Art. 257c

“Le requérant doit rapporter une preuve certaine; une vraisemblance ne suffit pas (lachat/lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, p. 243). Dans le domaine des baux et loyers, la procédure sommaire des cas clairs s'applique avant tout à certaines demandes d'expulsion. Le bailleur peut privilégier cette voie lorsque les conditions de l'art. 257 CPC sont indubitablement réalisées. Lorsqu'il a des doutes, ce même bailleur doit se demander s'il n'est pas plus rationnel et prudent de saisir l'autorité de conciliation d'une requête d'expulsion en procédure simplifiée et de tenter de trouver, avec l'aide de cette autorité, une transaction judiciaire valant jugement. En effet, si la requête en cas clair n'aboutit pas, ce bailleur sera contraint, dans un second temps, de saisir cette même autorité de conciliation, puis, si la tentative de conciliation échoue faute d'accord, le tribunal d'une demande d'expulsion en procédure simplifiée (lachat/lachat, op. cit., p. 245). 3.1.3 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. 3.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que l'appelant n'avait pas sollicité, dans sa demande du 17 juin 2020, l'application de la procédure prévue par l'art. 257 CPC. Aucune mention que le cas serait clair n'y figure. Les explications fournies ne permettaient pas non plus de considérer, même implicitement, que tel était le cas. L'appelant a d'ailleurs expressément admis dans son acte d'appel qu'il n'avait pas souhaité l'application de l'art. 257 CPC. C'est donc la procédure simplifiée qui était applicable à cette demande, laquelle nécessite l'essai préalable de conciliation.”

“Le requérant doit rapporter une preuve certaine; une vraisemblance ne suffit pas (lachat/lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2019, p. 243). Dans le domaine des baux et loyers, la procédure sommaire des cas clairs s'applique avant tout à certaines demandes d'expulsion. Le bailleur peut privilégier cette voie lorsque les conditions de l'art. 257 CPC sont indubitablement réalisées. Lorsqu'il a des doutes, ce même bailleur doit se demander s'il n'est pas plus rationnel et prudent de saisir l'autorité de conciliation d'une requête d'expulsion en procédure simplifiée et de tenter de trouver, avec l'aide de cette autorité, une transaction judiciaire valant jugement. En effet, si la requête en cas clair n'aboutit pas, ce bailleur sera contraint, dans un second temps, de saisir cette même autorité de conciliation, puis, si la tentative de conciliation échoue faute d'accord, le tribunal d'une demande d'expulsion en procédure simplifiée (lachat/lachat, op. cit., p. 245). 3.1.3 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. Selon l'art. 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. 3.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que l'appelant n'avait pas sollicité, dans sa demande du 17 juin 2020, l'application de la procédure prévue par l'art. 257 CPC. Aucune mention que le cas serait clair n'y figure. Les explications fournies ne permettaient pas non plus de considérer, même implicitement, que tel était le cas. L'appelant a d'ailleurs expressément admis dans son acte d'appel qu'il n'avait pas souhaité l'application de l'art. 257 CPC. C'est donc la procédure simplifiée qui était applicable à cette demande, laquelle nécessite l'essai préalable de conciliation.”

“Les dispositions paritaires romandes pour habitations, généralement désignées sous l’appellation « contrat-cadre romand » (CCR, annexe 2.1), sont entrées en vigueur le 1er octobre 2001. Leur validité a été prolongée jusqu’au 30 juin 2020. Le contrat-cadre romand s’applique de manière obligatoire aux baux d’habitations des cantons signataires – ou dans les districts désignés par ces derniers – indépendamment de la date de conclusion du bail. Il ne s’applique pas notamment aux baux commerciaux. Le contrat-cadre règle expressément les conditions auxquelles le bailleur de locaux d’habitation peut exiger le paiement trimestriel et d’avance, en lieu et place d’un paiement mensuel : le locataire doit accuser un retard de dix jours dans le paiement du loyer. Par ailleurs, le bailleur doit lui avoir adressé une mise en demeure. Ce n’est que lorsque le locataire n’obtempère pas dans le délai comminatoire que le bailleur pourra procéder, à futur, à l’encaissement trimestriel et par avance du loyer (Bieri, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 28 ad art. 257c CO). 3.1.5 Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP). Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil – exceptions ou objections – qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 et la référence; 131 III 268 consid. 3.2). Le poursuivi peut rendre vraisemblable que l'extinction de la dette est intervenue à la suite d'un paiement. L'imputation du paiement s'opère selon les art. 85 ss CO (Veuillet/Abbet, op. cit., n. 123-124 ad art. 82 LP). 3.1.6 Selon l'art. 2 al. 1 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Cette règle permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes. L'exercice d'un droit est manifestement abusif lorsqu'il est contraire au but de ce droit ou crée une injustice manifeste.”

“d’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires et 8 fr. de divers (forfait électricité etc.), soit, au total, à 1'100 francs. Les chiffres 7 et 8 du contrat ont la teneur suivante : « 7. Annexes : Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud et disposition générales pour habitation, garage et place de parc (août 2008), 8. Le présent bail est régi par le Code des obligations et les autres dispositions légales en la matière, ainsi que par les annexes mentionnées à l’art. 7 ci-dessus, qui en font partie intégrante et dont les parties ont pris connaissance. » ; - une copie des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après : RULV), indiquant que leur force obligatoire avait été déclarée avec effet au 1er décembre 2001 et renouvelée avec effet au 1er août 2008 et dont les art. 3 et 7 disposent de ce qui suit : « 3. Paiement du premier loyer Le premier terme du loyer doit être payé à l’entrée du locataire dans les locaux. (…) 7. Paiement du loyer (art. 257c CO) Le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires sont payables par mois d’avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les acompte de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure. » ; - une copie d’un contrat de bail à loyer du 12 novembre 2015, par lequel le poursuivant, représenté par L.________ SA, a remis en location au poursuivi et à S.________ une place de parc au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...] à [...]. Conclu pour durer initialement du 15 novembre 2015 au 30 septembre 2016, le bail devait se renouveler tacitement de trois mois en trois mois sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois avant la prochaine échéance. Le loyer « payable d’avance (art.”

“Il doit s'agir du foyer de la famille, de l'endroit où les époux établissent durablement leur communauté conjugale (ACJC/1188/2014 du 6 octobre 2014, consid. 4.4.1; Lachat, op. cit., p. 121). Exceptionnellement, les époux peuvent avoir plusieurs logements de famille. Tel serait par exemple le cas de deux époux qui tous deux travaillent pour partie à Genève et pour partie à Berne, et qui habitent ensemble un logement dans chacune de ces villes (Lachat, op. cit., p. 121; Wessner, op. cit., p. 15). 2.4 En l'espèce, les intimés sont parties au même rapport de droit et sont ainsi consorts nécessaires. L'appartement litigieux constitue leur logement de famille, de sorte que l'exception au principe de la consorité s'applique. La requête initiale n'était signée que par l'époux locataire; l'épouse locataire a ultérieurement contresigné celle-ci, comme le Tribunal lui avait donné l'occasion de le faire. Ainsi, la légitimation des parties est acquise. 2.5 Le premier grief de la recourante est ainsi infondé. 3. La recourante fait grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 257c CO en constatant que les loyers et charges des intimés étaient à jour au 30 avril 2021. Elle allègue devant la Cour que l'arriéré des intimés s'élevait à 227 fr. 70 à la date précitée. 3.1 En application de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, cas échéant, les frais accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf usage ou convention contraire. L'article 12 des Conditions générales et règles et usages locatifs de 1991 et l'article 23 des conditions générales et règles et usages locatifs de 2001 prévoient tous deux que le loyer et les frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur, à son compte postale ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires soit acquittés par trimestre d'avance dès le mois suivant l'échéance fixée dans la mise en demeure.”

