Art. 257e

“Der Berufungsbeklagte hält zur Frage der Gültigkeit der Kündigung dagegen, die Tatsache, dass er den Berufungsbeklagten nicht aufgefordert habe, die Kaution auf ein Sperrkonto einzubezahlen, tue nichts zur Sache. Der Berufungskläger als Vermieter hätte nach Art. 257e Abs. 1 OR die Pflicht zur Einzahlung auf den Namen des berufungsbeklagten Mieters gehabt. Die Gegenpartei habe zudem in der Berufung bestätigt, dieser Pflicht nicht nachgekommen zu sein. Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid zutreffend festgestellt, dass der Berufungskläger rechtsmissbräuchlich gehandelt habe, wenn er dem Berufungsbeklagten wegen Zahlungsverzugs kündigte, während er selbst die Mietkaution nicht pflichtgemäss auf ein Mieterkautionskonto einbezahlt habe. Es sei sodann zu beachten, dass das vorliegende Mietobjekt erhebliche Mängel aufgewiesen habe, weshalb es vom Berufungsbeklagten korrekt gewesen sei, keine Verrechnung der Kaution mit Mietzinsen zu erklären. Im Weiteren habe sich der Berufungsbeklagte weder im Zahlungsverzug befunden, noch sei die Kündigung korrekt zugestellt worden. Die Vorinstanz habe die Kündigung zurecht als unwirksam erachtet und sei infolge dessen auf die Forderungen des Berufungsbeklagten eingegangen.”

“Der Berufungsbeklagte hält zur Frage der Gültigkeit der Kündigung dagegen, die Tatsache, dass er den Berufungsbeklagten nicht aufgefordert habe, die Kaution auf ein Sperrkonto einzubezahlen, tue nichts zur Sache. Der Berufungskläger als Vermieter hätte nach Art. 257e Abs. 1 OR die Pflicht zur Einzahlung auf den Namen des berufungsbeklagten Mieters gehabt. Die Gegenpartei habe zudem in der Berufung bestätigt, dieser Pflicht nicht nachgekommen zu sein. Die Vorinstanz habe in ihrem Entscheid zutreffend festgestellt, dass der Berufungskläger rechtsmissbräuchlich gehandelt habe, wenn er dem Berufungsbeklagten wegen Zahlungsverzugs kündigte, während er selbst die Mietkaution nicht pflichtgemäss auf ein Mieterkautionskonto einbezahlt habe. Es sei sodann zu beachten, dass das vorliegende Mietobjekt erhebliche Mängel aufgewiesen habe, weshalb es vom Berufungsbeklagten korrekt gewesen sei, keine Verrechnung der Kaution mit Mietzinsen zu erklären. Im Weiteren habe sich der Berufungsbeklagte weder im Zahlungsverzug befunden, noch sei die Kündigung korrekt zugestellt worden. Die Vorinstanz habe die Kündigung zurecht als unwirksam erachtet und sei infolge dessen auf die Forderungen des Berufungsbeklagten eingegangen.”

“1 CO se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. L'art. 6 cpv. 1 della legge di applicazio­ne delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto del 24 giugno 2010 (RL 222.100) precisa che il locatore che riceve, a seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Canton Ticino. Il locatore che omette di effettuare un tale deposito, oltre a essere suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (art. 138 CP) o dalle diposizioni penali cantonali (art. 11 della legge cantonale; cfr. Marchand in: Bohnet/Carron/ Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme – Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 257e CO), è tenuto a pagare al conduttore a titolo di risarcimento danni la somma corrispon­dente agli interessi che sarebbero maturati sulla garanzia in denaro secondo il tasso usuale in vigore nel cantone dove si trova l'ente locato (Marchand, op. cit, n. 24 ad art. 257e CO).”

“1 della legge di applicazio­ne delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto del 24 giugno 2010 (RL 222.100) precisa che il locatore che riceve, a seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Canton Ticino. Il locatore che omette di effettuare un tale deposito, oltre a essere suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (art. 138 CP) o dalle diposizioni penali cantonali (art. 11 della legge cantonale; cfr. Marchand in: Bohnet/Carron/ Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme – Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 257e CO), è tenuto a pagare al conduttore a titolo di risarcimento danni la somma corrispon­dente agli interessi che sarebbero maturati sulla garanzia in denaro secondo il tasso usuale in vigore nel cantone dove si trova l'ente locato (Marchand, op. cit, n. 24 ad art. 257e CO).”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1). Au vu de ce qui précède, l'omission de constituer des sûretés exigées par le bail peut donc être traitée de manière analogue à celle visant à constituer une assurance de responsabilité civile dans le cadre d'un logement d'habitation, les risques de dommages matériels et financiers liés à la remise en location de locaux commerciaux comme en l'espèce étant notoirement plus élevés.”

“Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1). Au vu de ce qui précède, l'omission de constituer des sûretés exigées par le bail peut donc être traitée de manière analogue à celle visant à constituer une assurance de responsabilité civile dans le cadre d'un logement d'habitation, les risques de dommages matériels et financiers liés à la remise en location de locaux commerciaux comme en l'espèce étant notoirement plus élevés. En effet, la violation par le locataire de son obligation de constituer des sûretés expose ce dernier au risque d'insolvabilité du locataire qui accuserait, en fin de bail, un arriéré dans le paiement de ses loyers ou serait débiteur de frais de remise en état de la chose louée consécutifs à des dégâts provoqués par un usage non conforme ou excessif qui aurait été fait de la chose louée et constaté lors de l'état des lieux de sortie.”

“____ gerichtet, obwohl der Mietvertrag die Wohnadresse des Berufungsbeklagten aufgeführt habe. Die Kündigungsandrohung habe der Berufungsbeklagte persönlich entgegengenommen, wogegen die mit eingeschriebener Post aufgegebene Kündigung von ihm nicht abgeholt und an den Berufungskläger retourniert worden sei. Das Kündigungsschreiben sei dem Berufungsbeklagten am 12. April 2019 ausgehändigt worden, wiederum mit Anschrift der Mietliegenschaft. Der Berufungsbeklagte habe anerkannt, von der Kündigung nach dem 12. April 2019 Kenntnis erlangt zu haben. Die Frage, ob unter diesen Umständen die Kündigung rechtsgültig auf den Endtermin per 30. April oder per 31. Mai 2019 erfolgt sei, liess die Vorinstanz offen, weil es diese aus anderen Gründen als ungültig eingestuft hat. Gemäss vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung hat der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger eine Mietkaution von CHF 24'000.00 in bar übergeben. Der Berufungskläger habe in der Folge, so das Zivilkreisgericht in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids, in Verletzung von Art. 257e OR davon abgesehen, diesen Kautionsbetrag auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Spar- oder Sperrkonto zu überweisen. Damit habe der Berufungskläger jederzeit über Mittel des Berufungsbeklagten verfügen können. Art. 257e OR bezwecke einzig, dass der Mieter dem Vermieter im Zusammenhang mit der Sicherheitsleistung nicht schutzlos ausgeliefert sei. Diesen Schutz habe der Vermieter dem Mieter vorliegend vorenthalten. Gleichzeitig habe er sich im Zusammenhang mit dem angeblichen Zahlungsrückstand des Mieters auf Art. 257d OR berufen. Es habe jedoch kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR bestanden, weil der Berufungskläger jederzeit auf die Kaution hätte zugreifen können. Dem Berufungskläger hätten nach Ansicht des Zivilkreisgerichts zwei Möglichkeiten offengestanden, um rechtsmissbräuchliches Verhalten zu vermeiden. So hätte er dem Berufungsbeklagten mindestens mitteilen müssen, dass die Kaution nicht auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sperrkonto einbezahlt worden sei. Zugleich hätte der Berufungskläger beim ersten angeblichen Zahlungsrückstand des Mieters Verrechnung erklären müssen.”

“Se rend coupable d'abus de confiance quiconque, pour se procurer ou procurer à un tiers un enrichissement illégitime, s’approprie une chose mobilière appartenant à autrui et qui lui a été confiée (art. 138 ch. 1 al. 1 CP), ou emploie à son profit ou au profit d’un tiers des valeurs patrimoniales qui lui ont été confiées (art. 138 ch. 1 al. 2 CP). D'un point de vue subjectif, l'auteur doit avoir agi intentionnellement et dans un dessein d'enrichissement illégitime, lequel peut être réalisé par dol éventuel (ATF 118 IV 32 consid. 2a p. 34). Celui qui dispose à son profit ou au profit d'un tiers d'un bien qui lui a été confié et qu'il s'est engagé à tenir en tout temps à disposition de l'ayant droit s'enrichit illégitimement s'il n'a pas la volonté et la capacité de le restituer immédiatement en tout temps. Celui qui ne s'est engagé à tenir le bien confié à disposition de l'ayant droit qu'à un moment déterminé ou à l'échéance d'un délai déterminé ne s'enrichit illégitimement que s'il n'a pas la volonté et la capacité de le restituer à ce moment précis (ATF 118 IV 27 consid. 3a p. 29 s. ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_1268/2018 précité consid. 2.2). 2.4. Conformément à l'art. 257e CO, si le locataire de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire (al. 1). La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire (al. 3). Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires (al. 4). Dans son art. 1 al. 1 LGFL, le droit cantonal rappelle que toute garantie en espèces ou en valeurs en faveur d'un bailleur par un locataire doit être constituée sous la forme d'un dépôt bloqué auprès de la caisse de consignation de l'Etat ou d'un établissement bancaire reconnu comme office de consignation au sens de l'art. 633 al. 3 CO. Ainsi, le bailleur qui reçoit des espèces ou valeurs à titre de garantie d'une location doit, dans les 10 jours, se conformer aux dispositions de l'art. 1. À défaut, il est tenu de restituer la garantie avec intérêts (art.”

“1 A ce propos, c'est en vain que la recourante conteste la validité de cette législation et son application par les juridictions genevoises. Contrairement à ce qu'elle soutient, dans le porte-fort, le promettant (in casu l'intimé) ne peut pas se prévaloir des exceptions que le tiers (in casu la locataire) pourrait opposer au bénéficiaire (in casu la recourante), sauf circonstances particulières qui ne sont pas réalisées en l'espèce (soit la demeure de la bailleresse d'accepter les prestations de la locataire, un défaut de paiement de la locataire imputable à une faute de la bailleresse, ou l'existence de dispositions contractuelles permettant au garant de se prévaloir des objections et exceptions que la locataire pourrait opposer à la bailleresse; sur ces questions, cf. Tevini in Commentaire romand, Code des obligations I, n. 15 ad art. 111 CO). Seul le cautionnement permet à la caution de se prévaloir de telles exceptions (cf. art. 502 al. 1 CO), ce qui protège le locataire et justifie que cette seule forme de garantie soit admise en la matière. La compétence du législateur genevois, en vertu de l'art. 257e al. 4 CO, de réglementer et de limiter les formes de garanties susceptibles d'être fournies, en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, non seulement en espèces ou papiers-valeurs, mais également à titre personnel, n'a par ailleurs pas été remise en cause par le Tribunal fédéral ni par la doctrine à ce jour, conformément aux principes rappelés sous consid. 3.1.3 ci-dessus. Au surplus, il n'appartient pas au juge de la mainlevée, dont le pouvoir d'examen est limité, de revoir le bien-fondé de la législation cantonale en vigueur et de la jurisprudence rendue de longue date sur celle-ci par le juge du fond. Partant, le grief doit être écarté. 3.2.2 C'est également en vain que la recourante conteste que l'art. 257e CO, et les dispositions de la LGFL édictées sur la base de cette disposition, soient applicables aux baux à ferme, dont relèverait selon elle le contrat litigieux. A supposer qu'une telle qualification doive être retenue – question qui peut demeurer indécise –, il ressort des principes rappelés ci-dessus que l'absence d'un renvoi formel à l'art.”

“Le recours au cautionnement simple est, toutefois, autorisé pour les baux à usage d'habitation, à la demande du locataire. Ce dernier peut en tout temps se mettre au bénéfice de l'alinéa 1 (al. 2). Le recours au cautionnement simple ou solidaire est autorisé pour les baux à usage exclusivement commercial (al. 3). Selon la jurisprudence de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, l'art. 1 LGFL exclut toutes formes de garanties données par le locataire et des tiers en faveur d'un bailleur autres que les deux formes de garanties mentionnées, à savoir celles en espèce ou en valeurs fournies par le locataire lui-même ou par une tierce personne, ainsi que le recours au cautionnement simple, car seul ce dernier permet au locataire d'opposer ses droits découlant du contrat de bail (cf. ACJC/908/1998 du 7 septembre 1998 consid. 7). Cette jurisprudence genevoise n'a pas fait l'objet d'une contestation devant le Tribunal fédéral. Toutefois, ce dernier a considéré que l'art. 6 al. 2 AMSL, dont la teneur était quasiment identique à celle de l'art. 257e al. 4 CO, permettait aux cantons d'édicter des dispositions complémentaires non seulement en ce qui concerne les sûretés fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, mais également pour les autres formes de sûretés (cf. ATF 102 Ia 372 consid. 3), de sorte que la jurisprudence suvsisée paraît difficilement contestable (Bohnet/ Jeannin, op. cit., n. 40 et 59). 3.1.4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art.”

“L'autorité saisie en vertu de cette disposition a alors la compétence de prononcer la mainlevée de l'opposition, totalement ou à concurrence d'un montant déterminé, en même temps qu'elle statue sur le fond (ATF 107 III 60 = JdT 1983 II 90, 93). 5.2 En l'espèce, au vu de ce qui précède, l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 3______, sera levée à concurrence de la totalité du montant en poursuite figurant dans le poste 1, soit 8'950 fr., comme sollicité par l'intimé sur appel joint. L'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 6______, sera également levée à concurrence de 3'580 fr. (poste 1), comme sollicité par l'intimé sur appel joint. Le chiffre 4 du dispositif du jugement entrepris sera réformé dans cette mesure. 6. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir ordonné la libération des sûretés, puisqu'ils estiment ne rien devoir à l'intimé. 6.1 La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire prononçant une condamnation pécuniaire contre le locataire portant sur une créance relative au contrat de bail (art. 257e al. 3 CO; art. 4 LGFL). Le jugement qui constate la créance et condamne le locataire à payer au bailleur le montant de celle-ci doit préciser que le bailleur est autorisé à prélever sur la garantie le montant de la créance reconnue, pour autant naturellement que le bailleur ait pris une conclusion dans ce sens (ACJC/720/2016 du 23 mai 2016). 6.2 En l'espèce, dans la mesure où, aux termes du présent arrêt, les appelants sont condamnés à verser à l'intimé différents montants supérieurs à celui de la garantie, l'intimé obtiendra la libération des sûretés sur présentation de celui-ci. En tant que de besoin, la libération de la garantie de loyer constituée auprès de D______ SA en date du 31 janvier 2017 (police n° 4______) en faveur de l'intimé sera confirmée. Par souci de clarté, le chiffre 5 du dispositif du jugement entrepris sera annulé et intégré au dispositif du présent arrêt. 7. Dans un dernier grief, les appelants reprochent au Tribunal de ne pas avoir condamné la régie à leur rembourser le montant des travaux payés par S______.”

“Aufgrund der von der Beschuldigten eingebrachten Akten ist erstellt, dass der Vermögenswert auf dem betreffenden Mieterkonto seit der Einzahlung der Mietkaution durch die Beschwerdeführerin vom 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat (vgl. die Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021). Die Vermögenswerte sind demnach von der Beschuldigten stets in vollem Umfang und ungeschmälert erhalten worden, womit keine unrechtmässige Verwendung vorliegt. Auch im blossen Zurückhalten der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - noch keine unrechtmässige Verwendung erkannt werden. So verkennt die Beschwerdeführerin das Institut der Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR, soweit sie insinuiert, die Mietkaution müsse unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses gleichsam automatisch freigegeben werden. Vielmehr ist die Vermieterin berechtigt, ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis auf dem Weg des Zivilprozesses geltend zu machen und kann zur Durchsetzung dieser Forderungen auf die hinterlegte Kaution zurückzugreifen. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Die Mietkaution dient somit geradezu dem von der Beschuldigten verfolgten Zweck, was auch dadurch erhellt, dass die Beschuldigte den Zivilprozess bereits anhängig gemacht zu haben scheint. Der Beschwerdeführerin kann ebenso wenig gefolgt werden, wenn sie in besagtem Verhalten eine Verrechnung sieht, zumal die Beschuldigte bisher zu keinem Zeitpunkt eine solche erklärt hat. Die Veruntreuung nach Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB scheitert demnach bereits am objektiven Tatbestand.”

“Festzuhalten ist zu den Vorbringen der Berufungsklägerin immerhin dies: Art. 257e OR befasst sich mit der Sicherheitsleistung des Mieters in der Form von Geld oder Wertpapieren. Sinn und Zweck ist es, das Bedürfnis des Vermieters nach Sicherheit für Störungen in der Vertragsabwicklung, z.B. das Ausbleiben der Mietzinszahlungen oder die Beschädigung der Mietsache, zu befriedigen (ZK OR- H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 5; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, - 6 - Art. 257e N 1). Art. 257e Abs. 1 OR schreibt absolut zwingend vor, dass der Ver- mieter die Pflicht hat, die ihm in Form von Geld oder Wertpapieren geleistete Si- cherheit aus seinem eigenen Vermögen auszuscheiden und auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Sparkonto oder Depot zu hinterlegen. Auf eine sol- cherart hinterlegte Kaution können Mieter wie Vermieter grundsätzlich nur im ge- genseitigen Einverständnis oder aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls oder Gerichtsurteils Rückgriff nehmen (Abs. 3). Dass die Berufungsklägerin – welche geltend macht, eine Sicherheitsleis- tung in Form von Geld geleistet zu haben – gegenüber dem Berufungsbeklagten ihr Einverständnis gegeben hätte bzw. das gegenseitige Einverständnis der Par- teien vorgelegen hätte, das Mietzinsdepot für die ausstehenden Mietzinse heran- zuziehen, behauptet die Berufungsklägerin in der Eingabe vom 14. September 2023 nicht. Deshalb verfängt ihre Argumentation nicht. Entsprechend könnte dem Standpunkt der Berufungsklägerin, selbst wenn er zu berücksichtigen wäre, kein Erfolg beschieden sein.”

“Gemäss dem Sozialversicherungsgericht Basel-Stadt sei überdies auch das Mietzinsdepot zu berücksichtigen, wenn genügend ungebundene Mittel vorhanden seien, um den angerechneten Vermögensverzehr zu beanspruchen. Das ASB verweist auf das Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). 5.3. Gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 (Stand 1. Januar 2020) sind Sicherheitsleistungen gemäss Art. 257e OR nicht an das Vermögen anzurechnen. Andere Sicherheitsleistungen werden in der Liste der nicht anzurechnenden Vermögenswerte nicht aufgeführt. Die Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR ist explizit bezogen auf Mieten von Wohn- und Geschäftsräumen. Gemäss dessen Abs. 2 dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. 5.4. Ziff. 20 des Heimvertrages spricht von einer Sicherheitsleistung "zur Sicherstellung der Forderungen aus dem Vertrag" (AB 5). Diese Sicherheitsleistung geht weiter als jene für die Miete von Wohn- und Geschäftsräume. Das Heimdepot der Beschwerdeführerin (und auch das ihres Ehemannes) kann somit nicht als Mietzinsdepot bzw. als Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR verstanden werden. Ob eine analoge Behandlung des Heimdepots mit Sicherheiten für Wohn- und Geschäftsräumen möglich ist, kann vorliegend offenbleiben. Solange genügend liquide Mittel vorhanden sind, um den Vermögensverzehr zu decken, ist eine Anrechnung des Heimdepots (welches illiquides Vermögen darstellt) angemessen (vgl. die Argumentation im Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). Damit handelt es sich dabei um einen anrechenbaren Vermögenswert, den das ASB in der Berechnung des Vermögens (welches im Übrigen selbst ohne Berücksichtigung der Fr. 16'000.00 für die Heimdepots der Ehegatten deutlich über dem Freibetrag von Fr. 60'000.00 [vgl. dazu Art. 11 Abs. 1 lit. c ELV in der bis zum 31. Dezember 2020 geltenden Fassung] liegt) berücksichtigt hat. 5.5. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen hat. Zusammen mit der Beschwerdeantwort vom 11. Dezember 2020 reicht das ASB neue Verfügungen für den Zeitraum von Mai 2019 bis und mit dem Jahr 2020 (Berechnung per Januar 2020) ein.”

