Art. 230

“Das besondere Anfechtungsrecht nach Art. 230 OR ist ein Gestaltungsklagerecht, welches bezüglich einer Zwangsversteigerung mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG bei der Aufsichtsbehörde geltend zu machen ist (Art. 230 Abs. 2 SchKG). Daher führt eine Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung des Steigerungskaufvertrages durch Gestaltungsurteil ex tunc. Neben den selbstverständlichen Alternativen der Gutheissung oder Abweisung einer Beschwerde hat die Aufsichtsbehörde keine Gestaltungsmöglichkeiten: Weder kann – wie vorliegend beantragt – der Zuschlagspreis und damit der Vertrag angepasst (vgl. BGE 57 III 130), noch kann eine Wiederholung der aufgehobenen Versteigerung angeordnet werden (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 13). Das Rechtsbegehren kann daher nur auf Aufhebung des Zuschlags lauten, nicht aber auf Herabsetzung des Zuschlagpreises. Die von den Beschwerdeführern beantragte Herabsetzung des Zuschlagpreises auf CHF 231'000.00 stellt somit ein unzulässiges Rechtsbegehren dar, auf welches nicht eingetreten werden kann.”

“Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1). Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO). L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO). 2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP). En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer. La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office.”

“Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1). Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO). L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO). 2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP). En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer. La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office. Elle ne peut se contenter d'attendre que les parties lui demandent d'instruire ou lui fournissent spontanément les preuves idoines; elle doit d'elle-même établir les faits pertinents dans la mesure qu'exige l'application de la loi.”

“Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1). Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO). L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO). 2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP). En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer. La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office.”

“Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1). Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO). L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO). 2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP). En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer. La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office. Elle ne peut se contenter d'attendre que les parties lui demandent d'instruire ou lui fournissent spontanément les preuves idoines; elle doit d'elle-même établir les faits pertinents dans la mesure qu'exige l'application de la loi.”

“Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1). Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO). L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO). 2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP). En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer. La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office.”

“Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 6ème éd. 2019, n° 1397). Le propriétaire peut ainsi demander l'évacuation de son immeuble. La restitution sera toutefois pas ordonnée si le défendeur prouve qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d’un droit réel limité (droit de gage, usufruit), soit en vertu d'un droit personnel (découlant, par exemple, d'un bail ou d'un prêt) (Steinauer, op. cit., n° 1407). 3.2 En l'espèce, le bien immobilier en cause a été vendu dans le cadre d'enchères forcées, de sorte que le contrat de vente a été conclu par l'adjudication, intervenue le 13 décembre 2022. Les irrégularités des procédures en réalisation de gage immobilier invoquées par les recourants à l'encontre de l'Office des poursuites et leurs reproches dirigés contre leur ex-conseil, sur la base de l'art. 12 let. c LLCA, pouvaient faire l'objet d'une plainte à l'autorité de surveillance en matière de poursuites et faillite (art. 230 al. 2 CO et art. 132a LP), dans les dix jours de la connaissance, par les recourants, de l’adjudication et de l'identité de l'adjudicataire (art. 17 al. 2 et 132a al. 2 LP). Or, faute pour les recourants d'avoir remis en cause la régularité de l'adjudication par la voie de la plainte à l'autorité de surveillance en matière de poursuite et faillite, il apparaît que la vente aux enchères forcées est a priori valable et que l'adjudicataire a acquis la propriété du bien immobilier en cause. L'adjudicataire pourra ainsi prouver sa qualité de propriétaire par la production de l'adjudication et le Tribunal n'entrera pas en matière sur les irrégularités pointées par les recourants, lesquelles ressortissent exclusivement à la voie de la plainte, et non pas à la procédure de revendication. Il s'ensuit que l'adjudicataire est a priori fondé à revendiquer le bien immobilier acquis aux enchères forcées et à solliciter l'évacuation des recourants au moyen de la force publique, le cas échéant, dès lors que ceux-ci ne se prévalent d'aucun droit réel limité ou personnel qui les autoriseraient à demeurer dans l'appartement en cause.”

“Das besondere Anfechtungsrecht nach Art. 230 OR ist ein Gestaltungsklagerecht, welches bezüglich einer Zwangsversteigerung mit Beschwerde nach Art. 17 SchKG bei der Aufsichtsbehörde geltend zu machen ist (Art. 230 Abs. 2 SchKG). Daher führt eine Gutheissung der Beschwerde zur Aufhebung des Steigerungskaufvertrages durch Gestaltungsurteil ex tunc. Neben den selbstverständlichen Alternativen der Gutheissung oder Abweisung einer Beschwerde hat die Aufsichtsbehörde keine Gestaltungsmöglichkeiten: Weder kann – wie vorliegend beantragt – der Zuschlagspreis und damit der Vertrag angepasst (vgl. BGE 57 III 130), noch kann eine Wiederholung der aufgehobenen Versteigerung angeordnet werden (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 13). Das Rechtsbegehren kann daher nur auf Aufhebung des Zuschlags lauten, nicht aber auf Herabsetzung des Zuschlagpreises. Die von den Beschwerdeführern beantragte Herabsetzung des Zuschlagpreises auf CHF 231'000.00 stellt somit ein unzulässiges Rechtsbegehren dar, auf welches nicht eingetreten werden kann.”

