Art. 257f

“Le Tribunal n'a donc pas dénié d'emblée toute force probante au moyen de preuve considéré. De plus, bien que les appelants prétendent que E______ serait un témoin essentiel dans le cadre de la présente procédure, ils n'ont pas persisté à solliciter son audition, et ce, ni suite à la notification de l'ordonnance du Tribunal du 4 mai 2021, ni lors de l'audience de débats du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et les parties ont plaidé leur cause, ni encore par leur courrier adressé ultérieurement au Tribunal le 18 juin 2021. Par ailleurs, les appelants indiquent que l'audition de E______ serait nécessaire car « c'est elle qui a notamment découvert que Monsieur D______ loue et louait plusieurs appartements, qu'il était un habitué des sous-locations et qu'il avait déjà eu plusieurs problèmes de résiliation de bail pour sous-locations illicites auprès d'autres propriétaires et d'autres régies de la place » (cf. acte d'appel, p. 6). Les appelants perdent ainsi de vue que le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO et que le but de la présente procédure n'est pas de déterminer si, par le passé, ou pour un autre logement, l'intimé aurait procédé à des sous-locations illicites. En effet, le point litigieux de la présente cause concerne exclusivement la question du respect des conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les appelants indiquent que le rapport de G______ « confirme les faits déjà constatés antérieurement, et même avant la résiliation de bail, par Madame E______ » (cf. p. 8 de l'acte d'appel). Ainsi, les éléments que l'audition de celle-ci auraient pu apporter ressortent déjà du rapport précité, sans préjudice de leur pertinence. Dès lors, l'audition de E______ n'aurait nullement apporté d'éléments nouveaux et pertinents sur lesquels le Tribunal aurait pu fonder son raisonnement. Par conséquent, la renonciation à l'audition de la précitée ne viole nullement le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré inefficace le congé litigieux, alors que les conditions de l'art.”

“De plus, bien que les appelants prétendent que E______ serait un témoin essentiel dans le cadre de la présente procédure, ils n'ont pas persisté à solliciter son audition, et ce, ni suite à la notification de l'ordonnance du Tribunal du 4 mai 2021, ni lors de l'audience de débats du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et les parties ont plaidé leur cause, ni encore par leur courrier adressé ultérieurement au Tribunal le 18 juin 2021. Par ailleurs, les appelants indiquent que l'audition de E______ serait nécessaire car « c'est elle qui a notamment découvert que Monsieur D______ loue et louait plusieurs appartements, qu'il était un habitué des sous-locations et qu'il avait déjà eu plusieurs problèmes de résiliation de bail pour sous-locations illicites auprès d'autres propriétaires et d'autres régies de la place » (cf. acte d'appel, p. 6). Les appelants perdent ainsi de vue que le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO et que le but de la présente procédure n'est pas de déterminer si, par le passé, ou pour un autre logement, l'intimé aurait procédé à des sous-locations illicites. En effet, le point litigieux de la présente cause concerne exclusivement la question du respect des conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les appelants indiquent que le rapport de G______ « confirme les faits déjà constatés antérieurement, et même avant la résiliation de bail, par Madame E______ » (cf. p. 8 de l'acte d'appel). Ainsi, les éléments que l'audition de celle-ci auraient pu apporter ressortent déjà du rapport précité, sans préjudice de leur pertinence. Dès lors, l'audition de E______ n'aurait nullement apporté d'éléments nouveaux et pertinents sur lesquels le Tribunal aurait pu fonder son raisonnement. Par conséquent, la renonciation à l'audition de la précitée ne viole nullement le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré inefficace le congé litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO seraient remplies. La sommation du 15 mars 2019 serait valable car suffisamment précise, et le Tribunal aurait à tort retenu qu'ils n'avaient démontré que l'intimé aurait sous-loué son logement et qu'ils auraient subi un inconvénient majeur.”

“5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al.”

“Il est donc établi que les nuisances étaient importantes et que la continuation du bail était, au moment où le congé a été donné, insupportable pour plusieurs voisins directs de l’appelante. Dans la mesure où c’est uniquement à ce moment-là que la question doit être examinée, à l’exclusion des faits postérieures, il est sans portée que plusieurs voisins aient ensuite déclaré que les nuisances avaient disparu et qu’ils n’avaient plus à se plaindre de l’appelante à compter de l’année 2020. Il ressort ainsi de ce qui précède que les nuisances étaient particulièrement importantes et rendaient la continuation du bail insupportable. Dans ce contexte, le délai particulièrement bref entre la mise en demeure et la résiliation du bail n’est pas propre à remettre en question la validité du congé. Partant, le raisonnement du Tribunal ne souffre pas de critique. 4. Dans un dernier grief, l’appelante soutient que le Tribunal aurait dû annuler le congé au motif qu’il était contraire à la bonne foi. 4.1 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; Lachat, op. cit., p. 894). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, la seule limite à la liberté contractuelle des parties réside dans les règles de la bonne foi : le congé qui y contrevient est alors annulable (art. 271 al. 1 CO; cf. également art. 271a CO). La protection assurée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). De manière générale, un congé est contraire aux règles de la bonne foi lorsqu'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu'il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (ATF 142 III 91 consid.”

“Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 887 et p. 737, note 104). Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, il procède en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, ce qui justifie une résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité consid. 4.1). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_30/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3). Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis des exceptions (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 précité consid. 4.2.2; 4A_39/2019 précité consid. 4.3). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions susmentionnées est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.4). 3.1.4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art.”

“3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cette disposition (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 ss; arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.3; 4A_38/2010 du 1er avril 2004 consid. 3.1; 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.1). 3.2 En l'espèce, les parties ne remettent pas en cause le constat des premiers juges selon lequel la remise du logement de 4,5 pièces, pendant la durée des travaux dans l'arcade, constituait une modification provisoire de l'objet du bail de l'arcade. Il est donc acquis que les parties sont liées par un seul et unique contrat portant sur l'arcade sise au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [nos] ______, rue 1______ et une place de parking no ______. Les premiers juges ont également retenu à juste titre qu'à teneur des divers avertissements écrits précédant la résiliation du 3 février 2017, la violation reprochée aux intimés était le refus de ces derniers de restituer l'usage de l'appartement de 4,5 pièces mis provisoirement à leur disposition.”

“S'agissant d'un contrat de sous-location, l'art. 257f al. 3 CO est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (condition n° 1 de l'art. 257f al. 3 CO) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). L'art. 262 CO s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (arrêt 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid.”

“a B______ LIMITED, en tant que bailleresse, et A______ SARL, en tant que locataire, ont conclu le 1er mars 2015 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un dépôt d'une surface globale de 65 m2 au rez inférieur de l'immeuble sis 2______ à D______. La destination des locaux était une surface de stockage pour société active dans le commerce de spécialités gastronomiques et service traiteur. Le montant du loyer net a été fixé en dernier lieu à 984 fr. par mois. a.b Par avenant n° 1, une surface supplémentaire de 9.81 m2 a été louée pour un montant de 150 fr. par mois dans le même immeuble. a.c Par avenant n° 2, un local supplémentaire de 43 m2 a été loué pour un montant de 550 fr. par mois.   b. Dès décembre 2019, la bailleresse a fait savoir à plusieurs reprises à la locataire que les voisins se plaignaient des odeurs de nourriture et de fumée de cannabis provenant des locaux loués et lui a demandé de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser ces nuisances, sous peine de résiliation des baux. Les baux ont finalement été résiliés le 8 janvier 2021, avec effet au 28 février 2021, pour justes motifs, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Ces résiliations ont été contestées par la locataire et la cause est actuellement pendante par devant le Tribunal des baux et loyers (C/3______/2021). Le 8 janvier 2021 également, le bail a en outre été résilié pour son échéance du 28 février 2025, "à titre subsidiaire à la résiliation extraordinaire". c. Dès décembre 2019, A______ SARL a cessé de payer régulièrement son loyer. d. d.a Le 26 novembre 2020, A______ SARL a déposé auprès du Département du développement économique de l'Etat de Genève une demande d'exonération des loyers de novembre à décembre 2020, faisant valoir qu'elle avait des difficultés financières dans le paiement de son loyer des mois de novembre et décembre 2020. Elle déclarait sur l'honneur ne pas être en retard dans le paiement de son loyer au 31 octobre 2020 (demande Vesta 3a). A______ SARL a envoyé copie de cette demande à la bailleresse et a requis de celle-ci l'exonération des loyers de novembre 2020, décembre 2020 et janvier 2021. d.b La bailleresse lui a répondu le 21 décembre 2020 qu'elle attendait les instructions de l'Etat de Genève pour le traitement des dossiers.”

“Par ailleurs, le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p.”

“La possibilité de résilier le bail en raison du caractère insupportable que revêt sa poursuite est appréhendée à l'art. 257f al. 3 CO. Selon cette disposition, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). 1.2 En l'espèce, la valeur litigieuse au vu du montant du loyer (3'330 fr./an x 3 ans) et des charges (1'200 fr./an x 3 ans) est égale à 13'500 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il sera donc déclaré recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré valable la résiliation de son bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, confirmant qu'elle avait manqué à son devoir de diligence, alors que la bailleresse n'aurait pas réussi à le démontrer. L'appelante reproche également au Tribunal d'avoir considéré comme conforme à l'art. 257f al. 3 CO le délai écoulé entre la mise en demeure du 23 septembre 2016 et la résiliation du 21 avril 2017. Finalement, elle se plaint de ce que le Tribunal n'a pas tenu compte des témoins ayant été entendus en sa faveur. 2.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.”

“Suite à la réception d'une nouvelle plainte datée du 21 mars 2018 et du dépôt d'une main courante à l'encontre de l'appelant en date du 5 avril 2018, l'intimée a immédiatement adressé une nouvelle protestation écrite à l'appelant le 10 avril 2018. Ces avertissements sont toutefois demeurés inopérants. L'appelant n'a jamais modifié son comportement qu'il a continué à adopter jusqu'à la résiliation du contrat de bail. Suite à la réception de nouvelles plaintes et d'une pétition de la part de huit voisins, l'intimée a immédiatement procédé à la résiliation du contrat de bail à loyer de l'appelant par avis officiel du 21 août 2018 pour le 30 septembre 2018. La chronologie des évènements démontre que l'intimée a agi rapidement dès qu'elle a eu connaissance et confirmation du fait que la situation ne s'était pas améliorée. De surcroît, le temps qui s'est écoulé entre la mise en demeure du 10 avril 2018 et la résiliation du bail du 21 août 2018 est inférieur à cinq mois, délai qui ne saurait être qualifié d'excessif, compte tenu de la jurisprudence rappelée ci-dessus. Vu ce qui précède, il apparaît que les faits qui peuvent être imputés à l'appelant sont suffisamment graves pour justifier un congé anticipé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO. Toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées dans le cas présent, la Cour confirmera le jugement attaqué. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 20 février 2020 par A______ contre le jugement JTBL/42/2020 rendu le 9 janvier 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21399/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ   La greffière : Maïté VALENTE         Indication des voies de recours : Conformément aux art.”

“3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. 2.2.1 La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid. 5) incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1, in SJ 2012 I p. 443). 2.2.2 L'art. 257f CO régit non seulement les violations du devoir de diligence et le manque d'égards dus aux voisins, mais également les cas où le locataire use de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 II 109 consid. 2; 123 III 124 consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.2). Il est loisible au bailleur d'insérer, dans le bail de locaux commerciaux et avec l'acceptation du locataire, des clauses destinées à délimiter les activités qui seront admises dans ces locaux. Ces clauses peuvent notamment avoir pour but de définir l'ambiance ou le caractère de l'immeuble, ou de prévenir des conflits de voisinage. Le bailleur doit pouvoir imposer de telles clauses même si la violation du contrat, sur ce point, n'entraînait pas une situation insupportable (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a; arrêts du Tribunal fédéral 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.2; 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.3; 4A_38/2010 du 1er avril 2004 consid. 3). L'usage non conforme à des modalités d'utilisation, prévues contractuellement, qui constituent des points essentiels du bail, constitue une violation grave permettant une résiliation anticipée de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid.”

“257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cette disposition (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 ss; arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.3; 4A_38/2010 du 1er avril 2004 consid. 3.1; 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.1). 3.2 En l'espèce, les parties ne remettent pas en cause le constat des premiers juges selon lequel la remise du logement de 4,5 pièces, pendant la durée des travaux dans l'arcade, constituait une modification provisoire de l'objet du bail de l'arcade.”

“Elles n'ont pas indiqué les raisons invoquées par la bailleresse à leur appui, ni mentionné les autres points litigieux opposant les parties à cette époque, laissant par là croire que ces congés étaient dénués de toute justification, et qu'ils apparaissaient comme la conséquence directe et exclusive de leurs prétentions. Pourtant, les pièces annexées à leur plainte démontrent que la bailleresse a clairement motivé ses deuxième et troisième avis de résiliation et que les recourantes ont valablement pu les contester devant les autorités compétentes. Les recourantes, qui réfutent les motivations de la bailleresse, voient dans la démarche de celle-ci un simple prétexte, visant à masquer une véritable intention de représailles, respectivement un pur acte de contrainte visant à les faire quitter les lieux, sans un juste retour sur les investissements consentis pour leurs travaux dans les locaux. Il s'agit toutefois là de leur interprétation des faits, relevant, à ce stade, de l'hypothèse ou de la déduction tirée de l'enchaînement des événements, dont les recourantes ne peuvent, pour l'heure, tirer aucune conséquence juridique. Savoir si et dans quelle mesure la résiliation litigieuse est réellement fondée sur un manquement des locataires à leur devoir de diligence en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, est une question relevant exclusivement du droit civil, qu'il n'appartient pas à l'autorité de poursuite pénale de trancher. En effet, seul le juge civil est compétent pour déterminer si les motifs ainsi invoqués par le bailleur sont fondés et s'ils peuvent conduire ou non à la résiliation du bail. La Chambre de céans ne partage pas l'interprétation, par les recourantes, de la portée de l'art. 325quater al. 2 CP dans le contexte de la présente affaire. Dès lors que cette disposition protège effectivement les locataires contre les congés-représailles, son application présuppose de déterminer qu'il s'agisse effectivement d'un tel congé, ce qui nécessite donc de qualifier juridiquement, préalablement, les motifs à l'origine de la résiliation du bail contestée. S'il est vrai que cet article n'est en soi pas subsidiaire à l'art. 271a CO et qu'il poursuit un objectif propre – permettant à l'autorité pénale de procéder sans qu'une procédure civile formelle n'ait été engagée –, il est tout aussi clair que cette autorité doit céder le pas au juge civil lorsque celui-ci est déjà saisi de la question décisive à trancher, notamment aux fins d'éviter des jugements contradictoires.”

“La bailleresse a, par plusieurs courriers (10 décembre 2013, 12 et 22 octobre 2015, 19 janvier 2016, 6 décembre 2017 et 2 février 2018), sollicité des époux A______/B______ qu'ils cessent ces agissements, mentionnant avoir reçu de nombreuses plaintes des autres locataires. Dans son dernier du courrier du 2 février 2018, la bailleresse a en outre mis en demeure les époux A______/B______ de ne plus importuner les autres locataires et de cesser de propager une odeur d'encens dans l'immeuble et ce, d'ici le 28 février 2018, faute de quoi leur bail serait résilié pour le 31 juillet 2018, au sens de l'art. 257f CO. e. Par avis de résiliation du 2 mars 2018, la bailleresse a résilié les baux de l'appartement et du parking pour le 31 juillet 2018. Dans son courrier d'accompagnement, la bailleresse a indiqué aux époux A______/B______ avoir été informée de ce qu'ils avaient agressé verbalement leur voisin F______. Une telle attitude contrevenait à la mise en demeure du 2 février 2018, ainsi qu'à l'art. 257f CO. f. Dans un courrier du 13 mars 2018, la bailleresse a précisé aux locataires que les résiliations de leurs baux étaient motivées par les nombreux manquements à l'encontre des autres locataires et non pas seulement en raison de l'agression verbale de F______. g. Les époux A______/B______ ont contesté les congés le 19 mars 2018 par devant la juridiction des baux et loyers, concluant principalement à l'annulation de ceux-ci et, subsidiairement, à une pleine et entière prolongation de bail de quatre ans. h. La bailleresse a, dans sa réponse du 31 août 2018, conclu au rejet de la requête des locataires et, sur demande reconventionnelle, à ce que leur expulsion soit prononcée. i. Le Tribunal a entendu quatre témoins, soit : F______, locataire depuis l'an 2000 et habitant au 1er étage, a déclaré avoir fait l'objet d'insultes de la part des époux A______/B______. D'autres habitants de l'immeuble s'étaient plaints du comportement de A______ et l'évitaient, car ils en avaient peur. Un voisin s'était également fait agresser par ce dernier.”

“La bailleresse a, par plusieurs courriers (10 décembre 2013, 12 et 22 octobre 2015, 19 janvier 2016, 6 décembre 2017 et 2 février 2018), sollicité des époux A______/B______ qu'ils cessent ces agissements, mentionnant avoir reçu de nombreuses plaintes des autres locataires. Dans son dernier du courrier du 2 février 2018, la bailleresse a en outre mis en demeure les époux A______/B______ de ne plus importuner les autres locataires et de cesser de propager une odeur d'encens dans l'immeuble et ce, d'ici le 28 février 2018, faute de quoi leur bail serait résilié pour le 31 juillet 2018, au sens de l'art. 257f CO. e. Par avis de résiliation du 2 mars 2018, la bailleresse a résilié les baux de l'appartement et du parking pour le 31 juillet 2018. Dans son courrier d'accompagnement, la bailleresse a indiqué aux époux A______/B______ avoir été informée de ce qu'ils avaient agressé verbalement leur voisin F______. Une telle attitude contrevenait à la mise en demeure du 2 février 2018, ainsi qu'à l'art. 257f CO. f. Dans un courrier du 13 mars 2018, la bailleresse a précisé aux locataires que les résiliations de leurs baux étaient motivées par les nombreux manquements à l'encontre des autres locataires et non pas seulement en raison de l'agression verbale de F______. g. Les époux A______/B______ ont contesté les congés le 19 mars 2018 par devant la juridiction des baux et loyers, concluant principalement à l'annulation de ceux-ci et, subsidiairement, à une pleine et entière prolongation de bail de quatre ans. h. La bailleresse a, dans sa réponse du 31 août 2018, conclu au rejet de la requête des locataires et, sur demande reconventionnelle, à ce que leur expulsion soit prononcée. i. Le Tribunal a entendu quatre témoins, soit : F______, locataire depuis l'an 2000 et habitant au 1er étage, a déclaré avoir fait l'objet d'insultes de la part des époux A______/B______. D'autres habitants de l'immeuble s'étaient plaints du comportement de A______ et l'évitaient, car ils en avaient peur. Un voisin s'était également fait agresser par ce dernier.”

“3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.4 En l'espèce, en date du 26 octobre 2020, la bailleresse a, par l'entremise de la régie, adressé au locataire une lettre de mise en demeure le sommant de cesser avec effet immédiat l'activité de prostitution constatée dans son appartement et de réintégrer les locaux, faute de quoi il était indiqué que le bail serait résilié sans autre avis. Au vu des opinions doctrinales citées au considérant précédent, il s'avère que l'exigence de la forme écrite posée par l'art. 257f al. 3 CO vise principalement à assurer la clarté de la protestation du bailleur et sa bonne compréhension par le locataire. Or, l'appelant ne fait pas valoir que le défaut de pouvoirs de représentation concernant l'un des deux signataires de la mise en demeure du 26 octobre 2022 lui aurait porté préjudice. Ce courrier satisfaisait donc aux exigences de l'art. 257f al. 3 CO; l'appelant commet un abus de droit en se prévalant de l'inefficacité de l'avertissement, à l'instar de ce qui a été retenu par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_25/2019 du 15 avril 2019 (consid. 4.3). A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue.”

“En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, designer l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que 1'envoi d'une résiliation de bail (arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 public in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.4 En l'espèce, en date du 26 octobre 2020, la bailleresse a, par l'entremise de la régie, adressé au locataire une lettre de mise en demeure le sommant de cesser avec effet immédiat l'activité de prostitution constatée dans son appartement et de réintégrer les locaux, faute de quoi il était indiqué que le bail serait résilié sans autre avis. Au vu des opinions doctrinales citées au considérant précédent, il s'avère que l'exigence de la forme écrite posée par l'art. 257f al. 3 CO vise principalement à assurer la clarté de la protestation du bailleur et sa bonne compréhension par le locataire. Or, l'appelant ne fait pas valoir que le défaut de pouvoirs de représentation concernant l'un des deux signataires de la mise en demeure du 26 octobre 2022 lui aurait porté préjudice. Ce courrier satisfaisait donc aux exigences de l'art. 257f al. 3 CO; l'appelant commet un abus de droit en se prévalant de l'inefficacité de l'avertissement, à l'instar de ce qui a été retenu par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_25/2019 du 15 avril 2019 (consid. 4.3). A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre.”

“En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, designer l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que 1'envoi d'une résiliation de bail (arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 public in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.4 En l'espèce, en date du 26 octobre 2020, la bailleresse a, par l'entremise de la régie, adressé au locataire une lettre de mise en demeure le sommant de cesser avec effet immédiat l'activité de prostitution constatée dans son appartement et de réintégrer les locaux, faute de quoi il était indiqué que le bail serait résilié sans autre avis. Au vu des opinions doctrinales citées au considérant précédent, il s'avère que l'exigence de la forme écrite posée par l'art. 257f al. 3 CO vise principalement à assurer la clarté de la protestation du bailleur et sa bonne compréhension par le locataire. Or, l'appelant ne fait pas valoir que le défaut de pouvoirs de représentation concernant l'un des deux signataires de la mise en demeure du 26 octobre 2022 lui aurait porté préjudice. Ce courrier satisfaisait donc aux exigences de l'art. 257f al. 3 CO; l'appelant commet un abus de droit en se prévalant de l'inefficacité de l'avertissement, à l'instar de ce qui a été retenu par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_25/2019 du 15 avril 2019 (consid. 4.3). A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre.”

“En d'autres termes, la régie mandatée par le bailleur peut sans autre, sur la base des art. 32 ss CO, designer l'un de ses collaborateurs ne disposant pas de la signature individuelle selon le Registre du commerce pour entreprendre en son nom des actes juridiques tels que 1'envoi d'une résiliation de bail (arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du 10 novembre 1997 public in Droit du bail 1999 n. 21 p. 29 ch. 3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.4 En l'espèce, en date du 26 octobre 2020, la bailleresse a, par l'entremise de la régie, adressé au locataire une lettre de mise en demeure le sommant de cesser avec effet immédiat l'activité de prostitution constatée dans son appartement et de réintégrer les locaux, faute de quoi il était indiqué que le bail serait résilié sans autre avis. Au vu des opinions doctrinales citées au considérant précédent, il s'avère que l'exigence de la forme écrite posée par l'art. 257f al. 3 CO vise principalement à assurer la clarté de la protestation du bailleur et sa bonne compréhension par le locataire. Or, l'appelant ne fait pas valoir que le défaut de pouvoirs de représentation concernant l'un des deux signataires de la mise en demeure du 26 octobre 2022 lui aurait porté préjudice. Ce courrier satisfaisait donc aux exigences de l'art. 257f al. 3 CO; l'appelant commet un abus de droit en se prévalant de l'inefficacité de l'avertissement, à l'instar de ce qui a été retenu par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_25/2019 du 15 avril 2019 (consid. 4.3). A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre.”

“ZMP 2024 Nr. 7 Art. 257f OR; Art. 271 OR; Art. 69 ZPO; Art. 135 ZPO. Ordentliche Kündi- gung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfrie- dens. Abweisung eines Verschiebungsgesuchs trotz an sich zureichender medizinischer Gründe wegen Dringlichkeit des Prozesses. Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss aber sicherstellen, dass die Kündigung in loyaler Weise, insbesondere nicht le- diglich wegen einer Bagatelle erfolgt. Sie hat daher die Beteiligten vor der Kündi- gung zu kontaktieren und den Dingen nachzugehen, soweit es das beschränkte Instrumentarium zulässt, das ihr zur Verfügung steht. Stellt sich heraus, dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Störun- gen hat, ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. 4). Ist es im Kündigungsschutzverfahren sowohl in der Schlichtungsphase als auch vor Gericht bereits mehrmals zu Verschiebungen von Verhandlungen gekommen und ist der Kündigungstermin bereits verstrichen, kann ein weiteres Verschie- bungsgesuch wegen Dringlichkeit des Falles abgewiesen werden.”

“Sur la persistance des violations après la réception de l'avertissement, les premiers juges ont considéré que les nombreux courriels envoyés à la régie le soir même de l'avertissement possédaient un ton pouvant paraître menaçant et insultant pour les employés de la régie, dans la mesure où l'appelante accusaient ces derniers de l'insulter, de lui mettre la pression et de la harceler, ainsi que de se liguer contre elle avec l'aide d'autres voisins. Les premiers juges ont également considéré les éléments rapportés par la régie dans sa note interne du 9 avril 2019, sur l'entretien téléphonique du 23 avril 2018, comme véridiques, notamment le fait que l'appelante avait tapé avec violence sur la porte d'une de ces voisins, hurlé dans les couloirs et déversé des produits glissants dans ceux-ci, même si ce dernier évènement avait vraisemblablement eu lieu en janvier 2018. Au regard du climat d'insécurité créé dans l'immeuble par l'appelante, le maintien du contrat était objectivement insupportable pour le bailleur et les autres locataires de l'immeuble, ce qui justifiait la résiliation immédiate. 4.4 La question de savoir si la théorie de réception absolue ou relative s'applique en matière de réception de l'avertissement, au sens de l'art. 257f al. 3 CO, peut demeurer indécise. En effet, à propos de la prise de connaissance de l'avertissement, le Tribunal pouvait, sans arbitraire, considérer que les nombreux courriels envoyés le 9 mars 2018 au soir par l'appelante l'avaient été en réaction à l'avertissement reçu, par pli simple, à la même date, en même temps que l'avis de retrait du recommandé. En effet, aucun autre élément ne vient expliquer la réaction de l'appelante et son besoin soudain de contacter, à de nombreuses reprises, la régie, si ce n'est précisément la prise de connaissance du courrier d'avertissement du 7 mars 2018. Le caractère confus du contenu des messages est sans importance, même si l'on peut relever que le sentiment de persécution qui en ressort tend à démontrer, au contraire de ce que soutient l'appelante, que cette dernière faisait bien référence au courrier d'avertissement. Il convient donc de considérer, au regard du comportement de l'appelante, qu'elle a reçu celui-ci le 9 mars 2018. 4.5 Au sujet de la persistance de l'appelante à violer ses obligations entre l'avertissement et la résiliation, soit entre le 9 mars 2018 et le 26 avril 2018, il convient de retenir, à l'instar du Tribunal, que le contenu des nombreux courriels envoyés le 9 mars 2018 par l'appelante à la régie pouvait, à juste titre, être considéré comme menaçant, voir insultant, notamment au regard des nombreuses accusations sans fondement portées contre les collaborateurs de la régie, ce qui constitue en soi une violation de l'avertissement du 7 mars 2018.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). 1.2 En l'espèce, le contrat de bail liant les parties n'a pas été versé à la procédure. Il est vraisemblable que le loyer du studio s'élève à plus de 500 fr. par mois, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (500 fr. x 12 x 3), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2.  L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant que les conditions formelles et matérielles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence étaient remplies. Elle fait grief aux premiers juges de ne pas avoir procédé à une administration complète des preuves, en se contentant de soumettre, aux témoins déjà auditionnés, leurs déclarations, sans poser de nouvelles questions à ceux-ci. Elle se plaint également de l'absence de preuve, par la bailleresse, de l'envoi de la protestation écriture du 24 novembre 2020. Par ailleurs, la procédure n'avait pas permis de prouver qu'elle aurait persisté à enfreindre son devoir de diligence dans le délai fixé par la bailleresse. Enfin, les premiers juges avaient à tort considéré que le maintien du bail était insupportable. Le Tribunal a retenu que les conditions formelles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) étaient remplies, les nuisances reprochées n'ayant, malgré la mise en demeure, pas cessé. Les témoins auditionnés avaient confirmé que les cris provenaient de l'appartement de l'appelante, de même que la teneur des pétitions adressées à la régie.”

“L'appartement étant inhabitable, A______ a dormi dans un premier temps à l'hôtel, puis trouvé une solution de logement temporaire. Il a néanmoins continué à s'acquitter du loyer de l'appartement et a confirmé à la régie – qui lui indiquait qu'il en était dispensé – son intention de réintégrer les lieux aussitôt les travaux de remise en état achevés. d. Dès avril 2020, les relations entre les parties se sont tendues, la régie considérant que la responsabilité des locataires dans l'incendie pourrait être engagée, hypothèse contestée par A______, qui imputait l'incendie à la prise défectueuse. e. Le 10 juin 2020, la régie a déposé une requête accélérée de transformation et rénovation de l'appartement, qui a été acceptée le 25 juin 2020. À teneur des renseignements figurant sur la plateforme de suivi des dossiers d'autorisation de construire de l'État de Genève (Sadconsult), les travaux ont débuté le 13 juillet 2020 et ont été achevés le 15 septembre suivant. f.a. Par avis du 9 septembre 2020, la SI D______ SA a procédé à la résiliation extraordinaire du bail, au sens de l'art. 257f al. 4 CO, pour le 31 octobre 2020, subsidiairement à sa résiliation ordinaire pour le 31 mars 2021, "pour autant que le contrat n'ait pas pris fin de lui-même compte tenu de la destruction totale de la chose louée". f.b. A______ et son épouse ont contesté ces résiliations et, par acte du 9 octobre 2020, ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête visant à faire constater l'inefficacité de cette résiliation, subsidiairement à l'annuler. Ils admettaient que l'appartement avait été rendu inhabitable par l'incendie, mais estimaient qu'en l'état des investigations, la responsabilité du sinistre ne pouvait leur être imputée. g. Le 31 janvier 2021, A______ a déposé plainte pour violation de domicile et contrainte contre la SI D______ SA, la régie et toute personne éventuellement concernée. En novembre 2020, il avait constaté que les travaux de rénovation de son appartement étaient achevés, mais que les cylindres avaient été changés et son nom sur la porte effacé.”

“L'appartement étant inhabitable, A______ a dormi dans un premier temps à l'hôtel, puis trouvé une solution de logement temporaire. Il a néanmoins continué à s'acquitter du loyer de l'appartement et a confirmé à la régie – qui lui indiquait qu'il en était dispensé – son intention de réintégrer les lieux aussitôt les travaux de remise en état achevés. d. Dès avril 2020, les relations entre les parties se sont tendues, la régie considérant que la responsabilité des locataires dans l'incendie pourrait être engagée, hypothèse contestée par A______, qui imputait l'incendie à la prise défectueuse. e. Le 10 juin 2020, la régie a déposé une requête accélérée de transformation et rénovation de l'appartement, qui a été acceptée le 25 juin 2020. À teneur des renseignements figurant sur la plateforme de suivi des dossiers d'autorisation de construire de l'État de Genève (Sadconsult), les travaux ont débuté le 13 juillet 2020 et ont été achevés le 15 septembre suivant. f.a. Par avis du 9 septembre 2020, la SI D______ SA a procédé à la résiliation extraordinaire du bail, au sens de l'art. 257f al. 4 CO, pour le 31 octobre 2020, subsidiairement à sa résiliation ordinaire pour le 31 mars 2021, "pour autant que le contrat n'ait pas pris fin de lui-même compte tenu de la destruction totale de la chose louée". f.b. A______ et son épouse ont contesté ces résiliations et, par acte du 9 octobre 2020, ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête visant à faire constater l'inefficacité de cette résiliation, subsidiairement à l'annuler. Ils admettaient que l'appartement avait été rendu inhabitable par l'incendie, mais estimaient qu'en l'état des investigations, la responsabilité du sinistre ne pouvait leur être imputée. g. Le 31 janvier 2021, A______ a déposé plainte pour violation de domicile et contrainte contre la SI D______ SA, la régie et toute personne éventuellement concernée. En novembre 2020, il avait constaté que les travaux de rénovation de son appartement étaient achevés, mais que les cylindres avaient été changés et son nom sur la porte effacé.”

“Il est sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (TF 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2 ; TF 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1).   4.2.2              La faculté de donner un congé anticipé en application de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO n'exclut nullement le droit de recourir au congé ordinaire. Celui-ci nécessite simplement de respecter le terme contractuel ou légal et de ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi. La loi n'impose donc pas au bailleur de donner un avertissement avant de congédier le locataire pour le terme ordinaire ; il n'y a en soi pas d'abus à faire usage du droit de résiliation ordinaire dont les conditions sont moins strictes, mais nécessitent un délai de congé plus long (TF 4A_705/2014 du 8 mai 2015 consid. 4.4.2). Par ailleurs, le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas réalisées (Lachat, op. cit., p. 963).   4.2.3              Aux termes de l'art. 271 al. 1 CO, la résiliation d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu'elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire, notamment, contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n'est qu'un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence ; il l'est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire. La protection ainsi conférée procède à la fois du principe de la bonne foi et de l'interdiction de l'abus de droit, respectivement consacrés par les al. 1 et 2 de l'art. 2 CC ; il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de la partie donnant congé à l'autre constitue un abus de droit « manifeste » aux termes de cette dernière disposition (ATF 120 Il 105 consid.”

“März 2020 um eine ordentliche Kündigung gehandelt habe. Dem Wortlaut dieser Kündigung lasse sich ohne Weiteres - aufgrund des klaren Hinweises, dass sie unter Einhaltung der vertraglichen Termine und Fristen erfolge - entnehmen, dass eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden sei. Die Kündigung sei rund 7 Monate im Voraus auf den ordentlichen Beendigungstermin ausgesprochen worden und habe von den Beschwerdegegnern nach Treu und Glauben nur als ordentliche Kündigung aufgefasst werden dürfen. Entgegen der Vorinstanz sei unzweifelhaft, dass er bereits mit der (nichtigen) Kündigung vom 5. November 2018 eine ordentliche Kündigung habe aussprechen wollen. Es sei lebensfremd, davon auszugehen, er habe am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 aussprechen wollen, zumal für eine ausserordentliche Kündigung gerade die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses vorausgesetzt sei. Aus diesem Grund sei auch der vorinstanzliche Hinweis nicht einschlägig, bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3 OR handle es sich um eine Mindestfrist, die verlängert werden könne. Würde die Mindestfrist um Monate verlängert, erschiene die Unzumutbarkeit fraglich. Eine Kündigung sei als ordentliche zu behandeln, sofern sich nicht aus der Kündigungserklärung klarerweise eine ausserordentliche Beendigung ableiten lasse.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). Le fait que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravité du manquement reproché au locataire (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1). Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid.”

“4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). b. En résumé, le Tribunal a considéré que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies et que la résiliation anticipée du bail du 28 novembre 2018 était valable. Il a retenu que A______ n'avait pas cessé son comportement nuisible à l'égard des autres locataires, lesquels s'étaient plaints auprès de la bailleresse. Les plaintes n'ayant pas non plus cessé suite à l'envoi de plusieurs courriers de mise en demeure de la bailleresse à A______, le congé était efficace et valable. Ces plaintes avaient par ailleurs mené à la condamnation pour injures de A______ par ordonnance pénale. Son comportement inadéquat avait été prouvé. Ce congé donné en application de l'art. 257f al. 3 CO ne pouvait dès lors pas être considéré comme abusif, dans la mesure où l'art. 271 CO ne pouvait trouver application qu'exceptionnellement dans un tel cas. Aucune prolongation de bail n'était envisageable en cas de résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, A______ étant demeuré dans le logement depuis le 1er décembre 2018 sans aucun titre valable. Le Tribunal a dès lors prononcé son évacuation. B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 août 2022, A______ a fait appel de ce jugement, concluant principalement à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif. Cela fait, il a conclu à ce que le congé du 28 novembre 2018 notifié par la FONDATION B______ pour le 31 décembre 2018 soit déclaré inefficace et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. A titre subsidiaire, il a conclu à ce que les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris soient annulés et à ce que la FONDATION B______ soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. En substance, A______ reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en déclarant efficace le congé notifié par la FONDATION B______. S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le Tribunal n'aurait pas précisé que le Ministère public ne disposait d'aucun élément dans son dossier lui permettant d'établir la réalité des faits relatifs à l'infraction de menaces.”

“Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.3). 2.2.2 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les faits au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2).   2.3 Conformément à la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le fardeau de la preuve de la notification d'un acte et de la date à laquelle celle-ci a été effectuée incombe en principe à celui qui entend en tirer une conséquence juridique. (ATF 122 I 97 consid. 3b; 114 III 51 consid.”

“Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle de l'expédition du congé au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3). 2.1.4 Les excès de bruit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.79/1998 du 4 juin 1998 consid. 2, in SJ 1999 I p. 25 et Pra 1998 n. 153 p. 816) et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2; 4A_553/2009 du 13 janvier 2010 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit – respectivement d'irrespect - soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement ou à des tiers, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). 2.1.5 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2023 du 10 octobre 2023 consid. 5.1.2). 2.1.6 Lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_47/2021 du 24 octobre 2022 consid. 1.2.3; 4A_257/2018, 4A_259/2018 du 24 octobre 2018 consid. 4.1; Higi, Zürcher Kommentar, n. 72 ad art 257f CO). 2.1.7 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid.”

“Ces horaires expliquaient les raisons pour lesquelles les concierges n'avaient pas aperçu souvent l'intimé dans l'immeuble. Le fait que celui-ci ait contesté le loyer initial juste après la conclusion du bail et réclamé des travaux dans le studio corroborait ses affirmations selon lesquelles il habitait le logement et payait le loyer. En tout état de cause, même à supposer que l'intimé n'occupait pas le studio, rien ne l'empêchait de le mettre à disposition de F______ à titre gratuit. L'appelante fait valoir que l'intimé s'est désintéressé du logement, a procédé à une substitution de locataire, que la remise du logement à F______ constitue un inconvénient majeur pour elle et que l'appartement était "sur-occupé" jusqu'à l'automne 2022, de sorte que le congé est valable. 3.1.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un loyer (art. 253 CO). Le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 1 et 2 CO). L'art. 257f al. 3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid.”

“Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt zur ausserordentlichen vermieterseitigen Kündigung, wenn die Mieterin trotz schriftlicher Mahnung der Vermieterin ihre Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzt, sodass der Vermieterin oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Art. 257f Abs. 4 OR gibt der Vermieterin die Befugnis zur fristlosen Kündigung, wenn die Mieterin vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt; in diesem Fall ist keine vorgängige Mahnung erforderlich.”

“Il est donc acquis que les parties sont liées par un seul et unique contrat portant sur l'arcade sise au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [nos] ______, rue 1______ et une place de parking no ______. Les premiers juges ont également retenu à juste titre qu'à teneur des divers avertissements écrits précédant la résiliation du 3 février 2017, la violation reprochée aux intimés était le refus de ces derniers de restituer l'usage de l'appartement de 4,5 pièces mis provisoirement à leur disposition. Il s'agit donc d'examiner s'il y a eu violation d'une clause contractuelle relative à l'usage des locaux, soit en particulier des art. 1 et 17 du protocole d'accord du 14 août 2014, qui limitait la mise à disposition de l'appartement de remplacement à toute la durée des travaux et fixait le début de l'exploitation de l'arcade sitôt les travaux à la charge des appelantes à l'intérieur de la zone louée terminés, non comprise la rénovation des fenêtres, autrement dit d'apprécier si le refus de restitution de l'appartement de remplacement constitue une violation de l'obligation de diligence des intimés, au sens de l'art. 257f CO, soit d'examiner le bien-fondé du congé lui-même. Sur ce dernier point, le Tribunal a considéré qu'au jour de la notification du congé du 3 février 2017, les appelantes n'étaient pas légitimées à solliciter la restitution de l'appartement de remplacement, dès lors que la question de savoir si les travaux dans l'arcade étaient terminés était litigieuse de longue date et faisait l'objet de la procédure C/2______/2016 encore pendante. Or, déterminer si les travaux à charge des appelantes à l'intérieur de la zone louée étaient terminés et si les appelantes étaient en droit de solliciter des intimés la réintégration de l'arcade et la restitution de l'appartement de remplacement sont des éléments déterminants pour trancher la validité du congé. Le Tribunal ne pouvait se contenter de déclarer inefficace le congé au motif que ces questions étaient litigieuses dans une procédure pendante et parallèle. Il aurait dû se pencher sur l'interprétation des dispositions, notamment les art. 1 et 17, du protocole d'accord du 14 août 2014, et, sur cette base, examiner s'il pouvait être exigé des intimés qu'ils réintègrent l'arcade, même partiellement en y exploitant la seule activité de fiduciaire, et si cette reprise partielle ne devait pas conduire les intimés à restituer l'appartement de remplacement mis à leur disposition.”

“Die Parteien werden auf Art. 257h OR hingewiesen. Danach muss die Mieterschaft Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Abs. 1). Die Mieterschaft muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig Anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). 7. Die Kosten im Betrag von CHF 500.00 für das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde werden, da es sich um eine Streitigkeit aus Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zulasten der Gerichtskasse genommen (Art. 113 Abs. 2 c ZPO). 8. Das Verfahren wird hiermit zufolge Vergleichs abgeschrieben. C. Mit amtlichem Formular des Kantons Graubunden und einem Begleitschreiben, jeweils vom 1. Oktober 2024, kündigte B. den Mietvertrag mit A ._ _, unter Bezugnahme auf Art. 257f OR sowie den Vergleich und Abschreibungsentscheid vom 19. August 2024, per 30. November 2024. D. A. focht die Kündigung erneut an. Die Schlichtugnsverhandlung blieb ohne Einigung. Die Schlichtungsbehörde erteilte A. die Klagebewilligung. E. Am 29. November 2024 leitete B. gegen A. das Ausweisungsverfahren ein. F. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2024, mitgeteilt am 18. Dezember 2024, entschied der Einzelrichter am Regionalgericht Landquart was folgt: 1. Das Gesuch wird gutgeheissen und A. wird gerichtlich angewiesen, die 4.5-Zimmer-Wohnung an der D. in E. unverzüglich, mithin innert 10 Tagen ab Zustellung des vorliegenden Entscheids, zu räumen und der vermietenden Partei ordnungsgemäss zu übergeben. Diese Aufforderung erfolgt unter der ausdrücklichen Strafandrohung von Art. 292 StGB, wonach mit Busse bestraft wird, wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet. 2.”

“Par acte déposé le 8 mai 2024 au greffe universel, transmis à la Cour de justice, A______ a formé recours contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce que la Cour lui octroie un délai humanitaire jusqu'au 31 octobre 2024. Il a produit une nouvelle pièce. b. Sa requête de suspension du caractère exécutoire des mesures d'exécution ordonnées par le Tribunal a été rejetée par arrêt présidentiel du 17 mai 2024 (ACJC/622/2024). c. Par réponse du 22 mai 2024, PENSIONSKASSE a conclu au rejet du recours. d. A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique spontanée, les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 14 juin 2024 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties ont été liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio n° 1______ situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 2______ no. ______ à Genève. b. PENSIONSKASSE a résilié le bail de A______ par avis officiel du 7 octobre 2022 pour le 30 novembre 2022 pour violation du devoir de diligence (art. 257f CO). c. A______ a contesté ce congé. d. Par jugement JTBL/1107/2023 du 20 décembre 2023, le Tribunal a déclaré efficace le congé en cause. Ce jugement est définitif et exécutoire. e. Par requête expédiée le 6 février 2024, PENSIONSKASSE a introduit au Tribunal une action en évacuation, assortie de mesures d'exécution directes du jugement d'évacuation, en protection des cas clairs.    f. A l'audience du Tribunal du 25 avril 2024, le conseil de PENSIONSKASSE a déclaré que les incivilités causées par A______ dans l'immeuble, qualifiées de graves, perduraient. Le représentant de A______ a exposé que ce dernier "n'[allait] pas bien". Il avait obtenu une aide de l'Hospice général pour s'inscrire auprès de diverses fondations. Le conseil de la bailleresse a proposé un délai de départ, que le représentant du locataire a refusé. Il a requis l'octroi d'un sursis humanitaire de six mois. Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. EN DROIT 1. 1.1 Seule la voie du recours est ouverte contre les mesures d'exécution (art.”

“TRIBUNAL CANTONAL XP22.022141-220839 438 cour d’appel CIVILE ____________________________ Arrêt du 31 août 2022 ____________________ Composition : M. de Montvallon, juge unique Greffière : Mme Pitteloud ***** Art. 257f al. 3 CO et 261 al. 1 CPC Statuant sur l’appel interjeté par A.V.________ et B.V.________, à [...], intimés, contre l’ordonnance de mesures provisionnelles rendue le 27 juin 2022 par la Présidente du Tribunal des baux dans la cause les divisant d’avec C.________, à [...], requérante, le Juge unique de la Cour d’appel civile du Tribunal cantonal considère : En fait : A. Par ordonnance de mesures provisionnelles du 27 juin 2022, motivée le 12 juillet 2022, la Présidente du Tribunal des baux (ci-après : la présidente) a interdit à A.V.________ et à B.V.________ d’enfreindre leur devoir de diligence découlant de l’art. 257f CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), en particulier de perturber la tranquillité de l’immeuble sis chemin [...], ou d’importuner de quelque manière que ce soit les autres locataires (I), a signifié l’ordre du chiffre I ci-dessus sous la menace de la peine d’amende prévue par l’art. 292 CP (Code pénal suisse du 21 décembre 1937 ; RS 311.0) en cas d’insoumission à une décision de l’autorité (II), a ordonné à A.V.________ et à B.V.________ d’immédiatement quitter et rendre libre de tout occupant et tout objet leur appartenant l’appartement de deux pièces au premier étage de l’immeuble sis chemin [...](III), a dit qu’à défaut pour A.V.________ et B.V.________ de quitter volontairement les locaux mentionnés sous chiffre III ci-dessus dans un délai de dix jours dès décision exécutoire, l’huissier du Tribunal des baux était chargé de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de l’intimée, avec au besoin l’ouverture forcée des locaux (IV), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier du Tribunal des baux (V), a rendu l’ordonnance sans frais judiciaires ni dépens (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII).”

“C’est enfin en vain que l’appelant se prévaut des contacts fréquents entre la régie et ses voisins pour mettre en doute la réalité des plaintes que ceux-ci ont adressés à la bailleresse. Aucun élément au dossier, y compris le courrier dont certains termes ont été caviardés pour des raisons inconnues, ne laisse penser que la régie aurait incité ces derniers à exagérer leurs reproches à l’encontre de l’appelant. 5. Pour ces mêmes motifs, l’argument de l’appelant sur un prétendu comportement déloyal de la régie - qui justifierait l’annulation du congé - est infondé. Cette dernière est intervenue conformément à son devoir de faire respecter les égards dus au voisinage. Le congé a été donné en raison des nuisances excessives causées par l’appelant, qui ont rendu la continuation du bail insupportable pour ses voisins. Les motifs donnés au congé sont conformes aux reproches formulés. Ils ont été établis, de sorte qu’ils ne sont ni abusifs ni chicaniers. Le congé n’apparaît ainsi pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), étant au demeurant précisé que l’annulation d’un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2). L’appel est donc rejeté et le jugement entrepris entièrement confirmé. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).   * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 22 janvier 2024 par A______ contre le jugement JTBL/1015/2023 rendu le 30 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25486/2021‑OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Mesdames Pauline ERARD et Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.                 Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Le fait qu'il craignait que son bailleur n'actionne l'assurance pour la faire intervenir dans le cadre d'un sinistre dans l'immeuble dont il niait être le responsable, ne pouvait excuser la violation de son obligation. Enfin, la régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet 2018 avec effet au 31 août 2018. Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. 4.3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées. Certes, il est indéniable que le climat était tendu et qu'en réalité on ne peut pas exclure que les bailleurs aient voulu, comme le dit le Tribunal des baux, « se débarrasser » de leurs locataires. Cependant, il faut admettre, comme l'a fait le Tribunal des baux, que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient bel et bien réalisées, et qu'alors dans ce cas-là, comme l'a dit le Tribunal fédéral, il n'y avait pas matière à examiner la question de bonne ou mauvaise foi puisque les conditions de l'art.”

“Le Tribunal n'a donc pas dénié d'emblée toute force probante au moyen de preuve considéré. De plus, bien que les appelants prétendent que E______ serait un témoin essentiel dans le cadre de la présente procédure, ils n'ont pas persisté à solliciter son audition, et ce, ni suite à la notification de l'ordonnance du Tribunal du 4 mai 2021, ni lors de l'audience de débats du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et les parties ont plaidé leur cause, ni encore par leur courrier adressé ultérieurement au Tribunal le 18 juin 2021. Par ailleurs, les appelants indiquent que l'audition de E______ serait nécessaire car « c'est elle qui a notamment découvert que Monsieur D______ loue et louait plusieurs appartements, qu'il était un habitué des sous-locations et qu'il avait déjà eu plusieurs problèmes de résiliation de bail pour sous-locations illicites auprès d'autres propriétaires et d'autres régies de la place » (cf. acte d'appel, p. 6). Les appelants perdent ainsi de vue que le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO et que le but de la présente procédure n'est pas de déterminer si, par le passé, ou pour un autre logement, l'intimé aurait procédé à des sous-locations illicites. En effet, le point litigieux de la présente cause concerne exclusivement la question du respect des conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les appelants indiquent que le rapport de G______ « confirme les faits déjà constatés antérieurement, et même avant la résiliation de bail, par Madame E______ » (cf. p. 8 de l'acte d'appel). Ainsi, les éléments que l'audition de celle-ci auraient pu apporter ressortent déjà du rapport précité, sans préjudice de leur pertinence. Dès lors, l'audition de E______ n'aurait nullement apporté d'éléments nouveaux et pertinents sur lesquels le Tribunal aurait pu fonder son raisonnement. Par conséquent, la renonciation à l'audition de la précitée ne viole nullement le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré inefficace le congé litigieux, alors que les conditions de l'art.”

“3 CO comme l'a retenu le Tribunal des baux. Les intimés contestent que le courrier du 11 août 2021 soit interprété comme un avertissement au sens de l'art. 257f al. 3 CO, arguant qu'il ne menaçait pas les locataires de résiliation et que les locataires pouvaient par ailleurs raisonnablement douter du caractère sérieux de la demande d'attestation, compte tenu des autres reproches «tout à fait farfelus qui étaient également invoqués dans le courrier». Contrairement à ce que soutiennent les locataires, une menace de résiliation n'est pas nécessaire. Constitue un avertissement, une lettre dans laquelle le bailleur indique précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement et, si nécessaire, la lettre impartira au locataire un délai raisonnable pour s'amender ou remettre les choses en l'état (cf. TF 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3 ; TF 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2 ; Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, 3e éd. 2021, n. 10 ad art. 257f CO). Dans le courrier du 11 août 2021, les appelants ont «somm[é]» les intimés de leur présenter une attestation d'assurance RC d'ici au 1er septembre 2021. D'une part, les intimés ne pouvaient ignorer, au vu de l'art. 5 RULV, que la conclusion d'une telle assurance faisait partie de leurs obligations contractuelles. D'autre part, ils n'avaient pas produit la police d'assurance RC. Par le courrier du 11 août 2021, ils devaient comprendre qu'ils avaient un délai maximal d'environ deux semaines à cet effet. Indépendamment des autres griefs contenus dans le courrier précité, celui-ci constituait un avertissement en ce qui concerne la non-communication de la police d'assurance RC. Enfin, l'argument des intimés selon lequel il n'y a eu en l'espèce aucun sinistre concret qui aurait nécessité de faire fonctionner l'assurance RC tombe à faux. Comme l'a relevé à bon droit le Tribunal des baux, l’existence d’un préjudice effectif n’est pas exigée. Au vu de ce qui précède, le congé signifié aux intimés était efficace au sens de l'art.”

“1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nŽcessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les Žgards qui leur sont dus. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation Žcrite du bailleur, persiste ˆ enfreindre son devoir de diligence ou ˆ manquer d'Žgards envers les voisins, le bailleur peut rŽsilier le contrat avec effet immŽdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rŽsiliŽs moyennant un dŽlai de congŽ minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs ŽnoncŽs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rŽsiliation anticipŽe (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail ˆ loyer et ˆ ferme, Commentaire pratique, 2e Žd., B‰le 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la rŽalisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement Žcrit du bailleur, la persistance du locataire ˆ ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements ŽvoquŽs par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un prŽavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fŽvrier 2004 consid. 3.1). La rŽsiliation anticipŽe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prŽsuppose l'envoi d'une protestation Žcrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prŽcisŽment l'obligation violŽe par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation Žcrite du bailleur doit mentionner l'Žtat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandŽ au locataire (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid.”

“La sommation du 15 mars 2019 serait valable car suffisamment précise, et le Tribunal aurait à tort retenu qu'ils n'avaient démontré que l'intimé aurait sous-loué son logement et qu'ils auraient subi un inconvénient majeur. 4.1 4.1.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les égards qui leur sont dus. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs énoncés ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confère au bailleur un droit de résiliation anticipée (Wessner, in : Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4C_306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid.”

“Dans cette plainte, le voisin prénommé, âgé de 74 ans, a décrit s’être rendu au domicile de l’appelant pour lui demander de cesser ses nuisances. Il a dit avoir été frappé par l’appelant, notamment plusieurs fois au visage et avoir été insulté. L’altercation a été filmée, la vidéo ayant été produite au dossier par l’intimée sous pièce 50. Dans ladite vidéo, on entend le locataire agressé demander à l’appelant de cesser de taper contre ses murs et pourquoi il agit ainsi, ce à quoi l’appelant répond qu’il fait ce qu’il veut. On voit l’appelant frapper H.________ au visage plusieurs fois à coups de poing, notamment lorsque ce dernier se trouve au sol. On voit en outre clairement l’appelant tenir une barre de fer dans sa main, ce que le H.________ avait indiqué dans sa plainte. 6. Le 2 juin 2022, l’intimée a adressé à la présidente une requête de mesures superprovisionnelles et provisionnelles. A titre superprovisionnel, elle a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce qu’interdiction soit faite aux appelants d’enfreindre leur devoir de diligence découlant de l’art. 257f CO et de perturber la tranquillité de l’immeuble ou d’importuner de quelque manière que ce soit les autres locataires, sous la menace de l’art. 292 CP. Elle a pris la même conclusion à titre provisionnel et a également conclu à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail conclu le 8 mai 2020 et portant sur la location de l’appartement de deux pièces au premier étage de l’immeuble situé [...] a été valablement résilié le 19 janvier 2022 pour le 28 février 2022 et à ce qu’en conséquence, ordre soit donné aux appelants de quitter et rendre immédiatement libres les locaux précités de tout objet et de tout occupant et à ce qu’à ce défaut, ils y soient contraints par voie de mesure d’exécution forcée. Par ordonnance de mesures d’extrême urgence rendue le 3 juin 2022, la présidente a interdit aux appelants d’enfreindre leur devoir de diligence découlant de l’art. 257f CO et, en particulier, de perturber la tranquillité de l’immeuble litigieux ou d’importuner de quelque manière que ce soit les autres locataires, ordre signifié sous la menace de la peine d’amende prévue à l’art.”

“A titre superprovisionnel, elle a conclu, sous suite de frais et dépens, à ce qu’interdiction soit faite aux appelants d’enfreindre leur devoir de diligence découlant de l’art. 257f CO et de perturber la tranquillité de l’immeuble ou d’importuner de quelque manière que ce soit les autres locataires, sous la menace de l’art. 292 CP. Elle a pris la même conclusion à titre provisionnel et a également conclu à ce qu’il soit constaté que le contrat de bail conclu le 8 mai 2020 et portant sur la location de l’appartement de deux pièces au premier étage de l’immeuble situé [...] a été valablement résilié le 19 janvier 2022 pour le 28 février 2022 et à ce qu’en conséquence, ordre soit donné aux appelants de quitter et rendre immédiatement libres les locaux précités de tout objet et de tout occupant et à ce qu’à ce défaut, ils y soient contraints par voie de mesure d’exécution forcée. Par ordonnance de mesures d’extrême urgence rendue le 3 juin 2022, la présidente a interdit aux appelants d’enfreindre leur devoir de diligence découlant de l’art. 257f CO et, en particulier, de perturber la tranquillité de l’immeuble litigieux ou d’importuner de quelque manière que ce soit les autres locataires, ordre signifié sous la menace de la peine d’amende prévue à l’art. 292 CP. 7. Une audience a été tenue le 27 juin 2022 par la présidente, à laquelle l’appelant B.V.________ n’a pas comparu et lors de laquelle X.________, W.________, D.________ et H.________ ont été entendus en qualité de témoins et A.V.________ en qualité de partie. Tous les témoins entendus ont décrit des nuisances provenant de l’appartement occupé par l’appelant A.V.________, en ce sens que ce dernier tape contre les murs et les radiateurs à réitérées reprises et claque sa porte à des heures indues, perturbant gravement le sommeil des habitants de l’immeuble et de leurs enfants. L’un des témoins a notamment rapporté qu’A.V.________ faisait tellement peur que les adultes ont organisé un tournus pour récupérer les enfants au pied de l’immeuble ou au garage. Les bruits occasionnés sont tellement violents qu’ils sont audibles de l’immeuble d’à côté (chemin [.”

“Par acte déposé le 8 mai 2024 au greffe universel, transmis à la Cour de justice, A______ a formé recours contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, sollicitant son annulation. Il a conclu à ce que la Cour lui octroie un délai humanitaire jusqu'au 31 octobre 2024. Il a produit une nouvelle pièce. b. Sa requête de suspension du caractère exécutoire des mesures d'exécution ordonnées par le Tribunal a été rejetée par arrêt présidentiel du 17 mai 2024 (ACJC/622/2024). c. Par réponse du 22 mai 2024, PENSIONSKASSE a conclu au rejet du recours. d. A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique spontanée, les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 14 juin 2024 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties ont été liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un studio n° 1______ situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 2______ no. ______ à Genève. b. PENSIONSKASSE a résilié le bail de A______ par avis officiel du 7 octobre 2022 pour le 30 novembre 2022 pour violation du devoir de diligence (art. 257f CO). c. A______ a contesté ce congé. d. Par jugement JTBL/1107/2023 du 20 décembre 2023, le Tribunal a déclaré efficace le congé en cause. Ce jugement est définitif et exécutoire. e. Par requête expédiée le 6 février 2024, PENSIONSKASSE a introduit au Tribunal une action en évacuation, assortie de mesures d'exécution directes du jugement d'évacuation, en protection des cas clairs.    f. A l'audience du Tribunal du 25 avril 2024, le conseil de PENSIONSKASSE a déclaré que les incivilités causées par A______ dans l'immeuble, qualifiées de graves, perduraient. Le représentant de A______ a exposé que ce dernier "n'[allait] pas bien". Il avait obtenu une aide de l'Hospice général pour s'inscrire auprès de diverses fondations. Le conseil de la bailleresse a proposé un délai de départ, que le représentant du locataire a refusé. Il a requis l'octroi d'un sursis humanitaire de six mois. Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. EN DROIT 1. 1.1 Seule la voie du recours est ouverte contre les mesures d'exécution (art.”

“Ainsi, le manque d'égards dus au voisinage ne doit être apprécié qu'à l'aune des bruits excessifs émanant du logement de l'intimé, les autres motifs ne devant pas être examinés faute d'avoir été mentionnés dans l'avertissement écrit du 23 janvier 2018. 3.3 Poursuivant son raisonnement, le Tribunal a ensuite relevé qu'en ne laissant s'écouler que 24 jours, depuis la mise en demeure, pour résilier le bail, ce laps de temps était trop court pour permettre à l'intimé de modifier son comportement. Le temps écoulé depuis la mise en demeure du 23 janvier 2018 n'est pas en soi déterminant. Seules importent la fréquence et l'intensité des nouvelles nuisances constatées. Il peut être attendu du locataire qu'il supprime immédiatement une source de nuisances nocturnes (cf. à ce propos, LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 887) et la fixation d'un délai particulier n'est pas une exigence résultant de la loi (cf. à ce propos, WESSNER, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, ad art. 257f CO n. 34). Dans la présente espèce, il y a lieu de retenir qu'à teneur de témoignages concordants du voisinage (témoins J______, F______ et G______), les nuisances nocturnes subies par ce dernier remontent à plusieurs années. Les cris, hurlements et coups portés sur les radiateurs ressortent tant de la première plainte reçue par la B______ le 22 décembre 2017 que de la seconde reçue le 12 février 2018, démontrant ainsi la répétition de nuisances nocturnes dans un espace temporel bref (moins de deux mois). En raison de la répétition de ces nuisances et de leur fréquence, il n'était pas nécessaire qu'un temps plus long soit accordé à l'intimé pour qu'il cesse les atteintes portées au voisinage. Un arrêt immédiat pouvait ainsi être attendu en pareilles circonstances, les nuisances sonores reprochées l'étant de longue date; ces dernières ont continué après l'avertissement écrit du 23 janvier 2018, l'intimé n'ayant pas modifié sensiblement son comportement, ce que trois voisins - entendus en mai 2019 et juin 2020 - parmi les plus proches de l'intimé et logeant aux 3ème, 4ème et 6ème étages ont confirmé (témoins J______, F______ et G______), les deux derniers habitant immédiatement en-dessus et en-dessous de l'appartement de l'intimé.”

“2a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 134 III 300, consid. 3.1 p. 304). L'avertissement écrit du bailleur, qui a pour but de permettre au locataire de se conformer à ses devoirs, doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (Higi, Commentaire zurichois, 3ème éd. 1994, n° 51 ad art. 257f CO). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions précitées est un congé inefficace (ATF 135 III 441; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1, 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). 3.2 En l'espèce, il convient d'examiner si les conditions d'application de l'art. 257f CO étaient remplies, en particulier, d'une part, si l'appelant a violé son devoir de diligence (1ère condition) et, d'autre part, si l'appelant a persisté à enfreindre ledit devoir nonobstant la protestation écrite du bailleur (3ème condition).”

