Art. 22

“Ist das Rechtsbegehren als solches auf Verpflichtung zur Abgabe einer Of- ferte in den nicht wesentlichen Punkten des Vertrages auszulegen (Leistungsbe- gehren) und sind diese durch das Gericht richterlich zu ergänzen (Gestaltungsbe- gehren), muss vorab das grundsätzliche Zustandekommen des Vertrages festge- stellt werden (Feststellungsbegehren; zur Qualifikation des Begehrens auf richter- liche Vertragsergänzung als Gestaltungsklage: Florian Mohs, in: Gehri/Jent- Sørensen/Sarbach [Hrsg.], ZPO, Schweizerische Zivilprozessordnung, 2. Aufl., Zürich 2015, N 8 zu Art. 87 ZPO; Kut, a.a.O., N 5 zu Art. 22 OR; Ernst A. Kramer, in: Meier-Hayoz [Hrsg.], Berner Kommentar, Inhalt des Vertrages, Art. 19-22 OR, Bd. VI/1/2/1a, Bern 1991, N 2 zu Art. 22 OR). Als Anspruchsgrundlage käme der Vorvertrag in Frage, vermittelt dieser doch einerseits Anspruch auf Abgabe einer Offerte und stellt er (sofern parteiidentisch) auch zugleich den Hauptvertrag dar, der sodann ergänzt werden könnte. In Falle eines Vorvertrags kann nach bundes- gerichtlicher Rechtsprechung direkt auf Erfüllung geklagt werden (Einstufentheo- rie). Ein Vorgehen nach der überholten Zweistufentheorie, nach welcher in einem ersten Schritt auf Abschluss des Hauptvertrages und in einem zweiten Schritt auf Erfüllung geklagt wird, ist jedoch prinzipiell weiterhin zulässig (BGE 118 II 32 E. 3c; Kut, a.a.O., N 14 zu Art. 22 OR; BGer 5P.19/2005 v.”

“Le Tribunal de district a rejeté sa demande au motif qu'elle n'avait pas établi l'existence d'un accord de fait ou de droit assorti d'une peine conventionnelle. B.b. Statuant sur appel de l'épouse, le Tribunal cantonal valaisan a confirmé ce jugement par substitution de motifs. En préambule, les juges cantonaux ont relevé que l'applicabilité du droit suisse n'était pas discutée. Ils ont renoncé à rechercher si un accord de fait ou de droit avait été conclu au motif que la demanderesse ne pouvait de toute façon pas obtenir gain de cause, même si l'on adoptait sa version des faits. A suivre la thèse de la demanderesse, son époux se serait engagé à acquérir une villa de son choix et à lui octroyer un droit de jouissance irrévocable et opposable à tous. Il se serait obligé à verser 80'000 euros par an pour financer une location dans l'intervalle. Enfin, il aurait accepté de lui verser 3'000'0000 euros en cas d'inexécution. Le Tribunal cantonal a analysé ce prétendu accord comme un précontrat (art. 22 CO) assorti d'une clause pénale (art. 160 CO). Cette convention préliminaire devait revêtir la même forme que les futurs contrats principaux (art. 22 al. 2 CO), soit la forme authentique pour la constitution d'une servitude personnelle (usufruit ou droit d'habitation sur la villa) et la forme écrite pour la promesse de faire un don ou de servir une rente viagère temporaire (à hauteur de 80'000 euros). Faute de respecter ces exigences formelles, les prétendus engagements étaient nuls - ce qui entraînait la nullité de la clause pénale, entachée elle aussi d'un vice de forme et garantissant l'exécution d'obligations non valables. C. L'épouse (recourante) a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile tendant au paiement de 3'080'000 euros, subsidiairement à l'annulation de l'arrêt et au renvoi de la cause à l'autorité précédente. Le mari (intimé) a produit une réponse concluant au rejet du recours, qui a suscité une réplique de la recourante. Une duplique s'en est suivie. L'autorité précédente a renvoyé à son arrêt. L'effet suspensif requis à l'appui du recours a été rejeté (ordonnance du 13 avril 2021).”

“3 de la convention du 23 janvier 2017 (garantie d'un "prix forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; validation par la banque du choix de l'intimée comme entreprise générale) étaient réunies, de sorte que l'intimée pouvait prétendre au paiement de ses honoraires (à savoir les honoraires qu'elle aurait perçus en tant qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______). Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir correctement apprécié les déclarations des témoins M______ et N______. 4.1.1 Selon l'art. 22 al. 1 CO, l'obligation de passer une convention future peut être assumée contractuellement. La promesse de contracter (ou précontrat) est un contrat générateur d'obligations (art. 1 CO), en vertu duquel une des parties au moins s'engage à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations (le contrat principal) avec l'autre partie ou avec un tiers. La conclusion d'un précontrat restreint ainsi l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, JdT 1993 I 387; MORIN, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les références citées). Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral. Il est bilatéral lorsque les deux parties s'engagent à conclure le contrat principal, soit entre elles (par ex. : les parties au précontrat s'engagent à conclure entre elles une vente immobilière, cf. art. 216 al. 2 CO), auquel cas elles s'échangeront mutuellement une offre et une acceptation, soit au profit d'un tiers, en faveur duquel elles s'engagent à passer ensemble le contrat principal (par ex. : les parties au précontrat se promettent de cautionner solidairement un tiers, cf. art. 493 al. 6 et 496 CO). Il est unilatéral lorsqu'une des parties seulement s'engage à conclure le contrat principal, soit avec l'autre partie (par ex. : clause d'architecte ou d'entrepreneur en faveur du cocontractant), soit en faveur d'un tiers (par ex. : une des parties au précontrat s'engage envers l'autre à vendre un bien-fonds à un tiers). En pratique, les précontrats les plus fréquents sont les promesses de vente immobilière et les clauses d'architecte et d'entrepreneur, par lesquelles l'acheteur d'un immeuble promet au vendeur de lui confier ou de confier à un tiers un mandat d'architecte (art.”

