R 2017 46 | Omnilex

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 46 5. Kammer VorsitzMeisser RichterAudétat, Racioppi, von Salis und Brunner AktuarGross URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A., vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdeführerin gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 und B._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision

2 - 1.A._____ ist Stockwerkeigentümerin und somit auch Miteigentümerin am Wohn- und Geschäftshaus NN._____ auf Parzelle 1716 im Teilgebiet H._____ Nord in X.. Laut Zonenplan sind die beiden Teilgebiete H. Nord und Süd der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und werden räumlich entlang der Via I._____ voneinander getrennt. Das be- zeichnete Wohn- und Geschäftshaus befindet sich bergseits, unmittelbar nördlich von der Via I.. Im Westen von Parzelle 1716 befindet sich die noch unüberbaute Parzelle 183 und im Osten die ebenfalls noch unü- berbaute Parzelle 1715, die beide gleichermassen der SZS zugewiesen sind. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite der Via I. liegt die Parzelle 1808, auf der sich heute ein Postgebäude befindet. 2.Die Parzelle 1808 wurde im Jahre 2000 von der B._____ AG erworben und liegt im talseitigen Teilgebiet H._____ Süd direkt südlich entlang der Via I._____ und weist eine Grundstücksfläche von 13'428 m 2 auf. Im nordwest- lichen Teil der Parzelle 1808 befindet sich heute (noch) das Postgebäude von 1950 samt Postauto-Platz. Südlich an die Parzelle 1808 grenzt die glei- chermassen der B._____ AG gehörende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m 2 , welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden Residenza R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zugewiesene Areal wird im Süden talseitig durch die Via M._____ (Seestrasse) sowie im Süd-Osten und im Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. Zeitlich vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das N., das 1944 ab- brannte. Westwärts liegt das D., erbaut 1896. Nördlich der Via I._____ bergwärts am H.-hang befindet sich teilweise noch unüber- bautes Gelände (so die Parzellen 183, 1715, 926 und 1665) und das bereits überbaute Areal der C. AG auf Parzelle 1694. Der Hotelhalbkreis um den H.-hang wird in Richtung Nordosten und Osten durch die etwas entfernter gelegenen Hotels K. und L._____ vervollständigt.
3 - 3.Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse im Teilgebiet H.-hang angepasst werden sollte. Diese Abänderung umfasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H.), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzel- len 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisi- onsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmäs- sige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) samt Verbin- dungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen Nut- zungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) erheb- lich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Basis dafür war das Richtprojekt H._____ und Klinik S._____ des Architektur- büros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten dadurch zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Postgebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Hotels im fünf Sternesegment mit Restaurationsflächen und ergän- zenden kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baube- reich I), eines östlich des H._____ situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzim- mern und Arztpraxen (Baubereiche II/1, II/2) einschliesslich Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume so- wie Versorgungs- und Entsorgungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vorgesehen. Gegenstand der Planung (mit einem Bauvolumen im dreistelligen Millionenbereich) bildeten ausserdem eine
4 - mehrstöckige unter der Hotelanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes. 4.Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der B._____ AG ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Fer- ner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch ge- macht wird. 5.Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war u.a. A., Stockwerkeigentümerin des Wohn- und Geschäftshauses NN. auf Parzelle 1716 (hiernach Beschwerdeführerin) nicht einver- standen, weshalb sie dagegen am 2. Dezember 2015 Planungsbe- schwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren erhob:

Der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd sei aufzuheben und es sei dieser Planung die Geneh- migung zu verweigern.
Eventuell sei der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben, die Planung nicht zu geneh- migen und mit folgenden Auflagen an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen. a) Es sei eine Planungsvorlage für die Baugebiete H._____ Nord und Süd zu erar- beiten. b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. c) Die Fachstelle des Kantons (Amt für Raumentwicklung) sei anzuweisen, die ver- waltungsinterne Vernehmlassung durchzuführen und insbesondere die Stellung- nahme der kantonalen Denkmalpflege zum vorgesehenen Abbruch des Postge- bäudes einzuholen. d) Es sei ein durchgehender Grün- und Erholungsraum zwischen dem C.-Ho- tel und der Via M. (Seestrasse) einzuplanen, wie er bei der Schaffung der Spezialzone H._____ vorgesehen war.

5 - e) Es sei ein Planungsvertrag vorzulegen, der die Abgeltung aller Planungsvorteile erfasst. f)Es sei auf einen Heli-Landeplatz auf dem Dach der Klinik zu verzichten. g) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der Bruttogeschossfläche auf den Parzellen des Beizugsgebiets (Nrn. 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396) vorzule- gen. h) Art. 80 des Baugesetzes sowie die Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd seien so zu konzipieren, dass in den Baubereichen I, II und III ausschliesslich eine hotelmässige Nutzung für Hotels und Kliniken mit ergänzenden, kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen zulässig sind. Zusätzliche öffentli- che oder gewerbliche Nutzungen seien nur im Parterre zu erlauben.

Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung ihrer Anträge brachte die Beschwerdeführerin im Wesent- lichen vor, dass es an einem Gesamtkonzept der Nutzungsplanung für das Teilgebiet H._____ Süd ohne gleichzeitigen Einbezug des zugehörigen Teilgebiets H._____ Nord fehle. Weiter rügte sie eine gesetzeswidrige Ver- grösserung der Bauzone bzw. der überbaubaren Flächen, eine unzulässige Erhöhung der Bruttogeschossflächen, die Missachtung der Schutzwürdig- keit und damit der Pflicht zur Erhaltung des Postgebäudes, eine Verletzung der UNESCO-Konvention im Zusammenhang mit dem Weltkulturerbe Rhätische Bahn Albula/Bernina sowie die Verletzung von Vorschriften über die Abschöpfung von Planungsmehrwerten. Vor allem kritisierte die Be- schwerdeführerin die neuen Gebäudehöhen für das geplante H._____ samt Klinikbaute, welche ihrer Ansicht nach viel zu hoch und auch nicht notwendig seien, um das Neubauvorhaben auf der benachbarten Parzelle 1808 zu realisieren. Ausserdem sei die Zulässigkeit eines Heli-Landeplat- zes auf dem Dach der Klinik in Abrede zu stellen. 6.Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (vgl. Prot.-Nr. 355) beschloss die Regierung betreffend Teilrevision der Ortspla- nung, die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhal- tet, das Folgende:
Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Er- schliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit fol-

6 - genden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfeh- lungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unter- halb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sport- lichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweiwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen: c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungs- anlage H._____ miteinander verbunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzu- führen. d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungsmindernde Massnahmen bleiben vorbe- halten und sind in die Baubewilligung aufzunehmen. e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Sollten sie nicht eingehalten wer- den können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfach- stelle vorbehalten. f)Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luftreinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Bau- behörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auflagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Ver- brennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen betroffen. g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanie- rungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusammenhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postgebäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungser- klärung ist von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilli- gungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspe- gel darzustellen.

Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbeschlüssen behandelt.
Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dis- positivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde einge-

7 - sehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben und Hin- weise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Be- schwerde erhoben werden kann.

Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30-tägige Be- schwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.
Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwen- dig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.
Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzuneh- men.
[Mitteilung an:] 7.Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 360), wurde in der Streitsache PB 22/15 erkannt:
In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungspla- nung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaura- tionsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mit- arbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwoh- nungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
Die Verfahrenskosten, bestehend aus StaatsgebührFr. 4'000.-- Kanzlei- und AusfertigungsgebührenFr. 1'616.-- TotalFr. 5'616.-- gehen zu 7/8 unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführenden und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der beigeladenen B._____ AG. Die Be- träge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzverwaltung Graubünden, Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen.
Die Beschwerdeführerenden werden solidarisch verpflichtet, der B._____ AG eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 4'000.-- zu bezahlen.
[Rechtsmittelbelehrung]
[Mitteilung an]

8 - In der Begründung des Entscheids wurde im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 12-17), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen Richtplan Siedlung (S. 17-18) und dem regionalem Richtplan OberQ._____ (S. 18-19), zur Prüfung der Koordination mit anderen Pla- nungen (S. 19-21), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilge- biets H._____ Nord (S. 21-25), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprü- fung der Bauzonen X._____ (S. 25-26), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 27), zur Rüge betreffend Ge- samtrevision Gefahrenzonenplan (S. 27-28), zur Rüge betreffend Sonder- nutzungsplanung Bahnhof (S. 28), zur Rüge der Unvollständigkeit des Pla- nungsberichts (S. 28-30), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfah- rens (S. 30-31), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Boden- nutzung (S. 31), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 32), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 32), zur Prüfung des Bedarfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Bau- bereich I (S. 33), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompen- sation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 34-37), der Bauzonengrösse (S. 37- 38), des ISOS-Inventars (S. 38-40), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 41), zur Prüfung umweltschutzrechtlicher Fragen (UVP [S. 42]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 42-43]; Verletzung der UVP-Pflicht [S. 43-45]; ungenü- gender Umweltbericht [S. 45-46]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 47-49]; Verletzung Vorschriften Luftreinhaltung [S. 49-51]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschadstoffe (S. 51-52) und weiterer umweltrechtlicher Be- lange inklusive Fazit (S. 52-53), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstufung des Postgebäudes (S. 53-58), Orts- bildschutz/Gebäudegestaltung (S. 58-63), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 63-65), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 65-66), Helikopterlandeplatz (S. 66-67), Verkehrskonzept (S. 67-68), Aus- sichtspunkten (S. 68-69), offene Nutzungsart (S. 69-71) sowie Nutzungs-
9 - ansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-73) – einlässlich Stel- lung genommen. In der abschliessenden Interessensabwägung (S. 73-75) wurde sodann noch resümierend festgehalten:

Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Regierung nach ein- gehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschriften sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfassend zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung ermöglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Stand- ort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Er- schliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie C., D. und K.) und mit der vorgesehe- nen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegen- stehenden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels D. und C._____ sowie der übrigen Nachbar- schaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse) klar überwiegt. Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsde- stination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation be- stehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berggebiet in neue Hotelanla- gen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies insbesondere nachdem die Quersubventio- nierung solcher Bauvorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark einge- schränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegen- den neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehr- höhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamt- haft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entge- genstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nut- zungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar un- abhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Inter- esse. Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nut- zungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotz- dem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche so- gar Reduktionen erfahren. Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zudem keine überwiegenden Interessen des Orts- bildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegen- stehen. Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungsplanung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Vergleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlechtern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in

10 - Übereinstimmung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Vor- aussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 8.Gegen den Entscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 (Prot.-Nr.

erhob die Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Ver- waltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: 1.Verfahrens-/Beweisanträge a)Es sei ein neutrales städtebauliches Gutachten über die Notwendigkeit einer Gesamtplanung über das Beizugsgebiet von H._____ Nord und Süd und über dessen Bebaubarkeit einzuholen. b)Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. c)Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommis- sion einzuholen über

die Auswirkungen der projektierten H._____-Planung auf die Umgebungszone Weltkulturerbe UNESCO
die Auswirkungen auf das gemäss ISOS-Inventar schützenswerte Ortsbild Eventuell sei eine andere Instanz, bzw. ein anderer Gutachter mit der Exper- tise zu beauftragen. d) Die Regierung des Kantons Graubünden sei anzuweisen, die verwaltungsinter- nen Vernehmlassungen offenzulegen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorgesehenen Änderung der Nutzungsplanung zu edieren. e) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der maximal zulässigen Bruttoge- schossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets 1999-2015 vorzulegen. f)Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) anzuordnen. 2.Der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 360, und der Genehmigungsentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 355, sowie der Beschluss der Gemeinde X._____ vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien aufzuhe- ben und an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen mit folgenden Auflagen: a) Es sei eine Gesamtvorlage für die Baugebiete H._____ Nord und Süd zu erar- beiten. b) Es sei ein durchgehender Grün- und Erholungsraum zwischen dem C.- Hotel und der Via M. (Seestrasse) einzuplanen, wie er bei der Schaffung der Spezialzone H._____ vorgesehen war. c) Es sei ein Planungsvertrag vorzulegen, der die Abgeltung aller Planungsvorteile erfasst. d) Es sei auf einen Heli-Landeplatz auf dem Dach der Klinik zu verzichten. e) Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen.
11 - f)Soweit das Verwaltungsgericht die Beweismassnahmen gemäss Ziff. 1 nicht sel- ber angeordnet hat, sei die Gemeinde X._____ zu verpflichten, die aufgeführten Beweismassnahmen gemäss Ziff. 1 lit. a bis f in Auftrag zu geben.

Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung all dieser Rechtsbegehren wurde zusammenfassend auf S. 40 ff. der Beschwerde festgehalten: Der von der Regierung dargelegte Sachverhalt sei unvollständig und zum Teil falsch. Eine Interessenabwä- gung bezüglich Anpassung der Nutzungspläne habe nicht stattgefunden. Auch die Auswirkungen auf die Umgebungs-/Pufferzone des Weltkulturer- bes Rhätische Bahn sei nicht geprüft worden. Im Entwurf zum kantonalen Richtplan sei die Spezialzone H._____ (SZS) offensichtlich falsch aufge- nommen worden. Die Planung H._____ sei als Gesamtplanung erlassen und als Gesamtplanung genehmigt worden. Von 2002 bis 2013 sei auf die- ser Basis geplant und in Baubewilligungen verfügt worden. Das Gutachten O._____ vom 16. Juni 2016 belege die Notwendigkeit einer Gesamtpla- nung. Von 1999 bis 2013 sei auch nach der Gesamtplanung gebaut wor- den. Überdies bestehe immer noch eine Planungszone für den Erlass des Gestaltungsplans, in dessen Verfahren die Aufnahme der Post als schüt- zenswert vorgeschlagen worden sei. Ferner enthalte der Entwurf zum Ge- nerellen Gestaltungsplan einen Aussichtspunkt, der nun wegradiert worden sei. Das vorgesehene Nutzungsmass sei überrissen; trotzdem wäre es gemäss Alternativprojekt der Architekten U._____ vom 30. August 2016 mit wesentlich geringerer Gebäudehöhe (statt 45 m talseitig bzw. 31 m berg- seitig; Reduktion um 13.50 m) zu erreichen. Die Vorlage enthalte zudem neue Bauzonenflächen, die nicht kompensiert worden seien und daher ge- gen Art. 38a Abs. 2 RPG verstiessen. Die Bauzone von X._____ sei ohne- hin zu gross. Zudem verletze die Vorlage das Ortsbild von X._____, wel- ches durch das ISOS-Inventar geschützt werde. Ebenso verletze die Vor- lage die Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes Rhätische Bahn. Die Umweltverträglichkeitsprüfung sei zu Unrecht unterlassen wor- den. Die Emissionsgrenzwerte würden schon heute überschritten, ebenso die Emissionsgrenzwerte bei Luftschadstoffen. Die Schutzwürdigkeit des

12 - Postgebäudes sei unterdrückt worden und nicht einmal die vorliegende Stellungnahme der Denkmalpflege ediert worden. Ausserdem sei auch die Planungsmehrwertabschöpfung unterlassen worden. Aus all diesen Grün- den werde um die Gutheissung der Verfahrens-/Beweisanträge gemäss Ziff. 1 a bis f sowie der materiellen Rechtsbegehren/Anträge nach Ziff. 2 und Ziff. 3 ersucht. 9.In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Be- schwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1). Die Verfahrens-/Beweisanträge seien mit Ausnahmen des Beweisantrags unter ZIff. 1 d (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege) ab- zuweisen (Ziff. 2). Unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 3). Zur Begründung werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Die Beschwerdegeg- nerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen der Beschwerdeführerin eingehend auseinandergesetzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, auf- grund welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich Beschluss des Souveräns von X._____ in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid vom

April/3. Mai 2017 fest. 10.In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (ZIff. 1). Die von der Beschwerdeführerin gestell- ten Verfahrens-/Beweisanträge seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kos- ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin (Ziff. 3). Zunächst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 darge-

13 - legt (S. 3-5). Danach wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die B._____ AG (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quartierplan E._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____ Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungsplan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quar- tierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu den geschei- terten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen Saal (Forum KK.) in H. Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nun zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Ein- zelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S. 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer projektbezogenen Son- dernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beurteilung des überarbei- teten Richtprojekts durch die Fachleute der Beschwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwir- kungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mit- wirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschiedung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Planungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren vor der Beschwerde- gegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungsentscheid/Beschwerdeent- scheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerdeführerin (S. 25), zu ihren Verfahrens-/Beweisanträgen samt Beschwerdelegitimation (S. 25-26), zur
14 - Kognition des Verwaltungsgerichts und zur Bestreitung der in der Be- schwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ House (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnis- sen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Überein- stimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koor- dination mit anderen Bereichen für eine Gesamtplanung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen dieser Sondernut- zungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebauli- chen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ ag 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 44- 46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bau- ten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprü- fungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Bodennutzung (S. 52-55), zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55-56), zur Bauzonen- grösse (S. 56), zum ISOS-Inventar (S. 56-58), zum UNESCO-Weltkultur- erbe (S. 58-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denkmalpflegerischen Si- tuation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudege- staltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70-72) sowie zum Ver- kehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung bezogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung wurde vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 (im Sachverhalt Ziff. 7, hiervor) verwiesen. Die Beschwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Ergebnis der Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung durch die Beschwerdegeg- nerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht dargelegt habe, welche Gründe sie dazu be- wogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu
15 - verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamt- planung unter allen Aspekten auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest: Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vorschriften die Hür- den wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizeri- schen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von D., C., K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesundheitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus allge- mein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs. Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architek- ten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und sei von dort zu edieren (S. 80). 11.In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ AG (Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwal- tungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuwei- sen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschä- digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzu- treten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzli- chen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei der Ermessenausübung sei ebenfalls nicht einzutreten (S. 3). Materiell wurde zur Planbeständigkeit (S. 4 f.) ausgeführt, im Jahre 2002 hätten die Stimmberechtigten das ursprüngliche Nutzungskonzept für das Gebiet H._____ durch die Teilrevision der Ortsplanung vom 2. Juni 2002 / 22. Ok- tober 2002 geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungspla- nung beschlossen. Die ursprünglich in H._____ Nord geplante öffentliche Grossparkierungsanlage sei dabei in das Gebiet H._____ Süd verlegt wor- den. Dadurch sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden, da eine Erschliessung der öffentlichen Parkie- rungsanlage durch das Gebiet Süd entfallen sei. Der von der Beschwerde- führerin behauptete Zusammenhang zwischen den Teilgebieten Nord und Süd sei damit endgültig verlorengegangen (S. 6). Die Beschwerdeführerin
16 - hätte zudem nicht dargetan, inwiefern eine angeblich zu Unrecht unterlas- sene Prüfung der Nutzungsplanung H._____ Süd auf die Vereinbarkeit mit dem UNESCO-Weltkulturerbe Rhätische Bahn, mit dem ISOS-Inventar und mit der Schutzwürdigkeit der Post die Interessenabwägung bezüglich einer neuen Planung hätten beeinflussen können (S. 6). Im Weiteren nahm die Beigeladene detailliert zur Übereinstimmung ihres Bauvorhabens mit der Richtplanung (S. 7-8), zur Koordination mit anderen Planungen (Genereller Erschliessungsplan [GEP]; Genereller Gestaltungsplan [GGP]) samt Gut- achten G._____ AG vom 20. Juni 2014 inkl. Modellfotografien zzgl. Pla- nungsbericht vom 27. Oktober 2015) (S. 8-18) Stellung. Danach äusserte sich die Beigeladene zur Bauzonensituation (S. 18-19), zum GGP "schüt- zenswerte Bauten" samt Gutachten II._____ Ingenieure vom 6. Juli 2014 (S. 19-30), zur haushälterischen Bodennutzung zzgl. Fotomontagen/Grös- senvergleichen und zzgl. Fussabdruck im Vergleich abgebranntes bzw. neu geplantes H._____ sowie zzgl. Konzeptstudie U._____ vom 30. August 2016 (S. 30-35). Eine Kompensation nach Art 38a Abs. 2 RPG sei nicht geschuldet, da die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevision (2015/2017) nicht ver- grössert werde. Im Gegenteil, sie nehme gegenüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m 2 ab (S. 36-40). Zur Bauzonengrösse wurde beigefügt, dass sich das Gebiet H._____ Süd (wegen seiner zentralen/guten Lage) nicht zur Auszonung eigne und gewichtige öffentliche Interessen dagegen- sprächen (S. 40). Sodann wurde noch zum ISOS (S. 40-42), zum UN- ESCO-Weltkulturerbe (S. 42-43), zum Umweltrecht (S. 43-45) inkl. Lärm- schutz (S. 45-47) und Luftreinhaltung (S. 48), zur denkmalpflegerischen Si- tuation des Postgebäudes (S. 48-49) und zur Mehrwertabschöpfung (S. 49-

Stellung genommen. Zusammengefasst ergebe sich, dass die in der Beschwerdeschrift gerügten Punkte nicht einschlägig seien. Auf viele Rü- gen sei gar nicht erst einzutreten und im Übrigen sei die Beschwerde ab- zuweisen (S. 52). Als Beilagen wurde der GGP 2015 [1], das Gutachten QQ._____ vom August 2014 i.S. 'Argumentarium Abbruch Postgebäude'

17 - [2], das Gutachten II._____ Ingenieure vom 6. Juli 2014 [3], der 2. Vorprü- fungsbericht ARE vom 24. Juli 2014 [4], die Bedarfsberechnung Parkplätze H._____ und Klinik S._____ [5] sowie ein Schreiben der GG._____ vom

August 2016 [6] i.S. 'Lufthygiene' der Vernehmlassung vom 18. August 2017 angefügt. 12.In ihrer Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin unverän- dert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 fest, ausgenommen Ziff. 1 lit. d, die erfüllt worden sei (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege durch Beschwerdegegnerin 1). Auf die An- träge (1.a/c/f und 2.e) sei – entgegen der Darstellung der Beigeladenen – ebenfalls einzutreten, da Art. 51 Abs. 3 VRG neue Tatsachenbehauptun- gen und Beweisanträge ausdrücklich für zulässig erkläre. Die gegenteilige Auffassung der Beigeladenen sei unverständlich. In materieller Hinsicht be- kräftigte die Beschwerdeführerin nochmals, dass das Prinzip der Plan- beständigkeit verletzt worden sei, da die Teilgebiete H._____ Süd und Nord als Gesamtplanung zu behandeln seien und somit keine projektbezogene Sondernutzungsplanung zulässig sei. Im Zeitraum 1999-2013 sei der ge- samte Baustandort der nahegelegenden Parzelle 1915 (vgl. Parallelverfah- ren R 17 45) neu überbaut worden. Dieser Bauplatz mit Sicht auf den See sei damals selber von der Beschwerdegegnerin 2 für Fr. 10 Mio. verkauft worden. Das Hotel C._____ habe im selben Zeitraum in H._____ Nord eine Überbauung mit den Residenzen und eine Erweiterung des Wellnessbe- reichs realisiert. Das Hotel D._____ habe seinerseits ebenso in H._____ Nord die D.-Galerie und in H. Süd den Anschluss an die Par- kierung in H._____ Nord realisiert. Richtig sei, dass seit Erlass der H.-Planung 1999 und der Revision der Teilgebietsplanung H. Süd im Jahre 2002 erhebliche Zeit vergangen sei. Rein vom zeitlichen Ab- lauf her sei daher nicht falsch gewesen, die H._____-Planung grundsätzlich zu überprüfen. Die Zeitdauer für sich allein betrachtet sei aber kein Krite- rium, das eine Planänderung rechtfertigte. Alle Handlungen der Eigentümer

