Art. 396

“stelle die Vorinstanz generelle Überlegungen an. Zwar sei einer patentierten Rechtsanwältin die Prozessführung vorbehalten, daraus nun aber den Schluss zu ziehen, dass mit der Kontaktaufnahme einer Anwältin automatisch eine Prozessführungsbefugnis gegeben sei, widerspreche klar der vorzitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung, nach welcher Prozessvollmachten restriktiv auszulegen seien, sowie Art. 396 Abs. 3 OR. Sodann werde ausgeführt, das Aus- stellen einer Vollmacht für bloss Beratung mache keinen Sinn. Dies widerspreche aber gängiger Praxis: Eine Vollmacht mit Rechtsberatung diene dazu, bei Dritten Informationen einzuholen, welche zum Beispiel für eine mögliche spätere Klage- erhebung notwendig seien. Gerade der angefochtene Beschluss belege dies deutlich: Die Vorinstanz setze sich auf S. 17 ff. mit der Frage auseinander, ob sie – die Beklagte 3 – die Erblasserin H._____ umgebracht habe. Abklärungen zu dieser Frage bedürften einer Vollmacht, um zum Beispiel Auskünfte zu erlangen, welche beispielsweise Strafbehörden weitergegeben werden könnten. Da Dritte - 9 - regelmässig Vollmachten zur Legitimation eines Anwaltes verlangten, mache eine Vollmacht mit der Erlaubnis zur Rechtsberatung Sinn. Der Vorwurf der Vorinstanz, das Ausstellen einer Vollmacht ohne Prozessführungsbefugnis sei sinnlos, sei damit widerlegt. Es sei gerichtsnotorisch, dass Anwälte sich Vollmachten ausstel- len liessen mit der ausdrücklichen Beschränkung auf Rechtsberatung, da der Kli- ent entsprechend Art.”

“der Auftraggeber auch bei grös­seren Arbeitsaufwendungen der beauftragten Person grundsätzlich nicht mehr als den vereinbarten (Höchst-)Betrag (vorne E. 4.2). Vorbehalten bleibt der Fall, dass der Mehraufwand auf einer Änderung des ursprünglich verein­barten, vom Kostendach erfassten Leistungsinhalts beruht, indem die beauf­tragte Person zu zusätzlichen oder anderen Leistungen verpflichtet wird. Diesfalls hat die beauftragte Person in der Regel Anspruch auf eine entspre­chende Erhöhung des Honorars. Welche Leistungen unter das vereinbarte Kostendach fallen, ergibt sich durch Auslegung des konkreten Vertrags (Walter Fellmann, a.a.O., Art. 394 N. 443 in Bezug auf das Pauschalhonorar; Egli/Stöckli, a.a.O., N. 7.15, 7.26, mit weiteren Hinweisen; vgl. auch Peter Gauch, a.a.O., N. 905 f. und 1036). Haben die Parteien die von der beauf­tragten Person zu erbringenden Leistungen nicht im Einzelnen festgelegt, sondern sich lediglich über den Auftragszweck geeinigt, so ergibt sich der Umfang des Auftrags nach der Natur des zu besorgenden Geschäfts (Art. 396 Abs. 1 OR). Es soll die Arbeit geleistet werden, die zur Erreichung des angestrebten Zwecks erforderlich ist (BGer 4C.80/2005 vom”

“L'appelant remet en cause l'appréciation du premier juge quant au contenu du contrat qui la liait à l'intimée. Il soutient que ce contrat obligeait celle-ci à examiner les conséquences fiscales en Suisse du contrat d'apport conclu en vue du transfert de son activité professionnelle. 3.1 3.1.1 En matière contractuelle, les conditions d'une action en responsabilité sont énoncées à l'art. 97 al. 1 CO. La responsabilité est engagée lorsque quatre conditions cumulatives sont remplies : une violation du contrat (sous la forme de l'inexécution ou de la mauvaise exécution d'une obligation), une faute (qui est présumée), un rapport de causalité (naturelle et adéquate) et un dommage (arrêts du Tribunal fédéral 4A_41/2016 du 20 juin 2016 consid. 3.4; 4A_90/2011 du 22 juin 2011 consid. 2.2.2). 3.1.2 A teneur de l'art. 394 al. 1 CO, le mandat est un contrat par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). L'art. 396 al. 1 CO prévoit en outre que l’étendue du mandat est déterminée, si la convention ne l’a pas expressément fixée, par la nature de l’affaire à laquelle il se rapporte. En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). Lorsque les parties se sont exprimées de manière concordante (échange de manifestations de volonté concordantes; übereinstimmende Willenserklärungen), qu'elles se sont effectivement comprises et, partant, ont voulu se lier, il y a accord de fait (tatsächlicher Konsens); si au contraire, alors qu'elles se sont comprises, elles ne sont pas parvenues à s'entendre, ce dont elles étaient d'emblée conscientes, il y a un désaccord patent (offener Dissens) et le contrat n'est pas conclu (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2021 du 21 décembre 2021 consid. 5.1). Subsidiairement, si les parties se sont exprimées de manière concordante, mais que l'une ou les deux n'ont pas compris la volonté interne de l'autre, ce dont elles n'étaient pas conscientes dès le début, il y a désaccord latent (versteckter Dissens) et le contrat est conclu dans le sens objectif que l'on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de la confiance; en pareil cas, l'accord est de droit (ou normatif) (ATF 144 III 93 consid.”

