Art. 273

“Januar 2021 dargelegt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses infolge Verkaufs der Mietliegenschaft erfolgt sei und der Antritt durch die Käuferschaft, die dringend weitere Büros benötige, mit Nutzen und Gefahr per 1. April 2022 erfolgen werde. Die Vorderrichterin hat sodann festgestellt, dass die Frist zur Anfechtung der Kündigung am 17. Januar 2022 abgelaufen und deren Begründung vom 19. Januar 2021 damit zwei Tage nach Ablauf der Anfechtungsfrist erfolgt sei. Da sich die damalige Vermieterschaft aufgrund der klägerischen Aufforderung vom 6. Januar 2021 nun aber veranlasst gesehen habe, eine anwaltliche Vertretung beizuziehen, was bereits aufgrund der Instruktion und Übergabe der notwendigen Unterlagen eine gewisse Zeit in Anspruch genommen habe, und weil zwischen dem Antrag auf Kündigungsbegründung und dem Schreiben der damaligen Vermieterschaft vom 19. Januar 2021 nur gerade 13 Tage verstrichen seien, könne nicht von einer ungebührlichen Verzögerung gesprochen werden. Zudem sei zu beachten, dass der damals bereits anwaltlich vertretene Kläger schon am 13. Januar 2021, also noch vor Ablauf der Anfechtungsfrist gemäss Art. 273 OR an die Schlichtungsstelle gelangt sei und den Eingang einer Kündigungsbegründung gar nicht abgewartet habe. Der Entschluss des Klägers zur Anfechtung der Kündigung könne daher nicht von der Kündigungsbegründung abhängig gewesen sein. An der Schlichtungsverhandlung vom 25. März 2021 sei der Kündigungsgrund jedenfalls mit angemessener Vorlaufzeit bekannt gewesen. Das in der verspätet erfolgten Kündigungsbegründung erblickte Indiz für eine missbräuchliche Kündigung werde folglich nicht erhärtet (vgl. erstinstanzliches Urteil S. 5 ff.).”

“A défaut de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat ; les baux d'habitations ou de locaux commerciaux peuvent être résiliés avec un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois (al. 2). La jurisprudence a précisé que, lorsqu’il n’avait pas réglé l’arriéré réclamé dans le délai comminatoire prévu par l’art. 257d CO, le locataire était en demeure et devait subir les conséquences juridiques de l’alinéa 2 de cette disposition, à savoir la résiliation du bail moyennant un délai de congé de trente jours (ATF 127 III 548 consid. 4), cela même si l’arriéré avait finalement été payé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 5.1 et les références citées). Il incombe à la partie qui prétend que son obligation a été exécutée de prouver cette exécution, notamment par paiement (ATF 130 III 321 consid. 3.1 ; ATF 128 III 271 consid. 2a/aa, JdT 2003 I 606 ; TF 4A_41/2011 du 27 avril 2011 consid. 2.1.1 ; CACI 4 août 2022/396). Le congé extraordinaire de l'art. 257d CO peut être annulé en application de l'art. 271 al. 1 CO s'il apparaît qu'il consacre une attitude contraire à la bonne foi (ATF 121 II 31 consid. 4). Le locataire qui n'a pas agi dans le délai de l'art. 273 al. 1 CO – soit dans les 30 jours dès réception du congé – ne peut plus faire valoir, dans le cadre de la procédure d'expulsion, que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO (TF 4A_ 519/2015 du 4 février 2016 consid. 4.2 ; TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2 ; TF 4A 469/2013 du 14 novembre 2013 consid. 4 ; TF 4C.430/2004 du 8 février 2005 consid. 3.2.1, in SJ 2005 I 310 ; ATF 133 III 175 consid. 3.3.4, JdT 2008 I 314). Ainsi, lorsqu'il n'est pas établi que le locataire a saisi en temps utile la Commission de conciliation en matière de baux à loyer d'une requête en annulation de congé, celui-ci est déchu de se prévaloir, dans la procédure d'expulsion en cas clair, d'un prétendu abus de droit (CACI 28 juin 2018/379 ; CACI 25 janvier 2012/44). 3.1.3 Lorsque le bailleur intente une action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art.”

“De plus, les recourants ne formulent aucune conclusion claire et précise, conforme aux exigences de l’art. 321 al. 1 CPC. Partant, le recours, qui ne satisfait en tous points pas aux exigences de motivation (art. 321 al. 1 CPC), doit être déclaré irrecevable. 3. Si tant est que l’on puisse discerner une motivation dans le recours tirée du fait que les recourants estiment avoir payé tous les loyers (cf. recours du 30 septembre 2020, p. 12 D1), le recours devrait également être déclaré irrecevable. En effet, selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de celui-ci. La contestation du congé, prévue par cette disposition, vise le cas où la partie fait valoir que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO. Le locataire ne peut plus faire valoir l'annulabilité du congé qui lui a été signifié pour cause de demeure dans le paiement du loyer ou des frais accessoires échus litigieux, s'il ne l'a pas contesté dans le délai péremptoire de l'art. 273 al. 1 CO (arrêt TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2. et les références citées). En l’espèce, le bail litigieux a été résilié le 20 novembre 2019 pour le 31 décembre 2019 au moyen de la formule officielle. Cette résiliation n'a pas été contestée devant la Commission de conciliation. Dès lors, les recourants ne peuvent plus réclamer l'annulation du congé sur la base des art. 271 et 271a CO. 4. Au demeurant, même si la résiliation elle-même avait pu encore être remise en question dans le cadre de la présente procédure, le recours devrait être rejeté par adoption de motifs de la première juge. La Cour ajoutera qu’en ce qui concerne le paiement des loyers, en particulier celui de mars 2019, il a été fait sur le compte postal de G.________, ce qui ressort de l’extrait du carnet postal et des récépissés postaux produits par les recourants sur lesquels on peut constater que le compte postal de F.________ SA est bien le nº hhh et non le nº iii comme mentionné dans l’extrait du carnet postal du recourant relatif au paiement nº 91.”

“Le recourant ne conteste en outre ni le montant de l’arriéré réclamé ni le fait que celui-ci n’a pas été acquitté dans le délai qui lui avait été imparti à cet effet. Partant, les conditions de l’art. 257d CO étaient réalisées lorsque l’intimée a résilié les contrats de bail sur formules officielles pour le 30 juin 2022. Par ailleurs, le délai de libération des locaux fixé par la juge de paix, d’une durée de près d’un mois dès la notification de la décision, est conforme à la jurisprudence cantonale rendue en la matière (cf. CACI 9 octobre 2018/567). Les motifs humanitaires invoqués à l’appui du recours, liés à la situation personnelle et financière du recourant, n’entrent pas en ligne de compte à ce stade. Pour le surplus, une éventuelle prolongation des contrats de bail n’est pas envisageable, les congés ayant été donnés en raison de la demeure du recourant (art. 272a al. 1 let. a CO). Enfin, en matière de bail, la notification du congé est soumise au principe de la réception absolue, dont il découle que le point de départ du délai de l’art. 273 CO correspond au jour où les avis de retrait des plis recommandés ont été déposés dans la boîte aux lettres du recourant, voire au lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4 ; 140 III 244 consid. 5.1 ; 137 III 208 consid. 3 ; 118 Il 42 consid. 3b, JdT 1993 I 140) ; c’est dire que le fait que les plis en question aient été retournés à l’intimée est sans incidence sur le sort de la cause. 4. Au vu de ce qui précède, le recours, qui s’avère manifestement mal fondé, doit être rejeté en application de l’art. 322 al. 1 in fine CPC et l’ordonnance confirmée. L’arrêt est rendu sans frais judiciaires de deuxième instance (art. 11 TFJC [tarif des frais judiciaires civils du 28 septembre 2010 ; BLV 270.11.5]). Il n’y a pas lieu à l’allocation de dépens, l’intimée n’ayant pas été invitée à se déterminer sur le recours. Par ces motifs, la Chambre des recours civile du Tribunal cantonal, prononce : I. Le recours est rejeté. II. L’ordonnance est confirmée. III. L’arrêt, rendu sans frais, est exécutoire.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). L'art. 271 CO est une lex specialis par rapport à l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, un congé manifestement abusif doit aussi être contesté dans le délai de péremption de trente jours. Si le locataire n'a pas contesté le congé, il ne peut plus soulever, dans la procédure d'expulsion, le moyen tiré d'un congé manifestement abusif. La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr.”

“1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der”

“1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der”

“Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“S'il ne remplit pas diverses conditions de forme ou de fond prévues par la loi, le congé peut être nul ou inefficace (art. 266o CO qui renvoie aux art. 266l à 266n CO). Lorsque le congé n'est pas nul ou inefficace, il peut encore être annulé dans les cas prévus aux art. 271 et 271a CO (Bonhnet, Actions civiles, Volume II : CO, 2ème éd., 2019, n. 1, p. 309 et n. 1 p. 319). En cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 257d CO), le bailleur doit octroyer au locataire un délai de paiement et le prévenir que, à défaut de paiement il résiliera le contrat de bail; passé ce délai, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas de non-respect de ces conditions, le congé donné par le bailleur est nul. Le locataire n'a donc pas besoin de respecter le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, applicable pour invalider le congé, mais non pour faire constater sa nullité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_469/2013 consid. 5.1; Bonhnet, op. cit., n. 1a, p. 319 et 320). Lorsque le locataire n'a conclu qu'à l'annulation du congé et que sa demande est rejetée, l'autorité compétente doit d'office statuer sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; Bonhnet, op. cit., n. 7, p. 310).”

“ZMP 2022 Nr. 4 Art. 1 und 18 OR; Art. 272 ff. OR; Art. 273 OR; Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO. Erstre- ckung des Mietverhältnisses. Aktivlegitimation. Rechtsschutzinteresse. Nachweis einer Härte. Wird jemand im Mietvertrag als Mieter 2 und Solidarhafter bezeichnet, so kommt ihm nach Vertrauensprinzip die Position eines Mitmieters zu. Er ist daher aktivlegi- timiert für eine Klage auf Erstreckung (E. IV.3-4). Es geht nicht an, ihm das Rechtsschutzinteresse an der Klage mit der Begründung abzusprechen, er be- wohne die Mietsache nicht selber (E. IV.5). Die Mieterstreckung dient nicht dazu, den Mietern möglichst lange die weitere Be- nützung der Sache zu sichern. Fehlt es insbesondere an regelmässigen und zu- mutbaren Suchbemühungen, so kommt höchstens eine kurze Erstreckung infrage, soweit eine Härte nicht anderweitig erstellt ist. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass von den Mietern keineswegs verlangt werden kann, dass sie sich auf jedes nur erdenkliche Objekt bewerben, welches im Internet ausgeschrieben wird und zu ihrem Anforderungsprofil passt.”

“En revanche, l'indication d'un arriéré trop élevé n'entraîne pas nécessairement l'inefficacité de l'avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d'être protégé (TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019 consid. 4.1 et les références citées). L'avis comminatoire dans lequel le bailleur réclame une somme supérieure aux loyers et frais accessoires réellement impayés est efficace pour les montants effectivement dus et inefficace seulement pour le surplus. Dans cette hypothèse, le congé consécutif au non-paiement en temps utile des loyers et frais accessoires effectivement dus n'est pas nul, ni inefficace ; il est tout au plus annulable en vertu de l'art. 271 CO, si le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû (ATF 121 II 31 consid. 4b ; TF 4A_330/2017 du 8 février 2018 consid. 3.1 ; TF 4A_549/2013 du 7 novembre 2013 consid. 4). Le locataire qui entend faire annuler un tel congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours dès réception de la résiliation (art. 273 al. 1 CO). 3.3 En l'espèce, conformément aux principes rappelés ci-dessus (cf. supra consid. 2), on ne pourra pas tenir compte de la problématique de l'épouse de l'appelant, soulevée uniquement au stade de l'appel et ressortant de la pièce 3 produite en deuxième instance par l'intéressé, qui est irrecevable. En effet, quand bien même on admettrait la production de nova par le locataire expulsé en cas clair, ce titre, à savoir le procès-verbal d'une audience de mesures protectrices de l'union conjugale du 21 juin 2019 dans la cause divisant l'appelant d'avec [...], ne remplit pas les conditions de l'art. 317 CPC car il aurait pu être produit en première instance en faisant preuve de la diligence requise. Quant aux allégués nouveaux, au demeurant non étayés, de l'appelant concernant d'éventuels délais de paiement qui auraient été accordés oralement par la gérance, ils sont également irrecevables. On précisera encore que la pièce 101 produite par l'intimée, à savoir un courrier de l'ancien conseil de l'appelant du 17 septembre 2019 concernant la problématique de la résiliation du 27 août 2019 évoquée dans l'avis comminatoire du 10 octobre 2019, est irrecevable, ce d'autant que ce titre aurait pu être produit devant l'autorité précédente.”

“Una parte della dottrina la ritiene ammissibile (Bohnet/Dietschy-Martenet in: Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2a ed. 2017, n. 19 ad art. 266a; Müller in: SVIT, Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4a ed. 2018, n. 28 ad Vorbemerkungen zu Art. 266–266o). Un’altra parte lo esclude (Higi/Bühlmann in: Zürcher Kommentar OR, 5a ed. 2020, n. 73 seg. ad Vorbemerkungen zu Art. 266–266o; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 4 ad art. 266o). Il Tribunale Federale, nella DTF 108 II 190 consid. 3, si è allineato a questa seconda visione, per poi allentare la sua giurisprudenza e ammettere un’eccezione qualora il destinatario non si è trovato in una situazione di incertezza giuridica (STF 4A_478/2015 del 20 maggio 2016 consid. 3.1; DTF 128 III 129 consid. 2). Di principio, la nullità della disdetta può essere invocata in qualsiasi momento e l’autorità competente può verificarla d’ufficio, anche in assenza di contestazioni (IICCA del 3 giugno 2020, inc. 12.2019.127, consid. 9 e 10). Non è dunque neppure necessario eccepirla entro il termine di contestazione dell’art. 273 CO, riservato l’abuso di diritto (DTF 121 III 156 consid. 1c).   6.         Giova altresì sottolineare che ciascuna azione giudiziale dev’essere sorretta dal presupposto processuale dell’interesse degno di protezione (art. 59 cpv. 2 lett. a CPC) e che tale interesse dev’essere pratico, nel senso che il diritto non si presta a rispondere a questioni giuridiche meramente astratte e prive di effetti sulle relazioni giuridiche concrete riferite a una parte (v. Trezzini in: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, IIa ed., Vol. 1, n. 43 ad art. 59 CPC). Inoltre, giusta l’art. 2 cpv. 1 CC, ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell’esercizio dei propri diritti come nell’adempimento dei propri obblighi. Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (art. 2 cpv. 2 CC). L’assenza di interesse degno di protezione costituisce uno scenario classico in cui può manifestarsi l’abuso di diritto. Commette in effetti un abuso manifesto colui che pretende di esercitare un diritto senza avere alcun interesse.”

“S'il ne remplit pas diverses conditions de forme ou de fond prévues par la loi, le congé peut être nul ou inefficace (art. 266o CO qui renvoie aux art. 266l à 266n CO). Lorsque le congé n'est pas nul ou inefficace, il peut encore être annulé dans les cas prévus aux art. 271 et 271a CO (Bonhnet, Actions civiles, Volume II : CO, 2ème éd., 2019, n. 1, p. 309 et n. 1 p. 319). En cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 257d CO), le bailleur doit octroyer au locataire un délai de paiement et le prévenir que, à défaut de paiement il résiliera le contrat de bail; passé ce délai, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas de non-respect de ces conditions, le congé donné par le bailleur est nul. Le locataire n'a donc pas besoin de respecter le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, applicable pour invalider le congé, mais non pour faire constater sa nullité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_469/2013 consid. 5.1; Bonhnet, op. cit., n. 1a, p. 319 et 320). Lorsque le locataire n'a conclu qu'à l'annulation du congé et que sa demande est rejetée, l'autorité compétente doit d'office statuer sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; Bonhnet, op. cit., n. 7, p. 310).”

“Premièrement, cette interprétation n'est pas évidente (la bailleresse ne la soutenait d'ailleurs pas en première instance), puisque le sens et la portée proposés par l'appelante, qui se focalise sur les termes "ne peut dépasser", sont travestis par une formulation compliquée aux yeux de partenaires contractuels non expérimentés. En deuxième lieu, il faudrait de toute façon admettre que le texte est ambigu et retenir l'acception la plus favorable aux locataires. Les autres critères proposés par la bailleresse pour fixer le montant de l'indemnité, soit notamment le bénéfice annuel (2020) de D______ SARL ou les problèmes de santé de la locataire, n'entrent pas en ligne de compte pour le calcul de l'indemnité. Par ailleurs, le texte des dispositions litigieuses n'impose pas d'autres conditions pour l'octroi d'une indemnité pour longs rapports de bail, que celles mentionnées ci-dessus, en particulier il n'exige ni la contestation du congé (art. 273 al. 1 CO) ni même le dépôt d'une demande de prolongation du bail (art. 273 al. 2 CO). Ainsi, en réclamant l'indemnité pour longs rapports de bail, les locataires ne font qu'exercer leur droit résultant des dispositions contractuelles et n'en abusent pas. Le fait que la locataire aurait prévu l'arrêt de son activité "depuis plusieurs années" et qu'elle n'aurait plus eu "aucune utilité des locaux" ne sont pas établis. La liquidation par la locataire d'une partie de son stock de marchandise n'est pas déterminante, étant rappelé que l'abus de droit ne doit être admis que restrictivement. Pour le surplus, en tant que de besoin, la Cour fait entièrement sienne l'argumentation développée par les premiers juges (cf. ci-dessus, "En fait", let. D.a et D.b). Dans la mesure où il est établi que les locataires ont exploité leur commerce, personnellement ou sous leur propre responsabilité, dans les locaux en question durant 24 ans et 9 mois - la bailleresse n'ayant pas prouvé le contraire - et où les locaux ont été libérés avant le 30 juin 2023, c'est à juste titre que le Tribunal a alloué aux intimés une indemnité pleine et entière pour longs rapports de bail, soit la somme de 68'040 fr.”

“Zunächst ist auf den Einwand der Berufungskläger einzugehen, die Kündi- gung sei missbräuchlich. Die Anfechtung einer Kündigung wegen Missbräuchlich- keit bzw. Verstosses gegen Treu und Glauben nach Art. 271 f. OR muss inner- halb der Verwirkungsfrist von Art. 273 OR erfolgen. Ist dies nicht geschehen, kann die Rüge, die Kündigung sei treuwidrig bzw. missbräuchlich gewesen, im Auswei- sungsverfahren nicht mehr erhoben werden (BGE 133 III 175 E. 3; BGer, Urteile 4A_571/2020 vom 23. März 2021, E. 4.2, nicht publ. in: BGE 147 III 218, 4A_333/2022 vom 9. November 2022, E. 6; 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 5.2.1).”

“La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). Le congé peut être contraire à la bonne foi, notamment, si le montant impayé a été payé peu après l'expiration du délai de paiement, en particulier si le locataire avait toujours payé le loyer à temps auparavant, ou si le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_550/2020 précité consid. 8.2 et les références citées). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de 30 jours prévu à l'art. 273 CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_571/2020 du 23 mars 2021 consid. 4.2, n. p. aux ATF 147 III 218). 3.1.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables en appel qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance d'appel. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des débats (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“Unklar ist, was der Berufungskläger damit meint, wenn er bemängelt, die Berufungsbeklagte habe mit der Kündigung vom 26. Februar 2024 die Frist zur Einreichung eines Antrags an die Schlichtungsstelle nicht abgewartet. Die Frist zur Anfechtung der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde wird erst durch den Empfang der Kündigung ausgelöst (Art. 273 Abs. 1 OR). Entsprechend leuchtet nicht ein, weshalb die Berufungsbeklagte mit der Aussprache der Kündigung hätte zuwarten müssen. Die Berufungsbeklagte brauchte aber auch mit der Einleitung des Ausweisungsverfahrens nicht den Ausgang des vom Berufungskläger bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen Uster anhängig gemachten Ver- fahrens betreffend Kündigungsanfechtung abzuwarten (vgl. act. 5; act. 15 E. 1.3). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO grundsätzlich auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangehende Kündigung angefochten hat und dieses Verfahren hängig ist (BGE 141 III 262 E. 3; BGer 4A_401/2020 vom 30. September 2020 E. 5.2).”

“Es trifft zwar zu, dass das Bundesgericht Kün- digungen zur Ertragsoptimierung nur als grundsätzlich gültig bezeichnet, und ge- wiss hat man für die Klägerinnen Verständnis, wenn sie sich mit einer Kündigung nur gerade fünf Wochen nach einer vorbehaltlosen Mietzinserhöhung nicht abfinden - 46 - möchten. Die Ausnahmen beziehen sich aber nach der aktuellen Rechtsprechung gerade nicht auf den Schutz, den der Grundsatz von Treu und Glauben den Miete- rinnen im Rahmen der relativen Methode gegen eine Mietzinserhöhung vermittelt, sondern im Wesentlichen auf den Vorbehalt, dass der Mietzins sich nach absoluter Methode bei einer Vermietung an einen Dritten überhaupt muss erhöhen lassen, damit die Kündigung gültig ist. Dies aber ist nach dem Gesagten der Fall, so dass sich die angefochtene Kündigung als gültig erweist. Eine Erstreckung verlangen die Klägerinnen nicht und haben Härtegründe auch ex- plizit nicht geltend gemacht. Angesichts ihrer anwaltlichen Vertretung ist eine Mie- terstreckung nicht zu gewähren, ohne dass eine weitere Prüfung erforderlich wäre. Als Folge der Vorschrift von Art. 273 Abs. 5 OR ist dies allerdings explizit im Urteil festzuhalten. Die nur eventuell ausgesprochene und angefochtene Mietzinserhöhung erweist sich bei diesem Verfahrensausgang als obsolet.”

“Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de trente jours prévu à l'art. 273 CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_571/2020 du 23 mars 2021 consid. 4.2, n. p. aux ATF 147 III 218).”

“Cela étant, même s'ils avaient été recevables, l'appel et le recours auraient quoi qu'il en soit été rejetés. Il ressort en effet des explications des parties et des pièces produites devant le Tribunal que la bailleresse a résilié le bail en se conformant aux exigences posées par les art. 257d al. 1 et 2 CO. Si le locataire - se fondant sur des nova irrecevables - reproche à la bailleresse de lui avoir notifié l'avis comminatoire à son adresse professionnelle, il ne conteste pas avoir effectivement reçu cet avis qu'il a retiré au guichet postal, ainsi que cela ressort des suivis d'envoi "track & trace" versés au dossier. Il ne conteste pas non plus qu'il était en retard dans le paiement du loyer lorsque la sommation du 11 septembre 2023 lui a été adressée, d'une part, et qu'il ne s'est pas acquitté de l'arriéré dans le délai fixé (les mensualités courantes n'étant plus payées depuis le mois de septembre 2023), d'autre part. En outre, le locataire ne soutient pas - et a fortiori n'établit pas - avoir contesté le congé dans le délai de trente jours fixé à l'art. 273 CO, de sorte qu'il ne saurait se prévaloir d'un éventuel motif d'annulation du congé pour faire obstacle à son évacuation. Au surplus, il ne remet pas en cause l'exactitude et le bien-fondé des montants qu'il a été condamné à payer à la bailleresse à titre d'arriérés de loyers et de charges, pas plus qu'il ne critique la libération de la garantie de loyer ordonnée par le premier juge. Finalement, le locataire - qui admet être domicilié avec son épouse dans un autre logement - ne se prévaut d'aucune circonstance qui justifierait de surseoir à son expulsion immédiate de l'appartement loué.”

“La jurisprudence admet que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut, à titre très exceptionnel, contrevenir aux règles de la bonne foi; la notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance (ATF 140 III 591 consid. 1). Le congé peut être contraire à la bonne foi, notamment, si le montant impayé a été payé peu après l'expiration du délai de paiement, en particulier si le locataire avait toujours payé le loyer à temps auparavant, ou si le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai. Le fardeau de la preuve d'une résiliation contraire à la bonne foi incombe au locataire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_550/2020 précité consid. 8.2 et les références citées). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de 30 jours prévu à l'art. 273 CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_571/2020 du 23 mars 2021 consid. 4.2, n. p. aux ATF 147 III 218). 3.1.3 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables en appel qu'aux conditions de l'art. 317 al. 1 CPC. Les nova improprement dits (ou faux ou pseudo-nova) ne sont recevables qu'à deux conditions : (1) la partie qui s'en prévaut ne pouvait les invoquer avant, malgré sa diligence et (2) elle les présente sans retard. Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance d'appel. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des débats (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.”