“a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 2.2 En l'espèce, les faits nouveaux allégués par l'appelante sont irrecevables, car ils auraient pu l'être devant les premiers juges, sans que celle-ci n'explique pourquoi ils ne l'ont pas été. 3. Le Tribunal a considéré que la prétention en réparation du dommage de l'intimée, en lien avec l'arcade, correspondant aux loyers dus jusqu'à l'échéance du contrat, devait être admise, celle-ci ayant démontré avoir tenté en vain de relouer les locaux suite à la résiliation anticipée du bail et l'appelante n'ayant pas démontré avoir versé les montants réclamés. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir retenu que l'intimée avait "déployé de réels efforts" pour relouer les locaux. 3.1 Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire (art. 257c CO). Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Lorsque le locataire donne lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail, il est tenu d'indemniser le bailleur pour le dommage qu'il lui a causé (ATF 127 III 548 consid. 5 et les références citées). Le dommage auquel peut prétendre le bailleur comprend notamment le loyer échu entre le départ du locataire et la relocation de la chose ou, si la chose n'est pas relouée, jusqu'à la première échéance contractuelle (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 883). Il s'agit de l'échéance pour laquelle le locataire aurait pu résilier le bail, si le bailleur n'avait pas fait application de l'article 257d al.”

“Rechtliches Gemäss Art. 257 OR ist der Mieter zur Bezahlung des Mietzinses verpflich- tet, wobei der Zeitpunkt der Zahlungen durch den Vertrag bestimmt werden kann (Art. 257c OR). Wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet, schuldet der Mieter dem Vermieter Ersatz für den Schaden, welcher durch die vorzeitige Beendigung entstanden ist. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zufolge Zahlungsverzugs ge- kündigt worden ist (P ETER HIGI/ANTON BÜHLMANN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 61 zu 257d OR). Der Anspruch erstreckt sich auf das Erfüllungsinteresse und um- fasst in der Regel den Mietzinsausfall bis zur frühestmöglichen ordentlichen Kün- digung durch den Mieter (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 61 zu Art. 257d OR). Verbleibt - 6 - der Mieter nach Beendigung im Mietobjekt, hat der Vermieter auch dafür einen Schadenersatzanspruch (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 60 zu Art. 257d OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.], Zürcher Kommen- tar, Die Miete, Art. 266-268b OR, 5. Aufl., Zürich 2020, N 58 zu Art. 267 OR).”

“256c CO) et, partant, si le loyer de janvier 2021 était échu lors de l'envoi de l'avis comminatoire. A cet égard, c'est à juste titre que l'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que les parties étaient convenues d'intégrer les dispositions du CCR aux rapports de bail : en effet, ni les baux ni les autres pièces produites par l'intimée ne font une quelconque référence à ce contrat-cadre. Le bail de l'appartement (qui ne reproduit par la teneur du CCR) a par ailleurs été conclu en avril 1999, soit avant l'entrée en vigueur du CCR le 1er décembre 2001, de sorte que celui-ci - qui n'a plus force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 - n'était pas applicable aux rapports de bail lors de l'envoi de l'avis comminatoire (il en va de même pour le bail du parking, dont l'usage a, selon toute vraisemblance, été cédé avec celui de l'appartement au sens de l'art. 253a CO). La bailleresse ne saurait dès lors se fonder sur le CCR pour établir que le loyer brut était payable par mois d'avance - et non par mois échu selon l'art. 257c CO -, quand bien même les dispositions du CCR sont notoires, puisque publiées dans la Feuille fédérale. C'est également à juste titre que l'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu, dans son état de fait, que le bail de l'appartement faisait expressément référence à des conditions générales et règles et usages locatifs applicables dans le canton de Genève (l'édition n'a pas été spécifiée). En effet, il ressort clairement du dossier soumis à la Cour - ce dont les parties conviennent - que la bailleresse n'a pas allégué en première instance l'existence de ces conditions générales ni leur contenu, pas plus qu'elle n'a allégué que celles-ci faisaient partie intégrante du bail. Elle n'a pas produit ces conditions générales à l'appui de ses requêtes en évacuation du 15 avril”

“En l'espèce, l'avis comminatoire du 15 décembre 2020 sommait les locataires de payer le loyer du mois de décembre 2020 ainsi que des frais de rappel dans un délai de trente jours, à défaut de quoi le bail serait résilié. Or et comme le relève à juste titre l'appelant, dans un grief recevable en appel en tant qu'il constitue uniquement une nouvelle motivation juridique (cf. supra consid. 2), le contrat de bail produit à l'appui de la requête en évacuation ne prévoit pas que le loyer était payable d'avance en dérogation à l'art. 257c CO, de sorte que les locataires n'étaient pas en demeure pour le paiement du loyer du mois de décembre 2020 à la date de l'avis comminatoire. La bailleresse soutient qu'une telle dérogation serait prévue par les conditions générales genevoises pour locaux commerciaux, applicables à la relation contractuelle selon le contrat de bail des parties et selon lesquelles les loyers et les provisions ou forfaits pour les frais accessoires seraient payables par mois d'avance. Ces conditions générales ne figurent toutefois pas à la procédure et ne sauraient être considérées comme des faits notoires. Il n'est par conséquent pas établi à teneur du dossier que les locataires étaient en demeure au moment de la sommation du 15 décembre 2020, condition pourtant nécessaire à la résiliation du bail fondée sur l'art. 257d CO. La situation n'étant pas claire, la requête du 11 mars 2021 est irrecevable pour ce motif déjà. L'appelant fait par ailleurs valoir que les locataires devraient être exonérés du paiement du loyer litigieux et que celui-ci ne pouvait ainsi pas être exigé, dès lors que les mesures sanitaires prises par les autorités en lien avec la pandémie du COVID-19 les ont empêchés de faire usage de la chose louée tel que prévu contractuellement, soit d'exploiter pleinement leur restaurant.”

“Le recourant soutient que le point de départ de l’intérêt moratoire ne peut être le 1er janvier 2016, car, à cette date, seul le loyer du mois de janvier 2016 était exigible, mais qu’il faudrait retenir le 15 mai 2018, échéance moyenne. a) Selon l’art. 102 al. 1 CO, le débiteur d’une obligation exigible est mis en demeure par l’interpellation du créancier. L’alinéa 2 de cette disposition précise que, lorsque le jour de l’exécution a été déterminé d’un commun accord, ou fixé par l’une des parties en vertu d’un droit à elle réservé et au moyen d’un avertissement régulier, le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour. En matière de bail à loyer, la doctrine considère que le terme de paiement du loyer a un caractère comminatoire et que le locataire qui ne le paie pas à ce terme est en demeure, sans que le bailleur doive l’interpeller (Lachat, in Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny (éd), Le bail à loyer, éd. 2019, chapitre 15 n. 2.9, p. 377 ; Bieri, in Bohnet/Carron/Montini (éd.), Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, n. 5 ad art. 257c CO et références). Selon l’art. 104 al. 1 CO, le débiteur qui est en demeure pour le paiement d’une somme d’argent doit l’intérêt moratoire à 5 % l’an, même si un taux inférieur avait été fixé pour l’intérêt conventionnel. b) En l’espèce, le recourant ne conteste pas avoir été en retard dans le paiement des loyers en cause. Il était donc en demeure selon l’art. 102 al. 2 CO dès la première échéance impayée. Il ressort du dossier de première instance que les baux à loyer qui fondent les créances déduites en poursuite prévoient que le loyer est payable d’avance en référence aux art. 3 et 7 RULV. La période de loyers couverte par la poursuite en cause de payer court du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2020, soit durant cinquante-quatre mois. Les arriérés de loyer, par 44'000 fr. et 5'200 fr. correspondent à quarante loyers mensuels. Il y a donc lieu de considérer que quatorze loyers de la période mentionnée ont été réglés et, d’imputer, faute d’indication des parties à ce sujet, ces paiements sur les loyers échus en premier en application de l’art.”

