Art. 229

“Si le tribunal parvient à la conclusion que les conditions du cas clair sont réalisées, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 144 III 462 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_422/2020 du 2 novembre 2020 consid. 4.1). 2.1.2 Selon l'art. 641 CC, le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi (al. 1); il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation (al. 2). L'action en revendication permet au propriétaire de réclamer la restitution du bien qui fait l'objet de son droit. L'action est subordonnée à la réalisation de deux conditions matérielles, à savoir que le demandeur est propriétaire de la chose et le défendeur la détient sans droit. Lorsque ces conditions sont réunies, le demandeur peut obtenir que le défendeur soit condamné à lui restituer la chose (FOËX, in CR CC II, 2016, n. 28, 31 et 35 ad art. 641 CC). 2.1.3 Selon l'art. 229 al. 1 CO, le contrat de vente en cas d'enchères forcées est conclu par l'adjudication que le préposé aux enchères fait de la chose mise en vente. Selon l'art. 230 CO, les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé (al. 1). Dans les enchères forcées, l'action est portée devant l'autorité de surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le juge (al. 2). Aux termes de l'art. 656 CC, l'inscription au registre foncier est nécessaire pour l'acquisition de la propriété foncière (al. 1). Celui qui acquiert un immeuble par occupation, succession, expropriation, exécution forcée ou jugement en devient toutefois propriétaire avant l'inscription, mais il n'en peut disposer dans le registre foncier qu'après que cette formalité a été remplie (al. 2). 2.1.4 Selon l'art. 132a al. 1 LP, applicable à la réalisation des immeubles (art. 143a et 156 al. 1 LP), la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d'une plainte contre l'adjudication ou l'acte de gré à gré.”

“Ce qui est déterminant est de savoir si une partie, qui disposerait des ressources financières nécessaires, se lancerait ou non dans le procès après une analyse raisonnable. Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1 ; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 3.1.2 Selon l'art. 29 al. 1 Cst., toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable. 3.1.3 Selon l'art. 229 al. 1 CO, le contrat de vente en cas d’enchères forcées est conclu par l’adjudication que le préposé aux enchères fait de la chose mise en vente. Selon l'art. 230 CO, les enchères dont le résultat a été altéré par des manœuvres illicites ou contraires aux mœurs peuvent être attaquées, dans les dix jours, par tout intéressé (al. 1). Dans les enchères forcées, l’action est portée devant l’autorité de surveillance en matière de poursuites et de faillite; dans les autres cas, devant le juge (al. 2). 3.1.4 Selon l'art. 132a LP, la réalisation ne peut être attaquée que par le biais d’une plainte contre l’adjudication (al. 1). Le délai de plainte prévu à l’art. 17 al. 2 LP court dès que le plaignant a eu connaissance de l’acte attaqué et pouvait connaître le motif de la contestation (al. 2). Sauf dans les cas où la loi prescrit la voie judiciaire, il peut être porté plainte à l’autorité de surveillance lorsqu’une mesure de l’office est contraire à la loi ou ne paraît pas justifiée en fait (art. 17 al.”

“Gemäss Art. 650 Abs. 1 ZGB hat jeder Miteigentümer das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen (unter Vorbehalt der BGE 149 III 165 S. 168 im Gesetz erwähnten Ausschlussgründe). Können sich die Miteigentümer über die Art der Aufhebung nicht einigen, so wird nach Anordnung des Gerichts die Sache körperlich geteilt oder, wenn dies ohne wesentliche Verminderung ihres Wertes nicht möglich ist, öffentlich oder unter den Miteigentümern versteigert (Art. 651 Abs. 2 ZGB). Das Gericht hat nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu entscheiden (Urteil 5A_936/2020 vom 15. Juli 2021 E. 3.3.1; SUTTER-SOMM, Eigentum und Besitz, in: SPR Bd. V/1, 2. Aufl. 2014, S. 121 Rz. 262). Kaufverträge, die durch Versteigerung zustande kommen, werden in Art. 229-236 OR geregelt: Gegenstand sind in erster Linie öffentliche freiwillige Versteigerungen (Art. 229 Abs. 2 OR) sowie die Zwangsversteigerung (Art. 229 Abs. 1 OR), die jedoch ausschliesslich dem SchKG untersteht (AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 27 Rz. 23). Die Kantone können in den Schranken der Bundesgesetzgebung weitere ergänzende Vorschriften über die öffentliche Versteigerung aufstellen (Art. 236 OR; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5. Aufl. 2016, S. 168 Rz. 1216-1218, S. 169 Rz. 1222).”

