Art. 257b

“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR), d.h. tatsächliche Aufwendung des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, wie Heizungs‑, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben (vgl. Art. 257b Abs. 1 OR). Nach Art. 257a Abs. 2 OR haben die Mieter die Nebenkosten nur zu bezahlen, wenn sie dies mit der Vermieterin besonders vereinbart haben. Mit der Bestimmung von Art. 257a Abs. 2 OR bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Fehlt es an einer besonderen Vereinbarung, gelten entsprechend der gesetzlichen Regel der Kostentragung durch den Vermieter die anfallenden Nebenkosten als durch den Mietzins abgegolten (Biber, SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257-257b OR Rz. 19 mit Hinweisen; Béguin/ Marston, in Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl. 2022, Ziff. 14.1.7). Art. 257a Abs. 2 OR konkretisiert die allgemeine Auslegungsregel von Art. 18 OR, stösst diese jedoch nicht um. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip greift nicht, wenn die Parteien sich tatsächlich übereinstimmend verstanden und geeinigt haben. Erkennt ein Mieter bei Vertragsabschluss, welche Nebenkosten ihm aufgebürdet werden, und unterzeichnet er den Vertrag im Wissen um den genauen Inhalt, kann er sich im Nachhinein nicht auf die fehlende Bestimmtheit des Vertragstextes berufen (Giger, in Berner Kommentar OR, 2015, Art.”

“Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, les prestations en rapport avec l'usage de la chose sont énumérées, de façon non exhaustive, à l'art. 257b al. 1 CO. Il s'agit notamment des dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage, d'eau chaude, d'autres frais d'exploitation, ainsi que des contributions publiques résultant de l'utilisation de la chose. Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3). A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa; arrêt 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Pour la convention sur les frais accessoires, l'art. 257a al. 2 CO n'exige pas de forme spéciale. En conséquence, la validité de la convention ne saurait dépendre du respect de la forme écrite (art. 11 al. 1 CO) et celle-ci peut donc en principe être conclue par écrit, oralement, par actes concluants (ATF 135 III 591 consid.”

“1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Le cas échéant, le locataire doit payer les frais accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). La plupart des baux d'habitations et de locaux commerciaux prévoient le versement à l'avance d'acomptes périodiques par le locataire. Le bailleur est alors tenu d'établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; Bieri, in : Commentaire pratique, droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, 2e éd, 2017, ad art. 257a-257b CO n. 48; Lachat, Code des obligations I, Commentaire romand, 2ème éd., 2012, ad art. 257a-257b CO n. 5). A la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO). 3.1.1 S'il ne reçoit pas de décompte ou ne peut pas consulter les justificatifs, le locataire peut refuser de payer les frais accessoires. Lorsque le décompte présente des inexactitudes, le locataire peut retenir le montant litigieux, mais court le risque d'une résiliation, même s'il saisit l'autorité de conciliation (Lachat/Bohnet in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 10 et 11 ad art. 257a-257b CO). La loi ne fixe pas de délai pour agir et le contrat ne peut pas valablement en introduire un (ibid.). La jurisprudence admet toutefois qu'un décompte puisse être accepté tacitement si le locataire ne réagit pas dans un délai de contestation fixé par le contrat ou le bailleur. La reconnaissance du solde, même tacite, n'entraîne cependant pas la renonciation aux objections contre les écritures erronées. L'effet de la reconnaissance du solde réside avant tout dans le fait que la partie qui entend contester l'exactitude du solde reconnu doit prouver son inexactitude (ATF 104 II 190 consid.”

“1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (al. 2). Le cas échéant, le locataire doit payer les frais accessoires à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires (art. 257c CO). La plupart des baux d'habitations et de locaux commerciaux prévoient le versement à l'avance d'acomptes périodiques par le locataire. Le bailleur est alors tenu d'établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF; Bieri, in : Commentaire pratique, droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Montini, 2e éd, 2017, ad art. 257a-257b CO n. 48; Lachat, Code des obligations I, Commentaire romand, 2ème éd., 2012, ad art. 257a-257b CO n. 5). A la demande du locataire, le bailleur doit lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO). 3.1.1 S'il ne reçoit pas de décompte ou ne peut pas consulter les justificatifs, le locataire peut refuser de payer les frais accessoires. Lorsque le décompte présente des inexactitudes, le locataire peut retenir le montant litigieux, mais court le risque d'une résiliation, même s'il saisit l'autorité de conciliation (Lachat/Bohnet in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 10 et 11 ad art. 257a-257b CO). La loi ne fixe pas de délai pour agir et le contrat ne peut pas valablement en introduire un (ibid.). La jurisprudence admet toutefois qu'un décompte puisse être accepté tacitement si le locataire ne réagit pas dans un délai de contestation fixé par le contrat ou le bailleur. La reconnaissance du solde, même tacite, n'entraîne cependant pas la renonciation aux objections contre les écritures erronées. L'effet de la reconnaissance du solde réside avant tout dans le fait que la partie qui entend contester l'exactitude du solde reconnu doit prouver son inexactitude (ATF 104 II 190 consid.”

“3 Lorsque le locataire conteste le décompte des frais accessoires, il appartient au bailleur de prouver les dépenses qu'il a incorporées au décompte litigieux, de même que la clé de répartition qu'il a utilisée (TF 4D_45/2010 du 31 mai 2010 consid. 5). Il appartient en outre au bailleur d’expliquer les éventuelles variations de données de base que sont le volume total des locaux loués et la consommation théorique d'eau chaude de l'immeuble, ainsi que la justification de la pondération appliquée aux locaux (CACI 5 avril 2016/197 consid. 8.3). Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelle mesure chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (TF 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 8.2, in info@bail.ch novembre 2019). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (TF 4A_209/2019 précité consid. 8.2.2, in info@bail.ch novembre 2019). En vertu de l’art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s’agit d’un droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte (TF 4A_209/2019 précité consid. 8.2.4.2, in info@bail.ch novembre 2019). 5.2 Le tribunal a retenu que les décomptes des charges frappaient d'emblée par le post-scriptum ajouté sur chaque document, qui réserve la possibilité de « corriger le décompte en fonction du cubage effectif des locaux ». Il incombait aux appelants de prouver les cubages utilisés dans leur décompte dans la mesure où ils étaient contestés. Or, du propre aveu des appelants, les volumes des différents locaux de l'immeuble figurant dans les décomptes ainsi que les pièces produites en procédure n'avaient pas été établis par un professionnel du bâtiment, mais sur la base d'une évaluation du bailleur. Cette évaluation porterait d'autant plus à caution, selon le tribunal, que la liste produite par les appelants à l'audience du 8 juillet 2019 mentionnait un volume plus élevé pour les locaux litigieux par rapport à celui retenu dans les décomptes.”

