Art. 264

“Cambiato veicolo e caduta l'autorizzazione, ella non aveva più alcun diritto di posteggiare la sua vettura durante gli orari di apertura dei negozi che si affacciano sul posteggio. Posto che non contesta che dopo di allora i suoi clienti hanno continuato a posteggiare nel piazzale della “Casa CO 1”, contrariamente a quanto dichiarato il 29 maggio 2027 all'atto pratico ella occupava per finire due stalli, di cui uno in modo continuo per sé, senza averne in realtà diritto. Il locatore, nel vietare ai clienti della conduttrice di occupare i posteggi ha di fatto seguito le indicazioni di quest'ultima. In circostanze siffatte, la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice aveva delle respon­sabilità per il difetto invocato a sostegno della rescissione immediata dal contratto di locazione, ovvero la mancata messa a disposizione di parcheggi per la clientela, non può ritenersi manifestamente errata, ovvero insostenibile. Sulla base di tale accertamento, la conclusione del Pretore di applicare l'art. 264 CO non può dirsi errata. Su questo punto il reclamo vede la sua sorte segnata.”

“Or, en attendant le début de l’été 2021 pour confier un mandat de recherche à la société F______ SA – qui plus est alors que celle-ci était déjà chargée de rechercher un locataire pour d’autres locaux situés dans le même immeuble – la bailleresse a bel et bien tardé à agir, étant au demeurant relevé qu’elle n’a pas non plus pris la peine d’interpeller les locataires pendant cette période pour les rappeler à leurs devoirs. Ce nonobstant, au vu des principes rappelés ci-dessus et à la lumière des cas traités par la jurisprudence, ces manquements ne suffisent pas encore à retenir que l’attitude de la bailleresse aurait été incompatible avec les règles de la bonne foi, justifiant ainsi une diminution du loyer auquel elle aurait normalement droit jusqu’à l’échéance du bail. En particulier, la Chambre de céans ne partage pas les conclusions des premiers juges, lesquels ont implicitement considéré que la bailleresse aurait pu trouver un locataire dès le 31 août 2021 si elle avait fait preuve de la diligence requise. En effet, à la lecture du dossier, il apparaît que la relocation des surfaces litigieuse posait problème, et que malgré les efforts déployés – certes tardivement – par la bailleresse, celles-ci n’ont pas trouvé preneur jusqu’à l’échéance du bail le 31 août 2023. Ainsi et considérant la ratio legis de l’art. 264 CO, il ne se justifie pas de mettre intégralement à la charge de la bailleresse le risque de la relocation du bien, restitué de façon anticipée par les locataires trois ans avant l’échéance du bail, d’autant plus que ces derniers n’ont entrepris aucune démarche en vue de présenter un locataire de remplacement, en violation de leurs obligations légales. 5.2.1 Se pose encore la question de savoir si la bailleresse a failli à son devoir de réduire son dommage en ne diminuant pas le loyer demandé en vue de favoriser la relocation des surfaces. L’élément de la longue durée résiduelle du bail doit être admis en l’espèce puisque les surfaces ont été restituées trois ans avant l’échéance du bail. Il ressort du rapport établi par F______ SA au mois de mai 2022 qu’une baisse du loyer était préconisée pour favoriser la relocation. Lors de son interrogatoire, la représentante de la bailleresse a d’ailleurs admis qu’une réduction de loyer allant jusqu’à 20 francs par m2 aurait pu être envisagée. Elle a cependant souligné qu’aucune offre sérieuse n’avait été reçue, même pour un loyer inférieur au loyer demandé.”

“Er wirft der Vorinstanz jedoch zu Unrecht vor, sie habe es unterlassen, die Rechtslage für den Fall zu schildern, dass die Lieferung von Unterlagen zur Bonität des Ersatzmieters durch die Vermieterin als gar nicht relevant qualifiziert werde, entweder weil die Bonität des vorgeschlagenen Ersatzmieters für die Vermieterin ohne Zweifel feststehe und daher gar nicht thematisiert werde, oder aber, weil die Vermieterin den vorgeschlagenen Ersatzmieter als nicht zumutbar qualifiziere und ihn daher ungeachtet der Bonitätsfrage ablehne. Der Beschwerdeführer verkennt zum einen, dass die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid den Schluss nicht zulassen, die Beschwerdegegnerin habe auf die Lieferung von Unterlagen zur Bonität verzichtet; im Gegenteil bestand sie mit Schreiben vom 4. Dezember 2020 darauf. Sein unter Berufung auf den Grundsatz der Privatautonomie gestütztes Argument, der Vermieterin stehe es frei, von einer Prüfung der Solvenz abzusehen, verfängt daher nicht. Zum anderen verkennt der Beschwerdeführer mit seinen Ausführungen, dass die Ablehnung eines vorgeschlagenen Nachmieters aus einem der in Art. 264 Abs. 1 OR vorgesehenen Gründe (fehlende Bereitschaft zur Übernahme des Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen) die Ablehnung aus dem weiteren Grund (Zahlungsunfähigkeit) nicht ausschliesst. Die Vorinstanz ist zudem zu Recht davon ausgegangen, dass die Prüfung der Voraussetzungen für eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den Vermieter nach Art. 264 Abs. 1 OR durchaus eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann. Inwiefern sich aus den Erklärungen der Parteien ableiten liesse, die Beschwerdegegnerin habe die Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin als hinreichend akzeptiert bzw. auf eine entsprechende Prüfung verzichtet, leuchtet entgegen den Vorbringen in der Beschwerde nicht ein. Indem der Beschwerdeführer in seiner weiteren Beschwerdebegründung behauptet, die Bonität der E.________ AG sei für alle beteiligten Parteien über jeden Zweifel erhaben gewesen oder deren definitive Ablehnung durch die Beschwerdegegnerin sei aus ganz anderen Gründen erfolgt, setzt er sich in unzulässiger Weise über die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen hinweg. Damit zielt auch sein Vorbringen ins Leere, er sei nach der angeblich definitiven Ablehnung der Ersatzmieterin nicht mehr in der Lage gewesen, den Nachweis der Zahlungsfähigkeit zu erbringen. Der Vorinstanz ist keine Verletzung von Art. 264 Abs. 1 OR vorzuwerfen, wenn sie die Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache mangels nachgewiesener Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin als nicht erfüllt erachtete.”

“Die Vorinstanz ist zudem zu Recht davon ausgegangen, dass die Prüfung der Voraussetzungen für eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den Vermieter nach Art. 264 Abs. 1 OR durchaus eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann. Inwiefern sich aus den Erklärungen der Parteien ableiten liesse, die Beschwerdegegnerin habe die Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin als hinreichend akzeptiert bzw. auf eine entsprechende Prüfung verzichtet, leuchtet entgegen den Vorbringen in der Beschwerde nicht ein. Indem der Beschwerdeführer in seiner weiteren Beschwerdebegründung behauptet, die Bonität der E.________ AG sei für alle beteiligten Parteien über jeden Zweifel erhaben gewesen oder deren definitive Ablehnung durch die Beschwerdegegnerin sei aus ganz anderen Gründen erfolgt, setzt er sich in unzulässiger Weise über die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen hinweg. Damit zielt auch sein Vorbringen ins Leere, er sei nach der angeblich definitiven Ablehnung der Ersatzmieterin nicht mehr in der Lage gewesen, den Nachweis der Zahlungsfähigkeit zu erbringen. Der Vorinstanz ist keine Verletzung von Art. 264 Abs. 1 OR vorzuwerfen, wenn sie die Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache mangels nachgewiesener Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin als nicht erfüllt erachtete. Damit erübrigt es sich, auf die Vorbringen in der Beschwerde zur weiteren Voraussetzung (Bereitschaft der Übernahme des Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen) der vorzeitigen Rückgabe einzugehen. Erweist sich die Gutheissung der Hauptklage als bundesrechtskonform, ist auch der vom Beschwerdeführer erhobenen Widerklage (Herausgabe des Saldos des Mieterkautions-Sparkontos) die Grundlage entzogen.”

“A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). S’il est accepté, le candidat prend, dans le rapport du bail, la place du locataire sortant. Celui-ci est libéré de ses obligations (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 815). Si le bailleur refuse un locataire objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. La solution est la même si le bailleur refuse sans motif valable le candidat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, 2019, p. 813, ch. 5.4.1 et 5.4.2). Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4 et références citées). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (arrêt 4C_444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209; Cpra Bail-Bise/Planas, 2e éd., 2017, No 43 ad art. 264 CO). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 II 36 consid.”

“Celui-ci est libéré de ses obligations (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 815). Si le bailleur refuse un locataire objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. La solution est la même si le bailleur refuse sans motif valable le candidat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, 2019, p. 813, ch. 5.4.1 et 5.4.2). Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4 et références citées). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (arrêt 4C_444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209; Cpra Bail-Bise/Planas, 2e éd., 2017, No 43 ad art. 264 CO). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 II 36 consid. 3d p. 39 s.). Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant. S'il ne satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour insuffisante (arrêt du Tribunal fédéral 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid.”

“2). 4.1.2 Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante ; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid. 3d ; TF 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.1, in CdB 2017 p. 5 ; Dietschy-Martenet, La solvabilité du locataire de remplacement et la durée résiduelle du bail en cas de restitution anticipée, Newsletter Bail.ch décembre 2016). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (TF 4C.444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 II 36 consid. 3d). Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit solvable, objectivement acceptable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant.”

“En matière pécuniaire, la situation juridique est claire au sens de l'art. 257 CPC lorsque le créancier est en possession d'une reconnaissance de dette (art. 82 al. 1 LP), mais également dans tous les cas où la norme s'applique au cas concret et y déploie ses effets de manière évidente, sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ACJC/1003/2012 du 11 juillet 2012). De jurisprudence constante, le contrat de bail signé par le locataire vaut titre de mainlevée pour le loyer échu (SJ 1984 p. 390). 2.1.2 Le locataire qui se maintient dans les locaux loués après l'expiration du bail commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO). A titre de dommages et intérêts, le bailleur pourra notamment lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1053; ACJC/1003/2012 du 11 juillet 2012). A teneur de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Toutefois, l'absence d'un locataire de remplacement valable entraîne pour le locataire sortant l'obligation de payer les loyers jusqu'au terme contractuel ou légal du contrat. Cela vaut aussi bien dans le cas où aucun locataire de remplacement n'est proposé ou trouvé, que dans celui où les candidats proposés ne remplissent pas les conditions légales de l'art.”

“Le recourant reproche également au premier juge de ne pas avoir retenu que la mainlevée ne pouvait être accordée pour l'entier des loyers déduits en poursuite, dès lors que les locataires avaient résilié le bail et restitué les locaux de manière anticipée. 7.1 A teneur de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bail résilié ne vaut plus titre de mainlevée pour les créances postérieures à l'expiration du contrat. En cas de restitution anticipée de la chose louée par le locataire sans présentation d'un nouveau locataire qui satisfasse aux exigences posées par l'art. 264 al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 163 ad art. 82 LP). 7.1 En l'espèce, les allégations du recourant selon lesquelles les locataires auraient fait part à la bailleresse, avant la résiliation du 21 septembre 2022, de leur intention de restituer les locaux de manière anticipée et lui auraient proposé une candidate solvable disposée à reprendre ceux-ci aux mêmes conditions dès le 1er juin 2022, ne sont pas démontrées par pièces et n'ont pas été retenues comme faits établis par le Tribunal, sans que le recourant n'invoque là encore une constatation manifestement inexacte des faits. Il est seulement établi que la bailleresse a contesté la validité de la résiliation susvisée devant l'autorité compétente et que la cause est à ce jour pendante. Dans ces conditions, le recourant ne rend pas vraisemblable par titre l'existence d'une résiliation anticipée valable du bail litigieux, de sorte que celui-ci demeure un titre de mainlevée provisoire pour l'entier de la période déduite en poursuite, comme l'a retenu à bon droit le Tribunal.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 2.2 A teneur de l'art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). S’il est accepté, le candidat prend, dans le rapport du bail, la place du locataire sortant. Celui-ci est libéré de ses obligations (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 815). Si le bailleur refuse un locataire objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat.”

“En outre, le locataire qui a conclu son contrat de cautionnement plus d'un an avant la résiliation du contrat de bail peut se faire rembourser par R.________ SA la quote-part de la prime annuelle pour la période après laquelle la garantie de loyer n'a plus cours. En conséquence, le grief doit être rejeté. 7. L’appelant conteste enfin devoir s’acquitter d’un intérêt moratoire de 5 % sur les loyers dus. 7.1 Le débiteur qui est en demeure pour le paiement d'une somme d'argent doit un intérêt moratoire minimal de 5 % l'an (art. 104 al. 1 CO). Cet intérêt court en principe durant la demeure du débiteur, à compter du jour suivant le terme d’exécution ou l'expiration du délai d'exécution prévu au contrat, la réception par le débiteur de l’interpellation ou la notification au débiteur de la demande en justice ou du commandement de payer (art. 102 CO ; Thévenoz, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 104 CO). Le texte de l’art. 264 al. 2 CO indique clairement que le locataire reste tenu de s’acquitter du « loyer » s’il n’est pas libéré aux conditions de l’art. 264 al. 1 CO. Par conséquent, dans le cadre de l’application de l’art. 264 al. 2 CO, les montants dus sont exigibles, sans interpellation du bailleur, au jour de l’exécution convenue antérieurement, conformément à l’art. 102 al. 2 CO (Chaix, L’article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49, spéc. p. 73 [où la mention de l’art. 102 al. 1 CO constitue manifestement une erreur de plume]). 7.2 En l’occurrence, le grief de l’appelant, non motivé, doit de toute manière être rejeté pour les motifs convaincants du jugement. En effet, l’appelant doit être reconnu débiteur de l’intimé des loyers et charges de l’appartement et des deux places de parc pour les mois d’avril à août 2019, conformément à l’art. 264 al. 2 CO. Les loyers devant être acquittés par mois d’avance selon le contrat de bail, le bailleur peut prétendre à un intérêt de 5 % sur chaque mensualité impayée dès le terme convenu, sans qu’une interpellation du locataire se révèle nécessaire. Ainsi, l’appelant doit bien un intérêt moratoire de 5 % sur chaque loyer impayé dès le premier de chaque mois – soit dès le 1er avril 2019 pour la mensualité d’avril 2019, et ainsi de suite.”

“Zudem wurde sie auch während der Unterstützung im Monat März 2023 wiederholt auf die Problematik hinsichtlich des überhöhten Mietzinses hingewiesen (vgl. E. 3.2 hiervor). Der Beschwerdeführerin musste somit klar sein, dass nach der zwischenzeitlichen Herabsetzung der Mehrbetrag nur vorübergehend (bis längstens Ende Juli 2023) übernommen werden kann. Wie die Vorinstanz korrekt ausführte (act. II 23 E. 4.4), kann laut Mietvertag der Beschwerdeführerin das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils auf den 30. April und 31. Oktober gekündet werden. Spätestens nach Erhalt der Weisung vom 13. März 2023 hätte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis somit auf Ende Oktober 2023 ordentlich kündigen können. In der Regel sind Kündigungsbedingungen zwar zu berücksichtigen, bei längeren Kündigungsfristen kann von den unterstützten Personen jedoch auch verlangt werden, dass sie die rechtlichen Möglichkeiten zur vorzeitigen Kündigung (Art. 266g des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]) oder Übertragung des Mietverhältnisses an eine Nachmieterschaft (Art. 264 OR) ausschöpfen (SKOS-Richtlinien Erläuterungen lit. b zu C.4.1). Unter diesen Umständen wurde der Beschwerdeführerin ausreichend Zeit zum Finden einer richtlinienkonformen Wohnung eingeräumt und es wäre ihr auch möglich gewesen innert nützlicher Frist das Mietverhältnis aufzulösen oder Vorkehren zu dessen Übertragung einzuleiten.”

“Zudem wurde sie auch während der Unterstützung im Monat März 2023 wiederholt auf die Problematik hinsichtlich des überhöhten Mietzinses hingewiesen (vgl. E. 3.2 hiervor). Der Beschwerdeführerin musste somit klar sein, dass nach der zwischenzeitlichen Herabsetzung der Mehrbetrag nur vorübergehend (bis längstens Ende Juli 2023) übernommen werden kann. Wie die Vorinstanz korrekt ausführte (act. II 23 E. 4.4), kann laut Mietvertag der Beschwerdeführerin das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils auf den 30. April und 31. Oktober gekündet werden. Spätestens nach Erhalt der Weisung vom 13. März 2023 hätte die Beschwerdeführerin das Mietverhältnis somit auf Ende Oktober 2023 ordentlich kündigen können. In der Regel sind Kündigungsbedingungen zwar zu berücksichtigen, bei längeren Kündigungsfristen kann von den unterstützten Personen jedoch auch verlangt werden, dass sie die rechtlichen Möglichkeiten zur vorzeitigen Kündigung (Art. 266g des Schweizerischen Obligationenrechts [OR; SR 220]) oder Übertragung des Mietverhältnisses an eine Nachmieterschaft (Art. 264 OR) ausschöpfen (SKOS-Richtlinien Erläuterungen lit. b zu C.4.1). Unter diesen Umständen wurde der Beschwerdeführerin ausreichend Zeit zum Finden einer richtlinienkonformen Wohnung eingeräumt und es wäre ihr auch möglich gewesen innert nützlicher Frist das Mietverhältnis aufzulösen oder Vorkehren zu dessen Übertragung einzuleiten.”

“C'est donc à l'aune de cette disposition uniquement que les griefs invoqués par l'appelant seront examinés ci-après, les intimés ayant déclaré faire entièrement leurs les développements du Tribunal à ce propos. 3. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 264 al. 3 let. a, 259a et 259d CO en retenant que les intimés pouvaient être au bénéfice d'une réduction du loyer de 100% du mois de septembre 2017 à janvier 2018 et, partant, que ces derniers ne seraient aucunement redevables desdits loyers. 3.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe «pacta sunt servanda», c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences.”

“5 La présente affaire est soumise à la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC; ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4), dans la mesure où elle relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). La maxime inquisitoire sociale ou simple (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable en l'espèce (ATF 142 III 690 consid. 3.1; 142 III 402 consid. 2; 142 III 336 consid. 5.2.4). Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 264 CO, en retenant que les parties s'étaient liées par un nouveau contrat de bail alors qu'il s'agissait d'une reprise de bail, aux mêmes conditions. 2.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Il doit cependant se montrer actif s’il se rend compte que le locataire ne se soucie pas ou de manière insuffisante de trouver un remplaçant. Il doit ainsi, dans un premier temps, rappeler le locataire à ses obligations, et si cela ne sert à rien ou apparaît objectivement inutile, il doit rechercher lui-même un nouveau locataire. Le devoir général du bailleur de réduire son dommage implique ainsi qu’il apporte son aide au locataire sortant (ATF 119 II 36 consid. 3d, DB 1993 n. 5; ATF 117 II 156 consid. 3a, DB 1992 n. 7; BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 77 ad art. 264 CO). Il convient de rappeler toutefois que c’est au locataire qui entend restituer de manière anticipée la chose louée qu’il incombe de faire en sorte que le bailleur ne subisse pas de préjudice. Une violation de ces incombances mises à charge du bailleur ne peut ainsi être retenue que lorsque celui-ci adopte un comportement contraire aux règles de la bonne foi, comme le souligne clairement le terme « intentionnellement » utilisé à dessein par le législateur à l’art. 264 al. 3 CO. La doctrine et la jurisprudence ont ainsi restreint la portée de l’obligation du bailleur de diminuer son dommage en exigeant que l’on puisse retenir à sa charge une faute intentionnelle. Seules des omissions intentionnelles et graves peuvent donc justifier une diminution du loyer auquel le bailleur a normalement droit de la part du locataire sortant qui n’a pas présenté de candidat acceptable. C’est au juge saisi qu’il appartiendra, au vu des circonstances du cas d’espèce, de déterminer si le bailleur a ou non failli à ses obligations (BISE/PLANAS, op. cit., n 81 ad art. 264 CO). 2.3 Contrairement à ce que font valoir les appelants, il n’incombait pas à l’intimée d’établir qu’elle n’avait pas pu relouer plus tôt l’appartement litigieux. En cas de résiliation anticipée du bail par le locataire, comme en l’espèce, la jurisprudence prévoit que la violation des incombances du bailleur ne peut être retenue que lorsque celui-ci adopte un comportement clairement contraire aux règles de la bonne foi.”

“2.1.Gibt der Mieter vorzeitig die Mietsache zurück, muss er mindestens einen zumutbaren und solventen Ersatzmieter stellen (Art. 264 OR; vgl. E. III.3 nachfol- gend). Die Vorinstanz verneinte, dass die Voraussetzung der Zahlungsfähigkeit im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR erfüllt sei, da der Berufungskläger und die F1._____ AG es versäumt hätten, diese zu belegen. Dies begründete sie wie folgt (act. 47 E. IV.2.2): Die F1._____ AG sei erst am tt.mm.2018 gegründet worden, weshalb im Zeitpunkt der Bewerbung – Ende 2020 – noch keine Geschäftsunter- lagen vorgelegen hätten, um die Zahlungsfähigkeit zu belegen. Die Zahlungsfä- higkeit wäre deshalb in erster Linie durch Bilanzen, Erfolgsrechnungen oder Revi- sionsberichte nachzuweisen gewesen. Der Berufungsbeklagten seien aber kei- nerlei Dokumente vorgelegt worden. Vielmehr sei auf die Geschäftsverbindung der F1._____ AG zur F._____ verwiesen und behauptet worden, diese Verbin- dung belege die Zahlungsfähigkeit genügend. Der Argumentation des Berufungs- klägers, diese Geschäftsbeziehung könne aus der Webseite der G._____ AG so- wie aus der E-Mail-Adresse von Herrn E._____ – "@I._____" – hergestellt wer- den, folgte die Vorinstanz nicht, da einerseits sowohl die G._____ AG als auch deren Webseite nach dem Kontakt mit der Berufungsbeklagten entstanden seien.”

“Dezember 2020 geweigert hat, einen ge- eigneten Solvenznachweis zu erbringen. Sie argumentierte, dass sie aus Vertrau- lichkeitsgründen im Interesse der renommierten Persönlichkeiten im Unternehmen keinen Geschäftsbericht bzw. zusätzlichen Solvenznachweis offenlegen könne. Der bereits eingereichte Betreibungs- sowie Handelsregisterauszug reiche zur Überprüfung der Solvenz aus. Dies ist offensichtlich nicht der Fall, da für die Über- prüfung der Solvenz einer juristischen Person nicht allein auf höchstens punktuell relevante Auszüge der genannten Art zurückgegriffen werden kann. So bedeutet ein bestimmtes Grundkapital einer AG nicht, dass dieses in ausreichendem Mass durch Aktiven gedeckt ist, und aus einem Betreibungsregisterauszug allein lässt sich nicht ableiten, dass eine Gesellschaft in der Lage ist, den vereinbarten Miet- zins zu bezahlen. Da die L. AG auch keine anderen Nachweise zur Zahlungsfä- higkeit offeriert hat, kann sie nicht als taugliche Ersatzmieterin im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR gelten.”

“Zahlungsfähigkeit Juristische Personen müssen dem Vermieter zur Überprüfung ihrer finanziellen Situation und ihrer Zahlungsfähigkeit ihre Geschäftsbücher (Bilanzen, Erfolgsrech- nung, Revisionsberichte) der letzten zwei bis drei Jahre sowie einen aktuellen Be- treibungsregisterauszug offenlegen. Wenn dies nicht möglich ist, wie beispiels- - 12 - weise bei neu gegründeten Gesellschaften, ist mangels Nachweis der Zahlungs- fähigkeit die Zumutbarkeit zu verneinen, wenn die Solvenz nicht anderweitig nach- gewiesen werden kann (SVIT-Komm.-BÄTTIG, Art. 264 OR N 17). Bei einer Rest- laufzeit eines befristeten Mietvertrags genügt jedenfalls, wenn anzunehmen ist, dass der Mietzins für die restliche Vertragsdauer vom Ersatzmieter bezahlt werden kann (ZMP 1994 Nr. 12 S. 6). Massgebend für die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Ersatzmieterin ist der Zeitpunkt, in dem sie als Ersatzmieterin zur Diskussion steht. Nicht zu beachten ist die Einhaltung finanzieller Verpflichtungen nach die- sem Zeitpunkt (ZMP 1994 Nr. 12 S. 11). Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art.”

“Gibt der Mieter vorzeitig die Mietsache zurück, muss er mindestens einen zumutbaren und solventen Ersatzmieter stellen (Art. 264 OR; vgl. E. III.3 nachfol- gend). Die Vorinstanz verneinte, dass die Voraussetzung der Zahlungsfähigkeit im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR erfüllt sei, da der Berufungskläger und die QS. AG es versäumt hätten, diese zu belegen. Dies begründete sie wie folgt (E. IV.2.2): Die QS. AG sei erst am 5. August 2018 gegründet worden, weshalb im Zeitpunkt der Bewerbung – Ende 2020 – noch keine Geschäftsunterlagen vorgelegen hät- ten, um die Zahlungsfähigkeit zu belegen. Die Zahlungsfähigkeit wäre deshalb in erster Linie durch Bilanzen, Erfolgsrechnungen oder Revisionsberichte nachzu- weisen gewesen. Der Berufungsbeklagten seien aber keinerlei Dokumente vorge- legt worden. Vielmehr sei auf die Geschäftsverbindung der QS. AG zur Q. verwie- - 26 - sen und behauptet worden, diese Verbindung belege die Zahlungsfähigkeit genü- gend. Der Argumentation des Berufungsklägers, diese Geschäftsbeziehung könne aus der Webseite der R. AG sowie aus der E-Mail-Adresse von S.P. – "@xy-ven- ture" – hergestellt werden, folgte die Vorinstanz nicht, da einerseits sowohl die R.”