“262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 4.2). A titre de condition, le bailleur doit avoir procédé à un avertissement ou à une mise en demeure, c'est-à-dire avoir invité le locataire par sommation écrite à mettre un terme à la sous-location ou protesté contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, exigé de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_379/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.4). La perturbation doit se poursuivre malgré la mise en demeure (arrêts 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Pour le surplus, il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO.”

“De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence.”

“En matière de sous-location sans autorisation du bailleur, le Tribunal fédéral considère que le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location à des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degré de gravité requis pour rendre le maintien du bail insupportable pour le bailleur. Lorsque la violation du contrat est grave, le maintien du bail est d'emblée insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 300, consid. 3.1 p. 304). Il doit en aller de même lorsque le locataire omet de contracter une assurance de responsabilité civile ou d'en transmettre une attestation à son bailleur, puisqu'il commet ainsi une violation grave du contrat (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1 et 4.1.2). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat. 4.2 Dans l'arrêt précité (4A_468/2020), le bailleur avait demandé à plusieurs reprises au locataire de lui présenter une attestation d'assurance responsabilité civile et l'avait averti, à deux reprises et par écrit, du fait qu'il entendait résilier le contrat de bail si le locataire persistait à ne pas fournir d'attestation. Le locataire avait refusé d'obtempérer. Il n'était même pas établi qu'il eût effectivement conclu une telle assurance. Le Tribunal fédéral a considéré qu'il avait ainsi persisté dans la violation grave de ses obligations contractuelles, ce qui avait rendu la continuation du bail insupportable pour le bailleur. Le fait qu'il craignait que son bailleur n'actionne l'assurance pour la faire intervenir dans le cadre d'un sinistre dans l'immeuble dont il niait être le responsable, ne pouvait excuser la violation de son obligation. Enfin, la régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet 2018 avec effet au 31 août 2018.”

“Si un refus semble avoir été donné s'agissant de F______, la procédure ne permet pas d'établir qu'une offre ait réellement été soumise à l'appelante, respectivement à la régie, lors de la conclusion du bail ou consécutivement à la protestation écrite du 20 février 2019, et que l'appelante aurait rendu les démarches de constitution des sûretés plus difficiles en raison d'un refus par hypothèse injustifié, point qui ne ressort nullement du dossier et que le Tribunal ne pouvait tenir pour suffisamment établi. Rien ne permettait donc de retenir que l'appelante aurait rendu les démarches de constitution des sûretés plus difficiles en raison d'un refus. Les intimés ne sauraient non plus être suivis lorsqu'ils prétendent que l'appelante serait responsable de l'impossibilité de créer dites sûretés. Les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées pour le surplus, la Cour retient que les intimés ont gravement violé les stipulations du contrat en omettant de constituer les sûretés prévues contractuellement et ont persisté même après la protestation écrite du 20 février 2019, ce qui rendait pour l'appelante la continuation du bail insupportable. Le jugement entrepris sera donc annulé et il sera statué à nouveau dans le sens que le congé notifié le 20 mars 2019 en application de l'art. 257f al. 3 CO, avec effet au 30 avril 2019, sera déclaré efficace. L'admission du congé vide le grief de nullité de ce dernier soulevé par les intimés dans le cadre de l'appel joint. Ce grief est au demeurant insuffisamment motivé puisque les intimés semblent tirer la nullité du congé du seul fait que le congé ne pouvait être résilié de façon extraordinaire. Or, pour les divers motifs exposés ci-dessus, la Cour est arrivée à la conclusion contraire. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevables l'appel formé le 22 avril 2020 par SI A______ SA et l'appel-joint formé par C______ et D______ SARL le 25 mai 2020 contre le jugement JTBL/142/2020 rendu le 25 février 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9232/2019.”

“Il convient de déterminer si le fait de ne pas constituer les sûretés exigées par le bail est une violation grave du contrat. 2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).                               Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (sur le tout : TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.1 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1).                               L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC).                 L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). L’avertissement doit mentionner clairement les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l’ordre (Lachat, op. cit., p. 887).   4.3                            En l’espèce, l’appelante fait essentiellement valoir que le climat délétère qui régnait dans l’immeuble au moment de la mise en demeure du 18 mai 2022 aurait persisté et qu’il se serait même aggravé après le 18 mai 2022, ce que démontrerait la plainte pénale de l’intimé du 25 octobre 2022.”

“1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale.”

“ZMP 2024 Nr. 7 Art. 257f OR; Art. 271 OR; Art. 69 ZPO; Art. 135 ZPO. Ordentliche Kündi- gung wegen Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfrie- dens. Abweisung eines Verschiebungsgesuchs trotz an sich zureichender medizinischer Gründe wegen Dringlichkeit des Prozesses. Die ordentliche Kündigung des Vermieters als Reaktion auf Pflichtverletzungen oder zur Wiederherstellung des Hausfriedens setzt zwar keine Abmahnung und auch keine umfassende Untersuchung durch die Vermieterin voraus. Diese muss aber sicherstellen, dass die Kündigung in loyaler Weise, insbesondere nicht le- diglich wegen einer Bagatelle erfolgt. Sie hat daher die Beteiligten vor der Kündi- gung zu kontaktieren und den Dingen nachzugehen, soweit es das beschränkte Instrumentarium zulässt, das ihr zur Verfügung steht. Stellt sich heraus, dass die gekündigte Mietpartei zumindest einen nicht unerheblichen Anteil an den Störun- gen hat, ist eine ordentliche Kündigung gültig (E. 4). Ist es im Kündigungsschutzverfahren sowohl in der Schlichtungsphase als auch vor Gericht bereits mehrmals zu Verschiebungen von Verhandlungen gekommen und ist der Kündigungstermin bereits verstrichen, kann ein weiteres Verschie- bungsgesuch wegen Dringlichkeit des Falles abgewiesen werden.”

“A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité. En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de l'immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 884; Higi, op. cit., N 12 ad art. 257f CO ; SVIT-Kommentar, N 36 ad art. 257f CO). Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid.”

“A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité. En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de l'immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 884; Higi, op. cit., N 12 ad art. 257f CO ; SVIT-Kommentar, N 36 ad art. 257f CO). Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid.”

“Pour le surplus, la pétition signée par plus de 53 locataires ainsi que les témoignages des collaborateurs de H______ étaient la preuve que les plaintes des locataires étaient réelles. Ces faits avaient mené la FONDATION B______ à adresser à A______ trois courriers d'avertissement ainsi qu'une mise en demeure formelle. Tous les faits qui lui étaient reprochés ressortaient de ces courriers, au fur et à mesure de leur survenance, le dernier en date mentionnant expressément le risque pour A______ de voir son contrat de bail être résilié. Qui plus est, A______ n'avait jamais éprouvé la nécessité d'être assisté d'un interprète lors des audiences devant le Tribunal et avait toujours pu s'exprimer en français. Il était dès lors capable de comprendre la teneur des courriers d'avertissement qui lui avaient été adressés. Dans la mesure où il avait instillé un sentiment d'insécurité, tant chez le concierge, que chez la famille de celui-ci et chez les autres locataires - durant toute la période de la procédure également - les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées et la résiliation du contrat de bail était valable. c. A______ a répliqué par acte déposé le 26 octobre 2022. Par duplique expédiée le 30 novembre 2022, la FONDATION B______ a allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles, soit deux courriels de G______ datés respectivement des 21 et 28 novembre 2022. Ces derniers concernaient des plaintes attestant la persistance du comportement nuisible de A______. d. En date du 9 décembre 2022, A______ a fait usage de son droit de réplique inconditionnelle. e. Les parties ont été informées par pli séparé de ce que la cause avait été gardée à juger en date du 1er février 2023.   C. Les faits pertinents de la cause sont les suivants : a.a A______, locataire, et la FONDATION B______, bailleresse, ont signé un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces au cinquième étage de l'immeuble sis no. ______ route 1______ à Genève. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois.”

“a B______ LIMITED, en tant que bailleresse, et A______ SARL, en tant que locataire, ont conclu le 1er mars 2015 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un dépôt d'une surface globale de 65 m2 au rez inférieur de l'immeuble sis 2______ à D______. La destination des locaux était une surface de stockage pour société active dans le commerce de spécialités gastronomiques et service traiteur. Le montant du loyer net a été fixé en dernier lieu à 984 fr. par mois. a.b Par avenant n° 1, une surface supplémentaire de 9.81 m2 a été louée pour un montant de 150 fr. par mois dans le même immeuble. a.c Par avenant n° 2, un local supplémentaire de 43 m2 a été loué pour un montant de 550 fr. par mois.   b. Dès décembre 2019, la bailleresse a fait savoir à plusieurs reprises à la locataire que les voisins se plaignaient des odeurs de nourriture et de fumée de cannabis provenant des locaux loués et lui a demandé de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser ces nuisances, sous peine de résiliation des baux. Les baux ont finalement été résiliés le 8 janvier 2021, avec effet au 28 février 2021, pour justes motifs, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Ces résiliations ont été contestées par la locataire et la cause est actuellement pendante par devant le Tribunal des baux et loyers (C/3______/2021). Le 8 janvier 2021 également, le bail a en outre été résilié pour son échéance du 28 février 2025, "à titre subsidiaire à la résiliation extraordinaire". c. Dès décembre 2019, A______ SARL a cessé de payer régulièrement son loyer. d. d.a Le 26 novembre 2020, A______ SARL a déposé auprès du Département du développement économique de l'Etat de Genève une demande d'exonération des loyers de novembre à décembre 2020, faisant valoir qu'elle avait des difficultés financières dans le paiement de son loyer des mois de novembre et décembre 2020. Elle déclarait sur l'honneur ne pas être en retard dans le paiement de son loyer au 31 octobre 2020 (demande Vesta 3a). A______ SARL a envoyé copie de cette demande à la bailleresse et a requis de celle-ci l'exonération des loyers de novembre 2020, décembre 2020 et janvier 2021. d.b La bailleresse lui a répondu le 21 décembre 2020 qu'elle attendait les instructions de l'Etat de Genève pour le traitement des dossiers.”

“c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Dans un premier grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que le délai écoulé entre l’avertissement qui lui était adressé et la résiliation du bail était adéquat et conforme aux conditions posées par l’art. 257f al. 3 CO. 2.1 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (ATF 132 III 109 consid. 5; arrêts du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.2 et 4A_644/2011 du 10 février 2012 consid. 3.2). Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid.”

“310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré valable la résiliation de son bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, confirmant qu'elle avait manqué à son devoir de diligence, alors que la bailleresse n'aurait pas réussi à le démontrer. L'appelante reproche également au Tribunal d'avoir considéré comme conforme à l'art. 257f al. 3 CO le délai écoulé entre la mise en demeure du 23 septembre 2016 et la résiliation du 21 avril 2017. Finalement, elle se plaint de ce que le Tribunal n'a pas tenu compte des témoins ayant été entendus en sa faveur. 2.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.”

“Verbietet sich eine solche Annahme, kann die Exmission nur in einem ge- richtlichen Verfahren durchgeführt werden (Urteil des Bundesgerichts 5P.122/2004 vom 29. Juni 2004). Vorbehalten bleibt die erlaubte Selbsthilfe bei – hier auch nicht gegebener – verbotener Eigenmacht gestützt auf Art. 926 Abs. 2 ZGB (vgl. zu Hausbesetzungen: Urteil des Bundesgerichts 1P.624/1989 vom 8. Mai 1991, in: ZBl 92/1991, E. 3, S. 552 ff.). Somit hätte der Beschuldigte selbst bei einer zulässigen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses den gerichtlichen Weg beschreiten müssen, um B._____ zum Verlassen der Wohnung zu bewegen. Das eigenmächtige Auswechseln war vorliegend keinesfalls erlaubt. Ferner ist da- rauf hinzuweisen, dass auch eine fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit- tels des offiziellen Formulars gemäss Art. 266l Abs. OR zu erfolgen hätte (vgl. SVIT Komm-Reudt, Art. 257f OR N 62) und die Nichtbeachtung der Form – wie vorliegend – die Nichtigkeit der Kündigung nachsichzieht (Art. 266o OR). Ob der Beschuldigte vorliegend eine fristlose Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 4 OR hätte aussprechen dürfen bzw. ob B._____ der Mietwohnung vorsätzlich schwe- ren Schaden zufügte, ist nicht im Strafverfahren zu klären.”

“Verbietet sich eine solche Annahme, kann die Exmission nur in einem ge- richtlichen Verfahren durchgeführt werden (Urteil des Bundesgerichts 5P.122/2004 vom 29. Juni 2004). Vorbehalten bleibt die erlaubte Selbsthilfe bei – hier auch nicht gegebener – verbotener Eigenmacht gestützt auf Art. 926 Abs. 2 ZGB (vgl. zu Hausbesetzungen: Urteil des Bundesgerichts 1P.624/1989 vom 8. Mai 1991, in: ZBl 92/1991, E. 3, S. 552 ff.). Somit hätte der Beschuldigte selbst bei einer zulässigen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses den gerichtlichen Weg beschreiten müssen, um B._____ zum Verlassen der Wohnung zu bewegen. Das eigenmächtige Auswechseln war vorliegend keinesfalls erlaubt. Ferner ist da- rauf hinzuweisen, dass auch eine fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit- tels des offiziellen Formulars gemäss Art. 266l Abs. OR zu erfolgen hätte (vgl. SVIT Komm-Reudt, Art. 257f OR N 62) und die Nichtbeachtung der Form – wie vorliegend – die Nichtigkeit der Kündigung nachsichzieht (Art. 266o OR). Ob der Beschuldigte vorliegend eine fristlose Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 4 OR hätte aussprechen dürfen bzw. ob B._____ der Mietwohnung vorsätzlich schwe- ren Schaden zufügte, ist nicht im Strafverfahren zu klären.”

“2 et les arrêts cités).  2.2.1. Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).   Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013). Les manques d'égard envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit également respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances du cas d'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012). Le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003).”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.”

“1 La recourante soutient qu’au regard des circonstances, soit le fait que l’intimée n’a pas d’adresse connue et qu’elle a quitté la Suisse il y a plus de treize ans, et que l’intimé a acquiescé aux conclusions de la requête, un avertissement n’était pas nécessaire avant l’envoi de la résiliation du bail. La présidente aurait ainsi dû donner une suite favorable à sa requête de protection dans les cas clairs. 3.2 3.2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail au sens de cette disposition (ATF 134 III 300 consid. 3.1 ; TF 4a_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4). 3.2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 ; TF 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 3.2.3 La sous-location sans le consentement du bailleur réalise la condition de la violation du devoir de diligence incombant au locataire (première condition) dans deux situations : premièrement, si le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et qu'il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO ; deuxièmement, si le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et que celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art.”

“Zum zweiten Vorwurf (unzulässige Untermiete) führte die Vorinstanz aus, dass die Untermiete gesetzlich zulässig (Art. 262 Abs. 1 OR) und im vorliegenden Fall vertraglich ausdrücklich (im Grundsatz) bewilligt worden sei. Sollte es die Beschwerdegegnerin vereinzelt versäumt haben, der Beschwerdeführerin die Namen und Tätigkeiten ihrer Untermieter zu melden, sei darin keine schwere Pflichtverletzung zu sehen, zumal keine Abmahnungen erstellt seien. Im Übrigen liege kein Nachweis vor, wonach die Untermietverhältnisse zu einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Hauptmietvertrag geführt hätten. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Abschluss der Untermietverträge jeweils ihre Zustimmung hätte einholen müssen. Dies habe die Beschwerdegegnerin unterlassen und somit einen Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gesetzt. Allein, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung begründet die Untervermietung ohne Einholung der Zustimmung grundsätzlich - vorbehältlich besonderer Umstände - nur dann das Recht zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR, wenn die Vermieterin die Mieterin zuvor abgemahnt hat (BGE 134 III 446 E. 2.2, 300 E. 3.1; Urteile 4A_140/2019 vom 26. September 2019 E. 4.1.2; 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 4.4 f.). Die Beschwerdeführerin behauptet vor Bundesgericht zwar, gegen die Untervermietung opponiert zu haben, übergeht damit aber die nicht als willkürlich ausgewiesene obergerichtliche Feststellung, wonach eine solche Mahnung eben gerade nicht erfolgt sei. Dass sich eine Verwarnung als von vornherein unnütz erwiesen hätte - in diesem Fall kann darauf verzichtet werden (Urteil 4A_456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1) -, tut die Beschwerdeführerin nicht dar. Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang wiederholt vorwirft, übersetzte Mieterträge zu erzielen ("trois fois supérieur au loyer qu'elle paie à la recourante"), findet Derartiges im angefochtenen Entscheid keine Stütze.”

“3 CO (droit de résiliation du bail avec effet immédiat) est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 4.2). A titre de condition, le bailleur doit avoir procédé à un avertissement ou à une mise en demeure, c'est-à-dire avoir invité le locataire par sommation écrite à mettre un terme à la sous-location ou protesté contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, exigé de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_379/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.4). La perturbation doit se poursuivre malgré la mise en demeure (arrêts 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Pour le surplus, il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO.”

“1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.1.4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.). Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position.”

“Elle a également constaté qu'elle avait sous-loué son propre appartement à un homme qui l'occupait quelques jours par mois. Malgré la mise en demeure adressée par la bailleresse, la locataire n'avait pas mis fin à cette situation. La Cour cantonale n'a pas examiné si la bailleresse était fondée à refuser son consentement à la sous-location. Elle a en revanche retenu implicitement que la locataire n'avait aucune intention de réintégrer un jour l'objet loué et qu'elle avait en réalité procédé à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location. Partant, la bailleresse était fondée à résilier le contrat. Ce raisonnement suit fidèlement les lignes tracées par la jurisprudence. Contrairement à ce que la recourante croit discerner, la Cour cantonale n'a pas violé les règles sur le fardeau de la preuve (art. 8 CC) qui imposent à la partie demanderesse de prouver les faits qui fondent sa prétention (ATF 130 III 321 consid. 3.1), soit ici au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO. En réalité, la Cour cantonale ne s'est pas montrée dubitative quant à l'existence de la sous-location de sorte qu'elle n'a pas eu à recourir à l'art. 8 CC. Quant à l'arbitraire dans l'appréciation des preuves dont la recourante se plaint (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2), ce grief ne saurait davantage prospérer. Elle se contente en effet de présenter sa propre appréciation critique du rapport d'enquête versé au dossier, mais ne parvient pas à démontrer l'absurdité de la conclusion selon laquelle ce n'est plus elle, mais un tiers, qui habitait l'appartement querellé. Quant à savoir si le loyer était débité de son compte, ou versé par ses soins à la poste au profit de la bailleresse, il est indifférent, du moment qu'elle pouvait parfaitement recevoir parallèlement de son sous-locataire le montant correspondant sans que ceci soit apparent pour son adverse partie. Mal fondés, ces griefs doivent également être rejetés.”

“in E. . Der Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September. Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'850.00 brutto. B. Nach der (ersten) Wohnungskündigung vom 18. Juni 2024 seitens B. schlossen die Parteien anlässlich der darauffolgenden Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Landquart vom 19. August 2024 folgenden Vergleich ab, der zu einem Abschreibungsentscheid führte: 1. Die Schlichtungsbehörde stellt fest, dass die an C. gerichtete Kündigung vom 18. Juni 2024 nichtig ist und dass die Mieterschaft von der Kündigungsabsicht des Vermieters Kenntnis hat. 2. Der Vermieter anerkennt A. ausdrücklich nicht als Mietpartei. 3. Der Vermieter setzt der Mieterschaft eine Frist bis 30. September 2024 die Gegenstände auf dem Mietgrundstück und in der Mietliegenschaft zu entsorgen soweit dies über den üblichen Gebrauch hinausgeht. Sollten C. und A. dieser Aufforderung nicht nachkommen, kann der Vermieter das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f OR kündigen. 4. Der Vermieter ist berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft am Dienstag, 1. Oktober 2024, 08.00 Uhr zu besichtigen und zu betreten um sich ein Bild machen zu können über die Räumung (vgl. Ziff. 3). 5. Der Vermieter ist ausserdem berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft am Mittwoch, 25. September 2024, 14.00 Uhr, mit Handwerkern zu betreten und zu besichtigen. 6. Die Parteien werden auf Art. 257h OR hingewiesen. Danach muss die Mieterschaft Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Abs. 1). Die Mieterschaft muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig Anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). 7. Die Kosten im Betrag von CHF 500.00 für das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde werden, da es sich um eine Streitigkeit aus Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zulasten der Gerichtskasse genommen (Art.”

“257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.   Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_347/2016, du 10 novembre 2016, consid. 3.1.1).  2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1; consid. 5.1.1; 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.1; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).  2.2.1. Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid.”

“Au vu de l'ensemble de ce qui précède, les nuisances reprochées à l'appelante ont été démontrées, tant dans leur ampleur que dans leur durée. Comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, le comportement adopté par l'appelante n'a pas seulement nui aux autres habitants de l'immeuble en cause, mais également aux occupants de l'immeuble voisin, ce qui met en exergue l'intensité des nuisances. Malgré l'avis comminatoire, l'appelante n'a pas cessé de violer son devoir de diligence. Même si les faits postérieurs à la résiliation ne sont pas pertinents pour trancher la question de l'efficacité du congé, ils dénotent toutefois de l'attitude de l'appelante, qui persiste, depuis plusieurs années, à déranger son voisinage, de jour comme de nuit, sans égard pour celui-ci. Tant l'intensité, la récurrence et la persistance des comportements incommodants adoptés par l'appelante atteignent le degré de gravité suffisant pour fonder une résiliation extraordinaire du bail. 2.5 C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies et ont déclaré efficace le congé notifié le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 3. L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid.”

“Rien n'interdit toutefois de prendre en compte des faits postérieurs en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle de l'expédition du congé au moment où la résiliation a été donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_155/2013 du 21 octobre 2013 consid. 2.3). 2.1.4 Les excès de bruit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.79/1998 du 4 juin 1998 consid. 2, in SJ 1999 I p. 25 et Pra 1998 n. 153 p. 816) et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2; 4A_553/2009 du 13 janvier 2010 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit – respectivement d'irrespect - soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement ou à des tiers, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). 2.1.5 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_143/2023 du 10 octobre 2023 consid. 5.1.2). 2.1.6 Lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêts du Tribunal fédéral 4A_47/2021 du 24 octobre 2022 consid. 1.2.3; 4A_257/2018, 4A_259/2018 du 24 octobre 2018 consid. 4.1; Higi, Zürcher Kommentar, n. 72 ad art 257f CO). 2.1.7 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (Hohl, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid.”

“Le bailleur est en droit d'exiger le respect du contrat, sans qu'il soit nécessaire en plus que la violation des clauses contractuelles cause des inconvénients plus ou moins importants. En l'occurrence, le Tribunal fédéral a considéré qu'il était sans pertinence de savoir si la prostitution dans la villa louée causait ou non des nuisances pour les voisins (consid. 2.3). 2.3 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En tant que règle sur la répartition du fardeau de la preuve, l'art. 8 CC détermine laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve d'un fait pertinent. Lorsque le juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux, il doit alors statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid. 4.5; 129 III 18 consid. 2.6; 126 III 189 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_566/2015 du 8 février 2016 consid. 4.3). En cas de congé extraordinaire, comme notamment celui fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, il appartient au bailleur d'apporter la preuve de la validité du congé (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utiles (art. 152 al. 1 CPC). Le droit à la preuve consiste à pouvoir démontrer la véracité des faits pertinents qui ont été allégués par l'administration des moyens adéquats de preuve, requis en temps utile et en la forme prescrite (Message du Conseil fédéral relatif au code de procédure civile suisse du 28 juin 2006, in FF 2006 6841, p. 6922). Les moyens de preuve admissibles sont le témoignage, les titres, l'inspection, l'expertise, les renseignements écrits et l'interrogatoire et la déposition des parties (art.”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.”

“Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de trente jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de la quatrième condition. On ne saurait parler non plus de résiliation « anticipée » au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nn. 1921 ss). Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire (cf. TF 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4) comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 300 consid. 3), la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation (TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.1.5 ; TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1). 3.2.5 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace ; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3). Toutefois, si seuls le délai ou l'échéance de la cinquième condition ne sont pas respectés, la résiliation n'est pas nulle, mais ses effets sont reportés au terme fixé par la loi (art. 266a al. 2 CO par analogie ; TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.2 ; TF 4A_347/2016, déjà cité, consid. 3.1.2 in fine et les réf. citées). 3.2.6 L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (Higi, Commentaire zurichois, 3e éd. 1994, n° 51 ad art. 257f CO). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (TF 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3 ; TF 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 ; TF 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2, rés. très succinct in JdT 2012 II 110).”

“3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013). Les manques d'égard envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit également respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances du cas d'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012). Le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003).”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré valable la résiliation de son bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, confirmant qu'elle avait manqué à son devoir de diligence, alors que la bailleresse n'aurait pas réussi à le démontrer. L'appelante reproche également au Tribunal d'avoir considéré comme conforme à l'art. 257f al. 3 CO le délai écoulé entre la mise en demeure du 23 septembre 2016 et la résiliation du 21 avril 2017. Finalement, elle se plaint de ce que le Tribunal n'a pas tenu compte des témoins ayant été entendus en sa faveur. 2.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013).”

“2 Il doit ensuite être relevé ce qui suit en ce qui concerne la persistance de l'appelant à enfreindre son devoir de diligence nonobstant la protestation écrite du bailleur. L'intimée a mis en demeure l'appelant le 11 décembre 2020 de ne plus incommoder le voisinage, sous menace de résiliation du bail et elle a résilié le bail peu après, par avis officiel du 15 février 2021. Elle avait certes reçu une nouvelle pétition des locataires dans l'intervalle, le 29 décembre 2020. Ladite pétition se limite cependant à se référer à la mise en demeure et à indiquer que la situation n'a pas changé, sans toutefois mentionner aucun événement précis qui se serait produit depuis ladite mise en demeure. Le courrier accompagnant l'avis de résiliation se borne à se référer à la mise en demeure précédemment adressée à l'appelant, sans indiquer que le bail était résilié en raison de la persistance du mauvais comportement de l'appelant. Il n'est dès lors pas établi que l'appelant aurait persisté dans les comportements qui lui étaient reprochés malgré l'avertissement reçu. 3.2.3 En définitive, les conditions pour une résiliation de bail en application de l'art. 257f CO n'étaient pas remplies. L'appel est ainsi fondé, le jugement attaqué sera dès lors annulé, il sera statué à nouveau dans le sens que le congé notifié à l'appelant et à son colocataire le 15 février 2021 pour le 31 mars 2021 sera déclaré inefficace. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 30 août 2023 par A______ contre le jugement JTBL/537/2023 rendu le 28 juin 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/5637/2021. Au fond : Annule le jugement. Cela fait : Déclare inefficace le congé notifié le 15 février 2021 pour le 31 mars 2021 à A______ et D______ par B______ SA concernant l'appartement de 4,5 pièces au 8ème étage de l'immeuble sis à la rue 1______ no. ______ à E______. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Dit que la procédure est gratuite.”

“Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions précitées est un congé inefficace (ATF 135 III 441; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1, 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). 3.2 En l'espèce, il convient d'examiner si les conditions d'application de l'art. 257f CO étaient remplies, en particulier, d'une part, si l'appelant a violé son devoir de diligence (1ère condition) et, d'autre part, si l'appelant a persisté à enfreindre ledit devoir nonobstant la protestation écrite du bailleur (3ème condition). 3.2.1 Concernant les reproches formulés à l'encontre de l'appelant, il convient en premier lieu de relever que le Tribunal ne peut être suivi lorsqu'il retient de "forts indices", non désignés, que l'appelant enlève les plaquettes de boîtes aux lettres de certains voisins en guise de représailles lorsqu'il se sent agressé par eux, et ce alors même qu'il précise que personne n'a vu l'appelant "en action". Or, aucun locataire n'a vu l'appelant commettre des dégradations. Ce dernier s'est d'ailleurs lui-même plaint d'avoir été victime de tels agissements. De plus, le reproche qui lui est adressé de placarder dans les communs de l'immeuble des affichettes au sujet de bruits de claquements de portes ne constitue pas une violation de son devoir de diligence que l'intimée lui aurait explicitement reprochée dans sa mise en demeure du 11 décembre 2020.”

“Eine Kündigung nach Art. 257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E. 5.2–5.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und 5.6.4). In der Berufung wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Ihr werde in der Kündigung ein unangemessenes Verhalten gegenüber der Verwaltung vorgeworfen. Art. 257f OR erfasse aber nur Pflichten, die sich auf den Gebrauch der Sache bezögen, sowie Rücksichtnahmepflichten gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. Das Verhalten gegenüber der Verwaltung falle nicht unter Art. 257f OR (unter Verweis auf BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 und Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 705) (Berufung, Rz 10).”

“257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E. 5.2–5.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und 5.6.4). In der Berufung wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Ihr werde in der Kündigung ein unangemessenes Verhalten gegenüber der Verwaltung vorgeworfen. Art. 257f OR erfasse aber nur Pflichten, die sich auf den Gebrauch der Sache bezögen, sowie Rücksichtnahmepflichten gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. Das Verhalten gegenüber der Verwaltung falle nicht unter Art. 257f OR (unter Verweis auf BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 und Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 705) (Berufung, Rz 10).”

“Das Zivilgericht prüfte sodann, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.1). Eine Kündigung nach Art. 257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E. 5.2–5.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und 5.6.4). In der Berufung wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art.”

“Enfin, les actes reprochés étaient qualifiés de graves, l’appelante ayant été condamnée pénalement et ayant eu des comportements violents tant verbalement que physiquement envers ses voisins et les employés du restaurant E______. L'avertissement adressé par l’intimée le 12 janvier 2021 faisant office de mise en demeure faisait état de ces agissements et il était établi, en particulier par la pétition du 15 mars 2021, que ces mêmes comportements avaient perduré quotidiennement après la sommation. Les nombreuses plaintes qui avaient suivi la résiliation du bail démontraient également que la situation ne s'était pas améliorée. Enfin, les agissements de l’appelante ne gênaient pas tous ses voisins, mais uniquement C______ et sa compagne, H______ et les employés du restaurant E______, les autres voisins ayant déclaré ne jamais avoir été importunés par l’appelante. Toutefois, l'ampleur des nuisances décrites par les personnes importunées suffisait à démontrer que la situation était insupportable pour ceux-ci. Nul n’était besoin que l'ensemble des habitants de l'immeuble aient été touchés pour qu'un congé basé sur l’art. 257f CO soit validé. 4.1 Dans un premier grief, l’appelante reproche au Tribunal une constatation inexacte des faits pertinents. C’est à tort que le Tribunal aurait retenu qu’elle n’avait pas respecté les égards dus à ses voisins. Concernant la période antérieure à la mise en demeure du 12 janvier 2021, l’appelante fait valoir que le Tribunal se serait essentiellement basé sur les plaintes adressées à la régie par C______ et son épouse puis aurait retenu en des termes généraux que les premières plaintes auraient été déposées en 2019. Concernant la période postérieure à la mise en demeure du 12 janvier 2021, le seul élément dont l’intimée disposerait serait la pétition du 15 mars 2021 signée par une minorité de locataires de l’immeuble, soit les gérants du restaurant E______, C______, G______ et H______. Enfin, le Tribunal aurait omis de retenir que de fréquentes disputes des voisins et des bourdonnements de machines industrielles étaient audibles dans l’appartement de l’appelante ce qui l’importunait.”

“Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.3). 2.2.2 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les faits au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid. 6.1; 4A_430/2013 du 14 février 2014 consid. 2).   2.3 Conformément à la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, le fardeau de la preuve de la notification d'un acte et de la date à laquelle celle-ci a été effectuée incombe en principe à celui qui entend en tirer une conséquence juridique. (ATF 122 I 97 consid. 3b; 114 III 51 consid.”

“4 La cinquième condition présuppose le respect d'un délai de congé minimum (Frist von mindestens) de trente jours pour la fin d'un mois. Si le bailleur ne résilie pas le bail dans le délai de trente jours pour la fin d'un mois, mais seulement pour le prochain terme contractuel en respectant le délai de congé contractuel, on ne saurait considérer que le maintien implicite du contrat jusqu'à l'échéance contractuelle, lui est insupportable au sens de la quatrième condition. On ne saurait parler non plus de résiliation « anticipée » au sens de cette disposition puisque le congé est donné pour le terme ordinaire selon l'art. 266a CO. Il ne faut pas confondre les causes ordinaires d'extinction du bail et les causes extraordinaires d'extinction de celui-ci (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, nn. 1921 ss). Le défaut de consentement à la sous-location pouvant justifier une résiliation ordinaire (cf. TF 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4) comme une résiliation (anticipée) extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO (ATF 134 III 300 consid. 3), la qualification de la résiliation ne dépend pas de la volonté subjective de celui qui l'a communiquée, mais du respect des conditions légales régissant ces deux types de résiliation (TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.1.5 ; TF 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1). 3.2.5 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace ; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3). Toutefois, si seuls le délai ou l'échéance de la cinquième condition ne sont pas respectés, la résiliation n'est pas nulle, mais ses effets sont reportés au terme fixé par la loi (art. 266a al. 2 CO par analogie ; TF 4A_140/2019, déjà cité, consid. 4.2 ; TF 4A_347/2016, déjà cité, consid. 3.1.2 in fine et les réf. citées). 3.2.6 L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (Higi, Commentaire zurichois, 3e éd.”

“Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ; comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur.”

“3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité. En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de l'immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 884; Higi, op. cit., N 12 ad art. 257f CO ; SVIT-Kommentar, N 36 ad art. 257f CO). Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid.”

“La possibilité de résilier le bail en raison du caractère insupportable que revêt sa poursuite est appréhendée à l'art. 257f al. 3 CO. Selon cette disposition, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”

“1 CPC prévoit que le tribunal n'entre en matière que sur les demandes et les requêtes qui satisfont aux conditions de recevabilité de l'action. Qu’il s’agisse d’une demande (art. 59 al. 2 let. a CPC) ou d’un appel, l'intéressé doit démontrer qu'il a un intérêt digne de protection, soit un intérêt juridique actuel à voir le juge statuer sur ses conclusions (Bohnet, CR-CPC, n. 89 ad art. 59 CPC). Comme toute condition de recevabilité, l'intérêt doit exister au moment du jugement (Bohnet, CR-CPC, n. 92 ad art. 59 CPC et n. 13 ad art. 60 CPC et réf. cit. ; Hohl, Procédure civile, tome I, Berne 2001, n. 318, p. 78). Cela signifie que la qualité pour recourir ou appeler suppose un intérêt actuel et pratique à obtenir l’annulation de la décision attaquée (TF 1B_111/2010 du 7 mai 2010; ATF 135 I 79 consid. 1.1; ATF 128 II 34 consid. 1b). L’absence d’un intérêt digne de protection, qui doit être constatée d’office, entraîne l’irrecevabilité de l’appel ou du recours (Colombini, Code de procédure civile, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise, Lausanne 2018, n. 2.1 ad art. 311 CPC et réf. cit.). 3.2.2 Conformément à l’art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire. Lorsque le locataire viole son devoir de diligence après la remise des locaux, le bailleur peut résilier le bail de manière anticipée, en vertu de l’art. 257f al. 3 et 4 CO. Si le locataire viole son devoir de diligence, le bailleur, qu’il ait ou non résilié le bail, peut prétendre à des dommages et intérêts (art. 97 al. 1 CO). Ceux-ci couvriront, par exemple, la réparation des dégâts causés par le locataire. On applique les mêmes règles qu’en cas de résiliation pour cause de retard dans le paiement du loyer (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 3.2.3 p. 894). En effet, lorsque le locataire ne s’acquitte pas ponctuellement de son loyer, il viole ses obligations contractuelles et s’expose, après avoir libéré les locaux, à une demande de dommages et intérêts de la part du bailleur, si celui-ci a valablement recouru à la résiliation anticipée du contrat pour non-paiement du loyer. Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu depuis le départ du locataire et jusqu’à la relocation de l’appartement ou, si l’appartement n’est pas reloué, jusqu’à la première échéance contractuelle (Lachat, op.”

“Il n'y a donc pas lieu de traiter différemment le cas de l'omission de constituer des sûretés. La gravité de la violation suffit en elle-même à rendre la continuation du bail insupportable pour l'appelante, si bien que le Tribunal a erré en retenant le contraire. 2.2.2 En l'espèce, les intimés ont reçu un premier rappel adressé à leur conseil le 5 décembre 2018 et sollicitant la constitution immédiate des sûretés de 13'500 fr., resté sans suite. Un avertissement écrit leur a ensuite été notifié le 20 février 2019 fixant un ultime délai d'exécution au 28 février 2019, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. Les intimés soutiennent que ce délai d'une semaine n'est pas raisonnable au sens de cette disposition. Or, l'exigence d'un délai raisonnable n'est pas imposée par la loi (cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch. 3.1.7 p. 886-887; WESSNER, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 34 ad art. 257f CO qui rappelle que la sommation écrite signifiée en application de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire). Dans son courriel de réponse du 25 février 2019, l'intimé n'a pas protesté quant à la durée du délai imparti, confirmant au contraire que les démarches avaient été entamées en vue de constituer la garantie locative. Il n'apparaissait donc pas que le délai de huit jours imparti ait été insuffisant pour s'exécuter. Le fait que les organismes de cautionnement contactés - F______, G______ - n'aient finalement pas donné suite ne peut être opposé à la bailleresse, dès lors que si leur solvabilité pouvait aboutir à un refus, les intimés auraient pu opter pour le versement des sûretés sur un compte bloqué auprès d'une banque. En recevant la protestation écrite, les intimés savaient qu'ils s'exposaient à une résiliation immédiate de leur bail s'ils ne s'exécutaient pas dans le délai imparti et ne sont donc pas fondés à se retrancher derrière le refus des organismes concernés. L'argument des intimés selon lequel le délai imparti aurait été trop court tombe à faux, ce d'autant plus qu'au jour du congé, le 20 mars 2019, un délai de près d'un mois s'était écoulé depuis la protestation écrite sans que les intimés ne l'aient mis à profit pour s'exécuter.”

“Lorsque la violation du contrat est grave, le maintien du bail est d'emblée insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Il en va de même lorsque le locataire omet de contracter une assurance de responsabilité civile ou d'en transmettre une attestation à son bailleur, puisqu'il commet une violation grave du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.2). Il n'y a donc pas lieu de traiter différemment le cas de l'omission de constituer des sûretés. La gravité de la violation suffit en elle-même à rendre la continuation du bail insupportable pour l'appelante, si bien que le Tribunal a erré en retenant le contraire. 2.2.2 En l'espèce, les intimés ont reçu un premier rappel adressé à leur conseil le 5 décembre 2018 et sollicitant la constitution immédiate des sûretés de 13'500 fr., resté sans suite. Un avertissement écrit leur a ensuite été notifié le 20 février 2019 fixant un ultime délai d'exécution au 28 février 2019, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. Les intimés soutiennent que ce délai d'une semaine n'est pas raisonnable au sens de cette disposition. Or, l'exigence d'un délai raisonnable n'est pas imposée par la loi (cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch. 3.1.7 p. 886-887; WESSNER, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 34 ad art. 257f CO qui rappelle que la sommation écrite signifiée en application de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire). Dans son courriel de réponse du 25 février 2019, l'intimé n'a pas protesté quant à la durée du délai imparti, confirmant au contraire que les démarches avaient été entamées en vue de constituer la garantie locative. Il n'apparaissait donc pas que le délai de huit jours imparti ait été insuffisant pour s'exécuter. Le fait que les organismes de cautionnement contactés - F______, G______ - n'aient finalement pas donné suite ne peut être opposé à la bailleresse, dès lors que si leur solvabilité pouvait aboutir à un refus, les intimés auraient pu opter pour le versement des sûretés sur un compte bloqué auprès d'une banque.”

“Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal. La sous-locataire avait en effet agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse et ne tenant aucun compte du fait que l'autorisation qu'elle avait sollicitée lui avait été refusée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 consid.”

“Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cette disposition (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 ss; arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid.”

“2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 887 et p. 737, note 104). Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, il procède en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, ce qui justifie une résiliation anticipée (art.”

“3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 887 et p. 737, note 104). Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, il procède en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, ce qui justifie une résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité consid. 4.1). De la sous-location, il faut distinguer l'hébergement. L'usage normal d'un logement implique le droit pour le locataire d'y héberger notamment son conjoint, son partenaire, son concubin, ses enfants, ainsi que d'autres proches, comme par exemple des amis (arrêt du Tribunal fédéral 4A_30/2019 du 4 février 2019 consid. 4.3). Si l'hébergement implique généralement que le locataire continue d'occuper lui-même l'appartement dans lequel il reçoit des proches, le Tribunal fédéral a admis des exceptions (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 précité consid. 4.2.2; 4A_39/2019 précité consid. 4.3). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions susmentionnées est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.4). 3.1.4 Le congé donné par le bailleur doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO), sous peine de nullité (art.”

“Abzustellen sei damit auf eine objektive Auslegung der Kündigungserklärung nach dem Vertrauensprinzip. Dem Wortlaut der Kündigung vom 26. August 2019 lasse sich nicht unmittelbar entnehmen, ob der Beschwerdeführer ordentlich oder ausserordentlich (gemäss Art. 257f Abs. 3 OR) habe kündigen wollen. Er verweise jedoch explizit auf seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018, wobei er klargestellt habe, dass sich am Kündigungsgrund nichts ändere. In seinem Begleitschreiben zur Kündigung vom 5. November 2018 habe er diese als eine "Kündigung wegen fortgesetzten Nachtruhestörungen trotz mündlicher und schriftlicher Abmahnung" bezeichnet. Dabei habe er verschiedene Pflichtverletzungen geltend gemacht und diesbezüglich auf sein Schreiben vom 25. September 2018 verwiesen. Darin habe er zahlreiche Ruhestörungen bemängelt und sinngemäss im Wiederholungsfall die Kündigung angedroht. Dieses Schreiben habe aus Sicht der Beschwerdegegner nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden können, dass er sie im Hinblick auf Art. 257f Abs. 3 OR schriftlich habe abmahnen wollen. Insbesondere sein Hinweis, wonach der Brief reine Formsache sei, damit die mietrechtlichen Formen eingehalten würden, könne vernünftigerweise nur so verstanden werden. Wenn er kurze Zeit später und unter explizitem Verweis auf dieses Schreiben mit der Begründung der mehrfachen Nachtruhestörung kündige, so hätten sie davon ausgehen müssen, er stütze seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018 auf den ausserordentlichen Beendigungsgrund. Daran ändere nichts, dass er letztlich trotzdem auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 31. März 2019 zu kündigen beabsichtigt habe. Zum einen handle es sich bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3 OR nur um eine Mindestfrist, die freiwillig verlängert werden könne, zum anderen begründe er die längere Kündigungsfrist damit, dass die Beschwerdegegner lange im Mietobjekt gewohnt hätten. Nach Treu und Glauben habe deshalb auch die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 grundsätzlich als ausserordentliche Kündigung verstanden werden müssen.”

“L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). La forme écrite est celle prévue à l'art. 13 CO, à savoir une signature manuscrite (BK-Giger, art. 257f CO N 94). Se fondant sur la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C.324/2002 du 3 mars 2003 (consid. 3), plusieurs auteurs considèrent toutefois qu'un avertissement oral suffit s'il est ensuite complété par une protestation écrite. Lachat considère quant à lui que selon les circonstances, la lettre d'avertissement peut être remplacée par une autre manifestation écrite dont le contenu est intelligible par le locataire, par exemple un courrier électronique (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, note en p. 886). La doctrine estime également que le bailleur est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s'il apparaît à l'évidence qu'elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 35). La doctrine souligne encore que, contrairement à ce que prescrit l'art. 257d CO, la sommation écrite signifiée par le bailleur en vertu de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire, ni même d'une menace de résiliation (CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 34). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs au sens de l'art. 257f al. 3 CO exige quant à elle que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 3.3 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art.”

“3 CO, respectivement le fait de savoir si la bailleresse aurait dû impartir un délai au locataire pour se mettre en conformité (troisième condition de l'art. 257f al. 3 CO portant sur la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation). 3.2 A teneur de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). La forme écrite est celle prévue à l'art. 13 CO, à savoir une signature manuscrite (BK-Giger, art. 257f CO N 94). Se fondant sur la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C.324/2002 du 3 mars 2003 (consid. 3), plusieurs auteurs considèrent toutefois qu'un avertissement oral suffit s'il est ensuite complété par une protestation écrite. Lachat considère quant à lui que selon les circonstances, la lettre d'avertissement peut être remplacée par une autre manifestation écrite dont le contenu est intelligible par le locataire, par exemple un courrier électronique (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, note en p. 886). La doctrine estime également que le bailleur est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s'il apparaît à l'évidence qu'elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 35). La doctrine souligne encore que, contrairement à ce que prescrit l'art. 257d CO, la sommation écrite signifiée par le bailleur en vertu de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire, ni même d'une menace de résiliation (CPra Bail-Wessner, art.”

“Se fondant sur la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C.324/2002 du 3 mars 2003 (consid. 3), plusieurs auteurs considèrent toutefois qu'un avertissement oral suffit s'il est ensuite complété par une protestation écrite. Lachat considère quant à lui que selon les circonstances, la lettre d'avertissement peut être remplacée par une autre manifestation écrite dont le contenu est intelligible par le locataire, par exemple un courrier électronique (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, note en p. 886). La doctrine estime également que le bailleur est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s'il apparaît à l'évidence qu'elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 35). La doctrine souligne encore que, contrairement à ce que prescrit l'art. 257d CO, la sommation écrite signifiée par le bailleur en vertu de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire, ni même d'une menace de résiliation (CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 34). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs au sens de l'art. 257f al. 3 CO exige quant à elle que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 3.3 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité. En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de l'immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 884; Higi, op. cit., N 12 ad art. 257f CO ; SVIT-Kommentar, N 36 ad art. 257f CO). Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité. En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de l'immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 884; Higi, op. cit., N 12 ad art. 257f CO ; SVIT-Kommentar, N 36 ad art. 257f CO). Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid.”

“272a al. 1 CO prévoit un certain nombre de cas où la prolongation est d'emblée exclue. En particulier, aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins au sens de l'article 257f al. 3 et 4 CO (let. b). Cette exclusion vaut même si le congé a été donné pour l'échéance, mais présuppose que toutes les conditions matérielles de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO soient réalisées (Lachat, op. cit., p. 996).                 L'art. 257f al. 3 CO prévoit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat d'une habitation moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).                 Selon les conditions de l'art. 257f al. 3 CO énumérées ci-dessus, il faut notamment que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (TF 4A_500/2023, loc. cit. ; TF 4A_468/2020, loc. cit.). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave. Il se prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas particulier (ATF 132 III 109 consid.”

“La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).   Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.3). 2.2.2 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les faits au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid.”

“Par ailleurs, le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p.”

“Kündigung aus wichtigen Gründen Für den Fall, dass Art. 257f OR im vorliegenden Fall nicht anwendbar sein sollte oder dass die Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien (vgl. dazu aber oben E. 4), prüfte das Zivilgericht die Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Die Mieterin habe Ende 2017 angefangen, auf unangemessene Weise mit der Vermieterschaft beziehungsweise der Liegenschaftsverwaltung zu kommunizieren. Erschwerend komme hinzu, dass sie die Verwaltung aus dem geringsten Anlass mit einer Vielzahl von mehrseitigen E-Mails eingedeckt habe, manchmal gar im Abstand weniger Stunden. Dies erzeuge einen erheblichen Aufwand und mache es teilweise kaum möglich, die Anliegen der Mieterin zu bearbeiten. Diese Veränderung des Verhaltens der Mieterin sei beim Abschluss des Mietvertrags für die Vermieterschaft nicht vorhersehbar gewesen und sei von ihr beziehungsweise der Verwaltung auch nicht verschuldet. Es sei der Vermieterschaft aufgrund der bis 19. März 2022 dauernden Sperrfrist nicht zumutbar gewesen, das Mietverhältnis erst per Ende Juni 2022 zu kündigen und das Verhalten der Mieterin bis dann zu ertragen.”

“Das Zivilgericht prüfte sodann, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.1). Eine Kündigung nach Art. 257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E. 5.2–5.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und 5.6.4). In der Berufung wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR nicht erfüllt seien.”

“Als Beispiele für Änderungen an der Sache werden in der Lehre etwa genannt die Montage eines textilen Belages auf einem Parkettboden et vice versa und Montage einer fixen Einrichtung anstelle einer beweglichen, die Installation eines Telefonanschlusses oder das Pflanzen von Bäumen (vgl. Urteil 4A_541/2011 vom 28. März 2012 E. 4.2 f. betreffend das Eingraben eines Betonsockels zur Montage einer Satellitenschüssel). Grundsätzlich sind unter Veränderungen und Erneuerungen im Sinne von Art. 260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind. Da Miete lediglich Gebrauchsüberlassung bedeutet, ist eine Veränderung oder Erneuerung des Mietobjekts grundsätzlich ausgeschlossen (MARKUS WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 1012 f.). Die Verletzung dieses Verbots stellt eine Vertragsverletzung dar, begründet Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche des Vermieters und berechtigt ihn zur ordentlichen, bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 2 f. zu Art. 260a OR). Nach herrschender Lehre ist Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters Gültigkeitsvoraussetzung (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 67 f. zu Art. 260-260a OR; a. M. ROGER WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 260a OR; MARKUS WYTTENBACH, a.a.O., S. 1013). An eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR sind strenge Anforderungen geknüpft. Unbewilligte Änderungen sind für den Vermieter dann unzumutbar, wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder ein Mangel am Mietobjekt verursacht wird. Widrigenfalls ist nur eine ordentliche Kündigung zulässig. Der Vermieter kann zudem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 65 f. zu Art. 260-260a OR; vgl. aber oben E. 3.1.2).”

“nicht allein entscheiden konnte, sowie den Umstand, dass der Kläger die Wohnungen im Internet für vier Personen ausschrieb und damit bedenkenlos eine Überbelegung anstrebte sowie dass er alle Beteiligten mit Strafanzeigen überzog, die ihm ein Fehlverhalten vor- warfen – genügt es hier im Sinne einer antizipierten Beweiswürdigung festzuhal- - 15 - ten, dass die Darstellung des Klägers, soweit sie denn überhaupt hinreichend sub- stantiiert ist, von der Beweislage offensichtlich nicht gedeckt wird, so dass sich Weiterungen erübrigen. 2.3 Damit steht zugleich fest, dass der Kläger offensichtlich den vertraglichen Rahmen der beiden Wohnungsmietverträge verliess, als er die Wohnungen über Buchungsplattformen an bis zu vier Personen untervermietete. Dass er damit ei- nen erheblichen Gewinn erzielte, räumte er sowohl in den schriftlichen Klagen als auch an der Hauptverhandlung unumwunden ein, ebenso, dass er dafür am 24. und 25. April 2023 bzw. am 18. Juli 2023 von der Beklagten abgemahnt wurde, was er einzig damit quittierte, dass er sich Einmischungen in sein eigenwilliges Geschäftsmodell verbat. In der ersten schriftlichen Klage rühmte er sich gar, dass er mit seiner Geschäftstätigkeit als positiver Botschafter für die Schweiz fungiere, wie die Gäste-Kommentare auf booking.com und Airbnb zeigten. Die Beklagte verfügte folglich auch über eine Berechtigung zur ausserordentlichen Kündigung gestützt auf Art. 257f OR, als sie die beiden Verträge mit den dafür vorgesehenen Formularen am 17. Mai und 21. Juli 2023 jeweils auf den 31. August 2023 kündigte. An der Behauptung, dass die Kündigungen nicht rechtsgültig un- terzeichnet worden seien, hielt der Kläger auf Vorhalt des von der Beklagten prä- sentierten Reglements mit Recht nicht fest. Dass die Vertragsfortsetzung mit ei- nem Mieter unzumutbar ist, der die Mietsache in vertragswidriger Weise wirtschaft- lich ausbeutet, versteht sich von selbst. Was die Mietzinserhöhung angeht, welche die Beklagte gegenüber dem Kläger bezüglich der Wohnung Nr. 05 per 1. Januar 2024 mitteilte, ist die Darstellung der Beklagten ohne weiteres plausibel, wonach die Zustellung irrtümlich erfolgt sei und nicht auf einem Willen der Beklagten beruhe, den Vertrag über den Kündigungs- termin vom 31. August 2023 hinaus fortzusetzen. Angesichts der gravierenden Vorwürfe an seine Adresse konnte und durfte der Kläger die Mitteilung auch nicht in diesem Sinne verstehen, sondern höchstens als Erhöhung für den Fall, dass sich die entsprechende Kündigung als ungültig erweisen sollte.”

“B______ SA (ci-après également "la bailleresse") est propriétaire de l'immeuble sis no. ______, rue 1______ au D______ (Genève). b. Par contrat du 25 mai 2005, A______ (ci-après également "le locataire") a pris à bail un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée dudit immeuble, pour un loyer annuel, charges comprises, fixé en dernier lieu à 8'280 fr. Le contrat a été conclu pour une durée d'un an, du 1er avril 2005 au 31 mars 2006, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation était de trois mois. c. Dès avril 2020, A______ a causé différents problèmes dans l'immeuble. Il a endommagé des interphones et une porte en avril 2020, puis dès 2021, agressé physiquement et verbalement, à réitérées reprises, le concierge et plusieurs de ses voisins. Il frappait en outre régulièrement contre les murs de manière très violente, ce qui dérangeait ses voisins. d. Après plusieurs mises en demeures non suivies d'effet, la bailleresse a résilié le bail de A______ le 25 novembre 2021, pour justes motifs au sens de l'art. 257f al. 3 CO, avec effet au 31 janvier 2022. e. Le 23 décembre 2021, A______ a déposé une requête en contestation de ce congé. La bailleresse a conclu à ce que le Tribunal déboute le locataire de ses conclusions et, reconventionnellement, ordonne son évacuation, avec mesures d'exécution directe. f. Par jugement du 30 novembre 2023, le Tribunal a déclaré le congé efficace, condamné A______ à évacuer immédiatement l'appartement litigieux et transmis la cause au Tribunal siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC pour statuer sur les mesures d'exécution requises par la bailleresse. Le Tribunal a notamment relevé que la résiliation du bail était justifiée par les graves manques d'égards répétés de A______ envers ses voisins et le concierge, lesquels rendaient manifestement la poursuite du bail insupportable. g. Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour ACJC/744/2024 du 11 juin 2024. h. Lors de l'audience du Tribunal siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC du 17 octobre 2024, A______ ne s'est pas présenté, alors même qu'il avait requis la présence d'un interprète pour l'audience.”

“Elles sont donc recevables, comme les faits qu'elles visent. 3. Tout en se référant expressément aux constatations de fait du Tribunal, l'appelant reproche à celui-ci une constatation inexacte des faits. En réalité, il critique l'appréciation des preuves effectuée par les premiers juges et leur reproche une violation de l’art. 257f CO. 3.1 Le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 3.1.1 La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Le locataire qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid.”

“Même si les faits postérieurs à la résiliation ne sont pas pertinents pour trancher la question de l'efficacité du congé, ils dénotent toutefois de l'attitude de l'appelante, qui persiste, depuis plusieurs années, à déranger son voisinage, de jour comme de nuit, sans égard pour celui-ci. Tant l'intensité, la récurrence et la persistance des comportements incommodants adoptés par l'appelante atteignent le degré de gravité suffisant pour fonder une résiliation extraordinaire du bail. 2.5 C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies et ont déclaré efficace le congé notifié le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 3. L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins.”

“Tant l'intensité, la récurrence et la persistance des comportements incommodants adoptés par l'appelante atteignent le degré de gravité suffisant pour fonder une résiliation extraordinaire du bail. 2.5 C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies et ont déclaré efficace le congé notifié le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 3. L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard.”

“4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). b. En résumé, le Tribunal a considéré que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies et que la résiliation anticipée du bail du 28 novembre 2018 était valable. Il a retenu que A______ n'avait pas cessé son comportement nuisible à l'égard des autres locataires, lesquels s'étaient plaints auprès de la bailleresse. Les plaintes n'ayant pas non plus cessé suite à l'envoi de plusieurs courriers de mise en demeure de la bailleresse à A______, le congé était efficace et valable. Ces plaintes avaient par ailleurs mené à la condamnation pour injures de A______ par ordonnance pénale. Son comportement inadéquat avait été prouvé. Ce congé donné en application de l'art. 257f al. 3 CO ne pouvait dès lors pas être considéré comme abusif, dans la mesure où l'art. 271 CO ne pouvait trouver application qu'exceptionnellement dans un tel cas. Aucune prolongation de bail n'était envisageable en cas de résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, A______ étant demeuré dans le logement depuis le 1er décembre 2018 sans aucun titre valable. Le Tribunal a dès lors prononcé son évacuation. B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 août 2022, A______ a fait appel de ce jugement, concluant principalement à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif. Cela fait, il a conclu à ce que le congé du 28 novembre 2018 notifié par la FONDATION B______ pour le 31 décembre 2018 soit déclaré inefficace et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. A titre subsidiaire, il a conclu à ce que les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris soient annulés et à ce que la FONDATION B______ soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. En substance, A______ reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en déclarant efficace le congé notifié par la FONDATION B______. S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le Tribunal n'aurait pas précisé que le Ministère public ne disposait d'aucun élément dans son dossier lui permettant d'établir la réalité des faits relatifs à l'infraction de menaces.”

“Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt zur ausserordentlichen vermieterseitigen Kündigung, wenn die Mieterin trotz schriftlicher Mahnung der Vermieterin ihre Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzt, sodass der Vermieterin oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Art. 257f Abs. 4 OR gibt der Vermieterin die Befugnis zur fristlosen Kündigung, wenn die Mieterin vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt; in diesem Fall ist keine vorgängige Mahnung erforderlich.”

“Suite à la réception d'une nouvelle plainte datée du 21 mars 2018 et du dépôt d'une main courante à l'encontre de l'appelant en date du 5 avril 2018, l'intimée a immédiatement adressé une nouvelle protestation écrite à l'appelant le 10 avril 2018. Ces avertissements sont toutefois demeurés inopérants. L'appelant n'a jamais modifié son comportement qu'il a continué à adopter jusqu'à la résiliation du contrat de bail. Suite à la réception de nouvelles plaintes et d'une pétition de la part de huit voisins, l'intimée a immédiatement procédé à la résiliation du contrat de bail à loyer de l'appelant par avis officiel du 21 août 2018 pour le 30 septembre 2018. La chronologie des évènements démontre que l'intimée a agi rapidement dès qu'elle a eu connaissance et confirmation du fait que la situation ne s'était pas améliorée. De surcroît, le temps qui s'est écoulé entre la mise en demeure du 10 avril 2018 et la résiliation du bail du 21 août 2018 est inférieur à cinq mois, délai qui ne saurait être qualifié d'excessif, compte tenu de la jurisprudence rappelée ci-dessus. Vu ce qui précède, il apparaît que les faits qui peuvent être imputés à l'appelant sont suffisamment graves pour justifier un congé anticipé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO. Toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées dans le cas présent, la Cour confirmera le jugement attaqué. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 20 février 2020 par A______ contre le jugement JTBL/42/2020 rendu le 9 janvier 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21399/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ   La greffière : Maïté VALENTE         Indication des voies de recours : Conformément aux art.”

“Elle lui a rappelé son devoir de diligence et d'égards envers les voisins et l'a mis en demeure de cesser ces agissements dès réception du courrier, à défaut de quoi son bail serait résilié. e. Le 19 août 2021, une altercation ayant opposé G______, habitant dans l'allée 17, et A______ a nécessité l'intervention de la police. f. Courant septembre 2021, les époux E______/G______ ont relaté à la régie, par courrier signé par chacun d’entre eux, l'épisode du 19 août 2021 et se sont plaints du comportement agressif du locataire, notamment à l'égard d'autres voisins. Ils se sont également plaints de nuisances sonores (coups assourdissants) propres à réveiller leurs deux enfants de 10 mois et 2 ans pendant leurs siestes ou leurs nuits, provenant manifestement de l'appartement de A______. g. Se référant à de nouvelles plaintes concernant son comportement violent et irrespectueux des voisins, la régie a mis en demeure A______, par pli du 17 septembre 2021, de respecter immédiatement son devoir de diligence et d'égards envers les voisins tel qu'il ressortait de l'art. 257f CO, à défaut de quoi son bail serait résilié avec effet immédiat conformément à l'alinéa 3 de cette disposition. La régie a informé les époux E______/G______ de ce que A______ était mis en demeure de cesser les nuisances, faute de quoi son contrat de bail serait résilié avec effet immédiat. h. Un courrier signé par une quinzaine d'habitants des allées 17-19 a été adressé à la régie le 20 octobre 2021 pour l'informer que, bien qu'aucune nouvelle altercation n'était à déplorer, la problématique des coups très violents portés contre les murs par le locataire persistait. Les locataires affirmaient, dans cette correspondance, que la régie les avait avisés que A______ avait été mis en demeure. La fin de la phrase contenant cette indication était caviardée. Ce courrier a été versé à la procédure par la régie, qui a affirmé ne pas savoir pourquoi une partie du texte semblait caviardée. Elle allait se renseigner et produire la pièce originale si elle la trouvait. Elle n’a finalement pas versé de nouveau document à la procédure, ni donné davantage d’explication sur les motifs du caviardage.”