“3 Lorsque le locataire conteste le décompte des frais accessoires, il appartient au bailleur de prouver les dépenses qu'il a incorporées au décompte litigieux, de même que la clé de répartition qu'il a utilisée (TF 4D_45/2010 du 31 mai 2010 consid. 5). Il appartient en outre au bailleur d’expliquer les éventuelles variations de données de base que sont le volume total des locaux loués et la consommation théorique d'eau chaude de l'immeuble, ainsi que la justification de la pondération appliquée aux locaux (CACI 5 avril 2016/197 consid. 8.3). Selon l'art. 4 al. 1 OBLF, le bailleur doit fournir un décompte au locataire au moins une fois par année lorsque les frais accessoires ne sont pas fixés de manière forfaitaire. Le décompte doit être clair et compréhensible de sorte que le locataire puisse voir dans quelle mesure chaque poste de frais accessoires est mis à sa charge (TF 4A_209/2019 du 8 octobre 2019 consid. 8.2, in info@bail.ch novembre 2019). Ce qui est déterminant est que le locataire puisse contrôler les frais accessoires sans un investissement intolérable (TF 4A_209/2019 précité consid. 8.2.2, in info@bail.ch novembre 2019). En vertu de l’art. 257b al. 2 CO, le locataire peut également consulter les pièces justificatives. Il s’agit d’un droit de fond qui ne saurait toutefois suffire si le bailleur faillit à son obligation de fournir un décompte (TF 4A_209/2019 précité consid. 8.2.4.2, in info@bail.ch novembre 2019). 5.2 Le tribunal a retenu que les décomptes des charges frappaient d'emblée par le post-scriptum ajouté sur chaque document, qui réserve la possibilité de « corriger le décompte en fonction du cubage effectif des locaux ». Il incombait aux appelants de prouver les cubages utilisés dans leur décompte dans la mesure où ils étaient contestés. Or, du propre aveu des appelants, les volumes des différents locaux de l'immeuble figurant dans les décomptes ainsi que les pièces produites en procédure n'avaient pas été établis par un professionnel du bâtiment, mais sur la base d'une évaluation du bailleur. Cette évaluation porterait d'autant plus à caution, selon le tribunal, que la liste produite par les appelants à l'audience du 8 juillet 2019 mentionnait un volume plus élevé pour les locaux litigieux par rapport à celui retenu dans les décomptes.”

“Die Lehre geht davon aus, dass den Vermieter auch bei der pauschalen Nebenkostenabrechnung die Pflicht trifft, der Mieterschaft oder dessen bevollmächtigtem Vertreter gemäss Art. 257b Abs. 2 OR i.V.m. Art. 8 Abs. 2 VMWG Einsicht in die sachdienlichen Originalunterlagen zu gewähren, um den Dreijahresdurchschnittswert nach Art. 4 Abs. 2 VMWG zu überprüfen (BSK OR I-Weber, 7. Auflage, Basel 2020, Art. 257b N 5; SVIT-Kommentar-Biber, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 257-257b N 33, Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 28). In Bezug auf die pauschalen Nebenkostenerhebung nach Art. 4 Abs. 2 VMWG besteht aber keine Abrechnungspflicht wie sie für die Akontozahlung gesetzlich vorgesehen ist (Art. 4 Abs. 1 VMWG; vgl. BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 8.2; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 34).”

“Par frais accessoires, on entend les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que notamment les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires ; de ce principe du coût effectif, il découle que le bailleur doit prouver le montant des frais qu’il réclame (Lachat, Bail à loyer, 2019, p. 408). Le décompte de frais accessoires doit comporter les éléments suivants : la liste et le total des frais à charge des locataires, la clé de répartition entre locataires, la part des frais à charge du locataire concerné, le montant des acomptes payés au cours de la période en cause et le solde dû par le locataire ou le trop-perçu à rembourser par le bailleur (Lachat, op. cit., p. 414 ; Bieri, op. cit., n. 92 ad art. 257a/257b CO). Le locataire a le droit de prendre connaissance des pièces justificatives qui fondent une prétention du bailleur aux frais accessoires (art. 257b al. 2 CO). Le montant des frais accessoires doit être allégué et prouvé par la bailleresse, qui supporte l’absence de preuve le concernant (Bohnet, Actions civiles, Vol. II : CO, 2e éd., n. 29 ss in § 13). D’après l’article 4 al. 1 OBLF, si le bailleur perçoit les frais accessoires sur la base d’un décompte, il doit établir celui-ci au moins une fois par an et le présenter au locataire ; il n’y a pas de sanctions en cas d’inexécution (Bieri, op. cit., n. 154 s ad art. 257a/257b CO). La loi ne règle pas la question de la clé de répartition des frais entre les divers locataires. Le principe de la dépense effective s’y applique évidemment, mais non dans le sens d’un calcul effectif des coûts liés à l’objet pris isolément, sous réserve des prescriptions cantonales (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, n. 26d ad art. 257-257b CO). Les frais accessoires peuvent être répartis entre les locataires sur la base de décomptes individuels (compteurs individuels d’eau, par exemple) ou en fonction de clés de répartition (Lachat, op.”

“Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Davon erfasst sind nach Art. 257b Abs. 1 OR nur jene Leistungen, die vom Vermieter tatsächlich erbracht und ihm tatsächlich Aufwand verursachten (ZK OR-HIGI, Art. 257b N 5 f.; BIBER, a.a.O., Art. 257-257b Rz. 12 f und 26; BÉGUIN, a.a.O., S. 363 und 384). - 19 -”

“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind nach Art. 257b Abs. 1 OR zudem als Nebenkosten tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, ge- schuldet. Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehal- ten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR. Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw.”

“zu verpflichten. Aus dem Wortlaut der berufungsklägerischen Formulierung ergibt sich klar, dass es sich hiermit um ein Editionsbegehren und nicht um die klageweise Geltendmachung eines materiellen Einsichtsrechts handeln kann. Nach dem Gesagten trifft den Vermieter auch bei der pauschalen Nebenkostenabrechnung die Pflicht, der Mieterschaft oder dessen bevollmächtigtem Vertreter gemäss Art. 257b Abs. 2 OR i.V.m. Art. 8 Abs. 2 VMWG Einsicht in die sachdienlichen Originalunterlagen zu gewähren, um den Dreijahresdurchschnittswert nach Art. 4 Abs. 2 VMWG zu überprüfen. Dieses materielle Einsichtsrecht ist von der prozessualen Editionspflicht abzugrenzen. Zudem existiert weder eine vertragliche noch gesetzliche Grundlage, auf welcher die Herausgabe der sachdienlichen Unterlagen vorliegend gestützt werden könnte. Mit Schreiben vom 28. Januar 2020 (Klagbeilage 16) hat die Immobilienverwalterin, E.____ AG, für die Berufungsbeklagte die detaillierten Zählerbelege bzw. die Verteilung der Nebenkosten nach Mieter sowie die Kostenzusammenstellung der Nebenkostenabrechnungen vom 1. Juli 2016 bis 30. Juni 2017, vom 1. Juli 2017 bis 30. Juni 2018 sowie vom 1. Juli 2018 bis 30. Juni 2019 an die Berufungsklägerin zugestellt und darauf verwiesen, dass für weitere Auskünfte ein Termin in den Büroräumlichkeiten der E.____ AG zu vereinbaren sei. Mit der postalischen Zustellung der vorgenannten sachdienlichen Unterlagen ist die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin auf pragmatische Art entgegengekommen.”

