Art. 259

“Mit der berechtigten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften han- deln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im Sinne von Art. 259 OR zu beseitigen hat (vgl. Botschaft in: BBl 1985 I, S. 1433 f.). Ob der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne von Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tatsächli- chen und dem vereinbarten Zustand der Sache (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive Elemente sind nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusicherungen gemacht wurden (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 256 OR N 31 und Art. 258 N 46 ff.). Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Selbst Mängel, auf die der Vermieter kei- nen Einfluss nehmen kann, führen zu einer Mietzinsminderung (BGer 4C.377/2004 vom 2. Dezember 2014 E.”

“, p. 316). Pour le calcul de la réduction du loyer, le juge procède en principe selon la méthode dite « proportionnelle ». Il compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre des prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; 126 III 388 consid. 11c ; Lachat, op. cit., p. 315). Ce calcul proportionnel n'étant pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction de loyer ne suppose pas que le défaut soit imputable au bailleur. Celui-ci doit réduire le loyer même lorsqu'il n'est pas responsable de la survenance du défaut (Lachat, op. cit., p. 304). Les menus défauts sont à la charge du locataire (art. 259 CO). Les défauts de moyenne importance et les défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO. La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (Lachat, op. cit., p. 316). 5.1.2 La chose est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur a promise, ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en considération de son droit de recevoir la chose dans un état approprié à l'usage convenu, droit consacré par l'art. 256 al. 1 CO. La réduction du loyer suppose que l'usage de la chose soit restreint de 5% au moins ; une restriction de 2% est toutefois suffisante s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). De manière générale, les tribunaux suisses ont accordé des réductions de loyer oscillant entre 5% et 20% en cas de températures insuffisantes dans des locaux d’habitation (ATF 130 III 504 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 consid.”

“b et 259d CO, en cas d’apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. La réduction du loyer vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n’est cependant pas toujours aisé, notamment en présence d’un défaut de moyenne importance ; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l’expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité consid. 4). Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d’une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d’autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages‑intérêts (TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1). Selon la jurisprudence fédérale, pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet remis à bail doit être affecté d’un défaut de moyenne importance au moins. Un tel défaut restreint l’usage convenu, sans l’exclure ni l’entraver considérablement. Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise.”

“1 ; arrêt TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (arrêt TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; arrêt TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l’exclure ni l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; arrêt TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et 3.6). Pour sa part, le défaut grave (art.”

“97 car elle concernerait le remplacement des boîtiers des néons de la cuisine par des boîtiers étanches, lequel a dû être réalisé du fait du comportement du locataire tendant à laisser les néons de la cuisine de son établissement sans protection, ce qui avait pour effet que la graisse issue de la cuisson des aliments s'y collait et que c'était impossible à nettoyer. Partant, il estime qu’il s'agit d'un élément relatif à l'exploitation du restaurant qui ne saurait être mis à charge du bailleur. 3.8.2. Le locataire soutient pour sa part que le bailleur n’a jamais allégué ni établi ces faits lors de la procédure de première instance. Il relève que de nouveaux boîtiers étanches ont dû être posés uniquement parce que les anciens ne l'étaient pas, aucunement pour une autre raison. Selon lui, il ne s'agit donc nullement d'un « élément relatif à l'exploitation du restaurant qui ne saurait être mis à charge du bailleur ». Il relève que les travaux ne se sont par ailleurs pas limités au changement de néons, d'autres travaux ayant été réalisés. Il considère qu’il appartient au bailleur de prendre en charge la facture précitée dans la mesure où les travaux idoines étaient nécessaires et qu’ils ne constituaient pas de menus travaux. 3.8.3. A teneur de l’art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose. D’une manière générale, le locataire doit pouvoir procéder aux nettoyages et réparations par lui-même et/ou sans dépenses excessives. La dépense doit être prise en considération de manière objective pour un locataire moyen et sans égard au montant du loyer lui-même. Les circonstances telles que la durée du bail ou la destination de l’objet loué peuvent également jouer un rôle (CPra Bail-Aubert, art. 259 n. 8). Les réparations sont à la charge du locataire pour autant qu’elles restent de peu d’importance. Le locataire moyen doit pouvoir objectivement effectuer ces réparations sans connaissances techniques particulières ni devoir faire appel à une entreprise (CPra Bail-Aubert, art. 259 n. 13). Ainsi, il faut encore que ces travaux puissent être objectivement exigés du locataire lui-même sans devoir faire appel à un maître d’état ou un spécialiste, même si les coûts de la réparation sont modestes.”

