Art. 257g

“Quant au fait que les auteurs de doctrine ne fournissent pas d’exemples comparables, on ne voit pas en quoi cette situation permettrait de nier qu’il s’agit d’un fait d’expérience générale : les auteurs de doctrine ne citent pas tous les exemples possibles de situations courantes auxquelles tout un chacun peut être confronté. Avec les premiers juges, on doit ainsi admettre que les nuisances sonores ont lieu plusieurs fois par semaine du fait des cours non seulement de Zumba, mais également de Spinning, d’Interval training et de Bodypump. 5. 5.1 L’appelante invoque une violation des règles relatives à l’annonce du défaut par le locataire. Elle fait valoir qu’il y aurait « très peu d’avis écrits de défaut de la part de la partie locataire ». Elle reproche encore à l’intimé de ne pas avoir répondu à la question des jours et heures de nuisance et d’avoir participé à l’expertise en admettant que les mesures soient effectuées durant un seul cours, soit le cours de Zumba. 5.2 5.2.1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art.”

“259b let. b et art. 259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO). Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). 3.1.2.2 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art.”

“Selon l’art 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut de présentation d'un tel candidat, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l'obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée à condition de rendre vraisemblable qu'il a restitué l'objet loué et qu'il a proposé un locataire de remplacement qui satisfasse aux exigences de l’art. 264 al. 1 CO (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine, JdT 2008 II 77). Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). En vertu de l’art. 259a CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers. Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020, consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références, et CPF 27 juin 2019/135, fondé sur cet arrêt du Tribunal fédéral). b) En l’espèce, les parties ont signé un contrat de bail à loyer pour habitation le 4 juillet 2011.”

“Dans un arrêt récent, toutefois, le Tribunal fédéral a considéré que le locataire pouvait faire valoir que la chose louée était affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2 et 2.3 et les références citées, not. Veuillet, op. cit., nn. 146 et 164 ad art. 82 LP ; cf. en matière de compensation : TF 5A_467/2015 du 25 août 2016 consid. 3.2, SJ 2016 I 481). Cette conception est désormais suivie par la cour de céans (CPF 18 mars 2019/26). En invoquant l’existence de défauts affectant la chose louée, le locataire poursuivi ne fait rien d’autre qu’opposer en compensation à la prétention du bailleur en paiement du loyer sa propre prétention, soit en dommages-intérêts, soit en réduction du loyer, voire en suppression du loyer en cas de congé extraordinaire pour défaut grave. Conformément à la jurisprudence précitée, il doit alors rendre vraisemblable non seulement l’existence des défauts allégués et de sa prétendue créance, mais également le montant de celle-ci. S’il invoque des défauts graves, il doit rendre cette gravité vraisemblable. En outre, il doit rendre vraisemblable qu’il a signalé ces défauts au bailleur (art. 257g CO [Code des obligations ; RS 220]). b) aa) En l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont signé un contrat de bail le 22 juillet 2013 et que le loyer convenu, dont le poursuivi était codébiteur solidaire, était de 3'650 fr. par mois. Il est par ailleurs établi que par formulaire de notification de résiliation de bail adressé à Z.________ et [...] le 20 mai 2014, le poursuivant a résilié le contrat avec effet au 30 juin 2014 pour non-paiement du loyer. En revanche, le poursuivi n’a pas établi son allégation selon laquelle le bail aurait été résilié d’un commun accord pour fin février 2014. Enfin, il ressort des déclarations faites par les locataires eux-mêmes dans la demande qu’ils ont déposée en 2016 devant le Tribunal des baux que les locaux ont été mis à leur disposition. Il s’ensuit que le contrat de bail produit vaut titre de mainlevée provisoire pour les loyers antérieurs à la résiliation du bail au 30 juin 2014, soit pour les mois de mai et juin 2014. bb) Citant l’ATF 127 III 548, le recourant soutient que le contrat vaudrait titre à la mainlevée également pour les six mois suivant la résiliation du bail, dès lors que le locataire qui a donné lieu à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage causé, correspondant aux loyers non perçus jusqu’au terme pour lequel la chose pouvait objectivement être relouée, l’échéance contractuelle ordinaire du bail constituant la limite maximale.”

