Art. 259b

“Nel caso concreto l’appello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo (tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.   2.         Preliminarmente gli appellanti principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto, le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura, poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle opportune spiegazioni.   Inc. SE.2017.4   3.         Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4. Ha rilevato che in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO). Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi. Il giudice di prime cure ha osservato che l’entrata di roditori nella villetta non è contestata e che la problematica è stata pacificamente circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________, verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un difetto che ha diminuito l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile 2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9 aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo necessario per rimontare e pulire il tutto.”

“4; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, p. 307 n. 2.3 ; Higi/Wildisen, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, N 10 ad art. 259b CO ; Tschudi, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, N 10 ad art. 259b CO ; Roy, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1). La remise en état des locaux n'apparaît pas possible lorsque l'immeuble est une vieille bâtisse destinée à une prochaine démolition ou à une rénovation complète, lorsque le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (Aubert, op. cit., N 12 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, N 48 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO, p. 197). Il s'agit de cas qualifiés d'exceptionnels (Aubert, op. cit., N 12 ad art. 259b CO). 6.2 En l’espèce, le Tribunal a ordonné l’exécution des travaux tendant à la suppression des défauts retenus en mettant en balance l’intérêt de l’appelante principale à ne plus subir les conséquences liées à ces défauts et des intimés principaux en tant qu’ils ne devaient pas être condamnés à engager des frais disproportionnés compte tenu de la demande d’autorisation de construire qui est aujourd’hui entrée en force. Les arguments de la locataire tendant à soutenir que la jurisprudence du Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 ne trouverait pas application dans le cas d’espèce ne convainquent pas. En effet, la question qui s’est posée dans le cadre de l’arrêt précité était celle de savoir s’il pouvait être exigé du bailleur de procéder à l’installation de double vitrage dans un immeuble qui était voué à la démolition. Bien que cette jurisprudence ait été rendue spécialement dans un cas où les locataires se plaignaient de nuisances sonores, ces éléments n’empêchent pas l’application par analogie des principes dégagés par le Tribunal fédéral.”

“164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op. cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà cité, consid. 2d). 3.1.2.4 S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.8). L'avis des défauts ne doit pas obligatoirement être donné immédiatement. Toutefois, lorsqu'un défaut risque de s'étendre, le locataire doit faire preuve de diligence. Plus le défaut est grave, et plus il risque d'avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le locataire doit réagir rapidement (cf. à cet égard l'exemple des punaises de lit considérés comme un défaut grave, cité par Lachat/Rubli, op. cit., n. 1.9). Pour déterminer si un défaut a été signalé à temps, on applique le principe de la confiance : il s'agit d'apprécier comment un locataire diligent aurait agi, en tenant compte de toutes les circonstances du cas d'espèce (type d'objet loué, destination des locaux, nature du dommage, gravité, urgence, etc.”

“citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op. cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà cité, consid. 2d). 3.1.2.4 S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.8). L'avis des défauts ne doit pas obligatoirement être donné immédiatement. Toutefois, lorsqu'un défaut risque de s'étendre, le locataire doit faire preuve de diligence. Plus le défaut est grave, et plus il risque d'avoir des conséquences financières pour le bailleur, plus le locataire doit réagir rapidement (cf. à cet égard l'exemple des punaises de lit considérés comme un défaut grave, cité par Lachat/Rubli, op. cit., n. 1.9). Pour déterminer si un défaut a été signalé à temps, on applique le principe de la confiance : il s'agit d'apprécier comment un locataire diligent aurait agi, en tenant compte de toutes les circonstances du cas d'espèce (type d'objet loué, destination des locaux, nature du dommage, gravité, urgence, etc.”

“1 Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu'aucun accord entre les parties n'est intervenu ou qu'une décision exécutoire de l'autorité de conciliation, respectivement de l'autorité judiciaire, n'a pas été rendue (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 340; Aubert, op. cit., n. 57 ad art. 259g CO). 12.2 En l'espèce, les premiers juges ont expressément indiqué, dans les considérants du jugement attaqué, que la consignation prendrait fin avec l'entrée en force de celui-ci. Il y a ainsi lieu de considérer qu'il s'agit de la solution qu'il a voulu adopter. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'apparaît pas que cette solution soit erronée. En effet, le locataire n'est plus autorisé à consigner les loyers à compter du moment où il dispose d'un jugement entré en force. Cela s'explique par le fait qu'il n'apparaît plus utile que le locataire bénéficie d'un moyen de pression à l'égard du bailleur une fois reconnu le bien-fondé des droits en garantie des défauts qu'il a soulevés, puisqu'il sera en mesure d'exiger directement leur mise en œuvre. Il pourra ainsi notamment remédier lui-même au défaut aux frais du bailleur en cas d'inexécution de ce dernier (art. 259b CO) et appliquer la réduction de loyer fixée jusqu'à l'élimination dudit défaut. Le maintien de la consignation opérée par les intimés au-delà de l'entrée en force du jugement ne se justifie en conséquence pas. 13. Au vu des considérations qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé dans son ensemble et les parties déboutées de toutes autres conclusions. 14. S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22 al. 1 LACC. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté le 19 septembre 2022 par A______ AG et l'appel joint interjeté le 24 octobre 2022 par B______ SA et C______ contre le jugement JTBL/608/2022 rendu le 18 août 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19419/2018. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions.”