“des Mietvertrags vom 8. Dezember 2015 ist der Mietzins in monatlichen Raten zum Voraus zahlbar. Damit vereinbarten die Parteien periodische Leistungen und den ersten Tag des jeweiligen Monats als Verfalltag (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257c OR N 10, 24 und 27; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257c OR N 14 f.; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257-257c OR N 5). Der Mieter zahlte am 4. März, 3. April und 4. Mai 2020 je einen vollen Monatsmietzins (Kontoauszüge für März bis Mai 2020). Dass der Mieter vor diesen Zahlungen eine Herabsetzungserklärung abgegeben hätte, wird nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Selbst wenn die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung erfüllt waren, bestanden folglich im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 die Mietzinsforderung für März 2020, im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang April 2020 die Mietzinsforderung für April 2020 und im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang Mai 2020 die Mietzinsforderung für Mai 2020 in vollem Umfang. Mietzinsforderungen entstehen grundsätzlich mit dem Abschluss des Vertrags und sind grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt erfüllbar. Grundsätzlich ist es deshalb zulässig, den Mietzins für die gesamte Mietdauer im Voraus zu bezahlen.”

“4 La créance doit être exigible au plus tard au moment de l'introduction de la poursuite, à savoir lors de la notification du commandement de payer (arrêts du Tribunal fédéral 5A_940/2020 du 27 janvier 2021 consid. 3.2.1; 2C_781/2020 du 28 décembre 2020 consid. 5.2; 5A_785/2016 du 2 février 2017 consid. 3.2.2). L'exigibilité (art. 75 CO) signifie que le créancier peut exiger la prestation et que le débiteur doit l'exécuter. Le moment où la prestation est exigible est déterminé en premier lieu par la convention des parties (ATF 148 III 145 consid. 4.1.2). Le débiteur d'une obligation exigible est mis en demeure par l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Lorsque le jour de l'exécution a été déterminé d'un commun accord, ou fixé par l'une des parties en vertu d'un droit à elle réservé et au moyen d'un avertissement régulier, le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour (art. 102 al. 2 CO). En droit du bail, il est prévu que le locataire paie le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Cette règle est toutefois de nature dispositive, de sorte que les parties peuvent, contractuellement, y déroger. Les dispositions paritaires romandes pour habitations, généralement désignées sous l’appellation « contrat-cadre romand » (CCR, annexe 2.1), sont entrées en vigueur le 1er octobre 2001. Leur validité a été prolongée jusqu’au 30 juin 2020. Le contrat-cadre romand s’applique de manière obligatoire aux baux d’habitations des cantons signataires – ou dans les districts désignés par ces derniers – indépendamment de la date de conclusion du bail. Il ne s’applique pas notamment aux baux commerciaux. Le contrat-cadre règle expressément les conditions auxquelles le bailleur de locaux d’habitation peut exiger le paiement trimestriel et d’avance, en lieu et place d’un paiement mensuel : le locataire doit accuser un retard de dix jours dans le paiement du loyer. Par ailleurs, le bailleur doit lui avoir adressé une mise en demeure. Ce n’est que lorsque le locataire n’obtempère pas dans le délai comminatoire que le bailleur pourra procéder, à futur, à l’encaissement trimestriel et par avance du loyer (Bieri, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n.”

“4 La créance doit être exigible au plus tard au moment de l'introduction de la poursuite, à savoir lors de la notification du commandement de payer (arrêts du Tribunal fédéral 5A_940/2020 du 27 janvier 2021 consid. 3.2.1; 2C_781/2020 du 28 décembre 2020 consid. 5.2; 5A_785/2016 du 2 février 2017 consid. 3.2.2). L'exigibilité (art. 75 CO) signifie que le créancier peut exiger la prestation et que le débiteur doit l'exécuter. Le moment où la prestation est exigible est déterminé en premier lieu par la convention des parties (ATF 148 III 145 consid. 4.1.2). Le débiteur d'une obligation exigible est mis en demeure par l'interpellation du créancier (art. 102 al. 1 CO). Lorsque le jour de l'exécution a été déterminé d'un commun accord, ou fixé par l'une des parties en vertu d'un droit à elle réservé et au moyen d'un avertissement régulier, le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour (art. 102 al. 2 CO). En droit du bail, il est prévu que le locataire paie le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Cette règle est toutefois de nature dispositive, de sorte que les parties peuvent, contractuellement, y déroger. Les dispositions paritaires romandes pour habitations, généralement désignées sous l’appellation « contrat-cadre romand » (CCR, annexe 2.1), sont entrées en vigueur le 1er octobre 2001. Leur validité a été prolongée jusqu’au 30 juin 2020. Le contrat-cadre romand s’applique de manière obligatoire aux baux d’habitations des cantons signataires – ou dans les districts désignés par ces derniers – indépendamment de la date de conclusion du bail. Il ne s’applique pas notamment aux baux commerciaux. Le contrat-cadre règle expressément les conditions auxquelles le bailleur de locaux d’habitation peut exiger le paiement trimestriel et d’avance, en lieu et place d’un paiement mensuel : le locataire doit accuser un retard de dix jours dans le paiement du loyer. Par ailleurs, le bailleur doit lui avoir adressé une mise en demeure. Ce n’est que lorsque le locataire n’obtempère pas dans le délai comminatoire que le bailleur pourra procéder, à futur, à l’encaissement trimestriel et par avance du loyer (Bieri, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n.”

“En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas d'être protégé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 précité, ibid; 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. 3.1.2 Selon la doctrine, l'art. 257d CO s'applique après que le locataire a pris ou pouvait prendre possession de la chose louée (Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 257d CO). Il suffit que la chose soit à disposition du locataire, peu importe que ce dernier n'en ait pas usé (Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, 2017, n. 7 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 869, indique que le locataire a pris possession des locaux). 3.1.3 Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, op.”

“En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas d'être protégé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 précité, ibid; 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. 3.1.2 Selon la doctrine, l'art. 257d CO s'applique après que le locataire a pris ou pouvait prendre possession de la chose louée (Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 257d CO). Il suffit que la chose soit à disposition du locataire, peu importe que ce dernier n'en ait pas usé (Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, 2017, n. 7 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 869, indique que le locataire a pris possession des locaux). 3.1.3 Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, op.”

