Art. 263

“MOREILLON / N. QUELOZ (éds), Commentaire romand, Code pénal II, vol. II, Partie spéciale : art. 111-392 CP, Bâle 2017, n. 54 ad art. 181). Si l'auteur a ou croit avoir une prétention patrimoniale légitime à l'endroit de sa victime, on n'est pas en présence d'extorsion, mais plutôt de contrainte au sens de l'art. 181 CP (A. MACALUSO / L. MOREILLON / N. QUELOZ (éds), op. cit., n. 19 ad art. 156). 4.5. Lorsque la victime ne se laisse pas intimider et n'adopte pas le comportement voulu par l'auteur, ce dernier est punissable de tentative de contrainte (art. 22 al. 1 CP; ATF 129 IV 262 consid. 2.7; 106 IV 125 consid. 2b). Pour qu'il y ait tentative de contrainte, il faut que l'auteur ait agi avec conscience et volonté, soit au moins qu'il ait accepté l'éventualité que le procédé illicite employé entrave le destinataire dans sa liberté de décision (ATF 120 IV 17 consid. 2c). 4.6. Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3). Le locataire est libéré de ses obligations vers le bailleur. Il répond toutefois solidairement avec le tiers jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou la résiliation de celui-ci selon le contrat ou la loi mais, dans tous les cas, pour deux ans au plus (al. 4). Doivent être considérés comme de justes motifs permettant au bailleur de refuser le transfert de bail, toutes circonstances qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d'imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert notamment : insolvabilité du bénéficiaire du transfert; prix de la remise de commerce exagéré, compromettant la solvabilité du bénéficiaire du transfert (L. THEVENOZ / F. WERRO (éds), Commentaire romand : Codes des obligations I, 3ème éd., Bâle 2021, n. 6 ad art. 263). Si, sans justes motifs, le bailleur refuse son consentement, le locataire transférant peut saisir l'autorité paritaire de conciliation et faire constater son droit au transfert du bail; s'il subit un préjudice, le locataire peut prétendre à des dommages-intérêts (L.”

“Le locataire s’oblige, en vertu d’un devoir accessoire au contrat de bail – même en l’absence d’une clause explicite à ce sujet – à informer le bailleur. Ce devoir contractuel accessoire découle du principe de la bonne foi. La violation fautive du devoir d’information fonde éventuellement le bailleur à réclamer au locataire la réparation du dommage subi. Le bailleur se voit donc imposer un changement de locataire mais, dans le même temps, il est protégé par la règle prévoyant la solidarité des ex-époux pour les dettes de loyer (cf. art. 121 al. 2 CC). L’art. 263 CO a servi de modèle à l’art. 121 CC et les deux normes reposent sur le même mécanisme, qui consiste à offrir au bailleur une solidarité limitée dans le temps en contrepartie de son obligation de poursuivre les relations contractuelles avec un tiers qu’il n’aura pas lui-même librement choisi. Cette obligation du bailleur naît dès que le transfert de bail est effectif et la durée, relative ou absolue, de la solidarité prévue aux art. 263 al. 4 CO et 121 al. 2 CC, commence à courir dès ce jour (sur le tout : TF 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.6.2 et les réf. cit.). A l’art. 121 al. 1 CC le législateur n’a pas prévu de subordonner le transfert du bail à une quelconque condition suspensive, comme l’accord du bailleur ou son information. La substitution de locataire imposée au bailleur est ainsi effective dès l’entrée en force du jugement de divorce et, partant, le délai de l’art. 121 al. 2 CC commence à courir à cette date. Dans l’hypothèse où le locataire n’informe pas le bailleur de la situation, cela n’a donc pas pour effet de reporter le délai, mais exclusivement de faire naître une prétention en réparation du dommage causé (TF 4A_155/2013 précité consid. 2.6.2 et les réf. cit.). 3.2.2 En ce qui concerne le rapport de causalité, il y a causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit. Lorsque le manquement reproché au mandataire est une omission, le rapport de causalité doit exister entre l'acte omis et le dommage.”

“Le locataire s’oblige, en vertu d’un devoir accessoire au contrat de bail – même en l’absence d’une clause explicite à ce sujet – à informer le bailleur. Ce devoir contractuel accessoire découle du principe de la bonne foi. La violation fautive du devoir d’information fonde éventuellement le bailleur à réclamer au locataire la réparation du dommage subi. Le bailleur se voit donc imposer un changement de locataire mais, dans le même temps, il est protégé par la règle prévoyant la solidarité des ex-époux pour les dettes de loyer (cf. art. 121 al. 2 CC). L’art. 263 CO a servi de modèle à l’art. 121 CC et les deux normes reposent sur le même mécanisme, qui consiste à offrir au bailleur une solidarité limitée dans le temps en contrepartie de son obligation de poursuivre les relations contractuelles avec un tiers qu’il n’aura pas lui-même librement choisi. Cette obligation du bailleur naît dès que le transfert de bail est effectif et la durée, relative ou absolue, de la solidarité prévue aux art. 263 al. 4 CO et 121 al. 2 CC, commence à courir dès ce jour (sur le tout : TF 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.6.2 et les réf. cit.). A l’art. 121 al. 1 CC le législateur n’a pas prévu de subordonner le transfert du bail à une quelconque condition suspensive, comme l’accord du bailleur ou son information. La substitution de locataire imposée au bailleur est ainsi effective dès l’entrée en force du jugement de divorce et, partant, le délai de l’art. 121 al. 2 CC commence à courir à cette date. Dans l’hypothèse où le locataire n’informe pas le bailleur de la situation, cela n’a donc pas pour effet de reporter le délai, mais exclusivement de faire naître une prétention en réparation du dommage causé (TF 4A_155/2013 précité consid. 2.6.2 et les réf. cit.). 3.2.2 En ce qui concerne le rapport de causalité, il y a causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit. Lorsque le manquement reproché au mandataire est une omission, le rapport de causalité doit exister entre l'acte omis et le dommage.”

“Par conséquent, contrairement à ce que soutient l'appelante, le Tribunal était tout à fait fondé à se référer aux documents et déclarations de H______ et K______, deux professionnels du métier, pour se prononcer sur l'adéquation du prix de la remise de commerce, ce d'autant plus que l'appelante n'y oppose que de vagues objections, basées sur le point de vue de ses mandataires, qui n'avaient toutefois aucune connaissance directe des locaux et, pour l'un d'entre eux, avait même prétendu à tort que la régie n'avait pas reçu d'inventaire du mobilier. La demande d'expertise judiciaire requise par l'appelante n'apparaissait dès lors pas pertinente pour trancher le litige et, par appréciation anticipée des preuves, le Tribunal était en droit de clôturer l'administration des preuves. Pour les mêmes raisons, la Cour s'estime suffisamment renseignée sur les faits de la cause et dispose des éléments nécessaires pour statuer, en sorte que la conclusion subsidiaire visant à ce que l'expertise soit ordonnée en seconde instance sera également rejetée. 4. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que les conditions pour un transfert de bail au sens de l'art. 263 CO étaient réalisées. 4.1 Aux termes de l'art. 263 al. 1 et 2 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_30/2020 du 23 mars 2021 consid. 3.1.2). Pour déterminer s'il y a de justes motifs, on fait généralement appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut être raisonnablement refusé au sens de l'art. 264 CO. La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances propres à la cause litigieuse. Outre des motifs touchant par exemple à la personne du reprenant, ou du bailleur, comme la solvabilité du premier, il est des circonstances concernant le bail lui-même et son affectation (arrêt du Tribunal fédéral 4C_246/2003 du 30 janvier 2004 consid.”

“Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités).   3.2.1 Aux termes de l'art. 263 al. 1 et 2 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. Le transfert de bail se présente comme un contrat conclu entre le locataire initial et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Le transfert du bail opérant une substitution de locataire, il a pour résultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait concevoir qu'il intervienne à l'insu du bailleur; le consentement du bailleur, qui doit être donné sous la forme écrite, est une condition suspensive du transfert (ATF 139 III 353 consid. 2.1.1; 125 III 226 consid. 2b). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 al. 3 CO). En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 ibid; Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 7e éd. 2020, n. 6 ad art. 263 CO; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 44 ad art. 263 CO). L'art. 263 CO n'exige pas, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF 139 III 353 ibid; Barbey, Le transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 48). 3.2.2 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art.”

“Cependant, toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d'imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs : insolvabilité du bénéficiaire du transfert, prix de la remise de commerce exagéré et compromettant la solvabilité du bénéficiaire du transfert, incapacité professionnelle ou moralité douteuse du bénéficiaire, bail conclu intuitu personae, projet de modification importante de la destination des locaux. Ne constituent pas de justes motifs la proximité de l'échéance du bail ou le fait que celui-ci est en phase de prolongation judiciaire (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 769, contra : BARBEY, Le transfert du bail commercial, SJ 1992, p. 56, HIGI, Commentaire zurichois, n. 19 ad art. 263 CO, GIGER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurich, 1995, p. 142-143). La notion de justes motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" permettant au bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les Chambres ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des "inconvénients considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de "justes motifs" (BARBEY, op. cit., p. 33 ss, not. p. 52/53 n. 38; BO CE 1988 p. 158 cité par LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Le transfert de bail a en effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l'art. 264 CO. Le bailleur peut notamment refuser son consentement lorsque le montant de la remise du commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du bénéficiaire du transfert (ZMP 1998 n. 6 consid. 3.5.b et 7, et 7) ou si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive (WEBER, Commentaire bâlois, 4ème éd., 2007, n. 5 ad art. 263 CO). La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances, les motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant, comme sa solvabilité ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs au bail lui-même et à son affectation.”

“Cependant, toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d'imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs : insolvabilité du bénéficiaire du transfert, prix de la remise de commerce exagéré et compromettant la solvabilité du bénéficiaire du transfert, incapacité professionnelle ou moralité douteuse du bénéficiaire, bail conclu intuitu personae, projet de modification importante de la destination des locaux. Ne constituent pas de justes motifs la proximité de l'échéance du bail ou le fait que celui-ci est en phase de prolongation judiciaire (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 769, contra : BARBEY, Le transfert du bail commercial, SJ 1992, p. 56, HIGI, Commentaire zurichois, n. 19 ad art. 263 CO, GIGER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurich, 1995, p. 142-143). La notion de justes motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" permettant au bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les Chambres ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des "inconvénients considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de "justes motifs" (BARBEY, op. cit., p. 33 ss, not. p. 52/53 n. 38; BO CE 1988 p. 158 cité par LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Le transfert de bail a en effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l'art. 264 CO. Le bailleur peut notamment refuser son consentement lorsque le montant de la remise du commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du bénéficiaire du transfert (ZMP 1998 n. 6 consid. 3.5.b et 7, et 7) ou si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive (WEBER, Commentaire bâlois, 4ème éd., 2007, n. 5 ad art. 263 CO). La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances, les motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant, comme sa solvabilité ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs au bail lui-même et à son affectation.”

“Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à l'affectation prévue dans le bail, etc. (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 44, 50 ss ad art. 263 CO). Le bailleur peut demander au transférant de lui fournir les renseignements lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause. Il peut notamment exiger la production du contrat de remise de commerce. A cet égard, le bailleur ne pourra toutefois refuser son consentement que lorsque le montant de la remise de commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du tiers (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 38 et 51 ad art. 263 CO). La solvabilité du candidat de remplacement, au sens de l'art. 264 CO - respectivement au sens de l'art. 263 CO par analogie (arrêt du Tribunal fédéral 4C_246/2003 du 30 janvier 2004 consid. 4) - est une notion juridique propre au contrat de bail, qui doit être déterminée en fonction des circonstances du cas d'espèce et ne peut reposer sur des principes rigides. Elle ne peut notamment être interprétée uniquement au regard du droit des poursuites (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 43 ad art. 264 CO). Dans ce contexte, toutes les autres sources de revenus du candidat doivent être prises en considération, ceci quelle que soit leur origine. La personne qui a fait l'objet d'actes de défaut de biens n'est par définition pas solvable. Quant aux mentions dans le registre des poursuites, elles peuvent constituer un indice d'insolvabilité mais ne permettent pas d'écarter d'emblée, sans examen approfondi, un candidat. Il sied enfin de souligner que la condition de solvabilité du locataire implique non seulement le paiement de l'intégralité du loyer convenu, mais également son versement au terme légal stipulé. Du point de vue du bailleur, la ponctualité dans le versement du loyer constitue en effet un élément capital pour le choix d'un locataire, à plus forte raison d'ailleurs lorsqu'il doit se laisser imposer, indirectement en tout cas, quelqu'un qu'il n'a pas choisi (BOHNET/MONTINI, op.”

“Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à l'affectation prévue dans le bail, etc. (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 44, 50 ss ad art. 263 CO). Le bailleur peut demander au transférant de lui fournir les renseignements lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause. Il peut notamment exiger la production du contrat de remise de commerce. A cet égard, le bailleur ne pourra toutefois refuser son consentement que lorsque le montant de la remise de commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du tiers (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 38 et 51 ad art. 263 CO). La solvabilité du candidat de remplacement, au sens de l'art. 264 CO - respectivement au sens de l'art. 263 CO par analogie (arrêt du Tribunal fédéral 4C_246/2003 du 30 janvier 2004 consid. 4) - est une notion juridique propre au contrat de bail, qui doit être déterminée en fonction des circonstances du cas d'espèce et ne peut reposer sur des principes rigides. Elle ne peut notamment être interprétée uniquement au regard du droit des poursuites (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 43 ad art. 264 CO). Dans ce contexte, toutes les autres sources de revenus du candidat doivent être prises en considération, ceci quelle que soit leur origine. La personne qui a fait l'objet d'actes de défaut de biens n'est par définition pas solvable. Quant aux mentions dans le registre des poursuites, elles peuvent constituer un indice d'insolvabilité mais ne permettent pas d'écarter d'emblée, sans examen approfondi, un candidat. Il sied enfin de souligner que la condition de solvabilité du locataire implique non seulement le paiement de l'intégralité du loyer convenu, mais également son versement au terme légal stipulé. Du point de vue du bailleur, la ponctualité dans le versement du loyer constitue en effet un élément capital pour le choix d'un locataire, à plus forte raison d'ailleurs lorsqu'il doit se laisser imposer, indirectement en tout cas, quelqu'un qu'il n'a pas choisi (BOHNET/MONTINI, op.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_234/2022 Arrêt du 21 novembre 2022 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Hohl, Présidente, Kiss, Niquille, Rüedi et May Canellas. Greffier : M. Douzals. Participants à la procédure 1. A.A.________, 2. B.A.________, tous deux représentés par Me François Bohnet, avocat, recourants, contre C.C.________, représentée par Me Hüsnü Yilmaz, avocat, intimée. Objet procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC); cumul de l'action en expulsion du locataire (art. 257d CO) et de l'action en paiement des montants en retard contre le nouveau locataire et l'ancien locataire, débiteurs solidaires (art. 263 al. 4 CO), recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 2 mai 2022 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel (CACIV.2022.26).”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_234/2022 Arrêt du 21 novembre 2022 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Hohl, Présidente, Kiss, Niquille, Rüedi et May Canellas. Greffier : M. Douzals. Participants à la procédure 1. A.A.________, 2. B.A.________, tous deux représentés par Me François Bohnet, avocat, recourants, contre C.C.________, représentée par Me Hüsnü Yilmaz, avocat, intimée. Objet procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC); cumul de l'action en expulsion du locataire (art. 257d CO) et de l'action en paiement des montants en retard contre le nouveau locataire et l'ancien locataire, débiteurs solidaires (art. 263 al. 4 CO), recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 2 mai 2022 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel (CACIV.2022.26).”

“Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (arrêts 4A_453/2022 précité consid. 4.1.2; 4A_30/2020 précité consid. 3.1.2 et les références citées). Constitue notamment de tels motifs l'insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte ( Schlüsselgeld), soit une contre-prestation pour la seule cession du droit d'user des locaux (arrêts 4A_453/2022 précité consid. 4.1.2; 4A_30/2020 précité consid. 3.1.2 et les références citées; 4A_175/2018 du 19 novembre 2018 consid. 3.3).”

“Le montant convenu pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à compromettre la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité lié à un pas-de-porte abusif (Bise/Planas, op. cit., n. 51 ad art. 263 CO). Constitue ainsi un juste motif le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte, soit une contre-prestation pour la seule cession du droit d'user des locaux. Lorsqu’une telle indemnité est payée à l’occasion d’un transfert de bail, le bailleur peut objecter qu’elle est surfaite et s’opposer au transfert (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée ; Lachat, op. cit., n. 2.3, pp. 762 s.). De manière générale, le locataire et le bailleur doivent se conformer aux règles de la bonne foi dans l’exercice de leurs droits et obligations découlant de l’art. 263 CO (art. 2 al. 1 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210]). Ainsi, tout comme dans le cadre de l’institution voisine de la restitution anticipée (art. 264 CO), le bailleur qui reçoit une demande de transfert doit collaborer loyalement aux démarches nécessaires à celui-ci ; il ne peut, par une attitude contraire à la bonne foi, entraver le locataire dans l’exercice de ses droits (Bise/Planas, op. cit., n. 94 ad art. 264 CO). Si le bailleur viole ce devoir de loyauté, son comportement, tout comme un défaut de réponse ou un refus de consentement injustifié, permettra au locataire d’obtenir la réparation d’un éventuel préjudice aux conditions des art. 97 ss CO. 3.3 3.3.1 Les premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait être reproché à l’intimée d’avoir négligé de traiter la demande de transfert de bail du locataire dans un délai raisonnable. Ils ont retenu qu’un laps de temps compris entre le 6 décembre 2018, correspondant à l’envoi des documents, et le 13 janvier 2019, soit la date d’exécution de la convention, avait été donné à l’intimée pour se déterminer.”

“Le transfert de bail a en effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l'art. 264 CO. Le bailleur peut notamment refuser son consentement lorsque le montant de la remise du commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du bénéficiaire du transfert (ZMP 1998 n. 6 consid. 3.5.b et 7, et 7) ou si le transfert est lié à une opération de pas-de-porte abusive (WEBER, Commentaire bâlois, 4ème éd., 2007, n. 5 ad art. 263 CO). La question se résout de cas en cas, au regard de l'ensemble des circonstances, les motifs peuvent porter, par exemple, sur la personne du reprenant, comme sa solvabilité ou celle du bailleur, mais également sur des éléments relatifs au bail lui-même et à son affectation. Ainsi, la notion de juste motifs recouvre aussi bien des motifs objectifs ayant trait au bail que des raisons liées aux personnes (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, n. 45 ad art. 263 CO; ATF 119 II 36 consid. 3d). Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à l'affectation prévue dans le bail, etc.”

“Ferner mag es zwar in F.________ schwierig sein, eine Stelle als Maler zu finden. Hingegen dürfte es in der weiteren Umgebung genügend Malergeschäfte geben. Es ist nicht ersichtlich, dass der Berufungskläger weiterhin einen Arbeitsweg von rund 80 km pro Tag bis nach G.________ hat. So ist bspw. E.________ lediglich rund 10 km entfernt. Die Reduktion der Arbeitswegkosten um CHF 100.- auf CHF 274.- ist damit nicht zu beanstanden. Was ausserdem die Kosten des Kebab-Ladens betrifft, so ist festzuhalten, dass der Vertrag nicht vorliegt, womit einerseits nicht bekannt ist, wann der nächste Kündigungstermin gewesen wäre. Andererseits hat die Vorinstanz dem Berufungskläger eine Übergangsfrist von rund 5 Monaten angerechnet, woran nichts ändert, dass ihm der begründete Entscheid erst im November 2021 zugestellt wurde, zumal er bereits mit der Anrechnung eines hypothetischen Einkommens rechnen musste. Schliesslich wäre es dem Berufungskläger offen gestanden, einen Nachmieter zu suchen (Art. 292 i.V.m. Art. 263 OR). Der Berufungskläger bestreitet schliesslich nicht, dass er das Besuchsrecht gar nicht wahrnimmt. Ihm können daher keine Kosten für die Ausübung des Besuchsrechts angerechnet werden.”

“Le consentement du bailleur suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve (ATF 125 III 226 consid. 2b p. 228; arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2013 du 22 janvier 2014 consid. 2.1 publié in SJ 2014 I p. 384; 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3). Le bailleur doit ensuite consentir au transfert; son consentement est une condition suspensive du transfert (ATF 125 III 226 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2012 précité consid. 3.3). Il convient dès lors d'interpréter le silence du bailleur (consécutif à la demande du locataire sortant) comme un refus (cf. art. 6 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2013 précité consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte n'appartenant pas au locataire ou dont celui-ci n'est pas le seul titulaire n'emporte pas consentement par actes concluants; en effet, le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement, ce dernier pouvant en charger un tiers, notamment par contrat (ATF 125 III 226 consid. 2c). Pour des raisons de preuve, l'art. 263 al. 1 CO exige que le consentement soit donné en la forme écrite. Il ne faut pas confondre l'exigence du consentement et l'exigence de la forme écrite. Il ne peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite que si le consentement a été donné, oralement ou par actes concluants (art. 2 al. 2 CC; ATF 125 III 226 consid. 2b); dès lors que l'art. 263 al. 1 CO prescrit explicitement l'exigence de la forme écrite pour l'octroi du consentement, l'existence d'un abus de droit ne doit être admise qu'avec retenue (arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2012 précité consid. 3.3). Concrètement, il faut donc examiner tout d'abord si le locataire a demandé au bailleur de consentir au transfert du bail, puis, dans l'affirmative, si le bailleur y a consenti oralement ou par actes concluants, et enfin seulement, dans l'affirmative, si le bailleur commet un abus de droit en se prévalant de l'absence de forme écrite (arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1).”

“Le consentement du bailleur suppose qu'une demande de transfert lui ait été présentée par le locataire, demande dont celui-ci doit apporter la preuve (ATF 125 III 226 consid. 2b p. 228; arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2013 du 22 janvier 2014 consid. 2.1 publié in SJ 2014 I p. 384; 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.3). Le bailleur doit ensuite consentir au transfert; son consentement est une condition suspensive du transfert (ATF 125 III 226 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2012 précité consid. 3.3). Il convient dès lors d'interpréter le silence du bailleur (consécutif à la demande du locataire sortant) comme un refus (cf. art. 6 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2013 précité consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte n'appartenant pas au locataire ou dont celui-ci n'est pas le seul titulaire n'emporte pas consentement par actes concluants; en effet, le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement, ce dernier pouvant en charger un tiers, notamment par contrat (ATF 125 III 226 consid. 2c). Pour des raisons de preuve, l'art. 263 al. 1 CO exige que le consentement soit donné en la forme écrite. Il ne faut pas confondre l'exigence du consentement et l'exigence de la forme écrite. Il ne peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite que si le consentement a été donné, oralement ou par actes concluants (art. 2 al. 2 CC; ATF 125 III 226 consid. 2b); dès lors que l'art. 263 al. 1 CO prescrit explicitement l'exigence de la forme écrite pour l'octroi du consentement, l'existence d'un abus de droit ne doit être admise qu'avec retenue (arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2012 précité consid. 3.3). Concrètement, il faut donc examiner tout d'abord si le locataire a demandé au bailleur de consentir au transfert du bail, puis, dans l'affirmative, si le bailleur y a consenti oralement ou par actes concluants, et enfin seulement, dans l'affirmative, si le bailleur commet un abus de droit en se prévalant de l'absence de forme écrite (arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1).”

“La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO). Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes (TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid 3a ; Bise/Planas, op. cit., n. 44 ad art. 263 CO). Le bailleur peut notamment refuser son consentement si l’insolvabilité du bénéficiaire est prouvée, si sa solvabilité est compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, si le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert ou encore si le bénéficiaire du transfert ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l’activité commerciale déployée dans les locaux (certificat de capacité pour un café-restaurant par exemple) ou qu’il n’a pas les compétences requises pour exploiter le commerce (Lachat, op.”

“1 Les premiers juges ont considéré qu’il ne pouvait être reproché à l’intimée d’avoir négligé de traiter la demande de transfert de bail du locataire dans un délai raisonnable. Ils ont retenu qu’un laps de temps compris entre le 6 décembre 2018, correspondant à l’envoi des documents, et le 13 janvier 2019, soit la date d’exécution de la convention, avait été donné à l’intimée pour se déterminer. Si, à première vue, ce délai semblait conforme au minimum de quatre semaines requises par la jurisprudence, il devait être pris en compte que le dossier transmis le 6 décembre 2018 était lacunaire, ne comportant en particulier pas la convention de remise de commerce transmise seulement le 10 janvier 2019, que les fêtes de fin d’année avaient lieu durant cette période et que le bailleur devait pouvoir s’assurer, avec au besoin l’aide de professionnels, que les futurs repreneurs disposaient des qualifications et de l’expérience nécessaires à la reprise d’un restaurant. Le tribunal a ensuite considéré que l’intimée avait de justes motifs, au sens de l’art. 263 CO, de refuser la candidature des époux A.O.________ et B.O.________. Il a estimé que sur la base des documents transmis à l’intimée, soit les fiches de salaire de M. A.O.________ qui faisaient état d’un revenu mensuel net d’un peu plus de 2'000 fr., le loyer mensuel de l’appartement du couple de 1'650 fr., les extraits du registre des poursuites les concernant, la situation financière de la garante H.________, qui avait déclaré un revenu imposable de 37'274 fr. en 2017 et qui était d’ores et déjà garante des dettes des époux découlant de leur exploitation d’un magasin d’alimentation, ainsi que la convention prévoyant la reprise du fonds de commerce pour un montant de 140'000 fr., celle-ci était fondée à considérer que les candidats proposés ne bénéficiaient pas de la solvabilité requise, et donc à les refuser. L’autorité inférieure a relevé que l’intimée s’était prononcée avec les éléments à sa disposition et qu’il incombait au locataire d’être proactif dans la fourniture d’informations.”

“Le bailleur peut ainsi refuser un transfert lorsque le candidat ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l'activité commerciale déployée dans les locaux, lorsque le montant du loyer est trop élevé pour qu'il puisse raisonnablement l'honorer ou que son insolvabilité est prouvée, lorsque le candidat est de moralité douteuse, lorsqu'il entend déployer une activité illicite ou immorale dans les locaux ou n'entend pas utiliser les locaux conformément à l'affectation prévue dans le bail, etc. (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 44, 50 ss ad art. 263 CO). Le bailleur peut demander au transférant de lui fournir les renseignements lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause. Il peut notamment exiger la production du contrat de remise de commerce. A cet égard, le bailleur ne pourra toutefois refuser son consentement que lorsque le montant de la remise de commerce est exagéré et aurait pour conséquence de compromettre la solvabilité du tiers (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 38 et 51 ad art. 263 CO). La solvabilité du candidat de remplacement, au sens de l'art. 264 CO - respectivement au sens de l'art. 263 CO par analogie (arrêt du Tribunal fédéral 4C_246/2003 du 30 janvier 2004 consid. 4) - est une notion juridique propre au contrat de bail, qui doit être déterminée en fonction des circonstances du cas d'espèce et ne peut reposer sur des principes rigides. Elle ne peut notamment être interprétée uniquement au regard du droit des poursuites (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 43 ad art. 264 CO). Dans ce contexte, toutes les autres sources de revenus du candidat doivent être prises en considération, ceci quelle que soit leur origine. La personne qui a fait l'objet d'actes de défaut de biens n'est par définition pas solvable. Quant aux mentions dans le registre des poursuites, elles peuvent constituer un indice d'insolvabilité mais ne permettent pas d'écarter d'emblée, sans examen approfondi, un candidat. Il sied enfin de souligner que la condition de solvabilité du locataire implique non seulement le paiement de l'intégralité du loyer convenu, mais également son versement au terme légal stipulé. Du point de vue du bailleur, la ponctualité dans le versement du loyer constitue en effet un élément capital pour le choix d'un locataire, à plus forte raison d'ailleurs lorsqu'il doit se laisser imposer, indirectement en tout cas, quelqu'un qu'il n'a pas choisi (BOHNET/MONTINI, op.”

“En cas de données fragmentaires, le bailleur peut exiger qu’elles soient complétées dans un délai raisonnable, car il doit pouvoir se déterminer en toute connaissance de cause. Le bailleur doit disposer d’un délai suffisant pour prendre sa décision. Si le contrat de bail ne contient pas de clause précisant dans quel délai le bailleur doit répondre, un délai de réponse peut être proposé par le locataire ; il doit être fonction de la complexité de l’affaire et de l’ensemble des circonstances (enjeux économiques ; date souhaitée pour la prise d’effet du transfert de bail ; expérience en affaires du bailleur, etc.). Qu’il soit mentionné dans le bail ou non, le délai court à partir du moment où le bailleur dispose de tous les éléments nécessaires à sa prise de décision (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 3.3 s., pp. 763 s.). La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO). Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité.”

“En cas de données fragmentaires, le bailleur peut exiger qu’elles soient complétées dans un délai raisonnable, car il doit pouvoir se déterminer en toute connaissance de cause. Le bailleur doit disposer d’un délai suffisant pour prendre sa décision. Si le contrat de bail ne contient pas de clause précisant dans quel délai le bailleur doit répondre, un délai de réponse peut être proposé par le locataire ; il doit être fonction de la complexité de l’affaire et de l’ensemble des circonstances (enjeux économiques ; date souhaitée pour la prise d’effet du transfert de bail ; expérience en affaires du bailleur, etc.). Qu’il soit mentionné dans le bail ou non, le délai court à partir du moment où le bailleur dispose de tous les éléments nécessaires à sa prise de décision (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 3.3 s., pp. 763 s.). La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO). Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité.”

