Art. 259a

“Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 4.2 En l'espèce, concernant la clé de la cave, le Tribunal a considéré que le fait que l'appelant puisse, avec sa propre clé, ouvrir la porte d'autres caves ne signifiait pas obligatoirement que les clés d'autres caves puissent ouvrir la sienne, de sorte qu'aucun défaut n'était retenu à cet égard. L'appelant ne conteste pas le jugement en tant qu'il a retenu qu'il n'avait pas prouvé que les clés des autres locataires pouvaient ouvrir la porte de sa cave. Pour le surplus, le fait que la clé du locataire puisse ouvrir d'autres caves pourrait tout au plus constituer un défaut des objets loués par les locataires jouissant desdites caves, mais pas de l'objet loué par le locataire.”

“Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid. 3.3 ; TF 4A_374/2020 du 8 février 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). Le législateur a voulu que le locataire puisse contester en toute liberté la prétention du bailleur (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 269d CP, p. 2100). 3.2.1.3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 précité consid.”

“Ce jugement n'a pas été frappé d'appel et l'appelante ne formule pas de grief devant la Cour contre l'irrecevabilité de ses conclusions du 12 juillet 2021. Elle n'explicite pour le surplus pas la modification des conclusions d'appel relatives à la période de décembre 2016 à avril 2017 dans son acte de recours. Ainsi, la modification des conclusions est irrecevable. 4. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige et d'avoir fixé des réductions de loyer insuffisantes, eu égard aux nuisances subies. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art.”

“Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 3.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps.”

“Regeste: Art. 259a Abs. 2 OR; Umfang der Hinterlegung des Mietzinses Die Hinterlegung dient der Verwirklichung des Anspruchs auf Mängelbeseitigung, indem sie den Mietern einer unbeweglichen Sache ein Druckmittel zur Durchsetzung ihres Mängelbeseitigungsanspruchs in die Hand gibt. Hinterlegungsfähig ist diesem Zweck entsprechend der gesamte Mietzins, unabhängig von der Schwere des Mangels, dessen Beseitigung verlangt wird (E. 5.5.1). Art. 261 Abs. 1 ZPO; Vorsorgliche Massnahme bei hinterlegtem Mietzins Bei Hinterlegung der Mietzinse kann die Vermieterschaft ein Gesuch um vorsorgliche Massnahmen stellen und so die Freigabe (eines Teils) der hinterlegten Mietzinse und/oder die Begrenzung des zukünftig maximal hinterlegbaren Betrags beantragen. Der Erlass einer solchen vorsorglichen Massnahmen setzt voraus, dass ein Anspruch der Gesuchsteller verletzt oder die Verletzung zu befürchten ist, aus der Verletzung ein nicht leicht wieder gutzumachender Nachteil droht und zudem zeitliche Dringlichkeit vorliegt (Art. 261 Abs.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 2.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist die Vermieterin verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Entstehen an der Sache während des laufenden Mietver- hältnisses Mängel, die die Mieterin weder zu verantworten noch auf eigene Kos- ten zu beseitigen hat, kann sie namentlich eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Bedingung dafür ist eine durch den Mangel verursachte Beeinträchtigung oder Verminderung der Taug- lichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 259d OR). In Ermange- lung einer juristischen Definition ist der Begriff des Mangels, der durch das Bun- desrecht bestimmt wird, in Bezug zu dem zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache tauglichen Zustand zu sehen; er setzt den Vergleich zwischen dem tat- sächlichen Zustand der Sache und dem vereinbarten Zustand voraus; ein Mangel liegt demnach vor, wenn die Sache eine von der Vermieterin versprochene Ei- genschaft nicht aufweist oder wenn sie eine Eigenschaft nicht aufweist, mit wel- cher die Mieterin unter Bezugnahme auf den zum vereinbarten Gebrauch taugli- chen Zustand rechnen konnte. Es ist nicht erforderlich, dass die Vermieterin ein Verschulden trifft oder dass der Mangel behoben werden kann (BGE 135 III 345 ff., E. 3.2 = Pra 98 [2009] Nr. 135). - 4 -”

“Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part, les menus défauts, qui sont à la charge du locataire (art. 259 CO) et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction de loyer. Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.15, p. 274). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement (art. 258 al. 3 let. a CO). L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.14, p. 274; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). En matière commerciale, un défaut est grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas visible durant une certaine période (Lachat, Le bail à loyer 2019, n. 4.13, p. 273 et la référence doctrinale citée).”

“S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). 2.3 En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité, ibidem). Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoie pas expressément, le locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer. Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer puisse être supprimé.”

“Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louŽe tel qu'il a ŽtŽ convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du dŽfaut qui met en danger la santŽ du preneur et de sa famille ou du dŽfaut qui empche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement louŽ ou une part importante de celui-ci (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). En principe, il convient de procŽder selon la mŽthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquŽe dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec dŽfaut est rapportŽe ˆ sa valeur objective sans dŽfaut, le loyer Žtant ensuite rŽduit dans la mme proportion.”

“Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (TF 4A_395/2017, déjà cité, consid. 5.2 et les réf. citées). La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (TF 4A_130/2018, déjà cité, consid. 4). Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe au locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.2). 5.3 5.3.1 Les appelants allèguent qu’avant la signature du contrat, une réfection quasi-totale des locaux était prévue, que ces travaux n’auraient pas été terminés au mois d’août 2017 et qu’ils se seraient poursuivis les semaines suivantes. Par courrier du 4 août 2017, l’appelant a écrit, en substance, à la gérance que l’appelante et lui étaient, dans l’ensemble, satisfaits des travaux entrepris, qu’ils attendaient son feu vert pour « aménagement avec la fin des travaux de finition peinture, fenêtre, cuisine et électricité ainsi que le nettoyage des coulures de peinture et sols » et qu’ils démarreraient le loyer à cette date au pro rata des jours pour le mois d’août. Indépendamment des finitions, les appelants ont également remarqué que la porte des toilettes ne fermait pas et ont relevé quelques points à vérifier sur le plan électrique. Par lettre du 9 août 2017, la gérance a notamment expliqué à l’appelant que les finitions de peinture et menuiserie allaient s’achever ce jour et lui a fourni des explications sur les autres points soulevés.”

“Par courriers des 21 août et 3 octobre 2017, l’intimée a réclamé à l’appelante des copies de la garantie de loyer de 20'000 fr. et des assurances RC-ménage et ECA. Par courriel du 6 octobre 2017, l’appelante a donné des informations à l’intimée en lien avec la police d’assurance RC-ménage et indiqué, en lien avec la garantie de loyer, que les pourparlers avec les compagnies de cautionnement s’étaient soldés par un échec, qu’elle ne pouvait constituer la garantie promise car cela la priverait de la majeure partie de son fond de roulement, mais qu’elle avait constitué un ordre permanent pour le loyer afin de la rassurer sur son paiement régulier. Le 24 novembre 2017, l’intimée a rappelé à l’appelante qu’à la signature du bail, elle avait accepté de contracter une garantie de loyer de 20'000 francs. Elle l’a donc priée de continuer à chercher une solution à cette question dans un délai raisonnable. 7. Le 31 mars 2018, l’appelante a sollicité l’intervention de l’intimée en application de l’art. 259a CO à raison des défauts suivants, signalés avec la production de photographies à l’appui : « Premièrement, il sied de mentionner une forte odeur de moisissure dans le local technique. Lorsque l’on pénètre dans cette pièce, la forte odeur ainsi que l’état du plafond démontre (sic) que de l’eau s’y infiltre. […] Pour le moment, dans cette partie du local, il n’a pas encore été vu de l’eau qui coulait. Si cela devait arriver, la vie des utilisateurs de nos locaux serait en danger, car tout ce qui a trait à l’électricité se trouve dans cette zone. L’infiltration de l’eau est présente dans plusieurs zones des locaux. […] Nous avons repeint le local il y a maintenant un mois, mais ces traces d’infiltration d’eau sont à nouveau apparues, preuve d’un réel problème. Il s’agit là d’un des problèmes les plus flagrants et incommode qui est présent également dans le couloir principal de l’étage. Au mois de mars, suite à une météo peu favorable, la pluie a commencé à s’introduire par la fenêtre du plafond, ce qui nous a causé beaucoup de désagréments.”

“Auch im Schreiben der Beschwerdegegner 1-12 vom 17. April 2019 an die N._____ AG liegt der Hauptfokus auf angeblich durch die Beschwerdeführerin verursachten Geruchs- und Lärmemissionen (erheblicher, unerträglicher Gestank [nach faulen Eiern, altem Rauch und Erbrochenem], der durch Leitungsrohre in die anderen Wohnungen gelange; lautstarkes Abspielen der italienischen Natio- nalhymne; lautstarkes Gelächter im Treppenhaus; festes "Zuschletzen" der Türen und Fenster und daraus resultierende Vibrationen; Geschrei und lautstarkes Strei- ten). Die Erwägungen zu Art. 259a OR und Art. 14 StGB im vorgenannten Ent- scheid der hiesigen Kammer und damit auch jene in der angefochtenen Verfü- gungen in diesem Kontext beanspruchen somit grundsätzlich Geltung. Selbiges gilt auch mit Bezug auf das im Schreiben vom 17. April 2019 geltend gemachte, angeblich der Beschwerdeführerin zuzuschreibende Fehlen von Warmwasser/heissem Wasser (Urk. 18/7/2 S. 1 f.), handelt es sich doch dabei of- - 13 - fensichtlich ebenfalls um einen möglichen Mangel, welcher mutmasslich den ver- tragsgemässen Gebrauch des Mietobjekts beeinträchtigt.”

“Si nous avions été informés de ce fait, nous n’aurions jamais conclu le contrat de bail. En conséquence, nous invoquons que le contrat a été conclu sous l’empire d’un vice de consentement et qu’il est affecté d’une erreur essentielle. Fondés sur ce qui précède, nous invoquons principalement l’annulation du contrat car il s’agit d’un vice originaire. De plus, nous vous rappelons que le local commercial est entaché du défaut suivant : -Humidité dans tous les locaux loués, comme stipulé dans le rapport de la commission de salubrité. Nous réfutons toute responsabilité dans la survenance du défaut comme expliqué dans mon mail du 2 octobre 2017 à 11h25. Aussi, nous vous saurions gré de bien vouloir prendre les dispositions nécessaires pour remédier à ce défaut d’ici au 20 novembre 2017 au plus tard. Ceux-ci amoindrissent notablement la jouissance de la chose louée. Nous vous rappelons qu’il incombe au bailleur d’entretenir convenablement la chose louée pendant la durée du bail et de remédier aux défauts, selon l’art. 259a CO. Nous nous réservons d’ores et déjà le droit de saisir l’autorité compétente ainsi que de prétendre à une réduction proportionnelle. De ce fait, le loyer sera consigné. D’autre part, comme demandé dans mon mail susmentionné, nous vous demandons expressément pour le même délai (20 novembre 2017), de nous faire parvenir les décomptes de charges 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017. (…) » c) Le défendeur a fait procéder à divers travaux dans les locaux litigieux, en vue de la seconde visite de la Commission de salubrité. d) La Commission de salubrité a dépêché P.________ pour procéder à cette visite le 30 novembre 2017. Elle a ensuite fait part de ses constatations au défendeur comme suit, par courrier du 19 décembre 2017 : « (…) A cette date [du 30 novembre 2017], il a été constaté que les travaux d’assainissement ont été effectués, que les locaux sont vides et que ceux-ci ne sont pas chauffés. Nous rappelons que la « cave voutée (sic) » et le local dépôt ne peuvent pas être destinés à une affectation vouée au travail sédentaire.”

“p. 272). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêt 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les références). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let.”

“La notion de « protection contre les congés » doit s'interpréter largement en vue de garantir la protection du locataire et inclut, ainsi, les questions relatives à l'annulation du congé, à son inefficacité ou à sa nullité, de même que la question relative à l'expulsion, si la validité du congé est remise en question (ATF 142 III 402 consid. 2 et 2.5.4 et références citées). La procédure simplifiée s'applique également indépendamment de la valeur litigieuse si une demande de prolongation de bail est formulée par le locataire, même à titre subsidiaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_270/2015 du 14 avril 2016 consid 4.2; Heinzmann in PC CPC, n. 14 ad art. 243 CPC). De même, à la procédure en « consignation de loyer » (art. 259g CO), soumise également la procédure simplifiée, doit s'interpréter largement et englobe, ainsi, toutes les prétentions du locataire en lien avec les défauts de la chose louée, soit notamment le droit de solliciter une baisse de loyer, un dédommagement ou une réparation de la chose louée (cf. art. 259a al. 1 CO), ceci indépendant de la valeur litigieuse desdites prétentions, afin de permettre à ce dernier de faire valoir pleinement ses droits et pour des raisons d'économie de procédure (ATF 146 III 63 consid. 4.4 et 4.4.5). Pour certains auteurs, au regard des jurisprudences précitées, il semble prévisible, même si cela ne ressort pas du texte légal, que le Tribunal fédéral retienne une définition extensive de la notion de « protection contre les loyers abusifs », en admettant l'application de la procédure simplifiée à toutes les procédures portant sur les loyers, sans égard à la valeur litigieuse des prétentions (cf. Dietschy-Martenet, « La notion de consignation du loyer en procédure civile : une doctrine pas si controversée et une analyse incomplète » in Newsletter bail.ch, janvier 2020, p. 6 et 7). Un auteur préconise de modifier l'art. 243 al. 2 let. c CPC afin de soumettre tous les litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme à la procédure simplifiée (Bohnet, « Bail et procédure simplifiée : où prend fin le domaine de la protection contre les congés ?”

“Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire ou lorsque celui-ci est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle de loyer (art. 259a let. b CO).”

“2, nicht publiziert in BGE 149 III 67). Übernimmt der Mieter eine Sache trotz im Zeitpunkt der Übergabe bestehender Mängel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (vgl. Art. 258 Abs. 2 OR). Dies gilt auch, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetz­ten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen (vgl. Art. 258 Abs. 3 Bst. a OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter a. den Mangel beseitigt; b. den Mietzins verhält­nismässig herabsetzt; c. Schadenersatz leistet; d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 OR). Weiter kann der Mietzins hinterlegt werden (vgl. Art. 259a Abs. 2 OR), sofern schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels angesetzt und die Hinterlegung für den Fall des unbenützten Ablaufs dieser Frist angedroht wird (vgl. Art. 259g OR).”

“L’absence de protection contre le soleil peut constituer un défaut (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 266). Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce dernier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 1er avril 2009 consid. 3.2); le fait qu’il échappe à sa sphère d’influence n’est pas non plus déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 575). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 2.2 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“Bei dem von den Parteien abgeschlossenen Fitnessvertrag verspreche der Betreiber des Fitnessstudios dem Kunden die Benutzung der Einrichtung sowie eine mehr oder weniger umfassende Betreuung. Es handle sich um einen lnnominatkontrakt, der sowohl mietähnliche - wie die Benutzung der Räume und Geräte - als auch auftragsrechtliche - wie die Beratung und Betreuung - Elemente aufweise. Beim fraglichen Vertrag stehe der mietrechtliche Aspekt klar im Vordergrund, weil gemäss Ziff. 1 der Vertragsbestimmungen das Fitnessstudio die Einrichtung für die Dauer des Vertrags zur Verfügung stelle und die Benutzer lediglich über den richtigen Gebrauch instruiert würden. Der Vertrag sei für die Benutzung eines Fitnessstudios an der E.____-strasse 34 in 4102 D.____ abgeschlossen worden. Der Standort, insbesondere die Nähe zum Wohn- oder Arbeitsort bzw. die Erreichbarkeit eines Fitnessstudios, sei oft ein massgebendes Auswahlkriterium. Wenn das Fitnessstudio an diesem Standort schliesse und auf ein anderes verwiesen werde, liege daher eine Leistungsstörung vor. Aufgrund des überwiegend mietrechtlichen Charakters erscheine dem Gericht eine analoge Anwendung von Art. 259a Abs. 1 lit. b OR angebracht. Entsprechend ergebe sich bei einer Betriebsschliessung ein Anspruch auf Herabsetzung des Entgelts oder dessen Rückforderung, falls es im Voraus bezahlt worden sei. Im vorliegenden Fall habe noch bis Ende Mai 2018 im Fitnessstudio C.____ in D.____ trainiert werden können. Dann sei das Studio geschlossen worden. Die Kunden seien für die Restdauer der bestehenden Verträge auf Trainingsmöglichkeiten im F.____-Club in G.____ verwiesen worden. Folglich schulde der Beklagte dem Kläger lediglich ein Entgelt für die”

“Bei dem von den Parteien abgeschlossenen Fitnessvertrag verspreche der Betreiber des Fitnessstudios dem Kunden die Benutzung der Einrichtung sowie eine mehr oder weniger umfassende Betreuung. Es handle sich um einen lnnominatkontrakt, der sowohl mietähnliche - wie die Benutzung der Räume und Geräte - als auch auftragsrechtliche - wie die Beratung und Betreuung - Elemente aufweise. Beim fraglichen Vertrag stehe der mietrechtliche Aspekt klar im Vordergrund, weil gemäss Ziff. 1 der Vertragsbestimmungen das Fitnessstudio die Einrichtung für die Dauer des Vertrags zur Verfügung stelle und die Benutzer lediglich über den richtigen Gebrauch instruiert würden. Der Vertrag sei für die Benutzung eines Fitnessstudios an der E.____-strasse 34 in 4102 D.____ abgeschlossen worden. Der Standort, insbesondere die Nähe zum Wohn- oder Arbeitsort bzw. die Erreichbarkeit eines Fitnessstudios, sei oft ein massgebendes Auswahlkriterium. Wenn das Fitnessstudio an diesem Standort schliesse und auf ein anderes verwiesen werde, liege daher eine Leistungsstörung vor. Aufgrund des überwiegend mietrechtlichen Charakters erscheine dem Gericht eine analoge Anwendung von Art. 259a Abs. 1 lit. b OR angebracht. Entsprechend ergebe sich bei einer Betriebsschliessung ein Anspruch auf Herabsetzung des Entgelts oder dessen Rückforderung, falls es im Voraus bezahlt worden sei. Im vorliegenden Fall habe noch bis Ende Mai 2018 im Fitnessstudio C.____ in D.____ trainiert werden können. Dann sei das Studio geschlossen worden. Die Kunden seien für die Restdauer der bestehenden Verträge auf Trainingsmöglichkeiten im F.____-Club in G.____ verwiesen worden. Folglich schulde der Beklagte dem Kläger lediglich ein Entgelt für die 7.5 Monate vom 16. Oktober 2017 bis 31. Mai 2018. Dies entspreche CHF 681.25, wovon die bereits erfolgte Teilzahlung von CHF 250.00 in Abzug gebracht werden müsse. Damit ergebe sich ein Restbetrag von CHF 431.25, der noch vom Beklagten an den Kläger zu bezahlen sei (vgl. erstinstanzlicher Entscheid Ziff. 4 ff.). 2.2 Der Beschwerdeführer rügt, dass der Vorderrichter wegen der per Ende Mai 2018 erfolgten Schliessung des Fitnessstudios von einer Leistungsstörung ausgegangen ist.”

“Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) ; la jurisprudence (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et 3.3) admet que tel est le cas lorsque l'usage de la chose est restreint d'au moins 5 %, ou de 2 % en cas d'atteinte permanente, mais précise que toute diminution du confort survenant en cours de bail ne constitue pas un défaut de la chose louée. Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b ; cf. aussi art. 259d CO). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (pour le tout : arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). 2.2. Aux termes de l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral, répartit le fardeau de la preuve et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. La maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (arrêt TC FR 102 2015 290 du 22 mars 2016 consid. 2b et les réf. citées). 3. 3.1. En l'espèce, le Tribunal des baux a examiné (décision attaquée, p. 5-7) les allégués et les déclarations des parties, de même que les pièces produites, pour retenir en définitive que le demandeur n'a pas établi les importantes variations d'eau et de pression dont il se plaint, ce d'autant moins que seuls deux locataires à part lui ont formulé, à une seule reprise, une doléance similaire.”

“Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).”

“Mit der Vollmacht wurde die Berufungsklägerin vielmehr ermächtigt, C.____ gegenüber Handwerkern und Räumungsfirmen zu vertreten und in seinem Namen und für seine Rechnung die erforderlichen Anweisungen für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung zu erteilen. Damit war aber nicht gemeint, dass C.____ die Kosten für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung übernehmen würde, sondern dass er für allfällige Kosten, für die er im Zusammenhang mit den Sanierungs- und Räumungsarbeiten in seiner Wohnung verantwortlich wäre, gegenüber der Berufungsbeklagten einstehen würde. Einerseits wird vorliegend nicht behauptet, dass C.____ für den Wasserschaden verantwortlich gewesen sei; andererseits hat ein Mieter nach dem Wortlaut von Art. 259 OR einzig für kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen einzustehen, die kein Fachwissen erfordern (sog. kleine Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 259 N 2). Hingegen erstreckt sich die Haftung der Vermieterin gemäss Art. 256 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 258 Abs. 1 und Art. 259a Abs. 1 OR auf vom Mieter nicht zu verantwortende Mängel, welche die Tauglichkeit zum vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache vermindern (sog. mittlere Mängel) oder gar derart beeinträchtigten, dass dem Mieter ein Verbleiben im Mietobjekt nicht mehr zugemutet werden kann (sog. schwere Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 258 N 2, Art. 259a N 2, 3). Im hier zu beurteilenden Fall ist unbestritten geblieben, dass der Wasserschaden in der Liegenschaft der Berufungsbeklagten ein nicht von C.____ zu übernehmender kleiner Mangel und ein nicht von ihm zu verantwortender Schaden war. Folglich war der Schaden auf Kosten der Berufungsklägerin zu beheben und es ist nicht von einer Blankoübernahme entsprechender Schadensbehebungskosten in der Vollmacht auszugehen. Die Vorinstanz erwog zudem zutreffend, dass die Vollmacht des aus medizinischen Gründen abwesenden C.____ zum Betreten seiner Wohnung und zur Erteilung von Anweisungen, die für die Schadensbehebung notwendig waren, im Rahmen der Schadensminderungspflicht auszulegen ist.”

“1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références ; CPF 30 décembre 2020/362 ; CPF 27 juin 2019/135). c) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf. Lachat et alii, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 119 et les réf. cit.) et les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) ayant force obligatoire générale selon l'art. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 mai 2020 (BLV 221.317.1) et l'arrêté du Conseil fédéral du 24 juin 2020 (FF 2020 5585), et ce jusqu’au 30 juin 2026, le locataire doit signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, et il répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur (cf.”

“ZMP 2023 Nr. 11 Art. 1 und 18 OR; Art. 257h OR; Art. 260 OR; Art. 259a OR; Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 259g OR; Art. 270a OR; Art. 272c Abs. 2 OR; Art. 241 Abs. 2 ZPO. Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinba- rung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterle- gung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Be- rechnungsgrundlagen während einer Erstreckung. Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1). Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausfüh- ren zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhält- nisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert.”

“Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).”

“L’absence de protection contre le soleil peut constituer un défaut (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 266). Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce dernier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 1er avril 2009 consid. 3.2); le fait qu’il échappe à sa sphère d’influence n’est pas non plus déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 575). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 2.2 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“dans la mesure où l'appelante conclut à la restitution d'un montant supérieur à 10'000 fr. à titre de trop-perçu de loyer, dommages-intérêts et tort moral (art. 308 al. 2 CPC). 1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Par un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé son droit à la preuve et son droit d'être entendue en refusant la réouverture des débats d'instruction et l'administration de la pièce 103, soit des rapports de la société C______ & CIE des 21 septembre et 4 octobre 2016. 2.1 2.1.1 Le procès en consignation du loyer - lequel englobe tous les droits que l'art. 259a al. 1 CO confère en cas de défaut de la chose louée, invoqués par le locataire dans la procédure de consignation et pour lesquels la consignation lui fournit un moyen de pression (ATF 146 III 63 consid. 4.4) - est soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit établir les faits d'office. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple, ou sociale et non de la maxime inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3 CPC (ATF 125 III 231 consid. 4a). Selon celle-là, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés, mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire.”

“Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen, mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss an das Schlichtungsverfahren über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein eigenes Mängelrecht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mie- ters. Sie ist nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseiti- gungsanspruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Män- gelbeseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt.”

“Mietzinsminderung infolge Mängel 3.1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demsel- ben zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Entstehen an einer Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlan- gen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 und Art. 259d OR; da im vorliegenden Fall sowohl Herabsetzungsansprüche nach Art. 259d als auch solche nach Art. 270a OR Pro- zessthema sind, wird die erste Kategorie nachfolgend als Mietzinsminderung, die zweite als Mietzinssenkung bezeichnet). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen mit der Folge, dass das Gericht über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR i.V.m. Art. 259g ff. OR). Die in Art. 259a ff. OR eingeräumten Rechte können grundsätzlich nebeneinander angerufen werden (Mietrecht für die Praxis/ROY, 10. Aufl., S. 239). Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Gebrauchs- wert beeinträchtigt. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hin- blick auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln (BGE 135 III 345 E. 3.2; MPra-ROY, a.a.O., S. 200). Fehlt eine ausdrückliche Ver- einbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetz- ten Gebrauchs (MPra-ROY, a.a.O., S. 201; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR N 27 ff.). Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und von den Umständen des einzelnen Falles abhängig. Es ist insbesondere auf die Zweckbestimmung der gemieteten Sache, deren Lage, Alter und Bauart sowie die - 18 - Höhe des Mietzinses abzustellen (Urteile des Bundesgerichts 4C.”

“Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part, les menus défauts, qui sont à la charge du locataire (art. 259 CO) et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction de loyer. Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.15, p. 274). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement (art. 258 al. 3 let. a CO). L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.14, p. 274; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). En matière commerciale, un défaut est grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas visible durant une certaine période (Lachat, Le bail à loyer 2019, n. 4.13, p. 273 et la référence doctrinale citée).”

“256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 3.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 3.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op.”

“Ob der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne von Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tatsächli- chen und dem vereinbarten Zustand der Sache (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive Elemente sind nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusicherungen gemacht wurden (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 256 OR N 31 und Art. 258 N 46 ff.). Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Selbst Mängel, auf die der Vermieter kei- nen Einfluss nehmen kann, führen zu einer Mietzinsminderung (BGer 4C.377/2004 vom 2. Dezember 2014 E. 2.1). Es wird jedoch vorausgesetzt, dass der Vermieter für die Mängel im Sinne von Art. 259a OR einzustehen hat. Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht erforderlich, denn gleich wie bei der Kaufpreismin- derung geht es auch bei Art. 259d OR um die Wiederherstellung des Gleichge- wichts von Leistung und Gegenleistung. Der Bestand eines Mangels bildet die Voraussetzung für die Mängelrechte des Mie- ters. Dieser trägt fol glich dafür die Beweislast gemäss Art. 8 ZGB. Herabzusetzen ist grundsätzlich der vertraglich geschuldete Nettomietzins (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259d N 13). Nach der relativen Berechnungsmethode ist der - 17 - Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu setzen. Auf subjektive Anschauungen und Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an und ohne Zusicherungen unerheblich sind auch subjek- tive, in der Person des Mieters liegenden Umstände, wie dessen Alter und Invalidi- tät (SVIT-Komm.-T SCHUDI, 4. Aufl., 2018, Vor Art. 258-259i OR N 25 und 46; HIGI/WILDISEN, a.”

“Il n’explique pas non plus en quoi il serait erroné de retenir qu’il serait disproportionné d’effectuer ces travaux coûteux au regard de la faible durée des nuisances, soit 2 heures par semaine pendant les heures de consultation et 4 heures par semaine pendant les heures consacrées au travail administratif. Partant, le grief, insuffisamment motivé, doit être rejeté. 8. L’appelant par voie de jonction a pris une conclusion tendant à ce que la réduction du loyer ne soit pas de 3% comme l’ont décidé les premiers juges, mais de 10%. Dans sa motivation, il fait valoir que la proportion retenue par les premiers juges est conforme au dernier planning des cours. Ensuite, il expose que « lorsque les cours collectifs reprendront, il n’est pas exclu qu’il y ait une recrudescence du bruit liée à plus de cours collectifs ». Il soutient qu’après une période de restriction sanitaire, il serait tout à fait « plausible » que le fitness augmente le nombre de cours pour satisfaire sa clientèle et que cela aurait pour conséquence d’augmenter les nuisances sonores. L’action fondée sur l’art. 259a CO n’est pas destinée à réparer et compenser un défaut « plausible », hypothétique ou potentiel. Un défaut doit être avéré. Sur la base des plannings produits, les premiers juges ont admis l’existence de nuisances sonores excessives durant six cours, dont deux cours pendant les heures de consultation. Comme le reconnaît lui-même l’appelant par voie de jonction, la réduction accordée est conforme à ces plannings. Il n’y a pas lieu d’accorder une réduction supplémentaire en se fondant sur des hypothèses. Au demeurant, on relèvera, avec l’intimée, que l’appelant par voie de jonction ne motive pas sa conclusion en réduction de 10%. Il n’explique en particulier pas comment il parvient à ce taux. Enfin, par surabondance, on notera que l’appelant par voie de jonction admet de par son argumentation qu’il y a eu une période lors de laquelle les cours collectifs ont été suspendus. Or, il a obtenu une réduction de loyer également pour les mois concernés par cette suspension. Si des cours étaient ajoutés, ils compenseraient dès lors les cours qui n’ont pas eu lieu.”

“Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid. 3.3 ; TF 4A_374/2020 du 8 février 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). Le législateur a voulu que le locataire puisse contester en toute liberté la prétention du bailleur (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 269d CP, p. 2100). 3.2.1.3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid. 5.3) ; elle n’a pas à être fournie dans le délai de trente jours suivant la réception de celui-ci, contrairement à ce qu’a pu faire croire la formulation des ATF 140 III 496 consid. 4.2.2 et ATF 142 III 91 consid. 3.2.1 (ATF 148 III 215 consid. 3.1.3). L’absence de motivation ou une motivation lacunaire ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais elle peut constituer un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à mettre un terme au bail ou du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (ATF 143 III 344 précité consid.”

“Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 3.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps.”

“La modifcation des frais accessoires obéit aux règles de l’art. 269d al. 3 CO (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 ; Lachat/Bohnet, in : Thévenaz/Werro [éd.], Code de obligations I, Art. 257a/257b CO, p. 1976 et les réf. citées). Tel est le cas, notamment, de l’augmentation de l’acompte provisionnel ou du forfait des charges (Lachat/Bohnet, loc. cit.). Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid. 3.3 ; TF 4A_374/2020 du 8 février 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). Le législateur a voulu que le locataire puisse contester en toute liberté la prétention du bailleur (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 269d CP, p. 2100). 3.2.1.3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid.”

“Bei dem von den Parteien abgeschlossenen Fitnessvertrag verspreche der Betreiber des Fitnessstudios dem Kunden die Benutzung der Einrichtung sowie eine mehr oder weniger umfassende Betreuung. Es handle sich um einen lnnominatkontrakt, der sowohl mietähnliche - wie die Benutzung der Räume und Geräte - als auch auftragsrechtliche - wie die Beratung und Betreuung - Elemente aufweise. Beim fraglichen Vertrag stehe der mietrechtliche Aspekt klar im Vordergrund, weil gemäss Ziff. 1 der Vertragsbestimmungen das Fitnessstudio die Einrichtung für die Dauer des Vertrags zur Verfügung stelle und die Benutzer lediglich über den richtigen Gebrauch instruiert würden. Der Vertrag sei für die Benutzung eines Fitnessstudios an der E.____-strasse 34 in 4102 D.____ abgeschlossen worden. Der Standort, insbesondere die Nähe zum Wohn- oder Arbeitsort bzw. die Erreichbarkeit eines Fitnessstudios, sei oft ein massgebendes Auswahlkriterium. Wenn das Fitnessstudio an diesem Standort schliesse und auf ein anderes verwiesen werde, liege daher eine Leistungsstörung vor. Aufgrund des überwiegend mietrechtlichen Charakters erscheine dem Gericht eine analoge Anwendung von Art. 259a Abs. 1 lit. b OR angebracht. Entsprechend ergebe sich bei einer Betriebsschliessung ein Anspruch auf Herabsetzung des Entgelts oder dessen Rückforderung, falls es im Voraus bezahlt worden sei. Im vorliegenden Fall habe noch bis Ende Mai 2018 im Fitnessstudio C.____ in D.____ trainiert werden können. Dann sei das Studio geschlossen worden. Die Kunden seien für die Restdauer der bestehenden Verträge auf Trainingsmöglichkeiten im F.____-Club in G.____ verwiesen worden. Folglich schulde der Beklagte dem Kläger lediglich ein Entgelt für die 7.5 Monate vom 16. Oktober 2017 bis 31. Mai 2018. Dies entspreche CHF 681.25, wovon die bereits erfolgte Teilzahlung von CHF 250.00 in Abzug gebracht werden müsse. Damit ergebe sich ein Restbetrag von CHF 431.25, der noch vom Beklagten an den Kläger zu bezahlen sei (vgl. erstinstanzlicher Entscheid Ziff. 4 ff.). 2.2 Der Beschwerdeführer rügt, dass der Vorderrichter wegen der per Ende Mai 2018 erfolgten Schliessung des Fitnessstudios von einer Leistungsstörung ausgegangen ist.”

“März 2021 trotz Einschränkungen aufgrund der behördlichen Massnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie den vollen vertraglich vereinbarten Mietzins schulde und falls nicht, in welchem Umfang der Mietzins nicht geschuldet sei. Die Frage, ob in den behördlichen Corona-Massnahmen ein mietrechtlicher Man- gel liege, sei mit der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts beantwort- bar. Ob ein Mangel gemäss Art. 259a Abs. 1 OR vorliege, sei durch Vergleich des tatsächlichen Zustands der Mietsache mit dem vereinbarten zu überprüfen. Der Mangel definiere sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen worden sei oder die der Mieter nach Treu und Glauben habe erwarten dürfen. Der zugesi- cherte Zustand erschliesse sich aus dem vertraglich vereinbarten Verwendungs- zweck (in beiden Verträgen jeweils der Betrieb eines Restaurants) und aus der vertraglich vereinbarten Gebrauchspflicht. Die Klägerin habe der Beklagten zuge- sichert, die Mieträume durchgehend als Restaurant gebrauchen zu können; fehle diese Eigenschaft, so liege ein Mangel nach Art. 259a Abs. 1 OR vor. Dass ein Mangel vorliege, lasse sich auch über Art. 256 Abs. 1 OR herleiten. Hierzu müsse definiert werden, was unter dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand der Sache zu verstehen sei. Danach dürfe man in einem Res- taurant jeden Tag während des ganzen Jahres ausserhalb der gesetzlichen Sperr- zeit Gäste empfangen und gegen Entgelt bewirten. Sei dieser übliche Gebrauch ganz oder zeit- resp. teilweise ausgeschlossen oder beeinträchtigt, liege ein miet- rechtlicher Mangel vor. Der Mieter habe auch einen Mietzinsherabsetzungsan- spruch, wenn der Mangel von einer Drittperson zu vertreten oder auf äussere Um- stände ohne menschliche Einwirkung zurückzuführen sei. - 11 - Weiter könne der Auffassung des Mietgerichts im Urteil vom 2. August 2021 nicht gefolgt werden, wonach nur fehlende Eigenschaften der Sache einen mietrechtli- chen Mangel begründen könnten, die objektbezogen, nicht aber solche, die be- triebsbezogen seien. Der Beklagte sei der Ansicht, dass weder das Gesetz noch das Bundesgericht eine Unterscheidung mache, ob ein Mangel betriebs- oder ob- jektbezogen sei.”

“In ihrer Ge- suchsantwort habe sie substantiiert dargelegt, welche behördlichen Massnahmen sie zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie für jeweils welchen Zeitraum zu be- folgen gehabt hätte und welche Einschränkungen in der vertraglich zugesicherten Nutzung diese Massnahmen bewirkt hätten. Damit habe sie die Mangelhaftigkeit der Mietsache im vorinstanzlichen Verfahren rechtsgenügend dargetan (Urk. 27 S. 5 f.). Die behördlichen Massnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie seien als "Nutzungsvorschriften" zu qualifizieren, die sich an den Vermieter richte- ten und deren Erfüllung zur Hauptpflicht des Vermieters gehörten. Entsprechend habe die Gesuchstellerin den Mietvertrag vom 16. März 2020 bis 30. September 2020 mangelhaft erfüllt und der Mietvertrag habe seine Qualität als Schuldaner- kennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG für den besagten Zeitraum verloren (Urk. 27 S. 6 ff.). - 10 - Im Sinne einer Eventualbegründung hält die Gesuchsgegnerin der Ge- suchstellerin weiter entgegen, sie habe ihr mit Schreiben vom 17. März 2020 und vom 20. Juli 2020 mitgeteilt, die behördlichen Massnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie würden aus ihrer Sicht einen Mangel i.S.v. Art. 259a Abs. 1 OR darstellen, der die vertraglich zugesicherte Nutzung ausschliesse resp. beein- trächtige. Mit dem Ersuchen um Mietzinsherabsetzung habe sie ebenso zum Ausdruck gebracht, die behördlichen Einschränkungen würden ein Ungleichge- wicht zwischen Leistung und Gegenleistung bewirken, dem durch eine Herabset- zung des Mietzinses im Sinne von Art. 259d OR Rechnung zu tragen sei. Die Ge- suchstellerin könne sich unter diesen Umständen nicht auf den Schutz des be- rechtigten Vertrauens berufen, das eine nachträgliche Mietzinsherabsetzung aus- schliessen würde. Vielmehr könne sie (die Gesuchsgegnerin) eine Herabset- zungserklärung gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 142 III 557 E. 8.3.1., E. 8.3.4 und E. 8.3.5) auch nach Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere im Rahmen einer späteren prozessualen Auseinandersetzung, rechtsgültig abgeben. Sofern aber ein Anspruch auf angemessene Herabsetzung des Mietzinses nach Art. 259d OR für den relevanten Zeitraum bestehe, sei der Mietvertrag als Schuldanerkennung im Sinne von Art.”