“2 Il résulte de ce qui précède que la résiliation donnée par l’intimée le 18 décembre 2019 est tardive. Si l’intimée souhaitait pouvoir résilier le contrat de manière anticipée, avant l’échéance des cinq ans (cf. article 3, 2e § du contrat), elle aurait dû donner sa résiliation au plus tard le 31 mai 2018, pour une fin de contrat au 30 novembre 2018. En conséquence, en vertu de l'art. 266a al. 2 CO, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent, soit en l’occurrence l’échéance initiale de cinq ans, le 30 novembre 2022. L’intimée a versé les loyers jusqu’au 31 juillet 2020 uniquement, alors qu’elle devait s’en acquitter jusqu’au 30 novembre 2022 selon le contrat qui précède. Toutefois, l’appelante ne réclame le paiement des loyers que du 1er août 2020 au 30 juin 2021, soit pour onze mois. Le montant total dû par l’intimée s’élève dès lors à 470'877 fr. (42’807 fr. x 11). 4.3.3 4.3.3.1 L’appelante conclut au paiement d’un intérêt moratoire au taux de 5 % l’an dès le 1er décembre 2020 (échéance moyenne). 4.3.3.2 Au terme de l’art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Si le contrat comporte une clause d’exigibilité, le locataire est en demeure, sans interpellation, dès la survenance du terme (art. 102 al. 2 CO) et doit, dès ce jour, des intérêts moratoires (art. 104 CO ; Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 2 ad art. 257c CO). 4.3.3.3 En l’espèce, le contrat de bail du 27 novembre 2017 prévoit expressément que loyer est payable mensuellement d’avance le 5e jour de chaque mois. Le contrat fixant de manière claire les dates de paiement de chaque mensualité, l’intimée a été en demeure dès l’expiration de chacune des échéances, soit le 5 de chaque mois. L'intérêt court le lendemain du terme d'exécution. Dans la mesure où chaque mensualité est devenue exigible à une date différente, il convient de tenir compte d'une échéance moyenne du 5 août 2020 au 5 juin 2021, à savoir le 21 janvier 2021.”

“L’intimée a versé les loyers jusqu’au 31 juillet 2020 uniquement, alors qu’elle devait s’en acquitter jusqu’au 30 novembre 2022 selon le contrat qui précède. Toutefois, l’appelante ne réclame le paiement des loyers que du 1er août 2020 au 30 juin 2021, soit pour onze mois. Le montant total dû par l’intimée s’élève dès lors à 470'877 fr. (42’807 fr. x 11). 4.3.3 4.3.3.1 L’appelante conclut au paiement d’un intérêt moratoire au taux de 5 % l’an dès le 1er décembre 2020 (échéance moyenne). 4.3.3.2 Au terme de l’art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Si le contrat comporte une clause d’exigibilité, le locataire est en demeure, sans interpellation, dès la survenance du terme (art. 102 al. 2 CO) et doit, dès ce jour, des intérêts moratoires (art. 104 CO ; Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 2 ad art. 257c CO). 4.3.3.3 En l’espèce, le contrat de bail du 27 novembre 2017 prévoit expressément que loyer est payable mensuellement d’avance le 5e jour de chaque mois. Le contrat fixant de manière claire les dates de paiement de chaque mensualité, l’intimée a été en demeure dès l’expiration de chacune des échéances, soit le 5 de chaque mois. L'intérêt court le lendemain du terme d'exécution. Dans la mesure où chaque mensualité est devenue exigible à une date différente, il convient de tenir compte d'une échéance moyenne du 5 août 2020 au 5 juin 2021, à savoir le 21 janvier 2021. Partant, la somme dont l’intimée est débitrice envers l’appelant porte intérêt à hauteur de 5 % l'an dès le 21 janvier 2021, échéance moyenne. 4.3.4 Au vu de ce qui précède, l’intimée sera reconnue débitrice de l’appelante et lui devra paiement du montant de 470'877 fr., avec intérêts à 5 % l’an dès le 21 janvier 2021, échéance moyenne. 5. 5.1 L'appelante requiert la levée définitive de l'opposition formée par l'intimée au commandement de payer qu'elle lui a fait notifier.”

“Le recourant soutient que le point de départ de l’intérêt moratoire ne peut être le 1er janvier 2016, car, à cette date, seul le loyer du mois de janvier 2016 était exigible, mais qu’il faudrait retenir le 15 mai 2018, échéance moyenne. a) Selon l’art. 102 al. 1 CO, le débiteur d’une obligation exigible est mis en demeure par l’interpellation du créancier. L’alinéa 2 de cette disposition précise que, lorsque le jour de l’exécution a été déterminé d’un commun accord, ou fixé par l’une des parties en vertu d’un droit à elle réservé et au moyen d’un avertissement régulier, le débiteur est mis en demeure par la seule expiration de ce jour. En matière de bail à loyer, la doctrine considère que le terme de paiement du loyer a un caractère comminatoire et que le locataire qui ne le paie pas à ce terme est en demeure, sans que le bailleur doive l’interpeller (Lachat, in Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny (éd), Le bail à loyer, éd. 2019, chapitre 15 n. 2.9, p. 377 ; Bieri, in Bohnet/Carron/Montini (éd.), Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, n. 5 ad art. 257c CO et références). Selon l’art. 104 al. 1 CO, le débiteur qui est en demeure pour le paiement d’une somme d’argent doit l’intérêt moratoire à 5 % l’an, même si un taux inférieur avait été fixé pour l’intérêt conventionnel. b) En l’espèce, le recourant ne conteste pas avoir été en retard dans le paiement des loyers en cause. Il était donc en demeure selon l’art. 102 al. 2 CO dès la première échéance impayée. Il ressort du dossier de première instance que les baux à loyer qui fondent les créances déduites en poursuite prévoient que le loyer est payable d’avance en référence aux art. 3 et 7 RULV. La période de loyers couverte par la poursuite en cause de payer court du 1er janvier 2016 au 1er juillet 2020, soit durant cinquante-quatre mois. Les arriérés de loyer, par 44'000 fr. et 5'200 fr. correspondent à quarante loyers mensuels. Il y a donc lieu de considérer que quatorze loyers de la période mentionnée ont été réglés et, d’imputer, faute d’indication des parties à ce sujet, ces paiements sur les loyers échus en premier en application de l’art.”

“au moins (art. 308 al. 2 CPC), ce qui est le cas en l'espèce. 1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 2. Invoquant une constatation des faits inexacte, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'elle avait fait le choix d'ignorer les règles de la solidarité au moment de la résiliation du bail avant de s'en prévaloir dans le cadre de la présente procédure, concluant ainsi, de manière erronée, qu'elle avait agi de manière contraire à la bonne foi en réclamant à ce stade du litige le paiement des arriérés de loyer à l'encontre de l'intimé selon les règles de la solidarité. Elle allègue n'avoir appris l'existence de l'intimé qu'en 2021 à la suite d'une seconde interpellation à la Justice de paix et avoir agi en toute bonne foi. 2.1.1 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (Aubert, in CPra-Bail, 2ème éd.”

“Néanmoins, la formulation de l'acte de recours permet de discerner que la recourante souhaite que les prétentions en paiement de sa partie adverse soient rejetées, mais n'entend pas reprendre ses conclusions reconventionnelles; pour la motivation, elle exprime en quoi à son avis, la décision attaquée est inexacte. Le recours, considéré avec indulgence s'agissant d'un plaideur en personne, sera donc déclaré recevable. 1.5 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). La Cour examinera donc la cause sur la base du dossier dont disposait le Tribunal. 3. La recourante fait grief au Tribunal de l'avoir condamnée à verser à l'intimée l'indemnité pour occupation illicite relative à la période du 1er au 15 juillet 2021, alors qu'elle "avait accepté et mis en œuvre son départ volontaire du logement à la fin du mois de juin 2021". 3.1 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C_224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2 et 2.3 p. 1033). Si le locataire ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art.”

“4 En l’espèce, introduit en temps utile et selon la forme prescrite par A______, le recours de celui-ci est recevable. Les faits nouveaux qui sont allégués sont en revanche irrecevables. Le recours formé par B______, qui n’est pas partie à la procédure, est irrecevable. Par ailleurs, la réponse de C______ est irrecevable, ayant été expédiée le 18 mars 2024, alors que le délai pour ce faire était arrivé à échéance le 28 février 2024, étant précisé qu’il devait s’attendre à recevoir une notification, rien n’indiquant que le jugement entrepris serait entré en force. 1.5 Dans le cadre d’un recours, le pouvoir d’examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Le bailleur fait grief aux premiers juges de n’avoir pas retenu un préavis d’un mois avant la libération du locataire. 2.1 Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT et ALII, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). 2.2 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que le bail avait été résilié pour le 31 janvier 2021, de sorte que le délai au 30 juin 2021 ne constituait qu’un délai de départ octroyé par les bailleurs au locataire. Dès l’instant où les parties n’étaient plus liées par un contrat de bail, aucun préavis n’était obligatoire pour restituer les locaux par le locataire.”

“Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Les dettes d'argent sont des dettes portables (art. 74 al. 2 ch. 1 CO). Le loyer dû doit donc parvenir au bailleur le dernier jour de l'échéance du paiement. Le locataire qui recourt aux services d'une banque, par exemple qui effectue ses paiements par e-banking, doit ainsi effectuer son versement suffisamment tôt pour que le transfert intervienne à temps. La banque étant l'auxiliaire du locataire (art. 101 CO), son paiement n'est réputé effectué que lorsque le compte du bailleur est crédité. Toutefois, lorsque le bailleur lui remet des bulletins de versement postaux, il suffit que le locataire s'acquitte de son dû au bureau de poste le dernier jour (LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 376 et les références citées). En décembre 2000, l'ASLOCA, la Fédération romande immobilière et l'Union suisse des professionnels de l'immobilier ont présenté au Conseil fédéral une requête conjointe, demandant que force obligatoire générale soit donnée au contrat-cadre romand (CCR) qu'elles venaient de conclure (LACHAT, op.”

“Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Les dettes d'argent sont des dettes portables (art. 74 al. 2 ch. 1 CO). Le loyer dû doit donc parvenir au bailleur le dernier jour de l'échéance du paiement. Le locataire qui recourt aux services d'une banque, par exemple qui effectue ses paiements par e-banking, doit ainsi effectuer son versement suffisamment tôt pour que le transfert intervienne à temps. La banque étant l'auxiliaire du locataire (art. 101 CO), son paiement n'est réputé effectué que lorsque le compte du bailleur est crédité. Toutefois, lorsque le bailleur lui remet des bulletins de versement postaux, il suffit que le locataire s'acquitte de son dû au bureau de poste le dernier jour (LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 376 et les références citées). En décembre 2000, l'ASLOCA, la Fédération romande immobilière et l'Union suisse des professionnels de l'immobilier ont présenté au Conseil fédéral une requête conjointe, demandant que force obligatoire générale soit donnée au contrat-cadre romand (CCR) qu'elles venaient de conclure (LACHAT, op.”

“Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Les dettes d'argent sont des dettes portables (art. 74 al. 2 ch. 1 CO). Le loyer dû doit donc parvenir au bailleur le dernier jour de l'échéance du paiement. Le locataire qui recourt aux services d'une banque, par exemple qui effectue ses paiements par e-banking, doit ainsi effectuer son versement suffisamment tôt pour que le transfert intervienne à temps. La banque étant l'auxiliaire du locataire (art. 101 CO), son paiement n'est réputé effectué que lorsque le compte du bailleur est crédité. Toutefois, lorsque le bailleur lui remet des bulletins de versement postaux, il suffit que le locataire s'acquitte de son dû au bureau de poste le dernier jour (LACHAT, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 376 et les références citées). En décembre 2000, l'ASLOCA, la Fédération romande immobilière et l'Union suisse des professionnels de l'immobilier ont présenté au Conseil fédéral une requête conjointe, demandant que force obligatoire générale soit donnée au contrat-cadre romand (CCR) qu'elles venaient de conclure (LACHAT, op.”

“Le loyer n'était par ailleurs pas exigible puisque les locataires ne pouvaient pas bénéficier du logement pendant les deux mois en question. Le congé était dès lors inefficace. Il était en outre annulable car il contrevenait aux règles de la bonne foi. Les appelants pouvaient comprendre qu'ils n'avaient pas besoin de payer le loyer puisqu'ils ne pouvaient pas occuper l'appartement. Les intimées avaient pour seul but d'obtenir leur départ, et non de protéger leurs intérêts financiers. Cela était établi par la teneur de leur courrier du 16 juillet 2019 et par le fait que, lors de l'audience du 25 février 2020 intervenue dans la cause C/2______/2020, elles avaient demandé qui habitait l'appartement alors que la question avait déjà été tranchée. Les intimées auraient dû répondre au courrier de l'appelant du 28 août 2019 pour éclaircir la situation. 2.1. 2.2.1 Le locataire doit payer le loyer et le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Selon l'article 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'article 257d al. 2 CO. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. Même une créance contestée peut être opposée en compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid.”

“En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : un locataire qui n'attire pas l'attention du bailleur sur l'erreur commise et qui ne fait pas d'efforts pour régler l'arriéré dont il sait qu'il existe effectivement ou qui peut au moins démontrer qu'il aurait réglé l'arriéré si le montant dû avait été correctement indiqué ne mérite pas d'être protégé (arrêts du Tribunal fédéral 4A_429/2022 précité, ibid; 4A_550/2020 du 29 avril 2021 consid. 7.2; 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1; 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 et les arrêts cités). En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner d'office si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire était assorti d'une menace de résiliation de bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues par la loi (ACJC/1303/2008 du 3 novembre 2008 et réf. citées). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. 3.1.2 Selon la doctrine, l'art. 257d CO s'applique après que le locataire a pris ou pouvait prendre possession de la chose louée (Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 1 ad art. 257d CO). Il suffit que la chose soit à disposition du locataire, peu importe que ce dernier n'en ait pas usé (Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et du bail à ferme, 2017, n. 7 ad art. 257d CO; Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 869, indique que le locataire a pris possession des locaux). 3.1.3 Les résiliations de bail qui respectent les exigences légales de forme mais pour lesquelles une condition matérielle, légale ou contractuelle fait défaut sont inefficaces. L'inefficacité est une forme de nullité. Elle peut être soulevée en tout temps, sauf abus manifeste de droit, même à l'occasion de la procédure d'expulsion et doit être constatée d'office par le juge (Lachat, op.”

“Le loyer n'était par ailleurs pas exigible puisque les locataires ne pouvaient pas bénéficier du logement pendant les deux mois en question. Le congé était dès lors inefficace. Il était en outre annulable car il contrevenait aux règles de la bonne foi. Les appelants pouvaient comprendre qu'ils n'avaient pas besoin de payer le loyer puisqu'ils ne pouvaient pas occuper l'appartement. Les intimées avaient pour seul but d'obtenir leur départ, et non de protéger leurs intérêts financiers. Cela était établi par la teneur de leur courrier du 16 juillet 2019 et par le fait que, lors de l'audience du 25 février 2020 intervenue dans la cause C/2______/2020, elles avaient demandé qui habitait l'appartement alors que la question avait déjà été tranchée. Les intimées auraient dû répondre au courrier de l'appelant du 28 août 2019 pour éclaircir la situation. 2.1. 2.2.1 Le locataire doit payer le loyer et le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Selon l'article 257d al. 1 CO, lorsque le locataire d'un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est en retard dans le paiement de loyers ou frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai, de 30 jours au moins, et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. En cas de non-paiement dans le délai, il peut, moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d'un mois, résilier le bail en application de l'article 257d al. 2 CO. Le locataire en demeure peut invoquer la compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l'art. 257d CO. Il peut opposer à la créance de loyer une autre créance qu'il a lui-même contre le bailleur si, parmi d'autres conditions, la créance compensante est échue et exigible (cf. art. 120 al. 1 CO) et le moyen invoqué avant l'échéance du délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO. Même une créance contestée peut être opposée en compensation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid.”