“En cas de données fragmentaires, le bailleur peut exiger qu’elles soient complétées dans un délai raisonnable, car il doit pouvoir se déterminer en toute connaissance de cause. Le bailleur doit disposer d’un délai suffisant pour prendre sa décision. Si le contrat de bail ne contient pas de clause précisant dans quel délai le bailleur doit répondre, un délai de réponse peut être proposé par le locataire ; il doit être fonction de la complexité de l’affaire et de l’ensemble des circonstances (enjeux économiques ; date souhaitée pour la prise d’effet du transfert de bail ; expérience en affaires du bailleur, etc.). Qu’il soit mentionné dans le bail ou non, le délai court à partir du moment où le bailleur dispose de tous les éléments nécessaires à sa prise de décision (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 3.3 s., pp. 763 s.). La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO). Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité.”

“En cas de données fragmentaires, le bailleur peut exiger qu’elles soient complétées dans un délai raisonnable, car il doit pouvoir se déterminer en toute connaissance de cause. Le bailleur doit disposer d’un délai suffisant pour prendre sa décision. Si le contrat de bail ne contient pas de clause précisant dans quel délai le bailleur doit répondre, un délai de réponse peut être proposé par le locataire ; il doit être fonction de la complexité de l’affaire et de l’ensemble des circonstances (enjeux économiques ; date souhaitée pour la prise d’effet du transfert de bail ; expérience en affaires du bailleur, etc.). Qu’il soit mentionné dans le bail ou non, le délai court à partir du moment où le bailleur dispose de tous les éléments nécessaires à sa prise de décision (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 3.3 s., pp. 763 s.). La majorité des auteurs préconisent un délai de quatre semaines au minimum dès la réception de la demande de transfert par le bailleur (Bise/Planas, Commentaire Pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, Bâle 2017, n. 39 ad art. 263 CO). Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (TF 4A_253/2022 précité consid. 4.1.2 et la jurisprudence citée). Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité.”

“Le recourant soutient que la cour cantonale aurait violé l'art. 263 CO en lien avec l'art. 2 al. 2 CC. Elle aurait exclusivement fondé son analyse sur le risque d'insolvabilité des candidats repreneurs en ignorant les éléments propres à "établir le comportement contradictoire et déloyal de [la demanderesse]". Cela étant, la raison pour laquelle la bailleresse a refusé le transfert de bail a été élucidée par la cour cantonale et est à chercher dans les garanties financières insuffisantes présentées par le couple de repreneurs. Ce fait étant acquis, il ne subsiste plus de place pour une quelconque violation de l'art. 263 CO. D'après le recourant, c'est à tort que la cour cantonale aurait estimé que les potentiels repreneurs ne présentaient pas de garanties financières suffisantes. La cour de céans ne peut davantage lui donner raison sur ce point. Les juges cantonaux ont procédé à une analyse fouillée des revenus et charges du couple de candidats, avec ou sans le support financier de leur potentielle garante (J.________). Ce n'est d'ailleurs pas tant cette évaluation que le recourant critique, mais bien plutôt le fait que cette appréciation ne tiendrait pas compte des revenus que l'exploitation du restaurant était censée générer. Cela étant, le locataire lui-même n'est pas parvenu à réaliser un chiffre d'affaire suffisant pour lui permettre d'acquitter les 5'000 fr. qu'il devait verser à la demanderesse tous les trois mois au titre du solde du prix de vente du fonds de commerce (cf. supra let. Ac); il serait dès lors bien en peine de démontrer comment le couple de repreneurs eût été en mesure de dégager davantage encore, soit 2'500 fr.”

“Les documents produits démontrent qu'il a des revenus mensuels constants, ne fait pas l'objet de poursuites ou d'actes de défaut de biens et qu'il disposait des fonds nécessaires pour l'achat du fonds de commerce, sans qu'il ait besoin de recourir à un prêt. Le fait que sa situation financière serait moins favorable que celle des intimés n'est pas pertinent, la solvabilité du repreneur devant être appréciée par rapport au loyer dû et non en comparaison de la solvabilité du transférant. L'ensemble des éléments produits permet d'affirmer que la solvabilité du repreneur était suffisante pour garantir les obligations découlant du bail, soit le paiement du loyer. De surcroît, en ne mentionnant pas ce motif dans ses divers courriers de refus, l'appelante a laissé entendre que cet élément n'était pas réellement pertinent pour elle. Enfin, la Cour relève que l'argument qui a été énoncé par l'appelante dans ses courriers de refus à la demande de transfert de bail, selon lequel l'échéance de celui-ci serait proche, ne permet pas non plus de s'opposer audit transfert. En effet, outre que la possibilité même que cet élément soit constitutif d'un juste motif selon l'art. 263 CO est controversée, l'appelante n'explique pas en quoi l'éventuelle proximité de la prochaine échéance du bail serait constitutive d'un risque pour elle. De plus, contrairement à ce qu'elle soutient, le bail se renouvelle de cinq ans en cinq ans selon les termes du procès-verbal de conciliation du 12 décembre 2007 - celui de 2011 n'ayant pas modifié les échéances du contrat - et, lors de la demande de transfert de bail, sa prochaine échéance était le 31 mars 2023. En définitive, alors qu'il lui incombait de prouver l'existence d'un juste motif de refus, l'appelante n'a pas démontré l'existence d'éventuels motifs lui permettant de s'opposer au transfert de bail. Au contraire, les critiques générales qu'elle a formulées, fondées sur la seule expérience de ses mandataires – dont il est à relever qu'ils n'avaient aucune connaissance précise du commerce, ne s'étant pas rendus sur place – et le fait que les témoignages ont mis en avant la volonté de l'appelante d'obtenir une majoration de loyer, laissent plutôt à penser, comme le Tribunal l'a relevé, qu'elle entendait subordonner son accord au transfert de bail à la condition qu'une telle augmentation de loyer soit acceptée par le repreneur, procédé contraire à l'art.”

“Le bailleur peut notamment refuser son consentement en cas d'insolvabilité prouvée du bénéficiaire du transfert (si sa solvabilité est par exemple compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, soit lorsque le montant de la reprise ne peut être amorti jusqu'à la fin du bail; il s'agit d'apprécier l'importance de la reprise au regard de la marge prévisible du commerce du bénéficiaire du transfert (business plan) en tenant compte des sûretés fournies par lui et de la responsabilité solidaire du transfert durant deux ans au maximum), lorsque le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert, sa solvabilité devant être appréciée par rapport au loyer dû et non en comparaison de la solvabilité du transférant, lorsque le bénéficiaire du transfert n'a pas les compétences requises pour exploiter le commerce ou lorsque le bénéficiaire du transfert veut modifier de manière importante la destination des locaux (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 767 et 768 et les références citées). La preuve de l'existence d'un ou de plusieurs justes motifs de refus incombe au bailleur. S'il ne parvient pas à en démontrer la réalité, le transfert du bail commercial doit être admis. S'il doit se prononcer sur l'existence d'un juste motif, le juge dispose d'une marge d'appréciation; il doit statuer sur la base de tous les éléments du dossier et, si nécessaire, trancher en équité (art. 4 CC) (Lachat/ Grobet Thorens, op. cit., p. 769). Les al. 1 et 2 de l'art. 263 CO sont de droit absolument impératif en sorte qu'une clause du contrat de bail interdisant le transfert du bail ou le limitant au-delà des justes motifs est nulle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1). En revanche, les parties peuvent valablement expliciter dans le bail la notion de justes motifs, ces précisions ne pouvant cependant pas rendre illusoire le privilège du locataire d'imposer un repreneur au bailleur (Lachat/ Grobet Thorens, op. cit., p. 776). En pratique, le transfert d'un bail commercial est souvent précédé par la conclusion d'un contrat de remise de commerce entre le transférant et le repreneur, contrat de nature sui generis, qui porte d'ordinaire sur la cession des droits et des obligations découlant du bail et d'autres contrats (assurances, contrat de travail, etc.), mais également sur du mobilier, des installations, du stock, de la clientèle et des éléments immatériels liés au commerce (localisation, enseigne, organisation, relation avec les fournisseurs).”

“Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 291). Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 1073). Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial (art. 263 al. 3 CO); il reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail, ce qui constitue un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'étant pas modifiées pour le surplus (arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1 et 4C.45/2003 du 28 avril 2003 consid. 2.2.2). 8.2 En l'espèce, les intimés se sont plaints à plusieurs reprises de la présence d'odeurs incommodantes dans le centre médical, tant avant l'introduction de la présente procédure que pendant. Diverses entreprises, certaines mandatées par les intimés d'autres par l'appelante, sont intervenues entre l'été 2016 et le mois d'avril 2019, pour identifier l'origine du problème, respectivement pour tenter d'y remédier, ce qui tend à démontrer la réalité des plaintes émises. Trois d'entre elles, soit S______ SA, AB______ SA et AE______ SA, ont d'ailleurs expressément indiqué avoir constaté l'existence d'odeurs. La présence de nuisances olfactives a également été relevée par l'ingénieur mécanicien de l'appelante, Z______, dans son rapport du 30 octobre 2018, dont il ressort qu'une odeur d'eaux usées apparaissait lors du fonctionnement de la pompe de relevage automatique, et admise par l'appelante dans ses courriers du 31 mai, 8 octobre 2018 et 25 février 2019.”

“In der Übertragung der Geschäftsmiete nach Art. 263 Abs. 1 OR sehen Rechtsprechung und herrschende Lehre einen Innominatvertrag, der durch die Zustimmung aller drei Parteien zustande kommt, weshalb es sich um einen dreiseitigen Vertrag handelt (vgl. BGer, 4A_130/2015 vom 2. September 2015, E. 4.1; H IGI/WILDISEN/BÜHLMANN, in: Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Art. 263 N 7, m.w.H.). Somit macht der ursprüng- liche Mieter, welcher sich zu seiner Befreiung auf eine derartige Übertragung be- ruft, einen Untergang der ihm gegenüber bestehenden Forderungen durch Über- einkunft zwischen ihm, dem Vermieter und dem neuen Mieter geltend. Dabei handelt es sich, da mit der Übertragung die bestehenden Ansprüche des Vermie- ters ihm gegenüber – unter Vorbehalt der solidarischen Mithaftung nach Art. 263 - 21 - Abs. 4 OR – untergehen, um eine rechtsvernichtende Tatsache. Für diese trägt der Mieter die Beweislast (vgl. J UNGO, Zürcher Kommentar, Art. 8 ZGB, 3. Aufl., Zürich 2018, N 520).”

“Si, sans justes motifs, le bailleur refuse son consentement, le locataire transférant peut saisir l'autorité paritaire de conciliation et faire constater son droit au transfert du bail; s'il subit un préjudice, le locataire peut prétendre à des dommages-intérêts (L. THEVENOZ / F. WERRO (éds), op. cit., n. 7 ad art. 263). 4.7. En l'espèce, il n'est pas contesté que le recourant, lié par contrat de bail à loyer pour un local commercial d'une durée déterminée de 5 ans dès février 2019, a souhaité transférer son bail après seulement quelques mois – juillet 2019 –. Il a ainsi demandé une modification du contrat, nécessitant le consentement du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Ce dernier a donné son autorisation, à certaines conditions, en raison du "risque débiteur du repreneur" et du fait que le recourant ne voulait pas répondre solidairement des obligations du repreneur envers le bailleur, durant plus d'une année. Ainsi, dans la mesure où le mis en cause considérait avoir une prétention légitime car issue du droit du bail (art. 263 al. 4 CO), l'infraction d'extorsion est d'emblée exclue. Par ailleurs, on ne voit pas comment le comportement dénoncé, consistant à émettre des conditions pour la modification du contrat réclamée par le cocontractant, compte tenu de la situation du repreneur présenté par ce dernier, serait illicite. Le recourant ne l'explicite au demeurant nullement. Or, il lui appartenait, si les conditions du bailleur n'étaient pas acceptables, étant rappelé que c'est lui qui était à l'origine du changement de situation, de les refuser, de trouver un autre repreneur jugé "moins risqué" pour le bailleur, d'accepter d'être solidairement responsable durant le délai légal, voire de s'adresser à l'autorité paritaire de conciliation des baux et loyers. Le fait que le recourant, de par sa situation financière difficile, se soit senti obligé d'accepter les conditions du bailleur ne rend pas illicite le comportement dénoncé. En outre, au regard des éléments avancés précédemment – risque débiteur du repreneur et limitation de la solidarité à un an –, la condition du versement de la moitié du prix de vente du fonds de commerce en garantie, soit environ CHF 44'615.”

“____ als «Mieter» auf. Das Vertragsdokument ist auch von den genannten Personen unterzeichnet worden. Zudem finden sich keinerlei Indizien für einen anderen Schluss als, dass das Mietverhältnis zwischen den Berufungsbeklagten und dem Berufungskläger abgeschlossen wurde. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte dafür, dass das Mietverhältnis auf die konkursite GmbH übergegangen sein könnte. Dies gilt umso mehr, als nach Art. 263 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220) eine Übertragung die schriftliche Zustimmung des Vermieters erfordern würde, welche in casu nicht vorgelegt werden konnte. Demnach ist auch davon auszugehen, dass der Berufungskläger dem Berufungsbeklagten die nach Bestand und Umfang unbestritten gebliebenen Mietzinsausstände in der Höhe von CHF 39'000.00 schuldet. Eine mietrechtliche Haftung des Berufungsklägers wäre überdies auch dann zu bejahen, wenn davon auszugehen wäre, dass das Mietverhältnis nach Art. 263 Abs. 1 OR auf einen Dritten, in casu die E.____ GmbH, übertragen worden wäre, da Art. 263 Abs. 4 OR eine solidarische Haftung mit dem Dritten bis zu dem Zeitpunkt statuiert, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (Roger Weber, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, Art. 263 N 7).”

“Sie würden aufzeigen, dass in sämtlichen Jahren nach der Gründungsphase der F._____ GmbH die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag durch die Gesell- schaft ausgeübt und erfüllt worden seien. Daran ändere die bundesgerichtliche Rechtsprechung, nach welcher die Bezahlung von Mietzinsen durch eine Drittper- son für sich alleine keine Übertragung des Mietverhältnisses darstellen könne (vgl. BGE 125 III 226) nichts, denn vorliegend habe die F._____ GmbH die Miet- zinse ausschliesslich und über mehr als acht Jahre hinweg bezahlt bzw. blieb die- se schuldig. Der Beklagte habe ausserdem mit weiteren Indizien aufzeigen kön- nen, dass die F._____ GmbH auch alle anderen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ausgeübt habe (act. 59 E. V.14). Mithin sei mit dem Beklagten davon auszugehen, dass für die Parteien von An- fang an festgestanden habe, dass der Mietvertrag unmittelbar nach der Gründung der F._____ GmbH auf diese übergehe. Die nachträgliche Berufung auf das Schrifterfordernis von Art. 263 Abs. 1 OR der Kläger sei rechtsmissbräuchlich und nicht zu schützen. Es fehle daher an der Passivlegitimation des Beklagten und die Klage sei vollumfänglich abzuweisen (act. 59 E. V.15). - 14 -”

“L'art. 263 CO limite ainsi la liberté contractuelle du bailleur en faveur du locataire de locaux commerciaux. Selon le Message du Conseil fédéral, l'intérêt du locataire à imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé n'existe que dans le cas où, en plus du bail, il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu'il a conférée à la chose louée, par exemple, sa clientèle; un tel intérêt ou, par exemple, l'intérêt de vendre des stocks de marchandises à des conditions favorables n'existe donc que pour les baux de locaux commerciaux (FF 1985 I 1424 ch. 421.110). Dans un tel cas, le locataire a un intérêt légitime à imposer au bailleur, même contre sa volonté, la substitution d'un tiers déterminé (RICHARD BARBEY, Le transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 35). Étant donné que le bailleur n'est pas libre de s'opposer au transfert du contrat, l'art. 263 al. 4, 2e phr., CO prévoit en contrepartie que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée (ATF 140 III 344 consid.”

