Présidence de M. H A C K , président
Juges:MmesByrde et Saillen, juge suppléant
Greffier :Mme Bourquin
Cause pendante entre :
W.________
H.________
(Me F. Joye)
et
G.________
D.________
(Me M.-E. Favre)
Cher D.________,
Nous nous référons aux différents entretiens et échanges de
courriers que nous avons eus avec vous concernant la
commercialisation susmentionnée.
Suite à votre e-mail du 7 avril courant, notre accord de
commercialisation en commun consiste donc à partager en parts
égales la commission de 3 % + TVA qui sera générée par la vente de
la promotion à [...], ceci après déduction des frais d’annonces
publicitaires dans la presse.
Nous conviendrons d’un commun accord de la manière de gérer la
campagne d’annonces dans la presse relative à cette promotion.
-
Commission de 3 % + TVA en cas de réalisation par votre
intermédiaire.
-
Frais de publicité à votre charge.
-
En cas de collaboration avec un tiers, le partage de commission
se fera entre vous.
-
10 -
-
Nous interdisons qu’en cas de collaboration avec un tiers que
celui-ci insère notre promotion sur son site ou autre (immostreet,
homegate, publi-réseau, ou autres,...) et que des publications
paraissent dans le journaux.
-
Les financements concernant les crédits de constructions ( [...])
doivent se faire par l’intermédiaire de Monsieur [...] ( [...])
Les journées Portes Ouvertes seront organisées par G..
De plus, nous sommes prêts à intervenir auprès de la SCPC pour
qu’elle reprenne ce contrat de commercialisation aux conditions
précitées, ceci sans garantie d’acceptation.
Pour votre information, je vous confirme également qu’en
complément des réservations jointes en annexe, les lots 2 et 7 sont
réservés.
(...)
..."
Il n'est pas établi que ce courriel ait suscité une réponse ou
une remarque de la part des demandeurs.
Dans un courriel qu'elle leur a adressé le 15 mai 2009, la
défenderesse s'est enquise auprès des demandeurs, près d'un mois après
que ceux-ci aient affirmé dans un courriel être en train de négocier la
réservation de plusieurs appartements, de savoir ce qu'il en était en
définitive.
18.Par courriel du 18 mai 2009, [...], pour la défenderesse, a
informé les demandeurs que les ventes des lots nos 3, 4, 5 et 6 étaient
planifiées dans les jours qui allaient suivre et les a invités à adresser leur
facture pour leurs parts de commissions sur ces lots à V..
19.Le 20 mai 2009, après que la défenderesse eut cédé à
V.________ le droit d'acquérir l'immeuble n° [...] de la Commune d' [...], le
notaire [...] a instrumenté une réquisition de transférer cet immeuble à
V.________. Les demandeurs ont été informés de la cession de la parcelle
n° [...] à cette société.
-
11 -
20.Par courriel du 27 mai 2009, Q., pour V., a
indiqué aux demandeurs qu’ils n’étaient pas autorisés à présenter à la
vente les lots dont V.________ était propriétaire, étant donné que cette
dernière ne leur avait confier aucun mandat. Elle les a par ailleurs invités à
prendre contact avec elle en vue d’une éventuelle collaboration.
Les demandeurs ont immédiatement transmis ce courriel à
leur conseil d’alors, Me [...], avec la mention suivante :
"Pour votre information, vous trouverez ci-après le courriel que nous
venons de recevoir concernant l’affaire susmentionnée."
Les demandeurs n’ont pas répondu à V.. Ils ont
continué à présenter les appartements à la vente sur leur site Internet
ainsi que par tous les moyens employés auparavant.
21.Le 11 juin 2009, V. a conclu avec F.________ un contrat
intitulé « Mandat de courtage ».
22.Le 12 juin 2009, se référant aux différents courriers et
entretiens téléphoniques avec [...], les demandeurs ont adressé à
V.________ une facture no 111 pour un montant de 54'876 fr.,
correspondant à leurs parts de commissions sur la vente des lots nos 3, 4,
5 et 6. Ils ont envoyé copie de cette facture à [...], pour la défenderesse,
ainsi qu’à F., pour information.
Cette facture a été intégralement honorée par V., par
versement du 18 juin 2009. Les demandeurs n'ont pas reçu d'autre
versement.
-
12 -
23.Par courrier du 23 juin 2009, Q., pour V., a
indiqué derechef aux demandeurs qu’ils n’étaient pas autorisés à
présenter à la vente les appartements de V.. Les demandeurs
n’ont pas réagi à ce courrier. Toutefois, par courrier du 30 juin 2009, les
demandeurs ont transmis au défendeur le nom de personnes intéressées
par la promotion. Puis, par courriel du 13 juillet 2009, ils ont adressé au
défendeur et à [...] le nom d’une personne intéressée par les lots nos 9, 12
et 13. Enfin, par courriel du 24 juillet 2009, ils ont adressé au défendeur et
à [...] le nom d’une personne intéressée par le projet de V.. [...]
leur a répondu le même jour que le nouveau propriétaire de la promotion
était V.________ et que celui-ci n’était plus intéressé par leurs démarches.
24.Le 23 juillet 2009, les demandeurs ont adressé à V.________
une facture no 112 pour un montant de 56'812 fr. 80, correspondant à
leurs parts de commissions sur la vente des lots nos 2, 7 et 10. Ils ont
envoyé copie de cette facture à [...] ainsi qu’à F., pour information.
V. a refusé de s’acquitter de la facture no 112. Le 27
juillet 2009, elle a adressé aux demandeurs le courrier suivant :
"Messieurs,
Nous accusons réception de la facture susmentionnée et vous
informons que cette dernière a été établie sans aucun fondement
juridique et que par conséquent nous la refusons expressément.
Nous vous rappelons les termes de notre mail du 27 mai 2009 lors
duquel nous vous informions dans un premier temps que vous n'êtes
pas autorisés à présenter des lots dont nous sommes propriétaires.
Lors de notre courrier du 23 juin 2009, lequel vous a été adressé
sous pli recommandé, nous vous confirmions qu'aucun mandat de
vente ne vous a été octroyé par nos soins et que vous deviez cesser
toute activité.
Votre facture fait état d'un accord signé entre vous-même et la
raison individuelle F..
Nous vous rendons attentif que notre société ne connaît pas
l'existence d'un éventuel accord en cours et en outre, nous n'avons
jamais donné un mandat à F. avec un pouvoir de
substitution.
-
13 -
Dans ces conditions, Monsieur D.________ n'est pas habilité à signer
un document pour notre compte.
Il nous semble que l'accord dont vous vous prévalez est un accord
signé lorsque la société G.________ était propriétaire, lequel est selon
nos renseignements, a été résilié le 27 mars 2009 par les
représentants de G.. Cette résiliation vous a encore été
confirmée par ces personnes le 28 avril 2009 par courriel.
En tout état de cause, notre société n'a jamais accepté ce mandat et
n'a jamais signé un nouveau mandat avec votre société.
Au contraire, nous vous avons signifié une interdiction formelle de
présenter ce dossier à des amateurs.
