Art. 273b

“Ob eine Umgehungsabsicht gegeben ist, ist aufgrund verschiedener Indi- zien (Interesse an der Überlassung des Mietobjektes, Beziehung zwischen Haupt- und Untervermieter, Zeitpunkt der Vereinbarung bzw. Konstruktion etc.) zu eruie- ren (vgl. P OLVIKA, SVIT Kommentar Mietrecht, 4. Aufl., Zürich 2018, Art. 273b N 11 ff.). Die Lehre begegnet der Unbestimmtheit des Umgehungsbegriffes teils mit der Bildung von exemplarischen Fallgruppen. So wird beispielsweise der Ab- schluss des Hauptmietvertrages mit einer dem Vermieter nahestehenden bzw. gefügigen Person oder Gesellschaft erwähnt (vgl. P OLVIKA, a.a.O., Art. 273b N 11; ZK-HIGI, Art. 271-274g OR, 4. Aufl., Zürich 1996, Art. 273b N 42). Auch in einer solchen Konstellation können plausible und sachliche Gründe für das Hauptmiet- verhältnis gesprochen haben, welche eine Umgehung ausschliessen. Mass- geblich sind die Besonderheiten des Einzelfalles in ihrer Gesamtheit. Von Bedeu- tung ist weiter, dass in der Praxis ungeklärt ist (vgl. BGer, 4C.300/2000 vom 29. März 2001, E. 3) und in der Lehre kontrovers diskutiert wird, ob auch eine erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages erfolgte Abrede in den Anwendungsbe- reich von Art. 273b Abs. 2 OR fallen kann (dafür: H ULLIGER/HEINRICH, CHK-Art. 184 - 318 OR, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 273a-c N 5; H IGI, a.a.O., Art. 273b N 42; kritisch: P OLVIKA, a.a.O., Art. 273b N 14). Gewisse Autoren postulieren in derarti- gen Konstellationen einen Rückgriff auf das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot - 11 - gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB (vgl. W EBER, BSK-OR I, 7. Aufl., Basel 2019, Art. 273b N 2).”

“Im dortigen Fall war – anders als hier – der Tatbestand von Art. 273b Abs. 2 OR mangels jeglicher vorgebrachter Anhaltspunkte klarerweise nicht erfüllt. Dies kann zu der heute zu beurteilenden Sache nicht gesagt werden. Eine allsei- tige Würdigung der Umstände und Indizien, welche für oder gegen eine Umge- hungshandlung sprechen, erscheint unumgänglich, so also beispielsweise, ob die Tatsache der anfänglich eigenen Nutzung des Mietobjekts durch die Untervermie- terin als gegenläufiges Indiz der Vermieterin zum Vorteil gereicht. Auch die Grün- de für den Zahlungsverzug der Untermieterin – diese liegt mit der Untervermiete- rin darüber im Streit, ob eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit Ansprü- chen aus angeblich nichtigen Schlüsselgeldzahlungen wirksam war und sie ihre Mietschulden getilgt hat – können nicht kategorisch ausgeblendet werden. Schliesslich könnte sich die in der Praxis noch ungeklärte Kontroverse, ob eine erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages erfolgte Abrede unter Art. 273b Abs. 2 OR fallen kann, womöglich als entscheidrelevant erweisen. Angesichts der erforderlichen Würdigung der Gesamtumstände und der Notwen- digkeit einer umfassenden Interessenabwägung kann vorliegend nicht mehr von klarem Recht gesprochen werden. Der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz ist mithin nicht zu kritisieren und die Berufung abzuweisen. - 13 -”

“La Cour renverra donc la cause au Tribunal en vue de statuer, en qualité de tribunal de l'exécution, sur cette conclusion. 4. L'appelante réclame la condamnation de l'intimé au paiement d'indemnités pour occupation illicite de novembre 2020 à octobre 2021 de 37'800 fr., puis de 3'150 fr. jusqu'au prononcé de la décision de la Cour. 4.1 La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art.”

“La sous-location, respectivement le sous-affermage, est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2; Weber, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO; Higi, op. cit., n. 9 ad art. 262 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), et, dans le contrat de bail à ferme, un bien ou un droit productif (art. 275 CO) ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé, le sous-locataire doit restituer la chose. Il peut, sinon, faire l'objet d'une demande d'expulsion (ATF 139 III 353 ibid). L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal. Si le sous-locataire doit ainsi restituer la chose avant l'expiration du contrat de sous-location, il peut, le cas échéant, demander des dommages-intérêts au sous-bailleur pour inexécution partielle du contrat (art. 97 CO) (ATF 139 III 353 ibid; Higi, op. cit., nos 19 et 27 ad art. 262 CO). 3.2.4 Le Tribunal fédéral a retenu qu'à la suite du transfert du bail principal, l'ancien locataire principal avait perdu tout droit d'usage sur le local en cause, dès la date dudit transfert. Il n'était donc plus en mesure de céder de droit d'usage à ses précédents sous-locataires et n'était dès lors plus sou-bailleur. Dès le transfert de bail, seul le repreneur, qui a juridiquement le droit d'usage sur la chose, peut le céder à un tiers (ATF 139 III 353 consid. 2.1.3 à 2.1.5). 3.2.5 Selon la jurisprudence et la doctrine, le bailleur principal est fondé à exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée, sans que cette démarche ne puisse être qualifiée d'abusive.”