“Abschnitts), es sei für die Nebenkosten ein höherer Betrag in die Rechnung einzusetzen. Im Einspracheentscheid (AB 5 E. 3) legt die Beschwerdegegnerin dar, bei Personen, welche ihre Mietwohnungen selber beheizen müssen und dem Vermieter keine Heizungskosten nach Art. 257b OR zu zahlen haben, werde gemäss Art. 16b Abs. 1 der Verordnung vom 15. Januar 1971 über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung (SR 831.301; ELV) für die Heizkosten eine Pauschale hinzugezählt. Die Pauschale beträgt pro Jahr CHF 840.-- (Art. 16b Abs. 2 in Verbindung mit Art. 16a Abs. 3 ELV). Dass ein Sachverhalt vorliegt, auf welchen Art. 16b Abs. 1 ELV anwendbar ist, wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten, er bestreitet mit anderen Worten nicht, dass er die von ihm gemietete Wohnung selbst zu beheizen und dass er dem Vermieter keine Heizungskosten nach Art. 257b Abs. 1 OR zu bezahlen hat. Die Pauschale beträgt gemäss Art. 16b Abs. 2 in Verbindung mit Art. 16a Abs. 3 ELV in der bis 31. Dezember 2020 geltenden Fassung jährlich CHF 840.--. Die Verordnung lässt keinen Raum, von diesem Pauschalbetrag abzuweichen. Die Anrechnung in Höhe von CHF 70.-- pro Monat ist somit nicht zu beanstanden.”

“Revision des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV [3. EL-Revision] vom 20. November 1996; BBL 1997 I 1197 ff., 1201). Um administrative Mehraufwendungen zu vermeiden, wurde ausdrücklich festgehalten, dass bei einer allfälligen Schlussabrechnung für die Nebenkosten weder eine Nach- noch eine Rückzahlung zu berücksichtigen ist (vgl. Art. 10 Abs. 1 lit. b ELG) und dass bei Personen, welche ihre Mietwohnungen selber beheizen müssen und dem Vermieter keine Heizungskosten nach Art. 257b Abs. 1 OR zu zahlen haben, für die Heizkosten lediglich eine Pauschale in Höhe der Hälfte derjenigen nach Art. 16a ELV angerechnet wird (Botschaft, a.a.O., S. 1209 f. Ziff. 214; vgl. Art. 16b ELV). Mithin sind separat in Rechnung gestellte, d.h. im Mietvertrag nicht vereinbarte Nebenkosten wie z.B. Wasser-/Abwasser­kosten, bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen nicht zu berücksichtigen (Entscheid des BGer vom 17. Dezember 2008, 8C_741/2008 sowie Entscheid des Eidgenössischen Versicherungsgerichts [EVG; heute Bundesgericht] vom 3. Mai 2005, P 58/04, E. 2.2; siehe auch Urs Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Aufl. 2015, Art. 10 N. 186).”

“Conformément à cette disposition, le montant à prendre en considération au titre du loyer est le montant annuel maximal reconnu pour une personne vivant dans un ménage de deux personnes, à savoir 18'900 fr. (15'900 fr. en vertu de l’art. 9 al. 1 let. b ch. 1 LPtra, auquel s’ajoute 3'000 fr. en vertu de l’art. 9 al. 1 let. b ch. 2 LPtra), montant qu’il convient de diviser par deux conformément à l’art. 9 al. 2 LPtra. En fixant à 9'450 fr. le montant du loyer admis au titre de dépenses reconnues, la caisse intimée n’a par conséquent pas violé le droit fédéral. b) Contrairement à ce que soutient le recourant, il a été convenu, lors de la conclusion du contrat de bail, que les locataires devaient, en sus du loyer, rembourser au bailleur les dépenses effectives supportées par le bailleur en rapport avec l’usage de la chose louée. Le contrat de bail prévoit en effet le versement mensuel par les colocataires d’un loyer mensuel net de 2'100 fr. et d’un acompte pour les frais de chauffage et d’eau chaude et pour les frais accessoires de 250 fr. (cf. art. 25 des clauses complémentaires du bail à loyer). Il s’agit donc bien de frais accessoires au sens de l’art. 257b al. 1 CO facturés aux locataires. Dans la mesure où le recourant ne se retrouve pas dans la situation du locataire qui ne doit payer aucun frais de chauffage à son bailleur, il ne peut se prévaloir de l’art. 12 OPtra, si bien que la décision attaquée est également conforme au droit sur cet aspect. c) Quant à la problématique de la redevance de radio-télévision évoquée par le recourant dans le cadre de sa réplique, il y a lieu de constater que l’art. 69b al. 1 let. a de la loi fédérale du 24 mars 2006 sur la radio et la télévision (LRTV ; RS 784.40), s’il exonère à leur demande les personnes qui touchent des prestations annuelles au sens de l’art. 3 al. 1 let. a LPC, ne prévoit pas une telle possibilité pour les bénéficiaires de prestations transitoires pour les chômeurs âgés. Or rien ne permet de penser que l’on est en présence d’une lacune de la loi susceptible d’être comblée par le juge. Certes, on peut considérer, comme le fait le recourant, que la loi présente un défaut (« lacune improprement dite »), dès lors que la distinction opérée entre les bénéficiaires de prestations complémentaires et les bénéficiaires de prestations transitoires pour les chômeurs âgés n’apparaît pas justifiée en fait.”

“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind nach Art. 257b Abs. 1 OR zudem als Nebenkosten tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, ge- schuldet. Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehal- ten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR. Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw.”

“Die Lehre geht davon aus, dass den Vermieter auch bei der pauschalen Nebenkostenabrechnung die Pflicht trifft, der Mieterschaft oder dessen bevollmächtigtem Vertreter gemäss Art. 257b Abs. 2 OR i.V.m. Art. 8 Abs. 2 VMWG Einsicht in die sachdienlichen Originalunterlagen zu gewähren, um den Dreijahresdurchschnittswert nach Art. 4 Abs. 2 VMWG zu überprüfen (BSK OR I-Weber, 7. Auflage, Basel 2020, Art. 257b N 5; SVIT-Kommentar-Biber, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 257-257b N 33, Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 28). In Bezug auf die pauschalen Nebenkostenerhebung nach Art. 4 Abs. 2 VMWG besteht aber keine Abrechnungspflicht wie sie für die Akontozahlung gesetzlich vorgesehen ist (Art. 4 Abs. 1 VMWG; vgl. BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 8.2; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257b N 34).”