“Ces règles sont absolument impératives (arrêts du Tribunal fédéral 4A_30/2020 du 23 mars 2021 consid. 3.1.1; 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1; 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1). Si le bailleur refuse le transfert sans justes motifs, le locataire peut agir en justice (ATF 125 III 226 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.4.1; 4A_55/2008 du 26 mars 2008 consid. 4). Le transfert du bail commercial est un accord tripartite: le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d'opérer un changement de locataire; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_453/2022 du 29 août 2023 consid. 4.1.2; 4A_30/2020 précité consid. 3.1.1; 4A_130/2015 précité consid. 4.1; 4A_75/2015 précité consid. 3.1.1). L'art. 263 CO limite ainsi la liberté contractuelle du bailleur en faveur du locataire de locaux commerciaux. Selon le Message du Conseil fédéral, l'intérêt du locataire à imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé n'existe que dans le cas où, en plus du bail, il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu'il a conférée à la chose louée, par exemple, sa clientèle; un tel intérêt ou, par exemple, l'intérêt de vendre des stocks de marchandises à des conditions favorables n'existe donc que pour les baux de locaux commerciaux (FF 1985 I 1424 ch. 421.110). Dans un tel cas, le locataire a un intérêt légitime à imposer au bailleur, même contre sa volonté, la substitution d'un tiers déterminé (BARBEY, Le transfert; arrêt du Tribunal fédéral 4A_453/2022 précité consid. 4.1.3). Le bénéficiaire du transfert prend la place du transférant dans le contrat, le jour où le bailleur donne son consentement. Le loyer dû par le bénéficiaire du transfert est celui prévu par le contrat, sans augmentation.”

“L'art. 263 CO limite ainsi la liberté contractuelle du bailleur en faveur du locataire de locaux commerciaux. Selon le Message du Conseil fédéral, l'intérêt du locataire à imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé n'existe que dans le cas où, en plus du bail, il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu'il a conférée à la chose louée, par exemple, sa clientèle; un tel intérêt ou, par exemple, l'intérêt de vendre des stocks de marchandises à des conditions favorables n'existe donc que pour les baux de locaux commerciaux (FF 1985 I 1424 ch. 421.110). Dans un tel cas, le locataire a un intérêt légitime à imposer au bailleur, même contre sa volonté, la substitution d'un tiers déterminé (RICHARD BARBEY, Le transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 35). Étant donné que le bailleur n'est pas libre de s'opposer au transfert du contrat, l'art. 263 al. 4, 2 e phr., CO prévoit en contrepartie que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée (ATF 140 III 344 consid.”

“L'art. 263 CO limite ainsi la liberté contractuelle du bailleur en faveur du locataire de locaux commerciaux (FERTIG, op. cit., p. 321 s. n. 8.6; BARBEY, op. cit., p. 53). Le but de cette disposition est d'éviter la fermeture de certaines entreprises dont l'activité est intimement liée aux locaux loués (TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 281 n. 2087) et, donc, de sauvegarder des valeurs commerciales (" Erhalt kommerzieller Werte ", FERTIG, op. cit., p. 330 n. 8.27). Aux termes du Message du Conseil fédéral, l'intérêt du locataire à imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé n'existe par conséquent que dans le cas où, en plus du bail, il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu'il a conférée à la chose louée, par exemple, sa clientèle; un tel intérêt ou, par exemple, l'intérêt de vendre des stocks de marchandises à des conditions favorables n'existe donc que pour les baux de locaux commerciaux (FF 1985 I 1424 ch. 421.110). Étant donné que le bailleur n'est pas libre de s'opposer au transfert du contrat, l'art.”

“Lorsque les conditions légales sont réunies, l'art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant, le bailleur ne pouvant refuser de donner son consentement qu'en présence de justes motifs (arrêts 4A_453/2022 précité consid. 4.1.2; 4A_30/2020 précité consid. 3.1.2 et les références citées). Constitue notamment de tels motifs l'insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte ( Schlüsselgeld), soit une contre-prestation pour la seule cession du droit d'user des locaux (arrêts 4A_453/2022 précité consid. 4.1.2; 4A_30/2020 précité consid. 3.1.2 et les références citées; 4A_175/2018 du 19 novembre 2018 consid. 3.3).”

“Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes (TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid 3a ; Bise/Planas, op. cit., n. 44 ad art. 263 CO). Le bailleur peut notamment refuser son consentement si l’insolvabilité du bénéficiaire est prouvée, si sa solvabilité est compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, si le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert ou encore si le bénéficiaire du transfert ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l’activité commerciale déployée dans les locaux (certificat de capacité pour un café-restaurant par exemple) ou qu’il n’a pas les compétences requises pour exploiter le commerce (Lachat, op. cit., n. 4.1, pp. 767 s.). Le montant convenu pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à compromettre la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité lié à un pas-de-porte abusif (Bise/Planas, op.”

“Le bailleur peut notamment refuser son consentement en cas d'insolvabilité prouvée du bénéficiaire du transfert (si sa solvabilité est par exemple compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, soit lorsque le montant de la reprise ne peut être amorti jusqu'à la fin du bail; il s'agit d'apprécier l'importance de la reprise au regard de la marge prévisible du commerce du bénéficiaire du transfert (business plan) en tenant compte des sûretés fournies par lui et de la responsabilité solidaire du transfert durant deux ans au maximum), lorsque le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert, sa solvabilité devant être appréciée par rapport au loyer dû et non en comparaison de la solvabilité du transférant, lorsque le bénéficiaire du transfert n'a pas les compétences requises pour exploiter le commerce ou lorsque le bénéficiaire du transfert veut modifier de manière importante la destination des locaux (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 767 et 768 et les références citées). La preuve de l'existence d'un ou de plusieurs justes motifs de refus incombe au bailleur. S'il ne parvient pas à en démontrer la réalité, le transfert du bail commercial doit être admis. S'il doit se prononcer sur l'existence d'un juste motif, le juge dispose d'une marge d'appréciation; il doit statuer sur la base de tous les éléments du dossier et, si nécessaire, trancher en équité (art. 4 CC) (Lachat/ Grobet Thorens, op. cit., p. 769). Les al. 1 et 2 de l'art. 263 CO sont de droit absolument impératif en sorte qu'une clause du contrat de bail interdisant le transfert du bail ou le limitant au-delà des justes motifs est nulle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1). En revanche, les parties peuvent valablement expliciter dans le bail la notion de justes motifs, ces précisions ne pouvant cependant pas rendre illusoire le privilège du locataire d'imposer un repreneur au bailleur (Lachat/ Grobet Thorens, op. cit., p. 776). En pratique, le transfert d'un bail commercial est souvent précédé par la conclusion d'un contrat de remise de commerce entre le transférant et le repreneur, contrat de nature sui generis, qui porte d'ordinaire sur la cession des droits et des obligations découlant du bail et d'autres contrats (assurances, contrat de travail, etc.), mais également sur du mobilier, des installations, du stock, de la clientèle et des éléments immatériels liés au commerce (localisation, enseigne, organisation, relation avec les fournisseurs).”

“2019, §17 no 1; MATTHIAS MINDER, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR), 2010, p. 65 n. 188; cf. arrêt 4A_75/2015 précité consid. 3.1.1). Constitue notamment de tels motifs l'insolvabilité du locataire reprenant (Message du 27 mars 1985 concernant l'initiative populaire " pour la protection des locataires ", la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, FF 1985 I 1425 ch. 421.110; HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, Die Miete, 5e éd. 2019, no 34 ad art. 263 CO; WEBER, op. cit., no 5 ad art. 263 CO p. 1661; LACHAT, op. cit., no 6 ad art. 263 CO; LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767 n. 4.1; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 282 n. 2090; BISE/PLANAS, op. cit., no 50 ad art. 263 CO; MINDER, op. cit., pp. 246-250 n. 693-703; FLORIAN ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 22 ad art. 263 CO p. 482; RICHARD BARBEY, Le transfert du bail commercial (art. 263 CO), SJ 1992 p. 54) ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d'un pas-de-porte ( Schlüsselgeld; FERTIG, op. cit., p. 320 s. n.”

“L’appelant invoque que l’intimée a tout d’abord prétexté ne pas avoir reçu l’ensemble de la documentation, alors qu’elle lui avait été remise le 6 décembre 2018 à l’exception de la convention de remise de commerce, avant d’opposer des motifs incohérents et injustifiés. L’appelant en déduit que le tribunal aurait dû retenir que le refus de l’intimée consistait en réalité en de vagues appréhensions ou en une antipathie irrationnelle vis-à-vis des candidats repreneurs, comme le confirmeraient l’attitude de celle-ci dans le processus d’analyse du dossier et l’audition du témoin [...], de tels éléments devant exclure en tout état de cause l’existence de justes motifs au sens de l’art. 263 al. 2 CO, respectivement le refus de transfert du contrat de bail. L’intimée aurait ainsi été de mauvaise foi, contribuant à l’aggravation du dommage de l’appelant en violation de son obligation contractuelle, ce dont celui-ci ne devrait pas avoir à en supporter les conséquences. 3.2 L'action en transfert du bail commercial à un tiers est prévue par l'art. 263 CO. Aux termes de cette disposition, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1) et le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3) et le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur (al. 4, 1ère phr.). Ces règles sont absolument impératives. Le transfert du bail commercial est un accord tripartite : le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d'opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail (TF 4A_253/2022 du 29 août 2023 consid. 4.1.1 et la jurisprudence citée). Le locataire a envers le bailleur un devoir d’information et de documentation.”

“Ferner mag es zwar in F.________ schwierig sein, eine Stelle als Maler zu finden. Hingegen dürfte es in der weiteren Umgebung genügend Malergeschäfte geben. Es ist nicht ersichtlich, dass der Berufungskläger weiterhin einen Arbeitsweg von rund 80 km pro Tag bis nach G.________ hat. So ist bspw. E.________ lediglich rund 10 km entfernt. Die Reduktion der Arbeitswegkosten um CHF 100.- auf CHF 274.- ist damit nicht zu beanstanden. Was ausserdem die Kosten des Kebab-Ladens betrifft, so ist festzuhalten, dass der Vertrag nicht vorliegt, womit einerseits nicht bekannt ist, wann der nächste Kündigungstermin gewesen wäre. Andererseits hat die Vorinstanz dem Berufungskläger eine Übergangsfrist von rund 5 Monaten angerechnet, woran nichts ändert, dass ihm der begründete Entscheid erst im November 2021 zugestellt wurde, zumal er bereits mit der Anrechnung eines hypothetischen Einkommens rechnen musste. Schliesslich wäre es dem Berufungskläger offen gestanden, einen Nachmieter zu suchen (Art. 292 i.V.m. Art. 263 OR). Der Berufungskläger bestreitet schliesslich nicht, dass er das Besuchsrecht gar nicht wahrnimmt. Ihm können daher keine Kosten für die Ausübung des Besuchsrechts angerechnet werden.”

“Zudem finden sich keinerlei Indizien für einen anderen Schluss als, dass das Mietverhältnis zwischen den Berufungsbeklagten und dem Berufungskläger abgeschlossen wurde. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte dafür, dass das Mietverhältnis auf die konkursite GmbH übergegangen sein könnte. Dies gilt umso mehr, als nach Art. 263 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220) eine Übertragung die schriftliche Zustimmung des Vermieters erfordern würde, welche in casu nicht vorgelegt werden konnte. Demnach ist auch davon auszugehen, dass der Berufungskläger dem Berufungsbeklagten die nach Bestand und Umfang unbestritten gebliebenen Mietzinsausstände in der Höhe von CHF 39'000.00 schuldet. Eine mietrechtliche Haftung des Berufungsklägers wäre überdies auch dann zu bejahen, wenn davon auszugehen wäre, dass das Mietverhältnis nach Art. 263 Abs. 1 OR auf einen Dritten, in casu die E.____ GmbH, übertragen worden wäre, da Art. 263 Abs. 4 OR eine solidarische Haftung mit dem Dritten bis zu dem Zeitpunkt statuiert, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (Roger Weber, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, Art. 263 N 7).”

“Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs. Le transfert de bail se présente comme un contrat conclu entre le locataire initial et le locataire reprenant à l'effet d'opérer un changement de locataire. Le transfert du bail opérant une substitution de locataire, il a pour résultat de modifier fondamentalement le rapport contractuel initial, de sorte qu'on ne saurait concevoir qu'il intervienne à l'insu du bailleur; le consentement du bailleur, qui doit être donné sous la forme écrite, est une condition suspensive du transfert (ATF 139 III 353 consid. 2.1.1; 125 III 226 consid. 2b). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (art. 263 al. 3 CO). En cas de transfert de bail valable, le locataire reprenant prend la place du locataire précédent dans le rapport contractuel (ATF 139 III 353 ibid; Weber, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 7e éd. 2020, n. 6 ad art. 263 CO; Higi, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1994, n. 44 ad art. 263 CO). L'art. 263 CO n'exige pas, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers (ATF 139 III 353 ibid; Barbey, Le transfert du bail commercial, SJ 1992 p. 48). 3.2.2 Selon l'art. 275 CO, le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits. 3.2.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO; art. 291 al. 1 CO pour le sous-affermage). Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses visées par l'art. 262 al. 2 CO, respectivement 291 al. 2 CO. La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art.”