“Constituent des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs : une convention, dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères; des arrangements en vue d'écarter des amateurs; un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée; un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1). Le pactum de licitendo, soit l'accord par lequel le vendeur et/ou le maître des enchères, dans le but d'enfler l'offre, incitent un ou plusieurs participants à enchérir, en les assurant qu'une éventuelle adjudication n'emportera aucun effet obligatoire pour eux est également contraire aux mœurs et illicite au sens de l'art. 230 CO. Il en va de même de l'engagement d'un homme de paille dont l'intervention dans la vente permet d'augmenter artificiellement le prix d'adjudication (Vuilliéty, op. cit., n° 12 ad art. 230 CO). L'action en annulation prévue par l'art. 230 CO permet exclusivement l'annulation de l'adjudication, avec effet ex tunc, et entraîne la restitution des prestations que les parties auraient déjà échangées. L'action ne permet pas d'adapter l'adjudication ou le prix. Une répétition des enchères est ordonnée (Vuilliéty, op. cit., n° 35 ad art. 230 CO). 2.1.3.3 La procédure en annulation de la vente aux enchères est conduite selon les règles applicables à la plainte. Elle doit respecter les exigences minimales de procédure prévues par l'art. 20a LP et le droit cantonal (Gilliéron, op. cit., n° 36 ad art. 143a LP). En application de l'art. 20a al. 2 ch. 2 LP, l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer. La maxime inquisitoire découlant de cette disposition implique que l'autorité cantonale dirige la procédure, définisse les faits pertinents et les preuves nécessaires, ordonne l'administration de ces preuves et les apprécie d'office.”

“2 ORFI et 126 LP qui a déjà été écartée. Pour le reste, sa critique relève en réalité des faits et le recourant n'invoque, ni a fortiori ne démontre le moindre arbitraire dans l'établissement de ceux-ci. L'autorité de surveillance a considéré les indices qu'il allègue insuffisants pour retenir l'existence de manoeuvres illicites ou contraires aux moeurs. A cet égard, le fait que C.________ SA connaissait ou non la clause selon laquelle elle devait payer une avance n'est pas décisif. Contrairement à ce que soutient le recourant, ce qui l'est réside précisément dans la qualification du comportement de cette société, qui doit relever de la manoeuvre illicite ou contraire aux moeurs, soit notamment un comportement destiné à tromper les autres enchérisseurs. Le fait de ne pas payer l'avance n'est manifestement pas suffisant, les art. 45 et 60 ORFI envisageant même expressément cette hypothèse pour retenir que les enchères doivent alors être continuées. Or, le recourant n'avance aucun argument pour faire appliquer l'art. 230 CO. Comme l'a relevé l'autorité de surveillance, les raisons du non-paiement de l'avance ne sont pas connues, de sorte que la simple négligence est envisageable. En outre, le fait que C.________ SA ait été la seule à surenchérir contre le recourant n'apporte pas d'éclairage différent à cet égard, étant donné que, faute d'élément supplémentaire, notamment un accord entre C.________ SA et les membres de la succession répudiée visant à faire monter artificiellement le prix, il ne suggère aucune volonté de tromper. Il suit de là que le grief du recourant est irrecevable.”

“Quant au troisième indice, il n'est pas significatif, le plaignant ne donnant aucune indication sur les raisons du non-paiement de l'avance requise par D______ SA, lequel pourrait découler du fait qu'elle ne s'était pas munie des moyens de paiement idoines par ignorance des conditions générales. La plainte est ainsi insuffisamment étayée pour conduire à une annulation de la vente sur la base des seuls allégués et offres de preuve très restreints du plaignant. L'annulation d'une vente aux enchères pour manœuvres illicites et contraires aux mœurs est une démarche suffisamment exceptionnelle et dans le seul intérêt du plaignant pour qu'il puisse être exigé de lui – conformément aux principes rappelés ci-dessus – qu'il déploie une argumentation et des moyens substantiels en vue d'atteindre le but recherché, sans se reposer sur l'autorité de surveillance pour découvrir des circonstances permettant d'étayer ce qui ne sont en l'état que des conjectures. Finalement, l'existence d'une manipulation du prix d'adjudication est, en l'occurrence, peu probable au vu du prix atteint qui est inférieur à l'estimation de l'immeuble retenue par l'Office. En conclusion, l'action en annulation de la vente aux enchères fondée sur l'art. 230 CO sera également écartée faute d'indices et d'offres de preuves suffisants de manœuvres entachant la vente litigieuse. 2.2.5 En définitive, la plainte sera intégralement rejetée. 3. La procédure devant l'autorité de surveillance est gratuite (art. 20a al. 2 ch. 5 LP; art. 61 al. 2 let. a OELP) et ne donne pas lieu à l'allocation de dépens (art. 62 al. 2 OELP). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre de surveillance : A la forme : Déclare recevable la plainte du 10 novembre 2023 de A______ contre la vente aux enchères du 31 octobre 2023 de la parcelle n° 2______ de la Commune de C______, dans le cadre de la liquidation de la succession de feu B______ (faillite n° 2022 1______). Au fond : La rejette. Siégeant : Monsieur Jean REYMOND, président; M. Anthony HUGUENIN et M. Luca MINOTTI, juges assesseurs ; Madame Véronique AMAUDRY-PISCETTA, greffière.   Le président : Jean REYMOND   La greffière : Véronique AMAUDRY-PISCETTA           Voie de recours : Le recours en matière civile au sens de l’art.”

