Art. 266l

“In einem weiteren Fall hatte der Kanton Waadt am Ufer des Neuenburger- sees Parzellen vermietet, damit die Mieter darauf Fahrnisbauten (Ferienhäuschen) erstellen konnten, die sie jedoch gemäss Vertrag am Ende des Mietverhältnisses zu entfernen hatten. Hier betonte das Bundesgericht, dass zwar die Vorschriften des Mietrechts anwendbar seien, die Formvorschrift von Art. 266l OR für die Kün- digung und die Kündigungsschutzvorschriften von Art. 271 ff. OR aber nicht zur Anwendung kämen, weil es um die Miete von Parzellen gehe und nicht von Wohnbauten (BGer 4A_337/2022 v.”

“ZMP 2021 Nr. 12 Art. 253 OR; Art. 266a OR; Art. 266l OR; Art. 257 ZPO. Anwendung des miet- rechtlichen Kündigungsschutzes auf Einrichtungen des betreuten Woh- nens. Rechtsschutz in klaren Fällen. Bei einer betreuten Wohngemeinschaft liegt ein gemischtes Vertragsverhältnis vor. Lässt sich nicht eindeutig feststellen, dass das mietrechtliche Element im ge- samten Kontext nur von untergeordneter Bedeutung ist, und sind die (Form-)Vor- schriften für eine Kündigung einer Miete von Wohnräumen nicht erfüllt, fehlt es an klarem Recht. Folglich kommt eine Ausweisung eines Bewohners im Rahmen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht in Betracht. Aus dem Urteil des Einzelgerichts Audienz des Bezirksgerichts Zürich ER200219-L vom 21. Dezember 2020 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Thaler; Gerichtsschreiberin Bernheim): «(...) 1. Verfahren Mit Eingabe vom 8. Dezember 2020 stellte die Gesuchstellerin das [...] Rechts- begehren [der Gesuchsgegner sei zu verurteilen, sein Einzelzimmer im Unterge- schoss der betreuten Wohngemeinschaft X. in Zürich unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben; Ergänzung d.”

“Im vorliegenden Fall hängt das Schicksal des superprovisorischen Massnah- mebegehrens von der Qualifikation des Rechtsverhältnisses zwischen den Par- teien ab: Läge ein Mietvertrag über Wohnraum im vorne umschriebenen Sinn vor (vorn Ziff. 3.3), so käme dem Kläger auch das Hausrecht am von ihm belegten Zimmer und den allgemeinen Räumen des Hauses zu. Eine Kündigung der Beklagten wäre mit dem von Art. 266l OR vorgesehenen Formular auszusprechen gewesen. Da dies anscheinend nicht geschah, wäre die Auflösung des Vertragsverhältnis- ses nichtig und die Entfernung des Klägers aus dem Hotel widerrechtlich. Dem Kläger kämen überdies die Rechte aus dem Besitzesschutz zu (Art. 927 ZGB). Mehr noch: Lehre und Rechtsprechung gestehen selbst bei gültiger Auflösung ei- nes Mietvertrages dem Mieter das Hausrecht zu (BGE 112 IV 31), so dass der Vermieter auch in einem solchen Fall auf richterliche Hilfe angewiesen ist, um eine - 12 - Ausweisung durchzusetzen (BGE 104 II 216; BGE 122 III 92). Eigenmächtiges Handeln kann den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs und der Nötigung er- füllen. Anders beim Gastaufnahmevertrag: Wie der Name schon sagt, bleibt das Haus- recht hier grundsätzlich beim Gastgeber. Dieser ist auf dieses Recht auch ange- wiesen, um seinen öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen nachzukommen, nament- lich zur Wahrung der Ordnung im Betrieb (so insbes. § 17 und 18 des Gastgewer- begesetzes des Kantons Zürich, LS 935.”

“In einem weiteren Fall hatte der Kanton Waadt am Ufer des Neuenburger- sees Parzellen vermietet, damit die Mieter darauf Fahrnisbauten (Ferienhäuschen) erstellen konnten, die sie jedoch gemäss Vertrag am Ende des Mietverhältnisses zu entfernen hatten. Hier betonte das Bundesgericht, dass zwar die Vorschriften des Mietrechts anwendbar seien, die Formvorschrift von Art. 266l OR für die Kün- digung und die Kündigungsschutzvorschriften von Art. 271 ff. OR aber nicht zur Anwendung kämen, weil es um die Miete von Parzellen gehe und nicht von Wohnbauten (BGer 4A_337/2022 v.”

“8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6; ATF 127 III 519 consid. 2a). Il en résulte que la partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent l'extinction ou la perte du droit (ATF 130 III 321 consid. 3.1). Ainsi, les faits qui empêchent la naissance d'un droit ou en provoquent l'extinction doivent être prouvés par la partie qui les allègue (ATF 132 III 186 consid. 8.3). S'il existe une exception à une règle générale, il appartient à la partie qui invoque cette exception de prouver que les conditions en sont remplies (ATF 132 III 186 consid. 5.1). S’agissant du cas particulier où la chose louée est un logement familial (art. 266m et 266n CO), le Tribunal fédéral a jugé qu’il ressort clairement du titre marginal de la loi que l'art. 266l CO exprime le principe général et que l'hypothèse d'un logement familial constitue une exception. Il découle ainsi des principes rappelés ci-dessus que celui qui invoque une règle d'exception pour paralyser les effets d'un acte juridique doit prouver les faits permettant de constater que les conditions de ladite exception sont réalisées (ATF 139 III 7 consid. 2.2). 2.2 La preuve est considérée comme apportée lorsque le juge est convaincu de la réalité d’une allégation. Il doit être convaincu, d’un point de vue objectif, de l’existence du fait concerné. Cette existence ne doit cependant pas être établie avec certitude ; il suffit que d’éventuels doutent apparaissent insignifiants (ATF 128 III 271). Lorsqu’une preuve stricte n’est pas seulement impossible à apporter dans un cas particulier, mais est exclue ou n’est raisonnablement pas exigible en raison de la nature même de l’affaire, en particulier si les faits allégués par la partie qui supporte le fardeau de la preuve ne peuvent être établis qu’indirectement par des indices, le juge peut se fonder sur la vraisemblance prépondérante (ATF 130 III 321).”

“Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegnerin habe ihr Kündigungsschreiben nicht datiert. Folglich sei die Kündigung der Wohnung nichtig oder zumindest anfechtbar. Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Dieses Formular muss angeben, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l OR). Dabei umschreibt Art. 9 Abs. 1 VMWG im Einzelnen, was auf einem solchen Formular stehen muss. Das Ausstelldatum der Kündigung zählt nicht zum zwingend erforderlichen Formularinhalt. Auch das Schriftformerfordernis von Art. 266l Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 13 Abs. 1 OR begründet keine Pflicht zur Datierung. Die Angabe von Ort oder Zeit ist nur erforderlich, wenn eine entsprechende gesetzliche Vorschrift besteht, wie dies etwa bei einem Testament der Fall ist (Art. 505 Abs. 1 ZGB; vgl. BGE 95 II 426 E. 3b). Eine solche Datierungsvorschrift fehlt vorliegend. Das fehlende Datum führt somit nicht zur Ungültigkeit der Kündigung des Mietvertrages.”

“1) et, lorsqu'il émane du bailleur, au moyen d'une formule agréée par le canton (al. 2). Il s'agit dans ce dernier cas de l'exigence d'une forme écrite qualifiée (ATF 140 III 54 consid. 2.3). 3.1.1 La forme écrite est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique que l'original comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO). L'apposition de la signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite (art. 11 al. 2 CO), répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne clairement identifiable (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées, notamment l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; ATF 138 III 401 consid. 2.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.1.2). Ainsi, lorsque le congé est notifié par le bailleur uniquement au moyen d'une formule officielle, cette dernière doit être signée pour satisfaire à l'exigence de forme écrite requise par l'art. 266l CO (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées). Lorsque le locataire conteste que tel ait été le cas, il incombe au bailleur de démontrer que les formalités prévues par l'art. 266l CO ont été respectées (BOHNET, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit du bail, 2016, p. 59). 3.1.2 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid.”

“1 La forme écrite est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique que l'original comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO). L'apposition de la signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite (art. 11 al. 2 CO), répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne clairement identifiable (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées, notamment l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; ATF 138 III 401 consid. 2.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.1.2). Ainsi, lorsque le congé est notifié par le bailleur uniquement au moyen d'une formule officielle, cette dernière doit être signée pour satisfaire à l'exigence de forme écrite requise par l'art. 266l CO (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées). Lorsque le locataire conteste que tel ait été le cas, il incombe au bailleur de démontrer que les formalités prévues par l'art. 266l CO ont été respectées (BOHNET, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit du bail, 2016, p. 59). 3.1.2 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire.”

“Pour respecter l’exigence de l’écrit, la déclaration doit être formulée par recours à un signe intelligible ou à un ensemble de signes intelligibles portés sur un support. ( ). L’exigence de la signature a un impact sur la nature du support requis. L’art. 14 (en lien avec l’art. 15 CO) distingue entre la signature manuscrite et la signature mécanique (art. 14 al. 1 et 2), d’une part, et assimile la signature électronique qualifiée à la signature manuscrite, d’autre part (art. 14 al. 2bis). Ainsi, l’acte doit prendre une forme matérielle dans le cas de la signature manuscrite (généralement le papier) ; dans cette hypothèse, les supports immatériels, tels que bandes-son et supports électroniques, ne remplissent pas l’exigence de la forme écrite (Xoudis, op. cit., ad art. 13 n. 5 et 6). L’exigence de la signature manuscrite exclut toute marque apposée autrement. ( ). La signature doit permettre d’établir l’identité et la volonté du déclarant (art. 13 al. 2 CO) (Xoudis, op. cit., ad art. 14 et 15 n. 6). 2.1.4 Le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Cette exigence de forme est justifiée par l’importance de la résiliation, qui met fin au rapport contractuel. Le congé doit être signé de la main du locataire ou de son représentant (art. 14 al. 1 CO). La pratique rechigne à admettre un fac-similé des signatures (courriel, photocopie, fax). En l’état des choses, il faut considérer qu’elle n’est pas valable (art. 14 al. 2 CO). ( ). Si elle n’est pas contestée par le destinataire, une résiliation donnée par fax, par courriel ou par sms peut aussi, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire (Lachat, Le bail à loyer, Ed. 2019, p. 826 et 827). D’un commun accord, le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail, qu’il soit de durée déterminée ou de durée indéterminée (contrat résolutoire). ( ). L’accord par lequel les parties mettent fin au contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être passé oralement, même lorsque les parties avaient conclu un bail écrit. ( ). Un accord écrit est nécessaire lorsque les parties ont réservé la forme écrite.”

“par mois à titre d’indemnité pour occupation illicite des lieux, dès avril 2021 et jusqu’à son départ de l’appartement, fixé au plus tard au 31 août 2021. Il reste par conséquent à déterminer si, comme elle le soutient, la recourante, qui affirme avoir libéré l’appartement au 30 juin 2021, a respecté les conditions fixées lors de l’audience du 9 mars 2021. Les parties ont convenu que la recourante était autorisée à quitter les locaux en tout temps moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Elles ont dès lors choisi, pour ledit préavis, la forme écrite au sens des art. 13 ss CO, conforme à celle exigée par l’art. 266l al. 1 CO pour la résiliation d’un bail d’habitation. Une telle forme impliquait par conséquent l’envoi à l’intimée, par la recourante, d’un document portant sa signature manuscrite. Or, la recourante s’est contentée d’adresser un message téléphonique (sms) à un dénommé D______ [prénom], possiblement l’époux de l’intimée. Un tel message ne répond toutefois pas aux exigences de la forme écrite retenue par les parties et imposée par l’art. 266l al. 1 CO, puisqu’il ne peut, de par sa forme, comporter une signature manuscrite. 2.2.2 La doctrine citée sous considérant 2.1.4 ci-dessus retient certes qu’une résiliation donnée par fax, courriel ou sms peut, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire. Pour cela, encore faut-il qu’elle ne soit pas contestée par le destinataire, les parties pouvant, d’un commun accord, mettre fin à un contrat de bail. En l’espèce toutefois, la recourante n’a pas démontré qu’un accord serait intervenu entre les parties portant sur la restitution des locaux au 30 juin 2021. Elle n’a en effet pas établi la réception de son message téléphonique par l’intimée ou son représentant, la capture d’écran produite ne démontrant pas que le message en cause a été lu par son destinataire. La recourante n’a pas davantage établi la réalité de la restitution effective, complète et définitive de l’appartement en cause à l’intimée au 30 juin 2021, ce qui impliquait la remise des clés de celui-ci. Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le Tribunal a prononcé la mainlevée définitive de l’opposition formée au commandement de payer, poursuite n.”

“par mois à titre d’indemnité pour occupation illicite des lieux, dès avril 2021 et jusqu’à son départ de l’appartement, fixé au plus tard au 31 août 2021. Il reste par conséquent à déterminer si, comme elle le soutient, la recourante, qui affirme avoir libéré l’appartement au 30 juin 2021, a respecté les conditions fixées lors de l’audience du 9 mars 2021. Les parties ont convenu que la recourante était autorisée à quitter les locaux en tout temps moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Elles ont dès lors choisi, pour ledit préavis, la forme écrite au sens des art. 13 ss CO, conforme à celle exigée par l’art. 266l al. 1 CO pour la résiliation d’un bail d’habitation. Une telle forme impliquait par conséquent l’envoi à l’intimée, par la recourante, d’un document portant sa signature manuscrite. Or, la recourante s’est contentée d’adresser un message téléphonique (sms) à un dénommé D______ [prénom], possiblement l’époux de l’intimée. Un tel message ne répond toutefois pas aux exigences de la forme écrite retenue par les parties et imposée par l’art. 266l al. 1 CO, puisqu’il ne peut, de par sa forme, comporter une signature manuscrite. 2.2.2 La doctrine citée sous considérant 2.1.4 ci-dessus retient certes qu’une résiliation donnée par fax, courriel ou sms peut, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire. Pour cela, encore faut-il qu’elle ne soit pas contestée par le destinataire, les parties pouvant, d’un commun accord, mettre fin à un contrat de bail. En l’espèce toutefois, la recourante n’a pas démontré qu’un accord serait intervenu entre les parties portant sur la restitution des locaux au 30 juin 2021. Elle n’a en effet pas établi la réception de son message téléphonique par l’intimée ou son représentant, la capture d’écran produite ne démontrant pas que le message en cause a été lu par son destinataire. La recourante n’a pas davantage établi la réalité de la restitution effective, complète et définitive de l’appartement en cause à l’intimée au 30 juin 2021, ce qui impliquait la remise des clés de celui-ci. Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le Tribunal a prononcé la mainlevée définitive de l’opposition formée au commandement de payer, poursuite n.”

“Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art. 266l al. 2 CO et l'art. 9 al. 1 OBLF (ATF 121 III 214 consid. 3b; 140 III 244 consid. 4.1). 2.1.3 Sauf convention contraire, la notification du congé doit avoir lieu au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2). Si le bailleur ne dispose d’aucune information lui permettant de déterminer le lieu où le destinataire peut être atteint, la communication peut se faire à la dite adresse, puisque le dépôt dans la boîte aux lettres signifie que le pli entre dans la sphère d’influence du locataire. En cas d'absence de longue durée, il revient au locataire de s'organiser afin de pouvoir prendre connaissance de sa correspondance, et, le cas échéant, d'informer le bailleur de l'adresse à laquelle il peut être atteint. Dans ce cas, le bailleur qui sait que le locataire n'est pas atteignable à l'adresse du bail mais à une autre adresse de notification et que cette adresse lui a été communiquée par le locataire, commet en règle générale un abus de droit (art.”

