VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 44 5. Kammer VorsitzMeisser RichterAudétat, Racioppi, von Salis und Brunner AktuarGross U R T E I L vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, Beschwerdeführerin gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X., vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 und B._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision

• 2 - 1.Die A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 1694 mit dem A._____ Hotel sowie Hotelresidenzen in Südhanglage im Teilgebiet H.-Nord in X.. Laut Zonenplan sind die beiden Teilgebiete H._____ Nord und Süd der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und werden räumlich ent- lang der Via I._____ voneinander getrennt. Die Parzelle 1694 befindet sich bergseits, nördlich oberhalb der Via I.; dazwischen liegen nicht über- baute Grundstücke (so Parzellen 183, 1715, 926 und 1665) und es beste- hen darum erhebliche Freiräume, welche die Aussicht ab Parzelle 1694 talseits zum X.-ersee ermöglichen. 2.Im Jahre 2000 erwarb die B._____ AG die im Teilgebiet H._____ Süd direkt südlich entlang der Via I._____ anstossende Parzelle 1808 im Ausmass von 13'428 m 2 , worauf sich heute das alte Postgebäude von 1950 samt Postauto-Platz befindet, sowie die südlich daran angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m 2 , welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden Residenza R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zu- gewiesene Areal wird im Süden talseitig durch die Via M._____ (See- strasse) sowie im Süd-Osten und Norden durch die Via I._____ einge- grenzt. Vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das N., das 1944 abbrannte. Westwärts liegt das D. Hotel, erbaut

1896. Nördlich der Via I._____ ca. 90 m und mehr bergwärts am H.- hang liegt das bereits erwähnte, überbaute Areal der A. auf Parzelle
1897. Der Hotelhalbkreis um den H.-hang wird in Richtung Nordos- ten und Osten durch die noch etwas entfernter gelegenen Hotels K. und L._____ vervollständigt. 3.Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse

• 3 - im Teilgebiet H.-hang angepasst werden soll. Diese Abänderung um- fasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H.), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzel- len 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisi- onsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmäs- sige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) er- heblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Ba- sis dafür war das Richtprojekt H./Klinik S. des Architekturbüros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Post- gebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Ho- tels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, ge- sundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei- che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume sowie Versorgungs- und Entsor- gungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vor- gesehen. Gegenstand der Planung (mit einem Bauvolumen im dreistelligen Millionenbereich) bildeten zudem eine mehrstöckige unter der Hotelanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes.

• 4 - 4.Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der B._____ AG ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Fer- ner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch ge- macht wird. 5.Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war u.a. auch die A._____ (Eigentümerin Parzelle 1694; hiernach Beschwerde- führerin) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 7. Dezember 2015 Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren er- hob:

1. In Gutheissung der Beschwerde sei die am 18. Oktober 2015 beschlos- sene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd nicht zu genehmigen und der angefochtene Erlass der Grundordnung sei ersatzlos aufzuhe- ben.
2. Eventuell sei die von der Urnenabstimmung am 18. Oktober 2015 be- schlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben, die Planung nicht zu genehmigen und mit den Auflagen an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen, wonach 2.1 eine Planungsvorlage für beide Baugebiete von H., resp. für H. Nord und Süd zu erarbeiten ist; 2.2 eine nachvollziehbare Aufstellung über das Resultat und die Ent- wicklung der Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugs- gebietes vorzulegen ist; 2.3 ein Planungsvertrag abzuschliessen ist, der die Abgeltung der Pla- nungsvorteile erfasst; 2.4 das Amt für Raumentwicklung des Kantons Graubünden angewie- sen wird, eine verwaltungsinterne Vernehmlassung durchzuführen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmal- pflege zu einem eventuellen Abbruch des Postgebäudes einzuho- len;

• 5 - 2.5 auf einen Heli-Landeplatz im Perimeter von H._____ Nord und Süd verzichtet wird.

3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Be- schwerdegegnerin (2). Zur Begründung wurde vorab die Verletzung von Ausstandsvorschriften bzw. der Anspruch auf ein faires Verfahren nach Art. 19 Abs. 1 BV geltend gemacht (S. 3-4). Sodann wurde auf einen Interessenskonflikt der Bau- behörde hingewiesen (S. 4-5). Weiter wurde zum Vorprüfungsbericht und zur Gesamtplanung H._____ (S. 6-9), zur allfälligen Verletzung von Art. 38a RPG (Kompensation) infolge gesetzeswidriger Vergrösserung der über- baubaren Flächen inkl. Erhöhung der Bruttogeschossflächen (S. 10-11) und zu den Eventualbegehren Ziff. 2.2-2.5 (S. 11-12) Stellung genommen. 6.Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 355), beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet:
4. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungspla- nung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teil- plan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden zusätz- lichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfehlun- gen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffent- lichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbe- triebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzie- rung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gülti- gen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Woh- nungen im Baubereich I nicht übersteigen darf.

• 6 - Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen: c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbun- den werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rah- men des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzu- führen. d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situations- gerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungs- mindernde Massnahmen bleiben vorbehalten und sind in die Bau- bewilligung aufzunehmen. e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissions- grenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Soll- ten sie nicht eingehalten werden können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle vorbehalten. f) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luft- reinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Baubehörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auf- lagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Ver- brennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen betroffen. g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusam- menhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postge- bäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungserklärung ist von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnah- men durch das ANU. h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilligungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspegel darzustellen.

2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbe- schlüssen behandelt.
3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen In- halt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öf- fentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Pu- blikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom
4. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuwei- sen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben

• 7 - und Hinweise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Mass- gabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Ver- waltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann.

4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30- tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeit- punkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses.
5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten.
6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Be- schlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen.
7. [Mitteilung an:] 7.Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 356), wurde in der Streitsache PB 25/15 erkannt:
8. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungsplanung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Er- wägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im We- sentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und er- gänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) ge- nutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzie- rung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnun- gen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
9. Die Verfahrenskosten, bestehend aus StaatsgebührFr. 6'000.-- Kanzlei- und AusfertigungsgebührenFr. 1'680.-- TotalFr. 7'680.-- gehen zu 7/8 zulasten der Beschwerdeführerin und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der beigeladenen B._____ AG. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beilie- gendem Einzahlungsschein an die Finanzverwaltung Graubünden,

• 8 - Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen.

3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der B._____ AG eine Partei- entschädigung in Höhe von Fr. 5'000.-- zu bezahlen.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Mitteilung an] In der Begründung des Entscheids wurde vorab zur Zuständigkeit, Kogni- tion und Legitimation sowie zum Ausstandsbegehren (S. 8-9) Stellung ge- nommen. Materiell wurde darauf im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 11- 16), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen Richtplan Siedlung (S. 16-17) samt regionalem Richtplan Q._____ (S. 17- 18), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 18-20), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 20-24), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen X._____ (S. 24-25), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 26), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Ge- fahrenzonenplan (S. 26-27), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung Bahnhof (S. 27), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 27-29), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 29-30), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Bodennutzung (S. 30), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 31), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 31), zur Prüfung des Be- darfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 31-32), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 32-36), der Bauzonengrösse (S. 36), des ISOS (S. 37-39), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 39-40), zur Prüfung umweltschutzrecht- licher Fragen (UVP [S. 41]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 41-42]; Ver- letzung der UVP-Pflicht [S. 42-44]; ungenügender Umweltbericht [S. 44- 45]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 45-48]; Verletzung Vorschriften Luft-

• 9 - reinhaltung [S. 48-50]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschads- toffe (S. 50-51) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 51-52), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstu- fung des Postgebäudes (S. 52-57), Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung (S. 57-62), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 62-64), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 64-65), Helikopterlandeplatz (S. 65-66), Ver- kehrskonzept (S. 66-67), Aussichtspunkten (S. 67-68), offene Nutzungsart (S. 68-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-72) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interes- sensabwägung (S. 72-74) wurde sodann noch resümierend festgehalten: Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Re- gierung nach eingehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschrif- ten sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfas- send zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung er- möglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vor- schriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie A., D. und K.) und mit der vorgesehenen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenste- henden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Er- haltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels D. und A._____ so- wie der übrigen Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichts- verhältnisse) klar überwiegt. Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kun- densegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Be- deutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den im- mer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Repu- tation bestehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berg- gebiet in neue Hotelanlagen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies ins- besondere nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvorhaben auf- grund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sicherge- stellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Pla- nung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das er-

• 10 - möglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entge- genstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Aus- scheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Interesse. Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonen- konforme Nutzungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlos- sene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Ver- gleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktio- nen erfahren. Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil le- diglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zu- dem keine überwiegenden Interessen des Ortsbildschutzes, des Denkmal- schutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungs- planung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Ver- gleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech- tern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstim- mung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Voraussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Or- tes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein An- spruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. Schliesslich machte die Beschwerdegegnerin 1 noch weitere Ausführun- gen zur Rüge der Missachtung von Ausstandsvorschriften im kommunalen Verfahren (S. 74-76) und zum ehemaligen Bauamtsleiter (S. 76-78)

• 11 - 8.Gegen die Entscheide der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 erhob die Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen:

1. In Gutheissung der Beschwerde seien der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 356, der Genehmi- gungsentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 355, und der Beschluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 18. Oktober 2015 aufzuheben, die Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd nicht zu genehmigen und damit den angefochtenen Erlass der Grundordnung ersatzlos aufzuheben.
2. Eventuell sei in Aufhebung der in I.1. genannten Entscheide die von der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben und mit der Auflage an die Ge- meinde X._____ zurückzuweisen, eine Planungsvorlage (Gesamtpla- nung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) auszu- arbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen.
3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Be- schwerdegegnerinnen und der Beigeladenen. Zur Begründung ihrer Begehren brachte die Beschwerdeführerin im We- sentlichen vor, dass der im Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 darge- stellte Sachverhalt rudimentär und unvollständig sei. In einigen wesentli- chen Punkten sei die Sachdarstellung auch falsch, so z.B., wenn angege- ben werde, es seien bei der neuen Planung maximale Gebäudehöhen ver- bindlich festgelegt worden. Definiert seien nur maximale Höhenkoten in Meter über Meer. Unter dieser Kote seien Bauten in beliebiger Höhe zuläs- sig. Auch nicht richtig sei die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1, im Baubereich III würden zwei neue Aussichtsterrassen geschaffen. Die Aus- sicht von diesen projektierten Aussichtsterrassen sei praktisch zur Hälfte (in Richtung Südwesten und Westen) durch die Ostwand des Gesundheits- hotels beschränkt (S. 4). Betreffend Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG bestreite die Beschwerdeführerin nach wie vor, dass die gesetzli- chen Voraussetzungen für eine Planänderung für den Bereich Süd gege- ben seien, weil relevante Veränderungen oder veränderte Verhältnisse fehlten, die eine Anpassung der letzten Nutzungsplanung aus dem Jahr

• 12 - 2002 rechtfertigten. Seit jenem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 habe sich auch in der Spezialzone H._____ nichts Wesentliches und somit Re- levantes geändert. Im Planungsbericht zur nun zur Diskussion stehenden Teilrevision (Stand 27. Oktober 2015) werde zwar erwähnt, dass mit der vorgesehenen (recte: nach GGP möglichen) Überbauung des Teilgebietes H._____ Nord die Qualität des gesamten H.-Hanges als zusammen- hängenden Grünraum stark geschmälert werde und H. Süd daher einer Neuplanung zuzuführen sei. Dabei werde verschwiegen, dass die bis- herige Überbauung des Teilgebietes H._____ Nord gestützt auf die Pläne (GGP) aus dem Jahre 1999/2000 erfolgt sei und damit auf dem Konzept für das gesamte Gebiet der Spezialzone H._____ beruhe. Es gebe keinen Grund, heute von den damaligen Zielsetzungen (H._____ Nord und Süd als Einheit) abzuweichen. Nicht nachvollziehbar sei, warum das Teilgebiet H._____ Süd – ohne Berücksichtigung der restlichen Fläche der Spezial- zone H._____ – gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundei- gentümerin mit einem neuen Sondernutzungsplan überführt werden solle, welcher den bisherigen Planungsgrundsätzen und –zielen diametral entge- genlaufe, indem er massiv höhere Bauten zulasse, zusätzliche Bauberei- che für oberirdische Bauten schaffe und den Abbruch eines als erhaltens- wert qualifizierten Gebäudes (Post) ermögliche (S. 5). Im Gebiet H._____ lägen keine raumplanungsrechtlich wesentlichen Änderungen vor, die eine Revision rechtfertigen würden. Selbst die behauptete Unmöglichkeit eines Um- und Erweiterungsbaus des Postgebäudes auf Parzelle 1808 lasse eine einseitige und partielle Planänderung und Zerstückelung des Gesamt- konzepts H._____ nicht zu (S. 6). Die Beschwerdegegnerin 2 habe erst nach Ausarbeitung der Planungsgrundlagen bemerkt und sich veranlasst gesehen, die Grundidee der Ortsplanung 1999, die einen durchlaufenden Grünhang östlich des Postgebäudes vorsah, zu überprüfen (s. Planungs- bericht [PB] vom 27. Oktober 2015, S. 5). Auf den Schlusspunkt gebracht, seien die Erwägungen zum angefochtenen Entscheid bezogen auf die Überprüfung der Planbeständigkeit und damit die Argumente gegen eine

• 13 - Gesamtplanung H._____ nicht stichhaltig, politisch thematisiert worden und daher mit einer (wirklichen) Nutzungsplanung resp. der Überprüfung einer solchen nicht vereinbar (Planungsbeschwerde S. 7). Weiter wurde zur Prüfung der Übereinstimmung mit der Richtplanung (S. 8-9), zur Koor- dination mit anderen Planungen inkl. Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 9-16), zum GGP "schützenswerte Bauten" (S. 16-21), zum Gebot der haushälterischen Bodennutzung (S. 21-25) samt Vergleich Bruttofläche Projekt T._____ – Projekt U._____ (S. 24), zur Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 25-28), zum ISOS (S. 28-30), zum UN- ESCO-Weltkulturerbe (S. 30-31), zum Umweltrecht inkl. Luftreinhaltung (S. 31-33), zur denkmalpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 34) und zur Planungsmehrwertabschöpfung (S. 34-37) Stellung genommen. So- dann stellte die Beschwerdeführerin noch folgende Verfahrens- bzw. Be- weisanträge (S. 37-38): a) Es sei ein neutrales städtebauliches Gutachten über die Notwendigkeit einer Gesamtplanung über das Beizugsgebiet von H._____ Nord und Süd und über dessen Bebaubarkeit einzuholen. b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmal- pflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. c) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutz- kommission einzuholen über -die Auswirkungen der projektierten H._____-Planung auf die Umge- bungszone Weltkulturerbe UNESCO -die Auswirkungen auf das gemäss ISOS-Inventar schützenswerte Ortsbild Eventuell sei eine andere Instanz, bzw. ein anderer Gutachter mit der Expertise zu beauftragen. d) Die Regierung des Kantons Graubünden sei anzuweisen, die verwal- tungsinternen Vernehmlassungen offenzulegen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorgesehenen Än- derung der Nutzungsplanung zu edieren. e) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der maximal zulässigen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets 1999- 2015 vorzulegen. f) Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) anzuordnen. 9.In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Be- schwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft

• 14 - und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1). Die Verfahrens-/Beweisanträge seien mit Ausnahme des Beweisantrags unter III lit. d (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege) abzu- weisen (Ziff. 2). Unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 3). Zur Begründung werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Die Beschwerdegeg- nerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen der Beschwerdeführerin eingehend auseinandergesetzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich Beschluss des Souveräns von X._____ in Frage gestellt oder gar aufgeho- ben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Ent- scheid vom 25. April/3. Mai 2017 fest. 10.In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (ZIff. 1). Die von der Beschwerdeführerin gestell- ten Verfahrens-/Beweisanträge seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kos- ten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin (Ziff. 3). Zunächst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 darge- legt (S. 3-5). In der Folge wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die B._____ AG (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Park- hauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quartierplan E._____ (S. 9), zum Quartier- plan H._____ Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungs- plan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quartierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu

• 15 - den gescheiterten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen mul- tifunktionalen Saal (Forum KK.) in H. Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S. 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer pro- jektbezogenen Sondernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beur- teilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Be- schwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwirkungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschie- dung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Pla- nungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfah- ren vor der Beschwerdegegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungs- entscheid/Beschwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerde- führerin (S. 25), zu ihren Verfahrens-/Beweisanträgen samt Beschwerdele- gitimation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts und zur Be- streitung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ House (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnissen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Übereinstimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koordination mit anderen Bereichen für eine Gesamtpla- nung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen

• 16 - dieser Sondernutzungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebaulichen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ ag 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevi- sion Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutach- ten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 44-46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bauten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprüfungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Boden- nutzung (S. 52-55), zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55- 56), zur Bauzonengrösse (S. 56), zum ISOS-Inventar (S. 56-58), zum UN- ESCO-Weltkulturerbe (S. 58-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denk- malpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70-

72. sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung be- zogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung wurde vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Be- schwerdegegnerin 1 (im Sachverhalt Ziff. 7, hiervor) verwiesen. Die Be- schwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Ergebnis der Gesamt- güterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht dargelegt habe, wel- che Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen Aspekten auseinanderge- setzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerde- gegnerin 2 noch fest: Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vor- schriften die Hürden wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizerischen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von D., A., K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesund- heitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus

• 17 - allgemein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs. Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architek- ten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und sei von dort zu edieren (S. 80). Schliesslich äusserte sich die Beschwerde- gegnerin 2 noch zur aufgeworfenen Frage betreffend Einholung von Exper- tengutachten im vorliegenden Verfahren R 17 44 (S. 81). 11.In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ AG (Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwal- tungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuwei- sen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschä- digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzu- treten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzli- chen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei der Ermessensausübung sei ebenfalls nicht einzutreten (S. 3). Materiell wurde zur Planbeständigkeit (S. 4 f.) ausgeführt, im Jahr 2002 hätten die Stimmberechtigten das ursprüngliche Nutzungskonzept für das Gebiet H._____ durch die Teilrevision der Ortsplanung vom 2. Juni 2002 / 22. Ok- tober 2002 geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungspla- nung beschlossen. Die ursprünglich in H._____ Nord geplante öffentliche Grossparkierungsanlage sei dabei in das Gebiet H._____ Süd verlegt wor- den. Dadurch sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden, da eine Erschliessung der öffentlichen Parkie- rungsanlage durch das Gebiet Süd entfallen sei. Der von der Beschwerde- führerin behauptete Zusammenhang zwischen den Teilgebieten Nord und Süd sei damit endgültig verlorengegangen. Es stimme nicht, dass die streit- gegenständliche Nutzungsplanung H._____ Süd von den bisherigen Pla- nungsgrundsätzen und –zielen abweiche (S. 6). Dass der Nutzungsplan auf dem Baubereich I die Realisierung eines höheren Gebäudes als früher

• 18 - zulasse, stelle die 1999/2000 im Planungsbericht statuierten Planungsziele nicht in Frage (S. 7). Die Beschwerdegegnerin 1 sei in einer nachvollzieh- baren und zutreffenden Abwägung aller privaten und öffentlichen Interes- sen zum Schluss gekommen, dass die öffentlichen Interessen an der Rea- lisierung eines Gesundheitshotels und einer Klinik mit den vorgesehenen Massen gegenüber gegenläufigen Interessen überwiegen würden (S. 9). Wenn die Interessen an einer Änderung der Nutzungsplanung auch auf dem Teilgebiet Nord gegenüber der Planbeständigkeit höher zu gewichten wären, hätte dies noch nicht zur Konsequenz, dass die Gebiete Nord und Süd gleichzeitig weiterentwickelt werden müssten. Die Entwicklung auf dem Gebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet Nord nicht entgegen (S. 10). Im Weiteren nahm die Beigeladene detailliert zur Übereinstimmung ihres Bauvorhabens mit der Richtplanung (S. 11-13), zur Koordination mit anderen Planungen (Genereller Erschliessungsplan [GEP]; Genereller Ge- staltungsplan [GGP]) samt Gutachten G._____ AG vom 20. Juni 2014 inkl. Modellfotografien zzgl. Planungsbericht vom 27. Oktober 2015, Fotomon- tagen/Grössenvergleichen und Fussabdruck im Vergleich abgebranntes bzw. neu geplantes H._____ und zzgl. Konzeptstudie U._____ vom 30. Au- gust 2016 und dem Gutachten der LL._____ AG von 2016 (S. 13-22) Stel- lung. Danach äusserte sich die Beigeladene zum GGP "schützenswerte Bauten" inklusive Gutachten EE._____ vom Februar 2013, Gutachten QQ._____ AG vom August 2014 und Gutachten II._____ Ingenieure vom

6. Juli 2014 (S. 22-34), zur haushälterischen Bodennutzung zzgl. Konzept- studie U._____ vom 30. August 2016 (S. 34-38). Eine Kompensation nach Art 38a Abs. 2 RPG sei nicht geschuldet, da die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevi- sion (2015-2017) nicht vergrössert werde. Im Gegenteil, sie nehme ge- genüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m 2 ab (S. 38). Zur Bauzonengrösse wurde beigefügt, dass sich das Gebiet H._____ Süd (wegen seiner zentra- len/guten Lage) nicht zur Auszonung eigne und daher gewichtige öffentli- che Interessen dagegensprächen (S. 39 f.). Sodann wurde noch zum ISOS

• 19 - (S. 41-43), zum UNESCO-Weltkulturerbe (S. 43-44), zum Umweltrecht (S. 44-45) inkl. Lärmschutz (S. 46-49) und Luftreinhaltung (S. 49), zur denk- malpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 49-50) und zur Mehr- wertabschöpfung (S. 50-52) Stellung genommen. Als Beilagen wurden das Gutachten QQ._____ von Ende August 2014 i.S. 'Argumentarium Abbruch Postgebäude' [1], das Gutachten/Kurzbericht II._____ Ingenieure vom 6. Juli 2014 [2] sowie eine Stellungnahme der GG._____ vom 17. August 2016 [3] i.S. 'Lufthygiene' der Vernehmlassung vom 18. August 2017 an- gefügt. 12.In der Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin unverän- dert an den Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 fest. Betreffend planerische Vorgeschichte seien sich die Beschwerdegegnerin 2 und die Beschwerdeführerin weitgehend einig; nicht aber über die Aus- wirkungen des in dieser Zeitspanne Geschehenen (S. 3). Wenn die Be- schwerdegegnerin 2 behaupte, die Post hätte sich an das Ergebnis einer Nutzungsplanung in H._____ Süd nicht halten müssen, so sei dies nur die halbe Wahrheit. Das der Post gehörende Grundstück (Parz. 1808) habe sich damals in der ZöBA befunden, in der sich Art und Mass der Nutzung nach der Inneren Dorfzone (ID) zu richten hatten. Somit habe es damals klare Vorgaben betreffend Überbauung dieses Teilgebiets gegeben. Da- nach wäre die Gebäudehöhe im Gebiet des Postareals auf maximal 1'820 m.ü.M. beschränkt gewesen. Daraus abzuleiten, das Gebiet von H._____ Süd sei bereits im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 als Standort für eine dichte Bebauung mit publikumsorientierten Nutzungen vorgesehen gewesen - jedenfalls nicht als Grünraum (Freihaltefläche) - entspreche deshalb nicht den Tatsachen und sei daher falsch (S. 4). Mit der oberirdischen Nutzung und Überbauungsmöglichkeit von H._____ Süd und deren Auswirkungen auf das Teilgebiet Nord hätten die planerischen Massnahmen (Änderung des GEP) nichts zu tun. Daher seien die überbau- baren Flächen (Baubereiche) im alten Ausmass erhalten geblieben. Am

• 20 - Verhältnis zwischen oberirdischer Überbaubarkeit und Grünraum habe sich nichts geändert. Es sei auch bei dem nur für unterirdische Bauten reser- vierten Baufeld, auf dem nun die Klinik als Hochbaute erstellt werden solle, geblieben (S. 5). Ebenso wenig habe das Scheitern der Realisierung des multifunktionalen Saals in H._____ Nord (Forum KK.) einen Grund dargestellt, bei einer Revision von H. Süd die Verbindung zwischen diesen beiden Teilgebieten als Einheit H._____ zu missachten. Dieses Pro- jekt sei vor allem aus Kostengründen und nicht etwa aus Uneinigkeit zwi- schen den beiden Hotelgesellschaften (D./A.) gescheitert (S. 5-6). Danach äusserte sich die Beschwerdeführerin zur Entwicklung der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd (S. 6-8). Nebst der Aufhebung der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 und des Genehmigungsentscheids vom 25. April 2017 werde even- tualiter die Aufhebung und Rückweisung der beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd verlangt mit der Auflage, die Beschwerde- gegnerin 2 habe eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das ganze Baugebiet von H._____ auszuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen (S. 8). In materieller Hinsicht wurde nochmals zur Planbestän- digkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG samt projektbezogener Nutzungsplanung und zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 9-12) Stellung ge- nommen. Auch setzte sich die Beschwerdeführerin einlässlich mit der Ver- letzung von Bundesumweltrecht (S. 13-20) inkl. Lärmschutz [S. 16-18], Luftreinhaltung [S. 18-19] und Altlasten [S. 20] auseinander. Im Weiteren wurde die Unterlassung einer UVP-Prüfung (S. 20-23) bemängelt. Es folg- ten noch Ausführungen zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postge- bäudes (S. 23), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 24) und zum Verkehrskonzept (S. 25), das von der Beschwerdegegnerin 2 bei de- ren Planungstätigkeit zwingend zu berücksichtigen sei. 13.In der Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde und der Ver-

• 21 - fahrens-/Beweisanträge (mit Ausnahme von III lit. d – sei erledigt worden) fest. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. April/3. Mai 2017 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Es werde jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerun- gen im angefochtenen Entscheid festgehalten (S. 2). 14.In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 un- verändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. Au- gust 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vor- geschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nut- zungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Ge- biet H., also inkl. H. Nord, hätte durchgeführt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehm- lassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Ge- samtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F so- wie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in rea- lisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für die der Be- schwerdeführerin vorschwebenden neuen Gesamtplanung gelten müsste, vor allem weil die Hotels D._____ und A._____ als Eigentümerinnen des grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nut- zungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öf- fentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternati- ven nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden Präzisierungen

• 22 - zu den Eigentums-/Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtli- cher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwä- gungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denk- malpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-14), zum Ortsbild- schutz/zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) sowie zum Präjudiz Z._____ House (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Be- schwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum An- trag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung (S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Über- prüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Ge- samtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Be- schwerde gar nicht einzutreten. 15.Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 hielt die Beigeladene fest, dass bereits im Rahmen des Ideenwettbewerbs 1993 die Intensität und die Auswirkungen einer Überbauung im Gebiet H._____ Süd studiert worden seien. Dass da- bei auch Überlegungen betreffend Entwicklungen auf das Gebiet H._____ Nord angestellt wurden, zeige das Potential einer Überbauung im Gebiet H._____ Süd. Eine Höhenkote von 1'820 m.ü.M. sei nie strittig gewesen. Wenn heute für eine Hotelnutzung aber eine höhere, nämlich die gleiche Gebäudehöhe beansprucht werde wie das benachbarte Hotel D., sei daran nichts auszusetzen (S. 2). Die vielbeschworene Einheit H.

• 23 - gebe es nicht. Das Gebiet werde von einer stark befahrenen Einfallstrasse getrennt. Beide Gebiete hätten ein grosses Überbauungspotential. Daran ändere auch nichts, dass eine erschliessungsmässige Verbindung ur- sprünglich angedacht und später fallen gelassen worden sei. Das und warum der multifunktionale Saal (KK.) aufgegeben worden sei, sei vorliegend ebenfalls nicht relevant (S. 3). Die Stellungnahme der kantona- len Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 gebe eine fachspezifische Mei- nung wieder, die vom ARE und schliesslich auch von der Beschwerdegeg- nerin 1 zu Recht nicht geteilt worden sei. In Bezug auf die Planbeständig- keit rügte die Beigeladene, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin widersprüchlich seien, sofern sie die Verhältnisse im Gebiet H. Süd mit der Umzonung beim Hotel Z._____ vergleiche. Im Übrigen bestehe vor Ort gemäss gerichtlicher Beurteilung ein erhebliches öffentliches Interesse an mondänen Grosshotels (S. 4). Die Behauptung der Beschwerdeführerin sei falsch, dass hinter dem Sondernutzungsplan kein konkretes Projekt stehe. Abgesehen davon kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht (S. 4). Im Weiteren nahm die Beigeladene nochmals zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG, zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht inkl. Lärmschutz/Luftreinhaltung und zum Vorwurf der unterlassenen UVP-Prü- fung (S. 5-6), zur fehlenden Funktionalität des öffentlichen Parkhauses mit den 235 Parkplätzen für das Hotel und die Klinik (S. 7), zur denkmalpflege- rischen Einstufung des Postgebäudes (S. 7-8), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 8-9) sowie zum Verkehrskonzept (S. 9) für das Ge- biet H._____ Süd je noch kurz Stellung. 16.Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au- genschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch die Hoteldi- rektion und ein Verwaltungsratsmitglied in Begleitung ihres Rechtsvertre- ters RA Dr. iur. Peter Curdin Conrad vertreten war. Von Seiten der Be- schwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegeg-

• 24 - nerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mit- glieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO.-Gruppe und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zuge- gen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf ver- schiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdefüh- rerin im Parallelverfahren R 17 50 ein Dossier Ortsplanung H. Süd ' H.' mit Situationsanalyse/Visualisierungen sowie ein Schreiben des Architekturbüros W. mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X.' und 'Neue Planung H. für Klinik S._____ und Y.' zu den Akten. Nach der Power-Point-Prä- sentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Archi- tekt T. noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend Richtprojekt/Visualisierung ' H._____ – Klinik S._____ X.' zu den Ak- ten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 als Anwalt der Beschwer- deführerin/Bauherrschaft beteiligt) in Papierform am 8. April 2019 dem Ge- richt nachgereicht. Das Gericht seinerseits erstellte insgesamt 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Pro- tokoll des Augenscheins bei. 17.Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä- sentation von Architekt T. allen involvierten Rechtsvertretern sowie dem Juristen für Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gemäss Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli-

• 25 - chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschlies- send könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-innen und die Be- schwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenso bereits heute zugestellten Augenscheinpro- tokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen. 18.Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom

29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen zu vervollständigen (Antrag 3):

a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002. b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der [.....] Post vom 11. März 2019 hin." Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt: -Auszug [.....] Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone -Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 -ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 -3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Aus- baugrad) 19.Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer- deführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinpro-

• 26 - tokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 20.Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi- ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die pro- jektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsver- treter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annähe- rungen der Standpunkte zu torpedieren. 21.Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 zum zuge- stellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, ver- vollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Pro- jektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visuali- sierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenschein-

• 27 - protokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt BB.' (Hotel- Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild ein- zufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen un- terirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum KK. in H._____ Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunkti- onshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) ge- machte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (un- genügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu mögli- chen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde. 22.Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer- deführerin dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Be- schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin (C.) ins Protokoll aufzunehmen. Sinn- gemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" (LOI) aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H. (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei.