“9 VZG bei der Verwertung im Pfändungsverfahren Streitigkeiten über die Höhe der Schätzung endgültig durch die kantonale Aufsichtsbehörde beurteilt werden. Bei einer Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB stellt sich diese Frage aber nicht, da es hier nicht um die Zwangsvollstreckung einer Forderung geht. Zudem gibt es bei dieser Konstellation auch keine Gläubiger, welche bei Beantragung einer Neueinschätzung gemäss Art. 9 VZG Ersatz der Kosten vom Schuldner nur dann beanspruchen können, wenn die Schätzung des Betreibungsamts wesentlich abgeändert worden ist. Aus dem Gehalt von Art. 9 VZG und dessen systematische Einordnung ergibt sich, dass diese Bestimmung nicht auf die Versteigerung auf Anordnung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB und insbesondere nicht auf die hier vorliegende Konstellation passt. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführerin spricht auch die Formulierung von § 1 des Gesetzes betreffend das Gantwesen nicht für eine Subsumtion von Versteigerungen gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB unter die Zwangsversteigerungen gemäss Art. 229 Abs. 1 OR respektive die Bestimmungen des VZG. Zwar wird in § 1 des Gesetzes betreffend das Gantwesen unterschieden zwischen den freiwilligen öffentlichen Versteigerungen (Ganten) einerseits und den gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter angeordneten Versteigerungen (Ganten), für welche nicht die Vorschriften des Betreibungs- oder des Konkursrechts gelten, andererseits. Damit wird aber zum Ausdruck gebracht, dass auch die gesetzlich vorgeschriebenen oder vom Richter angeordneten Versteigerungen nicht den Vorschriften des Zwangsvollstreckungsrechts bzw. des SchKG unterstehen. Dabei ist weiter zu berücksichtigen, dass es sich bei der VZG um eine Vollziehungsverordnung zum SchKG handelt. Dass die vorliegende Versteigerung auf Anordnung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB und nicht im Rahmen der Zwangsvollstreckung nach SchKG erfolgt, wird auch von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Es ist somit insgesamt nicht zu beanstanden, dass die untere Aufsichtsbehörde die Anwendung der Vorschriften über die Zwangsverwertung und insbesondere von Art.”

