Art. 257d

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Pour que cette disposition soit applicable, il suffit que le bailleur ait remis la chose louée au locataire ou, si celui-ci ne l'occupe pas, que le bailleur la tienne à sa disposition (ATF 127 III 548). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311). Le bailleur est libre de choisir les termes de son avis comminatoire. Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire.”

“1 et 2 CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3). Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1, RtiD 2009 II 681; 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1, SJ 2005 I p. 310/311). 3.2 En l'espèce, l'appelant ne conteste pas que les conditions d'application de l'art. 257d al.”

“2 ; CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a). 2.2 En l’espèce, l’appelant a produit en deuxième instance un bordereau de vingt pièces. Les pièces n° 1 à 3 et 19 sont recevable dans la mesure où il s’agit de pièces de forme. Les pièces n° 4, 6 à 11, 13 à 18 et 20 figuraient d’ores et déjà au dossier de première instance, de sorte que leur production est inutile à ce stade. Enfin, les pièces n° 5 et 12 sont des pièces nouvelles, irrecevables en appel. 3. 3.1 L’appelant reproche à l’autorité précédente en substance de ne pas avoir appliqué la procédure en cas clair, alors que les conditions en étaient selon lui remplies. 3.2 3.2.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. 3.2.2 La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi ; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (TF 4A_641/2011 du 27 janvier 2012 consid. 7). La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux (ATF 120 II 31 consid. 4b ; TF 4A_468/2010 du 29 octobre 2010 consid. 2 et les réf. cit. ; TF 4A_634/2009 du 3 mars 2010 consid. 2.2 ; CACI 5 avril 2011/30 ; Lachat, Le bail à loyer, 2008, n.”

“citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce. Si le juge parvient à la conclusion que les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 p. 623 en haut). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les réf. citées). 4.4 Si après l'échéance du délai comminatoire, le locataire ne s'est pas acquitté de la totalité du loyer réclamé, le bailleur est en droit de résilier le contrat de manière anticipée (art. 257d al. 2 CO ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, Éd. 2019, p. 877, ch. 2.3.1). La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultimo ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat, op. cit., p. 881, note de bas de page n. 109 qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). Elle entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. Même une créance contestée peut être opposée en compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra se prononcer à titre préjudiciel sur l'existence et le montant de la contre-créance. La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'article 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'article 82 CO.”

“1 Le locataire doit payer le loyer et le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Selon l'article 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'article 257d al. 2 CO. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. Même une créance contestée peut être opposée en compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2).  Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra se prononcer à titre préjudiciel sur l'existence et le montant de la contre-créance. La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'article 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'article 82 CO.”

“Une procédure en réduction de loyer était par ailleurs pendante devant le Tribunal avec demande de dommages et intérêts. Il avait toujours voulu éteindre la dette par compensation en raison des travaux qui avaient eu lieu sur l'immeuble. Une instruction approfondie avec l'audition de témoins était nécessaire pour prouver la déclaration de compensation, témoins dont l'audition était sollicitée dans la procédure au fond. Le fait que les bailleurs avaient accordé des réductions de loyer par compensation prouvait par ailleurs qu'ils avaient choisi eux-mêmes ce mode d'opérer. Le locataire invoquait en outre l'inefficacité du congé en raison de la compensation et son annulation du fait de son caractère contraire aux règles de la bonne foi. Finalement, l'intégralité du montant avait été remboursée par deux versements supplémentaires les 5 et 21 juillet 2022. Le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. p. Dans le jugement attaqué, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies, les bailleurs ayant adressé au locataire une mise en demeure pour les montants en souffrance et celui-ci n'ayant pas réglé la totalité de la dette dans le délai comminatoire. Le locataire avait démontré par les pièces versées à la procédure que des échanges avaient eu lieu avec la régie au sujet des nuisances consécutives aux travaux effectués par les bailleurs sur l'immeuble. Par ailleurs, deux indemnités forfaitaires, portées en déduction des montants dus, avaient été octroyées à ce titre au locataire. Cependant, celui-ci n'était pas en mesure de prouver sans délai être titulaire d'une contre-créance en compensation supérieure à celles déjà octroyées, le principe d'une indemnité plus élevée ayant toujours été contesté par les bailleurs. Ainsi, même si l'on admettait qu'une déclaration de compensation avait été formulée par le locataire dans le délai comminatoire lors de son rendez-vous à la régie, ce qui n'était pas établi par pièces, l'existence et le montant de l'éventuelle créance ne pouvaient être déterminés qu'à l'issue de la procédure pendante devant le Tribunal, qui n'en était qu'à ses débuts.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit ; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelante a formulé un certain nombre de griefs contre l'état de fait retenu par le Tribunal. Celui-ci a été modifié et complété de manière à y intégrer tous les faits pertinents pour l'issue du litige. 3. L'appelante a produit des pièces nouvelles et formulé des allégations nouvelles. 3.1 Dans le cadre d'un appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits ne sont recevables que si la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et si elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense, qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des débats. Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits destructeurs (ATF 142 III 462 consid. 4.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_470/2022 consid. 4.1; 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2). 3.2 En l'espèce, dans la mesure où les pièces nouvelles produites par l'appelante portent sur des faits survenus et dont elle avait connaissance antérieurement à la date à laquelle la cause a été gardée à juger par le Tribunal, elles sont irrecevables. Il en est de même des allégations, que l'appelante formule pour la première fois en appel, relatives à de prétendus défauts des locaux loués ou au préjudice qu'elle subirait du fait de l'évacuation. Ces allégations sont au demeurant non pertinentes pour l'issue du litige.”

“Il n'y avait pas lieu de revenir sur l'ordonnance du 10 octobre 2022. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir refusé d'auditionner D______, le privant ainsi de la possibilité de confirmer ses allégations selon lesquelles l'appartement présentait des défauts en août 2020. Ce grief est infondé. En effet, l'appelant a informé la régie le 18 février 2020 de ce que, considérant que son appartement était habitable, il le réintégrerait le 11 mars 2020. Par ailleurs, comme cela sera retenu ci-après (consid. 3.2), l'appelant a repris possession de son logement en avril 2019, de sorte que l'état du logement au mois d'août 2020 n'est pas pertinent. C'est dès lors à bon droit, par appréciation anticipée des preuves, que les premiers juges ont considéré que l'audition du témoin ne serait pas utile à la résolution du litige. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir considéré que les conditions posées par l'art. 257d CO étaient réunies et déclaré le congé efficace. 3.1 3.1.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les baux de locaux commerciaux. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.1; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2; 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable (arrêts précités et arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, ce qui entraîne l’inefficacité du congé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 et références citées). 3.3 Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019; ACJC/1196/2024 du 1er octobre 2024 consid.”

“1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que la sommation doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers restés en souffrance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, l'avis comminatoire doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. La sommation indiquant une mensualité échue et aussi, par erreur, une mensualité qui ne l'est pas encore, reste valable pour le loyer échu, du moment que le locataire ne pouvait pas avoir de doute sur l'exigibilité et le bien-fondé de la créance du bailleur. Est inefficace la sommation qui ne mentionne pas les loyers en souffrance mais uniquement un montant d'arriéré dépassant le double de l'arriéré réel (lachat/grobet thorens/rubli/stasny, Le bail à loyer, 2019, p. 874).”

“Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Cette jurisprudence a été confirmée depuis lors à plusieurs reprises par la Chambre des recours (cf. Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO), in JT 2012 III 55 ch. 43). Selon la doctrine, si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêt TF 4A_316/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; arrêt TF 4A_44/2017 du 21 mars 2017 consid. 3.3 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 666 et réf. citée). Le congé donné en application de l’art. 257d CO est nul lorsque le locataire a payé l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de 30 jours (Lachat, p. 671). La nullité vaut a fortiori lorsque le locataire était à jour dans le paiement de ses loyers lorsqu’il a reçu l’avis comminatoire. De même, l’avis comminatoire est dépourvu d’effet s’il porte sur un loyer qui n’est pas encore échu (CR CO I-Lachat/Bohnet, 3ème éd. 2021, art. 257d n. 5). 3.2. Les premiers juges ont considéré et retenu qu’il ressort de la mise en demeure du 13 août 2018 que le montant total d’arriérés de loyers s’élevait à CHF 40'607.85. Cependant, il ressort des pièces produites au dossier que le montant dû s’élevait à CHF 33'065.60 à cette date-là et que certains loyers n’étaient pas encore échus. Le montant est ainsi de 20% plus élevé et est donc disproportionné. La résiliation du 16 octobre 2018 mentionne un montant de CHF 33'065.60. Or, à nouveau, il ressort des pièces produites que la demanderesse avait payé deux loyers de CHF 7'542.25, soit au total CHF 15'084.”

“Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2; 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid.”

“Die Beschwerdeführer bestritten im kantonalen Verfahren die Gültigkeit der auf Art. 257d OR gestützten Kündigung des Mietvertrages damit, dass sie die Kündigungsandrohungen der Beschwerdegegnerin vom 26. Januar 2021 nicht erhalten hätten. Die Vorinstanz erwog dazu, aus den von der Beschwerdegegnerin bei der Erstinstanz eingereichten Track & Trace-Auszügen ergebe sich, dass beide Mahnungen mit den Kündigungsandrohungen den Beschwerdeführern je am 29. Januar 2021 zugestellt worden seien. Zur Einwendung der Beschwerdeführer, "es gebe keine Unterschrift", dass die "Unterlagen übernommen worden seien", befand die Vorinstanz, diese Einwendung sei vor der Erstinstanz nicht substantiiert erhoben worden; angesichts der pauschalen Einwendungen und des Umstands, dass die Beschwerdeführer keine Überprüfung der Unterschriften für die Zustellung der Mahnung und Kündigungsandrohung verlangt hätten, sei eine gesonderte Überprüfung der Unterschriften für sämtliche Zustellungen nicht notwendig gewesen und habe die Erstinstanz die Zustellung gestützt auf die vorgelegten Urkunden als sofort bewiesen betrachten dürfen.”

“Erfahrungsgemäss kommt es bei Zustel- lungen – aus welchen Gründen auch immer – gelegentlich zu Verzögerungen, die im "track and trace"-Auszug dokumentiert werden. Gibt man die auf den vom Vermieter eingereichten Quittungen ersichtlichen Nummern im "track and trace"- System der Post ein, ergibt sich einerseits, dass am 14. Oktober 2020 eine Abho- lungseinladung für die Zahlungsaufforderung vom 13. Oktober 2020 in den Brief- kasten des Mieters gelegt wurde (vgl. act. 23/1). Andererseits ergibt sich, dass die Kündigung vom 22. Dezember 2020 dem Mieter am 23. Dezember 2020 zuge- stellt wurde (vgl. act. 23/2). Der Mieter bringt und brachte indes keinerlei Anhalts- punkte vor, welche die Vermutung der Zustellung erschüttern könnten. Damit ist im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz davon ausging, die Zah- lungsaufforderung gelte als am 21. Oktober 2020 und die Kündigung (spätestens) - 6 - als am 24. Dezember 2020 zugestellt und die Voraussetzungen der Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 257d OR seien erfüllt.”

“Le Tribunal fédéral a considéré que la présomption du dépôt régulier de l'avis de retrait était renversée dans un cas où des erreurs de distribution des avis de retrait dans les cases postales avaient eu lieu à plusieurs reprises au sein de l'office de poste en question, lorsque la mention "avisé pour retrait" ne figurait pas dans le résultat des recherches effectuées par la Poste au moyen du système "Track & Trace", ou encore lorsque la date du dépôt de l'avis de retrait enregistrée dans le système "Track & Trace" ne correspondait pas à la date du dépôt effectif de dit avis dans la case postale du conseil du recourant (arrêts du Tribunal fédéral 5A_838/2017 du 19 mars 2018 consid. 3.2.1; 5A_28/2015 du 22 mai 2015 consid. 3.1.2 et les références). L'avis comminatoire doit parvenir au locataire (art. 257d al. 1 CO). Selon le principe de la réception, une déclaration écrite est considérée comme parvenue à son destinataire lorsqu'elle est entrée dans sa sphère d'influence, de sorte qu'il a la possibilité d'en prendre connaissance. En ce qui concerne l'avis comminatoire de l'art. 257d CO envoyé par une lettre signature (ou recommandée) qui ne peut pas être remise directement au destinataire, la lettre est réputée reçue le jour où le destinataire va la chercher à la poste ou, à défaut, le dernier jour du délai de garde s'il devait s'attendre à la recevoir (ATF 119 II 147 consid. 2). L'application de cette règle présuppose toutefois qu'un avis de retrait correspondant ait été mis dans la boîte aux lettres ou dans la case postale; à défaut, on ne saurait reprocher au destinataire de ne pas être allé chercher la lettre signature et considérer qu'il l'a reçue le dernier jour de garde alors qu'il ne pouvait en connaître l'existence (cf. p. 34). 2.4 En l'espèce, l'appelante soutient que l'intimée n'avait pas apporté la preuve de l'envoi du pli contenant la mise en demeure. L'intimée a versé à la procédure la copie de l'avis comminatoire, comprenant le numéro de suivi du recommandé. Il résulte par ailleurs du "Track and Trace" que l'appelante a été avisée par la Poste le 25 novembre 2020 de ce que l'envoi pouvait être retiré, ce qu'elle a fait le 3 décembre 2020.”

“Le 10 avril 2018, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un café/restaurant de 82.89 m2 situé dans les locaux de "C______" sis 1______, Genève. Le montant du loyer mensuel a été fixé à 3'108 fr. jusqu'au 30 octobre 2018, à 3'316 fr. du 1er novembre 2018 au 31 octobre 2019, puis à 3'592 fr. dès le 1er novembre 2019, plus 276 fr. 30 d'acompte de charges, et TVA en sus. La locataire s'engageait en outre à payer une garantie de loyer de 10'776 fr., plus TVA, payable en cinq mensualités de 2'155 fr. plus TVA, le premier de chaque mois. Le contrat produit est en anglais et ne porte que la signature de GROUPE B______ SA. c. Par avis comminatoire du 11 décembre 2019, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler dans un délai de 30 jours le montant de 53'189 fr. 05, à titre d'arriéré de loyer et de charges au 30 novembre 2019, et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. Selon le Track & Trace de la Poste, le pli recommandé contenant l'avis comminatoire a été adressé à la locataire au 2______, D______ (GE) (soit l'adresse figurant sur le contrat), et distribué le 12 décembre 2019. d.”

“Das Schreiben wurde der Mieterin am 10. Januar 2024 zugestellt (Sendungsverfolgung [Beilage zum Gesuch vom 1. Februar 2024]). Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 (Beilage 15 zur Strafanzeige vom 29. Februar 2024) kündigte die E____ AG, handelnd durch J____, das Mietverhältnis mit dem Mieter gestützt auf Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters) per 31. Januar”

“Le débiteur peut opposer la compensation, même si sa créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb p. 248; arrêt 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22). Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière (LACHAT, in Le bail à loyer, Edition 2019, ch.”

“Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. Même une créance contestée peut être opposée en compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra se prononcer à titre préjudiciel sur l'existence et le montant de la contre-créance. La contre-créance invoquée en compensation doit pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente. Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir tout ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'article 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'article 82 CO.”

“En résumé, ils soutiennent que des défauts de la chose louée, signalés aux bailleurs dès 2016 (parquet), respectivement 2019 (stores) avaient pour conséquence que le loyer aurait dû être réduit à zéro durant la période pour laquelle les loyers n’avaient pas été payés et qu’ils détenaient et détiennent des créances en compensation en relation avec les mêmes défauts ; l’article 124 al. 1 CO n’oblige pas à déclarer la compensation par écrit ; l’intention de compenser avait été « manifestée lors de plusieurs conversations et entretiens, certains devant témoins, qu’il aurait alors fallu entendre » (mémoire d’appel, lettre G, p. 10). b) Le locataire peut faire échec à la demeure, en soulevant avec succès la compensation, même si la créance invoquée – créance compensante – est contestée, et même si elle n’est pas déterminée avec succès dans son principe et dans son montant, pourvu qu’une incertitude soit levée ultérieurement (ATF 136 III 624 cons. 4.2.3). Il est cependant tenu de déclarer sans équivoque la compensation durant le délai comminatoire qui lui a été imparti ; l’exigence de clarté de la compensation implique que le destinataire de la déclaration comprenne quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (CPra Bail-Wessner, 2ème éd., n. 29 ad art. 257d CO, avec des références ; cf. aussi arrêt du TF du 06.08.2014 [4A_140/2014] cons. 5.2). La sécurité du droit commande en effet de limiter dans le temps la possibilité d'invoquer la compensation pour déjouer les effets de la demeure et, dans cette perspective, il apparaît en tout cas inadmissible qu'une déclaration de compensation effectuée après le terme du contrat puisse avoir un quelconque effet sur la validité de la résiliation (ATF 119 II 241 cons. 6b). c) Plus généralement, le Tribunal fédéral retient (arrêt du TF du 06.08.2014 [4A_140/2014] cons. 5.2) que la possibilité d'opposer en compensation une contre‑créance contestée existe pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer, au sens de l’article 257d CO. Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur ce point.”

“Force est de constater que la recourante, dans son mémoire, ne s'en prend qu'à la première de ces deux motivations alternatives, ce qui entraîne l'irrecevabilité des moyens examinés ayant trait à la question de la compensation. L'intéressée s'emploie en effet uniquement à tenter de démontrer qu'elle avait allégué, devant les premiers juges saisis de la requête en cas clair, les faits permettant de tenir compte de son objection de compensation. Elle ne prétend en revanche pas ni ne démontre que sa déclaration de compensation serait intervenue dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, étant précisé que le simple fait qu'elle a élevé certaines prétentions pécuniaires à l'égard de sa bailleresse dans le cadre de l'action en contestation du congé qui lui avait été notifiée le 1er octobre 2018 n'est pas suffisant. Or, selon la jurisprudence, le locataire en demeure peut certes invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, mais la déclaration de compensation doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l'art. 257d CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9).”

“Sep- tember 2023 gegenüber der Liegenschaftenverwaltung telefonisch die sofortige Begleichung der Ausstände zusicherte, welche Zahlung in der Folge indessen ausblieb (act. 1 Rz. 16 f., Rz. 20, Rz. 24; act. 3/8). Mit Schreiben der Gesuchstel- lerin vom 13. Oktober 2023 wurde sodann der ausstehende Mietzins für den Mo- nat Oktober 2023 abgemahnt und erneut die Kündigung des Mietverhältnisses an- gedroht, welches Schreiben der Gesuchsgegnerin am 25. Oktober 2023 per A-Post zugestellt werden konnte (act. 1 Rz. 18 f., Rz. 26; act. 3/6 f.). Auch nach dieser zweiten Mahnung leistete die Gesuchsgegnerin keine Zahlungen an die Gesuchstellerin (act. 1 Rz. 20, Rz. 24, Rz. 27; act. 3/8). Mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 kündigte die Gesuch- stellerin das Mietverhältnis androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungs- verzug im Sinne von Art. 257d OR mit Wirkung auf den 31. Januar”

“Juli 2023, zu laufen begonnen und am 16. August 2023 geendet. Nach ausgebliebener Zahlung für die Monatsmiete Juli 2023 habe die Beru- fungsbeklagte die Berufungskläger 1 und 2 mit Schreiben vom 15. September 2023 erneut auf die noch ausstehenden Mietzinse Juli bis September 2023 und die Heizkostenabrechnung 2022 hingewiesen und sie aufgefordert, den Mietzins für Oktober bis spätestens am 3. Oktober 2023 zu bezahlen und zu einem per- sönlichen Gespräch zu erscheinen. Für den Fall, dass die Berufungskläger 1 und 2 die Bedingungen erfüllen würden, habe sie (die Vermieterschaft) eine letzte Ratenzahlungsvereinbarung für die offenen Beträge in Aussicht gestellt. Die Frist - 5 - sei unbenützt abgelaufen, weshalb die Berufungsbeklagte die Berufungskläger mit Schreiben vom 8. November 2023 darüber informiert habe, dass ihr Vorstand an der Sitzung vom 6. November 2023 beschlossen habe, sie (die Berufungsklä- ger) wegen Zahlungsrückstandes aus der Genossenschaft auszuschliessen. Am 13. November 2023 sei die Kündigung nach Art. 257d OR je mit amtlichem For- mular unter Einhaltung der Formen und Fristen gültig per 31. Januar 2024 erfolgt. 3.2.Die Berufungskläger bringen vor, die Kündigung sei unzulässig, weil die Kündigung einerseits angefochten worden (sic) und andererseits die 30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung der Ausstände auch nach Sachdarstellung der Be- rufungsbeklagten bis heute nicht abgelaufen sei (act. 21 Rz. II.3). Im Gesuch um Ausweisung stehe, dass die Zustellung der Mahnschreiben am 8. August 2024 er- folgt sei (vgl. act. 1 S. 2), weshalb die Zahlungsfrist bis am 9. September 2024 laufen werde und im heutigen Zeitpunkt offensichtlich noch nicht abgelaufen sein könne. Ferner sei die Vorinstanz nicht auf den Einwand eingegangen, dass be- reits im Juli 2023 eine Schuld gemäss Kontoauszug vom 18. Januar 2024 abge- mahnt worden sei (act. 21 Rz. II.4). Es sei an sich richtig, dass das Schreiben vom 15. September 2023 keinen Novationscharakter habe (act. 4/9), da die hier erfolgte Kündigungsandrohung sich nur auf die allfällige säumige Oktobermiete 2023 beziehe; die früheren Kündi- gungsandrohungen würden aber dahinfallen, da e contrario ein bereits vorher ge- kündigtes Mietverhältnis nicht nochmals gekündigt werden könne.”

“Par contrat de bail commercial des 18 et 23 avril 2019, l’intimée, en qualité de bailleresse, a remis en location à l’appelante, en qualité de locataire, pour une durée de huit ans avec possibilité de prolongation de deux ans, une surface de quelque 1'975 m2 située au rez‑de-chaussée du bâtiment érigé sur la parcelle n° [...] de la commune de [...], pour un loyer mensuel de 13'166 fr. 65 les deux premières années, et de 17'281 fr. 25 dès la troisième année, acomptes de frais de chauffage et d’exploitation mensuels de 2'468 fr. 75 en sus. Selon le contrat, lors de la signature de celui-ci, l’objet loué était en phase de développement, de sorte que sa remise à la locataire ne pouvait être fixée à une date précise, la bailleresse s’engageant à s’efforcer d’achever l’aménagement de base de la surface louée pour le mois de novembre 2019 au plus tôt. Par avenant du 28 octobre 2019, la date d’achèvement de l’aménagement de l’objet loué a été reportée à la fin du mois d’avril 2020, au plus tôt. 2. a) Par courrier recommandé du 18 novembre 2021, l’intimée a imparti à l’appelante un délai de trente jours pour s’acquitter du montant de 134'714 fr. 80 – correspondant aux loyers dus pour les mois d’avril à novembre 2021 – en indiquant qu’à défaut, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO. b) Par formule officielle du 25 février 2022, adressée le même jour à l’appelante, l’intimée lui a signifié la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mars 2023, en application de l’art. 257d CO. 3. a) Le 24 mars 2022, l’appelante a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) d’une requête tendant, principalement et en substance, au constat de ce que le bail n’avait pas commencé à déployer ses effets, à la condamnation de l’intimée à remettre la chose louée à l’appelante selon les modalités contractuellement prévues, au constat du fait que le bail commencerait à courir dès la remise effective et complète de l’objet loué et au constat de la nullité, respectivement au prononcé de l’annulation de la résiliation du 25 février 2022. b) Par requête du 13 mai 2022, l’intimée a introduit une procédure en protection du cas clair devant le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix), tendant à l’expulsion de l’appelante des locaux loués pour défaut de paiement du loyer.”

“Mit Schreiben vom 12. Juni 2024 mahnte die Berufungsbeklagte die Ge- suchsgegnerinnen 1 und 2 für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihnen eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei unbenutztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 6/3/9 u. 11). Nach unbenutztem Ablauf der Frist kündigte die Berufungsbeklagte das Miet- verhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars am 26. Juli 2024 per 31. August 2024 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR (act. 6/3/13 u. 15). - 4 -”

“Juli 2023, zu laufen begonnen und am 16. August 2023 geendet. Nach ausgebliebener Zahlung für die Monatsmiete Juli 2023 habe die Beru- fungsbeklagte die Berufungskläger 1 und 2 mit Schreiben vom 15. September 2023 erneut auf die noch ausstehenden Mietzinse Juli bis September 2023 und die Heizkostenabrechnung 2022 hingewiesen und sie aufgefordert, den Mietzins für Oktober bis spätestens am 3. Oktober 2023 zu bezahlen und zu einem per- sönlichen Gespräch zu erscheinen. Für den Fall, dass die Berufungskläger 1 und 2 die Bedingungen erfüllen würden, habe sie (die Vermieterschaft) eine letzte Ratenzahlungsvereinbarung für die offenen Beträge in Aussicht gestellt. Die Frist - 5 - sei unbenützt abgelaufen, weshalb die Berufungsbeklagte die Berufungskläger mit Schreiben vom 8. November 2023 darüber informiert habe, dass ihr Vorstand an der Sitzung vom 6. November 2023 beschlossen habe, sie (die Berufungsklä- ger) wegen Zahlungsrückstandes aus der Genossenschaft auszuschliessen. Am 13. November 2023 sei die Kündigung nach Art. 257d OR je mit amtlichem For- mular unter Einhaltung der Formen und Fristen gültig per 31. Januar 2024 erfolgt. 3.2.Die Berufungskläger bringen vor, die Kündigung sei unzulässig, weil die Kündigung einerseits angefochten worden (sic) und andererseits die 30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung der Ausstände auch nach Sachdarstellung der Be- rufungsbeklagten bis heute nicht abgelaufen sei (act. 21 Rz. II.3). Im Gesuch um Ausweisung stehe, dass die Zustellung der Mahnschreiben am 8. August 2024 er- folgt sei (vgl. act. 1 S. 2), weshalb die Zahlungsfrist bis am 9. September 2024 laufen werde und im heutigen Zeitpunkt offensichtlich noch nicht abgelaufen sein könne. Ferner sei die Vorinstanz nicht auf den Einwand eingegangen, dass be- reits im Juli 2023 eine Schuld gemäss Kontoauszug vom 18. Januar 2024 abge- mahnt worden sei (act. 21 Rz. II.4). Es sei an sich richtig, dass das Schreiben vom 15. September 2023 keinen Novationscharakter habe (act. 4/9), da die hier erfolgte Kündigungsandrohung sich nur auf die allfällige säumige Oktobermiete 2023 beziehe; die früheren Kündi- gungsandrohungen würden aber dahinfallen, da e contrario ein bereits vorher ge- kündigtes Mietverhältnis nicht nochmals gekündigt werden könne.”

“257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.3 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n’est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »). L’annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu’il n’est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s’il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d’une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“Si, certes, il est regrettable que la régie n'ait pas donné suite aux correspondances de l'appelant des 3 novembre 2018, 10 octobre 2019 et 18 février 2020, elle lui a, toutefois, adressé un courrier le 14 août 2019 relatif à un retard dans le paiement du loyer. Par conséquent, n'ayant pas approché la régie, l'appelant ne mérite pas protection, en dépit de l'indication d'un arriéré trop élevé. Il s'ensuit que le congé est efficace, les conditions fixées à l'art. 257d CO étant réunies. 3.3 Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. L'appelant se plaint de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. 4.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_260/2015 du 4 août 2015 consid. 3).  Dans un arrêt de principe, le Tribunal fédéral a retenu que le propriétaire qui, par suite d'une erreur, réclame à son locataire le versement d'une somme importante - alors que seuls quelques centaines de francs étaient dus - en le menaçant de résilier le contrat de bail en cas de non-paiement, contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions, suite à une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“Cependant, il ressort des pièces produites au dossier que le montant dû s’élevait à CHF 33'065.60 à cette date-là et que certains loyers n’étaient pas encore échus. Le montant est ainsi de 20% plus élevé et est donc disproportionné. La résiliation du 16 octobre 2018 mentionne un montant de CHF 33'065.60. Or, à nouveau, il ressort des pièces produites que la demanderesse avait payé deux loyers de CHF 7'542.25, soit au total CHF 15'084.25 et que par conséquent, le montant à titre d’arriérés de loyers s’élevait au 16 octobre 2018 à CHF 17'981.10. En outre, la sommation indique des montants échus et non échus, alors que le bien-fondé de la créance échue n’était pas évident pour la demanderesse notamment en raison du fait que la défenderesse n’était pas informée de la convention portant sur la compensation des loyers avec le paiement des honoraires de Maître I.________. Sur le vu de ce qui précède, le Tribunal de céans ne peut que constater que la résiliation du 16 octobre 2018 est nulle. En effet, les conditions de l’art. 257d CO ne sont pas réalisées. Par surabondance de motifs, il convient de relever encore que le courrier du 24 août 2018 intitulé « Arrangement de paiement relatif aux contrats de baux » que la défenderesse a adressé à la demanderesse mentionne aux chiffres 2 et 3 que la somme de CHF 15'084.50, correspondant à deux loyers doit être versée d’ici la fin du mois d’août 2018 et que le solde des arriérés doit être versé sitôt conclue la vente de la propriété de J.________. Ledit courrier annule la mise en demeure car il ne fait mention d’aucune réserve, le chiffre 3 prévoyant un délai de paiement très large. De plus, la locataire ne pouvait pas savoir quel montant était dû pour éviter la résiliation. Le Tribunal de céans tient encore à relever que la demanderesse a payé le loyer de CHF 7'542.35 le 31 août 2018 et que la bailleresse l’a reçu le 3 septembre 2018, étant précisé que le 31 août 2018 était un vendredi. Il y avait donc un retard de 3 jours. La résiliation du 16 octobre 2018 est donc abusive, compte tenu surtout du très large délai accordé pour le paiement du solde (vente de la maison).”

“8 Les appelants invoquent avoir fait valoir l'exception de compensation en réduction du loyer du fait du défaut de la chose constitué par les restrictions légales touchant les activités de club de sport du fait de la crise sanitaire. Ce moyen aurait été soulevé dans le courrier du conseil des appelants du 14 janvier 2021, auquel se sont référés expressément les appelants dans le cadre de leur détermination sur la requête en cas clair. Du fait des controverses doctrinales relatives aux conséquences à donner à la crise sanitaire sur le montant du loyer dû, l'exception de compensation à ce titre ne pouvait être d'emblée exclue. Ce moyen, en tant qu'il était « susceptible d'éteindre entièrement la créance invoquée » par la partie intimée n'était pas voué à l'échec. Or au vu des considérants qui précèdent, il aurait à tout le moins fallu, pour que la procédure en cas clair ne soit pas applicable, que les appelants, d'une part chiffrent auprès de l'intimée leur créance en répétition de loyers prétendument payés en trop du fait du défaut invoqué, d'autre part que dite créance éteigne la créance en paiement du loyer objet de la mise en demeure prévue par l'art. 257d CO, ou à tout le moins rende insignifiant le solde encore dû de celle-ci. En effet, au vu de la jurisprudence, la seule existence d'une créance en répétition d'un montant qui aurait été payé en trop à titre de loyer est insuffisante pour admettre l'hypothèse, très rare, où une annulation à la suite d'une mise en demeure fondée sur l'art. 257d CO peut être admise. Or les appelants ne font qu'affirmer disposer d’une créance du fait d’un défaut de la chose qui serait lié à la crise sanitaire. Alors que les restrictions légales découlant de la crise sanitaire différaient d'un mois à l'autre, ils n'ont pas exposé à combien s’élèverait leur créance pour un mois ou l'autre, ne précisant même pas la période sur laquelle ils souhaitaient rétroactivement obtenir une réduction de loyer. Ils ne le font d'ailleurs pas plus dans leur appel. Dans ces conditions, on ne peut que constater qu'ils n'ont pas rendu crédible leur éventuel moyen d’annulation. Affirmer détenir une créance en compensation sans jamais la chiffrer, ni même proposer une estimation, encore moins motiver celle-ci, n'est pas suffisant pour rendre crédible leur moyen et empêcher l'application de la procédure en cas clair.”

“Or, comme la juge de paix l’a relevé, le montant requis dans l’avis du 12 avril 2023 correspond non seulement aux montants issus de la reconnaissance de dette précitée mais également des loyers pour les mois de janvier à avril 2023. Certes, deux acomptes, en l’occurrence ceux de 4'000 fr. et de 1'700 fr., n’ont pas été considérés par l’intimé dans son avis. Il n’en reste pas moins que l’appelant était parfaitement en mesure de déterminer à quels mois, respectivement quelles années, les 39'000 fr. exigés se rapportaient. On rappellera encore qu’il lui appartenait de mentionner l’erreur relative à la non prise en compte des deux derniers acomptes versés les 2 et 31 mars 2023. La motivation de la juge de paix n’est sur ce point aucunement critiquée par l’appelant et doit être confirmée. Le grief doit donc être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. 6. 6.1 L’appelant se prévaut ensuite de l’exception de compensation soulevée dans le délai comminatoire. 6.2 Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant une contre-créance en compensation, à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 Il 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A_429/2022 précité consid. 3.2 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire entend payer ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l’indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9). Selon la jurisprudence, la contre-créance invoquée en compensation par le locataire doit pouvoir être prouvée sans délai, sous peine de contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d’obtenir l’évacuation du locataire dans les plus brefs délais. Cette exigence se justifie d’autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’a ni le droit de retenir tout ou partie du loyer échu, ni la possibilité de consigner le loyer.”

“En résumé, ils soutiennent que des défauts de la chose louée, signalés aux bailleurs dès 2016 (parquet), respectivement 2019 (stores) avaient pour conséquence que le loyer aurait dû être réduit à zéro durant la période pour laquelle les loyers n’avaient pas été payés et qu’ils détenaient et détiennent des créances en compensation en relation avec les mêmes défauts ; l’article 124 al. 1 CO n’oblige pas à déclarer la compensation par écrit ; l’intention de compenser avait été « manifestée lors de plusieurs conversations et entretiens, certains devant témoins, qu’il aurait alors fallu entendre » (mémoire d’appel, lettre G, p. 10). b) Le locataire peut faire échec à la demeure, en soulevant avec succès la compensation, même si la créance invoquée – créance compensante – est contestée, et même si elle n’est pas déterminée avec succès dans son principe et dans son montant, pourvu qu’une incertitude soit levée ultérieurement (ATF 136 III 624 cons. 4.2.3). Il est cependant tenu de déclarer sans équivoque la compensation durant le délai comminatoire qui lui a été imparti ; l’exigence de clarté de la compensation implique que le destinataire de la déclaration comprenne quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (CPra Bail-Wessner, 2ème éd., n. 29 ad art. 257d CO, avec des références ; cf. aussi arrêt du TF du 06.08.2014 [4A_140/2014] cons. 5.2). La sécurité du droit commande en effet de limiter dans le temps la possibilité d'invoquer la compensation pour déjouer les effets de la demeure et, dans cette perspective, il apparaît en tout cas inadmissible qu'une déclaration de compensation effectuée après le terme du contrat puisse avoir un quelconque effet sur la validité de la résiliation (ATF 119 II 241 cons. 6b). c) Plus généralement, le Tribunal fédéral retient (arrêt du TF du 06.08.2014 [4A_140/2014] cons. 5.2) que la possibilité d'opposer en compensation une contre‑créance contestée existe pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer, au sens de l’article 257d CO. Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur ce point.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4D_19/2024 Sentenza del 4 marzo 2024 I Corte di diritto civile Composizione Giudice federale Jametti, Presidente, Cancelliere Piatti. Partecipanti al procedimento 1. A.________, 2. B.________, ricorrenti, contro C.________, opponente. Oggetto espulsione, ricorso contro la sentenza emanata il 16 gennaio 2024 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (12.2023.143/149). Ritenuto in fatto e considerando in diritto: 1. Con contratti 15/23 gennaio 2020 la C.________ ha locato a A.________ un appartamento con un parcheggio annesso. Con scritti separati del 10 maggio 2023 la C.________ ha diffidato sia la conduttrice sia suo marito B.________ a saldare entro 30 giorni le pigioni scoperte con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dell'art. 257d CO. Constatata l'assenza dei richiesti pagamenti, la locatrice ha notificato ai coniugi la disdetta della locazione per il 31 luglio 2023. 2. Il Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città ha accolto, con giudizio del 20 ottobre 2023, l'istanza di espulsione inoltrata dalla C.________ nei confronti di A.________ e B.________. 3. Con sentenza 16 gennaio 2024 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto, in quanto ricevibile, l'appello presentato da A.________ e B.________, ha dichiarato irricevibile la domanda di assistenza giudiziaria degli appellanti e ha posto le spese processuali a loro carico, senza assegnare ripetibili alla locatrice. Ha ritenuto che i convenuti erano in malafede lamentando, per la prima volta nell'appello, l'assenza di una procura per la disdetta e per la procedura giudiziaria da parte della società che gestisce l'immobile, atteso che questa ha sottoscritto il contratto di locazione per la locatrice, ha gestito il rapporto di locazione ed era pure stata indicata dai convenuti medesimi quale rappresentante e referente contrattuale.”

“Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl. dazu unten E. 3.4.5). Die Mieterin behauptet in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht, dass sie spätestens am 23. Mai 2022 gegenüber der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung erklärt habe, sie wolle wegen Mangelhaftigkeit der Wohnung nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen.”

“2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois, cela même si l’arriéré a été finalement payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et alii, Le bail à loyer, 2019, n. 2.3.5, p. 879).   5.2.4              En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; « rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI 10 avril 2024/156 consid. 3.3).                 Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).   5.3              5.3.1              Dans un premier motif, l’appelante conteste l’appréciation de la première juge selon laquelle la notification des avis comminatoires aux intimés laisserait subsister un doute quant à leur validité.”

“1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de trente jours prévu à l'art. 273 CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_571/2020 du 23 mars 2021 consid. 4.2, n. p. aux ATF 147 III 218).”

“L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2 in fine ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3 ; TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.3). 4.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet.”

“257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (cf. ATF 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 3.2.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet.”

“En cours de contrat, le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre son bailleur court le risque de voir son bail résilié en application de l’art. 257d al. 2 CO s’il n’était pas fondé à invoquer la compensation. Par conséquent, il n’opérera une telle compensation que si sa créance est incontestée ou incontestable, en particulier si elle résulte d’une reconnaissance de dette ou d’une décision judiciaire (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.10, pp. 382 s.). Le locataire peut certes exercer la compensation avec une créance contestée, par exemple en réduction du loyer ensuite d’un défaut non réparé (art. 120 al. 2 et 259d CO), mais la dette de loyer ne sera éteinte que si et dans la mesure où la créance du locataire est finalement reconnue par le juge. C’est pourquoi la compensation est un moyen de défense risqué aussi longtemps que la créance compensante n’est pas admise par le bailleur ou par une décision judiciaire entrée en force. En particulier, si le bailleur a notifié l’avis comminatoire de l’art. 257d al. 1 CO, le locataire serait bien inspiré de s’acquitter à temps du loyer en retard qui lui est réclamé s’il ne dispose pas d’une créance certaine (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2), quitte à réserver son droit de faire constater que la somme en question n’est en réalité pas due. La créance du locataire opposée en compensation doit aussi être exigible, ce qui n’est pas le cas (sauf convention contraire), avant la fin du bail, des indemnités réclamées pour des investissements non amortis (Lachat, op. cit., p. 871, note de bas de page n. 41). 2.3 Il ressort de la décision attaquée que l’appelant A.T.________ et l’intimé ont formé le projet de créer une société dans le domaine pharmaceutique. L’appelant ne conteste pas l’existence d’une société simple avec l’intimé pour y parvenir. Les quelques documents produits ne font toutefois état que de démarches relativement sommaires, aucun d’entre eux ne fournissant d’indication sur les responsabilités financières assumées par les parties concernées (P.”

“, correspondant au loyers de juin et juillet 2020, étant relevé que le compte de loyer de l'intimée présentait un solde de 1'430 fr. à la date de l'avis comminatoire, de sorte que le montant réclamé n'excédait pas celui qui était dû. L'avis du 13 juillet 2020 fixe cependant un délai de paiement au 27 juillet 2020, soit un délai inférieur à celui de 30 jours prévu par l'art. 257d al. 1 CO. En outre, l'intimée a effectué un paiement de 1'200 fr. le 13 août 2020, dont la recourante relève devant la Cour qu'il concerne les loyers de juin et juillet 2020. L'intimée a dès lors réglé, dans le délai de l'art. 257d CO, les loyers dont le paiement avait été valablement réclamé par la mise en demeure du 13 juillet 2020. Pour le surplus, le montant de 250 fr. réclamé dans l'avis comminatoire à titre de frais d'évacuation de déchets n'est pas établi, pas plus que l'obligation de l'intimée de s'en acquitter. Il n'est dès lors pas clair que l'intimée ne s'est pas acquittée des montants dont elle était débitrice dans le délai de l'art. 257d al. 1 CO. Il sera également relevé, d'une part, que la résiliation du bail du 17 août 2020 se fonde sur un motif inexact, puisque l'avis de résiliation indique, de manière erronée, que les loyers des mois de juin et juillet sont impayés et, d'autre part, qu'aucun avis comminatoire n'a été valablement adressé à l'intimée pour les mois d'août et septembre 2020. L'avis de résiliation indique par ailleurs que l'arriéré de loyers s'élève à 2'650 fr., somme dont la recourante indique elle-même qu'elle est inexacte et comporterait une "faute de frappe" puisqu'un montant de 1'650 fr. aurait dû être indiqué. Il n'est ainsi pas clair au sens de l'art. 257 CPC que l'évacuation de l'intimée peut être réclamée et que cette dernière peut être condamnée au paiement d'indemnités pour occupation illicite à la suite de la résiliation du bail. Il est par ailleurs précisé que l'intimée pouvait, dans le cadre de la présente procédure, contester que les conditions de l'art. 257 CPC étaient réunies même si elle n'avait pas contesté le congé auparavant.”

“[keine Nichtigkeit der offensichtlich missbräuchlichen Kündigung als Spezialfall]). Die Konkretisierung von Art. 269d Abs. 3 OR war indirekt auch Thema in BGE 137 III 123, wo die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge Zahlungs- verzugs nach Art. 257d OR zur Debatte stand, die der Vermieter nicht nur auf die vom Zahlungsverzug betroffenen hinzugemieteten Parkplätze, sondern auch auf die Wohnung bezogen hatte, bei der kein Zahlungsverzug der Mieterin bestand. In erster Linie ging es zwar darum, ob sämtliche separat abgeschlossenen Verträge über funktional zusammengehörende Mietobjekte einheitlicher Behandlung be- dürften oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden müssten. Das Bundesgericht erwog, dies könne nicht losgelöst von der Interes- senlage der Parteien beurteilt werden. Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietob- jekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können» (a.”

“Richtig betrachtet sind Änderungsmitteilungen, die zwingendem Recht widersprechen, nicht nur missbräuchlich und anfechtbar, sondern wirkungslos. Es verhält sich analog zum Kündigungsschutz, wo Art. 271 und 273 OR zwar bei - 34 - Verstössen gegen Treu und Glauben grundsätzlich das Prinzip der Missbrauchs- prüfung auf Anfechtung hin verankern, und wo dennoch gewisse vertragliche oder gesetzliche Kündigungsmängel die (Teil-)Nichtigkeit der Kündigung nach sich zie- hen, wie bei der fehlenden Verwendung des amtlichen Formulars, der Nichteinhal- tung vereinbarter oder gesetzlicher Zeitbestimmungen oder der Missachtung der gesetzlichen Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung (BGE 121 III 156 E. 1c; BGE 122 III 92 E. 2d; BGE 133 III 175 E. 3.3 [keine Nichtigkeit der offensichtlich missbräuchlichen Kündigung als Spezialfall]). Die Konkretisierung von Art. 269d Abs. 3 OR war indirekt auch Thema in BGE 137 III 123, wo die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung zufolge Zahlungs- verzugs nach Art. 257d OR zur Debatte stand, die der Vermieter nicht nur auf die vom Zahlungsverzug betroffenen hinzugemieteten Parkplätze, sondern auch auf die Wohnung bezogen hatte, bei der kein Zahlungsverzug der Mieterin bestand. In erster Linie ging es zwar darum, ob sämtliche separat abgeschlossenen Verträge über funktional zusammengehörende Mietobjekte einheitlicher Behandlung be- dürften oder ob sie sinnvollerweise einem isolierten Schicksal unterstellt werden müssten. Das Bundesgericht erwog, dies könne nicht losgelöst von der Interes- senlage der Parteien beurteilt werden. Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietob- jekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können» (a.”

“La bailleresse a refusé la modification de la titularité du bail, sollicitée par A______ et ses parents. f. Par contrat du 19 mars 2019, SI B______ SA a remis à bail à A______ un parking n° 3______ au rez extérieur de l'immeuble sis 1______ à F______, pour une durée d'une année du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, renouvelable de douze mois en douze mois, sauf résiliation trois mois à l'avance, moyennant un loyer mensuel de 120 fr. Selon l'art. 25.3 du bail, la résiliation du bail de l'objet principal par le locataire ou le bailleur entraînait la résiliation du bail du parking aux mêmes conditions pour la même date. g. Par quatre plis recommandés séparés du 10 mars 2020, adressés aux locaux loués, SI B______ SA a mis en demeure A______, I______, D______ et E______ de verser, dans les 30 jours dès réception, la somme de 5'230 fr., représentant les loyers de février et mars 2020, charges comprises, de l'appartement et 30 fr, de "frais de mise en demeure", sous menace de résiliation selon l'art. 257d CO. Avisés par la Poste le 11 mars 2020, les quatre destinataires n'ont pas retiré les plis dans le délai de garde venant à échéance le 18 mars 2020. h. Aucun versement n'est intervenu avant le 17 avril 2020. i. Par quatre plis recommandés séparés du 20 avril 2020, adressés aux locaux loués, SI B______ SA, en se référant aux avis comminatoires du 10 mars 2020, a fait parvenir à A______, I______, D______ et E______ des avis officiels de résiliation du bail de l'appartement pour défaut de paiement, avec effet au 31 mai 2020. Le pli destiné à A______ contenait également un avis de résiliation pour défaut de paiement visant le parking, la bailleresse précisant que le bail du parking, qui était également résilié avec effet au 31 mai 2020, était "lié à celui de l'appartement". Avisés par la Poste le 21 avril 2020, les quatre destinataires n'ont pas retiré les plis dans le délai de garde venant à échéance le 28 avril 2020. j. Le 21 avril 2020, L______ a informé la bailleresse que A______ avait divorcé de E______ et s'était marié avec elle.”

“Concernant une éventuelle obligation d'adresser la résiliation de bail à Me T______, celui-ci avait informé la bailleresse, le 5 décembre 2018, par deux plis séparés, être chargé de la défense de l'appelante, avec élection de domicile en son étude, référence faite aux procédures pendantes en annulation des résiliations fondées sur l'existence d'une sous-location non autorisée (causes C/19464/2018 et C/4______/2018). L'élection de domicile ne concernait dès lors pas la résiliation de bail pour défaut de paiement, alors même que celle-ci avait été précédée par l'envoi, le 23 octobre 2018, soit antérieurement au courrier de Me T______ du 5 décembre 2018, d'un avis comminatoire. Au vu de ce qui précède, c'est à bon droit que le Tribunal a considéré que la résiliation de bail du 26 décembre 2018 était valable. 3. 3.1 L'appelante conteste l'exigibilité du loyer en se prévalant du courrier du 21 mars 2018 signé par la bailleresse en vue de reporter l'échéance du premier loyer. A cet égard, elle conteste l'existence d'un conflit d'intérêts entre E______ et la bailleresse, celui-ci ne pouvant être assimilé à A______ SARL ou à H______ SA. La modification était, en outre, conforme aux intérêts des deux parties, et notamment de la bailleresse. 3.1.1 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'article 257d al. 2 CO. 3.1.2 Dans un arrêt récent, le Tribunal fédéral a rappelé les principes gouvernant l'admissibilité d'un acte juridique conclu avec soi-même, situation dans laquelle une même personne est doublement partie à l'acte juridique, d'un côté pour son propre compte, de l'autre comme représentante d'autrui (arrêt du Tribunal fédéral 4A_488/2021 du 8 mars 2022 consid. 5.1 et 5.3.2). Le Tribunal fédéral a ainsi réaffirmé que bien que le droit suisse ne contienne aucune règle générale spécifique sur le contrat conclu avec soi-même stricto sensu (Selbstvertrag; contratto con se stesso), cette figure, à l'instar de la double représentation (Doppelvertretung, doppia rappresentanza), recèle un risque de conflit d'intérêts.”

“L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si les conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ; même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire, la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid. 3.3). 3.2.2 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours calculé à partir de la notification de la décision est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 ; CACI 25 octobre 2016/578).”

“L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si les conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ; même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire, la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid. 3.3). 3.2.2 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. A cet égard, des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art. 257d CO, dès lors qu'ils ne sont pas pris en considération par les règles de droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent cependant être pris en compte au stade de l'exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité. Toutefois, dans tous les cas, l'ajournement de l'exécution forcée ne saurait être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 la 336 consid. 2b). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours calculé à partir de la notification de la décision est admissible (CACI 12 août 2011/194 ; CACI 27 juillet 2011/175 ; CACI 25 octobre 2016/578).”

“Weiter fällt eine undatierte E- Mail auf, die unterhalb der zuvor erwähnten E-Mail abgebildet ist. Darin erklärt der Beschuldigte C._____ und B._____, er müsse sie beide betreiben und gestützt auf Art. 257 1/A kündigen. Zudem hält er darin ausdrücklich fest, dass sie beide im Mietvertrag seien und daher solidarisch gebunden. Ob er diese E-Mail tatsäch- lich abschickte und wann er diese verfasste, ist nicht ersichtlich. Da er sie selbst zu den Akten reichte und als Beweismittel dafür, dass die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wurde, anführte, ist darauf abzustellen. Die E-Mail stellt ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass der Beschuldigte tatsächlich der Ansicht war, dass B._____ ebenfalls als Mieterin gebunden war und gestützt darauf betrieben werden konn- te. Als weiteres Indiz kann ein Schreiben vom 3. Januar 2018 herangezogen wer- den (Urk. D1/9/2 S. 34). Dieses ist wiederum an C._____ und B._____ adressiert und droht ihnen die Kündigung aufgrund Zahlungsrückstandes im Sinne von Art. 257d OR an. Ohne Zweifel war B._____ für ihn rechtmässige Mieterin. Im Lichte dessen erscheinen seine gegenteiligen Angaben höchst unglaubhaft. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Beschuldigte selber Beweismit- tel einreicht und diese oft aus dem Kontext gerissen, nur in Bruchstücken und stets zu seinen Gunsten interpretiert, was im Ergebnis zu groben Widersprüchen in seiner Darstellung führt. 3.4.3. Übereinstimmend mit C._____ erklärte der Beschuldigte, er habe B._____ als Nachmieterin mangels Solvenz nicht akzeptiert (Urk. D1/3/1 S. 5; Urk. D1/7/2 S. 7). Das mag zwar zunächst zutreffen und ist durch eine E-Mail belegt (Urk. D1/9/5). Nichtsdestotrotz akzeptierte der Beschuldigte in der Folge, dass - 27 - B._____ seine Wohnung alleine benutzte und ihm Miete bezahlte, wie bereits dargelegt wurde. Er behandelte sie denn auch als Mieterin, was sich deutlich aus den WhatsApp-Nachrichten erkennen lässt, ohne jedoch C._____ aus dem Miet- vertrag zu entlassen, der ihm (als Solidarschuldner) zusätzlich wirtschaftliche Si- cherheit bot.”

“Les locataires s’étant acquittés de la dette ayant fait l’objet de la résiliation, la bailleresse y avait renoncé moyennant que la validité du congé était admise, le bail continuant à déployer tous ses effets. Tout nouveau retard dans le versement des loyers impliquerait la résiliation immédiate du bail. Le chiffre IV de l’avenant confirme l’avenant précédent soit que le loyer mensuel des locaux commerciaux avait été réduit à 10'000 fr., plus TVA.   3.              Le 25 décembre 2023, l’appelant a été victime d’un accident, qui l’a plongé dans le coma pendant une période indéterminée. Il a ensuite été hospitalisé dans le Service [...] (soins aigus) du [...], puis entre le 12 février et le 7 juin 2024, il était hospitalisé à la [...].   4.              Par courriers recommandés du 25 janvier 2024 envoyés à l’adresse des locaux commerciaux, l’intimée a mis chacun des locataires en demeure de s’acquitter des loyers des mois d’octobre 2023 à janvier 2024, la TVA sur ces loyers, des frais de rappel impayés et des frais de mise en demeure, représentant la somme totale de 43’220 francs. Faute de paiement dans les trente jours, elle a indiqué que le bail serait résilié en application de l’art. 257d al. 2 CO.   5.              Par décision du 8 février 2024, la Justice de paix de l’arrondissement de la Sarine a nommé N.________ en tant que curatrice de représentation et de gestion du patrimoine au sens des art. 394 al. 1 et 395 al. 1 CC de l’appelant.   6.              Par formules officielles du 7 mars 2024, signifiées sous plis recommandés adressés aux locataires au lieu des locaux commerciaux, l’intimée a notifié la résiliation du bail relatif auxdits locaux avec effet au 30 avril 2024.   7.              Par requête d’expulsion du 21 mai 2024, l’intimée a notamment conclu à l’application de la procédure en cas clair, à ce que la résiliation du contrat de bail du 30 avril 2024 soit valable, à ce que les locataires doivent quitter et rendre libres immédiatement de toutes personnes et de tous objets les locaux commerciaux litigieux qu’ils occupent sans droit depuis le 1er mai 2024, à ce qu’en cas de non-restitution immédiate de la chose louée, la Justice de paix procède à l’expulsion forcée des locataires.”

“Toutefois, l’effet compensatoire ne se produit que dans la mesure où l’incertitude est ultérieurement levée par le juge (ATF 136 III 624 consid. 4.2.3), à savoir s’il est judiciairement constaté que la contre-créance existe réellement. En d’autres termes, le droit du débiteur d’invoquer la compensation avec une contreprestation contestée est de nature purement formelle et demeure sans incidence sur la question matérielle de l’extinction de la dette. Le créancier auquel on oppose la compensation avec une contre-créance peut contester l’existence ou la quotité de celle-ci. Il appartient alors au juge de trancher ces questions. Le débiteur compensant supporte le fardeau de la preuve (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.1 et les réf. citées, SJ 2015 I 5).   Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant la compensation, à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 Il 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2 et les réf. citées). Il appartient à celui qui se prévaut de la compensation de prouver qu’il l’a invoquée valablement (Cour civile du canton de Fribourg, 11 octobre 1996, in CdB 1997 p. 6). Le locataire doit avertir l’autre partie, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d’invoquer la compensation. Certes, la compensation n’est soumise à aucune forme et peut résulter d’actes concluants. Toutefois, la jurisprudence et la doctrine exigent que le débiteur exprime clairement son intention de compenser ; la déclaration doit permettre à son destinataire de comprendre, en fonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est la créance compensante (TF 4A_549/2010 du 17 février 2011 consid. 3.3; TF 4C.140/2006 du 14 août 2006 consid. 4.1.1 ; CACI 20 juillet 2017/315).   Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entend compenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète et, par voie de conséquence, dépourvue d’effet juridique (TF 4C.”

“Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière (LACHAT, in Le bail à loyer, Edition 2019, ch. 3.6 et note 87, pp. 380-381). Le locataire qui oppose la compensation doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb et cc; arrêts du Tribunal fédéral 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 et les arrêts cités). Il doit également alléguer sa contre-créance et être en mesure de la prouver sans délai. Pour que soit respectée la volonté du législateur lors de l'adoption de l'art. 257d CO, le juge doit en effet pouvoir se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance rapidement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend seulement à une réduction de son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4). Il ne suffit pas que la contre-créance ne soit pas sans fondement ("nicht haltlos"). Il ne suffit pas non plus que le locataire tente d'éviter une résiliation pour demeure de paiement, à laquelle ferait suite une expulsion par la voie du cas clair (art. 257 CPC), en prétextant des défauts de l'objet loué et sur la base de ceux-ci, invoque en compensation des créances non chiffrées et non établies ("unbezifferte, nicht feststehende Forderungen"; cf.”

“Or, comme la juge de paix l’a relevé, le montant requis dans l’avis du 12 avril 2023 correspond non seulement aux montants issus de la reconnaissance de dette précitée mais également des loyers pour les mois de janvier à avril 2023. Certes, deux acomptes, en l’occurrence ceux de 4'000 fr. et de 1'700 fr., n’ont pas été considérés par l’intimé dans son avis. Il n’en reste pas moins que l’appelant était parfaitement en mesure de déterminer à quels mois, respectivement quelles années, les 39'000 fr. exigés se rapportaient. On rappellera encore qu’il lui appartenait de mentionner l’erreur relative à la non prise en compte des deux derniers acomptes versés les 2 et 31 mars 2023. La motivation de la juge de paix n’est sur ce point aucunement critiquée par l’appelant et doit être confirmée. Le grief doit donc être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. 6. 6.1 L’appelant se prévaut ensuite de l’exception de compensation soulevée dans le délai comminatoire. 6.2 Le locataire peut faire obstacle à l’application de l’art. 257d CO en invoquant une contre-créance en compensation, à condition que la créance compensatrice soit échue et exigible et que le moyen ait été invoqué avant l’échéance du délai de trente jours de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 Il 241 consid. 6b/bb, JdT 1994 I 382 ; TF 4A_429/2022 précité consid. 3.2 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2). Lorsque le locataire entend payer ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l’indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9). Selon la jurisprudence, la contre-créance invoquée en compensation par le locataire doit pouvoir être prouvée sans délai, sous peine de contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d’obtenir l’évacuation du locataire dans les plus brefs délais. Cette exigence se justifie d’autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l’objet loué n’a ni le droit de retenir tout ou partie du loyer échu, ni la possibilité de consigner le loyer. Cette jurisprudence s’applique également dans le cadre de la procédure de protection dans les cas clairs de l’art.”

“De surcroît, les intimés n’apportent pas l’ombre d’une preuve que la procuration délivrée à leur conseil autorisait ce dernier à recevoir un avis comminatoire au sens de l’art. 257d CO.                  Partant, les avis comminatoires, comme les avis de résiliation, ont été valablement notifiés aux intimés, conformément aux réquisits de l’art. 257d CO et il convient dès lors d’admettre le grief de l’appelante.   5.4 5.4.1              Dans un second motif, l’appelante remet en cause la décision de première instance en ce sens qu’elle retient que les intimés ont soulevé la compensation en temps utile.   5.4.2              Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO ; CACI du 9 juin 2021/275 consid. 3.1.2.2.1) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 c. 6b/bb ; TF 4A_211/2024 du 11 juin 2024 consid. 3.1.2 et 3.5 ; TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.4 ; TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023 conid. 3.2 ; TF 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4 ; TF 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2). Une déclaration de compensation effectuée dans le délai fixé par l’avis comminatoire est assimilée à un paiement effectué en temps utile (TF 4A_211/2024 précité ibidem).                 Le locataire peut certes exercer la compensation avec une créance contestée, par exemple en réduction du loyer à la suite d’un défaut non réparé (art. 120 al. 2 et 259d CO), mais la dette de loyer ne sera éteinte que si et dans la mesure où la créance du locataire est finalement reconnue par le juge. C’est pourquoi la compensation est un moyen de défense risqué aussi longtemps que la créance compensante n’est pas admise par le bailleur ou par une décision judiciaire entrée en force (Lachat et alii, op. cit., n. 2.1.5, p. 871, note de bas de page n.”

“234 CPC par analogie; ATF 144 III 462 consid. 3.2.1; arrêt 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ( rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs ( rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions ( Einwendungen oder Einreden), comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. La contre-créance opposée en compensation doit en outre pouvoir être prouvée sans délai (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermie- ter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.”

“Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas d'être protégé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 précité, ibid; 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. 3.1.2 Selon la doctrine, l'art. 257d CO s'applique après que le locataire a pris ou pouvait prendre possession de la chose louée (Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 257d CO). Il suffit que la chose soit à disposition du locataire, peu importe que ce dernier n'en ait pas usé (Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, 2017, n. 7 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 869, indique que le locataire a pris possession des locaux).”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet- zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sinn der Ansetzung einer Zah- lungsfrist ist es namentlich, dem Mieter genügend Zeit einzuräumen, um die Mittel zur Tilgung der Ausstände zu beschaffen und ihm damit eine letzte Gelegenheit zu geben, den schwerwiegenden Folgen einer ausserordentlichen Kündigung zu entgehen (BGer 4A_585/2010 v. 2. Februar 2011 E. 2.1, BGer 4A_107/2010 v. 3. Mai 2010 E. 2.4 sowie BGer 4A_44/2017 v. 21. März 2017 E. 3.3). Ihre Warnfunk- tion kann die Fristansetzung nur erfüllen, wenn sie klar und deutlich abgefasst ist. Dies setzt zum einen voraus, dass der Zahlungsrückstand entweder ziffernmässig bezeichnet wird oder zumindest einwandfrei bestimmbar ist (BGer 4A_306/2015 v. 14. Oktober 2015 E. 2, BGer 4A_585/2010 v. 2. Februar 2011 E. 2.1 und BGer 4C.123/2000 v. 14. Juni 2000 E. 3b). Zum andern muss die Zahlungsaufforderung eine ausdrückliche Kündigungsandrohung enthalten; diese muss unmissverständ- lich zum Ausdruck bringen, dass sich der Vermieter bei ausgebliebener Zahlung innert Frist die Kündigung des Mietverhältnisses vorbehält (BGer 4A_541/2015 v.”

“Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).   4.2.3              Dans le cadre d’un appel contre une décision rendue en procédure sommaire de l’art. 257 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova ; unechte Noven) ne sont recevables qu’à deux conditions : (1) la partie qui s’en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en seconde instance, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense, applicable aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à la maxime des débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est notamment le cas de l’extinction de la dette ou du sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens devant le premier juge, sous peine de forclusion (cf. TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2 et 4.3). L'art. 317 al. 1 CPC s'applique donc pleinement au locataire qui a été attrait en première instance par la requête en cas clair de la bailleresse (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1).   4.3 4.3.1              Il convient en premier lieu de déterminer la recevabilité des pièces produites par les appelants à l’appui de leur acte. En l’occurrence, les pièces en question concernent des faits qui se sont produits avant la clôture de l’instruction, en particulier avant l’audience du 4 octobre 2024 devant le premier juge, à laquelle les appelants ont comparu par A.”

“Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne sont recevables qu'à deux conditions: (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits destructeurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.2). De même, c'est en première instance que le locataire doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée (ATF 142 III 462 consid. 3.3.2).”

“Elle doit se limiter aux griefs motivés contenus dans cet acte et dirigés contre la décision de première instance ; l’acte d’appel fixe en principe le cadre des griefs auxquels l’autorité d’appel doit répondre eu égard au principe d’application du droit d'office (cf. ATF 147 III 176 consid. 4.2.1 et 4.2.2 ; TF 5A_873/2021 du 4 mars 2022 consid 4.2 applicable en appel). Cette jurisprudence ne remet pas en cause la liberté conférée au juge d’admettre (ou de rejeter) l’appel en s’appuyant sur un argument non explicitement discuté par les parties (TF 4A_313/2019 du 19 mars 2020 consid. 3). 2.2 2.2.1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo‑nova ; unechte Noven) ne sont recevables que si la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence, et qu’elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu’il a payé l’arriéré de loyer dans le délai de sommation de trente jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu’il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1 et les références citées ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.2). Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure ordinaire qu’en procédure simplifiée (cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2) ou en procédure sommaire (ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est notamment le cas de l’extinction de la dette ou de la compensation. Le fait que ces moyens de défense reposent sur des faits notoires ne dispense pas le locataire assisté d’un avocat de les invoquer devant le premier juge (TF 4A_376/2021, loc. cit.). Par ailleurs, le requérant qui a succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, ce même si celles-ci satisfont aux réquisits de l’art. 317 al.”

“1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b). Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 et 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5). Il en va de même des faits nouveaux, étant souligné que, dans la mesure où la maxime des débats est applicable à la procédure de protection dans les cas clairs, tout fait non contesté est un fait prouvé (ATF 144 III 462 consid. 3.3.2). Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des débats (ATF 142 III 462 consid. 4.3). 2.2 Il s'ensuit que les pièces nouvelles produites par l'appelante sont irrecevables, de même que les faits s'y rapportant. S'agissant en particulier de sa pièce nouvelle n° 11, celle-ci a été produite à l'appui d'un allégué selon lequel un nouveau contrat de bail, portant sur les mêmes locaux, aurait été conclu entre les parties par actes concluants, ce que l'intimée conteste. Cette objection étant nouvelle, elle est irrecevable en appel. 3. Le Tribunal a considéré que les conditions du cas clair étaient réalisées. L'appelante avait résilié le bail, acte qui était irrévocable, et n'exposait pas de quel vice du consentement elle pouvait se prévaloir à cet égard.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Gemäss Rechtsprechung ist der Sachverhalt unbestrit- ten, wenn er von den Gesuchsgegnerinnen nicht bestritten wird; er ist sofort be- weisbar, wenn die Tatsachen ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden können. Der Beweis ist in der Regel mit Urkunden zu führen (Art. 254 Abs. 1 ZPO). Die Gesuchstellerin hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen. Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der - 5 - Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt (BGE 141 III 23 E. 3.2 = Pra 104 (2015) Nr. 114). Bei Zahlungsrückstand des Mieters kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zah- lungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR) und beginnt mit dem Zugang des Schreibens beim Mieter, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit dessen Behändigung am Postschalter bzw. nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist (rela- tive Empfangstheorie; BGE 119 II 147 E. 2). Bei Zustellung an mehrere Mieter läuft die Frist nach dem letzten Zugang (GIGER, in: Berner Kommentar, 2015, N. 51 zu Art. 257d OR; REUDT, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 33 zu Art. 257d OR). Bezahlt der Mieter nicht fristgerecht, so kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Ein- schreiben als zugestellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefun- denen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regel- mässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E.”

“Die Zahlungsfristansetzung i.S.v. Art. 257d Abs. 1 OR ist eine empfangsbedürftige Willens­erklärung. Die mit der Fristansetzung eingeräumte Nachzahlungsfrist beginnt daher nicht mit dem Tag der Fristansetzung, sondern mit dem Tag, an dem die Fristansetzung dem Mieter zugeht. Kennt­nisnahme ist gemäss den allgemeinen Grundsätzen über das Wirksamwerden empfangsbedürftiger Willenserklärungen nicht erforderlich. Weigert sich der Mieter, die Zahlungsfristansetzung in Empfang zu nehmen, so gilt sie im Zeitpunkt der Weigerung als wirksam zugstellt. Eine Ausnahme von diesem allgemeinen Grundsatz machen die herrschende Lehre sowie das Bundesgericht bei Fristansetzungen, die mittels eingeschriebenen Briefes zugestellt werden (sog. Eingeschränkte Empfangstheorie): Wird der Brief nicht abgeholt, so gilt die Zahlungsfristansetzung – wie bei der Mitteilung einer Mietzinserhöhung aus Mieterschutzgründen – mit Ablauf der siebentägigen Abhol­frist als zugestellt und empfangen. Die allgemeinen Grundsätze und nicht diejenigen zur einge­schränkten Empfangstheorie kommen sodann zur Anwendung, wenn die Zahlungsfristansetzung mittels eingeschriebenen Briefes und zugleich mit uneingeschriebenem Brief erfolgen.”

“Vorab ist mit Blick auf das Vorbringen, dass bereits im Juli 2023 eine Schuld abgemahnt worden sei, die sich erst aus einem Auszug vom 18. Januar 2024 ergeben, festzuhalten, dass lediglich das Druckdatum des Kontoauszuges vom 18. Januar 2024 stammt. Es ergeben sich zwanglos aus dem Kontoauszug die – ohnehin nicht bestrittenen (vgl. insbes. act. 11 S. 4; act. 21 Rz. II.4) – - 6 - Mietausstände vom Sommer 2023, weshalb die Berufungskläger aus dem ge- nannten Druckdatum vom Januar 2024 nichts ableiten können. Darauf machte die Vorinstanz die Berufungskläger schon aufmerksam. Ferner verfängt die Argumen- tation der Berufungskläger zur falsch genannten Jahreszahl der Zustellung der Mahnschreiben am 8. August 2024 (anstatt recte 2023) im Gesuch um Auswei- sung vom 1. Februar 2024 nicht (vgl. act. 1 S. 2). Wie bereits die Vorinstanz fest- hielt, handelt es sich um einen offensichtlichen Verschrieb, zumal der eingereich- ten Sendungsverfolgung das korrekte Datum zu entnehmen ist (act. 4/5). Ohnehin gilt bei der Zustellung der in Art. 257d Abs. 1 OR genannten Zah- lungsaufforderung gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung die rela- tive Empfangstheorie, wonach eine eingeschrieben versandte Zahlungsaufforde- rung, die nicht direkt ausgehändigt werden kann, am siebten Tag der Abholfrist – wie bei den Verfahrensfristen – als zugestellt gilt (BGE 137 III 208 E. 3.1.3 = Pra 100 Nr. 106 mit Verweis auf BGE 119 II 147 E. 2 = Pra 83 Nr. 56). Auf die ent- sprechende Zugangsfiktion ist grundsätzlich abzustellen, selbst wenn mit der Post längere Abholfristen vereinbart wurden (BSK OR I- WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N 5). Selbst wenn jedoch im vorliegenden Verfahren auf die tatsächliche Zustellung am 8. August 2023 abgestellt würde, änderte dies an der Rechtmäs- sigkeit der ausserordentlichen Kündigung vom 13. November 2023 nichts (vgl. act. 4/17+19). Dass die Berufungsbeklagte mit der ausserordentlichen Kündigung nach Ablauf der Zahlungsfrist zu lange zugewartet und damit auf eine Kündigung konkludent verzichtet hat, wird von den Berufungsklägern zu Recht nicht gerügt (vgl.”

“Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit des- sen Behändigung am Postschalter bzw. am Tag des Ablaufs der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1; relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Ver- mieterin das Mietverhältnis bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es die Adres- satin mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abho- lungseinladung (BGE 137 III 208 = Pra 100 [2011] Nr. 106, E. 3.1.2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art.”

“Für die Zustellung einer Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie, wonach eine emp- fangsbedürftige Willenserklärung wirksam ist , sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Kann ein eingeschriebener Kündigungsbrief nicht zugestellt werden, gilt unter Anwendung der absoluten Empfangstheorie jener Tag als Zu- gangstag, welcher auf den Tag des vergeblichen Zustellversuchs folgt (BGE 143 III 15 E. 4.1). Ebenfalls zutreffend ist, dass der von der Vorinstanz zitierte Ent- scheid BGE 140 III 244 im Zusammenhang mit der Kündigung eines Mietverhält- - 15 - nisses und den Anforderungen an ein Kündigungsformular erging. Das Bundesge- richt erläutert in diesem Entscheid aber explizit die für den Empfang einer Zah- lungsaufforderung geltende relative Empfangstheorie und führt was folgt aus (vgl. BGE 140 III 244 E. 5.1 = Pra 103 (2014) Nr. 95): "Im Bereich des Mietrechts weicht die Rechtsprechung nur in zwei Fäl- len von der absoluten Empfangstheorie ab und wendet die relative Empfangstheorie an, die bei Verfahrensfristen zur Anwendung kommt, nämlich für die Mitteilung der Mietzinserhöhung im Sinne von Art. 269d OR und für die Zahlungsaufforderung von Art. 257d Abs. 1 OR. Wenn die eingeschriebene Postsendung dem Adressaten (oder einer von ihm ermächtigen Person) nicht direkt ausgehändigt werden kann und eine Abholungseinladung mit der Angabe der Aufbewahrungsfrist bei der Post in seinen Briefkasten oder sein Postfach gelegt wurde, so gilt die Sendung in beiden Fällen in dem Zeitpunkt als zugestellt, in dem sie der Empfänger tatsächlich am Postschalter abholt, oder, falls dies nicht innerhalb der Aufbewahrungsfrist von sieben Tagen geschieht, am siebten und letzten Tag dieser Frist." Der Entscheid ist somit einschlägig und ohne Weiteres auf den vorliegenden Fall anwendbar. Etwas anderes geht im Übrigen auch nicht aus dem von den Mie- tern angeführten (älteren) Bundesgerichtsentscheid BGE 119 II 147 hervor. Auch dort hält das Bundesgericht explizit fest, dass für den Lauf der Frist der Tag mas- sgebend sei, an dem der Mieter die Zahlungsaufforderung tatsächlich in Empfang genommen habe. Könne ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort übergeben werden – so das Bundesgericht weiter – sei auf den Zeitpunkt abzu- stellen, in dem er ihn auf dem Postbüro abhole.”

“Lorsque le courrier recommandé contenant la sommation de payer prévue par l'art. 257d al. 1 CO n'est pas retiré dans le délai de garde postal, la sommation est réputée reçue par le locataire le septième et dernier jour de ce délai (ATF 140 III 244 consid. 5.1).”

“122 ; CREC 9 décembre 2016/492 ; Colombini, in JdT 2012 III 37 n. 63 et réf. cit.). Des arguments manifestement voués à l'échec – défenses de façade - ne suffisent pas à rendre non-clair un état de fait en soi établi (TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.2).   Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et réf. cit.). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire de trente jours commencera à courir lorsque le locataire aura effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postal de sept jours ; cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l'intéressé ne retire pas ses plis (CACI 15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l'arrêt cité). Des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art.”

“Par avis du 21 novembre 2024, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger. C.           Il résulte de la procédure les faits suivants : a. Le 27 avril 2010, C______ [compagnie d'assurances] a remis à bail à D______ et A______ un appartement de six pièces au 3ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève ainsi que le parking intérieur n° 2______ au 1er sous-sol de l'immeuble sis rue 1______ nos. ______ à Genève. Selon avenant du 5 février 2020, A______ est demeurée seule titulaire du contrat. Ultérieurement, B______ AG est devenue propriétaire des immeubles précités. b. En dernier lieu, le montant mensuel du loyer et des charges a été fixé à 2'248 fr. pour l'appartement et 180 fr. pour le parking. c. Par avis comminatoire du 13 mars 2024, B______ AG a mis en demeure A______ de lui régler dans les trente jours 4'886 fr. à titre d'arriéré de loyers et de charges de l'appartement et du parking pour les mois de février et mars 2024 et l'a informée de son intention de résilier le bail en application de l'art. 257d CO, à défaut de paiement intégral du montant précité dans le délai imparti.”

“Am 24. Mai 2022 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag unter Verwendung des dafür vorgesehenen Kündigungsformulars unter Hinweis auf Art. 257d OR ausserordentlich per Ende Juni”

“Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s'il n'est qu'un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (ATF 148 III 125 consid. 3.1.4; 142 III 91 consid. 3.2.1; 140 III 496 consid. 4.1). Autrement dit, la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné. Si le motif - fondé - pour lequel le congé a été donné disparaît par la suite, le congé ne devient pas ultérieurement contraire à la bonne foi (ATF 138 III 215 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_435/2021 du 14 février 2022 consid. 3.1.4). Il appartient au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi (art. 8 CC). 2.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance.”