• 28 - 23.Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be- schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S.) an sie herangetreten seien (und nicht umge- kehrt), um das Projekt W. zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (wei- tere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt' seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse deren Intentionen falsch verstan- den haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies seitens der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigela- denen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschrei- ben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche aufgrund der Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien. Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:

• 29 - 1.1.Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X.er Souveräns vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H. Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom

25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nut- zungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 356) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die Aufhebung der Urnenabstimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der Re- gierung beantragte (Rechtsbegehren Ziff. 1). Eventuell sei die Sache mit der Auflage an die Gemeinde zurückzuweisen, eine Planungsvorlage (Ge- samtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) aus- zuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen (Rechtsbegeh- ren Ziff. 2). Beschwerdeobjekte sind somit die Rechtmässigkeit der Urnen- abstimmung auf Gemeindeebene sowie im Besonderen der angefochtene Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid der Regierung. Im Übrigen wird der Eventualantrag auf Rückweisung zu klären sein. 1.2.Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbe- schwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raum- planungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weiter- gezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Ver- waltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefug- nis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen

• 30 - frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Ge- nehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdein- stanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittel- behörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 [Hotel Z._____ House] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. Novem- ber 2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Be- zug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, d.h. auf die Prü- fung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermes- sensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Be- antwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand nachfolgender ma- teriell-rechtlicher Erwägungen (E. 21.2) sein. 1.3.Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Ge- meinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträge- rin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerde- gegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 als- dann willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwal- tungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerich- tet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und de- taillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Be- schwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbar- keit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom

25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 anhand der gesetzlichen

• 31 - Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein (betrifft Prüfung des Rechtbegehrens Ziff. 1). 1.4.Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR

700. haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu ach- ten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grund- ordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Orts- kenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur Debatte stehen. Auf die Beschwerde (Rechtsbegehren Ziff. 2) kann somit von vornherein nicht eingetreten werden, als die Beschwerdeführerin darin eventualiter die Aufhebung und Rückweisung der beschlossenen Teilrevi- sion der Ortsplanung H._____ Süd mit der Auflage verlangte, dass die Be- schwerdegegnerin 2 eine neue Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das ganze Baugebiet von H._____ auszuarbeiten und dem Souverän zur Ab- stimmung vorzulegen habe. Thema des vorliegenden Beschwerdeverfah- rens kann nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse im Sinne von Ziff. 1 des Rechtsbegehrens sein. Weil das Verwaltungsgericht aber eben nicht Planungsbehörde ist, kann es auch nicht darüber urteilen, ob das Stimmvolk/der Souverän der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der vorliegend zur Diskussion gestellten Planungsentscheide eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Auf die Beschwerde ist insofern daher vorweg nicht einzutreten. 1.5.Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefoch- tenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Auf- hebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er- mächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert

• 32 - 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungs- gericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 1694 mit dem darauf befindlichen A._____ und den vorgelagerten Wohnresidenzen. Diese sind von Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd ca. 90 m und mehr entfernt. Die Beschwerdeführerin ist daher wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe (siehe BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal ein schutzwürdiges Interesse – wonach die tatsächliche oder rechtliche Si- tuation der Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdever- fahrens infolge Aussichtseinschränkungen auf den talseitigen X.er- see einschliesslich Uferpromenade beeinflusst werden könnte (siehe BGE 140 II 214 E. 2.3, 137 II 30 E. 2.2.2) – nicht a priori ausgeschlossen werden kann (vgl. ferner AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/HAAG [Hrsg.], Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33, Rz. 60; HÄNNI, Pla- nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 563; Urteil des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E. 2.2). Dieses Schutzinteresse an einer gerichtlicher Überprüfung der neuen Nutzungs- planung (projektbezogene Sondernutzung) im südlich gelegenen Teilgebiet H. auf Parzelle 1808 ist gegeben, zumal bis zur Totalrevision Orts- planung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei eigenständigen Teilgebieten (H._____ Nord und Süd) differenziert wurde und deshalb früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungspla- nung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in Be- zug auf den ganzen Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die Beschwerde ist demzufolge – mit Ausnahme von E. 1.4 vorstehend, und materiell nachfolgend allenfalls bezüglich Planungsmehrwertabschöpfung (siehe hinten E. 23.1.1.ff.) – einzutreten. 1.6.Zu den Beweisanträgen (Edition und Gutachten) der Beschwerdeführerin gilt es zunächst festzuhalten, dass sämtlichen Editionsbegehren der Be- schwerdeführerin – mit Ausnahme des Herausgabebegehrens gegenüber

• 33 - der Beschwerdegegnerin 2 betreffend 'Baubewilligung vom 29. April 2013' – stattgegeben wurde. Dieser Editionsverweigerung der Beschwerdegeg- nerin 2 wurde seitens der Beschwerdeführerin in deren Replik vom 3. Ok- tober 2017 nicht substantiiert opponiert, so dass darauf nicht weiter einzu- gehen ist. Die Beschwerdeführerin hat sowohl (1) die Einholung einer städ- tischen Expertise über die Notwendigkeit der H.-Planung Nord und Süd als Gesamtplanung, (2) die Einholung eines Gutachtens der EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes, (3) die Einholung einer Expertise der ENHK über die Verträglichkeit der projektbezogenen Nutzungsplanung mit dem ISOS-Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe Rhätische Bahn (RhB), als auch noch (4) eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) über das gesamte Nutzungsprojekt in H. Süd beantragt. Das Gericht hält dazu fest: (Ad 1) Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungs- planung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durch- zuführen oder ob eben nur eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, die einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat. (Ad 2) Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (vgl. Akten Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdefüh- rerin [BF-act.] 34 in R 17 44 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegne- rin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. auch Privatgutachten EE._____ [BF-act. 30] und Prof. O._____ [BF-act. 17 sowie BG1-act. 2/17] in R 17 44). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdever- fahren geht es nun noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Inter- essenabwägung durch das streitberufene Gericht. (Ad 3) Eine ENHK-Ex- pertise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR

• 34 -

451. vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fa- kultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich daher nicht für die Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage' zuständig. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – welche hier im Vordergrund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsge- richts ist dieses durchaus selbst in der Lage, die projektbezogene Sonder- nutzungsplanung H._____ Süd im Lichte von ISOS und UNESCO-Weltkul- turerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen. (Ad 4) Auf das Thema 'Umweltverträglichkeitsprüfung' wird in E. 19.2 ('unterlas- sene UVP') eingegangen. 1.7.Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln ha- ben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Fest- stellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachver- halts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grund- lage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X.' und 'Neue Planung H. für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nicht- berücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzu- stellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augen- scheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung

• 35 - durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 18) wurde nachweislich stattgegeben. 2.1.1. Die Beschwerdeführerin rügt materiell, der 'Sachverhalt sei unvollständig'. Zum Beispiel seien bei der neuen Planung nicht maximale Gebäudehöhen verbindlich festgelegt worden. Definiert seien maximale Höhenkoten in Me- ter über Meer (m.ü.M.) und darunter seien Bauten in beliebiger Höhe zuläs- sig. Zudem werde im Baubereich III keine neue Aussichtsterrasse geschaf- fen. Die Aussicht von dieser sei praktisch zur Hälfte in Richtung Südwesten und Westen durch die riesige Ostwand des Gesundheitshotels beschränkt. 2.1.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 27-29). 2.1.3. Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu in ihrer Vernehmlassung fest, dass mit den Baubereichen auf der einen Seite und den maximalen Höhenkoten (m.ü.M.) sei die bauliche Ausdehnung eines Gebäudes genauso definiert wie mit konkret festgelegten Gebäudehöhen in einem Zonenschema. Eine solche Festlegung sei nicht nur bei projektbezogenen Sondernutzungspla- nungen, sondern auch bei Folgeplanungen durchaus üblich. In der Duplik ergänzte sie, das gleiche Bemessungssystem sei ja bereits bei der Spezi- alplanung H._____ im Jahre 1999/2000 zur Anwendung gelangt. 2.1.4. Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin Parzelle 1808) brachte vor, dass die erfolgte Sachverhaltsfeststellung vollständig sei. Aus den maxi- malen Höhenkoten ergäben sich die maximalen Gebäudehöhen. Die Aus- sicht von den Terrassen sei zwar nach Westen und Osten behindert, die Aussicht sei aber so, dass die Terrassen je verschiedene Aussichten auf verschiedene Abschnitte von See und Berglandschaft böten.

• 36 - 2.2.Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts steht sachverhaltsmässig fest, dass im Baubereich III (siehe Ziff. B 3. der Bau- und Erschliessungs- vorschriften H._____ Süd [BESS]) sowie im Baubereich I/5 (siehe Ziff. B 2. BESS) jeweils eine Aussichtsterrasse geplant ist (siehe BG1-act. 9 in R 17 50 [mit Beschlussexemplar BESS] und GGP H._____ Süd 1:1000 [Be- schlussexemplar] vom 25. April 2017 mit kolorierten Baufeldern I/1-I/5 [Ho- tel mit Westterrasse], II/1-II/2 [Klinik] und III [Zwischentrakt/Aussichtster- rasse]). Die Aussicht von diesen Terrassen wird in Richtung Südwesten und Westen eingeschränkt sein. Die Rüge der unvollständigen Feststellung des Sachverhalts ist aber unbegründet. Es ist eine Frage des Standpunkts, ob man eine gegen zwei Seiten offene Fernsichtplattform nun als Aus- sichtsterrasse oder anders, zum Beispiel als Nicht-Aussichtsterrasse be- zeichnet. Mit den Baubereichen resp. dem Terrainverlauf einerseits und den maximalen Höhenkoten (m.ü.M.) ist die höchstmögliche bauliche Aus- dehnung eines Gebäudes genauso definiert wie mit konkret festgelegten Gebäudehöhen in einem Zonenschema. Nachdem in den Plänen und Bau- unterlagen (BG1-act. 9 in R 17 50 BESS mit Vorgaben im Planungsvertrag vom 16. September 2015 und im Richtprojekt vom 25. Mai 2015) bezüglich der jeweiligen Höhen in den Baufeldern mit Höhenkoten operiert wird, kann hier nicht von einem unvollständig festgestellten Sachverhalt gesprochen werden. Diese Rüge ist daher materiell unbegründet. 3.1.1. Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass der- artige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesge- richt hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allge- meinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des

• 37 - Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde Pontre- sina], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausge- hen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Än- derungen mitbetroffen sein könnten (so bereits Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundei- gentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ers- ten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert ha- ben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpas- sung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, be- urteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwä- gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Sta- bilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupas- sen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungs- dauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkreti- sierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtig- ten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2).

• 38 - 3.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt zur Planbeständigkeit vor, dass selbst, wenn eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhält- nisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheb- lich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Planung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentümerin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Planungs- grundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhaltenswerter Post). Z._____ House als projektbezogene Nutzungsplanung sei mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Anders wäre es nur, wenn das für das Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotelzone erklärt worden wäre. Beim Z._____ House sei eine wirklich projektbezogene Sondernutzungs- planung gemacht worden, hier nicht. Zu einer projektbezogenen Sonder- nutzungsplanung gehörten verbindliche Angaben über Art und Nutzung des Gebäudes, ein Bedürfnisnachweis, Angaben über ein Betriebskonzept und den Betreiber. Die Sondernutzungsplanung H._____ Süd wolle nur eine grösstmögliche BGF auf engem Raum herausholen. Es fehle an der Gewissheit, dass ein Gesundheitshotel gebaut werde. Die B._____ AG wehre sich im Verfahren R 17 48 gegen Auflagen der Regierung im Ge- nehmigungsbeschluss. Der Betreiber sei nur gerüchteweise bekannt. Der vorliegende Sondernutzungsplan sei mangels Detaillierungsgrads und Ver- fügungscharakters einer besonderen Prüfung zu unterziehen. Die Ge- meinde definiere in der Vernehmlassung die Teilgebietsplanung. Danach stehe am Anfang die Planung und am Ende das Projekt. Hier sei genauso vorgegangen worden. Deshalb liege hier keine projektbezogene Sonder- nutzungsplanung vor. Hier sei zuerst geplant und dann das Geplante mit einem Projekt, das immer noch keines sei, gefüllt.

• 39 - 3.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16). 3.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse lie- gender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jähri- gen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____ House). Auch die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungs- planung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Schon in den BESS von 2002, Ziff. 1.1 (BG1-act. 6/9 in Verfahren R 17 50), sei neben dem Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen wor- den. Dies gehe nur mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführerin könnte nicht behaupten, sie hätte mit dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen, im Gegensatz zur B._____ AG. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüglich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtpla- nung für eine Bedeutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung entgegenstehen. (Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 wie auch BG1-act. 6/1-2 in R 17 44 handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten

• 40 - BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren). 3.1.5. In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____ AG) geltend, die Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamt- haften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskon- zept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungs- ordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden ver- legt worden. Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingun- gen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der gu- ten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten ent- stehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I.. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im Q. einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Bau- bereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungs- grundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche oh- nehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden

• 41 - überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwick- lung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nörd- lich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdich- tung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die un- sichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwar- ten. Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ House widersprüchlich. Sie bestätige die Auffassung der Beigeladenen, dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baube- willigungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor in- vestieren. Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten Projekts, obwohl sie wisse, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Ihre inzwischen erfolgte Bau- eingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude. 3.2.Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geän- dert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden (BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], BG1-act. 6/1 [GGP H._____ Süd 1999/2000] und BG1-act. 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd 2002] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50). Das Parkhaus

• 42 - H._____ ist nach Süden verlegt worden (siehe BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See], BG1-act. 6/11-12 [GGP/GEP 2002 H._____ Süd] in R 17 50). Spätestens im Jahre 2002 ist H._____ Süd mit der damaligen OP-Teil- revision mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgese- henen öffentlichen Parkierungsgarage (vgl. BG1-act. 4/30 [Situation U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstun- nel ab Bahnhof (siehe BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbe- reich für öffentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschlies- sungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 13b [GEP H._____ Nord] in R 17 44). Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) ent- gegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass A._____ im Einverständnis der anderen Betei- ligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und Quartierplan H._____ Nord an- derseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Ge- meinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 (zunächst bis Ende September

2008. nach (siehe BG1-act. 4/25 in Verfahren R 17 50). Es ist – trotz ent- sprechender Ankündigung von D._____ am 21. Juli 2008 (siehe BG1-act. 4/27 in R 17 50) – nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung je- mals wieder aufgehoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nöti- genfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu

• 43 - prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dür- fen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfas- senden Interessenabwägung die Gründe sein, welche für eine Planände- rung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind NUP gemäss Art. 15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jah- ren zu überprüfen. Je älter die NUP sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zuläs- sige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht über- mässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt diesbezüglich folgendes: Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richt- plan Graubünden (KRIP GR) 2010 sowie Art. 75b der Bundesverfassung der schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) mit dem Zweitwoh- nungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsan- sätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie und dem Gesundheitstourismus eingestellt (vgl. BG1-act. 6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die NUP 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (vgl. BG1-act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m 2 BGF bzw. mit Verzicht auf BGF-Beschrän- kung bei Hotel-/Klinikbau] in R 17 50). Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven jedoch mit erheblichem Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-

• 44 - mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung und Anpassung der NUP H._____ Süd drängt sich hier deshalb auf. Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt (siehe BG1-act. 2/12-14 [GGP Teilgebiete H._____ Nord 1999 und H._____ Süd 1999 und 2002] in R 17 50). Dies ist nicht mehr adäquat. Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Er- satzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbin- dung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbin- dung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal (vgl. BG1-act. 6/7 [Projektstudie/Bericht Parkgaragen H._____ vom 22. Oktober 2001] in R 17 50). Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen An- passungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt. Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung gross- zügiger planerischen Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig im Kanton Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Siedlungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in grossem öffentlichen Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Vorhaben ausge- sprochen und damit das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (siehe BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat]; BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstimmung vom 18. Oktober 2015] in R 17 50). Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Ver- trauen der Eigentümer/Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 nur noch untergeord- net. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der neuen Überbauung des Baubereichs

• 45 - auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 expli- zit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen (siehe BG1-act. 2/15 [Revi- sion Teilgebietsplanung H._____ Süd - Planungsbericht vom 26. April 2002, Seite 5 unten, betreffend Baubereich I] in R 17 50). Irreversible Ver- mögensdispositionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situa- tion, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels D._____ (Verfahren R 17 50) und A._____ (R 17 44) sowie den Liegenschaften P._____ (R 17

45. und NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich aber we- niger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aus- sicht besteht jedoch grundsätzlich nicht. 4.1.1. Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht nach Art. 75 BV auf Gesetzesstufe regelt. Der Nutzungsplan hat im Ein- klang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewil- ligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide her- vorbringen (vgl. BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrie- ben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von (kommunalen) Nut- zungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be-

• 46 - urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein Anfechtungsverfahren findet nur dann statt, wenn jemand – wie hier – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; ferner Urteile des Bun- desgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/2014 vom

19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit weiteren Hinweisen).

4.1.2.Die Beschwerdeführerin räumt zunächst selbst ein, sie stimme der Regie- rung (Beschwerdegegnerin 1) insoweit zu, dass zu den Standortanforde- rungen für ein künftiges touristisches Beherbergungsangebot unter ande- rem die Lagefaktoren wie Aussicht etc. gehörten. Auch stimme, dass bei der Siedlungsentwicklung nach innen H._____ Süd einen über die ange- strebten Mindestdichten hinausgehenden Betrag zur Siedlungsverdichtung in einem Gebiet mit guter ÖV-Anbindung leiste und nicht zur Auszonung geeignet sei, sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte. Zwingender Schluss sei dann aber, dass dies auch für H._____ Nord gelte. H._____ sollte nicht als Teil der Zentrumszone, sondern als Teil einer ein- geschränkten Bauzone ausgeschieden werden. H._____ eigne sich nur marginal zur Verdichtung. Bisherige Freiflächen (ausserhalb der Bauberei- che) seien, wie in der NUP 2002 gewollt, zum Schutz des Ortsbildes zu erhalten. Die jetzt angestrebte Überbauung (Klinikgebäude, Zwischentrakt) sei nicht konzentriert. Die NUP H._____ Süd widerspreche den im Entwurf zur kantonalen Richtplanung gemachten Aussagen. 4.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24). 4.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe:

• 47 - So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die posi- tive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäu- dehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels D., A., K._____ sowie L.) einfügten. Auch das Alterna- tivprojekt U. beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 (KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen zu H.. Anders der aktu- elle Entwurf des KRIP 2018, welcher am 10. April 2019 vom Bundesrat genehmigt wurde. Dieser billige dem Bereich H. Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil zu. Dieser Entwurf des KRIP sei wesentlich geprägt von der im Zentrum der RPG-Revision 2014 stehenden Siedlungsverdichtung. Diese projektbezogene Planung H._____ Süd lasse im Gebiet Nord alle Optionen offen, so im Besonderen auch eine intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder die Freihaltung noch unüberbauter Bereiche im Hanggebiet H.. 4.1.5. Die Beigeladene (Eigentümerin/Bauherrin auf Parzelle 1808) gibt an, es sei unbestritten, dass das Gebiet H. nicht zur Auszonung geeignet sei und mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden müsse. Sollte die Richt- planung auch einer vertieften Nutzungsplanung auf dem Teilgebiet H._____ Nord nicht entgegenstehen, bedeutete dies nicht, dass eine sepa- rate Weiterentwicklung für H._____ Nord und Süd nicht zulässig wäre. Die Richtplanung stehe der angefochtenen Nutzungsplanung nicht entgegen. Bereits im Genehmigungsentscheid sei dargelegt worden, weswegen eine

• 48 - lockere Überbauung schon nach geltender Zonenordnung nicht vorgese- hen sei. Bereits heute bestehe kein zusammenhängender Grünbereich. Eine angemessene Grünfläche bestehe auch nach der jetzt angefochtenen Nutzungsplanung (NUP) weiter. 4.2.Das Gericht ist in diesem Beschwerdepunkt zur Ansicht gelangt, dass die NUP H._____ Süd mit dem – inzwischen vom Bundesrat am 10. April 2019 genehmigten – Kantonalen Richtplan Siedlung (KRIP-S; Text vgl.: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/richtplanung/Sied- lung.pdf) übereinstimmt. Gesundheitshotel und Klinik sind geeignete Nut- zungen, um die X._____ zugebilligten Entwicklungen (Zentrumsfunktion mit internationaler Ausstrahlung und Destinationsprofil stärken) weiter zu treiben. H._____ Süd leistet einen Beitrag zur Siedlungsverdichtung in ei- nem Hang mit guter ÖV-Anbindung. Es ist eine Fläche, welche mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden soll. Im KRIP-S ist H._____ Süd als be- stehende Bauzone eingetragen und die fragliche Fläche wird trotz der Frei- halteflächen gemäss rechtskräftiger NUP 2002 zu Recht als vollumfänglich überbaut qualifiziert. Die Bauzone von H._____ Nord ist dagegen – eben- falls zu Recht – weitgehend als nicht überbaut qualifiziert (vgl. https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/news/Ge- meinde_X._____ de_20180321-100533.pdf; resp. BG1-act. 11 in R 17 50). Auch in Bezug auf die Gestaltung und Baukultur sind keine Differenzen zwischen der NUP 2015 und dem KRIP-S festzustellen. Nicht nachzuvollziehen ist die Argumentation der Beschwerdeführerin, dass es zwar stimme, dass H.____ Süd nicht zur Auszonung geeignet sei, sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte, aber nur, wenn zwingend sei, dass dies auch für H._____ Nord gelte. Die beiden Teilge- biete wurden spätestens 2002 planerisch voneinander getrennt behandelt (im Nordteil letztendlich praktisch keine Entwicklung) und es besteht dies- bezüglich kein Anspruch auf Gleichbehandlung, schon deswegen nicht, weil nur Gleiches gleich zu behandeln ist (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN,

• 49 - Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 572; WALDMANN/WIEDERKEHR, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/Ba- sel/Genf 2019, 5. Kapitel S. 280 Rz. 84 ff.). Das Amt für Raumentwicklung (ARE) hat in seinem zweiten Vorprüfungs- bericht zum 24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 sowie BG1-act. 4/53 in R 17 50) die Sondernutzungsplanung H._____ Süd als grundsätzlich regionalricht- plankonform beurteilt. Mit der im RRIP OE 2009 verlangten qualifizierten Dichte/Verdichtung und der haushälterischen Nutzung des Bodens ist die Siedlungsentwicklung nach innen (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG) gemeint und im konkreten Fall 'in optima forma' verwirklicht. Die Verdichtung erfolgt, um den ausgewiesenen Bedarf nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik zu befriedigen. Weil die Konzentration der baulichen Eingriffe an den Rän- dern von H._____ Süd erfolgt, können die restlichen Grünräume dort erhal- ten werden, was begrüssenswert ist. Eine homogene traditionelle Bau- weise existiert in X._____ nicht. Indessen haben sich grossvolumige Bau- ten – wie das vorliegende Richtprojekt – nie negativ von den übrigen pro- minenten Baukörpern abgehoben. Die beabsichtigte Entrée-Wirkung wird allerdings erst eintreten, wenn im Teilgebiet H._____ Nord auch der Bau- bereich D der NUP 2002 mit ebenfalls grossvolumigen Baukörpern über- baut wird (vgl. dazu BG1-act. 6/5 in R 17 44 [Planungsbericht Stand 27. Oktober 2015], Seite 29, VI Gesamtbeurteilung/Städtebaulich). 5.1.1. Zur 'Koordinationspflicht mit anderen Planungen' schreibt Art. 50 KRG vor, dass die Genehmigungsbehörde für die inhaltliche Koordination der Ge- nehmigung mit allfälligen Zusatzbewilligungen sorgt (Abs. 1). Die Geneh- migungsbehörde entscheidet über Gesuche für kantonale Zusatzbewilli- gungen im Rahmen des Genehmigungsbeschlusses selbst, wenn ein Ge- samtentscheid zur Verbesserung der Koordination beiträgt, der Verfah- rensbeschleunigung dient oder unter den Parteien vereinbart wurde (Abs. 2). Wird die Zusatzbewilligung von den gemäss Spezialgesetzgebung zu-

• 50 - ständigen Behörden erteilt, sorgt die Genehmigungsbehörde möglichst für eine gleichzeitige Eröffnung (Abs. 3). Das Bundesrecht schliesst nicht aus, dass die Nutzungsplanung nicht allein auf kommunaler Ebene, sondern ganz oder teilweise auf kantonaler Ebene erfolgt. Ebenso ist es möglich, die Planung einzelner Bereiche einer besonderen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 477 E. 3.4). Allerdings sind solche Spezialplanungen mit dem Planungsgefüge nach RPG zu koordinieren (WALDMANN/HÄNNI, Raumpla- nungsgesetz [RPG], 2006, N. 17, S. 32 ff. zu Art. 2 RPG; ferner AEMISEG- GER/KISSLING, in AEMISSEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Praxiskom- mentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Vorb. 66 ff. [pro- jektbezogene Nutzungspläne/Planungspflicht], JEANNERAT MOOR in a.a.O. zu Art. 14 N. 9 ff. [Funktionen/Gegenstand von Nutzungsplänen], N. 53 [Mischzonen] sowie N. 62 ff. [Sondernutzungspläne/Bauzonen]). 5.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass von 1992 bis kurz vor der letzten NUP 2015 bei jeder Revision und jedem Projekt die Auswirkungen auf H._____ Nord und H._____ Süd berücksichtigt worden seien. Mit der NUP 2002 (GGP und GEP H._____ [Teilgebiet Süd]) seien die überbaubaren Flächen praktisch unverändert geblieben. Die Umzonung von Parzelle 1808 (Post) aus der ZöBA in die Spezialzone H._____ (SZS) habe aber die Höhenkoten in den Baubereichen H1-H3 und im Baubereich I/1 von 1'801.7 m.ü.M. auf 1'820 m.ü.M. angehoben. Für die Baubereiche I/2-I/4 sei die maximale Höhe auf 1'816.50 m.ü.M. fixiert worden. Bei der NUP 2015 sei man von den bisherigen gültigen Planungsgrundsätzen abgewichen. So sei eine im- mense Vergrösserung des Bauvolumens, eine extreme Erhöhung der Ge- bäudehöhe um bis zu 20 m und eine Schmälerung bisher unüberbaubarer Flächen ausserhalb der Baufelder vorgenommen worden. Dies habe man in der Volksabstimmung wohl bewusst nicht thematisiert. Für H._____ Nord werde eine Überbauung nach der geltenden Ordnung (GGP H._____ [Teil- gebiet Nord]) verunmöglicht. Die gemäss NUP 2015 projektierten Gebäude nähmen H._____ Nord jede Sicht auf den Talboden samt See und Land-

• 51 - schaft. Auf H._____ seien seit der Schaffung der SZS respektive dem GGP H._____ Nord und dem GGP H._____ Süd die Residenz R._____ (Baufeld H), die Sammelgarage H._____ (mit koordinierter Revision der Gesamtpla- nung), der Gebäudekomplex P._____ (Baufeld E), die Erweiterung des Wellnessbereiches des Hotels A._____ (Baufeld B), Wohnungen in der Re- sidenz II (Baufeld A) und eine Überbauung des Hotels D._____ (Bauberei- che C3 und G) realisiert worden. 5.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere im Beschwerdeentscheid S. 18-20). 5.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, dass es zulässig sei, die pro- jektbezogene Sondernutzungsplanung durchzuführen. Sie setze keine Ge- samtplanung mit Einbezug von H._____ Nord voraus. Ausgangspunkte seien der GGP und GEP H._____ Nord und Süd von 1999/2000. Dies sei eine Teilgebietsplanung gewesen, die eben nur einen Teil des Baugebietes erfasst und etwas konkretere Aussagen bezüglich Nutzung, Standort und Erscheinungsform der Bauten gemacht habe. Hier bei der projektbezoge- nen Sondernutzungsplanung sei dies anders. Es werde als erstes in Be- achtung der geltenden Planungsgrundsätze und der Auswirkungen auf die Umgebung ein Bauprojekt mehr oder weniger konkret ausgearbeitet und dann die Nutzungsplanung danach ausgerichtet. Am Anfang stehe das Projekt und nicht die Planung. Es gebe keine Definition der projektbezoge- nen Sondernutzungsplanung – mit Ausnahme in Art. 26 ZWG und Art. 22 Abs. 4 KRG. Sie sei zulässig als besondere Art der Nutzungsplanung gemäss Art. 14 ff. RPG. Projektbezogene Sondernutzungsplanungen wür- den dort eingesetzt, wo es um Grossprojekte im überragenden öffentlichen Interesse gehe, die sich im Zuge der bestehenden Nutzungsordnung bzw. auf dem ordentlichen Planungsweg nicht innert nützlicher Frist realisieren liessen. Dabei müssten die Auswirkungen auf die übrige Nutzungsplanung und die unmittelbare Umgebung vorgängig geprüft werden. Der Planung

• 52 - 1999/2000 hätten keine konkreten Projekte zu Grunde gelegen, deshalb gebe es keine Vergleichsmöglichkeit mit der heutigen Planung. Schon der 1993/1994 durchgeführte Ideenwettbewerb habe sich auf H._____ Nord beschränkt gehabt (siehe BG1-act. 4/1-3 [Wettbewerbsprogramm; Pla- nungsperimeter H.; Jurybericht] in R 17 50). H. Süd sei nur einbezogen worden, weil damals noch eine Erschliessung der im Norden geplanten öffentlichen Garage an die Via I._____ geplant gewesen sei, die auch einen Teil des Postareals beansprucht hätte. Spätestens 2002 sei H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision pla- nerisch verselbstständigt worden durch die Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd. Damit sei das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Er- schliessungstunnel ab Bahnhof. Nachher habe man sich für übrige Verän- derungen auf die Teilgebiete beschränkt (in H._____ Süd: Umzonung Par- zelle 1808 von ZöBA in die SZS; in H._____ Nord: Quartierplanungen mit Änderung der Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd). Die betreffenden Teilgebiete seien sowieso durch die Via I._____ räumlich voneinander klar getrennt. Für das Teilgebiet Nord gebe es keine konkreten Nutzungsvorstellungen. Deshalb sei eine Gesamtplanung unmöglich. Dies sei schon 1999/2000 der Fall gewesen. Der Erhalt der Klinik in X._____ liege in hohem öffentlichen Interesse. Es gebe gute Gründe, um für das Gebiet H._____ Süd eine Son- dernutzungsordnung zu erlassen. Diese sei auch nicht isoliert, d.h. ohne Abklärungen über die Auswirkungen auf die Umgebung erfolgt. 2013 sei die städtebauliche Studie FF._____ AG eingeholt worden. Deren Überlegungen korrespondierten weitgehend mit denjenigen von Prof. Dr. O._____ im Gutachten vom 16. Juni 2016. Die städtebauliche Studie FF._____ AG habe die 2002 vorgenommene Abkehr von einer Gesamtpla- nung bestätigt. Indessen seien dort die der Planung H._____ zu Grunde liegenden städtebaulichen Ideen nicht ganz aufgegeben worden. Mit der

• 53 - Gesamtbetrachtung habe der Gemeindevorstand seine Aufgabe wahrge- nommen, die Teilrevision in einem grösseren Kontext auf ihre räumliche und ortsplanerische Zweckmässigkeit hin zu überprüfen. Am 3. Juni 2014 sei der Bericht der G._____ ag (vgl. BG1-act. 2/45 in R 17 50) erfolgt und am 12. August 2015 der Planungsbericht zur Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd (siehe BG1-act. 2/7 in R 17 50). Dieser Planungsbericht setze sich (vgl. Ziff. 7 auf Seite 11) auch mit dem Teilgebiet H._____ Nord aus- einander. Zum Bericht von Prof. Dr. O._____ (vgl. BF-act. 17 und BG1-act. 2/17 in R 17 44) seien die Beschwerdegegnerin 2 und die beigezogenen Fachleute nie angehört worden und sie hätten keine Gelegenheit gehabt, sich dazu zu äussern. Deshalb sei der Bericht kein Gutachten. Prof. Dr. O._____ setze sich mit den Überlegungen der Fachleute der Beschwerdegegnerin- nen zur Bedeutung des Richtprojekts T._____ nicht auseinander. Der Autor sei einseitig von den Eigentümern des Hotels A._____ instruiert gewesen. Das Richtprojekt mit Hotel und Klinik nehme nur wenig zusätzliches Land in Anspruch, im Wesentlichen jenes der Klinik. Bei der Studie U._____ (siehe BF-act. 37 in R 17 44) handle es sich nicht um ein Bauprojekt, son- dern um eine Projektstudie und diese könne nicht mit dem Richtprojekt ver- glichen werden. Die Gebäudetypologie sei ortsfremd. Die Durchsichten von der Via I._____ in die unterliegende Landschaft gingen verloren. Im Richt- projekt seien sie dagegen gewährleistet. Zwar weise die Projektstudie U._____ eine grössere BGF bei geringerer Bauhöhe als das Richtprojekt T._____ (vgl. BF-act. 40 [BGF-Berechnung] in R 17 44, BG1-act. 9 [mit Richtprojekt] in R 17 50) aus. Für seine Realisierung würden aber noch mehr Freiflächen in Anspruch genommen. Der BGF-Zuwachs erfolge am falschen Ort, in den Bereichen Front of House und Back of House. Bei den Zimmern und Suiten erfolge eine Reduktion. Das Klinikgebäude sei nicht konkretisiert.

