Art. 258

“1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (PETER HIGI, op. cit., n° 43 ad art. 258 CO). Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 63 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 2 ad art. 258 CO; DAVID LACHAT/XAVIER RUBLI, Le bail à loyer, 2015, n.”

“2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (PETER HIGI, op. cit., n° 43 ad art. 258 CO). Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 63 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 2 ad art. 258 CO; DAVID LACHAT/XAVIER RUBLI, Le bail à loyer, 2015, n.”

“1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (PETER HIGI, op. cit., n° 43 ad art. 258 CO). Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 63 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 2 ad art. 258 CO; DAVID LACHAT/XAVIER RUBLI, Le bail à loyer, 2015, n.”

“Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d'établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020 consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références ; CPF 30 décembre 2020/362 ; CPF 27 juin 2019/135). c) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf.”

“En tout état de cause, l'intimée a allégué ne plus disposer des éléments nécessaires à un calcul de rendement et l'appelant admet lui-même qu'il ignore certaines des données nécessaires pour effectuer un calcul de rendement, comme la part du prix financée par des fonds propres ou les charges immobilières annuelles, courantes et d'entretien. Dans ces circonstances, un calcul de rendement n'est pas "manifestement possible", contrairement à ce que soutient l'appelant, et un renvoi au Tribunal pour qu'il instruise cette question n'est pas utile. Le jugement attaqué sera dès lors confirmé en tant qu'il a fixé à 72'000 fr., charges et garage non compris, le loyer annuel de l'appartement litigieux. 4. L'appelant conteste que certains des points qu'il avait invoqués, concernant la serrure de la porte de la cave, le four et le frigidaire et la peinture de la 3ème et de la 4ème chambre, ne constituent pas des défauts de la chose louée. 4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art.”

“Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part, les menus défauts, qui sont à la charge du locataire (art. 259 CO) et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction de loyer. Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.15, p. 274). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement (art. 258 al. 3 let. a CO). L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.14, p. 274; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). En matière commerciale, un défaut est grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas visible durant une certaine période (Lachat, Le bail à loyer 2019, n. 4.13, p. 273 et la référence doctrinale citée).”

“Une réparation qui n'était pas propre à garantir l'étanchéité d'un avant-toit lors de fortes pluies et qui devait en outre être répétée à intervalles réguliers ne satisfait pas à l'obligation du bailleur de réparer le défaut d'étanchéité d'une toiture au-dessus d'une terrasse; un défaut d'étanchéité d'un avant-toit a été qualifié de défaut de moyenne importance ouvrant le droit à une réduction de loyer de 8% (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 28 novembre 2011 consid. 3.1.1 et 3.1.2). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, ad art. 258 CO n. 41; ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2). 3.1.4 Dès qu'il est informé de l'existence du défaut, le bailleur doit y remédier de sa propre initiative et dans un délai convenable. La durée de ce délai dépend des circonstances du cas d'espèce, comme pour l'application de l'art. 107 et ss CO. Il faut tenir compte de l'importance des travaux à exécuter, du degré d'urgence, de la période de l'année, des conditions météorologiques, ou du temps nécessaire à obtenir des devis comparatifs (LACHAT/RUBLI, op.cit., p. 308 n. 2.6). Un délai de trente jours a été jugé trop court pour permettre au bailleur de remédier à pas moins de quinze défauts, pour certains relativement importants, notamment des infiltrations d'eau résultant de la chute de tuiles, un mauvais état de la chaufferie, des peintures extérieures, des volets et des ferrures, la vétusté du bloc cuisine et du séchoir, l'impossibilité d'utilisation des fenêtres, la présence de pièces de parquets affaissées ou abimées et des infiltrations d'eau dans la cave (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également retenu que la clause préimprimée 17 du contrat n'était pas suffisamment détaillée et qu'elle n'avait pas été discutée entre les parties au contrat.”

“A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). En l’absence de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1 et les références citées; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256), par exemple l’étanchéité d’un toit (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, N 20 ad art. 258 CO). La notion de défaut est relative et dépend de circonstances propres à chaque cas, notamment les termes du contrat, mais également de l'évolution des mœurs et de la technique (Lachat, op. cit., p. 262). Lorsqu’un propriétaire loue un local pour une affectation spécifique telle que la vente au détail ou l’exploitation d'un restaurant, il garantit implicitement à son locataire que les règlementations de droit public applicables autorisent une telle affectation (Higi/Wildisen, Zurcher Kommentar, 5e ed., 2019, N 32 ad art. 258). En revanche, le propriétaire ne saurait être lié par des garanties qui sont sans rapport direct avec la chose louée elle-même et qui portent sur des éléments sur lesquels le propriétaire n'a aucune emprise. Les événements, qui n'impactent aucunement l’état de la chose louée ou son affectation, font partie des risques entrepreneuriaux qui doivent naturellement être supportés par le commerçant. Ces risques sans rapport avec la chose louée ne peuvent être transférés vers le propriétaire que si ce dernier accepte expressément de les assumer dans le contrat de bail (Iynedjian, CGI CONSEILS, COVID-19 – Ordre de fermeture des magasins et restaurants, Impact sur l’obligation de payer le loyer, p.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags- recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). 3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées; arrêt 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Selon l'art. 258 al. 1 CO, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 CO concernant l'inexécution des contrats.”

“En outre, aucun élément ne permet de retenir que les parties appelantes, qui étaient pourtant représentées à l'époque de la conclusion du contrat, n'auraient pas compris les clauses concernées ou s'y seraient opposées, B______ ayant signé ou paraphé toutes les pages du contrat sur lesquelles apparaissent ou renvoyant aux clauses considérées. Le fait que soient intervenus entre les parties des échanges au terme desquels la bailleresse s'est dite disposée à entrer en matière sur une participation de 150'000 fr. n'y change rien, la bailleresse ayant offert cette participation par gain de paix et à la condition que l'appartement soit libéré dans des délais spécifiques, ce que la locataire a refusé. Le grief des parties appelants sera ainsi rejeté. 4. Les appelants font finalement grief au Tribunal de n'avoir pas traité de la demande en réduction de loyer formée par A______. 4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art.”

“Par ailleurs, les locaux en question étaient précédemment loués par [...], et non pas en vue d’habitation. Enfin, dans le cadre de leurs échanges avec la partie adverse, en cours de bail, les locataires n’ont jamais allégué ne pas pouvoir exercer leurs activités commerciales en raison précisément d’un problème d’affectation. Le grief est donc rejeté, ce qui entraîne le même sort pour toutes les conclusions formulées à titre principal dans l’appel, sous réserve de la conclusion en libération de la garantie bancaire, irrecevable (cf. supra consid. 1.2). 5. 5.1 Les appelants invoquent des défauts de la chose louée, qui justifieraient une réduction du prix du loyer de 13'950 fr. pour les mois d’août 2017 à janvier 2018. 5.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let.”