“des Mietvertrags vom 8. Dezember 2015 ist der Mietzins in monatlichen Raten zum Voraus zahlbar. Damit vereinbarten die Parteien periodische Leistungen und den ersten Tag des jeweiligen Monats als Verfalltag (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257c OR N 10, 24 und 27; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257c OR N 14 f.; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257-257c OR N 5). Der Mieter zahlte am 4. März, 3. April und 4. Mai 2020 je einen vollen Monatsmietzins (Kontoauszüge für März bis Mai 2020). Dass der Mieter vor diesen Zahlungen eine Herabsetzungserklärung abgegeben hätte, wird nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Selbst wenn die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung erfüllt waren, bestanden folglich im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 die Mietzinsforderung für März 2020, im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang April 2020 die Mietzinsforderung für April 2020 und im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang Mai 2020 die Mietzinsforderung für Mai 2020 in vollem Umfang. Mietzinsforderungen entstehen grundsätzlich mit dem Abschluss des Vertrags und sind grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt erfüllbar. Grundsätzlich ist es deshalb zulässig, den Mietzins für die gesamte Mietdauer im Voraus zu bezahlen. Vorbehalten bleibt aber insbesondere eine abweichende Parteiabrede.”

“4 En l’espèce, introduit en temps utile et selon la forme prescrite par A______, le recours de celui-ci est recevable. Les faits nouveaux qui sont allégués sont en revanche irrecevables. Le recours formé par B______, qui n’est pas partie à la procédure, est irrecevable. Par ailleurs, la réponse de C______ est irrecevable, ayant été expédiée le 18 mars 2024, alors que le délai pour ce faire était arrivé à échéance le 28 février 2024, étant précisé qu’il devait s’attendre à recevoir une notification, rien n’indiquant que le jugement entrepris serait entré en force. 1.5 Dans le cadre d’un recours, le pouvoir d’examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Le bailleur fait grief aux premiers juges de n’avoir pas retenu un préavis d’un mois avant la libération du locataire. 2.1 Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT et ALII, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). 2.2 En l’espèce, les premiers juges ont retenu que le bail avait été résilié pour le 31 janvier 2021, de sorte que le délai au 30 juin 2021 ne constituait qu’un délai de départ octroyé par les bailleurs au locataire. Dès l’instant où les parties n’étaient plus liées par un contrat de bail, aucun préavis n’était obligatoire pour restituer les locaux par le locataire.”

“Néanmoins, la formulation de l'acte de recours permet de discerner que la recourante souhaite que les prétentions en paiement de sa partie adverse soient rejetées, mais n'entend pas reprendre ses conclusions reconventionnelles; pour la motivation, elle exprime en quoi à son avis, la décision attaquée est inexacte. Le recours, considéré avec indulgence s'agissant d'un plaideur en personne, sera donc déclaré recevable. 1.5 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). La Cour examinera donc la cause sur la base du dossier dont disposait le Tribunal. 3. La recourante fait grief au Tribunal de l'avoir condamnée à verser à l'intimée l'indemnité pour occupation illicite relative à la période du 1er au 15 juillet 2021, alors qu'elle "avait accepté et mis en œuvre son départ volontaire du logement à la fin du mois de juin 2021". 3.1 Selon l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. La restitution n'intervient, au sens de l'art. 267 al. 1 CO, que lorsque le locataire a, d'une part, restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et n'appartiennent pas au bailleur (arrêts du Tribunal fédéral 4D_128/2010 du 1er mars 2011 consid. 2.3; 4C_224/1997 du 17 février 1998 consid. 3b; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 2.2 et 2.3 p. 1033). Si le locataire ne restitue pas les locaux à la fin du bail, il doit au bailleur une indemnité pour occupation illicite déterminée selon le loyer convenu. L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle (celle résultant de l'art. 267 al. 1 CO) et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art.”

“Selon le plaignant, les sommes indûment perçues s’élèveraient à tout le moins à 7'225 fr., ce qui n’inclurait pas les loyers restés en mains de l’appelant qui ne lui auraient jamais été versés et pour lesquels il a conclu qu’il lui soit donné acte pour le surplus de ses réserves civiles pour le montant dépassant la somme de 7'225 francs.                 D’après le Ministère public, au vu des éléments transmis par C._____ SA, S._____ AG a indûment encaissé des loyers en décembre 2015 et janvier 2016 se montant respectivement à 3'730 fr. et 390 fr., ce qui représente un montant total de 4'120 francs. Le procureur relève que l’appelant n’aurait produit aucune pièce attestant de paiement de loyers par les locataires en avance ou en retard. Dans la mesure où il ne serait pas habituel que des locataires paient plusieurs mois de loyer en avance ou, à l’inverse, aient du retard dans le paiement de plusieurs loyers mensuels, cet argument doit être rejeté.   3.3              Le droit du bail est régi aux art. 253 ss du Code des obligations (CO ; RS 220). Selon l'art. 257c CO, le loyer doit être payé à la fin de chaque mois, sauf convention ou usage local contraire.                 Dans le canton de Vaud, le cadre légal fédéral est complété par les Règles et usages locatifs (RULV), soit par un contrat-cadre qui s’applique à tout bail signé dans le canton et qui précise les droits et devoirs des propriétaires et des locataires.                 Le Conseil d’Etat a prolongé la force obligatoire des règles et usages locatifs vaudois jusqu’au 30 juin 2026. Le Conseil fédéral a approuvé cette prolongation du contrat-cadre vaudois par un arrêté du 24 juin 2020.                 Selon l’art. 7 des règles et usages locatifs du canton de Vaud, le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.”

“d’acompte de chauffage, d’eau chaude et de frais accessoires et 8 fr. de divers (forfait électricité etc.), soit, au total, à 1'100 francs. Les chiffres 7 et 8 du contrat ont la teneur suivante : « 7. Annexes : Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud et disposition générales pour habitation, garage et place de parc (août 2008), 8. Le présent bail est régi par le Code des obligations et les autres dispositions légales en la matière, ainsi que par les annexes mentionnées à l’art. 7 ci-dessus, qui en font partie intégrante et dont les parties ont pris connaissance. » ; - une copie des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud (ci-après : RULV), indiquant que leur force obligatoire avait été déclarée avec effet au 1er décembre 2001 et renouvelée avec effet au 1er août 2008 et dont les art. 3 et 7 disposent de ce qui suit : « 3. Paiement du premier loyer Le premier terme du loyer doit être payé à l’entrée du locataire dans les locaux. (…) 7. Paiement du loyer (art. 257c CO) Le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires sont payables par mois d’avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d’une mensualité et qu’il a fait l’objet d’une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, les acompte de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l’avance, dès le mois suivant l’échéance du délai fixé dans la mise en demeure. » ; - une copie d’un contrat de bail à loyer du 12 novembre 2015, par lequel le poursuivant, représenté par L.________ SA, a remis en location au poursuivi et à S.________ une place de parc au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [...] à [...]. Conclu pour durer initialement du 15 novembre 2015 au 30 septembre 2016, le bail devait se renouveler tacitement de trois mois en trois mois sauf avis de résiliation donné et reçu au moins trois mois avant la prochaine échéance. Le loyer « payable d’avance (art.”