“8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par l'autre, ou s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents en droit. En revanche, l'art. 8 CC ne régit pas l'appréciation des preuves, de sorte qu'il ne dicte pas au juge comment forger sa conviction (arrêt du Tribunal fédéral 5A_531/2011 du 6 décembre 2011 consid. 4.1 et les références citées). Conformément à l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. L'instance d'appel, qui dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit, contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 consid. 2.2.3). 4.3.1 En l'espèce, le Tribunal a qualifié l'accord contenu à l'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 de promesse de contracter au sens de l'art. 22 CO. Conformément à la volonté réelle et commune des parties, les appelants s'étaient engagés, en contrepartie du prêt consenti, à confier à l'intimée le contrat d'entreprise générale (i.e. le contrat principal) portant sur les travaux de construction du projet K______/5______. En d'autres termes, les appelants s'étaient engagés à limiter leur liberté (future) de contracter dans la mesure utile pour garantir à l'intimée l'exclusivité des travaux de construction, à charge pour celle-ci de respecter les deux conditions suivantes : d'une part, l'intimée devait proposer un "prix [de l'ouvrage] forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; d'autre part, elle s'engageait à "faire tout ce qui [était] dans son pouvoir pour être reconnue comme « entreprise générale » par la banque choisie par [les appelants]". Le fait que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente entre les parties, être conclu in fine entre l'entreprise générale et les futurs acquéreurs des villas ne modifiait pas la qualification juridique de la convention.”

“En outre, rien n'empêchait un créancier de requérir plusieurs poursuites pour une même créance. En l'occurrence, C______ SA concluait à la mainlevée des oppositions formées aux commandements de payer notifiés postérieurement au double échange d'écritures. Les modifications litigieuses reposaient donc sur de vrais nova au sens de l'art. 230 al. 1 let. b CPC. L'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 était clair et ne laissait pas de place à l'interprétation. Par le contrat de prêt qu'elles avaient conclu, les parties étaient convenues que A______ SARL et B______ (les emprunteurs) confieraient à C______ SA (la prêteuse) le contrat d'entreprise générale en vue de la réalisation du projet K______/5______, à l'unique condition qu'elle pratique les mêmes prix que ceux du marché. En retour du prêt accordé, l'exclusivité devait être réservée à C______ SA. Il était en outre évident que celle-ci n'avait accepté de prêter cette somme que pour autant qu'elle fasse partie du projet. L'art. 3 de la convention devait être qualifié de promesse de contracter (art. 22 CO), les parties s'étant engagées à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations. Le fait que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente entre les parties, être formellement conclu entre l'entreprise générale et les acquéreurs des villas ne modifiait pas la qualification juridique de l'accord conclu. Il revenait en effet aux promoteurs de désigner l'entreprise générale, les acquéreurs n'ayant aucune marge de manœuvre dans la conclusion de ces contrats individuels. De la même façon, la question de savoir qui de C______ SA et/ou de E______ SA serait formellement chargée des travaux n'était pas déterminante. Il était en revanche prévu que le chantier serait confié à F______, au travers de l'une de ses sociétés. Ainsi, selon l'art. 3 de la convention, les promoteurs s'étaient engagés à désigner C______ SA comme entreprise générale – auprès de la banque puis des acquéreurs – afin de permettre la conclusion formelle du contrat. Le contrat envisagé par les parties n'était finalement pas venu à chef, les promoteurs ayant désigné une autre société comme entreprise générale.”

“Eng mit der Vorschrift von Art. 2 OR verwandt ist das Institut des Vorver- trags nach Art. 22 OR. Danach steht es den Parteien frei, sich mittels eines (Vor-) Vertrags zum Abschluss eines künftigen (Haupt-)Vertrags zu verpflichten. Vo- raussetzung dafür ist, dass bereits im Vorvertrag die wesentlichen Punkte des Hauptvertrags, zu dessen Abschluss sich die Parteien verpflichten, definiert sind. Dieses Erfordernis gab einem Teil der Lehre Anlass, die Rechtsfigur des Vorver- trags generell in Frage zu stellen: Wenn der Vorvertrag bereits die wesentlichen Punkte des Hauptvertrags enthalte und die Parteien zur Übernahme bestimmter Verbindlichkeiten – und letztlich zur Erbringung der entsprechenden Leistungen – verpflichtet seien, dann sei der Hauptvertrag kein Vertrag mehr, sondern lediglich eine bedeutungslose Bestätigung dessen, was ohnehin schon gelte, und wenn nicht, dann sei der Vorvertrag nicht wirksam (vgl. zu einer Übersicht BK-K RAMER, Art. 22 OR N 81 ff.). Auch das Bundesgericht folgt dieser Auffassung. Es spricht dem Vorvertrag die Existenzberechtigung zwar nicht gänzlich ab, so etwa, wenn durch den Vorvertrag nur eine Partei verpflichtet werden soll oder wenn es um ei- nen Kontrahierungszwang mit einem Dritten geht.”

“En outre, rien n'empêchait un créancier de requérir plusieurs poursuites pour une même créance. En l'occurrence, C______ SA concluait à la mainlevée des oppositions formées aux commandements de payer notifiés postérieurement au double échange d'écritures. Les modifications litigieuses reposaient donc sur de vrais nova au sens de l'art. 230 al. 1 let. b CPC. L'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 était clair et ne laissait pas de place à l'interprétation. Par le contrat de prêt qu'elles avaient conclu, les parties étaient convenues que A______ SARL et B______ (les emprunteurs) confieraient à C______ SA (la prêteuse) le contrat d'entreprise générale en vue de la réalisation du projet K______/5______, à l'unique condition qu'elle pratique les mêmes prix que ceux du marché. En retour du prêt accordé, l'exclusivité devait être réservée à C______ SA. Il était en outre évident que celle-ci n'avait accepté de prêter cette somme que pour autant qu'elle fasse partie du projet. L'art. 3 de la convention devait être qualifié de promesse de contracter (art. 22 CO), les parties s'étant engagées à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations. Le fait que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente entre les parties, être formellement conclu entre l'entreprise générale et les acquéreurs des villas ne modifiait pas la qualification juridique de l'accord conclu. Il revenait en effet aux promoteurs de désigner l'entreprise générale, les acquéreurs n'ayant aucune marge de manœuvre dans la conclusion de ces contrats individuels. De la même façon, la question de savoir qui de C______ SA et/ou de E______ SA serait formellement chargée des travaux n'était pas déterminante. Il était en revanche prévu que le chantier serait confié à F______, au travers de l'une de ses sociétés. Ainsi, selon l'art. 3 de la convention, les promoteurs s'étaient engagés à désigner C______ SA comme entreprise générale – auprès de la banque puis des acquéreurs – afin de permettre la conclusion formelle du contrat. Le contrat envisagé par les parties n'était finalement pas venu à chef, les promoteurs ayant désigné une autre société comme entreprise générale.”