“Un délai de trente jours a été jugé trop court pour permettre au bailleur de remédier à pas moins de quinze défauts, pour certains relativement importants, notamment des infiltrations d'eau résultant de la chute de tuiles, un mauvais état de la chaufferie, des peintures extérieures, des volets et des ferrures, la vétusté du bloc cuisine et du séchoir, l'impossibilité d'utilisation des fenêtres, la présence de pièces de parquets affaissées ou abimées et des infiltrations d'eau dans la cave (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 4.3). Un délai de deux mois est jugé convenable pour remédier à un changement de tapisseries et la réfection de peintures défraîchies par l'écoulement du temps (LACHAT/RUBLI, op.cit., p. 308 n. 2.6). La détermination du délai convenable se détermine aussi par le principe suivant : plus l'intérêt objectif du locataire à l'élimination est grand (gravité du défaut) et plus le défaut est objectivement facile à éliminer, plus le délai convenable sera court (AUBERT, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, ad art. 259b CO n. 7). 3.1.5 Une expertise, même judiciaire, est soumise à la libre appréciation des preuves de la part du Tribunal, qui peut ainsi s'écarter de celle-ci, sur la base d'une décision motivée à ce propos (art. 157 CPC; cf. VOUILLOZ in CP-CPC, n. 18 et 19 ad art. 183 CPC; BOHNET, CPC annoté, n. 10 ad art. 183 CPC et références citées; ACJC/1172/2022 du 12 septembre 2022 consid. 1.2). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'existence d'un défaut de la chape équipant les locaux a été admise par le Tribunal à bon droit, sans que ce point ne soit d'ailleurs remis en cause par l'appelante. L'existence de fissures, de trous et d'effritements affectant le revêtement de sol, en particulier le long des joints de dilation au niveau des zones de circulation des engins de manutention, est établie et admise; elle résulte en outre des constats effectués par l'expert et des photographies jointes au rapport d'expertise. Ce défaut s'accompagne, selon les constats de l'expert, d'une entrave dans l'activité professionnelle de l'intimé : une attention particulière est nécessaire et des précautions doivent être prises pour éviter les trous lors du déplacement de la marchandise et la circulation des engins de manutention utilisés par l'intimé; ces dégradations superficielles du sol rendent le nettoyage et l'entretien de ce dernier difficile et créent une gêne générale en raison de l'insécurité qu'elles suscitent à l'exploitant des surfaces quant à la possibilité de les utiliser normalement.”

“Nel caso concreto l’appello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo (tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.   2.         Preliminarmente gli appellanti principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto, le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura, poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle opportune spiegazioni.   Inc. SE.2017.4   3.         Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4. Ha rilevato che in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO). Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi. Il giudice di prime cure ha osservato che l’entrata di roditori nella villetta non è contestata e che la problematica è stata pacificamente circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________, verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un difetto che ha diminuito l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile 2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9 aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo necessario per rimontare e pulire il tutto.”

“1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas im­puta­bles au loca­taire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose confor­mé­ment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). 4.2.2 Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) (TF 4A_411/2020 précité op. cit. ; TF 4A_395/2017 précité op. cit.). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). 4.2.3 Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020 précité op. cit. ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid.”

“1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas im­puta­bles au loca­taire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose confor­mé­ment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). 4.2.2 Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) (TF 4A_411/2020 précité op. cit. ; TF 4A_395/2017 précité op. cit.). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). 4.2.3 Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO) et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages-intérêts (TF 4A_411/2020 précité op. cit. ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid.”

“Zudem sei die zivilgerichtliche Verneinung der Voraussetzungen der Hinterlegung auch in prozessualer Hinsicht fehlerhaft: Die Mieterin habe bereits in der Klage (Rz 10) geltend gemacht, dass die Hinterlegung angekündigt, rechtzeitig und zulässig gewesen sei, was der Vermieter nicht bestritten habe (Berufung, Rz 13). Das Bundesgericht hielt in Bezug auf die Ansetzung einer Frist zur Mängelbeseitigung Folgendes fest (BGer 4A_647/2015 vom 11. August 2016 E. 5.2.3): «Zur angemessenen Frist im Sinne von Art. 83 Abs. 2 OR, Art. 107 Abs. 1 OR und Art. 259g Abs. 1 OR äusserte sich das Bundesgericht dahingehend, dass sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist gesetzt wird, hiergegen zu verwahren und eine längere Frist zu verlangen hat; sonst ist anzunehmen, er sei mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II 28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 mit der Präzisierung, dies gelte nicht, wenn für den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die von ihm gesetzte Frist unzureichend ist). In der Lehre wird diese Rechtsprechung auf die angemessene Frist im Sinne von Art. 259b OR übertragen, sofern die Mieter dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b OR; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; Lachat/Roy, in: Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, S. 258 Rz. 431; Beat Rohrer, Mängelrechte des Mieters, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, S. 228 Rz. 5.38). Dies überzeugt, da keine Gründe ersichtlich sind, die eine abweichende Handhabung bezüglich der angemessenen Frist im Sinne von Art. 259b OR rechtfertigen würden». Im Grundsatz muss sich der Vermieter, dem die Mieterin eine zu kurze Frist zur Behebung der Mängel ansetzt, also wehren. Dies gilt gemäss dem soeben zitierten Bundesgerichtsentscheid nur dann nicht, wenn für den Mieter «von vornherein erkennbar» ist, dass die gesetzte Frist zu kurz ist.”