• 54 - 5.1.5. Die Beigeladene entgegnet dem, es stimme nicht, dass von 1992 bis kurz vor der letzten NUP bei der Revision die Auswirkungen derselben auf das Gesamtgebiet berücksichtigt worden seien. Dies gehe auch nicht aus dem Letter of Intent (LOI) von 2011 hervor (BG1-act. 2/9 in R 17 44). Dieser habe einen multifunktionalen Saal auf H._____ Nord gewollt. Auf H._____ Süd habe er keine Auswirkungen gehabt. Von der Beschwerdegegnerin 2 seien die Auswirkungen der vorliegenden NUP auf H._____ Nord berück- sichtigt worden. Die Interessen des Gebiets Nord an der Freihaltung der unberührten Aussicht sei den Interessen an der Entwicklung des Hotel- und Klinikgebäudes gegenübergestellt worden. Letztere überwögen. 1999/2000 habe man die damaligen Planungsgrundsätze und -ziele fest- gehalten, welche heute immer noch, wenn auch teilweise geändert, weiter beachtet würden. Die damals als Ziel festgelegte Schaffung optimaler Rah- menbedingungen verstehe sich von selbst. Die Erschliessung sei im revi- dierten GEP zweckmässig und die Schaffung der maximal 235 Parkplätze sei optimal. Zudem seien Aussichtsterrassen geplant und das Ziel der gu- ten Baugestaltung werde eingehalten. Es entstehe ein würdiges Stadten- trée. Die Baugestaltung und ihre Auswirkungen auf das Ortsbild seien im Lauf der verschiedenen Überarbeitungsphasen durch die G._____ ag 2011 (vgl. BG1-act. 6/55 in R 17 50) und 2014 (BG1-act. 6/25 in R 17 50) geprüft und schliesslich für gut befunden worden. Ein Grünbereich werde auf H._____ Süd südlich und östlich der Baufelder II und III weiterhin bestehen. Der Grünraum werde nur durch das (neue) Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei auf die geänderten Anschauungen und Änderung der rechtlichen Situation zurückzuführen. Die Planungsvorgaben von 1999/2000 seien bereits über 15 Jahre alt und seit der letzten NUP 2002 seien bereits 13 Jahre vergangen. Eine neue Beurteilung durch die Planungsbehörde sei im Rahmen des Planungs- zwecks und im Sinne der Vorgaben des RPG zulässig. Zudem bestehe das Verdichtungsgebot. Ein grosses öffentliches Interesse an der Aufwertung der Qualität der Infrastruktur gehe dem Interesse an der ungeschmälerten

• 55 - Erhaltung des heutigen Grünraums auf H._____ Süd vor. Die Erhöhung der Höhenkoten für die Realisierung eines Hotelgebäudes sei im Rahmen einer Gesamtabwägung aller Interessen bestimmt worden. Die Interessen der Grundeigentümer von H._____ Nord seien in diese Interessenabwägung einbezogen worden. Ein Einbezug in eine Gesamtplanung sei weder erfor- derlich noch sinnvoll. Es gebe keine Pflicht dazu. Die Beschwerdeführerin mache angebliche Unregelmässigkeiten bei der Abstimmung 2015 geltend. Diese hätten mit der Stimmrechtsbeschwerde beanstandet werden müssen. Die Masse der möglichen Bauvolumen seien aus der Abstimmungsvorlage gut ersichtlich. Es gebe keinen Gebäuderie- gel. Das Klinikgebäude solle, im Vergleich zu anderen Gebäuden in der Umgebung, zurückhaltende Ausmasse annehmen. Auch das geplante H._____ falle durch seine Grösse im Vergleich zu den anderen Hotels in der Umgebung nicht besonders auf. Zudem sei das grosse Volumen des H._____ auch aus historischer Sicht richtig und vertraut. Es werde ein Be- zug zum einiges voluminöseren und höheren N._____ geschaffen, welches abgebrannt sei. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe ohnehin nicht. Eine Ko- ordinationspflicht zwischen Nord und Süd bestehe nicht. Es gebe keine ge- setzliche Grundlage dafür. Der kommunalen Planungsbehörde komme bei ortsbaulichen Fragen ein erheblicher Entscheidungs- und Ermessensspiel- raum zu. Die Gutachten der G._____ ag und der FF._____ AG (BG1-act. 6/22 in R 17 50) seien keine Privatgutachten und von der Beschwerdegeg- nerin 2 eingeholt worden. Zudem seien sie inhaltlich zutreffend und nach- vollziehbar. 5.2.Für das Verwaltungsgericht steht vorliegend fest, dass spätestens 2002 H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision planerisch verselbststän- digt wurde (Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage auf H._____ Süd). Damit wurde das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete, der nicht mehr benötigte unterir- dische Erschliessungstunnel ab Bahnhof, aufgegeben. Nachher hat sich

• 56 - die Planungsbehörde für Veränderungen auf die Teilgebiete beschränkt (Umzonung Parzelle 1808 von ZöBA in die SZS im Teilgebiet Süd; Quar- tierplanungen im Teilgebiet Nord wurden abgebrochen bzw. nach Sistie- rung durch die Beschwerdegegnerin 2 am 7./10. April 2008 [vgl. BG1-act. 4/25 in R 17 50] nicht wiederaufgenommen, und die Nutzungsordnung des Quartierplans H._____ Nord losgelöst vom Teilgebiet Süd geändert). Die Teilgebiete sind ferner durch die Via I._____ räumlich klar voneinander ge- trennt. Obwohl es keine Rolle spielt, ist dennoch zu erwähnen, dass es für das Teilgebiet Nord keine konkreten Nutzungsvorstellungen gibt. Deshalb ist eine Gesamtplanung unmöglich. Eine Koordinationspflicht für gleichzeitige Revisionen der Grundordnung bedeutet nicht, dass diese nur parallel und zeitgleich zulässig wären, an- sonsten nur noch Gesamtrevisionen der Ortsplanung möglich wären. Teil- revisionen der Grundordnung müssen nur dann aufeinander abgestimmt werden, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die separat erarbeiteten und verabschiedeten Änderungen der Grundordnung in sich widersprüch- lich sind. 1999 ist die Planung auf H._____ als Teilgebietsplanung H._____ bezeichnet und als Gesamtplanung konzipiert worden. Ob deswegen eine gesonderte Teilrevision der Planung für H._____ Süd ausgeschlossen ist, beurteilt sich einerseits nach dem Sinn und Zweck der seinerzeitigen Pla- nung und andererseits nach den heute allgemeinen und praktizierten Pla- nungsgrundsätzen. In H._____ Süd und H._____ Nord gibt es Geländeab- schnitte mit unterschiedlichen baulichen Nutzungen und Qualitäten hin- sichtlich des Freiraums. Auf H._____ Süd ist – im Gegensatz zu H._____ Nord, wo gemäss KRIP-S resp. dem Gemeinde-Datenblatt (BG1-act. 11 in R 17 50) die Flächen im Wesentlichen unüberbaut sind – der Freiraum durch Verkehrsinfrastruktur ohne besondere Qualität geprägt. Folgerichtig wurden die Nutzungen 1999 für H._____ nicht in einem einheitlichen Plan, sondern in für die Teilgebiete Süd und Nord gesonderten Plänen festgelegt. Der Einbezug von H._____ Süd in die Teilgebietsplanung H._____ 1999 ist im Wesentlichen deshalb erfolgt, weil auf H._____ Nord ursprünglich eine

• 57 - öffentliche Tiefgarage vorgesehen war, welche durch einen Erschlies- sungstunnel ab Bahnhof durch H._____ Süd zugänglich hätte gemacht werden müssen. Mit der Verlegung der öffentlichen Parkierungsanlage nach H._____ Süd und dem Einbezug der überbauten Parzelle 1808 (Post) in die SZS fiel spätestens 2002 der Grund für eine Gesamtplanung weg. Damals wies die Nutzungsplanung für H._____ Süd bereits einen erhebli- chen Detaillierungsgrad auf, im Gegensatz zur Nutzungsplanung für H._____ Nord. Deshalb geht es bei der jetzigen Teilrevision der Ortspla- nung nicht mehr um die Änderung des Gesamtplanungskonzeptes, son- dern einzig um Anpassungen der bereits 2002 mit einem hohen Detaillie- rungsgrad verabschiedeten NUP H._____ Süd. Wie im Bericht vom 20. Juni 2014 der G._____ ag (BG1-act. 6/1 in R 17 44 sowie BG1-act. 4/52 in R 17 50) als auch in der städtebaulichen Studie der FF._____ AG vom 23 November 2013 (BG1-act. 3 Vernehmlassung der BG2 S. 18 [Grundlagen zur Information] in R 17 44 und BG1-act. 9 [S. 7 mit Abbildung aus Planungsbericht Oktober 2015] in R 17 50) bestätigt wird, ist die NUP 2015 H._____ Süd aus planerischer Sicht sachgerecht, auch ohne formellen Einbezug von H._____ Nord. Die Forderung nach ei- ner vorgängigen Durchführung einer Gesamtplanung über das gesamte H.-Gebiet ist demnach unbegründet. Daran können auch zusätzlich beantragte Gutachten nichts ändern. Die betreffenden Beweisanträge (Ein- holung von Gutachten laut S. 40 f. Beschwerdeeingabe) sind deshalb ab- zuweisen. Es war und ist somit zulässig, die projektbezogene Sondernut- zungsplanung 2015 durchzuführen. Sie setzt keine Gesamtplanung mit Einbezug von H. Nord voraus. Die NUP 2015 H._____ Süd lässt im Teilgebiet Nord alle Optionen offen; so entweder die Beibehaltung des sta- tus quo oder die intensivere Nutzung im Sinne des KRIP oder dann die Freihaltung der noch nicht überbauten Bereiche. Diese Befunde werden durch das Privatgutachten von Prof. Dr. O._____ vom 16. Juni 2016 (BF-act. 17 und BG1-act. 2/17 in R 17 44) nicht ent- scheidend relativiert. Zur Hauptsache wird dort nämlich formell ein fehlen-

• 58 - des Gesamtkonzept für die Bereiche des Bahnhofplatzes, des Dorfein- gangs beim Hotel D._____ und dem dazwischenliegenden Raum bemän- gelt. Eine materielle Auseinandersetzung und konkrete begründete Aussa- gen zur Einordnung und zur Gestaltung des projektierten Hotels und der Klinik sind in diesem Privatgutachten nicht zu finden. 6.1.1. Zur 'Bauzonensituation' äussert sich die Beschwerdeführerin nicht weiter. 6.1.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 24-25 sowie S. 36). 6.1.3. Die Beschwerdegegnerin 2 lässt verlauten, grosse Teilflächen von H._____ Nord eigneten sich für Auszonungen. Deswegen wolle die Beschwerdefüh- rerin dem nicht überbauten Teil von H._____ Süd zwischen Post und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern die Baulandqualität ab- sprechen. Dies wäre nicht richtig. Die aus RPG-Revision und KRIP resul- tierende Pflicht zur Überprüfung und Anpassung der Bauzonen hindere die Gemeinden nicht an der Durchführung der projektbezogenen Sondernut- zungsplanung, wenn die Voraussetzungen dafür gegeben seien. Infolge- dessen sei die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 richtig, dass die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd eine Gesamtpla- nung nicht präjudiziere. 6.1.4. Die Beigeladene hat sich zur Bauzonengrösse nicht weiter geäussert. 6.2.Aus Sicht des Verwaltungsgerichts verhält es sich in dieser Hinsicht so, dass die Beschwerdegegnerin 2 in den kommenden Jahren möglicher- weise Bauzonenreduktionen vornehmen muss, aber sicher nicht auf H._____ Süd, welches bereits weitgehend überbaut und bestens erschlos- sen ist, auch mit dem öffentlichen Verkehr [ÖV] (vgl. dazu Genehmigungs- beschluss des Bundesrates vom 30. April 2019 i.S. Richtplan Graubünden,

• 59 - "Anpassungen Raumordnungskonzept und Siedlung" [KRIP-S Ziff. 6 Kapi- tel 5.1.2. worin der Kanton Graubünden aufgefordert wird, die Siedlungs- entwicklung nach innen und die Abstimmung des Verkehrs [d.h. die Anfor- derungen an die ÖV-Erschliessung] zu ergänzen]). Das zur Diskussion ste- hende Teilgebiet liegt mitten im kommunalen Siedlungsgebiet und ist all- seitig von Bauzonen umgeben. Zudem muss die Beschwerdegegnerin 2 ihre Kapazitätsreserven nur in der Bauzonenkategorie der Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) überprüfen. Nutzungen wie die hier im Wesent- lichen vorgesehene Hotel- und Kliniknutzung, welche faktisch einer Hotel- resp. Klinikzone entsprechen, haben praktisch keinen WMZ-Charakter, so dass die vorliegende Aufzonung keinen Einfluss auf die WMZ-Kapazitäten und die daraus resultierenden planerischen Konsequenzen hat. Es gibt so- mit keine Verpflichtung zur gesamthaften Überprüfung sämtlicher Bauzo- nen auf dem Gebiet der Beschwerdegegnerin 2. 7.1.1. Der Generelle Gestaltungsplan 'schützenswerte Bauten' und dessen An- wendung auf die projektbezogene Nutzungsplanung ist weiter strittig. 7.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt für ihren Standpunkt vor, dass die Pla- nungszone betreffend Inventarisierung der schützenswerten Bauten und Anlagen in einem Generellen Gestaltungsplan (GGP) im Februar 2010 er- lassen und letztmals bis zum 8. Februar 2018 verlängert worden sei. Die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes sei nicht korrekt untersucht worden. Der Bericht der Denkmalpflege sei beizuziehen und ein Gutachten der EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. In der öffentli- chen Auflage des GGP-Entwurfs vom September 2012 sei auf der Postter- rasse ein Aussichtspunkt eingezeichnet, welcher im neuen GGP H._____ Süd fehle. Die geplanten Aussichtsterrassen könnten die Funktion eines Aussichtspunkts nicht übernehmen, weil die Aussicht von der Terrasse durch die Spital-Ostwand halbiert werde. Der GGP 2015 missachte eine ältere Planungsvorlage, die immer noch pendent sei.

• 60 - 7.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 26). 7.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu fest, dass bei einer solchen projekt- bezogenen Sondernutzungsplanung auch die Auswirkungen auf die Ob- jekte mit Schutzstatus zu überprüfen seien. Sprächen überwiegende öffent- liche Interessen für den Schutzstatus, werde die Projektrealisierung verun- möglicht. Eine projektbezogene Sondernutzungsplanung könne auch bei einem gleichzeitig in Gang befindlichen Revisionsverfahren betreffend GEP und GGP schützenswerte Bauten durchgeführt werden, wenn im Rahmen die- ser projektbezogenen Sondernutzungsplanung eine umfassende Beurtei- lung der Objekte mit möglichem Schutzstatus erfolgen könne. Die beiden Planungen stünden auf gleicher Stufe. Anders wäre es nur, wenn planeri- sche Abhängigkeiten bestünden, welche im Rahmen der projektbezogenen Sondernutzungsplanung nicht berücksichtigt werden könnten. Von all dem könne beim Postgebäude nicht die Rede sein. Die Prüfung von dessen Er- haltenswürdigkeit könne im Rahmen der projektbezogenen Sondernut- zungsplanung durchgeführt werden. Dies gelte auch für die Interessenab- wägung. Davon hänge ab, ob die projektbezogene Sondernutzungspla- nung zulässig sei oder nicht. Sie basiere auf dem Abbruch des Postgebäu- des. 7.1.5. Die Beigeladene äussert sich dahingehend, dass die Beschwerdeführerin erstmals geltend mache, die vorliegende Nutzungsplanung stimme nicht mit der Planungszone betreffend Aufnahme schützenswerter Bauten im GGP überein und es sei kein Gutachten über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes eingeholt worden. Das Postgebäude sei schützenswert. Das Postgebäude sei aber nicht schutzwürdig. Es sei erhaltungswürdig und könne bei Vorliegen gewichtiger Gründe abgebrochen werden. Die Denk-

• 61 - malpflege sei einbezogen worden. Das Gutachten EE._____ sei ein Privat- gutachten (siehe BG1-act. 6/49 in R 17 50). Das Postgebäude sei inmitten der bestehenden Hotels ortsbaulich und his- torisch deplatziert. Es sei an die Stelle des abgebrannten N._____ getreten. Es sei an dieser Lage nichts ortsbildprägend. Es sei funktional und sachlich gehalten und nicht der durchwegs durch elegante teils prunkvolle Bauten geprägten Umgebung angepasst. Mit dem Postgebäude Arosa sei es nicht vergleichbar. Auch nicht mit dem Postgebäude in Maloja. Der Hinweis des ARE auf die Vornahme einer bauhistorischen Interessenabwägung sei eine Empfehlung gewesen. Das Gutachten der QQ:_____ AG von Ende August 2014 (siehe BG1-act. 6/50 in R 17 50) sei zur Vorbereitung der Interessen- abwägung eingeholt worden. Unter anderem seien das raumplanerische Interesse an der Verdichtung, die falsche Standortidentität, die schlechte Visitenkarte, die unzweckmäs- sige Nutzung des Standortes, die Stärkung der Wettbewerbsposition von X._____, die Ansehnlichkeit/Einordnung und das Bauvolumen sowie die Arbeits- und Ausbildungsplätze Gründe für den Abbruch des Postgebäu- des. Auch der Zustand der Bausubstanz sei schlecht. Die Post sei in stati- scher Hinsicht ungenügend konstruiert. Ein ENHK-Gutachten sei nicht notwendig. Es fehle an einer gesetzlichen Grundlage. Art. 8 NHG komme nur bei der Erfüllung von Bundesaufgaben zur Anwendung. Eine Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde liege nicht vor und die Einholung eines Gutachtens sei daher nicht erlaubt. Ein Gutachten sei denn auch nicht angezeigt. Es lägen genügend gewich- tige Gründe für einen Abbruch vor. Das Argument betreffend den Aus- sichtspunkt werde zum ersten Mal vorgebracht und deshalb könne darauf nicht eingetreten werden. Die Aussichtsterrassen gäben eine gute Aussicht auf den See und die Berge. Die Beschwerdegegnerin 2 habe die Unter- schutzstellung des Postgebäudes geprüft und sei zum Schluss gekommen, überwiegende öffentliche Interessen sprächen für einen Abbruch dessel- ben. Die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes sei demnach

• 62 - vorgeholt worden. Eine Koordination mit dem Verfahren der Revision von Art. 108/109 BG erübrige sich damit. Die Anliegen der Revision seien in den Vorarbeiten zur Revision des GGP H._____ Süd bereits vollumfänglich berücksichtigt worden. 7.2.Das Verwaltungsgericht stellt zunächst fest, dass die Planungszone gemäss Gemeindespiegel offenbar nochmals bis 8. Februar 2020 verlän- gert wurde (vgl. BG1-act. 2/46 [letztmals bis 8. Februar 2018 verlängert] in R 17 50). Die Prüfung der allfälligen Unterschutzstellung erfolgt im Verfah- ren zur Änderung der Grundordnung (GGP, Art. 42 ff. KRG). Deshalb ist es auch möglich, die Prüfung der allfälligen Unterschutzstellung vorzuziehen und parallel mit der Sondernutzungsplanung durchzuführen, weil die Prü- fung der Sondernutzungsplanung H._____ Süd in der Planungshierarchie auf gleicher Stufe steht. Die im Gang befindliche Revision des GGP der schützenswerten und er- haltenswerten Bauten und Anlagen steht der NUP 2015 mit Bezug auf das alte Postgebäude nicht entgegen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat nach ih- ren Angaben die Gefahr einer allfälligen Präjudizierung dieser Revision ge- prüft und ist nach vorgenommener Interessenabwägung zum Schluss ge- langt, die Interessen an einem Neubau im Baubereich I seien höher zu ge- wichten als die Erhaltung eines Postgebäudes, das gemäss Gutachten AA._____ (BG1-act. 4/69 [öffentliches Bauinventar 2007/2008] in R 17 50) und Privatgutachten EE._____ von Februar 2013 (BG1-act. 2/40 [Architek- turgeschichtliches Gutachten Postgebäude/mit Beurteilung auf Seite 19] in R 17 50) als "erhaltenswert" einzustufen sei und nach dem Gutachten II._____ Ingenieure AG vom 6. Juli 2014 (BG1-act. 6/51 [Bausubstanz Postgebäude] in R 17 50) sich in einem desolaten baulichen Zustand be- finde, welcher sich auch durch zumutbare Sanierungsmassnahmen nicht mehr beheben liesse. Aufgrund der vorgegebenen Geschosshöhen des bestehenden Postgebäudes wären zudem konkrete und rentable Umnut- zungen schwierig. Die Klassifizierung des bestehenden Postgebäudes als

• 63 - schützenswerte Baute konnte deshalb von vornherein ausgeschlossen werden. Verfahrensmässig ist die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes somit durch die gleichrangige NUP 2015 vorgeholt worden, was eben zulässig ist und auch vom kommunalen Stimmvolk sanktioniert worden ist. Es hat die NUP 2015 H._____ Süd, welche den Abbruch des bestehenden Postgebäudes beinhaltet (vgl. BG1-act. 2/8 und BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstimmung betreffend Teilrevision der Ortspla- nung H._____ Süd] Ziff. B/1, Seite 14 f., in R 17 50), am 18. Oktober 2015 genehmigt (so BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat] in R 17 50). Auf das Thema "Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes" wird nachste- hend unter E. 20.1.1. ff. eingegangen. 8.1.1. Weiter ist die Bedeutung und 'Prüfung des Planungsberichts' für die NUP 2015 zwischen den Parteien strittig geblieben und hier somit zu klären. 8.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, dass sich die Revision der bis heute gelten- den Grundordnung für das Gebiet H._____ Süd – entgegen der Darstellung im Planungsbericht und in der Stellungnahme des Gemeindevorstands im Mitwirkungsverfahren vom 12. August 2015 – nicht nur auf die Neugestal- tung einer künftigen, überdimensionierten Überbauung des ehemaligen Postareals beschränkte. Vielmehr sehe die neue NUP entlang der Via I._____ einen Gebäuderiegel vor, der nichts mit dem angerufenen Pla- nungsgrundsatz einer Verdichtung nach innen und schon gar nichts mit der Schaffung einer Bahnhofstrasse mit attraktiven Aussichtsräumen zu tun habe. Das Modell und die dem Planungsbericht beigegebenen Modellfotos zeigten deutlich, dass das Gebiet von H._____ Nord für eine Überbauung nach der geltenden Ordnung (GGP H._____ Teilgebiet Nord) nicht nur un- interessant, sondern verunmöglicht würde. Ein Gebäude mit der nach der Teilrevision von H._____ Süd möglichen Höhe nähme praktisch im ganzen Gebiet von H._____ Nord jede Sicht auf den Talboden samt See und Land- schaft. Mit den im Genehmigungsverfahren vor der Beschwerdegegnerin 1

• 64 - abgegebenen Sichtschnitten und Fotomontagen könne nachgewiesen wer- den, dass selbst vom höchsten Punkt in H._____ Nord (vor den Gebäuden A.) wesentliche Teile des Talbodens nicht mehr einsehbar seien, was zu einer immensen Vernichtung von Werten führe, von denen auch die Beschwerdegegnerin 2 mit ihren BGF-Ansprüchen in den Baufeldern F und D im Teilgebiet Nord betroffen sei. 8.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 27-29). 8.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 entgegnet dem Vorwurf der Unvollständigkeit des Planungsberichts vom 8. Juni 2015 (siehe BG1-act. 9 [Stand 27. Okto- ber 2015] in R 17 50), dass derselbe nicht unvollständig sei. Dazu gehöre auch der von der GG. AG ausgearbeitete Umweltbericht "Neubau H./Klinik S. mit Parkierungsanlage" sowie die Verkehrsstudie der HH____ vom Juni 2014. Im Planungsbericht werde bei den Themen Umweltschutz und Erschliessung Bezug auf diese Fachberichte genom- men. Der Planungsbericht weise keine Mängel auf. Selbst, wenn es anders wäre, wäre es unverhältnismässig, deswegen die ganze Vorlage zurückzu- weisen. Die erforderlichen Interessenabwägungen hätten stattgefunden. Wolle ein privater Initiant eine Sondernutzungsplanung realisieren, müsse er den Inhalt dieser Planung darlegen und inwiefern das Projekt auch den planungsrechtlichen Anforderungen genüge. Insoweit seien die diesbezüg- lichen Angaben privater Natur. Dann folgte die Prüfung durch die Planungs- behörde und die allfällige Anpassung. Anschliessend sei die Vorlage öf- fentlich. Der Umweltteil des Berichts habe also nicht gefehlt. Die Beschwer- degegnerin 2 habe sich folglich auch dazu geäussert. 8.1.5. Die Beigeladene hat sich zum besagten Planungsbericht nicht geäussert. 8.2.Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts zählt der Planungsbericht nicht zu den zwingenden Unterlagen des öffentlichen Mitwirkungsverfahrens und

• 65 - bildet keinen Bestandteil der zu verabschiedenden NUP. Er ist ein Doku- ment der Entscheidungsgrundlage und hat reinen Informationscharakter. Er richtet sich gemäss Art. 47 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung des Bundes (RPV; SR 700.1) an die Genehmigungsbehörde und nicht an die Stimmberechtigten (vgl. dazu auch Art. 22 Abs. 2 und Art. 48 Abs. 1 KRG sowie Art. 13 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KRVO; BR 801.110]). Nur wenn durch einen allfälligen unvollständigen Planungsbericht die unverfälschte Willenskundgabe der Stimmberechtig- ten verletzt worden sein könnte, wäre eine Beschwerde (Stimmrechtsbe- schwerde nach Art. 57 Abs. 1 lit. b VRG) innert zehn Tagen seit Kenntnis des Beschwerdegrundes zu erheben gewesen. Dies ist hier nicht erfolgt. Die formelle Vollständigkeit und die materielle Richtigkeit des Planungsbe- richts gemäss Art. 47 RPV sind nicht Gültigkeitsvoraussetzung für die NUP. Auf die betreffenden Rügen muss deshalb nicht näher eingegangen wer- den. Auch kein Mangel ist, dass die Grundlagen für den Planungsbericht durch die Bauherrin erarbeitet worden sind. Der Gemeindevorstand hat den Inhalt des Berichts überprüft und übernommen. Bei projektbezogenen Nut- zungsplanungen (NUP) ist dies gemäss der Beschwerdegegnerin 1 häufig der Fall. Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, welche projektbe- zogene NUP initiieren können, werden gemäss Art. 22 Abs. 4 KRG denn auch zur Übernahme der Planungskosten verpflichtet. Die Beschwerdegegnerin 1 als Genehmigungsbehörde und einzige Adres- satin des Planungsberichts entscheidet, ob die Vorlage spruchreif ist, hier aufgrund des Schriftenwechsels, des Augenscheins und der Aktenlage. Im konkreten Fall sind dies insbesondere der Umweltbericht GG____ AG vom