“Die Vorinstanz erwog, man könne der Auffassung der Klägerin folgen, dass es nicht im Belieben der Beklagten gestanden sei, die Dachfenster beim grösseren der gemieteten Lagerräume auf den Mietbeginn zu reparieren oder nicht. Es stelle einen Mangel dar, dass die Fenster im fraglichen Lagerraum ver- schraubt gewesen seien und sich nicht haben öffnen lassen – und zwar unabhän- gig davon, ob die Beklagte der Klägerin die Reparatur bei der Besichtigung bzw. Vertragsschluss explizit zugesichert habe oder nicht (act. 3 S. 6 f.). Allerdings – so die Vorinstanz in ihrem Entscheid weiter – sei für eine rei- ne Lagernutzung nicht von entscheidender Bedeutung, ob sich die Dachfenster öffnen lassen könnten. Die Verwendung des Mietobjekts als Archiv bedinge kei- neswegs einen ständigen Aufenthalt von Personen im Raum. Die zu lagernden Sachen seien auch bei Temperaturen um 50° C keiner Gefahr ausgesetzt gewe- sen. Der Mangel habe vor dem Hintergrund des vereinbarten Gebrauchs der Sa- che daher anders als bei einer Wohnung oder einem Büro eine untergeordnete Unzulänglichkeit betroffen, die der Klägerin weder einen Vertragsrücktritt im Sinne von Art. 258 Abs. 1 OR noch eine fristlose Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR ermöglicht habe. Es könne ferner ausgeschlossen werden, dass die allenfalls in - 6 - Frage kommende Mietzinsminderung mehr als 10 % des Nettomietzinses – und zwar nur während der Sommermonate – betragen könnte (act. 3 S. 7 f.) .”

“Die Vorinstanz erwog, man könne der Auffassung der Klägerin folgen, dass es nicht im Belieben der Beklagten gestanden sei, die Dachfenster beim grösseren der gemieteten Lagerräume auf den Mietbeginn zu reparieren oder nicht. Es stelle einen Mangel dar, dass die Fenster im fraglichen Lagerraum ver- schraubt gewesen seien und sich nicht haben öffnen lassen – und zwar unabhän- gig davon, ob die Beklagte der Klägerin die Reparatur bei der Besichtigung bzw. Vertragsschluss explizit zugesichert habe oder nicht (act. 3 S. 6 f.). Allerdings – so die Vorinstanz in ihrem Entscheid weiter – sei für eine rei- ne Lagernutzung nicht von entscheidender Bedeutung, ob sich die Dachfenster öffnen lassen könnten. Die Verwendung des Mietobjekts als Archiv bedinge kei- neswegs einen ständigen Aufenthalt von Personen im Raum. Die zu lagernden Sachen seien auch bei Temperaturen um 50° C keiner Gefahr ausgesetzt gewe- sen. Der Mangel habe vor dem Hintergrund des vereinbarten Gebrauchs der Sa- che daher anders als bei einer Wohnung oder einem Büro eine untergeordnete Unzulänglichkeit betroffen, die der Klägerin weder einen Vertragsrücktritt im Sinne von Art. 258 Abs. 1 OR noch eine fristlose Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR ermöglicht habe. Es könne ferner ausgeschlossen werden, dass die allenfalls in - 6 - Frage kommende Mietzinsminderung mehr als 10 % des Nettomietzinses – und zwar nur während der Sommermonate – betragen könnte (act. 3 S. 7 f.) .”

“En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8 s.), mais également les issues de secours (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.2). C'est au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC; ATF 130 III 321; AUBERT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 55 ad art. 258 CO p. 346-347). 5.3.1 En l'espèce, le Tribunal a retenu, sans que cela ne soit contesté, que le bail précisait clairement qu'il appartenait aux appelants d'entreprendre, à leurs frais, les travaux nécessaires pour que les locaux soient conformes à l'exploitation qu'ils souhaitaient en faire. Ce point a été expressément convenu à la conclusion du bail, en particulier dans les clauses additionnelles I (clauses add. art. 20 ch. 1 et 2) à teneur desquelles le locataire s'engage à faire exécuter toutes les modifications constructives ou rénovations dans les règles de l'art par un professionnel; les clauses additionnelles II prévoient que les locaux sont loués en l'état et que le locataire supportera l'ensemble des coûts d'aménagement. A teneur du bail, il revenait ainsi aux appelants de mener les démarches administratives nécessaires en vue d'exploiter les locaux selon la nouvelle affectation convenue, à savoir celle d'une salle de jeux vidéo en trois dimensions, et d'entreprendre le dépôt des autorisations de construire y afférentes.”

“259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépend des circonstances du cas concret. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). En l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (Lachat, op. cit., p. 256 ss; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 ss; Higi, Zürcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (Lachat, op. cit., p. 266 à 268). Un chantier peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain (ACJC/234/2003 du 10 mars 2003; Lachat, op. cit., p. 268). Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.2; SJ 1997, p. 661). Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art.”

“259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013); en l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 256 ss; WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 ss; HIGI, Zürcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT, op. cit., p. 266-268). Un chantier voisin peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain (ACJC/234/2003 du 10 mars 2003 = CdB 2/2003 p. 54; LACHAT, op. cit., p. 268). Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.2; SJ 1997, p.”

“259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013); en l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256 ss; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 ss; Higi, Zürcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (Lachat, op. cit., p. 266 - 268). Un chantier voisin peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain (ACJC/234/2003 du 10 mars 2003 = CdB 2/2003 p. 54; Lachat, op. cit., p. 268). Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.2; SJ 1997, p.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant. Ils ont considéré que, lors de la signature du second contrat de bail, les parties n’avaient pas tenu compte des nuisances dans la fixation du loyer, l’article 1 des clauses particulières du premier contrat n’ayant pas été repris dans le second.”

“Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue d'une part, les menus défauts, qui sont à la charge du locataire (art. 259 CO) et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction de loyer. Un menu défaut n'affecte que dans une faible mesure l'usage des locaux, voire ne l'affecte pas du tout (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.15, p. 274). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement (art. 258 al. 3 let. a CO). L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.14, p. 274; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). En matière commerciale, un défaut est grave lorsque la vitrine d'un local commercial n'est pas visible durant une certaine période (Lachat, Le bail à loyer 2019, n. 4.13, p. 273 et la référence doctrinale citée).”

“Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 ; 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2 ; ACJC/181/2010 du 15 février 2010 consid. 2 ; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, N 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (Aubert, op. cit., N 40 ad art. 258 CO). Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art.”