“1), il s’agit là également d’un nouvel allégué qui aurait pu être soumis en première instance déjà et qui est, partant, irrecevable (art. 317 al. 1 CPC). Quoi qu’il en soit, il ressort du dossier que l’installation de néons et de boitiers de protection était une exigence suite au contrôle des installations électriques dans les locaux appartenant au bailleur, afin qu’elles soient conformes à l’ordonnance du 7 novembre 2001 sur les installations électriques à basse tension (RS 734.27 ; cf. bordereau du demandeur, pièce 10). On ignore toutefois si les néons et les protections ont dû être installés en raison du type d’exploitation du local et le bailleur ne l’a pas démontré. En revanche, il est établi que le bail commercial a été conclu pour exploiter un restaurant, incluant une cuisine (cf. bordereau du demandeur, pièce 5), de sorte qu’il appartient au bailleur de fournir des installations en bon état et qui respectent les normes de sécurité, et de pourvoir à leur entretien qui sort du cadre de l’art. 259 CO. Il s’ensuit le rejet de ce grief. 4. Utilisation de la porte d’entrée des locataires 4.1. L’appelant joint reproche au Tribunal d’avoir autorisé le locataire à utiliser la porte d’entrée des locataires pour son restaurant, alors que le contrat indique de manière évidente quelle porte doit être utilisée. Il considère qu’en application du principe pacta sunt servanda seule la porte mentionnée dans le contrat doit être utilisée, soit le n. L.________. 4.2. Le locataire allègue pour sa part qu’aucune clause du contrat ne le contraint à utiliser la porte du restaurant au n. L.________. En effet, il soutient que le bail porte certes sur le local commercial, mais qu’il n'est nullement mentionné que seule la porte au n. L.________ peut être utilisée par le locataire. Ainsi, il estime qu’aucune violation du contrat ne peut lui être reprochée et qu’aucune interdiction ne saurait lui être imposée. 4.3. En l’espèce, comme l’a relevé le Tribunal, ni le contrat de bail ni ses annexes ne prévoient une clause qui obligerait le demandeur à utiliser la porte du restaurant au n.”

“____ und damit - wie der Beschwerdeführer selber erwähnt - in einer 2.8 km (Luftlinie) entfernteren Gemeinde. Der Beschwerdegegner hätte demzufolge viel mehr Zeit aufwenden müssen, um am neuen Fitnessstandort trainieren zu können. Selbst wenn also das Fitnessangebot am neuen Standort - wie der Beschwerdeführer geltend macht - tatsächlich besser und moderner gewesen wäre, hätte dieser vermeintliche Vorteil - sofern dieser Punkt für den Beschwerdegegner überhaupt von Bedeutung gewesen ist - den beachtlichen Nachteil der Distanz resp. des notwendigen Aufwands, um dorthin zu gelangen, bei weitem nicht aufgewogen. Die Beschwerdeinstanz kommt damit zum Schluss, dass mit dem neuen Fitnessstudio in G.____ keine akzeptable Alternative angeboten worden ist, und teilt daher die Einschätzung des Vorderrichters, wonach der Standortwechsel des Fitnessstudios im vorliegenden Fall eine Leistungsstörung darstellt. 2.4 Zur Rüge des Beschwerdeführers, wonach die Vorinstanz aufgrund des Standortswechsels den Mitgliederbeitrag um 100% reduziert und damit Art. 259 Abs. 1 lit. b OR falsch angewandt habe, ist sodann Folgendes festzuhalten: Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass per Ende Mai 2018 das C.____ an der E.____-strasse 34 in D.____ geschlossen worden ist. Ab diesem Zeitpunkt hat der Beschwerdegegner angesichts des eindeutig zu weit entfernten neuen Fitnessstudios gar keine Möglichkeit mehr gehabt hat, am vertraglichen Standort zu trainieren. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Fitnessjahresbeitrag ab diesem Zeitpunkt um 100% auf null herabgesetzt wird. Diese Reduktion muss auch nicht konkreter begründet werden, sondern ist die logische Konsequenz der Schliessung des Fitnessstudios in D.____ resp. der untauglichen Alternative in G.____. Der Beschwerdeführer zeigt im Übrigen auch gar nicht auf, welche Anpassung des Mitgliederbeitrags seiner Meinung nach ausgewogener und verhältnismässiger gewesen wäre. Nach Ansicht der Beschwerdeinstanz ist die Vorinstanz daher zu Recht davon ausgegangen, dass die Jahresgebühr nur noch bis zur Schliessung des Fitnessstudios in D.”