“Selon l’art 264 CO, lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions (al. 1). A défaut de présentation d'un tel candidat, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal (al. 2). Ainsi, le locataire peut faire valoir sa libération anticipée de l'obligation de payer le loyer dans la procédure de mainlevée à condition de rendre vraisemblable qu'il a restitué l'objet loué et qu'il a proposé un locataire de remplacement qui satisfasse aux exigences de l’art. 264 al. 1 CO (ATF 134 III 267 consid. 3 in fine, JdT 2008 II 77). Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (art. 256 al. 1 CO). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). En vertu de l’art. 259a CO, lorsqu’apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers. Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020, consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références, et CPF 27 juin 2019/135, fondé sur cet arrêt du Tribunal fédéral). b) En l’espèce, les parties ont signé un contrat de bail à loyer pour habitation le 4 juillet 2011.”

“Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf. Lachat et alii, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 119 et les réf. cit.) et les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) ayant force obligatoire générale selon l'art. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 mai 2020 (BLV 221.317.1) et l'arrêté du Conseil fédéral du 24 juin 2020 (FF 2020 5585), et ce jusqu’au 30 juin 2026, le locataire doit signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, et il répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur (cf. art. 4 CCR et 24 RULV). La réception par le bailleur de l’avis des défauts est le point de départ de la réduction de loyer, à moins que le bailleur ait eu connaissance du défaut précédemment (Lachat et alii, op. cit., p. 282). Le locataire qui omet d’aviser le bailleur d’un défaut de la chose louée peut être tenu de payer des dommages-intérêts (art.”

“Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g CO). D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf. Lachat et alii, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 119 et les réf. cit.) et les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) ayant force obligatoire générale selon l'art. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 mai 2020 (BLV 221.317.1) et l'arrêté du Conseil fédéral du 24 juin 2020 (FF 2020 5585), et ce jusqu’au 30 juin 2026, le locataire doit signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, et il répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur (cf. art. 4 CCR et 24 RULV). La réception par le bailleur de l’avis des défauts est le point de départ de la réduction de loyer, à moins que le bailleur ait eu connaissance du défaut précédemment (Lachat et alii, op. cit., p. 282). Le locataire qui omet d’aviser le bailleur d’un défaut de la chose louée peut être tenu de payer des dommages-intérêts (art.”

“Dans un arrêt récent, toutefois, le Tribunal fédéral a considéré que le locataire pouvait faire valoir que la chose louée était affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2 et 2.3 et les références citées, not. Veuillet, op. cit., nn. 146 et 164 ad art. 82 LP ; cf. en matière de compensation : TF 5A_467/2015 du 25 août 2016 consid. 3.2, SJ 2016 I 481). Cette conception est désormais suivie par la cour de céans (CPF 18 mars 2019/26). En invoquant l’existence de défauts affectant la chose louée, le locataire poursuivi ne fait rien d’autre qu’opposer en compensation à la prétention du bailleur en paiement du loyer sa propre prétention, soit en dommages-intérêts, soit en réduction du loyer, voire en suppression du loyer en cas de congé extraordinaire pour défaut grave. Conformément à la jurisprudence précitée, il doit alors rendre vraisemblable non seulement l’existence des défauts allégués et de sa prétendue créance, mais également le montant de celle-ci. S’il invoque des défauts graves, il doit rendre cette gravité vraisemblable. En outre, il doit rendre vraisemblable qu’il a signalé ces défauts au bailleur (art. 257g CO [Code des obligations ; RS 220]). b) aa) En l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont signé un contrat de bail le 22 juillet 2013 et que le loyer convenu, dont le poursuivi était codébiteur solidaire, était de 3'650 fr. par mois. Il est par ailleurs établi que par formulaire de notification de résiliation de bail adressé à Z.________ et [...] le 20 mai 2014, le poursuivant a résilié le contrat avec effet au 30 juin 2014 pour non-paiement du loyer. En revanche, le poursuivi n’a pas établi son allégation selon laquelle le bail aurait été résilié d’un commun accord pour fin février 2014. Enfin, il ressort des déclarations faites par les locataires eux-mêmes dans la demande qu’ils ont déposée en 2016 devant le Tribunal des baux que les locaux ont été mis à leur disposition. Il s’ensuit que le contrat de bail produit vaut titre de mainlevée provisoire pour les loyers antérieurs à la résiliation du bail au 30 juin 2014, soit pour les mois de mai et juin 2014. bb) Citant l’ATF 127 III 548, le recourant soutient que le contrat vaudrait titre à la mainlevée également pour les six mois suivant la résiliation du bail, dès lors que le locataire qui a donné lieu à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage causé, correspondant aux loyers non perçus jusqu’au terme pour lequel la chose pouvait objectivement être relouée, l’échéance contractuelle ordinaire du bail constituant la limite maximale.”

