Art. 256b

“369; Biber, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 256b N 6; Bieri, in: Bohnet et al. [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage, Basel 2016, Art. 257a/257b N 72 f.). Daher ist es entgegen der Ansicht der Ehefrau nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die Position Wasser als Hauskosten berücksichtigt hat. Bei der Position Kehricht handelt es sich gemäss der Ehefrau um eine Pauschalgebühr (Berufungsantwort Rz. 6). Dies erscheint angesichts der in Rechnung gestellten Beträge glaubhaft. Damit ist sie nicht verbrauchsabhängig, wie die Ehefrau zugesteht (Berufungsantwort Rz. 6). Anders als verbrauchsabhängige Gebühren für die Kehrichtbeseitigung stellen verbrauchsunabhängige Gebühren für die Kehrichtbeseitigung in einem Mietverhältnis mit der Mietsache verbundene Lasten dar (vgl. Biber, a.a.O., Art. 256b N 3 und Art. 257–257b N 13; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 256a/256b OR N 42 und 44 f.). Diese hat der Vermieter zu tragen (Art. 256b OR). Folglich ist auch die Berücksichtigung der Position Kehricht als Hauskosten nicht zu beanstanden. Die Modalitäten, nach denen der Mieter die Nebenkostenentschädigung leistet, können die Parteien frei vereinbaren. Üblich ist neben der Vereinbarung von Akontozahlungen oder Pauschalen insbesondere auch die Vereinbarung der Direktzahlung. Diese besteht darin, dass der Mieter vom Dritten die Rechnung erhält und direkt den Dritten für seine Leistungen entschädigt (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257a/257b OR N 17 f.; vgl. Bieri, a.a.O., Art. 257a/257b N 32 ff.; Giger, in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257a OR N 27 f. und 30). Folglich schliesst der Umstand, dass der Dritte die Leistung dem Mieter in Rechnung stellt, die Qualifikation als Nebenkosten nicht aus (Bieri, a.a.O., Art. 257a/257b N 16, 16b und 34; a. M. Béguin/Marston, a.a.O., S. 377). Daher stellt der von der Ehefrau behauptete Umstand, dass die [...] die Positionen Wasser und Kehricht auch Mietern in Rechnung stelle, keinen hinreichenden Grund dafür dar, diese Positionen bei der Berechnung des Bedarfs des Ehemanns nicht als Hauskosten zu berücksichtigen.”

“369; Biber, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 256b N 6; Bieri, in: Bohnet et al. [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2. Auflage, Basel 2016, Art. 257a/257b N 72 f.). Daher ist es entgegen der Ansicht der Ehefrau nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die Position Wasser als Hauskosten berücksichtigt hat. Bei der Position Kehricht handelt es sich gemäss der Ehefrau um eine Pauschalgebühr (Berufungsantwort Rz. 6). Dies erscheint angesichts der in Rechnung gestellten Beträge glaubhaft. Damit ist sie nicht verbrauchsabhängig, wie die Ehefrau zugesteht (Berufungsantwort Rz. 6). Anders als verbrauchsabhängige Gebühren für die Kehrichtbeseitigung stellen verbrauchsunabhängige Gebühren für die Kehrichtbeseitigung in einem Mietverhältnis mit der Mietsache verbundene Lasten dar (vgl. Biber, a.a.O., Art. 256b N 3 und Art. 257–257b N 13; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 256a/256b OR N 42 und 44 f.). Diese hat der Vermieter zu tragen (Art. 256b OR). Folglich ist auch die Berücksichtigung der Position Kehricht als Hauskosten nicht zu beanstanden. Die Modalitäten, nach denen der Mieter die Nebenkostenentschädigung leistet, können die Parteien frei vereinbaren. Üblich ist neben der Vereinbarung von Akontozahlungen oder Pauschalen insbesondere auch die Vereinbarung der Direktzahlung. Diese besteht darin, dass der Mieter vom Dritten die Rechnung erhält und direkt den Dritten für seine Leistungen entschädigt (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 257a/257b OR N 17 f.; vgl. Bieri, a.a.O., Art. 257a/257b N 32 ff.; Giger, in: Berner Kommentar, 2015, Art. 257a OR N 27 f. und 30). Folglich schliesst der Umstand, dass der Dritte die Leistung dem Mieter in Rechnung stellt, die Qualifikation als Nebenkosten nicht aus (Bieri, a.a.O., Art. 257a/257b N 16, 16b und 34; a. M. Béguin/Marston, a.a.O., S. 377). Daher stellt der von der Ehefrau behauptete Umstand, dass die [...] die Positionen Wasser und Kehricht auch Mietern in Rechnung stelle, keinen hinreichenden Grund dafür dar, diese Positionen bei der Berechnung des Bedarfs des Ehemanns nicht als Hauskosten zu berücksichtigen.”