“Un courrier signé par une quinzaine d'habitants des allées 17-19 a été adressé à la régie le 20 octobre 2021 pour l'informer que, bien qu'aucune nouvelle altercation n'était à déplorer, la problématique des coups très violents portés contre les murs par le locataire persistait. Les locataires affirmaient, dans cette correspondance, que la régie les avait avisés que A______ avait été mis en demeure. La fin de la phrase contenant cette indication était caviardée. Ce courrier a été versé à la procédure par la régie, qui a affirmé ne pas savoir pourquoi une partie du texte semblait caviardée. Elle allait se renseigner et produire la pièce originale si elle la trouvait. Elle n’a finalement pas versé de nouveau document à la procédure, ni donné davantage d’explication sur les motifs du caviardage. i. L'informant avoir reçu une nouvelle plainte à son encontre concernant les nuisances sonores émanant de son logement, notamment des coups donnés contre les murs, la régie a mis en demeure A______, le 22 octobre 2021, de respecter les termes des art. 46 let. a et b des Conditions générales et règles et usages locatifs appliqués à Genève, ainsi que l'art. 257f CO, prévoyant l'interdiction d'incommoder les voisins, en particulier relativement au bruit, et, respectivement, le devoir de diligence et d'égards envers ceux-ci. Faute de mesures prises immédiatement, A______ s'exposait à une résiliation de son bail avec effet immédiat. j. Par pli du 10 novembre 2021, H______, habitant de l'allée 17, a indiqué à la régie que, s'il avait constaté une légère diminution dans les fréquences, il avait noté une très forte augmentation dans la violence des coups, lesquels provoquaient parfois des vibrations dans les murs. Cette correspondance faisait suite à un entretien téléphonique du même jour avec la régie et à une demande de cette dernière. k. Les époux E______/G______ ont fait les mêmes constatations à la régie, par courrier co-signé du 17 novembre 2021, relevant une diminution dans la fréquence des coups mais une augmentation de leur intensité. Ils ont indiqué à cette occasion, certificat médical à l'appui, que cette problématique avait engendré des troubles du sommeil chez leur fils aîné.”

“La bailleresse a, par plusieurs courriers (10 décembre 2013, 12 et 22 octobre 2015, 19 janvier 2016, 6 décembre 2017 et 2 février 2018), sollicité des époux A______/B______ qu'ils cessent ces agissements, mentionnant avoir reçu de nombreuses plaintes des autres locataires. Dans son dernier du courrier du 2 février 2018, la bailleresse a en outre mis en demeure les époux A______/B______ de ne plus importuner les autres locataires et de cesser de propager une odeur d'encens dans l'immeuble et ce, d'ici le 28 février 2018, faute de quoi leur bail serait résilié pour le 31 juillet 2018, au sens de l'art. 257f CO. e. Par avis de résiliation du 2 mars 2018, la bailleresse a résilié les baux de l'appartement et du parking pour le 31 juillet 2018. Dans son courrier d'accompagnement, la bailleresse a indiqué aux époux A______/B______ avoir été informée de ce qu'ils avaient agressé verbalement leur voisin F______. Une telle attitude contrevenait à la mise en demeure du 2 février 2018, ainsi qu'à l'art. 257f CO. f. Dans un courrier du 13 mars 2018, la bailleresse a précisé aux locataires que les résiliations de leurs baux étaient motivées par les nombreux manquements à l'encontre des autres locataires et non pas seulement en raison de l'agression verbale de F______. g. Les époux A______/B______ ont contesté les congés le 19 mars 2018 par devant la juridiction des baux et loyers, concluant principalement à l'annulation de ceux-ci et, subsidiairement, à une pleine et entière prolongation de bail de quatre ans. h. La bailleresse a, dans sa réponse du 31 août 2018, conclu au rejet de la requête des locataires et, sur demande reconventionnelle, à ce que leur expulsion soit prononcée. i. Le Tribunal a entendu quatre témoins, soit : F______, locataire depuis l'an 2000 et habitant au 1er étage, a déclaré avoir fait l'objet d'insultes de la part des époux A______/B______. D'autres habitants de l'immeuble s'étaient plaints du comportement de A______ et l'évitaient, car ils en avaient peur. Un voisin s'était également fait agresser par ce dernier.”

“Il en va de même lorsque le locataire omet de contracter une assurance de responsabilité civile ou d'en transmettre une attestation à son bailleur, puisqu'il commet une violation grave du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.2). Il n'y a donc pas lieu de traiter différemment le cas de l'omission de constituer des sûretés. La gravité de la violation suffit en elle-même à rendre la continuation du bail insupportable pour l'appelante, si bien que le Tribunal a erré en retenant le contraire. 2.2.2 En l'espèce, les intimés ont reçu un premier rappel adressé à leur conseil le 5 décembre 2018 et sollicitant la constitution immédiate des sûretés de 13'500 fr., resté sans suite. Un avertissement écrit leur a ensuite été notifié le 20 février 2019 fixant un ultime délai d'exécution au 28 février 2019, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. Les intimés soutiennent que ce délai d'une semaine n'est pas raisonnable au sens de cette disposition. Or, l'exigence d'un délai raisonnable n'est pas imposée par la loi (cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch. 3.1.7 p. 886-887; WESSNER, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 34 ad art. 257f CO qui rappelle que la sommation écrite signifiée en application de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire). Dans son courriel de réponse du 25 février 2019, l'intimé n'a pas protesté quant à la durée du délai imparti, confirmant au contraire que les démarches avaient été entamées en vue de constituer la garantie locative. Il n'apparaissait donc pas que le délai de huit jours imparti ait été insuffisant pour s'exécuter. Le fait que les organismes de cautionnement contactés - F______, G______ - n'aient finalement pas donné suite ne peut être opposé à la bailleresse, dès lors que si leur solvabilité pouvait aboutir à un refus, les intimés auraient pu opter pour le versement des sûretés sur un compte bloqué auprès d'une banque. En recevant la protestation écrite, les intimés savaient qu'ils s'exposaient à une résiliation immédiate de leur bail s'ils ne s'exécutaient pas dans le délai imparti et ne sont donc pas fondés à se retrancher derrière le refus des organismes concernés.”

“L'application de l'art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du bailleur. L'avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2; cf. aussi David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 10 ad art. 257f CO; Peter Higi/Anton Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 51 ad art. 257f CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 887 n° 3.1.7). L'avertissement n'a toutefois nul besoin de contenir une menace de résiliation (arrêt 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3a; cf. aussi Lachat/Bohnet, op. cit., n° 10 ad art. 257f CO; Higi/Bühlmann, op. cit., n° 51 ad art. 257f CO; Pierre Wessner, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 34 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 887 n° 3.1.7).”

“1 En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nŽcessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les Žgards qui leur sont dus. Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation Žcrite du bailleur, persiste ˆ enfreindre son devoir de diligence ou ˆ manquer d'Žgards envers les voisins, le bailleur peut rŽsilier le contrat avec effet immŽdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rŽsiliŽs moyennant un dŽlai de congŽ minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs ŽnoncŽs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rŽsiliation anticipŽe (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail ˆ loyer et ˆ ferme, Commentaire pratique, 2e Žd., B‰le 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la rŽalisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement Žcrit du bailleur, la persistance du locataire ˆ ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements ŽvoquŽs par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un prŽavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fŽvrier 2004 consid. 3.1). La rŽsiliation anticipŽe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prŽsuppose l'envoi d'une protestation Žcrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prŽcisŽment l'obligation violŽe par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation Žcrite du bailleur doit mentionner l'Žtat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandŽ au locataire (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid.”

“Abzustellen sei damit auf eine objektive Auslegung der Kündigungserklärung nach dem Vertrauensprinzip. Dem Wortlaut der Kündigung vom 26. August 2019 lasse sich nicht unmittelbar entnehmen, ob der Beschwerdeführer ordentlich oder ausserordentlich (gemäss Art. 257f Abs. 3 OR) habe kündigen wollen. Er verweise jedoch explizit auf seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018, wobei er klargestellt habe, dass sich am Kündigungsgrund nichts ändere. In seinem Begleitschreiben zur Kündigung vom 5. November 2018 habe er diese als eine "Kündigung wegen fortgesetzten Nachtruhestörungen trotz mündlicher und schriftlicher Abmahnung" bezeichnet. Dabei habe er verschiedene Pflichtverletzungen geltend gemacht und diesbezüglich auf sein Schreiben vom 25. September 2018 verwiesen. Darin habe er zahlreiche Ruhestörungen bemängelt und sinngemäss im Wiederholungsfall die Kündigung angedroht. Dieses Schreiben habe aus Sicht der Beschwerdegegner nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden werden können, dass er sie im Hinblick auf Art. 257f Abs. 3 OR schriftlich habe abmahnen wollen. Insbesondere sein Hinweis, wonach der Brief reine Formsache sei, damit die mietrechtlichen Formen eingehalten würden, könne vernünftigerweise nur so verstanden werden. Wenn er kurze Zeit später und unter explizitem Verweis auf dieses Schreiben mit der Begründung der mehrfachen Nachtruhestörung kündige, so hätten sie davon ausgehen müssen, er stütze seine (nichtige) Kündigung vom 5. November 2018 auf den ausserordentlichen Beendigungsgrund. Daran ändere nichts, dass er letztlich trotzdem auf den ordentlichen Kündigungstermin vom 31. März 2019 zu kündigen beabsichtigt habe. Zum einen handle es sich bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3 OR nur um eine Mindestfrist, die freiwillig verlängert werden könne, zum anderen begründe er die längere Kündigungsfrist damit, dass die Beschwerdegegner lange im Mietobjekt gewohnt hätten. Nach Treu und Glauben habe deshalb auch die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 grundsätzlich als ausserordentliche Kündigung verstanden werden müssen.”

“Die Vorinstanz stützt sich in ihrer Auslegung betreffend die strittige Kündigung vom 26. August 2019 massgeblich auf die Qualifikation der ersten (nichtigen) Kündigung vom 5. November 2018 als ausserordentliche Kündigung. Es ist somit vorab auf die vorinstanzliche Argumentation hinsichtlich dieser Kündigung einzugehen. Die Vorinstanz führt zwar aus, es sei nicht zu übersehen, dass der Umstand, ob die Kündigung auf den ordentlichen oder auf einen früheren Kündigungstermin erklärt werde, bei der Auslegung der Kündigungserklärung von Bedeutung sein könne, sie misst diesem Umstand aber angesichts der Kündigungsbegründung keine entscheidende Bedeutung zu. Der Beschwerdeführer macht aber zu Recht geltend, es sei nicht davon auszugehen, dass er am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 habe aussprechen wollen. Auch wenn es sich bei der Frist von Art. 257f Abs. 3 OR um eine Mindestfrist handelt, ist eine derart massive Verlängerung der Frist nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - plausibel. Denn der Beschwerdeführer würde sich bei einem solchen Vorgehen dem Vorwurf aussetzen, die Fortführung des Mietverhältnisses sei ihm ohne Weiteres zumutbar (vgl. Urteil 4A_347/2016 vom 10. November 2016 E. 3.1.2). Daran ändert auch die Begründung der Kündigung nichts. Wie die Vorinstanz selbst ausführt, nimmt die Begründung denn auch nicht explizit Bezug auf Art. 257f OR. Wenn der Beschwerdeführer in seiner Kündigungsbegründung angibt, er kündige wegen fortgesetzter Nachtruhestörungen trotz mehrfacher Abmahnung, und sich dabei namentlich auf das letzte Abmahnschreiben bezieht, lässt sich allein daraus nicht ableiten, er hätte eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR aussprechen wollen. Statt einer ausserordentlichen Kündigung konnte er selbstverständlich auch eine ordentliche Kündigung aussprechen (vgl. zit. Urteil 4A_347/2016 E. 3.1.2). Es stand ihm sodann auch im Falle einer ordentlichen Kündigung frei, diese von sich aus zu begründen.”

“Der Beschwerdeführer macht aber zu Recht geltend, es sei nicht davon auszugehen, dass er am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 habe aussprechen wollen. Auch wenn es sich bei der Frist von Art. 257f Abs. 3 OR um eine Mindestfrist handelt, ist eine derart massive Verlängerung der Frist nicht - jedenfalls nicht ohne Weiteres - plausibel. Denn der Beschwerdeführer würde sich bei einem solchen Vorgehen dem Vorwurf aussetzen, die Fortführung des Mietverhältnisses sei ihm ohne Weiteres zumutbar (vgl. Urteil 4A_347/2016 vom 10. November 2016 E. 3.1.2). Daran ändert auch die Begründung der Kündigung nichts. Wie die Vorinstanz selbst ausführt, nimmt die Begründung denn auch nicht explizit Bezug auf Art. 257f OR. Wenn der Beschwerdeführer in seiner Kündigungsbegründung angibt, er kündige wegen fortgesetzter Nachtruhestörungen trotz mehrfacher Abmahnung, und sich dabei namentlich auf das letzte Abmahnschreiben bezieht, lässt sich allein daraus nicht ableiten, er hätte eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR aussprechen wollen. Statt einer ausserordentlichen Kündigung konnte er selbstverständlich auch eine ordentliche Kündigung aussprechen (vgl. zit. Urteil 4A_347/2016 E. 3.1.2). Es stand ihm sodann auch im Falle einer ordentlichen Kündigung frei, diese von sich aus zu begründen. Aus dem Umstand, dass der Beschwerdeführer in der Kündigungsbegründung auf die Abmahnschreiben Bezug genommen hat, lässt sich nicht ableiten, dass er eine ausserordentliche Kündigung hätte aussprechen wollen. Die Beschwerdegegner durften - aufgrund der langen Frist und dem ordentlichen Kündigungstermin - nach Treu und Glauben bereits hinsichtlich der ersten (nichtigen) Kündigung nicht auf eine ausserordentliche Kündigung schliessen. Dies gilt erst recht für die vorliegend strittige Kündigung vom 26. August 2019 per 31. März”

“März 2020 um eine ordentliche Kündigung gehandelt habe. Dem Wortlaut dieser Kündigung lasse sich ohne Weiteres - aufgrund des klaren Hinweises, dass sie unter Einhaltung der vertraglichen Termine und Fristen erfolge - entnehmen, dass eine ordentliche Kündigung ausgesprochen worden sei. Die Kündigung sei rund 7 Monate im Voraus auf den ordentlichen Beendigungstermin ausgesprochen worden und habe von den Beschwerdegegnern nach Treu und Glauben nur als ordentliche Kündigung aufgefasst werden dürfen. Entgegen der Vorinstanz sei unzweifelhaft, dass er bereits mit der (nichtigen) Kündigung vom 5. November 2018 eine ordentliche Kündigung habe aussprechen wollen. Es sei lebensfremd, davon auszugehen, er habe am 5. November 2018 eine ausserordentliche Kündigung per 31. März 2019 aussprechen wollen, zumal für eine ausserordentliche Kündigung gerade die Unzumutbarkeit der Fortführung des Mietverhältnisses vorausgesetzt sei. Aus diesem Grund sei auch der vorinstanzliche Hinweis nicht einschlägig, bei der ausserordentlichen Kündigungsfrist gemäss Art. 257f Abs. 3 OR handle es sich um eine Mindestfrist, die verlängert werden könne. Würde die Mindestfrist um Monate verlängert, erschiene die Unzumutbarkeit fraglich. Eine Kündigung sei als ordentliche zu behandeln, sofern sich nicht aus der Kündigungserklärung klarerweise eine ausserordentliche Beendigung ableiten lasse.”

“Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013).”

“3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013). Les manques d'égard envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit également respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances du cas d'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012). Le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003).”

“5 C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies et ont déclaré efficace le congé notifié le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 3. L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé.”

“L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé. 4.       Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 mars 2024 par A______ contre le jugement JTBL/163/2024 rendu le 9 février 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/348/2021‑20.”

“3), plusieurs auteurs considèrent toutefois qu'un avertissement oral suffit s'il est ensuite complété par une protestation écrite. Lachat considère quant à lui que selon les circonstances, la lettre d'avertissement peut être remplacée par une autre manifestation écrite dont le contenu est intelligible par le locataire, par exemple un courrier électronique (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, note en p. 886). La doctrine estime également que le bailleur est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s'il apparaît à l'évidence qu'elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 35). La doctrine souligne encore que, contrairement à ce que prescrit l'art. 257d CO, la sommation écrite signifiée par le bailleur en vertu de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire, ni même d'une menace de résiliation (CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 34). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs au sens de l'art. 257f al. 3 CO exige quant à elle que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 3.3 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et les références citées). La Chambre d'appel en matière de baux et loyers a ainsi retenu à plusieurs reprises que la teneur du Registre du commerce ne contraignait pas une personne morale à agir exclusivement sous la signature des collaborateurs autorisés pour ce faire.”

“La forme écrite est celle prévue à l'art. 13 CO, à savoir une signature manuscrite (BK-Giger, art. 257f CO N 94). Se fondant sur la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C.324/2002 du 3 mars 2003 (consid. 3), plusieurs auteurs considèrent toutefois qu'un avertissement oral suffit s'il est ensuite complété par une protestation écrite. Lachat considère quant à lui que selon les circonstances, la lettre d'avertissement peut être remplacée par une autre manifestation écrite dont le contenu est intelligible par le locataire, par exemple un courrier électronique (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, note en p. 886). La doctrine estime également que le bailleur est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s'il apparaît à l'évidence qu'elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 35). La doctrine souligne encore que, contrairement à ce que prescrit l'art. 257d CO, la sommation écrite signifiée par le bailleur en vertu de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire, ni même d'une menace de résiliation (CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 34). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs au sens de l'art. 257f al. 3 CO exige quant à elle que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 3.3 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid.”

“5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise l'appelant dans ses écritures. Au demeurant et comme cela a été relevé au considérant précédent, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique de l'appelant, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO. 3.6 Dans ces circonstances, la Cour considère, à l'instar du Tribunal, que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies au moment de la résiliation du bail et que le congé est valable. L'évacuation du locataire doit par voie de conséquence également être confirmée. 4. L'appelant conclut à titre subsidiaire à l'annulation de la résiliation litigieuse. 4.1 La résiliation du bail est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. Ces règles sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicanière, ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (art. 271 CO). 4.2 En l'espèce, l'appel ne contient aucune motivation à l'appui d'une telle conclusion. L'appelant n'indique en particulier pas en quoi la résiliation contreviendrait aux règles de la bonne foi, ce qui justifierait son annulation. En tout état, il ne ressort pas de la procédure que la résiliation serait fondée sur des motifs contraires à la bonne foi. Bien au contraire, la motivation du congé résulte de l'activité de prostitution qui se déroule dans l'appartement loué, en contradiction avec la destination des locaux telle que prévue par le contrat de bail.”

“Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que la partie locataire ait été invitée en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 25 janvier 2023/29 consid. 4.2.1 et l’arrêt cité). 5.2.2 Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des 679 et 684 CC (Lachat et al., op. cit., p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'arcade, charges non comprises, s'élève à 11'400 fr. En prenant en compte la période de trois ans précitée, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (11'400 fr. x 3 = 34'200 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Le congé notifié par l'intimée, se fonde sur l'art. 257f al. 3 CO, dont il convient ainsi d'examiner si les conditions sont réalisées, à défaut de quoi le congé serait inefficace. 2.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, ou le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante est inefficace (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c). 2.2 L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. 2.2.1 La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid.”

“Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest: Wenn die Vermieterin in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigt, dass aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der besonderen Bestimmung von Art. 257f OR erfüllt sind, führt dies nicht zur Ungültigkeit der Kündigung. Nachdem die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 266g OR verneint habe, habe sie zu Recht die Gültigkeit der Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Art. 257f OR geprüft (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.4 mit Verweis auf BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3).”

“Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest: Wenn die Vermieterin in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art.”

“En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence étaient réunies. La bailleresse avait en effet adressé à la locataire un avertissement écrit, lui demandant de cesser de crier, de hurler, d'imiter des cris d'animaux, de taper contre les murs, de jour comme de nuit. En dépit de celui-ci, la locataire avait persisté dans ses comportements incommodant le voisinage. Les nuisances occasionnées par la locataire avaient été confirmées par les divers témoins auditionnés. Par ailleurs, le congé ne pouvait pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. B. a. Par acte expédié le 14 mars 2023 (recte 2024) à la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu, principalement, à ce que la Cour déclare inefficace le congé notifié le 13 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021, et, subsidiairement, annule ladite résiliation. Elle s'est plainte d'une violation des art. 257f CO et 271 CO. b. Dans sa réponse du 30 avril 2024, B______ SA a conclu à la confirmation du jugement entrepris. c. Par réplique et duplique des 5 et 27 juin 2024, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives. d. Elles ont été avisées par plis du greffe du 26 août 2024 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Par contrat du 20 novembre 2009 (non produit), B______ SA, bailleresse, a remis à bail à A______, locataire, un studio n° 1______ situé au troisième étage de l'immeuble sis rue 2______ no. ______ à C______. L'immeuble est géré par D______ (ci-après : la régie). b. Le 9 octobre 2020, E______, locataire d'un studio au même étage, séparé du studio de la locataire par un autre appartement, a adressé un courrier, signé par cinq voisins, à la régie pour se plaindre du comportement inadéquat de A______, à savoir de forts cris et du tapage nocturne contre les murs. Malgré des discussions avec cette dernière, les nuisances n'avaient pas cessé.”

“Elle lui a rappelé son devoir de diligence et d'égards envers les voisins et l'a mis en demeure de cesser ces agissements dès réception du courrier, à défaut de quoi son bail serait résilié. e. Le 19 août 2021, une altercation ayant opposé G______, habitant dans l'allée 17, et A______ a nécessité l'intervention de la police. f. Courant septembre 2021, les époux E______/G______ ont relaté à la régie, par courrier signé par chacun d’entre eux, l'épisode du 19 août 2021 et se sont plaints du comportement agressif du locataire, notamment à l'égard d'autres voisins. Ils se sont également plaints de nuisances sonores (coups assourdissants) propres à réveiller leurs deux enfants de 10 mois et 2 ans pendant leurs siestes ou leurs nuits, provenant manifestement de l'appartement de A______. g. Se référant à de nouvelles plaintes concernant son comportement violent et irrespectueux des voisins, la régie a mis en demeure A______, par pli du 17 septembre 2021, de respecter immédiatement son devoir de diligence et d'égards envers les voisins tel qu'il ressortait de l'art. 257f CO, à défaut de quoi son bail serait résilié avec effet immédiat conformément à l'alinéa 3 de cette disposition. La régie a informé les époux E______/G______ de ce que A______ était mis en demeure de cesser les nuisances, faute de quoi son contrat de bail serait résilié avec effet immédiat. h. Un courrier signé par une quinzaine d'habitants des allées 17-19 a été adressé à la régie le 20 octobre 2021 pour l'informer que, bien qu'aucune nouvelle altercation n'était à déplorer, la problématique des coups très violents portés contre les murs par le locataire persistait. Les locataires affirmaient, dans cette correspondance, que la régie les avait avisés que A______ avait été mis en demeure. La fin de la phrase contenant cette indication était caviardée. Ce courrier a été versé à la procédure par la régie, qui a affirmé ne pas savoir pourquoi une partie du texte semblait caviardée. Elle allait se renseigner et produire la pièce originale si elle la trouvait. Elle n’a finalement pas versé de nouveau document à la procédure, ni donné davantage d’explication sur les motifs du caviardage.”

“Elle lui a rappelé son devoir de diligence et d'égards envers les voisins et l'a mis en demeure de cesser ces agissements dès réception du courrier, à défaut de quoi son bail serait résilié. e. Le 19 août 2021, une altercation ayant opposé G______, habitant dans l'allée 17, et A______ a nécessité l'intervention de la police. f. Courant septembre 2021, les époux E______/G______ ont relaté à la régie, par courrier signé par chacun d’entre eux, l'épisode du 19 août 2021 et se sont plaints du comportement agressif du locataire, notamment à l'égard d'autres voisins. Ils se sont également plaints de nuisances sonores (coups assourdissants) propres à réveiller leurs deux enfants de 10 mois et 2 ans pendant leurs siestes ou leurs nuits, provenant manifestement de l'appartement de A______. g. Se référant à de nouvelles plaintes concernant son comportement violent et irrespectueux des voisins, la régie a mis en demeure A______, par pli du 17 septembre 2021, de respecter immédiatement son devoir de diligence et d'égards envers les voisins tel qu'il ressortait de l'art. 257f CO, à défaut de quoi son bail serait résilié avec effet immédiat conformément à l'alinéa 3 de cette disposition. La régie a informé les époux E______/G______ de ce que A______ était mis en demeure de cesser les nuisances, faute de quoi son contrat de bail serait résilié avec effet immédiat. h. Un courrier signé par une quinzaine d'habitants des allées 17-19 a été adressé à la régie le 20 octobre 2021 pour l'informer que, bien qu'aucune nouvelle altercation n'était à déplorer, la problématique des coups très violents portés contre les murs par le locataire persistait. Les locataires affirmaient, dans cette correspondance, que la régie les avait avisés que A______ avait été mis en demeure. La fin de la phrase contenant cette indication était caviardée. Ce courrier a été versé à la procédure par la régie, qui a affirmé ne pas savoir pourquoi une partie du texte semblait caviardée. Elle allait se renseigner et produire la pièce originale si elle la trouvait. Elle n’a finalement pas versé de nouveau document à la procédure, ni donné davantage d’explication sur les motifs du caviardage.”

“Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que la partie locataire ait été invitée en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 25 janvier 2023/29 consid. 4.2.1 et l’arrêt cité). 5.2.2 Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des 679 et 684 CC (Lachat et al., op. cit., p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“C’est dire qu’il n’y a pas matière à modification de l’interprétation des faits opérés par le tribunal et que le raisonnement des premiers juges quant à la validité du congé ne peut qu’être confirmé. Il s’ensuit le rejet du grief.         5. 5.1              L'appelante conteste enfin l'unique prolongation qui lui a été accordée. Elle souligne être une mère célibataire de 59 ans, rentière Al, disposant de faibles revenus, ce qui lui rendrait presque impossible la quête d'un nouveau logement à brève échéance.   5.2 5.2.1               L'art. 272a al. 1 CO prévoit un certain nombre de cas où la prolongation est d'emblée exclue. En particulier, aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins au sens de l'article 257f al. 3 et 4 CO (let. b). Cette exclusion vaut même si le congé a été donné pour l'échéance, mais présuppose que toutes les conditions matérielles de l'art. 257f al. 3 ou 4 CO soient réalisées (Lachat, op. cit., p. 996).                 L'art. 257f al. 3 CO prévoit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat d'une habitation moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3). Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu Art. 257f OR). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht stellt. Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.”

“Eine Kündigung nach Art. 257f OR setze dreierlei voraus: Die Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter, eine schriftliche Abmahnung durch den Vermieter sowie eine erneute Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme, welche die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht; die Pflicht zur Rücksichtnahme bestehe nicht nur gegenüber Mitmietern und Nachbarn, sondern auch gegenüber der Vermieterschaft und der Liegenschaftsverwaltung (E. 5.2–5.5). Im vorliegenden Fall habe die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Verwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme klar verletzt (E. 5.6.1), die Vermieterschaft habe die Mieterin schriftlich abgemahnt (E. 5.6.2) und die Mieterin habe darauf ihre Pflicht zur Rücksichtnahme erneut derart verletzt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses der Vermieterschaft nicht mehr zumutbar sei (E. 5.6.3 und 5.6.4). In der Berufung wendet die Mieterin dagegen ein, dass die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Ihr werde in der Kündigung ein unangemessenes Verhalten gegenüber der Verwaltung vorgeworfen. Art. 257f OR erfasse aber nur Pflichten, die sich auf den Gebrauch der Sache bezögen, sowie Rücksichtnahmepflichten gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. Das Verhalten gegenüber der Verwaltung falle nicht unter Art. 257f OR (unter Verweis auf BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 und Spirig, Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage 2016, S. 705) (Berufung, Rz 10).”

“Im vorliegenden Fall hat die Mieterin mit ihrem ungebührlichen Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden der Liegenschaftsverwaltung ihre Pflicht zur Rücksichtnahme verletzt (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.6.1 am Ende). Diese zivilgerichtliche Einschätzung wird von der Mieterin soweit ersichtlich nicht in Zweifel gezogen (vgl. etwa Berufung, Rz 10 sowie Rz 11–21). Sie wendet aber ein, dass die Rücksichtnahmepflicht von Art. 257f OR sich nur auf das Verhalten gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn im Zusammenhang mit dem Gebrauch des Mietobjekts beziehe, nicht aber auf das Verhalten gegenüber der Verwaltung. Dieser Einwand ist unzutreffend: Wie in E. 4.2 ausgeführt wurde, fällt das ungebührliche Verhalten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung entweder direkt unter Art. 257f OR oder rechtfertigt zumindest die analoge Anwendung von Art. 257f OR. Die zivilgerichtliche Annahme ist somit nicht zu beanstanden, dass die Pflicht zur Rücksichtnahme nicht nur gegenüber den Hausbewohnern, sondern auch gegenüber dem Vermieter und dessen Hilfspersonen besteht (Zivilgerichtsentscheid, E. 5.4 am Ende und E. 5.5). Da die Mieterin nicht bestreitet, ihre Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung verletzt zu haben, ist auch die weitere zivilgerichtliche Einschätzung nicht zu beanstanden, dass die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt sind (E. 5.6).”

“Celui-ci avait toutefois garé son vélomoteur devant leur porte palière durant deux heures, ce dont les locataires s'excusaient. Le 11 avril 2019, la régie a maintenu les termes de ses précédents courriers, précisant que deux témoins avaient vu G.________ commettre les incivilités reprochées. Le 15 novembre 2019, la régie a déposé une plainte pénale contre inconnu pour des dommages à la propriété commis dans le parking de l'immeuble: dans la nuit du 10 au 11 novembre, trois boîtes contenant des extincteurs avaient été endommagées, l'un des extincteurs avait été utilisé dans le garage et des graffitis avaient été dessinés sur les murs. Parmi le groupe de jeunes individus auteurs des multiples incivilités, seul G.________ était résident de l'immeuble. Lui seul détenait les clés des espaces communs, dont celles du parking (complètement d'office sur la base du jugement de première instance). A.c. Par avis officiels du 16 décembre 2019 envoyés aux locataires, la bailleresse, se fondant sur l'art. 257f CO et faisant référence à ses précédents courriers demeurés sans effet, a résilié les baux portant sur l'appartement et la place de stationnement avec effet au 31 janvier 2020. Les locataires ont contesté les congés par-devant la commission de conciliation en matière de baux et loyers. Lors de l'audience de conciliation du 4 juin 2020, un délai d'épreuve au 31 décembre 2020 a été accordé aux locataires. A.d. Le 17 février 2020, une voisine s'est à nouveau plainte auprès de la régie du fait que G.________ se rendait dans l'immeuble avec une bande de copains "peu recommandables" et passait par la fenêtre pour entrer chez lui. En avril 2020, des caméras de surveillance ont été installées en réaction au comportement de G.________ et des personnes qu'il invitait dans l'immeuble. Le 22 mai 2020, le concierge de l'immeuble a rédigé une attestation dans laquelle il mentionnait être confronté depuis deux ans à plusieurs actes de vandalisme (occupation du garage et dégradation de celui-ci par des graffitis, des déchets, de l'urine, des ampoules cassées et par l'utilisation récréative d'un extincteur).”

“Eine – hier allerdings nicht relevante – Ausnahme davon liegt vor, wenn der Mieter zum Ausdruck gebracht hat, das Mietobjekt definitiv ver- lassen zu haben, indem er unter Mitnahme von Hab und Gut nach unbekannt ver- reist ist. Verbietet sich eine solche Annahme, kann die Exmission nur in einem ge- richtlichen Verfahren durchgeführt werden (Urteil des Bundesgerichts 5P.122/2004 vom 29. Juni 2004). Vorbehalten bleibt die erlaubte Selbsthilfe bei – hier auch nicht gegebener – verbotener Eigenmacht gestützt auf Art. 926 Abs. 2 ZGB (vgl. zu Hausbesetzungen: Urteil des Bundesgerichts 1P.624/1989 vom 8. Mai 1991, in: ZBl 92/1991, E. 3, S. 552 ff.). Somit hätte der Beschuldigte selbst bei einer zulässigen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses den gerichtlichen Weg beschreiten müssen, um B._____ zum Verlassen der Wohnung zu bewegen. Das eigenmächtige Auswechseln war vorliegend keinesfalls erlaubt. Ferner ist da- rauf hinzuweisen, dass auch eine fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit- tels des offiziellen Formulars gemäss Art. 266l Abs. OR zu erfolgen hätte (vgl. SVIT Komm-Reudt, Art. 257f OR N 62) und die Nichtbeachtung der Form – wie vorliegend – die Nichtigkeit der Kündigung nachsichzieht (Art. 266o OR). Ob der Beschuldigte vorliegend eine fristlose Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 4 OR hätte aussprechen dürfen bzw. ob B._____ der Mietwohnung vorsätzlich schwe- ren Schaden zufügte, ist nicht im Strafverfahren zu klären.”

“257f OR zwei Lösungsvorschläge vertreten: Zum einen wird vorgeschlagen, grundsätzlich alle Vertragsverletzungen des Mieters unter Art. 257f OR zu subsumieren (Rohrer, Kommentar zu BGer 4C.255/2004, in: MRA 2004, S. 51, 52; Maag, Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.; Spirig, a. a. O., S. 704–706, 717 f. und 734 f.; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 257f OR N 1c; vgl. auch AGE ZB.2017.6 vom 2. Mai 2017 E. 3.2). Als Vertragsverletzungen, die unter Art. 257f OR fallen, genannt werden zum Beispiel die Erfüllung strafrechtlicher Tatbestände wie Beschimpfung, Drohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung, Diebstahl dem Vermieter oder den Hausbewohnern gegenüber sowie die Verletzung der Regeln des Anstands in grober oder unflätiger Weise (Higi, Zürcher Kommentar, 3. Auflage 1994, Art. 257f OR N 61; SVIT-Kommentar, 3. Auflage 2018, Art. 257f N 76). Zum anderen wird in der Lehre vorgeschlagen, bei den von Art. 257f OR nicht erfassten Vertragsverletzungen Art. 257f OR nicht direkt, sondern analog anzuwenden (Koller, a. a. O., S. 831, 843; Spirig, Ausserordentliche Kündigungen ausserhalb des mietrechtlichen Katalogs, in: mp 2012, S. 1, 15 und 19).”

“2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010; 4A_209/2014). 3.1.3 Sauf clause contractuelle contraire, le locataire n'est pas tenu de faire usage de la chose louée, en tous cas pour les baux d'habitations. Le locataire est en droit d'héberger des membres de sa famille et des proches comme ses amis (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 61 ad art. 253 CO). 3.2 En l'espèce, l'appelante a résilié le bail en raison du fait que l'intimé sous-louait le studio sans son consentement, ce que celui-ci conteste. Le Tribunal a retenu à juste titre que l'appelante n'a pas établi que l'intimé sous-louait le logement à F______. Il n'est pas contesté que celle-ci occupe le studio depuis le début du bail.”

“262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 4.2). A titre de condition, le bailleur doit avoir procédé à un avertissement ou à une mise en demeure, c'est-à-dire avoir invité le locataire par sommation écrite à mettre un terme à la sous-location ou protesté contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, exigé de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_379/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.4). La perturbation doit se poursuivre malgré la mise en demeure (arrêts 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Pour le surplus, il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO.”

“De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence.”

“Elles sont donc recevables, comme les faits qu'elles visent. 3. Tout en se référant expressément aux constatations de fait du Tribunal, l'appelant reproche à celui-ci une constatation inexacte des faits. En réalité, il critique l'appréciation des preuves effectuée par les premiers juges et leur reproche une violation de l’art. 257f CO. 3.1 Le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 3.1.1 La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Le locataire qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid.”

“Par courrier du 26 janvier 2017, la C______ a contesté les défauts allégués, relevant que la question de l'activité fiduciaire - qui pouvait parfaitement être exercée - devait être distinguée de celle de l'exploitation du restaurant; les locataires ne pouvaient ainsi refuser de restituer l'appartement, bénéficiant des droits ouverts en matière de garantie des défauts s'ils estimaient que la partie «restaurant» ne pouvait être exploitée. Ils étaient donc sommés de restituer l'appartement d'ici le 2 février 2017, faute de quoi le bail l'arcade et de l'appartement seraient résiliés avec effet immédiat, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Elle a en outre prétendu que G______ avait fait «sournoisement» signer l'état des lieux de sortie, comportant cinquante-deux points, par une gérante technique qui ne connaissait pas le fond du litige, l'ensemble des points faisant l'objet de revendications contestées et devant être tranchées par le Tribunal dans les procédures pendantes. Elle s'est ensuite déterminée sur ces cinquante-deux points en les contestant pour la plupart. bb. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 3 février 2017, les baux portant sur l'appartement de 4,5 pièces au 5ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______ et sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles sis rue 1______ [nos] ______ ont été résiliés avec effet au 31 mars 2017, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Ces congés ont été contestés par les locataires le 2 mars 2017 par-devant la juridiction des baux et loyers (C/4515/2017 et C/6______/2017). cc. Par courrier du 6 mars 2017 adressé à la C______, F______ a indiqué avoir dû cesser l'activité fiduciaire en raison de la réduction de surface passée de 215 m2 à 168 m2 et licencier les employés exerçant cette activité fiduciaire. L'équipe de vente avait également été licenciée dès lors que la restitution de l'appartement de 4,5 pièces au 5ème étage où elle pratiquait avait été exigée, ce qui avait eu pour conséquence l'impossibilité d'écouler un stock de denrées périssables pour un montant estimé à 400'000 fr. dont l'indemnisation par les bailleresses était réservée. Elle indiquait être prête au déménagement depuis le 2 février 2017 et restait dans l'attente des cartons de déménagement qui n'avaient toujours pas été livrés. Elle rappelait aux bailleresses que les locaux de l'arcade du [no.] ______, rue 1______ avaient été totalement saccagés par leurs mandataires et que toutes les installations et matériaux lui appartenant restés dans l'arcade avant les travaux avait été détruits, jetés et/ou volés.”

“271-271a CO), que le locataire qui sous-loue, alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art. 2 CC) (ATF 138 III 59 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 2; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 3.5 En l'espèce, le logement, propriété des appelants, est sous-loué, depuis une date non précisée, aux intimés F______ et E______. Le contrat de sous-location, pour autant qu'il ait été conclu en la forme écrite, n'a pas été produit. On ignore également si l'appartement a été sous-loué meublé, ne serait-ce que partiellement, ou non. Il résulte des déclarations des précités qu'ils s'acquittent d'un montant de 1'700 fr. à titre de sous-loyer; le loyer principal s'élève à 1'605 fr. Comme l'ont retenu à bon droit les premiers juges, le sous-loyer ne paraît pas, prima facie, être abusif. Une instruction complémentaire, incompatible avec la procédure sommaire en protection des cas clairs, est nécessaire afin de déterminer si les cinq conditions de la résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, notamment si la sous-location a présenté pour la bailleresse des inconvénients majeurs, si le sous-loyer est abusif, si l'intimé D______ a l'intention ou non de retourner vivre dans l'appartement et si le délai imparti au locataire pour réintégrer son logement était raisonnable. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal est parvenu à la conclusion que l'état de fait était litigieux et que la situation juridique n'était pas claire, de sorte que l'évacuation ne pouvait pas être prononcée par la voie de la protection du cas clair. 3.6 L'appel se révèle ainsi infondé. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé. 4.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2024 par A______ et B______ SA contre le jugement JTBL/305/2024 rendu le 14 mars 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1516/2024‑6-SD.”

“Les explications de l'intimé, selon lesquelles cette annonce avait été postée suite à une dispute du couple, et que la situation entre les intéressés s'est par la suite apaisée, ne sont pas dénuées de crédibilité. La présence sur les lieux, pendant un certain temps, d'une ou deux autres jeunes femmes ne suffit pas non plus à établir l'existence d'une sous-location. Rien n'interdisait en particulier à F______ d'inviter une ou plusieurs amies chez elle. L'appelante n'établit de plus pas que l'une ou l'autre de ces personnes se serait durablement installée dans le studio. Le fait que l'intimé ait indiqué à l'appelante, avant la conclusion du bail, qu'il entendait louer le studio suite à la séparation avec son épouse, séparation qui ne s'est pas concrétisée, n'établit pas que sa compagne lui verse un sous-loyer pour l'occupation du studio. Il importe par ailleurs peu de savoir si celle-ci était ou non titulaire d'une autorisation de séjour au moment de la résiliation du bail. L'intéressée a d'ailleurs obtenu ladite autorisation par la suite. Il résulte de ce qui précède que l'appelante n'a pas démontré que la poursuite du bail lui était devenue insupportable au sens de l'art. 257f al. 3 CO. C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a déclaré le congé inefficace. Le jugement querellé sera par conséquent confirmé. 4. Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 29 juin 2023 par CAISSE DE PREVOYANCE A______ contre le jugement JTBL/401/2023 rendu le 25 mai 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/202/2022-13-OSB. Au fond : Confirme le jugement querellé. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.                 Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind. Da Miete lediglich Gebrauchsüberlassung bedeutet, ist eine Veränderung oder Erneuerung des Mietobjekts grundsätzlich ausgeschlossen (MARKUS WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 1012 f.). Die Verletzung dieses Verbots stellt eine Vertragsverletzung dar, begründet Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche des Vermieters und berechtigt ihn zur ordentlichen, bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 2 f. zu Art. 260a OR). Nach herrschender Lehre ist Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters Gültigkeitsvoraussetzung (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 67 f. zu Art. 260-260a OR; a. M. ROGER WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 260a OR; MARKUS WYTTENBACH, a.a.O., S. 1013). An eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR sind strenge Anforderungen geknüpft. Unbewilligte Änderungen sind für den Vermieter dann unzumutbar, wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder ein Mangel am Mietobjekt verursacht wird. Widrigenfalls ist nur eine ordentliche Kündigung zulässig. Der Vermieter kann zudem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 65 f. zu Art. 260-260a OR; vgl. aber oben E. 3.1.2).”

“S'agissant de la constatation inexacte des faits, la FONDATION B______ s'est référée aux menaces alléguées par A______ et a précisé que ce dernier n'avait pas été en mesure de prouver une quelconque menace à son égard. L'intégralité des faits qui ressortait des témoignages n'était pas contestée, dans la mesure où elle avait été protocolée. Pour le surplus, il ne pouvait être contesté que le Ministère public ne disposait pas de suffisamment d'éléments probants concernant l'infraction de menaces, dans la mesure où celui-ci avait rendu une ordonnance de non entrée en matière sur ce point. Néanmoins, la FONDATION B______ a précisé que la résiliation du contrat de bail n'avait pas uniquement eu lieu sur la base de la plainte pénale déposée pour menaces, mais bien suite aux plaintes des locataires, reçues concernant le comportement de A______. Quant à la manipulation des locataires par le concierge, la FONDATION B______ a relevé qu'il s'agissait d'une pure appréciation de A______ qui n'avait pour le surplus pas été en mesure de prouver ce fait. Concernant la prétendue violation de l'art. 257f al. 3 CO, la FONDATION B______ a relevé que la résiliation du contrat de bail était due à l'attitude générale de A______, sans se limiter aux seuls faits relatés par les témoins, notamment s'agissant des menaces de ce dernier au moyen d'un couteau. En effet, deux courriers datés des 3 et 21 mars 2022 avaient été adressés au Tribunal afin que celui-ci soit informé de l'aggravation de la situation. Pour le surplus, la pétition signée par plus de 53 locataires ainsi que les témoignages des collaborateurs de H______ étaient la preuve que les plaintes des locataires étaient réelles. Ces faits avaient mené la FONDATION B______ à adresser à A______ trois courriers d'avertissement ainsi qu'une mise en demeure formelle. Tous les faits qui lui étaient reprochés ressortaient de ces courriers, au fur et à mesure de leur survenance, le dernier en date mentionnant expressément le risque pour A______ de voir son contrat de bail être résilié. Qui plus est, A______ n'avait jamais éprouvé la nécessité d'être assisté d'un interprète lors des audiences devant le Tribunal et avait toujours pu s'exprimer en français.”

“Suite à la réception d'une nouvelle plainte datée du 21 mars 2018 et du dépôt d'une main courante à l'encontre de l'appelant en date du 5 avril 2018, l'intimée a immédiatement adressé une nouvelle protestation écrite à l'appelant le 10 avril 2018. Ces avertissements sont toutefois demeurés inopérants. L'appelant n'a jamais modifié son comportement qu'il a continué à adopter jusqu'à la résiliation du contrat de bail. Suite à la réception de nouvelles plaintes et d'une pétition de la part de huit voisins, l'intimée a immédiatement procédé à la résiliation du contrat de bail à loyer de l'appelant par avis officiel du 21 août 2018 pour le 30 septembre 2018. La chronologie des évènements démontre que l'intimée a agi rapidement dès qu'elle a eu connaissance et confirmation du fait que la situation ne s'était pas améliorée. De surcroît, le temps qui s'est écoulé entre la mise en demeure du 10 avril 2018 et la résiliation du bail du 21 août 2018 est inférieur à cinq mois, délai qui ne saurait être qualifié d'excessif, compte tenu de la jurisprudence rappelée ci-dessus. Vu ce qui précède, il apparaît que les faits qui peuvent être imputés à l'appelant sont suffisamment graves pour justifier un congé anticipé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO. Toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées dans le cas présent, la Cour confirmera le jugement attaqué. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 20 février 2020 par A______ contre le jugement JTBL/42/2020 rendu le 9 janvier 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/21399/2018. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, présidente; Madame Pauline ERARD et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ   La greffière : Maïté VALENTE         Indication des voies de recours : Conformément aux art.”

“C______ [agence immobilière], ______, intimée, représentée par Me Jean-Pierre CARERA, avocat, rue des Deux-Ponts 14, Case postale 219, 1211 Genève 8.   EN FAIT A.                Par jugement JTBL/907/2023 du 31 octobre 2023, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elle, l'appartement de 4 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis chemin 1______ no. 2______, à D______ [GE], ainsi que la place de parking n° 3______ située au sous-sol du même immeuble (ch. 1 du dispositif), a transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel le jugement, au Tribunal des baux et loyers siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a rappelé que la procédure était gratuite (ch. 4). En substance, le Tribunal a retenu que les conditions formelles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) étaient remplies, les nuisances reprochées n'ayant, malgré deux mises en demeure, pas cessé. Les comportements adoptés par le fils de la locataire rendaient la continuation du bail insupportable. Les congés notifiés par la bailleresse étaient dès lors efficaces. Ne disposant plus, depuis l'extinction du contrat, de titre juridique, il se justifiait de prononcer l'évacuation de A______. B.            a. Par acte déposé le 4 décembre 2023 à la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu à ce que la Cour, principalement, déclare inefficaces les congés notifiés le 16 décembre 2019 pour le 31 janvier 2020, tant s'agissant de l'appartement que du parking et, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal. Elle s'est plainte d'une appréciation arbitraire des preuves et des faits, ainsi que d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO. b. Dans sa réponse du 23 janvier 2024, SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris.”

“Le même jour, elle avait donné un coup de poing à sa voisine en la menaçant puis, une heure après le départ de la police, elle l'avait encore menacée et injuriée. Aux environs de 20h, il avait dû intervenir avec un autre voisin, car elle avait menacé de mort cette même voisine avec un couteau. La police avait dû intervenir à trois reprises. Les enfants de cette voisine étaient en larmes et blottis de peur au fond de leur canapé. A______ trainait également dans les couloirs de l'immeuble vêtue uniquement d'un peignoir sans ceinture. K______ a expliqué que la situation était invivable et qu'il craignait un « passage à l'acte ». z. Le 14 avril 2020, L______, locataire au 3ème étage de l'immeuble litigieux, s'est plaint à la bailleresse du fait que A______ avait lancé des tuiles depuis son balcon sur la route au moment où des gens passaient. La police était également intervenue à plusieurs reprises, notamment la veille, parce que A______ s'était rendue chez un voisin avec un couteau. aa. Par avis du 22 avril 2020, la bailleresse a résilié le bail des locataires de manière extraordinaire avec effet immédiat selon l'art. 257f al. 4 CO. Dans son courrier d'accompagnement, la bailleresse a relaté les faits du 13 avril 2020, soit l'agression physique avec menace de mort au moyen d'un couteau à l'encontre d'une voisine, ainsi que les jets d'objets dangereux sur le parking et sur la route depuis le balcon, événements ayant nécessité l'intervention de la police à plusieurs reprises. Par courrier du même jour adressé par son conseil à celui des locataires, la bailleresse a indiqué avoir reçu trois nouvelles plaintes de voisins et a rappelé les faits relatifs à l'altercation entre A______ et H______. Les enfants de cette voisine avaient été traumatisés par la violence de la scène et l'ensemble des habitants de l'immeuble avait été choqué, de sorte que plusieurs d'entre eux souhaitaient le quitter. ab. Le 28 avril 2020, le Dr M______ a établi un certificat médical aux termes duquel il a attesté avoir vu A______ en consultation le 22 avril 2020, qui lui avait déclaré avoir eu une altercation avec sa voisine directe le 13 avril 2020.”

“Le même jour, elle avait donné un coup de poing à sa voisine en la menaçant puis, une heure après le départ de la police, elle l'avait encore menacée et injuriée. Aux environs de 20h, il avait dû intervenir avec un autre voisin, car elle avait menacé de mort cette même voisine avec un couteau. La police avait dû intervenir à trois reprises. Les enfants de cette voisine étaient en larmes et blottis de peur au fond de leur canapé. A______ trainait également dans les couloirs de l'immeuble vêtue uniquement d'un peignoir sans ceinture. K______ a expliqué que la situation était invivable et qu'il craignait un « passage à l'acte ». z. Le 14 avril 2020, L______, locataire au 3ème étage de l'immeuble litigieux, s'est plaint à la bailleresse du fait que A______ avait lancé des tuiles depuis son balcon sur la route au moment où des gens passaient. La police était également intervenue à plusieurs reprises, notamment la veille, parce que A______ s'était rendue chez un voisin avec un couteau. aa. Par avis du 22 avril 2020, la bailleresse a résilié le bail des locataires de manière extraordinaire avec effet immédiat selon l'art. 257f al. 4 CO. Dans son courrier d'accompagnement, la bailleresse a relaté les faits du 13 avril 2020, soit l'agression physique avec menace de mort au moyen d'un couteau à l'encontre d'une voisine, ainsi que les jets d'objets dangereux sur le parking et sur la route depuis le balcon, événements ayant nécessité l'intervention de la police à plusieurs reprises. Par courrier du même jour adressé par son conseil à celui des locataires, la bailleresse a indiqué avoir reçu trois nouvelles plaintes de voisins et a rappelé les faits relatifs à l'altercation entre A______ et H______. Les enfants de cette voisine avaient été traumatisés par la violence de la scène et l'ensemble des habitants de l'immeuble avait été choqué, de sorte que plusieurs d'entre eux souhaitaient le quitter. ab. Le 28 avril 2020, le Dr M______ a établi un certificat médical aux termes duquel il a attesté avoir vu A______ en consultation le 22 avril 2020, qui lui avait déclaré avoir eu une altercation avec sa voisine directe le 13 avril 2020.”

“ZMP 2024 Nr. 5 Art. 257f OR; Art. 262 OR. Ausserordentliche Kündigung nach vertragswidri- ger gewerblicher Untervermietung von Wohnungen über Buchungsplattfor- men. Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattfor- men vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teil- zwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Unter- vermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230070-L vom 7. Februar 2024 (Wei- terzug offen; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiber Marques): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt Der Kläger mietete von der Beklagten mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 die 1-Zimmerwohnung Nr. 05 im 4. Obergeschoss an der N.-str. x in Zürich für Fr. 1'585.– (inkl. Nebenkosten) per 1. März 2023 bis 29. Februar 2028. Im Mietvertrag wurde die Benutzung der Wohnung auf maximal eine erwachsene Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festgelegt. Aufgrund zeit- lich knapper Vertragsunterzeichnung erhielt der Kläger die Schlüssel zum Mietob- jekt erst am 7. März 2023. Er wünschte sich zudem, dass die Wohnung noch ge- strichen wird, weshalb der Einzug des Klägers auf den 16. März 2023 verschoben wurde. Mit E-Mail vom 28. März 2023 bekundete der Kläger ausserdem sein Inte- resse, das Studio neben der Wohnung Nr.”

“Elle avait mis une annonce sur Facebook le 12 août 2021, ayant la teneur suivante "(…) je cherche quelqu'un avec qui être dans le studio. Dans C______ (…)". Selon les conclusions de ce rapport, B______ n'avait jamais habité le studio et résidait officiellement avec sa famille à la rue 2______. f. Le 6 décembre 2021, la A______ a répondu à B______ que ses explications contenues dans son courrier du 18 novembre 2021 étaient en contradiction avec l'enquête de [l'agence d'enquêtes] D______ de laquelle il résultait qu'il habitait au no. ______, rue 2______. Le studio litigieux était occupé par F______, sous-locataire. Par avis officiel du même jour, la A______ a résilié le bail du studio pour le 31 janvier 2022 en application de l'art. 257f al. 3 CO. g. Par demande déposée le 30 mars 2022, après une tentative infructueuse de conciliation, B______ a conclu à ce que le Tribunal déclare le congé inefficace, subsidiairement l'annule. Il a fait valoir que les conditions d'une résiliation de bail anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO n'étaient pas réalisées. Il vivait dans l'appartement avec sa compagne et assumait seul le loyer. L'annonce publiée par celle-ci pour chercher un colocataire ne concernait pas le studio litigieux mais un autre appartement qu'elle envisageait de louer suite à une dispute du couple. Par la suite B______ et F______ s'étaient réconciliés de sorte qu'elle avait abandonné ses recherches de logement. Il a notamment produit des photographies du couple. h. Par mémoire réponse du 3 juin 2022, la A______ a conclu à ce que le Tribunal déclare le congé efficace. Elle a notamment fait valoir que B______ avait sous-loué le studio dès le lendemain de la signature du bail à une personne n'ayant pas de titre de séjour en Suisse. Cela lui causait un inconvénient majeur. Les conditions de la sous-location ne lui avaient pas été communiquées et elle risquait une condamnation en application de la Loi sur les étrangers. i. Entendus par le Tribunal, B______ et F______, témoin, ont tous deux déclaré qu'ils entretenaient une relation depuis presque huit ans.”

“Le nom de F______, personne d'origine philippine et vivant à Genève sans papiers, figurait sur la boîte aux lettres et la porte palière du no. ______, avenue 1______, aux côtés du nom de B______. Il ressortait des réseaux sociaux que F______ habitait dans le studio. Elle avait mis une annonce sur Facebook le 12 août 2021, ayant la teneur suivante "(…) je cherche quelqu'un avec qui être dans le studio. Dans C______ (…)". Selon les conclusions de ce rapport, B______ n'avait jamais habité le studio et résidait officiellement avec sa famille à la rue 2______. f. Le 6 décembre 2021, la A______ a répondu à B______ que ses explications contenues dans son courrier du 18 novembre 2021 étaient en contradiction avec l'enquête de [l'agence d'enquêtes] D______ de laquelle il résultait qu'il habitait au no. ______, rue 2______. Le studio litigieux était occupé par F______, sous-locataire. Par avis officiel du même jour, la A______ a résilié le bail du studio pour le 31 janvier 2022 en application de l'art. 257f al. 3 CO. g. Par demande déposée le 30 mars 2022, après une tentative infructueuse de conciliation, B______ a conclu à ce que le Tribunal déclare le congé inefficace, subsidiairement l'annule. Il a fait valoir que les conditions d'une résiliation de bail anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO n'étaient pas réalisées. Il vivait dans l'appartement avec sa compagne et assumait seul le loyer. L'annonce publiée par celle-ci pour chercher un colocataire ne concernait pas le studio litigieux mais un autre appartement qu'elle envisageait de louer suite à une dispute du couple. Par la suite B______ et F______ s'étaient réconciliés de sorte qu'elle avait abandonné ses recherches de logement. Il a notamment produit des photographies du couple. h. Par mémoire réponse du 3 juin 2022, la A______ a conclu à ce que le Tribunal déclare le congé efficace. Elle a notamment fait valoir que B______ avait sous-loué le studio dès le lendemain de la signature du bail à une personne n'ayant pas de titre de séjour en Suisse.”

“Elle faisait l'objet d'une poursuite frappée d'opposition et de deux actes de défaut de biens de 16'709 fr. et de 18'140 fr. 70. Entre le 1er novembre et le 20 décembre 2019, l'enquêteur avait effectué de nombreuses surveillances au... et posé des témoins sur la porte d'entrée. Il était arrivé à la conclusion que la locataire n'occupait pas son appartement, mais vivait de manière permanente au..., dans l'appartement de sa soeur, qui - elle - vivait à... aux.... Il avait constaté que la boîte aux lettres du... était vidée une fois par semaine et l'appartement occupé de manière ponctuelle quelques jours par mois. Le concierge de l'immeuble lui avait dit qu'il voyait de manière sporadique, quelques fois dans le mois, un homme d'une quarantaine d'années, de taille et corpulence moyenne, portant des lunettes et très souvent une casquette, sortir et entrer dans l'appartement. A.f. Par avis du 18 février 2020, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement de manière extraordinaire pour le 31 mars 2020 en application de l'art. 257f al. 3 CO, au motif d'une sous-location non autorisée et de la non-réintégration de l'appartement nonobstant la mise en demeure. Par avis du même jour, elle a résilié de manière ordinaire le bail de l'appartement et du parking intérieur n° 24-25 pour le 30 juin 2020. Ces avis ont été adressés à la locataire par plis simples et en recommandé. Une copie lui a également été adressée au... à Genève. A.g. Par avis du même jour, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement de la soeur de la locataire sis... de manière extraordinaire pour le 31 mars 2020 pour le même motif. Par avis parallèle, elle a également résilié de manière ordinaire le bail en question pour la même date. Ces congés ont été contestés par leur destinataire. A.h. Dans la nuit du 7 au 8 octobre 2020 vers 3h00 du matin, la locataire a appelé le Service d'incendie et de secours (SIS) en raison d'une inondation dans l'appartement du.... Une fois sur place, les pompiers ont trouvé les portes closes et sont repartis. Le lendemain, un pompier s'est rendu sur place suite à des appels de voisins.”

“et celles-ci devant être acquises à l'appelante en cas de résiliation du contrat de cession notamment pour non-paiement. L'intimée n'était donc pas en possession de toutes les conditions de la sous-location pour se prononcer sur son admissibilité. En outre, l'appelante n'a pas démontré avoir l'intention d'exploiter à nouveau l'arcade dans le futur, vu les modalités du contrat de cession du fonds de commerce du 23 juillet 2018 et son avenant du 24 août 2018. Au contraire, sa volonté de vendre, à terme, le fonds de commerce démontre qu'elle n'envisageait plus d'occuper les locaux. L'appelante n'a par ailleurs pas indiqué quelles étaient les informations sensibles qu'elle ne pouvait pas communiquer à l'intimée, étant précisé que si tel était le cas, il lui suffisait de caviarder les informations sensibles inutiles à l'intimée pour prendre sa décision. Dans ces circonstances, la Cour retiendra, à l'instar des premiers juges, que les courriers des 2 et 24 août 2018 constituent des protestations écrites suffisantes au sens de l'art. 257f al. 3 CO, l'intimée ayant indiqué à l'appelante rester dans l'attente des documents pour se déterminer en connaissance de cause sur la sous-location et que, dans l'intervalle, cette dernière demeurait illicite. Le second courrier précisait encore une possible résiliation du bail pour justes motifs si l'appelante ne se conformait pas à ses obligations. L'appelante ne s'étant pas exécutée et ayant passé outre le consentement de l'intimée, c'est à raison que les premiers juges ont déclaré efficace le congé anticipé notifié le 10 septembre 2018, soit plus d'un mois après la première protestation du 2 août 2018. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point. 5. L'appelante fait grief aux premiers juges d'avoir violé les art. 257f al. 2, 271 et 271a CO, du fait qu'ils n'ont pas retenu que la résiliation du contrat de bail à loyer de l'appartement était un prétexte, voir un congé-représailles consécutif à ses prétentions relatives à l'exploitation du E______ et du H______ par F______ SARL. En outre, l'absence de G______ dans l'appartement litigieux n'avait pas été démontrée et les témoins n'avaient pas permis d'établir les nuisances reprochées.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ; comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). L’application du régime de l’art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Parmi les manques d’égards susceptibles de justifier une résiliation anticipée du contrat en application de l’art. 257f al. 3 CO figurent notamment les dénonciations répétées et injustifiées des voisins, adressées par le locataire à la police ou au bailleur (TF 4A_173/2017 du 11 novembre 2017 consid. 3.1.2 et 4.4.1). 5.2.3 En vertu de l’art. 272a al. 1 let. b CO, la prolongation est exclue lorsque le bailleur a résilié le bail, en raison de la violation grave par le locataire de son devoir de diligence aux conditions de l’art. 253f al. 3 et 4 CO. Cette exclusion vaut non seulement lorsque, en raison d’un manque d’égards grave du locataire envers ses voisins, le bailleur a résilié le bail de manière anticipée, mais aussi lorsque, pour le même motif, le bailleur a résilié le contrat pour le terme ordinaire (Lachat et al., op. cit., p. 996). 5.”

“4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). b. En résumé, le Tribunal a considéré que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies et que la résiliation anticipée du bail du 28 novembre 2018 était valable. Il a retenu que A______ n'avait pas cessé son comportement nuisible à l'égard des autres locataires, lesquels s'étaient plaints auprès de la bailleresse. Les plaintes n'ayant pas non plus cessé suite à l'envoi de plusieurs courriers de mise en demeure de la bailleresse à A______, le congé était efficace et valable. Ces plaintes avaient par ailleurs mené à la condamnation pour injures de A______ par ordonnance pénale. Son comportement inadéquat avait été prouvé. Ce congé donné en application de l'art. 257f al. 3 CO ne pouvait dès lors pas être considéré comme abusif, dans la mesure où l'art. 271 CO ne pouvait trouver application qu'exceptionnellement dans un tel cas. Aucune prolongation de bail n'était envisageable en cas de résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, A______ étant demeuré dans le logement depuis le 1er décembre 2018 sans aucun titre valable. Le Tribunal a dès lors prononcé son évacuation. B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 août 2022, A______ a fait appel de ce jugement, concluant principalement à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif. Cela fait, il a conclu à ce que le congé du 28 novembre 2018 notifié par la FONDATION B______ pour le 31 décembre 2018 soit déclaré inefficace et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. A titre subsidiaire, il a conclu à ce que les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris soient annulés et à ce que la FONDATION B______ soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. En substance, A______ reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en déclarant efficace le congé notifié par la FONDATION B______. S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le Tribunal n'aurait pas précisé que le Ministère public ne disposait d'aucun élément dans son dossier lui permettant d'établir la réalité des faits relatifs à l'infraction de menaces.”