“Bei der vorliegenden Versteigerung handelt es sich unbestrittenermassen um eine Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB. Die Vornahme der öffentlichen Versteigerung der Liegenschaft durch die Liegenschaftsverwaltung basiert auf einer gerichtlichen Anordnung als Ergebnis der Klage der Beschwerdeführerin und weiterer Beteiligter auf Aufhebung des Miteigentums an der Liegenschaft. In Bezug auf die Durchführung der Schätzung und der Festlegung des Mindestpreises auf ¾ des ermittelten Schatzwertes basiert der Entscheid des Zivilgerichts aber auf einer Einigung unter den Miteigentümern, bei welchem diese behaftet werden (Ziff. 2 des Entscheids des Zivilgerichts vom 8. August 2019). Die Beschwerdeführerin bestreitet zu Recht nicht, dass sich die heute herrschende Lehre und kantonale Rechtsprechung gegen die Qualifikation dieser Versteigerung als Zwangsversteigerung im Sinn von Art. 229 Abs. 1 OR respektive der VZG ausspricht (Cavin, in: Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/1, Basel 1977, S. 162 f.; Ruoss/Gola, in: Basler Kommentar, 7. Auflage, 2019, Vor Art. 229–236 OR N 10; Schmid, in: Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3. Auflage, Bern 2017, § 10 N 9; Ernst in: Honsel [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Zürich 2014, Art. 229–236 OR N 1; KGer GR KSK 16 62 vom 30. Mai 2017, in: PKG 2018 Nr. 16 S. 103 ff., 109; OGer ZH LC110026 vom 17. Oktober 2011 E. 3.3; KGer SG BE.2017.35 vom 25. April 2018 E. III.2.b.cc). Dieser Auffassung ist zu folgen. Gerade in Bezug auf Art. 9 VZG ergibt eine systematische Auslegung, dass diese Norm nicht zur Versteigerung gemäss Art. 651 Abs. 2 ZGB passt. Art. 9 VZG findet sich im Kapitel «Verwertung im Pfändungsverfahren» unter dem Titel «Pfändungsvollzug». Gemäss Art. 8 VZG vollzieht das Betreibungsamt die Pfändung, indem es so viele Grundstücke schätzt und in die Pfändungsurkunde einträgt, als erforderlich ist, um die Forderung nebst Zinsen und Kosten zu decken (Art.”

“Die Vorinstanz hat die öffentliche Versteigerung der Liegenschaft ange- ordnet. Diese Anordnung ist in Rechtskraft erwachsen (vorn E. III/4). Gemäss Art. 229 Abs. 2 OR wird die freiwillige Versteigerung öffentlich ausgekündigt. Es fehlt jeglicher Hinweis auf eine Konkretisierung. Sie ist daher dem kantonalen Recht überlassen (Art. 236 OR). Einen wesentlichen Bestandteil der Auskündi- gung stellen die Steigerungsbedingungen dar (BK OR-Giger, Art. 229 N 55 f.). Über diese sind in den anwendbaren kantonalen Erlassen regelmässig Vorschrif- ten hinsichtlich Form, Inhalt und Bekanntmachung enthalten (Schmid, Die Grund- stücksversteigerung, in: Koller, Der Grundstückkauf,”

“Die untere Aufsichtsbehörde hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob das Konkurs- und Betreibungsamt bei Vorliegen der Schätzung der H____ berechtigt oder veranlasst gewesen wäre, statt der Zustellung an die Beschwerdeführerin und die anderen Beteiligten direkt eine neue Schätzung (anderweitig) in Auftrag zu geben, wie dies von der Beschwerdeführerin geltend gemacht wird. Geprüft wurde dabei, ob auf die gerichtlich angeordnete Versteigerung das Zwangsvollstreckungsrecht und damit insbesondere die Vorschriften der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SG 281.42) oder das Privatrecht und damit die Art. 229 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) zur Anwendung gelangen würden. Das Bundesgericht habe zwar in einem Entscheid von 1946 festgehalten, die Auflösung eines Miteigentumsanteils durch Versteigerung im Sinn von Art. 651 Abs. 2 ZGB stehe der Zwangsversteigerung näher als der freiwilligen Versteigerung (BGE 72 II 160 E. 3 S. 163 f.). Die neuere kantonale Rechtsprechung sowie die herrschende Lehre würden indes dafürhalten, eine Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB als freiwillige Versteigerung anzusehen, welche nicht zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, sondern den Vorgaben von Art. 229 Abs. 2 OR unterstehe, soweit keine anderslautenden kantonalen Vorschriften existieren würden. Dieser zweitgenannten Ansicht sei grundsätzlich zu folgen. Dies gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da die öffentliche Versteigerung nachweislich dem Willen der Beschwerdeführerin entsprochen habe. Demnach seien die zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, mithin das VZG, im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Somit falle die Möglichkeit einer Zweitschätzung ausser Betracht und es treffe weder die Liegenschaftsverwaltung noch die Aufsichtsbehörde eine Pflicht, derartiges anzuordnen (angefochtener Entscheid E. 2.3 und E. 2.4). Im vorliegenden Fall hätten sich die Beschwerdeführerin und die übrigen Miteigentümer gemeinsam auf einen Schätzer geeinigt und damit die Gantbedingungen im Sinn von § 4 Abs. 1 des Gesetzes betreffend das Gantwesen festgelegt. Die Schätzung durch diesen konkreten Schätzer sei zudem Teil eines rechtskräftigen Gerichtsentscheids, an welchen sowohl die Parteien als auch die Liegenschaftsverwaltung gebunden sei.”

