Art. 161

“Prévue à l'art. 160 al. 1 CO, la clause pénale ( Konventionalstrafe) présente les caractéristiques suivantes: (1) elle sert à assurer l'exécution d'une obligation principale, (2) elle prévoit, en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite de ladite obligation, une peine conventionnelle et (3) elle est soumise à une faute du débiteur (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, vol. II, 11e éd. 2020, pp. 370-372 n. 3783-3795). La peine conventionnelle est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). La clause pénale est improprement dite ( unechte Konventionalstrafe) lorsqu'elle ne sert pas à assurer l'exécution d'une obligation principale (première condition), mais à exercer une pression sur la partie au bénéfice d'un droit - comme un droit d'emption - pour que celle-ci l'exerce (cf. WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7e éd. 2020, no 3 ad art. 160 CO). Selon la doctrine majoritaire, elle est soumise dans une large mesure aux règles de la clause pénale proprement dite (WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, loc. cit. et les références citées; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, op. cit., p. 380 n. 3849; RAMON MABILLARD, Rechtsnatur, anwendbare Gesetzesbestimmungen und Zulässigkeit der unechten Konventionalstrafe, PJA 2005 pp. 552-554), et notamment à l'art. 163 al. 3 CO (MABILLARD, op. cit., p. 554).”

“1 in initio CPC et de la jurisprudence y relative (ATF 147 III 176 consid. 4.2.1, avec la référence à TF 5A_247/2013 du 15 octobre 2013 consid. 3 ; ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5D_43/2019 du 24 mai 2019 consid. 3.2.2.1 et les références citées) ; il doit ainsi être écarté. De toute manière, l’argumentation du premier juge est correcte, et la cour de céans la fait sienne par adoption de motifs (pour une peine conventionnelle de 10 % du prix de vente d’un immeuble, cf. également CPF 20 mai 2019/78). Quant au fait que le recourant aurait présenté deux acquéreurs de substitution disposés à reprendre le contrat aux mêmes conditions, il ne repose sur aucune pièce du dossier ; il n’a au demeurant aucun rapport avec le caractère prétendument excessif de la peine conventionnelle. Il en va de même de l’allégation selon laquelle l’intimée n’aurait pas subi de dommage, qui ne repose sur aucune pièce du dossier ; au demeurant, la peine conventionnelle est encourue même si le créancier ne subit aucun dommage (art. 161 al. 1 CO ; TF 4A_227/2020 du 28 janvier 2021 consid. 3.1.1 et les références citées). d) Au vu de ce qui précède, les moyens du recourant doivent être rejetés dans la mesure où ils sont recevables. III. En conclusion, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté et le prononcé confirmé. Vu le rejet du recours, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr. (art. 48 et 61 OELP [ordonnance du 23 septembre 1996 des émolument perçus en application de la LP ; RS 281.35]), doivent être mis à la charge du recourant (art. 106 al. 1 CPC). Par ces motifs, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal, statuant à huis clos en sa qualité d'autorité de recours en matière sommaire de poursuites, prononce : I. Le recours est rejeté. II. Le prononcé est confirmé. III. Les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 720 fr. (sept cent vingt francs), sont mis à la charge du recourant X.________. IV. L'arrêt est exécutoire. Le président : Le greffier : Du L'arrêt qui précède, dont la rédaction a été approuvée à huis clos, est notifié, par l'envoi de photocopies, à : ‑ Me Julien Chappuis, avocat (pour X.”

“Die Konventionalstrafe kann von den Parteien in beliebiger Höhe bestimmt werden. Übermässig hohe Konventionalstrafen hat der Richter nach seinem Ermessen herabzusetzen (Art. 163 Abs. 1 und 3 OR). Die Konventionalstrafe ist verfallen, auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen ist (Art. 161 Abs. 1 OR). Bei der Herabsetzung einer Konventionalstrafe nach Ermessen des Gerichts ist aus Gründen der Vertragstreue und der Vertragsfreiheit (Art. 163 Abs. 1 OR) Zurückhaltung geboten. Ein richterlicher Eingriff in den Vertrag rechtfertigt sich nur, wenn der verabredete Betrag so hoch ist, dass er das vernünftige, mit Recht und Billigkeit noch vereinbare Mass übersteigt (BGE 133 III 201 E. 5.2, 43 E. 3.3.1). Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe rechtfertigt sich insbesondere, wenn zwischen dem vereinbarten Betrag und dem im Zeitpunkt der Vertragsverletzung bestehenden Interesse des Ansprechers, daran im vollen Umfang festzuhalten, ein krasses Missverhältnis besteht. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet sich nicht allgemein, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dazu gehören insbesondere die Art und Dauer des Vertrags, die Schwere des Verschuldens und der Vertragsverletzung, das Interesse des Ansprechers an der Einhaltung des Verbots sowie die wirtschaftliche Lage der Beteiligten, namentlich des Verpflichteten.”

“L’appelante indique qu’elle aurait effectué de nombreuses démarches en lien avec les exigences évolutives de l’intimé afin de le satisfaire et que, quels qu’auraient été les efforts entrepris, sa décision aurait déjà été prise de se départir du contrat. Elle reproche dès lors au tribunal d’avoir réduit la peine conventionnelle, d’ailleurs déjà versée par l’intimé, en la limitant à 25 % du prix que ce dernier s’était engagé de payer pour la livraison et l’installation de sa nouvelle cuisine. Quant à l’intimé, il se remet intégralement au raisonnement des premiers juges. 4.2 Aux termes de l’art. 162 al. 1 CO, les dispositions concernant la clause pénale sont applicables à la convention par laquelle les versements partiels effectués restent, en cas de résiliation, acquis au créancier. Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale, c’est-à-dire stipuler une peine pour le cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n’a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO ; ATF 143 III 1 consid. 4.1 ; TF 4A_257/2020 du 18 novembre 2020 consid. 3.1 ; TF 4A_227/2020 du 28 janvier 2021 consid. 3.1.1). En application de l’art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire le montant de la peine conventionnelle dont la quotité est excessive (ATF 143 III 1 précité consid. 4.1 ; ATF 133 III 43 consid. 3.3 ; ATF 133 III 201 consid. 5.2 et les réf. citées). Il observera toutefois une certaine réserve, car les parties sont libres de fixer le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO) et les contrats doivent en principe être respectés ; une intervention du juge n’est nécessaire que si le montant fixé est si élevé qu’il dépasse toute mesure raisonnable, au point de n’être plus compatible avec le droit et l’équité (ATF 133 III 201 précité consid. 5.2 ; ATF 133 III 43 précité consid. 3.3.1). Une réduction de peine se justifie en particulier lorsqu’il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l’intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue.”