“Dezember 2020 geltenden Fassung). Gemäss diesem ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten. Das ASB erklärt, das Heimdepot sei Teil des Vermögens und müsse in der Steuererklärung deklariert werden. Eine Ausnahme gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 sei nicht ersichtlich. Gemäss dem Sozialversicherungsgericht Basel-Stadt sei überdies auch das Mietzinsdepot zu berücksichtigen, wenn genügend ungebundene Mittel vorhanden seien, um den angerechneten Vermögensverzehr zu beanspruchen. Das ASB verweist auf das Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). 5.3. Gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 (Stand 1. Januar 2020) sind Sicherheitsleistungen gemäss Art. 257e OR nicht an das Vermögen anzurechnen. Andere Sicherheitsleistungen werden in der Liste der nicht anzurechnenden Vermögenswerte nicht aufgeführt. Die Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR ist explizit bezogen auf Mieten von Wohn- und Geschäftsräumen. Gemäss dessen Abs. 2 dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. 5.4. Ziff. 20 des Heimvertrages des D____s spricht von einer Sicherheitsleistung "zur Sicherstellung der Forderungen aus dem Vertrag" (dasselbe gilt für den Heimvertrag des C____s, beide in den Vorakten). Diese Sicherheitsleistung geht weiter als jene für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Das Heimdepot des Beschwerdeführers (und auch das seiner Ehefrau) kann somit nicht als Mietzinsdepot bzw. als Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR verstanden werden. Ob eine analoge Behandlung des Heimdepots mit Sicherheiten für Wohn- und Geschäftsräumen möglich ist, kann vorliegend offenbleiben. Solange genügend liquide Mittel vorhanden sind, um den Vermögensverzehr zu decken, ist eine Anrechnung des Heimdepots (welches illiquides Vermögen darstellt) angemessen (vgl. die Argumentation im Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.”

“Das ASB verweist auf das Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). 5.3. Gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 (Stand 1. Januar 2020) sind Sicherheitsleistungen gemäss Art. 257e OR nicht an das Vermögen anzurechnen. Andere Sicherheitsleistungen werden in der Liste der nicht anzurechnenden Vermögenswerte nicht aufgeführt. Die Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR ist explizit bezogen auf Mieten von Wohn- und Geschäftsräumen. Gemäss dessen Abs. 2 dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. 5.4. Ziff. 20 des Heimvertrages des D____s spricht von einer Sicherheitsleistung "zur Sicherstellung der Forderungen aus dem Vertrag" (dasselbe gilt für den Heimvertrag des C____s, beide in den Vorakten). Diese Sicherheitsleistung geht weiter als jene für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Das Heimdepot des Beschwerdeführers (und auch das seiner Ehefrau) kann somit nicht als Mietzinsdepot bzw. als Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR verstanden werden. Ob eine analoge Behandlung des Heimdepots mit Sicherheiten für Wohn- und Geschäftsräumen möglich ist, kann vorliegend offenbleiben. Solange genügend liquide Mittel vorhanden sind, um den Vermögensverzehr zu decken, ist eine Anrechnung des Heimdepots (welches illiquides Vermögen darstellt) angemessen (vgl. die Argumentation im Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). Damit handelt es sich dabei um einen anrechenbaren Vermögenswert, den das ASB in der Berechnung des Vermögens (welches im Übrigen selbst ohne Berücksichtigung der Fr. 16'000.00 für die Heimdepots der Ehegatten deutlich über dem Freibetrag von Fr. 60'000.00 [vgl. dazu Art. 11 Abs. 1 lit. c ELV in der bis zum 31. Dezember 2020 geltenden Fassung] liegt) berücksichtigt hat. 5.5. Zusammenfassend hat der Beschwerdeführer im Zeitraum ab Mai 2019 bis und mit dem Jahr 2020 keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Korrekturen, welche das ASB in den mit der Beschwerdeantwort eingereichten Verfügungen vom 11.”

“Der Mieter kann nach Art. 257e Abs. 3 OR von der Bank die Rückerstattung einer ordnungsgemäss hinterlegten Sicherheit verlangen, wenn der Vermieter in- nert Jahresfrist seit Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter kei- nen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat. Unter dem rechtlichen Vorgehen des Vermieters ist die Klageerhebung oder die Einreichung eines Betreibungsbegeh- rens zu verstehen (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 11; ZK OR- HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e N 43 ff.; siehe hierzu ZMP 2015 Nr. 4). Es ist Sache des Vermieters, die Auszahlung an den Mieter durch den Nachweis des rechtlichen Vorgehens zuhanden der Depotbank zu verhindern, sobald ihn diese über das Herausgabebegehren des Mieters orientiert hat (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e N 42 und 51). Ist bei Ablauf der Jahresfrist kein entsprechendes Verfahren (mehr) hängig, so ist die Bank berechtigt und verpflichtet, das Deposi- tum an den Mieter herauszugeben (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 11; CHK-HULLIGER, a.”

“Auch aus den vorliegenden Akten ist sodann in keiner Weise ersichtlich, dass die Beklagte innert Jahresfrist mögliche Ansprüche gegenüber der Klägerin rechtlich geltend gemacht hätte, namentlich durch Klageeinleitung oder Einrei- chung eines Betreibungsbegehrens. Der Betreibungsregisterauszug der Klägerin vom 8. November 2022, welcher im Zusammenhang mit dem Antrag um Sicher- stellung der Parteientschädigung durch die Beklagte selbst eingereicht wurde, weist lediglich einen Eintrag aus, welcher eine bereits beglichene Steuerschuld betrifft. Ein rechtliches Vorgehen der Beklagten im Sinne von Art. 257e Abs. 3 OR ist demnach weder aus den Akten ersichtlich noch wurden diesbezügliche Be- hauptungen aufgestellt. Die Klägerin wäre folglich auch dann berechtigt die Rück- erstattung des Mietzinsdepots über Fr. 24'000.– zu verlangen, wenn das Miet- zinsdepot ordnungsgemäss bei einer Bank hinterlegt worden wäre.”

“Aufgrund der von der Beschuldigten eingebrachten Akten ist erstellt, dass der Vermögenswert auf dem betreffenden Mieterkonto seit der Einzahlung der Mietkaution durch die Beschwerdeführerin vom 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat (vgl. die Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021). Die Vermögenswerte sind demnach von der Beschuldigten stets in vollem Umfang und ungeschmälert erhalten worden, womit keine unrechtmässige Verwendung vorliegt. Auch im blossen Zurückhalten der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - noch keine unrechtmässige Verwendung erkannt werden. So verkennt die Beschwerdeführerin das Institut der Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR, soweit sie insinuiert, die Mietkaution müsse unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses gleichsam automatisch freigegeben werden. Vielmehr ist die Vermieterin berechtigt, ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis auf dem Weg des Zivilprozesses geltend zu machen und kann zur Durchsetzung dieser Forderungen auf die hinterlegte Kaution zurückzugreifen. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Die Mietkaution dient somit geradezu dem von der Beschuldigten verfolgten Zweck, was auch dadurch erhellt, dass die Beschuldigte den Zivilprozess bereits anhängig gemacht zu haben scheint. Der Beschwerdeführerin kann ebenso wenig gefolgt werden, wenn sie in besagtem Verhalten eine Verrechnung sieht, zumal die Beschuldigte bisher zu keinem Zeitpunkt eine solche erklärt hat. Die Veruntreuung nach Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB scheitert demnach bereits am objektiven Tatbestand.”

“4 CO, de réglementer et de limiter les formes de garanties susceptibles d'être fournies, en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, non seulement en espèces ou papiers-valeurs, mais également à titre personnel, n'a par ailleurs pas été remise en cause par le Tribunal fédéral ni par la doctrine à ce jour, conformément aux principes rappelés sous consid. 3.1.3 ci-dessus. Au surplus, il n'appartient pas au juge de la mainlevée, dont le pouvoir d'examen est limité, de revoir le bien-fondé de la législation cantonale en vigueur et de la jurisprudence rendue de longue date sur celle-ci par le juge du fond. Partant, le grief doit être écarté. 3.2.2 C'est également en vain que la recourante conteste que l'art. 257e CO, et les dispositions de la LGFL édictées sur la base de cette disposition, soient applicables aux baux à ferme, dont relèverait selon elle le contrat litigieux. A supposer qu'une telle qualification doive être retenue – question qui peut demeurer indécise –, il ressort des principes rappelés ci-dessus que l'absence d'un renvoi formel à l'art. 257e CO dans la réglementation relative au bail à ferme procède d'une omission du législateur et que la disposition précitée, comme celles relatives à la protection contre les loyers abusifs, demeure applicable par analogie aux baux à ferme, dès lors qu'elle vise elle aussi la protection des locataires. La recourante n'apporte pas d'élément susceptible de remettre en cause ce qui précède; l'arrêt du Tribunal fédéral 4C_43/2000 du 21 mai 2001 auquel elle se réfère a certes pour objet la distinction entre bail à ferme et bail ordinaire, mais ne se prononce pas sur l'application par analogie de certaines dispositions du bail à loyer, notamment celles poursuivant un but de protection des locataires, aux contrats de bail à ferme. Par conséquent le grief doit également être écarté, étant là encore observé qu'il n'incombe pas au juge de la mainlevée de trancher définitivement de délicates questions de qualification du contrat invoqué comme titre de mainlevée, ni de revoir une application analogique de dispositions jusque-là admise en doctrine.”

“2 Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1, rés. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, rés. in DB 2005 p. 15). 3.1.3 La fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO sert au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1; Higi, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n. 5 ad art. 257e CO; Lachat, Commentaire romand, 2e éd. 2012, n. 2 ad art. 257e CO). 3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un contrat de bail tacite a été conclu, ensuite de la procédure de revendication, entre J______ et l'intimé et qu'un contrat écrit a été conclu entre les héritiers de celui-là et l'intimé le 16 juillet 2020. Il est également constant que le bail prévoit la constitution d'une garantie de loyer par l'intimé. Les appelants ont motivé le congé ordinaire notifié à l'intimé le 21 janvier 2022 par une perte de confiance, la garantie de loyer n'ayant pas été constituée. Leur représentant a déclaré devant le Tribunal que l'intimé avait refusé de s'exécuter et qu'il avait lui-même pris la décision de résilier le bail. Il résulte toutefois de la procédure que l'intimé a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par l'intimé, ce qui résulte des correspondances des 12 novembre 2020 et 2 septembre 2021 qu'elle a adressées à ce dernier.”

“Aufl. 2018, Art. 138 N 107). Es ist somit für die Beurteilung der unrechtmässigen Verwendung nicht einzig relevant, ob die Vermögenswerte auch tatsächlich so verwendet werden, wie der Zweck dies erheischt, sondern auch, ob ein entsprechender Gegenwert vorhanden ist. Aufgrund der von der Beschuldigten eingebrachten Akten ist erstellt, dass der Vermögenswert auf dem betreffenden Mieterkonto seit der Einzahlung der Mietkaution durch die Beschwerdeführerin vom 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat (vgl. die Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021). Die Vermögenswerte sind demnach von der Beschuldigten stets in vollem Umfang und ungeschmälert erhalten worden, womit keine unrechtmässige Verwendung vorliegt. Auch im blossen Zurückhalten der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - noch keine unrechtmässige Verwendung erkannt werden. So verkennt die Beschwerdeführerin das Institut der Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR, soweit sie insinuiert, die Mietkaution müsse unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses gleichsam automatisch freigegeben werden. Vielmehr ist die Vermieterin berechtigt, ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis auf dem Weg des Zivilprozesses geltend zu machen und kann zur Durchsetzung dieser Forderungen auf die hinterlegte Kaution zurückzugreifen. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Die Mietkaution dient somit geradezu dem von der Beschuldigten verfolgten Zweck, was auch dadurch erhellt, dass die Beschuldigte den Zivilprozess bereits anhängig gemacht zu haben scheint. Der Beschwerdeführerin kann ebenso wenig gefolgt werden, wenn sie in besagtem Verhalten eine Verrechnung sieht, zumal die Beschuldigte bisher zu keinem Zeitpunkt eine solche erklärt hat.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“Klarerweise nicht zum Bedarf gehört die Mietkaution, zumal es sich dabei nicht um eine Ausgabe, sondern eine reine Sicherheitsleistung handelt. Das Geld ist zwingend bei einer Bank auf einem Sparkonto, das auf den Namen des Mie- ters lautet, zu hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR). Das Vermögen des Gesuchs- gegners vermindert sich durch das Leisten der Mietkaution nicht, weshalb dieser Vorgang auch keine unterhaltsrechtliche Relevanz aufweist.”

“Die Behauptung der Gesuchsgegner, sie hätten "umgehend" nach Erhalt der Abmahnung vom 4. Oktober 2022 Verrechnung erklärt, ist unsubstantiiert und folglich als blosse Schutzbehauptung zu qualifizieren. Ohnehin wäre – wie die Vo- rinstanz korrekt erwog – die behauptete Verrechnung nicht möglich gewesen. Die Frage, ob es sich bei der Einzahlung der CHF 20'000.– um eine Sicherheit nach Art. 257e Abs. 1 OR – was die Gesuchsgegner bestreiten – oder um eine Voraus- zahlung für zukünftig fällige Forderung gehandelt habe, geht an der Sache vorbei: Vorliegend lautet das Mietkautionskonto, auf welches der Betrag einbezahlt wur- de, unbestrittenermassen auf den Namen der Gesuchsgegnerin”

“Il reclamante censura poi che il valore di CHF 1'524.22 relativo al “deposito di garanzia affitti” non andrebbe compreso negli attivi del rendiconto.                                          L’art. 257e CO dispone che se il conduttore di locali d’abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Ne consegue che, finché il locatore non abbia fatto valere giuridicamente alcun diritto nei confronti del conduttore, il denaro depositato quale garanzia risulta essere di proprietà del locatario. In concreto, il contestato conto “deposito di garanzia affitti” risulta intestato a nome della __________, visto anche che si tratta della locazione del magazzino commerciale di detta società. Questo attivo è già stato contemplato nei bilanci della società (cfr. bilancio 2018 e 2019 agli atti; estratto bancario allegato alla replica 7 aprile 2021), ragione per la quale il relativo conto non andava riportato anche separatamente nel rendiconto quale attivo dell’interessato a titolo personale. Di conseguenza, come da parziale richiesta del reclamante, l’attivo complessivo va quindi corretto in relazione a questo importo – doppiamente esposto nel rendiconto – riducendo quindi l’attivo totale a CHF 69'934.”

“4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement. Dans le premier cas, dont la recourante soutient qu'il serait réalisé, il doit être rappelé qu'un porte-fort ne peut pas valablement garantir les obligations d'un locataire de locaux commerciaux, au regard de la législation genevoise édictée en application de l'art. 257e al. 4 CO et de la jurisprudence rendue à ce sujet (cf. consid. 3.1.3 ci-dessus). 3.2.1 A ce propos, c'est en vain que la recourante conteste la validité de cette législation et son application par les juridictions genevoises. Contrairement à ce qu'elle soutient, dans le porte-fort, le promettant (in casu l'intimé) ne peut pas se prévaloir des exceptions que le tiers (in casu la locataire) pourrait opposer au bénéficiaire (in casu la recourante), sauf circonstances particulières qui ne sont pas réalisées en l'espèce (soit la demeure de la bailleresse d'accepter les prestations de la locataire, un défaut de paiement de la locataire imputable à une faute de la bailleresse, ou l'existence de dispositions contractuelles permettant au garant de se prévaloir des objections et exceptions que la locataire pourrait opposer à la bailleresse; sur ces questions, cf. Tevini in Commentaire romand, Code des obligations I, n. 15 ad art. 111 CO). Seul le cautionnement permet à la caution de se prévaloir de telles exceptions (cf.”

“Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, il y a arbitraire seulement lorsque l’appréciation des preuves de l’instance précédente est gravement insoutenable, c’est-à-dire lorsque, dans sa décision, l’autorité se fonde sur des faits qui sont en contradiction claire avec la situation réelle ou lorsqu’elle se fonde sur une erreur manifeste. Le fait qu’une autre solution apparaisse également possible ne suffit pas (ATF 143 IV 241 consid. 2.3.1, JdT 2017 IV 351). Il y a arbitraire lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu’elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur des éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (Kistler Vianin, op. cit., n. 28 ad art. 398 CPP). 3. 3.1 L’appelante soutient en substance que les statuts de la […] « primeraient » sur la LGBL, que l’art. 13 al. 2 de ces statuts l’autoriseraient à conserver les montants versés par F.________ sur un compte de la société coopérative, et que l’art. 16 de ces mêmes statuts exclurait toute responsabilité personnelle de sa part. 3.2 En vertu de l’art. 257e al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), les espèces ou les papiers-valeurs que le locataire d’habitation ou de locaux commerciaux a remis au bailleur aux fins de garantie doivent être déposés par ce dernier auprès d’une banque, sur un compte de dépôt ou d’épargne fait au nom du locataire. Les cantons ont la compétence d'édicter des dispositions complémentaires en matière de sûretés fournies par le locataire (al. 4). Selon la LGBL, le bailleur ou son représentant qui reçoit, à raison du bail, des espèces à titre de garantie doit les déposer dans les 10 jours, sur un livret établi au nom du locataire par un établissement soumis à la loi fédérale sur les banques et les caisses d'épargne, du 8 novembre 1934, ayant son siège ou une agence dans le canton de Vaud, ou par un autre établissement autorisé par le département en charge du logement. Le livret doit être déposé dans l'un de ces établissements (art. 1 al. 1). Celui qui contrevient aux dispositions de cette loi est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 2'000 francs (art.”

“Quant au projet de loi COVID-19 sur les loyers commerciaux élaboré par le Conseil fédéral, et qui faisait suite à deux motions adoptées par le Conseil national et le Conseil des Etats durant l'été 2020, il concernait en l'état les parties aux contrats de bail d'installations et d'établissements qui avaient dû fermer en raison de l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance 2 COVID-19 ou restreindre leur activité en raison de l'art. 10 al. 2 de cette même ordonnance (cf. art. 2 du projet de loi) et prévoyait que lesdits établissements ou installations touchés par les fermetures et les restrictions ne devraient verser que 40% de leur loyer ou fermage pour la durée de la fermeture. La sous-locataire ne faisait manifestement pas partie du champ d'application de cette loi. Par conséquent, aucun élément du dossier ne permettait de mettre en doute le fait que les indemnités pour occupation illicite devaient correspondre, in casu, au montant du loyer brut. Au vu des pièces produites, la sous-locataire restait devoir au 27 août 2020 à la sous-bailleresse la somme de 14'184 fr. 05 avec intérêts à 5% l'an dès le 6 août 2020 (date moyenne). l.d En application de l'art. 257e al. 3 CO, les sûretés constituées le 13 octobre 2017 auprès de E______ SA à hauteur de 52'100 fr. devaient être libérées en faveur de la sous-bailleresse à concurrence de la somme de 14'184 fr. 05 avec intérêts à 5% l'an dès le 6 août 2020. EN DROIT 1. 1.1 Les décisions d'évacuation sont susceptibles de faire l'objet d'un appel (art. 308 CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).”

