Art. 265

“Da ein Ersatzmieter die Voraussetzungen von Art. 265 OR kumulativ zu er- füllen hat, kann aufgrund der fehlenden nachgewiesenen Solvenz der F1._____ AG auf die Prüfung der vom Berufungskläger unter den Titeln "Vollständige Rück- gabe der Mietsache" sowie "Übernahme zu den gleichen Bedingungen / Zumut- barkeit der Ersatzmieterin" vorgebrachten Rügen verzichtet werden.”

“Vorliegend handelt es sich beim vom Kläger behaupteten Mangel um einen behebbaren Mangel, weshalb der Kläger gemäss dieser Rechtsprechung zunächst von der Beklagten hätte die Mängelbe- seitigung verlangen und den Mietzins hinterlegen müssen, während ihm eine ein- seitige (nachträgliche) Herabsetzungseinrede nicht mehr zustünde. Diese Recht- sprechung des Bundesgerichts wurde in der Lehre teilweise als Versehen bzw. als unglückliche Urteilsfindung qualifiziert (REUDT, SVIT-Kommentar, N 22 zu Art. 257d OR). Denn einerseits dürfen bloss fällige Mietzinse gemahnt, umgekehrt aber bloss nicht fällige Mietzinse hinterlegt werden. Ergeht eine Zahlungsauffor- derung der Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR, so hat der Mieter, der seiner- seits einen Herabsetzungsanspruch geltend machen will, zu diesem Zeitpunkt gar keine Möglichkeit mehr, den Mietzins gemäss Art. 259g OR zu hinterlegen, um die - 12 - Zahlungsverzugskündigung zu verhindern (vgl. dazu BÄTTIG, SVIT-Kommentar, N 17 zu Art. 265 OR).”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Die Berufungsklägerin stellt sich nur pauschal gegen die schlüssigen Be- hauptungen der Berufungsbeklagten, ohne konkret aufzuzeigen, in welchem - 9 - Punkt und inwiefern auf das vorinstanzliche Verfahren resp. Urteil bezogen diese unwahr sein sollen. Zum (angeblichen) Wasserschaden stellt die Berufungskläge- rin einfach ihre Behauptungen auf, erwähnt WhatsApp-Nachrichten und Videos, ohne auch nur im Geringsten auf das vorinstanzliche Urteil einzugehen. In Ergän- zung resp. Verdeutlichung der vorinstanzlichen Erwägungen ist die Berufungsklä- gerin insbesondere darauf hinzuweisen, dass es dem Mieter grundsätzlich zwar offen steht, eine ausstehende Forderung nicht nur durch Zahlung, sondern auch mittels Verrechnung einer (etwa aus einem Mangel an der Mietsache herrühren- den) Gegenforderung zu tilgen (Art. 120-126 OR i.V.m. Art. 265 OR). Vorausset- zung hierfür ist allerdings, dass der Mieter die Verrechnung noch während der laufenden 30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR und nicht etwa erst im Verfahren betreffend Ausweisung, erklärt (BGer 4A_333/2022 vom”

“Schliesslich sind die Ausführungen der Vorinstanz, dass offen bleiben kön- ne, ob den Berufungsklägerinnen ein Herabsetzungsanspruch des Mietzinses für die Zeit des Berufsverbots während der Corona-Pandemie zustehe, nicht zu be- anstanden. Dem Mieter steht es frei, eine ausstehende Forderung nicht nur durch Zahlung, sondern auch mittels Verrechnung einer Gegenforderung zu tilgen (Art. 120-126 OR i.V.m. Art. 265 OR). Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Mieter die Verrechnung noch während der laufenden 30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR, und nicht etwa erst im Ausweisungsverfahren, er- klärt (BGer 4A_333/2022 vom E. 3.1; BGer 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Insbesondere ist eine Herabsetzungserklärung nur dann rechtsgenügend, wenn der Mieter in zeitlicher und sachlicher Hinsicht das genaue Mass der Herabsetzung nennt und sich auf die beanstandeten Mängel bezieht. Versäumt der Mieter die erwähnte Frist, so liegt nach deren Ablauf weiterhin ein Zahlungsrückstand vor, der den Vermieter zur ausserordentlichen Kündigung be- rechtigt. Die nach Ablauf der Frist erklärte Verrechnung vermag weder am rele- vanten Zahlungsrückstand noch an der mittels Kündigung bewirkten Auflösung des Mietverhältnisses etwas zu ändern (BGE 119 II 241 E. 6b; SVIT Kommentar Mietrecht-Reudt, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N 20). Die Berufungsklägerinnen haben die rechtzeitige Abgabe der Verrech- nungserklärung vorliegend nicht einmal behauptet.”