“hiervor ausgeführt, sieht Art. 16b Abs. 1 ELV die Anrechnung einer Heizkostenpauschale für solche Personen vor, welche ihre Mietwohnung selbst beheizen müssen und dem Vermieter keine Heizkosten nach Art. 257b Abs. 1 OR zu zahlen haben. Vorliegend ist mit Blick auf den Nachtrag zum Mietvertrag vom 19. Juni 2018 und die Rechnung der Genossenschaft E. vom 11. Februar 2023 ohne Weiteres davon auszugehen, dass ein solcher Sachverhalt gegeben ist. Dass die Anwendbarkeit von Art. 16b ELV sich auf Fälle beschränkt, in denen die effektiven Heizkosten unklar bleiben, ergibt sich weder aus dem Wortlaut der Verordnung noch aus der Rechtsprechung oder Literatur. Auch dem Vorbringen der Beschwerdeführer, dass die bundesgerichtliche Praxis und insb. die Rechtsprechung in BGE 131 V 256 im vorliegenden Fall nicht zur Anwendung gelange, kann nicht gefolgt werden. Im besagten Entscheid beurteilte das Bundesgericht die Gesetzes- und Verfassungsmässigkeit von Art. 16b ELV in einem Fall, in dem die effektiven Heizkosten der Beschwerdeführer höher waren als der Pauschalbetrag. Es zog in Erwägung, dass es in der Natur der Pauschale liege, dass diese nicht genau den effektiven Ausgaben im Einzelfall entspreche, da bei einer Pauschale zu Gunsten der Praktikabilität absichtlich keine Unterscheidungen nach Region, Grösse oder Zustand der Wohnung getroffen werden.”

“4 CO, permettait aux cantons d'édicter des dispositions complémentaires non seulement en ce qui concerne les sûretés fournies en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, mais également pour les autres formes de sûretés (cf. ATF 102 Ia 372 consid. 3), de sorte que la jurisprudence suvsisée paraît difficilement contestable (Bohnet/ Jeannin, op. cit., n. 40 et 59). 3.1.4 Le bail à ferme est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder au fermier, moyennant un fermage, l'usage d'un bien ou d'un droit productif et à lui en laisser percevoir les fruits ou les produits (art. 275 CO). En vertu de l'art. 253b al. 1 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269ss CO) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. Bien que la loi ne prévoie pas de semblable application analogique de l'art. 257e CO concernant les sûretés fournies par le locataire, ni de l'art. 254 CO relatif aux transactions couplées ou de l'art. 257b CO qui définit les frais accessoires, il faut admettre que ces dispositions s'appliquent également aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux. Cela vaut aussi pour les éventuelles dispositions complémentaires édictées par les cantons en vertu de l'art. 257e al. 4 CO. En effet, l'absence de mention de ces dispositions dans la partie du code consacrée au bail à ferme procède d'un simple oubli du législateur et ne constitue donc pas un silence qualifié (Nussbaumer/Roncoroni in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 6 et 10 ad intro aux art. 275-304 CO). 3.2 En l'espèce, le contrat de bail invoqué comme titre de mainlevée porte sur la mise à disposition de locaux commerciaux. L'intimé s'y est engagé aux côtés de la locataire "uniquement en qualité de garant", à teneur expresse dudit contrat. Conformément aux dispositions et principes rappelés-ci-dessus, la garantie de l'intimé, de nature personnelle, ne peut a priori constituer qu'un porte-fort ou un cautionnement.”

“2 CO, je suis en droit de prendre connaissance des pièces justificatives relatives aux frais accessoires. L'art. 8 al. 2 OBLF, m'autorise également à exercer mon droit de regard sur toutes pièces justificatives relatives au décompte de charges établi par le propriétaire. Même si les données de consommation de gaz constituent des données personnelles au sens de l'art. 4 al. 1 LPrD, mes intérêts prépondérants privés entrent aussi en considération si le traitement des données est en relation directe avec l'exécution d'un contrat et les données traitées concernent le cocontractant (cf. art. 13 al. 1 et 2 let. a Loi fédérale sur la protection des données (LPD) qui s'applique dans le cas d'espèce). Or, le propriétaire (client SI********) et moi-même étions liés par un contrat de bail et les données de consommation de gaz consultées concernaient seulement ledit propriétaire. Rappelons également que ledit propriétaire aurait dû de toute manière me communiquer les données de consommation de gaz (cf. art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2 OBLF) si j'avais initié une procédure auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux, voire auprès du Tribunal des baux. En vertu de mes intérêts prépondérants privés (cf. art. 13 al. 1 et 2 let. a LPD) découlant de mon contrat de bail avec ledit propriétaire, j'étais en droit de consulter les données de gaz de ce dernier et d'en discuter avec lui de manière exclusivement privée, ce dans le cadre du différend qui nous opposait à ce moment-là. De plus, aucun document concernant ledit propriétaire n'est sorti des Services industriels de ********. Partant, je conteste formellement être venu vers le propriétaire avec les décomptes liés à son compteur de gaz, avec les copies de toutes ses factures et consommations où j'ai constaté une erreur ou avec tout autre document des SI********. De ce fait, je n'ai pas manqué à mes obligations contractuelles et je n'ai commis aucun traitement illicite des données de consommation de gaz du propriétaire en question. Ainsi, la dénonciation dudit propriétaire n'avait de raison d'être dans la mesure où ce dernier savait pertinemment que notre discussion avait eu lieu de manière exclusivement privée et qu'un contrat de bail nous liait au moment des faits.”

“Elle précisait qu’il avait toujours la possibilité de se faire assister d’une personne de son choix et que la municipalité se prononcerait ensuite sur l’ensemble de ses déterminations. Par courrier électronique du 23 octobre 2020, le recourant a complété ses déterminations en ces termes: "[…] L'affaire qui nous occupe a été déclenchée par une dénonciation de mon ex-propriétaire (bailleur) auprès de l'Autorité cantonale de protection des données au sujet de données de consommation de gaz que j'ai consulté en tant que locataire dans le cadre d'un différend qui nous opposait au sujet du décompte de charges 2018. Il faut savoir que mon ex-propriétaire est un ancien municipal de la Ville de ********. Il convient de rappeler que les données relatives à la consommation de gaz ne sont pas sensibles au sens de l'art. 4 al. 2 LPrD. Dans le cas d'espèce, les données de gaz consultées concernaient un client des SI********, propriétaire de mon logement précédent. Dans le cadre de l'établissement du décompte de chauffage, le propriétaire (client des SI********) a refusé de me produire les détails de son décompte de charges, alors que, selon l'art. 257b al. 2 CO, je suis en droit de prendre connaissance des pièces justificatives relatives aux frais accessoires. L'art. 8 al. 2 OBLF, m'autorise également à exercer mon droit de regard sur toutes pièces justificatives relatives au décompte de charges établi par le propriétaire. Même si les données de consommation de gaz constituent des données personnelles au sens de l'art. 4 al. 1 LPrD, mes intérêts prépondérants privés entrent aussi en considération si le traitement des données est en relation directe avec l'exécution d'un contrat et les données traitées concernent le cocontractant (cf. art. 13 al. 1 et 2 let. a Loi fédérale sur la protection des données (LPD) qui s'applique dans le cas d'espèce). Or, le propriétaire (client SI********) et moi-même étions liés par un contrat de bail et les données de consommation de gaz consultées concernaient seulement ledit propriétaire. Rappelons également que ledit propriétaire aurait dû de toute manière me communiquer les données de consommation de gaz (cf.”