“Sachverhalt   A. B.________ und C.________ schlossen am 28. Februar 2024 mit der A.________ Sàrl einen Mietvertrag für eine 4.5-Zimmerwohnung sowie einen gedeckten Aussenparkplatz an der D.________ in E.________ ab. Am 12. August 2024 versendete die Vertreterin der A.________ Sàrl mit A-Post-Plus eine zweite Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR für den teil­weise ausstehenden Mietzins Juli 2024 und den vollständig ausstehenden Mietzins August 2024. Da die abgemahnten Mietzinsausstände nicht fristgerecht beglichen wurden, kündigte die A.________ Sàrl infolge Zahlungsverzugs am 23. September 2024 das Mietverhältnis in Anwendung von Art. 257d OR mit offiziellem Formular auf den 31. Oktober 2024. B. Am 5. November 2024 ersuchte die A.________ Sàrl gemäss Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) um Ausweisung von C.________ und B.________ und aller Bewohner aus der 4.5‑Zimmerwohnung und vom gedeckten Aussenparkplatz an der D.________ in E.________, um Berechtigung für die Räumung der Mietobjekte, gegebenenfalls mit polizeilicher Hilfe, sowie um Ermächtigung, die in der Wohnung befindlichen Gegenstände auf Kosten der Mieter für 30 Tage in einem Lager oder einer Box zu lagern sowie den Parkplatz von allen Fahrzeugen zu räumen. Der Präsident des Mietgerichts des Sensebezirks trat mit Entscheid vom 13. Januar 2025 mangels Erfüllung der Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen nicht auf das Gesuch ein und schrieb das Gesuch von C.”

“Aus den Akten geht hervor, dass den Berufungsbeklagten mit separater A‑Post Plus Sen­dung, sowie dem Sozialdienst, in Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen über die Kündigung bei Zahlungsverzug, am 12. August 2024 eine zweite Mahnung mit einer Zahlungsfrist von 30 Tagen und dem Hinweis auf Art. 257d OR zugestellt wurde. Dem Sozialdienst wurde die Zahlungsauffor­derung gemäss Track & Trace am 13. August 2024 im Postfach zugestellt. Die Berufungsbeklagten haben am 13. August 2024 eine Verlängerung der Abholungsfrist ausgelöst, wobei zu bemerken ist, dass dies die Frist nicht verlängert. Selbst wenn ab dem 13. August 2024 sieben Tage zur 30-tägigen Zahlungsfrist hinzugerechnet würden, wäre die Zahlungsfrist spätestens am 19. September 2024 abgelaufen. Es ist folglich unbeachtlich, dass auf dem Track & Trace am 12. September 2024 eine Zustellung vermerkt ist. Dies ist auch insofern nicht nachvollziehbar, da die Berufungsbeklagten bereits am 11. September 2024 ein Schlichtungsgesuch eingereicht haben (vgl. E. 4.4 nachfolgend). Da der Zahlungsaufforderung keine Folge geleistet wurde, kündigte die Berufungsklägerin das Miet­verhältnis mit amtlichem Formular am 23. September 2024 gestützt auf Art. 257d OR fristgerecht auf den 31. Oktober”

“Weiter fällt eine undatierte E- Mail auf, die unterhalb der zuvor erwähnten E-Mail abgebildet ist. Darin erklärt der Beschuldigte C._____ und B._____, er müsse sie beide betreiben und gestützt auf Art. 257 1/A kündigen. Zudem hält er darin ausdrücklich fest, dass sie beide im Mietvertrag seien und daher solidarisch gebunden. Ob er diese E-Mail tatsäch- lich abschickte und wann er diese verfasste, ist nicht ersichtlich. Da er sie selbst zu den Akten reichte und als Beweismittel dafür, dass die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wurde, anführte, ist darauf abzustellen. Die E-Mail stellt ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass der Beschuldigte tatsächlich der Ansicht war, dass B._____ ebenfalls als Mieterin gebunden war und gestützt darauf betrieben werden konn- te. Als weiteres Indiz kann ein Schreiben vom 3. Januar 2018 herangezogen wer- den (Urk. D1/9/2 S. 34). Dieses ist wiederum an C._____ und B._____ adressiert und droht ihnen die Kündigung aufgrund Zahlungsrückstandes im Sinne von Art. 257d OR an. Ohne Zweifel war B._____ für ihn rechtmässige Mieterin. Im Lichte dessen erscheinen seine gegenteiligen Angaben höchst unglaubhaft. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Beschuldigte selber Beweismit- tel einreicht und diese oft aus dem Kontext gerissen, nur in Bruchstücken und stets zu seinen Gunsten interpretiert, was im Ergebnis zu groben Widersprüchen in seiner Darstellung führt.”

“266n et 266o CO, lesquels prévoient que le congé doit être communiqué séparément au locataire et à son conjoint/partenaire (non titulaire du bail) afin que chacun puisse faire valoir, indépendamment de l'autre, les droits qui appartiennent normalement au locataire. La double notification a pour but de protéger l'époux/partenaire contre le risque de ne pas recevoir la notification et d'être ainsi privé de toute possibilité de s'opposer au congé ou de demander une prolongation du bail. Commet dès lors un abus de droit le locataire qui invoque la nullité de la résiliation, au motif que le congé n'a pas été communiqué à son époux, alors que celui-ci a quitté le logement de la famille et s'en est complètement désintéressé. En effet, par ce biais, le locataire tente d'utiliser une norme protectrice - conçue dans l'intérêt d'un tiers (i.e. celui de l'époux) - d'une manière totalement étrangère à son but, comportement abusif qui ne mérite pas protection (ATF 139 III 7 consid. 2.3.2). S'agissant d'un logement pris en colocation, le locataire qui a déjà quitté l'objet loué de manière définitive n'a plus aucun intérêt à contester une résiliation du bail fondée sur l'art. 257d CO. Aussi, le locataire encore en place qui se prévaut de l'absence de communication de l'avis comminatoire et du congé à son colocataire commet un abus de droit. Il invoque en effet l'intérêt d'un tiers qui fait défaut ou que ce tiers n'entend justement pas faire valoir. Autrement dit, le locataire invoque une disposition légale (concernant la communication de l'avis comminatoire et de la résiliation au colocataire) dans un but qui lui est totalement étranger (ATF 140 III 491 consid. 4.2.4, SJ 2015 I 126). 3.2 En l'espèce, il est établi que suite à la déclaration d'absence de N______, prononcée le 4 avril 2016, les fils de ce dernier, R______ et O______, se sont substitués à leur père dans la succession de feu I______ (cf. art. 38 al. 1 et al. 2, 457 al. 3 CC) et, partant, dans la titularité du bail, objet de la procédure. Le partage de la succession n'étant intervenu que par transaction du 23 mai 2018, l'intimé et ses neveux étaient donc cotitulaires du bail, en indivision, lors de la notification du congé le 27 mai 2017.”

“Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal doit examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Le bailleur doit donc alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid. 2; arrêt 4A_100/2018 précité consid. 7), ainsi que la résiliation du bail selon l'art. 257d al. 2 CO (principe de la réception dite absolue, valable pour les délais de droit matériel; cf. ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.2; arrêt 4A_100/2018 précité consid. 7; à propos de l'utilisation de la formule officielle, cf. ATF 144 III 462 et les critiques de FRANÇOIS BOHNET, Cas clair, maxime des débats et faits (faussement) dirimants (arrêt 4A_295/2017), Newsletter Bail.ch juillet 2018). La notification de l'avis comminatoire et celle de la résiliation doivent en principe être effectuées à l'adresse de l'appartement ou des locaux loués, comme le prévoient généralement les conditions spécifiques du contrat de bail. Le locataire destinataire supporte le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance des notifications, par exemple en cas d'absence ou de vacances (ATF 143 III 15 consid. 4.1). Cette adresse de notification est valable aussi longtemps que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur (HIGI/BÜHLMANN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2020, no 38 ad Vorb.”

“257 CPC) impose au juge d'appel d'évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est exclue, même celles qui sont visées par l'art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 24 juin 2015/325 consid. 2 ; 25 novembre 2014/607 consid. 3a). Dans le cas présent, les pièces que l'appelante a jointes à son acte d'appel ont déjà été produites devant le premier juge, de sorte qu’elles ne sont pas nouvelles au sens de l’art. 317 al. 1 CPC. 3. 3.1 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. 3.2 S'agissant des envois, la mise en demeure fondée sur l'art. 257d al. 1 CO a été envoyée par voie recommandée le 17 juin 2021. L'appelante n'a pas retiré l'envoi, de sorte que cette sommation a été retournée à son expéditeur le 28 juin 2021. Le délai de garde était quant à lui échu sept jours après le dépôt de l'avis pour retrait fait le 18 juin 2021, soit le 24 juin 2021. En vertu de la théorie de la réception relative (ATF 140 III 244 consid. 5.1; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; TF 4A 471/2013 du 11 novembre 2013 consid. 2), le délai comminatoire de trente jours courant dès réception de la sommation a débuté le 26 juin 2021 pour échoir le 25 juillet 2021. La résiliation du bail de l'intimée à l'appelante du 28 juillet 2021 en application de l'art. 257d al. 2 CO l'a donc été après l'échéance du délai comminatoire.”

“Oktober 2023 zur Abholung gemeldet wurde und am 31. Oktober 2023 zur Abholung bereit lag (act. 1 Rz. 12, Rz. 19; act. 3/5). Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt trotz Aufforderung der Gesuch- stellerin nicht zurückgegeben (act. 1 Rz. 13). 3.2.Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind unbestritten, belegt und die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin ist im Zahlungsrückstand und leistete die offene Mietzinsforderung trotz Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in der Höhe von CHF 3'323.– zzgl. Mahngebühr von CHF 30.– nicht. Nach Ablauf der unbenutzten Zahlungsfrist am 23. Oktober 2023 erfolgte die - 5 - formgültige Kündigung nach Art. 266l OR. Diese wurde der Gesuchsgegnerin am 30. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet und lag am 31. Oktober 2023 zur Abho- lung bereit. Nach der uneingeschränkten Empfangstheorie (vgl. vorstehend E. 2.2) gilt sie als spätestens am 31. Oktober 2023 zugestellt, daher ist die 30-tägige Kün- digungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR auf den 30. November 2023 gewahrt. Die Gesuchsgegnerin hat daher kein Gebrauchsrecht mehr an der streitgegenständli- chen Lagerfläche von 448m 2 sowie am Garagenplatz Nr.”

“Weiter fällt eine undatierte E- Mail auf, die unterhalb der zuvor erwähnten E-Mail abgebildet ist. Darin erklärt der Beschuldigte C._____ und B._____, er müsse sie beide betreiben und gestützt auf Art. 257 1/A kündigen. Zudem hält er darin ausdrücklich fest, dass sie beide im Mietvertrag seien und daher solidarisch gebunden. Ob er diese E-Mail tatsäch- lich abschickte und wann er diese verfasste, ist nicht ersichtlich. Da er sie selbst zu den Akten reichte und als Beweismittel dafür, dass die Miete nicht rechtzeitig bezahlt wurde, anführte, ist darauf abzustellen. Die E-Mail stellt ein gewichtiges Indiz dafür dar, dass der Beschuldigte tatsächlich der Ansicht war, dass B._____ ebenfalls als Mieterin gebunden war und gestützt darauf betrieben werden konn- te. Als weiteres Indiz kann ein Schreiben vom 3. Januar 2018 herangezogen wer- den (Urk. D1/9/2 S. 34). Dieses ist wiederum an C._____ und B._____ adressiert und droht ihnen die Kündigung aufgrund Zahlungsrückstandes im Sinne von Art. 257d OR an. Ohne Zweifel war B._____ für ihn rechtmässige Mieterin. Im Lichte dessen erscheinen seine gegenteiligen Angaben höchst unglaubhaft. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Beschuldigte selber Beweismit- tel einreicht und diese oft aus dem Kontext gerissen, nur in Bruchstücken und stets zu seinen Gunsten interpretiert, was im Ergebnis zu groben Widersprüchen in seiner Darstellung führt. 3.4.3. Übereinstimmend mit C._____ erklärte der Beschuldigte, er habe B._____ als Nachmieterin mangels Solvenz nicht akzeptiert (Urk. D1/3/1 S. 5; Urk. D1/7/2 S. 7). Das mag zwar zunächst zutreffen und ist durch eine E-Mail belegt (Urk. D1/9/5). Nichtsdestotrotz akzeptierte der Beschuldigte in der Folge, dass - 27 - B._____ seine Wohnung alleine benutzte und ihm Miete bezahlte, wie bereits dargelegt wurde. Er behandelte sie denn auch als Mieterin, was sich deutlich aus den WhatsApp-Nachrichten erkennen lässt, ohne jedoch C._____ aus dem Miet- vertrag zu entlassen, der ihm (als Solidarschuldner) zusätzlich wirtschaftliche Si- cherheit bot.”

“Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal doit examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Le bailleur doit donc alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid. 2; arrêt 4A_100/2018 précité consid. 7), ainsi que la résiliation du bail selon l'art. 257d al. 2 CO (principe de la réception dite absolue, valable pour les délais de droit matériel; cf. ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.2; arrêt 4A_100/2018 précité consid. 7; à propos de l'utilisation de la formule officielle, cf. ATF 144 III 462 et les critiques de FRANÇOIS BOHNET, Cas clair, maxime des débats et faits (faussement) dirimants (arrêt 4A_295/2017), Newsletter Bail.ch juillet 2018). La notification de l'avis comminatoire et celle de la résiliation doivent en principe être effectuées à l'adresse de l'appartement ou des locaux loués, comme le prévoient généralement les conditions spécifiques du contrat de bail. Le locataire destinataire supporte le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance des notifications, par exemple en cas d'absence ou de vacances (ATF 143 III 15 consid. 4.1). Cette adresse de notification est valable aussi longtemps que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur (HIGI/BÜHLMANN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2020, no 38 ad Vorb.”

“En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.1). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b - JdT 1996 I 595, 598). Si l'agent postal n'a pas pu remettre effectivement une lettre recommandée au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour.”

“2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu’il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l’extinction du bail par résiliation extraordinaire. Le bailleur doit ainsi préciser le montant de la créance qu’il réclame, son échéance, le point de départ et la durée du sursis octroyé et le risque d’une résiliation anticipée du bail. Pour simplifier, l’avertissement du bailleur ne doit porter que sur les postes qui font partie du loyer. Il n’est pas indispensable d’indiquer le montant de la créance en souffrance de manière chiffrée (CdB 4/00, p. 107 ss ; arrêt du Tribunal fédéral du 14 juin 2000 = MRA 2/01, p. 47 ss); il est cependant conseillé, en cas de doute, de rendre la créance suffisamment déterminable pour éviter d’éventuelles confusions (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT, 2011, N 26 ad art. 257d CO). Selon la jurisprudence, l'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2; 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_436/2018 précité consid. 4.1; 4A_306/2015 précité consid. 2; 4A_134/2011 précité consid. 3; 4C_123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_436/2018 précité consid.”

“257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                 Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).   3.2.3              L’avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable ; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF 4A_39/2018 du 6 juin 2018 consid. 3 ; TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109 ; également TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (TF 4A_39/2018 précité consid. 3 et réf. cit. ; TF 4A_306/2015 précité consid. 2). Dans ce dernier arrêt, le Tribunal fédéral a admis l'application de la procédure en cas clairs et l'expulsion requise par le bailleur alors que l'avis comminatoire indiquait des loyers exigibles et d'autres non, de même que des frais de poursuites et d'intervention. Il a en effet estimé qu'il était incontesté que le loyer pour le mois de mars 2013 était exigible et impayé au moment déjà de l'envoi de l'avis comminatoire. Cet avis précisait expressément et sans aucune ambiguïté qu'il se rapportait notamment au loyer impayé pour le mois de mars 2013 et que le montant dû à ce titre était de 31'903 fr. 20. A réception, le locataire ne pouvait pas avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de cette créance de la bailleresse.”

“1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion pour le retard dans le paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l'art. 257d CO qu'aux règles procédurales de l'art. 257 CPC (TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et réf. cit.). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                 Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).   3.2.3              L’avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable ; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF 4A_39/2018 du 6 juin 2018 consid. 3 ; TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; TF 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109 ; également TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art.”

“Vorliegend stellt sich somit die Frage nach dem Zusammenspiel des (vereinfachten) mietrechtlichen Verfahrens betreffend Kündigungsanfechtung i.S.v. Art. 243 ff. ZPO und des (summarischen) Aus­weisungsverfahrens gemäss Art. 257 ZPO. Das Bundesgericht ist in seiner mietrechtlichen Rechtsprechung wiederholt zumindest implizit davon ausgegangen, dass über ein Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden darf, wenn die vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und das resultierende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist (BGE 141 III 262 E. 3.2 mit Hinweisen). Soweit die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrages demzufolge im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Vorausset­zungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt und kann der Rechtsschutz in klaren Fällen deshalb nicht gewährt werden, so hat das Gericht nach Art. 257 Abs. 3 ZPO auf das Gesuch nicht einzutreten (BGE 141 III 262 E. 3.2 in fine). Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Voraussetzungen des Verfahrens um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht erfüllt seien, da die Kündigung angefochten worden und diesbezüglich noch kein Urteil ergangen sei, wobei auf den ersten Blick die Kündigungsanfechtung nicht offensichtlich aussichtslos oder als blosse Verzögerungstaktik zu qualifizieren sei, demnach der Ausgang des entsprechenden Verfahrens völlig offen sei. Da unter diesen Umständen zum aktuellen Zeitpunkt kein Rechtsschutz in klaren Fällen gewährt werden könne, trat sie auf das Gesuch um Mieterausweisung nicht ein (angefochtenes Urteil S.”

“5.1.1). Eine klare Rechtslage liegt vor, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt, so- dass die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Er- messens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (vgl. BGE 141 III 23 E. 3.2; BGE 138 III 123 E. 2.1.2). Verlangt die Rechtsanwendung im konkreten Fall eine Auslegung von Willenserklärungen nach Treu und Glauben (sog. Vertrauensprinzip), steht dies einem Entscheid nach Art. 257 ZPO nicht entgegen, solange das Auslegungser- gebnis eindeutig ist (vgl. BGer 4A_609/2020 vom 26. März 2021 E. 5.2.3). Über ein Ausweisungsbegehren kann im Verfahren nach Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden, wenn die vorangegangene ausserordentliche Kündi- gung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsrückstand nach Art. 257d OR (sog. Zahlungsverzugskündigung) von der Mieterin gerichtlich angefochten wurde und das entsprechende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist. In diesem Fall ist über die Gültigkeit der Kündigung vorfrageweise zu entschei- den, sofern auch diesbezüglich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO (li- quider Sachverhalt und klare Rechtslage) erfüllt sind (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2).”

“257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Be- weis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhält- nisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 620 E. 5.1.1 S. 622 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weite- res ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wertender Be- - 11 - rücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf über ein Ausweisungsbegeh- ren im summarischen Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden, wenn die vorangehende ausseror- dentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands (Art. 257d OR) vom Mieter ange- fochten wurde und das daraus resultierende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist. Für das Vorliegen einer klaren Rechtslage ist es keine Voraussetzung, dass in einem zwischen den Parteien hängigen Verfahren betref- fend Kündigungsschutz bereits ein Entscheid ergangen resp. rechtskräftig gewor- den ist. Die Wirksamkeit sowie – wenn die Kündigung rechtzeitig angefochten worden ist – die Anfechtbarkeit bzw. Gültigkeit der Kündigung kann als Vorfrage im Ausweisungsverfahren beurteilt werden. Der verlangte Rechtsschutz in klaren Fällen ist vom Ausweisungsgericht zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Voll- ständigkeit der Sachverhaltsdarstellungen bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (siehe zum Ganzen BGer 4A_127/2018 vom 24. April 2018, E. 2.3 und”

“Con appello 9 aprile 2021 il convenuto si è aggravato contro tale decisione, chiedendone l’annullamento rispettivamente la riforma nel senso di respingere integralmente l’istanza di espulsione, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi. Con osservazioni (recte: risposta) 27 maggio 2021 le istanti si sono opposte all’appello postulandone l’integrale reiezione.     E considerato   in diritto:   1.         L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie l’appello 9 aprile 2021 contro la decisione 25 marzo 2021 (notificata il 30 marzo 2021) è tempestivo, come lo è la risposta all’appello 27 maggio 2021.   2.        Nella fattispecie il Pretore, dopo avere esposto i presupposti per la tutela giurisdizionale nei casi manifesti e per la disdetta per mora ai sensi dell’art. 257d CO, ha ritenuto pacifici il mancato pagamento delle pigioni nonché il rispetto delle scadenze e delle formalità previste dalla legge.   3.         Con il gravame, l’appellante rimprovera innanzitutto al primo giudice di non aver considerato che al momento dell’inoltro dell’istanza di sfratto la disdetta era oggetto di una procedura di contestazione innanzi all’Ufficio di conciliazione ed era pertanto controversa.   4.         Ora, nulla impedisce alla parte locatrice di far capo a una procedura sommaria di espulsione anche qualora sia parallelamente pendente una procedura di contestazione della disdetta. In una tale evenienza, il giudice del caso manifesto verificherà in via pregiudiziale la validità della disdetta, e potrà accogliere l’istanza di espulsione qualora le obiezioni sollevate, in base a un esame pregiudiziale, non possano intaccare la liquidità della fattispecie e del quadro giuridico (DTF 141 III 262, consid. 3.2). Peraltro nel caso qui in esame, quando il primo giudice ha statuito sull’istanza di espulsione, il conduttore aveva già da tempo ritirato la procedura innanzi all’Ufficio di conciliazione.”

“La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l'art. 257d CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. Une prolongation du bail est exclue de par la loi (art. 272a al. 1 let. a CO). Selon la jurisprudence, la contre-créance invoquée en compensation par le locataire doit donc pouvoir être prouvée sans délai, sous peine de contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire dans les plus brefs délais (arrêt 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Cette exigence se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'a ni le droit de retenir tout ou partie du loyer échu, ni la possibilité de consigner le loyer (arrêt précité, loc. cit.). Cette jurisprudence s'applique également dans le cadre de la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC (cf. arrêts 4A_452/2021 du 4 janvier 2021 consid.”

“Der gesetzgeberische Wille, dem Vermieter zu ermöglichen, im raschen Verfahren das Mietverhältnis zu beenden und die Ausweisung des säumigen Mieters zu verlangen, darf nicht vereitelt werden. Der Mieter muss daher die zur Verrechnung geltend gemachte Forderung sofort beweisen können (Urteil 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Soll das vom Gesetzgeber zur Verfügung gestellte Instrument des Rechtsschutzes im raschen Verfahren nicht faktisch obsolet werden, kann es daher nicht genügen, wenn der Mieter eine Zahlungsverzugskündigung und Ausweisung im raschen Verfahren nach Art. 257 ZPO dadurch abzuwenden versucht, dass er Mängel an der Mietsache behauptet und aufgrund derselben unbezifferte, nicht feststehende Forderungen zur Verrechnung bringt. Dies, zumal bezüglich Verrechnung mit Mängelansprüchen Besonderheiten zu beachten sind (vgl. dazu etwa Urteil 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.4; BGE 147 III 218 E. 3.3.2.6; Hans Bättig, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 16-18 zu Art. 265 OR; Daniel Reudt, MietRecht Aktuell 2021 S. 104; derselbe, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 21 zu Art. 257d OR). Die Thematik ist hier nicht weiter zu vertiefen. Vielmehr ist in Gutheissung der Beschwerde im Eventualantrag der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie wird sich mit dem Vorbringen der Beschwerdegegner betreffend Mängel/Verrechnung zu befassen und im Verwerfungsfall die Ausweisung auszusprechen haben.”

“A., Zürich/Basel/Genf 2014, Rz. 3227). Auch eine bestrittene Gegenforderung kann nach Art. 120 Abs. 2 OR zur Verrechnung gebracht werden. Im Kontext einer Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR trägt diesfalls al- lerdings grundsätzlich der Mieter das Risiko dafür, dass seine Gegenforderung auch tatsächlich besteht und fällig ist. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.”

“Dans un arrêt du 23 mars 2021, le Tribunal fédéral s'est prononcé sur la question de savoir si le locataire avait valablement consigné les loyers (démarche qui valait paiement) en les consignant après leur échéance, mais dans le délai comminatoire de 30 jours fixé par le bailleur dans sa lettre de mise en demeure. Il a considéré que tel n'était pas le cas et, partant, que la demande en expulsion du bailleur selon l'art. 257 CPC devait être admise. Après avoir procédé à une interprétation de la loi et passé en revue la jurisprudence et les avis doctrinaux traitant de cette problématique, le Tribunal fédéral a tranché que la conséquence prévue par l'art. 259g al. 2 CO ("[l]es loyers consignés sont réputés payés") ne pouvait survenir que si le loyer consigné n'était pas encore échu. Dans le cas contraire, à savoir si le loyer consigné était déjà échu, la consignation ne valait pas paiement. Le locataire s'exposait par conséquent à une résiliation du bail pour défaut de paiement selon l'art. 257d CO. A cet égard, il importait peu de savoir si le loyer consigné avec retard l'avait été dans le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO ou non. Par ailleurs, le locataire qui consignait un loyer déjà échu dans le délai comminatoire ne pouvait pas invoquer sa bonne foi pour faire valoir une erreur quant à la date d'échéance du loyer (en l'occurrence, le locataire ne pouvait pas ignorer que le loyer consigné était déjà échu, puisqu'à teneur du contrat de bail, le loyer était payable par mois d'avance) (ATF 147 III 218 précité consid. 3.3.1, commenté dans la Newsletter de droit du bail de juin 2021).”

“Die Mieterin hatte den Bruttomietzins monatlich im Voraus zu bezahlen (angefochtener Entscheid Tatsachen Ziff. I). Falls ihr die Wohnung am 15. Februar 2022 entzogen worden wäre, hätte sie daher in analoger Anwendung von Art. 82 OR höchstens die Bezahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für März und April 2022 verweigern können (vgl. zur analogen Anwendung von Art. 82 OR auf Dauerschuldverhältnisse BGE 120 II 209 E. 6a S. 211 f.; Schraner, in: Zürcher Kommentar, 3. Auflage 2000, Art. 82 OR N 112). Mit den Mietzinsen und Nebenkosten für Januar und Februar 2022 hätte sie sich damit in jedem Fall in Verzug befunden. Das Leistungsverweigerungsrecht gemäss Art. 82 OR ist durch eine Einrede im technischen Sinn geltend zu machen. Diese zeigt erst ab dem Zeitpunkt Rechtsfolgen, in dem sie erhoben wird (vgl. Schroeter, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 82 OR N 41, 45 f. und 51; Weber, in: Berner Kommentar, 2. Auflage 2005, Art. 82 OR N 199 und 212–214). Dass sie die Einrede des nicht erfüllten Vertrags vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR und damit spätestens am 23. Mai 2022 erhoben habe, behauptet die Mieterin in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht einmal. Damit würde auch ein Entzug der Wohnung nichts daran ändern, dass sie sich im Zeitpunkt des Ablaufs der Zahlungsfrist mit der Zahlung der Mietzinsen und Nebenkosten für Januar bis und mit April 2022 in Verzug befunden hat und die Kündigung daher gültig ist.”

“4 A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose louée (art. 267 al. 1 CO), c'est-à-dire en rétrocéder la possession, ce qui implique la remise effective, complète et définitive des locaux au bailleur. 4.1.5 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). 4.2 En l'espèce, le Tribunal a examiné à titre préjudiciel si les conditions de résiliation du bail pour défaut de paiement avaient été respectées et a admis, à juste titre, que tel était le cas. Les appelants ont en effet été valablement mis en demeure de payer les loyers et provisions pour chauffage et eau chaude en retard par avis comminatoire du 12 mai 2020, sous menace de résiliation de leur contrat, conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Ceux-ci ne s'étant pas exécutés dans le délai imparti, l'intimée a, par avis du 18 novembre 2020, résilié le bail des appelants pour le 31 décembre 2020, en respectant l'art. 257d al. 2 CO. Les appelants ne contestent d'ailleurs ni l'arriéré de loyer, ni son exigibilité, ni le défaut de paiement de celui-ci dans le délai comminatoire octroyé, ni aucune violation dans l'application de l'art. 257d CO. Ils s'opposent au principe de l'évacuation au motif qu'ils auraient déposé une requête en contestation du congé, sans d'ailleurs exposer les arguments soulevés dans le cadre de cette procédure. Quoi qu'il en soit, comme indiqué supra, l'action en contestation de congé formée par les appelants ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC et au prononcé de l'évacuation, le Tribunal devant uniquement à titre préalable, comme il l'a fait en l'espèce, vérifier que le bail a été valablement résilié, ce qui est le cas. Les difficultés rencontrées par les appelants, tant au niveau financier que médical, sont par ailleurs sans incidence dans le cadre de l'examen de la validité de la résiliation de bail selon l'art. 257d CO. C'est à juste titre également que le Tribunal a retenu que les appelants ne disposaient plus d'aucun titre juridique à occuper le logement litigieux depuis le 31 décembre 2020 et qu'ils violaient l'art.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins 30 jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). - 5 - Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräu- men) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mie- ter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindes- tens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit been- detem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rück- gabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB. Erlischt das Hauptmietverhältnis, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters un- ter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht (niemand kann mehr Rechte übertra- gen, als er selber hat), muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurückge- ben. Andernfalls kann er vom Hauptvermieter gestützt auf Art. 641 ZGB ausge- wiesen werden. Die Ausweisung kann im selben Verfahren wie gegenüber dem Mieter erfolgen (BGE 139 III 353 E.”

“Il était vrai que la clé qui ouvrant la barrière d'accès au parking n'avait pas été restituée; comme il s'agissait d'un parking collectif de sorte elle imaginait que la régie disposait de plusieurs clés et n'avait pas besoin de récupérer la sienne. "SI B______ LIMITED" s'est limitée à contester que la place de parking avait été rendue, la clé y donnant accès n'ayant pas été restituée. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. g. Dans son jugement du 18 novembre 2021, le Tribunal a considéré en premier lieu que la requête faite aux noms de "SI B______ LIMITED" ne portait pas à confusion sur le fait qu'il s'agissait bien de deux sociétés distinctes. L'irrecevabilité soulevée à ce propos par A______ SA, qui invoquait un défaut de légitimation active, relevait du formalisme excessif. Pour le surplus, les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et A______ SA n'avait pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La partie requérante était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En continuant à occuper les locaux, A______ SA violait l'art. 267 al. 1 CO. Le fait qu'elle n'utilisait apparemment plus la place de parking depuis fin novembre 2020 n'y changeait rien, dans la mesure où elle reconnaissait ne pas avoir restitué la clé qui permettait d'accéder au parking. L'évacuation requise serait dès lors prononcée. La partie requérante avait en outre sollicité que le Tribunal prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi il serait fait droit. Enfin, il était établi que A______ SA restait redevable de la somme de 6'303 fr. 10, montant qu'elle serait condamnée à verser aux requérantes. EN DROIT”

“62 LADB, on peut relever que le prononcé d’un avertissement, préalablement au retrait de la licence et à l’ordre de fermeture, est superflu dans les circonstances du cas d'espèce, ce d’autant que la sommation du 23 juillet 2024 peut être considérée comme valant avertissement. A cela s'ajoute un autre élément. Dans sa réponse, l'autorité intimée rappelle qu'aux termes de l'art. 40 LADB, celui qui demande une licence, une autorisation d'exercer ou une autorisation d'exploiter et n'est pas lui-même propriétaire de l'immeuble dans lequel il se propose d'exploiter un établissement doit produire l'autorisation du propriétaire. Sur ce point, on rappelle qu'une décision, même provisoire, du juge compétent en matière de baux et loyers peut tenir lieu d’autorisation ou d’accord du bailleur au sens de l’art. 40 LADB (arrêts GE.2015.0077 du 27 avril 2015 consid. 3b/aa; GE.2007.0209 du 22 janvier 2008 consid. 3). Or, en l'occurrence, les propriétaires de l'immeuble qui abrite le café-restaurant ont résilié le bail les liant au recourant pour défaut de paiement du loyer, conformément à l'art. 257d al. 2 CO. En outre, le recourant fait actuellement l'objet d'une expulsion forcée des locaux, qu'il a certes contestée auprès du Tribunal cantonal (v. sur ce point arrêt GE.2013.0157 du 13 mars 2014 consid. 4b). Dans ces conditions, quand bien même le juge administratif n’a pas à interférer dans le domaine réservé au juge civil (arrêt GE.2015.0077 déjà cité consid. 3b/cc), la poursuite de l'exploitation de l'établissement du recourant paraît compromise. Enfin, sous l’angle de la proportionnalité, on ne voit guère d’autre possibilité que d’ordonner le retrait de la licence et la fermeture de l’établissement, mesures qui sont prescrites par l'art. 60 al. 1 let. d LADB en relation avec l'art. 67 RLADB.”

“Cela est d'autant plus vrai que l'un des prélèvements dont se prévaut l'appelante est intervenu en juillet 2024, alors que la procédure d'évacuation était déjà pendante. Le fait que le décompte produit par l'intimée à l'appui de sa demande fasse état du paiement de loyers, même pour la période postérieure à la résiliation, n'est pas décisif non plus. A la lecture de la requête en évacuation auquel ce décompte était annexé, l'appelante ne pouvait que comprendre que l'intimée maintenait le congé. La situation a d'ailleurs été rectifiée par la suite, puisque le décompte du 4 septembre 2024 produit par l'intimée lors de l'audience du Tribunal mentionne que les montants perçus par celle-ci dès le 1er octobre 2023 le sont à titre d'indemnités pour occupation illicite. Il résulte de ce qui précède que, même à supposer que les allégations de l'appelante fondant son argumentation présentée en appel soient recevables, ladite argumentation doit être écartée car elle est manifestement mal fondée et inconsistante. L'appelante ne conteste par ailleurs pas que la résiliation du bail est valable au regard des exigences posées par l'art. 257d CO. Le Tribunal a dès lors considéré à juste titre que le cas était clair et que l'évacuation de l'appelante devait être prononcée, puisqu'elle ne disposait plus de titre l'autorisant à occuper les locaux.”

“2024 sur AJC/5515/2023 ( AJC ) , REJETE En fait En droit RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE AC/2130/2023 DAAJ/4/2024 COUR DE JUSTICE Assistance judiciaire DÉCISION DU JEUDI 18 JANVIER 2024     Statuant sur le recours déposé par :   Monsieur A______, domicilié ______ [GE], représenté par Me B______, avocat,   contre la décision du 2 novembre 2023 de la vice-présidence du Tribunal civil.   EN FAIT A.           a. C______ a remis à bail à A______ (ci-après : le recourant) et à D______ un appartement de 1,5 pièces au 1er étage de l'immeuble sis no. ______ rue 1______, à Genève, dont le loyer avait été fixé à 916 fr. par mois. b. Par avis comminatoire du 13 février 2020, le bailleur a mis les locataires susmentionnés en demeure de lui régler, dans un délai de trente jours, le montant de 1'616 fr., dû à titre d'arriéré de loyer net pour la période du 1er janvier au 29 février 2020 et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier leur bail conformément à l'art. 257d CO. c. La somme susmentionnée n'ayant pas été réglée dans le délai imparti, le bailleur a, par avis officiel du 26 mars 2020, résilié le bail des susnommés pour le 30 avril 2020. d. Par requête en cas clairs envoyée le 21 mars 2023 au Tribunal des baux et loyers, le bailleur a notamment sollicité l'évacuation des locataires du logement susmentionné, l'exécution directe de cette évacuation, la condamnation des locataires au paiement de 7'028 fr. correspondant aux indemnités pour occupation illicite pour les mois d'août 2022 à mars 2023, et de 500 fr. correspondant aux provisions de charges de novembre 2022 à mars 2023, ainsi que la condamnation des locataires au paiement de l'indemnité courante jusqu'à la restitution des locaux (cause C/2______/2023). e. De leur côté, par requête du 24 avril 2020 déposée auprès de la juridiction des baux et loyers, les locataires ont contesté le congé extraordinaire qui leur a été notifié. La cause est actuellement pendante devant le Tribunal des baux et loyers (cause C/3______/2020).”

“Weigert sich der Mieter, die Mietsache zurückzugeben, verweilt er über den Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er dem Vermieter – nebst dem Verzugsschaden – ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher bezahlten Mietzins entspricht. Geschuldet ist das positive Interesse, wobei auf Seiten der Vermieterin eine Leistungsverminderung sowie eine Schadenminderungspflicht zu berücksichtigen ist (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 60 m.w.H.). Das Erfüllungsinteresse wird nach der Differenzmethode berechnet und umfasst in der Regel den Mietzinsausfall bis zum Zeitpunkt, auf den der Mieter frühestens ordentlicherweise hätte kündigen können, sowie den weiteren Verspätungsscha- den, abzüglich ersparte Aufwendungen und Einnahmen des Vermieters aus an- derweitigem Gebrauch der Mietsache (BGE 127 III 548 E. 5; BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 13; CHK-H ULLIGER/HEINRICH OR, 3. Aufl. 2016, Art. 257d N. 16; ZK OR-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 62; DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 63; BK OR-G IGER, 2015, Art. 257d OR N. 98).”

“Eine Zahlungsverzugskündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, aber gegen Treu und Glauben verstösst, ist nach den Regeln von Art. 271 f. OR anfechtbar. Die Rechtsprechung lässt die Anfechtung einer Zahlungsverzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen zu. Eine Fallgruppe stellt die - hier interessierende - Situation dar, in welcher die Vermieterin die Kündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist ausspricht (BGE 140 III 591 E. 1; Urteile 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.1; 4A_550/2020 vom 29. April 2021 E. 8.2; 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 5.1; je mit Hinweisen). Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos entgegengenommen hat (zit. Urteil 4A_367/2022, E. 5.2.2).”

“Dabei übersehe sie, dass die Beschwerdegegnerin ihr Anfang November 2020 erneut eine Kündigungsandrohung habe zukommen lassen und die 30-tägige Zahlungsfrist aus dieser Kündigungsandrohung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzutun, dass die Vorinstanz in Verletzung von Bundesrecht von einer gültigen Kündigung gemäss Art. 257d OR ausgegangen ist. Die Vermieterin kann auf die Ausübung ihres ausserordentlichen Kündigungsrechts verzichten und lediglich nachträgliche Erfüllung (d.h. die Bezahlung der ausstehenden Mietzinsen) verlangen. Ein solcher Verzicht kann sich auch durch konkludentes Verhalten ergeben, zum Beispiel durch ein längeres Zuwarten mit der Kündigung trotz Entgegennahme der ausstehenden Mietzinszahlungen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 7 zu Art. 257d OR). Eine Vermieterin verhält sich aber nicht per se rechtsmissbräuchlich, wenn sie nach Entgegennahme verspäteter Mietzinszahlungen das Mietverhältnis wegen Zahlungsversäumnis auflöst (vgl. dazu BGE 119 II 232 E. 2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin am 11. August 2020 die Kündigung angedroht bzw. der Beschwerdeführerin eine 30-tägige Frist zur Bezahlung des fälligen Mietzinses gesetzt, die am 12. November 2020 offensichtlich abgelaufen war. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdegegnerin für weitere ausstehende Mietzinsen im November 2020 erneut die Kündigung angedroht hat. Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos entgegengenommen hat (Urteil 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin nach der Kündigungsandrohung vom 11.”

“Hier aber erfolgte eine vollständige Mietzinszahlung selbst nach Ablauf der Zahlungsfrist nicht (sondern, ausweislich der Darstellung im Ausweisungsbegehren, lediglich eine "deutlich zu geringe Teilzahlung" am 6. Januar 2022, und danach gingen überhaupt keine Zahlungen mehr ein). Es ist nicht ersichtlich, weshalb eine Mieterin, welche mehrere Wochen nach Ablauf der Zahlungsfrist den Mietzins immer noch nicht geleistet hat, darauf vertrauen können soll, dass die Vermieterin auf eine Kündigung verzichte. Auch würde andernfalls eine Vermieterin sanktioniert, die in erster Linie im Interesse der Mieterin mit der Kündigung zugewartet hat, in der Hoffnung, die Mieterin würde allenfalls - wenn auch nach Fristablauf - doch noch zahlen. Ein Hinausschieben der Kündigung kommt daher im Regelfall nur dann als missbräuchlich in Betracht, wenn die Vermieterin in dieser Zeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos entgegennimmt (vgl. DANIEL REUDT, in: Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, N. 43 zu Art. 257d OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 7 zu Art. 257d OR). Dies ist vorliegend nicht geschehen. Im Gegenteil, hat die Beschwerdeführerin in ihrem Ausweisungsgesuch erklärt, dass die Beschwerdegegnerin 1 sämtliche Mietzinszahlungen eingestellt habe und derzeit (im Juni 2022) "ein Ausstand an Mietzinsen und mietzinsähnlichem Schadenersatz bis heute von total Fr. 125'269.47" bestehe. Unter diesen Umständen ist im Zuwarten der Vermieterin keine Missbräuchlichkeit zu sehen. Auch in dieser Hinsicht ist die Rechtslage klar.”

“Grundlagen Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, so ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam (Urteile des Bundesgerichts 4A_254/2017 vom 21. September 2017 E. 4; 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 4; WEBER, a.a.O., Art. 257d N. 9; BRÄNDLI, a.a.O., S. 826). Betreffend Pachtverhältnisse sieht das Gesetz eine kongruente Regelung vor, indes mit einer Zahlungsfrist von 60 Tagen (vgl. Art. 282 OR).”

“253 OR; Art. 257 ff. OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind nach Art. 257b Abs. 1 OR zudem als Nebenkosten tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, ge- schuldet. Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehal- ten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR. Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw. nichtig, kann sie auch nicht in eine ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgewandelt werden; eine Konversion ist mit dem Wesen der Kündigung als Gestaltungsrecht nicht vereinbar (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 60; BGE 135 III 441 E. 3 = PRA 99 [2010] Nr. 30; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 9 ff.). Nicht von Art. 257d OR erfasst sind indes übrige Leistungen, so namentlich Si- cherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, Betreibungskosten, Schadener- satz (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 11; DANIEL REUDT, SVIT- Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 6). Hier kom- men u.U. die üblichen Verzugsfolgen nach Art. 102 ff. OR zur Anwendung (BGE 123 III 124 E. 3b; DANIEL REUDT, a.a.O.”

“Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw. nichtig, kann sie auch nicht in eine ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgewandelt werden; eine Konversion ist mit dem Wesen der Kündigung als Gestaltungsrecht nicht vereinbar (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 60; BGE 135 III 441 E. 3 = PRA 99 [2010] Nr. 30; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 9 ff.). Nicht von Art. 257d OR erfasst sind indes übrige Leistungen, so namentlich Si- cherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, Betreibungskosten, Schadener- satz (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 11; DANIEL REUDT, SVIT- Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 6). Hier kom- men u.U. die üblichen Verzugsfolgen nach Art. 102 ff. OR zur Anwendung (BGE 123 III 124 E. 3b; DANIEL REUDT, a.a.O., Art. 257d N. 16). - 10 - Vorausgesetzt für die Anwendbarkeit von Art. 257d OR gemäss Abs. 1 ist zudem die Übernahme der Sache. Soweit man mit dem Bundesgericht vom italienischen Gesetzestext ausgeht, lässt sich die Meinung vertreten, dass richtigerweise für eine Übernahme bereits genügt, wenn der Vermieter die Erfüllung angeboten hat, d.h. die unbewegliche Sache dem Mieter korrekt zur Verfügung gestellt hat (BGE 127 III 548 E. 3; BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 2; DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4.”

“Septem- ber 2021 bestehenden schriftlichen Mietvertrag der Parteien wegen Zahlungsver- zugs per 31. Juli 2022 ausserordentlich aufgelöst hatte. 1.2.Mit Einschreiben vom 5. September 2023, zugestellt am 6. September 2023, mahnte die Gesuchstellerin bzw. ihre Liegenschaftenverwaltung, die D._____ AG, die Gesuchsgegnerin für den ausstehenden Septembermietzins von CHF 32'611.60 und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung an, dies unter der Androhung, dass bei nicht fristgerechter Zahlung eine ausserordentliche Kün- digung gemäss Art. 257d OR ausgesprochen würde (act. 3/5-7). 1.3.Nachdem innert dieser Frist keine Zahlung der Gesuchsgegnerin einging, kündigte die Gesuchstellerin bzw. die D._____ AG das Mietverhältnis mit amtli- chem Kündigungsformular vom 30. Oktober 2023, zugestellt am 31. Oktober 2023, auf den 30. November 2023 (act. 3/9-11). Am 15. November 2023 bat die die Ge- suchsgegnerin die Gesuchstellerin darum, den ausstehenden Mietzins vom Mieter- kautionskonto zu beziehen, welches sie (die Gesuchsgegnerin) später wieder auf- stocken werde, was die Gesuchstellerin ablehnte. Die Mietobjekte wurden auf den Kündigungstermin und bis heute von der Gesuchsgegnerin nicht geräumt. 1.4.Mit Eingabe vom 6. Dezember 2023 (Eingang am 8. Dezember 2023) er- suchte die Gesuchstellerin mit obigen Rechtsbegehren um Ausweisung der Ge- suchsgegnerin (act. 1). Mit Verfügung vom 8. Dezember 2023 wurde ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses und der Gesuchsgegnerin Frist zur Beantwor- tung des Gesuchs angesetzt (act.”

“Dass der Mietzins für die gemieteten Räume und Parkplätze von September 2023 ausstehend war und innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht beglichen wurde, bestreitet die Gesuchsgegnerin wie erwähnt nicht. Die Frage einer Zahlung durch Verrechnung mit dem Guthaben der Gesuchsgegnerin in Form der hinterleg- ten Kaution stellt sich von Vornherein nicht, zumal ein solches Unterfangen verspä- tet gewesen wäre, wurde doch innerhalb der angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d OR keine entsprechende Erklärung von der Gesuchsgegnerin abgegeben. Soweit ersichtlich führt die Gesuchsgegnerin diese Umstände aber oh- nehin nur an, um eine unverhältnismässige oder missbräuchliche Kündigung zu begründen.”

“, n. 7.4 ad art. 321 CPC et les réf. cit.). 1.4 En l’espèce, l’acte ne contient aucune conclusion si ce n’est de « stopper les rappels de factures », ce qui ne fait pas l’objet de la décision attaquée. La recourante requiert également que l’on attende de ses nouvelles d’ici à fin avril, afin semble-t-il qu’elle puisse s’acquitter de ses arriérés de loyers. Elle n’invoque en revanche aucun grief à l’encontre de la décision entreprise. Le recours est ainsi irrecevable. A supposé recevable, le recours devrait de toute façon être rejeté pour les motifs qui suivent. 2. 2.1 Aux termes de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux de locaux commerciaux, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux de locaux commerciaux un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JdT 1994 I 205). Cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l'intéressé ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49 ; ATF 127 I 31 ; ATF 123 III 492). Il importe donc peu que le locataire soit souvent absent, voire même qu'il doive s'attendre à recevoir un avis comminatoire (TF 4A_451/2011 du 29 novembre 2011 consid. 3.3). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.”

“Cela étant, une telle demande paraît d’emblée devoir être rejetée. En effet, le motif invoqué, soit que le recourant travaillait, n’est pas rendu vraisemblable, faute de preuve à l’appui (TF 4A_617/2020 du 21 janvier 2021 consid. 3.1 ; TF 5A_280/2020 précité consid. 3.1.2 ; TF 4A_52/2019 du 20 mars 2019 consid. 3.1). Il n’est en outre pas de nature, en l’espèce, à justifier un défaut non imputable au recourant ou imputable à une faute légère, même une surcharge professionnelle ne constituant pas une faute légère (CREC 9 octobre 2012/352). 4. 4.1 Le recourant conclut à ce que le délai pour quitter les lieux soit reporté au 28 février 2022. 4.2 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux de locaux commerciaux, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux de locaux commerciaux un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147, JT 1994 I 205). Cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l'intéressé ne retire pas ses plis (cf. notamment ATF 134 V 49 ; ATF 127 I 31 ; ATF 123 III 492). Il importe donc peu que le locataire soit souvent absent, voire même qu'il doive s'attendre à recevoir un avis comminatoire (TF 4A_451/2011 du 29 novembre 2011 consid. 3.3). Le bailleur doit attendre l'expiration du délai de paiement qu'il a fixé dans la sommation ; c'est ensuite seulement, si le paiement n'a pas été exécuté, qu'il peut valablement résilier le contrat sans avoir à observer les délais et termes de congé ordinaires.”

“L'échec de la procédure sommaire ne suppose pas que la partie défenderesse rende vraisemblable l'inexistence, l'inexigibilité ou l'extinction de la prétention élevée contre elle ; il suffit que les moyens de cette partie soient aptes à entraîner le rejet de l'action, qu'ils n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qu'ils ne se prêtent pas à un examen en procédure sommaire (ATF 138 III 620 consid. 5 ; TF 4A_417/2015 du 15 octobre 2015 consid. 4). En outre, le cas n'est clair que si les conclusions de la partie requérante peuvent être admises dans leur intégralité ; même s'il n'existe que contre une partie d'entre elles seulement des moyens de défense qui n'apparaissent pas d'emblée inconsistants et qui ne se prêtent pas à un examen sommaire, la requête en protection d'un cas clair est toute entière irrecevable (cf. ATF 141 III 23 consid. 3.3). 3.2.2 En vertu de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement, qui sera au minimum de trente jours pour les baux d'habitations, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Selon l'art. 257d al. 2 CO, faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail, en observant pour les baux d'habitations un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. L'avis comminatoire du bailleur est un acte soumis à réception relative : il ne fait courir le délai de paiement qu'à partir du jour où le locataire en a effectivement pris connaissance, et non seulement depuis le jour où il est parvenu dans la sphère d'influence de son destinataire, mais au plus tard dès l'échéance du délai de garde (cf. Pierre Wessner, in Bohnet/Carron/Montini [édit.], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, n. 21 ad art. 257d CO p. 246 avec les réf. cités). 3.2.3 La consignation est l'opération par laquelle une personne (le consignant) remet une chose mobilière à une autre personne (le consignataire), en faveur d'un tiers bénéficiaire, le consignataire s'engageant à la conserver jusqu'à ce que ce tiers ou le consignant soit autorisé à lui en réclamer la délivrance.”

“Ce n’est qu’au terme de celle-ci que, le cas échéant, le loyer avec charges sera réduit. Le locataire disposera alors d’une créance en restitution du trop-perçu qu’il pourra opposer en compensation sur les loyers futurs (120 al. 1 CO) afin d’empêcher une résiliation extraordinaire du bail (TF 4A_296/2008 du 29 juillet 2008 consid. 5.1), la date d’exigibilité de cette créance correspondant à l’entrée en force du jugement ou de la transaction (TF 4C.291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 6c ; TF 4C.265/2000 du 16 janvier 2001 consid. 5 ; Dietschy-Martenet, in Bohnet/Carron/Montini (édit.), Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017 [ci-après : CPra-Bail], n. 7 ad art. 270e CO et les références citées). Le locataire doit en effet continuer à payer le loyer contractuel pendant la procédure de contestation. Le locataire qui paie à tort le loyer diminué auquel il prétend s’expose à une mise en demeure de la part du bailleur (art. 257d al. 1 CO). Celle-ci pourra ensuite déboucher sur une résiliation du contrat (art. 257d al. 2 CO) puis sur une procédure d’expulsion, qui seront toutes deux valables en cas de respect des règles formelles de résiliation, peu importe que l’issue de la procédure en diminution du loyer donne raison au locataire (Dietschy-Martenet, CPra-Bail, n. 5 ad art. 270e CO et la référence citée). Par ailleurs, le locataire qui espère que le décompte de chauffage et d’eau chaude, qui ne lui est pas encore parvenu, présentera un solde en sa faveur, ne dispose pas pour autant d’une créance compensante échue et exigible, de sorte qu’il ne peut pas refuser de s’acquitter d’une partie de son loyer pour ce motif (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 3.2 pp. 378-379). 3.1.3 Une requête en expulsion d'un locataire selon l’art. 257 CPC est admissible même lorsque le locataire a contesté en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante. L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art.”

“Saisie d'un appel, la cour cantonale dispose d'un pouvoir de cognition complet et revoit librement aussi bien les questions de fait que les questions de droit (Jeandin, in Code de procédure civile commenté, 2011, n° 5 ad intro art. 308-334 CPC et n° 6 ad art. 310 CPC). Les articles 157 et 310 CPC n'interdisent nullement à la cour cantonale d'apprécier à nouveau les preuves apportées et de parvenir à des constatations de fait différentes de celles de l'autorité de première instance. Ces dispositions du CPC ne prescrivent pas non plus comment le juge doit apprécier les preuves et sur quelles bases il peut se forger une opinion. 3.2 En l’espèce, le congé litigieux a été notifié pour défaut de paiement du loyer, selon l’art. 257d CO, lequel prévoit que lorsque le locataire d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois, résilier le bail en application de l’art. 257d al. 2 CO. Dès lors, seule est pertinente la question du respect par les appelants des conditions légales d’un tel congé extraordinaire, telles quels rappelées ci-dessus. Or, la délivrance d’une autorisation de construire sur la parcelle où se trouve le logement litigieux n’est d’aucune pertinence dans le cadre de l’examen de la validité d’un congé notifié en application de l’art. 257d CO. Il s’agit d’un fait pouvant motiver une résiliation ordinaire du bail et non propre à changer quoi que ce soit à la validité ou non d’une résiliation extraordinaire pour défaut de paiement du loyer. Il ne peut prévaloir les autres moyens de preuve déjà administrés par le tribunal.   Ainsi, l’état de fait établi n’a pas à être complété. Le premier grief des appelants sera dès lors rejeté. 4. Les appelants font ensuite grief au Tribunal d’avoir violé l’art. 257d CO en considérant que la résiliation du contrat est inefficace faute de respecter la condition de l’exigibilité de la créance. Ils soutiennent que c’est à tort que les premiers juges ont retenu que l’intimée admettait devoir un loyer de 1'800 fr.”

“Juni 2016 vermietete die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger und seiner Mutter, C._____, eine 4.5-Zimmerwohnung samt Kel- lerabteil sowie einen Einstellplatz an der D._____-Strasse ... in E._____ (act. 2/1 f.). Am 24. April 2020 verstarb die Mutter des Berufungsbeklagten (act. 2/3). Als Erben hinterliess sie ihren Ehemann, der zwei Jahre später ebenfalls verstarb, so- wie ihre Nachkommen, den Berufungskläger und seine beiden Schwestern (fortan: Gesuchsgegnerinnen 2 und 3; vgl. act. 2/10 f.). 1.2. Mit Schreiben vom 1. November 2023 setzte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger und den Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 je eine Frist von 30 Ta- gen zur Begleichung ausstehender Mietzinse von Fr. 24'415.65 (Mietwohnung) und Fr. 1'820. (Einstellplatz) an und drohte ihnen für den Fall der Nichtbezahlung die Kündigung an (act. 2/5). Mit Formularen vom 14. Dezember 2023 sprach die Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger und den Gesuchsgegnerin- nen 2 und 3 je separat die Kündigung der Mietverhältnisse per 31. Januar 2024 wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) aus (act. 2/6). 2.Am 6. Februar 2024 stellte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Win- terthur, Einzelgericht summarisches Verfahren, ein Gesuch um Ausweisung des Berufungsklägers und der Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 im Verfahren um Rechts- schutz in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der Stellungnahmen des Beru- fungsklägers und der Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 (act. 8 und act. 9 f.) hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 12. April 2024 (act. 11 = act. 15 [Aktenexemplar] = act. 17) gut und verpflichtete den Berufungskläger und die Gesuchsgegnerinnen 2 und 3, die Mieträumlichkeiten unverzüglich zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben (act. 15 Dispo- Ziff. 1). Weiter wies sie das Stadtammannamt Winterthur-... an, den Entscheid (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (act. 15 Dispo-Ziff. 2). Die Pro- zesskosten auferlegte sie dem Berufungskläger und verpflichtete diesen, der Be- - 3 - rufungsbeklagten den von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr.”

“Le 1er septembre 2014, B.________ SA a remis à bail aux locataires C.B.________ et A.B.________ un appartement de cinq pièces situé dans un immeuble sis au Grand-Saconnex. C.B.________ est décédé à une date indéterminée. Par avis comminatoires du 25 juin 2021, B.________ SA a mis en demeure A.B.________ et l'hoirie de feu C.B.________ (D.________, E.________ et F.________) de lui régler le montant de 12'380 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges pour la période du 1er mai au 30 juin 2021, faute de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO. Par lettre du 28 juillet 2021, A.B.________ a déclaré considérer comme nulle la mise en demeure de la régie et invoquer la compensation des loyers échus à concurrence de 42'000 fr., conformément aux explications fournies dans ses précédents courriers. Par avis officiels du 28 juillet 2021, B.________ SA a résilié le bail pour le 31 août”

“et note 87, pp. 380-381). Le locataire qui oppose la compensation doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb et cc; arrêts du Tribunal fédéral 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 et les arrêts cités). Il doit également alléguer sa contre-créance et être en mesure de la prouver sans délai. Pour que soit respectée la volonté du législateur lors de l'adoption de l'art. 257d CO, le juge doit en effet pouvoir se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance rapidement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend seulement à une réduction de son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4). Il ne suffit pas que la contre-créance ne soit pas sans fondement ("nicht haltlos"). Il ne suffit pas non plus que le locataire tente d'éviter une résiliation pour demeure de paiement, à laquelle ferait suite une expulsion par la voie du cas clair (art. 257 CPC), en prétextant des défauts de l'objet loué et sur la base de ceux-ci, invoque en compensation des créances non chiffrées et non établies ("unbezifferte, nicht feststehende Forderungen"; cf.”

“257d CO, le juge doit en effet pouvoir se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance rapidement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend seulement à une réduction de son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4). Il ne suffit pas que la contre-créance ne soit pas sans fondement ("nicht haltlos"). Il ne suffit pas non plus que le locataire tente d'éviter une résiliation pour demeure de paiement, à laquelle ferait suite une expulsion par la voie du cas clair (art. 257 CPC), en prétextant des défauts de l'objet loué et sur la base de ceux-ci, invoque en compensation des créances non chiffrées et non établies ("unbezifferte, nicht feststehende Forderungen"; cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_333/2022 du 9 novembre 2022 destiné à la publication, consid. 5.2, arrêt résumé et analysé par ECKLIN, Newsletter bail.ch janvier 2023). Le locataire doit invoquer en compensation une créance certaine dans le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. A défaut, il ne pourra pas faire obstacle à la résiliation anticipée du bail (LACHAT, op. cit., ch. 3.7, p. 381). Une demande (partielle) de réduction de loyer ou l'annonce par le locataire de sa volonté de consigner une partie des loyers échus ne valent pas invocation de la compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 23 septembre 2003).”

“120 CO, le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il détient lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, pp. 380-381). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO). Toutefois, le locataire qui oppose la compensation doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 et les arrêts cités). En outre, il doit être en mesure de prouver sans retard l'existence et le montant de sa contre-créance. Il convient en effet de tenir compte des particularités du système légal : la loi prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas durant le délai de grâce, le congé peut être donné de façon anticipée (art. 257d al. 2 CO), cela sans que le locataire puisse prétendre à une prolongation du bail (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette réglementation signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir rapidement l'évacuation du locataire.”

“Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Pour faire obstacle à son expulsion par la voie du cas clair, il ne suffit pas au locataire d'invoquer en compensation des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l'objet loué (arrêt du Tribunal fédéral 4A_333/2022 du 9 novembre 2022 destiné à la publication consid. 5.2). En d'autres termes, le locataire doit invoquer en compensation une créance certaine dans le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. A défaut, il ne pourra pas faire obstacle à la résiliation anticipée du bail (LACHAT, op. cit., p. 381) ni à son expulsion forcée selon la procédure en protection des cas clairs.”

“De son côté, le locataire qui oppose la compensation doit prouver celle-ci sans délai (faits destructeurs; rechtsvernichtende Tatsachen). Le locataire doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb et cc; arrêts 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2; 4A_422/2020 précité consid. 4.2 et les arrêts cités). Il doit également alléguer sa contre-créance et être en mesure de la prouver sans délai. Pour que soit respectée la volonté du législateur lors de l'adoption de l'art. 257d CO, le juge doit en effet pouvoir se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance rapidement (arrêt 4A_140/2014 précité consid. 5.2). Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend seulement à une réduction de son loyer.”

“1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2 ; TF 4A_436/2018 précité consid. 4.1 ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). Il en va de même de celui qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu’il estime exact (TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2 ; TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les réf. citées). Ainsi, selon le Tribunal fédéral, pour statuer sur la validité des avis comminatoires émis par la bailleresse, peu importe de déterminer si les arriérés qu’elle a indiqués étaient ou non trop élevés. Dès lors que l’intimé a laissé échoir les délais comminatoires sans verser le montant du loyer qu’il estimait dû, il ne mérite pas de protection (TF 4A_550/2020 précité consid. 7.2 et les réf. citées ; cf. également TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.1 et les réf. citées).                 À cet égard, il sied encore de rappeler que, lorsque le locataire est mis en demeure conformément à l’art. 257d al. 1 CO, il doit, s’il entend invoquer une contre‑créance en compensation avec des loyers échus, pouvoir la prouver sans délai (TF 4A_429/2022 précité consid. 3.1 et les réf. citées ; TF 4A_385/2022 précité consid. 3.1 ; TF 4A_140/2014 / 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Il doit faire une déclaration de compensation avant l’échéance du délai de grâce de l’art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb et cc; TF 4A_429/2022 précité consid. 3.1 et les réf. citées).                 Dans la cause examinée dans l’arrêt 4A_332/2023 précité, les locataires avaient invoqué une violation de l’art. 257d CO. A leur sens, l’avis comminatoire aurait dû indiquer précisément le montant en souffrance. Or, le montant dont il faisait état serait « sans rapport » avec celui effectivement dû. A en juger par le décompte ultérieurement produit par l’intimée, celle‑ci n’avait aucune idée de la somme que lui devaient encore les locataires à la date cruciale. L’avis querellé aurait donc été privé d’effet et la résiliation de bail consécutive serait frappée de nullité.”

“Donnés pour non-paiement du loyer, les congés litigieux sont des congés extraordinaires. Le bailleur a dans chaque cas usé des termes – plus longs – prévus pour un congé ordinaire ; il en avait en effet la possibilité, l'art. 257d al. 2 CO prévoyant un délai « minimum » d'un mois pour la fin d'un mois, ce qui signifie évidemment qu'il est loisible au bailleur d'accorder un délai plus long. Il y a lieu de déterminer si les trois congés – dont on a vu ci-dessus qu'ils n'étaient pas annulables – étaient efficaces.”

“Weiter bringt der Berufungskläger zu Recht nicht vor, die Kündigung sei unwirksam oder nichtig. Die Liegenschaftsverwaltung setzte dem Berufungskläger aufgrund des Ausstands der gemäss Mietvertrag monatlich zum Voraus zu leis- tende Mietzinse für die Monate April und Mai 2023 von je CHF 2'187.00, insge- samt CHF 4'374.00, mit Einschreiben vom 12. Mai 2023 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen und drohte ihm an, dass bei unbenutztem Ablauf dieser Frist das Miet- verhältnis gekündigt werde (RG act. II.2). Diese Mahnung mit Kündigungsandro- hung wurde dem Berufungskläger am 15. Mai 2023 zugestellt (RG act. II.3). Der Berufungskläger bestreitet weder den Zahlungsausstand noch, dass er innert der angesetzten Frist die Ausstände nicht beglichen hat, sondern räumte ein, zurzeit den Mietzins nicht zu bezahlen (vgl. act. A.1). Nach Ablauf der 30-tägigen Zah- lungsfrist kündigte die Liegenschaftsverwaltung mit amtlichem Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 19. Juni 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kündigungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger auf den 31. Juli 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.4). Die Kündigung wurde dem Berufungskläger am 20. Juni 2023 zugestellt (RG act. II.5) und erweist sich als form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Verweigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rückgabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Die Vermieterschaft hätte aufgrund des Ausstands des Miet- zinses für April bereits dann die Mahnung mit Fristansetzung und nach unbenutz- tem Ablauf die Zahlungsverzugskündigung aussprechen können und hat daher mit ihrem Vorgehen dem Berufungskläger bereits einen Monat mehr Zeit eingeräumt als gesetzlich vorgeschrieben.”

“On peine à discerner ce qu'entend tirer l'intimé de cette argumentation, étant précisé que les règles fixées par l'art. 257d CO ne comprennent pas la nécessité pour la partie bailleresse d'avoir un autre intérêt à la résiliation que celui lié à l'absence de paiement du loyer dû dans le délai comminatoire. Le grief est sans substance.                 Dans le même sens, l'intimé soutient que le but poursuivi par l'appelante serait de pouvoir louer le logement à un loyer supérieur et abusif, respectivement que le congé constituerait une représaille, dans la mesure où il avait contesté le loyer initial et obtenu gain de cause. L'argument n'est pas fondé. L'intimé omet qu'il ne s'est pas acquitté des loyers concernés dans le délai comminatoire, alors qu'il aurait été en mesure de le faire. Aucun élément du dossier ne permet de supposer que le congé aurait été donné pour une autre raison. Son grief est ainsi sans substance, la cause de résiliation reposant dans ses propres carences.   6.7              Il découle de ce qui précède que les conditions de l’art. 257d CO ont été respectées, de sorte que l’appelante était légitimée à résilier le contrat de bail. La situation factuelle et juridique est claire sur ce point.                 C'est par ailleurs à tort que l'intimé entend tirer des éléments qui précèdent que le bail aurait été résilié en violation des règles de la bonne foi, car l'appelante aurait fait obstacle à une résolution de la situation. En réalité, l'intimé n'a apporté aucun élément permettant d'attester que la situation factuelle ou en droit ne serait pas claire. En particulier, on ne saurait exciper du fait qu'il aurait acquitté aujourd'hui l'ensemble des loyers en retard, un quelconque élément permettant de remettre en cause la réalisation des conditions fixées par les art. 257 CPC ou 257d CO. En définitive, aucune des objections de l'intimé n'est fondée et elles ne sauraient dès lors rendre la situation de fait ou juridique contraire aux exigences de l'art. 257 CPC. C'est en conséquence à tort que la juge de paix a considéré que tel n'était pas le cas.”

“On peine à discerner ce qu'entend tirer l'intimé de cette argumentation, étant précisé que les règles fixées par l'art. 257d CO ne comprennent pas la nécessité pour la partie bailleresse d'avoir un autre intérêt à la résiliation que celui lié à l'absence de paiement du loyer dû dans le délai comminatoire. Le grief est sans substance.                 Dans le même sens, l'intimé soutient que le but poursuivi par l'appelante serait de pouvoir louer le logement à un loyer supérieur et abusif, respectivement que le congé constituerait une représaille, dans la mesure où il avait contesté le loyer initial et obtenu gain de cause. L'argument n'est pas fondé. L'intimé omet qu'il ne s'est pas acquitté des loyers concernés dans le délai comminatoire, alors qu'il aurait été en mesure de le faire. Aucun élément du dossier ne permet de supposer que le congé aurait été donné pour une autre raison. Son grief est ainsi sans substance, la cause de résiliation reposant dans ses propres carences.   6.7              Il découle de ce qui précède que les conditions de l’art. 257d CO ont été respectées, de sorte que l’appelante était légitimée à résilier le contrat de bail. La situation factuelle et juridique est claire sur ce point.                 C'est par ailleurs à tort que l'intimé entend tirer des éléments qui précèdent que le bail aurait été résilié en violation des règles de la bonne foi, car l'appelante aurait fait obstacle à une résolution de la situation. En réalité, l'intimé n'a apporté aucun élément permettant d'attester que la situation factuelle ou en droit ne serait pas claire. En particulier, on ne saurait exciper du fait qu'il aurait acquitté aujourd'hui l'ensemble des loyers en retard, un quelconque élément permettant de remettre en cause la réalisation des conditions fixées par les art. 257 CPC ou 257d CO. En définitive, aucune des objections de l'intimé n'est fondée et elles ne sauraient dès lors rendre la situation de fait ou juridique contraire aux exigences de l'art. 257 CPC. C'est en conséquence à tort que la juge de paix a considéré que tel n'était pas le cas.”

“La bailleresse a sollicité l'audition de deux témoins à l'appui des allégués 12, 15 et 16 de sa demande reconventionnelle. Sur interpellation du Tribunal, le locataire, représenté par le SPAd, a précisé que les faits allégués par la bailleresse dans sa demande reconventionnelle n'étaient pas contestés. n. Par ordonnance du 2 novembre 2022, le Tribunal a retenu que la cause était en état d'être jugée et a cité les parties à comparaître à une audience de plaidoiries finales fixée le 10 janvier 2023. Il a relevé, notamment, que les allégués 1 à 17 de la demande reconventionnelle n'avaient pas été contestés. En particulier, il n'était pas contesté que les voisins du locataire s'étaient plaints de nuisances sonores et olfactives provenant du logement de ce dernier. Il n'était dès lors pas nécessaire d'entendre les témoins cités par la bailleresse à cet égard. o. Lors de l'audience de plaidoiries finales du 10 janvier 2023, les parties ont persisté dans leurs conclusions, après quoi le Tribunal a gardé la cause à juger. D. Dans le jugement entrepris le Tribunal a retenu que les conditions de l'art. 257d CO étaient manifestement réalisées, puisque le locataire ne contestait pas qu'il était en demeure de devoir les loyers réclamés dans l'avis comminatoire et ne pas s'en être acquitté dans le délai imparti. Le congé notifié le 25 février 2019 était donc efficace. Il ressortait des pièces produites que le locataire occupait le studio loué depuis 1998 sans avoir rencontré de problème pour payer le loyer. Les seuls loyers réglés avec retard correspondaient aux loyers dus pendant l'hospitalisation du locataire. Ce retard ressortait d'un mauvais concours de circonstances, au vu du temps écoulé entre la décision de mise sous curatelle du 14 décembre 2018 et sa notification au SPAd le 14 janvier 2019, puis à la prise en main du dossier par ce service. En effet, à teneur de l'ordonnance du 14 décembre 2018, le locataire n'était plus à même de gérer seul ses affaires administratives au moment de l'envoi de l'avis comminatoire. Pour cette raison, une curatelle avait été instaurée en faveur du locataire à titre superprovisionnel.”

“Cette curatelle, qui n'avait pas été révoquée à sa sortie d'hôpital, visait notamment la gestion de ses revenus et l'administration de ses affaires courantes, dont le paiement du loyer. Le locataire n'était ainsi pas à même de gérer ses affaires ni au moment de l'échéance des loyers en souffrance, ni au moment de l'envoi de l'avis comminatoire le 14 janvier 2019, date à laquelle il était toujours hospitalisé, ni même après son hospitalisation jusqu'à la date de résiliation du bail. En revanche, dès que le SPAd avait pris en main le dossier, les loyers avaient à nouveau été réglés régulièrement et l'arriéré avait été résorbé. En réalité, les conditions que la bailleresse avait posées au cours de la procédure de conciliation, lesquelles étaient sans lien avec le paiement des loyers, étaient de nature à démontrer que cette dernière avait saisi l'occasion du retard du paiement du loyer, à un moment charnière dans la vie du locataire, pour mettre un terme au bail en raison des plaintes reçues de voisins au sujet du comportement du locataire. Une telle façon de faire était contraire à la bonne foi. La bailleresse avait exercé son droit de résilier le bail selon l'art. 257d CO sans ménagement envers la situation très particulière du locataire. Le congé devait dès lors être annulé. EN DROIT 1.             1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al.”

“Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).                 Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                 Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (principe de la réception dite relative, valable en principe pour le calcul des délais de procédure ; ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1).                 Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 148 III 105 consid. 3.3.1 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).   4.2.4              La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être annulable pour cette raison. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid.”

“257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 4.2.4 Lorsqu’il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Cela étant, le bailleur n’est pas obligé de résilier le bail (ATF 119 III 147 consid. 3b/aa, JdT 1994 I 205). Il peut également préférer la résiliation ordinaire, au lieu de donner un congé anticipé (Lachat et al., Bail, p. 878). Si l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace, soit nul. Tel est notamment le cas si le congé a été notifié et reçu avant l’expiration du délai comminatoire (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa par analogie ; TF 4A_585/2010 du 2 février 2011 consid. 3 ; Lachat et al., Bail, p. 879-880). Le congé donné le dernier jour du délai comminatoire est toutefois valable s’il est reçu ultérieurement ; il faut et il suffit que le locataire ait disposé de la totalité du délai comminatoire pour payer son dû (TF 4A_353/2016 du 10 octobre 2016 consid. 4.2 et 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.2 et 2.3). En outre, le locataire commet un abus de droit en invoquant l’inefficacité du congé lorsqu’il n’a, en toute hypothèse, jamais eu l’intention de s’acquitter du loyer non contesté (TF 4A_245/2017 du 21 septembre 2017 consid. 5.3.2 et 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.4). 4.2.5 La pratique admet qu’un bailleur répète pendant la procédure, et dans les trois ans qui la suivent, une résiliation affectée d’un vice de forme.”

“En l'espèce, le Tribunal a reproché aux appelants de ne pas avoir produit de décompte permettant de vérifier le montant en souffrance à la date de la mise en demeure ou l'absence de paiement dans le délai comminatoire et, dès lors, de ne pas avoir démontré par titre que les conditions de l'art. 257d CO étaient remplies ainsi que le montant de leur créance. Il convient de retenir préalablement que, comme le relève le jugement attaqué, l'intimé a été valablement convoqué à l'audience du 9 novembre 2023 du Tribunal, puisque le courrier recommandé qui lui a été adressé contenant la citation à comparaître à ladite audience a été distribué. Ensuite, l'intimé ne s'étant ni présenté ni fait représenter lors de l'audience précitée, il n'a pas contesté les faits allégués par les appelants relatifs au défaut de paiement, à l'envoi d'un avis comminatoire, à l'absence de paiement dans le délai imparti ou au montant de l'arriéré de loyers et d'indemnités pour occupation illicite. Dans la mesure où, selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur, le Tribunal ne pouvait considérer que la situation de fait (et non la situation juridique comme il l'indique) n'était pas claire.”

“] (local d’environ 32 m2 avec vitrine au rez-de-chaussée) (I), a dit qu’à défaut pour la partie locataire de quitter volontairement ces locaux, l’huissier de paix était chargé sous la responsabilité du juge de paix de procéder à l’exécution forcée de la décision sur requête de la partie bailleresse, avec au besoin l'ouverture forcée des locaux (II), a ordonné aux agents de la force publique de concourir à l’exécution forcée de la décision, s’ils en étaient requis par l’huissier de paix (III), a mis les frais judiciaires, arrêtés à 480 fr., à la charge de la partie locataire (IV et V), a dit qu'en conséquence la partie locataire rembourserait à la partie bailleresse son avance de frais à concurrence de 480 fr. et lui verserait la somme de 1’100 fr. à titre de dépens, en défraiement de son représentant professionnel (VI) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VII). En droit, le juge de paix a notamment relevé que l’avis comminatoire du 6 mars 2023 indiquait clairement à R.________ qu’il accusait du retard, notamment, dans le paiement des loyers de janvier, février et mars 2023 et que, à défaut de régularisation de ces loyers dans les trente jours, le bail serait résilié en vertu de l’art. 257d CO. Il a en outre observé que lors de son audition, R.________ avait déclaré que ces loyers n’avaient pas tous été réglés dans ce délai, seul celui de janvier ayant été versé à Q.________, de la main à la main. Outre le fait que ce paiement n’était pas établi, le juge de paix a ainsi constaté que l’entier de l’arriéré de loyers n’avait pas été payé dans le délai comminatoire imparti et que le congé signifié à R.________ le 17 avril 2023 était valable. Relevant que l’on était en présence d’un cas clair permettant l’application de l’art. 257 al. 1 CPC, il a en définitive retenu qu’il convenait de faire droit aux conclusions en évacuation des locaux loués prises par Q.________. B. Par acte du 9 octobre 2023, R.________ (ci-après : le recourant) a recouru contre l’ordonnance précitée, en concluant principalement à son annulation et subsidiairement à sa réforme, en ce sens que la requête en cas clairs déposée le 23 juin 2023 par Q.________ (ci-après : l’intimée) à son encontre soit rejetée. A titre préalable, il a en outre requis l’octroi de l’effet suspensif à son recours.”