Cependant, nous devons constater que malgré nos interventions des
27 mai et 23 juin 2009, vous persistez à proposer nos objets à la
vente sans aucun droit.
La promotion [...] est inscrite sur votre site internet, alors que nous
vous avons demandé de la retirer. Ladite promotion est également
proposée par vos soins sur les sites ImmoScout 24 et ImmoStreet
sans notre accord.
Vous devez comprendre que nous ne tolérerons plus cette situation,
soit que vous interfériez dans nos affaires.
Vu ce qui précède, nous vous invitons à nous confirmer d'ici la fin de
la semaine que vous annulez votre facture no 112 de CHF 56'812,80,
compte tenu que celle-ci a été établie sans aucun droit.
En parallèle, nous vous prions de retirer sur internet d'ici au 31 juillet
2009 vos présentations de nos produits tant sur votre propre site
que sur tout autre site.
A défaut, nous mandaterons notre avocat pour préserver nos
intérêts afin de déposer une action civile à votre encontre pour tout
dommage subi à notre encontre et étudier la possibilité d'une action
pénale.
De plus, nous interviendrons dès le 3 août 2009 afin de demander à
ImmoStreet ainsi que ImmoScout 24 pour retirer vos annonces.
Nous nous réservons le droit de vous adresser une facture car
manifestement vous avez utilisé les photos de notre site internet
pour établir vos annonces alors que ces photos sont notre propriété.
Nous vous prions d'agréer, [...]"
Par courrier du 28 juillet 2009, le bureau d’architectes [...] a
informé le défendeur du fait que des documents relatifs au projet avaient
été transmis aux demandeurs au mois de mars 2009, lui confirmant que
plus aucune information concernant cette affaire ne serait transmise à la
société A. ou au demandeur H.________.
-
14 -
Par courriel du 18 août 2009, [...], de V., a pris acte à
l’égard des demandeurs de la suppression de toutes les insertions par ces
derniers de la promotion « [...]» dans différents sites et moteurs de
recherche disponibles sur Internet.
25.Le défendeur a contesté le fondement de la facture no 112
dont il avait reçu copie par courrier recommandé du 22 septembre 2009.
La défenderesse a pareillement agi, le même jour. A l'instar de V.,
la défenderesse a également refusé de payer cette facture.
26.Par courrier du 20 novembre 2009, les demandeurs ont mis en
demeure la défenderesse et F.________ de leur verser, d’ici au 30
novembre 2009, la somme de 281'320 fr., correspondant au total
prétendu des commissions de 336'196 fr., sous déduction du montant de
54'876 fr. payé par V.. Ils prétendaient que la transaction ayant
entouré la vente de la parcelle d’ [...] à la défenderesse avait été soumise
à la condition que celle-ci leur octroie un mandat exclusif pour la revente
des appartements.
Par courriers des 24 novembre et 11 décembre 2009, les
défendeurs ont rejeté les prétentions des demandeurs. Dans celui du 11
décembre 2009, ils indiquaient ce qui suit :
"Avant la cession de la promesse de vente à V., G.________
avait passé un accord verbal avec F.________ en vue de la
commercialisation des appartements de la promotion.
D.________ a ensuite passé avec M. H.________ et son associé M.
W.________ une convention de commercialisation consistant à
partage [sic] en parts égales la commission de 3 % dont elle était
bénéficiaire en vertu de l’accord précité, commission due lors de
chaque vente d’un lot de la promotion, sous déduction des frais
d’annonces publicitaires dans la presse (cf. la lettre contresignée du
17 avril 2008). "
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15 -
27.Le 19 janvier 2010, les demandeurs ont fait notifier à la
défenderesse le commandement de payer no [...] de l’Office des
poursuites du district de Lausanne-Est pour un montant de 281'320 fr.,
plus intérêt à 5 % l’an dès le 30 avril 2009.
Le 20 janvier 2010, les demandeurs ont fait notifier au
défendeur le commandement de payer no [...] de l’Office des poursuites
du district de Nyon pour un montant de 281'320 fr., plus intérêt à 5 % l’an
dès le 30 avril 2009.
Ces deux poursuites ont été frappées d’opposition totale.
28.Par demande du 22 décembre 2010, les demandeurs
W.________ et H.________ ont pris contre les défendeurs G.________ et
D., avec suite de frais et dépens, les conclusions suivantes :
"I. G. et D.________ doivent solidairement à W.________ et à
H., créanciers solidaires, la somme de 281'320 fr. (deux
cent huitante-et-un mille trois cent vingt francs), plus intérêts à
5 % l’an dès le 30 avril 2009.
II.L’opposition formée par G. à la poursuite n° [...] de
l’Office des poursuites du district de Lausanne-Est, selon
commandement de payer notifié le 19 janvier 2010, est
définitivement levée à concurrence des montants fixés sous
chiffre I ci-dessus, libre cours étant donné à cette poursuite en
capital, intérêts et frais.
III.L’opposition formée par D.________ à la poursuite n° [...] de
l’Office des poursuites du district de Nyon, selon
commandement de payer notifié le 20 janvier 2010, est
définitivement levée à concurrence des montants fixés sous
chiffre I ci-dessus, libre cours étant donné à cette poursuite en
capital, intérêts et frais."
Par réponse du 14 avril 2011, les défendeurs ont conclu, avec
suite frais et dépens, au rejet des conclusions des demandeurs et,
reconventionnellement, à ce qui suit :
"I.Ordre est donné à l’Office des poursuites du district de
Lausanne-Est de radier la poursuite no [...] notifiée le 19
janvier 2010 à l’encontre de G.________.
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16 -
II.Ordre est donné à l’Office des poursuites du district de Nyon
de radier la poursuite no [...] notifiée le 20 janvier 2010 à
l’encontre de D.________."
Par réplique du 2 avril 2012, les demandeurs ont conclu, avec
suite de frais et dépens, au rejet des conclusions reconventionnelles des
défendeurs.
Par ordonnance sur preuves du 10 septembre 2012, le juge
instructeur à imparti aux demandeurs un délai pour requérir le cas
échéant la preuve par expertise sur l’allégué no 50; les demandeurs n'ont
pas requis cette preuve dans le délai imparti.
E n d r o i t :
I.a) A teneur de l'art. 404 al. 1 CPC (Code de procédure civile du
19 décembre 2008, RS 272), les procédures en cours à l'entrée en vigueur
du CPC sont régies par l'ancien droit de procédure jusqu'à la clôture de
l'instance. Cette règle vaut pour toutes les procédures en cours, quelle
que soit leur nature (Tappy, Le droit transitoire applicable lors de
l'introduction de la nouvelle procédure civile unifiée, in : JT 2010 III 11, p.
19).