14. Juli 2014 (BG1-act. 2/36 in R 17 50), die städtebauliche Konzeptstudie der FF._____ AG vom 23. November 2014 (siehe BG1-act. 3 Vernehmlas- sung BG2 S. 18 [Grundlagen zur Information] in R 17 44 und BG1-act. 9 [S. 7 mit Abbildung aus Planungsbericht Oktober 2015] in R 17 50), das Argumentarium Abbruch Postgebäude der QQ.____ von Ende August 2014 (BG1-act. 2/41 in R 17 50), die Beurteilung der Bausubstanz durch

• 66 - die II._____ Ingenieure AG vom 6. Juli 2014 (BG1-act. 6/51 in R 17 50), die Verkehrsstudie X., Planungsbericht HH____ vom Juni 2014 (BG1- act. 2/30 in R 17 50), sowie die Expertise der MM____ vom 24. Juli 2014 (BG1-act. 2/37 in R 17 50) gewesen. Diese Akten bildeten Bestandteil der zweiten Mitwirkungsauflage vom Juni 2015 (vgl. BG1-act. 2/7 [mit Stellung- nahme Gemeinde gegenüber Mitwirkenden an der zweiten öffentlichen Auflage vom 12. August 2015] in R 17 50). Die Beschwerdegegnerin 1 ist gestützt auf diese Faktenlage der Ansicht, dass der rechtserhebliche Sach- verhalt damit rechtsgenüglich erstellt und die Sache spruchreif sei. Folglich wäre es hier auch unter dem Aspekt des Verhältnismässigkeitsprinzips nicht angebracht, die NUP nur wegen allfälliger formeller Mängel im Pla- nungsbericht (vom 8. Juni 2015) aufzuheben. Der Beschwerdegegnerin 1 ist deshalb inhaltlich zu folgen. 9.1.1. Uneins sind sich die Parteien sodann auch bezüglich der Rechtmässigkeit und des Umfangs (Aussagekraft) des 'Vorprüfungsverfahrens' geblieben. 9.1.2. Die Beschwerdeführerin führt aus, dass der Vorprüfungsbericht des ARE vom 24. Juli 2014 innert einer Woche erstattet worden sei. Der Bericht be- ziehe sich auf das Gutachten EE. und empfehle, eine Interessenab- wägung zwischen den ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und dem Ob- jektschutz vorzunehmen. Die Einbindung der Denkmalpflege sei aber in dieser kurzen Zeit nicht möglich gewesen, weshalb davon auszugehen sei, dass die Denkmalpflege entgegen Art. 12 KRVO nicht in die Vorprüfung eingebunden worden sei und diese damit unvollständig gewesen sei. 9.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 29-30). 9.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, gemäss einer Stellungnahme des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) an das ARE vom 2. Oktober 2014

• 67 - (BG1-act. 2/32 in R 17 50), welche den Titel „Nutzungsverfahren, zweite Vorprüfung" trage und auf eine Mitteilung des ARE vom 23. Juli 2014 Bezug nehme, sei offenbar ein zweites verwaltungsinternes Vernehmlassungsver- fahren eingeleitet worden, ohne die Ergebnisse abzuwarten. Dies ver- stosse gegen das Koordinationsprinzip von Art. 12 KRVO. Es sei richtig, dass der aktualisierte Umweltbericht der GG____ AG bei der Abgabe des zweiten Vorprüfungsberichts des ARE beim ANU noch in Prüfung gewesen sei. Im Vorprüfungsbericht sei dies vermerkt und darauf hingewiesen wor- den, dass die Prüfungsergebnisse nachgereicht würden, sobald sie vorlä- gen. Das ANU teilte diese Ergebnisse dann dem ARE am 2. Oktober 2014 mit. Dies sei anlässlich der zweiten öffentlichen Auflage nicht beanstandet worden. 9.1.5. Die Beigeladene bringt vor, dass die Denkmalpflege bereits im Rahmen der ersten Vorprüfung ins Verfahren einbezogen worden sei. Davon gehe auch die Beschwerdeführerin aus, wenn sie in ihrer Beschwerde auf die Forde- rungen der Denkmalpflege hinweise, die im ersten Vorprüfungsbericht vom

14. März 2013 enthalten seien. Mit dem einmaligen Einbezug habe das ARE den Vorgaben von Art. 12 KRVO Genüge getan. 9.2.Nach der Überzeugung des Gerichts will das Vorprüfungsverfahren nach Art. 12 Abs. 1 KRVO vermeiden, dass den Stimmbürgern Planungen zur Beschlussfassung unterbreitet werden, welche sich nachträglich als nicht genehmigungsfähig erweisen. Das Vorprüfungsverfahren ist jedoch nicht Gegenstand von Verfahrensrechten von Rechtsunterworfenen. Über die Plangenehmigung entscheidet nicht die Behörde, die das Vorprüfungsver- fahren durchführt, sondern die Beschwerdegegnerin 1 nach Art. 49 VRG. Dass der zweite Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 des ARE speditiv zuhanden der kommunalen Planungsbehörde erstattet wurde, sagt nichts über dessen Qualität aus. Die zweite Vorprüfung befasste sich nur mit der Frage, ob die Anregungen und Korrekturvorschläge gemäss erster umfas-

• 68 - sender Vorprüfung berücksichtigt worden seien, weswegen man nicht alle anderen Amtsstellen begrüssen musste und sich das Verfahren deshalb beschleunigen liess. Die Art und Abwicklung des Vorprüfungsverfahrens bildeten daher – wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält – keinen Grund für eine Aufhebung der Nutzungsplanung. 10.1.1. Ein weiteres Rügethema betrifft die 'haushälterische Bodennutzung'. 10.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, im GGP 2002 sei für den Haupttrakt eine Höhenkote von 1'816.5 m.ü.M. massgebend, in einem kleineren seitlichen Bereich 1'820 m.ü.M. Dies sei die maximal zulässige Gebäudehöhe von 18.5 m in der Inneren Dorfzone. Neu sei im Bereich I/2 die maximale Höhenkote 1'837.5 m.ü.M. sowie 1'833.5 m.ü.M. im Bereich I/3. Daraus re- sultiere eine zulässige Gebäudehöhe an der Via I._____ von 31 m, gegen den See sogar von über 45 m. Dies verdeckte die Aussicht von H._____ Nord und auch von der anderen Seite auf H.. Das von den zwei Be- schwerdeführern im Parallelverfahren R 17 45 eingereichte Alternativpro- jekt U. (Konzeptstudie) liesse mit einer gegenüber dem Projekt T._____ um 13.5 m reduzierten Gebäudehöhe eine um über 4'000 m² ge- steigerte Nutzung zu, was, da ortsbild- und nachbarschaftsschonend, ar- chitektonisch vorzuziehen wäre. 10.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 30). 10.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 meint, es sei erstaunlich, dass die beschwer- deführenden Hotelbetriebe nun die Bedarfsfrage stellten, weil sie bisher im- mer erklärt hätten, es gehe ihnen nur um die Höhe des Gesundheitshotels. Sie hätten am Ende selbst ein Alternativprojekt (U._____) eingereicht, wel- ches mindestens gleichviel Hotelraum und mehr Fläche als das Richtpro- jekt beanspruche. Ein Gesundheitshotel sei eine Marktlücke. Das von der

• 69 - Beigeladenen mit der Duplik im Vorverfahren eingereichte Gutachten der LL._____ AG 2016 (siehe BG1-act. 6/1, [Duplik] in R 17 50) sei vor diesem Hintergrund repräsentativ. Es zeige den Raumbedarf für das Hotel in An- lehnung an das Richtprojekt im Detail. Die Beschwerdegegnerin 1 habe deshalb zu Recht auf dieses Privatgutachten abgestellt. Ein Hotel sei nötig. Am jetzigen Standort seien die Verhältnisse der Klinik S._____ zu eng und sie sei auf den Standort an der Via I._____ angewiesen, wenn sie an Ort bleiben wolle, was im öffentlichen Interesse der Beschwerdegegnerin 2 liege. Gemäss Gutachten der LL._____ AG 2016 sei der auserwählte Standort H._____ optimal, sowohl für das Gebäude wie auch wegen der Umgebung zu Erholungszwecken. 10.1.5. Die Beigeladene macht geltend, die vorgesehenen Gebäudehöhen beein- trächtigten die Aussicht vom Gebiet H._____ Nord nicht und nachbarliche Interessen seien berücksichtigt worden. Es stimme nicht, dass das Richt- projekt die Ansicht auf den H.-hang beeinträchtige. Im Planungsbe- richt stehe, dass die Ansicht von X. durch markante Einzelobjekte geprägt und eine bewegte Silhouette charakteristisch sei. Das Richtprojekt gliedere sich gut in die vorhandenen Grossbauten ein, ob historisch oder nicht. Früher sei dort das historische N._____ gestanden. Ein Anspruch auf ungeschmälerte Aussicht bestehe nicht. Im Rahmen der Interessenabwä- gung habe die Beschwerdegegnerin 2 die Auswirkungen des Richtprojekts auf die nachbarlichen Grundstücke ermittelt und mit den Interessen an der Realisierung der Klinik und des Gesundheitshotels abgewogen. Zwar werde das geplante Hotel die Aussicht vom Hotel A._____ teilweise schmä- lern, aber nur eingeschränkt. Monetäre Interessen spielten bei der Interes- senabwägung keine grosse Rolle. Die Interessenabwägung der Beschwer- degegnerin 1 sei nicht zu beanstanden. Auf die – im vorinstanzlichen Verfahren erst mit der Triplik und somit zu spät erhobene – Rüge des übermässigen projektierten Raumbedarfs sei nicht einzutreten. Wäre darauf einzutreten, habe die Beschwerdegegnerin

• 70 - 1 zu Recht auf das Gutachten der LL._____ AG abgestellt. Das Gutachten der LL._____ AG habe erst bei der Duplik im vorinstanzlichen Verfahren eingeholt werden müssen, nachdem die Beschwerdeführerinnen dort den Raumbedarf bestritten hätten. Die Beschwerdegegnerin 2 habe den Raumbedarf sehr wohl in Frage ge- stellt. Sie habe von der Beigeladenen (Bauherrin) während der neunjähri- gen Projektierungszeit immer wieder Änderungen betreffend Nutzungsart und Gebäudevolumen verlangt. Im letzten Schritt habe man das projek- tierte Hotel um ein Stockwerk verkleinert. Die Konzeptstudie U._____ sei von der Beschwerdegegnerin 1 noch nicht zu beurteilen gewesen. Diese schaffe einen sehr langen Baukörper entlang der Via I._____, ohne Durchblicke. Der Bau sei viel tiefer als benachbarte Baukörper. Die Raumaufteilung sei nicht attraktiv und für ein Gesundheits- hotel ungeeignet. Die Konzeptstudie sei keine ernst zu nehmende Alterna- tive zum sorgfältig ausgearbeiteten Richtprojekt. 10.2.Das Verwaltungsgericht verweist auf die einschlägigen Verfassungs- und Gesetzesbestimmungen, wonach der Boden haushälterisch zu nutzen ist (Art. 75 BV und Art. 1 Abs. 1 RPG) und die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken ist (Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG), durch bessere Ausnutzung und Verdichtung der bestehenden Siedlungsflächen (Art. 3 Abs. 3 lit. a bis

RPG). Die bestehenden Nutzungsreserven sollen genutzt und mobilisiert werden. Das Siedlungswachstum soll, soweit möglich, im Bestand aufge- fangen werden, durch aktive Bodenpolitik und geeignete Planungsmass- nahmen und der Verhinderung der Baulandhortung. Für das vorgesehene Gesundheitshotel ist der Bedarf ausgewiesen. Viele Hotels sind in den letzten Jahrzehnten am Ort der Beschwerdegegnerin 2 geschlossen worden. Insbesondere während der Hochsaison verfügt der Ort über zu wenig Hotelbetten im oberen Qualitäts- und Kundensegment. Die Notwendigkeit der Förderung der ortsansässigen Hotellerie hat das Bundesgericht im Zusammenhang mit der projektbezogenen Nutzungspla-

• 71 - nung für das Z._____ House (mit Urteil 1C_ 164/2012 vom 30. Januar 2013 E. 3.1) bestätigt. Zudem benötigt die bestehende Klinik S._____ zeit- gemässe Behandlungsräume. Der heutige Standort genügt nicht mehr. Das neue Gesundheitszentrum ist eine Aufwertung der Destination. Der vorgesehene Standort für das Gesundheitshotel ist zentrumsnah und bes- tens erschlossen und verfügt über Aussicht und Besonnung. Er liegt nahe am See und die Umgebung ist als Naherholungsgebiet mit Spazierwegen attraktiv. Das hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt (siehe Protokoll des Augenscheins mit Planskizze [Standorte 1-5] auf Seite 3 und die dazu erstellten Gerichtsfotos Nrn. 1-15 am Standort 1 [Postareal] samt Projekt-Modell (Nrn. 16-17), die Gerichtsfotos Nrn. 18-21 am Standort 2 [Seepromenade] mit Modell/Vogelperspektive (Nrn. 22-23), die Gerichtsfotos Nrn. 24-28 am Standort 3 [Zufahrtsbereich Hotel D.] mit Projektstudien entlang Via I. [Nrn. 29-33], die Gerichts- fotos Nrn. 34-52 am Standort 4 [Aussichtsverhältnisse bei Hotel A.] sowie die Gerichtsfotos Nrn. 53-61 am Standort 5 [im Gemeindesaal mit Gesamtrelief aller Gebäude vor Ort einschliesslich geplanter Hotelneu- baute]). Zudem kann das Bauland auf H. Süd endlich mobilisiert wer- den. H._____ Süd ist nach Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 ein ge- eigneter Standort für Hotel und Klinik. Die umliegenden Hotels D._____ und A._____ wie auch das Z._____ House beweisen, dass Hotels im Premium- segment über eine bestimmte Grösse verfügen müssen. Im Gutachten der LL._____ AG wird nachgewiesen, dass das dem Richtprojekt vom 25. Mai 2015 zugrunde gelegte Raumprogramm bedarfsgerecht dimensioniert ist (siehe BG1-act. 6/1, [Duplik] mit Flächenaufteilung sowie BGF-Berechnun- gen [Hotelbaute: BGF gemäss Baugesetz 15'830 m 2 plus Bonus-Fläche 3'220 m 2 [= 19'050 m 2 ] und Klinik: 4'660 m 2 ] in R 17 50). Die Gegenüber- stellung des mutmasslichen Flächenbedarfs mit den Annahmen gemäss der vorliegenden NUP 2015 weist keine gravierenden Ungereimtheiten auf, welche auf Stufe NUP Reduktionen der Nutzungsmasse erfordert. Möglich bleiben noch Optimierungsmöglichkeiten im Rahmen der Detailplanung.

• 72 - Dies kann aber den Bedarf für die Realisierung der vorgesehenen Bauku- ben nicht im Grundsatz in Frage stellen. Teilweise muss auch eine mittel- fristige innere Erweiterungs- und Umbaumöglichkeit berücksichtigt werden. Gebäude aller Art im Gesundheitsbereich müssen bekanntlich kontinuier- lich auf den neuesten Stand gebracht werden. Dass bei der Gesamtfinan- zierung neuer Hotelanlagen regelmässig auch Wohnungen erstellt werden müssen, ist notorisch und wirkt sich mit entsprechenden Regelungen aus (Art. 7 und 8 ZWG). Der Bedarf für das vorgesehene Volumen im Bereich des Hotels ist nach Ansicht der Beschwerdegegnerin 2 rechtsgenüglich ausgewiesen. Dass die Baukuben in der Tendenz etwas grösser ausfallen, weil das Hotel in ein Gebiet mit wenig Umschwung zu liegen kommt, d.h. grosszügigere Innenräume wegen kleinerer Aufenthaltsflächen in der un- mittelbaren Umgebung geplant sind, spricht nicht gegen den gewählten Standort. 11.1.1. Sodann wird die Frage nach (Land-/Wert-) Kompensationen aufgeworfen. Nach Art. 38 Abs. 1 RPG (betrifft Übergangsbestimmung [RPG-]Änderung vom 17. Dezember 2010) passen die betroffenen Kantone ihre Richtpläne innerhalb einer Frist von drei Jahren nach dem Inkrafttreten dieser Ände- rung an deren Anforderungen an und sorgen dafür, dass die betroffenen Gemeinden innerhalb der gleichen Frist geeignete Massnahmen treffen, insbesondere [...] die Ausscheidung spezieller Nutzungszonen oder die Er- hebung von Lenkungsabgaben. Gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (betrifft Übergangsbestimmung zur Änderung vom 15. Juni 2012) darf bis zur Ge- nehmigung der Richtplananpassung durch den Bundesrat im betreffenden Kanton die Fläche der rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonen insgesamt nicht vergrössert werden. Gemäss Art. 52a Abs. 2 lit. c RPV (betrifft Überg- angsbestimmung zur Änderung vom 2. April 2014) dürfen Einzonungen während der Übergangsfrist nach Art. 38a Abs. 2 RPG nur genehmigt wer- den, wenn andere Zonen von kantonaler Bedeutung geschaffen werden, die dringend notwendig sind [...]. Nach Art. 80 des kommunalen Baugeset-

• 73 - zes (BG von 1999/2000) ist die Spezialzone "H." (SZS) für Wohn- bauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebetriebe sowie für Bauten und Anliegen mit kultureller und Kongress-Nutzung bestimmt. Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungs- und Gestal- tungsplan "H." vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkierungsan- lagen mit den dafür erforderlichen Zufahrten zulässig. Unter der Rubrik 'Ge- staltung' wird in Art. 105 BG zudem bestimmt: Als Freihaltebereich bezeich- net der Generelle Gestaltungsplan Aussenräume, die für das Ortsbild von besonderer Bedeutung sind (Abs. 1). Im Freihaltebereich dürfen keine oberirdischen Bauten und Anlagen neu erstellt werden (Art. 105 Abs. 2; Statuiert im Freihaltebereich somit ein 'Hochbauverbot'). 11.1.2. Das Bundesgericht hat sich im Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4 zu dieser Thematik wie folgt geäussert: Art. 24 RPG ist für Baubewilligun- gen ausserhalb der Bauzonen anwendbar. Zu prüfen ist daher, ob es sich bei der Grünzone (i.c. SZS) um eine besondere Zone innerhalb oder aus- serhalb des Siedlungsgebiets handelt. Dabei kommt es weniger auf die Be- zeichnung (als Grünzone, Freihalte- oder Erholungszone), sondern auf ih- ren Zweck und ihre Lage an: Liegt die Zone innerhalb des Siedlungsgebiets und dient sie dessen Gliederung, dem Erhalt von Grünflächen i.S.v. Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG oder dem Schutz ökologisch wertvoller Elemente inner- halb des Siedlungsgebiets, gehört sie funktionell zum Baugebiet. Bauvor- haben sind deshalb nach Massgabe der kommunalen Zonenvorschriften bzw. der (kommunalen oder kantonalen) Ausnahmevorschriften zu beurtei- len (Art. 22 f. RPG) und nicht nach Art. 24 RPG. Sind Freihaltezonen hin- gegen dazu bestimmt, spezifische Nutzungsbedürfnisse ausserhalb der Bauzone abzudecken (z.B. Erhaltungsgebiete), so handelt es sich um Nichtbauzonen für die Art. 24 RPG zum Zuge kommt. 11.1.3. Die Beschwerdeführerin macht zur 'Kompensation' geltend, dass gemäss NUP 2002 in H._____ Süd oberirdisch nur die Baubereiche I und II hätten

• 74 - überbaut werden können, während der Rest gemäss GGP und GEP 2002 Freihaltebereich gewesen sei. Die NUP 2015 vergrössere die überbaubare Fläche um die Bereiche III (Zwischentrakt) sowie II/1 und II/2 (Klinik). Durch die Zonenplanänderung würden zusätzliche Teile des Baugebiets über- baut. Die neue Planungsvorlage wolle damit im Ergebnis Teile der Freihal- teflächen überbaubar machen. Mit den Baustandorten II und III würden praktisch neue Bauzonen geschaffen, was nicht zulässig sei. Art. 52 Abs. 2 lit. c RPV sei hier nicht anwendbar, weil es sich um eine im privaten In- teresse durchgeführte Planungsrevision handle. 11.1.4. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 32-36). 11.1.5. Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesgerichts (Urteil 1C_33/2015 vom 1. Juni 2015 E. 2.4), dass sich die hier interessierenden Landflächen ausserhalb der Baustandorte der Ortsplanung 1999/2000 und 2002 Bauzonen befänden; die Klinik sei keine Neueinzonung. Es sei deshalb keine Kompensation vorzunehmen. Die SZS (und früher die ZöBA) seien raumplanerisch und nutzungsrechtlich Bauzonen. Daran ändere die Ausscheidung von Baustandorten innerhalb dieser Zone nichts. Es könne offenbleiben, ob die frühere Qualifizierung der nicht überbaubaren Flächen in der Bauzonenstatistik der Beschwerde- gegnerin 2 und im Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. März 2000 richtig gewesen sei. Jedenfalls handle es sich um Bau- zonen. Selbst wenn es sich um Nichtbauzonen handelte, wäre gemäss Art. 52 Abs. 2 lit. c RPV (Zone von kantonaler Bedeutung) eine Einzonung während der 5-jährigen Übergangsfrist möglich. 11.1.6. Die Beigeladene hält dazu fest, dass sich die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche neu nicht vergrössere, sondern gegenüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m² abnehme. Deshalb erübrigten sich weitere Aus-

• 75 - führungen zu Art. 38a RPG. Wäre es anders, sei festzuhalten, dass sich H._____ Süd mitten im überbauten Gebiet befinde und eine Bauzone sei, gemäss Legende zu den Grundnutzungen und Art. 80 BG. Das Festlegen von Baufeldern mache die Flächen ausserhalb der Baufelder nicht zu Nicht- bauzonen. Ausserdem ergebe sich die Bauzonenzugehörigkeit dieser Flächen aus Ziff. 5 Abs. 3 BESS von 2002 (siehe BG1-act. 2/16; BG1-act. 6/9 in R 17 50), wonach dort unterirdische Bauten und Erschliessungsan- lagen erstellt werden dürften. Art. 105 Abs. 2 BG sei nur eine Gestaltungs- vorschrift. In der Duplik präzisierte die Beigeladene, dass nicht Baufelder, sondern Zonengrenzen die Zonen definierten. Werde ein Bau ausserhalb eines bisher bestehenden Baufeldes zugelassen, werde das Baufeld und nicht die Zone vergrössert. Art. 38a Abs. 2 RPG spreche von Vergrösse- rungen von Bauzonen und nicht von Aufzonungen. 11.2.Nach Auffassung des Gerichts verhält es sich wie folgt: Art. 38a RPG enthält die Übergangsbestimmung zur RPG-Revision vom 15. Juni 2012, welche am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Die Kantone müssen danach ihre Richtpläne an die Anforderungen von Art. 8 und 8a Abs. 1 RPG anpas- sen und bis zur Genehmigung der Richtplananpassung durch den Bundes- rat darf die Fläche der rechtskräftigen im Kanton ausgeschiedenen Bauzo- nen insgesamt nicht vergrössert werden (Art. 38a Abs. 2 RPG). Art. 52a Abs. 2 RPV konkretisiert Art. 38a RPG. Während der Übergangsfrist dürfen Einzonungen nur genehmigt werden, wenn ein Kanton seit Inkrafttreten dieser Bestimmung mindestens die gleiche Fläche auszont, wenn ZöBA geschaffen werden für wichtige und dringende Infrastrukturen oder andere Zonen von kantonaler Bedeutung, die dringend notwendig sind. Bereits in der NUP 2002 ist die SZS formell und materiell als Bauzone qualifiziert wor- den. Auch im KRIP-S ist H._____ Süd als Bauzone ausgewiesen (vgl. vorne E. 4.2 betreffend Richtplanung). Art. 105 BG ist sodann eine reine Gestaltungs- und keine Zonierungsvor- schrift. Unterirdische Bauten und Anlagen aller Art sowie oberirdische Zu-

• 76 - fahrten, Zugänge, Besucherparkplätze etc. sind zulässig und somit zonen- konform. Solche baulichen Nutzungen wären in einer Nichtbauzone un- zulässig. In der Vergangenheit ist gemäss der Beschwerdegegnerin 2 bei Bauvorhaben in der SZS auch nie ein BAB-Verfahren durchgeführt worden. Die SZS ist auch gemäss Art. 80 BG eine Bauzone. Das Areal befindet sich innerhalb des Siedlungsgebietes und ist allseitig von Bauzonen umgeben und voll erschlossen und die Freiräume von H._____ dienen der Gliede- rung und Auflockerung des Siedlungsgebiets. Durch die NUP 2015 wird also keine zusätzliche Bauzonenfläche geschaffen. Zudem liegt keine Ver- letzung des Kompensationsgebotes von Art. 38a RPG vor. Die überbauba- ren Flächen auf H._____ Süd gemäss GGP 2002 haben mit dem GGP 2015 zudem abgenommen, um ca. 1'300 m². Der gesamte umrandete Bau- bereich I hat nämlich eine Fläche von über 8'600 m² gehalten. Die Gesamt- fläche des Baubereichs I gemäss GGP 2015 beträgt deshalb nur noch ca. 5'100 m². Daraus ergibt sich eine Kompensationsreserve von ca. 3'500 m². Diese wird mit den 2015 zusätzlich ausgeschiedenen zwei Baubereichen II (Klinik S._____) und III (Zwischentrakt) mit gesamthaft rund 2'200 m² nicht vollständig konsumiert. Auch eine Gegenüberstellung der separaten unter- irdischen Baubereiche für Garagen im GGP 2002 mit dem GGP 2015 führt zu keiner Flächenzunahme (siehe BG1-act. 13 Ziff. 7 S. 35-36 in R 17 44). Die Rüge der Verletzung der Kompensationsflächen trifft demzufolge ein- deutig nicht zu. Die Beschwerde ist diesbezüglich unbegründet. 12.1.1. Im Rahmen der Zuständigkeitsordnung gemäss Art. 78 BV bezweckt das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451), das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, die geschichtlichen Stätten sowie die Natur- und Kulturdenkmäler des Landes zu schonen, zu schützen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fördern (Art. 1 NHG). Der Bund, seine Anstalten und Betriebe sowie die Kantone sorgen bei der Er- füllung von Bundesaufgaben dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler ge-

• 77 - schont werden und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, un- geschmälert erhalten bleiben (Art. 2 und Art. 3 Abs. 1 NHG). Hierfür erstellt der Bundesrat nach Anhören der Kantone Inventare von Objekten von na- tionaler Bedeutung (Art. 5 Abs. 1 NHG). Dazu zählt namentlich das Bun- desinventar der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) gemäss der entsprechenden Verordnung vom 9. September 1981 (VISOS; SR 451.12). In deren Anhang werden die einzelnen Objekte fest- gehalten. Die Umschreibung der Objekte und ihrer Schutzwürdigkeit nach Art. 5 Abs. 1 NHG erfolgt in separaten Inventarblättern (vgl. hierzu Urteil 1A.6/2007 vom 6. September 2007 E. 3.2 [Absatz 3]; ARNOLD MARTI, Das Schutzkonzept des Natur- und Heimatschutzes, in SJZ 104/2008 S. 83 [im Folgenden: Schutzkonzept]). Durch die Aufnahme eines Objektes von na- tionaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbe- zug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr be- stimmte gleich- oder höherwertige Interessen von ebenfalls nationaler Be- deutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den Inventaren aus- gehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung ge- knüpft; diese fällt umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von na- tionaler Bedeutung einer qualifizierten Rechtfertigung im Sinne von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung bedürfen (MARTI, Schutzkonzept, a.a.O., S. 85). Diese Schutzbestimmung gilt indes, wie Art. 6 Abs. 2 NHG festhält, lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben (Art. 2 und 3 NHG) in unmittelbarer Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben - wozu im Grundsatz die Nutzungsplanung zählt - wird der Schutz von Ortsbildern durch kantonales und kommunales Recht gewährleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig sind

• 78 - (vgl. Urteil 1A.142/2004 vom 10. Dezember 2004 E. 4.2, in ZBl 11/2005 S. 602; HÄFELIN/HALLER/KELLER/ THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaats- recht, 9. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016, S. 326 Rz. 1055; EHRENZEL- LER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLENDER, Die Schweizerische Bundesverfas- sung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl. Zürich/Basel/Genf 2014, S. 1591 Rz. 4 f. [Zuständigkeit der Kantone] und S. 1594 Rz. 10 [Schutzobjekte] zu Art. 78 BV; ARNOLD MARTI, in: Die Schweizerische Bundesverfassung, 2. Aufl. 2008, N. 4 f. zu Art. 78 BV). Auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben sind indessen Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten gemäss Art. 13 RPG gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2 RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG), insbe- sondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und in die Anordnung von anderen Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer ver- bindlich. Insoweit besteht für die Kantone und Gemeinden eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren (vgl. zum Ganzen: ALAIN GRIFFEL, Umweltrecht, in a nutshell, 2. Aufl. Zürich/St. Gallen 2019, § 21 Natur- und Heimatschutz, III/B 2 [Inventare], S. 246 ff.; ARNOLD MARTI, Bundesinven- tare - eigenständige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Hei- matschutzes, in URP 2005 S. 634 ff.; RAUSCH/MARTI/GRIFFEL, Umweltrecht, Zürich 2004, Rz. 527 ff. und 565). Die Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der die Schutzanliegen umset- zenden (Nutzungs-)Planung. Zum andern darin, dass im Einzelfall erforder- liche Interessenabwägungen im Lichte der Schutzanliegen vorgenommen