“aussi ATF 98 III 53 consid. 3 ; cf. BlSchK 1960 p. 50 : capacité d’utiliser des appareils de radio ou de télévision). L’enchérisseur ou l’adjudicataire peut donc faire valoir que le bien vendu aux enchères n’a pas été décrit de manière exacte ou que le directeur des enchères n’a pas suffisamment rempli son devoir d’information (Roth, in BK SchKG I, 3e éd., n. 21 ad art. 132a LP et les références citées). Selon un arrêt récent du Tribunal cantonal du canton de Zoug (arrêt TC Zoug du 27 septembre 2023, in BlSchK 2024, p. 44), si l’office a connaissance de faits susceptibles d’être essentiels pour la prise de décision d’un participant aux enchères de procéder à l’acquisition du bien mis aux enchères, ces faits doivent être communiqués au public ; si l’office ne respecte pas son obligation et que l’adjudicataire fait valoir une erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l’adjudication doit être annulée.                 La violation de la loi peut aussi résider dans les motifs prévus par l’art. 230 al. 1 CO, aux termes duquel les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé ; dans les enchères forcées, l’action est portée devant l’autorité de surveillance en matière de poursuite et de faillite (art. 230 al. 2 LP). Constituent de telles manœuvres, par exemple, une convention dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères, des arrangements en vue d'écarter des amateurs, un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée, un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (TF 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.”

“aussi ATF 98 III 53 consid. 3 ; cf. BlSchK 1960 p. 50 : capacité d’utiliser des appareils de radio ou de télévision). L’enchérisseur ou l’adjudicataire peut donc faire valoir que le bien vendu aux enchères n’a pas été décrit de manière exacte ou que le directeur des enchères n’a pas suffisamment rempli son devoir d’information (Roth, in BK SchKG I, 3e éd., n. 21 ad art. 132a LP et les références citées). Selon un arrêt récent du Tribunal cantonal du canton de Zoug (arrêt TC Zoug du 27 septembre 2023, in BlSchK 2024, p. 44), si l’office a connaissance de faits susceptibles d’être essentiels pour la prise de décision d’un participant aux enchères de procéder à l’acquisition du bien mis aux enchères, ces faits doivent être communiqués au public ; si l’office ne respecte pas son obligation et que l’adjudicataire fait valoir une erreur essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, l’adjudication doit être annulée.                 La violation de la loi peut aussi résider dans les motifs prévus par l’art. 230 al. 1 CO, aux termes duquel les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé ; dans les enchères forcées, l’action est portée devant l’autorité de surveillance en matière de poursuite et de faillite (art. 230 al. 2 LP). Constituent de telles manœuvres, par exemple, une convention dont le but est d'influer défavorablement sur le résultat des enchères et d'attribuer à l'un des contractants ou à un tiers la différence entre le prix d'adjudication et la véritable valeur du droit patrimonial mis aux enchères, des arrangements en vue d'écarter des amateurs, un pactum de non licitando aux termes duquel les enchérisseurs se sont engagés, moyennant indemnité, à ne pas enchérir au-dessus d'une somme déterminée, un arrangement entre amateurs supprimant leur intérêt à acquérir le droit patrimonial mis aux enchères et, par conséquent, à participer aux enchères (TF 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.”

“Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht.”

“Erwägungen 1.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht.”

“September 2024 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen und Ausführungen der Einsprache vom 30. August 2024 fest und reichten überdies einen selbst verfassten Bericht über den Steigerungsablauf vom 27. August 2024 ein. H. Mit seiner Duplik vom 14. Oktober 2024 wies das Betreibungsamt auf seine bisherigen Ausführungen hin, bestritt den Bericht der Beschwerdeführer und reichte eine durch den Gantleiter sowie den Protokollführer der Gant unterzeichnete Aktennotiz über den Ablauf der Versteigerung ein. Erwägungen 1.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht.”

“dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c)aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de la lettre qu’il avait reçue de Me Dupuis en lien avec l’immeuble RF 1[...]7, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans cette lettre ; le résumé de cette lettre et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, la recourante n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont la lettre en cause y est résumée. Elle a uniquement fait valoir qu’avant de procéder à cette lecture, l’Office aurait dû vérifier la véracité du contenu de cette lettre. Quant à l’Office, se référant à l’art. 230 CO, à la jurisprudence et à la doctrine y relatives, ainsi qu’à une jurisprudence cantonale (arrêt TC Zoug du 27 septembre 2023, in BlSchK 2024, p. 44), il a soutenu qu’il avait l’obligation d’informer les éventuels acquéreurs des éléments contenus dans la lettre litigieuse car, dans le cas contraire, l’adjudication aurait pu être annulée ; en outre, les déterminations de la plaignante avaient été dûment portées à la connaissance de l’assemblée ; l’Office en a déduit qu’il avait agi conformément au droit et que s’il ne l’avait pas fait, il aurait violé son devoir d’information.                             L’autorité précédente a fait siennes les considérations de l’Office et a relevé qu’il ne ressortait ni de la loi ni de la jurisprudence que l’Office avait une obligation positive de vérification de l’information donnée lors de la visite ou lors de la vente aux enchères, et qu’en lisant la lettre en cause et en permettant une prise de parole de la plaignante, de même qu’un dialogue entre son administrateur et tout intéressé, l’Office n’avait pas procédé à des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs au sens de l’art.”