“La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 2; 138 III 746 consid. 6.1.1 p. 748). L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec le droit et l'équité. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, au contraire, tenir compte de toutes les circonstances concrètes du cas d'espèce. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209). Même si l'existence d'un dommage n'est pas nécessaire et qu'une peine n'est pas excessive simplement parce qu'elle dépasse d'éventuels dommages-intérêts pour cause d'inexécution (art. 161 al. 1 CO), il n'en demeure pas moins que le dommage auquel le créancier est exposé dans le cas concret est révélateur de l'intérêt dudit créancier à l'exécution et constitue à ce titre l'une des circonstances à prendre en compte (cf. ATF 114 II 264 consid. 1b p. 265; 133 III 43 consid. 4.3 p. 55). D'autres critères d'appréciation peuvent entrer en considération, comme la nature et la durée du contrat, la gravité de la faute et de la violation contractuelle, la situation économique des parties, singulièrement du débiteur. Il convient également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209 s.). Le Tribunal fédéral revoit avec retenue la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (art. 4 CC), ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération.”

“La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 2; 138 III 746 consid. 6.1.1). L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec le droit et l'équité. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais bien au contraire tenir compte de toutes les circonstances concrètes. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209). Même si l'existence d'un dommage n'est pas nécessaire et si une peine n'est pas excessive simplement parce qu'elle dépasse d'éventuels dommages-intérêts pour cause d'inexécution (art. 161 al. 1 CO), il n'en demeure pas moins que le dommage auquel le créancier est exposé dans le cas concret est révélateur de l'intérêt dudit créancier à l'exécution et constitue à ce titre l'une des circonstances à prendre en compte (ATF 114 II 264 consid. 1b; 133 III 43 consid. 4.3 p. 55; arrêt précité 4A_653/2016 consid. 5.1). D'autres critères d'appréciation peuvent entrer en considération, comme la nature et la durée du contrat, la gravité de la faute et de la violation contractuelle, la situation économique des parties, singulièrement du débiteur. Il ne faut en outre pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties. La protection de la partie économiquement faible autorise davantage une réduction que lorsque les partenaires sont économiquement égaux et rompus aux affaires (ATF 133 III 201 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral revoit avec retenue la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (art.”

“Les parties à un contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler une peine conventionnelle pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO) dont elles peuvent librement fixer le montant (art. 163 al. 1 CO). La peine conventionnelle est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). Selon l'art. 163 al. 2 CO, la peine conventionnelle stipulée ne peut, sauf convention contraire, être exigée lorsque l'exécution de l'obligation est devenue impossible par l'effet d'une circonstance dont le débiteur n'est pas responsable. Aux termes de l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines qu'il estime excessives. Il s'agit d'une norme d'ordre public - destinée à protéger la partie faible contre les abus de l'autre partie -, et impérative - ce qui signifie que les parties ne peuvent y renoncer (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 1; 133 III 201 consid. 5.2 p. 209; arrêt 4A_398/2007 consid. 7.1, non publié in ATF 135 III 433). Le pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC) se rapporte tant au caractère excessif de la peine qu'à la question de l'étendue de la réduction. Si le juge reconnaît que la peine est excessive, il doit en principe la réduire uniquement dans la mesure nécessaire pour qu'elle ne le soit plus (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 210).”

“Die Konventionalstrafe kann von den Parteien in beliebiger Höhe bestimmt werden. Übermässig hohe Konventionalstrafen hat der Richter nach seinem Ermessen herabzusetzen (Art. 163 Abs. 1 und 3 OR). Die Konventionalstrafe ist verfallen, auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen ist (Art. 161 Abs. 1 OR). Bei der Herabsetzung einer Konventionalstrafe nach Ermessen des Gerichts ist aus Gründen der Vertragstreue und der Vertragsfreiheit (Art. 163 Abs. 1 OR) Zurückhaltung geboten. Ein richterlicher Eingriff in den Vertrag rechtfertigt sich nur, wenn der verabredete Betrag so hoch ist, dass er das vernünftige, mit Recht und Billigkeit noch vereinbare Mass übersteigt (BGE 133 III 201 E. 5.2, 43 E. 3.3.1). Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe rechtfertigt sich insbesondere, wenn zwischen dem vereinbarten Betrag und dem im Zeitpunkt der Vertragsverletzung bestehenden Interesse des Ansprechers, daran im vollen Umfang festzuhalten, ein krasses Missverhältnis besteht. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet sich nicht allgemein, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dazu gehören insbesondere die Art und Dauer des Vertrags, die Schwere des Verschuldens und der Vertragsverletzung, das Interesse des Ansprechers an der Einhaltung des Verbots sowie die wirtschaftliche Lage der Beteiligten, namentlich des Verpflichteten.”

“La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 2; 138 III 746 consid. 6.1.1 p. 748). L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec le droit et l'équité. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, au contraire, tenir compte de toutes les circonstances concrètes du cas d'espèce. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209). Même si l'existence d'un dommage n'est pas nécessaire et qu'une peine n'est pas excessive simplement parce qu'elle dépasse d'éventuels dommages-intérêts pour cause d'inexécution (art. 161 al. 1 CO), il n'en demeure pas moins que le dommage auquel le créancier est exposé dans le cas concret est révélateur de l'intérêt dudit créancier à l'exécution et constitue à ce titre l'une des circonstances à prendre en compte (cf. ATF 114 II 264 consid. 1b p. 265; 133 III 43 consid. 4.3 p. 55). D'autres critères d'appréciation peuvent entrer en considération, comme la nature et la durée du contrat, la gravité de la faute et de la violation contractuelle, la situation économique des parties, singulièrement du débiteur. Il convient également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209 s.). Le Tribunal fédéral revoit avec retenue la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (art. 4 CC), ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération.”