• 79 - werden (BGE 135 II 212 E. 2.1, 143 II 84 E. 2.8; PETER HEER, in Baurecht 4/2019 S. 189 ff. – Aktuelle Rechtsfragen zum ISOS). 12.1.2. Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass der Schutzbereich des ISOS nicht berücksichtigt und die Schutzwürdigkeit des Ortsbildes ausser Acht gelas- sen worden seien. Dies ergebe sich aus der Fotodokumentation der Dorf- ansicht und den Auswirkungen auf die angrenzenden historischen Hotels. Die geltende NUP 2002 lasse eine oberirdische Überbauung in weiten Tei- len von H._____ Süd nicht zu und wahre damit die Anliegen des ISOS op- timal. Das neu geplante Hotel auf Parzelle 1808 mit einer Gebäudehöhe von 46 m sei weit grösser als alle Bauten in der Umgebung. Das sei zu viel. Die den Hotels zugehörigen Pärke und Grünflächen als letzte noch nicht überstellte Freiräume seien mit einem absoluten Bauverbot zu belegen, so die Hangflächen beim Dorf (U-Zo I, U-Zo II), über die hinweg die Grossho- tels und der Ortskernteil wenigstens mit Blick auf die Talsilhouette und die Kurpärke im Talboden (U-Zo V) noch an die Blütezeit des Weltkurortes um die Jahrhundertwende erinnerten. Das zeige die grosse Bedeutung der his- torischen Hotelbauten und die Wichtigkeit der anschliessenden Grünräume für die Ortsansicht. 12.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 37-39). 12.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält zu diesem Rügepunkt fest, dass der Um- weltbericht der GG____ AG vom 14. Juli 2014 (siehe BG1-act. 2/36 in R 17

50. diesem Thema ein ganzes Kapitel (Ziff. 7 S. 21-38 [Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt]) gewidmet habe. Bei ihrem Dorfkern handle es sich gemäss ISOS um ein schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeu- tung (Dorf mit vor- und frühhistorischen Strukturen). Der Projektperimeter tangiere diesen Bereich nicht. H._____ Nord sei der Umgebungszone (U- Zo) I mit Erhaltungsziel a, H._____ Süd der Umgebungszone (U-Zo) IV mit Erhaltungsziel b zugewiesen. Erhaltungsziel a bedeute 'Erhalten als Frei-

• 80 - fläche', Erhaltungsziel b 'Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzen- den Ortsbildteile wesentlich sind'. Die Planung H._____ Süd wolle Umnut- zungen sowie ortsgerechte Um-, An- und Neubauten ermöglichen. Dabei müsse der Schutz der Ortsbilder gemäss Richtplan auf die lokalen Gege- benheiten abgestimmt und zwischen Erhaltung, Anpassung und Erneue- rung unterschieden werden. Dies wolle die Planung H._____ Süd mit der Teilrevision der Ortsplanung erreichen. Es werde mit der Anordnung der projektierten Bauten und der Sicherstellung von Freiräumen gebührend auf die Umgebung und insbesondere auf die grossen Hotelbauten Rücksicht genommen. Das Erhaltungsziel b der Umgebungszone (U-Zo) IV gemäss ISOS sei erfüllt. Es sei unerfindlich, inwiefern die im Rahmen der projekt- bezogenen Sondernutzungsplanung vorgesehenen Bauten die Eigen- schaften schmälern sollten, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesent- lich seien. Insbesondere, nachdem im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung 1999/2000 ein beträchtlicher Teil der damals noch vorhande- nen Freiflächen (Baubereiche D und F) für die Überbauung freigegeben worden sei. Abgesehen davon nähmen die im Rahmen der projektbezoge- nen Nutzungsplanung H._____ Süd vorgesehenen Bauten nur wenige zu- sätzliche unüberbaute Flächen in Anspruch. Das ISOS ermögliche die For- tentwicklung. Ein 'Einfrieren' wäre allenfalls im eigentlichen Schutzbereich des ISOS angezeigt, nicht aber in einer blossen Umgebungszone. So ge- sehen stünden Gesundheitshotel und Klinik nicht mit den zitierten Passa- gen aus dem ISOS-Inventar (S. 3 Abs. 4) im Widerspruch. 12.1.5. Die Beigeladene macht dazu geltend, die Rüge der ISOS-Verletzung sei erstmals mit der Beschwerde ans Gericht erhoben worden und deshalb ver- spätet. Es stimme nicht, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 bei der Aus- arbeitung der Planungsvorlage nicht mit dem ISOS beschäftigt habe. Bei der Umgebungszone (U-Zo) IV handle es sich um die tiefstmögliche Aufnahmekategorie (b = 'empfindlicher Teil des Ortsbildes, d.h. häufig überbaut'). Aufgrund des Erhaltungsziels b seien die Eigenschaften zu er-

• 81 - halten, welche für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich seien. Das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinteressen. Im Gegenteil werde der Standort H._____ Süd architektonisch, ortsbaulich und funktional aufgewertet. Diese Aufwertung mache die Aufgabe der heu- tigen Grünflächen und des alten Postgebäudes mehrfach wett. Das ARE habe zu Recht die heutige Situation als Restfläche mit beschränktem Ei- genwert beurteilt. Diese Einschätzung sei nicht zu beanstanden. 12.2.Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist die Erfüllung kantonaler und kommunaler Aufgaben – wie hier der Schutz von Ortsbildern – durch kan- tonales und kommunales Recht gewährleistet. Allerdings sind auch die Bundesinventare, insbesondere das ISOS, von Bedeutung. Es handelt sich dabei um Sachpläne respektive Konzepte im Sinne von Art. 13 RPG. Die Kantone legen die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemei- nen fest und berücksichtigen dabei u.a. Bundesinventare (Art. 6 Abs. 4 RPG). Die Richtpläne sind behördenverbindlich (Art. 9 RPG) und so flies- sen die Schutzanliegen des ISOS mittelbar in die Nutzungsplanung. Die Auseinandersetzung der Beschwerdegegnerinnen mit den im ISOS enthal- tenen Aussagen, Hinweisen oder Empfehlungen und deren planerische Berücksichtigung sollten dabei nicht ohne Not von den definierten Schutz- zielen abweichen. Abweichungen sind nachvollziehbar zu begründen. Im Gegensatz zu den im Inventar aufgeführten Schutzzielen verfügten die Ge- meinden bei den Schutzmassnahmen über einen erheblichen Beurtei- lungsspielraum (vgl. zu alldem Erläuterungen zum ISOS, BG1-act. 2/28 in R 17 50). Die Umgebungszone (U-Zo) IV ist gemäss ISOS zwar 'von ge- wisser Bedeutung". Sie figuriert darin mit der Benennung "Modern verbaute Hangfussteile". Ihre Aufnahmekategorie b („empfindlicher Teil des Ortsbil- des, d.h. häufig überbaut" ist richtplankonform, zeigt doch der neue KRIP- S, dass dieser mit dem ISOS betreffend den Standort H._____ Süd, der mit der Umgebungszone (U-Zo) IV übereinstimmt, gänzlich als überbaut dar- gestellt wird. Auch das Erhaltungsziel für die Umgebungszone (U-Zo) IV

• 82 - respektive das Gebiet H._____ Süd („Erhalten der Eigenschaften, die für die angrenzenden Ortsbildteile wesentlich sind") wird exakt von der vorlie- genden NUP 2015 angestrebt. Das Vorgehen der Planungs- und Geneh- migungsbehörden im Rahmen der angefochtenen NUP 2015 ist vom Er- messen der involvierten Beschwerdegegnerinnen abgedeckt. Die Be- schwerdegegnerin 2 hat somit die zu treffenden Schutzmassnahmen be- treffend Festlegung von Baustandorten und daraus resultierenden Frei- flächen auf H._____ Süd (siehe BG1-act. 9 BESS Ziff. II A 1.3. [Bebaubare Flächen] in R 17 50) innerhalb des ihr zustehenden Ermessensspielraums festgelegt. Im Gegensatz zum Gebiet H._____ Süd gilt gemäss ISOS für die Umgebungszone I resp. für das Gebiet H._____ Nord die strengere Auf- nahmekategorie a ("unerlässlicher Teil des Ortsbildes, d.h. unverbaut oder mit Bauten, die der ursprünglichen Beschaffenheit der Umgebung entspre- chen", was ebenfalls dem KRIP-S entspricht) und das strengere Erhal- tungsziel a („Erhalten der Beschaffenheit als Kulturland oder Freifläche") (BG1-act. 13 Ziff. 9 S. 38 in R 17 44). Somit erweist sich die Beschwerde auch in dieser Beziehung (Verletzung ISOS) als unbegründet. 13.1.1. Unbestritten zählt die Albula- und Berninalinie der Rhätischen Bahn (RhB) seit 2008 zum UNESCO-Welt(kultur)erbe. Neben der besagten Bahnlinie gehört auch die sie umgebende Landschaft (samt Bahnhofareal der Be- schwerdegegnerin 2) zu den Schutzbereichen. Es werden drei Pufferzonen unterschieden. Die qualifizierte Pufferzone schliesst an die Kernzone an und beinhaltet wichtige und wertvolle kulturelle Anlagen, Orte von nationa- ler Bedeutung. Die Pufferzone im Nahbereich umfasst all jene Gebiete, die sich ebenfalls an die Kernzone anfügen, aber nicht zur qualifizierten Puf- ferzone gehören. Hier finden sich etwa die in jüngerer Zeit entstandenen Wohnquartiere sowie kleine Gewerbe- und Industriezonen. Die Pufferzone im Fernbereich umfasst den gesamten übrigen von der Bahnlinie bzw. vom Bahnhofareal aus sichtbaren Bereich der Landschaft. Nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichts gilt das Schutzobjekt nicht nur einem einzelnen

• 83 - Objekt, sondern darüber hinaus auch einem Ensemble von Bauten und dessen näherer Umgebung (vgl. BGE 109 Ia 185; sowie Urteil des Bundes- gerichts 1C_509/2018 vom 4. März 2019 E. 2.3 in fine). Damit ist allerdings die Frage noch nicht beantwortet, wie weit das öffentliche Interesse reicht bzw. welche Objekte Schutz verdienen und in welchem Ausmasse. Das öffentliche Interesse, die bezeichnete RhB-Linie – die im Juli 2008 in das Verzeichnis der Weltkulturgüter der UNESCO aufgenommen wurde – vor Beeinträchtigungen zu schützen, wird denn auch zu Recht von keiner Seite in Abrede gestellt. Indessen ist zu prüfen, ob dieses an sich unbestrittene öffentliche Interesse bei Würdigung der konkreten Umstände hier effektiv eine genügende Grundlage für die Verweigerung der NUP 2015 im Gebiet H._____ Süd darstellt (vgl. BGE 115 Ia 373 E. 3a; Urteile des Bundesge- richts 1C_288/2012 vom 24. Juni 2013 E. 2.1 sowie 1C_300/2011 vom 3. Februar 2012 E. 3.3 ff.). 13.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, das Gebiet H._____ befinde sich in der UN- ESCO-Pufferzone im Nahbereich (BG1-act. 2/29 in R 17 50). Eine Fachbe- ratung sei nicht beigezogen worden. Dies sei nachzuholen. Die Eidgenös- sische Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) sei als Fachberaterin beizuziehen. Die Beschwerdegegnerin 1 halte dafür, dass die Gestaltungs- beratung bloss empfohlen sei. Indessen sei ein neutrales Gutachten einzu- holen, da es um die Anliegen des UNESCO-Weltkulturerbes, des ISOS- Inventars und der Post gehe. 13.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 39-40). 13.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt vor, in der Pufferzone des UNESCO- Weltkulturerbes sei die Gestaltungsplanung nur empfohlen. Der Gemein- devorstand habe aber die G._____ ag um eine Beurteilung ersucht. Diese habe im Mai 2011, im November 2011 und im Juni 2014 Änderungen am Richtprojekt vorgeschlagen und diese seien erfolgt, bis letztlich ein über-

• 84 - zeugendes Richtprojekt vorgelegen habe, welches als Grundlage für die NUP 2015 habe dienen können. 13.1.5. Die Beigeladene hält dem entgegen, dass die – unbegründete – Rüge der Verletzung der Schutzbestimmungen des UNESCO-Weltkulturerbes erst- mals vor Gericht erhoben worden und daher verspätet sei. Wenn hinsicht- lich des UNESCO-Weltkulturerbes keine Gestaltungsberatung obligato- risch sei, könne auch kein Gutachten erforderlich sein. Zudem gebe es mehrere Gutachten, weswegen ein städtebauliches Gutachten nicht mehr erforderlich sei. Auch ein Gutachten betreffend Vereinbarkeit mit den An- sprüchen des ISOS-Inventars sei nicht erforderlich, da davon keine neuen Erkenntnisse zu erwarten seien. Bei einer sorgfältigen Bezugnahme auf die ortsbauliche Umgebung könnten keine ISOS-Ansprüche beeinträchtigt sein. Die Planungsbehörde habe einen Ermessensspielraum. 13.2.Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts gibt es keine Verpflichtung, für die Prüfung einer in der Pufferzone im Nahbereich liegenden, sogenannt 'einfachen NUP' eine Gestaltungsberatung beizuziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_131/2015 vom 16. Oktober 2015 E. 3.3 [Gemeinde Sa- medan]). Diese wird nur empfohlen, insbesondere bei Einzonungen und Aufzonungen, welche zu einer höheren Nutzungsdichte führen, oder sonst bei Massnahmen, die eine Erhöhung der Gebäude in bestehenden Bauzo- nen ermöglichten, wie z.B. durch höhere Anzahl Geschosse, Erhöhung der Gebäudehöhe im Baugesetz oder die Anpassung der Messweise. Hier liegt keine Erfüllung einer Bundesaufgabe vor und auch eine qualifizierte Beein- trächtigung des UNESCO-Schutzobjektes ist zu verneinen. Vorliegend geht es lediglich um die Gestaltungsberatung im Rahmen des UNESCO- Welterbes, nicht aber um das ISOS oder um das Postgebäude. 14.1.1. Umstritten sind besonders die Massnahmen und Vorkehrungen der Be- schwerdegegnerin 2 auf dem Gebiet des Umweltschutzrechts. Massge-

• 85 - bend und Ausgangspunkt dafür sind das Gesetz über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) sowie die Verordnung über die Umweltverträglich- keitsprüfung (UVPV; SR 814.011). Art. 5 Abs. 3 UVPV schreibt namentlich vor: Soweit das massgebliche Verfahren im Anhang nicht bestimmt ist, wird es durch das kantonale Recht bezeichnet. Die Kantone wählen dasjenige Verfahren, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht. Se- hen die Kantone für bestimmte Anlagen eine Sondernutzungsplanung (De- tailnutzungsplanung) vor, gilt diese als massgebliches Verfahren, wenn sie eine umfassende Prüfung ermöglicht. Laut Anhang Ziff. 11.4 zur UVPV be- steht eine UVP-Pflicht für Parkhäuser und –plätze mit mehr als 500 Motor- wagen, wobei das kantonale Verfahrensrecht massgebend ist. 14.1.2. Die Beschwerdeführerin kritisiert, dass die Beschwerdegegnerin 1 wegen der Unverbindlichkeit des Richtprojektes auf die Durchführung einer UVP verzichtet habe. Ohne Sondernutzungsplanung könne das Projekt nicht re- alisiert werden, die UVP sei demnach bei der Sondernutzungsplanung durchzuführen. Dies ergebe sich unter anderem aus Art. 5 Abs. 3 UVPV (Kantone müssten früh und umfassend prüfen). Die Prüfung sei gegebe- nenfalls im Baubewilligungsverfahren zu ergänzen, wenn detailliertere Er- kenntnisse vorlägen. Das geplante H._____ brauche gemäss den Projek- tanten 210 Parkplätze, die Klinik 25. Die Berechnung sei unklar. Es sei an- zunehmen, dass bei richtiger Berechnung die Schwelle von 500 notwendi- gen Parkplätzen überschritten werde. Die Berechnung sei offenzulegen. Das Richtprojekt werde in Ziff. 1.7 BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) als mass- gebend erklärt. Die Anzahl unterirdischer Geschosse werde nicht definitiv bestimmt. E contrario und weil es zur Gestaltung gehöre, seien die oberir- dischen Geschosse gemäss Richtprojekt zu realisieren. Dies sei das wich- tigste Argument für eine Begutachtung im Zusammenhang mit dem ISOS- Inventar und dem Ortsbild und für die Nachbarn. Der Grundsatz der stufengerechten Planung sei verletzt. Die Nutzungsin- tensität, die Anzahl Parkplätze, der Umfang von Abgrabungen und Auf-

• 86 - schüttungen seien nicht definiert. Somit könnten im Baubewilligungsverfah- ren keine Beschränkungen mehr festgelegt werden. Sie wären auf Stufe Nutzungsplanung zu regeln gewesen. Die Planungsgrundlage sei für die Beurteilung des späteren Bauvorhabens verbindlich. Somit sei die Be- schwerdeführerin gezwungen, entsprechende Rügen gegen die erfolgten Festlegungen bereits bei der NUP vorzubringen. Die mit den Festlegungen zusammenhängenden Abklärungen seien schon bei der NUP zu machen. Es sei nicht relevant, ob das Richtprojekt in all seinen Bestandteilen ver- bindlich festgesetzt werde. Abweichungen von der projektbezogenen NUP im Rahmen des Richtprojektes und Konkretisierungen seien üblich und auch zulässig. Wesentliche Massnahmen, beispielsweise zur Emissions- begrenzung, müssten schon im Rahmen der NUP getroffen werden. Sie seien im Baubewilligungsverfahren zwingend zu ergänzen, wenn neue oder detailliertere Erkenntnisse dies erforderten. Umweltrechtliche Ab- klärungen müssten im Rahmen der NUP erfolgen. Es sei egal, ob eine UVP notwendig sei oder nicht. Dies gelte, ob der Sondernutzungsplan auch bis- her nicht in der Bauzone gelegene Flächen betreffe oder nicht. Die Über- prüfung der umweltrechtlichen Auswirkungen und die fehlende UVP seien fälschlicherweise nicht geprüft worden. Die Interessenabwägung be- schlage auch Rechtsfragen. Rechtsfragen seien vom Gericht frei zu prüfen. Die Auffassung der Beigeladenen, welche geltend mache, die umweltrecht- lichen Abklärungen seien im Rahmen des Umweltberichts vom 14. Juli 2014 rechtsgenüglich vorgenommen worden, sei falsch. Es fehle die Um- weltverträglichkeitsprüfung. Auch der Umweltbericht weise nichts Anderes nach. Er beschreibe die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt und führe, wo relevant, eine Sensitivitätsanalyse der Resultate durch. Die Aus- führungen zu den Auswirkungen des Vorhabens beruhten nicht auf eige- nen Erhebungen oder Abklärungen, sondern griffen auf veraltete Werte zurück und stützten sich auf grobe Annahmen und seien vielfach falsch (insb. ISOS-Inventar, Sanierung belasteter Standort) oder unvollständig

• 87 - (Abklärungen Helikopterlandeplatz oder Ozonbelastungswerte). Das ANU selbst verlange diesbezüglich weitere Abklärungen. 14.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 41, S. 42-44 und S. 44-45). 14.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hält fest, dass sich die Beschwerdeführer und Beschwerdeführerinnen – vor allem jene in R 17 50 – wie schon im Verfah- ren vor der Beschwerdegegnerin 1 auf das Thema "Umweltrecht" konzen- trierten und mit Bezug auf die vorgeschlagene Parkierungslösung die feh- lende Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) kritisierten, welche entgegen der Meinung der Beschwerdegegnerin 1 bereits in dieser Phase hätte durchgeführt werden müssen, also nicht erst im Baubewilligungsverfahren. Überhaupt fehle es an einer vertieften Auseinandersetzung mit den Aus- wirkungen, welche die projektbezogene Sondernutzungsplanung bzw. die gestützt darauf mögliche Realisierung von Gesundheitshotel und Klinik auf die Umwelt habe. Der von der GG____ AG ausgearbeitete Umweltbericht vermöge in dieser Hinsicht in keiner Weise zu genügen, so namentlich hin- sichtlich Lärmschutz, Luftreinhaltung und Altlasten. Tatsächlich würden durch die Realisierung des Projekts die umweltschutzrechtlichen Vorschrif- ten offensichtlich verletzt. Zwar handle es sich vorliegend um eine projekt- bezogene Sondernutzungsplanung und es sei auch richtig, dass die Beige- ladene bereits ein relativ konkretes Richtprojekt ausgearbeitet habe. Für die an eine solche projektbezogene Sondernutzungsplanung gestellten An- forderungen sei aber nicht der Detailierungsgrad eines solchen Projekts, sondern dessen rechtlicher Stellenwert innerhalb dieser Planung massge- bend. Für die vorliegende Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd seien nur die Vorgaben im Baugesetz (Art. 80 Abs. 1), die BESS sowie der GGP H._____ Süd sowie die GEP H._____ Süd (Teilplan Verkehr und Teilplan Entsorgung) verbindlich; das Richtprojekt bilde lediglich eine sogenannte Grundlage zur Information.

• 88 - In Ziff. II 1.7 BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) werde festgestellt, dass das erwähnte Richtprojekt des Architekturbüros T._____ massgebend sei und es als Grundlage für die Beurteilung der Baugesuche diene. Dies gelte je- doch ausdrücklich nur „für die Typologie und die Gestaltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume im ganzen Planungsgebiet“. Es gehe in dieser Phase also nur um die äussere Erschei- nungsform der Baukörper. Deren Einteilung, Nutzungsart und Nutzungsin- tensität und die Anzahl von unterirdischen Geschossen und damit auch der Umfang von Abgrabungen und Aufschüttungen bleibe offen. Wegen dieser offenen Fragen wäre es auch gar nicht möglich gewesen, genauere Anga- ben über die umweltrechtlichen Auswirkungen der zukünftigen Bauvorha- ben zu machen. Erst die Baueingabe selbst und die dazugehörigen Bau-, Nutzungs- und Betriebskonzepte für das Gesundheitshotel und die Klinik werde dies gestatten. Auch die Menge der von Hotel und Klinik bean- spruchten Bruttogeschossflächen (BGF) werde erst dann bestimmbar sein. Bei den nicht einschlägigen Urteilen (BGE 116 Ib S. 50 ff., 120 Ib S. 207 und 123 II S. 88 ff.) sei es um Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone gegangen und Thema sei dort gewesen, ob die Vorhaben sich allenfalls im Baubewilligungsverfahren oder nur mittels Sondernutzungsplan realisieren liessen. Im Urteil 1A.230/2005 vom 4. April 2006 habe das Bundesgericht entschieden, dass es bei einem UVP-pflichtigen Bauvorhaben – bei dem der zur Diskussion stehende Nutzungsplan zu wenig detailliert sei (dort be- züglich der Detailgestaltung der Anlage) – zulässig sei, die UVP nicht im Nutzungsplanverfahren, sondern erst im Baubewilligungsverfahren durch- zuführen. Wenn diese Verlagerung ins Baubewilligungsverfahren bei einer UVP-pflichtigen Anlage zulässig sei, müsse dies erst recht dort gelten, wo keine UVP-Pflicht bestehe. Es sei behauptet, aber nicht bewiesen, dass der projektbezogene Sondernutzungsplan mehr als 500 Parkplätze zu- lasse, weshalb eine Umweltverträglichkeitsprüfung unumgänglich sei. Es fehle am erforderlichen Detaillierungsgrad, um die Frage abschliessend be- urteilen zu können. Die im projektbezogenen Sondernutzungsplan enthal-

• 89 - tenen Zahlen lägen weit unter dem Schwellenwert von 500 Parkplätzen. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, dass die geplanten Parkplätze nur deshalb nicht genau ausgewiesen worden seien, weil man der UVP- Pflicht habe entgehen wollen, stimme nicht. 14.1.5. Die Beigeladene entgegnet dem, dass die Beschwerdeführerin erstmals vor Verwaltungsgericht rüge, dass die Nutzungsplanung umweltrechtliche Vorschriften verletze. Auch diese Rüge sei verspätet und darauf sei nicht einzutreten. Vorliegend bestehe gar keine UVP-Pflicht, so dass die Praxis des Bundesgerichts, wonach bei einer Nutzungsplanung die UVP im Pla- nungsverfahren erfolgen müsse, überhaupt nicht angewendet werden müsse. Die Parkierungsanlage des H._____ umfasse nämlich nicht 210 Parkplätze, dies sei nur das Maximum. Nach dem diesbezüglich noch un- verbindlichen Richtprojekt werde das H._____ in Anwendung von Art. 36 ff. BG mindestens 134 und die Klinik mindestens 30 Parkplätze benötigen. Dies sei ohne weiteres erfüllbar, ohne dass die Zahl von 210 Parkplätzen für das H._____ und von 35 Parkplätzen für die Klinik überschritten werde, und schon gar nicht 500 Plätze. Es gebe keine UVP-Pflicht. Die Berech- nungsgrundlage für die Anzahl Parkplätze liege bei den Akten des vorin- stanzlichen Parallelverfahrens D._____ (BG1-act. 4/67 in R 17 50). Das Richtprojekt werde nur für Typologie und Gestaltung der Bauten als mass- gebend erklärt, nicht aber müssten die oberirdischen Geschosse nach dem Richtprojekt erstellt werden. Zur Gestaltung gehörten allenfalls das Volu- men, die Setzung, die Gebäudeform und die Fassade des Richtprojekts. Ohne konkrete Restaurationsflächen, Anzahl Zimmer etc. könne die Anzahl Parkplätze gar nicht festgelegt werden. In der Duplik bekräftige die Beige- ladene erneut, dass in der Planung H._____ Süd die umweltrechtlich rele- vanten Aspekte (Nutzung nach den Bauvorschriften) noch völlig offen seien. Es sei nicht erkennbar, welche allfälligen Einschränkungen nicht im Bewilligungsverfahren erlassen werden könnten. Es stimme nicht, dass die vorliegende Planung Verfügungscharakter habe. Die umweltrechtlichen

• 90 - Belange seien, soweit möglich, geprüft worden. Die umweltrechtliche Prü- fung anhand des Richtprojektes ohne formelles UVP-Verfahren sei sinnvoll gewesen und eine strategische UVP auf Stufe Nutzungsplanung kenne das schweizerische Recht nicht. Die Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 2013 (BG1-act. 14 in R 17 50) sei in den Vorprüfungsbericht des ARE vom

24. Juli 2014 (BG1-act. 2/23 Ziff. 2.3 S. 5 sowie BG1-act. 4/53 in R 17 50) eingeflossen. 14.2.Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass das Richtprojekt in Ziff. 1.7. BESS (BG1-act. 9 in R 17 50) als massgebend erklärt wird, aber nicht für die benötigte Anzahl Einstellplätze, sondern lediglich für die Typologie und Ge- staltung der Bauten und Anlagen in den Baubereichen I, II und III sowie für die Freiräume. Nach dieser Bestimmung sind sogar Abweichungen davon zulässig, sofern damit gleichwertige Qualität erreicht wird. Weil dem Richt- projekt nur in Bezug auf die Typologie und Gestaltung eine beschränkte Rechtsverbindlichkeit zukommt, sind zum Beispiel Nutzungsformen, Nut- zungsart, Nutzungsintensität inklusive Anzahl unterirdische Geschosse ei- nes zukünftigen Bauvorhabens nicht bereits abschliessend bestimmt. Diese Punkte bleiben einem späteren Baubewilligungsverfahren vorbehal- ten, deshalb können hier, wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht festhält, auch keine allzu hohen Anforderungen an Vorabklärungen und Beurteilun- gen insbesondere hinsichtlich der Einhaltung des Umweltrechts gestellt werden. Es trifft zwar zu, dass das ANU selbst weitere Abklärungen zu den Umweltauswirkungen des Vorhabens verlangt, jedoch nicht im Rahmen der NUP 2015, sondern im Baubewilligungsverfahren. 15.1.1. Weiter wird die Verletzung der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) durch die umstrittene Planung zur Beurteilung gestellt. Das Bundesgericht hat schon verschiedentlich festgestellt, dass das USG sowie die LSV und die Luftreinhalte-Verordnung (LRV, SR 814.318.142.1) mit Rücksicht auf die öffentlichen Interessen, die diese Normen wahren, auf alle Verfahren,

• 91 - welche im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens noch nicht abgeschlossen sind, grundsätzlich unmittelbar anwendbar sind (vgl. BGE 113 Ib 62 E. 3, 112 Ib 42 E. 1c; sowie Urteile des Bundesgerichts 1A.54/2001 vom 14. Februar 2002 E. 1.2.3, 1A.300/2000 vom 27. April 2001 E. 2a, 1A.135/1999 vom 8. März 2000 E. 1c). In der LSV wird zwischen Planungs-, Immissions- und Alarmwerten differenziert. In Bezug auf die Lärmimmissionen gelten unter- schiedliche Werte für die einzelnen Empfindlichkeitsstufen (ES), die nach Art. 43 LSV für Nutzungszonen nach Art. 14 ff. RPG massgebend sind (vgl. BGE 114 Ib 220 E. 4a; auch Urteil des Bundesgerichts 1A.115/2003 vom

23. Februar 2004 E. 1). In den Anhängen 3-7 der LSV sind für den Lärm Belastungsgrenzwerte festgesetzt, welche bei der Bewilligung neuer und wesentlich geänderter ortsfester Anlagen einzuhalten sind (Art. 25 USG, Art. 7 f. LSV; vgl. dazu im Besonderen BGE 124 II 520 E. 4a; illustrativ zudem auch BGE 140 II 36 E. 4.1 und 140 II 222 E. 3.2). 15.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Immissionsgrenzwerte würden gemäss Umweltbericht der GG____ AG bereits heute überschritten. Wie die Daten ermittelt würden, sei unklar. Bei einer Einzonung müssten die Planungs- werte eingehalten werden. Baubewilligungen würden nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten würden. Es fehle das notwen- dige Lärmgutachten. Ob der Sondernutzungsplan selber zu einer Über- schreitung der zulässigen Grenzwerte führe, sei unklar. Unklar sei auch die Belastungssituation während der Bauphase. Die Delegation all dieser Prü- fungen ins Baubewilligungsverfahren verletze insbesondere Art. 22 Abs. 1 USG. Der Umweltbericht zeige zu wenig deutlich die Immissionen der Bau- phase und des geplanten Helikopterlandeplatzes. Der Helikopterlandeplatz werde in der NUP ermöglicht. Diese Vorgabe habe Verfügungscharakter und müsse somit auf ihre Rechtmässigkeit hin überprüft werden. Dies sei nicht erfolgt. Untersuchungen lägen keine vor.