“En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). 3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op.”

“En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). 3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 6 ad art. 259b CO ; Roger Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6e éd. 2015, nn. 2 et 6 ad art. 259b CO ; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, n° 8 ad art. 259b CO). En effet, dès qu'il a connaissance de l'existence de tels défauts, le bailleur doit agir de son propre chef pour y remédier. S'il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire peut alors y procéder, aux frais du bailleur (art. 259b let. b CO). Le délai convenable dans lequel le bailleur doit réparer le défaut dépend de toutes les circonstances du cas particulier, notamment du genre de défaut, de l'importance des travaux à effectuer, du degré d'urgence, du temps nécessaire à obtenir d'éventuelles autorisations, voire des devis (Lachat, op.”

“D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf. Lachat et alii, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 119 et les réf. cit.) et les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) ayant force obligatoire générale selon l'art. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 mai 2020 (BLV 221.317.1) et l'arrêté du Conseil fédéral du 24 juin 2020 (FF 2020 5585), et ce jusqu’au 30 juin 2026, le locataire doit signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, et il répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur (cf. art. 4 CCR et 24 RULV). La réception par le bailleur de l’avis des défauts est le point de départ de la réduction de loyer, à moins que le bailleur ait eu connaissance du défaut précédemment (Lachat et alii, op. cit., p. 282). Le locataire qui omet d’aviser le bailleur d’un défaut de la chose louée peut être tenu de payer des dommages-intérêts (art. 257g al. 2 CO) ; tel est le cas, lorsque le bailleur aurait pu limiter l’ampleur du dommage si, avisé à temps, il était intervenu plus tôt (Lachat et alii, op. cit., pp. 282-283). Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il s’agit d’un cas d’application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu’une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d’établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu’il n’a commis aucune faute (TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 et les réf. cit.). La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l’événement dommageable ne s’était pas produit ; le dommage peut prendre la forme d’une diminution de l’actif, d’une augmentation du passif, d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid.”

“D'après le Contrat-cadre romand (CCR), qui s'applique dans le canton de Vaud également aux locaux commerciaux (cf. Lachat et alii, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 119 et les réf. cit.) et les Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) ayant force obligatoire générale selon l'art. 1 de l'arrêté du Conseil d'Etat du 27 mai 2020 (BLV 221.317.1) et l'arrêté du Conseil fédéral du 24 juin 2020 (FF 2020 5585), et ce jusqu’au 30 juin 2026, le locataire doit signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n’est pas tenu de remédier lui-même, et il répond du dommage résultant de l’omission d’aviser le bailleur (cf. art. 4 CCR et 24 RULV). La réception par le bailleur de l’avis des défauts est le point de départ de la réduction de loyer, à moins que le bailleur ait eu connaissance du défaut précédemment (Lachat et alii, op. cit., p. 282). Le locataire qui omet d’aviser le bailleur d’un défaut de la chose louée peut être tenu de payer des dommages-intérêts (art. 257g al. 2 CO) ; tel est le cas, lorsque le bailleur aurait pu limiter l’ampleur du dommage si, avisé à temps, il était intervenu plus tôt (Lachat et alii, op. cit., pp. 282-283). Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il s’agit d’un cas d’application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu’une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d’établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu’il n’a commis aucune faute (TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 et les réf. cit.). La jurisprudence définit le dommage comme une diminution involontaire de la fortune nette, correspondant à la différence entre le montant actuel du patrimoine lésé et le montant que ce patrimoine aurait si l’événement dommageable ne s’était pas produit ; le dommage peut prendre la forme d’une diminution de l’actif, d’une augmentation du passif, d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif (ATF 133 III 462 consid.”