“Quant au projet de loi COVID-19 sur les loyers commerciaux élaboré par le Conseil fédéral, et qui faisait suite à deux motions adoptées par le Conseil national et le Conseil des Etats durant l'été 2020, il concernait en l'état les parties aux contrats de bail d'installations et d'établissements qui avaient dû fermer en raison de l'art. 6 al. 2 de l'ordonnance 2 COVID-19 ou restreindre leur activité en raison de l'art. 10 al. 2 de cette même ordonnance (cf. art. 2 du projet de loi) et prévoyait que lesdits établissements ou installations touchés par les fermetures et les restrictions ne devraient verser que 40% de leur loyer ou fermage pour la durée de la fermeture. La sous-locataire ne faisait manifestement pas partie du champ d'application de cette loi. Par conséquent, aucun élément du dossier ne permettait de mettre en doute le fait que les indemnités pour occupation illicite devaient correspondre, in casu, au montant du loyer brut. Au vu des pièces produites, la sous-locataire restait devoir au 27 août 2020 à la sous-bailleresse la somme de 14'184 fr. 05 avec intérêts à 5% l'an dès le 6 août 2020 (date moyenne). l.d En application de l'art. 257e al. 3 CO, les sûretés constituées le 13 octobre 2017 auprès de E______ SA à hauteur de 52'100 fr. devaient être libérées en faveur de la sous-bailleresse à concurrence de la somme de 14'184 fr. 05 avec intérêts à 5% l'an dès le 6 août 2020. EN DROIT 1. 1.1 Les décisions d'évacuation sont susceptibles de faire l'objet d'un appel (art. 308 CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). S'agissant d'une procédure relative à une évacuation, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné; il faut prendre en considération, s'il y a lieu, la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1).”

“Il reclamante censura poi che il valore di CHF 1'524.22 relativo al “deposito di garanzia affitti” non andrebbe compreso negli attivi del rendiconto.                                          L’art. 257e CO dispone che se il conduttore di locali d’abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Ne consegue che, finché il locatore non abbia fatto valere giuridicamente alcun diritto nei confronti del conduttore, il denaro depositato quale garanzia risulta essere di proprietà del locatario. In concreto, il contestato conto “deposito di garanzia affitti” risulta intestato a nome della __________, visto anche che si tratta della locazione del magazzino commerciale di detta società. Questo attivo è già stato contemplato nei bilanci della società (cfr. bilancio 2018 e 2019 agli atti; estratto bancario allegato alla replica 7 aprile 2021), ragione per la quale il relativo conto non andava riportato anche separatamente nel rendiconto quale attivo dell’interessato a titolo personale. Di conseguenza, come da parziale richiesta del reclamante, l’attivo complessivo va quindi corretto in relazione a questo importo – doppiamente esposto nel rendiconto – riducendo quindi l’attivo totale a CHF 69'934.”

“Titel, Art. 253 – 265 OR, 5aed., 2019, n. 5 segg. ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, 4aed., 2018, n. 1 segg. ad art. 257e CO). Giusta l'art. 257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove depositare la garanzia (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach, op. cit., n. 15/2.2.5, pag. 264; Giger, Berner Kommentar, Art. 256 – 259i OR, 2015, n. 10 ad art. 257e CO; Weber, Basler Kommentar, 7a ed., n. 5 ad art. 257e CO). L'obbligo di depositare la garanzia d’affitto su un conto bancario a nome dell'inquilino e il diritto di scegliere l’istituto bancario comporta per il locatore l’obbligo di comunicare al conduttore il nome della banca e l'esatta denominazione del deposito (Higi/Bühlmann, op.”

“Titel, Art. 253 – 265 OR, 5aed., 2019, n. 5 segg. ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, 4aed., 2018, n. 1 segg. ad art. 257e CO). Giusta l'art. 257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove depositare la garanzia (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach, op. cit., n. 15/2.2.5, pag. 264; Giger, Berner Kommentar, Art. 256 – 259i OR, 2015, n. 10 ad art. 257e CO; Weber, Basler Kommentar, 7a ed., n. 5 ad art. 257e CO). L'obbligo di depositare la garanzia d’affitto su un conto bancario a nome dell'inquilino e il diritto di scegliere l’istituto bancario comporta per il locatore l’obbligo di comunicare al conduttore il nome della banca e l'esatta denominazione del deposito (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 29 e 30 ad art. 257e CO).                                            Nel caso in cui il conduttore non provveda a fornire la garanzia convenuta contrattualmente, una parte della dottrina e (apparentemente) anche il Tribunale federale (decisione del TF del 9 febbraio 2021 4A_468/2020 consid. 4.1.1 con riferimento alla dottrina) permette al locatore, nel caso in cui la consegna dell’ente locato fosse già intervenuta, di disdire anticipatamente il contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, se, tra altro, la sua continuazione è divenuta insostenibile per il locatore (decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 4.1.1 con riferimenti).”

“266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte. Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten.”

“107/109 OR vorgehen und gegebenenfalls die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 10 und 14; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 21; CPra Bail-MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 10). Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art.”

“Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte. Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten. In diesem Fall erfolge die ausgesprochene Kündigung nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (Art. 102 ff. OR). Ob sich die Kündigungsfrist hierbei an Art.”

“Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte.”

“Vor Übergabe der Mietsache kann der Vermieter überdies nach den allgemeinen Verzugsregeln von Art. 107/109 OR vorgehen und gegebenenfalls die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 10 und 14; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 21; CPra Bail-MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 10). Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art.”

“Weil das Zivilkreisgericht die Gültigkeit der auf Art. 257d gestützten Kündigung des Berufungsklägers vom 29. März 2019 in erster Linie wegen Rechtsmissbrauchs verneinte, weil der Berufungskläger die Mietausstände weder mit der Kaution verrechnete noch seiner Hinterlegungspflicht gemäss Art. 257e OR nachgekommen sei, ist zunächst hierauf einzugehen. Zunächst ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Berufungskläger das Mietobjekt dem Berufungsbeklagten übergeben und letzterer die Mietsache auch übernommen hat (Art. 257d OR; vgl. E. 3.4.2 hievor). Im Weiteren ist unter den Parteien unbestritten, dass der Berufungsbeklagte zum Zeitpunkt der Mahnung unter Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 Mietzinsausstände in Höhe von 12'900.25 verzeichnete und auch innert der angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist bis zur Kündigung vom 29. März 2019 keine Zahlung geleistet hat. Der ausstehende Betrag wurde vom Berufungskläger in der Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat.”

“Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchsbefund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto einzahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig.”

“Die Kündigungsandrohung habe der Berufungsbeklagte persönlich entgegengenommen, wogegen die mit eingeschriebener Post aufgegebene Kündigung von ihm nicht abgeholt und an den Berufungskläger retourniert worden sei. Das Kündigungsschreiben sei dem Berufungsbeklagten am 12. April 2019 ausgehändigt worden, wiederum mit Anschrift der Mietliegenschaft. Der Berufungsbeklagte habe anerkannt, von der Kündigung nach dem 12. April 2019 Kenntnis erlangt zu haben. Die Frage, ob unter diesen Umständen die Kündigung rechtsgültig auf den Endtermin per 30. April oder per 31. Mai 2019 erfolgt sei, liess die Vorinstanz offen, weil es diese aus anderen Gründen als ungültig eingestuft hat. Gemäss vorinstanzlicher Sachverhaltsfeststellung hat der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger eine Mietkaution von CHF 24'000.00 in bar übergeben. Der Berufungskläger habe in der Folge, so das Zivilkreisgericht in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids, in Verletzung von Art. 257e OR davon abgesehen, diesen Kautionsbetrag auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Spar- oder Sperrkonto zu überweisen. Damit habe der Berufungskläger jederzeit über Mittel des Berufungsbeklagten verfügen können. Art. 257e OR bezwecke einzig, dass der Mieter dem Vermieter im Zusammenhang mit der Sicherheitsleistung nicht schutzlos ausgeliefert sei. Diesen Schutz habe der Vermieter dem Mieter vorliegend vorenthalten. Gleichzeitig habe er sich im Zusammenhang mit dem angeblichen Zahlungsrückstand des Mieters auf Art. 257d OR berufen. Es habe jedoch kein Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257d OR bestanden, weil der Berufungskläger jederzeit auf die Kaution hätte zugreifen können. Dem Berufungskläger hätten nach Ansicht des Zivilkreisgerichts zwei Möglichkeiten offengestanden, um rechtsmissbräuchliches Verhalten zu vermeiden. So hätte er dem Berufungsbeklagten mindestens mitteilen müssen, dass die Kaution nicht auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Sperrkonto einbezahlt worden sei. Zugleich hätte der Berufungskläger beim ersten angeblichen Zahlungsrückstand des Mieters Verrechnung erklären müssen. Als zweite Möglichkeit hätte der Berufungskläger die Bar-Kaution spätestens zum Zeitpunkt des ersten Zahlungsrückstandes auf ein Sperrkonto zu Gunsten des Berufungsbeklagten einzahlen müssen.”

“Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchsbefund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto einzahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig.”

“Il appartient au locataire qui restitue la chose de manière anticipée de rechercher et de présenter un locataire de remplacement qui soit objectivement acceptable. Le bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite d'un délai de réflexion suffisant (arrêts du Tribunal fédéral 4A_332/2016 du 20 septembre 2016 consid. 3.2.4; 4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 et les références citées). Le bailleur, sous peine de perdre ses droits envers le locataire sortant, ne peut imposer unilatéralement au candidat des conditions plus défavorables, comme une majoration de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.199/1999 du 5 octobre 1999 consid. 2b; Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 816.; Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n. 12 ad art. 264 CO et la référence). La reprise du bail aux mêmes conditions implique le maintien des conditions du bail, en particulier sa durée, le montant du loyer et des frais accessoires, les sûretés (art. 257e CO), ainsi que toutes les autres clauses particulières du contrat (Bise/Planas, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n. 67 ad art. 264 CO; Lachat, op. cit., p. 811). La reprise du bail par le locataire de remplacement n'équivaut pas à la conclusion d'un nouveau bail, sauf si les parties l'entendent ainsi. S'il est accepté, le candidat prend, dans le rapport de bail, la place du locataire sortant (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, op. cit., n. 11a ad art. 264 CO; Bise/Planas, op. cit., n. 68 ad art. 264 CO; Fetter, La contestation du loyer initial, 2005, n. 304, p. 142; Lachat, op. cit., p. 815). En pratique, le bailleur établit un avenant au contrat : le nom du locataire sortant est remplacé par celui du locataire entrant, dès la date convenue. La reprise du bail équivaut à la conclusion du bail antérieur moyennant une modification de la personne du locataire. Par conséquent, le candidat accepté ne peut pas contester le «loyer initial» (Lachat, op.”

“Le juge n'a pas à être persuadé de l'existence des faits allégués ; il doit, en se fondant sur des éléments objectifs, avoir l'impression qu'ils se sont produits, sans exclure pour autant la possibilité qu'ils se soient déroulés autrement (ATF 142 III 720 consid. 4.1 et la référence citée ; TF 5A_940/2020 précité consid. 3.1). Dans le cadre d'une procédure de mainlevée, la victime d'une lésion ne peut simplement se prévaloir du fait qu'il l’a invoquée dans le délai d'une année prévue à l'art. 21 CO. Il ne s'agit pas en effet d'un droit de révocation inconditionnelle. Au contraire, le poursuivi ne sera libéré que s’il rend vraisemblable que le rapport juridique à la base de la reconnaissance de dette peut être invalidé pour cause de lésion (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, § 33). A moins qu'elles ne soient corroborées par des pièces qui accréditent la thèse soutenue, les simples allégations d'une partie n'ont à cet égard aucune valeur probante, même au niveau de la vraisemblance (TF 5A_773/2020 du 22 décembre 2020 consid. 3.2 ; Veuillet, op. cit., n. 122 ad 82 LP). cc) L’art. 257e al. 2 CO, qui prévoit que le montant des sûretés du locataire ne peut dépasser trois mois de loyer brut (trois mois de loyer net selon les art. 2 al. 1 CCR et 2 RULV) ne s’applique qu’aux locaux d’habitation (Higi, Zürcher Kommentar, n. 3 ad art. 257e OR). Selon l’art. 261 al. 1 CO, si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose. Cette disposition a posé de véritables problèmes quant à la titularité des droits nés avant l'aliénation de la chose louée (CPF 29 mai 2008/367). Le Tribunal des baux avait considéré qu'il « allait sans dire » que le nouveau propriétaire de l'immeuble devenait créancier des loyers précédents impayés titulaire de cette créance (TBx, J. c. E., 9 octobre 2001, DG 339/99-DG191/00 ; Hack, Formalisme et durée : quelques développements récents en droit du bail, in JdT 2007 II supplément pp. 4 ss, spéc. p. 16). Une partie de la doctrine (Piotet, La restitution des loyers ou d'acomptes de frais accessoires perçus à tort, in CdB 200, pp.”

“Zugleich macht die Klägerin geltend, dass der Vermieter nach Art. 257e Abs. 3 OR nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Jahr Zeit habe, um allfällige Ansprüche gegenüber dem Mieter rechtlich geltend zu machen. Dies habe die Be- klagte jedoch nicht getan. Zwar habe sie in den Schreiben vom 15. Dezember 2021 und 17. Januar 2022 verschiedene Forderungen im Zusammenhang mit dem neuen Mieter erhoben, diese seien jedoch bestritten sowie gänzlich unbelegt und nie auf dem Rechtsweg gegenüber der Klägerin eingefordert worden. Im vorlie- genden Verfahren seien diese Ansprüche schon gar nicht vorgebracht worden. Auch deshalb sei die Sicherheit der Klägerin herauszugegeben.”

“Die Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März 2021 liegt bereits mehr als ein Jahr zurück. Zwar machte die Beklagte gegenüber der Klägerin in ihren Schreiben vom 15. Dezember 2021 und 17. Januar 2022 Forderungen von bis zu - 12 - Fr. 47'000.– geltend und drohte der Klägerin hinsichtlich dieser Forderungen ex- plizit deren Vollstreckung bzw. Betreibung an. Dies allein hindert die Rückerstat- tungspflicht der Beklagten hinsichtlich des Mietzinsdepots allerdings nicht, zumal darin kein rechtliches Vorgehen im Sinne von Art. 257e Abs. 3 OR liegt (vgl. ZMP 2015 Nr. 4).”

“1 LP l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi ou son représentant, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et échue (ATF 145 Ill 20 consid. 4.1.1 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 136 III 624 consid. 4.2.2 ; ATF 136 III 627 consid. 2 et la jurisprudence citée). Une reconnaissance de dette peut résulter d'un ensemble de pièces dans la mesure où il en ressort les éléments nécessaires ; cela signifie que le document signé doit clairement faire référence ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (TF 5A_648/2018 du 25 février 2019, consid. 3.2.2, considérant non publié aux ATF 145 III 213 ; ATF 139 III 297 consid. 2.3.1 ; ATF 132 III 489 consid. 4.1). cc) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière de mainlevée provisoire d’opposition fondée sur un contrat (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1), un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2). dd) Selon l’art. 257e al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), si le locataire d’habitation ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Lorsque le bailleur ne dépose pas la garantie auprès d’une banque, le locataire peut l’y contraindre par le biais de mesures provisionnelles ou de la procédure pour cas clairs (art. 257 CPC ; Lachat/Stastny, in Lachat et alii, Le bail à loyer, édition 2019, chap. 17 n° 2.2.6 et références). A défaut, s’il a préalablement mais en vain, demandé au bailleur de déposer la garantie en banque, le locataire peut notamment en demander la restitution (Lachat/Stastny, loc. cit. et références) ee) L’art. 257e al. 3 CO précise que la banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution de sûretés.”

“1 CO, si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. L’art. 257e al. 1 CO implique d’une part que le locataire fournisse des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs et, d’autre part, si le locataire n’y pourvoit pas lui-même, que le bailleur les dépose auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Lorsque le bailleur ne respecte pas l’obligation de dépôt qui lui incombe, les sûretés ne sont pas constituées (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd, ad art. 257e CO, n. 23 ; dans ce sens également, Foëx, Les sûretés et le bail à loyer, p. 9 et 13). Les sûretés fournies par le locataire en vertu de l'art. 257e CO sont une forme de consignation à titre de sûreté qui fait naître un droit de gage au sens de l'art. 37 LP au bénéfice du bailleur (ATF 129 III 360 consid. 2 ; 98 Ia 491 consid. 6b p. 501). Le locataire qui a fourni des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, que le bailleur a déposées auprès d'une banque au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO), peut donc, par la voie de la plainte, exciper du beneficium excussionis realis et contraindre le bailleur à requérir une poursuite en réalisation de gage mobilier (ATF 129 III 360 consid. 2 ; Lachat, Le bail à loyer, chapitre 15, note 64, page 361 ; Marchand, Commentaire pratique, droit du bail à loyer, n. 27 ad 257e CO ; Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 5ème éd., Bâle 2012, n. 519). Le poursuivi qui conclut par la voie de la plainte à l'annulation de la poursuite ordinaire introduite contre lui en excipant du beneficium excussionis realis doit démontrer, de façon claire, d’une part que la créance en poursuite est garantie par un gage défini par l'art. 37 LP (ATF 129 III 360 consid. 1 ; ATF 106 III 5 consid. 1 et les arrêts cités) et, d’autre part, que le gage a été constitué avant l’échéance du délai de plainte (ATF 121 III 483, JdT 1998 II 47 consid. 2 ; Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 38 ad art. 37 LP).”

“257e Abs. 3 OR von der Bank die Rückerstattung einer ordnungsgemäss hinterlegten Sicherheit verlangen, wenn der Vermieter in- nert Jahresfrist seit Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter kei- nen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat. Unter dem rechtlichen Vorgehen des Vermieters ist die Klageerhebung oder die Einreichung eines Betreibungsbegeh- rens zu verstehen (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 11; ZK OR- HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e N 43 ff.; siehe hierzu ZMP 2015 Nr. 4). Es ist Sache des Vermieters, die Auszahlung an den Mieter durch den Nachweis des rechtlichen Vorgehens zuhanden der Depotbank zu verhindern, sobald ihn diese über das Herausgabebegehren des Mieters orientiert hat (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e N 42 und 51). Ist bei Ablauf der Jahresfrist kein entsprechendes Verfahren (mehr) hängig, so ist die Bank berechtigt und verpflichtet, das Deposi- tum an den Mieter herauszugeben (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 11; CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 257e OR N 13).”

“Aufl. 2018, Art. 138 N 107). Es ist somit für die Beurteilung der unrechtmässigen Verwendung nicht einzig relevant, ob die Vermögenswerte auch tatsächlich so verwendet werden, wie der Zweck dies erheischt, sondern auch, ob ein entsprechender Gegenwert vorhanden ist. Aufgrund der von der Beschuldigten eingebrachten Akten ist erstellt, dass der Vermögenswert auf dem betreffenden Mieterkonto seit der Einzahlung der Mietkaution durch die Beschwerdeführerin vom 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat (vgl. die Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021). Die Vermögenswerte sind demnach von der Beschuldigten stets in vollem Umfang und ungeschmälert erhalten worden, womit keine unrechtmässige Verwendung vorliegt. Auch im blossen Zurückhalten der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - noch keine unrechtmässige Verwendung erkannt werden. So verkennt die Beschwerdeführerin das Institut der Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR, soweit sie insinuiert, die Mietkaution müsse unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses gleichsam automatisch freigegeben werden. Vielmehr ist die Vermieterin berechtigt, ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis auf dem Weg des Zivilprozesses geltend zu machen und kann zur Durchsetzung dieser Forderungen auf die hinterlegte Kaution zurückzugreifen. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Die Mietkaution dient somit geradezu dem von der Beschuldigten verfolgten Zweck, was auch dadurch erhellt, dass die Beschuldigte den Zivilprozess bereits anhängig gemacht zu haben scheint. Der Beschwerdeführerin kann ebenso wenig gefolgt werden, wenn sie in besagtem Verhalten eine Verrechnung sieht, zumal die Beschuldigte bisher zu keinem Zeitpunkt eine solche erklärt hat.”

“Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause. La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision. En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les références). 3.1.2 S'il a des prérogatives quant à la garantie de loyer, le conjoint non-attributaire doit prendre des conclusions dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. S'il ne le fait pas, il perd tout droit quant à la garantie, qui reviendra alors de plein droit à son ex-conjoint avec l'attribution du logement (Barrelet, Commentaire pratique, Droit matrimonial, 2016, n. 23 ad art. 121 CC). L'art. 257e CO prévoit que certaines garanties peuvent être remises par le locataire au bailleur pour garantir le paiement des créances découlant du contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la libération des sûretés en sa faveur notamment en obtenant un jugement comportant une condamnation pécuniaire du locataire pour une créance garantie par les sûretés (Marchand, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 35 ad art. 257e CO). Selon l'art. 257e al. 3 CO, la banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés. 3.1.3 Selon l'art. 4 de la loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975 (LGFL - I 4 10), le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire, ou en vertu d’une décision judiciaire (al.”

“Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chambre d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Tilgung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 4C.94/2004).”

“Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chambre d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Tilgung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 4C.94/2004).”

“Mietkaution (Rechtsbegehren-Ziffer 2) Die Klägerin verlangt in Rechtsbegehren-Ziffer 2, sie sei für berechtigt zu erklä- ren, die bei der UBS Switzerland AG, ... [Adresse], auf dem Mieterkautionsspar- konto Nr. 1 .MKG, lautend auf den Namen der Beklagten, angelegte Mieterkaution (inklusive aufgelaufener Zinsen) vollumfänglich unter Anrechnung an den Betrag gemäss Rechtsbegehren-Ziffer 1 zu beziehen. Die Sicherheit durch den Mieter im Sinne von Art. 257e OR deckt grundsätzlich sowohl ausbleibende Mietzinse als auch Schadenersatz mit Bezug zum Mietobjekt sowie die Entschädigung für die Benutzung des Mietobjektes nach Auflösung des Mietvertrages ab (ZK OR- H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257e N. 5; DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 8 unter Hinweis auf BGE 129 III 360 E. 2). Eine explizite Anweisung an die Bank ist für die Auszahlung nach Art. 257e OR nicht vorausgesetzt (D ANIEL REUDT, a.a.O., Art. 257e N. 26 m.w.H.). Gemäss unbestrittenem Sachverhalt besteht für die Flächen im”

“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art. 268b al. 1 CO). Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement (art.”

“Nach Art. 257e OR können die Parteien die Leistung einer Sicherheit vereinbaren. Sie dient dazu, die Risiken des Vermieters zu vermindern, die ihm aus der Gebrauchsüberlassung der Sache an den Mieter entstehen. Die vom Mie- ter in Form von Geld geleistete Sicherheit für Wohn- oder Geschäftsräume muss vom Vermieter nach Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegt werden. Art. 257e OR ist absolut zwingender Natur (SVIT-Komm.-REUDT, a.a.O., Art. 257e OR N 3; Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, a.a.O., S. 425; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e OR N 4 f.; RONCORNI, mp 2/90 S. 85; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 1 und 2a).”

“Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdeführerin (Mieterin) der Beschuldigten (Vermieterin) mit Valuta vom 4. Dezember 2017 den Betrag von CHF 8'964 als Mietkaution überwiesen. Gemäss Art. 257e Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) [OR, SR 220] muss der Vermieter die Summe bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Diese Vorschrift ist zwingender Natur, weshalb auch durch Parteiabrede nicht davon abgewichen werden kann (Roger Weber, Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020, Art. 257e N 2a; Daniel Reudt, SVIT Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N 3). Vorliegend war die Beschuldigte aufgrund der zwingenden Natur von Art. 257e OR von Gesetzes wegen gehalten, die erhaltene Mietkaution in bestimmter Weise zu verwenden. Die Vermögenswerte waren demnach durchaus anvertraut im Sinne von Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB (siehe auch KGer Luzern 2N 17 26 vom 8. Juni 2017 E. 6.5). Es ist zudem unbestritten, dass die Beschuldigte diese obligationenrechtliche Pflicht verletzt hat, indem sie die Mietkaution auf dem Mieterkonto belassen hat, welches jedoch auf ihren eigenen Namen gelautet hat. Somit bleibt zu klären, ob die Vermögenswerte unrechtmässig verwendet worden sind. Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, dass eine unrechtmässige Verwendung alleine schon deshalb vorliege, weil sich die Beschuldigte über den Verwendungszweck hinweggesetzt habe. Zudem erfolge das Zurückbehalten der Mietkaution einzig mit der Absicht der Verrechnung, weshalb der obligatorische Anspruch der Beschwerdeführerin vereitelt werde. Diesen Ausführungen der Beschwerdeführerin kann jedoch nicht gefolgt werden. So lässt sich im blossen Hinwegsetzen über den Verwendungszweck noch keine Willensbetätigung zur Vereitelung des obligatorischen Anspruchs der Beschwerdeführerin erkennen.”

“4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées ou de l'art. 257b CO qui définit les frais accessoires, il faut admettre que ces dispositions s'appliquent également aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux. Cela vaut aussi pour les éventuelles dispositions complémentaires édictées par les cantons en vertu de l'art. 257e al. 4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement. Dans le premier cas, dont la recourante soutient qu'il serait réalisé, il doit être rappelé qu'un porte-fort ne peut pas valablement garantir les obligations d'un locataire de locaux commerciaux, au regard de la législation genevoise édictée en application de l'art. 257e al.”

“4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées ou de l'art. 257b CO qui définit les frais accessoires, il faut admettre que ces dispositions s'appliquent également aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux. Cela vaut aussi pour les éventuelles dispositions complémentaires édictées par les cantons en vertu de l'art. 257e al. 4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement. Dans le premier cas, dont la recourante soutient qu'il serait réalisé, il doit être rappelé qu'un porte-fort ne peut pas valablement garantir les obligations d'un locataire de locaux commerciaux, au regard de la législation genevoise édictée en application de l'art. 257e al.”

“En revanche, une autorité se rend coupable d'un déni de justice formel si elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les références). 3.1.2 S'il a des prérogatives quant à la garantie de loyer, le conjoint non-attributaire doit prendre des conclusions dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial. S'il ne le fait pas, il perd tout droit quant à la garantie, qui reviendra alors de plein droit à son ex-conjoint avec l'attribution du logement (Barrelet, Commentaire pratique, Droit matrimonial, 2016, n. 23 ad art. 121 CC). L'art. 257e CO prévoit que certaines garanties peuvent être remises par le locataire au bailleur pour garantir le paiement des créances découlant du contrat de bail. Le bailleur peut obtenir la libération des sûretés en sa faveur notamment en obtenant un jugement comportant une condamnation pécuniaire du locataire pour une créance garantie par les sûretés (Marchand, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 35 ad art. 257e CO). Selon l'art. 257e al. 3 CO, la banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés. 3.1.3 Selon l'art. 4 de la loi protégeant les garanties fournies par les locataires du 18 avril 1975 (LGFL - I 4 10), le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire, ou en vertu d’une décision judiciaire (al. 1); en l’absence de l’accord du locataire, le bailleur peut obtenir que tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie lui soit versé sur présentation d’un commandement de payer exécutoire ou d’un jugement exécutoire prononçant une condamnation pécuniaire contre le locataire portant sur une créance relative au contrat de bail (al.”

“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci.”

“2 CPP précise que, lorsque la procédure fait l'objet d'une ordonnance de classement ou que le prévenu est acquitté, tout ou partie des frais de procédure peuvent être mis à sa charge s'il a, de manière illicite et fautive, provoqué l'ouverture de la procédure ou rendu plus difficile la conduite de celle-ci. 4.4. En l’espèce, la prévenue a été définitivement acquittée par le premier juge de l’infraction d’usure qui lui était reprochée par le MP. Elle ne devrait ainsi pas supporter les frais de la procédure en lien avec cette infraction. Cela étant, il découle de la procédure que la prévenue a violé plusieurs règles impératives du droit du bail, en omettant initialement d’adresser à sa locataire la formule officielle relative à la fixation du loyer initial (art. 19 al. 3 de l'ordonnance sur le bail à loyer [OBLF]) et d’avertir le bailleur principal de la sous-location (cf. art. 262 du code des obligations [CO]), étant relevé que le respect de cette seconde obligation aurait permis de rectifier le loyer fixé, lequel était manifestement abusif par rapport à celui du bail principal, au sens de l’art. 262 al. 2 let. b CO. La prévenue a également contrevenu à l’art. 257e CO, qui impose au bailleur, lorsque le locataire fournit des sûretés en espèces, de les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Il en découle que, nonobstant l’acquittement en lien avec l’infraction d’usure, la prévenue a, par ces violations multiples des règles applicables en matière de droit du bail et par la fixation d’un loyer abusif au sens de l’art. 262 CO, provoqué illicitement et fautivement l'ouverture de la procédure pénale. En conséquence, elle supportera l’intégralité des frais de la procédure préliminaire et de première instance. 5. 5.1. L'art. 429 al. 1 let. a CPP prévoit que si le prévenu est acquitté totalement ou en partie ou s'il bénéficie d'une ordonnance de classement, il a droit à une indemnité pour les dépenses occasionnées par l'exercice raisonnable de ses droits de procédure. Cette disposition s'applique aux voies de recours (y inclus l'appel) en vertu de l'art. 436 al. 1 CPP (arrêt du Tribunal fédéral 6B_74/2017 du 21 avril 2017 consid.”

“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci. Lorsque le locataire veut déménager ou a l'intention d'emporter les meubles qui se trouvent dans les locaux loués, le bailleur peut, avec l'assistance de l'autorité compétente, en retenir autant qu'il en faut pour garantir sa créance (art. 268b al. 1 CO). Les objets emportés clandestinement ou avec violence peuvent être réintégrés avec l'assistance de la force publique dans les dix jours qui suivent leur déplacement (art.”

“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 La constitution de sûretés au sens de l'art. 257e CO doit être prévue par le contrat. Elle n'est pas une exigence légale, mais une obligation contractuelle du locataire (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 8). La demande de constitution ou d'augmentation des sûretés en cours de bail n'est possible qu'à l'échéance légale ou contractuelle du bail. Elle implique l'usage de la formule officielle prévue pour une augmentation de loyer (art. 269d al. 3 CO) et peut être contestée selon l'art. 270a CO (CPra Bail-Marchand, art. 257e CO N 13). Si la garantie est réalisée en cours de bail, le bailleur peut exiger qu'elle soit reconstituée. Le locataire qui ne s'exécute pas s'expose à une poursuite, à une procédure judiciaire, voire exceptionnellement à un congé (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 442, n. 2.3.4). 2.1.3 A teneur de l'art. 335 al. 2 CPC, les décisions portant sur la fourniture de sûretés sont exécutées selon les dispositions de la LP. 2.1.4 Selon l'art. 268 al. 1 CO, le bailleur de locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du semestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de ceux-ci.”

“Le délit continu se caractérise par le fait que la situation illicite créée par un état de fait ou un comportement contraire au droit se poursuit; il est réalisé sitôt accompli le premier acte délictueux, mais n'est achevé qu'avec la fin ou la suppression de l'état contraire au droit (ATF 135 IV 6 consid. 3.2; 132 IV 49 consid. 3.1.2.2; 131 IV 83 consid. 2.1.2). Tel est notamment le cas de la séquestration et de l'enlèvement qualifié au sens des art. 183 al. 2 et 184 al. 4 CP, de la violation de domicile au sens de l'art. 186 CP, de l'enlèvement de mineur au sens de l'art. 220 CP, de l'entrave à l'action pénale au sens de l'art. 305 CP, ou de l'occupation illicite d'ouvriers (ATF 132 IV 49 consid. 3.1.2.2; 131 IV 83 consid. 2.1.2). En droit pénal financier, la violation de l'obligation d'informer le Bureau de communication (art. 9 LBA) est un délit continu (arrêt du Tribunal fédéral 6B_786/2020 du 11 janvier 2021 consid. 3.5, non publié in ATF 147 IV 274; L. MOREILLON / A. MACALUSO / N. QUELOZ / N. DONGOIS (éds), Commentaire romand, Code pénal I, art. 1-110 CP, 2ème éd., Bâle 2021, n. 29a ad art. 98). 2.4. Conformément à l'art. 257e CO, si le locataire de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire (al. 1). La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire (al. 3). Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires (al. 4). Dans son art. 1 al. 1 LGFL, le droit cantonal rappelle que toute garantie en espèces ou en valeurs en faveur d'un bailleur par un locataire doit être constituée sous la forme d'un dépôt bloqué auprès de la caisse de consignation de l'État ou d'un établissement bancaire reconnu comme office de consignation au sens de l'art. 633 al. 3 CO. Ainsi, le bailleur qui reçoit des espèces ou valeurs à titre de garantie d'une location doit, dans les dix jours, se conformer aux dispositions de l'art. 1. À défaut, il est tenu de restituer la garantie avec intérêts (art.”

“1 della legge di applicazio­ne delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto del 24 giugno 2010 (RL 222.100) precisa che il locatore che riceve, a seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Canton Ticino. Il locatore che omette di effettuare un tale deposito, oltre a essere suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (art. 138 CP) o dalle diposizioni penali cantonali (art. 11 della legge cantonale; cfr. Marchand in: Bohnet/Carron/ Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme – Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 257e CO), è tenuto a pagare al conduttore a titolo di risarcimento danni la somma corrispon­dente agli interessi che sarebbero maturati sulla garanzia in denaro secondo il tasso usuale in vigore nel cantone dove si trova l'ente locato (Marchand, op. cit, n. 24 ad art. 257e CO).”

“Dezember 2020 geltenden Fassung). Gemäss diesem ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten. Das ASB erklärt, das Heimdepot sei Teil des Vermögens und müsse in der Steuererklärung deklariert werden. Eine Ausnahme gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 sei nicht ersichtlich. Gemäss dem Sozialversicherungsgericht Basel-Stadt sei überdies auch das Mietzinsdepot zu berücksichtigen, wenn genügend ungebundene Mittel vorhanden seien, um den angerechneten Vermögensverzehr zu beanspruchen. Das ASB verweist auf das Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). 5.3. Gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 (Stand 1. Januar 2020) sind Sicherheitsleistungen gemäss Art. 257e OR nicht an das Vermögen anzurechnen. Andere Sicherheitsleistungen werden in der Liste der nicht anzurechnenden Vermögenswerte nicht aufgeführt. Die Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR ist explizit bezogen auf Mieten von Wohn- und Geschäftsräumen. Gemäss dessen Abs. 2 dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. 5.4. Ziff. 20 des Heimvertrages spricht von einer Sicherheitsleistung "zur Sicherstellung der Forderungen aus dem Vertrag" (AB 5). Diese Sicherheitsleistung geht weiter als jene für die Miete von Wohn- und Geschäftsräume. Das Heimdepot der Beschwerdeführerin (und auch das ihres Ehemannes) kann somit nicht als Mietzinsdepot bzw. als Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR verstanden werden. Ob eine analoge Behandlung des Heimdepots mit Sicherheiten für Wohn- und Geschäftsräumen möglich ist, kann vorliegend offenbleiben. Solange genügend liquide Mittel vorhanden sind, um den Vermögensverzehr zu decken, ist eine Anrechnung des Heimdepots (welches illiquides Vermögen darstellt) angemessen (vgl. die Argumentation im Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). Damit handelt es sich dabei um einen anrechenbaren Vermögenswert, den das ASB in der Berechnung des Vermögens (welches im Übrigen selbst ohne Berücksichtigung der Fr.”

“März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220). 5.2. Das ASB verweist auf Art. 17 Abs. 1 ELV (entsprechend dem Datum der Beschwerdeantwort, in der bis zum 31. Dezember 2020 geltenden Fassung). Gemäss diesem ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton zu bewerten. Das ASB erklärt, das Heimdepot sei Teil des Vermögens und müsse in der Steuererklärung deklariert werden. Eine Ausnahme gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 sei nicht ersichtlich. Gemäss dem Sozialversicherungsgericht Basel-Stadt sei überdies auch das Mietzinsdepot zu berücksichtigen, wenn genügend ungebundene Mittel vorhanden seien, um den angerechneten Vermögensverzehr zu beanspruchen. Das ASB verweist auf das Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). 5.3. Gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 (Stand 1. Januar 2020) sind Sicherheitsleistungen gemäss Art. 257e OR nicht an das Vermögen anzurechnen. Andere Sicherheitsleistungen werden in der Liste der nicht anzurechnenden Vermögenswerte nicht aufgeführt. Die Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR ist explizit bezogen auf Mieten von Wohn- und Geschäftsräumen. Gemäss dessen Abs. 2 dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. 5.4. Ziff. 20 des Heimvertrages des D____s spricht von einer Sicherheitsleistung "zur Sicherstellung der Forderungen aus dem Vertrag" (dasselbe gilt für den Heimvertrag des C____s, beide in den Vorakten). Diese Sicherheitsleistung geht weiter als jene für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Das Heimdepot des Beschwerdeführers (und auch das seiner Ehefrau) kann somit nicht als Mietzinsdepot bzw. als Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR verstanden werden. Ob eine analoge Behandlung des Heimdepots mit Sicherheiten für Wohn- und Geschäftsräumen möglich ist, kann vorliegend offenbleiben. Solange genügend liquide Mittel vorhanden sind, um den Vermögensverzehr zu decken, ist eine Anrechnung des Heimdepots (welches illiquides Vermögen darstellt) angemessen (vgl.”

“Das ASB verweist auf das Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). 5.3. Gemäss WEL, Stand 1. Januar 2020, N 3443.06 (Stand 1. Januar 2020) sind Sicherheitsleistungen gemäss Art. 257e OR nicht an das Vermögen anzurechnen. Andere Sicherheitsleistungen werden in der Liste der nicht anzurechnenden Vermögenswerte nicht aufgeführt. Die Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR ist explizit bezogen auf Mieten von Wohn- und Geschäftsräumen. Gemäss dessen Abs. 2 dürfen maximal drei Monatsmieten als Sicherheit verlangt werden. 5.4. Ziff. 20 des Heimvertrages des D____s spricht von einer Sicherheitsleistung "zur Sicherstellung der Forderungen aus dem Vertrag" (dasselbe gilt für den Heimvertrag des C____s, beide in den Vorakten). Diese Sicherheitsleistung geht weiter als jene für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Das Heimdepot des Beschwerdeführers (und auch das seiner Ehefrau) kann somit nicht als Mietzinsdepot bzw. als Sicherheitsleistung im Sinne von Art. 257e OR verstanden werden. Ob eine analoge Behandlung des Heimdepots mit Sicherheiten für Wohn- und Geschäftsräumen möglich ist, kann vorliegend offenbleiben. Solange genügend liquide Mittel vorhanden sind, um den Vermögensverzehr zu decken, ist eine Anrechnung des Heimdepots (welches illiquides Vermögen darstellt) angemessen (vgl. die Argumentation im Urteil des Sozialversicherungsgerichts Basel-Stadt EL.2010.3 vom 5. Januar 2011 E. 3.2.5). Damit handelt es sich dabei um einen anrechenbaren Vermögenswert, den das ASB in der Berechnung des Vermögens (welches im Übrigen selbst ohne Berücksichtigung der Fr. 16'000.00 für die Heimdepots der Ehegatten deutlich über dem Freibetrag von Fr. 60'000.00 [vgl. dazu Art. 11 Abs. 1 lit. c ELV in der bis zum 31. Dezember 2020 geltenden Fassung] liegt) berücksichtigt hat. 5.5. Zusammenfassend hat der Beschwerdeführer im Zeitraum ab Mai 2019 bis und mit dem Jahr 2020 keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Korrekturen, welche das ASB in den mit der Beschwerdeantwort eingereichten Verfügungen vom 11.”