“Wenn dies nicht möglich ist, wie beispiels- - 12 - weise bei neu gegründeten Gesellschaften, ist mangels Nachweis der Zahlungs- fähigkeit die Zumutbarkeit zu verneinen, wenn die Solvenz nicht anderweitig nach- gewiesen werden kann (SVIT-Komm.-BÄTTIG, Art. 264 OR N 17). Bei einer Rest- laufzeit eines befristeten Mietvertrags genügt jedenfalls, wenn anzunehmen ist, dass der Mietzins für die restliche Vertragsdauer vom Ersatzmieter bezahlt werden kann (ZMP 1994 Nr. 12 S. 6). Massgebend für die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Ersatzmieterin ist der Zeitpunkt, in dem sie als Ersatzmieterin zur Diskussion steht. Nicht zu beachten ist die Einhaltung finanzieller Verpflichtungen nach die- sem Zeitpunkt (ZMP 1994 Nr. 12 S. 11). Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art.”

“Versäumt es der Vermieter, Män- gel zu rügen, obwohl diese erkennbar sind, oder erfolgt die Mängelrüge verspätet, so verwirkt er seine diesbezüglichen Schadenersatzansprüche (Art. 267a Abs. 2 OR). 2.1.4. Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass die Verwalterin der Beklag- ten die postalisch zugestellten Schlüssel am Freitag, 6. April 2018, bei der Post abholte und am Mittwoch, 11. April 2018, eine Mängelrüge erhoben wurde. Aus- gehend vom 6. April 2018 erfolgte die Mängelrüge am dritten Werktag nach der Rückgabe, sodass diese auch nach konservativer Ansicht als rechtzeitig zu erach- ten wäre. Im Folgenden ist darauf einzugehen, ob der Rückgabezeitpunkt – wie der Kläger geltend macht – vor dem 6. April 2018 ausfällt, da er die Rückgabe des Mietobjekts per 3. April 2018 anbot und – nachdem die Beklagte dies ablehnte – ihr die Schlüssel an diesem Tag postalisch zukommen liess. 2.1.5. Der Vermieter ist verpflichtet, das Mietobjekt zurückzunehmen (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866; Anna Kley, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, in: mp 4/13 S. 261; SVIT-Komm.-Bättig, a.a.O., Art. 264 OR N 26; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 264 N 8 und Art. 267 N 3e). Die Rückgabehandlung besteht im Regelfall in einer Übergabe der Sache an den Vermieter bzw. in einer Besitzesverschaffung an den Vermieter, aus der der (end- gültige) Verzicht des Mieters auf die weitere Benutzung der Sache zugunsten des Vermieters hervorgeht (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 12). Bei Wohn- und Ge- schäftsräumen ist die Rückgabe der Mietsache nach Rechtsprechung und Lehre - 6 - mit der Rückgabe aller Schlüssel erfolgt (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 864; Urteile des Bundesgerichts 4A_388/2013 v. 7.1.2014 E. 2.1, publ. in: mp 2/14 S. 143; 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3, publ. in: mp 1/09 S. 21 ff. und MRA 4/08 S. 180; 4C.446/2006 v. 26.3.2007 E. 4.1; BGE 119 II 36 E. 4.2). Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art.”

“Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art. 79 OR folgend – zu üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Gemäss Art. 91 OR kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Annahme der gehörig angebotenen Leistung oder die Vornahme der ihm obliegenden Vorbereitungshandlung, ohne die der Schuldner nicht zu erfüllen imstande ist, in ungerechtfertigter Weise verweigert. Pflichtwidrig ist die Verweigerung der Annahme auch dann, wenn sie nur wegen Mängeln an der Mietsache erfolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 63). Der Gläubiger trägt das Risiko der Annahmeverweigerung der Leistung (BGE 119 II 437 E. 2.b). Verweigert der Vermieter die Annahme, können die Schlüssel gemäss Art. 92 Abs. 1 OR hinterlegt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3). Nach herrschender Lehre kann der Mieter auch (sämtliche) Schlüssel stattdessen direkt dem Vermieter zustellen (SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 OR N 25 m.w.H.). Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866 mit Verweis auf BGE 119 II 437 E. 2.b). 2.1.6. Die Überprüfung auf Mängel hat im Zeitpunkt zu erfolgen, in dem die Miet- sache tatsächlich zurückgegeben wird oder unmittelbar im Anschluss daran. In besonderen, durch das Verhalten des Mieters bedingten Fällen – wie z.B. heimli- che Wohnungsräumung und gleichzeitiges Verschwinden des Mieters vor dem vereinbarten Rückgabetermin – kann das auch erst drei Tage nach der "Rückga- be" sein oder gar noch später, z.B. wenn nach dem Ablauf der Mietdauer mittels polizeilicher Hilfe die Mietsache beschafft oder der Zugang zu ihr bewerkstelligt werden muss. Unmassgebend ist demgegenüber, ob die Rückgabe vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nicht massgebend ist ebenfalls der Zeitpunkt, in dem das Miet- verhältnis zu beenden und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben ist bzw.”

“Les travaux de réfection de l’appartement n’avaient été effectués qu’en juin et juillet 2021, alors que le témoin G______ avait indiqué qu’en principe les travaux étaient faits immédiatement après la sortie des locataires. 2.2 Selon l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 al. 2 CO, à défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. A teneur de l’art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. L'art. 264 al. 3 CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux. Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 27 ad art. 264 CO). Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le bailleur n’est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des recherches entreprises par le locataire. Il doit cependant se montrer actif s’il se rend compte que le locataire ne se soucie pas ou de manière insuffisante de trouver un remplaçant. Il doit ainsi, dans un premier temps, rappeler le locataire à ses obligations, et si cela ne sert à rien ou apparaît objectivement inutile, il doit rechercher lui-même un nouveau locataire. Le devoir général du bailleur de réduire son dommage implique ainsi qu’il apporte son aide au locataire sortant (ATF 119 II 36 consid.”

“Les travaux de réfection de l’appartement n’avaient été effectués qu’en juin et juillet 2021, alors que le témoin G______ avait indiqué qu’en principe les travaux étaient faits immédiatement après la sortie des locataires. 2.2 Selon l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 al. 2 CO, à défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. A teneur de l’art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. L'art. 264 al. 3 CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux. Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 27 ad art. 264 CO). Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le bailleur n’est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des recherches entreprises par le locataire. Il doit cependant se montrer actif s’il se rend compte que le locataire ne se soucie pas ou de manière insuffisante de trouver un remplaçant. Il doit ainsi, dans un premier temps, rappeler le locataire à ses obligations, et si cela ne sert à rien ou apparaît objectivement inutile, il doit rechercher lui-même un nouveau locataire. Le devoir général du bailleur de réduire son dommage implique ainsi qu’il apporte son aide au locataire sortant (ATF 119 II 36 consid.”

“Schadenminderungsobliegenheit Wenn kein entsprechender Ersatzmieter gefunden werden konnte, so bleibt der Mieter an den Mietvertrag gebunden und muss den Mietzins bis zur nächstmögli- chen ordentlichen Beendigung des Vertrags bezahlen. Bei einem befristeten Miet- verhältnis bleibt der ausziehende Mieter bis zum vereinbarten Vertragsende haft- bar (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 49 f.). Nach Art. 264 Abs. 3 OR trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht bzw. -obliegenheit, gemäss welcher er nach Treu und Glauben gehalten ist, den Scha- den, der dem Mieter infolge seines vorzeitigen Auszuges entsteht, möglichst ge- ring zu halten (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 54; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 87). Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 lit. a anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart. Auslagen sind insbesondere die mit dem Gebrauch der Mietsa- che zusammenhängenden Nebenkosten, welche sich durch Nichtgebrauch der Sache reduzieren oder ganz entfallen (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 55; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 88 f.). Als Folge von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR hat sich der Vermieter im Rahmen von Treu und Glauben insbesondere um einen Nachfolgemieter zu bemühen, wenn für ihn erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann, auch wenn aus der vorliegenden Norm keine aktive Mitwirkungspflicht zur Ersatz- mietersuche durch den Vermieter abgeleitet werden kann (ZK-HIGI/WILDISEN, - 18 - Art. 264 OR N 30 f. und 80 ff.; BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 2). Der Vermieter kann sich nicht auf Kosten des Mieters, der die Gegenleistung erbringen muss, bereichern, obwohl dieser die Mietsache nicht benutzt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 56). Der Beklagte stellte die Mietzinszahlungen trotz fehlendem zumutbaren Ersatz- mieter am 16. Januar 2021 ein. Der vorliegende Mietvertrag wurde befristet abge- schlossen und endete am 31. März”

“2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). 7.2.2 Aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur doit se trouver dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même locataire (cf. ATF 117 II 156 consid. 3b, JdT 1992 I 317 ; TF 4A_239/2020 du 5 août 2020 consid. 10.1 ; TF 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bailleur n'est en principe pas tenu d'entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement (TF 4C.248/1996 du 2 octobre 1997 consid. 6c). On déduit des règles consacrées par l'art. 264 al. 3 CO qu'il est tenu de prêter son concours au locataire sortant dans la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du locataire sortant, d'accomplir lui-même des efforts en vue de trouver un locataire de remplacement (TF 4A_452/2019 du 1er juillet 2020 consid. 4.6 ; TF 4C.248/1996 du 2 octobre 1997 consid. 6c). La loi (art. 99 al. 3 et 44 CO) impose en effet au bailleur de faire diligence pour relouer les locaux et ainsi limiter au maximum son préjudice (Lachat/Rubli, op. cit., n. 8.2 p. 1054). 7.3 Par courrier du 21 novembre 2018, invoquant des difficultés personnelles et professionnelles ne leur permettant plus d’assumer leurs activités, les appelants ont résilié le contrat de bail les liant à l’intimée pour le 1er décembre 2018. Deux jours plus tard, la gérance a rappelé aux appelants qu’ils étaient tenus de leurs obligations contractuelles jusqu’à l’échéance du bail, soit le 1er octobre 2022, sauf conclusion d’un nouveau contrat avec un repreneur. Les parties ont conclu un contrat de bail pour une durée initiale allant du 1er août 2017 au 1er octobre 2022, le bail se renouvelant de plein droit pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donné et reçu par l’une ou l’autre des parties, au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance.”

“C'est donc à l'aune de cette disposition uniquement que les griefs invoqués par l'appelant seront examinés ci-après, les intimés ayant déclaré faire entièrement leurs les développements du Tribunal à ce propos. 3. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 264 al. 3 let. a, 259a et 259d CO en retenant que les intimés pouvaient être au bénéfice d'une réduction du loyer de 100% du mois de septembre 2017 à janvier 2018 et, partant, que ces derniers ne seraient aucunement redevables desdits loyers. 3.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe «pacta sunt servanda», c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences.”

“Gemäss Art. 264 Abs. 3 lit. b OR muss sich der Vermieter anrechnen las- sen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat. Zur Anrechnung gelangt namentlich die Eigenbe- nützung, die auch in der Form gewöhnlicher, ordentlicher Instandstellungsarbeiten auftreten kann. Nicht zu diesen Instandhaltungsarbeiten zu zählen sind die Aus- besserung von Schäden, die der Mieter verursacht hat und deren Behebung er im Rahmen von Art. 257h OR hätte dulden müssen (ZK-Higi/Wildisen, Art. 264 OR N 91; BSK OR I-Weber, Art. 264 N 11; Bättig, in: SVIT-Kommentar,”

“Pour les mêmes raisons, la Cour s'estime suffisamment renseignée sur les faits de la cause et dispose des éléments nécessaires pour statuer, en sorte que la conclusion subsidiaire visant à ce que l'expertise soit ordonnée en seconde instance sera également rejetée. 4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que les conditions pour un transfert de bail au sens de l'art. 263 CO étaient réalisées. 4.1 Aux termes de l'art. 263 al. 1 et 2 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_30/2020 du 23 mars 2021 consid. 3.1.2). Pour déterminer s'il y a de justes motifs, on fait généralement appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut être raisonnablement refusé au sens de l'art. 264 CO. La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. Outre des motifs touchant par exemple à la personne du reprenant, ou du bailleur, comme la solvabilité du premier, il est des circonstances concernant le bail lui-même et son affectation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_246/2003 du 30 janvier 2004 consid. 5.3). Déterminer si le bailleur dispose de justes motifs est une question de droit. En revanche, établir les motifs du refus relève du fait (arrêt du Tribunal fédéral 4A_466/2014 du 5 février 2015 consid. 2.1). Le bailleur peut notamment refuser son consentement en cas d'insolvabilité prouvée du bénéficiaire du transfert (si sa solvabilité est par exemple compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, soit lorsque le montant de la reprise ne peut être amorti jusqu'à la fin du bail; il s'agit d'apprécier l'importance de la reprise au regard de la marge prévisible du commerce du bénéficiaire du transfert (business plan) en tenant compte des sûretés fournies par lui et de la responsabilité solidaire du transfert durant deux ans au maximum), lorsque le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert, sa solvabilité devant être appréciée par rapport au loyer dû et non en comparaison de la solvabilité du transférant, lorsque le bénéficiaire du transfert n'a pas les compétences requises pour exploiter le commerce ou lorsque le bénéficiaire du transfert veut modifier de manière importante la destination des locaux (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p.”

“La notion de justes motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" permettant au bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les Chambres ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des "inconvénients considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de "justes motifs" (BARBEY, op. cit., p. 33 ss, not. p. 52/53 n. 38; BO CE 1988 p. 158 cité par LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Le transfert de bail a en effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l'art. 264 CO. Le bailleur peut notamment refuser son consentement lorsque le montant de la remise du commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du bénéficiaire du transfert (ZMP 1998 n. 6 consid. 3.5.b et 7, et 7) ou si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive (WEBER, Commentaire bâlois, 4ème éd., 2007, n. 5 ad art. 263 CO). La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances, les motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant, comme sa solvabilité ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs au bail lui-même et à son affectation. Ainsi, la notion de juste motifs recouvre aussi bien des motifs objectifs ayant trait au bail que des raisons liées aux personnes (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, n. 45 ad art. 263 CO; ATF 119 II 36 consid. 3d). Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à l'affectation prévue dans le bail, etc.”

“Das Thema der angeblich fehlenden Bo- nitätsunterlagen sei erst nach anwaltlicher Beratung aufgekommen und stelle nicht den wirklichen Ablehnungsgrund dar, zumal die Klägerin die Solvenz erst am 4. Dezember 2020 und somit erst nach erfolgter Ablehnung ins Spiel gebracht habe. Wären die mangelnde Vollmacht von P., eine Garantieerklärung der Q. oder eine Patronatserklärung je Thema gewesen, hätte die Klägerin dies ohne weiteres verlangen können, was aber nie geschehen sei. Anders als die Klägerin ist der Beklagte der Ansicht, dass diesen in Bezug auf die Voraussetzungen von Art. 264 Abs. 1 OR keine Bringschuld treffe, die Zahlungs- fähigkeit des vorgeschlagenen Ersatzmieters mittels Bilanz und Erfolgsrechnung zu belegen. Die Klägerin habe vielmehr die Zumutbarkeit und Solvenz der vorge- schlagenen Ersatzmieter selbst zu prüfen, wozu auch die Prüfzeit von 30 Tagen diene. Wenn bereits alle Unterlagen eingereicht würden, entbehrte eine solche ei- nes vernünftigen Zwecks. Für die Beurteilung der in Art. 264 Abs. 1 OR geforderten Zumutbarkeit sei nicht ein subjektiver, sondern ein objektiver Massstab anwendbar. Die Vermieterin könne zwar einen Ersatzmieter aus subjektiven Gründen ablehnen, dies führe dann aber zur Befreiung des Mieters. - 10 - Die von «R.» bzw. von der QS. AG angestrebte Benutzung der Mieträumlichkeiten als Praxisräume hätte bezüglich Kundenfrequenz, Immissionen, Nutzungsintensi- tät und Haussicherheit vollumfänglich der bisher vom Beklagten betriebenen und von der Klägerin akzeptierten Nutzung als Anwaltskanzlei entsprochen. Unter dem Projektnamen «R.» hätte nicht lediglich eine Gemeinschaftspraxis, sondern die Infrastruktur für selbständig tätige Psychotherapeuten und Psychotherapeutinnen geschaffen werden sollen. Nebst der Vermietung von Räumen über ihre Plattform hätte man Therapeuten und Patienten zusammengebracht, ein Reservationssys- tem geboten und die Logistik und Administration durchgeführt. Eine Analogie zum Airbnb verbiete sich, da die Raummiete mit lediglich Fr.”

“Un état des lieux d’entrée a été tenu le 29 août 2014. Le formulaire idoine indique ce qui suit : « - W.-C. : 2 taches d’humidité (1x sur mur ouest blanc, 1x sur mur nord bleu) - Bains : douche au rez-de-chaussée, débouchée le 28.8.2014 - Cuisine : 1 poubelle, mur à gauche peint en gris, 4 trous avec tampons, 1 table, deux chaises, hotte pas propre - Chambre : armoire murale avec tiroirs, 1 lit une place, 1 oreiller et couette, 1 matelas, 1 armoire murale blanche accrochée au mur, 1 tablard blanc, 2 trous dans le mur, plinthe défraichie - Clefs : 1) Clef porte d’entrée (orange) 2) Clefs porte d’entrée chambre 3) 1x clef buanderie ». 3. Par courrier recommandé du 20 août 2018, le défendeur a adressé au demandeur une résiliation du contrat de bail avec effet au 30 septembre 2018. Par réponse recommandée du 24 août 2018, le demandeur a rappelé au défendeur que la prochaine échéance du bail était le 31 août 2019, mais qu’il pourrait être libéré avant cette date s’il lui proposait un ou plusieurs candidat/s répondant aux conditions de l’art. 264 CO. 4. Le demandeur s’est vu adresser un devis du 10 septembre 2018 de l’entreprise K.________SA concernant la fabrication et la mise en place d’un meuble en panneau mélaminé ainsi que d’un plan de travail stratifié, travaux dont elle a estimé les coûts à hauteur de 2’746 fr. 35, TVA incluse. Le 10 septembre 2018, le demandeur a remis la lettre suivante en mains propres au défendeur : « Cher monsieur, Lors de la visite de votre chambre No [...], le 10.09.2018 à 10h avec M. J.________. Je vous signale avoir constaté les dégâts suivants : 1. Bloc de cuisine complètement abimé et irréparable à remplacer (Devis K.________SA ci-joint) CHF 2'746.35 2. Hotte de ventilation 55cm / Hors service démonté (Devis C.________SA en attente) Env CHF 350.- 3. Frigo défoncé 4. Fenêtre pas propre 5. Evier de la cuisine pas propre Total factures : Env CHF 3'096.35 Je suis dans l’attente de la signature d’un bail avec votre successeur pour le 1er octobre 2018. L’état des lieux est prévu le vendredi 28 septembre à 16h, votre présence est obligatoire, ce courrier fait office de convocation que vous pouvez transmettre à votre employeur afin qu’il vous libère.”

“A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). S’il est accepté, le candidat prend, dans le rapport du bail, la place du locataire sortant. Celui-ci est libéré de ses obligations (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 815). Si le bailleur refuse un locataire objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. La solution est la même si le bailleur refuse sans motif valable le candidat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, 2019, p. 813, ch. 5.4.1 et 5.4.2). Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4 et références citées). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (arrêt 4C_444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209; Cpra Bail-Bise/Planas, 2e éd., 2017, No 43 ad art. 264 CO). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 II 36 consid.”

“Comme l'a retenu le Tribunal, lorsqu'une résiliation immédiate signifiée par le locataire est nulle, faute de remplir les conditions légales, et que le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO. La soumission du présent cas au régime des dispositions traitant de la restitution anticipée n'est pas remise en cause par les parties dans le cadre du présent appel. C'est donc à l'aune de cette disposition uniquement que les griefs invoqués par l'appelant seront examinés ci-après, les intimés ayant déclaré faire entièrement leurs les développements du Tribunal à ce propos. 3. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 264 al. 3 let. a, 259a et 259d CO en retenant que les intimés pouvaient être au bénéfice d'une réduction du loyer de 100% du mois de septembre 2017 à janvier 2018 et, partant, que ces derniers ne seraient aucunement redevables desdits loyers. 3.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art.”

“Le montant convenu pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à compromettre la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité lié à un pas-de-porte abusif (Bise/Planas, op. cit., n. 51 ad art. 263 CO). Constitue ainsi un juste motif le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte, soit une contre-prestation pour la seule cession du droit d'user des locaux. Lorsqu’une telle indemnité est payée à l’occasion d’un transfert de bail, le bailleur peut objecter qu’elle est surfaite et s’opposer au transfert (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée ; Lachat, op. cit., n. 2.3, pp. 762 s.). De manière générale, le locataire et le bailleur doivent se conformer aux règles de la bonne foi dans l’exercice de leurs droits et obligations découlant de l’art. 263 CO (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). Ainsi, tout comme dans le cadre de l’institution voisine de la restitution anticipée (art. 264 CO), le bailleur qui reçoit une demande de transfert doit collaborer loyalement aux démarches nécessaires à celui-ci ; il ne peut, par une attitude contraire à la bonne foi, entraver le locataire dans l’exercice de ses droits (Bise/Planas, op. cit., n. 94 ad art. 264 CO). Si le bailleur viole ce devoir de loyauté, son comportement, tout comme un défaut de réponse ou un refus de consentement injustifié, permettra au locataire d’obtenir la réparation d’un éventuel préjudice aux conditions des art. 97 ss CO. 3.3 3.3.1 Les premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait être reproché à l’intimée d’avoir négligé de traiter la demande de transfert de bail du locataire dans un délai raisonnable. Ils ont retenu qu’un laps de temps compris entre le 6 décembre 2018, correspondant à l’envoi des documents, et le 13 janvier 2019, soit la date d’exécution de la convention, avait été donné à l’intimée pour se déterminer. Si, à première vue, ce délai semblait conforme au minimum de quatre semaines requises par la jurisprudence, il devait être pris en compte que le dossier transmis le 6 décembre 2018 était lacunaire, ne comportant en particulier pas la convention de remise de commerce transmise seulement le 10 janvier 2019, que les fêtes de fin d’année avaient lieu durant cette période et que le bailleur devait pouvoir s’assurer, avec au besoin l’aide de professionnels, que les futurs repreneurs disposaient des qualifications et de l’expérience nécessaires à la reprise d’un restaurant.”

“1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Toutefois, l'absence d'un locataire de remplacement valable entraîne pour le locataire sortant l'obligation de payer les loyers jusqu'au terme contractuel ou légal du contrat. Cela vaut aussi bien dans le cas où aucun locataire de remplacement n'est proposé ou trouvé, que dans celui où les candidats proposés ne remplissent pas les conditions légales de l'art. 264 al. 1 CO (Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 12e séminaire de droit du bail, 2002, p. 17; Lachat/Rubli, op. cit., p. 816). Il appartient au locataire d'établir que les conditions d'une résiliation anticipée de bail sont réunies (Terrapon, op. cit., p. 21; Bohnet, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19e séminaire sur le droit du bail, 2016, n. 117 in fine, p. 58; Lachat/Rubli, op. cit., p. 814), de même qu'il doit démontrer qu'il a procédé à une restitution complète et effective des locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2020/2008 du 7 août 2008 consid. 3). 2.2 Dans le présent cas, préalablement, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que l'appelante avait pu exercer son droit d'être entendue et faire valoir ses arguments lors de l'audience, dont elle avait appris la date vingt jours avant celle-ci. Cela est d'autant plus vrai qu'elle a déposé un chargé de dix pièces, démontrant que tel était bien le cas. A cela s'ajoute que l'autre locataire avait été valablement atteint déjà le le 1er octobre 2024, soit plus d'un mois avant l'audience.”

“eine neu gegründete Gesellschaft) über diese Unterlagen (noch) nicht verfügt (BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.7.3; CPra BAIL-BISE/PLANAS, 2. Aufl. 2017, Art. 264 N 38; HUBER, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung, Bamberg 2000, N 111; Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96, S. 21 ff.; BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 17). Die notwendigen Informatio- nen müssen dem Vermieter durch den ausziehenden Mieter zur Verfügung ge- stellt werden (BGer 4A_332/2016 vom 20. September 2016 E. 3.2.4; 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1; a.M.: Entscheid Cour de Justice Civile de Genève vom 19. Juni 1995 in: mp 3/97 S. 153, der von der Lehre kriti- siert wird [GIGER, a.a.O., Art. 264 N 25]; BISE/PLANAS, a.a.O., Art. 264 N 38; GI- GER, a.a.O., Art. 264 N 73). Die Informationspflicht des ausziehenden Mieters ist eher weit auszulegen (vgl. Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96, S. 21 ff.). Dies gilt insbesondere bei einem geschäfts- erfahrenen Mieter. Die Beweislast für die Erfüllung der Voraussetzungen von - 13 - Art. 264 Abs. 1 OR, und folglich auch für die Solvenz des Ersatzmieters, trägt der ausziehende Mieter (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 67; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.5).”