“Dans l'hypothèse où des circonstances font apparaître que celle-ci sera exécutée sans problème, il n'apparaît pas insoutenable de renoncer à menacer la partie qui succombe de la sanction prévue par cette norme pénale (arrêt du Tribunal fédéral 5A_839/2010 du 9 août 2011 consid. 6.3). 2.4 En l'espèce, les appelants prétendent détenir une prétention en exécution de l'engagement de dégrèvement pris par l'intimé dans l'acte de vente du 29 mai 2020. Ils ne contestent pas que, dans la mesure où, au moment de la signature de cet acte, F______ était opposé à la radiation de la servitude litigieuse - ce dont ils avaient vraisemblablement été informés par le notaire - , l'intimé ne pouvait consentir seul à ce dégrèvement, de sorte que l'engagement que le précité a alors pris ne pouvait constituer un acte de dégrèvement valable, et que le fait que ce dernier soit devenu l'unique propriétaire du fonds dominant à la suite du décès de son oncle le 4 janvier 2023 n'a pas eu pour conséquence de rendre valable, de manière rétroactive, l'engagement imparfait pris. Les appelants font, en revanche, valoir que l'intimé aurait fait une promesse future de dégrèvement (précontrat signé en la forme authentique soumis à l'art. 22 CO), à savoir qu'il se serait engagé à faire radier la servitude de passage, notamment au cas où il hériterait de la part de copropriété de son oncle dans le délai prévu. Si, comme le relève à raison l'intimé, l'acte de vente ne contient aucune mention des hypothèses grâce auxquelles le dégrèvement pouvait se réaliser (décès, vente donation, etc.), il n'en demeure pas moins que l'intimé s'est engagé à procéder dans un futur proche à la radiation de la servitude litigieuse et qu'il est devenu l'unique propriétaire du fonds dominant avant l'échéance du délai prévu par les parties au 31 décembre 2023. Il importe peu en définitive de déterminer s'il avait envisagé cette éventualité ou non au moment de l'acte du 29 mai 2020. En effet, rien ne s'oppose dès lors plus à ce qu'il exécute son engagement, ce qu'il n'a pas fait; l'argument selon lequel il ne ferait, en sa qualité d'héritier, que respecter le droit exercé et exprimé de son vivant par son oncle de s'opposer à la radiation de la servitude litigieuse, apparaît - outre qu'il semble a priori et sous l'angle de la vraisemblance spécieux et abusif - invoqué à la seule fin de se soustraire à son obligation, et favoriser la vente de la parcelle 2______ à la Commune de E______ en vue de la réalisation d'un projet immobilier et l'aménagement d'une liaison piétonne passant par l'assiette de cette servitude.”

“La conclusion d'un précontrat restreint ainsi l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, in JT 1993 I 387; Morin, CR-CO I, 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les réf. cit.). Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral (Morin, op. cit., n. 6 et 7 ad art. 22 CO). Selon la jurisprudence et la doctrine majoritaire, la conclusion (art. 1 ss CO) du précontrat implique un accord des parties sur tous les éléments essentiels du contrat principal (art. 2 CO), qui doivent déjà être déterminés ou au moins déterminables dans le précontrat. Cette exigence se justifie par la possibilité d'agir en exécution du contrat principal en cas d'inexécution du précontrat. En effet, lorsque le débiteur du précontrat n'exécute pas son obligation, le créancier peut en principe agir en exécution du précontrat. Les parties peuvent exclure l'action en exécution du précontrat (ce qui devrait être présumé selon l'opinion de Bucher, cette opinion devant néanmoins être rejetée selon Morin) (Morin, op. cit., n. 8 et 16 ad art. 22 CO et les réf. cit.). Selon Gauch, Schluep et Schmid (Schweirerisches Obligationenrecht, allgemeiner Teil, 2020, n. 1082 et 1083), le créancier peut exiger l'exécution du contrat préliminaire (au moyen d'une action en exécution) ou des dommages-intérêts. Les parties à un (pré)contrat peuvent soumettre les obligations stipulées à une condition, c'est-à-dire un événement dont la réalisation est incertaine. Selon l'art. 151 CO, le contrat est soumis à une condition suspensive lorsque l'existence de l'obligation est subordonnée à l'arrivée d'un événement incertain (al. 1); il ne produit alors d'effets qu'à compter du moment où la condition s'accomplit, si les parties n'ont pas manifesté une intention contraire (al. 2). 2.3.6 A teneur de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. L'existence d'un abus de droit se détermine selon l'ensemble des circonstances du cas d'espèce.”

“Ein Vorvertrag enthält die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Hauptvertrages (Art. 22 OR). Der wesentliche Inhalt des Hauptvertrages muss bestimmt oder bestimmbar sein. Sollen die Parteien des Vorvertrags auch den darin vorgesehenen Hauptvertrag abschliessen, so ist der Vorvertrag dem Haupt- vertrag gleichzusetzen (BGE 118 II 32 E. 3b; 98 II 305 E. 1). In diesem Fall ver- schafft der Vorvertrag einer oder beiden Parteien nicht nur das Recht, den Ab- schluss des Hauptvertrages zu verlangen (BGer 4A_390/2015 v.”

“Ein Vorvertrag enthält die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Hauptvertrages (Art. 22 OR). Der wesentliche Inhalt des Hauptvertrages muss bestimmt oder bestimmbar sein. Sollen die Parteien des Vorvertrags auch den darin vorgesehenen Hauptvertrag abschliessen, so ist der Vorvertrag dem Haupt- vertrag gleichzusetzen (BGE 118 II 32 E. 3b; 98 II 305 E. 1). In diesem Fall ver- schafft der Vorvertrag einer oder beiden Parteien nicht nur das Recht, den Ab- schluss des Hauptvertrages zu verlangen (BGer 4A_390/2015 v.”