• 92 - 15.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 45-48). 15.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hat sich dazu bereits unter dem Aspekt des Umweltrechts vernehmen lassen (vgl. dazu vorstehend E. 14.1.4). 15.1.5. Die Beigeladene macht geltend, bei den lärmempfindlichen Räumen des Projekts seien nicht die Planungs-, sondern die Immissionsgrenzwerte (IGW) einzuhalten. Hier handle es sich bei der Nutzungsplanungsrevision H._____ nicht um eine Einzonung von Bauland, sondern um eine Umzo- nung einer Bauzone in eine andere, weshalb Art. 24 USG explizit nicht an- wendbar sei. Der Umweltbericht vom 14. Juli 2014 zeige, dass dies mit ei- ner kleinen Ausnahme möglich sei. Die IGW für Lärm würden beim Richt- projekt bei der Nordfassade im 2. OG überschritten, was aber die Überbau- barkeit von H._____ Süd nicht in Frage stelle. Das Richtprojekt weise im 2. OG Fenster zwei lärmempfindliche Räume gegen die Via I._____ auf, wor- auf auch verzichtet werden könnte, wenn keine Ausnahmebewilligung er- teilt werden könne. Eventuell könnten auch nicht lärmempfindliche Räume im 2. OG gegen Norden angeordnet werden. Dies gelte auch dann, wenn die IGW auf dem 1. und 3. OG nicht eingehalten würden, was aber nicht der Fall sei. Nach Art. 38 Abs. 1 LSV könne zur Ermittlung der Lärmimmis- sionen auch eine Berechnung erfolgen (Messung nicht zwingend). Hier sei der Lärm berechnet worden. Bei bestehenden Strassen seien keine Mes- sungen der Belastungssituation erforderlich, sondern es könne auf Ver- kehrszählungen zurückgegriffen werden (Anhang 3 Ziff. 33 zur LSV). Die aktuellsten verfügbaren Daten (von 2010) seien verwendet worden. Die Im- missionen während der Bauzeit könnten jetzt noch nicht abgeschätzt wer- den. Art. 22 Abs. 2 USG sei nicht verletzt. Der Umweltbericht enthalte die Ergebnisse der vorgenommenen Prüfungen. Was möglich gewesen sei, sei schon im Nutzungsplanverfahren geprüft worden (z.B. ob die Einhaltung der IGW möglich sei, ob der Nutzungsplan selber zu einer Überschreitung

• 93 - der IGW führe). Genaueres sei schwierig abzuklären, weil das Richtprojekt lediglich für die Typologie und Gestaltung der Bauten massgebend sei. 15.2.Nach Auffassung des Gerichts haben das neu geplante Hotel und die Klinik als neue ortsfeste Anlagen die Planungswerte gemäss Art. 7 LSV einzu- halten und das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG zu beachten. Gemäss Anhang 3 Ziff. 33 der LSV wird für die Ermittlung des Verkehrs- lärms auf Verkehrszählungen zurückgegriffen. Gemäss Umweltbericht der GG____ AG vom 14. Juli 2014 wird der Verkehr durch die zusätzlichen Parkplätze nur unwesentlich, maximal um 5 % oder 0.25 dB(A) gesteigert. Dies führt zu keinen wahrnehmbaren stärkeren Lärmimmissionen entlang der öffentlichen Strasse. Der Projektteil Hotel-Klinik führt somit zu keinen Überschreitungen der einschlägigen Belastungsgrenzwerte oder zu einer Erzeugung wahrnehmbar stärkerer Lärmimmissionen laut Art. 9 LSV. Gemäss Umweltbericht, Anhang 17, kann der Planungswert für direkte Ein- und Ausfahrten der geplanten Einstellhallen beim nächstliegenden Wohn- haus Parzelle 2354 Tag und Nacht eingehalten werden (vgl. dazu BG1-act. 2/36 S. 16 [Tabelle 9] sowie S. 30 [Mehrbelastung durch Strassenverkehr nach Neubau H._____/Klinik] in R 17 50). Die Anzahl Fahrbewegungen und Lärmquellen ergeben sich aus Anhang 17/1-5 des Umweltberichts. Die Immissionen während der Bauzeit können in der NUP noch nicht verbindlich und somit auch noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Dies ist erst im Baubewilligungsverfahren möglich. Unter dem Aspekt des Lärms des geplanten Vorhabens konnte die NUP folglich genehmigt werden. Die Vorinstanz hat jedoch als Auflage verfügt, dass im Baubewilligungsverfahren das Lärmgutachten mit situationsge- rechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen sei. Gemäss Art. 22 USG können Baubewilligungen für neue Gebäude für den längeren Aufenthalt von Personen nur erteilt werden, wenn die Immissions- grenzwerte nicht überschritten werden oder die Räume zweckmässig an-

• 94 - geordnet und allenfalls zusätzliche Schallschutzmassnahmen getroffen werden. Ergänzend gilt Art. 31 Abs. 1 LSV. Danach müssen die Immissi- onsgrenzwerte eingehalten werden, sei es durch Anordnung der lärmemp- findlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite oder durch Ab- schirmung aufgrund baulicher und gestalterischer Massnahmen des Ge- bäudes gegen Lärm. Ist dies nicht möglich, darf die Baubewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäu- des ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zu- stimmt. Art. 39 Abs. 1 LSV und Art. 2 Abs. 6 lit. a LSV enthalten weitere Vorschriften dazu. Der Umweltbericht muss gestützt darauf einerseits die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt prüfen, analysieren und be- urteilen, anderseits die Auswirkungen der Drittimmissionen (Lärmvorbelas- tung) auf das Vorhaben klären. Gemäss Umweltbericht wird beim unverbindlichen Richtprojekt einzig bei der Nordfassade im 2. OG der Immissionsgrenzwert überschritten (BG1- act. 2/36 S. 31 [Lärmschutz-Nachweis] sowie Anhang 18/1-3 in R 17 50). Dies wird bei der Erarbeitung des konkreten Bauprojektes zu berücksichti- gen sein. Das jetzt noch keine fixen Vorschläge vorliegen, steht einer Ge- nehmigung der NUP nicht entgegen, da nicht ausgeschlossen ist, dass eine lärmschutzrechtlich korrekte Lösung getroffen werden kann. Die Beschwer- degegnerin 2 wird aber im angefochtenen Genehmigungsentscheid ange- wiesen, im Baubewilligungsverfahren den Nachweis der Einhaltung des Im- missionsgrenzwertes für lärmempfindliche Räume zu verlangen. Ist dies nicht möglich, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umwelt- fachstelle (ANU) gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV vorbehalten (Dispositiv Ziff. 1.e); BF-act. 23 S. 58 [Genehmigungsentscheid] in R 17 44 [schwarzer Ordner]). 16.1.Thematisiert wurde zudem die Rechtmässigkeit und umweltschutzrechtli- che Vertretbarkeit eines Helikopterlandeplatzes auf dem Dach der Klinik.

• 95 - 16.2.Ein Spitalhelikopterlandeplatz im Siedlungsgebiet gilt nicht als ziviler Flug- platz (Art. 1 Abs. 2 Anhang 5 LSV). Für Spitalhelikopterlandeplätze gelten keine Belastungsgrenzwerte für Lärm. Die Zumutbarkeit des Lärms ist ge- stützt auf Art. 40 Abs. 3 LSV im Einzelfall nach Art. 15 USG zu beurteilen. Daher hat die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht eine Grobabschätzung über Flugsicherheit und Lärmbelastung vornehmen lassen. Wie die Vorinstanz festhält, dürfte der neue Spitallandeplatz für die Klinik S._____ für Notfälle zu rund 50 Flugbewegungen pro Jahr und weniger als einer pro Nacht führen. Der Landeplatz wird vom jetzigen Standort der Klinik S._____ im Zentrum der Beschwerdegegnerin 2 400 m nach Nordosten verschoben. Dazu wird von der Beschwerdegegnerin 1 zutreffend ergänzend auf die Ex- pertise der MM._____ vom 24. Juli 2014 verwiesen (BG1-act. 2/37; BG1- act. 6/48 in R 17 50). In diesem Zusammenhang hat die Beschwerdegeg- nerin 1 der Beschwerdegegnerin 2 empfohlen, im Baubewilligungsverfah- ren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein ei- genständiges Lärmgutachten zu ermitteln. 17.1.1. Strittig ist überdies die Einhaltung der Luftreinhalte-Verordnung (LRV). 17.1.2. Die Beschwerdeführerin reklamiert, dass die ANU-Messungen eine mehr- fache Überschreitung der Immissionsgrenzwerte (IGW) von NO2 (Stick- oxide) und PM 10 (Feinstaub) zeigten. Die NO2-Belastungs-Mittelwerte seien innerhalb von eineinhalb Monaten 16 x überschritten worden, zuläs- sig wäre aber einmal pro Jahr. Der Umweltbericht der GG____ AG vom 14. Juli 2014 besage, dass die Schadstoffe vor allem auf winterliche Inversi- onslagen zurückzuführen seien. Laut Regierung stehe die Anzahl Park- plätze noch nicht fest. Die noch durchzuführende UVP werde Klarheit schaffen. Es werde Mehrverkehr geben. Die Anzahl der unterirdisch zu er- stellenden Parkplätze sei unbeschränkt, auch die Anzahl unterirdische Stockwerke. Die BESS beschränkten nur die zulässige Anzahl Parkplätze im Baubereich IV auf 210. Aussenabstellplätze und Besucherparkplätze in

• 96 - anderen Baubereichen würden in den BESS nicht beschränkt. Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gälten Parkierungsanlagen mit mindestens 150 Parkplät- zen als Anlagen der erheblichen Luftverunreinigungen. Im Umweltbericht würden die zu erwartenden Immissionen von CO, NO2 und PM 10 thema- tisiert. Die Anzahl Pflichtparkplätze oder weiterer Parkplätze sei nicht fest- gelegt worden. Das Vorhaben führe daher offensichtlich zu mehr Immissi- onen. Weitere relevante Schadstoffe, etwa Ozon, blieben unberücksichtigt. Äusserungen der Gemeinde zum erwartenden Mehrverkehr fehlten. Auch Massnahmen zur Beschränkung der Immissionen fehlten. Der Projektperi- meter liege in einem lufthygienischen Belastungsgebiet. Deswegen habe man für dieses Gebiet einen behördenverbindlichen Massnahmenplan er- stellt. Schwerpunkt des kommunalen Massnahmenplans Lufthygiene sei der Verkehr. Es fehle die Koordination der vorliegenden Planungsvorlage mit dem Massnahmenplan und dem Verkehrskonzept bzw. die Planungs- vorlage sei nicht auf die Übereinstimmung mit den behördenverbindlichen Grundlagen geprüft worden. Dies wäre zwingend gewesen. Die Vorlage beinhalte auch öffentliche Parkplätze. Die zahlreichen möglichen Nutzun- gen des Projekts liessen einen erheblichen Mehrverkehr erwarten. Gestützt auf den behördenverbindlichen Massnahmenplan könne die Baubewilli- gungsbehörde insbesondere die Parkplatzanzahl nicht mehr beschränken. Somit hätten die Überprüfungen und Vorgaben im Rahmen der NUP erfol- gen müssen. 17.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 48-50). 17.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 hat darauf bereits unter dem Aspekt des Um- weltrechts Bezug genommen (vgl. nochmals vorstehend E. 14.1.4). 17.1.5. Die Beigeladene hält diesbezüglich fest, für die UVP-Pflicht sei auf den An- hang abzustellen. Das Vorhaben sei nicht im Anhang aufgezählt, weswe-

• 97 - gen eine UVP nicht erforderlich sei. Es spiele für die UVP-Pflicht keine Rolle, ob die IGW für Luftschadstoffe überschritten seien. Die Überschrei- tung der IGW sei vor allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen. 17.2.Das Verwaltungsgericht ist der Überzeugung, dass Nutzungsplanungen betreffend Luftreinhaltung auch die einschlägigen Massnahmenpläne zu respektieren haben. Diese teilen Vorkehrungen gegen übermässige Luft- belastungen auf unterschiedliche Verursacher zur Wahrung der rechtsglei- chen Behandlung auf (vgl. Art. 44a USG und Art. 31-34 LRV). Neue Schad- stoffverursacher sollen dadurch gegenüber den vorbestandenen Verursa- chern nicht benachteiligt werden. Gemäss Umweltbericht (siehe BG1-act. 2/36 S. 21 ff. in R 17 50) sind Überschreitungen der IGW bei den Luftschad- stoffen im Bereich H._____ vor allem auf die winterlichen Inversionslagen und nicht auf die schwankenden Emissionsmassenströme zurückzuführen. Hinzu kommt das Risiko von temporären Überschreitungen der IGW ent- lang grösserer Strassenzüge. Dies soll neue Bauvorhaben aber nicht a pri- ori verunmöglichen, selbst wenn punktuell eine leicht erhöhte Verkehrsbe- lastung zu erwarten ist. Der kommunale Massnahmenplan Lufthygiene spricht entweder von Parkplätzen für die Öffentlichkeit oder von Parkplät- zen im Zusammenhang mit überdurchschnittlichen Emittenten. Das vorlie- gende Projekt ist aufgrund der aktuell noch nicht definitiv feststehenden Parkplatzzahl nicht dazu zu zählen (Aktualisierung des (Luftreinhalte-) Massnahmenplans April 2007 im Kanton Graubünden, S. 29 f. [BG1-act. 13 S. 49] in R 17 44; BG1-act. 15 [Massnahmenplan Lufthygiene Be- schwerdegegnerin 2, April 1997 [Zusammenfassung] in R 17 50). Die NUP 2015 geht von maximal 235 neuen Parkplätzen aus. Abhängig vom künfti- gen Bauprojekt sind es möglicherweise auch weniger. Welche konkreten Massnahmen zur Eindämmung der zu erwartenden Immissionen zu ergrei- fen sind, kann erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festgelegt werden. Auf S. 24 des einschlägigen Umweltberichts wird bereits auf mög-

• 98 - liche Massnahmen im Rahmen der NUP hingewiesen. So werden nament- lich die Erschliessung der Parkierung direkt über die Zubringerstrasse so- wie die Berücksichtigung der vorhandenen Erschliessung durch den öffent- lichen Verkehr bei Festlegung der Parkierungsanlage erwähnt. Weiter wer- den die Ableitung der Parkhausabluft übers Dach des Hochbaus und die Aufhebung von 48 Parkfeldern beim bestehenden Postgebäude vorge- schlagen. Auch hinsichtlich der Eindämmungsmassnahmen für die Bauzeit enthält der Umweltbericht (BG1-act. 2/36 S. 22 f. in R 17 50) schon Aus- führungen, obwohl diese erst Gegenstand des späteren Baubewilligungs- verfahrens bilden werden. Der Umweltbericht (BG1-act. 2/36 S. 12 ff. in R 17 50) zeigt auf, dass die zu erwartende Zunahme des Verkehrs im Ver- hältnis zum bestehenden Verkehr im Bereich Bahnhof/Dorfeingang Ost verschwindend gering ist. Weiter wird darin belegt, dass die in diesem Zu- sammenhang zu erwartende Erhöhung der Luftbelastung mit weniger als 0.2 % äusserst gering ist (BG1-act. 2/36 S. 26 in R 17 50). Zudem wird auf das Rundschreiben des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) und des ARE Bund „Effektivität und Effizienz verkehrslenkender Massnahmen bei ver- kehrsintensiven Einrichtungen" vom 9. April 2013 hingewiesen (siehe https://www.bafu.admin.ch > Themen > Umweltverträglichkeitsprüfung > Rechtliche Grundlagen > UVP und Raumplanung: Rechtsgutachten, zu- letzt besucht am 2. Dezember 2019). Danach nehmen Luftschadstoffemis- sionen des Verkehrs wegen verbesserter Fahrzeugtechnik im Vergleich zu früher ab und damit geht auch die Bedeutung von verkehrsrelevanten Ein- richtungen als Ursache übermässiger Emissionsbelastungen zurück. Des- wegen stellt sich die Frage der Verhältnismässigkeit zusätzlicher Massnah- men für ein Einzelprojekt noch vermehrt. Somit kann kein überwiegendes Interesse der Luftreinhaltung an der Verhinderung der im öffentlichen Inter- esse liegenden Entwicklung auf H._____ ausgemacht werden. Die Auswir- kungen der NUP 2015 auf die lufthygienischen Verhältnisse sind somit rechtsgenüglich abgeklärt. Allfällige erforderliche projektunabhängige De- tailabklärungen sind im Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Die

• 99 - Emissionserklärungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens dem ANU zwecks Prüfung und Entscheid einzureichen bzw. weiterzuleiten (vgl. Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1. f) des angefochtenen Genehmi- gungsentscheids) (siehe BF-act. 23 S. 58 in R 17 44). 18.1.1. Thematisiert wird überdies ein Verstoss gegen die Verordnung über die Sa- nierung von belasteten Standorten (AltlV; SR 814.680) bzw. die Missach- tung der umweltrechtlichen Vorschriften über die korrekte Entsorgung von Altlasten und Bauschadstoffen im betreffenden Planungsperimeter. 18.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Replik dazu vor, dass sich gemäss Altlastenkataster auf dem Revisionsperimeter ein belasteter Standort be- finde, weil dort 1971 Heizöl ausgelaufen und somit das Erdreich verunrei- nigt worden sei. Es sei nicht ausgeschlossen, dass auf dem Planungsperi- meter sanierungsbedürftige belastete Standorte vorhanden seien. Deshalb müssten zwingend entsprechende Untersuchungen gemäss Altlastenver- ordnung angeordnet werden. Das ANU habe von der Beigeladenen ein Gutachten von PP._____ als Grundlage für das Genehmigungsverfahren herausverlangt. Die Beschwerdeführerin habe es nicht erhalten. Art. 3 AltlV verbiete Bauten auf sanierungsbedürftigen belasteten Standorten. Ziff. II B

4. BESS verletze Art. 3 AltlV und sei somit bundesrechtswidrig. Die BESS verletze auch Art. 48 des Kantonalen Umweltschutzgesetzes (KUSG; BR 820.100) und Art. 22 der entsprechenden Verordnung (KUSV; BR 820.110), wonach eine Bewilligung der kantonalen Fachstelle zwingend er- forderlich sei. 18.2.Das Verwaltungsgericht hält fest, dass eine allfällig notwendige Sanierung von Altlasten nicht auf Planungsebene behandelt werden muss, ausser be- lastete Standorte könnten im Rahmen einer Überbauung gar nicht geset- zeskonform saniert werden. Dies stellte die Überbaubarkeit des Geländes

• 100 - und dessen generelle Eignung als Bauland natürlich in Frage. Hier ist dies aber nicht der Fall. Bauprojekte auf belasteten Standorten benötigen gemäss Art. 48 KUSG die Zustimmung der Fachstelle (ANU). Dieses hat dazu ausgeführt, dies sei kein Ausschlusskriterium, welches eine Nichtgenehmigung der NUP 2015 nahelegte. Je nach Ausgang der Untersuchungen seien aber Mass- nahmen zur Entsorgung des Aushubmateriales vorzusehen und es müsse noch abgeklärt werden, ob im abzubrechenden Postgebäude umweltge- fährdende Stoffe bzw. Sonderabfälle vorhanden seien, welche fachgerecht entsorgt werden müssten (siehe BG1-act. 2/32 Stellungnahme ANU vom

2. Oktober 2014 S. 2 [Altlasten] in R 17 50). In Würdigung aller Gesam- tumstände erweist sich die Prüfung des konkreten Sanierungs- und Entsor- gungsbedarfs als zulässig, unter der Auflage gemäss Ziff. 1. g), im Baube- willigungsverfahren die detaillierten Altlastensanierungs- und Entsorgungs- bedürfnisse zu ermitteln, die entsprechende Entsorgungserklärung an das ANU weiterzuleiten und dem ANU eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen (siehe BF-act. 23 S. 58 in R 17 44). Vorbehalten bleibt gemäss dieser Auflage auch die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. 19.1.1. Sodann gilt es den Einwand der 'unterlassenen UVP' gerichtlich zu klären. 19.1.2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, für die Parkierungsanlagen hätte zwingend eine UVP durchgeführt werden müssen (Art. 5 Abs. 3 UVPV). Die Beschwerdegegnerin 1 habe als Beilage 14 eine Stellungnahme des ANU vom 10. Januar 2013 eingelegt. Dann nehme das ANU Bezug auf eine UVP-taugliche Untersuchung. Demnach scheine auch das ANU davon ausgegangen zu sein, dass eine UVP durchgeführt werde. Der massge- bende Schwellenwert von 500 Parkplätzen sei überschritten. Im Baube- reich VII sei von der Beigeladenen die Einstellhalle H._____ mit 800 Ein- stellplätzen erstellt worden und werde von dieser immer noch betreut. Der

• 101 - Baubereich IV könne maximal 210 Autoeinstellplätze umfassen. Nicht als Pflichtparkplätze benötigte Plätze könnten benachbarten Liegenschaften und der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt werden (Ziff. II A 2. BESS). Die für die Klinik erforderlichen Pflichtparkplätze würden im Baufeld II un- tergebracht, ebenfalls unterirdisch. Des Weiteren dürften in sämtlichen Baufeldern oberirdische Parkplätze erstellt werden (Ziff. III 3. BESS). Es bestehe ein funktionaler Zusammenhang mit dem Parkhaus H.. Es sei offensichtlich, dass das Parkhaus H. die Kapazitäten der beste- henden Parkierungsanlage bei der Planung des hier strittigen Projekts berücksichtigt und einberechnet habe. 25 Parkplätze für das Klinikgebäude seien nicht ausreichend für den Klinikbetrieb und das gleiche gelte für 210 Parkplätze im Baufeld IV für die Hotelnutzung und die weiteren Nutzungen. Die Parkierungsanlagen dürften nach BESS auch verbunden werden. Ein- zelne Anlagen, die räumlich zusammenhingen, stünden grundsätzlich auch funktional in einem Zusammenhang, wenn die räumlichen Verbindungen dazu dienten, beliebig abwechselnd die einfachere Benutzung einer ande- ren Anlage zu ermöglichen. Es sei bei der Planung offenkundig angenom- men worden, die Benützer der neuen Grossüberbauung würden auch die bestehende Parkierungsanlage H._____ benutzen. 19.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 42-44). 19.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 führt dazu aus, dass die Stimmbürger der Be- schwerdegegnerin 2 bereits am 2. Juni 2002 einem Kreditbegehren über Fr. 37.6 Mio. für den Erwerb einer öffentlichen Parkierungsgarage mit 600 Parkplätzen zugestimmt hätten. In den jährlichen Budgets der Beschwer- degegnerin 2 seien die Unkosten für den Betrieb und Unterhalt des Park- hauses berücksichtigt. Die Beigeladene habe vor Erstellung der Parkie- rungsanlage Stockwerkeigentum begründet und am 25. November 2003 200/1000 Miteigentum an Parzelle 2354 mit dem Sonderrecht am Parkhaus

• 102 - mit Parkgeschossen 1-4 für Fr. 37.6 Mio. an die Beschwerdegegnerin 2 übertragen. Ab Fertigstellung habe sie den Betrieb übernommen (vgl. BG2- act. 74-76 [mit Vorlage Gemeinderat für Volksabstimmung vom 2. Juni 2002; Budget Gemeinde für Verwaltungsjahr 2017 mit Position 651; Über- bauung H._____ - Kaufvertrag Parkhaus H.] in R 17 44). 19.1.5. Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Beschwerdegegnerin 1 habe dargelegt, dass die Nutzungsplanung H. Süd nicht genügend detail- liert sein müsse, um eine verbindliche UVP durchzuführen. Eine allfällige UVP wäre im Bewilligungsverfahren durchzuführen. Die Frage des Schwel- lenwerts und des funktionalen Zusammenhangs sei vorliegend irrelevant. Das öffentliche Parkhaus sei bewilligt und erstellt. Addiere man 210 Park- plätze für den Baubereich IV und die Parkplätze für die Klinik und einige weitere Parkplätze, werde der Schwellenwert von 500 Parkplätzen offen- sichtlich nicht erreicht. Es gebe keinen funktionellen Zusammenhang mit dem öffentlichen Parkhaus. 235 Parkplätze für Hotel und Klinik genügten. Die Einschätzung basiere auf Erfahrungen der Hotelbranche. Verbleibende geringfügige Unsicherheiten wolle die Beigeladene mit allfälligen Aus- gleichsparkplätzen abdecken. Die Beigeladene habe sich auch bereit er- klärt, sich auf die absolute Zahl von 235 Parkplätzen beschränken zu las- sen. Dies übergehe die Beschwerdeführerin. Damit sei das Thema der „Überlaufparkplätze" behandelt. Es seien ohnehin keine Überlaufpark- plätze im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichts (BGE 142 II 20). Ziff. III 5. BESS sei eine Kann-Vorschrift und somit könnten im Bewilli- gungsverfahren noch Auflagen verfügt werden. 19.2.Das Verwaltungsgericht stellt hierzu fest, dass gemäss Ziff. 11.4 des An- hangs 1 zur UVPV Parkierungsanlagen, welche einen Schwellenwert von 500 Parkplätzen übersteigen, UVP-pflichtig sind. Das Verfahren ist kanto- nal. Die Kantone müssen dasjenige Verfahren wählen, das eine frühzeitige und umfassende aber auch möglichst abschliessende und einmalige Prü-

• 103 - fung ermöglicht. 'Umfassend' heisst, dass bereits auf dieser Stufe über das Vorhaben verbindlich entschieden wird, soweit die Umweltauswirkungen schon verlässlich abschätzbar sind. Gestützt auf Art. 3 Abs. 2 KVUVP wird in Ziff. 11.4 des Anhangs 1 für Parkhäuser das Verfahren zur Genehmigung der Grundordnung gemäss Art. 49 KRG als massgebliches Verfahren be- zeichnet, sofern dieses eine umfassende Prüfung ermöglicht. In den übri- gen Fällen ist das Quartierplanverfahren (Art. 53 KRG) oder das Baubewil- ligungsverfahren (Art. 86 Abs. 1 KRG) das massgebliche Verfahren. Nicht jede als Sondernutzungsplanung bezeichnete Planung ist gemeint, son- dern nur solche mit einem erheblichen rechtsverbindlichen Detaillierungs- grad, welche sich aufgrund ihrer Regelungsdichte inhaltlich stark einem Baugesuch annähert. Hier handelt es sich um eine inhaltlich revidierte Rah- mennutzungsplanung – mit angepassten Baubereichen und recht detaillier- ten Gestaltungsvorschriften für H._____ Süd –und nicht um eine verbindli- che und in jeder Hinsicht bis ins Detail geregelte Sondernutzungsplanung. Dementsprechend ist zurzeit unter anderem auch die Anzahl Parkplätze noch offen. Wie viele Parkplätze aufgrund des Richtprojektes vorliegend tatsächlich benötigt würden und realisiert werden sollten, ergibt sich unstrit- tig nicht abschliessend aus den Unterlagen. Immerhin hat sich die Beigela- dene bei der Zusage behaften lassen, nicht mehr als 235 Einstellplätze für Hotel und Klinik erstellen zu wollen. Damit fehlt von vorneherein jede ver- lässliche Grundlage, um bereits eine UVP vorzunehmen und zusätzlich die zur Emissionsbegrenzung erforderlichen Massnahmen zu treffen. Es fehlt hier der für eine UVP erforderliche und bereits verbindliche Detaillierungs- grad. Dieser wird erst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorlie- gen. So unter anderem insbesondere die für die Beurteilung der UVP- Pflicht relevante Frage nach dem allfälligen funktionalen Zusammenhang (s. Urteil des Bundesgerichts 1C_291/2018 vom 3. Juli 2019 E. 5.2; BGE 142 II 20 E. 3.5 S. 29) zwischen den neuen Parkhäusern und dem beste- henden Parkhaus H._____. Diese relevante Frage wird erst dann absch- liessend beantwortet werden können, wenn auf der Grundlage des detail-

• 104 - liert ausgearbeiteten Bauprojekts auf Parzelle 1808 die baulichen und funk- tionalen Verbindungen mit dem Parkhaus H._____ feststehen. Entspre- chend wurde von der Beschwerdegegnerin 1 im Genehmigungsentscheid vom 25. April/3. Mai 2017 unter Ziff. 1.c) des Dispositivs die Auflage verfügt, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durch- zuführen sei, sofern sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchpro- jekts herausstellen sollte, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbunden wer- den oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird (BF-act. 23 S. 57-58 in R 17 44). Vor- läufig ist einzig zu konstatieren, dass die Parkierungsanlagen für Fussgän- ger verbunden werden sollen (siehe BG1-act. 9 BESS Ziff. III [Erschlies- sungsvorschriften] 4. [Fusswege und Fussverbindungen] und 5. [Anschluss H._____ an die Fusswegverbindung Via M._____ – Parkhaus H._____ – Via I.] in R 17 50). Nach Art. 4 Abs. 1 lit. a KUSV gelten Parkierungs- anlagen mit mindestens 150 Parkplätzen als Anlagen mit erheblichen Luft- verunreinigungen. Dies hat aber lediglich zur Folge, dass die Beschwerde- gegnerin 2 vor der Erteilung der Bewilligung die Zustimmung der kantona- len Fachstelle dazu einholen muss. Die Beschwerde erweist sich auch diesbezüglich als unbegründet. 20.1.1. Zu klären bleibt die 'Denkmalpflegerische Situation des Postgebäudes'. 20.1.2. Die Beschwerdeführerin rügt, die Beschwerdegegnerin 2 habe zwar eine Analyse der QQ. eingeholt. Es fehle aber eine von der Beschwerde- gegnerin 1 angeordnete fachliche Abklärung zu den von der Denkmal- pflege empfohlenen Punkten. Eine bauhistorische Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwicklungsinteressen und Objektschutzinter- esse gemäss Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 fehle. Das sei Willkür. Der GGP über die schützenswerten Bauten und Anlagen stehe in Revision. Die Revisionsvorlage beinhalte auch eine Überprüfung der Begriffe schüt-

