Art. 269

“Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a retenu qu'il convenait de rémunérer le capital affecté aux dépenses d'entretien extraordinaires de la même manière que celui affecté à la partie des travaux de rénovation entraînant une plus-value, c'est-à-dire au taux d'intérêt jugé adéquat, qui est supérieur de 0,5% au taux hypothécaire de référence au moment de la notification de l'augmentation de loyer (ATF 140 III 433 consid. 3.5.2 et 3.5.3, JdT 2016 II 363; 118 II 415 consid. 3c/aa; arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 6). En d'autres termes, lorsqu'il s'agit de frais d'entretien extraordinairement élevés (par exemple le remplacement d'une chaudière), il est admis que ceux-ci soient répartis sur la durée de vie des installations concernées, l'amortissement de ces installations étant comptabilisé chaque année dans les frais d'entretien, majorés d'un intérêt à hauteur du taux hypothécaire de référence, lequel est à son tour majoré de 0.5%, sur la moitié du solde des travaux non encore amortis ou alors le solde avec un taux divisé par deux (Bohnet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 67 ad art. 269 CO). Les intimées ne contestent d'ailleurs pas ce qui précède. 3.2 En l'espèce, le Tribunal a procédé au calcul de l'amortissement du coût concernant le remplacement de la chaudière et l'achat d'un lave-linge et d'un sèche-linge, en répartissant lesdits coûts sur la durée de vie de chaque installation. Toutefois, il a uniquement majoré la somme considérée de 0.5% d'intérêts sur la moitié du solde des travaux non encore amortis, en omettant de prendre en considération le taux hypothécaire de référence, soit 1.75% en vigueur au moment de la conclusion du bail. Ainsi, les calculs de l'autorité précédente doivent être modifiés comme suit : S'agissant du remplacement de la chaudière : le coût s'est élevé à 35'600 fr., lequel doit être réparti sur la durée de vie de l'installation, soit 20 ans (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1138). C'est donc un montant de 1'780 fr. (35'600 fr. / 20) qui doit être pris en considération, auquel il faut ajouter la somme de 400 fr. 50 (soit (1.75% + 0.”

“Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a retenu qu'il convenait de rémunérer le capital affecté aux dépenses d'entretien extraordinaires de la même manière que celui affecté à la partie des travaux de rénovation entraînant une plus-value, c'est-à-dire au taux d'intérêt jugé adéquat, qui est supérieur de 0,5% au taux hypothécaire de référence au moment de la notification de l'augmentation de loyer (ATF 140 III 433 consid. 3.5.2 et 3.5.3, JdT 2016 II 363; 118 II 415 consid. 3c/aa; arrêt 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 6). En d'autres termes, lorsqu'il s'agit de frais d'entretien extraordinairement élevés (par exemple le remplacement d'une chaudière), il est admis que ceux-ci soient répartis sur la durée de vie des installations concernées, l'amortissement de ces installations étant comptabilisé chaque année dans les frais d'entretien, majorés d'un intérêt à hauteur du taux hypothécaire de référence, lequel est à son tour majoré de 0.5%, sur la moitié du solde des travaux non encore amortis ou alors le solde avec un taux divisé par deux (Bohnet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 67 ad art. 269 CO). Les intimées ne contestent d'ailleurs pas ce qui précède. 3.2 En l'espèce, le Tribunal a procédé au calcul de l'amortissement du coût concernant le remplacement de la chaudière et l'achat d'un lave-linge et d'un sèche-linge, en répartissant lesdits coûts sur la durée de vie de chaque installation. Toutefois, il a uniquement majoré la somme considérée de 0.5% d'intérêts sur la moitié du solde des travaux non encore amortis, en omettant de prendre en considération le taux hypothécaire de référence, soit 1.75% en vigueur au moment de la conclusion du bail. Ainsi, les calculs de l'autorité précédente doivent être modifiés comme suit : S'agissant du remplacement de la chaudière : le coût s'est élevé à 35'600 fr., lequel doit être réparti sur la durée de vie de l'installation, soit 20 ans (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 1138). C'est donc un montant de 1'780 fr. (35'600 fr. / 20) qui doit être pris en considération, auquel il faut ajouter la somme de 400 fr. 50 (soit (1.75% + 0.”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18.”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010; zit. Urteil 4A_413/2008 E. 4.3). Der Einführung von Art.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, wenn er ihn als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR erachtet. Gemäss Art. 269 OR ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird; gemäss Art. 269a Bst. a OR gilt er nicht als missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt.”