“En effet le contrat de sous-location n'est pas opposable au bailleur principal (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2022 du 10 novembre 2022 consid. 2.5; 4A_345/2020, 4A_349/2020 du 25 août 2020 consid. 6; Lachat et al., Le bail à loyer, 2019, ch. 7.2 p. 1024; Burkhalter et al., Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 7 ad art. 273b CO). 3.3 Dans le présent cas, il est constant que l'intimée D______ SA a conclu le 31 mai 2021 avec les appelants un contrat d'affermage, soit un contrat de sous-location. Les appelants soutiennent que, nonobstant la signature le 30 juin 2022 de la convention de sortie, ils sont demeurés depuis lors sous-locataires des locaux par actes concluants, le montant du loyer principal ayant été versé directement en mains de la propriétaire de l'immeuble. Le 24 mai 2023, un transfert de bail a été signé entre d'une part la propriétaire de l'immeuble et les locataires principaux (D______ SA, E______, H______, F______, G______) d'autre part, prenant effet le 1er juin 2023. Dès cette date, J______ et K______ sont devenus locataires principaux des locaux en cause. Comme l'a retenu le Tribunal fédéral, l'art. 263 CO n'exige nullement, pour que le transfert de bail soit valable, l'accord d'un éventuel sous-locataire. D'ailleurs, le transfert de bail n'opère ses effets qu'entre les parties au contrat de bail et n'a en principe pas d'effet sur les obligations que celles-ci ont pu contracter à l'égard de tiers. Il importe dès lors peu que les appelants n'aient pas été informés de ce transfert de bail. A la suite du transfert du bail principal, l'intimée D______ SA a perdu tout droit d'usage sur les locaux, dès le 1er juin 2023. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, aucun nouveau rapport n'a pu les lier directement à la propriétaire de l'immeuble, de par le règlement direct des loyers auprès d'elle dès le mois de septembre 2022, qui ne dispose d'aucun droit d'usage. Il en va de même en ce qui concerne les repreneurs, lesquels se sont opposés à la présence des appelants dans les locaux. C'est par conséquent à bon droit que le Tribunal a retenu que les appelants n'étaient, depuis le transfert de bail et donc la fin du bail principal, plus au bénéfice d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux.”

“Gemäss Art. 263 Abs. 1 OR könne der Mieter von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten über- tragen. Es sei vorliegend unstrittig, dass es eine schriftliche Zustimmung der Klä- ger nie gegeben habe. Das Bundesgericht unterscheide zwischen der Zustim- mung zur Übertragung einerseits und der Beweisform andererseits. Es betrachte beim Nachweis einer mündlichen Zustimmung den Einwand der nicht korrekten Übertragung des Mietverhältnisses als rechtsmissbräuchlich. Damit stelle sich die Frage, ob die Übertragung des Mietvertrages auf die Gesellschaft zwischen den Parteien vereinbart worden sei und die Kläger rechtsmissbräuchlich handelten, indem sie sich nachträglich auf die fehlende Schriftlichkeit beriefen. Dabei sei die vorliegende Konstellation insofern speziell, als dass der Kläger 1 als Mitglied der Erbengemeinschaft mit seinem Bruder Teil der Vermieterschaft und andererseits zusammen mit dem Beklagten Gesellschafter der F._____ GmbH sei, auf welche der Mietvertrag übertragen worden sein soll (act.”

“Ferner mag es zwar in F.________ schwierig sein, eine Stelle als Maler zu finden. Hingegen dürfte es in der weiteren Umgebung genügend Malergeschäfte geben. Es ist nicht ersichtlich, dass der Berufungskläger weiterhin einen Arbeitsweg von rund 80 km pro Tag bis nach G.________ hat. So ist bspw. E.________ lediglich rund 10 km entfernt. Die Reduktion der Arbeitswegkosten um CHF 100.- auf CHF 274.- ist damit nicht zu beanstanden. Was ausserdem die Kosten des Kebab-Ladens betrifft, so ist festzuhalten, dass der Vertrag nicht vorliegt, womit einerseits nicht bekannt ist, wann der nächste Kündigungstermin gewesen wäre. Andererseits hat die Vorinstanz dem Berufungskläger eine Übergangsfrist von rund 5 Monaten angerechnet, woran nichts ändert, dass ihm der begründete Entscheid erst im November 2021 zugestellt wurde, zumal er bereits mit der Anrechnung eines hypothetischen Einkommens rechnen musste. Schliesslich wäre es dem Berufungskläger offen gestanden, einen Nachmieter zu suchen (Art. 292 i.V.m. Art. 263 OR). Der Berufungskläger bestreitet schliesslich nicht, dass er das Besuchsrecht gar nicht wahrnimmt. Ihm können daher keine Kosten für die Ausübung des Besuchsrechts angerechnet werden.”

“263 OR Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustim- mung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Stimmt der Vermieter der Über- tragung der Miete auf einen Dritten zu, so tritt dieser von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten als neuer Mieter in den unverändert weiter geltenden Miet- vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein. Da der Dritte als neuer Mieter in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers in den Mietvertrag eintritt, übernimmt er auch alle bisher im Laufe des Mietverhältnisses entstandenen Ansprüche und Rechte. Übernommen werden auch die Sicherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, soweit sie nicht – wie z.B. eine Bankgarantie, welche wegen der Person des Schuldners abgegeben wird oder Bürgschaftsverpflichtungen Dritter – mit der Person des Mieters verbunden sind (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 263 OR N 44 ff.; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 263 N 6; SVIT-Komm.-ROH- RER, 4. Aufl., Art. 263 OR N 34; Mietrecht für die Praxis/ZAHRADNIK, 10. Aufl., S. 729).”

“Wirkungen der Übertragung nach Art. 263 OR Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustim- mung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Stimmt der Vermieter der Über- tragung der Miete auf einen Dritten zu, so tritt dieser von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten als neuer Mieter in den unverändert weiter geltenden Miet- vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein. Da der Dritte als neuer Mieter in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers in den Mietvertrag eintritt, übernimmt er auch alle bisher im Laufe des Mietverhältnisses entstandenen Ansprüche und Rechte. Übernommen werden auch die Sicherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, soweit sie nicht – wie z.B. eine Bankgarantie, welche wegen der Person des Schuldners abgegeben wird oder Bürgschaftsverpflichtungen Dritter – mit der Person des Mieters verbunden sind (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 263 OR N 44 ff.; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 263 N 6; SVIT-Komm.-ROH- RER, 4. Aufl., Art. 263 OR N 34; Mietrecht für die Praxis/ZAHRADNIK, 10. Aufl., S. 729).”

“Wirkungen der Übertragung nach Art. 263 OR Der Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustim- mung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Stimmt der Vermieter der Über- tragung der Miete auf einen Dritten zu, so tritt dieser von Gesetzes wegen mit allen Rechten und Pflichten als neuer Mieter in den unverändert weiter geltenden Miet- vertrag anstelle des bisherigen Mieters ein. Da der Dritte als neuer Mieter in alle Rechte und Pflichten seines Vorgängers in den Mietvertrag eintritt, übernimmt er auch alle bisher im Laufe des Mietverhältnisses entstandenen Ansprüche und Rechte. Übernommen werden auch die Sicherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, soweit sie nicht – wie z.B. eine Bankgarantie, welche wegen der Person des Schuldners abgegeben wird oder Bürgschaftsverpflichtungen Dritter – mit der Person des Mieters verbunden sind (ZK OR-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 263 OR N 44 ff.; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 263 N 6; SVIT-Komm.-ROH- RER, 4.”

“Faits : A. Par contrat de bail du 14 septembre 2017, A.A.________et B.A.________ (ci-après: les bailleurs ou les requérants) ont remis à bail à C.C.________, née C.D.________ (ci-après: l'ancienne locataire ou l'intimée), des locaux à usages d'appartement et de bar sis à La Chaux-de-Fonds dès le 1er novembre 2017. À compter du 1er février 2020, le bail a été transféré à D.C.________ (ci-après: le nouveau locataire), par avenant au contrat de bail du 22 janvier 2020; le bail était repris avec tous ses droits et obligations par le nouveau locataire, l'ancienne locataire ayant connaissance qu'elle restait codébitrice solidaire du bail jusqu'au 31 janvier 2022 selon l'art. 263 al. 4 CO. Le nouveau locataire étant en retard dans le paiement des loyers, les bailleurs ont mis le nouveau locataire et l'ancienne locataire en demeure de payer les loyers en 19'500 fr., sous la menace de la résiliation du bail. Les loyers n'ayant pas été acquittés, les bailleurs ont résilié le bail pour le 31 octobre 2021. Au 31 octobre 2021, le nouveau locataire avait déjà quitté les lieux et restitué les clés, qui ont été remises à la gérance. Il a toutefois laissé sur place de nombreux objets. B. Le 15 décembre 2021, les bailleurs ont ouvert action en expulsion et en paiement selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC contre le nouveau locataire et l'ancienne locataire devant le Tribunal civil régional des Montagnes et du Val-de-Ruz. En sus de l'expulsion du nouveau locataire des locaux, les bailleurs ont conclu à ce que le tribunal condamnât solidairement le nouveau locataire et l'ancienne locataire au paiement d'une somme de 37'000 fr. et de 138 fr. par jour dès le 1 er janvier 2022, et ce jusqu'à l'enlèvement des meubles se trouvant dans les locaux.”

“De plus, l'extrait du Registre des poursuites le concernant laisse apparaître deux poursuites de 2014 et 2015 réglées à l'office des poursuites. Quoi qu'il en soit, l'appelant n'avait pas communiqué toutes les pièces utiles pour que la propriétaire puisse se déterminer en connaissance de cause sur le transfert de bail, notamment le contrat de remise de commerce indiquant les conditions du transfert de bail qui a été produit dans la procédure de conciliation, ainsi que les nombreuses autres pièces produites dans la procédure. Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'expérience et la formation du repreneur dans la gestion d'établissements publics et sa possession d'une patente ne suffisent pas à pallier ce qui précède. Par conséquent, l'appelant a échoué à établir la viabilité du projet de reprise du commerce et la solvabilité du repreneur et des garants proposés. Le refus de la bailleresse d'autoriser le transfert de bail à F______ est donc fondé sur de justes motifs au sens de l'art. 263 al. 2 CO. Le jugement entrepris sera confirmé dans son intégralité, dans la mesure où l'appelant n'a pas formulé de grief sur le défaut de légitimation passive de D______ et C______. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/598/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8812/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“Il convient dès lors d'interpréter le silence du bailleur (consécutif à la demande du locataire sortant) comme un refus (cf. art. 6 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2013 précité consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte n'appartenant pas au locataire ou dont celui-ci n'est pas le seul titulaire n'emporte pas consentement par actes concluants; en effet, le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement, ce dernier pouvant en charger un tiers, notamment par contrat (ATF 125 III 226 consid. 2c). Pour des raisons de preuve, l'art. 263 al. 1 CO exige que le consentement soit donné en la forme écrite. Il ne faut pas confondre l'exigence du consentement et l'exigence de la forme écrite. Il ne peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite que si le consentement a été donné, oralement ou par actes concluants (art. 2 al. 2 CC; ATF 125 III 226 consid. 2b); dès lors que l'art. 263 al. 1 CO prescrit explicitement l'exigence de la forme écrite pour l'octroi du consentement, l'existence d'un abus de droit ne doit être admise qu'avec retenue (arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2012 précité consid. 3.3). Concrètement, il faut donc examiner tout d'abord si le locataire a demandé au bailleur de consentir au transfert du bail, puis, dans l'affirmative, si le bailleur y a consenti oralement ou par actes concluants, et enfin seulement, dans l'affirmative, si le bailleur commet un abus de droit en se prévalant de l'absence de forme écrite (arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1).”

“Il convient dès lors d'interpréter le silence du bailleur (consécutif à la demande du locataire sortant) comme un refus (cf. art. 6 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2013 précité consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le fait que le bailleur ait accepté des versements par le débit d'un compte n'appartenant pas au locataire ou dont celui-ci n'est pas le seul titulaire n'emporte pas consentement par actes concluants; en effet, le loyer ne doit pas nécessairement être payé par le locataire personnellement, ce dernier pouvant en charger un tiers, notamment par contrat (ATF 125 III 226 consid. 2c). Pour des raisons de preuve, l'art. 263 al. 1 CO exige que le consentement soit donné en la forme écrite. Il ne faut pas confondre l'exigence du consentement et l'exigence de la forme écrite. Il ne peut y avoir abus de droit à invoquer l'absence de forme écrite que si le consentement a été donné, oralement ou par actes concluants (art. 2 al. 2 CC; ATF 125 III 226 consid. 2b); dès lors que l'art. 263 al. 1 CO prescrit explicitement l'exigence de la forme écrite pour l'octroi du consentement, l'existence d'un abus de droit ne doit être admise qu'avec retenue (arrêt du Tribunal fédéral 4A_352/2012 précité consid. 3.3). Concrètement, il faut donc examiner tout d'abord si le locataire a demandé au bailleur de consentir au transfert du bail, puis, dans l'affirmative, si le bailleur y a consenti oralement ou par actes concluants, et enfin seulement, dans l'affirmative, si le bailleur commet un abus de droit en se prévalant de l'absence de forme écrite (arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1).”

“Toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d’imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs (Lachat, op. cit., n. 4.1, p. 766). Pour déterminer si le refus du bailleur repose sur de justes motifs, il convient de manière générale de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de juger si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l’art. 264 CO (Bises/Planas, op. cit., n. 43 ad art. 263 CO). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral relative à l’article en question, un bailleur peut refuser une personne avec laquelle il a une inimitié, une rivalité commerciale ou s’il existe un danger qu’elle cause des désagréments pour les autres locataires, ou encore s’il a des doutes fondés sur sa solvabilité. Tel n’est cependant pas le cas lorsque le bailleur a de vagues appréhensions, une antipathie ou une attitude négative par principe envers une certaine catégorie de personnes (TF 4C.15/2001 du 22 mai 2001 consid 3a ; Bise/Planas, op. cit., n. 44 ad art. 263 CO). Le bailleur peut notamment refuser son consentement si l’insolvabilité du bénéficiaire est prouvée, si sa solvabilité est compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, si le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert ou encore si le bénéficiaire du transfert ne dispose pas des autorisations officielles nécessaires à l’activité commerciale déployée dans les locaux (certificat de capacité pour un café-restaurant par exemple) ou qu’il n’a pas les compétences requises pour exploiter le commerce (Lachat, op. cit., n. 4.1, pp. 767 s.). Le montant convenu pour la remise de commerce peut être considéré comme excessif lorsqu’il ne peut pas objectivement être amorti durant le bail ou si, ajouté au loyer, les intérêts et amortissements du prêt y relatifs sont de nature à compromettre la viabilité du commerce, faisant ainsi craindre des répercussions négatives sur les obligations à charge du tiers reprenant. Un refus du bailleur serait également justifié si le transfert est en réalité lié à un pas-de-porte abusif (Bise/Planas, op.”

“1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelant reproche aux premiers juges d'avoir refusé le transfert de son bail. Selon lui, le projet de reprise de son commerce est viable et la solvabilité du repreneur et des garants proposés est suffisante. 2.1 Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (art. 263 al. 1 et 2 CO). Lorsque les conditions légales sont remplies, le bailleur ne peut pas s'opposer au transfert du bail commercial. L'art. 263 CO instaure ainsi une obligation pour le bailleur de conclure un contrat avec le bénéficiaire du transfert (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 760). Cependant, toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d'imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs : insolvabilité du bénéficiaire du transfert, prix de la remise de commerce exagéré et compromettant la solvabilité du bénéficiaire du transfert, incapacité professionnelle ou moralité douteuse du bénéficiaire, bail conclu intuitu personae, projet de modification importante de la destination des locaux. Ne constituent pas de justes motifs la proximité de l'échéance du bail ou le fait que celui-ci est en phase de prolongation judiciaire (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 769, contra : BARBEY, Le transfert du bail commercial, SJ 1992, p. 56, HIGI, Commentaire zurichois, n. 19 ad art.”