“Eng mit der Vorschrift von Art. 2 OR verwandt ist das Institut des Vorver- trags nach Art. 22 OR. Danach steht es den Parteien frei, sich mittels eines (Vor-) Vertrags zum Abschluss eines künftigen (Haupt-)Vertrags zu verpflichten. Vo- raussetzung dafür ist, dass bereits im Vorvertrag die wesentlichen Punkte des Hauptvertrags, zu dessen Abschluss sich die Parteien verpflichten, definiert sind. Dieses Erfordernis gab einem Teil der Lehre Anlass, die Rechtsfigur des Vorver- trags generell in Frage zu stellen: Wenn der Vorvertrag bereits die wesentlichen Punkte des Hauptvertrags enthalte und die Parteien zur Übernahme bestimmter Verbindlichkeiten – und letztlich zur Erbringung der entsprechenden Leistungen – verpflichtet seien, dann sei der Hauptvertrag kein Vertrag mehr, sondern lediglich eine bedeutungslose Bestätigung dessen, was ohnehin schon gelte, und wenn nicht, dann sei der Vorvertrag nicht wirksam (vgl. zu einer Übersicht BK-K RAMER, Art. 22 OR N 81 ff.). Auch das Bundesgericht folgt dieser Auffassung. Es spricht dem Vorvertrag die Existenzberechtigung zwar nicht gänzlich ab, so etwa, wenn durch den Vorvertrag nur eine Partei verpflichtet werden soll oder wenn es um ei- nen Kontrahierungszwang mit einem Dritten geht. Wenigstens dort, wo die glei- - 24 - chen Parteien den im "Vorvertrag" vorgesehenen "Hauptvertrag" zu den gleichen Bedingungen abschliessen sollen, setzt das Bundesgericht den Vorvertrag dem Hauptvertrag indessen gleich. Wenn der "Vorvertrag" alle wesentlichen Vertrags- punkte enthält – und nur dann ist er wirksam –, kann in solchen Fällen direkt auf Erfüllung geklagt werden (Einstufentheorie), sodass der Vorvertrag letztlich be- reits mit seinem Abschluss Geltung als Hauptvertrag erlangt (BGE 118 II 32, E. 3; m.w.Nw.; BGer, 4C.246/2003 vom 30. Januar 2004, E. 5.1). Wenn sich die Par- teien also mit Rechtsbindungswillen über die wesentlichen Vertragspunkte geei- nigt haben – sei es im Sinne einer vorvertraglichen Kontrahierungspflicht, sei es direkt im Sinne eines Hauptvertrages –, so kommt sogleich ein (Haupt-)Vertrag zustande, der bezüglich nicht geregelter Punkte zu ergänzen ist (wenn ein Nach- verhandlungsvorbehalt angebracht wurde nach Massgabe von Art.”

“7 de la convention du 23 janvier 2017, lequel stipule que "les droits et obligations des parties aux termes de [ladite] convention sont incessibles et intransmissibles". En effet, il ne ressort pas de la procédure que l'intimée aurait cédé à un tiers ses droits découlant de la convention litigieuse, de sorte que cette clause n'est d'aucun secours aux appelants. L'appel sera rejeté sur ce point. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 8 CC, respectivement la maxime des débats, en retenant que les conditions stipulées à l'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 (garantie d'un "prix forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; validation par la banque du choix de l'intimée comme entreprise générale) étaient réunies, de sorte que l'intimée pouvait prétendre au paiement de ses honoraires (à savoir les honoraires qu'elle aurait perçus en tant qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______). Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir correctement apprécié les déclarations des témoins M______ et N______. 4.1.1 Selon l'art. 22 al. 1 CO, l'obligation de passer une convention future peut être assumée contractuellement. La promesse de contracter (ou précontrat) est un contrat générateur d'obligations (art. 1 CO), en vertu duquel une des parties au moins s'engage à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations (le contrat principal) avec l'autre partie ou avec un tiers. La conclusion d'un précontrat restreint ainsi l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, JdT 1993 I 387; MORIN, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les références citées). Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral. Il est bilatéral lorsque les deux parties s'engagent à conclure le contrat principal, soit entre elles (par ex. : les parties au précontrat s'engagent à conclure entre elles une vente immobilière, cf. art. 216 al. 2 CO), auquel cas elles s'échangeront mutuellement une offre et une acceptation, soit au profit d'un tiers, en faveur duquel elles s'engagent à passer ensemble le contrat principal (par ex.”

“7 de la convention du 23 janvier 2017, lequel stipule que "les droits et obligations des parties aux termes de [ladite] convention sont incessibles et intransmissibles". En effet, il ne ressort pas de la procédure que l'intimée aurait cédé à un tiers ses droits découlant de la convention litigieuse, de sorte que cette clause n'est d'aucun secours aux appelants. L'appel sera rejeté sur ce point. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 8 CC, respectivement la maxime des débats, en retenant que les conditions stipulées à l'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 (garantie d'un "prix forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; validation par la banque du choix de l'intimée comme entreprise générale) étaient réunies, de sorte que l'intimée pouvait prétendre au paiement de ses honoraires (à savoir les honoraires qu'elle aurait perçus en tant qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______). Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir correctement apprécié les déclarations des témoins M______ et N______. 4.1.1 Selon l'art. 22 al. 1 CO, l'obligation de passer une convention future peut être assumée contractuellement. La promesse de contracter (ou précontrat) est un contrat générateur d'obligations (art. 1 CO), en vertu duquel une des parties au moins s'engage à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations (le contrat principal) avec l'autre partie ou avec un tiers. La conclusion d'un précontrat restreint ainsi l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, JdT 1993 I 387; MORIN, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les références citées). Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral. Il est bilatéral lorsque les deux parties s'engagent à conclure le contrat principal, soit entre elles (par ex. : les parties au précontrat s'engagent à conclure entre elles une vente immobilière, cf. art. 216 al. 2 CO), auquel cas elles s'échangeront mutuellement une offre et une acceptation, soit au profit d'un tiers, en faveur duquel elles s'engagent à passer ensemble le contrat principal (par ex.”