“2; 143 III 15 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1).  2.1.2 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art.”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt verein­bart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet­zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist set­zen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäfts­räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten erfor­derlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts- schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so- fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 26 S. 4). Sodann kann gemäss Art. 257d Abs. 1 OR der Vermieter dem Mieter, der nach Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug ist, schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zahlungsfrist hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage zu be- tragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von mindes- tens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Die Kündigung hat bei Wohn- oder Geschäftsräumen mit einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Handelt es sich beim Mietobjekt überdies um eine Familienwohnung, so sind sowohl die Fristansetzung mit der Kündigungs- androhung als auch die Kündigung jedem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR).”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten (bzw. eingetragenen Partner) erforderlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“Es ist vorliegend unbestritten, dass die Beschwerdeführerin mit dem amtlichen Formular des Kantons Basel-Landschaft mit Postaufgabe vom 30. November 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses an der Liegenschaft X.____ in Y.____ auf den 28. Februar 2021 ausgesprochen hat. Es liegt daher ein unbestrittener Sachverhalt im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO vor. Für die Gewährung des Rechtsschutzes bedarf es sodann einer klaren Rechtslage. Unter Verwendung des amtlichen Formulars des Kantons Basel-Landschaft ist die Kündigung gemäss Art. 266l Abs. 2 OR formgerecht erfolgt. Gemäss Art. 266c OR können die Parteien Mietwohnungen mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Die Kündigung eines Mietvertrags ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weshalb gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei der Fristberechnung die absolute Empfangstheorie anzuwenden ist. Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass der Empfänger bei normaler Organisation seiner Verhältnisse in der Lage ist, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Wer die eingeschriebene Sendung infolge Abwesenheit nicht direkt vom Postangestellten entgegennehmen kann, wird diese frühestens am nächsten Tag abholen gehen. Die Sendung gilt deshalb am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ist die Abholungseinladung für die Kündigung des Mietvertrags dem Beschwerdegegner am 1.”

“Das Schreiben ging der Gesuchsgegnerin am 21. September 2023 zu (act. 1 Rz. 11, Rz. 18; act. 3/3–4). Die Gesuchgegnerin be- glich den ausstehenden Mietzins innert Frist nicht, daher kündigte die Gesuchstel- lerin das Mietverhältnis per 30. November 2023 mit amtlichem Kündigungsformular vom 26. Oktober 2023, welches am 30. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet wurde und am 31. Oktober 2023 zur Abholung bereit lag (act. 1 Rz. 12, Rz. 19; act. 3/5). Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt trotz Aufforderung der Gesuch- stellerin nicht zurückgegeben (act. 1 Rz. 13). 3.2.Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind unbestritten, belegt und die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin ist im Zahlungsrückstand und leistete die offene Mietzinsforderung trotz Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in der Höhe von CHF 3'323.– zzgl. Mahngebühr von CHF 30.– nicht. Nach Ablauf der unbenutzten Zahlungsfrist am 23. Oktober 2023 erfolgte die - 5 - formgültige Kündigung nach Art. 266l OR. Diese wurde der Gesuchsgegnerin am 30. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet und lag am 31. Oktober 2023 zur Abho- lung bereit. Nach der uneingeschränkten Empfangstheorie (vgl. vorstehend E. 2.2) gilt sie als spätestens am 31. Oktober 2023 zugestellt, daher ist die 30-tägige Kün- digungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR auf den 30. November 2023 gewahrt. Die Gesuchsgegnerin hat daher kein Gebrauchsrecht mehr an der streitgegenständli- chen Lagerfläche von 448m 2 sowie am Garagenplatz Nr.”

“Die Kündigung vom 24. Mai 2022 per 30. Juni 2022 konnte der Gesuchs- gegnerin am 27. Mai 2022 zugestellt werden (act. 3/6-8). Damit wurde der Ge- suchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach ungenutzem Ab- lauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins ge- kündigt (Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6).”

“Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass der Gesuchsgegne- rin die Abholeinladung für die Mahnung der Gesuchstellerin vom 15. Juni 2020 am 17. Juni 2020 in den Briefkasten gelegt, von ihr aber nicht abgeholt wurde (act. 2/2). Mit dieser Mahnung, die spätestens am letzten Tag der postalischen - 5 - Abholfrist als zugestellt gilt, forderte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin entsprechend den gesetzlichen Anforderungen zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse auf und drohte ihr für den Unterlassungsfall die Zahlungsverzugskündi- gung an (Art. 257d OR). Die Kündigung vom 29. Juli 2020 konnte der Gesuchs- gegnerin am 31. Juli 2020 zugestellt werden (act. 2/3). Damit wurde der Gesuch- stellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr ange- setzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzli- chen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6).”

“Dans le domaine des baux et loyers, la procédure sommaire pour les cas clairs s'applique avant tout à certaines demandes d'expulsion, telles que la demande d'expulsion déposée contre un locataire qui a reçu un congé ordinaire et ne l'a pas contesté, ni n'a demandé la prolongation de bail dans le délai de l'art. 273 al. 1 et al. 2 let. a CO (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 246). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). 2.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les conditions du cas clair étaient réunies et prononcé l'évacuation de la locataire. En effet, celle-ci admet ne pas avoir contesté le congé ordinaire du 24 novembre 2022 dans le délai de 30 jours fixé à l'art. 273 al. 1 CO. Elle ne conteste pas non plus la validité de ce congé, que l'intimé lui a notifié sur la formule officielle (art. 266l CO) en observant les délais de congé et termes légaux (art. 266a ss CO). A cela s'ajoute que la locataire n'a pas sollicité la prolongation de son bail dans le délai de 30 jours fixé à l'art. 273 al. 2 let. a CO. La requête en contestation de congé et en prolongation de bail qu'elle a formée devant l'autorité de conciliation en août 2023 - soit plus de huit mois après la notification du congé - est manifestement tardive et ne saurait faire obstacle au prononcé de l'évacuation. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 3. La locataire conteste les mesures d'exécution directe prononcées par le Tribunal et sollicite l'octroi d'une "prolongation" jusqu'au 31 décembre 2025. Elle se prévaut, notamment, des difficultés qu'une évacuation immédiate des locaux engendreraient pour la société et ses employés. Ces éléments sont toutefois dénués de pertinence. Comme relevé ci-avant, le contrat de bail a été résilié valablement avec effet au 30 juin 2023 et la locataire, qui n'a pas agi en temps utile, est désormais forclose à solliciter une prolongation de bail.”

“Les recourants ne contestent pas le premier pan, théorique, de cette argumentation. A raison. Le contrat de bail commun ( i.e. conclu par une pluralité de bailleurs et/ou une pluralité de locataires) est un rapport juridique unique, qui lie uniformément tous ceux qui en font partie. Le droit formateur de résilier le bail est indivisible. Il doit donc être exercé par tous les cobailleurs (ou tous les colocataires), faute de quoi la résiliation est nulle (ATF 140 III 491 consid. 4.2.1; 140 III 598 consid. 3.2 p. 600; arrêts 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1 et 4C.331/1993 du 20 juin 1994 consid. 2b; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 5 e éd. 2020, n° 84 des remarques précédant les art. 266-266o CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 92). Partant, la formule officielle prescrite par l'art. 266l al. 2 CO doit être signée par tous les cobailleurs, ou par leur représentant commun agissant pour le compte de tous (LACHAT, op. cit., p. 838; cf. aussi arrêt 4A_193/2018 du 27 juillet 2018 consid. 4.1.1).”

“2.2.1 En l'espèce, le procès-verbal de conciliation ACCBL/238/2021 du 9 mars 2021 vaut jugement entré en force. Il est définitif et exécutoire et constitue dès lors un titre de mainlevée définitive au sens de l’art. 80 al. 1 LP, ce que la recourante ne conteste pas. Ce procès-verbal condamnait cette dernière à verser à l’intimée la somme de 1'056 fr. par mois à titre d’indemnité pour occupation illicite des lieux, dès avril 2021 et jusqu’à son départ de l’appartement, fixé au plus tard au 31 août 2021. Il reste par conséquent à déterminer si, comme elle le soutient, la recourante, qui affirme avoir libéré l’appartement au 30 juin 2021, a respecté les conditions fixées lors de l’audience du 9 mars 2021. Les parties ont convenu que la recourante était autorisée à quitter les locaux en tout temps moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Elles ont dès lors choisi, pour ledit préavis, la forme écrite au sens des art. 13 ss CO, conforme à celle exigée par l’art. 266l al. 1 CO pour la résiliation d’un bail d’habitation. Une telle forme impliquait par conséquent l’envoi à l’intimée, par la recourante, d’un document portant sa signature manuscrite. Or, la recourante s’est contentée d’adresser un message téléphonique (sms) à un dénommé D______ [prénom], possiblement l’époux de l’intimée. Un tel message ne répond toutefois pas aux exigences de la forme écrite retenue par les parties et imposée par l’art. 266l al. 1 CO, puisqu’il ne peut, de par sa forme, comporter une signature manuscrite. 2.2.2 La doctrine citée sous considérant 2.1.4 ci-dessus retient certes qu’une résiliation donnée par fax, courriel ou sms peut, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire. Pour cela, encore faut-il qu’elle ne soit pas contestée par le destinataire, les parties pouvant, d’un commun accord, mettre fin à un contrat de bail. En l’espèce toutefois, la recourante n’a pas démontré qu’un accord serait intervenu entre les parties portant sur la restitution des locaux au 30 juin 2021.”

“par mois à titre d’indemnité pour occupation illicite des lieux, dès avril 2021 et jusqu’à son départ de l’appartement, fixé au plus tard au 31 août 2021. Il reste par conséquent à déterminer si, comme elle le soutient, la recourante, qui affirme avoir libéré l’appartement au 30 juin 2021, a respecté les conditions fixées lors de l’audience du 9 mars 2021. Les parties ont convenu que la recourante était autorisée à quitter les locaux en tout temps moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Elles ont dès lors choisi, pour ledit préavis, la forme écrite au sens des art. 13 ss CO, conforme à celle exigée par l’art. 266l al. 1 CO pour la résiliation d’un bail d’habitation. Une telle forme impliquait par conséquent l’envoi à l’intimée, par la recourante, d’un document portant sa signature manuscrite. Or, la recourante s’est contentée d’adresser un message téléphonique (sms) à un dénommé D______ [prénom], possiblement l’époux de l’intimée. Un tel message ne répond toutefois pas aux exigences de la forme écrite retenue par les parties et imposée par l’art. 266l al. 1 CO, puisqu’il ne peut, de par sa forme, comporter une signature manuscrite. 2.2.2 La doctrine citée sous considérant 2.1.4 ci-dessus retient certes qu’une résiliation donnée par fax, courriel ou sms peut, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire. Pour cela, encore faut-il qu’elle ne soit pas contestée par le destinataire, les parties pouvant, d’un commun accord, mettre fin à un contrat de bail. En l’espèce toutefois, la recourante n’a pas démontré qu’un accord serait intervenu entre les parties portant sur la restitution des locaux au 30 juin 2021. Elle n’a en effet pas établi la réception de son message téléphonique par l’intimée ou son représentant, la capture d’écran produite ne démontrant pas que le message en cause a été lu par son destinataire. La recourante n’a pas davantage établi la réalité de la restitution effective, complète et définitive de l’appartement en cause à l’intimée au 30 juin 2021, ce qui impliquait la remise des clés de celui-ci. Au vu de ce qui précède, c’est à juste titre que le Tribunal a prononcé la mainlevée définitive de l’opposition formée au commandement de payer, poursuite n.”

“Die Formularpflicht bei Kündigungen gemäss Art. 266l Abs. 2 OR gilt, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (act. 20 E. 4.2.1.), nur für Wohn- und Geschäftsräume. Der Umstand, dass die Beschwerdegegnerin für ihre Kündigun- gen nicht das offizielle Formular des Kantons Zürich verwendet hat, führt damit nicht zu deren Nichtigkeit.”

“Im Allgemeinen Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertrag- lichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei auch im Lichte von Art. 271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular zu kündigen, welches den Mieter u.a. über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 56 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art.”

“2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée (arrêt 4A_196/2016, précité, consid. 3.3.1). Aux termes de l'art. 9 al. 1 de l'ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer: a. la chose louée sur laquelle porte le congé; b. la date à laquelle le congé sera effectif; c. le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande; d. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO); e. la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art. 266l al. 2 CO et l'art. 9 al. 1 OBLF (ATF 121 III 214 consid. 3b; 140 III 244 consid. 4.1). 2.1.3 Sauf convention contraire, la notification du congé doit avoir lieu au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beschwerdegegnerin habe ihr Kündigungsschreiben nicht datiert. Folglich sei die Kündigung der Wohnung nichtig oder zumindest anfechtbar. Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen müssen schriftlich mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Dieses Formular muss angeben, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l OR). Dabei umschreibt Art. 9 Abs. 1 VMWG im Einzelnen, was auf einem solchen Formular stehen muss. Das Ausstelldatum der Kündigung zählt nicht zum zwingend erforderlichen Formularinhalt. Auch das Schriftformerfordernis von Art. 266l Abs. 1 OR in Verbindung mit Art. 13 Abs. 1 OR begründet keine Pflicht zur Datierung. Die Angabe von Ort oder Zeit ist nur erforderlich, wenn eine entsprechende gesetzliche Vorschrift besteht, wie dies etwa bei einem Testament der Fall ist (Art. 505 Abs. 1 ZGB; vgl. BGE 95 II 426 E. 3b). Eine solche Datierungsvorschrift fehlt vorliegend. Das fehlende Datum führt somit nicht zur Ungültigkeit der Kündigung des Mietvertrages.”

“Nach herrschender Leh- re und gefestigter Rechtsprechung sind die allgemeinen Regeln des Vertrags- rechts über den sofortigen Vertragsrücktritt bei Schuldnerverzug (Art. 102 ff. OR) und bei Verletzung von Nebenpflichten (Art. 97 ff. OR) auch auf Dauerschuldver- hältnisse anwendbar. Dabei tritt bei bereits in Vollzug gesetzten Dauerschuldver- hältnissen – wie im vorliegenden Fall – an die Stelle des Rechts zum Vertrags- rücktritt dasjenige zur Vertragskündigung ex nunc (BGE 97 II 58 E. 7; BGE 123 III 124 E. 3b; BGE 129 III 320 E. 7.1.2; Wolfer, Die vertragliche Regelung der Ver- tragsauflösung "aus wichtigem Grund", in: AJP 2014 S. 621 ff. mit Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Das Bundesgericht hat für die Umsetzung des Rück- trittsrechts gemäss Art. 107 – 109 OR innerhalb eines Mietverhältnisses die miet- rechtlichen Kündigungsmodalitäten in analoger Weise herangezogen (BGE 123 III 124 E. 3b; BSK OR I-Weber, Art. 257d N 1a, Art. 266g N 1) und ent- schieden, dass eine Kündigung des Vermieters gestützt auf Art. 107 ff. OR den Formvorschriften nach Art. 266l OR genügen muss (BGE 132 III 109 E. 5 = Praxis 2007 Nr. 19). Dasselbe hat entsprechend auch für eine fristlose Kündigung des Mieters zu gelten (vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR). - 11 -”

“257f OR nicht schlechthin die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei jeglichen Vertragsverletzungen erfasse, sondern nur bei solchen, die die Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache - 7 - und der Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn betreffen. Bei anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter sei die Kündigungsmöglichkeit dagegen nach Art. 266g Abs. 1 OR zu beurteilen. Hierzu gehöre auch die Nichterbringung von vertraglich geschuldeten Nebenleistungen (BGer 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 5.3). In BGE 132 III 109 erwog das Bundesgericht unter Verweis auf den bereits dargelegten BGE 123 III 124 schliesslich wieder, dass abgesehen vom Anwendungsbereich der Spezialbestimmungen von Art. 257d und Art. 257f OR bei Verzug des Mieters die Rechtsbehelfe nach Art. 107 OR offenstünden. Der Vermieter könne folglich nach Abmahnung und Ansetzung einer angemessenen Frist den Vertrag auflösen. Dabei sei es nicht nötig, dass die Vertragsverletzung eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar mache. Die allgemeinen Bestimmungen von Art. 107 OR wichen denn auch nicht grundlegend von den Modalitäten von Art. 257f Abs. 3 OR ab, wonach eine Kündigung nur unter Beachtung der Formvorschriften von Art. 266l OR und erst nach erfolgter schriftlicher Mahnung des Vermieters mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende hin gültig sei (BGE 132 III 109 E. 5). In einem kürzlich ergangenen Entscheid (BGer 4A_468/2020 vom 9. Februar 2021) hatte das Bundesgericht eine Kündigung zu prüfen, welche aufgrund eines unterlassenen Abschlusses einer gemäss dem Rahmenmietvertrag für die Westschweiz vorgeschriebenen Privathaftpflichtversicherung ausgesprochen wurde (vgl. Art. 6 CCR). Das Bundesgericht erwog unter Verweis auf die oben dargelegte Rechtsprechung, es sei allgemein anerkannt, dass eine unterlassene Sicherheitsleistung in den Anwendungsbereich von Art. 257f Abs. 3 OR falle (E. 4.1.1). Dass auch die verweigerte Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht – zumindest nicht direkt – die Art und Weise des Gebrauchs der Sache tangiert, sondern letztlich nur die Bonität des Mieters, erörterte es nicht näher (dazu BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge, Basel 2012, Rz 789 und 871, die allerdings zum nicht überzeugenden Schluss gelangt, dass eine Kündi- gung nichts am Bauhandwerkerpfandrecht ändere und daher ein untaugliches Mit- tel für den angestrebten Zweck bilde – entscheidend ist einzig die verweigerte Er- füllung einer wesentlichen Vertragspflicht).”