Aux termes de l'art. 166 CDPJ (Code de droit privé judiciaire
vaudois du 12 janvier 2010, RSV 211.02), les règles de compétences
matérielles applicables avant l'entrée en vigueur du CDPJ demeurent
applicables aux causes pendantes devant les autorités civiles ou
administratives (Tappy, op. cit., p. 14).
b) En l'espèce, la demande a été déposée le 22 décembre
2010, soit avant l'entrée en vigueur du CPC. L'instance a donc été ouverte
sous l'empire du CPC-VD (Code de procédure civile vaudoise du 14
décembre 1966, RSV 270.11) et n'est pas close à ce jour. Il convient par
conséquent d'appliquer à la présente cause le CPC-VD dans sa version au
31 décembre 2010. Les dispositions de la loi d'organisation judiciaire du
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17 -
12 décembre 1979 (LOJV, RSV 173.01), dans leur teneur au 31 décembre
2010, sont également applicables.
II.a) Les demandeurs réclament le paiement, par les défendeurs
solidairement entre eux, de la somme de 281'320 francs. Ils soutiennent
que, le
17 avril 2008, les quatre parties au procès ont signé un accord de
« commercialisation en commun » des lots de la promotion immobilière
par les demandeurs et le défendeur, prévoyant un partage par moitié de la
commission de courtage de 3 % entre les demandeurs, d’une part, et le
défendeur d’autre part, et ce indépendamment de l’activité effectivement
déployée par l’un ou l’autre courtier. Ils en déduisent qu’ils ont un droit à
la moitié de la commission de courtage, respectivement à un tiers de
celle-ci lorsqu’un intermédiaire est intervenu (soit selon eux pour les lots
nos 3 et 5), à la seule condition qu’une vente ait été conclue. Comme
cette dernière condition serait réalisée, ils auraient droit à une partie de la
commission de courtage.
Dans leur demande du 22 décembre 2010 (all. 50, 58 et 59),
ils réclament à ce titre un montant de 336'196 fr. pour l’ensemble des lots
nos 1 à 17, dont à déduire 54'876 fr. que V.________ leur a versés le 18 juin
2009 à titre de commission pour les lots 3, 4, 5 et 6 (facture no 111), soit
un solde de 281'320 francs. Dans leur mémoire de droit du 19 mars 2013
(p. 6), ils déclarent que les « commissions dues sur la vente des lots
restants de la promotion se montent à Fr. 281'320.- au total », « soit la
moitié de 3 % de commission sur les prix de vente qui avaient été fixés
pour les lots 1, 2 et 7 à 17 de la promotion »; selon les demandeurs, en
effet, les prix fixés correspondraient bien aux prix auxquels les lots ont été
vendus. Ils ajoutent cependant que, « Si la cour de céans devait retenir
l’intervention du [...] en qualité de troisième courtier indépendant », ils
auraient droit au tiers de la commission de 3%, soit à 187'545 francs.
Au surplus, les demandeurs font valoir que les résiliations du
27 mars et du 6 avril 2009 dont le défendeur, respectivement la
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18 -
défenderesse se prévalent, n’ont pas été prouvées, et que du reste les
défendeurs ne pouvaient pas mettre fin au contrat du 17 avril 2008
unilatéralement. En outre, ils prétendent qu’à supposer qu’une résiliation
valable soit intervenue avant la « vente (sic) des parcelles restantes le 20
mai 2009 », ce qui n’a pas été prouvé, elle ne saurait avoir d’effet sur leur
droit à une commission car, dans cette hypothèse, les défendeurs auraient
empêché l’avènement d’une condition au mépris de la bonne foi au sens
de l’art. 156 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil
suisse, Livre cinquième : Droit des obligations, RS 220). A cet égard,
l’étroitesse des liens entre les défendeurs entre eux, d’une part, et entre
ceux-ci et V.________, d’autre part, serait déterminante, et permettrait de
conclure que la cession, par la défenderesse, de son droit d’acquérir la
parcelle no [...] d’ [...] à la société en commandite précitée n’aurait eu
pour but que de les évincer.
Enfin, les demandeurs plaident que l’équité commande de leur
allouer les commissions convenues indépendamment de la prétendue
résiliation. En effet, ils auraient de toute manière droit à une indemnité, la
résiliation étant faite en temps inopportun au sens de l’art. 404 al. 2 CO.
b) Les défendeurs soutiennent pour leur part que la
défenderesse a donné au défendeur un mandat d’exclusivité pour la
promotion que celle-ci comptait faire sur la parcelle no [...] de la commune
d’ [...], qu’en avril 2008 ce dernier a proposé aux demandeurs une
collaboration pour la commercialisation du projet à réaliser sur cette
parcelle à raison de 50/50 sur la base de la commission à 3 %, que le 17
avril 2008, les demandeurs et le défendeur sont convenus de partager à
parts égales la commission de 3% (avec TVA) générée par la vente de la
promotion, après déduction des frais, et que la défenderesse a donné son
accord pour ce mandat de commercialisation au vu du caractère exclusif
du mandat accordé au défendeur.
Ils font au surplus valoir que les demandeurs ne sont
intervenus dans aucune des transactions ayant permis la vente des
appartements, hormis pour le lot no 6. Insatisfait, le défendeur aurait
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19 -
résilié le contrat de collaboration le liant aux demandeurs le 27 mars
2009; puis, le 6 avril 2009, la défenderesse aurait à son tour mis fin à la
convention d’exclusivité du défendeur. Le 20 mai 2009, la défenderesse a
cédé la promesse de vente de la parcelle no 66 à V..
Examinant la question d’abord sous l’angle du contrat de
courtage, les défendeurs déduisent des faits qui précèdent que la
défenderesse n’a pas vendu les lots de copropriété litigieux nos 1, 2 et 7 à
17 à un acquéreur, mais a cédé son droit d’acquérir ainsi que le projet de
commercialisation à V.. Cette cession ne pouvait donc donner lieu
à la perception d’une commission de courtage. A titre subsidiaire, ils font
valoir que, même s’il y avait équivalence entre le contrat de cession
conclu et le contrat souhaité par la défenderesse, il faudrait reconnaître
que les demandeurs n’ont pas fourni ni contribué à fournir le contrat de
cession finalement conclu.
Au surplus, les défendeurs exposent que les demandeurs n’ont
pas allégué que leur activité a été en lien de causalité avec le transfert de
la promesse de vente à V.________, ni avec la vente de l’un des
appartements. Au demeurant, ils observent que les demandeurs n’ont pas
établi que les parties ont voulu déroger à l’art. 413 al. 1 CO, en ce sens
que la moitié de la commission serait due indépendamment d’une
quelconque activité de la part des demandeurs, ni d’une quelconque
activité causale, ni même de la conclusion d’une vente.
Examinant ensuite la question sous l’angle du contrat de
mandat, les défendeurs soutiennent que, compte tenu de l’absence de
diligence des demandeurs et de l’absence d’utilité de leurs prestations
pour les défendeurs, la rémunération qui leur a été versée
postérieurement à la résiliation, de 54'876 fr., couvrirait largement la
valeur des prestations qu’ils ont effectuées.