“7 de la convention du 23 janvier 2017, lequel stipule que "les droits et obligations des parties aux termes de [ladite] convention sont incessibles et intransmissibles". En effet, il ne ressort pas de la procédure que l'intimée aurait cédé à un tiers ses droits découlant de la convention litigieuse, de sorte que cette clause n'est d'aucun secours aux appelants. L'appel sera rejeté sur ce point. 4. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 8 CC, respectivement la maxime des débats, en retenant que les conditions stipulées à l'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 (garantie d'un "prix forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; validation par la banque du choix de l'intimée comme entreprise générale) étaient réunies, de sorte que l'intimée pouvait prétendre au paiement de ses honoraires (à savoir les honoraires qu'elle aurait perçus en tant qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______). Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir correctement apprécié les déclarations des témoins M______ et N______. 4.1.1 Selon l'art. 22 al. 1 CO, l'obligation de passer une convention future peut être assumée contractuellement. La promesse de contracter (ou précontrat) est un contrat générateur d'obligations (art. 1 CO), en vertu duquel une des parties au moins s'engage à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations (le contrat principal) avec l'autre partie ou avec un tiers. La conclusion d'un précontrat restreint ainsi l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, JdT 1993 I 387; MORIN, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les références citées). Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral. Il est bilatéral lorsque les deux parties s'engagent à conclure le contrat principal, soit entre elles (par ex. : les parties au précontrat s'engagent à conclure entre elles une vente immobilière, cf. art. 216 al. 2 CO), auquel cas elles s'échangeront mutuellement une offre et une acceptation, soit au profit d'un tiers, en faveur duquel elles s'engagent à passer ensemble le contrat principal (par ex.”

“0143 du 14 décembre 2023). A cet effet, il y a lieu de procéder à quelques rappels, en lien avec la notion de vente immobilière au sens large de ce terme. aa) En droit privé, la vente immobilière est régie par les art. 216 ss CO. Au demeurant, l'art. 216 al. 2 englobe dans la notion de "vente d'immeubles", au sens large, la promesse de vente, ainsi que les pactes de préemption, d'emption et de réméré. Les art. 216a et 216b CO concernent les pactes de préemption, d'emption et de réméré. Quant à l'art. 217 al. 1 CO, il autorise les ventes conditionnelles d'immeuble; toutefois, en présence d’un tel acte, l'inscription de l'acquéreur au registre foncier comme propriétaire ne peut intervenir qu'après l'avènement de la condition. Il en découle que la vente immobilière ne peut être subordonnée qu'à une condition suspensive (et non à une condition résolutoire). La promesse de vente immobilière est un acte dont les contours sont en partie incertains; on la considère généralement comme un précontrat au sens de l'art. 22 CO. Il demeure qu’en pratique, les parties donnent fréquemment à la promesse de vente un contenu qui se rapproche fortement, sinon totalement, d'une vente immobilière; en effet, si la promesse contient l'ensemble des éléments essentiels d'un contrat de vente immobilier, on ne voit plus guère en quoi il s'agirait encore d'un simple précontrat (sur ce débat, voir Pierre Tercier, Défense et illustration de la promesse de vente immobilière, in: Droit de la construction 1985, p. 24; Charles Besson, La promesse de vente a perdu sa raison d'être, mais pas ses conséquences néfastes, in: Revue Suisse du Notariat et du Registre foncier [RNRF] 1998 p. 236 ss; Adrien Gabellon, Fonction(s) de la promesse de vente immobilière: entre aspects contractuels et réels, in: Pratique juridique actuelle 2015, p. 1654 ss; Maryse Pradervand-Kernen, Les modes de transfert de la propriété immobilière, in: Hottelier/Foëx, édit., Le transfert de la propriété immobilière. De la conclusion du contrat de vente aux effets successoraux, Genève 2022, p.”

“________ indique que leur bail prendra fin le 31 décembre 2015, qu’il entend procéder à un état des lieux le 15 décembre 2015, mais qu’il accepte néanmoins que les fermiers puissent rester dans l’exploitation jusqu’au 21 février 2016. En effet, A.________ mentionne dans son courrier du 28 octobre 2015 que selon l’AFC, le 22 février 2016 correspond à la fin du contrat de bail, date à partir de laquelle l’exploitation peut être louée à un autre fermier, et que s’ils avaient proposé de se retirer le 31 décembre 2015, c’était si leur neveu reprenait l’exploitation comme le leur promettait le propriétaire. Il ne renonce ni explicitement, ni implicitement à son droit, ce qui est conforté par le fait qu’il a fait valoir formellement son droit un mois et demi après. Il ressort en outre de l’ensemble de la procédure que tel a toujours été la volonté des frères A.________ et B.________. Il s’ensuit que les frères A.________ et B.________ ont valablement exigé la prestation prévue dans la stipulation pour autrui avant son expiration. 2.5.5. L’intimé soutient encore que la clause litigieuse dans le contrat de bail du 25 novembre 2000 s’apparente à un précontrat au sens de l’art. 22 CO qui est invalide et dépourvu d’effet car il ne prévoit pas de façon déterminée ou déterminable le montant du loyer pour le bail à conclure. La stipulation pour autrui contenue dans le contrat de bail constitue certes un précontrat au sens de l’art. 22 al. 1 CO dès lors qu’il s’agit d’une promesse de contracter. Dans le cas d’espèce la promesse de contracter est conditionnelle, à savoir qu’elle est soumise à la condition que les enfants de l’intimé ne reprennent pas le bail. La promesse de contracter doit cependant contenir les éléments essentiels du contrat, dont font partie le montant du loyer et la durée du bail. Comme on l’a vu (cf. supra consid. 1.3.), le montant du loyer est déterminable. Quant à la durée du bail, elle l’est également. En effet, la durée initiale d’un bail à ferme est de neuf ans au moins pour les entreprises agricole (art. 7 al. 1 LBFA). Il s’agit de la durée demandée par les appelants, déjà dans la lettre de D.________ du 4 avril 2015, dans celle de A.________ et B.”