18 - innerhalb dieses Gebiets seien auf den Vollzug der Planung durch die Be- schwerdegegnerin 2 angelegt gewesen. Dies habe ein Vertrauen in jene Gesamtplanung begründet, welches nun durch die neue (projektbezogene Sondernutzungs-) Planung verletzt werde. Die Auffassung der Beschwer- degegnerin 2 und der Beigeladenen – wonach das Teilgebiet H._____ Süd spätestens durch die im Jahre 2002 durchgeführte Teilrevision planerisch verselbständigt worden sei – sei nicht zutreffend. Mit dem GGP H._____ Süd sei nicht etwa die Gesamtplanung aufgegeben, sondern bestätigt wor- den. Einerseits, indem man den Nutzungsanspruch im Bereich H II mit 6'600 m 2 beibehalten habe und andererseits, indem man für den Bereich I die Bestimmungen der inneren Dorfzone für anwendbar erklärt habe (Re- plik S. 4-6). Im Weiteren wurde zum Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 7), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 9-10), zur Prüfung der Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 11), zur Überprüfung der Bauzonengrösse (S. 12), zum schützenswerten bzw. erhaltenswerten Postgebäude (S. 12-14), zum Ortsbild/ISOS mit UNESCO-Weltkulturerbe (S. 14-15), zur Begutachtung durch die ENHK und EDK (S. 16-17), zur un- terlassenen Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP; S. 17), zum Lärmschutz und der Luftreinhaltung vor Ort (S. 18) Stellung genommen. Zusammen- fassend brachte die Beschwerdeführerin vor: Die Planung für H._____ Süd verletze den Aspekt der Planbeständigkeit und das Prinzip der notwendi- gen Gesamtplanung für H.. Auch der Gutachter O. vom Institut für Städtebau der ETH Zürich erachte eine Gesamtplanung als notwendig. Das Alternativprojekt U._____ habe nachgewiesen, dass das gesamte Raumprogramm mit einer um 13.5 m reduzierten Gebäudehöhe möglich sei. Das Bauvorhaben auf Parzelle 1808 erweitere das Baugebiet und ver- letze ohne Kompensation den Art. 38a Abs. 2 RPG. Die Bauzonengrösse von X._____ sei einer Überprüfung zu unterziehen. Auszonungen in H._____ Nord und Süd seien zu prüfen. Das Postgebäude sei möglicher- weise schützenswert, sicher aber erhaltenswert. Dies sei gutachterlich ab- zuklären. Das Bauprojekt verletze das Ortsbild von X._____ und die ISOS-
19 - Festlegungen sowie das UNESCO-Weltkulturerbe. Deshalb sei eine Begut- achtung durch die ENHK oder die EDK anzuordnen. Die Umweltverträg- lichkeitsprüfung sei zu Unrecht unterblieben. Die Vorschriften über den Lärmschutz und die Luftreinhaltung würden nicht eingehalten. 13.In der Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde und der Ver- fahrens-/Beweisanträge (mit Ausnahme von III lit. d – erledigt worden) fest. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund wel- cher der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. April/3. Mai 2017 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Es werde jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerun- gen im angefochtenen Entscheid festgehalten (S. 2). 14.In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 un- verändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. Au- gust 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vor- geschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nut- zungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Ge- biet H., also inkl. H. Nord, hätte durchgeführt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehm- lassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Ge- samtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F so- wie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea- lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für eine der Beschwerdeführerin vorschwebende neue Gesamtplanung gelten müsste, vor allem weil die Hotels D._____ und C._____ als Eigentümerinnen des grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die
20 - konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nut- zungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öf- fentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternati- ven nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden noch Präzisie- rungen zu den Eigentums- und Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigela- dene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtlicher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüp- fend an ihre Erwägungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Plan- beständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10- 14), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) und zum Präjudiz Z._____ House (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Grün- den sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung (S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Pla- nungsvorlage an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Ge- samtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Ver- waltungsgericht insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erwei- terte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Beschwerde gar nicht einzutreten. 15.Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 entgegnete die Beigeladene noch, dass die Beschwerdeführerin betreffend Planbeständigkeit übersähe, dass die-
21 - sem Grundsatz das Prinzip des Planungsrhythmus vorgehe. Richtpläne seien alle 10 Jahre gesamthaft zu überprüfen und nötigenfalls zu überar- beiten. Daraus ergebe sich auch ein Planungsrhythmus für die Nutzungs- pläne. Abgesehen davon seien die Bauzonen so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprächen (S. 2). Sodann sei dar- auf hinzuweisen, dass ein Sondernutzungsplan eine andere Planbestän- digkeit als ein Rahmennutzungsplan haben könne. Im Übrigen sei die Be- schwerdeführerin auf Parzelle 1716 (gegenüber Parzelle 1808) nicht be- sonders stark betroffen von der strittigen Revisionsvorlage. Die Gesamt- planung sei durch den GGP H._____ Süd keineswegs bestätigt worden. Vielmehr habe grundsätzlich immer und besonders ab diesem Zeitpunkt die Überzeugung gegolten, dass die Teile Nord und Süd selbständig zu entwickeln seien (S. 3). Die Beschwerdeführerin möchte offenbar die von ihr beklagte, angebliche 'Kabinetts-Planung' durch eine Expertenplanung ersetzen, wofür es keine gesetzliche Grundlage gebe. Wenn sie im Nach- hinein einen Experten beizöge, um im Rechtsmittelverfahren ihre Position zu verteidigen, so sei das Gutachten nicht glaubwürdiger und es bestehe kein Anlass für eine Oberexpertise. Das Alternativprojekt U._____ sei eine rein private Studie, die nicht von der Beschwerdegegnerin 2 oder der Bei- geladenen in Auftrag gegeben worden sei. Es sei eine blosse Volumenstu- die, welche einzig den Interessen der Nachbarn diene, welche ebenfalls die von der Beschwerdeführerin so vermisste Durchsicht verbaue, welche kei- nerlei Überlegungen zur inneren Struktur der Bauten anstelle und damit ein billiges, leicht durchschaubares Kampfprojekt darstelle. Es sei einzig durch die angestrebte Freihaltung der Nachbargrundstücke motiviert, was in der Beschreibung der Vorzüge des Projekts auch deutlich zum Ausdruck komme. Dass die Kubatur und die städtebauliche Setzung des heutigen Richtprojekts richtig seien, hätten schon die Projektanten des an der glei- chen Stelle errichteten, 1944 abgebrannten N._____, gewusst (S. 4-5). Eine Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG bestehe nicht, da diese nur bei 'Ausscheidung neuer Bauzonen' und nicht bei Aufzonung oder Er-
22 - weiterung von Baufeldern gelte. Das betroffene Gebiet sei immer in einer Bauzone gewesen, habe ober- und unterirdische Bauten zugelassen und in den Freihalteflächen Erschliessungsanlagen vorgesehen, die teilweise schon erstellt seien (S. 5). Selbst bei zu grossen Bauzonen bestünde kein Anlass, das Gebiet H._____ abzuzonen. Eine künftige Revision der Nut- zungsplanung hätte nämlich den Grundsatz der Siedlungsentwicklung nach innen zu befolgen. Von einer Rückzonung betroffen wären somit pe- riphere Gebiete und mit Bestimmtheit nicht das zentral gelegene Gebiet H.. Gerade für die Hotelnutzung sei kein anderes Gebiet so prädes- tiniert wie das Gebiet H. (S. 5). Das Postgebäude sei offenkundig nicht schützenswert. Die Bausubstanz sei unbestreitbar schlecht. Aus heu- tiger Sicht müsse das Postgebäude bloss als eine Zwischennutzung be- trachtet werden. Denkmalpflegerisch relevant sei jedoch hinsichtlich Städ- tebaus das 1944 abgebrannte N., das in neuer Form wieder zu Le- ben erweckt werden sollte. Weiter sei den Akten zu entnehmen, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 sehr wohl nicht nur mit dem ISOS, sondern auch mit dem UNESCO-Welterbe befasst habe. Das neue Hotel werde wie das Hotel D. und das Hotel C._____ selber zum Ortsbild gehören, wie ja auch schon das abgebrannte N._____ (S. 6). Die Nutzungsplanung H._____ Süd sei nicht genügend detailliert, um eine verbindliche Umwelt- verträglichkeitsprüfung durchzuführen. Eine solche sei daher erst im kon- kreten Baubewilligungsverfahren vorzunehmen. Zudem werde der Schwel- lenwert von 500 Parkplätzen nicht erreicht. Das öffentliche Parkhaus sei rechtskräftig bewilligt und erstellt. Ein funktioneller Zusammenhang mit die- sem bestehe hier nicht. Die Anzahl von 235 Parkplätzen sei für das neue Hotel und die Klinik genügend (S. 7). Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 habe überdies bereits eine umfassende Prüfung des Lärmschutzes bein- haltet (S. 7). 16.Am 27. April 2018 reichte Rechtsanwalt MLaw Christian Fey – unter Ver- weis auf seine früheren Schreiben vom 3. April 2018 und 12. April 2018
23 - (Anwaltswechsel mit Mandatsübernahme nach Tod von RA Dr. iur. Peter Clavadetscher) beiliegend die neu unterzeichneten Anwaltsvollmachten und Honorarvereinbarungen beim Gericht ein. 17.Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au- genschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch den Rechts- vertreter RA MLaw Christian Fey vertreten war. Von Seiten der Beschwer- degegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegegnerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mitglieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO.- Gruppe und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äus- sern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin im Par- allelverfahren R 17 50 ein Dossier Ortsplanung H. Süd ' H.' mit Situationsanalyse und Visualisierungen sowie ein Schreiben des Architek- turbüros W. mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X.' und 'Neue Planung H. für Klinik S._____ und Y.' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Architekt T. noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend Richt- projekt/Visualisierung 'H._____ – Klinik S._____ X._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 als Anwalt der Beschwerde- führerin/Bauherrschaft unmittelbar beteiligt) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nachgereicht. Das Gericht seinerseits erstellte total 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augenscheins bei.
24 - 18.Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä- sentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern sowie dem Juristen Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli- chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschlies- send könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-innen und die Be- schwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenfalls bereits heute zugestellten Augenschein- protokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen. 19.Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom

März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen zu vervollständigen (Antrag 3): a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre

b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der [.....] Post vom 11. März 2019 hin."

25 - Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt: -Auszug [.....] Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone -Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 -ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 -3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad) 20.Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer- deführerin dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Be- zug auf das Augenscheinprotokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherr- schaft) verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusse- rungen anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergän- zung seiner früheren Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote ein- gereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 21.Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi- ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die pro- jektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsver- treter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annähe- rungen der Standpunkte zu torpedieren. 22.Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 zum zuge- stellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen
26 - an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, ver- vollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Pro- jektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visuali- sierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenschein- protokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt BB.' (Hotel- Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild ein- zufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen un- terirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum KK. in H._____ Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunkti- onshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) ge- machte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (un- genügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu mögli- chen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde. 23.Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer- deführerin im Parallelverfahren R 17 44 dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mit- glied des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin (CC._____) ins Proto-
27 - koll aufzunehmen. Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungs- gerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 24.Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be- schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S.) an sie herangetreten seien (und nicht umge- kehrt), um das Projekt W. zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (wei- tere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt" seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "ir- gendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigela- denen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen, Vielmehr habe es sich deren Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschrei- ben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien.
28 - Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1.Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X.er Souveräns vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H. Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom

April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nut- zungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 360) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die Aufhebung der Urnenabstimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der Re- gierung beantragte (Rechtsbegehren Ziff. 2). Die Sache sei mit mehreren Auflagen an die Gemeinde zurückzuweisen, so u.a. eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) auszuarbeiten (Begehren Ziff. 2a). Beschwerdeobjekte sind somit die Rechtmässigkeit der Urnenabstimmung auf Gemeindeebene sowie beson- ders der angefochtene Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid der Re- gierung. Ebenfalls wird über den Antrag auf Rückweisung der Sache an die Gemeinde mit mehreren Auflagen (Begehren Ziff. 2a-f) zu entscheiden sein. In formeller Hinsicht wird zunächst über die diversen Verfahrens- und Beweisanträge (Begehren Ziff. 1a-f) zu befinden sein. 1.2.Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von

29 - kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbe- schwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raum- planungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weiter- gezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver- waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefug- nis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Ge- nehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdein- stanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittel- behörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 [Hotel Z._____ House] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. Novem- ber 2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Be- zug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, das heisst auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Er- messensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand materiell-rechtli- cher Erwägungen sein (nachstehend E. 10.2.1, 10.2.2). 1.3.Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Ge- meinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträge- rin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerde- gegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 als-
30 - dann willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwal- tungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerich- tet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und de- taillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Be- schwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbar- keit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom

April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 anhand der gesetzlichen Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein (betrifft Prüfung des Rechtbegehrens in Ziff. 2; ohne Auflagen Ziff. 2a-f, siehe E. 1.4). 1.4.Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR

haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu ach- ten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grund- ordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Orts- kenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur Debatte stehen. Auf die Begehren in der Beschwerde (Ziff. 2a-f) kann somit von vornherein nicht eingetreten werden, da die Beschwerdeführerin dort die Rückweisung der schon beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd mit mehreren Auflagen verlangte – so die Ausarbeitung einer Gesamtplanung durch die Gemeinde für das ganze Baugebiet von H._____, die dann erneut dem Stimmvolk der Gemeinde zur Abstimmung vorzulegen wäre (Ziff. 2a). Dasselbe gilt auch für die übrigen Auflagen an die Gemeinde (Begehren Ziff. 2b-f). Thema des vorliegenden Beschwerde- verfahrens kann aber nur die gerichtliche Überprüfung der angefochtenen Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide gemäss Ziff. 2 des Rechtsbe- gehrens sein. Da das Verwaltungsgericht nicht Planungsbehörde ist, kann

31 - es aber auch nicht darüber entscheiden, ob die Gemeinde bei einer allfälli- gen Aufhebung der vorliegend zur Diskussion gestellten Planungsent- scheide eine Gesamtplanung sowie weitere Planungsschritte an die Hand nehmen müsste. Auf die Beschwerde kann mangels Spruchbefugnis des Gerichts (Auflagen Ziff. 2a-f) somit nicht eingetreten werden. 1.5.Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch- tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf- hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er- mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungs- gericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist Stockwerkeigentümerin und somit auch Mitei- gentümerin am Wohn- und Geschäftshaus NN._____ auf Parzelle 1716 im Teilgebiet H._____ Nord. Dieses Haus befindet sich auf der anderen Stras- senseite der Via I._____ und direkt gegenüber der Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd in einer Entfernung von rund 20 m. Die Beschwerdeführerin ist daher wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe (vgl. BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal ein schutzwürdiges Inter- esse nicht a priori verneint werden kann. Die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführerin dürfte nämlich durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens aufgrund zu erwartender Aussichtseinschränkun- gen auf den talseitigen Gemeindesee und auf die Uferpromenade beein- flusst werden (vgl. BGE 137 II 30 E. 2.2 und 139 II 279 E. 2.2). Ein Schut- zinteresse für die Beschwerdeführerin zur gerichtlichen Überprüfung der neuen Nutzungsplanung (projektbezogene Sondernutzung) im südlich ge- legenen Teilgebiet H._____ auf Parzelle 1808 ist somit zu bejahen, zumal bis zur Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwi- schen zwei eigenständigen Teilgebieten (H._____ Nord/Süd) differenziert wurde und früher offenkundig allseits von einer zusammenhängenden Nut- zungsplanung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis
32 - auch in Bezug auf den ganzen Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die Beschwerde ist daher – mit Ausnahme von E. 1.4 vorstehend sowie nachfolgend allenfalls bezüglich 'Planungsmehrwertabschöpfung' (wegen Fehlens eines eigenen Rechtsschutzinteresses [vgl. dazu nachste- hend E. 16.2.]) – einzutreten. 1.6.1. Zu den Beweisanträgen (Gutachten sowie Edition nach Ziff. 1a-f) der Be- schwerdeführerin gilt es festzuhalten, dass den Editionsbegehren der Be- schwerdeführerin – soweit fallrelevant - stattgegeben wurde. Der Antrag auf Herausgabe der Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vor- gesehenen Änderung der Nutzungsplanung (Ziff. 1d) bezeichnete die Be- schwerdeführerin in der Replik vom 3. Oktober 2017 selbst als erledigt. Die Beschwerdeführerin hat sowohl die Einholung einer städtischen Expertise über die Notwendigkeit für eine Gesamtplanung und Bebaubarkeit H._____ Nord und Süd (Ziff. 1a), die Einholung eines Gutachtens der Eidgenössi- schen Kommission für Denkmalpflege (EKD) über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes (Ziff. 1b), die Einholung eines Gutachtens der Eid- genössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) über die Aus- wirkungen der projektbezogenen Nutzungsplanung auf das gemäss ISOS- Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe (RhB) schützenswerte Ortsbild (Ziff. 1c), als auch eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) über das gesamte Nutzungsprojekt in H._____ Süd (Ziff. 1f) sowie eine Zusammenstellung der maximal zulässigen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Bei- zugsgebiets (ZIff. 1e) beantragt. 1.6.2. Das Gericht hält dazu fest: Ob es zulässig war, die projektbezogene Son- dernutzungsplanung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durchzuführen oder ob eben eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, welche einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat (so Antwort auf Ziff. 1a). Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeite-
33 - ten Inventar (siehe Akten Beschwerdeführerin [BF-act.] 17 in R 17 45/46 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. überdies Privatgutachten EE._____ [BF-act. 13] in R 17 45/46; BG1-act. 6/6 in R 17 46] und Prof. O._____ [BF-act. 27] in R 17 45/46). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um eine Interes- senabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (also Beschwer- degegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Beschwer- degegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es nun lediglich noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Interes- senabwägung durch das streitberufene Gericht (Antwort Ziff. 1b). Eine ENHK-Expertise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich da- her nicht für die Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage'' zuständig. Insbe- sondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – wel- che hier im Vordergrund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Ver- waltungsgerichts ist dieses selbst in der Lage, die projektbezogene Son- dernutzungsplanung H._____ Süd im Lichte von ISOS und UNESCO-Welt- kulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen (Ant- wort Ziff. 1c). Auf das Thema 'Umweltverträglichkeitsprüfung' (Ziff. 1f) wird nachfolgend in E. 13.2 ('unterlassene UVP') und auf die 'Zusammenstel- lung der im Gebiet H._____ Süd vorhandenen BGF' (Ziff. 1e) in E. 16.1.2 (siehe dazu ausführlich BGF-Zahlenmaterial unter der Rubrik 'Planungs- mehrwertabschöpfung') eingegangen. (Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 wie auch BG1-act. 6/1-16 in R 17 46 handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten
34 - BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren). 1.7.Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ha- ben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Fest- stellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachver- halts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grund- lage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S.& Y. X.' und 'Neue Planung H. für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nicht- berücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzu- stellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augen- scheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 19) wurde nachweislich stattgegeben. 2.1.1. Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass der- artige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesge-
35 - richt hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allge- meinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde Pontre- sina], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausge- hen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Än- derungen mitbetroffen sein könnten (so bereits Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundei- gentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (vgl. BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in ei- nem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bun- desgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerecht- fertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Inter- essensabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer ge- wissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen an- zupassen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Gel- tungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und
36 - Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der be- absichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2). 2.1.2. Die Beschwerdeführerin macht zum Thema ''Planbeständigkeit' geltend, dass selbst, wenn eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Pla- nung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentüme- rin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Pla- nungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhal- tenswerter Post). Eine Interessenabwägung der Beschwerdegegnerin 1 habe nicht stattgefunden. Diese hätte vorausgesetzt, dass die Auswirkun- gen der neuen Planung auf die gesamte bisherige Planung in H._____ Nord und Süd überprüft worden wäre. Das sei aber nicht geschehen. Un- berücksichtigt seien auch die Auswirkungen auf die Umgebungszone des Weltkulturerbes RhB und auf das geschützte Ortsbild nach ISOS-Inventar geblieben. Auch die Schutzwürdigkeit der Post sei nicht abgeklärt worden, von der Verbauung des bisherigen Aussichtspunktes auf der Postterrasse ganz zu schweigen. Ebenso sei eine Stellungnahme der Denkmalpflege bewusst vorenthalten worden. Die Sachverhaltsermittlung der Beschwer- degegnerin 2, aber auch jene der Beschwerdegegnerin 1, sei deshalb un- vollständig erfolgt und entsprechend durch das Gericht zu korrigieren. 2.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16).
37 - 2.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse lie- gender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jähri- gen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____ House). Auch die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungs- planung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Bereits in den BESS von 2002, Ziff. 1.1 (BG1-act. 6/9 in R 17 50) sei neben dem Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe allein mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführerin könne nicht behaupten, sie hätte – im Gegensatz zur B._____ AG – mit dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüg- lich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammen- hang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Be- deutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Ge- samtplanung entgegenstehen. 2.1.5. In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____ AG) geltend, die Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamt- haften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskon- zept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungs- ordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden ver-
38 - legt worden (BG1.-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See) in R 17 50). Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der guten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten entstehe ein würdiges Stadt- entrée auf der Via I.. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im Q. einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Kli- nik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Pla- nungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Baubereich (II) aus- geschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungsgrundsatz gege- ben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Über- bauung ausgeschlossen werden sollte. Dies widerspräche ohnehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Be- dürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine we- sentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentli- chen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden über- baubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planeri- sche Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nördlich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdichtung
39 - entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die unsi- chere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar- ten. Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ House widersprüchlich. Sie bestätigte die Auffassung der Beigeladenen, dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baube- willigungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor in- vestieren. Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten Projekts, obwohl sie wüsste, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Die nunmehr erfolgte Bau- eingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude. 2.2.Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geän- dert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden (siehe BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], 6/1 [GGP H._____ Süd 1999/2000], 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Pla- nungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50; BF-act. 4 [GGP H._____ Nord 1999], 5 [GEP H._____ Nord 1999], 6 [GGP H._____ Süd 1999] und 7 [GEP H._____ Süd 1999] in R 17 45/46). Das Parkhaus H._____ ist nach Süden verlegt worden (BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See] in R 17 50). Spätestens 2002 ist H._____ Süd – im Zuge der damaligen OP-Teilrevision – mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage (BG1-act. 4/30 [Situationsplan U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit
40 - ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab Bahnhof (BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbereich für öf- fentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschliessungstunnel] in R 17 50; BF-act. 5 [GEP H._____ Nord] in R 17 45/46). Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) ent- gegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsi- chere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar- ten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass die Eigentümerin des Ho- tels C._____ auf Parzelle 1694 im Einverständnis mit den anderen Betei- ligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und den Quartierplan H._____ Nord anderseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Gemeinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 (zunächst bis Ende Sep- tember 2008) nach (BG1-act. 4/25 in R 17 50). Es ist – trotz entsprechen- der Ankündigung des Hotels D._____ am 21. Juli 2008 (BG1-act. 4/27 in R 17 50) – nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder aufgehoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nötigenfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse er- heblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Re- vision anstrebt, zu prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prü- fen. Raumpläne dürfen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planände- rung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung die Gründe
41 - sein, welche für eine Planänderung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind Nutzungspläne nach Art. 15 Abs. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jahren zu überprüfen. Je älter die Nut- zungspläne sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Re- vision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht übermässig hohe Anforderungen zu stellen. Der Regionale Richtplan OberQ._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richtplan Graubünden (KRIP GR) 2010 und Art. 75b BV mit dem Zweit- wohnungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungs- bau im Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwick- lungsansätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie und dem Gesundheitstourismus eingestellt (BG1-act. 6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die bei- den Nutzungspläne 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewe- sen (BG1-act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m 2 BGF bzw. mit Verzicht auf BGF-Beschränkung bei Hotel- und Klinikbau] in R 17 50). Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven aber mit erheblichem Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris- mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung H._____ Süd drängt sich hier auf. Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Frei- flächen belegt (BG1-act. 2/12-14 [GGP Teilgebiet H._____ Nord 1999 und H._____ Süd 1999 und 2002] in R 17 50). Dies ist nicht mehr adäquat. Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Er- satzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbin- dung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbin-
42 - dung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal (BG1-act. 6/7 [Pro- jektstudie/Bericht Parkgaragen H._____ vom 22. Oktober 2001] in R 17 50). Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen An- passungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt. Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung gross- zügiger planerischen Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig in Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Sied- lungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in hohem öffentlichem Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Projekt ausgespro- chen und so das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat] und BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstim- mung vom 18. Oktober 2015] in R 17 50). Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Ver- trauen der Eigentümer/Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 nur noch untergeord- net. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der neuen Überbauung des Baubereichs auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 expli- zit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen (BG1-act. 2/15 [Revision Teil- gebietsplanung H._____ Süd – Planungsbericht vom 26. April 2002, Seite 5 unten, betreffend Baubereich I] in R 17 50). Irreversible Vermögensdis- positionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situa- tion, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels D._____ (Verfahren
43 - R 17 50) und C._____ (R 17 44) sowie der Liegenschaften P._____ (R 17

und NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich jedoch weniger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aus- sicht besteht aber grundsätzlich nicht. 3.1.1. Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht auf Gesetzesstufe regelt (Art. 75 der Bundesverfassung der schweizeri- schen Eidgenossenschaft [BV]; SR 101). Der Nutzungsplan hat im Einklang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewil- ligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide her- vorbringen (vgl. BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrie- ben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von kommunalen Nut- zungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be- urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein Anfechtungsverfahren findet lediglich dann statt, wenn jemand – wie vor- liegend – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; Urteil des Bundesgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/ 2014