“Le contrat de mandat est celui par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Le mandataire doit exécuter avec soin la mission qui lui est confiée et sauvegarder fidèlement les intérêts légitimes de son cocontractant (art. 321a al. 1 CO applicable par le renvoi de l'art. 398 al. 1 CO). Il est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution de sa mission (art. 398 al. 2 CO). Le mandataire est de manière générale tenu à des devoirs de diligence, d'information et de conseil (ATF 115 II 62 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_111/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4C.398/2006 du 13 février 2007 consid. 3; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 4465 ss; Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, n° 13 ad art. 398 CO). 5.1.1 Selon l'art. 396 al. 1 CO, l'étendue du mandat est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte. En particulier, le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution (art. 396 al. 2 CO), cette disposition n'exigeant pas du mandataire qu'il attende une autorisation spéciale expresse de son client avant d'effectuer toute démarche judiciaire nécessaire à l'accomplissement de l'affaire confiée. Le mandataire doit ainsi informer son mandant sans délai des décisions qui lui ont été notifiées et lui faire part des diverses solutions envisageables. Dans l'hypothèse où la décision est défavorable au mandant, il doit également, dans le délai de recours, s'assurer de la volonté de celui-ci de ne pas recourir (ATF 110 IB 94 consid. 2 et la référence citée). S'il y a péril en la demeure, par exemple pour interrompre une prescription ou requérir des mesures provisoires, le mandataire doit en principe entreprendre les démarches nécessaires, même s'il n'a pas pu obtenir préalablement l'aval de son mandant. La présomption selon laquelle le mandat comprend pour le mandataire le pouvoir de faire tous les actes juridiques nécessités par son exécution vaut tant dans les rapports internes que dans les rapports externes (ATF 145 II 201 consid.”

“Le contrat de mandat est celui par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Le mandataire doit exécuter avec soin la mission qui lui est confiée et sauvegarder fidèlement les intérêts légitimes de son cocontractant (art. 321a al. 1 CO applicable par le renvoi de l'art. 398 al. 1 CO). Il est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution de sa mission (art. 398 al. 2 CO). Le mandataire est de manière générale tenu à des devoirs de diligence, d'information et de conseil (ATF 115 II 62 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_111/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4C.398/2006 du 13 février 2007 consid. 3; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 4465 ss; Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, n° 13 ad art. 398 CO). 5.1.1 Selon l'art. 396 al. 1 CO, l'étendue du mandat est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte. En particulier, le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution (art. 396 al. 2 CO), cette disposition n'exigeant pas du mandataire qu'il attende une autorisation spéciale expresse de son client avant d'effectuer toute démarche judiciaire nécessaire à l'accomplissement de l'affaire confiée. Le mandataire doit ainsi informer son mandant sans délai des décisions qui lui ont été notifiées et lui faire part des diverses solutions envisageables. Dans l'hypothèse où la décision est défavorable au mandant, il doit également, dans le délai de recours, s'assurer de la volonté de celui-ci de ne pas recourir (ATF 110 IB 94 consid. 2 et la référence citée). S'il y a péril en la demeure, par exemple pour interrompre une prescription ou requérir des mesures provisoires, le mandataire doit en principe entreprendre les démarches nécessaires, même s'il n'a pas pu obtenir préalablement l'aval de son mandant. La présomption selon laquelle le mandat comprend pour le mandataire le pouvoir de faire tous les actes juridiques nécessités par son exécution vaut tant dans les rapports internes que dans les rapports externes (ATF 145 II 201 consid.”

“Il doit également calculer le taux de rendement de la fortune et contrôler si ledit rendement est compatible avec le taux d’intérêt technique. De même, il lui appartient d’analyser les effets des modifications salariales et des mutations dans l’effectif des assurés sur la situation financière de l’institution de prévoyance. Dans l’hypothèse où l’expert agréé en matière de prévoyance professionnelle est chargé de contrôler une institution autonome ou semi-autonome, l’art. 53 al. let. b LPP le charge également, en sus de ces questions de nature purement actuarielle, d’examiner la conformité aux prescriptions légales des dispositions réglementaires relatives aux prestations et au financement. Afin que l’expert puisse remplir sa mission conformément à son mandat, il doit pouvoir bénéficier d’un accès illimité aux données comptables et aux pièces justificatives et pouvoir exiger de l’organe paritaire tous les renseignements qu’il juge nécessaires à l’accomplissement de sa tâche (Eisenring, op. cit., n. 642 p. 120). En l’absence de base légale expresse dans le droit de la fondation, cette compétence doit être déduite de l’art. 396 al. 2 CO, disposition en vertu de laquelle le mandataire dispose du pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par l’exécution du mandat.”

“L'appelant remet en cause l'appréciation du premier juge quant au contenu du contrat qui la liait à l'intimée. Il soutient que ce contrat obligeait celle-ci à examiner les conséquences fiscales en Suisse du contrat d'apport conclu en vue du transfert de son activité professionnelle. 3.1 3.1.1 En matière contractuelle, les conditions d'une action en responsabilité sont énoncées à l'art. 97 al. 1 CO. La responsabilité est engagée lorsque quatre conditions cumulatives sont remplies : une violation du contrat (sous la forme de l'inexécution ou de la mauvaise exécution d'une obligation), une faute (qui est présumée), un rapport de causalité (naturelle et adéquate) et un dommage (arrêts du Tribunal fédéral 4A_41/2016 du 20 juin 2016 consid. 3.4; 4A_90/2011 du 22 juin 2011 consid. 2.2.2). 3.1.2 A teneur de l'art. 394 al. 1 CO, le mandat est un contrat par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). L'art. 396 al. 1 CO prévoit en outre que l’étendue du mandat est déterminée, si la convention ne l’a pas expressément fixée, par la nature de l’affaire à laquelle il se rapporte. En droit suisse des contrats, la question de savoir si les parties ont conclu un accord est soumise au principe de la priorité de la volonté subjective sur la volonté objective (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; 123 III 35 consid. 2b). Lorsque les parties se sont exprimées de manière concordante (échange de manifestations de volonté concordantes; übereinstimmende Willenserklärungen), qu'elles se sont effectivement comprises et, partant, ont voulu se lier, il y a accord de fait (tatsächlicher Konsens); si au contraire, alors qu'elles se sont comprises, elles ne sont pas parvenues à s'entendre, ce dont elles étaient d'emblée conscientes, il y a un désaccord patent (offener Dissens) et le contrat n'est pas conclu (ATF 144 III 93 consid. 5.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2021 du 21 décembre 2021 consid. 5.1). Subsidiairement, si les parties se sont exprimées de manière concordante, mais que l'une ou les deux n'ont pas compris la volonté interne de l'autre, ce dont elles n'étaient pas conscientes dès le début, il y a désaccord latent (versteckter Dissens) et le contrat est conclu dans le sens objectif que l'on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de la confiance; en pareil cas, l'accord est de droit (ou normatif) (ATF 144 III 93 consid.”