“Der Gesuchsgegner führt in seiner Gesuchsantwort vom 13. September 2021 bloss aus, dass er und seine Frau den Mietvertrag fristlos gekündigt hätten (Urk. 19 Rz. 7, 19 und 34). Er behauptet nie, dass die Kündigung schriftlich erfolgt sei. Ohnehin hat der Gesuchsteller die fristlose Kündigung bestritten (vgl. Urk. 23 Rz. 7 f.) . Weiter reicht der Gesuchsgegner im vorliegenden Verfahren keine schriftliche Kündigung ein. Entsprechend ist nicht davon auszugehen, dass die Formvorschriften von Art. 266l OR eingehalten wurden. Folglich ist die behauptete fristlose Kündigung nichtig (Art. 266o OR; vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR), was von Amtes wegen zu beachten ist (vgl. E.4.2).”

“La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 143 III 15 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1).  2.1.2 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail.”

“Novem- ber 2023 und wurden eingeschrieben versandt (act. 1 Rz. 12; act. 3/10-11; act. 3/14-15). Am 9. November 2023 wurden sie den Gesuchsgegnerinnen zur Ab- holung avisiert (act. 3/14-15) und galten somit laut vorliegend einschlägiger unein- geschränkter Empfangstheorie als am 10. November 2023 zugestellt, womit auch die ausserordentliche Kündigungsfrist eingehalten wurde (vgl. E. 3.1). Damit wurde den Gesuchsgegnerinnen unter Beachtung der gesetzlichen Vorga- ben nach Ablauf der ihnen angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Form- vorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündi- gungstermins auf Ende Dezember 2023 gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerinnen sind nicht mehr berechtigt, das Mietobjekt zu benutzen. Da sie dieses nach wie vor nicht verlassen haben (vgl. act. 1 Rz. 6, 17) und von ihrer Seite nichts gegen das Gesuch vorgebracht wird, sind die Voraussetzungen für die Ausweisung sowohl unbestritten als auch belegt und die Rechtslage ist klar. Mithin ist den Gesuchsgegnerinnen zu befehlen, das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen. - 7 - Auch gegen die von der Gesuchstellerin beantragten Vollstreckungsmassnahmen zur Durchsetzung des zu erteilenden Ausweisungsbefehls ist nichts einzuwenden. Das Stadtammannamt Zürich 7 ist daher anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Vollstreckbarkeit auf erstes Verlangen der Gesuchstellerin zu voll- strecken (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO). 4.Kosten- und Entschädigungsfolgen Praxisgemäss ist von einem Streitwert in der Höhe von sechs Monatsmietzinsen auszugehen (BGE 144 III 346 E.”

“Die daraufhin mittels drei separater Kündigungsformulare per 31. Oktober 2020 ausgesprochenen Kündigungen der Mietverhältnisse für den Büroraum, den Lagerraum und die noch nicht zurückgegebenen Abstellplätze Nr. 3, 4, 5, sowie 6 datieren vom 22. September 2020 (act. 3/5 Blatt 1 bis 3). Da sie – wie die ange- brachten Strichcodes belegen – eingeschrieben verschickt wurden und bereits mit der in den Briefkasten gelegten Abholungseinladung von deren Zugang auszuge- hen ist, sind die erfolgten Kündigungen als wirksam zu betrachten. Damit wurde der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der ge- - 6 - setzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6).”

“Per quanto riguarda il tema dell’adempimento o del mancato adempimento del contratto di locazione, AP2 non contesta la descrizione dei fatti così come esposta dagli istanti cautelari. Ella in particolare, come già accennato, non ha preteso di essersi adoperata onde ottenere l’incasso della cauzione, in particolare costituendo un conto apposito o trasmettendo un sollecito alla controparte, prima del suo scritto del 6 marzo 2023 (ciò che poteva indurre quest’ultima a ritenere che la questione non fosse per lei di primaria importanza), né tantomeno ha proposto argomentazioni che lascino supporre che un sollecito sarebbe stato vano. In ogni caso, anche volendo ammettere un inadempimento da parte dei conduttori, la locatrice neppure ha indicato la base l______ sulla quale pretende di fondare il suo asserito “annullamento” del contratto, avvenuto in assenza di diffide e in tronco, ovvero senza concedere alcun termine di preavviso e privandoli da un giorno all’altro dell’accesso ai locali, oltretutto senza rispettare le formalità di cui all’art. 266l CO, come opportunamente evidenziato nel gravame. La medesima neppure ha fornito seri e oggettivi elementi che lascino supporre che, in data 6 marzo 2023, il mancato versamento della garanzia rendesse la prosecuzione del contratto insostenibile (ritenuto che la questione relativa ai precetti esecutivi è stata sollevata solo in seguito e riguarda importi di lieve entità, come pure che il licenziamento del gerente è avvenuto dopo la sua dichiarazione del 6 marzo e, previo esame approfondito delle circostanze, potrebbe rilevarsi fondato). Ovvero, a questo stadio della procedura, il suo agire appare un inaccettabile tentativo di eludere la procedura di disdetta del contratto di locazione stabilita dal Codice delle obbligazioni a tutela della parte conduttrice e di sfuggire agli obblighi assunti nel contratto (che prevedeva il primo termine ordinario di disdetta solamente per il 31 gennaio 2028).   11.      Anche per quanto riguarda l’inventario, la convenuta non ha proposto alcun elemento concreto che supporti la sua tesi relativa alla sua rivendicazione di proprietà, che viene recisamente smentita dai documenti prodotti dagli istanti cautelari (doc.”

“Der Einwand, das Kündigungsformular sei falsch (act. A.1) - womit die Be- rufungsklägerin sinngemäss die Ungültigkeit oder Nichtigkeit der Kündigung gel- tend macht -, ist ebenfalls nicht zu hören. Wie soeben aufgezeigt, bezog sich die Kündigung klar auf das von der Berufungsklägerin gemietete Objekt. Die Bezeich- nung auf dem Kündigungsformular entspricht jener im Mietvertrag. Überdies er- folgte die Kündigung auf dem dafür vorgeschriebenen amtlichen Formular (Art. 266l OR) und erging unter Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften für die aus- serordentliche Kündigung nach Art. 257d OR. Indes ist die Gültigkeit der Kündi- gung auch gar nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Die Kündigung des Mietvertrages ist in Rechtskraft erwachsen, nachdem die Schlichtungsbehörde für Mietsachen Albula das von der Berufungsklägerin eingeleitete Schlichtungsverfah- ren mit Abschreibungsverfügung vom 11. Februar 2022 infolge Säumnis der Klä- gerin am Geschäftsverzeichnis abschrieb und das Kantonsgericht die von der Be- rufungsklägerin dagegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 22. März 2022 (KGer GR ZK2 22 11) abwies, soweit darauf einzutreten war.”

“Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Es gilt das Formerfordernis der einfachen Schriftlichkeit. Das Kündigungsschreiben muss vom Mieter oder seinem Vertreter eigenhändig unterzeichnet werden (Art. 14 Abs. 1 OR; vgl. BGE 140 III 54 E. 2.3; Urteil 4C.308/2004 vom 10. November 2004 E. 2 [betreffend eigenhändige Unterschrift des Vermieters]). Der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt ist die qualifizierte elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR).”

“Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Es gilt das Formerfordernis der einfachen Schriftlichkeit. Das Kündigungsschreiben muss vom Mieter oder seinem Vertreter eigenhändig unterzeichnet werden (Art. 14 Abs. 1 OR; vgl. BGE 140 III 54 E. 2.3; Urteil 4C.308/2004 vom 10. November 2004 E. 2 [betreffend eigenhändige Unterschrift des Vermieters]). Der eigenhändigen Unterschrift gleichgestellt ist die qualifizierte elektronische Signatur (Art. 14 Abs. 2bis OR).”

“gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Wenn die Haupt- und die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, teilen sie das gleiche rechtliche Schicksal und ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache allein nicht zulässig, weil es sich um eine nichtige Teilkündigung handeln würde (vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4). Wenn kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, teilen die Haupt- und die Nebensache nicht notwendigerweise das gleiche rechtliche Schicksal und können die Mietverhältnisse insbesondere separat bzw. einzeln beendet werden (vgl. Bohnet/ Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlamnn, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Hingegen folgt aus Art. 253a Abs. 1 OR, dass der Vermieter auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache die Formvorschriften von Art. 266l OR beachten muss (Higi, a.a.O., S. 225). Für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; S. 225; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung wohl Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 253a/253b OR N 15a f.). Wenn der Mietvertrag über die Hauptsache ohne denjenigen über die Nebensache nicht abgeschlossen worden wäre oder wenn die Hauptsache ohne die Nebensache nicht gemietet worden wäre, ist von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5). Rechtsprechung und Lehre befürworten die Möglichkeit, das Mietverhältnis für die Nebensache einzeln zu beenden, für Fälle, in denen die Haupt- und die Nebensache Gegenstand separater Verträge (vgl. BGE 137 III 123 E. 2.1 S. 125; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; Bohnet/Dietschi, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.”

“Im vorliegenden Fall haben die Parteien über die Hauptsache (Parzelle C____strasse [...], Lagergebäude) unbestrittenermassen einen Unterbaurechtsvertrag geschlossen (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.2) – und nicht einen Mietvertrag. Damit ist die Mieterin der beiden Aussenparkplätze an der D____-Strasse Eigentümerin, aber nicht Mieterin der Hauptsache (Lagergebäude). Fehlt es an einem Mietvertrag über die Hauptsache, sind die mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf die zum Gebrauch ebenfalls überlassenen Nebensachen (zwei Aussenparkplätze) nicht anwendbar. Die Kündigung der beiden Parkplätze vom 3. Februar 2022 unterstand somit weder der Formularpflicht (Art. 266l OR) noch den Bestimmungen über die missbräuchliche Kündigung (Art. 271 ff. OR) und die Erstreckung (Art. 272 ff. OR). Der Zivilgerichtsentscheid (E. 4) erweist sich in diesem Punkt als richtig.”

“Die daraufhin mittels des amtlichen Kündigungsformulars und eines Schreibens per 31. Dezember 2020 ausgesprochenen Kündigungen der Mietverhältnisse für die Büroräumlichkeiten und den Einstellplatz datieren vom 24. November 2020 und wurden am 27. November 2020 von der Gesuchsgegnerin in Empfang genommen (act. 3/10-13). Damit wurde der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR).”

“2; 143 III 15 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1).  2.1.2 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art.”

“Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Auf., 2022, S. 795). Der Berufungsbeklagte vertritt zwar den Standpunkt, dass die Kündigung an seinen Wohnort zu adressieren gewesen wäre, weil seine Privatadresse auch im schriftlichen Mietvertrag vom 1. Dezember 2017 aufgeführt sei. Inwiefern bei einer Geschäftsmiete ein Rechtsanspruch für eine an die Wohnadresse des Geschäftsinhabers oder Geschäftsführers gerichtete Kündigung bestehen soll, hat der Berufungsbeklagte allerdings nicht dargelegt. Als empfangsbedürftige Willenserklärung braucht die Kündigung vom Adressaten zur Kenntnis genommen zu werden, was vorliegend spätestens am 12. April 2019 auch tatsächlich erfolgt ist. Daraus folgt, dass die Kündigung mit Wirkung spätestens per 31. Mai 2019 ausgesprochen wurde. Dass die Kündigung des Berufungsklägers vom 29. März 2019 mit amtlich genehmigtem Formular und somit formgerecht erfolgte (Art. 266l Abs. 2 OR), sei der Vollständigkeit halber vermerkt. Daraus wiederum folgt, dass der Standpunkt des Berufungsbeklagten, die Kündigung sei mangels ordnungsgemässer Zustellung ungültig, unzutreffend ist.”

“Es ist vorliegend unbestritten, dass die Beschwerdeführerin mit dem amtlichen Formular des Kantons Basel-Landschaft mit Postaufgabe vom 30. November 2020 die Kündigung des Mietverhältnisses an der Liegenschaft X.____ in Y.____ auf den 28. Februar 2021 ausgesprochen hat. Es liegt daher ein unbestrittener Sachverhalt im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO vor. Für die Gewährung des Rechtsschutzes bedarf es sodann einer klaren Rechtslage. Unter Verwendung des amtlichen Formulars des Kantons Basel-Landschaft ist die Kündigung gemäss Art. 266l Abs. 2 OR formgerecht erfolgt. Gemäss Art. 266c OR können die Parteien Mietwohnungen mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer kündigen. Die Kündigung eines Mietvertrags ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, weshalb gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei der Fristberechnung die absolute Empfangstheorie anzuwenden ist. Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt, sodass der Empfänger bei normaler Organisation seiner Verhältnisse in der Lage ist, von der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Wer die eingeschriebene Sendung infolge Abwesenheit nicht direkt vom Postangestellten entgegennehmen kann, wird diese frühestens am nächsten Tag abholen gehen. Die Sendung gilt deshalb am Folgetag nach Hinterlegung der Abholungseinladung als zugestellt; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Gemäss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post ist die Abholungseinladung für die Kündigung des Mietvertrags dem Beschwerdegegner am 1.”

“In der Folge wurden die Kündigun- gen der Wohnung und der Garage auf den 30. September 2022 mit amtlichen Formularen vom 29. August 2022 eingeschrieben an den Berufungsbeklagten verschickt (act. 2/5-7 Sendungsnummern 2 und 3; act. 1 S. 2; act. 13 Rz. 15). Die Kündigung gilt als zugestellt, sobald sie im Zugriffsbereich des Mieters eingetrof- fen ist (absolute Empfangstheorie). Wenn – wie vorliegend – eine Abholungsein- ladung in den Briefkasten gelegt wird, ist das der Tag, der auf den Tag folgt, an dem der Abholzettel in den Briefkasten gelegt worden ist (vgl. H IGI/BÜHLMANN, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, 5. Auflage, 2019, Art. 257d N 51). Der vom Berufungskläger dargestellte Sachverhalt blieb vom Berufungsbeklagten unbestritten und ist unter Beizug der Beilagen als liquid zu beurteilen. Hinsichtlich der Rechtslage ist festzuhalten, dass die Kündigungen der Mietverhältnisse der Wohnung und der Garage per 30. September 2022 infolge Zahlungsverzug form- und fristgerecht erfolgten (Art. 257d und Art. 266l OR). Der Berufungsbeklagte verfügte seit dem 1. Oktober 2022 über keinen Rechtstitel mehr, der es ihm er- lauben würde, in den Mietobjekten zu verbleiben. Im Ergebnis ist festzuhalten, dass das Ausweisungsbegehren vom 3. Oktober 2022 gutzuheissen gewesen wä- re. - 11 -”

“Septem- ber 2021 per 31. Oktober 2021 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses für die Büroräumlichkeiten und den Parkplatz wurde unbestrittenermassen einge- schrieben verschickt und zugestellt (act. 3/4-10). Damit wurde der Gesuchsgeg- nerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetz- ten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerin ist demnach seit 1. November 2021 nicht mehr berechtigt, die Mietobjekte zu benutzen. Dass sie nach wie vor darin weilt, - 11 - ist unbestritten. Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind als erwiesen zu be- trachten, und die Rechtslage ist klar. Mithin ist der Gesuchsgegnerin zu befehlen, die Mietobjekte zu räumen und zu verlassen.”