“Regeste: Art. 253 ff. OR; Vermieter als Teilgläubiger. Miteigentümer, die in dieser Eigenschaft als Vermieter im Mietvertrag stehen, sind – sofern nichts weiter über ihr Verhältnis bekannt ist – Teilgläubiger. Als solche können sie teilbare Ansprüche – im Umfang ihrer Berechtigung – für sich selbst betreiben und einklagen (E. 6.1.3). Art. 82 Abs. 1 SchKG i.V.m. Art. 164 ff. OR; provisorische Rechtsöffnung für von einer Erbengemeinschaft abgetretene Teilansprüche. Betreibt ein Miteigentümer auch Teilansprüche des anderen, zwischenzeitlich verstorbenen Miteigentümers, ist ihm hierfür die provisorische Rechtsöffnung nur zu erteilen, wenn er neben der (ihm zugutekommenden) Abtretung auch urkundlich nachweist, dass alle Erben die Abtretungsurkunde unterzeichnet haben (E. 6.1.2 f.). Art. 257e OR i.V.m. Art. 38 SchKG; Betreibung auf Sicherheitsleistung, vorliegend einer Mietkaution. Der Vermieter, welcher auf Leistung einer Mietkaution betreibt, kann auf den betriebenen Betrag keinen Verzugszins schlagen. Er darf nämlich nicht über die Mietkaution verfügen, da diese nur sicherheitshalber geschuldet ist (E. 8).”

“111 CO). Seul le cautionnement permet à la caution de se prévaloir de telles exceptions (cf. art. 502 al. 1 CO), ce qui protège le locataire et justifie que cette seule forme de garantie soit admise en la matière. La compétence du législateur genevois, en vertu de l'art. 257e al. 4 CO, de réglementer et de limiter les formes de garanties susceptibles d'être fournies, en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, non seulement en espèces ou papiers-valeurs, mais également à titre personnel, n'a par ailleurs pas été remise en cause par le Tribunal fédéral ni par la doctrine à ce jour, conformément aux principes rappelés sous consid. 3.1.3 ci-dessus. Au surplus, il n'appartient pas au juge de la mainlevée, dont le pouvoir d'examen est limité, de revoir le bien-fondé de la législation cantonale en vigueur et de la jurisprudence rendue de longue date sur celle-ci par le juge du fond. Partant, le grief doit être écarté. 3.2.2 C'est également en vain que la recourante conteste que l'art. 257e CO, et les dispositions de la LGFL édictées sur la base de cette disposition, soient applicables aux baux à ferme, dont relèverait selon elle le contrat litigieux. A supposer qu'une telle qualification doive être retenue – question qui peut demeurer indécise –, il ressort des principes rappelés ci-dessus que l'absence d'un renvoi formel à l'art. 257e CO dans la réglementation relative au bail à ferme procède d'une omission du législateur et que la disposition précitée, comme celles relatives à la protection contre les loyers abusifs, demeure applicable par analogie aux baux à ferme, dès lors qu'elle vise elle aussi la protection des locataires. La recourante n'apporte pas d'élément susceptible de remettre en cause ce qui précède; l'arrêt du Tribunal fédéral 4C_43/2000 du 21 mai 2001 auquel elle se réfère a certes pour objet la distinction entre bail à ferme et bail ordinaire, mais ne se prononce pas sur l'application par analogie de certaines dispositions du bail à loyer, notamment celles poursuivant un but de protection des locataires, aux contrats de bail à ferme.”

“Titel, Art. 253 – 265 OR, 5aed., 2019, n. 5 segg. ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, 4aed., 2018, n. 1 segg. ad art. 257e CO). Giusta l'art. 257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove depositare la garanzia (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach, op. cit., n. 15/2.2.5, pag. 264; Giger, Berner Kommentar, Art. 256 – 259i OR, 2015, n. 10 ad art. 257e CO; Weber, Basler Kommentar, 7a ed., n. 5 ad art. 257e CO). L'obbligo di depositare la garanzia d’affitto su un conto bancario a nome dell'inquilino e il diritto di scegliere l’istituto bancario comporta per il locatore l’obbligo di comunicare al conduttore il nome della banca e l'esatta denominazione del deposito (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 29 e 30 ad art. 257e CO).                                            Nel caso in cui il conduttore non provveda a fornire la garanzia convenuta contrattualmente, una parte della dottrina e (apparentemente) anche il Tribunale federale (decisione del TF del 9 febbraio 2021 4A_468/2020 consid. 4.1.1 con riferimento alla dottrina) permette al locatore, nel caso in cui la consegna dell’ente locato fosse già intervenuta, di disdire anticipatamente il contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, se, tra altro, la sua continuazione è divenuta insostenibile per il locatore (decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 4.1.1 con riferimenti). Il quesito di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze concrete del caso antecedenti la disdetta straordinaria e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art.”

“2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1). Au vu de ce qui précède, l'omission de constituer des sûretés exigées par le bail peut donc être traitée de manière analogue à celle visant à constituer une assurance de responsabilité civile dans le cadre d'un logement d'habitation, les risques de dommages matériels et financiers liés à la remise en location de locaux commerciaux comme en l'espèce étant notoirement plus élevés.”

“ZMP 2021 Nr. 8 Art. 257e OR; Art. 257f OR; Art. 266g OR; Art. 107 ff. OR. Ausserordentliche Kündigung bei Nichtleistung der vereinbarten Sicherheit. Leistet die Mieterin die vereinbarte Sicherheit gemäss Art. 257e OR nicht, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis unter den Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR kurzfristig kündigen. Aus dem Urteil des Mietgerichts MJ200059-L vom 22. März 2021 (rechtskräftig; Gerichtsbesetzung: Weber, Reller, Leiser; Gerichtsschreiberin Wallace): «(...) I. Sachverhalt und Prozessgeschichte 1. Sachverhalt Mit Mietvertrag vom 22. August 2019 mietete die Beklagte ab dem 1. Oktober 2019 einen grossen Club- und Bar-Bereich im Erdgeschoss sowie Nebenräume im Untergeschoss in der Liegenschaft an der N-strasse x in Zürich zu einem monatli- chen Nettomietzins von Fr. 15'000.–, zuzüglich Fr. 900.– Nebenkosten pauschal. Gemäss Mietvertrag endet das Mietverhältnis am 30. April 2022. Es wurde zudem vertraglich vereinbart, dass die Mieterin eine Kaution in der Höhe von drei Monats- mieten, Fr. 45'000.–, zu leisten hat. Mit Schreiben vom 9. April 2020 mahnte der Kläger die Beklagte wegen Nichtleis- tung der geschuldeten Kaution und setzte eine Frist zur Bezahlung von 30 Tagen.”

“Aufgrund der von der Beschuldigten eingebrachten Akten ist erstellt, dass der Vermögenswert auf dem betreffenden Mieterkonto seit der Einzahlung der Mietkaution durch die Beschwerdeführerin vom 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat (vgl. die Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021). Die Vermögenswerte sind demnach von der Beschuldigten stets in vollem Umfang und ungeschmälert erhalten worden, womit keine unrechtmässige Verwendung vorliegt. Auch im blossen Zurückhalten der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - noch keine unrechtmässige Verwendung erkannt werden. So verkennt die Beschwerdeführerin das Institut der Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR, soweit sie insinuiert, die Mietkaution müsse unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses gleichsam automatisch freigegeben werden. Vielmehr ist die Vermieterin berechtigt, ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis auf dem Weg des Zivilprozesses geltend zu machen und kann zur Durchsetzung dieser Forderungen auf die hinterlegte Kaution zurückzugreifen. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Die Mietkaution dient somit geradezu dem von der Beschuldigten verfolgten Zweck, was auch dadurch erhellt, dass die Beschuldigte den Zivilprozess bereits anhängig gemacht zu haben scheint. Der Beschwerdeführerin kann ebenso wenig gefolgt werden, wenn sie in besagtem Verhalten eine Verrechnung sieht, zumal die Beschuldigte bisher zu keinem Zeitpunkt eine solche erklärt hat. Die Veruntreuung nach Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB scheitert demnach bereits am objektiven Tatbestand.”

“Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchsbefund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto einzahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig.”

“Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchsbefund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto einzahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig.”

“Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdeführerin (Mieterin) der Beschuldigten (Vermieterin) mit Valuta vom 4. Dezember 2017 den Betrag von CHF 8'964 als Mietkaution überwiesen. Gemäss Art. 257e Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) [OR, SR 220] muss der Vermieter die Summe bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen. Diese Vorschrift ist zwingender Natur, weshalb auch durch Parteiabrede nicht davon abgewichen werden kann (Roger Weber, Basler Kommentar OR I, 7. Aufl. 2020, Art. 257e N 2a; Daniel Reudt, SVIT Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N 3). Vorliegend war die Beschuldigte aufgrund der zwingenden Natur von Art. 257e OR von Gesetzes wegen gehalten, die erhaltene Mietkaution in bestimmter Weise zu verwenden. Die Vermögenswerte waren demnach durchaus anvertraut im Sinne von Art. 138 Ziff. 1 Abs. 2 StGB (siehe auch KGer Luzern 2N 17 26 vom 8. Juni 2017 E. 6.5). Es ist zudem unbestritten, dass die Beschuldigte diese obligationenrechtliche Pflicht verletzt hat, indem sie die Mietkaution auf dem Mieterkonto belassen hat, welches jedoch auf ihren eigenen Namen gelautet hat. Somit bleibt zu klären, ob die Vermögenswerte unrechtmässig verwendet worden sind. Die Beschwerdeführerin bringt diesbezüglich vor, dass eine unrechtmässige Verwendung alleine schon deshalb vorliege, weil sich die Beschuldigte über den Verwendungszweck hinweggesetzt habe. Zudem erfolge das Zurückbehalten der Mietkaution einzig mit der Absicht der Verrechnung, weshalb der obligatorische Anspruch der Beschwerdeführerin vereitelt werde. Diesen Ausführungen der Beschwerdeführerin kann jedoch nicht gefolgt werden. So lässt sich im blossen Hinwegsetzen über den Verwendungszweck noch keine Willensbetätigung zur Vereitelung des obligatorischen Anspruchs der Beschwerdeführerin erkennen.”

“Ergänzend ist festzuhalten, dass vorliegend auch der subjektive Tatbestand nicht erfüllt ist. Die Beschuldigte hat mit Eingabe vom 14. April 2020, mit Schreiben vom 19. Oktober 2020 sowie mit E-Mail vom 26. Oktober 2020 jeweils ausdrücklich die Freigabe der Mietkaution in Aussicht gestellt, sobald alle offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis getilgt worden sind. Überdies hat die Beschuldigte in der E-Mail vom 26. Oktober 2020 sogar angeboten, die Mietkaution auf ein Sperrkonto gemäss Art. 257e OR zu überweisen, bis sich die Parteien über die Schlusszahlung betreffend die Abrechnung vom 1. Oktober 2020 verständigt haben. Insofern ist eine durchgehende und klare Ersatzbereitschaft der Beschuldigten in jeder Hinsicht erkennbar. Hinsichtlich der Ersatzfähigkeit ist die Staatsanwaltschaft zurecht von der Annahme ausgegangen, dass die Beschuldigte in der Lage sein wird, den Betrag von CHF 8'964.00 zurückzubezahlen, zumal keine Hinweise auf eine (drohende) Insolvenz der Beschuldigten vorhanden sind. Mit der Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021, wonach der Vermögenswert auf dem Mieterkonto seit dem 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat, ist der Beweis der Ersatzfähigkeit nunmehr auch tatsächlich erbracht. Nach dem Gesagten gebricht es hinsichtlich der Veruntreuung klarerweise sowohl am objektiven als auch am subjektiven Tatbestand. Es handelt sich mithin um eine rein zivilrechtliche Streitigkeit, womit die Staatsanwaltschaft das Strafverfahren in Anwendung von Art.”

“Ergänzend ist festzuhalten, dass vorliegend auch der subjektive Tatbestand nicht erfüllt ist. Die Beschuldigte hat mit Eingabe vom 14. April 2020, mit Schreiben vom 19. Oktober 2020 sowie mit E-Mail vom 26. Oktober 2020 jeweils ausdrücklich die Freigabe der Mietkaution in Aussicht gestellt, sobald alle offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis getilgt worden sind. Überdies hat die Beschuldigte in der E-Mail vom 26. Oktober 2020 sogar angeboten, die Mietkaution auf ein Sperrkonto gemäss Art. 257e OR zu überweisen, bis sich die Parteien über die Schlusszahlung betreffend die Abrechnung vom 1. Oktober 2020 verständigt haben. Insofern ist eine durchgehende und klare Ersatzbereitschaft der Beschuldigten in jeder Hinsicht erkennbar. Hinsichtlich der Ersatzfähigkeit ist die Staatsanwaltschaft zurecht von der Annahme ausgegangen, dass die Beschuldigte in der Lage sein wird, den Betrag von CHF 8'964.00 zurückzubezahlen, zumal keine Hinweise auf eine (drohende) Insolvenz der Beschuldigten vorhanden sind. Mit der Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021, wonach der Vermögenswert auf dem Mieterkonto seit dem 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat, ist der Beweis der Ersatzfähigkeit nunmehr auch tatsächlich erbracht. Nach dem Gesagten gebricht es hinsichtlich der Veruntreuung klarerweise sowohl am objektiven als auch am subjektiven Tatbestand. Es handelt sich mithin um eine rein zivilrechtliche Streitigkeit, womit die Staatsanwaltschaft das Strafverfahren in Anwendung von Art.”

“Mietkaution (Rechtsbegehren-Ziffer 2) Die Klägerin verlangt in Rechtsbegehren-Ziffer 2, sie sei für berechtigt zu erklä- ren, die bei der UBS Switzerland AG, ... [Adresse], auf dem Mieterkautionsspar- konto Nr. 1 .MKG, lautend auf den Namen der Beklagten, angelegte Mieterkaution (inklusive aufgelaufener Zinsen) vollumfänglich unter Anrechnung an den Betrag gemäss Rechtsbegehren-Ziffer 1 zu beziehen. Die Sicherheit durch den Mieter im Sinne von Art. 257e OR deckt grundsätzlich sowohl ausbleibende Mietzinse als auch Schadenersatz mit Bezug zum Mietobjekt sowie die Entschädigung für die Benutzung des Mietobjektes nach Auflösung des Mietvertrages ab (ZK OR- H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257e N. 5; DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 8 unter Hinweis auf BGE 129 III 360 E. 2). Eine explizite Anweisung an die Bank ist für die Auszahlung nach Art. 257e OR nicht vorausgesetzt (D ANIEL REUDT, a.a.O., Art. 257e N. 26 m.w.H.). Gemäss unbestrittenem Sachverhalt besteht für die Flächen im”

“Ist die Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren zu leisten, spricht man von «Mietzinsdepot» oder «Mietzinskaution». Die Sicherheitsleistung hat den Zweck, den Vermieter gegen Mietzinsrückstände u.dgl.m. abzusichern (Higi/Bühlmann, a.a.O., N 5 zu Art. 257e OR; Wyttenbach, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, N 15.1, 15.2.3). Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Sicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, zu hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR). Bei der Wohnraummiete darf die Sicherheitsleistung höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e Abs. 2 OR). Der Mieter, der die vereinbarte Sicherheit nicht stellt, riskiert gegen sich eine Betreibung. Ist der Ort der Hinterlegung bereits bestimmt, geht die Betreibung zwingend auf Sicherheitsleistung (Art. 38 Abs. 1 SchKG). Ansonsten scheint neben der Betreibung auf Sicherheitsleistung auch eine Betreibung auf Pfändung oder Konkurs möglich (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., N 9 zu Art. 257e OR; Wyttenbach, a.a.O., N 15.2.6).”

“Sie dient dazu, die Risiken des Vermieters zu vermindern, die ihm aus der Gebrauchsüberlassung der Sache an den Mieter entstehen, beispielsweise das Ausbleiben der Mietzinsleistung oder Schäden aus unsorgfältiger Behandlung der Mietsache (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 5). Im Falle eines Zahlungsverzugs des Mieters steht dem Vermieter bei der Geschäftsmiete überdies gemäss Art. 268 OR ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen zu, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören. Leistet der Mieter eine vereinbarte Sicherheitsleistung nach Art. 257e OR nicht, kann der Vermieter nach Art. 38 SchKG vorgehen und den Mieter auf Zahlung oder Sicherheitsleistung betreiben. Zudem kann er einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag ordentlich kündigen (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Vor Übergabe der Mietsache kann der Vermieter überdies nach den allgemeinen Verzugsregeln von Art. 107/109 OR vorgehen und gegebenenfalls die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 10 und 14; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 21; CPra Bail-MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 10). Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei.”

“Cela signifie que le document signé doit clairement faire référence ou renvoyer aux données qui mentionnent le montant de la dette ou permettent de la chiffrer (ATF 139 III 297 consid. 2.3.1; ATF 136 III 627 consid. 2 et 3.3 ; ATF 132 III 480 consid. 4.1). Dans une poursuite en réalisation de gage, sauf mention contraire, l'opposition porte tant sur la créance que sur le gage (art. 153a LP et 85 ORFI [Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles du 23 avril 1920 ; RS 281.42] qui s'applique par analogie à la poursuite en réalisation de gage mobilier ; Foëx, in Dallèves et alii [éd.], Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n. 31 ad art. 153 LP et réf. cit.). La partie poursuivante ne pourra ainsi faire écarter l'opposition que si elle dispose d'un titre de mainlevée tant pour la créance que pour le gage (ATF 138 III 132 consid. 4 ; Veuillet/Abbet in Abbet/Veuillet [éd.], La mainlevée de l'opposition, 2e éd. 2022, n. 219 ad art. 82 LP). La garantie de loyer (art. 257e CO) est une consignation à titre de sûreté qui fait naître un droit de gage au sens de l'art. 37 LP au bénéfice du bailleur, que les sûretés aient été fournies en espèces ou sous forme de papiers valeurs (ATF 129 III 360 consid. 2). Dans la poursuite en réalisation de gage du bailleur, le contrat signé portant constitution de ces sûretés ainsi que l'extrait du compte au nom du locataire sur lequel le bailleur les a déposées (preuve de la constitution du gage) constituent, ensemble, un titre de mainlevée pour le gage. Quant à la créance, le bail ne vaut titre de mainlevée que pour les loyers échus ; pour les autres prétentions (occupation illicite, autres dommages-intérêts,...) garanties par les sûretés, une reconnaissance signée par le locataire (notamment une convention de sortie) est nécessaire (Veuillet/Abbet in Abbet/Veuillet [éd.], op. cit., n. 240 ad art. 82 LP). b) En l'espèce, et comme l'a à juste titre relevé la juge de paix dans sa motivation, la poursuite porte sur des mensualités et charges impayées durant la période du 1er août 2020 au 31 mai 2021.”

“Cette obligation a toutefois été levée en date du 1er janvier 2021 pour les nouveaux contrats de bail. Lorsque le bailleur ne fait pas usage de la formule officielle prescrite par l'art. 270 al. 2 CO, ce vice de forme implique la nullité partielle du contrat de bail, sous l'angle de la fixation du montant du loyer (ATF 140 III 583), lequel doit être déterminé par le juge du fond (ATF 124 III 62). Le juge de la mainlevée n'est pas compétent pour procéder à une telle appréciation. Partant, dans les cantons où le loyer initial doit obligatoirement être notifié au moyen d'une formule officielle, le bailleur doit produire cette formule, faute de quoi le contrat de bail ne constitue pas un titre de mainlevée valable (arrêt TC FR 102 2018 294 du 3 janvier 2019, consid. 2.2. ; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail – Le titre, les exceptions, et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010 p. 106 s.; Hack, Formalisme et durée: quelques développements récents en droit du bail in: JdT 2007 II 4, supplément hors édition p. 5 al. 1 in fine). La garantie de loyer (art. 257e CO) est une consignation à titre de sûreté faisant naître un droit de gage au sens de l’art. 37 LP, au bénéfice du bailleur. Pour obtenir la mainlevée en cas d’opposition dans la poursuite, le bailleur doit fournir le contrat signé portant sur la constitution des sûretés, ainsi que l’extrait du compte de garantie au nom du locataire sur lequel le bailleur les a déposées, ces deux documents formant ensemble un titre de mainlevée prouvant la constitution du gage. Quant à la créance, le bail ne vaut titre de mainlevée que pour les loyers échus ; pour les autres prétentions (occupation illicite, autre dommages-intérêts…) garanties par les sûretés, une reconnaissance signée par le locataire (notamment une convention de sortie) est nécessaire (Veuillet, La mainlevée de l’opposition, Commentaire des articles 79 à 84 LP, 2017, art. 82 n° 240). 2.3. Comme le mentionne à juste titre la Présidente, le créancier a entamé une poursuite en réalisation de gage mobilier afin de faire débloquer le compte garantie de loyer crédité d’un montant de CHF 1'200.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid.”

