Art. 3 ZWG

“________ wohnen, weder vermietet noch verkauft werden darf.         Gemäss Art. 56 Abs. 4 StG sind die im Grundbuch eingetragenen Rechte und Lasten zu berücksichtigen, soweit sie den Wert des Grundstücks beeinflussen. Diese Bestimmung ist vorliegend nicht direkt anwendbar, denn sie bezieht sich auf Grund- und Personaldienstbarkeiten (vgl. Bewertungsnormen, Ziff. 1.2). Allerdings leuchtet nicht ein, weshalb eine öffentlich-rechtlich begründete Einschränkung der freien Verfügungsmacht des betroffenen Grundeigentümers nicht auch im Rahmen der amtlichen Bewertung zu berücksichtigen wäre, sofern diese Einschränkung den Wert der Liegenschaft beeinflusst. Davon kann vorliegend ausgegangen werden. So hat das Bundesamt für Raumentwicklung am 9. Mai 2023 bekanntgegeben, dass die Immobilienpreise in touristischen Hot-Spots stark gestiegen seien, was in erster Linie auf die starke Nachfrage nach Zweitwohnungen zurückzuführen sei (abrufbar unter: <www.admin.ch> "Dokumentation > Medienmitteilungen"). Weiter ist in Art. 3 Abs. 1 ZWG vorgesehen, dass die Kantone bei Bedarf im Richtplan Massnahmen zur Förderung preisgünstiger Erstwohnungen vorsehen. Gemäss Richtplan des Kantons Bern gehört D.________ zu jenen Gemeinden, in denen entsprechende Massnahmen im Rahmen der Ortsplanung erforderlich sind (einsehbar unter: <www.agi.dij.be.ch>, Menu: "Angebot an Karten > Kantonaler Richtplan, Elemente Siedlung" [konsultiert am 20.1.2025]). Gemäss einer Hochrechnung der Abteilung Amtliche Bewertung vom 26. September 2018 (nicht mehr online abrufbar) hat sich die allgemeine Neubewertung 2020 in folgenden Gemeinden am stärksten auf die Einnahmen aus der Liegenschaftssteuer (die direkt mit der Zunahme der amtlichen Werte zusammenhängt) ausgewirkt: Saanen +154 %, Lauenen +134 %, Gsteig +100 %, Grindelwald +68 %, Adelboden +57 %. Für die hier betroffene Gemeinde D.________ ist ein Anstieg um 38 % ausgewiesen. Der durchschnittliche Zuwachs im ganzen Kanton beträgt demgegenüber nur 24 %. Für die Steuerrekurskommission steht ausser Frage, dass die weit überdurchschnittliche Zunahme der amtlichen Werte in den touristisch geprägten Gemeinden zu einem grossen Teil auf Zweitliegenschaften zurückzuführen sind.”

“In gleicher Weise lässt die umstrittene Regelung die Anrechenbarkeit der Wohnung im Rahmen des Wohnanteilplans auch bei Nutzungen im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. c ZWG zu, d. h. von Personen, die sich nicht beim Einwohneramt melden müssen (wie von diplomatischem Personal und Asylsuchenden), und bei Nutzungen im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. g ZWG, d. h. bei Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind. Dass diese kommunalen Einschränkungen zum Geltungsbereich der umstrittenen Regelung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zuwiderlaufen würden, machen die Beschwerdeführerinnen nicht konkret geltend und ist auch nicht ersichtlich. 3.3 Die Beschwerdeführerinnen erinnern aber daran, dass der Anteil der Zweitwohnungen in der Stadt Zürich massiv unter der Schwelle von 20 Prozent gemäss Art. 1 ZWG liegt. Sie bestreiten, dass die Gemeinde zuständig sei, um die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zu verschärfen, zu konkretisieren oder aufzuweichen. Aus bundesrechtlicher Sicht ist zu berücksichtigen, dass Art. 3 Abs. 2 ZWG den Kantonen die Kompetenz belässt, Vorschriften zu erlassen, welche die Erstellung und (Um-)Nutzung von Wohnungen stärker einschränken, als es das Zweitwohnungsgesetz vorsieht (vgl. Mösching, in: SHK-Kommentar ZWG, Art. 3 Rz. 4). Dabei hatte der Bundesgesetzgeber namentlich Beschränkungen im Rahmen raumplanerischer und baurechtlicher Massnahmen vor Augen (Botschaft zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2287 ff., 2300, 2307). Art. 3 Abs. 2 ZWG ist so zu verstehen, dass kantonal auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen ergriffen werden können (vgl. dazu Mösching, Art. 3 Rz. 7; Streiff, Art. 75b Rz. 14, 34; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. II, 4. A., Bern 2017, Art. 71a N. 16). Den Gemeinden steht nach Massgabe des kantonalen Rechts die Befugnis zu Beschränkungsmassnahmen über die Bundesregelung hinaus im Sinn von Art. 3 Abs. 2 ZWG zu (vgl. Mösching, Art.”

“In gleicher Weise lässt die umstrittene Regelung die Anrechenbarkeit der Wohnung im Rahmen des Wohnanteilplans auch bei Nutzungen im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. c ZWG zu, d. h. von Personen, die sich nicht beim Einwohneramt melden müssen (wie von diplomatischem Personal und Asylsuchenden), und bei Nutzungen im Sinn von Art. 2 Abs. 3 lit. g ZWG, d. h. bei Dienstwohnungen für Personen, die insbesondere im Gastgewerbe, in Spitälern und in Heimen tätig sind. Dass diese kommunalen Einschränkungen zum Geltungsbereich der umstrittenen Regelung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zuwiderlaufen würden, machen die Beschwerdeführerinnen nicht konkret geltend und ist auch nicht ersichtlich. 3.3 Die Beschwerdeführerinnen erinnern aber daran, dass der Anteil der Zweitwohnungen in der Stadt Zürich massiv unter der Schwelle von 20 Prozent gemäss Art. 1 ZWG liegt. Sie bestreiten, dass die Gemeinde zuständig sei, um die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zu verschärfen, zu konkretisieren oder aufzuweichen. Aus bundesrechtlicher Sicht ist zu berücksichtigen, dass Art. 3 Abs. 2 ZWG den Kantonen die Kompetenz belässt, Vorschriften zu erlassen, welche die Erstellung und (Um-)Nutzung von Wohnungen stärker einschränken, als es das Zweitwohnungsgesetz vorsieht (vgl. Mösching, in: SHK-Kommentar ZWG, Art. 3 Rz. 4). Dabei hatte der Bundesgesetzgeber namentlich Beschränkungen im Rahmen raumplanerischer und baurechtlicher Massnahmen vor Augen (Botschaft zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 19. Februar 2014, BBl 2014 2287 ff., 2300, 2307). Art. 3 Abs. 2 ZWG ist so zu verstehen, dass kantonal auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen ergriffen werden können (vgl. dazu Mösching, Art. 3 Rz. 7; Streiff, Art. 75b Rz. 14, 34; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. II, 4. A., Bern 2017, Art. 71a N. 16). Den Gemeinden steht nach Massgabe des kantonalen Rechts die Befugnis zu Beschränkungsmassnahmen über die Bundesregelung hinaus im Sinn von Art. 3 Abs. 2 ZWG zu (vgl. Mösching, Art.”