“Okto- ber 2023 und lief am Freitag, 24. November 2023 ab. Nach unbenutztem Ablauf der genannten Zahlungsfristen löste die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 per 31. Januar 2024 auf (act. 1 Rz. 21 f., Rz. 25 ff.; act. 3/9 f.). Die Abholungseinladung für das Kündi- gungsschreiben erfolgte am 22. Dezember 2023 (act. 3/10), weshalb es praxisge- mäss als am 23. Dezember 2023 zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde dem- nach form- und fristgerecht per 31. Januar 2024 beendet (Art. 257d OR i.V.m. Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständ- lichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben - 7 - (act. 1 Rz. 23 f., Rz. 30 f.), obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat.”

“Il relève que le seul fait que les détenteurs de l’appelante 3 soient également, à titre privé, copropriétaires de l’immeuble ne saurait palier à l’absence de résiliation par celle-ci, qui devait agir en son nom propre. A cet égard, il fait valoir que l’appelant 1, au bénéfice de la signature individuelle, n’aurait pas non plus pu réparer le vice en confirmant à l’audience que la résiliation était également faite au nom et pour le compte de l’appelante 3. Les premiers juges ont retenu que l’appelante 3 n’avait été inscrite comme copropriétaire de l’immeuble litigieux qu’avec effet au 28 mai 2021, de sorte qu’au moment de la notification de résiliation de bail le 26 mars 2021, l’intimé 2 était encore copropriétaire de l’immeuble litigieux à raison d’une demie. Celui-ci aurait ainsi dû prendre part à la décision de résiliation des baux et être mentionné à ce titre dans les formules officielles. Or, les formules adressées à l’intimé 1 par la gérance, pour les appelants 1 et 2, ne mentionnaient pas l’intimé 2 en qualité de bailleur, d’autant que celui-ci avait confirmé au tribunal à deux reprises ne pas avoir pris part à la décision de résilier les baux litigieux. 4.2 Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO). Les droits formateurs sont soumis à un régime particulier. Puisque le rapport juridique créé par le bail ne peut être modifié ou annulé qu’une seule fois et pour chaque contractant, les cobailleurs doivent notifier au locataire une hausse de loyer, un avis comminatoire ou la résiliation du bail de manière conjointe. La sanction en cas du défaut de notification commune est la nullité. Il faut réserver les cas de comportement contraire à la bonne foi. L’abus de droit d’une partie à invoquer la nullité du congé pour défaut de notification commune ne devrait cependant être retenu que lorsque celle-ci connaissait l’existence de la pluralité de bailleurs avant que le congé ne soit donné, mais qu’elle a sciemment continué à se comporter comme si un seul bailleur était partie au contrat, dans le but de tirer profit ultérieurement de la situation (Bohnet/Dietschy-Marteret, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n.”

“Le Tribunal n'a donc pas constaté les faits de manière incorrecte en retenant que la requête du 23 février 2018 avait été déposée par l'appelante seule. B______ n'était ainsi pas partie à la procédure. 2.3 Le Tribunal a retenu à bon droit qu'en leur qualité de consorts nécessaires, titulaires ensemble d'un même droit, il appartenait aux deux locataires d'agir ensemble en justice. En agissant seule en contestation de congé dès le dépôt de la requête de conciliation alors même qu'elle est engagée conjointement avec B______, l'appelante était dépourvue de légitimation active. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 3. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir retenu que les congés n'étaient pas nuls. Ils soutiennent que les formulaires de résiliation n'ont pas été signés par des personnes habilitées à engager la régie à teneur du Registre du commerce et que la procuration établie par J______ SA le ______ 2018 pour mandater leur conseil juridique ne pouvait valoir ratification du congé. 3.1 Conformément à l'art. 266l CO, le congé d'un bail d'habitation doit être donné par écrit (al. 1) et, lorsqu'il émane du bailleur, au moyen d'une formule agréée par le canton (al. 2). Il s'agit dans ce dernier cas de l'exigence d'une forme écrite qualifiée (ATF 140 III 54 consid. 2.3). 3.1.1 La forme écrite est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique que l'original comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO). L'apposition de la signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite (art. 11 al. 2 CO), répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne clairement identifiable (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées, notamment l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; ATF 138 III 401 consid. 2.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.1.2). Ainsi, lorsque le congé est notifié par le bailleur uniquement au moyen d'une formule officielle, cette dernière doit être signée pour satisfaire à l'exigence de forme écrite requise par l'art.”

“2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise CPC, Lausanne 2018, n. 1.11.12 ad art. 317 CPC). 2.2 Les pièces 7 et 9 produites par les appelants ne figurent pas au dossier de première instance, de sorte qu’elles sont irrecevables. Les pièces 1 à 6 et 8 sont quant à elles recevables. La pièce produite par l’intimée le 2 mars 2021 ne figure pas au dossier de première instance et doit être déclarée irrecevable. 3. 3.1 Invoquant une violation de l'art. 266l CO, les appelants font valoir que la résiliation du 21 août 2020 serait nulle, celle-ci ayant été envoyée en un seul exemplaire à l'adresse du restaurant des appelants, alors que ces derniers sont divorcés et que l'appelante réside ailleurs. 3.2 L’avis comminatoire en cas de retard dans le paiement du loyer (art. 257d al. 1 CO) et le congé (art. 266l al. 2 CO) doivent, sous peine de nullité, être notifiés à tous les colocataires. Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art.”

“2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise CPC, Lausanne 2018, n. 1.11.12 ad art. 317 CPC). 2.2 Les pièces 7 et 9 produites par les appelants ne figurent pas au dossier de première instance, de sorte qu’elles sont irrecevables. Les pièces 1 à 6 et 8 sont quant à elles recevables. La pièce produite par l’intimée le 2 mars 2021 ne figure pas au dossier de première instance et doit être déclarée irrecevable. 3. 3.1 Invoquant une violation de l'art. 266l CO, les appelants font valoir que la résiliation du 21 août 2020 serait nulle, celle-ci ayant été envoyée en un seul exemplaire à l'adresse du restaurant des appelants, alors que ces derniers sont divorcés et que l'appelante réside ailleurs. 3.2 L’avis comminatoire en cas de retard dans le paiement du loyer (art. 257d al. 1 CO) et le congé (art. 266l al. 2 CO) doivent, sous peine de nullité, être notifiés à tous les colocataires. Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art.”

“Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiser- hebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Beleh- rungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen, ob diese an- - 13 - waltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KU- KO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). 4. Gültigkeit der Kündigung 4.1 Nichtigkeitsgründe? Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter die Kündigung unter Verwen- dung eines vom Kanton genehmigten Formulars aussprechen, das den Mieter darüber informiert, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragen will. Eine Kündigung ohne Formular führt im Sinne von Art. 266o OR zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese und kann zu jedem Zeitpunkt während des Verfahrens geltend gemacht werden und ist vom Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGE 115 361 E. 4c). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit.”

“Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiser- hebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Beleh- rungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen, ob diese an- - 13 - waltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KU- KO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). 4. Gültigkeit der Kündigung 4.1 Nichtigkeitsgründe? Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter die Kündigung unter Verwen- dung eines vom Kanton genehmigten Formulars aussprechen, das den Mieter darüber informiert, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragen will. Eine Kündigung ohne Formular führt im Sinne von Art. 266o OR zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese und kann zu jedem Zeitpunkt während des Verfahrens geltend gemacht werden und ist vom Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGE 115 361 E. 4c). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit.”

“2; 143 III 15 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1).  2.1.2 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art.”

“Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Wenn die Haupt- und die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, teilen sie das gleiche rechtliche Schicksal und ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache allein nicht zulässig, weil es sich um eine nichtige Teilkündigung handeln würde (vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4). Wenn kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, teilen die Haupt- und die Nebensache nicht notwendigerweise das gleiche rechtliche Schicksal und können die Mietverhältnisse insbesondere separat bzw. einzeln beendet werden (vgl. Bohnet/ Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlamnn, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 266–266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Hingegen folgt aus Art. 253a Abs. 1 OR, dass der Vermieter auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache die Formvorschriften von Art. 266l OR beachten muss (Higi, a.a.O., S. 225). Für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; S. 225; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung wohl Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 253a/253b OR N 15a f.). Wenn der Mietvertrag über die Hauptsache ohne denjenigen über die Nebensache nicht abgeschlossen worden wäre oder wenn die Hauptsache ohne die Nebensache nicht gemietet worden wäre, ist von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5). Rechtsprechung und Lehre befürworten die Möglichkeit, das Mietverhältnis für die Nebensache einzeln zu beenden, für Fälle, in denen die Haupt- und die Nebensache Gegenstand separater Verträge (vgl. BGE 137 III 123 E. 2.1 S. 125; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; Bohnet/Dietschi, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.”

“Der Sachverhalt wurde vorne im Überblick dargestellt. Aus den von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass ihr Mahnschreiben mit Kündigungsandrohung der Gesuchsgegnerin am 14. Mai 2022 zugestellt wur- de (act. 3/10). Mit dieser Mahnung forderte sie die Gesuchsgegnerin entspre- chend den gesetzlichen Anforderungen (Art. 257d OR) zur Bezahlung der ausste- henden Mietzinse auf. Die angesetzte Zahlungsfrist lief am 13. Juni 2022 unge- nutzt ab, weshalb die Gesuchstellerin den Mietvertrag über die Wohnung unter Einhaltung der Formvorschriften (Art. 266l OR) sowie der gesetzlichen Kündi- gungsfrist und des Kündigungstermins auf den 31. Juli 2022 kündigte (act. 3/11). Der Mietvertrag über den Einstellplatz Nr. ... wurde separat mit amtlichem Formu- lar vom 13. Juli 2022 auf den 31. August 2022 gekündigt (act. 3/12). Die Kündi- gungen wurden soweit ersichtlich nicht angefochten.”

“Il est manifeste que les congés - dont il n'est pas contesté qu'ils respectent les exigences de forme posées aux art. 266l CO ss - sont bien parvenus à leurs destinataires, puisque le représentant commercial de la famille A______/B______ a confirmé la réception du congé par courriel du 12 novembre 2020 et que les appelants ont contesté la résiliation de leur bail devant la juridiction des baux et loyers le 19 novembre”

“Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss dazu ein Formular verwenden, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Entspricht die Kündigung den Vorschriften des Art. 266l OR nicht, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Die Nichtigkeit kann - unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs - jederzeit in jedem Verfahrensstadium geltend gemacht werden und der Richter hat sie von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 II 244 E. 4.1 S. 246). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).”

“Lorsque le bail est de durée indéterminée, il y est mis fin, d'ordinaire, par une résiliation (art. 266a al. 1 CO), laquelle doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre. Si le bail a été conclu par des cobailleurs, ceux-ci doivent nécessairement résilier le bail en commun, car le rapport juridique créé par le bail ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les cocontractants (arrêts 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1; 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1). A défaut, la résiliation est nulle. Cette nullité peut être invoquée en tout temps et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée (arrêt 4A_196/2016, précité, consid. 3.3.1). Aux termes de l'art. 9 al. 1 de l'ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.”

“In dem von der Vorinstanz diskutierten Urteil 4A_12/2010 hatte das Bundesgericht zu beurteilen, ob die blosse Angabe "Der Hauseigentümer vertreten durch I.________ AG" in der Rubrik "Vermieter" des amtlichen Formulars den Formerfordernissen von Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 9 VMWG genüge. Dabei hielt es fest, dass die Vermieterschaft auf dem amtlichen Formular nicht aufgeführt werden müsse, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis wisse oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen könne (zit. Urteil 4A_12/2010 E. 3.4.1). Das Formular dient nicht dazu, den Mieter über die Person des Vermieters zu informieren. Wie aus Art. 266l Abs. 2 OR hervorgeht, bezweckt es (lediglich), den Mieter über sein Recht zu informieren, die Kündigung anzufechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (BGE 140 II 244 E. 4.1 S. 246; Urteil 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016 E. 5.1). Selbst wenn der Vermieter dem Mieter nicht bekannt ist, etwa weil er nach Abschluss des Mietvertrags wechselte (vgl. Art. 261 OR), ist die Kündigung gültig (vgl. zit. Urteil 4A_12/2010 E. 3.4.2). Wie es das Obergericht dem zitierten Entscheid des Bundesgerichts zutreffend entnahm, dienen die Angaben im Formular der Rechtsbelehrung, nicht jedoch der Prozessvorbereitung. Vorliegend wurde in der Rubrik "Vertreter / Vertreterin" die F.________ AG aufgeführt, als Vermieterin wurde die - im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung nicht mehr existierende - D.________ AG genannt, mit welcher der Beschwerdeführer am 28. März 2011 den fraglichen Mietvertrag einging. Gemäss den unbestritten gebliebenen - und damit für das Bundesgericht verbindlichen (siehe E. 2.2.”

“Oktober 2003 schlossen die beiden Kläger und der Beklagte 1 eine Vereinbarung, welche oberhalb des Titels als «Zu- satz zum Mietvertrag zwischen [Beklagter 1, A2] und [Kläger 1] ... betreffend un- entgeltliche Nutzung des Gartensitzplatzes im Hof der Liegenschaft» bezeichnet ist. In der Vereinbarung wird unter anderem festgehalten, der Sitzplatz befinde sich im Hinterhof der Liegenschaft «gegenüber der 4-Zimmerwohnung der Mietpartei [Kläger 1]». Der «Vermieter» gestatte «dem Mieter die Nutzung des Gartensitz- platzes im Hinterhof der Liegenschaft [N.-]strasse [x]». Im Gegenzug würden «die Mieter» den Sitzplatz instand halten und die umliegenden Rabatten und das kleine Bord pflegen. Der Vermieter übergebe den Mietern den Gartensitzplatz unentgelt- lich zur Nutzung. Im Anschluss werden die Nutzungsmodalitäten geregelt. In Ziff. 9 ist statuiert, dass die Verletzung der Modalitäten zum Entzug des Nutzungsrechts führe, in Ziff. 10 dass die Zusatzvereinbarung bei Beendigung des Mietverhältnis- ses «zwischen [Kläger 1] und [Beklagter 1, A2]» hinfällig werde. Mit eingeschriebenem Brief, aber ohne Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR, da- tiert vom 26. November 2021 und gerichtet an die beiden Kläger, löste der Be- klagte 1 unter Bezug auf ein offenbar zwei Tage zuvor geführtes Telefonat «zwi- schen den Herren [A; ohne Spezifizierung] und [Kläger 1]» die Vereinbarung vom 27. Oktober 2003 per 31. März 2022 auf. Als Absender ist «[A. sen.]» angegeben, also der Beklagte 1, als Korrespondenzadresse hingegen A1, also A. jun. Dieser dürfte das Schreiben auch unterzeichnet haben, denn bei der Unterschrift findet sich der maschinenschriftliche Zusatz «[Kosevorname, der von A1 verwendet wird] [A.]». Gemäss einer Kopie des Umschlags unternahm die Post am 29. November - 3 - 2021 einen Zustellversuch und setzte die Abholfrist bis 6. Dezember 2021 an. Nachdem die Kläger dies über ihre Rechtsvertreterin mit Schreiben vom 10. Ja- nuar 2022 verlangt hatten, gab der Beklagte 1 [A2] ihnen mit Brief vom 18. Januar 2022 die Gründe für die Auflösung bekannt. 2. Prozessgeschichte Die Kläger reichten am 29.”

“Die Vorinstanz erwog, während der Mietzins für den Monat November 2021 fristgerecht bezahlt worden sei, sei der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 eingegangen. Die von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 angesetzte Zahlungsfrist von 30 Tagen habe jedoch bereits am 14. Januar 2022 geendet. Damit seien die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR erfüllt gewesen; die mit Schreiben vom 17. Januar 2022 erfolgte Kündigung sei zudem in der nach Art. 266l Abs. 2 OR vorgeschriebenen Form erfolgt. An der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vermöge auch die fristgerechte Tilgung des Mietzinses für den Monat November 2021 nichts zu ändern, zumal der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 und damit nach Ablauf der Zahlungsfrist getilgt worden sei. Der von der Beschwerdeführerin zitierte Bundesgerichtsentscheid 4C.96/2006 vom 4. Juli 2006 sei im Übrigen nicht einschlägig, sei es im genannten Fall doch um die Frage gegangen, ob eine am letzten Tag der Frist nach Art. 257d Abs. 1 OR versendete Kündigung als verfrüht zu betrachten sei. Da die Kündigung vorliegend nach Ablauf der Kündigungsfrist versendet worden sei, könne die Beschwerdeführerin daraus nichts für sich ableiten.”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid.”