“Rechtliches Während der Beweis der vollständigen (und richtigen) Erfüllung seiner Rechen- schaftspflicht dem Beauftragten obliegt (F ELLMANN, a.a.O., Art. 404 N. 96), hat der Auftraggeber den Nachweis des Bestandes und des Umfangs des Auftrags und damit der Rechenschafts- und Herausgabepflicht als anspruchsbegründende Tat- sachen zu erbringen (vgl. Art. 8 ZGB). Zwar ist vorliegend der Bestand der beiden Auftragsverhältnisse unbestritten, deren jeweiliger Umfang jedoch strittig. Dieser ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln (vgl. Art. 396 Abs. 1 OR). Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden tatsäch- lichen Willen der Parteien festzustellen (natürlicher Konsens; Art. 18 Abs. 1 OR; BGer 4A_496/2020 vom 11. Februar 2021 E. 3.1). Diese subjektive Vertragsaus- legung bezieht sich auf den Willen der Vertragsparteien im Zeitpunkt des Ver- tragsschlusses. Nachträgliches Parteiverhalten kann berücksichtigt werden, wenn es Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen der Parteien zulässt (BGE 144 III 93 E. 5.2.2; BGer 4A_496/2020 vom 11. Februar 2021 E. 3.1). Steht eine tatsäch- liche Willensübereinstimmung fest, bleibt für eine Auslegung nach dem Vertrau- ensgrundsatz kein Raum (BGer 4A_496/2020 vom 11. Februar 2021 E. 3.1; BGE 132 III 626 E. 3.1; BGE 128 III 70 E. 1a). Erst wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung nicht behauptet wird oder unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklä- rungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden - 40 - werden durften und mussten (Bestimmung des normativen Konsens).”

“________ SA le lendemain, lui impartissant un délai supplémentaire de dix jours pour produire une procuration l’autorisant à recourir, vu l’écriture du 22 avril 2024 de Me Raphaël Tatti, au bénéfice d’une procuration, requérant notamment de pouvoir consulter le dossier, vu les autres pièces du dossier ; attendu que l’écriture déposée le 24 janvier 2024 l’a été dans le délai de dix jours de l’art. 174 al. 1 LP (loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite ; RS 281.1) ; attendu que, selon l’art. 68 al. 1 CPC applicable à la procédure sommaire régissant le prononcé de faillite (art. 251 let. a CPC), toute personne capable d’ester en justice peut se faire représenter au procès, que l’art. 68 al. 3 CPC prescrit que le représentant doit justifier de ses pouvoirs par une procuration, que d’après la doctrine, l’introduction de la règle de l’art. 68 al. 3 CPC a entraîné la suppression de la mention de l’ouverture d’un procès dans la liste des actes nécessitant une procuration spéciale de l’art. 396 al. 3 CO (Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220) (Müller, Contrats de droit suisse, 2021, n° 2672, pp. 571-572 ; Werro, in Thevenoz/Werro (éd.), Commentaire romand CO I, 3e éd, 2021, n. 13 ad art. 396 CO et références), que, toutefois, cette suppression ne change rien à l’obligation pour le représentant de produire une procuration spéciale pour pouvoir agir devant les tribunaux (ibidem), qu’en l’espèce, la procuration commerciale produite ne couvre que des tâches administratives dans le cadre d’un mandat de gestion, comptabilité, fiscalité, auprès des administrations compétentes, des assurances sociales ou privées, ainsi que la représentation devant tous les bureaux administratifs ou commerciaux, qu’elle ne mentionne en revanche pas expressément la représentation devant les tribunaux et les pouvoirs d’intenter un procès, respectivement de déposer un recours, que les conditions de l’art. 68 al. 3 CPC et 396 al. 3 CO ne sont pas réalisées, que la procuration produite n’est pas valable devant la cour de céans ; attendu que selon l’art.”