“dd) L’effet de l’admission d’une plainte et de l’annulation d’une réalisation forcée aux enchères publiques ne peut être qu’une nouvelle réalisation, et non la substitution d’un acquéreur à un autre (ATF 119 III 74 consid. 1a ; Roth, op. cit., n. 37 ad art. 132a LP ; Gilliéron, op. cit., n. 28 ad art. 143a LP).                 c)aa) En l’espèce, lors de la séance d’enchères, l’Office a lu un résumé de la lettre qu’il avait reçue de Me Dupuis en lien avec l’immeuble RF 1[...]7, ainsi que le courriel qu’il venait de recevoir de la part du recourant, dans lequel ce dernier se déterminait sur les problématiques soulevées dans cette lettre ; le résumé de cette lettre et le courriel précités figurent au procès-verbal de la séance d’enchères. Dans sa plainte, la recourante n’a pas contesté la teneur du procès-verbal, ni par conséquent la manière dont la lettre en cause y est résumée. Elle a uniquement fait valoir qu’avant de procéder à cette lecture, l’Office aurait dû vérifier la véracité du contenu de cette lettre. Quant à l’Office, se référant à l’art. 230 CO, à la jurisprudence et à la doctrine y relatives, ainsi qu’à une jurisprudence cantonale (arrêt TC Zoug du 27 septembre 2023, in BlSchK 2024, p. 44), il a soutenu qu’il avait l’obligation d’informer les éventuels acquéreurs des éléments contenus dans la lettre litigieuse car, dans le cas contraire, l’adjudication aurait pu être annulée ; en outre, les déterminations de la plaignante avaient été dûment portées à la connaissance de l’assemblée ; l’Office en a déduit qu’il avait agi conformément au droit et que s’il ne l’avait pas fait, il aurait violé son devoir d’information.                             L’autorité précédente a fait siennes les considérations de l’Office et a relevé qu’il ne ressortait ni de la loi ni de la jurisprudence que l’Office avait une obligation positive de vérification de l’information donnée lors de la visite ou lors de la vente aux enchères, et qu’en lisant la lettre en cause et en permettant une prise de parole de la plaignante, de même qu’un dialogue entre son administrateur et tout intéressé, l’Office n’avait pas procédé à des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs au sens de l’art.”

“60 ORFI et des conditions générales en reprenant les enchères au niveau de l'offre immédiatement inférieure, soit celle du plaignant à 6'100'000 fr. Le grief de violation de l'art. 60 ORFI et des conditions générales de vente par l'Office dans l'organisation et la conduite des enchères n'est par conséquent pas fondé. L'Office n'est par ailleurs pas compétent pour annuler la vente ou pour écarter des offres sur la base de soupçons de manipulation des enchères, seule l'autorité de surveillance, saisie d'une plainte, pouvant le faire (cf. Vuilliéty, op. cit., n° 31 ad art. 230 CO). Le plaignant ne pouvait par conséquent reprocher à l'Office de ne pas être intervenu pour empêcher les offres de D______ SA et de ne pas avoir décidé de réduire le prix d'adjudication à 4'300'000 fr. En conclusion, les critiques du plaignant contre la manière dont l'Office a conduit les enchères sont infondées et il n'y a pas lieu d'en envisager l'annulation en application de l'art. 132a LP. 2.2.4 Reste à examiner si D______ SA a conduit des manœuvres dolosives qui permettraient l'annulation de la vente en application de l'art. 230 CO par l'autorité de surveillance. Le plaignant invoque trois indices, à savoir que D______ SA aurait tenté avant la vente aux enchères d'acquérir le bien immobilier par une vente de gré à gré, que la représentante de D______ SA aurait eu des contacts avec le fils du défunt pendant la vente et que D______ SA n'avait pas été en mesure de régler l'avance requise entre la troisième criée et l'adjudication. Le premier indice est vraisemblablement inexistant, l'Office contestant avoir été approché par D______ SA; seul le plaignant a tenté d'obtenir la vente du bien par une vente de gré à gré avant sa mise aux enchères. Le fait que D______ SA aurait souhaité obtenir une vente de gré à gré n'est par ailleurs pas un indice d'une volonté frauduleuse; au contraire, ce serait le signe d'une volonté réelle d'acquérir le bien et non pas d'influer sur la vente sans volonté d'acquérir le bien réalisé. Le second indice est plus pertinent, mais bien ténu pour soutenir une accusation d'entente illicite en vue de manipuler les enchères et d'obtenir un prix excessif.”