“Il a, par écritures du 12 juillet 2021, modifié les conclusions précitées, sollicitant l'exécution de travaux dans son logement, la fixation des réductions de 40% de décembre 2016 à avril 2017, de 80% de mai 2017 à juin 2019 et de 20% de juillet 2019 jusqu'à l'élimination de tous les défauts. Par jugement du 3 mars 2022, le Tribunal a déclaré recevables les conclusions formées par l'appelant le 23 mars 2021 et irrecevables celles du 12 juillet 2021. Ce jugement n'a pas été frappé d'appel et l'appelant ne formule pas de grief devant la Cour contre l'irrecevabilité de ses conclusions du 12 juillet 2021. Il n'explicite pour le surplus pas la modification des conclusions d'appel dans son acte de recours. Ainsi, la modification des conclusions est irrecevable. 4. L'appelant se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige et d'avoir fixé des réductions de loyer insuffisantes, eu égard aux nuisances subies. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“Elle a, par écritures du 12 juillet 2021, modifié les conclusions précitées, sollicitant l'exécution de travaux dans son logement, la fixation des réductions de 40% de décembre 2016 à avril 2017, de 80% de mai 2017 à juin 2019 et de 20% de juillet 2019 jusqu'à l'élimination de tous les défauts. Par jugement du 3 mars 2022, le Tribunal a déclaré recevables les conclusions formées par l'appelante le 23 mars 2021 et irrecevables celles du 12 juillet 2021. Ce jugement n'a pas été frappé d'appel et l'appelante ne formule pas de grief devant la Cour contre l'irrecevabilité de ses conclusions du 12 juillet 2021. Elle n'explicite pour le surplus pas la modification des conclusions d'appel dans son acte de recours. Ainsi, la modification des conclusions est irrecevable. 4. L'appelante se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige et d'avoir fixé des réductions de loyer insuffisantes, eu égard aux nuisances subies. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“La modifcation des frais accessoires obéit aux règles de l’art. 269d al. 3 CO (ATF 137 III 362 consid. 3.2.1 ; TF 4A_571/2017 du 10 juillet 2018 consid. 4.1.1.2 ; Lachat/Bohnet, in : Thévenaz/Werro [éd.], Code de obligations I, Art. 257a/257b CO, p. 1976 et les réf. citées). Tel est le cas, notamment, de l’augmentation de l’acompte provisionnel ou du forfait des charges (Lachat/Bohnet, loc. cit.). Ainsi, pour augmenter l’acompte provisionnel, le bailleur doit notifier sa prétention unilatérale au moyen de la formule agréée par le canton, en indiquant les motifs précis de cette prétention (cf. art. 19 al. 1 OBLF). En effet, les motifs doivent permettre au locataire de saisir la portée et la justification pour décider d’une éventuelle contestation (ATF 142 III 375 consid. 3.3 ; TF 4A_374/2020 du 8 février 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). Le législateur a voulu que le locataire puisse contester en toute liberté la prétention du bailleur (Lachat/Bohnet, op. cit., n. 11 ad art. 269d CP, p. 2100). 3.2.1.3 Selon l’art. 259a al. 1 CO, lorsque la chose louée est affectée de défauts qui ne sont pas imputables au locataire ou que celui-ci est empêché de jouir de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur : une remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ou des dommages-intérêts (let. c). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Sont en particulier des défauts de la chose louée le chauffage insuffisant, l’humidité anormale et la présence de moisissures (Higi/Wildisen, in Higi/Bühlmann/Wildisen [éd.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 Or, 5e éd. 2019, n. 45 ad 258 OR, p. 397). De tels défauts peuvent être graves (ibidem). 3.2.2 3.2.2.1 La résiliation ordinaire du bail n’est pas subordonnée à l’existence d’un motif de résiliation particulier (cf. art. 266a al. 1 CO ; ATF 145 III 143 consid. 3.1 et les arrêts cités). La motivation ne doit être fournie que si l’autre partie la demande (art. 271 al. 2 CO). La motivation du congé n’est donc pas une condition de sa validité (ATF 143 III 344 consid.”

“En l’absence d’une disposition spéciale instituant une présomption, l’art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. Il en résulte que la partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent l’extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et les réf. citées ; TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021 consid. 3.1). Lorsque le juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux ou demeure dans le doute, il doit alors statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5 ; TF 4A_592/2020 loc. cit. ; TF 4A_119/2018 du 7 janvier 2019 consid. 5.2 ; TF 4A_569/2017 du 27 avril 2018 consid. 7).                 Conformément à la règle générale de l’art. 8 CC, il incombe au locataire de prouver l’existence du défaut subséquent, au sens de l’art. 259a CO, qu’il invoque (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2).                 L’art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid. 2a), ni ne dicte au juge comment forger sa conviction (TF 4A_428/2016 du 15 février 2017 consid. 3.2.2.3 ; ATF 128 III 22 consid. 2d). Ainsi, lorsque l’appréciation des preuves le convainc de la réalité ou de l’inexistence d’un fait, la question de la répartition du fardeau ne se pose plus (TF 5A_70/2018 du 23 octobre 2018 consid. 3.3.1.1 ; ATF 129 III 271 consid. 2b/aa in fine). Seul le moyen tiré d’une appréciation erronée des preuves est alors recevable (ATF 127 III 519 précité op. cit. ; TF 4A_341/2019 du 15 mai 2020 consid. 3.2). Le droit à la preuve découlant de l’art. 8 CC ne permet pas de remettre en question l’appréciation des preuves effectuée par le juge, ni de critiquer son appréciation quant à l’aptitude d’un moyen de preuve à démontrer un fait pertinent (TF 4A_76/2020 du 9 juin 2020 consid.”

“Une certitude absolue n'est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux; les éventuels doutes qui subsistent doivent apparaître légers (ATF 130 III 321 consid. 3.2). Lorsqu'il est saisi du grief de violation de l'art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut contrôler si l'autorité précédente est partie d'une juste conception du degré de la preuve. En revanche, le point de savoir si le degré requis - dont le juge a une juste conception - est atteint dans un cas concret relève de l'appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral revoit uniquement sous l'angle de l'arbitraire (ATF 130 III 321 consid. 5; arrêt 4A_378/2021 du 12 octobre 2021 consid. 4.1 et les références citées). Lorsque l'appréciation des preuves convainc le juge qu'un fait est établi ou réfuté, la question de la répartition du fardeau de la preuve ne se pose plus et le grief tiré de la violation de l'art. 8 CC devient sans objet (ATF 141 III 241 consid. 3.2; 130 III 591 consid. 5.4). Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (arrêt 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2 et les références citées).”

“Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a), la réduction du loyer (al. 1 let. b) et des dommages-intérêts (al. 1 let. c). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En application de l'art. 8 CC, le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire. 4.1.2 Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Dans la mesure où il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il réclame ensuite une réduction de loyer (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1; 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.3; 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2 et les références citées). On ne saurait retenir une renonciation tacite s'agissant d'une locataire qui a certes exigé une réduction de loyer plus de six ans après avoir eu connaissance d'un défaut affectant une climatisation, mais qui s'est plainte de dysfonctionnements de façon régulière et à toutes les périodes de l'année (ATF 130 III 504 consid.”

“dans la mesure où l'appelante conclut à la restitution d'un montant supérieur à 10'000 fr. à titre de trop-perçu de loyer, dommages-intérêts et tort moral (art. 308 al. 2 CPC). 1.2 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Par un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé son droit à la preuve et son droit d'être entendue en refusant la réouverture des débats d'instruction et l'administration de la pièce 103, soit des rapports de la société C______ & CIE des 21 septembre et 4 octobre 2016. 2.1 2.1.1 Le procès en consignation du loyer - lequel englobe tous les droits que l'art. 259a al. 1 CO confère en cas de défaut de la chose louée, invoqués par le locataire dans la procédure de consignation et pour lesquels la consignation lui fournit un moyen de pression (ATF 146 III 63 consid. 4.4) - est soumis à la procédure simplifiée, quelle que soit la valeur litigieuse (art. 243 al. 2 let. c CPC). En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit établir les faits d'office. Il s'agit là de la maxime inquisitoire simple, ou sociale et non de la maxime inquisitoire illimitée de l'art. 296 al. 3 CPC (ATF 125 III 231 consid. 4a). Selon celle-là, les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès. Le tribunal ne leur vient en aide que par des questions adéquates afin que les allégations nécessaires et les moyens de preuve correspondants soient précisément énumérés, mais il ne se livre à aucune investigation de sa propre initiative. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire.”

“La notion de « protection contre les congés » doit s'interpréter largement en vue de garantir la protection du locataire et inclut, ainsi, les questions relatives à l'annulation du congé, à son inefficacité ou à sa nullité, de même que la question relative à l'expulsion, si la validité du congé est remise en question (ATF 142 III 402 consid. 2 et 2.5.4 et références citées). La procédure simplifiée s'applique également indépendamment de la valeur litigieuse si une demande de prolongation de bail est formulée par le locataire, même à titre subsidiaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_270/2015 du 14 avril 2016 consid 4.2; Heinzmann in PC CPC, n. 14 ad art. 243 CPC). De même, à la procédure en « consignation de loyer » (art. 259g CO), soumise également la procédure simplifiée, doit s'interpréter largement et englobe, ainsi, toutes les prétentions du locataire en lien avec les défauts de la chose louée, soit notamment le droit de solliciter une baisse de loyer, un dédommagement ou une réparation de la chose louée (cf. art. 259a al. 1 CO), ceci indépendant de la valeur litigieuse desdites prétentions, afin de permettre à ce dernier de faire valoir pleinement ses droits et pour des raisons d'économie de procédure (ATF 146 III 63 consid. 4.4 et 4.4.5). Pour certains auteurs, au regard des jurisprudences précitées, il semble prévisible, même si cela ne ressort pas du texte légal, que le Tribunal fédéral retienne une définition extensive de la notion de « protection contre les loyers abusifs », en admettant l'application de la procédure simplifiée à toutes les procédures portant sur les loyers, sans égard à la valeur litigieuse des prétentions (cf. Dietschy-Martenet, « La notion de consignation du loyer en procédure civile : une doctrine pas si controversée et une analyse incomplète » in Newsletter bail.ch, janvier 2020, p. 6 et 7). Un auteur préconise de modifier l'art. 243 al. 2 let. c CPC afin de soumettre tous les litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme à la procédure simplifiée (Bohnet, « Bail et procédure simplifiée : où prend fin le domaine de la protection contre les congés ?”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). 3.1.2 Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op.”

“256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“Vorliegend hat der Beschwerdeführer gemäss den Beilagen nach eigenen Angaben die Miete "angemessen" gekürzt (act. B.3, S. 4 und 5). Aus den Unterla- gen geht jedoch nicht hervor, dass überhaupt eine Mietzinszahlung erfolgt ist. Mietzinse können vom Mieter jedoch weder eigenmächtig noch beliebig gekürzt werden. Macht ein Mieter Mangel an der Mietsache geltend und leitet er daraus die Herabsetzung des Mietzinses ab, hat er den Mietzins, damit er als bezahlt gilt, bei der Schlichtungsstelle für Mietsachen zu hinterlegen (vgl. Art. 259a Abs. 2 OR i.V.m. Art. 259g-259i OR). Alsdann ist im Zivilprozess über die Berechtigung bzw. die Höhe der Herabsetzung zu entscheiden. Dass der Beschwerdeführer Mietzin- se hinterlegt hätte, ist den Akten bzw. den eingereichten Beilagen nicht zu ent- nehmen, weshalb das Betreibungsamt - anhand der vom Vermieter eingereichten Betreibung auf ausstehende Mietzinse (BA act. 10) - zutreffend davon ausgehen durfte, dass sie gar nicht bezahlt wurden. Gegenteiliges hat der Beschwerdeführer in seiner Eingabe auch nicht behauptet. Entsprechend ist das Vorgehen des Be- treibungsamtes C. mit der Beschränkung des Existenzminimums auf den Grundbetrag von CHF 1'200.00 - damit den Mietzins unberücksichtigt zu lassen - nicht zu beanstanden.”

“Vorliegend hat der Beschwerdeführer gemäss den Beilagen nach eigenen Angaben die Miete "angemessen" gekürzt (act. B.3, S. 4 und 5). Aus den Unterla- gen geht jedoch nicht hervor, dass überhaupt eine Mietzinszahlung erfolgt ist. Mietzinse können vom Mieter jedoch weder eigenmächtig noch beliebig gekürzt werden. Macht ein Mieter Mangel an der Mietsache geltend und leitet er daraus die Herabsetzung des Mietzinses ab, hat er den Mietzins, damit er als bezahlt gilt, bei der Schlichtungsstelle für Mietsachen zu hinterlegen (vgl. Art. 259a Abs. 2 OR i.V.m. Art. 259g-259i OR). Alsdann ist im Zivilprozess über die Berechtigung bzw. die Höhe der Herabsetzung zu entscheiden. Dass der Beschwerdeführer Mietzin- se hinterlegt hätte, ist den Akten bzw. den eingereichten Beilagen nicht zu ent- nehmen, weshalb das Betreibungsamt - anhand der vom Vermieter eingereichten Betreibung auf ausstehende Mietzinse (BA act. 10) - zutreffend davon ausgehen durfte, dass sie gar nicht bezahlt wurden. Gegenteiliges hat der Beschwerdeführer in seiner Eingabe auch nicht behauptet. Entsprechend ist das Vorgehen des Be- treibungsamtes C. mit der Beschränkung des Existenzminimums auf den Grundbetrag von CHF 1'200.00 - damit den Mietzins unberücksichtigt zu lassen - nicht zu beanstanden.”