“1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon": est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, op. cit., n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 272; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d’un chantier, dans la privation de l’usage d’un ascenseur ou encore d’infiltrations d’eau (LACHAT/RUBLI, op.”

“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO).”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p.”

“Dans le cadre de leur convention, les parties ont donc écarté le principe du transfert de bail jusqu’au 31 décembre 2031. Le fait que le locataire ait pris des conclusions tendant au transfert de bail à une autre date que celle à laquelle il avait conclu dans la précédente procédure ne lui permet pas de solliciter à nouveau le transfert de bail dans le cadre d’une autre procédure, même si la date de transfert est postérieure à la date de la convention. L’appelant ne fait en outre valoir aucune circonstance nouvelle depuis la transaction qui justifierait que la question du transfert de bail soit à nouveau soumise au juge. Partant, cette conclusion est irrecevable tant en première instance qu’en appel, dès lors qu’elle fait déjà l’objet d’une décision entrée en force (art. 59 al. 2 let. e CPC). 3. Défauts de la chose louée 3.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; arrêt TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; arrêt TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.”

“all diejenigen Eigen- schaften aufzuweisen, wodurch der Mieter in die Lage versetzt wird, von ihr den vorausgesetzten Gebrauch zu machen. Die Qualität des Mietobjekts ist also Inhalt der (Dauer-)Leistungspflicht des Vermieters (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 258 OR N 29; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 258 N 1). Der Mangel ist damit eine negative Ver- tragsabweichung, d.h. eine negative Abweichung des Ist- von der vertraglichen Sollbeschaffenheit. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetzten Gebrauchs (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 256 OR N 27 ff.). Sachmängel können körperlicher oder unkörperlicher bzw. tatsächlicher, wirtschaftlicher oder rechtlicher Natur sein. Als Rechtsmangel im Sinne von Art. 259f OR kann jede Beeinträchtigung des Mieters im vertragsge- mässen Gebrauch bezeichnet werden, die ein Dritter durch Geltendmachung ei- nes dinglichen oder nachbarrechtlichen Anspruchs an der Mietsache hervorruft (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 258 OR N 31 ff.). Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und von den Umständen des einzelnen Falles ab- hängig. Es ist insbesondere auf die Zweckbestimmung der gemieteten Sache, de- ren Lage, Alter und Bauart sowie die Höhe des Mietzinses abzustellen (BGer 4C.368/2004 vom”

“Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d'établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020 consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références ; CPF 30 décembre 2020/362 ; CPF 27 juin 2019/135). c) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf.”

“Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (arrêts 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_11/2013 du 16 mai 2013 consid. 3.1), par exemple lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5 e éd. 2019, n° 43 ad art. 258 CO). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1; 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid.”

“Nach der relativen Berechnungsmethode ist der - 17 - Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu setzen. Auf subjektive Anschauungen und Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an und ohne Zusicherungen unerheblich sind auch subjek- tive, in der Person des Mieters liegenden Umstände, wie dessen Alter und Invalidi- tät (SVIT-Komm.-T SCHUDI, 4. Aufl., 2018, Vor Art. 258-259i OR N 25 und 46; HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 258 OR N 28). Schwere Mängel sind nach der Definition des Gesetzes solche, die die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch, also zum vereinbarten oder üblichen Gebrauch, ausschliessen oder erheblich beein- trächtigen (vgl. Art. 258 Abs. 1 OR und Art. 259b lit. a OR). Leichte Mängel sind demgegenüber solche, die den vertragsgemässen Gebrauch gesamthaft gesehen überhaupt nicht oder jedenfalls nur unwesentlich (z.B. Schönheitsmängel) beein- trächtigen (H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 258 OR N 39). In Bezug auf solche ästheti- schen Gesichtspunkte gilt, dass diese insoweit von Belang sind, als dass sie für den Gebrauchszweck relevant sind. Im Zweifel darf ein normaler Standard erwartet werden (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3). Ein mittelschwerer Mangel kann unter zwei Voraussetzungen gegeben sein: Zum einen, wenn der vorausgesetzte Gebrauch mindestens um 5 % reduziert ist, zum andern, wenn ein geringfügiger Mangel über eine lange Zeitdauer vorliegt, ohne dass der Vermieter die nötigen Massnahmen ergreift, obwohl er informiert wurde, so dass sich eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Sache ergibt (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3; BGE 135 III 345 E. 3.2). In solchen Fäl- len steht es dem Gericht frei, sich bei der Festsetzung des Minderungsbetrages von der allgemeinen Lebenserfahrung, dem gesunden Menschenverstand («bon sens») und der Kasuistik leiten zu lassen, mithin einen Billigkeitsentscheid i.”

“Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (Lachat/Rubli, op. cit., p. 272; Aubert, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le défaut peut être purement esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence extérieure de la chose louée corresponde à des standards normaux (ACJC/966/2012 du 29 juin 2012 consid. 4.2.1 et les références citées). Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 4.2 En l'espèce, concernant la clé de la cave, le Tribunal a considéré que le fait que l'appelant puisse, avec sa propre clé, ouvrir la porte d'autres caves ne signifiait pas obligatoirement que les clés d'autres caves puissent ouvrir la sienne, de sorte qu'aucun défaut n'était retenu à cet égard. L'appelant ne conteste pas le jugement en tant qu'il a retenu qu'il n'avait pas prouvé que les clés des autres locataires pouvaient ouvrir la porte de sa cave. Pour le surplus, le fait que la clé du locataire puisse ouvrir d'autres caves pourrait tout au plus constituer un défaut des objets loués par les locataires jouissant desdites caves, mais pas de l'objet loué par le locataire.”

“Les conclusions préalables que l'appelante a maintenues dans sa réplique du 26 octobre 2021 ne sont pas fondées, étant souligné que la locataire s'est déjà adressée à l'autorité compétente en matière d'assistance juridique et que sa requête a été rejetée le 15 juin 2020. En définitive, les chiffres 1 à 4 du dispositif du jugement attaqué seront confirmés. 4. L'appelante soutient que l'intimée aurait dû procéder à des travaux "de réfection de la salle de bains, boiler (au moins le détartrage) et baignoire, la cuisine et du meuble de cuisine et les autres pièces tant pour les peintures, que pour les parquets, ainsi que le remplacement et l'installation électrique (6 Amp.) afin de pouvoir chauffer le logement, et la mise en fonction de l'interphone inexistant dans le logement de l'appelante depuis février 2009". L'on comprend qu'elle fait grief au Tribunal de lui avoir refusé toute réduction de loyer en raison de la situation qu'elle décrit. 4.1 4.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art.”