“3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral. La chambre de céans a relevé qu’il n’était pas exclu qu’un tel examen doive déboucher également sur une modification de la pratique administrative existante voire sur des changements normatifs (ATA/845/2016 et ATA/847/2016 du 11 octobre 2016). Il sera procédé de la même manière dans la présente espèce. Il appartiendra à l’OCLPF de se faire remettre par B______ une comptabilité analytique et historique complète des travaux lui permettant de déterminer quelle part de ceux-ci peut être imputée sur les loyers, et partant quels travaux relèvent de l’entretien différé. L’OCLPF devra ensuite donner l’occasion au recourant de consulter ces pièces et de se déterminer ensuite sur le bien-fondé de la hausse préalablement à toute décision sur son opposition.”

“3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral. La chambre de céans a relevé qu’il n’était pas exclu qu’un tel examen doive déboucher également sur une modification de la pratique administrative existante voire sur des changements normatifs (ATA/845/2016 et ATA/847/2016 du 11 octobre 2016). Il sera procédé de la même manière dans la présente espèce. Il appartiendra à l’OCLPF de se faire remettre par B______ une comptabilité analytique et historique complète des travaux lui permettant de déterminer quelle part de ceux-ci peut être imputée sur les loyers, et partant quels travaux relèvent de l’entretien différé. L’OCLPF devra ensuite donner l’occasion au recourant de consulter ces pièces et de se déterminer ensuite sur le bien-fondé de la hausse préalablement à toute décision sur son opposition.”

“3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral. La chambre de céans a relevé qu’il n’était pas exclu qu’un tel examen doive déboucher également sur une modification de la pratique administrative existante voire sur des changements normatifs (ATA/845/2016 et ATA/847/2016 du 11 octobre 2016). Il sera procédé de la même manière dans la présente espèce. Il appartiendra à l’OCLPF de se faire remettre par B______ une comptabilité analytique et historique complète des travaux lui permettant de déterminer quelle part de ceux-ci peut être imputée sur les loyers, et partant quels travaux relèvent de l’entretien différé. L’OCLPF devra ensuite donner l’occasion au recourant de consulter ces pièces et de se déterminer ensuite sur le bien-fondé de la hausse préalablement à toute décision sur son opposition.”

“Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten, wenn er ihn als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR erachtet. Gemäss Art. 269 OR ist ein Mietzins missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird; gemäss Art. 269a Bst. a OR gilt er nicht als missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt.”

“Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 147 III 14 consid. 4.1 et les références citées; 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêt 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.2). Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1 et les références citées). Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al.”

“Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 147 III 14 consid. 4.1 et les arrêts cités; 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al.”

“Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetz- ter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus- schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren- dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus- schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge- bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514 - 44 - [= Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer- trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit.”

“Partant, lorsque le juge doit fixer le loyer admissible, il est lié, d'une part, par le montant invoqué dans les conclusions prises par le locataire et, d'autre part, par le loyer convenu entre les parties, c'est-à-dire qu'il ne peut pas aller en-deçà du premier ni au-delà du second (Dietschy-Martenet, op. cit., n. 68 ad art. 270 CO et les références citées). En ce qui concerne la fixation du loyer selon l'expérience du juge, le Tribunal fédéral a jugé que le Tribunal des baux du canton de Vaud, juridiction spécialisée, compétente pour l'ensemble du canton, composée paritairement d'un président, d'un juge assesseur représentant les bailleurs et d'un juge assesseur représentant les locataires, connaissait l'état du marché du logement dans le canton et jouissait manifestement de connaissances spécifiques en la matière (TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.2 ; TF 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.5). 5.2 Les premiers juges, après avoir rappelé la jurisprudence topique en la matière (cf. jugement p. 8 à 10), ont relevé que l'immeuble ne pouvait pas être qualifié d'ancien. Le loyer devait ainsi être fixé en tenant compte du rendement non abusif de la chose louée selon l'art. 269 CO, mais l'appelante n'avait toutefois pas produit les documents nécessaires pour effectuer un calcul de rendement. L'intimée avait quant à elle proposé un calcul de rendement basé sur des estimations qui ne pouvaient pas être vérifiées et donc son calcul ne pouvait être suivi. On ne pouvait pas non plus se fonder sur le loyer payé par le précédent locataire dans la mesure où on ignorait si ce loyer était abusif. Il convenait en conséquence de procéder à un calcul du loyer initial fondé sur les prix du marché, soit les loyers usuels du quartier, mais aucune pièce permettant une comparaison n'avait été produite. L'autorité précédente s'est donc référée aux statistiques fédérales pour l'année 2014, qui étaient notoires, lesquelles retenaient un loyer de 1'318 fr. pour un appartement de 3 pièces situé dans le canton de Vaud et présentant en moyenne une surface de 78 m2, tandis que le loyer était de 1'649 fr. pour un appartement de 4 pièces dont la surface moyenne était de 106 m2. Les magistrats ont retenu que même si ces statistiques ne remplissaient pas les exigences posées par l'art.”