“En l'espèce, la recourante admet ne pas avoir contesté la résiliation dans le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, et n'être ainsi pas pas fondée à se plaindre, dans le cadre de la procédure d'expulsion, d'un congé prétendument contraire à la bonne foi ou manifestement abusif. Le Tribunal ne s'est d'ailleurs pas prononcé sur ce point, ce que la recourante ne critique pas. En tout état, aucun élément du dossier ne permet de considérer que le congé serait contraire à la bonne foi ou abusif. Le grief, pour autant qu'il soit recevable, est infondé.”

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“Le Tribunal fédéral a, dans un arrêt postérieur, étendu ce tempérament à l'action visant la fixation du loyer (demande de baisse de loyer, contestation de la hausse de loyer), pour le motif notamment suivant: s'il est évident qu'un colocataire a intérêt à obtenir une baisse loyer et qu'on voit mal qu'il s'y oppose, cela ne veut pas encore dire qu'il sera toujours prêt à faire les démarches pour former, conjointement avec les autres colocataires, une action en justice et en assumer les frais. On peut notamment envisager qu'un colocataire (demandeur) ait l'intention de requérir une réduction de loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire et qu'un autre soit réticent à la solliciter. Le risque que l'un des colocataires ne fasse aucune démarche pour obtenir une baisse de loyer est d'autant plus grand lorsque ce colocataire ne vit plus depuis longtemps dans l'appartement objet du bail et, a fortiori, s'il est difficile de le retrouver ou a quitté le territoire suisse. Cela étant, le risque que le consort réticent mette en danger les intérêts de son partenaire est réel, ce qui justifie l'introduction d'un tempérament à l'action conjointe (cf. Marie-Françoise SCHAAD, La consorité en procédure civile, 1993, p. 389). A cela s'ajoute que, comme pour l'annulation du congé (art. 273 al. 1 CO), un délai de péremption doit être observé pour la contestation de la hausse de loyer (art. 270b CO) et pour la demande de baisse de loyer (art. 270a al. 2 CO), ce qui soumet le colocataire demandeur à une contrainte de temps, qui, selon les circonstances, pourra faire obstacle à l'action conjointe et, partant, justifie qu'il puisse agir seul pour préserver ses droits (ATF 146 III 346, Consid. 2.3.2.2). 3.1.5 L'art. 152 al. 1 CPC prévoit que toute partie a droit à ce que le Tribunal administre les moyens de preuves adéquats proposés régulièrement et en temps utile. Cette disposition s'insère dans le cadre des dispositions relatives à la preuve, dont notamment l'art. 150 al. 1 CPC qui prévoit que la preuve a pour objet les faits pertinents et contestés. Par moyens de preuve «adéquats», il faut comprendre ceux qui sont aptes à forger la conviction du Tribunal sur la réalité d'un fait pertinent, autrement dit dont la démonstration peut avoir une incidence dans l'issue du litige. A cette adéquation objective s'ajoute une adéquation subjective, qui consisterait dans le fait qu'une preuve doive être administrée que si le juge n'est pas fondé à penser qu'elle est inutile (Bohnet/Aldi Handy/Jeandin/Schweizer/Tappy, Commentaire romand, Code de procédure civil, 2019, no 9ss ad art.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut du recourant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel du parking, de 90 fr., la valeur litigieuse s'élève à 3'240 fr. (90 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que seule la voie du recours est ouverte. Le recours a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. La pièce 16 recourant, produite pour la première fois devant la Cour, est dès lors irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances du recourant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience. Le recourant fait valoir qu'il n'a commis aucune faute car il n'a pris connaissance de la lettre de son avocat du 21 août 2020, envoyée par poste et par courriel, qu'à son retour de vacances le 25 août au soir.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut du recourant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel du parking, de 90 fr., la valeur litigieuse s'élève à 3'240 fr. (90 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que seule la voie du recours est ouverte. Le recours a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. La pièce 16 recourant, produite pour la première fois devant la Cour, est dès lors irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances du recourant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience. Le recourant fait valoir qu'il n'a commis aucune faute car il n'a pris connaissance de la lettre de son avocat du 21 août 2020, envoyée par poste et par courriel, qu'à son retour de vacances le 25 août au soir.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut du recourant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel du parking, de 75 fr., la valeur litigieuse s'élève à 2'70 fr. (75 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que seule la voie du recours est ouverte. Le recours a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. La pièce 16 recourant, produite pour la première fois devant la Cour, est dès lors irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances du recourant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience. Le recourant fait valoir qu'il n'a commis aucune faute car il n'a pris connaissance de la lettre de son avocat du 21 août 2020, envoyée par poste et par courriel, qu'à son retour de vacances le 25 août au soir.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut du recourant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel du parking, de 90 fr., la valeur litigieuse s'élève à 3'240 fr. (90 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que seule la voie du recours est ouverte. Le recours a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. La pièce 16 recourant, produite pour la première fois devant la Cour, est dès lors irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances du recourant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience. Le recourant fait valoir qu'il n'a commis aucune faute car il n'a pris connaissance de la lettre de son avocat du 21 août 2020, envoyée par poste et par courriel, qu'à son retour de vacances le 25 août au soir.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut du recourant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel du parking, de 90 fr., la valeur litigieuse s'élève à 3'240 fr. (90 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que seule la voie du recours est ouverte. Le recours a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. La pièce 16 recourant, produite pour la première fois devant la Cour, est dès lors irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances du recourant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience. Le recourant fait valoir qu'il n'a commis aucune faute car il n'a pris connaissance de la lettre de son avocat du 21 août 2020, envoyée par poste et par courriel, qu'à son retour de vacances le 25 août au soir.”

“Hätte er die Post am Montag, 23. Dezember 2019, geöffnet, was bei normaler Organisation des Geschäftsverkehrs durchaus erwartet werden darf, hätte er die per "A-Post Plus" versandte Kündigung zuerst zu Gesicht bekommen. Zudem wäre dann auch von vornherein klar gewesen, dass diese Sendung spätestens am 23. Dezember 2019 in den Briefkasten gelegt worden sein musste. Besonderer Abklärungen hätte es hierfür nicht bedurft. Weiter behauptete der Kläger nicht (oder jedenfalls erst in der Berufung und damit verspätet), dass er die uneingeschrieben versandte Kündigung im Hinblick auf den Fristenlauf auch dann vernachlässigt hätte, wenn er sie vor der eingeschriebenen Kündigung zur Kenntnis genommen hätte. Auf die Ausführungen des Klägers dazu, dass durch die qualifizierte Zustellart des Einschreibens im Geschäftsverkehr eine erhöhte Wichtigkeit ausgedrückt werde, braucht daher mangels Tatsachengrundlage nicht eingegangen zu werden. Es bleibt somit dabei, dass der Kläger die Verwirkungsfrist von Art. 273 Abs. 1 OR verpasste und sein Begehren um Anfechtung der Kündigung vom 20. Dezember 2020 wegen Missbräuchlichkeit daher abzuweisen war (vgl. BGE 143 III 15 E. 6; zustimmend: Koller/‌Strik, a.a.O., S. 428 f.).”

“Eine doppelte Zustellung einmal mit gewöhnlicher Postsendung und einmal per Einschreiben erscheint auch nicht per se unredlich. Dadurch wird die vom Bundesgericht als Vorteil der absoluten Empfangstheorie angeführte Ausgewogenheit zwischen den gegenseitigen Interessen, d.h. jenem des Absenders, welcher das Risiko der Übermittlung trägt, und jenem des Empfängers, welchen das Risiko verspäteter bzw. fehlender Kenntnisnahme trifft (vgl. BGE 143 III 15 E. 4.1; BGE 137 III 208 E. 3.1.3), entgegen der Auffassung des Klägers nicht zum Nachteil des Empfängers verändert. Vielmehr verringert sie das Risiko verspäteter oder fehlender Kenntnisnahme, falls beispielsweise der Empfänger an der persönlichen Entgegennahme und sofortigen Abholung des Einschreibens gehindert ist. Weiter mag es zwar zutreffen, dass sich dadurch, insbesondere wenn neben dem Einschreiben eine "A-Post Plus"-Zustellung gewählt wird, welche auch an Samstagen erfolgt, Fragen hinsichtlich des Beginns der Anfechtungsfrist ergeben bzw. diese ein bis maximal zwei Tage früher als bei einer Zustellung lediglich per Einschreiben ausgelöst werden kann. Art. 273 Abs. 1 OR, auf dessen Inhalt das vom Vermieter zu verwendende amtliche Kündigungsformular verweisen muss (Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 9 VMWG), nennt als Fristbeginn jedoch klar den "Empfang der Kündigung". Entscheidet sich ein Mieter nun trotz früheren Empfangs der auf dem gewöhnlichen Postweg versandten Kündigung dafür, diese erst 30 Tage nach dem späteren Empfang der eingeschriebenen Kündigung bei der Schlichtungsstelle anzufechten, weil er (unzutreffenderweise) annimmt, der Vermieter könne nur den Zustellungszeitpunkt des Einschreibens beweisen, tut er dies selbstredend auf eigenes Risiko. Insofern spielt es jedenfalls unter diesem Aspekt keine Rolle, ob der Mieter die Zustellungsform "A-Post Plus" (er-)kennt und daher weiss, dass auch die Zustellung dieser Sendung durch den Eintrag im elektronischen Erfassungssystem der Post zumindest mittelbar bewiesen werden kann (vgl. dazu vi-Entscheid, S. 12; BGE 142 III 599 E. 2.2).”

“Selon l'arrêt attaqué, la bailleresse a valablement notifié la résiliation du bail à l'adresse de l'objet loué. A défaut d'autres adresses communiquées par les locataires, la bailleresse n'a pas adopté un comportement contraire à la bonne foi en envoyant le congé par pli recommandé à l'adresse genevoise des locataires, seul moyen lui permettant de prouver la notification. La cour cantonale a jugé ainsi que la résiliation de bail a été reçue par les locataires le 4 juillet 2018, soit le lendemain du jour où les avis de retrait des plis recommandés contenant le congé avaient été mis dans la boîte aux lettres de l'appartement loué. Le délai pour contester la résiliation (art. 273 al. 1 CO) est venu à échéance le 3 août 2018 de sorte que la requête de conciliation déposée le 6 août 2018 est tardive.”

“Das Gericht kommt ihnen nur mit spezifischen Fragen zu Hilfe, damit die erforderlichen Behauptungen und die entsprechenden Beweismittel ge- nau aufgezählt werden. Es ermittelt aber nicht aus eigenem Antrieb. Sind die Par- teien – wie im vorliegenden Fall – durch Rechtsanwälte vertreten, soll und muss sich das Gericht Zurückhaltung auferlegen wie im ordentlichen Prozess (vgl. Bot- schaft zur Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 28. Juni 2006, BBl 2006 S. - 7 - 7221 ff., S. 7348; BGer 4D_87/2017 vom 20. März 2018, E. 3.3.1; 4A_674/2016 vom 20. April 2017, E. 2.1; 4A_387/2016 vom 26. August 2016, E. 4.1; 4A_ 46/2016 vom 20. Juni 2016, E. 7.1.2 je m.w.H. insb. auf BGE 141 III 569 ff., E. 2.3.1 bis 2.3.3 = Pra 105 [2016] Nr. 99), wo der Verhandlungsgrundsatz gilt und die Parteien dem Gericht die Tatsachen, auf die sie ihre Begehren stützen, darzulegen und die Beweismittel anzugeben haben (vgl. Art. 55 Abs. 1 ZPO). Das Gesetz sieht zwar vor, dass die zuständige Behörde von Amtes wegen prüft, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann, wenn sie ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung abweist (vgl. Art. 273 Abs. 5 OR). Dies gilt jedoch nur in Bezug auf die Prüfung der Erstreckung auch ohne Antrag einer Partei. Wird ein Antrag um Erstreckung gestellt, ist die Erstreckung insoweit durch die Dispositionsmaxime beschränkt; das heisst, diesfalls darf das Gericht der antragstellenden Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat (vgl. OGer ZH NG140014 vom 9. April 2015 E. III./4.2 und 4.4). Da der Berufungskläger (einzig) einen Antrag um Erstreckung der Mietverhältnisse stellt, ist diese somit insoweit beschränkt. 2.2 Der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren der Klage be- trägt Fr. 104'778.– (vgl. act. 36). Das vorinstanzliche Urteil kann daher mit Beru- fung angefochten werden (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Beru- fung wurde rechtzeitig (vgl. oben E. 1.6), schriftlich, mit Anträgen versehen und begründet eingereicht. Es ist daher grundsätzlich auf die Berufung einzutreten. 2.3 Die Berufung ist gemäss Art.”

“Il lui fait grief d'avoir appliqué la théorie de la réception absolue, qui supposait que le pli était entré dans sa sphère d'influence, ce qui n'avait pas été le cas compte tenu du fait qu'il ne vivait pas à l'adresse du bail. La régie était au courant de la sous-location et du fait qu'il n'habitait pas dans le studio. Elle était informée de son adresse de domicile, comme le démontrait le fait qu'elle avait dirigé la requête en évacuation à cette adresse-ci. Il avait offert de prouver cela par enquêtes, ce qui avait été refusé par le Tribunal. 3. 3.1 Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Dans l'ATF 143 III 15 du 13 décembre 2016, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence concernant les délais de contestation de congé. Il a relevé ce qui suit : « La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme la communication de la résiliation constitue le moment à partir duquel court le délai de péremption de droit matériel pour ouvrir l'action en contestation du congé (art. 273 al. 1 CO), tant le point de départ de ce délai que sa computation doivent se faire selon le droit matériel; en effet, en vertu du principe de l'unité de l'ordre juridique, le droit qui fixe le délai est déterminant pour le calcul de ce délai (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Les règles de procédure du CPC ne sont pas applicables pour la computation des délais de droit matériel (Fabienne hohl, Procédure civile, vol. II, 2e éd. 2010, n. 908); sont réservées les deux exceptions que sont la communication de l'avis de majoration du loyer et la sommation de payer de l'art. 257d al. 1 CO (ATF 140 III 244 consid. 5.2). La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue (ATF 140 III 244 consid. 5; 137 III 208 consid. 3.1.2; 118 II 42 consid. 3; 107 II 189 consid. 2). Le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté (i.e. la résiliation du bail) est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance (ATF 137 III 208 consid.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête en contestation de congé irrecevable pour cause de tardiveté. Il lui fait grief d'avoir appliqué la théorie de la réception absolue, qui supposait que le pli était entré dans sa sphère d'influence, ce qui n'avait pas été le cas compte tenu du fait qu'il ne vivait pas à l'adresse du bail. La régie était au courant de la sous-location et du fait qu'il n'habitait pas dans le studio. Elle était informée de son adresse de domicile, comme le démontrait le fait qu'elle avait dirigé la requête en évacuation à cette adresse-ci. Il avait offert de prouver cela par enquêtes, ce qui avait été refusé par le Tribunal. 3. 3.1 Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Dans l'ATF 143 III 15 du 13 décembre 2016, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence concernant les délais de contestation de congé. Il a relevé ce qui suit : « La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme la communication de la résiliation constitue le moment à partir duquel court le délai de péremption de droit matériel pour ouvrir l'action en contestation du congé (art. 273 al. 1 CO), tant le point de départ de ce délai que sa computation doivent se faire selon le droit matériel; en effet, en vertu du principe de l'unité de l'ordre juridique, le droit qui fixe le délai est déterminant pour le calcul de ce délai (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Les règles de procédure du CPC ne sont pas applicables pour la computation des délais de droit matériel (Fabienne hohl, Procédure civile, vol.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête en contestation de congé irrecevable pour cause de tardiveté. Il lui fait grief d'avoir appliqué la théorie de la réception absolue, qui supposait que le pli était entré dans sa sphère d'influence, ce qui n'avait pas été le cas compte tenu du fait qu'il ne vivait pas à l'adresse du bail. La régie était au courant de la sous-location et du fait qu'il n'habitait pas dans le studio. Elle était informée de son adresse de domicile, comme le démontrait le fait qu'elle avait dirigé la requête en évacuation à cette adresse-ci. Il avait offert de prouver cela par enquêtes, ce qui avait été refusé par le Tribunal. 3. 3.1 Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Dans l'ATF 143 III 15 du 13 décembre 2016, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence concernant les délais de contestation de congé. Il a relevé ce qui suit : « La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme la communication de la résiliation constitue le moment à partir duquel court le délai de péremption de droit matériel pour ouvrir l'action en contestation du congé (art. 273 al. 1 CO), tant le point de départ de ce délai que sa computation doivent se faire selon le droit matériel; en effet, en vertu du principe de l'unité de l'ordre juridique, le droit qui fixe le délai est déterminant pour le calcul de ce délai (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Les règles de procédure du CPC ne sont pas applicables pour la computation des délais de droit matériel (HOHL, Procédure civile, vol.”

“1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der”

“1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen. Durch die Unterzeichnung der Reservationsver- einbarung oder den Rückzug derselben sei kein unbefristetes Mietverhältnis zu- stande gekommen. Solches mache denn nicht einmal der Berufungskläger selbst - 7 - geltend. Keine Partei habe indessen die Aufnahme von Mietvertragsverhandlun- gen behauptet. Der befristete Geschäftsmietvertrag zwischen den Parteien habe somit am 31. Dezember 2021 geendet. Das Schlichtungsgesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses datiere jedoch vom 28. Januar 2022. Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der”

“Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 137 III 389 consid. 1.1; 136 III 196 consid. 1.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 1.1.3 L'annulation du congé donné en cas de demeure du locataire (art. 257d CO) doit être demandée dans le délai de 30 jours suivant sa réception (art. 273 al. 1 CO), lequel est un délai de péremption (LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, p. 882, ch. 2.3.6 et p. 985, ch. 6.1). 1.1.4 En l'espèce, le droit des locataires de demander l'annulation du congé selon l'art. 273 al. 1 CO est perdu ensuite des décisions attaquées. Ainsi, la voie du recours est ouverte contre la décision de radiation du rôle du 20 août 2024. Au regard des principes susmentionnés, l'acte du 19 septembre 2024 sera traité comme un recours. Compte tenu de la valeur litigieuse supérieure à 10'000 fr., le loyer annuel s'élevant à 49'848 fr., la voie de l'appel est ouverte contre la décision JCBL/32/2024 du 23 septembre 2024. 1.2 Formés devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130, 311 et 321 CPC), le recours et l'appel sont recevables. Ils seront traités dans le même arrêt (cf. art. 125 CPC). Par souci de simplification, les locataires seront désignés comme les appelants (A______ comme l'appelant et B______ SA comme la société appelante) et la bailleresse comme l'intimée.”

“Die Berufungskläger anerkennen mittlerweile ausdrücklich, die Frist zur An- fechtung der Kündigung vom 14. April 2021 (Art. 273 Abs. 1 OR) verpasst zu ha- ben (act. 25 S. 13). Da es sich hierbei um eine materiellrechtliche Verwirkungsfrist handelt, können die Berufungskläger die Treuwidrigkeit der Kündigung vom 14. April 2021 nicht mehr geltend machen und auch keine Erstreckung des Miet- verhältnisses verlangen (BSK OR I-Weber, 7. Aufl., Art. 273 N 3). Damit erübrigen - 10 - sich Ausführungen zum Verhältnis von Ausweisungs- und Kündigungsschutzver- fahren (vgl. KUKO ZPO-Jent-Sørensen, 3. Aufl., Art. 257 N 17 f.).”

“1; DIKE-Komm. ZPO-EGLI, Art. 209 N 5). 3.2. Während die von der Schlichtungsbehörde ausgestellte Klagebewilligung einzig das Rechtsbegehren auf Erstreckung des Mietverhältnisses enthält, ver- langt die Klägerin in der Klage vom 28. September 2021 sinngemäss auch, dass die Kündigung für ungültig zu erklären sei. Damit liegt eine Klageänderung im Sinne von Art. 227 ZPO vor. Sowohl für das ursprüngliche Rechtsbegehren ge- mäss Klagebewilligung, die Erstreckung des Mietverhältnisses, als auch für das neue Rechtsbegehren, die Anfechtung der Kündigung, ist gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO das vereinfachte Verfahren anwendbar und das Mietgericht des Bezirks Zürich zuständig. Beide Ansprüche beruhen zudem auf denselben Miet- verhältnissen bzw. deren Kündigung. Die Voraussetzungen der Klageänderung gemäss Art. 227 ZPO sind daher erfüllt und auf die Klage ist einzutreten. III. Materielles 1. Form und Frist der Kündigung. Nur Erstreckungsbegehren oder auch Kün- digungsanfechtung? 1.1. Gemäss Art. 273 Abs. 1 OR muss das Begehren um Anfechtung der Kündi- gung innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Es handelt sich dabei um eine materielle Verwirkungsfrist, welche weder verlängert noch wiederhergestellt werden kann (SVIT-Komm.-PO- LIVKA, Art. 273 OR N 14; Mietrecht für die Praxis/THANEI, S. 813; ZK-HIGI, Art. 273 OR N 43; BSK OR I-WEBER, Art. 273 N 3). Da die Verwirkungsfolge gestützt auf das Obligationenrecht von Bundesrechts wegen eintritt, gilt sie in jedem Fall, trotz der formellen Möglichkeit einer Klageerweiterung oder Klageänderung ge- mäss Art. 227 ZPO (SVIT-Komm.-BISANG/KOUMBARAKIS, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen N 315). Ist die Frist verwirkt, so ist das Begehren durch Entscheid abzuweisen, weil der Anfechtungsanspruch definitiv untergegangen ist (SVIT-Komm.-POLIVKA, Art. 273 OR N 14; vgl. zum Ganzen ZMP 2020 Nr. 2 E. II/2.6.). - 5 - 1.2. Die Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erfolgte auf dem amtlichen Formular und wurde von der den Beklagten vertretenden Liegen- schaftsverwaltung B.”

“Dezember 2019, effektiv in den Briefkasten des Klägers gelegt worden ist, bestritt dieser vor erster Instanz und bestreitet er auch in seiner Berufung nicht. Dafür spricht im Übrigen auch der entsprechende Eintrag im Erfassungssystem der Post (vgl. dazu auch BGE 142 III 599 E. 2.2). Nach der (zum öffentlichen bzw. Sozialversicherungsrecht ergangenen) Rechtsprechung des Bundesgerichts könnte damit sogar bereits der Samstag als das fristauslösende Moment betrachtet werden (BGer 2C_1032/2019 E. 3.3; BGer 2C_1126/2014 E. 2.2; BGer 8C_573/‌2014 E. 3.1). Ob allerdings unbesehen der konkreten Geschäftszeiten bei "normaler Organisation" stets auch an einem Samstag mit einer Leerung des Geschäftsbriefkastens oder -postfachs gerechnet werden darf, kann an dieser Stelle dahingestellt bleiben. Wie die Vorinstanz ausführte, war dies jedenfalls spätestens am nächsten Montag, 23. Dezember 2019, der Fall, weshalb die 30-tägige Anfechtungsfrist spätestens am darauffolgenden Tag (24. Dezember 2019) zu laufen begann und am Mittwoch, 22. Januar 2020, einen Tag vor Einreichung des Schlichtungsgesuchs ablief. Da es sich bei der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR zudem um eine materielle Verwirkungsfrist handelt, kann diese auch weder verlängert noch wiederhergestellt werden und ist deren Nichteinhaltung von Amtes wegen zu berücksichtigen (BSK OR I-Weber, Art. 273 N 3, m.w.H.). Vorbehalten bleibt immerhin das Rechtsmissbrauchsverbot (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Dieses dient als korrigierender "Notbehelf" für Fälle, in denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde (BGE 143 III 666 E. 4.2).”