“Une résiliation qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui consacre une attitude déloyale ou qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (Lachat, op. cit., p. 959). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 et 47 ad art. 271 CO). S'agissant de la disproportion manifeste des intérêts en présence, la doctrine soutient qu'en règle générale les congés qui visent à sanctionner une violation d'une certaine importance ou répétée du contrat par le locataire ne sont pas abusifs. Le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas toutes réalisées, notamment par exemple parce que le maintien du bail n'est pas insupportable (Lachat, op. cit., p. 963). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1; ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2). L'art. 257 f al. 1 et 2 CO énonce que le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.”

“Le fait qu'il craignait que son bailleur n'actionne l'assurance pour la faire intervenir dans le cadre d'un sinistre dans l'immeuble dont il niait être le responsable, ne pouvait excuser la violation de son obligation. Enfin, la régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet 2018 avec effet au 31 août 2018. Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. 4.3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées. Certes, il est indéniable que le climat était tendu et qu'en réalité on ne peut pas exclure que les bailleurs aient voulu, comme le dit le Tribunal des baux, « se débarrasser » de leurs locataires. Cependant, il faut admettre, comme l'a fait le Tribunal des baux, que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient bel et bien réalisées, et qu'alors dans ce cas-là, comme l'a dit le Tribunal fédéral, il n'y avait pas matière à examiner la question de bonne ou mauvaise foi puisque les conditions de l'art.”

“3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées. Certes, il est indéniable que le climat était tendu et qu'en réalité on ne peut pas exclure que les bailleurs aient voulu, comme le dit le Tribunal des baux, « se débarrasser » de leurs locataires. Cependant, il faut admettre, comme l'a fait le Tribunal des baux, que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient bel et bien réalisées, et qu'alors dans ce cas-là, comme l'a dit le Tribunal fédéral, il n'y avait pas matière à examiner la question de bonne ou mauvaise foi puisque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies. On ne saurait retenir qu'une partie remplit les conditions d'un droit qu'elle peut faire valoir (soit la résiliation extraordinaire), tout en lui reprochant d'être de mauvaise foi. Les intimés relèvent que l'arrêt TF 4A_468/2020 faisait référence à «plusieurs» mises en demeure, alors qu'ici il n'y en aurait eu qu'une. Cela n'est pas pertinent, dès lors que la «condition 2» est «un» avertissement et non «plusieurs» avertissements. Les intimés se prévalent également de ce qu'en cours de procédure ils auraient fourni l'attestation requise contrairement au cas de l'arrêt précité. Certes, mais on ne comprend d'autant moins qu'ils ne l'aient pas fourni en temps voulu. Ils ne l'ont pas fait malgré l'avertissement, de sorte qu'on ne peut pas revenir en arrière et que la résiliation était fondée au sens de l'art.”

“2 Dans l'arrêt précité (4A_468/2020), le bailleur avait demandé à plusieurs reprises au locataire de lui présenter une attestation d'assurance responsabilité civile et l'avait averti, à deux reprises et par écrit, du fait qu'il entendait résilier le contrat de bail si le locataire persistait à ne pas fournir d'attestation. Le locataire avait refusé d'obtempérer. Il n'était même pas établi qu'il eût effectivement conclu une telle assurance. Le Tribunal fédéral a considéré qu'il avait ainsi persisté dans la violation grave de ses obligations contractuelles, ce qui avait rendu la continuation du bail insupportable pour le bailleur. Le fait qu'il craignait que son bailleur n'actionne l'assurance pour la faire intervenir dans le cadre d'un sinistre dans l'immeuble dont il niait être le responsable, ne pouvait excuser la violation de son obligation. Enfin, la régie avait respecté un délai de trente jours pour la fin d'un mois en formulant en dernier lieu sa menace de résiliation le 3 juillet 2018 puis en la mettant à exécution le 25 juillet 2018 avec effet au 31 août 2018. Pour le Tribunal fédéral, le bailleur avait mis fin au contrat en respectant le délai légal ainsi que toutes les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il a rejeté l'argument du locataire qui demandait également l'annulation du congé selon l'art. 271 CO, considérant qu'un congé qui remplit les conditions d'un congé extraordinaire ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. 4.3 Il ressort de l'arrêt qui précède que le fait de ne pas transmettre une attestation d'assurance RC constitue, selon le Tribunal fédéral, une violation grave du contrat de bail, que le bailleur doit adresser un avertissement au locataire et respecter le délai de résiliation et, enfin, que si les conditions de la résiliation extraordinaire de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, il n'y a pas matière à l'application de l'art. 271 CO qui prévoit l'annulabilité des congés contraires aux règles de la bonne foi. Or, le Tribunal des baux a retenu que les conditions de 257f al. 3 CO étaient réalisées dans la mesure où les locataires n'avaient pas transmis d'attestation malgré la mise en demeure. Cela étant, les premiers juges ont ensuite estimé que l'art. 271 CO s'appliquait et que le congé était contraire aux règles de la bonne foi, notamment en raison du climat plus que tendu qui régnait entre les diverses personnes concernées.”

“257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.   Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_347/2016, du 10 novembre 2016, consid. 3.1.1).  2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1; consid. 5.1.1; 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.1; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).  2.2.1. Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid.”

“cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence. La nouvelle contravention doit correspondre, par sa nature, à celle qui a fait l'objet de l'avertissement initial (Higi, op. cit., n. 56 et n° 57 ad art. 257f CO) et ne pas survenir longtemps après ce dernier (Lachat, op.”

“4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). La violation du devoir de diligence peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques de ce congé extraordinaire (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 136 III 65 consid. 2.5). La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.3). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid.”

“3 CO prévoit que, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat d'une habitation moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).                 Selon les conditions de l'art. 257f al. 3 CO énumérées ci-dessus, il faut notamment que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison (TF 4A_500/2023, loc. cit. ; TF 4A_468/2020, loc. cit.). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave. Il se prononcera en fonction de l'ensemble des circonstances concrètes du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2 ; TF 4A_286/2015 du 7 décembre 2015). Ainsi le degré de tolérance qui peut être exigé du bailleur et des autres locataires de l'immeuble est fonction des circonstances objectives et subjectives propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble. Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au locataire, de la fréquence de leur répétition, de la destination des locaux loués, de leur localisation et des efforts accomplis ou non par le perturbateur (Lachat, op. cit., pp. 889-890). Il incombe au bailleur de prouver la réalisation d'un des cas d’exclusions de la prolongation (Lachat, op.”

“Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ; comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). L’application du régime de l’art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Parmi les manques d’égards susceptibles de justifier une résiliation anticipée du contrat en application de l’art. 257f al. 3 CO figurent notamment les dénonciations répétées et injustifiées des voisins, adressées par le locataire à la police ou au bailleur (TF 4A_173/2017 du 11 novembre 2017 consid. 3.1.2 et 4.4.1). 5.2.3 En vertu de l’art. 272a al. 1 let. b CO, la prolongation est exclue lorsque le bailleur a résilié le bail, en raison de la violation grave par le locataire de son devoir de diligence aux conditions de l’art. 253f al. 3 et 4 CO. Cette exclusion vaut non seulement lorsque, en raison d’un manque d’égards grave du locataire envers ses voisins, le bailleur a résilié le bail de manière anticipée, mais aussi lorsque, pour le même motif, le bailleur a résilié le contrat pour le terme ordinaire (Lachat et al., op. cit., p. 996). 5.3 5.3.1 Le tribunal a retenu, outre l’absence de caractère abusif du congé, que l’intimée, qui avait vainement mis par écrit l’appelant en demeure de cesser ses agissements, aurait même été en droit de résilier le bail en n’observant que le délai de trente jours pour la fin d’un mois prévu à l’art.”

“Quant aux menaces reçues par l'appelant, celui-ci n'a pas été en mesure de les prouver et le Tribunal n'avait pas d'autre choix que de ne pas les retenir. 4. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant que les conditions d'application avaient toutes été remplies et que la résiliation anticipée du contrat de bail était ainsi efficace et valable. 4.1 4.1.1 A teneur de l'art. 257f al. 2 CO, le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 136 III 65 consid. 2.5 ; 132 III 109; arrêts du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb et 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.3). L'art. 257f al. 3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 4.1.2 L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid.”

“La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.3). L'art. 257f al. 3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 4.1.2 L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid.”

“Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser (ACJC/239/2003 du 10.03.2003). Le congé anticipé présuppose encore que le maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. La réponse à cette question ne repose pas sur des critères abstraits, mais fait appel aux règles de l'équité, lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances importantes de l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd; Higi, op. cit., n. 59 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 679; Svit-Kommentar, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à influer a posteriori sur une résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4 L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard (Tercier/ Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2380). La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. 3.5 En l'espèce, les premiers juges ont d'abord relevé que les enquêtes, lors desquelles neuf témoins avaient été entendus, avaient permis d'établir que plusieurs locataires n'avaient jamais été dérangés par B______ et que leur appréciation de la qualité de l'insonorisation de l'immeuble différait fortement.”

“4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens.”

“________, qui dormait, se serait réveillé. Alors que la porte de l’appartement était toujours fermée, K.________ aurait répété en criant : « Espèce de folle. Faites gaffe », de sorte que X2.________ serait sorti de chez lui pour demander à K.________ de baisser le ton. K.________ leur aurait alors dit qu’il n’avait jamais vu des locataires comme eux et que leur place était en psychiatrie, ce à quoi X1.________ aurait répondu que c’était « sa place à lui ». Puis, K.________ aurait dit à X2.________, à dix centimètres de son visage : « Je vais vous péter la gueule si vous continuez. Vous me connaissez pas ». X1.________ aurait dit qu’elle allait appeler la police et K.________ aurait fait demi-tour en leur disant : « Je m’en fous, je me casse » et en leur faisant des dizaines de doigts d’honneur. X1.________ et X2.________ ont déposé plainte le même jour pour injure et menaces. e) Le 4 avril 2019, les bailleurs ont à nouveau résilié le contrat de bail avec effet au 31 mai 2019, au sens de l’art. 257f al. 2 CO (diligence et égard envers les voisins). Le 12 juin 2019, par défaut de K.________, la commission de conciliation a rendu une proposition de jugement déclarant le congé inefficace. Cette proposition de jugement est entrée en force. f) Les 14 mai 2019 et 4 juillet 2019, X1.________ et X2.________ ont déposé plainte contre K.________ et l’ancien agent d’affaires S.________ pour inobservation des prescriptions légales sur la protection des locataires d’habitations et locaux commerciaux (art. 325bis et 326bis CP), en se prévalant de la quatrième résiliation du 4 avril 2019 et des défauts de la chose louée toujours pas réparés. g) Le 20 juin 2019, les locataires ont mis en demeure les bailleurs de procéder à l’élimination des défauts de la chose louée. Ils ont consigné les loyers à partir d’octobre 2019 et déposé auprès de la commission de conciliation une requête en élimination des défauts, en validation de la consignation et en réduction de loyer. A la suite de l’autorisation de procéder délivrée par la commission de conciliation, tant les locataires que les bailleurs ont saisi le Tribunal des baux en décembre 2019.”

“L'autorisation de construire, sollicitée par la bailleresse le 17 août 2018, a été délivrée par le département le 26 septembre 2018 (APA 3______), qui a validé le changement d'affectation des locaux et la séparation de l'arcade en un local pour une fondation et une salle de jeux électroniques avec buvette. f. Par courrier du 5 décembre 2018 adressé à leur conseil, la régie a rappelé aux locataires leur obligation de constituer une garantie de loyer de 13'500 fr. dès le 1er novembre 2018 et sollicité sa constitution immédiate. g. Par courriers recommandés du 20 février 2019 envoyés à l'adresse des locaux loués et à celle du domicile français de C______, les locataires ont été mis en demeure de constituer la garantie locative de 13'500 fr. d'ici le 28 février 2019, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. Par courriel du 25 février 2019 adressé à la régie, C______ a indiqué n'avoir jamais reçu de notification préalable concernant la constitution de cette garantie et entamer immédiatement les démarches «pour verser la caution de 13'500 fr.». h. Par avis officiels de résiliation du 20 mars 2019 notifiés séparément à C______ et D______ SARL le bail a été résilié avec effet au 30 avril 2019, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Le courrier accompagnant la formule officielle précisait qu'aucune suite n'avait été donnée à la mise en demeure du 20 février 2019 sollicitant la remise de la garantie prévue dans le contrat de bail du 3 octobre 2017. i. Le 23 avril 2019, les locataires ont saisi la Commission de conciliation d'une requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, qui, à la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 17 juin 2019, a été portée devant le Tribunal le 17 juillet 2019. Les locataires ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation de bail de six ans. Ils ont soutenu que le congé avait été donné en représailles de la procédure en cours qu'ils avaient initiée et dans laquelle ils soutenaient que la chose louée était affectée d'un défaut rendant l'exploitation des locaux impropres à l'utilisation convenue. La sommation du 20 février 2019 était survenue à la réception de l'ordonnance du Tribunal informant la bailleresse de la validation de la consignation et lui fixant un délai pour répondre.”

“Lorsque la violation du contrat est grave, le maintien du bail est d'emblée insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Il en va de même lorsque le locataire omet de contracter une assurance de responsabilité civile ou d'en transmettre une attestation à son bailleur, puisqu'il commet une violation grave du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.2). Il n'y a donc pas lieu de traiter différemment le cas de l'omission de constituer des sûretés. La gravité de la violation suffit en elle-même à rendre la continuation du bail insupportable pour l'appelante, si bien que le Tribunal a erré en retenant le contraire. 2.2.2 En l'espèce, les intimés ont reçu un premier rappel adressé à leur conseil le 5 décembre 2018 et sollicitant la constitution immédiate des sûretés de 13'500 fr., resté sans suite. Un avertissement écrit leur a ensuite été notifié le 20 février 2019 fixant un ultime délai d'exécution au 28 février 2019, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. Les intimés soutiennent que ce délai d'une semaine n'est pas raisonnable au sens de cette disposition. Or, l'exigence d'un délai raisonnable n'est pas imposée par la loi (cf. LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch. 3.1.7 p. 886-887; WESSNER, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 34 ad art. 257f CO qui rappelle que la sommation écrite signifiée en application de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire). Dans son courriel de réponse du 25 février 2019, l'intimé n'a pas protesté quant à la durée du délai imparti, confirmant au contraire que les démarches avaient été entamées en vue de constituer la garantie locative. Il n'apparaissait donc pas que le délai de huit jours imparti ait été insuffisant pour s'exécuter. Le fait que les organismes de cautionnement contactés - F______, G______ - n'aient finalement pas donné suite ne peut être opposé à la bailleresse, dès lors que si leur solvabilité pouvait aboutir à un refus, les intimés auraient pu opter pour le versement des sûretés sur un compte bloqué auprès d'une banque.”

“Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid.”

“] ______, rue 1______ avaient été totalement saccagés par leurs mandataires et que toutes les installations et matériaux lui appartenant restés dans l'arcade avant les travaux avait été détruits, jetés et/ou volés. L'arcade devait être aménagée selon les conditions fixées dans le protocole signé entre les parties. L'activité de restauration était la seule restée au sein de l'entreprise. Une rencontre était proposée pour discuter des «anomalies» rencontrées durant l'exécution des travaux. dd. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 13 mars 2017, le bail portant sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles sis rue 1______ [nos] ______ a été résilié pour justes motifs, pour le 30 juin 2017, en application de l'art. 266g CO; l'avis officiel indique que l'exécution du contrat est devenue intolérable pour les bailleresses. Ces congés ont été contestés le 29 mars 2017 par les locataires par-devant la juridiction des baux et loyers (C/7______/2017). La tentative de conciliation du 26 avril 2017 commune aux trois causes ayant échoué, les locataires ont saisi le Tribunal le 26 mai 2017. Sur les congés notifiés en application de l'art. 257f al. 3 CO le 3 février 2017, ils ont conclu à leur nullité, subsidiairement à leur inefficacité, et plus subsidiairement, à leur annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Sur le congé notifié en application de l'art. 266g CO le 13 mars 2017, ils ont conclu à sa nullité, subsidiairement à son inefficacité, et plus subsidiairement, à son annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Par ordonnance du 8 juin 2017, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/4515/2017, C/6______/2917 et C/7______/2017 sous le numéro de cause C/4515/2017. ee. Dans leur réponse du 18 juillet 2017, les bailleresses ont conclu au prononcé de la validité des congés notifiés le 3 février 2017 pour le 31 mars 2017 pour l'arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ [nos] ______ et pour l'appartement de quatre pièces et demi situé au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art.”

“675; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 41 ad art. 257f CO). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb; Lachat, op. cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence.”

“260a OR jegliche über blosse Unterhaltsarbeiten hinausgehende Eingriffe in die Substanz der Sache zu verstehen, auch wenn sie marginal oder leicht wieder rückgängig zu machen sind. Da Miete lediglich Gebrauchsüberlassung bedeutet, ist eine Veränderung oder Erneuerung des Mietobjekts grundsätzlich ausgeschlossen (MARKUS WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, S. 1012 f.). Die Verletzung dieses Verbots stellt eine Vertragsverletzung dar, begründet Wiederherstellungs- und Schadenersatzansprüche des Vermieters und berechtigt ihn zur ordentlichen, bei schwerwiegenden oder trotz Abmahnung wiederholten Eingriffen zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 2 f. zu Art. 260a OR). Nach herrschender Lehre ist Schriftlichkeit der Zustimmung des Vermieters Gültigkeitsvoraussetzung (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 67 f. zu Art. 260-260a OR; a. M. ROGER WEBER, a.a.O., N. 4 zu Art. 260a OR; MARKUS WYTTENBACH, a.a.O., S. 1013). An eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR sind strenge Anforderungen geknüpft. Unbewilligte Änderungen sind für den Vermieter dann unzumutbar, wenn durch die Arbeiten erheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder ein Mangel am Mietobjekt verursacht wird. Widrigenfalls ist nur eine ordentliche Kündigung zulässig. Der Vermieter kann zudem die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen (HANS BÄTTIG, das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 65 f. zu Art. 260-260a OR; vgl. aber oben E. 3.1.2).”

“2 et les arrêts cités).  2.2.1. Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).   Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“2a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 134 III 300, consid. 3.1 p. 304). L'avertissement écrit du bailleur, qui a pour but de permettre au locataire de se conformer à ses devoirs, doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (Higi, Commentaire zurichois, 3ème éd. 1994, n° 51 ad art. 257f CO). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions précitées est un congé inefficace (ATF 135 III 441; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1, 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). 3.2 En l'espèce, il convient d'examiner si les conditions d'application de l'art. 257f CO étaient remplies, en particulier, d'une part, si l'appelant a violé son devoir de diligence (1ère condition) et, d'autre part, si l'appelant a persisté à enfreindre ledit devoir nonobstant la protestation écrite du bailleur (3ème condition).”

“2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010; 4A_209/2014). 3.1.3 Sauf clause contractuelle contraire, le locataire n'est pas tenu de faire usage de la chose louée, en tous cas pour les baux d'habitations. Le locataire est en droit d'héberger des membres de sa famille et des proches comme ses amis (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 61 ad art. 253 CO). 3.2 En l'espèce, l'appelante a résilié le bail en raison du fait que l'intimé sous-louait le studio sans son consentement, ce que celui-ci conteste. Le Tribunal a retenu à juste titre que l'appelante n'a pas établi que l'intimé sous-louait le logement à F______. Il n'est pas contesté que celle-ci occupe le studio depuis le début du bail.”

“262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 4.2). A titre de condition, le bailleur doit avoir procédé à un avertissement ou à une mise en demeure, c'est-à-dire avoir invité le locataire par sommation écrite à mettre un terme à la sous-location ou protesté contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, exigé de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_379/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.4). La perturbation doit se poursuivre malgré la mise en demeure (arrêts 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Pour le surplus, il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO.”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.). Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position.”

“Par ailleurs, le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p.”

“La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Dans chaque cas, il convient d'apprécier la marge de tolérance qui peut être exigée du bailleur et des autres locataires de l'immeuble. Le degré de tolérance est en fonction des circonstances objectives et subjectives, propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble. Il dépend aussi de la durée des perturbations reprochées au locataire, de la fréquence de leur répétition de la destination des locaux loués, de leur localisation, de leur état d'entretien (par exemple la qualité de l'isolation phonique) et des efforts accomplis - ou non - par le perturbateur (ACJC/1152/2009 du 5 octobre 2009; Lachat, op. cit., p 889-890). 4.1.2.3 Le bailleur doit être en mesure d'établir que le locataire ne tient pas compte de la protestation et des griefs qu'elle contient, en tout ou en partie à tout le moins (Wessner, in Commentaire pratique, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2e édition, 2017, N 36 ad art. 257f CO). Ainsi, le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_257/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b/dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). A cet égard, des délais de quatre mois et six jours et de cinq mois entre l'avertissement et la résiliation de bail ont été considérés comme admissibles, contrairement à un délai de dix-huit mois (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 et 4C_118/2001 du 8 août 2001; ACJC/811/2009 du 19 juin 2009; Lachat, op. cit., p. 678-679). Un délai de quelques mois, et même de huit mois, entre l'ultime protestation et le congé a été jugé admissible par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 5.3; Wessner, in Commentaire pratique, op. cit., N 37-38 ad art. 257f CO). L'écoulement du temps constitue un des facteurs pertinents, mais il n'est pas le seul, le juge devant tenir compte de l'ensemble des circonstances (Burkhalter / Martinez-Favre, in Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p.”

“En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, d'utiliser des produits toxiques, de se comporter de manière contraire aux moeurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (LACHAT, op. cit., pp. 884-885). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (SVIT-Kommentar, nos 33-34 ad art. 257f CO; HIGI, op. cit., no 58 ad art. 257f CO). Le congé présuppose que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison. La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux. La réponse à cette question ne repose toutefois pas sur des critères abstraits, mais fait appel aux règles de l'équité, lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances importantes de l'espèce, y compris des circonstances objectives et subjectives propres au locataire incriminé, au bailleur et aux autres habitants de l'immeuble (HIGI, op. cit., no 59 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar, no 35 ad art. 257f CO; LACHAT, op. cit., p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori une résiliation valablement donnée (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 2). 3.2 Pour que le caractère insupportable des nuisances soit reconnu, il faut que le bailleur réagisse avec une certaine célérité si celles-ci se poursuivent malgré l'avertissement (SJ 2014 I 211). Une période de dix-huit mois entre l'ultime protestation et le congé a ainsi été considérée comme un indice que la continuation du bail n'était pas insupportable pour le bailleur (arrêt du Tribunal fédéral 4C.118/2001 du 8 août 2001 consid. 1b). En revanche, des délais de cinq mois et d'un peu plus de huit mois n'ont pas été jugés excessifs (SJ 2014 I 211; arrêt du Tribunal fédéral 4C.264/2002 du 25 août 2003 consid. 4.3 in SJ 2004 I 93; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid.”

“Le choix entre une ou deux prolongations doit permettre au juge de retenir la solution la plus adaptée aux circonstances (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 du 11 novembre 2014 consid. 4.3.1; 4A_105/2009 du 5 juin 2009 consid. 3.1 et la référence au Message du Conseil fédéral); il peut donc, dans la pesée des intérêts des deux parties, décider d'accorder une première prolongation du bail ou une prolongation définitive et, cas échéant, en fixer la durée. Il n'y a pas de priorité de l'une de ces solutions par rapport à l'autre (arrêts du Tribunal fédéral 4A_386/2014 précité consid. 4.3.1; 4A_105/2009 précité consid. 3.2). Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO). 6.2 En l'espèce, le Tribunal a considéré à juste titre que la question d'une éventuelle prolongation de bail ne se posait pas s'agissant de l'arcade abritant E______, le bail ayant été résilié en application de l'art. 257f al. 3 CO. Pour ce qui est de l'appartement, les premiers juges ont procédé à une pesée des intérêts en présence. Concernant l'appelante, ils ont tenu compte de la longue durée du bail, du fait que l'appelante n'avait pas fait état de conséquences pénibles pour elle générées par la résiliation du bail et qu'elle n'avait pas allégué avoir cherché un logement de remplacement depuis l'avis de résiliation du contrat de bail. Les autres allégations de l'appelante à l'appui de son appel au sujet de sa situation financière n'ont pas été établies, de sorte qu'elles ne sauraient entrer en considération. Il en est de même du fait que G______ n'a plus, selon l'appelante, « les moyens physiques de déménager de son appartement ». Quoi qu'il en soit, la prolongation du bail ne permettrait pas d'espérer qu'un déménagement ultérieur présenterait moins d'inconvénients sur ce dernier point. Concernant l'intimée, les premiers juges ont considéré qu'elle n'avait pas un besoin urgent de voir partir la locataire.”

“Il n'y avait pas lieu de déduire de cet accord et de la mise en place d'un paiement du loyer par trimestre d'avance que la constitution des sûretés ne revêtait pas, de ce simple fait, un caractère essentiel. L'exigence d'un paiement par trimestre d'avance est une garantie moindre que la constitution de sûretés correspondant à six mois de loyer, qui sont payés d'avance et bloqués en compte; l'appelante n'avait ainsi pas couvert son risque financier. De plus, celle-ci n'a laissé s'écouler qu'un mois avant de réclamer, dans un premier rappel adressé au conseil des intimés le 5 décembre 2018, la constitution des sûretés d'un montant de 13'500 fr.; il ne peut ainsi lui être reproché d'avoir tardé à agir. L'existence de la procédure opposant les parties quant à la responsabilité de la mise en conformité des locaux aux exigences administratives permettant de les exploiter n'est pas pertinente pour trancher la question litigieuse, puisque l'art. 271a al. 1 let. d CO n'est pas applicable en cas de congé donné en application de l'art. 257f al. 3 CO. Cette procédure traduit toutefois une certaine incertitude quant à l'exploitation des locaux et renforce le risque d'insolvabilité des intimés, ce qui pouvait justifier que l'appelante réclame désormais la stricte exécution de l'obligation de constituer les sûretés convenues contractuellement. L'omission de constituer les sûretés convenues contractuellement expose donc l'appelante à un risque de dommage important et revêt un caractère grave constituant une violation par les intimés de leur devoir de diligence. 2.2 2.2.1 L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur. La résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 136 III 65 consid. 2.5, p. 72). En matière de sous-location sans autorisation du bailleur, le Tribunal fédéral considère que le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art.”

“ZMP 2021 Nr. 16 Art. 257f OR; Art. 257h Abs. 2 OR; Art. 271 f. OR; Art. 273 OR; Art. 272a Abs. 1 lit. b OR; Art. 52 ZPO; Art. 202 ZPO. Beharrliche Verweigerung des Zu- trittsrechts als Grund für einen Erstreckungsausschluss bei einer ordentli- chen Kündigung. Auslegung des Kündigungsschutzgesuchs nach Treu und Glauben. Kreuzt eine nicht anwaltlich vertretene Partei auf dem Formular für eine Kündi- gungsschutzklage nur den Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses an, ver- langt dabei aber eine unbefristete Erstreckung und bestreitet an anderer Stelle den angegebenen Kündigungsgrund, so ist das nach Treu und Glauben auch als Begehren um Kündigungsschutz gemäss Art. 271 f. OR auszulegen (E. III.1.3). Die beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung zu Unterhaltszwe- cken stellt eine schwere Pflichtverletzung nach Art. 257f Abs. 3 OR dar und kann eine ausserordentliche Kündigung nach sich ziehen. Greift der Vermieter den- noch zu einer ordentlichen Kündigung, so bringt er damit für gewöhnlich zum Ausdruck, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht unzumutbar ist, so dass trotz Art. 272a Abs. 1 lit. b OR grundsätzlich eine Erstreckung infrage kommt. Eine solche Annahme verbietet sich jedoch, wenn das vertragswidrige Verhalten der Mieterin bis zum Erstreckungsentscheid andauert (E. III.2). Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ210062-L vom 6. Dezember 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Bauert; Gerichtsschreiber Nutt): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 5. Januar 2010 mietete die Klägerin vom Beklagten per 16. Januar 2010 eine 1-Zimmer-Wohnung an der N.-strasse x in Zürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 942.– (inkl. Nebenkosten). Die Parteien vereinbar- ten ausserdem, dass das Mietverhältnis jeweils auf Ende März und September unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden könne.”

“1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die Erstreckung ist unter anderem ausge- schlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters und wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 272a Abs. 1 lit. a und b OR). Darüber hinaus muss sich der Erstreckungsaus- schluss jedoch auch auf wertungsgleiche Sachverhalte beziehen, die eine ausser- ordentliche Kündigung wegen Schuldnerverzugs oder anderer Vertragsverletzun- gen zur Folge haben. Eine Erstreckung verbietet sich in all jenen Fällen, bei denen die Schwere der Vertragsverletzung des Mieters vergleichbar ist mit den in Art. 257d oder 257f Abs. 3 OR geregelten Tatbeständen. Das Bundesgericht hat dies insofern bestätigt, als es in BGE 123 III 124 offenliess, ob sich die Kündigung bei Verzug des Mieters an Art. 257d, 257f oder 266g OR anlehnt (BGE 123 III 124 E. 3; MRA 1/05 S. 52 f.; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 272a N 6). - 13 - 2.2 Behandelt man die vorliegende Kündigung als eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR, so ergibt sich der Erstreckungsausschluss schon aus dem Gesetz. Wegen des überragenden Vermieterinteresses würde es sich nicht anders verhal- ten, wenn man die Kündigung im vorliegenden Fall nach Art. 107 Abs. 2 oder 266g OR für gültig erklärt. 3. Ausweisung 3.1 Nach gültig beendetem Mietverhältnis kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Ver- weigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rück- gabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen (BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 267 N 1 und N 3; SVIT-Komm.-BISANG/KOUMBARA- KIS, 4. Aufl., Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren N 184 f.). Auf An- trag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen im Endentscheid an (Art. 236 Abs. 3 ZPO). Lautet der Entscheid auf eine Verpflich- tung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen, können u.”

“271 CO ne pouvait trouver application qu'exceptionnellement dans un tel cas. Aucune prolongation de bail n'était envisageable en cas de résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, A______ étant demeuré dans le logement depuis le 1er décembre 2018 sans aucun titre valable. Le Tribunal a dès lors prononcé son évacuation. B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 août 2022, A______ a fait appel de ce jugement, concluant principalement à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif. Cela fait, il a conclu à ce que le congé du 28 novembre 2018 notifié par la FONDATION B______ pour le 31 décembre 2018 soit déclaré inefficace et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. A titre subsidiaire, il a conclu à ce que les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris soient annulés et à ce que la FONDATION B______ soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. En substance, A______ reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en déclarant efficace le congé notifié par la FONDATION B______. S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le Tribunal n'aurait pas précisé que le Ministère public ne disposait d'aucun élément dans son dossier lui permettant d'établir la réalité des faits relatifs à l'infraction de menaces. A cet égard, le Tribunal n'aurait pas non plus indiqué, d'une part, que D______ et E______ n'avaient pas vu A______ menacer des locataires avec un couteau et, d'autre part, que F______ n'avait pas non plus vu d'altercation entre celui-ci et d'autres locataires. Le Tribunal n'aurait pas non plus précisé les dates de prise de fonction du concierge, G______, afin d'établir les prémisses du conflit. Ce dernier était même arrivé à manipuler les locataires de sorte à ce qu'ils voient A______ d'un autre œil. Finalement, le Tribunal aurait déformé les propos de A______ dans la mesure où celui-ci aurait déclaré avoir effectivement été menacé, alors que le Tribunal aurait indiqué qu'il se serait simplement « senti menacé ».”

“Le 10 avril 2018, la bailleresse a à nouveau mis en demeure le locataire de cesser ses agissements, sous menace de résiliation du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO. l. De son côté, par courrier du 25 avril 2018, le locataire a réitéré sa demande de relogement en précisant que sa santé était fortement atteinte par les nuisances précitées. Il a joint audit courrier un certificat médical indiquant que la conception architecturale de l'immeuble et l'implantation de son appartement, l'exposaient à de fortes résonnances acoustiques menant à l'épuisement de ses ressources psychiques. m. Les 3 juin, 5 et 27 juillet et 6 août 2018, de nouvelles plaintes ainsi qu'une pétition signée par huit voisins ont été transmises à la bailleresse aux termes desquelles ces derniers se plaignaient à nouveau des nuisance sonores, injures et menaces proférées par le locataire. Le locataire s'était en outre mis à brûler des objets dans la cage d'escalier. n. Par avis officiel du 21 août 2018, la bailleresse a résilié le bail du locataire pour le 30 septembre 2018, en application de l'art. 257f al. 3 CO. o. Par requête déposée le 20 septembre 2018 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 19 novembre 2018 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2018, le locataire a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate l'inefficacité du congé, et, subsidiairement, à ce qu'il l'annule. p. La bailleresse a conclu par mémoire-réponse du 18 mars 2019 à ce que le Tribunal déclare la résiliation du contrat valable et efficace. q. Lors de l'audience du 10 mai 2019 par-devant le Tribunal, les parties ont été entendues. Le locataire a admis qu'il lui était déjà arrivé de s'emporter avec certains de ses voisins. Au vu de la situation et de l'architecture de son appartement, il avait lui-même été contraint de demander à ses voisins de cesser de faire du bruit. Lors de son emménagement, il avait été plus ou moins convenu verbalement que l'appartement était trop petit et qu'il s'agissait d'une situation provisoire.”

“675; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 41 ad art. 257f CO). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb; Lachat, op. cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence.”

“675; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 41 ad art. 257f CO). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb; Lachat, op. cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence.”

“auch Koller, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007, S. 831, 843). In der Lehre werden in Bezug auf den zu engen Wortlaut von Art. 257f OR zwei Lösungsvorschläge vertreten: Zum einen wird vorgeschlagen, grundsätzlich alle Vertragsverletzungen des Mieters unter Art. 257f OR zu subsumieren (Rohrer, Kommentar zu BGer 4C.255/2004, in: MRA 2004, S. 51, 52; Maag, Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.; Spirig, a. a. O., S. 704–706, 717 f. und 734 f.; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 257f OR N 1c; vgl. auch AGE ZB.2017.6 vom 2. Mai 2017 E. 3.2). Als Vertragsverletzungen, die unter Art. 257f OR fallen, genannt werden zum Beispiel die Erfüllung strafrechtlicher Tatbestände wie Beschimpfung, Drohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung, Diebstahl dem Vermieter oder den Hausbewohnern gegenüber sowie die Verletzung der Regeln des Anstands in grober oder unflätiger Weise (Higi, Zürcher Kommentar, 3. Auflage 1994, Art. 257f OR N 61; SVIT-Kommentar, 3. Auflage 2018, Art. 257f N 76). Zum anderen wird in der Lehre vorgeschlagen, bei den von Art. 257f OR nicht erfassten Vertragsverletzungen Art. 257f OR nicht direkt, sondern analog anzuwenden (Koller, a. a. O., S. 831, 843; Spirig, Ausserordentliche Kündigungen ausserhalb des mietrechtlichen Katalogs, in: mp 2012, S. 1, 15 und 19).”

“Inhaltlich hat sich das Bundesgericht somit zur Frage nicht geäussert. Sodann ist festzuhalten, dass auch das Bundesgericht den Wortlaut von Art. 257f OR für zu eng hält: Die Bestimmung steht – so das Bundesgericht – unter der Marginalie «Sorgfalt und Rücksichtnahme» und befasst sich mit den Pflichten des Mieters beim Gebrauch der Mietsache. Abs. 3 der Bestimmung sanktioniert dementsprechend nur Verletzungen von mieterseitigen Gebrauchspflichten, nicht von Vertragspflichten schlechthin (zum Ganzen vgl. BGE 123 III 124 E. 2a S. 126; vgl. auch Koller, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007, S. 831, 843). In der Lehre werden in Bezug auf den zu engen Wortlaut von Art. 257f OR zwei Lösungsvorschläge vertreten: Zum einen wird vorgeschlagen, grundsätzlich alle Vertragsverletzungen des Mieters unter Art. 257f OR zu subsumieren (Rohrer, Kommentar zu BGer 4C.255/2004, in: MRA 2004, S. 51, 52; Maag, Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.; Spirig, a. a. O., S. 704–706, 717 f. und 734 f.; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 257f OR N 1c; vgl. auch AGE ZB.2017.6 vom 2. Mai 2017 E. 3.2). Als Vertragsverletzungen, die unter Art. 257f OR fallen, genannt werden zum Beispiel die Erfüllung strafrechtlicher Tatbestände wie Beschimpfung, Drohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung, Diebstahl dem Vermieter oder den Hausbewohnern gegenüber sowie die Verletzung der Regeln des Anstands in grober oder unflätiger Weise (Higi, Zürcher Kommentar, 3. Auflage 1994, Art. 257f OR N 61; SVIT-Kommentar, 3. Auflage 2018, Art. 257f N 76). Zum anderen wird in der Lehre vorgeschlagen, bei den von Art. 257f OR nicht erfassten Vertragsverletzungen Art. 257f OR nicht direkt, sondern analog anzuwenden (Koller, a. a. O., S. 831, 843; Spirig, Ausserordentliche Kündigungen ausserhalb des mietrechtlichen Katalogs, in: mp 2012, S. 1, 15 und 19).”

“Februar 2010 mit der vorliegend interessierenden Frage gar nicht auseinandersetzte. Es hielt lediglich fest, dass die Vermieterschaft nicht bestreite, dass die möglicherweise ehrverletzenden Äusserungen des Mieters über die Verwaltung nicht unter Art. 257f OR fielen, und dass die Frage deshalb nicht vertieft zu prüfen sei. Inhaltlich hat sich das Bundesgericht somit zur Frage nicht geäussert. Sodann ist festzuhalten, dass auch das Bundesgericht den Wortlaut von Art. 257f OR für zu eng hält: Die Bestimmung steht – so das Bundesgericht – unter der Marginalie «Sorgfalt und Rücksichtnahme» und befasst sich mit den Pflichten des Mieters beim Gebrauch der Mietsache. Abs. 3 der Bestimmung sanktioniert dementsprechend nur Verletzungen von mieterseitigen Gebrauchspflichten, nicht von Vertragspflichten schlechthin (zum Ganzen vgl. BGE 123 III 124 E. 2a S. 126; vgl. auch Koller, Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2006, ZBJV 2007, S. 831, 843). In der Lehre werden in Bezug auf den zu engen Wortlaut von Art. 257f OR zwei Lösungsvorschläge vertreten: Zum einen wird vorgeschlagen, grundsätzlich alle Vertragsverletzungen des Mieters unter Art. 257f OR zu subsumieren (Rohrer, Kommentar zu BGer 4C.255/2004, in: MRA 2004, S. 51, 52; Maag, Bundesgerichtspraxis zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR bei Vertragsverletzungen, in: MRA 2006, S. 127, 133 f.; Spirig, a. a. O., S. 704–706, 717 f. und 734 f.; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 257f OR N 1c; vgl. auch AGE ZB.2017.6 vom 2. Mai 2017 E. 3.2). Als Vertragsverletzungen, die unter Art. 257f OR fallen, genannt werden zum Beispiel die Erfüllung strafrechtlicher Tatbestände wie Beschimpfung, Drohung, Körperverletzung, Sachbeschädigung, Diebstahl dem Vermieter oder den Hausbewohnern gegenüber sowie die Verletzung der Regeln des Anstands in grober oder unflätiger Weise (Higi, Zürcher Kommentar, 3. Auflage 1994, Art. 257f OR N 61; SVIT-Kommentar, 3. Auflage 2018, Art. 257f N 76). Zum anderen wird in der Lehre vorgeschlagen, bei den von Art.”

“En l'espèce, il est acquis que le congé litigieux constitue une résiliation anticipée fondée sur l'art. 257f al. 3 CO donnée en raison d'une sous-location non autorisée par l'intimé de l'appartement pris à bail à des membres de sa famille. Les parties ne contestent pas, à juste titre, que les exigences formelles fixées par l'art. 257f al. 3 CO quant à l'envoi d'un avertissement écrit et aux délai et terme de congé ont été respectées. Demeure en revanche litigieuse l'existence d'une violation par l'intimé de son devoir de diligence. Il est admis que, lors de la notification du congé, l'intimé logeait sa fille, le conjoint de celle-ci et leurs enfants dans l'appartement loué depuis plusieurs années sans avoir demandé le consentement de l'appelante. Compte tenu des liens familiaux unissant l'intimé aux autres occupants de l'appartement, se pose toutefois la question de savoir si cette mise à disposition du logement constitue un cas de sous-location ou un simple hébergement de familiers. S'il est admis que l'intimé séjourne régulièrement au Portugal, il résulte de ses déclarations - dont l'appelante, à qui incombe le fardeau de la preuve de l'existence d'une sous-location non-autorisée, ne soutient pas ni ne démontre qu'elles ne seraient pas conformes à la réalité -, que ces séjours n'ont lieu que trois à quatre fois par année durant deux ou trois semaines.”

“Le fait que l'appelante ait rŽalisŽ de manire fortuite qu'une partie des locaux Žtait sous-louŽe dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dŽcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intimŽe, les conditions du bail n'ayant pas ŽtŽ modifiŽes par le changement de propriŽtaire de l'immeuble. Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prŽcde. L'absence d'information ˆ la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas ˆ elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intimŽe, dans la mesure o il n'est pas dŽmontrŽ qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'Žtait pas acceptŽe par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requŽrait de donner son accord ˆ chaque changement de sous-locataire. Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considŽrŽ ˆ tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO Žtaient remplies. Il convient de retenir, ˆ l'instar du Tribunal, que les conditions posŽes au prononcŽ d'un congŽ anticipŽ ne sont pas remplies. 2.4 Par ailleurs, il ressort des faits Žtablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs Žgal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire Žgale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distinguŽs du loyer, et ceux-ci font l'objet de dŽcomptes desquels il ne peut tre considŽrŽ qu'ils ne correspondraient pas aux dŽpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement versŽs pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement ˆ un loyer majorŽ, mais bien ˆ des autres dŽpenses, liŽes aux activitŽs des occupants. Contrairement ˆ ce que prŽtend l'appelante, le Tribunal n'a pas errŽ en considŽrant que la rŽalitŽ de ces frais et de leur rŽpartition Žgale entre les occupantes des locaux Žtait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procŽdaient pas ˆ une vŽrification systŽmatique et minutieuse de toutes les pices comptables.”

“Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt (Art. 257f Abs. 4 OR). Die ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse objektive Schwere aufweist, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Beim Entscheid über diese Frage handelt es sich um einen Ermessensentscheid im Sinne von Art. 4 ZGB, der nach ständiger Praxis vom Bundesgericht bloss mit Zurückhaltung geprüft wird. Das Bundesgericht greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst, wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat.”

“Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt (Art. 257f Abs. 4 OR). Die ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse objektive Schwere aufweist, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Beim Entscheid über diese Frage handelt es sich um einen Ermessensentscheid im Sinne von Art. 4 ZGB, der nach ständiger Praxis vom Bundesgericht bloss mit Zurückhaltung geprüft wird. Das Bundesgericht greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst, wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind auch Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 130 III 28 E. 4.1; 126 III 223 E.”

“In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver- mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge- brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut- zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen. 1.4 Überschreitet der Mieter die Grenzen der zulässigen Untervermietung, so kann dies eine ordentliche, unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR u.U. aber auch eine ausserordentliche Kündigung zur Folge haben (BGE 134 III 100 E. 3.1 = Pra 2008 Nr. 130; BGE 134 III 446 = Pra 2009 Nr. 21). Für eine ausserordentliche Kündigung genügt eine Pflichtverletzung des Mieters allein nicht. Vielmehr ist im Regelfall eine Abmahnung erforderlich. Überdies muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses als Folge der fortgesetzten Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar geworden sein (BGE, a.a.O.; BGer 4A_347/2016 v. 10.11.2016 E. 3; BGer 4A_379/2014 v. 10.3.2015 E. 4.4; BGer 4A_162/2014 v. 26.8.2014 E. 2). 2. Der vorliegende Fall 2.1 Sowohl in seinen schriftlichen Klagen als auch anlässlich der Hauptverhand- lung vom 14. Dezember 2023 machte der Kläger geltend, er habe bezüglich der ersten gemieteten Wohnung Nr. 05 mit B., bezüglich der zweiten (Nr. 04) mit A. verhandelt, beides Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung der Beklagten. - 11 - A. habe «zweifelsfrei der gewerblichen Nutzung beider Wohnungen zugestimmt».”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire ou un manque d'égards envers les voisins, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1, ATF 132 III 109 consid. 5). Si l'une de ces conditions fait défaut, le congé est inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 consid. 3.1.2 et réf., notamment ATF 135 III 441 consid. 3.3). Le Tribunal fédéral a également eu l'occasion de préciser dans l'ATF 132 III 109 que la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur doit être relativisée lorsque le locataire persiste à violer les stipulations concernant l'utilisation de la chose (consid. 5). D'après cette même jurisprudence, une résiliation anticipée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO peut intervenir notamment lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation incompatible avec la convention des parties (ATF 132 III 109 consid. 2; 123 III 124 consid. 2a). Dans un arrêt subséquent, qui portait sur un cas similaire à la présente espèce, à savoir que l'un des locataires d'une villa pourtant destinée à l'habitation selon le bail conclu, agissant à des fins lucratives, sous-louait régulièrement des chambres à des prostituées pour que celles-ci s'y livrent à leur activité professionnelle, le Tribunal fédéral a relevé que l'exercice régulier d'une telle activité dans les locaux loués entrait clairement en contradiction avec la notion d'habitation (arrêt du Tribunal fédéral 4A/429/2010 du 6 octobre 2010, consid. 2.2). Se référant toujours à l'ATF 132 III 109 les juges fédéraux ont souligné que l'usage de la chose louée relève de la liberté contractuelle et que le contrat conclu doit être respecté. Si le bailleur n'a cédé l'usage de la chose que pour un but déterminé et que le locataire l'a accepté en signant le contrat, les deux parties se trouvent liées quant à l'usage de la chose.”

“Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid.”

“Parmi d'autres éléments, on prend en considération le mode d'utilisation habituel de choses du même genre, à l'époque de la conclusion du contrat, et on garde à l'esprit que des locaux commerciaux peuvent a priori se prêter à des activités ou exploitations très diverses (ATF 132 II 109 consid. 2 et les références citées). 2.2.3 Pour être valable, le congé anticipé doit notamment être précédé d'un avertissement écrit du bailleur, lequel doit accorder au locataire un délai suffisant pour lui permettre de remédier au problème (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 677). Le congé ne doit pas survenir longtemps après cet avertissement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3a). Le comportement que le locataire persiste à adopter doit être en rapport avec les griefs contenus dans la protestation; cette exigence ne saurait être appliquée trop vigoureusement (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, in 14ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p. 20). 2.2.4 L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat (ATF 134 III 300 consid. 3.1) et soit ainsi d'une certaine gravité (Lachat, Commentaire romand, 2012, n. 10 ad art. 257f CO; HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n. 58 ad art. 257f CO; SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2012, n. 34 ad art. 257f CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave (ATF 132 III 109 consid. 2 et les références citées). 2.2.5 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori une résiliation valablement donnée (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 2; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.4). 2.3 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art.”

“8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu. Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_500/2023 Arrêt du 11 avril 2024 I Composition Mmes les Juges fédérales Jametti, Présidente, Kiss et May Canellas. Greffière : Mme Fournier. Participants à la procédure 1. A.a.________, 2. A.b.________, tous deux représentés par Me Carole Wahlen, avocate, demandeurs et recourants, contre 1. B.a.________, 2. B.b.________, tous deux représentés par Me Albert Habib, avocat, défendeurs et intimés. Objet bail; résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3 CO), recours contre l'arrêt rendu le 7 septembre 2023 par la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud (XC21.053602-230139 n° 363).”

“259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).”

“259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).”

“A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise l'appelant dans ses écritures. Au demeurant et comme cela a été relevé au considérant précédent, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique de l'appelant, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO. 3.6 Dans ces circonstances, la Cour considère, à l'instar du Tribunal, que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies au moment de la résiliation du bail et que le congé est valable. L'évacuation du locataire doit par voie de conséquence également être confirmée. 4. L'appelant conclut à titre subsidiaire à l'annulation de la résiliation litigieuse. 4.1 La résiliation du bail est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. Ces règles sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicanière, ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (art. 271 CO). 4.2 En l'espèce, l'appel ne contient aucune motivation à l'appui d'une telle conclusion. L'appelant n'indique en particulier pas en quoi la résiliation contreviendrait aux règles de la bonne foi, ce qui justifierait son annulation. En tout état, il ne ressort pas de la procédure que la résiliation serait fondée sur des motifs contraires à la bonne foi.”

“ZMP 2021 Nr. 16 Art. 257f OR; Art. 257h Abs. 2 OR; Art. 271 f. OR; Art. 273 OR; Art. 272a Abs. 1 lit. b OR; Art. 52 ZPO; Art. 202 ZPO. Beharrliche Verweigerung des Zu- trittsrechts als Grund für einen Erstreckungsausschluss bei einer ordentli- chen Kündigung. Auslegung des Kündigungsschutzgesuchs nach Treu und Glauben. Kreuzt eine nicht anwaltlich vertretene Partei auf dem Formular für eine Kündi- gungsschutzklage nur den Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses an, ver- langt dabei aber eine unbefristete Erstreckung und bestreitet an anderer Stelle den angegebenen Kündigungsgrund, so ist das nach Treu und Glauben auch als Begehren um Kündigungsschutz gemäss Art. 271 f. OR auszulegen (E. III.1.3). Die beharrliche Verweigerung des Zutritts zur Mietwohnung zu Unterhaltszwe- cken stellt eine schwere Pflichtverletzung nach Art. 257f Abs. 3 OR dar und kann eine ausserordentliche Kündigung nach sich ziehen. Greift der Vermieter den- noch zu einer ordentlichen Kündigung, so bringt er damit für gewöhnlich zum Ausdruck, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ihn nicht unzumutbar ist, so dass trotz Art. 272a Abs. 1 lit. b OR grundsätzlich eine Erstreckung infrage kommt. Eine solche Annahme verbietet sich jedoch, wenn das vertragswidrige Verhalten der Mieterin bis zum Erstreckungsentscheid andauert (E. III.2). Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ210062-L vom 6. Dezember 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Bauert; Gerichtsschreiber Nutt): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt 1.1. Mit Mietvertrag vom 5. Januar 2010 mietete die Klägerin vom Beklagten per 16. Januar 2010 eine 1-Zimmer-Wohnung an der N.-strasse x in Zürich zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 942.– (inkl. Nebenkosten). Die Parteien vereinbar- ten ausserdem, dass das Mietverhältnis jeweils auf Ende März und September unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden könne.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4A_284/2024 Arrêt du 17 décembre 2024 Ire Cour de droit civil Composition Mmes les Juges fédérales Jametti, Présidente, Kiss et May Canellas. Greffière : Mme Fournier. Participants à la procédure A.________, représentée par Me Jean-Pierre Carera, avocat, recourante, contre B.________, représentée par Me Lida Lavi, avocate, intimée. Objet bail; résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3 CO), recours contre l'arrêt rendu le 12 avril 2024 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/8097/2022, ACJC/458/2024).”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 1.2 En l'espèce, le loyer annuel de l'arcade, charges non comprises, s'élève à 11'400 fr. En prenant en compte la période de trois ans précitée, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (11'400 fr. x 3 = 34'200 fr.), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Le congé notifié par l'intimée, se fonde sur l'art. 257f al. 3 CO, dont il convient ainsi d'examiner si les conditions sont réalisées, à défaut de quoi le congé serait inefficace. 2.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, ou le congé donné en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante est inefficace (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c). 2.2 L'art. 257f al. 3 CO prévoit que si le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou le voisinage et que le locataire persiste à enfreindre ses devoirs en dépit d'une protestation écrite, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier ce contrat en observant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. 2.2.1 La résiliation prévue à l'art. 257f CO suppose ainsi la réalisation de plusieurs conditions cumulatives : une violation du devoir de diligence en rapport avec l'usage de la chose louée (ATF 132 III 109 consid.”

“Im von der Mieterin angerufenen BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 hatte der Mieter möglicherweise ehrverletzende Aussagen über die Liegenschaftsverwaltung gemacht, indem er behauptet hatte, diese würde «se remplir les poches» (vgl. Sachverhalt Buchstabe A). Die Vermieterschaft kündigte daraufhin das Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR. Die Vorinstanz hatte sich die Frage gestellt, ob die Kündigung nicht eher unter Art. 257f OR falle, dann aber festgestellt, dass die Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Aus dem Sachverhalt – so das Bundesgericht – ergebe sich nicht, dass der Mieter das Mietobjekt nicht zweckgemäss oder unsorgfältig benutze oder dass er seine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Nachbarn verletze. Da die Vermieterschaft dies nicht bestreite, müsse die Frage nicht weiter vertieft werden (BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.3; vgl. im Weiteren BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.2). Aus dem Entscheid leitet ein Teil der Lehre ab, dass die Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung nicht unter Art. 257f OR fällt (Spirig, a. a. O., S. 705). Zunächst ist festzuhalten, dass sich das Bundesgericht in BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 mit der vorliegend interessierenden Frage gar nicht auseinandersetzte. Es hielt lediglich fest, dass die Vermieterschaft nicht bestreite, dass die möglicherweise ehrverletzenden Äusserungen des Mieters über die Verwaltung nicht unter Art.”

“Im von der Mieterin angerufenen BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 hatte der Mieter möglicherweise ehrverletzende Aussagen über die Liegenschaftsverwaltung gemacht, indem er behauptet hatte, diese würde «se remplir les poches» (vgl. Sachverhalt Buchstabe A). Die Vermieterschaft kündigte daraufhin das Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR. Die Vorinstanz hatte sich die Frage gestellt, ob die Kündigung nicht eher unter Art. 257f OR falle, dann aber festgestellt, dass die Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Aus dem Sachverhalt – so das Bundesgericht – ergebe sich nicht, dass der Mieter das Mietobjekt nicht zweckgemäss oder unsorgfältig benutze oder dass er seine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Nachbarn verletze. Da die Vermieterschaft dies nicht bestreite, müsse die Frage nicht weiter vertieft werden (BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.3; vgl. im Weiteren BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.2). Aus dem Entscheid leitet ein Teil der Lehre ab, dass die Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung nicht unter Art. 257f OR fällt (Spirig, a. a. O., S. 705). Zunächst ist festzuhalten, dass sich das Bundesgericht in BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 mit der vorliegend interessierenden Frage gar nicht auseinandersetzte. Es hielt lediglich fest, dass die Vermieterschaft nicht bestreite, dass die möglicherweise ehrverletzenden Äusserungen des Mieters über die Verwaltung nicht unter Art. 257f OR fielen, und dass die Frage deshalb nicht vertieft zu prüfen sei.”

“La cause a été gardée à juger à réception de ces écritures. f. Par jugement JTBL/793/2020 du 3 novembre 2020, reçu le lendemain par les parties, le Tribunal des baux et loyers a déclaré inefficace le congé notifié à C______ le 18 mars 2019 concernant l'appartement litigieux (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procédure était gratuite (ch. 3). Le Tribunal, après avoir préalablement constaté que les conditions formelles prévues par l'art. 257f al. 3 CO en cas de résiliation anticipé du bail avaient été respectées, a retenu que la bailleresse ne soutenait pas, à juste titre, que les conditions de la sous-location seraient abusives. Il ne pouvait en outre être reproché à C______ de s'être désintéressé de l'appartement loué et d'avoir procédé à une substitution de locataire. En effet, bien que G______ ait occupé l'appartement concerné avec sa famille sans l'autorisation de la bailleresse et se soit acquitté de la majorité du loyer, C______ avait démontré qu'il continuait également à y habiter malgré ses séjours réguliers au Portugal. Il avait en particulier établi sa présence régulière à Genève en raison de problèmes de santé, lesquels justifiaient par ailleurs qu'il accueille chez lui sa fille et son gendre. La sous-location partielle ne présentait au surplus pas d'inconvénients majeurs pour la bailleresse. Au contraire, la cohabitation de C______ avec sa fille constituait un avantage puisqu'il recevait une aide financière pour le règlement du loyer.”

“3                            En l’espèce, l’appelante fait essentiellement valoir que le climat délétère qui régnait dans l’immeuble au moment de la mise en demeure du 18 mai 2022 aurait persisté et qu’il se serait même aggravé après le 18 mai 2022, ce que démontrerait la plainte pénale de l’intimé du 25 octobre 2022. Elle invoque aussi le courrier que l’intimé a adressé au Ministère public le 14 novembre 2022, dans lequel l’intimé traite notamment le fils de l’une des autres locataires de garçons « presqu’obèse ». Ce courrier démontrerait le mauvais état d’esprit de l’intimé et son refus de changer de comportement.                               Cette argumentation est insuffisante au regard de l’art. 257f al. 3 CO. Comme rappelé ci-dessus, la résiliation extraordinaire prévue par cette disposition suppose que le locataire ait persisté dans le comportement que le bailleur lui a reproché et qu’il l’a mis en demeure de corriger. En d’autres termes, le locataire doit avoir persisté dans l’activité qui lui a été reprochée, laquelle ne doit pas être confondue avec son résultat. Les conditions de l’art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies si le locataire a mis fin à son activité, mais que le résultat de celle-ci perdure sans que le locataire n’y puisse raisonnablement rien. Dans une telle situation, seule est envisageable, si le seuil de gravité extraordinaire est atteint, une résiliation en vertu de l’art. 257f al. 4 CO. Il est dès lors sans pertinence, au regard de l’art. 257f al. 3 CO, que la peur éventuellement ressentie par les autres locataires et la mauvaise ambiance dans l’immeuble – effets des comportements antérieurs de l’intimé – aient persisté après la mise en demeure du 18 mai 2022. Ce qui importe, c’est de savoir si l’intimé a commis derechef après cette date l’un des actes que l’appelante a mentionnés dans sa mise en demeure du 18 mai 2022 – à savoir s’il a, après le 18 mai 2022, de nouveau provoqué ou injurié le concierge, s’il a, après le 18 mai 2022, insulté gratuitement ou intimidé l’un ou l’autre de ses voisins ou s’il a, après le 18 mai 2022, laissé son chien salir les « coursives » ou l’ascenseur – ou s’il a commis derechef, après le 7 juillet 2022, l’un des actes précis que l’appelante a mentionnés dans sa mise en demeure du 7 juillet 2022 – à savoir s’il a, après le 7 juillet 2022, empêché un contrôle officiel, notamment le contrôle OIBT, s’il a eu, après le 7 juillet 2022, une nouvelle altercation avec la locataire de l’appartement[.”

“cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence. La nouvelle contravention doit correspondre, par sa nature, à celle qui a fait l'objet de l'avertissement initial (Higi, op. cit., n. 56 et n° 57 ad art. 257f CO) et ne pas survenir longtemps après ce dernier (Lachat, op.”

“Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens. En toute hypothèse, il doit s'agir d'une violation qualifiée du contrat (WESSNER, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO, et auteurs cités). A teneur de la jurisprudence, le fait d'agresser physiquement la concierge de l'immeuble en lui causant des hématomes et des griffures, sans provocation de celle-ci, ceci peu après le témoignage en justice de celle-ci dénonçant le comportement de la fille de la locataire pouvait dans le cas d'espèce être qualifié de lésions corporelles simples, la limite des voies de fait étant manifestement dépassée.”

“En toute hypothèse, il doit s'agir d'une violation qualifiée du contrat (WESSNER, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO, et auteurs cités). A teneur de la jurisprudence, le fait d'agresser physiquement la concierge de l'immeuble en lui causant des hématomes et des griffures, sans provocation de celle-ci, ceci peu après le témoignage en justice de celle-ci dénonçant le comportement de la fille de la locataire pouvait dans le cas d'espèce être qualifié de lésions corporelles simples, la limite des voies de fait étant manifestement dépassée. Le comportement était intentionnel et pouvait être compris comme un acte de représailles envers l'auxiliaire du propriétaire. Le degré de gravité exigé par l'art. 257f al. 4 CO était, dans ce contexte, atteint, de sorte que la résiliation immédiate était justifiée (ACJC/464/2010 du 19 avril 2010). Dans l'arrêt ACJC/720/2020 du 29 mai 2020, la Cour de justice a déclaré inefficace un congé donné sur la base de l'art. 257f al. 4 CO en retenant que si le comportement du locataire, lequel avait crié sur sa voisine, l'avait insultée, l'avait frappée au visage et avait sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, constituait une violation du devoir de diligence d'une gravité certaine, lui et son épouse n'avaient jamais fait l'objet de plainte de la part de leurs voisins en plus de 40 ans d'occupation de leur appartement. Dix voisins, y compris les concierges de l'immeuble depuis 35 ans, avaient écrit à la régie pour en témoigner, de même que pour manifester leur étonnement quant aux conséquences de la querelle les ayant opposés à leur voisine. Dans ces conditions, il appartenait à la bailleresse de prendre contact avec ce locataire de longue date pour lui permettre de lui présenter sa version des faits. Compte tenu du fait qu'il s'agissait du premier incident mettant en cause le locataire, rien ne disait que la notification d'une mise en demeure, avec menace de résiliation, n'eût pas suffit dans le cas d'espèce, le locataire n'ayant pas causé de préjudice à la chose elle-même.”