“En conséquence de ce qui précède, l'appréciation du Tribunal visant à réduire, de manière globale, le loyer de 20% dès le 3 janvier 20218 et jusqu'à la fin du bail, ne peut être critiquée. S'agissant de l'avis des défauts, l'appelant ne saurait arguer qu'il était peu clair et ne lui permettait pas de saisir quelles installations devaient être réparées. En effet, l'avis des défauts au bailleur, au sens de l'art. 257g CO, ne doit revêtir aucune forme particulière, à défaut de précisions contraires dans le bail conclu entre les parties si l'avis peut être donné, soit oralement, soit par écrit. Le bon sens suggère toutefois de confirmer une démarche téléphonique urgente par un courrier recommandé, puisqu'un avis écrit permet au locataire de prouver à quelle date il a informé le bailleur de l'existence d'un défaut, ce qui est utile, par exemple, en cas de prétention ultérieure en réduction de loyer. Enfin, si le locataire entend mettre le bailleur en demeure de réparer le défaut et le menacer de consignation de loyer dans le même courrier, la forme écrite est obligatoire, au sens de l'art. 259g, al. 1 CO (Aubert, op. cit., n. 8 ad. art. 257g CO). Ainsi, la demande expresse de réparation du défaut n'est utile que pour la consignation ultérieure du loyer et non pour faire partir la date de réduction de loyer lorsque le bailleur a été dûment informé des défauts existants. De même l'argument que l'appelant développe dans sa duplique selon lequel une réduction de loyer ne saurait être accordée aux intimés en raison du fait qu'ils ne lui auraient pas adressé de déclaration à cet effet est sans portée. En effet, comme le précise la jurisprudence du Tribunal fédéral, la déclaration de réduction de loyer peut être adressée à tout moment - sous réserve de la prescription - soit même après l'élimination des défauts ou la fin du bail. Or, en l'occurrence, les intimés ont fait valoir des conclusions précises en réduction de loyer dans leur requête de conciliation et leur demande adressée au Tribunal, en désignant précisément les défauts, la quotité de réduction demandée ainsi que la période considérée. Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelant, le fait que les loyers soient consignés et qu'il ne les ait pas encore encaissés ne s'oppose nullement à sa condamnation à verser aux intimés le montant afférent à la réduction de loyer; il ne s'agit pas de conclusions en paiement anticipées pour le cas où un évènement anticipé se réaliserait comme il le prétend, mais de l'exercice actuel d'un droit à la réduction de loyer opéré par les intimés.”

“En conséquence de ce qui précède, l'appréciation du Tribunal visant à réduire, de manière globale, le loyer de 20% dès le 3 janvier 20218 et jusqu'à la fin du bail, ne peut être critiquée. S'agissant de l'avis des défauts, l'appelant ne saurait arguer qu'il était peu clair et ne lui permettait pas de saisir quelles installations devaient être réparées. En effet, l'avis des défauts au bailleur, au sens de l'art. 257g CO, ne doit revêtir aucune forme particulière, à défaut de précisions contraires dans le bail conclu entre les parties si l'avis peut être donné, soit oralement, soit par écrit. Le bon sens suggère toutefois de confirmer une démarche téléphonique urgente par un courrier recommandé, puisqu'un avis écrit permet au locataire de prouver à quelle date il a informé le bailleur de l'existence d'un défaut, ce qui est utile, par exemple, en cas de prétention ultérieure en réduction de loyer. Enfin, si le locataire entend mettre le bailleur en demeure de réparer le défaut et le menacer de consignation de loyer dans le même courrier, la forme écrite est obligatoire, au sens de l'art. 259g, al. 1 CO (Aubert, op. cit., n. 8 ad. art. 257g CO). Ainsi, la demande expresse de réparation du défaut n'est utile que pour la consignation ultérieure du loyer et non pour faire partir la date de réduction de loyer lorsque le bailleur a été dûment informé des défauts existants. De même l'argument que l'appelant développe dans sa duplique selon lequel une réduction de loyer ne saurait être accordée aux intimés en raison du fait qu'ils ne lui auraient pas adressé de déclaration à cet effet est sans portée. En effet, comme le précise la jurisprudence du Tribunal fédéral, la déclaration de réduction de loyer peut être adressée à tout moment - sous réserve de la prescription - soit même après l'élimination des défauts ou la fin du bail. Or, en l'occurrence, les intimés ont fait valoir des conclusions précises en réduction de loyer dans leur requête de conciliation et leur demande adressée au Tribunal, en désignant précisément les défauts, la quotité de réduction demandée ainsi que la période considérée. Enfin, contrairement à ce que soutient l'appelant, le fait que les loyers soient consignés et qu'il ne les ait pas encore encaissés ne s'oppose nullement à sa condamnation à verser aux intimés le montant afférent à la réduction de loyer; il ne s'agit pas de conclusions en paiement anticipées pour le cas où un évènement anticipé se réaliserait comme il le prétend, mais de l'exercice actuel d'un droit à la réduction de loyer opéré par les intimés.”