“3 CO suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). 2.1.1 Le comportement du locataire doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109 consid. 5 p. 113; 123 III 124 consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300 consid. 3.1 p. 304). Dans une jurisprudence récente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1), le Tribunal fédéral a retenu que la conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile visait à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants; elle poursuivait un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servaient au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). 2.1.2 Il est admis en doctrine que la violation par le locataire de son obligation de fournir des sûretés lorsque le contrat le prévoit, l'expose à la résiliation anticipée du bail sur la base de l'art. 257f al. 3 CO (HIGI, in Zürcher Kommentar, 5ème éd. 2019, n° 13 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2ème éd. 2012, n° 8 ad art. 257e CO; LACHAT, Le bail à loyer, 2019, 1.3 p. 866, et 3.1.4, p. 885; MARCHAND, in Commentaire pratique bail, 2ème éd. 2017, n° 12 ad art. 257e CO; WYTTENBACH, in Mietrecht für die Praxis, 9ème éd. 2016, n° 15.2.6), qui a été récemment admise par la jurisprudence en cas d'omission par le locataire de conclure une assurance responsabilité civile (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1). Au vu de ce qui précède, l'omission de constituer des sûretés exigées par le bail peut donc être traitée de manière analogue à celle visant à constituer une assurance de responsabilité civile dans le cadre d'un logement d'habitation, les risques de dommages matériels et financiers liés à la remise en location de locaux commerciaux comme en l'espèce étant notoirement plus élevés.”

“2) Situé aux Pâquis, il a l'avantage d'être proche de plusieurs commodités, mais le fait qu'il donne sur la rue dénote d'un manque de calme, le quartier des Pâquis étant notoirement connu comme étant un quartier animé et très urbanisé. Ainsi, compte tenu de ce qui précède, notamment les spécificités de l'appartement, le loyer payé par le précédent locataire pour un bail d'une durée de sept années (750 fr. par mois), il y a lieu de pondérer le résultat, obtenu à l'aide des statistiques, et de fixer le loyer admissible à 1'350 fr. par mois. 5.3 Le jugement entrepris sera ainsi réformé, en ce sens que le loyer initial sera fixé annuellement à 16'200 fr., charges non comprises. 6. L'appelante sera ainsi condamnée à restituer à l'intimé le montant des loyers qu'elle a trop perçus, à savoir 11'100 fr. (1'650 fr. [ancien loyer] – 1'350 fr. [nouveau loyer] = 300 fr., multiplié par 37 mois [période du 1er octobre 2021 au 31 octobre 2024]). 7. La garantie bancaire, qui ne doit pas dépasser trois mois de loyer (art. 257e al. 2 CO), sera également réduite en conséquence et fixée à 4'560 fr. ([1'350 fr. + 170 fr.] × 3), étant précisé que les parties n'ont pas remis en cause que les charges soient intégrées dans le montant de la garantie). Sa libération pour le surplus sera ordonnée en faveur de l'intimé. 8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers: A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 5 février 2024 par A______ SA contre le jugement JTBL/1114/2023 rendu le 21 décembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20498/2021. Au fond : Annule les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement attaqué. Cela fait et statuant à nouveau sur ces points : Fixe à 16'200 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2021, le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces loué par B______ situé au 3ème étage de l'immeuble sis no.”

“2) Situé aux Pâquis, il a l'avantage d'être proche de plusieurs commodités, mais le fait qu'il donne sur la rue dénote d'un manque de calme, le quartier des Pâquis étant notoirement connu comme étant un quartier animé et très urbanisé. Ainsi, compte tenu de ce qui précède, notamment les spécificités de l'appartement, le loyer payé par le précédent locataire pour un bail d'une durée de sept années (750 fr. par mois), il y a lieu de pondérer le résultat, obtenu à l'aide des statistiques, et de fixer le loyer admissible à 1'350 fr. par mois. 5.3 Le jugement entrepris sera ainsi réformé, en ce sens que le loyer initial sera fixé annuellement à 16'200 fr., charges non comprises. 6. L'appelante sera ainsi condamnée à restituer à l'intimé le montant des loyers qu'elle a trop perçus, à savoir 11'100 fr. (1'650 fr. [ancien loyer] – 1'350 fr. [nouveau loyer] = 300 fr., multiplié par 37 mois [période du 1er octobre 2021 au 31 octobre 2024]). 7. La garantie bancaire, qui ne doit pas dépasser trois mois de loyer (art. 257e al. 2 CO), sera également réduite en conséquence et fixée à 4'560 fr. ([1'350 fr. + 170 fr.] × 3), étant précisé que les parties n'ont pas remis en cause que les charges soient intégrées dans le montant de la garantie). Sa libération pour le surplus sera ordonnée en faveur de l'intimé. 8. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers: A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 5 février 2024 par A______ SA contre le jugement JTBL/1114/2023 rendu le 21 décembre 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/20498/2021. Au fond : Annule les chiffres 1 à 3 du dispositif du jugement attaqué. Cela fait et statuant à nouveau sur ces points : Fixe à 16'200 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2021, le loyer annuel de l'appartement de 3 pièces loué par B______ situé au 3ème étage de l'immeuble sis no.”

“5), une telle solution se justifie afin de favoriser la mise en œuvre effective des droits du locataire en cas de contestation ou de fixation judiciaire du loyer, mais également en termes d'économie de procédure, dans le but d'éviter que la prétention pécuniaire relative au surplus de loyer versé – résultant nécessairement de la fixation d'un loyer inférieur à celui prévu contractuellement – soit soumise à un second procès, du simple fait que le montant en cause soumis à restitution dépasserait, cas échéant, le seuil de 30'000 fr. La procédure simplifiée s'applique dès lors également à l'action en restitution du surplus de loyers versés par les locataires, indépendamment de la valeur litigieuse de celle-ci, en application de l'art. 243 al. 2 CPC. Il en est de même, pour les mêmes motifs, de la réduction de la garantie de loyer (IV), dont le montant dépend nécessairement du loyer fixé judiciairement, afin de respecter le seuil maximal de trois mois de loyer que le locataire peut être contraint contractuellement de verser à ce titre (cf. art. 257e al. 2 CO). 3.5 De son côté, l'appelante a conclu dans sa réponse du 31 mai 2021 que le loyer soit fixé à 5'900 fr. par mois et le « forfait » de charges à 500 fr. par mois. La garantie de loyer devait être fixée à 17'700 fr. et « compensée » avec l'arriéré de loyer (cf. conclusions sous ch. 3, 17 et 18, respectivement 21, 35 à 37) Lesdites conclusions sont le pendant des différentes prétentions précitées des locataires en lien avec la fixation du loyer, de sorte qu'elles sont recevables, indépendamment de leurs valeurs litigieuses également. 3.6 En revanche, l'action en constatation de droit des intimés visant à faire constater judiciairement la date pertinente de fin du contrat de bail (I) n'entre pas dans le champ d'application de l'art.  243 al. 2 CPC (de cet avis : Conod/Bohnet, Droit du bail : fond et procédure, 2e éd., 2021, n. 1562). Il ne s'agit pas d'un litige relatif à la question de la protection contre les congés, même dans son acceptation large, les locataires ayant quitté le bien en location de leur plein gré et ne contestant pas la validité de la résiliation en tant que telle, mais seulement le terme contractuel de celle-ci, afin de déterminer le loyer dû pour la période considérée.”

“En effet, si l’intimée aurait éventuellement pu se fonder sur cette disposition pour réclamer le paiement du loyer, cette disposition ne permet pas de se départir du contrat.   10.3.8              En conclusion, lorsque l'intimée a déclaré résoudre le contrat, il était clair que la condition suspensive que constituait l'octroi du permis de construire pour la transformation des locaux ne serait pas remplie dans un délai raisonnable. Le contrat – ou précontrat – cessait donc de déployer des effets sans même qu'une déclaration soit nécessaire. A cela s'ajoute que l'appelante était en demeure d'exécuter ses obligations relatives à la délivrance du permis et que l'intimée était fondée à résoudre le contrat.   11. 11.1              L'appelante fait encore valoir que de la mettre en demeure sur la base de la non-constitution de la garantie serait contraire à la bonne foi et constituerait un abus de droit, puisqu'elle avait déposé 80'000 fr. sur un compte de I'UBS dès juin 2018, et que ses responsables étaient ignorants du droit suisse.   11.2              L’art. 257e CO prévoit que si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. En réclamant des sûretés au locataire, le bailleur cherche à garantir ses prétentions pour le retard dans le paiement du loyer, pour d’éventuels dégâts à la chose louée, voire pour toute autre créance née du bail (Lachat/Stastny, op. cit., p. 433).                 Le locataire n’est tenu de constituer des sûretés, forme particulière de gage mobilier, que pour autant que le contrat (ou un accord séparé) le prévoie, et en fixe le montant (idem, op. cit., p. 434 et les réf. citées).                 En pratique, deux démarches sont possibles : soit le locataire remet le montant de la garantie au bailleur, qui le dépose en banque au nom du locataire, soit le locataire constitue lui-même la garantie auprès de la banque. Dans ce dernier cas, qui constitue la pratique la plus courante, le locataire entreprend les démarches auprès de sa banque, puis fournit au bailleur un document attestant de la constitution de la garantie et donnant toutes les précisions utiles quant au compte sur lequel les sûretés sont déposées (idem, op.”

“Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen (Abs. 3). Art. 26 des kantonalen Ausführungsgesetzes vom 9. Mai 1996 über den Mietvertrag und den nichtlandwirtschaftlichen Pachtvertrag (MPVG; SGF 222.3.1) enthält die gleiche Regelung, mit dem zusätzlichen Erfordernis, dass es sich um eine dem Bundesgesetz vom 8. November 1934 über die Banken und Sparkassen (BankG, SR 952.0) unterstellte Anstalt mit Sitz oder Agentur im Kanton handeln muss. Die Depotpflicht beinhaltet die Verpflichtung des Vermieters, dafür Sorge zu tragen, dass der einbezahlte Betrag regelmäßig verzinst wird. Zinsverluste, die darauf zurückzuführen sind, dass der Vermieter den Betrag nicht auf ein Sparkonto einzahlt oder dass das Konto nicht angemessen verzinst wird, stellen einen Schaden dar, für welchen der Vermieter gegenüber dem Mieter haftet (CPra Bail – Marchand, 2. Aufl. 2017, Art. 257e OR Rz. 24). In der Praxis hat es sich allerdings eingebürgert, dass der Mieter die Sicherheit direkt bei der Bank hinterlegt bzw. dazu ein entsprechendes Mietzinskautionskonto eröffnet und dann dem Vermieter die Depotbescheinigung aushändigt (CPra Bail – Marchand, Art. 257e OR Rz. 22).”

“Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen (Art. 257e Abs. 2 OR). Dass Vermieter eine solche Sicherheit verlangen, ist üblich. Es besteht für die Mieterschaft die Möglichkeit, dass die Sicherheit anstelle einer Geldzahlung und Hinterlegung auf einem Bankdepot in Form einer Mietkautionsversicherung bei einer spezialisierten Firma, einer Versicherung oder einer Bank geleistet wird. Eine solche Mietkautionsversicherung hat jährliche Prämien zur Folge, die Sicherheit muss aber nicht in einer Geldzahlung in einem bestimmten Zeitpunkt geleistet werden. Stehen der Mieterschaft im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die finanziellen Mittel zur Leistung einer Sicherheit in Geldform nicht zur Verfügung, kann eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen werden. Zwar handelt es sich bei einer Mietkautionsversicherung nicht um eine obligatorische Versicherung, welche im Rahmen der Berechnung des Existenzminimums berücksichtigt werden kann. Vielfach ist jedoch der Mieter, der die Sicherheit nicht in Geld leisten kann, gewungen eine Kautionsversicherung anzuschliessen, um überhaupt eine Wohnung mieten zu können.”

“Ora, sulla questione di sapere se sia giuridicamente ammissibile concludere un contratto di locazione tra più colocatari quantunque fin dall'inizio uno di loro afferma che non occuperà i locali sussistevano divergenze dottrinali, ove si pensi che, come si è detto, con un contratto di locazione il locatore si impegna a trasferire l'uso di un immobile al locatario in cambio di un canone (art. 253 CO). In una recente sentenza, tuttavia, il Tribunale federale ha ritenuto che la nozione di locazione non impedisce la conclusione di un contratto di locazione con più conduttori di cui uno di loro non occuperà i locali. Tutto dipende dalle circostanze e in particolare dalla volontà delle parti di stipulare una locazione con chi non occuperà l'ente in quanto colocatario (sentenza 4A_484/2019 del 29 aprile 2020 consid. 4.2.3).                                            Premesso ciò, trattandosi della prestazione di garanzie, al momento della conclusione del contratto di locazione il locatore può esigere dal conduttore quelle previste dall'art. 257e CO (“garanzia in denaro o in cartevalori”: la cosiddetta cauzione). In virtù del principio della libertà contrattuale, le parti possono nondimeno stabilire anche un'altra forma di garanzia, segnatamente la promessa per la prestazione di un terzo (art. 111 CO), la fideiussione (art. 493 seg. CO) o la solidarietà. In quest'ultimo caso, l'impegno solidale si concretizza sotto forma di una locazione comune (colocazione) in cui più debitori dichiarano di obbligarsi verso il creditore ciascuno singolarmente all'adempimento dell'intera obbligazione (art. 143 seg. CO) o in un'assunzione cumulativa del debito. Sapere quale tipo di garanzia le parti abbiano pattuito è una volta di più questione d'interpretazione delle loro volontà.”

“La prétention des appelants s’était donc prescrite le 26 janvier 2019, en application de l’ancien droit de la prescription (s’agissant du droit transitoire, cf. art. 49 Tit. final CC). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, ce sont en effet les règles de l’enrichissement illégitime qui s’appliquent en matière de restitution des parts de loyer versées indûment en raison de la nullité de la fixation du loyer. Le délai de prescription applicable est donc le délai relatif d’une année selon l’ancien droit (art. 67 CO) et non du délai de cinq ans de l’art. 128 CO comme le soutiennent les appelants. Ainsi, quelle que soit la date retenue comme point de départ de la prescription (soit le 9 décembre 2017 retenue par l’intimée ou le 28 février 2018 retenue par les appelants), la prétention des appelants était en tout état prescrite lorsqu’ils ont déposé leur requête en conciliation le 2 mai 2022. Par conséquent, c’est à bon droit que les appelants ont été déboutés de leurs conclusions en paiement d’intérêts. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 4. Selon l’art. 257e al. 2 CO, lorsqu’il s’agit de baux d’habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. En l’espèce, il n’est donc pas nécessaire de recourir aux conditions générales et règles et usages locatifs du canton de Genève, la garantie de loyer ne pouvant légalement pas dépasser trois mois de loyer. L’intimée ne s’oppose d’ailleurs pas à sa réduction ni à la restitution du surplus puisqu’elle conclut à la confirmation du jugement entrepris. Par conséquent, celui-ci sera confirmé sur ce point également. 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 25 mai 2023 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/300/2023 rendu le 24 avril 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/8828/2022. Au fond : Confirme le jugement entrepris.”

“111 CO). Seul le cautionnement permet à la caution de se prévaloir de telles exceptions (cf. art. 502 al. 1 CO), ce qui protège le locataire et justifie que cette seule forme de garantie soit admise en la matière. La compétence du législateur genevois, en vertu de l'art. 257e al. 4 CO, de réglementer et de limiter les formes de garanties susceptibles d'être fournies, en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, non seulement en espèces ou papiers-valeurs, mais également à titre personnel, n'a par ailleurs pas été remise en cause par le Tribunal fédéral ni par la doctrine à ce jour, conformément aux principes rappelés sous consid. 3.1.3 ci-dessus. Au surplus, il n'appartient pas au juge de la mainlevée, dont le pouvoir d'examen est limité, de revoir le bien-fondé de la législation cantonale en vigueur et de la jurisprudence rendue de longue date sur celle-ci par le juge du fond. Partant, le grief doit être écarté. 3.2.2 C'est également en vain que la recourante conteste que l'art. 257e CO, et les dispositions de la LGFL édictées sur la base de cette disposition, soient applicables aux baux à ferme, dont relèverait selon elle le contrat litigieux. A supposer qu'une telle qualification doive être retenue – question qui peut demeurer indécise –, il ressort des principes rappelés ci-dessus que l'absence d'un renvoi formel à l'art. 257e CO dans la réglementation relative au bail à ferme procède d'une omission du législateur et que la disposition précitée, comme celles relatives à la protection contre les loyers abusifs, demeure applicable par analogie aux baux à ferme, dès lors qu'elle vise elle aussi la protection des locataires. La recourante n'apporte pas d'élément susceptible de remettre en cause ce qui précède; l'arrêt du Tribunal fédéral 4C_43/2000 du 21 mai 2001 auquel elle se réfère a certes pour objet la distinction entre bail à ferme et bail ordinaire, mais ne se prononce pas sur l'application par analogie de certaines dispositions du bail à loyer, notamment celles poursuivant un but de protection des locataires, aux contrats de bail à ferme.”

“4 CO, de réglementer et de limiter les formes de garanties susceptibles d'être fournies, en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, non seulement en espèces ou papiers-valeurs, mais également à titre personnel, n'a par ailleurs pas été remise en cause par le Tribunal fédéral ni par la doctrine à ce jour, conformément aux principes rappelés sous consid. 3.1.3 ci-dessus. Au surplus, il n'appartient pas au juge de la mainlevée, dont le pouvoir d'examen est limité, de revoir le bien-fondé de la législation cantonale en vigueur et de la jurisprudence rendue de longue date sur celle-ci par le juge du fond. Partant, le grief doit être écarté. 3.2.2 C'est également en vain que la recourante conteste que l'art. 257e CO, et les dispositions de la LGFL édictées sur la base de cette disposition, soient applicables aux baux à ferme, dont relèverait selon elle le contrat litigieux. A supposer qu'une telle qualification doive être retenue – question qui peut demeurer indécise –, il ressort des principes rappelés ci-dessus que l'absence d'un renvoi formel à l'art. 257e CO dans la réglementation relative au bail à ferme procède d'une omission du législateur et que la disposition précitée, comme celles relatives à la protection contre les loyers abusifs, demeure applicable par analogie aux baux à ferme, dès lors qu'elle vise elle aussi la protection des locataires. La recourante n'apporte pas d'élément susceptible de remettre en cause ce qui précède; l'arrêt du Tribunal fédéral 4C_43/2000 du 21 mai 2001 auquel elle se réfère a certes pour objet la distinction entre bail à ferme et bail ordinaire, mais ne se prononce pas sur l'application par analogie de certaines dispositions du bail à loyer, notamment celles poursuivant un but de protection des locataires, aux contrats de bail à ferme. Par conséquent le grief doit également être écarté, étant là encore observé qu'il n'incombe pas au juge de la mainlevée de trancher définitivement de délicates questions de qualification du contrat invoqué comme titre de mainlevée, ni de revoir une application analogique de dispositions jusque-là admise en doctrine.”