“5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2013 précité consid. 3.1.1). 4.1.4 La sous-location est un contrat par lequel le locataire cède, moyennant le paiement d'un loyer, l'usage de la chose louée à un tiers (le sous-locataire) avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des articles 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd., 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. 4.1.5 Aux termes de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la véritable nature de la convention.”

“Selon l'art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu'à l'extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n'est pas opposable au bailleur principal alors même que le locataire principal et le sous-locataire demeurent éventuellement liés; le bailleur principal est autorisé à exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée (arrêt 4A_345/2020 du 25 août 2020 consid. 6 et les références citées).”

“Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 2.1.2 Le propriétaire d'un objet peut le revendiquer contre quiconque le détient sans droit (art. 641 al. 2 CC). Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet. Le propriétaire peut ainsi demander l'évacuation de son immeuble. La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne prouve pas qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité, soit en vertu d'un droit personnel, par exemple un bail (Foex, Commentaire romand, n. 32 ad art. 641 CC). Le bail de sous-location, même s'il n'a pas été résilié, ne peut pas perdurer au-delà du bail principal (art. 273b al. 1 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). Autrement dit, lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Le propriétaire peut intenter l'action en revendication (action pétitoire; art. 641 al.”

“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l'objet loué avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce consentement, qui peut être écrit, oral ou tacite, ne conditionne pas la validité du contrat de sous-location (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 2 ad art. 262 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phrase CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art.”

“_____ GmbH nicht, dass dadurch ein Mietvertrag zwischen ihr, der Gesuchsgegnerin 2, und der Gesuchstellerin zustande gekommen wäre. Vielmehr scheinen sich diese Zusagen – wenn schon – darauf beschränkt zu haben, dass Herr F._____ der E._____ GmbH den zukünftigen Abschluss eines Mietvertrags entweder mit der E._____ GmbH oder mit der Gesuchsgegnerin 2 in Aussicht stellte. Eine Einigung zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 2 darüber, dass die Ge- suchstellerin das Mietobjekt der Gesuchsgegnerin 2 zum Gebrauch überlasse und die Gesuchsgegnerin 2 im Gegenzug einen Mietzins zu leisten habe, wie sie für den Abschluss eines Mietvertrags nötig wäre (Art. 253 OR; BSK OR I-WEBER, Art. 253 N 1), ist nicht zu erkennen. Die Gesuchsgegnerin 2 beantragt denn auch gar nicht die Abweisung des Ge- suchs. Vielmehr bittet sie darum, dass ihr mehr Zeit eingeräumt werde, um eine neue Mietlokalität für ihr Lebensmittelgeschäft zu finden. Diesbezüglich ist aber er- neut auf Art. 273b Abs. 1 OR hinzuweisen, wonach der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmietvertrags erstreckt werden kann (wofür das hiesige Gericht oh- nehin nicht zuständig wäre). Zusammengefasst nutzt die Gesuchsgegnerin 2 das Mietobjekt, obschon sie kein solches Gebrauchsrecht hat. Die Gesuchstellerin kann deshalb das Mietobjekt je- denfalls gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von ihr herausverlangen. Mithin hat sie auch gegenüber der Gesuchsgegnerin 2 einen gerichtlich durchsetzbaren An- spruch auf Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Entsprechend ist der Ge- suchsgegnerin 2 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegenständliche Ladenlo- - 7 - kal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und ge- reinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 haben das Mietobjekt unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Ge- suchstellerin zurückzugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art.”

“Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 2.1.2 Le propriétaire d'un objet peut le revendiquer contre quiconque le détient sans droit (art. 641 al. 2 CC). Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet. Le propriétaire peut ainsi demander l'évacuation de son immeuble. La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne prouve pas qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité, soit en vertu d'un droit personnel, par exemple un bail (Foex, Commentaire romand, n. 32 ad art. 641 CC). Le bail de sous-location, même s'il n'a pas été résilié, ne peut pas perdurer au-delà du bail principal (art. 273b al. 1 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). Autrement dit, lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Le propriétaire peut intenter l'action en revendication (action pétitoire; art. 641 al.”

“Dans la pesZe des intZrts, la loi prZvoit que le juge se fonde sur les circonstances de la conclusion du bail, le contenu du contrat, la durZe du bail, la situation familiale et financire des parties ainsi que leur comportement, le besoin du bailleur ou de ses proches parents ou alliZs et l'urgence de ce besoin, et la situation sur le marchZ local des locaux commerciaux (art. 272 al.2 CO). Peuvent entrer en ligne de compte d'autres facteurs, comme la nature des activitZs du locataire, la proximitZ de la clientle d'un commerant, l'importance de l'activitZ du locataire (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., ad. Art. 272 CO N 29). Cependant, dans le cadre de l'examen par l'autoritZ d'une Zventuelle prolongation, seuls les intZrts du locataire lui-mme sont ^ considZrer ^ l'exclusion de ceux du sous-locataire. Le locataire peut seulement invoquer les consZquences pZnibles qui le touchent personnellement, lui ou sa famille au sens de l'article 272 al. 1 CO, mais non les consZquences pZnibles qui touchent le sous-locataire (Bohnet/Carron/Montini, op. cit., n. 5 ad art. 273b CO et rZfZrences). Le locataire qui conteste le congZ doit aussi rechercher sZrieusement des locaux de remplacement pendant la procZdure en cours de protection contre les congZs. Toutefois, si la question de la nullitZ ou de l'annulabilitZ du congZ se pose sZrieusement, on ne saurait exiger du locataire qu'il procde d'emblZe ^ des recherches (arrt du Tribunal fZdZral 4C.155/2003 du 3 novembre 2003 consid. 4.1; Burkhalter/Matinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 700 s). 4.3 En l'espce, l'intimZe n'a pas allZguZ avoir un besoin urgent de reprendre possession des locaux, mais elle fait valoir qu'elle souhaite mettre un terme aux nuisances sonores Zmanant des locaux litigieux. L'appelant invoque que le refus de prolongation du bail le mettrait dans une situation financire prZcaire, l'exploitation de son Ztablissement Ztant sa seule source de revenu. Les premiers juges ont estimZ que l'appelant n'avait pas ZtZ en mesure de dZmontrer ce qui prZcde. Dans son appel, l'appelant se contente d'indiquer que le fait de ne pas avoir une source de revenu est un fait nZgatif qui ne peut tre prouvZ.”