Enfin, à supposer que l’art. 404 al. 2 CO soit applicable, les
défendeurs soutiennent que le contrat n’a pas été résilié en temps
inopportun, le défendeur l’ayant fait en raison de l’insuffisance des
-
20 -
prestations des demandeurs et la défenderesse en raison de la cession de
la promesse de vente; pour ce dernier motif, le défendeur ne pouvait
maintenir le contrat qui le liait aux demandeurs, puisque la défenderesse
n’était plus titulaire du projet de promotion immobilière. Au surplus, ils
invoquent que les demandeurs n’établissent pas ni même allèguent avoir
subi un dommage de ce fait.
III.a) Selon l’art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par
lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à
l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir
d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. Le courtage doit
présenter les deux éléments essentiels suivants: il doit être conclu à titre
onéreux et les services procurés par le courtier, qu'il soit indicateur ou
négociateur, doivent tendre à la conclusion d'un contrat, quelle qu'en soit
la nature (ATF 139 III 217, c. 2.3; ATF 131 III 268 c. 5.1.2, SJ 2005 I 401).
Les deux prestations possibles d'un courtier (indiquer un cocontractant ou
négocier le contrat) peuvent être cumulées (ATF 110 II 276 c. 2a, rés. in JT
1985 I 30, SJ 1985 129). Le courtier n'est en principe pas le représentant
direct de son client lors de la conclusion du contrat (TF 4C.112/1997 du 23
janvier 1998 c. 2c/aa). Suivant les circonstances, le courtier peut être
chargé de veiller plus ou moins largement aux intérêts de son
cocontractant (ATF 110 II 276 c. 2a, rés. in JT 1985 I 30, SJ 1985 129). Les
règles du mandat (art. 394 ss CO) sont applicables au contrat de courtage,
en tant qu'elles sont compatibles avec la nature de ce contrat (art. 412 al.
2 CO; ATF 139 III 217,
c. 2.3; ATF 110 II 276 c. 2a, rés. in JT 1985 I 30, SJ 1985 129). La
conclusion du contrat de courtage n'est soumise à aucune exigence de
forme (ATF 131 III 268
c. 5.1.2, SJ 2005 I 401). Le fardeau de la preuve de la conclusion du
contrat incombe au courtier (SJ 2004 I 257 c. 3.1; Rayroux, in
Thévenoz/Werro (éd.), Commentaire romand, nn. 5 à 13 ad art. 412 CO).
-
21 -
b) En l’espèce, les demandeurs soutiennent en substance qu’un
contrat de courtage a lié la défenderesse, d’une part, aux demandeurs et
au défendeurs en tant que co-courtiers, d’autre part (cf. supra c. IIa)),
tandis que les défendeurs soutiennent qu’un tel contrat a lié la
défenderesse au défendeur, qui lui-même a conclu un sous-contrat de
courtage avec les demandeurs (cf. supra cons. IIb)).
aa) Confronté à un litige sur l'interprétation de dispositions
contractuelles, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la
commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou
dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit
pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; TF
4A_567/2013 du 31 mars 2014, c. 5; ATF 135 II 410 c. 3.2). Déterminer ce
qu'un cocontractant savait ou voulait au moment de conclure relève des
constatations de fait; la recherche de la volonté réelle des parties est
qualifiée d'interprétation subjective (ATF 131 III 606 c. 4.1, rés. in JT 2006 I
126). Au stade de l'interprétation subjective, le juge peut prendre en
considération le comportement ultérieur des parties dans la mesure où il
permet d'éclairer leur volonté réelle au moment de conclure (ATF 129 III
675 c. 2.3, JT 2004 I 66; ATF 107 II 417 c. 6, JT 1982 I 167). Si le juge
parvient à établir une volonté réelle et concordante des parties, il s'agit
d'une constatation de fait qui lie en principe le Tribunal fédéral
conformément à l'art. 105 LTF (Loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005,
RS 173.110. Ce n'est que si la volonté réelle des parties ne peut pas être
établie ou s'il apparaît que leurs volontés intimes divergent que le juge
procédera à une interprétation dite objective. Cette dernière revêt donc un
caractère subsidiaire (ATF 131 III 467 c. 1.1, JT 2006 I 43, rés. in SJ 2006 I
570.2; ATF 131 V 27 c. 2.2). Le juge doit alors interpréter les déclarations
faites et les comportements selon la théorie de la confiance; il doit
rechercher comment une déclaration ou une attitude pouvait être
comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le
principe de la confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens
objectif de sa déclaration ou de son comportement, même s'il ne
correspond pas à sa volonté intime (TF 4A_567/2013 du 13 mars 2014 c. 5
-
22 -
et les
réf. cit.).
bb) En l’occurrence, le 27 mars 2008, A.Z., en son nom
et au nom de B.Z., a accordé aux demandeurs un mandat exclusif
pour la vente de la parcelle no [...] de la commune d’ [...], qui faisait l’objet
d’un projet de promotion immobilière pour la construction d’un immeuble
comprenant seize à dix-sept appartements à vendre sur plan par lots de
PPE. Par la suite, les demandeurs ont eu des contacts avec le défendeur
D.________ au sujet de la vente de cette parcelle, et ce dernier les a mis en
contact avec la défenderesse G.. Puis, les demandeurs ont proposé
à A.Z. et B.Z.________ que la défenderesse G.________ acquière la
parcelle et reprenne le projet de promotion; cette proposition s’est
concrétisée par la conclusion, le 18 avril 2008, d’un acte de vente à terme
entre les Snow, d’une part, et la défenderesse G.________ ou son ou ses
nommables, d’autre part; la validité de cette vente à terme a été
prolongée le
23 mars 2009 jusqu’au 31 mai 2009.
Avant même la conclusion de cette vente à terme, et dans la
mesure où la défenderesse allait s’engager à reprendre la promotion, les
parties sont entrées en pourparlers sur la commercialisation de celle-ci.
Ainsi, par courriel du 7 avril 2008, le défendeur D.________ a proposé au
demandeur H.________ non seulement le partage de la commission de
62'946 fr. due pour la vente du terrain à la défenderesse, mais aussi une
« collaboration pour la commercialisation à raison de 50/50 sur la base de
commission de 3 % + TVA sur l’ensemble du projet ». Le 17 avril 2008, les
demandeurs, en se référant au mandat conféré par la défenderesse au
défendeur pour commercialiser la promotion, lui ont écrit ce qui suit :
« Suite à votre e-mail du 7 avril courant, notre accord de
commercialisation en commun consiste donc à partager en parts égales la
commission de 3 % + TVA qui sera générée par la vente de la promotion à
[...] après déduction des frais d’annonces publicitaires dans la presse »; ce
document a été contresigné pour accord par le défendeur et par [...] pour
la défenderesse. Puis, par courriel du 18 avril 2008 (soit le jour même de
-
23 -
la passation de l’acte de vente à terme), le défendeur, à titre personnel et
au nom de la défenderesse G., a écrit au demandeur H.
qu’en cas de vente par un courtier intermédiaire, la commission serait
divisée à raison d’un tiers pour le courtier, un tiers pour les demandeurs et
un tiers pour lui-même.