“Sogenannte Punktuationen stellen die Fixierung eines im Verlauf von Ver- tragsverhandlungen erreichten Zwischenergebnisses dar. Sie unterscheiden sich von einem Vorvertrag dadurch, dass sich die Parteien nicht zum Abschluss eines Vertrages verpflichten, sondern in der Grundsatzentscheidung frei bleiben, ob überhaupt ein Vertrag zu schliessen sei (Zellweger-Gutknecht, a.a.O., N 28 zu Art. 22 OR; BGer 4A_390/2015 v.”

“Sogenannte Punktuationen stellen die Fixierung eines im Verlauf von Ver- tragsverhandlungen erreichten Zwischenergebnisses dar. Sie unterscheiden sich von einem Vorvertrag dadurch, dass sich die Parteien nicht zum Abschluss eines Vertrages verpflichten, sondern in der Grundsatzentscheidung frei bleiben, ob überhaupt ein Vertrag zu schliessen sei (Zellweger-Gutknecht, a.a.O., N 28 zu Art. 22 OR; BGer 4A_390/2015 v.”

“Vorfeldvereinbarungen regeln Nebenaspekte oder Vorbereitungshandlun- gen des beabsichtigen Hauptvertrages, zum Beispiel die Vereinbarung einer Ver- handlungspflicht (ohne Pflicht zum Abschluss eines Vertrages; Kut, a.a.O., N 7 zu Art. 22 OR).”

“Vorfeldvereinbarungen regeln Nebenaspekte oder Vorbereitungshandlun- gen des beabsichtigen Hauptvertrages, zum Beispiel die Vereinbarung einer Ver- handlungspflicht (ohne Pflicht zum Abschluss eines Vertrages; Kut, a.a.O., N 7 zu Art. 22 OR).”

“1              En l’espèce, le bail a été soumis à une condition suspensive : celle-ci concernait l'entier du bail et non seulement le paiement du loyer. Tant que le permis de construire n'était pas obtenu, il n'y avait pas de paiement du loyer, mais pas non plus de délivrance des locaux au sens de l’art. 256 CO. Aussi bien les parties ont-elles prévu que le « début du bail » serait « notifié par avenant, le 1er jour du mois suivant la délivrance du permis de construire ». De fait, il n'y avait ainsi pas de bail jusqu'à ce moment-là. Il apparaît ainsi qu'il faut davantage considérer la délivrance du permis de construire comme une condition suspensive, plutôt que, comme l'ont fait les premiers juges, un simple terme à partir duquel les parties étaient convenues que leurs prestations seraient exigibles. On conçoit mal en effet un contrat qui serait en vigueur, mais dont aucune prestation ne serait exigible.               10.3.2              On peut d’ailleurs se demander s'il s'agit réellement d'un contrat de bail ou plutôt d’une promesse de contracter, soit le précontrat régi par l’art. 22 CO. Le contrat contient certes tous les éléments constitutifs d'un contrat de bail, soit la mise à disposition de locaux déterminés et le paiement d'un loyer, mais lorsque ni l'un ni l'autre ne sont en vigueur, il n'est pas certain que l'on soit réellement en présence d'un contrat. Un élément du préambule du contrat va d’ailleurs dans ce sens en énonçant que l’appelante « s’engage à louer », et non « loue » ou « prend à bail ». Le fait que le début du bail nécessitait un avenant va également dans ce sens, puisque cela laisse entendre que les parties devaient passer un nouvel accord.                             Cela étant, la distinction entre la promesse de contracter et le contrat est surtout théorique, dans la mesure où en cas d'inexécution d'une promesse dont tous les points sont déterminés à rigueur de droit, le créancier peut agir en exécution contre le débiteur sans avoir à passer par le stade de la conclusion du contrat promis (TF 4C.68/2002 du 6 juin 2002) ; ainsi, la promesse de vente doit être traitée, en principe, à l'égal d'une vente lorsque cette dernière doit être conclue à des conditions identiques à celles stipulées dans la promesse (ATF 129 III 264).”

“0143 du 14 décembre 2023). A cet effet, il y a lieu de procéder à quelques rappels, en lien avec la notion de vente immobilière au sens large de ce terme. aa) En droit privé, la vente immobilière est régie par les art. 216 ss CO. Au demeurant, l'art. 216 al. 2 englobe dans la notion de "vente d'immeubles", au sens large, la promesse de vente, ainsi que les pactes de préemption, d'emption et de réméré. Les art. 216a et 216b CO concernent les pactes de préemption, d'emption et de réméré. Quant à l'art. 217 al. 1 CO, il autorise les ventes conditionnelles d'immeuble; toutefois, en présence d’un tel acte, l'inscription de l'acquéreur au registre foncier comme propriétaire ne peut intervenir qu'après l'avènement de la condition. Il en découle que la vente immobilière ne peut être subordonnée qu'à une condition suspensive (et non à une condition résolutoire). La promesse de vente immobilière est un acte dont les contours sont en partie incertains; on la considère généralement comme un précontrat au sens de l'art. 22 CO. Il demeure qu’en pratique, les parties donnent fréquemment à la promesse de vente un contenu qui se rapproche fortement, sinon totalement, d'une vente immobilière; en effet, si la promesse contient l'ensemble des éléments essentiels d'un contrat de vente immobilier, on ne voit plus guère en quoi il s'agirait encore d'un simple précontrat (sur ce débat, voir Pierre Tercier, Défense et illustration de la promesse de vente immobilière, in: Droit de la construction 1985, p. 24; Charles Besson, La promesse de vente a perdu sa raison d'être, mais pas ses conséquences néfastes, in: Revue Suisse du Notariat et du Registre foncier [RNRF] 1998 p. 236 ss; Adrien Gabellon, Fonction(s) de la promesse de vente immobilière: entre aspects contractuels et réels, in: Pratique juridique actuelle 2015, p. 1654 ss; Maryse Pradervand-Kernen, Les modes de transfert de la propriété immobilière, in: Hottelier/Foëx, édit., Le transfert de la propriété immobilière. De la conclusion du contrat de vente aux effets successoraux, Genève 2022, p.”