“En outre, aucun élément ne permet de retenir que les parties appelantes, qui étaient pourtant représentées à l'époque de la conclusion du contrat, n'auraient pas compris les clauses concernées ou s'y seraient opposées, B______ ayant signé ou paraphé toutes les pages du contrat sur lesquelles apparaissent ou renvoyant aux clauses considérées. Le fait que soient intervenus entre les parties des échanges au terme desquels la bailleresse s'est dite disposée à entrer en matière sur une participation de 150'000 fr. n'y change rien, la bailleresse ayant offert cette participation par gain de paix et à la condition que l'appartement soit libéré dans des délais spécifiques, ce que la locataire a refusé. Le grief des parties appelants sera ainsi rejeté. 4. Les appelants font finalement grief au Tribunal de n'avoir pas traité de la demande en réduction de loyer formée par A______. 4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art.”

“259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (PETER HIGI, op. cit., n° 43 ad art. 258 CO). Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 63 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 2 ad art. 258 CO; DAVID LACHAT/XAVIER RUBLI, Le bail à loyer, 2015, n.”

“Dans le cadre de leur convention, les parties ont donc écarté le principe du transfert de bail jusqu’au 31 décembre 2031. Le fait que le locataire ait pris des conclusions tendant au transfert de bail à une autre date que celle à laquelle il avait conclu dans la précédente procédure ne lui permet pas de solliciter à nouveau le transfert de bail dans le cadre d’une autre procédure, même si la date de transfert est postérieure à la date de la convention. L’appelant ne fait en outre valoir aucune circonstance nouvelle depuis la transaction qui justifierait que la question du transfert de bail soit à nouveau soumise au juge. Partant, cette conclusion est irrecevable tant en première instance qu’en appel, dès lors qu’elle fait déjà l’objet d’une décision entrée en force (art. 59 al. 2 let. e CPC). 3. Défauts de la chose louée 3.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; arrêt TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; arrêt TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; arrêt TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.”

“Die Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausge- setzten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich dabei um vertraglich zugesicherte oder im Hinblick auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften handeln (BGE 135 III 345 E. 3.2). Die Mietsache hat m.a.W. all diejenigen Eigen- schaften aufzuweisen, wodurch der Mieter in die Lage versetzt wird, von ihr den vorausgesetzten Gebrauch zu machen. Die Qualität des Mietobjekts ist also Inhalt der (Dauer-)Leistungspflicht des Vermieters (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 258 OR N 29; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 258 N 1). Der Mangel ist damit eine negative Ver- tragsabweichung, d.h. eine negative Abweichung des Ist- von der vertraglichen Sollbeschaffenheit. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, so bestimmt sich der geschuldete Zustand anhand des vorausgesetzten Gebrauchs (ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 256 OR N 27 ff.). Sachmängel können körperlicher oder unkörperlicher bzw. tatsächlicher, wirtschaftlicher oder rechtlicher Natur sein. Als Rechtsmangel im Sinne von Art. 259f OR kann jede Beeinträchtigung des Mieters im vertragsge- mässen Gebrauch bezeichnet werden, die ein Dritter durch Geltendmachung ei- nes dinglichen oder nachbarrechtlichen Anspruchs an der Mietsache hervorruft (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 258 OR N 31 ff.). Der Mangel einer gemieteten Sache ist demnach ein relativer Begriff und von den Umständen des einzelnen Falles ab- hängig. Es ist insbesondere auf die Zweckbestimmung der gemieteten Sache, de- ren Lage, Alter und Bauart sowie die Höhe des Mietzinses abzustellen (BGer 4C.”

“258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a), la réduction du loyer (al. 1 let. b) et des dommages-intérêts (al. 1 let. c). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En application de l'art. 8 CC, le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire. 4.1.2 Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Dans la mesure où il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il réclame ensuite une réduction de loyer (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1; 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid.”

“L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon": est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, op. cit., n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 272; AUBERT, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d’un chantier, dans la privation de l’usage d’un ascenseur ou encore d’infiltrations d’eau (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 266 ss). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 4.1.2 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important.”

“c CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur des dommages-intérêts. Ce droit est précisé à l’art. 259e CO qui dispose que si, en raison du défaut, le locataire subit un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. L’octroi d’une indemnisation est ainsi subordonné à la présence cumulative d’un défaut, d’un préjudice, d’un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice et d’une faute du bailleur, laquelle est présumée (TF 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2 ; TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ; CACI 21 novembre 2022/575 ; Aubert, op. cit., n. 3 ad art. 259e CO). Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire (cf. art. 8 CC ; Aubert, op. cit., n. 55 ad art. 258 CO). Les moyens de preuve sont exhaustivement prévus à l’art. 168 al. 1 CPC et détaillés respectivement dans les articles suivants. En vertu de l’art. 179 CPC, les registres publics et les titres authentiques font foi des faits qu’ils attestent tant qu’il n’a pas été établi que leur contenu est inexact. Cette disposition reprend celle de l’art. 9 al. 1 CC. Or, l’art. 9 CC n’attribue pas aux registres publics ou aux actes authentiques le bénéfice de la foi publique (ATF 96 II 161 – JdT 1971 II 75). Le titre authentique fait foi uniquement dans la mesure où la forme publique est requise pour les faits qu’il constate. En d’autres termes, la force probante accrue selon l'art. 9 al. 1 CC ne s'applique qu'aux faits attestés dans le registre ou dans l'acte et uniquement aux faits pour lesquels la loi prévoit des registres publics ou l'établissement d'un acte authentique (ATF 124 III 5 consid. 1c – JdT 1998 I 361). 7.3 Les premiers juges ont rappelé la teneur du chiffre 2.2 du contrat signé par les parties selon lequel « les températures évoluent durant l’année de 5 à 25 degrés Celsius selon garanties constructeur ».”

“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion.”

“En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8 s.), mais également les issues de secours (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.2). C'est au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC; ATF 130 III 321; AUBERT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 55 ad art. 258 CO p. 346-347). 5.3.1 En l'espèce, le Tribunal a retenu, sans que cela ne soit contesté, que le bail précisait clairement qu'il appartenait aux appelants d'entreprendre, à leurs frais, les travaux nécessaires pour que les locaux soient conformes à l'exploitation qu'ils souhaitaient en faire. Ce point a été expressément convenu à la conclusion du bail, en particulier dans les clauses additionnelles I (clauses add. art. 20 ch. 1 et 2) à teneur desquelles le locataire s'engage à faire exécuter toutes les modifications constructives ou rénovations dans les règles de l'art par un professionnel; les clauses additionnelles II prévoient que les locaux sont loués en l'état et que le locataire supportera l'ensemble des coûts d'aménagement. A teneur du bail, il revenait ainsi aux appelants de mener les démarches administratives nécessaires en vue d'exploiter les locaux selon la nouvelle affectation convenue, à savoir celle d'une salle de jeux vidéo en trois dimensions, et d'entreprendre le dépôt des autorisations de construire y afférentes.”