“Hinsichtlich des klägerischen Begehrens um Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung des Beklagten vom 14. Oktober 2018 hielt die Vorinstanz fest, diese genüge zwar der Schriftform gemäss Art. 266l Abs. 1 OR, leide aber wegen Nichtverwendung des amtlichen Formulars i.S.v. Art. 266l Abs. 2 OR an einem Formfehler und sei daher nichtig. Dies habe der Beklagte bereits im Rahmen seiner Stellungnahme an das Gericht (vom 27. Januar 2019) anerkannt und an der Verhandlung vom 1. März 2019 wiederholt. Seinem Dafürhalten, er habe die Nichtigkeit bereits vor der Schlichtungsstelle anerkannt, könne aufgrund der vorhandenen Unterlagen nicht gefolgt werden. Seine Vorbringen und Rechtsbegehren seien mindestens zweideutig gewesen und er habe die «vollumfängliche Ablehnung» der klägerischen Begehren verlangt sowie, «die Kündigung sei per sofort zu erwirken». Obwohl der Beklagte die Nichtigkeit nunmehr anerkenne, sei das Verfahren in diesem Punkt nicht als gegenstandslos abzuschreiben, sondern habe die klagende Mieterin auch im Urteilszeitpunkt noch ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Nichtigkeit der Kündigung. Es sei nämlich nicht so, dass eine nichtige Kündigung so zu behandeln sei, wie wenn sie nie ausgesprochen worden wäre, denn sie stelle ein vertragswidriges Verhalten dar und könne insbesondere bei der Frage, ob die versuchte Vertragsbeendigung eine Sperrfrist auslöse oder nicht, bedeutsam sein.”

“Hinsichtlich des klägerischen Begehrens um Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung des Beklagten vom 14. Oktober 2018 hielt die Vorinstanz fest, diese genüge zwar der Schriftform gemäss Art. 266l Abs. 1 OR, leide aber wegen Nichtverwendung des amtlichen Formulars i.S.v. Art. 266l Abs. 2 OR an einem Formfehler und sei daher nichtig. Dies habe der Beklagte bereits im Rahmen seiner Stellungnahme an das Gericht (vom 27. Januar 2019) anerkannt und an der Verhandlung vom 1. März 2019 wiederholt. Seinem Dafürhalten, er habe die Nichtigkeit bereits vor der Schlichtungsstelle anerkannt, könne aufgrund der vorhandenen Unterlagen nicht gefolgt werden. Seine Vorbringen und Rechtsbegehren seien mindestens zweideutig gewesen und er habe die «vollumfängliche Ablehnung» der klägerischen Begehren verlangt sowie, «die Kündigung sei per sofort zu erwirken». Obwohl der Beklagte die Nichtigkeit nunmehr anerkenne, sei das Verfahren in diesem Punkt nicht als gegenstandslos abzuschreiben, sondern habe die klagende Mieterin auch im Urteilszeitpunkt noch ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Nichtigkeit der Kündigung. Es sei nämlich nicht so, dass eine nichtige Kündigung so zu behandeln sei, wie wenn sie nie ausgesprochen worden wäre, denn sie stelle ein vertragswidriges Verhalten dar und könne insbesondere bei der Frage, ob die versuchte Vertragsbeendigung eine Sperrfrist auslöse oder nicht, bedeutsam sein.”

“Hinsichtlich des klägerischen Begehrens um Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung des Beklagten vom 14. Oktober 2018 hielt die Vorinstanz fest, diese genüge zwar der Schriftform gemäss Art. 266l Abs. 1 OR, leide aber wegen Nichtverwendung des amtlichen Formulars i.S.v. Art. 266l Abs. 2 OR an einem Formfehler und sei daher nichtig. Dies habe der Beklagte bereits im Rahmen seiner Stellungnahme an das Gericht (vom 27. Januar 2019) anerkannt und an der Verhandlung vom 1. März 2019 wiederholt. Seinem Dafürhalten, er habe die Nichtigkeit bereits vor der Schlichtungsstelle anerkannt, könne aufgrund der vorhandenen Unterlagen nicht gefolgt werden. Seine Vorbringen und Rechtsbegehren seien mindestens zweideutig gewesen und er habe die «vollumfängliche Ablehnung» der klägerischen Begehren verlangt sowie, «die Kündigung sei per sofort zu erwirken». Obwohl der Beklagte die Nichtigkeit nunmehr anerkenne, sei das Verfahren in diesem Punkt nicht als gegenstandslos abzuschreiben, sondern habe die klagende Mieterin auch im Urteilszeitpunkt noch ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Nichtigkeit der Kündigung. Es sei nämlich nicht so, dass eine nichtige Kündigung so zu behandeln sei, wie wenn sie nie ausgesprochen worden wäre, denn sie stelle ein vertragswidriges Verhalten dar und könne insbesondere bei der Frage, ob die versuchte Vertragsbeendigung eine Sperrfrist auslöse oder nicht, bedeutsam sein.”

“Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art. 266l al. 2 CO et l'art. 9 al. 1 OBLF (ATF 121 III 214 consid. 3b; 140 III 244 consid. 4.1). 2.1.3 Sauf convention contraire, la notification du congé doit avoir lieu au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.2). Si le bailleur ne dispose d’aucune information lui permettant de déterminer le lieu où le destinataire peut être atteint, la communication peut se faire à la dite adresse, puisque le dépôt dans la boîte aux lettres signifie que le pli entre dans la sphère d’influence du locataire. En cas d'absence de longue durée, il revient au locataire de s'organiser afin de pouvoir prendre connaissance de sa correspondance, et, le cas échéant, d'informer le bailleur de l'adresse à laquelle il peut être atteint. Dans ce cas, le bailleur qui sait que le locataire n'est pas atteignable à l'adresse du bail mais à une autre adresse de notification et que cette adresse lui a été communiquée par le locataire, commet en règle générale un abus de droit (art.”

“Oktober 2003 schlossen die beiden Kläger und der Beklagte 1 eine Vereinbarung, welche oberhalb des Titels als «Zu- satz zum Mietvertrag zwischen [Beklagter 1, A2] und [Kläger 1] ... betreffend un- entgeltliche Nutzung des Gartensitzplatzes im Hof der Liegenschaft» bezeichnet ist. In der Vereinbarung wird unter anderem festgehalten, der Sitzplatz befinde sich im Hinterhof der Liegenschaft «gegenüber der 4-Zimmerwohnung der Mietpartei [Kläger 1]». Der «Vermieter» gestatte «dem Mieter die Nutzung des Gartensitz- platzes im Hinterhof der Liegenschaft [N.-]strasse [x]». Im Gegenzug würden «die Mieter» den Sitzplatz instand halten und die umliegenden Rabatten und das kleine Bord pflegen. Der Vermieter übergebe den Mietern den Gartensitzplatz unentgelt- lich zur Nutzung. Im Anschluss werden die Nutzungsmodalitäten geregelt. In Ziff. 9 ist statuiert, dass die Verletzung der Modalitäten zum Entzug des Nutzungsrechts führe, in Ziff. 10 dass die Zusatzvereinbarung bei Beendigung des Mietverhältnis- ses «zwischen [Kläger 1] und [Beklagter 1, A2]» hinfällig werde. Mit eingeschriebenem Brief, aber ohne Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR, da- tiert vom 26. November 2021 und gerichtet an die beiden Kläger, löste der Be- klagte 1 unter Bezug auf ein offenbar zwei Tage zuvor geführtes Telefonat «zwi- schen den Herren [A; ohne Spezifizierung] und [Kläger 1]» die Vereinbarung vom 27. Oktober 2003 per 31. März 2022 auf. Als Absender ist «[A. sen.]» angegeben, also der Beklagte 1, als Korrespondenzadresse hingegen A1, also A. jun. Dieser dürfte das Schreiben auch unterzeichnet haben, denn bei der Unterschrift findet sich der maschinenschriftliche Zusatz «[Kosevorname, der von A1 verwendet wird] [A.]». Gemäss einer Kopie des Umschlags unternahm die Post am 29. November - 3 - 2021 einen Zustellversuch und setzte die Abholfrist bis 6. Dezember 2021 an. Nachdem die Kläger dies über ihre Rechtsvertreterin mit Schreiben vom 10. Ja- nuar 2022 verlangt hatten, gab der Beklagte 1 [A2] ihnen mit Brief vom 18. Januar 2022 die Gründe für die Auflösung bekannt. 2. Prozessgeschichte Die Kläger reichten am 29.”

“1 La forme écrite est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique que l'original comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO). L'apposition de la signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite (art. 11 al. 2 CO), répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne clairement identifiable (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées, notamment l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; ATF 138 III 401 consid. 2.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.1.2). Ainsi, lorsque le congé est notifié par le bailleur uniquement au moyen d'une formule officielle, cette dernière doit être signée pour satisfaire à l'exigence de forme écrite requise par l'art. 266l CO (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées). Lorsque le locataire conteste que tel ait été le cas, il incombe au bailleur de démontrer que les formalités prévues par l'art. 266l CO ont été respectées (BOHNET, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit du bail, 2016, p. 59). 3.1.2 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire.”

“1 La forme écrite est régie par les art. 12 ss CO. Elle implique que l'original comporte la signature manuscrite de l'auteur (art. 14 al. 1 CO). L'apposition de la signature autographe, dans les déclarations où une forme est prescrite (art. 11 al. 2 CO), répond au besoin de pouvoir attribuer une déclaration à une personne clairement identifiable (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées, notamment l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 publié in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; ATF 138 III 401 consid. 2.4.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2015 du 25 août 2015 consid. 4.1.2). Ainsi, lorsque le congé est notifié par le bailleur uniquement au moyen d'une formule officielle, cette dernière doit être signée pour satisfaire à l'exigence de forme écrite requise par l'art. 266l CO (ATF 140 III 54 consid. 2.3 et les références citées). Lorsque le locataire conteste que tel ait été le cas, il incombe au bailleur de démontrer que les formalités prévues par l'art. 266l CO ont été respectées (BOHNET, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit du bail, 2016, p. 59). 3.1.2 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire.”

“Entgegen der Ansicht der Gesuchsgegner in ihrer Stellungnahme vom 30. Mai 2023 könnten Einzahlungen auf das Mietkautionskonto nicht als Voraus- zahlungen für zukünftig fällige Mietzinse geleistet werden. Das Mietkautionskonto diene der Sicherheitsleistung für Forderungen aus dem Mietverhältnis. Es laute auf den Mieter, vorliegend auf die Gesuchsgegnerin 2, und die Bank dürfe die Si- cherheit nur mit Zustimmung der beiden Parteien oder gestützt auf einen rechts- kräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Für die Dauer des Mietverhältnisses bleibe das entsprechende Konto für die Par- teien deshalb grundsätzlich gesperrt. Es sei sowohl faktisch als auch rechtlich nicht möglich, die auf dem Mietkautionskonto hinterlegten Sicherheiten als Vo- rauszahlungen mit künftig fällig werdenden Mietzinsen zu verrechnen (act. 29 E. 2.2.5.). Die Voraussetzungen gemäss Art. 257d und Art. 266l OR seien einge- halten worden, womit das Mietverhältnis gültig per 31. Dezember 2022 aufgelöst worden sei (act. 29 E. 2.3.).”

“Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss dazu ein Formular verwenden, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Entspricht die Kündigung den Vorschriften des Art. 266l OR nicht, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Die Nichtigkeit kann - unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs - jederzeit in jedem Verfahrensstadium geltend gemacht werden und der Richter hat sie von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 II 244 E. 4.1 S. 246). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (lit.”

“La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; 143 III 15 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_67/2021 du 8 avril 2021 consid. 5.1).  2.1.2 A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (al. 1). Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail.”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid.”

“Ein solcher Beweis kann im Zusammenhang mit einem Fax vernünftigerweise nicht verlangt werden ( negativa non sunt probanda). Vielmehr wäre der Umstand, dass das Faxgerät der Beschwerdegegner die Übertragung im Aktivitätenprotokoll mit "OK" quittierte, bloss als Indiz zu würdigen, das zusammen mit anderen festgestellten Umständen den Beschwerdegegnern den ihnen obliegenden Beweis gelingen lassen könnte, dass das Fax auch effektiv empfangen wurde. Dabei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegner zugestanden haben, dass E.________ ihnen mitgeteilt haben soll, sein Faxgerät funktioniere manchmal nicht. Vor diesem Hintergrund bestehen Zweifel, ob hier die Indizien ausreichen, um als erstellt zu erachten, dass das per Fax versandte Kündigungsschreiben vom 31. März 2012 E.________ bzw. der Vermieterin überhaupt zugegangen ist. Die Frage kann aber letztlich offenbleiben. Wie nachfolgend dargelegt (vgl. hiernach E. 5.4), genügt ein per Fax versandtes Kündigungsschreiben den Formvorschriften von Art. 266l Abs. 1 OR ohnehin nicht.”

“Pour respecter l’exigence de l’écrit, la déclaration doit être formulée par recours à un signe intelligible ou à un ensemble de signes intelligibles portés sur un support. ( ). L’exigence de la signature a un impact sur la nature du support requis. L’art. 14 (en lien avec l’art. 15 CO) distingue entre la signature manuscrite et la signature mécanique (art. 14 al. 1 et 2), d’une part, et assimile la signature électronique qualifiée à la signature manuscrite, d’autre part (art. 14 al. 2bis). Ainsi, l’acte doit prendre une forme matérielle dans le cas de la signature manuscrite (généralement le papier) ; dans cette hypothèse, les supports immatériels, tels que bandes-son et supports électroniques, ne remplissent pas l’exigence de la forme écrite (Xoudis, op. cit., ad art. 13 n. 5 et 6). L’exigence de la signature manuscrite exclut toute marque apposée autrement. ( ). La signature doit permettre d’établir l’identité et la volonté du déclarant (art. 13 al. 2 CO) (Xoudis, op. cit., ad art. 14 et 15 n. 6). 2.1.4 Le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (art. 266l al. 1 CO). Cette exigence de forme est justifiée par l’importance de la résiliation, qui met fin au rapport contractuel. Le congé doit être signé de la main du locataire ou de son représentant (art. 14 al. 1 CO). La pratique rechigne à admettre un fac-similé des signatures (courriel, photocopie, fax). En l’état des choses, il faut considérer qu’elle n’est pas valable (art. 14 al. 2 CO). ( ). Si elle n’est pas contestée par le destinataire, une résiliation donnée par fax, par courriel ou par sms peut aussi, selon les circonstances, constituer la base d’un contrat résolutoire (Lachat, Le bail à loyer, Ed. 2019, p. 826 et 827). D’un commun accord, le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail, qu’il soit de durée déterminée ou de durée indéterminée (contrat résolutoire). ( ). L’accord par lequel les parties mettent fin au contrat n’est soumis à aucune forme particulière. Il peut être passé oralement, même lorsque les parties avaient conclu un bail écrit. ( ). Un accord écrit est nécessaire lorsque les parties ont réservé la forme écrite.”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt verein­bart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet­zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist set­zen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäfts­räumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten erfor­derlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten (bzw. eingetragenen Partner) erforderlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat/Rubli, in Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 7.6 p. 1052). 3.1.2 Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC et 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), que les deux époux soient titulaires du bail ou non (Higi, in Zürcher Kommentar, 4e éd., Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in Cahiers du Bail [CdB] 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105), peu importe que le conjoint ou le partenaire enregistré ait eu connaissance de l'avis du bailleur, la bonne foi de celui-ci et son absence de faute (Barrelet, La protection du conjoint et du partenaire non signataires du bail, in 17e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, pp. 115 ss, spéc. n. 33 p. 126). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion, lequel statue à titre préjudiciel sur la validité du congé (CACI 14 septembre 2015/475 consid. 3.2 ; CACI 6 janvier 2014/7 consid. 3.1 ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2 ; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., Zurich 2009, n. 2372, p. 343 ; Barrelet, in Droit du bail à loyer – Commentaire pratique, Bâle 2010, n. 9 ad art. 266n CO). Le conjoint – ou le partenaire enregistré – doit ainsi être attrait à la procédure d'expulsion visant le logement de famille vu ses droits résultant des art.”

“Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art. 257d CO) ou de la formule officielle de congé prescrite par l'art. 266l al. 2 CO ; si la partie qui donne le congé ne respecte pas les prescriptions de forme des art. 266l à 266n CO, le congé est nul (art. 266o CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Le moyen peut être soulevé à n'importe quel stade de la procédure, y compris devant le juge de l'expulsion (CACI 5 avril 2011/30 consid. 3b ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b ; CACI 4 septembre 2013/449 consid. 6.2). En cours de bail, le locataire a le devoir d'informer le bailleur des modifications importantes (divorce, séparation, déménagement d'un des époux hors du domicile conjugal, déplacement du domicile familial) qui peuvent avoir une influence sur l'existence du logement de la famille (Higi, op. cit., n. 26 ad art. 266m-266n CO ; Lachat, Le bail à loyer, 2e éd., Lausanne 2008, p. 634, ch. 4.7 ; CACI 1er octobre 2012/450 consid. 3b). Les locaux commerciaux, qui servent également à l'hébergement d'époux dont l'un d'eux au moins est titulaire du bail, doivent bénéficier de la protection accordée par les art.”

“Es trifft zu, dass das Bundesgericht in den von der Beschwerdeführerin angeführten Kontexten keinen Zusammenhang in dem Sinne gefordert hat, dass sich die Aufschrift auf dem Umschlag bzw. die Unterschrift in einem Begleitschreiben als "Fortsetzung" der Urkunde erweisen muss. Die Unterschrift auf einem Begleitschreiben zum amtlichen Formular hat das Bundesgericht als genügend erachtet, da diese Dokumente eine Einheit bilden würden, indem im Begleitschreiben auf die Kündigung bzw. das amtliche Formular Bezug genommen werde. Zu beachten ist allerdings, dass sich im Mietrecht das Erfordernis der Unterschrift nicht daraus ergibt, dass diese für das amtliche Formular - insofern anders für die letztwillige Verfügung gemäss Art. 505 Abs. 1 ZGB - vorgeschrieben wäre, sondern sich aus Art. 266l OR i.V.m. Art. 11 Abs. 2, 13 Abs. 1 und 14 Abs. 1 OR ergibt. Ausserdem ist ein Begleitschreiben eher geeignet, einen Zusammenhang zwischen den verschiedenen Blättern herzustellen, als die Aufschrift auf einem Umschlag, in dem ein Dokument aufbewahrt wird. Die genannte Rechtsprechung des Bundesgerichts kann daher nicht tel quel auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Dies gilt insbesondere auch angesichts der Tatsache, dass sich die Lehre mindestens überwiegend hinter die strengere bundesgerichtliche Rechtsprechung im Erbrecht stellt. Weiter zu beachten sind zudem die Funktionen, die der Unterschrift für die letztwillige Verfügung zukommen: Die Unterschrift soll erstens die Identität des Erblassers und zweitens die Vollendung der Verfügung und ihre Inkraftsetzung auf den Tod des Erblassers hin dokumentieren (siehe oben E. 3; vgl. BGE 135 III 206 E. 3.7; WEIMAR, a.a.O., N. 22 zu Art. 505 ZGB). Diese Funktion kann eine Unterschrift aber nur erfüllen, wenn sie sich als Abschluss der letztwilligen Verfügung darstellt.”

“En l'occurrence, la cour cantonale a constaté que le SPAd, agissant en qualité de curateur de C.________, avait résilié, par lettre du 14 février 2022, le contrat de bail principal pour le 31 mars 2022, terme que la propriétaire du logement concerné avait accepté. La forme écrite prévue par l'art. 266l al. 1 CO avait dès lors été respectée. L'argumentation développée par la recourante au sujet de la validité du contrat de sous-location n'était pas pertinente, dès lors que celui-ci ne pouvait pas faire obstacle à la requête en évacuation introduite par la propriétaire de l'immeuble. Les conditions du cas clair étaient ainsi remplies.”

“Dans une telle situation, il appartient au juge saisi de la requête d'expulsion d'examiner à titre préjudiciel la validité de la résiliation du bail. Si cette dernière est claire au sens de l'art. 257 CPC, il peut procéder (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2016 du 2 septembre 2016 consid. 1.1). 2.2 L'appelante soutient que la résiliation du contrat de bail principal par le curateur de la locataire principale n'a pas été opérée valablement, de sorte que le cas ne serait pas clair. Cet argument ne résiste toutefois pas à l'examen. En effet, D______ a été privée de l'exercice de ses droit civils en lien avec la conclusion de contrat par décision du TPAE, de sorte que pour tout ce qui a trait au contrat de bail, son curateur, soit le SPAd, est seul habilité à agir. Ce dernier a, par écrit, le 14 février 2022, résilié le contrat de bail pour le 31 mars 2022, terme que la propriétaire du logement a accepté. La forme écrite prévue par l'art. 266l al. 1 CO a dès lors été respectée et le congé a été donné par le représentant dûment autorisé à agir en ce sens. Par ailleurs, l'argumentation de l'appelante relative à la validité du contrat de sous-location ne convainc pas. S'il est certes acquis qu'un contrat de sous-location a été conclu au mois d'avril 2021, il n'en demeure pas moins que selon les dispositions légales et la jurisprudence rappelées sous consid. 2.1.2 supra, le contrat de sous-location ne peut pas perdurer au-delà du contrat de bail principal, même s'il n'a pas été résilié. Pour le surplus, la saisine de l'autorité de conciliation d'une requête en constatation de la nullité du congé ne fait pas obstacle au prononcé de l'évacuation. C'est par conséquent à bon droit que le Tribunal a considéré que le cas était clair et a prononcé l'évacuation de l'appelante. 2.3 Le jugement sera dès lors confirmé. 3. A teneur de l'article 22 alinéa 1 LaCC, la procédure est gratuite (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 13 juin 2022 par A______ contre le jugement JTBL/429/2022 rendu le 10 mai 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/6640/2022-24-SD.”

“Si l’intimée a conclu des contrats de sous-location de durée déterminée en 2005 et 2012 attirant l’attention des sous-locataires respectifs sur le fait que le bail principal était à terme fixe, cet élément ne suffit pas à remettre en cause la volonté réelle des parties au contrat principal de conclure un contrat à durée indéterminée. L’insertion de cette mention peut s’expliquer par une volonté de l’intimée de s’assurer que le sous-locataire ne remettrait pas en cause le terme fixe du contrat de sous-location, étant rappelé que ces contrats de sous-location constituent une res inter alios acta. Par conséquent, il y a lieu de retenir que les parties ont eu la réelle et commune intention de conclure, le 5 décembre 2011, un contrat de bail de durée indéterminée. 4. 4.1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). A teneur de l'art. 266l CO, le congé des baux de locaux commerciaux doit être donné par écrit et en utilisant une formule agréée par le canton (formule officielle), qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (cf. art. 266o CO). Cette informalité peut être soulevée en tout temps (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb; arrêts du Tribunal fédéral 4A_351/2015 du 5 août 2015 consid. 3.2 et 4C_124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.2). 4.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas notifié le congé au moyen de la formule officielle, de sorte que celui-ci est nul. 5. L’appelante se prévaut de l’abus de droit, l’intimée, entourée de personnes avisées, ne s’étant pas opposée à l’annonce du congé et s’étant empressée de tenter de se placer comme partenaire dans le projet immobilier envisagé par la bailleresse. La locataire avait attendu une année avant de déposer son action en nullité.”

“Der Gesuchsgegner führt in seiner Gesuchsantwort vom 13. September 2021 bloss aus, dass er und seine Frau den Mietvertrag fristlos gekündigt hätten (Urk. 19 Rz. 7, 19 und 34). Er behauptet nie, dass die Kündigung schriftlich erfolgt sei. Ohnehin hat der Gesuchsteller die fristlose Kündigung bestritten (vgl. Urk. 23 Rz. 7 f.) . Weiter reicht der Gesuchsgegner im vorliegenden Verfahren keine schriftliche Kündigung ein. Entsprechend ist nicht davon auszugehen, dass die Formvorschriften von Art. 266l OR eingehalten wurden. Folglich ist die behauptete fristlose Kündigung nichtig (Art. 266o OR; vgl. auch Art. 11 Abs. 2 OR), was von Amtes wegen zu beachten ist (vgl. E.4.2).”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid.”

“Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar sei und die Rechtslage darüber hinaus als klar bezeichnet werden könne. Gemäss Art. 266l OR könne die Vermieterschaft Wohn- und Geschäftsräume nur mit einem amtlichen Formular kündigen. Die Beschwerdeführerin habe indessen lediglich eine mit gewöhnlichen Schreiben ausgesprochene Kündigung vorweisen können. Eine solche Kündigung sei in Anwendung von Art. 266o OR als nichtig zu betrachten. Der von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegte und an den Gesuchsbeklagten adressierte Briefumschlag dürfe von der Vorinstanz aufgrund des gemäss Art. 179 StGB geltenden Briefgeheimnisses nicht geöffnet werden. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wurde im Weiteren zufolge Aussichtslosigkeit abgewiesen. D. Mit Eingabe vom 19. Juli 2021 erhob A.____ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) Appellation (recte: Beschwerde) an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, (nachfolgend: Kantonsgericht) und beantragte, dass das Gesuch um Rechtsschutz nochmals zu prüfen sei. Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen aus, sie habe sämtliche für die Kündigung des Mietvertrags mit dem Gesuchsbeklagten notwendigen Beweisunterlagen eingereicht.”

“Okto- ber 2023 und lief am Freitag, 24. November 2023 ab. Nach unbenutztem Ablauf der genannten Zahlungsfristen löste die Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 per 31. Januar 2024 auf (act. 1 Rz. 21 f., Rz. 25 ff.; act. 3/9 f.). Die Abholungseinladung für das Kündi- gungsschreiben erfolgte am 22. Dezember 2023 (act. 3/10), weshalb es praxisge- mäss als am 23. Dezember 2023 zugestellt gilt. Das Mietverhältnis wurde dem- nach form- und fristgerecht per 31. Januar 2024 beendet (Art. 257d OR i.V.m. Art. 266l OR). Die Gesuchsgegnerin hat der Gesuchstellerin die streitgegenständ- lichen Mietobjekte indessen bis anhin nicht ordnungsgemäss zurückgegeben - 7 - (act. 1 Rz. 23 f., Rz. 30 f.), obwohl die Gesuchstellerin gemäss Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Rückgabeanspruch hat.”

“Aus den von der Gesuchstellerin eingereichten Unterlagen ist ersichtlich, dass der Gesuchsgegne- - 5 - rin die von der Gesuchstellerin ausgesprochene Mahnung mit Kündigungsandro- hung am 10. November 2022 zugestellt wurde (act. 2/3). Mit dieser Mahnung for- derte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin entsprechend den gesetzlichen Anforderungen zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse auf und drohte ihr für den Unterlassungsfall die Zahlungsverzugskündigung an (Art. 257d OR). Die an- gesetzte Zahlungsfrist lief ungenutzt ab. Die eingeschriebene, auf amtlichem Formular per 31. Januar 2022 ausgesprochene Kündigung vom 29. Dezember 2022 wurde von der Gesuchsgegnerin nicht abgeholt (act. 2/3). Jedoch wurde ihr eine Abholungseinladung in den Briefkasten gelegt (act. 2/7), womit die Kündi- gung nach dem vorher Dargelegten wirksam wurde. Damit wurde der Gesuchstel- lerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kün- digungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6).”

“Die Kündigung vom 22. Oktober 2020 per 30. November 2020 konnte der Gesuchsgegnerin am 23. Oktober 2020 zugestellt werden (act. 3/15). Damit wur- de der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR, act. 2/6). - 6 -”

“Damit wurde der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorga- ben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvor- schriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündi- gungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR).”

“Die daraufhin mittels des amtlichen Kündigungsformulars und eines Schreibens per 31. Dezember 2020 ausgesprochenen Kündigungen der Mietverhältnisse für die Büroräumlichkeiten und den Einstellplatz datieren vom 24. November 2020 und wurden am 27. November 2020 von der Gesuchsgegnerin in Empfang genommen (act. 3/10-13). Damit wurde der Gesuchstellerin unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben nach Ablauf der ihr angesetzten Zahlungsfrist unter Einhaltung der Formvorschriften sowie der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen Kündigungstermins gekündigt (Art. 257d und Art. 266l OR).”

“bzw. 2. Februar 2023 zugestellt worden. Die ausstehenden Mietzinse seien nicht bezahlt worden. Der Beschwerdegegner habe nach unbenutztem Fristablauf den Beschwerdefüh- rern am 29. März 2023 das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen For- mulars per 30. April 2023 gekündigt. Auf Anfechtung der Kündigung durch die Be- schwerdeführer hin, habe die Schlichtungsbehörde diese im Urteilsvorschlag vom 8. Mai 2023 für gültig erklärt. Die Vorinstanz kam zum Schluss, der Beschwerde- gegner habe mit der Zahlungsaufforderung vom 30. Januar 2023 und der Kündi- gung vom 29. März 2023 die Formen und Fristen von Art. 257d sowie Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 30. April 2023 aufgelöst, womit sich die Beschwerdeführer heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt befänden. Der - 10 - rechtlich relevante Sachverhalt sei erstellt und die Rechtslage klar, weshalb dem Ausweisungsbegehren stattzugeben sei (act. 15 S. 4 f. Erw. 3.1.-3.2.).”

“Dass der Einzelrichter nicht von Geschäftsraummiete, sondern von einem Mietverhältnis nach Art. 266b OR ausging, ist vor dem Hintergrund dessen, dass der Tunnel seit Jahrzehnten nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt wurde, plausibel (siehe im Übrigen die Praxis, wonach etwa Keller, Scheunen und Stallungen nicht als Geschäftsräume gelten, H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Bern 2020, N 6 zu Art. 266b; sowie ders., a.a.O., N 7 zu Art. 266b OR, wonach auch Lagerplätze, die der Mieter nicht zusammen mit einem Geschäftsraum mietet, die jedoch geschäftlichen Zwecken dienen, in den Anwendungsbereich der unbeweglichen Sache nach Art. 226b OR fallen). Selbst wenn man dennoch von Geschäftsraummiete und damit vom Formularzwang des Vermieters nach Art. 266l OR ausgehen wollte, ist zu beachten, dass dieser Zwang zur Verwendung des vom Kanton genehmigten Formulars bei Vermieterkündigung lediglich den Zweck hat sicherzustellen, dass sich auch der rechtsunkundige Mieter seiner Rechte bewusst ist. Das Formular erfüllt keinen Selbstzweck, sodass die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich sein kann (m. H. Giger, a.a.O., N 17 zu Art. 266l OR). Es erschiene im konkreten Fall und in Würdigung der jahrelangen Auseinandersetzungen über das Bestehen und die Natur eines Rechtsverhältnisses zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdebeteiligten insgesamt unbillig, wenn sich die rechtskundig vertretene Beschwerdeführerin rechtswirksam darauf berufen könnte, wegen der unterbliebenen Verwendung des Formulars sei die Kündigung nichtig. Die vorfrageweise Beurteilung der zivilrechtlichen Beziehung zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdebeteiligten ergibt somit, dass kein dingliches Recht und spätestens seit April 2022 auch kein Mietverhältnis mehr am fraglichen Tunnelabschnitt und der Kiesaufgabestation bestand.”