“4 CO en retenant que si le comportement du locataire, lequel avait crié sur sa voisine, l'avait insultée, l'avait frappée au visage et avait sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, constituait une violation du devoir de diligence d'une gravité certaine, lui et son épouse n'avaient jamais fait l'objet de plainte de la part de leurs voisins en plus de 40 ans d'occupation de leur appartement. Dix voisins, y compris les concierges de l'immeuble depuis 35 ans, avaient écrit à la régie pour en témoigner, de même que pour manifester leur étonnement quant aux conséquences de la querelle les ayant opposés à leur voisine. Dans ces conditions, il appartenait à la bailleresse de prendre contact avec ce locataire de longue date pour lui permettre de lui présenter sa version des faits. Compte tenu du fait qu'il s'agissait du premier incident mettant en cause le locataire, rien ne disait que la notification d'une mise en demeure, avec menace de résiliation, n'eût pas suffit dans le cas d'espèce, le locataire n'ayant pas causé de préjudice à la chose elle-même. 2.2 En l'espèce, l'intimée a résilié le contrat de bail à loyer des locataires avec effet immédiat au sens de l'art. 257f al. 4 CO en raison de l'altercation du 13 avril 2020 et des jets d'objets depuis leur balcon. Les premiers juges ont retenu que lors de cette altercation, A______ avait frappé sa voisine au visage et l'avait menacée avec un couteau devant ses enfants, de sorte qu'elle avait été reconnue coupable de lésions corporelles simples, d'injures, de menaces et de violation de domicile, par ordonnance pénale du 20 septembre 2020. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la blessure infligée au coin de l'œil droit de H______ ne saurait être considérée comme des voies de fait, le Ministère public ayant retenu l'infraction de lésion corporelle simple et aucun élément justifiant de revenir sur cette qualification. Il en découle que cet acte fonde à lui seul une résiliation de bail au sens de l'art. 257f al. 4 CO, sans compter les autres actes reprochés d'une gravité certaine, ayant débouché pour la plupart sur une condamnation pénale, contre laquelle A______ n'a pas fait opposition. Le Tribunal a également retenu que le même jour, A______ avait jeté des morceaux de tuiles depuis son balcon sur le parking et sur la route au moment où des gens passaient.”

“Le 29 janvier 2019, la régie a répondu que le jugement ne transférait pas les droits et obligations découlant du contrat de bail à la seule B______ de sorte qu'elle ne pouvait modifier le bail en ce sens. h. Le 4 mars 2019, après avoir reçu de nouvelles plaintes de voisins, la régie a mis en demeure B______ de cesser ses comportements contraires aux règles et usages locatifs et à son devoir de diligence, sous menace de résiliation de son contrat de bail. La mise en demeure a été envoyée par pli recommandé, à B______ uniquement, et a été réceptionnée par cette dernière au guichet postal le 12 mars 2019. i. Le 30 avril 2019, B______ a informé la régie de ce que son conjoint avait quitté le logement conjugal depuis le 1er octobre 2018, qu'il n'avait pas effectué les démarches de changement d'adresse auprès de l'office compétent pour ne pas perdre son permis de séjour mais qu'il vivait en France, à E______. j. Par avis officiels du 3 juin 2019, adressés par plis séparés à D______ et B______ à l'adresse de l'appartement loué, ainsi qu'au SPAD, la régie a résilié le bail avec effet au 31 juillet 2019, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Le pli destiné à B______ a été réceptionné par cette dernière au guichet postal le 12 juin 2019, celui destiné au SPAD, par le biais de la case postale, le 6 juin 2019, alors que le pli adressé à D______ a été retourné à l'expéditeur avec la mention « introuvable à l'adresse indiquée ». B______ a seule contesté le congé. Par jugement JTBL/192/2020 du 21 février 2020, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'absence de légitimation active de B______, faute d'avoir assigné également en justice D______, co-titulaire du bail, et l'a en conséquence déboutée de ses conclusions. Le Tribunal des baux et loyers a également relevé que le congé notifié était nul, dans la mesure où la mise en demeure n'avait pas été notifiée à D______, co-titulaire du bail, et où l'avis officiel de résiliation ne lui avait pas non plus été notifié valablement. k. Le 19 août 2019, l'Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) a fait parvenir à la régie deux attestations, indiquant que B______ était domiciliée au chemin 1______ no.”

“Le 29 janvier 2019, la régie a répondu que le jugement ne transférait pas les droits et obligations découlant du contrat de bail à la seule B______ de sorte qu'elle ne pouvait modifier le bail en ce sens. h. Le 4 mars 2019, après avoir reçu de nouvelles plaintes de voisins, la régie a mis en demeure B______ de cesser ses comportements contraires aux règles et usages locatifs et à son devoir de diligence, sous menace de résiliation de son contrat de bail. La mise en demeure a été envoyée par pli recommandé, à B______ uniquement, et a été réceptionnée par cette dernière au guichet postal le 12 mars 2019. i. Le 30 avril 2019, B______ a informé la régie de ce que son conjoint avait quitté le logement conjugal depuis le 1er octobre 2018, qu'il n'avait pas effectué les démarches de changement d'adresse auprès de l'office compétent pour ne pas perdre son permis de séjour mais qu'il vivait en France, à E______. j. Par avis officiels du 3 juin 2019, adressés par plis séparés à D______ et B______ à l'adresse de l'appartement loué, ainsi qu'au SPAD, la régie a résilié le bail avec effet au 31 juillet 2019, en application de l'art. 257f al. 3 CO. Le pli destiné à B______ a été réceptionné par cette dernière au guichet postal le 12 juin 2019, celui destiné au SPAD, par le biais de la case postale, le 6 juin 2019, alors que le pli adressé à D______ a été retourné à l'expéditeur avec la mention « introuvable à l'adresse indiquée ». B______ a seule contesté le congé. Par jugement JTBL/192/2020 du 21 février 2020, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'absence de légitimation active de B______, faute d'avoir assigné également en justice D______, co-titulaire du bail, et l'a en conséquence déboutée de ses conclusions. Le Tribunal des baux et loyers a également relevé que le congé notifié était nul, dans la mesure où la mise en demeure n'avait pas été notifiée à D______, co-titulaire du bail, et où l'avis officiel de résiliation ne lui avait pas non plus été notifié valablement. k. Le 19 août 2019, l'Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) a fait parvenir à la régie deux attestations, indiquant que B______ était domiciliée au chemin 1______ no.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; arrêts 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1; 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts 4A_468/2020 précité, ibidem; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêt 4A_347/2016, du 10 novembre 2016, consid. 3.1.1). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).”

“La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts 4A_468/2020 précité, ibidem; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette violation n'est pas nécessairement le fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec qui il vit, des visites, des employés ou des sous-locataires (arrêts 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). Le fait que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur suppose une certaine gravité du manquement reproché au locataire (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_516/2007 du 6 mars 2008 consid. 3.1). Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid.”

“Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ; comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur.”

“5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise l'appelant dans ses écritures. Au demeurant et comme cela a été relevé au considérant précédent, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique de l'appelant, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO. 3.6 Dans ces circonstances, la Cour considère, à l'instar du Tribunal, que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies au moment de la résiliation du bail et que le congé est valable. L'évacuation du locataire doit par voie de conséquence également être confirmée. 4. L'appelant conclut à titre subsidiaire à l'annulation de la résiliation litigieuse. 4.1 La résiliation du bail est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. Ces règles sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicanière, ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (art. 271 CO). 4.2 En l'espèce, l'appel ne contient aucune motivation à l'appui d'une telle conclusion. L'appelant n'indique en particulier pas en quoi la résiliation contreviendrait aux règles de la bonne foi, ce qui justifierait son annulation. En tout état, il ne ressort pas de la procédure que la résiliation serait fondée sur des motifs contraires à la bonne foi. Bien au contraire, la motivation du congé résulte de l'activité de prostitution qui se déroule dans l'appartement loué, en contradiction avec la destination des locaux telle que prévue par le contrat de bail.”

“D______ a répondu par courriel du même jour, indiquant qu'il procédait à des transformations et demandait à la régie de patienter. k. Dès le 1er septembre 2018, l'établissement loué à la locataire a été exploité par G______ et H______. l. Par courrier adressé au conseil de l'appelante le 4 septembre 2018, la bailleresse l'a mise en demeure d'enlever les meubles et autres objets entreposés dans les parties communes avant le 7 septembre 2018, faute de quoi elle les ferait débarrasser aux frais de la locataire. La bailleresse a également fait état de réfections par celle-ci de peinture sur les portes des toilettes, sans son autorisation. m. Par courrier du 14 septembre 2018, la bailleresse a constaté que les meubles n'avaient toujours pas été débarrassés, un congélateur et une table basse avaient même été entreposés depuis lors. Etaient jointes deux photographies sur lesquelles figuraient en avant plan les deux objets précités, ainsi que des petites tables et fauteuil disposés sur pieds dans un espace surélevé. Un ultime délai a été imparti à la locataire avant résiliation du bail conformément à l'art. 257f CO. La locataire a répondu par courrier du 17 septembre 2018, expliquant que l'entrepôt - temporaire - de meubles incriminés était lié à des travaux de rafraîchissement dans les locaux loués. Le congélateur notamment n'avait séjourné dans le couloir que quelques heures et se trouvait débarrassé. n. Par avis du 19 septembre 2018, la bailleresse a résilié le bail de manière anticipée pour le 31 octobre 2018, invoquant une violation du devoir de diligence. o. Un huissier, mandaté par la bailleresse, a constaté le 20 septembre 2018 que des meubles garnissaient l'arrière-cour jouxtant l'atelier de celle-ci. Sur les photographies prises apparaissent des banquettes, des chaises, un baby-foot, ainsi que des petites tables, posées sur pieds, dans un large espace comprenant une estrade. p. La locataire a contesté le congé extraordinaire du 19 septembre 2018 par requête déposée devant la Commission le 5 octobre 2018. La cause a été inscrite sous le n° C/3______/2018. q. Par réponse du 15 octobre 2018 à l'action du 8 mai 2018 (C/10619/2018), la bailleresse a conclu à la validation de la résiliation notifiée le 20 décembre 2017 pour le 30 novembre 2018.”

“Betreffend Wohnungsbelegungsvorschriften kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Ergänzend ist Fol- gendes festzuhalten: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Art. 253 OR). Das Gesetz führt nicht näher aus, wie die Mieterschaft genau vom Mietobjekt Gebrauch machen darf. Vielmehr obliegt es den Mietvertragsparteien, den Umfang und die Modali- täten des Gebrauchs zu konkretisieren. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist anhand objektiver Kriterien der «übliche Gebrauch» zu bestimmen (BSK OR I- WEBER, 7. A., Art. 256 N 3). Eine Mieterin hat grundsätzlich bloss ein Gebrauchs- recht. Demzufolge trifft sie keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht kann sich bloss aus einer individuellen Abmachung, einer Um- satzbeteiligung, dem Vertrauensgrundsatz oder der Pflicht zur sorgfältigen Nut- zung (Art. 257f OR) ergeben (KUKO OR-BLUMER, Art. 253 N 4; BSK OR I-WE- BER, 7. A., Art. 256 N 11; SVIT Mietrecht-REUDT, 4. A., Art. 257f OR N 16). Durch die Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im Normalfall kein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung des Mietob- jektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt. Vorbehalten bleiben Spezialimmobilien wie ein Einkaufszentrum, dessen Wert vom Mietermix abhängt. 13.3. Die Parteien haben den zulässigen Gebrauch nicht näher umschrieben. Ihr Mietvertrag bezeichnet bloss das Mietobjekt (6-Zimmer-Einfamilienhaus) und seine einzelnen Bestandteile (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, Keller, Est- rich, Garage, Hausgarten). Der Mietvertrag begründet keine Gebrauchspflicht. Es liegt auch keine Spezialimmobilie vor, die im Falle einer Nichtnutzung an Wert verlöre. Da keine Gebrauchspflicht besteht, kann die Berufungsbeklagte die Be- rufungsklägerin nicht dazu verpflichten, das Einfamilienhaus zusammen mit min- destens vier weiteren Personen zu bewohnen. Nach unbestritten gebliebener Darstellung der Privatklägerin verfügt das Einfamilienhaus bloss über ein einzi- ges Badezimmer.”

“3; dans le même sens : ACJC/1457/2010 du 13 décembre 2010 consid. 2.4; ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid. 3 et ACJC/421/2018 du 9 avril 2018 consid. 3.2). 3.4 En l'espèce, en date du 26 octobre 2020, la bailleresse a, par l'entremise de la régie, adressé au locataire une lettre de mise en demeure le sommant de cesser avec effet immédiat l'activité de prostitution constatée dans son appartement et de réintégrer les locaux, faute de quoi il était indiqué que le bail serait résilié sans autre avis. Au vu des opinions doctrinales citées au considérant précédent, il s'avère que l'exigence de la forme écrite posée par l'art. 257f al. 3 CO vise principalement à assurer la clarté de la protestation du bailleur et sa bonne compréhension par le locataire. Or, l'appelant ne fait pas valoir que le défaut de pouvoirs de représentation concernant l'un des deux signataires de la mise en demeure du 26 octobre 2022 lui aurait porté préjudice. Ce courrier satisfaisait donc aux exigences de l'art. 257f al. 3 CO; l'appelant commet un abus de droit en se prévalant de l'inefficacité de l'avertissement, à l'instar de ce qui a été retenu par le Tribunal fédéral dans l'arrêt 4A_25/2019 du 15 avril 2019 (consid. 4.3). A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue.”

“dass er, im Bewusstsein um die Unrechtmässigkeit seines Verhaltens, sein Opfer zu einem bestimmten Verhalten zwingen will; Even- tualvorsatz genügt (BGE 120 IV 17 E. 2.c; Urteil des Bundesgerichts 6B_303/2020 vom 6. Oktober 2020 E. 2.1). - 23 - 3.2. Vom Beschuldigten wurde in Übereinstimmung mit der Aktenlage nie be- stritten, dass er † J._____ damit beauftragte, die Schlösser der Wohnung auszu- wechseln (vgl. Urk. D1/3/1 S. 10). Im Vorverfahren und vor Vorinstanz stellte er sich neben dem wiederholten Hinweis auf die fehlende Mieterinneneigenschaft von B._____ zusammengefasst auf den Standpunkt, dies zum Schutz der Woh- nung gemacht zu haben. Im Berufungsverfahren liess er im Wesentlichen vor- bringen, laut dem schriftlichen Mietvertrag vom 3. April 2017 sei C._____ Mieter der Wohnung gewesen, und nicht dessen Ex-Freundin, B._____. Selbst wenn zu Unrecht von einem faktischen Mietverhältnis zwischen dem Beschuldigten und B._____ ausgegangen würde, hätte der Beschuldigte als Vermieter nach Art. 257f Abs. 4 OR das Recht gehabt, eine fristlose Kündigung auszusprechen (Urk. 86 S. 13 ff.). 3.3. Der Beschuldigte stellte die Mietereigenschaft von B._____ konstant in Ab- rede. Er hielt fest, sie sei als Freundin von C._____ nur ab und zu bei diesem ge- wesen, und bezeichnet sie als "Gast". Auch gibt er an, es habe nie einen schriftli- chen Mietvertrag mit ihr gegeben, sowie dass C._____ stets die Miete bezahlt ha- be. Dass zwischen ihm und B._____ kein schriftlicher Mietvertrag bestand, ist un- bestritten. Erstellt ist sodann, dass zwischen C._____ und dem Beschuldigten zumindest ein mündlicher Mietvertrag bestand. Da der Beschuldigte sein Verhal- ten insgesamt mit dem Fehlen jeglichen Mietverhältnisses zu B._____ rechtfertigt, ist diese Frage zunächst näher zu beleuchten. 3.4. Beim Mietvertrag handelt es sich um einen sogenannten Konsensualver- trag. Er kommt zustande, wenn sich die Parteien über die wesentlichen Vertrags- bestandteile, die Essentialia negotii, geeinigt haben.”

“Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.2 La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Le bailleur doit agir dans un laps de temps raisonnable à dater de la connaissance de la contravention (Wessner, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, 14ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p.”

“1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les égards qui leur sont dus. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs énoncés ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confère au bailleur un droit de résiliation anticipée (Wessner, in : Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4C_306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid.”

“La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).   Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.3). 2.2.2 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001). Des faits survenus ultérieurement ne sont en effet pas susceptibles d'influer a posteriori sur cette qualification; tout au plus peuvent-ils fournir un éclairage sur les faits au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1 in fine p. 62; arrêts du Tribunal fédéral 4A_67/2016 du 7 juin 2016 consid.”

“Ses critiques ont été prises en compte et l'état de fait complété dans la partie "EN FAIT" ci-dessus, dans la mesure utile à la solution du litige. 4. L’appelant conteste être l’auteur des perturbations reprochées. Il nie avoir agressé le témoin G______ en août 2021 et se prévaut du fait que les enquêtes n’auraient pas démontré qu’il était à l’origine des nuisances sonores litigieuses, ces dernières provenant d’un appartement voisin au sien. Il conteste par ailleurs avoir violé son devoir de diligence à la suite de la mise en demeure ayant précédé le congé. La régie avait incité les voisins à lui adresser des plaintes uniquement en vue de se débarrasser de lui. 4.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un loyer (art. 253 CO). Le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 1 et 2 CO). L'art. 257f al. 3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid.”

“Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser (ACJC/239/2003 du 10.03.2003). Le congé anticipé présuppose encore que le maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. La réponse à cette question ne repose pas sur des critères abstraits, mais fait appel aux règles de l'équité, lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances importantes de l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd; Higi, op. cit., n. 59 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 679; Svit-Kommentar, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à influer a posteriori sur une résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4 L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard (Tercier/ Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2380). La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. 3.5 En l'espèce, les premiers juges ont d'abord relevé que les enquêtes, lors desquelles neuf témoins avaient été entendus, avaient permis d'établir que plusieurs locataires n'avaient jamais été dérangés par B______ et que leur appréciation de la qualité de l'insonorisation de l'immeuble différait fortement.”

“in E. . Der Mietvertrag war kündbar dreimonatlich im Voraus auf Ende März und September. Der monatliche Mietzins betrug gemäss Mietvertrag CHF 1'850.00 brutto. B. Nach der (ersten) Wohnungskündigung vom 18. Juni 2024 seitens B. schlossen die Parteien anlässlich der darauffolgenden Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Landquart vom 19. August 2024 folgenden Vergleich ab, der zu einem Abschreibungsentscheid führte: 1. Die Schlichtungsbehörde stellt fest, dass die an C. gerichtete Kündigung vom 18. Juni 2024 nichtig ist und dass die Mieterschaft von der Kündigungsabsicht des Vermieters Kenntnis hat. 2. Der Vermieter anerkennt A. ausdrücklich nicht als Mietpartei. 3. Der Vermieter setzt der Mieterschaft eine Frist bis 30. September 2024 die Gegenstände auf dem Mietgrundstück und in der Mietliegenschaft zu entsorgen soweit dies über den üblichen Gebrauch hinausgeht. Sollten C. und A. dieser Aufforderung nicht nachkommen, kann der Vermieter das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f OR kündigen. 4. Der Vermieter ist berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft am Dienstag, 1. Oktober 2024, 08.00 Uhr zu besichtigen und zu betreten um sich ein Bild machen zu können über die Räumung (vgl. Ziff. 3). 5. Der Vermieter ist ausserdem berechtigt, das Grundstück und die Mietliegenschaft am Mittwoch, 25. September 2024, 14.00 Uhr, mit Handwerkern zu betreten und zu besichtigen. 6. Die Parteien werden auf Art. 257h OR hingewiesen. Danach muss die Mieterschaft Arbeiten an der Sache dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Abs. 1). Die Mieterschaft muss dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist (Abs. 2). Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig Anzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen (Abs. 3). 7. Die Kosten im Betrag von CHF 500.00 für das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde werden, da es sich um eine Streitigkeit aus Miete oder Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt, zulasten der Gerichtskasse genommen (Art.”

“Elle invoque aussi le courrier que l’intimé a adressé au Ministère public le 14 novembre 2022, dans lequel l’intimé traite notamment le fils de l’une des autres locataires de garçons « presqu’obèse ». Ce courrier démontrerait le mauvais état d’esprit de l’intimé et son refus de changer de comportement.                               Cette argumentation est insuffisante au regard de l’art. 257f al. 3 CO. Comme rappelé ci-dessus, la résiliation extraordinaire prévue par cette disposition suppose que le locataire ait persisté dans le comportement que le bailleur lui a reproché et qu’il l’a mis en demeure de corriger. En d’autres termes, le locataire doit avoir persisté dans l’activité qui lui a été reprochée, laquelle ne doit pas être confondue avec son résultat. Les conditions de l’art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies si le locataire a mis fin à son activité, mais que le résultat de celle-ci perdure sans que le locataire n’y puisse raisonnablement rien. Dans une telle situation, seule est envisageable, si le seuil de gravité extraordinaire est atteint, une résiliation en vertu de l’art. 257f al. 4 CO. Il est dès lors sans pertinence, au regard de l’art. 257f al. 3 CO, que la peur éventuellement ressentie par les autres locataires et la mauvaise ambiance dans l’immeuble – effets des comportements antérieurs de l’intimé – aient persisté après la mise en demeure du 18 mai 2022. Ce qui importe, c’est de savoir si l’intimé a commis derechef après cette date l’un des actes que l’appelante a mentionnés dans sa mise en demeure du 18 mai 2022 – à savoir s’il a, après le 18 mai 2022, de nouveau provoqué ou injurié le concierge, s’il a, après le 18 mai 2022, insulté gratuitement ou intimidé l’un ou l’autre de ses voisins ou s’il a, après le 18 mai 2022, laissé son chien salir les « coursives » ou l’ascenseur – ou s’il a commis derechef, après le 7 juillet 2022, l’un des actes précis que l’appelante a mentionnés dans sa mise en demeure du 7 juillet 2022 – à savoir s’il a, après le 7 juillet 2022, empêché un contrôle officiel, notamment le contrôle OIBT, s’il a eu, après le 7 juillet 2022, une nouvelle altercation avec la locataire de l’appartement[...] ou une nouvelle chamaille avec celle de l’appartement [.”

“3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.                               Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1).                               La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).                               Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (sur le tout : TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.1 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1).”

“Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que la partie locataire ait été invitée en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 25 janvier 2023/29 consid. 4.2.1 et l’arrêt cité). 5.2.2 Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des 679 et 684 CC (Lachat et al., op. cit., p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêt 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, op. cit., n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat, op. cit., p. 948 n° 1.5). Si le consid. 5 de l'arrêt 4A_468/2020, auquel se réfère l'arrêt entrepris, ne le rappelle pas in extenso, il n'a pas pour autant opéré un revirement en la matière. Le grief corrélatif, dépourvu de toute substance, y avait d'ailleurs été écarté en une seule phrase.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêt 4A_347/2016, du 10 novembre 2016, consid. 3.1.1). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).”

“Le loyer a été fixé à 684 fr. 50 par mois, charges comprises. b. Le 17 septembre 2018, B______ a fait savoir à A______ que les meubles et objets en bois de son logement étaient infestés d'insectes xylophages et que toutes les pièces étaient très encombrées. Un traitement spécifique des locaux était nécessaire, ainsi que l'évacuation des meubles. Une solution de relogement pour une durée de trois mois, correspondant à la durée des travaux, était proposée au locataire. B______ a relancé à plusieurs reprises son locataire, qui lui avait fait part de son souhait de déménager de manière définitive, sans parvenir à obtenir de réaction concrète de sa part. Par courrier du 10 octobre 2018, B______ a souligné l'urgence de procéder à la désinfestation de l'appartement, car une prolifération des insectes à l'ensemble du bâtiment était à craindre. Elle le sommait de donner suite à sa proposition de relogement provisoire avant le 25 octobre 2018. A défaut, elle résilierait le bail en application de l'art. 257f CO. A______ n'ayant pas réagi dans le délai imparti, le bail a été résilié par avis officiel du 30 octobre 2018, avec effet au 30 novembre 2018. L'envoi recommandé contenant l'avis de résiliation n'a pas été retiré par son destinataire dans le délai de garde postal. c. A______ a contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 19 novembre 2018. L'autorisation de procéder a été délivrée au locataire le 29 avril 2019. La cause n'a cependant jamais été introduite par-devant le Tribunal des baux et loyers. d. Par demande en protection de cas clair déposée le 15 juin 2020, B______ a conclu à ce que le Tribunal condamne A______ à évacuer immédiatement l'appartement litigieux et l'autorise à requérir son expulsion par la force publique dès l'entrée en vigueur du jugement. e. Lors de l'audience du Tribunal du 17 septembre 2020, A______ n'était ni présent ni représenté. Il a adressé au Tribunal deux certificats médicaux datés d'août 2020, selon lesquels une expulsion de son appartement mettrait en danger son état de santé, tant physique que psychique.”

“Insoweit die Beschwerdeführerin das Ausweisungsgesuch auf die Kündigung per 31. August 2023 stützen wolle, sei zu beachten, dass der Vermie- ter von Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis nach Art. 257f Abs. 4 OR fristlos kündigen könne, wenn der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufüge. Beim Begriff des "schweren Schadens" handle es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, weshalb regelmässig kein klares Recht vorliege. Die Beschwerdeführerin habe in ihrer Begründung nicht konkret geäussert, was der Beschwerdegegner wann getan habe und was die Folgen seines Handelns gewe- sen sein solle. Auch die Beilagen würden nicht mit genügender Klarheit darauf schliessen lassen, dass der Beschwerdegegner dem Mietobjekt einen schweren Schaden zugefügt habe. Es sei ausserdem nicht behauptet worden, wie hoch der fragliche Schaden gewesen sei und hierzu seien auch keine entsprechenden Un- terlagen eingereicht worden. Damit liege selbst unter diesem Aspekt keine klar gültige Auflösung des Mietverhältnisses vor (act. 6 E. 2.2 f.). Schliesslich hielt die Vorinstanz fest, dass gestützt auf die ordentliche Kündigung per 31. März 2024 das Mietverhältnis ohnehin noch nicht beendet sei (act.”

“Par son comportement, l'appelante avait non seulement dérangé ses voisins, mais également les habitants de l'immeuble voisin. Quand bien même la seule plainte parvenue à la régie dans le délai comminatoire avait été faite par un habitant de l'immeuble voisin et qu'il ne résultait pas des témoignages un événement particulier entre la mise en demeure et le congé, le comportement de l'appelante ne s'était pas modifié durant la période en cause, les témoins ayant confirmé que les nuisances perduraient encore au jour de leur audition. La régie avait par ailleurs reçu plusieurs plaintes postérieurement à la résiliation du bail. La récurrence et la persistance des nuisances atteignaient un degré de gravité suffisant pour justifier une résiliation anticipée du bail. 2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un loyer (art. 253 CO). Le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 1 et 2 CO). Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.   Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_347/2016, du 10 novembre 2016, consid. 3.1.1).  2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Les déclarations de celle-ci mettent en évidence la gravité des manques d'égards du locataire envers les voisins et corroborent les plaintes que la bailleresse avait recueillies depuis juin 2022, tant oralement que par écrit. Le fait que devant le Tribunal la témoin I______ soit revenue en partie sur ce qu'elle avait écrit à la régie et que H______ n'ait pas été entendue par les premiers juges ne change pas les constatations qui précèdent, vu ledit contexte. Aucun élément du dossier ne permet de suivre l'appelant lorsqu'il prétend qu'il ferait l'objet d'un complot de ses voisins. 3.2.2 Malgré l'avertissement écrit de la bailleresse du 28 septembre 2022, le locataire a persisté à ne pas respecter son devoir d'égards envers ses voisins, puisqu'en novembre 2022 la bailleresse a reçu de nouvelles plaintes au sujet des perturbations qu'il continuait à causer. Le maintien du bail était insupportable, vu les conséquences du comportement de l'appelant sur la tranquillité et même sur l'état de santé de certains habitants de l'immeuble. Le bail a été résilié pour ce motif le 14 novembre 2022, avec effet au 31 janvier 2023, soit dans le respect du délai légal. 3.2.3 Les conditions de l'art. 257f al. 3 CO sont donc toutes réalisées, de sorte que le congé est efficace. Depuis le 1er février 2023, le locataire ne dispose plus d'aucun titre l'autorisant à occuper le logement, de sorte que c'est à juste titre que le Tribunal a prononcé l'évacuation requise par la bailleresse. Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement attaqué seront donc confirmés. 3.2.4 Le chiffre 3 dudit dispositif n'est à juste titre pas contesté sur son principe. Il n'y a pas lieu de se prononcer sur la conclusion subsidiaire de l'appelant, déduite de l'art. 30 al. 4 LaCC, de surseoir à l'exécution de l'évacuation pour des motifs humanitaires. En effet, l'application éventuelle de cette disposition n'interviendra qu'au stade de l'exécution du jugement d'évacuation, étant précisé que le jugement attaqué ne prononce aucune mesure d'exécution. 4. Il n’est pas perçu de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers :   A la forme : Déclare recevable l’appel interjeté le 15 janvier 2024 par A______ contre le jugement JTBL/1019/2023 rendu le 30 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/23812/2022.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). 1.2 En l'espèce, le contrat de bail liant les parties n'a pas été versé à la procédure. Il est vraisemblable que le loyer du studio s'élève à plus de 500 fr. par mois, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (500 fr. x 12 x 3), de sorte que la voie de l'appel est ouverte. 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2.  L'appelante reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant que les conditions formelles et matérielles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence étaient remplies. Elle fait grief aux premiers juges de ne pas avoir procédé à une administration complète des preuves, en se contentant de soumettre, aux témoins déjà auditionnés, leurs déclarations, sans poser de nouvelles questions à ceux-ci. Elle se plaint également de l'absence de preuve, par la bailleresse, de l'envoi de la protestation écriture du 24 novembre 2020. Par ailleurs, la procédure n'avait pas permis de prouver qu'elle aurait persisté à enfreindre son devoir de diligence dans le délai fixé par la bailleresse. Enfin, les premiers juges avaient à tort considéré que le maintien du bail était insupportable. Le Tribunal a retenu que les conditions formelles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) étaient remplies, les nuisances reprochées n'ayant, malgré la mise en demeure, pas cessé. Les témoins auditionnés avaient confirmé que les cris provenaient de l'appartement de l'appelante, de même que la teneur des pétitions adressées à la régie.”

“Par pli du 11 janvier 2019, G______, locataire au 2ème étage de l'immeuble litigieux, a informé la bailleresse que le 7 janvier 2019, A______ avait sonné à sa porte à plusieurs reprises, ivre, réveillant leur fils de cinq ans. Elle les avait insultés lui et son épouse en leur disant de rentrer chez eux, qu'ils étaient des « sales arabes musulmans et terroristes », que lui-même était un « connard » et sa femme « cocue ». Le mari de A______ l'avait retenue et ramenée de force chez eux, mais elle était revenue une demi-heure plus tard les harceler. La police était intervenue et l'avait menottée et ramenée de force chez elle. Il avait demandé à ses voisins de signer son courrier en tant que témoins, ajoutant ne plus pouvoir vivre dans cet « enfer » et qu'il poursuivrait A______ en justice si la bailleresse ne faisait rien. Le pli était contresigné par sept autres personnes. l. Par avis du 25 janvier 2019, la bailleresse a résilié le bail des époux A/B______ de manière extraordinaire sur la base de l'art. 257f al. 3 CO pour le 28 février 2019, au motif que, malgré son avertissement du 11 avril 2018, ceux-ci persistaient à incommoder leurs voisins, la police étant intervenue le 7 janvier 2019 et une plainte pénale ayant été déposée à leur encontre. Leurs agissements constituaient une menace réelle pour les autres locataires et ne pouvaient plus être tolérés. m. Par avis du même jour, la bailleresse a résilié le bail des époux A/B______ pour sa prochaine échéance au 31 juillet 2023. n. Par courrier du 29 janvier 2019 adressé à la bailleresse, A______ a contesté les accusations formulées à son encontre par H______ dans sa plainte pénale, relevant que le jour des faits, cette dernière, très énervée, avait donné des coups de pieds dans sa porte et qu'elle l'avait également insultée en présence de témoins. Elle a nié avoir mis le feu au parapluie et au paillasson de sa voisine, reconnaissant des altercations verbales et expliquant être suivie médicalement pour dépression nerveuse. o. Par courriel du 9 février 2019, H______ s'est plainte du comportement de A______ et a indiqué ne plus pouvoir supporter la situation, demandant qu'un appartement dans une autre résidence lui soit proposé.”

“Le 10 avril 2018, la bailleresse a à nouveau mis en demeure le locataire de cesser ses agissements, sous menace de résiliation du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO. l. De son côté, par courrier du 25 avril 2018, le locataire a réitéré sa demande de relogement en précisant que sa santé était fortement atteinte par les nuisances précitées. Il a joint audit courrier un certificat médical indiquant que la conception architecturale de l'immeuble et l'implantation de son appartement, l'exposaient à de fortes résonnances acoustiques menant à l'épuisement de ses ressources psychiques. m. Les 3 juin, 5 et 27 juillet et 6 août 2018, de nouvelles plaintes ainsi qu'une pétition signée par huit voisins ont été transmises à la bailleresse aux termes desquelles ces derniers se plaignaient à nouveau des nuisance sonores, injures et menaces proférées par le locataire. Le locataire s'était en outre mis à brûler des objets dans la cage d'escalier. n. Par avis officiel du 21 août 2018, la bailleresse a résilié le bail du locataire pour le 30 septembre 2018, en application de l'art. 257f al. 3 CO. o. Par requête déposée le 20 septembre 2018 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 19 novembre 2018 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2018, le locataire a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate l'inefficacité du congé, et, subsidiairement, à ce qu'il l'annule. p. La bailleresse a conclu par mémoire-réponse du 18 mars 2019 à ce que le Tribunal déclare la résiliation du contrat valable et efficace. q. Lors de l'audience du 10 mai 2019 par-devant le Tribunal, les parties ont été entendues. Le locataire a admis qu'il lui était déjà arrivé de s'emporter avec certains de ses voisins. Au vu de la situation et de l'architecture de son appartement, il avait lui-même été contraint de demander à ses voisins de cesser de faire du bruit. Lors de son emménagement, il avait été plus ou moins convenu verbalement que l'appartement était trop petit et qu'il s'agissait d'une situation provisoire.”

“2]"; "[...] Sie war besoffen und ausser sich [...; a. a. O. S. 4]"; "[...] raucht Joint auf Balkon [...]"; "[...] Gestank von Marijuana [...; a. a. O. S. 5]"). - 14 - Der Vorwurf, sexuell anzügliche Bemerkungen getätigt zu haben, ist zwar durch- aus geeignet, das Ansehen und den Ruf der vom Vorwurf betroffenen Person in Frage zu stellen. Gleiches gilt hinsichtlich des Vorwurfs, man konsumiere Drogen bzw. sei bekifft und besoffen. Nicht nur können diese Äusserungen geeignet sein, die betroffene Person als Mensch verächtlich zu machen und deren Charakter in ein ungünstiges Licht zu rücken, je nachdem wird damit gar strafrechtlich relevan- tes Verhalten unterstellt (Beschimpfungen, Verstösse gegen das BetmG). Die sitt- liche Ehre ist tangiert beim Vorwurf, jemand habe eine strafbare Handlung be- gangen (Urteile des Bundesgerichts 6B_666/2011 vom 12. März 2012 E. 1.2; 6B_584/2016 vom 6. Februar 2017 E. 3.1.2). Zu beachten ist allerdings, dass die erhobenen Vorwürfe im Kontext von Art. 257f Abs. 2 OR zu sehen sind, nach welcher Bestimmung der Mieter einer unbewegli- chen Sache auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen muss. Fluchen und stetes Beleidigen von anderen Hausbewohnern sind von der genannten Norm erfasste, nicht zu tolerierende Verhaltensweisen (vgl. das Urteil des Bun- desgerichts 4C.106/2002 vom 18. Juni 2002 E. 3, demgemäss ein vertragswidri- ger Gebrauch der Mietsache bereits bei blossem Provozieren anderer Hausbe- wohner vorliegt). Bei der Lektüre des streitgegenständlichen Schreibens fällt zwar auf, dass nicht nur angebliches Verhalten der Beschwerdeführerin in der Liegen- schaft beschrieben ist, sondern auch solches ausserhalb (vor dem P._____). Ob diesbezüglich eine hinreichende räumliche Nähe zum Mietobjekt besteht (der P._____ soll sich angeblich vis-à-vis der Liegenschaft befinden; Urk. 18/7/2 S. 4), kann jedoch offenbleiben, da der Vorwurf, jemand habe mitten auf der Strasse geschrien (a. a. O.), ohnehin nicht ehrverletzend ist. Bezüglich des mutmasslichen Drogen- und Alkoholkonsums der Beschwerdefüh- rerin geht aus den inkriminierten Ausführungen der Beschwerdegegner 1-12 ein direkter Zusammenhang zwischen diesem und angeblichen Lärm- und Ge- ruchsemissionen hervor.”

“C’est enfin en vain que l’appelant se prévaut des contacts fréquents entre la régie et ses voisins pour mettre en doute la réalité des plaintes que ceux-ci ont adressés à la bailleresse. Aucun élément au dossier, y compris le courrier dont certains termes ont été caviardés pour des raisons inconnues, ne laisse penser que la régie aurait incité ces derniers à exagérer leurs reproches à l’encontre de l’appelant. 5. Pour ces mêmes motifs, l’argument de l’appelant sur un prétendu comportement déloyal de la régie - qui justifierait l’annulation du congé - est infondé. Cette dernière est intervenue conformément à son devoir de faire respecter les égards dus au voisinage. Le congé a été donné en raison des nuisances excessives causées par l’appelant, qui ont rendu la continuation du bail insupportable pour ses voisins. Les motifs donnés au congé sont conformes aux reproches formulés. Ils ont été établis, de sorte qu’ils ne sont ni abusifs ni chicaniers. Le congé n’apparaît ainsi pas contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO), étant au demeurant précisé que l’annulation d’un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2). L’appel est donc rejeté et le jugement entrepris entièrement confirmé. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).   * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 22 janvier 2024 par A______ contre le jugement JTBL/1015/2023 rendu le 30 novembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/25486/2021‑OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Mesdames Pauline ERARD et Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, Monsieur Damien TOURNAIRE, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.                 Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêt 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, op. cit., n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat, op. cit., p. 948 n° 1.5). Si le consid. 5 de l'arrêt 4A_468/2020, auquel se réfère l'arrêt entrepris, ne le rappelle pas in extenso, il n'a pas pour autant opéré un revirement en la matière. Le grief corrélatif, dépourvu de toute substance, y avait d'ailleurs été écarté en une seule phrase.”

“Quant à l'ordonnance annonçant le changement de composition du Tribunal, le fait qu'elle n'ait été notifiée que six jours avant le jugement querellé ne permet pas encore de retenir un manque de diligence dans la prise de connaissance du dossier par la nouvelle composition du Tribunal. Au contraire, ce temps apparaissait suffisant pour que le dossier puisse être examiné avec suffisamment d'attention par les magistrats assesseurs. Le grief des appelants est donc infondé. 3. Les appelantes reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 2 et al. 3 CO, en déclarant le congé du 3 février 2017 inefficace tout en refusant de trancher une question préjudicielle déterminante, soit celle de savoir si les travaux d'aménagement de l'arcade à leur charge étaient terminés induisant leur droit de solliciter la restitution de l'appartement de remplacement remis aux intimés; or, la chronologie des faits permettait d'établir que le manque de collaboration à l'exécution des travaux émanait des intimés, ce qui avaient conduit les bailleresses à devoir réaliser l'aménagement de l'arcade selon des choix standards, les autorisant à demander la restitution de l'appartement. 3.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2, rés. très succinct in JdT 2012 II 110). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid.”

“Zum zweiten Vorwurf (unzulässige Untermiete) führte die Vorinstanz aus, dass die Untermiete gesetzlich zulässig (Art. 262 Abs. 1 OR) und im vorliegenden Fall vertraglich ausdrücklich (im Grundsatz) bewilligt worden sei. Sollte es die Beschwerdegegnerin vereinzelt versäumt haben, der Beschwerdeführerin die Namen und Tätigkeiten ihrer Untermieter zu melden, sei darin keine schwere Pflichtverletzung zu sehen, zumal keine Abmahnungen erstellt seien. Im Übrigen liege kein Nachweis vor, wonach die Untermietverhältnisse zu einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Hauptmietvertrag geführt hätten. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Abschluss der Untermietverträge jeweils ihre Zustimmung hätte einholen müssen. Dies habe die Beschwerdegegnerin unterlassen und somit einen Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gesetzt. Allein, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung begründet die Untervermietung ohne Einholung der Zustimmung grundsätzlich - vorbehältlich besonderer Umstände - nur dann das Recht zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR, wenn die Vermieterin die Mieterin zuvor abgemahnt hat (BGE 134 III 446 E. 2.2, 300 E. 3.1; Urteile 4A_140/2019 vom 26. September 2019 E. 4.1.2; 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 4.4 f.). Die Beschwerdeführerin behauptet vor Bundesgericht zwar, gegen die Untervermietung opponiert zu haben, übergeht damit aber die nicht als willkürlich ausgewiesene obergerichtliche Feststellung, wonach eine solche Mahnung eben gerade nicht erfolgt sei. Dass sich eine Verwarnung als von vornherein unnütz erwiesen hätte - in diesem Fall kann darauf verzichtet werden (Urteil 4A_456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1) -, tut die Beschwerdeführerin nicht dar. Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang wiederholt vorwirft, übersetzte Mieterträge zu erzielen ("trois fois supérieur au loyer qu'elle paie à la recourante"), findet Derartiges im angefochtenen Entscheid keine Stütze. Ob die Beschwerdegegnerin die Mieterträge versteuert hat - die Beschwerdeführerin bezweifelt dies -, kann hier dahingestellt bleiben.”

“3 Pour être valable, le congé anticipé doit notamment être précédé d'un avertissement écrit du bailleur, lequel doit accorder au locataire un délai suffisant pour lui permettre de remédier au problème (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 677). Le congé ne doit pas survenir longtemps après cet avertissement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3a). Le comportement que le locataire persiste à adopter doit être en rapport avec les griefs contenus dans la protestation; cette exigence ne saurait être appliquée trop vigoureusement (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, in 14ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p. 20). 2.2.4 L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat (ATF 134 III 300 consid. 3.1) et soit ainsi d'une certaine gravité (Lachat, Commentaire romand, 2012, n. 10 ad art. 257f CO; HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n. 58 ad art. 257f CO; SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2012, n. 34 ad art. 257f CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave (ATF 132 III 109 consid. 2 et les références citées). 2.2.5 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori une résiliation valablement donnée (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 2; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.4). 2.3 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (ATF 131 III 222; 118 II 235, JdT 1994 I 331; 104 II 216). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n.”

“Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3). Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu Art. 257f OR). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht stellt. Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.”

“D______ a répondu par courriel du même jour, indiquant qu'il procédait à des transformations et demandait à la régie de patienter. k. Dès le 1er septembre 2018, l'établissement loué à la locataire a été exploité par G______ et H______. l. Par courrier adressé au conseil de l'appelante le 4 septembre 2018, la bailleresse l'a mise en demeure d'enlever les meubles et autres objets entreposés dans les parties communes avant le 7 septembre 2018, faute de quoi elle les ferait débarrasser aux frais de la locataire. La bailleresse a également fait état de réfections par celle-ci de peinture sur les portes des toilettes, sans son autorisation. m. Par courrier du 14 septembre 2018, la bailleresse a constaté que les meubles n'avaient toujours pas été débarrassés, un congélateur et une table basse avaient même été entreposés depuis lors. Etaient jointes deux photographies sur lesquelles figuraient en avant plan les deux objets précités, ainsi que des petites tables et fauteuil disposés sur pieds dans un espace surélevé. Un ultime délai a été imparti à la locataire avant résiliation du bail conformément à l'art. 257f CO. La locataire a répondu par courrier du 17 septembre 2018, expliquant que l'entrepôt - temporaire - de meubles incriminés était lié à des travaux de rafraîchissement dans les locaux loués. Le congélateur notamment n'avait séjourné dans le couloir que quelques heures et se trouvait débarrassé. n. Par avis du 19 septembre 2018, la bailleresse a résilié le bail de manière anticipée pour le 31 octobre 2018, invoquant une violation du devoir de diligence. o. Un huissier, mandaté par la bailleresse, a constaté le 20 septembre 2018 que des meubles garnissaient l'arrière-cour jouxtant l'atelier de celle-ci. Sur les photographies prises apparaissent des banquettes, des chaises, un baby-foot, ainsi que des petites tables, posées sur pieds, dans un large espace comprenant une estrade. p. La locataire a contesté le congé extraordinaire du 19 septembre 2018 par requête déposée devant la Commission le 5 octobre 2018. La cause a été inscrite sous le n° C/3______/2018. q. Par réponse du 15 octobre 2018 à l'action du 8 mai 2018 (C/10619/2018), la bailleresse a conclu à la validation de la résiliation notifiée le 20 décembre 2017 pour le 30 novembre 2018.”

“3 Pour être valable, le congé anticipé doit notamment être précédé d'un avertissement écrit du bailleur, lequel doit accorder au locataire un délai suffisant pour lui permettre de remédier au problème (LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 677). Le congé ne doit pas survenir longtemps après cet avertissement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3a). Le comportement que le locataire persiste à adopter doit être en rapport avec les griefs contenus dans la protestation; cette exigence ne saurait être appliquée trop vigoureusement (WESSNER, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitation et de locaux commerciaux, in 14ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p. 20). 2.2.4 L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation persistante par le locataire de son devoir de diligence rende insupportable le maintien du contrat (ATF 134 III 300 consid. 3.1) et soit ainsi d'une certaine gravité (Lachat, Commentaire romand, 2012, n. 10 ad art. 257f CO; HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n. 58 ad art. 257f CO; SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2012, n. 34 ad art. 257f CO). Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), si la résiliation anticipée répond à un motif suffisamment grave (ATF 132 III 109 consid. 2 et les références citées). 2.2.5 C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à vicier a posteriori une résiliation valablement donnée (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 2; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.4). 2.3 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (ATF 131 III 222; 118 II 235, JdT 1994 I 331; 104 II 216). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n.”

“Faute de mesures prises immédiatement, A______ s'exposait à une résiliation de son bail avec effet immédiat. j. Par pli du 10 novembre 2021, H______, habitant de l'allée 17, a indiqué à la régie que, s'il avait constaté une légère diminution dans les fréquences, il avait noté une très forte augmentation dans la violence des coups, lesquels provoquaient parfois des vibrations dans les murs. Cette correspondance faisait suite à un entretien téléphonique du même jour avec la régie et à une demande de cette dernière. k. Les époux E______/G______ ont fait les mêmes constatations à la régie, par courrier co-signé du 17 novembre 2021, relevant une diminution dans la fréquence des coups mais une augmentation de leur intensité. Ils ont indiqué à cette occasion, certificat médical à l'appui, que cette problématique avait engendré des troubles du sommeil chez leur fils aîné. Ce courrier faisait suite à une conversation téléphonique du 21 octobre 2021 avec la régie. l. Par avis du 25 novembre 2021, la bailleresse a résilié le bail de façon anticipée pour le 31 janvier 2022 sur la base de l'art. 257f al. 3 CO. A l'appui de ce congé, la régie s'est référée aux courriers des 24 juin, 17 septembre et 22 octobre 2021 et a indiqué avoir reçu une nouvelle plainte du voisinage relative à des nuisances sonores émanant du logement de A______ et à son comportement agressif et irrespectueux. m. Par requête du 23 décembre 2021, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 25 février 2022 et portée devant le Tribunal le 23 mars 2022, le locataire a conclu, principalement, à l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation et, plus subsidiairement encore, à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de bail de quatre ans, échéant au 31 janvier 2026. n. Dans sa réponse du 25 mai 2022, la bailleresse a conclu à la validation de la résiliation et, sur demande reconventionnelle, à l'évacuation du locataire de l'appartement concerné, avec exécution directe. Elle a notamment produit sept courriers de plainte reçus entre le 26 novembre 2021 et le 12 mai 2022 de la part de cinq voisins du locataire, se plaignant du comportement de ce dernier et des nuisances sonores générées par les coups portés aux murs.”

“Le fait que la situation était manifestement difficile pour l’appelante n’est pas pertinent à cet égard. Cette dernière ne peut pas non plus être suivie lorsqu’elle considère qu’un délai plus long aurait été de nature à lui permettre d’adopter un comportement adéquat, les nuisances, qui ont certes fini par cesser, ayant perduré encore pendant plusieurs mois, dérangeant alors à plusieurs reprises le voisinage. Il apparaît aussi, quand bien même la régie ne l’aurait prévenue qu’à une occasion par téléphone avant la mise en demeure, que plusieurs voisins l’ont informée des difficultés ressenties en lien avec son comportement, qu’elle ne pouvait donc ignorer. La réaction rapide de l’intimée doit également être mise en perspective avec la forte intensité de l’atteinte à la quiétude de l’immeuble et des voisins, qui sera examinée ci-dessous. 3. Dans un deuxième grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir considéré que la continuation du bail était insupportable pour son voisinage et que ledit bail pouvait dès lors être résilié conformément à l’art. 257f al. 3 CO. 3.1 En sus des règles exposées au considérant 2.1 ci-dessus, la jurisprudence a précisé que le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de sa communication au locataire. Les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). 3.2 En l’occurrence, plusieurs voisins de l’appelante se sont plaints, en mars et avril 2019, de nuisances importantes, régulières et ayant un impact négatif sur leur bien-être. Les plaintes ont continué entre mai et septembre 2019, puis en décembre 2019 et janvier 2020 et faisaient état d’une situation insupportable. En particulier les témoins C______ et D______ ont fait état de bruits de coups, de disputes, de cris, de musique ou encore de chutes de meubles, d’objets et de vaisselle, ainsi que d’allées et venues de personnes dans l’immeuble engendrant un sentiment d’insécurité et de peur, de manque de sommeil et d’épuisement, ainsi que de souffrance psychologiques vu la situation.”

“4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). b. En résumé, le Tribunal a considéré que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies et que la résiliation anticipée du bail du 28 novembre 2018 était valable. Il a retenu que A______ n'avait pas cessé son comportement nuisible à l'égard des autres locataires, lesquels s'étaient plaints auprès de la bailleresse. Les plaintes n'ayant pas non plus cessé suite à l'envoi de plusieurs courriers de mise en demeure de la bailleresse à A______, le congé était efficace et valable. Ces plaintes avaient par ailleurs mené à la condamnation pour injures de A______ par ordonnance pénale. Son comportement inadéquat avait été prouvé. Ce congé donné en application de l'art. 257f al. 3 CO ne pouvait dès lors pas être considéré comme abusif, dans la mesure où l'art. 271 CO ne pouvait trouver application qu'exceptionnellement dans un tel cas. Aucune prolongation de bail n'était envisageable en cas de résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, A______ étant demeuré dans le logement depuis le 1er décembre 2018 sans aucun titre valable. Le Tribunal a dès lors prononcé son évacuation. B. a. Par acte expédié à la Cour de justice le 18 août 2022, A______ a fait appel de ce jugement, concluant principalement à l'annulation des chiffres 1 et 2 de son dispositif. Cela fait, il a conclu à ce que le congé du 28 novembre 2018 notifié par la FONDATION B______ pour le 31 décembre 2018 soit déclaré inefficace et à ce que cette dernière soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. A titre subsidiaire, il a conclu à ce que les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris soient annulés et à ce que la FONDATION B______ soit déboutée de toutes autres ou contraires conclusions. En substance, A______ reproche au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en déclarant efficace le congé notifié par la FONDATION B______. S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le Tribunal n'aurait pas précisé que le Ministère public ne disposait d'aucun élément dans son dossier lui permettant d'établir la réalité des faits relatifs à l'infraction de menaces.”

“2 Comme il a déjà été exposé plus haut, l'intimé n'a pas modifié son comportement après la réception de la protestation écrite du 23 janvier 2018, puisque moins d'un mois après, la B______ était saisie d'une nouvelle plainte du voisinage. Une troisième plainte a été reçue le 30 mai 2018. Les principaux plaignants ont évoqué ne pas avoir constaté d'amélioration le jour de leur audition et les pièces produites en appel par l'appelante font état, entre octobre et décembre 2020, de nuisances sonores continuelles nuit et jour, des cris, des hurlements et autres provocations quotidiennes bruyantes. L'ensemble de ces éléments suffisent à admettre la condition de la persistance des nuisances subies par le voisinage. La fréquence et l'intensité des nuisances sonores au moment du congé et postérieurement permettent de retenir le caractère insupportable du maintien du contrat pour l'appelante et les voisins directs de l'intimé. L'appelante a en outre réagi immédiatement en notifiant le congé dès réception de la deuxième plainte collective reçue par le voisinage. Partant, toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées dans le présent cas, la Cour annulera le jugement entrepris et déclarera efficace le congé anticipé notifié le 16 février 2018 pour le 31 mars 2018. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel formé le 12 novembre 2020 par la Commune de A______ contre le jugement JTBL/721/2020 rendu le 13 octobre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4218/2018-5-OSB. Au fond : Annule le chiffre 1 du dispositif du jugement attaqué et, statuant à nouveau sur ce point : Déclare efficace le congé notifié le 16 février 2018 pour le 31 mars 2018 à C______ par la Commune de A______ concernant l'appartement de trois pièces au 5ème étage de l'immeuble sis [no] 1______, avenue 2______, à Genève. Confirme le jugement pour le surplus. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Dit que la procédure est gratuite.”

“Suite à cette correspondance, plusieurs habitants de l'immeuble se sont plaints à la régie dans un courrier du 14 mai 2014 de comportements inadéquats de A______ et des nuisances en découlant, tels que claquements de porte répétitifs, musique écoutée à fort volume le soir ou le dimanche matin, des hurlements, agressions verbales, disparition d'objets ou affichettes situés dans les espaces communs, du fait qu'elle laissait les portes d'entrée, du local vélo ou du local poubelle ouvertes, fouillait dans les boîtes aux lettres et déversait des litres d'eau par la fenêtre tous les soirs. Ils ont sollicité de la régie qu'elle intervienne auprès de la locataire pour faire cesser les nuisances qui duraient selon eux depuis plusieurs années. e. La régie a informé A______, par pli du 26 mai 2014, des griefs dont lui avaient fait part plusieurs habitants de l'immeuble précédemment et lui a demandé de bien vouloir se conformer aux règles et usages locatifs du canton de Genève, en particulier leur article 36 qui prévoit une interdiction d'incommoder les voisins, de faire du bruit perceptible depuis l'extérieur de l'appartement entre 22h et 7h et de jeter quoi que ce soit par les fenêtres ou les balcons. A______ a également été priée de laisser les portes fermées, de jour comme de nuit, pour la sécurité de tous et de laisser le concierge effectuer son travail en toute tranquillité et sérénité. Elle a été mise en demeure de cesser ses agissements, à défaut de quoi son bail serait résilié de manière anticipée conformément à l'art. 257f al. 3 CO. f. Plusieurs habitants se sont à nouveau plaints auprès de la régie le 22 juillet 2014 de la persistance des nuisances provoquées par la locataire et de ses comportements inadéquats. g. Le 7 août 2014, B______ SA a résilié le bail de A______ pour le 31 juillet 2015. h. Celle-ci a contesté le congé par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. i. Par courrier du 22 octobre 2015 à la Commission de conciliation, la nouvelle régie a indiqué n'avoir plus reçu de plainte à l'encontre de A______ et que par conséquent B______ SA renonçait au congé du 7 août 2014, tout en précisant que toute nouvelle plainte pour ces mêmes motifs l'obligerait à une nouvelle résiliation, sans possibilité de négociation. j. Le 5 avril 2017, la régie s'est adressée à A______ après avoir reçu diverses plaintes à son sujet concernant des comportements inappropriés, notamment à l'encontre du service d'immeuble, tels que : ouvertures fréquentes et sur de longues périodes des deux portes des allées, fermetures des containers dans le local containers, déplacements des cartons de tri situés devant la porte de l'immeuble dont le container à ordures, ouvertures du robinet d'eau froide dans la buanderie quasi quotidiennement et pendant de longues durées, déplacements des bidons d'eau du concierge, poses d'autocollants faits mains « pas de publicité » sur les boîtes aux lettres des autres locataires et comportements inopportuns envers les habitants de l'immeuble et les entreprises présentes.”

“Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“A., Art. 257f OR N 16). Durch die Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im Normalfall kein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung des Mietobjektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt. Vor- behalten bleiben Spezialimmobilien wie ein Einkaufszentrum, dessen Wert vom Mietermix abhängt.”

“A., Art. 257f OR N 16). Durch die Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im Normalfall kein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung des Mietob- jektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt. Vorbehalten bleiben Spezialimmobilien wie ein Einkaufszentrum, dessen Wert vom Mietermix abhängt.”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.”

“2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 887 et p. 737, note 104). Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, il procède en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, ce qui justifie une résiliation anticipée (art.”

“Soweit die Mieterin diese Ersatzangebote ablehnt oder wenn die Vermieterin keine Ersatzangebote unter- breiten kann, soll die Vermieterin den Mietvertrag kündigen dürfen (... Begleit- schreiben S. 2). - 83 - 13.2. Betreffend Wohnungsbelegungsvorschriften kann vollumfänglich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Ergänzend ist Fol- gendes festzuhalten: Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Art. 253 OR). Das Gesetz führt nicht näher aus, wie die Mieterschaft genau vom Mietobjekt Gebrauch machen darf. Vielmehr obliegt es den Mietvertragsparteien, den Umfang und die Modali- täten des Gebrauchs zu konkretisieren. Fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung, ist anhand objektiver Kriterien der «übliche Gebrauch» zu bestimmen (BSK OR I- WEBER, 7. A., Art. 256 N 3). Eine Mieterin hat grundsätzlich bloss ein Gebrauchs- recht. Demzufolge trifft sie keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht kann sich bloss aus einer individuellen Abmachung, einer Um- satzbeteiligung, dem Vertrauensgrundsatz oder der Pflicht zur sorgfältigen Nut- zung (Art. 257f OR) ergeben (KUKO OR-BLUMER, Art. 253 N 4; BSK OR I-WE- BER, 7. A., Art. 256 N 11; SVIT Mietrecht-REUDT, 4. A., Art. 257f OR N 16). Durch die Nichtnutzung eines Mietobjektes entsteht der Vermieterschaft im Normalfall kein Nachteil. Die Nichtnutzung führt zu einer geringeren Abnutzung des Mietob- jektes, was objektiv betrachtet im Interesse des Vermieters liegt. Vorbehalten bleiben Spezialimmobilien wie ein Einkaufszentrum, dessen Wert vom Mietermix abhängt. 13.3. Die Parteien haben den zulässigen Gebrauch nicht näher umschrieben. Ihr Mietvertrag bezeichnet bloss das Mietobjekt (6-Zimmer-Einfamilienhaus) und seine einzelnen Bestandteile (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss, Keller, Est- rich, Garage, Hausgarten). Der Mietvertrag begründet keine Gebrauchspflicht. Es liegt auch keine Spezialimmobilie vor, die im Falle einer Nichtnutzung an Wert verlöre. Da keine Gebrauchspflicht besteht, kann die Berufungsbeklagte die Be- rufungsklägerin nicht dazu verpflichten, das Einfamilienhaus zusammen mit min- destens vier weiteren Personen zu bewohnen.”

“Les précisions ultérieures alléguées par l'appelant n'ont aucune influence sur l'issue du litige, dans la mesure où ces faits n'ont pas fondé, à eux seuls, la résiliation anticipée du contrat de bail. Concernant la manipulation des locataires par le concierge, l'appelant n'a pas été en mesure d'apporter la preuve de ces allégations, c'est ainsi à raison que le Tribunal n'en a pas fait état. Tout au plus, la prise de fonction du concierge est sans importance pour l'issue du litige dans la mesure où ce sont les plaintes effectives qui ont été adressées à la régie qui sont déterminantes. Quant aux menaces reçues par l'appelant, celui-ci n'a pas été en mesure de les prouver et le Tribunal n'avait pas d'autre choix que de ne pas les retenir. 4. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant que les conditions d'application avaient toutes été remplies et que la résiliation anticipée du contrat de bail était ainsi efficace et valable. 4.1 4.1.1 A teneur de l'art. 257f al. 2 CO, le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 136 III 65 consid. 2.5 ; 132 III 109; arrêts du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb et 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.3). L'art. 257f al. 3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”

“Le litige porte sur l'évacuation de la locataire des locaux et de la place de stationnement loués, de sa personne, de ses biens et de toute autre personne faisant ménage commun avec elle. Dite locataire excipe de l'inefficacité de la résiliation de bail que la bailleresse lui a signifiée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, malgré une précédente procédure qu'elle a menée devant le tribunal de première instance de Genève et au terme de laquelle, par jugement du 27 octobre 2021, elle a été déboutée pour défaut de légitimation active (son colocataire, F.________, n'étant pas partie à cette procédure; cf. supra let. Af). Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c). Ceci signifie que, si le locataire entend contester un congé fondé sur l'art. 257f CO au motif qu'il n'a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au stade de sa défense dans l'action en évacuation des locaux que le bailleur lui intentera après l'expiration du délai de congé (ATF 122 III 92 consid. 2d; 121 III 156 consid. 1c/aa). Partant, la question de l'efficacité de la résiliation du bail peut être débattue, sachant que, dans le cas présent, elle n'a pas été tranchée par le jugement du 27 octobre”

“3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La résiliation anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et la référence). Si ces conditions ne sont pas réunies, la résiliation est inefficace (nulle) (ATF 135 III 441 consid. 3.1 ; 121 III 156 consid. 1c ; Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd. 2021, n. 11 ad art. 257f CO). 2.2.2 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO). Si le locataire ne s'exécute pas, le bailleur peut intenter une procédure d'expulsion à son encontre. L'admission de cette action présuppose toutefois que le contrat de bail ait valablement pris fin. Partant, avant de se prononcer sur le droit à la restitution des locaux, le Tribunal de céans doit trancher, à titre préjudiciel, la question de la validité du congé, c'est-à-dire vérifier qu'il n'est ni inefficace, ni nul, ni annulable. Cela présuppose, en présence d'un congé inefficace ou nul, que le locataire ait soulevé devant le juge de l'évacuation une objection d'inefficacité ou de nullité du congé (ATF 121 III 156 ; Hohl, Procédure civile, Tome II, 2010, n° 1431 ss, p. 260 ss; Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, op. cit., n. 3 ad art. 266oCO). 2.3 En l'espèce, le Tribunal a été saisi successivement de deux litiges opposant les mêmes parties et relatifs aux mêmes baux : le premier concernait la validité de deux congés ordinaires et d'un congé extraordinaire signifiés à l'intimée le 18 févier 2020 pour sous-occupation illicite, et le second concernait l'expulsion de l'intimée ensuite d'un congé extraordinaire – non contesté – signifié le 29 juin 2021 pour encombrement et insalubrité.”

“Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt (Art. 257f Abs. 4 OR). Die ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse objektive Schwere aufweist, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Beim Entscheid über diese Frage handelt es sich um einen Ermessensentscheid im Sinne von Art. 4 ZGB, der nach ständiger Praxis vom Bundesgericht bloss mit Zurückhaltung geprüft wird.”

“1 Selon l’art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d’une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité examine d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que la partie locataire ait été invitée en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 25 janvier 2023/29 consid. 4.2.1 et l’arrêt cité). 5.2.2 Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des 679 et 684 CC (Lachat et al., op. cit., p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art.”

“A cela s'ajoute que, selon une jurisprudence établie de la Cour, la régie pouvait désigner, en vertu des règles sur la représentation, des personnes non inscrites au Registre du commerce ou ne disposant que d'une signature collective pour entreprendre des actes juridiques en son nom et notamment pour l'envoi de la mise en demeure litigeuse. Celle-ci est dès lors valable. 3.5 Pour ce qui est du grief soulevé par l'appelant en lien avec l'absence de délai de mise en conformité, l'on rappellera que le locataire a adressé à la régie en date du 28 octobre 2020, soit immédiatement après la réception de l'avertissement du 26 octobre 2020, un courriel par lequel il contestait les accusations dirigées à son encontre. Il ressort de façon claire de cette réponse que le locataire n'entendait pas donner une quelconque autre suite à la mise en demeure reçue. La fixation d'un délai plus long n'aurait de toute évidence rien changé, quoiqu'en dise l'appelant dans ses écritures. Au demeurant et comme cela a été relevé au considérant précédent, l'avertissement exigé par l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas nécessairement comporter la fixation d'un délai de mise en conformité. Partant, la bailleresse était fondée, au vu de la réponse laconique de l'appelant, à résilier le bail sans plus attendre, en application de l'art. 257f al. 3 CO. 3.6 Dans ces circonstances, la Cour considère, à l'instar du Tribunal, que toutes les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies au moment de la résiliation du bail et que le congé est valable. L'évacuation du locataire doit par voie de conséquence également être confirmée. 4. L'appelant conclut à titre subsidiaire à l'annulation de la résiliation litigieuse. 4.1 La résiliation du bail est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi. Ces règles sont notamment violées lorsque la résiliation est purement chicanière, ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, ou se fonde sur un motif qui ne constitue manifestement qu'un prétexte (art. 271 CO). 4.2 En l'espèce, l'appel ne contient aucune motivation à l'appui d'une telle conclusion.”

“Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer verletzte die Vorinstanz auch kein Bundesrecht, indem sie zum Schluss gelangte, die Kündigung des Mietverhältnisses sei rechtens. Es kann grundsätzlich auf ihre zutreffenden Erwägungen verwiesen werden (oben E. 3.2.2). Es steht willkürfrei fest, dass die Kündigung aus Anlass der wiederholten Weigerungen der Beschwerdeführer, den vertragsgemässen Zustand wiederherzustellen, erfolgte. Die Beschwerdeführer zeigen Gegenteiliges nicht hinreichend auf. Insbesondere legen sie nicht dar, dass die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 i.V.m. Art. 271a Abs. 1 lit. a oder d OR ausgesprochen worden wäre oder dass sie in einem krassen Missverhältnis zu den Interessen der Beschwerdeführer stehen würde (dazu oben E. 3.1.1). Die Vorinstanz bejahte auch die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR zu Recht. Die wiederholten Weigerungen der Beschwerdeführer, den vertragsgemässen Zustand der Mietsache wiederherzustellen, wiegen gerade mit Blick auf die lediglich einen Monat vor dem letzten Verstoss erfolgte Unterzeichnung der Vereinbarung vom 1. Februar 2022 schwer. Die Beschwerdeführer haben sich bewusst darüber hinweggesetzt. Sie haben mit ihrem Verhalten klar kund getan, sich an die Abmachung resp. an die wiederholten Aufforderungen der Beschwerdegegner, unbewilligte Veränderungen zu unterlassen, nicht halten zu wollen. Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass dieses Verhalten geradezu treuwidrig erscheint und dass den Beschwerdegegnern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter diesen Umständen nicht zumutbar war. Weder hat die Vorinstanz damit ihr Ermessen klar verletzt noch ist der angefochtene Entscheid im Ergebnis offensichtlich unbillig oder stossend ungerecht (dazu oben E. 3.1.2). Auch eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben liegt darin nicht. Was die Beschwerdeführer sonst vorbringen, ändert nichts.”

“Il résulte des considérations qui précèdent (cf. consid. 4 supra) que la recourante a violé son devoir de diligence au sens de l'art. 257f al. 3 CO. Ainsi, la protection garantie par l'art. 271a al. 1 let. e CO est exclue. La doctrine que cite la recourante ne lui est en tout état de cause d'aucun secours. En effet, si l'intimée a conclu une transaction avec la recourante dans le cadre du premier litige, elle a néanmoins expressément clarifié, dans le nouveau contrat, ses attentes quant à la tenue propre et ordrée des alentours de l'objet loué, ce que la recourante n'a à nouveau pas respecté (cf. consid. 4.3 supra). Dans ces circonstances, la recourante ne peut en aucun cas reprocher à l'intimée d'avoir résilié le second bail pour ce même motif.”

“Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3). Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu Art. 257f OR). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht stellt. Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.”

“266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3). Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu Art. 257f OR). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht stellt. Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.”

“2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010). Selon la jurisprudence, le locataire qui sous-loue le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur s'expose à une résiliation anticipée du contrat (art. 257f al. 3 CO) lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.1). De même, le locataire qui sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, procède en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui l'expose à une résiliation anticipée (art. 257f al. 3 CO) (ATF 134 III 446 consid. 2.4; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 précité, ibid.). Il a également été jugé, dans le cadre d'une action en annulation d'un congé ordinaire (art. 271-271a CO), que le locataire qui sous-loue, alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art. 2 CC) (ATF 138 III 59 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid.”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.). Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position.”

“2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Il faut encore ajouter le cas où le locataire abuse de son droit à la sous-location au sens de l'art. 2 CC : la jurisprudence a ainsi admis que si le locataire a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, il y a abus de droit et le locataire ne saurait se prévaloir de son droit de sous-louer (ATF 134 III 446; 138 III 59). Un congé donné en raison de la sous-location est valable lorsque celle-ci n'a pas été autorisée et lorsque, suite à un examen rétrospectif, il apparaît qu'elle ne devait pas l'être (arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2010 du 1er avril 2010 consid. 3.2). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition. Lorsque le bailleur soutient que le locataire a procédé à une sous-location abusive, consistant en réalité en une substitution de locataire, il lui incombe, conformément à l'art. 8 CC, d'apporter la preuve des faits permettant de parvenir à cette conviction (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2010). Selon la jurisprudence, le locataire qui sous-loue le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur s'expose à une résiliation anticipée du contrat (art. 257f al. 3 CO) lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1 in fine; arrêt du Tribunal fédéral 4A_39/2019 du 23 juillet 2019 consid. 4.1). De même, le locataire qui sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, procède en réalité à une substitution de locataires par la voie détournée de la sous-location, ce qui l'expose à une résiliation anticipée (art.”

“La possibilité de résilier le bail en raison du caractère insupportable que revêt sa poursuite est appréhendée à l'art. 257f al. 3 CO. Selon cette disposition, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”

“Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1). En l'espèce, le loyer annuel de l'objet litigieux, charges comprises, s'élève à 8'280 fr. de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.2 L'appel ayant été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 142 al. 3, 145 al. 1 let. c et 311 al. 1 CPC), il est ainsi recevable. 2. Le Tribunal a retenu que les conditions formelles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) étaient remplies, les nuisances reprochées n'ayant, malgré trois mises en demeure, pas cessé. Le fait que la régie ait encouragé les voisins à lui adresser leurs plaintes par écrit n’était pas de nature à remettre en cause le contenu de ces dernières, lequel avait par ailleurs été confirmé par témoignages. Les comportements adoptés par le locataire rendaient la continuation du bail insupportable. Le congé notifié par la bailleresse était dès lors efficace. Ne disposant plus, depuis l'extinction du contrat, de titre juridique, il se justifiait de prononcer l'évacuation de l'appelant. Celui-ci se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, l’audition de E______ étant nécessaire pour établir l’exagération des propos tenus par son époux et le fait que des rumeurs soient largement colportées à son encontre, ce qui aurait incité certains voisins à sombrer dans une peur irrationnelle et à l’accuser sans preuve aucune. 2.1 Le droit à la preuve - qui découle tant du droit d'être entendu garanti par l'art.”

“C______ [agence immobilière], ______, intimée, représentée par Me Jean-Pierre CARERA, avocat, rue des Deux-Ponts 14, Case postale 219, 1211 Genève 8.   EN FAIT A.                Par jugement JTBL/907/2023 du 31 octobre 2023, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elle, l'appartement de 4 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis chemin 1______ no. 2______, à D______ [GE], ainsi que la place de parking n° 3______ située au sous-sol du même immeuble (ch. 1 du dispositif), a transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel le jugement, au Tribunal des baux et loyers siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a rappelé que la procédure était gratuite (ch. 4). En substance, le Tribunal a retenu que les conditions formelles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) étaient remplies, les nuisances reprochées n'ayant, malgré deux mises en demeure, pas cessé. Les comportements adoptés par le fils de la locataire rendaient la continuation du bail insupportable. Les congés notifiés par la bailleresse étaient dès lors efficaces. Ne disposant plus, depuis l'extinction du contrat, de titre juridique, il se justifiait de prononcer l'évacuation de A______. B.            a. Par acte déposé le 4 décembre 2023 à la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu à ce que la Cour, principalement, déclare inefficaces les congés notifiés le 16 décembre 2019 pour le 31 janvier 2020, tant s'agissant de l'appartement que du parking et, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal. Elle s'est plainte d'une appréciation arbitraire des preuves et des faits, ainsi que d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO. b. Dans sa réponse du 23 janvier 2024, SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris.”

“C______ [agence immobilière], ______, intimée, représentée par Me Jean-Pierre CARERA, avocat, rue des Deux-Ponts 14, Case postale 219, 1211 Genève 8.   EN FAIT A.                Par jugement JTBL/907/2023 du 31 octobre 2023, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure simplifiée, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elle, l'appartement de 4 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis chemin 1______ no. 2______, à D______ [GE], ainsi que la place de parking n° 3______ située au sous-sol du même immeuble (ch. 1 du dispositif), a transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel le jugement, au Tribunal des baux et loyers siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées (ch. 2), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 3) et a rappelé que la procédure était gratuite (ch. 4). En substance, le Tribunal a retenu que les conditions formelles d'une résiliation anticipée pour violation du devoir de diligence (art. 257f al. 3 CO) étaient remplies, les nuisances reprochées n'ayant, malgré deux mises en demeure, pas cessé. Les comportements adoptés par le fils de la locataire rendaient la continuation du bail insupportable. Les congés notifiés par la bailleresse étaient dès lors efficaces. Ne disposant plus, depuis l'extinction du contrat, de titre juridique, il se justifiait de prononcer l'évacuation de A______. B.            a. Par acte déposé le 4 décembre 2023 à la Cour de justice, A______ a formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle a conclu à ce que la Cour, principalement, déclare inefficaces les congés notifiés le 16 décembre 2019 pour le 31 janvier 2020, tant s'agissant de l'appartement que du parking et, subsidiairement, renvoie la cause au Tribunal. Elle s'est plainte d'une appréciation arbitraire des preuves et des faits, ainsi que d'une violation de l'art. 257f al. 3 CO. b. Dans sa réponse du 23 janvier 2024, SOCIETE COOPERATIVE D'HABITATION B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris.”

“L'écart de temps entre les mises en demeure des 19 et 20 septembre 2018 et la résiliation du 27 septembre 2018 n'est pas critiquable in casu compte tenu du fait que l'appelante avait été enjointe à maintes reprises par le passé de modifier son attitude, ce qu'elle n'a jamais fait. Contrairement à ce que soutient l'appelante, le Tribunal n'a pas violé son droit d'être entendue car sa décision es suffisamment motivée. En effet, la preuve des différentes nuisances reprochées à l'appelante a été apportée tant par les pièces produites que par les témoignages recueillis lors de la procédure probatoire menée par le Tribunal. S'agissant de la question de la persistance des nuisances, celle-ci a bel et bien été traitée dans le jugement entrepris, aucun reproche ne pouvant être fait au Tribunal à ce sujet. Par conséquent, il sera confirmé que le congé du 27 septembre 2018, notifié à l'appelante pour le 30 novembre 2018 est efficace. 4. 4.1 Dans un dernier grief, l'appelante soutient que le congé extraordinaire lui ayant été notifié doit être annulé au sens de l'art. 271 al. 1 CO, celui-ci étant contraire à la bonne foi. 4.2 Dans le cadre d'une résiliation de bail en application de l'art. 257f al. 3 CO, l'admissibilité de l'annulation du congé n'est envisageable que dans des cas très exceptionnels, par exemple lorsque le bailleur a imparti au locataire un délai pour se conformer au contrat et qu'il résilie avant l'échéance fixée (BOHNET/CARRON/MONTINI, CPra no 48 ad art. 257f CO). 4.3 En l'espèce, contrairement à ce que prétend l'appelante, la persistance de son comportement, soit les nouvelles plaintes reçues par le concierge de l'immeuble, puis par le gérant de celui-ci à la suite des mises en demeure des 19 et 20 septembre 2018, justifie la résiliation intervenue le 27 septembre 2018 pour le 30 novembre 2018. Le grief de l'appelante sera donc rejeté. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/599/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24564/2018-5-OSB.”

“Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“Elles sont donc recevables, comme les faits qu'elles visent. 3. Tout en se référant expressément aux constatations de fait du Tribunal, l'appelant reproche à celui-ci une constatation inexacte des faits. En réalité, il critique l'appréciation des preuves effectuée par les premiers juges et leur reproche une violation de l’art. 257f CO. 3.1 Le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 3.1.1 La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Le locataire qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).                               Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (sur le tout : TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.1 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1).                               L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC).                 L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). L’avertissement doit mentionner clairement les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l’ordre (Lachat, op. cit., p. 887).   4.3                            En l’espèce, l’appelante fait essentiellement valoir que le climat délétère qui régnait dans l’immeuble au moment de la mise en demeure du 18 mai 2022 aurait persisté et qu’il se serait même aggravé après le 18 mai 2022, ce que démontrerait la plainte pénale de l’intimé du 25 octobre 2022.”

“Une cuisinière et des luminaires lui appartenant, qui garnissaient l'appartement n° 1______, n'ont pas été déplacés dans l'appartement n° 3______, la première parce qu'elle faisait double emploi avec l'équipement du logement "de rocade", les seconds parce qu'ils n'avaient pas été déposés par A______. La cuisinière, entreposée sur un palier et laissée sans instruction de dépôt par le précité, a été débarrassée par une entreprise de réfection de sols. e.       En avril 2021, A______ a été invité à réintégrer l'appartement n°1______, ce à quoi il s'est refusé, motif pris de la disparition des cuisinière et luminaires. Prié à nouveau de déménager, il s'y est opposé, faisant valoir l'absence de stores et l'impossibilité d'ouvrir les fenêtres en raison d'échafaudages. Après qu'un délai pour déménager lui avait été imparti au 25 mai 2021, et qu'une information selon laquelle des stores seraient posés au 15 juillet 2021, A______ ne s'est pas exécuté. f.        Par courriers du 28 juin 2021 puis du 26 juillet 2021, et mise en demeure du 22 septembre 2021, B______ a imparti des délais successifs à A______ pour restituer l'appartement "de rocade" et réintégrer l'appartement loué, sous peine de résiliation du bail pour le 31 octobre 2021, en application de l'art. 257f al. 3 CO. g.      Par avis du 27 septembre 2021, elle a résilié le bail pour le 31 octobre 2021, faute pour A______ d'avoir réintégré l'appartement loué. h.      Le 21 octobre 2021, A______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une contestation de congé. Après avoir reçu une autorisation de procéder le 28 janvier 2022, il n'a pas introduit de requête au Tribunal. i.        Le 5 mai 2022, B______ a introduit à la Commission précitée une requête en évacuation et en paiement, déclarée non conciliée le 30 août 2022 et portée devant le Tribunal le 29 septembre 2022. Elle a conclu à la constatation de la validité de la résiliation du bail pour le 31 octobre 2021, à la constatation que la mise à disposition, à titre gratuit, de l’appartement de rocade avait pris fin le 14 avril 2022, à l’évacuation de A______ de l’appartement n° 1______ (objet du bail), à l’évacuation du précité de l’appartement n° 3______ (appartement "de rocade"), à la condamnation de A______ à lui verser 840 fr.”

“Der Klägerin war also bewusst, dass die Liegenschaftsverwalterin eine Woh- nungsbesichtigung vornehmen wollte. Ihr nicht nachvollziehbares Verhalten be- stärkt sodann den Verdacht des Beklagten, dass die Wohnung Schaden nehmen könnte, und verdeutlicht, dass dem Beklagten die Fortsetzung des Mietverhält- nisses allein schon wegen der verweigerten Besichtigung unzumutbar ist. Abge- sehen davon bildet das Verhalten der Klägerin auch ein Indiz zumindest dafür, dass die Geruchsemissionen aus ihrer Wohnung kommen. Da die Weigerung der Klägerin bis heute anhält, stellt die Entscheidung des Beklagten, anstatt einer ausserordentlichen eine ordentliche Kündigung auszusprechen, im konkreten Fall kein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses dar. - 9 - 2.4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Beklagte durchaus auch eine ausserordentliche Kündigung hätte aussprechen dürfen. Die ordentliche Kündi- gung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erweist sich daher als gültig. Da ein ausserordentlicher Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR vorliegt, ist auch eine Erstreckung nach Art. 272a Abs. 1 OR ausgeschlossen. Die Prüfung allfälliger Härtegründe auf Seiten der Klägerin erübrigt sich somit. Die Klage ist abzuweisen. 3. Auszug Der Beklagte hat bewusst (noch) kein Ausweisungsbegehren gestellt, da er nach seinen Angaben Erfahrung mit den Problemen der Vermietung an Sozialhilfebe- züger hat und ihm klar ist, dass das Sozialamt in eine Lösung einbezogen wer- den muss. Eine Verpflichtung der Klägerin zur Rückgabe der Sache erübrigt sich daher im vorliegenden Verfahren. Implizit ergibt sie sich selbstverständlich aus dem vorliegenden Entscheid in der Sache dennoch, denn der Anspruch der Mie- terin auf Kündigungsschutz und derjenige des Vermieters auf Ausweisung bilden im Falle einer Anfechtung der Kündigung die beiden Seiten derselben Medaille (BGE 142 III 402 E. 2.5.4 = Pra 2017 Nr. 71; BGE 142 III 690 E. 3.1 = Pra 2017 Nr. 95; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.1). Zur Durchsetzung kann der Beklagte nötigen- falls ein entsprechendes Verfahren einleiten.”

“L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celuici puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Par ailleurs, le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). 4.2 La question de savoir, en lien avec l'avertissement de l'art. 257f al. 3 CO, si la théorie absolue ou relative de réception s'applique n'a pas fait l'objet de jurisprudence et semble peu discutée en doctrine (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 888, qui prône l'application de la théorie relative). La différence entre ces deux théories repose essentiellement sur la présomption de réception d'un pli recommandé : alors que la théorie de réception absolue présume, en l'absence de réception effective du pli recommandé par le destinataire le jour de sa première distribution, que celui-ci en a pris connaissance le premier jour ouvrable qui suit l'avis de retrait de la poste («invitation à retirer un envoi»), la théorie relative part du principe que la prise de connaissance à lieu au moment du retrait effectif du recommandé ou, à défaut de retrait, à la fin du délai de garde (sur ces deux notions : ATF 143 III 15 consid. 4.1 et 137 III 208 consid. 3.1.2 et 3.1.3). Dans le cadre d'un envoi par pli ordinaire, il est en pratique impossible de déterminer avec précision la date de réception et une référence aux délais usuels d'acheminement des envois postaux ne suffit pas pour apporter la preuve de la date de la notification.”

“Sur la persistance des violations après la réception de l'avertissement, les premiers juges ont considéré que les nombreux courriels envoyés à la régie le soir même de l'avertissement possédaient un ton pouvant paraître menaçant et insultant pour les employés de la régie, dans la mesure où l'appelante accusaient ces derniers de l'insulter, de lui mettre la pression et de la harceler, ainsi que de se liguer contre elle avec l'aide d'autres voisins. Les premiers juges ont également considéré les éléments rapportés par la régie dans sa note interne du 9 avril 2019, sur l'entretien téléphonique du 23 avril 2018, comme véridiques, notamment le fait que l'appelante avait tapé avec violence sur la porte d'une de ces voisins, hurlé dans les couloirs et déversé des produits glissants dans ceux-ci, même si ce dernier évènement avait vraisemblablement eu lieu en janvier 2018. Au regard du climat d'insécurité créé dans l'immeuble par l'appelante, le maintien du contrat était objectivement insupportable pour le bailleur et les autres locataires de l'immeuble, ce qui justifiait la résiliation immédiate. 4.4 La question de savoir si la théorie de réception absolue ou relative s'applique en matière de réception de l'avertissement, au sens de l'art. 257f al. 3 CO, peut demeurer indécise. En effet, à propos de la prise de connaissance de l'avertissement, le Tribunal pouvait, sans arbitraire, considérer que les nombreux courriels envoyés le 9 mars 2018 au soir par l'appelante l'avaient été en réaction à l'avertissement reçu, par pli simple, à la même date, en même temps que l'avis de retrait du recommandé. En effet, aucun autre élément ne vient expliquer la réaction de l'appelante et son besoin soudain de contacter, à de nombreuses reprises, la régie, si ce n'est précisément la prise de connaissance du courrier d'avertissement du 7 mars 2018. Le caractère confus du contenu des messages est sans importance, même si l'on peut relever que le sentiment de persécution qui en ressort tend à démontrer, au contraire de ce que soutient l'appelante, que cette dernière faisait bien référence au courrier d'avertissement. Il convient donc de considérer, au regard du comportement de l'appelante, qu'elle a reçu celui-ci le 9 mars 2018. 4.5 Au sujet de la persistance de l'appelante à violer ses obligations entre l'avertissement et la résiliation, soit entre le 9 mars 2018 et le 26 avril 2018, il convient de retenir, à l'instar du Tribunal, que le contenu des nombreux courriels envoyés le 9 mars 2018 par l'appelante à la régie pouvait, à juste titre, être considéré comme menaçant, voir insultant, notamment au regard des nombreuses accusations sans fondement portées contre les collaborateurs de la régie, ce qui constitue en soi une violation de l'avertissement du 7 mars 2018.”

“ZMP 2024 Nr. 5 Art. 257f OR; Art. 262 OR. Ausserordentliche Kündigung nach vertragswidri- ger gewerblicher Untervermietung von Wohnungen über Buchungsplattfor- men. Während die gelegentliche Vermietung einer Mietwohnung über Buchungsplattfor- men vom vertraglich vereinbarten Wohnzweck gedeckt und damit nach der teil- zwingenden Regelung von Art. 262 OR zulässig ist, stellt die gewerbliche Unter- vermietung ohne Zustimmung der Vermieterin eine Vertragsverletzung dar. Die Vermieterin kann den Mietvertrag daher nach einer Abmahnung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich kündigen. Aus dem Urteil des Mietgerichts Zürich MJ230070-L vom 7. Februar 2024 (Wei- terzug offen; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Schenk; Gerichtsschreiber Marques): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt Der Kläger mietete von der Beklagten mit befristetem Wohnungsmietvertrag vom 2. März 2023 die 1-Zimmerwohnung Nr. 05 im 4. Obergeschoss an der N.-str. x in Zürich für Fr. 1'585.– (inkl. Nebenkosten) per 1. März 2023 bis 29. Februar 2028. Im Mietvertrag wurde die Benutzung der Wohnung auf maximal eine erwachsene Person begrenzt und die Verwendung zu Wohnzwecken festgelegt. Aufgrund zeit- lich knapper Vertragsunterzeichnung erhielt der Kläger die Schlüssel zum Mietob- jekt erst am 7. März 2023. Er wünschte sich zudem, dass die Wohnung noch ge- strichen wird, weshalb der Einzug des Klägers auf den 16. März 2023 verschoben wurde. Mit E-Mail vom 28. März 2023 bekundete der Kläger ausserdem sein Inte- resse, das Studio neben der Wohnung Nr.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire ou un manque d'égards envers les voisins, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1, ATF 132 III 109 consid. 5). Si l'une de ces conditions fait défaut, le congé est inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 consid. 3.1.2 et réf., notamment ATF 135 III 441 consid. 3.3). Le Tribunal fédéral a également eu l'occasion de préciser dans l'ATF 132 III 109 que la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur doit être relativisée lorsque le locataire persiste à violer les stipulations concernant l'utilisation de la chose (consid. 5). D'après cette même jurisprudence, une résiliation anticipée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO peut intervenir notamment lorsque le locataire affecte la chose à une utilisation incompatible avec la convention des parties (ATF 132 III 109 consid. 2; 123 III 124 consid. 2a). Dans un arrêt subséquent, qui portait sur un cas similaire à la présente espèce, à savoir que l'un des locataires d'une villa pourtant destinée à l'habitation selon le bail conclu, agissant à des fins lucratives, sous-louait régulièrement des chambres à des prostituées pour que celles-ci s'y livrent à leur activité professionnelle, le Tribunal fédéral a relevé que l'exercice régulier d'une telle activité dans les locaux loués entrait clairement en contradiction avec la notion d'habitation (arrêt du Tribunal fédéral 4A/429/2010 du 6 octobre 2010, consid. 2.2). Se référant toujours à l'ATF 132 III 109 les juges fédéraux ont souligné que l'usage de la chose louée relève de la liberté contractuelle et que le contrat conclu doit être respecté. Si le bailleur n'a cédé l'usage de la chose que pour un but déterminé et que le locataire l'a accepté en signant le contrat, les deux parties se trouvent liées quant à l'usage de la chose.”

“3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cette disposition (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113 ss; arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2010 du 6 octobre 2010 consid. 2.3; 4A_38/2010 du 1er avril 2004 consid. 3.1; 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.1). 3.2 En l'espèce, les parties ne remettent pas en cause le constat des premiers juges selon lequel la remise du logement de 4,5 pièces, pendant la durée des travaux dans l'arcade, constituait une modification provisoire de l'objet du bail de l'arcade. Il est donc acquis que les parties sont liées par un seul et unique contrat portant sur l'arcade sise au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [nos] ______, rue 1______ et une place de parking no ______.”

“Zum zweiten Vorwurf (unzulässige Untermiete) führte die Vorinstanz aus, dass die Untermiete gesetzlich zulässig (Art. 262 Abs. 1 OR) und im vorliegenden Fall vertraglich ausdrücklich (im Grundsatz) bewilligt worden sei. Sollte es die Beschwerdegegnerin vereinzelt versäumt haben, der Beschwerdeführerin die Namen und Tätigkeiten ihrer Untermieter zu melden, sei darin keine schwere Pflichtverletzung zu sehen, zumal keine Abmahnungen erstellt seien. Im Übrigen liege kein Nachweis vor, wonach die Untermietverhältnisse zu einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Hauptmietvertrag geführt hätten. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Abschluss der Untermietverträge jeweils ihre Zustimmung hätte einholen müssen. Dies habe die Beschwerdegegnerin unterlassen und somit einen Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gesetzt. Allein, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung begründet die Untervermietung ohne Einholung der Zustimmung grundsätzlich - vorbehältlich besonderer Umstände - nur dann das Recht zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR, wenn die Vermieterin die Mieterin zuvor abgemahnt hat (BGE 134 III 446 E. 2.2, 300 E. 3.1; Urteile 4A_140/2019 vom 26. September 2019 E. 4.1.2; 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 4.4 f.). Die Beschwerdeführerin behauptet vor Bundesgericht zwar, gegen die Untervermietung opponiert zu haben, übergeht damit aber die nicht als willkürlich ausgewiesene obergerichtliche Feststellung, wonach eine solche Mahnung eben gerade nicht erfolgt sei. Dass sich eine Verwarnung als von vornherein unnütz erwiesen hätte - in diesem Fall kann darauf verzichtet werden (Urteil 4A_456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1) -, tut die Beschwerdeführerin nicht dar. Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang wiederholt vorwirft, übersetzte Mieterträge zu erzielen ("trois fois supérieur au loyer qu'elle paie à la recourante"), findet Derartiges im angefochtenen Entscheid keine Stütze. Ob die Beschwerdegegnerin die Mieterträge versteuert hat - die Beschwerdeführerin bezweifelt dies -, kann hier dahingestellt bleiben.”

“Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette violation n'est pas nécessairement le fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec qui il vit, des visites, des employés ou des sous-locataires (arrêts 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du bailleur. L'avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2; cf. aussi David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 10 ad art. 257f CO; Peter Higi/Anton Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 51 ad art. 257f CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 887 n° 3.1.7). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs suppose que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêts 4A_655/2017 précité consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).”

“supra Let.C/ch.3). En revanche, on ne peut pas retenir que l’intimé reçoive régulièrement de la clientèle chez lui, l’enseigne ayant pour but, selon les termes employés dans sa réponse sur appel, d’éviter que « d’éventuels » clients ne frappent chez ses voisins. Les conséquences juridiques à tirer de ces faits seront examinées ci-après, dans la mesure nécessaire au jugement de l’appel.     4. 4.1              L’appelante fait grief au tribunal d’avoir violé l’art. 257f al. 3 CO en refusant d’appliquer cette disposition légale au motif que l’intimé n’avait pas persisté à manquer gravement d’égards envers ses voisins après la mise en demeure, alors que, selon l’appelante, il serait établi que le climat de peur que l’intimé fait régner dans l’immeuble aurait perduré bien après la mise en demeure, d’une part, et qu’il aurait persisté à exercer une activité commerciale dans les locaux, d’autre part.   4.2                            Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des art. 679 et 684 CC (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat, ibidem).                               Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.                               Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts 4A_468/2020 précité, ibidem; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette violation n'est pas nécessairement le fait du locataire, lequel répond des actes de ses auxiliaires, soit notamment des personnes avec qui il vit, des visites, des employés ou des sous-locataires (arrêts 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du bailleur. L'avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2; cf. aussi David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 10 ad art. 257f CO; Peter Higi/Anton Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 51 ad art. 257f CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 887 n° 3.1.7). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs suppose que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêts 4A_655/2017 précité consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).”

“L'application de l'art. 257f al. 3 CO requiert un avertissement écrit du bailleur. L'avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (arrêts 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2; cf. aussi David Lachat/François Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 10 ad art. 257f CO; Peter Higi/Anton Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 51 ad art. 257f CO; David Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 887 n° 3.1.7). L'avertissement n'a toutefois nul besoin de contenir une menace de résiliation (arrêt 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3a; cf. aussi Lachat/Bohnet, op. cit., n° 10 ad art. 257f CO; Higi/Bühlmann, op. cit., n° 51 ad art. 257f CO; Pierre Wessner, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 34 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 887 n° 3.1.7).”

“Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Peu importe d'ailleurs que les excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement. Il est également sans pertinence que les excès de bruit soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.2 La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Le bailleur doit agir dans un laps de temps raisonnable à dater de la connaissance de la contravention (Wessner, Le devoir de diligence du locataire dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, 14ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2006, p.”

“684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence. La nouvelle contravention doit correspondre, par sa nature, à celle qui a fait l'objet de l'avertissement initial (Higi, op. cit., n. 56 et n° 57 ad art. 257f CO) et ne pas survenir longtemps après ce dernier (Lachat, op. cit., p. 678). La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'article 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble (ACJC/821/2004 du 18.06.2004). L'avertissement écrit doit toutefois mentionner les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l'ordre (Lachat, op. cit., p.677). L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser (ACJC/239/2003 du 10.”

“Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte. Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten.”

“Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst.”

“Der Vermieter könne folglich nach Abmahnung und Ansetzung einer angemessenen Frist den Vertrag auflösen. Dabei sei es nicht nötig, dass die Vertragsverletzung eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar mache. Die allgemeinen Bestimmungen von Art. 107 OR wichen denn auch nicht grundlegend von den Modalitäten von Art. 257f Abs. 3 OR ab, wonach eine Kündigung nur unter Beachtung der Formvorschriften von Art. 266l OR und erst nach erfolgter schriftlicher Mahnung des Vermieters mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende hin gültig sei (BGE 132 III 109 E. 5). In einem kürzlich ergangenen Entscheid (BGer 4A_468/2020 vom 9. Februar 2021) hatte das Bundesgericht eine Kündigung zu prüfen, welche aufgrund eines unterlassenen Abschlusses einer gemäss dem Rahmenmietvertrag für die Westschweiz vorgeschriebenen Privathaftpflichtversicherung ausgesprochen wurde (vgl. Art. 6 CCR). Das Bundesgericht erwog unter Verweis auf die oben dargelegte Rechtsprechung, es sei allgemein anerkannt, dass eine unterlassene Sicherheitsleistung in den Anwendungsbereich von Art. 257f Abs. 3 OR falle (E. 4.1.1). Dass auch die verweigerte Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht – zumindest nicht direkt – die Art und Weise des Gebrauchs der Sache tangiert, sondern letztlich nur die Bonität des Mieters, erörterte es nicht näher (dazu BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge, Basel 2012, Rz 789 und 871, die allerdings zum nicht überzeugenden Schluss gelangt, dass eine Kündi- gung nichts am Bauhandwerkerpfandrecht ändere und daher ein untaugliches Mit- tel für den angestrebten Zweck bilde – entscheidend ist einzig die verweigerte Er- füllung einer wesentlichen Vertragspflicht). Nach dem Gesagten erscheint die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Anwendungsbereich der Kündigung nach Art. 257f OR uneinheitlich. Das Gericht - 8 - lässt die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verzug jedoch stets nach Art. 102 ff. OR zu, sofern nicht ein Sachverhalt vorliegt, der unter die leges speciales von Art. 257d und Art. 257f OR fällt.”

“271a CO (délai de protection) et qu'il n'y avait aucune volonté chicanière de leur part. 4.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité). Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109, consid. 5 p. 113 ; ATF 123 III 124, consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). Il convient de déterminer en l'espèce si le fait de ne pas conclure ou attester de la conclusion d'une assurance de responsabilité civile est une violation grave du contrat (TF 4A_468/2020 précité consid.”

“3 Les litiges portant sur des baux à loyer d'habitation ou de locaux commerciaux sont soumis, en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail, aux règles de la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen en fait et en droit (art. 310 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que la constitution de la garantie locative ne revêtait pas un caractère essentiel puisqu'elle avait accepté qu'elle soit différée d'une année, exigé un paiement du loyer par trimestre d'avance et qu'ainsi son risque financier était couvert. Les premiers juges avaient donc admis à tort que la continuation du bail ne lui était pas insupportable eu égard notamment au fait que les démarches en vue de constituer ces sûretés auraient été rendues plus difficiles par la régie et la bailleresse ce qui n'était pas établi. Est litigieuse la question de savoir si l'absence de constitution de sûretés à concurrence de la somme de 13'500 fr. telle que prévue dans le bail est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO et en particulier si elle rend la continuation du bail insupportable pour l'appelante. Il convient de déterminer si le fait de ne pas constituer les sûretés exigées par le bail est une violation grave du contrat. 2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid.”

“271-271a CO), que le locataire qui sous-loue, alors qu'il n'a plus que la vague possibilité d'user à nouveau lui-même de la chose louée, commet un abus de droit (art. 2 CC) (ATF 138 III 59 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_556/2015 du 3 mai 2016 consid. 3; 4A_316/2015 du 9 octobre 2015 consid. 2; 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.1). 3.5 En l'espèce, le logement, propriété des appelants, est sous-loué, depuis une date non précisée, aux intimés F______ et E______. Le contrat de sous-location, pour autant qu'il ait été conclu en la forme écrite, n'a pas été produit. On ignore également si l'appartement a été sous-loué meublé, ne serait-ce que partiellement, ou non. Il résulte des déclarations des précités qu'ils s'acquittent d'un montant de 1'700 fr. à titre de sous-loyer; le loyer principal s'élève à 1'605 fr. Comme l'ont retenu à bon droit les premiers juges, le sous-loyer ne paraît pas, prima facie, être abusif. Une instruction complémentaire, incompatible avec la procédure sommaire en protection des cas clairs, est nécessaire afin de déterminer si les cinq conditions de la résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO sont réalisées, notamment si la sous-location a présenté pour la bailleresse des inconvénients majeurs, si le sous-loyer est abusif, si l'intimé D______ a l'intention ou non de retourner vivre dans l'appartement et si le délai imparti au locataire pour réintégrer son logement était raisonnable. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal est parvenu à la conclusion que l'état de fait était litigieux et que la situation juridique n'était pas claire, de sorte que l'évacuation ne pouvait pas être prononcée par la voie de la protection du cas clair. 3.6 L'appel se révèle ainsi infondé. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé. 4.  A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 28 mars 2024 par A______ et B______ SA contre le jugement JTBL/305/2024 rendu le 14 mars 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/1516/2024‑6-SD.”

“Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens. En toute hypothèse, il doit s'agir d'une violation qualifiée du contrat (WESSNER, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO, et auteurs cités). A teneur de la jurisprudence, le fait d'agresser physiquement la concierge de l'immeuble en lui causant des hématomes et des griffures, sans provocation de celle-ci, ceci peu après le témoignage en justice de celle-ci dénonçant le comportement de la fille de la locataire pouvait dans le cas d'espèce être qualifié de lésions corporelles simples, la limite des voies de fait étant manifestement dépassée.”

“La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens. En toute hypothèse, il doit s'agir d'une violation qualifiée du contrat (WESSNER, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO, et auteurs cités). A teneur de la jurisprudence, le fait d'agresser physiquement la concierge de l'immeuble en lui causant des hématomes et des griffures, sans provocation de celle-ci, ceci peu après le témoignage en justice de celle-ci dénonçant le comportement de la fille de la locataire pouvait dans le cas d'espèce être qualifié de lésions corporelles simples, la limite des voies de fait étant manifestement dépassée. Le comportement était intentionnel et pouvait être compris comme un acte de représailles envers l'auxiliaire du propriétaire. Le degré de gravité exigé par l'art. 257f al. 4 CO était, dans ce contexte, atteint, de sorte que la résiliation immédiate était justifiée (ACJC/464/2010 du 19 avril 2010). Dans l'arrêt ACJC/720/2020 du 29 mai 2020, la Cour de justice a déclaré inefficace un congé donné sur la base de l'art. 257f al. 4 CO en retenant que si le comportement du locataire, lequel avait crié sur sa voisine, l'avait insultée, l'avait frappée au visage et avait sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, constituait une violation du devoir de diligence d'une gravité certaine, lui et son épouse n'avaient jamais fait l'objet de plainte de la part de leurs voisins en plus de 40 ans d'occupation de leur appartement. Dix voisins, y compris les concierges de l'immeuble depuis 35 ans, avaient écrit à la régie pour en témoigner, de même que pour manifester leur étonnement quant aux conséquences de la querelle les ayant opposés à leur voisine. Dans ces conditions, il appartenait à la bailleresse de prendre contact avec ce locataire de longue date pour lui permettre de lui présenter sa version des faits.”

“5 C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies et ont déclaré efficace le congé notifié le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 3. L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé.”

“En effet, la preuve des différentes nuisances reprochées à l'appelante a été apportée tant par les pièces produites que par les témoignages recueillis lors de la procédure probatoire menée par le Tribunal. S'agissant de la question de la persistance des nuisances, celle-ci a bel et bien été traitée dans le jugement entrepris, aucun reproche ne pouvant être fait au Tribunal à ce sujet. Par conséquent, il sera confirmé que le congé du 27 septembre 2018, notifié à l'appelante pour le 30 novembre 2018 est efficace. 4. 4.1 Dans un dernier grief, l'appelante soutient que le congé extraordinaire lui ayant été notifié doit être annulé au sens de l'art. 271 al. 1 CO, celui-ci étant contraire à la bonne foi. 4.2 Dans le cadre d'une résiliation de bail en application de l'art. 257f al. 3 CO, l'admissibilité de l'annulation du congé n'est envisageable que dans des cas très exceptionnels, par exemple lorsque le bailleur a imparti au locataire un délai pour se conformer au contrat et qu'il résilie avant l'échéance fixée (BOHNET/CARRON/MONTINI, CPra no 48 ad art. 257f CO). 4.3 En l'espèce, contrairement à ce que prétend l'appelante, la persistance de son comportement, soit les nouvelles plaintes reçues par le concierge de l'immeuble, puis par le gérant de celui-ci à la suite des mises en demeure des 19 et 20 septembre 2018, justifie la résiliation intervenue le 27 septembre 2018 pour le 30 novembre 2018. Le grief de l'appelante sera donc rejeté. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 octobre 2020 par A______ contre le jugement JTBL/599/2020 rendu le 8 septembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/24564/2018-5-OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER MARIETHOZ, juges; Madame Laurence CRUCHON et Monsieur Stéphane PENET, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“148a CP réprime l’obtention illicite de prestations d’une assurance sociale ou de l’aide sociale, à savoir quiconque, par des déclarations fausses ou incomplètes, en passant des faits sous silence ou de toute autre façon, induit une personne en erreur ou la conforte dans son erreur, et obtient de la sorte pour lui-même ou pour un tiers des prestations indues d’une assurance sociale ou de l’aide sociale. 2.3 En l’espèce, l’hébergement d’une étrangère sans autorisation et l’abus de prestations sociales ne constitueraient, si ces infractions étaient réalisées, qu’un dommage indirect, voire aucun dommage pour la plaignante, qui n’est pas titulaire du bien juridique protégé par les dispositions précitées (cf. supra consid. 2.2.4 et 2.2.5). Elle ne peut donc pas se prévaloir d’un intérêt pour recourir contre l’ordonnance entreprise sur ces points, de sorte que ces griefs sont irrecevables. En ce qui concerne les dommages à la propriété dont se plaint la recourante, il semble effectivement que les locataires n’avaient pas été soigneux et n’avaient pas fait preuve de la diligence requise par l’art. 257f al. 1 CO (Code des obligations, Loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 ; RS 220). Il n’en reste pas moins qu’il n’y a aucun élément permettant de retenir une volonté, soit une intention délictueuse, de causer des dégâts. Il existerait donc bien un dommage subi par la plaignante, mais le mauvais usage des locaux loués et l’absence de nettoyage ainsi que de remise en état ne sont pas de nature pénale. Bien que cela ne soit pas « normal », contrairement à ce qu’affirme la procureure, le litige est purement civil. Les éléments constitutifs de l’infraction de dommages à la propriété ne sont donc manifestement pas réalisés, de sorte que le Ministère public était fondé à rendre une ordonnance de non-entrée en matière. 3. Au vu de ce qui précède, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable, sans échange d'écritures (art. 390 al. 2 CPP), et l'ordonnance du 4 mai 2021 confirmée. Les frais d’arrêt (art. 422 al. 1 CPP), par 880 fr. (art. 20 al.”

“Tout d'abord, le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). A teneur de l'art. 5 RULV (Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud) qui correspond à l'art. 6 du contrat-cadre romand de baux à loyer, le locataire a l'obligation de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile qu'il assume du fait du bail. Ainsi, il est également tenu d'apporter au bailleur la preuve qu'il en a conclu une, en lui en fournissant une attestation (arrêt 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1). Le manquement du locataire qui omet de conclure une assurance responsabilité civile ou qui refuse d'en transmettre une attestation expose le bailleur à un risque de dommage important et revêt par conséquent un caractère grave qui justifie une résiliation anticipée fondée sur l'art. 257f al. 3 CO. La violation du contrat est réalisée indépendamment de la survenance d'un dommage (arrêt 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1).”

“Selon la décision attaquée, la Cour de justice a considéré que l'art. 257f al. 3 et 4 CO s'appliquait à la violation de l'obligation de conclusion d'une assurance responsabilité civile par le locataire. Dans le cas d'espèce, la cour a considéré que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient remplies et en particulier que la violation de son devoir d'attester de l'existence d'une assurance de responsabilité civile par le locataire revêtait une gravité suffisante pour que la continuation du contrat soit insupportable pour le bailleur.”

“Il est généralement admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (Higi, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n. 13 ad art. 257e CO ; Lachat, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n. 8 ad art. 257e CO; Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885 ; Marchand, in Commentaire pratique bail, 2e éd. 2017, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, n° 15.2.6). La violation de l'obligation de conclure une assurance par le locataire faisant peser sur le bailleur un risque supérieur à celui de la violation de fournir des sûretés, il se justifie en tout cas que la première violation expose le locataire à la résiliation anticipée fondée sur l'art. 257f al. 3 CO (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1). Le manquement du locataire qui omet de conclure une assurance de responsabilité civile ou qui refuse d'en transmettre une attestation expose donc le bailleur à un risque de dommage important et revêt par conséquent un caractère grave (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). Il convient de déterminer si l'absence d'assurance de responsabilité civile du locataire est une violation du contrat propre à rendre la continuation du bail insupportable au bailleur (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.2). En matière de sous-location sans autorisation du bailleur, le Tribunal fédéral considère que le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location à des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degré de gravité requis pour rendre le maintien du bail insupportable pour le bailleur.”

“1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale.”

“1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale.”

“4 CO en retenant que si le comportement du locataire, lequel avait crié sur sa voisine, l'avait insultée, l'avait frappée au visage et avait sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, constituait une violation du devoir de diligence d'une gravité certaine, lui et son épouse n'avaient jamais fait l'objet de plainte de la part de leurs voisins en plus de 40 ans d'occupation de leur appartement. Dix voisins, y compris les concierges de l'immeuble depuis 35 ans, avaient écrit à la régie pour en témoigner, de même que pour manifester leur étonnement quant aux conséquences de la querelle les ayant opposés à leur voisine. Dans ces conditions, il appartenait à la bailleresse de prendre contact avec ce locataire de longue date pour lui permettre de lui présenter sa version des faits. Compte tenu du fait qu'il s'agissait du premier incident mettant en cause le locataire, rien ne disait que la notification d'une mise en demeure, avec menace de résiliation, n'eût pas suffit dans le cas d'espèce, le locataire n'ayant pas causé de préjudice à la chose elle-même. 2.2 En l'espèce, l'intimée a résilié le contrat de bail à loyer des locataires avec effet immédiat au sens de l'art. 257f al. 4 CO en raison de l'altercation du 13 avril 2020 et des jets d'objets depuis leur balcon. Les premiers juges ont retenu que lors de cette altercation, A______ avait frappé sa voisine au visage et l'avait menacée avec un couteau devant ses enfants, de sorte qu'elle avait été reconnue coupable de lésions corporelles simples, d'injures, de menaces et de violation de domicile, par ordonnance pénale du 20 septembre 2020. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la blessure infligée au coin de l'œil droit de H______ ne saurait être considérée comme des voies de fait, le Ministère public ayant retenu l'infraction de lésion corporelle simple et aucun élément justifiant de revenir sur cette qualification. Il en découle que cet acte fonde à lui seul une résiliation de bail au sens de l'art. 257f al. 4 CO, sans compter les autres actes reprochés d'une gravité certaine, ayant débouché pour la plupart sur une condamnation pénale, contre laquelle A______ n'a pas fait opposition. Le Tribunal a également retenu que le même jour, A______ avait jeté des morceaux de tuiles depuis son balcon sur le parking et sur la route au moment où des gens passaient.”

“En toute hypothèse, il doit s'agir d'une violation qualifiée du contrat (WESSNER, in Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, BOHNET/MONTINI, 2ème éd. 2017, n. 40 et 41 ad art. 257f CO, et auteurs cités). A teneur de la jurisprudence, le fait d'agresser physiquement la concierge de l'immeuble en lui causant des hématomes et des griffures, sans provocation de celle-ci, ceci peu après le témoignage en justice de celle-ci dénonçant le comportement de la fille de la locataire pouvait dans le cas d'espèce être qualifié de lésions corporelles simples, la limite des voies de fait étant manifestement dépassée. Le comportement était intentionnel et pouvait être compris comme un acte de représailles envers l'auxiliaire du propriétaire. Le degré de gravité exigé par l'art. 257f al. 4 CO était, dans ce contexte, atteint, de sorte que la résiliation immédiate était justifiée (ACJC/464/2010 du 19 avril 2010). Dans l'arrêt ACJC/720/2020 du 29 mai 2020, la Cour de justice a déclaré inefficace un congé donné sur la base de l'art. 257f al. 4 CO en retenant que si le comportement du locataire, lequel avait crié sur sa voisine, l'avait insultée, l'avait frappée au visage et avait sorti un couteau suisse de sa poche dans l'intention de lui faire peur, constituait une violation du devoir de diligence d'une gravité certaine, lui et son épouse n'avaient jamais fait l'objet de plainte de la part de leurs voisins en plus de 40 ans d'occupation de leur appartement. Dix voisins, y compris les concierges de l'immeuble depuis 35 ans, avaient écrit à la régie pour en témoigner, de même que pour manifester leur étonnement quant aux conséquences de la querelle les ayant opposés à leur voisine. Dans ces conditions, il appartenait à la bailleresse de prendre contact avec ce locataire de longue date pour lui permettre de lui présenter sa version des faits. Compte tenu du fait qu'il s'agissait du premier incident mettant en cause le locataire, rien ne disait que la notification d'une mise en demeure, avec menace de résiliation, n'eût pas suffit dans le cas d'espèce, le locataire n'ayant pas causé de préjudice à la chose elle-même.”

“2024 sur JTBL/305/2024 ( SBL ) , CONFIRME En fait En droit Par ces motifs RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/1516/2024 ACJC/805/2024 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU JEUDI 20 JUIN 2024   Entre Monsieur A______, domicilié ______, et B______ SA, appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 14 mars 2024, représentés par [la régie immobilière] C______, et 1) Monsieur D______, domicilié ______, intimé, 2) Madame E______ et Monsieur F______, domiciliés ______, autres intimés.   EN FAIT A. Par jugement JTBL/305/2024 du 14 mars 2024, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a déclaré irrecevable la requête en évacuation formée le 18 janvier 2024 par A______ et B______ SA à l'encontre de D______, F______ et E______ s'agissant de l'appartement de 3 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a rappelé que la procédure était gratuite (ch. 3). En substance, le Tribunal a retenu que l'appartement en cause, dont D______ était locataire, avait été sous-loué à F______ et E______. Le sous-loyer, de 1'700 fr. par mois, ne semblait pas abusif au regard du loyer principal de 1'605 fr. Des investigations, incompatibles avec la procédure sommaire, devaient être effectuées pour déterminer si les conditions d'une résiliation fondée sur l'art. 257f CO étaient réunies. Par conséquent, l'état de fait ne pouvait pas être établi sans peine et la situation juridique n'était pas clair. La requête devait dès lors être déclarée irrecevable. B. a. Par acte expédié le 28 mars 2024 à la Cour de justice, A______ et B______ SA ont formé appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Ils ont conclu à ce que la Cour fasse droit à leur requête d'évacuation, en exécution de celle-ci et en paiement. Ils ont allégué de nouveaux faits et ont produit une nouvelle pièce (n. 27). b. D______ n'a pas déposé de réponse dans le délai fixé à cet effet. c. F______ et E______ ont conclu, par déterminations du 15 avril 2024, à la confirmation du jugement entrepris. d. Les parties ont été avisées par plis du greffe du 17 mai 2024 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure de première instance : a. Le 15 janvier 2021, A______ et B______ SA ont conclu avec D______ un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 3 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no.”

“Zum zweiten Vorwurf (unzulässige Untermiete) führte die Vorinstanz aus, dass die Untermiete gesetzlich zulässig (Art. 262 Abs. 1 OR) und im vorliegenden Fall vertraglich ausdrücklich (im Grundsatz) bewilligt worden sei. Sollte es die Beschwerdegegnerin vereinzelt versäumt haben, der Beschwerdeführerin die Namen und Tätigkeiten ihrer Untermieter zu melden, sei darin keine schwere Pflichtverletzung zu sehen, zumal keine Abmahnungen erstellt seien. Im Übrigen liege kein Nachweis vor, wonach die Untermietverhältnisse zu einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Hauptmietvertrag geführt hätten. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Abschluss der Untermietverträge jeweils ihre Zustimmung hätte einholen müssen. Dies habe die Beschwerdegegnerin unterlassen und somit einen Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gesetzt. Allein, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung begründet die Untervermietung ohne Einholung der Zustimmung grundsätzlich - vorbehältlich besonderer Umstände - nur dann das Recht zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR, wenn die Vermieterin die Mieterin zuvor abgemahnt hat (BGE 134 III 446 E. 2.2, 300 E. 3.1; Urteile 4A_140/2019 vom 26. September 2019 E. 4.1.2; 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 4.4 f.). Die Beschwerdeführerin behauptet vor Bundesgericht zwar, gegen die Untervermietung opponiert zu haben, übergeht damit aber die nicht als willkürlich ausgewiesene obergerichtliche Feststellung, wonach eine solche Mahnung eben gerade nicht erfolgt sei. Dass sich eine Verwarnung als von vornherein unnütz erwiesen hätte - in diesem Fall kann darauf verzichtet werden (Urteil 4A_456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1) -, tut die Beschwerdeführerin nicht dar. Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang wiederholt vorwirft, übersetzte Mieterträge zu erzielen ("trois fois supérieur au loyer qu'elle paie à la recourante"), findet Derartiges im angefochtenen Entscheid keine Stütze. Ob die Beschwerdegegnerin die Mieterträge versteuert hat - die Beschwerdeführerin bezweifelt dies -, kann hier dahingestellt bleiben.”

“Enfin, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir omis d’annuler le congé du 29 mars 2021 qui serait contraire à la bonne foi au sens de l’art 271 al. 1 CO. Selon elle, le bail aurait en réalité été résilié premièrement en raison de l’accord qu’elle avait passé avec l’intimée le 7 août 2020 et dont elle avait ensuite fait état à la presse qui avait publié un article à ce propos le 14 décembre 2020 et deuxièmement, en raison des prétentions en réduction de loyers mentionnés par les représentants du restaurant E______ ainsi que par H______, C______ et G______ à l’occasion de leur courrier du 15 mars 2021 et troisièmement en raison des plaintes que celle-ci avait élevées en lien avec les nuisances sonores provenant du voisinage. 5.1. Dans le cas d'une résiliation de bail en application de l'article 257f al. 3 CO, l'admissibilité de l'annulation du congé n'est envisageable que dans des cas très exceptionnels, par exemple lorsque le bailleur a imparti au locataire un délai pour se conformer au contrat et qu'il résilie avant l'échéance fixée (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, no 48 ad art. 257f CO). C'est à la partie qui demande l'annulation du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (ATF 120 III 105 consid. 3c). 5.2. En l’espèce, comme le relève le Tribunal, aucune des pièces produites ni aucun témoignage recueilli en audience n’évoque une résiliation-prétexte. La proximité temporelle entre la publication du 14 décembre 2020 et la résiliation du bail de l’appelante du 29 mars 2021 ne suffit pas à prouver que cet article serait la réelle cause de la résiliation vu les nombreuses pièces et les nombreux témoignages prouvant le manque d’égards dont l’appelante a fait preuve envers C______ et sa compagne, H______ et les employés du restaurant E______ auxquels l’avis de résiliation du 29 mars 2021 se réfère expressément en mentionnant la sommation du 12 janvier 2021. Le grief se révèle également infondé. Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera donc confirmé. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid.”

“supra Let.C/ch.3). En revanche, on ne peut pas retenir que l’intimé reçoive régulièrement de la clientèle chez lui, l’enseigne ayant pour but, selon les termes employés dans sa réponse sur appel, d’éviter que « d’éventuels » clients ne frappent chez ses voisins. Les conséquences juridiques à tirer de ces faits seront examinées ci-après, dans la mesure nécessaire au jugement de l’appel.     4. 4.1              L’appelante fait grief au tribunal d’avoir violé l’art. 257f al. 3 CO en refusant d’appliquer cette disposition légale au motif que l’intimé n’avait pas persisté à manquer gravement d’égards envers ses voisins après la mise en demeure, alors que, selon l’appelante, il serait établi que le climat de peur que l’intimé fait régner dans l’immeuble aurait perduré bien après la mise en demeure, d’une part, et qu’il aurait persisté à exercer une activité commerciale dans les locaux, d’autre part.   4.2                            Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des art. 679 et 684 CC (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat, ibidem).                               Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.                               Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets.”

“1 Selon l’art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d’une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité examine d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que la partie locataire ait été invitée en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 25 janvier 2023/29 consid. 4.2.1 et l’arrêt cité). 5.2.2 Le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO), ce qui implique notamment qu’il ait des égards envers les voisins, c’est-à-dire envers les autres locataires de l’immeuble et envers les personnes vivant dans le voisinage au sens des 679 et 684 CC (Lachat et al., op. cit., p. 62). Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109, consid. 5; 123 III 124, consid. 2a; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 134 III 300, consid. 3.1 p. 304). L'avertissement écrit du bailleur, qui a pour but de permettre au locataire de se conformer à ses devoirs, doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (Higi, Commentaire zurichois, 3ème éd. 1994, n° 51 ad art. 257f CO). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre des cinq conditions précitées est un congé inefficace (ATF 135 III 441; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid.”

“L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard. Infondé, le grief de l'appelante sera rejeté. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé. 4.       Il n'est pas prélevé de frais ni alloué de dépens, s'agissant d'une cause soumise à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC; ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 mars 2024 par A______ contre le jugement JTBL/163/2024 rendu le 9 février 2024 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/348/2021‑20.”

“Enfin, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir omis d’annuler le congé du 29 mars 2021 qui serait contraire à la bonne foi au sens de l’art 271 al. 1 CO. Selon elle, le bail aurait en réalité été résilié premièrement en raison de l’accord qu’elle avait passé avec l’intimée le 7 août 2020 et dont elle avait ensuite fait état à la presse qui avait publié un article à ce propos le 14 décembre 2020 et deuxièmement, en raison des prétentions en réduction de loyers mentionnés par les représentants du restaurant E______ ainsi que par H______, C______ et G______ à l’occasion de leur courrier du 15 mars 2021 et troisièmement en raison des plaintes que celle-ci avait élevées en lien avec les nuisances sonores provenant du voisinage. 5.1. Dans le cas d'une résiliation de bail en application de l'article 257f al. 3 CO, l'admissibilité de l'annulation du congé n'est envisageable que dans des cas très exceptionnels, par exemple lorsque le bailleur a imparti au locataire un délai pour se conformer au contrat et qu'il résilie avant l'échéance fixée (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, no 48 ad art. 257f CO). C'est à la partie qui demande l'annulation du congé qu'il incombe de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (ATF 120 III 105 consid. 3c). 5.2. En l’espèce, comme le relève le Tribunal, aucune des pièces produites ni aucun témoignage recueilli en audience n’évoque une résiliation-prétexte. La proximité temporelle entre la publication du 14 décembre 2020 et la résiliation du bail de l’appelante du 29 mars 2021 ne suffit pas à prouver que cet article serait la réelle cause de la résiliation vu les nombreuses pièces et les nombreux témoignages prouvant le manque d’égards dont l’appelante a fait preuve envers C______ et sa compagne, H______ et les employés du restaurant E______ auxquels l’avis de résiliation du 29 mars 2021 se réfère expressément en mentionnant la sommation du 12 janvier 2021. Le grief se révèle également infondé. Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris sera donc confirmé. 6. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid.”

“Une cave en dépendant a été mise à disposition de la locataire, à bien plaire. Le contrat a débuté le 16 octobre 2016, son échéance étant fixée au 31 octobre 2017. Il s'est depuis lors renouvelé tacitement d'année en année. b. Le 22 février 2017, l'HOSPICE GENERAL a mis cet appartement à la disposition de A______ et de sa fille B______, requérantes d'asile, titulaires de permis N. c. Par courriel adressé le 18 octobre 2017 à l'HOSPICE GENERAL, la bailleresse a fait état de plusieurs plaintes émises à l'encontre de A______ et B______ par les autres habitants de l'immeuble. Elle a requis du précité qu'il intervienne auprès des occupantes du logement, afin que la tranquillité de l'immeuble soit retrouvée. d. Le 18 novembre 2019, la bailleresse a mis en demeure l'HOSPICE GENERAL de mettre immédiatement un terme aux nuisances sonores et aux comportements irrespectueux adoptés par A______ et B______ à l'encontre des autres habitants de l'immeuble, sous menace de résiliation du bail, au sens de l'art. 257f al. 3 CO. e. Par avis officiel du 4 février 2020 notifié à l'HOSPICE GENERAL, la bailleresse a résilié le bail pour le 31 octobre 2020. Cette résiliation n'a pas été contestée. f. Par avis officiels du 5 février 2020 adressés à A______ et B______, reçus par elles le 7 février suivant, l'HOSPICE GENERAL a résilié le contrat de sous-location pour le 31 mai 2020. g. Le 12 mars 2020, A______ et B______ ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation de congé et en prolongation de bail. La cause a été rayée du rôle de la Commission par décision du 29 juin 2020, A______ et B______ n'ayant pas comparu à l'audience de conciliation du même jour. h. Le 2 juillet 2020, l'HOSPICE GENERAL a saisi le Tribunal d'une requête en évacuation, par la procédure de cas clair, sollicitant également des mesures d'exécution directe du jugement d'évacuation. i. A l'audience du Tribunal du 1er octobre 2020, l'HOSPICE GENERAL a persisté dans ses conclusions. A______ et B______ ont requis l'octroi d'un délai de départ "le plus long possible".”