“256c CO) et, partant, si le loyer de janvier 2021 était échu lors de l'envoi de l'avis comminatoire. A cet égard, c'est à juste titre que l'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que les parties étaient convenues d'intégrer les dispositions du CCR aux rapports de bail : en effet, ni les baux ni les autres pièces produites par l'intimée ne font une quelconque référence à ce contrat-cadre. Le bail de l'appartement (qui ne reproduit par la teneur du CCR) a par ailleurs été conclu en avril 1999, soit avant l'entrée en vigueur du CCR le 1er décembre 2001, de sorte que celui-ci - qui n'a plus force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 - n'était pas applicable aux rapports de bail lors de l'envoi de l'avis comminatoire (il en va de même pour le bail du parking, dont l'usage a, selon toute vraisemblance, été cédé avec celui de l'appartement au sens de l'art. 253a CO). La bailleresse ne saurait dès lors se fonder sur le CCR pour établir que le loyer brut était payable par mois d'avance - et non par mois échu selon l'art. 257c CO -, quand bien même les dispositions du CCR sont notoires, puisque publiées dans la Feuille fédérale. C'est également à juste titre que l'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu, dans son état de fait, que le bail de l'appartement faisait expressément référence à des conditions générales et règles et usages locatifs applicables dans le canton de Genève (l'édition n'a pas été spécifiée). En effet, il ressort clairement du dossier soumis à la Cour - ce dont les parties conviennent - que la bailleresse n'a pas allégué en première instance l'existence de ces conditions générales ni leur contenu, pas plus qu'elle n'a allégué que celles-ci faisaient partie intégrante du bail. Elle n'a pas produit ces conditions générales à l'appui de ses requêtes en évacuation du 15 avril”

“Selon le plaignant, les sommes indûment perçues s’élèveraient à tout le moins à 7'225 fr., ce qui n’inclurait pas les loyers restés en mains de l’appelant qui ne lui auraient jamais été versés et pour lesquels il a conclu qu’il lui soit donné acte pour le surplus de ses réserves civiles pour le montant dépassant la somme de 7'225 francs.                 D’après le Ministère public, au vu des éléments transmis par C._____ SA, S._____ AG a indûment encaissé des loyers en décembre 2015 et janvier 2016 se montant respectivement à 3'730 fr. et 390 fr., ce qui représente un montant total de 4'120 francs. Le procureur relève que l’appelant n’aurait produit aucune pièce attestant de paiement de loyers par les locataires en avance ou en retard. Dans la mesure où il ne serait pas habituel que des locataires paient plusieurs mois de loyer en avance ou, à l’inverse, aient du retard dans le paiement de plusieurs loyers mensuels, cet argument doit être rejeté.   3.3              Le droit du bail est régi aux art. 253 ss du Code des obligations (CO ; RS 220). Selon l'art. 257c CO, le loyer doit être payé à la fin de chaque mois, sauf convention ou usage local contraire.                 Dans le canton de Vaud, le cadre légal fédéral est complété par les Règles et usages locatifs (RULV), soit par un contrat-cadre qui s’applique à tout bail signé dans le canton et qui précise les droits et devoirs des propriétaires et des locataires.                 Le Conseil d’Etat a prolongé la force obligatoire des règles et usages locatifs vaudois jusqu’au 30 juin 2026. Le Conseil fédéral a approuvé cette prolongation du contrat-cadre vaudois par un arrêté du 24 juin 2020.                 Selon l’art. 7 des règles et usages locatifs du canton de Vaud, le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.”

“256c CO) et, partant, si le loyer de janvier 2021 était échu lors de l'envoi de l'avis comminatoire. A cet égard, c'est à juste titre que l'appelant reproche au Tribunal d'avoir retenu que les parties étaient convenues d'intégrer les dispositions du CCR aux rapports de bail : en effet, ni les baux ni les autres pièces produites par l'intimée ne font une quelconque référence à ce contrat-cadre. Le bail de l'appartement (qui ne reproduit par la teneur du CCR) a par ailleurs été conclu en avril 1999, soit avant l'entrée en vigueur du CCR le 1er décembre 2001, de sorte que celui-ci - qui n'a plus force obligatoire générale depuis le 1er juillet 2020 - n'était pas applicable aux rapports de bail lors de l'envoi de l'avis comminatoire (il en va de même pour le bail du parking, dont l'usage a, selon toute vraisemblance, été cédé avec celui de l'appartement au sens de l'art. 253a CO). La bailleresse ne saurait dès lors se fonder sur le CCR pour établir que le loyer brut était payable par mois d'avance - et non par mois échu selon l'art. 257c CO -, quand bien même les dispositions du CCR sont notoires, puisque publiées dans la Feuille fédérale. C'est également à juste titre que l'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu, dans son état de fait, que le bail de l'appartement faisait expressément référence à des conditions générales et règles et usages locatifs applicables dans le canton de Genève (l'édition n'a pas été spécifiée). En effet, il ressort clairement du dossier soumis à la Cour - ce dont les parties conviennent - que la bailleresse n'a pas allégué en première instance l'existence de ces conditions générales ni leur contenu, pas plus qu'elle n'a allégué que celles-ci faisaient partie intégrante du bail. Elle n'a pas produit ces conditions générales à l'appui de ses requêtes en évacuation du 15 avril”

“des Mietvertrags vom 8. Dezember 2015 ist der Mietzins in monatlichen Raten zum Voraus zahlbar. Damit vereinbarten die Parteien periodische Leistungen und den ersten Tag des jeweiligen Monats als Verfalltag (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257c OR N 10, 24 und 27; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257c OR N 14 f.; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257-257c OR N 5). Der Mieter zahlte am 4. März, 3. April und 4. Mai 2020 je einen vollen Monatsmietzins (Kontoauszüge für März bis Mai 2020). Dass der Mieter vor diesen Zahlungen eine Herabsetzungserklärung abgegeben hätte, wird nicht behauptet und ist nicht ersichtlich. Selbst wenn die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung erfüllt waren, bestanden folglich im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang März 2020 die Mietzinsforderung für März 2020, im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang April 2020 die Mietzinsforderung für April 2020 und im Zeitpunkt der Zahlung von Anfang Mai 2020 die Mietzinsforderung für Mai 2020 in vollem Umfang. Mietzinsforderungen entstehen grundsätzlich mit dem Abschluss des Vertrags und sind grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt erfüllbar. Grundsätzlich ist es deshalb zulässig, den Mietzins für die gesamte Mietdauer im Voraus zu bezahlen. Vorbehalten bleibt aber insbesondere eine abweichende Parteiabrede.”

“425 et les références citées). La redevance périodique est la créance pour laquelle le débiteur est tenu à époques régulières en vertu d’un même rapport juridique (il y a lieu d’entendre par là un rapport de durée dont découlent des obligations de prester périodiques, qui prennent naissance de manière nouvelle et indépendante au cours de cette durée ATF 143 III 348); il faut que chacune des prestations revenant régulièrement puisse être exigée de façon indépendante, mais il n’est pas nécessaire que les prestations soient toutes de la même importance et que leur montant, voire leur échéance, soient par avance exactement déterminés (ATF 78 II 145; 124 III 370; 139 III 263) (Braconi/Carron/Gauron-Carlin, CC-CO Annoté, 11e édition, 2020, p. 129, ad art. 128 CO). Les textes légaux précités dégagent ainsi tous une idée de périodicité, dans la mesure où l’établissement du décompte est une obligation annuelle (art. 4 al. 1 OBLF) et le paiement des acomptes de charges et frais accessoires est mensuel (art. 257c CO). Ces deux obligations découlant pour le surplus d’un même rapport juridique, soit le contrat de bail à loyer. La créance du bailleur pour le loyer se prescrit après cinq ans, s’il est dû par périodes (par exemple dû mensuellement) (art. 128 ch. 1 CO). Ce délai de prescription commence à courir dès que la créance du loyer est exigible. Le bailleur ne peut plus réclamer le loyer après les cinq ans précités, à moins que précédemment il n’ait interrompu la prescription, soit en intentant une action en justice, soit en déposant une réquisition de poursuite (art. 135 ch. 2 CO). Si le locataire reconnaît la dette, la prescription est également interrompue (art. 135 ch. 1 CO). Un nouveau délai commence à courir à partir de l’interruption du précédent : il est en principe de cinq ans également; toutefois, si la dette a été reconnue dans un titre ou constatée par jugement, le nouveau délai est de dix ans (art. 137 CO). Les autres prestations périodiques convenues entre le bailleur et le locataire se prescrivent également au bout de cinq ans, par exemple les acomptes ou les forfaits pour frais accessoires.”

