Art. 257

“Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le créancier poursuivant, sa nature formelle, et non pas la validité de la prétention déduite en poursuite. Le but de la procédure n'est pas de constater la réalité d'une créance, mais l'existence d'un titre exécutoire (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les références). Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi si les conditions d'exigibilité de la dette sont établies, ce qui implique notamment la preuve par le créancier de l'exécution de sa propre prestation en cas de contrat bilatéral ou synallagmatique, le débiteur devant pour sa part rendre vraisemblable - et non se contenter d'alléguer - une éventuelle exception fondée sur une inexécution ou un défaut d'exécution de la prestation du créancier (arrêts du Tribunal fédéral 5A_1008/2014 du 1er juin 2015 consid. 5.4.3.2; 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2 et les références citées). Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a ss CO) dûment convenus et chiffrés (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 160 ad art. 82 LP et les références citées). Le contrat de gérance libre doit être considéré comme un contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419). Le juge de la mainlevée n'a pas à revoir ou à interpréter le titre qui lui est produit (art. 18 CO); il ne lui appartient pas non plus de trancher de délicates questions de droit matériel ou pour la solution desquelles le pouvoir d'appréciation joue un rôle important, la décision sur de telles questions étant réservée au juge du fond (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 106 ad art. 84). Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu'à l'interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3). Il ne peut toutefois prendre en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid.”

“L'intimée soutient qu'il n'était aucunement convenu que les appelantes devaient fournir un quelconque travail en sa faveur, fait au demeurant allégué pour la première fois en appel de manière irrecevable. Une mise à disposition gratuite était convenue entre les parties. Les manquements administratifs reprochés justifiaient la résiliation des conventions de mise à disposition. 2.1.1 Aux termes de l'article 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. La loi ne prescrit aucune forme pour le contrat de bail (art. 11 al. 1 CO). Selon les articles 1 al. 1 et 2 et 2 al. 1 CO, le contrat est conclu lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, expresse ou tacite, manifesté leur volonté sur tous les points essentiels. Si les parties ne se sont pas mises d'accord sur tous les éléments essentiels du contrat, celui-ci n'est pas venu à chef. Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). Le loyer représente ainsi non seulement la contrepartie de la délivrance et du maintien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, mais aussi la contrepartie d'autres prestations du bailleur, par exemple celle d'assurer la sécurité et la protection du locataire (WESSNER, L'obligation du locataire de payer le loyer et les frais accessoires in 9ème séminaire sur le droit du bail, 1996, p. 4). Un loyer déterminé ou déterminable est un point essentiel du bail. A défaut d'entente sur le montant du loyer, le contrat ne vient pas à chef même si les parties étaient en principe d'accord sur une cession d'usage à titre onéreux et si l'utilisation a déjà commencé (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n° 65 ad art. 253 CO; LACHAT/BOHNET, Commentaire romand CO I, 2021, n° 13 ad art. 253 CO). Sans paiement d'un loyer, il n'y a pas de bail. Le "bail gratuit" est un contrat de prêt à usage (LACHAT, op. cit., p. 67). Le loyer ne doit pas nécessairement consister en une somme d'argent.”

“Aux termes de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO répète que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose. Pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux, l'usage cédé s'étend également aux locaux communs de l'immeuble (arrêts 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2; 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.1; 4C.527/1996 du 29 mai 1997 consid. 3a; HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 21 ad art. 253 CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2019, n.”

“p. 65). En vertu de la liberté contractuelle (art. 19 al. 1 CO), les parties peuvent en principe fixer librement le loyer des baux d'habitations et de locaux commerciaux, sous réserve des art. 269 ss CO régissant les loyers abusifs (HIGI/BÜHLMANN, op. cit., n° 14 ad art. 257 CO; LACHAT/STASTNY, in Le bail à loyer, 2019, p. 452; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 1880 p. 255). Le loyer des locaux commerciaux est souvent fixé en fonction d'un prix au m² (cf. art. 11 al. 2 OBLF). La surface prise en compte est généralement celle des locaux loués. Le loyer total rémunère alors le bailleur pour la cession de l'usage exclusif des locaux loués et l'usage non exclusif des locaux communs. En l'espèce, ceux-ci se caractérisent par des zones spécialement aménagées à disposition des employés et des clients de la locataire, comme un bureau d'information, un centre de contrôle pour la sécurité, des espaces équipés de mobilier et du wifi, une cafétéria. Il n'est pas contraire à l'art. 253 CO de convenir d'une rémunération pour l'usage non exclusif de locaux communs offrant de telles prestations. Les parties étaient dès lors libres d'inclure dans la surface déterminante pour le calcul du loyer une part proportionnelle des surfaces communes. Pour le surplus, les frais généraux, mis proportionnellement à la charge de la locataire par l'article”

“L'appelante reproche au Tribunal d'avoir omis de statuer sur une partie de ses prétentions, à savoir (i) le paiement d'un montant de 872 fr. 35 réclamé à titre de frais de serrurier et (ii) la libération en sa faveur de la garantie bancaire de 35'400 fr. constituée par les intimés auprès de K______ SA. 2.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2). 2.2 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). L'obligation du locataire de payer le loyer suppose que ce dernier soit en mesure de jouir de la chose louée, selon l'usage convenu. Il s'agit d'une condition générale et suffisante, généralement réalisée dès la remise des clés. Selon la jurisprudence, en effet, le loyer est dû dès lors que la chose a été mise à disposition du locataire, même si ce dernier ne se présente pas à l'état des lieux et n'emménage pas dans les locaux. Le locataire qui ne peut ou ne veut utiliser la chose louée pour des raisons qui ne sont pas inhérentes au bailleur devra donc s'acquitter du loyer (ATF 127 III 548 consid. 3 et 4; BIERI, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 8 ad art. 257 CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux.”

“La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2). 2.2 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). L'obligation du locataire de payer le loyer suppose que ce dernier soit en mesure de jouir de la chose louée, selon l'usage convenu. Il s'agit d'une condition générale et suffisante, généralement réalisée dès la remise des clés. Selon la jurisprudence, en effet, le loyer est dû dès lors que la chose a été mise à disposition du locataire, même si ce dernier ne se présente pas à l'état des lieux et n'emménage pas dans les locaux. Le locataire qui ne peut ou ne veut utiliser la chose louée pour des raisons qui ne sont pas inhérentes au bailleur devra donc s'acquitter du loyer (ATF 127 III 548 consid. 3 et 4; BIERI, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 8 ad art. 257 CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (AUBERT, in CPra-Bail, 2ème éd.”