Il résulte de ce qui précède que la défenderesse a dans un
premier temps mandaté le défendeur pour vendre les lots de PPE qui
allaient être constitués après qu’elle aurait acquis de manière ferme et
définitive l’immeuble no [...] de la commune d’ [...], en lui promettant une
commission de 3 % plus TVA, et que le défendeur a ensuite proposé au
demandeur H.________ de collaborer à cette commercialisation en
partageant en deux ladite commission. Dans un second temps, la
défenderesse a contresigné pour accord le courrier adressé par les
demandeurs au défendeur par lequel ils acceptaient cette proposition ;
puis, elle a précisé qu’en cas d’intervention d’un autre intermédiaire, la
commission serait divisée en trois, et non plus en deux. Ce faisant, il faut
admettre que, sur proposition du défendeur, la défenderesse a accepté
d’étendre aux demandeurs le mandat de courtage qu’elle avait confié
initialement au seul défendeur, et même de l’étendre à un éventuel
troisième intermédiaire. Le comportement ultérieur des parties lors du
paiement de la commission confirme du reste que leur volonté était de
conclure un seul contrat, et non un contrat et un sous-contrat : en effet, la
part de la commission qui a été versée aux demandeurs pour la vente des
lots 3 à 6 après la cession, le 20 mai 2009, du droit d’acquérir, l’a été
directement par la cessionnaire V.________, et non par le défendeur en tant
que sous-mandataire.
c) Au vu de ce qui précède, il faut retenir que la volonté
concordante des parties peut être déterminée, en ce sens que celles-ci ont
entendu conclure un contrat de courtage entre la défenderesse d’une part,
et le défendeur et les demandeurs en tant que co-courtiers d’autre part.
Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire de procéder à une
interprétation objective.
-
24 -
IV.a)aa) Selon l'art. 413 al. 1 CO, le courtier a droit à son salaire
dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite
aboutit à la conclusion du contrat. Le courtier est en principe appelé à
développer une activité factuelle, consistant à trouver un amateur qui se
portera contractant du mandant et/ou à négocier l'affaire pour le compte
de celui-ci (ATF 131 III 268 c. 5.1.2, SJ 2005 I 401). Pour prétendre à un
salaire, le courtier doit prouver, d'une part, qu'il a agi et, d'autre part, que
son intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 c. 5.1.2, SJ
2005 I 401; ATF 124 III 481 c. 3a et les arrêts cités, JT 1999 I 455). Il faut
donc que le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et
qu'il existe un lien de causalité entre l'activité du courtier et la conclusion
du contrat. Il n'est pas nécessaire que la conclusion du contrat principal
soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Il suffit que celle-ci ait
été une cause même éloignée de la décision du tiers satisfaisant à
l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence se contente
d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du tiers,
lien qui peut subsister malgré une rupture des pourparlers (ATF 84 II 542
c. 5, JT 1959 I 325; ATF 76 II 378 c. 2, JT 1951 I 491; ATF 72 II 84 c. 2, rés.
in JT 1946 I 558.3, SJ 1946 465; plus récemment, cf. TF 4A_401/2012 du 16
octobre 2012 c. 4 et 4A_337/2011 du 15 novembre 2011 c. 2.1 et les
références citées). Il importe peu que le courtier n'ait pas participé
jusqu'au bout aux négociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre
courtier ait également été mis en oeuvre. En pareil cas, la condition
suspensive de l'art. 413 al. 1 CO n'est défaillante que si l'activité du
courtier n'a abouti à aucun résultat, que les pourparlers consécutifs à
cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est finalement
conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des bases toutes
nouvelles (ATF 72 II 84 c. 2, rés. in JT 1946 I 558.3, SJ 1946 465; ATF 62 II
342 c. 2, JT 1937 I 93; TF 4A_337/2011 c. 2.1 et les références citées).
L'exigence d'un lien psychologique entre les efforts du courtier
et la décision du tiers n'a véritablement de sens que dans le courtage de
négociation, puisque, dans le courtage d'indication, le courtier se limite à
communiquer au mandant le nom de personnes intéressées à conclure et
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25 -
n'exerce pas d'influence sur la volonté de celles-ci (TF 4A_401/2012 du 16
octobre 2012 c. 4; TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004 c. 3.3.2 publié in ATF
130 III 633; Streiff, Handkommentar zum Maklervertrag, 2009, p. 82;
Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du courtier, thèse
1993, p. 438; cf. également Rayroux, op. cit., n. 21 et 22 ad
art. 413 CO). Ainsi, en matière de courtage d'indication, la conclusion du
contrat principal est dans un rapport de causalité avec l'activité de
courtage si le courtier prouve qu'il a été le premier à désigner, comme
s'intéressant à l'affaire, la personne qui a acheté par la suite et que c'est
précisément sur la base de cette indication que les parties sont entrées en
relation et ont conclu le marché (ATF 75 II 53 c. 1a, JT 1949 I 468; ATF 72 II
84 c. 2, rés. in JT 1946 I 558.3, SJ 1946 465; plus récemment, TF
4A_401/2012 du 16 octobre 2012 c. 4; TF 4C.136/2004 du 13 juillet 2004
c. 3.3.1 publié in ATF 130 III 633; TF 4C.333/2000 du 28 mars 2001 c.
2d/bb).
bb) Si le mandat a été confié à plusieurs courtiers et que
chacun prouve avoir joué un rôle, la jurisprudence et une partie de la
doctrine permettent au mandant de partager le salaire en fonction de la
contribution de chacun au succès (SJ 1991, 217; ATF 72 II 421, JT 1947 I
293; ATF 62 II 342 c. 2, JT 1937 I 93; Amman, in Honsell/Vogt/Wiegand
(éd.), Commentaire bâlois, 5
ème
éd., n. 12 ad
art. 413 CO, p. 2580; Guhl/Koller/Schnyder/Druey, Das schweizerische
Obligationenrecht, p. 569; Tercier/Favre/Pedrazzini, in Tercier/Favre (éd.),
Les contrats spéciaux, 4
ème
éd., no 5646 et les réf. cit.). Une autre partie
de la doctrine soutient que chaque courtier qui prouve l’existence d’un lien
entre l’activité exercée et la conclusion du contrat principal a droit à son
salaire entier (von Büren, Schweizersiches Obligationenrecht, Besonderer
Teil, pp. 217 s.; Bucher, Schweizersiches Obligationenrecht, 3
ème
éd., p.
238; Gautschi, Commentaire bernois, n. 15 ad art. 413 C ; critique de
Turrettini, Le contrat de courtage et le salaire du courtier, thèse 1952, pp.