“, de sorte que la valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et violé les art. 2 al. 2 CC et 259d CO. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 266ss). Dès qu'il est informé de l'existence d'un défaut, le bailleur doit y remédier de sa propre initiative et dans un délai raisonnable, la durée de ce délai dépendant des circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid.”

“, de sorte que la valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et violé les art. 2 al. 2 CC et 259d CO. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 266ss). Dès qu'il est informé de l'existence d'un défaut, le bailleur doit y remédier de sa propre initiative et dans un délai raisonnable, la durée de ce délai dépendant des circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid.”

“Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1 OR einzustehen hat (vgl. Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).”

“Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1 OR einzustehen hat (vgl. Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).”

“Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louŽe tel qu'il a ŽtŽ convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du dŽfaut qui met en danger la santŽ du preneur et de sa famille ou du dŽfaut qui empche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement louŽ ou une part importante de celui-ci (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). En principe, il convient de procŽder selon la mŽthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquŽe dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec dŽfaut est rapportŽe ˆ sa valeur objective sans dŽfaut, le loyer Žtant ensuite rŽduit dans la mme proportion.”

“S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). 2.3 En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité, ibidem). Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoie pas expressément, le locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer. Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer puisse être supprimé.”

“a) Le recourant fait encore valoir que la première juge a procédé à une appréciation manifestement inexacte des faits lorsqu’elle a considéré que le montant de 700 francs – non couvert par la garantie-loyer – était dû au bailleur au motif que le montant en question ne faisait pas l’objet de l’accord trouvé en conciliation. Le recourant se réfère notamment au titre 9 de sa demande ainsi qu’au témoignage de E.________. En outre, il allègue que le bailleur n’a jamais contesté le paiement des loyers réduits, ce qui indique qu’il était d’accord avec ce mode de procéder. b) Selon l’article 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur : la remise en état de la chose (let. a) ; une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ; des dommages-intérêts (let. c) ; la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Au titre de la réduction du loyer, l’article 259d CO prévoit que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Par ailleurs, selon l’article 259g CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2). La preuve de l’existence d’un défaut justifiant une réduction de loyer reviendra au locataire, au même titre que la preuve des autres éléments constitutifs de l’action (Bohnet, Actions civiles, vol. 2, par. 15, n. 28). c) En l’espèce, le recourant n’a pas entièrement payé les loyers correspondant aux mois de juillet 2017 et janvier 2018 en raison de travaux de rénovation qui ont engendré des nuisances.”

“Ce jugement n'a pas été frappé d'appel et l'appelant ne formule pas de grief devant la Cour contre l'irrecevabilité de ses conclusions du 12 juillet 2021. Il n'explicite pour le surplus pas la modification des conclusions d'appel dans son acte de recours. Ainsi, la modification des conclusions est irrecevable. 4. L'appelant se plaint d'une constatation inexacte des faits, reprochant aux premiers juges d'avoir omis certains éléments essentiels pour la résolution du litige et d'avoir fixé des réductions de loyer insuffisantes, eu égard aux nuisances subies. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art.”

“Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps.”

“Lachat/Grobet-Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 270 et Annexe VIII). Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Cela ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donne lieu à l'application de l'art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5% au moins, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1). Il sied de distinguer entre les travaux de rénovation ou de modification (art. 260a al. 1 CO) et les travaux destinés à l'élimination de défauts au sens de l'art. 259a al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2). Selon la jurisprudence, la rénovation entraîne une amélioration de l'état de la chose louée, et donc en général une augmentation de sa valeur. La modification touche la substance même de la chose, dont elle change l'aspect ou l'état (arrêts du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2; 4A_463/2014 du 23 janvier 2015 consid. 4.3; 4A_541/2011 du 28 mars 2012 consid. 4.2).  2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que l'ameublement de la cuisine datait des années 1970, soit de près de 50 ans. Les intimés avaient signalé à l'appelante la vétusté de la cuisine en novembre 2014, suite à laquelle une réparation des armoires a eu lieu en avril 2015. Certaines portes des armoires ne fermaient toutefois pas, selon les constats du Tribunal, lors de l'inspection locale de novembre 2019. L'appelante critique le raisonnement et l'appréciation faits par le Tribunal. Elle soutient en effet que malgré l'âge de l'ameublement, celui-ci est propre, fonctionnel et répond aux exigences actuelles.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat. Par exemple, lorsqu'un logement est loué à une personne handicapée, on peut, selon les circonstances, en déduire qu'il doit être accessible aux chaises roulantes (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, p. 259 et 260). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louŽe tel qu'il a ŽtŽ convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du dŽfaut qui met en danger la santŽ du preneur et de sa famille ou du dŽfaut qui empche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement louŽ ou une part importante de celui-ci (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). En principe, il convient de procŽder selon la mŽthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquŽe dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec dŽfaut est rapportŽe ˆ sa valeur objective sans dŽfaut, le loyer Žtant ensuite rŽduit dans la mme proportion.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable. Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé.”

“Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les réf. citées). La réduction du loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d'un défaut de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (arrêt TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC, il incombe au locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (arrêt TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.2). 3.2. 3.2.1. A.________ considère que I'autorité précédente a constaté les faits de manière inexacte en retenant qu’il n'a pas établi une défectuosité ni un défaut de réglage en lien avec la chaudière. Il soutient que la consommation de mazout est excessive, ce que démontre selon lui le rapport de M.________ du 29 septembre 2021 et les décomptes de charges 2020 de tous les locataires, et que les réglages de la chaudière n’ont pas correctement été effectués. De plus, il soutient qu'une intervention préalable de B.________ sur les réglages de la chaufferie le jour de l’inspection locale ne peut être exclue puisque l’intéressé a admis être allé dans la chaufferie. 3.2.2. De son côté, le bailleur allègue que le locataire est également arrivé en avance au restaurant le jour de l’inspection locale. De plus, il conteste avoir procédé à un réglage de la chaufferie juste avant l’inspection locale, ce qui lui était impossible de faire vu la complexité des réglages.”

“p. 316). Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’art. 8 CC selon lequel chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Cette disposition détermine laquelle des parties doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve (ATF 130 III 321, consid.3.1; 127 III 519, consid. 2a; 126 III 189, consid. 2b et 4a). Cette règle n’est valable qu’aussi longtemps que l’existence même de ce défaut est contestée. Une fois que le bailleur a reconnu le défaut, le locataire dispose des droits énumérés à l’art. 259a al. 1 CO (Aubert, Cpra du bail à loyer et à ferme, 2017, ad. art. 258 n. 56). Dans l'action en réduction de loyer, les faits pertinents en matière de défauts doivent en principe être prouvés de manière stricte (Jeandin, La preuve en droit du bail - Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1131 et 1183). Le locataire devra alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l’objet loué de la manière la plus précise que possible. Il doit alléguer et offrir en preuve l'existence, la durée et l'importance de ces nuisances, même s’il s’agit de nuisances causées par des travaux qui, eux, ont été allégués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.4.3; Jeandin, La preuve en droit du bail - Loyers, défauts et résiliation de baux d’habitations et de locaux commerciaux à l’aune des questions probatoires, 2022, n. 1106 et 1169). En revanche, l’art. 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 127 III 519 consid.”

“L’absence de protection contre le soleil peut constituer un défaut (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 266). Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce dernier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 1er avril 2009 consid. 3.2); le fait qu’il échappe à sa sphère d’influence n’est pas non plus déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985 575). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 2.2 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Gebrauchs- wert beeinträchtigt. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hin- blick auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln (BGE 135 III 345 E. 3.2; MPra-ROY, a.a.O., S. 200). Fehlt eine ausdrückliche Ver- einbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetz- ten Gebrauchs (MPra-ROY, a.a.O., S. 201; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR N 27 ff.). Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und von den Umständen des einzelnen Falles abhängig. Es ist insbesondere auf die Zweckbestimmung der gemieteten Sache, deren Lage, Alter und Bauart sowie die - 18 - Höhe des Mietzinses abzustellen (Urteile des Bundesgerichts 4C.368/2004 vom 25. Januar 2005 E. 4.1 sowie 4C.387/2004 vom 17. März 2005 E. 2.1; SVIT- Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR N 47; MPra-ROY, a.a.O., S. 200 ff.). Der Mangel darf ausserdem nicht vom Mieter zu verantworten sein (Art. 259a Abs. 1 OR). Darunter sind Mängel zu verstehen, die der Mieter oder Personen, für die er einstehen muss, vorsätzlich oder fahrlässig verursacht haben (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 259a N 2). Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Vermieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen unter- nimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 und 4A_481/2018 vom 16. Juli 2019 E. 3). Wer die Minderung des Mietzinses verlangt, hat darzutun, welche Mängel während welcher Dauer und in welchem Ausmass die Nutzung des Mietobjekts beeinträch- tigt haben. Die Beweislast für das Bestehen eines Mangels und den sachlich und zeitlich geltend gemachten Umfang einer Minderung trägt mit anderen Worten der Mieter (BGer 4C.11/2006 vom 1. Mai 2006 E. 3.”

“Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist die Vermieterin verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zu- stand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Entstehen an der Sache Män- gel, die die Mieterin weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird die Mieterin im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann sie unter anderem die Beseitigung des Mangels verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. a OR). Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache eine von der Vermieterin verspro- chene Eigenschaft nicht aufweist oder wenn sie eine Eigenschaft nicht aufweist, mit welcher die Mieterin unter Bezugnahme auf den zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand rechnen konnte (BGE 135 III 345 E. 3.2 = Pra 2009 Nr. 135). Ob die Mietsache an einem Mangel leidet oder ob im Gegenteil die Sache zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, ist eine Rechtsfrage. Für die tatsächlichen Grundlagen eines Mangels trägt der Mieter die Beweislast (Art. 8 ZGB; BSK OR I- W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 259a N 4). - 5 -”

“Par ailleurs, depuis l'intervention de l'entreprise AE______ SA le 16 avril 2019, plus aucune odeur n'a été constatée dans les locaux loués. En ce qui concerne le second point, l'appelante fait valoir que les intimés n'ont pas démontré, alors que la preuve leur incombait, que les pompes de relevage, à l'origine des prétendues mauvaises odeurs, étaient couvertes par le contrat de bail. Z______ a en effet constaté, dans son rapport du 30 octobre 2018, que les pompes de relevage ne faisaient pas parties des locaux loués. En outre, le contrat de bail la liant aux intimés prévoit expressément et à deux reprises, soit aux articles 62 et 66, que les coûts liés à l'entretien, aux réparations et au remplacement des installations mises en place par les locataires sont intégralement et exclusivement à la charge de ces derniers. Or, les pompes de relevage ont été installées par les précédents locataires. Leur entretien incombait ainsi exclusivement aux intimés, qui en étaient conscients puisqu'ils avaient repris les contrats de maintenance des pompes des précédents locataires. 8.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 8.1.1 Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“Par ailleurs, depuis l'intervention de l'entreprise AE______ SA le 16 avril 2019, plus aucune odeur n'a été constatée dans les locaux loués. En ce qui concerne le second point, l'appelante fait valoir que les intimés n'ont pas démontré, alors que la preuve leur incombait, que les pompes de relevage, à l'origine des prétendues mauvaises odeurs, étaient couvertes par le contrat de bail. Z______ a en effet constaté, dans son rapport du 30 octobre 2018, que les pompes de relevage ne faisaient pas parties des locaux loués. En outre, le contrat de bail la liant aux intimés prévoit expressément et à deux reprises, soit aux articles 62 et 66, que les coûts liés à l'entretien, aux réparations et au remplacement des installations mises en place par les locataires sont intégralement et exclusivement à la charge de ces derniers. Or, les pompes de relevage ont été installées par les précédents locataires. Leur entretien incombait ainsi exclusivement aux intimés, qui en étaient conscients puisqu'ils avaient repris les contrats de maintenance des pompes des précédents locataires. 8.1 Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Il peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). 8.1.1 Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op.”

“Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Rubli, in Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1). Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose louée lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n’a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (TF 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1 et les réf. citées). Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe au locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.2). 4.3 Les premiers juges ont retenu que les locaux avaient été loués avec un système de climatisation, mais que celui-ci ne permettait plus un rafraîchissement raisonnable. Il ressortait du reste du procès-verbal de remise-reprise pour locaux commerciaux que la ventilation devait être réglée.”