“La rŽsiliation ne doit pas servir de prŽtexte ˆ la poursuite d'un but illicite: il faut que le bailleur soit en mesure d'exiger d'un nouveau locataire un loyer supŽrieur ˆ celui payŽ jusque-lˆ par le preneur congŽdiŽ. En d'autres termes, le congŽ est annulable si l'application de la mŽthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothse que le bailleur puisse majorer lŽgalement le loyer, parce que celui-ci est dŽjˆ conforme au prix du marchŽ ou lui procure un rendement suffisant. Il s'agit uniquement pour le juge de dŽterminer si une augmentation est possible en application de la mŽthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractre abusif ou non d'une augmentation dŽterminŽe, ni de fixer le loyer maximal non abusif (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_239/2018 du 19 fŽvrier 2019 consid. 5.1 et les rŽfŽrences citŽes). Ainsi, le bailleur a notamment la possibilitŽ de rŽsilier de manire ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel trs avantageux ne lui procure pas un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO) ou aux loyers usuels dans la localitŽ ou le quartier (art. 269a let. a CO) (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_239/2018 du 19 fŽvrier 2019 consid. 5.1 et les rŽfŽrences citŽes).  Lorsque l'auteur de la résiliation se prévaut de plusieurs motifs, il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi (arrts du Tribunal fŽdŽral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 = MRA 5/06, p. 172 et 4C_400/1998 du 23 mars 1999 = mp 1999, p. 195 ss; ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015 consid. 2.1). 4.2 En l'espce, l'entiretŽ de l'immeuble a fait l'objet d'une rŽnovation et d'un assainissement, ˆ l'exception du 2me Žtage, le processus de rŽnovation ayant ŽtŽ initiŽ ds le rachat de l'immeuble par l'intimŽe en octobre 2006 et l'assainissement ds 2009. L'avis de rŽsiliation du bail du 20 mai 2019, ainsi que le courrier du 18 juin 2019, indiquaient que le bail Žtait rŽsiliŽ afin que les locaux soient rŽnovŽs compltement et assainis. La rŽsiliation du 12 aožt 2019 reprenait les mmes motifs.”

“La rŽsiliation ne doit pas servir de prŽtexte ˆ la poursuite d'un but illicite: il faut que le bailleur soit en mesure d'exiger d'un nouveau locataire un loyer supŽrieur ˆ celui payŽ jusque-lˆ par le preneur congŽdiŽ. En d'autres termes, le congŽ est annulable si l'application de la mŽthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothse que le bailleur puisse majorer lŽgalement le loyer, parce que celui-ci est dŽjˆ conforme au prix du marchŽ ou lui procure un rendement suffisant. Il s'agit uniquement pour le juge de dŽterminer si une augmentation est possible en application de la mŽthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractre abusif ou non d'une augmentation dŽterminŽe, ni de fixer le loyer maximal non abusif (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_239/2018 du 19 fŽvrier 2019 consid. 5.1 et les rŽfŽrences citŽes). Ainsi, le bailleur a notamment la possibilitŽ de rŽsilier de manire ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel trs avantageux ne lui procure pas un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO) ou aux loyers usuels dans la localitŽ ou le quartier (art. 269a let. a CO) (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_239/2018 du 19 fŽvrier 2019 consid. 5.1 et les rŽfŽrences citŽes).  Lorsque l'auteur de la résiliation se prévaut de plusieurs motifs, il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi (arrts du Tribunal fŽdŽral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 = MRA 5/06, p. 172 et 4C_400/1998 du 23 mars 1999 = mp 1999, p. 195 ss; ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015 consid. 2.1). 4.2 En l'espce, l'entiretŽ de l'immeuble a fait l'objet d'une rŽnovation et d'un assainissement, ˆ l'exception du 2me Žtage, le processus de rŽnovation ayant ŽtŽ initiŽ ds le rachat de l'immeuble par l'intimŽe en octobre 2006 et l'assainissement ds 2009. L'avis de rŽsiliation du bail du 20 mai 2019, ainsi que le courrier du 18 juin 2019, indiquaient que le bail Žtait rŽsiliŽ afin que les locaux soient rŽnovŽs compltement et assainis. La rŽsiliation du 12 aožt 2019 reprenait les mmes motifs.”

“Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.2; 4A_191/ 2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 144 III 514 consid. 3.2). 3.1.3 3.1.3.1 Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.1.1; 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2; 4A_581/2018 précité consid. 3.1.1; 4A_191/2018 précité consid. 3.1; 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2). 3.1.3.2 Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 OBLF détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al.”

“Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.2; 4A_191/ 2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 144 III 514 consid. 3.2). 3.1.3 3.1.3.1 Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.1.1; 4A_63/2024 du 17 juin 2024 consid. 5.2; 4A_581/2018 précité consid. 3.1.1; 4A_191/2018 précité consid. 3.1; 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2). 3.1.3.2 Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 OBLF détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al.”

“Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in das System der Verteilung nur einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 E. 1.2 und 2.1; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2). Der von der Berufungsbeklagten angewendete Verteilschlüssel ist insoweit nachvollziehbar, als er sich grundsätzlich auf die Wohnungsgrösse bezieht (act. 2/25 und 2/27). Nachdem die weiteren Elemente der Berechnungen allerdings nicht nachvollziehbar sind und von der Vermieterin auch nicht weiter ausgeführt wurden, ist mit dem Mietgericht auf die Anzahl Zimmer der einzelnen Wohnungen abzustellen, was im Übrigen von den Parteien im Berufungsverfahren nicht bestritten wird.”

“) il est mentionné qu’en raison de la « partialité de leur auteur », la force probante des dépositions est « faible » et qu’elles « doivent être corroborées par un autre moyen de preuve ». Le juge ne peut néanmoins parvenir à la conclusion que la force probante de la déclaration faite par une partie « en sa propre faveur », prise isolément, doit in concreto être qualifiée de faible, que lorsqu’il a administré cette preuve (ATF 143 III 297). 4.1.2 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14). 4.1.3 Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir.”

“4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/3______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1. 2.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514).”

“3 Selon la jurisprudence constante, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir. Les principes dégagés par la jurisprudence et rappelés encore récemment (ATF 147 III 14 consid. 6.1; 142 III 568 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2 et les arrêts cités; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3) peuvent être résumés comme suit: En premier lieu, il s'agit de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement net. Si tel est le cas, c'est exclusivement sur cette base qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. En deuxième lieu, si tel n'est pas le cas parce qu'aucun document n'est remis au juge ou que les documents fournis sont insuffisants, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l'appréciation des preuves. Le juge tiendra exclusivement compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge. En troisième lieu, si tel n'est pas le cas parce que le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer en fonction des moyens de preuve à disposition du juge. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur pourra avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, de l'amener à croire les indications du locataire.”

“En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport à ces fonds-ci et couvrir les charges immobilières (ATF 142 III 568 consid. 2.1). Le calcul du rendement net s'effectue sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné. Les différentes étapes de ce calcul sont décrites à l'ATF 147 III 14 (consid. 7.1). Pour déterminer le rendement net d'un appartement en PPE mis en location, il y a lieu de procéder dans l'ordre suivant : 1° Tous les coûts d'investissement effectifs (ou prix de revient) - sans égard à la date des investissements (ATF 141 III 245 consid. 6.6 p. 255) - doivent être établis. Il convient de prendre en compte le prix d'acquisition ainsi que les travaux à plus-value. Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (art. 269 CO in fine). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel dans certaines circonstances, par exemple dans le cadre d'une donation mixte. En effet, l'avantage consenti alors à l'acquéreur tend exclusivement à favoriser ce dernier, et non pas ses éventuels locataires (ATF 147 III 14 consid. 7.2.1 et les arrêts cités). En pareil cas, le calcul de rendement peut se fonder sur le prix du marché au moment de l'acquisition (arrêts 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.4; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4; 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 5.2.4; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 3.2; 4C.285/2005 du 18 janvier 2006 consid. 2.5). Le fardeau de la preuve du prix préférentiel incombe au bailleur (arrêt 4A_129/2011 précité consid. 3.2). 2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis. 3° La totalité des fonds propres doit être réévaluée pour tenir compte du renchérissement (cf.”