44 - vom 19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit weiteren Hinweisen). 3.1.2. Die Beschwerdeführerin führt zur 'Richtplanung' aus, dass die Beschwer- degegnerin 1 offenkundig zu Unrecht erwogen habe, die vorliegende NUP H._____ Süd stimme mit dem Richtplan GR 2000 und mit dem gegenwärtig in Erarbeitung befindlichen kantonalen Richtplanung Siedlung überein. Die gegenteiligen Argumente seien bereits mit Eingabe vom 16. Februar 2017 dargelegt und begründet worden. Im regionalen Richtplan Q._____ sei das Gebiet von H._____ zwar dem Siedlungsgebiet zugeordnet. Das sage über die Intensität der anzustrebenden Nutzung und über die übrigen, im öffent- lichen Interesse liegenden Aspekte (Schutz des Ortsbildes sowie Schutz der Umgebungszone UNESCO-Welterbe) nichts aus. Insbesondere sei keine 'flächige Verdichtung' gefordert, sondern eine gebietsspezifisch dif- ferenzierte Festlegung einer qualifizierten Dichte. Die Beschwerdegegnerin 1 anerkenne dies im Genehmigungsentscheid, doch sei die Anwendung einer hohen Nutzungsdichte in der Grössenordnung von 0.8 bis 1.0 für das Gebiet von H._____ aufgrund der Überprüfung der Bauzonengrösse falsch und daher die Genehmigung nicht rechtens. 3.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24). 3.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe: So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die posi- tive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten
45 - Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäu- dehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels D., C., K._____ sowie L.) einfügten. Auch das Alterna- tivprojekt U. beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 (KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H.. Anders der aktu- elle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H. Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision 2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung noch nicht überbauter Bereiche im Hanggebiet H.. 3.1.5. Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an, es sei unbestritten, dass das Gebiet H. nicht zur Auszonung geeignet sei und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die Richtplanung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine sepa- rate Weiterentwicklung für Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die Richtpla- nung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. Schon im Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine lockere Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgesehen sei. Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. Eine ange- messene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen Nut- zungsplanung 2015 weiter.
46 - 3.2.Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigten – Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S; Text vgl.: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/Sied- lung.pdf) übereinstimmt. Gesundheitshotel und Klinik sind geeignete Nut- zungen, um die X._____ zugebilligten Entwicklungen (Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil stärken) weiter zu treiben. H._____ Süd leistet einen Beitrag zur Siedlungsverdichtung in ei- nem Hang mit guter ÖV-Anbindung. Es ist eine Fläche, welche mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden soll. Im KRIP-S ist H._____ Süd als be- stehende Bauzone eingetragen und die fragliche Fläche wird trotz der Frei- halteflächen gemäss rechtskräftiger NUP 2002 zu Recht als vollumfänglich überbaut qualifiziert. Die Bauzone von H._____ Nord ist dagegen – eben- falls zu Recht – weitgehend als nicht überbaut qualifiziert (vgl. https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/Gemein- de_St-Moritz_de_20180321-100533.pdf; resp. BG1-act. 11 in R 17 50). Auch in Bezug auf die Gestaltung und Baukultur sind keine Differenzen zwi- schen der NUP 2015 und dem KRIP-S festzustellen. Nicht nachzuvollziehen ist die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass es zwar stimme, dass H._____ Süd nicht zur Auszonung geeignet sei, sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte, aber nur, wenn zwingend sei, dass dies auch für H._____ Nord gelte. Die beiden Teilge- biete wurden spätestens 2002 planerisch voneinander getrennt behandelt (im Nordteil letztendlich praktisch keine Entwicklung) und es besteht dies- bezüglich kein Anspruch auf Gleichbehandlung, schon deswegen nicht, weil nur Gleiches gleich zu behandeln ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 572; WALDMANN/WIEDERKEHR, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/Ba- sel/Genf 2019, 5. Kapitel S. 280 Rz. 84 ff.).
47 - Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat in seinem Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 in R 17 50) die Sondernutzungsplanung H._____ Süd als grundsätzlich regional richtplankonform beurteilt. Mit der im RRIP OE 2009 verlangten qualifizierten Dichte/Verdichtung und der haushälterischen Nutzung des Bodens ist die Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis und Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG) gemeint und im konkreten Fall 'in optima forma' verwirklicht. Die Verdichtung erfolgt, um den ausgewiesenen Bedarf nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik zu befriedigen. Weil die Konzentration der baulichen Eingriffe an den Rän- dern von H._____ Süd erfolgt, können die restlichen Grünräume dort erhal- ten werden, was begrüssenswert ist. Eine homogene traditionelle Bau- weise existiert in X._____ nicht. Indessen haben sich grossvolumige Bau- ten – wie das vorliegende Richtprojekt – nie negativ von den übrigen pro- minenten Baukörpern abgehoben. Die beabsichtigte Entrée-Wirkung wird allerdings erst eintreten, wenn im Teilgebiet H._____ Nord auch der Bau- bereich D der NUP 2002 mit ebenfalls grossvolumigen Baukörpern über- baut wird (BG1-act. 6/3 [Planungsbericht Stand 27. Oktober 2015], Seite 29, VI Gesamtbeurteilung/Städtebaulich, in R 17 46). 4.1.1.Zur 'Koordinationspflicht mit anderen Planungen' schreibt Art. 50 KRG vor, dass die Genehmigungsbehörde für die inhaltliche Koordination der Ge- nehmigung mit allfälligen Zusatzbewilligungen sorgt (Abs. 1). Die Geneh- migungsbehörde entscheidet über Gesuche für kantonale Zusatzbewilli- gungen im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses selbst, wenn ein Ge- samtentscheid zur Verbesserung der Koordination beiträgt, der Verfah- rensbeschleunigung dient oder unter den Parteien vereinbart wurde (Abs. 2). Wird die Zusatzbewilligung von den gemäss Spezialgesetzgebung zu- ständigen Behörden erteilt, sorgt die Genehmigungsbehörde möglichst für eine gleichzeitige Eröffnung (Abs. 3). Das Bundesrecht schliesst nicht aus, dass die Nutzungsplanung nicht allein auf kommunaler Ebene, sondern ganz oder teilweise auf kantonaler Ebene erfolgt. Ebenso ist es möglich,
48 - die Planung einzelner Bereiche einer besonderen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 477 E. 3.4). Allerdings sind solche Spezialplanungen mit dem Planungsgefüge gemäss RPG zu koordinieren (WALDAMM/HÄNNI, Raum- planungsgesetz [RPG], 2006, N. 17, S. 32 ff. zu Art. 2 RPG; ferner AEMI- SEGGER/KISSLING, in AEMISSEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxis- kommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorb. 66 ff. [projektbezogene Nutzungspläne/Planungspflicht], JEANNERAT MOOR in a.a.O. zu Art. 14 N. 9 ff. [Funktionen/Gegenstand von Nutzungsplänen], N. 53 [Mischzonen] sowie N. 62 ff. [Sondernutzungspläne/Bauzonen]). 4.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die gesamte Planung von H._____ sei aufeinander abgestimmt und koordiniert. Es seien durchgehende Grün- räume und Spazierwege geschaffen worden. Beide Beschwerdegegnerin- nen hätten vormals diese Freiräume als wichtig anerkannt. Die Argumen- tation, wonach es notwendig sei, die Räume in H._____ Nord und Süd ge- trennt voneinander zu behandeln, sei falsch. Es sei auch nicht mehr zu befürchten, dass das Teilgebiet H._____ Süd keine besonderen Qualitäten aufweise. Der Feststellung, die ausschliesslich der Beigeladenen diene, möglichst viel BGF in den Grünraum hineinzupferchen, sei Einhalt zu ge- bieten. Die vorhandene Qualität sollte erhalten und durch einen durchge- henden Grünraum mit Spazierwegen für die Bevölkerung gesteigert wer- den. Andernfalls sei das Gebiet zwischen der Strasse am See und dem D._____ sowie C._____ eine einzige Steinwüste. Die Südansicht des Dorf- bildes (vom See aus) würde so dauerhaft beeinträchtigt. Hervorzuheben sei, dass von 1999 bis und mit 2013 die Planung über H._____ immer als Gesamtplanung von Nord und Süd betrachtet und behandelt worden sei und dass nie irgendetwas geschehen sei, was nicht der geltenden Grund- ordnung entsprochen hätte. Sogar bei der Erteilung von Baubewilligungen in H._____ Nord und Süd sei dies beachtet und den Bauherren die Ver- pflichtung auferlegt worden, sich in das Parkhaus in H._____ Nord einzu- kaufen. Die Bauherren hätten dazu grosse Summen investiert. Erst die hier
49 - angefochtene Planungsvorlage ändere diese Grundordnung ab, dafür aber massiv zugunsten H._____ Süd und zulasten H._____ Nord. Das Ver- trauen der Planungsbetroffenen in H._____ Nord auf die während vielen Jahren geltende und auch praktizierte Planung sei verletzt worden. 4.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere im Beschwerdeentscheid S. 18-20). 4.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dass es zulässig sei, die pro- jektbezogene Sondernutzungsplanung durchzuführen. Sie setze keine Ge- samtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Ausgangspunkte seien der GGP und GEP H._____ Nord und Süd von 1999/2000. Dies sei eine Teilgebietsplanung gewesen, die eben nur einen Teil des Baugebietes erfasst und etwas konkretere Aussagen bezüglich Nutzung, Standort und Erscheinungsform der Bauten gemacht habe. Hier bei der projektbezoge- nen Sondernutzungsplanung sei dies anders. Es werde als erstes in Be- achtung der geltenden Planungsgrundsätze und der Auswirkungen auf die Umgebung ein Bauprojekt mehr oder weniger konkret ausgearbeitet und dann die Nutzungsplanung danach ausgerichtet. Am Anfang stehe das Projekt und nicht die Planung. Es gebe keine Definition der projektbezoge- nen Sondernutzungsplanung – mit Ausnahme in Art. 26 ZWG und Art. 22 Abs. 4 KRG. Sie sei zulässig als besondere Art der Nutzungsplanung gemäss Art. 14 ff. RPG. Projektbezogene Sondernutzungsplanungen wür- den dort eingesetzt, wo es um Grossprojekte im überragenden öffentlichen Interesse gehe, die sich im Zuge der bestehenden Nutzungsordnung bzw. auf dem ordentlichen Planungsweg nicht innert nützlicher Frist realisieren liessen. Dabei müssten die Auswirkungen auf die übrige Nutzungsplanung und die unmittelbare Umgebung vorgängig geprüft werden. Der Planung 1999/2000 hätten keine konkreten Projekte zu Grunde gelegen, deshalb gebe es keine Vergleichsmöglichkeit mit der heutigen Planung. Schon der 1993/1994 durchgeführte Ideenwettbewerb habe sich auf H._____ Nord
50 - beschränkt gehabt (BG1-act. 4/1-3 [Wettbewerbsprogramm; Planungsperi- meter H.; Jurybericht] in R 17 50). H. Süd sei nur einbezogen worden, weil damals noch eine Erschliessung der im Norden geplanten öf- fentlichen Garage an die Via I._____ geplant gewesen sei, die auch einen Teil des Postareals beansprucht hätte. Spätestens 2002 sei H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision pla- nerisch verselbstständigt worden durch die Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd. Damit sei das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Er- schliessungstunnel ab Bahnhof. Nachher habe man sich für die übrigen Veränderungen auf die jeweiligen Teilgebiete beschränkt (in H._____ Süd: Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS; in H._____ Nord: Quartier- planungen mit Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die zwei betreffenden Teilgebiete seien sowieso durch die Via I._____ räumlich voneinander klar getrennt. Für das Teilgebiet Nord gebe es keine konkreten Nutzungsvorstellungen. Deshalb sei eine Gesamtplanung unmöglich. Dies sei schon 1999/2000 der Fall gewesen. Der Erhalt der Klinik in X._____ liege in hohem öffentlichem Interesse. Es gebe gute Gründe, um für das Gebiet H._____ Süd eine Son- dernutzungsordnung zu erlassen. Diese sei auch nicht isoliert, d.h. ohne Abklärungen über die Auswirkungen auf die Umgebung erfolgt. 2013 sei die städtebauliche Studie FF._____ AG eingeholt worden. Deren Überlegungen korrespondierten weitgehend mit denjenigen von Prof. Dr. O._____ in seinem Gutachten vom 16. Juni 2016. Die städtebauliche Stu- die FF._____ AG habe die 2002 vorgenommene Abkehr von einer Gesamt- planung bestätigt. Indessen seien dort die der Planung H._____ zu Grunde liegenden städtebaulichen Ideen nicht ganz aufgegeben worden. Mit der Gesamtbetrachtung habe der Gemeindevorstand seine Aufgabe wahrge- nommen, die Teilrevision in einem grösseren Kontext auf ihre räumliche und ortsplanerische Zweckmässigkeit hin zu überprüfen. Am 3. Juni 2014
51 - sei der Bericht der G._____ ag (BG1-act. 6/4 in R 17 46 und BG1-act. 2/45 in R 17 50) erfolgt und am 12. August 2015 der Planungsbericht zur Teilre- vision der Ortsplanung H._____ Süd (BG1-act. 9 in R 17 50). Dieser Pla- nungsbericht setze sich auch mit dem Teilgebiet H._____ Nord auseinan- der. Zum Bericht von Prof. Dr. O._____ (BF-act. 27 in R 17 45/46) seien die Beschwerdegegnerin 2 und die beigezogenen Fachleute nie angehört wor- den und sie hätten keine Gelegenheit gehabt, sich dazu zu äussern. Des- halb sei der Bericht kein Gutachten. Prof. Dr. O._____ setze sich mit den Überlegungen der Fachleute der Beschwerdegegnerinnen zur Bedeutung des Richtprojekts T._____ nicht auseinander. Der Autor sei einseitig von den Eigentümern des Hotels C._____ instruiert gewesen. Das Richtprojekt mit Hotel und Klinik nehme nur wenig zusätzliches Land in Anspruch, im Wesentlichen jenes der Klinik. Bei der Studie U._____ (BF-act. 30 in R 17 45/46; BG1-act. 2/28 in R 17 46) handle es sich nicht um ein Bauprojekt, sondern um eine Projektstudie und diese könne nicht mit dem Richtprojekt verglichen werden. Die Gebäudetypologie sei ortsfremd. Die Durchsichten von der Via I._____ in die unterliegende Landschaft gingen verloren. Im Richtprojekt seien sie dagegen gewährleistet. Zwar weise die Projektstudie U._____ eine grössere BGF bei geringerer Bauhöhe als das Richtprojekt T._____ (BF-act. 23 [BGF-Berechnung] in R 17 45/46; BG1-act. 9 [mit Richtprojekt] in R 17 50) aus. Für seine Realisierung würden jedoch noch mehr Freiflächen in Anspruch genommen. Der BGF-Zuwachs erfolge aber am falschen Ort, in den Bereichen Front of House und Back of House. Bei den Zimmern und Suiten erfolge eine Reduktion. Das Klinikgebäude sei nicht konkretisiert. 4.1.5. Die Beigeladene entgegnet dem, es stimme nicht, dass von 1992 bis kurz vor der letzten NUP bei der Revision deren Auswirkungen auf das Gesamt- gebiet berücksichtigt worden seien. Dies gehe auch nicht aus dem Letter Of Intent (LOI) von 2011 hervor (BF-act. 24 in R 17 45/46 und BG1-act.
52 - 2/24 in R 17 45). Dieser habe einen multifunktionalen Saal auf H._____ Nord gewollt. Auf H._____ Süd habe er keine Auswirkungen gehabt. Von der Beschwerdegegnerin 2 seien die Auswirkungen der vorliegenden NUP auf H._____ Nord berücksichtigt worden. Die Interessen des Gebiets Nord an der Freihaltung der unberührten Aussicht seien den Interessen an der Entwicklung des Hotel- und Klinikgebäudes gegenübergestellt worden. Letztere überwögen. 1999/2000 habe man die damaligen Planungsgrundsätze und -ziele fest- gehalten, welche heute immer noch, wenn auch teilweise geändert, weiter beachtet würden. Die damals als Ziel festgelegte Schaffung optimaler Rah- menbedingungen verstehe sich von selbst. Die Erschliessung sei im revi- dierten GEP zweckmässig und die Schaffung der maximal 235 Parkplätze sei optimal. Zudem seien Aussichtsterrassen geplant und das Ziel der gu- ten Baugestaltung werde eingehalten. Es entstehe ein würdiges Stadten- trée. Die Baugestaltung und ihre Auswirkungen auf das Ortsbild seien im Laufe der verschiedenen Überarbeitungsphasen durch die G._____ ag 2011 und 2014 geprüft und schliesslich für gut befunden worden. Ein Grün- bereich werde auf H._____ Süd südlich und östlich der Baufelder II und III weiterhin bestehen. Der Grünraum werde nur durch das neue Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei auf die geänderten Anschauungen und Än- derung der rechtlichen Situation zurückzuführen. Die Planungsvorgaben von 1999/2000 seien bereits über 15 Jahre alt und seit der letzten NUP 2002 seien bereits 13 Jahre vergangen. Eine neue Beurteilung durch die Planungsbehörde sei im Rahmen des Planungs- zwecks und im Sinne der Vorgaben des RPG zulässig. Zudem bestehe das Verdichtungsgebot. Ein grosses öffentliches Interesse an der Aufwertung der Qualität der Infrastruktur gehe dem Interesse an der ungeschmälerten Erhaltung des heutigen Grünraums auf H._____ Süd vor. Die Erhöhung der Höhenkoten für die Realisierung eines Hotelgebäudes sei im Rahmen einer Gesamtabwägung aller Interessen bestimmt worden. Die Interessen der Grundeigentümer von H._____ Nord seien in diese Interessenabwägung
53 - einbezogen worden. Ein Einbezug in eine Gesamtplanung sei weder erfor- derlich noch sinnvoll. Es gebe keine Pflicht dazu. Die Beschwerdeführerin mache angebliche Unregelmässigkeiten bei der Abstimmung 2015 geltend. Diese hätten mit der Stimmrechtsbeschwerde beanstandet werden müssen. Die Masse der möglichen Bauvolumen seien aus der Abstimmungsvorlage gut ersichtlich. Es gebe keinen Gebäuderie- gel. Das Klinikgebäude solle, im Vergleich zu anderen Gebäuden in der Umgebung, zurückhaltende Ausmasse annehmen. Auch das geplante H._____ falle durch seine Grösse im Vergleich zu den anderen Hotels in der Umgebung nicht besonders auf. Zudem sei das grosse Volumen des H._____ auch aus historischer Sicht richtig und vertraut. Es werde ein Be- zug zum einiges voluminöseren und höheren N._____ geschaffen, welches abgebrannt sei. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe ohnehin nicht. Eine Ko- ordinationspflicht zwischen Nord und Süd bestehe nicht. Es gebe keine ge- setzliche Grundlage dafür. Der kommunalen Planungsbehörde komme bei ortsbaulichen Fragen ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspiel- raum zu. Die Gutachten der G._____ ag und der FF._____ AG (BG1-act. 6/22 in R 17 50) seien keine Privatgutachten, sie seien behördlich von der Beschwerdegegnerin 2 eingeholt worden. Zudem seien sie inhaltlich zutref- fend und nachvollziehbar. 4.2.Für das Verwaltungsgericht steht vorliegend fest, dass spätestens 2002 H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision planerisch verselbststän- digt wurde (Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd). Damit wurde das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete, der nicht mehr benötigte unterir- dische Erschliessungstunnel ab Bahnhof, aufgegeben. Nachher hat sich die Planungsbehörde für Veränderungen auf die Teilgebiete beschränkt (Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS im Teilgebiet Süd; Quar- tierplanungen im Teilgebiet Nord wurden abgebrochen resp. nach Sistie- rung durch die Gemeinde am 7./10. April 2008 (BG1-act. 4/25 in R 17 50)
54 - nicht wiederaufgenommen, sowie Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die Teilgebiete sind ferner durch die Via I._____ räumlich klar voneinander getrennt. Ob- wohl es keine Rolle spielt, ist dennoch zu erwähnen, dass es für das Teil- gebiet Nord keine konkreten Nutzungsvorstellungen gibt. Deshalb ist eine Gesamtplanung unmöglich. Eine Koordinationspflicht für gleichzeitige Revisionen der Grundordnung bedeutet nicht, dass diese nur parallel und zeitgleich zulässig wären, an- sonsten nur noch Gesamtrevisionen der Ortsplanung möglich wären. Teil- revisionen der Grundordnung müssen nur dann aufeinander abgestimmt werden, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die separat erarbeiteten und verabschiedeten Änderungen der Grundordnung in sich widersprüch- lich sind. 1999 ist die Planung auf H._____ als Teilgebietsplanung H._____ bezeichnet und als Gesamtplanung konzipiert worden. Ob deswegen eine gesonderte Teilrevision der Planung für H._____ Süd ausgeschlossen ist, beurteilt sich einerseits nach dem Sinn und Zweck der seinerzeitigen Pla- nung und anderseits nach den heute allgemeinen und praktizierten Pla- nungsgrundsätzen. In H._____ Süd und H._____ Nord gibt es Geländeab- schnitte mit unterschiedlichen baulichen Nutzungen und Qualitäten hin- sichtlich des Freiraums. Auf H._____ Süd ist – im Gegensatz zu H._____ Nord, wo gemäss KRIP-S resp. dem Gemeinde-Datenblatt (BG1-act. 11 in R 17 50) die Flächen im Wesentlichen unüberbaut sind – der Freiraum von Verkehrsinfrastruktur ohne besondere Qualität geprägt. Folgerichtig wur- den die Nutzungen 1999 für H._____ nicht in einem einheitlichen Plan, son- dern in für die Teilgebiete Süd und Nord gesonderten Plänen festgelegt. Der Einbezug von H._____ Süd in die Teilgebietsplanung H._____ 1999 ist im Wesentlichen deshalb erfolgt, weil auf H._____ Nord ursprünglich eine öffentliche Tiefgarage vorgesehen war, welche durch einen Erschlies- sungstunnel ab Bahnhof durch H._____ Süd zugänglich hätte gemacht werden müssen. Mit der Verlegung der öffentlichen Parkierungsanlage nach H._____ Süd und dem Einbezug der überbauten Parzelle 1808 (Post)
55 - in die SZS fiel spätestens 2002 der Grund für eine Gesamtplanung weg. Damals wies die Nutzungsplanung für H._____ Süd bereits einen erhebli- chen Detaillierungsgrad auf, im Gegensatz zur Nutzungsplanung für H._____ Nord. Deshalb geht es bei der jetzigen Teilrevision der Ortspla- nung nicht mehr um die Änderung des Gesamtplanungskonzeptes, son- dern einzig um Anpassungen der bereits 2002 mit einem hohen Detaillie- rungsgrad verabschiedeten NUP H._____ Süd. Wie im Bericht vom 20. Juni 2014 der G._____ ag (BG1-act. 6/4 in R 17

als auch in der städtebaulichen Studie der FF._____ AG vom 23. No- vember 2013 (BG1-act. 3 Vernehmlassung BG2 S. 18 [Grundlagen zur In- formation] in R 17 46 und BG1-act. 9 [S. 7 mit Abbildung aus Planungsbe- richt Oktober 2015] in R 17 50, BG1-act. 6/22 in R 17 50) bestätigt wird, ist die NUP 2015 H._____ Süd aus planerischer Sicht sachgerecht, auch ohne formellen Einbezug von H._____ Nord. Die Forderung nach einer vorgän- gigen Durchführung einer Gesamtplanung über das gesamte H._____ Ge- biet ist demnach unbegründet. Daran können auch zusätzlich beantragte Gutachten nichts ändern. Die betreffenden Beweisanträge (Einholung von Gutachten nach S. 44 der Beschwerdeeingabe) sind daher abzuweisen, sofern darauf überhaupt eingetreten werden kann. Es war und ist somit zulässig, die projektbezogene Sondernutzungsplanung 2015 durchzu- führen. Sie setzt keine Gesamtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Die NUP 2015 H._____ Süd lässt im Teilgebiet Nord alle Optionen offen (entweder Beibehaltung des status quo oder die intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder dann die Freihaltung der noch nicht überbauten Bereiche). Diese Befunde werden durch das Privatgutachten von Prof. Dr. O._____ vom 16. Juni 2016 (BF-act. 27 in R 17 45/46) nicht entscheidend relativiert. Zur Hauptsache wird dort nämlich formell ein fehlendes Gesamtkonzept für die Bereiche des Bahnhofplatzes, des Dorfeingangs beim Hotel D._____ und dem dazwischenliegenden Raum bemängelt. Eine materielle Ausein- andersetzung und konkrete begründete Aussagen zur Einordnung und zur