“Il n'avait notamment pas à vérifier avant la troisième criée que l'enchérisseur était à même de verser le montant requis de l'avance, contrairement à ce que soutient le plaignant. Le fait que ce mode de procéder serait inopportun relève de la critique des conditions générales de vente, lesquelles n'ont pas été remises en cause par le plaignant. Quant aux conséquences du non-versement de l'avance par D______ SA, l'Office a également respecté la teneur de l'art. 60 ORFI et des conditions générales en reprenant les enchères au niveau de l'offre immédiatement inférieure, soit celle du plaignant à 6'100'000 fr. Le grief de violation de l'art. 60 ORFI et des conditions générales de vente par l'Office dans l'organisation et la conduite des enchères n'est par conséquent pas fondé. L'Office n'est par ailleurs pas compétent pour annuler la vente ou pour écarter des offres sur la base de soupçons de manipulation des enchères, seule l'autorité de surveillance, saisie d'une plainte, pouvant le faire (cf. Vuilliéty, op. cit., n° 31 ad art. 230 CO). Le plaignant ne pouvait par conséquent reprocher à l'Office de ne pas être intervenu pour empêcher les offres de D______ SA et de ne pas avoir décidé de réduire le prix d'adjudication à 4'300'000 fr. En conclusion, les critiques du plaignant contre la manière dont l'Office a conduit les enchères sont infondées et il n'y a pas lieu d'en envisager l'annulation en application de l'art. 132a LP. 2.2.4 Reste à examiner si D______ SA a conduit des manœuvres dolosives qui permettraient l'annulation de la vente en application de l'art. 230 CO par l'autorité de surveillance. Le plaignant invoque trois indices, à savoir que D______ SA aurait tenté avant la vente aux enchères d'acquérir le bien immobilier par une vente de gré à gré, que la représentante de D______ SA aurait eu des contacts avec le fils du défunt pendant la vente et que D______ SA n'avait pas été en mesure de régler l'avance requise entre la troisième criée et l'adjudication. Le premier indice est vraisemblablement inexistant, l'Office contestant avoir été approché par D______ SA; seul le plaignant a tenté d'obtenir la vente du bien par une vente de gré à gré avant sa mise aux enchères.”

“Il n'avait notamment pas à vérifier avant la troisième criée que l'enchérisseur était à même de verser le montant requis de l'avance, contrairement à ce que soutient le plaignant. Le fait que ce mode de procéder serait inopportun relève de la critique des conditions générales de vente, lesquelles n'ont pas été remises en cause par le plaignant. Quant aux conséquences du non-versement de l'avance par D______ SA, l'Office a également respecté la teneur de l'art. 60 ORFI et des conditions générales en reprenant les enchères au niveau de l'offre immédiatement inférieure, soit celle du plaignant à 6'100'000 fr. Le grief de violation de l'art. 60 ORFI et des conditions générales de vente par l'Office dans l'organisation et la conduite des enchères n'est par conséquent pas fondé. L'Office n'est par ailleurs pas compétent pour annuler la vente ou pour écarter des offres sur la base de soupçons de manipulation des enchères, seule l'autorité de surveillance, saisie d'une plainte, pouvant le faire (cf. Vuilliéty, op. cit., n° 31 ad art. 230 CO). Le plaignant ne pouvait par conséquent reprocher à l'Office de ne pas être intervenu pour empêcher les offres de D______ SA et de ne pas avoir décidé de réduire le prix d'adjudication à 4'300'000 fr. En conclusion, les critiques du plaignant contre la manière dont l'Office a conduit les enchères sont infondées et il n'y a pas lieu d'en envisager l'annulation en application de l'art. 132a LP. 2.2.4 Reste à examiner si D______ SA a conduit des manœuvres dolosives qui permettraient l'annulation de la vente en application de l'art. 230 CO par l'autorité de surveillance. Le plaignant invoque trois indices, à savoir que D______ SA aurait tenté avant la vente aux enchères d'acquérir le bien immobilier par une vente de gré à gré, que la représentante de D______ SA aurait eu des contacts avec le fils du défunt pendant la vente et que D______ SA n'avait pas été en mesure de régler l'avance requise entre la troisième criée et l'adjudication. Le premier indice est vraisemblablement inexistant, l'Office contestant avoir été approché par D______ SA; seul le plaignant a tenté d'obtenir la vente du bien par une vente de gré à gré avant sa mise aux enchères.”

“1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie potentiellement lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est a priori recevable. Le plaignant agissant en invalidation d'une vente aux enchères forcées pour des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs, son action doit au demeurant respecter les conditions de l'art. 230 al. 1 et 2 CO, soit être déposée dans un délai de dix jours dès l'adjudication litigieuse (art 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation d'immeuble par renvoi de l'art. 143a LP), ce qui est le cas en l'espèce. Le fait que le plaignant ait payé, pour préserver ses intérêts, l'intégralité du prix réclamé par l'Office n'influe pas sur le sort de la plainte, la possibilité de contester la validité de la vente au sens de l'art. 230 CO étant toujours ouverte. 2. Le plaignant reproche à l'Office de ne pas avoir respecté l'art. 60 al. 2 ORFI et les conditions de vente, d'avoir laissé libre cours à des manœuvres de manipulation des enchères déployées par D______ SA et d'avoir décidé de lui adjuger l'immeuble au prix de 6'100'000 fr. atteint en raison des manœuvres dolosives de D______ SA et non pas de 4'300'000 fr. atteint avant des dernières. 2.1.1 Les biens de la masse en faillite sont réalisés par les soins de l'Office aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). L'Office arrête les conditions des enchères (art. 134 al. 1 et 259 LP). Le prix de l'adjudication est payé comptant ou à terme, étant précisé que dans ce dernier cas le terme ne peut excéder six mois (art. 136, 137 et 259 LP). L'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant (art. 258 al. 1 LP). Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'Office ordonne immédiatement de nouvelles enchères (art.”