“Il reproche dès lors à l’intimée d’avoir accepté de conclure un bail avec un fitness, alors qu’elle devait se douter que cela engendrerait des nuisances sonores. Il requiert dès lors que des travaux soient entrepris afin de faire cesser les nuisances. Il ajoute que « rien ne permet à la bailleresse de préciser que des travaux d’assainissement sonores seraient disproportionnés. ». L’intimée par voie de jonction invoque l’irrecevabilité de l’appel par voie de jonction au motif que la réponse à l’appel principal et l’appel joint n’auraient pas été articulés en deux parties distinctes et que la motivation serait insuffisante au regard des conclusions prises. Pour le surplus, elle invoque que le locataire peut demander des travaux d’entretien mais non des travaux de rénovation. Au demeurant, la remise en état ne serait pas absolue et ne pourrait être exigée que si elle s’avérait possible et que son coût ne serait pas disproportionné. En l’état, des travaux d’isolation sonore seraient clairement disproportionnés. 7.2 Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). 7.3 Les premiers juges ont constaté qu’une amélioration de l’isolation phonique de l’immeuble ne pourrait être obtenue, de l’expérience générale du tribunal, que par l’exécution de travaux fort coûteux.”

“763; vgl. zum Ganzen auch ZMP 2020 Nr. 7). 4.2 Wie erwähnt handelte es sich beim von den Beklagten durchgeführten Hei- zungsersatz um zulässige Arbeiten gemäss Art. 257h bzw. 260 OR. Ein Behe- bungsanspruch stand den Klägern damit von vornherein nicht zu, so dass auch eine gültige Mietzinshinterlegung ausscheidet. Sie können auch beim besten Wil- len nicht als gutgläubig betrachtet werden, denn die Arbeiten waren offensichtlich unabdingbar und sie hatten sich zur Duldung in einem Vergleich mit Rechtskrafts- wirkung verpflichtet. Somit sind den Beklagten die hinterlegten Mietzinse im vollen Umfang herauszugeben und eine Prüfung der weiteren Voraussetzungen erübrigt sich. 5. Schadenersatz infolge Wasserschadens 5.1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter Schaden- ersatz leistet (Art. 259a Abs. 1 lit. c OR). Hat der Mieter durch den Mangel Scha- den erlitten, so muss ihm der Vermieter dafür Ersatz leisten, wenn er nicht beweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 259e OR). Art. 259e OR ergänzt die Mängel- rechte, indem er dem Mieter einen Anspruch auf Ersatz des Schadens einräumt, der ihm aus der Mangelhaftigkeit der Mietsache entstanden ist. Die Voraussetzun- - 26 - gen des Schadenanspruches folgen vollumfänglich der vertragsrechtlichen Grund- regel nach Art. 97 Abs. 1 OR (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259e OR N 5; SVIT-Komm.- TSCHUDI, a.a.O., Art. 259e OR N 4). Der Mieter hat folglich ein vertragswidriges Verhalten des Vermieters zu beweisen, einen Schaden sowie den natürlichen Kau- salzusammenhang zwischen dem einen und dem anderen. Gelingt ihm dies, wird ein Verschulden des Vermieters vermutet. Ein Schaden ist die unfreiwillige Ver- mögensminderung, die in der Verminderung der Aktiven, der Vermehrung der Pas- siven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann (BSK OR I-WIEGAND, a.”

“Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er u.a. verlangen, dass der Vermieter den Mangel beseitigt und den Mietzins verhältnismässig herabsetzt (Art. 259a Abs. 1 OR). Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen, mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss an das Schlichtungsverfahren über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein eigenes Mängelrecht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mie- ters. Sie ist nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseiti- gungsanspruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Män- gelbeseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op.”

“im da- mals beachtlichen Schreiben an die Liegenschaftsverwaltung waren ein offenbar aus der Wohnung der Beschwerdeführerin stammender störender Geruch im Treppenhaus und in den anderen Wohnungen und die angebliche Verletzung der - 12 - Pflichten der Beschwerdeführerin bei der Benützung der Waschküche Thema. Entsprechend findet sich im Beschluss auch die, von der Staatsanwaltschaft in der vorliegend angefochtenen Nichtanhandnahmeverfügung übernommene, Er- wägung, dass die im Schreiben an die Liegenschaftsverwaltung behaupteten Be- anstandungen einzig das Verhalten der Beschwerdeführerin als Mieterin bei der Benützung des Mietobjekts aus Sicht der anderen Mieter beträfen. Die Kammer erwog des Weiteren, dass es sich sowohl bei den behaupteten Geruchsemissio- nen als auch bei den geltend gemachten Verhältnissen in der Waschküche um mögliche Mängel handle, welche mutmasslich den vertragsgemässen Gebrauch des Mietobjekts beeinträchtigen würden, weshalb das (damalige) Vorgehen der (das damals zu beurteilende Schreiben verfassenden) Mieterschaft als Mängelrü- ge zu qualifizieren bzw. gestützt auf Art. 259a OR berechtigt gewesen sei. Die Ausführungen hätten sich auf das Notwendige zur Geltendmachung der fraglichen Mängel beschränkt und darüber hinaus keine ehrrührigen Behauptungen enthal- ten, den gebotenen Sachbezug aufgewiesen und erschienen nicht unnötig verlet- zend. Im damaligen Fall fanden sich überdies keine Anhaltspunkte dafür, dass die dort gegenständlichen Beanstandungen wider besseres Wissen erfolgt sein soll- ten (E. II.2.5).”

“Übernimmt der Mieter eine Sache trotz im Zeitpunkt der Übergabe bestehender Mängel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (vgl. Art. 258 Abs. 2 OR). Dies gilt auch, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetz­ten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen (vgl. Art. 258 Abs. 3 Bst. a OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter a. den Mangel beseitigt; b. den Mietzins verhält­nismässig herabsetzt; c. Schadenersatz leistet; d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 OR). Weiter kann der Mietzins hinterlegt werden (vgl. Art. 259a Abs. 2 OR), sofern schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels angesetzt und die Hinterlegung für den Fall des unbenützten Ablaufs dieser Frist angedroht wird (vgl. Art. 259g OR).”

“Übernimmt der Mieter eine Sache trotz im Zeitpunkt der Übergabe bestehender Mängel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (vgl. Art. 258 Abs. 2 OR). Dies gilt auch, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetz­ten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen (vgl. Art. 258 Abs. 3 Bst. a OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter a. den Mangel beseitigt; b. den Mietzins verhält­nismässig herabsetzt; c. Schadenersatz leistet; d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 OR). Weiter kann der Mietzins hinterlegt werden (vgl. Art. 259a Abs. 2 OR), sofern schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels angesetzt und die Hinterlegung für den Fall des unbenützten Ablaufs dieser Frist angedroht wird (vgl. Art. 259g OR).”

“Quanto alle altre argomentazioni del reclamante, esse non inibiscono le conseguenze del mancato pagamento della pigione. È possibile che l'interessato abbia subìto “vessazioni, persecuzioni denigrazioni o minacce” da parte di altri inquilini, ma per tacere del fatto che non è dato di sapere se la locatrice ne fosse al corrente, tali episodi non sono circostanziati. Inoltre, quand'anche comportamenti del genere possano costituire mancanze di riguardo per i vicini nel senso dell'art. 257f CO e quindi un difetto dell'ente locato (art. 259a CO; sentenza del Tribunale federale 4A_123/2017 consid. 9.1), il convenuto non ha fatto valere alcuna riduzione della pigione per difetti né ha rilasciato una dichiarazione di compensazione, tanto meno nel termine di 30 giorni fissatogli dal locatore in applicazione dell'art. 257d cpv. 1 CO. Che, infine, il reclamante possa avere difficoltà nel reperire un altro alloggio è possibile, ma una proroga del contratto di locazione in caso di mora del conduttore è esclusa per legge (art. 272a cpv. 1 lett. a CO). Né motivi umanitari permettono di differire gli effetti di una decisione d'espulsione dall'ente locato. In definitiva, la decisione del Pretore resiste alla critica, i fatti erano “immediatamente comprovabili” e la situazione giuridica era “chiara”.”

“– pro Parkplatz sowie eine Garagenbox mit mindestens der gleichen Gesamtfläche wie jene der beiden abgetretenen Ga- ragenboxen zusammen zum Preis von Fr. 980.– monatlich zu vermieten. Der bis- herige Betrieb der Gesuchsgegnerin (Mieterin) müsse gewährleistet werden (Urk. 3/6 Ziffern 3 und 4). Vorauszuschicken ist, dass es sich bei den beiden teilgekündigten Garagenboxen bzw. Rolltorlagern mit einem monatlichen Mietzins von Fr. 980.– (vgl. vorstehend) und den beiden durch die Gesuchsgegnerin per 1. November 2019 abzutretenden Garagenboxen zum Mietpreis von ebenfalls Fr. 980.– pro Monat (Urk. 3/6 S. 2, Zif- fern 3 und 4) nicht um dieselben Objekte handelt. Wie bei jedem zweiseitigen Vertrag kann der Mieter das Rechtsöffnungsbegehren zu Fall bringen, indem er behauptet, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die betreffende Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht. Eine derartige Einwendung aus dem Vertrag ist z.B. die Behauptung des Mieters, er habe das Mietobjekt überhaupt nicht erhalten. Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR) muss der Mieter substantiiert dartun (BSK SchKG-Staehelin, Art. 82 N 117). Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, ist Glaubhaftmachung nicht erforderlich (vgl. Urk. 22 S. 11 mit Hinweis auf die sog. Basler Rechtsöffnungspraxis, wonach der Schuldner bei zweiseitigen Verträgen die Einrede der nicht gehörig erbrachten Gegenleistung nur zu behaupten und nicht glaubhaft zu machen hat. Das Rechts- öffnungsbegehren ist aufgrund der schuldnerischen Behauptung, die Gegenleis- tung sei qualitativ und quantitativ mangelhaft, abzuweisen, sofern diese nicht halt- los erscheint. Trifft den Schuldner eine Prüfungs- und Rügepflicht, so muss er glaubhaft machen, dass er den diesbezüglichen Obliegenheiten rechtzeitig nach- gekommen ist; vgl. dazu auch BGer 5A_1008/2014 vom 1. Juni 2015, Erw. 3.3 mit Hinweisen, Erw. 3.4.2, 3.4.3). Wie dargetan, behauptet die Gesuchsgegnerin, das Ersatzobjekt für die beiden laut Vergleich per 1. November 2019 abgetretenen Garagenboxen zum Preis von Fr.”

“p. 311). Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 142 III 336 consid.”

“De surcroît, l'appelant se limite à substituer sa propre appréciation à celle du Tribunal et à formuler des critiques toutes générales du jugement attaqué, sans reprendre la démarche des premiers juges ni mettre le doigt sur les failles de leur raisonnement, ce qui ne répond pas aux exigences de motivation rappelées ci-dessus. Au surplus, il ne saurait être tenu compte des conclusions et des griefs motivés que l'appelant a formulés pour la première fois dans sa réplique, celle-ci ayant été déposée après l'échéance du délai d'appel. Il suit de là que l'appel est irrecevable. Même à considérer que l'appel serait recevable, il devrait quoi qu'il en soit être rejeté pour les motifs qui suivent. 2. A bien le suivre, l'appelant soutient que le dépôt serait encore défectueux à ce jour et qu'il appartiendrait à l'intimée de le remettre en état. Cela justifierait en outre l'octroi d'une réduction de loyer en sa faveur et la prise en charge par l'intimée des travaux facturés et devisés par L______ SARL. 2.1 Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid.”

“Ils ne critiquent donc pas l'appréciation du Tribunal au sujet de chaque défaut pris isolément, sauf pour la pose de l'échafaudage au sol, défaut pour lequel ils évoquent, sans autre explication, une réduction de 10 % à 18 %. 4.1 4.1.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. Selon l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon": est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, op. cit., n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (LACHAT/RUBLI, op.”

“p. 311). Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 142 III 336 consid.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable. Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (cf. arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction du loyer (cf.”

“Entstehen an der Mietsache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch im Rahmen des kleinen Unterhalts zu beheben hat, kann er die in Art. 259a OR aufgezählten und in Art. 259b - 259i OR näher geregelten Rechte ausüben. - 20 - Eine Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters setzt nach Art. 259b lit. b OR vo- raus, dass der Vermieter den Mangel kennt und nicht innert angemessener Frist behebt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgericht genügt es, dass der Ver- mieter innert der als angemessen zu betrachtenden Frist untätig bleibt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011, E. 4, sowie 4A_476/2015 v. 11. Januar 2016, E. 4.3.3 und 4.4.2). Eine Fristansetzung oder formelle Mängel- rüge ist nicht erforderlich. Wie die Beklagte indessen zu recht vorbringt, ist der Mieter sowohl für den Mangel an der Sache als auch für die Kenntnis des Vermieters beweisbelastet, denn er leitet aus der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache die ihm zustehenden Rechte ab (z.B. Urteil des Bundesgerichts 4A_411/2020 v.”