56 - Gestaltung des projektierten Hotels und der Klinik ist in diesem Privatgut- achten nicht zu finden. 5.1.1. Der Generelle Gestaltungsplan 'schützenswerte Bauten' und dessen An- wendung auf die projektbezogene Nutzungsplanung ist weiter strittig. 5.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt für ihren Standpunkt vor, dass in der seit 2010 bestehenden Planungszone nichts unternommen werden dürfe, was eine neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Als der Entwurf zum GGP Bereich Siedlung öffentlich auflag, hätte der Anwalt der Beschwerdeführerin den Antrag eingereicht, es sei das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schützenswertes Kulturobjekt in den besagten GGP aufzunehmen. Die Planungszone gelte nicht nur für private Bauinteressen- ten, sondern auch für den Gemeindevorstand der Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde. Dieser könne deshalb nicht eine Planung genehmi- gen oder zur Volksabstimmung unterbreiten, die den Abbruch eines Ge- bäudes vorsehe, für das die Planungszone (zuletzt bis zum 8. Februar 2018 verlängert) gelte. Fraglich sei zudem, ob die Denkmalpflege korrekt nach KRVO ins Vorprüfungsverfahren des ARE eingebunden worden sei. 5.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 26). 5.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu fest, dass bei einer solchen projekt- bezogenen Sondernutzungsplanung auch die Auswirkungen auf die Ob- jekte mit Schutzstatus zu überprüfen seien. Sprächen überwiegende öffent- liche Interessen für den Schutzstatus, werde die Projektrealisierung verun- möglicht. Eine projektbezogene Sondernutzungsplanung könne auch bei einem gleichzeitig im Gang befindlichen Revisionsverfahren betreffend GEP und GGP schützenswerte Bauten durchgeführt werden, wenn im Rahmen die-
57 - ser projektbezogenen Sondernutzungsplanung eine umfassende Beurtei- lung der Objekte mit möglichem Schutzstatus erfolgen könne. Die beiden Planungen stünden auf gleicher Stufe. Anders wäre es nur, wenn planeri- sche Abhängigkeiten bestünden, welche im Rahmen der projektbezogenen Sondernutzungsplanung nicht berücksichtigt werden könnten. Von all dem könne beim Postgebäude nicht die Rede sein. Die Prüfung von dessen Er- haltenswürdigkeit könne im Rahmen der projektbezogenen Sondernut- zungsplanung durchgeführt werden. Dies gelte auch für die Interessenab- wägung. Davon hänge ab, ob die projektbezogene Sondernutzungspla- nung zulässig sei oder nicht. Sie basiere auf dem Abbruch des Postgebäu- des. 5.1.5. Die Beigeladene äussert sich dahingehend, dass die Beschwerdeführerin erstmals geltend mache, die vorliegende Nutzungsplanung stimme nicht mit der Planungszone betreffend Aufnahme schützenswerter Bauten im GGP überein und es sei kein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes eingeholt worden. Das Postgebäude sei aber nicht schutz- würdig. Es sei erhaltungswürdig und könne bei Vorliegen gewichtiger Gründe abgebrochen werden. Die Denkmalpflege sei einbezogen worden. Das Gutachten EE._____ (BF-act. 13 in R 17 45/46 und BG1-act. 6/6 in R 17 46) sei ein Privatgutachten. Das Postgebäude sei inmitten der bestehenden Hotels ortsbaulich und his- torisch deplatziert. Es sei an die Stelle des abgebrannten N._____ getreten. Es sei an dieser Lage nichts ortsbildprägend. Es sei funktional und sachlich gehalten und nicht der durchwegs durch elegante teils prunkvolle Bauten geprägten Umgebung angepasst. Mit dem Postgebäude Arosa sei es nicht vergleichbar. Auch nicht mit dem Postgebäude in Maloja. Der Hinweis des ARE auf die Vornahme einer bauhistorischen Interessenabwägung sei eine Empfehlung gewesen. Das Gutachten der QQ._____ von August 2014 (BF-act. 25 in R 17 45/46; BG1-act. 6/50 in R 17 50) sei zur Vorbereitung der Interessenabwägung eingeholt worden.
58 - Unter anderem seien das raumplanerische Interesse an der Verdichtung, die falsche Standortidentität, die schlechte Visitenkarte, die unzweckmäs- sige Nutzung des Standortes, die Stärkung der Wettbewerbsposition von X., die Ansehnlichkeit/Einordnung und das Bauvolumen sowie die Arbeits- und Ausbildungsplätze Gründe für den Abbruch des Postgebäu- des. Auch der Zustand der Bausubstanz sei schlecht. Die Post sei in stati- scher Hinsicht ungenügend konstruiert. Ein ENHK-Gutachten sei nicht notwendig. Es fehle an einer gesetzlichen Grundlage. Art. 8 NHG komme nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben zur Anwendung. Eine Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde liege nicht vor und die Einholung eines Gutachtens sei daher nicht erlaubt. Ein Gutachten sei denn auch nicht angezeigt. Es lägen genügend gewich- tige Gründe für einen Abbruch vor. Das Argument betreffend den Aus- sichtspunkt werde zum ersten Mal vorgebracht und deshalb könne darauf nicht eingetreten werden. Die Aussichtsterrassen gäben eine gute Aussicht auf den See und die Berge. Die Beschwerdegegnerin 2 habe die Unter- schutzstellung des Postgebäudes geprüft und sei zum Schluss gekommen, überwiegende öffentliche Interessen sprächen für einen Abbruch dessel- ben. Die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes sei demnach vorgeholt worden. Eine Koordination mit dem Verfahren der Revision von Art. 108/109 BG erübrige sich damit. Die Anliegen der Revision seien in den Vorarbeiten zur Revision des GGP H. Süd bereits vollumfänglich berücksichtigt worden. 5.2.Das Verwaltungsgericht stellt zunächst fest, dass die Planungszone gemäss Gemeindespiegel offenbar nochmals bis 8. Februar 2020 verlän- gert wurde (BF-act. 29 in R 17 45/46; BG1-act. 2/46 [letztmals bis 8. Fe- bruar 2018 verlängert] in R 17 50). Die Prüfung der allfälligen Unterschutz- stellung erfolgt im Verfahren zur Änderung der Grundordnung (GGP, Art. 42 ff. KRG). Deshalb ist es möglich, die Prüfung der allfälligen Unterschutz- stellung vorzuziehen und parallel mit der Sondernutzungsplanung durchzu-
59 - führen, weil die Prüfung der Sondernutzungsplanung H._____ Süd auf glei- cher Stufe steht. Die im Gang befindliche Revision des GGP der schützenswerten und er- haltenswerten Bauten und Anlagen steht der NUP 2015 mit Bezug auf das alte Postgebäude nicht entgegen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat nach ih- ren Angaben die Gefahr einer allfälligen Präjudizierung dieser Revision ge- prüft und ist nach vorgenommener Interessenabwägung zum Schluss ge- langt, die Interessen an einem Neubau im Baubereich I seien höher zu ge- wichten als die Erhaltung eines Postgebäudes, das gemäss Gutachten AA._____ (BF-act. 19 [öffentliches Bauinventar 2007/2008] in R 17 45/46 und BG1-act. 4/69 in R 17 50) und Privatgutachten EE._____ (BF-act. 13 [Architekturgeschichtliches Gutachten Postgebäude/mit Beurteilung auf Seiten 19] in R 17 45/46 und BG1-act. 2/40 in R 17 50) als erhaltenswert einzustufen sei und nach dem Gutachten II._____ sich in einem desolaten baulichen Zustand befindet, der sich auch durch zumutbare Sanierungs- massnahmen nicht mehr beheben lässt. Aufgrund der vorgegebenen Ge- schosshöhen des bestehenden Postgebäudes wären zudem konkrete und rentable Umnutzungen schwierig. Die Klassifizierung des bestehenden Postgebäudes als schützenswerte Baute konnte deshalb von vornherein ausgeschlossen werden. Verfahrensmässig ist die Prüfung der Unter- schutzstellung des Postgebäudes somit durch die gleichrangige NUP 2015 vorgeholt worden, was eben zulässig ist und auch vom kommunalen Stimmvolk sanktioniert worden ist. Es hat die NUP 2015 H._____ Süd, wel- che den Abbruch des bestehenden Postgebäudes beinhaltet (BG1-act. 2/8 sowie BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstimmung betreffend Teilrevi- sion der Ortsplanung H._____ Süd] Ziff. B/1, Seite 14 f.] in R 17 50), am

Oktober 2015 genehmigt. Auf das Thema "Denkmalpflegerische Situa- tion des Postgebäudes" wird nachstehend unter E. 15.1.1. ff. im Detail ein- gegangen.

60 - 6.1.1. Uneins sind sich die Parteien sodann auch bezüglich der Rechtmässigkeit und des Umfangs (Aussagekraft) des 'Vorprüfungsverfahrens' geblieben. 6.1.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass im Vorprüfungsbericht vom

März 2013 verschiedene Abklärungen von Seiten der Denkmalpflege verlangt worden seien. Im Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 heisse es dazu, dass zur bautechnischen auch eine bauhistorische Interessenabwä- gung zwischen den ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und dem Objekt- schutzinteresse vorzunehmen und im Planungsbericht abzubilden sei. Das ARE habe also die Stellungnahme der Denkmalpflege nicht im Wortlaut mitgeteilt, sondern nur selber eine zusammenfassende Würdigung vorge- nommen und die Beschwerdegegnerin 2 ersucht, noch eigene Abklärun- gen zu treffen. Diese habe daraufhin bei der QQ._____ ein 'Argumentarium Abbruch Postgebäude' in Auftrag gegeben, das Ende August 2014 erstattet worden sei. Dadurch sei die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes mit Füs- sen getreten und die Denkmalpflege unterdrückt worden. Im aufgelegten GGP Teilrevision schützenswerte Kulturobjekte vom September 2012 sei auf der Postterrasse ein Aussichtspunkt eingezeichnet. Auch diesbezüglich missachte die Beschwerdegegnerin 2 mit dem neuen GGP eine ältere Pla- nungsvorlage, die immer noch pendent sei. Zwar werde andernorts von Aussichtsterrassen gesprochen. Diese könnten indessen die Funktion ei- nes Aussichtspunktes nicht übernehmen, weil sie gegen Südwesten hin von den riesigen Hotelmauern abgeschirmt würden. Das Gutachten EE._____ habe die Schutzwürdigkeit der Post klar nachgewiesen. Offen- sichtlich dürfe das Postgebäude jetzt nicht abgebrochen werden, solange das hängige Gesetzgebungsverfahren noch nicht abgeschlossen sei. Die Beschwerdegegnerin 1 habe nicht nur das äusserst fragwürdige Vorgehen der Beschwerdegegnerin 2 gedeckt, sondern auch die Akten zur Schutz- würdigkeit der Post zurückgehalten.

61 - 6.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 29-30). 6.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss einer Stellungnahme des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) an das ARE vom 2. Oktober 2014 (BG1-act. 2/32 in R 17 50), welche den Titel „Nutzungsverfahren, zweite Vorprüfung" trage und auf eine Mitteilung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug nehme, sei offenbar ein zweites verwaltungsinternes Vernehmlassungsver- fahren eingeleitet worden, ohne die Ergebnisse (des ersten Vorprüfungs- verfahrens) abzuwarten. Dies verstosse gegen das Koordinationsprinzip von Art. 12 KRVO. Es sei richtig, dass der aktualisierte Umweltbericht der GG._____ AG bei der Abgabe des zweiten Vorprüfungsberichts des ARE beim ANU noch in Prüfung gewesen sei. Im Vorprüfungsbericht sei dies vermerkt und darauf hingewiesen worden, dass die Prüfungsergebnisse nachgereicht würden, sobald sie vorlägen. Das ANU teilte diese Ergeb- nisse dann dem ARE am 2. Oktober 2014 mit. Dies sei anlässlich der zwei- ten öffentlichen Auflage nicht beanstandet worden. 6.1.5. Die Beigeladene bringt vor, dass die Denkmalpflege bereits im Rahmen der ersten Vorprüfung ins Verfahren einbezogen worden sei. Davon gehe auch die Beschwerdeführerin aus, wenn sie in ihrer Beschwerde auf die Forde- rungen der Denkmalpflege hinweise, die im ersten Vorprüfungsbericht vom

März 2013 enthalten seien. Mit dem einmaligen Einbezug habe das ARE den Vorgaben von Art. 12 KRVO Genüge getan. 6.2.Nach der Überzeugung des Gerichts will das Vorprüfungsverfahren nach Art. 12 Abs. 1 KRVO vermeiden, dass den Stimmbürgern Planungen zur Beschlussfassung unterbreitet werden, welche sich nachträglich als nicht genehmigungsfähig erweisen. Das Vorprüfungsverfahren ist jedoch nicht Gegenstand von Verfahrensrechten von Rechtsunterworfenen. Über die Plangenehmigung entscheidet nicht die Behörde, die das Vorprüfungsver-

62 - fahren durchführt, sondern die Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 49 VRG. Dass der zweite Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 des ARE speditiv zuhanden der kommunalen Planungsbehörde erstattet wurde, sagt nichts über dessen Qualität aus. Die zweite Vorprüfung befasste sich nur mit der Frage, ob die Anregungen und Korrekturvorschläge gemäss erster umfas- sender Vorprüfung berücksichtigt worden seien, weswegen man nicht alle anderen Amtsstellen begrüssen musste und sich das Verfahren deshalb beschleunigen liess. Die Art und Abwicklung des Vorprüfungsverfahrens bildeten daher – wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält – keinen Grund für eine Aufhebung der Nutzungsplanung. 7.1.1. Ein weiteres Rügethema betrifft die 'haushälterische Bodennutzung'. 7.1.2. Die Beschwerdeführerin führt dazu aus, neu sei die maximale Höhenkote 1'837.5 m im Bereich II/2 und 1'830 angrenzend sowie 1'833.50 im Bereich I/3. Daraus resultiere eine zulässige Gebäudehöhe an der Via I._____ von 31 m und gegen den See von über 45 m. Das sei mehr als eine Verdoppe- lung des bisher Zulässigen. Bis heute seien die umgebenden historischen Gebäude D._____ und C._____ die Perlen und Blickfänge vor Ort. Sie wür- den nun völlig konkurrenziert oder gar verdrängt durch diesen arabesken Kasten, der neu auf Parzelle 1808 hingeklotzt werde. Dies sei unzumutbar. Keineswegs könne man von einer bestehenden Massstäblichkeit ausge- hen. Die bisher vorgenommene Reduktion in der Höhe betrage nur 2.5 m und dies in einem ganz kleinen Bereich, nämlich bei den sogenannten La- ternen-Aufbauten auf dem Dach. Mit dieser Reduktion verliere die Beigela- dene keinen einzigen Quadratmeter Nutzfläche. Die überdimensionierten Räume dienten offensichtlich dazu, den übermässigen Platzbedarf des Mammut-Hotels zu begründen. Bei normalen Raumgrössen und Verzicht auf die Wohnungen im 6. und 7. Obergeschoss würde sich der Platzbedarf enorm reduzieren, so dass auch die Höhe des Hotels entsprechend herab- gesetzt werden könnte. Die Beschwerdeführerin habe ein Alternativprojekt
63 - des Architekturbüros U._____ eingereicht, mit dem der Nachweis erbracht werden konnte, dass die überrissene Abweichung von der Regelbauweise nicht nötig sei. Dieses komme nämlich mit einer maximalen Überbauungs- höhe von 1'824 m.ü.M. aus. Der Flächenvergleich zwischen dem Richtpro- jekt T._____ (30'530 m 2 ) und dem Projekt U._____ (34'579 m 2 ) sei be- trächtlich. Das Projekt U._____ schaffe mit einer um 13.5 m reduzierten Gebäudehöhe eine um über 4'000 m 2 gesteigerte Nutzung. Es bestehe so- mit kein Zweifel, dass die intensivere Nutzung auf der gleichen Fläche mit einer reduzierten und das Dorfbild schonenderen Gebäudehöhe vorzuzie- hen sei. 7.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 30). 7.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 meint, es sei erstaunlich, dass die beschwer- deführenden Hotelbetriebe nun die Bedarfsfrage stellten, weil sie bisher im- mer erklärt hätten, es gehe ihnen nur um die Höhe des Gesundheitshotels. Sie hätten am Ende selbst ein Alternativprojekt (U.) eingereicht, wel- ches mindestens gleichviel Hotelraum und mehr Fläche als das Richtpro- jekt beanspruche. Ein Gesundheitshotel sei eine Marktlücke. Das von der Beigeladenen mit der Duplik im Vorverfahren eingereichte Gutachten der LL. AG (BG1-act. 6/1, [Duplik] in R 17 50) sei vor diesem Hintergrund repräsentativ. Es zeige den Raumbedarf für das Hotel in Anlehnung an das Richtprojekt im Detail. Die Beschwerdegegnerin 1 habe deshalb zu Recht auf dieses Privatgutachten abgestellt. Ein Hotel sei nötig. Am jetzigen Standort seien die Verhältnisse der Klinik S._____ zu eng und sie sei auf den Standort an der Via I._____ angewiesen, wenn sie am Ort bleiben wolle, was im öffentlichen Interesse der Beschwerdegegnerin 2 liege. Gemäss Gutachten der LL._____ AG sei der Standort H._____ optimal, sowohl für das Gebäude wie auch wegen der Umgebung zu Erholungszwe- cken.
64 - 7.1.5. Die Beigeladene macht geltend, die vorgesehenen Gebäudehöhen beein- trächtigten die Aussicht vom Gebiet H._____ Nord nicht und nachbarliche Interessen seien berücksichtigt worden. Es stimme nicht, dass das Richt- projekt die Ansicht auf den H.-hang beeinträchtige. Im Planungsbe- richt stehe, dass die Ansicht von X. durch markante Einzelobjekte geprägt und eine bewegte Silhouette charakteristisch seien. Das Richtpro- jekt gliedere sich gut in die vorhandenen Grossbauten ein, ob historisch oder nicht. Früher sei dort das historische N._____ gestanden. Ein An- spruch auf ungeschmälerte Aussicht bestehe nicht. Im Rahmen der Inter- essenabwägung habe die Beschwerdegegnerin 2 die Auswirkungen des Richtprojekts auf die nachbarlichen Grundstücke ermittelt und mit den In- teressen an der Realisierung der Klinik und des Gesundheitshotels abge- wogen. Zwar werde das geplante Hotel die Aussicht vom Wohnhaus NN._____ tatsächlich schmälern, aber nur eingeschränkt. Monetäre Inter- essen spielten bei der Interessenabwägung keine grosse Rolle. Die Inter- essenabwägung der Beschwerdegegnerin 1 sei nicht zu beanstanden. Auf die – im vorinstanzlichen Verfahren erst mit der Triplik und somit zu spät erhobene – Rüge des übermässigen projektierten Raumbedarfs sei nicht einzutreten. Wäre darauf einzutreten, habe die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht auf das Gutachten der LL._____ AG abgestellt. Das Gutachten der LL._____ AG habe erst bei der Duplik im vorinstanzlichen Verfahren eingeholt werden müssen, nachdem die Beschwerdeführerinnen dort den Raumbedarf bestritten hätten. Die Beschwerdegegnerin 2 habe den Raumbedarf sehr wohl in Frage ge- stellt. Sie habe von der Beigeladenen (Bauherrin) während der neunjähri- gen Projektierungszeit immer wieder Änderungen betreffend Nutzungsart und Gebäudevolumen verlangt. Im letzten Schritt habe man das projek- tierte Hotel um ein Stockwerk verkleinert. Die Konzeptstudie U._____ sei von der Beschwerdegegnerin 1 noch nicht zu beurteilen gewesen. Diese schaffe einen sehr langen Baukörper entlang
65 - der Via I._____, ohne Durchblicke. Der Bau sei viel tiefer als benachbarte Baukörper. Die Raumaufteilung sei nicht attraktiv und für ein Gesundheits- hotel ungeeignet. Die Konzeptstudie sei keine ernst zu nehmende Alterna- tive zum sorgfältig ausgearbeiteten Richtprojekt. 7.2.Das Verwaltungsgericht verweist auf die einschlägigen Verfassungs- und Gesetzesbestimmungen, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen ist (Art. 75 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken ist (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis

RPG), durch bessere Ausnutzung und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis

RPG). Die bestehenden Nutzungsreserven sollen genutzt und mobilisiert werden. Das Siedlungswachstum soll, soweit möglich, im Bestand aufge- fangen werden, durch aktive Bodenpolitik und geeigneten Planungsmass- nahmen und der Verhinderung der Baulandhortung. Für das vorgesehene Gesundheitshotel ist der Bedarf ausgewiesen. Viele Hotels sind in den letzten Jahrzehnten am Ort der Beschwerdegegnerin 2 geschlossen worden. Insbesondere während der Hochsaison verfügt der Ort über zu wenig Hotelbetten im oberen Qualitäts- und Kundensegment. Die Notwendigkeit der Förderung der ortsansässigen Hotellerie hat das Bundesgericht im Zusammenhang mit der projektbezogenen Nutzungspla- nung für das Z._____ House (mit Urteil 1C_164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 3.1) bestätigt. Zudem benötigt die bestehende Klinik S._____ zeit- gemässe Behandlungsräume. Der heutige Standort genügt nicht mehr. Das neue Gesundheitszentrum ist eine Aufwertung der Destination. Der vorgesehene Standort für das Gesundheitshotel ist zentrumsnah und bes- tens erschlossen und verfügt über Aussicht und Besonnung. Er liegt nahe am See und die Umgebung ist als Naherholungsgebiet mit Spazierwegen attraktiv. Das hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt (siehe Protokoll des Augenscheins mit Planskizze [Standorte 1-5] auf Seite 3 und die dazu erstellten Gerichtsfotos Nrn. 1-15 am Standort 1 [Postareal] samt Projekt-Modell (Nrn. 16-17), die Gerichtsfotos Nrn. 18-21