“L'appelante reproche au Tribunal d'avoir omis de statuer sur une partie de ses prétentions, à savoir (i) le paiement d'un montant de 872 fr. 35 réclamé à titre de frais de serrurier et (ii) la libération en sa faveur de la garantie bancaire de 35'400 fr. constituée par les intimés auprès de K______ SA. 2.1 Aux termes de l'art. 257 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). L'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur. Il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 141 III 23 consid. 3.2). 2.2 Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose (art. 257 CO). L'obligation du locataire de payer le loyer suppose que ce dernier soit en mesure de jouir de la chose louée, selon l'usage convenu. Il s'agit d'une condition générale et suffisante, généralement réalisée dès la remise des clés. Selon la jurisprudence, en effet, le loyer est dû dès lors que la chose a été mise à disposition du locataire, même si ce dernier ne se présente pas à l'état des lieux et n'emménage pas dans les locaux. Le locataire qui ne peut ou ne veut utiliser la chose louée pour des raisons qui ne sont pas inhérentes au bailleur devra donc s'acquitter du loyer (ATF 127 III 548 consid. 3 et 4; BIERI, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 8 ad art. 257 CO). Selon l'art. 267 al. 1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux.”

“Gemäss Art. 253 i.V.m. Art. 257 OR ist der Mieter verpflichtet, dem Vermie- ter als Entgelt für die Überlassung der Sache einen Mietzins zu bezahlen. Ficht der Mieter die Kündigung an und gibt er das Mietobjekt auf den Kündigungstermin - 6 - hin nicht zurück, so schuldet er für die Dauer des Verfahrens dem Vermieter als Entschädigung weiterhin den vertraglich vereinbarten Mietzins (H IGI, in: ZK zu Art. 266-268b OR, 5. Auflage 2020, N 57 zu Art. 267, BGE 119 II 437, E. 3b/bb). Nach unbestritten gebliebener Darstellung der Klägerin überliess diese der Be- klagten die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten ab dem vereinbarten Miet- beginn am 16. April 2017 (act. 1 Rz. 7, 10). Die Parteien hatten einen Mietzins von CHF 13'250.– zzgl. MwSt. vereinbart. Für den Zeitraum vom 1. November 2017 bis 31. Oktober 2018 wurde dieser um CHF 2'500.– reduziert und für den Zeitraum vom 1. November 2018 bis 31. Oktober 2019 um CHF 1'500.”

“Innert der angesetzten Frist gingen drei Zahlungen in der Höhe von CHF 12'207.15.–, CHF 15'353.40 und CHF 6'748.09 ein (act. 1 Rz. 36 ff.; act. 3/13- 14). Der noch offene Betrag beläuft sich auf CHF 5'775.11. Aufgrund der ausste- henden Mietzinse kündigte die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin 1 mit einem amtlichen Kündigungsformular vom 23. Mai 2024 das Mietverhältnis für die Liegen- schaft D._____ ..., E._____, androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungs- verzug im Sinne von Art. 257 OR mit Wirkung auf den 30. Juni”

“11; act. 3/1 Ziffer 2.2). Nachdem die Ge- suchsgegnerin den Mietzins für den Monat Juni 2023 nicht bezahlt hatte, mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 15. Juni 2023 ab und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt des Mahnschreibens an, um den Ausstand zu bezahlen. Die Mahnung wurde mit der Androhung verbunden, dass das Mietverhältnis ausserordentlich im Sinne von Art. 257d OR gekündigt werde, für den Fall, dass die Gesuchsgegnerin den offenen Betrag innert der angesetzten Frist nicht oder nicht vollständig bezahlt. Das Schreiben wurde von der Gesuchs- gegnerin am 16. Juni 2023 in Empfang genommen (act. 1 Rz. 13; act. 3/3). Innert der angesetzten Frist hat die Gesuchsgegnerin die ausstehende und abgemahnte Mietzinsforderung nicht bezahlt. Mit amtlichem Kündigungsformular vom 28. Juli 2023 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257 OR mit Wirkung auf den - 4 - 31. August”

“Nachdem die Gesuchsgegnerin den Mietzins für die Monate August und Septem- ber 2023 nicht bezahlt hatte, mahnte die Gesuchstellerin die Gesuchsgegnerin mit Schreiben vom 20. September 2023 ab und setzte ihr eine Frist von 30 Tagen ab Erhalt des Mahnschreibens an, um den Ausstand zu bezahlen. Die Mahnung wurde mit der Androhung verbunden, dass das Mietverhältnis ausserordentlich im Sinne von Art. 257d OR gekündigt werde, für den Fall, dass die Gesuchsgegnerin den offenen Betrag innert der angesetzten Frist nicht oder nicht vollständig bezahlt. Das Schreiben wurde der Gesuchsgegnerin am 21. September 2023 zur Abholung ge- meldet (act. 1 Rz. 18 f.; act. 3/4-6). Innert der angesetzten Frist hat die Gesuchs- gegnerin die ausstehenden und abgemahnten Mietzinsforderungen nicht bzw. nicht vollständig bezahlt. Mit amtlichem Kündigungsformular vom 6. November 2023 kündigte die Gesuchstellerin das Mietverhältnis androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungsverzug im Sinne von Art. 257 OR mit Wirkung auf den”