“Le cas échéant, le montant du dédit (déjà versé) est présumé correspondre à des dommages-intérêts forfaitaires. En revanche, les sommes qui auront été versées au titre de dédit doivent être remboursées en cas de nullité ou d'inexécution du contrat principal pour une raison autre que le retrait, notamment si le contrat souffrait d'un vice de forme ou d'un vice du consentement ou si l'inexécution est la conséquence de faits extérieurs (Mooser, op. cit., art.158 N 8). 4.1.4 Lorsqu'une peine a été stipulée en vue de l'inexécution du contrat ou de l'exécution imparfaite du contrat, le créancier ne peut, sauf convention contraire, demander que l'exécution ou la peine convenue (art. 160 al. 1 CO). La peine conventionnelle doit être distinguée de la fixation contractuelle du dommage (Schadenpauschalierung), les parties stipulant le mode de calcul de celui-ci. La distinction est importante, notamment sous l'angle de l'exigibilité du montant (le créancier pourrait, en cas de peine conventionnelle, exiger le montant dû même s'il ne subit pas de dommage) et sous l'angle de l'étendue de ce montant (l'art. 161 al. 2 CO ne s'appliquant pas au dommage forfaitaire) (Mooser, op. cit., art.160 N 4). 4.2 En l'espèce, il est erroné de soutenir que le contrat n'a pas été conclu. Par le versement de l'acompte, la recourante a manifesté sa volonté de conclure celui-ci. L'art. 10.3 des conditions générales, dans sa version anglaise, seule signée par la recourante, mais aussi dans sa version française, postérieure, prévoit que le vendeur peut se départir du contrat si l'acheteur ne paie pas le "down-payement" respectivement les arrhes convenues. Cela étant, l'art. 10.3 stipule également que "in this event" (c'est-à-dire à teneur de texte lorsque le "down-payement" n'est pas versé), une indemnité correspondant à 10% du prix de vente est due. Or, dans la présente espèce, les arrhes respectivement l'acompte convenus ont été versés à temps. Il a été mis fin au contrat par le vendeur pour un autre motif, à savoir le refus du financement de l'achat par la société de leasing. L'interprétation de la clause précitée est ainsi nécessaire, afin de déterminer si l'indemnité prévue est due non seulement en cas de défaut de paiement du "down-payement" mais aussi en cas de non paiement du prix de vente, suite au refus de l'organisme de leasing de financer l'achat, l'inexécution relevant alors d'un fait extérieur.”

“Le cas échéant, le montant du dédit (déjà versé) est présumé correspondre à des dommages-intérêts forfaitaires. En revanche, les sommes qui auront été versées au titre de dédit doivent être remboursées en cas de nullité ou d'inexécution du contrat principal pour une raison autre que le retrait, notamment si le contrat souffrait d'un vice de forme ou d'un vice du consentement ou si l'inexécution est la conséquence de faits extérieurs (Mooser, op. cit., art.158 N 8). 4.1.4 Lorsqu'une peine a été stipulée en vue de l'inexécution du contrat ou de l'exécution imparfaite du contrat, le créancier ne peut, sauf convention contraire, demander que l'exécution ou la peine convenue (art. 160 al. 1 CO). La peine conventionnelle doit être distinguée de la fixation contractuelle du dommage (Schadenpauschalierung), les parties stipulant le mode de calcul de celui-ci. La distinction est importante, notamment sous l'angle de l'exigibilité du montant (le créancier pourrait, en cas de peine conventionnelle, exiger le montant dû même s'il ne subit pas de dommage) et sous l'angle de l'étendue de ce montant (l'art. 161 al. 2 CO ne s'appliquant pas au dommage forfaitaire) (Mooser, op. cit., art.160 N 4). 4.2 En l'espèce, il est erroné de soutenir que le contrat n'a pas été conclu. Par le versement de l'acompte, la recourante a manifesté sa volonté de conclure celui-ci. L'art. 10.3 des conditions générales, dans sa version anglaise, seule signée par la recourante, mais aussi dans sa version française, postérieure, prévoit que le vendeur peut se départir du contrat si l'acheteur ne paie pas le "down-payement" respectivement les arrhes convenues. Cela étant, l'art. 10.3 stipule également que "in this event" (c'est-à-dire à teneur de texte lorsque le "down-payement" n'est pas versé), une indemnité correspondant à 10% du prix de vente est due. Or, dans la présente espèce, les arrhes respectivement l'acompte convenus ont été versés à temps. Il a été mis fin au contrat par le vendeur pour un autre motif, à savoir le refus du financement de l'achat par la société de leasing. L'interprétation de la clause précitée est ainsi nécessaire, afin de déterminer si l'indemnité prévue est due non seulement en cas de défaut de paiement du "down-payement" mais aussi en cas de non paiement du prix de vente, suite au refus de l'organisme de leasing de financer l'achat, l'inexécution relevant alors d'un fait extérieur.”

“Dass Art. 321e OR auf Konventionalstrafen für nachvertragliche Konkur- renzverbote nicht anwendbar ist, wurde bereits dargelegt. Die Ausfällung einer Konventionalstrafe setzt keinen Schadensnachweis voraus. Art. 161 Abs. 1 OR hält ausdrücklich fest, dass die Konventionalstrafe verfallen sei, auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen sei (BGE 95 II 532 E. 5). Fehlender Schaden kann jedoch die Höhe der Konventionalstrafe beeinflussen und zu deren Herab- setzung führen (BGE 109 II 120 E. 2c).”

“32 ss CO, lorsque le représentant qui conclut le contrat manifeste agir au nom du représenté, le représenté est lié dans trois cas de figure: (1) lorsque le représenté avait conféré les pouvoirs nécessaires au représentant dans leurs rapports internes (procuration interne; art. 32 al. 1 CO); (2) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque le tiers pouvait déduire l'existence de tels pouvoirs du comportement du représenté dans leurs rapports externes, sa bonne foi étant présumée (procuration apparente; art. 33 al. 3 CO); et (3) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié le contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_181/2020 du 30 novembre 2020 consid. 4.2). 4.3 Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler une peine pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). 4.4.1 En l'espèce, la rémunération de l'intimé (désignée par celui-ci, ainsi que par L______ lors de leurs auditions par le Tribunal, comme "salaire") pour son futur mandat d'administrateur n'a été expressément traitée ni dans la lettre d'intention du 26 février 2016 ni dans l'avenant du 17 novembre 2016. Elle résulte en revanche du courriel du 25 février 2016. La lettre d'intention évoque "un prix ferme défini dans l'offre annexée", soit ledit courriel du 25 février 2016. Le point a été ultérieurement abordé dans le mémorandum rédigé par M______ le 28 avril 2017. L'appelante, qui a immédiatement répondu audit mémorandum, n'a pas réagi au sujet de la rémunération de l'intimé. Par courriel du 5 juillet 2017, B______ SA a proposé à l'intimé d'améliorer son offre, en évoquant en particulier la rémunération du "contrat d'administrateur" sous forme de "salaire". Dans sa déclaration au Tribunal, L______ a confirmé qu'en février 2016, il était prévu que l'intimé soit rémunéré. La quotité de la rémunération a évolué au gré des discussions entre les parties.”