“2.2 ; TF 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 5.3 ; TF 4C.89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 3 ad art. 259e CO ; Tercier et Alti, Les contrats spéciaux, 5e éd 2016, n° 1796 ss). La faute peut intervenir au stade de la survenance du défaut et/ou de la suppression du défaut (TF 4A 647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3 ; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, n. 379). Le bailleur répond par ailleurs de la faute de ses auxiliaires (art. 101 CO ; TF 4C.89/1993 consid. 3a précité ; Züst, op. cit., p. 226 ss). En fonction des circonstances, le bailleur peut s'exculper en démontrant qu'il n'avait pas connaissance du défaut (ATF 60 II 341 consid. 4 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 ; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n. 7 ad art. 259e CO ; Züst, op. cit., n. 384). Plusieurs auteurs soulignent l'importance que revêt l'avis des défauts du locataire dans ce contexte (cf. art. 257g CO ; Aubert, op. cit., n. 15 ad art. 259e CO ; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 264 ch. 4.5 ; Züst, op. cit., p. 223 n. 381 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2). 3.2 3.2.1 Les appelants soutiennent, en substance, que le problème d’humidité datait de fin 2017 et qu'ils y avaient donné suite dans le délai imparti par la Commission de salubrité, aucun avis des défauts n'ayant été donné auparavant en temps utile par la partie locataire. Les appelants, qui contestent en outre l'existence d'un prétendu avis des défauts oral en 2014 ou en 2016, s'en prennent en particulier dans ce contexte aux deux témoignages retenus par les premiers juges, qui émaneraient de la propre mère (témoin H.________) de l'intimée W.________ respectivement de son ancienne employée (M.________). Selon les appelants, la sous-location intervenue en 2015, les entrevues entre les parties en 2017 et les courriels en faisant état ainsi que l'annonce sur Internet pour la remise des locaux contrediraient lesdits témoignages sur l'existence d'un avis oral des défauts.”

“Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art. 101 CO), ainsi que par des animaux dont il répond (art. 97 CO voire art. 56 CO). L'obligation de l'art. 259 CO est relativement impérative en faveur du locataire pour les baux d'habitations et de locaux commerciaux. Cela signifie qu'il ne peut y être dérogé contractuellement qu'en faveur du locataire. Les clauses qui obligent le locataire à conclure notamment un abonnement d'entretien, ou imposent un montant forfaitaire pour chaque réparation indépendamment du coût de cette dernière et donc de sa nature, sont ainsi illégales (AUBERT, op. cit., n. 4 ad art. 259 CO et références citées). Le défaut est mineur lorsqu'il n'influence pratiquement pas l'usage normal de la chose louée ou seulement de manière accessoire; il peut être éliminé par des menus travaux de nettoyage ou des réparation indispensables à l'entretien normal de la chose, soit « à la jouissance normale de la chose louée » (salissures ordinaires et petites marques d'usure sur lesquelles le locataire a une influence immédiate).”