“Betreffend den Umfang der Vollmacht ist weiter Folgendes zu beachten: In einer Vollmacht sind in aller Regel auch Geschäfte mit eingeschlossen, die das Erreichen des Hauptauftrages unterstützen oder eine Voraussetzung für dessen Erfüllung bilden (BGE 99 II 44). Dies gilt auch im vorliegenden Fall, ist doch die Bevollmächtigte als Erbenvertreterin im Nachlass des Erblassers mit den Kompe- tenzen eines Generalbevollmächtigten ausgestattet (act. 6/4/7; vgl. oben, Ziff. 5.2.). Einer besonderen Ermächtigung bedarf es indessen zur Einleitung eines Prozesses (BSK OR I-W ATTER, Art. 33 N 21 mit Verweis auf Art. 396 Abs. 3 OR). Anders als in der Generalvollmacht vom 14. Dezember 2016 (act. 6/19/40), in welcher sich die Klägerin 1 vom Erblasser ausdrücklich das Recht einräumen liess, in dessen Namen Prozesse zu führen, wird die Prozessführung in der Voll- macht vom 1. Dezember 2019 nicht genannt. Die Klägerin 1 lässt in der Berufungsantwort (wie schon vor Vorinstanz) vor- tragen, gemäss Art. 396 Abs. 3 OR brauche es in der seit 1. Januar 2011 gültigen Fassung keiner Ermächtigung für das Anheben einer Klage mehr. Da dieses Er- fordernis mit der Gesetzesänderung vom 1. Januar 2011 aufgegeben worden sei, brauche es für einen Prozess keine besondere Vollmacht (act. 14 Rz 67 f.). Sie beruft sich dabei auf eine Kommentierung im Handkommentar zum Schweizer Privatrecht (CHK-G EHRER/GIGER, 3. Aufl. 2016, Art. 396 OR N 11). Zutreffend ist, dass mit der Einführung der Schweizerischen Zivilprozess- ordnung (ZPO) auch Art. 396 Abs. 3 OR abgeändert worden ist. Es wurde der - 18 - ehedem geltende "Vorbehalt der Bestimmungen des eidgenössischen oder kan- tonalen Prozessrechtes" gestrichen, und bei den Spezialvollmachten wird die Prozessanhebung nicht mehr genannt; Klageanerkennung sowie Klagerückzug waren ehedem in Art. 396 Abs. 3 OR nicht genannt und sind es nach wie vor nicht, doch wird soweit ersichtlich von niemandem bezweifelt, dass es hierfür (ehedem wie aktuell) einer Spezialvollmacht bedarf.”

“Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen entspre- chenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der - 5 - schriftlichen Begründung formgerecht gegen den erstinstanzlichen Entscheid er- hoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2.4 m.w.H.; BGer 5A_111/2016 vom 6. September 2016, E. 5.3). Im Lichte dieser Erwägungen braucht vorab auf die Ausführungen in Rz. 27 f. der Berufungsschrift (Urk. 1) nicht weiter eingegangen zu werden. Die Beklagte 3 wiederholt hier ihre Ausführungen, welche sie vor Vorinstanz gemacht hatte, ohne auf die vorinstanzlichen Erwägungen im angefochtenen Entscheid einzugehen. Auch genügt es nicht zu kritisieren, die Vorinstanz gehe nicht auf diese Recht- sprechung ein, was eine Verletzung des rechtlichen Gehörs bedeute, ohne "die- se" Rechtsprechung zu konkretisieren (Urk. 1 Rz. 29). Die Beklagte 3 liess in der davorstehenden Randziffer ausführen, dass nach Lehre und Rechtsprechung ge- stützt auf Art. 396 Abs. 3 OR für das Einleiten eines Prozesses eine besondere Ermächtigung, eine Prozessvollmacht nötig se i, die die Prozessführungsbefugnis ausdrücklich zum Ausdruck bringe. Sie verweist diesbezüglich jedoch einzig auf Literaturstellen (Urk. 1 Rz. 28). Auf die Rüge der Gehörsverletzung ist daher ebenfalls nicht einzutreten.”

“Il n'y a donc aucune objection à ce que celui-ci se fasse représenter par une personne de son choix pour recevoir un tel avis (« passive Stellvertretung »). Dans ce cas, la réception, par le représentant, de la manifestation de volonté émanant du tiers produit les mêmes effets que si cette manifestation était parvenue directement au représenté, pour autant que la procuration passive délivrée au représentant autorisât ce dernier à recevoir l'avis correspondant pour le compte du représenté (TF 4A_ 361/2008 du 26 septembre 2008, consid. 2.2.2 ; Gauch/Schluep/Schmid/Heinz, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 8e éd., n. 1359). Celui qui prétend que la communication faite au représentant liait le représenté doit prouver, en cas de contestation, que la réception de l'avis comminatoire était couverte par la procuration donnée au mandataire (cf. Christine Chappuis, in Thévenoz/Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., n. 19 ad art. 32 CO). S'agissant du mandat, son étendue est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte (art. 396 al. 1 CO).    5.3.3              En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appelante a notifié, par courriers recommandés du 9 août 2023, cinq avis comminatoires aux intimés pour les loyers impayés des mois de juillet et août 2023, à savoir aux trois locataires intimés à l’adresse des locaux litigieux, ainsi qu’à l’adresse de domicile des intimés B.________ et X.________, courriers qui n’ont été retirés par aucun d’entre eux. Il en va de même des courriers recommandés du 26 septembre 2023 concernant la résiliation du contrat de bail au moyen des formules officielles, lesquels n’ont pas non plus été retirés par les intimés.                 Ces notifications ont été faites valablement et conformément à l’art. 257d CO.                 Tout d’abord, le fait qu’aucun des trois intimés n’ait retiré les plis qui leur ont été notifiés en recommandé par l’appelante, que ce soit pour l’avis comminatoire ou l’avis de résiliation, ne trouve aucune explication rationnelle. En particulier, les intimés n’ont pas expliqué avoir été dans l’impossibilité de retirer les plis en question.”