“1 et 2 LPA, applicables par renvoi de l'art. 9 al. 4 LALP), auprès de l'autorité compétente pour en connaître (art. 6 al. 1 et 3 LALP; art. 17 al. 1 LP), à l'encontre d'une mesure de l'Office pouvant être attaquée par cette voie (art. 17 al. 1 LP) et par une partie potentiellement lésée dans ses intérêts (ATF 138 III 219 consid. 2.3; 129 III 595 consid. 3; 120 III 42 consid. 3), la plainte est a priori recevable. Le plaignant agissant en invalidation d'une vente aux enchères forcées pour des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs, son action doit au demeurant respecter les conditions de l'art. 230 al. 1 et 2 CO, soit être déposée dans un délai de dix jours dès l'adjudication litigieuse (art 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation d'immeuble par renvoi de l'art. 143a LP), ce qui est le cas en l'espèce. Le fait que le plaignant ait payé, pour préserver ses intérêts, l'intégralité du prix réclamé par l'Office n'influe pas sur le sort de la plainte, la possibilité de contester la validité de la vente au sens de l'art. 230 CO étant toujours ouverte. 2. Le plaignant reproche à l'Office de ne pas avoir respecté l'art. 60 al. 2 ORFI et les conditions de vente, d'avoir laissé libre cours à des manœuvres de manipulation des enchères déployées par D______ SA et d'avoir décidé de lui adjuger l'immeuble au prix de 6'100'000 fr. atteint en raison des manœuvres dolosives de D______ SA et non pas de 4'300'000 fr. atteint avant des dernières. 2.1.1 Les biens de la masse en faillite sont réalisés par les soins de l'Office aux enchères publiques ou de gré à gré si les créanciers le jugent préférable (art. 256 al. 1 LP). L'Office arrête les conditions des enchères (art. 134 al. 1 et 259 LP). Le prix de l'adjudication est payé comptant ou à terme, étant précisé que dans ce dernier cas le terme ne peut excéder six mois (art. 136, 137 et 259 LP). L'objet à réaliser est adjugé après trois criées au plus offrant (art. 258 al. 1 LP). Si le paiement n'est pas effectué dans le délai, l'adjudication est révoquée et l'Office ordonne immédiatement de nouvelles enchères (art.”

“Erwägungen 1.1 Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht.”

“Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht.”

“Die Beschwerdeführer machen geltend, es sei durch unlautere Handlungen und dubioses Vorgehen auf die Versteigerung eingewirkt worden. Gemäss Art. 230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht.”

“Ce qui est déterminant est de savoir si une partie, qui disposerait des ressources financières nécessaires, se lancerait ou non dans le procès après une analyse raisonnable. Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 3.1.2 Selon l'art. 29 al. 1 Cst., toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. 3.1.3 Selon l'art. 229 al. 1 CO, le contrat de vente en cas d’enchères forcées est conclu par l’adjudication que le préposé aux enchères fait de la chose mise en vente. Selon l'art. 230 CO, les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé (al. 1). Dans les enchères forcées, l’action est portée devant l’autorité de surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le juge (al. 2). 3.1.4 Selon l'art. 132a LP, la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication (al. 1). Le délai de plainte prévu à l’art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l’acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (al. 2). Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l’autorité de surveillance lorsqu’une mesure de l’office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait (art. 17 al. 1 LP). La plainte doit être déposée dans les dix jours de celui où le plaignant a eu connaissance de la mesure (al. 2). 3.1.5 Selon l'art. 12 let. c LLCA, l’avocat évite tout conflit entre les intérêts de son client et ceux des personnes avec lesquelles il est en relation sur le plan professionnel ou privé.”

“1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées). La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO) (Ibidem). Conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les conditions des enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l'adjudication. Les conditions de vente ne sont pas notifiées selon l'art. 34 al. 1 LP - ni même publiées - mais déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office où chacun peut en prendre connaissance (art. 134 al. 2 LP). La date du dépôt des conditions de vente doit être communiquée; elle figure dans la publication des enchères (art. 138 al. 2 ch. 2 LP, applicable par renvoi de l'art. 156 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 précité consid. 3.1.2 et les références citées). Les conditions de vente peuvent être attaquées, par la voie de la plainte, soit parce qu'elles n'ont pas été arrêtées d'après l'usage des lieux et ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus avantageux, soit parce qu'elles violeraient une disposition explicite ou l'esprit de la loi (cf.”