“En effet, il relève que l’on ne peut déroger à l'art. 259 CO, article de nature semi-impérative, qu'au profit du locataire. Partant, il estime que le chiffre 23 du contrat de bail est nul et l’entretien de I'intérieur de la cage de l'escalier qui est une partie commune, incombe au bailleur. 3.6.2. De son côté l’intimé soutient que le nettoyage d’une partie commune est à la charge du bailleur à moins que le bail n’en dispose autrement, ce qui est le cas en l’espèce puisque le contrat de bail prévoit que « chaque locataire est responsable du nettoyage de son « lot » comprenant la part proportionnelle du bailleur dans la PPE, y compris les parties intégrantes ». Partant, il estime que les locataires doivent s'entendre pour le nettoyage des parties communes. 3.6.3. A teneur de l’art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose. L’obligation de l’art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d’habitations et de locaux commerciaux (art. 256 CO n. 57); cela signifie qu’il ne peut y être dérogé contractuellement qu’au profit du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d’entretien (abonnement de service pour le lave-vaisselle, le lave-linge et le tumbler d’usage personnel dans l’appartement), ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière (franchise) et donc de sa nature, sont ainsi illégales (CPra Bail-Aubert, 2ème éd. 2017, art. 259 n. 4). La loi parle de défauts qui peuvent être éliminés par de menus travaux de nettoyage ou de réparations indispensables à l'entretien normal. Il s'agit de petits travaux, exécutables sans grosses dépenses d'énergie ou d'argent. En parlant d'entretien «normal», la loi vise évidemment les travaux occasionnés par la jouissance habituelle de la chose, soit par l'usage défini dans le contrat.”

“Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate). Le caractere normal de l'entretien de la chose consiste a eliminer les menus defauts. Ce caractere normal peut faire l'objet de precisions dans le contrat de bail, notamment par l'ajout d'une liste exemplative de travaux tombant sous le coup de l'art. 259 CO. Si le contrat ne prevoit rien, le caractere normal resulte de l'usage local. A ce titre, on peut utilement consulter les listes de travaux figurant dans les usages locatifs ou les conditions generales des baux, meme si leur conformite au texte legal n'est pas garantie. Les montants maximum proposes par la doctrine, qui varient entre 100 fr. et 150 fr., n'ont qu'une valeur indicative (CARRON, op. cit., No 73, p. 68; AUBERT, op. cit., n. 16a ad art. 259 CO). Les menus travaux de nettoyage consistent avant tout a enlever la salete a l'aide d'eau, de produits de nettoyage ou de tout autre appareil. Ils peuvent comprendre l'entretien des vitres, des sols et boiseries, des serrures, gonds et volets, l'enlevement de la neige ou de la glace sur les balcons ou terrasses, l'entretien du jardin a usage exclusif, le nettoyage de la cheminee de salon et l'entretien des appareils de chauffage individuels (CARRON, op. cit., No 75, p. 69 et références citées). Les menues reparations englobent les travaux de construction courants commandes par l'entretien normal de la chose.”

“b CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie, il valore litigioso supera chiaramente la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di adozione di provvedimenti cautelari di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Sia l’appello 24 luglio 2023 contro la decisione 13 luglio 2023, sia la risposta all’appello 21 agosto 2023 di AO 1 e AO 2 sono tempestivi.   2.          Con la decisione impugnata, il Pretore ha stabilito che la richiesta di pagamento della garanzia avanzata da AP 1 il 22 ottobre 2021 era conforme alle condizioni previste nella lettera di garanzia. Ciononostante, dopo aver richiamato il contenuto dell’art. 256 cpv. 1 CO (secondo cui il locatore deve consegnare la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenerla tale per la durata della locazione) e dell’art. 259 CO (secondo cui il conduttore è tenuto ad eliminare a proprie spese, secondo gli usi locali, i difetti rimediabili mediante piccoli lavori di pulitura o di riparazione necessari all’ordinaria manutenzione della cosa), il primo giudice ha osservato che la garanzia bancaria a prima richiesta non ha la funzione di modificare il regime imperativo previsto da tali norme, ma piuttosto quella di facilitare l'incasso dall'inquilino delle pretese dedotte dalla violazione dei suoi obblighi ex art. 259 cpv. 1 CO, o da danni e danneggiamenti dell'immobile da lui causati nel corso della locazione. A tal proposito, il Pretore ha rilevato che secondo quanto emerge dal contratto (doc. 11, pto. 7) l’abitazione, al momento della sua consegna agli inquilini, presentava svariati difetti e che il locatore non ha dimostrato di averli riparati. Inoltre, secondo gli accordi presi al pto. 5 del contratto, i conduttori dovevano finanziare i lavori di ordinaria manutenzione mediante pagamento delle spese accessorie (ciò che hanno sempre fatto), ma era il locatore a doverli poi eseguire (non sussistendo però alcuna prova che ciò sia avvenuto).”