“S’agissant de la chose louée, le bail a pour objet une chose au sens des droits réels, à savoir une portion délimitée et impersonnelle de l’univers matériel, qui est susceptible d’être soumise à la maîtrise humaine et qui n’est pas un animal (Müller, op. cit., n. 693 et réf. cit.). Le bailleur doit céder « l’usage » de la chose au locataire, qui a le droit de faire de la chose « l’usage pour lequel elle a été louée ». C’est le contrat de bail qui détermine l’usage que le locataire est autorisé à faire de la chose (Müller, op. cit., n. 695). Le bail de locaux commerciaux a pour objet des locaux destinés à l’exploitation d’une entreprise, d’une industrie ou à l’exercice d’une activité lucrative (Müller, op. cit., n. 715 et réf. cit.). Le bailleur doit céder l’usage de la chose pendant une certaine durée et le contrat de bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (Müller, op. cit., nn. 697 et 698). Enfin, le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l’usage de la chose (art. 257 CO). 5.2.2 Pour déterminer si un contrat a été conclu, quels en sont les cocontractants et quel en est le contenu, le juge doit interpréter les manifestations de volonté des parties (ATF 144 III 93 consid. 5.2 ; TF 4A_126/2022 du 7 juillet 2022 consid. 3.1.2 ; TF 4A_177/2021 du 6 septembre 2021 consid. 3.2 ; TF 4A_379/2018 du 3 avril 2019 consid. 3.1 et réf. cit.). Selon les règles d'interprétation des contrats déduites de l'art. 18 CO, le juge doit tout d'abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté – écrites ou orales –, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“Gemäss Art. 253 i.V.m. Art. 257 OR ist der Mieter verpflichtet, dem Vermie- ter als Entgelt für die Überlassung der Sache einen Mietzins zu bezahlen. Nach unbestritten gebliebener Darstellung der Klägerin überliess diese der Beklagten die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten vom vereinbarten Mietbeginn am 16. Juni 2017 bis zur Rückgabe am 30. Juni 2019 (act. 1 Rz. 21, 30; act. 3/2; act. 3/9). Im Mietvertrag vom 18. April 2017 vereinbarten die Parteien einen mo- natlichen Bruttomietzins von CHF 7'702.10; davon entfielen CHF 7'552.10 auf Bü- - 7 - roräumlichkeiten mit Nebenkostenakonto und CHF”

“Gemäss Art. 253 i.V.m. Art. 257 OR ist der Mieter verpflichtet, dem Vermie- ter als Entgelt für die Überlassung der Sache einen Mietzins zu bezahlen. Nach unbestritten gebliebener Darstellung der Klägerin überliess diese der Beklagten die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten vom vereinbarten Mietbeginn am 16. Juni 2017 bis zur Rückgabe am 30. Juni 2019 (act. 1 Rz. 21, 30; act. 3/2; act. 3/9). Im Mietvertrag vom 18. April 2017 vereinbarten die Parteien einen mo- natlichen Bruttomietzins von CHF 7'702.10; davon entfielen CHF 7'552.10 auf Bü- - 7 - roräumlichkeiten mit Nebenkostenakonto und CHF”

“Mit diesen Erwägungen der Vorinstanz setzen sich die Beschwerdeführer im Rahmen ihrer bei der Kammer erhobenen Beschwerde nicht auseinander und setzen dem vorinstanzlichen Schluss, wonach sie sich zur Zeit ohne Rechtsgrund in der streitgegenständlichen Wohnung befänden, nichts entgegen: So machen sie losgelöst von den vorinstanzlichen Erwägungen und soweit nachvollziehbar u.a. geltend, den Entscheid nicht zu akzeptieren, da sie bei einer "so verwahrlosten Wohnung" eine Mietzinsreduktion wollten. Dabei verkennen sie, dass bei allfälligen Mängeln des Mietobjekts den gesetzlichen Regeln ent- sprechend vorzugehen ist (vgl. Art. 259 ff. OR) und ihre Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses (Art. 257 OR) nicht dahinfällt. Gegenstand des vorliegenden Verfah- rens ist nicht der Anspruch auf eine allfällige Mietzinsreduktion, sondern die bis- - 5 - her unrechtmässig nicht erfolgte Rückgabe der Wohnung an die Eigentümerin. Auf den pauschalen Einwand der Beschwerdeführer ist bereits deshalb nicht wei- ter einzugehen. Ebenfalls keinen Zusammenhang zum vorinstanzlichen Entscheid weisen die Ausführungen bezüglich der angeblichen Befangenheit des Rechtsvertreters der Vermieterschaft auf, und es bleibt unklar, was die Beschwerdeführer daraus für das vorliegende Verfahren ableiten wollen. Soweit sich die Beschwerdeführer darüber beschweren, dass "bis heute kei- ne Stellungnahme für den kopierten Mietvertrag gegeben" worden sei, bleibt im- merhin festzuhalten, dass die Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz geltend gemacht hatten, der von der Beschwerdegegnerin eingereichte Mietvertrag (act. 4/1) sei nicht das Originaldokument, da ihm ein Stempel fehle (act. 8), und sie reichten der Vorinstanz ihrerseits den Mietvertrag ein (act.”

“Gemäss Art. 253 i.V.m. Art. 257 OR ist der Mieter verpflichtet, dem Vermie- ter als Entgelt für die Überlassung der Sache einen Mietzins zu bezahlen. Ficht der Mieter die Kündigung an und gibt er das Mietobjekt auf den Kündigungstermin - 6 - hin nicht zurück, so schuldet er für die Dauer des Verfahrens dem Vermieter als Entschädigung weiterhin den vertraglich vereinbarten Mietzins (H IGI, in: ZK zu Art. 266-268b OR, 5. Auflage 2020, N 57 zu Art. 267, BGE 119 II 437, E. 3b/bb). Nach unbestritten gebliebener Darstellung der Klägerin überliess diese der Be- klagten die streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten ab dem vereinbarten Miet- beginn am 16. April 2017 (act. 1 Rz. 7, 10). Die Parteien hatten einen Mietzins von CHF 13'250.– zzgl. MwSt. vereinbart. Für den Zeitraum vom 1. November 2017 bis 31. Oktober 2018 wurde dieser um CHF 2'500.– reduziert und für den Zeitraum vom 1. November 2018 bis 31. Oktober 2019 um CHF 1'500.”