“2 CO, je suis en droit de prendre connaissance des pièces justificatives relatives aux frais accessoires. L'art. 8 al. 2 OBLF, m'autorise également à exercer mon droit de regard sur toutes pièces justificatives relatives au décompte de charges établi par le propriétaire. Même si les données de consommation de gaz constituent des données personnelles au sens de l'art. 4 al. 1 LPrD, mes intérêts prépondérants privés entrent aussi en considération si le traitement des données est en relation directe avec l'exécution d'un contrat et les données traitées concernent le cocontractant (cf. art. 13 al. 1 et 2 let. a Loi fédérale sur la protection des données (LPD) qui s'applique dans le cas d'espèce). Or, le propriétaire (client SI********) et moi-même étions liés par un contrat de bail et les données de consommation de gaz consultées concernaient seulement ledit propriétaire. Rappelons également que ledit propriétaire aurait dû de toute manière me communiquer les données de consommation de gaz (cf. art. 257b al. 2 CO et 8 al. 2 OBLF) si j'avais initié une procédure auprès de l'autorité de conciliation en matière de baux, voire auprès du Tribunal des baux. En vertu de mes intérêts prépondérants privés (cf. art. 13 al. 1 et 2 let. a LPD) découlant de mon contrat de bail avec ledit propriétaire, j'étais en droit de consulter les données de gaz de ce dernier et d'en discuter avec lui de manière exclusivement privée, ce dans le cadre du différend qui nous opposait à ce moment-là. De plus, aucun document concernant ledit propriétaire n'est sorti des Services industriels de ********. Partant, je conteste formellement être venu vers le propriétaire avec les décomptes liés à son compteur de gaz, avec les copies de toutes ses factures et consommations où j'ai constaté une erreur ou avec tout autre document des SI********. De ce fait, je n'ai pas manqué à mes obligations contractuelles et je n'ai commis aucun traitement illicite des données de consommation de gaz du propriétaire en question. Ainsi, la dénonciation dudit propriétaire n'avait de raison d'être dans la mesure où ce dernier savait pertinemment que notre discussion avait eu lieu de manière exclusivement privée et qu'un contrat de bail nous liait au moment des faits.”

“Il s'ensuit que le recours doit être admis sur ce point en ce sens que la Caisse ne pouvait pas tenir compte d'un revenu hypothétique de l'épouse dans ses calculs avant le prononcé du 14 septembre 2023 et devait fixer un délai d'adaptation de trois mois. 5. 5.1. Le recourant entend encore qu'un forfait annuel de CHF 1'680.- pour frais de chauffage soit pris en compte dans le calcul de la Caisse en sus du montant annuel maximal pour le loyer prévu par la législation. 5.2. Pour les personnes qui ne vivent pas en permanence ou pour une longue période dans un home ou dans un hôpital (personnes vivant à domicile), les dépenses reconnues sont notamment le loyer d'un appartement et les frais accessoires y relatifs, ce pour un montant annuel maximal reconnu figurant à l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC. L'art. 16b OPC-AVS/AI précise qu'en sus des frais accessoires usuels, un forfait pour frais de chauffage est accordé aux personnes qui vivent en location dans un appartement qu’elles sont appelées à chauffer elles-mêmes lorsqu’elles n’ont aucun frais de chauffage à payer à leur bailleur au sens de l’art. 257b al. 1 CO. Le montant maximal (pour le loyer brut) selon l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC s'entend pour le loyer (net) et les frais accessoires y relatifs; en cas de présentation d'un décompte final de ces derniers ni demande de restitution, ni paiement rétroactif n'entrera d'ailleurs en considération. Parmi ces frais accessoires peuvent figurer les frais de chauffage à payer directement au bailleur au sens de l'art. 257b al. 1 CO. Cependant, parfois, comme en l'espèce, un locataire ne doit pas s'acquitter de ces frais de chauffage directement auprès de son bailleur, mais, par exemple, auprès d'un tiers prestataire d'énergie. En un tel cas, l'art. 16b OPC-AVS/AI permet néanmoins leur prise en considération dans le calcul de la Caisse, dans une certaine mesure. Cela étant, le montant du forfait prévu par cette disposition doit, à l'instar de celui de l'acompte de frais accessoires du locataire payé directement au bailleur de l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC, être joint au loyer net et est compris dans le montant maximal de loyer (brut), montant qui ne peut être dépassé.”

“Pour les personnes qui ne vivent pas en permanence ou pour une longue période dans un home ou dans un hôpital (personnes vivant à domicile), les dépenses reconnues sont notamment le loyer d'un appartement et les frais accessoires y relatifs, ce pour un montant annuel maximal reconnu figurant à l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC. L'art. 16b OPC-AVS/AI précise qu'en sus des frais accessoires usuels, un forfait pour frais de chauffage est accordé aux personnes qui vivent en location dans un appartement qu’elles sont appelées à chauffer elles-mêmes lorsqu’elles n’ont aucun frais de chauffage à payer à leur bailleur au sens de l’art. 257b al. 1 CO. Le montant maximal (pour le loyer brut) selon l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC s'entend pour le loyer (net) et les frais accessoires y relatifs; en cas de présentation d'un décompte final de ces derniers ni demande de restitution, ni paiement rétroactif n'entrera d'ailleurs en considération. Parmi ces frais accessoires peuvent figurer les frais de chauffage à payer directement au bailleur au sens de l'art. 257b al. 1 CO. Cependant, parfois, comme en l'espèce, un locataire ne doit pas s'acquitter de ces frais de chauffage directement auprès de son bailleur, mais, par exemple, auprès d'un tiers prestataire d'énergie. En un tel cas, l'art. 16b OPC-AVS/AI permet néanmoins leur prise en considération dans le calcul de la Caisse, dans une certaine mesure. Cela étant, le montant du forfait prévu par cette disposition doit, à l'instar de celui de l'acompte de frais accessoires du locataire payé directement au bailleur de l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC, être joint au loyer net et est compris dans le montant maximal de loyer (brut), montant qui ne peut être dépassé. Dit autrement, ce forfait prévu par l'ordonnance ne s'ajoutera pas au montant maximal arrêté pour tout le poste "loyer" par la disposition légale topique de l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC. Enfin, conformément à l'art. 16b al. 2 OPC-AVS/AI, seule la moitié, non l'entier, du montant fixé à l'art. 16a OPC-AVS/AI peut être retenue comme forfait pour le chauffage.”