“En ce qui concerne la contre-créance en compensation ou en réduction du loyer prétendue par les locataires défendeurs, il ne ressort pas des faits constatés que ceux-ci l'auraient invoquée déjà dans le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. En effet, en réponse à l'avis comminatoire, les locataires se sont engagés à payer le montant de 72'000 fr. d'ici au 15 octobre 2021, ce qu'ils n'ont en définitive pas fait. Ce n'est que dans leur requête en contestation du congé qu'ils ont, pour la première fois, prétendu à l'existence d'un défaut de la chose louée leur donnant droit à une réduction, voire une suppression de leur loyer, en lien avec l'Ordonnance 2 COVID-19, et invoqué à titre subsidiaire la théorie de l'imprévision. Faute d'invocation en temps utile, leur exception de compensation/réduction ne peut donc être prise en considération. Au demeurant, au vu des constatations de fait, il est évident que les locataires ne sont pas en mesure de prouver immédiatement leur contre-créance. Il s'ensuit que leur exception de compensation aurait dû être écartée dans le cadre de la présente procédure en protection du cas clair, sans préjudice du sort de leur prétendue créance dans un procès en paiement.”

“Le Tribunal a retenu que l'appelant avait reconnu avoir payé le loyer en retard et qu'il avait attendu le 19 avril 2021 pour formuler sa demande en réduction de loyer et l'audience du 22 avril 2021 pour exciper de compensation. L'appelant n'avait en revanche pas allégué avoir formellement invoqué en compensation sa prétendue créance dans le délai comminatoire, conformément aux exigences de la jurisprudence. Cette créance ne faisait dès lors pas obstacle à la résiliation du bail. Les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient donc manifestement réunies en l'espèce. En continuant à occuper les locaux, l'appelant violait l'art. 267 al. 1 CO de sorte que le Tribunal devait prononcer l'évacuation de celui-ci. L'appelant reproche au Tribunal de ne pas avoir tenu compte de la situation - factuelle et juridique - engendrée par le COVID-19, laquelle a pour conséquence que le cas n'est pas clair au sens de l'art. 257 CPC, de sorte que la requête de l'intimée est irrecevable. Le Tribunal avait retenu à tort que la déclaration de l'exception de compensation devait intervenir avant l'expiration du délai de grâce.”

“Nebenkosten]), den Lagerraum (CHF 100.–), die Garage (CHF 250.–) und 24 Parkplätze (CHF 24 x CHF 40.–) entsprechen. Es war daher auch erkennbar, auf welche Mietobjekte sich die Zahlungsaufforderung / Kündigungs- androhung bezieht. Da mit der Zahlungsaufforderung Ausstände aus beiden Miet- verträgen gemahnt werden, ist auch klar, dass sich die Kündigungsandrohung für beide Mietverträge gilt, auch wenn von "das Mietverhältnis" die Rede ist. Die Ge- suchsgegnerin behauptet auch nicht, dass zwischen den Parteien weitere Miet- verträge bestehen, auf welche das Schreiben Bezug nehmen könnte. Somit ist die Zahlungsaufforderung / Kündigungsandrohung vom 12. Januar 2021 klar, un- missverständlich und genügt den Anforderungen von Art. 257d Abs. 1 OR. Da in- nert der angesetzten Frist keine Zahlung eingegangen ist, sind die in der Folge per 30. April 2021 unter Beachtung der vorgeschriebenen Fristen und Formen ausgesprochenen Kündigungen (act. 3/10 und 3/11) gemäss Art. 257d Abs. 2 OR zulässig. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses hat die Gesuchstellerin gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR und Art. 641 Abs. 2 ZGB einen Räumungs- und Rückgabean- - 6 - spruch. Nach der unbestrittenen Darstellung der Gesuchstellerin hat die Ge- suchsgegnerin das Mietobjekt nicht verlassen. Aufgrund des klaren und durch Ur- kunden dokumentierten Sachverhaltes sowie aufgrund der klaren Rechtslage ist das Ausweisungsbegehren der Gesuchstellerin gutzuheissen.”

“Schadenersatz aufgrund vorzeitiger Vertragsbeendigung Der Mietvertrag über die Büroräumlichkeiten wurde gestützt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsverzugs per Ende März 2021 gekündigt (act. 3/5). Vertraglich war eine befristete Mietdauer bis 31. April 2023 vorgesehen (act. 3/1). Von der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit par Ende April 2021 hat die Beklagte unbe- strittenermassen nicht Gebrauch gemacht (act. 1 Rz. 15). Damit steht fest, dass der Mietvertrag ohne die Zahlungsverzugskündigung durch die Klägerin noch bis zum 31. April 2023, also rund zwei Jahre, gelaufen wäre. Die vorzeitige Beendi- gung des Vertrages ist der säumigen Beklagten anzulasten, womit diese scha- denersatzpflichtig wird. Nach Rechtsprechung und Lehre stellt der Mietzinsausfall bis zur ordentlichen Beendigung des Mietvertrages einen Schaden dar (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 62 zu Art. 257d OR). Die Klägerin belegt ihre Suchbemühungen für eine Neuvermietung der Büro- räumlichkeiten (act. 3/9-13), wobei unbestritten geblieben ist, dass sie damit ihrer Schadenminderungspflicht nachgekommen ist.”

“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehalten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rück- stand ist. Bei einer unrechtmässigen Inanspruchnahme durch den Mieter zwischen dem Ende des Mietvertrages und der effektiven Rückgabe des Mietobjektes schliesst das Bundesgericht gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97 OR auf eine Ent- schädigung, welche in der Regel der zuvor gezahlten Miete entspricht (Urteil des Bundesgerichts 4A_463/2014 vom 23. Januar 2015 E. 3). Weigert sich der Mieter, die Mietsache zurückzugeben, verweilt er über den Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er dem Vermieter – nebst dem Verzugsschaden – ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher bezahlten Mietzins entspricht. Geschuldet ist das positive Interesse, wobei auf Seiten der Vermieterin eine Leistungsverminderung sowie eine Schadenminderungspflicht zu berücksichtigen ist (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 60 m.w.”

“Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas remplie (al. 3 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; parmi d’autres : CACI 19 octobre 2023/426 consid. 3.1). Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure en cas clairs est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.2.1). Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections ; des allégations sans consistance et dénuées de tout fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide (TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.2, in RSPC 2012 p. 122 ; CREC 9 décembre 2016/492 ; Colombini, in JdT 2012 III 37 n. 63 et les réf. citées). Des arguments manifestement voués à l’échec – défenses de façade – ne suffisent pas à rendre non-clair un état de fait en soi établi (TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.2). 3.2.2 Aux termes de l’art. 257d CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.”

“: ATF 124 III 57 consid. 3c, JdT 1999 I 19).                 En l’occurrence, l’appelante n’apporte aucun élément factuel qui démontrerait que la renonciation à l’achat en raison du vice de forme entraînerait la renonciation au bail en raison d’une invalidité de celui-ci. Au contraire, il est clair que l’appelante occupe le chalet et a renoncé à le quitter.   4.5.2              Concernant le contrat de bail proprement dit, l’appelante invoque les défauts qui rendraient la partie « bail » également nulle, ayant été victime d’une erreur essentielle quant à leur existence et à leur répercussion sur le montant du loyer. Elle aurait ainsi invalidé le bail en raison du loyer excessif compte tenu de l’état du chalet. Toutefois, en présence de défauts de la chose louée, le locataire ne peut retenir tout ou partie du loyer et n’a que la possibilité de consigner le loyer selon la procédure définie à l’art. 259g CO s’il veut échapper à la demeure et partant au congé donné en application de l’art. 257d CO (TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 et réf. citées). Or, l’appelante ne démontre pas avoir invoqué une compensation, ni avoir consigné le loyer. On constate que l’appelante tente ici d’échapper à cette jurisprudence en plaidant que le contrat n’a même pas été conclu en raison d’une erreur essentielle. Or, celui-ci a été signé et le premier loyer versé, de sorte que le contrat a effectivement été conclu. Certes, l’appelante invoque la nullité pour cause de dol, mais la jurisprudence a régulièrement rappelé que le locataire qui soulève la nullité du loyer conclu pour s’opposer à la résiliation immédiate du contrat et à son expulsion commet un abus de droit, l’institution juridique étant alors utilisée de façon contraire à son but (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et réf. citées ; ATF 138 III 401 consid. 2.4, JdT 2015 II 267 ; ATF 137 III 547 consid. 2.3, JdT 2012 II 187). En l’espèce, il est donc clair que l’appelante commet un abus de droit en invoquant l’invalidation du contrat de bail, ce qui est confirmé par le dépôt d’une requête de prolongation de bail le 10 mai 2024.”

“3 ; TF 4A_552/2020 du 12 mars 2021 consid. 3.1 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.4). 4.2.2 La jurisprudence a régulièrement rappelé que le locataire qui soulève la nullité du loyer conclu pour s’opposer à la résiliation immédiate du contrat et à son expulsion commet un abus de droit, l’institution juridique étant alors utilisée de façon contraire à son but (cf. ATF 140 III 583 précité consid. 3.2.4 et les réf. citées ; ATF 138 III 401 consid. 2.4, JdT 2015 II 267 ; ATF 137 III 547 consid. 2.3, JdT 2012 II 187 ; TF 4A_552/2020 précité consid. 3.2 et les réf. citées). 4.3 En l’espèce, les appelants font état qu’ils n’étaient pas conscients de l’exigence d’une formule officielle lors de la conclusion du bail. Ils auraient ainsi invoqué le moyen dès qu’ils en auraient eu conscience, soit après consultation de leur nouveau conseil. Les appelants perdent toutefois de vue que la jurisprudence exclut clairement la possibilité d’invoquer ce moyen dans le cadre d’une procédure fondée sur l’art. 257d CO, celui-ci ne visant alors pas à obtenir la réduction du loyer mais à justifier son non-versement, tel que l’a d’ailleurs relevé l’autorité de première instance. L’admission de ce moyen reviendrait à permettre au locataire défaillant dans le paiement du loyer de bénéficier à titre gratuit du bien concerné (cf. ATF 140 III 583 précité consid. 3.2.4 ; TF 4C.315/2000 du 5 février 2001 consid. 4c). L’institution juridique serait alors utilisée de façon contraire à son but, ce qui n’est pas acceptable. Le grief doit donc être écarté. 5. 5.1 Les appelants se prévalent encore d’une erreur dans l’avis comminatoire, le montant de l’arriéré étant trop élevé. 5.2 L’avis comminatoire doit indiquer le montant de l’arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l’arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable. Ainsi, lorsque l’avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l’arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n’est alors pas indispensable (TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid.”

“00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen. Aufgrund dieser Ausgangslage und den einschlägigen rechtlichen Grundlagen ergibt sich, dass der vorinstanzliche Rechtsmissbrauchsbefund nicht haltbar ist. Wohl liess sich der Berufungskläger eine Pflichtverletzung als Vermieter zu Schulde kommen, indem er in Missachtung von Art. 257e OR die Bar-Sicherheitsleistung des Berufungsbeklagten als Mieter nicht auf ein auf dessen Namen lautendes Sperrkonto einzahlte. Dies allein begründet jedoch kein Rechtsmissbrauch, wenn er bei Mietzinsausständen seine Rechte aus Art. 257d OR geltend macht und bei ausbleibender Tilgung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und nach erfolgter entsprechender Androhung eine ausserordentliche Kündigung ausspricht. Das Zivilkreisgericht verkennt im angefochtenen Entscheid, dass der Berufungskläger als Vermieter gerade nicht über eine an ihn geleistete Kautionszahlung frei verfügen darf und eine Verrechnungserklärung des Mieters nicht erfolgt ist. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich in diesem Punkt als unzutreffend und die Kündigung als rechtmässig.”

“Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art.”

“Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art. 259g Abs. 1 OR (schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Mangelbeseitigung unter Androhung der Hinterlegung) vorausgesetzt - einer Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR zuvorkommen kann. Entscheidet sich eine Mieterschaft, die Zahlung von Mietzinsen wegen angeblich bestehender Mängel eigenmächtig zu verweigern oder zu reduzieren, riskiert sie eine rechtswirksame Kündigung im Sinne von Art. 257d OR, wenn die Voraussetzungen für die Anrufung dieses Mangelrechts nicht nachgewiesen bzw. innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht geltend gemacht sind (vgl. Erwägung”

“Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire. S'agissant de la nullité du loyer initial, l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. Le fait de payer sans discuter pendant une vingtaine de mois un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre que le locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial. En revanche, le locataire qui soulève un tel vice de forme pour s'opposer à la résiliation immédiate du contrat et à son expulsion commet un abus de droit; admettre la nullité dans une procédure d'expulsion aurait pour effet de légitimer l'usage des locaux à titre gratuit et de priver le bailleur des droits découlant de l'art. 257d CO, ce qui détournerait le contrat de bail de son but (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3). Dans une affaire qui présente de nombreuses similitudes avec le cas d'espèce, le Tribunal fédéral a retenu que le sous-locataire ne pouvait pas se prévaloir de l'absence d'accord entre les parties sur le montant du loyer pour se maintenir dans les locaux sans rien payer. L'indication d'un arriéré trop élevé dans l'avis comminatoire n'entraîne en particulier pas nécessairement l'inefficacité de cet avis; le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. Il en va de même de celui qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu'il estime exact. Dans l'hypothèse où aucun accord sur le montant du sous-loyer ne serait intervenu et donc, aucun contrat n'aurait été conclu entre les parties, le sous-locataire, occupant les locaux litigieux sans contrepartie, ne mérite pas davantage protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid.”

“d. Par requête formée le 10 juin 2024, la bailleresse a introduit action en évacuation devant le Tribunal et a en outre sollicité l'exécution directe de l'évacuation de la locataire. e. Lors de l'audience du 26 septembre 2024 devant le Tribunal, à laquelle la locataire n'était ni présente ni représentée, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, exposant que le montant dû s'élevait désormais à près de 19'000 fr., ce qu'elle a documenté par un extrait de compte. f. Dans son jugement du 26 septembre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce, de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. La bailleresse avait requis qu'il prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, la locataire occupait l'appartement litigieux avec ses deux filles âgées de respectivement 15 et 17 ans, de sorte qu'afin d'éviter que ces dernières ne se trouvent soudainement privées de tout abri, il se justifiait de prévoir que le jugement pourrait être exécuté après l'échéance d'un délai de deux mois après son entrée en force. EN DROIT”

“Cet accord était manifestement en faveur de l’appelante. Le contenu de celui-ci est sans ambiguïté, puisqu'il conditionne la conclusion d'un nouveau bail, aux mêmes conditions que celui résilié le 30 septembre 2023, au paiement régulier des indemnités d’occupation illicite. La durée de la suspension de la résiliation était limitée dans le temps au 31 mars 2024.   4.3.2                            On relèvera d’emblée que la simple conclusion de la convention du 18 octobre 2023 ne saurait constituer une renonciation de la part de l’intimée à la résiliation du contrat entre les parties. En effet, selon la jurisprudence, une résiliation est par nature irrévocable. Par ailleurs, appelé à se prononcer sur une situation semblable, où un bailleur avait octroyé un sursis à un locataire après avoir adressé une résiliation parce qu’il était en demeure et où le bailleur avait finalement requis l’expulsion faute de respect des termes du sursis, le Tribunal fédéral a considéré la situation comme conforme à l’art. 257d al. 2 CO (TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019 consid. 8.3).                               Il est en l’occurrence établi que l'appelante n'a pas satisfait aux conditions de la convention du 18 octobre 2023, puisqu'elle n'a payé l'indemnité d’occupation illicite du mois de janvier 2024 que le 22 janvier 2024 (alors que la convention prévoyait un paiement le 1er jour du mois et cinq jours de tolérance), que le loyer de février 2024 n'a été payé que le 11 mars 2024 et qu'enfin les poursuites pour les loyers de mars et d’avril 2024 se sont soldées par un acte de défaut de biens.                               L'argument selon lequel le paiement de l’indemnité d’occupation illicite pour le mois de mars 2024 a été refusé par la banque de l'appelante n'est pas relevant compte tenu des violations précitées de la convention, qui suffisent à justifier l’expulsion. Il incombait au demeurant à l’appelante de faire en sorte que son versement parvienne à l’intimée dans le délai fixé (cf. Lachat et al., op. cit.”

“00 ab, setzte ihm eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des Ausstandes an und drohte im Falle der Zahlungssäumnis gestützt auf Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses an (act. 4/4). Mit Schreiben vom 4. April 2023 zeigte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger an, dass auch der Bruttomietzins April 2023 in der Höhe von Fr. 4'700.00 ausstehend sei, verbunden mit einer Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung im Falle ausbleibender Zahlung. Betreffend die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsan- drohung für die Mietzinse Januar bis und mit März 2023 verwies die Berufungs- beklagte auf ihr Schreiben vom 17. März 2023 und sie hielt fest, dass dieses un- eingeschränkt Gültigkeit behalte (act. 4/9). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 25. April 2023 kündigte die Berufungsbeklagte das Untermietverhältnis mit dem Berufungskläger per 31. Mai 2023 wegen Zahlungsrückstandes (Bruttomietzinse Januar, Februar und März 2023 gemäss Zahlungsaufforderung vom 17. März 2023) gemäss Art. 257d Abs. 2 OR (act. 4/10). 1.2. Mit Eingabe vom 1. Juni 2023 (Datum Poststempel) gelangte die Berufungs- beklagte an das Einzelgericht Audienz am Bezirksgericht Zürich (fortan Vor- instanz) und verlangte unter Androhung der Zwangsvollstreckung die Ausweisung des Berufungsklägers (act. 1 S. 2). Innert der mit vorinstanzlicher Verfügung vom 2. Juni 2023 angesetzten Frist erstattete der Berufungskläger die Stellungnahme zum Ausweisungsgesuch (act. 5-10). Mit Urteil vom 21. Juni 2023 hiess die Vor- instanz das Ausweisungsbegehren der Berufungsbeklagten gut und sie verurteilte den Berufungskläger, die 3.5-Zimmerwohnung im 11. OG samt Kellerabteil an der - 3 - C._____-strasse ... in ... Zürich unverzüglich zu räumen und der Berufungsbe- klagten ordnungsgemäss, gereinigt und unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu übergeben, unter der Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 11 = act. 16 S. 6 f.). 2. 2.1. Gegen dieses Urteil erhob der Berufungskläger bei der Kammer mit Eingabe vom 7.”

“Am 23./25. Mai 2012 bzw. 5./12. Juni 2014 schloss die B._____ AG (Ge- suchstellerin und Beschwerdegegnerin, nachfolgend Beschwerdegegnerin) mit C._____ einen zunächst befristeten und sodann unbefristeten Mietvertrag über ei- nen Lagerraum im Zwischengeschoss in der Liegenschaft D._____-strasse ... in E._____ (act. 2/1-2). Nach dem Ableben von C._____ ging das Mietverhältnis auf deren Erbin A._____ (Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, nachfolgend Beschwerdeführerin) über (act. 2/5-10). Dieses Mietverhältnis wurde von der Be- schwerdegegnerin mit amtlich genehmigtem Formular vom 4. August 2023 per 30. September 2023 gekündigt (act. 2/17). Als Kündigungsgrund gab die Be- schwerdegegnerin einen Zahlungsrückstand trotz erfolgter Fristansetzung und Mahnung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an.”

“Ils ont soutenu que le défaut de paiement était dû à une inattention de leur part lors du passage au code QR. En effet, un ordre permanent était en place depuis 2013 et leur banque ne les avait pas avertis de ce problème. Ils avaient immédiatement résorbé l'arriéré et tout expliqué par e-mail à la Régie lors de la réception de l'avis de résiliation. Ils avaient également contesté le congé par devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (C/4______/2023). La bailleresse a confirmé que l'arriéré avait été résorbé, mais elle a persisté dans ses conclusions. Elle a allégué qu'elle avait envoyé un courrier lors du passage au code QR et que les locataires avaient par ailleurs reçu une sommation. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. f. Dans son jugement du 11 mai 2023, le Tribunal le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation de bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et que la bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux. Leur évacuation devait dès lors être prononcée. La bailleresse avait par ailleurs requis l'exécution de cette évacuation, ce à quoi le Tribunal a fait droit. EN DROIT”

“257d CO, en déclarant inefficaces les congés du 16 août 2019 en raison d'une indication erronée du délai comminatoire de paiement dans les avis du 1er juillet 2019 (20 jours à la place de 30 jours). 3.1 3.1.1 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. 3.1.2 Lorsque les conditions matérielles d'un congé extraordinaire posées par l'art. 257d CO ne sont pas remplies, la résiliation est inefficace (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2017 du 21 septembre 2017 consid. 5). Le Tribunal fédéral n'a toutefois pas tranché la question délicate et controversée de la sanction juridique qu'emporte la fixation d'un délai comminatoire trop court dans le cadre de l'art. 257d al. 1 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_574/2011 du 24 novembre 2011 consid. 2.2; 4C.196/2006 du 4 août 2006 consid. 2). Il s'est cependant déjà prononcé à plusieurs reprises sur l'abus de droit dans le cadre d'une résiliation extraordinaire pour retard de paiement (art. 257d CO). Il a qualifié d'abus de droit l'attitude consistant pour le locataire à se prévaloir, pour contester la validité du congé subséquent, du fait que l'avis comminatoire mentionnait un délai inférieur à celui prévu par la loi, alors qu'il n'entendait pas régler les loyers arriérés, quel que fût le délai qui lui aurait été imparti ou n'en avait pas été empêché en raison de la résiliation prématurée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_664/2018 du 12 mars 2019 consid. 6; 4A_244/2017 du 4 septembre 2017 consid. 2; 4A_585/2010 du 2 février 2011 consid. 3.5; 4C.124/2005 du 26 juillet 2005 consid. 3.3; 4C.196/2006 précité consid. 2.2; 4C.88/2003 du 1er juillet 2004 consid. 3.2). En d'autres termes, lorsque le locataire se trouve en retard dans le paiement du loyer au moment où le délai comminatoire lui a été notifié et au moment où le congé lui a été donné, le bailleur est en droit de se prévaloir de l'art.”

“En l'espèce, les locataires n'ont pas contesté qu'ils avaient pris du retard dans le paiement du loyer de leur appartement et du parking, qu'une mise en demeure leur avait été adressée et que le versement du montant réclamé n'était pas intervenu dans le délai comminatoire. Les conditions d'une résiliation pour défaut de paiement, au sens de l'art. 257d CO, étaient dès lors réunies, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé l'évacuation des locataires des objets en cause. Pour le surplus, les références des locataires au droit au logement, tel que garanti par l'art. 38 de la Constitution genevoise et par le Pacte I de l'ONU de 1996 ne portent pas, étant rappelé que les rapports entre particuliers relèvent directement des seules lois civiles et pénales et que c'est donc par celles-ci que l'individu est protégé contre les atteintes que d'autres sujets de droit privé pourraient porter à ses droits constitutionnels (ATF 107 Ia 277 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2017 du 21 juin 2017 consid. 5). L'appel est par conséquent infondé, de sorte que le jugement attaqué sera confirmé à cet égard.”

“Die Vorinstanz erkannte, der Beschwerdeführer habe die formelle Fehlerhaftigkeit der Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR geltend gemacht, nämlich (1) die fehlende Schriftlichkeit (mechanisch nachgebildete, faksimilierte Unterschrift) der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (2) die fehlende Zeichnungsberechtigung in der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (3) die fehlende Begründung der Kündigung, (4) die Verlängerung der Kündigungsfrist wegen späteren Zugangs der Zahlungsverzugskündigung sowie (5) die nicht korrekte Bezifferung des Zahlungsrückstandes. Die Vorinstanz verwies unter anderem auf BGE 141 III 201 [recte: 101] E. 2.8, wonach eine formell fehlerhafte Kündigung formgültig nachgeholt werden kann und die dreijährige Sperrfrist nicht ausgelöst wird. Vor diesem Hintergrund setzte sie den Streitwert des Ausweisungsverfahrens entsprechend dem Mietwert für sechs Monate fest.”

“Vorliegend ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass der Beschwerdeführer die formelle Fehlerhaftigkeit der Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR geltend gemacht hat. Die formellen Rügen des Beschwerdeführers sind: (1) die fehlende Schriftlichkeit der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (2) fehlende Zeichnungsberechtigung in der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (3) fehlende Begründung der Kündigung, (4) Verlängerung der Kündigungsfrist wegen späteren Zugangs der Zahlungsverzugskündigung sowie (5) nicht korrekte Bezifferung des Zahlungsrückstandes. Bei Vorliegen einer formell fehlerhaften Kündigung kann eine formgültige Kündigung nachgeholt werden und die dreijährige Sperrfrist wird nicht ausgelöst (BGE 141 III 201 E. 2.8 mit weiteren Hinweisen). In Bezug auf die Verlängerung der Kündigungsfrist wendet die Beschwerdegegnerin zu Recht ein, dass die Zahlungsverzugskündigung vom 28. September 2023, sollte sie dem Beschwerdeführer erst im Oktober 2023 zugegangen sein, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Gültigkeit erlangen würde (Art. 266 Abs. 2 OR). Zudem macht die Tatsache allein, dass die Vermieterschaft in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, die Kündigung nach Art.”

“Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties ont été liées par deux contrats de bail portant sur un appartement de 5 pièces au 3ème étage de l'immeuble sis chemin 1______ 11, [code postal] D______ pour le premier, et sur un garage n° 6 dans l'immeuble sis chemin 1______ 1-13, [code postal] D______ pour le second. Le montant mensuel du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 2'045 fr. pour l'appartement et à 130 fr. pour le garage. b. Par avis comminatoires du 18 janvier 2024, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler dans les 30 jours les montants de 11'239 fr. 65, à titre d'arriéré de loyers et de charges de l'appartement pour les mois de novembre et décembre 2022 ainsi que février, septembre et décembre 2023, sous déduction d'un acompte, et de 780 fr., à titre d'arriéré de loyers du garage pour les mêmes mois, et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral des sommes réclamées dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Les parties ont été avisées le 3 juin 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. A______ SA, B______ et C______, d’une part, et COOPERATIVE D’HABITATION D______, d’autre part, ont conclu le 26 septembre 2013 un contrat de bail à loyer portant sur la location d’un local commercial d’environ 206 m2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue 1______ no.______, [code postal] Genève, ainsi que sur la cave n° 1 au 3ème sous-sol dudit immeuble mis à disposition à bien plaire. b. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 5'893 fr. par mois. c. Par avis comminatoires du 14 août 2023, COOPERATIVE D’HABITATION D______ a mis en demeure les locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 10'926 fr. à titre d’arriérés de loyer et de charges pour les mois de juillet et août 2023 et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l’art. 257d CO. d.”

“Erwägungen: 1.1. A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) ist seit dem 1. Juni 2018 Miete- rin einer 1- Zimmerwohnung an der C._____-gasse ... in D._____. Der monatliche Mietzins beträgt Fr. 768.–. B._____ (nachfolgend Beschwerdegegner) ist der Vermieter (vgl. act. 2/1). 1.2. Mit Schreiben vom 18. Oktober 2022 (act. 2/4) wurde die Beschwerdeführe- rin wegen ausstehender Mietzinse sowie noch offener Nebenkosten im Umfang von CHF 150.55 gemahnt und es wurde ihr eine 30-tägige Zahlungsfrist ange- setzt, unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR bei unbenutztem Fristablauf (act. 2/4). Am 25. November 2022 kündigte der Be- schwerdegegner den Mietvertrag unter Hinweis auf Art. 257d OR mittels amtlich genehmigtem Formular per 31. Dezember 2022 (act. 2/7-9). 1.3. Mit Eingabe vom 6. Januar 2023 (act. 1) stellte der Beschwerdegegner beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Meilen (nachfolgend Vorinstanz) gestützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1). Daraufhin wurde dem Beschwerdegegner mit Verfügung vom 10. Januar 2023 (act. 4) Frist angesetzt, um für die mutmasslichen Gerichtskosten einen Kostenvorschuss zu leisten, welcher fristgerecht einging (vgl. act. 7). Gleichzeitig wurde der Beschwerdeführerin Frist angesetzt, um zum Gesuch Stellung zu neh- men. Innert Frist reichte die Beschwerdeführerin Unterlagen – ohne Stellungnah- me – ein (vgl. act. 11/1-3). Mit Urteil vom 17. Februar 2023 hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren gut (act. 19). 1.4. Gegen diesen Entscheid erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 8.”

“"SI B______ LIMITED Monsieur D______", propriétaire et bailleur, et A______ SA, locataire, sont liés par un contrat de bail à loyer du 29 juin 2016 portant sur la location d'une place de parking intérieure n° 110 située au 1er sous-sol de l'immeuble sis 1______[GE]. Le montant du loyer a été fixé en dernier lieu à 475 fr. par mois. b. A teneur du Registre du commerce de Genève, aucune société avec raison sociale "SI B______ LIMITED" n'est inscrite. Est inscrite la société F______ SA, dont le siège se trouve chemin 2______, c/o Fiduciaire E______ Société Anonyme, et qui a pour administrateur D______. B______ LIMITED n'est pas inscrite au Registre du commerce de Genève. Le Registre foncier indique que le siège de celle-ci serait à G______. c. Par avis comminatoire du 14 septembre 2020, A______ SA a été mise en demeure de régler dans les 30 jours le montant de 561 fr. 15 à titre d'arriéré de loyer, frais de rappel et TVA pour le mois de septembre 2020, et il lui a été précisé qu'à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, son bail pourrait être résilié conformément à l'art. 257d CO. d.”

“En date du 30 novembre 2016, B______, en tant que bailleur, d'une part, et D______, en tant que locataire, d'autre part, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5,5 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis 1______, à Genève, et de la cave n° 2 qui en dépend. Le 24 octobre 2017, B______, D______ et A______ ont conclu un avenant à ce contrat prévoyant que, dès le 1er novembre 2017, la titularité du bail était transférée à A______. Le montant du loyer a été fixé en dernier lieu à 3'137 fr. par mois. b. Par avis comminatoire du 22 mai 2019, le bailleur a mis en demeure la locataire de lui régler dans les 30 jours le montant de 6'750 fr. 85 à titre d'arriéré de loyer pour la période du 1er mars au 31 mai 2019, plus des frais de rappel et de mise en demeure en 460 fr., sous déduction d'un acompte de 3'120 fr. 15 et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chambre d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Tilgung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 4C.94/2004).”

“Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chambre d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Tilgung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 4C.94/2004).”

“Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chambre d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Tilgung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 4C.94/2004).”

“2 L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (cf. ATF 141 III 262 consid. 3). Une telle action présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d’expulsion doit ainsi trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable – une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO (cf. art. 272 al. 1 let. a CO). Lorsque la requête en expulsion déposée devant le juge de paix par le bailleur est déclarée irrecevable, dite autorité n’est plus compétente pour statuer sur les conclusions en nullité, respectivement en annulation de la résiliation fondée sur l’art. 257d CO prises par le locataire, à tout le moins lorsque celui-ci a également pris des conclusions identiques devant le Tribunal des baux, également saisi d’autres conclusions, l’économie de la procédure postulant que l’entier des prétentions soit jugé par le Tribunal des baux (CACI 24 mars 2016/186 consid. 2.3). 4.3 4.3.1 Le tribunal a considéré que le dépôt par l’intimée d’une requête en expulsion devant le juge de paix, alors que la procédure de conciliation introduite par l’appelante était pendante devant la commission de conciliation, suffisait à créer la compétence dudit juge pour connaître de la contestation du congé. Partant, le tribunal n’était pas compétent pour statuer sur les conclusions relatives à cette question. 4.3.2 Ce raisonnement ne peut être suivi. L’autorité précédente aurait en effet dû se conformer à la jurisprudence cantonale susmentionnée, selon laquelle lorsque le juge de paix déclare la requête d’expulsion irrecevable, le Tribunal des baux, parallèlement saisi de prétentions portant notamment sur la contestation du congé donné en application de l’art.”

“2.1). La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2). 4.2.2 Une requête en expulsion d'un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3). 4.2.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en contestation du congé formée par les locataires ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO selon la procédure de protection dans les cas clairs présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.”

“11) et contrôler l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement requis ; que le locataire mis en demeure qui estimait la créance infondée et qui ne s’exécutait pas prenait ainsi « le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien fondée et s'expos[ait] ainsi à une éventuelle résiliation du bail » ; que le bailleur qui résiliait le bail en sachant que le locataire conteste le décompte devait « tolérer que la procédure en contestation du congé soit éventuellement prolongée en raison du conflit relatif aux frais accessoires » et que cette situation était « inhérente au fait que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires ». b) En l’espèce, l’intimé ne prétend pas que la créance de 627.15 francs citée plus haut ne serait pas exigible, ni que lui-même n’aurait pas disposé du temps nécessaire pour consulter les pièces justificatives originales, contrôler l'exactitude du décompte ou effectuer le paiement requis. 5.2 a) De jurisprudence constante, une requête en expulsion du locataire formée, selon l’article 257 CPC, en procédure sommaire dans un cas clair, peut être jugée quand bien même le locataire a contesté la résiliation antérieure de son bail pour non-paiement du loyer (au sens de l’art. 257d CO) et que la procédure judiciaire relative à cette contestation n’a pas encore abouti à une décision passée en force de chose jugée (ATF 141 III 262 cons. 3.2 et les réf. citées, trad. SJ 2016 I 8). Dans un arrêt du 11 août 2015 (ATF 141 III 262 précité, cons. 3.2 et les réf. citées), le Tribunal fédéral a précisé que la genèse de l’article 257 CPC confirmait ce point de vue, puisque les travaux législatifs démontrent que, dans le cadre de l’élaboration du Code de procédure civile suisse du 10 décembre 2008, le parlement a radié, sans la remplacer, l’ancienne norme qui coordonnait la procédure de contestation du congé et la procédure d’expulsion du locataire, au moyen d’une attraction de compétence en faveur du juge de l’expulsion (art. 274g aCO), parce qu’il a estimé que la voie de la procédure sommaire dans le cadre de l’article 257 CPC – et dans ce cadre uniquement – garantissait une protection légale rapide suffisante en cas d’expulsion ; ce faisant, le législateur a admis que la validité du congé pouvait être examinée, en tant que question préalable, dans la procédure d’évacuation selon l’article 257 CPC, de manière à permettre – dans les cas clairs – de donner suite à la requête et d’éviter ainsi que l’évacuation ne soit retardée par la suspension de la procédure, dans l’attente de l’issue de la procédure de contestation du congé.”

“arrêt de la Cour de céans du 25.10.2017 [CACIV.2017.61] cons. 2c). 5. a) Selon l’appelante, la résiliation du bail était nulle, respectivement inefficace, car la mise en demeure avait été adressée à une personne, C.________, qui n’était pas locataire, la locataire étant A.________ Sàrl. Faute de mise en demeure formellement valable, le congé n’est manifestement pas valable. b) L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure du locataire, conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3). c) La notification de la résiliation du bail peut intervenir par l’intermédiaire d’un représentant (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail à loyer et à ferme, n. 15 ad art. 253 CO), ce qui vaut a fortiori pour la commination (RJN 2017, p. 280, cons. 4). Il n’y a donc rien à redire au fait que, dans le cas d’espèce, la mise en demeure, soit la commination, et la résiliation ont été l’œuvre de la gérance. L’appelante ne prétend d’ailleurs pas le contraire. d) Selon l’extrait du registre du commerce relatif à l’appelante, C.________ en est le seul associé-gérant ; il dispose seul de la signature et détient l’entier des parts sociales (cf. plus haut). Lorsqu'une personne fonde une société anonyme, il faut en principe considérer qu'il y a deux sujets de droit distincts avec des patrimoines séparés : la personne physique d'une part et la société anonyme d'autre part.”

“Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova; unechte Noven) ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (Bachofner, Die Mieterausweisung, 2019, p. 381 n. 678). Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure simplifiée, même si elle est soumise à la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 let. c, art. 247 al. 2 let. a et art. 229 al. 3 CPC, cette dernière disposition n'étant pas applicable en appel; cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2) ou qu'en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à la maxime des débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits destructeurs. Le fait que ces moyens de défense reposent sur des faits notoires ne dispense pas le locataire qui est assisté d'un avocat de les invoquer devant le premier juge.”

“00 ab, setzte ihm eine Frist von 30 Tagen zur Bezahlung des Ausstandes an und drohte im Falle der Zahlungssäumnis gestützt auf Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses an (act. 4/4). Mit Schreiben vom 4. April 2023 zeigte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger an, dass auch der Bruttomietzins April 2023 in der Höhe von Fr. 4'700.00 ausstehend sei, verbunden mit einer Zahlungsaufforderung und Kündigungsandrohung im Falle ausbleibender Zahlung. Betreffend die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsan- drohung für die Mietzinse Januar bis und mit März 2023 verwies die Berufungs- beklagte auf ihr Schreiben vom 17. März 2023 und sie hielt fest, dass dieses un- eingeschränkt Gültigkeit behalte (act. 4/9). Mit amtlich genehmigtem Formular vom 25. April 2023 kündigte die Berufungsbeklagte das Untermietverhältnis mit dem Berufungskläger per 31. Mai 2023 wegen Zahlungsrückstandes (Bruttomietzinse Januar, Februar und März 2023 gemäss Zahlungsaufforderung vom 17. März 2023) gemäss Art. 257d Abs. 2 OR (act. 4/10).”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten (bzw. eingetragenen Partner) erforderlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Eine vor Ablauf der gesetzten Zahlungsfrist ausgesprochene Kündigung ist grundsätzlich unwirksam (BGE 121 III 156 E. 1c/aa; siehe aber nachstehende Erwägung 4.3). Schulden können unter gewissen Voraussetzungen durch Verrechnung getilgt werden (Art. 120 ff. OR). Nach der Rechtsprechung besteht die Verrechnungsmöglichkeit im Grundsatz auch für den Mieter, der sich im Zahlungsrückstand befindet. Die Verrechnungserklärung (Art. 124 OR) muss aber jedenfalls innert Zahlungsfrist erfolgen (Urteil 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Soweit es um bestrittene Forderungen, namentlich aufgrund von Reparaturkosten für Mängel am Mietobjekt, geht, sind weitere Einschränkungen zu beachten (im Einzelnen Rückweisungsurteil E. 2.2 und 3.4).”

“Eine Verrechnung steht der Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegen, wenn die Mieterin vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgibt. Dass die Forderungen gemäss Art. 124 Abs. 2 OR bei wirksamer Verrechnung rückwirkend erlöschen, ändert daran nichts (vgl. BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1, 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2, 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 5.2; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Die Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Gemäss dem angefochtenen Entscheid (E. 2.11.6) behauptete die Mieterin nicht, dass sie innert der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgegeben habe. Die Mieterin bestreitet dies nicht und behauptet auch im Berufungsverfahren keine fristgerechte Verrechnungserklärung. Sowohl im aufgehobenen Entscheid (E.”

“Die Vorinstanz begründete die Abweisung des Gesuchs um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege zusammengefasst wie folgt: Der Beschwerde- führer sei seiner Mitwirkungspflicht nur ungenügend nachgekommen. Die ab- schliessende Beurteilung der Mittellosigkeit könne jedoch offen bleiben, weil das Gesuch wegen Aussichtslosigkeit der Rechtsbegehren abzuweisen sei. Es er- scheine zwischen den Parteien nicht streitig, dass der Beschwerdeführer zur Zeit der erfolgten Mahnung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR mit Mietzinsen in der Höhe von Fr. 8'400.– in Verzug gewesen sei und die Zahlungsverzugskündigung erst nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist erfolgt sei. Fraglich sei, ob der Be- schwerdeführer nach Erhalt der Mahnung fristgerecht eine Verrechnungserklä- rung gegenüber der Beschwerdegegnerin abgegeben habe, welche die Wirkung einer fristgerechten Zahlung hätte. Eine solche Verrechnungserklärung müsse den Willen des Verrechnenden un- zweideutig erkennen lassen. Der Verrechnungsgegner müsse dabei wissen, wel- che Forderung mit welcher Schuld verrechnet werden soll. Wolle der Mieter, dem wegen Zahlungsrückstand die Kündigung angedroht worden sei, die ausstehen- den Mietzinse durch Verrechnung tilgen, müsse er die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist erklären. Die Gewinnaussichten des Beschwerdeführers erschienen schon deshalb als deutlich geringer als die Verlustgefahren, weil er mit keinem Aktenstück belege, dass er die Verrechnungserklärung innert der 30-tägigen Zah- lungsfrist abgegeben habe.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvée (ATF 144 III 462 consid. 3.1). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du tribunal ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées). Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le tribunal doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). A teneur de l'art. 2 de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme, si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus.”

“4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (cf. TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). 4.1.2 En l’espèce, l’appelant ne remet pas en cause l’absence de paiement de l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de 30 jours qui lui a été imparti par courrier du 13 juillet 2020. Au moyen de la formule officielle, la bailleresse a résilié le bail le 27 août 2020 pour le 30 septembre 2020, résiliation que l’appelant n’a pas contestée. Dans un courrier daté du 16 avril 2019, adressé à la bailleresse le 16 octobre 2020, il a uniquement sollicité un report du délai de résiliation au 31 janvier 2021. Ainsi, l’appelant ne conteste pas la validité de la commination dont il a fait objet en raison de son retard dans le paiement du loyer, ni celle de la résiliation du bail qui en a résulté. Ces deux documents lui ont d’ailleurs été adressés par courrier recommandé. Au surplus, la résiliation est intervenue après la période de confinement liée à la pandémie COVID-19. Il s’ensuit que les conditions de l’art. 257d CO sont réalisées et que la résiliation du bail a été effectuée valablement. L’appelant s’est contenté d’invoquer, de manière toute générale, sa situation personnelle, sans fournir la moindre explication à ce sujet. Dans ces conditions, cet argument est dépourvu de pertinence et ne lui est donc d’aucun secours. En particulier, sa présence à l’étranger au moment où l’expulsion a été ordonnée par la juge de paix ne saurait constituer un argument valable pour remettre en cause cette décision, dès lors que l’appelant a été en mesure de revenir en Suisse immédiatement. 4.2 4.2.1 A la fin du bail, le locataire doit restituer les locaux loués (art. 267 al. 1 CO). S’il ne s’exécute pas de son plein gré, le bailleur peut ouvrir contre lui une action en expulsion. Cette action est une action condamnatoire par laquelle le bailleur demande au juge de contraindre le locataire à lui restituer les locaux, c’est-à-dire à exécuter une obligation de faire. L’action en expulsion peut faire l’objet de la procédure en cas clair de l’art.”

“2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Nach unbenutztem Ablauf der Abholfrist wurden die Einschreiben an den Absender zurückgesendet. C. Mit Einschreiben vom 15. August 2022 wies die B. AG auf Ausstände hinsichtlich der Bezahlung der Pacht- bzw. Mietzinse für den Monat August 2022 hin, wobei der Pachtzins für das Restaurant sowie der Mietzins für die 4- Zimmerwohnung vollumfänglich, hingegen betreffend die 3.5-Zimmerwohnung im Umfang von CHF 1'650.00 und betreffend die 2.5-Zimmerwohnung im Umfang von CHF 1'250.00 ausstehend sei. Dem Schreiben war eine Tabelle mit Übersicht über die Pacht- und Mietzinszahlungen seit März 2022 beigelegt. Nach unbenütztem Ablauf der Abholfrist wurde das Einschreiben an den Absender zurückgesendet. D. Mit Einschreiben vom 26. August 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - wies die B. AG die A. SA darauf hin, dass sie mit dem Pacht- bzw. Mietzins für den Monat August 2022 im Rückstand sei und forderte sie im Sinne von Art. 282 bzw. Art. 257d OR auf, die Pacht bzw. Mieten für die Monate Mai und Juni 2022 innert 60 bzw. 30 Tagen zu bezahlen. Für den Fall der Nichtbegleichung der Ausstände innert der angesetzten Frist wurde die Kündigung gemäss Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Auch diese Schreiben wurden nach unbenutzter Abholfrist zurückgesendet. E. Mit Einschreiben und amtlichem Formular vom 14. November 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - kündigte die B. AG das Pacht- und die Mietverhältnisse per 31. Dezember 2022 nach Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR wegen Zahlungsrückstands. Die Einschreiben wurden der A. SA nach Verlängerung der Abholfrist am 1. Dezember 2022 zugestellt. F. Am 16. Dezember 2022 gab die A. SA ihr Gesuch um Kündigungsschutz und Erstreckung betreffend das Pacht- und die Mietobjekte mündlich der Schlichtungsbehörde der Region Maloja zu Protokoll. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 15. März 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, so dass der A.”

“Sachverhalt A. Mit Pachtvertrag vom 18. März 2019 pachtete die A. SA von der B. AG per 1. April 2019 das Restaurant C. an der D. in E. zu einem monatlichen Pachtzins von brutto CHF 4'000.00. Zudem mietete sie ab dem 1. Dezember 2019 eine 2.5-Zimmerwohnung im 1. Untergeschoss der Liegenschaft F. an der D. in E. zu einem Mietzins von brutto CHF 2'000.00 inklusive einem Garagen-/Abstellplatz, ab dem 1. April 2019 eine 4- Zimmerwohnung im Untergeschoss der Liegenschaft G. an der H. in E. zu einem Mietzins von brutto CHF 1'300.00 sowie ab dem 1. Juni bzw. 1. November 2019 eine 3.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft F. an der D. in E. zu einem Mietzins von brutto CHF 2'400.00 inklusive Garagen-/Abstellplatz. B. Mit Einschreiben vom 15. Juni 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - wies die B. AG die A. SA darauf hin, dass sie mit dem Pacht- bzw. Mietzins für die Monate Mai und Juni 2022 im Rückstand sei, und forderte sie im Sinne von Art. 282 bzw. Art. 257d OR auf, die Pacht bzw. Mieten innert 60 bzw. 30 Tagen zu bezahlen. Für den Fall der Nichtbegleichung der Ausstände innert der angesetzten Frist wurde die Kündigung gemäss Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Nach unbenutztem Ablauf der Abholfrist wurden die Einschreiben an den Absender zurückgesendet. C. Mit Einschreiben vom 15. August 2022 wies die B. AG auf Ausstände hinsichtlich der Bezahlung der Pacht- bzw. Mietzinse für den Monat August 2022 hin, wobei der Pachtzins für das Restaurant sowie der Mietzins für die 4- Zimmerwohnung vollumfänglich, hingegen betreffend die 3.5-Zimmerwohnung im Umfang von CHF 1'650.00 und betreffend die 2.5-Zimmerwohnung im Umfang von CHF 1'250.00 ausstehend sei. Dem Schreiben war eine Tabelle mit Übersicht über die Pacht- und Mietzinszahlungen seit März 2022 beigelegt. Nach unbenütztem Ablauf der Abholfrist wurde das Einschreiben an den Absender zurückgesendet. D. Mit Einschreiben vom 26. August 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - wies die B.”

“– (act. 3/8). Die Mietverhältnisse wurden alle auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (vgl. act. 3/1-8). Mit eingeschriebenen Schreiben vom 6. Mai 2022 mahnte der Beru- fungsbeklagte die Berufungsklägerinnen für ausstehende Mietzinse für jedes Mie- tobjekt separat und setzte ihnen eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Begleichung der Ausstände an, mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf die Mietverhält- nisse ausserordentlich nach Art. 257d OR gekündigt würden (act. 3/9/1 bis 3/24/4). Die Kündigungsandrohungen wurden beiden Berufungsklägerinnen an die Adresse der Mietobjekte sowie an ihre Wohn- bzw. Domiziladresse gesendet. Die Berufungsklägerin 1 holte die Schreiben, adressiert an ihre Wohnadresse, ab. Die restlichen Abmahnungen wurden zur Abholung gemeldet, jedoch nicht abge- holt (act. 3/9/1 bis 3/24/4). Da innert der angesetzten Frist keine Zahlung durch die Berufungsklägerinnen erfolgte, kündigte der Berufungsbeklagte mit amtlichen Formularen vom 27. Juni 2022 gestützt auf Art. 257d OR sämtliche Mietverhält- nisse per 31. Juli”

“Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. B______ SA, en qualité de bailleresse, et A______ et D______, en qualité de locataires, sont liés par un contrat de bail à loyer conclu le 28 avril 1999 et portant sur la location d'un appartement de 4 pièces n° 44 situé au 4ème étage de l'immeuble sis rue 1______, E______ (GE). Le loyer de l'appartement a été fixé à 1'000 fr. par mois, auquel s'ajoute la provision pour charges en 125 fr. b. Les parties sont également liées par un contrat de bail à loyer portant sur la location d'une place de stationnement n° 4 située à l'extérieur de l'immeuble sis rue 1______ à E______. Le loyer du parking a été fixé à 50 fr. par mois. c. Par courriers recommandés du 13 janvier 2021, la bailleresse a mis les locataires en demeure de lui régler sous 30 jours le montant de 2'380 fr., à titre d'arriérés de loyers et de charges (appartement et parking) pour les mois de décembre 2020 et janvier 2021, plus 30 fr. de frais de rappel, à défaut quoi les baux seraient résiliés conformément à l'art. 257d CO. Le pli recommandé destiné à A______ a été distribué le 18 janvier 2021. D______ n'a pas retiré le pli recommandé lui étant destiné, malgré l'avis de retrait déposé dans la boîte aux lettres le 14 janvier 2021. d. Par versement effectué au guichet d'un bureau de poste le 20 février 2021, A______ a versé la somme de 1'175 fr. à la bailleresse, correspondant aux loyers et charges de l'appartement et du parking pour le mois de décembre 2020. e.”

“Le montant du loyer et des charges a été fixé par le contrat à 9'680 fr. par mois pour le premier bail, 800 fr. pour le deuxième bail et 9'340 fr. pour le troisième bail. c. Le 3 juin 2020, D______ SARL, représentée par E______, et A______ SA ont conclu deux contrats de bail à loyer portant sur la sous-location, premièrement, du petit bâtiment n° 1______ en rez d'une surface d'environ 35 m2 ainsi que des deux places de parking nos 9 et 10 et deuxièmement, de la moitié du sous-sol d'environ 230 m2 situé dans l'immeuble sis 2______ 17, à Genève. Le montant du loyer et des charges a été fixé à 600 fr. par mois pour le premier objet sous-loué et 1'800 fr. pour le second. d. Par avis comminatoire du 16 novembre 2020, la bailleresse a mis en demeure les locataires principaux de lui régler dans les 30 jours le montant de 48'400 fr. pour le premier bail et 3'200 fr. pour le deuxième bail et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral des sommes réclamées dans le délai imparti, de résilier les baux conformément à l'art. 257d CO. e.”

“Dass keine Mietzinseinnahmen aus der Liegenschaft geflossen seien, schien den Berufungsbeklagten sowie die involvierten Betreibungsbeamten nicht gestört zu haben, sie hätten auch keine entsprechenden Unterlagen herausver- langt. Mit Schreiben vom 15. März 2022 habe der Berufungsbeklagte die Beru- fungsklägerin völlig unerwartet aufgefordert, die seit November 2021 fälligen Miet- zinse von Fr. 19'334.– gemäss Mietvertrag zu bezahlen. Daraufhin habe die Beru- fungsklägerin den Berufungsbeklagten nochmals darüber informiert, der ursprüng- lich vereinbarte Mietzins habe seit 1. Januar 2019 keine Gültigkeit mehr, sondern betrage seit dann Fr. 6'250.–, und die Mietzinse seit April 2020 seien gestundet bzw. erlassen, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Der Berufungsbeklagte habe es in der Folge nicht als notwendig erachtet, den Mietzins zu verifizieren und den Vermieter bzw. die Berufungsklägerin dazu aufzufordern, die entsprechenden Vertragsanpassungen einzureichen, sondern habe einfach gestützt auf Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, um die angeblichen Mietzins- ausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 17. Mai 2022 habe die Berufungs- klägerin innert der angesetzten Zahlungsfrist erneut eingehend erläutert, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Auf dieses Schreiben habe der Berufungsbe- klagte nicht reagiert. Erst einen Monat später habe der Berufungsbeklagte im Rahmen eines Gespräches geltend gemacht, er verfüge über keine Stundungs- und Erlassvereinbarungen. In der Folge sei am 28. Juni 2022 mit dem Berufungs- beklagten eine Besprechung vereinbart worden, und es seien ihm die entspre- chenden Stundungs- und Erlassvereinbarungen in Form der Nachträge Nr. 1 bis - 37 - Nr. 5 übergeben worden. Die Berufungsklägerin sei dann am 11. Juli 2022 aufge- fordert worden, die Nachträge Nr. 1 bis 5 im Original einzureichen. Aufgrund von Abwesenheiten des Vermieters und der Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin sei dies nicht sofort möglich gewesen, was dem Berufungsbeklagten mit Schrei- ben vom 15.”

“Dass keine Mietzinseinnahmen aus der Liegenschaft geflossen seien, schien den Berufungsbeklagten sowie die involvierten Betreibungsbeamten nicht gestört zu haben, sie hätten auch keine entsprechenden Unterlagen herausver- langt. Mit Schreiben vom 15. März 2022 habe der Berufungsbeklagte die Beru- fungsklägerin völlig unerwartet aufgefordert, die seit November 2021 fälligen Miet- zinse von Fr. 19'334.– gemäss Mietvertrag zu bezahlen. Daraufhin habe die Beru- fungsklägerin den Berufungsbeklagten nochmals darüber informiert, der ursprüng- lich vereinbarte Mietzins habe seit 1. Januar 2019 keine Gültigkeit mehr, sondern betrage seit dann Fr. 6'250.–, und die Mietzinse seit April 2020 seien gestundet bzw. erlassen, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Der Berufungsbeklagte habe es in der Folge nicht als notwendig erachtet, den Mietzins zu verifizieren und den Vermieter bzw. die Berufungsklägerin dazu aufzufordern, die entsprechenden Vertragsanpassungen einzureichen, sondern habe einfach gestützt auf Art. 257d OR eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, um die angeblichen Mietzins- ausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 17. Mai 2022 habe die Berufungs- klägerin innert der angesetzten Zahlungsfrist erneut eingehend erläutert, weshalb kein Mietzinsausstand bestehe. Auf dieses Schreiben habe der Berufungsbe- klagte nicht reagiert. Erst einen Monat später habe der Berufungsbeklagte im Rahmen eines Gespräches geltend gemacht, er verfüge über keine Stundungs- und Erlassvereinbarungen. In der Folge sei am 28. Juni 2022 mit dem Berufungs- beklagten eine Besprechung vereinbart worden, und es seien ihm die entspre- chenden Stundungs- und Erlassvereinbarungen in Form der Nachträge Nr. 1 bis - 37 - Nr. 5 übergeben worden. Die Berufungsklägerin sei dann am 11. Juli 2022 aufge- fordert worden, die Nachträge Nr. 1 bis 5 im Original einzureichen. Aufgrund von Abwesenheiten des Vermieters und der Verwaltungsrätin der Berufungsklägerin sei dies nicht sofort möglich gewesen, was dem Berufungsbeklagten mit Schrei- ben vom 15.”

“________ va constituer à ces frais une SA qui va acheter le lot no 8 à un prix défini bas par les parties mais qui permettra de dégager la partie hypothécaire de ce lot de la BCGE et ainsi libérer ce lot. […] 8. B.G.________ peut décider d'occuper elle-même ou par un proche le lot. Dans ce cas, elle s'engage à payer toutes les charges liées au lot, telles que charges de copropriété, impôts, etc. […] ». La société anonyme devant être constituée selon la clause A/1 de la convention est l’appelante. 3. Le 27 avril 2018, l’appelante, bailleresse, et l’intimé, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un « Appartement, rez "Pavillon" et 1er étage "Pavillon", sis [...]» pour un loyer mensuel de 4'500 fr. « plus les frais d’eau chaude et chauffage ». 4. a) Par courrier du 18 janvier 2021, l’appelante a mis l’intimé en demeure de s’acquitter d’un montant de 22'500 fr., correspondant aux loyers dus pour les mois de septembre 2020 à janvier 2021, dans les trente jours, en l’avertissant qu’à défaut, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième ; Droit des obligations] du 30 mars 1911 ; RS 220). b) Par formule officielle du 25 février 2021, l’appelante a résilié le bail de l’intimé avec effet au 31 mars 2021, en application de l’art. 257d CO. c) Par courrier du 31 mars 2021 intitulé « Modalités d’occupation du lot n° 8 (maisonnette) », le conseil de l’intimé a écrit ce qui suit à l’appelante : « Mon mandant m'a remis un exemplaire du contrat de bail à loyer passé entre lui et J.________ SA, un exemplaire de la notification de résiliation de bail du 25 février 2021 ainsi qu'un tirage d'une Convention de société simple et de portage passée entre Madame B.G.________ et Me J.________ (cf annexe). Monsieur A.G.________ a désormais compris qu'aucun contrat de bail à loyer n'aurait dû être passé entre lui et J.________ SA concernant le lot n°8 (maisonnette). En effet, la Convention de société simple et de portage susmentionnée - même si certaines de ses clauses pourraient être jugées nulles - dispose, à son article 8 - qui lui ne peut être jugé nul puisqu'il concerne le portage relatif au lot n°8 -, que B.”

“September 2023 und setzte der Gesuchsgegnerin eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt im Sinne von Art. 257d OR an. Mit dem Mahnschreiben war auch die Kündi- gungsandrohung verbunden. Das Schreiben ging der Gesuchsgegnerin am 21. September 2023 zu (act. 1 Rz. 11, Rz. 18; act. 3/3–4). Die Gesuchgegnerin be- glich den ausstehenden Mietzins innert Frist nicht, daher kündigte die Gesuchstel- lerin das Mietverhältnis per 30. November 2023 mit amtlichem Kündigungsformular vom 26. Oktober 2023, welches am 30. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet wurde und am 31. Oktober 2023 zur Abholung bereit lag (act. 1 Rz. 12, Rz. 19; act. 3/5). Die Gesuchsgegnerin hat das Mietobjekt trotz Aufforderung der Gesuch- stellerin nicht zurückgegeben (act. 1 Rz. 13). 3.2.Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind unbestritten, belegt und die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerin ist im Zahlungsrückstand und leistete die offene Mietzinsforderung trotz Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR in der Höhe von CHF 3'323.– zzgl. Mahngebühr von CHF 30.– nicht. Nach Ablauf der unbenutzten Zahlungsfrist am 23. Oktober 2023 erfolgte die - 5 - formgültige Kündigung nach Art. 266l OR. Diese wurde der Gesuchsgegnerin am 30. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet und lag am 31. Oktober 2023 zur Abho- lung bereit. Nach der uneingeschränkten Empfangstheorie (vgl. vorstehend E. 2.2) gilt sie als spätestens am 31. Oktober 2023 zugestellt, daher ist die 30-tägige Kün- digungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR auf den 30. November 2023 gewahrt. Die Gesuchsgegnerin hat daher kein Gebrauchsrecht mehr an der streitgegenständli- chen Lagerfläche von 448m 2 sowie am Garagenplatz Nr.”

“Nach Art. 257c OR muss der Mieter den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Hiefür ist das offizielle Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zu verwenden und bei der Kündigung einer Familienwohnung ist zusätzlich die separate Zustellung an den Ehegatten (bzw. eingetragenen Partner) erforderlich (Art. 266n OR). Gibt der Mieter die Sache am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück (Art. 267 OR), so kann der Vermieter ein Ausweisungsverfahren einleiten.”

“et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (Bachofner, Die Mieterausweisung, 2019, p. 381 n. 678). Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure simplifiée, même si elle est soumise à la maxime inquisitoire sociale (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022, consid. 4.2.2). Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5; 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2). En l'espèce, les pièces n. 2 et 4 font déjà partie du dossier et ne sont donc pas nouvelles.”

“3 En l’occurrence, s’agissant du logement des intimés, les avis comminatoires du 17 juin 2021, adressés séparément à chaque locataire, s’ils indiquent des frais de rappel par 30 fr., indiquent également clairement, outre des montants de frais accessoires pour les mois d’avril, mai et juin 2021, des montants de loyer pour les mêmes mois, en indiquant à chaque fois, distinctement, le montant encore dû, pour un total de 4'800 francs. Conformément à la jurisprudence qui précède, on doit retenir ici que les intimés, à réception de tels avis, ne pouvaient avoir le moindre doute au sujet du bien-fondé et de l'exigibilité de cette créance de loyer. La seule mention de frais de rappel sur l’avis comminatoire ne permettait pas de rendre la situation factuelle ou juridique non clairs et ainsi d’empêcher l’application de la procédure en cas clair. Pour le surplus, les avis ont été adressés aux deux locataires – selon suivi des recommandés même si l’intimée l’a contesté en audience – et le délai de mise en demeure prévu par l’art. 257d al. 1 CO a été respecté avant la résiliation. Celle-ci était en outre fondée au sens de l’art. 257d al. 2 CO dès lors que selon les déclarations de l’intimé lui-même à l’audience du 18 janvier 2022 les loyers n’avaient toujours pas été payés, ce qui ressort également du courrier signé par les deux intimés adressé à la commission de conciliation le 23 août 2021. C’est ainsi à tort que l’autorité précédente a déclaré la requête en cas clair irrecevable s’agissant du logement des intimés au motif que les avis comminatoires n’auraient pas été suffisamment clairs. Cela dit, dès lors que le congé a été contesté par les intimés, il appartenait à l’autorité précédente d’examiner également les motifs soulevés à cet égard à titre préjudiciel, ce qu’elle n’a pas fait. Il s’impose par conséquent, ne serait-ce que par respect du principe de la garantie de double instance, de renvoyer la cause à l’autorité précédente pour instruction et nouvelle décision sur ce point, ainsi que sur les frais de première instance.”

“Dans une motivation subsidiaire, invoquant la situation de pénurie de logements sévissant sur la Riviera, il soutient qu’un délai supplémentaire d’une année devrait lui être accordé pour la restitution des locaux, afin qu’il puisse trouver à se reloger. La situation familiale du recourant, marié et père de trois enfants, tout comme le fait qu’il émarge à l’aide sociale et fasse l’objet de poursuites, compliquerait davantage sa recherche d’un logement. 3.2 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d’au moins trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire au sens de l’art. 257d CO suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid.”

“Die Vorinstanz erwog, während der Mietzins für den Monat November 2021 fristgerecht bezahlt worden sei, sei der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 eingegangen. Die von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 angesetzte Zahlungsfrist von 30 Tagen habe jedoch bereits am 14. Januar 2022 geendet. Damit seien die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR erfüllt gewesen; die mit Schreiben vom 17. Januar 2022 erfolgte Kündigung sei zudem in der nach Art. 266l Abs. 2 OR vorgeschriebenen Form erfolgt. An der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vermöge auch die fristgerechte Tilgung des Mietzinses für den Monat November 2021 nichts zu ändern, zumal der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 und damit nach Ablauf der Zahlungsfrist getilgt worden sei. Der von der Beschwerdeführerin zitierte Bundesgerichtsentscheid 4C.96/2006 vom 4. Juli 2006 sei im Übrigen nicht einschlägig, sei es im genannten Fall doch um die Frage gegangen, ob eine am letzten Tag der Frist nach Art. 257d Abs. 1 OR versendete Kündigung als verfrüht zu betrachten sei. Da die Kündigung vorliegend nach Ablauf der Kündigungsfrist versendet worden sei, könne die Beschwerdeführerin daraus nichts für sich ableiten.”

“Il y a ainsi lieu de considérer que la mise en demeure du 11 novembre 2020 a été notifiée à B______ le 21 novembre 2020 et que celle du 16 novembre a été notifiée à C______ le 25 novembre 2020. Il n'est par ailleurs pas contesté qu'au moment de la notification de ces mises en demeure, les intimés ne s'étaient pas acquittés du loyer du mois de novembre 2020. Or, les avis comminatoires mentionnaient clairement le montant dû par les intimés, la période à laquelle correspondait l'arriéré, à savoir le mois de novembre 2020, l'invitation à s'acquitter du montant dû dans un délai de trente jours et le fait qu'à défaut, le bail serait résilié. Il n'est pas davantage contesté que les intimés n'ont versé à l'appelante le loyer du mois de novembre 2020 que dans le courant du mois de janvier 2021, soit postérieurement au délai qui leur avait été imparti pour s'en acquitter. Il découle de ce qui précède que l'appelante était fondée à résilier le bail des intimés, ce qu'elle a fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En effet, l'appelante a attendu l'échéance du délai comminatoire de trente jours pour notifier aux intimés les avis officiels de résiliation, celle-ci étant intervenue à l'échéance d'un délai de trente jours pour la fin d'un mois. La notification par l'appelante aux intimés, le 8 décembre 2020, d'un deuxième avis comminatoire portant sur le loyer du mois de décembre 2020, n'est pas susceptible de remettre en cause la validité de la résiliation du bail notifiée par avis du 26 décembre 2020. La mise en demeure du 8 décembre 2020 mentionnait certes le fait que les intimés étaient redevables "à ce jour", d'un montant de 1'268 fr. correspondant au loyer et à la provision pour charges pour la période du 1er au 31 décembre 2020, sans mentionner l'arriéré qui subsistait pour le mois de novembre 2020. Toutefois et contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal, les intimés n'ont pas pu être induits en erreur par le libellé de l'avis comminatoire du 8 décembre 2020, dans la mesure où ils ne pouvaient ignorer qu'ils ne s'étaient toujours pas acquittés du loyer et des charges dus pour le mois de novembre 2020.”

“Par contrat de bail à loyer du 27 mars 2023, l’appelante a remis en location à l’intimée un appartement de 3 pièces au 2e étage de l’immeuble situé à la rue [...] à [...] pour loyer mensuel de 2'160 fr., charges comprises. Ce contrat prévoyait que le bail commençait le 15 avril 2023 et se terminait le 30 avril 2024, mais serait reconduit tacitement d’année en année, avec un délai de résiliation de quatre mois. 2. Par courrier recommandé du 8 juin 2023, l’appelante, toujours par l’intermédiaire de [...], a imparti un délai de 30 jours à l’intimée pour payer le montant de 4'320 fr. correspondant aux loyers impayés de mai et de juin 2023, avec l’indication qu’à défaut, le contrat serait résilié conformément à l’art. 257d CO. Ce courrier est parvenu à destination le 14 juin 2023 et a été retiré à la Poste par l’intimée le 19 juin 2023. 3. Par courrier du 14 juillet 2023, l’appelante, représentée par [...], a résilié le bail à loyer précité avec effet au 30 avril 2024. Elle s’est référée à « ses correspondances du 8 juin 2023 restées sans suite » et a invoqué l’art. 257d al. 2 CO. 4. Le 1er septembre 2023, l’intimée a payé les loyers de mai et juin 2023. 5. Par courrier recommandé du 12 septembre 2023, l’appelante, désormais représentée par Martine Schlaeppi, agent d’affaire brevetée, a résilié le même contrat de bail pour le 31 octobre 2023 au motif que les loyers de mai et de juin 2023 n’avaient pas été payés dans le délai comminatoire. Ce courrier a été distribué à l’intimée le 13 septembre 2023. 6. Le 7 novembre 2023, l’appelante a déposé auprès du juge de paix une requête en cas clair d’expulsion contre l’intimée, en concluant en substance, avec suite de frais et dépens, à ce qu’ordre soit donné à celle-ci de quitter et rendre libre l’appartement loué dans un délai de 20 jours et, à défaut, à ce qu’il soit procédé à l’exécution forcée de la décision. Elle a notamment allégué que les loyers ayant fait l’objet de la sommation avaient été payés à hauteur de 1'080 fr. le 12 juillet 2023 (paiement partiel du mois de mai 2023), 1’080 fr. le 17 juillet 2023 (solde de mai 2023), 1'080 fr.”

“Les appelants ne contestent pas que le montant du loyer du mois de novembre 2020 n’a été versé qu’en date du 8 janvier 2021, soit bien après l’échéance du délai comminatoire de 30 jours, même en tenant compte du fait que ce dernier est arrivé à échéance le 23 décembre 2020 pour B______ Sàrl. L’argument des locataires lié à l’impossibilité de s’acquitter du loyer dans le délai comminatoire en raison des effets du jugement de faillite prononcé le 14 décembre 2020 tombe à faux. D’une part, comme l’a relevé le Tribunal, le blocage des comptes de B______ Sàrl n’a pas empêché le versement du montant dû au titre du loyer de novembre en date du 8 janvier 2021, soit avant que la société n’ait retrouvé la libre disposition de ses avoirs. D’autre part, dans la mesure où la mise en faillite de ladite société a été requise par un créancier poursuivant en lien avec le non-paiement de certaines factures, se situant donc dans sa sphère de contrôle, elle ne saurait s’en prévaloir pour justifier d’une impossibilité vis-à-vis de sa bailleresse. S'agissant de la forme de la résiliation, l'art. 266l CO a été respecté, tout comme les délais et les termes prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. 4.4.1 La Cour de céans considère avec le Tribunal que les appelants n’ont pas démontré avoir opposé une quelconque créance en compensation ensuite de la réception de l’avis comminatoire. Une telle intention ne découle pas de façon univoque des termes contenus dans leur courrier du 18 novembre 2020, la formulation utilisée tenant plutôt de l’hypothèse (“nous devrions avoir le droit à une exonération [...]”), le courrier faisant en outre référence à l’envoi ultérieur d’une demande correspondante. La référence au fondement d’une éventuelle créance compensante liée à la fermeture des restaurants ordonnée par les autorités est également formulée de façon hypothétique. Or, quand bien même l’on retiendrait, en vertu du principe de la confiance, que la bailleresse devait comprendre que les locataires se référaient au projet de Loi COVID-19 sur les loyers commerciaux, qui prévoyait initialement une réduction de loyer à hauteur de 60% en faveur des locataires commerciaux touchés par les restrictions ordonnées par les pouvoirs publics, force est de constater que selon ledit projet le 40% du loyer restant demeurait à la charge du locataire, de sorte qu’une compensation totale du loyer en souffrance par ce biais aurait été exclue.”

“Le 8 février 2016, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement n° 1______ de 4 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis 2______, à C______, et de la cave qui en dépend. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'402 fr. par mois. b. A______ vit dans le logement avec sa fille âgée de 16 ans. c. Par avis comminatoire du 17 avril 2020, la FONDATION B______ a mis en demeure A______ de lui régler dans les 90 jours le montant de 2'814 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges des mois de mars et avril 2020 ainsi que des frais de rappel impayés de 10 fr. d. A______ a réglé sa dette dans le délai de 90 jours fixé. e. Par avis comminatoire du 16 juin 2020, la FONDATION B______ a mis en demeure A______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 1'412 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er au 30 juin 2020 ainsi que de frais de rappel de 10 fr. et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. f.”

“Le 8 février 2016, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement n° 1______ de 4 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble sis 2______, à C______, et de la cave qui en dépend. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'402 fr. par mois. b. A______ vit dans le logement avec sa fille âgée de 16 ans. c. Par avis comminatoire du 17 avril 2020, la FONDATION B______ a mis en demeure A______ de lui régler dans les 90 jours le montant de 2'814 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges des mois de mars et avril 2020 ainsi que des frais de rappel impayés de 10 fr. d. A______ a réglé sa dette dans le délai de 90 jours fixé. e. Par avis comminatoire du 16 juin 2020, la FONDATION B______ a mis en demeure A______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 1'412 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er au 30 juin 2020 ainsi que de frais de rappel de 10 fr. et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. f.”

“Par ordonnance du 14 décembre 2018, le Tribunal de protection de l'adulte et de l'enfant (TPAE), statuant sur mesures superprovisionnelles, a institué une curatelle de représentation et de gestion provisoire en faveur de C______, désigné deux collaborateurs du Service de protection de l'adulte (SPAd) aux fonctions de curateurs provisoires, confié à ceux-ci les tâches de représenter le locataire dans ses rapports avec les tiers, en particulier en matière d'affaires administratives et juridiques, de gérer ses revenus et d'administrer ses affaires courantes, et autorisé les curateurs provisoires à prendre connaissance de la correspondance du locataire, dans les limites du mandat confié. Cette ordonnance a été notifiée au SPAd le 14 janvier 2019. A______ SA n'a, quant à elle, été informée de la mesure de curatelle prononcée en faveur du locataire qu'à l'occasion du dépôt de la requête en contestation de congé du 26 mars 2019 (cf. infra let. i.a). e. Par pli recommandé du 14 janvier 2019 adressé à C______, la régie a relevé qu'en dépit de ses courriers de rappel, le précité n'avait pas résorbé le retard accumulé dans le paiement de son loyer depuis décembre 2018. Aussi, le locataire était mis en demeure de s'acquitter du montant échu de 1'640 fr., à titre d'arriéré de loyer pour les mois de décembre 2018 et janvier 2019, dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi le bail serait résilié en application de l'art. 257d CO. f. Aucun paiement n'ayant été effectué dans le délai imparti, la bailleresse a, par avis officiel du 25 février 2019, résilié le bail du locataire pour le 31 mars 2019. g. Dès le mois de mars 2019, le loyer du studio a été acquitté régulièrement par le SPAd et l'arriéré a été résorbé. h. Dans l'intervalle, la régie a reçu - dès janvier 2019 - plusieurs plaintes de voisins concernant des nuisances sonores et olfactives provenant de l'appartement du locataire, qui était au surplus passablement encombré. i.a Le 26 mars 2019, C______, représenté par le SPAd, a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en contestation du congé du 25 février 2019. i.b Lors de l'audience de conciliation du 19 septembre 2019, les parties sont parvenues à un accord partiel qui a été entériné par la Commission de conciliation. Les termes de cet accord étaient les suivants : "La situation est à jour et un suivi médical [du locataire] est en place. Dans ces circonstances, la bailleresse est d'accord d'octroyer [au locataire] un délai d'épreuve d'une année.”

“En premier lieu, l'ensemble des documents contractuels ont été signés/établis aux noms de l'appelant, de F______ SA et de E______ SARL (sous son ancienne raison sociale) (demande de location, contrat de bail, garantie de loyer, etc.) et les clés des locaux ont été remises à l'appelant, qui a signé le constat d'état des lieux d'entrée. En second lieu, les parties conviennent que la bailleresse n'a jamais eu l'intention de conclure un contrat de bail avec B______ SA, société faisant l'objet de plusieurs poursuites et actes de défaut de biens, et qu'elle a refusé de transférer le bail en faveur de cette société. Aussi, il ne fait pas de doute que l'appelant, F______ SA et E______ SARL étaient les seuls locataires des locaux à l'époque de la résiliation du bail, à l'exclusion de B______ SA. Devant la Cour, l'appelant admet d'ailleurs que B______ SA n'a jamais été la locataire des locaux, puisqu'il soutient désormais qu'elle en serait sous-locataire. Or, dans la mesure où B______ SA n'est pas titulaire du bail, la bailleresse n'avait pas à lui notifier l'avis comminatoire ni l'avis officiel de résiliation. Pour le surplus, l'appelant ne conteste pas que les conditions fixées à l'art. 257d CO sont remplies in casu. En particulier, il ne conteste pas que les locataires étaient effectivement en retard dans le paiement du loyer et des charges lorsque la sommation leur a été adressée, d'une part, et qu'ils ne se sont pas acquittés de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part. Il s'ensuit que la bailleresse a valablement résilié le contrat pour défaut de paiement. L'appelant soutient encore que le congé du 25 janvier 2022 serait contraire aux règles de la bonne foi. Outre qu'il n'a pas motivé son grief, l'appelant n'établit pas que le congé aurait été contesté dans le délai légal de 30 jours (art. 273 CO), ses allégués sur ce point étant irrecevables. Il est dès lors forclos à se prévaloir du caractère abusif du congé dans le cadre de la présente procédure. Pour le surplus, l'appelant n'a formulé aucun grief motivé contre les mesures d'exécution prononcées par le Tribunal, étant rappelé que la protection de l'art. 30 al. 4 LaCC (sursis humanitaire) ne s'applique pas aux locaux commerciaux.”