“L'intimé reproche au premier juge d'avoir interprété l'accord du 8 août 2018 comme valant libération du recourant de payer le loyer dès cette date. 4.1.1 Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (art. 82 al. 1 LP). Le juge prononce la mainlevée si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP). Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette. Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ces moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 et les réf. cit.). A titre d'exemple, l'on peut citer l'inexistence ou l'extinction de la dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2). 4.1.2 Le contrat de bail vaut en principe reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a s CO) dûment convenus et chiffrés (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 160 ad art. 82 LP). Concernant les dettes de loyers, les colocataires sont tenus solidairement dès lors qu'ils appartiennent à une communauté. Il convient de retenir le principe de manière générale pour tous les colocataires (Bohnet/Dietschy, in: Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2017, n. 26 ad art. 253 CO). Selon l'art. 144 CO, le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation (al. 1). Les débiteurs demeurent tous obligés jusqu'à l'extinction totale de la dette (al. 2). Celui des débiteurs solidaires dont le paiement ou la compensation éteint la dette en totalité ou en partie libère les autres jusqu'à concurrence de la portion éteinte (art. 147 al. 1 CO). Le colocataire qui, en cours de bail, quitte les locaux loués reste solidairement lié par le contrat. Sur le plan externe, il demeure débiteur du loyer, et de la remise en état des locaux, par exemple.”

“für den Monat Oktober 2022; CHF 1'913.00 für den Monat November 2022; CHF 1'913.00 für den Monat Dezember 2022; CHF 1'913.00 für den Monat Januar 2023 und CHF 1'913.00 für den Monat Februar 2023 (act. 3/11). Im Rahmen eines Mietver- hältnisses schuldet der Mieter dem Vermieter einen Mietzins für die Überlassung der Mietsache (Art. 257 OR). Es blieb unbestritten und wurde von der Gesuchstel- lerin schlüssig dargelegt, dass die monatlichen Mietzinse für die Monate Oktober 2022 bis Februar 2023 in Höhe von insgesamt CHF 8'216.45 fällig waren und bis- her nicht bezahlt wurden. Die Gesuchstellerin hat demnach einen Anspruch auf Mietzinsen im Umfang von insgesamt CHF 8'216.45.”

“) steht der Gesuchstellerin ein obligatorischer und dinglicher Rückgabean- spruch bezüglich des seinerzeit vermieteten Materials zu (Art. 267 OR, Art. 641 Abs. 2 ZGB). dd. Der Rückgabeanspruch gemäss Rechtsbegehren Ziffer 1 ist ausgewiesen. b. Ausstehender Mietzins (Teil von Rechtsbegehren Ziffer 2) aa. Für den eingeklagten Mietzinsanspruch stützt sich die Gesuchstellerin auf sechs Rechnungen (act. 1 Rz. 36 mit Hinweis auf act. 3/40, act. 3/41, act. 3/42, act. 49, act. 3/50 und act. 3/51). Diesbezüglich begnügt sich die Gesuchsgegnerin mit der Bemerkung "Bestritten mit Verweis auf das bereits Ausgeführte" (act. 14 Rz. 22), wobei sie sich im "bereits Ausgeführten" nicht zur Bezahlung des Miet- zinses äussert. Die Sachdarstellung der Gesuchstellerin, die Mietzinsen seien nicht bezahlt worden, kann somit als unbestritten bzw. nicht substantiiert bestrit- ten gelten. bb. Auch die Rechtslage ist klar. Der Mieter ist zur Zahlung des Mietzinses ver- pflichtet (Art. 257 OR). cc. Der eingeklagte Mietzins gemäss Rechtsbegehren Ziffer 2 (Teilbetrag von CHF 6'872.85) ist ausgewiesen. c. Schadenersatz wegen entgangenem Mietzins (Teil von Rechtsbegehren Ziffer 2) aa. Die Gesuchstellerin verlangt (im Sinn einer Teilklage mit Nachklagevorbe- halt) für die Zeit vom 2. Oktober 2022 bis zur Einleitung der vorliegenden Klage am 14. Dezember 2014 Schadenersatz für entgangen Mietzins (act. 1 Rz. 37). Zum Einwand der Gesuchsgegnerin, die Rückgabe der Deckenstützen und der Stapelpaletten sei bereits vollzogen (act. 14 Rz. 23) wurde bereits dargelegt, dass - 7 - die entsprechenden Behauptungen nicht genügend substantiiert vorgetragen wurden (vgl. oben, lit. a/bb). Der Sachverhalt ist unbestritten und liquid. bb. Weiter macht die Gesuchsgegnerin geltend, die unsubstantiierte Behaup- tung der Gesuchstellerin, das gemietete Material hätte weitervermietet werden können, werde von ihr bestritten (act.”

“Per "riconoscimento di debito" ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF si intende il documento firmato dall'escusso o da un suo rappresentante dal quale si evince la volontà di pagare all'escutente, senza riserva né condizioni, un importo determina- to o facilmente determinabile ed esigibile (DTF 114 III 71 consid. 2; 112 III 88). Esso può basarsi anche su una raccolta di documenti, purché siano presenti gli elementi necessari. Ciò significa che il documento firmato deve chiaramente e di- rettamente fare riferimento o rinviare ai documenti conosciuti dall'escusso che menzionano l'ammontare del debito o ne consentono la quantificazione (DTF 136 III 627 consid. 2 e 3.3; 106 III 99 consid. 3). Per costante giurispruden- za, il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce valido riconoscimento di debito per la pigione scaduta (art. 257 CO) e per le spese accessorie debita- mente pattuite e quantificate (artt. 257a segg. CO; DTF 134 III 267 consid. 3).”

“Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le créancier poursuivant, sa nature formelle, et non pas la validité de la prétention déduite en poursuite. Le but de la procédure n'est pas de constater la réalité d'une créance, mais l'existence d'un titre exécutoire (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les références). Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi si les conditions d'exigibilité de la dette sont établies, ce qui implique notamment la preuve par le créancier de l'exécution de sa propre prestation en cas de contrat bilatéral ou synallagmatique, le débiteur devant pour sa part rendre vraisemblable - et non se contenter d'alléguer - une éventuelle exception fondée sur une inexécution ou un défaut d'exécution de la prestation du créancier (arrêts du Tribunal fédéral 5A_1008/2014 du 1er juin 2015 consid. 5.4.3.2; 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2 et les références citées). Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a ss CO) dûment convenus et chiffrés (VEUILLET, La mainlevée de l'opposition, 2017, p. 155 et les références citées). Le contrat de gérance libre doit être considéré comme un contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419). Le poursuivi peut se libérer en rendant vraisemblables les moyens issus du droit civil et se rapportant à l'engagement pris, objections ou exceptions, ayant trait à la naissance de l'engagement (nullité du contrat, vices du consentement), à l'extinction de l'obligation (paiement, compensation, prescription), à l'inexigibilité de la prestation (exceptio non adimpleti contractus) ou à la présence de défauts (art. 82 al. 2 LP; Gillieron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, n. 785 p. 156, 157 et références citées; Krauskopf, La mainlevée provisoire, quelques jurisprudences récentes, in JdT 2008 II 23, p. 45). Le juge rejette la requête de mainlevée si le débiteur rend vraisemblables l'existence, le montant et l'exigibilité d'une créance dont il est titulaire à l'encontre du créancier.”