“En présence d’un contrat de bail de longue durée, il peut se justifier de ne pas attendre le prochain terme de résiliation ordinaire, lorsque celui-ci est manifestement trop éloigné. Dans ce cas, si l’on estime qu’un membre de la famille doit changer de logement pour réduire ses charges, il faut alors non seulement lui laisser de quoi payer les frais extraordinaires que tout déménagement occasionne, mais aussi lui donner du temps de chercher à céder son bail (Stoudmann, op. cit., p. 193 et référence).   4.2              En l’espèce, la première juge a accordé à l’appelante un délai de neuf mois pour changer de logement. Ce délai, dont la durée est supérieure à six mois admis par la jurisprudence, apparaît adéquat. Il est sans incidence que le prochain terme de résiliation ordinaire soit, ainsi que l’allègue l’appelante, au 30 novembre 2025. Le coût de son logement actuel étant onéreux (3'730 fr.), l’appelante doit le réduire et un délai convenable de neuf mois lui a été octroyé pour s’organiser à cet effet. Enfin, l’appelante peut recourir à la possibilité offerte au locataire par l’art. 264 CO de quitter son logement sans respecter le délai ou le terme de congé en proposant un locataire de remplacement.                 L’appel doit être rejeté sur ce point.   5.              L’appelante conteste par ailleurs le loyer hypothétique de 2'500 fr. pris en compte pour l’intimé et fait valoir qu’il faudrait retenir son loyer actuel provisoire de 1'343 francs. Elle soutient en outre que l’intimé perçoit des revenus d’un bien immobilier en Grande-Bretagne, revenus qu’il faudrait ajouter à son salaire mensuel net de 15'925 fr. avant de calculer les contributions d’entretien. S’agissant du premier moyen, on observe que l’appelante prétend qu’elle devrait avoir un logement avec un loyer de 3'730 fr. jusqu’au 30 novembre 2025, puis de 2'500 fr. après cette date, alors que l’intimé devrait se contenter d’un logement provisoire de deux pièces qui ne lui permettrait pas d’exercer convenablement son droit aux relations personnelles. Cela ne serait aucunement dans l’intérêt bien compris des enfants et l’argument frise la témérité.”

“Die effektiv anfallenden Auslagen können nur vollumfänglich berücksichtigt werden, wenn sie der familiären Situation des Schuldners und den ortsüblichen Ansätzen entsprechen. Dem Schuldner ist die Möglichkeit zu geben, seine Wohnkosten innert einer angemessenen Frist den für die Berechnung des Notbedarfs massgebenden Verhältnissen anzupassen: Ein überhöhter Mietzins kann in der Regel nach Ablauf des nächsten Kündigungstermins auf ein Normalmass herabgesetzt werden, auch wenn der Schuldner nicht unmittelbar zum Bezug einer günstigeren Wohnung gezwungen werden kann. Bei einem langjährigen Mietvertrag ist es mit der Pflicht des Schuldners, die Wohnkosten möglichst tief zu halten, unvereinbar, den nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten, wenn es bis dahin noch unverhältnismässig lange dauert. Auch wenn im Moment eine ordentliche Kündigung vertraglich nicht zulässig ist, kann der Schuldner durch andere Massnahmen die Wohnkosten reduzieren. Insbesondere besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR). Ebenfalls in Frage kommt eine ganze oder teilweise Untervermietung der Wohnung (Art. 262 OR) (BGE 129 III 526 E. 2 und 2.1). Raumkosten für Haustiere fallen nicht unter die Wohnkosten des Schuldners (BGE 128 III 337 E. 3b).”

“171/2005 du 31 août 2005, elle considère qu’il a été mal interprété en l’espèce en mettant à charge de la bailleresse l’obligation de relouer les locaux.  5.1. 5.1.1 A teneur de l'art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement sortant (ATF 119 II 36 consid. 3c; 117 II 158 consid. 3a). Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe "pacta sunt servanda", c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences (arrêt du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016, consid. 3.2.4). L'adverbe "intentionnellement", utilisé à dessein par le législateur, indique du reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être reproché au bailleur, justifiant une diminution du loyer auquel il a normalement droit de la part du locataire sortant qui n'a pas présenté de candidat acceptable (ATF 117 II 156 ; arrêts du Tribunal fédéral 4C_118/2002 du 19 août 2002 consid.”

“1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe «pacta sunt servanda», c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences. L'adverbe «intentionnellement», utilisé à dessein par le législateur, indique du reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être imputé au bailleur (ATF 117 II 156 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4C_171/2005 du 31 août 2005 consid. 4.1; ACJC/62/2020 du 20 janvier 2020 consid. 3.1.2). L'art. 264 al. 3 let. b CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux.”

“En présence d’un contrat de bail de longue durée, il peut se justifier de ne pas attendre le prochain terme de résiliation ordinaire, lorsque celui-ci est manifestement trop éloigné. Dans ce cas, si l’on estime qu’un membre de la famille doit changer de logement pour réduire ses charges, il faut alors non seulement lui laisser de quoi payer les frais extraordinaires que tout déménagement occasionne, mais aussi lui donner du temps de chercher à céder son bail (Stoudmann, op. cit., p. 193 et référence).   4.2              En l’espèce, la première juge a accordé à l’appelante un délai de neuf mois pour changer de logement. Ce délai, dont la durée est supérieure à six mois admis par la jurisprudence, apparaît adéquat. Il est sans incidence que le prochain terme de résiliation ordinaire soit, ainsi que l’allègue l’appelante, au 30 novembre 2025. Le coût de son logement actuel étant onéreux (3'730 fr.), l’appelante doit le réduire et un délai convenable de neuf mois lui a été octroyé pour s’organiser à cet effet. Enfin, l’appelante peut recourir à la possibilité offerte au locataire par l’art. 264 CO de quitter son logement sans respecter le délai ou le terme de congé en proposant un locataire de remplacement.                 L’appel doit être rejeté sur ce point.   5.              L’appelante conteste par ailleurs le loyer hypothétique de 2'500 fr. pris en compte pour l’intimé et fait valoir qu’il faudrait retenir son loyer actuel provisoire de 1'343 francs. Elle soutient en outre que l’intimé perçoit des revenus d’un bien immobilier en Grande-Bretagne, revenus qu’il faudrait ajouter à son salaire mensuel net de 15'925 fr. avant de calculer les contributions d’entretien. S’agissant du premier moyen, on observe que l’appelante prétend qu’elle devrait avoir un logement avec un loyer de 3'730 fr. jusqu’au 30 novembre 2025, puis de 2'500 fr. après cette date, alors que l’intimé devrait se contenter d’un logement provisoire de deux pièces qui ne lui permettrait pas d’exercer convenablement son droit aux relations personnelles. Cela ne serait aucunement dans l’intérêt bien compris des enfants et l’argument frise la témérité.”

“Die effektiv anfallenden Auslagen können nur vollumfänglich berücksichtigt werden, wenn sie der familiären Situation des Schuldners und den ortsüblichen Ansätzen entsprechen. Dem Schuldner ist die Möglichkeit zu geben, seine Wohnkosten innert einer angemessenen Frist den für die Berechnung des Notbedarfs massgebenden Verhältnissen anzupassen: Ein überhöhter Mietzins kann in der Regel nach Ablauf des nächsten Kündigungstermins auf ein Normalmass herabgesetzt werden, auch wenn der Schuldner nicht unmittelbar zum Bezug einer günstigeren Wohnung gezwungen werden kann. Bei einem langjährigen Mietvertrag ist es mit der Pflicht des Schuldners, die Wohnkosten möglichst tief zu halten, unvereinbar, den nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten, wenn es bis dahin noch unverhältnismässig lange dauert. Auch wenn im Moment eine ordentliche Kündigung vertraglich nicht zulässig ist, kann der Schuldner durch andere Massnahmen die Wohnkosten reduzieren. Insbesondere besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR). Ebenfalls in Frage kommt eine ganze oder teilweise Untervermietung der Wohnung (Art. 262 OR) (BGE 129 III 526 E. 2 und 2.1). Raumkosten für Haustiere fallen nicht unter die Wohnkosten des Schuldners (BGE 128 III 337 E. 3b).”

“Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permette au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Dans le cas d'un contrat de bail à long terme, il est incompatible avec l'obligation du débiteur de maintenir ses frais de logement à un niveau raisonnable d'attendre la prochaine date de résiliation ordinaire si celle-ci est trop éloignée dans le temps. Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2.1). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137 ss). Le loyer admissible se calcule en retenant qu'un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, est suffisant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137).”

“Übernahme zu den gleichen Bedingungen Unter den gleichen Bedingungen sind alle Bedingungen zu verstehen, die im Au- genblick der Rückgabe des Mietobjektes zwischen den Parteien gelten. Der Ver- mieter soll durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den vertragsbrü- chigen Mieter nicht schlechter gestellt werden als im Falle der korrekten Ver- tragserfüllung durch den bisherigen Mieter (mp 4/98, S. 178 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, - 16 - Art. 264 OR N 38; BGE 117 II 156 E. 3b). Unter den gleichen Bedingungen werden der vereinbarte Gebrauchszweck und die vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, die Übernahme des aktuellen Mietzinses und die vertraglichen Modalitäten bezüglich der Dauer und Beendigung des Vertrags verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 39). Kein tauglicher Ersatzmieter ist derjenige, der beispielsweise eine Än- derung des Verwendungszwecks oder Erneuerungsarbeiten als Bedingung stellt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 39). Wenn die bisherigen Parteien einen bestimmten Zweck für die gemieteten Räumlichkeiten vereinbart haben, kann der Vermieter vom Ersatzmieter verlangen, dass er die gleiche oder zumindest eine ähnliche Tä- tigkeit wie der Mieter ausübt. Der Ersatzkandidat muss die ursprünglich zwischen den Vertragspartnern vereinbarte Nutzung der Sache akzeptieren und wie der bis- herige Mieter auch alle anderen besonderen Bestimmungen des Mietvertrags ein- halten (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 71). Die L. AG beabsichtigte das Mietobjekt nur dann zu übernehmen, wenn ein neuer Mietvertrag für fünf Jahre plus einer Option auf weitere fünf Jahre abgeschlossen werde. Zudem wünschte sie Verschönerungsarbeiten und Mieterausbauten wie einen Neuanstrich, Reparaturarbeiten, den Austausch diverser Türen und des Kü- chenbodens, den Rückbau eines Durchgangs usw.”

“Übernahme zu den gleichen Bedingungen Unter den gleichen Bedingungen sind alle Bedingungen zu verstehen, die im Au- genblick der Rückgabe des Mietobjektes zwischen den Parteien gelten. Der Ver- mieter soll durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den vertragsbrü- chigen Mieter nicht schlechter gestellt werden als im Falle der korrekten Ver- tragserfüllung durch den bisherigen Mieter (mp 4/98, S. 178 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, - 16 - Art. 264 OR N 38; BGE 117 II 156 E. 3b). Unter den gleichen Bedingungen werden der vereinbarte Gebrauchszweck und die vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, die Übernahme des aktuellen Mietzinses und die vertraglichen Modalitäten bezüglich der Dauer und Beendigung des Vertrags verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 39). Kein tauglicher Ersatzmieter ist derjenige, der beispielsweise eine Än- derung des Verwendungszwecks oder Erneuerungsarbeiten als Bedingung stellt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 39). Wenn die bisherigen Parteien einen bestimmten Zweck für die gemieteten Räumlichkeiten vereinbart haben, kann der Vermieter vom Ersatzmieter verlangen, dass er die gleiche oder zumindest eine ähnliche Tä- tigkeit wie der Mieter ausübt. Der Ersatzkandidat muss die ursprünglich zwischen den Vertragspartnern vereinbarte Nutzung der Sache akzeptieren und wie der bis- herige Mieter auch alle anderen besonderen Bestimmungen des Mietvertrags ein- halten (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 71). Die L. AG beabsichtigte das Mietobjekt nur dann zu übernehmen, wenn ein neuer Mietvertrag für fünf Jahre plus einer Option auf weitere fünf Jahre abgeschlossen werde. Zudem wünschte sie Verschönerungsarbeiten und Mieterausbauten wie einen Neuanstrich, Reparaturarbeiten, den Austausch diverser Türen und des Kü- chenbodens, den Rückbau eines Durchgangs usw., sodass das Mietobjekt perfekt in Stand gestellt übernommen werden könne. Dabei handelt es sich um diverse Umbauarbeiten, welche nicht unter die Übernahme zu den gleichen Bedingungen subsumiert werden können.”

“(inkl. Mehrwertsteuer) sei die in Betreibung gesetzte Forderung damit ausgewiesen (Urk. 15 S. 4). Die Vorinstanz führte weiter aus, die Gesuchsgegnerin stelle sich in ihrer Stellungnahme auf den Standpunkt, der Mietvertrag vom 13. September 2019 sei per 31. Juli 2020 rechtsgültig gekündigt worden, weshalb sie für die ausstehenden Mietzinse nicht mehr hafte. Dabei verkenne die Gesuchstellerin jedoch, dass eine frühzeitige Rückgabe der Mietsache – d.h. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist resp. des Kündigungstermins – gemäss Art. 264 Abs. 1 OR nur möglich sei, wenn vom Mieter ein zumutbarer Nachmieter vorgeschlagen werde, der zahlungsfähig und bereit sei, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Vorliegend habe die Gesuchsgegnerin mit der G._____ GmbH Export-Import zwar einen Nachmieter vorgeschlagen, der (angeblich) bereit gewesen sei, den Miet- vertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (vgl. Urk. 2/2). Der Nach- trag 2 zum Mietvertrag vom 13. September 2019 sei von der G._____ GmbH Ex- port-Import allerdings nie unterzeichnet worden, weshalb die Gesuchsgegnerin in Anwendung von Art. 264 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 266a Abs. 1 OR noch bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist von 6 Monaten, vor- liegend bis Ende Januar 2021, für den vertraglichen Mietzins haftbar gewesen sei. Darüber sei die Gesuchsgegnerin von der Gesuchstellerin denn auch mit Schrei- ben und Kündigungsbestätigung vom 17. Februar 2021 informiert worden (vgl. Urk. 2/8-9). Da kein neuer Nachmieter gestellt worden sei, habe die Mietzah- lungspflicht somit erst per Ende Januar 2021 geendet (Urk.”

“eine neu gegründete Gesellschaft) über diese Unterlagen (noch) nicht verfügt (BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.7.3; CPra BAIL-BISE/PLANAS, 2. Aufl. 2017, Art. 264 N 38; HUBER, Die vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung, Bamberg 2000, N 111; Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96, S. 21 ff.; BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 17). Die notwendigen Informatio- nen müssen dem Vermieter durch den ausziehenden Mieter zur Verfügung ge- stellt werden (BGer 4A_332/2016 vom 20. September 2016 E. 3.2.4; 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1; a.M.: Entscheid Cour de Justice Civile de Genève vom 19. Juni 1995 in: mp 3/97 S. 153, der von der Lehre kriti- siert wird [GIGER, a.a.O., Art. 264 N 25]; BISE/PLANAS, a.a.O., Art. 264 N 38; GI- GER, a.a.O., Art. 264 N 73). Die Informationspflicht des ausziehenden Mieters ist eher weit auszulegen (vgl. Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96, S. 21 ff.). Dies gilt insbesondere bei einem geschäfts- erfahrenen Mieter. Die Beweislast für die Erfüllung der Voraussetzungen von - 13 - Art. 264 Abs. 1 OR, und folglich auch für die Solvenz des Ersatzmieters, trägt der ausziehende Mieter (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 67; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.5).”

“No- vember 2008 E. 3.1; a.M.: Entscheid Cour de Justice Civile de Genève vom 19. Juni 1995 in: mp 3/97 S. 153, der von der Lehre kritisiert wird [GIGER, a.a.O., Art. 264 N 25]; BISE/PLANAS, a.a.O., Art. 264 N 38; GIGER, a.a.O., Art. 264 N 73). Die Informationspflicht des ausziehenden Mieters ist eher weit auszulegen (vgl. Entscheid des Mietgerichts Zürichs vom 17. Februar 1994 E. 2.e, in: MRA 1/96, S. 21 ff.). Dies gilt insbesondere bei einem geschäftserfahrenen Mieter. Die Be- weislast für die Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 264 Abs. 1 OR, und folg- lich auch für die Solvenz des Ersatzmieters, trägt der ausziehende Mieter (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 67; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.5).”

“Danach wäre es am Beklagten gewesen, von sich aus Remedur zu schaffen und Erklärungen und Dokumente der genannten Art beizubringen. Die Klägerin hat sich nachweislich darum gekümmert, Unterlagen zur Zahlungsfähig- keit der QS. AG zu erhalten, welche ihr jedoch nie offeriert wurden. Es kann offengelassen werden, ob die Solvenz an den mündlichen Besprechun- gen zwischen den Parteien je Thema war. Es fällt aber ins Gewicht, dass der Be- klagte mit Schreiben vom 25. November 2020 selbst die angebliche Zahlungsfä- higkeit der QS. AG ansprach und auf den (blossen) Konzern-Konnex der QS. AG zur Q. verwies und damit im Ergebnis selber einräumte, dass es an den erforder- lichen weitergehenden Erklärungen fehlte. Dies lässt mindestens erahnen, dass die Solvenz auch schon davor Thema zwischen den Parteien war und bewusst keine Nachweise erbracht wurden. Es kann festgehalten werden, dass es sowohl der Beklagte als auch die QS. AG versäumt haben, geeignete Unterlagen offenzulegen um die Zahlungsfähigkeit als Ersatzmieterin im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR zu belegen.”

“C'est ainsi que le besoin de logement du poursuivi n'est pris en compte qu'à concurrence de la somme nécessaire pour se loger d'une manière suffisante; lorsque son logement impose au poursuivi au moment de l'exécution de la saisie des dépenses exagérées, il doit réduire ses frais de location, s'il est locataire, dans un délai convenable, soit en principe le prochain terme de résiliation du bail, délai à l'échéance duquel l'office des poursuites pourra réduire le loyer excessif à un montant correspondant à la situation familiale du débiteur et aux loyers usuels du lieu (arrêt du Tribunal fédéral 5A_912/2018 du 16 janvier 2019 consid. 3.1.2 et les références citées.). L'office ne peut toutefois contraindre le débiteur à emménager dans un logement plus avantageux. Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permette au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2.1). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; OCHSNER, Le minimum vital, op. cit., p. 137 ss). Le loyer admissible se calcule en retenant qu'un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, est suffisant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 137). 4.2 Dans le cas d'espèce, tant l'Office que le plaignant partent du principe que la situation familiale de ce dernier justifie qu'il habite avec sa famille un logement de cinq pièces.”

“Die effektiv anfallenden Auslagen können nur vollumfänglich berücksichtigt werden, wenn sie der familiären Situation des Schuldners und den ortsüblichen Ansätzen entsprechen. Dem Schuldner ist die Möglichkeit zu geben, seine Wohnkosten innert einer angemessenen Frist den für die Berechnung des Notbedarfs massgebenden Verhältnissen anzupassen: Ein überhöhter Mietzins kann in der Regel nach Ablauf des nächsten Kündigungstermins auf ein Normalmass herabgesetzt werden, auch wenn der Schuldner nicht unmittelbar zum Bezug einer günstigeren Wohnung gezwungen werden kann. Bei einem langjährigen Mietvertrag ist es mit der Pflicht des Schuldners, die Wohnkosten möglichst tief zu halten, unvereinbar, den nächsten ordentlichen Kündigungstermin abzuwarten, wenn es bis dahin noch unverhältnismässig lange dauert. Auch wenn im Moment eine ordentliche Kündigung vertraglich nicht zulässig ist, kann der Schuldner durch andere Massnahmen die Wohnkosten reduzieren. Insbesondere besteht die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR). Ebenfalls in Frage kommt eine ganze oder teilweise Untervermietung der Wohnung (Art. 262 OR) (BGE 129 III 526 E. 2 und 2.1). Raumkosten für Haustiere fallen nicht unter die Wohnkosten des Schuldners (BGE 128 III 337 E. 3b).”

“Übernahme zu den gleichen Bedingungen Unter den gleichen Bedingungen sind alle Bedingungen zu verstehen, die im Au- genblick der Rückgabe des Mietobjektes zwischen den Parteien gelten. Der Ver- mieter soll durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den vertragsbrü- chigen Mieter nicht schlechter gestellt werden als im Falle der korrekten Ver- tragserfüllung durch den bisherigen Mieter (mp 4/98, S. 178 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, - 16 - Art. 264 OR N 38; BGE 117 II 156 E. 3b). Unter den gleichen Bedingungen werden der vereinbarte Gebrauchszweck und die vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, die Übernahme des aktuellen Mietzinses und die vertraglichen Modalitäten bezüglich der Dauer und Beendigung des Vertrags verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 39). Kein tauglicher Ersatzmieter ist derjenige, der beispielsweise eine Än- derung des Verwendungszwecks oder Erneuerungsarbeiten als Bedingung stellt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 39). Wenn die bisherigen Parteien einen bestimmten Zweck für die gemieteten Räumlichkeiten vereinbart haben, kann der Vermieter vom Ersatzmieter verlangen, dass er die gleiche oder zumindest eine ähnliche Tä- tigkeit wie der Mieter ausübt. Der Ersatzkandidat muss die ursprünglich zwischen den Vertragspartnern vereinbarte Nutzung der Sache akzeptieren und wie der bis- herige Mieter auch alle anderen besonderen Bestimmungen des Mietvertrags ein- halten (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 71).”

“Au vu de sa taille, ce type de logement convenait bien à un couple sans enfants et il n'était pas rare que les couples disposent de deux véhicules, surtout lorsqu'ils vivaient en dehors des zones urbaines. Le tribunal a dès lors retenu qu’il ne pouvait être considéré que le fait d'intégrer la location de deux places de parc dans le bail portant sur un tel logement serait exorbitant au point de retenir l'existence d'une obligation sans lien direct avec l'usage de la chose. Selon son expérience, le loyer de ces places intérieures, de 120 fr. par mois chacune, n'était au demeurant pas surfait compte tenu des prix du marché. D'ailleurs, N.________ n'avait pas allégué ni démontré qu'il avait été contraint de louer les deux places de parc en question sans nécessité, dès lors que sa compagne et lui avaient une voiture et qu'ils avaient utilisé ces places. Le contrat de bail signé ne tombait ainsi pas sous le coup de l'art. 254 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) (transactions couplées) et l'ensemble de ses clauses étaient donc valables. Au regard de l'art. 264 CO, cela impliquait que N.________ devait présenter un candidat prêt à reprendre le bail dans son entier tel qu'il avait été conclu, ce dont il était conscient lorsqu'il avait passé des annonces de mise en location, qui mentionnaient clairement que l'objet du bail comprenait deux places de parc. En tout état de cause, même si l'argumentation du locataire n'était pas infondée, le fait pour lui de se prévaloir de la nullité d'une partie des clauses du contrat au moment où il souhaitait se départir du bail de manière anticipée dans le but de contourner ses obligations relevant de l'art. 264 CO se heurtait à l'interdiction de l'abus de droit. Il fallait donc retenir que les candidats présentés par N.________ s'étaient désistés sans aucune faute du bailleur, en particulier au regard du fait que les renoncements des candidats étaient intervenus alors même que la gérance leur avait indiqué – le jour même de l'acceptation de la candidature de l'un, respectivement le lendemain du désistement de l'autre – qu'il était envisageable que le propriétaire accepte de ne louer qu'une seule place de parc.”

“246 N 5; KOLLER, Rechtsbehelfe des Mieters bei Wegfall des Mietbedarfs, in: AJP 2018, S. 209 ff., 220; HUBER, a.a.O., N 334 ff.; verneinend: BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 13, 37). Das Bundesge- richt hat diese Frage noch nicht abschliessend beantwortet. Ob eine entspre- chende Pflicht besteht, insbesondere bei einem geschäftserfahrenen Mieter, bei welchem davon auszugehen ist, dass er die Voraussetzungen an einen Ersatz- mieter sowie seine Pflichten (Such- und Informationspflicht) kennt, kann vorlie- gend offengelassen werden. Lehnt der Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatz- mieter ab, hat er seine Entscheidung zu begründen (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 51; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.11; WEBER, a.a.O., Art. 264 N 5 5). Nimmt der (professionelle) Vermieter die Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters nicht innerhalb eines Zeitraumes von ungefähr 30 Tagen vor oder teilt dem Mieter - 14 - das negative Prüfungsergebnis nicht mit (BGer 4C.129/1999 vom 5. Oktober 1999 E. 2.a in: mp 1/00 S. 32 ff), verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprü- che gegenüber dem Mieter (GIGER, a.a.O., Art. 264 N 79; HULLIGER, a.a.O., Art. 264 N 6).”