“Par exemple, le changement des fusibles est normalement l'affaire du locataire, mais ce n'est plus le cas lorsqu'un important défaut de l'installation électrique entraîne nécessairement leur remplacement. Pour le reste, la loi renvoie à l'usage local (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, art. 259 n. 13). Les incertitudes de l'usage local ont incité la plupart des bailleurs d'habitations ou de locaux commerciaux à introduire dans leurs formules des clauses précisant qualitativement et quantitativement l'obligation d'entretien du locataire. Elles contiennent soit une liste (exhaustive ou exemplative) des réparations à la charge du locataire soit un montant maximum exprimé en francs ou en pour-cent du loyer annuel. Généralement, les formules de baux déterminent aussi dans quelle mesure le locataire doit contribuer au nettoyage des parties communes de la maison (escalier, accès aux caves, abords de l'immeuble ou déblaiement de la neige ; Commentaire SVIT, art. 259 n. 15). L’art. 259 CO ne concerne que la chose louée directement et non les parties communes auxquelles le locataire a accès. Le bailleur répond de l’entretien des parties communes, dès lors que celles-ci ne relèvent pas de la jouissance exclusive du locataire (ex : réparation de la machine à laver de la buanderie commune). Il est toutefois admis, en cas d’accord exprès entre les parties, que le locataire assume les nettoyages courants des parties communes selon un tournus préétabli avec les autres locataires de l’immeuble, en lieu et place d’un service de conciergerie facturé dans les frais accessoires (CPra-Aubert, art. 259 n. 7). En effet, les clauses qui prévoient le nettoyage des parties communes et le déblaiement de la neige par les locataires à tour de rôle sont admissibles, car elles ne dépassent pas le cadre habituel des «menus travaux de nettoyage». Des problèmes peuvent surgir à propos des conventions obligeant le locataire à des travaux de nettoyage nécessitant de grands moyens techniques et entraînant des frais non négligeables (par exemple le nettoyage des toitures et façades de verre).”

“Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate). Le caractere normal de l'entretien de la chose consiste a eliminer les menus defauts. Ce caractere normal peut faire l'objet de precisions dans le contrat de bail, notamment par l'ajout d'une liste exemplative de travaux tombant sous le coup de l'art. 259 CO. Si le contrat ne prevoit rien, le caractere normal resulte de l'usage local. A ce titre, on peut utilement consulter les listes de travaux figurant dans les usages locatifs ou les conditions generales des baux, meme si leur conformite au texte legal n'est pas garantie. Les montants maximum proposes par la doctrine, qui varient entre 100 fr. et 150 fr., n'ont qu'une valeur indicative (CARRON, op. cit., No 73, p. 68; AUBERT, op. cit., n. 16a ad art. 259 CO). Les menus travaux de nettoyage consistent avant tout a enlever la salete a l'aide d'eau, de produits de nettoyage ou de tout autre appareil. Ils peuvent comprendre l'entretien des vitres, des sols et boiseries, des serrures, gonds et volets, l'enlevement de la neige ou de la glace sur les balcons ou terrasses, l'entretien du jardin a usage exclusif, le nettoyage de la cheminee de salon et l'entretien des appareils de chauffage individuels (CARRON, op. cit., No 75, p. 69 et références citées). Les menues reparations englobent les travaux de construction courants commandes par l'entretien normal de la chose.”