“Secondement, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, 620 consid. 5.1.1 et 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).   5.2.3              En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4).                 Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois, cela même si l’arriéré a été finalement payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art.”

“Si le défendeur soulève des objections et exceptions motivées et concluantes (« substanziiert und schlüssig ») qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1).                 Secondement, la situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite un certain pouvoir d’appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l’équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2).   3.2 3.2.1              En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l’art. 257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4).                 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).                 La demeure du locataire, au sens de l’art.”

“1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7).”

“En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires. En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu'à la fin du bail, et, faute de restitution à l'échéance, une indemnité pour l'occupation illégitime des locaux (ATF 131 III 257 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.1). Il s'agit là d'un cumul objectif d'actions (art. 90 CPC), qui est admissible dans la procédure sommaire de l'art. 257 CPC dans la mesure où il ne complique pas ou ne ralentit pas son déroulement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022, consid. 4 et 4.2). L'indemnité pour occupation illicite des locaux correspond en principe au montant du loyer convenu (ATF 63 II 368 consid. 3 p. 372; 119 II 437 consid. 3b/bb; 131 III 257 consid.”

“_____, betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen (Ausweisung) Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes Audienz des Bezirksgerichtes Zürich vom 27. Februar 2023 (ER230025) - 2 - Erwägungen: 1.1. A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) ist seit dem 16. August 2016 Mie- ter einer 3-Zimmerwohnung an der C._____-strasse ... in ... Zürich. Der monatli- che Mietzins beträgt Fr. 1'018.–. Die Baugenossenschaft B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) ist die Vermieterin (vgl. act. 4/2). 1.2. Mit Schreiben vom 11. November 2022 mahnte die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer für ausstehende Mietzinszahlungen für die Monate Juni und September 2022 und setzte ihm eine 30-tägige Frist zur Begleichung der Ausstände an, mit der Androhung, dass bei deren unbenütztem Ablauf das Miet- verhältnis gemäss Art. 257d OR ausserordentlich gekündigt werde (act. 4/7). Nach unbenutztem Fristablauf kündigte die Beschwerdegegnerin dem Beschwer- deführer den Mietvertrag am 16. Dezember 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR mittels amtlich genehmigtem Formular per 31. Januar 2023 (act. 4/13). 1.3. Mit Eingabe vom 13. Februar 2023 stellte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich (nachfolgend Vorinstanz) ge- stützt auf Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) ein Ausweisungsbegehren (vgl. act. 1). Mit Verfügung vom 14. Februar 2023 wurde der Beschwerdegegnerin Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses angesetzt (act. 5), welchen sie innert Frist leistete (act. 10). Gleichzeitig wurde dem Beschwerdeführer Frist zur Stel- lungnahme angesetzt (act. 5). Nach Eingang der Stellungnahme (act. 8) sowie einer weiteren unaufgeforderten Eingabe des Beschwerdeführers (act. 11) hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 27. Februar 2023 gut (act. 16). 1.4. Gegen diesen Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 6. März 2023 (Datum Poststempel) rechtzeitig (vgl. act. 14b) Beschwerde (act. 17). Ebenfalls innert Frist reichte der Beschwerdeführer eine weitere Eingabe ein (act.”

“Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans ce délai, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin du mois (al. 2). Jurisprudence et doctrine admettent que l’expulsion du locataire ensuite d’une résiliation de bail pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO puisse être requise et prononcée par voie de procédure sommaire lorsque les deux conditions cumulatives posées à l’art. 257 al. 1 CPC sont réalisées. L’expulsion est même l’un des exemples d’application de la procédure du cas clair les plus fréquemment cités par la doctrine (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 3.2.1). L’expulsion requise en cas clair n’est pas soumise au préalable de conciliation (cf. art. 198 let. e CPC ; ATF 132 III 747 consid. 6.4). L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs, présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition de droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni annulable, étant précisé par ailleurs qu’une prolongation du bail n’entre pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO. Pour le reste, les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC applicable aux procédures pour cas clairs s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). 3.3 Il ressort de ce qui précède que le juge de paix était compétent pour se saisir d’une procédure d’expulsion dans le cadre d’une requête en cas clair déposée par le bailleur. En pareille situation, aucune conciliation préalable n’est requise (art. 198 let. a CPC). L’obligation de saisir l’autorité de conciliation selon l’art.”

“Donnés pour non-paiement du loyer, les congés litigieux sont des congés extraordinaires. Le bailleur a dans chaque cas usé des termes – plus longs – prévus pour un congé ordinaire ; il en avait en effet la possibilité, l'art. 257d al. 2 CO prévoyant un délai « minimum » d'un mois pour la fin d'un mois, ce qui signifie évidemment qu'il est loisible au bailleur d'accorder un délai plus long. Il y a lieu de déterminer si les trois congés – dont on a vu ci-dessus qu'ils n'étaient pas annulables – étaient efficaces.”

“234 CPC par analogie; ATF 144 III 462 consid. 3.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1). 2.3 Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants (rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs (rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder Einreden), comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. 2.4 Le bailleur doit alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_100/2018 précité consid. 7), ainsi que la résiliation du bail selon l'art. 257d al. 2 CO (principe de la réception dite absolue, valable pour les délais de droit matériel; cf.”

“2, 620 consid. 5.1.1 et 728 consid. 3.3). En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite un certain pouvoir d'appréciation du juge ou si celui-ci doit rendre une décision fondée sur l'équité qui intègre les circonstances concrètes (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 3.2.3 En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus (par quoi il faut entendre les acomptes provisionnels ou les montants forfaitaires convenus) au sens de l'art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.”

“1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“La locataire ne s'est pas présentée à l'état des lieux et a refusé de restituer les locaux. i. Lors de l'audience du 16 septembre 2024, la bailleresse a précisé que l'arriéré s'élevait à 60'473 fr. 55, le décompte ayant été produit. La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie.”

“Celui qui prétend que la communication faite au représentant liait le représenté doit prouver, en cas de contestation, que la réception de l'avis comminatoire était couverte par la procuration donnée au mandataire (cf. Christine Chappuis, in Thévenoz/Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., n. 19 ad art. 32 CO). S'agissant du mandat, son étendue est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte (art. 396 al. 1 CO).    5.3.3              En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appelante a notifié, par courriers recommandés du 9 août 2023, cinq avis comminatoires aux intimés pour les loyers impayés des mois de juillet et août 2023, à savoir aux trois locataires intimés à l’adresse des locaux litigieux, ainsi qu’à l’adresse de domicile des intimés B.________ et X.________, courriers qui n’ont été retirés par aucun d’entre eux. Il en va de même des courriers recommandés du 26 septembre 2023 concernant la résiliation du contrat de bail au moyen des formules officielles, lesquels n’ont pas non plus été retirés par les intimés.                 Ces notifications ont été faites valablement et conformément à l’art. 257d CO.                 Tout d’abord, le fait qu’aucun des trois intimés n’ait retiré les plis qui leur ont été notifiés en recommandé par l’appelante, que ce soit pour l’avis comminatoire ou l’avis de résiliation, ne trouve aucune explication rationnelle. En particulier, les intimés n’ont pas expliqué avoir été dans l’impossibilité de retirer les plis en question.                 Ensuite, c’est à tort que la première juge a retenu que les intimés ne pouvaient pas s’attendre à recevoir de tels avis. En effet, les intimés avaient déjà – en avril 2022 – reçu un avis comminatoire, puis une résiliation de bail fondée sur l’art. 257d CO à la suite du non-paiement de leur loyer. Ils ne pouvaient dès lors pas ignorer qu’en suspendant à nouveau le paiement de leur loyer, ils s’exposaient à une nouvelle mise en demeure, puis à une résiliation anticipée du contrat de bail litigieux. L’argument qui consiste à dire qu’il existait une procédure pendante en annulation du premier congé devant la Commission de conciliation est vain.”

“Dans sa réponse du 4 juillet 2022, B______ a conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement entrepris. c. Les parties ont été avisées le 9 août 2022 par la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties ont conclu le 5 mai 2020 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève avec une cave n° 41. A______ était déjà locataire de l'appartement depuis une vingtaine d'années. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'700 fr. par mois, charges comprises. b. Par avis comminatoire du 16 novembre 2021, B______ a mis en demeure A______, qui a été avisé pour retrait le lendemain, de lui régler dans les 30 jours le montant de 3'400 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er octobre au 30 novembre 2021 et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c. Par courriel du 7 décembre 2021, A______ a sollicité un arrangement de paiement pour les mois de novembre et décembre 2021, ce qui lui a été refusé par courriel du même jour, la bailleresse relevant que le retard était de trois mois de loyer et que de très nombreux arrangements avaient déjà été accordés. d. Un seul versement de 1'700 fr. est intervenu le 20 décembre 2021. e. Le pli recommandé contenant la mise en demeure n'ayant pas été réclamé par A______, celle-ci lui a été adressée par courriel le 22 décembre 2021. f.”

“Sep- tember 2023 gegenüber der Liegenschaftenverwaltung telefonisch die sofortige Begleichung der Ausstände zusicherte, welche Zahlung in der Folge indessen ausblieb (act. 1 Rz. 16 f., Rz. 20, Rz. 24; act. 3/8). Mit Schreiben der Gesuchstel- lerin vom 13. Oktober 2023 wurde sodann der ausstehende Mietzins für den Mo- nat Oktober 2023 abgemahnt und erneut die Kündigung des Mietverhältnisses an- gedroht, welches Schreiben der Gesuchsgegnerin am 25. Oktober 2023 per A-Post zugestellt werden konnte (act. 1 Rz. 18 f., Rz. 26; act. 3/6 f.). Auch nach dieser zweiten Mahnung leistete die Gesuchsgegnerin keine Zahlungen an die Gesuchstellerin (act. 1 Rz. 20, Rz. 24, Rz. 27; act. 3/8). Mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 kündigte die Gesuch- stellerin das Mietverhältnis androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungs- verzug im Sinne von Art. 257d OR mit Wirkung auf den 31. Januar”

“25 dès la troisième année, acomptes de frais de chauffage et d’exploitation mensuels de 2'468 fr. 75 en sus. Selon le contrat, lors de la signature de celui-ci, l’objet loué était en phase de développement, de sorte que sa remise à la locataire ne pouvait être fixée à une date précise, la bailleresse s’engageant à s’efforcer d’achever l’aménagement de base de la surface louée pour le mois de novembre 2019 au plus tôt. Par avenant du 28 octobre 2019, la date d’achèvement de l’aménagement de l’objet loué a été reportée à la fin du mois d’avril 2020, au plus tôt. 2. a) Par courrier recommandé du 18 novembre 2021, l’intimée a imparti à l’appelante un délai de trente jours pour s’acquitter du montant de 134'714 fr. 80 – correspondant aux loyers dus pour les mois d’avril à novembre 2021 – en indiquant qu’à défaut, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO. b) Par formule officielle du 25 février 2022, adressée le même jour à l’appelante, l’intimée lui a signifié la résiliation du contrat de bail avec effet au 31 mars 2023, en application de l’art. 257d CO. 3. a) Le 24 mars 2022, l’appelante a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne (ci-après : la commission de conciliation) d’une requête tendant, principalement et en substance, au constat de ce que le bail n’avait pas commencé à déployer ses effets, à la condamnation de l’intimée à remettre la chose louée à l’appelante selon les modalités contractuellement prévues, au constat du fait que le bail commencerait à courir dès la remise effective et complète de l’objet loué et au constat de la nullité, respectivement au prononcé de l’annulation de la résiliation du 25 février 2022. b) Par requête du 13 mai 2022, l’intimée a introduit une procédure en protection du cas clair devant le Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : le juge de paix), tendant à l’expulsion de l’appelante des locaux loués pour défaut de paiement du loyer. Par décision du 20 juillet 2022, le juge de paix a déclaré irrecevable la requête du 13 mai 2022 (I), a statué en matière de frais (II à IV) et a rejeté toute autre ou plus ample conclusion (V).”

“2 ; ATF 107 II 189 consid. 2). La fiction de notification le 7e jour du délai de garde prévue pour les délais de procédure (art. 138 al. 3 let. a CPC) ne vaut pas pour les délais de droit matériel. Il en va de même de la réserve faite à l'art. 138 al. 3 let. a CPC, selon laquelle la fiction ne vaut que si le destinataire devait s'attendre à recevoir une notification (sur cette dernière notion, cf. ATF 138 III 225 consid. 3.1). Le destinataire supporte donc le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance de la manifestation de volonté de l'expéditeur, par exemple en cas d'absence ou de vacances (sur le tout : ATF 143 III 15 consid. 4.1.1 ; cf. ég. TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1 et TF 4A_100/2018 du 5 mars 2018 consid. 7). Un régime différent, plus favorable au destinataire, est consacré relativement à deux communications prévues par le droit du bail à loyer. Il s'agit de la communication de l'avis de majoration du loyer et de la notification de l'avis comminatoire prévu par l'art. 257d al. 1 CO (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; TF 4A_100/2018 précité consid. 7), lesquelles sont soumises au principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure (ATF 119 II 147 consid. 2 ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1 et les réf. citées ; TF 4A_100/2018 précité consid. 7). Aussi, le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur (TF 4C.196/2006 du 4 août 2006 consid. 2.1). Le congé donné avant l'expiration du délai comminatoire est inefficace (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa). Par ailleurs, la résiliation postée précisément le dernier jour du délai comminatoire et reçue au plus tôt le lendemain doit être considérée comme valable (TF 4C.96/2006 du 4 juillet 2006 consid. 2.1, 2.2 et 2.5, cité dans Les cahiers du bail [CdB] 4/06, pp. 107 ss ; cf. ég. TF 4A_284/2022 du 22 août 2022 consid. 3.1 et 3.2). 5.3 5.3.1 En l’occurrence, le délai comminatoire de 30 jours octroyé à V.________ pour s’acquitter de sa dette de loyer est arrivé à échéance le 8 septembre 2023, dans la mesure où l’intéressé a retiré le pli comprenant l’avis comminatoire en date du 9 août 2023.”

“Die Fristberechnung der Vorinstanz ist nach dem Gesagten korrekt er- folgt: Die Zahlungsaufforderung ist am 9. Juni 2022 der Post übergeben und den Mietern am Folgetag zur Abholung gemeldet worden (act. 3/6). Die 7-tägige Ab- holfrist endete damit am 17. Juni 2022 und die 30-tägige Zahlungsfrist begann gemäss Art. 257d Abs. 1 OR am 18. Juni 2022 zu laufen. Unter Berücksichtigung des Fristenlaufs an Sonntagen (Art. 78 Abs. 1 OR) endete die Zahlungsfrist am Montag, 18. Juli”

“Sowohl bei der Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR als bei der Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR handelt es sich um empfangsbedürf- tige Willenserklärungen, die nur dann wirksam werden, wenn sie bei der Gegen- partei eintreffen (zur Kündigungsandrohung vgl. etwa ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2019, Art. 257d N 37; BK OR-GIGER, Bern 2015, Art. 257d N 51; zur Kündigung vgl. etwa BGE 143 III 15, E. 4.1; BGE 140 III 244 E. 5; BGE 137 III 208 E. 3.1.1; BGE 118 II 42 E. 3; BGE 107 II 189, E. 2). Dabei gilt die Zahlungsaufforderung gemäss der hierfür geltenden eingeschränkten Empfangs- theorie als zugestellt, wenn sie vom Mieter tatsächlich in Empfang genommen wurde und nicht bereits, wenn sie in dessen Machtbereich eingetroffen ist. Kann ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort übergeben werden, so ist deshalb auf den Zeitpunkt abzustellen, in welchem der Empfänger ihn auf dem Postbüro abholt. Wird die Mitteilung auch innerhalb der von der Post gesetzten, siebentägigen Abholfrist nicht abgeholt, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden (BGE 119 II 147 E.”

“An welchem Datum die Zustellung dieses Schreibens per A-Post er- folgte, lässt sich den Ausführungen der Gesuchstellerin nicht klar entnehmen (act. 1 Rz. 16 f.). Unbestritten und belegt ist hingegen, dass das an die Gesuchs- gegnerin auch per Einschreiben versandte Schreiben ihr am 14. September 2023 zur Abholung gemeldet wurde. Mit Blick auf die zitierte Bundesgerichtspraxis gilt diese eingeschriebene Sendung als der Gesuchsgegnerin mit Ablauf der sieben- tägigen Abholfrist bzw. am 21. September 2023 zugestellt (act. 1 Rz. 15 f., Rz. 26; act. 3/4). Die Zahlungsfrist von 30 Tagen begann somit am 22. September 2022 und lief am Montag, 23. Oktober 2023 ab. Nicht massgebend ist, dass die einge- schriebene Mahnung vom 13. September 2023 der Gesuchsgegnerin aufgrund der von ihr veranlassten Verlängerung der Abholfrist effektiv erst am 12. Oktober 2023 zugestellt wurde (act. 3/4). Abgesehen davon wäre die Zahlungsfrist auch ausgehend von diesem Zustellungsdatum unbenutzt verstrichen. Zudem erfolgte mit Schreiben vom 13. Oktober 2023 eine weitere Mahnung mit Kündigungsan- drohung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR, welche gemäss unbestrittener Dar- stellung der Gesuchstellerin am 25. Oktober 2023 per A-Post an die Gesuchsgeg- nerin zugestellt werden konnte (act. 1 Rz. 18 f., Rz. 26; act. 3/6 f.). In Bezug auf diese Mahnung begann die dreissigtägige Zahlungsfrist demzufolge am”

“Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 bis 2.3). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann eingehend die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind. Die Höhe des Mietzinsausstands von zwei Monaten und die fehlende Zahlung innert der dreissigtägigen Zahlungsfrist nach ordnungsgemässer Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR seien von den Mietern nicht bestritten worden, womit die Kündigung des Mietverhältnisses auf den 31. Januar 2021 gültig sei und das Mietverhältnis auf diesen Zeitpunkt hin beendet worden sei. Es bestünden keinerlei Anhaltspunkte für eine Missbräuchlichkeit der Kündigung. Da das Mietobjekt bislang nicht zurückgegeben worden sei, bestünde ein klarer Ausweisungsanspruch der Vermieterin (E. 2.4 bis 2.12). Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der gesetzlichen Pflicht, die Berufung begründet einzureichen, ist der Berufungskläger gehalten darzutun, auf welchen Berufungsgrund (Art. 310 ZPO) er sich beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Er hat somit zu erklären, weshalb der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein soll; es wird vorausgesetzt, dass er sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.”

“La surface n'était dès lors pas un élément essentiel du contrat, raison pour laquelle les parties n'avaient pas fait mesurer la surface de façon précise. L'administratrice de la sous-locataire avait par ailleurs confirmé que les locaux occupés étaient bien ceux qui faisaient l'objet du contrat de bail, les parties ayant simplement estimé la surface des locaux à titre indicatif, sans effectuer de métrage précis. Il était également relevé que la sous-locataire n'avait pas contesté le loyer initial ni protesté quant aux locaux remis jusqu'au 23 avril 2020. Il ne serait dès lors pas donné suite à ses prétentions. Enfin, la sous-bailleresse a indiqué maintenir le contenu de sa mise en demeure du 11 juin 2020 et a rappelé à la sous-locataire qu'elle procéderait à la résiliation du bail si l'intégralité des loyers réclamés n'étaient pas payée dans le délai fixé. j. Par avis officiel du 20 juillet 2020, B______ SA a résilié le bail de sous-location avec effet au 31 août 2020 faute de paiement du loyer malgré la mise en demeure du 11 juin 2020 conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Ce congé a été contesté par A______ SA devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers le 20 août 2020. La procédure est actuellement pendante. k. Par acte du 9 septembre 2020, B______ SA, agissant par la voie de la protection du cas clair, a requis du Tribunal le prononcé de l'évacuation de la sous-locataire, l'exécution directe de l'évacuation et sa condamnation à lui remettre les clés, sous la menace de la peine d'amende prévue par l'art. 292 CP. l. Lors de l'audience du 29 octobre 2020, B______ SA a indiqué qu'aucun loyer n'avait été versé depuis le dépôt de la requête. A______ SA a produit un chargé de pièces et a conclu à l'irrecevabilité de la requête en cas clair, invoquant en substance le contenu des procédures en cours (contestation du congé, d'une part, et réduction de loyer avec dommages-intérêts, d'autre part) et le fait qu'elle avait invoqué la compensation, «comme indiqué» dans ses courriers du 23 avril et 24 juin 2020. Les parties ont plaidé, persistant dans leurs conclusions respectives.”

“Selon l'art. 86 CO, le débiteur qui a plusieurs dettes à payer au même créancier a le droit de déclarer, lors du paiement, laquelle il entend acquitter (al. 1); faute de déclaration de sa part, le paiement est imputé sur la dette que le créancier désigne dans la quittance, si le débiteur ne s'y oppose immédiatement (al. 2). Lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable du débiteur, ou que la quittance ne porte aucune imputation, l'art. 87 al. 1 CO dispose que le paiement s'impute sur la dette exigible; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur; s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première. Ainsi, en cas de demeure dans le versement du loyer ou de frais accessoires au sens de l'art. 257d CO, faute de déclaration du locataire sur la dette qu'il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l'imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l'absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première (arrêt 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 3.1 et la référence citée).”

“Lorsqu'il n'existe pas de déclaration valable du débiteur, ou que la quittance ne porte aucune imputation, l'art. 87 al. 1 CO dispose que le paiement s'impute sur la dette exigible ; si plusieurs dettes sont exigibles, sur celle qui a donné lieu aux premières poursuites contre le débiteur ; s'il n'y a pas eu de poursuites, sur la dette échue la première. Ainsi, en cas de demeure dans le versement du loyer ou de frais accessoires au sens de l'art. 257d CO, faute de déclaration du locataire sur la dette qu'il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l'imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l'absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première (TF 4A_436/2018 précité consid. 3.1 et la référence citée). 3.1.2.2 3.1.2.2.1 Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. Même une créance contestée peut être opposée en compensation (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.2 ; TF 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Lorsque le locataire entend s'acquitter de ses loyers par compensation avec une créance en restitution de l'indu, il doit donc le déclarer au plus tard dans le délai de sommation qui lui est accordé par le bailleur (TF 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 9). Si la compensation n'est pas d'emblée dépourvue de vraisemblance, la requête en cas clair sera en principe irrecevable (CACI 26 février 2021/84 consid. 4.2.2). 3.1.2.2.2 Selon l’art. 270a CO, le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s’il a une raison d’admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art.”

“Die Kündigung vom 23. September 2024 wurde den Berufungsbeklagten am 24. September 2024 zugestellt. Folglich ist festzustellen, dass die am 23. September 2024 gestützt auf Art. 257d OR ausgesproche­ne Kündigung gültig ist.”

“Am 24. Mai 2022 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag unter Verwendung des dafür vorgesehenen Kündigungsformulars unter Hinweis auf Art. 257d OR ausserordentlich per Ende Juni”

“En l’espèce, la recourante ne conteste pas que pour réclamer le paiement des montants de 3'130 fr. et de 200 fr. correspondant aux arriérés de loyers relatifs à l’appartement et à la place de parc depuis le mois de janvier 2022, les intimés lui ont envoyé, ainsi qu’à son garant J.________, un courrier recommandé contenant la signification qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. Elle ne conteste en outre ni le montant de l’arriéré réclamé ni le fait que celui-ci n’a pas été acquitté dans le délai qui lui avait été imparti à cet effet. Partant, les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées lorsque les intimés ont résilié le contrat de bail sur formule officielle pour le 30 avril”

“3/8-15) Dar- stellung der Gesuchstellerin, wonach sie die Gesuchsgegnerin nach erfolgter Kündigung während Monaten wiederholt zur Räumung der Liegenschaft aufgefor- dert und sich die Gesuchsgegnerin um den Abschluss eines neuen Mietvertrags bemüht habe (act. 1 N 16 ff.). Eine pauschale Bestreitungsklausel anfangs der Gesuchsantwort (act. 11 N 3) genügt nicht (BGE 141 III 433 ff. E. 2.6; BGE 117 II 113 f. E. 2). Weshalb sich die Gesuchsgegnerin um einen neuen Mietvertrag be- müht, wenn angeblich gar keine gültige Kündigung erfolgt sein soll, erklärt sie nicht. Ihre Vermutung, die Sendungsverfolgungen könnten irgendein anderes Schreiben von Zürich nach D._____ betreffen, sind entsprechend als unbeachtli- che Schutzbehauptungen zu qualifizieren. Die Gesuchsgegnerin nahm die Kündi- gungsandrohung demnach am 21. April 2022 entgegen und liess die Zahlungsfrist ungenutzt verstreichen, weshalb die Gesuchstellerin berechtigt war, das Mietver- hältnis am 25. Mai 2022 zu kündigen. Die Kündigung gilt am 28. Mai 2022 als zu- - 6 - gestellt (BGE 140 III 244 ff. E. 5.1; BGE 137 III 208 ff. E. 3.1.2). Die Gesuchstelle- rin hat die formellen Voraussetzungen von Art. 257d OR eingehalten. Das Miet- verhältnis endete demnach am 30. Juni”

“Enfin, il ne ressort pas de la pièce dont se prévaut l’intimé, soit l’échange de courriel du 2 au 5 avril 2024 avec la gérance, que celle-ci lui aurait confirmé la possibilité de mettre en place un plan de paiement. Au contraire, si l'on y perçoit une demande de l'intimé en ce sens, la seule réponse qui lui a été faite est que dite demande serait transmise au service contentieux qui y donnerait la suite qui convient. On peine dès lors à comprendre de quelle manière l'intimé en déduit une quelconque indication qu'une solution pourrait être trouvée. A nouveau, ce dernier échoue à démontrer la mauvaise foi de l'appelante.   6.6              L'intimé invoque encore le fait que l'appelante n'aurait pas de « motif tangible » à la résiliation du bail, car elle ne serait qu'une pure société d'investissement, alors que de son côté, le besoin du logement litigieux correspond à la satisfaction d'un besoin fondamental. Dit logement serait en outre proche de l'école des enfants de l'intimé, dont la situation financière serait « relativement modeste ». On peine à discerner ce qu'entend tirer l'intimé de cette argumentation, étant précisé que les règles fixées par l'art. 257d CO ne comprennent pas la nécessité pour la partie bailleresse d'avoir un autre intérêt à la résiliation que celui lié à l'absence de paiement du loyer dû dans le délai comminatoire. Le grief est sans substance.                 Dans le même sens, l'intimé soutient que le but poursuivi par l'appelante serait de pouvoir louer le logement à un loyer supérieur et abusif, respectivement que le congé constituerait une représaille, dans la mesure où il avait contesté le loyer initial et obtenu gain de cause. L'argument n'est pas fondé. L'intimé omet qu'il ne s'est pas acquitté des loyers concernés dans le délai comminatoire, alors qu'il aurait été en mesure de le faire. Aucun élément du dossier ne permet de supposer que le congé aurait été donné pour une autre raison. Son grief est ainsi sans substance, la cause de résiliation reposant dans ses propres carences.   6.7              Il découle de ce qui précède que les conditions de l’art. 257d CO ont été respectées, de sorte que l’appelante était légitimée à résilier le contrat de bail.”

“Enfin, il ne ressort pas de la pièce dont se prévaut l’intimé, soit l’échange de courriel du 2 au 5 avril 2024 avec la gérance, que celle-ci lui aurait confirmé la possibilité de mettre en place un plan de paiement. Au contraire, si l'on y perçoit une demande de l'intimé en ce sens, la seule réponse qui lui a été faite est que dite demande serait transmise au service contentieux qui y donnerait la suite qui convient. On peine dès lors à comprendre de quelle manière l'intimé en déduit une quelconque indication qu'une solution pourrait être trouvée. A nouveau, ce dernier échoue à démontrer la mauvaise foi de l'appelante.   6.6              L'intimé invoque encore le fait que l'appelante n'aurait pas de « motif tangible » à la résiliation du bail, car elle ne serait qu'une pure société d'investissement, alors que de son côté, le besoin du logement litigieux correspond à la satisfaction d'un besoin fondamental. Dit logement serait en outre proche de l'école des enfants de l'intimé, dont la situation financière serait « relativement modeste ». On peine à discerner ce qu'entend tirer l'intimé de cette argumentation, étant précisé que les règles fixées par l'art. 257d CO ne comprennent pas la nécessité pour la partie bailleresse d'avoir un autre intérêt à la résiliation que celui lié à l'absence de paiement du loyer dû dans le délai comminatoire. Le grief est sans substance.                 Dans le même sens, l'intimé soutient que le but poursuivi par l'appelante serait de pouvoir louer le logement à un loyer supérieur et abusif, respectivement que le congé constituerait une représaille, dans la mesure où il avait contesté le loyer initial et obtenu gain de cause. L'argument n'est pas fondé. L'intimé omet qu'il ne s'est pas acquitté des loyers concernés dans le délai comminatoire, alors qu'il aurait été en mesure de le faire. Aucun élément du dossier ne permet de supposer que le congé aurait été donné pour une autre raison. Son grief est ainsi sans substance, la cause de résiliation reposant dans ses propres carences.   6.7              Il découle de ce qui précède que les conditions de l’art. 257d CO ont été respectées, de sorte que l’appelante était légitimée à résilier le contrat de bail.”

“Die Vorinstanz ist hinsichtlich der Kündigungen wegen Zahlungsverzugs von einem in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht klaren Fall ausgegangen. Sie erwog, dass unbestritten geblieben sei, dass der Berufungsbeklagte für sämtliche Mietobjekte den Monat Mai 2022 abgemahnt habe. Bestritten werde nur, dass der Berufungsbeklagte die ausstehenden Mietzinse der Monate September 2020, Ok- tober 2020 und April 2022 über sämtliche Mietobjekte hinweg gemahnt habe (act. 20 E. 5.2). In Bezug auf die Kündigungen erwog die Vorinstanz, dass diese sowohl wirksam als auch gültig erfolgt seien. Zum einen sei unbestritten geblie- ben, dass die Mietzinse für den Monat Mai 2022 nicht bezahlt worden seien; zum anderen seien die Voraussetzungen von Art. 257d OR und Art. 266l OR eingehal- ten worden, weshalb die Mietverträge für sämtliche Räumlichkeiten wirksam per 31. Juli 2022 aufgelöst worden seien (act. 20 E. 6.1 f. und 7.3). Ferner seien die Kündigungen vor dem Hintergrund, dass der Berufungsbeklagte sämtliche aus- stehenden Mietzinse für jedes Mietobjekt separat beziffert und gemahnt habe, gültig erfolgt. Daran ändere weder etwas, dass der Berufungsbeklagte den Beru- fungsklägerinnen keine Aufstellung aller eingegangen Zahlungen vorgelegt habe, - 18 - noch, dass im Zahlungsbefehl vom 7. April 2022 eine umfassendere Forderung in Betreibung gesetzt worden sei. Es sei für die Berufungsklägerinnen erkennbar gewesen, welche Beträge sie zu tilgen gehabt hätten, um die Betreibung bzw. Kündigung abzuwenden (act. 20 E. 8.1 f.). Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass die Berufungsklägerinnen vorgebracht hätten, ihnen würde eine Gegenforderung wegen veränderter Umstände zustehen. Sie behaupteten aber nicht, dass sie die- se Forderung zur Verrechnung angeführt hätten.”

“Inoltre, egli ha soggiunto, la diffida del 13 luglio 2020, che annullava e sostituiva quella dell'8 luglio 2020 e non quella del 19 aprile 2020, ri­guardava solo le pigioni ancora scoperte per i mesi di aprile (parzial­mente), maggio, giugno e luglio 2020, pari a fr. 1880.–. Per il primo giudice la tesi del convenuto, secondo cui vi era confusione quanto all'ammontare scoperto e, soprattutto, che con il suo versamento di fr. 1880.–, ef­fettuato il 10 agosto 2020, egli avrebbe saldato l'ultimo importo scoperto, non poteva essere seguita giacché egli aveva soltanto saldato lo scoperto riferito al periodo aprile-luglio 2020 e non oggetto della procedura in esame. Posto che nulla impedisce al locatore di inviare al conduttore una diffida di pagamento per ogni mese scaduto e che ogni diffida segue il suo corso, per il Pretore “è quindi possibile risultare in mora per pigioni relative a precedenti diffide, specie se non si indica su quale pi­gione scoperta deve essere imputato un determinato versamento”. In definitiva il Pretore, accertata la sussistenza dei presupposti degli art. 257d CO e 257 CPC, ha accolto la domanda degli istanti volta all'espulsione del conve­nuto dall'ente locato con le con­testuali misure di esecuzione. Egli ha stabilito inoltre che “vi è ancora uno scoperto per pi­gioni di fr. 2520.–”, donde l'accoglimento della domanda volta alla condanna del convenuto a versare tale importo, su cui ha riconosciu­to interessi di mora al tasso legale del 5%. Per contro, sulla richiesta di “indennità per occupazione illecita, fino alla data di restituzione dell′ente locato, oltre interes­si al 7%” non è entrato nel merito, non ritenendo adempiute le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale.”

“Il n'y avait pas lieu de revenir sur l'ordonnance du 10 octobre 2022. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir refusé d'auditionner D______, le privant ainsi de la possibilité de confirmer ses allégations selon lesquelles l'appartement présentait des défauts en août 2020. Ce grief est infondé. En effet, l'appelant a informé la régie le 18 février 2020 de ce que, considérant que son appartement était habitable, il le réintégrerait le 11 mars 2020. Par ailleurs, comme cela sera retenu ci-après (consid. 3.2), l'appelant a repris possession de son logement en avril 2019, de sorte que l'état du logement au mois d'août 2020 n'est pas pertinent. C'est dès lors à bon droit, par appréciation anticipée des preuves, que les premiers juges ont considéré que l'audition du témoin ne serait pas utile à la résolution du litige. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir considéré que les conditions posées par l'art. 257d CO étaient réunies et déclaré le congé efficace. 3.1 3.1.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les baux de locaux commerciaux. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.1; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2; 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable (arrêts précités et arrêt du Tribunal fédéral 4C.”

“Die Einwände der Gesuchsgegnerin hinsichtlich der Kündigungsandrohung vom 20. April 2022 (act. 3/4) vermögen nicht zu überzeugen. Inwiefern die Ge- suchsgegnerin den Ausstand für November und Dezember 2021 nicht nachvoll- ziehen kann, bleibt mangels Ausführungen unklar. Die Gesuchsgegnerin behaup- - 5 - tetet nicht, den geschuldeten Mietzins vollumfänglich bezahlt zu haben. Auch die Ausstände für die Monate Januar bis April 2022 sind unbestritten. Vor diesem Hintergrund liegt eine rechtsgenügende Kündigungsandrohung vor, enthält das Schreiben doch eine detaillierte Auflistung der Ausstände pro Monat sowie eine klare Aufforderung zur Bezahlung innert 30 Tagen, andernfalls das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR gekündigt werde. Dass die Kündigungsandrohung für jeden Monat noch den aufgelaufenen Verzugszins und eine Umtriebsentschädi- gung ausweist, ändert daran nichts. Die Gesuchsgegnerin konnte ohne Weiteres erkennen, mit der Bezahlung welchen Betrags sie die Kündigung abwenden kann.”

“Par ailleurs, l'appelante ne conteste pas ne pas avoir payé à temps ses loyers des mois de juin et juillet 2023 ni ne conteste d'ailleurs ne pas avoir payé ses indemnités d’occupation illicite – ou du moins pas à temps – à partir du mois de janvier 2024.                               C’est donc à raison que la juge de paix a considéré que la situation était claire et que les conditions de l’art. 257d CO étaient remplies. S’ensuit le rejet du grief.     4. 4.1                            Sans invoquer explicitement une violation de la bonne foi, l'appelante semble considérer dans un second grief que le bail aurait continué ou qu'un nouveau bail serait né.   4.2 4.2.1                            En vertu de l'art. 272a al. 1 let. a CO, aucune prolongation ne peut être accordée lorsque le bail est résilié en vertu de l'art. 257d CO. Cependant rien n'empêche une prolongation conventionnelle ou tout autre accord. La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi.                               Dans ce contexte, la notion d’abus de droit doit être interprétée très restrictivement afin de ne pas remettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_70/2014 du 10 septembre 2024 consid. 5.3 ; TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.3.6 note 109 p. 881, qui indique que : « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont ‹ très rares › »). L'annulation entre en considération notamment lorsque le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé ; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 Il 31 consid.”

“Die Berufungskläger beantragen in ihrer Berufung (eventualiter) eine Mieter- streckung (vgl. act. 16 S. 2). Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis – wie hier (vgl. act. 3/3/1) – innert 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen einzureichen. Diese ist für die Beurteilung eines solchen Begehrens zuständig (vgl. Art. 273 Abs. 2 OR). Die Kammer kann auf diesen Antrag daher mangels funktioneller Zuständigkeit von vornherein nicht eintreten. Anzumerken bleibt, dass bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters (Art. 257d OR) eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a OR).”

“Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass der Be- schwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten wer- den könnte. Die Beschwerdeführerin beantragt eine Erstreckung des Mietverhält- nisses. Das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu ver- langen (Art. 273 OR). Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen Anspruch verwirkt. Da im Ausweisungsverfahren gestützt auf eine Kündigung le- diglich deren Gültigkeitsvoraussetzungen geprüft werden, sind mögliche Erstre- ckungsgründe nicht mehr relevant. Darüber hinaus wäre eine Erstreckung vorlie- gend ohnehin nicht möglich gewesen, weil sie bei Kündigungen wegen Zahlungs- rückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht der Beschwerdeführerin indes frei, sich dies- bezüglich an die Beschwerdegegnerin zu wenden und bei dieser um Gewährung einer (weiteren) Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken bleibt, dass die Be- schwerdegegnerin keine Rechtspflicht trifft, einem solchen Wunsch zu entspre- chen). - 5 -”

“Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (arrêts du Tribunal fédéral 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1; 4A_38/2007 du 7 août 2007 consid. 4.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). L'avis comminatoire est sujet à réception. En cas d'envoi par pli recommandé, la théorie de la réception relative est applicable. Celle-ci présuppose que le locataire ait pu connaître l'existence de l'envoi, en d'autres termes que l'agent postal ait déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale un avis de retrait. Si le pli n'est pas retiré, il est réputé reçu le dernier jour du délai de garde postal (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3; 140 III 244 consid. 5.1). En cas de bail commun, l'avis comminatoire doit, sous peine de nullité, être notifié à tous les colocataires (LACHAT, op. cit., p. 100 et les références citées).”

“2              La première juge a considéré qu'une instruction plus étendue semblait nécessaire et utile dans le cadre de l'examen de l'annulabilité du congé, les arguments de l'intimé n'étant pas d'emblée dénués de pertinence notamment par rapport à la notification de l'avis comminatoire ou concernant ses allégations liées aux intentions communiquées à l’appelante de rattraper les loyers dus et au laps de temps effectif pour s'exécuter.                 Cela étant, il ne ressort pas de la motivation de la décision attaquée quels sont exactement les arguments qui ont été jugés pertinents par la juge de paix. L'appelante ne développe aucun moyen tiré d'une violation de son droit d'être entendue (art. 29 al. 2 Cst. [Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 ; RS 101]). Au demeurant, même si tel avait été le cas, une éventuelle violation aurait pu être réparée en deuxième instance au vu du pouvoir de cognition de la Cour de céans (cf. ATF 142 II 218 consid. 2.8.1 ; TF 5A_644/2022 du 31 octobre 2022 consid. 3.1).   6.3              Bien que cela ne soit pas explicitement constaté dans la décision attaquée, il est indéniable que l’avis comminatoire et la résiliation du bail ont été régulièrement notifiés à l’intimé, conformément à l’art. 257d CO. En effet, il ressort du jugement attaqué que l’avis comminatoire a été adressé par courrier recommandé du 15 février 2024 à l’intimé, qui n’a pas retiré ce pli, retourné à l’appelante le 27 février 2024. Par ailleurs, il ressort du Track and Trace de la poste (pièce n. 3 produite en première instance) que, le 19 février 2024, un avis de retrait a été déposé dans la boîte aux lettres de l’intimé. Partant, compte tenu de la prise en compte d’un délai de garde postale de sept jours, l’avis comminatoire est réputé avoir été notifié le 26 février 2024 à l’intimé. Aussi, la résiliation de bail – qui a été distribuée le 5 avril 2024 à l’intimé par courrier recommandé – a été notifiée ensuite du délai comminatoire de 30 jours de l’art. 257d al. 1 CO, arrivé à échéance le 27 mars 2024. La solution ne serait pas différente s’il fallait considérer que l’avis comminatoire a été notifié en date du 27 février 2024 à l’intimé.                 Au surplus, l’appelante a allégué, dans sa requête en cas clair, avoir notifié la résiliation de bail au moyen de la formule officielle, ce que l’intimé n’a pas contesté en première instance.”

“In concreto, il Pretore ha accertato che le condizioni dell'art. 257d CO erano adempiute, il locatore avendo trasmesso al conduttore il 18 ottobre 2023 la comminatoria per mora (art. 257d cpv. 1 CO: doc. B) e il 28 novembre 2023 la disdetta su formulario ufficiale (art. 257d cpv. 2 CO; doc. C). Dagli atti risulta che, contrariamente all'assunto del reclamante, sia la comminatoria di pagamento che la disdetta su modulo ufficiale sono state inviate al locatario per raccomandata, i due plichi essendo poi stati ritornati al mittente poiché non ritirati. Il tutto come risulta dai tracciamenti postali allegati ai doc. B e doc. C.”

“La bailleresse a refusé la modification de la titularité du bail, sollicitée par A______ et ses parents. f. Par contrat du 19 mars 2019, SI B______ SA a remis à bail à A______ un parking n° 3______ au rez extérieur de l'immeuble sis 1______ à F______, pour une durée d'une année du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, renouvelable de douze mois en douze mois, sauf résiliation trois mois à l'avance, moyennant un loyer mensuel de 120 fr. Selon l'art. 25.3 du bail, la résiliation du bail de l'objet principal par le locataire ou le bailleur entraînait la résiliation du bail du parking aux mêmes conditions pour la même date. g. Par quatre plis recommandés séparés du 10 mars 2020, adressés aux locaux loués, SI B______ SA a mis en demeure A______, I______, D______ et E______ de verser, dans les 30 jours dès réception, la somme de 5'230 fr., représentant les loyers de février et mars 2020, charges comprises, de l'appartement et 30 fr, de "frais de mise en demeure", sous menace de résiliation selon l'art. 257d CO. Avisés par la Poste le 11 mars 2020, les quatre destinataires n'ont pas retiré les plis dans le délai de garde venant à échéance le 18 mars 2020. h. Aucun versement n'est intervenu avant le 17 avril 2020. i. Par quatre plis recommandés séparés du 20 avril 2020, adressés aux locaux loués, SI B______ SA, en se référant aux avis comminatoires du 10 mars 2020, a fait parvenir à A______, I______, D______ et E______ des avis officiels de résiliation du bail de l'appartement pour défaut de paiement, avec effet au 31 mai 2020. Le pli destiné à A______ contenait également un avis de résiliation pour défaut de paiement visant le parking, la bailleresse précisant que le bail du parking, qui était également résilié avec effet au 31 mai 2020, était "lié à celui de l'appartement". Avisés par la Poste le 21 avril 2020, les quatre destinataires n'ont pas retiré les plis dans le délai de garde venant à échéance le 28 avril 2020. j. Le 21 avril 2020, L______ a informé la bailleresse que A______ avait divorcé de E______ et s'était marié avec elle.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 46, loc. cit. ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; ATF 138 III 620, loc. cit. ; TF 4A_394/2024 précité, consid. 5.1).                               En second lieu, la situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 144 III 462, loc. cit. ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; ATF 138 III 728 consid. 3.3). En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462, loc. cit. ; ATF 141 III 23, loc. cit. ; ATF 138 III 123, loc. cit. ; TF 4A_394/2024, loc. cit. ; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).   3.2.3 3.2.3.1                            Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).   3.2.3.2                            La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).               La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et réf. cit.), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes du cas d’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; TF 4A_305/2024 précité consid. 4.1).   3.2.2              Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1 in fine). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).                 La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet.”

“257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.”

“C’est omettre le décompte produit par l’intimée le 29 juillet 2024 sous pièce 15 intitulé « décompte de loyers au 3 juillet 2024 », qui a été transmis à l’appelante le 2 août 2024, avant que la décision entreprise ne soit prise (procès‑verbal, p. 3), ceci le 6 septembre 2024, à savoir plus d’un mois avant. Il convient également de souligner, alors que l’appelante savait être débitrice d’une partie au moins des montants dus, qu’il n’a pas été constaté qu’elle aurait, durant le délai de mise en demeure, pris contact avec l’intimée pour contester le montant réclamé ou qu’elle aurait payé celui qu’elle estimait dû. Dans ces conditions, la critique de l’intéressée s’agissant de l’absence d’établissement de décompte par la suite par l’intimée ne peut qu’être écarté : il ressort en effet du dossier que la mise en demeure était conforme aux exigences résultant du droit fédéral, valablement notifiée à l’appelante, ce qu’elle ne conteste au demeurant pas, et pouvait donner lieu, faute de paiement ou de contestation, à un congé tel que prévu par l’art. 257d al. 2 CO. Celui‑ci qui a suivi, donné en temps utile, faute de paiement, était donc valable. Dans ce contexte prétendre que, faute de décompte, il ne serait pas possible de prouver « que des loyers n’ont pas été payés et de vérifier ce qui a été payé ou non », est trop vague pour constituer un grief recevable (cf. supra, consid. 2.2) ou pour rendre vraisemblable une objection (cf. supra, consid. 4.2.1.2). Au demeurant, il appartenait à l’appelante, dans le cadre de la procédure de première instance, d’établir qu’elle avait effectué d’autres paiements que ceux indiqués dans le décompte produit par l’intimée. On ne saurait en revanche exclure la procédure en cas clairs du fait que l’appelante n’est pas au clair avec ce qu’elle a payé ou non.                 Les griefs, dans la mesure de leur recevabilité, sont infondés.     5.               5.1              L’appelante invoque à titre subsidiaire que le congé contreviendrait à la bonne foi, vu sa situation personnelle, soit son veuvage, le fait qu’elle a trois enfants à charge et qu’elle rencontre des problèmes financiers du fait qu’elle est malade.”

“Ils ne disent rien d’une consignation éventuelle du loyer ou d’une compensation qui aurait été soulevée auprès du bailleur en temps utile, alors que les considérants de l’ordonnance attaquée portent sur ces points précis, soit les éléments pertinents qui auraient permis de faire obstacle à l’expulsion des appelants ensuite de la résiliation pour non-paiement du loyer. Ils n’ont pas non plus invoqué que la demande de compensation serait survenue pendant le délai comminatoire, alors qu’il s’agit aussi d’un des éléments examinés par la juge de paix pour prononcer l’expulsion requise par l’intimée (cf. art. 257d CO). L’appel ne comporte dès lors aucune motivation topique, soit dirigée contre les considérants de l’ordonnance entreprise, mais porte sur des questions dont l’examen n’est pas pertinent dans le cadre de la présente procédure d’expulsion. Par conséquent, faute de motivation suffisante, l’appel est irrecevable et aucun délai ne saurait être imparti aux appelants pour corriger ce défaut compte tenu de la jurisprudence en la matière (consid 3.2.3 supra). A cela s’ajoute que même si l’appel était recevable, il aurait dû être rejeté, les appelants ne démontrant pas avoir payé les loyers dus ni les avoir consignés ; ils ne font pas non plus valoir de compensation valable. En effet, l’art. 257d al. 2 CO prévoit que faute de paiement de l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Or, aucun élément au dossier ne permet de retenir que les locataires auraient payé ou consigné le loyer dû pendant le délai comminatoire ou à ce jour. S’agissant de leur grief sur les conditions du cas clair, il ne convainc pas non plus, dès lors que leur argumentation concernant les art. 266l et 266o CO ainsi qu’un abus de droit ou une violation du principe de la bonne foi n’est étayée par aucun élément concret et que les arguments invoqués ne sont pas pertinents dans le cadre de l’examen des conditions de l’art. 257d CO, objet de l’ordonnance litigieuse. 4. 4.1 Au vu de ce qui précède, l’appel est irrecevable (art. 312 al. 1 CPC). Le terme de l’expulsion étant désormais échu, la cause sera renvoyée à la juge de paix pour qu’elle fixe aux appelants un nouveau délai pour libérer les locaux litigieux.”

“Par jugement JTBL/401/2021 du 29 avril 2021, reçu le 11 mai 2021 par A______, le Tribunal des baux et loyers, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné E______ SA, G______, H______, D______ et A______ à évacuer immédiatement de leurs personnes, de leurs biens ainsi que de toutes personnes dont ils étaient responsables l'arcade de 80 m2 située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à Genève (ch. 1 du dispositif), a autorisé B______ SA à requérir l'évacuation par la force publique de E______ SA, G______, H______, D______ et A______ dès l'entrée en force du jugement (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). En substance, le Tribunal a retenu que les locataires n'avaient pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre des conditions de l'art. 257d al. 1 CO faisait défaut. Ils n'avaient pas contesté s'être trouvés en défaut de paiement au moment où le congé avait été donné, ce qui ressortait au demeurant des pièces produites. La bailleresse était ainsi fondée à résilier le bail, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux de la bailleresse, de sorte que leur évacuation devait être prononcée. B.            a. Par acte expédié le 21 mai 2021 au greffe de la Cour de justice, A______ forme appel de ce jugement, dont il sollicite l'annulation. Il conclut principalement à l'irrecevabilité de la requête déposée le 11 mars 2021 par B______ SA, subsidiairement à ce que la Cour dise que la résiliation du bail par formule officielle du 26 janvier 2021 était nulle, et au déboutement de toute autre partie de toute autre ou contraire conclusion, avec suite de frais et dépens. Il produit deux pièces nouvelles, soit un extrait du Registre foncier du 21 mai 2021 relatif à l'immeuble sis 1______ à Genève (pièce 2) et un suivi de recommandé distribué le 9 février 2021 (pièce 3). Il allègue des faits nouveaux et développe une nouvelle argumentation juridique en lien avec l'exigibilité du loyer.”

“Grundlagen Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Sind die materiellen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt, so ist diese nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam (Urteile des Bundesgerichts 4A_254/2017 vom 21. September 2017 E. 4; 4A_127/2014 vom 19. August 2014 E. 4; WEBER, a.a.O., Art. 257d N. 9; BRÄNDLI, a.a.O., S. 826). Betreffend Pachtverhältnisse sieht das Gesetz eine kongruente Regelung vor, indes mit einer Zahlungsfrist von 60 Tagen (vgl. Art. 282 OR).”

“Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw. nichtig, kann sie auch nicht in eine ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgewandelt werden; eine Konversion ist mit dem Wesen der Kündigung als Gestaltungsrecht nicht vereinbar (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 60; BGE 135 III 441 E. 3 = PRA 99 [2010] Nr. 30; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 9 ff.). Nicht von Art. 257d OR erfasst sind indes übrige Leistungen, so namentlich Si- cherheitsleistungen im Sinne von Art. 257e OR, Betreibungskosten, Schadener- satz (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N. 11; DANIEL REUDT, SVIT- Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N. 6). Hier kom- men u.U. die üblichen Verzugsfolgen nach Art. 102 ff. OR zur Anwendung (BGE 123 III 124 E. 3b; DANIEL REUDT, a.a.O., Art. 257d N. 16). - 10 - Vorausgesetzt für die Anwendbarkeit von Art. 257d OR gemäss Abs. 1 ist zudem die Übernahme der Sache. Soweit man mit dem Bundesgericht vom italienischen Gesetzestext ausgeht, lässt sich die Meinung vertreten, dass richtigerweise für eine Übernahme bereits genügt, wenn der Vermieter die Erfüllung angeboten hat, d.h. die unbewegliche Sache dem Mieter korrekt zur Verfügung gestellt hat (BGE 127 III 548 E. 3; BSK OR I-W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 257d N. 2; DANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). - 5 - Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräu- men) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mie- ter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindes- tens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit been- detem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rück- gabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB. Erlischt das Hauptmietverhältnis, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters un- ter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht (niemand kann mehr Rechte übertra- gen, als er selber hat), muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurückge- ben. Andernfalls kann er vom Hauptvermieter gestützt auf Art. 641 ZGB ausge- wiesen werden. Die Ausweisung kann im selben Verfahren wie gegenüber dem Mieter erfolgen (BGE 139 III 353 E.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermie- ter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.”

“Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 3.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision, ce qui entraîne l’inefficacité du congé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“2; 4A_134/2011 précité consid. 3; 4C_123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_436/2018 précité consid. 4.1; 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2; 4A_436/2018 précité consid. 4.1; 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le bailleur n'est pas habilité à résilier le contrat en application de l'art. 257d al. 2 CO lorsque le locataire est en retard dans le paiement de frais de poursuite, de sûretés (garantie bancaire), de dommages-intérêts, de frais de rappel, ou d'autres dettes, par exemple pour de menus travaux non exécutés, pour des dégâts aux locaux, pour la violation d'une clause de non-concurrence, etc. (Lachat, op. cit., p. 870). 3.2 En l’espèce, la résiliation du bail litigieux du 29 octobre 2020 a été notifiée aux appelants sur la base des avis comminatoires du 15 septembre 2020, notifiés à l’adresse des locaux loués et portant sur deux montants de 11'549 fr. chacun. Les locataires soutiennent qu’ils ignoraient être en retard dans le paiement des loyers, car l’intimée avait formulé des propositions d’arrangement de paiement. Ce raisonnement ne saurait être suivi. Les locataires ont toujours déclaré que si l’un d’entre eux s’était régulièrement acquitté de sa part de loyer, cela n’avait pas été le cas pour l’autre. Par ailleurs, il ne ressort d’aucune pièce que l’intimée aurait proposé une exonération complète du paiement des loyers.”

“Partant, elle n’a jamais allégué, en première instance, avoir réglé les arriérés en temps utile et n’a ainsi fait valoir aucune objection aux prétentions de l’appelante. Or, conformément à la jurisprudence précitée, elle ne peut invoquer de tels moyens au stade de l’appel, sans l’avoir fait précédemment, compte tenu du principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense. Sa critique, fondée sur des faits nouveaux, est ainsi irrecevable. 4. 4.1 L’appelante soutient que la mise en demeure du 23 octobre 2023 n’est pas claire et est inefficace, dès lors qu’elle intègre également des frais de rappel par 220 francs. 4.2 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), lorsque le locataire, après la réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu’à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. L'avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable ; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF 4A_39/2018 du 6 juin 2018 consid. 3 ; TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2). Lorsque la sommation mentionne, sans plus de renseignements, un montant sans rapport avec la somme effectivement due à titre de loyer et de charges, la mise en demeure ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision (TF 4A_39/2018 précité consid. 3 ; TF 4A_306/2015 précité consid. 2). De même, si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid.”

“257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. Il est reconnu en jurisprudence et en doctrine que la sommation doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers restés en souffrance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 du 23 mai 2011 consid. 3). Si le bailleur a des créances qui ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO et d'autres qui la permettent, l'avis comminatoire doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail. La sommation indiquant une mensualité échue et aussi, par erreur, une mensualité qui ne l'est pas encore, reste valable pour le loyer échu, du moment que le locataire ne pouvait pas avoir de doute sur l'exigibilité et le bien-fondé de la créance du bailleur.”

“Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der - 5 - Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt (BGE 141 III 23 E. 3.2 = Pra 104 (2015) Nr. 114). Bei Zahlungsrückstand des Mieters kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zah- lungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR) und beginnt mit dem Zugang des Schreibens beim Mieter, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit dessen Behändigung am Postschalter bzw. nach Ablauf der siebentägigen Abholfrist (rela- tive Empfangstheorie; BGE 119 II 147 E. 2). Bei Zustellung an mehrere Mieter läuft die Frist nach dem letzten Zugang (GIGER, in: Berner Kommentar, 2015, N. 51 zu Art. 257d OR; REUDT, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 33 zu Art. 257d OR). Bezahlt der Mieter nicht fristgerecht, so kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Ein- schreiben als zugestellt gilt, wenn es der Adressat mit der im Briefkasten vorgefun- denen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regel- mässig am Tag nach dem Zugang der Abholungseinladung (BGE 137 III 208 E. 3.1.2 = Pra 100 (2011) Nr. 10; REUDT, a.a.O., N. 48 zu Art. 257d OR). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR dem Ver- mieter zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat der Eigentümer einer Sache ge- stützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen. Zusammen mit dem Gesuch um Ausweisung kann der Vermie- ter Vollstreckungsmassnahmen, sprich einen Ausweisungsbefehl, beantragen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). 3.2.Würdigung Wie in der Sachverhaltsübersicht (vgl. E. 1) aufgezeigt, ist aus den von der Ge- suchstellerin eingereichten Unterlagen und ihren unbestritten geblieben Ausführun- gen ersichtlich, dass die nach Art.”

“L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1 in SJ 2005 I p. 310/311). S’agissant du congé signifié en application de l’art. 257d CO, le Tribunal fédéral avertit d’emblée qu’en règle générale, la résiliation fondée sur la demeure du locataire ne contrevient pas à la bonne foi; est réservée « l’hypothèse où le bailleur était mû par un motif réel autre que le défaut de paiement, motif qui constitue un abus de droit » (arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 4.3) (Wessner, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N 37 ad art. 257d CO). Le fardeau de la preuve de l’art. 8 CC commande que la partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie le bail a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en motivant, sur requête, la résiliation et, en cas de contestation, en fournissant tous les documents en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'il a invoqué (ATF 148 III 215 consid. 3.1.5; 142 III 456 consid. 2.1; 140 III 433 consid. 3.1.2; 120 II 105 consid. 3c; arrêts du Tribunal fédéral 4A_69/2021 du 21 septembre 2021 consid. 4.2; 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2). 4.2 Il convient de relever à titre liminaire qu’un congé notifié pour défaut de paiement de loyers ne peut que très exceptionnellement être considéré comme contraire aux règles de la bonne foi. Tel n'est pas le cas en l'espèce. En effet, aucune des situations admises par la jurisprudence n’est réalisée dans le cas concret.”

“L’allégation selon laquelle un accord aurait été conclu avec l’intimé pour retarder le paiement du loyer sera examiné ci-après (consid. 4.3 infra), étant d’ores et déjà relevé qu’aucun élément ne vient étayer cette affirmation. Par conséquent, les arguments invoqués à l’appui d’une violation de l’art. 257 CPC ne sont pas non plus fondés. Les griefs des appelants tombent dès lors à faux. 4. 4.1 Les appelants font ensuite valoir que le congé serait annulable. Le montant impayé serait insignifiant selon eux. Au sujet de la question du règlement ponctuel de leur loyer, ils invoquent qu'il y aurait eu un accord entre eux et le bailleur, selon lequel ils pouvaient verser leur loyer à la fin du mois. 4.2 4.2.1 Selon la jurisprudence récente de la CACI (26 mars 2024/140, JT 2024 III 39), le juge de l'expulsion, donc également le juge de l'appel, examine à titre préjudiciel si le congé est valable, lorsque cette question est litigieuse. Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et peut subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). 4.2.2 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid.”

“La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019 [ci-après : Bail], n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 1 205 ; Lachat et al., Bail, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). 4.3 La jurisprudence admet toutefois que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L'annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; Lachat et al., Bail, n. 2.3.6 note de bas de page n. 109 p. 881, qui indique que « de fait, les situations où le congé n'est pas inefficace mais annulable sont "très rares" »).”

“Le 4 décembre 2024, B______ SARL a conclu à l’irrecevabilité de l’écriture et des pièces nouvelles précitées et a contesté les nouvelles allégations y figurant. h. Les éléments précités ont été transmis à chacune des parties pour information. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Par contrat du 9 juin 2021, une location-gérance avec option d’achat a été conclue entre A______ SA, locataire, et B______ SARL, bailleresse, portant sur l’exploitation d’un café-restaurant au no. ______, rue 1______, à C______. b. La redevance mensuelle de la gérance a été fixée à 4'000 fr. par mois, charges non comprises. c. Le 6 septembre 2023, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler dans un délai de 30 jours la somme de 20'582 fr. 29 à titre d’arriéré de loyer et de charges, faute de quoi le bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO. d. Le 24 septembre 2024, la bailleresse a mis à nouveau en demeure la locataire de lui régler dans un délai 60 jours la somme de 16'582 fr. 29 à titre d’arriéré de loyer et de charges, faute de quoi le bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO. e. Le 27 septembre 2023 et en usant de la formule officielle, la bailleresse a résilié le bail de manière ordinaire pour le 31 mars 2024. Elle a motivé le congé pour le non-respect par la locataire de ses obligations contractuelles. f. Par courrier du 3 octobre 2023, la locataire a informé la bailleresse qu'elle contestait les termes et montants figurant dans les mises en demeure, de même que la résiliation du bail du 27 septembre 2023. Elle n’a pas contesté le congé auprès de l’autorité de conciliation. g. Le 16 novembre 2023, la bailleresse a résilié le bail de manière anticipée pour justes motifs, pour le 31 décembre 2023. h. Le 27 novembre 2023 et en usant de la formule officielle, la bailleresse a résilié le bail pour le non-paiement des montants précités, pour le 31 janvier 2024. i. Le 28 décembre 2023, la locataire a contesté ce dernier congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (C/2______/2023). La procédure est pendante. j. Le 4 février 2024, la bailleresse a déposé une requête en évacuation par la procédure de protection de cas clair auprès du Tribunal, avec des mesures d’exécution directe.”

“Le 28 novembre 2024, A______ SA a déposé spontanément une nouvelle écriture et de nouvelles pièces, soit un mémoire de recours contre un jugement de mainlevée du 22 octobre 2024, une action en libération de dette du 15 novembre 2024 et un décompte de gérances-achats du 26 novembre 2024. g. Le 4 décembre 2024, B______ SARL a conclu à l’irrecevabilité de l’écriture et des pièces nouvelles précitées et a contesté les nouvelles allégations y figurant. h. Les éléments précités ont été transmis à chacune des parties pour information. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Par contrat du 9 juin 2021, une location-gérance avec option d’achat a été conclue entre A______ SA, locataire, et B______ SARL, bailleresse, portant sur l’exploitation d’un café-restaurant au no. ______, rue 1______, à C______. b. La redevance mensuelle de la gérance a été fixée à 4'000 fr. par mois, charges non comprises. c. Le 6 septembre 2023, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler dans un délai de 30 jours la somme de 20'582 fr. 29 à titre d’arriéré de loyer et de charges, faute de quoi le bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO. d. Le 24 septembre 2024, la bailleresse a mis à nouveau en demeure la locataire de lui régler dans un délai 60 jours la somme de 16'582 fr. 29 à titre d’arriéré de loyer et de charges, faute de quoi le bail serait résilié conformément à l’art. 257d CO. e. Le 27 septembre 2023 et en usant de la formule officielle, la bailleresse a résilié le bail de manière ordinaire pour le 31 mars 2024. Elle a motivé le congé pour le non-respect par la locataire de ses obligations contractuelles. f. Par courrier du 3 octobre 2023, la locataire a informé la bailleresse qu'elle contestait les termes et montants figurant dans les mises en demeure, de même que la résiliation du bail du 27 septembre 2023. Elle n’a pas contesté le congé auprès de l’autorité de conciliation. g. Le 16 novembre 2023, la bailleresse a résilié le bail de manière anticipée pour justes motifs, pour le 31 décembre 2023. h. Le 27 novembre 2023 et en usant de la formule officielle, la bailleresse a résilié le bail pour le non-paiement des montants précités, pour le 31 janvier 2024.”

“Sep- tember 2023 gegenüber der Liegenschaftenverwaltung telefonisch die sofortige Begleichung der Ausstände zusicherte, welche Zahlung in der Folge indessen ausblieb (act. 1 Rz. 16 f., Rz. 20, Rz. 24; act. 3/8). Mit Schreiben der Gesuchstel- lerin vom 13. Oktober 2023 wurde sodann der ausstehende Mietzins für den Mo- nat Oktober 2023 abgemahnt und erneut die Kündigung des Mietverhältnisses an- gedroht, welches Schreiben der Gesuchsgegnerin am 25. Oktober 2023 per A-Post zugestellt werden konnte (act. 1 Rz. 18 f., Rz. 26; act. 3/6 f.). Auch nach dieser zweiten Mahnung leistete die Gesuchsgegnerin keine Zahlungen an die Gesuchstellerin (act. 1 Rz. 20, Rz. 24, Rz. 27; act. 3/8). Mit amtlichem Kündigungsformular vom 21. Dezember 2023 kündigte die Gesuch- stellerin das Mietverhältnis androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungs- verzug im Sinne von Art. 257d OR mit Wirkung auf den 31. Januar”

“Mit Schreiben vom 17. Dezember 2021 mahnte die Untervermieterin die Un- termieterin für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihr eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 3/7). Nach unbenutztem Ab- lauf der Frist kündigte die Untervermieterin am 17. März 2022 das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars per 28. Februar 2022 we- gen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR (act. 3/8).”

“Mit Schreiben vom 11. November 2022 mahnte die Beschwerdegegnerin den Beschwerdeführer für ausstehende Mietzinszahlungen für die Monate Juni und September 2022 und setzte ihm eine 30-tägige Frist zur Begleichung der Ausstände an, mit der Androhung, dass bei deren unbenütztem Ablauf das Miet- verhältnis gemäss Art. 257d OR ausserordentlich gekündigt werde (act. 4/7). Nach unbenutztem Fristablauf kündigte die Beschwerdegegnerin dem Beschwer- deführer den Mietvertrag am 16. Dezember 2022 unter Hinweis auf Art. 257d OR mittels amtlich genehmigtem Formular per 31. Januar 2023 (act. 4/13).”

“gemahnt und es wurde ihr eine 30-tägige Zahlungsfrist ange- setzt, unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR bei unbenutztem Fristablauf (act. 2/4). Am 25. November 2022 kündigte der Be- schwerdegegner den Mietvertrag unter Hinweis auf Art. 257d OR mittels amtlich genehmigtem Formular per 31. Dezember 2022 (act. 2/7-9).”

“Würdigung Die Ausführungen der Gesuchstellerin hinsichtlich der Kündigung beider betroffe- nen Mietverträge blieben unbestritten. Sowieso kann festgehalten werden, dass die Gesuchstellerin eine rechtsgenügende Kündigungsandrohung vorgenommen hat, enthält ihr Schreiben vom 13. Juli 2022 doch eine detaillierte Auflistung der Ausstände sowie eine klare Aufforderung zur Bezahlung innert 30 Tagen unter gleichzeitiger Androhung der Kündigung gestützt auf Art. 257d OR im Fall der Nichtvornahme (vgl. act. 3/4). Nach ungenutztem Ablauf der Zahlungsfrist kündig- te die Gesuchstellerin die Mietverhältnisse je mittels amtlichem Formular am 24. August 2022 (act. 3/6-8). Beide Kündigungen wurden der Gesuchsgegene- rin 1 am 25. August 2022 zur Abholung avisiert (vgl. act. 3/9). Damit gelten sie laut vorliegend einschlägiger uneingeschränkter Empfangstheorie als am”

“_____ AG eine 4-Zimmerwohnung im 3. Stock an der E._____-strasse ... in F._____ zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'550.– (act. 4/1). Am 20. Juli 2020 war die B._____ AG (Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin, fortan Beschwerdegeg- nerin) Eigentümerin der Wohnung geworden (act. 4/2) und der Mietvertrag ging an diese über. Zuletzt waren G._____ (act. 4/1) und A._____ (act. 9/1; Gesuchs- gegner 3 und Beschwerdeführer, fortan Beschwerdeführer) Untermieter von C._____. Mit Schreiben vom 11. Januar 2022 mahnte die Beschwerdegegnerin, ver- treten durch die H._____ AG, C._____ für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihm eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei un- benütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 4/3). Nach unbenutztem Ablauf der Frist kündigte die Beschwerdegegnerin am 17. März 2022 das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars per 30. April 2022 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR (act. 4/4). In der Folge setzte die Beschwerdegegnerin den Termin für die Über- gabe der Wohnung auf den 2. Mai 2022 fest (act. 4/5). Die Übergabe fand in der Folge nicht statt. 1.2 Mit Eingabe vom 31. Mai 2022 beantragte die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksgerichtes Winterthur (fortan Vorinstanz) die Ausweisung des Mieters C._____ und der Untermieter (u.a. auch des Beschwerdeführers) unter Anordnung der Zwangsvollstreckung im Unterlas- sungsfall (act. 1). Nachdem die Vorinstanz u.a. C._____ und den Untermietern Frist zur Stellungnahme angesetzt hatte (act. 5) – worauf sich lediglich der hiesige Beschwerdeführer vernehmen liess (act. 8). –, hiess die Vorinstanz das Auswei- sungsbegehren mit Urteil vom 22. Juli 2022 gut ([act. 11] = act. 17A). Der Ent- scheid wurde dem Beschwerdeführer am 29. Juli 2022 zugestellt (act. 12 Blatt 2). Mit Schreiben vom 30. Juli 2022 gelangte der Beschwerdeführer an die Vo- rinstanz (act. 13). Diese teilte ihm mit, das Verfahren sei bei ihr abgeschlossen, er - 3 - könne aber entsprechend der Rechtsmittelbelehrung im Entscheid Beschwerde an das Obergericht erheben (act.”

“Par décision du 19 février 2024, adressée aux parties pour notification le 5 mars 2024, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la juge de paix ou la première juge) a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en cas clairs déposée le 1er novembre 2023 par la bailleresse N.________ SA contre les locataires K.________ Sàrl, B.________ et X.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (II), a mis ces frais judiciaires à la charge de cette dernière (III), a dit que la partie bailleresse verserait aux locataires K.________ Sàrl et B.________, solidairement entre eux, la somme de 3'500 fr. à titre de dépens (IV), a dit qu’il n’était pas alloué de dépens au locataire X.________ (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).                 En droit, après avoir constaté l’existence d’un contrat de bail à loyer au sens des art. 253ss CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), la conformité des avis comminatoires aux réquisits de l’art. 257d CO et l’absence de paiement des loyers dus à hauteur de 18'200 fr., dans le délai imparti de 30 jours, la première juge a relevé qu’aucun des locataire n’avait retiré tant les avis comminatoires que les avis de résiliation qui leur avaient été notifiés par plis recommandés. Elle a considéré que la situation juridique relative à la notification desdits avis n’était pas claire et partant la validité du congé également, dès lors, d’une part, qu’on pouvait se demander si les locataires devaient s’attendre à cette notification compte tenu de la procédure en annulation de congé qu’ils avaient ouverte devant l’autorité de conciliation et qui avait été suspendue pour permettre des pourparlers, et, d’autre part, que lesdits avis n’avaient pas été adressés au conseil des locataires qui avaient élu domicile en l’étude de celui-ci et alors que la bailleresse avait connaissance depuis longtemps de la constitution de ce mandataire avec qui de nombreux échanges étaient intervenus. En outre, la première juge a considéré que les locataires avaient invoqué en temps utile la compensation avec le dommage consécutif aux défauts de la chose loué.”

“Par décision du 19 février 2024, adressée aux parties pour notification le 5 mars 2024, la Juge de paix du district de Lausanne (ci-après : la juge de paix ou la première juge) a déclaré irrecevable la requête d’expulsion en cas clairs déposée le 1er novembre 2023 par la bailleresse N.________ SA contre les locataires K.________ Sàrl, B.________ et X.________ (I), a arrêté les frais judiciaires à 780 fr. et les a compensés avec l’avance de frais de la partie bailleresse (II), a mis ces frais judiciaires à la charge de cette dernière (III), a dit que la partie bailleresse verserait aux locataires K.________ Sàrl et B.________, solidairement entre eux, la somme de 3'500 fr. à titre de dépens (IV), a dit qu’il n’était pas alloué de dépens au locataire X.________ (V) et a rejeté toutes autres ou plus amples conclusions (VI).                 En droit, après avoir constaté l’existence d’un contrat de bail à loyer au sens des art. 253ss CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), la conformité des avis comminatoires aux réquisits de l’art. 257d CO et l’absence de paiement des loyers dus à hauteur de 18'200 fr., dans le délai imparti de 30 jours, la première juge a relevé qu’aucun des locataire n’avait retiré tant les avis comminatoires que les avis de résiliation qui leur avaient été notifiés par plis recommandés. Elle a considéré que la situation juridique relative à la notification desdits avis n’était pas claire et partant la validité du congé également, dès lors, d’une part, qu’on pouvait se demander si les locataires devaient s’attendre à cette notification compte tenu de la procédure en annulation de congé qu’ils avaient ouverte devant l’autorité de conciliation et qui avait été suspendue pour permettre des pourparlers, et, d’autre part, que lesdits avis n’avaient pas été adressés au conseil des locataires qui avaient élu domicile en l’étude de celui-ci et alors que la bailleresse avait connaissance depuis longtemps de la constitution de ce mandataire avec qui de nombreux échanges étaient intervenus. En outre, la première juge a considéré que les locataires avaient invoqué en temps utile la compensation avec le dommage consécutif aux défauts de la chose loué.”

“L'8 giugno 2020 i locatori hanno inviato alla conduttrice una diffi­da di pagamento con comminatoria di disdetta in applicazione dell'art. 257d CO invitandola a pagare entro un termine di 30 gior­ni complessivi fr. 4020.– (fr. 4000.– per le pigioni e spese acces­sorie arretrate da febbraio a giugno 2020 e a fr. 20.– per le spese di richiamo). La conduttrice ha versato fr. 800.– per la pigio­ne e l'acconto spese di febbraio 2020 e fr. 400.– come accon­to sulla pigione di marzo 2020. Il 22 luglio 2020 le parti hanno stipulato un accordo in virtù del quale RE 1 si impegnava a versare lo scoperto di fr. 2820.– in sei rate mensili da pagarsi entro la fine del mese in aggiunta al corrispettivo e all'acconto spese accessorie mensili di fr. 800.– (clausole 4a e 4b). L'accor­do prevedeva inoltre che in caso di mancato rispetto dei termini di pagamento l'intero importo sarebbe stato immediatamen­te esigibile (clausola 4e) e indicava che esso valeva come riconoscimen­to di debito (clausola 5) e quale diffida secondo l'art. 257d CO (clausola 6). Il 29 luglio 2020 la conduttrice ha versato ai locatori la prima rata di fr. 400.– e la pigione con l'acconto spese accessorie di fr. 800.– mentre il 6 ottobre 2020 ha versato ulteriori fr. 500.–. Preso atto del mancato rispetto dei termini di pagamento fissati nell'accordo, i locatori hanno notificato a RE 1, il 15 ottobre 2020, la disdetta del contratto con il modulo ufficiale per la scadenza del 30 novembre 2020. La conduttrice non ha contestato la disdetta ma neppure ha resti­tuito l'ente locato.                                     C.   Con istanza del 7 dicembre 2020, promossa nella procedura som­maria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, la CO 1 e CO 2 si sono rivolti al Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud per ottenere l'espulsione di RE 1 dall'ente locato. All'udienza dell'11 gennaio 2021, indetta per la discussione, gli i­stanti hanno confermato la loro domanda mentre la convenuta ha chiesto un ulteriore termine di pagamen­to per far fronte alle difficoltà economiche dovute alla pandemia.”