“Il convient de déterminer en l'espèce si le fait de ne pas conclure ou attester de la conclusion d'une assurance de responsabilité civile est une violation grave du contrat (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1). En vertu de l'art. 6 du Contrat cadre romand, le locataire a l'obligation de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile concernant le bail. Ainsi, il est également tenu d'apporter au bailleur la preuve qu'il en a conclu une, en lui en fournissant une attestation (TF 4A_468/2020 précité consid. 4.1.1). La conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile vise à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants. Elle poursuit un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servent au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (Higi, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n. 5 ad art. 257e CO; Lachat, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n. 2 ad art. 257e CO). La violation par le locataire de son obligation de conclure une police d'assurance de responsabilité civile, respectivement de communiquer celle-ci au bailleur expose ce dernier au risque d'insolvabilité du locataire qui aurait provoqué un dégât à la chose louée. Le montant assuré excède généralement largement le montant maximum que le locataire peut être tenu de fournir à titre de sûretés. L'absence de conclusion d'une assurance de responsabilité civile expose donc le bailleur a un risque bien plus important que celui de l'absence de fourniture de sûretés, et le coût peut atteindre la valeur de la chose elle-même. La violation du contrat est réalisée indépendamment de la survenance ou non d'un dommage. L'obligation du locataire de se conformer aux stipulations du contrat ne saurait être contestée par celui-ci au motif que le bailleur pourrait tenter d'actionner l'assurance dans le cas d'un litige portant sur un sinistre. Le locataire demeure tenu de fournir une preuve de son assurance (TF 4A_468/2020 précité consid.”

“Le comportement du locataire (condition n° 1) doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose en violation des stipulations du contrat (ATF 132 III 109, consid. 5 p. 113; 123 III 124, consid. 2a p. 126). Le manquement reproché au locataire doit atteindre une certaine gravité (ATF 134 III 300, consid. 3.1 p. 304). Il convient de déterminer en l'espèce si le fait de ne pas conclure ou attester de la conclusion d'une assurance de responsabilité civile est une violation grave du contrat. En vertu de l'art. 6 du Contrat cadre romand, le locataire a l'obligation de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile concernant le bail. Ainsi, il est également tenu d'apporter au bailleur la preuve qu'il en a conclu une, en lui en fournissant une attestation. La conclusion par le locataire d'une assurance de responsabilité civile vise à assurer le risque de dommages à l'objet du bail pouvant entraîner des coûts très importants. Elle poursuit un but similaire à la fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO, lesquelles servent au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (HIGI, in: Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 5 ad art. 257e CO; LACHAT, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n° 2 ad art. 257e CO). La violation par le locataire de son obligation de conclure une police d'assurance de responsabilité civile, respectivement de communiquer celle-ci au bailleur expose ce dernier au risque d'insolvabilité du locataire qui aurait provoqué un dégât à la chose louée. Le montant assuré excède généralement largement le montant maximum que le locataire peut être tenu de fournir à titre de sûretés. L'absence de conclusion d'une assurance de responsabilité civile expose donc le bailleur a un risque bien plus important que celui de l'absence de fourniture de sûretés, et le coût peut atteindre la valeur de la chose elle-même. La violation du contrat est réalisée indépendamment de la survenance ou non d'un dommage. L'obligation du locataire de se conformer aux stipulations du contrat ne saurait être contestée par celui-ci au motif que le bailleur pourrait tenter d'actionner l'assurance dans le cas d'un litige portant sur un sinistre.”

“Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (AUBERT, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 15 ad art. 257 CO et les références citées). Le bailleur qui dispose d'une créance contre son locataire peut exiger, en cours ou en fin de bail, la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, notamment lorsqu'il a obtenu un jugement entré en force, qui condamne le locataire à lui payer le montant litigieux (art. 257e al. 3 CO). Dans cette hypothèse, nonobstant le fait que le bailleur a éventuellement également agi par la voie de poursuite, le jugement qui constate la créance et condamne le locataire à payer au bailleur le montant de celle-ci, doit préciser que le bailleur est autorisé à prélever sur la garantie le montant de la créance reconnue, pour autant naturellement que le bailleur ait pris une conclusion dans ce sens (ACJC/720/2016 du 23 mai 2016 consid. 4.1; LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 440-441; MARCHAND, in CPra Bail, 2ème éd. 2017, n. 35 ad art. 257e CO). 2.3 En l'espèce, les intimés, qui ont renoncé à faire appel du jugement attaqué, ne contestent plus avoir conclu le contrat de bail du 1er avril 2019 en tant que locataires, ce qui ressort d'ailleurs sans équivoque des documents contractuels qu'ils ont signés. Il est en outre constant que les clés des locaux loués ont été remises aux intimés le 11 avril 2019 et que le bail a été valablement résilié avec effet au 28 février 2022 pour défaut de paiement du loyer. Enfin, il est constant que la chose louée n'a été restituée à la bailleresse qu'au mois d'août 2023, la sous-locataire des intimés ayant continué à occuper les locaux pendant plus d'une année après la fin du bail. Eu égard à ce qui précède, le Tribunal a retenu à bon droit que l'appelante était fondée à exiger des intimés qu'ils lui paient des indemnités pour occupation illicite jusqu'à la restitution des locaux et qu'ils l'indemnisent pour le dommage subi en lien avec la restitution tardive des locaux. Dès lors que les montants réclamés à ce titre par l'appelante n'ont pas été contestés (ils sont de surcroît étayés par les pièces produites), le Tribunal aurait dû accorder à celle-ci le plein de ses conclusions.”

“1 CO se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. L'art. 6 cpv. 1 della legge di applicazio­ne delle norme federali in materia di locazione di locali d’abitazione e commerciali e di affitto del 24 giugno 2010 (RL 222.100) precisa che il locatore che riceve, a seguito del contratto di locazione, denaro contante a titolo di garanzia, deve depositarlo entro 10 giorni su un libretto di risparmio o di deposito intestato al conduttore presso una banca avente sede o agenzia nel Canton Ticino. Il locatore che omette di effettuare un tale deposito, oltre a essere suscettibile di incorrere in sanzioni previste dal Codice penale (art. 138 CP) o dalle diposizioni penali cantonali (art. 11 della legge cantonale; cfr. Marchand in: Bohnet/Carron/ Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme – Commentaire pratique, 2ª edizione, n. 23 ad art. 257e CO), è tenuto a pagare al conduttore a titolo di risarcimento danni la somma corrispon­dente agli interessi che sarebbero maturati sulla garanzia in denaro secondo il tasso usuale in vigore nel cantone dove si trova l'ente locato (Marchand, op. cit, n. 24 ad art. 257e CO).”

“Erst nach diesem Schreiben, in dem eine Strafanzeige wegen Veruntreuung angedroht wurde, kam es offenbar zu gewissen Bemühungen, das Geld auf einem Mietzinsdepot bei der - 16 - Migrosbank einzuzahlen, was aber daran scheiterte, dass der Privatkläger 1 als (Mit-)Berechtigter durchgestrichen wurde (Urk. D2/1/1/7). Kurz nach der schrift- lichen Aufforderung des Privatklägers 1, die Mietkaution (endlich) vertragsgemäss zu hinterlegen, erklärte H._____ im Namen der Privatklägerin 2 den Verzicht auf Einzahlung der Kaution (Urk. D2/1/1/5). Dieses Vorgehen des Beschuldigten und Keller s, nämlich unter Umgehung jener Person, welche als Geschäftsführer die gemietete Lokalität nutzte und persönlich das Geld in bar geleistet hatte, und entgegen der Vertragsbestimmungen nun plötzlich den Verzicht auf Einzahlung zu vereinbaren, zeugt nicht eben von einem gutgläubigen Geschäftsgebaren des Beschuldigten (und H._____s). Dass H._____ spontan von sich aus just in die- sem Zeitpunkt auf die Idee gekommen wäre, den Verzicht zu erklären, ist offen- sichtlich nicht anzunehmen. Hinzu kommt, dass ein solcher Verzicht aufgrund der zwingenden Bestimmung von Art. 257e OR ohnehin irrelevant wäre, was dem Beschuldigten am 25. Juni 2014 übrigens auch mitgeteilt wurde (Urk. D2/1/1/6; vgl. dazu auch Urk. D2/1/2/4). Die Behauptung des Beschuldigten anlässlich der Hauptverhandlung, man habe eine Abmachung gehabt, das Geld noch nicht auf ein Sperrkonto einzuzahlen (Prot. I S. 10), ist nicht nur in persönlicher und zeitli- cher Hinsicht völlig unklar, sondern findet auch in den Akten keinerlei Stütze. Tat- sache bleibt, dass der Beschuldigte seiner Verpflichtung, die ihm in bar überge- benen Fr. 54'000.-- im Sinne des Treugebers und des Vertrags zu verwenden, nicht nachkam.”

“Erst nach diesem Schreiben, in dem eine Strafanzeige wegen Veruntreuung angedroht wurde, kam es offenbar zu gewissen Bemühungen, das Geld auf einem Mietzinsdepot bei der - 16 - Migrosbank einzuzahlen, was aber daran scheiterte, dass der Privatkläger 1 als (Mit-)Berechtigter durchgestrichen wurde (Urk. D2/1/1/7). Kurz nach der schrift- lichen Aufforderung des Privatklägers 1, die Mietkaution (endlich) vertragsgemäss zu hinterlegen, erklärte H._____ im Namen der Privatklägerin 2 den Verzicht auf Einzahlung der Kaution (Urk. D2/1/1/5). Dieses Vorgehen des Beschuldigten und Keller s, nämlich unter Umgehung jener Person, welche als Geschäftsführer die gemietete Lokalität nutzte und persönlich das Geld in bar geleistet hatte, und entgegen der Vertragsbestimmungen nun plötzlich den Verzicht auf Einzahlung zu vereinbaren, zeugt nicht eben von einem gutgläubigen Geschäftsgebaren des Beschuldigten (und H._____s). Dass H._____ spontan von sich aus just in die- sem Zeitpunkt auf die Idee gekommen wäre, den Verzicht zu erklären, ist offen- sichtlich nicht anzunehmen. Hinzu kommt, dass ein solcher Verzicht aufgrund der zwingenden Bestimmung von Art. 257e OR ohnehin irrelevant wäre, was dem Beschuldigten am 25. Juni 2014 übrigens auch mitgeteilt wurde (Urk. D2/1/1/6; vgl. dazu auch Urk. D2/1/2/4). Die Behauptung des Beschuldigten anlässlich der Hauptverhandlung, man habe eine Abmachung gehabt, das Geld noch nicht auf ein Sperrkonto einzuzahlen (Prot. I S. 10), ist nicht nur in persönlicher und zeitli- cher Hinsicht völlig unklar, sondern findet auch in den Akten keinerlei Stütze. Tat- sache bleibt, dass der Beschuldigte seiner Verpflichtung, die ihm in bar überge- benen Fr. 54'000.-- im Sinne des Treugebers und des Vertrags zu verwenden, nicht nachkam.”

“2 AMSL, dont la teneur était quasiment identique à celle de l'art. 257e al. 4 CO, permettait aux cantons d'édicter des dispositions complémentaires non seulement en ce qui concerne les sûretés fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, mais également pour les autres formes de sûretés (cf. ATF 102 Ia 372 consid. 3), de sorte que la jurisprudence suvsisée paraît difficilement contestable (Bohnet/ Jeannin, op. cit., n. 40 et 59). 3.1.4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées ou de l'art. 257b CO qui définit les frais accessoires, il faut admettre que ces dispositions s'appliquent également aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux. Cela vaut aussi pour les éventuelles dispositions complémentaires édictées par les cantons en vertu de l'art. 257e al. 4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement.”

“nebst Zins zu 5 % seit 22. Dezember 2021 zu beseitigen. Im Mehrbetrag (Zinsenlauf) ist das Begehren abzuweisen. 4. Freigabe Mieterkautionssparkonto Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die geleistete Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbe- fehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Die Kaution deckt im Zweifel alle Ansprüche aus dem Mietvertrag. Die Parteivereinbarung gibt Auskunft darüber, welche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gesichert werden sollen (BGE 129 III 360; D ANIEL REUDT, in: SVIT-Kommentar, a.a.O., N 11 zu Art. 257e OR; ROGER WEBER, in: WIDMER LÜCHINGER/OSER [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 1 zu Art. 257e OR; H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 7 zu Art. 257e OR). Gemäss Ziffer 12 des Mietvertrags vom 28 März 2019 dient die Sicherheits- leistung zur Sicherstellung sämtlicher Ansprüche der Vermieterin aus dem vorlie- genden Mietvertrag (act. 3/3), also insbesondere auch Schadenersatzansprüche aufgrund verspäteter Rückgabe und vorzeitiger Vertragsbeendigung. Die Klägerin verfügt über Ansprüche im Umfang von CHF 87'781.”

“Im Ergebnis ist die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 85'649.35 zuzüglich Zins zu 5 % auf CHF 2'947.25 seit 1. Januar 2020, auf 5'965.85 seit 16. Februar 2020 und auf 76'736.25 seit 1. April 2020 zu bezahlen. 3. Freigabe Mieterkautionssparkonto Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die geleistete Sicherheit nur mit Zu- stimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Die Kaution deckt im Zweifel alle Ansprüche aus dem Mietvertrag. Die Parteivereinbarung gibt Auskunft darüber, welche Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis gesichert werden sollen (BGE 129 III 360; Das Schweizerische Mietrecht, SVIT- Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, Art. 257e OR, Rz. 11; L ACHAT/WYTTENBACH, Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2009, Zürich 2009, S.262; ROGER WE- - 8 - BER, in: Basler Kommentar zum Obligationenrecht I – Vogt/Wiegand [Hrsg.], Art. 257e Rz. 1). Gemäss Ziffer 6 des Mietvertrags vom 22. Februar 2017 dient die Sicherheitsleis- tung zur Sicherstellung sämtlicher Ansprüche der Vermieterin aus dem vorliegen- den Mietvertrag (Mietzinszahlungen, Schadenersatz bei vorzeitiger Vertragsbe- endigung, Schadenersatz zufolge ausserordentlicher Abnützung, Abwen- dung/Beseitigung eines Bauhandwerkerpfandrechts oder aus anderen Gründen, act.”

“Festzuhalten ist zu den Vorbringen der Berufungsklägerin immerhin dies: Art. 257e OR befasst sich mit der Sicherheitsleistung des Mieters in der Form von Geld oder Wertpapieren. Sinn und Zweck ist es, das Bedürfnis des Vermieters nach Sicherheit für Störungen in der Vertragsabwicklung, z.B. das Ausbleiben der Mietzinszahlungen oder die Beschädigung der Mietsache, zu befriedigen (ZK OR- H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 5; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, - 6 - Art. 257e N 1). Art. 257e Abs. 1 OR schreibt absolut zwingend vor, dass der Ver- mieter die Pflicht hat, die ihm in Form von Geld oder Wertpapieren geleistete Si- cherheit aus seinem eigenen Vermögen auszuscheiden und auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Sparkonto oder Depot zu hinterlegen. Auf eine sol- cherart hinterlegte Kaution können Mieter wie Vermieter grundsätzlich nur im ge- genseitigen Einverständnis oder aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls oder Gerichtsurteils Rückgriff nehmen (Abs. 3). Dass die Berufungsklägerin – welche geltend macht, eine Sicherheitsleis- tung in Form von Geld geleistet zu haben – gegenüber dem Berufungsbeklagten ihr Einverständnis gegeben hätte bzw. das gegenseitige Einverständnis der Par- teien vorgelegen hätte, das Mietzinsdepot für die ausstehenden Mietzinse heran- zuziehen, behauptet die Berufungsklägerin in der Eingabe vom 14. September 2023 nicht. Deshalb verfängt ihre Argumentation nicht. Entsprechend könnte dem Standpunkt der Berufungsklägerin, selbst wenn er zu berücksichtigen wäre, kein Erfolg beschieden sein.”

“Der Vermieter kann vom Mieter eine Sicherheitsleistung verlangen. Ist die Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren zu leisten, spricht man von «Mietzinsdepot» oder «Mietzinskaution». Die Sicherheitsleistung hat den Zweck, den Vermieter gegen Mietzinsrückstände u.dgl.m. abzusichern (Higi/Bühlmann, a.a.O., N 5 zu Art. 257e OR; Wyttenbach, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, N 15.1, 15.2.3). Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Sicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, zu hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR). Bei der Wohnraummiete darf die Sicherheitsleistung höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e Abs. 2 OR). Der Mieter, der die vereinbarte Sicherheit nicht stellt, riskiert gegen sich eine Betreibung. Ist der Ort der Hinterlegung bereits bestimmt, geht die Betreibung zwingend auf Sicherheitsleistung (Art. 38 Abs. 1 SchKG). Ansonsten scheint neben der Betreibung auf Sicherheitsleistung auch eine Betreibung auf Pfändung oder Konkurs möglich (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., N 9 zu Art. 257e OR; Wyttenbach, a.a.O., N 15.2.6).”

“Le grief est donc mal fondé. IV. La recourante reproche à l’autorité précédente d’avoir arbitrairement constaté qu’aucune pièce produite au dossier n’attestait que les sûretés ont été valablement constituées. Elle estime être légitimée à soulever l’exception du bénéfice de discussion réelle. a) Lorsque la poursuite a pour objet une créance garantie par gage, elle se continue par la réalisation du gage, même contre les débiteurs sujets à la poursuite par voie de faillite (art. 41 al. 1 LP). Lorsqu’une poursuite par voie de saisie ou de faillite est introduite pour une créance garantie par gage, le débiteur peut demander, par le biais d’une plainte (art. 17 LP), que le créancier exerce d’abord son droit sur l’objet du gage (art. 41 al. 1bis LP). Aux termes de l’art. 257e al. 1 CO, si le locataire d’habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. L’art. 257e al. 1 CO implique d’une part que le locataire fournisse des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs et, d’autre part, si le locataire n’y pourvoit pas lui-même, que le bailleur les dépose auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Lorsque le bailleur ne respecte pas l’obligation de dépôt qui lui incombe, les sûretés ne sont pas constituées (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd, ad art. 257e CO, n. 23 ; dans ce sens également, Foëx, Les sûretés et le bail à loyer, p. 9 et 13). Les sûretés fournies par le locataire en vertu de l'art. 257e CO sont une forme de consignation à titre de sûreté qui fait naître un droit de gage au sens de l'art. 37 LP au bénéfice du bailleur (ATF 129 III 360 consid. 2 ; 98 Ia 491 consid. 6b p. 501). Le locataire qui a fourni des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, que le bailleur a déposées auprès d'une banque au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO), peut donc, par la voie de la plainte, exciper du beneficium excussionis realis et contraindre le bailleur à requérir une poursuite en réalisation de gage mobilier (ATF 129 III 360 consid.”

“1), un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies (TF 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2). dd) Selon l’art. 257e al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), si le locataire d’habitation ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt au nom du locataire. Lorsque le bailleur ne dépose pas la garantie auprès d’une banque, le locataire peut l’y contraindre par le biais de mesures provisionnelles ou de la procédure pour cas clairs (art. 257 CPC ; Lachat/Stastny, in Lachat et alii, Le bail à loyer, édition 2019, chap. 17 n° 2.2.6 et références). A défaut, s’il a préalablement mais en vain, demandé au bailleur de déposer la garantie en banque, le locataire peut notamment en demander la restitution (Lachat/Stastny, loc. cit. et références) ee) L’art. 257e al. 3 CO précise que la banque ne peut restituer les sûretés qu’avec l’accord des deux parties ou sur la base d’un commandement de payer non frappé d’opposition ou d’un jugement exécutoire. Si, dans l’année qui suit la fin du bail, le bailleur n’a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d’une procédure judiciaire ou d’une poursuite pour dettes ou d’une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution de sûretés. b) En l’espèce, le premier juge a considéré que la réalisation des conditions d’une restitution de la garantie de loyer n’avait pas été rendue vraisemblable et qu’en outre le débiteur désigné dans le titre n’était pas celui qui était poursuivi. L’argument du recourant ne porte que sur le motif de l’absence d’identité entre le débiteur désigné dans le titre et la personne contre laquelle la poursuite est intentée. Or, il y a lieu d’admettre que le contrat de sous-location du 1er janvier 2020 ne constitue pas un titre à la mainlevée provisoire pour le remboursement de la garantie de loyer.”