“Les menus travaux de nettoyage consistent avant tout a enlever la salete a l'aide d'eau, de produits de nettoyage ou de tout autre appareil. Ils peuvent comprendre l'entretien des vitres, des sols et boiseries, des serrures, gonds et volets, l'enlevement de la neige ou de la glace sur les balcons ou terrasses, l'entretien du jardin a usage exclusif, le nettoyage de la cheminee de salon et l'entretien des appareils de chauffage individuels (CARRON, op. cit., No 75, p. 69 et références citées). Les menues reparations englobent les travaux de construction courants commandes par l'entretien normal de la chose. Parmi les exemples cites par la doctrine, on trouve le remplacement d'un filtre de ventilation, d'une ampoule, d'un joint ordinaire, de brise-jets, de flexibles de douche, de fusibles ainsi que le debouchage des ecoulements jusqu'a la conduite collective. Au contraire, le remplacement des charnieres d'un frigo, du joint d'un lave-vaisselle, de toiles de tente, d'une electrode de chauffe-eau, la reparation d'un four ou d'une machine a laver le linge n'en font pas partie (AUBERT, op. cit., n. 16 ad art. 259 CO; CARRON, op. cit., No 76, p. 69). Les usages locatifs et les conditions générales des baux pré-imprimés comportent souvent des listes de travaux à charge du locataire qui, parfois, diffèrent selon l'usage local auquel se réfère l'art. 259 CO. Pour autant, ces contrats-types ne sont pas toujours conformes aux exigences légales (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259 CO). Il en va ainsi du remplacement des toiles de tente, qui ne rentre pas dans la notion de menues réparations (TB VD, CdB 1996 92). La remise en état d'un évier bouché, effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression (MP 1/09, p. 18), ou une réparation qui pourrait créer, si elle n'était pas effectuée correctement, un risque pour la sécurité des personnes et de la chose louée (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 293 et référence citée), ne répondent pas à la notion de menu travail. 3.2 Aux termes de l'art. 24 let. m des conditions générales précitées, font notamment partie des menus travaux d'entretien, de nettoyage et de réparation incombant au locataire, le fait de procéder au nettoyage régulier des chéneaux et des descentes d'eaux pluviales.”

“Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate). Le caractere normal de l'entretien de la chose consiste a eliminer les menus defauts. Ce caractere normal peut faire l'objet de precisions dans le contrat de bail, notamment par l'ajout d'une liste exemplative de travaux tombant sous le coup de l'art. 259 CO. Si le contrat ne prevoit rien, le caractere normal resulte de l'usage local. A ce titre, on peut utilement consulter les listes de travaux figurant dans les usages locatifs ou les conditions generales des baux, meme si leur conformite au texte legal n'est pas garantie. Les montants maximum proposes par la doctrine, qui varient entre 100 fr. et 150 fr., n'ont qu'une valeur indicative (CARRON, op. cit., No 73, p. 68; AUBERT, op. cit., n. 16a ad art. 259 CO). Les menus travaux de nettoyage consistent avant tout a enlever la salete a l'aide d'eau, de produits de nettoyage ou de tout autre appareil. Ils peuvent comprendre l'entretien des vitres, des sols et boiseries, des serrures, gonds et volets, l'enlevement de la neige ou de la glace sur les balcons ou terrasses, l'entretien du jardin a usage exclusif, le nettoyage de la cheminee de salon et l'entretien des appareils de chauffage individuels (CARRON, op. cit., No 75, p. 69 et références citées). Les menues reparations englobent les travaux de construction courants commandes par l'entretien normal de la chose. Parmi les exemples cites par la doctrine, on trouve le remplacement d'un filtre de ventilation, d'une ampoule, d'un joint ordinaire, de brise-jets, de flexibles de douche, de fusibles ainsi que le debouchage des ecoulements jusqu'a la conduite collective. Au contraire, le remplacement des charnieres d'un frigo, du joint d'un lave-vaisselle, de toiles de tente, d'une electrode de chauffe-eau, la reparation d'un four ou d'une machine a laver le linge n'en font pas partie (AUBERT, op.”

“Il allègue que la disposition précitée fait référence à deux termes spécifiques, soit « les chéneaux » et « les descentes d'eaux pluviales » et reproche au Tribunal de n'avoir analysé que la question relative aux chéneaux. De plus, il relève que le Tribunal aurait assimilé de manière erronée le toit plat de la villa à un chéneau. 3.1 Aux termes de l'art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op.”