“1 OR äusserte sich das Bundesgericht dahingehend, dass sich der Schuldner, dem eine zu kurze Frist gesetzt wird, hiergegen zu verwahren und eine längere Frist zu verlangen hat; sonst ist anzunehmen, er sei mit der ihm gesetzten Frist einverstanden (BGE 116 II 436 E. 2a S. 440; 105 II 28 E. 3b S. 34; Urteil 4A_565/2009 vom 21. Januar 2010 E. 4.2 mit der Präzisierung, dies gelte nicht, wenn für den Mieter von vornherein erkennbar war, dass die von ihm gesetzte Frist unzureichend ist). In der Lehre wird diese Rechtsprechung auf die angemessene Frist im Sinne von Art. 259b OR übertragen, sofern die Mieter dem Vermieter eine (zu kurze) Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt haben (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1994, N. 30 zu Art. 259b OR; Raymond Bisang und andere, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 14 zu Art. 259b OR; Lachat/Roy, in: Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 168 Rz. 11/2.5; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, S. 258 Rz. 431; Beat Rohrer, Mängelrechte des Mieters, in: Wohn- und Geschäftsraummiete, 2016, S. 228 Rz. 5.38). Dies überzeugt, da keine Gründe ersichtlich sind, die eine abweichende Handhabung bezüglich der angemessenen Frist im Sinne von Art. 259b OR rechtfertigen würden». Im Grundsatz muss sich der Vermieter, dem die Mieterin eine zu kurze Frist zur Behebung der Mängel ansetzt, also wehren. Dies gilt gemäss dem soeben zitierten Bundesgerichtsentscheid nur dann nicht, wenn für den Mieter «von vornherein erkennbar» ist, dass die gesetzte Frist zu kurz ist. In BGer 4A_565/2009, auf welchen der zitierte Bundesgerichtsentscheid verweist, wird die Ausnahme (Wirkungslosigkeit einer zu kurzen Fristansetzung) etwas weiter umschrieben. Es genügt, wenn dies für den Mieter «erkennbar» war («devait être reconnaissable pour le locataire»). Auch in der Literatur finden sich unterschiedlich weite Umschreibungen der Ausnahme. Sehr eng umschrieben wird die Ausnahme von Higi/Wildisen, wonach sich der Vermieter nur bei «Fristansetzungen mit schikanösem Charakter» nicht wehren müsse (Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2020, Art. 259g OR N 28). Gemäss etwas weiteren Umschreibungen muss die Unangemessenheit der Frist für den Mieter «offensichtlich erkennbar» (Hulliger/Heinrich, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3.”

“261 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), il convenait de considérer que le bail, qui liait initialement – en qualité de bailleurs – les propriétaires de l’époque de sa conclusion, avait été transféré, lors de la constitution de l’usufruit, à l’usufruitière, soit à A.R.________.                 S’agissant des prétentions en paiement de loyers pour la période d’octobre 2016 à fin 2018, les premiers juges ont retenu que, compte tenu du loyer net fixé à 7’260 fr. et des versements intervenus pour la période concernée, il demeurait un solde de 116’160 francs. Pour la période de juillet à décembre 2018, alors que les locataires avaient résilié le bail de manière anticipée, les premiers juges ont considéré que le défaut lié à la gestion des eaux n’avait touché que très partiellement l’objet loué, à savoir le sous-sol de la villa et une toute petite portion des extérieurs, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’un défaut grave pouvant mener à une résiliation anticipée au sens de l’art. 259b CO. Le congé donné le 15 mai 2018 par les locataires était donc inefficace, ces derniers ayant restitué les locaux au 29 juin 2018 sans présenter de candidat de remplacement. La partie bailleresse n’a réclamé que les loyers jusqu’au 31 décembre 2018, date à laquelle B.N.________ était venu habiter la maison, alors que la prochaine échéance du contrat était au 30 septembre 2021. Compte tenu du fait que le précité avait pris la décision d’emménager dans la villa, impliquant nécessairement un minimum de préparatifs voire de travaux, les premiers juges ont déduit d’un mois le total des loyers réclamés, jusqu’au 30 novembre 2018, à savoir au total 36’300 francs.                 Concernant le solde de frais de chauffage et frais accessoires, le tribunal a relevé que la quotité des montants facturés à ce titre n’avait en soi pas été remise en cause par les locataires. Cependant, le décompte portait sur une période s’étendant au-delà de la date de libération de ces derniers, à savoir le 30 novembre 2018, de sorte qu’il convenait de revoir la répartition de ces frais, pro rata temporis.”