“1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré. Cette compétence exclusive de l'autorité de surveillance vaut quels que soient les griefs invoqués, qu'ils relèvent du droit de la poursuite ou du droit matériel. Le délai de plainte de dix jours prévu par l'art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l'acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (art. 132a al. 2 LP). Le droit de plainte s'éteint un an après la réalisation (art. 132a al. 3 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 du 31 août 2023 consid. 3.1.1 et les références citées). La voie de la plainte aux autorités de surveillance n'est pas seulement ouverte contre les irrégularités commises lors des opérations de la réalisation forcée elle-même, mais aussi contre celles commises dans la procédure préparatoire, telle que définie par les art. 25 ss ORFI. Il peut aussi concerner des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs altérant le résultat des enchères (art. 230 al. 1 CO) (Ibidem). Conformément à l'art. 134 al. 1 LP, applicable aux poursuites en réalisation de gage par renvoi de l'art. 156 al. 1 LP, l'office des poursuites arrête les conditions des enchères immobilières d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse. Les conditions de vente, y compris l'état des charges, constituent le fondement de toute vente aux enchères d'immeubles; elles en déterminent les formalités, notamment les modalités de l'adjudication. Les conditions de vente ne sont pas notifiées selon l'art. 34 al. 1 LP - ni même publiées - mais déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office où chacun peut en prendre connaissance (art. 134 al. 2 LP). La date du dépôt des conditions de vente doit être communiquée; elle figure dans la publication des enchères (art. 138 al. 2 ch. 2 LP, applicable par renvoi de l'art. 156 LP) (arrêt du Tribunal fédéral 5A_464/2023 précité consid. 3.1.2 et les références citées). Les conditions de vente peuvent être attaquées, par la voie de la plainte, soit parce qu'elles n'ont pas été arrêtées d'après l'usage des lieux et ne permettraient pas d'escompter le résultat le plus avantageux, soit parce qu'elles violeraient une disposition explicite ou l'esprit de la loi (cf.”

“230 OR kann die Versteigerung innert einer Frist von zehn Tagen von jedermann, der ein Interesse hat, angefochten werden, wenn in rechtswidriger oder gegen die guten Sitten verstossender Weise auf den Erfolg der Versteigerung eingewirkt worden ist. Im Falle der Zwangsversteigerung ist die Anfechtung bei der Aufsichtsbehörde, in den anderen Fällen beim Richter anzubringen (Art. 230 Abs. 2 OR). Der Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung ist daher im Beschwerdeverfahren gemäss Art. 17 ff. SchKG vor den betreibungsrechtlichen Aufsichtsbehörden anzufechten (BSK OR I-Ruoss/Gola, Art. 230 N 18). Im vorliegenden Fall stellt die Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 27. August 2024 des Betreibungsamts Basel-Landschaft eine anfechtbare Verfügung dar. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft zur Behandlung der Angelegenheit als Aufsichtsbehörde ergibt sich aus § 6 Abs. 3 lit. a des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (EG SchKG, SGS 233). Die Beschwerde muss gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG i.V.m. Art. 230 Abs. 1 OR grundsätzlich innert zehn Tagen seit dem Zeitpunkt, in welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden. Die als Einsprache betitelte Beschwerde vom 30. August 2024 wurde gleichentags der Schweizerischen Post übergeben und erfolgte somit fristgerecht. Zur Beschwerde legitimiert sind alle, die ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung des Zuschlags haben. Die Beschwerdeführer sind als Erwerber des Grundstücks zur vorliegenden Beschwerde legitimiert. Das betreibungsrechtliche Beschwerdeverfahren vor der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs richtet sich gemäss § 11 EG SchKG nach dem Verwaltungsverfahrensgesetz Basel-Landschaft vom 13. Juni 1988 (VwVG, SGS 175), soweit das Bundesrecht keine Regelung vorsieht. Die Aufsichtsbehörde stellt den”

“Si tant est une fois encore que l'on doive en tenir compte, le recourant ne prétend par ailleurs pas qu'il aurait demandé à l'Office de considérer, en cas de rejet, son opposition comme valant plainte contre les conditions de vente et de l'acheminer à l'autorité compétente. Quant au courrier du 23 novembre 2022 - dont le contenu est dûment constaté dans la décision déférée -, outre qu'il a aussi été adressé à l'Office et non à l'autorité de surveillance, il a été expédié largement après l'échéance du délai de plainte. Le fait que le recourant ait conclu subsidiairement au constat de la nullité des enchères - semblant ainsi considérer que sa plainte serait recevable en tout temps - ne change rien à ce qui précède. On ne voit en effet pas que la prétendue carence dans les informations relatives à l'immeuble mis aux enchères forcées puisse constituer un motif de nullité au sens de l'art. 22 al. 1 LP (pour des cas de nullité admis par la jurisprudence, cf. ROTH, op. cit., n° 34 ad art. 132a LP). La violation alléguée de l'art. 230 al. 1 CO ne saurait dès lors être invoquée en tout temps mais devait l'être dans les dix jours dès la connaissance du vice (ATF 47 III 127 consid. 1; arrêt 5A_229/2017 précité consid. 3.1; GILLIÉRON, op. cit., n° 28 ad art. 132a LP et les arrêts cités). Or, en l'occurrence, l'absence de mention du bail portant sur l'immeuble mis aux enchères pouvait et devait être connue du recourant au moment du dépôt des conditions de vente. Les moyens soulevés par le recourant dans sa plainte contre l'adjudication n'étaient donc pas susceptibles d'entraîner la nullité des enchères au sens de l'art. 22 al. 1 LP. Il suit de là que la critique ne porte pas.”