“En droit privé, la vente immobilière est régie par les art. 216 ss CO. Au demeurant, l'art. 216 al. 2 englobe dans la notion de "vente d'immeubles", au sens large, la promesse de vente, ainsi que les pactes de préemption, d'emption et de réméré. Les art. 216a et 216b CO concernent les pactes de préemption, d'emption et de réméré. Quant à l'art. 217 al. 1 CO, il autorise les ventes conditionnelles d'immeuble; toutefois, en présence d’un tel acte, l'inscription de l'acquéreur au registre foncier comme propriétaire ne peut intervenir qu'après l'avènement de la condition. Il en découle que la vente immobilière ne peut être subordonnée qu'à une condition suspensive (et non à une condition résolutoire). La promesse de vente immobilière est un acte dont les contours sont en partie incertains; on la considère généralement comme un précontrat au sens de l'art. 22 CO. Il demeure qu’en pratique, les parties donnent fréquemment à la promesse de vente un contenu qui se rapproche fortement, sinon totalement, d'une vente immobilière; en effet, si la promesse contient l'ensemble des éléments essentiels d'un contrat de vente immobilier, on ne voit plus guère en quoi il s'agirait encore d'un simple précontrat (sur ce débat, voir Pierre Tercier, Défense et illustration de la promesse de vente immobilière, in: Droit de la construction 1985, p. 24; Charles Besson, La promesse de vente a perdu sa raison d'être, mais pas ses conséquences néfastes, in: Revue Suisse du Notariat et du Registre foncier [RNRF] 1998 p. 236 ss; Adrien Gabellon, Fonction(s) de la promesse de vente immobilière: entre aspects contractuels et réels, in: Pratique juridique actuelle 2015, p. 1654 ss; Maryse Pradervand-Kernen, Les modes de transfert de la propriété immobilière, in: Hottelier/Foëx, édit., Le transfert de la propriété immobilière. De la conclusion du contrat de vente aux effets successoraux, Genève 2022, p.”

“Serait-il lié au grief fustigeant l'inapplication du droit français qu'il se heurterait à un écueil incontournable: la lex fori est déterminante pour qualifier le rapport de droit litigieux (ATF 136 III 142 consid. 3.2; 135 III 562 consid. 3.2). Le précontrat est en principe régi par le droit applicable au contrat principal envisagé, à défaut d'élection de droit (CORINNE ZELLWEGER-GUTKNECHT, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 73 ad art. 22 CO; NICOLAS HERZOG, Der Vorvertrag im schweizerischen und deutschen Schuldrecht, 1999, no 405; le même auteur, in Kurzkommentar, Obligationenrecht, 2014, n° 4 ad art. 22 CO; ANDREA BONOMI, in Commentaire romand, Loi sur le droit international privé [...], 2011, n° 45 i.f. ad art. 117 LDIP, qui parle de "contrat préliminaire"; cf. aussi arrêt 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 2 et, sous l'ancien droit, ATF 82 II 550 consid. 4). Une telle promesse devrait donc revêtir la même forme que les contrats à conclure - à l'instar de ce que prévoit le droit suisse (art. 22 al. 2 CO; cf. HERZOG, op. cit. [Vorvertrag], n° 406). Le siège de la matière se trouve aux art. 124 et 119 al. 3 LDIP. Le premier énonce les règles générales sur le droit applicable à la forme du contrat; il prévoit comme critères de rattachement celui déterminant le droit applicable au contrat (art. 117 LDIP), le lieu de conclusion du contrat, ou encore le lieu où se trouve l'un ou l'autre cocontractant. Quant à la seconde disposition, elle soumet en principe à la lex rei sitae la question de la forme des contrats relatifs aux immeubles ou à leur usage. Pour peu que l'on prenne appui sur la décision attaquée plutôt que sur les assertions formulées dans le recours, on ne discerne guère d'éléments qui dicteraient manifestement de s'écarter du droit suisse. Si un accord devait réellement avoir été passé dans le sens indiqué par la recourante, il faudrait alors admettre que l'intimé était le débiteur de la prestation caractéristique (cf. art. 117 LDIP). La recourante ne le conteste pas, mais prétend qu'au regard de l'art.”

“Serait-il lié au grief fustigeant l'inapplication du droit français qu'il se heurterait à un écueil incontournable: la lex fori est déterminante pour qualifier le rapport de droit litigieux (ATF 136 III 142 consid. 3.2; 135 III 562 consid. 3.2). Le précontrat est en principe régi par le droit applicable au contrat principal envisagé, à défaut d'élection de droit (CORINNE ZELLWEGER-GUTKNECHT, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020, n° 73 ad art. 22 CO; NICOLAS HERZOG, Der Vorvertrag im schweizerischen und deutschen Schuldrecht, 1999, no 405; le même auteur, in Kurzkommentar, Obligationenrecht, 2014, n° 4 ad art. 22 CO; ANDREA BONOMI, in Commentaire romand, Loi sur le droit international privé [...], 2011, n° 45 i.f. ad art. 117 LDIP, qui parle de "contrat préliminaire"; cf. aussi arrêt 4A_622/2012 du 18 janvier 2013 consid. 2 et, sous l'ancien droit, ATF 82 II 550 consid. 4). Une telle promesse devrait donc revêtir la même forme que les contrats à conclure - à l'instar de ce que prévoit le droit suisse (art. 22 al. 2 CO; cf. HERZOG, op. cit. [Vorvertrag], n° 406). Le siège de la matière se trouve aux art. 124 et 119 al. 3 LDIP. Le premier énonce les règles générales sur le droit applicable à la forme du contrat; il prévoit comme critères de rattachement celui déterminant le droit applicable au contrat (art. 117 LDIP), le lieu de conclusion du contrat, ou encore le lieu où se trouve l'un ou l'autre cocontractant. Quant à la seconde disposition, elle soumet en principe à la lex rei sitae la question de la forme des contrats relatifs aux immeubles ou à leur usage. Pour peu que l'on prenne appui sur la décision attaquée plutôt que sur les assertions formulées dans le recours, on ne discerne guère d'éléments qui dicteraient manifestement de s'écarter du droit suisse. Si un accord devait réellement avoir été passé dans le sens indiqué par la recourante, il faudrait alors admettre que l'intimé était le débiteur de la prestation caractéristique (cf. art. 117 LDIP). La recourante ne le conteste pas, mais prétend qu'au regard de l'art.”