“263 CO instaure ainsi une obligation pour le bailleur de conclure un contrat avec le bénéficiaire du transfert (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 760). Cependant, toutes les circonstances objectives et subjectives qui, selon les règles de la bonne foi, ne permettent pas d'imposer au bailleur une relation contractuelle avec le bénéficiaire du transfert doivent être considérées comme de justes motifs : insolvabilité du bénéficiaire du transfert, prix de la remise de commerce exagéré et compromettant la solvabilité du bénéficiaire du transfert, incapacité professionnelle ou moralité douteuse du bénéficiaire, bail conclu intuitu personae, projet de modification importante de la destination des locaux. Ne constituent pas de justes motifs la proximité de l'échéance du bail ou le fait que celui-ci est en phase de prolongation judiciaire (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 769, contra : BARBEY, Le transfert du bail commercial, SJ 1992, p. 56, HIGI, Commentaire zurichois, n. 19 ad art. 263 CO, GIGER, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Zurich, 1995, p. 142-143). La notion de justes motifs est plus large que celle des "inconvénients majeurs" permettant au bailleur de s'opposer à la sous-location (art. 262 al. 2 let. c CO) : les Chambres ont modifié le projet du Conseil fédéral, qui évoquait des "inconvénients considérables" (FF 1985 I p. 1425), pour rétablir le concept de "justes motifs" (BARBEY, op. cit., p. 33 ss, not. p. 52/53 n. 38; BO CE 1988 p. 158 cité par LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Le transfert de bail a en effet pour conséquence d'imposer au bailleur un partenaire contractuel qu'il n'a pas choisi alors même que le locataire cédant sera à terme (art. 263 al. 4 CO) libéré de ses obligations envers le bailleur (JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, 8ème séminaire Neuchâtel 1994, p. 12). Il y a de justes motifs dès qu'il y a un risque de détérioration de la situation du bailleur (LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 767). Pour déterminer s'il y a justes motifs, il convient généralement de faire appel aux mêmes critères que ceux qui permettent de déterminer si un locataire de remplacement peut raisonnablement être refusé au sens de l'art.”

“Der Übernahmevertrag enthält mit Bezug auf die Übertragung des Inven- tars und des Goodwills des Restaurants (Reputation, Kundenstamm, Restaurant- name) kaufvertragliche Elemente. Die Beklagte sieht in der vereinbarten Übertra- gung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 263 OR für die Zuständigkeit rele- vante mietrechtliche Elemente. Zwischen den Parteien des Übernahmevertrages kommen mietrechtliche Regeln indessen nicht direkt zur Anwendung. Die vorge- - 12 - sehene Übertragung des Mietverhältnisses vom Kläger auf die Beklagte im Sinne von Art. 263 OR stellt eine von der schriftlichen Zustimmung des Vermieters ab- hängige, suspensiv-bedingte Vertragsübertragung (Art. 151 OR) dar. Lediglich in- direkt, nämlich im Zusammenhang mit dem Eintritt der Suspensivbedingung, schlagen die zwischen dem Kläger und der Vermieterin anwendbaren mietrechtli- chen Regeln betreffend Übertragung der Miete auf einen Dritten nach Art. 263 OR durch. Der Argumentation der Beklagten, die Übertragung des Mietvertrages nach Art. 263 OR stelle per se ein gewichtiges mietrechtliches Element des Übernah- mevertrages dar, kann somit nicht gefolgt werden. Selbst wenn nach Darstellung der Beklagten, die Vermieterin die Zustimmung wegen eines unzulässigen Schlüsselgeldes hätte verweigern können, wären auf den Übernahmevertrag der Parteien keine mietrechtlichen Regeln zur Anwendung gekommen. Entsprechend ist in der im Übernahmevertrag vorgesehenen Übertragung des Mietvertrages kein für die Zuständigkeitsfrage relevanter mietrechtlicher Regelungsschwerpunkt zu sehen. Ohnehin wirft die vertraglich vereinbarte, aber nicht nach Art. 263 OR vollzogene Vertragsübertragung vorliegend keine Fragen auf, zumal die Beklagte zwischenzeitlich (auf anderem Weg) Mieterin der Restauranträumlichkeiten ge- worden ist.”

“De plus, contrairement à ce qu'elle soutient, le bail se renouvelle de cinq ans en cinq ans selon les termes du procès-verbal de conciliation du 12 décembre 2007 - celui de 2011 n'ayant pas modifié les échéances du contrat - et, lors de la demande de transfert de bail, sa prochaine échéance était le 31 mars 2023. En définitive, alors qu'il lui incombait de prouver l'existence d'un juste motif de refus, l'appelante n'a pas démontré l'existence d'éventuels motifs lui permettant de s'opposer au transfert de bail. Au contraire, les critiques générales qu'elle a formulées, fondées sur la seule expérience de ses mandataires – dont il est à relever qu'ils n'avaient aucune connaissance précise du commerce, ne s'étant pas rendus sur place – et le fait que les témoignages ont mis en avant la volonté de l'appelante d'obtenir une majoration de loyer, laissent plutôt à penser, comme le Tribunal l'a relevé, qu'elle entendait subordonner son accord au transfert de bail à la condition qu'une telle augmentation de loyer soit acceptée par le repreneur, procédé contraire à l'art. 263 CO. En conclusion, mal fondé, l'appel sera rejeté et le jugement du Tribunal confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 janvier 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/1061/2021 rendu le 21 décembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3660/2020. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Elodie SKOULIKAS et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   Le président : Ivo BUETTI   La greffière : Maïté VALENTE                       Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“De plus, contrairement à ce qu'elle soutient, le bail se renouvelle de cinq ans en cinq ans selon les termes du procès-verbal de conciliation du 12 décembre 2007 - celui de 2011 n'ayant pas modifié les échéances du contrat - et, lors de la demande de transfert de bail, sa prochaine échéance était le 31 mars 2023. En définitive, alors qu'il lui incombait de prouver l'existence d'un juste motif de refus, l'appelante n'a pas démontré l'existence d'éventuels motifs lui permettant de s'opposer au transfert de bail. Au contraire, les critiques générales qu'elle a formulées, fondées sur la seule expérience de ses mandataires – dont il est à relever qu'ils n'avaient aucune connaissance précise du commerce, ne s'étant pas rendus sur place – et le fait que les témoignages ont mis en avant la volonté de l'appelante d'obtenir une majoration de loyer, laissent plutôt à penser, comme le Tribunal l'a relevé, qu'elle entendait subordonner son accord au transfert de bail à la condition qu'une telle augmentation de loyer soit acceptée par le repreneur, procédé contraire à l'art. 263 CO. En conclusion, mal fondé, l'appel sera rejeté et le jugement du Tribunal confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 janvier 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/1061/2021 rendu le 21 décembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3660/2020. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Elodie SKOULIKAS et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   Le président : Ivo BUETTI   La greffière : Maïté VALENTE                       Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“De plus, l'extrait du Registre des poursuites le concernant laisse apparaître deux poursuites de 2014 et 2015 réglées à l'office des poursuites. Quoi qu'il en soit, l'appelant n'avait pas communiqué toutes les pièces utiles pour que la propriétaire puisse se déterminer en connaissance de cause sur le transfert de bail, notamment le contrat de remise de commerce indiquant les conditions du transfert de bail qui a été produit dans la procédure de conciliation, ainsi que les nombreuses autres pièces produites dans la procédure. Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'expérience et la formation du repreneur dans la gestion d'établissements publics et sa possession d'une patente ne suffisent pas à pallier ce qui précède. Par conséquent, l'appelant a échoué à établir la viabilité du projet de reprise du commerce et la solvabilité du repreneur et des garants proposés. Le refus de la bailleresse d'autoriser le transfert de bail à F______ est donc fondé sur de justes motifs au sens de l'art. 263 al. 2 CO. Le jugement entrepris sera confirmé dans son intégralité, dans la mesure où l'appelant n'a pas formulé de grief sur le défaut de légitimation passive de D______ et C______. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/598/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8812/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“De plus, l'extrait du Registre des poursuites le concernant laisse apparaître deux poursuites de 2014 et 2015 réglées à l'office des poursuites. Quoi qu'il en soit, l'appelant n'avait pas communiqué toutes les pièces utiles pour que la propriétaire puisse se déterminer en connaissance de cause sur le transfert de bail, notamment le contrat de remise de commerce indiquant les conditions du transfert de bail qui a été produit dans la procédure de conciliation, ainsi que les nombreuses autres pièces produites dans la procédure. Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'expérience et la formation du repreneur dans la gestion d'établissements publics et sa possession d'une patente ne suffisent pas à pallier ce qui précède. Par conséquent, l'appelant a échoué à établir la viabilité du projet de reprise du commerce et la solvabilité du repreneur et des garants proposés. Le refus de la bailleresse d'autoriser le transfert de bail à F______ est donc fondé sur de justes motifs au sens de l'art. 263 al. 2 CO. Le jugement entrepris sera confirmé dans son intégralité, dans la mesure où l'appelant n'a pas formulé de grief sur le défaut de légitimation passive de D______ et C______. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/598/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8812/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“De plus, l'extrait du Registre des poursuites le concernant laisse apparaître deux poursuites de 2014 et 2015 réglées à l'office des poursuites. Quoi qu'il en soit, l'appelant n'avait pas communiqué toutes les pièces utiles pour que la propriétaire puisse se déterminer en connaissance de cause sur le transfert de bail, notamment le contrat de remise de commerce indiquant les conditions du transfert de bail qui a été produit dans la procédure de conciliation, ainsi que les nombreuses autres pièces produites dans la procédure. Contrairement à ce que soutient l'appelant, l'expérience et la formation du repreneur dans la gestion d'établissements publics et sa possession d'une patente ne suffisent pas à pallier ce qui précède. Par conséquent, l'appelant a échoué à établir la viabilité du projet de reprise du commerce et la solvabilité du repreneur et des garants proposés. Le refus de la bailleresse d'autoriser le transfert de bail à F______ est donc fondé sur de justes motifs au sens de l'art. 263 al. 2 CO. Le jugement entrepris sera confirmé dans son intégralité, dans la mesure où l'appelant n'a pas formulé de grief sur le défaut de légitimation passive de D______ et C______. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/598/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8812/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“C'est en examinant toutes les circonstances concrètes du cas d'espèce qu'il peut être répondu à la question de savoir si l'on est en présence d'un transfert de bail ou de la conclusion d'un nouveau bail. Pour ce faire, le juge procède à une interprétation dite subjective et, si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie, il recourt à l'interprétation objective, fondée sur la théorie de la confiance (BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 31 ad art. 263 CO). Les règles sur l'interprétation selon le principe de la confiance s'appliquent non seulement au consentement contractuel, mais également aux déclarations de volonté en général, y compris les actes juridiques unilatéraux. Il s'agit de rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4C_329/2004 du 15 décembre 2004 consid. 3.1).”

“C'est en examinant toutes les circonstances concrètes du cas d'espèce qu'il peut être répondu à la question de savoir si l'on est en présence d'un transfert de bail ou de la conclusion d'un nouveau bail. Pour ce faire, le juge procède à une interprétation dite subjective et, si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie, il recourt à l'interprétation objective, fondée sur la théorie de la confiance (BISE/PLANAS, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 31 ad art. 263 CO). Les règles sur l'interprétation selon le principe de la confiance s'appliquent non seulement au consentement contractuel, mais également aux déclarations de volonté en général, y compris les actes juridiques unilatéraux. Il s'agit de rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le principe de la confiance permet d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4C_329/2004 du 15 décembre 2004 consid. 3.1).”

“5 ad art. 119 CO ; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 963 ss, pp. 217 ss). 5.2.2 La règle de l'art. 8 CC s'applique en principe également lorsque la preuve porte sur des faits négatifs ; cette exigence est toutefois tempérée par les règles de la bonne foi qui obligent le défendeur à coopérer à la procédure probatoire, notamment en offrant la preuve du contraire, sans que cela implique un renversement du fardeau de la preuve (ATF 119 II 305 ; ATF 106 II 29 consid. 2 ; CACI 28 juillet 2020/322 consid. 3.2.2). 5.3 Contrairement à ce que semble penser l'appelante, il n'y a pas de renversement du fardeau de la preuve s'agissant d'un fait négatif. Par ailleurs, rien au dossier ne permet de conclure à une impossibilité objective subséquente et non imputable au débiteur. En effet, l'intéressée s'est contentée d'alléguer, sans le prouver, que le contrat n'aurait jamais pu venir à chef, au motif que le bailleur n'aurait pas accepté le transfert du bail. On ne voit toutefois pas pour quel motif (cf. art. 263 al. 2 CO) autre que celui de l'insolvabilité de l'appelante le bailleur aurait éventuellement refusé le transfert, étant relevé qu'un tel motif aurait alors dû été imputé à l'appelante. 6. 6.1 En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, selon la procédure de l’art. 312 al. 1 in fine CPC, et le jugement attaqué confirmé. 6.2 L’octroi de l’assistance judiciaire à l’appelante suppose que la cause ne soit pas dénuée de chance de succès (art. 117 let. b CPC). Cette condition n’est en l’espèce pas remplie, un plaideur raisonnable ayant renoncé à faire appel du jugement attaqué devant la pauvreté des moyens des preuve, de sorte que l’assistance judiciaire ne saurait être accordée à l’appelante. 6.3 Vu le sort du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront supportés par l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Enfin, il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel.”