“b des besagten Artikels ist dies unter anderem bei der Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt und Rücksichtnahme i.S.v. Art. 257f Abs. 3 und 4 OR der Fall. Ge- mäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein solcher Ausschlussgrund aller- dings nicht nur auf Fälle beschränkt, in welchen der Vermieter auch tatsächlich eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Der Erstreckungsausschluss kommt vielmehr auch zugunsten desjenigen Vermieters zum Tragen, der nicht von seinem Recht zur vorzeitigen Vertragsauflösung Gebrauch gemacht, son- dern aus Nachsicht oder im Bestreben, Auseinandersetzungen und leerstehende Wohnungen zu vermeiden, erst auf den nächsten ordentlichen Termin hin gekün- digt hat (analog BGE 117 II 415 E. 4, wo sich das Bundesgericht mit dem Erstre- ckungsausschluss wegen Zahlungsrückstands des Mieters zu befassen hatte). Dass der Vermieter in solchen Fällen zu einer ordentlichen Kündigung greift, - 7 - kann allerdings bei einer Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzung ein Indiz gegen die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR bilden. Mit einer solchen Annahme ist aber Zurückhaltung am Platz, soweit der Grund fortbesteht, der zur Kündigung geführt hat. 2.2. Vor diesem Hintergrund bringt der Beklagte zu Recht vor, dass im vorlie- genden Fall eine Erstreckung ausgeschlossen ist. Er hat zwar unbestrittenermas- sen keine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 oder 4 OR aus- gesprochen, sondern das Mietverhältnis (...) ordentlich mit einer Frist von drei Monaten auf einen ordentlichen Termin gekündigt. Das Verhalten der Klägerin hätte jedoch ohne weiteres auch eine ausserordentliche Kündigung gerechtfer- tigt. So hat sie die Besichtigung der Wohnung trotz mehrmaliger schriftlicher Auf- forderungen durch die Liegenschaftsverwalterin ohne sachlichen Grund verwei- gert und damit ihre Duldungspflicht gemäss Art. 257h Abs. 2 OR verletzt. Auch an der Hauptverhandlung vom 18. November 2021 wollte sie trotz Hinweises auf die Rechtslage von diesem Standpunkt nicht abweichen. Die Liegenschaftsver- walterin hat die Klägerin bereits am 9.”

“Cela devient insupportable et je crains de perdre mon locataire actuel du dessus. Que peut-on faire ? Que pouvez-vous faire ? […] » c) Le 5 août 2020, l’intimée a adressé à l’appelant un courrier recommandé intitulé « mise en demeure et rappel de vos obligations en tant que locataire », indiquant notamment ce qui suit : « […] Les locataires de l’immeuble voisin ainsi que les locataires successifs du commerce situé au-dessus se sont plaints maintes fois auprès de moi ou de mon mari de votre comportement et de votre non-respect du voisinage. Les nuisances soulevées sont les suivantes : - Injures à répétition, agressions verbales, hurlements. - Bruits en claquant fortement et plusieurs fois les portes ou en frappant à leur porte. - Arrachage d’un tuyau de climatisation. Nous sommes intervenus, mon mari ou moi, à plusieurs reprises auprès de vous afin de vous demander de cesser vos agissements. Entre-autres, ceux-ci font fuir les clients de leur commerce. […] » L’intimée a en outre rappelé l’appelant à son devoir de diligence à l’égard de ses voisins en vertu de l’art. 257f al. 2 CO et l’a mis en demeure de cesser immédiatement tout agissement contraire à ses obligations contractuelles, tout en l’informant de son intention de résilier le contrat de bail en cas de réitération. 4. a) A de multiples reprises, soit le samedi 21 novembre 2020 vers 2 h 05, le samedi 28 novembre 2020 vers 2 h 40, le samedi 12 décembre 2020 vers 2 h 00, le jeudi 24 décembre 2020 vers 3 h 25, le lendemain vers 8 h 00 et le jeudi 31 décembre 2020 vers 3 h 55, l’appelant a appelé la police pour se plaindre de nuisances sonores émanant du magasin tenu par Q.________, en lien avec la livraison de la marchandise et des déplacements d’objets. Une fois sur place, les policiers n’ont jamais constaté aucun bruit. Parfois présente sur les lieux, Q.________ leur a indiqué avoir réceptionné de la marchandise pour son commerce. Aux débats, la susnommée a expliqué qu’au début de son activité, elle recevait des livraisons de fruits aux alentours de minuit, une fois par semaine, et qu’elle avait ensuite interrompu ces livraisons dès le mois de janvier 2022, en raison du comportement de l’appelant, les livraisons nocturnes n’étant appelées à se reproduire que les 24 et 31 décembre, en raison des fêtes de fin d’année.”

“3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Dans un premier grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que le délai écoulé entre l’avertissement qui lui était adressé et la résiliation du bail était adéquat et conforme aux conditions posées par l’art. 257f al. 3 CO. 2.1 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (ATF 132 III 109 consid.”

“3 CO en retenant, de manière insoutenable selon elle, que la locataire n'a plus causé de bruit excessif après la mise en demeure du 3 avril 2019 et considérant au surplus les nuisances provoquées par B______ après réception de l'avertissement du 3 avril 2019 comme celles de la vie courante dont les autres locataires devaient s'accommoder. 3.1 Un congé est inefficace et dénué d'effet lorsqu'il ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné son exercice. Ainsi, le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu'en réalité, le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 2 CO), le congé en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert de propriété alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace (ATF 121 III 156, 161 et ACJC/149/1997 du 17 février 1997). Les effets d'un congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L'art. 266a al. 2 CO n'est pas applicable au congé extraordinaire (ACJC/115/2005 du 14 février 2005). 3.2 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de la disposition sus-rappelée, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 675; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 41 ad art. 257f CO). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid.”

“3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 4.1.2 L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité.”

“3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité. En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, de troubler la paix de l'immeuble, de se comporter de manière contraire aux mœurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 884; Higi, op. cit., N 12 ad art. 257f CO ; SVIT-Kommentar, N 36 ad art. 257f CO). Les excès de bruit et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes constituent, en cas de persistance malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d'égards envers les voisins (ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid.”

“3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 4.1.2 L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité.”

“3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Le juge apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 4.1.2 L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : (1) la violation de la diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 février 2004 consid. 3.1). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 précité consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). 4.1.2.1 Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de l'art. 257f al. 3 CO, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité.”

“Ce faisant, la bailleresse a émis une manifestation de volonté claire et dépourvue d'incertitudes. Le nombre d'avis résulte du fait des résiliations extraordinaire et ordinaire de l'appartement, ainsi que de la résiliation ordinaire du parking, notifiées par plis recommandés et simples. Dans son arrêt publié aux ATF 137 III 389 précité, le Tribunal fédéral a validé l'envoi des résiliations extraordinaire et ordinaire par deux avis distincts, laissant ouverte la question de savoir si ces deux résiliations pouvaient être notifiées par un seul avis. Enfin, le fait d'avoir adressé les avis également par plis simples, est plutôt favorable à la locataire, qui n'avait pas retiré à la poste la mise en demeure de la bailleresse du 20 septembre 2019, laquelle avait par conséquent été retournée à cette dernière. Il ne saurait être reproché à la bailleresse d'avoir agi ainsi au vu des circonstances. Les griefs de la locataire ainsi infondés sont rejetés. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal d'avoir violé les art. 257f CO en lien avec l'art. 8 CC et l'interdiction du formalisme excessif au sens de l'art. 29 al. 2 Cst., n'ayant pas retenu la sous-location du logement de la locataire. 3.1 A teneur de l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Selon l'art. 8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art.”

“Est également valable toute communication ou notification du bailleur qui atteint le locataire à une autre adresse". Le loyer annuel a été fixé en dernier lieu à 29'340 fr. (2'445 fr. par mois) et la provision pour charges à 3'000 fr. (250 fr. par mois). b. Depuis le 22 septembre 2016, A______ est locataire, solidairement avec D______ SARL, société dont il est l'associé-gérant, d'une arcade située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis avenue 1______ à Genève. Le contrat de bail y relatif a également été conclu avec C______ en qualité de bailleur. c. Depuis le mois de septembre 2019, les locataires sont domiciliés dans le canton de Fribourg. Le 4 novembre 2019, par courriers séparés envoyés à chacun des A______/B______ à l'adresse de leur domicile à Fribourg (route 2______ [no.] ______, [code postal] G______ [FR]), la régie a sommé les locataires de mettre un terme à la sous-location de l'appartement de l'avenue 1______, faute de quoi le bail serait résilié avec effet immédiat conformément à l'art. 257f CO. Par courrier du 12 novembre 2019 - mentionnant comme adresse postale celle de l'appartement loué - A______ a répondu en ces termes à la régie : "il est de mon intention de conserver la titularité du bail car malgré mon déplacement sur le canton de Fribourg pour des motifs professionnels, rien n'indique que l'ensemble de la famille et moi-même voudrons y rester à long terme. Actuellement, j'ai toujours l'adresse de ma société ainsi que de l'activité au 1______ à Genève. A l'avenir si changement d'avis il y aura, je ne manquerai pas de vous faire savoir au préalable y compris pour ce qu'il est de la résiliation du bail". d. Par courriers recommandés du 16 septembre 2020, envoyés sous plis séparés à chacun des A______/B______ à l'adresse de l'objet loué, le bailleur a mis les locataires en demeure de lui régler le montant de 5'460 fr., à titre d'arriérés de loyers et charges pour les mois d'août et septembre 2020 (4'890 fr. + 500 fr.) et de frais administratifs (20 fr. de frais de rappel + 50 fr.”

“Weiter haben sich die Berufungskläger vorinstanzlich auf den Standpunkt gestellt, sie hätten das Mietverhältnis mit dem bereits vorerwähnten Schreiben vom 3. Dezember 2020 sicherheitshalber fristlos gekündigt, weil sich das Mietob- jekt in einem von den Berufungsbeklagten verursachten, desolaten und verwahr- losten Zustand befinde, wobei die schweren Schäden von den Berufungsbeklag- ten nie gemeldet worden seien. Die Berufungsbeklagten hätten die Kündigungs- schreiben nicht von der Post abgeholt (act. 17 S. 5, E. 3). Zwar ist den Beru- fungsklägern hier grundsätzlich zuzustimmen, dass – zumindest ohne Einholung einer Stellungnahme der Gegenpartei – der von ihnen in Bezug auf die Voraus- setzungen einer Kündigung gemäss Art. 257f OR dargelegten Sachverhalt, mithin das Vorliegen einer schweren Schädigung der Liegenschaft sowie die Abgabe ei- ner Kündigungserklärung durch die Berufungskläger, unbestritten geblieben sind, weshalb die Vorinstanz auch hier – vor Einholung einer Gesuchsantwort der Beru- fungsbeklagten – von einem unbestrittenen Sachverhalt hätte ausgehen müssen. Allerdings übersehen die Berufungskläger, dass sie selbst vorgebracht haben, dass die Kündigungsschreiben von den Berufungsbeklagten nicht entgegen ge- nommen, sondern vielmehr mit dem Vermerk "nicht abgeholt" an sie retourniert worden seien (vgl. act. 1 S. 5, Rz. 6). Wird eine Sendung vom Empfänger nicht entgegen genommen, stellt die Frage, ob die Kündigung dennoch als zugestellt gelte, mithin der Empfang fingiert werde, eine Rechtsfrage dar, welche vom Ge- richt von Amtes wegen zu prüfen ist. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz diesbe- züglich einstweilen vom von den Berufungsklägern vorgetragenen Sachverhalt hätte ausgehen müssen, wonach nicht bestritten wurde, dass die Berufungsbe- klagten an der von den Berufungsklägern genannten Adresse einen Wohnsitz ha- ben, oder ob die Vorinstanz – trotz unbestrittenem Sachverhalt – beachten durfte, dass sich aus den Akten ergibt, dass das Mietobjekt – zumindest gemäss dem - 12 - von den Berufungsklägern eingereichten Mietvertragsentwurf – nur als Ferien- wohnung gedacht war.”

“L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat.”

“Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (sur le tout : TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.1 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1).                               L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC).                 L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). L’avertissement doit mentionner clairement les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l’ordre (Lachat, op. cit., p. 887).   4.3                            En l’espèce, l’appelante fait essentiellement valoir que le climat délétère qui régnait dans l’immeuble au moment de la mise en demeure du 18 mai 2022 aurait persisté et qu’il se serait même aggravé après le 18 mai 2022, ce que démontrerait la plainte pénale de l’intimé du 25 octobre 2022. Elle invoque aussi le courrier que l’intimé a adressé au Ministère public le 14 novembre 2022, dans lequel l’intimé traite notamment le fils de l’une des autres locataires de garçons « presqu’obèse ». Ce courrier démontrerait le mauvais état d’esprit de l’intimé et son refus de changer de comportement.                               Cette argumentation est insuffisante au regard de l’art.”

“3 CO (droit de résiliation du bail avec effet immédiat) est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 du 3 janvier 2023 consid. 4.2). A titre de condition, le bailleur doit avoir procédé à un avertissement ou à une mise en demeure, c'est-à-dire avoir invité le locataire par sommation écrite à mettre un terme à la sous-location ou protesté contre l'absence de demande d'autorisation et, le cas échéant, exigé de prendre connaissance des conditions de la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_379/2014 du 10 mars 2015 consid. 4.4). La perturbation doit se poursuivre malgré la mise en demeure (arrêts 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt 4A_521/2021 précité consid. 4.2). Pour le surplus, il appartient au bailleur de prouver la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO.”

“De plus, son contrat avec F______ SARL contenait des informations sensibles et la mise en demeure du 24 août 2018 de l'intimée ne lui impartissait pas un délai raisonnable pour communiquer les conditions de la sous-location. 4.1 Selon l'art. 262 al. 1 CO, de droit semi-impératif, le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans les hypothèses prévues à l'art. 262 al. 2 CO, à savoir si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b) et, enfin, si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). Cette disposition s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c'est-à-dire par un bail à ferme non agricole (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1 et 4A_127/2008 du 2 juin 2008 consid. 2.1 et 2.2, in SJ 2008 I 467). 4.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue la chose louée remise à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence.”

“Le 23 avril 2019, les locataires ont saisi la Commission de conciliation d'une requête en contestation de congé, subsidiairement en prolongation de bail, qui, à la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 17 juin 2019, a été portée devant le Tribunal le 17 juillet 2019. Les locataires ont conclu, principalement, à l'annulation du congé et, subsidiairement, à l'octroi d'une première prolongation de bail de six ans. Ils ont soutenu que le congé avait été donné en représailles de la procédure en cours qu'ils avaient initiée et dans laquelle ils soutenaient que la chose louée était affectée d'un défaut rendant l'exploitation des locaux impropres à l'utilisation convenue. La sommation du 20 février 2019 était survenue à la réception de l'ordonnance du Tribunal informant la bailleresse de la validation de la consignation et lui fixant un délai pour répondre. Ils ont également relevé que le défaut de constitution des sûretés ne constituait pas une violation suffisamment grave de leur devoir de diligence au point que la poursuite du bail soit intolérable au sens de l'art. 257f al. 3 CO. Les conditions de cet article n'étant pas réalisées, le congé, survenu pendant une procédure pendante devant le Tribunal, devait également être annulé au sens de l'art. 271 al. 1 let. d CO. j. Dans sa réponse du 25 septembre 2019, la bailleresse a conclu au déboutement des locataires. Elle a soutenu que la clause relative à la constitution de la garantie de loyer était essentielle et que le bail n'aurait pas été signé si un tel engagement n'avait pas été pris par les locataires. Le report accepté du délai pour constituer les sûretés l'avait été pour pallier les difficultés rencontrées par les locataires pour les constituer dès lors qu'ils démarraient leur activité. Les locataires étant dans l'incapacité de respecter une obligation essentielle du contrat, la poursuite du bail devenait insupportable pour la bailleresse. S'agissant de la procédure en validation de consignation du loyer pendante devant le Tribunal, elle a fait valoir que cette procédure n'avait aucun lien avec la présente et que la compatibilité des locaux avec les exigences des autorités liées au type d'activité qui y était déployée était de la responsabilité des locataires.”

“Le rapport de G______ établi en date du 25 septembre 2019, est postérieur au congé litigieux. Ainsi, lors de la notification du congé, soit en date du 1er juillet 2019, les appelants ne possédaient pas les informations contenues dans ce rapport. De plus, lors de son audition en date du 10 décembre 2020, l'enquêteur de G______, soit H______, n'a nullement relevé avoir observé lui-même de tierces personnes entrant ou sortant du logement litigieux. Il a notamment expliqué qu'il s'était rendu sur place une vingtaine de fois à des heures différentes, mais toujours en journée. Or, il ne ressort nullement du contrat de bail de l'intimé que celui-ci devrait obligatoirement se trouver à son domicile durant la journée. Contrairement à ce que relèvent les appelants, le Tribunal a, à juste titre, considéré qu'il n'était pas ressorti de l'instruction de la présente cause l'existence d'une sous-location. Les premiers juges ont à bon droit retenu que les appelants avaient échoué à prouver qu'ils étaient en droit de résilier le bail de manière anticipée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO. Le congé a été déclaré inefficace à juste titre par l'autorité précédente. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 5. En application de l'art. 22 al. 1 LaCC, il ne sera pas perçu de frais judiciaires et il ne sera pas alloué de dépens. * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 14 septembre 2021 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/657/2021 du 15 juillet 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/17565/2019-5-OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ et Monsieur Serge PATEK, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   Le président : Ivo BUETTI   La greffière : Maïté VALENTE       Indication des voies de recours :  Conformément aux art.”

“Cette résiliation était motivée par une prétendue sous-location non autorisée du logement litigieux. La bailleresse a protesté et imparti au locataire un délai - inférieur à un mois - pour résilier le sous-bail et réintégrer le logement. Dans sa correspondance de juillet 2021 à la bailleresse, l'intimé a contesté avoir sous-loué l'appartement et le parking. Il a exposé qu'il les avait laissés (gratuitement?) à la disposition de son ex-compagne, jusqu'à ce que celle-ci trouve une solution de relogement. Il avait l'intention de les réintégrer, ce qu'il a fait avec son épouse dès le 18 août 2021 et dont il a informé la bailleresse en septembre 2021. Il a fourni les mêmes explications lors de l'audience du Tribunal de mars 2022. Les objections de l'intimé sont crédibles et ne peuvent pas être écartées immédiatement. Un instruction complémentaire, incompatible avec la procédure sommaire en protection des cas clairs, est nécessaire afin de déterminer si les cinq conditions de la résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées, en premier lieu si le logement était sous-loué et, dans l'affirmative, notamment si la sous-location a présenté pour la bailleresse des inconvénients majeurs et si le délai imparti au locataire par lettre du 31 mai 2021 (dont la date de notification au locataire, qui en conteste la réception, ne résulte pas du dossier) était raisonnable. C'est ainsi à bon droit que le Tribunal est parvenu à la conclusion que l'état de fait était litigieux et que la situation juridique n'était pas claire, de sorte que l'évacuation ne pouvait pas être prononcée par la voie de la protection du cas clair. Au vu de ce qui précède, il est superflu d'examiner si l'appartement avait un caractère familial au moment de la résiliation et si, donc, le congé devait être communiqué séparément à l'épouse du locataire. 3.2.2 L'appelante ne développe aucun grief contre le jugement en tant qu'il retient l'irrecevabilité de ses conclusions en paiement. Il n'y a donc pas lieu de s'attarder sur cette question.”

“Ainsi, le congé motivé par le défaut de paiement de loyer, alors qu'en réalité, le loyer a été payé, le congé donné pour de justes motifs qui ne sont pas réalisés, le congé signifié pour une date qui ne correspond pas aux termes contractuels ou légaux (art. 266a al. 2 CO), le congé en raison d'une violation des devoirs de diligence qui se révèlera inexistante et le congé anticipé donné à la suite d'un transfert de propriété alors que le besoin n'est pas urgent, est inefficace (ATF 121 III 156, 161 et ACJC/149/1997 du 17 février 1997). Les effets d'un congé inefficace ne sont pas reportés au prochain terme contractuel utile. L'art. 266a al. 2 CO n'est pas applicable au congé extraordinaire (ACJC/115/2005 du 14 février 2005). 3.2 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de la disposition sus-rappelée, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 675; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 41 ad art. 257f CO). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb; Lachat, op. cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble).”

“Le témoin J______ a, pour sa part, relaté avoir entendu d'incessants hurlements, des coups dans les radiateurs et des cris émis par l'intimé, précisant être réveillée chaque nuit par l'enfant de G______ qui était elle-même réveillée par les cris de l'intimé. Cette concordance des témoignages emporte la conviction de la Cour sur le fait que le Tribunal a procédé à une appréciation erronée des preuves en voyant des contradictions - qui relèvent plutôt du détail - dans les dépositions des principaux plaignants dont les logements se trouvent directement en-dessus et en-dessous de celui de l'intimée ou dans la même lignée s'agissant du logement du témoin J______. Une appréciation correcte des divers moyens de preuve aurait dû conduire le Tribunal à retenir l'existence d'un grave manque d'égards de l'intimé à l'endroit du voisinage, dès lors qu'à teneur de la jurisprudence, le non-respect du repos nocturne, l'atteinte à la tranquillité des autres locataires, les excès de bruits ou le locataire qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre la tuyauterie - éléments tous réalisés dans le cas d'espèce - constituent des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO. A supposer que l'immeuble soit mal isolé, ce qui semble ressortir de divers témoignages, l'intimé devait faire preuve d'autant plus d'égards envers ses voisins et ainsi éviter de crier ou de taper sur les radiateurs durant la nuit; il lui incombait de redoubler d'égards pour ne pas incommoder ses voisins (cf. à ce propos, ACJC/1780/2020 du 14 décembre 2020 consid. 3.2 et ACJC/500/2013 du 22 avril 2013 consid. 6.8). Le Tribunal ne pouvait ainsi retenir ce point à décharge de l'intimé. Partant, le comportement de l'intimé ne constitue pas une simple réaction à l'environnement qui l'entoure comme l'a retenu à tort le Tribunal, mais un manque manifeste d'égards envers ses voisins et une violation grave du devoir de diligence lui incombant. 3.3.2 Comme il a déjà été exposé plus haut, l'intimé n'a pas modifié son comportement après la réception de la protestation écrite du 23 janvier 2018, puisque moins d'un mois après, la B______ était saisie d'une nouvelle plainte du voisinage. Une troisième plainte a été reçue le 30 mai 2018.”

“3 S'agissant des précisions apportées par les témoins relatives à l'utilisation d'un couteau par l'appelant lors des menaces alléguées, il sied de préciser que le Tribunal a indiqué que le Ministère public avait rendu une ordonnance de non entrée en matière au sujet de ces faits. Les précisions ultérieures alléguées par l'appelant n'ont aucune influence sur l'issue du litige, dans la mesure où ces faits n'ont pas fondé, à eux seuls, la résiliation anticipée du contrat de bail. Concernant la manipulation des locataires par le concierge, l'appelant n'a pas été en mesure d'apporter la preuve de ces allégations, c'est ainsi à raison que le Tribunal n'en a pas fait état. Tout au plus, la prise de fonction du concierge est sans importance pour l'issue du litige dans la mesure où ce sont les plaintes effectives qui ont été adressées à la régie qui sont déterminantes. Quant aux menaces reçues par l'appelant, celui-ci n'a pas été en mesure de les prouver et le Tribunal n'avait pas d'autre choix que de ne pas les retenir. 4. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 3 CO en retenant que les conditions d'application avaient toutes été remplies et que la résiliation anticipée du contrat de bail était ainsi efficace et valable. 4.1 4.1.1 A teneur de l'art. 257f al. 2 CO, le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 136 III 65 consid. 2.5 ; 132 III 109; arrêts du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb et 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1). La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.3). L'art. 257f al. 3 CO précise que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut, s'il s'agit d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux, résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.”

“257f al. 3 CO, car on ne parviendrait pas à la lecture du jugement entrepris à saisir en quoi les cinq conditions cumulatives de l’art. 257f al. 3 CO seraient satisfaites. 3.1. Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. implique pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse en saisir la portée, l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l'autorité, le droit à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 5A_567/2019 du 23 janvier 2020 consid. 4.2). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2; ACJC/469/2015 du 27 avril 2015 consid. 2). 3.2. A teneur du jugement entrepris, la mise en demeure du 12 janvier 2021 faisait suite aux hurlements, menaces, tapage contre les murs, plafonds, radiateurs et dégradations dans les étages en renversant les affaires des autres occupants de l’immeuble. Ces actes étaient graves, car l’appelante avait été condamnée pénalement en raison de l’un des comportements violents dont elle avait fait preuve envers les employés du restaurant T.”

“Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt zur ausserordentlichen vermieterseitigen Kündigung, wenn die Mieterin trotz schriftlicher Mahnung der Vermieterin ihre Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzt, sodass der Vermieterin oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Art. 257f Abs. 4 OR gibt der Vermieterin die Befugnis zur fristlosen Kündigung, wenn die Mieterin vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt; in diesem Fall ist keine vorgängige Mahnung erforderlich.”

“310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir violé l'art. 257f al. 4 CO, faisant valoir que les conditions de cet article ne seraient pas réalisées dans le cas d'espèce. Ils soutiennent que l'altercation entre A______ et H______ était un fait isolé et que l'hématome sous-orbital infligé à cette dernière devait être considéré comme un cas de peu de gravité selon la jurisprudence et la doctrine. Quant aux menaces de mort et celles avec un couteau, elles étaient contestées et n'avaient pas été démontrées, tout comme les jets d'objets. 2.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Selon l'art. 257f al. 4 CO, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. La résiliation "exceptionnellement extraordinaire" visée à l'art. 257f al. 4 CO (sans délai, sans protestation préalable, sans preuve que la poursuite du bail devient insupportable, effet immédiat) peut être signifiée par le bailleur s'il observe que le locataire - ou l'un de ses auxiliaires - provoque intentionnellement, ou par dol éventuel, un préjudice grave à la chose. Ainsi en est-il d'un acte volontaire d'incendie ou de sabotage des locaux loués à titre d'habitation ou commercial. La faute du locataire, ou celle d'une personne dont il répond, doit être intentionnelle; elle sera le plus souvent, sinon toujours, la cause d'une infraction pénale. Ainsi en est-il également, par une interprétation extensive systématique de la règle par la doctrine, d'une atteinte délibérée aux droits de la personnalité de voisins ou à leurs biens.”

“Les parties ont produit des pièces nouvelles (pièce 2 appelant et pièce 18 intimée) et allégué des faits nouveaux. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve la diligence requise (let. b). 2.2 En l’espèce, les pièces nouvelles des parties sont postérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger. Elles sont donc recevables, comme les faits qu'elles visent. 3. Tout en se référant expressément aux constatations de fait du Tribunal, l'appelant reproche à celui-ci une constatation inexacte des faits. En réalité, il critique l'appréciation des preuves effectuée par les premiers juges et leur reproche une violation de l’art. 257f CO. 3.1 Le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid.”

“Les parties ont produit des pièces nouvelles (pièce 2 appelant et pièce 18 intimée) et allégué des faits nouveaux. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve la diligence requise (let. b). 2.2 En l’espèce, les pièces nouvelles des parties sont postérieures à la date à laquelle le Tribunal a gardé la cause à juger. Elles sont donc recevables, comme les faits qu'elles visent. 3. Tout en se référant expressément aux constatations de fait du Tribunal, l'appelant reproche à celui-ci une constatation inexacte des faits. En réalité, il critique l'appréciation des preuves effectuée par les premiers juges et leur reproche une violation de l’art. 257f CO. 3.1 Le locataire d'un immeuble est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 2 CO). Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Selon la jurisprudence, la résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid.”

“3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Dans un premier grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que le délai écoulé entre l’avertissement qui lui était adressé et la résiliation du bail était adéquat et conforme aux conditions posées par l’art. 257f al. 3 CO. 2.1 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (ATF 132 III 109 consid.”

“Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; ATF 136 III 65 consid. 2.5 et les références). 3.1.3 Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 3.2 En l’espèce, l'appelant conteste avoir enfreint son obligation d'égard envers les voisins ou, à tout le moins, avoir gravement violé cette obligation, et que le maintien du bail serait devenu insupportable pour la bailleresse. Il soutient que les éléments recueillis par le Tribunal ne suffiraient pas à établir la réalisation des conditions de l'art. 257f al. 3 CO. Il fait valoir que "seules quatre plaintes" ont été adressées à la bailleresse. Deux émanent de la même voisine, qui a fait part devant le Tribunal "de plusieurs altercations qu'elle aurait eues avec lui et qui l'auraient apeurée", ce "qu'il conteste catégoriquement" en appel. L'autre témoin était revenue (en partie) sur ce qu'elle avait écrit à la régie. La troisième voisine n'avait pas été entendue par le Tribunal. 3.2.1 Il y a lieu d'exposer le contexte dans lequel lesdites plaintes ont été adressées à la bailleresse, contexte dont l'appelant, qui ne conteste pas les faits retenus par le Tribunal, fait abstraction. Il résulte des pièces produites et des déclarations du témoin G______ qu'en juin 2022, soit à peine trois mois après le début du bail, la bailleresse a été informée des difficultés rencontrées par certains habitants de l'immeuble avec le locataire et a reçu des plaintes au sujet des nuisances sonores causées par celui-ci, ainsi que de son agressivité. Le comportement "étrange" de l'appelant avait suscité un sentiment de peur chez plusieurs voisins, qui s'étaient sentis menacés par les bruits nocturnes causés par l'appelant et avaient de la peine à dormir.”

“8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu. Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l'arrêt cité).                               Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (sur le tout : TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1.1 ; ATF 134 III 300 consid. 3.1).                               L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC).                 L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). L’avertissement doit mentionner clairement les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l’ordre (Lachat, op. cit., p. 887).   4.3                            En l’espèce, l’appelante fait essentiellement valoir que le climat délétère qui régnait dans l’immeuble au moment de la mise en demeure du 18 mai 2022 aurait persisté et qu’il se serait même aggravé après le 18 mai 2022, ce que démontrerait la plainte pénale de l’intimé du 25 octobre 2022.”

“In der Praxis wurde die analoge Anwendung der Regeln über die Untermiete bislang stets bejaht, sowohl Lehre als auch Bundesgericht gehen davon aus, dass Art. 262 Abs. 2 OR auf jede entgeltliche Gebrauchsüberlassung anwendbar ist (vgl. SPIRIG, a.a.O., S. 4 und 6 m.w.H.; ZMP 2017 Nr. 2). Daraus folgt insbesondere, dass der Vermieter eine Ver- mietung über Buchungsplattformen frei verbieten kann, soweit der Mieter damit einen missbräuchlichen Ertrag erzielen möchte, soweit er die Bedingungen der Untervermietung nicht offenlegt oder soweit er die Grenzen des zulässigen Ge- brauchs überschreitet, namentlich bei einer nicht vereinbarten geschäftlichen Nut- zung des Objekts, bei übermässigen Immissionen oder bei Untervermietung der gesamten Mietsache auf unbestimmte Zeit oder gestützt auf nahtlos aneinander anschliessende Verträge ohne Absicht, die Sache je selber zu gebrauchen. 1.4 Überschreitet der Mieter die Grenzen der zulässigen Untervermietung, so kann dies eine ordentliche, unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR u.U. aber auch eine ausserordentliche Kündigung zur Folge haben (BGE 134 III 100 E. 3.1 = Pra 2008 Nr. 130; BGE 134 III 446 = Pra 2009 Nr. 21). Für eine ausserordentliche Kündigung genügt eine Pflichtverletzung des Mieters allein nicht. Vielmehr ist im Regelfall eine Abmahnung erforderlich. Überdies muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses als Folge der fortgesetzten Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar geworden sein (BGE, a.a.O.; BGer 4A_347/2016 v. 10.11.2016 E. 3; BGer 4A_379/2014 v. 10.3.2015 E. 4.4; BGer 4A_162/2014 v. 26.8.2014 E. 2). 2. Der vorliegende Fall 2.1 Sowohl in seinen schriftlichen Klagen als auch anlässlich der Hauptverhand- lung vom 14. Dezember 2023 machte der Kläger geltend, er habe bezüglich der ersten gemieteten Wohnung Nr. 05 mit B., bezüglich der zweiten (Nr. 04) mit A. verhandelt, beides Mitarbeiterinnen der Liegenschaftsverwaltung der Beklagten. - 11 - A. habe «zweifelsfrei der gewerblichen Nutzung beider Wohnungen zugestimmt».”

“8 du Contrat-cadre romand en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande. La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée, par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu. Il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.”

“Lorsqu'il doit prononcer le rétablissement de l'état de fait antérieur, le juge doit uniquement rechercher qui, du demandeur ou du défendeur, avait la maîtrise effective de la chose précédemment, c'est-à-dire avant l'acte d'usurpation illicite (arrêt du Tribunal fédéral 5A_98/2010 du 7 mai 2010 consid. 4.1.1 et 4.1.2). 3.1.3 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Comme pour le contrat de bail, le contrat de sous-location peut être passé en la forme écrite ou être conclu oralement. Le contrat de sous-location peut aussi être conclu tacitement (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3). Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (let. a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (let. b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). 3.2 En l'espèce, le 18 janvier 2022, l'intimée n° 1 a perdu contre sa volonté, du fait de l'appelante, la possession du local qu'elle occupait dans les bureaux, sis rue du Rhône 61. L'appelante soutient qu'elle ignorait l'existence du contrat de sous-location, que celui-ci était dans tous les cas nul et que la possession de l'intimée n° 1 ne reposait sur aucun titre juridique valable, tandis qu'elle jouirait d'un droit préférable au sens de l'art.”

“1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.1.4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”

“Par acte expédié le 17 janvier 2022 au greffe de la Cour de justice (ci-après : la Cour), SI A______ SA recourt contre cette décision, qu'elle a reçue le 7 janvier 2022, dont elle requiert l'annulation. b. B______ conclut au rejet du recours. c. SI A______ SA a répliqué, persistant dans ses conclusions. d. Les parties ont été informées par pli du greffe de la Cour du 10 mars 2022 que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. En date du 31 octobre 1990, SI A______ SA (ci-après : la bailleresse) a remis à bail à B______ (ci-après : la locataire), à partir du 1er janvier 1991, un appartement de 2,5 pièces situé au 8ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève. Le 6 décembre 1990, elle lui a remis à bail, avec effet au 1er février 1991, une place de parking, emplacement n° 3______, située au 1er sous-sol de l'immeuble précité. b. Par avis officiel du 18 février 2020, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement de manière extraordinaire pour le 31 mars 2020, en application de l'art. 257f al. 3 CO, au motif d'une sous-location non autorisée et de la non-réintégration de l'appartement nonobstant une mise en demeure du 20 septembre 2019. Par avis officiels du même jour, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement et du parking de manière ordinaire pour le 31 mai 2019. c. Par requête du 3 mars 2020, déposée en vue de conciliation puis introduite devant le Tribunal le 7 septembre 2020, B______ a agi en nullité, subsidiairement en annulation, des congés précités. Subsidiairement, elle a requis une prolongation de bail et une diminution du loyer. SI A______ SA a conclu à la validation de la résiliation anticipée et des résiliations ordinaires, ainsi qu'au déboutement de B______ de ses conclusions subsidiaires. Par jugement JTBL/1029/2021 du 10 décembre 2021, rendu dans la cause C/2______/2020, le Tribunal a déclaré le congé extraordinaire efficace et les congés ordinaires valables, et condamné, en conséquence, la locataire à évacuer les locaux avec effet immédiat. En substance, il a retenu qu'il existait suffisamment d'éléments permettant de considérer que l'appartement était occupé par la sœur de la locataire, que cette situation durait depuis de nombreuses années, ce qui équivalait à une substitution de locataire, et que la locataire avait manifestement perdu toute intention de reprendre l'usage de son appartement, qu'elle n'avait au demeurant pas réintégré malgré la mise en demeure qui lui avait été adressée.”

“Par jugement JTBL/1029/2021 du 10 décembre 2021, rendu dans la cause C/2______/2020, le Tribunal a déclaré le congé extraordinaire efficace et les congés ordinaires valables, et condamné, en conséquence, la locataire à évacuer les locaux avec effet immédiat. En substance, il a retenu qu'il existait suffisamment d'éléments permettant de considérer que l'appartement était occupé par la sœur de la locataire, que cette situation durait depuis de nombreuses années, ce qui équivalait à une substitution de locataire, et que la locataire avait manifestement perdu toute intention de reprendre l'usage de son appartement, qu'elle n'avait au demeurant pas réintégré malgré la mise en demeure qui lui avait été adressée. B______ a appelé de ce jugement le 31 janvier 2022. Cette procédure est actuellement en cours auprès de la Cour. d. Parallèlement, par avis officiel du 29 juin 2021, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement de manière extraordinaire pour le 31 juillet 2021, en application de l'art. 257f al. 3 CO, motif pris de l'état d'encombrement et d'insalubrité du logement et de la non-remise en état nonobstant une ultime mise en demeure du 20 mai 2021. Ce congé n'a pas été contesté. e. Par requête du 6 septembre 2021, déposée en vue de conciliation puis introduite devant le Tribunal le 1er décembre 2021, la bailleresse a requis l'évacuation de la locataire. C'est dans le cadre de cette procédure que l'ordonnance querellée du 6 janvier 2022 a été rendue. EN DROIT 1.             1.1 Le recours, dirigé contre une décision ordonnant la suspension de la procédure en application de l'art. 126 al. 1 CPC – laquelle constitue une ordonnance d'instruction au sens de l'art. 319 let. b ch. 1 CPC (ATF 141 III 270 consid. 3.3) – est recevable, indépendamment d'un risque de préjudice difficilement réparable (cf. art. 126 al. 2 CPC), pour avoir été interjeté auprès de l'autorité compétente (art. 120 al. 1 let. a LOJ), par une partie qui y a intérêt (art. 59 al. 2 let. a CPC), dans le délai utile de dix jours prévu pour les ordonnances d'instruction (art.”

“Le Tribunal n'a donc pas dénié d'emblée toute force probante au moyen de preuve considéré. De plus, bien que les appelants prétendent que E______ serait un témoin essentiel dans le cadre de la présente procédure, ils n'ont pas persisté à solliciter son audition, et ce, ni suite à la notification de l'ordonnance du Tribunal du 4 mai 2021, ni lors de l'audience de débats du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et les parties ont plaidé leur cause, ni encore par leur courrier adressé ultérieurement au Tribunal le 18 juin 2021. Par ailleurs, les appelants indiquent que l'audition de E______ serait nécessaire car « c'est elle qui a notamment découvert que Monsieur D______ loue et louait plusieurs appartements, qu'il était un habitué des sous-locations et qu'il avait déjà eu plusieurs problèmes de résiliation de bail pour sous-locations illicites auprès d'autres propriétaires et d'autres régies de la place » (cf. acte d'appel, p. 6). Les appelants perdent ainsi de vue que le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO et que le but de la présente procédure n'est pas de déterminer si, par le passé, ou pour un autre logement, l'intimé aurait procédé à des sous-locations illicites. En effet, le point litigieux de la présente cause concerne exclusivement la question du respect des conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les appelants indiquent que le rapport de G______ « confirme les faits déjà constatés antérieurement, et même avant la résiliation de bail, par Madame E______ » (cf. p. 8 de l'acte d'appel). Ainsi, les éléments que l'audition de celle-ci auraient pu apporter ressortent déjà du rapport précité, sans préjudice de leur pertinence. Dès lors, l'audition de E______ n'aurait nullement apporté d'éléments nouveaux et pertinents sur lesquels le Tribunal aurait pu fonder son raisonnement. Par conséquent, la renonciation à l'audition de la précitée ne viole nullement le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré inefficace le congé litigieux, alors que les conditions de l'art.”

“Le Tribunal n'a donc pas dénié d'emblée toute force probante au moyen de preuve considéré. De plus, bien que les appelants prétendent que E______ serait un témoin essentiel dans le cadre de la présente procédure, ils n'ont pas persisté à solliciter son audition, et ce, ni suite à la notification de l'ordonnance du Tribunal du 4 mai 2021, ni lors de l'audience de débats du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et les parties ont plaidé leur cause, ni encore par leur courrier adressé ultérieurement au Tribunal le 18 juin 2021. Par ailleurs, les appelants indiquent que l'audition de E______ serait nécessaire car « c'est elle qui a notamment découvert que Monsieur D______ loue et louait plusieurs appartements, qu'il était un habitué des sous-locations et qu'il avait déjà eu plusieurs problèmes de résiliation de bail pour sous-locations illicites auprès d'autres propriétaires et d'autres régies de la place » (cf. acte d'appel, p. 6). Les appelants perdent ainsi de vue que le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO et que le but de la présente procédure n'est pas de déterminer si, par le passé, ou pour un autre logement, l'intimé aurait procédé à des sous-locations illicites. En effet, le point litigieux de la présente cause concerne exclusivement la question du respect des conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les appelants indiquent que le rapport de G______ « confirme les faits déjà constatés antérieurement, et même avant la résiliation de bail, par Madame E______ » (cf. p. 8 de l'acte d'appel). Ainsi, les éléments que l'audition de celle-ci auraient pu apporter ressortent déjà du rapport précité, sans préjudice de leur pertinence. Dès lors, l'audition de E______ n'aurait nullement apporté d'éléments nouveaux et pertinents sur lesquels le Tribunal aurait pu fonder son raisonnement. Par conséquent, la renonciation à l'audition de la précitée ne viole nullement le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré inefficace le congé litigieux, alors que les conditions de l'art.”

“Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1 et 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 4.4 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 894, n. 3.2.2). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). 4.5 En l'espèce, l'appelante a informé l'intimée, cinq jours à l'avance, que l'arcade abritant E______ serait sous-louée aux mêmes conditions que le contrat de bail principal, à F______ SARL par une gérance-vente. Or, les conditions n'étaient pas les mêmes, notamment les mensualités visant à rémunérer la mise à disposition du fonds de commerce s'élevant à 5'000 fr. et celles-ci devant être acquises à l'appelante en cas de résiliation du contrat de cession notamment pour non-paiement. L'intimée n'était donc pas en possession de toutes les conditions de la sous-location pour se prononcer sur son admissibilité.”

“Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2; ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 1.2.2 En vertu du contrat de bail, le locataire se voit confier l'usage de la chose louée, mais pas davantage. Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal.”

“Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2; ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 1.2.2 En vertu du contrat de bail, le locataire se voit confier l'usage de la chose louée, mais pas davantage. Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal.”

“Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 4.3 La sous-location est, en principe, conçue pour le cas où le locataire n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu -; il le remet alors provisoirement à un tiers pour se décharger, d'un point de vue économique, du fardeau du loyer le temps de son absence. Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1 et 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 4.4 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 894, n. 3.2.2). Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (ATF 140 III 591 consid. 1 et 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1). 4.5 En l'espèce, l'appelante a informé l'intimée, cinq jours à l'avance, que l'arcade abritant E______ serait sous-louée aux mêmes conditions que le contrat de bail principal, à F______ SARL par une gérance-vente. Or, les conditions n'étaient pas les mêmes, notamment les mensualités visant à rémunérer la mise à disposition du fonds de commerce s'élevant à 5'000 fr. et celles-ci devant être acquises à l'appelante en cas de résiliation du contrat de cession notamment pour non-paiement. L'intimée n'était donc pas en possession de toutes les conditions de la sous-location pour se prononcer sur son admissibilité.”

“2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 887 et p. 737, note 104). Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, il procède en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, ce qui justifie une résiliation anticipée (art.”

“De plus, celle-ci n'a laissé s'écouler qu'un mois avant de réclamer, dans un premier rappel adressé au conseil des intimés le 5 décembre 2018, la constitution des sûretés d'un montant de 13'500 fr.; il ne peut ainsi lui être reproché d'avoir tardé à agir. L'existence de la procédure opposant les parties quant à la responsabilité de la mise en conformité des locaux aux exigences administratives permettant de les exploiter n'est pas pertinente pour trancher la question litigieuse, puisque l'art. 271a al. 1 let. d CO n'est pas applicable en cas de congé donné en application de l'art. 257f al. 3 CO. Cette procédure traduit toutefois une certaine incertitude quant à l'exploitation des locaux et renforce le risque d'insolvabilité des intimés, ce qui pouvait justifier que l'appelante réclame désormais la stricte exécution de l'obligation de constituer les sûretés convenues contractuellement. L'omission de constituer les sûretés convenues contractuellement expose donc l'appelante à un risque de dommage important et revêt un caractère grave constituant une violation par les intimés de leur devoir de diligence. 2.2 2.2.1 L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur. La résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (ATF 136 III 65 consid. 2.5, p. 72). En matière de sous-location sans autorisation du bailleur, le Tribunal fédéral considère que le refus de communiquer les conditions de la sous-location (art. 262 al. 2 let. a CO) ou la sous-location à des conditions abusives (art. 262 al. 2 let. b CO) atteignent manifestement le degré de gravité requis pour rendre le maintien du bail insupportable pour le bailleur. Lorsque la violation du contrat est grave, le maintien du bail est d'emblée insupportable pour le bailleur (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Il en va de même lorsque le locataire omet de contracter une assurance de responsabilité civile ou d'en transmettre une attestation à son bailleur, puisqu'il commet une violation grave du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Pour le surplus, la pétition signée par plus de 53 locataires ainsi que les témoignages des collaborateurs de H______ étaient la preuve que les plaintes des locataires étaient réelles. Ces faits avaient mené la FONDATION B______ à adresser à A______ trois courriers d'avertissement ainsi qu'une mise en demeure formelle. Tous les faits qui lui étaient reprochés ressortaient de ces courriers, au fur et à mesure de leur survenance, le dernier en date mentionnant expressément le risque pour A______ de voir son contrat de bail être résilié. Qui plus est, A______ n'avait jamais éprouvé la nécessité d'être assisté d'un interprète lors des audiences devant le Tribunal et avait toujours pu s'exprimer en français. Il était dès lors capable de comprendre la teneur des courriers d'avertissement qui lui avaient été adressés. Dans la mesure où il avait instillé un sentiment d'insécurité, tant chez le concierge, que chez la famille de celui-ci et chez les autres locataires - durant toute la période de la procédure également - les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées et la résiliation du contrat de bail était valable. c. A______ a répliqué par acte déposé le 26 octobre 2022. Par duplique expédiée le 30 novembre 2022, la FONDATION B______ a allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles, soit deux courriels de G______ datés respectivement des 21 et 28 novembre 2022. Ces derniers concernaient des plaintes attestant la persistance du comportement nuisible de A______. d. En date du 9 décembre 2022, A______ a fait usage de son droit de réplique inconditionnelle. e. Les parties ont été informées par pli séparé de ce que la cause avait été gardée à juger en date du 1er février 2023.   C. Les faits pertinents de la cause sont les suivants : a.a A______, locataire, et la FONDATION B______, bailleresse, ont signé un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces au cinquième étage de l'immeuble sis no. ______ route 1______ à Genève. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois.”

“L'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu que la constitution de la garantie locative ne revêtait pas un caractère essentiel puisqu'elle avait accepté qu'elle soit différée d'une année, exigé un paiement du loyer par trimestre d'avance et qu'ainsi son risque financier était couvert. Les premiers juges avaient donc admis à tort que la continuation du bail ne lui était pas insupportable eu égard notamment au fait que les démarches en vue de constituer ces sûretés auraient été rendues plus difficiles par la régie et la bailleresse ce qui n'était pas établi. Est litigieuse la question de savoir si l'absence de constitution de sûretés à concurrence de la somme de 13'500 fr. telle que prévue dans le bail est une obligation dont la violation peut entraîner une résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO et en particulier si elle rend la continuation du bail insupportable pour l'appelante. Il convient de déterminer si le fait de ne pas constituer les sûretés exigées par le bail est une violation grave du contrat. 2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid.”

“Art. 257f Abs. 3 OR berechtigt zur ausserordentlichen vermieterseitigen Kündigung, wenn die Mieterin trotz schriftlicher Mahnung der Vermieterin ihre Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter verletzt, sodass der Vermieterin oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Art. 257f Abs. 4 OR gibt der Vermieterin die Befugnis zur fristlosen Kündigung, wenn die Mieterin vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt; in diesem Fall ist keine vorgängige Mahnung erforderlich.”

“Zum zweiten Vorwurf (unzulässige Untermiete) führte die Vorinstanz aus, dass die Untermiete gesetzlich zulässig (Art. 262 Abs. 1 OR) und im vorliegenden Fall vertraglich ausdrücklich (im Grundsatz) bewilligt worden sei. Sollte es die Beschwerdegegnerin vereinzelt versäumt haben, der Beschwerdeführerin die Namen und Tätigkeiten ihrer Untermieter zu melden, sei darin keine schwere Pflichtverletzung zu sehen, zumal keine Abmahnungen erstellt seien. Im Übrigen liege kein Nachweis vor, wonach die Untermietverhältnisse zu einem missbräuchlichen Ertrag im Verhältnis zum Hauptmietvertrag geführt hätten. Die Beschwerdeführerin ist der Meinung, dass die Beschwerdegegnerin vor dem Abschluss der Untermietverträge jeweils ihre Zustimmung hätte einholen müssen. Dies habe die Beschwerdegegnerin unterlassen und somit einen Kündigungsgrund im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gesetzt. Allein, nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung begründet die Untervermietung ohne Einholung der Zustimmung grundsätzlich - vorbehältlich besonderer Umstände - nur dann das Recht zur ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257f OR, wenn die Vermieterin die Mieterin zuvor abgemahnt hat (BGE 134 III 446 E. 2.2, 300 E. 3.1; Urteile 4A_140/2019 vom 26. September 2019 E. 4.1.2; 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 4.4 f.). Die Beschwerdeführerin behauptet vor Bundesgericht zwar, gegen die Untervermietung opponiert zu haben, übergeht damit aber die nicht als willkürlich ausgewiesene obergerichtliche Feststellung, wonach eine solche Mahnung eben gerade nicht erfolgt sei. Dass sich eine Verwarnung als von vornherein unnütz erwiesen hätte - in diesem Fall kann darauf verzichtet werden (Urteil 4A_456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1) -, tut die Beschwerdeführerin nicht dar. Soweit die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang wiederholt vorwirft, übersetzte Mieterträge zu erzielen ("trois fois supérieur au loyer qu'elle paie à la recourante"), findet Derartiges im angefochtenen Entscheid keine Stütze.”

“Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser (ACJC/239/2003 du 10.03.2003). Le congé anticipé présuppose encore que le maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. La réponse à cette question ne repose pas sur des critères abstraits, mais fait appel aux règles de l'équité, lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances importantes de l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd; Higi, op. cit., n. 59 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 679; Svit-Kommentar, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à influer a posteriori sur une résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4 L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard (Tercier/ Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2380). La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. 3.5 En l'espèce, les premiers juges ont d'abord relevé que les enquêtes, lors desquelles neuf témoins avaient été entendus, avaient permis d'établir que plusieurs locataires n'avaient jamais été dérangés par B______ et que leur appréciation de la qualité de l'insonorisation de l'immeuble différait fortement.”

“1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les égards qui leur sont dus. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs énoncés ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confère au bailleur un droit de résiliation anticipée (Wessner, in : Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements évoqués par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4C_306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid.”

“Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêt 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, op. cit., n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat, op. cit., p. 948 n° 1.5). Si le consid. 5 de l'arrêt 4A_468/2020, auquel se réfère l'arrêt entrepris, ne le rappelle pas in extenso, il n'a pas pour autant opéré un revirement en la matière. Le grief corrélatif, dépourvu de toute substance, y avait d'ailleurs été écarté en une seule phrase.”

“Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 OR). Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt (Art. 257f Abs. 4 OR). Die ausserordentliche Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse objektive Schwere aufweist, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist. Beim Entscheid über diese Frage handelt es sich um einen Ermessensentscheid im Sinne von Art. 4 ZGB, der nach ständiger Praxis vom Bundesgericht bloss mit Zurückhaltung geprüft wird. Das Bundesgericht greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst, wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat.”

“Tant l'intensité, la récurrence et la persistance des comportements incommodants adoptés par l'appelante atteignent le degré de gravité suffisant pour fonder une résiliation extraordinaire du bail. 2.5 C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont retenu que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réunies et ont déclaré efficace le congé notifié le 15 décembre 2020 pour le 31 janvier 2021. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé. 3. L'appelante soutient que le congé serait contraire aux règles de la bonne foi, l'intimée lui ayant accordé un "sursis" avant de procéder à la résiliation du bail. Dès lors que la procédure n'avait pas permis de démontrer la persistance de ses comportements durant le délai comminatoire, le congé doit être annulé. 3.1 Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l'art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO; l'art. 271a al. 3 let. c CO ne prévoit une exception que dans les cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. d et e CO, ce qui est suffisamment explicite. Il n'en demeure pas moins qu'il faut des circonstances particulières pour qu'un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO soit annulé; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l'art. 257f CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 6.2.1 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2; cf. aussi Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd. 2021, n° 11 ad art. 257f CO et n° 3 ad art. 271 CO; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2022, n° 25 ad art. 271 CO; Lachat et Alii, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 948 n° 1.5) 3.2 Le grief de l'appelante frise la témérité. Comme il a été retenu sous consid. 2.4, l'intimée a démontré que l'appelante avait violé son devoir de diligence, qu'elle a persisté dans ses comportements inadéquats, en dépit de la mise en demeure qui lui avait été notifiée, et que l'appelante persiste dans son attitude créant d'importantes nuisances pour ses voisins. Dans ces circonstances, le congé ne peut pas être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. L'appelante ne fait par ailleurs valoir aucune autre circonstance à cet égard.”

“Une réduction de loyer de 5 % a été admise par la jurisprudence vaudoise pour des cas de traces de moisissures sur un mur, d’un four inutilisable, de défaut d’accès motorisé à l’entrée d’une école privée, de bruit et d’odeur causés par les usagers d’un centre de formation qui fumaient durant les pauses au pied de l’immeuble (CACI 19 août 2020 2020/443 consid. 6.2 et réf. cit.). La réduction de loyer est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à ce qu’il y remédie (Lachat, Le droit du bail, Lausanne 2019, p. 311 ; Aubert, op cit., n. 15 ad art. 259d CO ; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, précité, n. 11 ad art. 259d CO). 3.2.4 Il découle de ce qui précède que le refus par l’appelante de laisser l’intimée accéder et utiliser la buanderie de l’immeuble correspond bel et bien à un défaut de la chose louée qu’elle a elle-même créé. Le prétendu comportement préalable de l’intimée sur ce point n’y change rien. En effet, conformément à la loi, un tel comportement peut permettre au bailleur – moyennant le respect de conditions strictes – de résilier le contrat (art. 257f al. 3 CO) et non de refuser de fournir – alors qu’un plein loyer reste dû – certaines prestations ou encore de modifier d’une telle manière, soit partiellement et sans respecter des exigences formelles, le contrat de bail. De même, on ne saurait suivre l’appelante lorsqu’elle indique qu’en raison du « bas loyer » et des prétendues « violations répétées » de ses obligations par l’intimée, il n’était pas abusif d’exiger de celle-ci « qu’elle n’accède plus à la buanderie et qu’elle acquiert en contrepartie pour son propre compte un lave-linge et un sèche-linge à son domicile ». Un tel changement unilatéral du contrat de bail, fût-il supportable pour l’intimée qui vit dans un appartement de 65 m2 et dont les revenus – de l’aveu même de l’appelante – seraient « minimes », n’est pas acceptable. Il est de surcroît inadmissible de compenser, sans autre forme, un prétendu comportement de l’intimée par un retrait de prestations dues par l’appelante. Dans de telles conditions, la question n’est pas de savoir si le loyer dont s’acquitte l’intimée est abusif – au regard des prestations encore fournies par l’appelante – mais bien celle de savoir à quel taux de réduction de loyer la privation de l’utilisation de la buanderie – contraire au contrat de bail – correspondrait.”

“Une résiliation qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, qui consacre une attitude déloyale ou qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence tombe sous le coup de l'art. 271 al. 1 CO (Lachat, op. cit., p. 959). Pour être conformes aux règles de la bonne foi, les motifs du congé doivent être vrais (Lachat, op. cit., p. 955). Le bailleur est lié par les motifs qu'il a donnés, mais il peut toujours compléter sa motivation ultérieurement, étant précisé que, pour déterminer la validité de la résiliation, le juge doit se placer au moment où celle-ci a été notifiée (Conod, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n. 41 et 47 ad art. 271 CO). S'agissant de la disproportion manifeste des intérêts en présence, la doctrine soutient qu'en règle générale les congés qui visent à sanctionner une violation d'une certaine importance ou répétée du contrat par le locataire ne sont pas abusifs. Le bailleur peut valablement donner le congé ordinaire en raison de violations répétées du devoir de diligence alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas toutes réalisées, notamment par exemple parce que le maintien du bail n'est pas insupportable (Lachat, op. cit., p. 963). Le but de la règlementation des art. 271 et ss. CO est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives. Un congé n'est pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire (ATF 140 III 496 consid. 4.1) ou que l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2016 du 7 octobre 2016 consid. 4.2; 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.2). Il faut en effet une disproportion crasse entre l'intérêt du preneur au maintien du contrat et l'intérêt du bailleur à y mettre fin (ACJC/257/2018 du 5 mars 2018 consid. 2.1; ACJC/247/2020 du 10 février 2020 consid. 5.2). L'art. 257 f al. 1 et 2 CO énonce que le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.”

“Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest: Wenn die Vermieterin in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigt, dass aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der besonderen Bestimmung von Art. 257f OR erfüllt sind, führt dies nicht zur Ungültigkeit der Kündigung. Nachdem die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 266g OR verneint habe, habe sie zu Recht die Gültigkeit der Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Art. 257f OR geprüft (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.4 mit Verweis auf BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3).”

“Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest: Wenn die Vermieterin in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art.”

“Der vorliegende Sachverhalt ist mit der in BGer 4A_379/2014 (und BGer 4C.223/2006) beurteilten Konstellation vergleichbar: Auch im vorliegenden Fall stützte die Vermieterschaft in ihrem Schreiben vom 22. Mai 2019 die Kündigung auf Art. 266g OR. Im anschliessenden Verfahren vor Zivilgericht zeigte sich aber, dass die beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin – das völlig unangemessene Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden Liegenschaftsverwaltung – die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR erfüllen. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht es als zulässig erachtete, eine gestützt auf Art. 266g OR ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung nach Art. 257f OR umzudeuten.”

“Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“Quant à la note interne de la régie du 9 avril 2019, faisant état notamment d'un appel téléphonique du 23 avril 2018 de deux voisines relevant l'attitude agressive de l'appelante le jour en question, il convient certes d'apprécier celle-ci avec retenue, dans la mesure où elle émane d'un auxiliaire de l'intimé et a été rédigée postérieurement au congé. Néanmoins, le contenu de celle-ci a été confirmé - outre par une collaboratrice de la régie - par une des voisines en cause, soit L______, lors de son audition par le Tribunal. Par ailleurs, au regard de l'ensemble des circonstances et, notamment, de la persistance sur la durée de l'appelante à manquer d'égard envers ses voisins, tant avant l'avertissement qu'après la résiliation de son bail, l'événement intervenu le 23 avril 2018 apparaît comme plausible et s'inscrivait dans une longue série de violations répétées de l'appelante à l'égard de ses voisins, qui a commencé dans le courant de l'année 2015 et n'a jamais cessé depuis. Les dénégations de l'appelante, qui conteste l'ensemble des faits reprochés sur l'ensemble de la durée du bail, n'emportent pas conviction, au regard des témoignages concordants et des pièces produites par l'intimé. 4.6 Pour le surplus, les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant respectées en l'espèce, le jugement querellé sera confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 17 juin 2020 par A______ contre le jugement JTBL/286/2020 rendu le 30 avril 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/11402/2018-4-OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Dit que la procédure est gratuite. Siégeant : Madame Nathalie LANDRYBARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Nathalie LANDRY-BARTHE   La greffière : Maïté VALENTE             Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Est contraire aux règles de la bonne foi une résiliation qui ne correspond à aucun intérêt digne de protection et apparaît comme une chicane, ainsi qu’un congé qui consacre une attitude déloyale (ATF 135 III 162 consid. 3.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_247/2021 du 4 mai 2022 consid. 3.1.2; LACHAT, op. cit., p. 959). La motivation du congé ne constitue pas une condition de sa validité; l'absence de motivation véridique ou complète peut toutefois constituer un indice que le motif réel du congé est contraire à la bonne foi (ATF 125 III 231 consid. 4b; BARBEY, op. cit., nos 290 et 319; Commentaire USPI, no 26 ad art. 271 CO). S'il est par contre admis que le motif réel de la résiliation, qui seul entre en considération, était légitime, le congé ne peut être annulé, puisque seul le mensonge qui masque un dessein abusif justifie l'application de l'art. 271 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4C.85/2006 du 24 juillet 2006 consid. 2.1.2). Le locataire est tenu d’user de la chose avec le soin nécessaire (art. 257f al. 1 CO). S’agissant du soin à apporter aux locaux et des égards envers les voisins, le locataire répond non seulement de ses propres actes, mais également des actes des personnes avec lesquelles il vit, de ses employés, de ses clients et de tous autres auxiliaires, des animaux qu’il détient ainsi que des actes de ses sous-locataires (LACHAT, op. cit., p. 886). La motivation du congé a pour but de permettre au destinataire du congé de décider en toute connaissance de cause s'il entend requérir, ou non, l'annulation du congé ou la prolongation du bail, et de soupeser ses chances de succès. La partie qui résilie le bail fournira de préférence spontanément et d'emblée les motifs du congé; ils seront mentionnés sur la formule officielle ou sur la lettre de congé (LACHAT, op. cit., p. 953). La motivation doit être donnée dans le respect des règles de la bonne foi. En particulier, les motifs doivent être vrais (LACHAT, op. cit., p. 955; BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 22 ad art.”