“261 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), il convenait de considérer que le bail, qui liait initialement – en qualité de bailleurs – les propriétaires de l’époque de sa conclusion, avait été transféré, lors de la constitution de l’usufruit, à l’usufruitière, soit à A.R.________.                 S’agissant des prétentions en paiement de loyers pour la période d’octobre 2016 à fin 2018, les premiers juges ont retenu que, compte tenu du loyer net fixé à 7’260 fr. et des versements intervenus pour la période concernée, il demeurait un solde de 116’160 francs. Pour la période de juillet à décembre 2018, alors que les locataires avaient résilié le bail de manière anticipée, les premiers juges ont considéré que le défaut lié à la gestion des eaux n’avait touché que très partiellement l’objet loué, à savoir le sous-sol de la villa et une toute petite portion des extérieurs, de sorte qu’il ne s’agissait pas d’un défaut grave pouvant mener à une résiliation anticipée au sens de l’art. 259b CO. Le congé donné le 15 mai 2018 par les locataires était donc inefficace, ces derniers ayant restitué les locaux au 29 juin 2018 sans présenter de candidat de remplacement. La partie bailleresse n’a réclamé que les loyers jusqu’au 31 décembre 2018, date à laquelle B.N.________ était venu habiter la maison, alors que la prochaine échéance du contrat était au 30 septembre 2021. Compte tenu du fait que le précité avait pris la décision d’emménager dans la villa, impliquant nécessairement un minimum de préparatifs voire de travaux, les premiers juges ont déduit d’un mois le total des loyers réclamés, jusqu’au 30 novembre 2018, à savoir au total 36’300 francs.                 Concernant le solde de frais de chauffage et frais accessoires, le tribunal a relevé que la quotité des montants facturés à ce titre n’avait en soi pas été remise en cause par les locataires. Cependant, le décompte portait sur une période s’étendant au-delà de la date de libération de ces derniers, à savoir le 30 novembre 2018, de sorte qu’il convenait de revoir la répartition de ces frais, pro rata temporis.”

“2019, no 10 s. ad art. 259b CO; MATTHIAS TSCHUDI, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 10 ad art. 259b CO; CLAUDE ROY, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1). La remise en état des locaux n'apparaît pas possible lorsque l'immeuble est une vieille bâtisse destinée à une prochaine démolition ou à une rénovation complète, lorsque le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires seraient disproportionnés (AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 12 ad art. 259b CO; BURKHALTER/ MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, n. 48 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO, p. 197). Il s'agit de cas qualifiés d'exceptionnels (AUBERT, op. cit., n. 12 ad art. 259b CO). Le Tribunal fédéral a fait application de cette exception dans un arrêt du 7 septembre 2009 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3). Il s'agissait d'un défaut lié à l'absence de double vitrage à la suite de bruits provenant d'une augmentation du trafic. Le Tribunal fédéral a considéré que la dépense pour le remplacement des vitrages serait disproportionnée compte tenu du fait qu'il s'agissait d'un vieil immeuble et que le propriétaire avait l'intention de le démolir à moyen terme. Il a été alors admis l'octroi d'une réduction de loyer définitive. 3.1.3 Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée chaque année ou à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable. En revanche, le locataire n'est pas fondé à exiger des travaux plus importants que ceux nécessaires pour remédier au défaut. Une réparation qui n'était pas propre à garantir l'étanchéité d'un avant-toit lors de fortes pluies et qui devait en outre être répétée à intervalles réguliers ne satisfait pas à l'obligation du bailleur de réparer le défaut d'étanchéité d'une toiture au-dessus d'une terrasse; un défaut d'étanchéité d'un avant-toit a été qualifié de défaut de moyenne importance ouvrant le droit à une réduction de loyer de 8% (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 28 novembre 2011 consid.”

“1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas im­puta­bles au loca­taire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose confor­mé­ment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (a), une réduction proportionnelle du loyer (b), des dommages-intérêts (c) ou la prise en charge du procès contre un tiers (d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (al. 2). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat et al précité pp. 306 et 307). 8.2.3 Aux termes de l’art. 261 al. 1 CPC, le tribunal ordonne les mesures provisionnelles nécessaires lorsque le requérant rend vraisemblable qu’une prétention dont il est titulaire est l’objet d’une atteinte ou risque de l’être (let. a) et que cette atteinte risque de lui causer un préjudice difficilement réparable (let. b). 8.2.3.1 Le requérant doit avant tout rendre vraisemblable que le droit matériel invoqué existe et que le procès a des chances de succès (ATF 131 III 473 consid. 2.3, JdT 2005 I 305), faute de quoi la requête doit être rejetée, sans qu’il soit nécessaire de passer à l’examen des conditions inscrites à l’art. 261 al. 1 let. a et b CPC (TF 5A_1016/2015 du 15 septembre 2016 c. 5.3). Un fait ou un droit est rendu vraisemblable lorsque, au terme d’un examen sommaire, sur la base d’éléments objectifs, ce fait ou ce droit est rendu probable, sans pour autant qu’il faille exclure la possibilité que les faits aient pu se dérouler autrement ou que la situation juridique se présente différemment (ATF 140 III 610 consid.”