“Bei einer Vertretung einer Partei kann zwischen einer aktiven Vertretung und einer passiven unterschieden werden. Bei ersterer erfolgt die Vertretung umfassend, das heisst der Parteivertreter nimmt im Namen des Vertretenen alle Prozesshandlungen vor, die zur Führung des Prozesses erforderlich sind. Bei einer passiven Vertretung beschränkt sich die Vertretungsmacht hingegen darauf, als Zustellungsbevollmächtigter an der eigenen Adresse Schriftstücke für den Vertretenen entgegenzunehmen und an diesen weiterzuleiten. Wird ein Zustellungsempfänger beauftragt, kann die hierfür erforderliche Vollmacht stillschweigend erteilt werden (vgl. Art. 396 Abs. 2 OR). Die Bezeichnung eines solchen Zustellungsdomizils ist von der Zivilprozessordnung zwar für Parteien mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland vorgesehen (vgl. Art. 140 ZPO), ist aber auch in anderen Situationen denkbar, so zum Beispiel, wenn der Empfänger seine Post an eine andere Adresse umleiten lässt, weil er an seiner eigenen Adresse während längerer Zeit abwesend ist. Da der Empfänger an der angegebenen Adresse nicht angeschrieben ist, bedarf es in solchen Fällen einer Zustellanweisung, zum Beispiel mittels gebräuchlichem Zusatz "per Adresse" ("p. A." oder "p. Adr.") (vgl. Urteil BGer 5A_803/2019 vom 3. April 2020 E. 3.3 f.). Die für die aktive Vertretung zu beachtenden Einschränkungen nach Art. 68 ZGB gelten für die passive Vertretung nicht. Insbesondere muss es sich bei der am Zustellungsdomizil empfangsberechtigten Person nicht um einen Anwalt handeln. Ausserdem können neben natürlichen Personen auch juristische Personen als Zustellungsempfänger bezeichnet werden (vgl. BGE 143 III 28 E.”

“Bei einer Vertretung einer Partei kann zwischen einer aktiven Vertretung und einer passiven unterschieden werden. Bei ersterer erfolgt die Vertretung umfassend, das heisst der Parteivertreter nimmt im Namen des Vertretenen alle Prozesshandlungen vor, die zur Führung des Prozesses erforderlich sind. Bei einer passiven Vertretung beschränkt sich die Vertretungsmacht hingegen darauf, als Zustellungsbevollmächtigter an der eigenen Adresse Schriftstücke für den Vertretenen entgegenzunehmen und an diesen weiterzuleiten. Wird ein Zustellungsempfänger beauftragt, kann die hierfür erforderliche Vollmacht stillschweigend erteilt werden (vgl. Art. 396 Abs. 2 OR). Die Bezeichnung eines solchen Zustellungsdomizils ist von der Zivilprozessordnung zwar für Parteien mit Wohnsitz oder Sitz im Ausland vorgesehen (vgl. Art. 140 ZPO), ist aber auch in anderen Situationen denkbar, so zum Beispiel, wenn der Empfänger seine Post an eine andere Adresse umleiten lässt, weil er an seiner eigenen Adresse während längerer Zeit abwesend ist. Da der Empfänger an der angegebenen Adresse nicht angeschrieben ist, bedarf es in solchen Fällen einer Zustellanweisung, zum Beispiel mittels gebräuchlichem Zusatz "per Adresse" ("p. A." oder "p. Adr.") (vgl. Urteil BGer 5A_803/2019 vom 3. April 2020 E. 3.3 f.). Die für die aktive Vertretung zu beachtenden Einschränkungen nach Art. 68 ZGB gelten für die passive Vertretung nicht. Insbesondere muss es sich bei der am Zustellungsdomizil empfangsberechtigten Person nicht um einen Anwalt handeln. Ausserdem können neben natürlichen Personen auch juristische Personen als Zustellungsempfänger bezeichnet werden (vgl. BGE 143 III 28 E.”

“Lorsque le lésé est une personne morale, la qualité pour déposer plainte découle de la structure interne de celle-ci (ATF 118 IV 167 consid. lb) ; ATF 117 IV 437 consid. 1a, JdT 1994 IV 38 ; TF 6B_295/2020 du 22 juillet 2020 consid. 1.4.4). Il s'agit en principe de l'organe qui a pour mission de veiller sur les intérêts lésés par l'infraction et dont les pouvoirs sont mentionnés au registre du commerce. Toutefois, lorsqu'il y a lieu de sauvegarder les intérêts commerciaux d'une entreprise, un mandataire commercial au bénéfice d'une procuration générale au sens de l'art. 462 CO peut déposer plainte sans décision préalable du conseil d'administration pour autant que cela ne soit pas contraire à la volonté de celui-ci (idem).                 La conclusion du contrat de gérance d'immeubles comporte les pouvoirs nécessaires autorisant le gérant à représenter valablement le propriétaire, c'est-à-dire à faire des actes juridiques directement dans la sphère juridique du propriétaire. Ces pouvoirs sont souvent stipulés dans le contrat. À défaut, ils résultent de l'art. 396 CO et, en tout état, de l'usage constant (Luc Thévenoz, Le contrat de gérance d’immeubles, in : Journées suisses du droit de la construction, Fribourg : Institut pour le droit suisse et international de la construction, 2003, p. 115).   4.3 4.3.1              Les premiers juges ont retenu qu’aucun élément ne permettait de mettre en doute le fait que l’agence immobilière était autorisée à représenter le propriétaire pour le dépôt d’une plainte pénale (jugement entrepris, p. 29), d’autant moins qu’une procuration générale suffit dans les cas où la violation de biens matériels est en jeu (Dupuis et al., op. cit., n. 13 ad art. 30 CP) et qu’il s’agissait en l’occurrence d’un cas bagatelle. Ils ont également relevé que le prévenu n’avait jamais sérieusement contesté la validité de la plainte durant l’instruction.   4.3.2              Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmée. [...], administrateur de [...] (devenue depuis lors F.____SA), laquelle gère l’immeuble sis à l’avenue [.”