“Les conséquences de ce système qui conduit à ce qu'un enchérisseur se voit adjuger l'immeuble à un montant supérieur à celui qu'il aurait dû offrir si un concurrent, qui se révèle en fin de compte incapable de prester une avance, n'était pas intervenu, étaient transparentes et connues du recourant. Celui-ci n'était certes pas légitimé à attaquer les conditions générales de vente mais il était libre de cesser de surenchérir s'il ne voulait pas courir le risque de ces conséquences, qui s'est réalisé en l'occurrence, ou s'il estimait que les enchères devenaient trop élevées. Le point de vue du recourant sur le sens qu'il faudrait donner à la notion d'offre immédiatement inférieure, soit la dernière avant toutes celles faites par l'enchérisseur défaillant, ne trouve aucun appui dans le système des enchères forcées prévu par la LP et l'ORFI. Notamment, les conditions générales de vente visent à obtenir le meilleur prix pour le débiteur et les créanciers, et non pour les enchérisseurs. L'argumentation qu'il développe sur le prix de l'adjudication qui serait artificiellement élevé relève en réalité de l'art. 230 CO, qui est le moyen de protection des enchérisseurs. Il suit de là que le grief de violation des art. 60 ORFI et 126 LP doit être rejeté.”

“Les conséquences de ce système qui conduit à ce qu'un enchérisseur se voit adjuger l'immeuble à un montant supérieur à celui qu'il aurait dû offrir si un concurrent, qui se révèle en fin de compte incapable de prester une avance, n'était pas intervenu, étaient transparentes et connues du recourant. Celui-ci n'était certes pas légitimé à attaquer les conditions générales de vente mais il était libre de cesser de surenchérir s'il ne voulait pas courir le risque de ces conséquences, qui s'est réalisé en l'occurrence, ou s'il estimait que les enchères devenaient trop élevées. Le point de vue du recourant sur le sens qu'il faudrait donner à la notion d'offre immédiatement inférieure, soit la dernière avant toutes celles faites par l'enchérisseur défaillant, ne trouve aucun appui dans le système des enchères forcées prévu par la LP et l'ORFI. Notamment, les conditions générales de vente visent à obtenir le meilleur prix pour le débiteur et les créanciers, et non pour les enchérisseurs. L'argumentation qu'il développe sur le prix de l'adjudication qui serait artificiellement élevé relève en réalité de l'art. 230 CO, qui est le moyen de protection des enchérisseurs. Il suit de là que le grief de violation des art. 60 ORFI et 126 LP doit être rejeté.”

“________ SA connaissait parfaitement les conditions générales de vente, qui ont été publiées avant la vente et ont encore été lues à tous les enchérisseurs, que, alors que le prix avait atteint 4'300'000 fr., C.________ SA s'est mise à surenchérir seule, à 42 reprises, aux criées du seul recourant, sans intervention d'aucun autre enchérisseur, jusqu'à ce que le prix atteigne 6'105'000 fr., et qu'elle a remporté les enchères sans avoir les moyens de payer l'acompte avec pour conséquence qu'il a été contraint d'acquérir le bien à 6'100'000 fr. au lieu de 4'300'000 fr. en raison des offres irrecevables de C.________ SA. Il affirme que ce procédé qui a provoqué un prix surfait est manifestement contraire aux bonnes moeurs et tombe sous le coup de l'art. 230 CO. Il considère que le fait que le prix de vente soit demeuré en dessous de l'estimation de l'office ou que les motifs précis ayant poussé C.________ SA à agir comme elle l'a fait n'aient pas pu être déterminés ne doivent pas empêcher l'application de l'art. 230 CO.”

“Les conséquences de ce système qui conduit à ce qu'un enchérisseur se voit adjuger l'immeuble à un montant supérieur à celui qu'il aurait dû offrir si un concurrent, qui se révèle en fin de compte incapable de prester une avance, n'était pas intervenu, étaient transparentes et connues du recourant. Celui-ci n'était certes pas légitimé à attaquer les conditions générales de vente mais il était libre de cesser de surenchérir s'il ne voulait pas courir le risque de ces conséquences, qui s'est réalisé en l'occurrence, ou s'il estimait que les enchères devenaient trop élevées. Le point de vue du recourant sur le sens qu'il faudrait donner à la notion d'offre immédiatement inférieure, soit la dernière avant toutes celles faites par l'enchérisseur défaillant, ne trouve aucun appui dans le système des enchères forcées prévu par la LP et l'ORFI. Notamment, les conditions générales de vente visent à obtenir le meilleur prix pour le débiteur et les créanciers, et non pour les enchérisseurs. L'argumentation qu'il développe sur le prix de l'adjudication qui serait artificiellement élevé relève en réalité de l'art. 230 CO, qui est le moyen de protection des enchérisseurs. Il suit de là que le grief de violation des art. 60 ORFI et 126 LP doit être rejeté.”