“Les avis comminatoires ne contiennent aucune menace de résiliation, en cas de défaut de paiement. Seule figure la mention que "les dispositions de l'art. 257d CO sont applicables", ce qui est insuffisant au regard des principes susmentionnés. Il résulte de ce qui précède que les avis comminatoires n'étaient pas conformes aux exigences légales et qu'en conséquence les résiliations qui les ont suivis n'étaient pas valables, ce que le juge aurait dû constater à la lecture des pièces produites. Le cas n'était pas clair et c'est en violation de l'art. 234 CPC que le Tribunal a retenu qu'il l'était et qu'il a prononcé l'évacuation des appelants. Les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris seront donc annulés.”

“Die formellen Rügen des Beschwerdeführers sind: (1) die fehlende Schriftlichkeit der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (2) fehlende Zeichnungsberechtigung in der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (3) fehlende Begründung der Kündigung, (4) Verlängerung der Kündigungsfrist wegen späteren Zugangs der Zahlungsverzugskündigung sowie (5) nicht korrekte Bezifferung des Zahlungsrückstandes. Bei Vorliegen einer formell fehlerhaften Kündigung kann eine formgültige Kündigung nachgeholt werden und die dreijährige Sperrfrist wird nicht ausgelöst (BGE 141 III 201 E. 2.8 mit weiteren Hinweisen). In Bezug auf die Verlängerung der Kündigungsfrist wendet die Beschwerdegegnerin zu Recht ein, dass die Zahlungsverzugskündigung vom 28. September 2023, sollte sie dem Beschwerdeführer erst im Oktober 2023 zugegangen sein, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Gültigkeit erlangen würde (Art. 266 Abs. 2 OR). Zudem macht die Tatsache allein, dass die Vermieterschaft in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, die Kündigung nach Art. 257d OR nicht zwingend unwirksam; ein Mieter, der die Vermieterschaft weder auf den Fehler hinweist noch Anstrengungen unternimmt, den nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, oder zumindest darlegen kann, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrages beglichen hätte, verdient keinen Schutz (so BGer 4A_70/2014 vom 10. September 2014 E. 5.4 m.w.H.). Der Beschwerdeführer hat somit im erstinstanzlichen Ausweisungsverfahren die Beendigung des Mietverhältnisses weder materiellrechtlich begründet, noch hat er innert der Kündigungsfrist vorstehende oder materiellrechtliche Bestreitungen vorgebracht oder die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten angefochten. Die Vorinstanz hat sich vorfrageweise nicht mit der Kündigung an sich auseinandersetzen müssen. Eine materiellrechtliche Bestreitung der Beendigung des Mietverhältnisses ist demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens, so dass dieses keine Kündigungssperrfrist auslösen kann, zumal die Beschwerdegegnerin ihr Ausweisungsgesuch zurückgezogen und die Vorinstanz das Verfahren zufolge Rückzugs abgeschrieben hat.”

“En réalité, les locataires avaient versé un excédent de loyers durant la période précédente dont elles auraient pu demander la compensation, auquel cas elles auraient dû verser un montant un peu moins élevé (5'078./. 1'448 fr.). Cette différence n'a toutefois pas d'impact sur la validité de l'avis comminatoire; en effet, bien que le montant fût trop élevé, les locataires n'ont signalé aucune erreur à la bailleresse et n'ont pris aucune mesure pour régler le montant qu'elles estimaient exact. Comme la jurisprudence précitée l'a déjà indiqué à plusieurs reprises, ceci réduit à néant leur seul moyen d'attaque. Les locataires tentent vaguement de prétendre qu'elles n'ont pas pu aviser la bailleresse de cette erreur, faute d'avoir effectivement reçu l'avis comminatoire en question; cette tentative se heurte toutefois à la fiction de sa réception, à laquelle la cour cantonale les a déjà rendues attentives (ATF 137 III 208; 140 III 244). Pour finir, le caractère chaotique du décompte que l'intimée leur a fait parvenir par la suite n'a aucune incidence sur cet avis comminatoire qui est largement antérieur. Il n'y a dès lors pas de violation de l'art. 257d CO qu'il s'agirait de redresser.”

“Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable (arrêts précités et arrêt du Tribunal fédéral 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si les conditions de l'art. 257d CO ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d; arrêt du Tribunal fédéral 4A_592/2012 du 9 septembre 2013 consid. 5). Pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, le locataire en demeure peut invoquer en compensation à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur. La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22).”

“_____ Mietverträge über zwei Kellerabteile (Refe- renznummern 1 und 2) und einen Bastelraum (Referenznummer 3) an der D._____-Strasse ... in ... Zürich ab (act. 4/1, 4/3-4, act. 4/9). Gestützt auf die von C._____ am 25. Mai 2022 unterzeichnete "Verfügung über meinen Nachlass / Nachlassverwaltung" geht die Beschwerdegegnerin davon aus, dass die genann- ten Mietverhältnisse auf die Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin (nachfol- gend Beschwerdeführerin) als Rechtsnachfolgerin von C._____ übergegangen sind (act. 1 Rz. 15 und 18; vgl. auch act. 4/5 und 4/9). Mit Schreiben vom 13. September 2023 setzte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin eine 30-tägige Frist zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse von September 2022 bis September 2023 an unter der Androhung, bei unbenütz- tem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 4/10). Nach unbenutztem Ablauf der Frist kündigte die Beschwerdegegnerin am 18. Oktober 2023 die Mietverhältnisse unter Verwendung des amtlich geneh- migten Formulars per 30. November 2023 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR, welches der Beschwerdeführerin am 19. Oktober 2023 zugestellt wurde (act. 4/12-13). In der Folge setzte die Beschwerdegegnerin den Termin für die Übergabe der Mietobjekte auf den 1. Dezember 2023 fest (act. 4/14). Die Übergabe fand daraufhin nicht statt. 1.2.Mit Eingabe vom 8. Dezember 2023 (Poststempel) beantragte die Be- schwerdegegnerin beim Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksge- richtes Zürich, Audienz (fortan Vorinstanz), die Ausweisung der Beschwerdeführe- rin unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 1). Nach- dem der Beschwerdeführerin die Verfügung der Vorinstanz vom 12. Dezember 2023, worin ihr unter anderem Frist zur Stellungnahme angesetzt wurde, nicht zu- gestellt werden konnte, wurde sie ihr am 9. Januar 2024 durch das Stadtamman- - 3 - namt Zürich ... zugestellt (act. 5; act. 7; act. 10-11). In der ihr angesetzten Frist liess sich die Beschwerdeführerin nicht vernehmen, weshalb die Vorinstanz an- drohungsgemäss gestützt auf die bisherigen Vorbringen und Beweismittel ihren Entscheid vom 21.”

“Contrairement à ce qu’ils soutiennent, la juge de paix n’était aucunement tenue de donner l’occasion aux appelants de compléter leurs moyens de preuve, les intéressés étant assistés et la présente cause n’étant, quoi qu’il en soit, pas soumise à la maxime inquisitoire (art. 255 CPC a contrario). C’est en définitive sans prêter le flanc à la critique que la juge de paix a considéré que les appelants n’avaient pas fait valoir contre les prétentions des intimés un moyen de défense assez concluant pour que le cas ne soit pas clair. Pour le reste, la validité formelle des congés n’est pas contestée et aucun motif de nullité n’est invoqué par les appelants. Ceux-ci ne contestent de même pas que pour réclamer le paiement du montant de 3'550 fr. correspondant au loyer du mois de décembre 2022 et à la provision de 600 fr. à verser avec ledit loyer, les intimés, par la gérance, leur ont fait notifier, par envois recommandés du 7 décembre 2022, des courriers contenant la signification qu’à défaut de paiement dans les trente jours, le bail serait résilié. C’est dire que les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées lorsque les intimés ont, par courriers du 23 janvier 2023, résilié le contrat de bail sur formules officielles pour le 28 février suivant. S’ensuit le rejet du grief. 4. 4.1 Au vu de ce qui précède, l’appel se révèle infondé et doit être rejeté, l’ordonnance étant confirmée. Vu l’effet suspensif lié à l’appel (art. 315 al. 1 CPC), la cause sera renvoyée à la juge de paix afin qu’elle fixe un nouveau délai aux appelants pour libérer les locaux litigieux. 4.2 Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 200 fr. (art. 62 al. 3 et 69 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]), sont mis à la charge des appelants, solidairement entre eux, qui succombent (art. 106 al. 1 et al. 3 in fine CPC). Les appelants, solidairement entre eux, verseront en outre aux intimés, créanciers solidaires, la somme de 1'224 fr. – 1'200 fr. + 2 % de débours (cf. art. 12 et 19 al. 2 TDC [tarif des dépens en matière civile du 23 novembre 2010 ; BLV 270.11.”

“Lorsque le bailleur n’a pas respecté les formalités liées à la notification du loyer initial, le locataire qui a introduit une procédure pour contester le loyer initial et qui ne s’acquitte pas de son loyer n’est pas en demeure (art. 257d al. 1 CO), tant que le loyer n’a pas été fixé judiciairement. Reste réservé l’abus de droit (art. 2 al. 2 CO) que commettrait le locataire dans une situation particulière donnée. Lorsque le locataire demande au juge de déterminer le montant dû, seul est exigible le loyer admis par le locataire dans le cadre de ladite procédure (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 494 et p. 871).”

“Dans son appel, elle indique cette fois qu’elle devait au 9 février 2024 un montant de 3'332 fr. 85. Il ne ressort toutefois pas de l’ordonnance entreprise, et l’appelante, pourtant assistée d’un avocat, ne soulève aucun grief de constatation inexacte des faits sur ce point, qu’elle se serait opposée durant le délai de paiement au montant demandé, qu’elle aurait demandé des explications ou qu’elle aurait payé, durant ce délai, le montant qu’elle estimait alors dû. Elle ne saurait sur ce point être suivie lorsqu’elle soutient qu’elle n’aurait pas su exactement ce qu’elle devait pour quel mois. Il suffisait à l’appelante de payer en se référant, dans son ordre de paiement, à la mise en demeure ou aux mois de loyer visés par elle. Conformément à la jurisprudence précitée (cf. notamment TF 4A_332/2023 précité, consid. 4.2), l’appelante ne mérite dès lors aucune protection et ses objections ultérieures à l’échéance du délai de paiement et concernant en outre des décomptes établis postérieurement à ce délai ne sauraient empêcher ni l’application de l’art. 257d CO, ni celle de la procédure en cas clairs prévue par l’art. 257 CPC.   4.3.3              Dans ces conditions, les critiques que l’appelante formule s’agissant de l’absence de décomptes, respectivement et – sans peur de se contredire –, s’agissant des décomptes produits en procédure, tous postérieurs à l’échéance du délai de paiement, sont sans portée sur le sort de la cause, conformément à la jurisprudence qui précède (cf. notamment TF 4A_332/2023 précité, consid. 4.2). Au demeurant, de telles critiques étaient de toute façon irrecevables faute pour l’appelante de préciser dans son écriture d’appel la pièce, respectivement la page de la pièce et le fait précis sur lequel portait dites critiques, celles‑ci demeurant très générales. Il en va en particulier du grief de l’appelante que le décompte produit par le bailleur ne préciserait pas ce « qu’il est advenu des montants de charges excédentaires versés par la locataire et qui devaient lui revenir – ce qui peut jouer un rôle fondamental dans le cas d’espèces ».”

“257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion pour le retard dans le paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l'art. 257d CO qu'aux règles procédurales de l'art. 257 CPC (TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et réf. cit.). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                 Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).   3.2.3              L’avis comminatoire doit indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Une indication chiffrée n'est pas indispensable ; il suffit que l'objet de la mise en demeure soit déterminable sans discussion, par exemple avec une désignation précise des mois de loyers impayés (TF 4A_39/2018 du 6 juin 2018 consid.”

“Les parties ont plaidé, en persistant dans leurs conclusions, et le Tribunal a gardé la cause à juger à l'issue de l'audience. k. Les premiers juges ont considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1er CO étaient manifestement réunies et que les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles faisait défaut. Ces derniers ne s'étaient pas acquittés de l'intégralité du montant réclamé durant le délai comminatoire. Les arguments développés dans la procédure en constatation de l'inefficacité du congé ainsi que dans la présente procédure quant à la compensation invoquée ne pouvaient faire obstacle au cas clair. En effet, au vu de la jurisprudence applicable, le congé était efficace quand bien même la compensation avait été invoquée durant le délai comminatoire, vu l'absence de consignation du loyer, alors que les locataires avaient avisé la bailleresse de leur intention d'y procéder, et l'impossibilité de prouver la contre-créance sans délai. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux litigieux. En continuant à occuper les locaux, ils violaient l'art. 267 al. 1 CO qui prévoit l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Leur évacuation devait donc être prononcée. Au vu de la présence d'enfants en bas âge et des revenus limités des locataires, mais compte tenu également du fait que la bailleresse avait déjà fait preuve de souplesse dans le passé en accordant des arrangements de paiement, le Tribunal a accordé aux locataires un sursis humanitaire au 31 août 2024, la bailleresse étant autorisée à recourir à la force publique dès le 1er septembre 2024. Le droit au logement invoqué par les locataires (art. 38 Cst/GE) ne leur conférait pas de droit directement invocable dans un litige de droit privé (ATF 107 Ia 277 consid. 3a; arrêt du Tribunal fédéral 5A_252/2017 du 21 juin 2017 consid. 5) et sa seule invocation ne pouvait donc pas justifier de surseoir à l'exécution de leur évacuation.”

“On peut – et doit – donc admettre qu’elle a ainsi été contrainte à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'elle aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. En tout état de cause, force est de constater que la sommation litigieuse portait sans distinction sur des loyers échus et des loyers à échoir, ce qui n’est pas admissible. Or, l’avis comminatoire qui, comme en l’espèce, porte sur un ou plusieurs loyers qui ne sont pas encore échus, est dépourvu d’effet, si bien que le congé qui s’ensuit est nul (cf. supra consid. 3.1). Il en résulte que c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la résiliation du 16 octobre 2018 est nulle, les conditions de l’art. 257d CO n’étant pas remplies (cf. supra consid. 3.2 pour retranscription intégrale de leurs motifs). 3.4. A supposer que la résiliation n’ait pas été nulle, elle était de toute façon annulable. En dépit de son caractère extraordinaire, le congé signifié valablement par le bailleur en application de l'art. 257d al. 2 CO peut aussi être annulable, au sens des art. 271 et 271a al. 1 CO (sauf dans les hypothèses, non réalisées en l’espèce, visées aux lettres d et e; cf. art. 271a al. 3 litt. b CO). Tel pourra notamment être le cas lorsque le bailleur, après la fixation du délai comminatoire, a promis au locataire des facilités de paiement pouvant être interprétées comme une renonciation au droit de résilier (Wessner, L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, n. 98 et réf. citées). Or, à l’instar des premiers juges, il y a lieu d’admettre que le courrier du 24 août 2018 intitulé « arrangement de paiement relatif aux contrats de baux » doit être interprété comme tel. 3.5. Il s’ensuit le rejet de l’appel sur ces différents points, ce qui scelle le sort de l’appel dans son ensemble, lequel doit être rejeté. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner les griefs formulés par l’intimée et les réquisitions de preuves formulées à leur appui (cf.”

“Il se contente en effet d’indiquer que ce problème le « dépasse » et qu’il avait été traité par le Service social de la ville [...], qui était entré en matière pour faire annuler la décision de résiliation des baux. Il ne fait toutefois pas valoir que ce service aurait payé le loyer impayé dans le délai prévu à cet effet. L’appelant ne remet en outre pas en cause la validité des congés qui lui ont été donnés par l’intimée. Les mises en demeure du 11 février 2021, envoyées aux locataires le lendemain, sont valables. Celle qui a été adressée à l’appelant a été retournée à l’intimée en date du 23 février 2021, soit après l’échéance du délai de garde postale de sept jours. Quant au pli envoyé à [...], il a été distribué à celle-ci le 20 février 2021. Par ailleurs, les lettres contenant les résiliations des baux en question ont été adressées aux intéressés au moyen de la formule officielle le 30 mars 2021 et ont été distribuées à ceux-ci le lendemain, si bien que le délai de résiliation au 30 avril 2021 fixé par l’intimée est conforme à l’art. 257d al. 2 CO. Les congés donnés par cette dernière sont donc valables. Pour le reste, on relève encore que, selon la jurisprudence, la résiliation des baux concernés reste valable en cas de paiement de l’arriéré des loyers postérieur au délai comminatoire prévu par l’art. 257d al. 1 CO, de sorte qu’un éventuel paiement intervenu après l’expiration de ce délai n’aurait aucune incidence. 3.3 L’appelant paraît requérir un délai supplémentaire. Or, il ne se justifie en l’occurrence pas de prolonger un quelconque délai, étant rappelé qu’une prolon-gation de bail est exclue en cas de résiliation due au retard dans le paiement d’un loyer dû (art. 272a al. 1 let. a CO). De surcroît, l’appelant a de facto bénéficié d’un sursis supplémentaire en raison de l’effet suspensif de l’appel (art. 315 al. 1 CPC) ainsi que du fait qu’un nouveau délai de libération des locaux devra être fixé par le premier juge ensuite du rejet de l’appel. 4. En conclusion, l’appel, manifestement infondé, doit être rejeté selon l’art.”

“Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière (LACHAT, in Le bail à loyer, Edition 2019, ch. 3.6 et note 87, pp. 380-381). Le locataire qui oppose la compensation doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb et cc; arrêts du Tribunal fédéral 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 et les arrêts cités). Il doit également alléguer sa contre-créance et être en mesure de la prouver sans délai. Pour que soit respectée la volonté du législateur lors de l'adoption de l'art. 257d CO, le juge doit en effet pouvoir se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance rapidement (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend seulement à une réduction de son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_385/2022 du 14 février 2023 consid. 3.4). Il ne suffit pas que la contre-créance ne soit pas sans fondement ("nicht haltlos"). Il ne suffit pas non plus que le locataire tente d'éviter une résiliation pour demeure de paiement, à laquelle ferait suite une expulsion par la voie du cas clair (art. 257 CPC), en prétextant des défauts de l'objet loué et sur la base de ceux-ci, invoque en compensation des créances non chiffrées et non établies ("unbezifferte, nicht feststehende Forderungen"; cf.”

“Die Vorinstanz begründete die Abweisung des Gesuchs um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege zusammengefasst wie folgt: Der Beschwerde- führer sei seiner Mitwirkungspflicht nur ungenügend nachgekommen. Die ab- schliessende Beurteilung der Mittellosigkeit könne jedoch offen bleiben, weil das Gesuch wegen Aussichtslosigkeit der Rechtsbegehren abzuweisen sei. Es er- scheine zwischen den Parteien nicht streitig, dass der Beschwerdeführer zur Zeit der erfolgten Mahnung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR mit Mietzinsen in der Höhe von Fr. 8'400.– in Verzug gewesen sei und die Zahlungsverzugskündigung erst nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist erfolgt sei. Fraglich sei, ob der Be- schwerdeführer nach Erhalt der Mahnung fristgerecht eine Verrechnungserklä- rung gegenüber der Beschwerdegegnerin abgegeben habe, welche die Wirkung einer fristgerechten Zahlung hätte. Eine solche Verrechnungserklärung müsse den Willen des Verrechnenden un- zweideutig erkennen lassen. Der Verrechnungsgegner müsse dabei wissen, wel- che Forderung mit welcher Schuld verrechnet werden soll. Wolle der Mieter, dem wegen Zahlungsrückstand die Kündigung angedroht worden sei, die ausstehen- den Mietzinse durch Verrechnung tilgen, müsse er die Verrechnung innerhalb der Zahlungsfrist erklären. Die Gewinnaussichten des Beschwerdeführers erschienen schon deshalb als deutlich geringer als die Verlustgefahren, weil er mit keinem Aktenstück belege, dass er die Verrechnungserklärung innert der 30-tägigen Zah- lungsfrist abgegeben habe.”

“Schliesslich sind die Ausführungen der Vorinstanz, dass offen bleiben kön- ne, ob den Berufungsklägerinnen ein Herabsetzungsanspruch des Mietzinses für die Zeit des Berufsverbots während der Corona-Pandemie zustehe, nicht zu be- anstanden. Dem Mieter steht es frei, eine ausstehende Forderung nicht nur durch Zahlung, sondern auch mittels Verrechnung einer Gegenforderung zu tilgen (Art. 120-126 OR i.V.m. Art. 265 OR). Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass der Mieter die Verrechnung noch während der laufenden 30-tägigen Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR, und nicht etwa erst im Ausweisungsverfahren, er- klärt (BGer 4A_333/2022 vom E. 3.1; BGer 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Insbesondere ist eine Herabsetzungserklärung nur dann rechtsgenügend, wenn der Mieter in zeitlicher und sachlicher Hinsicht das genaue Mass der Herabsetzung nennt und sich auf die beanstandeten Mängel bezieht. Versäumt der Mieter die erwähnte Frist, so liegt nach deren Ablauf weiterhin ein Zahlungsrückstand vor, der den Vermieter zur ausserordentlichen Kündigung be- rechtigt. Die nach Ablauf der Frist erklärte Verrechnung vermag weder am rele- vanten Zahlungsrückstand noch an der mittels Kündigung bewirkten Auflösung des Mietverhältnisses etwas zu ändern (BGE 119 II 241 E. 6b; SVIT Kommentar Mietrecht-Reudt, 4. Aufl. 2018, Art. 257d N 20). Die Berufungsklägerinnen haben die rechtzeitige Abgabe der Verrech- nungserklärung vorliegend nicht einmal behauptet. Sie führen einzig aus, dass sich die Parteien immer wieder in Gesprächen befunden und sich nicht abschlies- send über die Höhe der Reduktion geeinigt hätten.”

“Eine Verrechnung steht der Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegen, wenn die Mieterin vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgibt. Dass die Forderungen gemäss Art. 124 Abs. 2 OR bei wirksamer Verrechnung rückwirkend erlöschen, ändert daran nichts (vgl. BGer 4A_333/2022 vom 9. November 2022 E. 3.1, 4A_140/2014 und 4A_250/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2, 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 5.2; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Die Verrechnungserklärung ist eine einseitige und empfangsbedürftige Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder durch konkludentes Handeln erfolgen und muss den Willen des Verrechnenden in unzweideutiger Weise erkennen lassen (BGer 4A_549/2010 vom 17. Februar 2011 E. 3.3; AGE ZB.2020.36 vom 2. November 2020 E. 5.2). Gemäss dem angefochtenen Entscheid (E. 2.11.6) behauptete die Mieterin nicht, dass sie innert der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR eine Verrechnungserklärung abgegeben habe. Die Mieterin bestreitet dies nicht und behauptet auch im Berufungsverfahren keine fristgerechte Verrechnungserklärung. Sowohl im aufgehobenen Entscheid (E.”

“Le 17 janvier 2020, D______, représentée par la régie J______, a remis à bail à A______ SA et à B______ une arcade d'environ 66 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à I______ (avec usage d'un WC commun). Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, du 1er février 2020 au 31 janvier 2025, renouvelable tacitement de cinq ans en cinq ans. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'665 fr. par mois. b. Le ______ novembre 2021, D______ est décédée. Selon une attestation de la Justice de paix du district de K______ (VD), elle a désigné le notaire C______ en qualité d'exécuteur testamentaire (avec pouvoirs les plus étendus au sens des art. 517 et 518 CC). c. Le 20 mai 2022, la régie J______ a mis en demeure A______ SA et B______, par pli à l'adresse des locaux loués, de régler dans les trente jours 4'995 fr. à titre d'arriéré de loyers et de charges du 1er mars au 31 mai 2022, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral du montant réclamé dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. Le pli recommandé comportant cet avis a été retourné à l'expéditeur le 31 mai 2023, au terme du délai de garde, avec la mention "non réclamé", l'avis de retrait de l'envoi ayant été remis le 23 mai 2022. d. Le montant susmentionné n'ayant, selon la partie bailleresse, pas été intégralement réglé dans le délai imparti, un avis officiel de résiliation de bail pour le 31 juillet 2022 a été adressé à A______ SA et B______ le 28 juin 2022. L'avis, signé par la régie J______, mentionne, en qualité de bailleur, "D______". Le pli recommandé comportant cet avis a été distribué le 29 juin 2022. e. Par courrier du 25 août 2022, la régie J______ a adressé à A______ SA et B______ un avis de majoration portant les frais accessoires à 1'440 fr. par an dès le 1er février 2023. Il était spécifié que l'avis ne valait pas "renonciation à la résiliation effective au 31 août 2022". Cet avis, signé par la régie J______, mentionne, en qualité de bailleur, "Hoirie D______". La régie d'une part, A______ SA et B______ d'autre part ont poursuivi des échanges.”

“257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).                 Lorsqu’il n’a pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).   3.2.3              Le délai comminatoire de trente jours commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postal de sept jours ; cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l’intéressé ne retire pas ses plis (CACI 15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l’arrêt cité).                 En cas d’absence prolongée, il appartient à la partie de prendre des dispositions pour qu’un tiers s’occupe de son courrier (CACI 15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l’arrêt cité). Celui qui est en retard dans le paiement de son loyer, quelle que soit la période de l’année, doit s’attendre à se voir notifier un avis comminatoire et ne peut plaider que le bailleur serait de mauvaise foi en notifiant un avis comminatoire durant la période des vacances.”

“Die Berufungsklägerin bringt vor, dass ein Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen grundsätzlich auch dann zulässig sei, wenn der Mieter die Kündigung gerichtlich angefochten hat und dieses Ver­fahren anhängig ist. Diesfalls habe die Ausweisungsbehörde vorfrageweise zu prüfen, ob die Kündi­gung gültig sei. Vorliegend habe die Vorinstanz unterlassen zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt seien und ob die Mieter innerhalb der Zahlungsfrist berechtigterweise eine bezif­ferte Gegenforderung zur Verrechnung gebracht hätten. Mit dem Gesuch um Mieterausweisung seien alle notwendigen Dokumente eingereicht und mithin mit Urkunden der Beweis erbracht wor­den, dass sämtliche Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen Nichtbezahlung der Mietzinse gemäss Art. 257d OR erfüllt seien. Eine Verrechnungseinrede sei nicht erhoben wor­den. Dem halten die Berufungsbeklagten entgegen, bereits bei Übernahme der Wohnung schwere Män­gel geltend gemacht zu haben. Auch sei ein Verfahren um Mängelbehebung anhängig gemacht worden und die Mängel seien von der Berufungsklägerin wissentlich nicht behoben worden. Wenn es auch formell nicht richtig sein möge, dass die Berufungsbeklagten gewisse Mietzinse nicht bezahlt hätten, sei die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass der Sachverhalt nicht liquide sei, nicht zu beanstanden. Die Berufungsklägerin habe bewusst verschwiegen, dass die Kündigung von den Berufungsbeklagten fristgerecht angefochten worden sei und eine Auseinandersetzung betreffend Mängel hängig sei. Damit eine bestrittene Forderung zur Verrechnung gebracht werden und der Richter abschätzen könne, ob der geltend gemachte Betrag mittels Verrechnung getilgt worden sei, müsse die Verrechnungsforderung, auch wenn sie bestritten sei, doch einigermassen wahrschein­lich feststehen, was vorliegend nicht der Fall sei.”

“In caso di assenza prolungata spetta alla parte conduttrice organizzarsi affinché possa prendere conoscenza della corrispondenza concernente la locazione e, se necessario, comunicare alla parte locatrice l'indirizzo al quale può essere raggiunta. In assenza di una simile comunicazione o di pattuizioni contrarie, la parte locatrice può in buona fede ritenere quale valido recapito l’indirizzo indicato sul contratto di locazione, e le notifiche ivi trasmesse sono ritenute valide (STF 4A_67/2021 dell’8 aprile 2021 consid. 5.2, IICCA del 14 dicembre 2021, inc. 12.2021.84, consid. 18.3). Nell’ambito delle comunicazioni fra privati e in particolare della trasmissione della disdetta del contratto di locazione, una notifica viene di regola considerata come avvenuta quando l’atto giunge nella sfera di influenza del destinatario (teoria della ricezione assoluta, cfr. STF 4A_293/2016 del 13 dicembre 2016 consid. 4.1, 4A_74/2011 del 2 maggio 2011 consid. 3). In casi particolari (come in caso di invio di una diffida ex art. 257d CO) si applica piuttosto la teoria della ricezione relativa, basata sul momento dell’effettiva ricezione della comunicazione. Tuttavia, anche in tale evenienza, se il destinatario non ritira la raccomandata, essa è considerata notificata l'ultimo dei 7 giorni di sua giacenza presso l'Ufficio postale, ovvero indipendentemente dal fatto che questi ne prenda effettivamente conoscenza o meno (DTF 119 II 147 consid. 2).   13.      Nella fattispecie, quanto agli scritti di diffida, gli appellanti non contestano di essere stati reperibili al loro indirizzo di __________ perlomeno sino al 27 maggio 2023 (appello, p. 3). In effetti, i codici delle raccomandate presenti sul doc. B permettono di accedere al sistema di tracciamento postale, da cui si evince che essi sono giunti regolarmente al punto di ritiro e dopo essere rimasti in giacenza, sono stati ritornati al mittente in data 25 maggio 2023 con dicitura “Rinviato in base a disposizione preliminare”. Per il resto, gli insorgenti non censurano il rispetto dei presupposti di cui all’art.”

“A supposé recevable, le recours devrait de toute façon être rejeté pour les motifs qui suivent.         3. 3.1              Aux termes de l'art. 257d CO (loi fédérale complétant le Code civil suisse, Code des obligations ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).                 La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et réf. cit.). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire de trente jours commencera à courir lorsque le locataire aura effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postal de sept jours ; cette règle vaut nonobstant les prolongations demandées à la poste, les absences ou les motifs pour lesquels l'intéressé ne retire pas ses plis (CACI 15 novembre 2016/615 consid. 3.2.3 et l'arrêt cité). Des motifs humanitaires n'entrent pas en ligne de compte dans l'examen des conditions de l'art.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants : le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 257d CO. Selon lui, en donnant le congé 25 jours après l'échéance du délai comminatoire, celui-ci a été effectué tardivement, dans la mesure où il pouvait croire de bonne foi que la bailleresse avait renoncé à la résiliation extraordinaire du contrat.Il convenait en outre de tenir compte qu'il bénéficiait de l'aide sociale et qu'il devait faire face à des frais médicaux importants, de sorte qu'il lui était difficile de réunir la somme demandée avant l'échéance du délai comminatoire. Enfin, l'intimée avait pour pratique notoire de retirer le congé, une fois l'arriéré résorbé. 3.1 3.1.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. La validité d'une résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO suppose, entre autres conditions, que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2008 du 25 novembre 2008 consid. 3). Le montant de l'arriéré doit être crédité sur le compte du bailleur au plus tard à l'échéance du délai comminatoire ou être payé à la poste le dernier jour du délai. Il appartient au locataire de s'organiser en conséquence pour que la somme soit payée en temps utile (ATF 124 III 145; arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2008 du 25 novembre 2008, consid. 4; Lachat in CR-CO I, 2e éd., 2012, n. 7; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).                               La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes du cas d’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; TF 4A_305/2024 précité consid. 4.1).   3.2                            L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF 376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).   3.3                            Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.2.2). 4.2 Une requête en expulsion d’un locataire selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 141 III 262 consid. 3.2, SJ 2016 I 8 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid 5.3 ; TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.3). L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2 in fine ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3 ; TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.3). 4.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants (rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs (rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder Einreden), comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. 2.4 Le bailleur doit alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_100/2018 précité consid. 7), ainsi que la résiliation du bail selon l'art. 257d al. 2 CO (principe de la réception dite absolue, valable pour les délais de droit matériel; cf. ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_100/2018 précité consid. 7). La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral, lequel peut émaner d'un représentant d'une partie au contrat De manière générale, la manifestation de volonté de celui qui agit au nom d'autrui lie le représenté lorsque le représentant dispose des pouvoirs nécessaires à cet effet (art.”

“Par jugement du 22 mars 2022, le Tribunal des baux a dit que le loyer mensuel net de l’appartement litigieux restait fixé à 2'100 fr. (I) et a dit que la garantie de loyer restait fixée à 6'300 fr. (II). 3. a) Par courriers recommandés du 3 août 2023 adressées séparément à chaque locataire, l’intimé a mis en demeure les appelants de lui verser, dans un délai de trente jours, un montant de 4'780 fr. correspondant au solde des loyers impayés de juin 2023 à août 2023, en les avertissant qu’à défaut de paiement dans ce délai, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO. Les appelants ne se sont pas acquittés de l’entier de l’arriéré de loyers dans le délai imparti. Par courriel du 24 août 2023, ils ont cependant soumis une proposition de paiement, laquelle est restée sans réponse. b) Par formules officielles du 11 septembre 2023 adressées sous plis recommandés séparément à chaque locataire, l’intimé a résilié le bail des appelants avec effet au 31 octobre 2023, en application de l’art. 257d al. 2 CO. Les appelants n’ont pas quitté l’appartement dans le délai imparti à cet effet. 4. En temps utile, les appelants ont saisi la commission de conciliation d’une requête en nullité – subsidiairement en annulation – du congé. 5. a) Le 1er novembre 2023, l’intimé a saisi la juge de paix d’une requête en cas clair tendant en substance à l’expulsion des appelants. b) Le 6 novembre 2023, la commission de conciliation a informé la juge de paix qu’elle suspendait la procédure d’annulation du congé jusqu’à droit connu sur la procédure d’expulsion. c) Par réponse du 4 janvier 2024, les appelants ont conclu, sous suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité de la requête en cas clair. A l’appui de leur écriture, ils ont notamment invoqué la nullité, voire l’annulabilité, du congé, au motif que le bailleur aurait résilié leur bail à loyer par volonté de représailles. d) Une audience d’expulsion a été tenue le 9 janvier 2024 par la juge de paix. En droit : 1. 1.1 L’appel est recevable contre les décisions finales de première instance dans les causes patrimoniales dont la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité précédente, est de 10'000 fr.”

“________ (ci-après : l’intimée), en qualité de bailleresse, a remis en location au recourant, en qualité de locataire, un appartement de deux pièces situé au deuxième étage de l’immeuble sis au chemin [...], à Lausanne, une cave étant en outre mise à disposition du recourant. Le loyer mensuel prévu par ce contrat s’élevait au total à 1'325 fr., soit à 1'190 fr. de loyer net, auquel s’ajoutait un acompte mensuel de 135 fr. pour les frais de chauffage et d’eau chaude. Ce bail était conclu pour une durée déterminée, du 15 avril 2021 au 30 juin 2022, et était ensuite renouvelable de trois mois en trois mois, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre des parties donné et reçu au moins trois mois avant la prochaine échéance. 2. Par courrier recommandé du 6 mai 2022, l’intimée, agissant par l’intermédiaire de la régie [...], a imparti au recourant un délai de trente jours pour s’acquitter de la somme de 1'987 fr. 50 correspondant à l’arriéré de loyer dû pour la période du 1er avril 2022 au 31 mai 2022, en l’avertissant qu’à défaut de paiement dans ce délai, le contrat de bail précité serait résilié conformément à l’art. 257d al. 2 CO. 3. Par formule officielle du 20 juin 2022, adressée sous pli recommandé au recourant le même jour, la régie [...] a résilié le contrat de bail en cause pour le 31 juillet 2022, au motif que le recourant n’avait pas réglé l’entier de l’arriéré de loyer réclamé dans le délai de trente jours qui lui avait été imparti. 4. Le recourant n’a pas libéré les locaux litigieux au31 juillet 2022. 5. a) Le 1er septembre 2022, l’intimée a saisi la juge de paix d’une requête en cas clair tendant à l’expulsion du recourant des locaux loués, au besoin par la voie de l’exécution forcée. b) L’audience d’expulsion s’est tenue devant la juge de paix le 31 octobre 2022. En droit : 1. 1.1 Aux termes de l’art. 319 let. a CPC, le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel, soit notamment, dans les causes patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à 10'000 fr. (art.”

“Par courriers recommandés du 8 février 2022, les intimés ont imparti à G.________ ainsi qu’à [...] un délai de trente jours pour qu’ils s’acquittent d’une part du montant de 3'130 fr. à titre de loyer impayé de l’appartement depuis le mois de janvier 2022, et d’autre part du montant de 200 fr. à titre de loyer impayé de la place de parc souterraine depuis le mois de janvier 2022 également, en indiquant qu’à défaut de paiement dans ce délai, le bail serait résilié dans un délai de trente jours pour la fin du mois conformément à l’art. 257d al. 2 CO.”

“Par ailleurs, un avenant au contrat de bail avait été signé le 9 juin 2020 par A______ et E______ à la suite duquel une garantie bancaire avait été constituée par ces deux locataires uniquement, en remplacement de la précédente. La titularité du contrat de bail apparaissait claire et n'était pas remise en cause par les arguments invoqués. A______ et E______ étaient dès lors bien les seuls locataires. De plus, si A______ avait certes invoqué en compensation, le 9 octobre 2020, une créance de 9'450 fr. à l'encontre de la bailleresse pour les versements effectués en mars et avril 2018 ainsi qu'un montant "de plus de 20'000 fr." relatif à "des travaux effectués dans l'arcade", cette déclaration n'avait pas été réitérée après le nouvel avis comminatoire du 10 novembre 2020, de sorte qu'elle ne pouvait être prise en considération. Les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies et A______ et E______ n'avaient pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle a fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, laquelle est estimée à six mois. Si en revanche le congé est également contesté, il y a lieu de prendre en compte la durée prévisible pendant laquelle l'usage de l'objet se prolongerait si le congé était éventuellement invalidé, soit la période de protection de trois ans de l'art.”

“______, [code postal] Genève, et sa dépendance (une cave). La gérance de l'immeuble a été confiée à C______ (ci-après : la régie). Le contrat a été conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 15 juin 2022 au 30 juin 2027, renouvelable ensuite tacitement de 60 mois en 60 mois, sauf congé donné trois mois à l'avance. Le loyer annuel a été fixé à 45'000 fr. (3'750 fr. par mois) et la provision annuelle pour charges à 2'340 fr. (195 fr. par mois). b. Le 9 juin 2022, A______ (ci-après : le locataire) a constitué une garantie de loyer de 11'835 fr. en faveur de SOCIETE COOPERATIVE B______ (ci-après : la bailleresse), sous la forme d'un cautionnement contracté auprès de D______ SA (certificat n° 2022.06.3______). c. Par avis comminatoires du 11 septembre 2023, la bailleresse a sommé le locataire et son éventuelle épouse de s'acquitter sous 30 jours du montant de 7'890 fr., à titre d'arriérés de loyers et de charges pour les mois d'août et septembre 2023, à défaut de quoi le bail serait résilié conformément à l'art. 257d CO. d. Le 16 octobre 2023, le locataire a versé à la bailleresse 3'945 fr., correspondant au loyer et charges du mois d'août 2023. e.”

“Par contrat de bail du 5 août 2020, l’intimée, en qualité de bailleresse, a remis en location à l’appelant, en qualité de locataire, avec effet au 1er septembre 2020, un appartement de 3 pièces au 2ème étage et une cave sis [...], pour un loyer mensuel de 1'670 fr., charges comprises. Ce contrat prévoit notamment à ses articles 3 et 6 let. g) que le loyer est payable en mains du bailleur ou de son représentant, par mois d’avance. 2. a) Par courrier recommandé du 19 avril 2022, l’intimée a imparti à l’appelant un dernier délai de trente jours pour qu’il s’acquitte d’un montant de 3'320 fr., correspondant aux loyers dus pour les mois de mars et avril 2022, sous déduction d’un montant de 10 fr. déjà versé. L’envoi précisait que faute de paiement dans ce délai, le bail serait résilié dans un délai de trente jours pour la fin du mois suivant, conformément à l’art. 257d CO. Selon le suivi des envois de la Poste, l’appelant n’a pas retiré le pli recommandé précité. L’appelant a payé un montant de 1'670 fr. le 16 mai 2022. b) Par formule officielle du 7 juin 2022, adressée sous pli recommandé du même jour, l’intimée a notifié à l’appelant la résiliation du bail avec effet au 31 juillet 2022, en vertu de l’art. 257d CO. Selon le suivi des envois de la Poste, l’appelant a retiré le pli recommandé précité le 15 juin 2022. 3. a) Par requête en protection d’un cas clair du 18 août 2022, l’intimée a conclu en substance à l’expulsion de l’appelant, précisant que les montants réclamés par la mise en demeure avaient été réglés par un acompte de 1'670 fr. en date du 16 mai 2022 et par un versement de 1'660 fr. intervenu le 16 juin 2022. b) Lors de l’audience du 3 octobre 2022, l’appelant a produit deux récépissés attestant deux paiements de 1'670 fr. chacun, intervenus les 26 et 30 septembre 2022. En droit : 1. 1.1 1.1.1 L’appel est ouvert contre les décisions finales de première instance pour autant que la valeur litigieuse, au dernier état des conclusions devant l’autorité inférieure, soit de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC [Code de procédure civile du 19 décembre 2008 ; RS 272]). En procédure de protection des cas clairs (art. 257 CPC), lorsque le litige porte uniquement sur la question de l’expulsion, la valeur litigieuse correspond au retard dans la restitution de l’objet loué causé par le recours à la procédure d’expulsion, dont il y a lieu en principe de fixer la durée à six mois (ATF 144 III 346 consid.”

“Le 15 octobre 2020, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location, avec effet au 1er janvier 2020, d'une arcade n° 002 au rez-de-chaussée et de locaux au sous-sol de l'immeuble sis 1______, à Genève. Le montant du loyer a été fixé à 6'000 fr par mois pour 2020, à 12'000 fr. pour 2021, puis à 17'000 fr. L'annexe 2 du bail comporte un "tableau d'échelonnement pour le paiement de l'arriéré de loyer" issu du contrat de bail ayant précédemment lié les parties, qui prévoit divers versements, notamment 15'000 fr. à la fin des mois d'octobre 2020 à mars 2021. b. Par avis comminatoire du 15 mars 2021, B______ AG a mis en demeure A______ SA de lui régler dans les 30 jours le montant de 106'270 fr. à titre d'arriérés de loyers et de charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2021 ainsi que de frais de rappel à hauteur de 70 fr. et de 75'000 fr. d'acomptes pour la période du 30 octobre 2020 au 28 février 2021, sous déduction d'un acompte de 8'400 fr. Elle l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties ont été liées par un contrat de bail à loyer du 24 août 2018, modifié par avenant du 4 août 2020, portant sur la location d'un appartement de 6 pièces n° 4______ situé au 6ème étage de l'immeuble sis rue 5______ no. 6______ à Genève. Le bail a débuté le 1er septembre 2018, échéant le 31 août 2020, renouvelable d'année en année. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 2'650 fr. par mois. b. Le 7 mars 2022, B______ SA et A______ ont versé la mensualité du mois de janvier 2022. c. Par avis comminatoires du 16 mars 2022, la bailleresse a mis en demeure les précitées de lui régler dans les 30 jours le montant de 7'950 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour les mois de janvier, février et mars 2022, dont à déduire 2'650 fr. versés le 7 mars 2022, soit un solde de 5'350 fr., et les a informées de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. d. Un versement de 2'650 fr. (loyer février 2022) est intervenu le 11 avril 2022. B______ SA et A______ ont payé, le 10 mai 2022, le loyer du mois de mars 2022. e.”

“Le 4 mars 2021, les locataires ont affirmé avoir mis en place une ligne de crédit pour effectuer les virements en suspens et se sont engagés à effectuer les paiements et à mettre en place des ordres permanents dès réception des fonds. Le 25 mars 2021, ils ont confirmé à la bailleresse que les paiements interviendraient dès le 31 mars 2021. Le 26 avril 2021, ils indiquaient que le crédit serait opérationnel le 28 avril 2021, et qu'ils pourraient alors faire face à tous les investissements prévus. Le 7 mai 2021, aucun versement n'avait été effectué. g. Entre temps, par avis comminatoires du 28 avril 2021, la bailleresse, après avoir renoncé "pour l'heure" à réclamer le versement des acomptes pour l'année 2020, a mis en demeure les locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 93'219 fr. 75 correspondant aux loyers (86'160 fr.) et acomptes provisionnels (7'059 fr. 75) pour les mois de janvier à avril 2021, TTC, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. Les montants réclamés s'entendaient TVA comprise. h. Le 7 juin 2021, les locataires ont versé 20'000 fr. à la bailleresse, avec la mention "loyer juin 2021". i. Le même jour, d'un commun accord, les parties ont requis la libération de la garantie de loyer d'un montant de 108'000 fr. constituée auprès de la Banque E______ de F______ [GE]. j. Par avis comminatoires du 10 septembre 2021, la bailleresse a de nouveau mis en demeure les locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 81'744 fr. 35 correspondant à une partie du loyer du mois de juin (10'064 fr. 65), à l'acompte provisionnel des mois de juin à septembre ( 7'059 fr. 70) et aux loyers des mois de juillet à septembre 2021 (64'620 fr.), et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. Les montants réclamés comprenaient la TVA. k. Par courrier électronique du 7 octobre 2021, les locataires ont précisé avoir réglé 128'000 fr.”

“En l’absence de duplique de la part de SI B______ SA, les parties ont été avisées le 4 juin 2024 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Il résulte du dossier les faits pertinents suivants : a. SI B______ SA, bailleresse, et A______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer daté du 29 septembre 1999 portant sur la location d’un appartement de 4,5 pièces situé au 2ème étage de l’immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève, et de la cave n° 2______ qui en dépendait. b. Le montant du loyer, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 1’848 fr. par mois. c. Par avis comminatoire du 3 mars 2023, la bailleresse a mis en demeure le locataire de lui régler dans les 30 jours le montant de 8'807 fr. 50, à titre d’arriéré de loyer et de charges pour la période de février et mars 2023 (3'696 fr.) et de frais de chauffage (5’150 fr. 50), sous déduction d’un acompte de 40 fr., et l’a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l’art. 257d CO. d. Deux paiements de 1'848 fr. chacun ont été effectués par le locataire dans le délai comminatoire. e.”

“Les parties ont été avisées le 15 août 2023 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Le 16 septembre 2019, A______, locataire, a conclu avec LA FONDATION B______, bailleresse, un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 2 pièces n° 2______ situé au 2ème étage de l'immeuble sis route 1______ no. ______, [code postal] C______, ainsi que la cave n° 2______ qui en dépend. Le montant du loyer, charges comprises, a été fixé en dernier lieu à 606 fr. par mois. b. Par avis comminatoire du 20 septembre 2022, la bailleresse a mis en demeure le locataire de lui régler dans les 30 jours le montant de 903 fr. à titre d'arriéré de loyers et charges pour les mois d'août et septembre 2022, y compris frais de rappel et de mise en demeure, acompte de 259 fr. déduit, et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c. Un versement de 571 fr. a été effectué dans le délai comminatoire. d.”

“Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties sont liées par un contrat de bail à loyer du 24 août 2018 et avenant du 4 août 2020, portant sur la location d'un appartement de 6 pièces n° 1______ situé au 6ème étage de l'immeuble sis rue 2______ no. ______ à Genève. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 2'650 fr. par mois, plus 50 fr. de forfait mensuel de chauffage. b. Le 7 mars 2022, les locataires ont versé la mensualité du mois de janvier 2022. c. Par avis comminatoires du 16 mars 2022, la bailleresse a mis en demeure les locataires de lui régler dans les 30 jours le montant de 7'950 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour les mois de janvier, février et mars 2022, dont à déduire le versement du 7 mars 2022 en 2'650 fr., soit un solde de 5'350 fr. y compris 50 fr. de frais de rappel, et les a informées de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. d. Un versement de 2'650 fr. (loyer février 2022) est intervenu dans le délai comminatoire, en date du 11 avril 2022. e. Le 10 mai 2022, les locataires ont versé le loyer du mois de mars 2022. f.”

“3 Les appelants se prévalent encore une fois de l’accord de compensation qui serait intervenu entre les parties s’agissant du loyer du mois d’août 2021, invoquant que ce loyer n’était dès lors pas dû et qu’ils n’avaient même pas à invoquer la compensation dans le délai comminatoire. Une nouvelle fois, on doit relever qu’aucun élément au dossier ne vient attester d’un tel accord. Au surplus, les appelants n’invoquent et ne démontrent pas avoir invoqué la compensation de manière régulière. 4.4 Le seul point qui mérite examen et qui n’a pas été invoqué par les appelants, pourtant assistés d’un mandataire professionnel, réside dans les paiements qui sont intervenus pendant le délai comminatoire. Les plis contenant les mises en demeure de l’art. 257d CO ont été adressés aux appelants le 28 décembre 2021 et l’avis de retrait a été déposé le lendemain. L’expiration du délai de garde venait dès lors à échéance le 5 janvier 2022, étant précisé que les féries ne s’appliquent pas aux délais prévus par le droit matériel (Tappy, CR-CPC, n. 7 ad art. 145 CPC), comme les délais fixés par l’art. 257d CO (CACI 28 février 2022/107). En l’espèce, le délai de l’art. 257d CO a donc commencé à courir dès le 6 janvier 2022 pour venir à échéance le 4 février 2022. Or les locataires se sont acquittés de 2'170 fr. le 28 janvier 2022, puis de 30 fr. et 130 fr. le 3 février 2022. Ainsi, contrairement à ce que prétendent les intimés dans leur demande d’expulsion (cf. allégué n° 14 de la requête du 11 avril 2022), un paiement a bel et bien eu lieu dans le délai comminatoire et non pas après l’expiration de celui-ci. Cela étant, les locataires ne se sont pas acquittés de l’entier des arriérés dus et demeuraient impayés le solde du loyer de l’appartement d’octobre par 170 fr., le loyer d’octobre de la place de parc intérieure, le solde de 10 fr. du loyer de la place de parc intérieure de juillet, ainsi que loyer de cette place pour le mois d’octobre. Partant, les intimés étaient fondés à résilier le bail à l’issue du délai comminatoire, ce qu’ils ont fait sur formule officielle. Il découle de ce qui précède que les appelants n’ont fait valoir aucune objection sérieuse qui soit susceptible de remettre en cause le cas clair et que c’est à bon droit que la juge de paix a constaté que le contrat de bail avait été valablement résilié et qu’elle a admis la requête d’expulsion de l’intimée.”

“Durch die (verspätete) Zahlung wird der Schuldnerverzug zwar aufgehoben, es müssen aber nicht nur die ursprünglich versprochene Verbindlich- keit, sondern auch alle bisher entstandenen Verzugsfolgen abgedeckt werden (BSK OR I-Widmer Lüchinger/Wiegand, Art. 102 N 12). Mit Aufhören des Verzugs sind die aus dem Verzug bereits entstandenen Rechtsfolgen, insbesondere die auf- gelaufenen Verzugszinsen, grundsätzlich nicht beseitigt, wenn nicht der Gläubiger auf die ihm aus dem Verzug erwachsenen Rechte verzichtet (Von Tuhr/Escher, AT OR Band II, S. 143). Auch beim Vertragsrücktritt (bzw. der fristlosen Kündigung mit Wirkung ex nunc bei Dauerschuldverhältnissen) zufolge Schuldnerverzugs (Art. 107 Abs. 2 OR) verliert der Gläubiger sein Rücktrittsrecht nicht, wenn der Schuldner erst nach Ablauf der Nachfrist bezahlt und der Gläubiger den Rücktritt unverzüglich erklärt. Ebenso wenig geht der Vermieter bei der ausserordentlichen Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR) seines ausserordentlichen (zeitnah auszuübenden) Kündigungsrechts verlustig, wenn der Mieter nach Ablauf der an- gesetzten Nachfrist die Miete doch noch bezahlt (vgl. Art. 257d Abs. 2 OR; BSK OR I-Weber, Art. 257d N 7). Der Vermieter verliert den Ausweisungsanspruch nicht, wenn er dem Mieter einen Aufschub unter der Bedingung gewährt, dass die rück- - 16 - ständigen Mieten bis zu einem bestimmten Termin bezahlt werden (BGer 4C.118/2004 vom 28. Juli 2004, in: mp 1/05, S. 37 ff.). Die unmittelbaren gesetzli- chen bzw. vereinbarten Verzugsfolgen bleiben mithin auch bei nachträglicher Be- zahlung und entsprechender (späterer) Aufhebung des Verzugs bestehen. Das vor- liegend vereinbarte ausserordentliche Kündigungsrecht bei einem Zahlungsverzug von mehr als 30 Tagen, wie er seit dem 31. Oktober 2022 bestand, wurde durch die verspätete Zahlung vom 9. März 2023 mithin nicht aufgehoben. Diese ist dies- bezüglich irrelevant. Zwar stand der Gesuchstellerin das ausserordentliche Kündi- gungsrecht bereits ab dem 31.”

“L’attitude de l’intimée serait abusive et contraire à la bonne foi au vu de l’état de la chose louée. Les appelants ont en outre réitéré que celle-ci présentait des défauts et qu’ils auraient par conséquent droit à une compensation. 3.3.2 En l’occurrence, on constate que les appelants n’indiquent pas en quoi l’ordonnance entreprise serait entachée d’erreurs et ne reprennent aucunement les considérants de celle-ci pour mettre en évidence les failles dans le raisonnement du premier juge. Ils ne disent rien d’une consignation éventuelle du loyer ou d’une compensation qui aurait été soulevée auprès du bailleur en temps utile, alors que les considérants de l’ordonnance attaquée portent sur ces points précis, soit les éléments pertinents qui auraient permis de faire obstacle à l’expulsion des appelants ensuite de la résiliation pour non-paiement du loyer. Ils n’ont pas non plus invoqué que la demande de compensation serait survenue pendant le délai comminatoire, alors qu’il s’agit aussi d’un des éléments examinés par la juge de paix pour prononcer l’expulsion requise par l’intimée (cf. art. 257d CO). L’appel ne comporte dès lors aucune motivation topique, soit dirigée contre les considérants de l’ordonnance entreprise, mais porte sur des questions dont l’examen n’est pas pertinent dans le cadre de la présente procédure d’expulsion. Par conséquent, faute de motivation suffisante, l’appel est irrecevable et aucun délai ne saurait être imparti aux appelants pour corriger ce défaut compte tenu de la jurisprudence en la matière (consid 3.2.3 supra). A cela s’ajoute que même si l’appel était recevable, il aurait dû être rejeté, les appelants ne démontrant pas avoir payé les loyers dus ni les avoir consignés ; ils ne font pas non plus valoir de compensation valable. En effet, l’art. 257d al. 2 CO prévoit que faute de paiement de l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois. Or, aucun élément au dossier ne permet de retenir que les locataires auraient payé ou consigné le loyer dû pendant le délai comminatoire ou à ce jour.”

“_____ AG, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin betreffend Ausweisung Beschwerde gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Dietikon vom 20. Februar 2024 (ER230064) - 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Am 23./25. Mai 2012 bzw. 5./12. Juni 2014 schloss die B._____ AG (Ge- suchstellerin und Beschwerdegegnerin, nachfolgend Beschwerdegegnerin) mit C._____ einen zunächst befristeten und sodann unbefristeten Mietvertrag über ei- nen Lagerraum im Zwischengeschoss in der Liegenschaft D._____-strasse ... in E._____ (act. 2/1-2). Nach dem Ableben von C._____ ging das Mietverhältnis auf deren Erbin A._____ (Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin, nachfolgend Beschwerdeführerin) über (act. 2/5-10). Dieses Mietverhältnis wurde von der Be- schwerdegegnerin mit amtlich genehmigtem Formular vom 4. August 2023 per 30. September 2023 gekündigt (act. 2/17). Als Kündigungsgrund gab die Be- schwerdegegnerin einen Zahlungsrückstand trotz erfolgter Fristansetzung und Mahnung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an. 1.2. Am 27. November 2023 leitete die Beschwerdegegnerin beim Einzelgericht des Bezirksgerichtes Dietikon ein Ausweisungsverfahren gegen die Beschwerde- führerin ein (act. 1/1-2). Mit Urteil vom 20. Februar 2024 hiess das Einzelgericht das Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die Beschwerdeführerin den ge- nannten Lagerraum unverzüglich zu räumen und der Beschwerdegegnerin ord- nungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter- lassungsfall (act. 15 = act. 18). 1.3. Gegen dieses Urteil erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 1. März 2024 Beschwerde bei der Kammer (act. 19). Sie verlangt sinngemäss die Aufhebung des angefochtenen Entscheides und die Erstreckung des Mietverhält- nisses um drei bis vier Monate. 1.4. Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1-16). Auf weitere pro- zessleitende Anordnungen wurde verzichtet. Die Sache erweist sich als spruch- reif. - 3 - 2. 2.1. Das Beschwerdeverfahren richtet sich nach den Art. 319 ff.”

“Par ailleurs, il n'apparaissait pas que l'audition de D______ puisse être utile à la résolution du litige. Il n'y avait pas lieu de revenir sur l'ordonnance du 10 octobre 2022. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir refusé d'auditionner D______, le privant ainsi de la possibilité de confirmer ses allégations selon lesquelles l'appartement présentait des défauts en août 2020. Ce grief est infondé. En effet, l'appelant a informé la régie le 18 février 2020 de ce que, considérant que son appartement était habitable, il le réintégrerait le 11 mars 2020. Par ailleurs, comme cela sera retenu ci-après (consid. 3.2), l'appelant a repris possession de son logement en avril 2019, de sorte que l'état du logement au mois d'août 2020 n'est pas pertinent. C'est dès lors à bon droit, par appréciation anticipée des preuves, que les premiers juges ont considéré que l'audition du témoin ne serait pas utile à la résolution du litige. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir considéré que les conditions posées par l'art. 257d CO étaient réunies et déclaré le congé efficace. 3.1 3.1.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai est de 30 jours au moins pour les baux de locaux commerciaux. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. L'avis comminatoire doit indiquer le montant arriéré à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître clairement quelles dettes il doit payer pour éviter un congé. Le montant de l'arriéré doit être déterminé (par une indication chiffrée) ou, tout au moins, déterminable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 du 7 mars 2023 consid. 3.1; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid.”

“Ainsi, lorsque l'avis comminatoire désigne précisément les mois de loyers impayés, le montant de l'arriéré est déterminable et une indication chiffrée du montant impayé n'est alors pas indispensable (arrêts précités et arrêt du Tribunal fédéral 4C.123/2000 du 14 juin 2000 consid. 3b, in CdB 2000 109). Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire: le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si les conditions de l'art. 257d CO ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d; arrêt du Tribunal fédéral 4A_592/2012 du 9 septembre 2013 consid. 5). Pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO, le locataire en demeure peut invoquer en compensation à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur. La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid. 6b/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4C_212/2006 du 28 septembre 2006 consid. 3.1.1, in CdB 2007 22).”

“Ce devoir naît lors de la création du lien de procédure et s'applique pour la durée de celle-ci, pour autant que les parties doivent s'attendre avec une certaine vraisemblance à la notification d'un acte officiel. Celui qui se sait être partie à une procédure judiciaire et doit dès lors s'attendre à la notification d'actes officiels, est tenu, de jurisprudence constante, de relever son courrier ou, s'il est absent de son domicile, de veiller à recevoir néanmoins ce courrier (TF 4A_449/2023 du 2 mai 2024, consid. 4.2.3).   5.3.2.3              La notification de l’avis comminatoire et celle de la résiliation doivent en principe être effectuées à l’adresse de l’appartement ou des locaux loués, comme le prévoient généralement les conditions spécifiques du contrat de bail. Cette adresse de notification est valable aussi longtemps que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur (TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1.1 ; Higi/Bühlmann, in Zürcher Kommentar, 5e éd., 2020, n. 38 ad Vorb. ad art. 266-266o CO).                 L’art. 257d CO n'exige pas que l'avis comminatoire soit remis en mains propres au locataire. Il n'y a donc aucune objection à ce que celui-ci se fasse représenter par une personne de son choix pour recevoir un tel avis (« passive Stellvertretung »). Dans ce cas, la réception, par le représentant, de la manifestation de volonté émanant du tiers produit les mêmes effets que si cette manifestation était parvenue directement au représenté, pour autant que la procuration passive délivrée au représentant autorisât ce dernier à recevoir l'avis correspondant pour le compte du représenté (TF 4A_ 361/2008 du 26 septembre 2008, consid. 2.2.2 ; Gauch/Schluep/Schmid/Heinz, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 8e éd., n. 1359). Celui qui prétend que la communication faite au représentant liait le représenté doit prouver, en cas de contestation, que la réception de l'avis comminatoire était couverte par la procuration donnée au mandataire (cf. Christine Chappuis, in Thévenoz/Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd.”

“arrêt de la Cour de céans du 25.10.2017 [CACIV.2017.61] cons. 2c). 5. a) Selon l’appelante, la résiliation du bail était nulle, respectivement inefficace, car la mise en demeure avait été adressée à une personne, C.________, qui n’était pas locataire, la locataire étant A.________ Sàrl. Faute de mise en demeure formellement valable, le congé n’est manifestement pas valable. b) L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'article 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal saisi de la requête d'expulsion doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation du bail, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure du locataire, conformément à l'art. 257d CO). Les conditions de l'article 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (arrêt du TF du 29.04.2021 [4A_550/2020] cons. 5.3., qui se réfère aux ATF 144 III 462 cons. 3.3.1 et 141 III 262 cons. 3). c) La notification de la résiliation du bail peut intervenir par l’intermédiaire d’un représentant (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra-Bail à loyer et à ferme, n. 15 ad art. 253 CO), ce qui vaut a fortiori pour la commination (RJN 2017, p. 280, cons. 4). Il n’y a donc rien à redire au fait que, dans le cas d’espèce, la mise en demeure, soit la commination, et la résiliation ont été l’œuvre de la gérance. L’appelante ne prétend d’ailleurs pas le contraire. d) Selon l’extrait du registre du commerce relatif à l’appelante, C.________ en est le seul associé-gérant ; il dispose seul de la signature et détient l’entier des parts sociales (cf. plus haut). Lorsqu'une personne fonde une société anonyme, il faut en principe considérer qu'il y a deux sujets de droit distincts avec des patrimoines séparés : la personne physique d'une part et la société anonyme d'autre part.”

“Bundesgericht Tribunal fédéral Tribunale federale Tribunal federal 4D_19/2024 Sentenza del 4 marzo 2024 I Corte di diritto civile Composizione Giudice federale Jametti, Presidente, Cancelliere Piatti. Partecipanti al procedimento 1. A.________, 2. B.________, ricorrenti, contro C.________, opponente. Oggetto espulsione, ricorso contro la sentenza emanata il 16 gennaio 2024 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (12.2023.143/149). Ritenuto in fatto e considerando in diritto: 1. Con contratti 15/23 gennaio 2020 la C.________ ha locato a A.________ un appartamento con un parcheggio annesso. Con scritti separati del 10 maggio 2023 la C.________ ha diffidato sia la conduttrice sia suo marito B.________ a saldare entro 30 giorni le pigioni scoperte con la comminatoria della disdetta del contratto per mora ai sensi dell'art. 257d CO. Constatata l'assenza dei richiesti pagamenti, la locatrice ha notificato ai coniugi la disdetta della locazione per il 31 luglio 2023. 2. Il Pretore aggiunto della giurisdizione di Locarno-Città ha accolto, con giudizio del 20 ottobre 2023, l'istanza di espulsione inoltrata dalla C.________ nei confronti di A.________ e B.________. 3. Con sentenza 16 gennaio 2024 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto, in quanto ricevibile, l'appello presentato da A.________ e B.________, ha dichiarato irricevibile la domanda di assistenza giudiziaria degli appellanti e ha posto le spese processuali a loro carico, senza assegnare ripetibili alla locatrice. Ha ritenuto che i convenuti erano in malafede lamentando, per la prima volta nell'appello, l'assenza di una procura per la disdetta e per la procedura giudiziaria da parte della società che gestisce l'immobile, atteso che questa ha sottoscritto il contratto di locazione per la locatrice, ha gestito il rapporto di locazione ed era pure stata indicata dai convenuti medesimi quale rappresentante e referente contrattuale.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).”

“Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festhielt, gewährt das Gericht Rechts- schutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder so- fort beweisbar und die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO; vgl. act. 26 S. 4). Sodann kann gemäss Art. 257d Abs. 1 OR der Vermieter dem Mieter, der nach Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug ist, schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zahlungsfrist hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage zu be- tragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von mindes- tens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Die Kündigung hat bei Wohn- oder Geschäftsräumen mit einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Handelt es sich beim Mietobjekt überdies um eine Familienwohnung, so sind sowohl die Fristansetzung mit der Kündigungs- androhung als auch die Kündigung jedem Ehegatten separat zuzustellen (Art. 266n OR).”

“Mit Schreiben vom 14. Februar 2022 mahnte die Gesuchstellerin die Ge- suchsgegnerin für den ausstehenden Mietzins Februar 2022 von CHF 7'985.00, bat um Begleichung des Ausstandes innert 3 Tagen und setzte unter Hinweis auf Art. 257d Abs. 1 OR eine Frist von 30 Tagen zur Zahlung an, dies unter der An- drohung, dass bei nicht fristgerechter Zahlung eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257d OR ausgesprochen würde (act. 3/6/1).”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Miet- zinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- undGeschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).”

“Septem- ber 2023 ab und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen an, um den Ausstand zu be- gleichen. Die Mahnung wurde mit der Androhung verbunden, dass das Mietver- hältnis im Sinne von Art. 257d OR ausserordentlich gekündigt werde, für den Fall, dass die Gesuchsgegnerin den offenen Betrag innert der angesetzten Frist nicht vollständig bezahlt (act. 1 Rz. 15; act. 3/3). Dieses Mahnschreiben wurde der Ge- suchsgegnerin einerseits per Einschreiben zugesandt. Es wurde ihr am”

“Par contrat de vente et d’achat d’actions du 3 septembre 2015, N.________, V.________, C.________ et O.________, en qualité de vendeurs, ont cédé leurs parts de la société appelante à F.________ et G.________, en qualité d’acheteurs, pour un prix de vente de 2'400'000 francs. Par contrat de bail à loyer du 30 août 2018, l’intimée, bailleresse, représentée par la gérance, a remis à bail à l’appelante et à G.________, locataires, solidairement responsables, avec effet au 1er septembre 2018, une « cave appartenant au magasin avec vitrine du rez-de-chaussée », dans l’immeuble sis [...] à [...], pour un loyer mensuel net de 150 fr., payable d’avance. 3. a) Par courriers recommandés du 8 février 2023, la bailleresse, par l’intermédiaire de la gérance, a imparti à G.________ et à l’appelante un délai de trente jours pour s’acquitter du montant de 138'847 fr. 50 – correspondant aux loyers de la discothèque dus pour les mois de juillet 2022 à février 2023 – en indiquant qu’à défaut, le bail du 31 août 2015 serait résilié en application de l’art. 257d CO. b) Par courriers recommandés du même jour, la bailleresse, par l’intermédiaire de la gérance, a imparti à G.________ et à l’appelante un délai de trente jours pour s’acquitter du montant de 900 fr. – correspondant aux loyers de la cave dus pour les mois de septembre 2022 à février 2023 – en indiquant qu’à défaut, le bail du 30 août 2018 serait résilié en application de l’art. 257d CO. c) Les courriers précités ont été notifiés à leurs destinataires le 10 février 2023. Ces derniers n’ont toutefois pas payé les montants réclamés par la bailleresse dans le délai imparti. 4. a) Par formules officielles du 21 mars 2023, adressées sous plis recommandés du même jour à G.________ et à l’appelante, la bailleresse, agissant par la gérance, leur a signifié la résiliation du contrat de bail du 31 août 2015, avec effet au 30 avril 2023, pour défaut de paiement du loyer. Dites formules officielles désignent ainsi le local : « [...], [...], Surface commerciale – Bail n°[...]». A côté de cette mention, figure la note manuscrite suivante : « = discothèque ».”

“à titre de « forfait des charges d’électricité, gaz, Swiscom, eaux, ECA, machines et outillage » ; - une copie d’une sommation selon l’art. 257d CO adressée le 5 mai 2020 par la poursuivante, par son associé-gérant, sous pli recommandé, au poursuivi, réclamant le paiement des arriérés de loyer des mois de mars, avril et mai 2020, ainsi que du solde de la facture n° 1813040, par 6'651 fr. 35, dans un délai de dix jours faute de quoi le bail serait résilié en application de l’art. 257d al. 2 CO ; - une copie d’un courrier adressé le 14 mai 2020 par la poursuivante, par son associé-gérant, au poursuivi, faisant suite à l’absence de retrait par ce dernier dans le délai de garde postal de la sommation du 5 mai 2020 susmentionnée et maintenant la sommation malgré le paiement le 6 mai 2020 du montant du loyer, ce versement étant imputé sur le loyer du mois de juin ; - un extrait d’un compte bancaire de la poursuivante attestant du virement par le poursuivi le 29 juin 2020 de la somme de 1'500 fr., avec la mention « Acompte sur facture en retard » ; - une copie d’une sommation selon l’art. 257d CO adressée le 1er février 2021 par la poursuivante, par son associé-gérant, sous pli recommandé, au poursuivi, réclamant le paiement des arriérés de loyer des mois de mars et d’avril 2020, ainsi que de celui du mois de novembre 2019, de même que le solde, par 5'151 fr. 35, de la facture n°[...]40 et des intérêts de retard pour les loyers de l’année 2020, dans un délai échéant le 28 février 2021, faute de quoi le bail serait résilié avec effet au 31 mars 2021 en application de l’art. 257d al. 2 CO ; - une copie du courrier recommandé du poursuivi à la poursuivante du 5 février 2021, contestant la facture n° [...]40 susmentionnée, requérant en application de l’art. 271 al. 1 CO les motivations du commandement de payer joint à la sommation et la fourniture en application des règles et usages locatif du canton de Vaud, du décompte général des charges et du tableau de répartition entre les locataires, ainsi que de toutes les factures originales relatives à l’établissement de ce décompte. A défaut de fourniture de ces pièces, il réclamait le remboursement intégral des acomptes versés à ce jour ; - une copie de la requête adressée le 5 février 2021 par le poursuivi à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer, s’opposant au courrier du 1er février 2021 susmentionné et requérant l’annulation des menaces de résiliation du bail, subsidiairement, une prolongation de celui-ci ; - une copie de la réponse du 12 février 2021 de la poursuivante, par son associé-gérant, au courrier du poursuivi du 5 février 2021, maintenant sa position ; - une copie des déterminations, contenant le courrier du même jour au poursuivi, adressées le 12 février 2021 par la poursuivante, par son associé-gérant, à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district d’Aigle ; - une copie d’un procès-verbal de conciliation partielle établi le 9 mars 2021 par la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district d’Aigle constatant que la conciliation avait abouti à une transaction signée par les parties valant décision entrée en force, prévoyant l’engagement irrévocable du poursuivi de quitter les locaux en cause au plus tard le 30 avril 2021(I) et de payer le loyer du mois d’avril 2021 avant le 10 du mois (II), ainsi que la délivrance par l’autorité d’une autorisation de procéder pour le solde des conclusions (III) ; - une copie d’un courrier recommandé adressé le 17 novembre 2021 par la poursuivante, par son associé-gérant, au poursuivi, lui réclamant le paiement de la somme de 15'186 fr.”

“par mois avec effet au 19 novembre 2016, le loyer initial de la place de parc intérieure à 130 fr. par mois et le loyer de la place de parc extérieure à 30 fr. par mois. Les parties ont également prévu de transmettre la convention à la Présidente du Tribunal des baux pour être annexé au procès-verbal de la cause afin de valoir les effets d’une décision entrée en force. 2. Par courriers recommandés adressés le 28 décembre 2021 à chacun des appelants, les intimés les ont mis en demeure de leur verser, dans un délai de trente jours, le montant de 2’753 fr. correspondant au solde dû pour les loyers de juillet à octobre 2021, soit 2'170 fr. pour le loyer de l’appartement du mois d’août et 170 fr. pour le solde du loyer d’octobre, 260 fr. pour les loyers de la place de parc intérieure d’août et octobre, 70 fr. pour le solde du loyer de la place de parc extérieure de juillet 2021 et pour les loyers d’août et d’octobre, ainsi que 83 fr. d’intérêts de retard. La mise en demeure précisait que faute de paiement dans le délai, le bail serait résilié en application de l’art. 257d CO. Les locataires ont été avisés pour retrait des plis précités le 29 décembre 2021, avec délai de garde échéant le 5 janvier 2022. Les plis n’ont pas été réclamés et ont dès lors été retournés à l’expéditeur. Les appelants se sont acquittés de 2'170 fr. le 28 janvier 2022, puis de 30 fr. et 130 fr. le 3 février 2022. Par formule officielle du 7 février 2022, adressée sous plis recommandés aux appelants, les intimés leur ont signifié la résiliation du contrat de bail pour l’appartement et pour les deux places de parc pour le 31 mars 2022, pour défaut de paiement ensuite de la mise en demeure. Les plis n’ont pas été réclamés et ont été retournés à l’expéditeur. 3. Le 11 avril 2022, les intimés ont saisi la juge de paix d'une requête en cas clair tendant à faire prononcer l’expulsion des appelants de l’appartement et des places de parc sis UU.________. Une audience d’expulsion a eu lieu le 16 juin 2022, à laquelle ont assisté B.T.________ assistée de son conseil Mimoza Derri, agent d’affaire brevetée, et F.”

“Par contrat de bail daté des 6 et 10 novembre 2014, W.________, en qualité de bailleresse, représentée par [...] SA, a remis en location à A.________ et à [...], en qualité de locataires, solidairement entre eux, avec effet au 1er décembre 2014, un appartement de 3,5 pièces au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [...], à [...], pour un loyer mensuel de 1’758 fr., auquel s’ajoute un acompte de frais accessoires de 220 francs. Aux mêmes dates, les parties ont également conclu un contrat de bail à loyer, avec effet au 1er décembre 2014, portant sur une place de parc intérieure (n° [...]) située au 1er sous-sol de l’immeuble sis à [...][...], pour un loyer de 130 fr. par mois. 2. Par lettres recommandées du 11 février 2021, la bailleresse, représentée par [...] SA (ci-après : la gérance), a imparti aux locataires un dernier délai de trente jours afin qu’ils s’acquittent du montant de 2'108 fr., correspondant aux loyers impayés au 1er février 2021 relatifs aux objets précités. Elle a précisé que cette mise en demeure était fondée sur l’art. 257d CO (Loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations] du 30 mars 1911 ; RS 220) et s’accompagnait d’une menace de résilier exceptionnellement le bail des locataires en respectant un délai de trente jours pour la fin du mois suivant si le montant dû n’était pas entièrement réglé dans le délai fixé. L’envoi, adressé à A.________ le 12 février 2021, a été retourné à son expéditrice le 23 février 2021. Le pli, envoyé à la même date à [...], a, quant à lui, été distribué à cette dernière le 20 février 2021. Par formules officielles du 30 mars 2021, adressées sous plis recommandés aux locataires, la bailleresse par l’intermédiaire de la gérance, leur a signifié la résiliation des contrats de bail pour le 30 avril 2021, les loyers étant restés impayés malgré les mises en demeure du 11 février 2021. Ces envois ont été distribués à leur destinataires le 31 mars 2021. 3. Le 31 mai 2021, la bailleresse a déposé une requête en cas clair auprès du juge de paix. Elle a conclu, avec suite de frais et dépens, à l’expulsion, avec effet immédiat, des locataires, de l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis à l’avenue du [.”

“Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 et 4A_250/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2). 4.3 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur réclame au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'est pas certain du montant effectivement dû et invite son locataire à vérifier le montant réclamé; il contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions à la suite d'une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid. 4b); ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.”