“5 ad art. 119 CO ; Tercier/Pichonnaz, op. cit., nn. 963 ss, pp. 217 ss). 5.2.2 La règle de l'art. 8 CC s'applique en principe également lorsque la preuve porte sur des faits négatifs ; cette exigence est toutefois tempérée par les règles de la bonne foi qui obligent le défendeur à coopérer à la procédure probatoire, notamment en offrant la preuve du contraire, sans que cela implique un renversement du fardeau de la preuve (ATF 119 II 305 ; ATF 106 II 29 consid. 2 ; CACI 28 juillet 2020/322 consid. 3.2.2). 5.3 Contrairement à ce que semble penser l'appelante, il n'y a pas de renversement du fardeau de la preuve s'agissant d'un fait négatif. Par ailleurs, rien au dossier ne permet de conclure à une impossibilité objective subséquente et non imputable au débiteur. En effet, l'intéressée s'est contentée d'alléguer, sans le prouver, que le contrat n'aurait jamais pu venir à chef, au motif que le bailleur n'aurait pas accepté le transfert du bail. On ne voit toutefois pas pour quel motif (cf. art. 263 al. 2 CO) autre que celui de l'insolvabilité de l'appelante le bailleur aurait éventuellement refusé le transfert, étant relevé qu'un tel motif aurait alors dû été imputé à l'appelante. 6. 6.1 En définitive, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité, selon la procédure de l’art. 312 al. 1 in fine CPC, et le jugement attaqué confirmé. 6.2 L’octroi de l’assistance judiciaire à l’appelante suppose que la cause ne soit pas dénuée de chance de succès (art. 117 let. b CPC). Cette condition n’est en l’espèce pas remplie, un plaideur raisonnable ayant renoncé à faire appel du jugement attaqué devant la pauvreté des moyens des preuve, de sorte que l’assistance judiciaire ne saurait être accordée à l’appelante. 6.3 Vu le sort du litige, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 1'500 fr. (art. 62 al. 1 TFJC [Tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), seront supportés par l’appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Enfin, il n’y a pas matière à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur l’appel.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_234/2022 Arrêt du 21 novembre 2022 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Hohl, Présidente, Kiss, Niquille, Rüedi et May Canellas. Greffier : M. Douzals. Participants à la procédure 1. A.A.________, 2. B.A.________, tous deux représentés par Me François Bohnet, avocat, recourants, contre C.C.________, représentée par Me Hüsnü Yilmaz, avocat, intimée. Objet procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC); cumul de l'action en expulsion du locataire (art. 257d CO) et de l'action en paiement des montants en retard contre le nouveau locataire et l'ancien locataire, débiteurs solidaires (art. 263 al. 4 CO), recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 2 mai 2022 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Neuchâtel (CACIV.2022.26).”

“Zudem finden sich keinerlei Indizien für einen anderen Schluss als, dass das Mietverhältnis zwischen den Berufungsbeklagten und dem Berufungskläger abgeschlossen wurde. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte dafür, dass das Mietverhältnis auf die konkursite GmbH übergegangen sein könnte. Dies gilt umso mehr, als nach Art. 263 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220) eine Übertragung die schriftliche Zustimmung des Vermieters erfordern würde, welche in casu nicht vorgelegt werden konnte. Demnach ist auch davon auszugehen, dass der Berufungskläger dem Berufungsbeklagten die nach Bestand und Umfang unbestritten gebliebenen Mietzinsausstände in der Höhe von CHF 39'000.00 schuldet. Eine mietrechtliche Haftung des Berufungsklägers wäre überdies auch dann zu bejahen, wenn davon auszugehen wäre, dass das Mietverhältnis nach Art. 263 Abs. 1 OR auf einen Dritten, in casu die E.____ GmbH, übertragen worden wäre, da Art. 263 Abs. 4 OR eine solidarische Haftung mit dem Dritten bis zu dem Zeitpunkt statuiert, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (Roger Weber, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, Art. 263 N 7).”

“Aux termes de l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur refuse le transfert sans justes motifs, le locataire peut agir en justice (ATF 125 III 226 consid. 2b; arrêts 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.4.1; 4A_55/2008 du 26 mars 2008 consid. 4). Il demandera d'autoriser le transfert et, s'il a subi un préjudice, de condamner le bailleur à des dommages-intérêts (art. 97 ss CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 770 n° 4.5; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 43 ad art. 263 CO; BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [éd.], 2e éd. 2017, n° 58 ad art. 263 CO).”

“Le refus injustifié du transfert du contrat de bail par le bailleur constitue une violation du contrat au sens de l'art. 97 al. 1 CO (Peter HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, no 43 ad art. 263 CO; Roger WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, no 3a ad art. 263 CO; David LACHAT/FRANÇOIS BOHNET, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, no 7 ad art. 263 CO; David LACHAT/KARIN GROBET THORENS, in Le bail à loyer, 2019, p. 770 no 4.5; Pierre TERCIER/LAURENT BIERI/BLAISE CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, p. 282 no 2091; Michel BISE/AURÉLIE PLANAS, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd. 2017, no 58 ad art. 263 CO; MATTHIAS MINDER, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen (Art. 263 OR), 2010, p. 280 no 777; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, in 8e Séminaire sur le droit du bail, 1994, p. 12; cf. arrêt 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 5.2).”

“Le refus injustifié du transfert du contrat de bail par le bailleur constitue une violation du contrat au sens de l'art. 97 al. 1 CO (HIGI/WILDISEN, op. cit., no 43 ad art. 263 CO; WEBER, op. cit., no 3a ad art. 263 CO; LACHAT, no 7 ad art. 263 CO; LACHAT/GROBET THORENS, op. cit., p. 770 n. 4.5; TERCIER/BIERI/CARRON, op. cit., p. 282 n. 2091; BISE/PLANAS, op. cit., no 58 ad art. 263 CO; BOHNET, Actions civiles, §17 no 7; MINDER, op. cit., p. 280 n. 777; LAURA JACQUEMOUD-ROSSARI, Le transfert du bail commercial, in 8e Séminaire sur le droit du bail, 1994, p. 12 i.i.; cf. arrêt 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 5.2).”

“Anders verhielte es sich im Übrigen auch nicht, wenn mit der Beklagten von einer Übernahme des bisherigen Mietvertrages durch die Anwaltskanzlei auszugehen wäre. Bereits die Vorinstanz wies darauf hin, dass grundsätzlich frag- lich ist, inwiefern bei der Mängelhaftung, welche letztlich eine Verschuldenshaf- tung darstellt, überhaupt die neue Mieterin belangt werden könnte, welche den Schaden (nachweislich) nicht verursacht hat. Zudem sieht Art. 263 Abs. 4 OR oh- nehin eine solidarische Haftung der alten Mieterin mit der neuen Mieterin vor u.a. für Schadenersatzansprüche aus Mängeln an der Mietsache bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (vgl. Art. 263 Abs. 4 OR; SVIT Komm- R OHRER, a.a.O., Art. 263 N 31 und 38). Der ausscheidende Mieter haftet nament- lich solidarisch für alle Schulden, die bis zum Ablauf der in Art. 263 Abs. 4 OR vorgegebenen Frist entstehen (BGE 121 III 408, E. 4a; vgl. zum Ganzen auch: M INDER, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen [Art. 263], ZStP 2010, N 836 ff.). Es stünde der Vermieterin damit auch unter diesem Gesichts- - 10 - punkt frei, trotz Übernahme des Mietvertrages die Beklagte als bisherige Mieterin für die Mängel zu belangen.”

“Anders verhielte es sich im Übrigen auch nicht, wenn mit der Beklagten von einer Übernahme des bisherigen Mietvertrages durch die Anwaltskanzlei auszugehen wäre. Bereits die Vorinstanz wies darauf hin, dass grundsätzlich fraglich ist, inwiefern - 28 - bei der Mängelhaftung, welche letztlich eine Verschuldenshaftung darstellt, überhaupt die neue Mieterin belangt werden könnte, welche den Schaden (nachweislich) nicht verursacht hat. Zudem sieht Art. 263 Abs. 4 OR ohnehin eine solidarische Haftung der alten Mieterin mit der neuen Mieterin vor u.a. für Schadenersatzansprüche aus Mängeln an der Mietsache bis zum Zeitpunkt, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann, höchstens aber für zwei Jahre (vgl. Art. 263 Abs. 4 OR; SVIT Komm-R OHRER, a.a.O., Art. 263 N 31 und 38). Der ausscheidende Mieter haftet namentlich solidarisch für alle Schulden, die bis zum Ablauf der in Art. 263 Abs. 4 OR vorgegebenen Frist entstehen (BGE 121 III 408, E. 4a; vgl. zum Ganzen auch: MINDER, Die Übertragung des Mietvertrags bei Geschäftsräumen [Art. 263], ZStP 2010, N 836 ff.). Es stünde der Vermieterin damit auch unter diesem Gesichtspunkt frei, trotz Übernahme des Mietvertrages die Beklagte als bisherige Mieterin für die Mängel zu belangen.”

“Le bailleur peut notamment refuser son consentement en cas d'insolvabilité prouvée du bénéficiaire du transfert (si sa solvabilité est par exemple compromise par le montant exagéré de la remise de commerce, soit lorsque le montant de la reprise ne peut être amorti jusqu'à la fin du bail; il s'agit d'apprécier l'importance de la reprise au regard de la marge prévisible du commerce du bénéficiaire du transfert (business plan) en tenant compte des sûretés fournies par lui et de la responsabilité solidaire du transfert durant deux ans au maximum), lorsque le montant du loyer est trop élevé pour le bénéficiaire du transfert, sa solvabilité devant être appréciée par rapport au loyer dû et non en comparaison de la solvabilité du transférant, lorsque le bénéficiaire du transfert n'a pas les compétences requises pour exploiter le commerce ou lorsque le bénéficiaire du transfert veut modifier de manière importante la destination des locaux (Lachat/Grobet Thorens, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 767 et 768 et les références citées). La preuve de l'existence d'un ou de plusieurs justes motifs de refus incombe au bailleur. S'il ne parvient pas à en démontrer la réalité, le transfert du bail commercial doit être admis. S'il doit se prononcer sur l'existence d'un juste motif, le juge dispose d'une marge d'appréciation; il doit statuer sur la base de tous les éléments du dossier et, si nécessaire, trancher en équité (art. 4 CC) (Lachat/ Grobet Thorens, op. cit., p. 769). Les al. 1 et 2 de l'art. 263 CO sont de droit absolument impératif en sorte qu'une clause du contrat de bail interdisant le transfert du bail ou le limitant au-delà des justes motifs est nulle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1). En revanche, les parties peuvent valablement expliciter dans le bail la notion de justes motifs, ces précisions ne pouvant cependant pas rendre illusoire le privilège du locataire d'imposer un repreneur au bailleur (Lachat/ Grobet Thorens, op. cit., p. 776). En pratique, le transfert d'un bail commercial est souvent précédé par la conclusion d'un contrat de remise de commerce entre le transférant et le repreneur, contrat de nature sui generis, qui porte d'ordinaire sur la cession des droits et des obligations découlant du bail et d'autres contrats (assurances, contrat de travail, etc.), mais également sur du mobilier, des installations, du stock, de la clientèle et des éléments immatériels liés au commerce (localisation, enseigne, organisation, relation avec les fournisseurs).”

“De plus, contrairement à ce qu'elle soutient, le bail se renouvelle de cinq ans en cinq ans selon les termes du procès-verbal de conciliation du 12 décembre 2007 - celui de 2011 n'ayant pas modifié les échéances du contrat - et, lors de la demande de transfert de bail, sa prochaine échéance était le 31 mars 2023. En définitive, alors qu'il lui incombait de prouver l'existence d'un juste motif de refus, l'appelante n'a pas démontré l'existence d'éventuels motifs lui permettant de s'opposer au transfert de bail. Au contraire, les critiques générales qu'elle a formulées, fondées sur la seule expérience de ses mandataires – dont il est à relever qu'ils n'avaient aucune connaissance précise du commerce, ne s'étant pas rendus sur place – et le fait que les témoignages ont mis en avant la volonté de l'appelante d'obtenir une majoration de loyer, laissent plutôt à penser, comme le Tribunal l'a relevé, qu'elle entendait subordonner son accord au transfert de bail à la condition qu'une telle augmentation de loyer soit acceptée par le repreneur, procédé contraire à l'art. 263 CO. En conclusion, mal fondé, l'appel sera rejeté et le jugement du Tribunal confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 janvier 2022 par A______ SA contre le jugement JTBL/1061/2021 rendu le 21 décembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3660/2020. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Elodie SKOULIKAS et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   Le président : Ivo BUETTI   La greffière : Maïté VALENTE                       Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Soweit die Kläger eine solche Übernahmeerklärung allein im Einverständnis der Beklagten mit der Rücknahme der Mietsache erblicken wollen, hat ihre Argumentation schon selbst etwas Treuwidriges an sich, denn es ist offen- sichtlich, dass die Übernahmevereinbarung nicht den Zweck hatte, Vertragsverlet- zungen zu belohnen, wie die Beklagte zu recht vorbrachte – um nichts anderes handelt es sich bei einem Zahlungsverzug und den so provozierten Vermieterkün- digungen (vgl. zur Zahlungsverzugskündigung BGE 127 III 548 E. 5). Unklar ist, was die Kläger aus dem Argument ableiten wollen, man hätte das Res- taurant einem anderen Interessenten übergeben, wenn die Übernahmevereinba- rung nicht nach ihren wie gezeigt unbegründeten Vorstellungen auszulegen wäre. Die Motive für einen Vertragsschluss sind belanglos, soweit sie gegenüber der an- - 18 - deren Partei nicht zum Ausdruck gebracht worden und in die Klauseln eines Ver- trages eingeflossen sind. Sie vermögen entsprechend grundsätzlich nicht einmal einen relevanten Irrtum zu begründen (vgl. Art. 24 Abs. 2 OR). Abgesehen davon hätte die Berücksichtigung eines Drittinteressenten nur nach Massgabe von Art. 263 OR überhaupt bewerkstelligt werden können. Die Kläger übersehen so- dann, dass die angeblichen Angebote von Fr. 270'000.– oder gar Fr. 300'000.– nicht nur mit der Übernahmeentschädigung von Fr. 150'000.– plus MWSt gemäss Ziff. 4 der Vereinbarung zu vergleichen wären, sondern zusätzlich mit der erhebli- chen Mietzinsreduktion gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins gemäss Ziff. 3 der Vereinbarung und dem Beschäftigungsangebot gemäss Ziff.”

“Soweit die Kläger eine solche Übernahmeerklärung allein im Einverständnis der Beklagten mit der Rücknahme der Mietsache erblicken wollen, hat ihre Argumentation schon selbst etwas Treuwidriges an sich, denn es ist offen- sichtlich, dass die Übernahmevereinbarung nicht den Zweck hatte, Vertragsverlet- zungen zu belohnen, wie die Beklagte zu recht vorbrachte – um nichts anderes handelt es sich bei einem Zahlungsverzug und den so provozierten Vermieterkün- digungen (vgl. zur Zahlungsverzugskündigung BGE 127 III 548 E. 5). Unklar ist, was die Kläger aus dem Argument ableiten wollen, man hätte das Res- taurant einem anderen Interessenten übergeben, wenn die Übernahmevereinba- rung nicht nach ihren wie gezeigt unbegründeten Vorstellungen auszulegen wäre. Die Motive für einen Vertragsschluss sind belanglos, soweit sie gegenüber der an- - 18 - deren Partei nicht zum Ausdruck gebracht worden und in die Klauseln eines Ver- trages eingeflossen sind. Sie vermögen entsprechend grundsätzlich nicht einmal einen relevanten Irrtum zu begründen (vgl. Art. 24 Abs. 2 OR). Abgesehen davon hätte die Berücksichtigung eines Drittinteressenten nur nach Massgabe von Art. 263 OR überhaupt bewerkstelligt werden können. Die Kläger übersehen so- dann, dass die angeblichen Angebote von Fr. 270'000.– oder gar Fr. 300'000.– nicht nur mit der Übernahmeentschädigung von Fr. 150'000.– plus MWSt gemäss Ziff. 4 der Vereinbarung zu vergleichen wären, sondern zusätzlich mit der erhebli- chen Mietzinsreduktion gegenüber dem zuletzt gültigen Mietzins gemäss Ziff. 3 der Vereinbarung und dem Beschäftigungsangebot gemäss Ziff.”