66 - am Standort 2 [Seepromenade] mit Modell/Vogelperspektive (Nrn. 22-23), die Gerichtsfotos Nrn. 24-28 am Standort 3 [Zufahrtsbereich Hotel D.] mit Projektstudien entlang Via I. (Nrn. 29-33), die Gerichts- fotos Nrn. 34-52 am Standort 4 [Aussichtsverhältnisse bei Hotel C.] sowie die Gerichtsfotos Nrn. 53-61 am Standort 5 [im Gemeindesaal mit Gesamtrelief aller Gebäude vor Ort einschliesslich geplanter Hotelneu- baute]). Zudem kann das Bauland auf H. Süd endlich mobilisiert wer- den. H._____ Süd ist nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ein ge- eigneter Standort für Hotel und Klinik. Die umliegenden Hotels D._____ und C._____ wie auch das Z._____ House beweisen, dass Hotels im Premium- segment über eine bestimmte Grösse verfügen müssen. Im Gutachten der LL._____ AG wird nachgewiesen, dass das dem Richtprojekt vom 25. Mai 2015 zugrunde gelegte Raumprogramm bedarfsgerecht dimensioniert ist (BG1-act. 6/1, [Duplik] mit Flächenaufteilung sowie BGF-Berechnungen [Hotelbaute: BGF gemäss Baugesetz 15'830 m 2 plus Bonus-Fläche 3'220 m 2 [= 19'050 m 2 ] und Klinik: 4'660 m 2 ] in R 17 50). Die Gegenüberstellung des mutmasslichen Flächenbedarfs mit den Annahmen nach der vorliegen- den NUP 2015 weist keine gravierenden Ungereimtheiten auf, welche auf Stufe NUP Reduktionen der Nutzungsmasse erfordert. Möglich bleiben noch Optimierungsmöglichkeiten im Rahmen der Detailplanung. Dies kann aber den Bedarf für die Realisierung der vorgesehenen Baukuben nicht im Grundsatz in Frage stellen. Teilweise muss auch eine mittelfristige innere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeit berücksichtigt werden. Gebäude al- ler Art im Gesundheitsbereich müssen bekanntlich regelmässig auf den neuesten Stand gebracht werden. Dass bei der Gesamtfinanzierung neuer Hotelanlagen regelmässig auch Wohnungen erstellt werden müssen, ist notorisch und wirkt sich mit entsprechenden Regelungen aus (Art. 7 und 8 ZWG). Der Bedarf für das vorgesehene Volumen im Bereich des Hotels ist nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 rechtsgenüglich ausgewiesen. Dass die Baukuben in der Tendenz etwas grösser ausfallen, weil das Hotel in ein Gebiet mit wenig Umschwung zu liegen kommt, das heisst grosszü-
67 - gigere Innenräume wegen kleinerer Aufenthaltsflächen in der unmittelba- ren Umgebung geplant sind, spricht nicht gegen den gewählten Standort. 8.1.1. Sodann wird die Frage nach der 'Einzonierungskompensation' aufgewor- fen. Gemäss Art. 38 Abs. 1 RPG (betrifft Übergangsbestimmung [RPG-] Änderung vom 17. Dezember 2010) passen die betroffenen Kantone ihre Richtpläne innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Inkrafttreten die- ser Änderung an deren Anforderungen an und sorgen dafür, dass die be- troffenen Gemeinden innerhalb der gleichen Frist geeignete Massnahmen treffen, insbesondere [...] die Ausscheidung spezieller Nutzungszonen oder die Erhebung von Lenkungsabgaben. Gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 15. Juni 2012) darf bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat im betref- fenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden. Gemäss Art. 52a Abs. 2 lit. c RPV (betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 2. April 2014) dürfen Einzonungen während der Übergangsfrist nach Art. 38a Abs. 2 RPG nur genehmigt werden, wenn andere Zonen von kantonaler Bedeutung ge- schaffen werden, die dringend notwendig sind [...]. Nach Art. 80 des kom- munalen Baugesetzes (BG von 1999/2000) ist die Spezialzone "H." (SZS) für Wohnbauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebe- triebe sowie für Bauten und Anliegen mit kultureller und Kongress-Nutzung bestimmt. Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungs- und Gestaltungsplan "H." vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkie- rungsanlagen mit den dafür erforderlichen Zufahrten zulässig. Unter der Rubrik 'Gestaltung' wird in Art. 105 BG zudem bestimmt: Als Freihaltebe- reich bezeichnet der Generelle Gestaltungsplan Aussenräume, die für das Ortsbild von besonderer Bedeutung sind (Abs. 1). Im Freihaltebereich dür- fen keine oberirdischen Bauten und Anlagen neu erstellt werden (Art. 105 Abs. 2; Statuiert im Freihaltebereich somit ein 'Hochbauverbot').
68 - Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4. zu dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun- gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus- serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be- zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih- ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner- halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor- haben sind daher nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften bzw. (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurteilen (Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen dagegen dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der Bauzone abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um Nichtbauzo- nen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt. 8.1.2. Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4 zu dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun- gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus- serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be- zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih- ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner- halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor- haben sind daher nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften bzw. (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurteilen (Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen dagegen dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der Bauzone
69 - abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um Nichtbauzo- nen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt. 8.1.3. Die Beschwerdeführerin macht zur 'Einzonierungskompensation' geltend, dass bis anhin erhebliche Teile der Parzellen 1808 und 2395 nicht über- baubar gewesen seien. Oberirdisch überbaubar seien nur die Baubereiche I und II, während die übrigen Teile Freihaltebereich seien. Freihaltebereich sei nach Art. 105 Abs. 2 BG ein Bereich mit Hochbauverbot. Deshalb seien im Gebiet H._____ Süd nur die Baustandorte in die Bauzonenstatistik auf- genommen worden. Noch 1999/2000 sei für die Beschwerdegegnerinnen klar gewesen, dass in H._____ Süd nur die Baustandorte zur eigentlichen Bauzone gehörten. Ausserhalb der Baustandorte gelegene Flächen seien daher als rechtskräftig festgelegtes Nichtbaugebiet zu werten. Die über- baubare Fläche werde durch die heutige Planungsvorlage um die Bereiche III sowie II/1 und II/2 vergrössert. Dies bedeute eine erhebliche Ausdeh- nung des Überbauungsgebietes. Noch viel mehr gesteigert werde die zulässige BGF, indem die Baubereiche I, II und III ohne Ausnutzungs-Be- grenzung überbaut werden könnten. Damit sei klar, dass bisher grosse Ge- biete von H._____ Süd nicht überbaubar gewesen seien, die neue Pla- nungsvorlage aber darauf abziele, dieses Gebiet überbaubar zu machen. Rechtlich bestehe eher eine Tendenz zur Auszonung als eine solche zur Ausdehnung der Baustandorte in H._____ Süd. Mit den Standorten II und III würden zweifelsfrei neue Bauzonen geschaffen, was nicht zulässig sei. 8.1.4. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 32-36). 8.1.5. Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4), dass sich die hier interessierenden Landflächen ausserhalb der Baustandorte der OP 1999/2000 und 2002 Bauzonen befänden; die Klinik sei keine Neueinzo-
70 - nung. Es sei daher keine Kompensation vorzunehmen. Die SZS (und früher die ZöBA) seien raumplanerisch und nutzungsrechtlich Bauzonen. Daran ändere die Ausscheidung von Baustandorten nichts. Es könne offenblei- ben, ob die frühere Qualifizierung der nicht überbaubaren Flächen in der Bauzonenstatistik der Beschwerdegegnerin 2 und im Genehmigungsent- scheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. März 2000 richtig gewesen sei. Jedenfalls handle es sich um Bauzonen. Selbst wenn es sich um Nichtbau- zonen handelte, wäre nach Art. 52 Abs. 2 lit. c RPV (Zone von kantonaler Bedeutung) eine Einzonung während der 5-jährigen Übergangsfrist mög- lich. 8.1.6. Die Beigeladene hält dazu fest, dass sich die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche neu nicht vergrössere, sondern gegenüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m² abnehme. Deshalb erübrigten sich weitere Aus- führungen zu Art. 38a RPG. Wäre es anders, sei festzuhalten, dass sich H._____ Süd mitten im überbauten Gebiet befinde und eine Bauzone sei, gemäss Legende zu den Grundnutzungen und Art. 80 BG. Das Festlegen von Baufeldern mache die Flächen ausserhalb der Baufelder nicht zu Nicht- bauzonen. Ausserdem ergebe sich die Bauzonenzugehörigkeit dieser Flächen aus Ziff. 5 Abs. 3 BESS von 2002 (BG1-act. 2/16; BG1-act. 6/9 in R 17 50), wonach dort unterirdische Bauten und Erschliessungsanlagen erstellt werden dürften. Art. 105 Abs. 2 BG sei nur eine Gestaltungsvor- schrift. In der Duplik präzisierte die Beigeladene, dass nicht Baufelder, son- dern Zonengrenzen die Zonen definierten. Werde ein Bau ausserhalb eines bisher bestehenden Baufeldes zugelassen, werde das Baufeld und nicht die Zone vergrössert. Art. 38a Abs. 2 RPG spreche von Vergrösserungen von Bauzonen und nicht von Aufzonungen. 8.2.Nach Auffassung des Gerichts verhält es sich wie folgt: Art. 38a RPG enthält die Übergangsbestimmung zur RPG-Revision vom 15. Juni 2012, welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Die Kantone müssen danach
71 - ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und 8a Abs. 1 RPG anpas- sen und bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundes- rat darf die Fläche der rechtskräftigen im Kanton ausgeschiedenen Bauzo- nen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Art. 52a Abs. 2 RPV konkretisiert Art. 38a RPG. Während der Übergangsfrist dürfen Einzonungen nur genehmigt werden, wenn ein Kanton seit Inkrafttreten dieser Bestimmung mindestens die gleiche Fläche auszont, wenn ZöBA geschaffen werden für wichtige und dringende Infrastrukturen oder andere Zonen von kantonaler Bedeutung, die dringend notwendig sind. Bereits in der NUP 2002 ist die SZS formell und materiell als Bauzone qualifiziert wor- den. Auch im KRIP-S ist H._____ Süd als Bauzone ausgewiesen (vgl. dazu bereits vorstehend E. 3.2 betreffend Richtplanung). Art. 105 BG ist sodann eine reine Gestaltungs- und keine Zonierungsvor- schrift. Unterirdische Bauten und Anlagen aller Art sowie oberirdische Zu- fahrten, Zugänge, Besucherparkplätze etc. sind zulässig und somit zonen- konform. Solche baulichen Nutzungen wären in einer Nichtbauzone un- zulässig. In der Vergangenheit ist gemäss der Beschwerdegegnerin 2 bei Bauvorhaben in der SZS auch nie ein BAB-Verfahren durchgeführt worden. Die SZS ist auch gemäss Art. 80 BG eine Bauzone. Das Areal befindet sich innerhalb des Siedlungsgebietes und ist allseitig von Bauzonen umgeben und voll erschlossen und die Freiräume von H._____ dienen der Gliede- rung und Auflockerung des Siedlungsgebiets. Durch die NUP 2015 wird also keine zusätzliche Bauzonenfläche geschaffen. Zudem liegt keine Ver- letzung des Kompensationsgebotes von Art. 38a RPG vor. Die überbauba- ren Flächen auf H._____ Süd gemäss GGP 2002 haben mit dem GGP 2015 zudem abgenommen, um ca. 1'300 m². Der gesamte umrandete Bau- bereich I hat nämlich eine Fläche von über 8'600 m² gehalten. Die Gesamt- fläche des Baubereichs I gemäss GGP 2015 beträgt deshalb nur noch ca. 5'100 m². Daraus ergibt sich eine Kompensationsreserve von ca. 3'500 m². Diese wird mit den 2015 zusätzlich ausgeschiedenen zwei Baubereichen II und III mit gesamthaft 2'200 m² nicht vollständig konsumiert. Auch eine Ge-
72 - genüberstellung der separaten unterirdischen Baubereiche für Garagen im GGP 2002 mit dem GGP 2015 führt zu keiner Flächenzunahme (BG1-act. 13 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 46). Die Rüge der Verletzung der Kompensati- onsflächen trifft also gewiss nicht zu. Die Beschwerde ist diesbezüglich un- begründet. 9.1.1. Zur 'Prüfung unter dem Aspekt der Bauzonengrössen/Bauzonensituation' sind die Meinungen der Parteien ebenfalls weit auseinander gegangen. 9.1.2. Die Beschwerdeführerin führt dazu aus, es bestehe kein Zweifel, dass die Beschwerdegegnerin 2 zu grosse Bauzonen habe. Die Bauzonen seien mit Rücksicht auf die Zweitwohnungsnutzung berechnet worden. Nachdem diese nun weitgehend weggefallen sei, bedürften die ganzen Zonen einer neuen Überprüfung. Das ARE Graubünden habe denn auch im Zusam- menhang mit der neuen Richtplanung Parzellen mit Auszonungspotential ausgemacht. Offensichtlich biete sich Land, welches bisher nicht überbau- bar gewesen sei, in erster Linie zur Baugebietsreduktion an. Qualifiziert falsch sei die Bemerkung der Beschwerdegegnerin 1, eine Pflicht zur vor- gängigen Gesamtüberprüfung der Bauzonensituation sei auch deshalb zu verneinen, weil die Bauzonen der Beschwerdegegnerin 2 wenn schon, dann im Bereich der Bauzonenkategorie WMZ zu gross seien, wogegen mit der vorliegenden NUP H._____ Süd 2015 bei den Baufeldern II und III sowie im Baufeld I oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. keine Wohn- nutzungen geschaffen werden könnten. Auch könne aus dem Genehmi- gungstext der Beschwerdegegnerin 1 abgeleitet werden, dass Zweitwoh- nungen oberhalb von 1'820 m.ü.M. realisiert werden dürften. Das gelte es auf jeden Fall zu verhindern. Es könne nicht sein, dass am besten Baustandort der Beschwerdegegnerin 2 ein Alibi-Hotel erstellt werde, des- sen Grösse und Bruttogeschossfläche überhaupt nicht vorgeschrieben sei und dann in den obersten Geschossen Zweitwohnungen entstünden.
73 - 9.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 24-25 sowie S. 36). 9.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 lässt verlauten, grosse Teilflächen von H._____ Nord eigneten sich für Auszonungen. Deswegen wolle die Beschwerdefüh- rerin dem nicht überbauten Teil von H._____ Süd zwischen Post und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern die Baulandqualität ab- sprechen. Dies wäre nicht richtig. Die aus RPG-Revision und KRIP resul- tierende Pflicht zur Überprüfung und Anpassung der Bauzonen hindere sie nicht an der Durchführung der projektbezogenen Sondernutzungsplanung, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben seien. Infolgedessen sei die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 richtig, dass die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd eine Gesamtplanung nicht präjudi- ziere. 9.1.5. Die Beigeladene hat sich zur Bauzonengrösse nicht weiter geäussert. 9.2.Aus Sicht des Verwaltungsgerichts verhält es sich in dieser Hinsicht so, dass die Beschwerdegegnerin 2 in den kommenden Jahren möglicher- weise Bauzonenreduktionen vornehmen muss, aber sicher nicht auf H._____ Süd, welches bereits weitgehend überbaut und bestens erschlos- sen ist, auch mit dem öffentlichen Verkehr [ÖV] (vgl. dazu Genehmigungs- beschluss des Bundesrates vom 30. April 2019 i.S. Richtplan Graubünden "Anpassungen Raumordnungskonzept und Siedlung" [KRIP-S Ziff. 6 Kapi- tel 5.1.2, worin der Kanton Graubünden aufgefordert wird, die Siedlungs- entwicklung nach innen und die Abstimmung des Verkehrs [d.h. die Anfor- derungen an die ÖV-Erschliessung] zu ergänzen). Das Gebiet liegt mitten im Siedlungsgebiet der Beschwerdegegnerin 2 und ist allseitig von Bauzo- nen umgeben. Zudem muss X._____ seine Kapazitätsreserven nur in der Bauzonenkategorie der Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) überprü- fen. Nutzungen wie die im Wesentlichen hier vorgesehene Hotel- und Kli-
74 - niknutzung, welche faktisch einer Hotel- resp. Klinikzone entsprechen, ha- ben praktisch keinen WMZ-Charakter, so dass die vorliegende Aufzonung keinen Einfluss auf die WMZ-Kapazitäten und die daraus resultierenden planerischen Konsequenzen hat. Es gibt vorliegend somit keine Verpflich- tung zur gesamthaften Überprüfung sämtlicher Bauzonen auf dem Gebiet der Beschwerdegegnerin 2. 10.1.1. Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Er- füllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler ge- schont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, un- geschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von na- tionaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bun- desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) gemäss der entsprechenden Verordnung vom 9. September 1981 (VISOS; SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte fest- gehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten Inventarblättern (vgl. Urteil 1A.6/2007 vom 6. September 2007 E. 3; vgl. ARNOLD MARTI, Das Schutz- konzept des Natur- und Heimatschutzes, in SJZ 104/2008 S. 83 [im Fol- genden: Schutzkonzept]). Durch die Aufnahme eines Objektes von natio- naler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in be- sonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von
75 - der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr be- stimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Be- deutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den Inventaren aus- gehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung ge- knüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von na- tionaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtfertigung im Sinne von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung bedürfen (MARTI, Schutzkonzept, a.a.O., S. 85). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E. 4.2, in ZBl 11/2005 S. 602; HÄFELIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweize- risches Bundesstaatsrecht, 9. Aufl., Zürich/ Basel/Genf 2016, S. 326 Rz. 1055; EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, Die Schweizeri- sche Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, S. 1591 Rz. 4 f. [Zuständigkeit der Kantone] und S. 1594 Rz. 10 [Schutzobjekt] zu Art. 78 BV). Auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten gemäss Art. 13 RPG (SR 700) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Pla- nungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinven- tars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG),
76 - insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentü- mer verbindlich. Insoweit besteht, für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren (vgl. ALAIN GRIFFEL, Umweltrecht, in a nutshell, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2019, § 21 Natur- und Heimatschutz, III/B 2 [Inventare, S. 246 ff.; ARNOLD MARTI, Bundesinventare
eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimat- schutzes, URP 2005 S. 634 ff.; RAUSCH/MARTI/GRIFFEL, Umweltrecht, Zürich 2004, Rz. 527 ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umset- zenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforder- liche Interessenabwägungen im Lichte der Schutzanliegen vorgenommen werden (siehe BGE 135 II 212 E. 2.1, BGE 143 II 84 E. 2.8; PETER HEER, in Baurecht 4/2019 S. 189 ff. – Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS). 10.1.2. Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass der Schutzbereich des ISOS nicht berücksichtigt und die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes ausser Acht gelas- sen worden seien. Die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) habe sich bei der Ausarbeitung der Planvorlage überhaupt nicht damit beschäf- tigt. Dies ergebe sich mit aller Deutlichkeit aus der Fotodokumentation der Dorfansicht und der Auswirkungen auf die angrenzenden historischen Ho- tels. Die heute gültige Planung lasse eine oberirdische Überbauung in wei- ten Teilen von H._____ Süde überhaupt nicht zu und wahre damit die An- liegen des ISOS optimal. Auch die gegenwärtige Überbaubarkeit nach den Vorschriften der inneren Dorfzone in den übrigen Teilen würde dem Anlie- gen noch Rechnung tragen. Der projektierte Hotelkoloss mit einer Gebäu- dehöhe von 46 m sei weit grösser als alle Bauten in der Umgebung. Auch die Abwägung mit allenfalls abweichenden öffentlichen Interessen der Be- schwerdegegnerin 2 hätte zur Nichtgenehmigung führen müssen. Es sei bereits mit dem Alternativprojekt U._____ der Nachweis erbracht worden,
77 - dass die Flächenansprüche der Klinik und des Hotels – so sie denn über- haupt bestünden – auch mit einem 13 m weniger hohen Gebäude erfüllt werden könnten. Wenn man den Anliegen des ISOS und der Dorfansicht sowie denjenigen der Nachbarn mit einer deutlich niedrigeren Gebäu- dehöhe Rechnung tragen könne, so gebe es nicht den geringsten Anlass, das Grossprojekt durchzudrücken. Im ISOS-Inventar werde die Bedeutung der historischen Hotels für die Ortsansicht gleich an mehreren Stellen (so auf S. 3 Abs. 4 und S. 4 Abs. 2) hervorgehoben. Daraus liessen sich einer- seits die grosse Bedeutung der historischen Hotelbauten und andererseits die Wichtigkeit der anschliessenden Grünräume für die Ortsansicht ablei- ten. 10.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 37-39). 10.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält zu diesem Rügepunkt fest, dass der Um- weltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014 (BG1-act. 2/36 in R 17 50) diesem Thema ein ganzes Kapitel (Ziff. 7 S. 21-38 [Auswirkungen des Vor- habens auf die Umwelt]) gewidmet habe. Bei ihrem Dorfkern handle es sich gemäss ISOS um ein schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeutung (Dorf mit vor- und frühhistorischen Strukturen). Der Projektperimeter tan- giere diesen Bereich nicht. H._____ Nord sei der Umgebungszone (U-Zo) I mit Erhaltungsziel a, H._____ Süd der Umgebungszone (U-Zo) IV mit Er- haltungsziel b zugewiesen. Erhaltungsziel a bedeute 'Erhalten als Frei- fläche', Erhaltungsziel b 'Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzen- den Ortsbildteile wesentlich sind'. Die Planung H._____ Süd wolle Umnut- zungen sowie ortsgerechte Um-, An- und Neubauten ermöglichen. Dabei müsse der Schutz der Ortsbilder gemäss Richtplan auf die lokalen Gege- benheiten abgestimmt und zwischen Erhaltung, Anpassung und Erneue- rung unterschieden werden. Dies wolle die Planung H._____ Süd mit der Teilrevision der Ortsplanung erreichen. Es werde mit der Anordnung der
78 - projektierten Bauten und der Sicherstellung von Freiräumen gebührend auf die Umgebung und insbesondere auf die grossen Hotelbauten Rücksicht genommen. Das Erhaltungsziel b der Umgebungszone (U-Zo) IV gemäss ISOS sei erfüllt. Es sei unerfindlich, inwiefern die im Rahmen der projekt- bezogenen Sondernutzungsplanung vorgesehenen Bauten die Eigen- schaften schmälern sollten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent- lich seien. Insbesondere, nachdem im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung 1999/2000 ein beträchtlicher Teil der damals noch vorhande- nen Freiflächen (Baubereiche D und F) für die Überbauung freigegeben worden sei. Abgesehen davon nähmen die im Rahmen der projektbezoge- nen Nutzungsplanung H._____ Süd vorgesehenen Bauten nur wenige zu- sätzliche unüberbaute Flächen in Anspruch. Das ISOS ermögliche die For- tentwicklung. Ein 'Einfrieren' wäre allenfalls im eigentlichen Schutzbereich des ISOS angezeigt, nicht aber in einer blossen Umgebungszone. So ge- sehen stünden Gesundheitshotel und Klinik nicht mit den zitierten Passa- gen aus dem ISOS-Inventar (S. 3 Abs. 4) im Widerspruch. 10.1.5. Die Beigeladene macht dazu geltend, die Rüge der ISOS-Verletzung sei erstmals mit der Beschwerde ans Gericht erhoben worden und deshalb ver- spätet. Es stimme nicht, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 bei der Aus- arbeitung der Planungsvorlage nicht mit dem ISOS beschäftigt habe. Bei der Umgebungszone (U-Zo) IV handle es sich um die tiefstmögliche Aufnahmekategorie (b = 'empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut'). Aufgrund des Erhaltungsziels b seien die Eigenschaften zu er- halten, welche für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinteressen. Im Gegenteil werde der Standort H._____ Süd architektonisch, ortsbaulich und funktional aufgewertet. Diese Aufwertung mache die Aufgabe der heu- tigen Grünflächen und des alten Postgebäudes mehrfach wett. Das ARE habe zu Recht die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Ei- genwert beurteilt. Diese Einschätzung sei nicht zu beanstanden.
79 - 10.2.1. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben – wie hier der Schutz von Ortsbildern – durch kan- tonales und kommunales Recht gewährleistet. Allerdings sind auch die Bundesinventare, insbesondere das ISOS, von Bedeutung. Es handelt sich dabei um Sachpläne respektive Konzepte im Sinne von Art. 13 RPG. Die Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemei- nen fest und berücksichtigen dabei u.a. Bundesinventare (Art. 6 Abs. 4 RPG). Die Richtpläne sind behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und so flies- sen die Schutzanliegen des ISOS mittelbar in die Nutzungsplanung. Die Auseinandersetzung der Beschwerdegegnerinnen mit den im ISOS enthal- tenen Aussagen, Hinweisen oder Empfehlungen und deren planerische Berücksichtigung sollten dabei nicht ohne Not von den definierten Schutz- zielen abweichen. Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen. Im Gegensatz zu den im Inventar aufgeführten Schutzzielen verfügten die Ge- meinden bei den Schutzmassnahmen über einen erheblichen Beurtei- lungsspielraum (siehe zu alldem Erläuterungen zum ISOS, BG1-act. 2/28 in R 17 50). Die Umgebungszone (U-Zo) IV ist gemäss ISOS zwar 'von gewisser Bedeutung". Sie figuriert darin mit der Benennung "Modern ver- baute Hangfussteile". Ihre Aufnahmekategorie b („empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut" ist richtplankonform, zeigt doch der neue KRIP-S, dass dieser mit dem ISOS betreffend den Standort H._____ Süd, der mit der Umgebungszone (U-Zo) IV übereinstimmt, gänzlich als über- baut dargestellt wird. Auch das Erhaltungsziel für die Umgebungszone (U- Zo) IV respektive das Gebiet H._____ Süd („Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind") wird exakt von der vorliegenden NUP 2015 angestrebt. Das Vorgehen der Planungs- und Ge- nehmigungsbehörden im Rahmen der angefochtenen NUP 2015 ist vom Ermessen der involvierten Beschwerdegegnerinnen abgedeckt. Die Be- schwerdegegnerin 2 hat somit die zu treffenden Schutzmassnahmen (Fest- legung von Baustandorten und daraus resultierenden Freiflächen auf
80 - H._____ Süd (BG1-act. 9 BESS Ziff. II A 1.3 [Bebaubare Flächen] in R 17

innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums festgelegt. Im Gegensatz zum Gebiet H._____ Süd gilt gemäss ISOS für die Umgebungs- zone I resp. für das Gebiet H._____ Nord die strengere Aufnahmekategorie a ("unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entsprechen", was ebenfalls dem KRIP-S entspricht) und das strengere Erhaltungsziel a („Er- halten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche") (BG1-act. 13 Ziff. 9 S. 39-40 in R 17 46). Somit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Beziehung (Verletzung des ISOS) als unbegründet. 10.2.2. Zur 'Schutzwürdigkeit des Ortsbildes' und 'Einhaltung der Gestaltungsvor- schriften' gilt nach Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 73 Abs. 1 KRG grundsätzlich das 'Einordnungsgebot für Siedlungen, Bauten und Anlagen' zu beachten. Eine optimale Gesamtwirkung wird demgegenüber nicht ver- langt. Hier enthält das kommunale Recht keine strengeren Ordnungs- und Gestaltungsvorschriften. Das ihnen von Art. 3 Abs. 1 KRG zugestandene Planungsermessen haben die Gemeinwesen pflichtgemäss auszuüben. Bei Ästhetikfragen haben die Gemeinden praxisgemäss einen weiten Be- urteilung- und Ermessensspielraum. Auch die Beschwerdegegnerin 1 als Beschwerde- und Genehmigungsbehörde setzt nicht ihr eigenes Interesse anstelle desjenigen der Beschwerdegegnerin 2. Der Schutz von Ortsbildern bedeutet kein plötzliches Einfrieren des Ist-Zustands. Die Weiterentwick- lung der Ortsbilder erfolgt durch die Bezugnahme auf die besonderen Qua- litäten und die Rücksichtnahme auf den historischen Bestand. Prüfgegen- stand bildet dabei die Übereinstimmung der revidierten Planung mit dem aktuellen übergeordneten Recht. Auch bei einer projektbezogenen Nut- zungsplanung wird die Grundnutzung neu definiert. Das mondäne Dorf der Beschwerdegegnerin 2 ist heterogen. Markante Ein- zelobjekte (Hotels, Bahnhof) prägen die südöstliche Ansicht des Dorfs. Dies ergibt die bekannte bewegte Silhouette der Beschwerdegegnerin 2.