“Finalement, le règlement des montants dus par les sous-locataires directement en mains de l'intimé par les soins de l'Hospice Général ne suffit pas à démontrer que l'appelant n'avait pas accès à la villa par la faute de l'intimé. En effet, si la possession d'un logement était la condition d'application sine qua non de l'applicabilité de l'art. 257d CO, il ne pourrait y avoir de résiliation pour demeure de l'appelant en cas de sous-location notamment. Malgré l'avis comminatoire notifié en date du 19 novembre 2020, l'appelant ne s'est pas acquitté de la somme en souffrance dans le délai comminatoire. L'appelant avait lui-même indiqué qu'il ne serait pas donné suite à la mise en demeure précitée. Or, un locataire diligent ne se serait pas simplement opposé à tout versement, mais aurait excipé à tout le moins de compensation, afin de ne pas risquer une résiliation de son contrat de bail. Le droit du bail confère en effet à la partie faible liée par la relation contractuelle, soit le locataire, une protection légale résidant dans la possibilité soit d'exciper de compensation dans le délai comminatoire, soit de faire valoir ses droits en consignant le loyer, même partiellement. Dans une optique de protection des locataires, le Message du Conseil fédéral avait expressément indiqué que des mesures avaient été adoptées afin de permettre au locataire d'obtenir une réduction du loyer, sans procéder à une réduction unilatérale, et ainsi se placer en porte-à-faux face au bailleur.”

“Lorsqu'il le considère justifié, le locataire a la possibilité d'obtenir une réduction de loyer prévue à l'art. 259d CO. Lorsque la chose présente un défaut d'une certaine importance, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer (art. 259d CO). S'il le fait en même temps qu'apparaît le défaut, il n'y a pas compensation mais exercice d'un droit formateur en modification du contrat (SCHMID, ZK, 2020, N 29 ad art. 254/5 aCO). Si, en revanche, le locataire paie le loyer entier alors qu'il avait droit à une diminution, il peut compenser sa créance en la déduisant du loyer suivant (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., N 18 ad art. 257d CO). La doctrine majoritaire considère que le locataire qui prétend à une réduction de son loyer ne doit pas nécessairement s'adresser au juge. Il lui suffit d'envoyer au bailleur une déclaration unilatérale de réduction du loyer (autoréduction) et de cesser de payer celui-ci à due concurrence. Par ce biais, le locataire exerce un droit formateur, qui déploie ses effets sitôt la déclaration parvenue dans la sphère d'influence du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 320). La question d'une « autoréduction » du loyer ne se pose vraiment que lorsque le locataire continue à occuper les locaux qui sont affectés d'un défaut irréparable. Dans le cas où le défaut est réparable, le locataire doit en exiger la réparation et consigner le loyer. L'« autoréduction » n'est pas une alternative à la consignation du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3; LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 320, N 156). Le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art.”

“hievor erwogen, beschlägt das Vorliegen eines allfälligen mittleren oder schweren Mangels an der Mietsache die Pflicht des Mieters, Mietzinsen zu bezahlen, nicht unmittelbar. Vielmehr hat ein Mieter, der sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, eine Erklärung abzugeben, mit welcher er die Herabsetzung verlangt, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung nennt und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln herstellt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 ff. mit Hinweis auf BGer 4C.248/2002 E. 4.2, BGE 130 III 504 E. 8.2 sowie BGer 4A_7/2012 E. 2.3.2). Ebenso hat er seine Erklärung bis spätestens zum Ablauf der vom Vermieter unter Kündigungsandrohung angesetzten Zahlungsnachfrist abzugeben. Es verhält sich hier gleich, wie bei einer verspäteten, nach Ablauf der Zahlungsfrist oder nach der Kündigung während der Kündigungsfrist erfolgten Zahlung. Eine solche wirkt sich sowohl im einen wie im anderen Fall auf die Gültigkeit einer Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht mehr aus. Bezogen auf den vorliegenden Fall müsste der Berufungsbeklagte demnach unabhängig von der Bekanntheit des Sachverhalts im Zusammenhang der Fällung der Bäume und der Entfernung nachweisen, dass er gegenüber dem Berufungskläger zwischen dem Mietbeginn bis spätestens zur Kündigung vom 29. März 2019 aufgrund der aus seiner Sicht mangelhaften Gartenwirtschaft die Herabsetzung des Mietzinses verlangt hat und zwar ab welchem Zeitpunkt und in welchem Umfang. Der beweisbelastete Berufungsbeklagte behauptete weder im vorinstanzlichen Verfahren noch im vorliegenden Berufungsverfahren, vor der Kündigung vom 29. März 2019 eine entsprechende Herabsetzungserklärung an den Berufungskläger gerichtet zu haben. Er führte in diesem Zusammenhang lediglich aus, er setze voraus, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis habe und wisse, dass dieser vom Mieter als störend empfunden werde. Zudem wurde lediglich behauptet und vom Berufungskläger bestritten, dass der Berufungsbeklagte den Mangel mündlich moniert habe.”

“hiernach). Eine weitere Voraussetzung für den Herabsetzungsanspruch und dessen Beginn ist, dass erstens der Vermieter vom Mangel Kenntnis hat und dass zweitens der Mieter dem Vermieter zu verstehen gibt, dass er das Austauschverhältnis der Leistungen als durch den Mangel gestört erachtet. Denn ein Mieter, der sich auf einen Herabsetzungsanspruch nach Art. 257a OR beruft, hat in seiner Erklärung, dass er die Herabsetzung verlange, in sachlicher und zeitlicher Hinsicht das Mass der Herabsetzung zu nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln anzugeben. Eine Erklärung, die diesen Erfordernissen nicht genügt, ist unwirksam (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 13 und 15). Im Kontext mit dem Vorgehen des Vermieters gemäss Art. 257d OR hat diese Erklärung spätestens innerhalb der angesetzten Zahlungsfrist zu erfolgen.”

“Er führte in diesem Zusammenhang lediglich aus, er setze voraus, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis habe und wisse, dass dieser vom Mieter als störend empfunden werde. Zudem wurde lediglich behauptet und vom Berufungskläger bestritten, dass der Berufungsbeklagte den Mangel mündlich moniert habe. Somit wurde jedoch weder in zeitlicher noch quantitativer Hinsicht nachweislich eine hinreichend bestimmte Herabsetzungserklärung abgegeben. Ebenso wenig ist eine solche aus den zivilkreisgerichtlichen Akten ersichtlich. Unabhängig vom Bestand eines Mangels lässt sich deshalb festhalten, dass sich der Berufungsbeklagte sowohl zum Zeitpunkt des Mahnschreibens des Berufungsklägers vom 22. Februar 2019 bis zur Kündigung vom 29. März 2019 mit seiner Mietzinszahlungspflicht aufgrund der eigenmächtigen Reduktion des Mietzinses ohne nachgewiesene Erklärung an die Vermieterschaft im Zahlungsverzug befunden hat, weshalb die ausgesprochene ausserordentliche Kündigung vom 29. März 2019 auch unter diesem Gesichtswinkel einer Prüfung gestützt auf Art. 257d OR standhält. Die Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid über die Ungültigkeit der Kündigung erweist sich demnach auch aus diesen Gründen als gerechtfertigt. Bei diesem Befund kann die Frage zum Bestand eines Mangels und bejahendenfalls, in welcher Schwere dieser gewesen sein soll, sodann offenbleiben.”

“Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl. dazu unten E. 3.4.5). Die Mieterin behauptet in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht, dass sie spätestens am 23. Mai 2022 gegenüber der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung erklärt habe, sie wolle wegen Mangelhaftigkeit der Wohnung nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen. Erst recht behauptet sie nicht, sie habe dabei das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht genannt und einen konkreten Bezug zu beanstandeten Mängeln angegeben. Eine entsprechende an die Vermieterin oder die Liegenschaftsverwaltung gerichtete Erklärung aus der Zeit bis 23. Mai 2022 findet sich auch nicht in den Akten.”

“Par arrêts présidentiels des 11 et 22 novembre 2024, la Cour a d'abord constaté la suspension de force jugée et du caractère exécutoire du jugement entrepris, puis admis la requête de B______ d'exécution anticipée dudit jugement. d. Les parties ont été avisées par plis du greffe de la Cour du 9 décembre 2024 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. Les parties ont conclu le 16 août 2018 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pièces au 6ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 5'050 fr. par mois. Un dépôt de garantie n° 2______ daté du 26 septembre 2023 a été effectué auprès de D______ à hauteur de 8'514 fr. b. Par avis comminatoire du 13 février 2024, la bailleresse a mis le locataire en demeure de lui régler dans les 30 jours le montant de 15'150 fr., à titre d'arriéré de loyers et de charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2024, et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Les parties se sont opposées dans une procédure judiciaire par devant le Tribunal des baux et loyers, à l'issue de laquelle celui-ci, par jugement du 19 août 2022 (JTBL/609/2022 dans la cause C/5______/2020), a déclaré inefficaces les congés notifiés le 17 juin 2020 pour le 31 août 2020 à A______ par la VILLE DE GENEVE, concernant les places de parking n° 4______ et 6______ (anciennement 3______) situées au troisième sous-sol de l'immeuble sis au no. ______, rue 1______. La bailleresse avait notifié des congés en raison du fait que la locataire entreposait sur les places louées plusieurs véhicules, dont certains non immatriculés, ainsi que d'autres objets. e. Par avis comminatoires du 23 novembre 2022, la VILLE DE GENEVE a mis en demeure A______ de lui régler dans les 30 jours les montants de 186 fr. pour le dépôt et de 400 fr. pour chacune des places de parking, à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période d'octobre et novembre 2022, et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. f.”

“Dans sa réponse du 15 septembre 2022, B______ SA a conclu à l'irrecevabilité de l'appel, respectivement à la confirmation du jugement entrepris ainsi qu'à l'irrecevabilité des faits nouveaux et pièces nouvelles. c. Les parties ont été avisées le 18 octobre 2022 par la Cour de ce que la cause était gardée à juger, A______ n'ayant pas fait usage de son droit de réplique. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. B______ SA, en tant que bailleresse, et A______, en tant que locataire, ont conclu le 1er novembre 2009 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un bureau, d'un dépôt et d'une place de stationnement dans l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à C______. Le montant du loyer mensuel a été fixé à 484 fr. 65. b. b.a Par avis comminatoire du 4 novembre 2021, B______ SA a mis en demeure A______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 969 fr. 30 à titre d'arriérés de loyers et de charges pour la période du 1er juin au 31 juillet 2021, ainsi que 323 fr. 10. à titre de frais de réparation, et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. b.b”

“Les parties ont été avisées par pli du greffe du 23 décembre 2020 de ce que la cause était gardée à juger, la recourante ayant renoncé à son droit de réplique. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. En date du 16 novembre 2011, les parties ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement n° 1______ de 4 pièces situé au 1er étage de l'immeuble 2______, à Genève, et de la cave n° 1______ qui en dépend. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'830 fr. par mois, hors téléréseau. b. Par avis comminatoire du 11 novembre 2014, la bailleresse a mis en demeure la locataire de lui régler dans les 30 jours le montant de 3'730 fr. à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er octobre au 30 novembre 2014 ainsi que de frais de rappel à hauteur de 20 fr. et de frais de mise en demeure à hauteur de 30 fr. et l'a informée de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Dans sa réponse du 2 novembre 2020, B______ a conclu à la confirmation du jugement entrepris et au déboutement de A______ de toutes ses conclusions. c. En l'absence de réplique, les parties ont été avisées le 19 novembre 2020 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. B______, bailleur, et A______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 5 pièces situé au 2ème étage de l'immeuble sis avenue 1______ [no.] ______, à E______, et de la cave qui en dépend. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'920 fr. par mois. b. Par avis comminatoire du 12 mars 2020, B______ a mis en demeure A______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 3'840 fr. à titre d'arriéré de loyers et de charges pour les mois de février et mars 2020 ainsi que de frais de rappel à hauteur de 60 fr. et l'a informé de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Par ailleurs, le réel motif du congé ne correspondrait pas à celui qui avait été invoqué, mais se fonderait sur une volonté de la bailleresse d’implanter un centre commercial dans l’immeuble. 4.1 Selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable sur la base de l'art. 271 al. 1 CO, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b). L'annulation entre aussi en considération lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai (arrêts du Tribunal fédéral 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 5.3.1 et 4C_430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.1 in SJ 2005 I p. 310/311). S’agissant du congé signifié en application de l’art. 257d CO, le Tribunal fédéral avertit d’emblée qu’en règle générale, la résiliation fondée sur la demeure du locataire ne contrevient pas à la bonne foi; est réservée « l’hypothèse où le bailleur était mû par un motif réel autre que le défaut de paiement, motif qui constitue un abus de droit » (arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2012 du 11 juin 2012 consid. 4.3) (Wessner, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, N 37 ad art. 257d CO). Le fardeau de la preuve de l’art. 8 CC commande que la partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Le bailleur qui résilie le bail a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité, en motivant, sur requête, la résiliation et, en cas de contestation, en fournissant tous les documents en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'il a invoqué (ATF 148 III 215 consid. 3.1.5; 142 III 456 consid. 2.1; 140 III 433 consid.”

“Sowohl bei der Kündigungsandrohung im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR als auch bei der ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zufolge Zah- lungsverzug handelt es sich um empfangsbedürftige Willenserklärungen (BACHOF- NER, die Mieterausweisung, N 149; SVIT Kommentar Mietrecht-REUDT, Art. 257d N 47 ff.). Wird das Mietobjekt von mehreren Personen gemietet, so sind die Kündi- gungsandrohung und die Kündigung an alle Mieter zu richten (BGE 140 III 491 E. 4.2.; SVIT Kommentar Mietrecht-REUDT, Art. 257d N 39 und 47). 4.2.Mietvertrag zwischen den Parteien Unbestrittenermassen haben die Parteien am 23. September 2022 einen Mietver- trag über die streitgegenständliche Ladenfläche in der Liegenschaft an der AA._____-strasse ... in ... [Postleitzahl] Zürich abgeschlossen. Als Mietzins wurde ein monatlicher Betrag von CHF 108'305.50 (inkl. Akonto Nebenkosten und MwSt.) vereinbart. Weiter wurden den Gesuchsgegnerinnen für den Zeitraum vom 1. März - 7 - 2023 bis 29. Februar 2024 wurde ein Mietzinsrabatt gewährt.”

“1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; cf. CACI 25 novembre 2014/607 consid. 3a ; CACI 6 mars 2014/102 consid. 2b ; CACI 10 juin 2013/289 consid. 4a ; CACI 6 mai 2013/237 consid. 5a ; Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise CPC, Lausanne 2018, n. 1.11.12 ad art. 317 CPC). 2.2 Les pièces 7 et 9 produites par les appelants ne figurent pas au dossier de première instance, de sorte qu’elles sont irrecevables. Les pièces 1 à 6 et 8 sont quant à elles recevables. La pièce produite par l’intimée le 2 mars 2021 ne figure pas au dossier de première instance et doit être déclarée irrecevable. 3. 3.1 Invoquant une violation de l'art. 266l CO, les appelants font valoir que la résiliation du 21 août 2020 serait nulle, celle-ci ayant été envoyée en un seul exemplaire à l'adresse du restaurant des appelants, alors que ces derniers sont divorcés et que l'appelante réside ailleurs. 3.2 L’avis comminatoire en cas de retard dans le paiement du loyer (art. 257d al. 1 CO) et le congé (art. 266l al. 2 CO) doivent, sous peine de nullité, être notifiés à tous les colocataires. Dans ces hypothèses, la lettre ou le formulaire officiel doit mentionner le nom de tous les locataires : un seul pli suffit, sauf lorsque le congé concerne le logement familial de personnes mariées ou liées par un partenariat enregistré (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, ch. 3.3.3.4, pp. 100-101). Lorsque la chose louée sert de logement de famille (art. 169 CC [Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210] et art. 266m in limine CO), le congé donné par le bailleur ainsi que la fixation d'un délai de paiement assorti d'une menace de résiliation (art. 257d CO) doivent être communiqués séparément au locataire et à son conjoint (art. 266n CO) ; cette règle est également applicable lorsque les deux époux sont titulaires du bail (Higi, Zürcher Kommentar, Zurich 1995, n. 36 ad art. 266m-266n CO ; TF 4A_125/2009 du 2 juin 2009 consid. 3.4.1, in CdB 2009, p. 105). Par envoi séparé, il faut entendre l'expédition à chaque époux, sous deux plis distincts, du délai comminatoire pour s'acquitter des arriérés de loyers (art.”

“Dûment motivé et doté de conclusions, l’appel est pour le surplus recevable en la forme. 1.4. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC). 1.5. En vertu de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. En l’espèce, dès lors que toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience. 2. 2.1. Aux termes de l’art. 257c CO le locataire doit payer le loyer et les frais accessoires à la fin de chaque mois. Lorsque ce dernier a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail (art. 257d al. 1 CO). Si malgré la fixation de ce délai comminatoire, le locataire ne paie pas la somme due, le bailleur peut résilier le contrat, plus précisément le bail d’habitation, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (art. 257d al. 2 CO). Si à la fin du bail le locataire ne remet pas le logement (art. 267 CO), le bailleur peut alors engager une procédure d’expulsion. La fixation du délai comminatoire prévu à l’art. 257d CO est une déclaration de volonté soumise à réception, à laquelle s’applique la théorie de la réception relative. La date de la réception du pli contenant l’avis comminatoire doit être prouvée par le bailleur, de sorte qu’il convient de le lui adresser par recommandé avec « avis de réception » (cf. Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 876 et les références citées aux notes infrapaginales n. 80-81). Ainsi, si le courrier recommandé ne peut pas être remis directement au destinataire (ou à une personne autorisée par celui-ci) et qu'un avis de retrait mentionnant le délai de garde postal a été mis dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, l'acte est reçu au moment où le destinataire le retire effectivement au guichet de la poste ou, à supposer qu'il ne soit pas retiré dans le délai de garde de sept jours, le septième et dernier jour de ce délai (cf.”

“257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d’un mois (al. 2).   3.2.3.2                            La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).   3.2.3.3                            Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (théorie de la réception relative ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat et al., op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. cit.).   3.3 3.3.1                            En l'espèce, nonobstant la mention de N.”

“Si le locataire a contesté la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal doit examiner la question de la validité de celle-ci à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Le bailleur doit donc alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid. 2; arrêt 4A_100/2018 précité consid. 7), ainsi que la résiliation du bail selon l'art. 257d al. 2 CO (principe de la réception dite absolue, valable pour les délais de droit matériel; cf. ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.2; arrêt 4A_100/2018 précité consid. 7; à propos de l'utilisation de la formule officielle, cf. ATF 144 III 462 et les critiques de FRANÇOIS BOHNET, Cas clair, maxime des débats et faits (faussement) dirimants (arrêt 4A_295/2017), Newsletter Bail.ch juillet 2018). La notification de l'avis comminatoire et celle de la résiliation doivent en principe être effectuées à l'adresse de l'appartement ou des locaux loués, comme le prévoient généralement les conditions spécifiques du contrat de bail. Le locataire destinataire supporte le risque qu'il ne prenne pas ou prenne tardivement connaissance des notifications, par exemple en cas d'absence ou de vacances (ATF 143 III 15 consid.”

“Il était vrai que la clé qui ouvrant la barrière d'accès au parking n'avait pas été restituée; comme il s'agissait d'un parking collectif de sorte elle imaginait que la régie disposait de plusieurs clés et n'avait pas besoin de récupérer la sienne. "SI B______ LIMITED" s'est limitée à contester que la place de parking avait été rendue, la clé y donnant accès n'ayant pas été restituée. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. g. Dans son jugement du 18 novembre 2021, le Tribunal a considéré en premier lieu que la requête faite aux noms de "SI B______ LIMITED" ne portait pas à confusion sur le fait qu'il s'agissait bien de deux sociétés distinctes. L'irrecevabilité soulevée à ce propos par A______ SA, qui invoquait un défaut de légitimation active, relevait du formalisme excessif. Pour le surplus, les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et A______ SA n'avait pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La partie requérante était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En continuant à occuper les locaux, A______ SA violait l'art. 267 al. 1 CO. Le fait qu'elle n'utilisait apparemment plus la place de parking depuis fin novembre 2020 n'y changeait rien, dans la mesure où elle reconnaissait ne pas avoir restitué la clé qui permettait d'accéder au parking. L'évacuation requise serait dès lors prononcée. La partie requérante avait en outre sollicité que le Tribunal prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi il serait fait droit. Enfin, il était établi que A______ SA restait redevable de la somme de 6'303 fr. 10, montant qu'elle serait condamnée à verser aux requérantes. EN DROIT”

“Il était vrai que la clé qui ouvrant la barrière d'accès au parking n'avait pas été restituée; comme il s'agissait d'un parking collectif de sorte elle imaginait que la régie disposait de plusieurs clés et n'avait pas besoin de récupérer la sienne. "SI B______ LIMITED" s'est limitée à contester que la place de parking avait été rendue, la clé y donnant accès n'ayant pas été restituée. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. g. Dans son jugement du 18 novembre 2021, le Tribunal a considéré en premier lieu que la requête faite aux noms de "SI B______ LIMITED" ne portait pas à confusion sur le fait qu'il s'agissait bien de deux sociétés distinctes. L'irrecevabilité soulevée à ce propos par A______ SA, qui invoquait un défaut de légitimation active, relevait du formalisme excessif. Pour le surplus, les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et A______ SA n'avait pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La partie requérante était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En continuant à occuper les locaux, A______ SA violait l'art. 267 al. 1 CO. Le fait qu'elle n'utilisait apparemment plus la place de parking depuis fin novembre 2020 n'y changeait rien, dans la mesure où elle reconnaissait ne pas avoir restitué la clé qui permettait d'accéder au parking. L'évacuation requise serait dès lors prononcée. La partie requérante avait en outre sollicité que le Tribunal prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi il serait fait droit. Enfin, il était établi que A______ SA restait redevable de la somme de 6'303 fr. 10, montant qu'elle serait condamnée à verser aux requérantes. EN DROIT”

“Le juge n’entre pas en matière si l’une ou l’autre de ces hypothèses n’est pas remplie (al. 3 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; parmi d’autres : CACI 19 octobre 2023/426 consid. 3.1). Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure en cas clairs est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.2.1). Pour le défendeur, il suffit de démontrer la vraisemblance de ses objections ; des allégations sans consistance et dénuées de tout fondement ne sauraient toutefois faire obstacle à un procès rapide (TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.2, in RSPC 2012 p. 122 ; CREC 9 décembre 2016/492 ; Colombini, in JdT 2012 III 37 n. 63 et les réf. citées). Des arguments manifestement voués à l’échec – défenses de façade – ne suffisent pas à rendre non-clair un état de fait en soi établi (TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011 consid. 1.2). 3.2.2 Aux termes de l’art. 257d CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.”

“2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois, cela même si l’arriéré a été finalement payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et alii, Le bail à loyer, 2019, n. 2.3.5, p. 879).   5.2.4              En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit ; « rechtserhebende Tatsachen »). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI 10 avril 2024/156 consid. 3.3).                 Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).   5.3              5.3.1              Dans un premier motif, l’appelante conteste l’appréciation de la première juge selon laquelle la notification des avis comminatoires aux intimés laisserait subsister un doute quant à leur validité.”

“Er führte in diesem Zusammenhang lediglich aus, er setze voraus, dass der Vermieter vom Mangel Kenntnis habe und wisse, dass dieser vom Mieter als störend empfunden werde. Zudem wurde lediglich behauptet und vom Berufungskläger bestritten, dass der Berufungsbeklagte den Mangel mündlich moniert habe. Somit wurde jedoch weder in zeitlicher noch quantitativer Hinsicht nachweislich eine hinreichend bestimmte Herabsetzungserklärung abgegeben. Ebenso wenig ist eine solche aus den zivilkreisgerichtlichen Akten ersichtlich. Unabhängig vom Bestand eines Mangels lässt sich deshalb festhalten, dass sich der Berufungsbeklagte sowohl zum Zeitpunkt des Mahnschreibens des Berufungsklägers vom 22. Februar 2019 bis zur Kündigung vom 29. März 2019 mit seiner Mietzinszahlungspflicht aufgrund der eigenmächtigen Reduktion des Mietzinses ohne nachgewiesene Erklärung an die Vermieterschaft im Zahlungsverzug befunden hat, weshalb die ausgesprochene ausserordentliche Kündigung vom 29. März 2019 auch unter diesem Gesichtswinkel einer Prüfung gestützt auf Art. 257d OR standhält. Die Berufung gegen den vorinstanzlichen Entscheid über die Ungültigkeit der Kündigung erweist sich demnach auch aus diesen Gründen als gerechtfertigt. Bei diesem Befund kann die Frage zum Bestand eines Mangels und bejahendenfalls, in welcher Schwere dieser gewesen sein soll, sodann offenbleiben.”

“Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht. Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art.”

“Dabei verkenne er, dass bei Mängeln, deren Bestand im Übrigen seitens des Berufungsklägers stets bestritten worden sei, kein Recht auf Rückbehalt von Mietzinsen bestehe, sondern vielmehr eine Hinterlegung derselben erforderlich bzw. Voraussetzung für eine Mietzinsreduktion gewesen wäre. Die Vorinstanz habe es unterlassen festzustellen, dass der Berufungsbeklagte zum Zeitpunkt der nachweislich zugestellten Kündigungsandrohung und anschliessenden Kündigung in Zahlungsverzug gewesen sei. Im Weiteren sei der Versand dieser Schreiben an den Berufungsbeklagten an die Adresse der Mietliegenschaft zulässig gewesen. Dementsprechend sei von einer Zustellfiktion bei Nichtabholung per Zustellung der Abholeinladung an der Betriebsstätte, mithin am 30. März 2019, auszugehen. Eventuell sei die Kündigung, wie der Berufungsbeklagte selbst in seiner Klage vom 28. August 2019 eingeräumt habe, spätestens am 12. April 2019 als entgegengenommen zu betrachten. Daraus folge schliesslich, dass die Kündigung vom 29. März 2019 wegen Zahlungsrückstand rechtens gewesen sei. Im Weiteren verletze die Vorinstanz mit der Verneinung der Rechtmässigkeit der Kündigung die Bestimmung von Art. 257d OR, indem sie fälschlicherweise von einer Verrechnungsmöglichkeit der Mietzinsausstände mit der vom Berufungsbeklagten in bar geleisteten Mietzinskaution ausgegangen sei. Wohl habe der Berufungsbeklagte erklärt, dass ein Mietzinsdepot von CHF 24'000.00 vereinbart und bar von ihm bezahlt worden sei. Davon, dass dieser Betrag nicht auf ein auf seinen Namen lautendes Konto überwiesen worden sei, habe er indessen erst zu einem späteren Zeitpunkt erfahren. Trotzdem habe der Berufungsbeklagte den Berufungskläger zu keiner Zeit aufgefordert, das Mietzinsdepot bei einer Bank zu hinterlegen. Auch habe der Berufungsbeklagte nie eine Verrechnung des Mietzinses mit der Mietkaution erklärt. Der Vorinstanz sei zudem zu widersprechen, dass der Berufungskläger über die Mietkaution hätte verfügen können. Aufgrund des bestehenden Zahlungsverzugs sei das Vorgehen des Berufungsklägers nach Art. 257d OR rechtmässig gewesen und die Kündigung, welche zufolge Ausbleibens einer Zahlung nach erfolgter Mahnung mit Kündigungsandrohung und unter Einhaltung der Formalien und Fristen ausgesprochen worden sei, rechtsgültig erfolgt.”

“Weil das Zivilkreisgericht die Gültigkeit der auf Art. 257d gestützten Kündigung des Berufungsklägers vom 29. März 2019 in erster Linie wegen Rechtsmissbrauchs verneinte, weil der Berufungskläger die Mietausstände weder mit der Kaution verrechnete noch seiner Hinterlegungspflicht gemäss Art. 257e OR nachgekommen sei, ist zunächst hierauf einzugehen. Zunächst ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Berufungskläger das Mietobjekt dem Berufungsbeklagten übergeben und letzterer die Mietsache auch übernommen hat (Art. 257d OR; vgl. E. 3.4.2 hievor). Im Weiteren ist unter den Parteien unbestritten, dass der Berufungsbeklagte zum Zeitpunkt der Mahnung unter Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 Mietzinsausstände in Höhe von 12'900.25 verzeichnete und auch innert der angesetzten 30-tägigen Zahlungsfrist bis zur Kündigung vom 29. März 2019 keine Zahlung geleistet hat. Der ausstehende Betrag wurde vom Berufungskläger in der Kündigungsandrohung vom 22. Februar 2019 beziffert und vom Berufungsbeklagten innert Zahlungsfrist nicht bestritten. Weiter ist die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung, dass der Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 5. Dezember 2017 eine Mietzinskaution von CHF 24'000.00 in bar geleistet hatte, für das Kantonsgericht ebenso bindend, weil unter den Parteien unbestritten, wie der Umstand, dass der Berufungskläger nicht für eine Einzahlung der Kaution auf ein Sperrkonto gesorgt hat. Schliesslich bekräftigte der Berufungsbeklagte in seiner Berufungsantwort, für eine Anrechnung der Sicherheit an den Mietzinsausstand keine Verrechnungserklärung abgegeben zu haben, bestritt indessen einen Zahlungsverzug, weil er sich wegen Mängel an der Mietsache berechtigt fühlte, eine eigenmächtige Mietzinsreduktion vorzunehmen.”

“Septem- ber 2023 setzten die Berufungskläger dem Berufungsbeklagten eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung ausstehender Mietschulden von Fr. 8'750.– an und droh- ten ihm bei Nichtbezahlung die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an (act. 3/3). In der Folge gab es eine Besprechung zwischen den Parteien hinsicht- lich der Zahlungsmodalitäten und der Berufungsbeklagte leistete diverse Zahlun- gen (act. 1, Rz. 4 ff.; act. 15, Rz. 15, 17 f.; act. 3/5-3/7b). Mit Datum vom”

“Erwägungen: 1. 1.1.Der Gesuchsgegner und Berufungsbeklagte (nachfolgend: Berufungsbe- klagter) mietete von den Gesuchstellern und Berufungsklägern (nachfolgend: Be- rufungskläger) gemäss Mietvertrag vom 19. November 2018 (act. 3/2) ab 1. De- zember 2018 zu einem monatlichen Bruttomietzins von Fr. 2'600.– folgendes Mie- tobjekt: "Lieferküche: Küche EG, Personalgard./ Lager + WC Personal UG" in der Liegenschaft D._____-strasse ... in E._____. Mit Einschreiben vom 25. Septem- ber 2023 setzten die Berufungskläger dem Berufungsbeklagten eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung ausstehender Mietschulden von Fr. 8'750.– an und droh- ten ihm bei Nichtbezahlung die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR an (act. 3/3). In der Folge gab es eine Besprechung zwischen den Parteien hinsicht- lich der Zahlungsmodalitäten und der Berufungsbeklagte leistete diverse Zahlun- gen (act. 1, Rz. 4 ff.; act. 15, Rz. 15, 17 f.; act. 3/5-3/7b). Mit Datum vom 10. Ja- - 4 - nuar 2024 wurde das Mietverhältnis mittels amtlichen Formulars per 29. Februar 2024 gekündigt (act. 3/8a). Als Begründung für die Kündigung wurde Folgendes angegeben: "Abmahnung vom 25.9.2023 (Zeilenschaltung) Vereinbarung Frister- streckung vom 23.10.2023 (Zeilenschaltung) Vereinbarte Zahlung vom 31.12.2023 ist bisher nicht eingegangen. Daraus resultiert eine Restschuld auf den Abmahnungsbetrag – 950.– CHF" (act. 3/8a). 1.2.Mit Eingabe vom 19. März 2024 liessen die Berufungskläger beim Einzel- gericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Winterthur (fortan: Vorin- stanz) ein Ausweisungsgesuch mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren stel- len (act. 1). Der Berufungsbeklagte reichte nach zweimalig erstreckter Frist act.”

“C/12311/2021 ACJC/159/2023 du 03.02.2023 sur JTBL/741/2022 ( SBL ) , IRRECEVABLE En fait En droit Par ces motifs RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/12311/2021 ACJC/159/2023 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 6 FEVRIER 2023   Entre Monsieur A______, domicilié ______, appelant d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 10 octobre 2022, comparant en personne, et VILLE DE GENEVE, intimée, p.a. et représentée par GERANCE IMMOBILIERE MUNICIPALE, rue de l'Hôtel-de-Ville 5, case postale 3983, 1211 Genève 3.   EN FAIT A.           Par jugement JTBL/741/2022 du 10 octobre 2022, expédié pour notification aux parties le 13 octobre 2022, le Tribunal des baux et loyers, retenant que les conditions de l'art. 257d al. 2 CO étaient réalisées et que l'art. 267 al. 1 CO était violé, a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec lui l'appartement de deux pièces n° 1______ au 6ème étage de l'immeuble sis rue 2______ no. ______ à Genève, ainsi que la cave n° 1______, débouté les parties de toutes autres conclusions et rappelé que la procédure était gratuite. B.            Par acte du 21 octobre 2022 à la Cour de justice, A______ a formé appel contre le jugement précité. Il n'a pas pris de conclusions expresses; s'est prévalu d'un accord pris à l'audience du Tribunal du 15 septembre 2022 selon lequel il paierait 500 fr. par mois pour rattraper l'arriéré dû, dès fin 2022, et a demandé à "clarifier les choses". La VILLE DE GENEVE a conclu à l'irrecevabilité de l'acte de A______, subsidiairement à la confirmation de la décision attaquée. Par avis du 6 décembre 2022, les parties ont été informées de ce que la cause était gardée à juger.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid.”

“Ist der Mieter nach Übernahme der Mietsache mit der Zahlung fälliger Mietzinsen oder Nebenkosten in Verzug, so kann ihm der Vermieter nach Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei deren unbenutztem Ablauf das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Zah- lungsfrist hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen mindestens dreissig Tage zu betragen. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemäss Abs. 2 derselben Bestimmung das Mietverhältnis bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen unter Einhaltung einer weiteren Frist von min- destens dreissig Tagen auf das Ende eines Monats kündigen oder er kann am Vertrag festhalten und wiederum eine Nachfrist ansetzen (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 29). Nur wenn alle Voraussetzungen von Art. 257d Abs. 1 OR erfüllt sind, darf die Kündigung ausgesprochen werden. Wird eine Kündigung verfrüht, mithin vor dem Ablauf der Zahlungsfristansetzung ausgesprochen, ist sie nichtig (ZK-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257d N 47, Mietrecht für die Praxis- B RÄNDLI 10. Aufl. 2022 Rz. 27.2.6) bzw. zumindest anfechtbar i.”

“257d CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220), le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.”

“Les recourants exposent encore qu’un « départ en pleine année scolaire », ainsi que la « perspective de se retrouver sans domicile fixe » auraient un impact psychologique important sur leurs enfants. En fin de compte, les recourants requièrent qu’un délai supplémentaire leur soit accordé afin de quitter les lieux et que la proposition d’un échelonnement du paiement de leur loyer, consistant à régler le loyer en cours majoré de 300 fr. par mois afin d’épurer la dette sur une période de 24 mois, soit examinée. 3.2 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d’au moins trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire au sens de l’art. 257d CO suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). Lorsque le bailleur introduit une requête d’expulsion pour le retard dans le paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l’art. 257d CO qu’aux règles procédurales de l’art. 257 CPC (TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art.”

“Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 précité consid. 3.2 in fine ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2.3 ; TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3.3). 4.3 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid.”

“Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova; unechte Noven) ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement (Bachofner, Die Mieterausweisung, 2019, p. 381 n. 678). Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi bien en procédure ordinaire (art. 219 ss, art. 229 al. 1 et art. 317 al. 1 CPC), qu'en procédure simplifiée, même si elle est soumise à la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 let. c, art. 247 al. 2 let. a et art. 229 al. 3 CPC, cette dernière disposition n'étant pas applicable en appel; cf. ATF 138 III 625 consid. 2.2) ou qu'en procédure sommaire de protection dans les cas clairs soumise à la maxime des débats (cf. ATF 142 III 462 consid. 4.3). Tel est le cas de l'extinction de la dette ou de la compensation, faits destructeurs. Le fait que ces moyens de défense reposent sur des faits notoires ne dispense pas le locataire qui est assisté d'un avocat de les invoquer devant le premier juge.”

“1 CO, celle-ci est par ailleurs bien devenue partie au contrat de bail litigieux, au moment où elle a acquis l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement occupé par l'appelant. La question de savoir à quelle titre cette acquisition est intervenue est quant à elle dénuée de pertinence pour l'issue du litige. L'appelant a allégué pour la première fois dans sa réplique déposée devant la Cour que l'avis de résiliation du bail était nul au motif que l'intimée était devenue propriétaire de l'immeuble avant l'envoi de l'avis en question. Cette allégation, qui aurait pu être formulée devant le Tribunal, est nouvelle, et par conséquent irrecevable, conformément aux principes juridiques susmentionnés. Il ne s'agit en effet pas là d'une question de légitimation active, laquelle doit être examinée d'office, car il n'est pas contesté que l'intimée était propriétaire de l'immeuble au moment du dépôt de la requête du 11 août 2020, de sorte qu'elle avait bien la légitimation active pour agir en évacuation contre l'appelant. Il ressort de ce qui précède que le Tribunal a considéré à juste titre que les conditions posées par l'art. 257d al. 1 CO sont réalisées de sorte que la résiliation du bail est valable. L'évacuation de l'appelant a été prononcée à bon droit, puisque celui-ci ne dispose plus d'un titre juridique l'autorisant à occuper les locaux.”

“Juni 2019 auslaufen werde und die Zusatzverbilligungen nicht mehr ausgerichtet würden. Mit Schreiben vom 11. und 13. Juni 2019 orientierte die B.________ SA A.________, dass die bisherigen Subventionen des Bundes "leider nicht mehr gewährt" würden. Die Eigentümerschaft leiste eine "Anstrengung" ("effort") im Sinne einer Verbilligung des Mietzinses in Höhe von Fr. 238.--; demnach belaufe sich der ab 1. August 2019 zu bezahlende Mietzins auf Fr. 1'370.-- (Nettomietzins von - wie bisher - Fr. 1'428.--, zuzüglich Nebenkosten von Fr. 180.-- abzüglich Fr. 238.--). A.________ bezahlte auch nach dem 1. August 2019 den bisher geschuldeten Betrag von Fr. 938.-- pro Monat. A.c. Mit Einschreiben vom 9. Oktober 2019 wurde A.________ eine Nachfrist zur Bezahlung der Mietzinsausstände in Höhe von Fr. 1'296.-- (dreimal Fr. 432.-- entsprechend der Differenz zwischen dem bisherigen zusatzverbilligten und dem neuen nicht zusatzverbilligten Mietzins für die Monate August, September und Oktober 2019) gesetzt und mit Hinweis auf Art. 257d OR die Kündigung des Mietverhältnisses im Fall der nicht rechtzeitigen Bezahlung des geschuldeten Betrags angedroht. Am 9. Januar 2020 kündigte die B.________ SA das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlichen Formulars per 29. Februar 2020, nachdem A.________ die Ausstände auch innert Nachfrist nicht beglichen hatte. B. A.________ focht die Kündigung bei der Schlichtungskommission für Mietverhältnisse des Sense- und Seebezirks an. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung wurde keine Einigung erzielt. Am 26. Mai 2020 reichte sie Klage beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks ein und beantragte, die Kündigung sei aufzuheben. Ausserdem sei die B.________ SA zu verurteilen, ihr für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen. Mit Entscheid vom 20. November 2020 wies das Mietgericht die Klage ab. Die dagegen gerichtete Berufung wies das Kantonsgericht Freiburg mit Urteil vom 21. April 2021 ab. C. A.________ verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts sei aufzuheben.”

“Les parties ont été avisées le 7 novembre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent de la procédure : a. A______ et C______, garant, d'une part, et B______ SA (aujourd'hui B______ SA), représentée par D______ SA, d'autre part, ont conclu le 10 mai 2019 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 3 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève. A______ était le seul occupant de l'appartement, C______ n'intervenant que comme garant. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 1'250 fr. par mois. b. Par avis comminatoires du 15 mars 2022, la bailleresse a mis en demeure A______ et C______ (ci-après : les locataires) de lui régler dans les 30 jours le montant de 3'750 fr., à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2022, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. c.”

“Dans le domaine des baux et loyers, la procédure sommaire pour les cas clairs s’applique à certaines procédures d’expulsion, telles que la demande d’expulsion déposée contre un locataire qui a reçu le congé ordinaire et ne l’a pas contesté, ni n’a demandé la prolongation de bail dans le délai de l’art. 273 al. 1 et al. 2 let. a CO, la demande d’expulsion déposée contre un locataire dont le bail a valablement été résilié de manière anticipée pour retard dans le paiement du loyer (art. 257d al. 2 CO) ou la demande d’expulsion déposée contre un locataire qui a définitivement été débouté de sa demande d’annulation du congé ordinaire et/ou dont la prolongation de bail est arrivée à échéance (ACJC/240/2014 du 24 février 2014, consid. 4.4.1). La Chambre des baux et loyers retient que le bailleur doit produire, à l'appui de sa requête en protection de cas clair, les titres permettant de prouver que la situation est claire, en particulier le contrat de bail, le dernier avis fixant le montant mensuel du loyer, des acomptes de charges et des frais accessoires, l'avis comminatoire et la résiliation du bail, accompagnés du suivi des envois ("track and trace"), ainsi qu'un relevé du compte du locataire. En effet, tant le Tribunal que la Cour doivent vérifier si les conditions de l'art. 257d CO sont réunies, soit à quelle date le locataire a reçu la sommation, l'exigibilité des montants objets de la mise en demeure, si le locataire a disposé du temps pour s'exécuter, si un ou des versements sont intervenus ou non durant le délai de grâce et à quelle date le congé a été reçu par locataire.”

“Le Tribunal fédéral a ainsi jugé que le requérant qui a succombé en première instance et a vu sa requête déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s'il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge. Il lui est en revanche loisible d'introduire une nouvelle fois sa requête en cas clairs devant le premier juge (TF 4A_470/2022 du 4 janvier 2023 consid. 4.1 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5). 2.2.2 Au vu de la jurisprudence précitée, les nouvelles pièces produites par l’appelante sont irrecevables. 3. L’appelante se plaint d’une constatation et d’une appréciation inexacte des faits par l’autorité de première instance, de la violation de l’art. 257 CPC, de l’abus de droit de l’intimé, ainsi que d’une violation du droit d’être entendu et du principe de l’indépendance de la personne morale. 3.1 3.1.1 Lorsque le bailleur introduit une requête d'expulsion du locataire dont il a résilié le bail pour cause de retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l'art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l'art. 257d CO qu'aux règles de procédure de l'art. 257 CPC (TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). 3.1.2 La procédure de protection dans les cas clairs prévue à l'art. 257 CPC permet d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation en fait et en droit n'est pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2 et réf. cit. ; TF 4A_195/2023 précité consid. 3.2). Aux termes de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou peut être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n'entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) et prononce son irrecevabilité (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 140 III 315 consid.”

“Ainsi, la voie de l’appel est ouverte. L’appelant a en outre déposé son acte en temps utile. Cela étant, il se pose la question de savoir si l’appelant était en droit d’agir seul. Cette question peut toutefois rester indécise, dans la mesure où l’appel doit de toute manière être rejeté. 2. L’appel peut être formé pour violation du droit ainsi que pour constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). Cela étant, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la nature particulière de la procédure sommaire pour cas clairs (art. 257 CPC) impose au juge d’appel d’évaluer les faits sur la base des preuves déjà appréciées par le premier juge saisi ; la production de pièces nouvelles est ainsi exclue, même celles qui sont visées par l’art. 317 al. 1 CPC (TF 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 ; TF 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5 ; CACI 25 novembre 2020/540 consid. 2). 3. L’appelant estime que la décision d’expulsion est injustifiée. 3.1 3.1.1 L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément à l’art. 257d CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 3.1.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al.”

“5, p. 879). Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; parmi d’autres CREC 4 novembre 2022/247). Ils peuvent, le cas échéant, être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité (CREC 26 janvier 2024/20 ; CACI 29 novembre 2022/586 ; CACI 28 février 2022/107 ; Lachat, op. cit., n. 7.6, p. 1052). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 11 septembre 2023/368 ; CACI 29 novembre 2022/586, CACI 25 janvier 2022/24). 3.3 3.3.1 En l’occurrence, les recourants ne contestent aucunement que l’avis comminatoire et la résiliation du bail qui leur ont été signifiés respectent les conditions de l’art. 257d CO et que la requête en cas clair déposée par l’intimée le 13 février 2024 respecte celles de l’art. 257 CPC. Les recourants ne contestent en effet pas que les créances de loyers litigieuses, pour un montant total de 4'320 fr., étaient exigibles au moment de leur mise en demeure par l’intimée, ni le fait que le montant précité n’a pas été acquitté dans le délai qui leur avait été imparti à cet effet. Ils se bornent à exposer qu’ils se seraient acquittés des arriérés de loyer au mois de janvier 2024, dont les sommes versées couvriraient « la totalité des loyers impayés de l’année 2023 ». De cette façon, les recourants admettent en réalité n’avoir pas réglé les créances de loyers dues dans le délai comminatoire de trente jours imparti par l’intimée, qui arrivait à échéance le 28 octobre 2023. Il résulte de ce qui précède que les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées au moment de la résiliation du bail par l’intimée pour le 31 décembre 2023. S’ensuit le rejet du grief. A cela s’ajoute encore que le délai de libération de l’appartement fixé par le juge de paix, d’une durée de près d’un mois dès la notification de la décision, est conforme à la jurisprudence cantonale rendue en la matière, de sorte que le grief invoqué par les recourants à ce sujet doit également être rejeté.”

“Ja- nuar 2024 definitiv bekannt, dass sie das Mietobjekt auf den 31. März 2024 zu räumen und zurückzugeben haben. Damit stand ihnen bereits ein Mehrfaches der bei einer Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR vorgesehenen Kündi- gungsfrist von 30 Tagen zur Verfügung. Da die Beschwerdeführer der Aufforde- rung zur Wohnungsrückgabe nicht nachkamen, musste die Beschwerdegegnerin ein Ausweisungsverfahren instanziieren, wodurch die Beschwerdeführer eine wei- tere zusätzliche Frist während der Dauer dieses Verfahrens erhielten. Praxis- gemäss hat die Vorinstanz sodann mit dem Ausweisungsentscheid nochmals eine zehntägige Frist angesetzt. Damit wurde dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Aufschubsgewährung aus huma- nitären Gründen zur Genüge Beachtung geschenkt. Weitere Fristerstreckungen können im Ausweisungsverfahren durch das Gericht nicht gewährt werden. Die Beschwerde wäre damit abzuweisen, soweit darauf einzutreten wäre (quod non).”

“Dans le présent cas, il n'est pas contesté que les appelants ont pris du retard dans le paiement du loyer, qu'une mise en demeure leur a été adressée et qu'aucun versement n'est intervenu dans le délai comminatoire. Les conditions d'une résiliation pour défaut de paiement, au sens de l'art. 257d CO, étaient dès lors réunies, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé l'évacuation des appelants des locaux en cause. C'est également à bon droit que les premiers juges n'ont pas accordé de sursis à l'évacuation, compte tenu du montant de la dette et de l'absence de proposition de remboursement de celle-ci.”

“257d CO selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.1). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b - JdT 1996 I 595, 598). Si l'agent postal n'a pas pu remettre effectivement une lettre recommandée au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour.”

“1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“Les 20 mars et 18 juin 2023 notamment, A______ a adressé à C______ des courriers intitulés "commandement de payer et annonce de fin de bail" selon lesquels des loyers étaient impayés et devaient être réglés immédiatement; il était également rappelé que le bail se terminait le 30 juin 2023 et qu'il ne serait pas renouvelé. b. Le 19 juin 2023, A______ a déposé une requête en évacuation devant le Tribunal dirigée contre C______, faisant valoir que le bail était échu le 30 juin 2023 et que trois loyers, soit 3'600 fr., étaient impayés. c. Le 29 septembre 2023, A______ a déposé devant le Tribunal une "demande d'évacuation" datée du 28 septembre 2023 et des pièces nouvelles. d. Lors de l'audience du 5 octobre 2023 devant le Tribunal, A______ a persisté dans sa requête. Elle a précisé que le montant qui lui était dû s'élevait à quatre mois de loyer. C______ n'était ni présent ni représenté. e. Dans son jugement du 5 octobre 2023, le Tribunal a considéré que le 19 juin 2023, date du dépôt de la requête, le contrat de bail était encore en cours de validité de sorte que le locataire était légitimé à occuper les locaux, qu'aucune mise en demeure respectant les conditions de l'art. 257d al. 1 CO n'avait été notifiée au locataire et que les autres conclusions formées par la bailleresse le 29 septembre 2023, dans la mesure de leur intelligibilité, ne trouvaient pas d'assise dans le dossier. EN DROIT 1. 1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), alors que la voie du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 let. a CPC; art. 319 let. a CPC). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, lorsque seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, laquelle est estimée à six mois (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“Die Vorinstanz kam in einlässlichen Erwägungen zum Schluss, das Bezirksgericht habe zu Recht befunden, dass keine Gründe für die Nichtigkeit der Kündigung vorlägen. Insbesondere sei dem Bezirksgericht keine unrichtige Sachverhaltsfeststellung oder falsche Rechtsanwendung vorzuwerfen, wenn es zum Schluss gekommen sei, die beiden Beschwerdeführer und nicht die D.________ GmbH seien auch Mieter der Maschinenhalle und die Kündigungsandrohungen vom 7. April 2022 wie auch die Kündigungen vom 19. Mai 2022 seien somit an die richtigen Vertragsparteien gerichtet gewesen. Den diesbezüglichen schlüssigen Erwägungen des Bezirksgerichts setzten die Beschwerdeführer, soweit sie sich in ihrer Berufung damit überhaupt befassten, nichts Stichhaltiges entgegen. Dasselbe gelte, soweit das Bezirksgericht zum Schluss gekommen sei, dass im Zeitpunkt der Kündigungsandrohung ein Ausstand für Mieten August und September 2021 von Fr. 5'000.-- bestanden habe, womit ein Zahlungsrückstand im Sinne von Art. 257d Abs. 1 OR gegeben sei, und dass eine von den Beschwerdeführern abgegebene Erklärung, den Rückstand mit geltend gemachten Gegenforderungen zu verrechnen, nicht innerhalb der 30-tägigen Zahlungsfrist nach den Kündigungsandrohungen und damit offensichtlich verspätet abgegeben worden sei. Das Bezirksgericht habe zu Recht festgestellt, dass die Kündigung vom 19. Mai 2022 gültig erfolgt und das Mietverhältnis per 30. Juni 2022 beendet worden sei.”

“La locataire ne s'est pas présentée à l'état des lieux et a refusé de restituer les locaux. i. Lors de l'audience du 16 septembre 2024, la bailleresse a précisé que l'arriéré s'élevait à 60'473 fr. 55, le décompte ayant été produit. La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie.”

“Die Einschreibesendung mit beiden Kündigungsformularen wurde der Gesuchs- gegnerin am 23. Februar 2024 zugestellt (act. 1 Rz. 28; act. 3/12-14). Die Ge- suchsgegnerin verweigert nach wie vor die Rückgabe der streitgegenständlichen Mietobjekte (act. 1 Rz. 29 f.). Der Sachverhalt ist unbestritten. Es ist deshalb zu prüfen, ob die Rechtslage klar ist (Art. 257 Abs. 1 ZPO). 4.2.Rechtslage Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Geset- zes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2; BGE 141 III 23 E. 3.2). Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei un- benütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin. Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, bei Geschäftsräu- men mit einer Frist von mindestens 30 Tage, auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR der Vermieterin zurückgegeben werden. Gleichzeitig hat, wer Eigentümer einer Sache ist, das Recht, sie gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der sie ihm vorenthält, heraus zu verlangen und jede ungerechtfertigte Ein- wirkung abzuwehren. Da die Mietzinse für den Monat Dezember 2023 in Höhe von CHF 34'157.– und für den Monat Januar 2024 in Höhe von CHF 56'729.– für beide Liegenschaften offen waren, hat die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 10. Januar 2024 eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, mit der Androhung der ausseror- dentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dieses Schreiben wurde von der Ge- - 6 - suchsgegnerin am 11.”

“Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1 bis 2.3). Das Zivilgericht prüfte und bejahte sodann eingehend die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind. Die Höhe des Mietzinsausstands von zwei Monaten und die fehlende Zahlung innert der dreissigtägigen Zahlungsfrist nach ordnungsgemässer Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR seien von den Mietern nicht bestritten worden, womit die Kündigung des Mietverhältnisses auf den 31. Januar 2021 gültig sei und das Mietverhältnis auf diesen Zeitpunkt hin beendet worden sei. Es bestünden keinerlei Anhaltspunkte für eine Missbräuchlichkeit der Kündigung. Da das Mietobjekt bislang nicht zurückgegeben worden sei, bestünde ein klarer Ausweisungsanspruch der Vermieterin (E. 2.4 bis 2.12). Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der gesetzlichen Pflicht, die Berufung begründet einzureichen, ist der Berufungskläger gehalten darzutun, auf welchen Berufungsgrund (Art. 310 ZPO) er sich beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Er hat somit zu erklären, weshalb der erstinstanzliche Entscheid im angefochtenen Punkt unrichtig sein soll; es wird vorausgesetzt, dass er sich mit der Begründung des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.”

“Sachverhalt C____ (nachfolgend Vermieterin) ist Eigentümerin der Liegenschaft [...] (nachfolgend Liegenschaft). Am 27. Oktober 2015 schlossen die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, und F____ (nachfolgend Mieter) einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 1. OG der Liegenschaft mit einem Mietzins von brutto CHF 1'800.– pro Monat und Mietbeginn am 1. November 2015. Am 4. November 2020 schlossen die Vermieterin und A____ (nachfolgend Mieterin) einen Mietvertrag für eine 3.5-Zimmerwohnung im 2. OG der Liegenschaft mit einem Mietzins von brutto CHF 1'590.– pro Monat und Mietbeginn am 16. Oktober 2020. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 kündigte die E____ AG das Mietverhältnis mit der Mieterin gestützt auf Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) (Zahlungsrückstand der Mieterin) per 31. Januar 2024. Mit einem zweiten Schreiben vom gleichen Tag kündigte die E____ AG auch das Mietverhältnis mit dem Mieter gestützt auf Art. 257d OR (Zahlungsrückstand des Mieters) per 31. Januar 2024. Mit Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 1. Februar 2024 (Abgabe am Schalter des Zivilgerichts am 6. Februar 2024) beantragte die E____ AG im Namen der Vermieterin, die Mieterin sei anzuweisen, die Wohnung per sofort zu räumen. Mit einem zweiten Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom gleichen Tag beantragte die E____ AG im Namen der Vermieterin, auch der Mieter sei anzuweisen, die Wohnung per sofort zu räumen. Mit Eingabe vom 8. Februar 2024 teilte Advokat D____ dem Zivilgericht mit, dass ihn die Vermieterin, vertreten durch die E____ AG, mit der Wahrung ihrer Interessen beauftragt habe. Mit einer von der Mieterin, vom Mieter und G____, dem Vater der Mieterin, unterzeichneten Eingabe vom 28. Februar 2024 teilten die drei Unterzeichnenden dem Zivilgericht mit, dass die Mieterin und der Mieter von G____ vertreten werden. An der Hauptverhandlung des Zivilgerichts nahmen der Verwaltungsrat der E____ AG, J____, Advokat D____, die Mieterin, G____, der Mieter und H____, der Vater des Mieters, teil.”

“En premier lieu, l'ensemble des documents contractuels ont été signés/établis aux noms de l'appelant, de F______ SA et de E______ SARL (sous son ancienne raison sociale) (demande de location, contrat de bail, garantie de loyer, etc.) et les clés des locaux ont été remises à l'appelant, qui a signé le constat d'état des lieux d'entrée. En second lieu, les parties conviennent que la bailleresse n'a jamais eu l'intention de conclure un contrat de bail avec B______ SA, société faisant l'objet de plusieurs poursuites et actes de défaut de biens, et qu'elle a refusé de transférer le bail en faveur de cette société. Aussi, il ne fait pas de doute que l'appelant, F______ SA et E______ SARL étaient les seuls locataires des locaux à l'époque de la résiliation du bail, à l'exclusion de B______ SA. Devant la Cour, l'appelant admet d'ailleurs que B______ SA n'a jamais été la locataire des locaux, puisqu'il soutient désormais qu'elle en serait sous-locataire. Or, dans la mesure où B______ SA n'est pas titulaire du bail, la bailleresse n'avait pas à lui notifier l'avis comminatoire ni l'avis officiel de résiliation. Pour le surplus, l'appelant ne conteste pas que les conditions fixées à l'art. 257d CO sont remplies in casu. En particulier, il ne conteste pas que les locataires étaient effectivement en retard dans le paiement du loyer et des charges lorsque la sommation leur a été adressée, d'une part, et qu'ils ne se sont pas acquittés de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part. Il s'ensuit que la bailleresse a valablement résilié le contrat pour défaut de paiement. L'appelant soutient encore que le congé du 25 janvier 2022 serait contraire aux règles de la bonne foi. Outre qu'il n'a pas motivé son grief, l'appelant n'établit pas que le congé aurait été contesté dans le délai légal de 30 jours (art. 273 CO), ses allégués sur ce point étant irrecevables. Il est dès lors forclos à se prévaloir du caractère abusif du congé dans le cadre de la présente procédure. Pour le surplus, l'appelant n'a formulé aucun grief motivé contre les mesures d'exécution prononcées par le Tribunal, étant rappelé que la protection de l'art. 30 al. 4 LaCC (sursis humanitaire) ne s'applique pas aux locaux commerciaux.”

“Les susnommés sont certes mentionnés comme locataires dans le contrat de bail du 1er juillet 2016. Cela étant, par un premier avenant du 26 octobre 2020, la société appelante a adhéré au bail en qualité de troisième locataire ; puis, par un second avenant du 30 avril 2021, le bail a été transféré, avec effet au 1er mai 2021, aux appelants, en qualité d’uniques colocataires. La pièce nouvelle produite en appel, outre qu’elle est irrecevable, consiste en de la documentation bancaire datant du mois de janvier 2021, de sorte qu’elle est impropre à établir que les susnommés seraient demeurés parties au contrat de bail. Il ressort ainsi clairement du dossier que seuls les appelants étaient locataires tant au moment de la sommation que de la résiliation du bail. Mal fondé, le grief est rejeté. 5. 5.1 Les appelants soutiennent enfin que les mise en demeure et résiliation envoyées à la société appelante ne seraient pas valables, car adressées à [...], alors que le siège de la société se trouve à [...]. 5.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postal de sept jours (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2.4 p. 875). La communication de la résiliation du bail est quant à elle soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 140 III 244 consid.”

“Sachverhalt: Die Beschwerdegegnerin ist eine Stiftung mit dem Zweck der Erhaltung von preisgünstigem Wohnraum. Sie hat die vorliegend streitgegenständliche 3-Zimmer-Wohnung an der C.________strasse xx in U.________ an die Stiftung D.________ vermietet, welche die Wohnung ihrerseits am 28. Juni 2017 an E.________ untervermietet hat. Diese haust dort mit ihrem volljährigen Sohn, dem rubrizierten Beschwerdeführer. Nachdem die Untermieterin die Zahlung der Mietzinsen eingestellt hatte und sie fruchtlos abgemahnt worden war, kündigte die Stiftung D.________ das Untermietverhältnis wegen Zahlungsverzuges nach Art. 257d OR. Das in der Folge gestellte Gesuch um Ausweisung war im Rechtsschutz in klaren Fällen indes nicht erfolgreich; zudem verneinte das Bezirksgericht Zürich einen obligatorischen Rückgabeanspruch des Beschwerdeführers, weil nur seine Mutter ein Vertragsverhältnis mit der Stiftung D.________ gehabt habe. Darauf gelangte die Stiftung D.________ mit ihrem Ausweisungsbegehren gegenüber der Mutter zuerst an die Schlichtungsbehörde und mit Eingabe vom 11. Juli 2023 an das Mietgericht Zürich, wo das Verfahren im Zeitpunkt des vorliegend angefochtenen Urteils noch hängig war. Gleichzeitig beantragte die Beschwerdegegnerin, also die Stiftung B.________ als Eigentümerin der Wohnung, gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB die Ausweisung des Beschwerdeführers. Mit Urteil vom 10. August 2023 erliess das Bezirksgericht einen entsprechenden Exmissionsbefehl, nachdem sich der Beschwerdeführer im Verfahren nicht hatte vernehmen lassen. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Obergericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 27.”

“Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire. S'agissant de la nullité du loyer initial, l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. Le fait de payer sans discuter pendant une vingtaine de mois un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un avis d'augmentation ne saurait, à lui seul, faire admettre que le locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial. En revanche, le locataire qui soulève un tel vice de forme pour s'opposer à la résiliation immédiate du contrat et à son expulsion commet un abus de droit; admettre la nullité dans une procédure d'expulsion aurait pour effet de légitimer l'usage des locaux à titre gratuit et de priver le bailleur des droits découlant de l'art. 257d CO, ce qui détournerait le contrat de bail de son but (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3). Le Tribunal fédéral a retenu que le sous-locataire ne pouvait pas se prévaloir de l'absence d'accord entre les parties sur le montant du loyer pour se maintenir dans les locaux sans rien payer. L'indication d'un arriéré trop élevé dans l'avis comminatoire n'entraîne en particulier pas nécessairement l'inefficacité de cet avis; le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé. Il en va de même de celui qui ne prend pas de mesures pour régler le montant qu'il estime exact. Dans l'hypothèse où aucun accord sur le montant du sous-loyer ne serait intervenu et donc, aucun contrat n'aurait été conclu entre les parties, le sous-locataire, occupant les locaux litigieux sans contrepartie, ne mérite pas davantage protection (arrêt du Tribunal fédéral 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2). 2.2 En l'espèce, il ressort du dossier que les parties étaient convenues que le loyer serait payé en espèces, par l'entremise d'un tiers, représentant la sous-bailleresse.”

“257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                               Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat et al., op. cit., n.2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées).                               Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).     4. 4.1                            Dans un grief qu’il convient de traiter en premier, l’appelante fait valoir qu’elle s’est acquittée d’un loyer, soit 4'150 fr., valeur au 7 septembre 2023, et d’un montant identique, valeur au 19 octobre 2023. Elle estime que ces montants sont relatifs aux loyers des mois de septembre et octobre 2023. L’intimé indique que ces montants ont été attribués aux mois d’août et septembre 2023, si bien que le loyer d’octobre 2023, objet de l’avis comminatoire du 20 octobre 2023, n’aurait pas été payé.   4.2                            Il n’est pas contesté que l’avis comminatoire précité porte bien sur l’absence de paiement du loyer du mois d’octobre 2023.”

“257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                               Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat et al., op. cit., n.2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées).                               Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).     4. 4.1                            Dans un grief qu’il convient de traiter en premier, l’appelante fait valoir qu’elle s’est acquittée d’un loyer, soit 4'150 fr., valeur au 7 septembre 2023, et d’un montant identique, valeur au 19 octobre 2023. Elle estime que ces montants sont relatifs aux loyers des mois de septembre et octobre 2023. L’intimé indique que ces montants ont été attribués aux mois d’août et septembre 2023, si bien que le loyer d’octobre 2023, objet de l’avis comminatoire du 20 octobre 2023, n’aurait pas été payé.   4.2                            Il n’est pas contesté que l’avis comminatoire précité porte bien sur l’absence de paiement du loyer du mois d’octobre 2023.”

“Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées ; TF 4A_376/2021 précité consid. 4.1.3 ; TF 4A_550/2020 précité consid. 5.1 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.1). 3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO peut être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une attitude contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31 consid. 4). Le locataire qui n'a pas agi dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art.”

“________, défendeur et intimé Objet Bail à loyer – Expulsion; irrecevabilité du recours pour défaut de motivation Appel du 27 juin 2023 contre la décision de la Présidente du Tribunal des baux de l'arrondissement de la Sarine du 15 juin 2023 considérant en fait A. Le 28 avril 2022, la société A.________, en qualité de bailleresse, représentée par B.________ SA, et C.________ et D.________, en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail à loyer (contrat de bail n° eee) ayant pour objet un appartement de 3½ pièces avec cave au 5ème étage de l’immeuble sis à F.________, pour un loyer mensuel brut de CHF 1'520.- (CHF 1’320.- loyer net + CHF 100.- acompte chauffage et eau chaude + CHF 100.- acompte frais accessoires). Le bail a débuté le 1er septembre 2022. B. Par avis comminatoire daté du 8 mars 2023, envoyé le 10 mars 2023 séparément à C.________ (à F.________) et à D.________ (à G.________), par pli recommandé, la bailleresse a mis les locataires en demeure de s'acquitter d’un montant total de CHF 1’520.- correspondant au loyer impayé du mois de mars 2023 (contrat de bail n° eee) dans un délai de 30 jours, faute de quoi leur bail serait résilié en application de l'art. 257d CO. C.________ n’est pas allé chercher ce pli à la Poste, alors qu’il avait jusqu’au 20 mars 2023 pour ce faire. Quant à D.________, il n’a pas reçu ce pli (selon les indications de la Poste, la distribution du 13 mars 2023 a été « infructueuse »). Par formules officielles envoyées le 27 avril 2023 séparément à C.________ (à F.________) et à D.________ (à F.________), par pli recommandé, la bailleresse a résilié, pour le 31 mai 2023, le contrat de bail n° eee relatif à l’appartement et le contrat de bail n° hhh relatif au garage. C.________ n’est pas allé chercher ce pli à la Poste, alors qu’il avait jusqu’au 5 mai 2023 pour ce faire. Quant à D.________, il n’a pas reçu ce pli (selon les indications de la Poste, il était introuvable à l’adresse indiquée). C. Par requête datée du 5 juin 2023, remise à la Poste le 7 juin 2023, la bailleresse a déposé une requête d’expulsion à l’encontre des locataires, basée sur la procédure sommaire du cas clair (art. 257 CPC), laquelle indiquait la référence suivante sous rubrique : « C.”

“Das Bundesgericht hatte zunächst in einem nicht publizierten Entscheid aus dem Jahr 2014 festgehalten, dass der Mieter bei behebbaren Mängeln an der Mietsache nicht berechtigt ist, von sich aus einseitig eine Mietzinsreduktion vorzu- nehmen, sondern er in solchen Fällen die Behebung des Mangels verlangen und den Mietzins nach den Regeln von Art. 259g ff. OR hinterlegen muss, wenn er unter Berufung auf eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR eine Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 257d OR abwenden will (BGer Urteile 4A_140/2014 und 4A_150/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Vorliegend handelt es sich beim vom Kläger behaupteten Mangel um einen behebbaren Mangel, weshalb der Kläger gemäss dieser Rechtsprechung zunächst von der Beklagten hätte die Mängelbe- seitigung verlangen und den Mietzins hinterlegen müssen, während ihm eine ein- seitige (nachträgliche) Herabsetzungseinrede nicht mehr zustünde. Diese Recht- sprechung des Bundesgerichts wurde in der Lehre teilweise als Versehen bzw. als unglückliche Urteilsfindung qualifiziert (REUDT, SVIT-Kommentar, N 22 zu Art. 257d OR). Denn einerseits dürfen bloss fällige Mietzinse gemahnt, umgekehrt aber bloss nicht fällige Mietzinse hinterlegt werden. Ergeht eine Zahlungsauffor- derung der Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR, so hat der Mieter, der seiner- seits einen Herabsetzungsanspruch geltend machen will, zu diesem Zeitpunkt gar keine Möglichkeit mehr, den Mietzins gemäss Art. 259g OR zu hinterlegen, um die - 12 - Zahlungsverzugskündigung zu verhindern (vgl. dazu BÄTTIG, SVIT-Kommentar, N 17 zu Art. 265 OR).”

“Hinterlegt der Mieter die Mietzinse jedoch wie vorliegend nicht, so birgt die Geltendmachung der Herabsetzung durch den Mieter im Verfahren um seinen Zahlungsrückstand die Gefahr, dass der Zahlungsrückstand vom Gericht bejaht wird, falls sich erweisen sollte, dass der Mieter zu Unrecht eine eigenmächtige Mietzinsminderung vorgenommen hat. Die gestützt darauf ausgesprochene Kün- digung ist in diesem Fall wirksam (vgl. REUDT, SVIT-Kommentar, N23 zu Art. 257d OR). Ob die ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorliegend wirk- sam ist, hängt nach dem Gesagten also davon ab, ob ein Herabsetzungsanspruch des Klägers gestützt auf Art. 259d OR zu bejahen ist.”

“3              Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2).                 La demeure du locataire, au sens de la disposition précitée, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).                 Lorsqu'il n'a pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire est en demeure et doit subir les conséquences juridiques de l'alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l'arriéré a finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l'une des conditions d'application de l'art. 257d CO n'est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n.”

“Die Vorinstanz erwog, während der Mietzins für den Monat November 2021 fristgerecht bezahlt worden sei, sei der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 eingegangen. Die von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 angesetzte Zahlungsfrist von 30 Tagen habe jedoch bereits am 14. Januar 2022 geendet. Damit seien die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR erfüllt gewesen; die mit Schreiben vom 17. Januar 2022 erfolgte Kündigung sei zudem in der nach Art. 266l Abs. 2 OR vorgeschriebenen Form erfolgt. An der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vermöge auch die fristgerechte Tilgung des Mietzinses für den Monat November 2021 nichts zu ändern, zumal der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 und damit nach Ablauf der Zahlungsfrist getilgt worden sei. Der von der Beschwerdeführerin zitierte Bundesgerichtsentscheid 4C.96/2006 vom 4. Juli 2006 sei im Übrigen nicht einschlägig, sei es im genannten Fall doch um die Frage gegangen, ob eine am letzten Tag der Frist nach Art. 257d Abs. 1 OR versendete Kündigung als verfrüht zu betrachten sei. Da die Kündigung vorliegend nach Ablauf der Kündigungsfrist versendet worden sei, könne die Beschwerdeführerin daraus nichts für sich ableiten.”

“, finalement payés dans les huit jours suivant le délai comminatoire, s’apparenterait à un procédé disproportionné, voire abusif, ne méritant aucune protection en droit. 3.2 3.2.1 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l’art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Si en revanche l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.”

“La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879). Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 140 III 244 consid. 5.1 ; ATF 137 III 208 consid. 3.1.3, JdT 2012 II 108, SJ 2011 I 293 ; Lachat, op. cit., n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 1 606 ; TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4 ; TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1 consid. 3.2.4 ; CACI 4 août 2022/396). 3.2.3 La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l’art. 257d CO puisse, à titre très exceptionnel, être considéré comme contrevenant aux règles de la bonne foi au sens de l’art. 271 al. 1 CO et être partant annulable. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l’échéance (ATF 140 III 591 consid. 1 ; TF 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 8.2 et les réf. citées). L’annulation du congé doit rester une ultima ratio dans le cas du locataire qui ne paie pas son loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.”

“Il se détermine en outre objectivement, et non par rapport à la situation subjective des parties (ATF 140 III 591 consid. 2). Il a été jugé qu'un montant de 286 fr. ne peut pas être qualifié d'insignifiant, comme le seraient, par exemple, des intérêts dus sur un terme arriéré (même arrêt, loc. cit. ; ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33) ; de même, le montant de 164 fr. 65 n'est pas insignifiant (ATF 120 III 591 précité, loc. cit.). De manière générale, le Tribunal fédéral, toujours dans le même arrêt, a considéré que « il y a lieu d'en rester à une notion très restrictive. Car dès le moment où un montant est considéré comme insignifiant, le locataire peut décider de ne pas le payer sans risquer un congé et donc spéculer sur le fait que le bailleur renoncera peut-être à entreprendre des démarches qui lui coûteraient plus en temps et en frais que ne lui rapporterait l'encaissement du montant impayé (cf. Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd. 2009, n. 2391). Offrir une telle opportunité n'est pas compatible avec le but de la procédure de l'art. 257d CO, qui doit permettre au bailleur d'obtenir rapidement et sans complications particulières le paiement de la totalité du loyer et des charges, ou alors de mettre immédiatement fin au contrat » (ATF 140 III 591 précité, loc. cit.). 4.3 En l'espèce, il est constant que l'entier de l'arriéré n'a pas été versé à temps, de sorte qu'en principe, le congé est valable. S’agissant de la qualification du montant de 43 fr. 20, à lire la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral, on ne saurait considérer ce montant comme insignifiant, dès lors que pour le Tribunal fédéral, il doit apparemment s'agir d'un montant en centimes ou de quelques francs au maximum. On pourrait toutefois hésiter, dans la mesure où ce montant représentait la seule augmentation de loyer en vigueur à partir du 1er janvier 2024. On pourrait en effet considérer que l'arriéré résultait d'une simple erreur des appelants, et que dans ces conditions, résilier le bail relevait d'un abus de droit. Quoi qu'il en soit, la question peut demeurer ouverte, la jurisprudence précitée n'étant censée s'appliquer, selon le Tribunal fédéral, que lorsque le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps.”

“A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 ; TF 4A_468/2022 du 10 novembre 2022 consid. 2.1).   1.2.2              Aux termes de l’art. 257d CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2).                 La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                 Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1). Ils peuvent, le cas échéant, être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité (Lachat et al., op. cit., n.”

“Dabei übersehe sie, dass die Beschwerdegegnerin ihr Anfang November 2020 erneut eine Kündigungsandrohung habe zukommen lassen und die 30-tägige Zahlungsfrist aus dieser Kündigungsandrohung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Die Beschwerdeführerin vermag nicht darzutun, dass die Vorinstanz in Verletzung von Bundesrecht von einer gültigen Kündigung gemäss Art. 257d OR ausgegangen ist. Die Vermieterin kann auf die Ausübung ihres ausserordentlichen Kündigungsrechts verzichten und lediglich nachträgliche Erfüllung (d.h. die Bezahlung der ausstehenden Mietzinsen) verlangen. Ein solcher Verzicht kann sich auch durch konkludentes Verhalten ergeben, zum Beispiel durch ein längeres Zuwarten mit der Kündigung trotz Entgegennahme der ausstehenden Mietzinszahlungen (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 7 zu Art. 257d OR). Eine Vermieterin verhält sich aber nicht per se rechtsmissbräuchlich, wenn sie nach Entgegennahme verspäteter Mietzinszahlungen das Mietverhältnis wegen Zahlungsversäumnis auflöst (vgl. dazu BGE 119 II 232 E. 2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin am 11. August 2020 die Kündigung angedroht bzw. der Beschwerdeführerin eine 30-tägige Frist zur Bezahlung des fälligen Mietzinses gesetzt, die am 12. November 2020 offensichtlich abgelaufen war. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdegegnerin für weitere ausstehende Mietzinsen im November 2020 erneut die Kündigung angedroht hat. Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos entgegengenommen hat (Urteil 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin nach der Kündigungsandrohung vom 11.”