“Die Berechnung der Nettorendite erfolgt in mehreren Schritten: Bestimmung der effektiven Anlagekosten, Abzug des investierten Fremdkapitals, Anpassung des investierten Eigenkapitals an die Teuerung, Anwendung des zulässigen Renditesatzes auf das investierte und der Teuerung angepasste Eigenkapital, Hinzurechnung des Aufwandes, Aufteilung dieses Resultates auf die einzelnen Wohnungen (BGE 147 III 14 E. 7.1). Die Berechnung der Nettorendite im Sinne von Art. 269 OR wird auf der Grundlage der finanziellen Situation des Mietobjekts zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgenommen. Maßgeblich ist allein die Nettorendite des Mietobjekts, d. h. der betreffenden Wohnung oder Geschäftsräume, unter Ausschluss der Nettorendite der gesamten Liegenschaft. Im Falle einer Diskrepanz zwischen den Mieten der verschiedenen Wohnungen oder Räumlichkeiten, die sich beispielsweise aus Mieterhöhungen infolge von aufeinanderfolgenden Mieterwechseln oder nach der Renovierung bestimmter Wohnungen ergeben, würde die Berechnung der Nettorendite für die gesamte Liegenschaft zu schockierenden Ergebnissen führen. Da in der Praxis jedoch die Abrechnungen oft für das gesamte Gebäude erstellt werden, wird zunächst die finanzielle Situation des Gebäudes ermittelt und erst dann das Ergebnis pro Wohnung nach einem Verteilungsschlüssel verteilt (BGE 147 III 14 E. 7.1). In einer ersten Phase gilt es alle tatsächlichen Investitionskosten der Liegenschaft zu ermitteln. Dazu sind der Kaufpreis oder die Herstellungskosten zu berücksichtigen.”

“Das Bundesgericht hat in einem neueren Entscheid ausführlich dargelegt und präzisiert, wie die gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses vorzunehmen ist (vgl. BGE 147 III 14 E. 7.1). Die Berechnung der Nettorendite im Sinn von Art. 269 OR erfolgt auf der Grundlage der finanziellen Situation des Mietobjekts in einem bestimmten Zeitpunkt, hier im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags, da es um die Festsetzung des Anfangsmietzinses geht. Ausschlaggebend ist einzig die Nettorendite des Mietobjekts, das heisst jene der betreffenden Wohnung bzw. des Geschäftslokals, unter Ausschluss der Nettorendite des gesamten Gebäudes oder gar einer Gruppe von Gebäuden (BGE 125 III 421 E. 2d; 120 II 100 E. 6c). Denn aufgrund der Unterschiede zwischen den Mieten der verschiedenen Wohnungen oder Geschäftsräumen, die bspw. aufgrund von Mieterhöhungen nach Mieterwechseln oder der Renovation einzelner Wohnungen erfolgten, würde die Berechnung der Nettorendite des ganzen Gebäudes zu schockierenden Ergebnissen führen. Da die Abrechnungen in der Regel für das ganze Gebäude erstellt werden, ist in der Praxis zuerst die finanzielle Lage des gesamten Gebäudes zu bestimmen. Erst in einem zweiten Schritt ist das Resultat nach einem Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (Urteil BGer 4A_239/2018 vom 19.”

“2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 1.2 En l'espèce, les appelants contestent le loyer initial de 32'400 fr. et requièrent que celui-ci soit fixé à 15'552 fr. La valeur litigieuse, qui s'élève à 336'960 fr. ((32'400 fr. – 15'552 fr.) x 20 ans), est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 269 CO, en retenant l'emprunt complémentaire de 450'000 fr. tant à titre de fonds propres qu'à titre de fonds empruntés dans l'établissement du calcul de rendement. 2.1 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis (ATF 141 III 245; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 4.1.1.). Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid.”

“Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités). Les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul de rendement (ATF 123 III 171, BOHNET, CPra Bail, 2ème édition, n. 25 ad art. 269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art.”

“1 et 2C_261/2011 du 23 août 2011 consid. 1.3 ; Siegrist, op. cit., p. 20 n. 60). 4.2.3 Il s'ensuit que les locataires ne peuvent pas contester les augmentations de loyer abusives à la suite de l'adaptation des listes de loyers LCAP fixées par les autorités. La LCAP et l'OLCAP ne prévoient en effet pas de procédure d'opposition. Il convient de noter à ce propos que, pour des raisons de séparation des pouvoirs, il est en principe interdit au juge d'introduire via la jurisprudence une procédure d'opposition (décision de la Commission de recours DFE du 30 août 1995 in : Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération [JAAC] 60.51 consid. 3.4). 4.3 Il n'en reste pas moins que l'art. 269 CO est en principe applicable en l'espèce (consid. 2.4). 4.3.1 D'après l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. La jurisprudence a posé le principe selon lequel l'art. 269 CO, définissant le loyer abusif, vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal (ATF 142 III 568 consid. 1.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2018 du 7 novembre 2019 consid. 2.2 et 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3). En raison de la lettre de la loi, de son but et de l'intention du législateur découlant des travaux préparatoires, il faut admettre que l'art. 269 CO s'applique également aux loyers contrôlés par l'Etat. En d'autres termes, les autorités administratives ne peuvent pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré ; elles ne doivent pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (art.”