“Dass der Einzelrichter nicht von Geschäftsraummiete, sondern von einem Mietverhältnis nach Art. 266b OR ausging, ist vor dem Hintergrund dessen, dass der Tunnel seit Jahrzehnten nicht mehr für geschäftliche Zwecke genutzt wurde, plausibel (siehe im Übrigen die Praxis, wonach etwa Keller, Scheunen und Stallungen nicht als Geschäftsräume gelten, H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller [Hrsg.], Berner Kommentar zum Obligationenrecht, Bern 2020, N 6 zu Art. 266b; sowie ders., a.a.O., N 7 zu Art. 266b OR, wonach auch Lagerplätze, die der Mieter nicht zusammen mit einem Geschäftsraum mietet, die jedoch geschäftlichen Zwecken dienen, in den Anwendungsbereich der unbeweglichen Sache nach Art. 226b OR fallen). Selbst wenn man dennoch von Geschäftsraummiete und damit vom Formularzwang des Vermieters nach Art. 266l OR ausgehen wollte, ist zu beachten, dass dieser Zwang zur Verwendung des vom Kanton genehmigten Formulars bei Vermieterkündigung lediglich den Zweck hat sicherzustellen, dass sich auch der rechtsunkundige Mieter seiner Rechte bewusst ist. Das Formular erfüllt keinen Selbstzweck, sodass die Berufung auf einen Formmangel rechtsmissbräuchlich sein kann (m. H. Giger, a.a.O., N 17 zu Art. 266l OR). Es erschiene im konkreten Fall und in Würdigung der jahrelangen Auseinandersetzungen über das Bestehen und die Natur eines Rechtsverhältnisses zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdebeteiligten insgesamt unbillig, wenn sich die rechtskundig vertretene Beschwerdeführerin rechtswirksam darauf berufen könnte, wegen der unterbliebenen Verwendung des Formulars sei die Kündigung nichtig. Die vorfrageweise Beurteilung der zivilrechtlichen Beziehung zwischen der Beschwerdeführerin und dem Beschwerdebeteiligten ergibt somit, dass kein dingliches Recht und spätestens seit April 2022 auch kein Mietverhältnis mehr am fraglichen Tunnelabschnitt und der Kiesaufgabestation bestand.”

“In dem von der Vorinstanz diskutierten Urteil 4A_12/2010 hatte das Bundesgericht zu beurteilen, ob die blosse Angabe "Der Hauseigentümer vertreten durch I.________ AG" in der Rubrik "Vermieter" des amtlichen Formulars den Formerfordernissen von Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 9 VMWG genüge. Dabei hielt es fest, dass die Vermieterschaft auf dem amtlichen Formular nicht aufgeführt werden müsse, wenn der Mieter um das Vertretungsverhältnis wisse oder er dieses aus den Gesamtumständen erkennen könne (zit. Urteil 4A_12/2010 E. 3.4.1). Das Formular dient nicht dazu, den Mieter über die Person des Vermieters zu informieren. Wie aus Art. 266l Abs. 2 OR hervorgeht, bezweckt es (lediglich), den Mieter über sein Recht zu informieren, die Kündigung anzufechten und/oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verlangen (BGE 140 II 244 E. 4.1 S. 246; Urteil 4A_67/2016 vom 7. Juni 2016 E. 5.1). Selbst wenn der Vermieter dem Mieter nicht bekannt ist, etwa weil er nach Abschluss des Mietvertrags wechselte (vgl. Art. 261 OR), ist die Kündigung gültig (vgl. zit. Urteil 4A_12/2010 E. 3.4.2). Wie es das Obergericht dem zitierten Entscheid des Bundesgerichts zutreffend entnahm, dienen die Angaben im Formular der Rechtsbelehrung, nicht jedoch der Prozessvorbereitung.”

“Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss dazu ein Formular verwenden, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Entspricht die Kündigung den Vorschriften des Art. 266l OR nicht, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Die Nichtigkeit kann - unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs - jederzeit in jedem Verfahrensstadium geltend gemacht werden und der Richter hat sie von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 II 244 E. 4.1 S. 246). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (lit.”

“Vorliegend geht es einzig darum, ob eine per Fax übermittelte Kündigung dem Formerfordernis genügt (Art. 266l Abs. 1 OR i.V.m. Art. 13 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 OR). Die Mehrheit der mietrechtlichen Literatur verneint diese Frage. OESCHGER erachtet eine mittels Fax mitgeteilte Kündigung des Mieters als ungültig, weil auf einer solchen die eigenhändige Unterschrift des Mieters fehle (SARA OESCHGER, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 762 Rz. 25.5). Auch BLUMER erachtet die Kündigung des Mieters per Fax wegen des Fälschungsrisikos als nicht formgerecht (MAJA BLUMER, in: Kurzkommentar Obligationenrecht, 1. Aufl. 2014, N. 2 zu Art. 266l-266o OR; vgl. auch HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2020, N. 10 zu Art. 266l OR; LACHAT/BOHNET, in: Commentaire romand, Code des obligations, Bd. I, 3. Aufl. 2021, N. 2a zu Art. 266l OR). HIGI/WILDISEN argumentieren, Kündigungen seien einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen, mit denen der Erklärende ein Gestaltungsrecht ausübe. Sie sollten klare Verhältnisse schaffen, was es erforderlich mache, dass sie auch eindeutig dem Erklärenden zugeordnet werden könnten. Die von der Lehre entwickelten Grundsätze zur Schriftform beim Vertragsabschluss könnten daher auf Kündigungen nicht angewandt werden (HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 11 zu Art. 266l OR). JÜRG P. MÜLLER hingegen erachtet eine Kündigung des Mieters per Fax-Mitteilung als gültig, sofern diese die Unterschrift des Kündigenden trägt und die Kündigung der Gegenpartei noch im Original nachgereicht wird (JÜRG P. MÜLLER, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 8 zu Art. 266l-266o OR; ebenso DAVID LACHAT, in: Le bail à loyer, 2019, S. 827).”

“Durch die Unterschrift anerkennt der Erklärende einerseits die Erklärung, andererseits wird dadurch die Identifikation des Erklärenden gewährleistet (vgl. BGE 140 III 54 E. 2.3; 138 III 401 E. 2.4.2; 119 III 4 E. 3). Das Fax funktioniert nach dem Prinzip des Faksimiles, womit beim Empfänger nur eine Kopie des beim Absender verbleibenden Originals verbleibt (GEMAR, a.a.O., S. 95). Eine per Fax versandte Willenserklärung erfüllt die Schriftform somit nicht, weil die Unterschrift lediglich kopiert, und damit nicht eigenhändig im Sinne von Art. 14 Abs. 1 OR ist (vgl. hiervor E. 5.4.2; vgl. BGE 140 III 54 E. 2.3). Der Gesetzgeber hat mit Art. 14 Abs. 2bis OR die qualifizierte elektronische Signatur der eigenhändigen Unterschrift gleichgesetzt. Er geht somit davon aus, damit der Entwicklung der modernen Kommunikation ausreichend Rechnung getragen zu haben, auch wenn die qualifizierte elektronische Signatur bis anhin noch keine grosse Verbreitung fand (GERICKE/IVANOVIC, a.a.O., S. 335). Die Mehrheit der Lehre zu Art. 266l OR weist zutreffend darauf hin, dass namentlich wegen des grossen Fälschungsrisikos Kündigungen mittels Fax nicht als formgerecht zu qualifizieren sind. Zu Recht wird in der Mietrechtsliteratur betont, dass Kündigungen klare Verhältnisse schaffen sollen. Dies setzt nicht nur voraus, dass sie eindeutig den Erklärenden zugeordnet werden können, sondern auch dass langwierige Diskussionen über den Zugang der Kündigung möglichst vermieden werden sollen. Der erfolgreiche Zugang eines Faxes ist aber oftmals unsicher (so wurde in der Praxis trotz Aktivitätenprotokoll oft beim Empfänger nachgefragt, ob ein versandtes Fax bei ihm eingetroffen ist). Wie der vorliegende Fall gerade exemplarisch illustriert, ist der Zugang eines Faxes schwierig nachzuweisen. Aus diesem Grund kann auch nicht auf Praktikabilitätserwägungen und Verkehrsgepflogenheiten verwiesen werden, um die Formgültigkeit einer Kündigung per Fax zu begründen. Zusammenfassend ist ein per Fax versandtes Kündigungsschreiben nicht als formgerecht im Sinne von Art.”

“253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 5–17).”

“Ein solcher Beweis kann im Zusammenhang mit einem Fax vernünftigerweise nicht verlangt werden ( negativa non sunt probanda). Vielmehr wäre der Umstand, dass das Faxgerät der Beschwerdegegner die Übertragung im Aktivitätenprotokoll mit "OK" quittierte, bloss als Indiz zu würdigen, das zusammen mit anderen festgestellten Umständen den Beschwerdegegnern den ihnen obliegenden Beweis gelingen lassen könnte, dass das Fax auch effektiv empfangen wurde. Dabei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Beschwerdegegner zugestanden haben, dass E.________ ihnen mitgeteilt haben soll, sein Faxgerät funktioniere manchmal nicht. Vor diesem Hintergrund bestehen Zweifel, ob hier die Indizien ausreichen, um als erstellt zu erachten, dass das per Fax versandte Kündigungsschreiben vom 31. März 2012 E.________ bzw. der Vermieterin überhaupt zugegangen ist. Die Frage kann aber letztlich offenbleiben. Wie nachfolgend dargelegt (vgl. hiernach E. 5.4), genügt ein per Fax versandtes Kündigungsschreiben den Formvorschriften von Art. 266l Abs. 1 OR ohnehin nicht.”

“Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Beschwerdegegner habe die Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Mietver- hältnis mit dem Beschwerdeführer gültig per 30. April 2023 aufgelöst. Die Stellung- - 4 - nahme des Beschwerdeführers, worin er seine persönliche Situation schildere, ver- möge an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Er befinde sich damit ohne Rechts- grund im Mietobjekt. Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse klar seien, sei der verlangte Ausweisungsbefehl gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO antragsgemäss zu erteilen (act. 20 E. 4.).”

“Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Beschwerdegegnerin habe bei der Kündigung des Hauptmietverhältnisses die Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin gültig per 31. Oktober 2023 aufgelöst. Damit befänden sich auch die Beschwerdeführe- rin und G._____ als Untermieter ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, zumal die Kün- digung des Hauptmietverhältnisses auch das Untermietverhältnis beende und die Vermieterin einen direkten Herausgabeanspruch gegen die Untermieter erhalte. Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse klar seien, sei der verlangte Ausweisungsbefehl gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO antragsgemäss zu erteilen (act. 12 E. 3.).”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten (bzw. eingetragenen Partner) erforderlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée (arrêt 4A_196/2016, précité, consid. 3.3.1). Aux termes de l'art. 9 al. 1 de l'ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11), la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer: a. la chose louée sur laquelle porte le congé; b. la date à laquelle le congé sera effectif; c. le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande; d. les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO); e. la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) hat die Vermieterschaft von Wohn- und Geschäftsräumen mit einem Formular zu kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. e der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG; SR 221.213.11) muss das Formular unter anderem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten. Mit der Einführung dieser strengen Formvorschriften bezweckt der Gesetzgeber, dass auch der rechtsunkundige Mieter auf seine Rechte hingewiesen wird. Als gültiges amtliches Formular kommt nur dasjenige des Kantons am Ort der gelegenen Sache in Frage (Weber, in: BSK-OR I, Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], 7. Aufl., Basel 2020, Art. 266l OR N 3).”

“Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (al. 2). Selon l'art. 9 al. 1 OBLF, la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l’art. 266l, al. 2, CO doit indiquer : la chose louée sur laquelle porte le congé (let. a); la date à laquelle le congé sera effectif (let. b); le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande (let. c); les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO; let. d); la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu (let. e). La formule officielle exigée par l'art. 266l al. 2 CO a pour but, comme cela résulte du texte de cette disposition, d'informer le locataire de son droit de contester le congé et/ou de demander la prolongation du bail. Son contenu est précisé par l'art. 9 al. 1 OBLF. En particulier, en vertu de la let. d de cette disposition, qui reprend le texte même de l'art. 266l al. 2 CO, la formule doit indiquer les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271-273 CO). La formule officielle utilisée pour la signification d'un congé doit bien évidemment être celle qui est en vigueur à ce moment-là. Si une ancienne formule agréée a été employée, il y a lieu de déterminer les conséquences de cette irrégularité en fonction du but visé par l'obligation d'user de la formule officielle en vigueur (cf., à propos de la formule officielle pour la notification du loyer initial, ATF 137 III 547 consid. 2.3; ATF 121 III 56 consid. 2c). En effet, sous peine de tomber dans le formalisme excessif, l'ancienne formule agréée ne doit entraîner la nullité du congé que si elle ne contient pas les mêmes informations que la formule actuelle, en tant qu'elles sont exigées par l'art. 266l al. 2 CO et l'art. 9 al. 1 OBLF (ATF 121 III 214 consid. 3b; 140 III 244 consid. 4.1). 2.1.3 Sauf convention contraire, la notification du congé doit avoir lieu au domicile du locataire ou à l'adresse des locaux loués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_350/2014 du 16 septembre 2014 consid.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins de trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. En cas de non-paiement dans le délai, le bailleur peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'art. 257d al. 2 CO. Selon l'art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d'habitation et des locaux commerciaux doit être donné par écrit; le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l al. 2 CO). Le congé qui ne satisfait pas ces conditions de forme est nul (art. 266o CO). Cette nullité peut être invoquée en tout temps, à n'importe quel stade de la procédure et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; 140 III 244 consid. 4.1 et les références). L'art. 9 OBLF précise que la formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l al. 2 CO doit indiquer la chose louée sur laquelle porte le congé, la date à laquelle le congé sera effectif, le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande, les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail et la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.”

“Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Der Vermieter muss dazu ein Formular verwenden, das vom Kanton genehmigt ist und angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will (Art. 266l Abs. 2 OR). Entspricht die Kündigung den Vorschriften des Art. 266l OR nicht, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Die Nichtigkeit kann - unter Vorbehalt des Rechtsmissbrauchs - jederzeit in jedem Verfahrensstadium geltend gemacht werden und der Richter hat sie von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 II 244 E. 4.1 S. 246). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (lit.”

“E. 2; vgl. auch BGE 124 III 108 E. 2b betreffend Begriff des Geschäftsraums). Bereits früher hatte das Bundesgericht entschieden, dass die Miete unbebauten Landes nach einer Kündigung oder nach Ablauf der Mietdauer nicht erstreckt werden kann (BGE 98 II 199 E. 4a). Auch eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Kündigungsschutz ver- neinte das Bundesgericht. Aus Gründen der Rechtssicherheit könnten die Vor- schriften von Art. 266l Abs. 2 OR (Kündigung mittels amtlichem Formular) und Art. 266o OR (Nichtigkeit der Kündigung bei Verstoss gegen die Art. 266l-266n OR) nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung kommen (BGer 4A_109/2015 v.”

“E. 2; vgl. auch BGE 124 III 108 E. 2b betreffend Begriff des Geschäftsraums). Bereits früher hatte das Bundesgericht entschieden, dass die Miete unbebauten Landes nach einer Kündigung oder nach Ablauf der Mietdauer nicht erstreckt werden kann (BGE 98 II 199 E. 4a). Auch eine analoge Anwendung der Bestimmungen zum Kündigungsschutz ver- neinte das Bundesgericht. Aus Gründen der Rechtssicherheit könnten die Vor- schriften von Art. 266l Abs. 2 OR (Kündigung mittels amtlichem Formular) und Art. 266o OR (Nichtigkeit der Kündigung bei Verstoss gegen die Art. 266l-266n OR) nur für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung kommen (BGer 4A_109/2015 v.”

“Hinsichtlich des klägerischen Begehrens um Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung des Beklagten vom 14. Oktober 2018 hielt die Vorinstanz fest, diese genüge zwar der Schriftform gemäss Art. 266l Abs. 1 OR, leide aber wegen Nichtverwendung des amtlichen Formulars i.S.v. Art. 266l Abs. 2 OR an einem Formfehler und sei daher nichtig. Dies habe der Beklagte bereits im Rahmen seiner Stellungnahme an das Gericht (vom 27. Januar 2019) anerkannt und an der Verhandlung vom 1. März 2019 wiederholt. Seinem Dafürhalten, er habe die Nichtigkeit bereits vor der Schlichtungsstelle anerkannt, könne aufgrund der vorhandenen Unterlagen nicht gefolgt werden. Seine Vorbringen und Rechtsbegehren seien mindestens zweideutig gewesen und er habe die «vollumfängliche Ablehnung» der klägerischen Begehren verlangt sowie, «die Kündigung sei per sofort zu erwirken». Obwohl der Beklagte die Nichtigkeit nunmehr anerkenne, sei das Verfahren in diesem Punkt nicht als gegenstandslos abzuschreiben, sondern habe die klagende Mieterin auch im Urteilszeitpunkt noch ein Feststellungsinteresse hinsichtlich der Nichtigkeit der Kündigung. Es sei nämlich nicht so, dass eine nichtige Kündigung so zu behandeln sei, wie wenn sie nie ausgesprochen worden wäre, denn sie stelle ein vertragswidriges Verhalten dar und könne insbesondere bei der Frage, ob die versuchte Vertragsbeendigung eine Sperrfrist auslöse oder nicht, bedeutsam sein.”