“258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a), la réduction du loyer (al. 1 let. b) et des dommages-intérêts (al. 1 let. c). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En application de l'art. 8 CC, le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire. 4.1.2 Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Dans la mesure où il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il réclame ensuite une réduction de loyer (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1; 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid.”

“des fraglichen Mietvertrags als Mietobjekt ein «Restaurant mit Gartenwirtschaft» aufgeführt worden sei und zudem vertraglich festgehalten worden sei, die Mieträumlichkeiten seien im «derzeitigen, besichtigten und zum vorgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» an den Mieter zu übergeben gewesen. Bei Besichtigung vor Mietbeginn hätten in der Gartenwirtschaft zwei schattenspendende Bäume gestanden. Zudem sei der Aussenbereich von einer Thuja-Hecke als Sichtschutz umgeben gewesen. Die besagte Begrünung (Bäume und Hecke) sei dann auf Veranlassung der Vermieterschaft wenige Tage vor Mietbeginn ohne Einverständnis des Mieters entfernt worden. Zumal der Berufungsbeklagte das Mietobjekt als Mieter übernommen habe, stünden diesem von vornherein ausschliesslich Ansprüche zu, wie sie bei Mangeleintritt während der Mietdauer gesetzlich vorgesehen seien (Art. 258 Abs. 2 OR). Insbesondere könne der Mieter bei Beeinträchtigung oder Verminderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemäss Art. 259d OR vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren habe, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetze. Der vorliegende Mietvertrag sehe zwar eine Rügefrist von 30 Tagen in der Form eines eingeschriebenen Briefs vor. Diese Formalien seien indessen insofern unverbindlich, als dass eine Missachtung nicht zu einer Verwirkung des Herabsetzungsanspruchs führe, weil gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Herabsetzungserklärung jederzeit abgegeben werden könne, sogar rückwirkend oder erst im vorliegenden Klageverfahren. Die entfernten Bäume und die fehlende Thuja-Hecke würden einen mittleren Mangel am Mietobjekt darstellen. Schatten im Garten im Sommer und ein Sichtschutz von aussen her seien für eine Gartenwirtschaft von grosser Bedeutung. Insbesondere in den Sommermonaten und teilweise in den Frühlings- und Herbstmonaten wirke sich das Fehlen der Bäume und der Hecke als Mangel störend aus.”

“Al riguar­do basti rammentare che la nozione di difetto si riferisce allo stato appropriato all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o se essa non ha una caratteristica su cui il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito (DTF 135 III 347 consid. 3.2, più recentemente: sentenza 4A_411/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 3.1.1). Un difetto, oltre che materiale, può anche essere immateriale, ovvero giuridico come l'impossibilità di usare i locali dovuta alla mancanza di un'au­torizzazione amministrativa (sentenza del Tribunale federale 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1; v. anche Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 52 alle note introduttive agli art. 258-259i CO con vari esempi; Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 270 n. 4.7; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 33 ad art. 258 CO).”

“Al riguar­do basti rammentare che la nozione di difetto si riferisce allo stato appropriato all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o se essa non ha una caratteristica su cui il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito (DTF 135 III 347 consid. 3.2, più recentemente: sentenza 4A_411/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 3.1.1). Un difetto, oltre che materiale, può anche essere immateriale, ovvero giuridico come l'impossibilità di usare i locali dovuta alla mancanza di un'au­torizzazione amministrativa (sentenza del Tribunale federale 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1; v. anche Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 52 alle note introduttive agli art. 258-259i CO con vari esempi; Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 270 n. 4.7; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 33 ad art. 258 CO).”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies.”

“A cet égard, on ne saurait en principe admettre un accord tacite portant sur des paramètres qui ne se trouvent pas dans la sphère de puissance du bailleur (Montini/Bouverat, op. cit., n. 26 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit, du comportement de ses auxiliaires, ou même de tiers. Selon la doctrine dominante, la source du défaut est sans pertinence pour le qualifier (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 29 ad art. 258 CO). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que, pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, op. cit., n. 53 ad art. 259d CO; ACJC/496/2018 du 23 avril 2018 consid. 3.1.3). Tant que le locataire n’use pas de la chose d’une manière contraire au contrat, une éventuelle coresponsabilité ne vient pas exclure le droit à la garantie (Aubert, op. cit., n. 2 ad art. 259a CO). 2.1.2 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). Le droit à la preuve est une composante du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst.”

“1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (Lachat/Rubli, op. cit., p. 272; Aubert, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 5.1.2 Aux termes de l'art. 58 al. 1 CO, le propriétaire d'un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d'entretien. Cette disposition institue une responsabilité objective simple, laquelle ne repose pas, contrairement à d'autres normes de ce type, sur la violation objective du devoir de diligence du propriétaire, mais sur le seul état défectueux de l'ouvrage; le propriétaire répond indépendamment de la question de savoir si lui ou un de ses auxiliaires a commis une violation de son devoir de diligence, donc également pour cas fortuits.”

“Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (Lachat/Rubli, op. cit., p. 272; Aubert, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 5.1.2 Aux termes de l'art. 58 al. 1 CO, le propriétaire d'un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d'entretien. Cette disposition institue une responsabilité objective simple, laquelle ne repose pas, contrairement à d'autres normes de ce type, sur la violation objective du devoir de diligence du propriétaire, mais sur le seul état défectueux de l'ouvrage; le propriétaire répond indépendamment de la question de savoir si lui ou un de ses auxiliaires a commis une violation de son devoir de diligence, donc également pour cas fortuits. L'art. 58 al. 1 CO présuppose la réalisation de cinq conditions : (1) un propriétaire d'ouvrage; (2) un ouvrage; (3) un défaut de l'ouvrage; (4) un dommage; et (5) un lien de causalité naturel et adéquat entre le défaut de l'ouvrage et le dommage (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2018 du 25 février 2019 consid.”

“Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire (Lachat & al., op. cit. p. 273 s.; Aubert, op. cit., n° 41 ad art. 258 CO). Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2 et les références citées). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1; 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1; ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1; SJ 1985, p. 575). Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le cas (…) lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les références). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire (Lachat & alii., op. cit. p. 273 s.; Aubert, op. cit., n° 41 ad art. 258 CO). Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2 et les références citées). 6.1.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5.1). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b), des dommages-intérêts (let. c) et la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complétement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie "tampon" : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (Lachat/Rubli, op. cit., p. 273 et 274; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée. Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (Lachat/Rubli, op. cit., p. 272; Aubert, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 5.1.2 Aux termes de l'art. 58 al. 1 CO, le propriétaire d'un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d'entretien. Cette disposition institue une responsabilité objective simple, laquelle ne repose pas, contrairement à d'autres normes de ce type, sur la violation objective du devoir de diligence du propriétaire, mais sur le seul état défectueux de l'ouvrage; le propriétaire répond indépendamment de la question de savoir si lui ou un de ses auxiliaires a commis une violation de son devoir de diligence, donc également pour cas fortuits.”