“_____ GmbH nicht, dass dadurch ein Mietvertrag zwischen ihr, der Gesuchsgegnerin 2, und der Gesuchstellerin zustande gekommen wäre. Vielmehr scheinen sich diese Zusagen – wenn schon – darauf beschränkt zu haben, dass Herr F._____ der E._____ GmbH den zukünftigen Abschluss eines Mietvertrags entweder mit der E._____ GmbH oder mit der Gesuchsgegnerin 2 in Aussicht stellte. Eine Einigung zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 2 darüber, dass die Ge- suchstellerin das Mietobjekt der Gesuchsgegnerin 2 zum Gebrauch überlasse und die Gesuchsgegnerin 2 im Gegenzug einen Mietzins zu leisten habe, wie sie für den Abschluss eines Mietvertrags nötig wäre (Art. 253 OR; BSK OR I-WEBER, Art. 253 N 1), ist nicht zu erkennen. Die Gesuchsgegnerin 2 beantragt denn auch gar nicht die Abweisung des Ge- suchs. Vielmehr bittet sie darum, dass ihr mehr Zeit eingeräumt werde, um eine neue Mietlokalität für ihr Lebensmittelgeschäft zu finden. Diesbezüglich ist aber er- neut auf Art. 273b Abs. 1 OR hinzuweisen, wonach der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmietvertrags erstreckt werden kann (wofür das hiesige Gericht oh- nehin nicht zuständig wäre). Zusammengefasst nutzt die Gesuchsgegnerin 2 das Mietobjekt, obschon sie kein solches Gebrauchsrecht hat. Die Gesuchstellerin kann deshalb das Mietobjekt je- denfalls gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von ihr herausverlangen. Mithin hat sie auch gegenüber der Gesuchsgegnerin 2 einen gerichtlich durchsetzbaren An- spruch auf Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Entsprechend ist der Ge- suchsgegnerin 2 antragsgemäss zu befehlen, das streitgegenständliche Ladenlo- - 7 - kal mit Neben- und Lagerräumen unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und ge- reinigt zu verlassen und der Gesuchstellerin zurückzugeben. Die Rechtslage ist klar. Die Gesuchsgegnerinnen 1 und 2 haben das Mietobjekt unverzüglich ordnungsgemäss geräumt und gereinigt zu verlassen und der Ge- suchstellerin zurückzugeben. 5.Vollstreckungsmassnahmen Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet das Gericht Vollstreckungsmassnahmen an (Art.”

“Die Gesuchsgegnerin 2 macht im vorliegenden Verfahren nicht geltend, einen Miet- vertrag betreffend das Mietobjekt abgeschlossen zu haben, und noch weniger reicht sie einen solchen (schriftlichen) Mietvertrag ein. Ohnehin würde es nicht ge- nügen, wenn die Gesuchsgegnerin 2 sich auf einen Untermietvertrag mit einer Mie- terin (etwa der Gesuchsgegnerin 1 oder der E._____ GmbH) berufen würde. Denn ein solcher Untermietvertrag wäre vom Hauptmietvertrag (der vorliegend zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 1 bestand) abhängig: Erlischt der Hauptmietvertrag, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters unter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht, muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurück- geben (niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selber hat). Andernfalls kann die Vermieterin gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB und Art. 262 Abs. 3 OR die Aus- weisung des Untermieters durch das Gericht beantragen. Die Ausweisung kann im gleichen Verfahren wie gegenüber dem Hauptmieter erfolgen. Art. 273b Abs. 1 OR präzisiert im Übrigen, dass der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmiet- vertrags erstreckt werden kann. Wenn der Untermieter das Mietobjekt vor dem Ende seines Untermietvertrags zurückgeben muss, kann er von seinem Unterver- mieter allenfalls Schadenersatz für teilweise Nichterfüllung des Vertrags verlangen - 6 - (zum Ganzen BGE 139 III 353 E. 2.1.2 = Pra 2014 Nr. 38; BGE 120 II 112 E. 3; MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 262 OR N 48 und Art. 267-267a N 28). Vorliegend ging mit Erlöschen des Hauptmietvertrags per 31. Oktober 2023 das Gebrauchsrecht der Gesuchsgegnerin 1 am Mietobjekt unter, womit auch das Gebrauchsrecht allfälliger Untermieterinnen unterging. Auch solche Untermieterin- nen wären deshalb zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet. Sodann macht die Gesuchstellerin 2 nicht geltend, einen Mietvertrag direkt mit der Gesuchstellerin geschlossen zu haben. Insbesondere erstellt sie auch mit ihren Ausführungen über angebliche Zusagen Herrn F.”

“Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 2.1.2 Le propriétaire d'un objet peut le revendiquer contre quiconque le détient sans droit (art. 641 al. 2 CC). Cette disposition donne au propriétaire le moyen de défendre son droit par l'action en revendication pour obtenir la restitution de l'objet. Le propriétaire peut ainsi demander l'évacuation de son immeuble. La restitution ne sera toutefois ordonnée que si le défendeur ne prouve pas qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité, soit en vertu d'un droit personnel, par exemple un bail (Foex, Commentaire romand, n. 32 ad art. 641 CC). Le bail de sous-location, même s'il n'a pas été résilié, ne peut pas perdurer au-delà du bail principal (art. 273b al. 1 CO). S'il est vrai que la sous-location constitue un bail en soi distinct du bail principal, il n'en est pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2). Autrement dit, lorsque le bail a pris fin, le bailleur principal peut revendiquer les locaux loués vis-à-vis du sous-locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2). Le propriétaire peut intenter l'action en revendication (action pétitoire; art. 641 al.”

“Besonders ist dieses in- sofern, als dass es sowohl verwandtschaftlich als auch wirtschaftlich begründet ist. Denn die Vermieterin ist die Mutter von F._____, welcher noch bis zum Erlass der angefochtenen Verfügung der Vorinstanz als eines der beiden Verwaltungs- ratsmitglieder der Untervermieterin amtete. Bis kurz vor der ersten Untervermie- tung des Mietobjekts im Frühling 2017 an eine Drittperson nahm die Vermieterin ihrerseits – neben ihrem Sohn – im Verwaltungsrat der Untervermieterin Einsitz. Die Vermieterin und F._____ bilden zudem zu zweit den Verwaltungsrat der G._____ AG. - 12 - Diese engen Verflechtungen bilden Indizien, welche im Rahmen der Anwendung von Art. 273b Abs. 2 OR zu würdigen sind. Zwar mögen sie isoliert betrachtet nicht derart durchschlagend sein, dass eine Umgehungshandlung ohne Weiteres zu bejahen ist . Darauf kommt es angesichts der Besonderheiten des Rechts- schutzes in klaren Fällen aber auch nicht an. Es muss genügen, dass in ihnen ein Anhaltspunkt zu sehen ist, welcher den Sachverhalt in den potentiellen Anwen- dungsbereich von Art. 273b Abs. 2 OR rückt. Darin liegt auch der Unterschied zur vorstehend erwähnten Praxis der Kammer. Im dortigen Fall war – anders als hier – der Tatbestand von Art. 273b Abs. 2 OR mangels jeglicher vorgebrachter Anhaltspunkte klarerweise nicht erfüllt. Dies kann zu der heute zu beurteilenden Sache nicht gesagt werden. Eine allsei- tige Würdigung der Umstände und Indizien, welche für oder gegen eine Umge- hungshandlung sprechen, erscheint unumgänglich, so also beispielsweise, ob die Tatsache der anfänglich eigenen Nutzung des Mietobjekts durch die Untervermie- terin als gegenläufiges Indiz der Vermieterin zum Vorteil gereicht. Auch die Grün- de für den Zahlungsverzug der Untermieterin – diese liegt mit der Untervermiete- rin darüber im Streit, ob eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit Ansprü- chen aus angeblich nichtigen Schlüsselgeldzahlungen wirksam war und sie ihre Mietschulden getilgt hat – können nicht kategorisch ausgeblendet werden. Schliesslich könnte sich die in der Praxis noch ungeklärte Kontroverse, ob eine erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages erfolgte Abrede unter Art.”

“_____, welcher noch bis zum Erlass der angefochtenen Verfügung der Vorinstanz als eines der beiden Verwaltungs- ratsmitglieder der Untervermieterin amtete. Bis kurz vor der ersten Untervermie- tung des Mietobjekts im Frühling 2017 an eine Drittperson nahm die Vermieterin ihrerseits – neben ihrem Sohn – im Verwaltungsrat der Untervermieterin Einsitz. Die Vermieterin und F._____ bilden zudem zu zweit den Verwaltungsrat der G._____ AG. - 12 - Diese engen Verflechtungen bilden Indizien, welche im Rahmen der Anwendung von Art. 273b Abs. 2 OR zu würdigen sind. Zwar mögen sie isoliert betrachtet nicht derart durchschlagend sein, dass eine Umgehungshandlung ohne Weiteres zu bejahen ist . Darauf kommt es angesichts der Besonderheiten des Rechts- schutzes in klaren Fällen aber auch nicht an. Es muss genügen, dass in ihnen ein Anhaltspunkt zu sehen ist, welcher den Sachverhalt in den potentiellen Anwen- dungsbereich von Art. 273b Abs. 2 OR rückt. Darin liegt auch der Unterschied zur vorstehend erwähnten Praxis der Kammer. Im dortigen Fall war – anders als hier – der Tatbestand von Art. 273b Abs. 2 OR mangels jeglicher vorgebrachter Anhaltspunkte klarerweise nicht erfüllt. Dies kann zu der heute zu beurteilenden Sache nicht gesagt werden. Eine allsei- tige Würdigung der Umstände und Indizien, welche für oder gegen eine Umge- hungshandlung sprechen, erscheint unumgänglich, so also beispielsweise, ob die Tatsache der anfänglich eigenen Nutzung des Mietobjekts durch die Untervermie- terin als gegenläufiges Indiz der Vermieterin zum Vorteil gereicht. Auch die Grün- de für den Zahlungsverzug der Untermieterin – diese liegt mit der Untervermiete- rin darüber im Streit, ob eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit Ansprü- chen aus angeblich nichtigen Schlüsselgeldzahlungen wirksam war und sie ihre Mietschulden getilgt hat – können nicht kategorisch ausgeblendet werden. Schliesslich könnte sich die in der Praxis noch ungeklärte Kontroverse, ob eine erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages erfolgte Abrede unter Art. 273b Abs. 2 OR fallen kann, womöglich als entscheidrelevant erweisen.”