“Le juge de la mainlevée examine uniquement la force probante du titre produit par le créancier poursuivant, sa nature formelle, et non pas la validité de la prétention déduite en poursuite. Le but de la procédure n'est pas de constater la réalité d'une créance, mais l'existence d'un titre exécutoire (ATF 132 III 140 consid. 4.1.1 et les références). Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi si les conditions d'exigibilité de la dette sont établies, ce qui implique notamment la preuve par le créancier de l'exécution de sa propre prestation en cas de contrat bilatéral ou synallagmatique, le débiteur devant pour sa part rendre vraisemblable - et non se contenter d'alléguer - une éventuelle exception fondée sur une inexécution ou un défaut d'exécution de la prestation du créancier (arrêts du Tribunal fédéral 5A_1008/2014 du 1er juin 2015 consid. 5.4.3.2; 5A_465/2014 du 20 août 2014 consid. 7.2.1.2 et les références citées). Le contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a ss CO) dûment convenus et chiffrés (ABBET/VEUILLET, op. cit., n. 160 ad art. 82 LP et les références citées). Le contrat de gérance libre doit être considéré comme un contrat de bail à ferme non agricole (ATF 128 III 419). Le juge de la mainlevée n'a pas à revoir ou à interpréter le titre qui lui est produit (art. 18 CO); il ne lui appartient pas non plus de trancher de délicates questions de droit matériel ou pour la solution desquelles le pouvoir d'appréciation joue un rôle important, la décision sur de telles questions étant réservée au juge du fond (Abbet/Veuillet, op. cit., n. 106 ad art. 84). Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu'à l'interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance (arrêt du Tribunal fédéral 5A_867/2018 du 4 mars 2019 consid. 4.1.3). Il ne peut toutefois prendre en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 consid.”

“L'intimé reproche au premier juge d'avoir interprété l'accord du 8 août 2018 comme valant libération du recourant de payer le loyer dès cette date. 4.1.1 Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (art. 82 al. 1 LP). Le juge prononce la mainlevée si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (art. 82 al. 2 LP). Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette. Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ces moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 et les réf. cit.). A titre d'exemple, l'on peut citer l'inexistence ou l'extinction de la dette (ATF 131 III 268 consid. 3.2). 4.1.2 Le contrat de bail vaut en principe reconnaissance de dette dans la poursuite en recouvrement du loyer (art. 257 CO) et des frais accessoires (art. 257a s CO) dûment convenus et chiffrés (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 160 ad art. 82 LP). Concernant les dettes de loyers, les colocataires sont tenus solidairement dès lors qu'ils appartiennent à une communauté. Il convient de retenir le principe de manière générale pour tous les colocataires (Bohnet/Dietschy, in: Droit du bail à loyer, BOHNET/MONTINI, 2017, n. 26 ad art. 253 CO). Selon l'art. 144 CO, le créancier peut, à son choix, exiger de tous les débiteurs solidaires ou de l'un d'eux l'exécution intégrale ou partielle de l'obligation (al. 1). Les débiteurs demeurent tous obligés jusqu'à l'extinction totale de la dette (al. 2). Celui des débiteurs solidaires dont le paiement ou la compensation éteint la dette en totalité ou en partie libère les autres jusqu'à concurrence de la portion éteinte (art. 147 al. 1 CO). Le colocataire qui, en cours de bail, quitte les locaux loués reste solidairement lié par le contrat. Sur le plan externe, il demeure débiteur du loyer, et de la remise en état des locaux, par exemple.”

“E. 3.1; GAUCH, a.a.O., N 1864; ZINDEL/SCHOTT, in: Basler Kommentar, N. 69 zu Art. 368 OR). Nach bundesgerichtlicher Rechtspre- chung "ist der Schaden eine unfreiwillige Vermögensverminderung, der in einer Verminderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann. Er entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen - 114 - Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Er- eignis hätte" (BGE 144 III 155 E. 2.2 S. 157-158 m.Nw.). Der von der Klägerin gel- tend gemachte Schaden aus Mietzinsreduktionen entsteht, wenn die Mieter der streitgegenständlichen Überbauung ein Begehren um Herabsetzung des Mietzin- ses nach Art. 259a Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 259d OR stellen und sich die Mietzins- verbindlichkeiten von Art. 257 OR entsprechend reduzieren. Es handelt sich somit um einen Schaden aus künftigem entgangenem Gewinn, der bereits naturgemäss nicht unter den Mangelschaden fallen kann (vgl. auch BGer 4A_113/2017 v.”