“425 et les références citées). La redevance périodique est la créance pour laquelle le débiteur est tenu à époques régulières en vertu d’un même rapport juridique (il y a lieu d’entendre par là un rapport de durée dont découlent des obligations de prester périodiques, qui prennent naissance de manière nouvelle et indépendante au cours de cette durée ATF 143 III 348); il faut que chacune des prestations revenant régulièrement puisse être exigée de façon indépendante, mais il n’est pas nécessaire que les prestations soient toutes de la même importance et que leur montant, voire leur échéance, soient par avance exactement déterminés (ATF 78 II 145; 124 III 370; 139 III 263) (Braconi/Carron/Gauron-Carlin, CC-CO Annoté, 11e édition, 2020, p. 129, ad art. 128 CO). Les textes légaux précités dégagent ainsi tous une idée de périodicité, dans la mesure où l’établissement du décompte est une obligation annuelle (art. 4 al. 1 OBLF) et le paiement des acomptes de charges et frais accessoires est mensuel (art. 257c CO). Ces deux obligations découlant pour le surplus d’un même rapport juridique, soit le contrat de bail à loyer. La créance du bailleur pour le loyer se prescrit après cinq ans, s’il est dû par périodes (par exemple dû mensuellement) (art. 128 ch. 1 CO). Ce délai de prescription commence à courir dès que la créance du loyer est exigible. Le bailleur ne peut plus réclamer le loyer après les cinq ans précités, à moins que précédemment il n’ait interrompu la prescription, soit en intentant une action en justice, soit en déposant une réquisition de poursuite (art. 135 ch. 2 CO). Si le locataire reconnaît la dette, la prescription est également interrompue (art. 135 ch. 1 CO). Un nouveau délai commence à courir à partir de l’interruption du précédent : il est en principe de cinq ans également; toutefois, si la dette a été reconnue dans un titre ou constatée par jugement, le nouveau délai est de dix ans (art. 137 CO). Les autres prestations périodiques convenues entre le bailleur et le locataire se prescrivent également au bout de cinq ans, par exemple les acomptes ou les forfaits pour frais accessoires.”

“Les changements survenus à cette occasion, liés notamment à la conclusion d'un nouveau contrat de "facility management", ne devait dès lors pas nécessairement faire l'objet d'une notification sur formule officielle. Partant, il n'y a pas lieu d'admettre avec l'intimée que les décomptes litigieux seraient nuls, ni de rejeter l'appel et faire droit à son appel joint pour ce motif. 3.             L'appelante reproche pour sa part au Tribunal de ne pas avoir retenu que l'intimée avait tacitement accepté les soldes des décomptes de frais litigieux et de ne pas avoir condamné celle-ci à s'en acquitter, faute d'avoir démontré que lesdits soldes seraient incorrects. 3.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Le cas échéant, le locataire doit payer les frais accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). La plupart des baux d'habitations et de locaux commerciaux prévoient le versement à l'avance d'acomptes périodiques par le locataire. Le bailleur est alors tenu d'établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; Bieri, in : Commentaire pratique, droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, 2e éd, 2017, ad art. 257a-257b CO n. 48; Lachat, Code des obligations I, Commentaire romand, 2ème éd., 2012, ad art. 257a-257b CO n. 5). A la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO). 3.1.1 S'il ne reçoit pas de décompte ou ne peut pas consulter les justificatifs, le locataire peut refuser de payer les frais accessoires. Lorsque le décompte présente des inexactitudes, le locataire peut retenir le montant litigieux, mais court le risque d'une résiliation, même s'il saisit l'autorité de conciliation (Lachat/Bohnet in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n.”

“Cela ne signifie toutefois pas que l'existence d'un cas clair doit être d'emblée exclue sous l'angle juridique lorsqu'un abus de droit est invoqué. En effet, l'interdiction de l'abus de droit ne présuppose pas la prise en compte de toutes les circonstances du cas d'espèce si le comportement considéré est manifestement abusif, ce qui est notamment le cas s'il appartient aux cas typiquement reconnus comme tels par la jurisprudence et la doctrine. Si le juge parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies, le juge doit prononcer l'irrecevabilité de la demande, et non son rejet (arrêt du TF du 07.01.2022 [4A_376 2021] cons. 4.1, et les réf. citées). 5. Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l’expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). En l’espèce, le contrat de bail prévoyait que le loyer brut de 1'400 francs devait être payé par mois et d’avance, le 1er de chaque mois. L’appelant ne prétend pas qu’il aurait payé le moindre loyer pour la période du 1er juin au 30 septembre 2019, ni que 1'400 francs fois quatre mois font bien 5'600 francs. Sur ce point, la situation parait donc claire aussi bien sous l’angle des faits que sous celui du droit. 6. La validité de la résiliation du bail n’est ni contestée ni contestable. De même, il ressort du dossier que l’expulsion définitive a eu lieu le 25 août 2020. L’appelant ne conteste pas ces points. En droit, il est admis que le dommage subi par le propriétaire correspond au gain manqué dû à l’occupation illicite des lieux durant une certaine période pendant laquelle la chose n’a pas pu être louée, et qu’en règle générale, le dommage correspond au montant du loyer (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne, 2008, ch. 2.6, p. 87), sans que le bailleur n’ait à prouver qu’il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique (SJ 2013 I 525, arrêt du TF du 04.”

“Rechtliches Gemäss Art. 257 OR ist der Mieter zur Bezahlung des Mietzinses verpflich- tet, wobei der Zeitpunkt der Zahlungen durch den Vertrag bestimmt werden kann (Art. 257c OR). Wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet, schuldet der Mieter dem Vermieter Ersatz für den Schaden, welcher durch die vorzeitige Beendigung entstanden ist. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zufolge Zahlungsverzugs ge- kündigt worden ist (P ETER HIGI/ANTON BÜHLMANN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 61 zu 257d OR). Der Anspruch erstreckt sich auf das Erfüllungsinteresse und um- fasst in der Regel den Mietzinsausfall bis zur frühestmöglichen ordentlichen Kün- digung durch den Mieter (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 61 zu Art. 257d OR). Verbleibt - 6 - der Mieter nach Beendigung im Mietobjekt, hat der Vermieter auch dafür einen Schadenersatzanspruch (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 60 zu Art. 257d OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.], Zürcher Kommen- tar, Die Miete, Art. 266-268b OR, 5. Aufl., Zürich 2020, N 58 zu Art. 267 OR).”

“au moins (art. 308 al. 2 CPC), ce qui est le cas en l'espèce. 1.2 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 314 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). 2. Invoquant une constatation des faits inexacte, l'appelante reproche au Tribunal d'avoir retenu qu'elle avait fait le choix d'ignorer les règles de la solidarité au moment de la résiliation du bail avant de s'en prévaloir dans le cadre de la présente procédure, concluant ainsi, de manière erronée, qu'elle avait agi de manière contraire à la bonne foi en réclamant à ce stade du litige le paiement des arriérés de loyer à l'encontre de l'intimé selon les règles de la solidarité. Elle allègue n'avoir appris l'existence de l'intimé qu'en 2021 à la suite d'une seconde interpellation à la Justice de paix et avoir agi en toute bonne foi. 2.1.1 En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraire. Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (Aubert, in CPra-Bail, 2ème éd.”