“Il incombe donc au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid.2.2 ; TF 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 5.3 ; TF 4C.89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a ; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, n° 3 ad art. 259e CO ; Tercier et Alti, Les contrats spéciaux, 5e éd 2016, n° 1796 ss). La faute peut intervenir au stade de la survenance du défaut et/ou de la suppression du défaut (TF 4A 647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3 ; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, n. 379). Le bailleur répond par ailleurs de la faute de ses auxiliaires (art. 101 CO ; TF 4C.89/1993 précité op. cit. ; Züst, op. cit., p. 226 ss). En fonction des circonstances, le bailleur peut s'exculper en démontrant qu'il n'avait pas connaissance du défaut (ATF 60 II 341 consid. 4 ; TF 4A_32/2018 précité op. cit. ; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n. 7 ad art. 259e CO ; Züst, op. cit., n. 384). Plusieurs auteurs soulignent l'importance que revêt l'avis des défauts du locataire dans ce contexte (cf. art. 257g CO ; Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, n. 15 ad art. 259e CO ; David Lachat, Le bail à loyer, op. cit., n. 4.5, p. 264 ; Züst, op. cit., p. 223 n. 381 ; TF 4A_32/2018 précité op. cit.). 4.2.5 Selon l’art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. En l'absence d'une disposition spéciale instituant une présomption, l'art. 8 CC répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec de la preuve. Il en résulte que la partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que la partie adverse doit prouver les faits qui entraînent l'extinction ou la perte du droit (ATF 139 III 7 consid. 2.2 et les réf. citées ; TF 4A_592/2020 du 12 octobre 2021 consid. 3.1). Lorsque le juge ne parvient pas à constater un fait dont dépend le droit litigieux ou demeure dans le doute, il doit alors statuer au détriment de la partie qui aurait dû prouver ce fait (ATF 132 III 689 consid.”

“2.2 ; TF 4A_173/2010 du 22 juin 2010 consid. 5.3 ; TF 4C.89/1993 du 22 juin 1993 consid. 3a ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 3 ad art. 259e CO ; Tercier et Alti, Les contrats spéciaux, 5e éd 2016, n° 1796 ss). La faute peut intervenir au stade de la survenance du défaut et/ou de la suppression du défaut (TF 4A 647/2015 du 11 août 2016 consid. 6.3 ; Martin Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, 1992, n. 379). Le bailleur répond par ailleurs de la faute de ses auxiliaires (art. 101 CO ; TF 4C.89/1993 consid. 3a précité ; Züst, op. cit., p. 226 ss). En fonction des circonstances, le bailleur peut s'exculper en démontrant qu'il n'avait pas connaissance du défaut (ATF 60 II 341 consid. 4 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 ; Peter Higi, Zürcher Kommentar, 3e éd. 1994, n. 7 ad art. 259e CO ; Züst, op. cit., n. 384). Plusieurs auteurs soulignent l'importance que revêt l'avis des défauts du locataire dans ce contexte (cf. art. 257g CO ; Aubert, op. cit., n. 15 ad art. 259e CO ; David Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 264 ch. 4.5 ; Züst, op. cit., p. 223 n. 381 ; TF 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2). 3.2 3.2.1 Les appelants soutiennent, en substance, que le problème d’humidité datait de fin 2017 et qu'ils y avaient donné suite dans le délai imparti par la Commission de salubrité, aucun avis des défauts n'ayant été donné auparavant en temps utile par la partie locataire. Les appelants, qui contestent en outre l'existence d'un prétendu avis des défauts oral en 2014 ou en 2016, s'en prennent en particulier dans ce contexte aux deux témoignages retenus par les premiers juges, qui émaneraient de la propre mère (témoin H.________) de l'intimée W.________ respectivement de son ancienne employée (M.________). Selon les appelants, la sous-location intervenue en 2015, les entrevues entre les parties en 2017 et les courriels en faisant état ainsi que l'annonce sur Internet pour la remise des locaux contrediraient lesdits témoignages sur l'existence d'un avis oral des défauts.”