“Au demeurant, la remise en état ne serait pas absolue et ne pourrait être exigée que si elle s’avérait possible et que son coût ne serait pas disproportionné. En l’état, des travaux d’isolation sonore seraient clairement disproportionnés. 7.2 Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La remise en état de la chose vise la suppression du défaut. Le bailleur doit soit effectuer les réparations – en cas de défaut matériel –, soit éliminer la source du défaut ou de la nuisance. Il peut demander des travaux d’entretien ou de réparation, mais pas des travaux de rénovation. Le locataire ne peut demander la remise en état que si elle apparaît possible : il ne peut pas exiger la remise en état lorsque le bailleur n’a aucune emprise sur le défaut ou lorsque le coût d’une remise en état serait disproportionné (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, nn. 11 et 12 ad art. 259b CO ; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, nn. 2.1 à 2.3, pp. 306 et 307). 7.3 Les premiers juges ont constaté qu’une amélioration de l’isolation phonique de l’immeuble ne pourrait être obtenue, de l’expérience générale du tribunal, que par l’exécution de travaux fort coûteux. Or le coût de tels travaux serait disproportionné au vu de la faible durée hebdomadaire des nuisances subies. Il serait également disproportionné de résilier le bail d’O.________SA, d’autant que cette mesure ne permettrait pas forcément de supprimer le défaut avant plusieurs années, la société pouvant demander une prolongation de bail. 7.4 7.4.1 A titre préalable, il convient de constater que si les exigences de motivation valent également pour l’appel joint (TF 5A_361/2019 du 21 février 2020 consid. 3.3.1), la loi n’impose pas à l’appelant par voie de jonction la manière dont il doit rédiger son écriture de réponse et d’appel joint. L’intimée par voie de jonction cite Jeandin (CR-CPC, n.”

“1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). 3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op. cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà cité, consid.”

“, devaient être supportés par l'appelante. Celle-ci conteste que ces montants soient dus, invoquant son absence de faute et le fait que les meubles auraient pu être congelés au lieu d'être remplacés. Il y a à cet égard lieu de relever que, même s'ils avaient été congelés, les meubles auraient dû être évacués de l'appartement, engendrant des frais. Par ailleurs, il est douteux que la congélation des meubles, à - 20°C, ait été moins onéreuse que le simple rachat d'un lit auprès de l'Armée du Salut, à 130 francs. On peut à cet égard relever que les tarifs de congélation, figurant à la pièce 8quater du bordereau du 23 octobre 2020, indique un prix de 150 fr. pour un matelas d’une place, soit plus que les 130 fr. du rachat du lit par l'intimé. La solution choisie par le locataire apparaît ainsi plus économique. Par ailleurs, la question de la prise en charge du remplacement du lit du locataire ne doit pas s'examiner sous l'empire de l'art. 259e CO, soit d'une prétention en dommages-intérêts, mais de l'art. 259b CO, soit l'obligation du bailleur de remettre en état la chose louée. En effet, le lit faisait partie intégrante du contrat de bail, qui était un studio meublé d'un lit, d'une table et de deux chaises. Ainsi, aucune faute n'est nécessaire au regard de l'art. 259b CO, de sorte que l’appelante doit supporter les frais de remplacement du lit, à hauteur de 130 francs. S'agissant des frais d'évacuation des meubles, il convient d'examiner si l'appelante peut se disculper en prouvant qu'elle n'a commis aucune faute (art. 259e CO). Il ressort du dossier qu'un autre appartement de l’immeuble a aussi été infesté par des punaises de lit, sans que l’on sache dans lequel des deux la présence des punaises a été détectée en premier. L'appelante ne pouvait donc prendre aucune mesure en amont, afin d'éviter que le studio de l'intimé ne soit infesté. On ne peut donc pas lui reprocher de ne pas avoir pris des mesures de précaution pour éviter la survenance du dommage. S'agissant des démarches effectuées après qu'elle a été avertie de la présence des punaises de lit, force est de constater que l'appelante a réagi immédiatement, en mandatant le jour-même une société de désinfestation.”