• 105 - zenswert, erhaltenswert und beachtenswert gemäss Art. 108 f. BG. Damit habe hier gar nicht geprüft werden können, welchen Schutzstatus das Post- gebäude habe oder haben werde. Bei der Beschwerdegegnerin 2 sei zu- dem ein Gesuch um Unterschutzstellung des Postgebäudes (BG1-act. 2/34 in R 17 50) gestellt worden. Darüber habe wegen der bestehenden Pla- nungszone nicht entschieden werden können. Die geplante NUP falle somit darunter. 20.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 52-57). 20.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 ist der Meinung, es sei zulässig gewesen, die Prüfung der Unterschutzstellung des Postgebäudes in der vorliegenden projektbezogenen Sondernutzungsplanung vorzunehmen, und nicht die eingeleitete Revision des GGP abzuwarten. Unbestrittenermassen habe das Postgebäude, welches 1950 am Standort des sechs Jahre zuvor ab- gebrannten N._____ gebaut worden ist, gemäss geltender Nutzungsord- nung keinerlei Schutzstatus; es sei nicht einmal in einem behördenverbind- lichen Inventar enthalten. Es sei anlässlich der Totalrevision der kommu- nalen Ortsplanung 1999/2000 nicht als schützenswertes Objekt in den Ge- nerellen Gestaltungsplan aufgenommen worden, was zweifellos hätte ge- schehen müssen, wenn es diese Qualität gehabt hätte. Beim Postgebäude habe es sich damals um ein öffentliches Objekt gehandelt. Niemand habe sich daran gestört. In der Duplik wird noch präzisiert, das bereits 1988 Dr. AA._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 ein Kurzinventar guter ört- licher Bauten [1907-1960] erstellt und dieses 1990 mit den Bauten ergänzt habe, welche vor 1907 erstellt worden seien. Die Beschwerdegegnerin 2 habe diese Listen 1990 und 1991 beraten, aber keine Schutzmassnahmen nach dem damals geltenden Art. 42 aBG verfügt. Schon in diesen Listen sei das Postgebäude als erhaltenswert eingestuft worden. Im Hinblick auf eine Ergänzung des GGP Siedlung durch die sogenannt übrigen als schüt-

• 106 - zenswert bezeichneten Objekte (gemeint seien damit vorab die im Privat- besitz stehenden Gebäude) habe der Gemeindevorstand nach Rechtskraft der Totalrevision der Ortsplanung das Inventar der Kulturobjekte von 1991 durch Dr. AA., Kunsthistorikerin aus Zürich, auf seine Aktualität hin überprüfen und nachführen lassen. Diese habe 2007/2008 die betreffenden Erhebungen auch bezüglich des Postgebäudes durchgeführt. Dazu habe sie geschrieben: „Winkelförmige Anlage an einer Hangkante, zwischen den beiden Flügel öffentlicher Parkplatz. Der südliche Gebäudeteil mit Flach- dach und drei Oberlichter, der westliche mit Walmdach. Breite, auf kurzen Pfeilerstützen aufliegende Talfront, deren oberstes Geschoss bandartig vorkragt. Die spätmodernen Rastfassaden stehen in spannungsvollem Ver- hältnis zu traditionellen Elementen wie Sichtsteinmauerwerk, Sgraffiti und Walmdach. Städtebaulich hervorragende Hanglage neben dem Hotel D..“ Daran schliesse die Bewertung „erhaltenswert“ mit dem Zusatz „situationswert“ an. Die denkmalschützerische Beurteilung des Postgebäu- des durch eine bestens ausgewiesene Fachfrau habe ergeben, dass das Postgebäude nur erhaltenswert sei. Der Gemeindevorstand habe am 8. Fe- bruar 2010 beschlossen, den GGP Siedlung nun auch mit den übrigen, in Privatbesitz stehenden schützenswerten Objekten zu ergänzen. Er habe zu diesem Zweck eine Planungszone erlassen, welche inzwischen zweimal verlängert worden sei und vorläufig bis 8. Februar 2016 – laut Gemeinde- spiegel voraussichtlich wohl bis 8. Februar 2020 – gelte. Der Entwurf für die Teilrevision des GGP Siedlung sei vom 5. Oktober bis 4. November 2012 im Bauamt der Beschwerdegegnerin 2 aufgelegen, mit der Möglich- keit, Vorschläge und Einwendungen einzubringen. In der Folge seien dann insgesamt 16 Eingaben eingegangen, so auch jene von Rechtsanwalt Dr. Peter Clavadetscher, datierend vom 5. November 2012, in der dieser na- mens der Eigentümer der nahegelegenen Parzelle 1915 den Antrag ge- stellt habe, das Postgebäude auf Parzelle 1808 als schützenswertes Kul- turobjekt in den GGP Siedlung aufzunehmen. Er habe dabei ein Gutachten zur architekturgeschichtlichen Bedeutung des Postgebäudes in Aussicht

• 107 - gestellt, welches dann mit Schreiben vom 26. Februar 2013 eingegangen sei. Dieses Gutachten vom Februar 2013 sei von EE., Kunst- und Architekturhistoriker, Zürich, verfasst worden (siehe BF-act. 30 in R 17 44; BG1-act. 2/40 in R 17 50; BG1-act. 6/49 in R 17 50). Er habe festgehalten, dass Dr. AA. zu Recht das Postgebäude ins 2007/2008 erstellte ört- liche Bauinventar (BG1-act. 4/67-70 in R 17 50; nur für Postgebäude: BF- act. 34 in R 17 44; vgl. auch BG2-act. 77-82 in R 17 44) aufgenommen habe. Die Beurteilung der Fachfrau sei dabei aber nicht in Zweifel gezogen worden. In der Duplik wird noch ergänzt, diese Inventarlisten hätten keine Verbindlichkeit. Es seien Grundlagen nach Art. 7 KRG. Die Studie der QQ._____ habe dem Gemeindevorstand als Grundlage für eine Interes- senabwägung gedient. Die Frage sei für den Vorstand mitentscheidend für die Verabschiedung der Vorlage zuhanden des Gemeinderates und der Ur- nenabstimmung gewesen. Somit sei im Rahmen der projektbezogenen Sondernutzungsplanung die Prüfung der denkmalpflegerischen Aspekte nach Vornahme einer Interessenabwägung im Sinne einer Vorwegbeurtei- lung zulässig gewesen. Die erste öffentliche Mitwirkungsauflage habe dann erst im Januar 2015, die zweite gar erst im Sommer 2015 stattgefunden. Bereits in der Vernehmlassung wird ausgeführt: Die Frage der Verletzung der Planungszone stelle sich gar nicht. Der Wortlaut von Art. 21 Abs. 2 KRG habe nämlich primär Bauvorhaben im Auge und allenfalls noch Folgepla- nungen, keinesfalls aber die Grundordnung selbst bzw. Teile davon. Abge- sehen davon wären Änderungen an einem Teil der Grundordnung wie hier im Bereich von H._____ Süd ohne weiteres möglich, wenn die Schutzan- liegen berücksichtigt würden. Hier sei also lediglich abzuklären, ob die Vor- aussetzungen für eine Qualifikation des Postgebäudes im Lichte des Orts- bildschutzes vorlägen und, wenn ja, ob die daraus gezogenen Schlüsse richtig seien, insbesondere was die Interessenabwägung anbelange. Die erste Frage sei zu bejahen, nachdem Dr. AA._____ das Postgebäude bloss als erhaltenswert i.S.v. Art. 109 BG und nicht als schützenswert i.S.v. Art. 108 BG eingestuft habe. Nur als erhaltenswert eingestufte Objekte stünden

• 108 - nicht unter absolutem Schutz; sie könnten auch abgebrochen werden, wenn gewichtige Interessen dafürsprächen. Für diese Interessenabwä- gung, und nicht etwa zur Beurteilung der Schutz- bzw. Erhaltenswürdigkeit, habe die Beschwerdegegnerin 2 bei der QQ._____ ein Gutachten einge- holt, das die für einen Abbruch des Postgebäudes sprechenden Aspekte beleuchte. Dieses hielt fest, dass sich mit dem Neubau des H._____ die Chance biete, das frühere Hotel-Ensemble mit D., A. und dem 1944 abgebrannten N._____ wieder "auferstehen" zu lassen, der Neubau des H._____ an diesem wichtigen Eingangstor zur Beschwerdegegnerin 2 eine adäquate Visitenkarte schaffe, welche dem Postgebäude fehle. Neue Hotelbetriebe in einem Tourismusort wie der Beschwerdegegnerin 2 seien zwingende Voraussetzung für eine positive touristische Entwicklung. Standorte an guter Lage seien ausgesprochene Mangelware und mit dem Neubau des H._____ und der Klinik S._____ könnten zusätzliche Arbeits- und Ausbildungsplätze geschaffen werden. Hinzu komme, dass sich mit der bestehenden Regelung der baulichen Nutzung des Postareals die Grundsätze der haushälterischen Bodennutzung (Art. 1 Abs. 1 RPG) und der Siedlungsentwicklung nach innen (Abs. 2 lit. a bis und

b RPG) nicht opti- mal verwirklichen liessen. Erst mit der jetzigen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd würde dieses Ziel erreichbar. Die jetzige suboptimale Nut- zung des Postareals liesse sich allenfalls noch vertreten, wenn es sich beim Postgebäude um ein einzigartiges Kulturobjekt mit Anspruch auf absoluten Schutz handeln würde, was aber nicht der Fall sei. Der von der Beschwer- deführerin A._____ beigezogene Prof. Dr. O._____ schreibe am 16. Juni 2016, "die Tatsache, dass das alte Postgebäude gemäss dem neuen gülti- gen Gestaltungsplan zum Abbruch vorgesehen ist, (eröffne) die Möglich- keit, ein sperriges Hindernis aus dem Weg zu räumen und damit eine neue Chance“ (BG1-act. 2/17 S. 2 oben in R 17 44). Letztlich entscheidend sei aber die Tatsache, dass sich das Postgebäude gemäss der Beurteilung der II._____ Ingenieure AG vom 6. Juli 2014 in einem ausgesprochen schlech- ten Zustand befinde, nicht zuletzt auch was die ganze Tragstruktur und da-

• 109 - mit die Erdbebensicherheit anbelange. Die II._____ Ingenieure AG komme zum Schluss: „Ein Umbau des Gebäudes oder gar eine Aufstockung erach- ten wir als extrem aufwendig und kostenintensiv. Zudem ist eine sinnvolle Nutzung durch die ungünstigen Geschosshöhen nicht möglich. Aus diesen Gründen ist ein Umbau/Aufstockung nicht empfehlenswert“ (BG1-act. 6/51 in R 17 50). Diese Beurteilung sei unbestritten. Schon angesichts dieses Befunds erübrige sich jegliche Art von Unterschutzstellung und es sei irre- levant, ob der GGP schützenswerte Bauten und Anlagen in Revision stehe oder nicht. Die Interessen, welche für einen Abbruch des Postgebäudes sprächen, seien daher weit gewichtiger als jene, welche sich für die Beibe- haltung des Objekts ins Feld führen liessen. An dieser Schlussfolgerung vermöchte weder eine Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege oder der ENHK etwas zu ändern, dies umso weniger, als die Interessenabwägung nicht in ihren Aufgabenbereich falle. Deswegen sei es auch irrelevant, ob sich die kantonale Denkmalpflege im Rahmen des zweiten Vorprüfungsbe- richts zur Schutzwürdigkeit des Postgebäudes habe äussern können oder nicht. Darauf habe das ARE umso eher verzichten können, als eine solche Beurteilung im Rahmen der ersten Vorprüfung bereits erfolgt sei und die Problematik beim abgeänderten Projekt die gleiche geblieben sei. Sowohl das ursprüngliche wie das abgeänderte Projekt setzten nämlich beide den Abbruch des Postgebäudes voraus. 20.1.5. Die Beigeladene verweist auf die Ausführungen zum GGP schützenswerte Bauten (vgl. BG1-act. 4/70 [Schützenswerte Kulturobjekte] in R 17 50). Die Erhaltungswürdigkeit sei bereits durch AA._____ und EE._____ abgeklärt worden. Ein weiteres Gutachten sei nicht zielführend. Die Gründe für den möglichen Abbruch des Postgebäudes überwögen. In der Duplik wird an- gefügt, denkmalpflegerisch relevant sei bezüglich Städtebaus das abge- brannte N._____, das wieder zum Leben erweckt werden solle.

• 110 - 20.2.Das Verwaltungsgericht vermag sich den überzeugenden, vollständigen und in sich widerspruchsfreien Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 20.1.3), der Beschwerdegegnerin 2 (vorstehend E. 20.1.4) und der Beigeladenen (vorstehend E. 20.1.5) materiell anzuschliessen. 21.1.1. Weitere Rügepunkte bilden der 'Ortsbildschutz inkl. Gebäudegestaltung'. 21.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt in der Replik vor, dass die NUP 2015 nicht auf ihre Ortsbildverträglichkeit hin überprüft worden sei. Dem besonderen Wert des gewählten Standorts laut ISOS-Inventar, UNESCO-Konvention und geltender regionaler sowie kommunaler Planungsgrundlage sei nicht Rechnung getragen worden. Die betreffende NUP sei aber offensichtlich auch nicht mit dem Ortsbildschutz vereinbar. Es sei ein gigantisches Me- gabauwerk in einer bisher als Grünfläche ausgeschiedenen Fläche. Die Umgebung sei kleinformatiger. Gemäss kantonaler Denkmalpflege sei das Projekt wuchtig und von starker Dominanz auf Umgebung und Ortsbild. Selbst die mutmassliche Betreiberin erachte das Projekt weder bedarfsent- sprechend noch ortsbild- und landschaftsverträglich. Die Beschwerdegegnerin 2 und Projektanten hätten unterschiedliche Auf- fassungen. Erstere halte die enormen Nutzungsmasse wegen der Zweck- bestimmung als Hotel für zulässig. Die Projektanten seien der Meinung, unterhalb einer Höhenkote von 1'820 m.ü.M. könnten sie unbeschränkt Wohnungen oder andere Nutzungen erstellen. Zudem sehe das Richtpro- jekt weitere Nutzungen vor. Die Erstellung eines Megabauwerks sei sach- lich nicht gerechtfertigt, auch wenn ein Hotel nach Sonderbauformen ver- langen würde. 21.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 67-70).

• 111 - 21.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 führt an, es seien vor allem D._____ und A., welche die Beurteilung der Beschwerdegegnerin 1 bezüglich Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung kritisierten und geltend machten, dass der vorliegende Sondernutzungsplan eine weit grössere Ausnützung des Gebiets H. Süd zulasse, als dies bisher der Fall gewesen sei und dabei auch die geltenden Bestimmungen über das Mass bei einer Neuü- berbauung verletze. Zudem übersteige die zulässige Nutzung diejenige der Regelbauweise in der angrenzenden Inneren Dorfzone um ein Vielfaches. Der Hotelneubau würde gemäss Richtprojekt insgesamt 15 Etagen aufwei- sen, davon 12 zumindest teilweise oberirdisch, die restlichen unterirdisch. Die zulässige Höhenkote – insbesondere im Baubereich I – erhöhe sich auf 1'837.5 m.ü.M. und verdopple damit die zulässige Gebäudehöhe gemäss Spezialzone H._____ auf eine Gebäudehöhe von etwa 31 m auf der Nord- seite und 48 m auf der Südseite. Damit würde die Gebäudehöhe in der angrenzenden Dorfzone um etwa 13 bis 30 m überschritten. Auch der Kli- nikbau würde eine Höhenkote von immerhin 1'820 m.ü.M. aufweisen. Die städtebauliche Beurteilung der beigezogenen Fachleute (G._____ ag und FF._____ AG) habe gezeigt, dass die Standorte und die Setzung der ge- planten Baukörper wie auch deren Volumetrie und Gebäudehöhe richtig gewählt seien. Solche Sondernutzungen riefen eben nach Sonderbaufor- men, was die Beispiele der umliegenden Hotels, nämlich D., A. und K._____ – aber auch Z._____ House – zeige. Es sei für den Gemein- devorstand aber auch klar, dass sich diese Sonderbauform nur mit einer entsprechenden Typologie und Nutzung, wie eben einem Hotel, rechtferti- gen lasse. Es sei egal, ob es sich bei den bestehenden Hotelbauten um historische Objekte handle. Die Weiterentwicklung dürfe nicht unterbunden werden. Das widerspräche auch Art. 1 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a bis , b bis und c RPG. Zwar bleibe gemäss den Konzepten der G._____ ag vom Mai 2011 (BG1- act. 2/43, BG1-act. 4/49), November 2011 (BG1-act. 2/44, BG1-act. 4/50) und Juni 2014 (BG1-act. 2/45, BG1-act. 4/52 allesamt in R 17 50) das Ge-

• 112 - genüber des Baus offen und der Grösse des neuen Eingangs stehe ein kleinformatiges Wohnhaus gegenüber. Dies bleibe aber so, bis D._____ und vor allem A._____ keine einigermassen klaren Vorstellungen über die Nutzung in diesem Bereich hätten. Die Beschwerdegegnerin 2 wäre dies- bezüglich kooperativ. Im Gegensatz zur Planung 1999/2000 stelle heute nach Art. 1 Abs. 2 lit. a bis RPG die Siedlungsentwicklung nach innen und damit eine hochwertige Verdichtung ein grosses Thema dar, ebenso wie das Gebot der Hotelför- derung. Eine lockere Überbauung wäre heute auf H._____ höchst proble- matisch. Die mit der vorliegenden Teilrevision ermöglichten Bauten stellten bezüglich Nutzungsdichte, Gebäudeabmessungen und vor allem Höhe nichts Anderes dar als die natürliche Fortsetzung der herrschenden Kör- nung in der Umgebung. Diese Baukörper fügten sich optimal in die Skyline der Beschwerdegegnerin 2 ein, welche ihrerseits durch die grossen Hotel- bauten geprägt werde. Das ARE habe im zweiten Vorprüfungsbericht vom

24. Juli 2014 sogar eine zusätzliche Verdichtung bzw. Erhöhung der Nut- zungsdichte vorgeschlagen (siehe BG1-act. 2/23 Ziff. 4.1 S. 5-6, BG1-act. 4/53 Ziff. 4.1 S. 5-6 in R 17 50). Aus Rücksicht auf die benachbarten Lie- genschaften hätten die Projektanten davon aber abgesehen und die Höhe des vorgesehenen Gesundheitshotels noch reduziert. Durch den Neubau würden nur wenige Liegenschaften in ihrer Aussicht stark beschränkt, jedenfalls nicht die P._____ und die beiden Hotelliegen- schaften. Die P._____ (Parzelle 1915) und der A._____-Hotelkomplex (Pa- rzelle 1694) lägen derart hoch über dem oberen Rand des projektierten Gesundheitshotels, dass von einer ins Gewicht fallenden Aussichtsbe- schränkung keine Rede sein könne; lediglich der Talboden und ein Teil des X._____er Sees seien nicht mehr im gleichen Umfang sichtbar wie bisher. Indessen bestehe kein Anspruch auf freie Sicht, insbesondere nicht im Siedlungskern. In der Duplik wird noch präzisierend festgehalten: Die Stel- lungnahme der Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 (BG1-act. 14 in R 17

50. sei zu einem anderen Projekt als dem vorliegenden abgegeben wor-

• 113 - den. Dieses sei in Höhe und Struktur wesentlich abgeändert worden. Im jüngsten Vorprüfungsbericht vom 24. Juli 2014 habe die Denkmalpflege so- gar noch grösser dimensionierte Hauptbauten als vertretbar erachtet. Die jetzt vorhandenen kleinformatigen Wohnbauten auf H._____ Nord dürften keine Bezugsgrösse für eine zukünftige Planung sein. Es stimme nicht, dass ein Vergleich mit Z._____ House nur dann möglich wäre, wenn das für das Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotelzone erklärt wor- den wäre. Im Bereich des im Richtprojekt vorgesehenen Gesundheitsho- tels sei über der Kote 1'820 m.ü.M. nur eine Hotelnutzung zulässig, so dass auch insoweit kein Unterschied zur projektbezogenen Nutzungsplanung Z._____ House bestehe. Dass unter 1'820 m.ü.M. keine Hotelnutzung vor- geschrieben worden sei, habe damit zu tun, dass bis zu dieser Kote schon nach bisherigem Recht alle Nutzungen der Inneren Dorfzone realisiert hät- ten werden dürfen und zum Teil mit dem Postgebäude auch schon realisiert worden seien. Die Frage, ob oberhalb der Kote 1'820 m.ü.M. auch ho- telähnliche Bauten zulässig seien, also generell strukturierte Beherber- gungsbetriebe gemäss ZWG und in diesem Zusammenhang auch Querfi- nanzierungen, könne hier offengelassen werden, weil die Regelung beim Z._____ House ebenfalls von einer hotelmässigen Nutzung spreche und sich damit im Bedarfsfall die gleiche Auslegungsfrage stellen würde. 21.1.5. Die Beigeladene hält fest, das Projekt nehme gemäss Umweltbericht die Anliegen des ISOS geradezu auf. Die Planung nehme mit ihrer Bebauung- und freien Raumkonzeption auf die Umgebung genügend Rücksicht. Das städtebauliche Konzept werde weitergeführt. Die Stellungnahme der kan- tonalen Denkmalpflege sei berücksichtigt worden. In der Duplik wird noch ergänzt, die Beschwerdegegnerinnen hätten sich mit den ISOS auseinan- dergesetzt. Es stimme nicht, dass die Sondernutzungsplanung H._____ Süd überdimensionierte Bauten zulasse. Das geplante Bauvolumen ent- spreche gerade dem betreffenden Standort mit den benachbarten Hotels

• 114 - und dem erschliessungsrelevanten öffentlichen Verkehr, besonders wegen des nahen Bahnhofs. Hier erheische auch das ISOS einen Akzent. 21.2.Nach Auffassung des Gerichts schreiben Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG und Art. 73 Abs. 1 KRG das Einordnungsgebot für Siedlungen, Bauten und Anlagen vor. Eine optimale Gesamtwirkung wird aber nicht verlangt. Hier enthält das kommunale Recht keine strengeren Ordnungs- und Gestaltungsvorschrif- ten. Das ihnen von Art. 3 Abs. 1 KRG zugestandene Planungsermessen haben die Gemeinwesen pflichtgemäss auszuüben. Bei den Ästhetikfragen haben die Gemeinden praxisgemäss einen weiten Beurteilung- und Ermes- sensspielraum. Auch die Beschwerdegegnerin 1 als Beschwerde- und Ge- nehmigungsbehörde setzt nicht ihr eigenes Interesse anstelle desjenigen der Beschwerdegegnerin 2. Der Schutz von Ortsbildern bedeutet kein plötzliches Einfrieren des Ist-Zustands. Die Weiterentwicklung der Ortsbil- der erfolgt durch die Bezugnahme auf die besonderen Qualitäten und die Rücksichtnahme auf den historischen Bestand. Prüfgegenstand bildet da- bei die Übereinstimmung der revidierten Planung mit dem aktuellen über- geordneten Recht. Auch bei einer projektbezogenen Nutzungsplanung wird die Grundnutzung neu definiert. Das mondäne Dorf der Beschwerdegegnerin 2 ist heterogen. Markante Ein- zelobjekte (Hotels, Bahnhof) prägen die südöstliche Ansicht des Dorfs. Dies ergibt die bekannte bewegte Silhouette der Beschwerdegegnerin 2. Ein zusätzliches städtebauliches markantes Gebäude fügt sich dabei in dieses Ensemble ein. Bis 1944 stand dort das abgebrannte N.. An- stelle des im Kontext viel zu niedrigen und seiner ursprünglichen Funktion weitgehend verlustig gegangenen Postgebäudes kann mit einem markan- ten Neubau ein eigentliches Stadtentrée geschaffen werden, zusammen mit der künftigen Realisierung ebenfalls vorgesehener grosser Bauvolu- mina entlang der Nordseite der Via I.. Mit der Gliederung der Ge- bäude und der vorgesehenen zwei attraktiven Aussichtsterrassen können trotzdem wichtige Aus- und Durchblicke erhalten werden. Weite Teile des

• 115 - Planungsperimeters grenzen an die Innere Dorfzone (Art. 77 BG). Diese ist schon heute recht dicht überbaut. Die von der NUP 2015 ermöglichte Über- bauung ermöglicht eine harmonische Siedlungsweiterentwicklung in der In- neren Dorfzone und auch der darin bereits realisierten Baudichten. Damit wird auch dem Verdichtungsgebot entsprochen. Insbesondere im östlichen und südlichen Bereich von H._____ Süd werden zudem beträchtliche Zwi- schenräume erhalten bleiben. Nur im Bereich des Klinikgebäudes (Baustandort II) entlang der bestehenden Strasse fällt eine – vertretbar kleine – Fläche im Freihaltebereich dahin. Daran zu erinnern ist in diesem Zusammenhang, dass das Hotel und die Klinik nicht in einen 'bisher als Grünfläche ausgeschiedenen' Bereich zu stehen kommen, sondern in der Bauzone gemäss Zonenplan mit den im vorgesehenen GGP H._____ Süd 2015 festgelegten Gestaltungsvorschriften. Im Gutachten der LL._____ AG (vgl. BG1-act. 6/1 [Duplik] in R 17 50) hat gemäss der Beschwerdegegnerin 1 der Nachweis erbracht werden kön- nen, dass das dem Richtprojekt vom 19. September 2015 zugrunde gelegte Raumprogramm und damit auch der Volumenbedarf für ein modernes Ge- sundheitshotel mit Klinik betrieblich und wirtschaftlich im Grundsatz richtig dimensioniert ist. Dem Inhalt dieses Gutachtens vermag sich das Gericht uneingeschränkt anzuschliessen. Der Grössenvergleich (Fussabdruck) von A._____ und D._____ mit dem geplanten Gesundheitshotel zeigt klar, dass dieses mit einer Grundfläche von 2'891 m² gegenüber 5'716 m² Grundfläche vom A._____ und 6'262 m² Grundfläche beim D._____ weit weniger wuchtig erscheint als die beiden genannten Tophotels (vgl. BG1-act. 6/32 in R 17 50). Die beanstandeten Bögen in der Fassade haben offensichtlich eine bausta- tische Funktion. Damit können nach der Beigeladenen mit einfachen Bau- stoffen die notwendigen Spannweiten erzielt werden. Der Bogen schützt den Zwischenraum an einer Stelle, wo diese dem Wetter besonders aus- gesetzt ist, ohne das Bedürfnis nach einer möglichst freien Aussicht zu schmälern. Die Sanktionierung der Gestaltung der Fassaden, welche im

• 116 - Detail ohnehin noch nicht festgelegt wurde, liegt im Ermessen der Pla- nungsbehörde, welches vorliegend sicherlich nicht überschritten ist. Dies gilt auch mit Blick auf das Ortsbild und die Bauästhetik. Die NUP 2015 und das Richtprojekt vom 19. September 2015 stehen nach Auffassung der Be- schwerdegegnerinnen im Einklang mit den Vorschriften des Ortsbildschut- zes und den Anforderungen einer überdurchschnittlich guten Gebäudege- staltung. Ihnen ist zu folgen, auch nachdem der Augenschein vom 29. März 2019 (vgl. Gerichtsfotos 1-61) und das Modell (BG1-act. 12 in R 17 44 – Wurde dem Gericht ausgehändigt) diesen Eindruck bestätigt haben. Mit der getroffenen Lösung hat die Beschwerdegegnerin 2 als Planungsbehörde das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten. Ob ein förmliches Wett- bewerbsverfahren durchzuführen gewesen wäre, kann offenbleiben. Die Entwürfe sind zudem seitens der Planungsbehörde immer wieder überprüft und durch die Projektverfasser umfassend überarbeitet worden. 22.Zur Thematik der 'Verbauung der bisherigen Aussicht' ist klarzustellen: Es gibt keinen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Erhalt bisheriger Aussichts- verhältnisse. Solange die einschlägigen Zonen- und Bauvorschriften re- spektiert werden, ist innerhalb der Bauzone im Sinne von Art. 27 KRG je- derzeit mit der zonenkonformen Überbauung und Nutzung benachbarter Grundstücke und damit künftigen Beeinträchtigungen der eigenen Aussicht zu rechnen. Dies hat sich durch die Siedlungsentwicklung nach innen ver- schärft. Diese führt zwangsläufig zu höheren Gebäuden und vermehrten Beeinträchtigungen bestandener Aussichtsverhältnisse. Eine gegenteilige Auffassung führte zu einer Schlechterstellung des Projekts gegenüber grossvolumigen Gebäuden wie den Hotels ringsum. Weder der Hotellie- genschaft der Beschwerdeführerin noch für andere Dorfteile wird die be- stehende Aussicht auf nicht vertretbare Weise geschmälert. Dies hat auch der Augenschein vom 29. März 2019 eindrücklich gezeigt. Das topogra- phisch weit höher als das Projekt gelegene A._____ Hotel und die Resi- denzen in einer Entfernung von rund 90 m haben keine unhaltbaren Ein-

• 117 - schränkungen der Aussicht zur Folge. Die Sicht wird nicht verbaut. Ledig- lich der Blick auf den See, insbesondere aus den westlichen Suiten auf den unteren Geschossebenen erfährt Einschränkungen, wogegen für die Ho- telhalle und die darüber liegenden Geschosse immer noch eine gute See- sicht gewährleistet bleibt. Die Sicht vom D._____ wird höchstens in Rich- tung Westen geringfügig beeinträchtigt. Die möglichen wirtschaftlichen Ein- bussen bei der Beschwerdeführerin müssen bei einer Interessenabwägung hinter dem öffentlichen Interesse an der Schaffung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am genannten Standort und der damit ermöglichten Weiterentwicklung im Einklang mit den neuen Verdich- tungsgrundsätzen zurückstehen. Mittels Auflage ist sichergestellt, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 nur dann Ge- brauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. Sollte wider Erwarten das Ho- tel nicht gebaut werden, gilt gemäss Ziff. II A. 1.4 letzter Absatz BESS die maximale Höhenkote von 1'820 m.ü.M., wie es bereits bei der NUP 2002 der Fall gewesen war. Die Aussicht ab Niveau Via I._____ ist sicherlich beeinträchtigt, jedoch nicht übermässig. Es werden dort zwei Aussichtster- rassen erstellt, welche für die Öffentlichkeit zugänglich sind. Architekt T._____ hat zudem am Augenschein vom 29. März 2019 betont, dass zwi- schen den Gebäuden trotz baulichen Erweiterungen überall stets ein Mini- malabstand von 25 m eingehalten wird. Die entstehenden Beeinträchtigun- gen der Aussicht stehen der Genehmigung der vorliegenden Planung folg- lich nicht entgegen. Ob ein förmliches Wettbewerbsverfahren durchzu- führen gewesen wäre, kann offenbleiben. Erstellt ist aber immerhin, dass die früheren Entwürfe (seit 2010/11) immer wieder überprüft und durch die Projektverfasser umfassend überarbeitet worden sind. 23.1.1. Einen zusätzlichen Streitpunkt bildet die 'Planungsmehrwertabschöpfung'.