“Si le texte n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations sont possibles, il convient de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires (interprétation historique), du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose, singulièrement de l'intérêt protégé (interprétation téléologique) ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (interprétation systématique). Le Tribunal fédéral ne privilégie aucune méthode d'interprétation, mais s'inspire d'un pluralisme pragmatique pour rechercher le sens véritable de la norme. Il ne s'écarte de la compréhension littérale du texte que s'il en découle sans ambiguïté une solution matériellement juste (ATF 143 II 202 cons. 8.5, 142 II 80 cons. 4.1, 140 II 289 cons. 3.2 ; arrêt du TF du 11.03.2019 [5C_2/2017] cons. 2.3). f) Sous le titre 6 intitulé « Exonération de droit cantonal », l’article 56 LTFrais, lui-même libellé « Droit du bail », dispose qu’« en matière de bail à loyer portant sur des habitations, il n'est perçu ni frais judiciaires ni émoluments de chancellerie pour les litiges portant sur des locaux d'habitation ». Dès lors que la procédure d’expulsion du locataire fondée, comme c’est le cas en l’espèce, sur l’article 267 CO, qui se situe dans les dispositions relatives au bail à loyer (art. 257 CO ss), met en œuvre l’action personnelle du bailleur fondée sur le droit du bail, il est indéniable qu’un litige portant sur l’expulsion relève directement de ce droit. Le TF l’a d’ailleurs implicitement confirmé – sans qu’aucune discussion à ce sujet n’ait été nécessaire tant la question paraissait claire – en retenant que la notion « de protection contre les congés » dans le cadre de « litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles » selon l’article 243 al. 2 let. c CPC couvrait aussi l’expulsion et relevait donc de la procédure simplifiée (ATF 142 III 402). g) L’analyse systématique de cette disposition n’apporte pas d’information particulière. Il convient cependant de relever qu’en matière de bail à loyer, le droit fédéral n’impose la gratuité qu’en procédure de conciliation (art. 113 al. 2 let. c CPC). Du point de vue du droit cantonal, aucune autre disposition que l’article 56 de la LTFrais ne fait référence au droit du bail, à l’expulsion ou à son exécution forcée.”

“Innert der angesetzten Frist gingen drei Zahlungen in der Höhe von CHF 12'207.15.–, CHF 15'353.40 und CHF 6'748.09 ein (act. 1 Rz. 36 ff.; act. 3/13- 14). Der noch offene Betrag beläuft sich auf CHF 5'775.11. Aufgrund der ausste- henden Mietzinse kündigte die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin 1 mit einem amtlichen Kündigungsformular vom 23. Mai 2024 das Mietverhältnis für die Liegen- schaft D._____ ..., E._____, androhungsgemäss unter Hinweis auf den Zahlungs- verzug im Sinne von Art. 257 OR mit Wirkung auf den 30. Juni”

“Im Übrigen wäre die Berufung auch abzuweisen gewesen. Denn die Beru- fungsklägerin übersieht, dass der Umstand, dass sie bereits die Mietzinse bis und mit September 2024 bezahlt habe (act. 12 S. 2), weder an der von der Vorinstanz angeordneten Ausweisung (act. 11 E. 2 und Erkenntnisdispositiv-Ziffer 1) noch an der Vollstreckungsmassnahme (act. 11 E. 3 und Erkenntnisdispositiv-Ziffer 2) et- was geändert hätte: Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid dargelegt hat, sind die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsrückstandes nach Art. 257 OR und die Voraussetzungen für die Gewährung des Rechtsschut- zes in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO erfüllt, weshalb dem Ausweisungsantrag der Berufungsbeklagten stattzugeben war (vgl. act. 11 E. 2). Dies bestreitet die Berufungsklägerin denn auch nicht. Daran würde eine allfällige (verspätete) Zah- lung der ausstehenden Mietzinse, wie sie in ihrer Berufung geltend macht, grund- sätzlich auch nichts mehr ändern. - 6 - Zudem konnte die Vorinstanz konkrete Vollstreckungsmassnahmen anord- nen, weil die mit ihrem Ausweisungsantrag obsiegende Berufungsbeklagte einen entsprechenden Antrag gestellt hatte (vgl. act. 11 E. 3). Eine sog. Schonfrist, eine Frist für den Auszug, wäre sodann nur ausnahmsweise aus humanitären Gründen einzuräumen und dürfte nicht einer Erstreckung gleichkommen. In Anbetracht des Umstandes, dass das Mietverhältnis gültig per 31. Mai 2024 aufgelöst wurde (vgl. act. 12 E. 2.2), und die Berufungsklägerin keine humanitären Gründe geltend macht, sondern einzig vorbringt, heutzutage würden Einzelne von Sozialeinrich- tungen sogar für viel Geld (Steuergelder) in Hotels untergebracht (vgl.”

“5.2.2 non publié in ATF 143 III 15 et l'arrêt cité; 4A_19/2016 précité consid. 2.2). Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi (art. 271 et 271a CO), il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur dans l'avis de résiliation et si le motif est réel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_19/2016 précité consid 2.2). Il appartient à la partie qui veut faire annuler le congé de prouver les circonstances permettant de déduire qu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'auteur du congé doit toutefois collaborer à la manifestation de la vérité en motivant la résiliation sur requête et, en cas de contestation, en fournissant les documents nécessaires pour établir le motif du congé (cf. art. 271 al. 2 CO; ATF 145 III 143 consid. 3.1; 138 III 59 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_236/2022 du 24 juin 2022, consid. 3.1). 4.2 Le paiement du loyer est l'obligation principale du locataire (cf. art. 253 et titre marginal de l'art. 257 CO). La date du paiement n'est pas laissée à la discrétion du locataire. Selon l'art 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires. La résiliation ordinaire ne suppose pas l'invocation d'un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_305/2011 du 7 novembre 2011, consid. 2.2 non publié in ATF 137 III 547). 4.3 En l’espèce, le motif invoqué par la bailleresse à l’appui du congé ordinaire notifié le 8 juin 2021 pour le 30 septembre 2021 ressort de son courrier du 2 juillet 2021, dans lequel elle se prévaut d’une rupture du lien de confiance qui la liait à son locataire, dont la manière de payer son loyer ne s’était pas améliorée en dépit des lettres comminatoires, des rappels informatisés et des rappels personnalisés qui avaient été régulièrement adressés à ce dernier depuis 2016.”

“ff.). Die Beklagte ist gemäss Art. 184 i.V.m. Art. 211 Abs. 1 OR und Art. 253 i.V.m. Art. 257 OR verpflichtet, der Klägerin dafür den ver- einbarten Kaufpreis und Mietzins in der Höhe von gesamthaft CHF 47'561.00 zu entrichten (act. 1 Rz.”

“Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (Aubert, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 15 ad art. 257 CO et les références citées). 2.1.2 Aux termes de l'art. 143 CO, la solidarité existe entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils en font la déclaration auprès du créancier ou dans les cas prévus par la loi. L'art. 143 CO consacre la solidarité passive, qui est une modalité d'une obligation qui lie plusieurs débiteurs et qui oblige l'un quelconque d'entre eux à payer la totalité de la dette avec effet libératoire à l'égard des autres. Chaque débiteur répond à l'égard du créancier de toute la dette, lequel peut exiger la prestation intégrale de chacun d'eux. Cette solidarité a pour but de renforcer la position du créancier en lui offrant plusieurs débiteurs et donc plusieurs garanties patrimoniales pour une même dette, tout en lui permettant de se désintéresser de la manière la plus complète possible et afin de se protéger contre le risque de l'insolvabilité de l'un des codébiteurs (arrêts du Tribunal fédéral 5D_127/2019 du 19 août 2019 consid.. 9.2; 4A_431/2009 du 18 novembre 2009 consid. 2.4).”

“1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (AUBERT, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 15 ad art. 257 CO et les références citées). Le bailleur qui dispose d'une créance contre son locataire peut exiger, en cours ou en fin de bail, la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, notamment lorsqu'il a obtenu un jugement entré en force, qui condamne le locataire à lui payer le montant litigieux (art. 257e al. 3 CO). Dans cette hypothèse, nonobstant le fait que le bailleur a éventuellement également agi par la voie de poursuite, le jugement qui constate la créance et condamne le locataire à payer au bailleur le montant de celle-ci, doit préciser que le bailleur est autorisé à prélever sur la garantie le montant de la créance reconnue, pour autant naturellement que le bailleur ait pris une conclusion dans ce sens (ACJC/720/2016 du 23 mai 2016 consid. 4.1; LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 440-441; MARCHAND, in CPra Bail, 2ème éd. 2017, n. 35 ad art. 257e CO). 2.3 En l'espèce, les intimés, qui ont renoncé à faire appel du jugement attaqué, ne contestent plus avoir conclu le contrat de bail du 1er avril 2019 en tant que locataires, ce qui ressort d'ailleurs sans équivoque des documents contractuels qu'ils ont signés.”

“En l'absence de toute approbation ou ratification de l'accord du 21 mars 2018 par l'assemblée générale de la société bailleresse, ce qui n'est pas contesté, aucune des exceptions admises par la jurisprudence en la matière n'est en l'espèce réalisée. Dès lors, la clause du 21 mars 2018 visant à prolonger l'échéance du loyer n'est pas valable et ne déploie pas d'effet juridique. Le loyer de 100'000 fr. était donc dû au 30 septembre 2018, conformément au contrat de bail. A défaut de paiement à l'échéance du délai comminatoire, le congé donné pour ce motif est valable. Ce grief est infondé et sera rejeté. 4. L'appelante soutient que le loyer n'était pas exigible en raison du fait que l'intimée n'avait pas pris toutes les mesures préparatoires pour mettre à disposition les locaux conformément au contrat. Aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et elle n'avait jamais été en mesure d'exploiter les locaux. Elle ne pouvait dès lors être mise en demeure de payer le loyer. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur en contrepartie de la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid.”

“Le locataire qui ne quitte pas l'objet loué à la fin du bail doit une indemnité pour occupation illicite fondée soit sur l'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO), soit sur la responsabilité pour acte illicite (art. 41 ss CO). Le montant de celle-ci est généralement équivalent au loyer et frais accessoires dus pour une location en bonne et due forme (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 73). Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (Aubert, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 15 ad art. 257 CO et les références citées). 2.1.2 Aux termes de l'art. 143 CO, la solidarité existe entre plusieurs débiteurs lorsqu'ils en font la déclaration auprès du créancier ou dans les cas prévus par la loi. L'art. 143 CO consacre la solidarité passive, qui est une modalité d'une obligation qui lie plusieurs débiteurs et qui oblige l'un quelconque d'entre eux à payer la totalité de la dette avec effet libératoire à l'égard des autres. Chaque débiteur répond à l'égard du créancier de toute la dette, lequel peut exiger la prestation intégrale de chacun d'eux. Cette solidarité a pour but de renforcer la position du créancier en lui offrant plusieurs débiteurs et donc plusieurs garanties patrimoniales pour une même dette, tout en lui permettant de se désintéresser de la manière la plus complète possible et afin de se protéger contre le risque de l'insolvabilité de l'un des codébiteurs (arrêts du Tribunal fédéral 5D_127/2019 du 19 août 2019 consid.. 9.2; 4A_431/2009 du 18 novembre 2009 consid. 2.4).”

“1 CO, le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail. S'il reste dans les lieux loués, nonobstant l'expiration du bail, il commet une faute contractuelle (art. 97 ss CO), de sorte que le bailleur peut lui réclamer une indemnité pour occupation illicite des locaux, dont le montant équivaut en règle générale à celui du loyer pour la période pendant laquelle le locataire demeure dans les lieux. Les frais de la procédure d'expulsion - y compris éventuellement les frais des opérations des auxiliaires (déménageurs, serruriers, garde-meubles) - exécutée par la force publique, peuvent également être mis à la charge du locataire expulsé (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 1053-1054 et les références citées). Le locataire répond du fait de ses auxiliaires. Le sous-locataire est l'auxiliaire du locataire quant à l'obligation de restituer la chose louée à la fin du bail et celui-ci répond envers le bailleur du dommage résultant de cette violation (AUBERT, in CPra-Bail, 2ème éd. 2017, n. 15 ad art. 257 CO et les références citées). Le bailleur qui dispose d'une créance contre son locataire peut exiger, en cours ou en fin de bail, la libération des sûretés en sa faveur, à due concurrence, notamment lorsqu'il a obtenu un jugement entré en force, qui condamne le locataire à lui payer le montant litigieux (art. 257e al. 3 CO). Dans cette hypothèse, nonobstant le fait que le bailleur a éventuellement également agi par la voie de poursuite, le jugement qui constate la créance et condamne le locataire à payer au bailleur le montant de celle-ci, doit préciser que le bailleur est autorisé à prélever sur la garantie le montant de la créance reconnue, pour autant naturellement que le bailleur ait pris une conclusion dans ce sens (ACJC/720/2016 du 23 mai 2016 consid. 4.1; LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, éd. 2019, pp. 440-441; MARCHAND, in CPra Bail, 2ème éd. 2017, n. 35 ad art. 257e CO). 2.3 En l'espèce, les intimés, qui ont renoncé à faire appel du jugement attaqué, ne contestent plus avoir conclu le contrat de bail du 1er avril 2019 en tant que locataires, ce qui ressort d'ailleurs sans équivoque des documents contractuels qu'ils ont signés.”