“Dans un arrêt récent, toutefois, le Tribunal fédéral a considéré que le locataire pouvait faire valoir que la chose louée était affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition d’établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.2 et 2.3 et les références citées, not. Veuillet, op. cit., nn. 146 et 164 ad art. 82 LP ; cf. en matière de compensation : TF 5A_467/2015 du 25 août 2016 consid. 3.2, SJ 2016 I 481). Cette conception est désormais suivie par la cour de céans (CPF 18 mars 2019/26). En invoquant l’existence de défauts affectant la chose louée, le locataire poursuivi ne fait rien d’autre qu’opposer en compensation à la prétention du bailleur en paiement du loyer sa propre prétention, soit en dommages-intérêts, soit en réduction du loyer, voire en suppression du loyer en cas de congé extraordinaire pour défaut grave. Conformément à la jurisprudence précitée, il doit alors rendre vraisemblable non seulement l’existence des défauts allégués et de sa prétendue créance, mais également le montant de celle-ci. S’il invoque des défauts graves, il doit rendre cette gravité vraisemblable. En outre, il doit rendre vraisemblable qu’il a signalé ces défauts au bailleur (art. 257g CO [Code des obligations ; RS 220]). b) aa) En l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont signé un contrat de bail le 22 juillet 2013 et que le loyer convenu, dont le poursuivi était codébiteur solidaire, était de 3'650 fr. par mois. Il est par ailleurs établi que par formulaire de notification de résiliation de bail adressé à Z.________ et [...] le 20 mai 2014, le poursuivant a résilié le contrat avec effet au 30 juin 2014 pour non-paiement du loyer. En revanche, le poursuivi n’a pas établi son allégation selon laquelle le bail aurait été résilié d’un commun accord pour fin février 2014. Enfin, il ressort des déclarations faites par les locataires eux-mêmes dans la demande qu’ils ont déposée en 2016 devant le Tribunal des baux que les locaux ont été mis à leur disposition. Il s’ensuit que le contrat de bail produit vaut titre de mainlevée provisoire pour les loyers antérieurs à la résiliation du bail au 30 juin 2014, soit pour les mois de mai et juin 2014. bb) Citant l’ATF 127 III 548, le recourant soutient que le contrat vaudrait titre à la mainlevée également pour les six mois suivant la résiliation du bail, dès lors que le locataire qui a donné lieu à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage causé, correspondant aux loyers non perçus jusqu’au terme pour lequel la chose pouvait objectivement être relouée, l’échéance contractuelle ordinaire du bail constituant la limite maximale.”

“November 2019 abzutretenden zwei Garagenboxen tatsächlich an sie abgetreten hat (Urk. 11 S. 6 Rz 18; Urk. 30 S. 4 Rz 18). Aufgrund der substantiierten Darstellung der Gesuchsgegnerin ist sodann davon auszuge- hen, dass die Gesuchstellerin per April 2020 (und damit längst vor der hier relevan- ten Periode von Dezember 2021 bis Juni 2022) über die beiden, zunächst durch die Gesuchsgegnerin an die F._____ AG untervermieteten Garagenboxen ver- fügte. Vor diesem Hintergrund schuldete die Gesuchsgegnerin jedenfalls ab April 2020 für die beiden abgetretenen Garagenboxen keinen monatlichen Mietzins von Fr. 980.– mehr. Dass die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin, wie im Vergleich vorgesehen, ein adäquates Ersatzobjekt für die beiden abgetretenen Garagenbo- xen zur Verfügung gestellt hat, vermochte die Gesuchstellerin nicht nachzuweisen. Wird das Mietobjekt überhaupt nicht zur Verfügung gestellt, entfällt im Übrigen auch eine (rechtzeitige) Meldepflicht des Mieters (vgl. Art. 257g OR), zumal der Vermie- ter selbstredend bereits Kenntnis von diesem Mangel hat. Mit Blick auf die erwähnte Basler Rechtsöffnungspraxis hätte die Gesuchstellerin ihrerseits durch Urkunden in liquider Weise nachweisen müssen, dass sie gehörig erfüllt, also das Ersatzob- jekt tatsächlich zur Verfügung gestellt hat (vgl. BGE 145 III 20 Erw. 4.3.2 und 4.3.3). Solches hat sie nicht getan. Vielmehr beschränkte sie sich darauf, pauschal zu be- haupten, sämtliche Verpflichtungen gemäss Vergleich erfüllt zu haben (Urk. 11 S. 6 Rz 18) bzw. auszuführen, dass per 1. November 2019 eine Abtretung von zwei Aussenmietflächen gegen acht nebeneinanderliegende Aussenmietflächen sowie eine Garagenbox erfolgt sei (Urk. 11 S. 5 f. Rz 14). Ob die Gesuchsgegnerin vom Mietvertrag betreffend das nicht übergebene Ersatzobjekt korrekt zurückgetreten ist bzw. wie sich die Rückabwicklung des "Tauschgeschäfts" gestaltet (vgl. Art. 107 - 15 - ff. OR), braucht vom Rechtsöffnungsgericht nicht geprüft zu werden, sondern wäre vielmehr im Rahmen eines ordentlichen Verfahrens zu klären.”