“246 N 5; KOLLER, Rechtsbehelfe des Mieters bei Wegfall des Mietbedarfs, in: AJP 2018, S. 209 ff., 220; HUBER, a.a.O., N 334 ff.; verneinend: BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 13, 37). Das Bundesge- richt hat diese Frage noch nicht abschliessend beantwortet. Ob eine entspre- chende Pflicht besteht, insbesondere bei einem geschäftserfahrenen Mieter, bei welchem davon auszugehen ist, dass er die Voraussetzungen an einen Ersatz- mieter sowie seine Pflichten (Such- und Informationspflicht) kennt, kann vorlie- gend offengelassen werden. Lehnt der Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatz- mieter ab, hat er seine Entscheidung zu begründen (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 51; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.11; WEBER, a.a.O., Art. 264 N 5 5). Nimmt der (professionelle) Vermieter die Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters nicht innerhalb eines Zeitraumes von ungefähr 30 Tagen vor oder teilt dem Mieter - 14 - das negative Prüfungsergebnis nicht mit (BGer 4C.129/1999 vom 5. Oktober 1999 E. 2.a in: mp 1/00 S. 32 ff), verwirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprü- che gegenüber dem Mieter (GIGER, a.a.O., Art. 264 N 79; HULLIGER, a.a.O., Art. 264 N 6).”

“246 N 5; KOLLER, Rechtsbehelfe des Mieters bei Weg- fall des Mietbedarfs, in: AJP 2018, S. 209 ff., 220; HUBER, a.a.O., N 334 ff.; vernei- nend: BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 N 13, 37). Das Bundesgericht hat diese Frage noch nicht abschliessend beantwortet. Ob eine entsprechende Pflicht besteht, insbe- sondere bei einem geschäftserfahrenen Mieter, bei welchem davon auszugehen - 30 - ist, dass er die Voraussetzungen an einen Ersatzmieter sowie seine Pflichten (Such- und Informationspflicht) kennt, kann vorliegend offengelassen werden. Lehnt der Vermieter einen vorgeschlagenen Ersatzmieter ab, hat er seine Ent- scheidung zu begründen (HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 264 N 51; BRÄNDLI, a.a.O., N 28.2.11; WEBER, a.a.O., Art. 264 N 5 5). Nimmt der (professionelle) Vermieter die Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters nicht innerhalb eines Zeitraumes von ungefähr 30 Tagen vor oder teilt dem Mieter das negative Prüfungsergebnis nicht mit (BGer 4C.129/1999 vom 5. Oktober 1999 E. 2.a in: mp 1/00 S. 32 ff), ver- wirkt er seine aus Art. 264 OR fliessenden Ansprüche gegenüber dem Mieter (GI- GER, a.a.O., Art. 264 N 79; HULLIGER, a.a.O., Art. 264 N 6).”

“________ SA la quote-part de la prime annuelle pour la période après laquelle la garantie de loyer n'a plus cours. En conséquence, le grief doit être rejeté. 7. L’appelant conteste enfin devoir s’acquitter d’un intérêt moratoire de 5 % sur les loyers dus. 7.1 Le débiteur qui est en demeure pour le paiement d'une somme d'argent doit un intérêt moratoire minimal de 5 % l'an (art. 104 al. 1 CO). Cet intérêt court en principe durant la demeure du débiteur, à compter du jour suivant le terme d’exécution ou l'expiration du délai d'exécution prévu au contrat, la réception par le débiteur de l’interpellation ou la notification au débiteur de la demande en justice ou du commandement de payer (art. 102 CO ; Thévenoz, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 104 CO). Le texte de l’art. 264 al. 2 CO indique clairement que le locataire reste tenu de s’acquitter du « loyer » s’il n’est pas libéré aux conditions de l’art. 264 al. 1 CO. Par conséquent, dans le cadre de l’application de l’art. 264 al. 2 CO, les montants dus sont exigibles, sans interpellation du bailleur, au jour de l’exécution convenue antérieurement, conformément à l’art. 102 al. 2 CO (Chaix, L’article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49, spéc. p. 73 [où la mention de l’art. 102 al. 1 CO constitue manifestement une erreur de plume]). 7.2 En l’occurrence, le grief de l’appelant, non motivé, doit de toute manière être rejeté pour les motifs convaincants du jugement. En effet, l’appelant doit être reconnu débiteur de l’intimé des loyers et charges de l’appartement et des deux places de parc pour les mois d’avril à août 2019, conformément à l’art. 264 al. 2 CO. Les loyers devant être acquittés par mois d’avance selon le contrat de bail, le bailleur peut prétendre à un intérêt de 5 % sur chaque mensualité impayée dès le terme convenu, sans qu’une interpellation du locataire se révèle nécessaire. Ainsi, l’appelant doit bien un intérêt moratoire de 5 % sur chaque loyer impayé dès le premier de chaque mois – soit dès le 1er avril 2019 pour la mensualité d’avril 2019, et ainsi de suite.”

“2), la fin du contrat de cautionnement ne correspond pas forcément à la fin du contrat de bail. En outre, le locataire qui a conclu son contrat de cautionnement plus d'un an avant la résiliation du contrat de bail peut se faire rembourser par R.________ SA la quote-part de la prime annuelle pour la période après laquelle la garantie de loyer n'a plus cours. En conséquence, le grief doit être rejeté. 7. L’appelant conteste enfin devoir s’acquitter d’un intérêt moratoire de 5 % sur les loyers dus. 7.1 Le débiteur qui est en demeure pour le paiement d'une somme d'argent doit un intérêt moratoire minimal de 5 % l'an (art. 104 al. 1 CO). Cet intérêt court en principe durant la demeure du débiteur, à compter du jour suivant le terme d’exécution ou l'expiration du délai d'exécution prévu au contrat, la réception par le débiteur de l’interpellation ou la notification au débiteur de la demande en justice ou du commandement de payer (art. 102 CO ; Thévenoz, Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd., Bâle 2017, n. 9 ad art. 104 CO). Le texte de l’art. 264 al. 2 CO indique clairement que le locataire reste tenu de s’acquitter du « loyer » s’il n’est pas libéré aux conditions de l’art. 264 al. 1 CO. Par conséquent, dans le cadre de l’application de l’art. 264 al. 2 CO, les montants dus sont exigibles, sans interpellation du bailleur, au jour de l’exécution convenue antérieurement, conformément à l’art. 102 al. 2 CO (Chaix, L’article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49, spéc. p. 73 [où la mention de l’art. 102 al. 1 CO constitue manifestement une erreur de plume]). 7.2 En l’occurrence, le grief de l’appelant, non motivé, doit de toute manière être rejeté pour les motifs convaincants du jugement. En effet, l’appelant doit être reconnu débiteur de l’intimé des loyers et charges de l’appartement et des deux places de parc pour les mois d’avril à août 2019, conformément à l’art. 264 al. 2 CO. Les loyers devant être acquittés par mois d’avance selon le contrat de bail, le bailleur peut prétendre à un intérêt de 5 % sur chaque mensualité impayée dès le terme convenu, sans qu’une interpellation du locataire se révèle nécessaire.”

“S'il ne satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour insuffisante (TF 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les réf. citées). C'est au locataire sortant qu'il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements au sujet des candidats de remplacement (Bise/Planas, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 38 ab initio ad art. 264 CO), le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement (Lachat, op. cit., ch. 5.3.4, p. 811). Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c'est également au bailleur qu'il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l'hypothèse où le bailleur ne solliciterait pas à cet effet le locataire sortant, il ne saurait en tous les cas pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l'absence de certains documents nécessaires qu'il n'a pas requis (Bise/Planas, op. cit., n. 93 ad art. 264 CO). 3.3 Le Tribunal des baux a d’abord relevé que, par courrier du 9 mai 2018, la recourante avait annoncé la résiliation de son bail pour le 1er juin 2018 ou selon date à convenir, en fonction de la durée que prendrait la signature d'un bail avec un nouveau locataire. Ce faisant, la locataire avait fait le choix de ne pas prendre possession de l’appartement, qui devait lui être remis le 1er juin 2018. L'absence de prise de possession étant uniquement imputable à la locataire, le loyer était dès lors dû dès cette date. Ensuite, les premiers juges ont retenu que la première échéance contractuelle était le 31 mars 2019, la résiliation préalable devant être considérée comme une restitution anticipée. Compte tenu du délai prévu par l'art. 35§2 RULV et du fait que la locataire n'avait soumis le dossier d'une autre locataire (N.________) au bailleur que le 29 mai 2018, la réalisation anticipée ne pouvait prendre effet que le 30 juin 2018 au plus tôt. Le Tribunal des baux a ensuite examiné si les conditions de l'art.”

“S'il ne satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour insuffisante (TF 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les réf. citées). C'est au locataire sortant qu'il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements au sujet des candidats de remplacement (Bise/Planas, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 38 ab initio ad art. 264 CO), le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement (Lachat, op. cit., ch. 5.3.4, p. 811). Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c'est également au bailleur qu'il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l'hypothèse où le bailleur ne solliciterait pas à cet effet le locataire sortant, il ne saurait en tous les cas pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l'absence de certains documents nécessaires qu'il n'a pas requis (Bise/Planas, op. cit., n. 93 ad art. 264 CO). 3.3 Le Tribunal des baux a d’abord relevé que, par courrier du 9 mai 2018, la recourante avait annoncé la résiliation de son bail pour le 1er juin 2018 ou selon date à convenir, en fonction de la durée que prendrait la signature d'un bail avec un nouveau locataire. Ce faisant, la locataire avait fait le choix de ne pas prendre possession de l’appartement, qui devait lui être remis le 1er juin 2018. L'absence de prise de possession étant uniquement imputable à la locataire, le loyer était dès lors dû dès cette date. Ensuite, les premiers juges ont retenu que la première échéance contractuelle était le 31 mars 2019, la résiliation préalable devant être considérée comme une restitution anticipée. Compte tenu du délai prévu par l'art. 35§2 RULV et du fait que la locataire n'avait soumis le dossier d'une autre locataire (N.________) au bailleur que le 29 mai 2018, la réalisation anticipée ne pouvait prendre effet que le 30 juin 2018 au plus tôt. Le Tribunal des baux a ensuite examiné si les conditions de l'art.”

“Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2508). S'agissant des faits, toutefois, le pouvoir d'examen dont dispose l'autorité saisie d'un recours est plus restreint qu'en appel, le grief de la constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l'arbitraire au sens de l'art. 9 de la Constitution fédérale (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, 2e éd., nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les réf. cit.). 3. 3.1 La recourante reproche en substance aux premiers juges d’avoir violé les art. 264 al. 1 CO et 35§2 RULV. 3.2 3.2.1 D'après l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante ; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid.”

“Eine solche Nut- zung als Gemeinschaftspraxis sei mit einer Vermietung via Airbnb zu vergleichen, welche die Klägerin nicht hätte hinnehmen müssen, ohne dass sie bei jeder (Un- ter-)Vermietung informiert und um Zustimmung angegangen worden wäre. Des- halb stelle die Benutzung der Räumlichkeiten als Gruppenpraxis eine klare Kon- zeptänderung dar, welche für die Klägerin in subjektiver Hinsicht nicht zumutbar sei. In Abrede zu stellen sei auch, dass die QS. AG das Vertragsverhältnis überhaupt hätte eingehen wollen, welches nur noch 15 Monate gedauert hätte, wobei für das Schliess-System ca. Fr. 36'000.– hätte investiert werden müssen. Unerfindlich sei, weshalb der Beklagte die Schlüssel erst am 12. März 2021 re- tourniert, die Mietzinszahlungen hingegen schon ab Mitte Januar eingestellt habe. Vor dem genannten Datum habe der Beklagte über das Mietobjekt verfügt, so dass für diesen Zeitraum schon mangels Rückgabe der Mietsache eine Befreiung aus dem Vertrag nach Art. 264 Abs. 1 OR nicht möglich sei. - 8 - Die Klägerin sei ihrer Schadensminderungspflicht nach Art. 264 Abs. 3 OR nach- gekommen, indem sie zwischen dem”

“Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 27 ad art. 264 CO). Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le bailleur n’est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des recherches entreprises par le locataire. Il doit cependant se montrer actif s’il se rend compte que le locataire ne se soucie pas ou de manière insuffisante de trouver un remplaçant. Il doit ainsi, dans un premier temps, rappeler le locataire à ses obligations, et si cela ne sert à rien ou apparaît objectivement inutile, il doit rechercher lui-même un nouveau locataire. Le devoir général du bailleur de réduire son dommage implique ainsi qu’il apporte son aide au locataire sortant (ATF 119 II 36 consid. 3d, DB 1993 n. 5; ATF 117 II 156 consid. 3a, DB 1992 n. 7; BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 77 ad art. 264 CO). Il convient de rappeler toutefois que c’est au locataire qui entend restituer de manière anticipée la chose louée qu’il incombe de faire en sorte que le bailleur ne subisse pas de préjudice. Une violation de ces incombances mises à charge du bailleur ne peut ainsi être retenue que lorsque celui-ci adopte un comportement contraire aux règles de la bonne foi, comme le souligne clairement le terme « intentionnellement » utilisé à dessein par le législateur à l’art. 264 al. 3 CO. La doctrine et la jurisprudence ont ainsi restreint la portée de l’obligation du bailleur de diminuer son dommage en exigeant que l’on puisse retenir à sa charge une faute intentionnelle. Seules des omissions intentionnelles et graves peuvent donc justifier une diminution du loyer auquel le bailleur a normalement droit de la part du locataire sortant qui n’a pas présenté de candidat acceptable. C’est au juge saisi qu’il appartiendra, au vu des circonstances du cas d’espèce, de déterminer si le bailleur a ou non failli à ses obligations (BISE/PLANAS, op.”

“L’appelante a produit une pièce nouvelle à l’appui de sa réplique. Cette pièce est irrecevable, l’appelante n’exposant aucun motif l’ayant empêchée d’invoquer ces éléments en première instance (art. 317 al. 1 CPC). 4. L’appelante reproche à l'instance précédente d'avoir constaté les faits de manière incomplète en ne retenant pas dans son état de fait le montant exact du loyer, de même que les déclarations du témoin J______. L'état de fait retenu plus haut a été complété en conséquence. 5. L’appelante fait valoir que les premiers juges ont violé l’art. 264 CO en retenant qu’elle n’aurait pas engagé des démarches suffisantes pour limiter son dommage. Partant, c’est à tort selon elle que le jugement de première instance retient que les locataires n’étaient redevables du loyer contractuellement prévu que jusqu’au 31 août 2021. Se référant à l’arrêt du Tribunal fédéral 4C.171/2005 du 31 août 2005, elle considère qu’il a été mal interprété en l’espèce en mettant à charge de la bailleresse l’obligation de relouer les locaux.  5.1. 5.1.1 A teneur de l'art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement sortant (ATF 119 II 36 consid.”

“Elle lui reproche également d'avoir considéré qu'elle était tenue du loyer prévu contractuellement jusqu'à l'échéance du bail. 4.1.1 A teneur de l'art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). 4.1.2 L'art. 264 al. 3 let. b 2ème hypothèse CO impose au bailleur d'entreprendre des démarches afin de trouver un candidat de remplacement si le locataire sortant n'en présente aucun, afin de diminuer son dommage (Chaix, L'art. 264 CO : A la recherche du locataire de remplacement, SJ 1999 II 75). La doctrine est divisée sur la question de savoir à partir de quand le bailleur a l'obligation d'assister le locataire dans ses recherches et chercher lui-même un locataire de remplacement, certains auteurs soutenant que le bailleur doit agir de la sorte dès qu'il se rend compte de la passivité du locataire (CPra Bail, 2ème éd. 2017, Bise/Planas, art. 264 n. 79), d'autres auteurs estimant que le devoir du bailleur de mettre des annonces naît au plus tôt à la restitution effective de la chose (Chaix, op. cit., 76). D'après le Tribunal fédéral, le bailleur n'est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d'entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Cependant, dans la mesure où, en vertu de l'art. 264 al. 3 let. b in fine CO, il doit admettre l'imputation sur le loyer des profits auxquels il a intentionnellement renoncé, il lui incombe de réduire son dommage et, pour ce faire, de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer lui-même de trouver un locataire de remplacement.”

“Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass wenn kein Ersatzmieter gestellt wird, der Mieter nicht aus seinen Verpflichtungen entlassen wird und der Mietzins wei- terhin geschuldet ist (vgl. Art. 264 Abs. 2 OR). Die Berufung ist vollumfänglich ab- zuweisen und das vorinstanzliche Urteil ist zu bestätigen. IV.”

“C'est donc à l'aune de cette disposition uniquement que les griefs invoqués par l'appelant seront examinés ci-après, les intimés ayant déclaré faire entièrement leurs les développements du Tribunal à ce propos. 3. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 264 al. 3 let. a, 259a et 259d CO en retenant que les intimés pouvaient être au bénéfice d'une réduction du loyer de 100% du mois de septembre 2017 à janvier 2018 et, partant, que ces derniers ne seraient aucunement redevables desdits loyers. 3.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe «pacta sunt servanda», c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences.”

“1 Les appelants considèrent que le Tribunal a ce faisant violé l’art. 8 CC. Selon eux, l’intimée n’avait pas établi à satisfaction de droit avoir consenti de réels efforts pour relouer l’appartement avant le 15 juin 2021. L’annonce mise en ligne avait été publiée tardivement par la régie, qui n’avait pas non plus répondu aux sollicitations des potentiels repreneurs. L’intimée n’avait pas établi à quelle date l’annonce de mise en location avait été publiée. Les travaux de réfection de l’appartement n’avaient été effectués qu’en juin et juillet 2021, alors que le témoin G______ avait indiqué qu’en principe les travaux étaient faits immédiatement après la sortie des locataires. 2.2 Selon l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 al. 2 CO, à défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. A teneur de l’art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. L'art. 264 al. 3 CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux. Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 27 ad art. 264 CO). Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le bailleur n’est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des recherches entreprises par le locataire.”

“1 Les appelants considèrent que le Tribunal a ce faisant violé l’art. 8 CC. Selon eux, l’intimée n’avait pas établi à satisfaction de droit avoir consenti de réels efforts pour relouer l’appartement avant le 15 juin 2021. L’annonce mise en ligne avait été publiée tardivement par la régie, qui n’avait pas non plus répondu aux sollicitations des potentiels repreneurs. L’intimée n’avait pas établi à quelle date l’annonce de mise en location avait été publiée. Les travaux de réfection de l’appartement n’avaient été effectués qu’en juin et juillet 2021, alors que le témoin G______ avait indiqué qu’en principe les travaux étaient faits immédiatement après la sortie des locataires. 2.2 Selon l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 al. 2 CO, à défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. A teneur de l’art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. L'art. 264 al. 3 CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux. Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 27 ad art. 264 CO). Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le bailleur n’est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des recherches entreprises par le locataire.”

“Or, il n'est pas possible d'affirmer, ni de retenir, que l'exploitation de locaux commerciaux aurait été perturbée, au point que cela puisse constituer une inexécution par la bailleresse de ses obligations, sans connaître de manière précise la mesure temporelle et financière dans laquelle les locataires ont été privés de cet usage. A défaut, il convient de constater que les allégations du recourant concernant l'inexécution par l'intimée de ses obligations sont dénuées de consistance et qu'elles ne peuvent donc dès lors faire obstacle au prononcé de la mainlevée sur la base du contrat synallagmatique produit, conformément aux principes rappelés ci-dessus. Le grief tiré d'une prétendue inexécution du contrat par l'intimée sera dès lors également écarté. 7.             Le recourant reproche également au premier juge de ne pas avoir retenu que la mainlevée ne pouvait être accordée pour l'entier des loyers déduits en poursuite, dès lors que les locataires avaient résilié le bail et restitué les locaux de manière anticipée. 7.1 A teneur de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bail résilié ne vaut plus titre de mainlevée pour les créances postérieures à l'expiration du contrat. En cas de restitution anticipée de la chose louée par le locataire sans présentation d'un nouveau locataire qui satisfasse aux exigences posées par l'art. 264 al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire (Abbet/Veuillet, op. cit.”

“Or, il n'est pas possible d'affirmer, ni de retenir, que l'exploitation de locaux commerciaux aurait été perturbée, au point que cela puisse constituer une inexécution par la bailleresse de ses obligations, sans connaître de manière précise la mesure temporelle et financière dans laquelle les locataires ont été privés de cet usage. A défaut, il convient de constater que les allégations du recourant concernant l'inexécution par l'intimée de ses obligations sont dénuées de consistance et qu'elles ne peuvent donc dès lors faire obstacle au prononcé de la mainlevée sur la base du contrat synallagmatique produit, conformément aux principes rappelés ci-dessus. Le grief tiré d'une prétendue inexécution du contrat par l'intimée sera dès lors également écarté. 7.             Le recourant reproche également au premier juge de ne pas avoir retenu que la mainlevée ne pouvait être accordée pour l'entier des loyers déduits en poursuite, dès lors que les locataires avaient résilié le bail et restitué les locaux de manière anticipée. 7.1 A teneur de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bail résilié ne vaut plus titre de mainlevée pour les créances postérieures à l'expiration du contrat. En cas de restitution anticipée de la chose louée par le locataire sans présentation d'un nouveau locataire qui satisfasse aux exigences posées par l'art. 264 al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire (Abbet/Veuillet, op. cit.”

“La recourante taxe d'" étrange " que l'autorité cantonale ait, d'un côté, déclaré irrecevable le chef de conclusions tendant à la constatation de la résiliation du contrat de bail selon l'art. 259b CO, subsidiairement de l'art. 266g CO, faute d'être compétente pour rendre des décisions sur des questions de droit de fond, et d'un autre côté, ait néanmoins examiné la question de la résiliation dans le cadre des autres moyens soulevés. Ce grief est dépourvu de toute pertinence. Dans la mesure où la recourante a invoqué comme moyen libératoire au sens de l'art. 82 al. 2 LP l'extinction du rapport d'obligation au 1er mars 2020 du fait qu'elle aurait résilié de façon anticipée le contrat de bail pour cette date, les juges cantonaux ont, à juste titre, vérifié le bien-fondé de cette allégation pour déterminer si l'intimée disposait d'un titre de mainlevée pour les loyers réclamés (arrêt 5A_465/2014 du 28 août 2014 consid. 7.2.2; cf. ATF 134 III 267 consid. 3 : examen des conditions de la restitution anticipée de la chose [art. 264 al. 1 CO]; cf. aussi arrêt 5D_147/2009 du 11 novembre 2009 consid. 3.2 publié in SJ 2010 I p. 190 : examen de la portée de la résiliation immédiate sur la qualité de titre de mainlevée provisoire d'un contrat de travail). Rien n'indique par ailleurs qu'ils n'auraient pas statué sous l'angle de la vraisemblance. En tous les cas, la simple affirmation de la recourante en ce sens ne suffit pas à l'établir.”

“1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante ; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid. 3d; TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid. 3a). L'idée sous-jacente à l'art. 264 al. 1 CO est que le bailleur doit se trouver dans la situation qui serait la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur (TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4, in Si 2010 I p. 491 et les auteurs cités ; cf. ATF 117 II 156 consid. 3b p. 160). Dans une affaire régie par l'ancien droit (art. 257 aCO), qui ne formulait pas expressément l'exigence d'une reprise de bail aux mêmes conditions, l'autorité de céans a jugé que le bailleur était fondé à refuser un candidat qui n'était disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel ; est restée indécise la question de savoir si le bailleur pourrait refuser un candidat demandant une réduction minime (ATF 117 Il 156 consid. 3b ; cf. aussi ATF 119 II 36 consid. 3d. p. 39). De même, le candidat doit accepter les modalités du bail relatives à la durée du contrat ; lorsque la période résiduelle du bail est courte, il doit également s'en contenter (TF précité 4A_504/2009 consid. 2.4 et les auteurs cités). Tel est par exemple le cas d'un bail prévoyant une durée résiduelle de cinq mois, au terme de laquelle l'immeuble doit être vendu (cf.”

“La doctrine mentionne encore que si le bailleur n’effectue aucune démarche pour relouer les locaux, le montant dû devra être réduit en équité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 817). Concrètement, lorsqu’il constate que le locataire sortant ne satisfait pas à son obligation de chercher un locataire de remplacement, le bailleur est tenu d’effectuer ses propres recherches, notamment par le biais du placement d’annonces. La doctrine est divisée sur le point de départ de cette obligation : certains auteurs considèrent que le devoir du bailleur de mettre des annonces naît au plus tôt dès la restitution effective de la chose, s’il n’existe pas alors un candidat de remplacement acceptable (avec un délai d’attente préconisé de trois à quatre semaine; voir Chaix, L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49, p. 76; contra : ZK-Higi, N 83). D’autres auteurs font partir le délai à compter du moment où le bailleur se rend compte de la passivité du locataire (CPra Bail- Bise/Planas, art. 264 CO N 79). La jurisprudence a considéré que le fait pour le bailleur de ne pas avoir fait publier d’annonce pendant les cinq premiers mois suivant la résiliation n’était pas contraire à son obligation de diminuer le dommage (CPra Bail- Bise/Planas, art. 264 CO N 80, en référence à TF, CdB 2003 9, DB 2003 N 12). 5.1.2 Selon les circonstances, il peut exceptionnellement être demandé au bailleur de rechercher un locataire de remplacement à des conditions moins favorables, en particulier si le bailleur sait pertinemment que les locaux ne peuvent manifestement plus trouver preneur aux conditions précédentes et que la durée du contrat qui reste à courir est encore longue (arrêt du Tribunal fédéral du 29 septembre 1998 in DB 2000 N 12). Une telle incombance du bailleur a été admise dans un arrêt valaisan, compte tenu d’une durée résiduelle du bail de 28 mois (pour un logement) (arrêt de la Ière Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais du 4 février 2022, publié in CdB 2002 93). Le Tribunal fédéral a cependant régulièrement précisé que, de manière générale, le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (ATF 117 II 156 consid.”