“Lorsque le lésé est une personne morale, la qualité pour déposer plainte découle de la structure interne de celle-ci (ATF 118 IV 167 consid. lb) ; ATF 117 IV 437 consid. 1a, JdT 1994 IV 38 ; TF 6B_295/2020 du 22 juillet 2020 consid. 1.4.4). Il s'agit en principe de l'organe qui a pour mission de veiller sur les intérêts lésés par l'infraction et dont les pouvoirs sont mentionnés au registre du commerce. Toutefois, lorsqu'il y a lieu de sauvegarder les intérêts commerciaux d'une entreprise, un mandataire commercial au bénéfice d'une procuration générale au sens de l'art. 462 CO peut déposer plainte sans décision préalable du conseil d'administration pour autant que cela ne soit pas contraire à la volonté de celui-ci (idem).                 La conclusion du contrat de gérance d'immeubles comporte les pouvoirs nécessaires autorisant le gérant à représenter valablement le propriétaire, c'est-à-dire à faire des actes juridiques directement dans la sphère juridique du propriétaire. Ces pouvoirs sont souvent stipulés dans le contrat. À défaut, ils résultent de l'art. 396 CO et, en tout état, de l'usage constant (Luc Thévenoz, Le contrat de gérance d’immeubles, in : Journées suisses du droit de la construction, Fribourg : Institut pour le droit suisse et international de la construction, 2003, p. 115).   4.3 4.3.1              Les premiers juges ont retenu qu’aucun élément ne permettait de mettre en doute le fait que l’agence immobilière était autorisée à représenter le propriétaire pour le dépôt d’une plainte pénale (jugement entrepris, p. 29), d’autant moins qu’une procuration générale suffit dans les cas où la violation de biens matériels est en jeu (Dupuis et al., op. cit., n. 13 ad art. 30 CP) et qu’il s’agissait en l’occurrence d’un cas bagatelle. Ils ont également relevé que le prévenu n’avait jamais sérieusement contesté la validité de la plainte durant l’instruction.   4.3.2              Cette appréciation ne prête pas le flanc à la critique et doit être confirmée. [...], administrateur de [...] (devenue depuis lors F.____SA), laquelle gère l’immeuble sis à l’avenue [.”

“E. 2.1.1, auch zum Folgenden; Walter Fellmann, a.a.O., Art. 396 N. 9 f., 25 ff., 35 f.; Oser/Weber, a.a.O., Art. 396 OR N. 3). Die in Art. 396 Abs. 1 OR enthaltene Auslegungsregel erhält ihre Bedeutung insbesondere im Zusam­menhang mit der Honorarforderung der beauftragten Person, soweit ihr die Auftraggeberin bzw. der Auftraggeber entgegenhält, sie habe mehr Aufwand betrieben, als zur Vertragserfüllung erforderlich gewesen wäre. Unnötiger Aufwand ist nicht zu vergüten (vgl. BGE 134 I 159 E. 4.4, die Honorar­forderung eines Gerichtsgutachters betreffend, 117 II 282 E. 4c; BGer 4A_380/2016 vom”

“der Auftraggeber auch bei grös­seren Arbeitsaufwendungen der beauftragten Person grundsätzlich nicht mehr als den vereinbarten (Höchst-)Betrag (vorne E. 4.2). Vorbehalten bleibt der Fall, dass der Mehraufwand auf einer Änderung des ursprünglich verein­barten, vom Kostendach erfassten Leistungsinhalts beruht, indem die beauf­tragte Person zu zusätzlichen oder anderen Leistungen verpflichtet wird. Diesfalls hat die beauftragte Person in der Regel Anspruch auf eine entspre­chende Erhöhung des Honorars. Welche Leistungen unter das vereinbarte Kostendach fallen, ergibt sich durch Auslegung des konkreten Vertrags (Walter Fellmann, a.a.O., Art. 394 N. 443 in Bezug auf das Pauschalhonorar; Egli/Stöckli, a.a.O., N. 7.15, 7.26, mit weiteren Hinweisen; vgl. auch Peter Gauch, a.a.O., N. 905 f. und 1036). Haben die Parteien die von der beauf­tragten Person zu erbringenden Leistungen nicht im Einzelnen festgelegt, sondern sich lediglich über den Auftragszweck geeinigt, so ergibt sich der Umfang des Auftrags nach der Natur des zu besorgenden Geschäfts (Art. 396 Abs. 1 OR). Es soll die Arbeit geleistet werden, die zur Erreichung des angestrebten Zwecks erforderlich ist (BGer 4C.80/2005 vom”

“Was die gültige Vertretung des Erblassers im Schlichtungsverfahren durch die Klägerin 1 und damit die Frage einer gültigen Klagebewilligung betrifft, führte die Vorinstanz aus, die zugrunde liegende Generalvollmacht (act. 6/19/40) be- vollmächtige die Klägerin 1, den Erblasser generell in allen seinen Angelegenhei- ten, in denen eine rechtsgeschäftliche Vertretung möglich sei, zu vertreten, sowie ihn vor allen Behörden der Verwaltung und der streitigen und nichtstreitigen Ge- richtsbarkeit gegenüber rechtsgültig zu vertreten. Die Generalvollmacht zähle so- dann explizit einzelne Handlungen auf, die nach Art. 396 Abs. 3 OR einer beson- deren Ermächtigung bedürften, wie insbesondere Prozesse zu führen, Schiedsge- richte anzunehmen sowie gerichtliche oder aussergerichtliche Vergleiche abzu- schliessen. Die Klägerin 1 sei damit gültig bevollmächtigt gewesen, solche Rechtshandlungen ohne zusätzliche Spezialvollmacht vorzunehmen. Darüber hinaus bestünden vorliegend keinerlei Hinweise, dass der Erblasser die Handlun- gen der Klägerin 1 nicht gewollt resp. im Falle einer ungenügenden Bevollmächti- gung nicht genehmigt hätte. Insbesondere hätten die Beklagten den ihnen oblie- genden Beweis für ihre Behauptung, der Erblasser habe die Klägerin 1 nicht zum Einleiten und Führen des Schlichtungsverfahrens ermächtigt, nicht erbracht, viel- mehr sei in der Generalvollmacht vom 14. Dezember 2016 ein starkes Indiz zu erblicken, dass die fragliche Schlichtungsverhandlung dem Willen des Erblassers entsprochen habe. Im Weiteren könne die Frage offen gelassen werden, ob der Erblasser wie von den Beklagten geltend gemacht zum Zeitpunkt der Unterzeich- nung der Generalvollmacht vom 14.”