81 - Ein zusätzliches städtebauliches markantes Gebäude fügt sich dabei in dieses Ensemble ein. Bis 1944 stand dort das abgebrannte N.. An- stelle des im Kontext viel zu niedrigen und seiner ursprünglichen Funktion weitgehend verlustig gegangenen Postgebäudes kann mit einem markan- ten Neubau ein eigentliches Stadtentrée geschaffen werden, zusammen mit der zukünftigen Realisierung ebenfalls vorgesehener grosser Bauvolu- mina entlang der Nordseite der Via I.. Mit der Gliederung der Ge- bäude und der vorgesehenen zwei attraktiven Aussichtsterrassen können trotzdem wichtige Aus- und Durchblicke erhalten werden. Weite Teile des Planungsperimeters grenzen an die Innere Dorfzone (Art. 77 BG). Diese ist schon heute dicht überbaut. Die von der NUP 2015 ermöglichte Überbau- ung ermöglicht eine harmonische Siedlungsweiterentwicklung in der Inne- ren Dorfzone und auch der darin bereits realisierten Baudichten. Damit wird auch dem Verdichtungsgebot entsprochen. Insbesondere im östlichen und südlichen Bereich von H._____ Süd werden zudem beträchtliche Zwi- schenräume erhalten bleiben. Nur im Bereich des Klinikgebäudes (Baustandort II) entlang der bestehenden Strasse fällt eine – vertretbar kleine – Fläche im Freihaltebereich dahin. Daran zu erinnern ist in diesem Zusammenhang, dass das Hotel und die Klinik nicht in einen 'bisher als Grünfläche ausgeschiedenen' Bereich zu stehen kommen, sondern in der Bauzone gemäss Zonenplan mit den im vorgesehenen GGP H._____ Süd 2015 festgelegten Gestaltungsvorschriften. Im Gutachten der LL._____ AG hat gemäss der Beschwerdegegnerin 1 der Nachweis erbracht werden können, dass das dem Richtprojekt vom 19. September 2015 zugrunde gelegte Raumprogramm und damit auch der Volumenbedarf für ein modernes Gesundheitshotel mit Klinik betrieblich und wirtschaftlich im Grundsatz richtig dimensioniert ist. Dem Inhalt dieses Gutachtens vermag sich das Gericht uneingeschränkt anzuschliessen. Der Grössenvergleich (Fussabdruck) von C._____ und D._____ mit dem ge- planten Gesundheitshotel zeigt klar, dass dieses mit einer Grundfläche von 2'891 m² gegenüber 5'716 m² Grundfläche von C._____ und 6'262 m²
82 - Grundfläche bei D._____ weit weniger wuchtig erscheint als die beiden na- hegelegenen Tophotels (BG1-act. 6/13 in R 17 46). Die beanstandeten Bögen in der Fassade haben offensichtlich eine bausta- tische Funktion. Damit können nach der Beigeladenen mit einfachen Bau- stoffen die notwendigen Spannweiten erzielt werden. Der Bogen schützt den Zwischenraum an einer Stelle, wo diese dem Wetter besonders aus- gesetzt ist, ohne das Bedürfnis nach einer möglichst freien Aussicht zu schmälern. Die Sanktionierung der Gestaltung der Fassaden, welche im Detail ohnehin noch nicht festgelegt wurde, liegt im Ermessen der Pla- nungsbehörde, welches vorliegend sicherlich nicht überschritten ist. Dies gilt auch mit Blick auf das Ortsbild und die Bauästhetik. Die NUP 2015 und das Richtprojekt vom 19. September 2015 stehen nach Auffassung der Be- schwerdegegnerinnen im Einklang mit den Vorschriften des Ortsbildschut- zes und den Anforderungen einer überdurchschnittlich guten Gebäudege- staltung. Ihnen ist zu folgen, auch nachdem der Augenschein vom 29. März 2019 und das Modell (BG1-act. 12 in R 17 50 – Wurde dem Gericht aus- gehändigt) diesen Eindruck bestätigt haben. Mit der getroffenen Lösung hat die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde das ihr zustehende Er- messen nicht überschritten. Ob ein förmliches Wettbewerbsverfahren durchzuführen gewesen wäre, kann offenbleiben. Die Entwürfe sind zudem seitens der Planungsbehörde immer wieder überprüft und durch die Pro- jektverfasser umfassend überarbeitet worden. 10.2.3. Zu Rüge der 'Verbauung der bisherigen Aussicht' sei noch klargestellt: Es gibt keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erhalt der bisherigen Aus- sichtsverhältnisse. Solange die einschlägigen Zonen- und Bauvorschriften respektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von Art. 27 KRG jederzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung benachbarter Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht zu rechnen. Dies hat sich durch die Siedlungsentwicklung nach innen ver- schärft. Diese führt zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten
83 - Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsverhältnisse. Eine gegenteilige Auffassung führte zu einer Schlechterstellung des Projekts gegenüber grossvolumigen Gebäuden wie den Hotels ringsum. Weder für die Wohn- liegenschaft NN._____ der Beschwerdeführerin noch für andere Dorfteile wird die bestehende Aussicht auf nicht vertretbare Weise geschmälert. Dies hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt. Das topographisch fast gleich hoch gelegene Wohn- und Geschäftshaus NN._____ ist zwar bloss ca. 20 m vom Neuprojekt entfernt und hat daher Einschränkungen der Aussicht zur Folge, da die Sicht nach Süden – be- sonders der Blick auf den See – tatsächlich verbaut wird. Die möglichen wirtschaftlichen Einbussen bei der Beschwerdeführerin müssen aber bei einer Interessenabwägung hinter dem öffentlichen Interesse an der Schaf- fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge- nannten Standort und der damit ermöglichten Weiterentwicklung im Ein- klang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen zurückstehen. Mittels Auf- lage ist immerhin sichergestellt, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. Sollte wider Erwarten das Hotel nicht gebaut werden, gilt gemäss Ziff. II A. 1.4 letzter Absatz BESS die maximale Höhenkote von 1'820 m.ü.M., wie es bereits bei der NUP 2002 der Fall gewesen war. Die Aussicht ab Niveau Via I._____ ist sicherlich beeinträchtigt, jedoch nicht übermässig. Es werden dort nämlich zwei Aussichtsterrassen erstellt, welche für die Öf- fentlichkeit zugänglich sind. Architekt T._____ hat zudem am Augenschein vom 29. März 2019 betont, dass zwischen den Gebäuden trotz baulichen Erweiterungen überall stets ein Minimalabstand von 25 m eingehalten wird. Die effektiv entstehenden Beeinträchtigungen der Aussicht stehen der Ge- nehmigung der vorliegenden Planung demnach nicht entgegen. Ob ein förmliches Wettbewerbsverfahren durchzuführen gewesen wäre, kann of- fenbleiben. Erstellt ist aber immerhin, dass die früheren Entwürfe (seit
84 - 2010/11) immer wieder überprüft und durch die Projektverfasser umfas- send überarbeitet worden sind. 10.2.4. Das Verwaltungsgericht ist weiter der Auffassung, dass das im GGP von 1999 enthaltene Signet „schützenswerter Aussichtspunkt/Aussichtslage" bereits in den Plänen und Bauvorschriften der NUP 2002 nicht mehr auf- geführt wurde, so dass sich die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) im Zusammenhang mit der NUP 2015 damit nicht mehr auseinanderzuset- zen hatte. Zudem sind zwischen den Baufeldern I und II und westlich des Baufeldes I öffentlich zugängliche Aussichtsterrassen geplant (Ziff. II A. 1.1 und B. 2 BESS). Somit berücksichtigt die NUP 2015 die Interessen an der Erhaltung von Aussichtspunkten gebührend. Ein Rundumblick von Aus- sichtsterrassen ist keine Genehmigungsanforderung. 11.1.1. Unbestritten zählt die Albula- und Berninalinie der Rhätischen Bahn (RhB) seit 2008 zum UNESCO-Welt(kultur)erbe. Neben der besagten Bahnlinie gehört auch die sie umgebende Landschaft (samt Bahnhofareal der Be- schwerdegegnerin 2) zu den Schutzbereichen. Es werden drei Pufferzonen unterschieden. Die qualifizierte Pufferzone schliesst an die Kernzone an und beinhaltet wichtige und wertvolle kulturelle Anlagen, Orte von nationa- ler Bedeutung. Die Pufferzone im Nahbereich umfasst all jene Gebiete, die sich ebenfalls an die Kernzone anfügen, aber nicht zur qualifizierten Puf- ferzone gehören. Hier finden sich etwa die in jüngerer Zeit entstandenen Wohnquartiere sowie kleine Gewerbe- und Industriezonen. Die Pufferzone im Fernbereich umfasst den gesamten übrigen von der Bahnlinie bzw. vom Bahnhofareal aus sichtbaren Bereich der Landschaft. Nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichts gilt das Schutzobjekt nicht nur einem einzelnen Objekt, sondern darüber hinaus auch einem Ensemble von Bauten und dessen näherer Umgebung (siehe BGE 109 Ia 185; Urteil des Bundesge- richts 1C_509/2018 vom 4. März 2019 E. 2.3 in fine). Damit ist allerdings die Frage noch nicht beantwortet, wie weit das öffentliche Interesse reicht
85 - bzw. welche Objekte Schutz verdienen und in welchem Ausmasse. Das öffentliche Interesse, die bezeichnete RhB-Linie – die im Juli 2008 in das Verzeichnis der Weltkulturgüter der UNESCO aufgenommen wurde – vor Beeinträchtigungen zu schützen, wird denn auch zu Recht von keiner Seite in Abrede gestellt. Indessen ist zu prüfen, ob dieses an sich unbestrittene öffentliche Interesse bei Würdigung der konkreten Umstände hier effektiv eine genügende Grundlage für die Verweigerung der NUP 2015 im Gebiet H._____ Süd darstellt (vgl. BGE 115 Ia 373 E. 3a; Urteile des Bundesge- richts 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013 E. 2.1 und 1C_300/2011 vom 3. Februar 2012 E. 3.3 ff.). 11.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, das Gebiet H._____ befinde sich in der UN- ESCO-Pufferzone im Nahbereich. Eine Fachberatung sei nicht beigezogen worden. Dies sei nachzuholen. Die Eidgenössische Natur- und Heimat- schutzkommission (ENHK) sei als Fachberaterin beizuziehen. Die Be- schwerdegegnerin 1 halte dafür, dass die Gestaltungsberatung nur emp- fohlen sei. Indessen sei ein neutrales Gutachten einzuholen, da es um die Anliegen des UNESCO-Weltkulturerbes, des ISOS-Inventars und der Post gehe. Es seien deshalb vom Gericht noch drei entsprechende Gutachter- aufträge zu erteilen sowie eine Expertise des ENHK einzuholen. 11.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 39-40). 11.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, in der Pufferzone des UNESCO- Weltkulturerbes sei die Gestaltungsplanung nur empfohlen. Der Gemein- devorstand habe aber die G._____ ag um eine Beurteilung ersucht. Diese habe im Mai 2011, im November 2011 und im Juni 2014 Änderungen am Richtprojekt vorgeschlagen und diese seien erfolgt, bis letztlich ein über- zeugendes Richtprojekt vorgelegen habe, welches als Grundlage für die NUP 2015 habe dienen können.
86 - 11.1.5. Die Beigeladene hält dem entgegen, dass die – unbegründete – Rüge der Verletzung der Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes erst- mals vor Gericht erhoben worden und daher verspätet sei. Wenn hinsicht- lich des UNESCO-Weltkulturerbes keine Gestaltungsberatung obligato- risch sei, könne auch kein Gutachten erforderlich sein. Zudem gebe es mehrere Gutachten, weswegen ein städtebauliches Gutachten nicht mehr erforderlich sei. Auch ein Gutachten betreffend Vereinbarkeit mit den An- sprüchen des ISOS-Inventars sei nicht erforderlich, da davon keine neuen Erkenntnisse zu erwarten seien. Bei einer sorgfältigen Bezugnahme auf die ortsbauliche Umgebung könnten keine ISOS-Ansprüche beeinträchtigt sein. Die Planungsbehörde habe einen Ermessensspielraum. 11.2.Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts gibt es keine Verpflichtung, für die Prüfung einer in der Pufferzone im Nahbereich liegenden, sogenannt 'einfachen NUP' eine Gestaltungsberatung beizuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 E. 3.3 [Gemeinde Sa- medan]). Diese wird lediglich empfohlen, insbesondere bei Einzonungen sowie Aufzonungen (höhere Nutzungsdichten) oder bei Massnahmen, die eine Erhöhung der Gebäude in bestehenden Bauzonen ermöglichten (höhere Anzahl Geschosse, Erhöhung der Gebäudehöhe im BG, die An- passung der Messweise). Hier liegt keine Erfüllung einer Bundesaufgabe vor und eine qualifizierte Beeinträchtigung des UNESCO-Schutzobjektes ist zu verneinen. Vorliegend geht es lediglich um die Gestaltungsberatung im Rahmen des UNESCO-Welterbes, nicht aber um das ISOS oder um das Postgebäude. 12.1.1. Umstritten sind besonders die Massnahmen und Vorkehrungen der Be- schwerdegegnerin 2 auf dem Gebiet des Umweltschutzrechts. Massge- bend und Ausgangspunkt dafür sind das Gesetz über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) sowie die Verordnung über die Umweltverträglich-
87 - keitsprüfung (UVPV; SR 814.011). Art. 5 Abs. 3 UVPV schreibt namentlich vor: Soweit das massgebliche Verfahren im Anhang nicht bestimmt ist, wird es durch das kantonale Recht bezeichnet. Die Kantone wählen dasjenige Verfahren, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht. Se- hen die Kantone für bestimmte Anlagen eine Sondernutzungsplanung (De- tailnutzungsplanung) vor, gilt sie als massgebliches Verfahren, wenn sie eine umfassende Prüfung ermöglicht. Gemäss Anhang Ziff. 11.4 zur UVPV besteht eine UVP-Pflicht für Parkhäuser und –plätze mit mehr als 500 Mo- torwagen, wobei das kantonale Verfahrensrecht massgebend ist. 12.1.2. Die Beschwerdeführerin konzentriert sich unter dem Aspekt der Umwelt- rechts ausschliesslich auf die Rüge betreffend widerrechtlich 'unterlassene UVP' (vgl. dazu hinten E. 13.1.2). 12.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 41, S. 42-44 und S. 44-45). 12.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält fest, dass sich die Beschwerdeführer und Beschwerdeführerinnen – vor allem jene in R 17 50 – wie schon im Verfah- ren vor der Beschwerdegegnerin 1 auf das Thema "Umweltrecht" konzen- trierten und mit Bezug auf die vorgeschlagene Parkierungslösung die feh- lende Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) kritisierten, welche entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin 1 bereits in dieser Phase hätte durchgeführt werden müssen, also nicht erst im Baubewilligungsverfahren. Überhaupt fehle es an einer vertieften Auseinandersetzung mit den Aus- wirkungen, welche die projektbezogene Sondernutzungsplanung bzw. die gestützt darauf mögliche Realisierung von Gesundheitshotel und Klinik auf die Umwelt habe. Der von der GG._____ AG ausgearbeitete Umweltbericht vermöge in dieser Hinsicht in keiner Weise zu genügen, so namentlich hin- sichtlich Lärmschutz, Luftreinhaltung und Altlasten. Tatsächlich würden durch die Realisierung des Projekts die umweltschutzrechtlichen Vorschrif-
88 - ten offensichtlich verletzt. Zwar handle es sich vorliegend um eine projekt- bezogene Sondernutzungsplanung und es sei auch richtig, dass die Beige- ladene bereits ein relativ konkretes Richtprojekt ausgearbeitet habe. Für die an eine solche projektbezogene Sondernutzungsplanung gestellten An- forderungen sei aber nicht der Detailierungsgrad eines solchen Projekts, sondern dessen rechtlicher Stellenwert innerhalb dieser Planung massge- bend. Für die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien nur die Vorgaben im Baugesetz (Art. 80 Abs. 1), die BESS sowie der GGP H._____ Süd sowie die GEP H._____ Süd (Teilplan Verkehr und Teilplan Entsorgung) verbindlich; das Richtprojekt bilde lediglich eine sogenannte Grundlage zur Information. In Ziff. II 1.7 BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) werde festgestellt, dass das erwähnte Richtprojekt des Architekturbüros T._____ massgebend sei und es als Grundlage für die Beurteilung der Baugesuche diene. Dies gelte je- doch ausdrücklich nur „für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen Planungsgebiet“. Es gehe in dieser Phase also nur um die äussere Erschei- nungsform der Baukörper. Deren Einteilung, Nutzungsart und Nutzungsin- tensität und die Anzahl von unterirdischen Geschossen und damit auch der Umfang von Abgrabungen und Aufschüttungen bleibe offen. Wegen dieser offenen Fragen wäre es auch gar nicht möglich, genauere Angaben über die umweltrechtlichen Auswirkungen der zukünftigen Bauvorhaben zu ma- chen. Erst die Baueingabe selbst und die dazugehörigen Bau-, Nutzungs- und Betriebskonzepte für das Gesundheitshotel und die Klinik werde dies gestatten. Auch die Menge der von Hotel und Klinik beanspruchten Brutto- geschossflächen (BGF) werde erst dann bestimmbar sein. Bei den nicht einschlägigen Urteilen (BGE 116 Ib S. 50 ff., 120 Ib S. 207 und 123 II S. 88 ff.) sei es um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone gegangen und Thema sei dort, ob die Vorhaben sich allenfalls im Baubewilligungsverfah- ren oder nur mittels Sondernutzungsplan realisieren liessen. Im Urteil 1A.230/2005 vom 4. April 2006 habe das Bundesgericht entschieden, dass
89 - es bei einem UVP-pflichtigen Bauvorhaben, bei dem der zur Diskussion stehende Nutzungsplan zu wenig detailliert sei – dort bezüglich der Detail- gestaltung der Anlage –, zulässig sei, die UVP nicht im Nutzungsplanver- fahren, sondern erst im Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Wenn diese Verlagerung ins Baubewilligungsverfahren schon bei einer UVP- pflichtigen Anlage zulässig sei, müsse dies erst recht dort gelten, wo keine UVP-Pflicht bestehe. Es sei behauptet, jedoch nicht bewiesen, dass der projektbezogene Sondernutzungsplan mehr als 500 Parkplätze zulasse, weshalb eine Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich sei. Es fehle am erforderlichen Detaillierungsgrad, um die Frage abschliessend beurtei- len zu können. Die im projektbezogenen Sondernutzungsplan enthaltenen Zahlen lägen weit unter dem Schwellenwert von 500 Parkplätzen. Die Be- hauptung der Beschwerdeführer und Beschwerdeführerinnen, dass die ge- planten Parkplätze einzig deshalb nicht genau ausgewiesen worden seien, weil man der UVP-Pflicht habe entgehen wollen, stimme nicht. 12.1.5. Die Beigeladene entgegnet dem, dass die Beschwerdeführerin erstmals vor Verwaltungsgericht rüge, dass die Nutzungsplanung umweltrechtliche Vorschriften verletze. Auch diese Rüge sei verspätet und darauf sei nicht einzutreten. Vorliegend bestehe gar keine UVP-Pflicht, so dass die Praxis des Bundesgerichts, wonach bei einer Nutzungsplanung die UVP im Pla- nungsverfahren erfolgen müsse, überhaupt nicht angewendet werden müsse. Die Parkierungsanlage des H._____ umfasse nämlich nicht 210 Parkplätze, dies sei nur das Maximum. Nach dem diesbezüglich noch un- verbindlichen Richtprojekt werde das H._____ in Anwendung von Art. 36 ff. BG mindestens 134 und die Klinik mindestens 30 Parkplätze benötigen. Dies sei ohne weiteres erfüllbar, ohne dass die Zahl von 210 Parkplätzen für das H._____ und von 35 Parkplätzen für die Klinik überschritten werde, und schon gar nicht 500 Plätze. Es gebe keine UVP-Pflicht. Die Berech- nungsgrundlage für die Anzahl Parkplätze liege bei den Akten des vorin- stanzlichen Parallelverfahrens D._____ (BG1-act. 4/67 in R 17 50). Das
90 - Richtprojekt werde nur für Typologie und Gestaltung der Bauten als mass- gebend erklärt, nicht aber müssten die oberirdischen Geschosse nach dem Richtprojekt erstellt werden. Zur Gestaltung gehörten allenfalls das Volu- men, die Setzung, die Gebäudeform und die Fassade des Richtprojekts. Ohne konkrete Restaurationsflächen, Anzahl Zimmer etc. könne die Anzahl Parkplätze gar nicht festgelegt werden. In der Duplik bekräftige die Beige- ladene erneut, dass in der Planung H._____ Süd die umweltrechtlich rele- vanten Aspekte (Nutzung nach den Bauvorschriften) noch völlig offen seien. Es sei nicht erkennbar, welche allfälligen Einschränkungen nicht im Bewilligungsverfahren erlassen werden könnten. Es stimme nicht, dass die vorliegende Planung Verfügungscharakter habe. Die umweltrechtlichen Belange seien, soweit möglich, geprüft worden. Die umweltrechtliche Prü- fung anhand des Richtprojektes ohne formelles UVP-Verfahren sei sinnvoll und eine strategische UVP auf Stufe Nutzungsplanung kenne das schwei- zerische Recht nicht. Die Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 2013 (BG1-act. 14 in R 17 50) sei in den Vorprüfungsbericht des ARE vom 24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 Ziff. 2.3 S. 5 und BG1-act. 4/53 in R 17 50) einge- flossen. 12.2.Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass das Richtprojekt in Ziff. 1.7. BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) als massgebend erklärt wird, aber nicht für die benötigte Anzahl Einstellplätze, sondern lediglich für die Typologie und Ge- staltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume. Nach dieser Bestimmung sind sogar Abweichungen davon zulässig, sofern damit gleichwertige Qualität erreicht wird. Weil dem Richt- projekt nur in Bezug auf die Typologie und Gestaltung eine beschränkte Rechtsverbindlichkeit zukommt, sind zum Beispiel Nutzungsformen, Nut- zungsart, Nutzungsintensität inklusive Anzahl unterirdische Geschosse ei- nes zukünftigen Bauvorhabens nicht bereits abschliessend bestimmt. Diese Punkte bleiben einem späteren Baubewilligungsverfahren vorbehal- ten, deshalb können hier, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält,
91 - auch keine allzu hohen Anforderungen an Vorabklärungen und Beurteilun- gen insbesondere hinsichtlich der Einhaltung des Umweltrechts gestellt werden. Es trifft zu, dass das ANU selbst weitere Abklärungen zu den Um- weltauswirkungen des Vorhabens verlangt, jedoch nicht im Rahmen der NUP 2015, sondern im Baubewilligungsverfahren. 13.1.1. Sodann gilt es den Einwand der 'unterlassenen UVP' gerichtlich zu klären. 13.1.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, das vorliegende Projekt könne ohne Sondernutzungsplanung nicht realisiert werden. Die Umweltverträg- lichkeitsprüfung (UVP) sei somit im Rahmen der vorliegenden Sondernut- zungsplanung durchzuführen. Dies ergebe sich aus Art. 5 Abs. 3 UVPV, nach welchem die Kantone dasjenige Verfahren auswählen müssten, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermögliche. Diese Prüfung sei gegebenenfalls im Baubewilligungsverfahren zu ergänzen, wenn detail- lierte Erkenntnisse vorlägen. Die geplante Parkierungsanlage des H._____ sollte laut Ausführungen der Projektanten 210 Parkplätze umfassen. Zu- sätzlich seien ca. 25 Parkplätze für die Klinik notwendig. Da die Sondernut- zungsplanung H._____ für die Parkplätze keine Ausnahmen statuiere, sei das kommunale Baugesetz beizuziehen. Nach den eigenen Berechnungen der Architekten der Beigeladenen würden im Hotel 30'354 m 2 BGF und in der Klinik 8'970 m 2 BGF – jeweils nach SIA – realisiert. Es sei daher davon auszugehen, dass bei richtiger Ausrechnung die Schwelle von 500 notwen- digen Parkplätzen überschritten werde.