“259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).”

“1 La recourante soutient qu’au regard des circonstances, soit le fait que l’intimée n’a pas d’adresse connue et qu’elle a quitté la Suisse il y a plus de treize ans, et que l’intimé a acquiescé aux conclusions de la requête, un avertissement n’était pas nécessaire avant l’envoi de la résiliation du bail. La présidente aurait ainsi dû donner une suite favorable à sa requête de protection dans les cas clairs. 3.2 3.2.1 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail au sens de cette disposition (ATF 134 III 300 consid. 3.1 ; TF 4a_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4). 3.2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 ; TF 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 3.2.3 La sous-location sans le consentement du bailleur réalise la condition de la violation du devoir de diligence incombant au locataire (première condition) dans deux situations : premièrement, si le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et qu'il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO ; deuxièmement, si le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et que celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art.”

“3), autorisé A______ à résilier les baux en tout temps avant cette date, moyennant un préavis écrit de 15 jours pour le 15 ou la fin d'un mois (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). Le Tribunal a considéré que les congés n'étaient pas nuls, ayant été notifiés dans les formes requises par la loi. La possibilité de doubler une résiliation extraordinaire d'une résiliation ordinaire de nature subsidiaire, appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'était pas valable, était reconnue par la jurisprudence. En l'occurrence, des avis de résiliation distincts avaient été envoyés, l'un pour le 31 mai 2021 fondé sur l'art. 257f CO et l'autre pour l'échéance, de sorte que le locataire avait compris qu'il pouvait attaquer tant la résiliation ordinaire que la résiliation extraordinaire, ce qu'il avait d'ailleurs fait. Les congés signifiés pour le 31 mai 2021 étaient inefficaces, la bailleresse n'ayant pas envoyé de protestation écrite au locataire au sens de l'art. 257f al. 3 CO, alors que les circonstances ne l'autorisaient pas à se dispenser d'une telle démarche. Les congés signifiés pour le 31 juillet 2021 avaient été donnés pour les mêmes motifs que les congés extraordinaires, soit l'attitude inadéquate du locataire envers la régie, son refus d'autoriser la visite de l'objet loué et les travaux réalisés sans autorisation. Il ressortait de l'audition des témoins K______ et I______ que le locataire avait enlevé une partie (voire l'entier) des faïences du mur de la cuisine en décembre 2020, soit avant d'effectuer un test d'amiante. Or, même à retenir que le locataire pouvait inférer du courrier de la régie du 2 septembre 2020 qu'il était en droit de faire ces travaux à ses frais, ce qui était contesté, ce courrier mentionnait clairement qu'un diagnostic amiante était nécessaire. Un tel diagnostic devait en effet être réalisé avant d'entreprendre des travaux dans un immeuble construit avant 1991, la grande majorité de ces immeubles contenant des matériaux amiantés, notamment dans les colles de carrelage; le risque de libération d'éléments amiantés était particulièrement élevé en cas de travaux (cf.”

“257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.   Cette disposition vise un cas particulier d'inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l'application des règles générales de l'art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d'un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_347/2016, du 10 novembre 2016, consid. 3.1.1).  2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_500/2023 du 11 avril 2024 consid. 5.1; 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1; consid. 5.1.1; 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.1; 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités).  2.2.1. Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid.”

“4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). La violation du devoir de diligence peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques de ce congé extraordinaire (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 136 III 65 consid. 2.5). La violation incriminée doit être telle que l'on ne puisse raisonnablement exiger du bailleur qu'il laisse le locataire disposer des locaux, ce qui suppose de respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.3). L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. A supposer qu'un locataire soit privé de discernement en raison d'une maladie psychique et ne soit pas en mesure de contrôler son comportement, cet état ne saurait priver le bailleur de la faculté de résilier le bail de façon anticipée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.2; 4A_44/2014 du 17 mars 2014 consid. 2.1; 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.2). L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013). Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). S'il est certes vrai que la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir de diligence en dépit d'un avertissement écrit du bailleur est une condition sine qua non de la résiliation extraordinaire du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, cela ne signifie pas que le juge du fait devrait exclure de son appréciation toutes les déclarations des témoins et autres éléments de preuve confirmant que des nuisances sonores existaient avant la mise en demeure du locataire à qui elles sont imputables : n'est ainsi pas seule déterminante l'existence de nuisances pendant la période entre le dernier avertissement écrit et la notification du congé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_317/2015 du 23 juillet 2015 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013). Le locataire, qui dérange les voisins à toute heure du jour ou de la nuit en tapant contre les murs, le sol, voire même la tuyauterie, se rend coupable de nuisances caractéristiques d'un manque d'égards envers les voisins (arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). La résiliation anticipée du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO présuppose l'envoi d'une protestation écrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empêcher une nouvelle; elle doit indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation écrite du bailleur doit mentionner l'état de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandé au locataire (ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrêts cités). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêts du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). S'il est certes vrai que la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir de diligence en dépit d'un avertissement écrit du bailleur est une condition sine qua non de la résiliation extraordinaire du bail fondée sur l'art. 257f al. 3 CO, cela ne signifie pas que le juge du fait devrait exclure de son appréciation toutes les déclarations des témoins et autres éléments de preuve confirmant que des nuisances sonores existaient avant la mise en demeure du locataire à qui elles sont imputables : n'est ainsi pas seule déterminante l'existence de nuisances pendant la période entre le dernier avertissement écrit et la notification du congé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_317/2015 du 23 juillet 2015 consid.”

“Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013).”

“107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ; comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC). L’application du régime de l’art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Parmi les manques d’égards susceptibles de justifier une résiliation anticipée du contrat en application de l’art. 257f al. 3 CO figurent notamment les dénonciations répétées et injustifiées des voisins, adressées par le locataire à la police ou au bailleur (TF 4A_173/2017 du 11 novembre 2017 consid.”

“Il n'acquiert pas le droit de modifier ou de rénover les locaux. A la fin du bail, il doit les restituer dans l'état où il les a reçus, compte tenu d'un usage normal (art. 267 al. 1 CO). L'art. 260a CO déroge à cette règle, en autorisant le locataire à entreprendre des travaux de rénovation ou de modification des locaux, moyennant un accord écrit du bailleur - que celui-ci n'est pas tenu de donner sans avoir à motiver sa décision (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 1060-1061 et les références citées). Le locataire qui entreprend, à ses frais, des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée sans l'accord (écrit) du bailleur déroge à son obligation d'user de la chose avec soin (art. 257f al. 1 CO) et s'expose à une résiliation ordinaire ou, lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 et 4 CO sont réunies, à une résiliation anticipée du bail (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 1065 et les références citées). Dans un arrêt de 2007, le Tribunal fédéral a confirmé l'efficacité d'un congé donné en vertu de l'art. 257f al. 3 CO au motif que, malgré le refus clair de la bailleresse, exprimé à plusieurs reprises, la sous-locataire (soit l'auxiliaire du locataire) n'avait pas hésité, sans autre explication, à entreprendre sur une durée de deux mois des travaux coûteux, qui avaient fortement modifié l'état et l'apparence des locaux loués, sans pour autant en altérer la structure ou l'ordonnancement (l'intéressée ayant notamment changé les appareils sanitaires de la salle de bains et remplacé le carrelage, le mobilier et les appareils de la cuisine), retenant qu'en agissant ainsi, la sous-locataire avait délibérément violé les obligations que la loi imposait au locataire et que, par son comportement, elle avait rompu irrémédiablement le lien de confiance entre les parties au bail principal. La sous-locataire avait en effet agi comme si elle était propriétaire du logement, substituant sa propre appréciation à celle de la bailleresse et ne tenant aucun compte du fait que l'autorisation qu'elle avait sollicitée lui avait été refusée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_277/2007 du 26 septembre 2007 consid.”

“Ils ont joint à leur demande un contrat de sous-location à durée déterminée prenant effet le 1er mars 2021 et échéant dès l'autorisation au transfert de bail par la bailleresse ou par le juge et dès conclusion d'un nouveau bail en faveur du repreneur, à un loyer mensuel de 1'130 fr., charges comprises, tenant compte d'une majoration d'environ 10% par rapport au loyer principal en raison des installations laissées à disposition du sous-locataire. m. Le 13 mars 2020, la bailleresse a refusé la sous-location au motif que les locataires n'entendaient pas réintégrer les locaux compte tenu de leur âge et de leurs problèmes de santé, avancés dans la requête déposée devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. n. Par lettre du 31 juillet 2020, la bailleresse s'est plainte de ce que les locataires avaient apposé une enseigne publicitaire inadaptée sur la partie latérale de la marquise de l'immeuble, ce qui contrevenait au bail à loyer signé, en sorte qu'un délai au 31 août 2020 leur était imparti pour qu'ils procèdent à la dépose de l'installation, à défaut de quoi le bail serait résilié au sens de l'art. 257f al. 3 CO. o. Dans sa réponse adressée au Tribunal le 5 août 2020, la bailleresse a conclu, préalablement, à ce que la dénonciation d'instance soit rejetée, à ce qu'il soit ordonné aux locataires de produire les exercices comptables des années 2018 et 2019 du salon de coiffure et à ce qu'une expertise judiciaire des biens inventoriés par les locataires dans leur courrier du 9 décembre 2019 soit ordonnée et, principalement, à ce que les locataires soient déboutés de toutes leurs conclusions. p. Le 6 août 2020, la bailleresse a adressé un courrier aux locataires dans lequel elle affirmait que la sous-location était perpétuée malgré ses lignes du 13 mars 2020 et les mettait en demeure d'y mettre un terme à défaut de quoi le bail serait résilié de manière extraordinaire. q. Par réponse du 25 août 2020, les locataires ont contesté que l'enseigne publicitaire gêne leurs voisins et indiqué que celle-ci était toutefois déposée afin d'empêcher toute résiliation du bail. Ils ont de plus nié sous-louer les locaux car ils avaient convenu avec F______ que ce dernier ne paierait pas de loyer; D______ continuait par ailleurs de travailler dans le salon de coiffure et de recevoir ses clients et occupait donc toujours les locaux.”

“L'intimée fait valoir que certains allégués de l'appelant sont irrecevables. Compte tenu des considérants qui suivent, cette question peut demeurer ouverte. 3. L'appelant soutient que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO n'étaient pas réalisées pour procéder à la résiliation du contrat de bail à loyer et que c'est ainsi à tort que les premiers juges ont considéré que le congé était efficace. 3.1 A teneur de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257f al. 3 CO). La résiliation prévue à l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit préalable du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (SJ 2014 I 210; arrêt du Tribunal fédéral 4A.87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1). Pour qu'un bail puisse être résilié en vertu de cette disposition, il faut notamment que le locataire, par sa manière de se comporter dans le bâtiment, n'ait pas respecté les égards qui sont dus aux autres locataires, en portant atteinte, par exemple, à leur tranquillité (LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, pp. 884-885; HIGI, Commentaire zurichois, no 12 ad art. 257f CO; SVIT-Kommentar, no 36 ad art. 257f CO). En particulier, le locataire doit s'abstenir de faire du bruit, de générer des odeurs nauséabondes, d'utiliser des produits toxiques, de se comporter de manière contraire aux moeurs ou de tolérer de tels comportements dans les locaux loués ou de violer le droit pénal, par exemple en injuriant les voisins ou en leur occasionnant des lésions corporelles (LACHAT, op.”

“3 Le bailleur doit être en mesure d'établir que le locataire ne tient pas compte de la protestation et des griefs qu'elle contient, en tout ou en partie à tout le moins (Wessner, in Commentaire pratique, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2e édition, 2017, N 36 ad art. 257f CO). Ainsi, le congé doit correspondre à un fait pour lequel un avertissement initial a déjà été donné et ne peut pas survenir longtemps après ce dernier (arrêts du Tribunal fédéral 4A_257/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3b/dd et ACJC/1141/2003 du 10 novembre 2003). A cet égard, des délais de quatre mois et six jours et de cinq mois entre l'avertissement et la résiliation de bail ont été considérés comme admissibles, contrairement à un délai de dix-huit mois (arrêts du Tribunal fédéral 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 et 4C_118/2001 du 8 août 2001; ACJC/811/2009 du 19 juin 2009; Lachat, op. cit., p. 678-679). Un délai de quelques mois, et même de huit mois, entre l'ultime protestation et le congé a été jugé admissible par le Tribunal fédéral (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 5.3; Wessner, in Commentaire pratique, op. cit., N 37-38 ad art. 257f CO). L'écoulement du temps constitue un des facteurs pertinents, mais il n'est pas le seul, le juge devant tenir compte de l'ensemble des circonstances (Burkhalter / Martinez-Favre, in Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 156). Il appartient au bailleur de prouver la réalisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace; elle ne peut pas être convertie en une résiliation ordinaire (ATF 135 III 441 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2019 du 26 septembre 2019 consid. 4.2). 4.1.3 Un congé anticipé remplissant les conditions de l'art. 257f al. 3 CO peut être annulé lorsqu'il apparaît contraire à la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Une telle annulation présuppose des circonstances particulières et ne peut être que très rarement admise (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 6.2). A titre d'exemple, le bailleur qui a incité le locataire à nuire aux voisins ne pourrait pas de bonne foi résilier son bail (Weber, in Commentaire bâlois du Code des obligations I, 6ème éd.”

“Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il est sans pertinence que les excès de bruits soient dus à des troubles psychiques dont souffre le locataire et qu'il ne peut pas maîtriser (arrêts du Tribunal fédéral 4A_44/2014 du 17 mars 2014 et 4A_722/2012 du 1er mai 2013).”

“Par courrier du 22 octobre 2015 à la Commission de conciliation, la nouvelle régie a indiqué n'avoir plus reçu de plainte à l'encontre de A______ et que par conséquent B______ SA renonçait au congé du 7 août 2014, tout en précisant que toute nouvelle plainte pour ces mêmes motifs l'obligerait à une nouvelle résiliation, sans possibilité de négociation. j. Le 5 avril 2017, la régie s'est adressée à A______ après avoir reçu diverses plaintes à son sujet concernant des comportements inappropriés, notamment à l'encontre du service d'immeuble, tels que : ouvertures fréquentes et sur de longues périodes des deux portes des allées, fermetures des containers dans le local containers, déplacements des cartons de tri situés devant la porte de l'immeuble dont le container à ordures, ouvertures du robinet d'eau froide dans la buanderie quasi quotidiennement et pendant de longues durées, déplacements des bidons d'eau du concierge, poses d'autocollants faits mains « pas de publicité » sur les boîtes aux lettres des autres locataires et comportements inopportuns envers les habitants de l'immeuble et les entreprises présentes. A______ a été mise en demeure de cesser ses agissements immédiatement, à défaut de quoi son bail serait résilié conformément à l'art. 257f CO. k. Le 19 mai 2017, D______, habitante de l'immeuble 1______, s'est plainte à la régie du fait que la situation était devenue insupportable en raison du comportement de A______, laquelle appuyait plusieurs fois par jour sur tous les boutons de l'ascenseur, fouillait dans les boîtes aux lettres et déversait chaque jour depuis son balcon une grande quantité d'eau sale qui arrivait sur le sien. l. Par courrier du 29 juin 2017 adressé à A______, la régie l'a informée avoir reçu de nouvelles plaintes et l'a mise en demeure une nouvelle fois de cesser ses comportements inappropriés, soit de descendre dans la rue en tenue très légère, d'importuner les commerces alentours et leur clientèle, de lancer du riz sur les passants depuis sa fenêtre, d'ouvrir les portes de l'immeuble au milieu de la nuit et de les laisser ouvertes, à défaut de quoi son bail serait résilié. m. Par courrier du 19 septembre 2018, la régie après avoir constaté que la locataire s'était immiscée dans les travaux d'entretien du bâtiment en retirant les supports en linoleum installés sous les paillassons des paliers de chaque étage, a mis en demeure A______ de remettre en état les paliers détériorés et de réinstaller le matériel enlevé dans un délai de cinq jours, à défaut de quoi son bail serait résilié pour violation de son devoir de diligence.”

“2 Selon la jurisprudence, la nullité du congé, à la différence de l'annulation qui ne peut être sollicitée que si le locataire a respecté le délai et l'art. 273 al. 1 CO, peut être invoquée en tout temps, même lors de la procédure d'évacuation (ATF 121 III 156 consid. 1c : arrêt du Tribunal fédéral 4C.116/2005 du 20 juin 2005 consid. 2.3; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 949). Pour faire obstacle à la requête en cas clair, il ne suffit pas que le locataire ait déposé une requête en annulation ou en constatation de la nullité du congé, ou qu'il avance des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui. Ces démarches et avis de la partie citée doivent avoir une certaine substance, ne pas être contredits par la partie requérante de manière convaincante. Ils ne doivent pas être d'emblée voués à l'échec. Ils doivent être crédibles et susceptibles de faire douter le tribunal chargé de statuer sur la requête en cas clair (Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 244). 3.1.3 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. La résiliation anticipée au sens de l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes: (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du Tribunal fédéral 4A_596/2019 du 30 juin 2020 consid.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Par ailleurs, le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p.”

“5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al.”

“2 et les arrêts cités).  2.2.1. Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La violation du devoir de diligence et le manque d'égards envers les voisins (1ère condition) peut consister notamment dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, et l'irrespect des règles d'utilisation des parties communes (ATF 136 III 65 consid. 2.5). Il importe peu que ces excès de bruit soient dus au locataire lui-même ou à des personnes qui occupent son appartement, dont il répond (arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.2; 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2).   Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1). L'application de l'art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 5.1.3). L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Quant à la pièce 16, datée du 3 novembre 2020, il s'agit d'un courrier établi par le voisin G______ confirmant que depuis le jugement du Tribunal, l'intimé accentuait ses provocations (insultes, augmentation du volume de la télévision pour empêcher sa fille de faire la sieste, jeu de ballon à 7h00 le matin et juste avant 22h00, et provocation par l'envoi de photo-montage). Ces moyens de preuve relatent des faits survenus postérieurement à la clôture de l'administration des preuves par le Tribunal et ont été produites immédiatement, dans le cadre de l'appel déposé. Ces pièces sont recevables, tout comme la pièce 17 produite sans retard à l'appui de la réplique du 20 janvier 2021 : celle-ci, émanant de F______ et datée du 12 décembre 2020, fait état de nouvelles provocations de l'intimé faisant passer en boucle un enregistrement sonore de ses nom et prénom, accompagné d'une phrase incompréhensible durant 15 à 30 minutes. 3. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir constaté de manière erronée certains faits et d'avoir réalisé une appréciation arbitraire des moyens de preuve, le conduisant à violer l'art. 257f al. 3 CO en déclarant le congé du 16 février 2018 inefficace. Les griefs développés par l'appelante mélangent des critiques relatives à l'établissement des faits, l'appréciation des preuves et l'application de l'art. 257f al. 3 CO. Ils seront examinés ensemble et les éventuelles erreurs factuelles seront corrigées. 3.1 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier un bail d'habitation dans un délai de trente jours pour la fin d'un mois lorsque le locataire, malgré un avertissement écrit, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égard envers les voisins. L'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des conditions cumulatives suivantes : violation de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêts du arrêts du Tribunal fédéral 4C.306/2003 du 20 février 2004 et 4A_87/2012 du 10 avril 2012). La jurisprudence considère que la violation du devoir de diligence peut consister dans le non-respect du repos nocturne, ce qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires, ou les excès de bruits, lesquels constituent des motifs typiques du congé extraordinaires prévu par l'art.”

“S'agissant de la constatation inexacte des faits, la FONDATION B______ s'est référée aux menaces alléguées par A______ et a précisé que ce dernier n'avait pas été en mesure de prouver une quelconque menace à son égard. L'intégralité des faits qui ressortait des témoignages n'était pas contestée, dans la mesure où elle avait été protocolée. Pour le surplus, il ne pouvait être contesté que le Ministère public ne disposait pas de suffisamment d'éléments probants concernant l'infraction de menaces, dans la mesure où celui-ci avait rendu une ordonnance de non entrée en matière sur ce point. Néanmoins, la FONDATION B______ a précisé que la résiliation du contrat de bail n'avait pas uniquement eu lieu sur la base de la plainte pénale déposée pour menaces, mais bien suite aux plaintes des locataires, reçues concernant le comportement de A______. Quant à la manipulation des locataires par le concierge, la FONDATION B______ a relevé qu'il s'agissait d'une pure appréciation de A______ qui n'avait pour le surplus pas été en mesure de prouver ce fait. Concernant la prétendue violation de l'art. 257f al. 3 CO, la FONDATION B______ a relevé que la résiliation du contrat de bail était due à l'attitude générale de A______, sans se limiter aux seuls faits relatés par les témoins, notamment s'agissant des menaces de ce dernier au moyen d'un couteau. En effet, deux courriers datés des 3 et 21 mars 2022 avaient été adressés au Tribunal afin que celui-ci soit informé de l'aggravation de la situation. Pour le surplus, la pétition signée par plus de 53 locataires ainsi que les témoignages des collaborateurs de H______ étaient la preuve que les plaintes des locataires étaient réelles. Ces faits avaient mené la FONDATION B______ à adresser à A______ trois courriers d'avertissement ainsi qu'une mise en demeure formelle. Tous les faits qui lui étaient reprochés ressortaient de ces courriers, au fur et à mesure de leur survenance, le dernier en date mentionnant expressément le risque pour A______ de voir son contrat de bail être résilié. Qui plus est, A______ n'avait jamais éprouvé la nécessité d'être assisté d'un interprète lors des audiences devant le Tribunal et avait toujours pu s'exprimer en français.”

“Pour le surplus, la pétition signée par plus de 53 locataires ainsi que les témoignages des collaborateurs de H______ étaient la preuve que les plaintes des locataires étaient réelles. Ces faits avaient mené la FONDATION B______ à adresser à A______ trois courriers d'avertissement ainsi qu'une mise en demeure formelle. Tous les faits qui lui étaient reprochés ressortaient de ces courriers, au fur et à mesure de leur survenance, le dernier en date mentionnant expressément le risque pour A______ de voir son contrat de bail être résilié. Qui plus est, A______ n'avait jamais éprouvé la nécessité d'être assisté d'un interprète lors des audiences devant le Tribunal et avait toujours pu s'exprimer en français. Il était dès lors capable de comprendre la teneur des courriers d'avertissement qui lui avaient été adressés. Dans la mesure où il avait instillé un sentiment d'insécurité, tant chez le concierge, que chez la famille de celui-ci et chez les autres locataires - durant toute la période de la procédure également - les conditions de l'art. 257f al. 3 CO étaient réalisées et la résiliation du contrat de bail était valable. c. A______ a répliqué par acte déposé le 26 octobre 2022. Par duplique expédiée le 30 novembre 2022, la FONDATION B______ a allégué des faits nouveaux et produit des pièces nouvelles, soit deux courriels de G______ datés respectivement des 21 et 28 novembre 2022. Ces derniers concernaient des plaintes attestant la persistance du comportement nuisible de A______. d. En date du 9 décembre 2022, A______ a fait usage de son droit de réplique inconditionnelle. e. Les parties ont été informées par pli séparé de ce que la cause avait été gardée à juger en date du 1er février 2023.   C. Les faits pertinents de la cause sont les suivants : a.a A______, locataire, et la FONDATION B______, bailleresse, ont signé un contrat de bail portant sur la location d'un appartement de trois pièces au cinquième étage de l'immeuble sis no. ______ route 1______ à Genève. Le contrat a été conclu pour une durée initiale d'une année, du 1er août 2017 au 31 juillet 2018, renouvelable tacitement d'année en année sauf résiliation respectant un préavis de trois mois.”

“Le 10 avril 2018, la bailleresse a à nouveau mis en demeure le locataire de cesser ses agissements, sous menace de résiliation du bail en application de l'art. 257f al. 3 CO. l. De son côté, par courrier du 25 avril 2018, le locataire a réitéré sa demande de relogement en précisant que sa santé était fortement atteinte par les nuisances précitées. Il a joint audit courrier un certificat médical indiquant que la conception architecturale de l'immeuble et l'implantation de son appartement, l'exposaient à de fortes résonnances acoustiques menant à l'épuisement de ses ressources psychiques. m. Les 3 juin, 5 et 27 juillet et 6 août 2018, de nouvelles plaintes ainsi qu'une pétition signée par huit voisins ont été transmises à la bailleresse aux termes desquelles ces derniers se plaignaient à nouveau des nuisance sonores, injures et menaces proférées par le locataire. Le locataire s'était en outre mis à brûler des objets dans la cage d'escalier. n. Par avis officiel du 21 août 2018, la bailleresse a résilié le bail du locataire pour le 30 septembre 2018, en application de l'art. 257f al. 3 CO. o. Par requête déposée le 20 septembre 2018 par-devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l'audience du 19 novembre 2018 et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 26 novembre 2018, le locataire a conclu, principalement, à ce que le Tribunal constate l'inefficacité du congé, et, subsidiairement, à ce qu'il l'annule. p. La bailleresse a conclu par mémoire-réponse du 18 mars 2019 à ce que le Tribunal déclare la résiliation du contrat valable et efficace. q. Lors de l'audience du 10 mai 2019 par-devant le Tribunal, les parties ont été entendues. Le locataire a admis qu'il lui était déjà arrivé de s'emporter avec certains de ses voisins. Au vu de la situation et de l'architecture de son appartement, il avait lui-même été contraint de demander à ses voisins de cesser de faire du bruit. Lors de son emménagement, il avait été plus ou moins convenu verbalement que l'appartement était trop petit et qu'il s'agissait d'une situation provisoire.”

“3 CO) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: soit le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; soit le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2). Les motifs valables au sens de l'art. 262 al. 2 CO sont le refus du locataire de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), les conditions de la sous-location sont abusives, comparées à celles du contrat de bail principal (let. b), ou la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c). L'art. 262 CO s'applique par analogie lorsque le locataire d'une surface commerciale abritant un restaurant confie l'exploitation de l'établissement à un tiers par un contrat de gérance libre (arrêt 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2.1). Lorsque l'un des motifs valables visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (condition n° 4) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci " n'a pas de portée indépendante "; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt précité 4A_521/2021 consid. 4.2).”

“2 et les arrêts cités). Lorsque la violation du devoir de diligence invoquée (1ère condition) est la sous-location sans le consentement du bailleur, deux situations sont visées: premièrement, le bailleur a refusé son consentement à la sous-location et il était en droit de le faire pour l'un des motifs de l'art. 262 al. 2 CO; deuxièmement, le locataire s'est abstenu de demander au bailleur l'autorisation de sous-louer et celui-ci aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location. Lorsque l'un des motifs visés à l'art. 262 al. 2 CO est réalisé, soit parce que le locataire a refusé de communiquer les conditions de la sous-location (let. a), soit parce que les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (let. b), soit parce que la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (let. c), la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (4ème condition) de l'art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (celle-ci "n'a pas de portée indépendante"; ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.2). Face à une sous-location illicite, le bailleur doit soit protester et demander au locataire de lui communiquer les conditions de la sous-location, soit le sommer de mettre un terme à celle-ci et lui accorder pour ce faire un délai suffisant. Ce délai doit être raisonnable. Afin de tenir compte des difficultés en cas de pénurie de logement et de la durée d'une éventuelle procédure en contestation intentée par le sous-locataire, il suffit, selon Lachat, que le bailleur impartisse au locataire un délai pour résilier le bail du sous-locataire, par exemple un mois (Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 887 et p. 737, note 104). Lorsque le locataire sous-loue le logement sans y être autorisé alors qu'il a perdu toute idée de reprendre un jour l'usage de celui-ci, il procède en réalité à une substitution de locataire par la voie détournée de la sous-location, ce qui justifie une résiliation anticipée (art.”

“1; 138 III 59 consid. 2.1). 4.1.4 Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). L'exigence du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de portée indépendante, lorsque le bail est résilié en raison d'une sous-location dénuée d'autorisation préalable et que la sous-location aurait pu être refusée à bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prévus à l'art. 262 al. 2 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; 134 III 446 consid. 2.2). 4.1.5 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose à une résiliation anticipée du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 300 consid. 3.1). Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, énumérés de manière exhaustive à l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, comparées à celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (c). A ces cas s'ajoute l'interdiction générale de l'abus de droit au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 134 III 446 consid. 2.4). Selon la jurisprudence, la sous-location est en soi conçue pour le locataire qui n'a temporairement plus l'usage de la chose louée - par exemple en raison d'un stage professionnel ou d'études dans un autre lieu - et qui le cède provisoirement à un tiers pour se décharger du fardeau économique que constitue le loyer; est aussi envisageable le cas d'un appartement devenu trop grand à la suite du décès ou du départ d'un membre de la famille, et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.”

“Les explications données par le locataire quant à son besoin allégué de disposer d'un deuxième logement n'étaient pas convaincantes. Ayant fait l'objet d'un avertissement écrit de la bailleresse le 26 octobre 2020, le sommant de cesser immédiatement l'activité de prostitution exercée dans l'appartement, le locataire s'était borné à contester les agissements qui lui étaient reprochés, sans autre forme d'explications. S'agissant de l'affectation d'un logement à de la prostitution, la preuve d'une situation insupportable pour le bailleur ou les voisins n'était pas nécessaire, quand bien même il était relevé que la bailleresse avait produit dans la procédure les plaintes écrites de plusieurs locataires. Dans ces circonstances, le congé notifié le 6 novembre 2020 pour le 31 décembre 2020 était efficace. L'instance précédente a également relevé que l'argument du locataire relatif à la prétendue non-conformité de la signature apposée sur l'avis de résiliation n'était pas suffisamment motivé et tombait dans tous les cas à faux. Le congé étant fondé sur l'art. 257f al. 3 CO, aucune prolongation de bail ne devait être accordée. La demande reconventionnelle de la bailleresse tendant à l'évacuation du locataire devait quant à elle être admise, son exécution étant toutefois du ressort du tribunal de l'exécution, dans la composition prévue par la loi. 2.1 Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir apprécié les faits de manière incorrecte (art. 310 let. b CPC), en basant ses constatations essentiellement sur des faits postérieurs à la notification du congé pour retenir que la résiliation fondée sur l'art. 257f al. 3 CO était efficace. L'appelant fait également grief aux premiers juges d'avoir retenu à tort que ses explications relatives à son besoin de disposer d'un deuxième logement n'étaient pas convaincantes. Est donc litigieuse en premier lieu la condition de la violation par le locataire de son devoir de diligence tel que prévu à l'art. 257f al. 1 CO. 2.2 La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire ou un manque d'égards envers les voisins, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid.”

“La protestation écrite du bailleur, à la différence de l'avis comminatoire de l'article 257d CO, ne doit pas nécessairement contenir une menace de résiliation anticipée, le but étant de rétablir la tranquillité dans l'immeuble (ACJC/821/2004 du 18.06.2004). L'avertissement écrit doit toutefois mentionner les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l'ordre (Lachat, op. cit., p.677). L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser (ACJC/239/2003 du 10.03.2003). Le congé anticipé présuppose encore que le maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. La réponse à cette question ne repose pas sur des critères abstraits, mais fait appel aux règles de l'équité, lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances importantes de l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd; Higi, op. cit., n. 59 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 679; Svit-Kommentar, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à influer a posteriori sur une résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4 L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard (Tercier/ Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2380). La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art.”

“L'avertissement écrit doit toutefois mentionner les reproches adressés au locataire et les mesures à prendre pour que les choses reviennent dans l'ordre (Lachat, op. cit., p.677). L'exigence d'une protestation écrite du bailleur est impérative. Un avertissement oral est insuffisant, même réitéré et resté lettre morte. Ce n'est que si, au vu des circonstances, il apparaît qu'une mise en demeure est manifestement inutile que le bailleur peut s'en dispenser (ACJC/239/2003 du 10.03.2003). Le congé anticipé présuppose encore que le maintien du bail est insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. La réponse à cette question ne repose pas sur des critères abstraits, mais fait appel aux règles de l'équité, lesquelles imposent de tenir compte de toutes les circonstances importantes de l'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3dd; Higi, op. cit., n. 59 ad art. 257f CO; Lachat, op. cit., p. 679; Svit-Kommentar, op. cit., n. 35 ad art. 257f CO). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité, des circonstances postérieures n'étant pas de nature à influer a posteriori sur une résiliation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001). 3.4 L'art. 257f al. 3 CO ne subordonne pas la résiliation anticipée du bail à l'existence d'une faute du locataire; il requiert tout au plus un comportement contrevenant aux égards dus aux autres locataires. La résiliation anticipée est destinée à rétablir une situation normale dans l'immeuble et à ménager les intérêts des autres locataires et des voisins, auxquels le bailleur doit veiller. Sa responsabilité contractuelle ou légale (art. 679 CC) peut du reste être engagée à cet égard (Tercier/ Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2380). La résiliation anticipée doit être distinguée des conséquences générales de la violation contractuelle, pour lesquelles l'art. 97 CO requiert expressément l'existence d'une faute. 3.5 En l'espèce, les premiers juges ont d'abord relevé que les enquêtes, lors desquelles neuf témoins avaient été entendus, avaient permis d'établir que plusieurs locataires n'avaient jamais été dérangés par B______ et que leur appréciation de la qualité de l'insonorisation de l'immeuble différait fortement.”

“Se fondant sur la solution retenue par le Tribunal fédéral dans son arrêt 4C.324/2002 du 3 mars 2003 (consid. 3), plusieurs auteurs considèrent toutefois qu'un avertissement oral suffit s'il est ensuite complété par une protestation écrite. Lachat considère quant à lui que selon les circonstances, la lettre d'avertissement peut être remplacée par une autre manifestation écrite dont le contenu est intelligible par le locataire, par exemple un courrier électronique (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, note en p. 886). La doctrine estime également que le bailleur est en droit de se dispenser de signifier une protestation, s'il apparaît à l'évidence qu'elle sera inutile (art. 108 ch. 1 CO par analogie; CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 35). La doctrine souligne encore que, contrairement à ce que prescrit l'art. 257d CO, la sommation écrite signifiée par le bailleur en vertu de l'art. 257f al. 3 CO ne doit pas être assortie d'un délai à l'encontre du locataire, ni même d'une menace de résiliation (CPra Bail-Wessner, art. 257f CO N 34). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs au sens de l'art. 257f al. 3 CO exige quant à elle que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). 3.3 Dans le cadre d'une société anonyme, le conseil d'administration représente la société à l'égard des tiers (art. 718 al. 1 CO). Celui-ci peut déléguer le pouvoir de représentation à un ou plusieurs de ses membres (délégués), ou à des tiers (directeurs; art. 718 al. 2 CO). Il est tenu de communiquer au Registre du commerce le nom des personnes qui ont le droit de représenter la société (art. 720 CO). Ce système de représentation n'exclut toutefois pas que la société se fasse représenter, selon les règles des art. 32 ss CO, par un administrateur, un actionnaire ou même un tiers, par exemple un avocat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_448/2012 du 7 janvier 2013 consid. 2.5; 4A_36/2011 du 15 mars 2011 consid. 2.2.2 et la doctrine citée; voir également ACJC/1484/1995 du 20 novembre 1995 consid.”

“Il est notamment tenu, par le contrat aussi, de s’abstenir d’injurier ses voisins (cf. Lachat et al., ibid.). Aux termes de l’art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois. Cette disposition vise un cas particulier d’inexécution des obligations, spécifique à la relation entre bailleur et locataire, et en règle les effets. Dans son domaine de validité, elle exclut l’application des règles générales de l’art. 107 CO relatif aux droits de la partie qui ne parvient pas à obtenir le respect d’un contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1). La résiliation prévue par l’art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (TF 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1 et l’arrêt cité). Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 ; ATF 123 III 124 consid. 2a). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1). L’application de l’art. 257f al. 3 CO suppose que la violation par le locataire de son devoir de diligence rende le maintien du contrat insupportable pour le bailleur (condition n° 4) ; comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut en effet que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur.”

“L'avertissement écrit du bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.2; 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). La persistance du locataire à ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgré la mise en demeure (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC) qui doit prendre en en considération tous les éléments concrets du cas (ATF 136 III 65 consid. 2.5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3). Lorsque les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace, sans conversion possible en une résiliation ordinaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_173/2012 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.1). Le congé inefficace étant sans effet, le vice peut être constaté en tout temps (Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 47 ad art. 257f CO). 3.2 En l'espèce, l'appelant a contesté judiciairement la résiliation du 28 mars 2022 notifiée par l'intimée en raison des dégâts causés selon elle à l'appartement, mais la procédure a pris fin en raison du fait qu'il ne s'est pas présenté à l'audience de conciliation. Ce qui précède n'empêche cependant pas l'appelant de remettre en cause la validité de la résiliation dans le cadre de la présente procédure, puisqu'une résiliation inefficace peut être contestée en tout temps. Sur la base des éléments figurant au dossier, l'on ne saurait considérer que la résiliation signifiée le 28 mars 2022 est clairement fondée. En effet, l'appelant a toujours contesté être responsable des dégâts relevés par l'intimée et il n'est pas établi que ces affirmations sont inexactes.”

“De plus, bien que les appelants prétendent que E______ serait un témoin essentiel dans le cadre de la présente procédure, ils n'ont pas persisté à solliciter son audition, et ce, ni suite à la notification de l'ordonnance du Tribunal du 4 mai 2021, ni lors de l'audience de débats du 17 juin 2021 à l'issue de laquelle le Tribunal a clôturé la phase d'administration des preuves et les parties ont plaidé leur cause, ni encore par leur courrier adressé ultérieurement au Tribunal le 18 juin 2021. Par ailleurs, les appelants indiquent que l'audition de E______ serait nécessaire car « c'est elle qui a notamment découvert que Monsieur D______ loue et louait plusieurs appartements, qu'il était un habitué des sous-locations et qu'il avait déjà eu plusieurs problèmes de résiliation de bail pour sous-locations illicites auprès d'autres propriétaires et d'autres régies de la place » (cf. acte d'appel, p. 6). Les appelants perdent ainsi de vue que le congé litigieux est fondé sur l'art. 257f al. 3 CO et que le but de la présente procédure n'est pas de déterminer si, par le passé, ou pour un autre logement, l'intimé aurait procédé à des sous-locations illicites. En effet, le point litigieux de la présente cause concerne exclusivement la question du respect des conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO. En outre, les appelants indiquent que le rapport de G______ « confirme les faits déjà constatés antérieurement, et même avant la résiliation de bail, par Madame E______ » (cf. p. 8 de l'acte d'appel). Ainsi, les éléments que l'audition de celle-ci auraient pu apporter ressortent déjà du rapport précité, sans préjudice de leur pertinence. Dès lors, l'audition de E______ n'aurait nullement apporté d'éléments nouveaux et pertinents sur lesquels le Tribunal aurait pu fonder son raisonnement. Par conséquent, la renonciation à l'audition de la précitée ne viole nullement le droit à la preuve et le droit d'être entendus des appelants. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir déclaré inefficace le congé litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO seraient remplies. La sommation du 15 mars 2019 serait valable car suffisamment précise, et le Tribunal aurait à tort retenu qu'ils n'avaient démontré que l'intimé aurait sous-loué son logement et qu'ils auraient subi un inconvénient majeur.”

“L'application du régime de l'art. 257f al. 3 CO requiert encore un avertissement au locataire (condition n° 2), ainsi que la persistance de la violation du contrat par celui-ci (condition n° 3). Le bailleur doit encore observer un délai de préavis de trente jours pour la fin d'un mois pour sa résiliation (condition n° 5). La résiliation extraordinaire fondée sur l'art. 257f al. 3 CO présente ainsi des garanties suffisantes de protection sociale des locataires en cas de violation du contrat.”

“par mois ne sont pas compatibles avec le revenu de 6'300 fr. bruts qu'il a allégué percevoir. L'appelant n'a de plus fourni aucune pièce justifiant de ses revenus allégués, ni aucune information sur l'amie qui occupait selon lui occasionnellement son appartement. Il n'a ainsi pas pleinement collaboré à l'administration des preuves et doit se laisser opposer cette défaillance. 2.6 La mise en demeure du 26 octobre 2020 a été motivée par les plaintes préexistantes émanant de plusieurs voisins ainsi que par la teneur du rapport de F______ SARL, dont il ressort que les locaux loués n'étaient, à l'automne 2020 à tout le moins, pas utilisés conformément aux stipulations contractuelles, à savoir comme habitation. Au vu de ces constatations, la bailleresse était fondée à émettre un avertissement avec menace de résiliation immédiate du bail, puis, au vu de la réponse laconique de l'appelant dont il ressort qu'il n'entendait pas donner suite à cette protestation, à résilier le bail en application de l'art. 257f al. 3 CO. Dans ces circonstances, la Cour retiendra, à l'instar du Tribunal, que la condition de la violation du devoir de diligence imposé au locataire était remplie au moment de la résiliation du bail. 3. 3.1 Dans un second pan de son argumentation, l'appelant se plaint d'une mauvaise application du droit (art. 310 let. a CPC), au motif que la bailleresse ne lui a pas imparti un délai suffisant pour se conformer à ses obligations. Il reproche également aux premiers juges d'avoir considéré que la mise en demeure de la bailleresse remplissait les conditions légales. Est donc litigieuse en second lieu la condition de la notification (valable) d'une protestation écrite au sens de la deuxième condition posée par l'art. 257f al. 3 CO, respectivement le fait de savoir si la bailleresse aurait dû impartir un délai au locataire pour se mettre en conformité (troisième condition de l'art. 257f al. 3 CO portant sur la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation).”

“S'agissant de la constatation inexacte des faits, A______ se plaint de ce que le Tribunal n'aurait pas précisé que le Ministère public ne disposait d'aucun élément dans son dossier lui permettant d'établir la réalité des faits relatifs à l'infraction de menaces. A cet égard, le Tribunal n'aurait pas non plus indiqué, d'une part, que D______ et E______ n'avaient pas vu A______ menacer des locataires avec un couteau et, d'autre part, que F______ n'avait pas non plus vu d'altercation entre celui-ci et d'autres locataires. Le Tribunal n'aurait pas non plus précisé les dates de prise de fonction du concierge, G______, afin d'établir les prémisses du conflit. Ce dernier était même arrivé à manipuler les locataires de sorte à ce qu'ils voient A______ d'un autre œil. Finalement, le Tribunal aurait déformé les propos de A______ dans la mesure où celui-ci aurait déclaré avoir effectivement été menacé, alors que le Tribunal aurait indiqué qu'il se serait simplement « senti menacé ». Quant à la violation de l'art. 257f al. 3 CO, A______ soutient que les courriers qui lui ont été adressés - à l'exclusion de celui du 18 avril 2018 - ne remplissaient pas les exigences légales de la disposition précitée et que, par conséquent, le délai de sept mois qui s'était écoulé entre la mise en demeure et la résiliation laissait comprendre que la poursuite du bail par la bailleresse n'était pas insupportable. S'il fallait considérer le congé valable, les deux seules plaintes ultérieures à la protestation écrite de la bailleresse ne seraient pas susceptibles de faire état d'une récidive dans ce comportement nuisible. b. Par réponse du 20 septembre 2022, la FONDATION B______ s'en est principalement rapportée à l'appréciation de la Cour quant à la recevabilité de l'appel, a conclu à ce que le jugement entrepris soit confirmé, à ce que A______ soit débouté de toutes ses conclusions et à ce qu'il soit condamné en tous les dépens de deuxième instance. S'agissant de la constatation inexacte des faits, la FONDATION B______ s'est référée aux menaces alléguées par A______ et a précisé que ce dernier n'avait pas été en mesure de prouver une quelconque menace à son égard.”

“Il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l'usage de la chose louée et qu'il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l'institution même de la sous-location (ATF 138 III 59 consid. 2.2.1; 134 III 446 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 4A_227/2017 du 5 septembre 2017 consid. 4.2.1.1; 4A_290/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.3.1). 3.2 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite, persiste à enfreindre son devoir de diligence, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Cette disposition est applicable lorsque le locataire sous-loue l'appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l'art. 262 CO (ATF 134 III 300 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 du 10 novembre 2016 consid. 3.1.1). Le bailleur qui notifie un congé fondé sur l'art. 257f al. 3 CO doit prouver les faits qui en sont la condition (arrêt du Tribunal fédéral 4A_367/2010 du 4 octobre 2010 consid. 2.2). Si les conditions de l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas remplies, la résiliation anticipée est inefficace (ATF 135 III 441; arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2016 précité consid. 3.1.2). 3.3 En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le juge établit d'office les faits et apprécie librement les preuves, étant précisé que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le Tribunal fédéral a précisé que la maxime inquisitoire sociale ne libère pas les parties de leur devoir de participer à l'établissement des faits et que ces dernières doivent donc participer activement à l'administration des preuves (ATF 125 III 231 consid. 4a; 118 II 50 consid. 2a), étant relevé que ces jurisprudences s'appliquent également au nouveau droit de procédure (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, p. 243 ss). Le but de la maxime inquisitoire sociale est de protéger la partie réputée la plus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer la procédure (ATF 125 III 231 ibid.). Cette maxime ne doit toutefois pas être comprise comme un commode oreiller de paresse autorisant les parties à rejeter sur les épaules du juge l'ensemble des devoirs procéduraux leur incombant : le juge ne doit pas instruire d'office le litige lorsqu'une partie renonce à expliquer sa position.”

“En outre, il n'est pas clairement établi quand les démarches auprès de ces organismes de cautionnement ont été menées, ni à quel stade elles se trouvaient, faute de la production de la moindre pièce à ce propos. L'appelante a déclaré ignorer pour quelle raison la régie aurait refusé un paiement en cash dont elle n'était pas informée. Il en était de même s'agissant de G______. Si un refus semble avoir été donné s'agissant de F______, la procédure ne permet pas d'établir qu'une offre ait réellement été soumise à l'appelante, respectivement à la régie, lors de la conclusion du bail ou consécutivement à la protestation écrite du 20 février 2019, et que l'appelante aurait rendu les démarches de constitution des sûretés plus difficiles en raison d'un refus par hypothèse injustifié, point qui ne ressort nullement du dossier et que le Tribunal ne pouvait tenir pour suffisamment établi. Rien ne permettait donc de retenir que l'appelante aurait rendu les démarches de constitution des sûretés plus difficiles en raison d'un refus. Les intimés ne sauraient non plus être suivis lorsqu'ils prétendent que l'appelante serait responsable de l'impossibilité de créer dites sûretés. Les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant réalisées pour le surplus, la Cour retient que les intimés ont gravement violé les stipulations du contrat en omettant de constituer les sûretés prévues contractuellement et ont persisté même après la protestation écrite du 20 février 2019, ce qui rendait pour l'appelante la continuation du bail insupportable. Le jugement entrepris sera donc annulé et il sera statué à nouveau dans le sens que le congé notifié le 20 mars 2019 en application de l'art. 257f al. 3 CO, avec effet au 30 avril 2019, sera déclaré efficace. L'admission du congé vide le grief de nullité de ce dernier soulevé par les intimés dans le cadre de l'appel joint. Ce grief est au demeurant insuffisamment motivé puisque les intimés semblent tirer la nullité du congé du seul fait que le congé ne pouvait être résilié de façon extraordinaire. Or, pour les divers motifs exposés ci-dessus, la Cour est arrivée à la conclusion contraire. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art.”

“Cela devient insupportable et je crains de perdre mon locataire actuel du dessus. Que peut-on faire ? Que pouvez-vous faire ? […] » c) Le 5 août 2020, l’intimée a adressé à l’appelant un courrier recommandé intitulé « mise en demeure et rappel de vos obligations en tant que locataire », indiquant notamment ce qui suit : « […] Les locataires de l’immeuble voisin ainsi que les locataires successifs du commerce situé au-dessus se sont plaints maintes fois auprès de moi ou de mon mari de votre comportement et de votre non-respect du voisinage. Les nuisances soulevées sont les suivantes : - Injures à répétition, agressions verbales, hurlements. - Bruits en claquant fortement et plusieurs fois les portes ou en frappant à leur porte. - Arrachage d’un tuyau de climatisation. Nous sommes intervenus, mon mari ou moi, à plusieurs reprises auprès de vous afin de vous demander de cesser vos agissements. Entre-autres, ceux-ci font fuir les clients de leur commerce. […] » L’intimée a en outre rappelé l’appelant à son devoir de diligence à l’égard de ses voisins en vertu de l’art. 257f al. 2 CO et l’a mis en demeure de cesser immédiatement tout agissement contraire à ses obligations contractuelles, tout en l’informant de son intention de résilier le contrat de bail en cas de réitération. 4. a) A de multiples reprises, soit le samedi 21 novembre 2020 vers 2 h 05, le samedi 28 novembre 2020 vers 2 h 40, le samedi 12 décembre 2020 vers 2 h 00, le jeudi 24 décembre 2020 vers 3 h 25, le lendemain vers 8 h 00 et le jeudi 31 décembre 2020 vers 3 h 55, l’appelant a appelé la police pour se plaindre de nuisances sonores émanant du magasin tenu par Q.________, en lien avec la livraison de la marchandise et des déplacements d’objets. Une fois sur place, les policiers n’ont jamais constaté aucun bruit. Parfois présente sur les lieux, Q.________ leur a indiqué avoir réceptionné de la marchandise pour son commerce. Aux débats, la susnommée a expliqué qu’au début de son activité, elle recevait des livraisons de fruits aux alentours de minuit, une fois par semaine, et qu’elle avait ensuite interrompu ces livraisons dès le mois de janvier 2022, en raison du comportement de l’appelant, les livraisons nocturnes n’étant appelées à se reproduire que les 24 et 31 décembre, en raison des fêtes de fin d’année.”

“3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd. 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Dans un premier grief, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir retenu que le délai écoulé entre l’avertissement qui lui était adressé et la résiliation du bail était adéquat et conforme aux conditions posées par l’art. 257f al. 3 CO. 2.1 Selon l'art. 257f al. 2 CO, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leurs sont dus. S'il persiste à manquer d'égards envers les voisins, nonobstant une protestation écrite du bailleur, à tel point que le maintien du bail devient insupportable pour ce dernier ou les personnes habitant la maison, l'art. 257f al. 3 CO autorise le bailleur à résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (ATF 132 III 109 consid.”

“675; Higi, Commentaire zurichois, 4e éd. 1996, n. 41 ad art. 257f CO). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité (ATF 132 III 109; arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3bb; Lachat, op. cit., p. 676 et 679, Higi, op. cit., n. 58 ad. art. 257f CO). Il sied cependant d'observer une certaine marge de tolérance qui dépend, entre autres, de l'environnement (quartier bruyant ou non), de la destination des locaux (à usage d'une famille nombreuse, par exemple), de la qualité de l'insonorisation ou des dispositions particulières du contrat (le bailleur a beaucoup insisté sur la tranquillité de l'immeuble). La mesure de cette tolérance s'apprécie en équité et selon les règles sur les droits de voisinage (art. 684 CC), les normes professionnelles et les dispositions du droit administratif relatives à la tranquillité publique et à la protection de l'environnement (Lachat, op. cit., p. 79). La violation du devoir de diligence prescrit par l'art. 257f al. 2 CO peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques du congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité; arrêt du Tribunal fédéral 4A_722/2012 du 1er mai 2013 consid. 2.3). Les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité, il faut, en outre, que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Elle relève du pouvoir d'appréciation du juge (ATF 136 III 65 consid. 2.5). 3.3 Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de trouble que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence.”

“Quant à la note interne de la régie du 9 avril 2019, faisant état notamment d'un appel téléphonique du 23 avril 2018 de deux voisines relevant l'attitude agressive de l'appelante le jour en question, il convient certes d'apprécier celle-ci avec retenue, dans la mesure où elle émane d'un auxiliaire de l'intimé et a été rédigée postérieurement au congé. Néanmoins, le contenu de celle-ci a été confirmé - outre par une collaboratrice de la régie - par une des voisines en cause, soit L______, lors de son audition par le Tribunal. Par ailleurs, au regard de l'ensemble des circonstances et, notamment, de la persistance sur la durée de l'appelante à manquer d'égard envers ses voisins, tant avant l'avertissement qu'après la résiliation de son bail, l'événement intervenu le 23 avril 2018 apparaît comme plausible et s'inscrivait dans une longue série de violations répétées de l'appelante à l'égard de ses voisins, qui a commencé dans le courant de l'année 2015 et n'a jamais cessé depuis. Les dénégations de l'appelante, qui conteste l'ensemble des faits reprochés sur l'ensemble de la durée du bail, n'emportent pas conviction, au regard des témoignages concordants et des pièces produites par l'intimé. 4.6 Pour le surplus, les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO étant respectées en l'espèce, le jugement querellé sera confirmé. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 17 juin 2020 par A______ contre le jugement JTBL/286/2020 rendu le 30 avril 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/11402/2018-4-OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Dit que la procédure est gratuite. Siégeant : Madame Nathalie LANDRYBARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Nathalie LANDRY-BARTHE   La greffière : Maïté VALENTE             Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien d'un bail d'habitation est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. La jurisprudence a déjà eu l'occasion de préciser que le libellé de cette disposition légale est trop restrictif et que le congé extraordinaire prévu par l'art. 257f al. 3 CO s'applique dans tous les cas où le locataire use de la chose en violation de la loi ou des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5; 123 III 124 consid. 2a). La résiliation prévue par l'art. 257f al. 3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Par ailleurs, le juge du fait apprécie librement, dans le cadre du droit et de l'équité selon l'art. 4 CC, si le manquement imputable au locataire est suffisamment grave pour justifier la résiliation anticipée du contrat, en prenant en considération tous les éléments concrets du cas d'espèce (ATF 136 III 65 consid. 2.5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p.”

“5; 132 III 109 consid 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2; 4A_655/2017 du 22 février 2018 consid. 3; 4A_173/2017 du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2). Le congé qui ne remplit pas l'une ou l'autre de ces cinq conditions est un congé inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2/2017 du 4 septembre 2017 consid. 3.1 à 3.4). Le moment pour décider si un congé signifié selon l'art. 257f CO est valable est celui de la communication au locataire; les faits postérieurs sont en principe insignifiants, sauf ceux qui éclairent les intentions des parties au moment de la résiliation (ATF 138 III 59 consid. 2.1). Selon la jurisprudence, le libellé de l'art. 257f al. 3 CO est trop étroit; le Tribunal fédéral a indiqué que cette disposition impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat (ATF 132 III 109 consid. 2 p. 111; 123 III 124 consid. 2a p. 126; arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.1). La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle (ATF 123 III 124 consid. 2 et 3 p. 126 ss). Selon l'art. 257f al. 3 CO, un usage peut être contraire au contrat de bail, quand bien même la violation ne se manifeste pas par un manque de diligence ou d'égards (ATF 123 III 124 consid. 2a p. 126; WESSNER, Droit du bail à loyer, commentaire pratique, 2017, n. 6 ad art. 257f CO; Commentaire SVIT, adaptation française, 2011, n. 7 ad art. 257f CO; cf. VENTURI-ZEN-RUFFINEN, La résiliation pour justes motifs des contrats de durée, thèse Fribourg 2007, p. 192 n. 504). La jurisprudence a précisé la portée de l'art. 257f al. 3 CO lorsqu'est en jeu le non-respect des stipulations contractuelles concernant l'utilisation de la chose. Le Tribunal fédéral a jugé qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de l'art. 257f al.”

“Depuis l'arrêt de la Chambre des baux et loyers du 6 mai 2019 (ACJC/646/2019), la compétence ratione materiae pour connaître de tout litige relatif aux baux et loyers opposant un bailleur principal à un sous-locataire (restitution des locaux, évacuation, exécution de l'évacuation, demande en paiement d'une indemnité pour occupation illicite, etc.) revient à la juridiction des baux et loyers et non à celle de la juridiction ordinaire (Tribunal de première instance). Cette compétence ne concerne cependant que les rapports entre un bailleur principal et un sous-locataire, à l'exclusion d'un squatteur, d'un occupant non titulaire d'un contrat de bail de sous-location ou d'un occupant à titre gratuit titulaire d'un contrat de prêt à usage, cas où la compétence de la juridiction ordinaire demeure conformément à l'art. 86 LOJ (ACJC/646/2019 précité consid. 2.1.7). 3.3 Le propriétaire d'une chose peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit (art. 641 al. 2 CC). 3.4.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire moyennant un loyer (art. 253 CO). Le locataire est tenu d'user de la chose louée avec le soin nécessaire et d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus (art. 257f al. 1 et 2 CO). L'art. 257f al. 3 CO sanctionne le non-respect de ce devoir et prévoit que lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. De plus, nonobstant l'avertissement écrit, le locataire doit avoir continué ou recommencé à enfreindre son devoir de diligence, étant précisé que la nouvelle violation doit être en relation avec celle mentionnée dans l'avertissement écrit, et le maintien du contrat doit être insupportable pour le bailleur ou pour les autres habitants de l'immeuble (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 889). C'est au moment où la résiliation est donnée qu'il faut se replacer pour juger de sa validité (ATF 140 III 496 consid.”

“3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation Žcrite du bailleur, persiste ˆ enfreindre son devoir de diligence ou ˆ manquer d'Žgards envers les voisins, le bailleur peut rŽsilier le contrat avec effet immŽdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rŽsiliŽs moyennant un dŽlai de congŽ minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs ŽnoncŽs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rŽsiliation anticipŽe (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail ˆ loyer et ˆ ferme, Commentaire pratique, 2e Žd., B‰le 2017, n. 3 ad art. 257f CO). L'art. 257f al. 3 CO suppose la rŽalisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement Žcrit du bailleur, la persistance du locataire ˆ ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements ŽvoquŽs par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un prŽavis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1 et 4C_306/2003 du 20 fŽvrier 2004 consid. 3.1). La rŽsiliation anticipŽe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prŽsuppose l'envoi d'une protestation Žcrite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prŽcisŽment l'obligation violŽe par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation Žcrite du bailleur doit mentionner l'Žtat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demandŽ au locataire (ACJC/929/2022 du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; ACJC/1282/2013 du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts citŽs). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilitŽ (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_162/2014 du 26 aožt 2014 consid. 2.2 et 4A_456/2010 du 18 avril 2011 consid. 3.2). Ainsi, le congŽ doit correspondre ˆ un fait pour lequel un avertissement initial a dŽjˆ ŽtŽ donnŽ et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fŽdŽral 4A_457/2013 consid. 3.1; 4C_270/2001 du 26 novembre 2001 consid.”

“A., Art. 256 N 3). Eine Mieterin hat grundsätzlich bloss ein Gebrauchs- recht. Demzufolge trifft sie keine Pflicht, das Mietobjekt effektiv zu nutzen. Eine Gebrauchspflicht kann sich bloss aus einer individuellen Abmachung, einer Um- satzbeteiligung, dem Vertrauensgrundsatz oder der Pflicht zur sorgfältigen Nut- zung (Art. 257f OR) ergeben (KUKO OR-BLUMER, Art. 253 N 4; BSK OR I-WE- BER,”

“Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte. Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten. In diesem Fall erfolge die ausgesprochene Kündigung nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (Art. 102 ff. OR). Ob sich die Kündigungsfrist hierbei an Art. 257d Abs. 2 OR oder an Art. 266g Abs. 1 OR orientiere, liess das Bundesgericht offen. Die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung verneinte es jedenfalls (BGE 123 III 124 E. 3.b). In BGer 4C.255/2004 erwog das Bundesgericht, dass Art. 257f OR nicht schlechthin die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei jeglichen Vertragsverletzungen erfasse, sondern nur bei solchen, die die Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache - 7 - und der Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn betreffen. Bei anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter sei die Kündigungsmöglichkeit dagegen nach Art. 266g Abs. 1 OR zu beurteilen. Hierzu gehöre auch die Nichterbringung von vertraglich geschuldeten Nebenleistungen (BGer 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 5.3). In BGE 132 III 109 erwog das Bundesgericht unter Verweis auf den bereits dargelegten BGE 123 III 124 schliesslich wieder, dass abgesehen vom Anwendungsbereich der Spezialbestimmungen von Art. 257d und Art. 257f OR bei Verzug des Mieters die Rechtsbehelfe nach Art. 107 OR offenstünden. Der Vermieter könne folglich nach Abmahnung und Ansetzung einer angemessenen Frist den Vertrag auflösen. Dabei sei es nicht nötig, dass die Vertragsverletzung eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar mache.”

“266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte. Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten. In diesem Fall erfolge die ausgesprochene Kündigung nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (Art. 102 ff. OR). Ob sich die Kündigungsfrist hierbei an Art. 257d Abs. 2 OR oder an Art. 266g Abs. 1 OR orientiere, liess das Bundesgericht offen. Die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung verneinte es jedenfalls (BGE 123 III 124 E. 3.b). In BGer 4C.255/2004 erwog das Bundesgericht, dass Art. 257f OR nicht schlechthin die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei jeglichen Vertragsverletzungen erfasse, sondern nur bei solchen, die die Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache - 7 - und der Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn betreffen. Bei anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter sei die Kündigungsmöglichkeit dagegen nach Art. 266g Abs. 1 OR zu beurteilen. Hierzu gehöre auch die Nichterbringung von vertraglich geschuldeten Nebenleistungen (BGer 4C.”