“3 de la convention du 23 janvier 2017 (garantie d'un "prix forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; validation par la banque du choix de l'intimée comme entreprise générale) étaient réunies, de sorte que l'intimée pouvait prétendre au paiement de ses honoraires (à savoir les honoraires qu'elle aurait perçus en tant qu'entreprise générale chargée du projet K______/5______). Ils font également grief au Tribunal de ne pas avoir correctement apprécié les déclarations des témoins M______ et N______. 4.1.1 Selon l'art. 22 al. 1 CO, l'obligation de passer une convention future peut être assumée contractuellement. La promesse de contracter (ou précontrat) est un contrat générateur d'obligations (art. 1 CO), en vertu duquel une des parties au moins s'engage à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations (le contrat principal) avec l'autre partie ou avec un tiers. La conclusion d'un précontrat restreint ainsi l'autonomie de la volonté des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4C_60/2004 du 2 juin 2004 consid. 5.2.1; ATF 118 II 32 consid. 3, JdT 1993 I 387; MORIN, CR CO I, 3ème éd. 2021, n. 2 ad art. 22 CO et les références citées). Le précontrat peut être bilatéral ou unilatéral. Il est bilatéral lorsque les deux parties s'engagent à conclure le contrat principal, soit entre elles (par ex. : les parties au précontrat s'engagent à conclure entre elles une vente immobilière, cf. art. 216 al. 2 CO), auquel cas elles s'échangeront mutuellement une offre et une acceptation, soit au profit d'un tiers, en faveur duquel elles s'engagent à passer ensemble le contrat principal (par ex. : les parties au précontrat se promettent de cautionner solidairement un tiers, cf. art. 493 al. 6 et 496 CO). Il est unilatéral lorsqu'une des parties seulement s'engage à conclure le contrat principal, soit avec l'autre partie (par ex. : clause d'architecte ou d'entrepreneur en faveur du cocontractant), soit en faveur d'un tiers (par ex. : une des parties au précontrat s'engage envers l'autre à vendre un bien-fonds à un tiers). En pratique, les précontrats les plus fréquents sont les promesses de vente immobilière et les clauses d'architecte et d'entrepreneur, par lesquelles l'acheteur d'un immeuble promet au vendeur de lui confier ou de confier à un tiers un mandat d'architecte (art.”

“En outre, rien n'empêchait un créancier de requérir plusieurs poursuites pour une même créance. En l'occurrence, C______ SA concluait à la mainlevée des oppositions formées aux commandements de payer notifiés postérieurement au double échange d'écritures. Les modifications litigieuses reposaient donc sur de vrais nova au sens de l'art. 230 al. 1 let. b CPC. L'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 était clair et ne laissait pas de place à l'interprétation. Par le contrat de prêt qu'elles avaient conclu, les parties étaient convenues que A______ SARL et B______ (les emprunteurs) confieraient à C______ SA (la prêteuse) le contrat d'entreprise générale en vue de la réalisation du projet K______/5______, à l'unique condition qu'elle pratique les mêmes prix que ceux du marché. En retour du prêt accordé, l'exclusivité devait être réservée à C______ SA. Il était en outre évident que celle-ci n'avait accepté de prêter cette somme que pour autant qu'elle fasse partie du projet. L'art. 3 de la convention devait être qualifié de promesse de contracter (art. 22 CO), les parties s'étant engagées à passer ultérieurement un autre contrat générateur d'obligations. Le fait que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente entre les parties, être formellement conclu entre l'entreprise générale et les acquéreurs des villas ne modifiait pas la qualification juridique de l'accord conclu. Il revenait en effet aux promoteurs de désigner l'entreprise générale, les acquéreurs n'ayant aucune marge de manœuvre dans la conclusion de ces contrats individuels. De la même façon, la question de savoir qui de C______ SA et/ou de E______ SA serait formellement chargée des travaux n'était pas déterminante. Il était en revanche prévu que le chantier serait confié à F______, au travers de l'une de ses sociétés. Ainsi, selon l'art. 3 de la convention, les promoteurs s'étaient engagés à désigner C______ SA comme entreprise générale – auprès de la banque puis des acquéreurs – afin de permettre la conclusion formelle du contrat. Le contrat envisagé par les parties n'était finalement pas venu à chef, les promoteurs ayant désigné une autre société comme entreprise générale.”

“8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par l'autre, ou s'il refuse toute administration de preuve sur des faits pertinents en droit. En revanche, l'art. 8 CC ne régit pas l'appréciation des preuves, de sorte qu'il ne dicte pas au juge comment forger sa conviction (arrêt du Tribunal fédéral 5A_531/2011 du 6 décembre 2011 consid. 4.1 et les références citées). Conformément à l'art. 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. L'instance d'appel, qui dispose d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit, contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_153/2014 du 28 août 2014 consid. 2.2.3). 4.3.1 En l'espèce, le Tribunal a qualifié l'accord contenu à l'art. 3 de la convention du 23 janvier 2017 de promesse de contracter au sens de l'art. 22 CO. Conformément à la volonté réelle et commune des parties, les appelants s'étaient engagés, en contrepartie du prêt consenti, à confier à l'intimée le contrat d'entreprise générale (i.e. le contrat principal) portant sur les travaux de construction du projet K______/5______. En d'autres termes, les appelants s'étaient engagés à limiter leur liberté (future) de contracter dans la mesure utile pour garantir à l'intimée l'exclusivité des travaux de construction, à charge pour celle-ci de respecter les deux conditions suivantes : d'une part, l'intimée devait proposer un "prix [de l'ouvrage] forfaitaire concurrentiel et équivalent au marché genevois actuel"; d'autre part, elle s'engageait à "faire tout ce qui [était] dans son pouvoir pour être reconnue comme « entreprise générale » par la banque choisie par [les appelants]". Le fait que le contrat d'entreprise générale devait, d'entente entre les parties, être conclu in fine entre l'entreprise générale et les futurs acquéreurs des villas ne modifiait pas la qualification juridique de la convention.”