13.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 42-44). 13.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, dass die Stimmbürger der Be- schwerdegegnerin 2 bereits am 2. Juni 2002 einem Kreditbegehren über Fr. 37.6 Mio. für den Erwerb einer öffentlichen Parkierungsgarage mit 600

92 - Parkplätzen zugestimmt hätten. In den jährlichen Budgets der Beschwer- degegnerin 2 seien die Unkosten für den Betrieb und Unterhalt des Park- hauses berücksichtigt. Die Beigeladene habe vor Erstellung der Parkie- rungsanlage Stockwerkeigentum begründet und am 25. November 2003 200/1000 Miteigentum an Parzelle 2354 mit dem Sonderrecht am Parkhaus mit Parkgeschossen 1-4 für Fr. 37.6 Mio. an die Beschwerdegegnerin 2 übertragen. Ab Fertigstellung habe sie den Betrieb übernommen. 13.1.5. Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Beschwerdegegnerin 1 habe dargelegt, dass die Nutzungsplanung H._____ Süd nicht genügend detail- liert sein müsse, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine allfällige UVP sei im Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Frage des Schwel- lenwerts und des funktionalen Zusammenhangs sei vorliegend irrelevant. Das öffentliche Parkhaus sei bewilligt und erstellt. Addiere man 210 Park- plätze für den Baubereich IV und die Parkplätze für die Klinik und einige weitere Parkplätze, werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen offen- sichtlich nicht erreicht. Es gebe keinen funktionellen Zusammenhang mit dem öffentlichen Parkhaus. 235 Parkplätze für Hotel und Klinik genügten. Die Einschätzung basiere auf Erfahrungen der Hotelbranche. Verbleibende geringfügige Unsicherheiten wolle die Beigeladene mit allfälligen Aus- gleichsparkplätzen abdecken. Die Beigeladene habe sich auch bereit er- klärt, sich auf die absolute Zahl von 235 Parkplätzen beschränken zu las- sen. Dies übergehe die Beschwerdeführerin. Damit sei das Thema der „Überlaufparkplätze" behandelt. Es seien ohnehin keine Überlaufpark- plätze im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 142 II 20). Ziff. III 5. BESS sei eine Kann-Vorschrift und somit könnten im Bewilli- gungsverfahren noch Auflagen verfügt werden. 13.2.Das Verwaltungsgericht stellt hierzu fest, dass gemäss Ziff. 11.4 des An- hangs 1 zur UVPV Parkierungsanlagen, welche einen Schwellenwert von 500 Parkplätzen übersteigen, UVP-pflichtig sind. Das Verfahren ist kanto-
93 - nal. Die Kantone müssen dasjenige Verfahren wählen, das eine frühzeitige und umfassende aber auch möglichst abschliessende und einmalige Prü- fung ermöglicht. 'Umfassend' heisst, dass bereits auf dieser Stufe über das Vorhaben verbindlich entschieden wird, soweit die Umweltauswirkungen schon verlässlich abschätzbar sind. Gestützt auf Art. 3 Abs. 2 KVUVP wird in Ziff. 11.4 des Anhangs 1 für Parkhäuser das Verfahren zur Genehmigung der Grundordnung gemäss Art. 49 KRG als massgebliches Verfahren be- zeichnet, sofern dieses eine umfassende Prüfung ermöglicht. In den übri- gen Fällen ist das Quartierplanverfahren (Art. 53 KRG) oder das Baubewil- ligungsverfahren (Art. 86 Abs. 1 KRG) das massgebliche Verfahren. Nicht jede als Sondernutzungsplanung bezeichnete Planung ist gemeint, son- dern nur eine solche mit einem erheblichen rechtsverbindlichen Detaillie- rungsgrad, welche sich aufgrund ihrer Regelungsdichte inhaltlich stark ei- nem Baugesuch annähert. Hier handelt es sich um eine inhaltlich revidierte Rahmennutzungsplanung (mit angepassten Baubereichen und recht detail- lierten Gestaltungsvorschriften für H._____ Süd) und nicht um eine verbind- liche und in jeder Hinsicht bis ins Detail geregelte Sondernutzungsplanung. Dementsprechend ist zurzeit unter anderem auch die Anzahl Parkplätze noch offen. Wie viele Parkplätze aufgrund des Richtprojektes vorliegend tatsächlich benötigt würden und realisiert werden sollten, ergibt sich unstrit- tig nicht abschliessend aus den Unterlagen. Immerhin hat sich die Beigela- dene bei der Zusage behaften lassen, nicht mehr als 235 Einstellplätze für Hotel und Klinik erstellen zu wollen. Damit fehlt von vorneherein jede ver- lässliche Grundlage, um bereits eine UVP vorzunehmen und zusätzlich die zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen zu treffen. Es fehlt hier der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungs- grad. Dieser wird erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorlie- gen. So unter anderem insbesondere die für die Beurteilung der UVP- Pflicht relevante Frage nach dem allfälligen funktionalen Zusammenhang zwischen den neuen Parkhäusern und dem bestehenden Parkhaus H._____ (Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2018 vom 3. Juli 2019 E. 5.2;
94 - BGE 142 II 20 E. 3.5 S. 29). Diese fallrelevante Frage wird erst dann ab- schliessend beantwortet werden können, wenn auf der Grundlage des de- tailliert ausgearbeiteten Bauprojekts auf Parzelle 1808 die baulichen und funktionalen Verbindungen mit dem Parkhaus H._____ feststehen. Ent- sprechend wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Genehmigungsent- scheid vom 25. April/3. Mai 2017 unter Ziff. 1.c) des Dispositivs die Auflage verfügt, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzuführen ist, sofern sich im Rahmen der Erarbeitung des Bau- gesuchprojekts herausstellen sollte, dass die geplante (neue) Parkierungs- anlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander ver- bunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Be- reichen II, III und IV anderweitig überschritten wird. Vorläufig ist einzig zu konstatieren, dass die Parkierungsanlagen gemäss Ziff. III 4. und 5. BESS für Fussgänger verbunden werden sollen (BG1-act. 9 BESS Ziff. III [Er- schliessungsvorschriften] 4. [Fusswege und Fusswegverbindungen] und 5. [Anschluss H._____ an die Fusswegverbindung Via M._____ – Parkhaus H._____ – Via I._____] in R 17 50). Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gelten Parkierungsanlagen mit mindestens 150 Parkplätzen als Anlagen mit er- heblichen Luftverunreinigungen. Dies hat aber lediglich zur Folge, dass die Beschwerdegegnerin 2 vor der Erteilung der Bewilligung die Zustimmung der kantonalen Fachstelle dazu einholen muss. Die Beschwerde erweist sich somit auch diesbezüglich als unbegründet. 14.1.1. Weiter wird die Verletzung der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) durch die umstrittene Planung zur Beurteilung gestellt. Das Bundesgericht hat schon verschiedentlich festgestellt, dass das USG sowie die LSV und die Luftreinhalte-Verordnung (LRV, SR 814.318.142.1) mit Rücksicht auf die öffentlichen Interessen, die diese Normen wahren, auf alle Verfahren, die im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht abgeschlossen sind, grundsätzlich unmittelbar anwendbar sind (vgl. BGE 113 Ib 62 E. 3, 112 Ib 42 E. 1c; Urteile des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 2002 E.
95 - 1.2.3, 1A.300/2000 vom 27. April 2001 E. 2a, 1A.135/1999 vom 8. März 2000 E. 1c). In der LSV wird zwischen Planungs-, Immissions- und Alarm- werten differenziert. In Bezug auf die Lärmimmissionen gelten unterschied- liche Werte für die einzelnen Empfindlichkeitsstufen (ES), die nach Art. 43 LSV für Nutzungszonen nach Art. 14 ff. RPG massgebend sind (BGE 114 Ib 220 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004 E. 1). In den Anhängen 3-7 der LSV sind für den Lärm Belastungsgrenz- werte festgesetzt, welche bei der Bewilligung neuer und wesentlich geän- derter ortsfester Anlagen einzuhalten sind (Art. 25 USG, Art. 7 f. LSV; vgl. dazu im Besonderen BGE 124 II 520 E. 4a; illustrativ zudem BGE 140 II 36 E. 4.1 und 140 II 222 E. 3.2). 14.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Immissionsgrenzwerte würden gemäss Umweltbericht der GG._____ AG bereits heute überschritten. Wie die Da- ten ermittelt würden, sei unklar. Bei einer Einzonung müssten die Pla- nungswerte eingehalten werden. Baubewilligungen würden nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten würden. Es fehle das notwendige Lärmgutachten. Ob der Sondernutzungsplan selber zu einer Überschreitung der zulässigen Grenzwerte führe, sei unklar. Unklar sei auch die Belastungssituation während der Bauphase. Die Delegation all dieser Prüfungen ins Baubewilligungsverfahren verletze insbesondere Art. 22 Abs. 1 USG. Die Überschreitung der Emissionsgrenzwerte bei Luft- schadstoffen sei offensichtlich. Die Emissionsmessungen des ANU zeigten eine mehrfache Überschreitung der Grenzwerte von NO2 (Stickoxide) und PM 10 (Feinstaub) auf. Der 24-h-Mittelwert der NO2-Belastungen von 80 μg/m 3 sei innerhalb von eineinhalb Monaten 16 x überschritten worden. Er dürfte dies höchstens einmal pro Kalenderjahr tun. Auch hier berufe sich die Beschwerdegegnerin 1 auf den oberwähnten Umweltbericht. Danach seien die Schadstoffe vor allem auf winterliche Inversionsanlagen und die damit verbundenen schlechten Ausbreitungsbedingungen für Luft-schads- toffe zurückzuführen. Die Beschwerdegegnerin 1 berufe sich darauf, dass
96 - die Anzahl notwendiger Parkplätze ja noch gar nicht feststehe. Damit sei allerdings niemandem geholfen. Man könne nicht unberechtigterweise die Anzahl Parkplätze nicht verbindlich festlegen und daraus auch noch Er- leichterungen für das Nutzungsplanverfahren ableiten. Die zu erstellende Umweltverträglichkeitsprüfung werde hier Klarheit bringen. 14.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 45-48). 14.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich dazu bereits unter dem Aspekt des Umweltrechts vernehmen lassen (vgl. dazu vorstehend E. 12.1.4). 14.1.5. Die Beigeladene macht geltend, bei den lärmempfindlichen Räumen des Projekts seien nicht die Planungs-, sondern die Immissionsgrenzwerte (IGW) einzuhalten. Hier handle es sich bei der Nutzungsplanungsrevision H._____ nicht um eine Einzonung von Bauland, sondern um eine Umzo- nung einer Bauzone in eine andere, weshalb Art. 24 USG explizit nicht an- wendbar sei. Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 zeige, dass dies mit ei- ner kleinen Ausnahme möglich sei. Die IGW für Lärm würden beim Richt- projekt bei der Nordfassade im 2. OG überschritten, was aber die Überbau- barkeit von H._____ Süd nicht in Frage stelle. Das Richtprojekt weise im 2. OG Fenster zweier lärmempfindlicher Räume gegen die Via I._____ auf, worauf auch verzichtet werden könnte, wenn keine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne. Eventuell könnten auch nicht lärmempfindliche Räume im 2. OG gegen Norden angeordnet werden. Dies gelte auch dann, wenn die IGW auf dem 1. und 3. OG nicht eingehalten würden, was aber nicht der Fall sei. Nach Art. 38 Abs. 1 LSV könne zur Ermittlung der Lärm- immissionen auch eine Berechnung erfolgen (Messung nicht zwingend). Hier sei der Lärm berechnet worden. Bei bestehenden Strassen seien keine Messungen der Belastungssituation erforderlich, sondern es könne auf Verkehrszählungen zurückgegriffen werden (Anhang 3 Ziff. 33 zur
97 - LSV). Die aktuellsten verfügbaren Daten (von 2010) seien verwendet wor- den. Die Immissionen während der Bauzeit könnten jetzt noch nicht abge- schätzt werden. Art. 22 Abs. 2 USG sei nicht verletzt. Der Umweltbericht enthalte die Ergebnisse der vorgenommenen Prüfungen. Was möglich ge- wesen sei, sei schon im Nutzungsplanverfahren geprüft worden (z.B. ob die Einhaltung der IGW möglich sei und ob der Nutzungsplan selber zu einer Überschreitung der IGW führe). Genaueres sei schwierig abzuklären, weil das Richtprojekt lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten massgebend sei. 14.2.Nach Auffassung des Gerichts haben das neu geplante Hotel und die Klinik als neue ortsfeste Anlagen die Planungswerte gemäss Art. 7 LSV einzu- halten und das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG zu beachten. Gemäss Anhang 3 Ziff. 33 der LSV wird für die Ermittlung des Verkehrs- lärms auf Verkehrszählungen zurückgegriffen. Gemäss Umweltbericht der GG._____ AG vom 14. Juli 2014, Seite 30, wird der Verkehr durch die zu- sätzlichen Parkplätze nur unwesentlich, maximal um 5 % oder 0.25 dB(A) gesteigert. Dies führt zu keinen wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissio- nen entlang der öffentlichen Strasse. Der Projektteil Hotel-Klinik führt somit zu keinen Überschreitungen der einschlägigen Belastungsgrenzwerte oder zu einer Erzeugung wahrnehmbar stärkerer Lärmimmissionen nach Art. 9 LSV. Laut Umweltbericht, Anhang 17, kann der Planungswert für direkte Ein- und Ausfahrten der geplanten Einstellhallen beim nächstliegenden Wohnhaus Parzelle 2354 Tag und Nacht eingehalten werden. Die Anzahl Fahrbewegungen und Lärmquellen ergeben sich aus Anhang 17 des Umweltberichts. Die Immissionen während der Bauzeit können in der NUP noch nicht verbindlich und somit auch noch nicht verlässlich ab- geschätzt werden. Dies ist erst im Baubewilligungsverfahren möglich. Unter dem Aspekt des Lärms des geplanten Vorhabens konnte die NUP folglich genehmigt werden. Die Beschwerdegegnerin 1 hat jedoch als Auf- lage verfügt, dass im Baubewilligungsverfahren das Lärmgutachten mit si-
98 - tuationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde (Beschwerdegegnerin 2) fachlich zu prüfen sei. Gemäss Art. 22 USG können Baubewilligungen für neue Gebäude für den längeren Aufenthalt von Personen nur erteilt werden, wenn die Immissions- grenzwerte nicht überschritten werden oder die Räume zweckmässig an- geordnet und allenfalls zusätzliche Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Ergänzend gilt Art. 31 Abs. 1 LSV. Danach müssen die Immissi- onsgrenzwerte eingehalten werden, sei es durch Anordnung der lärmemp- findlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch Ab- schirmung aufgrund baulicher und gestalterischer Massnahmen des Ge- bäudes gegen Lärm. Ist dies nicht möglich, darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäu- des ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu- stimmt. Art. 39 Abs. 1 LSV und Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV enthalten weitere Vorschriften dazu. Der Umweltbericht muss gestützt darauf einerseits die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt prüfen, analysieren und be- urteilen, anderseits die Auswirkungen der Drittimmissionen (Lärmvorbelas- tung) auf das Vorhaben klären. Gemäss Umweltbericht wird beim unverbindlichen Richtprojekt einzig bei der Nordfassade im 2. OG der Immissionsgrenzwert überschritten. Dies wird bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojektes zu berücksichtigen sein. Das jetzt noch keine fixen Vorschläge vorliegen, steht einer Geneh- migung der NUP nicht entgegen, weil nicht ausgeschlossen ist, dass eine lärmschutzrechtlich korrekte Lösung getroffen werden kann. Die Gemeinde wird aber im angefochtenen Genehmigungsentscheid angewiesen, im Bau- bewilligungsverfahren den Nachweis der Einhaltung des Immissionsgrenz- wertes für lärmempfindliche Räume zu verlangen. Ist dies nicht möglich, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle (ANU) gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV vorbehalten (Dispositiv Ziff. 1.e). 15.1.1. Zu klären bleibt die 'Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes'.
99 - 15.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Beschwerdegegnerin 2 habe zwar eine Analyse der QQ._____ eingeholt. Es fehle aber eine von der Beschwerde- gegnerin 1 angeordnete fachliche Abklärung zu den von der Denkmal- pflege empfohlenen Punkten. Eine bauhistorische Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und Objektschutzinter- esse gemäss Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 fehle. Das sei Willkür. Die Anrufung der QQ._____ als Quasi-Expertise sei geradezu zynisch. De- ren Auftrag habe nämlich gelautet, Argumente für den Abbruch des Post- gebäudes zu erarbeiten. Willkürlicher könne man ein Problem gar nicht lö- sen. 15.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 52-57). 15.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Meinung, es sei zulässig gewesen, die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes in der vorliegenden projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorzunehmen, und nicht die eingeleitete Revision des GGP abzuwarten. Unbestrittenermassen habe das Postgebäude, welches 1950 am Standort des sechs Jahre zuvor ab- gebrannten N._____ gebaut worden ist, nach geltender Nutzungsordnung keinerlei Schutzstatus; es sei nicht einmal in einem behördenverbindlichen Inventar enthalten. Es sei anlässlich der Totalrevision der kommunalen Ortsplanung 1999/2000 nicht als schützenswertes Objekt in den Generel- len Gestaltungsplan aufgenommen worden, was zweifellos hätte gesche- hen müssen, wenn es diese Qualität gehabt hätte. Beim Postgebäude habe es sich damals um ein öffentliches Objekt gehandelt. Niemand habe sich daran gestört. In der Duplik wird noch präzisiert, dass bereits 1988 Dr. AA._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 ein Kurzinventar guter ört- licher Bauten [1907-1960] erstellt und dieses 1990 mit den Bauten ergänzt habe, welche vor 1907 erstellt worden seien. Die Beschwerdegegnerin 2
100 - habe diese Listen 1990 und 1991 beraten, aber keine Schutzmassnahmen nach dem damals geltenden Art. 42 aBG verfügt. Schon in diesen Listen sei das Postgebäude als erhaltenswert eingestuft worden. Im Hinblick auf eine Ergänzung des GGP Siedlung durch die sogenannt übrigen als schüt- zenswert bezeichneten Objekte (gemeint seien vorab die im Privatbesitz stehenden Gebäude) habe der Gemeindevorstand nach Rechtskraft der Totalrevision der Ortsplanung das Inventar der Kulturobjekte von 1991 durch Dr. AA., Kunsthistorikerin aus Zürich, auf seine Aktualität hin überprüfen und nachführen lassen. Diese habe 2007/2008 die betreffenden Erhebungen auch bezüglich des Postgebäudes durchgeführt. Dazu habe sie geschrieben: „Winkelförmige Anlage an einer Hangkante, zwischen den beiden Flügel öffentlicher Parkplatz. Der südliche Gebäudeteil mit Flach- dach und drei Oberlichter, der westliche mit Walmdach. Breite, auf kurzen Pfeilerstützen aufliegende Talfront, deren oberstes Geschoss bandartig vorkragt. Die spätmodernen Rastfassaden stehen in spannungsvollem Ver- hältnis zu traditionellen Elementen wie Sichtsteinmauerwerk, Sgraffiti und Walmdach. Städtebaulich hervorragende Hanglage neben dem Hotel D..“ Daran schliesse die Bewertung „erhaltenswert“ mit dem Zusatz „situationswert“ an. Die denkmalschützerische Beurteilung des Postgebäu- des durch eine bestens ausgewiesene Fachfrau habe ergeben, dass das Postgebäude nur erhaltenswert sei. Der Gemeindevorstand habe am 8. Fe- bruar 2010 beschlossen, den GGP Siedlung nun auch mit den übrigen, in Privatbesitz stehenden schützenswerten Objekten zu ergänzen. Er habe zu diesem Zweck eine Planungszone erlassen, welche inzwischen zweimal verlängert worden sei und vorläufig bis 8. Februar 2016 – laut Gemeinde- spiegel voraussichtlich wohl bis 8. Februar 2020 – gelte. Der Entwurf für die Teilrevision des GGP Siedlung sei vom 5. Oktober bis 4. November 2012 im Bauamt der Beschwerdegegnerin 2 aufgelegen, mit der Möglich- keit, Vorschläge und Einwendungen einzubringen. In der Folge seien dann insgesamt 16 Eingaben eingegangen, so auch jene von Rechtsanwalt Dr. Peter Clavadetscher, datierend vom 5. November 2012, in der dieser na-
101 - mens der Eigentümer der nahegelegenen Parzelle 1915 den Antrag ge- stellt habe, das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schützenswertes Kul- turobjekt in den GGP Siedlung aufzunehmen. Er habe dabei ein Gutachten zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des Postgebäudes in Aussicht gestellt, welches dann mit Schreiben vom 26. Februar 2013 eingegangen sei. Dieses Gutachten vom Februar 2013 sei von EE., Kunst- und Architekturhistoriker, Zürich, verfasst worden (BG1-act. 2/70 in R 17 50). Er habe festgehalten, dass Dr. AA. zu Recht das Postgebäude ins 2007/2008 erstellte örtliche Bauinventar (BG1-act. 4/67-70 in R 17 50; nur für Postgebäude: BF-act. 17 in R 17 45/46; vgl. auch BG2-act. 77-82 in R 17 44) aufgenommen habe. Die Beurteilung der Fachfrau sei dabei aber nicht in Zweifel gezogen worden. In der Duplik wird noch ergänzt, diese Inventarlisten hätten keine Verbindlichkeit. Es seien Grundlagen nach Art. 7 KRG. Die Studie der QQ._____ habe dem Gemeindevorstand als Grund- lage für eine Interessenabwägung gedient. Die Frage sei für den Vorstand mitentscheidend für die Verabschiedung der Vorlage zuhanden des Ge- meinderates und der Urnenabstimmung gewesen. Somit sei im Rahmen der projektbezogenen Sondernutzungsplanung die Prüfung der denkmal- pflegerischen Aspekte nach Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne einer Vorwegbeurteilung zulässig gewesen. Die erste öffentliche Mit- wirkungsauflage habe dann erst im Januar 2015, die zweite gar erst im Sommer 2015 stattgefunden. Bereits in der Vernehmlassung wird ausge- führt: Die Frage der Verletzung der Planungszone stelle sich gar nicht: Der Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 KRG habe nämlich primär Bauvorhaben im Auge und allenfalls noch Folgeplanungen, keinesfalls aber die Grundord- nung selbst bzw. Teile davon. Abgesehen davon wären Änderungen an einem Teil der Grundordnung wie hier im Bereich von H._____ Süd ohne weiteres möglich, wenn die Schutzanliegen berücksichtigt würden. Hier sei also lediglich abzuklären, ob die Voraussetzungen für eine Qualifikation des Postgebäudes im Lichte des Ortsbildschutzes vorlägen und, wenn ja, ob die daraus gezogenen Schlüsse richtig seien, insbesondere was die In-
102 - teressenabwägung anbelange. Die erste Frage sei zu bejahen, nachdem Dr. AA._____ das Postgebäude bloss als erhaltenswert i.S.v. Art. 109 BG und nicht als schützenswert i.S.v. Art. 108 BG eingestuft habe. Nur als er- haltenswert eingestufte Objekte stünden nicht unter absolutem Schutz; sie könnten auch abgebrochen werden, wenn gewichtige Interessen dafür- sprächen. Für diese Interessenabwägung, und nicht etwa zur Beurteilung der Schutz- bzw. Erhaltenswürdigkeit, habe die Beschwerdegegnerin 2 bei der QQ._____ ein Gutachten eingeholt, das die für einen Abbruch des Postgebäudes sprechenden Aspekte beleuchte. Dieses hielt fest, dass sich mit dem Neubau des H._____ die Chance biete, das frühere Hotel-Ensem- ble mit D., C. und dem 1944 abgebrannten N._____ wieder "auferstehen" zu lassen, der Neubau des H._____ an diesem wichtigen Eingangstor zur Beschwerdegegnerin 2 eine adäquate Visitenkarte schaffe, welche dem Postgebäude fehle. Neue Hotelbetriebe in einem Tou- rismusort wie der Beschwerdegegnerin 2 seien zwingende Voraussetzung für eine positive touristische Entwicklung. Standorte an guter Lage seien ausgesprochene Mangelware und mit dem Neubau des H._____ und der Klinik S._____ könnten zusätzliche Arbeits- und Ausbildungsplätze ge- schaffen werden. Hinzu komme, dass sich mit der bestehenden Regelung der baulichen Nutzung des Postareals die Grundsätze der haushälteri- schen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der Siedlungsentwicklung nach innen (Abs. 2 lit. a bis und

b RPG) nicht optimal verwirklichen liessen. Erst mit der jetzigen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd würde die- ses Ziel erreichbar. Die jetzige suboptimale Nutzung des Postareals liesse sich allenfalls noch vertreten, wenn es sich beim Postgebäude um ein ein- zigartiges Kulturobjekt mit Anspruch auf absoluten Schutz handeln würde, was aber nicht der Fall sei. Der von der Beschwerdeführerin C._____ bei- gezogene Prof. Dr. O._____ schreibe am 16. Juni 2016 auf S. 2 oben, "die Tatsache, dass das alte Postgebäude gemäss dem neuen gültigen Gestal- tungsplan zum Abbruch vorgesehen ist, (eröffne) die Möglichkeit, ein sper- riges Hindernis aus dem Weg zu räumen und damit eine neue Chance.“