“Wie dargelegt kommt die Vorinstanz zum Schluss, ein Mangel könne zwar angenommen werden, dieser weise aber nicht die Erheblichkeit auf, die zu einem Vertragsrücktritt nach Art. 258 Abs. 1 OR oder einer fristlosen Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR berechtige (sog. schwerer Mangel). Die Klägerin selbst brachte im vorinstanzlichen Verfahren vor, dem Beklagten bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses mitgeteilt zu haben, dass für sie die Möglichkeit des Lüftens eine Grundvoraussetzung sei, den Mietvertrag überhaupt abzuschliessen und sie habe dies auch bei der Übergabe noch einmal festgehalten (act. 5/1 S. 3f.).”

“Wie dargelegt kommt die Vorinstanz zum Schluss, ein Mangel könne zwar angenommen werden, dieser weise aber nicht die Erheblichkeit auf, die zu einem Vertragsrücktritt nach Art. 258 Abs. 1 OR oder einer fristlosen Kündigung gemäss Art. 259b lit. a OR berechtige (sog. schwerer Mangel). Die Klägerin selbst brachte im vorinstanzlichen Verfahren vor, dem Beklagten bereits im Vorfeld des Vertragsschlusses mitgeteilt zu haben, dass für sie die Möglichkeit des Lüftens eine Grundvoraussetzung sei, den Mietvertrag überhaupt abzuschliessen und sie habe dies auch bei der Übergabe noch einmal festgehalten (act. 5/1 S. 3f.).”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p.”

“Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 5.2 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis l'entretenir dans cet état. Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées; arrêt 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Selon l'art. 258 al. 1 CO, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 CO concernant l'inexécution des contrats.”

“Une réfection qui n'est efficace que durant un laps de temps limité et qui doit être répétée chaque année ou à intervalles réguliers ne saurait être qualifiée de remise en état suffisante lorsqu'il est possible de faire mieux à un coût raisonnable. En revanche, le locataire n'est pas fondé à exiger des travaux plus importants que ceux nécessaires pour remédier au défaut. Une réparation qui n'était pas propre à garantir l'étanchéité d'un avant-toit lors de fortes pluies et qui devait en outre être répétée à intervalles réguliers ne satisfait pas à l'obligation du bailleur de réparer le défaut d'étanchéité d'une toiture au-dessus d'une terrasse (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 28 novembre 2011 consid. 3.1.1 et 3.1.2). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (Aubert, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 5.2 Selon l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. Autrement dit, le juge apprécie librement la force probante de celles-ci en fonction des circonstances concrètes, sans être lié par des règles légales et sans être obligé de suivre un schéma précis (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_113/2015 du 3 juillet 2015 consid. 3.2). L’appréciation se fait tant sur chaque moyen de preuve que sur le résultat global. Le comportement des parties est également pris en compte dans l'appréciation globale (Chabloz/Copt, Petit commentaire CPC, 2020, n. 6 et 7 ad art. 157 CPC). 5.3 En l’espèce, le Tribunal a retenu l’existence d’un défaut jusqu’au 7 février 2023. Sur le principe, l’existence d’un défaut n’est pas contestée par les parties. Celles-ci divergent toutefois sur la question de savoir si ledit défaut a perduré et perdure encore à ce jour. Les problèmes d’infiltrations liées aux fenêtres de l’appartement litigieux ont perduré pendant des années, malgré de très nombreuses interventions, de divers corps de métiers dès 2019.”

“3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Il peut consister en des immissions qui diminuent ou entravent l'usage de la chose louée, telles des odeurs incommodantes (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 269). La loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 et 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Un défaut est de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigée du locataire. Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion.”

“La loi définit indirectement le défaut par l’intensité de l’atteinte portée à l’usage de la chose louée, en ce sens que le défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure (Burkhalter et al., Le droit suisse du bail à loyer, n. 12 Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO). Quand l’existence même d’un défaut est contestée par le bailleur, le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’article 8 CC. Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer ou en raccourcissant une période de réduction du loyer, et c’est alors sur lui que pèse le fardeau de la preuve, en ce sens que si le locataire conteste l’efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, c’est au bailleur qu’il revient de démontrer que le défaut préalable admis est réparé et que l’objet loué est désormais conforme à l’usage convenu (Aubert, CPra – Droit du bail à loyer et à ferme, n. 56 ad art. 258 CO). L’article 8 CC ne prescrit pas quelles sont les mesures probatoires qui doivent être ordonnées et ne dicte pas au juge comment forger sa conviction (ATF 127 III 519 cons. 2a). La maxime inquisitoire sociale n’a pas d’influence sur le fardeau de la preuve et ne permet pas d’étendre à bien plaire l’administration des preuves et de recueillir toutes les preuves possibles (Aubert, op. cit, n. 58 ad art. 258 CO). e) En l’espèce, on retiendra que le Dr A.________, pendant qu’il était locataire, avait fait procéder à des transformations, manifestement parce que c’était nécessaire pour l’utilisation des locaux en tant que cabinet de médecin spécialiste, avec des besoins dans le domaine électrique – branchement de divers appareils, climatisation – qui dépassaient ceux d’un appartement. Au moment de la conclusion du bail avec l’intimée, ces aménagements suscitaient, en tout cas chez le bailleur, des doutes quant à leur conformité aux normes. C’est là qu’il faut voir la raison de l’insertion, dans l’avenant au bail du 18 octobre 2017, de la clause selon laquelle « Dr B.”

“A cet égard, on ne saurait en principe admettre un accord tacite portant sur des paramètres qui ne se trouvent pas dans la sphère de puissance du bailleur (Montini/Bouverat, op. cit., n. 26 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit, du comportement de ses auxiliaires, ou même de tiers. Selon la doctrine dominante, la source du défaut est sans pertinence pour le qualifier (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 29 ad art. 258 CO). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que, pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, op. cit., n. 53 ad art. 259d CO; ACJC/496/2018 du 23 avril 2018 consid. 3.1.3). Tant que le locataire n’use pas de la chose d’une manière contraire au contrat, une éventuelle coresponsabilité ne vient pas exclure le droit à la garantie (Aubert, op. cit., n. 2 ad art. 259a CO). 2.1.2 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). Le droit à la preuve est une composante du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst.”