“Die untere Aufsichtsbehörde hat im angefochtenen Entscheid geprüft, ob das Konkurs- und Betreibungsamt bei Vorliegen der Schätzung der H____ berechtigt oder veranlasst gewesen wäre, statt der Zustellung an die Beschwerdeführerin und die anderen Beteiligten direkt eine neue Schätzung (anderweitig) in Auftrag zu geben, wie dies von der Beschwerdeführerin geltend gemacht wird. Geprüft wurde dabei, ob auf die gerichtlich angeordnete Versteigerung das Zwangsvollstreckungsrecht und damit insbesondere die Vorschriften der Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SG 281.42) oder das Privatrecht und damit die Art. 229 ff. des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) zur Anwendung gelangen würden. Das Bundesgericht habe zwar in einem Entscheid von 1946 festgehalten, die Auflösung eines Miteigentumsanteils durch Versteigerung im Sinn von Art. 651 Abs. 2 ZGB stehe der Zwangsversteigerung näher als der freiwilligen Versteigerung (BGE 72 II 160 E. 3 S. 163 f.). Die neuere kantonale Rechtsprechung sowie die herrschende Lehre würden indes dafürhalten, eine Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB als freiwillige Versteigerung anzusehen, welche nicht zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, sondern den Vorgaben von Art. 229 Abs. 2 OR unterstehe, soweit keine anderslautenden kantonalen Vorschriften existieren würden. Dieser zweitgenannten Ansicht sei grundsätzlich zu folgen. Dies gelte insbesondere im vorliegenden Fall, da die öffentliche Versteigerung nachweislich dem Willen der Beschwerdeführerin entsprochen habe. Demnach seien die zwangsvollstreckungsrechtlichen Regelungen, mithin das VZG, im vorliegenden Fall nicht anwendbar. Somit falle die Möglichkeit einer Zweitschätzung ausser Betracht und es treffe weder die Liegenschaftsverwaltung noch die Aufsichtsbehörde eine Pflicht, derartiges anzuordnen (angefochtener Entscheid E. 2.3 und E. 2.4). Im vorliegenden Fall hätten sich die Beschwerdeführerin und die übrigen Miteigentümer gemeinsam auf einen Schätzer geeinigt und damit die Gantbedingungen im Sinn von § 4 Abs. 1 des Gesetzes betreffend das Gantwesen festgelegt. Die Schätzung durch diesen konkreten Schätzer sei zudem Teil eines rechtskräftigen Gerichtsentscheids, an welchen sowohl die Parteien als auch die Liegenschaftsverwaltung gebunden sei.”