“Concrètement, lorsqu’il constate que le locataire sortant ne satisfait pas à son obligation de chercher un locataire de remplacement, le bailleur est tenu d’effectuer ses propres recherches, notamment par le biais du placement d’annonces. La doctrine est divisée sur le point de départ de cette obligation : certains auteurs considèrent que le devoir du bailleur de mettre des annonces naît au plus tôt dès la restitution effective de la chose, s’il n’existe pas alors un candidat de remplacement acceptable (avec un délai d’attente préconisé de trois à quatre semaine; voir Chaix, L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49, p. 76; contra : ZK-Higi, N 83). D’autres auteurs font partir le délai à compter du moment où le bailleur se rend compte de la passivité du locataire (CPra Bail- Bise/Planas, art. 264 CO N 79). La jurisprudence a considéré que le fait pour le bailleur de ne pas avoir fait publier d’annonce pendant les cinq premiers mois suivant la résiliation n’était pas contraire à son obligation de diminuer le dommage (CPra Bail- Bise/Planas, art. 264 CO N 80, en référence à TF, CdB 2003 9, DB 2003 N 12). 5.1.2 Selon les circonstances, il peut exceptionnellement être demandé au bailleur de rechercher un locataire de remplacement à des conditions moins favorables, en particulier si le bailleur sait pertinemment que les locaux ne peuvent manifestement plus trouver preneur aux conditions précédentes et que la durée du contrat qui reste à courir est encore longue (arrêt du Tribunal fédéral du 29 septembre 1998 in DB 2000 N 12). Une telle incombance du bailleur a été admise dans un arrêt valaisan, compte tenu d’une durée résiduelle du bail de 28 mois (pour un logement) (arrêt de la Ière Cour civile du Tribunal cantonal du canton du Valais du 4 février 2022, publié in CdB 2002 93). Le Tribunal fédéral a cependant régulièrement précisé que, de manière générale, le bailleur peut refuser un locataire de remplacement qui n'est disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel (ATF 117 II 156 consid. 3b; 119 II 36 consid. 3d ; ACJC/1202/2017 du 25 septembre 2017, consid.”

“Qui plus est, cet élément n'est pas pertinent en l'occurrence, puisque seul le loyer pratiqué lors de la résiliation anticipée par rapport à celui du marché est déterminant. De plus, l'intimée a baissé le loyer à 7'950 fr. par mois, soit 318 fr./m2, pour favoriser une relocation des locaux, démontrant ainsi qu'elle n'est pas restée inactive et a pris toutes mesures utiles pour tenter de les relouer plus facilement. La question de savoir si cette baisse est intervenue en septembre 2018 ou en janvier 2019 comme le soutient l'appelante peut demeurer indécise puisque le loyer avant baisse n'apparaissait pas comme supérieur à celui du marché, et l'intimée ayant en tout état agi avec diligence, dans un délai raisonnable. Enfin, il n'apparaît pas que l'appelante a proposé formellement de prendre en charge la différence de loyer jusqu'à la fin du bail, puisqu'elle a uniquement proposé de verser à l'intimée une somme forfaitaire de 25'000 fr. En conclusion, l'intimée a pleinement participé à la recherche d'un locataire de remplacement et donc respecté ses incombances découlant de l'art. 264 CO. 4.1.4 Lorsque les parties au contrat de bail ne parviennent pas à mettre fin conventionnellement au bail, lorsque les conditions de la restitution anticipée du bail au sens de l'art. 264 CO ne sont pas réalisées, ou encore que le locataire sortant ne parvienne pas à trouver un remplaçant, il est tenu de réparer les conséquences financières résultant de la rupture prématurée du contrat. Les parties doivent ainsi continuer à assumer leurs obligations contractuelles, en particulier le paiement du loyer et des frais accessoires pour le locataire, jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal, conformément à l'art. 264 al. 2 CO. Le locataire est également tenu de prendre en charge les différents frais que le bailleur a eu à supporter pour la recherche d'un candidat de remplacement, tels que les frais d'annonces ou de publicité, en tout cas s'ils doivent permettre une relocation des locaux avant le terme de résiliation ordinaire (CPra Bail, 2ème éd. 2017, Bise/Planas, art. 264 n. 95-97).”

“En première instance, la recourante a elle-même produit le dossier de trois locataires ayant manifesté leur intérêt pour reprendre le bail de l’intimée avant l’échéance du 31 octobre 2019. Comme l’a bien vu le premier juge, ces documents démontrent notamment que, le 18 juillet 2019, la recourante a informé la candidate D.________ que le bail en cause lui était attribué dès le 1er août 2019. La juge de paix n’a en revanche pas constaté que l’intéressée n’a dans un premier temps pas réagi à cette communication de la recourante et qu’elle l’a finalement informée s’être « engagée auprès d’une autre gérance ». Ces faits ressortent pourtant clairement des documents produits (courriel du 24 juillet) et sont par ailleurs déterminants pour l’issue de la cause. L’état de fait sera donc complété sur ce point. Cela conduit à retenir que la candidate D.________ s’est en définitive désistée avant de signer le bail qui lui était proposé et qu’elle ne peut par conséquent pas être assimilée à une candidate satisfaisant aux conditions posées à l’art. 264 al. 1 CO (cf. Lachat, Le bail à loyer, op. cit., chapitre 27, n° 5.4.4, p. 814). Le solde des documents produits par la recourante révèle que candidat H.________ émargeait aux services sociaux et faisait l’objet de poursuites/saisie de revenus pour plus de 2’000 francs. Il ne souhaitait par ailleurs prendre possession de l’appartement que le 29 août 2019. La candidate G.________ semble pour sa part ne pas avoir souhaité compléter son dossier comme le lui demandait la recourante. Elle s’est d’ailleurs elle aussi désistée après avoir trouvé un autre logement. Les pièces produites par la recourante ne permettent donc pas de tenir pour vraisemblable l’existence d’un candidat solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions que l’intimée dès le 1er août 2019. Cette dernière ne soutient d’ailleurs pas que ces candidatures auraient été écartées à tort par la recourante. Dans ses déterminations écrites de première instance, l’intimée a en revanche fait valoir qu’elle avait proposé N.________ comme locataire de remplacement.”

“Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 264 CO, en retenant que les parties s'étaient liées par un nouveau contrat de bail alors qu'il s'agissait d'une reprise de bail, aux mêmes conditions. 2.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art.”

“Le juge doit donc établir les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties et leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). Toutefois, les parties ne sont pas pour autant dispensées de collaborer activement à l'établissement des faits (ATF 142 III 402 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_360/2015 du 12 novembre 2015 consid. 4.2). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 264 CO, en retenant que les parties s'étaient liées par un nouveau contrat de bail alors qu'il s'agissait d'une reprise de bail, aux mêmes conditions. 2.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art.”

“Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art. 79 OR folgend – zu üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Gemäss Art. 91 OR kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Annahme der gehörig angebotenen Leistung oder die Vornahme der ihm obliegenden Vorbereitungshandlung, ohne die der Schuldner nicht zu erfüllen imstande ist, in ungerechtfertigter Weise verweigert. Pflichtwidrig ist die Verweigerung der Annahme auch dann, wenn sie nur wegen Mängeln an der Mietsache erfolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 63). Der Gläubiger trägt das Risiko der Annahmeverweigerung der Leistung (BGE 119 II 437 E. 2.b). Verweigert der Vermieter die Annahme, können die Schlüssel gemäss Art. 92 Abs. 1 OR hinterlegt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3). Nach herrschender Lehre kann der Mieter auch (sämtliche) Schlüssel stattdessen direkt dem Vermieter zustellen (SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 OR N 25 m.w.H.). Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866 mit Verweis auf BGE 119 II 437 E. 2.b). 2.1.6. Die Überprüfung auf Mängel hat im Zeitpunkt zu erfolgen, in dem die Miet- sache tatsächlich zurückgegeben wird oder unmittelbar im Anschluss daran. In besonderen, durch das Verhalten des Mieters bedingten Fällen – wie z.B. heimli- che Wohnungsräumung und gleichzeitiges Verschwinden des Mieters vor dem vereinbarten Rückgabetermin – kann das auch erst drei Tage nach der "Rückga- be" sein oder gar noch später, z.B. wenn nach dem Ablauf der Mietdauer mittels polizeilicher Hilfe die Mietsache beschafft oder der Zugang zu ihr bewerkstelligt werden muss. Unmassgebend ist demgegenüber, ob die Rückgabe vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nicht massgebend ist ebenfalls der Zeitpunkt, in dem das Miet- verhältnis zu beenden und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben ist bzw.”

“Die Rückgabeleistung im Bereich der Immobiliarmiete ist eine Ortsschuld, womit der Erfüllungsort der Ort der gelegenen Sache ist (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 45; BK OR-WEBER, 2. Aufl., Art. 74 N 37). Die Rückgabe hat weiter – Art. 79 OR folgend – zu üblichen Geschäftszeiten zu erfolgen. Gemäss Art. 91 OR kommt der Gläubiger in Verzug, wenn er die Annahme der gehörig angebotenen Leistung oder die Vornahme der ihm obliegenden Vorbereitungshandlung, ohne die der Schuldner nicht zu erfüllen imstande ist, in ungerechtfertigter Weise verweigert. Pflichtwidrig ist die Verweigerung der Annahme auch dann, wenn sie nur wegen Mängeln an der Mietsache erfolgt (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 267 OR N 63). Der Gläubiger trägt das Risiko der Annahmeverweigerung der Leistung (BGE 119 II 437 E. 2.b). Verweigert der Vermieter die Annahme, können die Schlüssel gemäss Art. 92 Abs. 1 OR hinterlegt werden (Urteil des Bundesgerichts 4A_220/2008 v. 7.8.2008 E. 3). Nach herrschender Lehre kann der Mieter auch (sämtliche) Schlüssel stattdessen direkt dem Vermieter zustellen (SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 264 OR N 25 m.w.H.). Verweigert der Vermieter die Rücknahme, ob- wohl er dazu verpflichtet ist, gilt die Rückgabe der Mietsache in dem Zeitpunkt als erfolgt, zu dem der Mieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat (Mietrecht für die Praxis/RONCORONI, a.a.O., S. 866 mit Verweis auf BGE 119 II 437 E. 2.b). 2.1.6. Die Überprüfung auf Mängel hat im Zeitpunkt zu erfolgen, in dem die Miet- sache tatsächlich zurückgegeben wird oder unmittelbar im Anschluss daran. In besonderen, durch das Verhalten des Mieters bedingten Fällen – wie z.B. heimli- che Wohnungsräumung und gleichzeitiges Verschwinden des Mieters vor dem vereinbarten Rückgabetermin – kann das auch erst drei Tage nach der "Rückga- be" sein oder gar noch später, z.B. wenn nach dem Ablauf der Mietdauer mittels polizeilicher Hilfe die Mietsache beschafft oder der Zugang zu ihr bewerkstelligt werden muss. Unmassgebend ist demgegenüber, ob die Rückgabe vorzeitig oder verspätet erfolgt. Nicht massgebend ist ebenfalls der Zeitpunkt, in dem das Miet- verhältnis zu beenden und die Mietsache ordnungsgemäss zurückzugeben ist bzw.”

“Le montant convenu pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à compromettre la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité lié à un pas-de-porte abusif (Bise/Planas, op. cit., n. 51 ad art. 263 CO). Constitue ainsi un juste motif le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte, soit une contre-prestation pour la seule cession du droit d'user des locaux. Lorsqu’une telle indemnité est payée à l’occasion d’un transfert de bail, le bailleur peut objecter qu’elle est surfaite et s’opposer au transfert (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée ; Lachat, op. cit., n. 2.3, pp. 762 s.). De manière générale, le locataire et le bailleur doivent se conformer aux règles de la bonne foi dans l’exercice de leurs droits et obligations découlant de l’art. 263 CO (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). Ainsi, tout comme dans le cadre de l’institution voisine de la restitution anticipée (art. 264 CO), le bailleur qui reçoit une demande de transfert doit collaborer loyalement aux démarches nécessaires à celui-ci ; il ne peut, par une attitude contraire à la bonne foi, entraver le locataire dans l’exercice de ses droits (Bise/Planas, op. cit., n. 94 ad art. 264 CO). Si le bailleur viole ce devoir de loyauté, son comportement, tout comme un défaut de réponse ou un refus de consentement injustifié, permettra au locataire d’obtenir la réparation d’un éventuel préjudice aux conditions des art. 97 ss CO. 3.3 3.3.1 Les premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait être reproché à l’intimée d’avoir négligé de traiter la demande de transfert de bail du locataire dans un délai raisonnable. Ils ont retenu qu’un laps de temps compris entre le 6 décembre 2018, correspondant à l’envoi des documents, et le 13 janvier 2019, soit la date d’exécution de la convention, avait été donné à l’intimée pour se déterminer. Si, à première vue, ce délai semblait conforme au minimum de quatre semaines requises par la jurisprudence, il devait être pris en compte que le dossier transmis le 6 décembre 2018 était lacunaire, ne comportant en particulier pas la convention de remise de commerce transmise seulement le 10 janvier 2019, que les fêtes de fin d’année avaient lieu durant cette période et que le bailleur devait pouvoir s’assurer, avec au besoin l’aide de professionnels, que les futurs repreneurs disposaient des qualifications et de l’expérience nécessaires à la reprise d’un restaurant.”

“Elle ne peut notamment être interprétée uniquement au regard du droit des poursuites (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 43 ad art. 264 CO). Dans ce contexte, toutes les autres sources de revenus du candidat doivent être prises en considération, ceci quelle que soit leur origine. La personne qui a fait l'objet d'actes de défaut de biens n'est par définition pas solvable. Quant aux mentions dans le registre des poursuites, elles peuvent constituer un indice d'insolvabilité mais ne permettent pas d'écarter d'emblée, sans examen approfondi, un candidat. Il sied enfin de souligner que la condition de solvabilité du locataire implique non seulement le paiement de l'intégralité du loyer convenu, mais également son versement au terme légal stipulé. Du point de vue du bailleur, la ponctualité dans le versement du loyer constitue en effet un élément capital pour le choix d'un locataire, à plus forte raison d'ailleurs lorsqu'il doit se laisser imposer, indirectement en tout cas, quelqu'un qu'il n'a pas choisi (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 49 ad art. 264 CO, Cahiers du bail, n. 3, septembre 2015, pp. 79 et 80). Si le bailleur ne donne pas de réponse ou si, sans juste motif, il refuse son consentement, il appartient au locataire de saisir le juge en se plaignant du caractère injustifié du refus et pour lui demander d'autoriser le transfert (ATF 125 III 229; SJ 1992, p. 57-58). Il incombe au bailleur de prouver l'existence d'un juste motif de refus (ACJC/557/2010 du 17 mai 2010). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le représentant de l'hoirie avait refusé le transfert du bail en question en raison, premièrement, de l'absence de viabilité du projet de reprise du commerce. Les premiers juges ont considéré à raison que les informations sur la personne amenée à gérer effectivement le commerce après le transfert n'ont eu de cesse de varier au sujet notamment du taux d'occupation réel du repreneur dans sa fiduciaire. Les fiches de salaires et la déclaration d'impôts 2017 du repreneur laissaient à penser qu'il travaillait à plein temps pour sa société fiduciaire, alors que sur la base du bordereau de taxation 2017 et des explications du repreneur fournies par courrier de l'appelant du 3 avril 2018, il en est ressorti que ce dernier déployait une activité salariée à temps partiel à hauteur de 50%.”

“Le linee guida emanate sulle pigioni devono basarsi su un metodo di calcolo professionale e poggiare sui dati attuali delle offerte immobiliari locali. Le linee guida non devono essere finalizzate a pilotare gli arrivi o le partenze delle persone economicamente sfavorite.   b) Spese di alloggio eccessive Se le spese di alloggio sono eccessive e il trasloco in un alloggio più conveniente è considerato ragionevolmente esigibile, al beneficiario del sostegno deve essere fissato un termine adeguato per la ricerca di una soluzione abitativa più economica. Durante tale periodo, le spese di alloggio eccessive devono essere prese a carico, salvo che l’interessato abbia già antecedentemente comunicato di rifiutarsi di cercare un alloggio più conveniente. Nell’eventualità di termini di disdetta più lunghi, i beneficiari del sostegno possono essere tenuti ad avvalersi delle possibilità di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO) o per trasferimento del rapporto di locazione a un nuovo conduttore (art. 264 CO). c) Pigione, spese accessorie incluse La copertura dei bisogni primari include la pigione per un alloggio adeguato e le spese accessorie riconosciute ai sensi del diritto di locazione. Compete ai servizi sociali di stabilire, nelle proprie linee guida sulle pigioni, se e in quale misura prendere in considerazione le spese accessorie. Nella misura in cui sono ammesse dal diritto di locazione, è importante che le spese accessorie vengano assunte nell’ambito della copertura dei bisogni primari. Ciò vale sia per i contributi di acconto che per i conguagli annuali, nella misura in cui la loro scadenza rientri nel periodo di concessione del sostegno. I rimborsi dei pagamenti di acconto corrisposti in eccesso devono essere computati come reddito al momento del versamento (D.1).   d) Dimensioni dell’alloggio Nell’ambito dell’aiuto sociale, la dimensione dell’alloggio è un criterio di secondaria importanza. Da un lato, i limiti massimi fissati per le spese di alloggio per ogni singola economia domestica comportano già di per sé una limitazione automatica delle dimensioni dell’alloggio.”

“Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange- messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge- schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange- messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 - 13 - OR N 48). Solche Fristen sind insofern relativ, als sie weitgehend von den Um- ständen des Einzelfalls abhängen. Wenn der ausscheidende Mieter keine Unter- lagen vom vorgeschlagenen Kandidaten angefordert hat, kann er vom Vermieter nicht verlangen, dass er sich innerhalb einer ähnlichen Frist entscheidet, wie wenn der Vermieter von Anfang an über alle notwendigen Informationen und Belege ver- fügen würde (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 85 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 48).”

“6). Massgebend für die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Ersatzmieterin ist der Zeitpunkt, in dem sie als Ersatzmieterin zur Diskussion steht. Nicht zu beachten ist die Einhaltung finanzieller Verpflichtungen nach die- sem Zeitpunkt (ZMP 1994 Nr. 12 S. 11). Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange- messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge- schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange- messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art.”

“Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange- messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge- schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange- messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 - 13 - OR N 48). Solche Fristen sind insofern relativ, als sie weitgehend von den Um- ständen des Einzelfalls abhängen. Wenn der ausscheidende Mieter keine Unter- lagen vom vorgeschlagenen Kandidaten angefordert hat, kann er vom Vermieter nicht verlangen, dass er sich innerhalb einer ähnlichen Frist entscheidet, wie wenn der Vermieter von Anfang an über alle notwendigen Informationen und Belege ver- fügen würde (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 85 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 48).”

“Dans une affaire régie par l'ancien droit (art. 257 aCO), qui ne formulait pas expressément l'exigence d'une reprise de bail aux mêmes conditions, l'autorité de céans a jugé que le bailleur était fondé à refuser un candidat qui n'était disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel ; est restée indécise la question de savoir si le bailleur pourrait refuser un candidat demandant une réduction minime (ATF 117 Il 156 consid. 3b ; cf. aussi ATF 119 II 36 consid. 3d. p. 39). De même, le candidat doit accepter les modalités du bail relatives à la durée du contrat ; lorsque la période résiduelle du bail est courte, il doit également s'en contenter (TF précité 4A_504/2009 consid. 2.4 et les auteurs cités). Tel est par exemple le cas d'un bail prévoyant une durée résiduelle de cinq mois, au terme de laquelle l'immeuble doit être vendu (cf. Chaix, L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in Si 1999 II p. 67 et note 115). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (TF 4C.444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 11 36 consid. 3d p. 39 s.). 3.2.2 En vertu de l'art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud), le bailleur qui a des objections fondées contre un candidat doit indiquer sans délai au locataire les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant.”

“Dans une affaire régie par l'ancien droit (art. 257 aCO), qui ne formulait pas expressément l'exigence d'une reprise de bail aux mêmes conditions, l'autorité de céans a jugé que le bailleur était fondé à refuser un candidat qui n'était disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel ; est restée indécise la question de savoir si le bailleur pourrait refuser un candidat demandant une réduction minime (ATF 117 Il 156 consid. 3b ; cf. aussi ATF 119 II 36 consid. 3d. p. 39). De même, le candidat doit accepter les modalités du bail relatives à la durée du contrat ; lorsque la période résiduelle du bail est courte, il doit également s'en contenter (TF précité 4A_504/2009 consid. 2.4 et les auteurs cités). Tel est par exemple le cas d'un bail prévoyant une durée résiduelle de cinq mois, au terme de laquelle l'immeuble doit être vendu (cf. Chaix, L'article 264 CO : à la recherche du locataire de remplacement, in Si 1999 II p. 67 et note 115). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (TF 4C.444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 11 36 consid. 3d p. 39 s.). 3.2.2 En vertu de l'art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud), le bailleur qui a des objections fondées contre un candidat doit indiquer sans délai au locataire les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant.”

“1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante ; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid. 3d; TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid. 3a). L'idée sous-jacente à l'art. 264 al. 1 CO est que le bailleur doit se trouver dans la situation qui serait la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur (TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4, in Si 2010 I p. 491 et les auteurs cités ; cf. ATF 117 II 156 consid. 3b p. 160). Dans une affaire régie par l'ancien droit (art. 257 aCO), qui ne formulait pas expressément l'exigence d'une reprise de bail aux mêmes conditions, l'autorité de céans a jugé que le bailleur était fondé à refuser un candidat qui n'était disposé à payer qu'un loyer sensiblement plus bas que le loyer actuel ; est restée indécise la question de savoir si le bailleur pourrait refuser un candidat demandant une réduction minime (ATF 117 Il 156 consid. 3b ; cf. aussi ATF 119 II 36 consid. 3d. p. 39). De même, le candidat doit accepter les modalités du bail relatives à la durée du contrat ; lorsque la période résiduelle du bail est courte, il doit également s'en contenter (TF précité 4A_504/2009 consid. 2.4 et les auteurs cités). Tel est par exemple le cas d'un bail prévoyant une durée résiduelle de cinq mois, au terme de laquelle l'immeuble doit être vendu (cf.”

“La recourante dénonce également le caractère excessivement rigoureux de cette appréciation. Cela étant, le Tribunal fédéral n'a pas de raison de remettre en cause une semblable appréciation qu'il ne revoit qu'avec retenue, ce d'autant qu'elle n'aboutit pas à un résultat qui heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité. Les locaux devaient visiblement être rénovés - les conduites sanitaires remplacées puisqu'elles avaient lâché à plusieurs reprises, provoquant plusieurs inondations - et l'on ne sait guère quand les travaux nécessaires ont été entrepris, après le départ de la locataire, et combien de temps ils ont duré; toujours est-il qu'avant leur exécution, il n'est pas étonnant qu'un locataire ne se soit pas profilé et pendant leur exécution, les locaux ne pouvaient certainement guère être reloués. La locataire ne saurait en endosser la responsabilité puisqu'elle n'est pour rien dans l'état de cet immeuble. Quant aux développements que la bailleresse/recourante consacre à l'art. 264 CO, ils ne lui sont d'aucun secours. Cette disposition vise le cas du locataire qui restitue la chose "sans observer les délai ou terme de congé". Un raisonnement par analogie, dans les circonstances particulières d'espèce, n'entre pas en considération. Dans tous les cas, la bailleresse porte ici l'entière responsabilité de la situation dont elle se plaint, à savoir de ne point avoir pu relouer les locaux après la fin du contrat de bail, faute pour elle d'avoir entrepris les rénovations nécessaires. lI n'y a donc pas lieu d'approfondir cette question ici. Les griefs de la recourante sont dès lors dénués de fondement.”