163 ss).
cc) Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité
entre son activité et la conclusion du contrat principal par le mandant et le
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26 -
tiers (ATF 72 II 84
c. 2, JT 1946 I 558.3; TF 4A_401/2012 du 16 octobre 2012 c. 4); quant au
courtier indicateur, il doit prouver en plus qu’il a été le premier à désigner
la personne qui a conclu le contrat principal (SJ 1977, 33; ATF 90 II 92, JT
1965 I 37 et les réf. cit.; ATF 75 II 53, JT 1949 I 468; ATF 72 II 84, JT 1946 I
558.3; Tercier/Favre/Pedrazzini,
op. cit., no 5645). Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait
en ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement
propres à favoriser la conclusion du contrat, le juge peut admettre, si le
contraire ne ressort pas des circonstances, que ces efforts ont
effectivement entraîné cette conséquence (ATF 57 II 187 c. 3; ATF 40 II
524 c. 6a).
b) En l’espèce, les demandeurs réclament le paiement de
commissions pour les lots nos 1, 2 et 7 à 17, selon un calcul allégué sous
numéro 50 de leur demande. Ils prétendent que ces commissions leurs
sont dues indépendamment de la preuve d’une quelconque activité
causale de leur part dans le transfert de ces lots.
Ce faisant, les demandeurs perdent de vue que la
défenderesse G.________ – qui n’est jamais devenue propriétaire de la
parcelle no [...] de la commune d’ [...], ni a fortiori de lots de PPE qui
étaient à constituer sur cette parcelle - n’a pas pu conclure ni a fortiori n’a
conclu de contrat de vente portant sur ces lots avec des tiers et que, dans
ces circonstances, à défaut de conclusion de contrat principal par la
mandante, aucune commission ne peut être due par la défenderesse, que
ce soit au défendeur ou aux demandeurs.
Le seul contrat conclu par la défenderesse G.________ l’a été
avec V.. Il ne s’agit cependant pas d’un contrat de vente, mais
d’un contrat de cession du droit d’acquérir; finalement, le 20 mai 2009, au
bénéfice de cette cession, la cessionnaire V. est devenue
propriétaire de l’immeuble et le notaire a instrumenté en sa faveur une
réquisition de transfert.
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27 -
Les demandeurs ne font pas valoir que la cession du droit
d’acquérir serait une opération équivalente à une vente, qui pourrait
donner lieu à un commissionnement. Au demeurant, ils n’ont pas allégué,
ni du reste établi, que ce seraient eux qui auraient fourni à la
défenderesse le nom de la cessionnaire. Ils ne font pas valoir non plus
qu’une éventuelle vente à des tiers des lots 1, 2 et 7 à 17 par V.________
devrait générer une commission en leur faveur qui devrait être payée par
la défenderesse G.________ ou par le défendeur D.. Au demeurant,
les demandeurs n’ont pas allégué, ni du reste établi, que ces lots ont été
vendus par la cessionnaire ni, dans l’hypothèse où ils l’ont été, à quelles
dates et pour quels prix les contrats de vente ont été passés (frais
déduits), de sorte qu’un calcul d’une commission serait de toute manière
impossible. Il est certes établi que les lots 2, 7 et 10, avaient été
« réservés » avant le transfert de l’immeuble à V.; on ne sait
cependant si la cessionnaire a conclu un contrat de vente avec un tiers
portant sur ces lots, ni quand un tel contrat a été éventuellement conclu,
ni si les éventuels tiers acquéreurs sont ceux qui avaient fait une
réservation. Ce qui est avéré, c’est qu’avant de réclamer dans le présent
procès la somme de 281'320 fr. aux défendeurs pour les lots 1, 2, et 7 à
17, les demandeurs ont envoyé à V.________ une facture no 112 de 56'812
fr. 60 correspondant à des commissions pour les lots 2, 7 et 10 et que
celle-ci a catégoriquement refusé de s’acquitter de ce montant au motif
qu’elle n’avait pas conclu de contrat de courtage avec eux, mais au
contraire leur avait formellement indiqué le 27 mai 2009 qu’ils n’étaient
pas autorisés à présenter les lots dont elle était propriétaire; il ressort
certes de ce courriel que la cessionnaire envisageait une possible
collaboration avec les demandeurs, et leur demandait expressément de
prendre contact à cet effet avec elle; mais il n’est pas allégué ni établi que
les demandeurs ont pris un tel contact. Dans ces conditions, et vu le refus
d’autorisation signifié par la cessionnaire dans son courriel aux
demandeurs du 27 mai 2009 et l’absence de contacts subséquents, la
conclusion, même tacite, d’un contrat de courtage avec la cessionnaire
serait exclue. S’étant vu signifier qu’ils n’étaient plus autorisés à présenter
les lots en question à la vente, les demandeurs ne pouvaient de bonne foi
continuer à le faire et prétendre pour ce motif à une commission. En
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28 -
conclusion, au vu de ce qui précède, même dans le cas où les demandeurs
auraient œuvré, et ce de manière causale, dans l’éventuelle vente de ces
lots à des tiers par la cessionnaire – ce qui, pour tous les motifs exposés
plus haut, n’est pas du tout prouvé – ils ne pourraient pas réclamer de
commissions à la défenderesse G., ni a fortiori au défendeur
D..
Au vu de ce qui précède, les prétentions des demandeurs, mal
fondées, doivent être rejetée.
c) Dans ces conditions, et en particulier dès lors que la
défenderesse G.________ n’a jamais conclu de contrat de vente avec des
tiers portant sur les lots litigieux, il n’est pas nécessaire d’examiner si,
comme le prétendent les demandeurs, une commission leur serait due
indépendamment de toute activité de leur part en lien avec une telle
vente.
De toute manière, au vu de la jurisprudence et de la doctrine
précitées (cf. cons. IV. a) bb) et cc)), il incombe en principe au courtier
indicateur de prouver le rapport de causalité entre son activité et la
conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers et, au surplus,
qu’il a été le premier à désigner la personne qui a conclu le contrat
principal. Certes, en cas de mandat de courtage confiés à plusieurs
courtiers, la jurisprudence a posé que le salaire était dû en fonction de la
contribution de chacun au succès de l’affaire, tandis qu’une partie de la
doctrine soutient que, dès que l’activité du courtier a été causale, celui-ci
a droit à l’entier de la commission. C’est dire que le point d’achoppement
ne réside pas dans la preuve du caractère causal de l’activité du courtier –
qui doit, quelle que soit la position de la jurisprudence et de la doctrine à
laquelle la présente cour pourrait se rattacher – être prouvée en cas de co-
courtage, mais dans l’étendue de la commission.
Dans ces circonstances, il faudrait admettre que, pour déroger
au système légal exposé plus haut, et octroyer une commission aux
demandeurs en l’absence de toute activité causale de leur part dans la
-
29 -
vente des lots, le contrat devrait le prévoir. En l’espèce, le contrat ne
stipule pas de clause particulière à cet égard. Il prévoit toutefois un
partage par moitié des commissions entre les co-courtiers « générée par la
vente de la promotion », une fois déduits les frais d’annonce dans la
presse; il ressort en outre des autres termes du contrat, en particulier la
mention d’un « accord de commercialisation », d’un « commun accord » à
intervenir sur la gestion de la campagne de presse, de leur future
« collaboration » qu’il était sous-entendu que les parties allaient œuvrer
de concert dans le but de trouver des acquéreurs pour les lots de la
promotion immobilière. Tel était du reste leur intérêt commun. Au
demeurant, c’est ainsi que le contrat a été exécuté, le demandeur
H.________ et le défendeur D.________ ayant cherché des clients, et les
demandeurs ayant notamment envoyé des dossiers de vente à des clients
potentiels, et le défendeur menant les discussions finales avec ceux-ci.