“Besonders ist dieses in- sofern, als dass es sowohl verwandtschaftlich als auch wirtschaftlich begründet ist. Denn die Vermieterin ist die Mutter von F._____, welcher noch bis zum Erlass der angefochtenen Verfügung der Vorinstanz als eines der beiden Verwaltungs- ratsmitglieder der Untervermieterin amtete. Bis kurz vor der ersten Untervermie- tung des Mietobjekts im Frühling 2017 an eine Drittperson nahm die Vermieterin ihrerseits – neben ihrem Sohn – im Verwaltungsrat der Untervermieterin Einsitz. Die Vermieterin und F._____ bilden zudem zu zweit den Verwaltungsrat der G._____ AG. - 12 - Diese engen Verflechtungen bilden Indizien, welche im Rahmen der Anwendung von Art. 273b Abs. 2 OR zu würdigen sind. Zwar mögen sie isoliert betrachtet nicht derart durchschlagend sein, dass eine Umgehungshandlung ohne Weiteres zu bejahen ist . Darauf kommt es angesichts der Besonderheiten des Rechts- schutzes in klaren Fällen aber auch nicht an. Es muss genügen, dass in ihnen ein Anhaltspunkt zu sehen ist, welcher den Sachverhalt in den potentiellen Anwen- dungsbereich von Art. 273b Abs. 2 OR rückt. Darin liegt auch der Unterschied zur vorstehend erwähnten Praxis der Kammer. Im dortigen Fall war – anders als hier – der Tatbestand von Art. 273b Abs. 2 OR mangels jeglicher vorgebrachter Anhaltspunkte klarerweise nicht erfüllt. Dies kann zu der heute zu beurteilenden Sache nicht gesagt werden. Eine allsei- tige Würdigung der Umstände und Indizien, welche für oder gegen eine Umge- hungshandlung sprechen, erscheint unumgänglich, so also beispielsweise, ob die Tatsache der anfänglich eigenen Nutzung des Mietobjekts durch die Untervermie- terin als gegenläufiges Indiz der Vermieterin zum Vorteil gereicht. Auch die Grün- de für den Zahlungsverzug der Untermieterin – diese liegt mit der Untervermiete- rin darüber im Streit, ob eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit Ansprü- chen aus angeblich nichtigen Schlüsselgeldzahlungen wirksam war und sie ihre Mietschulden getilgt hat – können nicht kategorisch ausgeblendet werden. Schliesslich könnte sich die in der Praxis noch ungeklärte Kontroverse, ob eine erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages erfolgte Abrede unter Art.”

“Die Berufungsbeklagte hätte Kenntnis vom Einzug der Familie mit einem minderjährigen Kind gehabt. Den Schutzzweck der Familienwohnung nicht auszuweiten, würde dem Rechts- missbrauch Tür und Tor öffnen. Da ein minderjähriges Kind in der Wohnung wohne, sei die Kündigung unwirksam (act. 2 S. 7). 3.2.4.Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin ist keine Zustellung der Kündigung an die Untermieter notwendig, weshalb die Vorinstanz auch nicht auf eine Zustellfiktion abstellte. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, setzt die Unter- miete ein bestehendes Hauptmietverhältnis voraus. Mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet somit auch das Untermietverhältnis und dies ohne - 7 - dass es der Kündigung des Untermietverhältnisses bedarf. Damit ist es unerheb- lich, ob es sich beim Untermietverhältnis um eine Familienwohnung handelt oder nicht. Entgegen der Berufungsklägerin wird damit dem Rechtsmissbrauch nicht "Tür und Tor geöffnet". Bei Auflösung des Hauptmietverhältnisses kann der Unter- mieter zwar grundsätzlich keinen Kündigungsschutz verlangen (vgl. Art. 273b Abs. 1 OR). Gemäss Art. 273b Abs. 2 OR wird dem Untermieter indessen ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt, wenn die Un- termiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungs- schutz bezweckt. Dies trifft nicht auf jede vertragliche Konstruktion zu, die eine Ausschaltung bestimmter Kündigungsschutzbestimmungen bewirken kann. Erfor- derlich ist vielmehr, dass die Beseitigung des Kündigungsschutzes der haupt- sächliche Zweck einer Umgehungskonstruktion oder -abrede ist. Trifft dies zu, so tritt der Vermieter, der das Hauptmietverhältnis gekündigt hat, von Gesetzes we- gen an Stelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein (vgl. BGer 4A_336/2010 vom 30. September 2010 E. 2.1, 4C.116/2003 vom 16. Oktober 2003, E. 2.1, 4C.300/2000 vom 29. März 2001 E. 3c). Damit wird der Situation von Untermietern hinreichend Rechnung getragen. Dass vorliegend das Unter- mietverhältnis hauptsächlich in Umgehungsabsicht der Kündigungsschutzbestim- mungen abgeschlossen wurde, wird von der Berufungsklägerin aber nicht geltend gemacht und ist angesichts der Entstehung des Untermietverhältnisses auch nicht ersichtlich.”

“Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l'objet loué avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO). Ce consentement, qui peut être écrit, oral ou tacite, ne conditionne pas la validité du contrat de sous-location (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2021, n. 2 ad art. 262 CO). La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal, soumis en principe aux règles des art. 253 ss CO. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, il est évident que le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phrase CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art.”

“Selon l'art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu'à l'extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n'est pas opposable au bailleur principal alors même que le locataire principal et le sous-locataire demeurent éventuellement liés; le bailleur principal est autorisé à exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée (arrêt 4A_345/2020 du 25 août 2020 consid. 6 et les références citées).”

“4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2 p. 26; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). 2.1.2 La sous-location est un contrat de bail à part entière, distinct du bail principal. Il n'en est toutefois pas totalement indépendant. Dans un contrat de bail, le bailleur s'engage à céder l'usage de la chose (art. 253 CO), ce qui suppose qu'il soit lui-même titulaire de ce droit d'usage. Dans le cas d'une sous-location, le sous-bailleur ne peut pas transférer plus de droits qu'il n'en a lui-même. Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire (cf. Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5ème éd. 2016, n. 1858 et 1865) et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. 2.2 En l'espèce, la recourante soutient que le congé ne serait pas valable. Celui-ci n'a toutefois pas été contesté par le locataire principal, ce qui n'est pas remis en cause par la recourante. Or, cette résiliation lui est opposable. La recourante ne critique d'ailleurs pas de manière motivée le jugement attaqué en tant qu'il a considéré que le bail principal ayant pris fin, le contrat de sous-location ne pouvait perdurer et qu'elle ne disposait donc d'aucun titre l'autorisant de rester dans les locaux.”

“Den Schutzzweck der Familienwohnung nicht auszuweiten, würde dem Rechts- missbrauch Tür und Tor öffnen. Da ein minderjähriges Kind in der Wohnung wohne, sei die Kündigung unwirksam (act. 2 S. 7). 3.2.4.Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin ist keine Zustellung der Kündigung an die Untermieter notwendig, weshalb die Vorinstanz auch nicht auf eine Zustellfiktion abstellte. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, setzt die Unter- miete ein bestehendes Hauptmietverhältnis voraus. Mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet somit auch das Untermietverhältnis und dies ohne - 7 - dass es der Kündigung des Untermietverhältnisses bedarf. Damit ist es unerheb- lich, ob es sich beim Untermietverhältnis um eine Familienwohnung handelt oder nicht. Entgegen der Berufungsklägerin wird damit dem Rechtsmissbrauch nicht "Tür und Tor geöffnet". Bei Auflösung des Hauptmietverhältnisses kann der Unter- mieter zwar grundsätzlich keinen Kündigungsschutz verlangen (vgl. Art. 273b Abs. 1 OR). Gemäss Art. 273b Abs. 2 OR wird dem Untermieter indessen ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt, wenn die Un- termiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungs- schutz bezweckt. Dies trifft nicht auf jede vertragliche Konstruktion zu, die eine Ausschaltung bestimmter Kündigungsschutzbestimmungen bewirken kann. Erfor- derlich ist vielmehr, dass die Beseitigung des Kündigungsschutzes der haupt- sächliche Zweck einer Umgehungskonstruktion oder -abrede ist. Trifft dies zu, so tritt der Vermieter, der das Hauptmietverhältnis gekündigt hat, von Gesetzes we- gen an Stelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein (vgl. BGer 4A_336/2010 vom 30. September 2010 E. 2.1, 4C.116/2003 vom 16. Oktober 2003, E. 2.1, 4C.300/2000 vom 29. März 2001 E. 3c). Damit wird der Situation von Untermietern hinreichend Rechnung getragen. Dass vorliegend das Unter- mietverhältnis hauptsächlich in Umgehungsabsicht der Kündigungsschutzbestim- mungen abgeschlossen wurde, wird von der Berufungsklägerin aber nicht geltend gemacht und ist angesichts der Entstehung des Untermietverhältnisses auch nicht ersichtlich.”

“Zwischen der Berufungsbeklagten und der Berufungs- klägerin bestehe keine vertragliche Beziehung (act. 20 E. 2.1). Die Berufungsbeklagte habe mit Fristansetzungen zur Leistung einer Si- cherheit vom 13. August 2021 und Kündigungen vom 27. August 2021 die For- men und Fristen von Art. 266h und 266l OR eingehalten und das Mietverhältnis mit der Gesuchsgegnerin 1 gestützt auf Art. 266h Abs. 2 OR gültig per 30. August 2021 aufgelöst. Die Gesuchsgegnerin 1 befinde sich daher ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 20 E. 2.2.2). Die Berufungsklägerin habe gemäss unbestritten gebliebener Darstellung der Berufungsbeklagten gegenüber weder einen dinglichen noch einen obligatori- schen Anspruch. Insbesondere bestehe kein Mietverhältnis mit der Berufungsbe- klagten, das die Berufungsklägerin dazu berechtige, die streitgegenständigen Mietobjekte zu benutzen. Ein Anspruch lasse sich auch nicht aus dem mit der Gesuchsgegnerin 1 geschlossenen Untermietvertrag ableiten, da ein solcher zeit- lich nicht über die Dauer des Hauptmietverhältnisses hinausgehen könne (Art. 273b OR, vgl. auch ZK OR-H IGI/WILDISEN, Art. 262 N 9). Folglich befinde sich auch die Berufungsklägerin ohne Rechtsgrund im Mietobjekt (act. 20 E. 2.2.3).”