“Kurz einzugehen ist der Vollständigkeit halber noch auf einen letzten Punkt, auch wenn dieser für das Ergebnis ebenfalls nicht von Belang ist: Die Beklagte wandte ein, dass sie für die Mehrzahl der Schäden gemäss Schlussabrechnung schon deshalb nicht hafte, weil sie mit der vorgeschlagenen Nachmieterin vereinbart habe, dass diese die Mietsache in demjenigen Zustand übernehme, in welchem diese sich befunden habe. Es ist zwar unbestritten, dass mit der Anwaltskanzlei Z. eine zumutbare Ersatzmieterin vorgeschlagen wurde. Diese ist jedoch nicht Partei des vorliegenden Verfahrens und kann im Rahmen desselben entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht zu irgendwelchen Leistungen verpflichtet werden. Die Vermieterin ihrerseits war sodann weder verpflichtet, mit der Ersatzmieterin einen Vertrag zu bestimmten Bedingungen abzuschliessen, noch bestand überhaupt eine Pflicht zum Vertragsschluss (SVIT-Komm.-B ÄTTIG, 4. Aufl., Art. 264 OR N 23; BSK- OR-WEBER, 7. Aufl., Art. 264 N 8). Die Zumutbarkeit der angebotenen Ersatzmieterin hat einzig die Befreiung der ausziehenden Mieterin von den vertraglichen Pflichten auf den Zeitpunkt zur Folge, auf den die Ersatzmieterin das Mietobjekt übernimmt bzw. übernommen hätte (SVIT-Komm.-B ÄTTIG, 4. Aufl., Art. 264 OR N 23). Keinesfalls ermöglicht die gesetzliche Regelung der Mieterin, den Vermietern einen Ersatzmieter aufzuzwingen, mit welchem sie besondere Übernahmebedingungen vereinbart hat. Die Vereinbarung zwischen Mieterin und Ersatzmieterin braucht die Vermieterin nicht zu kümmern, denn solange sie nicht als Partei involviert ist, können die Vertragsschliessenden daraus keine Ansprüche gegen die Vermieterin ableiten. Eine Vermieterin, die sich dazu hergibt, eine Vereinbarung zum Nachteil der Ersatzmieterin zu schliessen, liefe überdies Gefahr, dafür von der Ersatzmieterin später gestützt auf Art. 254, 256 ff. und 267 OR verantwortlich gemacht zu werden, denn auch der Ersatzmieterin dürfen (zwingend) keine Schäden in Rechnung gestellt werden, die sie nicht durch ein vertragswidriges Verhalten verursacht hat. So oder anders wollte die Anwaltskanzlei Z. unbestrittenermassen letzten Endes das Mietobjekt nicht im damaligen Zustand übernehmen.”

“Comme l'a retenu le Tribunal, lorsqu'une résiliation immédiate signifiée par le locataire est nulle, faute de remplir les conditions légales, et que le locataire restitue néanmoins la chose louée, l'on se trouve dans l'hypothèse de la restitution anticipée visée par l'art. 264 CO. La soumission du présent cas au régime des dispositions traitant de la restitution anticipée n'est pas remise en cause par les parties dans le cadre du présent appel. C'est donc à l'aune de cette disposition uniquement que les griefs invoqués par l'appelant seront examinés ci-après, les intimés ayant déclaré faire entièrement leurs les développements du Tribunal à ce propos. 3. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 264 al. 3 let. a, 259a et 259d CO en retenant que les intimés pouvaient être au bénéfice d'une réduction du loyer de 100% du mois de septembre 2017 à janvier 2018 et, partant, que ces derniers ne seraient aucunement redevables desdits loyers. 3.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art.”

“Celui-ci est libéré de ses obligations (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 815). Si le bailleur refuse un locataire objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat. La solution est la même si le bailleur refuse sans motif valable le candidat (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, 2019, p. 813, ch. 5.4.1 et 5.4.2). Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4 et références citées). La solvabilité au sens de l'art. 264 al. 1 CO est une notion juridique qui doit être interprétée en fonction du cadre légal dans lequel elle s'insère (arrêt 4C_444/1996 du 18 juin 1997 consid. 2b, traduit in MRA 1997 p. 209; Cpra Bail-Bise/Planas, 2e éd., 2017, No 43 ad art. 264 CO). La jurisprudence s'est refusée à accorder une importance démesurée à la proportion existant entre le montant du loyer et les revenus du locataire de remplacement et à fixer une limite rigide au-delà de laquelle un propriétaire ne saurait être tenu d'accepter un locataire de remplacement. Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 II 36 consid. 3d p. 39 s.). Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant. S'il ne satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour insuffisante (arrêt du Tribunal fédéral 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid.”

“Le recourant reproche également au premier juge de ne pas avoir retenu que la mainlevée ne pouvait être accordée pour l'entier des loyers déduits en poursuite, dès lors que les locataires avaient résilié le bail et restitué les locaux de manière anticipée. 7.1 A teneur de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bail résilié ne vaut plus titre de mainlevée pour les créances postérieures à l'expiration du contrat. En cas de restitution anticipée de la chose louée par le locataire sans présentation d'un nouveau locataire qui satisfasse aux exigences posées par l'art. 264 al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 163 ad art. 82 LP). 7.1 En l'espèce, les allégations du recourant selon lesquelles les locataires auraient fait part à la bailleresse, avant la résiliation du 21 septembre 2022, de leur intention de restituer les locaux de manière anticipée et lui auraient proposé une candidate solvable disposée à reprendre ceux-ci aux mêmes conditions dès le 1er juin 2022, ne sont pas démontrées par pièces et n'ont pas été retenues comme faits établis par le Tribunal, sans que le recourant n'invoque là encore une constatation manifestement inexacte des faits. Il est seulement établi que la bailleresse a contesté la validité de la résiliation susvisée devant l'autorité compétente et que la cause est à ce jour pendante. Dans ces conditions, le recourant ne rend pas vraisemblable par titre l'existence d'une résiliation anticipée valable du bail litigieux, de sorte que celui-ci demeure un titre de mainlevée provisoire pour l'entier de la période déduite en poursuite, comme l'a retenu à bon droit le Tribunal.”

“Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue. La reprise du bail équivaut à la conclusion du bail antérieur moyennant une modification de la personne du locataire. Par conséquent, le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial» (Lachat, op. cit., p. 816). La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante (Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, p. 142). Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4; Bise/Planas, op.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 2.2 A teneur de l'art. 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (al. 3). S’il est accepté, le candidat prend, dans le rapport du bail, la place du locataire sortant. Celui-ci est libéré de ses obligations (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 815). Si le bailleur refuse un locataire objectivement acceptable, solvable et disposé à conclure aux mêmes conditions, le bailleur doit libérer le locataire sortant de ses obligations, dès la date à laquelle le candidat rejeté aurait été disposé à reprendre le contrat.”

“Der Beklagte bestreitet nicht, die Schlüssel zur Mietsache erst Mitte März 2021 retourniert zu haben. Er habe dies jedoch getan, um die Räume weiteren potenti- ellen Ersatzmietern zeigen zu können, falls die Klägerin die vorgeschlagenen ab- lehnen würde. Hätte sie ihm mitgeteilt, dass eine Ersatzmietpartei zumutbar sei, so hätte er die Schlüssel sofort retourniert. Die Klägerin sei ihrer Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen und habe ein dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprechendes Verhalten gezeigt. - 11 - Sie habe die Liegenschaft nie auf einschlägigen Internet-Portalen wie «Home- gate» etc. inseriert, sondern lediglich wenige Inserate in der NZZ veröffentlicht. Auf die Ausführungen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, wie dies für den Entscheid erforderlich ist. Dies gilt besonders für Punkte, die in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind. IV. Materielles: Art. 264 OR Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter gemäss Art. 264 Abs. 1 OR nur befreit, wenn er mindestens einen zumutbaren neuen Mieter vor- schlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den glei- chen Bedingungen zu übernehmen.”

“Rien n’indiquait que la régie aurait aggravé son dommage en ne recherchant pas activement un locataire de remplacement, de sorte que les appelants restaient responsables du paiement du loyer et des frais accessoires jusqu’à la relocation de l’appartement le 15 juin 2021, sous déduction de l’avoir de frais accessoires en leur faveur de 693 fr. 65. 2.1 Les appelants considèrent que le Tribunal a ce faisant violé l’art. 8 CC. Selon eux, l’intimée n’avait pas établi à satisfaction de droit avoir consenti de réels efforts pour relouer l’appartement avant le 15 juin 2021. L’annonce mise en ligne avait été publiée tardivement par la régie, qui n’avait pas non plus répondu aux sollicitations des potentiels repreneurs. L’intimée n’avait pas établi à quelle date l’annonce de mise en location avait été publiée. Les travaux de réfection de l’appartement n’avaient été effectués qu’en juin et juillet 2021, alors que le témoin G______ avait indiqué qu’en principe les travaux étaient faits immédiatement après la sortie des locataires. 2.2 Selon l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 al. 2 CO, à défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. A teneur de l’art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. L'art. 264 al. 3 CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux. Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n.”

“Ils expliquent qu’ils auraient quitté les locaux à cette date et que la gérance aurait alors refusé la restitution des clés et n’aurait entrepris aucune démarche pour la relocation des locaux afin de diminuer son dommage. 7.2 7.2.1 Lorsque le contrat de bail est de durée indéterminée, ce qu'il est lorsqu'il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de le résilier pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 140 III 496 consid. 4.1 ; ATF 138 III 59 consid. 2.1, JdT 2014 II 418). Le bail est en effet un contrat qui n'oblige les parties que jusqu'à l'expiration de la période convenue ; au terme du contrat, la liberté contractuelle renaît et chacune a la faculté de conclure ou non un nouveau contrat et de choisir son cocontractant (TF 4A_19/2016 du 2 mai 2017 consid. 2.1 ; TF 4A_484/2012 du 28 février 2013 consid. 2.3.1 ; TF 4A_167/2012 du 2 août 2012 consid. 2.2 ; TF 4A_735/2011 du 16 janvier 2012 consid. 2.2). 7.2.2 Aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Le bailleur doit se trouver dans la même situation que celle qui aurait été la sienne si le bail s'était poursuivi avec le même locataire (cf. ATF 117 II 156 consid. 3b, JdT 1992 I 317 ; TF 4A_239/2020 du 5 août 2020 consid. 10.1 ; TF 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3 ; TF 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bailleur n'est en principe pas tenu d'entreprendre lui-même des démarches afin de trouver un locataire de remplacement (TF 4C.248/1996 du 2 octobre 1997 consid. 6c). On déduit des règles consacrées par l'art. 264 al. 3 CO qu'il est tenu de prêter son concours au locataire sortant dans la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du locataire sortant, d'accomplir lui-même des efforts en vue de trouver un locataire de remplacement (TF 4A_452/2019 du 1er juillet 2020 consid.”

“La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO). Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes (TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid 3a ; Bise/Planas, op. cit., n. 44 ad art. 263 CO). Le bailleur peut notamment refuser son consentement si l’insolvabilité du bénéficiaire est prouvée, si sa solvabilité est compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, si le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert ou encore si le bénéficiaire du transfert ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l’activité commerciale déployée dans les locaux (certificat de capacité pour un café-restaurant par exemple) ou qu’il n’a pas les compétences requises pour exploiter le commerce (Lachat, op.”

“La notion de justes motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" permettant au bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les Chambres ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des "inconvénients considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de "justes motifs" (BARBEY, op. cit., p. 33 ss, not. p. 52/53 n. 38; BO CE 1988 p. 158 cité par LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Le transfert de bail a en effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l'art. 264 CO. Le bailleur peut notamment refuser son consentement lorsque le montant de la remise du commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du bénéficiaire du transfert (ZMP 1998 n. 6 consid. 3.5.b et 7, et 7) ou si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive (WEBER, Commentaire bâlois, 4ème éd., 2007, n. 5 ad art. 263 CO). La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances, les motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant, comme sa solvabilité ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs au bail lui-même et à son affectation. Ainsi, la notion de juste motifs recouvre aussi bien des motifs objectifs ayant trait au bail que des raisons liées aux personnes (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, n. 45 ad art. 263 CO; ATF 119 II 36 consid. 3d). Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à l'affectation prévue dans le bail, etc.”

“Im angefochtenen Entscheid hatte die Vorinstanz zu beurteilen, ob der Be- rufungskläger mit der QS. AG der Berufungsbeklagten eine zumutbare Ersatzmie- terin vorschlug und sich somit gestützt auf Art. 264 OR von seinen Verpflichtungen - 24 - ihr gegenüber befreite. Sie erwog, eine Haftbefreiung komme erst ab dem Zeit- punkt der Rückgabe der Mietsache, welche durch die Rücksendung der Schlüssel am 12. März 2021 erfolgt sei, infrage. Sie verneinte, dass der Berufungskläger mit der QS. AG eine Ersatzmieterin gemäss Art. 264 Abs. 1 OR vorgeschlagen habe, da weder er noch die QS. AG der Berufungsbeklagten Unterlagen offeriert hätten, welche die Zahlungsfähigkeit der Letzteren zu belegen vermochten. Es bestünden ferner Zweifel, dass die QS. AG beabsichtigt habe, die Mietsache zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Die Vorinstanz liess diese Frage offen, da bereits kein tauglicher Solvenznachweis erbracht worden sei. Die Berufungsbeklagte sei ihrer Schadenminderungsobliegenheit nach Art. 264 Abs. 3 OR genügend nach- gekommen: Sie habe die QS. AG als Ersatzmieterin gestützt auf berechtigte Gründe abgelehnt, die Mieträume daraufhin selbständig in der NZZ inseriert und mit diversen Mietinteressenten verhandelt, was vom Berufungskläger nicht genü- gend substantiiert bestritten worden sei. Letzterer habe zudem nicht aufgezeigt, welche zielführenden Suchbemühungen nötig gewesen wären. Der Berufungsklä- ger befinde sich deshalb mit der Bezahlung von Mietzinsen von Fr. 153'700.–, dem Mietzins für die Zeitdauer vom 16. Januar 2021 bis am 31. März 2022, in Verzug. Dieser Betrag sei der Berufungsbeklagten zuzusprechen.”

“Nachdem die Ausbesserung von Mieterschäden nicht unter Art. 264 Abs. 3 lit. b OR fällt und der Gesuchsteller bereits mit dem Rechtsöffnungsgesuch eine Mängelrüge samt Mängelliste einreichte, kann sich der Gesuchsgegner nicht mit der pauschalen Bestreitung, wonach die aufgelisteten Schäden in der Mängelliste nicht durch ihn verursacht worden seien und er das Mietobjekt vorzeitig zurück- gegeben habe, begnügen. Unter diesem Gesichtspunkt fällt die erhobene Einrede der Vorteilsanrechnung im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR unter die Entlastungs- gründe von Art. 82 Abs. 2 SchKG, die vom Schuldner glaubhaft zu machen wä- ren. Die blosse Einwendung genügt deshalb nicht. Der Gesuchsgegner legt keine Beweise für seine Behauptung vor und setzt sich auch nicht mit der eingereichten Mängelliste auseinander. Er bringt lediglich vor, dass es sich dabei um ein selbst erstelltes Beweismittel handle. Ebenfalls zeigt er nicht auf, inwiefern die Liegen- schaft schon länger sanierungsbedürftig gewesen sein soll. Auf die in der Mängel- liste geltend gemachten Wasserschäden und Kratzspuren geht er nicht ein. Aus diesem Grund ist die Feststellung der Vorinstanz, der Gesuchsgegner habe nicht glaubhaft dargelegt, dass die zu behebenden Schäden nicht durch ihn entstanden seien (Urk. 36 S. 8, E. 2.2.14), zu bestätigen. Es liegt weder eine unrichtige Rechtsanwendung noch eine offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver- halts vor. Insgesamt wurde damit die Eigenbenützung durch Sanierungsarbeiten (ordentliche Instandstellung) nicht genügend glaubhaft gemacht, weshalb auf- grund des Mietvertrags vom 3.”

“Nachdem die Ausbesserung von Mieterschäden nicht unter Art. 264 Abs. 3 lit. b OR fällt und der Gesuchsteller bereits mit dem Rechtsöffnungsgesuch eine Mängelrüge samt Mängelliste einreichte, kann sich der Gesuchsgegner nicht mit der pauschalen Bestreitung, wonach die aufgelisteten Schäden in der Mängelliste nicht durch ihn verursacht worden seien und er das Mietobjekt vorzeitig zurück- gegeben habe, begnügen. Unter diesem Gesichtspunkt fällt die erhobene Einrede der Vorteilsanrechnung im Sinne von Art. 264 Abs. 3 OR unter die Entlastungs- gründe von Art. 82 Abs. 2 SchKG, die vom Schuldner glaubhaft zu machen wä- ren. Die blosse Einwendung genügt deshalb nicht. Der Gesuchsgegner legt keine Beweise für seine Behauptung vor und setzt sich auch nicht mit der eingereichten Mängelliste auseinander. Er bringt lediglich vor, dass es sich dabei um ein selbst erstelltes Beweismittel handle. Ebenfalls zeigt er nicht auf, inwiefern die Liegen- schaft schon länger sanierungsbedürftig gewesen sein soll. Auf die in der Mängel- liste geltend gemachten Wasserschäden und Kratzspuren geht er nicht ein.”

“Aux termes de l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, le nouveau locataire devant en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l’obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée, à condition qu’il rende vraisemblable qu’il a restitué l’objet loué et qu’il a proposé un locataire de remplacement (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine / JT 2008 II 77). Selon le texte même de la loi, la présentation d’un seul candidat est déjà suffisante pour entraîner la libération du locataire (Bise/Planas, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, art. 264 n. 36; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 808 et les références citées à la note infrapaginale n. 119; Chaix, L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49 ss, p.”

“Dans son appel, l’appelant soutient d'ailleurs lui-même qu’il aurait remis les clés à la gérance le 15 avril 2019 déjà « pour ne pas avoir contribué de manière objective à la demande de location de deux personnes solvables proposées (…) et comme constat, un manque de collaboration ». Cet élément – qui n’est pas établi dès lors que la gérance a accusé réception des clés le 2 mai 2019 seulement – implique néanmoins d’admettre qu’à la date du 15 avril 2019, l’appelant – de son propre aveu – avait déjà connaissance des deux désistements intervenus. Au demeurant, les conclusions de l'appelant, qui admet en définitive être le débiteur du loyer du mois d'avril 2019, éventuellement de la moitié du loyer du mois de mai 2019, vont dans le même sens que ce qui précède. Partant, le grief doit être rejeté. 4.4 L'appelant ne saurait rien tirer non plus du fait que la relocation est finalement intervenue à d'autres conditions, singulièrement la reprise par le nouveau locataire d'une seule place de parc. En effet, selon les principes prévalant en la matière (cf. consid. 4.1 supra) et nonobstant les termes de l'art. 264 al. 1 CO, le bailleur pouvait conclure un nouveau contrat de bail avec le repreneur, ce qu'il a du reste fait le 15 octobre 2019, en réduisant en outre le loyer de 30 fr. par mois. Le grief doit dès lors également être rejeté. 5. 5.1 L'appelant invoque encore une violation de l'art. 254 CO. Il fait valoir, en substance, que les deux places de parc ne seraient pas liées à l'appartement. Il soutient – pour la première fois dans le cadre de la procédure d’appel – qu’une vérification du quota garages-appartements serait objectivement nécessaire. Il conteste en effet que l’appartement litigieux requerrait deux places de parc au vu de son occupation par un couple sans enfants, de sa taille et de sa situation géographique, et soutient au contraire que sa configuration prouverait qu’une seule place de stationnement est nécessaire, ce qui serait au demeurant démontré par les conditions auxquelles l’appartement a finalement été reloué. Il allègue que le bailleur aurait refusé les locataires de remplacement pour des motifs non valables, puis tardivement changé d'avis de manière contraire à la bonne foi, ce qui aurait entraîné les désistements des deux candidats intéressés.”

“1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue.”

“Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue. La reprise du bail équivaut à la conclusion du bail antérieur moyennant une modification de la personne du locataire. Par conséquent, le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial» (Lachat, op. cit., p. 816). La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante (Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, p. 142). Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4; Bise/Planas, op.”

“Cambiato veicolo e caduta l'autorizzazione, ella non aveva più alcun diritto di posteggiare la sua vettura durante gli orari di apertura dei negozi che si affacciano sul posteggio. Posto che non contesta che dopo di allora i suoi clienti hanno continuato a posteggiare nel piazzale della “Casa CO 1”, contrariamente a quanto dichiarato il 29 maggio 2027 all'atto pratico ella occupava per finire due stalli, di cui uno in modo continuo per sé, senza averne in realtà diritto. Il locatore, nel vietare ai clienti della conduttrice di occupare i posteggi ha di fatto seguito le indicazioni di quest'ultima. In circostanze siffatte, la conclusione del Pretore secondo cui l'attrice aveva delle respon­sabilità per il difetto invocato a sostegno della rescissione immediata dal contratto di locazione, ovvero la mancata messa a disposizione di parcheggi per la clientela, non può ritenersi manifestamente errata, ovvero insostenibile. Sulla base di tale accertamento, la conclusione del Pretore di applicare l'art. 264 CO non può dirsi errata. Su questo punto il reclamo vede la sua sorte segnata.”

“Die Vorinstanz ist zudem zu Recht davon ausgegangen, dass die Prüfung der Voraussetzungen für eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache durch den Vermieter nach Art. 264 Abs. 1 OR durchaus eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen kann. Inwiefern sich aus den Erklärungen der Parteien ableiten liesse, die Beschwerdegegnerin habe die Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin als hinreichend akzeptiert bzw. auf eine entsprechende Prüfung verzichtet, leuchtet entgegen den Vorbringen in der Beschwerde nicht ein. Indem der Beschwerdeführer in seiner weiteren Beschwerdebegründung behauptet, die Bonität der E.________ AG sei für alle beteiligten Parteien über jeden Zweifel erhaben gewesen oder deren definitive Ablehnung durch die Beschwerdegegnerin sei aus ganz anderen Gründen erfolgt, setzt er sich in unzulässiger Weise über die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen hinweg. Damit zielt auch sein Vorbringen ins Leere, er sei nach der angeblich definitiven Ablehnung der Ersatzmieterin nicht mehr in der Lage gewesen, den Nachweis der Zahlungsfähigkeit zu erbringen. Der Vorinstanz ist keine Verletzung von Art. 264 Abs. 1 OR vorzuwerfen, wenn sie die Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache mangels nachgewiesener Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin als nicht erfüllt erachtete. Damit erübrigt es sich, auf die Vorbringen in der Beschwerde zur weiteren Voraussetzung (Bereitschaft der Übernahme des Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen) der vorzeitigen Rückgabe einzugehen. Erweist sich die Gutheissung der Hauptklage als bundesrechtskonform, ist auch der vom Beschwerdeführer erhobenen Widerklage (Herausgabe des Saldos des Mieterkautions-Sparkontos) die Grundlage entzogen.”

“Im angefochtenen Entscheid hatte die Vorinstanz zu beurteilen, ob der Be- rufungskläger mit der QS. AG der Berufungsbeklagten eine zumutbare Ersatzmie- terin vorschlug und sich somit gestützt auf Art. 264 OR von seinen Verpflichtungen - 24 - ihr gegenüber befreite. Sie erwog, eine Haftbefreiung komme erst ab dem Zeit- punkt der Rückgabe der Mietsache, welche durch die Rücksendung der Schlüssel am 12. März 2021 erfolgt sei, infrage. Sie verneinte, dass der Berufungskläger mit der QS. AG eine Ersatzmieterin gemäss Art. 264 Abs. 1 OR vorgeschlagen habe, da weder er noch die QS. AG der Berufungsbeklagten Unterlagen offeriert hätten, welche die Zahlungsfähigkeit der Letzteren zu belegen vermochten. Es bestünden ferner Zweifel, dass die QS. AG beabsichtigt habe, die Mietsache zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Die Vorinstanz liess diese Frage offen, da bereits kein tauglicher Solvenznachweis erbracht worden sei. Die Berufungsbeklagte sei ihrer Schadenminderungsobliegenheit nach Art. 264 Abs. 3 OR genügend nach- gekommen: Sie habe die QS. AG als Ersatzmieterin gestützt auf berechtigte Gründe abgelehnt, die Mieträume daraufhin selbständig in der NZZ inseriert und mit diversen Mietinteressenten verhandelt, was vom Berufungskläger nicht genü- gend substantiiert bestritten worden sei. Letzterer habe zudem nicht aufgezeigt, welche zielführenden Suchbemühungen nötig gewesen wären. Der Berufungsklä- ger befinde sich deshalb mit der Bezahlung von Mietzinsen von Fr. 153'700.–, dem Mietzins für die Zeitdauer vom 16.”

“Fortdauer der Mietzinszahlungspflicht. Schadenminderungsobliegenheit Wenn kein entsprechender Ersatzmieter gefunden werden konnte, so bleibt der Mieter an den Mietvertrag gebunden und muss den Mietzins bis zur nächstmögli- chen ordentlichen Beendigung des Vertrags bezahlen. Bei einem befristeten Miet- verhältnis bleibt der ausziehende Mieter bis zum vereinbarten Vertragsende haft- bar (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 49 f.). Nach Art. 264 Abs. 3 OR trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht bzw. -obliegenheit, gemäss welcher er nach Treu und Glauben gehalten ist, den Scha- den, der dem Mieter infolge seines vorzeitigen Auszuges entsteht, möglichst ge- ring zu halten (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 54; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 87). Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 lit. a anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart. Auslagen sind insbesondere die mit dem Gebrauch der Mietsa- che zusammenhängenden Nebenkosten, welche sich durch Nichtgebrauch der Sache reduzieren oder ganz entfallen (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 55; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 88 f.). Als Folge von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR hat sich der Vermieter im Rahmen von Treu und Glauben insbesondere um einen Nachfolgemieter zu bemühen, wenn für ihn erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann, auch wenn aus der vorliegenden Norm keine aktive Mitwirkungspflicht zur Ersatz- mietersuche durch den Vermieter abgeleitet werden kann (ZK-HIGI/WILDISEN, - 18 - Art.”

“1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe «pacta sunt servanda», c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences. L'adverbe «intentionnellement», utilisé à dessein par le législateur, indique du reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être imputé au bailleur (ATF 117 II 156 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4C_171/2005 du 31 août 2005 consid. 4.1; ACJC/62/2020 du 20 janvier 2020 consid. 3.1.2). L'art. 264 al. 3 let. b CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux.”