“Il n'y a donc aucune objection à ce que celui-ci se fasse représenter par une personne de son choix pour recevoir un tel avis (« passive Stellvertretung »). Dans ce cas, la réception, par le représentant, de la manifestation de volonté émanant du tiers produit les mêmes effets que si cette manifestation était parvenue directement au représenté, pour autant que la procuration passive délivrée au représentant autorisât ce dernier à recevoir l'avis correspondant pour le compte du représenté (TF 4A_ 361/2008 du 26 septembre 2008, consid. 2.2.2 ; Gauch/Schluep/Schmid/Heinz, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, vol. I, 8e éd., n. 1359). Celui qui prétend que la communication faite au représentant liait le représenté doit prouver, en cas de contestation, que la réception de l'avis comminatoire était couverte par la procuration donnée au mandataire (cf. Christine Chappuis, in Thévenoz/Werro [éd.], Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., n. 19 ad art. 32 CO). S'agissant du mandat, son étendue est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte (art. 396 al. 1 CO).    5.3.3              En l’espèce, il n’est pas contesté que l’appelante a notifié, par courriers recommandés du 9 août 2023, cinq avis comminatoires aux intimés pour les loyers impayés des mois de juillet et août 2023, à savoir aux trois locataires intimés à l’adresse des locaux litigieux, ainsi qu’à l’adresse de domicile des intimés B.________ et X.________, courriers qui n’ont été retirés par aucun d’entre eux. Il en va de même des courriers recommandés du 26 septembre 2023 concernant la résiliation du contrat de bail au moyen des formules officielles, lesquels n’ont pas non plus été retirés par les intimés.                 Ces notifications ont été faites valablement et conformément à l’art. 257d CO.                 Tout d’abord, le fait qu’aucun des trois intimés n’ait retiré les plis qui leur ont été notifiés en recommandé par l’appelante, que ce soit pour l’avis comminatoire ou l’avis de résiliation, ne trouve aucune explication rationnelle. En particulier, les intimés n’ont pas expliqué avoir été dans l’impossibilité de retirer les plis en question.”

“Outre que les travaux ont été valablement commandés par l'architecte de l'appelant, qui l'a valablement représenté, l'appelant a également accepté les travaux, une première fois par l'intermédiaire de son architecte le 21 mars 2016, une seconde fois par lui-même le 1er mai 2017. Le grief tiré de l'absence du respect de la forme écrite tombe dès lors à faux. 4.4.5 L'appelant relève encore que l'art. 33 al. 2 SIA 118 (édition 2013), qui fait partie intégrante du contrat d'entreprise du 17 juillet 2015, prévoit que « à moins que les pouvoirs de représentation de la direction des travaux ne soient expressément limités dans le texte du contrat, la direction des travaux représente le maître dans ses rapports avec l'entrepreneur ; le maître est lié par tous les actes de la direction des travaux relatifs à l'ouvrage, notamment par les ordres, les commandes, les confirmations et les remises de plans ». Il soutient cependant, en se référant au consid. 5 de l’arrêt TF 4C.85/2003 du 25 août 2003, que l'architecte ne saurait faire au nom du maître des actes juridiques générateurs d'importants engagements financiers sans en avoir le pouvoir exprès. Cette référence jurisprudentielle ne lui est toutefois d'aucune utilité. Le Tribunal fédéral relève certes que l'art. 396 al. 2 CO n'habilite pas l'architecte à adjuger au nom du maître des travaux aux entrepreneurs. Toutefois, après avoir constaté que le maître n'avait en l'occurrence pas donné à son mandataire des pouvoirs pour adjuger en son nom des contrats aux entrepreneurs, notre haute cour a examiné la question de l'application de l'art. 33 al. 3 CO, relevant que « le défendeur pourrait en effet être lié à son adverse partie pour le motif qu'il aurait adopté à l'endroit de la demanderesse une attitude permettant à celle-ci, en vertu du principe de la confiance, de conclure à l'existence d'un pouvoir de représentation par le biais d'une procuration externe apparente ». Tel a finalement été retenu. Or il n'en va pas différemment dans la présente cause. L'existence d'une procuration interne n'ayant pas été établie, les pouvoirs de représentation ont été analysés ̶ et admis ̶ au regard de l'art. 33 al. 3 CO. L'intégration de la norme SIA 118 permet au demeurant de confirmer la bonne foi de l'intimée à penser que C.”