“1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phrase CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées). Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées).”

“1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019 consid. 4.2 et les références citées). Il découle de cette jurisprudence qu'il n'y a pas de relation contractuelle entre le propriétaire bailleur et le sous-locataire et que le propriétaire n'a pas à attendre que le locataire résilie le contrat de sous-location en respectant des délais et termes. Le propriétaire ne dispose que d'une action en revendication contre le sous-locataire lorsqu'il veut obtenir la libération des locaux de la part de celui-ci. Ce n'est que dans trois cas limitativement énumérés par la loi qu'un lien contractuel entre le bailleur et le sous-locataire et donc une action contractuelle du premier contre le second sont admis, à savoir en cas d'utilisation de la chose non conforme à l'usage prévu dans le bail principal (art. 262 al. 3 2ème phrase CO), pour l'exercice du droit de rétention en matière de bail commercial (art. 268 al. 2 CO) et en cas de sous-location fictive (art. 273b al. 2 CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées). Il découle également de cette jurisprudence que la résiliation du bail principal est opposable au sous-locataire et que c'est bien à partir de l'expiration du bail principal que le propriétaire a droit à la restitution des locaux de la part du sous-locataire. Par conséquent, le propriétaire peut réclamer une indemnité au sous-locataire possesseur qui continue d'utiliser les locaux après l'expiration du bail principal en sachant que le bailleur n'entend pas lui en céder l'usage gratuitement car il est alors de mauvaise foi, en vertu de l'art. 940 CC (arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 précité consid. 4.2 et les références citées).”

“Im dortigen Fall war – anders als hier – der Tatbestand von Art. 273b Abs. 2 OR mangels jeglicher vorgebrachter Anhaltspunkte klarerweise nicht erfüllt. Dies kann zu der heute zu beurteilenden Sache nicht gesagt werden. Eine allsei- tige Würdigung der Umstände und Indizien, welche für oder gegen eine Umge- hungshandlung sprechen, erscheint unumgänglich, so also beispielsweise, ob die Tatsache der anfänglich eigenen Nutzung des Mietobjekts durch die Untervermie- terin als gegenläufiges Indiz der Vermieterin zum Vorteil gereicht. Auch die Grün- de für den Zahlungsverzug der Untermieterin – diese liegt mit der Untervermiete- rin darüber im Streit, ob eine Verrechnung der Mietzinsforderungen mit Ansprü- chen aus angeblich nichtigen Schlüsselgeldzahlungen wirksam war und sie ihre Mietschulden getilgt hat – können nicht kategorisch ausgeblendet werden. Schliesslich könnte sich die in der Praxis noch ungeklärte Kontroverse, ob eine erst nach Abschluss des Hauptmietvertrages erfolgte Abrede unter Art. 273b Abs. 2 OR fallen kann, womöglich als entscheidrelevant erweisen. Angesichts der erforderlichen Würdigung der Gesamtumstände und der Notwen- digkeit einer umfassenden Interessenabwägung kann vorliegend nicht mehr von klarem Recht gesprochen werden. Der Nichteintretensentscheid der Vorinstanz ist mithin nicht zu kritisieren und die Berufung abzuweisen. - 13 -”

“Das Argument der Untermieterin, wonach gemäss Art. 273b Abs. 2 OR von einem Hauptmietverhältnis zwischen ihr und der Vermieterin auszugehen sei, er- weise sich als unzutreffend. Es hätten vorliegend plausible Gründe für den Ab- schluss des Hauptmietverhältnisses mit der Untervermieterin bestanden, habe die Untervermieterin das Mietobjekt doch unbestrittenermassen zunächst selber ge- - 8 - nutzt und erst später untervermietet, als sie eingesehen habe, dass ihr das bran- chenspezifische Knowhow gefehlt habe. Die Vorinstanz habe daher zu Unrecht auf das Fehlen klarer Rechtsverhältnisse geschlossen. Auch im Lichte der per- sönlichen Verflechtungen zwischen der Vermieterin und F._____ seien die Ein- wendungen der Untermieterin haltlos (act. 39 Rz. 6 ff.).”