“Toutefois, le besoin de logement du poursuivi n'est pris en compte qu'à concurrence de la somme nécessaire pour se loger d'une manière suffisante; lorsque son logement impose au poursuivi au moment de l'exécution de la saisie des dépenses exagérées, il doit réduire ses frais dans un délai convenable, soit en principe pour le prochain terme de résiliation du bail, délai à l'échéance duquel l'office pourra réduire les frais de logement admissible à un montant correspondant à la situation familiale du débiteur et aux loyers usuels du lieu (arrêt du Tribunal fédéral 5A_912/2018 du 16 janvier 2019 consid. 3.1.2 et les références citées; Ochsner, Le minimum vital, op. cit., p. 134 et 135). L'office ne peut toutefois contraindre le débiteur à emménager dans un logement plus avantageux. Le débiteur qui, à l'expiration du délai qui lui a été imparti, reste dans le logement dont le coût est exagéré peut compenser la diminution de son minimum vital en rognant d'autres dépenses prises en compte dans le calcul de celui-ci (ATF 129 III 526 consid. 2; 114 III 12 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2011 du 14 juillet 2011 consid. 4). Selon la jurisprudence, un délai de six mois est un délai raisonnable pour permettre au débiteur, qu'il soit propriétaire ou locataire, de réduire sa charge de logement. Même s'il n'est pas possible, au cours de la saisie, de résilier le contrat pour une échéance ordinaire, le débiteur peut réduire ses frais de logement par d'autres mesures, par exemple par une restitution anticipée de l'objet loué (art. 264 CO) ou une sous-location totale ou partielle de l'appartement (art. 262 CO) (ATF 129 III 526 consid. 2 et 3). Le loyer admissible est en général calculé en fonction des statistiques publiées par l'Office cantonal de la statistique (ci-après OCSTAT). Il convient de prendre en considération la moyenne établie pour les logements à loyer libre dans le canton de Genève et pour l'ensemble des logements neufs ou non. Ces statistiques ne comprenant pas les charges, un montant supplémentaire est ajouté au loyer retenu (SJ 2000 II 214; OCHSNER, Le minimum vital (art. 93 al. 1 LP), in SJ 2012 II p. 119 ss, 137 ss). Quant au logement admissible, il consiste dans un appartement qui comprend autant de pièces, voire une pièce de plus que le nombre de personnes y logeant, étant rappelé qu'à Genève, le nombre de pièces se calcule en tenant compte de la cuisine (SJ 2000 II 214; Ochsner, op. cit., p. 137). Le loyer mensuel moyen à la conclusion d'un nouveau bail sur un appartement de 5 pièces, neuf ou non, sur le marché genevois en 2022 était de 2'313 fr.”

“Der Argumentation des Beschwerdeführers, aus der zeitlich gestaffelten Mitteilung könne geschlossen werden, die später mitgeteilten Ablehnungsgründe seien vorgeschoben, könne nicht gefolgt werden. Die angemessene Zeitspanne solle dem Vermieter eine genaue Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters ermöglichen, wobei es sein könne, dass die Überprüfung der einzelnen Voraussetzungen unterschiedlich lange dauere und die jeweiligen Resultate entsprechend zeitlich gestaffelt mitgeteilt werden bzw. sich im Rahmen der Prüfung Weiterungen einzelner Punkte ergeben. Unter Wahrung der Prüfungsfrist habe die Beschwerdegegnerin somit rechtmässig die Ablehnungsgründe zeitlich versetzt mitteilen können. Da der geschäftserfahrene Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin keine Informationen zur Solvenz der E.________ AG zur Verfügung gestellt habe, habe er keine nachweislich zahlungsfähige Ersatzmieterin vorgeschlagen. Auch in prozessualer Hinsicht habe er den Beweis für die Solvenz der E.________ AG nicht erbracht. Diese sei daher keine gültige Ersatzmieterin nach Art. 264 OR und die Beschwerdegegnerin habe mit deren Ablehnung diese Gesetzesbestimmung nicht verletzt. Entsprechend sei der Beschwerdeführer nicht aus seinen Verpflichtungen entlassen und der Mietzins sei weiterhin geschuldet.”

“Da der geschäftserfahrene Berufungskläger der Berufungsbeklagten keine Informationen zur Solvenz der F1._____ AG zur Verfügung stellte, schlug er keine nachweislich zahlungsfähige Ersatzmieterin vor. Auch in prozessualer Hinsicht er- brachte er den Beweis für die Solvenz der F1._____ AG bis dato nicht. Die F1._____ AG stellt folglich keine gültige Ersatzmieterin nach Art. 264 OR dar und die Berufungsbeklagte verletzte mit deren Ablehnung Art. 264 OR nicht.”

“Da der geschäftserfahrene Berufungskläger der Berufungsbeklagten keine Informationen zur Solvenz der QS. AG zur Verfügung stellte, schlug er keine nach- weislich zahlungsfähige Ersatzmieterin vor. Auch in prozessualer Hinsicht er- brachte er den Beweis für die Solvenz der QS. AG bis dato nicht. Die QS. AG stellt folglich keine gültige Ersatzmieterin nach Art. 264 OR dar und die Berufungsbe- klagte verletzte mit deren Ablehnung Art. 264 OR nicht.”

“Si le bailleur profite du fait que le logement est vide pour faire des travaux de remise en état (et que la chose ne présente pas de défauts imputables au locataire ou alors qui lui sont seulement partiellement imputables), le loyer n'est pas dû puisque les locaux auraient de toute façon été inutilisables et que le locataire n'aurait pas eu à payer le loyer (op.cit., n. 29 ad art. 264 CO; dans le même sens, BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer et à ferme, BOHNET/CARRON/MONTINI, 2ème éd., 2017, n. 108 ad art. 264 CO; LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 5.6.2 p. 817; CdB 1999/3 p. 94 et ss : la Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a retenu que le bailleur qui entreprend des travaux de rénovation de locaux restitués doit renoncer à en réclamer le loyer; TERRAPON, Transfert de bail et restitution anticipée de la chose louée in 17ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, n. 72). Seules des omissions intentionnelles et graves peuvent justifier une diminution de loyer auquel le bailleur a normalement droit (BISE/PLANAS, op.cit., n. 81 ad art. 264 CO; ACJC/535/2019 du 15 avril 2019 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, l'appelant estime qu'une possible demande en réduction de loyer ne pouvait être qualifiée d'impenses qu'il aurait pu épargner au sens de l'art. 264 al. 3 CO dès lors que dite réduction ne constitue pas un coût variable lié à l'utilisation de la chose louée. Or, il n'est pas question ici d'impenses épargnées à proprement parler mais de profits que l'appelant a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé : entre dans cette catégorie le cas du bailleur qui profite du fait que le logement est vide pour faire des travaux de remise en état (et que la chose ne présente pas de défauts imputables au locataire); le loyer n'est alors pas dû puisque les locaux auraient de toute façon été inutilisables et que le locataire n'aurait pas eu à payer le loyer. Il n'y a dès lors pas lieu de traiter la présente espèce de manière différente : en omettant fautivement et intentionnellement de remettre des locaux exempts de défaut, l'appelant tirerait en effet un profit en obtenant des intimés le paiement d'un loyer alors que l'objet remis à bail était inutilisable en raison de travaux que l'appelant s'était engagé à réaliser à ses frais et qui n'étaient pas terminés au jour où les intimés ont exprimé se départir du contrat à la fin du mois de juillet 2017, décision finalement traitée comme une restitution anticipée.”

“Si le bailleur profite du fait que le logement est vide pour faire des travaux de remise en état (et que la chose ne présente pas de défauts imputables au locataire ou alors qui lui sont seulement partiellement imputables), le loyer n'est pas dû puisque les locaux auraient de toute façon été inutilisables et que le locataire n'aurait pas eu à payer le loyer (op.cit., n. 29 ad art. 264 CO; dans le même sens, BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer et à ferme, BOHNET/CARRON/MONTINI, 2ème éd., 2017, n. 108 ad art. 264 CO; LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, n. 5.6.2 p. 817; CdB 1999/3 p. 94 et ss : la Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a retenu que le bailleur qui entreprend des travaux de rénovation de locaux restitués doit renoncer à en réclamer le loyer; TERRAPON, Transfert de bail et restitution anticipée de la chose louée in 17ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, n. 72). Seules des omissions intentionnelles et graves peuvent justifier une diminution de loyer auquel le bailleur a normalement droit (BISE/PLANAS, op.cit., n. 81 ad art. 264 CO; ACJC/535/2019 du 15 avril 2019 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, l'appelant estime qu'une possible demande en réduction de loyer ne pouvait être qualifiée d'impenses qu'il aurait pu épargner au sens de l'art. 264 al. 3 CO dès lors que dite réduction ne constitue pas un coût variable lié à l'utilisation de la chose louée. Or, il n'est pas question ici d'impenses épargnées à proprement parler mais de profits que l'appelant a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé : entre dans cette catégorie le cas du bailleur qui profite du fait que le logement est vide pour faire des travaux de remise en état (et que la chose ne présente pas de défauts imputables au locataire); le loyer n'est alors pas dû puisque les locaux auraient de toute façon été inutilisables et que le locataire n'aurait pas eu à payer le loyer. Il n'y a dès lors pas lieu de traiter la présente espèce de manière différente : en omettant fautivement et intentionnellement de remettre des locaux exempts de défaut, l'appelant tirerait en effet un profit en obtenant des intimés le paiement d'un loyer alors que l'objet remis à bail était inutilisable en raison de travaux que l'appelant s'était engagé à réaliser à ses frais et qui n'étaient pas terminés au jour où les intimés ont exprimé se départir du contrat à la fin du mois de juillet 2017, décision finalement traitée comme une restitution anticipée.”

“Le recourant reproche également au premier juge de ne pas avoir retenu que la mainlevée ne pouvait être accordée pour l'entier des loyers déduits en poursuite, dès lors que les locataires avaient résilié le bail et restitué les locaux de manière anticipée. 7.1 A teneur de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose louée de manière anticipée au bailleur n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Le candidat proposé doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, dès lors que le bailleur doit se retrouver dans une situation similaire à celle qui aurait été la sienne si le contrat s'était poursuivi avec le locataire d'origine (ATF 117 II 156, consid. 3b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.2 et 3.2.3; 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4). Le bail résilié ne vaut plus titre de mainlevée pour les créances postérieures à l'expiration du contrat. En cas de restitution anticipée de la chose louée par le locataire sans présentation d'un nouveau locataire qui satisfasse aux exigences posées par l'art. 264 al. 1 CO, le contrat de bail reste un titre de mainlevée provisoire (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 163 ad art. 82 LP). 7.1 En l'espèce, les allégations du recourant selon lesquelles les locataires auraient fait part à la bailleresse, avant la résiliation du 21 septembre 2022, de leur intention de restituer les locaux de manière anticipée et lui auraient proposé une candidate solvable disposée à reprendre ceux-ci aux mêmes conditions dès le 1er juin 2022, ne sont pas démontrées par pièces et n'ont pas été retenues comme faits établis par le Tribunal, sans que le recourant n'invoque là encore une constatation manifestement inexacte des faits. Il est seulement établi que la bailleresse a contesté la validité de la résiliation susvisée devant l'autorité compétente et que la cause est à ce jour pendante. Dans ces conditions, le recourant ne rend pas vraisemblable par titre l'existence d'une résiliation anticipée valable du bail litigieux, de sorte que celui-ci demeure un titre de mainlevée provisoire pour l'entier de la période déduite en poursuite, comme l'a retenu à bon droit le Tribunal.”

“1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai et terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail, ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue.”

“Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue. La reprise du bail équivaut à la conclusion du bail antérieur moyennant une modification de la personne du locataire. Par conséquent, le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial» (Lachat, op. cit., p. 816). La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante (Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, p. 142). Le candidat proposé et le bailleur ont également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat prévoyant des conditions différentes (loyer, durée, échéances, destination des locaux) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 6 janvier 2010 consid. 2.4; Bise/Planas, op. cit., n. 69 ad art. 264 CO; Fetter, op.”

“Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue. La reprise du bail équivaut à la conclusion du bail antérieur moyennant une modification de la personne du locataire. Par conséquent, le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial» (Lachat, op. cit., p. 816). La forme adoptée par les parties à cet égard, serait-ce la signature d'un nouveau bail ou celle d'un avenant au contrat précédent, n'est pas déterminante (Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, p.”

“Eine solche Nut- zung als Gemeinschaftspraxis sei mit einer Vermietung via Airbnb zu vergleichen, welche die Klägerin nicht hätte hinnehmen müssen, ohne dass sie bei jeder (Un- ter-)Vermietung informiert und um Zustimmung angegangen worden wäre. Des- halb stelle die Benutzung der Räumlichkeiten als Gruppenpraxis eine klare Kon- zeptänderung dar, welche für die Klägerin in subjektiver Hinsicht nicht zumutbar sei. In Abrede zu stellen sei auch, dass die QS. AG das Vertragsverhältnis überhaupt hätte eingehen wollen, welches nur noch 15 Monate gedauert hätte, wobei für das Schliess-System ca. Fr. 36'000.– hätte investiert werden müssen. Unerfindlich sei, weshalb der Beklagte die Schlüssel erst am 12. März 2021 re- tourniert, die Mietzinszahlungen hingegen schon ab Mitte Januar eingestellt habe. Vor dem genannten Datum habe der Beklagte über das Mietobjekt verfügt, so dass für diesen Zeitraum schon mangels Rückgabe der Mietsache eine Befreiung aus dem Vertrag nach Art. 264 Abs. 1 OR nicht möglich sei. - 8 - Die Klägerin sei ihrer Schadensminderungspflicht nach Art. 264 Abs. 3 OR nach- gekommen, indem sie zwischen dem”

“November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange- messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge- schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange- messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 - 13 - OR N 48). Solche Fristen sind insofern relativ, als sie weitgehend von den Um- ständen des Einzelfalls abhängen. Wenn der ausscheidende Mieter keine Unter- lagen vom vorgeschlagenen Kandidaten angefordert hat, kann er vom Vermieter nicht verlangen, dass er sich innerhalb einer ähnlichen Frist entscheidet, wie wenn der Vermieter von Anfang an über alle notwendigen Informationen und Belege ver- fügen würde (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 85 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 48).”

“Aux termes de l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, le nouveau locataire devant en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l’obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée, à condition qu’il rende vraisemblable qu’il a restitué l’objet loué et qu’il a proposé un locataire de remplacement (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine / JT 2008 II 77). Selon le texte même de la loi, la présentation d’un seul candidat est déjà suffisante pour entraîner la libération du locataire (Bise/Planas, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, art. 264 n. 36; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 808 et les références citées à la note infrapaginale n. 119; Chaix, L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49 ss, p.”

“Aux termes de l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser, le nouveau locataire devant en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l’obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée, à condition qu’il rende vraisemblable qu’il a restitué l’objet loué et qu’il a proposé un locataire de remplacement (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine / JT 2008 II 77). Selon le texte même de la loi, la présentation d’un seul candidat est déjà suffisante pour entraîner la libération du locataire (Bise/Planas, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, art. 264 n. 36; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 808 et les références citées à la note infrapaginale n. 119; Chaix, L’article 264 CO: à la recherche du locataire de remplacement, in SJ 1999 II 49 ss, p.”

“En première instance, la recourante a elle-même produit le dossier de trois locataires ayant manifesté leur intérêt pour reprendre le bail de l’intimée avant l’échéance du 31 octobre 2019. Comme l’a bien vu le premier juge, ces documents démontrent notamment que, le 18 juillet 2019, la recourante a informé la candidate D.________ que le bail en cause lui était attribué dès le 1er août 2019. La juge de paix n’a en revanche pas constaté que l’intéressée n’a dans un premier temps pas réagi à cette communication de la recourante et qu’elle l’a finalement informée s’être « engagée auprès d’une autre gérance ». Ces faits ressortent pourtant clairement des documents produits (courriel du 24 juillet) et sont par ailleurs déterminants pour l’issue de la cause. L’état de fait sera donc complété sur ce point. Cela conduit à retenir que la candidate D.________ s’est en définitive désistée avant de signer le bail qui lui était proposé et qu’elle ne peut par conséquent pas être assimilée à une candidate satisfaisant aux conditions posées à l’art. 264 al. 1 CO (cf. Lachat, Le bail à loyer, op. cit., chapitre 27, n° 5.4.4, p. 814). Le solde des documents produits par la recourante révèle que candidat H.________ émargeait aux services sociaux et faisait l’objet de poursuites/saisie de revenus pour plus de 2’000 francs. Il ne souhaitait par ailleurs prendre possession de l’appartement que le 29 août 2019. La candidate G.________ semble pour sa part ne pas avoir souhaité compléter son dossier comme le lui demandait la recourante. Elle s’est d’ailleurs elle aussi désistée après avoir trouvé un autre logement. Les pièces produites par la recourante ne permettent donc pas de tenir pour vraisemblable l’existence d’un candidat solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions que l’intimée dès le 1er août 2019. Cette dernière ne soutient d’ailleurs pas que ces candidatures auraient été écartées à tort par la recourante. Dans ses déterminations écrites de première instance, l’intimée a en revanche fait valoir qu’elle avait proposé N.________ comme locataire de remplacement.”

“C'est donc à l'aune de cette disposition uniquement que les griefs invoqués par l'appelant seront examinés ci-après, les intimés ayant déclaré faire entièrement leurs les développements du Tribunal à ce propos. 3. Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé les art. 264 al. 3 let. a, 259a et 259d CO en retenant que les intimés pouvaient être au bénéfice d'une réduction du loyer de 100% du mois de septembre 2017 à janvier 2018 et, partant, que ces derniers ne seraient aucunement redevables desdits loyers. 3.1 En application de l'art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (art. 264 al. 2 CO). En cas de restitution anticipée et comme l'exige l'art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre que soient imputés sur le loyer la valeur des impenses qu'il a pu épargner (let. a) ainsi que les profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé (let. b). Conformément au principe général énoncé par l'art. 44 CO, applicable par analogie aux effets de la faute contractuelle (art. 99 al. 3 CO), la partie lésée doit s'efforcer de réduire son dommage, ce qu'exprime l'art. 264 al. 3 CO. A cet effet, il appartient au bailleur de prêter son concours au locataire sortant pour la recherche d'un nouveau locataire, ou, en cas de défaillance du premier, d'essayer de trouver un locataire de remplacement. Il ne faut cependant pas inverser les rôles : s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, partant d'une atteinte au principe «pacta sunt servanda», c'est à celui qui entend se libérer prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les conséquences.”

“1 Les appelants considèrent que le Tribunal a ce faisant violé l’art. 8 CC. Selon eux, l’intimée n’avait pas établi à satisfaction de droit avoir consenti de réels efforts pour relouer l’appartement avant le 15 juin 2021. L’annonce mise en ligne avait été publiée tardivement par la régie, qui n’avait pas non plus répondu aux sollicitations des potentiels repreneurs. L’intimée n’avait pas établi à quelle date l’annonce de mise en location avait été publiée. Les travaux de réfection de l’appartement n’avaient été effectués qu’en juin et juillet 2021, alors que le témoin G______ avait indiqué qu’en principe les travaux étaient faits immédiatement après la sortie des locataires. 2.2 Selon l’art. 264 al. 1 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Selon l’art. 264 al. 2 CO, à défaut, le locataire doit s’acquitter du loyer jusqu’à l’expiration de la durée du bail ou jusqu’au prochain terme de congé contractuel ou légal. A teneur de l’art. 264 al. 3 CO, le bailleur doit admettre l’imputation sur le loyer de la valeur des impenses qu’il a pu épargner ainsi que des profits qu’il a retirés d’un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. L'art. 264 al. 3 CO enjoint au bailleur de faire tout son possible pour louer à nouveau les lieux. Le principe de la bonne foi exige qu'il ne s'enrichisse pas aux dépens du locataire, lequel doit payer la contreprestation sans utiliser la chose (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 27 ad art. 264 CO). Selon une jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le bailleur n’est pas juridiquement tenu, lorsque la chose louée lui est restituée de manière anticipée, d’entreprendre lui-même des démarches pour trouver un locataire de remplacement. Il est donc en droit d’attendre simplement le résultat des recherches entreprises par le locataire.”

“a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2508). S'agissant des faits, toutefois, le pouvoir d'examen dont dispose l'autorité saisie d'un recours est plus restreint qu'en appel, le grief de la constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l'arbitraire au sens de l'art. 9 de la Constitution fédérale (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, 2e éd., nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les réf. cit.). 3. 3.1 La recourante reproche en substance aux premiers juges d’avoir violé les art. 264 al. 1 CO et 35§2 RULV. 3.2 3.2.1 D'après l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante ; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid.”

“Le recours est recevable pour violation du droit (art. 320 let. a CPC) et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 let. b CPC). L'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen s'agissant de la violation du droit (Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3e éd., 2017, n. 26 ad art. 319 CPC). Elle revoit librement les questions de droit soulevées par le recourant et peut substituer ses propres motifs à ceux de l'autorité précédente ou du recourant (Hohl, Procédure civile, tome II, 2e éd., 2010, n. 2508). S'agissant des faits, toutefois, le pouvoir d'examen dont dispose l'autorité saisie d'un recours est plus restreint qu'en appel, le grief de la constatation manifestement inexacte des faits se recoupant avec celui de l'arbitraire au sens de l'art. 9 de la Constitution fédérale (Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile, Bâle 2019, 2e éd., nn. 4 et 5 ad art. 320 CPC et les réf. cit.). 3. 3.1 La recourante reproche en substance aux premiers juges d’avoir violé les art. 264 al. 1 CO et 35§2 RULV. 3.2 3.2.1 D'après l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Savoir si le bailleur peut raisonnablement refuser une candidature donnée est une question à résoudre de cas en cas, en fonction de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. En règle générale, un locataire de remplacement est acceptable s'il n'y a pas de justes motifs de rejeter sa candidature. De vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes ne constituent pas une raison suffisante ; en revanche, constituent de tels motifs une inimitié entre le bailleur et le candidat, une rivalité commerciale, le risque de désagréments pour les autres locataires ou des doutes fondés quant à la solvabilité de l'intéressé (ATF 119 II 36 consid.”

“und 26. November 2020 sowie am 4. Dezember 2020) und da keine Unterlagen zur Solvenz der E.________ AG vorlägen (vorgebracht am 4. Dezember 2020) abgelehnt. Die Beschwerdegegnerin habe dem Beschwerdeführer das Prüfungsergebnis aller Voraussetzungen, die gemäss Art. 264 Abs. 1 OR an einen Ersatzmieter gestellt würden, innert 15 Tagen nachdem die E.________ AG Interesse an der Übernahme des Mietvertrags bekundet hatte, mitgeteilt. Dies liege klar innerhalb der Zeitspanne, die einem Vermieter zur Prüfung eines Ersatzmieters zu gewähren sei. Der Argumentation des Beschwerdeführers, aus der zeitlich gestaffelten Mitteilung könne geschlossen werden, die später mitgeteilten Ablehnungsgründe seien vorgeschoben, könne nicht gefolgt werden. Die angemessene Zeitspanne solle dem Vermieter eine genaue Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters ermöglichen, wobei es sein könne, dass die Überprüfung der einzelnen Voraussetzungen unterschiedlich lange dauere und die jeweiligen Resultate entsprechend zeitlich gestaffelt mitgeteilt werden bzw. sich im Rahmen der Prüfung Weiterungen einzelner Punkte ergeben. Unter Wahrung der Prüfungsfrist habe die Beschwerdegegnerin somit rechtmässig die Ablehnungsgründe zeitlich versetzt mitteilen können. Da der geschäftserfahrene Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin keine Informationen zur Solvenz der E.”

“Novem- ber 2020 sowie am 4. Dezember 2020) und da keine Unterlagen zur Solvenz der F1._____ AG vorlägen (vorgebracht am 4. Dezember 2020) abgelehnt. Die Beru- fungsbeklagte teilte dem Berufungskläger das Prüfungsergebnis aller Vorausset- zungen, die gemäss Art. 264 Abs. 1 OR an einen Ersatzmieter gestellt werden, in- nert 15 Tagen nachdem die F1._____ AG Interesse an der Übernahme des Miet- vertrags bekundet hatte mit. Dies liegt klar innert der Zeitspanne, die einem Ver- mieter zur Prüfung eines Ersatzmieters zu gewähren ist. Der Argumentation des Berufungsklägers, aus der zeitlich gestaffelten Mitteilung könne geschlossen wer- den, die später mitgeteilten Ablehnungsgründe seien vorgeschoben, ist nicht zu folgen. Die angemessene Zeitspanne soll dem Vermieter eine genaue Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters ermöglichen, wobei es sein kann, dass die - 16 - Überprüfung der einzelnen Voraussetzungen unterschiedlich lange dauert und die jeweiligen Resultate entsprechend zeitlich gestaffelt mitgeteilt werden bzw. sich im Rahmen der Prüfung Weiterungen einzelner Punkte ergeben. Unter Wahrung der Prüfungsfrist konnte die Berufungsbeklagte somit rechtmässig die Ableh- nungsgründe zeitlich versetzt mitteilen.”