“Dieser (neue) Standpunkt der Beschwerdeführerin war der Staats- anwaltschaft im Zeitpunkt des Nichtanhandnahmeentscheides nicht bekannt. Ebenso wenig reichte die Beschwerdeführerin der Staatsanwaltschaft Belege ein, welche Rückschlüsse auf eine allfällige Kündigungsanfechtung ermöglicht hätten. Aus der Beschwerde und einem Schreiben der Schlichtungsbehörde vom 30. März 2020 geht nun aber hervor, dass die Beschwerdeführerin die Kündigung kurze Zeit vor Ablauf des Mietvertrages offenbar tatsächlich anfocht (Urk. 2 S. 12; Urk. 3/3). Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, warum sie diesen Umstand nicht bereits gegenüber der Staatsanwaltschaft erwähnt hat. Nach der Lehre ist die Frage gesetzlich nicht geregelt, ob während der Dauer des hängigen Kündigungsschutz- bzw. Erstreckungsverfahrens das Mietverhältnis als vorläufig erstreckt zu gelten hat, wenn vor Vertragsende kein rechtskräftiger Ent- scheid vorliegt. Die Frage wird in der Lehre bejaht (vgl. Roger Weber, in: Lüchin- ger/Oser (Hrsg.), Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Auflage, Basel 2020, N. 4 zu Art. 273 OR). Selbst wenn man die nach dieser Auffassung "zutreffende" Beantwortung dieser gesetzlich nicht geregelten Rechtsfrage (Auswirkung der Kündigungsanfechtung) auf Seiten der für den kaufmännischen Verband handelnden Personen als be- kannt voraussetzen wollte, wäre für eine allfällige Strafbarkeit im Sinne der be- schwerdeführerischen Vorwürfe zwingend, dass besagte unbekannte Mitarbeiter bzw. Beauftragte der Vermieterschaft vor dem 31. März 2020,”

“Devant la Cour, l'appelant admet d'ailleurs que B______ SA n'a jamais été la locataire des locaux, puisqu'il soutient désormais qu'elle en serait sous-locataire. Or, dans la mesure où B______ SA n'est pas titulaire du bail, la bailleresse n'avait pas à lui notifier l'avis comminatoire ni l'avis officiel de résiliation. Pour le surplus, l'appelant ne conteste pas que les conditions fixées à l'art. 257d CO sont remplies in casu. En particulier, il ne conteste pas que les locataires étaient effectivement en retard dans le paiement du loyer et des charges lorsque la sommation leur a été adressée, d'une part, et qu'ils ne se sont pas acquittés de cet arriéré dans le délai fixé, d'autre part. Il s'ensuit que la bailleresse a valablement résilié le contrat pour défaut de paiement. L'appelant soutient encore que le congé du 25 janvier 2022 serait contraire aux règles de la bonne foi. Outre qu'il n'a pas motivé son grief, l'appelant n'établit pas que le congé aurait été contesté dans le délai légal de 30 jours (art. 273 CO), ses allégués sur ce point étant irrecevables. Il est dès lors forclos à se prévaloir du caractère abusif du congé dans le cadre de la présente procédure. Pour le surplus, l'appelant n'a formulé aucun grief motivé contre les mesures d'exécution prononcées par le Tribunal, étant rappelé que la protection de l'art. 30 al. 4 LaCC (sursis humanitaire) ne s'applique pas aux locaux commerciaux. Il suit de là que si l'appel avait été recevable, il aurait quoi qu'il en soit été rejeté. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).   * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : Déclare irrecevable l'appel interjeté le 18 octobre 2022 par A______ contre le jugement JTBL/707/2022 rendu le 3 octobre 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4806/2022. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie RAPP, présidente; Madame Pauline ERARD, Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Madame Laurence MIZRAHI, Monsieur Jean-Philippe FERRERO, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“227 ZPO vor. Sowohl für das ursprüngliche Rechtsbegehren ge- mäss Klagebewilligung, die Erstreckung des Mietverhältnisses, als auch für das neue Rechtsbegehren, die Anfechtung der Kündigung, ist gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO das vereinfachte Verfahren anwendbar und das Mietgericht des Bezirks Zürich zuständig. Beide Ansprüche beruhen zudem auf denselben Miet- verhältnissen bzw. deren Kündigung. Die Voraussetzungen der Klageänderung gemäss Art. 227 ZPO sind daher erfüllt und auf die Klage ist einzutreten. III. Materielles 1. Form und Frist der Kündigung. Nur Erstreckungsbegehren oder auch Kün- digungsanfechtung? 1.1. Gemäss Art. 273 Abs. 1 OR muss das Begehren um Anfechtung der Kündi- gung innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Es handelt sich dabei um eine materielle Verwirkungsfrist, welche weder verlängert noch wiederhergestellt werden kann (SVIT-Komm.-PO- LIVKA, Art. 273 OR N 14; Mietrecht für die Praxis/THANEI, S. 813; ZK-HIGI, Art. 273 OR N 43; BSK OR I-WEBER, Art. 273 N 3). Da die Verwirkungsfolge gestützt auf das Obligationenrecht von Bundesrechts wegen eintritt, gilt sie in jedem Fall, trotz der formellen Möglichkeit einer Klageerweiterung oder Klageänderung ge- mäss Art. 227 ZPO (SVIT-Komm.-BISANG/KOUMBARAKIS, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen N 315). Ist die Frist verwirkt, so ist das Begehren durch Entscheid abzuweisen, weil der Anfechtungsanspruch definitiv untergegangen ist (SVIT-Komm.-POLIVKA, Art. 273 OR N 14; vgl. zum Ganzen ZMP 2020 Nr. 2 E. II/2.6.). - 5 - 1.2. Die Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erfolgte auf dem amtlichen Formular und wurde von der den Beklagten vertretenden Liegen- schaftsverwaltung B. AG unterzeichnet. Zwar wurde zur Begründung Art. 257f OR angerufen, wie der Beklagte aber korrekt ausführen liess, nur dessen Abs. 1 und nicht etwa die Kündigungsbestimmung in Abs. 3. Nach Treu und Glauben konnte die Erklärung damit nur als ordentliche Kündigung verstanden werden, so dass die Aufhebung einer rechtzeitigen Anfechtung innert der materiellen Verwir- kungsfrist gemäss Art.”

“September 2021 sinngemäss auch, dass die Kündigung für ungültig zu erklären sei. Damit liegt eine Klageänderung im Sinne von Art. 227 ZPO vor. Sowohl für das ursprüngliche Rechtsbegehren ge- mäss Klagebewilligung, die Erstreckung des Mietverhältnisses, als auch für das neue Rechtsbegehren, die Anfechtung der Kündigung, ist gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO das vereinfachte Verfahren anwendbar und das Mietgericht des Bezirks Zürich zuständig. Beide Ansprüche beruhen zudem auf denselben Miet- verhältnissen bzw. deren Kündigung. Die Voraussetzungen der Klageänderung gemäss Art. 227 ZPO sind daher erfüllt und auf die Klage ist einzutreten. III. Materielles 1. Form und Frist der Kündigung. Nur Erstreckungsbegehren oder auch Kün- digungsanfechtung? 1.1. Gemäss Art. 273 Abs. 1 OR muss das Begehren um Anfechtung der Kündi- gung innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden. Es handelt sich dabei um eine materielle Verwirkungsfrist, welche weder verlängert noch wiederhergestellt werden kann (SVIT-Komm.-PO- LIVKA, Art. 273 OR N 14; Mietrecht für die Praxis/THANEI, S. 813; ZK-HIGI, Art. 273 OR N 43; BSK OR I-WEBER, Art. 273 N 3). Da die Verwirkungsfolge gestützt auf das Obligationenrecht von Bundesrechts wegen eintritt, gilt sie in jedem Fall, trotz der formellen Möglichkeit einer Klageerweiterung oder Klageänderung ge- mäss Art. 227 ZPO (SVIT-Komm.-BISANG/KOUMBARAKIS, Schlichtungsverfahren und gerichtliches Verfahren in Mietsachen N 315). Ist die Frist verwirkt, so ist das Begehren durch Entscheid abzuweisen, weil der Anfechtungsanspruch definitiv untergegangen ist (SVIT-Komm.-POLIVKA, Art. 273 OR N 14; vgl. zum Ganzen ZMP 2020 Nr. 2 E. II/2.6.). - 5 - 1.2. Die Kündigung vom 28. Juni 2021 per 30. September 2021 erfolgte auf dem amtlichen Formular und wurde von der den Beklagten vertretenden Liegen- schaftsverwaltung B. AG unterzeichnet. Zwar wurde zur Begründung Art. 257f OR angerufen, wie der Beklagte aber korrekt ausführen liess, nur dessen Abs. 1 und nicht etwa die Kündigungsbestimmung in Abs.”

“b CPC rendrait celle-ci automatiquement caduque en l’absence de conclusion(s) reconventionnelle(s) tendant à la confirmer ; tel n’est toutefois pas le cas ; l’irrecevabilité de la demande ou le désistement au fond font en effet entrer la proposition de jugement en force en application de l’art. 211 al. 3 CPC (cf. Dietschy, La proposition de jugement en droit du bail à loyer, in PCEF 26/2012, p. 8). Dans le même sens, un rejet de la demande en constat de la validité de la résiliation du bail déposée subséquemment à une proposition de jugement annulant le congé revient à confirmer dite annulation ; la contestation du congé par le locataire, admise par la commission de conciliation, ne saurait être mise à mal par la seule absence de réitération de la conclusion en annulation – par la voie de la reconvention – devant le tribunal du fond. Aussi l’admission d’une demande tendant au constat de la validité du congé déposée dans le prolongement d’une opposition à une proposition de jugement – comme en l’espèce – revient‑elle à rejeter la conclusion en annulation du congé prise par le(s) locataire(s) devant la commission de conciliation, situation dans laquelle l’art. 273 al. 5 CO commande d’examiner d’office la question d’une éventuelle prolongation du bail. 4.3.2 On l’a vu, l’autorité d’appel peut directement statuer sur cette question. Cela étant, la partie locataire doit avoir été invitée en première instance à établir les conséquences pénibles de l’art. 272 al. 1 CO. Or, celles-ci n’ont pas été instruites par les premiers juges et ne ressortent pas du dossier. Il se justifie ainsi d’annuler le jugement et de renvoyer la cause au tribunal pour instruction de cette question et nouvelle décision portant sur une éventuelle prolongation du bail litigieux. 5. 5.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis, le jugement annulé et la cause renvoyée aux premiers juges pour instruction et nouvelle décision dans le sens précité. La question des frais de la première instance (cf. art. 318 al. 3 CPC) ne se pose pas, la procédure devant le Tribunal des baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.”

“Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2). L'abus de droit peut consister dans l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid. 2.1 et les références citées). Les autres cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence et l'exercice d'un droit sans ménagement.”

“Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art. 270 CO). Enfin, le délai pour requérir une prolongation de bail varie selon que le contrat est de durée déterminée ou indéterminée (art. 273 al. 2 CO) (ATF 139 III 145 consid. 4.2.3 et les références citées). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Cette norme permet au juge de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes (ATF 143 III 279 consid. 3.1; 143 III 666 consid. 4.2). L'abus de droit peut consister dans l'attitude contradictoire d'une partie. Lorsqu'une partie adopte une certaine position, elle ne peut pas ensuite soutenir la position contraire, car cela revient à tromper l'attente fondée qu'elle a créée chez sa partie adverse; si elle le fait, c'est un venire contra factum proprium, qui constitue un abus de droit. La prétention de cette partie ne mérite alors pas la protection du droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_590/2016 du 26 janvier 201 consid. 2.1 et les références citées). Les autres cas typiques d'abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence et l'exercice d'un droit sans ménagement.”

“E. 2.5, wo das Bun- desgericht Folgendes erwogen hat: "Il n'y a pas de motif de s'écarter de la ju- risprudence selon laquelle un congé ne peut pas devenir abusif a posteriori, en raison de la disparition du motif qui le legitimait. [ ... ] L'art. 271 al. 1 CO permet d'annuler le congé contraire aux règles de la bonne foi. La procédure prévue par l'art. 273 CO vise donc à examiner si l'exercice du droit formateur est conforme à la bonne foi, ce qui implique de se placer au moment où le congé a été signifié. Une réponse positive à cette question signifie que le droit formateur est épuisé et ce, depuis le moment où il a été valablement exercé, et non pas seulement à l'is- sue de la procédure qui confirme la validité du congé. Dès lors, le bailleur qui per- siste à conclure que la résiliation est valable nonobstant la disparition, en cours de procédure, du motif qui la légitimait ne saurait se voir reprocher d'exercer de façon abusive un droit qui est en réalité déjà consommé." Das Bundesgericht spricht dabei zwar vom Vermieter, welcher auf der ausgesprochenen Kündigung beharre ("qui persiste ... "), was zumindest in sprachlicher Hinsicht den Schluss nahelegen könnte, es halte auch das Festhalten an der Kündigung trotz nachträglichen Weg- falls des Kündigungsgrundes (und nicht bloss die Kündigung an sich) als nicht rechtsmissbräuchlich. Das Bundesgericht hat diesen seinen eigenen Entscheid in einem späteren Urteil jedoch so wiedergegeben, dass, wenn der Grund, aus dem die Kündigung ausgesprochen werde, in der Folge dahinfalle, die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig werde (BGE 145 III 143 E.”

“Comme l'appelante a refusé d'installer une boîte aux lettres, malgré les sollicitations des locataires en ce sens et leur crainte au sujet de la distribution du courrier pour cette raison, elle était consciente de la possibilité qu'il y ait une difficulté de réception de son avis de résiliation. C'est ainsi de manière abusive qu'elle reproche aux intimés de ne pas avoir pris des mesures organisationnelles de type case postale pour pallier sa propre carence d'installation d'une boîte aux lettres. Au vu de ce qui précède, il existe un doute tant sur l'ouverture du commerce le 20 avril 2018 à 10 heures 01 que sur la remise de l'avis de retrait en mains de l'intimé ou à tout le moins d'un employé du commerce. L'appelante, qui avait le fardeau de la preuve, ne démontre pas, vu l'absence de boîte aux lettres, que son avis officiel envoyé par pli recommandé du 19 avril 2018 est bien parvenu dans la sphère d'influence des locataires le 20 avril 2018. Le congé a ainsi été notifié au plus tôt par le pli de la régie du 13 juin 2018, de sorte que la contestation de congé intervenue le 28 juin 2018 a été déposée dans le respect du délai de 30 jours de l'art. 273 CO et est ainsi recevable, comme l'a retenu le Tribunal. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 4 mars 2021 par A______ SA contre le jugement JTBL/69/2021 rendu le 1er février 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/15319/2018-5-OSB. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Serge PATEK et Monsieur Jean-Philippe ANTHONIOZ, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Nathalie LANDRY-BARTHE   La greffière : Maïté VALENTE       Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Pour être qualifiée de nulle, la résiliation de bail doit être affectée d'un vice grave, souvent un vice de forme (DAVID LACHAT, in Le bail à loyer, 2019, p. 949). Parmi les cas de nullité absolue, l'art. 266o CO énonce le congé qui ne respecte pas les art. 266l à n CO - notamment lorsqu'il n'est pas signifié par écrit et au moyen de la formule agréée par le canton. A côté des congés radicalement nuls, on trouve la catégorie des congés inefficaces, soit les congés qui sont dénués d'effet juridique ( unwirksam; wirkungslos), parce qu'ils ne satisfont pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonné leur exercice. A titre d'exemple, on peut citer le congé motivé par le défaut de paiement du loyer alors qu'en réalité, le loyer a été payé (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa). Dans la présente procédure, la recourante est donc recevable à soutenir que le congé du 26 décembre 2018 est inefficace au motif que les conditions de l'art. 257d al. 1 CO ne sont pas réalisées, ou qu'il est nul selon l'art. 266o CO, alors même qu'elle n'a pas agi dans le délai prévu par l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/aa; arrêt 4C.116/2005 du 20 juin 2005 consid. 2.3). Elle est toutefois déchue du droit d'invoquer l'annulabilité du congé selon les art. 271 al. 1 et 271a CO (ATF 121 III 156 consid. 1c/cc).”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5). 3.1.2 Selon la jurisprudence, la nullité du congé, à la différence de l'annulation qui ne peut être sollicitée que si le locataire a respecté le délai et l'art. 273 al. 1 CO, peut être invoquée en tout temps, même lors de la procédure d'évacuation (ATF 121 III 156 consid. 1c : arrêt du Tribunal fédéral 4C.116/2005 du 20 juin 2005 consid. 2.3; Lachat, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 949). Pour faire obstacle à la requête en cas clair, il ne suffit pas que le locataire ait déposé une requête en annulation ou en constatation de la nullité du congé, ou qu'il avance des arguments sans proposer le moindre indice à leur appui. Ces démarches et avis de la partie citée doivent avoir une certaine substance, ne pas être contredits par la partie requérante de manière convaincante. Ils ne doivent pas être d'emblée voués à l'échec. Ils doivent être crédibles et susceptibles de faire douter le tribunal chargé de statuer sur la requête en cas clair (Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 244). 3.1.3 Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitation et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.”

“2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationenrecht; SR 220, OR, in Verbindung mit Art. 9 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen; SR 221.213.11, VMWG, und H. Giger, in: Aebi-Müller/Müller, Berner Kommentar, Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die Miete, Bern 2020, N 16 ff. zu Art. 266l OR). Da die Beschwerdebeteiligte 2, soweit ersichtlich, kein vom Kanton genehmigtes Formular für die Kündigung verwendet hat, könnte sich die Kündigung diesfalls als nichtig erweisen, zumal nicht ersichtlich ist, inwiefern eine Berufung auf diesen Formmangel durch die Beschwerdeführerin rechtsmissbräuchlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB) wäre (vgl. dazu Art. 266o OR und BGE 140 III 244 E. 4.1 mit Hinweisen, siehe auch Vernehmlassung der Vorinstanz vom 19. Mai 2021, B 2021/59 act. 7 Ziff. II/1). Selbst wenn die Beschwerdegegnerin gemäss der Beschwerdebeteiligten 2 (vgl. Schreiben vom 3. Februar 2019, B 2021/59 act. 8/7/11) die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Empfang der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 OR hätte verstreichen lassen, würde der Beschwerdegegnerin, wenn sich die Kündigung als nichtig erweisen würde, jederzeit eine Feststellungsklage offenstehen (vgl. dazu auch R. Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N 3b zu Art. 273 OR, siehe im Übrigen zur vorzeitigen Vertragsauflösung wegen des Widerstands der Bevölkerung gegen Mobilfunkantennen BGer 4C.435/2005 vom 9. Januar 2006 E. 2 mit Hinweisen). Anders als der Beschwerdeführer hat sich die Beschwerdebeteiligte 2 darüber hinaus, soweit ersichtlich, nicht auf die Formungültigkeit des Mietvertrages berufen. Wie die Vorinstanz in Erwägung”

“Es ist nicht einzusehen, weshalb das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot im vor- liegenden Kontext einen anderen Sinn haben sollte als in der übrigen Rechtsord- nung: Ein Beharren auf einem nutzlos gewordenen Recht ist ein Anwendungsfall der nutzlosen Rechtsausübung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB und somit nicht schützenswert. Im Kontext des mietrechtlichen Kündigungsschutzes bedarf dies allerdings zweier Präzisierungen: Einerseits darf in einem solchen Fall dann auch der Vermieter nicht bei der Ausgangslage behaftet werden, wie sie bei der Kündi- gung bestand: Entstand seither ein anders gelagertes, vernünftiges Interesse an der Kündigung, so ist und bleibt diese gültig (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271- 271a OR N 6). Andererseits besteht ein legitimes Interesse des Vermieters an der - 15 - raschen Klärung der Gültigkeit der Kündigung: Ein treuwidriges Festhalten an der Kündigung kann daher nur im Rahmen einer Kündigungsanfechtung überprüft werden und setzt insbesondere eine Klage des Mieters innert der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR voraus. Es ist daher ausgeschlossen, den Einwand erst im Auswei- sungsverfahren zu erheben. Insofern besteht Parallelität zur offensichtlich rechts- missbräuchlichen Kündigung (vgl. zum Anfechtungsprinzip in diesem Bereich BGE 133 III 175). 2. Anwendung auf den vorliegenden Fall 2.1 Unbestrittenermassen führen die von der Beklagten beabsichtigten Sanie- rungsarbeiten zu erheblichen Immissionen und Störungen, welche einen Verbleib der Mieterschaft während der Arbeiten – letztlich für beide Seiten – unzumutbar macht. Unbestritten ist auch, dass die Beklagte die Mieter der Liegenschaft vor der Kün- digung nicht über die bevorstehenden Arbeiten orientiert hat. Beide Seiten bezie- hen sich in ihren Ausführungen weitgehend auf dieselben Urteile des Bundesge- richts (so z.B. BGE 135 III 112, BGE 140 III 496, BGer 4A_414/2009, BGer 4A_227/2010, BGer 4A_126/2012). So stellen weder der Kläger noch die Beklagte in Abrede, dass eine Auszugsgarantie grundsätzlich vor der Kündigung abzuge- ben ist und unmissverständlich sein muss, dass auf der anderen Seite sich eine Sanierungskündigung aber als unnötig und damit treuwidrig erweist, falls der Ver- mieter auch ohne Kündigung die Gewähr gehabt hätte, sein Sanierungsprojekt un- gehindert umzusetzen.”

“Dans le domaine des baux et loyers, la procédure sommaire pour les cas clairs s'applique avant tout à certaines demandes d'expulsion, telles que la demande d'expulsion déposée contre un locataire qui a reçu un congé ordinaire et ne l'a pas contesté, ni n'a demandé la prolongation de bail dans le délai de l'art. 273 al. 1 et al. 2 let. a CO (LACHAT, Procédure civile en matière de baux et loyers, 2019, p. 246). Si le cas est clair, afin d'obtenir rapidement l'évacuation forcée des locaux loués, le bailleur peut mettre en œuvre la procédure sommaire prévue par l'art. 257 CPC alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé sur la base des art. 271, 271a et 273 CO; la litispendance n'est alors pas opposable au bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_115/2019 du 17 avril 2019 consid. 7). 2.2 En l'espèce, c'est à bon droit que le Tribunal a retenu que les conditions du cas clair étaient réunies et prononcé l'évacuation de la locataire. En effet, celle-ci admet ne pas avoir contesté le congé ordinaire du 24 novembre 2022 dans le délai de 30 jours fixé à l'art. 273 al. 1 CO. Elle ne conteste pas non plus la validité de ce congé, que l'intimé lui a notifié sur la formule officielle (art. 266l CO) en observant les délais de congé et termes légaux (art. 266a ss CO). A cela s'ajoute que la locataire n'a pas sollicité la prolongation de son bail dans le délai de 30 jours fixé à l'art. 273 al. 2 let. a CO. La requête en contestation de congé et en prolongation de bail qu'elle a formée devant l'autorité de conciliation en août 2023 - soit plus de huit mois après la notification du congé - est manifestement tardive et ne saurait faire obstacle au prononcé de l'évacuation. Le jugement attaqué sera donc confirmé sur ce point. 3. La locataire conteste les mesures d'exécution directe prononcées par le Tribunal et sollicite l'octroi d'une "prolongation" jusqu'au 31 décembre 2025. Elle se prévaut, notamment, des difficultés qu'une évacuation immédiate des locaux engendreraient pour la société et ses employés. Ces éléments sont toutefois dénués de pertinence. Comme relevé ci-avant, le contrat de bail a été résilié valablement avec effet au 30 juin 2023 et la locataire, qui n'a pas agi en temps utile, est désormais forclose à solliciter une prolongation de bail.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). L'art. 271 CO est une lex specialis par rapport à l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, un congé manifestement abusif doit aussi être contesté dans le délai de péremption de trente jours. Si le locataire n'a pas contesté le congé, il ne peut plus soulever, dans la procédure d'expulsion, le moyen tiré d'un congé manifestement abusif. La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr.”

“Wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend E. 3), ist das an- gefochtene Urteil der Vorinstanz nicht aufzuheben und der Antrag des Beschwer- deführers auf Aufhebung des Urteils und Abweisung der Ausweisungsklage des- halb abzuweisen. Auch der Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist abzuweisen. Hätte der Beschwerdeführer die Kündigung anfechten und/oder eine Erstreckung des unbefristeten Mietverhältnisses verlangen wollen, hätte er ein entsprechendes Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen einreichen müssen (vgl. Art. 273 Abs. 1 OR i.V.m. § 66 GOG und Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Vorbehältlich der Nich- tigkeit der Kündigung – und eine solche ist vorliegend nicht ersichtlich (vgl. oben, E. 2.1.5) – handelt es sich bei dieser Frist um eine materiell-rechtliche Verwir- - 8 - kungsfrist. Die verspätete Erstreckungsklage ist daher abzuweisen (vgl. ZK OR- H IGI, 4. Aufl. 1996, Art. 273 N 96). Im Übrigen wäre namentlich bei einer Kündi- gung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rück- sichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) eine Erstreckung ohnehin ausgeschlos- sen gewesen (vgl. Art. 272a lit. b OR).”

“De plus, les recourants ne formulent aucune conclusion claire et précise, conforme aux exigences de l’art. 321 al. 1 CPC. Partant, le recours, qui ne satisfait en tous points pas aux exigences de motivation (art. 321 al. 1 CPC), doit être déclaré irrecevable. 3. Si tant est que l’on puisse discerner une motivation dans le recours tirée du fait que les recourants estiment avoir payé tous les loyers (cf. recours du 30 septembre 2020, p. 12 D1), le recours devrait également être déclaré irrecevable. En effet, selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de celui-ci. La contestation du congé, prévue par cette disposition, vise le cas où la partie fait valoir que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO. Le locataire ne peut plus faire valoir l'annulabilité du congé qui lui a été signifié pour cause de demeure dans le paiement du loyer ou des frais accessoires échus litigieux, s'il ne l'a pas contesté dans le délai péremptoire de l'art. 273 al. 1 CO (arrêt TF 4A_40/2015 du 18 février 2015 consid. 4.2.2. et les références citées). En l’espèce, le bail litigieux a été résilié le 20 novembre 2019 pour le 31 décembre 2019 au moyen de la formule officielle. Cette résiliation n'a pas été contestée devant la Commission de conciliation. Dès lors, les recourants ne peuvent plus réclamer l'annulation du congé sur la base des art. 271 et 271a CO. 4. Au demeurant, même si la résiliation elle-même avait pu encore être remise en question dans le cadre de la présente procédure, le recours devrait être rejeté par adoption de motifs de la première juge. La Cour ajoutera qu’en ce qui concerne le paiement des loyers, en particulier celui de mars 2019, il a été fait sur le compte postal de G.________, ce qui ressort de l’extrait du carnet postal et des récépissés postaux produits par les recourants sur lesquels on peut constater que le compte postal de F.________ SA est bien le nº hhh et non le nº iii comme mentionné dans l’extrait du carnet postal du recourant relatif au paiement nº 91.”

“Le litige porte sur l'évacuation de la locataire des locaux et de la place de stationnement loués, de sa personne, de ses biens et de toute autre personne faisant ménage commun avec elle. Dite locataire excipe de l'inefficacité de la résiliation de bail que la bailleresse lui a signifiée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, malgré une précédente procédure qu'elle a menée devant le tribunal de première instance de Genève et au terme de laquelle, par jugement du 27 octobre 2021, elle a été déboutée pour défaut de légitimation active (son colocataire, F.________, n'étant pas partie à cette procédure; cf. supra let. Af). Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c). Ceci signifie que, si le locataire entend contester un congé fondé sur l'art. 257f CO au motif qu'il n'a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au stade de sa défense dans l'action en évacuation des locaux que le bailleur lui intentera après l'expiration du délai de congé (ATF 122 III 92 consid. 2d; 121 III 156 consid. 1c/aa). Partant, la question de l'efficacité de la résiliation du bail peut être débattue, sachant que, dans le cas présent, elle n'a pas été tranchée par le jugement du 27 octobre”

“Le litige porte sur l'évacuation de la locataire des locaux et de la place de stationnement loués, de sa personne, de ses biens et de toute autre personne faisant ménage commun avec elle. Dite locataire excipe de l'inefficacité de la résiliation de bail que la bailleresse lui a signifiée sur la base de l'art. 257f al. 3 CO, malgré une précédente procédure qu'elle a menée devant le tribunal de première instance de Genève et au terme de laquelle, par jugement du 27 octobre 2021, elle a été déboutée pour défaut de légitimation active (son colocataire, F.________, n'étant pas partie à cette procédure; cf. supra let. Af). Les congés inefficaces, à l'instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l'art. 273 al. 1 CO (ATF 121 III 156 consid. 1c). Ceci signifie que, si le locataire entend contester un congé fondé sur l'art. 257f CO au motif qu'il n'a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au stade de sa défense dans l'action en évacuation des locaux que le bailleur lui intentera après l'expiration du délai de congé (ATF 122 III 92 consid. 2d; 121 III 156 consid. 1c/aa). Partant, la question de l'efficacité de la résiliation du bail peut être débattue, sachant que, dans le cas présent, elle n'a pas été tranchée par le jugement du 27 octobre”

“Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable. Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 144 III 462 consid. 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4; 141 III 262 consid. 3.2 in fine). Il appartient au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l'art. 257 CPC. En revanche, il incombe au locataire d'invoquer les faits dirimants ou destructeurs en invoquant des objections ou des exceptions telle l'extinction de sa dette ou la compensation avec une contre-créance (arrêt du Tribunal fédéral 4A_195/2023 du 24 juillet 2023 consid. 3). Une résiliation qui répond aux exigences de l'art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, peut être annulée selon les art. 271 ss CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de trente jours prévu à l'art. 273 CO. Si cette démarche n'a pas été faite, le grief du congé contraire à la bonne foi ne peut plus être invoqué dans la procédure d'expulsion par la voie du cas clair (arrêts du Tribunal fédéral 4A_367/2022 du 10 novembre 2022 consid. 5.2.1; 4A_571/2020 du 23 mars 2021 consid. 4.2, n. p. aux ATF 147 III 218).”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut du recourant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel du parking, de 90 fr., la valeur litigieuse s'élève à 3'240 fr. (90 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que seule la voie du recours est ouverte. Le recours a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 321 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 326 al. 1 CPC, les conclusions, allégations de faits et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours. La pièce 16 recourant, produite pour la première fois devant la Cour, est dès lors irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances du recourant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience. Le recourant fait valoir qu'il n'a commis aucune faute car il n'a pris connaissance de la lettre de son avocat du 21 août 2020, envoyée par poste et par courriel, qu'à son retour de vacances le 25 août au soir.”

“Le locataire peut, à son choix, intenter l'action en annulation du congé ou l'action en prolongation du bail ou les deux, la première étant alors logiquement principale et la seconde subsidiaire. Si l'art. 273 al. 5 CO déroge au principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC), en ce sens que, bien que saisie uniquement de l'action en annulation du congé, l'autorité compétente qui rejette celle-ci doit examiner d'office si le bail peut être prolongé, l'inverse n'est pas valable, la loi ne le prévoyant pas. Autrement dit, si le locataire ne forme qu'une action en prolongation du bail et si l'autorité compétente rejette cette action, celle-ci n'a pas à examiner d'office si le congé est annulable. Lorsque le locataire introduit, dans le délai de l'art. 273 al. 1 et 2 CO, une action en annulation du congé et une action en prolongation du bail et que, après la délivrance de l'autorisation de procéder, il suit en cause en prenant dans sa demande en justice uniquement des conclusions en prolongation du bail, la litispendance de son action en annulation du congé, créée par sa requête de conciliation, cesse (art. 209 al. 4 CPC). Il ne peut donc ensuite plus modifier ses conclusions puisque son action en annulation n'est plus pendante et que le délai de l'art.”

“Dezember 2019, effektiv in den Briefkasten des Klägers gelegt worden ist, bestritt dieser vor erster Instanz und bestreitet er auch in seiner Berufung nicht. Dafür spricht im Übrigen auch der entsprechende Eintrag im Erfassungssystem der Post (vgl. dazu auch BGE 142 III 599 E. 2.2). Nach der (zum öffentlichen bzw. Sozialversicherungsrecht ergangenen) Rechtsprechung des Bundesgerichts könnte damit sogar bereits der Samstag als das fristauslösende Moment betrachtet werden (BGer 2C_1032/2019 E. 3.3; BGer 2C_1126/2014 E. 2.2; BGer 8C_573/‌2014 E. 3.1). Ob allerdings unbesehen der konkreten Geschäftszeiten bei "normaler Organisation" stets auch an einem Samstag mit einer Leerung des Geschäftsbriefkastens oder -postfachs gerechnet werden darf, kann an dieser Stelle dahingestellt bleiben. Wie die Vorinstanz ausführte, war dies jedenfalls spätestens am nächsten Montag, 23. Dezember 2019, der Fall, weshalb die 30-tägige Anfechtungsfrist spätestens am darauffolgenden Tag (24. Dezember 2019) zu laufen begann und am Mittwoch, 22. Januar 2020, einen Tag vor Einreichung des Schlichtungsgesuchs ablief. Da es sich bei der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR zudem um eine materielle Verwirkungsfrist handelt, kann diese auch weder verlängert noch wiederhergestellt werden und ist deren Nichteinhaltung von Amtes wegen zu berücksichtigen (BSK OR I-Weber, Art. 273 N 3, m.w.H.). Vorbehalten bleibt immerhin das Rechtsmissbrauchsverbot (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Dieses dient als korrigierender "Notbehelf" für Fälle, in denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde (BGE 143 III 666 E. 4.2).”

“Mit der Abschreibung ist das Schlichtungsverfahren beendet und die Rechtshängigkeit entfällt. Dem Abschreibungsbeschluss kommt keine materielle Rechtskraft zu, weshalb das Schlichtungsgesuch grundsätzlich neu gestellt wer- - 6 - den kann (GASSER/RICKLI, DIKE-Kommentar, Schweizerische Zivilprozessord- nung, 2. Auflage, 2014, Art. 206 N 1). Vorliegend wäre jedoch die dreissigtägige Verwirkungsfrist nach Art. 273 Abs. 1 OR zu prüfen.”

“L'action en transfert du bail doit être introduite par une requête de conciliation devant l'autorité de conciliation (art. 197 CPC). Après la délivrance de l'autorisation de procéder, le demandeur doit suivre en cause en introduisant sa demande devant le tribunal dans le délai de péremption fixé par l'art. 209 al. 3 et 4 CO. Il s'agit d'un délai de péremption d'instance du droit de procédure (à ne pas confondre notamment avec le délai de péremption du droit matériel de l'art. 273 al. 1 CO). Le calcul de ce délai est soumis aux règles des art. 142 ss CPC (arrêts 4A_459/2020 du 15 décembre 2020 consid. 3.1.2; 4A_671/2016 du 15 juin 2017 consid. 2.1). Dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations ou de locaux commerciaux, ce délai est de 30 jours (art. 209 al. 4 CPC). Si la demande est déposée dans ce délai, la litispendance perdure, et ce même si l'une ou l'autre des conditions de recevabilité de celle-ci ne sont pas réunies (arrêts 4A_459/2020 précité consid. 3.1.2; 4A_671/2016 précité consid. 2.1). Si la demande est déposée hors délai, le tribunal prononce son irrecevabilité (art. 59 al. 1 CPC; arrêts 4A_459/2020 précité consid. 3.1.2; 4A_671/2016 précité consid. 2.2). Si le demandeur ne dépose pas sa demande dans le délai, la litispendance cesse, et ce de par la loi, sans aucune décision d'un tribunal, et l'autorisation de procéder se périme (arrêts 4A_459/2020 précité consid. 3.1.2; 4A_671/2016 précité consid. 2.2). En elle-même, l'inobservation du délai de l'art.”

“a CPC, le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent pas faire l’objet d’un appel, soit notamment, dans les causes patrimoniales, lorsque la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est inférieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC a contrario). Selon l’art. 91 al. 1 1re phr. CPC, la valeur litigieuse est déterminée par les conclusions. Le rejet d’une requête de restitution fondée sur l’art. 148 CPC est une décision finale lorsque l’autorité de conciliation ou le tribunal de première instance a déjà clos la procédure et que la requête de restitution de la partie défaillante tend à sa réouverture. Cependant, lors même qu’elle est finale, une telle décision ne peut en principe pas être attaquée par la voie de l’appel ou du recours, car l’art. 149 CPC prévoit que la décision sur restitution est définitive. Le Tribunal fédéral considère toutefois que l’exclusion de l’appel et du recours prévue à l’art. 149 CPC ne s’applique pas lorsque le refus de restitution entraîne la perte définitive de l’action ou d’un moyen d’action – par exemple en cas de péremption des moyens d’annulation du congé en matière de bail (cf. art. 273 al. 1 CO) –, de sorte qu’à cette dernière condition, un refus de restitution constituant une décision finale est exceptionnellement susceptible d’appel ou de recours, selon la valeur litigieuse (ATF 139 III 478 consid. 6.3). Le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l’instance de recours dans les trente jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 321 al. 1 CPC). Le délai de recours est respecté lorsque l’acte est acheminé en temps utile auprès de l’autorité de première instance, laquelle doit le transmettre sans délai à l’autorité de deuxième instance compétente (ATF 140 III 636 consid. 3.6), sans qu’il y ait lieu de faire application de l’art. 63 CPC (CREC 3 mars 2020/63). 1.2 En l’espèce, la requête de restitution litigieuse tend à la reprise d’une procédure de conciliation close. La décision attaquée constitue donc une décision finale. Cela étant, au terme de la procédure à rouvrir, le recourant a été condamné à payer une somme d’argent à l’intimée en lien avec des cours dispensés par celle-ci auxquels celui-là s’était inscrit ; il n’apparaît ainsi pas que le refus de la restitution requise prive définitivement le recourant de l’exercice d’un droit matériel, de sorte que la question de savoir si la décision incriminée est attaquable se pose.”

“Conformément à l'art. 273 al. 1 CO, l'action en annulation du congé doit être introduite par requête de conciliation devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Ce délai est un délai de péremption du droit matériel, dont le calcul est régi par les dispositions du CO (art. 76 ss et 132 CO; ATF 143 III 15 consid. 4.1 p. 18 et l'arrêt cité). Il ne peut être ni prolongé ni restitué (ATF 119 II 434 consid. 2a p. 435). Une fois l'action en annulation du congé valablement introduite par requête de conciliation, le délai de droit matériel (art. 273 al. 1 CO) est sauvegardé et, au même moment, la litispendance est créée (art. 62 al. 1 et 64 al. 2 CPC). Dès ce moment, c'est le droit de procédure qui régit le déroulement du procès.”

“142 ss CPC (arrêt 4A_671/2016 du 15 juin 2017 consid. 2.1). Dans les litiges relatifs aux baux à loyer ou à ferme d'habitations ou de locaux commerciaux, ce délai est de 30 jours (art. 209 al. 4 CPC). Si la demande est déposée dans ce délai, la litispendance perdure, et ce même si l'une ou l'autre des conditions de recevabilité de celle-ci ne sont pas réunies (arrêt 4A_671/2016 précité consid. 2.1). Si la demande est déposée hors délai, le tribunal prononce l'irrecevabilité de la demande (art. 59 al. 1 CPC; arrêt 4A_671/2016 précité consid. 2.2). Si le demandeur ne dépose pas sa demande dans le délai, la litispendance cesse, et ce de par la loi, sans aucune décision d'un tribunal, et l'autorisation de procéder se périme (arrêt 4A_671/2016 précité consid. 2.2). En elle-même, l'inobservation du délai de l'art. 209 al. 4 CPC n'a d'effet que sur l'instance, et non sur le droit lui-même; l'instance seule se périme (ATF 140 III 561 consid. 2.2.2.4 p. 565 s.; 124 III 21 consid. 2b p. 24). Toutefois, si le délai de droit matériel de l'art. 273 al. 1 CO a expiré dans l'intervalle et que, par conséquent, le demandeur ne peut plus valablement ouvrir action, la péremption de l'instance entraîne indirectement la perte du droit (ATF 140 III 561 consid. 2.2.2.4 p. 566).”

“En l'espèce, les locataires ont, dans un premier temps, respecté le délai de 30 jours pour introduire leurs actions en annulation du congé et en prolongation du bail conformément à l'art. 273 al. 1 et 2 CO, en déposant leur requête de conciliation munie de conclusions dans ce sens. Après la délivrance de l'autorisation de procéder, ils n'ont toutefois pas respecté le délai de l'art. 209 al. 4 CPC pour leur action en annulation du congé puisqu'ils n'ont pas suivi en cause en déposant une demande tendant à ce but devant le tribunal des baux, les conclusions de leur demande du 3 janvier 2018 ne tendant qu'à la prolongation du bail. La demande modifiée comprenant des conclusions en annulation du congé n'a été déposée que le 12 avril 2018, soit après la cessation de la litispendance de cette action et, donc, la péremption de l'instance (art. 209 al. 4 CPC) et, à cette date, hors délai de l'art. 273 al. 1 CO pour déposer une nouvelle demande. C'est donc à raison que les instances cantonales successives ont considéré que le chef de conclusions en annulation du congé était irrecevable. Contrairement à ce que croient les locataires recourants, il ne leur est pas imputé une renonciation, un abandon ou un retrait d'action. L'irrecevabilité de leurs conclusions modifiées résulte simplement du fait que la litispendance de leur action en annulation du congé a cessé d'exister à l'échéance du délai de l'art. 209 al. 4 CPC et qu'ils ne pouvaient réintroduire valablement cette action par modification de leurs conclusions du 12 avril 2018 puisque le délai de péremption de droit matériel était alors échu et, donc, leur droit matériel éteint. Il ne leur sert à rien d'insister sur le fait que l'autorisation de procéder visait les deux actions, dès lors que les conclusions de leur demande se sont limitées à la seule action en prolongation du bail. Enfin, comme l'a précisé la cour cantonale, faute de demande en annulation déposée en temps utile, l'absence d'indication du motif de congé dans un premier temps ou son prétendu caractère mensonger n'y changent rien.”

“De plus, le besoin médical de C______ dans le cadre de l'examen de la validité du congé a été invoqué par les intimés lors de leur comparution personnelle devant les premiers juges le 22 septembre 2020, et il est dûment documenté. Il n'est d'ailleurs pas contesté par l'appelante. Ainsi, l'appréciation des faits de la cause par le Tribunal des baux et loyers ne prête pas le flanc à la critique et la Cour confirmera le jugement entrepris s'agissant de la validité du congé notifié le 7 juin 2019 pour le 30 septembre 2019. 5. L'appelante fait, à titre subsidiaire, grief au Tribunal, à titre subsidiaire, d'avoir insuffisamment pris en compte, en lui accordant une prolongation de bail d'un an et six mois, le fait qu'elle réside dans le logement depuis plus de 30 ans et que sa situation financière n'est pas bonne et également d'avoir tenu compte de manière excessive de la réduction des droits d'enregistrement selon l'art. 8A RDE (CASATAX). 5.1 Même lorsqu'un besoin propre et urgent du nouveau propriétaire est établi et que la résiliation anticipée du bail est donc justifiée, l'autorité compétente doit encore statuer d'office sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; ATF 132 III 737 consid. 3.4.3). La notion d'urgence est en effet relative et n'exclut pas toute prolongation de celui-ci. La prolongation du bail a normalement pour but de donner au locataire du temps pour trouver une solution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b) ou à tout le moins d'adoucir les conséquences pénibles résultant d'une extinction du contrat (ATF 116 II 446 consid. 3b; arrêt du Tribunal fédéral 4C.139/2000 consid. 2a). La pesée des intérêts en présence imposée par l'art. 272 al. 2 in initio CO implique que l'on ait égard aux intérêts des deux cocontractants. Pour ce qui est du bailleur, il ne faut pas tenir compte uniquement de son besoin propre et urgent des locaux (art. 272 al. 2 let. d CO), mais aussi de sa situation personnelle, familiale et financière (art. 272 al. 2 let. c CO). Le besoin urgent du bailleur n'est en effet qu'une circonstance dont le juge doit tenir compte dans la balance des intérêts. L'énumération de l'art. 272 al. 2 CO n'étant pas exhaustive, il est possible de prendre en considération tous les intérêts financiers du bailleur (arrêt du TF 4C.”

“Januar 2021 dargelegt, dass die Kündigung des Mietverhältnisses infolge Verkaufs der Mietliegenschaft erfolgt sei und der Antritt durch die Käuferschaft, die dringend weitere Büros benötige, mit Nutzen und Gefahr per 1. April 2022 erfolgen werde. Die Vorderrichterin hat sodann festgestellt, dass die Frist zur Anfechtung der Kündigung am 17. Januar 2022 abgelaufen und deren Begründung vom 19. Januar 2021 damit zwei Tage nach Ablauf der Anfechtungsfrist erfolgt sei. Da sich die damalige Vermieterschaft aufgrund der klägerischen Aufforderung vom 6. Januar 2021 nun aber veranlasst gesehen habe, eine anwaltliche Vertretung beizuziehen, was bereits aufgrund der Instruktion und Übergabe der notwendigen Unterlagen eine gewisse Zeit in Anspruch genommen habe, und weil zwischen dem Antrag auf Kündigungsbegründung und dem Schreiben der damaligen Vermieterschaft vom 19. Januar 2021 nur gerade 13 Tage verstrichen seien, könne nicht von einer ungebührlichen Verzögerung gesprochen werden. Zudem sei zu beachten, dass der damals bereits anwaltlich vertretene Kläger schon am 13. Januar 2021, also noch vor Ablauf der Anfechtungsfrist gemäss Art. 273 OR an die Schlichtungsstelle gelangt sei und den Eingang einer Kündigungsbegründung gar nicht abgewartet habe. Der Entschluss des Klägers zur Anfechtung der Kündigung könne daher nicht von der Kündigungsbegründung abhängig gewesen sein. An der Schlichtungsverhandlung vom 25. März 2021 sei der Kündigungsgrund jedenfalls mit angemessener Vorlaufzeit bekannt gewesen. Das in der verspätet erfolgten Kündigungsbegründung erblickte Indiz für eine missbräuchliche Kündigung werde folglich nicht erhärtet (vgl. erstinstanzliches Urteil S. 5 ff.).”

“Im vorliegenden Fall steht fest, dass die undatierte, am 16. Dezember 2020 bei der Post zum Versand aufgegebene Kündigung des Mietverhältnisses zunächst ohne Begründung ausgesprochen und erst auf Anfrage des Klägers resp. seines Rechtsvertreters mit Schreiben vom 19. Januar 2021 nachträglich begründet worden ist. Wie die Vorinstanz sodann ausführlich dargelegt hat (vgl. erstinstanzliches Urteil S. 6) und im Berufungsverfahren auch nicht mehr umstritten ist, steht ebenfalls fest, dass die 30-tägige Frist zur Anfechtung der Kündigung (vgl. Art. 273 OR) bis zum 17. Januar 2021 gelaufen ist. Daraus folgt, dass die Kündigungsbegründung vom 19. Januar 2021 zwei Tage nach Ablauf der Anfechtungsfrist resp. insgesamt 13 Tage nach der klägerischen Aufforderung vom 6. Januar 2021 erfolgt ist. Ob diese Verzögerung nachvollziehbar erscheint oder nicht, ist anhand der gesamten Umstände des konkreten Falles zu beurteilen. So zeigt sich in casu etwa, dass auf Seiten des Klägers, der die Kündigung am 22. Dezember 2020 bei der Post in Empfang genommen hat, bis zum Schreiben seines Rechtsvertreters vom 6. Januar 2021 betreffend Begründung der Kündigung insgesamt 15 Tage verstrichen sind. Es geht nun aber nicht an, mit der Anfrage selber abzuwarten und der Gegenpartei dann vorzuwerfen, dass sie nicht sofort darauf reagiert habe. Vorliegend kommt hinzu, dass sich die damaligen Vermieter nach Erhalt der klägerischen Aufforderung - wie der Kläger bereits zuvor - dafür entschieden haben, einen Rechtsvertreter beizuziehen. Es ist offenkundig und gerichtsnotorisch, dass die Mandatierung und Instruktion eines rechtlichen Beistands etwas Zeit in Anspruch nimmt.”