“Pour les personnes qui ne vivent pas en permanence ou pour une longue période dans un home ou dans un hôpital (personnes vivant à domicile), les dépenses reconnues sont notamment le loyer d'un appartement et les frais accessoires y relatifs, ce pour un montant annuel maximal reconnu figurant à l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC. L'art. 16b OPC-AVS/AI précise qu'en sus des frais accessoires usuels, un forfait pour frais de chauffage est accordé aux personnes qui vivent en location dans un appartement qu’elles sont appelées à chauffer elles-mêmes lorsqu’elles n’ont aucun frais de chauffage à payer à leur bailleur au sens de l’art. 257b al. 1 CO. Le montant maximal (pour le loyer brut) selon l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC s'entend pour le loyer (net) et les frais accessoires y relatifs; en cas de présentation d'un décompte final de ces derniers ni demande de restitution, ni paiement rétroactif n'entrera d'ailleurs en considération. Parmi ces frais accessoires peuvent figurer les frais de chauffage à payer directement au bailleur au sens de l'art. 257b al. 1 CO. Cependant, parfois, comme en l'espèce, un locataire ne doit pas s'acquitter de ces frais de chauffage directement auprès de son bailleur, mais, par exemple, auprès d'un tiers prestataire d'énergie. En un tel cas, l'art. 16b OPC-AVS/AI permet néanmoins leur prise en considération dans le calcul de la Caisse, dans une certaine mesure. Cela étant, le montant du forfait prévu par cette disposition doit, à l'instar de celui de l'acompte de frais accessoires du locataire payé directement au bailleur de l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC, être joint au loyer net et est compris dans le montant maximal de loyer (brut), montant qui ne peut être dépassé. Dit autrement, ce forfait prévu par l'ordonnance ne s'ajoutera pas au montant maximal arrêté pour tout le poste "loyer" par la disposition légale topique de l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC. Enfin, conformément à l'art. 16b al. 2 OPC-AVS/AI, seule la moitié, non l'entier, du montant fixé à l'art. 16a OPC-AVS/AI peut être retenue comme forfait pour le chauffage.”

“Il s'ensuit que le recours doit être admis sur ce point en ce sens que la Caisse ne pouvait pas tenir compte d'un revenu hypothétique de l'épouse dans ses calculs avant le prononcé du 14 septembre 2023 et devait fixer un délai d'adaptation de trois mois. 5. 5.1. Le recourant entend encore qu'un forfait annuel de CHF 1'680.- pour frais de chauffage soit pris en compte dans le calcul de la Caisse en sus du montant annuel maximal pour le loyer prévu par la législation. 5.2. Pour les personnes qui ne vivent pas en permanence ou pour une longue période dans un home ou dans un hôpital (personnes vivant à domicile), les dépenses reconnues sont notamment le loyer d'un appartement et les frais accessoires y relatifs, ce pour un montant annuel maximal reconnu figurant à l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC. L'art. 16b OPC-AVS/AI précise qu'en sus des frais accessoires usuels, un forfait pour frais de chauffage est accordé aux personnes qui vivent en location dans un appartement qu’elles sont appelées à chauffer elles-mêmes lorsqu’elles n’ont aucun frais de chauffage à payer à leur bailleur au sens de l’art. 257b al. 1 CO. Le montant maximal (pour le loyer brut) selon l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC s'entend pour le loyer (net) et les frais accessoires y relatifs; en cas de présentation d'un décompte final de ces derniers ni demande de restitution, ni paiement rétroactif n'entrera d'ailleurs en considération. Parmi ces frais accessoires peuvent figurer les frais de chauffage à payer directement au bailleur au sens de l'art. 257b al. 1 CO. Cependant, parfois, comme en l'espèce, un locataire ne doit pas s'acquitter de ces frais de chauffage directement auprès de son bailleur, mais, par exemple, auprès d'un tiers prestataire d'énergie. En un tel cas, l'art. 16b OPC-AVS/AI permet néanmoins leur prise en considération dans le calcul de la Caisse, dans une certaine mesure. Cela étant, le montant du forfait prévu par cette disposition doit, à l'instar de celui de l'acompte de frais accessoires du locataire payé directement au bailleur de l'art. 10 al. 1 let. b ch. 1 LPC, être joint au loyer net et est compris dans le montant maximal de loyer (brut), montant qui ne peut être dépassé.”

“C'est au contraire l'appelante qui demeure tenue de démontrer le bien-fondé de ses prétentions en paiement de solde de frais, comme l'a retenu à bon droit le Tribunal, ce qu'il convient d'examiner ci-après. 4.             Quelle que soit la partie supportant le fardeau de la preuve, l'appelante soutient que les décomptes de frais accessoires qu'elle a établis sont exacts et conclut au paiement du solde de ces décomptes en sa faveur, sous déduction des soldes en faveur de l'intimée et avec intérêts échelonnés. 4.1 Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). L'accord des parties doit être suffisamment précis et détailler les postes effectifs. En concluant le contrat, le locataire doit comprendre facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.1). A défaut de convention spéciale ou en cas de doute sur la portée de celle-ci, les frais accessoires sont inclus dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa et les réf. citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_719/2016 du 31 août 2017 consid. 2.1). L'art. 257b al. 1 CO précise que pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose. Cette définition étant impérative (ATF 137 I 135 consid. 2.4), seuls les coûts liés à l'usage de la chose louée peuvent être facturés au titre de frais accessoires, à l'exclusion des dépenses d'entretien, de réparations ou de remplacement des parties usées servant au maintien de la chose dans l'état conforme au contrat, qui sont comprises dans le loyer (Burkhalter/ Martinez-Favre, Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, ad art. 257-257b CO, n. 12 ss; Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 332, n. 1.2). Il résulte du fait que les frais accessoires doivent correspondre à des dépenses effectives du bailleur que ce dernier supporte en principe le fardeau de la preuve des dépenses qu'il facture comme frais accessoires (Richard, Les frais accessoires au loyer dans les baux d'habitations et de locaux commerciaux, in : 12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p.”