“1 Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu'aucun accord entre les parties n'est intervenu ou qu'une décision exécutoire de l'autorité de conciliation, respectivement de l'autorité judiciaire, n'a pas été rendue (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 340; Aubert, op. cit., n. 57 ad art. 259g CO). 12.2 En l'espèce, les premiers juges ont expressément indiqué, dans les considérants du jugement attaqué, que la consignation prendrait fin avec l'entrée en force de celui-ci. Il y a ainsi lieu de considérer qu'il s'agit de la solution qu'il a voulu adopter. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'apparaît pas que cette solution soit erronée. En effet, le locataire n'est plus autorisé à consigner les loyers à compter du moment où il dispose d'un jugement entré en force. Cela s'explique par le fait qu'il n'apparaît plus utile que le locataire bénéficie d'un moyen de pression à l'égard du bailleur une fois reconnu le bien-fondé des droits en garantie des défauts qu'il a soulevés, puisqu'il sera en mesure d'exiger directement leur mise en œuvre. Il pourra ainsi notamment remédier lui-même au défaut aux frais du bailleur en cas d'inexécution de ce dernier (art. 259b CO) et appliquer la réduction de loyer fixée jusqu'à l'élimination dudit défaut. Le maintien de la consignation opérée par les intimés au-delà de l'entrée en force du jugement ne se justifie en conséquence pas. 13. Au vu des considérations qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé dans son ensemble et les parties déboutées de toutes autres conclusions. 14. S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22 al. 1 LACC. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté le 19 septembre 2022 par A______ AG et l'appel joint interjeté le 24 octobre 2022 par B______ SA et C______ contre le jugement JTBL/608/2022 rendu le 18 août 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19419/2018. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions.”

“1 Le locataire peut consigner son loyer aussi longtemps qu'aucun accord entre les parties n'est intervenu ou qu'une décision exécutoire de l'autorité de conciliation, respectivement de l'autorité judiciaire, n'a pas été rendue (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 340; Aubert, op. cit., n. 57 ad art. 259g CO). 12.2 En l'espèce, les premiers juges ont expressément indiqué, dans les considérants du jugement attaqué, que la consignation prendrait fin avec l'entrée en force de celui-ci. Il y a ainsi lieu de considérer qu'il s'agit de la solution qu'il a voulu adopter. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n'apparaît pas que cette solution soit erronée. En effet, le locataire n'est plus autorisé à consigner les loyers à compter du moment où il dispose d'un jugement entré en force. Cela s'explique par le fait qu'il n'apparaît plus utile que le locataire bénéficie d'un moyen de pression à l'égard du bailleur une fois reconnu le bien-fondé des droits en garantie des défauts qu'il a soulevés, puisqu'il sera en mesure d'exiger directement leur mise en œuvre. Il pourra ainsi notamment remédier lui-même au défaut aux frais du bailleur en cas d'inexécution de ce dernier (art. 259b CO) et appliquer la réduction de loyer fixée jusqu'à l'élimination dudit défaut. Le maintien de la consignation opérée par les intimés au-delà de l'entrée en force du jugement ne se justifie en conséquence pas. 13. Au vu des considérations qui précèdent, le jugement entrepris sera confirmé dans son ensemble et les parties déboutées de toutes autres conclusions. 14. S'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers, il ne sera prélevé aucuns frais judiciaires ni alloué de dépens, conformément à l'art. 22 al. 1 LACC. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevables l'appel interjeté le 19 septembre 2022 par A______ AG et l'appel joint interjeté le 24 octobre 2022 par B______ SA et C______ contre le jugement JTBL/608/2022 rendu le 18 août 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19419/2018. Au fond : Confirme le jugement entrepris. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions.”

“Nel caso concreto l’appello 28 gennaio 2020 dei conduttori contro la decisione 13 dicembre 2019 (notificata il 18 dicembre 2019) è tempestivo (tenuto pure conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta e appello incidentale 13 marzo 2020 della locatrice.   2.         Preliminarmente gli appellanti principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto, le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura, poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle opportune spiegazioni.   Inc. SE.2017.4   3.         Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4. Ha rilevato che in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO). Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi. Il giudice di prime cure ha osservato che l’entrata di roditori nella villetta non è contestata e che la problematica è stata pacificamente circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________, verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un difetto che ha diminuito l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile 2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9 aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo necessario per rimontare e pulire il tutto.”

“Selon les intimés, c’est à raison que le Tribunal avait appliqué par analogie la jurisprudence du Tribunal fédéral, relative à la question du caractère disproportionné des frais engagés en lien avec des prétentions en exécution de travaux. 6.1 Aux termes de l’art. 259a let. a CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, 2019, p. 307 n. 2.3 ; Higi/Wildisen, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, N 10 ad art. 259b CO ; Tschudi, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, N 10 ad art. 259b CO ; Roy, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1). La remise en état des locaux n'apparaît pas possible lorsque l'immeuble est une vieille bâtisse destinée à une prochaine démolition ou à une rénovation complète, lorsque le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (Aubert, op. cit., N 12 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, N 48 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO, p. 197). Il s'agit de cas qualifiés d'exceptionnels (Aubert, op. cit., N 12 ad art. 259b CO). 6.2 En l’espèce, le Tribunal a ordonné l’exécution des travaux tendant à la suppression des défauts retenus en mettant en balance l’intérêt de l’appelante principale à ne plus subir les conséquences liées à ces défauts et des intimés principaux en tant qu’ils ne devaient pas être condamnés à engager des frais disproportionnés compte tenu de la demande d’autorisation de construire qui est aujourd’hui entrée en force.”