“32 ss CO, lorsque le représentant qui conclut le contrat manifeste agir au nom du représenté, le représenté est lié dans trois cas de figure: (1) lorsque le représenté avait conféré les pouvoirs nécessaires au représentant dans leurs rapports internes (procuration interne; art. 32 al. 1 CO); (2) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque le tiers pouvait déduire l'existence de tels pouvoirs du comportement du représenté dans leurs rapports externes, sa bonne foi étant présumée (procuration apparente; art. 33 al. 3 CO); et (3) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié le contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_181/2020 du 30 novembre 2020 consid. 4.2). 4.3 Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler une peine pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). 4.4.1 En l'espèce, la rémunération de l'intimé (désignée par celui-ci, ainsi que par L______ lors de leurs auditions par le Tribunal, comme "salaire") pour son futur mandat d'administrateur n'a été expressément traitée ni dans la lettre d'intention du 26 février 2016 ni dans l'avenant du 17 novembre 2016. Elle résulte en revanche du courriel du 25 février 2016. La lettre d'intention évoque "un prix ferme défini dans l'offre annexée", soit ledit courriel du 25 février 2016. Le point a été ultérieurement abordé dans le mémorandum rédigé par M______ le 28 avril 2017. L'appelante, qui a immédiatement répondu audit mémorandum, n'a pas réagi au sujet de la rémunération de l'intimé. Par courriel du 5 juillet 2017, B______ SA a proposé à l'intimé d'améliorer son offre, en évoquant en particulier la rémunération du "contrat d'administrateur" sous forme de "salaire". Dans sa déclaration au Tribunal, L______ a confirmé qu'en février 2016, il était prévu que l'intimé soit rémunéré. La quotité de la rémunération a évolué au gré des discussions entre les parties.”

“Dass Art. 321e OR auf Konventionalstrafen für nachvertragliche Konkur- renzverbote nicht anwendbar ist, wurde bereits dargelegt. Die Ausfällung einer Konventionalstrafe setzt keinen Schadensnachweis voraus. Art. 161 Abs. 1 OR hält ausdrücklich fest, dass die Konventionalstrafe verfallen sei, auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen sei (BGE 95 II 532 E. 5). Fehlender Schaden kann jedoch die Höhe der Konventionalstrafe beeinflussen und zu deren Herab- setzung führen (BGE 109 II 120 E. 2c).”

“1 CO, lorsqu'une peine a été stipulée en vue de l'inexécution ou de l'exécution imparfaite du contrat, le créancier ne peut, sauf convention contraire, demander que l'exécution ou la peine convenue.  La clause pénale est utile à un double titre au créancier. D’une part, elle facilite la liquidation et la réparation de l’inexécution ou de l’exécution défectueuse, puisque le montant de la peine équivaut à des dommages-intérêts et que le créancier n’a pas à prouver son dommage et, d'autre part, elle est un moyen de pression sur le débiteur, qui sait «qu’un gourdin est prêt à le rappeler à l’ordre» et qu’il s’expose à devoir payer une somme parfois élevée s’il n’adopte pas un comportement déterminé (Mooser, CR-CO I, 2021, n. 2 ad art. 160 CO). Les parties ont la liberté de définir le comportement que la peine conventionnelle est destinée à empêcher (Mooser, op. cit., n. 4a ad art. 160 CO). La peine est encourue même si le créancier n’a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). Le créancier dont le dommage dépasse le montant de la peine, ne peut réclamer une indemnité supérieure qu’en établissant une faute à la charge du débiteur (art. 161 al. 2 CO). Le débiteur d’un contrat prévoyant une clause pénale répond jusqu’au montant de la clause pénale indépendamment de toute faute de sa part. Au-delà de ce montant, sa responsabilité contractuelle est conditionnée à une faute de sa part (Tran, Le régime uniforme de responsabilité du transporteur aérien de personnes, 2013, p. 148). La clause pénale prévue aux art. 160 à 163 CO est une convention accessoire par laquelle le débiteur promet au créancier une prestation (la peine conventionnelle) pour le cas où il n'exécuterait pas ou n'exécuterait qu'imparfaitement une prestation déterminée (Mooser, op. cit., n. 6 ad intro. art. 158-163 CO). 2.1.4 Il n’est pas rare qu’un acte contrevienne simultanément à un devoir général de l'ordre juridique et à une obligation contractuelle, parce qu'il existe un contrat entre le responsable et la victime. Par exemple le médecin qui administre un traitement contraire aux règles de l’art commet une atteinte illicite à l’intégrité corporelle de son patient (art.”

“Le cas échéant, le montant du dédit (déjà versé) est présumé correspondre à des dommages-intérêts forfaitaires. En revanche, les sommes qui auront été versées au titre de dédit doivent être remboursées en cas de nullité ou d'inexécution du contrat principal pour une raison autre que le retrait, notamment si le contrat souffrait d'un vice de forme ou d'un vice du consentement ou si l'inexécution est la conséquence de faits extérieurs (Mooser, op. cit., art.158 N 8). 4.1.4 Lorsqu'une peine a été stipulée en vue de l'inexécution du contrat ou de l'exécution imparfaite du contrat, le créancier ne peut, sauf convention contraire, demander que l'exécution ou la peine convenue (art. 160 al. 1 CO). La peine conventionnelle doit être distinguée de la fixation contractuelle du dommage (Schadenpauschalierung), les parties stipulant le mode de calcul de celui-ci. La distinction est importante, notamment sous l'angle de l'exigibilité du montant (le créancier pourrait, en cas de peine conventionnelle, exiger le montant dû même s'il ne subit pas de dommage) et sous l'angle de l'étendue de ce montant (l'art. 161 al. 2 CO ne s'appliquant pas au dommage forfaitaire) (Mooser, op. cit., art.160 N 4). 4.2 En l'espèce, il est erroné de soutenir que le contrat n'a pas été conclu. Par le versement de l'acompte, la recourante a manifesté sa volonté de conclure celui-ci. L'art. 10.3 des conditions générales, dans sa version anglaise, seule signée par la recourante, mais aussi dans sa version française, postérieure, prévoit que le vendeur peut se départir du contrat si l'acheteur ne paie pas le "down-payement" respectivement les arrhes convenues. Cela étant, l'art. 10.3 stipule également que "in this event" (c'est-à-dire à teneur de texte lorsque le "down-payement" n'est pas versé), une indemnité correspondant à 10% du prix de vente est due. Or, dans la présente espèce, les arrhes respectivement l'acompte convenus ont été versés à temps. Il a été mis fin au contrat par le vendeur pour un autre motif, à savoir le refus du financement de l'achat par la société de leasing. L'interprétation de la clause précitée est ainsi nécessaire, afin de déterminer si l'indemnité prévue est due non seulement en cas de défaut de paiement du "down-payement" mais aussi en cas de non paiement du prix de vente, suite au refus de l'organisme de leasing de financer l'achat, l'inexécution relevant alors d'un fait extérieur.”