103 - (BF-act. 27 in R 17 45/46). Letztlich entscheidend sei aber die Tatsache, dass sich das Postgebäude gemäss der Beurteilung der II._____ Ingeni- eure AG vom 6. Juli 2014 in einem ausgesprochen schlechten Zustand be- finde, nicht zuletzt auch was die ganze Tragstruktur und damit die Erdbe- bensicherheit anbelange. Die II._____ Ingenieure AG komme zum Schluss: „Ein Umbau des Gebäudes oder gar eine Aufstockung erachten wir als ex- trem aufwendig und kostenintensiv. Zudem ist eine sinnvolle Nutzung durch die ungünstigen Geschosshöhen nicht möglich. Aus diesen Gründen ist ein Umbau/Aufstockung nicht empfehlenswert.“ (BG1-act. 6/51 in R 17 50). Diese Beurteilung sei unbestritten. Schon angesichts dieses Befunds erü- brige sich jegliche Art von Unterschutzstellung und es sei irrelevant, ob der GGP schützenswerte Bauten und Anlagen in Revision stehe oder nicht. Die Interessen, welche für einen Abbruch des Postgebäudes sprächen, seien daher weit gewichtiger als jene, welche sich für die Beibehaltung des Ob- jekts ins Feld führen liessen. An dieser Schlussfolgerung vermöchte weder eine Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege oder der ENHK etwas zu ändern, dies umso weniger, als die Interessenabwägung nicht in ihren Auf- gabenbereich falle. Deswegen sei es auch irrelevant, ob sich die kantonale Denkmalpflege im Rahmen des zweiten Vorprüfungsberichts zur Schutz- würdigkeit des Postgebäudes habe äussern können oder nicht. Darauf habe das ARE umso eher verzichten können, als eine solche Beurteilung im Rahmen der ersten Vorprüfung bereits erfolgt sei und die Problematik beim abgeänderten Projekt die gleiche geblieben sei. Sowohl das ur- sprüngliche wie das abgeänderte Projekt setzten nämlich beide den Ab- bruch des Postgebäudes voraus. 15.1.5. Die Beigeladene verweist auf Ausführungen zum GGP schützenswerte Bauten (BG1-act. 4/70 [Schützenswerte Kulturobjekte] in R 17 50). Die Er- haltungswürdigkeit sei bereits durch AA._____ und EE._____ abgeklärt worden. Ein weiteres Gutachten sei nicht zielführend. Die Gründe für den möglichen Abbruch des Postgebäudes überwögen. In der Duplik wird an-
104 - gefügt, denkmalpflegerisch relevant sei hinsichtlich Städtebau das abge- brannte N., das wieder zum Leben erweckt werden solle. 15.2. Das Verwaltungsgericht vermag sich den überzeugenden, vollständigen und in sich widerspruchsfreien Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 15.1.3), der Beschwerdegegnerin 2 (hiervor E. 15.1.4) und der Beigeladenen (vorstehend E. 15.1.5) vorbehaltlos anzuschliessen. 16.1.1. Einen zusätzlichen Streitpunkt bildet die 'Planungsmehrwertabschöpfung'. 16.1.2. Die Beschwerdeführerin moniert diesbezüglich, dass der Planungsvertrag zwischen der Beschwerdegegnerin 2 und der Beigeladenen ungenügend sei. Die getroffene Regelung widerspreche Art. 5 RPG und Art. 19 Abs. 3 KRG. Nach diesen Bestimmungen müssten Planungsvorteile angemessen kompensiert werden. Die Beschwerdegegnerin 1 genehmige grundsätzlich keine Nutzungsplanung, in der dieser Ausgleich nicht angemessen berück- sichtigt werde. Im vorliegenden Fall werde für diesen Ausgleich nicht ge- sorgt. Die BGF-Erhöhung am Baustandort des H.-Hotels auf das Doppelte und die Neueinführung der Überbaubarkeit am vorgesehenen Standort der Klinik seien klare Planungsvorteile, die abgegolten werden müssten. Das sei im Planungsvertrag aber nicht vorgesehen. Gemäss An- gaben der Behörden seien auf dem Postareal 16'900 m 2 BGF möglich. Un- klar sei allerdings die BGF, die heute realisiert werden sollte. Immerhin existiere eine Berechnung der Architekten T._____, die für das Hotel eine BGF von 30'354 m 2 nach SIA 416 und 15'345 m 2 nach Baugesetz aus- weise, sowie für die Klinik 8'970 m 2 BGF nach SIA und 5'110 m 2 nach Bau- gesetz. Vorliegend käme die BGF nach SIA zur Anwendung. Es finde also folgende Steigerung statt: Bisher 16'900 m 2 , neu 30'354 m 2 für das Hotel und 8'970 m 2 für die Klinik, total 39'324 m 2 . Die Steigerung betrage 39'324 m 2 , abzüglich der bisher möglichen 16'900 m 2 , somit 22'424 m 2 . Dieser Pla- nungsvorteil werde nicht abgegolten, was nicht nur eine Verletzung des
105 - Raumplanungsrechts, sondern auch eine ungerechtfertigte wirtschaftliche Ungleichbehandlung von Konkurrenten darstelle. 16.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 64-65). 16.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss Genehmigungsent- scheid fordere Art. 5 Abs. 1 bis RPG einen Mehrwertausgleich nur bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden. Aus Bundesrecht re- sultiere für das betreffende Areal also keine Abschöpfungspflicht, auch aus Art. 19 Abs. 3 KRG nicht; vorbehalten die Möglichkeit der vertraglichen Festlegung eines angemessenen Ausgleichs. Bei Weigerung zur Zustim- mung müsste von einer Planungsmassnahme abgesehen werden. Zwar sei hier in den Baubereichen I, II und III keine Hotel- bzw. Klinikzone statu- iert worden. Indessen handle es sich materiell um eine solche Zone, weil gemäss Ziff. 1.2 und 1.4 BESS die Nutzungen, welche über das bisherige Mass von ca. 16'900 m² BGF und die bisherige Höhe (1'820 m.ü.M.) hin- ausgingen, nur für diese Zwecke verwendet werden könnten. Erst recht gelte dies nach den entsprechenden zusätzlichen Auflagen der Beschwer- degegnerin 1. Weil Hotel- und Kliniknutzung von grösstem öffentlichem In- teresse seien, habe die Beschwerdegegnerin 2 hier zu Recht auf eine Mehrwertabschöpfung verzichtet. Dies sei auch beispielsweise beim Z._____ House, bei der Jugendherberge, beim RR._____ und beim L._____ geschehen. Soweit es um die zulässige Wohnnutzung im Baube- reich I gehe, sei diese nach wie vor ca. 16'900 m² und eine Mehrwertab- schöpfung nicht gerechtfertigt. Nicht ersichtlich sei ein schützenswertes In- teresse der Beschwerdeführerin an einer Mehrwertabschöpfung. Es be- stehe diesbezüglich auch kein öffentliches Interesse. 16.1.5. Die Beigeladene entgegnet, der Verzicht der Beschwerdegegnerin 2 auf eine finanzielle Mehrwertabschöpfung verstosse nicht gegen Art. 5 RPG
106 - oder Art. 19 Abs. 3 KRG. Jedenfalls hätte dies nicht zur Folge, dass der GGP ungültig wäre. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin seien keine gestaltungsplanbezogenen Rügen. Daraus könnte sie keinen Vorteil zie- hen und sei daher nicht zur Anfechtung legitimiert. Die allfällige Mehrwert- abschöpfung wäre eine Folge einer Nutzungsplanänderung und keine Vor- aussetzung. Art. 5 RPG sei noch nicht umgesetzt, der Kanton habe Zeit bis

April 2019. Art. 19 Abs. 3 KRG sei eine Kann-Bestimmung. Es gebe keine Verpflichtung und es bräuchte eine Vereinbarung. Laut GGP gebe es Einschränkungen. Im Baufeld I dürften über die Höhenkote von 1'820 m.ü.M. Hotelnutzungen erfolgen. Der Baubereich II sei für eine Klinik be- stimmt. Nur ergänzend zulässig seien Arztpraxen, öffentliche und gewerb- liche Nutzungen und Dienstleistungsbetriebe. Wenn die Beigeladene bereit wäre, im Wesentlichen nur diese im öffentlichen Interesse liegende Nut- zungen zu realisieren, erhielte sie am Ende keinen Planungsvorteil. Die von ihr zu entrichtende Entschädigung würde dann bereits in der Nutzungsein- schränkung bestehen. Die Klinik S._____ werde gegenüber anderen Klini- ken respektive dem Kreisspital nicht bevorzugt. Auch das Hotelgebäude werde nicht bevorzugt. Eine Ungleichbehandlung direkter Konkurrenten sei nicht auszumachen. 16.2.Das Verwaltungsgericht vermag sich den zutreffenden und einleuchtenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 16.1.3), der Be- schwerdegegnerin 2 (hiervor E. 16.1.4) und der Beigeladenen (vorstehend E. 16.1.5) vollumfänglich anzuschliessen. Im Übrigen könnte sich dazu noch die Frage stellen, ob die Beschwerdeführerin zu dieser Rüge mangels eigenem unmittelbaren Rechtsschutzinteresse überhaupt legitimiert ist, was sodann das Nichteintreten auf diesen Rügepunkt bedeuten würde (vgl. dazu eingangs E. 1.5 in fine). 17.1.1. Zu prüfen bleibt hier noch die 'zusammenfassende Interessenabwägung'.

107 - 17.1.2. Die Beschwerdeführerin resümiert abschliessend, dass eine Interessenab- wägung bezüglich Anpassung der Nutzungspläne nicht stattgefunden habe und die Auswirkungen auf die Umgebungszone des Weltkulturerbes RhB nicht geprüft worden seien. Die Planung H._____ sei als Gesamtplanung erlassen und genehmigt worden. Von 2002 bis 2013 sei auf dieser Basis geplant und in Baubewilligungen verfügt worden. Es bestehe immer noch eine Planungszone für den Erlass des Gestaltungsplans, in dessen Verfah- ren die Aufnahme der Post als schützenswert vorgeschlagen werde. Der Entwurf zum GGP enthalte einen Aussichtspunkt, der nun wegradiert werde. Das vorgesehene Nutzungsmass sei überrissen. Trotzdem wäre es gemäss Alternativprojekt U._____ mit wesentlich geringerer Gebäudehöhe (um 13.5 m reduziert) zu erreichen. Die Vorlage verletze das kommunale Ortsbild, welches durch das ISOS geschützt werde. 17.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist zur Interessenabwägung auf den an- gefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 72-74). 17.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe auf S. 21 ff. des Beschwerdeentscheids die gegensätzlichen Interes- sen für und wider 'Gesamtplanung H.' gegeneinander abgewogen. Überwiegende Gründe sprächen für eine separate Entwicklung von H. Süd. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 2 im Planungsbericht dargelegt, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesund- heitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen (S. 23/24 und 26/27). Im Planungsbericht sei unter Ziff. III B 1 auch auf die von der QQ._____ 2014 in Auftrag gegebene Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwick- lungsinteressen und dem Objektschutzinteresse hingewiesen worden. Vor allem in der Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben habe sich der Ge- meindevorstand mit den entsprechenden Aspekten auseinandergesetzt. In der Botschaft zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 habe die Beschwerdegegnerin 2 das grosse öffentliche Interesse an der Reali-
108 - sierung des Projekts erläutert, unter Bezugnahme auf die aufgelegten Be- richte der beigezogenen Fachleute. Es sei auch auf die Problematik des Abbruchs des Postgebäudes hingewiesen worden. Die Beschwerdegegne- rin 1 habe das Recht gehabt, selber eine Interessenabwägung vorzuneh- men. Sie sei nämlich nicht nur Beschwerde-, sondern Genehmigungsin- stanz mit umfassender Kognition und laut Art. 49 KRG nach Anhörung der Beschwerdegegnerin 2 und Betroffener sogar berechtigt, rechtswidrige Vorschriften zu ändern und formelle Mängel zu beheben. Die Prüfung habe unter allen Aspekten zu erfolgen, also auch betreffend Interessenabwä- gung. Die Beschwerdegegnerin 1 könnte die Vorlage auch an die Be- schwerdegegnerin 2 zurückweisen, wenn eine Interessenabwägung ganz oder teilweise fehlte. Eine Nichtgenehmigung sei nur dann vorzunehmen, falls die Vorlage auf einer falschen Interessenabwägung beruhe. Eine Rückweisung wäre ein Leerlauf, wenn die Beschwerdegegnerin 1 anhand eigener Interessenabwägung zur eindeutigen Erkenntnis gelangte, die Vor- lage sei auch unter diesem Aspekt korrekt. Es gehe darum, dass keine Pla- nungsvorlage in Kraft trete, welche die massgebenden öffentlichen oder privaten Interessen nicht hinreichend berücksichtige. 17.1.5. Die Beigeladene macht (bereits bei der 'Prüfung unter dem Aspekt ISOS') geltend, das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinter- essen. Angesichts der Bebauungsstruktur im Umfeld (Passage und dichte Hotelüberbauung im Osten, GGP H._____ Nord, Residenza R., Auf- wertung des Bahnhofareals im Süden und Aufwertung des Hotels und Ho- telareals L. im Westen), der Bebauungsmöglichkeiten in H._____ Nord und der weitgehend aufgegebenen Nutzungen des Postgebäudes, bezeichne bereits das ARE die heutige Situation als Restfläche mit be- schränktem Eigenwert, welche städtebaulich als aufzuwertende und zu verdichtende Brache gelten würde. Das Vorhaben setze einen markanten ortsbaulichen Akzent, welcher aus eigener Kraft einen neuen Ort mit Qua- litäten zwischen den Entwicklungsschwerpunkten Bahnhofareal und Dorf-
109 - zentrum schaffe. Ganzheitlich betrachtet ergänze das Projekt die nahelie- genden und zu den prominentesten zählenden Hotelbauten vor Ort, näm- lich das D._____ und das C._____ in bester und zeitgemässer Form. Auf- grund dieser Erwägungen und Interessenabwägung habe schon das ARE keine Probleme mit dem ISOS gesehen (vgl. dazu vorstehend auch E.12.1.5). 17.2.Das Gericht gelangt zur Überzeugung, dass sowohl die Beschwerdegeg- nerin 2 als auch die Beschwerdegegnerin 1 die Gesamtinteressenabwä- gung bezüglich der Auswirkungen der vorliegenden NUP 2015 resp. des dadurch ermöglichten Baus eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort – in einem Gebiet, welches aus siedlungsplanerischer Sicht und aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften von RPG 1 prädestiniert ist – in den geplan- ten Ausmassen – in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie die Hotels C., D. und K._____ – und mit der vorgesehenen Architektur korrekt vorgenommen haben, indem sie zum Schluss gekommen sind, dass all dies in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen – so unter anderem auch das Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes sowie das Interesse der Hotels C._____ und D._____ samt übriger Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhält- nisse – überwiegt. Ausschlaggebend ist insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung der Beschwerdegegnerin 2 als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlrei- cher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation beste- hen zu können. Investoren für neue Hotelbauten im Berggebiet sind nicht zahlreich, insbesondere, nachdem die Quersubventionierung solcher Bau-
110 - vorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung (ZWG; SR 702) stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zu Guns- ten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehen- den privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung ei- nes dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht, sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisie- rung des Hotels, ein grosses öffentliches Interesse. Sollte im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen re- alisiert werden, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zur NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig wären und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erführen. Die Gesamtinteressenabwägung fällt schliesslich auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits beste- hende Bauzone betroffen ist und der Planung keine überwiegenden Inter- essen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Zwar werden aufgrund der NUP 2015 die Aussichtsverhältnisse einzelner Nachbarschaften im Vergleich zur Planung NUP 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech- tert. Dies kann für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Ein- bussen zur Folge haben. In Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin 2 stuft die Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Schaf- fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge- planten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen
111 - des Raumplanungsrechts jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Es gibt kei- nen Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten. Mittels der Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.a) und b) des Genehmigungsent- scheids (BF-act. 33 S. 75-76 in R 17 45/46) wird zudem sichergestellt, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Vo- lumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 18.1.Der angefochtene Beschluss des kommunalen Souveräns vom 18. Okto- ber 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, wie auch der zugehörige Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Pro- tokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 als auch im Besonderen der Be- schwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Protokoll Nr. 360) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungs- planung H._____ Süd) erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als rechtens und korrekt, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der da- gegen erhobenen Beschwerde vom 2. Juni 2017 führt. 18.2.Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der Komplexität der Sache und des Umfangs der Fallbearbeitung (mit Durchführung eines Augenscheins) erachtet das Verwaltungsgericht ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- für angemessen. 18.3.Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die Beigeladene ebenfalls zu entschädigen. Nach Art. 40 Abs. 2 VRG stehen der beigeladenen Person, welche [auf Einladung des Instruktionsrichters] am Verfahren teilnimmt, die gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Vorliegend hat sich die Beige- ladene sowohl mittels Rechtsschriften und entsprechenden Anträgen als auch durch ihre Präsenz am Augenschein vom 29. März 2019 am Verfah-
112 - ren beteiligt, wofür sie – entsprechend dem Ausgang des Verfahrens – aus- sergerichtlich gebührend zu entschädigen ist. Angesichts der Gleichstel- lung mit den Hauptparteien kommt somit in Bezug auf die Beigeladene Art. 78 Abs. 1 VRG zur Anwendung, wonach die im Rechtsmittelverfahren un- terliegende Partei in der Regel verpflichtet wird, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 18.4.Ausgangspunkt bildet hier die (im Parallelverfahren R 17 50) eingereichte Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Huber) der Beigeladenen vom 15. Januar 2018, worin dieser eine Entschädigung von Fr. 69'579.10 ([soweit für das Gericht ersichtlich] bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 185.50 Std. meist à Fr. 360.--/Std. [zirka Fr. 66'780.--] zzgl. Kleinspesen [Restbe- trag Fr. 2'799.10]) geltend machte. Da sich die Eingaben und Vorbringen der Beigeladenen auf vier Beschwerdeführer/Innen beziehen, muss die Gesamtsumme der eingereichten Honorarnote entsprechend auf vier Par- teien aufgeteilt werden. Zudem ist die betreffende Honorarnote von vorn- herein noch zu kürzen. Im Kanton Graubünden ist für die Bemessung und Berechnung der Entschädigung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Honorarverordnung (HV; BR 310.250) massgebend. Nach Art. 2 Abs. 1 HV setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. In Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu bestimmt: "Als üblich gilt ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken." Das Gericht sieht keine Veranlassung, nicht auch hier vom üblichen (durch- schnittlichen) Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dementspre- chend ist die Honorarnote vom 15. Januar 2018 (ohne Honorarvereinba- rung laut Art. 4 HV) noch ziffernmässig nach unten zu korrigieren. Das Ge- richt setzt deshalb ermessensweise die Parteientschädigung auf gesamt- haft Fr. 47'855.60 (bestehend aus: 185.50 Std. à Fr. 240.-- [Fr. 44'520.--] plus 3 % Kleinspesen [Fr. 1'335.60] und Auslagenersatz für die Teilnahme am Augenschein vom 29. März 2019 [Pauschale Fr. 2'000.-- inkl. Studium Protokoll Augenschein]) fest. Mangels Substantiierung und Spezifizierung
113 - der am 15. Januar 2018 eingereichten Honorarnote ist dieselbe je hälftig und damit zu gleichen Teilen auf die beiden Verfahren R 17 44, 45, 46, 50 [Fr. 23'927.80] einerseits und das Verfahren R 17 48 [Fr. 23'927.80] ande- rerseits aufzuteilen. Für das Verfahren R 17 46 bedeutet dies konkret, dass die hier obsiegende Beigeladene gegenüber der unterliegenden Beschwer- deführerin im Umfang von ¼ ihrer Honorarnote von Fr. 23'927.80 (für alle vier Verfahren R 17 44, 45, 46, 50) zu entschädigen ist. Die Parteientschä- digung beträgt somit Fr. 5'981.95 (Fr. 23'927.89 geteilt durch 4). In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin der Beigeladene im Verfahren R 17 46 eine aussergerichtliche Entschädigung zu bezahlen. Weil die Beigeladene gemäss UID-Register (CHE 116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und da- mit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehr- wertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b). 18.5.Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten, wofür kein Auslagenersatz gewährt wird. Demnach erkennt das Gericht: 1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2.Die Gerichtskosten, bestehend
aus einer Staatsgebühr vonFr.10'000.--
und den Kanzleiauslagen vonFr.2'495.-- zusammenFr. 12'495.--
114 - gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be- zahlen. 3.Aussergerichtlich hat A._____ die B._____ AG mit insgesamt Fr. 5'981.95 (ohne MWST) zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2021 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_48/2020).

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