• 118 - 23.1.2. Die Beschwerdeführerin moniert diesbezüglich, die Beigeladene verfüge gemäss einer Vereinbarung zwischen der Beschwerdegegnerin 2 und ihr auf Parzelle 1808 über 16'900 m² BGF mit der Möglichkeit, darauf Wohn- bauten und Arbeitsstätten realisieren zu können. Nach Inkrafttreten der Re- visionsvorlage liessen sich auf Parzelle 1808 jedoch wesentlich mehr BGF bzw. höhere Bauten realisieren als bisher. Daraus ergebe sich gemäss je- ner Vereinbarung kein Planungsvorteil für Parzelle 1808, wenn die Mehr- nutzung bzw. Mehrhöhe nur für die geplante Hotel- und Kliniknutzung be- ansprucht werde. Dies sei hier gewährleistet, wenn ein Hotel mit Restaura- tionsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen und sportli- chen Nutzungen erstellt werde. Öffentliche und gewerbliche Nutzungen, Dienstleistungsbetriebe und Wohnungen seien gestattet. Der Baubereich II sei für den Bau einer Klinik bestimmt. Zulässig seien Arztpraxen, öffentliche und gewerbliche Nutzungen und Dienstleistungsbetriebe. Laut Vereinba- rung müssten also die neu geschaffene Überbauungsmöglichkeit des Kli- nikareals, die Steigerung der zulässigen Gebäudehöhe am Hotelstandort von 18.5 m auf mehr als 46 m, die zusätzliche Nutzung für Erstwohnungen, Zweitwohnungen und Gewerbe von wohl über 14'000 m² und die Nutzung für Hotels und Klinik in beliebiger Höhe nicht abgegolten werden. Diese Einschätzungen und die Berechnungsgrundlagen dazu seien nie publik ge- macht worden. Möglicherweise könnten anstatt bisher 16'900 m² neu 30'254 m² für das Hotel und 8'079 m² für die Klinik, total 39'324 m², realisiert werden. Die Steigerung betrage somit 22'424 m². Diese vorgesehene Re- gelung (gemäss Vereinbarung) widerspreche Art. 5 RPG und Art. 19 Abs. 3 KRG. Die Erhöhung der BGF am Baustandort des H._____-Hotels auf das Doppelte und die Neueinführung einer Überbaubarkeit am vorgesehe- nen Standort der Klinik seien klare Planungsvorteile und müssten abgegol- ten werden. Es stimme nicht, dass die Beschwerdegegnerin 2 auf den Mehrwertausgleich verzichten könne. In Art. 19 Abs. 3 KRG gebe es eine Bestimmung, die hätte angewendet werden sollen. Die Beschwerdegegne-

• 119 - rin 2 hätte hier folgerichtig zum Abschluss eines entsprechenden Vertrages angehalten werden müssen. 23.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 64-65). 23.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, laut Genehmigungsentscheid fordere Art. 5 Abs. 1 bis RPG einen Mehrwertausgleich nur bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden. Aus Bundesrecht resul- tiere für das betreffende Areal also keine Abschöpfungspflicht, auch aus Art. 19 Abs. 3 KRG nicht; vorbehalten bleibe die Möglichkeit der vertragli- chen Festlegung eines angemessenen Ausgleichs. Bei Weigerung zur Zu- stimmung müsste von einer Planungsmassnahme abgesehen werden. Zwar sei hier in den Baubereichen I, II und III keine Hotel- bzw. Klinikzone statuiert worden. Indessen handle es sich materiell um eine solche Zone, weil gemäss Ziff. 1.2 und 1.4 BESS die Nutzungen, welche über das bis- herige Mass von ca. 16'900 m² BGF und die bisherige Höhe (1'820 m.ü.M.) hinausgingen, nur für diese Zwecke verwendet werden könnten. Erst recht gelte dies nach den entsprechenden zusätzlichen Auflagen der Beschwer- degegnerin 1. Weil Hotel- und Kliniknutzung von grösstem öffentlichen In- teresse seien, habe die Beschwerdegegnerin 2 hier zu Recht auf eine Mehrwertabschöpfung verzichtet. Dies sei beispielsweise auch beim Z._____ House, bei der Jugendherberge, beim RR._____ und beim L._____ geschehen. Soweit es um die zulässige Wohnnutzung im Baube- reich I gehe, sei diese nach wie vor ca. 16'900 m² und eine Mehrwertab- schöpfung nicht gerechtfertigt. Nicht ersichtlich sei ein schützenswertes In- teresse der Beschwerdeführerin an einer Mehrwertabschöpfung. Es be- stehe diesbezüglich auch kein öffentliches Interesse. 23.1.5. Die Beigeladene entgegnet, der Verzicht der Beschwerdegegnerin 2 auf eine finanzielle Mehrwertabschöpfung verstosse nicht gegen Art. 5 RPG

• 120 - oder Art. 19 Abs. 3 KRG. Jedenfalls hätte dies nicht zur Folge, dass der GGP ungültig wäre. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin seien keine gestaltungsplanbezogenen Rügen. Daraus könnte sie keinen Vorteil zie- hen und sei nicht legitimiert. Die allfällige Mehrwertabschöpfung wäre eine Folge einer Nutzungsplanänderung und keine Voraussetzung. Art. 5 RPG sei noch nicht umgesetzt, der Kanton habe Zeit bis 30. April 2019. Art. 19 Abs. 3 KRG sei eine Kann-Bestimmung. Es gebe keine Verpflichtung und es brauchte eine Vereinbarung. Gemäss GGP gebe es Einschränkungen. Im Baufeld I dürften über die Höhenkote von 1'820 m.ü.M. Hotelnutzungen erfolgen. Der Baubereich II sei für eine Klinik bestimmt. Nur ergänzend zulässig seien Arztpraxen, öffentliche und gewerbliche Nutzungen und Dienstleistungsbetriebe. Wenn die Beigeladene bereit wäre, im Wesentli- chen nur diese im öffentlichen Interesse liegende Nutzungen zu realisieren, erhielte sie am Ende keinen Planungsvorteil. Die von ihr zu entrichtende Entschädigung würde dann bereits in der Nutzungseinschränkung beste- hen. Die Klinik S._____ werde gegenüber anderen Kliniken respektive dem Kreisspital nicht bevorzugt. Auch das Hotelgebäude werde nicht bevorzugt. Eine Ungleichbehandlung direkter Konkurrenten sei nicht auszumachen. 23.2.Das Verwaltungsgericht vermag sich den zutreffenden und einleuchtenden Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 (vorstehend E. 23.1.3), der Be- schwerdegegnerin 2 (hiervor E. 23.1.4) und der Beigeladenen (vorstehend E. 23.1.5) vollumfänglich anzuschliessen. Im Übrigen könnte sich noch die Frage stellen, ob die Beschwerdeführerin zu dieser Rüge mangels eigenen unmittelbaren Rechtsschutzinteresses überhaupt legitimiert ist, was so- dann das Nichteintreten auf diesen Rügepunkt bedeuten würde (vgl. dazu eingangs E. 1.5 in fine). 24.1.1. Streitpunkt bildet im Weiteren auch das 'kommunale Verkehrskonzept'.

• 121 - 24.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt in der Replik vor, die Verkehrsstudie HH____ vom Juni 2014 (BG1-act. 2/30 in R 17 50) sei kein Teil des Pla- nungsberichts. Sie stütze sich auf den RRIP OE ab, wonach die Beschwer- degegnerin 2 eine Verkehrsstudie zu erstellen und für geeignete Massnah- men zur Beschränkung und Reduktion der zulässigen Parkplatzanzahl zu sorgen hätte. Die Studie sei deshalb durch die kommunale Planungs- behörde bei ihrer Planungstätigkeit zwingend zu berücksichtigen. 24.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 66-67). 24.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, die Verkehrsstudie HH____ vom Juni 2014 sei kein Verkehrskonzept, nur eine Studie. Sie sei vom Bau- amt in Auftrag gegeben und vom Gemeindevorstand bloss zur Kenntnis genommen worden. Sie habe keine verbindliche Wirkung. Das Verkehrs- konzept sei im geltenden GEP und in Art. 38-47 BG enthalten. Der GEP unterscheide zwischen einem Perimeter inner- und ausserhalb. Innerhalb, dazu gehöre auch H._____ Nord und Süd, errichte grundsätzlich die Be- schwerdegegnerin 2 Gemeinschaftsparkierungsanlagen und stelle diese ganz oder zum Teil als Parkplätze zur Verfügung. Die Beschwerdegegnerin 2 könne dies auch Dritten überlassen. Innerhalb dürften Pflichtparkplätze nur beschränkt erstellt werden, im Dorf höchstens 40 %, im Bad höchstens 50 % und somit nicht unbeschränkt viele. Die Regelung habe sich bewährt. Somit seien hier keine weiteren Einschränkungen nötig. Für das Gesund- heitshotel und die Klinik gebe es eine Gemeinschaftsparkierungsanlage. Diese sei nicht öffentlich und der Zusatzverkehr, welcher daraus resultiere, sei auf dem kurzen Stück auf der Via I._____ bis zur Via M._____ gut zu bewältigen. Die Studie HH____ ziele nicht auf die Pflichtparkplatzregelung ab, sondern auf die öffentlichen Parkplätze. Danach sollen in den Zentren Dorf und Bad das Angebot an öffentlichen Parkplätzen auf öffentlichem Grund beschränkt werden. Im Dorf solle eine parkplatzfreie Zone mit u.a.

• 122 - einer Aufhebung bzw. Umnutzung des Parkhauses CC._____ geschehen. Dazu seien in der Studie flankierende Massnahmen vorgesehen. 24.1.5. Die Beigeladene hält in ihrer Duplik fest, die Erschliessung von H._____ Süd sei optimal. Es sei nicht ersichtlich, welches vernünftige Verkehrskon- zept beeinträchtigt werden könnte. 24.2.Nach Erkenntnis und Würdigung des streitberufenen Verwaltungsgerichts war Gegenstand der Auflage im Genehmigungsentscheid der Beschwer- degegnerin 1 auch die im Juni 2014 von HH____ erstellte kommunale Ver- kehrsstudie zur Abstimmung von Siedlungsentwicklung und Verkehrsange- bot. Die Beschwerdegegnerin 2 hat zu dieser Verkehrsstudie erwogen, diese empfehle als zentrale Massnahme für die Verbesserung der örtlichen Verkehrssituationen im Gebiet 'Dorf' unter anderem die Aufhebung bzw. Umnutzung des Parkhauses CC.. Mit den in der Studie empfohlenen weiteren Massnahmen in den Bereichen Parkierung und Parkraumbewirt- schaftung, Langsamverkehr und öffentlicher Verkehr sowie verschiedener verkehrsplanerischer und organisatorischer Massnahmen sollten nach An- sicht der Beschwerdegegnerin 2 die aus den bekannten Planungen und Bauprojekten resultierenden Verkehrszunahmen, wozu auch das Vorpro- jekt H. Süd gehört, zu bewältigen sein. Für H._____ Süd gilt diese Feststellung ganz besonders wegen der guten Anbindung an den ÖV mit der RhB und zwei Buslinien in der Nähe und für den Individualverkehr an das Strassennetz eingangs der Beschwerdegegnerin 2. Im Umweltbericht, Ziff. 4.3.4 und 4.3.5 (BG1-act. 2/36 in R 17 50), hat sich die GG____ AG mit den von HH____ gelieferten Daten detailliert auseinandergesetzt. Die Verkehrsstudie bildet daher neben den weiteren Unterlagen eine gute Grundlage für die NUP 2015. Indessen kann über die definitive Anzahl der Parkplätze bekanntlich erst befunden werden, wenn ein konkretes Baupro- jekt samt Nutzungs- und Betriebskonzept vorliegt. Differenzen zwischen der Verkehrsstudie und dem Richtprojekt im aktuellen Planungsverfahren

• 123 - sind daher auch nicht entscheidend. Ein Nutzungs- bzw. Betriebskonzept ist erst dann zu erarbeiten, wenn klar ist, ob das Hotel und die Klinik mit den vorgesehenen Volumina und Gebäudeabmessungen erstellt werden können. Die NUP H._____ Süd steht damit nicht im Widerspruch zur Ver- kehrsstudie, sondern berücksichtigt diese. 25.1.1. Es wird überdies eine 'Einschränkung der Aussichtspunkte' bemängelt. 25.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt dazu bereits im Sachverhalt vor, dass die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 nicht richtig sei, im Baubereich III würden zwei neue Aussichtsterrassen geschaffen. Vor Ort sei feststellbar, dass die Aussicht von diesen projektierten Aussichtsterrassen praktisch zur Hälfte (in Richtung Südwesten und Westen) durch die Ostwand des Ge- sundheitshotels beschränkt werde. Zudem kann auf die vorstehend in E. 8.1.2 und E. 10.1.2 enthaltene Argumentation verwiesen werden. 25.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 62-64 und speziell S. 67-68). 25.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht dazu geltend, dass die Behauptung der Beschwerdeführerin masslos übertrieben sei, die Projektrealisierung wäre für einen grossen Teil des Dorfes und namentlich für ihre Hotelanlage auf Parzelle 1694 (A.) eine Katastrophe. Ein Blick auf die Pläne zeige und der Augenschein werde dies bestätigen, dass durch den Neubau nur wenige Liegenschaften in ihrer Aussicht stark eingeschränkt würden, je- denfalls nicht die P. (Parzelle 1915 [Verfahren R 17 45]) und die bei- den Hotelliegenschaften (A._____ und D.). Die P. und der A._____-Hotelkomplex lägen derart hoch über dem oberen Rand des pro- jektierten Gesundheitshotels, dass von einer ins Gewicht fallenden Aus- sichtsbeschränkung keine Rede sein könne; lediglich der Talboden und ein Teil des dort gelegenen Sees seien nicht mehr im gleichen Umfang sichtbar

• 124 - wie bisher. Zu Recht halte die Beschwerdegegnerin 1 in diesem Zusam- menhang fest, dass kein Anspruch auf freie Aussicht bestehe. Dies gelte namentlich für einen Siedlungskern. 25.1.5. Die Beigeladene bringt vorab vor, diese Rüge sei im vorinstanzlichen Ver- fahren nie erhoben worden, weshalb die Beschwerdeführerin damit nun nicht zu hören sei. Abgesehen davon seien gemäss Richtprojekt in den Be- reichen zwischen den Baufeldern I und II und westlich des Baufeldes I öf- fentlich zugängliche Aussichtsterrassen geplant. Zwar werde die Aussicht beider Terrassen durch die Ost- bzw. West-Fassaden der H._____ jeweils in westlicher bzw. in östlicher Richtung eingeschränkt. Nichtsdestotrotz würden die Terrassen eine sehr gute Aussicht auf den See und die Berge gewährleisten, und das in Kombination mit der interessanten Architektur und Ausstrahlungskraft der geplanten Klinik- und Hotelgebäude. Damit setze der GGP den allenfalls schützenswerten Aussichtspunkt gemäss Vorlage zum GGP schützenswerte Kulturobjekte 2012 um. 25.2.Das Verwaltungsgericht stellt diesbezüglich klar, dass das im GGP von 1999 enthaltene Signet „schützenswerter Aussichtspunkt/Aussichtslage" bereits in den Plänen und Bauvorschriften der NUP 2002 nicht mehr auf- geführt wurde, so dass sich die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) im Zusammenhang mit der NUP 2015 damit nicht mehr auseinanderzuset- zen hatte. Zudem sind zwischen den Baufeldern I und II und westlich des Baufeldes I öffentlich zugängliche Aussichtsterrassen geplant (BG1-act. 2/36 Ziff. II A. 1.1 und B. 2 BESS in R 17 50). Somit berücksichtigt die NUP 2015 die Interessen an der Erhaltung von Aussichtspunkten gebührend. Ein Rundumblick von Aussichtsterrassen ist keine Genehmigungsanforde- rung. 26.Zu den im angefochtenen Entscheid weiter behandelten Rügen betreffend 'offene Nutzungsart' (Ziff. 16.4 S. 68-71) und betreffend 'Nutzungsan-

• 125 - sprüche der Eigentümer H._____ Nord' (Ziff. 16.5 S. 71-72) ist der Be- schwerde vom 2. Juni 2017 der Beschwerdeführerin nichts Neues oder Zu- sätzliches zu entnehmen, was diese nicht bereits unter dem Aspekt der 'Prüfung der Planmehrwertabschöpfung' gerügt hatte (vgl. dazu vorstehend E. 23.1.2). Es erübrigen sich deshalb auch weitere gerichtliche Erörterun- gen dazu. 27.1.1. Zu prüfen bleibt hier noch die 'zusammenfassende Interessenabwägung'. 27.1.2. Die Beschwerdeführerin ist vorliegend der Meinung, dass auch die Abwä- gung mit allenfalls abweichenden öffentlichen Interessen der Beschwerde- gegnerin 2 zur Nichtgenehmigung (der NUP 2015) hätte führen müssen. Es sei der Nachweis erbracht worden, dass die Flächenansprüche der Kli- nik und des Hotels – so sie denn überhaupt bestünden – mit einem Alter- nativprojekt, welches 13 m weniger hoch sei, erfüllt werden könnten. Es könne diesbezüglich auf die detaillierte Konzeptstudie des Architekturbüros U._____ verwiesen werden. Wenn man den Anliegen des ISOS und der Dorfansicht sowie denjenigen der Nachbarn mit einer um 13 m niedrigeren Gebäudehöhe gebührend Rechnung tragen könne, so gebe es nicht den geringsten Anlass, dass Grossprojekt durchzudrücken. Es werde bestrit- ten, dass eine umfassende und nachvollziehbare Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2 stattgefunden habe. 27.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. im Beschwerdeentscheid S. 72-74). 27.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 macht geltend, die Beschwerdegegnerin 1 habe auf S. 21 ff. des Beschwerdeentscheids die gegensätzlichen Interes- sen für und wider 'Gesamtplanung H.' gegeneinander abgewogen. Überwiegende Gründe sprächen für eine separate Entwicklung von H. Süd. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 2 im Planungsbericht

• 126 - dargelegt, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesund- heitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen (S. 23/24 und 26/27). Im Planungsbericht sei unter Ziff. III B 1 auch auf die von der QQ._____ 2014 in Auftrag gegebene Interessenabwägung zwischen ortsbaulichen Entwick- lungsinteressen und dem Objektschutzinteresse hingewiesen worden. Vor allem in der Stellungnahme zu den Mitwirkungseingaben habe sich der Ge- meindevorstand mit den entsprechenden Aspekten auseinandergesetzt. In der Botschaft zuhanden der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 habe die Beschwerdegegnerin 2 das grosse öffentliche Interesse an der Reali- sierung des Projekts erläutert, unter Bezugnahme auf die aufgelegten Be- richte der beigezogenen Fachleute. Es sei auch auf die Problematik des Abbruchs des Postgebäudes hingewiesen worden. Die Beschwerdegegne- rin 1 habe das Recht gehabt, selber eine Interessenabwägung vorzuneh- men. Sie sei nämlich nicht nur Beschwerde-, sondern Genehmigungsin- stanz mit umfassender Kognition und gemäss Art. 49 KRG nach Anhörung der Beschwerdegegnerin 2 und Betroffener sogar berechtigt, rechtswidrige Vorschriften zu ändern und formelle Mängel zu beheben. Die Prüfung habe unter allen Aspekten zu erfolgen, also auch betreffend Interessenabwä- gung. Die Beschwerdegegnerin 1 könnte die Vorlage auch an die Be- schwerdegegnerin 2 zurückweisen, wenn eine Interessenabwägung ganz oder teilweise fehlte. Eine Nichtgenehmigung wäre nur dann vorzunehmen, wenn die Vorlage auf einer falschen Interessenabwägung beruhte. Eine Rückweisung wäre ein Leerlauf, wenn die Beschwerdegegnerin 1 aufgrund eigener Interessenabwägung zur eindeutigen Erkenntnis gelangte, die Vor- lage sei auch unter diesem Aspekt korrekt. Es gehe darum, dass keine Pla- nungsvorlage in Kraft trete, welche die massgebenden öffentlichen oder privaten Interessen nicht hinreichend berücksichtige. 27.1.5. Die Beigeladene macht (bereits bei der 'Prüfung unter dem Aspekt ISOS') geltend, das Vorhaben beeinträchtige keine schützenswerten Ortsbildinter- essen. Angesichts der Bebauungsstruktur im Umfeld (Passage und dichte

• 127 - Hotelüberbauung im Osten, GGP H._____ Nord, Residenza R., Auf- wertung des Bahnhofareals im Süden und Aufwertung des Hotels und Ho- telareals L. im Westen), der Bebauungsmöglichkeiten in H._____ Nord und der weitgehend aufgegebenen Nutzungen des Postgebäudes, bezeichne bereits das ARE die heutige Situation als Restfläche mit be- schränktem Eigenwert, welche städtebaulich als aufzuwertende und zu verdichtende Brache gelten würde. Das Vorhaben setze einen markanten ortsbaulichen Akzent, welcher aus eigener Kraft einen neuen Ort mit Qua- litäten zwischen den Entwicklungsschwerpunkten Bahnhofareal und Dorf- zentrum schaffe. Ganzheitlich betrachtet ergänze das Projekt die nahelie- genden und zu den prominentesten zählenden Hotelbauten vor Ort, näm- lich das D._____ und das A._____ in bester und zeitgemässer Form. Auf- grund dieser Erwägungen und Interessenabwägung habe schon das ARE keine Probleme mit dem ISOS gesehen (vgl. dazu vorstehend auch E. 12.1.5). 27.2.Das Gericht gelangt zur Überzeugung, dass sowohl die Beschwerdegeg- nerin 2 als auch die Beschwerdegegnerin 1 die Gesamtinteressenabwä- gung bezüglich der Auswirkungen der vorliegenden NUP 2015 resp. des dadurch ermöglichten Baus eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort (in einem Gebiet, welches aus siedlungsplanerischer Sicht und aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften von RPG 1 prädestiniert ist) in den geplanten Ausmassen (in näherer Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolu- men, wie die Hotels A., D. und K.) und mit der vorgese- henen Architektur korrekt vorgenommen haben, indem sie zum Schluss ge- kommen sind, dass all dies in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen – so unter anderem auch das Interesse an der Erhaltung des Postgebäu- des sowie das Interesse der Hotels A. und D._____ samt übriger Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse –

• 128 - überwiegt. Ausschlaggebend ist insbesondere die Tatsache, dass die Ent- stehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an promi- nenter Lage für die künftige Positionierung der Beschwerdegegnerin 2 als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation bestehen zu können. Investoren für neue Hotelbauten im Berggebiet sind nicht zahl- reich, insbesondere, nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvor- haben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt sodann auch deshalb zu Gunsten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Bau- bereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das ermöglichte ma- ximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nut- zungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht, sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels, ein grosses öffentliches Interesse. Sollte im Baubereich I wider Er- warten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen realisiert werden, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zur NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig wären und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erführen. Die Gesamtinteressenabwägung fällt schliesslich auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits beste- hende Bauzone betroffen ist und der Planung keine überwiegenden Inter- essen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Zwar werden aufgrund der NUP

• 129 - 2015 die Aussichtsverhältnisse einzelner Nachbarschaften im Vergleich zur Planung NUP 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlech- tert. Dies kann für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Ein- bussen zur Folge haben. In Übereinstimmung mit der Beschwerdegegnerin 2 stuft die Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Schaf- fung der Voraussetzungen für das neue Hotel und die neue Klinik am ge- planten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsrechts aber als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Es gibt kei- nen Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten. Mittels der Auflage gemäss Dispositiv Ziff. 1.a) und b) des Genehmigungsent- scheids (siehe BF-act. 23 S. 57 in R 17 44) wird zudem sichergestellt, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur NUP 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Vo- lumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. 28.1.Der angefochtene Beschluss des kommunalen Souveräns vom 18. Okto- ber 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, wie auch der zugehörige Genehmigungsentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Pro- tokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 als auch im Besonderen der Be- schwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (Protokoll Nr. 356) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungs- planung H._____ Süd) erweisen sich nach dem Gesagten allesamt als rechtens und korrekt, was zu ihrer Bestätigung und zur Abweisung der da- gegen erhobenen Beschwerde vom 2. Juni 2017 führt, soweit auf diese Beschwerde aus formellen Gründen überhaupt eingetreten werden kann. 28.2.Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der Komplexität der Sache und des Umfangs der Fallbearbeitung (mit Durch-

• 130 - führung eines Augenscheins) erachtet das Verwaltungsgericht vorliegend ermessensweise eine Staatsgebühr von Fr. 10'000.-- für angemessen. 28.3.1. Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin die Beigeladene ebenfalls zu entschädigen. Nach Art. 40 Abs. 2 VRG stehen der beigeladenen Person, welche [auf Einladung des Instruktionsrichters] am Verfahren teilnimmt, die gleichen Rechte zu wie den Hauptparteien. Vorliegend hat sich die Beige- ladene sowohl mittels Rechtsschriften und entsprechenden Anträgen als auch durch ihre Präsenz am Augenschein vom 29. März 2019 am Verfah- ren beteiligt, wofür sie – entsprechend dem Ausgang des Verfahrens – aus- sergerichtlich angemessen zu entschädigen ist. Angesichts der Gleichstel- lung mit den Hauptparteien kommt in Bezug auf die Beigeladene Art. 78 Abs. 1 VRG zur Anwendung, wonach die im Rechtsmittelverfahren unter- liegende Partei in der Regel verpflichtet wird, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. 28.3.2. Ausgangspunkt bildet hier die (im Parallelverfahren R 17 50) eingereichte Honorarnote des Rechtsvertreters (RA Huber) der Beigeladenen vom 15. Januar 2018, worin dieser eine Entschädigung von Fr. 69'579.10 ([soweit für das Gericht ersichtlich] bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 185.50 Std. meist à Fr. 360.--/Std. [zirka Fr. 66'780.--] zzgl. Kleinspesen [Restbe- trag Fr. 2'799.10]) geltend machte. Da sich die Eingaben und Vorbringen der Beigeladenen auf vier Beschwerdeführer/Innen beziehen, muss die Gesamtsumme der eingereichten Honorarnote entsprechend auf vier Par- teien aufgeteilt werden. Zudem ist die betreffende Honorarnote von vorn- herein noch zu kürzen. Im Kanton Graubünden ist für die Bemessung und Berechnung der Entschädigung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte die Honorarverordnung (HV; BR 310.250) massgebend. Nach Art. 2 Abs. 1 HV setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. In Art. 3 Abs. 1 Satz 1 HV wird dazu bestimmt: "Als üblich gilt ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken." Das

• 131 - Gericht sieht keine Veranlassung, nicht auch hier vom üblichen (durch- schnittlichen) Stundenansatz von Fr. 240.-- auszugehen. Dementspre- chend ist die Honorarnote vom 15. Januar 2018 (ohne Honorarvereinba- rung laut Art. 4 HV) noch ziffernmässig nach unten zu korrigieren. Das Ge- richt setzt deshalb ermessensweise die Parteientschädigung auf gesamt- haft Fr. 47'855.60 (bestehend aus: 185.50 Std. à Fr. 240.-- [Fr. 44'520.--] plus 3 % Kleinspesen [Fr. 1'335.60] und Auslagenersatz für die Teilnahme am Augenschein vom 29. März 2019 [Pauschale Fr. 2'000.--] inkl. Studium Protokoll Augenschein) fest. Mangels Substantiierung und Spezifizierung der am 15. Januar 2018 eingereichten Honorarnote ist dieselbe je hälftig und damit zu gleichen Teilen auf die beiden Verfahren R 17 44, 45, 46, 50 [Fr. 23'927.80] einerseits und das Verfahren R 17 48 [Fr. 23'927.80] ande- rerseits aufzuteilen. Für das Verfahren R 17 44 bedeutet dies konkret, dass die hier obsiegende Beigeladene gegenüber der unterliegenden Beschwer- deführerin im Umfang von ¼ ihrer Honorarnote von Fr. 23'927.80 (für alle vier Verfahren R 17 44, 45, 46, 50) zu entschädigen ist. Die Parteientschä- digung beträgt somit Fr. 5'981.95 (Fr. 23'927.89 geteilt durch 4). In diesem Umfang hat die Beschwerdeführerin der Beigeladene im Verfahren R 17 44 eine aussergerichtliche Entschädigung zu bezahlen. Weil die Beigeladene gemäss UID-Register (CHE 116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und da- mit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehr- wertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b). 28.4.Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 steht gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine Entschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten, wofür kein Auslagenersatz gewährt wird. Demnach erkennt das Gericht:

• 132 - 1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2.Die Gerichtskosten, bestehend

• aus einer Staatsgebühr vonFr.10'000.--

• und den Kanzleiauslagen vonFr.2'852.-- zusammenFr.12'852.-- gehen zulasten der A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu be- zahlen. 3.Aussergerichtlich hat die A._____ die B._____ AG mit Fr. 5'981.95 (ohne MWST) zu entschädigen. 4.[Rechtsmittelbelehrung] 5.[Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2021 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1C_53/2020).