“1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et réf. cit. ; TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (TF 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 ; sur le tout : TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1 ; CACI 6 mars 2023/105). Les qualités promises définissent également l’usage convenu. Celles-ci peuvent découler notamment de déclarations du bailleur, orales ou écrites. Le manque d’une qualité promise constitue un défaut (Aubert, in Commentaire romand du Code des obligations, 2e éd. 2012, n. 23 ad art. 258 CO). Le défaut peut être imputable soit au bailleur, soit à un tiers ; il peut également résulter d’un cas fortuit (Aubert, op. cit., n. 19 ad art. 258 CO). Selon l’art. 259a al. 1 let. c CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur des dommages-intérêts. Ce droit est précisé à l’art. 259e CO qui dispose que si, en raison du défaut, le locataire subit un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. L’octroi d’une indemnisation est ainsi subordonné à la présence cumulative d’un défaut, d’un préjudice, d’un rapport de causalité entre le défaut et le préjudice et d’une faute du bailleur, laquelle est présumée (TF 4A_442/2020 du 11 novembre 2020 consid. 4.2 ; TF 4A_411/2020 précité consid. 3.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées; arrêt 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Selon l'art. 258 al. 1 CO, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 CO concernant l'inexécution des contrats.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées; arrêt 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Selon l'art. 258 al. 1 CO, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 CO concernant l'inexécution des contrats.”

“269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du marché (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1, publié in SJ 2004 I). La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble. La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés (cf. art. 258 al. 3 CO pour les défauts originels et art. 259a ss CO pour les défauts subséquents). La notion de luxe peut toutefois évoluer avec le temps; un objet luxueux à l'origine peut perdre cette qualité avec les années et, inversement, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Pour décider si un logement est de luxe, le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l'examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément doit être apprécié (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Le juge du fait dispose à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC). 3.2 En l'espèce, les premiers juges, qui ont procédé à une inspection locale, ont fondé leur appréciation notamment sur l'état de l'appartement (cloques sur le mures, armoires vétustes et état du balcon), soit un critère irrelevant dans l'examen effectué, comme le rappelle la jurisprudence citée ci-dessus.”

“269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du marché (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1, publié in SJ 2004 I). La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble. La notion d'objet de luxe est, par définition, indépendante de l'existence de défauts, susceptibles d'affecter cet objet et qui peuvent être réparés (cf. art. 258 al. 3 CO pour les défauts originels et art. 259a ss CO pour les défauts subséquents). La notion de luxe peut toutefois évoluer avec le temps; un objet luxueux à l'origine peut perdre cette qualité avec les années et, inversement, une habitation peut entrer dans la catégorie des objets de luxe selon les rénovations et les transformations qui y sont réalisées (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Pour décider si un logement est de luxe, le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l'examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause, au moment où cet élément doit être apprécié (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 précité consid. 4.2). Le juge du fait dispose à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (art. 4 CC). 3.2 En l'espèce, les premiers juges, qui ont procédé à une inspection locale, ont fondé leur appréciation notamment sur l'état de l'appartement (cloques sur le mures, armoires vétustes et état du balcon), soit un critère irrelevant dans l'examen effectué, comme le rappelle la jurisprudence citée ci-dessus.”

“Novem­ber 2022 E. 5.2, nicht publiziert in BGE 149 III 67). Übernimmt der Mieter eine Sache trotz im Zeitpunkt der Übergabe bestehender Mängel, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (vgl. Art. 258 Abs. 2 OR). Dies gilt auch, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetz­ten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen (vgl. Art. 258 Abs. 3 Bst. a OR). Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter a. den Mangel beseitigt; b. den Mietzins verhält­nismässig herabsetzt; c. Schadenersatz leistet; d. den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt (Art. 259a Abs. 1 OR). Weiter kann der Mietzins hinterlegt werden (vgl. Art. 259a Abs. 2 OR), sofern schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels angesetzt und die Hinterlegung für den Fall des unbenützten Ablaufs dieser Frist angedroht wird (vgl. Art. 259g OR).”

“Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 347 consid. 3.2 et références citées; arrêts du Tribunal fédéral 4C_97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C_81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3a). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, mais la jurisprudence admet de descendre à 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (arrêt 4C_97/2003 déjà cité consid. 3.3 et 3.6). Une diminution de la surface utilisable constitue d'ailleurs typiquement un cas de défaut (arrêts du Tribunal fédéral 4C_81/1997 du 26 janvier 1998 consid. 3b; 4A_483/2011 du 2 décembre 2011 consid. 2.4). Lorsque le locataire accepte la chose, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts étaient apparus en cours de bail (art. 258 al. 2 CO). 6.2 Les appelants font grief aux premiers juges d'avoir retenu que l'installation informatique équipant l'appartement avait fait obstacle à l'exploitation des locaux durant 3,5 jours au lieu de 5,5 jours complets, soit du samedi 11 octobre jusqu'à la moitié du jeudi 16 octobre 2014. Comme déjà retenu ci-dessus, le Tribunal a correctement constaté les faits en se fondant sur la facture du 6 novembre 2014 établie par Q______, faisant état de 3,5 jours d'activité ; cette durée est conforme à la durée d'indisponibilité des locaux évoquée dans le courrier du 15 novembre 2014 de C______ réclamant un dédommagement pour les 3,5 jours d'intervention de l'informaticien des locataires. Le fait que ce dernier soit intervenu les jours de week-ends ne pouvait en revanche pas conduire le Tribunal à imputer ces jours sur la durée d'indisponibilité des locaux. En pleine installation et afin de pouvoir assurer à leurs employés le fonctionnement de l'infrastructure informatique alors inutilisable, il ne peut être reproché aux appelants d'avoir fait intervenir l'informaticien les jours de week-ends.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également considéré que la clause préimprimée 18 du contrat accordait une réduction de loyer uniquement jusqu'en décembre 2017, de sorte que le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux subséquents.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également considéré que la clause préimprimée 18 du contrat accordait une réduction de loyer uniquement jusqu'en décembre 2017, de sorte que le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux subséquents.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags- recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). 3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N 3 ff. zu Art. 256 OR; P ETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 27 ff. zu Art. 258 OR; M ORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietver- tragsrecht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; bzgl. Mängel der Mietsache vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). Die Qualität des Mietob- jekts ist Inhalt der (Dauer-)Leistungspflicht des Vermieters (H IGI/WILDISEN, a.a.O., N 29 zu Art. 258 OR; ROHRER, a.a.O., N 7 zu Art. 256 OR). Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand kann ein Mangel darstellen. Die geschuldeten Eigenschaf- ten können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigen- schaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie können wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Ladengeschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., N 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter auf den Mangel kei- nen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt.”