“Entstehen an der Mietsache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch im Rahmen des kleinen Unterhalts zu beheben hat, kann er die in Art. 259a OR aufgezählten und in Art. 259b - 259i OR näher geregelten Rechte ausüben. - 20 - Eine Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters setzt nach Art. 259b lit. b OR vo- raus, dass der Vermieter den Mangel kennt und nicht innert angemessener Frist behebt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgericht genügt es, dass der Ver- mieter innert der als angemessen zu betrachtenden Frist untätig bleibt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011, E. 4, sowie 4A_476/2015 v. 11. Januar 2016, E. 4.3.3 und 4.4.2). Eine Fristansetzung oder formelle Mängel- rüge ist nicht erforderlich. Wie die Beklagte indessen zu recht vorbringt, ist der Mieter sowohl für den Mangel an der Sache als auch für die Kenntnis des Vermieters beweisbelastet, denn er leitet aus der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache die ihm zustehenden Rechte ab (z.B. Urteil des Bundesgerichts 4A_411/2020 v.”

“del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823 n. 42c; DTF 145 III 25 consid. 4.3.2 per l’eccezione d’inadempimento). Nella locazione d’immobili il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito della pigione (art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una riduzione del corrispettivo, specificandone l’ammontare e la durata, a patto che il contratto di locazione sia ancora in vigore.                                            Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, basta ch’egli renda verosimile le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF”

“Selon l’art 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut de présentation d'un tel candidat, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l'obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée à condition de rendre vraisemblable qu'il a restitué l'objet loué et qu'il a proposé un locataire de remplacement qui satisfasse aux exigences de l’art. 264 al. 1 CO (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine, JdT 2008 II 77). Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). En vertu de l’art. 259a CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers. Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020, consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références, et CPF 27 juin 2019/135, fondé sur cet arrêt du Tribunal fédéral). b) En l’espèce, les parties ont signé un contrat de bail à loyer pour habitation le 4 juillet 2011.”

“Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) ; la jurisprudence (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et 3.3) admet que tel est le cas lorsque l'usage de la chose est restreint d'au moins 5 %, ou de 2 % en cas d'atteinte permanente, mais précise que toute diminution du confort survenant en cours de bail ne constitue pas un défaut de la chose louée. Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b ; cf. aussi art. 259d CO). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (pour le tout : arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). 2.2. Aux termes de l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral, répartit le fardeau de la preuve et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. La maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (arrêt TC FR 102 2015 290 du 22 mars 2016 consid. 2b et les réf. citées). 3. 3.1. En l'espèce, le Tribunal des baux a examiné (décision attaquée, p. 5-7) les allégués et les déclarations des parties, de même que les pièces produites, pour retenir en définitive que le demandeur n'a pas établi les importantes variations d'eau et de pression dont il se plaint, ce d'autant moins que seuls deux locataires à part lui ont formulé, à une seule reprise, une doléance similaire.”

“De surcroît, l'appelant se limite à substituer sa propre appréciation à celle du Tribunal et à formuler des critiques toutes générales du jugement attaqué, sans reprendre la démarche des premiers juges ni mettre le doigt sur les failles de leur raisonnement, ce qui ne répond pas aux exigences de motivation rappelées ci-dessus. Au surplus, il ne saurait être tenu compte des conclusions et des griefs motivés que l'appelant a formulés pour la première fois dans sa réplique, celle-ci ayant été déposée après l'échéance du délai d'appel. Il suit de là que l'appel est irrecevable. Même à considérer que l'appel serait recevable, il devrait quoi qu'il en soit être rejeté pour les motifs qui suivent. 2. A bien le suivre, l'appelant soutient que le dépôt serait encore défectueux à ce jour et qu'il appartiendrait à l'intimée de le remettre en état. Cela justifierait en outre l'octroi d'une réduction de loyer en sa faveur et la prise en charge par l'intimée des travaux facturés et devisés par L______ SARL. 2.1 Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid.”

“Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist die Vermieterin verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Entstehen an der Sache während des laufenden Mietver- hältnisses Mängel, die die Mieterin weder zu verantworten noch auf eigene Kos- ten zu beseitigen hat, kann sie namentlich eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Bedingung dafür ist eine durch den Mangel verursachte Beeinträchtigung oder Verminderung der Taug- lichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 259d OR). In Ermange- lung einer juristischen Definition ist der Begriff des Mangels, der durch das Bun- desrecht bestimmt wird, in Bezug zu dem zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache tauglichen Zustand zu sehen; er setzt den Vergleich zwischen dem tat- sächlichen Zustand der Sache und dem vereinbarten Zustand voraus; ein Mangel liegt demnach vor, wenn die Sache eine von der Vermieterin versprochene Ei- genschaft nicht aufweist oder wenn sie eine Eigenschaft nicht aufweist, mit wel- cher die Mieterin unter Bezugnahme auf den zum vereinbarten Gebrauch taugli- chen Zustand rechnen konnte. Es ist nicht erforderlich, dass die Vermieterin ein Verschulden trifft oder dass der Mangel behoben werden kann (BGE 135 III 345 ff., E. 3.2 = Pra 98 [2009] Nr. 135). - 4 -”

“Il est évident que, compte tenu du coût de ce rachat et de l’absence d’autorisation, le système était un refroidissement simple, mais qui apparaissait comme suffisant compte tenu de l’agencement et de l’utilisation des locaux. C’est d’ailleurs ce système qui garnissait les locaux lorsque l’intimée les a pris à bail et c’est le système en place à l’époque qui devait être réparé. La locataire actuelle ne saurait par conséquent exiger que la bailleresse installe une climatisation intégrée, a fortiori pour un coût très conséquent, ce qui n’a du reste jamais été convenu entre les parties. L’intimée a toutefois le droit de disposer d’une climatisation de même nature que celle installée par la locataire précédente et qui était opérationnelle en son temps. Un système de climatisation équivalent doit ainsi être réinstallé, quand bien même il pourrait s’agir d’un modèle bruyant ne permettant pas d’atteindre le confort requis par l’intimée, et qui est mobile, ce dont la locataire intimée ne pourra pas se plaindre. En juger autrement reviendrait à imposer à la bailleresse non des travaux de remise en état, mais de rénovation, ce qui n’entre pas dans le champ d’application de l’art. 259a al. 1 CO. Pour ce qui est du prix de la mise en place d’un tel système mobile, la société G.________ avait proposé une solution d’un montant de 8'594 fr. 45 dans son devis du 24 janvier 2020, respectivement de 26'009 fr. 55 dans son offre du 12 octobre 2020, soit des sommes apparaissant comme étant proportionnées au regard du montant du loyer. On ne se trouve dès lors pas dans une situation dans laquelle la réparation du défaut serait objectivement impossible au sens de la jurisprudence et il appartient à l’appelante de remédier aux défauts de la climatisation dans le sens des motifs qui précèdent, un nouveau délai de six mois lui étant imparti pour ce faire. Le chiffre I du dispositif du jugement entrepris sera ainsi précisé en ce sens qu’il s’agira d’installer un système de climatisation correspondant à celui mis en place par le locataire précédent, dans un délai échéant au 31 mai 2023. 5. 5.1 L’appelante conteste la réduction du loyer de 6 % s’agissant du défaut de climatisation au motif que l’intimée n’aurait pas produit de relevés de température permettant d’établir les périodes de chaleur excessives.”

“Lorsqu’elle est établie, la réelle et commune intention des parties ne laisse plus de place à l’interprétation objective selon le principe de la confiance (ATF 138 III 659 consid. 4.2.1 précité). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et comportements des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances. L'on peut ainsi imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne correspond pas à sa volonté intime. Elle consiste à dégager le sens que le destinataire d’une déclaration peut et doit lui attribuer selon les règles de la bonne foi, d’après le texte et le contexte, ainsi que les circonstances – interprétées à la lumière de leur signification concrète – qui l’ont précédée ou accompagnée, à l’exclusion des événements postérieurs (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). 8.2.2 Aux termes de l’art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas im­puta­bles au loca­taire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose confor­mé­ment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd.”

“del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823 n. 42c; DTF 145 III 25 consid. 4.3.2 per l’eccezione d’inadempimento). Nella locazione d’immobili il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito della pigione (art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una riduzione del corrispettivo, specificandone l’ammontare e la durata, a patto che il contratto di locazione sia ancora in vigore.                                            Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, basta ch’egli renda verosimile le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF”

“Im - bereits die Parteien des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffenden - Urteil 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 entschied das Bundesgericht, das (damals verfahrensgegenständliche) Rechtsbegehren der Mieterin um gerichtliche Festlegung des für die Verlängerung des Mietvertrages massgebenden Mietzinses und die Verpflichtung der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte für die Verlängerung des Mietverhältnisses falle ebenfalls unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Gemäss einem jüngst als BGE 148 III 415 publizierten Urteil gilt dies des Weiteren auch für Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b OR (in Verbindung mit Art. 959 ZGB). Unter Bezugnahme auf dieses Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" hat das Bundesgericht ferner auch den Begriff der "Hinterlegung von Mietzinsen" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit ausgelegt. Dieser - so ein publizierter Entscheid - umfasse alle Mängelrechte nach Art. 259a Abs. 1 OR, welche der Mieter im Rahmen des Hinterlegungsverfahrens durchsetzen wolle und für die ihm die Hinterlegung als Druckmittel diene (BGE 146 III 63 E. 4.4). Was schliesslich den "Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen" angeht, hat das Bundesgericht entschieden, darunter falle auch eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung (Urteil 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3).”

“Im - bereits die Parteien des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffenden - Urteil 4A_359/2017 vom 16. Mai 2018 entschied das Bundesgericht, das (damals verfahrensgegenständliche) Rechtsbegehren der Mieterin um gerichtliche Festlegung des für die Verlängerung des Mietvertrages massgebenden Mietzinses und die Verpflichtung der Vermieterin zur Abgabe einer Offerte für die Verlängerung des Mietverhältnisses falle ebenfalls unter den Begriff des "Kündigungsschutzes" im Sinne von Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO. Gemäss einem jüngst als BGE 148 III 415 publizierten Urteil gilt dies des Weiteren auch für Streitigkeiten über die Vormerkung von Mietverhältnissen an Wohn- und Geschäftsräumen im Grundbuch nach Art. 261b OR (in Verbindung mit Art. 959 ZGB). Unter Bezugnahme auf dieses Verständnis des Begriffs "Kündigungsschutz" hat das Bundesgericht ferner auch den Begriff der "Hinterlegung von Mietzinsen" nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO weit ausgelegt. Dieser - so ein publizierter Entscheid - umfasse alle Mängelrechte nach Art. 259a Abs. 1 OR, welche der Mieter im Rahmen des Hinterlegungsverfahrens durchsetzen wolle und für die ihm die Hinterlegung als Druckmittel diene (BGE 146 III 63 E. 4.4). Was schliesslich den "Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen" angeht, hat das Bundesgericht entschieden, darunter falle auch eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietzinserhöhung (Urteil 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3).”

“Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 4.2 En l'espèce, concernant la clé de la cave, le Tribunal a considéré que le fait que l'appelant puisse, avec sa propre clé, ouvrir la porte d'autres caves ne signifiait pas obligatoirement que les clés d'autres caves puissent ouvrir la sienne, de sorte qu'aucun défaut n'était retenu à cet égard. L'appelant ne conteste pas le jugement en tant qu'il a retenu qu'il n'avait pas prouvé que les clés des autres locataires pouvaient ouvrir la porte de sa cave. Pour le surplus, le fait que la clé du locataire puisse ouvrir d'autres caves pourrait tout au plus constituer un défaut des objets loués par les locataires jouissant desdites caves, mais pas de l'objet loué par le locataire.”

“Verfügt der Gläubiger über eine unterschriebene Schuldanerkennung, so muss das Gericht die provisorische Rechtsöffnung aussprechen, sofern der Betrie- bene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaub- haft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Gemäss der Basler Rechtsöffnungspraxis kann bei vollkommen zweiseitigen Verträgen Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner nicht behauptet, die Gegenleistung sei für die betreffende Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden (BSK SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 99). Allfällige Mängel des Mietobjektes sowie einen daraus resultierenden Her- absetzungsanspruch i.S.v. Art. 259a Abs. 1 lit. b OR muss der Mieter jedoch sub- stantiiert dartun und beziffern (BSK SchKG I-Staehelin, Art. 82 N 117 i.V.m. N 105; Stücheli, a.a.O., S. 369; OGer ZH RT160096 vom 9. November 2016, E. 4.4). In jedem Fall hat die Erklärung unmissverständlich das genaue Ausmass der Herab- - 13 - setzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht zu enthalten. Eine Erklärung, es werde der Mietzins herabgesetzt, ohne dass dabei das genaue Mass der Herabsetzung und ein konkreter Bezug zu einem Mangel angegeben werden, erfüllt die Anforde- rungen einer rechtsgültigen Herabsetzungserklärung nicht und bleibt daher wir- kungslos (ZK OR-Higi, Art. 259d N 22, m.w.H.). Die Einrede kann nur in der Betrei- bung für Zinsforderungen für diejenige Zeit geltend gemacht werden, während der Mangel bestand und der Vermieter davon Kenntnis hatte (Stücheli, a.a.O., S. 368).”