“Dans un autre cas, le bailleur voulait permettre à sa fille, qui venait d'achever ses études universitaires, de quitter le domicile parental pour s'installer avec son compagnon; s'il était avéré, ce motif allégué par le bailleur devait l'emporter sur l'intérêt du locataire à continuer d'occuper l'appartement pris à bail (arrêt du Tribunal fédéral 4C_17/2006 du 27 mars 2006 consid. 3.4.1, trad. in MRA 2006 65 et la référence citée). 5.4 En outre, la notion d'urgence est relative : même si le besoin urgent du bailleur fait obstacle à l'annulation du congé, elle n'exclut pas la prolongation du bail. La validité du congé n'est pas déterminée par la pesée des intérêts respectifs du bailleur (intérêt à disposer des locaux pour lui-même ou pour ses proches) et du locataire (intérêt à demeurer dans les locaux). La comparaison entre les conséquences pénibles de la résiliation pour le locataire et le besoin propre et urgent du bailleur d'utiliser les locaux, parmi d'autres éléments (cf. art. 272 al. 2 let. c CO), n'intervient que dans le cadre de l'examen (d'office; art. 273 al. 5 CO) de la prolongation du bail (art. 272 al. 2 in initio CO) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_639/2018 déjà cité consid. 5.3.2.3 et la référence citée). 5.5 5.5.1 Au regard de l'art. 271 al. 1 CO, le bailleur - personne physique ou personne morale - peut légitimement avancer l'intention d'attribuer les locaux loués à un tiers, tel qu'un ami, une relation d'affaires ou un employé, car toute espèce de motif est en principe admissible, et, a priori, il n'y a pas d'abus à résilier le contrat pour le terme légal ou convenu. La loi ne fait pas référence, ici, à un besoin personnel du bailleur ou de ses proches parents ou alliés. Une société anonyme peut donc vouloir attribuer les locaux à son actionnaire, ou à une autre personne liée à celui-ci, aussi bien qu'à d'autres tiers (arrêt du Tribunal fédéral 4A_128/2019 du 3 juillet 2019 consid. 3.1 et les références citées). 5.5.2 Dans l'hypothèse particulière où le congé paraît annulable selon l'art. 271a al. 1 let. d ou e CO, parce que le bailleur l'a signifié alors qu'un procès était en cours entre les parties, ou moins de trois ans après la fin d'un procès terminé à l'avantage du locataire, le juge doit encore examiner si ce congé répond à un besoin urgent du bailleur ou de ses proches parents ou alliés.”

“Eine doppelte Zustellung einmal mit gewöhnlicher Postsendung und einmal per Einschreiben erscheint auch nicht per se unredlich. Dadurch wird die vom Bundesgericht als Vorteil der absoluten Empfangstheorie angeführte Ausgewogenheit zwischen den gegenseitigen Interessen, d.h. jenem des Absenders, welcher das Risiko der Übermittlung trägt, und jenem des Empfängers, welchen das Risiko verspäteter bzw. fehlender Kenntnisnahme trifft (vgl. BGE 143 III 15 E. 4.1; BGE 137 III 208 E. 3.1.3), entgegen der Auffassung des Klägers nicht zum Nachteil des Empfängers verändert. Vielmehr verringert sie das Risiko verspäteter oder fehlender Kenntnisnahme, falls beispielsweise der Empfänger an der persönlichen Entgegennahme und sofortigen Abholung des Einschreibens gehindert ist. Weiter mag es zwar zutreffen, dass sich dadurch, insbesondere wenn neben dem Einschreiben eine "A-Post Plus"-Zustellung gewählt wird, welche auch an Samstagen erfolgt, Fragen hinsichtlich des Beginns der Anfechtungsfrist ergeben bzw. diese ein bis maximal zwei Tage früher als bei einer Zustellung lediglich per Einschreiben ausgelöst werden kann. Art. 273 Abs. 1 OR, auf dessen Inhalt das vom Vermieter zu verwendende amtliche Kündigungsformular verweisen muss (Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 9 VMWG), nennt als Fristbeginn jedoch klar den "Empfang der Kündigung". Entscheidet sich ein Mieter nun trotz früheren Empfangs der auf dem gewöhnlichen Postweg versandten Kündigung dafür, diese erst 30 Tage nach dem späteren Empfang der eingeschriebenen Kündigung bei der Schlichtungsstelle anzufechten, weil er (unzutreffenderweise) annimmt, der Vermieter könne nur den Zustellungszeitpunkt des Einschreibens beweisen, tut er dies selbstredend auf eigenes Risiko. Insofern spielt es jedenfalls unter diesem Aspekt keine Rolle, ob der Mieter die Zustellungsform "A-Post Plus" (er-)kennt und daher weiss, dass auch die Zustellung dieser Sendung durch den Eintrag im elektronischen Erfassungssystem der Post zumindest mittelbar bewiesen werden kann (vgl. dazu vi-Entscheid, S. 12; BGE 142 III 599 E. 2.2).”

“Entscheid Kantonsgericht, 16.09.2021 Art. 273 Abs. 1 OR (SR 220): Eine Mietvertragskündigung, die gleichzeitig einmal per "A-Post Plus" und einmal per Einschreiben versandt wurde, gilt mit der früheren Zustellung der "A-Post Plus"-Sendung als empfangen. Ab diesem Zeitpunkt (bzw. dem darauffolgenden Tag) läuft die 30-tägige Anfechtungsfrist gemäss Art. 273 Abs. 1 OR. Art. 2 Abs. 2 ZGB (SR 210): Rechtsmissbrauch aufgrund des doppelten Versands geprüft und verneint. Der Empfänger darf sich insbesondere (auch bei Unkenntnis der Zustellform "A-Post Plus") nicht darauf verlassen, der Absender könne nur die Zustellung der eingeschriebenen Postsendung beweisen (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 16. September 2021, BO.2021.5).”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête en contestation de congé irrecevable pour cause de tardiveté. Il lui fait grief d'avoir appliqué la théorie de la réception absolue, qui supposait que le pli était entré dans sa sphère d'influence, ce qui n'avait pas été le cas compte tenu du fait qu'il ne vivait pas à l'adresse du bail. La régie était au courant de la sous-location et du fait qu'il n'habitait pas dans le studio. Elle était informée de son adresse de domicile, comme le démontrait le fait qu'elle avait dirigé la requête en évacuation à cette adresse-ci. Il avait offert de prouver cela par enquêtes, ce qui avait été refusé par le Tribunal. 3. 3.1 Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Dans l'ATF 143 III 15 du 13 décembre 2016, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence concernant les délais de contestation de congé. Il a relevé ce qui suit : « La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme la communication de la résiliation constitue le moment à partir duquel court le délai de péremption de droit matériel pour ouvrir l'action en contestation du congé (art. 273 al. 1 CO), tant le point de départ de ce délai que sa computation doivent se faire selon le droit matériel; en effet, en vertu du principe de l'unité de l'ordre juridique, le droit qui fixe le délai est déterminant pour le calcul de ce délai (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Les règles de procédure du CPC ne sont pas applicables pour la computation des délais de droit matériel (HOHL, Procédure civile, vol.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. L'appelant reproche au Tribunal d'avoir déclaré sa requête en contestation de congé irrecevable pour cause de tardiveté. Il lui fait grief d'avoir appliqué la théorie de la réception absolue, qui supposait que le pli était entré dans sa sphère d'influence, ce qui n'avait pas été le cas compte tenu du fait qu'il ne vivait pas à l'adresse du bail. La régie était au courant de la sous-location et du fait qu'il n'habitait pas dans le studio. Elle était informée de son adresse de domicile, comme le démontrait le fait qu'elle avait dirigé la requête en évacuation à cette adresse-ci. Il avait offert de prouver cela par enquêtes, ce qui avait été refusé par le Tribunal. 3. 3.1 Aux termes de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Dans l'ATF 143 III 15 du 13 décembre 2016, le Tribunal fédéral a résumé sa jurisprudence concernant les délais de contestation de congé. Il a relevé ce qui suit : « La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1). Comme la communication de la résiliation constitue le moment à partir duquel court le délai de péremption de droit matériel pour ouvrir l'action en contestation du congé (art. 273 al. 1 CO), tant le point de départ de ce délai que sa computation doivent se faire selon le droit matériel; en effet, en vertu du principe de l'unité de l'ordre juridique, le droit qui fixe le délai est déterminant pour le calcul de ce délai (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Les règles de procédure du CPC ne sont pas applicables pour la computation des délais de droit matériel (HOHL, Procédure civile, vol.”

“Lorsque le congé n'est pas nul ou inefficace, il peut encore être annulé dans les cas prévus aux art. 271 et 271a CO (Bonhnet, Actions civiles, Volume II : CO, 2ème éd., 2019, n. 1, p. 309 et n. 1 p. 319). En cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 257d CO), le bailleur doit octroyer au locataire un délai de paiement et le prévenir que, à défaut de paiement il résiliera le contrat de bail; passé ce délai, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas de non-respect de ces conditions, le congé donné par le bailleur est nul. Le locataire n'a donc pas besoin de respecter le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, applicable pour invalider le congé, mais non pour faire constater sa nullité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_469/2013 consid. 5.1; Bonhnet, op. cit., n. 1a, p. 319 et 320). Lorsque le locataire n'a conclu qu'à l'annulation du congé et que sa demande est rejetée, l'autorité compétente doit d'office statuer sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; Bonhnet, op. cit., n. 7, p. 310).”

“Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch anzumerken, dass der Be- schwerde auch dann kein Erfolg beschieden wäre, wenn auf sie eingetreten wer- den könnte. Die Beschwerdeführerin beantragt eine Erstreckung des Mietverhält- nisses. Das Recht auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist innerhalb von 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses zu ver- langen (Art. 273 OR). Lässt ein Mieter diese Frist verstreichen, so hat er seinen Anspruch verwirkt. Da im Ausweisungsverfahren gestützt auf eine Kündigung le- diglich deren Gültigkeitsvoraussetzungen geprüft werden, sind mögliche Erstre- ckungsgründe nicht mehr relevant. Darüber hinaus wäre eine Erstreckung vorlie- gend ohnehin nicht möglich gewesen, weil sie bei Kündigungen wegen Zahlungs- rückstand des Mieters (Art. 257d OR) von Gesetzes wegen ausgeschlossen ist (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR). Es steht der Beschwerdeführerin indes frei, sich dies- bezüglich an die Beschwerdegegnerin zu wenden und bei dieser um Gewährung einer (weiteren) Erstreckung zu ersuchen (wobei anzumerken bleibt, dass die Be- schwerdegegnerin keine Rechtspflicht trifft, einem solchen Wunsch zu entspre- chen). - 5 -”

“Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen (Art. 273 Abs. 1 OR). Es handelt sich dabei um eine Verwirkungsfrist (WEBER, in: Widmer Luchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht, 7. Aufl. 2020, Art. 273 N. 3 m.w. H.). Entgegen dem Standpunkt der Berufungsklägerin (RG-act. I/3 S. 6 u. 8) ist gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bezüglich der Zustellung des Kündigungsschreibens nicht die relative, sondern die absolute Empfangstheorie anwendbar, nach welcher der Empfang der Kündigung fingiert wird zum Zeitpunkt, sobald der Empfänger es gemäss der Abholbenachrichtigung im Postamt zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist entweder der Tag, an dem die Abholbenachrichtigung in den Briefkasten gelegt wurde, wenn vom Empfänger erwartet werden kann, dass er das Einschreiben sofort abholt, oder in der Regel der Tag danach (BGE 140 III 244 E. 5.1). Die Verlängerung der Abholfrist hat keinen Einfluss auf die Zustellfiktion (BGE 123 III 492; 127 I 31 E. 2b; 141 II 429, in: Pra 2016 Nr. 53). Die Adressatin trägt das Risiko besonderer Abmachungen mit der Post (BGE 141 II 429, in: Pra 2016 Nr.”

“Ja­nuar 2020 sei deshalb entgegen der Vorinstanz als rechtzeitig zu betrachten.   e/aa)  Will eine Partei die Kündigung als missbräuchlich anfechten, so muss sie das Begehren gemäss Art. 273 Abs. 1 OR innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen. Wie die Vorinstanz richtig erkannte, kommt nach der konstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts in Bezug auf die Mitteilung der Kündigung des Mietverhältnisses und den Beginn der 30-tägigen Anfechtungsfrist die sog. absolute oder uneingeschränkte Empfangstheorie zur Anwendung (BGE 143 III 15 E. 4.1 = Pra 2017 Nr. 45; BGE 140 III 244 E. 5.2; BGE 137 III 208 E. 3.1.2 = Pra 2011 Nr. 106; BGE 118 II 42 E. 3; BGE 107 II 189 E. 3). Dies bedeutet, dass der Beginn des Fristenlaufs ("Empfang der Kündigung") sich nach jenem Zeitpunkt bestimmt, in welchem die Kündigung in den Machtbereich des Empfängers oder seines Vertreters gelangt ist, so dass der Adressat bei normaler Organisation seines Geschäftsverkehrs in der Lage ist, davon Kenntnis zu nehmen; ob der Adressat auch tatsächlich davon Kenntnis nimmt, ist nicht entscheidend (anstelle Vieler: BGE 137 III 208 E. 3.1.2; BGE 118 II 42 E. 3b, m.w.H.). Weiter ist für die Zustellung der Kündigung keine bestimmte Form vorgeschrieben.”

“November 2020 offensichtlich abgelaufen war. Daran ändert nichts, dass die Beschwerdegegnerin für weitere ausstehende Mietzinsen im November 2020 erneut die Kündigung angedroht hat. Spricht eine Vermieterin eine Zahlungsverzugskündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist aus, handelt sie unter Umständen missbräuchlich. Eine derartige Treuwidrigkeit kommt aber jedenfalls nur dann in Betracht, wenn die Vermieterin in der Zwischenzeit vollständige Mietzinszahlungen der Mieterin vorbehaltlos entgegengenommen hat (Urteil 4A_367/2022 vom 10. November 2022 E. 5.2.2). Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin nach der Kündigungsandrohung vom 11. August 2020 keine Mietzinsen in diesem Sinne von der Beschwerdeführerin entgegengenommen, womit eine Treuwidrigkeit aufgrund langen Zuwartens mit dem Aussprechen der Kündigung von vornerein ausscheidet. Im Übrigen würde die Geltendmachung einer missbräuchlichen Kündigung seitens der Beschwerdeführerin ohnehin eine rechtzeitige Anfechtung der Kündigung gemäss Art. 273 OR voraussetzen (vgl. auch hiernach E. 9.2).”

“Eine Zahlungsverzugskündigung, die den Anforderungen von Art. 257d OR entspricht, aber gegen Treu und Glauben verstösst, ist nach den Regeln von Art. 271 f. OR anfechtbar. Die Rechtsprechung lässt die Anfechtung einer Zahlungsverzugskündigung nur unter aussergewöhnlichen Umständen zu. Eine Fallgruppe stellt die - hier interessierende - Situation dar, in welcher die Vermieterin die Kündigung erst lange nach Ablauf der Zahlungsfrist ausspricht (im Einzelnen: BGE 140 III 591 E. 1; Urteile 4A_550/2020 vom 29. April 2021 E. 8.2; 4A_436/2018 vom 17. Januar 2019 E. 5.1; je mit Hinweisen). Die Anfechtung einer Kündigung wegen Verstosses gegen Treu und Glauben nach Art. 271 f. OR muss aber innerhalb der Verwirkungsfrist von Art. 273 OR erfolgen. Ist dies nicht geschehen, kann die Rüge, die Kündigung sei treuwidrig gewesen (qua zu langem Zuwarten), im Ausweisungsverfahren nicht mehr erhoben werden (BGE 133 III 175 E. 3; Urteil 4A_571/2020 vom 23. März 2021 E. 4.2, nicht publ. in: BGE 147 III 218, mit weiteren Hinweisen). Dass die Kündigungen in casu (rechtzeitig) angefochten worden wären, hat die Vorinstanz aber nicht festgestellt und ergibt sich auch nicht aus den Akten. Folglich hätte das Handelsgericht die Ausweisung nicht mit Verweis auf die Treuwidrigkeit der Kündigungen verweigern dürfen, zumal die säumigen Beschwerdegegnerinnen diesen Einwand im vorinstanzlichen Verfahren nicht erhoben haben. Die Rechtslage ist insoweit klar und die angefochtene Verfügung bereits aus diesem Grund aufzuheben.”

“Die Berufungskläger beantragen in ihrer Berufung (eventualiter) eine Mieter- streckung (vgl. act. 16 S. 2). Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses ist bei einem unbefristeten Mietverhältnis – wie hier (vgl. act. 3/3/1) – innert 30 Ta- gen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen einzureichen. Diese ist für die Beurteilung eines solchen Begehrens zuständig (vgl. Art. 273 Abs. 2 OR). Die Kammer kann auf diesen Antrag daher mangels funktioneller Zuständigkeit von vornherein nicht eintreten. Anzumerken bleibt, dass bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters (Art. 257d OR) eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist (vgl. Art. 272a OR).”

“Der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR setzt die gültige Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge Kündigung eintreten (vgl. Art. 272 Abs. 1 und Art. 273 Abs. 2 OR; BGE 142 III 278 ff., E. 4.2; ZK OR-H IGI, 4. Aufl. 1996, Art. 272 N 52 ff. und Art. 273 N 66).”

“in der der Berufungsklägerin bis zur vertraglich vorgesehe- nen Vertragsauflösung Ende 2019 zur Verfügung stehenden Zeit – zulassen und eine Härte (mit-)begründen können sollten (vgl. dazu insb. nachfolgende E. 3.2 und E. 3.3.4). Aus entsprechenden Suchbemühungen könnte die Berufungskläge- rin daher, selbst wenn sie zulässig wären, nichts ableiten, das am vorliegenden Entscheid etwas ändern würde. 2.5 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist nachfolgend auf die für den Ent- scheid wesentlichen Überlegungen einzugehen (vgl. BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). 3. Materielles 3.1 Gegenstand des Berufungsverfahrens 3.1.1 Das Rechtsbegehren der anwaltlich vertretenen Berufungsklägerin lautet in der Sache einzig auf Erstreckung der Mietverhältnisse bis 31. Dezember 2022 (act. 31 S. 2). 3.1.2 Der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR setzt die gültige Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge Kündigung eintreten (vgl. Art. 272 Abs. 1 und Art. 273 Abs. 2 OR; BGE 142 III 278 ff., E. 4.2; ZK OR-H IGI, 4. Aufl. 1996, Art. 272 N 52 ff. und Art. 273 N 66). 3.1.3 Zur Beendigung der Mietverhältnisse hielt die Vorinstanz im angefochte- nen Entscheid fest, das Mietverhältnis über die Ladenfläche (Geschäftsfläche) habe aufgrund der vereinbarten festen Mietdauer am 31. Dezember 2019 geen- det. Das Mietverhältnis betreffend die Lagerfläche sei unbefristet gewesen und per 31. Januar 2020 gekündigt worden, wobei die Gültigkeit der Kündigung vor Mietgericht nicht mehr umstritten gewesen sei (vgl. act. 30 E. III./1.1.1 und III./1.2.1.7 m.w.H.). - 12 - Auf diese Erwägungen nimmt die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin in ihrer Berufung keinen Bezug und beanstandet diese nicht. Im Übrigen lässt sich weder der Berufungsschrift noch dem angefochtenen Urteil entnehmen, dass die Berufungsklägerin vor Vorinstanz in Bezug auf Befristung und Ende des Mietver- hältnisses über die Geschäftsfläche am 31. Dezember 2019 etwas anderes gel- tend gemacht hätte.”

“Cette interprétation ne résiste pas aux principes applicables en cas de clauses préétablies. Premièrement, cette interprétation n'est pas évidente (la bailleresse ne la soutenait d'ailleurs pas en première instance), puisque le sens et la portée proposés par l'appelante, qui se focalise sur les termes "ne peut dépasser", sont travestis par une formulation compliquée aux yeux de partenaires contractuels non expérimentés. En deuxième lieu, il faudrait de toute façon admettre que le texte est ambigu et retenir l'acception la plus favorable aux locataires. Les autres critères proposés par la bailleresse pour fixer le montant de l'indemnité, soit notamment le bénéfice annuel (2020) de D______ SARL ou les problèmes de santé de la locataire, n'entrent pas en ligne de compte pour le calcul de l'indemnité. Par ailleurs, le texte des dispositions litigieuses n'impose pas d'autres conditions pour l'octroi d'une indemnité pour longs rapports de bail, que celles mentionnées ci-dessus, en particulier il n'exige ni la contestation du congé (art. 273 al. 1 CO) ni même le dépôt d'une demande de prolongation du bail (art. 273 al. 2 CO). Ainsi, en réclamant l'indemnité pour longs rapports de bail, les locataires ne font qu'exercer leur droit résultant des dispositions contractuelles et n'en abusent pas. Le fait que la locataire aurait prévu l'arrêt de son activité "depuis plusieurs années" et qu'elle n'aurait plus eu "aucune utilité des locaux" ne sont pas établis. La liquidation par la locataire d'une partie de son stock de marchandise n'est pas déterminante, étant rappelé que l'abus de droit ne doit être admis que restrictivement. Pour le surplus, en tant que de besoin, la Cour fait entièrement sienne l'argumentation développée par les premiers juges (cf. ci-dessus, "En fait", let. D.a et D.b). Dans la mesure où il est établi que les locataires ont exploité leur commerce, personnellement ou sous leur propre responsabilité, dans les locaux en question durant 24 ans et 9 mois - la bailleresse n'ayant pas prouvé le contraire - et où les locaux ont été libérés avant le 30 juin 2023, c'est à juste titre que le Tribunal a alloué aux intimés une indemnité pleine et entière pour longs rapports de bail, soit la somme de 68'040 fr.”

“Damit beantragt die Beschwerdeführerin sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR). Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wäre bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer bei der Schlichtungsbehörde einzureichen gewesen (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR). Nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer und im Ausweisungsverfahren kann kein Erstreckungsbegehren (mehr) gestellt werden. Erst recht sind neue Anträge im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Auf die Beschwerde ist mangels eines zulässigen Antrags nicht einzutre- ten. Die Beschwerdeführerin ist darauf hinzuweisen, dass die örtlichen Sozial- dienste Personen in Notlagen bei der Wohnungssuche unterstützen bzw. entspre- chende Hilfe vermitteln. 5.Ausgangsgemäss hätte die Beschwerdeführerin grundsätzlich die Prozess- kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umstände- halber ist jedoch auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Ebenso sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen. Der obsiegenden Beschwerdegeg- - 4 - nerin sind im Beschwerdeverfahren keine entschädigungspflichtigen Aufwendun- gen entstanden (vgl. E. 1.6). Es wird beschlossen: 1.Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2.Es werden keine Gerichtskosten erhoben. 3.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.”

“Damit beantragt die Beschwerdeführerin sinngemäss eine Erstreckung des Mietverhältnisses (vgl. Art. 272 Abs. 1 OR). Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wäre bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer bei der Schlichtungsbehörde einzureichen gewesen (Art. 273 Abs. 2 lit. b OR). Nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer und im Ausweisungsverfahren kann kein Erstreckungsbegehren (mehr) gestellt werden. Erst recht sind neue Anträge im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen (Art. 326 ZPO). Auf die Beschwerde ist mangels eines zulässigen Antrags nicht einzutre- ten. Die Beschwerdeführerin ist darauf hinzuweisen, dass die örtlichen Sozial- dienste Personen in Notlagen bei der Wohnungssuche unterstützen bzw. entspre- chende Hilfe vermitteln. 5.Ausgangsgemäss hätte die Beschwerdeführerin grundsätzlich die Prozess- kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Umstände- halber ist jedoch auf die Erhebung von Gerichtskosten zu verzichten. Ebenso sind keine Parteientschädigungen zuzusprechen. Der obsiegenden Beschwerdegeg- - 4 - nerin sind im Beschwerdeverfahren keine entschädigungspflichtigen Aufwendun- gen entstanden (vgl. E. 1.6). Es wird beschlossen: 1.Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2.Es werden keine Gerichtskosten erhoben. 3.Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.”