“Aus dem Zusammenhang mit den Regeln über die Versteigerung nach Art. 229 ff. OR kann die Beschwerdeführerin mit dem Hinweis auf die fehlende "Freiwilligkeit" der Versteigerung (gemäss Art. 229 Abs. 2 OR) nichts für sich ableiten. Wohl trifft zu, dass ein Teil der Lehre für diejenigen Fälle (wie u.a. Art. 651 Abs. 2 ZGB oder Art. 612 Abs. 3 ZGB, Durchführung der Erbteilung), in denen das Bundesprivatrecht eine öffentliche Versteigerung vorsieht, keine eigentliche Freiwilligkeit annimmt (VULLIÉTY, in: Commentaire romand, Code des obligations, Bd. I, 3. Aufl. 2021, N. 16 der Vorbemerkungen zu Art. 229-236 OR). Diese Sichtweise ändert indes nichts daran, dass keine Zwangsversteigerung (Art. 229 Abs. 1 OR) gemäss SchKG bzw. VZG vorliegt, sondern führt dazu, dass diese Fälle in erster Linie dem kantonalen Recht zuzuordnen sind (so VULLIÉTY, a.a.O.). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin ist die Beteiligung eines Amtes (wie des Betreibungsamtes im Kanton Basel-Stadt) nicht ausschlaggebend, zumal sie für die öffentliche Versteigerung kein Begriffsmerkmal ist, aber vom kantonalen Recht (Art. 236 OR) vorgesehen werden kann (RUOSS/GOLA, a.a.O., N. 20 Vor Art. 229-336 OR).”

“Die Beschwerdeführerin übergeht, dass in BGE 115 II 334 E. 2a die öffentliche Versteigerung in der Erbteilung (Art. 612 Abs. 3 ZGB) ebenfalls zu den "freiwilligen" Versteigerungen nach Art. 229 Abs. 2 OR gezählt und der Zusammenhang zur eigentlichen Zwangsvollstreckung verneint wird (u.a. CAVIN, a.a.O.). Weshalb die Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB - Teilung der im Miteigentum stehenden Sache - von der Natur her anders zu behandeln sei, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Entgegen ihrer Ansicht lässt sich aus BGE 72 II 160 kein anderes Ergebnis ableiten. Zwar wird die Formulierung, dass die öffentliche Versteigerung nach Art. 651 Abs. 2 ZGB der "Zwangsversteigerung näher als der freiwilligen Versteigerung" stehe, zuweilen dahingehend interpretiert, dass für derartige gesetzlich angeordnete öffentliche Versteigerungen eine Kategorie sui generis zu bilden sei. Selbst diese Lehrmeinung geht indes nicht davon aus, dass für eine derartige Kategorie der zwingende Verfahrensablauf nach SchKG gelten soll (GIGER, Berner Kommentar, 1999, N. 46, 57 zu Art. 229 OR).”

“Gemäss Art. 650 Abs. 1 ZGB hat jeder Miteigentümer das Recht, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen (unter Vorbehalt der BGE 149 III 165 S. 168 im Gesetz erwähnten Ausschlussgründe). Können sich die Miteigentümer über die Art der Aufhebung nicht einigen, so wird nach Anordnung des Gerichts die Sache körperlich geteilt oder, wenn dies ohne wesentliche Verminderung ihres Wertes nicht möglich ist, öffentlich oder unter den Miteigentümern versteigert (Art. 651 Abs. 2 ZGB). Das Gericht hat nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu entscheiden (Urteil 5A_936/2020 vom 15. Juli 2021 E. 3.3.1; SUTTER-SOMM, Eigentum und Besitz, in: SPR Bd. V/1, 2. Aufl. 2014, S. 121 Rz. 262). Kaufverträge, die durch Versteigerung zustande kommen, werden in Art. 229-236 OR geregelt: Gegenstand sind in erster Linie öffentliche freiwillige Versteigerungen (Art. 229 Abs. 2 OR) sowie die Zwangsversteigerung (Art. 229 Abs. 1 OR), die jedoch ausschliesslich dem SchKG untersteht (AMONN/WALTHER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 9. Aufl. 2013, § 27 Rz. 23). Die Kantone können in den Schranken der Bundesgesetzgebung weitere ergänzende Vorschriften über die öffentliche Versteigerung aufstellen (Art. 236 OR; TERCIER/BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5. Aufl. 2016, S. 168 Rz. 1216-1218, S. 169 Rz. 1222).”