“pro Periode für zusätzliche Heizungen und Dämmmaterial bei Türen und Scheiben gehabt. Ebenfalls von der Vorinstanz unberücksichtigt geblieben seien die Stör- geräusche durch die defekte Heizungssteuerung, was ebenfalls zu einem Minder- wert der Sache geführt habe (act. A.1 S. 1). Rechtlich stehen hier sowohl Scha- denersatz- (Art. 259a Abs. 1 lit. c OR) als auch Herabsetzungsansprüche (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR) zur Diskussion. Es ist nicht erkennbar, dass der Be- schwerdeführer diese Ansprüche bereits vor der Vorinstanz ziffernmässig geltend gemacht hätte (vgl. RG act. 4 S. 2). Somit fehlte es abermals an der erforderlichen Substantiierung. Auch Belege für die Zusatzkosten bzw. für den Minderwert sind wiederum nicht ersichtlich. Dass die Vorinstanz diese Ansprüche nicht in Abzug brachte, ist somit ebenfalls nicht zu beanstanden.”

“E. 2.6.1 m.w.H.). Gleiches gilt für allfällige Schadenersatzforderungen des Mieters wegen Mängeln (Art. 259a Abs. 1 lit. c OR), welche der Mieter der Mietzinsforderung der Vermieterin verrechnungsweise gegenüberstellen will (vgl. Daniel Staehelin, in: Staehelin/Bauer/Staehelin [Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Band I, 2. Aufl., Basel 2010, N 117 zu Art. 82 SchKG). Allfällige Mängel des Mietobjekts sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR) muss der Mie- ter wenigstens substantiiert dartun (Staehelin, a.a.O., N 117 und N 105 zu Art. 82 SchKG; Dominik Vock, in: Hunkeler [Hrsg.], Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl., Ba- sel 2014, N 23 zu Art. 82 SchKG).”

“September 2017 sehe mit kleineren Abweichungen das Gleiche vor. - 10 - Beide Gastronomiebetriebe seien den behördlichen Vorschriften gestützt auf die bundes- und kantonalrechtlichen Vorgaben zur Eindämmung der Covid-19-Pan- demie unterlegen. Diesbezüglich habe die Beklagte von der Klägerin eine ange- messene Mietzinsherabsetzung verlangt, wobei mehrere Vorschläge unterbreitet worden seien. Im Oktober 2020 habe die Klägerin der Beklagten die Betreibung für die offenen Mietzinse für den Zeitraum ab 7. Mai 2020 angedroht. Es stelle sich die Frage, ob die Beklagte der Klägerin vom 1. April 2020 bis 31. März 2021 trotz Einschränkungen aufgrund der behördlichen Massnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie den vollen vertraglich vereinbarten Mietzins schulde und falls nicht, in welchem Umfang der Mietzins nicht geschuldet sei. Die Frage, ob in den behördlichen Corona-Massnahmen ein mietrechtlicher Man- gel liege, sei mit der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts beantwort- bar. Ob ein Mangel gemäss Art. 259a Abs. 1 OR vorliege, sei durch Vergleich des tatsächlichen Zustands der Mietsache mit dem vereinbarten zu überprüfen. Der Mangel definiere sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen worden sei oder die der Mieter nach Treu und Glauben habe erwarten dürfen. Der zugesi- cherte Zustand erschliesse sich aus dem vertraglich vereinbarten Verwendungs- zweck (in beiden Verträgen jeweils der Betrieb eines Restaurants) und aus der vertraglich vereinbarten Gebrauchspflicht. Die Klägerin habe der Beklagten zuge- sichert, die Mieträume durchgehend als Restaurant gebrauchen zu können; fehle diese Eigenschaft, so liege ein Mangel nach Art. 259a Abs. 1 OR vor. Dass ein Mangel vorliege, lasse sich auch über Art. 256 Abs. 1 OR herleiten. Hierzu müsse definiert werden, was unter dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand der Sache zu verstehen sei. Danach dürfe man in einem Res- taurant jeden Tag während des ganzen Jahres ausserhalb der gesetzlichen Sperr- zeit Gäste empfangen und gegen Entgelt bewirten.”

“2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les loyers étaient payables par mois et d'avance et que l'intimé ne versait pas de façon régulière les loyers litigieux. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le délai comminatoire pour la place de parc était semblable à celui des locaux commerciaux, dans la mesure où ces deux biens ont été loués conjointement (cf. art. 253a CO), à savoir 30 jours. L'intimé a exprimé à l'audience du Tribunal, qu'il n'avait pas l'intention de quitter les locaux et qu'il n'avait pas de revenus. Ainsi, il apparaît que même si un délai de 30 jours lui avait été imparti au terme des avis comminatoires, il n'aurait pas été en mesure de payer. Il n'a au demeurant précédé à aucun paiement. Il se trouvait en retard de paiement au moment où le délai comminatoire lui a été notifié et au moment où le congé a été donné, plus de 30 jours après la mise en demeure. Ses allégations relatives à des défauts récurrents des locaux commerciaux loués n'y changent rien, dans la mesure où il n'a pas usé des procédures spécifiques pour y remédier, notamment de la consignation des loyers (cf. art. 259a CO). Au vu de la situation d'espèce, il est constitutif d'abus de droit de considérer les congés comme inefficaces, motif pris de la mention erronée dans les avis comminatoires. Partant, le jugement entrepris sera annulé en tant qu'il constate l'inefficacité des congés du 16 août 2019, pour le 30 septembre 2019. Il s'ensuit que, depuis l'expiration du terme fixé, l'intimé ne dispose plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux des intimés. En continuant à occuper les locaux commerciaux et la place de parc extérieure, l'intimé viole l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. L'intimé, comparant en personne, n'a pas fait valoir de circonstance personnelle ni établi des conséquences particulières pour lui-même dues à la crise sanitaire, dont seules l'existence et les conséquences générales sont notoires, qui commanderaient de différer l'exécution de l'évacuation du local commercial qu'il occupe sans titre juridique depuis plus de deux ans.”

“Pour le calcul de la réduction du loyer, le juge procède en principe selon la méthode dite « proportionnelle ». Il compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; 126 III 388 consid. 11c ; Lachat, op. cit., p. 315). Ce calcul proportionnel n'étant pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction de loyer ne suppose pas que le défaut soit imputable au bailleur. Celui-ci doit réduire le loyer même lorsqu'il n'est pas responsable de la survenance du défaut (Lachat, op. cit., p. 304). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (Lachat, op. cit., p. 316). 5.1.2 La chose est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur a promise, ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en considération de son droit de recevoir la chose dans un état approprié à l'usage convenu, droit consacré par l'art. 256 al. 1 CO. La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de 5% au moins ; une restriction de 2% est toutefois suffisante s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). De manière générale, les tribunaux suisses ont accordé des réductions de loyer oscillant entre 5% et 20% en cas de températures insuffisantes dans des locaux d’habitation (ATF 130 III 504 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 consid. 4.2 ; ACJC/38/2009 consid. 5.1). Plus spécialement, les réductions suivantes ont été prononcées par la jurisprudence de la Cour de céans : 5% pour un manque d'étanchéité de la porte palière, le papier peint à refaire dans une pièce secondaire et des taches d'humidité dont l'étendue précise n'était pas connue (ACJC/1007/2009 du 7 septembre 2009) ; 5% pour des traces de moisissures dans une pièce sur quatre, sur des murs (ACJC/1846/2019 du 16 décembre 2019); 10% température insuffisante d’octobre à avril de chaque année (CJ GE 14.”

“b et 259d CO, en cas d’apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. La réduction du loyer vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n’est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d’un défaut de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l’expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité consid. 4). Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d’une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d’autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages‑intérêts (TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1). Selon la jurisprudence fédérale, pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet remis à bail doit être affecté d’un défaut de moyenne importance au moins. Un tel défaut restreint l’usage convenu, sans l’exclure ni l’entraver considérablement. Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. La jurisprudence admet de descendre à 2 %, s’il s’agit d’une atteinte permanente (ATF 135 III 345 précité consid. 3.”

“Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) ; la jurisprudence (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et 3.3) admet que tel est le cas lorsque l'usage de la chose est restreint d'au moins 5 %, ou de 2 % en cas d'atteinte permanente, mais précise que toute diminution du confort survenant en cours de bail ne constitue pas un défaut de la chose louée. Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci. La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b ; cf. aussi art. 259d CO). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (pour le tout : arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). 2.2. Aux termes de l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu’elle allègue pour en déduire son droit. Cette règle, qui s’applique à toute prétention fondée sur le droit fédéral, répartit le fardeau de la preuve et détermine qui doit assumer les conséquences de l’échec de la preuve. La maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (arrêt TC FR 102 2015 290 du 22 mars 2016 consid. 2b et les réf. citées). 3. 3.1. En l'espèce, le Tribunal des baux a examiné (décision attaquée, p. 5-7) les allégués et les déclarations des parties, de même que les pièces produites, pour retenir en définitive que le demandeur n'a pas établi les importantes variations d'eau et de pression dont il se plaint, ce d'autant moins que seuls deux locataires à part lui ont formulé, à une seule reprise, une doléance similaire.”

“Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l’exclure ni l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et 3.6). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail.”

“b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1). Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose louée lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n’a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (TF 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1 et les réf. citées). Conformément à la règle générale de l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), il incombe au locataire de prouver l'existence du défaut subséquent, au sens de l'art. 259a CO, qu'il invoque (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.2). 4.3 Les premiers juges ont retenu que les locaux avaient été loués avec un système de climatisation, mais que celui-ci ne permettait plus un rafraîchissement raisonnable. Il ressortait du reste du procès-verbal de remise-reprise pour locaux commerciaux que la ventilation devait être réglée. Le tribunal a constaté que ce défaut, qu’il a qualifié de moyenne importance, n’avait pas été supprimé et que la mise à disposition de climatiseurs d’appoint n’était pas satisfaisante pour l’intimée, compte tenu du bruit et des coûts, les chiffrant au total à 26'009 fr. 55. Le tribunal s’est ensuite référé au devis de G.________ de janvier 2020 de 8'508 fr. (recte : 8'594 fr. 45), puis à la proposition de S.________, sans revenir sur le coût des travaux envisagés, pour en déduire que, même si cette solution était plus onéreuse, elle était à privilégier pour solutionner définitivement le problème. 4.4 Il n’est pas contesté que la climatisation est défectueuse, malgré les nombreuses interventions de la société G.”

“Wird die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beein- trächtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er - 13 - den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Voraussetzung für die Her- absetzung ist also zunächst das Vorhandensein eines Mangels der Mietsache (Art. 259a OR). Dieser muss eine Eigenschaft, die sie nach der Vereinbarung der Parteien eigentlich haben sollte, fehlen (vgl. TSCHUDI, SVIT-Kommentar, N 19 ff. Vorbem. zu Art. 258-259i OR). Weiter ist vorausgesetzt, dass der Mangel weder vom Mieter zu verantworten noch auf dessen Kosten zu beseitigen ist sowie dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat und der Mieter dem Vermieter zu verste- hen gibt, dass er das Austauschverhältnis der Leistungen als durch den Mangel gestört erachtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts setzt der Beginn des Herabsetzungsanspruchs also u.U. eine Mitteilung voraus, die darin besteht, dass der Mieter dem Vermieter mitteilt, dass aus seiner Sicht das Synallagma in- folge des Mangels ins Ungleichgewicht geraten ist. So reicht es gemäss Bundes- gericht für den Beginn des Herabsetzungsanspruchs je nach den Umständen mög- licherweise nicht aus, wenn der Vermieter von einem benachbarten Bauprojekt Kenntnis hat, sondern der Mieter muss ihm auch anzeigen, dass er der Ansicht ist, dass das Mietobjekt deshalb an einem Mangel leidet (BGE 142 III 557).”

“Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 3.2 En l'espèce, la quotité de réduction de loyer octroyée par le Tribunal n'est pas critiquable au vu des défauts ainsi que de la taille du logement. Le courrier dont se prévaut l'appelante, selon lequel la bailleresse avait accepté une quotité de réduction de loyer de 50%, ne lui est d'aucun secours car il n'indique pas pour quelle période la participation est proposée. Au demeurant, au vu de la jurisprudence, une réduction de loyer de 50% serait excessive. En ce qui concerne les défauts qui auraient affecté le logement du 1er septembre au 31 octobre 2016, il n'est pas établi que la bailleresse en ait été informée. Le fait que le robinet de l'une des salles de bains ait été réparé le 11 octobre 2016 ne signifie pas, comme le soutient l'appelante, que la bailleresse était informée du défaut.”

“1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Aux termes de l’art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) (TF 4A_411/2020, déjà cité, consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017, déjà cité, consid. 5.2). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Rubli, in Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.”

“1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 précité consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). 4.2 4.2.1 Aux termes de l’art. 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas im­puta­bles au loca­taire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose confor­mé­ment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). 4.2.2 Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) (TF 4A_411/2020 précité op. cit. ; TF 4A_395/2017 précité op. cit.). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). 4.2.3 Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.”