“Soweit sich die Beschwerdeführerin gegen die vorinstanzliche Feststellung wendet, dass sie (neben der angeblich fehlenden Rechtsmittelbelehrung) keine weiteren mögliche Nichtigkeitsgründe geltend gemacht habe und sich solche auch nicht aus den Akten ergäben, genügt sie den Rügeanforderungen nicht. Sie beschränkt sich im Wesentlichen pauschal auf " motifs d'invalidation de la résiliation du bai l" hinzuweisen, die von der Vorinstanz nicht geprüft worden sein sollen. Im Übrigen verkennt sie die Abgrenzung zwischen der Nichtigkeit einer Kündigung eines Mietvertrags einerseits und deren Anfechtbarkeit (Art. 271 OR) andererseits. Die Beurteilung der Anfechtbarkeit einer Kündigung setzt eine rechtzeitige Anfechtung voraus (Art. 273 Abs. 1 OR). Gemäss BGE 133 III 175 muss der Mieter selbst eine offensichtlich rechtsmissbräuchliche Kündigung innerhalb der Verwirkungsfrist anfechten (BGE 133 III 175 E. 3.3.4). Damit muss - mangels rechtzeitiger Anfechtung - nicht im Einzelnen auf die Frage eingegangen werden, ob die Kündigung der Beschwerdegegnerin als missbräuchlich zu qualifizieren wäre, wie die Beschwerdeführerin offenbar annimmt. Immerhin kann festgehalten werden, dass sich aus den Ausführungen in der Beschwerde ohnehin keine (offensichtliche) Missbräuchlichkeit der Kündigung ergibt.”

“Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). L'art. 271 CO est une lex specialis par rapport à l'art. 2 al. 2 CC. En conséquence, un congé manifestement abusif doit aussi être contesté dans le délai de péremption de trente jours. Si le locataire n'a pas contesté le congé, il ne peut plus soulever, dans la procédure d'expulsion, le moyen tiré d'un congé manifestement abusif. La jurisprudence admet, mais seulement à titre très exceptionnel, que le congé prononcé conformément à l'art. 257d CO peut contrevenir aux règles de la bonne foi. La notion doit être interprétée très restrictivement, afin de ne pas mettre en question le droit du bailleur à recevoir le loyer à l'échéance. La résiliation peut être contestable lorsque le montant impayé est insignifiant, notamment lorsqu'il ne porte que sur les intérêts moratoires, que le paiement intervient très peu de temps après l'écoulement du délai, à savoir au plus un jour ou deux, ou lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration du délai. Un montant correspondant à un loyer mensuel, fût-il modeste, ou à des frais accessoires de 165 fr.”

“Il incombe au bailleur, conformément à l'art. 8 CC, d'alléguer et de prouver les conditions de l'art. 257d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 précité consid. 4.2.1). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b - JdT 1996 I 595, 598). Si l'agent postal n'a pas pu remettre effectivement une lettre recommandée au destinataire ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Cette conception (théorie de la réception absolue) est approuvée par la doctrine majoritaire s'agissant de la notification d'une résiliation de bail à loyer (ATF 137 III 208 consid. 3.1.2). Dans deux cas en matière de bail, la jurisprudence du Tribunal fédéral a dérogé à la théorie de la réception absolue. Il s'agit de la communication, par pli recommandé, de l'avis de majoration de loyer au sens de l'art.”

“Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail (art. 266l CO). Le congé qui ne satisfait pas aux conditions prévues aux art. 266l à 266n est nul (art. 266o CO). En matière d'évacuation pour défaut de paiement, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l’avis comminatoire du bail était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si le versement réclamé n'a pas été payé, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Si les conditions légales sont remplies, le juge doit prononcer l'évacuation; sinon, il doit rejeter la requête. Lorsque le congé est inefficace ou dépourvu d'effet, soit lorsque ses conditions matérielles font défaut (ATF 121 III 156 consid. 1c), le locataire n'a pas l'obligation de le contester dans le délai de l'art. 273 CO et peut le soulever lorsque le bailleur engage la procédure d'expulsion (ATF 122 III 92 consid. 2b = JdT 1996 I 595, 598).”

“Le Tribunal de première instance, en examinant cette question, doit nécessairement se remettre dans la position du juge conciliateur, auquel la requête avait été soumise. Il n’a pas à instruire sur la réalité de l'incapacité de comparaître, le juge conciliateur ne procédant, sauf dans de rares exceptions liées à la nature du litige, à aucun acte d'instruction (ACJC/590/2017 du 19 mai 2017 consid. 2.2). En cas de consorité, il devrait être admis largement qu’un consort puisse représenter les autres, lorsque ceux-ci peuvent difficilement se libérer (Bohnet, Commentaire romand CPC, 2ème éd. 2019, n. 14 art.204 CPC). 2.1.2 En cas de défaut du demandeur à l'audience de conciliation, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l’affaire est rayée du rôle (art. 206 al. 1 CPC). L'intéressé peut déposer une nouvelle requête ultérieurement, à moins que le droit en question ne soit soumis à un délai de déchéance, par exemple une demande en annulation du congé (art. 273 CO) (Bohnet, op. cit., n. 39 ad. art. 202-207 CPC). Selon l'art. 147 al. 1 CPC, une partie est défaillante lorsqu'elle omet d'accomplir un acte de procédure dans le délai prescrit ou ne se présente pas lorsqu'elle est citée à comparaître. La condition du défaut est la notification régulière de la citation (arrêt du Tribunal fédéral 5A_598/2012 du 4 décembre 2012 consid. 3.2). 2.1.3 Selon l'art. 210 al. 1 let. b. CPC, l’autorité de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement dans les litiges relatifs aux baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les congés. La proposition de jugement est acceptée et déploie les effets d’une décision entrée en force lorsqu’aucune des parties ne s’y oppose dans un délai de 20 jours à compter de celui où elle a été communiquée par écrit aux parties (art. 211 CPC). Dans les litiges visés à l'art. 210 al. 1 let. b CPC, après la réception de l’opposition, l’autorité de conciliation délivre l’autorisation de procéder à la partie qui s'oppose à la proposition (art.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2ème éd., 2019, n. 15 ad art. 319 CPC; Bohnet, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit de la locataire de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la décision attaquée, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 31 mai 2021 est recevable. 1.3 Comme les intimés le soutiennent, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles de la recourante sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Ils ne sont, en tout état de cause, pas déterminants pour l'issue du litige. 2. La recourante soutient que la situation des personnes faisant l'objet d'une mesure de curatelle disposant de l'exercice de leurs droits civils et dont la capacité de discernement est présumée à défaut de suivi médical fait l'objet d'un vide juridique. Le refus de dispense de comparution personnelle est contesté dans la mesure où le Service de protection de l'adulte avait rendu vraisemblable l'empêchement de la recourante et où le Tribunal de protection avait autorisé la représentation de cette dernière dans la procédure.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2019, N. 15 ad art. 319 CPC; BOHNET, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit des locataires de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la radiation, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 16 juillet 2020 est recevable. 1.3 Il en va de même des autres actes des parties, lesquels ont été déposés dans le délai légal (art. 322 al. 2 CPC pour la réponse), respectivement dans le délai imparti par la Cour (pour la réplique et la duplique). 2. Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Ainsi, les faits nouveaux allégués par les parties, les moyens de preuve nouveaux proposés par les recourants et les conclusions de ceux-ci allant au-delà de la délivrance de l'autorisation de procéder ne sont pas recevables. 3. En substance, les recourants font grief à la Commission d'avoir rayé la cause du rôle, alors que la question de leur défaut n'avait pas été soulevée lors des deux premières audiences de conciliation.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce. Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire. Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_295/2017 du 25 avril 2018 consid. 3). 3.1.2 Selon l'art 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de celui-ci. En cas d'échec de la conciliation, le locataire dispose d'un délai de 30 jours pour saisir le juge, dès délivrance de l'autorisation de procéder. Il s'agit là d'un délai de péremption (art. 209 al. 4 CPC) (CPra Bail-Conod, art. 273 CO N 19). 3.2 En l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a retenu que la résiliation du bail était manifestement valable. En effet, la requête de contestation du congé déposée en conciliation par l'appelant n'a jamais été introduite par devant le Tribunal des baux et loyers, de sorte que le congé est entré en force. Le fait que le montant du dommage causé à l'intimée par la présence d'insectes dans l'appartement occupé par l'appelant ne soit pas connu est quant à lui dénué de pertinence pour trancher le litige. Il en va de même de la question de savoir si l'appelant est responsable ou non de la présence des insectes. L'appelant ne dispose par conséquent plus de titre lui permettant d'occuper l'appartement litigieux, de sorte que c'est à bon droit que le Tribunal a prononcé son évacuation. 4. Le Tribunal a considéré que le recourant avait bénéficié d'un sursis de plus d'une année depuis l'issue de la procédure de conciliation et qu'il ne se justifiait pas de retarder plus encore l'évacuation compte tenu du préjudice subi par l'intimée.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2019, N. 15 ad art. 319 CPC; BOHNET, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit des locataires de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la radiation, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 16 juillet 2020 est recevable. 1.3 Il en va de même des autres actes des parties, lesquels ont été déposés dans le délai légal (art. 322 al. 2 CPC pour la réponse), respectivement dans le délai imparti par la Cour (pour la réplique et la duplique). 2. Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Ainsi, les faits nouveaux allégués par les parties, les moyens de preuve nouveaux proposés par les recourants et les conclusions de ceux-ci allant au-delà de la délivrance de l'autorisation de procéder ne sont pas recevables. 3. En substance, les recourants font grief à la Commission d'avoir rayé la cause du rôle, alors que la question de leur défaut n'avait pas été soulevée lors des deux premières audiences de conciliation.”

“Il n’apparaît en tout cas pas que l’obtention de l’autorisation en question, à la supposer nécessaire, soit de toute évidence exclue, les intimés ne développant aucunement leur argumentaire à cet égard. Il découle de ce qui précède que la résiliation litigieuse n’est pas contraire à la bonne foi. Il appert des éléments au dossier que l’appelante avait, au moment du congé, la véritable intention de réaliser les travaux invoqués à l’appui de celui-ci, de même qu’elle disposait d’un projet suffisamment mûr et élaboré permettant de retenir que la présence des intimés dans les locaux durant les travaux entraverait leur exécution, le projet n’étant en outre pas manifestement incompatible avec les règles du droit public. On ne décède ainsi aucune volonté chez l’appelante de dissimuler un autre motif que celui de vouloir entreprendre des travaux dans l'appartement des intimés, de sorte que l’état locatif de l’immeuble, dont l’appelante requiert production, est sans pertinence sur le sort du litige. Le congé litigieux se révèle en définitive valable, entraînant l’admission de l’appel sur ce point. 4. 4.1 Se pose encore la question de la prolongation du bail litigieux. 4.2 4.2.1 Selon l’art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d’une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l’autorité examine d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les références citées). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid.”

“Ils relèvent que la conclusion I porte sur la validité de la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...], ainsi que ses dépendances, ce dernier ajout étant irrecevable du fait qu’il n’était pas mentionné dans les conclusions reconventionnelles du 17 décembre 2020. Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble précité, il ne fait nul doute que le litige portait sur l’ensemble de la location, définie sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité. Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance. En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid.”

“Il n’existe ainsi pas de disproportion grossière entre les intérêts des bailleurs et ceux des locataires à demeurer dans leurs logements. Les moyens des intimés sont en conséquence mal fondés et il résulte de l’ensemble de ce qui précède que les résiliations de bail, fondées, sont valables. 5. 5.1 Dans l’éventualité où les griefs des appelants devaient être admis et les résiliations de bail validées, les intimés concluent à ce qu’une première prolongation de leurs baux d’une durée de quatre ans leur soit accordée. Ils font valoir que les résiliations auraient pour eux des conséquences pénibles sans que cela ne soit justifié par les intérêts des bailleurs. Ils habiteraient en effet tous l’immeuble depuis de nombreuses années et, disposant de moyens financiers modestes, ils auraient beaucoup de difficultés à se reloger sans sacrifices excessifs, leurs loyers actuels étant raisonnables. Au contraire, les appelants ne disposeraient d’aucun projet viable et réalisable. Etant donné que ceux-ci ne pourraient pas obtenir d’autorisation, toute prolongation devrait être une première prolongation. 5.2 5.2.1 En application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation du congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. citées). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid.”

“3) Si le bailleur ne dispose pas d'un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement que la présence du locataire pendant la durée des travaux entraverait leur exécution, autrement dit s'il est nécessaire qu'il quitte les locaux (ATF 142 III 91 consid. 3.2.1; ATF 140 III 496 consid. 4.2.2; arrêts 4A_435/2021 précité consid. 3.1.3 par. 1; 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2). Pour qu'il soit possible d'apprécier concrètement si les travaux nécessitent le départ du locataire, il faut que le projet de rénovation du bailleur soit suffisamment mûr et élaboré (realitätsnah), et ce déjà au moment de la notification du congé. A elle seule, la ferme intention générale du bailleur de transformer son immeuble n'est pas suffisante (ATF 140 III 496 consid. 4.2.2). Le juge doit pouvoir se convaincre avec certitude qu'il est nécessaire que le locataire quitte BGE 148 III 215 S. 224 les locaux, parce que sa présence est propre à entraîner des complications, des coûts supplémentaires ou une prolongation de la durée des travaux (arrêts 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2; 4A_200/2017 précité consid. 4.2.2). Comme on l'a vu, il n'est toutefois pas nécessaire que le locataire puisse déjà estimer la nécessité de son départ dans le délai de 30 jours de l'art. 273 al. 1 CO (cf. consid. 3.1.3 ci-dessus). Ainsi, il a été jugé que la résiliation est abusive s'il apparaît que la présence du locataire n'occasionnerait pas de complications ou de retards dans les travaux, ou seulement de manière négligeable, par exemple en cas de réfection des peintures ou de travaux extérieurs tels qu'une rénovation de la façade ou un agrandissement d'un balcon (ATF 140 III 496 consid. 4.1; ATF 135 III 112 consid. 4.2; arrêts 4A_703/2016 du 24 mai 2017 consid. 4.2, non publié in ATF 143 III 344; 4A_491/2018 précité consid. 2.1.2). En revanche, la résiliation donnée pour procéder à une rénovation comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, des salles de bains et de l'ensemble des conduites et le renouvellement des sols et revêtements muraux n'est pas abusive car ces travaux sont de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de la rénovation. Elle est valable même si le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s'accommoder des inconvénients qui en résulteront (ATF 135 III 112 consid.”

“Cependant, pour les raisons qui suivent, les questions de l'éventuelle réception ou non du courrier électronique du 2 juillet 2018 et de la fréquence des passages de la personne de confiance souffrent de rester indécises. Partant, le grief de constatation inexacte des faits sera écarté. 2.3 Concernant la violation du droit, le Tribunal a retenu que les avis de résiliation avaient valablement été notifiés aux appelants dès le 4 juillet 2018, date à laquelle ils pouvaient retirer les envois. Le délai de 30 jours pour contester le congé étant arrivé à échéance le 3 août 2018, la requête des appelants déposée le 6 août 2018 était tardive. Les appelants font valoir que la théorie absolue de la réception ne pouvait trouver application dans le cas d'espèce, en raison de l'attitude contraire aux règles de la bonne foi de l'intimée, laquelle avait sciemment profité de leur domiciliation de fait à l'étranger pour résilier le bail, escomptant par-là que les avis de résiliation ne pourraient entrer dans leur sphère d'influence. 2.4 Selon l'art. 271 al. 1 CO, le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. L'art. 273 al. 1 CO énonce que la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Il en va de même du locataire qui veut demander une prolongation de bail (art. 273 al. 2 let. a CO). Aux termes de l'art. 2 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l'exercice d'un droit allégué créerait une injustice manifeste. Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement. Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 consid.”

“ZMP 2022 Nr. 10 Art. 271 f. OR; Art. 273 Abs. 5 OR. Zulässigkeit einer Kündigung des Haupt- vermieters zum Zwecke der Vermietung an die Untermieter. Bedeutung der Prüfung einer Erstreckung von Amtes wegen bei abgewiesener Anfechtung einer Kündigung. Dass der Hauptvermieter einer Untervermietung der Sache zugestimmt hat, wel- che die Mieter und Untervermieter zur Ermöglichung eines Auslandaufenthalts ein- gegangen sind, ändert nichts an der Kündigungsfreiheit im Hauptvertrag. Die Ab- sicht des Hauptvermieters, mit den Untermietern ein direktes Mietverhältnis einzu- gehen, stellt daher grundsätzlich kein missbräuchliches Kündigungsmotiv dar, sondern erweist sich als legitim. Anders zu entscheiden wäre nur bei Zusicherun- gen des Vermieters im Hauptverhältnis oder bei einer Absicherung der Rückkehr- möglichkeit in Form einer Mindestdauer des Hauptvertrages. Dass die zuständige Behörde von Gesetzes wegen zu prüfen hat, ob das Mietver- hältnis erstreckt werden kann, wenn sie eine Kündigung als gültig erachtet, stellt keine echte Einschränkung der Dispositionsmaxime dar, sondern will nur vermei- den, dass die Mieter den Erstreckungsanspruch mangels eines Antrags innert Frist verlieren, obwohl sie mit der Aufhebung der Kündigung letztlich mehr als eine blosse Erstreckung verlangt haben.”

“ZMP 2022 Nr. 4 Art. 1 und 18 OR; Art. 272 ff. OR; Art. 273 OR; Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO. Erstre- ckung des Mietverhältnisses. Aktivlegitimation. Rechtsschutzinteresse. Nachweis einer Härte. Wird jemand im Mietvertrag als Mieter 2 und Solidarhafter bezeichnet, so kommt ihm nach Vertrauensprinzip die Position eines Mitmieters zu. Er ist daher aktivlegi- timiert für eine Klage auf Erstreckung (E. IV.3-4). Es geht nicht an, ihm das Rechtsschutzinteresse an der Klage mit der Begründung abzusprechen, er be- wohne die Mietsache nicht selber (E. IV.5). Die Mieterstreckung dient nicht dazu, den Mietern möglichst lange die weitere Be- nützung der Sache zu sichern. Fehlt es insbesondere an regelmässigen und zu- mutbaren Suchbemühungen, so kommt höchstens eine kurze Erstreckung infrage, soweit eine Härte nicht anderweitig erstellt ist. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass von den Mietern keineswegs verlangt werden kann, dass sie sich auf jedes nur erdenkliche Objekt bewerben, welches im Internet ausgeschrieben wird und zu ihrem Anforderungsprofil passt.”

“ZMP 2022 Nr. 4 Art. 1 und 18 OR; Art. 272 ff. OR; Art. 273 OR; Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO. Erstre- ckung des Mietverhältnisses. Aktivlegitimation. Rechtsschutzinteresse. Nachweis einer Härte. Wird jemand im Mietvertrag als Mieter 2 und Solidarhafter bezeichnet, so kommt ihm nach Vertrauensprinzip die Position eines Mitmieters zu. Er ist daher aktivlegi- timiert für eine Klage auf Erstreckung (E. IV.3-4). Es geht nicht an, ihm das Rechtsschutzinteresse an der Klage mit der Begründung abzusprechen, er be- wohne die Mietsache nicht selber (E. IV.5). Die Mieterstreckung dient nicht dazu, den Mietern möglichst lange die weitere Be- nützung der Sache zu sichern. Fehlt es insbesondere an regelmässigen und zu- mutbaren Suchbemühungen, so kommt höchstens eine kurze Erstreckung infrage, soweit eine Härte nicht anderweitig erstellt ist. Dies gilt ungeachtet des Umstands, dass von den Mietern keineswegs verlangt werden kann, dass sie sich auf jedes nur erdenkliche Objekt bewerben, welches im Internet ausgeschrieben wird und zu ihrem Anforderungsprofil passt.”

“En l’espèce, le litige ne porte que sur l’expulsion de la recourante, le congé n’ayant pas été contesté (cf. art. 273 al. 1 CO). Au vu des loyers des locaux concernés, la voie du recours est ouverte contre l’ordonnance d’expulsion. Déposé en temps utile par une partie au bénéfice d’un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC), le recours est recevable.”

“2 Bien que le Code de procédure civile ne l’indique pas expressément, le recours doit contenir des conclusions. Cela résulte du devoir de motivation (cf. art. 321 al. 1 CPC), dès lors qu’une motivation suppose nécessairement des conclusions, de même que de l’art. 221 al. 1 let. b CPC, applicable par analogie au mémoire de recours ou d’appel (cf. ATF 138 III 213 consid. 2.3 ; ATF 137 III 617 consid. 4.2.2, SJ 2012 I 373). Si les conclusions d’un mémoire de recours sont insuffisantes, il ne s’agit pas là d’un vice réparable au sens de l’art. 132 al. 1 CPC. En revanche, les conclusions doivent être interprétées selon les règles de la bonne foi (ATF 136 V 131 consid. 1.2). Il suffit à cet égard que le sens dans lequel la modification de la décision attaquée est demandée résulte clairement de la motivation du recours, cas échéant mise en relation avec la décision attaquée (ATF 137 III 617 consid. 6.2 et les références citées, JdT 2014 II 187, SJ 2012 I 373). 4.2 En l’espèce, le litige ne porte que sur l’expulsion de la recourante, laquelle n’a pas contesté le congé qui lui a été signifié (cf. art. 273 al. 1 CO), de sorte que la voie du recours est ouverte contre l’ordonnance d’expulsion, au vu du loyer des locaux concernés. Par ailleurs, le recours a été déposé en temps utile auprès de l’autorité précédente, laquelle l’a transmis à l’autorité de céans, par une partie qui y a un intérêt digne de protection (art. 59 al. 2 let. a CPC). Enfin, nonobstant l’absence de conclusion claire en ce sens, il est aisément compréhensible, à la lecture du recours, que celui-ci tend à ce que l’expulsion de la recourante ne soit pas ordonnée, soit à une réforme de l’ordonnance entreprise dans le sens d’un rejet de la requête en cas clair du 2 février 2021. Partant, le recours est recevable. 5. 5.1 La recourante fait valoir que son expulsion ne serait pas justifiée, dès lors qu’elle se serait acquitté des loyers en souffrance le 22 avril dernier. 5.2 Aux termes de l’art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s’acquitter d’un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu’à défaut de paiement dans ce délai, il résiliera le bail, ce délai étant de trente jours au moins pour un bail commercial (al.”

“in der der Berufungsklägerin bis zur vertraglich vorgesehe- nen Vertragsauflösung Ende 2019 zur Verfügung stehenden Zeit – zulassen und eine Härte (mit-)begründen können sollten (vgl. dazu insb. nachfolgende E. 3.2 und E. 3.3.4). Aus entsprechenden Suchbemühungen könnte die Berufungskläge- rin daher, selbst wenn sie zulässig wären, nichts ableiten, das am vorliegenden Entscheid etwas ändern würde. 2.5 Im Rahmen der Entscheidbegründung ist nachfolgend auf die für den Ent- scheid wesentlichen Überlegungen einzugehen (vgl. BGE 142 III 433 ff., E. 4.3.2 m.w.H.). 3. Materielles 3.1 Gegenstand des Berufungsverfahrens 3.1.1 Das Rechtsbegehren der anwaltlich vertretenen Berufungsklägerin lautet in der Sache einzig auf Erstreckung der Mietverhältnisse bis 31. Dezember 2022 (act. 31 S. 2). 3.1.2 Der materiellrechtliche Erstreckungsanspruch nach Art. 272-272d OR setzt die gültige Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Diese kann mit Ablauf der Vertragsdauer oder zufolge Kündigung eintreten (vgl. Art. 272 Abs. 1 und Art. 273 Abs. 2 OR; BGE 142 III 278 ff., E. 4.2; ZK OR-H IGI, 4. Aufl. 1996, Art. 272 N 52 ff. und Art. 273 N 66). 3.1.3 Zur Beendigung der Mietverhältnisse hielt die Vorinstanz im angefochte- nen Entscheid fest, das Mietverhältnis über die Ladenfläche (Geschäftsfläche) habe aufgrund der vereinbarten festen Mietdauer am 31. Dezember 2019 geen- det. Das Mietverhältnis betreffend die Lagerfläche sei unbefristet gewesen und per 31. Januar 2020 gekündigt worden, wobei die Gültigkeit der Kündigung vor Mietgericht nicht mehr umstritten gewesen sei (vgl. act. 30 E. III./1.1.1 und III./1.2.1.7 m.w.H.). - 12 - Auf diese Erwägungen nimmt die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin in ihrer Berufung keinen Bezug und beanstandet diese nicht. Im Übrigen lässt sich weder der Berufungsschrift noch dem angefochtenen Urteil entnehmen, dass die Berufungsklägerin vor Vorinstanz in Bezug auf Befristung und Ende des Mietver- hältnisses über die Geschäftsfläche am 31. Dezember 2019 etwas anderes gel- tend gemacht hätte.”

“Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist damit nicht auszumachen. 4.4.Schliesslich hält der Beschwerdeführer am gestellten Erstreckungsbegeh- ren fest und wiederholt seine vorinstanzlichen Ausführungen zu seiner momenta- nen finanziellen und persönlichen Situation (act. 2 S. 1 f.). Diesem Erstreckungs- gesuch ist aus folgenden Gründen kein Erfolg beschieden, weshalb sich eine wei- tere Auseinandersetzung mit den Vorbringen des Beschwerdeführers erübrigt: Sofern ein Gesuch um eine (weitere) gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnis- ses nach dem zwischen den Parteien aussergerichtlich abgeschlossenen Ver- gleich und der darin einmalig und letztmalig vereinbarten Erstreckung überhaupt noch möglich sein sollte (vgl. etwa auch der Ausschluss der Erstreckung des Mietverhältnisses bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters, Art. 272a Abs. 1 lit. a OR), so wäre ein solches Begehren um eine zweite Erstre- ckung jedenfalls spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der - 8 - Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 3 OR). Die Parteien vereinbar- ten eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2024 (act. 6/4/5). Die vom Beschwerdeführer eingereichten Erstreckungsgesuche vom 10. Dezember 2024 bzw. 12. Dezember 2024 (act. 6/1/1 und 6/1/2) erfolgten da- mit ohnehin verspätet. Damit hat es sein Bewenden.”

“Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ist damit nicht auszumachen. 4.4.Schliesslich hält der Beschwerdeführer am gestellten Erstreckungsbegeh- ren fest und wiederholt seine vorinstanzlichen Ausführungen zu seiner momenta- nen finanziellen und persönlichen Situation (act. 2 S. 1 f.). Diesem Erstreckungs- gesuch ist aus folgenden Gründen kein Erfolg beschieden, weshalb sich eine wei- tere Auseinandersetzung mit den Vorbringen des Beschwerdeführers erübrigt: Sofern ein Gesuch um eine (weitere) gerichtliche Erstreckung des Mietverhältnis- ses nach dem zwischen den Parteien aussergerichtlich abgeschlossenen Ver- gleich und der darin einmalig und letztmalig vereinbarten Erstreckung überhaupt noch möglich sein sollte (vgl. etwa auch der Ausschluss der Erstreckung des Mietverhältnisses bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters, Art. 272a Abs. 1 lit. a OR), so wäre ein solches Begehren um eine zweite Erstre- ckung jedenfalls spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung bei der - 8 - Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 3 OR). Die Parteien vereinbar- ten eine Erstreckung des Mietverhältnisses bis zum 31. Dezember 2024 (act. 6/4/5). Die vom Beschwerdeführer eingereichten Erstreckungsgesuche vom 10. Dezember 2024 bzw. 12. Dezember 2024 (act. 6/1/1 und 6/1/2) erfolgten da- mit ohnehin verspätet. Damit hat es sein Bewenden.”

“Aus der hypothetischen Annahme der Berufungs- - 8 - kläger, die Kündigung sei lediglich "vorsorglich" ausgesprochen worden und sie hätten damit gerechnet, zumindest bis Ende Juli 2023 im Mietobjekt verbleiben zu können, ist kein rechtlicher Anspruch auf Verbleib in der Wohnung abzuleiten. Dasselbe gilt für das Vorbringen, sie würden davon ausgehen, die Berufungsbe- klagte hätte ihnen ein Erstreckung des Mietverhältnisses bis Ende Juli 2023 ge- währt, wenn diese von der Schulpflicht ihres älteren Sohnes und der nachträgli- chen Zahlung der ausstehenden Mietzinsen gewusst hätte. Das tatsächliche Zu- standekommen einer derartigen Vereinbarung zwischen den Parteien behaupten die Berufungskläger nicht. Die Vereinbarung, welche anlässlich der Schlichtungs- verhandlung vom 19. September 2022 unterzeichnet wurde, haben die Beru- fungskläger sodann selbst widerrufen (act. 19/2). Diese entfaltete somit keine rechtliche Wirkung. Ferner hätte ein allfälliges Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 OR innert dreissig Tage nach Empfang der Kün- digung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde eingereicht werden müssen (Art. 273 OR). Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzug nach Art. 257d OR wäre eine Erstreckung jedoch ausgeschlossen (Art. 272a lit. a OR). Im Rahmen des Ausweisungsverfahrens ist dagegen ohnehin keine Erstreckung des Mietver- hältnisses zu prüfen, weshalb auch die geltend gemachten Härtegründe unbe- achtlich sind. Zum Vorbringen der Berufungskläger, es sei konkludent ein bis Ende Juli 2023 befristetes Mietverhältnis zustande gekommen, ist im Einklang mit der Vor- instanz festzuhalten, dass die blosse Entgegennahme von Zahlungen des Mieters durch den Vermieter keinen Abschluss eines neuen Mietvertrages zu begründen vermag (vgl. act. 16 E. III.5.2). Ein solcher konkludenter Vertragsabschluss ist nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Nach der Rechtsprechung kann nach erfolgter Kündigung ein stillschweigender Abschluss eines neuen Mietvertrages vorliegen, wenn die vermietende Partei während eines hinreichend langen Zeitraums darauf verzichtete, die Rückgabe des Mietobjekts zu verlangen und der Mietzins weiter- hin regelmässig und vorbehaltslos entgegen nimmt (vgl.”

“S'il ne remplit pas diverses conditions de forme ou de fond prévues par la loi, le congé peut être nul ou inefficace (art. 266o CO qui renvoie aux art. 266l à 266n CO). Lorsque le congé n'est pas nul ou inefficace, il peut encore être annulé dans les cas prévus aux art. 271 et 271a CO (Bonhnet, Actions civiles, Volume II : CO, 2ème éd., 2019, n. 1, p. 309 et n. 1 p. 319). En cas de demeure du locataire dans le paiement du loyer (art. 257d CO), le bailleur doit octroyer au locataire un délai de paiement et le prévenir que, à défaut de paiement il résiliera le contrat de bail; passé ce délai, le bailleur peut résilier le contrat moyennant un délai de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas de non-respect de ces conditions, le congé donné par le bailleur est nul. Le locataire n'a donc pas besoin de respecter le délai de 30 jours de l'art. 273 CO, applicable pour invalider le congé, mais non pour faire constater sa nullité (arrêt du Tribunal fédéral 4A_469/2013 consid. 5.1; Bonhnet, op. cit., n. 1a, p. 319 et 320). Lorsque le locataire n'a conclu qu'à l'annulation du congé et que sa demande est rejetée, l'autorité compétente doit d'office statuer sur la prolongation du bail (art. 273 al. 5 CO; Bonhnet, op. cit., n. 7, p. 310).”

“Premièrement, cette interprétation n'est pas évidente (la bailleresse ne la soutenait d'ailleurs pas en première instance), puisque le sens et la portée proposés par l'appelante, qui se focalise sur les termes "ne peut dépasser", sont travestis par une formulation compliquée aux yeux de partenaires contractuels non expérimentés. En deuxième lieu, il faudrait de toute façon admettre que le texte est ambigu et retenir l'acception la plus favorable aux locataires. Les autres critères proposés par la bailleresse pour fixer le montant de l'indemnité, soit notamment le bénéfice annuel (2020) de D______ SARL ou les problèmes de santé de la locataire, n'entrent pas en ligne de compte pour le calcul de l'indemnité. Par ailleurs, le texte des dispositions litigieuses n'impose pas d'autres conditions pour l'octroi d'une indemnité pour longs rapports de bail, que celles mentionnées ci-dessus, en particulier il n'exige ni la contestation du congé (art. 273 al. 1 CO) ni même le dépôt d'une demande de prolongation du bail (art. 273 al. 2 CO). Ainsi, en réclamant l'indemnité pour longs rapports de bail, les locataires ne font qu'exercer leur droit résultant des dispositions contractuelles et n'en abusent pas. Le fait que la locataire aurait prévu l'arrêt de son activité "depuis plusieurs années" et qu'elle n'aurait plus eu "aucune utilité des locaux" ne sont pas établis. La liquidation par la locataire d'une partie de son stock de marchandise n'est pas déterminante, étant rappelé que l'abus de droit ne doit être admis que restrictivement. Pour le surplus, en tant que de besoin, la Cour fait entièrement sienne l'argumentation développée par les premiers juges (cf. ci-dessus, "En fait", let. D.a et D.b). Dans la mesure où il est établi que les locataires ont exploité leur commerce, personnellement ou sous leur propre responsabilité, dans les locaux en question durant 24 ans et 9 mois - la bailleresse n'ayant pas prouvé le contraire - et où les locaux ont été libérés avant le 30 juin 2023, c'est à juste titre que le Tribunal a alloué aux intimés une indemnité pleine et entière pour longs rapports de bail, soit la somme de 68'040 fr.”

“Folglich habe der Be- rufungskläger die Frist von Art. 273 Abs. 2 lit. b OR verpasst. Insgesamt seien der Sachverhalt und die Rechtslage liquide und stützten sich zudem auf bewährte Lehre und Rechtsprechung (act. 4 E. III/4 f.).”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_388/2016 du 15 mars 2017 consid. 1). 1.2 En l'espèce, le loyer annuel du logement, charges non comprises, s'élève à 49'704 fr. En prenant en compte uniquement la durée de protection de trois ans et le montant du loyer annuel susmentionné, la valeur litigieuse est largement supérieure à 10'000 fr. (49'704 fr. x 3 ans = 149'112 fr.). La voie de l'appel est dès lors ouverte. 1.3 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. 2.1 L'art. 273 al. 1 CO dispose que la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Il en va de même du locataire qui veut demander une prolongation de bail (art. 273 al. 2 let. a CO). Aux termes de l'art. 2 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et les références citées). De jurisprudence constante, la communication du congé obéit en droit du bail au système de la réception absolue. La résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception.”

“Schliesslich hätte die Beschwerdeführerin auch keinen Anspruch auf die Einräumung einer längeren Frist gehabt (vgl. act. A.1). Ein Begehren um Erstre- ckung des Mietverhältnisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei han- delt es sich um eine Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wieder- hergestellt werden kann. Die Schlichtungsbehörde trat mit Verfügung vom”

“Weiter ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses nur dann möglich, wenn diese rechtzeitig, d.h. innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung, bei der Schlichtungsbehörde verlangt wurde (Art. 273 Abs. 2 OR). Die Frist zur Erhebung einer Klage auf Erstreckung haben die Berufungskläger jedoch verpasst. Damit ist ihr Recht auf Erstreckung endgültig verwirkt. Entsprechend können auch die von den Berufungsklägern vorliegend vorgebrachten Härtegründe, welche die Woh- nungssuche erschweren können, etwa die Kinder sowie die schlechte finanzielle Lage, nicht geprüft bzw. berücksichtigt werden. 3.Aufgrund des Gesagten erweist sich die Berufung als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. - 5 - IV. Kosten- und Entschädigungsfolgen 1.Ausgangsgemäss werden die Berufungskläger kostenpflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidgebühr ist ausgehend von einem Streitwert von CHF 14'040.– (vgl. act. 14 E. 8) und unter Berücksichtigung der eher geringen Schwierigkeit des Falles auf CHF 1'000.– festzusetzen (vgl. § 12 i.V.m. § 4 und § 8 Abs. 1 GebV OG) und den Berufungsklägern je zur Hälfte unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. 2.Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen. Den Berufungsklägern nicht, weil sie mit ihrer Berufung unterliegen, den Berufungsbeklagten nicht, weil ihnen keine Umtriebe entstanden sind, die zu entschädigen wären.”

“Sodann hätte der Berufungskläger auch keinen Anspruch auf die Einräu- mung einer längeren Frist gehabt. Ein Begehren um Erstreckung des Mietverhält- nisses hat der Mieter 30 Tage nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungs- behörde einzureichen (Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Dabei handelt es sich um eine Verwirkungsfrist, welche weder erstreckbar ist noch wiederhergestellt werden kann. Eine Erstreckung ist zudem bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters - der Berufungskläger bestreitet nicht bzw. räumt ein, seit April den Miet- zins nicht mehr zu bezahlen (vgl. act. A.1) - ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. a OR).”

“Wie nachfolgend darzulegen sein wird (vgl. nachfolgend E. 3), ist das an- gefochtene Urteil der Vorinstanz nicht aufzuheben und der Antrag des Beschwer- deführers auf Aufhebung des Urteils und Abweisung der Ausweisungsklage des- halb abzuweisen. Auch der Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses ist abzuweisen. Hätte der Beschwerdeführer die Kündigung anfechten und/oder eine Erstreckung des unbefristeten Mietverhältnisses verlangen wollen, hätte er ein entsprechendes Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen einreichen müssen (vgl. Art. 273 Abs. 1 OR i.V.m. § 66 GOG und Art. 273 Abs. 2 lit. a OR). Vorbehältlich der Nich- tigkeit der Kündigung – und eine solche ist vorliegend nicht ersichtlich (vgl. oben, E. 2.1.5) – handelt es sich bei dieser Frist um eine materiell-rechtliche Verwir- - 8 - kungsfrist. Die verspätete Erstreckungsklage ist daher abzuweisen (vgl. ZK OR- H IGI, 4. Aufl. 1996, Art. 273 N 96). Im Übrigen wäre namentlich bei einer Kündi- gung wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rück- sichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) eine Erstreckung ohnehin ausgeschlos- sen gewesen (vgl. Art. 272a lit. b OR).”

“Es mag sein, dass die Kläger und ihre Kinder bereits vor ihrem Einzug ins Mietobjekt einige Jahre an der N.-strasse in Zürich gelebt und dort nach wie vor ihre Freunde haben. Es kann offen bleiben, ob dies auch heute noch als Verwurzelung bezeichnet werden kann. Dies allein vermag jedenfalls kein erhebliches Interessensmissverhältnis zu begründen. 1.3 Fazit Nach dem Gesagten erweist sich die vom Beklagten ausgesprochene Kündigung als gültig. Entsprechend ist die Klage im Hauptpunkt abzuweisen. 2. Erstreckung des Mietverhältnisses Anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. August 2022 stellten die Kläger ihren Eventualantrag, das Mietverhältnis sei angemessen zu erstrecken, nicht erneut. Eine solche Beschränkung der Rechtsbegehren ist einem teilweisen Klagerückzug gleichzusetzen (vgl. KUKO ZPO-SOGO/NAEGELI, 3. Aufl., Art. 227 N 35) und ist zu- lässig (Art. 230 Abs. 2 i.V.m. Art. 227 Abs. 3 ZPO). Auch wenn im Falle der Abweisung des Anfechtungsbegehrens gemäss Art. 273 Abs. 5 OR die zuständige Behörde von Amtes wegen zu prüfen hat, ob das Miet- verhältnis erstreckt werden kann, ist ein solcher Klagerückzug zulässig: Die in der genannten Bestimmung enthaltene Einschränkung der Dispositionsmaxime bedeu- tet nicht, dass das Gericht der klagenden Partei eine Erstreckung gegen ihren er- - 13 - klärten Willen aufzuzwingen hätte. Die Norm will nur sicherstellen, dass eine Erstre- ckung insbesondere bei einer Klage von Laien einzig an der verpassten Verwir- kungsfrist scheitert, obwohl doch innert Frist gar die Aufhebung der Kündigung be- antragt wurde (SVIT-Kommentar-POLIVKA, Art. 273 OR N 26 ff.; vgl. auch die Erläu- terung des Bundesrates zu Art. 273a Abs. 2 des Entwurfs in der Botschaft zur Re- vision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I S. 1464 f.). Es ist im Übrigen unbestritten, dass der Mieter ein reines Erstreckungsbegehren sehr wohl zurückziehen kann. Aufgrund der vorliegenden Beschränkung des Rechtsbegeh- rens (sog. qualitative Klagebeschränkung) ist daher das Verfahren in Bezug auf das ursprünglich eventualiter gestellte Erstreckungsbegehren abzuschreiben.”

“Es kann nur unter den Voraussetzungen von - 3 - Art. 227 ZPO bzw. Art. 230 ZPO abgeändert werden, namentlich wenn der neue Anspruch in der gleichen Verfahrensart zu behandeln ist und entweder mit dem bis- herigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht oder die Gegenpartei der Klageänderung zustimmt (BGer 5A_588/2015 vom 9. Februar 2016 E. 4.3.1; EGLI, DIKE-Komm.-ZPO, 2. Aufl., Art. 209 N 5). Soll das Rechtsbegehren erst im Rahmen der Hauptverhandlung modifiziert werden, ist zusätzlich erforderlich, dass die Klageänderung auf neuen Tatsachen oder Beweismitteln beruht (Art. 230 ZPO). Hingegen ist eine Beschränkung der Klage jederzeit zulässig (Art. 227 Abs. 3 ZPO sowie Art. 230 Abs. 2 i.V.m. Art. 227 Abs. 3 ZPO). Vorliegend stellten die Kläger anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. August 2022 ihren Eventualantrag, das Mietverhältnis sei angemessen zu erstrecken, nicht erneut. Eine solche Beschränkung ist zulässig, auch wenn das Gericht aufgrund von Art. 273 Abs. 5 OR – in Abweichung der Dispositionsmaxime (vgl. Art. 58 Abs. 1 ZPO) – im Falle der Abweisung des Anfechtungsbegehrens von Amtes wegen eine Erstreckung zu prüfen hat (s. E. IV 2. m.w.H.). Weiter stellten die Kläger anlässlich der Hauptverhandlung vom 25. August 2022 erstmals das Begehren um Zusprechung einer Parteientschädigung (zzgl. MwSt) sowie um Auferlegung der Gerichtskosten zulasten des Beklagten. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung kann auch erst anlässlich der Hauptver- handlung gestellt werden, ohne dass die Voraussetzungen von Art. 230 ZPO erfüllt sein müssen (KUKO ZPO-SOGO/NAEGELI, 3. Aufl., Art. 230 ZPO N 7; UR- WYLER/GRÜTTER, DIKE-Komm-ZPO, a.a.O., Art. 105 N 4; BK ZPO-STERCHI, Art. 105 N 8; Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt ZB.2018.24 vom 21. November 2018, E. 7.3). Grund hierfür ist, dass der Anspruch auf Parteientschä- digung eine rein prozessrechtliche und akzessorische Nebenforderung des Haupt- begehrens darstellt (vgl.”

“Cette interprétation ne résiste pas aux principes applicables en cas de clauses préétablies. Premièrement, cette interprétation n'est pas évidente (la bailleresse ne la soutenait d'ailleurs pas en première instance), puisque le sens et la portée proposés par l'appelante, qui se focalise sur les termes "ne peut dépasser", sont travestis par une formulation compliquée aux yeux de partenaires contractuels non expérimentés. En deuxième lieu, il faudrait de toute façon admettre que le texte est ambigu et retenir l'acception la plus favorable aux locataires. Les autres critères proposés par la bailleresse pour fixer le montant de l'indemnité, soit notamment le bénéfice annuel (2020) de D______ SARL ou les problèmes de santé de la locataire, n'entrent pas en ligne de compte pour le calcul de l'indemnité. Par ailleurs, le texte des dispositions litigieuses n'impose pas d'autres conditions pour l'octroi d'une indemnité pour longs rapports de bail, que celles mentionnées ci-dessus, en particulier il n'exige ni la contestation du congé (art. 273 al. 1 CO) ni même le dépôt d'une demande de prolongation du bail (art. 273 al. 2 CO). Ainsi, en réclamant l'indemnité pour longs rapports de bail, les locataires ne font qu'exercer leur droit résultant des dispositions contractuelles et n'en abusent pas. Le fait que la locataire aurait prévu l'arrêt de son activité "depuis plusieurs années" et qu'elle n'aurait plus eu "aucune utilité des locaux" ne sont pas établis. La liquidation par la locataire d'une partie de son stock de marchandise n'est pas déterminante, étant rappelé que l'abus de droit ne doit être admis que restrictivement. Pour le surplus, en tant que de besoin, la Cour fait entièrement sienne l'argumentation développée par les premiers juges (cf. ci-dessus, "En fait", let. D.a et D.b). Dans la mesure où il est établi que les locataires ont exploité leur commerce, personnellement ou sous leur propre responsabilité, dans les locaux en question durant 24 ans et 9 mois - la bailleresse n'ayant pas prouvé le contraire - et où les locaux ont été libérés avant le 30 juin 2023, c'est à juste titre que le Tribunal a alloué aux intimés une indemnité pleine et entière pour longs rapports de bail, soit la somme de 68'040 fr.”

“Es ist nicht einzusehen, weshalb das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot im vor- liegenden Kontext einen anderen Sinn haben sollte als in der übrigen Rechtsord- nung: Ein Beharren auf einem nutzlos gewordenen Recht ist ein Anwendungsfall der nutzlosen Rechtsausübung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB und somit nicht schützenswert. Im Kontext des mietrechtlichen Kündigungsschutzes bedarf dies allerdings zweier Präzisierungen: Einerseits darf in einem solchen Fall dann auch der Vermieter nicht bei der Ausgangslage behaftet werden, wie sie bei der Kündi- gung bestand: Entstand seither ein anders gelagertes, vernünftiges Interesse an der Kündigung, so ist und bleibt diese gültig (CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 271- 271a OR N 6). Andererseits besteht ein legitimes Interesse des Vermieters an der - 15 - raschen Klärung der Gültigkeit der Kündigung: Ein treuwidriges Festhalten an der Kündigung kann daher nur im Rahmen einer Kündigungsanfechtung überprüft werden und setzt insbesondere eine Klage des Mieters innert der Frist von Art. 273 Abs. 1 OR voraus. Es ist daher ausgeschlossen, den Einwand erst im Auswei- sungsverfahren zu erheben. Insofern besteht Parallelität zur offensichtlich rechts- missbräuchlichen Kündigung (vgl. zum Anfechtungsprinzip in diesem Bereich BGE 133 III 175). 2. Anwendung auf den vorliegenden Fall 2.1 Unbestrittenermassen führen die von der Beklagten beabsichtigten Sanie- rungsarbeiten zu erheblichen Immissionen und Störungen, welche einen Verbleib der Mieterschaft während der Arbeiten – letztlich für beide Seiten – unzumutbar macht. Unbestritten ist auch, dass die Beklagte die Mieter der Liegenschaft vor der Kün- digung nicht über die bevorstehenden Arbeiten orientiert hat. Beide Seiten bezie- hen sich in ihren Ausführungen weitgehend auf dieselben Urteile des Bundesge- richts (so z.B. BGE 135 III 112, BGE 140 III 496, BGer 4A_414/2009, BGer 4A_227/2010, BGer 4A_126/2012). So stellen weder der Kläger noch die Beklagte in Abrede, dass eine Auszugsgarantie grundsätzlich vor der Kündigung abzuge- ben ist und unmissverständlich sein muss, dass auf der anderen Seite sich eine Sanierungskündigung aber als unnötig und damit treuwidrig erweist, falls der Ver- mieter auch ohne Kündigung die Gewähr gehabt hätte, sein Sanierungsprojekt un- gehindert umzusetzen.”