“und 26. November 2020 sowie am 4. Dezember 2020) und da keine Unterlagen zur Solvenz der QS. AG vorlägen (vorgebracht am 4. Dezember 2020) abgelehnt. Die Berufungsbeklagte teilte dem Berufungskläger das Prüfungsergebnis aller Voraussetzungen, die gemäss Art. 264 Abs. 1 OR an einen Ersatzmieter gestellt werden, innert 15 Tagen nach- dem die QS. AG Interesse an der Übernahme des Mietvertrags bekundet hatte mit. Dies liegt klar innert der Zeitspanne, die einem Vermieter zur Prüfung eines Ersatzmieters zu gewähren ist. Der Argumentation des Berufungsklägers, aus der - 32 - zeitlich gestaffelten Mitteilung könne geschlossen werden, die später mitgeteilten Ablehnungsgründe seien vorgeschoben, ist nicht zu folgen. Die angemessene Zeitspanne soll dem Vermieter eine genaue Prüfung des vorgeschlagenen Ersatz- mieters ermöglichen, wobei es sein kann, dass die Überprüfung der einzelnen Vo- raussetzungen unterschiedlich lange dauert und die jeweiligen Resultate entspre- chend zeitlich gestaffelt mitgeteilt werden bzw. sich im Rahmen der Prüfung Wei- terungen einzelner Punkte ergeben. Unter Wahrung der Prüfungsfrist konnte die Berufungsbeklagte somit rechtmässig die Ablehnungsgründe zeitlich versetzt mit- teilen.”

“; ZK-HIGI/WILDISEN, - 16 - Art. 264 OR N 38; BGE 117 II 156 E. 3b). Unter den gleichen Bedingungen werden der vereinbarte Gebrauchszweck und die vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, die Übernahme des aktuellen Mietzinses und die vertraglichen Modalitäten bezüglich der Dauer und Beendigung des Vertrags verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 39). Kein tauglicher Ersatzmieter ist derjenige, der beispielsweise eine Än- derung des Verwendungszwecks oder Erneuerungsarbeiten als Bedingung stellt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 39). Wenn die bisherigen Parteien einen bestimmten Zweck für die gemieteten Räumlichkeiten vereinbart haben, kann der Vermieter vom Ersatzmieter verlangen, dass er die gleiche oder zumindest eine ähnliche Tä- tigkeit wie der Mieter ausübt. Der Ersatzkandidat muss die ursprünglich zwischen den Vertragspartnern vereinbarte Nutzung der Sache akzeptieren und wie der bis- herige Mieter auch alle anderen besonderen Bestimmungen des Mietvertrags ein- halten (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 71). Die L. AG beabsichtigte das Mietobjekt nur dann zu übernehmen, wenn ein neuer Mietvertrag für fünf Jahre plus einer Option auf weitere fünf Jahre abgeschlossen werde. Zudem wünschte sie Verschönerungsarbeiten und Mieterausbauten wie einen Neuanstrich, Reparaturarbeiten, den Austausch diverser Türen und des Kü- chenbodens, den Rückbau eines Durchgangs usw., sodass das Mietobjekt perfekt in Stand gestellt übernommen werden könne. Dabei handelt es sich um diverse Umbauarbeiten, welche nicht unter die Übernahme zu den gleichen Bedingungen subsumiert werden können. Die L. AG war somit weder bereit, die Mietsache zu den gleichen vertraglichen Modalitäten betreffend Dauer und die Beendigung des Vertrags, noch ohne vorgängige Erneuerungsarbeiten zu übernehmen. Die QS. AG war bereit, das Mietobjekt ab dem 15. Januar 2021 bis zum ursprüng- lichen Vertragsende zum selben Mietzins zu übernehmen. Jedoch war sie nicht bereit, die Mieträumlichkeiten für den im Mietvertrag festgehaltenen Gebrauch als Büroraum zu verwenden, sondern beabsichtigte in den Mieträumlichkeiten eine Gemeinschaftspraxis mit ca.”

“Der Argumentation des Beschwerdeführers, aus der zeitlich gestaffelten Mitteilung könne geschlossen werden, die später mitgeteilten Ablehnungsgründe seien vorgeschoben, könne nicht gefolgt werden. Die angemessene Zeitspanne solle dem Vermieter eine genaue Prüfung des vorgeschlagenen Ersatzmieters ermöglichen, wobei es sein könne, dass die Überprüfung der einzelnen Voraussetzungen unterschiedlich lange dauere und die jeweiligen Resultate entsprechend zeitlich gestaffelt mitgeteilt werden bzw. sich im Rahmen der Prüfung Weiterungen einzelner Punkte ergeben. Unter Wahrung der Prüfungsfrist habe die Beschwerdegegnerin somit rechtmässig die Ablehnungsgründe zeitlich versetzt mitteilen können. Da der geschäftserfahrene Beschwerdeführer der Beschwerdegegnerin keine Informationen zur Solvenz der E.________ AG zur Verfügung gestellt habe, habe er keine nachweislich zahlungsfähige Ersatzmieterin vorgeschlagen. Auch in prozessualer Hinsicht habe er den Beweis für die Solvenz der E.________ AG nicht erbracht. Diese sei daher keine gültige Ersatzmieterin nach Art. 264 OR und die Beschwerdegegnerin habe mit deren Ablehnung diese Gesetzesbestimmung nicht verletzt. Entsprechend sei der Beschwerdeführer nicht aus seinen Verpflichtungen entlassen und der Mietzins sei weiterhin geschuldet.”

“Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange- messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge- schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange- messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 - 13 - OR N 48). Solche Fristen sind insofern relativ, als sie weitgehend von den Um- ständen des Einzelfalls abhängen. Wenn der ausscheidende Mieter keine Unter- lagen vom vorgeschlagenen Kandidaten angefordert hat, kann er vom Vermieter nicht verlangen, dass er sich innerhalb einer ähnlichen Frist entscheidet, wie wenn der Vermieter von Anfang an über alle notwendigen Informationen und Belege ver- fügen würde (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art.”

“Wenn dies nicht möglich ist, wie beispiels- - 12 - weise bei neu gegründeten Gesellschaften, ist mangels Nachweis der Zahlungs- fähigkeit die Zumutbarkeit zu verneinen, wenn die Solvenz nicht anderweitig nach- gewiesen werden kann (SVIT-Komm.-BÄTTIG, Art. 264 OR N 17). Bei einer Rest- laufzeit eines befristeten Mietvertrags genügt jedenfalls, wenn anzunehmen ist, dass der Mietzins für die restliche Vertragsdauer vom Ersatzmieter bezahlt werden kann (ZMP 1994 Nr. 12 S. 6). Massgebend für die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Ersatzmieterin ist der Zeitpunkt, in dem sie als Ersatzmieterin zur Diskussion steht. Nicht zu beachten ist die Einhaltung finanzieller Verpflichtungen nach die- sem Zeitpunkt (ZMP 1994 Nr. 12 S. 11). Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art.”

“Gibt der Mieter vorzeitig die Mietsache zurück, muss er mindestens einen zumutbaren und solventen Ersatzmieter stellen (Art. 264 OR; vgl. E. III.3 nachfol- gend). Die Vorinstanz verneinte, dass die Voraussetzung der Zahlungsfähigkeit im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR erfüllt sei, da der Berufungskläger und die QS. AG es versäumt hätten, diese zu belegen. Dies begründete sie wie folgt (E. IV.2.2): Die QS. AG sei erst am 5. August 2018 gegründet worden, weshalb im Zeitpunkt der Bewerbung – Ende 2020 – noch keine Geschäftsunterlagen vorgelegen hät- ten, um die Zahlungsfähigkeit zu belegen. Die Zahlungsfähigkeit wäre deshalb in erster Linie durch Bilanzen, Erfolgsrechnungen oder Revisionsberichte nachzu- weisen gewesen. Der Berufungsbeklagten seien aber keinerlei Dokumente vorge- legt worden. Vielmehr sei auf die Geschäftsverbindung der QS. AG zur Q. verwie- - 26 - sen und behauptet worden, diese Verbindung belege die Zahlungsfähigkeit genü- gend. Der Argumentation des Berufungsklägers, diese Geschäftsbeziehung könne aus der Webseite der R. AG sowie aus der E-Mail-Adresse von S.P. – "@xy-ven- ture" – hergestellt werden, folgte die Vorinstanz nicht, da einerseits sowohl die R.”

“Le fait que la date de publication ne figure pas sur la pièce produite par l’intimée n’est ainsi pas déterminant. Aucun élément du dossier ne permet de retenir que l’intimée aurait indûment tardé à mettre cette annonce en ligne, commettant ainsi une omission intentionnelle grave. Les témoins entendus ont au contraire déclaré que l’intimée avait pour pratique, en cas de vacance d’un logement, de mettre immédiatement une annonce en ligne. La date à laquelle les travaux de réfection ont été faits n’est quant à elle pas décisive, l’intimée n’ayant pas l’obligation de faire ces travaux de manière concomitante à la parution de l’annonce. Par ailleurs, les appelants ne démontrent pas avoir présenté à l’intimée des candidatures de repreneurs remplissant les conditions fixées par l’art. 264 al. 1 CO. L’on ne saurait ainsi retenir que l’intimée n’a pas donné suite aux sollicitations de ces potentiels repreneurs. Il résulte de ce qui précède que le Tribunal a considéré à juste titre que l’intimée avait respecté les incombances mises à sa charge par l’art. 264 al. 3 CO. Les appelants ne critiquent par ailleurs pas le calcul du montant mis à leur charge par le Tribunal. Le jugement querellé sera dès lors confirmé. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 7 février 2024 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/1113/2023 rendu le 21 décembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4939/2022. Au fond : Confirme le jugement précité. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Damien TOURNAIRE et Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.                                     Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“, Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 6, N. 10 u. 15 f.). Die Rückgabe des Mietobjekts beendet das Mietverhältnis nicht, sofern nicht auf- grund einer Vereinbarung oder unmissverständlichen Verhaltens der Parteien von einem Auflösungsvertrag auszugehen ist (I RENE BIBER, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 255 N. 3 unter Hinweis auf BGE 117 II 158). Selbst wenn sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages die Schrift- lichkeit vorbehalten haben, kann der Aufhebungsvertrag mündlich abgeschlossen werden (Art. 115 OR). Davon ausgenommen ist der Fall, dass die Parteien die Abänderung des Vertrages als formbedürftig vereinbart hätten, denn dann unter- liegt auch der Auflösungsvertrag dieser Form (U RBAN HULLIGER, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 272b N. 26). Bei einer vorzeiti- gen Rückgabe der Mietsache bzw. (analog) Nichtantritt der Miete soll nach Art. 264 OR – auch für befristete Mietverhältnisse – der Mieter von seinen Ver- pflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit sein, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Ge- setz endet oder beendet werden kann (H ANS BÄTTIG, SVIT-Komm., Das Schwei- zerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 264 N. 7). Art. 257e OR regelt die Modalitäten der vom Mieter gestellten Sicherheit (sog. Kaution oder Depot). Bleibt die Sicherheitsleistung nach Übergabe der Mietsache aus, kann, je nach vertretener Meinung, eine Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne von Art. 266g OR in Betracht kommen (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 20). Bleibt die Sicherheits- leistung indes vor Übergabe der Mietsache aus, kann der Vermieter nach den all- - 11 - gemeinen Verzugsregeln von Art.”

“Zusammenfassend ist die Kündigung nicht fristgerecht erfolgt. Weiter ist nicht umstritten, dass die Beschwerdegegner keinen zumutbaren Nachmieter gemäss Art. 264 OR vorgeschlagen haben. Die Beschwerdegegnerin 1 schuldet der Beschwerdeführerin demnach für die Mietzinsen der Monate Oktober-Dezember 2012 Fr. 25'500.--. Weiter schulden die Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin solidarisch Fr. 25'500.-- für die Mietzinsen der Monate Januar-März”

“Fortdauer der Mietzinszahlungspflicht. Schadenminderungsobliegenheit Wenn kein entsprechender Ersatzmieter gefunden werden konnte, so bleibt der Mieter an den Mietvertrag gebunden und muss den Mietzins bis zur nächstmögli- chen ordentlichen Beendigung des Vertrags bezahlen. Bei einem befristeten Miet- verhältnis bleibt der ausziehende Mieter bis zum vereinbarten Vertragsende haft- bar (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 49 f.). Nach Art. 264 Abs. 3 OR trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht bzw. -obliegenheit, gemäss welcher er nach Treu und Glauben gehalten ist, den Scha- den, der dem Mieter infolge seines vorzeitigen Auszuges entsteht, möglichst ge- ring zu halten (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 54; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 87). Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 lit. a anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart. Auslagen sind insbesondere die mit dem Gebrauch der Mietsa- che zusammenhängenden Nebenkosten, welche sich durch Nichtgebrauch der Sache reduzieren oder ganz entfallen (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 55; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 88 f.). Als Folge von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR hat sich der Vermieter im Rahmen von Treu und Glauben insbesondere um einen Nachfolgemieter zu bemühen, wenn für ihn erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann, auch wenn aus der vorliegenden Norm keine aktive Mitwirkungspflicht zur Ersatz- mietersuche durch den Vermieter abgeleitet werden kann (ZK-HIGI/WILDISEN, - 18 - Art. 264 OR N 30 f. und 80 ff.; BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 2). Der Vermieter kann sich nicht auf Kosten des Mieters, der die Gegenleistung erbringen muss, bereichern, obwohl dieser die Mietsache nicht benutzt (SVIT-BÄTTIG, Art.”

“Schadenminderungsobliegenheit Wenn kein entsprechender Ersatzmieter gefunden werden konnte, so bleibt der Mieter an den Mietvertrag gebunden und muss den Mietzins bis zur nächstmögli- chen ordentlichen Beendigung des Vertrags bezahlen. Bei einem befristeten Miet- verhältnis bleibt der ausziehende Mieter bis zum vereinbarten Vertragsende haft- bar (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 49 f.). Nach Art. 264 Abs. 3 OR trifft den Vermieter eine Schadensminderungspflicht bzw. -obliegenheit, gemäss welcher er nach Treu und Glauben gehalten ist, den Scha- den, der dem Mieter infolge seines vorzeitigen Auszuges entsteht, möglichst ge- ring zu halten (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 54; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 87). Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 lit. a anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart. Auslagen sind insbesondere die mit dem Gebrauch der Mietsa- che zusammenhängenden Nebenkosten, welche sich durch Nichtgebrauch der Sache reduzieren oder ganz entfallen (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 55; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 88 f.). Als Folge von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR hat sich der Vermieter im Rahmen von Treu und Glauben insbesondere um einen Nachfolgemieter zu bemühen, wenn für ihn erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann, auch wenn aus der vorliegenden Norm keine aktive Mitwirkungspflicht zur Ersatz- mietersuche durch den Vermieter abgeleitet werden kann (ZK-HIGI/WILDISEN, - 18 - Art. 264 OR N 30 f. und 80 ff.; BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 2). Der Vermieter kann sich nicht auf Kosten des Mieters, der die Gegenleistung erbringen muss, bereichern, obwohl dieser die Mietsache nicht benutzt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 56). Der Beklagte stellte die Mietzinszahlungen trotz fehlendem zumutbaren Ersatz- mieter am 16. Januar 2021 ein. Der vorliegende Mietvertrag wurde befristet abge- schlossen und endete am 31. März”

“Der Vermieter muss sich gemäss Abs. 3 lit. a anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart. Auslagen sind insbesondere die mit dem Gebrauch der Mietsa- che zusammenhängenden Nebenkosten, welche sich durch Nichtgebrauch der Sache reduzieren oder ganz entfallen (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 55; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 88 f.). Als Folge von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR hat sich der Vermieter im Rahmen von Treu und Glauben insbesondere um einen Nachfolgemieter zu bemühen, wenn für ihn erkennbar wird, dass der Mieter keinen zumutbaren Ersatzmieter stellen kann, auch wenn aus der vorliegenden Norm keine aktive Mitwirkungspflicht zur Ersatz- mietersuche durch den Vermieter abgeleitet werden kann (ZK-HIGI/WILDISEN, - 18 - Art. 264 OR N 30 f. und 80 ff.; BGer 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 2). Der Vermieter kann sich nicht auf Kosten des Mieters, der die Gegenleistung erbringen muss, bereichern, obwohl dieser die Mietsache nicht benutzt (SVIT-BÄTTIG, Art. 264 OR N 56). Der Beklagte stellte die Mietzinszahlungen trotz fehlendem zumutbaren Ersatz- mieter am 16. Januar 2021 ein. Der vorliegende Mietvertrag wurde befristet abge- schlossen und endete am 31. März”

“Or, en attendant le début de l’été 2021 pour confier un mandat de recherche à la société F______ SA – qui plus est alors que celle-ci était déjà chargée de rechercher un locataire pour d’autres locaux situés dans le même immeuble – la bailleresse a bel et bien tardé à agir, étant au demeurant relevé qu’elle n’a pas non plus pris la peine d’interpeller les locataires pendant cette période pour les rappeler à leurs devoirs. Ce nonobstant, au vu des principes rappelés ci-dessus et à la lumière des cas traités par la jurisprudence, ces manquements ne suffisent pas encore à retenir que l’attitude de la bailleresse aurait été incompatible avec les règles de la bonne foi, justifiant ainsi une diminution du loyer auquel elle aurait normalement droit jusqu’à l’échéance du bail. En particulier, la Chambre de céans ne partage pas les conclusions des premiers juges, lesquels ont implicitement considéré que la bailleresse aurait pu trouver un locataire dès le 31 août 2021 si elle avait fait preuve de la diligence requise. En effet, à la lecture du dossier, il apparaît que la relocation des surfaces litigieuse posait problème, et que malgré les efforts déployés – certes tardivement – par la bailleresse, celles-ci n’ont pas trouvé preneur jusqu’à l’échéance du bail le 31 août 2023. Ainsi et considérant la ratio legis de l’art. 264 CO, il ne se justifie pas de mettre intégralement à la charge de la bailleresse le risque de la relocation du bien, restitué de façon anticipée par les locataires trois ans avant l’échéance du bail, d’autant plus que ces derniers n’ont entrepris aucune démarche en vue de présenter un locataire de remplacement, en violation de leurs obligations légales. 5.2.1 Se pose encore la question de savoir si la bailleresse a failli à son devoir de réduire son dommage en ne diminuant pas le loyer demandé en vue de favoriser la relocation des surfaces. L’élément de la longue durée résiduelle du bail doit être admis en l’espèce puisque les surfaces ont été restituées trois ans avant l’échéance du bail. Il ressort du rapport établi par F______ SA au mois de mai 2022 qu’une baisse du loyer était préconisée pour favoriser la relocation. Lors de son interrogatoire, la représentante de la bailleresse a d’ailleurs admis qu’une réduction de loyer allant jusqu’à 20 francs par m2 aurait pu être envisagée. Elle a cependant souligné qu’aucune offre sérieuse n’avait été reçue, même pour un loyer inférieur au loyer demandé.”

“Der Beschwerdeführer stellt die vorinstanzliche Erwägung zu Recht nicht in Frage, wonach es dem Mieter obliegt, der die Mietsache gestützt auf Art. 264 OR ungeachtet der Kündigungsfristen oder -termine zurückgeben will, einen Ersatzmieter zu finden. Ebenso wenig stellt er in Abrede, dass die Zahlungsunfähigkeit anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen ist und zum Zeitpunkt gegeben sein muss, zu dem der Ersatzmieter vorgeschlagen wird. Er wirft der Vorinstanz jedoch zu Unrecht vor, sie habe es unterlassen, die Rechtslage für den Fall zu schildern, dass die Lieferung von Unterlagen zur Bonität des Ersatzmieters durch die Vermieterin als gar nicht relevant qualifiziert werde, entweder weil die Bonität des vorgeschlagenen Ersatzmieters für die Vermieterin ohne Zweifel feststehe und daher gar nicht thematisiert werde, oder aber, weil die Vermieterin den vorgeschlagenen Ersatzmieter als nicht zumutbar qualifiziere und ihn daher ungeachtet der Bonitätsfrage ablehne. Der Beschwerdeführer verkennt zum einen, dass die Sachverhaltsfeststellungen im angefochtenen Entscheid den Schluss nicht zulassen, die Beschwerdegegnerin habe auf die Lieferung von Unterlagen zur Bonität verzichtet; im Gegenteil bestand sie mit Schreiben vom 4.”

“Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art. 264 OR N 50 ff.). Die Unterlagen hat der Vermieter innerhalb einer ange- messenen Frist zu überprüfen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 84). Bei Ge- schäftsräumen scheint eine Prüffrist von einem bis eineinhalb Monaten als ange- messen (CR CO I-LACHAT/BOHNET, Art. 264 CO N 7; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 - 13 - OR N 48). Solche Fristen sind insofern relativ, als sie weitgehend von den Um- ständen des Einzelfalls abhängen. Wenn der ausscheidende Mieter keine Unter- lagen vom vorgeschlagenen Kandidaten angefordert hat, kann er vom Vermieter nicht verlangen, dass er sich innerhalb einer ähnlichen Frist entscheidet, wie wenn der Vermieter von Anfang an über alle notwendigen Informationen und Belege ver- fügen würde (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art.”

“Wenn dies nicht möglich ist, wie beispiels- - 12 - weise bei neu gegründeten Gesellschaften, ist mangels Nachweis der Zahlungs- fähigkeit die Zumutbarkeit zu verneinen, wenn die Solvenz nicht anderweitig nach- gewiesen werden kann (SVIT-Komm.-BÄTTIG, Art. 264 OR N 17). Bei einer Rest- laufzeit eines befristeten Mietvertrags genügt jedenfalls, wenn anzunehmen ist, dass der Mietzins für die restliche Vertragsdauer vom Ersatzmieter bezahlt werden kann (ZMP 1994 Nr. 12 S. 6). Massgebend für die Prüfung der Zahlungsfähigkeit der Ersatzmieterin ist der Zeitpunkt, in dem sie als Ersatzmieterin zur Diskussion steht. Nicht zu beachten ist die Einhaltung finanzieller Verpflichtungen nach die- sem Zeitpunkt (ZMP 1994 Nr. 12 S. 11). Es liegt in der Verantwortung des auszie- henden Mieters, eine Ersatzmietpartei zu suchen und dem Vermieter alle notwen- digen Informationen über den Kandidaten zu liefern, einschliesslich der finanziel- len Unterlagen (CPra Bail-BISE/PLANAS, Art. 264 CO N 38; CHK OR-HULLI- GER/HEINRICH, Art. 264 OR N 6; Mietrecht für die Praxis-BRÄNDLI, Rz. 28.2.10; ZK- HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 45; BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.2). Falls dem Vermieter diese Unterlagen nicht schon mit der Bewerbung aus- gehändigt werden, hat er selbst den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informati- onen und den Mieter um Unterstützung anzugehen, wenn die gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 46; AJP 2018, S. 220). Nach Erhalt der Bewerbung eines Ersatzmieters muss dem Vermieter eine ausrei- chende Bedenkzeit gelassen werden, um die Unterlagen des Bewerbers zu prüfen (BGer 4A_373/2008 vom 11. November 2008 E. 3.1). Der Vermieter hat das Recht, jedoch nicht die Pflicht, die ihm unterbreiteten gültigen Bewerbungen ernst- haft zu prüfen und gegebenenfalls anzunehmen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 50; BGE 119 II 36 E. 3c). Die Unterlassung ist an sich folgenlos, hat jedoch bei unberechtigter Ablehnung des Ersatzmieters die Konsequenz, dass der auszie- hende Mieter von den vertraglichen Verpflichtungen befreit wird (ZK-HIGI/WILDI- SEN, Art.”

“Elle a insisté sur la nécessité de tenir compte du cas concret, en concédant que le bailleur ne doit pas se laisser imposer un locataire de remplacement dont la solvabilité n'est en rien comparable avec celle du locataire actuel (ATF 119 11 36 consid. 3d p. 39 s.). 3.2.2 En vertu de l'art. 35 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud), le bailleur qui a des objections fondées contre un candidat doit indiquer sans délai au locataire les motifs de son refus. Avant de se prononcer, le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant. S'il ne satisfait pas aux exigences minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que son offre sera tenue pour insuffisante (TF 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les réf. citées). C'est au locataire sortant qu'il incombe de fournir au bailleur tous les renseignements au sujet des candidats de remplacement (Bise/Planas, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 38 ab initio ad art. 264 CO), le bailleur devant pour sa part vérifier la solvabilité du locataire de remplacement (Lachat, op. cit., ch. 5.3.4, p. 811). Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, c'est également au bailleur qu'il appartient de le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. Dans l'hypothèse où le bailleur ne solliciterait pas à cet effet le locataire sortant, il ne saurait en tous les cas pas refuser la candidature proposée en invoquant précisément l'absence de certains documents nécessaires qu'il n'a pas requis (Bise/Planas, op. cit., n. 93 ad art. 264 CO). 3.3 Le Tribunal des baux a d’abord relevé que, par courrier du 9 mai 2018, la recourante avait annoncé la résiliation de son bail pour le 1er juin 2018 ou selon date à convenir, en fonction de la durée que prendrait la signature d'un bail avec un nouveau locataire. Ce faisant, la locataire avait fait le choix de ne pas prendre possession de l’appartement, qui devait lui être remis le 1er juin 2018. L'absence de prise de possession étant uniquement imputable à la locataire, le loyer était dès lors dû dès cette date.”