“Al riguar­do basti rammentare che la nozione di difetto si riferisce allo stato appropriato all'uso per cui la cosa è stata locata e presuppone un paragone fra lo stato reale della cosa e quello che era stato pattuito. Vi è quindi un difetto se la cosa non presenta una qualità che il locatore aveva promesso o se essa non ha una caratteristica su cui il conduttore poteva legittimamente contare considerando lo stato appropriato all'uso pattuito (DTF 135 III 347 consid. 3.2, più recentemente: sentenza 4A_411/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 3.1.1). Un difetto, oltre che materiale, può anche essere immateriale, ovvero giuridico come l'impossibilità di usare i locali dovuta alla mancanza di un'au­torizzazione amministrativa (sentenza del Tribunale federale 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1; v. anche Tschudi, Das Schweizerische Mietrecht, 4ª edizione, n. 52 alle note introduttive agli art. 258-259i CO con vari esempi; Lachat Le bail à loyer, edizione 2019, pag. 270 n. 4.7; Higi/Wildisen in: Zürcher Kommentar, 5ª edizione, n. 33 ad art. 258 CO).”

“2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (PETER HIGI, op. cit., n° 43 ad art. 258 CO). Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 63 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 2 ad art. 258 CO; DAVID LACHAT/XAVIER RUBLI, Le bail à loyer, 2015, n.”

“Pour l’appelante, la présence des défauts est exclusivement liée au comportement des locataires, notamment en lien avec la détention d’un lézard dans la salle de bain. Les défauts ne sauraient à tout le moins être imputés entièrement à la charge de la seule bailleresse. L’appelante fait également état de menus défauts que les intimés auraient pu éviter en usant du logement avec toute la diligence requise. L’appelante ajoute que la réduction ne pouvait pas avoir lieu sur le loyer incluant les charges. En citant un auteur (Aubert, in CPra Droit du bail à loyer et à ferme, Helbing Liechtenbahn, 2e éd., ch. 18, ad art. 259d et les références citées), elle soutient que cette réduction ne serait pas conforme à la jurisprudence ni à la doctrine y relative. 5.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Selon les art. 259a al. 1 let. b et 259d CO, en cas d'apparition de défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, et lorsque ces défauts entravent ou restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N 3 ff. zu Art. 256 OR; P ETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 27 ff. zu Art. 258 OR; M ORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietver- tragsrecht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; bzgl. Mängel der Mietsache vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). Die Qualität des Mietob- jekts ist Inhalt der (Dauer-)Leistungspflicht des Vermieters (H IGI/WILDISEN, a.a.O., N 29 zu Art. 258 OR; ROHRER, a.a.O., N 7 zu Art. 256 OR). Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand kann ein Mangel darstellen. Die geschuldeten Eigenschaf- ten können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigen- schaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie können wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Ladengeschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., N 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter auf den Mangel kei- nen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. So kann beispielsweise bei Bau- oder Fluglärm ein Man- gel vorliegen, wenn der Lärm übermässig und bei Vertragsschluss nicht vorher- sehbar gewesen ist. Massgebend dabei ist der Zustand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrages vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Man- gel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (H IGI, a.”

“259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013); en l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256 ss; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 ss; Higi, Zürcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (SJ 1985, p. 575). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (Lachat, op. cit., p. 266 - 268). Un chantier voisin peut ainsi engendrer un défaut dès lors que les nuisances qu'il provoque excèdent les inconvénients mineurs inhérents à la vie en milieu urbain (ACJC/234/2003 du 10 mars 2003 = CdB 2/2003 p. 54; Lachat, op. cit., p. 268). Peu importe que les immissions de ce chantier (bruit, poussière, vibrations) échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.2; SJ 1997, p.”

“Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht erforderlich, denn gleich wie bei der Kaufpreismin- derung geht es auch bei Art. 259d OR um die Wiederherstellung des Gleichge- wichts von Leistung und Gegenleistung. Der Bestand eines Mangels bildet die Voraussetzung für die Mängelrechte des Mie- ters. Dieser trägt fol glich dafür die Beweislast gemäss Art. 8 ZGB. Herabzusetzen ist grundsätzlich der vertraglich geschuldete Nettomietzins (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259d N 13). Nach der relativen Berechnungsmethode ist der - 17 - Wert der mangelhaften Sache ins Verhältnis zum Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu setzen. Auf subjektive Anschauungen und Wunschvorstellungen des Mieters kommt es nicht an und ohne Zusicherungen unerheblich sind auch subjek- tive, in der Person des Mieters liegenden Umstände, wie dessen Alter und Invalidi- tät (SVIT-Komm.-T SCHUDI, 4. Aufl., 2018, Vor Art. 258-259i OR N 25 und 46; HIGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 258 OR N 28). Schwere Mängel sind nach der Definition des Gesetzes solche, die die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch, also zum vereinbarten oder üblichen Gebrauch, ausschliessen oder erheblich beein- trächtigen (vgl. Art. 258 Abs. 1 OR und Art. 259b lit. a OR). Leichte Mängel sind demgegenüber solche, die den vertragsgemässen Gebrauch gesamthaft gesehen überhaupt nicht oder jedenfalls nur unwesentlich (z.B. Schönheitsmängel) beein- trächtigen (H IGI/WILDISEN, a.a.O., Art. 258 OR N 39). In Bezug auf solche ästheti- schen Gesichtspunkte gilt, dass diese insoweit von Belang sind, als dass sie für den Gebrauchszweck relevant sind. Im Zweifel darf ein normaler Standard erwartet werden (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.3). Ein mittelschwerer Mangel kann unter zwei Voraussetzungen gegeben sein: Zum einen, wenn der vorausgesetzte Gebrauch mindestens um 5 % reduziert ist, zum andern, wenn ein geringfügiger Mangel über eine lange Zeitdauer vorliegt, ohne dass der Vermieter die nötigen Massnahmen ergreift, obwohl er informiert wurde, so dass sich eine Beeinträchtigung des Gebrauchs der Sache ergibt (BGer 4C.”

“En l’espèce, la décision attaquée ayant été notifiée au conseil de l'appelant le 30 juin 2023 (DO/63), l’appel déposé le 24 juillet 2023 respecte ce délai. Le mémoire est dûment motivé et doté de conclusions. L'appel est dès lors recevable. 1.3. La cognition de la Cour est pleine et entière, en fait comme en droit (art. 310 CPC). La procédure simplifiée est applicable (art. 243 al. 2 let. c CPC) dès lors que le litige concerne notamment la consignation du loyer. 1.4. En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. En l’espèce, puisque les parties ont été entendues en première instance et que toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire de les assigner à une audience en appel. 2. 2.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; arrêt TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO) ; la jurisprudence (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et 3.3) admet que tel est le cas lorsque l'usage de la chose est restreint d'au moins 5 %, ou de 2 % en cas d'atteinte permanente, mais précise que toute diminution du confort survenant en cours de bail ne constitue pas un défaut de la chose louée.”

“253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références citées). 4.1.3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art.”

“253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références citées). 4.1.3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art.”

“253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références citées). 4.1.3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies.”