“Le délai de prescription a commencé à courir au plus tôt à la fin de la période du décompte 2012-2013, soit le 30 juin 2013. L’appelante a interrompu la prescription – au sens de l’article 135 ch. 2 CO – par le dépôt, le 15 décembre 2017, de sa demande reconventionnelle devant la Chambre de conciliation. 4.3. a) Le montant que la bailleresse réclame se fonde sur des données récoltées au cours d’une période de test de six mois, du 1er avril au 30 septembre 2017, les chiffres étant ensuite multipliés par deux pour déterminer la consommation d’une année. d) Aux termes de l’article 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose louée. Par frais accessoires, on entend les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que notamment les frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires ; de ce principe du coût effectif, il découle que le bailleur doit prouver le montant des frais qu’il réclame (Lachat, Bail à loyer, 2019, p. 408). Le décompte de frais accessoires doit comporter les éléments suivants : la liste et le total des frais à charge des locataires, la clé de répartition entre locataires, la part des frais à charge du locataire concerné, le montant des acomptes payés au cours de la période en cause et le solde dû par le locataire ou le trop-perçu à rembourser par le bailleur (Lachat, op. cit., p. 414 ; Bieri, op. cit., n. 92 ad art. 257a/257b CO). Le locataire a le droit de prendre connaissance des pièces justificatives qui fondent une prétention du bailleur aux frais accessoires (art. 257b al. 2 CO). Le montant des frais accessoires doit être allégué et prouvé par la bailleresse, qui supporte l’absence de preuve le concernant (Bohnet, Actions civiles, Vol. II : CO, 2e éd., n.”

“Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, welche mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Davon erfasst sind nach Art. 257b Abs. 1 OR nur jene Leistungen, die vom Vermieter tatsächlich erbracht und ihm tatsächlich Aufwand verursachten (ZK OR-HIGI, Art. 257b N 5 f.; BIBER, a.a.O., Art. 257-257b Rz. 12 f und 26; BÉGUIN, a.a.O., S. 363 und 384). - 19 -”

“par mois, directement en mains du bailleur et que la sous-locataire ne participe pas à la présente procédure, il n’y a pas lieu de rectifier le jugement à cet égard. 5. 5.1 5.1.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que les frais accessoires facturés n’avaient pas été prouvés à satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2017. 5.1.2 5.1.2.1 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le bailleur ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF [Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11]) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, in Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 408, et les réf. citées). 5.1.2.2 Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est tenu d’établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de concierge, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat, op.”

“C'est également à raison qu'il a condamné les appelants à la restitution du trop-perçu en découlant, soit une différence de 525 fr. par mois (2'600 fr. – 2'075 fr.). Les griefs des appelants sont donc infondés. 4.             Les appelants reprochent au premier juge d'avoir constaté que la convention des parties sur les frais accessoires était nulle et, ce faisant, d'avoir considéré que des frais accessoires ne pouvaient pas être perçus avant le 1er novembre 2022, respectivement d'avoir fixé ces derniers à un montant de 250 fr. par mois. 4.1 4.1.1 Selon l'art. 257a al. 1 CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (art. 257b al. 1 CO). Les art. 257a et 257b CO qui définissent les frais accessoires sont impératifs (ATF 137 I 135 consid. 2.4). 4.1.2 Les frais accessoires en rapport avec l'usage de la chose ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO). Cette obligation poursuit un but de protection des locataires. A défaut de convention, les frais accessoires sont réputés compris dans le loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.2.3; ATF 132 III 460 consid. 2a/aa; arrêt du Tribunal fédéral 4A_620/2021 du 18 juillet 2022 consid. 3.1.1). Selon la jurisprudence, l'art. 257a al. 2 CO exige que les parties indiquent de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même quels frais accessoires sont mis à la charge du locataire, en en détaillant les postes effectifs. Le locataire doit pouvoir comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer net; ceux-ci doivent être décrits clairement et précisément dans le contrat (ATF 135 III 591 consid. 4.3).”

“Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen (Art. 257a Abs. 1 OR). Nach Art. 257b Abs. 1 OR sind die Nebenkosten bei Wohn- und Geschäftsräumen die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (Art. 257a Abs. 2 OR). Mit dieser Bestimmung bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der Mieter hat aber nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen (BGE 135 III 591 E. 4.3 sowie BGE 121 III 460 E. 2a/aa; BGer 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, publ. in: mp 2002 S. 164). Die besondere Vereinbarung kann schriftlich, mündlich oder konkludent vereinbart werden (vgl. BGer 4A_209/2019 vom 8. Oktober 2019 E. 5). Eine entsprechende Vereinbarung kann vorsehen, dass die ausdrücklich bezeichneten Nebenkosten mit einer Pauschale abgegolten werden oder dass sie mindestens einmal jährlich abgerechnet werden, wobei der Mieter in der Regel Akontozahlungen leistet (BGE 121 III 460 E.”

“257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire – généralement considérée comme la partie faible – comprenne facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1 ; Lachat, Le bail à loyer précité, n. 2.1 p. 403). Un catalogue standardisé des frais à la charge du locataire ou des formulations ouvertes comme « etc. », « tels que », ou « notamment » par exemple pour la maintenance des installations ou les contributions publiques, sont insuffisants (Lachat, op. cit. n. 2.3 p. 405, et notule 31, dont TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.2 et 3.3). A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, op. cit., n. 4.1 p. 408 et les réf. citées). Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est tenu d’établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de concierge, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat, op.”

“La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le but de cette règle est que, en concluant le contrat, le locataire – généralement considérée comme la partie faible – comprenne facilement quels postes lui seront facturés en plus du loyer (ATF 135 III 591 consid. 4.3.1 ; Lachat, Le bail à loyer précité, n. 2.1 p. 403). Un catalogue standardisé des frais à la charge du locataire ou des formulations ouvertes comme « etc. », « tels que », ou « notamment » par exemple pour la maintenance des installations ou les contributions publiques, sont insuffisants (Lachat, op. cit. n. 2.3 p. 405, et notule 31, dont TF 4A_622/2015 du 4 février 2016 consid. 3.2 et 3.3). A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, op. cit., n. 4.1 p. 408 et les réf. citées). Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est tenu d’établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de concierge, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat, op. cit., nn. 6.1 et 6.3 p. 414). 9.4 Il convient à titre préalable de noter que les pièces 210a et c sur lesquelles se fondent les appelantes sont irrecevables et que seule la pièce 210b a déjà été produite en première instance.”

“1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que les frais accessoires facturés n’avaient pas été prouvés à satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2017. 5.1.2 5.1.2.1 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le bailleur ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF [Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11]) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, in Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 408, et les réf. citées). 5.1.2.2 Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est tenu d’établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de concierge, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat, op. cit., p. 414). Le bailleur dispose d’une certaine marge d’appréciation pour la répartition des frais entre les locataires.”