“269 CO, définissant le loyer abusif, vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal (ATF 142 III 568 consid. 1.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2018 du 7 novembre 2019 consid. 2.2 et 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3). En raison de la lettre de la loi, de son but et de l'intention du législateur découlant des travaux préparatoires, il faut admettre que l'art. 269 CO s'applique également aux loyers contrôlés par l'Etat. En d'autres termes, les autorités administratives ne peuvent pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré ; elles ne doivent pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (art. 269a let. a CO ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3 in fine). 4.3.2 En revanche, le Tribunal ne saurait suivre la recourante qui demande un contrôle du rendement des fonds propres d'après l'art. 269 CO, tel que soi-disant prescrit par les arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 ainsi que 1C_471/2018 du 7 novembre 2019. En effet, ces arrêts distinguent le régime applicable aux logements bénéficiaires d'aides cantonales et celui applicable à ceux bénéficiant d'aides fédérales. Le droit cantonal ne prévoit souvent pas de plan des loyers semblable à l'art. 21 OLCAP. Dans le cadre du régime fédéral, tel que celui de la LCAP prévoyant l'établissement d'un plan des loyers au début du contrat de bail, le contrôle de l'autorité inférieure se limite à vérifier si le loyer est conforme à celui-ci une fois signifié, d'après l'art. 17 OLCAP (consid. 4.2). En effet, le plan de loyer établi en cas d'octroi de l'abaissement de base ne peut pas être contesté par le locataire (consid. 4.2.3). Point n'est besoin d'examiner ici le bien-fondé de cette jurisprudence. Même les auteurs critiques, qui souhaitent accorder un droit analogue à l'art. 269a CO, partent au moins du principe que le plan de loyer qui, faute de contestation, a acquis force de loi, lie les deux parties contractantes et ne peut donc plus être contesté par un nouveau propriétaire ou par le locataire (Felix Schöbi, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in : mp 1997, p.”

“17a OLCAP constate que l'aide fédérale est accordée au propriétaire qui s'engage à rembourser les prêts de la Confédération conformément au plan de financement et à ne pas dépasser les loyers qui ont fait l'objet de l'abaissement de base (FF 1973 II 736) ; il en découle que le contrôle par les autorités administratives compétentes doit se limiter au respect du plan de hausse, mais ne peut pas porter sur le plan des loyers en tant que tel, une fois qu'il a été approuvé (ATF 129 II 125 consid. 2.6.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 3.2.1 et 2C_261/2011 du 23 août 2011 consid. 1.3 ; Siegrist, op. cit., p. 20 n. 60). 4.2.3 Il s'ensuit que les locataires ne peuvent pas contester les augmentations de loyer abusives à la suite de l'adaptation des listes de loyers LCAP fixées par les autorités. La LCAP et l'OLCAP ne prévoient en effet pas de procédure d'opposition. Il convient de noter à ce propos que, pour des raisons de séparation des pouvoirs, il est en principe interdit au juge d'introduire via la jurisprudence une procédure d'opposition (décision de la Commission de recours DFE du 30 août 1995 in : Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération [JAAC] 60.51 consid. 3.4). 4.3 Il n'en reste pas moins que l'art. 269 CO est en principe applicable en l'espèce (consid. 2.4). 4.3.1 D'après l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. La jurisprudence a posé le principe selon lequel l'art. 269 CO, définissant le loyer abusif, vaut aussi pour les appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité, à tout le moins pour ceux qui le sont en vertu du droit cantonal (ATF 142 III 568 consid. 1.1 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_471/2018 du 7 novembre 2019 consid. 2.2 et 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3). En raison de la lettre de la loi, de son but et de l'intention du législateur découlant des travaux préparatoires, il faut admettre que l'art. 269 CO s'applique également aux loyers contrôlés par l'Etat. En d'autres termes, les autorités administratives ne peuvent pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré ; elles ne doivent pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (art.”

“Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). En l’espèce, l’appelante affirme que les immeubles sis au chemin 1______ 1 à 11 ne sont pas identiques à ceux sis aux numéros 16 à 20 du même chemin. Elle allègue des différences en termes de situation dans le quartier, d’orientation, d’utilisation et de vieillissement dans le temps. Outre le fait que ces considérations sont très générales, elles ne ressortent pas de la procédure de première instance, alors qu’elles pouvaient être alléguées à cette occasion. Elles ne peuvent, par ailleurs, être considérées comme des faits notoires. 2.3 Par conséquent, il ne se justifie pas de compléter la partie en fait. 3. Dans un premier moyen, l’appelante reproche au Tribunal de n’avoir pas intégré aux coûts de construction les montants allégués à titre de frais de représentants du maître d’ouvrage (13'307 fr. 15) et de parking (2'916 fr. 30). 3.1 Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement net excessif (art. 269 CO), il est nécessaire de connaître le rapport entre les fonds propres réellement investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts garantis ou non par hypothèque). En règle générale, il convient d'effectuer le calcul du rendement net des fonds propres investis le jour où le locataire sollicite une baisse de loyer (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 3ème éd. 2019, p. 563). Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (ATF 142 III 568 consid.”

“Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolue (ATF 123 III 171, consid. 6a; Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à Ferme, commentaire pratique, 2ème éd, 2017, n. 10 ad art. 269 CO). 3.2 Détermination des fonds propres à rémunérer (étapes 1 à 4) 3.2.1 Lorsque le bailleur a fait l'acquisition d'un immeuble déjà construit, les fonds propres investis correspondent au prix d'achat de l'immeuble, déduction faite des fonds empruntés. On y ajoute les frais de mutation (mais non l'impôt sur les gains immobiliers, à la charge du vendeur), les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement, à savoir les taxes prélevées par le registre foncier, et les expertises nécessaires à l'acquisition de l'immeuble (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 538; Bohnet/Carron/Montini, op.cit, n. 27 et 29 ad art. 269 CO). A ce capital, il convient d'ajouter les amortissements de la dette hypothécaire et les investissements à plus-value financés par des fonds propres (ATF 123 III 171; ATF 122 III 257 in JT 1997 I 595). 3.2.2 En l'espèce, les parties ne contestent pas que les fonds propres investis par la bailleresse, comprenant divers frais d'acquisition et réévalués à la date de la conclusion du bail, s'élèvent à 494'411 fr., comme l'a retenu le Tribunal. Elles ne contestent pas non plus que le taux de rendement admissible soit de 3.25% (correspondant au taux hypothécaire de référence de 1.25% en vigueur à la conclusion du bail, majoré de 2%), lequel, appliqué auxdits fonds propres, donne in casu un rendement admissible de 16'068 fr. par an (494'411 fr. x 3.25%). L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir inclu, dans les fonds propres susvisés, le montant des amortissements auxquels elle a procédé depuis son acquisition de l'immeuble concerné. Ce faisant, l'appelante perd de vue que le calcul de rendement doit s'opérer à un moment donné, conformément aux principes rappelés ci-dessus et que ce moment, en cas de contestation du loyer initial, correspond à celui de la conclusion du bail, comme l'a justement retenu le Tribunal.”

“2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 1.2 En l'espèce, les appelants contestent le loyer initial de 32'400 fr. et requièrent que celui-ci soit fixé à 15'552 fr. La valeur litigieuse, qui s'élève à 336'960 fr. ((32'400 fr. – 15'552 fr.) x 20 ans), est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 269 CO, en retenant l'emprunt complémentaire de 450'000 fr. tant à titre de fonds propres qu'à titre de fonds empruntés dans l'établissement du calcul de rendement. 2.1 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis (ATF 141 III 245; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 4.1.1.). Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid.”

“Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 147 III 14 consid. 4.1 et les arrêts cités; 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1; 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1 et les arrêts cités). Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l'art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché. L'art. 11 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF; RS 221.213.11) détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là: il s'agit des loyers de logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al.”

“Il soutient que les ISPC à prendre en compte pour réévaluer les fonds propres initiaux auraient dû être ceux des mois de mai 2008 et avril 2013, soit ceux des mois précédant l'acquisition du bien immobilier et la conclusion du bail. Il considère également que les intérêts auraient dû être répartis sur les deux bâtiments. L'appelantesoutient que la charge financière ne devrait pas être répartie en fonction du prix des bâtiments mais en fonction de leurs surfaces. 3.1 3.1.1 L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2). En cas de nullité partielle du contrat pour ce qui est de la fixation du montant du loyer initial (ATF 140 III 583 consid. 3.2.1 et 3.2.2; 124 III 62 consid. 2), le juge a l'obligation de compléter le contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1; 4A_185/2008 du 24 septembre 2008 consid. 2.3). 3.1.2 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis; le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3). Le calcul du rendement net s'effectue selon la méthode absolue : le loyer est contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire (lesquels ne sont pris en considération que dans l'application de la méthode relative) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2). Seul est déterminant le rendement de la chose louée, soit celui du logement ou du local commercial en cause, à l'exclusion du rendement de l'immeuble entier, voire d'un groupe d'immeubles (arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 7.1 destiné à la publication aux ATF; ATF 125 III 421 consid. 2d; 120 II 100 consid. 6c). En effet, en cas de disparité entre les loyers des différents appartements ou locaux, résultant par exemple de hausses de loyers intervenues à l'occasion de changements successifs de locataires ou à la suite de rénovations de certains logements, le calcul du rendement sur l'immeuble entier conduirait à des résultats choquants (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“25 % du 1er juin 2015 au 31 mai 2017 et de 5 % du 1er juin 2017 au 28 février 2020. En bref, se référant à la jurisprudence publiée aux ATF 147 III 14, elle rappelle que, s’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul du rendement net. Ainsi et pour tenir compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas – avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques –, il est désormais admis que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (arrêt précité consid. 8.4). Elle relève ensuite que cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, si bien que le taux de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut doit être réévalué en conséquence, comme préconisé par la doctrine et par la jurisprudence. Se référant en particulier à Conod (cité supra consid. 2.4) et à un arrêt du Tribunal cantonal vaudois (cf. arrêt TC/VD du 1er avril 2021 dans la cause n° XA19.005612-200840 162), elle fait valoir dans ce contexte qu’il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration de 2 à 2.5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3.5 à 4 %. Elle relève finalement que certains auteurs, dont Stastny (in Questions choisies en matière de droit du bail, plaidoyer 3/2017, p. 39 n° 23 et les réf. citées), vont jusqu’à plaider pour une majoration de l’ordre de 5 %. En somme, elle soutient qu’au moment d’opérer le calcul du rendement brut admissible litigieux, les premiers juges ont ignoré de manière crasse le revirement jurisprudentiel intervenu.”