“Il est toutefois admis, en cas d’accord exprès entre les parties, que le locataire assume les nettoyages courants des parties communes selon un tournus préétabli avec les autres locataires de l’immeuble, en lieu et place d’un service de conciergerie facturé dans les frais accessoires (CPra-Aubert, art. 259 n. 7). En effet, les clauses qui prévoient le nettoyage des parties communes et le déblaiement de la neige par les locataires à tour de rôle sont admissibles, car elles ne dépassent pas le cadre habituel des «menus travaux de nettoyage». Des problèmes peuvent surgir à propos des conventions obligeant le locataire à des travaux de nettoyage nécessitant de grands moyens techniques et entraînant des frais non négligeables (par exemple le nettoyage des toitures et façades de verre). Ces travaux, qui ne sont certainement pas «menus», risquent d'être incompatibles avec le caractère relativement impératif de la norme. Le bailleur prudent évitera des surprises désagréables en faisant exécuter lui-même le nettoyage et tiendra compte de ces dépenses dans le montant du loyer ou dans les frais accessoires (Commentaire SVIT, art. 259 n. 16 et 17). 3.6.4. En l’espèce, comme on l’a vu, le devoir du locataire selon l’art. 259 CO concerne uniquement les parties à l’usage exclusif du locataire, à l’exclusion des parties communes, dont fait partie la cage d’ascenseur, de sorte que sans disposition particulière, le nettoyage de la cage d’ascenseur incomberait au bailleur. Toutefois, l’art. 4 des usages locatifs pour le canton de Fribourg, lesquels font partie du contrat de bail des parties, liste une série de petits travaux d’entretien, de réparation et de nettoyage, qui pour certains portent sur les parties communes, qui sont à la charge du locataire ; y figurent en particulier le nettoyage immédiat et la remise en état soignée et sans tarder des dépendances communes et de leurs accès, salis ou détériorés par le preneur, ses employés, ses hôtes, ses fournisseurs, ses animaux (let. a), ainsi que le nettoyage périodique du palier d’étage, de l’escalier qui y conduit, des dépendances communes, l’évacuation des déchets ménagers et autres, le tout conformément aux instructions du bailleur (règlement de maison, buanderie, etc.”

“Dans leur contrat de bail, les parties ont prévu, au chiffre 23 des dispositions particulières, qu’ « étant donné qu’il n’y a pas de concierge, chaque locataire est responsable du nettoyage de son « lot », comprenant la part proportionnelle du bailleur dans la PPE, y compris les parties intégrantes » (cf. bordereau du demandeur, pièce 5). Il s’agit donc d’une dérogation à la règle prévue par l’art. 259 CO, ayant pour effet de mettre à charge du locataire, d’entente avec les autres propriétaires PPE, l’entretien des parties communes, ce qu’il est possible de faire. Toutefois, cette dérogation ne doit pas dépasser le cadre habituel des «menus travaux de nettoyage» de l’art. 259 CO. Or, le nettoyage de la cage d’ascenseur demande un équipement particulier et des compétences spécifiques en lien avec le fonctionnement de l’ascenseur de sorte qu’il doit être réalisé par des spécialistes équipés et formés. Les locataires n’ont du reste pas accès à la cage de l’ascenseur qui est fermée par sécurité. Ainsi, le nettoyage de la cage d’ascenseur, contrairement au nettoyage de l’intérieur de l’ascenseur proprement dit, n’est pas un menu travail de nettoyage au sens de l’art. 259 CO mais nécessite la mise en œuvre de moyens techniques et particuliers entraînant des frais non négligeables qui ne peuvent être mis à la charge du locataire, sous peine de violer le caractère relativement impératif de l’art. 259 CO. En outre, lors de l’inspection des lieux le Tribunal a constaté la saleté à l’intérieur des vitres de la cage d’ascenseur (DO 143 verso). De son côté, l’intimé n’a pas prétendu avoir fait nettoyer la cage d’ascenseur. Partant, l’appelant a prouvé son défaut et ce grief doit être admis. Il incombe à l’intimé de remédier à ses frais à ce défaut. L’appelant n’a en revanche pas requis de réduction de loyer concernant ce défaut et n’a pas motivé ce point dans son mémoire d’appel, requérant uniquement une réduction de loyer en lien avec l’état de l’intérieur de l’ascenseur. Aucune réduction de loyer ne sera donc accordée en lien avec la cage d’ascenseur. Ce défaut, contrairement à la remise en état de l’escalier et de l’ascenseur lui-même, ne faisait pas non plus l’objet du courrier comminatoire du 13 janvier 2021 (cf.”