“Die Konventionalstrafe kann von den Parteien in beliebiger Höhe bestimmt werden. Übermässig hohe Konventionalstrafen hat der Richter nach seinem Ermessen herabzusetzen (Art. 163 Abs. 1 und 3 OR). Die Konventionalstrafe ist verfallen, auch wenn dem Gläubiger kein Schaden erwachsen ist (Art. 161 Abs. 1 OR). Bei der Herabsetzung einer Konventionalstrafe nach Ermessen des Gerichts ist aus Gründen der Vertragstreue und der Vertragsfreiheit (Art. 163 Abs. 1 OR) Zurückhaltung geboten. Ein richterlicher Eingriff in den Vertrag rechtfertigt sich nur, wenn der verabredete Betrag so hoch ist, dass er das vernünftige, mit Recht und Billigkeit noch vereinbare Mass übersteigt (BGE 133 III 201 E. 5.2, 43 E. 3.3.1). Eine Herabsetzung der Konventionalstrafe rechtfertigt sich insbesondere, wenn zwischen dem vereinbarten Betrag und dem im Zeitpunkt der Vertragsverletzung bestehenden Interesse des Ansprechers, daran im vollen Umfang festzuhalten, ein krasses Missverhältnis besteht. Ob diese Voraussetzung gegeben ist, entscheidet sich nicht allgemein, sondern hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Dazu gehören insbesondere die Art und Dauer des Vertrags, die Schwere des Verschuldens und der Vertragsverletzung, das Interesse des Ansprechers an der Einhaltung des Verbots sowie die wirtschaftliche Lage der Beteiligten, namentlich des Verpflichteten.”

“La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 2; 138 III 746 consid. 6.1.1 p. 748). L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec le droit et l'équité. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, au contraire, tenir compte de toutes les circonstances concrètes du cas d'espèce. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209). Même si l'existence d'un dommage n'est pas nécessaire et qu'une peine n'est pas excessive simplement parce qu'elle dépasse d'éventuels dommages-intérêts pour cause d'inexécution (art. 161 al. 1 CO), il n'en demeure pas moins que le dommage auquel le créancier est exposé dans le cas concret est révélateur de l'intérêt dudit créancier à l'exécution et constitue à ce titre l'une des circonstances à prendre en compte (cf. ATF 114 II 264 consid. 1b p. 265; 133 III 43 consid. 4.3 p. 55). D'autres critères d'appréciation peuvent entrer en considération, comme la nature et la durée du contrat, la gravité de la faute et de la violation contractuelle, la situation économique des parties, singulièrement du débiteur. Il convient également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209 s.). Le Tribunal fédéral revoit avec retenue la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (art. 4 CC), ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération.”

“La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 2; 138 III 746 consid. 6.1.1). L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec le droit et l'équité. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais bien au contraire tenir compte de toutes les circonstances concrètes. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209). Même si l'existence d'un dommage n'est pas nécessaire et si une peine n'est pas excessive simplement parce qu'elle dépasse d'éventuels dommages-intérêts pour cause d'inexécution (art. 161 al. 1 CO), il n'en demeure pas moins que le dommage auquel le créancier est exposé dans le cas concret est révélateur de l'intérêt dudit créancier à l'exécution et constitue à ce titre l'une des circonstances à prendre en compte (ATF 114 II 264 consid. 1b; 133 III 43 consid. 4.3 p. 55; arrêt précité 4A_653/2016 consid. 5.1). D'autres critères d'appréciation peuvent entrer en considération, comme la nature et la durée du contrat, la gravité de la faute et de la violation contractuelle, la situation économique des parties, singulièrement du débiteur. Il ne faut en outre pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties. La protection de la partie économiquement faible autorise davantage une réduction que lorsque les partenaires sont économiquement égaux et rompus aux affaires (ATF 133 III 201 consid. 5.2). Le Tribunal fédéral revoit avec retenue la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (art.”

“La peine conventionnelle ou clause pénale au sens de l'art. 160 CO est la prestation que le débiteur promet au créancier en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite d'une obligation déterminée (obligation principale). Une telle promesse vise à protéger l'intérêt du créancier à l'exécution du contrat, en constituant une incitation supplémentaire pour le débiteur à se conformer au contrat. Elle améliore également la position juridique du créancier, qui est dispensé de prouver son dommage (cf. art. 161 al. 1 CO; ATF 135 III 433 consid. 3.1; 122 III 420 consid. 2a; arrêt 4A_653/2016 du 20 octobre 2017 consid. 3.1). Selon l'art. 160 al. 2 CO, lorsque la peine a été stipulée en vue de l'inexécution du contrat au temps ou dans le lieu convenu, le créancier peut demander à la fois que le contrat soit exécuté et la peine acquittée, s'il ne renonce expressément à ce droit ou s'il n'accepte l'exécution sans réserves.”

“L'art. 4 de l'acte authentique du 27 juillet 2015 (let. A.c supra) comporte une clause pénale au sens des art. 160 ss CO. Par cette clause accessoire, le débiteur promet au créancier une prestation (peine conventionnelle) en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite d'une obligation déterminée (obligation principale) (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 1; BÉNÉDICT FOËX, Dédit et clause pénale, in Der Grundstückkauf/La vente immobilière, [Jürg Schmid éd.] 2010, p. 410). Le créancier dispose ainsi d'un moyen de pression sur le débiteur, qui trouve une incitation supplémentaire à se conformer au contrat. La position juridique du créancier est améliorée dès lors que la peine lui est due sans qu'il ne doive prouver son dommage, et même s'il n'en a éprouvé aucun (art. 161 al. 1 CO; ATF 135 III 433 consid. 3.1 p. 437; 122 III 420 consid. 2a; arrêt 4A_653/2016 du 20 octobre 2017 consid. 3.1; FOËX, op. cit., p. 410 s.). La validité de la clause pénale dépend de celle de l'obligation principale dont elle est l'accessoire et dont elle suit le sort (arrêt TF du 13 novembre 1973 consid. 3, in SJ 1974 p. 430). En d'autres termes, la clause pénale est nulle " par contagion " et la peine conventionnelle ne peut pas être exigée en cas de nullité de l'obligation principale, notamment lorsque celle-ci se révèle impossible, illicite ou contraire aux moeurs (art. 20 CO) (MICHEL MOOSER, in Commentaire romand, 2e éd. 2012, n° 4 ad art. 163 CO). L'art. 163 al. 2 CO n'exprime que partiellement cette conséquence de l'accessoriété, en énonçant que " la peine stipulée ne peut être exigée lorsqu'elle a pour but de sanctionner une obligation illicite ou immorale, ni, sauf convention contraire, lorsque l'exécution de l'obligation est devenue impossible par l'effet d'une circonstance dont le débiteur n'est pas responsable " (cf.”