“Dans la décision attaquée, en application de la jurisprudence rappelée ci-dessus, le Tribunal s'est limité à déterminer si le recourant avait ou non un intérêt juridique à ce que les parties demanderesses à la procédure aient gain de cause. Il s'agit d'une question de droit, qui est examinée par la Cour avec un plein pouvoir d'examen dans un recours. La réparation d'une éventuelle violation du droit d'être entendu est ainsi possible dans le cadre du présent recours. Dans sa requête d'intervention, le recourant, affirmant qu'il avait un intérêt à la poursuite du bail à loyer liant les parties au fond, s'est limité à alléguer le contenu de la convention qu'il avait conclue le 17 mai 2022 et l'absence d'informations au sujet de la présente procédure. Ce faisant, il s'est prévalu d'un droit aux renseignements, lequel ne peut pas être exercé par la voie d'une intervention. Au surplus, il n'a pas exposé en quoi il disposerait d'un intérêt juridique à ce que le litige soit tranché en faveur des demanderesses au fond; la seule circonstance qu'il invoque, à savoir qu'il a convenu avec celles-ci d'entrer dans le bail (et non de reprendre le bail, au sens de l'art. 263 CO) ne fonde aucun droit, dans la mesure où il ne saurait être question d'imposer au bailleur une partie tierce au contrat de bail. Il est ainsi juridiquement indifférent au recourant, tiers au contrat de bail et dépourvu de prétention fondée et exécutable à en devenir partie, que la résiliation de ce contrat soit ou non annulée. Le recourant n'a dès lors rendu vraisemblable aucun intérêt juridique, de sorte que son grief est infondé. Le recours sera donc rejeté. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable le recours formé le 11 mai 2023 par A______ contre le jugement JTBL/311/2023 rendu le 24 avril 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/14373/2022-22-OSB. Au fond : Rejette ce recours. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions.”

“Les deux arcades étaient occupées par B______, il n'y avait pas de séparation physique entre elles. Elle a refusé la proposition faite par B______. D______ et E______ n'étaient ni présents, ni représentés. Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. EN DROIT 1. Le Tribunal a considéré que les baux des arcades litigieuses avaient expiré de sorte que E______, D______, B______ et A______ SARL n'étaient plus autorisés à occuper les locaux. Leur évacuation devait par conséquent être ordonnée. Il résultait des pièces produites que les arriérés de loyer réclamés par l'intimée pour les deux arcades étaient dus, de sorte que les précités devaient être condamnés conjointement et solidairement au paiement des montants sollicités. Se fondant sur des pièces nouvelles, B______ et A______ SARL font valoir dans leur appel que le bail de l'arcade de 75 m2 a été transféré dès le 5 avril 2017 à F______ SARL. Ils ne répondaient dès lors du paiement du loyer que jusqu'au 5 avril 2019, conformément à l'art. 263 al. 4 CO. Dans leur recours, B______ et A______ SARL allèguent avoir repris l'exploitation des deux arcades au début de l'été 2022 en tant que café-bar à chicha. Cette entreprise constituait la seule source de revenu de B______ et de sa famille. Il y avait investi la majorité de ses économies, soit environ 288'000 fr., en travaux de transformation. Ce type d'établissement était difficilement exploitable ailleurs qu'à G______, quartier où se trouvait leur clientèle. Il convenait dès lors de leur octroyer un sursis à leur expulsion. 1.1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), alors que la voie du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 let. a et 319 let. a CPC). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle.”

“Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist es möglich (und darauf ging die Vorinstanz im Rahmen ihrer Erwägungen nicht ein), das bisherige Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten zu übertragen (vgl. Art. 263 Abs. 1 OR). Vorausgesetzt ist, dass ein Übernahmevertrag zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter zustande kommt, namentlich eine Verein- barung, wonach der bisherige Mieter sämtliche Rechte aus dem Mietverhältnis abritt und der Dritte bzw. der neue Mieter sämtliche Pflichten aus demselben übernimmt. Sodann hat der Mieter ein Begehren an den Vermieter zu richten (vgl. BGE 125 III 226, E. 2b), wobei den Mieter die Beweislast trifft, ein entsprechen- des Begehren gestellt zu haben. Das Begehren ist insbesondere durch den Mieter - 8 - selbst zu stellen und nicht durch den Dritten, der zum Vermieter in keiner vertrag- lichen Beziehung steht (vgl. BGer 4C.246/2003 vom 30. Januar 2004, E. 5.3.). Überdies ist – wie gezeigt – vorausgesetzt, dass der Vermieter zur Übertragung auf einen Dritten seine schriftliche Zustimmung erteilt (Art. 263 Abs. 1 OR, vgl. zum Ganzen auch: SVIT Komm-R OHRER, 4. Aufl. 2018, Art. 263 N 1 ff., insb. N 10 ff.). Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne Anrufung eines Ver- weigerungsgrundes bzw.”

“Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist es möglich (und darauf ging die Vorinstanz im Rahmen ihrer Erwägungen nicht ein), das bisherige Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten zu übertragen (vgl. Art. 263 Abs. 1 OR). Vorausgesetzt ist, dass ein Übernahmevertrag zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter zustande kommt, namentlich eine Verein- barung, wonach der bisherige Mieter sämtliche Rechte aus dem Mietverhältnis abritt und der Dritte bzw. der neue Mieter sämtliche Pflichten aus demselben übernimmt. Sodann hat der Mieter ein Begehren an den Vermieter zu richten (vgl. BGE 125 III 226, E. 2b), wobei den Mieter die Beweislast trifft, ein entsprechen- des Begehren gestellt zu haben. Das Begehren ist insbesondere durch den Mieter - 8 - selbst zu stellen und nicht durch den Dritten, der zum Vermieter in keiner vertrag- lichen Beziehung steht (vgl. BGer 4C.246/2003 vom 30. Januar 2004, E. 5.3.). Überdies ist – wie gezeigt – vorausgesetzt, dass der Vermieter zur Übertragung auf einen Dritten seine schriftliche Zustimmung erteilt (Art. 263 Abs. 1 OR, vgl. zum Ganzen auch: SVIT Komm-R OHRER, 4. Aufl. 2018, Art. 263 N 1 ff., insb. N 10 ff.). Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne Anrufung eines Ver- weigerungsgrundes bzw. entsteht Streit, ob der Verweigerungsgrund besteht, kann der Mieter die Schlichtungs- oder Gerichtsbehörde anrufen mit dem Begeh- ren, es sei die Übertragung als zulässig zu erklären (SVIT Komm-R OHRER,a.a.O., Art. 263 N 28 f., m.w.H.). Vorliegend berief sich die Beklagte bereits vor Vorinstanz wie auch vor der Kammer zumindest sinngemäss auf eine Übertragung des Mietverhältnisses in Anwendung von Art. 263 OR. Sie behauptete diesbezüglich, es sei mit I._____ von der Anwaltskanzlei vereinbart gewesen, dass dieser in das bisherige Mietver- hältnis per 1. November 2019 eintrete, die Kläger hätten aber eine Übertragung per 1. November 2019 verweigert, um bei dieser Gelegenheit den Mietzins zu er- höhen (Prot. Vi. S. 13 f. und act. 33). Damit macht die Beklagte zumindest sinn- gemäss einen Übernahmevertrag zwischen sich und der Nachmieterin geltend.”

“Im Rahmen der Geschäftsraummiete ist es möglich (und darauf ging die Vorinstanz im Rahmen ihrer Erwägungen nicht ein), das bisherige Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten zu übertragen (vgl. Art. 263 Abs. 1 OR). Vorausgesetzt ist, dass ein Übernahmevertrag zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter zustande kommt, namentlich eine Vereinbarung, wonach der bisherige Mieter sämtliche Rechte aus dem Mietverhältnis abritt und der Dritte bzw. der neue Mieter sämtliche Pflichten aus demselben übernimmt. Sodann hat der Mieter ein Begehren an den Vermieter zu richten (vgl. BGE 125 III 226, E. 2b), wobei den Mieter die Beweislast trifft, ein entsprechendes Begehren gestellt zu haben. Das Begehren ist insbesondere durch den Mieter selbst zu stellen und nicht durch den Dritten, der zum Vermieter in keiner vertraglichen Beziehung steht (vgl. BGer 4C.246/2003 vom 30. Januar 2004, E. 5.3.). Überdies ist – wie gezeigt – vorausgesetzt, dass der Vermieter zur Übertragung auf einen Dritten seine schriftliche Zustimmung erteilt (Art. 263 Abs. 1 OR, vgl. zum Ganzen auch: SVIT Komm-R OHRER, 4. Aufl. 2018, Art. 263 N 1 ff., insb. N 10 ff.). Verweigert der Vermieter seine Zustimmung ohne Anrufung eines Verweigerungsgrundes bzw.”

“Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 291). Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 1073). Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial (art. 263 al. 3 CO); il reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail, ce qui constitue un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'étant pas modifiées pour le surplus (arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1 et 4C.45/2003 du 28 avril 2003 consid. 2.2.2). 8.2 En l'espèce, les intimés se sont plaints à plusieurs reprises de la présence d'odeurs incommodantes dans le centre médical, tant avant l'introduction de la présente procédure que pendant. Diverses entreprises, certaines mandatées par les intimés d'autres par l'appelante, sont intervenues entre l'été 2016 et le mois d'avril 2019, pour identifier l'origine du problème, respectivement pour tenter d'y remédier, ce qui tend à démontrer la réalité des plaintes émises. Trois d'entre elles, soit S______ SA, AB______ SA et AE______ SA, ont d'ailleurs expressément indiqué avoir constaté l'existence d'odeurs.”

“Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 291). Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 1073). Le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (art. 263 al. 1 CO). Une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial (art. 263 al. 3 CO); il reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail, ce qui constitue un changement de locataire, les clauses du contrat de bail n'étant pas modifiées pour le surplus (arrêts du Tribunal fédéral 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1 et 4C.45/2003 du 28 avril 2003 consid. 2.2.2). 8.2 En l'espèce, les intimés se sont plaints à plusieurs reprises de la présence d'odeurs incommodantes dans le centre médical, tant avant l'introduction de la présente procédure que pendant. Diverses entreprises, certaines mandatées par les intimés d'autres par l'appelante, sont intervenues entre l'été 2016 et le mois d'avril 2019, pour identifier l'origine du problème, respectivement pour tenter d'y remédier, ce qui tend à démontrer la réalité des plaintes émises. Trois d'entre elles, soit S______ SA, AB______ SA et AE______ SA, ont d'ailleurs expressément indiqué avoir constaté l'existence d'odeurs.”

“1);                                          che nella decisione impugnata, il Pretore ha accertato che il contratto di locazione fatto valere come titolo di rigetto dell’opposi­zio­­ne è stato concluso tra il convenuto (quale inquilino) e la comunione degli eredi fu __________ e __________ rappresentata da RE 1;                                          che il primo giudice ha rilevato a ragione la mancanza d’identità tra la creditrice indicata nel contratto di locazione – la comunione ereditaria – e l’escutente – RE 1, che ne è solo il rappresentante, di modo che ha respinto a giusto titolo l’istanza;                                          che nel reclamo RE 1 allega (per la prima volta) che il fondo oggetto del contratto di locazione appartiene alla comunio­ne ereditaria composta, oltre da lui, dai figli __________ e __________, i quali gliene hanno ceduto la “totale responsabilità economica” con dichia­razione del 15 settembre 2016;                                          che sono però tutte allegazioni nuove – in prima sede il reclamante si era limitato ad affermare di essere proprietario della casa __________ – che come i documenti acclusi al reclamo non possono essere prese in considerazione ai fini del giudizio odierno (art. 326 cpv. 1 CPC);                                          che integralmente fondato su allegazioni e documenti nuovi il reclamo si rivela irricevibile;                                          che appare del resto dubbio che con la dichiarazione del 15 settembre 2016 RE 1 sia diventato giuridicamente l’unico titolare del contratto di locazione, per tacere del fatto che la ces-sione di un contratto di locazione pare possibile solo all’inquilino e unicamente per i locali commerciali (cfr. art. 263 CO);                                          che in alternativa alla ripresentazione di una nuova istanza di rigetto, nella stessa esecuzione, munita dei documenti che l’istante ha omesso di produrre davanti al Pretore, è ipotizzabile la promozione di una nuova esecuzione per conto della comunione ereditaria rappresentata da RE 1, ricordato che la decisione di rigetto provvisorio non ha regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 136 III 587 consid. 2.3);                                          che la tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), segue la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC);                                          che non si pone invece problema di ripetibili, la controparte, cui il reclamo non è stato notificato per osservazioni, non essendo incorsa in spese in questa sede;                                            che circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_453/2022 Arrêt du 29 août 2023 Ire Cour de droit civil Composition Mmes et M. les Juges fédéraux Jametti, Présidente, Hohl et Rüedi. Greffier : M. Douzals. Participants à la procédure A.________ SA, recourante, contre 1. B.________ 2. C.________, tous deux représentés par Me Carole Revelo, avocate, intimés. Objet transfert d'un bail commercial (art. 263 CO), recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 19 septembre 2022 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/3660/2020; ACJC/1211/2022).”

“Aux termes de l'art. 263 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur (al. 1) et le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur donne son consentement, le tiers est subrogé au locataire (al. 3) et le locataire est libéré de ses obligations envers le bailleur (al. 4, 1 re phr.). Ces règles sont absolument impératives (arrêts du Tribunal fédéral 4A_30/2020 du 23 mars 2021 consid. 3.1.1; 4A_130/2015 du 2 septembre 2015 consid. 4.1; 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 3.1.1). Si le bailleur refuse le transfert sans justes motifs, le locataire peut agir en justice (ATF 125 III 226 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.4.1; 4A_55/2008 du 26 mars 2008 consid. 4). Le transfert du bail commercial est un accord tripartite: le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d'opérer un changement de locataire; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l'ensemble des droits et obligations du locataire initial, c'est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail (arrêts du Tribunal fédéral 4A_453/2022 du 29 août 2023 consid.”

“Aux termes de l'art. 263 al. 1 CO, le locataire d'un local commercial peut transférer son bail à un tiers avec le consentement écrit du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que pour de justes motifs (al. 2). Si le bailleur refuse le transfert sans justes motifs, le locataire peut agir en justice (ATF 125 III 226 consid. 2b; arrêts 4A_352/2012 du 21 novembre 2012 consid. 3.4.1; 4A_55/2008 du 26 mars 2008 consid. 4). Il demandera d'autoriser le transfert et, s'il a subi un préjudice, de condamner le bailleur à des dommages-intérêts (art. 97 ss CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 770 n° 4.5; HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 43 ad art. 263 CO; BISE/PLANAS, in Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [éd.], 2e éd. 2017, n° 58 ad art. 263 CO).”