“Il est toutefois admis, en cas d’accord exprès entre les parties, que le locataire assume les nettoyages courants des parties communes selon un tournus préétabli avec les autres locataires de l’immeuble, en lieu et place d’un service de conciergerie facturé dans les frais accessoires (CPra-Aubert, art. 259 n. 7). En effet, les clauses qui prévoient le nettoyage des parties communes et le déblaiement de la neige par les locataires à tour de rôle sont admissibles, car elles ne dépassent pas le cadre habituel des «menus travaux de nettoyage». Des problèmes peuvent surgir à propos des conventions obligeant le locataire à des travaux de nettoyage nécessitant de grands moyens techniques et entraînant des frais non négligeables (par exemple le nettoyage des toitures et façades de verre). Ces travaux, qui ne sont certainement pas «menus», risquent d'être incompatibles avec le caractère relativement impératif de la norme. Le bailleur prudent évitera des surprises désagréables en faisant exécuter lui-même le nettoyage et tiendra compte de ces dépenses dans le montant du loyer ou dans les frais accessoires (Commentaire SVIT, art. 259 n. 16 et 17). 3.6.4. En l’espèce, comme on l’a vu, le devoir du locataire selon l’art. 259 CO concerne uniquement les parties à l’usage exclusif du locataire, à l’exclusion des parties communes, dont fait partie la cage d’ascenseur, de sorte que sans disposition particulière, le nettoyage de la cage d’ascenseur incomberait au bailleur. Toutefois, l’art. 4 des usages locatifs pour le canton de Fribourg, lesquels font partie du contrat de bail des parties, liste une série de petits travaux d’entretien, de réparation et de nettoyage, qui pour certains portent sur les parties communes, qui sont à la charge du locataire ; y figurent en particulier le nettoyage immédiat et la remise en état soignée et sans tarder des dépendances communes et de leurs accès, salis ou détériorés par le preneur, ses employés, ses hôtes, ses fournisseurs, ses animaux (let. a), ainsi que le nettoyage périodique du palier d’étage, de l’escalier qui y conduit, des dépendances communes, l’évacuation des déchets ménagers et autres, le tout conformément aux instructions du bailleur (règlement de maison, buanderie, etc.”

“1 Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est mineur lorsqu'il n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout. Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou de réparation relevant de l'entretien normal de la chose (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 274).”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'état de faits a été complété de manière à intégrer certains éléments manquants soulevés par l'appelant en lien avec les déclarations des témoins E______ et C______. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise application de l'article 24 let. m des conditions générales et règles et usages locatifs du bail à loyer type pour villas (éditions 2010). Il allègue que la disposition précitée fait référence à deux termes spécifiques, soit « les chéneaux » et « les descentes d'eaux pluviales » et reproche au Tribunal de n'avoir analysé que la question relative aux chéneaux. De plus, il relève que le Tribunal aurait assimilé de manière erronée le toit plat de la villa à un chéneau. 3.1 Aux termes de l'art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p.”

“Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate). Le caractere normal de l'entretien de la chose consiste a eliminer les menus defauts. Ce caractere normal peut faire l'objet de precisions dans le contrat de bail, notamment par l'ajout d'une liste exemplative de travaux tombant sous le coup de l'art.”

“bordereau du demandeur, pièce 12), l’intervention a porté sur l’installation de trois « boîtes plexo », sept « luminaires étanches LED » et de deux « fixations en L » pour un total, incluant la main-d’œuvre et le déplacement, de CHF 2'561.97. On ne saurait ainsi considérer qu’il s’agit de menus travaux de réparation. En effet, le locataire a dû faire appel à une entreprise spécialisée pour réaliser ces travaux. De plus, le montant de la facture va bien au-delà des 150.- fixés par la doctrine pour les réparations à faire par le locataire. Ce montant dépasse également les 2% du loyer annuel mentionné à l’art. 4 let. o des usages locatifs pour le canton de Fribourg (cf. bordereau du défendeur, pièce 14). Il ressort en outre de la facture de K.________ Sàrl que ces travaux ont nécessité la présence de deux installateurs pendant 6 heures et demi. Si deux professionnels ont consacré 6 heures et demi à ces travaux, il ne s’agit manifestement pas de menus travaux de réparation qui sont à la charge du locataire au sens de l’art. 259 CO. S’agissant de l’argument de l’appelant joint selon lequel le remplacement des boîtiers des néons de la cuisine par des boîtiers étanches a dû être réalisé du fait du comportement du locataire, il s’agit d’une pure allégation du bailleur, laquelle est du reste irrecevable au sens de l’art. 317 al. 1 CPC, et qui n’est pas établie. En effet, les photos produites, lesquelles sont également irrecevables (art. 317 al. 1 CPC), ne permettant pas de distinguer de quelconques traces. Quant au fait que la pose de tels néons et boîtiers de protection serait une exigence de l’ordonnance du DFI du 16 décembre 2016 sur l’hygiène (RS 817.024.1), il s’agit là également d’un nouvel allégué qui aurait pu être soumis en première instance déjà et qui est, partant, irrecevable (art. 317 al. 1 CPC). Quoi qu’il en soit, il ressort du dossier que l’installation de néons et de boitiers de protection était une exigence suite au contrôle des installations électriques dans les locaux appartenant au bailleur, afin qu’elles soient conformes à l’ordonnance du 7 novembre 2001 sur les installations électriques à basse tension (RS 734.”