“Im Sinne eines Zwischenergebnisses lässt sich zumindest festhal- ten, dass die Überlassung des WG-Zimmers an den Gesuchsgegner – das miet- rechtliche Vertragselement – nach Massgabe des behaupteten Sachverhalts je- denfalls nicht offensichtlich vertragsunwesentlich erscheint. Entsprechend ist es gestützt auf die dargestellte Lehre und Rechtsprechung jedenfalls vertretbar, das - 5 - vorliegende Vertragsverhältnis den mietrechtlichen Kündigungsschutzbestim- mungen zu unterstellen. 4.5. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter hat bei Wohn- oder Geschäftsräumen auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), andernfalls sie nichtig ist (Art. 266o OR). 4.6. Gemäss Darstellung im Gesuch hat die Gesuchstellerin den Betreuungs- vertrag gegenüber dem Gesuchsgegner am 28. September 2020 mündlich ge- kündigt und die Kündigung am 29. September 2020 per Einschreiben schriftlich bestätigt. Die Gesuchstellerin verweist zu diesem Zweck auf [...] das Kündi- gungsschreiben und die Postaufgabequittung. Beide Kündigungen genügen den Anforderungen gemäss Art. 266l Abs. 2 OR nicht: Die mündliche Kündigung oh- nehin nicht, die schriftliche nicht, weil sie nicht auf dem amtlichen Formular er- folgt ist. 4.7. Finden die mietrechtlichen Schutzbestimmungen Anwendung, so führt dies zur Ungültigkeit der Kündigung. Damit hängt die Frage, ob die Gesuchstelle- rin das Vertragsverhältnis gültig gekündigt hat, von der Qualifikation des Ver- tragsverhältnisses ab, worüber – wie gezeigt – kein klares Recht im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO besteht. Die Rechtsfolge, wonach der Gesuchsgegner das von ihm bewohnte Zimmer an der N.-strasse Y in Zürich unverzüglich zu räu- men und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben hat, ergibt sich da- mit bei Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Recht- sprechung nicht ohne Weiteres eindeutig. Auf das Gesuch ist daher in Anwen- dung von Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten. 4.8. Offen bleiben kann bei diesem Ergebnis insbesondere auch die Frage, wer Vertragspartner der Gesuchstellerin ist. Denkbar wäre, dass diese mit dem Gesuchsgegner konkludent einen Betreuungsvertrag geschlossen hat, da dieser zwar den vorgelegten Vertrag nicht unterzeichnen wollte, aber dennoch in die be- treute WG eingezogen ist.”

“Im Allgemeinen Unbefristete Mietverträge können von beiden Parteien unter Wahrung der vertrag- lichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine gekündigt werden (Art. 266a Abs. 1 OR). Für eine gültige Kündigung bedarf es dabei auch im Lichte von Art. 271 OR keines spezifischen Grundes (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). In formeller Hinsicht ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis mit amtlich genehmigtem Formular zu kündigen, welches den Mieter u.a. über seine Anfech- tungsrechte aufklärt (Art. 266l Abs. 2 OR). Die Kündigungsfreiheit wird einzig durch den Grundsatz von Treu und Glauben eingeschränkt (Art. 271 Abs. 1 OR). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben liegt - 56 - vor, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Inte- resse erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem erheblichen Miss- verhältnis zueinander stehen. Zu beachten sind zunächst die aus dem allgemeinen Gebot zum Handeln nach Treu und Glauben entwickelten Kriterien. Es ist zu fra- gen, ob auch ein vernünftiger und korrekter Vertragspartner in der gleichen Situa- tion zur Kündigung gegriffen hätte (Art. 2 Abs. 1 ZGB). Ein ernsthafter und aktuel- ler Grund setzt für gewöhnlich auch voraus, dass die kündigende Partei die bis dahin nötigen ersten Umsetzungsschritte getroffen hat, denn eine Kündigung auf Vorrat ist mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren (so für die Sanierungskündi- gung BGE 143 III 344 E. 5.3.3). Art. 271a OR konkretisiert und erweitert die Grundnorm von Art.”

“Es beschränkt sich allerdings darauf, bei der Feststellung des Sachverhalts und der Beweiser- hebung mitzuwirken. Grundsätzlich ist es Sache der Parteien, das Tatsächliche vorzutragen und die Beweismittel zu nennen, doch hat das Gericht durch Beleh- rungen und Befragungen der Parteien darauf hinzuwirken, dass der relevante Sachverhalt vorgetragen bzw. ergänzt wird (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; BGE 139 III 13 E. 3.2; BSK ZPO-MAZAN, 2. Aufl., Art. 247 N 4). Dabei ist für das Ausmass der richterlichen Hilfe u.a. ausschlaggebend, wie kompliziert die Materie ist, wie weit die intellektuellen Fähigkeiten der betroffenen Partei reichen, ob diese an- - 13 - waltlich vertreten oder rechtskundig ist und ob ein Machtgefälle zwischen den Parteien besteht (BGE 141 III 569 E. 2.3.1; MAZAN, a.a.O., Art. 247 N 16 ff.; KU- KO ZPO-FRAEFEL, 2. Aufl., Art. 247 N 10; BRUNNER/STEININGER, DIKE-Komm- ZPO, 2. Aufl., Art. 247 N 12). 4. Gültigkeit der Kündigung 4.1 Nichtigkeitsgründe? Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss der Vermieter die Kündigung unter Verwen- dung eines vom Kanton genehmigten Formulars aussprechen, das den Mieter darüber informiert, wie er vorzugehen hat, wenn er die Kündigung anfechten oder eine Verlängerung des Mietverhältnisses beantragen will. Eine Kündigung ohne Formular führt im Sinne von Art. 266o OR zur Nichtigkeit der Kündigung. Diese und kann zu jedem Zeitpunkt während des Verfahrens geltend gemacht werden und ist vom Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 140 III 244 E. 4.1; BGE 115 361 E. 4c). Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) muss das vom Kanton genehmigte Formular folgende Angaben enthalten: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), den Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), den Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit.”

“Lorsque le bail est de durée indéterminée, il y est mis fin, d'ordinaire, par une résiliation (art. 266a al. 1 CO), laquelle doit être adressée par l'une des parties au bail à l'autre. Si le bail a été conclu par des cobailleurs, ceux-ci doivent nécessairement résilier le bail en commun, car le rapport juridique créé par le bail ne peut être annulé qu'une seule fois et pour tous les cocontractants (arrêts 4A_196/2016 du 24 octobre 2016 consid. 3.3.1; 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.3.1). A défaut, la résiliation est nulle. Cette nullité peut être invoquée en tout temps et le juge doit la relever d'office, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC; ATF 140 III 244 consid. 4.1 et les références citées). Aux termes de l'art. 266l al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule qui a été agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Il s'agit d'une forme écrite qualifiée, qui porte non seulement sur le mode, mais aussi sur le contenu de la communication. Le droit du bail est un domaine juridique empreint de formalisme, dans lequel il convient de se montrer strict en matière de respect des prescriptions de forme et de ne pas admettre en principe d'exceptions aux règles édictées dans l'intérêt du locataire (ATF 121 III 6 consid. 3a). Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que la désignation de la personne du bailleur figurant sur la formule de résiliation doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée (arrêt 4A_196/2016, précité, consid. 3.3.1). Aux termes de l'art. 9 al. 1 de l'ordonnance du Conseil fédéral sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.”

“Im Sinne eines Zwischenergebnisses lässt sich zumindest festhal- ten, dass die Überlassung des WG-Zimmers an den Gesuchsgegner – das miet- rechtliche Vertragselement – nach Massgabe des behaupteten Sachverhalts je- denfalls nicht offensichtlich vertragsunwesentlich erscheint. Entsprechend ist es gestützt auf die dargestellte Lehre und Rechtsprechung jedenfalls vertretbar, das - 5 - vorliegende Vertragsverhältnis den mietrechtlichen Kündigungsschutzbestim- mungen zu unterstellen. 4.5. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter hat bei Wohn- oder Geschäftsräumen auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), andernfalls sie nichtig ist (Art. 266o OR). 4.6. Gemäss Darstellung im Gesuch hat die Gesuchstellerin den Betreuungs- vertrag gegenüber dem Gesuchsgegner am 28. September 2020 mündlich ge- kündigt und die Kündigung am 29. September 2020 per Einschreiben schriftlich bestätigt. Die Gesuchstellerin verweist zu diesem Zweck auf [...] das Kündi- gungsschreiben und die Postaufgabequittung. Beide Kündigungen genügen den Anforderungen gemäss Art. 266l Abs. 2 OR nicht: Die mündliche Kündigung oh- nehin nicht, die schriftliche nicht, weil sie nicht auf dem amtlichen Formular er- folgt ist. 4.7. Finden die mietrechtlichen Schutzbestimmungen Anwendung, so führt dies zur Ungültigkeit der Kündigung. Damit hängt die Frage, ob die Gesuchstelle- rin das Vertragsverhältnis gültig gekündigt hat, von der Qualifikation des Ver- tragsverhältnisses ab, worüber – wie gezeigt – kein klares Recht im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO besteht. Die Rechtsfolge, wonach der Gesuchsgegner das von ihm bewohnte Zimmer an der N.-strasse Y in Zürich unverzüglich zu räu- men und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss zu übergeben hat, ergibt sich da- mit bei Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Recht- sprechung nicht ohne Weiteres eindeutig. Auf das Gesuch ist daher in Anwen- dung von Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten. 4.8. Offen bleiben kann bei diesem Ergebnis insbesondere auch die Frage, wer Vertragspartner der Gesuchstellerin ist. Denkbar wäre, dass diese mit dem Gesuchsgegner konkludent einen Betreuungsvertrag geschlossen hat, da dieser zwar den vorgelegten Vertrag nicht unterzeichnen wollte, aber dennoch in die be- treute WG eingezogen ist.”

“Dadurch wird die vom Bundesgericht als Vorteil der absoluten Empfangstheorie angeführte Ausgewogenheit zwischen den gegenseitigen Interessen, d.h. jenem des Absenders, welcher das Risiko der Übermittlung trägt, und jenem des Empfängers, welchen das Risiko verspäteter bzw. fehlender Kenntnisnahme trifft (vgl. BGE 143 III 15 E. 4.1; BGE 137 III 208 E. 3.1.3), entgegen der Auffassung des Klägers nicht zum Nachteil des Empfängers verändert. Vielmehr verringert sie das Risiko verspäteter oder fehlender Kenntnisnahme, falls beispielsweise der Empfänger an der persönlichen Entgegennahme und sofortigen Abholung des Einschreibens gehindert ist. Weiter mag es zwar zutreffen, dass sich dadurch, insbesondere wenn neben dem Einschreiben eine "A-Post Plus"-Zustellung gewählt wird, welche auch an Samstagen erfolgt, Fragen hinsichtlich des Beginns der Anfechtungsfrist ergeben bzw. diese ein bis maximal zwei Tage früher als bei einer Zustellung lediglich per Einschreiben ausgelöst werden kann. Art. 273 Abs. 1 OR, auf dessen Inhalt das vom Vermieter zu verwendende amtliche Kündigungsformular verweisen muss (Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 9 VMWG), nennt als Fristbeginn jedoch klar den "Empfang der Kündigung". Entscheidet sich ein Mieter nun trotz früheren Empfangs der auf dem gewöhnlichen Postweg versandten Kündigung dafür, diese erst 30 Tage nach dem späteren Empfang der eingeschriebenen Kündigung bei der Schlichtungsstelle anzufechten, weil er (unzutreffenderweise) annimmt, der Vermieter könne nur den Zustellungszeitpunkt des Einschreibens beweisen, tut er dies selbstredend auf eigenes Risiko. Insofern spielt es jedenfalls unter diesem Aspekt keine Rolle, ob der Mieter die Zustellungsform "A-Post Plus" (er-)kennt und daher weiss, dass auch die Zustellung dieser Sendung durch den Eintrag im elektronischen Erfassungssystem der Post zumindest mittelbar bewiesen werden kann (vgl. dazu vi-Entscheid, S. 12; BGE 142 III 599 E. 2.2).”

“Vor diesem Hintergrund hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren im Wesentlichen mit der Begründung gut, die Berufungsbeklagten hätten die Beru- - 4 - fungsklägerin (bzw. die Beklagten des vorinstanzlichen Verfahrens) mit Schreiben vom 8. April 2022 für ausstehende Mietzinsen für die Monate Februar bis Ap- ril 2022 gemahnt und ihnen eine dreissigtägige Frist zur Begleichung des Aus- standes angesetzt, mit der Androhung der ausserordentlichen Kündigung im Säumnisfall. Nachdem die Berufungsklägerin die ausstehenden Mietzinse nicht innert Frist beglichen habe, hätten die Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin am 17. Mai 2022 unter Verwendung des amtlichen Formulars per 30. Juni 2022 gekündigt. Diese Sachverhaltsfeststellungen seien anlässlich der Hauptverhand- lung von der Berufungsklägerin unbestritten geblieben, und es seien keine Ein- wendungen gegen die klare Rechtslage erhoben worden. Das Mietverhältnis sei unter Einhaltung der Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR gültig aufgelöst worden, weshalb sich die Berufungsklägerin heute ohne Rechtsgrund im Mietobjekt befinde und dem Ausweisungsbegehren zu entsprechen sei (act. 26 S. 3 ff. ).”

“Dans le domaine des baux et loyers, la procédure sommaire pour les cas clairs s'applique avant tout à certaines demandes d'expulsion, telles que la demande d'expulsion déposée contre un locataire qui a reçu un congé ordinaire et ne l'a pas contesté, ni n'a demandé la prolongation de bail dans le délai de l'art. 273 al. 1 et al. 2 let. a CO (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 246). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). 2.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les conditions du cas clair étaient réunies et prononcé l'évacuation de la locataire. En effet, celle-ci admet ne pas avoir contesté le congé ordinaire du 24 novembre 2022 dans le délai de 30 jours fixé à l'art. 273 al. 1 CO. Elle ne conteste pas non plus la validité de ce congé, que l'intimé lui a notifié sur la formule officielle (art. 266l CO) en observant les délais de congé et termes légaux (art. 266a ss CO). A cela s'ajoute que la locataire n'a pas sollicité la prolongation de son bail dans le délai de 30 jours fixé à l'art. 273 al. 2 let. a CO. La requête en contestation de congé et en prolongation de bail qu'elle a formée devant l'autorité de conciliation en août 2023 - soit plus de huit mois après la notification du congé - est manifestement tardive et ne saurait faire obstacle au prononcé de l'évacuation. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 3. La locataire conteste les mesures d'exécution directe prononcées par le Tribunal et sollicite l'octroi d'une "prolongation" jusqu'au 31 décembre 2025. Elle se prévaut, notamment, des difficultés qu'une évacuation immédiate des locaux engendreraient pour la société et ses employés. Ces éléments sont toutefois dénués de pertinence. Comme relevé ci-avant, le contrat de bail a été résilié valablement avec effet au 30 juin 2023 et la locataire, qui n'a pas agi en temps utile, est désormais forclose à solliciter une prolongation de bail.”

“Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Beschwerdegegnerin habe bei der Kündigung des Hauptmietverhältnisses die Formen und Fristen von Art. 257d und Art. 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin gültig per 31. Oktober 2023 aufgelöst. Damit befänden sich auch die Beschwerdeführe- rin und G._____ als Untermieter ohne Rechtsgrund im Mietobjekt, zumal die Kün- digung des Hauptmietverhältnisses auch das Untermietverhältnis beende und die Vermieterin einen direkten Herausgabeanspruch gegen die Untermieter erhalte. Da die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse klar seien, sei der verlangte Ausweisungsbefehl gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO antragsgemäss zu erteilen (act. 12 E. 3.).”