“Die Vorinstanz übersieht nämlich, dass auch diesfalls das unternehmensbezogene Konkurrenzverbot weitreichender wäre als das tätigkeitsbezogene Konkurrenzver- bot. Während letzteres lediglich eine spezifische Tätigkeit des Belasteten (infolge ihrer direkten Konkurrenzfähigkeit) ausschliesst, wird beim ersteren jegliche ir- gendwie geartete Tätigkeit des Belasteten für bzw. in einem konkurrenzierenden Unternehmen ausgeschlossen. Dass eine bloss identische Zweckumschreibung nicht ausreicht, sondern ein zumindest minimales Tätigwerden nötig ist, um von einem unzulässigen Konkurrenzieren auszugehen, lässt sich im Übrigen auch mit dem Wesen der Konventionalstrafe, die bei Verletzung des Konkurrenzverbots geschuldet ist, besser vereinbaren. Nebst der abschreckenden Wirkung der Kon- ventionalstrafe (sog. Abschreckungsfunktion) erleichtert eine Strafabrede die Schadensliquidation, weil die Geltendmachung der Konventionalstrafe keinen Schaden voraussetzt (sog. Schadenersatzfunktion; vgl. auch Art. 161 Abs. 1 OR). In der Höhe der Strafe wird somit der Gläubiger von dem ihm obliegenden Scha- densbeweis entlastet (vgl. Alfred Koller, OR AT, Schweizerisches Obligationen- recht, Allgemeiner Teil, 4. Aufl., Bern 2017, Rz.”

“Prévue à l'art. 160 al. 1 CO, la clause pénale ( Konventionalstrafe) présente les caractéristiques suivantes: (1) elle sert à assurer l'exécution d'une obligation principale, (2) elle prévoit, en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite de ladite obligation, une peine conventionnelle et (3) elle est soumise à une faute du débiteur (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, vol. II, 11e éd. 2020, pp. 370-372 n. 3783-3795). La peine conventionnelle est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). La clause pénale est improprement dite ( unechte Konventionalstrafe) lorsqu'elle ne sert pas à assurer l'exécution d'une obligation principale (première condition), mais à exercer une pression sur la partie au bénéfice d'un droit - comme un droit d'emption - pour que celle-ci l'exerce (cf. WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7e éd. 2020, no 3 ad art. 160 CO). Selon la doctrine majoritaire, elle est soumise dans une large mesure aux règles de la clause pénale proprement dite (WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, loc. cit. et les références citées; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, op. cit., p. 380 n. 3849; RAMON MABILLARD, Rechtsnatur, anwendbare Gesetzesbestimmungen und Zulässigkeit der unechten Konventionalstrafe, PJA 2005 pp. 552-554), et notamment à l'art. 163 al. 3 CO (MABILLARD, op. cit., p. 554).”

“Comme vu ci-dessous, le premier fait n’a pas été rendu vraisemblable, en particulier dans le caractère sérieux de l’offre, au demeurant formulée par un tiers, et le second est sans pertinence ici. Au demeurant, soulever une exception - en l’occurrence le caractère excessif de la quotité de la peine conventionnelle - est une chose, la rendre vraisemblable de sorte que la mainlevée ne puisse être prononcée en est une autre. Or en l’espèce, au vu de la jurisprudence qui précède, il aurait fallu que la recourante rende vraisemblable des circonstances laissant penser que le montant de la peine conventionnelle fixée dépassait « toute mesure raisonnable et compatible avec le droit et l'équité ». Tel n’est clairement pas le cas d’une peine conventionnelle fixée pour une vente immobilière à 10% du prix de dite vente, au seul motif que l’autre acheteur, après l’échéance du délai de mise en demeure, aurait allégué très vaguement et de manière peu crédible l’existence d’« acheteurs potentiels » ou encore du fait que l’intimée n’aurait pas allégué qu’elle aurait subi un dommage alors même que l’art. 161 al. 1 CO vise précisément à lui enlever ce souci. Il s’ensuit que l’autorité précédente n’a pas violé le droit en jugeant non excessive la peine conventionnelle, respectivement le solde encore dû, ou en refusant de rejeter la requête de mainlevée déposée devant elle pour ce motif. g) La recourante invoque encore la violation de son droit d’être entendue au motif que le premier juge aurait purement et simplement ignoré ses moyens libératoires tirés du fait que la peine était excessive dès lors que l’intimée n’avait allégué aucun dommage et qu’elle avait proposé des acheteurs de substitution. Le droit d'être entendu implique l'obligation pour le juge de motiver sa décision, afin que ses destinataires et toutes les personnes intéressées puissent la comprendre et l'attaquer utilement en connaissance de cause, et qu'une instance de recours soit en mesure, si elle est saisie, d'exercer pleinement son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision (ATF 139 IV 179 consid.”

“Elle n'a certes pas droit à être indemnisée de l'intérêt qu'elle avait à la poursuite du contrat (intérêt positif; arrêt du Tribunal fédéral 4A_284/2013 du 13 février 2014 consid. 3.6.1), mais lorsque le mandat a été conclu pour une certaine durée et qu'il est établi que la partie dont le contrat est résilié a pris des dispositions pour exécuter ce mandat et, par-là, a renoncé à d'autres sources de revenus, ces éléments sont constitutifs de son intérêt négatif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2017 du 11 juin 2018 consid. 7.1). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il est admissible de prévoir une clause pénale pour le cas où un mandat est résilié en temps inopportun tel que l'entend l'art. 404 al. 2 CO (ATF 110 II 380 consid. 3a; 109 II 462 consid. 4). 4.1.2 Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler une peine pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). Aux termes de l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines qu'il estime excessives. Il observera toutefois une certaine réserve, car les parties sont libres de fixer le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO) et les contrats doivent en principe être respectés; une intervention du juge n'est nécessaire que si le montant fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de n'être plus compatible avec le droit et l'équité (ATF 133 III 43 consid. 3.3.1, in JT 2007 I 226; 114 II 264 consid. 1a, in JT 1989 I 74). La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 138 III 746 consid. 6.1.1). La jurisprudence impose au débiteur, et non au créancier, d'alléguer et de prouver les conditions de fait d'une réduction et, partant, la disproportion par rapport au dommage causé (ATF 114 II 264 consid. 1b in fine; 133 III 43 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_5/2015 du 20 avril 2015 consid. 3.”