“97 car elle concernerait le remplacement des boîtiers des néons de la cuisine par des boîtiers étanches, lequel a dû être réalisé du fait du comportement du locataire tendant à laisser les néons de la cuisine de son établissement sans protection, ce qui avait pour effet que la graisse issue de la cuisson des aliments s'y collait et que c'était impossible à nettoyer. Partant, il estime qu’il s'agit d'un élément relatif à l'exploitation du restaurant qui ne saurait être mis à charge du bailleur. 3.8.2. Le locataire soutient pour sa part que le bailleur n’a jamais allégué ni établi ces faits lors de la procédure de première instance. Il relève que de nouveaux boîtiers étanches ont dû être posés uniquement parce que les anciens ne l'étaient pas, aucunement pour une autre raison. Selon lui, il ne s'agit donc nullement d'un « élément relatif à l'exploitation du restaurant qui ne saurait être mis à charge du bailleur ». Il relève que les travaux ne se sont par ailleurs pas limités au changement de néons, d'autres travaux ayant été réalisés. Il considère qu’il appartient au bailleur de prendre en charge la facture précitée dans la mesure où les travaux idoines étaient nécessaires et qu’ils ne constituaient pas de menus travaux. 3.8.3. A teneur de l’art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l’usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l’entretien normal de la chose. D’une manière générale, le locataire doit pouvoir procéder aux nettoyages et réparations par lui-même et/ou sans dépenses excessives. La dépense doit être prise en considération de manière objective pour un locataire moyen et sans égard au montant du loyer lui-même. Les circonstances telles que la durée du bail ou la destination de l’objet loué peuvent également jouer un rôle (CPra Bail-Aubert, art. 259 n. 8). Les réparations sont à la charge du locataire pour autant qu’elles restent de peu d’importance. Le locataire moyen doit pouvoir objectivement effectuer ces réparations sans connaissances techniques particulières ni devoir faire appel à une entreprise (CPra Bail-Aubert, art. 259 n. 13). Ainsi, il faut encore que ces travaux puissent être objectivement exigés du locataire lui-même sans devoir faire appel à un maître d’état ou un spécialiste, même si les coûts de la réparation sont modestes.”

“Ils peuvent comprendre l'entretien des vitres, des sols et boiseries, des serrures, gonds et volets, l'enlevement de la neige ou de la glace sur les balcons ou terrasses, l'entretien du jardin a usage exclusif, le nettoyage de la cheminee de salon et l'entretien des appareils de chauffage individuels (CARRON, op. cit., No 75, p. 69 et références citées). Les menues reparations englobent les travaux de construction courants commandes par l'entretien normal de la chose. Parmi les exemples cites par la doctrine, on trouve le remplacement d'un filtre de ventilation, d'une ampoule, d'un joint ordinaire, de brise-jets, de flexibles de douche, de fusibles ainsi que le debouchage des ecoulements jusqu'a la conduite collective. Au contraire, le remplacement des charnieres d'un frigo, du joint d'un lave-vaisselle, de toiles de tente, d'une electrode de chauffe-eau, la reparation d'un four ou d'une machine a laver le linge n'en font pas partie (AUBERT, op. cit., n. 16 ad art. 259 CO; CARRON, op. cit., No 76, p. 69). Les usages locatifs et les conditions générales des baux pré-imprimés comportent souvent des listes de travaux à charge du locataire qui, parfois, diffèrent selon l'usage local auquel se réfère l'art. 259 CO. Pour autant, ces contrats-types ne sont pas toujours conformes aux exigences légales (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259 CO). Il en va ainsi du remplacement des toiles de tente, qui ne rentre pas dans la notion de menues réparations (TB VD, CdB 1996 92). La remise en état d'un évier bouché, effectuée par un spécialiste au moyen d'un appareil de nettoyage à haute pression (MP 1/09, p. 18), ou une réparation qui pourrait créer, si elle n'était pas effectuée correctement, un risque pour la sécurité des personnes et de la chose louée (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 293 et référence citée), ne répondent pas à la notion de menu travail. 3.2 Aux termes de l'art. 24 let. m des conditions générales précitées, font notamment partie des menus travaux d'entretien, de nettoyage et de réparation incombant au locataire, le fait de procéder au nettoyage régulier des chéneaux et des descentes d'eaux pluviales. Selon la définition du Larousse (édition 2021), un chéneau est un canal situé à la partie inférieure d'un pan de toiture pour en recueillir les eaux et les évacuer par des gargouilles ou des tuyaux de descente.”