“Er habe dabei die ent- standenen Kosten der Reparatur vom Mietzins direkt abgezogen bzw. einbehalten - dies sei "akzeptierte und gängige Praxis zwischen den Parteien" gewesen (RG act. I./2, Rz. 7). Der Berufungsbeklagte hat diese Ausführungen im vorinstanzli- chen Verfahren nicht bestritten (zu den Folgen der ausgebliebenen Bestreitung vgl. oben Erwägung 4.4.3), und insbesondere hat er nicht geltend gemacht, eine Verrechnung sei von ihm nur nach vorgängiger Anerkennung der Gegenforderung akzeptiert worden. Vor diesem Hintergrund erscheint es mit dem Verhalten eines loyalen Vertragspartners kaum vereinbar, wenn der Berufungsbeklagte in einem bestimmten Fall, in welchem er die Forderung aus einer (angeblichen) Ersatzvor- nahme offenbar für unbegründet hält, von diesem Vorgehen nichts mehr wissen will und zum "scharfen Schwert" der ausserordentlichen Kündigung gestützt auf Art. 257d OR greift (vgl. auch Art. 271 Abs. 1 lit. a OR). Jedenfalls liegt in casu kein typischer Fall von Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit vor, wie ihn Art. 257d OR in erster Linie sanktionieren will; vielmehr geht es um den Fall einer mietersei- tigen Verrechnung mit der Mietzinsforderung, bei der strittig ist, ob die zur Ver- rechnung gebrachte Forderung ausgewiesen ist. Umso fragwürdiger erscheint un- ter den geschilderten Umständen aber ein Festhalten an der Kündigung trotz Be- gleichens der Ausstände innerhalb der Kündigungsfrist, zumal selbst der Beru- fungsbeklagte implizit zugesteht, dass der Berufungskläger - nachdem er im Mo- nat Februar 2022 die Mietzinszahlung nicht vollständig erbracht habe - ab März 2022 seinen finanziellen Verpflichtungen wieder vollumfänglich nachgekommen sei (vgl. act. A.2, Rz. 18). Im Übrigen weist der Berufungskläger zutreffend darauf hin, dass der Berufungsbeklagte keine anderen legitimen Interessen geltend macht, warum an der Kündigung trotz Begleichung sämtlicher Ausstände vor Ab- lauf der Kündigungsfrist festzuhalten wäre. Ein rechtsmissbräuchliches Festhalten an der Kündigung durch den Berufungsbeklagten kann daher aufgrund der ge- schilderten Umstände nicht von vornherein ausgeschlossen werden, was die Vor- instanz bei ihrem Entscheid unberücksichtigt gelassen hat.”

“4 et les arrêts cités), sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge ou qu'ils puissent être contrôlés par des publications accessibles à chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1), ces dernières devant émaner de sources non controversées, bénéficiant d'une empreinte officielle (ATF 143 IV 380 consid. 1.2). 3.2 En l'espèce, la mise en demeure a été réceptionnée le 24 juillet 2019 par l'appelant, de sorte que le délai comminatoire de trente jours est arrivé à échéance le 23 août 2019. L'appelant a effectué le paiement de l'arriéré le 1er septembre 2019, lequel été réceptionné le 3 septembre 2019 par l'intimée. Cette dernière a résilié le bail le 17 septembre 2019, soit 25 jours après l'échéance du délai comminatoire et 14 jours après la réception du paiement. 3.3 Il n'est pas contesté que l'appelant s'est acquitté tardivement de l'arriéré de loyer, de sorte que l'intimée était a priori en droit de procéder à la résiliation extraordinaire du bail, conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Reste à déterminer si, comme le prétend l'appelant, l'intimée aurait renoncé tacitement à la résiliation extraordinaire du contrat. Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit.”

“Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1).                               La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’al. 2 de cette disposition légale, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4, JdT 2002 I 221, SJ 2002 I 33), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. citées). Si, en revanche, l’une des conditions d’application de l’art. 257d CO n’est pas réalisée, le congé est inefficace (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.3.5 p. 879).                               Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l’échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 II 147 consid. 2, JdT 1994 I 205 ; Lachat et al., op. cit., n.2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées).                               Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1, JdT 2005 I 618, SJ 2005 I 514 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; cf. également TF 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3.2.4).     4. 4.1                            Dans un grief qu’il convient de traiter en premier, l’appelante fait valoir qu’elle s’est acquittée d’un loyer, soit 4'150 fr.”

“A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). Le congé peut être contraire à la bonne foi, notamment, si le montant impayé a été payé peu après l'expiration du délai de paiement, en particulier si le locataire avait toujours payé le loyer à temps auparavant, ou si le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_550/2020 précité consid. 8.2 et les références citées). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de 30 jours prévu à l'art. 273 CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid.”

“Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les références citées ; TF 4A_376/2021 précité consid. 4.1.3 ; TF 4A_550/2020 précité consid. 5.1 ; TF 4A_422/2020 précité consid. 4.1). 3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO peut être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une attitude contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31 consid. 4). Le locataire qui n'a pas agi dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art.”

“Die Mieter machen weiter geltend, der für die Kündigungen geltend ge- machte Grund des Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR sei zu keinem Zeitpunkt vorgelegen und der D._____ AG als Vertreterin der Vermieterin sei dies zur Genüge bekannt gewesen. Die Zahlung sei fristgerecht innert der 30-tägigen Zahlungsfrist am 20. August 2021 mit selbiger Valuta veranlasst worden (act. 27 S. 6 Mitte). Die Mieter verweisen auf das E-Mail des Mieters vom 23. August 2021, in welchem er erklärte, er habe die Überweisung durch seine Buchhalterin in Auftrag gegeben und die Verwaltung sollte alle ausstehenden Mieten inkl. Au- gust- und Septembermiete am Freitag, spätestens aber sicher per 30. August 2021 verbuchen können (act. 13/2). Mit diesen Ausführungen können die Mieter nicht darlegen, inwiefern die Vor- instanz zu Unrecht zum Schluss gekommen sein soll, die dreissigtägige Zah- lungsfrist sei bis zum 20. August 2021 gelaufen und innert der angesetzten Frist sei keine Zahlung der Mieter erfolgt, zumal sie eine solche nicht durch Urkunden glaubhaft zu machen vermöchten (act. 26 E. 3.4). Auch dieser Einwand der Mieter ist damit nicht stichhaltig.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräu- men) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Unter Mietzins ist das gesamte Entgelt, welches für die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch geschuldet ist, zu verstehen. Die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a und Art. 257b werden von Art. 257d Abs. 1 OR dem Mietzins gleichgestellt (ZK OR- H IGI/BÜHLMANN, 5. Auflage, Zürich 2019, N 10 zu art. 257d OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR - 5 - sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräu- men) das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Unter Mietzins ist das gesamte Entgelt, welches für die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch geschuldet ist, zu verstehen. Die Nebenkosten im Sinne von Art. 257a und Art. 257b werden von Art. 257d Abs. 1 OR dem Mietzins gleichgestellt (ZK OR- H IGI/BÜHLMANN, 5. Auflage, Zürich 2019, N 10 zu art. 257d OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen vertraglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR - 5 - sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.”

“A______ a versé le loyer par année d'avance de mai 2019 à avril 2021. Dès le mois de mai 2021, elle s'est acquittée du loyer par mois d'avance. c. Le 7 décembre 2021, A______ a procédé à la consignation du loyer dû pour le mois de décembre 2021, ce dont la régie a été avisée par les Services financiers du Pouvoir judiciaire le 15 décembre 2021. d. Par pli recommandé du 13 décembre 2021, la régie a sommé la locataire de régler le loyer et les charges du mois de décembre 2021, dans un délai de 30 jours, sous peine de résilier le bail pour défaut de paiement selon l'art. 257d CO. e. Par plis recommandés 22 décembre 2021, envoyés sous plis séparés à A______ et B______, le bailleur, sous la plume de son conseil, a mis la locataire et son époux en demeure de lui régler sous 30 jours le montant de 4'500 fr., à titre d'arriéré de loyer et charges pour le mois de décembre 2021, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le contrat de bail conformément à l'art. 257d CO. f.”

“A mente degli appellanti, la diffida sarebbe oltretutto erronea e inefficace dal momento che pretende fr. 4'540.- da ciascun coniuge, ovvero il doppio dell’importo rimasto scoperto.   10.      Ora, trattasi ancora una volta di censure mai avanzate in prima sede, ove i convenuti non avevano contestato né la loro mora, né la validità della diffida e della relativa notifica, né la violazione dell’art. 266o CO, né il mancato adempimento dei presupposti di cui all’art. 257 CPC, bensì avevano sollevato, e solo in termini generici, la loro irreperibilità in Svizzera e la loro volontà di saldare le pigioni arretrate il prima possibile (cfr. sopra consid. E). Esse sono dunque tardive e irricevibili (art. 317 CPC). Ciò solo già conduce all’insuccesso dell’appello.   11.      Comunque sia, premesso che la menzionata discrepanza relativa alla data della diffida è del tutto ininfluente ai fini del giudizio mancando nel gravame qualsivoglia conclusione sulle conseguenze che vi si dovrebbero trarre, si ricorda che in presenza di un’abitazione familiare, la diffida ex art. 257d CO dev’essere notificata separatamente al conduttore e al suo coniuge (art. 266n CO), come avvenuto nel caso concreto.   12.      In relazione alla notifica dei vari atti, malgrado la tardività delle contestazioni appellatorie, si può in via abbondanziale evidenziare quanto segue. In caso di assenza prolungata spetta alla parte conduttrice organizzarsi affinché possa prendere conoscenza della corrispondenza concernente la locazione e, se necessario, comunicare alla parte locatrice l'indirizzo al quale può essere raggiunta. In assenza di una simile comunicazione o di pattuizioni contrarie, la parte locatrice può in buona fede ritenere quale valido recapito l’indirizzo indicato sul contratto di locazione, e le notifiche ivi trasmesse sono ritenute valide (STF 4A_67/2021 dell’8 aprile 2021 consid. 5.2, IICCA del 14 dicembre 2021, inc. 12.2021.84, consid. 18.3). Nell’ambito delle comunicazioni fra privati e in particolare della trasmissione della disdetta del contratto di locazione, una notifica viene di regola considerata come avvenuta quando l’atto giunge nella sfera di influenza del destinatario (teoria della ricezione assoluta, cfr.”

“En l’espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les conditions des art. 257d al. 1 CO et 257 al. 1 CPC étaient réunies et que l’appelant n’avait pas rendu vraisemblable que l’une ou l’autre d’entre elles faisait défaut. A l’instar du Tribunal, la Cour retiendra que le montant du solde de chauffage figurant dans la mise en demeure du 3 mars 2023, ainsi que dans les écritures comptables produites par l’intimée dans la procédure, n’a jamais été remis en cause par l’appelant si ce n’est pour faire échec à l’évacuation. D’ailleurs, ce dernier s’est finalement acquitté dudit montant sans réserve et n’a pas donné d’éléments permettant de douter de son exigibilité. Au contraire, il a admis dans son acte d’appel que le montant n’avait pas été réglé faute d’argent disponible rapidement. S’agissant de la situation personnelle de l’appelant, elle n’est pas de nature à remettre en cause ce qui précède. Celle-ci aurait également été considérée dans le cadre de l'exécution forcée de la décision d’évacuation. Toutefois, l’appelant ne conteste pas le sursis à l’exécution du jugement fixé d’entente entre les parties au 30 septembre 2025, mais le considère au contraire, à raison, comme « très généreux », dans la mesure où tout ajournement ne peut être selon la jurisprudence que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid.”

“A______ a exposé qu'il était pris en charge par l'Hospice général et qu'une demande de fonds allait être faite auprès de la Fondation E______. Il a sollicité l'octroi d'un sursis humanitaire à l'exécution de l'évacuation. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience du 12 octobre 2021. e. Par jugement JTBL/877/2021 du 12 octobre 2021, le Tribunal des baux et loyers a condamné A______ à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec lui l'appartement de 5 pièces situé au rez-de-chaussée de l'immeuble sis 1______ à D______, et la cave n° 2______ qui en dépend (ch. 1 du dispositif), autorisé l'ASSOCIATION B______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès le 30ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), condamné A______ à verser à l'ASSOCIATION B______ la somme de 6'135 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2021 (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). Dans son jugement, le Tribunal a relevé que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies en l'espèce et que la bailleresse était ainsi fondée à donner congé. L'évacuation du locataire devait ainsi être prononcée. En outre, afin de permettre à ce dernier de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, le Tribunal a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force. Enfin, au vu des pièces produites, le locataire restait devoir un montant de 6'135 fr. à titre d'arriéré au 12 octobre 2021, montant qu'il était condamné à verser à la bailleresse avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2021 (date moyenne). A______ a formé recours à la Cour de justice contre ce jugement le 8 novembre 2021. f. Le 7 décembre 2021, la Fondation E______ a accepté de verser une somme de 8'380 fr. afin de résorber l'arriéré de loyer. Ce montant a soldé l'arriéré de loyer au 30 novembre 2021. g. Par courrier du 17 janvier 2022, la bailleresse a indiqué au locataire que nonobstant la mise à jour de son compte au 31 janvier 2022, elle persistait dans sa demande d'évacuation.”

“Oktober 2021 zeigte das Be- treibungsamt dem Vermieter die Pfändung an und teilte diesem mit, dass es die ordentliche (Zwangs-)verwaltung der Liegenschaft übernommen habe. Ebenfalls mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde die Mieterin angewiesen, die vom Emp- fang dieser Anzeige an fällig werdenden Mietzinse an das Betreibungsamt zu ent- richten. Ebenso wurde der Mieterin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Am 15. März 2022 mahnte das Betreibungsamt die Mieterin betreffend die ausste- henden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022 in der Höhe von Fr. 96'670.– und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen an, um die Ausstände zu beglei- chen. Mit Schreiben vom 19. April 2022 bestritt die Mieterin das Bestehen von Mietzinsausständen, da die entsprechenden Mietzinse gestundet bzw. erlassen worden seien. Mit Schreiben vom 19. April 2022 wurde der Mieterin erneut Frist angesetzt, um die nun ausstehenden Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.– zu bezahlen, ansonsten der Miet- vertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt werde. Die Mieterin bestritt erneut einen Zahlungsrückstand. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte das Betreibungs- amt das Mietverhältnis zwischen der Mieterin und dem Vermieter per 31. August 2022, wobei es als Begründung «ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungs- verzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR» angab. B. Mit Schlichtungsgesuch vom 18. August 2022 focht die Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich an. Diese erteilte dem Betreibungsamt die Klage- bewilligung, nachdem es den Urteilsvorschlag vom 31. Oktober 2022 abgelehnt hatte. - 3 - Am 9. Januar 2023 reichte das Betreibungsamt beim Mietgericht Zürich Klage ein mit den Anträgen, die Gültigkeit der Kündigung festzustellen, die Mieterin zu ver- pflichten, die Mieträumlichkeiten unverzüglich vertragskonform geräumt und gerei- nigt zu verlassen und «der Klägerin» zurückzugeben und das Stadtammannamt Zürich 2 anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen des Betreibungsamtes zu vollstrecken.”

“Oktober 2021 zeigte das Betreibungsamt dem Vermieter die Pfändung an und teilte diesem mit, dass er die ordentliche (Zwangs-) verwaltung der Liegenschaft übernommen habe. Ebenfalls mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde die Mieterin angewiesen, die vom Empfang dieser Anzeige an fällig werdenden Mietzinse an das Betreibungsamt zu entrichten. Ebenso wurde der Mieterin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Am 15. März 2022 mahnte das Betreibungsamt die Mieterin betreffend die ausstehenden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022 in der Höhe von Fr. 96'670.-- und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen an, um die Ausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 19. April 2022 bestritt die Mieterin das Bestehen von Mietzinsausständen, da die entsprechenden Mietzinse gestundet bzw. erlassen worden seien. Mit Schreiben vom 19. April 2022 wurde der Mieterin erneut Frist angesetzt, um die nun ausstehenden Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.-- zu bezahlen, ansonsten der Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt werde. Die Mieterin bestritt erneut einen Zahlungsrückstand. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte das Betreibungsamt das Mietverhältnis zwischen der Mieterin und dem Vermieter per 31. August 2022, wobei es als Begründung " ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR " angab. B. Mit Schlichtungsgesuch vom 18. August 2022 focht die Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich an. Diese erteilte dem Betreibungsamt die Klagebewilligung, nachdem es den Urteilsvorschlag vom 31. Oktober 2022 abgelehnt hatte. Am 9. Januar 2023 reichte das Betreibungsamt beim Mietgericht Zürich Klage ein mit den Anträgen, die Gültigkeit der Kündigung festzustellen, die Mieterin zu verpflichten, die Mieträumlichkeiten unverzüglich vertragskonform geräumt und gereinigt zu verlassen und " der Klägerin " zurückzugeben und das Stadtammannamt Zürich 2 anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen des Betreibungsamtes zu vollstrecken.”

“Oktober 2021 zeigte das Be- treibungsamt dem Vermieter die Pfändung an und teilte diesem mit, dass es die ordentliche (Zwangs-)verwaltung der Liegenschaft übernommen habe. Ebenfalls mit Anzeige vom 6. Oktober 2021 wurde die Mieterin angewiesen, die vom Emp- fang dieser Anzeige an fällig werdenden Mietzinse an das Betreibungsamt zu ent- richten. Ebenso wurde der Mieterin mitgeteilt, allfällige Rechtsgeschäfte in Bezug auf die noch nicht verfallenen Zinsen hätten keine Gültigkeit. Am 15. März 2022 mahnte das Betreibungsamt die Mieterin betreffend die ausste- henden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022 in der Höhe von Fr. 96'670.– und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen an, um die Ausstände zu beglei- chen. Mit Schreiben vom 19. April 2022 bestritt die Mieterin das Bestehen von Mietzinsausständen, da die entsprechenden Mietzinse gestundet bzw. erlassen worden seien. Mit Schreiben vom 19. April 2022 wurde der Mieterin erneut Frist angesetzt, um die nun ausstehenden Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.– zu bezahlen, ansonsten der Miet- vertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt werde. Die Mieterin bestritt erneut einen Zahlungsrückstand. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte das Betreibungs- amt das Mietverhältnis zwischen der Mieterin und dem Vermieter per 31. August 2022, wobei es als Begründung «ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungs- verzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR» angab. B. Mit Schlichtungsgesuch vom 18. August 2022 focht die Mieterin die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde Zürich an. Diese erteilte dem Betreibungsamt die Klage- bewilligung, nachdem es den Urteilsvorschlag vom 31. Oktober 2022 abgelehnt hatte. - 3 - Am 9. Januar 2023 reichte das Betreibungsamt beim Mietgericht Zürich Klage ein mit den Anträgen, die Gültigkeit der Kündigung festzustellen, die Mieterin zu ver- pflichten, die Mieträumlichkeiten unverzüglich vertragskonform geräumt und gerei- nigt zu verlassen und «der Klägerin» zurückzugeben und das Stadtammannamt Zürich 2 anzuweisen, den Ausweisungsbefehl nach Eintritt der Rechtskraft auf Verlangen des Betreibungsamtes zu vollstrecken.”

“Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge- kündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen grundsätzlich mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR) bzw. soweit es um Mietzinse geht, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden und welche wegen der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus nicht bezahlt wurden, mindestens 90 Tage betragen (Art. 2 der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht vom 27. März 2020). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw. Empfang des betreffenden Schreibens durch die Mieterin. Bezahlt die Miete- rin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Mo- nats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).”

“Ist eine Mieterin mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann die Vermieterin dieser schriftlich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen - 4 - mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR) bzw. soweit es um Mietzinse geht, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden und welche wegen der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus nicht bezahlt wurden, mindestens 90 Tage (Art. 2 der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht vom 27. März 2020). Die Zahlungsfrist beginnt mit dem Zugang bzw. Empfang des betreffenden Mahnschreibens durch die Mieterin. Bezahlt die Mieterin innert angesetzter Zahlungsfrist nicht, so kann die Vermieterin bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR).”

“und die Rechtslage klar ist (lit. b). Ist der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbe- nutztem Ablauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietver- hältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Soweit es um Mietzinse geht, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig wurden und welche wegen der Massnahmen des Bundesrats zur Bekämpfung des Coronavirus nicht bezahlt wurden, beträgt die Frist 90 Tage (Art. 2 der Covid-19-Verordnung Miete und Pacht vom 27. März 2020). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Mit beendetem Mietverhältnis hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen ver- traglichen Rückgabeanspruch der Mietsache gemäss Art. 267 Abs. 1 OR sowie einen Rückgabeanspruch aus Eigentumsrecht gemäss Art. 641 Abs. 2 ZGB.”

“C______ SARL a sollicité, le matin même de cette audience, par email de son conseil, le report de l'audience pour des motifs de santé des représentants de sa mandante et a joint des certificats médicaux. Le Tribunal a, par l'intermédiaire de son greffe, refusé le report, considérant notamment que le conseil de C______ SARL pouvait représenter sa mandante. Par un nouvel email du même jour reçu quelques minutes avant l'audience, le conseil de C______ SARL a indiqué ne pas être en mesure de représenter sa mandante, avec laquelle il n'avait pas pu préparer l'audience. Il a, à nouveau, sollicité le report de l'audience et, subsidiairement, formé une demande de restitution en application de l'art. 148 CPC. o. L'audience a été maintenue; C______ SARL n'y était ni présente ni représentée. B______ SA a persisté dans ses conclusions et la cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. p. Dans son jugement du 12 novembre 2020, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce. C______ SARL, qui avait contesté (sans succès suite à un vice de forme) le premier congé du 6 janvier 2020, n'avait pas contesté le second. En tout état, ne s'étant pas présentée à l'audience du 12 novembre 2020, elle n'avait pas contesté s'être trouvée en défaut de paiement au moment de la résiliation ni fait valoir de motif de nullité du congé. Il ressortait par ailleurs des pièces produites qu'à tout le moins depuis janvier 2020, elle ne s'était plus acquittée d'aucun loyer en faveur de B______ SA, pas même la part qu'elle semblait reconnaître devoir. Elle était ainsi en défaut de paiement à tout le moins lorsqu'elle avait reçu la résiliation du 15 juillet 2020 pour le 31 août”

“2024 sur DCBL/394/2024 ( SBL ) , IRRECEVABLE En fait En droit Par ces motifs RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/6758/2024 ACJC/1114/2024 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 16 SEPTEMBRE 2024   Entre A______ SARL, sise ______ [GE], recourante contre un "avis de retrait" DCBL/394/2024 du 28 mars 2024 de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, et B______ ANLAGESTIFTUNG, sise ______ [ZH], intimée, représentée par Me Christian TAMISIER, avocat, rue Saint-Léger 8, 1205 Genève.   EN FAIT A. a Par contrat du 27 juillet 2021, B______ ANLAGESTIFTUNG, bailleresse, a remis à bail à A______ SARL, locataire, une arcade de 283 m² au 2ème étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (centre commercial "C______"), destinée à l'exploitation d'un restaurant/bar ______, moyennant un loyer mensuel de 23'697 fr., charges comprises. Un avenant valable dès le 1er décembre 2022 a prévu la location à A______ SARL de cinq dépôts aux 4ème et 5ème sous-sols de l'immeuble, moyennant un loyer mensuel total de 2'014 fr. b. Par avis de résiliation sur formule officielle, daté du 13 février 2024 et adressé à la locataire par pli recommandé du 14 février 2024, B______ ANLAGESTIFTUNG a résilié le bail relatif à l'arcade et aux dépôts avec effet au 31 mars 2024, en se référant à l'art. 257d al. 1 CO et à une mise en demeure du 10 janvier 2024. L'avis indiquait que l'arriéré de loyer s'élevait à 257'794 fr. 15 au 13 février 2024, soit 10 mois de location du 1er décembre 2022 au 31 janvier 2024. c. Le 15 mars 2024, A______ SARL, agissant par l'intermédiaire de Me D______, avocat au bénéfice d'une procuration signée par E______, à l'époque associé gérant président avec signature individuelle de la société, a déposé à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (ci-après: la Commission de conciliation) une "Action en contestation et annulation de la résiliation du bail", concluant à l'annulation du congé du 13 février 2024. La cause a été enregistré sous le n° C/6758/2024. d. Par un courrier déposé à la Commission de conciliation le 27 mars 2024, signé par F______, à l'époque associé gérant avec signature individuelle de A______ SARL, celle-ci a retiré "la contestation de résiliation de bail pendante sous le numéro de procédure C/6758/2024", en précisant que le mandat de Me D______ prenait ainsi fin.”

“1 ; ATF 141 III 262 consid. 3 ; arrêt TF 4A_366/2016 du 2 septembre 2016 consid. 1.1). Il est également sans conséquence que la requête d’expulsion déposée le 9 juin 2021 soit intervenue dans le délai de trois ans à compter de l’ouverture des procédures de contestation des résiliations. En effet, contrairement à ce que prétend l’appelant, un congé donné en cas de demeure du locataire, intervenu durant une procédure pendante, n’est pas annulable conformément à l’art. 271a al. 3 let. b CO (arrêt TF 4A_187/2012 du 10 mai 2012 consid. 3.2.2.). 2.3.2. A.________ soutient que dans son courrier du 26 avril 2021, il avait considéré que les bailleurs admettaient implicitement que la première résiliation donnée ne l’avait pas valablement été de sorte qu’il en résultait un passé expédient de leur part, ce que les bailleurs ont toutefois contesté le 4 mai 2021. Or, il est parfaitement admissible de notifier, par précaution, une seconde résiliation fondée tout comme le premier congé anticipé, sur l’art. 257d al. 2 CO, en se prévalant d’un nouveau retard intervenu depuis lors dans le paiement du loyer. Soit le premier est valable, alors le second n’a aucun effet. Soit la première résiliation est nulle ; dans ce cas, le second congé correspond en réalité à un nouveau congé (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 846 n. 28.10.4 ; arrêt TF 4A_187/2012 du 10 mai 2012 consid. 3). Par conséquent, tant la situation factuelle que juridique est claire. 2.3.3. L’appelant soutient qu’il n'est, en l’espèce, pas clair si le contrat est un bail commercial ou un bail non commercial, A.________ ayant conclu que les bailleurs avaient retenu un bail non commercial. Il s’agit toutefois là d’une pure interprétation personnelle de l’appelant qui n’est fondée sur aucun élément au dossier. Au contraire, le contrat est intitulé « bail à loyer pour locaux » et l’utilisation de l’objet loué est destinée à un « club (Association E.________) ». Il ne fait donc aucun doute que ce local n’était pas destiné à une habitation. Du reste l’appelant ne le prétend pas.”

“La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, pp. 380-381). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO). Toutefois, le locataire qui oppose la compensation doit alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l'échéance du délai de grâce de l'art. 257d al. 1 CO (arrêts du Tribunal fédéral 4A_157/2021 du 15 juin 2021 consid. 7.2; 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2 et les arrêts cités). En outre, il doit être en mesure de prouver sans retard l'existence et le montant de sa contre-créance. Il convient en effet de tenir compte des particularités du système légal : la loi prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas durant le délai de grâce, le congé peut être donné de façon anticipée (art. 257d al. 2 CO), cela sans que le locataire puisse prétendre à une prolongation du bail (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette réglementation signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir rapidement l'évacuation du locataire. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid.”

“A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire, après réception de la chose, a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat. La validité du congé suppose notamment que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne se soit pas acquitté de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part (arrêt du Tribunal fédéral 4A_299/2011 du 7 juin 2011 consid. 5). Si ces conditions ne sont pas réalisées, le locataire peut faire valoir l'invalidité du congé à l'encontre de l'action en évacuation des locaux qui lui est plus tard intentée par le bailleur (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; 122 III 92 consid. 2d). La possibilité d'opposer en compensation une contre-créance contestée existe aussi pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer (art. 257d CO); la déclaration de compensation doit toutefois intervenir avant l'échéance du délai de grâce. La contre-créance opposée en compensation doit en outre pouvoir être prouvée sans délai (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid.”

“La sécurité du droit commande en effet de limiter dans le temps la possibilité d'invoquer la compensation pour déjouer les effets de la demeure et, dans cette perspective, il apparaît en tout cas inadmissible qu'une déclaration de compensation effectuée après le terme du contrat puisse avoir un quelconque effet sur la validité de la résiliation (ATF 119 II 241 cons. 6b). c) Plus généralement, le Tribunal fédéral retient (arrêt du TF du 06.08.2014 [4A_140/2014] cons. 5.2) que la possibilité d'opposer en compensation une contre‑créance contestée existe pour le locataire mis en demeure de payer un arriéré de loyer, au sens de l’article 257d CO. Si le bailleur donne néanmoins le congé et si le locataire en conteste la validité en soutenant avoir payé son dû par compensation, le juge devra à titre préjudiciel se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance, et partant instruire sur ce point. Cela étant, la loi prévoit que si le paiement du loyer n'intervient pas durant le délai de grâce, le congé peut être donné avec un délai de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO), une prolongation de bail étant alors exclue (art. 272a al. 1 let. a CO). Cette réglementation légale signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l'objet loué dans les plus brefs délais s'il ne paie pas le loyer en retard. L'obligation du juge de se prononcer sur la contre-créance invoquée en compensation ne saurait prolonger la procédure en contestation du congé de façon à contrecarrer la volonté du législateur de permettre au bailleur de mettre fin au bail et d'obtenir l'évacuation du locataire à bref délai ; cette volonté découle des règles de droit matériel évoquées ci-dessus. Invoquer la compensation avec une contre-créance contestée ne doit pas être un moyen susceptible de conduire à une prolongation du séjour indu du locataire dans l'objet loué. La contre-créance invoquée en compensation doit dès lors pouvoir être prouvée sans délai ; si une procédure relative à la contre-créance est pendante devant une autre instance, il ne saurait être question de suspendre la procédure en contestation du congé jusqu'à droit connu dans l'autre procédure, sauf si une décision définitive est imminente.”

“Cette restriction se justifie d'autant plus que le locataire qui prétend avoir une créance en réduction de loyer ou en dommages-intérêts pour cause de défauts de l'objet loué n'est pas en droit de retenir toute ou partie du loyer échu; il n'a en principe que la possibilité de consigner le loyer, l'art. 259g CO étant une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO. Il est donc dans son tort s'il retient le loyer, ce qui a même conduit une fois le Tribunal fédéral à exclure la possibilité d'opposer en compensation une créance fondée sur les défauts de la chose louée (arrêt précité 4A_472/2008 du 26 janvier 2009 consid. 4.2.3, in RtiD 2009 II 681). Si le locataire passe outre, il peut toujours, à réception de l'avis comminatoire, éviter la résiliation du bail en payant le montant dû ou en le consignant et ainsi éviter le congé et la procédure judiciaire en contestation de ce congé. S'il se décide néanmoins à compenser avec une contre-créance contestée, il fait ce choix à ses risques et périls (arrêt du Tribunal fédéral 4A_140/2014 du 6 août 2014 consid. 5.2 et les références citées). LACHAT relève dans ce sens que le locataire qui prétend compenser avec le loyer une prétendue créance contre son bailleur court le risque de voir son bail résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO (retard dans le paiement du loyer) s'il n'était pas fondé à invoquer la compensation. Par conséquent, il n'opérera une telle compensation que si sa créance est incontestée ou incontestable, en particulier si elle résulte d'une reconnaissance de dette ou d'une décision judiciaire. Le locataire n'excipera de compensation que si sa créance est certaine et chiffrée (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, pp. 382-383). Pour que soit respectée la volonté du législateur lors de l'adoption de l'art. 257d CO, le juge doit pouvoir se prononcer sur l'existence et le montant de la contre-créance rapidement. Il doit en aller de même lorsque le locataire prétend seulement à une réduction de son loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_574/2022 précité consid 3.4). Il ne suffit pas que la contre-créance ne soit pas sans fondement ("nicht haltlos"). Il ne suffit pas non plus que le locataire tente d'éviter une résiliation pour demeure de paiement, à laquelle ferait suite une expulsion par la voie du cas clair (art.”

“La différence de 5'987 fr. 70 (53'189 fr. 05 - 47'201 fr. 30) n'est pas suffisamment importante pour considérer que l'avis comminatoire est nul dans son entier. Même si ce montant comprend des montants ne permettant pas l'application de l'art. 257d CO (garantie de loyer), la sommation reste valable pour le surplus. En tout état, l'attitude de l'intimée qui n'a pas fait opposition au commandement de payer, reconnaissant par là devoir les montants réclamés, mais conteste que les conditions d'une résiliation pour défaut de paiement soient réalisées, sans pour autant affirmer avoir payé les loyers en souffrance, est contradictoire et ne mérite pas protection. Les arguments de l'intimée, tirés de l'absence de traduction en français du contrat qu'elle a signé, de la sous-location des locaux, d'une prétendue créance compensatoire liée à des travaux qu'elle aurait effectués dans les locaux loués, ne reposent sur aucune pièce et ne peuvent être pris en considération. Ils sont, de plus, pour la plupart non pertinents, s'agissant d'un défaut de paiement. Enfin, la partie intimée n'a pas fait valoir d'entrée de cause la clause de médiation contenue dans le contrat, mais subsidiairement à ses autres arguments et sans conclure à l'irrecevabilité de la requête à ce titre.”

“Avec la doctrine majoritaire, le Tribunal fédéral retient que le cas clair doit être nié dès l'instant où l'adversaire fait valoir des objections ou exceptions qui ne sont pas vouées à l'échec et qui nécessitent une instruction complète des preuves. Le cas clair suppose que le requérant apporte une preuve immédiate et entière (ibidem). 3. L'appelante conclut à l'annulation de la décision attaquée, la requête en expulsion de l’intimé bailleur étant irrecevable. 3.1 3.1.1 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). La jurisprudence a précisé que, lorsqu'il n'avait pas réglé l'arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l'art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l'al. 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l'arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid.”

“Les recourants exposent encore qu’un « départ en pleine année scolaire », ainsi que la « perspective de se retrouver sans domicile fixe » auraient un impact psychologique important sur leurs enfants. En fin de compte, les recourants requièrent qu’un délai supplémentaire leur soit accordé afin de quitter les lieux et que la proposition d’un échelonnement du paiement de leur loyer, consistant à régler le loyer en cours majoré de 300 fr. par mois afin d’épurer la dette sur une période de 24 mois, soit examinée. 3.2 Selon l’art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu’il tarde à s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail ; ce délai doit être d’au moins trente jours pour les baux d’habitation ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d’habitation ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). La demeure du locataire au sens de l’art. 257d CO suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l’exécution de l’obligation y relative. Si l’une de ces deux conditions cumulatives n’est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l’art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d’une prestation exigible n’est pas encore accompli au terme prévu. Point n’est besoin d’une interpellation du créancier, à l’inverse de ce que l’art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). Lorsque le bailleur introduit une requête d’expulsion pour le retard dans le paiement du loyer, selon la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, la cause est soumise tant aux conditions de droit matériel de l’art. 257d CO qu’aux règles procédurales de l’art. 257 CPC (TF 4A_574/2022 du 23 mai 2023 consid. 3). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art.”

“Hierzu führt der Gesuchsteller aus, dass sich der abgemahnte Betrag aus dem Restsaldo der Miete für den Monat Februar 2024 im Umfang von CHF 10'000.–, der ganzen Miete für den Monat März 2024 von CHF 29'269.– und aus der offenen Akontozahlung für die Wasserversorgung von CHF 490.– zusammensetze (act. 1 Rz. 17). Im Mahnschreiben vom 6. März 2024 sei der offene Betrag von total CHF 39'759.– durch die Benennung der ausstehenden Positionen "Wasserversor- gung, Akonto Jul-Sept. 23", "Miete Februar 2024" und "Miete März 2024" samt den entsprechend aufgeführten Teilbeträgen zweifelsfrei bestimmbar gewesen. Soweit der Gesuchsgegnerin die Zusammensetzung dennoch unklar gewesen sein sollte oder sie Einwände gegen die geltend gemachte Schuld resp. deren Höhe gehabt hätte, so hätte es ihr oblegen, sich umgehend beim Gesuchsteller (resp. dessen Liegenschaftsverwaltung) zu erkundigen und Einreden und Einwendungen gegen die Schuld während laufender Zahlungsfrist zu erheben, was nicht erfolgt sei (act. 1 Rz. 31). Die Zahlungsaufforderung gemäss Art. 257d OR hat den geltend gemachten Ausstand klar zu bezeichnen. Dies setzt voraus, dass der Zahlungsrückstand ent- weder ziffermässig bezeichnet wird oder zumindest bestimmbar ist (BGer - 7 - 4A_436/2018, Urteil vom 17. Januar 2019, E. 4.1; BGer 4A_44/2017, Urteil vom 21. März 2017, E. 3.3.). Wenn sich die Kündigung konkret auf die Monate der nicht gezahlten Miete bezieht, ist die Höhe der Rückstände bestimmbar (BGer 4A_436/2018, Urteil vom 17. Januar 2019, E. 4.1; BGer 4A_306/2015, Urteil vom 14. Oktober 2015, E. 2). Die Angabe eines zu hohen Zahlungsrückstands führt nicht zwangsläufig zur Unwirksamkeit der Kündigung. Der Mieter muss dies dem Vermieter innert der Zahlungsfrist mitteilen und die verbleibenden Ausstände in dem Umfang, wie sie unbestritten sind, innert Zahlungsfrist begleichen (vgl. Urteile BGer 4A_550/2020 vom 29. April 2021, E. 7.2; BGer 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019, E. 4.1; BGer 4A_330/2017 vom 8.”

“Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas d'être protégé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). Le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée (ACJC/1567/2017 du 4 décembre 2017 consid. 3.2; ACJC/644/2014 du 30 mai 2014 consid. 3.3).  Si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO, tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2). Quand bien même le bien-fondé de certaines créances est douteux, l'avis comminatoire reste valable, à tout le moins pour les créances dont le fondement n'est pas contesté, comme par exemple le loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2015 du 14 octobre 2015 consid. 4). Est notamment inefficace l'avis comminatoire qui est envoyé alors que le loyer n'est pas échu (arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2002 du 31 mai 2022 consid. 3.2), s'il ne comporte pas de menace de congé reconnaissable par le locataire ou encore si ce dernier ne peut pas en comprendre la portée (arrêts du Tribunal fédéral 4A_9/2017 du 6 mars 2017 consid. 3; 4D_20/2011 du 18 mai 2011 consid. 4). Le congé est également inefficace lorsque l'arriéré mentionné dans l'avis comminatoire n'est pas déterminable (ACJC/1611/2017 du 11 décembre 2017 consid.”

“Dans un arrêt de principe rendu à cinq juges, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a ainsi jugé inefficace le congé qui repose sur une mise en demeure portant sur un montant disproportionné par rapport au loyer effectivement dû (du simple au double). La Chambre des recours a motivé cette solution par le fait que le locataire « moyen » qui reçoit une telle mise en demeure est non seulement incapable de faire la part des choses mais est d'emblée dissuadé de payer quoi que ce soit d'un montant exagéré dont il ne dispose peut-être pas. Le bailleur contraint ainsi le locataire à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'il aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. L'on peut attendre d'un bailleur, représenté la plupart du temps par un professionnel de l'immobilier, de procéder correctement. Cette jurisprudence a été confirmée depuis lors à plusieurs reprises par la Chambre des recours (cf. Colombini, Condensé de la jurisprudence fédérale et vaudoise dès 2009 en matière de congé donné en raison du défaut de paiement du loyer (art. 257d CO), in JT 2012 III 55 ch. 43). Selon la doctrine, si le bailleur a plusieurs créances dont certaines ne permettent pas l'application de l'art. 257d CO tandis que d'autres la permettent, son courrier doit les distinguer de manière précise, de sorte que le locataire puisse reconnaître sans difficulté les dettes à éteindre pour éviter la résiliation du bail (arrêt TF 4A_316/2015 du 14 octobre 2015 consid. 2 ; arrêt TF 4A_44/2017 du 21 mars 2017 consid. 3.3 ; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 666 et réf. citée). Le congé donné en application de l’art. 257d CO est nul lorsque le locataire a payé l’arriéré de loyer dans le délai comminatoire de 30 jours (Lachat, p. 671). La nullité vaut a fortiori lorsque le locataire était à jour dans le paiement de ses loyers lorsqu’il a reçu l’avis comminatoire. De même, l’avis comminatoire est dépourvu d’effet s’il porte sur un loyer qui n’est pas encore échu (CR CO I-Lachat/Bohnet, 3ème éd. 2021, art. 257d n. 5). 3.2. Les premiers juges ont considéré et retenu qu’il ressort de la mise en demeure du 13 août 2018 que le montant total d’arriérés de loyers s’élevait à CHF 40'607.85. Cependant, il ressort des pièces produites au dossier que le montant dû s’élevait à CHF 33'065.”

“Le Tribunal fédéral a toutefois retenu que la bailleresse avait adressé un avis comminatoire aux locataires dans lequel elle leur réclamait le versement du loyer de décembre 2020 qu’elle estimait dû dans sa totalité. En réalité, les locataires avaient versé un excédent de loyers durant la période précédente dont elles auraient pu demander la compensation, auquel cas elles auraient dû verser un montant un peu moins élevé (5'078 fr. / 1’448 fr.). Cette différence n’avait selon le Tribunal fédéral toutefois pas d’impact sur la validité de l’avis comminatoire; en effet, bien que le montant fût trop élevé, les locataires n’avaient signalé aucune erreur à la bailleresse et n’avaient pris aucune mesure pour régler le montant qu’elles estimaient exact. Le Tribunal fédéral a dès lors considéré que leur inaction réduisait à néant leur seul moyen d’attaque. En outre, il a jugé que le caractère chaotique du décompte que la bailleresse avait fait parvenir aux locataires par la suite n’avait aucune incidence sur cet avis comminatoire qui était largement antérieur. Il a en conséquence réfuté toute violation de l’art. 257d CO (consid. 4.2).                 Dans l’arrêt TF 4A_550/2020 précité, où la question du montant du sous‑loyer n’était pas claire, le Tribunal fédéral a considéré que l’intimé était quoi qu’il en soit en demeure et ne pouvait tirer aucun argument concluant d’un désaccord sur le montant du sous‑loyer. Ce point n’avait donc pas d’incidence s’agissant des conclusions de la bailleresse en expulsion de l’intimé et en prononcé de mesures d’exécution. Dès lors, il ne saurait exclure l’application de la procédure en cas clair à leur égard.   4.3              En l’espèce, à l’appui de son appel, l’appelante invoque que les montants qui lui étaient réclamés n’étaient pas clairs et que les décomptes présentés étaient contradictoires par rapport à d’autres pièces existantes.   4.3.1              En l’état, tout d’abord la mise en demeure du 9 février 2024 (pièce 5 de l’intimée) était suffisamment claire, à l’aune des exigences posées par la jurisprudence, indiquant le type de loyer dû – loyer pour l’appartement et les frais accessoires d’une part, loyer pour la place de stationnement d’autre part –, les mois en souffrance, à savoir du 1er novembre 2023 au 29 février 2024, et le montant impayé que l’intimée estimait dû pour chaque bien loué, à savoir les sommes de 8'040 fr.”

“Die formellen Rügen des Beschwerdeführers sind: (1) die fehlende Schriftlichkeit der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (2) fehlende Zeichnungsberechtigung in der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung, (3) fehlende Begründung der Kündigung, (4) Verlängerung der Kündigungsfrist wegen späteren Zugangs der Zahlungsverzugskündigung sowie (5) nicht korrekte Bezifferung des Zahlungsrückstandes. Bei Vorliegen einer formell fehlerhaften Kündigung kann eine formgültige Kündigung nachgeholt werden und die dreijährige Sperrfrist wird nicht ausgelöst (BGE 141 III 201 E. 2.8 mit weiteren Hinweisen). In Bezug auf die Verlängerung der Kündigungsfrist wendet die Beschwerdegegnerin zu Recht ein, dass die Zahlungsverzugskündigung vom 28. September 2023, sollte sie dem Beschwerdeführer erst im Oktober 2023 zugegangen sein, auf den nächstmöglichen Kündigungstermin Gültigkeit erlangen würde (Art. 266 Abs. 2 OR). Zudem macht die Tatsache allein, dass die Vermieterschaft in der Mahnung einen zu hohen Betrag einsetzt, die Kündigung nach Art. 257d OR nicht zwingend unwirksam; ein Mieter, der die Vermieterschaft weder auf den Fehler hinweist noch Anstrengungen unternimmt, den nach seinem Wissen tatsächlich vorhandenen Ausstand zu begleichen, oder zumindest darlegen kann, dass er den Ausstand bei korrekter Angabe des geschuldeten Betrages beglichen hätte, verdient keinen Schutz (so BGer 4A_70/2014 vom 10. September 2014 E. 5.4 m.w.H.). Der Beschwerdeführer hat somit im erstinstanzlichen Ausweisungsverfahren die Beendigung des Mietverhältnisses weder materiellrechtlich begründet, noch hat er innert der Kündigungsfrist vorstehende oder materiellrechtliche Bestreitungen vorgebracht oder die Kündigung bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten angefochten. Die Vorinstanz hat sich vorfrageweise nicht mit der Kündigung an sich auseinandersetzen müssen. Eine materiellrechtliche Bestreitung der Beendigung des Mietverhältnisses ist demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens, so dass dieses keine Kündigungssperrfrist auslösen kann, zumal die Beschwerdegegnerin ihr Ausweisungsgesuch zurückgezogen und die Vorinstanz das Verfahren zufolge Rückzugs abgeschrieben hat.”

“La mise en demeure du 13 novembre 2019 mentionnait expressément que les loyers impayés étaient ceux d’octobre et novembre 2019, même si le montant total était inexact. Il était incontestable pour l’appelante qu’elle n’avait pas payé les loyers en question. Si elle avait des doutes sur le montant réclamé du fait des montants supplémentaires qu’elle versait, elle devait signaler au bailleur son erreur ou se renseigner sur le montant effectivement dû. On notera à cet égard qu’en septembre 2017, l’appelante avait adapté le loyer payé, ce qui avait eu pour conséquence de mettre le solde de son compte à 0 fr., alors qu’il était auparavant positif. Elle savait donc bénéficier d’un montant à son crédit du fait de ses versements supplémentaires de 10 fr. par mois. Au vu de la mention des mois concernés dans l’avis comminatoire, la réclamation d'un arriéré trop élevé de 245 fr. n'entraîne pas dans le cas présent son inefficacité. Quant aux frais de rappel, s’ils ne peuvent fonder une résiliation du contrat fondée sur l’art. 257d CO (Lachat, op. cit., n. 2.1.4 p. 870), il convient de constater qu’ils ont été ajoutés aux loyers dus mais n’ont pas fondé à eux seuls la mise en demeure. 8.4 L’appelante invoque ensuite une violation des règles de la bonne foi de la part des intimés en faisant valoir qu’ils auraient eu l’intention d’augmenter le loyer de l’objet loué après leur départ. Elle reproche au Tribunal des baux de ne pas avoir instruit cette question. La protection conférée par les art. 271 et 271a CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Les cas typiques d'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), à savoir l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion grossière des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement et l'attitude contradictoire, permettent de dire si le congé contrevient aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1 CO (ATF 120 II 105 consid.”

“2 Comme il l'a été rappelé, l'intimée n'a pas agi de manière contraire à la bonne foi en notifiant le congé extraordinaire un peu plus de trois semaines après l'expiration du délai comminatoire. L'arriéré de loyers en question, qui n'est pas litigieux, soit 3'428 fr. 20, ne peut être qualifié d'insignifiant, ce que l'appelant ne prétend pas à juste titre. Il ressort par ailleurs des documents produits par l'intimée que l'appelant a déjà fait l'objet de nombreux rappels entre 2011 et 2019, en lien avec des retards de loyers, de sorte que son comportement ne peut être qualifié, par le passé, d'exemplaire à ce propos. Enfin, il ne ressort pas des discussions entre les parties que l'intimée aurait consenti à la continuation du bail, même si l'arriéré de loyers était résorbé après l'échéance du délai comminatoire. Quant à la question de savoir si l'intimée aurait, en réalité, résilié le bail en raison d'un soupçon d'une sous-location non autorisée de l'appartement, celle-ci est hors de propos. En effet, à partir du moment où l'intimée était fondée, comme il l'a été vu, à résilier le contrat sur la base de l'art. 257d al. 1 CO, il appartenait à l'appelant de démontrer que l'intimée faisait un usage contraire à la bonne foi de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat, sur la base de cette disposition. D'autres éventuels motifs de congé n'entrent pas en ligne de compte et, en l'espèce, l'intimée n'a pas invoqué - lors de la résiliation - d'autres motifs que les retards de loyers pour justifier celui-ci. Il résulte de ce qui précède que l'appelant n'a pas démontré que le congé était contraire à la bonne foi, de sorte que ce grief sera également rejeté. Le jugement querellé sera en conséquence confirmé. 5.             A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 16 avril 2021 par A______ contre le jugement JTBL/149/2021 rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22564/2019.”

“C______ SARL a sollicité, le matin même de cette audience, par email de son conseil, le report de l'audience pour des motifs de santé des représentants de sa mandante et a joint des certificats médicaux. Le Tribunal a, par l'intermédiaire de son greffe, refusé le report, considérant notamment que le conseil de C______ SARL pouvait représenter sa mandante. Par un nouvel email du même jour reçu quelques minutes avant l'audience, le conseil de C______ SARL a indiqué ne pas être en mesure de représenter sa mandante, avec laquelle il n'avait pas pu préparer l'audience. Il a, à nouveau, sollicité le report de l'audience et, subsidiairement, formé une demande de restitution en application de l'art. 148 CPC. o. L'audience a été maintenue; C______ SARL n'y était ni présente ni représentée. B______ SA a persisté dans ses conclusions et la cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. p. Dans son jugement du 12 novembre 2020, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce. C______ SARL, qui avait contesté (sans succès suite à un vice de forme) le premier congé du 6 janvier 2020, n'avait pas contesté le second. En tout état, ne s'étant pas présentée à l'audience du 12 novembre 2020, elle n'avait pas contesté s'être trouvée en défaut de paiement au moment de la résiliation ni fait valoir de motif de nullité du congé. Il ressortait par ailleurs des pièces produites qu'à tout le moins depuis janvier 2020, elle ne s'était plus acquittée d'aucun loyer en faveur de B______ SA, pas même la part qu'elle semblait reconnaître devoir. Elle était ainsi en défaut de paiement à tout le moins lorsqu'elle avait reçu la résiliation du 15 juillet 2020 pour le 31 août”

“Conformément à la jurisprudence rappelée ci-avant, les appelants - qui avaient accumulé un retard d'une quinzaine de jours dans le paiement des mensualités d'août et septembre 2020 - devaient s'attendre à recevoir une mise en demeure au sens de l'art. 257d al. 1 CO. Il est par ailleurs constant que l'intimé était autorisé, conformément à l'art. 57 CG, à expédier aux locataires "toute communication ou notification [...] relative à l'exécution et à l'application du bail" à l'adresse de l'objet loué. La régie était certes informée du fait que les appelants étaient domiciliés à Fribourg depuis l'automne”

“A______ ne pouvait prétendre que la convention ne liait pas G______ puisqu'elle avait elle-même signé le second exemplaire du contrat produit en procédure. Par ailleurs, un avenant au contrat de bail avait été signé le 9 juin 2020 par A______ et E______ à la suite duquel une garantie bancaire avait été constituée par ces deux locataires uniquement, en remplacement de la précédente. La titularité du contrat de bail apparaissait claire et n'était pas remise en cause par les arguments invoqués. A______ et E______ étaient dès lors bien les seuls locataires. De plus, si A______ avait certes invoqué en compensation, le 9 octobre 2020, une créance de 9'450 fr. à l'encontre de la bailleresse pour les versements effectués en mars et avril 2018 ainsi qu'un montant "de plus de 20'000 fr." relatif à "des travaux effectués dans l'arcade", cette déclaration n'avait pas été réitérée après le nouvel avis comminatoire du 10 novembre 2020, de sorte qu'elle ne pouvait être prise en considération. Les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies et A______ et E______ n'avaient pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle a fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. S'il ne s'agit que de la question de l'expulsion, l'intérêt économique des parties réside dans la valeur que représente l'usage des locaux pendant la période de prolongation résultant de la procédure sommaire elle-même, laquelle est estimée à six mois.”

“Selon l'art. 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou ne point en allouer si des faits dont le bailleur est responsable ont contribué à créer le dommage ou à l'augmenter, ou s'ils ont aggravé la situation du débiteur. Cette disposition, qui s'applique en cas de versement de dommages-intérêts, qu'ils soient délictuels ou contractuels (art. 99 al. 3 CO), trouve également application dans ce contexte (Commentaire SVIT, op. cit., n° 45 ad art. 257d CO). Le bailleur doit ainsi prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers (LACHAT/BOHNET, op. cit., n° 12 ad art. 257d CO).”

“Schadenersatz aufgrund vorzeitiger Vertragsbeendigung Der Mietvertrag über die Büroräumlichkeiten wurde gestützt auf Art. 257d OR wegen Zahlungsverzugs per Ende März 2021 gekündigt (act. 3/5). Vertraglich war eine befristete Mietdauer bis 31. April 2023 vorgesehen (act. 3/1). Von der vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit par Ende April 2021 hat die Beklagte unbe- strittenermassen nicht Gebrauch gemacht (act. 1 Rz. 15). Damit steht fest, dass der Mietvertrag ohne die Zahlungsverzugskündigung durch die Klägerin noch bis zum 31. April 2023, also rund zwei Jahre, gelaufen wäre. Die vorzeitige Beendi- gung des Vertrages ist der säumigen Beklagten anzulasten, womit diese scha- denersatzpflichtig wird. Nach Rechtsprechung und Lehre stellt der Mietzinsausfall bis zur ordentlichen Beendigung des Mietvertrages einen Schaden dar (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 62 zu Art. 257d OR). Die Klägerin belegt ihre Suchbemühungen für eine Neuvermietung der Büro- räumlichkeiten (act. 3/9-13), wobei unbestritten geblieben ist, dass sie damit ihrer Schadenminderungspflicht nachgekommen ist.”

“1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et les locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d’un mois (al. 2). 4.2.2 La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1). 4.2.3 Le délai comminatoire commence à courir lorsque le locataire a effectivement reçu en ses mains la mise en demeure, mais au plus tard à l'échéance du délai de garde postale de sept jours (ATF 137 III 208 consid. 3.1.3 ; ATF 119 Il 147 consid. 2, JdT 1994 1 205 ; Lachat et al., Bail, n. 2.2.4 p. 875 et les réf. citées ; Wessner, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 21 ad art. 257d CO et les réf. citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid.”

“Bei Zahlungsrückstand der Mieterin kann ihr die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihr androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräu- men mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Sie beginnt mit dem Zugang des Schreibens bei der Mieterin, bei Zustellung durch eingeschriebenen Brief mit des- sen Behändigung am Postschalter bzw. am Tag des Ablaufs der siebentägigen Abholfrist (BGE 119 II 147 E. 2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1; relative Empfangstheorie). Bezahlt die Mieterin nicht fristgerecht, so kann die Ver- mieterin das Mietverhältnis bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Für die Zustellung der Kündigung kommt die uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung, wonach ein Einschreiben als zugestellt gilt, wenn es die Adres- satin mit der im Briefkasten vorgefundenen Abholungseinladung erstmals bei der Poststelle abholen kann, mithin regelmässig am Tag nach dem Zugang der Abho- lungseinladung (BGE 137 III 208 = Pra 100 [2011] Nr. 106, E. 3.1.2; BGE 140 III 244 = Pra 103 [2014] Nr. 95, E. 5.1). Nach beendetem Mietverhältnis muss die Sache gemäss Art.”

“1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). 2.1.3 La sommation doit être claire et mentionner l'invitation à payer l'arriéré, d'une part, et le montant de l'arriéré lui-même (pas nécessairement chiffré, mais déterminable de manière certaine, par exemple en indiquant les mois impayés), d'autre part. ( ). La sommation indiquant une mensualité échue et aussi, par erreur, une mensualité qui ne l'est pas encore, reste valable pour le loyer échu, du moment que le locataire ne pouvait pas avoir de doute sur l'exigibilité et le bien-fondé de cette créance du bailleur. ( ). Enfin, l'avis comminatoire doit expressément indiquer qu'à défaut de paiement dans le délai imparti le bail sera résilié. ( ). Le locataire doit clairement comprendre que le bailleur se réserve la faculté de mettre un terme au bail, si le montant n'est pas payé à temps (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 874 et 875). Le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemain du jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur. Si le locataire est absent lors du passage du facteur et que celui-ci dépose dans sa boîte aux lettres ou sa case postale un avis de retrait (invitation à retirer un envoi à un bureau de poste) indiquant le délai postal de garde, l'avis comminatoire est reçu au moment où le locataire retire effectivement le pli au guichet de la poste, ou le 7ème et dernier jour du délai de garde postal, si le locataire ne retire pas le pli dans ce délai (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit. p. 875). Le congé donné le dernier jour du délai comminatoire est valable s'il est reçu ultérieurement; il faut et il suffit que le locataire ait disposé de la totalité du délai comminatoire pour payer son dû (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit. p. 878). 2.2 2.2.1 Les locataires n'ont, à raison, pas contesté la validité de la notification des avis comminatoires des 11 novembre, 16 novembre (pour l'une des locataires) et 8 décembre 2020 à l'échéance du délai de garde de La Poste.”

“Es handelt sich um ein Instrument des "Gläubigerschut- zes" (Botschaft ZPO, S. 7352). Mit einem gutheissenden Entscheid wird im Sum- marverfahren ein rechtskräftiger Entscheid über eine Zivilstreitigkeit erlangt, dem nicht nur vorübergehender Charakter zukommt. Es handelt sich um ein verkürz- tes, aber dennoch vollwertiges Erkenntnisverfahren, worin der Hauptunterschied zu anderen Instituten liegt, welche dem summarischen Verfahren unterstehen, wie vorsorgliche Massnahmen oder betreibungsrechtliche Rechtsöffnungen (CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, S UTTER-SOMM/SEILER, Art. 257 N 1 f., BSK ZPO-HOFMANN 257 N 3; BK ZPO-GÜNGERICH, Art. 257 N 1; BGE 138 III 620; vgl. auch HASENBÖHLER, Summarisches Verfahren, insbesondere Rechts- schutz in klaren Fällen und vorsorgliche Massnahmen, Anwaltsrevue 2014 S. 259 ff., 267; T ANNER, Die Ausweisung des Mieters im Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO unter besonderer Berücksichtigung der ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d OR und Art. 257f OR, ZZZ 23-24/2010 S. 263 ff., 277 f.). Kann der Rechtsschutz in dieser verkürzten Form nicht gewährt werden, dann tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Obwohl in der Sache entschieden wird, ergeht formell ein Prozessentscheid. Der klagenden Partei steht dann für den gleichen Anspruch der ordentliche Prozessweg offen. - 9 -”

“_____, Gesuchstellerin und Berufungsbeklagte, betreffend Ausweisung Berufung gegen ein Urteil des Einzelgerichtes im summarischen Verfahren des Bezirksgerichtes Uster vom 31. Mai 2024 (ER240018) - 2 - Erwägungen: 1. 1.1. Mit Mietverträgen vom 25. Februar 2023 bzw. 6. Dezember 2022 mietete der Gesuchsgegner und Berufungskläger (fortan: Berufungskläger) von der Gesuchs- gegnerin und Berufungsbeklagten (fortan: Berufungsbeklagte) eine 3.5 Zimmer- Wohnung und einen Einstellplatz (act. 2/3+4). Für die Wohnung vereinbarten die Parteien einen monatlichen Bruttomietzins von Fr. 1'740., für den Einstellplatz ei- nen solchen von Fr. 120.; beide fällig jeweils auf den 1. Tag des Monats (act. 2/3 S. 2; act. 2/4 S. 1). 1.2. Mit Schreiben vom 9. Januar 2024 setzte die Berufungsbeklagte dem Beru- fungskläger eine Frist von 30 Tagen zur Begleichung der ausstehenden Januar- mietzinse sowie Mahnspesen von Fr. 25. an und drohte ihm für den Fall der Nichtbezahlung die Kündigung an (act. 2/5). Mit Formular vom 26. Februar 2024 sprach die Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger die Kündigung der Mietverhältnisse per 31. März 2024 wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) aus (act. 2/8). Mit Schreiben vom 5. März 2024 teilte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger mit, die Wohnungsabgabe finde am 3. April 2024 statt. Gleichzei- tig wies sie ihn darauf hin, dass sie unverzüglich die Ausweisung beim Bezirksge- richt verlangen werde, sollte er zu diesem Zeitpunkt nicht anwesend sein (act. 2/10). 1.3. Am 25. April 2024 (Datum Poststempel) stellte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Uster ein Gesuch um Ausweisung des Berufungsklägers im Ver- fahren um Rechtsschutz in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der schriftlichen Stellungnahme des Berufungsklägers vom 21. Mai 2024 (Datum Poststempel) hiess das Einzelgericht im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Uster (fortan: Vorinstanz) das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 31. Mai 2024 gut und wies das Gemeindeammannamt C._____ an, den Ausweisungsbefehl auf erstes Verlangen zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (act. 11 = act. 15 [Aktenexemplar] = act. 17). Der Entscheid wurde dem Berufungskläger am 8.”

“Mit Schreiben vom 1. November 2023 setzte die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger und den Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 je eine Frist von 30 Ta- gen zur Begleichung ausstehender Mietzinse von Fr. 24'415.65 (Mietwohnung) und Fr. 1'820. (Einstellplatz) an und drohte ihnen für den Fall der Nichtbezahlung die Kündigung an (act. 2/5). Mit Formularen vom 14. Dezember 2023 sprach die Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger und den Gesuchsgegnerin- nen 2 und 3 je separat die Kündigung der Mietverhältnisse per 31. Januar 2024 wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) aus (act. 2/6). 2.Am 6. Februar 2024 stellte die Berufungsbeklagte beim Bezirksgericht Win- terthur, Einzelgericht summarisches Verfahren, ein Gesuch um Ausweisung des Berufungsklägers und der Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 im Verfahren um Rechts- schutz in klaren Fällen (act. 1). Nach Eingang der Stellungnahmen des Beru- fungsklägers und der Gesuchsgegnerinnen 2 und 3 (act. 8 und act. 9 f.) hiess die Vorinstanz das Ausweisungsbegehren mit Urteil vom 12. April 2024 (act. 11 = act. 15 [Aktenexemplar] = act. 17) gut und verpflichtete den Berufungskläger und die Gesuchsgegnerinnen 2 und 3, die Mieträumlichkeiten unverzüglich zu räumen und der Berufungsbeklagten ordnungsgemäss zu übergeben (act. 15 Dispo- Ziff. 1). Weiter wies sie das Stadtammannamt Winterthur-... an, den Entscheid (nach Eintritt der Rechtskraft) auf erstes Verlangen der Berufungsbeklagten zu vollstrecken, nötigenfalls unter Beizug der Polizei (act. 15 Dispo-Ziff. 2). Die Pro- zesskosten auferlegte sie dem Berufungskläger und verpflichtete diesen, der Be- - 3 - rufungsbeklagten den von ihr geleisteten Kostenvorschuss von Fr.”

“Sie werden von der Klägerin unter Ver- rechnung ihres geleisteten Kostenvorschusses bezogen, sind ihr aber von der Beklagten im vollen Umfang zu ersetzen. Soweit der Vorschuss zur Deckung der Gerichtskosten nicht ausreicht, wird der Fehlbetrag von der Beklagten nachgefor- dert. 5.Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 4'750.– (inkl. MwSt.) zu bezahlen. 6./7. [Schriftliche Mitteilung / Rechtsmittel: Berufung, 30 Tage]. Berufungsanträge: (act. 29 sinngemäss) Das Urteil des Mietgerichts Zürich, Kollegialgericht, vom 7. Dezember 2023 sei aufzuheben und die Klage auf Ausweisung aus dem Mietobjekt sei abzu- weisen. Erwägungen: 1. 1.1. A._____ (Beklagte und Berufungsklägerin, fortan Berufungsklägerin) mietete von der Stiftung B._____ (Klägerin und Berufungsbeklagte, fortan Berufungsbe- klagte) mit unbefristetem Vertrag vom 28. Juni 2017 ab 1. Juli 2017 eine 3-Zim- merwohnung im zweiten Obergeschoss in der Liegenschaft an der C._____- strasse ... in ... Zürich (act. 3/4). Dieses Mietverhältnis wurde von der Berufungs- beklagten zufolge Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) mit amtlichem Formular vom 27. Januar 2022 per 28. Februar 2022 gekündigt (act. 3/7). - 4 - 1.2. Mit Eingabe vom 2. Juni 2022 gelangte die Berufungsbeklagte im Rahmen eines Gesuchs um Rechtsschutz in klaren Fällen betreffend Ausweisung und For- derung an das Einzelgericht Audienz des Bezirksgerichtes Zürich. Letzteres trat mit Verfügung vom 29. Juni 2022 auf das Gesuch um Ausweisung der Berufungs- klägerin sowie D._____ nicht ein (act. 3/1 S. 5, Geschäfts-Nr. ER220099-L/U1). Mit Eingabe vom 5. August 2022 gelangte die Berufungsbeklagte erneut an das Einzelgericht Audienz und ersuchte im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen um Ausweisung der Berufungsklägerin. Mit Urteil vom 30. September 2022 hiess das Einzelgericht dieses Ausweisungsbegehren gut und verpflichtete die Berufungsklägerin, das Mietobjekt zu räumen und der Berufungsbeklagten ord- nungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unter- lassungsfall (act. 3/2 S. 2 und 6, Geschäfts-Nr.”

“Sachverhalt A. Mit Vertrag vom 27./28. Mai 2020 vermietete die C. die 3.5- Zimmerwohnung im 2. Stock am D. in E. an A. . Der monatliche Bruttomietzins betrug damals CHF 1'530.00. Aktuell beläuft er sich auf CHF 1'595.00 (RG act. 1.3 und 1.4). Im Mietobjekt gemeldet ist auch B., der volljährige Sohn von A. . B. Aufgrund anhaltenden Zahlungsverzuges (Art. 257d OR) kündigte die Ver- mieterin den Mietvertrag am 26. Oktober 2023 mit amtlichem Formular für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen per 30. November 2023. £ C. Nachdem A. die Kündigung angefochten hatte, schlossen die Partei- en am 17. Januar 2024 anlässlich der Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen Landquart folgenden Vergleich ab: 1. Die klagende Partei anerkennt die Kündigung über die 3.5 Zimmer Wohnung im 2. OG am D. E. vom 26. Oktober 2023 per 30. November 2023. 2. Die Parteien vereinbaren, dass die klagende Partei bis Ende März 2024 in der Wohnung bleiben kann. Eine Verlängerung dieser Frist ist ausgeschlossen. Die Entschädigung für die Zeit von Januar 2024 bis Ende März 2024 beträgt monatlich CHF 1'715 (entspricht der Miete des Mietvertrags) zzgl. CHF 200.00 welche der Abzahlung der Miet- zinsausstände sowie der teilweise bezahlten Heiz- und Nebenkos- tenabrechnung dienen. 3. Für den Januar 2024 wurde die Entschädigung im Umfang von CHF 1'715.00 bereits beglichen.”

“5, p. 879). Des motifs humanitaires n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4A_252/2014 du 28 mai 2014 consid. 4.2 ; TF 4C_74/2006 du 12 mai 2006 consid. 3.2.1 ; parmi d’autres CREC 4 novembre 2022/247). Ils peuvent, le cas échéant, être pris en compte au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de la proportionnalité (CREC 26 janvier 2024/20 ; CACI 29 novembre 2022/586 ; CACI 28 février 2022/107 ; Lachat, op. cit., n. 7.6, p. 1052). Selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours est admissible (CACI 11 septembre 2023/368 ; CACI 29 novembre 2022/586, CACI 25 janvier 2022/24). 3.3 3.3.1 En l’occurrence, les recourants ne contestent aucunement que l’avis comminatoire et la résiliation du bail qui leur ont été signifiés respectent les conditions de l’art. 257d CO et que la requête en cas clair déposée par l’intimée le 13 février 2024 respecte celles de l’art. 257 CPC. Les recourants ne contestent en effet pas que les créances de loyers litigieuses, pour un montant total de 4'320 fr., étaient exigibles au moment de leur mise en demeure par l’intimée, ni le fait que le montant précité n’a pas été acquitté dans le délai qui leur avait été imparti à cet effet. Ils se bornent à exposer qu’ils se seraient acquittés des arriérés de loyer au mois de janvier 2024, dont les sommes versées couvriraient « la totalité des loyers impayés de l’année 2023 ». De cette façon, les recourants admettent en réalité n’avoir pas réglé les créances de loyers dues dans le délai comminatoire de trente jours imparti par l’intimée, qui arrivait à échéance le 28 octobre 2023. Il résulte de ce qui précède que les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées au moment de la résiliation du bail par l’intimée pour le 31 décembre 2023. S’ensuit le rejet du grief. A cela s’ajoute encore que le délai de libération de l’appartement fixé par le juge de paix, d’une durée de près d’un mois dès la notification de la décision, est conforme à la jurisprudence cantonale rendue en la matière, de sorte que le grief invoqué par les recourants à ce sujet doit également être rejeté.”

“3 Les motifs personnels du locataire n’entrent pas en ligne de compte dans l’examen des conditions de l’art. 257d CO, dès lors qu’ils ne sont pas pris en considération par les règles du droit fédéral sur le bail à loyer (TF 4D_30/2018 du 31 mai 2018 ; TF 4A_252/2014 précité consid. 4.2). Ils peuvent toutefois être éventuellement appréciés au stade de l’exécution forcée, en application du principe général de proportionnalité (CACI 21 juin 2023/249 consid. 3.1.3 ; CACI 29 novembre 2022/586 consid. 4.2.3 ; CACI 28 février 2022/107 consid. 9). Par ailleurs, selon la jurisprudence cantonale vaudoise, sauf cas particulier, un délai de libération des locaux de quinze à vingt jours, calculé à partir de la notification de la décision, est en tous les cas admissible (CACI 29 novembre 2022/586, CACI 25 janvier 2022/24 consid. 3.2.2 ; CACI 28 septembre 2021/468 consid. 3.2.2 et les références citées). 3.2 3.2.1 Les appelants ne contestent pas que les contrats de bail en cause aient été valablement résiliés, conformément aux conditions posées par l’art. 257d CO. Ils admettent en particulier qu’ils ne se sont pas acquittés de l’entier de l’arriéré de loyers qui leur était réclamé dans le délai comminatoire de trente jours qui leur a été imparti par courriers recommandés du 16 novembre 2022 (cf. appel p. 4 et 5). Les appelants soutiennent toutefois que le juge de paix aurait violé le principe de la proportionnalité en leur impartissant un délai de 17 jours pour évacuer les locaux loués. A cet égard, ils relèvent qu’ils vivent dans l’appartement litigieux avec leurs trois enfants mineurs et que cet élément aurait dû être pris en considération dans la fixation du délai de libération des locaux, compte tenu de l’impact que l’expulsion aurait sur les enfants. Enfin, ils font valoir que le délai imparti par le premier juge serait contraire au droit constitutionnel vaudois, lequel imposerait que le relogement d’une personne expulsée soit assuré par les autorités communales lorsqu’aucune solution ne pourrait être trouvée entre le bailleur et le locataire, dans la mesure où un tel relogement n’aurait pas été possible dans ledit délai.”

“2023 sur JTBL/304/2023 ( SBL ) , CONFIRME En fait En droit RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/1649/2023 ACJC/959/2023 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU JEUDI 13 JUILLET 2023   Entre Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______, recourants contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 28 mars 2023, comparant tous deux en personne, et FONDATION C______, sise ______, intimée, représentée par [la régie immobilière] D______, ______, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.   EN FAIT A. Par jugement JTBL/304/2023 du 28 mars 2023, reçu par A______ le 25 avril 2023 et par B______ le 27 avril 2023, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné A______ et B______ (ci-après : les locataires) à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens ainsi que de toute autre personne faisant ménage commun avec eux, l'appartement de 5 pièces situé au 1er étage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______ à Genève (ch. 1 du dispositif), autorisé la FONDATION C______ (ci-après : la bailleresse) à requérir l'évacuation par la force publique des locataires dès le 30ème jour après l'entrée en force du jugement (ch. 2), condamné les locataires, solidairement entre eux, à verser à la bailleresse la somme de 18'156 fr. (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). En substance, le Tribunal a considéré que le contrat de bail avait été résilié valablement en application de l'art. 257d CO et que les locataires ne bénéficiaient plus d'aucun titre juridique les autorisant à rester dans les locaux loués. Il se justifiait de prononcer l'exécution forcée du jugement 30 jours après son entrée en force, afin de permettre aux locataires de prendre leurs dispositions pour libérer l'appartement. Ce délai tenait compte du montant de l'arriéré et du fait que le logement était occupé par une famille de trois personnes aux ressources financières limitées. B. a. Par acte expédié le 3 mai 2023 à la Cour de justice (ci-après : la Cour), les locataires ont formé recours contre le chiffre 2 du dispositif de ce jugement, concluant à son annulation et, cela fait, à ce qu'il soit dit que la bailleresse était autorisée à requérir leur évacuation par la force publique dès le 28 septembre 2023. Ils ont allégué des faits nouveaux et produit une pièce nouvelle. b. Par arrêt du 10 mai 2023 (ACJC/607/2023), la Cour a fait droit à la conclusion préalable des locataires tendant à la suspension du caractère exécutoire du chiffre 2 du dispositif du jugement attaqué.”

“Quoi qu'il en soit, comme indiqué supra, l'action en contestation de congé formée par les appelants ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC et au prononcé de l'évacuation, le Tribunal devant uniquement à titre préalable, comme il l'a fait en l'espèce, vérifier que le bail a été valablement résilié, ce qui est le cas. Les difficultés rencontrées par les appelants, tant au niveau financier que médical, sont par ailleurs sans incidence dans le cadre de l'examen de la validité de la résiliation de bail selon l'art. 257d CO. C'est à juste titre également que le Tribunal a retenu que les appelants ne disposaient plus d'aucun titre juridique à occuper le logement litigieux depuis le 31 décembre 2020 et qu'ils violaient l'art. 267 al. 1 CO en ne restituant pas l'objet loué. Ainsi, l'on ne décèle aucun abus de droit de la part de l'intimée, qui est en droit de reprendre possession de son appartement, occupé sans titre valable par les appelants, sans qu'elle ait besoin, comme le prétendent à tort ces derniers, de prouver son intention de faire usage du bien. Les conditions tant formelles que matérielles de l'art. 257d CO ayant été respectées, c'est ainsi à bon droit que le Tribunal a retenu que le cas était clair au sens de l'art. 257 CPC et qu'il a prononcé l'évacuation des appelants. L'appel, infondé, sera par conséquent rejeté. 5. Les locataires contestent le prononcé des mesures d'exécution et le refus de l'octroi d'un sursis humanitaire. 5.1 L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est réglée par le droit fédéral (cf. art. 335 et ss CPC). En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid.”

“257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), le tribunal doit trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle, soit notamment aux conditions de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine). Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit; rechtserhebende Tatsachen). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants (rechtshindernde Tatsachen) ou destructeurs (rechtsvernichtende Tatsachen), en invoquant des objections ou des exceptions (Einwendungen oder Einreden), comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance. 2.4 Le bailleur doit alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l'avis comminatoire conformément à l'art. 257d al. 1 CO (principe de la réception dite relative, valable normalement pour le calcul des délais de procédure; cf. ATF 119 II 147 consid. 2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_100/2018 précité consid. 7), ainsi que la résiliation du bail selon l'art. 257d al. 2 CO (principe de la réception dite absolue, valable pour les délais de droit matériel; cf. ATF 143 III 15 consid. 4.1; 140 III 244 consid. 5.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_100/2018 précité consid. 7). La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral, lequel peut émaner d'un représentant d'une partie au contrat De manière générale, la manifestation de volonté de celui qui agit au nom d'autrui lie le représenté lorsque le représentant dispose des pouvoirs nécessaires à cet effet (art.”