“5), une telle solution se justifie afin de favoriser la mise en œuvre effective des droits du locataire en cas de contestation ou de fixation judiciaire du loyer, mais également en termes d'économie de procédure, dans le but d'éviter que la prétention pécuniaire relative au surplus de loyer versé – résultant nécessairement de la fixation d'un loyer inférieur à celui prévu contractuellement – soit soumise à un second procès, du simple fait que le montant en cause soumis à restitution dépasserait, cas échéant, le seuil de 30'000 fr. La procédure simplifiée s'applique dès lors également à l'action en restitution du surplus de loyers versés par les locataires, indépendamment de la valeur litigieuse de celle-ci, en application de l'art. 243 al. 2 CPC. Il en est de même, pour les mêmes motifs, de la réduction de la garantie de loyer (IV), dont le montant dépend nécessairement du loyer fixé judiciairement, afin de respecter le seuil maximal de trois mois de loyer que le locataire peut être contraint contractuellement de verser à ce titre (cf. art. 257e al. 2 CO). 3.5 De son côté, l'appelante a conclu dans sa réponse du 31 mai 2021 que le loyer soit fixé à 5'900 fr. par mois et le « forfait » de charges à 500 fr. par mois. La garantie de loyer devait être fixée à 17'700 fr. et « compensée » avec l'arriéré de loyer (cf. conclusions sous ch. 3, 17 et 18, respectivement 21, 35 à 37) Lesdites conclusions sont le pendant des différentes prétentions précitées des locataires en lien avec la fixation du loyer, de sorte qu'elles sont recevables, indépendamment de leurs valeurs litigieuses également. 3.6 En revanche, l'action en constatation de droit des intimés visant à faire constater judiciairement la date pertinente de fin du contrat de bail (I) n'entre pas dans le champ d'application de l'art.  243 al. 2 CPC (de cet avis : Conod/Bohnet, Droit du bail : fond et procédure, 2e éd., 2021, n. 1562). Il ne s'agit pas d'un litige relatif à la question de la protection contre les congés, même dans son acceptation large, les locataires ayant quitté le bien en location de leur plein gré et ne contestant pas la validité de la résiliation en tant que telle, mais seulement le terme contractuel de celle-ci, afin de déterminer le loyer dû pour la période considérée.”

“Der Vermieter kann vom Mieter eine Sicherheitsleistung verlangen. Ist die Sicherheitsleistung in Geld oder Wertpapieren zu leisten, spricht man von «Mietzinsdepot» oder «Mietzinskaution». Die Sicherheitsleistung hat den Zweck, den Vermieter gegen Mietzinsrückstände u.dgl.m. abzusichern (Higi/Bühlmann, a.a.O., N 5 zu Art. 257e OR; Wyttenbach, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, N 15.1, 15.2.3). Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist die Sicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, zu hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR). Bei der Wohnraummiete darf die Sicherheitsleistung höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e Abs. 2 OR). Der Mieter, der die vereinbarte Sicherheit nicht stellt, riskiert gegen sich eine Betreibung. Ist der Ort der Hinterlegung bereits bestimmt, geht die Betreibung zwingend auf Sicherheitsleistung (Art. 38 Abs. 1 SchKG). Ansonsten scheint neben der Betreibung auf Sicherheitsleistung auch eine Betreibung auf Pfändung oder Konkurs möglich (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., N 9 zu Art. 257e OR; Wyttenbach, a.a.O., N 15.2.6).”

“Compte tenu de la ventilation de l’état locatif selon les m2 et de la surface locative déterminante pour calculer le loyer admissible des objets litigieux de 16'340,77 m2, confirmées par le Tribunal fédéral, le loyer admissible est de 179 fr. 20 (2'928'699 fr. 85 / 16'340,77 m2) par m2 et par an, en tenant compte de la moitié des surfaces des places de parc intérieures afin de pondérer ces dépendances par rapport aux locaux d’habitations et commerciaux. Il s’ensuit que le loyer mensuel net admissible pour l’appartement litigieux, d’une surface de 121,3 m2, s’élève à 1'811 fr. 40 (179 fr. 20 x 121,3 / 12) par mois et celui de la place de parc intérieure, d’une surface de 13,25 m2, à 98 fr. 95 (179 fr. 20 x 13,25 / 2 / 12). Cela étant, par mesure de simplification, le loyer initial net mensuel de l’appartement sera fixé à 1'810 fr. et celui de la place de parc à 100 francs. Enfin, l’art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à l’appartement doit être modifié en ce sens que le montant de la garantie de loyer s’élève à 5'430 fr. (1'810 fr. x 3 mois ; art. 257e al. 2 CO et 2 al. 1 RULV [Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud]). 3. 3.1 Compte tenu de ce qui précède, l’appel doit être partiellement admis et le jugement querellé réformé aux chiffres I à III de son dispositif en ce sens que le loyer mensuel net initial dû par les intimés T.________ et B.________ à l’appelante D.________ pour l’appartement en duplex de [...] pièces qu’ils louent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue [...], à [...], est fixé à 1'810 fr. dès le 15 janvier 2016 (I) et celui dû pour la place de parc intérieure n° [...] qu’ils louent à la rue [...], à [...], est fixé à 100 fr. dès le 15 janvier 2016 (II) et que le montant de la garantie de loyer due en vertu de l’art. 4 du contrat de bail conclu le 18 novembre 2015 relatif à l’appartement mentionné ci-dessus, est réduit à 5'430 fr. (III). Pour le surplus, le jugement a été rendu sans frais ni dépens et il n’y a pas lieu d’y revenir. 3.2 S’agissant des frais de deuxième instance, le Tribunal fédéral ne s’est pas prononcé sur cet objet.”

“Die Strafbehörden können ihre Forderungen aus Verfahrenskosten mit Entschädigungsansprüchen der zahlungs- pflichtigen Partei aus dem gleichen Strafverfahren sowie mit beschlagnahmten Ver- mögenswerten verrechnen (Art. 442 Abs. 4 StPO). Art. 442 Abs. 4 StPO verbietet - 31 - den Strafbehörden nicht, auch andere Forderungen, als jene aus Verfahrens- kosten, zur Verrechnung zu bringen (Urteil 6B_138/2019 vom 6. August 2019 E. 4.4). Die Verrechnung als solche richtet sich nach Art. 120 ff. OR (BGE 144 IV 212 E. 2.2 S. 214 mit Hinweis). Voraussetzung einer Verrechnung gestützt auf Art. 442 Abs. 4 StPO ist, dass die fraglichen Vermögenswerte in zulässiger Art beschlagnahmt wurden. Darauf verweist die Vorinstanz zu Recht (Urk. 60 S. 52). Nach Art. 268 Abs. 3 StPO sind Vermögenswerte von der Beschlagnahme ausgenommen, die nach den Artikeln 92 - 94 SchKG nicht pfändbar sind. Blosse Anwartschaften bilden keine pfändbaren Aktiven. Darunter fällt der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der von ihm hinterlegten Sicherheit gemäss Art. 257e OR (GEORGES VONDER MÜHLL, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 2 zu Art. 92 SchKG). Das beschlagnahmte Vermögen auf dem Sparkonto für Mietzinskaution kann deshalb nicht mit Forderungen der Strafbehörden verrechnet werden. Ebenso wenig steht hier eine grundsätzlich zulässige Verrechnung mit einer Ersatzforderung zur Diskussion (Urteil 6B_138/2019 vom 6. August 2019 E. 4.4). Die Ersatzforderungsbeschlagnahmen nach Art. 71 aAbs. 3 StGB respek- tive Art. 263 Abs. 1 lit. e StPO dürfen sich nicht auf gemäss Art. 92 SchKG unpfänd- bare Gegenstände beziehen. Was Art. 268 Abs. 3 StPO ausdrücklich für die Kostendeckungsbeschlagnahme festhält, gilt auch für die Ersatzforderungsbe- schlagnahme (MARCEL SCHOLL, in: Kommentar Kriminelles Vermögen, Kriminelle Organisation: Einziehung, Kriminelle Organisation, Finanzierung des Terrorismus, Geldwäscherei, Bd. I, 2018, N. 157 zu Art. 71 StGB; STEFAN HEIMGARTNER, in: Kommentar zur Schweizerischen Strafprozessordnung [StPO], 3.”

“Aufl. 2018, Art. 138 N 107). Es ist somit für die Beurteilung der unrechtmässigen Verwendung nicht einzig relevant, ob die Vermögenswerte auch tatsächlich so verwendet werden, wie der Zweck dies erheischt, sondern auch, ob ein entsprechender Gegenwert vorhanden ist. Aufgrund der von der Beschuldigten eingebrachten Akten ist erstellt, dass der Vermögenswert auf dem betreffenden Mieterkonto seit der Einzahlung der Mietkaution durch die Beschwerdeführerin vom 4. Dezember 2017 immer über CHF 25'000.00 betragen hat (vgl. die Bestätigung der Bank D.____ vom 4. Februar 2021). Die Vermögenswerte sind demnach von der Beschuldigten stets in vollem Umfang und ungeschmälert erhalten worden, womit keine unrechtmässige Verwendung vorliegt. Auch im blossen Zurückhalten der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses kann - entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin - noch keine unrechtmässige Verwendung erkannt werden. So verkennt die Beschwerdeführerin das Institut der Sicherheitsleistung gemäss Art. 257e OR, soweit sie insinuiert, die Mietkaution müsse unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses gleichsam automatisch freigegeben werden. Vielmehr ist die Vermieterin berechtigt, ausstehende Forderungen aus dem Mietverhältnis auf dem Weg des Zivilprozesses geltend zu machen und kann zur Durchsetzung dieser Forderungen auf die hinterlegte Kaution zurückzugreifen. Gemäss Art. 257e Abs. 3 OR darf die Bank die Mietkaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Urteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen. Die Mietkaution dient somit geradezu dem von der Beschuldigten verfolgten Zweck, was auch dadurch erhellt, dass die Beschuldigte den Zivilprozess bereits anhängig gemacht zu haben scheint. Der Beschwerdeführerin kann ebenso wenig gefolgt werden, wenn sie in besagtem Verhalten eine Verrechnung sieht, zumal die Beschuldigte bisher zu keinem Zeitpunkt eine solche erklärt hat.”

“Il reclamante censura poi che il valore di CHF 1'524.22 relativo al “deposito di garanzia affitti” non andrebbe compreso negli attivi del rendiconto.                                          L’art. 257e CO dispone che se il conduttore di locali d’abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Ne consegue che, finché il locatore non abbia fatto valere giuridicamente alcun diritto nei confronti del conduttore, il denaro depositato quale garanzia risulta essere di proprietà del locatario. In concreto, il contestato conto “deposito di garanzia affitti” risulta intestato a nome della __________, visto anche che si tratta della locazione del magazzino commerciale di detta società. Questo attivo è già stato contemplato nei bilanci della società (cfr. bilancio 2018 e 2019 agli atti; estratto bancario allegato alla replica 7 aprile 2021), ragione per la quale il relativo conto non andava riportato anche separatamente nel rendiconto quale attivo dell’interessato a titolo personale. Di conseguenza, come da parziale richiesta del reclamante, l’attivo complessivo va quindi corretto in relazione a questo importo – doppiamente esposto nel rendiconto – riducendo quindi l’attivo totale a CHF 69'934.”

“257e CO, se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore (cpv. 1). Il conduttore è obbligato a pagare il deposito mentre il locatore è obbligato ad aprire un conto a nome dell’inquilino e a versarvi il deposito. Salvo patto contrario, il locatore ha il diritto di scegliere l’istituto bancario ove depositare la garanzia (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 26 ad art. 257e CO; Svit - Kommentar, n. 12 ad art. 257e CO; Wyttenbach, op. cit., n. 15/2.2.5, pag. 264; Giger, Berner Kommentar, Art. 256 – 259i OR, 2015, n. 10 ad art. 257e CO; Weber, Basler Kommentar, 7a ed., n. 5 ad art. 257e CO). L'obbligo di depositare la garanzia d’affitto su un conto bancario a nome dell'inquilino e il diritto di scegliere l’istituto bancario comporta per il locatore l’obbligo di comunicare al conduttore il nome della banca e l'esatta denominazione del deposito (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 29 e 30 ad art. 257e CO).                                            Nel caso in cui il conduttore non provveda a fornire la garanzia convenuta contrattualmente, una parte della dottrina e (apparentemente) anche il Tribunale federale (decisione del TF del 9 febbraio 2021 4A_468/2020 consid. 4.1.1 con riferimento alla dottrina) permette al locatore, nel caso in cui la consegna dell’ente locato fosse già intervenuta, di disdire anticipatamente il contratto di locazione ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, se, tra altro, la sua continuazione è divenuta insostenibile per il locatore (decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 4.1.1 con riferimenti). Il quesito di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze concrete del caso antecedenti la disdetta straordinaria e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art. 4 CC; decisione del TF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021, consid. 4.1.2).”

“Si le bail est signé par plusieurs colocataires, ceux-ci répondent solidairement de la totalité du montant du loyer (Veuillet/Abbet, La mainlevée de l'opposition, 2022, n. 160 ad art. 82 LP). La loi permet aux parties de renforcer la position du créancier en prévoyant des sûretés. Cette notion n'est pas définie par la loi. Il s'agit de l'ensemble des relations juridiques qui offrent une garantie au créancier pour l'exécution de la créance qu'il a, aura ou pourrait avoir à l'encontre d'un débiteur. On distingue les sûretés réelles et les sûretés personnelles. Par cette dernière catégorie, on entend l'engagement d'un tiers de garantir au créancier l'exécution de l'obligation du débiteur. La loi nomme expressément deux sûretés personnelles, le porte-fort et le cautionnement. Il ne s'agit cependant pas d'un numerus clausus et l'on peut trouver d'autres formes de sûretés personnelles en pratique, notamment l'engagement solidaire, respectivement la reprise de dette (Bohnet/Jeannin, Codébiteurs solidaires et tiers garants en droit du bail, 20ème séminaire sur le droit du bail, 2018, n. 4 à 8). 3.1.3 Selon l'art. 257e al. 4 CO, le législateur cantonal peut exclure certaines formes de garanties ou en fixer les modalités (Bohnet/Jeannin, op. cit., n. 34). Selon l'art.1 de la Loi genevoise du 18 avril 1975 protégeant les garanties fournies par les locataires (LGFL, RS GE I 4 10), toute garantie en espèces ou en valeurs fournie en faveur d'un bailleur par un locataire ou par une tierce personne au profit d'un locataire doit être constituée sous la forme d'un dépôt bloqué auprès de la caisse de consignation de l'Etat ou dans un établissement bancaire reconnu comme office de consignation au sens de l'art. 633 al. 3 CO (al. 1). Le recours au cautionnement simple est, toutefois, autorisé pour les baux à usage d'habitation, à la demande du locataire. Ce dernier peut en tout temps se mettre au bénéfice de l'alinéa 1 (al. 2). Le recours au cautionnement simple ou solidaire est autorisé pour les baux à usage exclusivement commercial (al. 3). Selon la jurisprudence de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, l'art.”

“1 A ce propos, c'est en vain que la recourante conteste la validité de cette législation et son application par les juridictions genevoises. Contrairement à ce qu'elle soutient, dans le porte-fort, le promettant (in casu l'intimé) ne peut pas se prévaloir des exceptions que le tiers (in casu la locataire) pourrait opposer au bénéficiaire (in casu la recourante), sauf circonstances particulières qui ne sont pas réalisées en l'espèce (soit la demeure de la bailleresse d'accepter les prestations de la locataire, un défaut de paiement de la locataire imputable à une faute de la bailleresse, ou l'existence de dispositions contractuelles permettant au garant de se prévaloir des objections et exceptions que la locataire pourrait opposer à la bailleresse; sur ces questions, cf. Tevini in Commentaire romand, Code des obligations I, n. 15 ad art. 111 CO). Seul le cautionnement permet à la caution de se prévaloir de telles exceptions (cf. art. 502 al. 1 CO), ce qui protège le locataire et justifie que cette seule forme de garantie soit admise en la matière. La compétence du législateur genevois, en vertu de l'art. 257e al. 4 CO, de réglementer et de limiter les formes de garanties susceptibles d'être fournies, en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, non seulement en espèces ou papiers-valeurs, mais également à titre personnel, n'a par ailleurs pas été remise en cause par le Tribunal fédéral ni par la doctrine à ce jour, conformément aux principes rappelés sous consid. 3.1.3 ci-dessus. Au surplus, il n'appartient pas au juge de la mainlevée, dont le pouvoir d'examen est limité, de revoir le bien-fondé de la législation cantonale en vigueur et de la jurisprudence rendue de longue date sur celle-ci par le juge du fond. Partant, le grief doit être écarté. 3.2.2 C'est également en vain que la recourante conteste que l'art. 257e CO, et les dispositions de la LGFL édictées sur la base de cette disposition, soient applicables aux baux à ferme, dont relèverait selon elle le contrat litigieux. A supposer qu'une telle qualification doive être retenue – question qui peut demeurer indécise –, il ressort des principes rappelés ci-dessus que l'absence d'un renvoi formel à l'art.”

“3 OR von der Bank die Rückerstattung einer ordnungsgemäss hinterlegten Sicherheit verlangen, wenn der Vermieter in- nert Jahresfrist seit Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter kei- nen Anspruch rechtlich geltend gemacht hat. Unter dem rechtlichen Vorgehen des Vermieters ist die Klageerhebung oder die Einreichung eines Betreibungsbegeh- rens zu verstehen (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 11; ZK OR- HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e N 43 ff.; siehe hierzu ZMP 2015 Nr. 4). Es ist Sache des Vermieters, die Auszahlung an den Mieter durch den Nachweis des rechtlichen Vorgehens zuhanden der Depotbank zu verhindern, sobald ihn diese über das Herausgabebegehren des Mieters orientiert hat (ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O., Art. 257e N 42 und 51). Ist bei Ablauf der Jahresfrist kein entsprechendes Verfahren (mehr) hängig, so ist die Bank berechtigt und verpflichtet, das Deposi- tum an den Mieter herauszugeben (BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 257e OR N 11; CHK-HULLIGER, a.a.O., Art. 257e OR N 13).”

“2 Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1, rés. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid. 2.1, rés. in DB 2005 p. 15). 3.1.3 La fourniture de sûretés prévues par l'art. 257e CO sert au bailleur à se prémunir contre l'insolvabilité du locataire ou contre d'éventuels dégâts en vertu du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_468/2020 du 9 février 2021 consid. 4.1.1; Higi, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n. 5 ad art. 257e CO; Lachat, Commentaire romand, 2e éd. 2012, n. 2 ad art. 257e CO). 3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté qu'un contrat de bail tacite a été conclu, ensuite de la procédure de revendication, entre J______ et l'intimé et qu'un contrat écrit a été conclu entre les héritiers de celui-là et l'intimé le 16 juillet 2020. Il est également constant que le bail prévoit la constitution d'une garantie de loyer par l'intimé. Les appelants ont motivé le congé ordinaire notifié à l'intimé le 21 janvier 2022 par une perte de confiance, la garantie de loyer n'ayant pas été constituée. Leur représentant a déclaré devant le Tribunal que l'intimé avait refusé de s'exécuter et qu'il avait lui-même pris la décision de résilier le bail. Il résulte toutefois de la procédure que l'intimé a entrepris des démarches en vue de constituer les sûretés requises, lesquelles n'ont, dans un premier temps, pas abouti auprès de deux établissements. La régie a eu connaissance des refus essuyés par l'intimé, ce qui résulte des correspondances des 12 novembre 2020 et 2 septembre 2021 qu'elle a adressées à ce dernier.”

“Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchsbefund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto einzahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig.”