“32 ss CO, lorsque le représentant qui conclut le contrat manifeste agir au nom du représenté, le représenté est lié dans trois cas de figure: (1) lorsque le représenté avait conféré les pouvoirs nécessaires au représentant dans leurs rapports internes (procuration interne; art. 32 al. 1 CO); (2) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque le tiers pouvait déduire l'existence de tels pouvoirs du comportement du représenté dans leurs rapports externes, sa bonne foi étant présumée (procuration apparente; art. 33 al. 3 CO); et (3) en l'absence de pouvoirs internes conférés au représentant par le représenté, lorsque celui-ci a ratifié le contrat (art. 38 al. 1 CO) (ATF 146 III 37 consid. 7.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_181/2020 du 30 novembre 2020 consid. 4.2). 4.3 Les parties au contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler une peine pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO). Les parties fixent librement le montant de la peine (art. 163 al. 1 CO). Celle-ci est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). 4.4.1 En l'espèce, la rémunération de l'intimé (désignée par celui-ci, ainsi que par L______ lors de leurs auditions par le Tribunal, comme "salaire") pour son futur mandat d'administrateur n'a été expressément traitée ni dans la lettre d'intention du 26 février 2016 ni dans l'avenant du 17 novembre 2016. Elle résulte en revanche du courriel du 25 février 2016. La lettre d'intention évoque "un prix ferme défini dans l'offre annexée", soit ledit courriel du 25 février 2016. Le point a été ultérieurement abordé dans le mémorandum rédigé par M______ le 28 avril 2017. L'appelante, qui a immédiatement répondu audit mémorandum, n'a pas réagi au sujet de la rémunération de l'intimé. Par courriel du 5 juillet 2017, B______ SA a proposé à l'intimé d'améliorer son offre, en évoquant en particulier la rémunération du "contrat d'administrateur" sous forme de "salaire". Dans sa déclaration au Tribunal, L______ a confirmé qu'en février 2016, il était prévu que l'intimé soit rémunéré. La quotité de la rémunération a évolué au gré des discussions entre les parties.”

“La recourante invoque le fait qu’elle a proposé des acquéreurs potentiels à l’intimée et reproche à l’autorité précédente de n’avoir pas constaté puis tenu compte de cet élément. Dès lors que la recourante n’invoque pas de grief correctement motivé sur ce point et qu’au surplus une telle proposition, de la part de la recourante, ne ressort pas des pièces, on ne saurait reprocher à l’autorité précédente de n’avoir pas retenu la vraisemblance d’un tel fait. Au demeurant, même en tenant compte des écrits de l’avocat de l’autre acheteur (lettre de l’avocat Julien Chappuis du 15 février 2020), on ne discerne pas la présence d’une proposition sérieuse d’autres acquéreurs, dont les noms auraient notamment été transmis et dont on peut penser qu’il aurait été probable qu’ils reprennent et puissent reprendre la place des acheteurs initiaux sans délai. La recourante invoque également le fait que l’intimée n’aurait allégué aucun dommage. Comme l’intimée l’a toutefois exposé dans ses déterminations, elle n’avait pas à le faire, une peine conventionnelle visant justement à éviter à la créancière d’avoir à établir son dommage (dans ce sens également art. 161 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Il ne s’agit ainsi pas ici d’un fait pertinent, de sorte qu’on ne saurait reprocher à l’autorité précédente de ne pas l’avoir constaté. On ne saurait au demeurant en tirer, comme le voudrait implicitement la recourante, la vraisemblance que l’intimée, à la suite du fait que les acheteurs n’ont pas payé le prix de vente convenu et au final pas acheté l’immeuble, n’aurait subi aucun dommage. II. En droit, la recourante reproche à l’autorité précédente de n’avoir pas considéré que la clause pénale prévue par le contrat de vente était inefficace dès lors que la procédure prévue en cas d’inexécution n’avait pas été respectée : la recourante n’avait pas été convoquée dix jours à l’avance comme le prévoit le contrat de vente ; Me [...] ayant instrumenté l’acte de vente n’était pas légitimé à représenter l’intimée et à adresser à la recourante la convocation précitée dès lors que le contrat de vente ne prévoyait pas cette possibilité et que l’officier public n’avait pas justifié de ses pouvoirs pour agir en ce sens.”

“Die Vorinstanz übersieht nämlich, dass auch diesfalls das unternehmensbezogene Konkurrenzverbot weitreichender wäre als das tätigkeitsbezogene Konkurrenzver- bot. Während letzteres lediglich eine spezifische Tätigkeit des Belasteten (infolge ihrer direkten Konkurrenzfähigkeit) ausschliesst, wird beim ersteren jegliche ir- gendwie geartete Tätigkeit des Belasteten für bzw. in einem konkurrenzierenden Unternehmen ausgeschlossen. Dass eine bloss identische Zweckumschreibung nicht ausreicht, sondern ein zumindest minimales Tätigwerden nötig ist, um von einem unzulässigen Konkurrenzieren auszugehen, lässt sich im Übrigen auch mit dem Wesen der Konventionalstrafe, die bei Verletzung des Konkurrenzverbots geschuldet ist, besser vereinbaren. Nebst der abschreckenden Wirkung der Kon- ventionalstrafe (sog. Abschreckungsfunktion) erleichtert eine Strafabrede die Schadensliquidation, weil die Geltendmachung der Konventionalstrafe keinen Schaden voraussetzt (sog. Schadenersatzfunktion; vgl. auch Art. 161 Abs. 1 OR). In der Höhe der Strafe wird somit der Gläubiger von dem ihm obliegenden Scha- densbeweis entlastet (vgl. Alfred Koller, OR AT, Schweizerisches Obligationen- recht, Allgemeiner Teil, 4. Aufl., Bern 2017, Rz.”