“2 Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 307 n. 2.3; HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, no 10 s. ad art. 259b CO; MATTHIAS TSCHUDI, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 10 ad art. 259b CO; CLAUDE ROY, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid. 5.1). La remise en état des locaux n'apparaît pas possible lorsque l'immeuble est une vieille bâtisse destinée à une prochaine démolition ou à une rénovation complète, lorsque le bailleur n'a pas de prise sur le défaut, ou lorsque le coût des travaux nécessaires seraient disproportionnés (AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 12 ad art. 259b CO; BURKHALTER/ MARTINEZ-FAVRE, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, n. 48 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO, p. 197). Il s'agit de cas qualifiés d'exceptionnels (AUBERT, op. cit., n. 12 ad art. 259b CO). Le Tribunal fédéral a fait application de cette exception dans un arrêt du 7 septembre 2009 (arrêt du Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3). Il s'agissait d'un défaut lié à l'absence de double vitrage à la suite de bruits provenant d'une augmentation du trafic. Le Tribunal fédéral a considéré que la dépense pour le remplacement des vitrages serait disproportionnée compte tenu du fait qu'il s'agissait d'un vieil immeuble et que le propriétaire avait l'intention de le démolir à moyen terme. Il a été alors admis l'octroi d'une réduction de loyer définitive. 3.1.3 Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée chaque année ou à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable.”

“Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut notamment justifier une remise en état de la chose (art. 259a al. 1 let. a CO), de même qu'une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 307 n. 2.3; HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, no 10 s. ad art. 259b CO; MATTHIAS TSCHUDI, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 10 ad art. 259b CO; CLAUDE ROY, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts.”

“Il y a à cet égard lieu de relever que, même s'ils avaient été congelés, les meubles auraient dû être évacués de l'appartement, engendrant des frais. Par ailleurs, il est douteux que la congélation des meubles, à - 20°C, ait été moins onéreuse que le simple rachat d'un lit auprès de l'Armée du Salut, à 130 francs. On peut à cet égard relever que les tarifs de congélation, figurant à la pièce 8quater du bordereau du 23 octobre 2020, indique un prix de 150 fr. pour un matelas d’une place, soit plus que les 130 fr. du rachat du lit par l'intimé. La solution choisie par le locataire apparaît ainsi plus économique. Par ailleurs, la question de la prise en charge du remplacement du lit du locataire ne doit pas s'examiner sous l'empire de l'art. 259e CO, soit d'une prétention en dommages-intérêts, mais de l'art. 259b CO, soit l'obligation du bailleur de remettre en état la chose louée. En effet, le lit faisait partie intégrante du contrat de bail, qui était un studio meublé d'un lit, d'une table et de deux chaises. Ainsi, aucune faute n'est nécessaire au regard de l'art. 259b CO, de sorte que l’appelante doit supporter les frais de remplacement du lit, à hauteur de 130 francs. S'agissant des frais d'évacuation des meubles, il convient d'examiner si l'appelante peut se disculper en prouvant qu'elle n'a commis aucune faute (art. 259e CO). Il ressort du dossier qu'un autre appartement de l’immeuble a aussi été infesté par des punaises de lit, sans que l’on sache dans lequel des deux la présence des punaises a été détectée en premier. L'appelante ne pouvait donc prendre aucune mesure en amont, afin d'éviter que le studio de l'intimé ne soit infesté. On ne peut donc pas lui reprocher de ne pas avoir pris des mesures de précaution pour éviter la survenance du dommage. S'agissant des démarches effectuées après qu'elle a été avertie de la présence des punaises de lit, force est de constater que l'appelante a réagi immédiatement, en mandatant le jour-même une société de désinfestation. Comme il a été retenu par les premiers juges – et pris en compte dans la durée de la baisse de loyer accordée – le temps pris au traitement a été ralenti par le comportement de l'intimé, de sorte que l'on ne saurait considérer que l'appelante n'a pas mené les démarches avec la rapidité nécessaire.”