“257 CPC, aussi bien l'expulsion du locataire (art. 267 al. 1 CO) que le paiement de créances pécuniaires (TF 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4). Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI 31 octobre 2019/582 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“Si le bailleur sait le locataire absent et connaît avec précision le lieu où il peut être atteint (suite à une information de sa part ou de toute autre manière), c'est à ce lieu que la notification doit intervenir. A défaut, le bailleur qui se prévaudrait d'une notification dans de telles circonstances abuserait de son droit (art. 2 al. 2 CC) (Bohnet, op. cit., p. 2). Dans tous les cas où le congé n'a pas été envoyé à la bonne personne et à la bonne adresse, le vice reste sans conséquence s'il est établi qu'il a été malgré cela reçu par le cocontractant ou son représentant autorisé. Sinon, il est nul (Corboz, op. cit., p. 15). Est également nulle la résiliation notifiée à l'adresse de l'objet loué, alors que le bailleur a, pendant plusieurs années, envoyé tous ses courriers à une autre adresse, conformément au voeu du locataire (Bohnet/Dietschy-Martenet, op.cit., n. 10 ad art. 266a CO). Le fardeau de la preuve de la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation repose sur le bailleur (art. 8 CC; Bohnet, in Commentaire pratique Droit du bail, 2ème éd., 2017, n. 22 ad art. 257d CO). 3.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu à juste titre que le cas n'était pas clair. D'une part, l'adresse à laquelle ont été envoyés l'avis comminatoire et la résiliation diffère de celle du logement et l'appelante n'a pas allégué qu'il s'agissait là du domicile de l'intimée, ni que les parties auraient convenu d'une notification à cette adresse. Il ressort au contraire des déclarations de l'intimée qu'elle vivait bien dans le logement litigieux. Les allégués de l'appelante selon lesquels l'intimée ne pouvait pas être jointe à l'adresse du logement litigieux sont irrecevables, car tardifs. Il en va de même de ceux relatifs à une enquête dont il ressortirait que l'intimée était domiciliée au square 2______ [no.] ______ au E______. Ils ne permettraient quoi qu'il en soit pas d'infléchir les constats qui précèdent. L'appelante admet du reste elle-même que l'état de fait n'est pas clair en ce qui concerne l'adresse de notification, puisqu'elle allègue avoir également notifié, "par précaution", l'avis de résiliation à la rue 1______ [no.”

“L'admission d'une action en évacuation, quelle que soit la procédure choisie, présuppose que le congé ait été valablement signifié au locataire. A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de l'objet loué, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de règlement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les locaux d'habitation. L'art. 257d al. 2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art.”

“le jour même et s'est engagé à verser le solde de l'arriéré et l'indemnité de juillet le 10 juillet 2023 au plus tard et à communiquer les preuves de paiement au Tribunal le 11 juillet 2023 au plus tard. La représentante du bailleur s'est déclarée disposée, dans l'hypothèse où les engagements du locataire étaient respectés, à ce que la cause soit reconvoquée au mois d'août 2023 et a persisté dans ses conclusions dans le cas contraire, précisant que le montant dû au jour de l'audience s'élevait à 1'438 fr., déduction faite du versement de 6'500 fr. Sur quoi, le Tribunal a décidé que la cause serait reconvoquée à fin août 2023 si les preuves de paiement étaient transmises dans le délai convenu ou gardée à juger au 11 juillet 2023 dans le cas contraire. i. A______ n'a pas fait parvenir de preuves de paiement au Tribunal dans le délai qui avait été imparti à cette fin et la cause a été gardée à juger. j. Dans le jugement entrepris, le Tribunal a considéré que la situation était claire. Les conditions d'une résiliation pour défaut de paiement selon l'art. 257d al. 2 CO étaient manifestement réalisées et le bailleur était en conséquence fondé à donner le congé. Par conséquent, à l'expiration du terme fixé, les locataires ne disposaient plus d'aucun titre les autorisant à rester dans les locaux du bailleur. Le Tribunal a ainsi fait droit à la demande d'évacuation déposée envers A______, mais également en tant que de besoin, envers D______. S'agissant des conclusions en paiement, le montant de 1'438 fr. à titre d'indemnité pour occupation illicite et de provisions pour charges était établi par pièces et non contesté. EN DROIT”

“Die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung aufgrund Zah- lungsverzugs (Art. 257d Abs. 2 OR) sind vorliegend klar erfüllt: Ein Teil der Miet- zinsforderung für das dritte Quartal 2022 war ausstehend, die Gesuchstellerin setzte der Gesuchsgegnerin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen unter Androhung der Kündigung an und die Gesuchsgegnerin zahlte innert Frist nicht. Somit war die Kündigung des Mietverhältnisses auf den 30. November 2022 gültig (vgl. vor- ne E. 3.2 und E. 4).”

“________ a écrit à l’intimée qu’il ne comprenait pas le courrier du 13 courant, qu’il n’habitait pas à l’adresse concernée et n’avait rien signé auprès de cette gérance.                 Par réponse du même jour, l’intimée a précisé qu’il s’agissait de l’appartement d’A.________ et B.________, pour lequel M.________ s’était porté garant.                 L’intéressé a répondu qu’il ne s’estimait plus caution de cet appartement depuis le 21 décembre 2022 dans la mesure où sa signature n’apparaissait pas sur l’avenant au nouveau contrat de bail.   4.              Par courriers recommandés du 12 avril 2024, l’intimée a mis chacun des locataires en demeure de s’acquitter des loyers de l’appartement des mois de février à avril 2024 ainsi qu’un solde de 532 fr. 80 pour le mois de janvier 2024, représentant la somme totale de 5'842 fr. 80, et des loyers de la place de parc pour les mois de février et mars 2024 pour 260 francs. Faute de paiement dans les trente jours, les baux seraient résiliés de manière extraordinaire dans un délai de trente jours pour la fin du mois suivant en application de l’art. 257d al. 2 CO.   5.              Par formules officielles du 21 mai 2024, signifiées sous plis recommandés adressés respectivement à A.________, B.________, C.________ et M.________, l’intimée a notifié la résiliation des baux relatifs à l’appartement et à la place de parc avec effet au 30 juin 2024.   6.              Par requête en protection de cas clair du 22 juillet 2024, l’intimée a en substance conclu à l’expulsion des locataires.                 Une audience devant la juge de paix a été agendée au 4 octobre 2024, à laquelle les parties ont été citées à comparaitre le 19 août 2024.   7.              Par courrier du 1er octobre 2024, M.________, par l’intermédiaire de sa mandataire, a informé la juge de paix qu’il n’était pas garant des baux en question et que s’il devait néanmoins être considéré comme tel, il ne s’opposait pas à l’expulsion des locataires. Il a rappelé certains éléments, qu’il a justifiés par des pièces, soit notamment le fait que dans le contexte d’une précédente résiliation pour défaut de paiement qui lui avait été adressée avant d’être annulée par la gérance, un avenant au contrat de bail lui avait été soumis pour renouveler sa qualité de caution, ce qu’il avait refusé de faire, l’avenant le concernant étant de ce fait resté lettre morte, ce dont la nouvelle gérance avait été dûment avisée au moment de l’envoi des mises en demeure de décembre 2023.”

“Auf., 2022, S. 431 mit Hinweis auf einen Entscheid der Chambre d’apel en matière de Baux et Loyers GE, Mietrecht aktuell [MRA] 1/2001 S. 9). Im Weiteren kann ein dem Vermieter unter der Bezeichnung Mietzinsgarantie überwiesener Betrag nicht als im Voraus bezahlter Mietzins betrachtet werden, selbst wenn der Vermieter entgegen Art. 257e Abs. 1 OR die Kaution nicht gesetzeskonform hinterlegt hat. Die Überweisung gilt nicht als Tilgung der Mietzinsschuld, und der Vermieter kann den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR auflösen, wenn der Mieter die Mietzinsen zurückhält (Das Schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl., 2018, Art. 259d OR N 14 mit Hinweis auf BGer 4C.67/2002 und 4C.94/2004).”

“A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) mietet seit dem 29. September 2009 eine 4-Zimmerwohnung von B.________ (Beschwerdegegner) an der U.________strasse in V.________. Am 27. Mai 2024 kündigte der Beschwerdegegner das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR mittels amtlich genehmigten Formular per 30. Juni”

“_____ Mietverträge über zwei Kellerabteile (Refe- renznummern 1 und 2) und einen Bastelraum (Referenznummer 3) an der D._____-Strasse ... in ... Zürich ab (act. 4/1, 4/3-4, act. 4/9). Gestützt auf die von C._____ am 25. Mai 2022 unterzeichnete "Verfügung über meinen Nachlass / Nachlassverwaltung" geht die Beschwerdegegnerin davon aus, dass die genann- ten Mietverhältnisse auf die Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin (nachfol- gend Beschwerdeführerin) als Rechtsnachfolgerin von C._____ übergegangen sind (act. 1 Rz. 15 und 18; vgl. auch act. 4/5 und 4/9). Mit Schreiben vom 13. September 2023 setzte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin eine 30-tägige Frist zur Zahlung der ausstehenden Mietzinse von September 2022 bis September 2023 an unter der Androhung, bei unbenütz- tem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 4/10). Nach unbenutztem Ablauf der Frist kündigte die Beschwerdegegnerin am 18. Oktober 2023 die Mietverhältnisse unter Verwendung des amtlich geneh- migten Formulars per 30. November 2023 wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR, welches der Beschwerdeführerin am 19. Oktober 2023 zugestellt wurde (act. 4/12-13). In der Folge setzte die Beschwerdegegnerin den Termin für die Übergabe der Mietobjekte auf den 1. Dezember 2023 fest (act. 4/14). Die Übergabe fand daraufhin nicht statt. 1.2.Mit Eingabe vom 8. Dezember 2023 (Poststempel) beantragte die Be- schwerdegegnerin beim Einzelgericht summarisches Verfahren des Bezirksge- richtes Zürich, Audienz (fortan Vorinstanz), die Ausweisung der Beschwerdeführe- rin unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall (act. 1). Nach- dem der Beschwerdeführerin die Verfügung der Vorinstanz vom 12. Dezember 2023, worin ihr unter anderem Frist zur Stellungnahme angesetzt wurde, nicht zu- gestellt werden konnte, wurde sie ihr am 9. Januar 2024 durch das Stadtamman- - 3 - namt Zürich ... zugestellt (act. 5; act. 7; act. 10-11). In der ihr angesetzten Frist liess sich die Beschwerdeführerin nicht vernehmen, weshalb die Vorinstanz an- drohungsgemäss gestützt auf die bisherigen Vorbringen und Beweismittel ihren Entscheid vom 21.”

“Mit Schreiben vom 17. Dezember 2021 mahnte die Untervermieterin die Un- termieterin für ausstehende Mietzinszahlungen und setzte ihr eine dreissigtägige Frist zur Zahlung an unter der Androhung, bei unbenütztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (act. 3/7). Nach unbenutztem Ab- lauf der Frist kündigte die Untervermieterin am 17. März 2022 das Mietverhältnis unter Verwendung des amtlich genehmigten Formulars per 28. Februar 2022 we- gen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR (act. 3/8).”

“La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. h. Dans son jugement du 8 décembre 2023, le Tribunal a d'abord relevé qu'il avait reporté une première audience à la requête de la fiduciaire du locataire se prévalant d'un voyage de ce dernier, documenté, à tout le moins pour ce qui était du départ, par une carte d'embarquement. L'information communiquée par la même fiduciaire, par simple appel téléphonique le jour même de la seconde audience, de l'impossibilité du locataire de s'y présenter en raison d'un voyage, lequel n'était documenté d'aucune manière, ne valait quant à elle pas demande de report formelle, pour autant qu'une telle requête ait été formulée. Ensuite, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle a fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, il violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. En outre, la bailleresse avait sollicité l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. EN DROIT”

“pour chaque mois d'occupation illicite dès le dépôt de la requête. e. A l'audience du Tribunal du 6 juillet 2022, le bailleur a persisté dans ses conclusions, en précisant que l'arriéré s'élevait à 15'200 fr. et a produit un décompte actualisé. Le locataire s'est opposé à la requête et a sollicité un délai pour l'exécution de l'évacuation. Il a proposé de verser 500 fr. par mois pour rattraper l'arriéré, proposition refusée par le bailleur. Le locataire a exposé vivre dans l'appartement avec sa compagne et leurs enfants respectifs âgés de 15 et 16 ans et ne pas avoir encore cherché de nouveau logement. Son revenu mensuel net s'élevait à 4'250 fr. et celui de sa compagne à 2'100 fr. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. f. Dans son jugement du 6 juillet 2022, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies. Le bailleur était ainsi fondé à donner congé, ce qu'il avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et qu'il violait ainsi l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, l'évacuation de ce dernier devait être prononcée. Le bailleur avait par ailleurs requis l'exécution de l'évacuation, ce à quoi, siégeant dans la composition prévue à l'article 30 LaCC, le Tribunal a fait droit. Il a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force afin de permettre au locataire de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, tenant ainsi compte du montant de l'arriéré et du fait que le logement est occupé par une famille de quatre personnes. De plus, au vu des pièces produites, le locataire restait devoir un montant de 15'200 fr., à titre d'arriéré au 6 juillet 2022, montant qu'il était condamné à verser au bailleur avec intérêts à 5% l'an dès le 1er avril 2022 (date moyenne). En revanche, les conclusions en paiement d'une indemnité pour occupation illicite jusqu'à reddition des locaux ont été déclarées irrecevables car une telle condamnation prononcée pour la durée de l'occupation illicite équivaudrait à un jugement conditionnel, qui ne saurait être admis en matière de prétentions fondées sur l'art.”

“f. Dans son jugement du 12 octobre 2021, le Tribunal a relevé que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient réunies en l'espèce et que le locataire n'avait nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. En outre, afin de permettre au locataire de prendre ses dispositions pour restituer les locaux, le Tribunal a prononcé l'exécution forcée de son jugement 30 jours après son entrée en force, tenant compte du montant de l'arriéré, de la durée de la procédure et de la situation financière précaire du locataire. Enfin, au vu des pièces produites, le locataire restait devoir un montant de 6'135 fr. à titre d'arriéré au 12 octobre 2021, montant qu'il a été condamné à verser à la bailleresse avec intérêts à 5% l'an dès le 1er septembre 2021 (date moyenne). EN DROIT”

“La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. i. Dans son jugement du 8 juin 2023, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation de bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et que la bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Il s'ensuivait que, depuis l'expiration du terme fixé, le locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux. Son évacuation devait dès lors être prononcée. La bailleresse avait par ailleurs requis l'exécution de cette évacuation, ce à quoi le Tribunal a fait droit. EN DROIT”

“3.1 L'art. 310 CPC, comme cela ressort clairement de son texte, régit les motifs que la partie appelante peut faire valoir à l'appui de son appel. Cette disposition ne concerne en rien le pouvoir d'examen de la cour d'appel et est en relation avec l’art. 157 CPC précité. Saisie d'un appel, la cour cantonale dispose d'un pouvoir de cognition complet et revoit librement aussi bien les questions de fait que les questions de droit (Jeandin, in Code de procédure civile commenté, 2011, n° 5 ad intro art. 308-334 CPC et n° 6 ad art. 310 CPC). Les articles 157 et 310 CPC n'interdisent nullement à la cour cantonale d'apprécier à nouveau les preuves apportées et de parvenir à des constatations de fait différentes de celles de l'autorité de première instance. Ces dispositions du CPC ne prescrivent pas non plus comment le juge doit apprécier les preuves et sur quelles bases il peut se forger une opinion. 3.2 En l’espèce, le congé litigieux a été notifié pour défaut de paiement du loyer, selon l’art. 257d CO, lequel prévoit que lorsque le locataire d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois, résilier le bail en application de l’art. 257d al. 2 CO. Dès lors, seule est pertinente la question du respect par les appelants des conditions légales d’un tel congé extraordinaire, telles quels rappelées ci-dessus. Or, la délivrance d’une autorisation de construire sur la parcelle où se trouve le logement litigieux n’est d’aucune pertinence dans le cadre de l’examen de la validité d’un congé notifié en application de l’art. 257d CO. Il s’agit d’un fait pouvant motiver une résiliation ordinaire du bail et non propre à changer quoi que ce soit à la validité ou non d’une résiliation extraordinaire pour défaut de paiement du loyer.”

“Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire. Le bailleur doit ainsi préciser le montant de la créance qu'il réclame, son échéance, le point de départ et la durée du sursis octroyé et le risque d'une résiliation anticipée du bail. Pour simplifier, l'avertissement du bailleur ne doit porter que sur les postes qui font partie du loyer. Il n'est pas indispensable d'indiquer le montant de la créance en souffrance de manière chiffrée (CdB 4/00, p. 107 ss; arrêt du Tribunal fédéral du 14 juin 2000 = MRA 2/01, p. 47 ss); il est cependant conseillé, en cas de doute, de rendre la créance suffisamment déterminable pour éviter d'éventuelles confusions (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, in Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, N 26 ad art. 257d CO). Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (LACHAT, op.cit., p. 951; LACHAT, in Commentaire romand Code des obligations I, 3e éd. 2021, N 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Le bailleur n'est toutefois pas obligé de résilier le bail. Il peut aussi maintenir les rapports contractuels et continuer d'exiger l'exécution du contrat, malgré l'inobservation du délai comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 669; Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 27 mars 1985, p.”

“Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire. Le bailleur doit ainsi préciser le montant de la créance qu'il réclame, son échéance, le point de départ et la durée du sursis octroyé et le risque d'une résiliation anticipée du bail. Pour simplifier, l'avertissement du bailleur ne doit porter que sur les postes qui font partie du loyer. Il n'est pas indispensable d'indiquer le montant de la créance en souffrance de manière chiffrée (CdB 4/00, p. 107 ss; arrêt du Tribunal fédéral du 14 juin 2000 = MRA 2/01, p. 47 ss); il est cependant conseillé, en cas de doute, de rendre la créance suffisamment déterminable pour éviter d'éventuelles confusions (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, in Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, N 26 ad art. 257d CO). Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (LACHAT, op.cit., p. 951; LACHAT, in Commentaire romand Code des obligations I, 3e éd. 2021, N 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Le bailleur n'est toutefois pas obligé de résilier le bail. Il peut aussi maintenir les rapports contractuels et continuer d'exiger l'exécution du contrat, malgré l'inobservation du délai comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 669; Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 27 mars 1985, p.”

“Il faut cependant que son avertissement soit clair : le locataire doit pouvoir reconnaître que le bailleur possède contre lui une créance exigible encore impayée et qu'il est mis en demeure; il doit en outre comprendre que le paiement doit être effectué dans un laps de temps donné; enfin la déclaration doit indiquer que le non-paiement dans le délai fixé rendra possible l'extinction du bail par résiliation extraordinaire. Le bailleur doit ainsi préciser le montant de la créance qu'il réclame, son échéance, le point de départ et la durée du sursis octroyé et le risque d'une résiliation anticipée du bail. Pour simplifier, l'avertissement du bailleur ne doit porter que sur les postes qui font partie du loyer. Il n'est pas indispensable d'indiquer le montant de la créance en souffrance de manière chiffrée (CdB 4/00, p. 107 ss; arrêt du Tribunal fédéral du 14 juin 2000 = MRA 2/01, p. 47 ss); il est cependant conseillé, en cas de doute, de rendre la créance suffisamment déterminable pour éviter d'éventuelles confusions (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, in Commentaire SVIT du droit du bail, 2011, N 26 ad art. 257d CO). Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (LACHAT, op.cit., p. 951; LACHAT, in Commentaire romand Code des obligations I, 3e éd. 2021, N 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Le bailleur n'est toutefois pas obligé de résilier le bail. Il peut aussi maintenir les rapports contractuels et continuer d'exiger l'exécution du contrat, malgré l'inobservation du délai comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 669; Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 27 mars 1985, p.”

“271 CO, il ne peut néanmoins l'être qu'à titre très exceptionnel, dans des circonstances particulières, afin de ne pas remettre en cause le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. Comme le relève l'appelante, le cas d'espèce n'est pas assimilable aux cas - limités - pour lesquels la jurisprudence admet qu'un congé pour défaut de paiement puisse revêtir un caractère abusif. En effet, le montant réclamé dans l'avis comminatoire correspondait aux loyers en souffrance à la date de son envoi, le montant dû de 1'640 fr. (soit près de deux mois de loyer) n'était pas insignifiant, le congé a été signifié peu de temps après l'expiration du délai comminatoire et l'arriéré n'a été résorbé qu'en mars 2019, soit plusieurs semaines après la notification du congé et environ deux mois après l'envoi de l'avis comminatoire. S'il est certes regrettable que le locataire se soit trouvé en défaut de paiement pour des raisons indépendantes de sa volonté, eu égard à son état de santé déficient, il ne s'agit toutefois pas d'une circonstance pertinente pour déterminer si le congé litigieux - donné en application de l'art. 257d CO - l'a été de façon contraire à la bonne foi. Il sera du reste observé qu'à la date d'envoi de l'avis comminatoire, une mesure de curatelle venait d'être instaurée en faveur du locataire. Aussi, en faisant preuve de toute la diligence requise, les curateurs de l'intimé - qui étaient autorisés à consulter sa correspondance et à gérer ses affaires courantes - auraient pu éviter la résiliation du bail en payant immédiatement les loyers dus ou, à tout le moins, en contactant la régie pour lui expliquer la situation et solliciter l'octroi d'un délai de paiement. Les problèmes d'organisation interne invoqués par le SPAd (ledit service précisant avoir "besoin en général d'une période d'environ 3 mois pour ouvrir un dossier") ne changent rien à ce qui précède. Au surplus, le fait que l'arriéré a été résorbé en cours de procédure ne suffit pas à rendre la résiliation du bail abusive, étant rappelé que la question de savoir si un congé est contraire à la bonne foi s'apprécie par rapport au moment où il a été donné - et non par rapport à des faits survenus postérieurement.”

“Les parties ont été informées le 22 mars 2022 de ce que la cause était gardée à juger. C. Les faits pertinents suivants résultent du dossier. a. B______, bailleur, d'une part, et D______ et A______, locataires, d'autre part, ont conclu le 9 juillet 2014 un contrat de bail à loyer portant sur la location d'un appartement de 6 pièces n° 1______ au 4ème étage de l'immeuble sis 2______ à Genève. Le montant du loyer et des charges a été fixé en dernier lieu à 3'280 fr. par mois. Un dépôt de garantie n° 4______ a été effectué auprès de E______ à hauteur de  9'000 fr. b. D______ est décédé le ______ 2021. c. Par avis comminatoires du 8 juin 2021, le bailleur a mis en demeure la succession de feu D______ et A______ de lui régler dans les 30 jours le montant de 6'610 fr., à titre d'arriéré de loyer et de charges pour la période du 1er mai au 30 juin 2021, et les a informés de son intention, à défaut du paiement intégral de la somme réclamée dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. d. Par courrier du 15 juin 2021, l'Office des faillites a informé le bailleur que le Tribunal de première instance avait ordonné la liquidation de la succession répudiée de feu D______ par jugement du 10 juin 2021 et que l'administration de la faillite n'entendait pas entrer dans le contrat de bail ni fournir des sûretés selon l'art. 266h al. 2 CO. e. Par courriel du 17 juin 2021, A______ a informé le bailleur que son époux était décédé dans des circonstances tragiques, dès lors qu'il avait mis fin à ses jours. Elle se retrouvait dans une situation très difficile et sollicitait un délai au 8 juillet 2021 pour le paiement des loyers dus, une résiliation étant catastrophique pour elle-même et sa fille mineure. Le bailleur a répondu le 22 juin 2021 ne pas pouvoir donner suite à la demande de délai. f.”

“2 CO spécifie que, faute de paiement dans le délai fixé, les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En ce qui concerne l'expulsion du locataire, c'est-à-dire la restitution de la chose louée (art. 267 al. 1 CO), le bailleur doit alléguer et prouver, conformément à l'art. 8 CC (Code civil suisse du 10 décembre 1907 ; RS 210), les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit). L'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO ; TF 4A_234/2022 précité consid. 4.1). La demeure du locataire, au sens de l'art. 257d CO, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; CACI 31 octobre 2019/582 ; cf. CREC I 25 mars 2010/151). Il appartient, en revanche, au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs, en invoquant des objections ou des exceptions, comme l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (TF 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1). 3.3 En l’espèce, l’avis comminatoire adressé le 8 janvier 2024 par l’intimé aux appelants, à chacun séparément, indiquait que ceux-ci avaient un délai de trente jours pour payer le montant de 1'483 fr. 20 pour le loyer échu de janvier 2024, faute de quoi le bail serait résilié. Les appelants ont versé un montant de 1'440 fr., soit l’ancien loyer avant l’augmentation, le 31 janvier 2024.”

“Die Vorinstanz erwog, während der Mietzins für den Monat November 2021 fristgerecht bezahlt worden sei, sei der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 eingegangen. Die von der Beschwerdegegnerin mit Schreiben vom 10. Dezember 2021 angesetzte Zahlungsfrist von 30 Tagen habe jedoch bereits am 14. Januar 2022 geendet. Damit seien die Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d Abs. 2 OR erfüllt gewesen; die mit Schreiben vom 17. Januar 2022 erfolgte Kündigung sei zudem in der nach Art. 266l Abs. 2 OR vorgeschriebenen Form erfolgt. An der Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung vermöge auch die fristgerechte Tilgung des Mietzinses für den Monat November 2021 nichts zu ändern, zumal der Mietzins für den Monat Dezember 2021 erst am 17. Januar 2022 und damit nach Ablauf der Zahlungsfrist getilgt worden sei. Der von der Beschwerdeführerin zitierte Bundesgerichtsentscheid 4C.96/2006 vom 4. Juli 2006 sei im Übrigen nicht einschlägig, sei es im genannten Fall doch um die Frage gegangen, ob eine am letzten Tag der Frist nach Art. 257d Abs. 1 OR versendete Kündigung als verfrüht zu betrachten sei. Da die Kündigung vorliegend nach Ablauf der Kündigungsfrist versendet worden sei, könne die Beschwerdeführerin daraus nichts für sich ableiten.”

“, correspondant au loyers de juin et juillet 2020, étant relevé que le compte de loyer de l'intimée présentait un solde de 1'430 fr. à la date de l'avis comminatoire, de sorte que le montant réclamé n'excédait pas celui qui était dû. L'avis du 13 juillet 2020 fixe cependant un délai de paiement au 27 juillet 2020, soit un délai inférieur à celui de 30 jours prévu par l'art. 257d al. 1 CO. En outre, l'intimée a effectué un paiement de 1'200 fr. le 13 août 2020, dont la recourante relève devant la Cour qu'il concerne les loyers de juin et juillet 2020. L'intimée a dès lors réglé, dans le délai de l'art. 257d CO, les loyers dont le paiement avait été valablement réclamé par la mise en demeure du 13 juillet 2020. Pour le surplus, le montant de 250 fr. réclamé dans l'avis comminatoire à titre de frais d'évacuation de déchets n'est pas établi, pas plus que l'obligation de l'intimée de s'en acquitter. Il n'est dès lors pas clair que l'intimée ne s'est pas acquittée des montants dont elle était débitrice dans le délai de l'art. 257d al. 1 CO. Il sera également relevé, d'une part, que la résiliation du bail du 17 août 2020 se fonde sur un motif inexact, puisque l'avis de résiliation indique, de manière erronée, que les loyers des mois de juin et juillet sont impayés et, d'autre part, qu'aucun avis comminatoire n'a été valablement adressé à l'intimée pour les mois d'août et septembre 2020. L'avis de résiliation indique par ailleurs que l'arriéré de loyers s'élève à 2'650 fr., somme dont la recourante indique elle-même qu'elle est inexacte et comporterait une "faute de frappe" puisqu'un montant de 1'650 fr. aurait dû être indiqué. Il n'est ainsi pas clair au sens de l'art. 257 CPC que l'évacuation de l'intimée peut être réclamée et que cette dernière peut être condamnée au paiement d'indemnités pour occupation illicite à la suite de la résiliation du bail. Il est par ailleurs précisé que l'intimée pouvait, dans le cadre de la présente procédure, contester que les conditions de l'art. 257 CPC étaient réunies même si elle n'avait pas contesté le congé auparavant.”

“Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (LACHAT, op.cit., p. 951; LACHAT, in Commentaire romand Code des obligations I, 3e éd. 2021, N 3 ad art. 266o CO, qui précise alors que le juge doit soulever l'inefficacité ou la nullité d'office). Le bailleur n'est toutefois pas obligé de résilier le bail. Il peut aussi maintenir les rapports contractuels et continuer d'exiger l'exécution du contrat, malgré l'inobservation du délai comminatoire (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 669; Message concernant l'initiative populaire « pour la protection des locataires », la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif du 27 mars 1985, p. 1409). Il renonce ainsi à l'exercice de son droit de résiliation et peut tenter de récupérer son arriéré par la mise en poursuite de son locataire (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., N 33 ad art. 257d CO). Lorsque le congé est nul ou inefficace, il ne déploie dès l'origine aucun effet (MONTINI, in Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, N 10 ad art. 266o CO).”

“3 Il convient dès lors d’admettre le grief des appelants. Au surplus, ceux-ci font valoir que l'arriéré de loyer n'avait toujours pas été réglé au moment du dépôt de l'appel, ce que les intimés ne se sont pas donné les moyens de contester en renonçant à intervenir, respectivement se déterminer, à tous les stades de la procédure judiciaire. Les intimés ont manifestement cherché à mettre en échec les appelants en ne retirant aucun des plis qui leur ont été adressés, que ce soit par leur bailleur avant le dépôt de la présente action judiciaire que des autorités judiciaires elles-mêmes. En pareille situation, il se justifierait de réserver l'abus de droit que commettraient les intimés qui ont gardé le silence face à un congé qu'ils estimeraient inefficace et dénué d'effet, et qui ont ainsi amené les appelants à inférer de leur silence ou de leur inaction qu'ils avaient admis la validité du congé (ATF 121 III 156 consid. 1c/bb). 5.4 Il résulte de ce qui précède que les appelants ont prouvé à satisfaction de droit que les conditions de l’art. 257d CO étaient remplies, singulièrement que les avis comminatoires et les résiliations de bail avaient été valablement notifiés au moyen de plis recommandés aux locataires intimés. Il est au demeurant relevé que les avis comminatoires répondent aux exigences posées par la jurisprudence, à savoir qu’ils impartissent un délai de 30 jours aux intimés pour s’exécuter et indiquent clairement le montant arriéré à payer, soit 4'200 fr. correspondant au loyer des mois de juillet et août 2023 (cf. not. TF 4A_332/2023 du 11 janvier 2024 consid. 4.1 et les réf. citées) ; il est en sus expressément mentionné qu’en cas d’absence de paiement, le bail serait résilié. Par conséquent, il convient de retenir que la situation est claire en fait comme en droit et que l’expulsion des intimés des locaux litigieux pouvait être ordonnée en application de la procédure sommaire. 6. 6.1 En définitive, l’appel est admis et la décision entreprise doit être réformée en ce sens que la requête d'expulsion est admise, qu'ordre est donné aux intimés de quitter et rendre libre l'objet loué, qu'à défaut de quitter volontairement ces locaux dans le délai qui leur sera imparti à cet effet, les intimés y seront contraints par la force, selon les règles prévues à l'art.”

“Si, certes, il est regrettable que la régie n'ait pas donné suite aux correspondances de l'appelant des 3 novembre 2018, 10 octobre 2019 et 18 février 2020, elle lui a, toutefois, adressé un courrier le 14 août 2019 relatif à un retard dans le paiement du loyer. Par conséquent, n'ayant pas approché la régie, l'appelant ne mérite pas protection, en dépit de l'indication d'un arriéré trop élevé. Il s'ensuit que le congé est efficace, les conditions fixées à l'art. 257d CO étant réunies. 3.3 Partant, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 4. L'appelant se plaint de ce que le Tribunal n'a pas considéré le congé comme contraire aux règles de la bonne foi. 4.1 L'art. 271 al. 1 CO vise toute résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection, qui constitue une véritable chicane, qui consacre une attitude déloyale qui résulte d'une disproportion manifeste entre les intérêts en présence ou dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a). La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit toutefois être interprétée très restrictivement. L'annulation entre en considération notamment dans les cas suivants: le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû; ou encore, l'arriéré est insignifiant, ou a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire s'était jusque-là toujours acquitté du loyer à temps; ou enfin, le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'un congé contraire à la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation (ATF 140 III 591 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_260/2015 du 4 août 2015 consid. 3).  Dans un arrêt de principe, le Tribunal fédéral a retenu que le propriétaire qui, par suite d'une erreur, réclame à son locataire le versement d'une somme importante - alors que seuls quelques centaines de francs étaient dus - en le menaçant de résilier le contrat de bail en cas de non-paiement, contrevient aux règles de la bonne foi s'il maintient cette menace après avoir réduit sensiblement ses prétentions, suite à une contestation du locataire relative au montant réclamé (ATF 120 II 31 consid.”

“Il convenait en outre de tenir compte qu'il bénéficiait de l'aide sociale et qu'il devait faire face à des frais médicaux importants, de sorte qu'il lui était difficile de réunir la somme demandée avant l'échéance du délai comminatoire. Enfin, l'intimée avait pour pratique notoire de retirer le congé, une fois l'arriéré résorbé. 3.1 3.1.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. La validité d'une résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO suppose, entre autres conditions, que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2008 du 25 novembre 2008 consid. 3). Le montant de l'arriéré doit être crédité sur le compte du bailleur au plus tard à l'échéance du délai comminatoire ou être payé à la poste le dernier jour du délai. Il appartient au locataire de s'organiser en conséquence pour que la somme soit payée en temps utile (ATF 124 III 145; arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2008 du 25 novembre 2008, consid. 4; Lachat in CR-CO I, 2e éd., 2012, n. 7; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009, n. 2398). 3.1.1 Selon la jurisprudence, on ne saurait admettre trop facilement une renonciation tacite à un droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 4.5). Le bailleur n'est en particulier pas tenu de résilier immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré.”

“Dass der Beschwerdeführerin das Schreiben tatsächlich erst am 13. Oktober 2023, nachdem sie die Abholfrist viermal verlängern liess, zuging, ändert daran nichts (RG act. II.1.4 [Rückseite]). Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Beschwerdeführerin mit der Zustellung der Mahnung infolge Zahlungsverzugs samt Kündigungsandrohung rechnen musste (vgl. aber in casu ohnehin infolge Nichtbezahlung zweier Mietzinse zu Recht: RG act. I.1, Rz. 22). Dieses Kriterium ist nur für prozessuale Zustellungen von Belang (vgl. BGE 143 III 15; Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO). Die Beschwerdeführerin bestreitet alsdann weder den Zahlungsausstand noch, dass sie innert der angesetzten Frist die Ausstände nicht beglichen hat (vgl. act. A.1; RG act. IV.2-6). Nach Ablauf der 30-tägigen Zahlungsfrist kündigte die Beschwerdegegnerin mit amtlichem Formu- lar für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen durch den Vermieter des Kantons Graubünden vom 18. Oktober 2023 unter Wahrung der 30-tägigen Kün- digungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis mit der Beschwerde- führerin auf den 30. November 2023, das Ende eines Monats (RG act. II.1.5). Die Kündigung wurde der Beschwerdeführerin am 19. Oktober 2023 zur Abholung gemeldet (RG act. Il.1.5, Anhang). Gemäss der - nunmehr auf die Kündigung an- wendbaren - absoluten Empfangstheorie galt die Kündigung der Beschwerdefüh- rerin somit am 20. Oktober 2023 als zugestellt (BGE 143 III 15 E. 4.1). Die dreima- lige Verlängerung der Abholfrist durch die Beschwerdeführerin bleibt wiederum unbeachtlich. Die Kündigung erweist sich mithin als form-, frist- und termingerecht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Rückgabe der Sache verlangen, indem er sein Eigentumsrecht nach Art. 641 Abs. 2 ZGB oder einen vertraglichen Rückgabeanspruch gemäss Art. 267 OR geltend macht. Ver- weigert der Mieter die Rückgabe der Immobilie, kann der Vermieter seinen Rück- gabeanspruch durch Ausweisung und amtliche Räumung vollstrecken lassen. Nach dem Gesagten verfügt die Beschwerdegegnerin mit der Vorinstanz über ei- nen Ausweisungsanspruch (act.”

“Dem Schreiben war eine Tabelle mit Übersicht über die Pacht- und Mietzinszahlungen seit März 2022 beigelegt. Nach unbenütztem Ablauf der Abholfrist wurde das Einschreiben an den Absender zurückgesendet. D. Mit Einschreiben vom 26. August 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - wies die B. AG die A. SA darauf hin, dass sie mit dem Pacht- bzw. Mietzins für den Monat August 2022 im Rückstand sei und forderte sie im Sinne von Art. 282 bzw. Art. 257d OR auf, die Pacht bzw. Mieten für die Monate Mai und Juni 2022 innert 60 bzw. 30 Tagen zu bezahlen. Für den Fall der Nichtbegleichung der Ausstände innert der angesetzten Frist wurde die Kündigung gemäss Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Auch diese Schreiben wurden nach unbenutzter Abholfrist zurückgesendet. E. Mit Einschreiben und amtlichem Formular vom 14. November 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - kündigte die B. AG das Pacht- und die Mietverhältnisse per 31. Dezember 2022 nach Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR wegen Zahlungsrückstands. Die Einschreiben wurden der A. SA nach Verlängerung der Abholfrist am 1. Dezember 2022 zugestellt. F. Am 16. Dezember 2022 gab die A. SA ihr Gesuch um Kündigungsschutz und Erstreckung betreffend das Pacht- und die Mietobjekte mündlich der Schlichtungsbehörde der Region Maloja zu Protokoll. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 15. März 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, so dass der A. SA die Klagebewilligung erteilt wurde. G. Mit Eingabe vom 26. April 2023 machte die A. SA die Klage betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung am Regionalgericht Maloja anhängig. Mit Entscheid vom 11. April 2024 (Proz. Nr. 115-2023-9) erkannte das Regionalgericht Maloja: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 8'000.00 werden der Klägerin auferlegt. Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 8'000.00 verrechnet. 3. Die Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 23'750.”

“Dem Schreiben war eine Tabelle mit Übersicht über die Pacht- und Mietzinszahlungen seit März 2022 beigelegt. Nach unbenütztem Ablauf der Abholfrist wurde das Einschreiben an den Absender zurückgesendet. D. Mit Einschreiben vom 26. August 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - wies die B. AG die A. SA darauf hin, dass sie mit dem Pacht- bzw. Mietzins für den Monat August 2022 im Rückstand sei und forderte sie im Sinne von Art. 282 bzw. Art. 257d OR auf, die Pacht bzw. Mieten für die Monate Mai und Juni 2022 innert 60 bzw. 30 Tagen zu bezahlen. Für den Fall der Nichtbegleichung der Ausstände innert der angesetzten Frist wurde die Kündigung gemäss Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Auch diese Schreiben wurden nach unbenutzter Abholfrist zurückgesendet. E. Mit Einschreiben und amtlichem Formular vom 14. November 2022 - je separat für das Pacht- bzw. die drei Mietverhältnisse - kündigte die B. AG das Pacht- und die Mietverhältnisse per 31. Dezember 2022 nach Art. 282 Abs. 2 bzw. Art. 257d Abs. 2 OR wegen Zahlungsrückstands. Die Einschreiben wurden der A. SA nach Verlängerung der Abholfrist am 1. Dezember 2022 zugestellt. F. Am 16. Dezember 2022 gab die A. SA ihr Gesuch um Kündigungsschutz und Erstreckung betreffend das Pacht- und die Mietobjekte mündlich der Schlichtungsbehörde der Region Maloja zu Protokoll. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 15. März 2023 konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden, so dass der A. SA die Klagebewilligung erteilt wurde. G. Mit Eingabe vom 26. April 2023 machte die A. SA die Klage betreffend Kündigungsschutz und Erstreckung am Regionalgericht Maloja anhängig. Mit Entscheid vom 11. April 2024 (Proz. Nr. 115-2023-9) erkannte das Regionalgericht Maloja: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 8'000.00 werden der Klägerin auferlegt. Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss von CHF 8'000.00 verrechnet. 3. Die Klägerin hat der Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 23'750.”

“Les appelants font grief au Tribunal d'avoir considéré que le cas était clair au sens de l'art. 257 CPC. Dans un premier moyen, ils soutiennent que l'avis comminatoire ne leur a pas été notifié valablement, au motif que les avis de retrait des plis recommandés du 13 octobre 2020 auraient été détruits dans un incendie. Dans un second moyen, ils reprochent au Tribunal de ne pas avoir tenu compte du contexte de crise sanitaire - et de ses effets sur l'économie genevoise (en particulier dans le domaine de la restauration) - ayant entouré la résiliation du bail. Ils soutiennent que les mesures sanitaires ordonnées pour lutter contre le coronavirus ont provoqué un important déséquilibre dans les relations contractuelles et que l'intervention du juge est nécessaire pour adapter les modalités d'application de l'art. 257d CO à ces circonstances exceptionnelles (par ex. en prolongeant le délai prévu à l'art. 257d al. 1 CO ainsi que le prévoyait l'art. 2 de l'Ordonnance sur l'atténuation des effets du coronavirus en matière de bail à loyer et de bail à ferme du 27 mars 2020).”

“Les appelants font grief au Tribunal d'avoir considéré que le cas était clair au sens de l'art. 257 CPC. Dans un premier moyen, ils soutiennent que l'avis comminatoire ne leur a pas été notifié valablement, au motif que les avis de retrait des plis recommandés du 13 octobre 2020 auraient été détruits dans un incendie. Dans un second moyen, ils reprochent au Tribunal de ne pas avoir tenu compte du contexte de crise sanitaire - et de ses effets sur l'économie genevoise (en particulier dans le domaine de la restauration) - ayant entouré la résiliation du bail. Ils soutiennent que les mesures sanitaires ordonnées pour lutter contre le coronavirus ont provoqué un important déséquilibre dans les relations contractuelles et que l'intervention du juge est nécessaire pour adapter les modalités d'application de l'art. 257d CO à ces circonstances exceptionnelles (par ex. en prolongeant le délai prévu à l'art. 257d al. 1 CO ainsi que le prévoyait l'art. 2 de l'Ordonnance sur l'atténuation des effets du coronavirus en matière de bail à loyer et de bail à ferme du 27 mars 2020).”

“Sep- tember 2023 gesetzten 30-Tagesfrist, mithin am 1. November 2023, berechtigt gewesen, den Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR unter Einhaltung einer Frist von 30 Tagen auf Dezember 2023 zu kündigen (act. 21, Rz. II.3), ist vor dem Hintergrund der von den Parteien am 23. Oktober 2023 getroffenen Vereinbarung (vgl. act. 1, Rz. 5; act. 15, Rz. 17; act. 20, E. III.4.4) nicht überzeugend. Dass die besagte Vereinbarung keine Fristerstreckung darstellen soll, sondern den Verzicht auf die Kündigung unter der Bedingung, dass die fünf Mietzinsen wie zugesichert bezahlt würden (act. 21, Rz. III.2), wie die Berufungskläger argumentieren, über- zeugt ebenfalls nicht. Insbesondere bleibt unklar, inwiefern das von den Beru- fungsklägern angeführte rechtliche Konstrukt etwas daran ändern würde, dass - 10 - dem Berufungsbeklagten längere Fristen für die Bezahlung der beiden noch offe- nen, abgemahnten Monatsmieten eingeräumt wurden. Entgegen der Auffassung der Berufungskläger lässt sich auch nicht sagen, eine Vereinbarung, in welcher sich der Vermieter vorbehält, gestützt auf eine Ab- mahnung von Mietausständen für die Monate April 2023, August 2023 und Sep- tember 2023 zu kündigen, falls der Mieter in Zukunft erneut Ausstände für im Ver- einbarungszeitpunkt noch gar nicht fällige, nicht abgemahnte Mieten haben sollte, sei mieterschutzrechtlich unbedenklich.”

“On peut – et doit – donc admettre qu’elle a ainsi été contrainte à adopter une attitude vraisemblablement différente de celle qu'elle aurait eue si la mise en demeure avait porté sur le montant exact. En tout état de cause, force est de constater que la sommation litigieuse portait sans distinction sur des loyers échus et des loyers à échoir, ce qui n’est pas admissible. Or, l’avis comminatoire qui, comme en l’espèce, porte sur un ou plusieurs loyers qui ne sont pas encore échus, est dépourvu d’effet, si bien que le congé qui s’ensuit est nul (cf. supra consid. 3.1). Il en résulte que c’est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la résiliation du 16 octobre 2018 est nulle, les conditions de l’art. 257d CO n’étant pas remplies (cf. supra consid. 3.2 pour retranscription intégrale de leurs motifs). 3.4. A supposer que la résiliation n’ait pas été nulle, elle était de toute façon annulable. En dépit de son caractère extraordinaire, le congé signifié valablement par le bailleur en application de l'art. 257d al. 2 CO peut aussi être annulable, au sens des art. 271 et 271a al. 1 CO (sauf dans les hypothèses, non réalisées en l’espèce, visées aux lettres d et e; cf. art. 271a al. 3 litt. b CO). Tel pourra notamment être le cas lorsque le bailleur, après la fixation du délai comminatoire, a promis au locataire des facilités de paiement pouvant être interprétées comme une renonciation au droit de résilier (Wessner, L’obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9ème Séminaire sur le droit du bail, 1996, n. 98 et réf. citées). Or, à l’instar des premiers juges, il y a lieu d’admettre que le courrier du 24 août 2018 intitulé « arrangement de paiement relatif aux contrats de baux » doit être interprété comme tel. 3.5. Il s’ensuit le rejet de l’appel sur ces différents points, ce qui scelle le sort de l’appel dans son ensemble, lequel doit être rejeté. Point n'est, dès lors, besoin d'examiner les griefs formulés par l’intimée et les réquisitions de preuves formulées à leur appui (cf.”

“Enfin, l'intimée avait pour pratique notoire de retirer le congé, une fois l'arriéré résorbé. 3.1 3.1.1 A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Le délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux. L'art. 257d al. 2 CO dispose qu'à défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. La validité d'une résiliation fondée sur l'art. 257d al. 2 CO suppose, entre autres conditions, que le locataire se soit effectivement trouvé en retard dans le paiement du loyer ou de frais accessoires lorsque la sommation prévue à l'art. 257d al. 1 CO lui a été adressée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2008 du 25 novembre 2008 consid. 3). Le montant de l'arriéré doit être crédité sur le compte du bailleur au plus tard à l'échéance du délai comminatoire ou être payé à la poste le dernier jour du délai. Il appartient au locataire de s'organiser en conséquence pour que la somme soit payée en temps utile (ATF 124 III 145; arrêt du Tribunal fédéral 4A_366/2008 du 25 novembre 2008, consid. 4; Lachat in CR-CO I, 2e éd., 2012, n. 7; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009, n. 2398). 3.1.1 Selon la jurisprudence, on ne saurait admettre trop facilement une renonciation tacite à un droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_545/2011 du 11 janvier 2012 consid. 4.5). Le bailleur n'est en particulier pas tenu de résilier immédiatement le bail, sitôt le délai comminatoire expiré. Il n'est pas réputé avoir renoncé à donner le congé s'il attend quelque peu, en particulier s'il a une raison fondée d'attendre. Mais il ne saurait trop tarder : une résiliation qui interviendrait de nombreux mois après l'expiration du délai comminatoire peut, selon les circonstances, apparaître abusive ou contraire à la bonne foi, dans la mesure où le locataire pourrait déduire de l'inaction du bailleur, sauf circonstance particulière, une volonté de renoncer à la résiliation du contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_641/2011 du 27 janvier 2012, consid.”

“4 et les arrêts cités), sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge ou qu'ils puissent être contrôlés par des publications accessibles à chacun (ATF 135 III 88 consid. 4.1), ces dernières devant émaner de sources non controversées, bénéficiant d'une empreinte officielle (ATF 143 IV 380 consid. 1.2). 3.2 En l'espèce, la mise en demeure a été réceptionnée le 24 juillet 2019 par l'appelant, de sorte que le délai comminatoire de trente jours est arrivé à échéance le 23 août 2019. L'appelant a effectué le paiement de l'arriéré le 1er septembre 2019, lequel été réceptionné le 3 septembre 2019 par l'intimée. Cette dernière a résilié le bail le 17 septembre 2019, soit 25 jours après l'échéance du délai comminatoire et 14 jours après la réception du paiement. 3.3 Il n'est pas contesté que l'appelant s'est acquitté tardivement de l'arriéré de loyer, de sorte que l'intimée était a priori en droit de procéder à la résiliation extraordinaire du bail, conformément à l'art. 257d al. 1 CO. Reste à déterminer si, comme le prétend l'appelant, l'intimée aurait renoncé tacitement à la résiliation extraordinaire du contrat. Ni la loi, ni la jurisprudence ne fixent de délai précis dans lequel le bailleur peut faire usage de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat. Il ressort plutôt de la jurisprudence qu'il convient de se référer aux circonstances du cas concret pour déterminer si, de bonne foi, le locataire pouvait comprendre du bailleur une volonté de renoncer à la résiliation extraordinaire du contrat. Parmi ces circonstances, il convient de prendre en compte le comportement des parties, notamment les éventuelles discussions entre elles, ainsi que l'écoulement du temps, respectivement depuis la fin du délai comminatoire et de l'éventuel paiement de l'arriéré effectué par le locataire. En cas de paiement de l'arriéré après l'expiration du délai comminatoire, le bailleur ne saurait trop tarder à résilier de manière extraordinaire le contrat, faute de quoi le locataire pourrait considérer, de bonne foi et selon les circonstances du cas, que celui-ci a renoncé à faire usage de son droit.”

“März 2022 mahnte der Berufungsbeklagte die Berufungsklägerin betreffend die ausstehenden Mietzinse der Monate November 2021 bis März 2022 in der Höhe von Fr. 96'670.– und es wurde der Berufungsklägerin eine Frist von - 19 - 30 Tagen angesetzt, um die Ausstände zu begleichen. Mit Schreiben vom 19. April 2022 bestritt die Berufungsklägerin Mietausstände, da die entsprechenden Miet- zinse gestundet bzw. erlassen worden seien. Ebenfalls mit Schreiben vom 19. Ap- ril 2022 wurde der Berufungsklägerin erneut Frist angesetzt, um die nun ausste- henden Mietzinse für die Monate November 2021 bis April 2022 im Gesamtbetrag von Fr. 116'004.– zu begleichen, ansonsten der Mietvertrag gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt würde. Daraufhin bestritt die Berufungsklägerin mit Schrei- ben vom 17. Mai 2022 erneut den geltend gemachten Zahlungsrückstand. Mit amt- lich genehmigtem Formular vom 22. Juli 2022 kündigte der Berufungsbeklagte schliesslich das Mietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin und dem Vermie- ter per 31. August 2022, wobei er als Begründung «ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug gem. Art. 257d Abs. 1 OR» angab. 1.5. Diese Kündigung wurde von der Berufungsklägerin mit Schlichtungsgesuch vom 18. August 2022 bei der Schlichtungsbehörde Zürich angefochten. Nachdem anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 31. Oktober 2022 keine Einigung hatte erzielt werden können, unterbreitete die Schlichtungsbehörde Zürich den Parteien mit Beschluss vom 31. Oktober 2022 den Urteilsvorschlag, es werde fest- gestellt, die Kündigung vom 22. Juli 2022 sei unwirksam. Der Berufungsbeklagte lehnte den Urteilsvorschlag mit Eingabe vom 17. November 2022 ab, woraufhin die Schlichtungsbehörde Zürich mit Beschluss vom 21. November 2022 der ableh- nenden Partei die Klagebewilligung erteilte. 1.6. Am 9. Januar 2023 reichte der Berufungsbeklagte beim Mietgericht Zürich (nachfolgend: Vorinstanz) Klage mit den oben wiedergegebenen Rechtsbegehren ein. Mit Eingabe vom 22. März 2023 nahm die Berufungsklägerin Stellung zur Klage und ersuchte um Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei.”

“2 Comme il l'a été rappelé, l'intimée n'a pas agi de manière contraire à la bonne foi en notifiant le congé extraordinaire un peu plus de trois semaines après l'expiration du délai comminatoire. L'arriéré de loyers en question, qui n'est pas litigieux, soit 3'428 fr. 20, ne peut être qualifié d'insignifiant, ce que l'appelant ne prétend pas à juste titre. Il ressort par ailleurs des documents produits par l'intimée que l'appelant a déjà fait l'objet de nombreux rappels entre 2011 et 2019, en lien avec des retards de loyers, de sorte que son comportement ne peut être qualifié, par le passé, d'exemplaire à ce propos. Enfin, il ne ressort pas des discussions entre les parties que l'intimée aurait consenti à la continuation du bail, même si l'arriéré de loyers était résorbé après l'échéance du délai comminatoire. Quant à la question de savoir si l'intimée aurait, en réalité, résilié le bail en raison d'un soupçon d'une sous-location non autorisée de l'appartement, celle-ci est hors de propos. En effet, à partir du moment où l'intimée était fondée, comme il l'a été vu, à résilier le contrat sur la base de l'art. 257d al. 1 CO, il appartenait à l'appelant de démontrer que l'intimée faisait un usage contraire à la bonne foi de son droit de résilier de manière extraordinaire le contrat, sur la base de cette disposition. D'autres éventuels motifs de congé n'entrent pas en ligne de compte et, en l'espèce, l'intimée n'a pas invoqué - lors de la résiliation - d'autres motifs que les retards de loyers pour justifier celui-ci. Il résulte de ce qui précède que l'appelant n'a pas démontré que le congé était contraire à la bonne foi, de sorte que ce grief sera également rejeté. Le jugement querellé sera en conséquence confirmé. 5.             A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 16 avril 2021 par A______ contre le jugement JTBL/149/2021 rendu le 1er mars 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/22564/2019.”

“Um die ausserordentliche Kündigung abzuwenden, müssen ausstehende Mietzinsschul- den während der vom Vermieter in der Kündigungsandrohung angesetzten 30- tägigen Zahlungsfrist beglichen werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 142, 156). Werden Mängel an der Mietsache behauptet, so darf der Mietzins nicht nach Art. 82 OR zurückbehalten werden, sondern der Mieterschaft steht die Hinterlegung des Miet- zinses nach Art. 259g OR offen. Eine Tilgung von ausstehenden Mietzinsen durch Hinterlegung ist allerdings nur möglich bevor die Kündigungsandrohung ausge- sprochen wurde, weil nach Art. 259g OR nur Mietzinsen, die künftig fällig werden, hinterlegt werden können (Bachofner, a.a.O., Rz. 145, 160). Die Hinterlegung des Mietzinses gilt gemäss Art. 259g Abs. 2 OR als Zahlung, wenn sie formell gültig erfolgt ist (insb. Aufforderung zur Mängelbehebung, schriftliche Ansetzung einer Bestreitungsfrist, unterbliebene Mängelbeseitigung, Androhung der Hinterlegung). Nach rechtsgültig erfolgter Hinterlegung ist eine ausserordentliche Kündigung we- gen Zahlungsrückstandes ungültig (Bachofner, a.a.O. Rz. 145). Wird der Mietzins nicht bezahlt und ist deshalb eine ausserordentliche Kündigung im Sinne von Art. 257d OR erfolgt, so kann diese mit der Behauptung der Mangel- haftigkeit der Mietsache nicht mehr abgewendet werden und es genügt auch nicht, dass, wie dies im Schlichtungsgesuch geschehen ist, erst zu diesem Zeitpunkt die Herabsetzung des Mietzinses verlangt wird. Um relevant zu sein, wäre erforder- lich, dass der Mietzins, soweit er nicht bezahlt wird, rechtzeitig gerichtlich hinter- legt wird (Art. 259g Abs. 2 OR). Die Bejahung der Mietzinsherabsetzung im hängi- gen mietrechtlichen Verfahren könnte daher die Ausweisung nicht verhindern und muss demzufolge im Ausweisungsverfahren auch nicht vorfrageweise geprüft werden.”

“Hat die Vermieterschaft die Mängel zu vertreten, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 259a ff. OR zu (Anspruch auf Beseitigung, auf Mietzinsreduktion, auf Schadenersatz und/oder auf Hinterlegung der Mietzinsen, letzteres allerdings nur für künftig fällige Mieten). Macht der Vermieter unter den gegebenen Voraussetzungen von seinem ausserordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch, ist er bei diesem Vorgehen zu schützen. Ein Missbrauchstatbestand liegt dabei grundsätzlich nicht vor. Der Mieter kann bei bestehenden Mängeln die Mängelrechte gemäss Art. 259a OR sodann grundsätzlich wahlweise ausüben. Anstatt der eigenmächtigen Verweigerung oder Reduktion von Mietzinszahlungen kommt grundsätzlich auch die Hinterlegung von Mietzinsen in Frage. Denn Letztere gilt als Zahlung (Art. 259g Abs. 2 OR), so dass ein Mieter - die Beachtung der Formalien gemäss Art. 259g Abs. 1 OR (schriftliche Abmahnung mit Fristansetzung zur Mangelbeseitigung unter Androhung der Hinterlegung) vorausgesetzt - einer Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR zuvorkommen kann. Entscheidet sich eine Mieterschaft, die Zahlung von Mietzinsen wegen angeblich bestehender Mängel eigenmächtig zu verweigern oder zu reduzieren, riskiert sie eine rechtswirksame Kündigung im Sinne von Art. 257d OR, wenn die Voraussetzungen für die Anrufung dieses Mangelrechts nicht nachgewiesen bzw. innert der angesetzten Zahlungsfrist nicht geltend gemacht sind (vgl. Erwägung”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 144 III 462 consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 consid. 3.2, SJ 2015 I 200 ; TF 4A_305/2024 du 11 juin 2024 consid. 4.1).                               La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. En règle générale (cf. toutefois TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les réf. citées), la situation juridique n’est pas claire si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes du cas d’espèce (ATF 144 III 462 précité consid. 3.1 ; ATF 141 III 23 précité consid. 3.2 ; TF 4A_305/2024 précité consid. 4.1).   3.2                            L’action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l’art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l’art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose toutefois que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n’entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 précité consid. 3.3.1 ; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine ; TF 376/2021 du 7 janvier 2022 consid. 4.2.1).   3.3                            Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail.”

“2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 4.2.3. Si le locataire conteste la résiliation du bail (art. 150 al. 1 in fine et 55 al. 1 CPC), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l'art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En effet, l'expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l'art. 257 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sur la notification de l'avis comminatoire et de la résiliation, cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_234/2022 du 21 novembre 2022 consid. 4.1). 4.2.4. Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Le locataire peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.2). La compensation présuppose une déclaration de compensation (art. 124 al. 1 CO). Le locataire doit informer le bailleur de manière non équivoque, de préférence par écrit et sous pli recommandé, de sa décision d'invoquer la compensation. La déclaration du locataire doit exprimer clairement sa volonté de procéder à la compensation et permettre au bailleur de comprendre quelles sont la créance compensée et la créance compensante, et quel est le montant de cette dernière (LACHAT, in Le bail à loyer, Edition 2019, ch.”

“Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête irrecevable. A l'inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées. En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 3.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). L'action en contestation du congé formée par les locataires ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO selon la procédure de protection dans les cas clairs présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art.”

“Si les mois de loyers impayés ne sont pas mentionnés et que le montant de l'arriéré indiqué est sans rapport avec la somme effectivement en souffrance, l'avis comminatoire ne satisfait pas aux exigences de clarté et de précision permettant au locataire de reconnaître de combien de mois de loyers il doit s'acquitter dans le délai comminatoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_134/2011 précité consid. 3 in fine). En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas d'être protégé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 précité, ibid; 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. 3.1.2 Selon la doctrine, l'art. 257d CO s'applique après que le locataire a pris ou pouvait prendre possession de la chose louée (Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 257d CO). Il suffit que la chose soit à disposition du locataire, peu importe que ce dernier n'en ait pas usé (Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, 2017, n. 7 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 869, indique que le locataire a pris possession des locaux).”

“257d En fait En droit Par ces motifs RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/26858/2019 ACJC/238/2022 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers du LUNDI 21 FEVRIER 2022   Entre Madame A______ et Monsieur B______, domiciliés ______ [GE], appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 12 février 2021, comparant tous deux par Me Daniela LINHARES, avocate, galerie Jean-Malbuisson 15, case postale 5522, 1211 Genève 11, en l'étude de laquelle ils font élection de domicile, et Monsieur C______, domicilié ______ [GE], intimé, comparant en personne.   EN FAIT A.           Par jugement JTBL/453/2021 du 12 février 2021, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'inefficacité des congés notifiés à C______ par D______ par avis officiels du 16 août 2019 pour le 30 septembre 2019, portant sur les bureaux en duplex de 48 m2 situés aux rez-de-chaussée et 1er étage de l'immeuble, sis, 1______, à Genève, et la place de parking extérieure n° 2______ (ch. 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3). En substance, le Tribunal a retenu que les avis comminatoires du 1er juillet 2019 faisaient mention d'un délai de paiement de 20 jours, inférieur à celui de 30 jours prévu par l'art. 257d al. 1 CO, si bien qu'ils étaient nuls et les congés inefficaces. B.            a. Par acte déposé le 25 juin 2021 à la Cour de justice, A______ et B______ forment appel de ce jugement, dont ils sollicitent l'annulation. Cela fait, ils concluent à ce que C______ soit condamné à évacuer de tous ses biens et de toutes personnes le local commercial et la place de parking extérieure, et à ce qu'ils soient autorisés, faute d'exécution par C______, à faire appel à la force publique. Ils produisent des pièces déjà soumises au Tribunal et deux nouvelles pièces en lien avec le décès de feu D______. b. Dans sa réponse, non datée, déposée le 5 août 2021 au greffe de la Cour, C______ conclut en substance au rejet de l'appel. Il expose connaître des difficultés financières en raison de la crise sanitaire et avoir de ce fait demandé au bailleur, le 11 février 2021, un délai au mois d'octobre 2021 pour payer ce qu'il devait, le temps qu'il puisse se remettre à travailler et gagner de l'argent. Il était par ailleurs resté plusieurs années sans chauffage et sans eau chaude et près de vingt mois sans électricité.”

“Il relève que le premier juge n’a cité, dans son état de fait, que la première page desdits courriers et que la menace de résiliation figurerait sur la deuxième page de ceux-ci. 3.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitation ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (TF 4A_65/2016 du 2 septembre 2016 consid. 3.1 ; TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011 consid. 3.1 ; ). 3.2 En l’espèce, contrairement aux allégations de l'appelant, les courriers du 19 avril 2017, produits par ce dernier en pièces 7 du bordereau du 22 novembre 2018, ne comportent pas de page 2 et ne contiennent sur la page 1 qui a été produite aucune menace de résiliation du bail à défaut de paiement de la part des intimés dans un délai de 30 jours. Ainsi, le premier juge, en citant les courriers précités tels qu’ils ressortent des pièces du dossier, a établi les faits de manière complète. Par conséquent, il faut retenir que les courriers du 19 avril 2017 ne répondent pas aux exigences de forme posées par l’art. 257d al. 1 CO, de sorte que la résiliation du bail du 6 octobre 2017 n’est pas valable.”

“Les locataires s’étant acquittés de la dette ayant fait l’objet de la résiliation, la bailleresse y avait renoncé moyennant que la validité du congé était admise, le bail continuant à déployer tous ses effets. Tout nouveau retard dans le versement des loyers impliquerait la résiliation immédiate du bail. Le chiffre IV de l’avenant confirme l’avenant précédent soit que le loyer mensuel des locaux commerciaux avait été réduit à 10'000 fr., plus TVA.   3.              Le 25 décembre 2023, l’appelant a été victime d’un accident, qui l’a plongé dans le coma pendant une période indéterminée. Il a ensuite été hospitalisé dans le Service [...] (soins aigus) du [...], puis entre le 12 février et le 7 juin 2024, il était hospitalisé à la [...].   4.              Par courriers recommandés du 25 janvier 2024 envoyés à l’adresse des locaux commerciaux, l’intimée a mis chacun des locataires en demeure de s’acquitter des loyers des mois d’octobre 2023 à janvier 2024, la TVA sur ces loyers, des frais de rappel impayés et des frais de mise en demeure, représentant la somme totale de 43’220 francs. Faute de paiement dans les trente jours, elle a indiqué que le bail serait résilié en application de l’art. 257d al. 2 CO.   5.              Par décision du 8 février 2024, la Justice de paix de l’arrondissement de la Sarine a nommé N.________ en tant que curatrice de représentation et de gestion du patrimoine au sens des art. 394 al. 1 et 395 al. 1 CC de l’appelant.   6.              Par formules officielles du 7 mars 2024, signifiées sous plis recommandés adressés aux locataires au lieu des locaux commerciaux, l’intimée a notifié la résiliation du bail relatif auxdits locaux avec effet au 30 avril 2024.   7.              Par requête d’expulsion du 21 mai 2024, l’intimée a notamment conclu à l’application de la procédure en cas clair, à ce que la résiliation du contrat de bail du 30 avril 2024 soit valable, à ce que les locataires doivent quitter et rendre libres immédiatement de toutes personnes et de tous objets les locaux commerciaux litigieux qu’ils occupent sans droit depuis le 1er mai 2024, à ce qu’en cas de non-restitution immédiate de la chose louée, la Justice de paix procède à l’expulsion forcée des locataires.”

“Par jugement JTBL/393/2021 du 27 avril 2021, reçu par les parties le 11 mai 2021, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a condamné A______ et B______ à évacuer immédiatement de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec eux, l'appartement n° ______ de 6 pièces situé au 6ème étage de l'immeuble sis 1______ à Genève et la cave n° ______ qui en dépend (ch. 1 du dispositif), autorisé C______ à requérir l'évacuation par la force publique de A______ et B______ dès l'entrée en force du jugement (ch. 2) déclaré la requête irrecevable pour le surplus (ch. 3), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et dit que la procédure était gratuite (ch. 5). En substance, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies et que A______ et B______ (ci-après : les A______/B______ ou les locataires) n'avaient pas rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. C______ (ci-après : le bailleur) était ainsi fondé à donner congé, ce qu'il avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. A cet égard, les A______/B______ n'avaient pas établi ni même allégué avoir informé la régie de leur domicile fribourgeois et les mises en demeure qui leur avaient été envoyées à l'adresse de l'objet loué avaient été valablement notifiées en application de l'art. 57 des conditions générales et règles et usages locatifs faisant partie intégrante du bail, même si les plis n'avaient pas été retirés. En outre, quand bien même les congés avaient été envoyés à l'adresse de l'arcade exploitée par D______ SARL, ceux-ci avaient bien été reçus par les A______/B______, ainsi que cela ressortait du courrier électronique de leur mandataire du 12 novembre 2020. En continuant à occuper les locaux, les locataires violaient l'art. 267 al. 1 CO qui prévoyait l'obligation de restituer la chose à la fin du bail. Aussi, il convenait de faire droit à la requête tendant à l'évacuation des locataires, de même qu'aux mesures d'exécution requises par le bailleur. B. a. Par acte expédié le 21 mai 2021 à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice (ci-après : la Cour), les A______/B______ ont formé appel, respectivement recours contre ce jugement, dont ils ont sollicité l'annulation du chiffre 1 du dispositif, sur appel, et du chiffre 2 du dispositif, sur recours.”

“d. Par requête formée le 10 juin 2024, la bailleresse a introduit action en évacuation devant le Tribunal et a en outre sollicité l'exécution directe de l'évacuation de la locataire. e. Lors de l'audience du 26 septembre 2024 devant le Tribunal, à laquelle la locataire n'était ni présente ni représentée, la bailleresse a persisté dans ses conclusions, exposant que le montant dû s'élevait désormais à près de 19'000 fr., ce qu'elle a documenté par un extrait de compte. f. Dans son jugement du 26 septembre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce, de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. La bailleresse avait requis qu'il prononce également l'exécution de l'évacuation, ce à quoi le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, a fait droit. Enfin, la locataire occupait l'appartement litigieux avec ses deux filles âgées de respectivement 15 et 17 ans, de sorte qu'afin d'éviter que ces dernières ne se trouvent soudainement privées de tout abri, il se justifiait de prévoir que le jugement pourrait être exécuté après l'échéance d'un délai de deux mois après son entrée en force. EN DROIT”

“La locataire ne s'est pas présentée à l'état des lieux et a refusé de restituer les locaux. i. Lors de l'audience du 16 septembre 2024, la bailleresse a précisé que l'arriéré s'élevait à 60'473 fr. 55, le décompte ayant été produit. La locataire a allégué avoir sous-loué les locaux et avoir été empêchée d'exercer son activité commerciale et donc de payer les loyers car la régie lui avait pris la clé des locaux. De plus, elle avait déposé une demande en indemnité d'au moins 35'000 fr. contre la régie. Elle a encore allégué avoir été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie, si bien que les produits contenus dans le congélateur s'étaient avariés; la régie avait refusé de rembourser les dégâts occasionnés. Enfin, elle a allégué avoir fait des travaux à l'intérieur des locaux. Au terme de l'audience, le Tribunal a gardé la cause à juger. j. Dans son jugement du 21 octobre 2024, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation du bail selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux loués et en continuant à les occuper, elle violait l'art. 267 al. 1 CO. Dès lors, le Tribunal a prononcé l'évacuation requise. Les arguments développés par la locataire lors de l'audience du 16 septembre 2024 ne constituaient pas des objections. Même si elle n'avait plus disposé des clés d'une partie des locaux (soit ceux occupés par les sous-locataires) dès mai 2024, date de leur remise à la régie, le bail avait déjà été résilié depuis plusieurs mois pour défaut de paiement et les arriérés étaient déjà importants. De plus, elle n'apportait pas le début d'une preuve qu'elle aurait été privée d'électricité pendant trois semaines sans en avoir été informée par la régie. Enfin, elle ne produisait pas l'éventuelle demande en indemnisation qu'elle aurait déposée à cet effet contre la régie.”

“Il s'agissait vraisemblablement du versement effectué par l'Hospice général en mains de B______ pour l'appartement. Compte tenu du paiement incomplet des indemnités courantes et de l'absence de proposition pour le rattrapage des arriérés, elle a persisté dans ses conclusions. La cause a été gardée à juger à l'issue de l'audience. h. Dans son jugement du 25 avril 2023, le Tribunal a considéré que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies en l'espèce et que les locataires n'avaient nullement rendu vraisemblable que l'une ou l'autre d'entre elles ferait défaut. La bailleresse était ainsi fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Le Tribunal a dès lors fait droit à l'évacuation requise. En outre, compte tenu de l'importance de l'arriéré, de l'absence de proposition concrète de rattrapage et du fait que même les indemnités courantes n'étaient pas intégralement payées, augmentant ainsi chaque mois l'arriéré, le Tribunal a prononcé l'exécution forcée de son jugement dès son entrée en force, quand bien même la situation financière des locataires étaient précaire et qu'ils ne disposaient pas d'une solution de relogement. Enfin, au vu des pièces produites, les locataires restaient devoir un montant de 9'795 fr. 70 à titre d'arriéré au 25 avril 2023, montant qu'ils seraient condamnés à verser à la bailleresse. EN DROIT”

“311 En fait En droit RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE C/12503/2020 ACJC/347/2021 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 22 MARS 2021   Entre Madame A______, domiciliée ______[GE], appelante et recourante contre un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 15 septembre 2020, comparant en personne, et B______ SA, sise ______[GE], intimée, représentée par C______, Agence immobilière, ______, Genève, en les bureaux de laquelle elle fait élection de domicile.   EN FAIT A. Par jugement JTBL/638/2020 du 15 septembre 2020, notifié par huissier judiciaire le 4 novembre 2020 à A______, le Tribunal des baux et loyers a condamné cette dernière à évacuer immédiatement de sa personne et de ses biens ainsi que toute autre personne faisant ménage commun avec elle l'appartement n° 1______ de 4 pièces situé au 1er étage de l'immeuble 2______ à Genève et la cave n° 1______ qui en dépend (ch. 1 du dispositif), autorisé B______ SA à requérir l'évacuation par la force publique de A______ dès l'entrée en force du jugement (ch. 2), condamné celle-ci à payer à B______ SA la somme de 2'679 fr. 55 (ch. 3), autorisé B______ SA à prélever cette somme sur la garantie de loyer constituée auprès de D______ SA en date du 29 novembre 2011 (compte n° 3______) (ch. 4), débouté les parties de toutes autres conclusions. (ch. 5) et dit que la procédure était gratuite (ch. 6). En substance, les premiers juges ont retenu que les conditions d'une résiliation selon l'art. 257d al. 1 CO étaient manifestement réunies, de sorte que la bailleresse était fondée à donner congé, ce qu'elle avait fait en respectant les conditions de l'art. 257d al. 2 CO. Depuis l'expiration du terme fixé, la locataire ne disposait plus d'aucun titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux. Son évacuation devait être prononcée. Pour le surplus, compte tenu de l'importance de l'arriéré et de l'absence de proposition concrète de rattrapage, le Tribunal a prononcé l'exécution forcée du jugement dès son entrée en force. B. a. Par acte expédié le 10 novembre 2020 à la Cour de justice, A______ (ci-après : la locataire ou la recourante) forme recours contre jugement. Elle fait valoir qu'elle est à jour dans le paiement du loyer et que son expulsion reviendrait à la mettre à la rue, puisqu'elle ne serait pas en mesure de trouver un nouveau logement, faisant l'objet de poursuites et de saisies sur salaire. Par courrier du 20 novembre 2020, elle a répété qu'il était vital pour elle de conserver son logement, à défaut de quoi elle serait dans une situation précaire.”

“Le 27 mars 2020, le Conseil fédéral a arrêté l'Ordonnance sur l'atténuation des effets du Coronavirus en matière de bail à loyer et de bail à ferme (Ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme), entrée en vigueur le 28 mars 2020 à minuit et produisant ses effets jusqu'au 31 mai 2020 (art. 5). Aux termes de l'art. 2 de cette ordonnance, si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus. Selon le rapport explicatif de la division droit de l'Office fédéral du logement, « [l]a prolongation du délai de paiement ne s'applique qu'au loyer et aux frais accessoires échus entre la publication des mesures du Conseil fédéral, le 13 mars, et le 31 mai”

“Aux termes de l'art. 2 de l'ordonnance, si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires, échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020, en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 Selon l'art. 257d CO, lorsque le locataire a reçu la chose louée et qu'il tarde à s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail; ce délai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux (al. 1). A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). A teneur de l'art. 2 de l'ordonnance COVID-19 bail à loyer et bail à ferme, si le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 en raison des mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, le bailleur accorde, en dérogation à l'art. 257d al. 1 CO, un délai d'au moins 90 jours pour l'acquittement des montants dus. Cette ordonnance a été abrogée dès le 1er juin 2020. Dans l'hypothèse où le bailleur fixe un délai plus bref que celui légal ou celui contractuel (plus long), la question de la sanction est controversée, le Tribunal fédéral ayant laissé la question ouverte (arrêt du Tribunal fédéral 4C_196/2006 du 04 août 2006 consid. 2). Un premier courant d'opinion considère que l'avis comminatoire n'est pas nul, mais que ses effets sont prolongés à l'échéance correcte pour s'acquitter de l'arriéré. On invoque tantôt l'application analogique de la règle générale sur la demeure du débiteur, inscrite à l'art. 107 al. 1 CO, tantôt celle de l'art. 266a al. 2 CO. Il en découlerait que, faute par le locataire de régler sa dette à temps, le bailleur serait admis à lui signifier le congé prévu à l'art. 257d CO. Un second courant de doctrine juge que l'avis comminatoire qui mentionne un délai trop bref est nul et qu'une éventuelle résiliation extraordinaire donnée par le bailleur s'avère inefficace.”