“A teneur de l'art. 160 al. 1 CO, lorsqu'une peine a été stipulée en vue de l'inexécution ou de l'exécution imparfaite du contrat, le créancier ne peut, sauf convention contraire, demander que l'exécution ou la peine convenue.  La clause pénale est utile à un double titre au créancier. D’une part, elle facilite la liquidation et la réparation de l’inexécution ou de l’exécution défectueuse, puisque le montant de la peine équivaut à des dommages-intérêts et que le créancier n’a pas à prouver son dommage et, d'autre part, elle est un moyen de pression sur le débiteur, qui sait «qu’un gourdin est prêt à le rappeler à l’ordre» et qu’il s’expose à devoir payer une somme parfois élevée s’il n’adopte pas un comportement déterminé (Mooser, CR-CO I, 2021, n. 2 ad art. 160 CO). Les parties ont la liberté de définir le comportement que la peine conventionnelle est destinée à empêcher (Mooser, op. cit., n. 4a ad art. 160 CO). La peine est encourue même si le créancier n’a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). Le créancier dont le dommage dépasse le montant de la peine, ne peut réclamer une indemnité supérieure qu’en établissant une faute à la charge du débiteur (art. 161 al. 2 CO). Le débiteur d’un contrat prévoyant une clause pénale répond jusqu’au montant de la clause pénale indépendamment de toute faute de sa part. Au-delà de ce montant, sa responsabilité contractuelle est conditionnée à une faute de sa part (Tran, Le régime uniforme de responsabilité du transporteur aérien de personnes, 2013, p. 148). La clause pénale prévue aux art. 160 à 163 CO est une convention accessoire par laquelle le débiteur promet au créancier une prestation (la peine conventionnelle) pour le cas où il n'exécuterait pas ou n'exécuterait qu'imparfaitement une prestation déterminée (Mooser, op. cit., n. 6 ad intro. art. 158-163 CO). 2.1.4 Il n’est pas rare qu’un acte contrevienne simultanément à un devoir général de l'ordre juridique et à une obligation contractuelle, parce qu'il existe un contrat entre le responsable et la victime.”

“La peine conventionnelle ou clause pénale au sens de l'art. 160 CO est la prestation que le débiteur promet au créancier en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite d'une obligation déterminée (obligation principale). Une telle promesse vise à protéger l'intérêt du créancier à l'exécution du contrat, en constituant une incitation supplémentaire pour le débiteur à se conformer au contrat. Elle améliore également la position juridique du créancier, qui est dispensé de prouver son dommage (cf. art. 161 al. 1 CO; ATF 135 III 433 consid. 3.1; 122 III 420 consid. 2a; arrêt 4A_653/2016 du 20 octobre 2017 consid. 3.1). Selon l'art. 160 al. 2 CO, lorsque la peine a été stipulée en vue de l'inexécution du contrat au temps ou dans le lieu convenu, le créancier peut demander à la fois que le contrat soit exécuté et la peine acquittée, s'il ne renonce expressément à ce droit ou s'il n'accepte l'exécution sans réserves.”

“Prévue à l'art. 160 al. 1 CO, la clause pénale ( Konventionalstrafe) présente les caractéristiques suivantes: (1) elle sert à assurer l'exécution d'une obligation principale, (2) elle prévoit, en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite de ladite obligation, une peine conventionnelle et (3) elle est soumise à une faute du débiteur (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, vol. II, 11e éd. 2020, pp. 370-372 n. 3783-3795). La peine conventionnelle est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). La clause pénale est improprement dite ( unechte Konventionalstrafe) lorsqu'elle ne sert pas à assurer l'exécution d'une obligation principale (première condition), mais à exercer une pression sur la partie au bénéfice d'un droit - comme un droit d'emption - pour que celle-ci l'exerce (cf. WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7e éd. 2020, no 3 ad art. 160 CO). Selon la doctrine majoritaire, elle est soumise dans une large mesure aux règles de la clause pénale proprement dite (WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, loc. cit. et les références citées; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, op. cit., p. 380 n. 3849; RAMON MABILLARD, Rechtsnatur, anwendbare Gesetzesbestimmungen und Zulässigkeit der unechten Konventionalstrafe, PJA 2005 pp. 552-554), et notamment à l'art. 163 al. 3 CO (MABILLARD, op. cit., p. 554).”

“La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 2; 138 III 746 consid. 6.1.1 p. 748). L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine fixé est si élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec le droit et l'équité. Pour juger du caractère excessif de la peine conventionnelle, il ne faut pas raisonner abstraitement, mais, au contraire, tenir compte de toutes les circonstances concrètes du cas d'espèce. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle est survenue (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209). Même si l'existence d'un dommage n'est pas nécessaire et qu'une peine n'est pas excessive simplement parce qu'elle dépasse d'éventuels dommages-intérêts pour cause d'inexécution (art. 161 al. 1 CO), il n'en demeure pas moins que le dommage auquel le créancier est exposé dans le cas concret est révélateur de l'intérêt dudit créancier à l'exécution et constitue à ce titre l'une des circonstances à prendre en compte (cf. ATF 114 II 264 consid. 1b p. 265; 133 III 43 consid. 4.3 p. 55). D'autres critères d'appréciation peuvent entrer en considération, comme la nature et la durée du contrat, la gravité de la faute et de la violation contractuelle, la situation économique des parties, singulièrement du débiteur. Il convient également de ne pas perdre de vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires des parties (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 209 s.). Le Tribunal fédéral revoit avec retenue la décision d'équité prise en dernière instance cantonale. Il n'intervient que lorsque celle-ci s'écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence en matière de libre appréciation (art. 4 CC), ou lorsqu'elle s'appuie sur des faits qui, dans le cas particulier, ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu'elle ignore des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération.”

“Les parties à un contrat peuvent prévoir une clause pénale, c'est-à-dire stipuler une peine conventionnelle pour le cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite du contrat (cf. art. 160 CO) dont elles peuvent librement fixer le montant (art. 163 al. 1 CO). La peine conventionnelle est encourue même si le créancier n'a éprouvé aucun dommage (art. 161 al. 1 CO). Selon l'art. 163 al. 2 CO, la peine conventionnelle stipulée ne peut, sauf convention contraire, être exigée lorsque l'exécution de l'obligation est devenue impossible par l'effet d'une circonstance dont le débiteur n'est pas responsable. Aux termes de l'art. 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines qu'il estime excessives. Il s'agit d'une norme d'ordre public - destinée à protéger la partie faible contre les abus de l'autre partie -, et impérative - ce qui signifie que les parties ne peuvent y renoncer (ATF 143 III 1 consid. 4.1 p. 1; 133 III 201 consid. 5.2 p. 209; arrêt 4A_398/2007 consid. 7.1, non publié in ATF 135 III 433). Le pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC) se rapporte tant au caractère excessif de la peine qu'à la question de l'étendue de la réduction. Si le juge reconnaît que la peine est excessive, il doit en principe la réduire uniquement dans la mesure nécessaire pour qu'elle ne le soit plus (ATF 133 III 201 consid. 5.2 p. 210).”