Dans ces circonstances, l’interprétation subjective du contrat et des faits
qui l’ont suivi, notamment la manière dont il a été exécuté de part et
d’autre, permet de conclure que les parties s’étaient convenues d’œuvrer
de concert en vue de trouver des acquéreurs pour les lots, et de partager
par moitié la commission générée par la vente d’un lot indépendamment
du type d’activité menée par l’un et l’autre dans ce but; dans ce sens, le
défendeur avait droit à la moitié de la commission d’une vente conclue
avec un tiers, même si celui-ci avait été indiqué par les demandeurs,
tandis que les demandeurs avaient droit à la moitié de la commission
d’une vente conclue avec un tiers, même si celui-ci avait été indiqué par le
défendeur. Ce faisant, les parties ont valablement dérogé au système du
partage en fonction de la part au succès de l’affaire, prévu par le Tribunal
fédéral et une partie de la doctrine, ainsi qu’au système voulant qu’en cas
de part conjointe au succès, chaque co-courtier devrait avoir droit à
l’entier de la commission, soutenu par une autre partie de la doctrine (cf.
supra c. IV a)bb)). Comme souligné plus haut (cf. IV c. c ab initio), cette
conclusion n’a cependant pas d’incidence en l’espèce.
d) Enfin, les demandeurs ne sauraient déduire quoi que ce soit
du fait que, après qu’elle est devenue propriétaire, V.________ leur a versé
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30 -
le 18 juin 2009 le montant de 54'876 fr. correspondant à leur part de
commission pour la vente des lots 3 à 6. Ils ne le font du reste pas.
Au demeurant, dans un courriel du 28 avril 2009, la
défenderesse a écrit aux demandeurs qu’elle considérait qu’elle n’avait
pas de liens contractuels avec eux, qu’elle avait résilié le contrat qui la
liait au défendeur le 6 avril 2009, qu’elle entendait céder ses droits à une
société de placement collectif et qu’en conséquence elle considérait que
tout accord passé précédemment était nul et non avenu et que c’est avec
elle qu’il fallait discuter dorénavant d’une éventuelle « convention de
rémunération »; dans ce même courriel, la défenderesse indiquait
qu’après en avoir discuté avec le défendeur, elle était d’accord, « à bien
plaire et pour vous être agréables », d’appliquer les règles de
commissionnement prévues aux « appartements vendus à la date du 6
avril 2009, selon attestation du notaire »; elle indiquait en outre que les
lots 3 à 6 avaient fait l’objet d’une réservation avant le
31 mars 2009 et que les intéressés avaient versé à cet effet un acompte
au notaire. Il faut en déduire que la défenderesse admettait dans ce
courriel, mais à bien plaire, de s’acquitter de la commission due aux
demandeurs pour la (future) vente des lots
3 à 6. Puis, les demandeurs ont eu différents entretiens et ont échangés
divers courriers avec la défenderesse, dont un courriel du 18 mai 2009 d’
[...], invitant les demandeurs à adresser leur facture de commission pour
la vente des lots 3 à 6, qui était planifiée pour les jours qui venaient, à
V.; finalement, le 12 juin 2009, les demandeurs ont envoyé une
facture (no 111) d’un montant de 54'876 fr. à V., correspondant à
leurs parts de commissions sur la vente des lots 3 à 6, et cette société
s’en est acquittée.
V.a) Les demandeurs soutiennent que la résiliation du contrat de
courtage est intervenue de manière inopportune au sens de l’art. 404 al. 2
CO. Ils en déduisent l’existence d’un droit à la rémunération, voire à des
dommages-intérêts.
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31 -
b) Les règles du mandat sont applicables, d’une manière
générale, au contrat de courtage (art. 412 al. 2 CO). Le renvoi aux règles
du mandat signifie que les parties doivent pouvoir en tout temps résilier le
contrat de courtage sans motif (art. 404 al. 1 CO; ATF 115 II 466; ATF 103
II 129, JT 1978 I 150; ATF 100 II 361, JT 1975 I 188;
Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., n. 5666 et 5667; Amman, op. cit., n. 6 ad
art. 412 CO).
aa) Aux termes de l’art. 404 al. 2 CO, la partie qui révoque le
mandat en temps inopportun doit indemniser l’autre du dommage qu’elle
lui cause. Comme la partie qui résilie ne viole pas le contrat puisqu’elle est
en droit de le faire, l’indemnisation est fondée sur l’équité, pour corriger
certains effets négatifs du droit de résilier en tout temps (ATF 110 II 380,
spéc. p. 386, JT 1985 I 274; ATF 106 II 157, JT 1980 I 370; Weber, in
Honsell/Vogt/Wiegand (éd.), op. cit., n. 16 ad art. 404 CO, n. 16 ad art. 404
CO). Cette indemnisation est cependant subordonnée au fait que la
résiliation intervienne en temps inopportun, ce qui est le cas selon le
Tribunal fédéral si celle-ci est donnée sans motif sérieux et que
l’expiration du contrat cause à l’autre partie un dommage en raison du
moment où elle intervient et des dispositions prises par celle-ci pour
l’exécution du mandat (TF 4C.78/2007 du 9 janvier 2008; SJ 2000 I 485;
ATF 110 II 380, JT 1985 I 274; Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit., n. 5307 et
les réf. cit.). Si ces deux conditions sont remplies, la partie qui résilie doit
réparer le dommage causé par la résiliation en temps inopportun, et non
par la résiliation elle-même. Le Tribunal fédéral en a tiré la conséquence
que seul l’intérêt négatif peut être réparé (soit les frais et dépenses
engagés pour l’exécution du mandat, qui perdent leur utilité en raison de
la fin du contrat; TF 4C.78/2007 du 9 janvier 2008; ATF 110 II 380, JT 1985
I 274; ATF 109 II 462, JT 1984 I 210, rés. in SJ 1984 504), et qu’il était donc
exclu de réclamer l’intérêt positif à l’exécution du contrat (soit le gain
manqué; TF 1P.58/2004 du 15 novembre 2004; Tercier/Favre/Pedrazzini,
op. cit., n. 5308 et les réf. cit.; Weber, op. cit., n. 17 ad art. 404 CO et les
réf. cit.).
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32 -
bb) La jurisprudence et la doctrine posent cependant le principe
que
l’art. 404 al. 2 CO et les règles qui viennent d’être énoncées (cf. c. V.
a)aa)) ne s’appliquent pas au contrat de courtage. Le courtier n’a ainsi pas
droit à une indemnité de l’art. 404 al. 2 CO en cas de résiliation par le
mandant. L’idée est en effet que le courtier ne subit en réalité aucun
dommage en cas de résiliation du contrat de courtage, car le mandant
n’est pas tenu de conclure le contrat principal (TF 4C.278/2004 du 29
décembre 2004; TC GR, in PKG 1985, 45; Gautschi, Commentaire bernois,
- 12c ad art. 412 CO; Tercier/Favre/Pedrazzini, op. cit.,
- 5669 et les réf. cit.).