“187) ou exiger une reddition de compte selon l'art. 400 CO (TERCIER ET ALII, op. cit., nos 4429 s.; FELLMANN, Berner Kommentar, nos 610-614 ad art. 398 CO, nos 92-95 et 101 ad art. 399 CO; OSER/WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd. 2020 [ci-après: Basler Kommentar OR I], nos 6 s. ad art. 399 CO; JOHAN DROZ, La substitution dans le contrat de mandat, 2008, n. 602 ss; JOSEF HOFSTETTER, Der Auftrag und die Geschäftsführung ohne Auftrag, Schweizerisches Privatrecht VII/6, 2000, p. 98 et sous-note 39). Le substitut peut être chargé d'accomplir des actes juridiques ou judiciaires. S'il agit au nom du mandant principal, la procuration peut être fournie soit par le mandataire s'il en a les pouvoirs, soit par le mandant principal directement. Ce dernier cas n'implique pas nécessairement l'existence d'un mandat direct, la procuration pouvant exister sans contrat de mandat (BOHNET/MARTENET, Droit de la profession d'avocat, 2009, n. 2674; FELLMANN, Berner Kommentar, nos 621-626 ad art. 398 CO et nos 42 s. ad art. 396 CO). La substitution doit être distinguée de situations voisines, soit en particulier du cas où le mandataire s'adjoint les services d'un auxiliaire (art. 101 CO; cf. ATF 112 II 347 consid. 2), ou encore de la représentation directe, où le mandataire conclut le contrat au nom du mandant, lequel se trouve ainsi lié au tiers. La distinction peut parfois s'avérer délicate (cf. TERCIER ET ALII, op. cit., nos 4417 ss; FELLMANN, Berner Kommentar, nos 535 ss ad art. 398 CO; DROZ, op. cit., n. 244 ss; sur le Vermittlungsauftrag, cf. par ex. FELLMANN, Berner Kommentar, nos 559 s. ad art. 398 CO et DROZ, op. cit., n. 330-332). Comme exemple de substitution, la doctrine cite le cas de l'avocat généraliste consulté par un client qui souhaite fonder une société et émet des préoccupations fiscales. L'avocat accepte le mandat en prévenant qu'il utilisera probablement les services d'un confrère spécialisé en droit fiscal - ce qu'il fait effectivement. Le fiscaliste est alors le substitut de l'avocat généraliste au sens de l'art.”

“1 Le contrat liant la société fiduciaire au contribuable est un contrat de mandat, régi par les art. 394 ss CO (ATF 145 II 201 consid. 5.1). Le contrat de mandat est celui par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Le mandataire doit exécuter avec soin la mission qui lui est confiée et sauvegarder fidèlement les intérêts légitimes de son cocontractant (art. 321a al. 1 CO applicable par le renvoi de l'art. 398 al. 1 CO). Il est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution de sa mission (art. 398 al. 2 CO). Le mandataire est de manière générale tenu à des devoirs de diligence, d'information et de conseil (ATF 115 II 62 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_111/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4C.398/2006 du 13 février 2007 consid. 3; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 4465 ss; Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, n° 13 ad art. 398 CO). 5.1.1 Selon l'art. 396 al. 1 CO, l'étendue du mandat est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte. En particulier, le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution (art. 396 al. 2 CO), cette disposition n'exigeant pas du mandataire qu'il attende une autorisation spéciale expresse de son client avant d'effectuer toute démarche judiciaire nécessaire à l'accomplissement de l'affaire confiée. Le mandataire doit ainsi informer son mandant sans délai des décisions qui lui ont été notifiées et lui faire part des diverses solutions envisageables. Dans l'hypothèse où la décision est défavorable au mandant, il doit également, dans le délai de recours, s'assurer de la volonté de celui-ci de ne pas recourir (ATF 110 IB 94 consid. 2 et la référence citée). S'il y a péril en la demeure, par exemple pour interrompre une prescription ou requérir des mesures provisoires, le mandataire doit en principe entreprendre les démarches nécessaires, même s'il n'a pas pu obtenir préalablement l'aval de son mandant.”

“1 Le contrat liant la société fiduciaire au contribuable est un contrat de mandat, régi par les art. 394 ss CO (ATF 145 II 201 consid. 5.1). Le contrat de mandat est celui par lequel le mandataire s'oblige, dans les termes de la convention, à gérer l'affaire dont il s'est chargé ou à rendre les services qu'il a promis (art. 394 al. 1 CO). Le mandataire doit exécuter avec soin la mission qui lui est confiée et sauvegarder fidèlement les intérêts légitimes de son cocontractant (art. 321a al. 1 CO applicable par le renvoi de l'art. 398 al. 1 CO). Il est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution de sa mission (art. 398 al. 2 CO). Le mandataire est de manière générale tenu à des devoirs de diligence, d'information et de conseil (ATF 115 II 62 consid. 3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_111/2019 du 23 juillet 2019 consid. 3.1; 4C.398/2006 du 13 février 2007 consid. 3; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n° 4465 ss; Werro, Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, n° 13 ad art. 398 CO). 5.1.1 Selon l'art. 396 al. 1 CO, l'étendue du mandat est déterminée, si la convention ne l'a pas expressément fixée, par la nature de l'affaire à laquelle il se rapporte. En particulier, le mandat comprend le pouvoir de faire les actes juridiques nécessités par son exécution (art. 396 al. 2 CO), cette disposition n'exigeant pas du mandataire qu'il attende une autorisation spéciale expresse de son client avant d'effectuer toute démarche judiciaire nécessaire à l'accomplissement de l'affaire confiée. Le mandataire doit ainsi informer son mandant sans délai des décisions qui lui ont été notifiées et lui faire part des diverses solutions envisageables. Dans l'hypothèse où la décision est défavorable au mandant, il doit également, dans le délai de recours, s'assurer de la volonté de celui-ci de ne pas recourir (ATF 110 IB 94 consid. 2 et la référence citée). S'il y a péril en la demeure, par exemple pour interrompre une prescription ou requérir des mesures provisoires, le mandataire doit en principe entreprendre les démarches nécessaires, même s'il n'a pas pu obtenir préalablement l'aval de son mandant.”