“Tous ces éléments ne peuvent conduire à la conclusion qu'il existe une disproportion telle entre les besoins des parties que cela justifierait une annulation de la résiliation. Peu importe que d’autres appartements dont l’appelant est propriétaire aient été disponibles en cours de procédure, B.W.________ ayant émis le souhait légitime de vivre au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux. En outre, on peut supposer que les intimés, qui disposent d’un véhicule et de moyens suffisants pour supporter un loyer conforme au marché du logement, pourront trouver un logement conforme à leurs attentes, en étendant au besoin leurs recherches en périphérie lausannoise dans le cas où la pénurie de logement rendrait plus difficile leur recherche au centre-ville. Enfin, la jurisprudence citée par les premiers juges contient des états de fait sensiblement différents du cas d’espèce. La situation financière des intimés n’est en particulier pas comparable avec celle des locataires de l’arrêt 4A_297/2010 cité plus haut.     6.              6.1              6.1.1              Selon l'art. 273 al. 5 CO, en cas de rejet d'une requête en annulation du congé introduite par le locataire, l'autorité examine d'office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d'habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu'il n'y ait aucune cause d'exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e éd., Genève 2016, n. 2277 p. 309).                 Ces dispositions s'appliquent également devant l'autorité d'appel, quand bien même l'intimé a renoncé à déposer un appel joint et n'a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les références citées). L'autorité d'appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid.”

“b CPC rendrait celle-ci automatiquement caduque en l’absence de conclusion(s) reconventionnelle(s) tendant à la confirmer ; tel n’est toutefois pas le cas ; l’irrecevabilité de la demande ou le désistement au fond font en effet entrer la proposition de jugement en force en application de l’art. 211 al. 3 CPC (cf. Dietschy, La proposition de jugement en droit du bail à loyer, in PCEF 26/2012, p. 8). Dans le même sens, un rejet de la demande en constat de la validité de la résiliation du bail déposée subséquemment à une proposition de jugement annulant le congé revient à confirmer dite annulation ; la contestation du congé par le locataire, admise par la commission de conciliation, ne saurait être mise à mal par la seule absence de réitération de la conclusion en annulation – par la voie de la reconvention – devant le tribunal du fond. Aussi l’admission d’une demande tendant au constat de la validité du congé déposée dans le prolongement d’une opposition à une proposition de jugement – comme en l’espèce – revient‑elle à rejeter la conclusion en annulation du congé prise par le(s) locataire(s) devant la commission de conciliation, situation dans laquelle l’art. 273 al. 5 CO commande d’examiner d’office la question d’une éventuelle prolongation du bail. 4.3.2 On l’a vu, l’autorité d’appel peut directement statuer sur cette question. Cela étant, la partie locataire doit avoir été invitée en première instance à établir les conséquences pénibles de l’art. 272 al. 1 CO. Or, celles-ci n’ont pas été instruites par les premiers juges et ne ressortent pas du dossier. Il se justifie ainsi d’annuler le jugement et de renvoyer la cause au tribunal pour instruction de cette question et nouvelle décision portant sur une éventuelle prolongation du bail litigieux. 5. 5.1 En définitive, l’appel doit être partiellement admis, le jugement annulé et la cause renvoyée aux premiers juges pour instruction et nouvelle décision dans le sens précité. La question des frais de la première instance (cf. art. 318 al. 3 CPC) ne se pose pas, la procédure devant le Tribunal des baux étant gratuite (art. 12 al. 1 LJB [loi sur la juridiction en matière de bail du 9 novembre 2010 ; BLV 173.”

“Ils relèvent que la conclusion I porte sur la validité de la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble sis [...], ainsi que ses dépendances, ce dernier ajout étant irrecevable du fait qu’il n’était pas mentionné dans les conclusions reconventionnelles du 17 décembre 2020. Si effectivement ces conclusions avaient trait à l’appartement de quatre pièces en duplex dans les combles de l’immeuble précité, il ne fait nul doute que le litige portait sur l’ensemble de la location, définie sous consid. 1 du jugement entrepris. D’ailleurs, les premiers juges ne s’y sont pas trompés puisqu’ils ont annulé la résiliation de bail relative à l’appartement de quatre pièces en duplex ainsi qu’à ses dépendances. L’argument des intimés confine à la témérité. Quant à la durée de l’unique prolongation requise en appel, de 3 ans, alors qu’elle était de deux ans en première instance, elle ne saurait être déterminante, dès lors que cette question doit être revue d’office par les magistrats de deuxième instance. En effet, en application de l’art. 273 al. 5 CO, lorsque l’autorité compétente rejette une requête en annulation de congé, elle doit examiner d’office si le bail peut être prolongé. Pour que la prolongation des baux d’habitation ou de locaux commerciaux puisse être admise, il faut que le contrat ait été valablement résilié et que la prolongation se justifie, ce qui suppose qu’il n’y ait aucune cause d’exclusion (art. 272a CO) et que la résiliation ait des conséquences pénibles pour le locataire ou sa famille (art. 272 al. 1 CO ; Tercier/Bieri/Carron, Les contrats spéciaux, 5e édition 2016, n. 2277 p. 309). Ces dispositions s’appliquent également devant l’autorité d’appel, quand bien même l’intimé a renoncé à déposer un appel joint et n’a pris aucune conclusion subsidiaire à cet égard (CACI 6 septembre 2013/458 consid. 3.4 et les réf. cit.). L’autorité d’appel peut statuer elle-même sur la prolongation, lorsque la résiliation est jugée valable, pour autant que le dossier contienne les éléments suffisants et que les locataires aient été invités en première instance à établir les circonstances pénibles (CACI 7 janvier 2013/1 consid.”

“Die vorinstanzliche Feststellung, die Aussagen ihres Ehemannes an der Schlichtungsverhandlung vom 29. April 2024 liessen an ihrem Rückreisewillen sowie an der Richtigkeit des ärztlichen At- tests zweifeln, bezeichnet sie in ihrer Beschwerde sinngemäss als Nebenschau- platz und geht darauf nicht näher ein. Gleichwohl ist klar, inwiefern sie sich am vorinstanzlichen Entscheid stösst, den sie in seiner Gesamtheit als zu formalis- tisch empfindet, da die Schlichtungsbehörde anstatt die Streitsache inhaltlich an- zugehen einen formellen Grund gesucht habe, um sich der Sache zu entledigen. Auf die Beschwerde ist damit insofern einzutreten. Das Vorliegen eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils ist sodann zum vornherein offenkundig, führt doch die Abweisung des Gesuchs der Klägerin um Erlass des persönlichen Erscheinens zur Gegenstandslosigkeit des Verfahrens (Art. 206 Abs. 1 ZPO). Dies wiederum hat zur Folge, dass die Frist für die Kündigungsanfechtung unter- dessen verwirkt ist (Art. 273 OR). Da damit auch das Vorliegen eines nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteils zu bejahen ist, ist auf die Beschwerde einzutre- ten. 4.2.Ungeachtet eines allfälligen Vertretungsverhältnisses müssen die Par- teien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen (Art. 204 Abs. 1 ZPO). Wie die Vorinstanz korrekt erwog, muss gestützt auf Art. 204 Abs. 3 lit. b ZPO ausnahmsweise nicht persönlich erscheinen, wer wegen Krankheit, Alter oder aus anderen wichtigen Gründen verhindert ist (wobei sie sich in diesem Fall jedoch vertreten lassen muss, andernfalls sie als säumig gilt; vgl. act. 18 S. 3 Mitte). Dass die Klägerin an der Verhandlung vom 29. April 2024 wegen Krankheit säu- mig war, ist – wie die Vorinstanz zu Recht schlussfolgerte – nicht glaubhaft. Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin ihren Ehemann ansonsten spätestens am Verhandlungstag über die (behauptete) Verschlechterung ihres Gesundheitszu- stands informiert hätte, nicht zuletzt deshalb, weil sie gerade wusste, dass sie an diesem Tag persönlich an der Verhandlung teilzunehmen hatte (vgl.”

“Le Tribunal de première instance, en examinant cette question, doit nécessairement se remettre dans la position du juge conciliateur, auquel la requête avait été soumise. Il n’a pas à instruire sur la réalité de l'incapacité de comparaître, le juge conciliateur ne procédant, sauf dans de rares exceptions liées à la nature du litige, à aucun acte d'instruction (ACJC/590/2017 du 19 mai 2017 consid. 2.2). En cas de consorité, il devrait être admis largement qu’un consort puisse représenter les autres, lorsque ceux-ci peuvent difficilement se libérer (Bohnet, Commentaire romand CPC, 2ème éd. 2019, n. 14 art.204 CPC). 2.1.2 En cas de défaut du demandeur à l'audience de conciliation, la requête est considérée comme retirée; la procédure devient sans objet et l’affaire est rayée du rôle (art. 206 al. 1 CPC). L'intéressé peut déposer une nouvelle requête ultérieurement, à moins que le droit en question ne soit soumis à un délai de déchéance, par exemple une demande en annulation du congé (art. 273 CO) (Bohnet, op. cit., n. 39 ad. art. 202-207 CPC). Selon l'art. 147 al. 1 CPC, une partie est défaillante lorsqu'elle omet d'accomplir un acte de procédure dans le délai prescrit ou ne se présente pas lorsqu'elle est citée à comparaître. La condition du défaut est la notification régulière de la citation (arrêt du Tribunal fédéral 5A_598/2012 du 4 décembre 2012 consid. 3.2). 2.1.3 Selon l'art. 210 al. 1 let. b. CPC, l’autorité de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement dans les litiges relatifs aux baux à loyer en ce qui concerne la protection contre les congés. La proposition de jugement est acceptée et déploie les effets d’une décision entrée en force lorsqu’aucune des parties ne s’y oppose dans un délai de 20 jours à compter de celui où elle a été communiquée par écrit aux parties (art. 211 CPC). Dans les litiges visés à l'art. 210 al. 1 let. b CPC, après la réception de l’opposition, l’autorité de conciliation délivre l’autorisation de procéder à la partie qui s'oppose à la proposition (art.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut de l'appelant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel de la surface commerciale, de 1'083 fr., charges comprises, la valeur litigieuse s'élève à 38'988 fr. (1'083 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que la voie de l'appel est ouverte. L'appel a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 317 al 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. La pièce 16 appelant, produite pour la première fois devant la Cour, qui est une lettre de Me C______ à son client datée du 21 août 2020, est irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent, car elle aurait pu être produite devant la Commission. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances de l'appelant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2019, N. 15 ad art. 319 CPC; BOHNET, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit des locataires de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la radiation, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 16 juillet 2020 est recevable. 1.3 Il en va de même des autres actes des parties, lesquels ont été déposés dans le délai légal (art. 322 al. 2 CPC pour la réponse), respectivement dans le délai imparti par la Cour (pour la réplique et la duplique). 2. Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Ainsi, les faits nouveaux allégués par les parties, les moyens de preuve nouveaux proposés par les recourants et les conclusions de ceux-ci allant au-delà de la délivrance de l'autorisation de procéder ne sont pas recevables. 3. En substance, les recourants font grief à la Commission d'avoir rayé la cause du rôle, alors que la question de leur défaut n'avait pas été soulevée lors des deux premières audiences de conciliation.”

“Les actes déposés par l'appelant contre les décisions de radiation l'ont été dans le respect du délai de recours de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC). Le fait qu'ils soient à tort intitulés recours ne fait pas obstacle à leur recevabilité et les actes seront traités comme des appels. 2.2.1 Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraîne la perte définitive du droit en cause. Dans ce cas, ledit refus constitue une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou de recours est ouverte, devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3 non publié; arrêts du Tribunal fédéral 4A_456/2013 du 23 janvier 2014 consid. 4.2; 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 2.2.2 En l'espèce, le droit de la locataire de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de 30 jours, est perdu du fait des décisions de refus de la restitution du 6 mars 2024. Ces décisions sont par conséquent des décisions finales, sujettes à appel. Les appels, écrits et suffisamment motivés, contrairement à ce que tente de soutenir l'intimée, formés le 28 juin 2024, sont dès lors recevables. 2.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). 2.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 3. L'appelant fait grief à la Commission d'avoir retenu qu'il avait agi tardivement et considéré que sa faute n'était pas légère. 3.1 Selon l'art. 148 al. 1 CPC, le tribunal peut accorder un délai supplémentaire ou citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n’est imputable qu’à une faute légère. La requête est présentée dans les dix jours qui suivent celui où la cause du défaut a disparu (al.”

“L'acte déposé par le curateur de l'appelante contre la décision de radiation l'a été dans le respect du délai de recours de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC). Le fait qu'il soit à tort intitulé recours ne fait pas obstacle à sa recevabilité et l'acte sera traité comme un appel. 1.2.1 Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraîne la perte définitive du droit en cause. Dans ce cas, ledit refus constitue une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou de recours est ouverte, devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3 non publié; arrêts du Tribunal fédéral 4A_456/2013 du 23 janvier 2014 consid. 4.2; 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2.2 En l'espèce, le droit de la locataire de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de 30 jours, est perdu du fait de la décision de refus de la restitution du 9 novembre 2023. Cette décision est par conséquent une décision finale, sujette à appel. L'appel formé par le curateur de l'appelante le 14 décembre 2023 est dès lors recevable. 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 2. Les deux parties ont produit de nouvelles pièces et font valoir de nouveaux faits. 2.1 Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuves nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). 2.2 En l'espèce, les pièces 4 à 8, 15, 16 et 21 produites par l'appelante avec ses appels sont antérieures au 13 septembre 2023 et auraient pu être produites devant le Tribunal, de sorte qu'elles sont irrecevables.”

“Une partie ne doit pas pouvoir mener un procès qu'elle ne conduirait pas à ses frais, uniquement parce qu'il ne lui coûte rien (ATF 142 III 138 consid. 5.1; ATF 128 I 225 consid. 2.5.3). Pour déterminer les chances de succès d'un recours, le juge peut prendre en considération la décision de première instance, en comparant celle-ci avec les griefs soulevés. De la sorte, l'examen sommaire des chances de succès auquel il doit procéder est simplifié. Cet examen ne doit toutefois pas conduire à ce qu'une partie voit quasiment rendu impossible le contrôle d'une décision qu'elle conteste (arrêt du Tribunal fédéral 5A_572/2015 du 8 octobre 2015 consid. 4.1). La situation doit être appréciée à la date du dépôt de la requête et sur la base d'un examen sommaire (ATF 142 III 138 consid. 5.1; 133 III 614 consid. 5). L'absence de chances de succès peut résulter des faits ou du droit. L'assistance sera refusée s'il apparaît d'emblée que les faits pertinents allégués sont invraisemblables ou ne pourront pas être prouvés (arrêt du Tribunal fédéral 4A_614/2015 du 25 avril 2016 consid. 3.2). 2.1.2 En vertu de l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. La résiliation du bail est une déclaration unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat soumise à réception (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 in SJ 2011 I 293). Le Tribunal fédéral admet qu'un bailleur puisse notifier simultanément un congé anticipé et un congé ordinaire, en précisant que le second n'est donné que pour le cas où le premier serait inefficace (ATF 137 III 389 consid. 8.4.2). En droit du bail, la communication du congé obéit à la théorie de la réception absolue (ATF 143 III 15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5). Selon cette théorie, le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci soit à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire (ou à un tiers autorisé à prendre livraison de l'envoi) et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid.”

“Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. La communication du congé obéit en droit du bail à la théorie de la réception absolue (ATF 143 III 15 consid. 4.1; ATF 140 III 244 consid. 5; ATF 137 III 208 consid. 3.1.2; ATF 118 II 42 consid. 3; ATF 107 II 189 consid. 2). La résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception. La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait.”

“Il en va de même du locataire qui veut demander une prolongation de bail (art. 273 al. 2 let. a CO). Aux termes de l'art. 2 CC, chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (al. 1). L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (al. 2). Les cas typiques en sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4 et les références citées). De jurisprudence constante, la communication du congé obéit en droit du bail au système de la réception absolue. La résiliation du bail est une décision unilatérale de volonté de l'une des parties au contrat, qui est soumise à réception. Comme la communication de la résiliation constitue le moment à partir duquel court le délai de péremption de droit matériel pour ouvrir l'action en contestation de congé, selon l'art. 273 al. 1 CO, tant le point de départ de ce délai que sa computation doivent se faire selon le droit matériel; en effet, en vertu du principe de l'unité de l'ordre juridique, le droit qui fixe le délai est déterminant pour le calcul de ce délai (ATF 137 III 208 consid. 3.1.1 et 3.1.2). La théorie absolue de la réception implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence (Machtbereich) du destinataire ou de son représentant, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait ("invitation à retirer un envoi") dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la Poste selon l'avis de retrait; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 137 III 208 consid.”

“Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait ; il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Pratiquement, cela signifie que le locataire ne peut pas simplement ignorer l'avis de retrait qui a été déposé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale lorsqu'il était absent ou en vacances, et ce même si le délai de garde est échu lorsqu'il le trouve à son retour. Le point de départ du délai pour ouvrir action en contestation du congé n'en est pas modifié pour autant (ATF 143 III 15 consid. 4.1 ; TF 4A_67/2021 du 18 avril 2021 consid. 5.1). Le locataire qui veut contester le congé doit saisir l’autorité de conciliation en matière de bail à loyer, soit la commission préfectorale de conciliation en matière de baux (art. 2 al. 2 LJB) dans les trente jours qui suivent la réception du congé (art. 273 al. 1 CO). 7.3 7.3.1 En l’espèce, le 13 novembre 2019, les intimés ont mis en demeure l’appelante de verser, dans un délai de trente jours, le montant de 1'419 francs. L’appelante a retiré ce pli le 21 novembre 2019, de sorte que le délai a commencé à courir le 22 novembre pour échoir le 22 décembre 2019. Le courrier de résiliation a été envoyé le 27 décembre 2019, soit après le délai de paiement qui s’est terminé sans que l’appelante n’ait acquitté aucun montant. L’article consacré à la suspension des délais (art. 145 CPC) se trouve inclus dans le titre du CPC intitulé « conduite du procès, actes de procédure et délais ». Comme l’ont constaté à juste titre les premiers juges, les féries s’appliquent aux délais de procédure, qu’ils soient légaux ou judiciaires, mais non aux délais prévus par le droit matériel (Tappy, CR-CPC, n. 7 ad art. 145 CPC). Or les délais fixés par l’art. 257d CO sont de droit matériel de sorte qu’ils ne sont pas soumis à la suspension durant les féries judiciaires et que les intimés pouvaient valablement résilier le bail le 27 décembre 2019, comme ils l’ont fait.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; Jeandin, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2ème éd., 2019, n. 15 ad art. 319 CPC; Bohnet, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit de la locataire de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la décision attaquée, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 31 mai 2021 est recevable. 1.3 Comme les intimés le soutiennent, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles de la recourante sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Ils ne sont, en tout état de cause, pas déterminants pour l'issue du litige. 2. La recourante soutient que la situation des personnes faisant l'objet d'une mesure de curatelle disposant de l'exercice de leurs droits civils et dont la capacité de discernement est présumée à défaut de suivi médical fait l'objet d'un vide juridique. Le refus de dispense de comparution personnelle est contesté dans la mesure où le Service de protection de l'adulte avait rendu vraisemblable l'empêchement de la recourante et où le Tribunal de protection avait autorisé la représentation de cette dernière dans la procédure.”

“b CPC, lorsqu'elle peut causer un préjudice difficilement réparable (art. 319 let. b ch. 2 CPC). Tel est par exemple le cas lorsque le dépôt d'une nouvelle requête aux fins de conciliation serait tardif parce qu'à la suite de l'écoulement d'un délai de péremption lors de la radiation du rôle de la procédure de conciliation, un droit matériel a été perdu. Dans les autres cas, dans lesquels aucun droit matériel n'est perdu ensuite de la radiation, le demandeur a la possibilité de déposer une nouvelle requête aux fins de conciliation (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2019 du 7 août 2019 consid. 3; 4A_156/2014 du 15 avril 2014 consid. 3.1; 4A_131/2013 du 3 septembre 2013 consid. 2.2.2.2; JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile commenté, 2019, N. 15 ad art. 319 CPC; BOHNET, Les voies de droit contre les actes de l'autorité de conciliation, en particulier en matière de récusation et de classement suite au défaut, Newsletter bail.ch, octobre 2013). En l'espèce, le droit des locataires de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de trente jours, est perdu ensuite de la radiation, de sorte que la condition du préjudice difficilement réparable est réalisée. La voie du recours est donc ouverte. 1.2 Formé devant l'autorité compétente (cf. art. 122 let. b LOJ; ACJC/796/2014 du 27 juin 2014, consid.1) dans le délai et la forme prescrits par la loi (art. 130; 131 et 321 CPC), le recours du 16 juillet 2020 est recevable. 1.3 Il en va de même des autres actes des parties, lesquels ont été déposés dans le délai légal (art. 322 al. 2 CPC pour la réponse), respectivement dans le délai imparti par la Cour (pour la réplique et la duplique). 2. Les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables (art. 326 al. 1 CPC). Ainsi, les faits nouveaux allégués par les parties, les moyens de preuve nouveaux proposés par les recourants et les conclusions de ceux-ci allant au-delà de la délivrance de l'autorisation de procéder ne sont pas recevables. 3. En substance, les recourants font grief à la Commission d'avoir rayé la cause du rôle, alors que la question de leur défaut n'avait pas été soulevée lors des deux premières audiences de conciliation.”

“Les actes déposés par l'appelant contre les décisions de radiation l'ont été dans le respect du délai de recours de 30 jours (art. 311 al. 1 CPC). Le fait qu'ils soient à tort intitulés recours ne fait pas obstacle à leur recevabilité et les actes seront traités comme des appels. 2.2.1 Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraîne la perte définitive du droit en cause. Dans ce cas, ledit refus constitue une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou de recours est ouverte, devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3 non publié; arrêts du Tribunal fédéral 4A_456/2013 du 23 janvier 2014 consid. 4.2; 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 2.2.2 En l'espèce, le droit de la locataire de contester le congé selon l'art. 273 CO, qui prévoit un délai de péremption de 30 jours, est perdu du fait des décisions de refus de la restitution du 6 mars 2024. Ces décisions sont par conséquent des décisions finales, sujettes à appel. Les appels, écrits et suffisamment motivés, contrairement à ce que tente de soutenir l'intimée, formés le 28 juin 2024, sont dès lors recevables. 2.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 CPC). 2.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC). 3. L'appelant fait grief à la Commission d'avoir retenu qu'il avait agi tardivement et considéré que sa faute n'était pas légère. 3.1 Selon l'art. 148 al. 1 CPC, le tribunal peut accorder un délai supplémentaire ou citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n’est imputable qu’à une faute légère. La requête est présentée dans les dix jours qui suivent celui où la cause du défaut a disparu (al.”

“1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 1.1). Selon l'art. 149 CPC, lorsque le tribunal est saisi d'une demande de restitution il donne à la partie adverse l'occasion de s'exprimer et statue définitivement sur la restitution. Le Tribunal fédéral a jugé que, contrairement au texte de l'art. 149 CPC, l'exclusion de toute voie de droit n'était pas opposable à la partie requérante, dans le contexte particulier où le refus de restitution entraînait la perte définitive des moyens d'annulation du congé. Dans ce cas, ledit refus constituait une décision finale, contre laquelle la voie de l'appel ou du recours était ouverte devant la seconde instance cantonale (ATF 139 III 478 consid. 6.3 et 7.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_343/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5). 1.2 Cette dernière hypothèse est réalisée en l'espèce puisque le refus de la restitution du défaut de l'appelant à l'audience du 25 août 2020 entraîne la perte de son droit de contester la résiliation de son bail, conformément à l'art. 273 CO. Compte tenu du loyer mensuel de la surface commerciale, de 1'083 fr., charges comprises, la valeur litigieuse s'élève à 38'988 fr. (1'083 fr. par mois x 12 mois x 3 ans) de sorte que la voie de l'appel est ouverte. L'appel a pour le surplus été interjeté dans le délai et selon la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC), de sorte qu'il est recevable. 2. Selon l'art. 317 al 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqués ou produits sans retard et s'ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise. La pièce 16 appelant, produite pour la première fois devant la Cour, qui est une lettre de Me C______ à son client datée du 21 août 2020, est irrecevable, à l'instar des allégués qui s'y rapportent, car elle aurait pu être produite devant la Commission. 3. La Commission a retenu que, compte tenu du peu de distance entre la destination de vacances de l'appelant et Genève et du fait que son conseil avait été informé plusieurs jours avant l'audience que celle-ci était maintenue, rien ne l'empêchait de se rendre à l'audience.”