“Zum Einwand der Gesuchsgegnerin, die Rückgabe der Deckenstützen und der Stapelpaletten sei bereits vollzogen (act. 14 Rz. 23) wurde bereits dargelegt, dass - 7 - die entsprechenden Behauptungen nicht genügend substantiiert vorgetragen wurden (vgl. oben, lit. a/bb). Der Sachverhalt ist unbestritten und liquid. bb. Weiter macht die Gesuchsgegnerin geltend, die unsubstantiierte Behaup- tung der Gesuchstellerin, das gemietete Material hätte weitervermietet werden können, werde von ihr bestritten (act. 14 Rz. 23). Dabei verkennt die Gesuchs- gegnerin, dass es beim eingeklagten Teilbetrag nicht um die Möglichkeit der "Wei- tervermietung" geht. Vielmehr geht es darum, dass sie (die Gesuchsgegnerin) das gemietete Material weiterhin besitzt und nutzen kann, wofür sie Mietzinsen zu be- zahlen hat, allerdings nicht im Sinn eines Erfüllungsanspruchs, sondern nach Be- endigung des Mietvertrages im Sinn eines Schadenersatzanspruchs, weil das gemietete Material in Verletzung der vertraglichen Pflichten nicht zurückgegeben wurde (Art. 257 OR i.V.m. Art. 97 OR). Die Rechtslage ist klar. cc. Damit ist auch der eingeklagte Schadenersatzanspruch gemäss Rechtsbe- gehren Ziffer 2 (Teilbetrag von CHF 2'925.20) ausgewiesen. Für den Fall, dass der Mietvertrag nicht auf den 1. Oktober 2022, sondern einige Tage später aufge- löst worden sein sollte, würde sich bezüglich des unter Rechtsbegehren Ziffer 2 geschuldeten Betrages nichts ändern, weil der Erfüllungsanspruch während der Mietdauer quantitativ identisch ist mit dem Schadenersatzanspruch für die Zeit nach der Auflösung des Mietverhältnisses. d. Zins In Bezug auf Rechtsbegehren Ziffer 2 ist Zins von 5% ab Klageeinleitung am 14. Dezember 2022 geschuldet (Art. 104 Abs. 1 OR). Etwas anderes wird auch von der Gesuchsgegnerin nicht behauptet.”

“Damit ist der Gesuchstellerin auch in Bezug auf die Gesuchsgegnerinnen 3 bis 8 je ein Aus- weisungsbefehl zu erteilen und es ist ihnen antragsgemäss zu befehlen, das Mie- tobjekt unverzüglich zu räumen und der Gesuchstellerin ordnungsgemäss ge- räumt, gereinigt und in vertragsgemässem Zustand zu übergeben. Die Gesuchsgegnerin 2 hatte ihren Sitz gemäss Handelsregistereintrag bereits seit dem tt. Juni 2022 (Tagesregister) – das heisst, bevor Mietzinsausstände ent- standen – nicht mehr in der streitgegenständlichen Liegenschaft (vgl. bereits act. 3/IV). Sodann erfolgte die (erfolgreiche) gerichtliche Zustellung an sie nicht nach J._____, sondern nach L._____. Es ist damit nicht klar – und es gelingt der Gesuchstellerin mangels Ausführungen zur Fragestellung auch nicht, diese Un- klarheit zu beseitigen (vgl. act. 1 Rz. 5-6 und Rz. 35) – ob und inwiefern die Ge- - 8 - suchsgegnerin 2 weiterhin Nutzerin der Liegenschaft ist. In Bezug auf die Ge- suchsgegnerin 2 ist zufolge Illiquidaität des Sachverhalts entsprechend nicht auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen einzutreten (Art. 257 Abs. 3 OR).”

“Rechtliches Gemäss Art. 257 OR ist der Mieter zur Bezahlung des Mietzinses verpflich- tet, wobei der Zeitpunkt der Zahlungen durch den Vertrag bestimmt werden kann (Art. 257c OR). Wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet, schuldet der Mieter dem Vermieter Ersatz für den Schaden, welcher durch die vorzeitige Beendigung entstanden ist. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zufolge Zahlungsverzugs ge- kündigt worden ist (P ETER HIGI/ANTON BÜHLMANN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 61 zu 257d OR). Der Anspruch erstreckt sich auf das Erfüllungsinteresse und um- fasst in der Regel den Mietzinsausfall bis zur frühestmöglichen ordentlichen Kün- digung durch den Mieter (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 61 zu Art. 257d OR). Verbleibt - 6 - der Mieter nach Beendigung im Mietobjekt, hat der Vermieter auch dafür einen Schadenersatzanspruch (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 60 zu Art. 257d OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.”

“Rechtliches Gemäss Art. 257 OR ist der Mieter zur Bezahlung des Mietzinses verpflich- tet, wobei der Zeitpunkt der Zahlungen durch den Vertrag bestimmt werden kann (Art. 257c OR). Wird das Mietverhältnis vorzeitig beendet, schuldet der Mieter dem Vermieter Ersatz für den Schaden, welcher durch die vorzeitige Beendigung entstanden ist. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag zufolge Zahlungsverzugs ge- kündigt worden ist (P ETER HIGI/ANTON BÜHLMANN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 61 zu 257d OR). Der Anspruch erstreckt sich auf das Erfüllungsinteresse und um- fasst in der Regel den Mietzinsausfall bis zur frühestmöglichen ordentlichen Kün- digung durch den Mieter (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 61 zu Art. 257d OR). Verbleibt - 6 - der Mieter nach Beendigung im Mietobjekt, hat der Vermieter auch dafür einen Schadenersatzanspruch (H IGI/BÜHLMANN, a.a.O., N 60 zu Art. 257d OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: HIGI/BÜHLMANN/WILDISEN [Hrsg.”