“, devaient être supportés par l'appelante. Celle-ci conteste que ces montants soient dus, invoquant son absence de faute et le fait que les meubles auraient pu être congelés au lieu d'être remplacés. Il y a à cet égard lieu de relever que, même s'ils avaient été congelés, les meubles auraient dû être évacués de l'appartement, engendrant des frais. Par ailleurs, il est douteux que la congélation des meubles, à - 20°C, ait été moins onéreuse que le simple rachat d'un lit auprès de l'Armée du Salut, à 130 francs. On peut à cet égard relever que les tarifs de congélation, figurant à la pièce 8quater du bordereau du 23 octobre 2020, indique un prix de 150 fr. pour un matelas d’une place, soit plus que les 130 fr. du rachat du lit par l'intimé. La solution choisie par le locataire apparaît ainsi plus économique. Par ailleurs, la question de la prise en charge du remplacement du lit du locataire ne doit pas s'examiner sous l'empire de l'art. 259e CO, soit d'une prétention en dommages-intérêts, mais de l'art. 259b CO, soit l'obligation du bailleur de remettre en état la chose louée. En effet, le lit faisait partie intégrante du contrat de bail, qui était un studio meublé d'un lit, d'une table et de deux chaises. Ainsi, aucune faute n'est nécessaire au regard de l'art. 259b CO, de sorte que l’appelante doit supporter les frais de remplacement du lit, à hauteur de 130 francs. S'agissant des frais d'évacuation des meubles, il convient d'examiner si l'appelante peut se disculper en prouvant qu'elle n'a commis aucune faute (art. 259e CO). Il ressort du dossier qu'un autre appartement de l’immeuble a aussi été infesté par des punaises de lit, sans que l’on sache dans lequel des deux la présence des punaises a été détectée en premier. L'appelante ne pouvait donc prendre aucune mesure en amont, afin d'éviter que le studio de l'intimé ne soit infesté. On ne peut donc pas lui reprocher de ne pas avoir pris des mesures de précaution pour éviter la survenance du dommage. S'agissant des démarches effectuées après qu'elle a été avertie de la présence des punaises de lit, force est de constater que l'appelante a réagi immédiatement, en mandatant le jour-même une société de désinfestation.”

“b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op. cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà cité, consid. 2d). 3.1.2.4 S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.8).”

“1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). 3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op. cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà cité, consid.”

“Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt du Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4 et les références citées). Il s'agit de cas qualifiés d'exceptionnels (Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 12 ad art. 259b CO). Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée chaque année ou à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable. En revanche, le locataire n'est pas fondé à exiger des travaux plus importants que ceux nécessaires pour remédier au défaut. Une réparation qui n'était pas propre à garantir l'étanchéité d'un avant-toit lors de fortes pluies et qui devait en outre être répétée à intervalles réguliers ne satisfait pas à l'obligation du bailleur de réparer le défaut d'étanchéité d'une toiture au-dessus d'une terrasse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 28 novembre 2011 consid. 3.1.1 et 3.1.2). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (Aubert, op.”

“Fehlt eine ausdrückliche Ver- einbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetz- ten Gebrauchs (MPra-ROY, a.a.O., S. 201; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 256 OR N 27 ff.). Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und von den Umständen des einzelnen Falles abhängig. Es ist insbesondere auf die Zweckbestimmung der gemieteten Sache, deren Lage, Alter und Bauart sowie die - 18 - Höhe des Mietzinses abzustellen (Urteile des Bundesgerichts 4C.368/2004 vom 25. Januar 2005 E. 4.1 sowie 4C.387/2004 vom 17. März 2005 E. 2.1; SVIT- Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Vorbemerkungen zu Art. 258-259i OR N 47; MPra-ROY, a.a.O., S. 200 ff.). Der Mangel darf ausserdem nicht vom Mieter zu verantworten sein (Art. 259a Abs. 1 OR). Darunter sind Mängel zu verstehen, die der Mieter oder Personen, für die er einstehen muss, vorsätzlich oder fahrlässig verursacht haben (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 259a N 2). Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Vermieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen unter- nimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 und 4A_481/2018 vom 16. Juli 2019 E. 3). Wer die Minderung des Mietzinses verlangt, hat darzutun, welche Mängel während welcher Dauer und in welchem Ausmass die Nutzung des Mietobjekts beeinträch- tigt haben. Die Beweislast für das Bestehen eines Mangels und den sachlich und zeitlich geltend gemachten Umfang einer Minderung trägt mit anderen Worten der Mieter (BGer 4C.11/2006 vom 1. Mai 2006 E. 3.1 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259d OR N 20). 3.2 Eine Beschränkung der Mängelrechte des Mieters ergibt sich aus der Befug- nis des Vermieters zur Erhaltung der Sache und zu Erneuerungen und Änderun- gen nach Art. 257h und 260 OR, denn nach Abs. 3 bzw. 2 der jeweiligen Bestim- mung beschränken sich die Mängelrechte bei zumutbaren Arbeiten auf Mietzins- minderung und Schadenersatz.”

“Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Ver- mieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen un- ternimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 - 15 - und 4A_481/2018 vom”

“Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Ver- mieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen unternimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 und 4A_481/2018 vom”

“3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op. cit., p. 252 ; Lachat, Commentaire romand, op. cit., nn. 3 et 7 ad art. 259b CO ; Aubert, op. cit., n° 7 ad art. 259b CO). Il s'agit d'une notion indéterminée, qui laisse au juge du fait un certain pouvoir d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 déjà cité, consid. 2d). 3.1.2.4 S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n.”