“par mois, directement en mains du bailleur et que la sous-locataire ne participe pas à la présente procédure, il n’y a pas lieu de rectifier le jugement à cet égard. 5. 5.1 5.1.1 Les appelants reprochent aux premiers juges d’avoir considéré que les frais accessoires facturés n’avaient pas été prouvés à satisfaction et qu’ils n’étaient pas dus pour la période du 1er août 2012 au 31 décembre 2017. 5.1.2 5.1.2.1 En vertu de l’art. 257a CO, les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose (al. 1), pour autant que cela ait été convenu spécialement (al. 2). La loi exige donc que les parties s’entendent spécialement sur les frais accessoires, dont les postes effectifs doivent être détaillés. Le bailleur ne peut facturer au locataire d’autres frais accessoires que ceux convenus. A défaut de convention, ceux-ci sont donc compris dans le loyer (ATF 121 III 460 consid. 2a/aa). Le bailleur ne peut facturer au locataire que le coût effectif des frais accessoires (art. 257b al. 1 CO et 5 al. 1 OBLF [Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 ; RS 221.213.11]) et ne peut réaliser aucun profit sur ces frais. Il doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives (art. 257b al. 2 CO) et, en cas de litige, prouver le montant des frais qu’il réclame, les locataires devant bénéficier des éventuels escomptes, prix de gros et ristournes consentis par les fournisseurs (Lachat, in Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 408, et les réf. citées). 5.1.2.2 Si les parties adoptent le système des acomptes provisionnels (ou provisions pour charges), le bailleur est tenu d’établir un décompte au moins une fois par année et de le présenter au locataire (art. 4 al. 1 OBLF). Le décompte de frais accessoires doit comporter la liste chiffrée des frais accessoires mis en compte (chauffage, eau chaude, taxe d’épuration, frais de concierge, etc.), le total de ces frais, la clé de répartition des frais accessoires entre les locataires, le montant dû par le locataire pour la période concernée, le montant des acomptes payés au cours de l’exercice, ainsi que le solde dû par le locataire ou le trop perçu que le bailleur doit rembourser (Lachat, op.”

“3 LPtra, le montant pris en considération est le montant annuel maximal reconnu au titre du loyer pour une personne vivant dans un ménage de deux personnes. f) Le ch. 3232.06 des Directives concernant les prestations transitoires pour les chômeurs âgés (DPtra) publiées par l’OFAS précise qu’une communauté d’habitation correspond à la situation dans laquelle une personne seule vit avec une ou plusieurs personnes qui ne sont pas comprises dans le calcul de la prestation transitoire. g) D’après l’art. 12 de l’ordonnance du 11 juin 2021 sur les prestations transitoires pour les chômeurs âgés (OPtra ; RS 837.21), les personnes qui vivent en location dans un appartement qu’elles sont appelées à chauffer elles-mêmes lorsqu’elles n’ont aucun frais de chauffage à payer à leur bailleur au sens de l’art. 257b al. 1 du code des obligations du 30 mars 1911 (CO ; RS 220) bénéficient, en sus des frais accessoires usuels, d’un forfait pour frais de chauffage égal à la moitié du montant fixé à l’art. 11 al. 3 OPtra, à savoir 1'260 fr. par année. h) En vertu de l’art. 257b al. 1 CO, on entend par frais accessoires, pour les habitations et les locaux commerciaux, les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. De tels frais ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement (art. 257a al. 2 CO); dans ce cas, les parties peuvent prévoir un système forfaitaire ou un système fondé sur les coûts effectifs, avec versement d’un acompte à valoir sur le décompte final (art. 4 OBLF). A défaut de convention, ces frais sont compris dans le loyer (ATF 137 III 364 consid. 3.2.1 ; 121 III 460 consid. 2a/aa). 4. a) En l’occurrence, il n’est pas contesté que le recourant partage les frais de location d’un appartement à [...] (situé en région 2 selon l’annexe 1 de l’ordonnance du Département fédéral de l’intérieur du 14 juin 2021 concernant la répartition des communes dans les trois régions de loyer définies par la loi fédérale sur les prestations complémentaires à l’assurance-vieillesse, survivants et invalidité et la loi fédérale sur les prestations transitoires pour les chômeurs âgés [RS 831.”

“Revision des Bundesgesetzes über die Ergänzungsleistungen zur AHV und IV [3. EL-Revision] vom 20. November 1996; BBL 1997 I 1197 ff., 1201). Um administrative Mehraufwendungen zu vermeiden, wurde ausdrücklich festgehalten, dass bei einer allfälligen Schlussabrechnung für die Nebenkosten weder eine Nach- noch eine Rückzahlung zu berücksichtigen ist (vgl. Art. 10 Abs. 1 lit. b ELG) und dass bei Personen, welche ihre Mietwohnungen selber beheizen müssen und dem Vermieter keine Heizungskosten nach Art. 257b Abs. 1 OR zu zahlen haben, für die Heizkosten lediglich eine Pauschale in Höhe der Hälfte derjenigen nach Art. 16a ELV angerechnet wird (Botschaft, a.a.O., S. 1209 f. Ziff. 214; vgl. Art. 16b ELV). Mithin sind separat in Rechnung gestellte, d.h. im Mietvertrag nicht vereinbarte Nebenkosten wie z.B. Wasser-/Abwasser­kosten, bei der Berechnung der Ergänzungsleistungen nicht zu berücksichtigen (Entscheid des BGer vom 17. Dezember 2008, 8C_741/2008 sowie Entscheid des Eidgenössischen Versicherungsgerichts [EVG; heute Bundesgericht] vom 3. Mai 2005, P 58/04, E. 2.2; siehe auch Urs Müller, Rechtsprechung des Bundesgerichts zum ELG, 3. Aufl. 2015, Art. 10 N. 186).”

“Vorliegend wurden im Mietvertrag keine Akontozahlungen für Nebenkosten vereinbart (AB 18 S. 1 Ziff. 3; siehe auch AB 18 S. 6 lit. A Ziff. 2). Da der Beschwerdeführer nicht Eigentümer der von ihm bewohnten Liegenschaft ist und ihm an dieser auch keine Nutzniessung oder ein Wohnrecht zusteht, kann hier nicht die Pauschale für Nebenkosten gemäss Art. 16a ELV anerkannt werden. Die Beschwerdegegnerin hat in der Berechnung jedoch zu Recht die Pauschale für Heizkosten nach Art. 16b ELV von Fr. 1'260.-- im massgebenden Zeitraum zum dem Vermieter einzig geschuldeten Nettomietzins hinzugezählt, da der Beschwerdeführer gemäss Mietvertrag die Liegenschaft selber beheizen muss und dem Vermieter keine Heizungskosten nach Art. 257b Abs. 1 OR zu zahlen hat (vgl. E. 2.2 Abs. 2 hiervor). Für eine weitergehende Anrechnung von Kosten als Nebenkosten besteht bei fehlender Vereinbarung entsprechender Akontozahlungen für Nebenkosten im Mietvertrag nach dem in E. 3.1 hiervor Dargelegten kein Raum. Die diesbezügliche Rüge ist somit unbegründet.”