“Die Gesuchsgegnerin 2 macht im vorliegenden Verfahren nicht geltend, einen Miet- vertrag betreffend das Mietobjekt abgeschlossen zu haben, und noch weniger reicht sie einen solchen (schriftlichen) Mietvertrag ein. Ohnehin würde es nicht ge- nügen, wenn die Gesuchsgegnerin 2 sich auf einen Untermietvertrag mit einer Mie- terin (etwa der Gesuchsgegnerin 1 oder der E._____ GmbH) berufen würde. Denn ein solcher Untermietvertrag wäre vom Hauptmietvertrag (der vorliegend zwischen der Gesuchstellerin und der Gesuchsgegnerin 1 bestand) abhängig: Erlischt der Hauptmietvertrag, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters unter. Sobald sein Gebrauchsrecht untergeht, muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurück- geben (niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selber hat). Andernfalls kann die Vermieterin gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB und Art. 262 Abs. 3 OR die Aus- weisung des Untermieters durch das Gericht beantragen. Die Ausweisung kann im gleichen Verfahren wie gegenüber dem Hauptmieter erfolgen. Art. 273b Abs. 1 OR präzisiert im Übrigen, dass der Untermietvertrag nur für die Dauer des Hauptmiet- vertrags erstreckt werden kann. Wenn der Untermieter das Mietobjekt vor dem Ende seines Untermietvertrags zurückgeben muss, kann er von seinem Unterver- mieter allenfalls Schadenersatz für teilweise Nichterfüllung des Vertrags verlangen - 6 - (zum Ganzen BGE 139 III 353 E. 2.1.2 = Pra 2014 Nr. 38; BGE 120 II 112 E. 3; MÜLLER, in: SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 262 OR N 48 und Art. 267-267a N 28). Vorliegend ging mit Erlöschen des Hauptmietvertrags per 31. Oktober 2023 das Gebrauchsrecht der Gesuchsgegnerin 1 am Mietobjekt unter, womit auch das Gebrauchsrecht allfälliger Untermieterinnen unterging. Auch solche Untermieterin- nen wären deshalb zur Rückgabe des Mietobjekts verpflichtet. Sodann macht die Gesuchstellerin 2 nicht geltend, einen Mietvertrag direkt mit der Gesuchstellerin geschlossen zu haben. Insbesondere erstellt sie auch mit ihren Ausführungen über angebliche Zusagen Herrn F.”

“La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 2.1.2. D’un commun accord, le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail, qu’il soit de durée déterminée ou de durée indéterminée (contrat résolutoire). L’accord par lequel les parties mettent fin au contrat n’est soumis à aucune forme particulière (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 788 et 789). Si le bail principal s'éteint, le sous-bailleur se trouve dans l'impossibilité de fournir sa prestation au sous-locataire. Dès lors que le droit d'usage ne lui est plus valablement cédé (personne ne peut céder plus de droits qu'il n'en possède), le sous-locataire doit restituer la chose au propriétaire. L'art. 273b al. 1 CO précise d'ailleurs que la sous-location ne peut pas être prolongée au-delà du bail principal. Autre est la question de la responsabilité contractuelle du locataire envers le sous-locataire, qui doit restituer la chose avant l'expiration du contrat de sous-location et qui peut donc demander au locataire/sous-bailleur des dommages-intérêts pour inexécution partielle du contrat de sous-location (ATF 139 III 353 consid. 2.1.2 et les références ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_524/2018 du 8 avril 2019, consid. 4.2). 2.1.3. Celui qui estime que sa prétention relève d'un cas clair peut agir par la voie de la procédure sommaire pour faire reconnaître son droit (art. 248 let. b CPC). La protection dans les cas clairs est soumise aux conditions suivantes: l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé, et la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 let. a et b CPC). 2.2. En l'espèce, la recourante ne conteste pas que la locataire avait la volonté de résilier le bail principal pour le 31 mars 2022.”

“Die Vorinstanz schloss auf der Grundlage der unstrittigen Tatsachen – im Resultat – zu Recht auf eine unklare Rechtslage. Beizupflichten ist der Vorderrichterin darin, dass ein evidentes Näheverhältnis zwischen der Vermieterin und der Untermieterin besteht. Besonders ist dieses in- sofern, als dass es sowohl verwandtschaftlich als auch wirtschaftlich begründet ist. Denn die Vermieterin ist die Mutter von F._____, welcher noch bis zum Erlass der angefochtenen Verfügung der Vorinstanz als eines der beiden Verwaltungs- ratsmitglieder der Untervermieterin amtete. Bis kurz vor der ersten Untervermie- tung des Mietobjekts im Frühling 2017 an eine Drittperson nahm die Vermieterin ihrerseits – neben ihrem Sohn – im Verwaltungsrat der Untervermieterin Einsitz. Die Vermieterin und F._____ bilden zudem zu zweit den Verwaltungsrat der G._____ AG. - 12 - Diese engen Verflechtungen bilden Indizien, welche im Rahmen der Anwendung von Art. 273b Abs. 2 OR zu würdigen sind. Zwar mögen sie isoliert betrachtet nicht derart durchschlagend sein, dass eine Umgehungshandlung ohne Weiteres zu bejahen ist . Darauf kommt es angesichts der Besonderheiten des Rechts- schutzes in klaren Fällen aber auch nicht an. Es muss genügen, dass in ihnen ein Anhaltspunkt zu sehen ist, welcher den Sachverhalt in den potentiellen Anwen- dungsbereich von Art. 273b Abs. 2 OR rückt. Darin liegt auch der Unterschied zur vorstehend erwähnten Praxis der Kammer. Im dortigen Fall war – anders als hier – der Tatbestand von Art. 273b Abs. 2 OR mangels jeglicher vorgebrachter Anhaltspunkte klarerweise nicht erfüllt. Dies kann zu der heute zu beurteilenden Sache nicht gesagt werden. Eine allsei- tige Würdigung der Umstände und Indizien, welche für oder gegen eine Umge- hungshandlung sprechen, erscheint unumgänglich, so also beispielsweise, ob die Tatsache der anfänglich eigenen Nutzung des Mietobjekts durch die Untervermie- terin als gegenläufiges Indiz der Vermieterin zum Vorteil gereicht.”