- En l’espèce, le défendeur allègue qu’il a signifié oralement la
résiliation du contrat de courtage aux demandeurs lors d’une séance qui a
eu lieu le 27 mars 2009. S’il est établi qu’une séance s’est déroulée à
cette date entre les demandeurs, d’une part, et le défendeur et la
défenderesse, par [...], d’autre part, son contenu est inconnu, et la
prétendue résiliation orale n’est pas confirmée par des témoins directs.
Quoi qu’il en soit, il n’est pas contesté que, le
28 avril 2009, la défenderesse a confirmé aux demandeurs qu’elle avait
elle-même résilié le contrat qui la liait au défendeur, qu’elle n’était pas liée
à A.________ ou à eux directement, qu’elle comptait céder la promesse de
vente à une société de placement collectif qui acquerra le projet « libre de
tout droit de commercialisation » et que « Tout autre accord passé
précédemment est considéré comme nul et non avenu »; elle concluait en
disant qu’elle était d’accord de leur confier dans l’intervalle – soit dès le 28
avril 2009 jusqu’à l’acquisition par la société de placement – à de
nouvelles conditions : commission de 3 % avec TVA « en cas de réalisation
par votre intermédiaire », frais de publicité à la charge des courtiers,
partage de la commission entre les courtiers et un tiers qui collaborerait,
etc.
Il ressort de ce qui précède que la défenderesse a signifié la
résiliation du contrat de courtage aux demandeurs le 28 avril 2009 au plus
tard. Certes, dans son optique, elle soutenait que le contrat qu’elle avait
-
33 -
avec le défendeur ayant pris fin, le sous-contrat de celui-ci avec les
demandeurs ne pouvait subsister. Or, comme on l’a vu, l’interprétation
subjective permet de conclure que la défenderesse était liée directement
aux demandeurs. Mais, à supposer même que les demandeurs aient pu
penser qu’ils n’étaient pas liés directement à la défenderesse – ce qu’ils
ne soutiennent pas, au contraire –, ils ne pouvaient ni devait de bonne foi
comprendre le courriel de la défenderesse du 28 avril 2009 en ce sens que
le contrat du 18 avril 2008 continuait à déployer ses effets, mais à
l’inverse qu’il avait pris fin.
Cela étant, on l’a vu, l’indemnité de l’art. 404 al. 2 CO ne
s’applique pas au contrat de courtage. Pour ce premier motif, les
demandeurs n’ont pas droit à une indemnisation du fait de la résiliation du
contrat de courtage par la défenderesse. Au surplus, à supposer que l’art.
404 al. 2 CO s’applique, les demandeurs n’exposent pas en quoi cette
résiliation serait intervenue en temps inopportun, au sens précis retenu
par la jurisprudence. Au demeurant, on voit mal que cette condition puisse
être remplie puisqu’en même temps qu’elle les informait qu’elle avait
résilié le contrat principal et que cette résiliation mettait fin au sous-
contrat qui les liait au défendeur, elle proposait aux demandeurs de leur
octroyer un mandat de courtage direct, sans l’intermédiaire du défendeur,
et ce à des conditions similaires à celles précédemment prévues, voire
même meilleures puisque la commission prévue était de 3 % et non de 1,5
%. Pour ce second motif, leur prétention doit être rejetée. Enfin, à
supposer que les deux conditions mises par le Tribunal fédéral pour
qu’une telle résiliation en temps inopportun soient prouvées, ils
n’exposent pas non plus quels seraient les frais et les dépenses qu’ils
auraient engagés en vue de l’exécution du contrat, qui seraient devenus
inutiles du fait de la cessation de celui-ci; en effet, ils se contentent de
réclamer leur gain manqué à titre de dommage-intérêt, mais perdent de
vue que, de toute manière, ils n’auraient pas droit à leur gain manqué
(soit au total des commissions potentiellement dues pour l’ensemble de la
promotion immobilière), mais seulement au remboursement de leurs
dépenses. Pour ce troisième motif, leur prétention doit être rejetée.
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34 -
En conclusion, les demandeurs n’ont pas droit à une indemnité
du fait de la résiliation du contrat de courtage.
VI.a) Les demandeurs font valoir à titre subsidiaire qu’à supposer
qu’il y ait eu une résiliation avant la cession du droit d’acquérir et le
transfert immobilier du 20 mai 2009, les défendeurs auraient empêché
l’avènement d’une condition au mépris de la bonne foi au sens de l’art.
156 CO. A cet égard, l’étroitesse des liens entre les défendeurs entre eux,
d’une part, et entre ceux-ci et V.________, d’autre part, serait
déterminante, et permettrait de conclure que la cession, par la
défenderesse, de son droit d’acquérir la parcelle no [...] d’ [...] à la société
en commandite précitée n’aurait eu pour but que de les évincer.
b) L’art. 156 CO prévoit qu’une condition est réputée accomplie
quand l’une des parties en a empêché l’avènement au mépris des règles
de la bonne foi. Cette disposition légale crée une fiction qui concrétise
l'art. 2 CC et représente un cas d'application de l'adage "nemo auditur
propriam turpitudinem allegans" (TF 4A_561/2012 du 23 janvier 2013 c.
3.1; TF C.254/1987 du 16 novembre 1987 c. 2a in SJ 1988 p. 158). Pour
que cette disposition soit applicable, il n'est pas nécessaire que l'auteur ait
agi intentionnellement; il suffit qu'il ait contrevenu aux règles de la bonne
foi (ATF 113 II 31 c. 2b, JT 1988 I 20; ATF 109 II 20 c. 2b, rés. in JT 1983 I
543, rés. in SJ 1983 591). Pour dire si le cocontractant a agi au mépris des
règles de la bonne foi, il faut examiner l'ensemble des circonstances,
notamment ses motifs et les buts poursuivis. Il faut garder à l'esprit que le
contractant n'a pas l'obligation de favoriser l'avènement de la condition et
de sacrifier ses propres intérêts à cette fin; l’art. 156 CO n'est applicable
que lorsque le comportement adopté revêt un caractère déloyal (TF
4A_561/2012 du 23 janvier 2013 c. 3.1; TF C.254/1987 du 16 novembre
1987 c. 2a in SJ 1988 p. 158; ATF 133 III 527, SJ 2008 I 101).
c) En l’espèce, la condition à laquelle les demandeurs font
(implicitement) allusion paraît être celle selon laquelle la défenderesse
allait acquérir l’immeuble avant la fin du délai de validité de la vente à
b) En l'espèce, la Cour de céans a constaté que les créances
des demandeurs, faisant l'objet des poursuites nos [...] de l’Office des
poursuites du district de Lausanne-Est et [...] de l’Office des poursuites du
district de Nyon, étaient infondées. Les défendeurs disposent ainsi d'un
intérêt suffisant à la non-communication de ces poursuites, afin d'éviter
que des tiers mettent en doute leur solvabilité ou leur crédit. Ils peuvent
ainsi légitimement exiger qu'il soit judiciairement constaté que ces