“4101, "Révision des règles applicables à la fixation des loyers des habitations et des locaux commerciaux"), à laquelle le Conseil fédéral était disposé à donner suite, la situation ayant évolué depuis l'entrée en vigueur des méthodes de calcul des loyers, n'a pourtant pas abouti. Quant à la BGE 147 III 14 S. 27 jurisprudence limitant l'adaptation des fonds propres au renchérissement à 40 % de l'investissement total, sans égard aux fonds propres effectivement investis par le bailleur, l'initiative parlementaire du Conseiller national Olivier Feller la taxe d'arbitraire, réclamant une revalorisation de la totalité des fonds propres. Des critiques et/ou changements de système de calcul ont également été proposés en doctrine. Il a notamment été mis l'accent sur les résultats abusifs auxquels aboutit souvent le calcul de rendement (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 269 CO), sur son inadéquation avec la réalité économique et l'inégalité de traitement entre les propriétaires de longue date et ceux qui viennent d'acquérir un immeuble (BEAT ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 8 ad art. 269 CO), sur les exigences des directives de l'Association suisse des banquiers qui préconisent de n'accorder des prêts hypothécaires au taux du marché que si les revenus locatifs se situent entre 4,5 et 5 % et sur les difficultés auxquelles font face les caisses de prévoyance professionnelle qui doivent servir des rentes à leurs assurés (MARK MÜLLER, La fixation du taux de rendement net admissible des fonds propres: pour un changement de jurisprudence, CdB 2016 p. 6 s.). La jurisprudence rendue en 1986 et 1994 visait pourtant bien à permettre au bailleur de percevoir un rendement convenable du capital qu'il avait investi, lequel doit tenir compte notamment des risques qu'il encourt (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.), ce qui n'est plus le cas dans la conjoncture actuelle. Dans cette perspective et dans le respect du système de couplage des loyers au taux hypothécaire de référence, voulu par le législateur quand bien même ce terme-ci ne figure pas dans le texte légal (cf.”

“C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve (ATF 142 III 568 consid. 2.1, Lachat & al., op. cit., p. 537). 3.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas produit les documents permettant de démontrer l’existence des frais de représentants du maître d’ouvrage (13'307 fr. 15) et de parking (2'916 fr. 30). Elle n’a pas non plus justifié d’un motif légitime pour lequel ces documents n’ont pas pu être produits. De plus, les intimés ne pouvaient être tenus d’obtenir ces pièces eux-mêmes auprès des tiers concernés. Il en découle que les frais précités ne doivent pas être retenus, ni intégrés au calcul de rendement. Le montant total des coûts d’investissement effectifs de 7'722'884 fr. 10 doit ainsi être retenu. 4. Dans un second moyen, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir procédé à un calcul des charges courantes et d’entretien forfaitaire sur la base d’un décompte qu’elle avait effectué, portant sur l’ensemble des immeubles sis 1 à 11 et 16 à 20 chemin 1______, et de n’avoir pas tenu compte des spécificités de chaque immeuble. 4.1 L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6a). Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard au modèle théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (ATF 122 III 257 consid. 3a; 120 II 100 consid. 5). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., n. 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est due à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid.”

“, de sorte que la voie de l’appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l’art. 311 al. 1 et 2 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). L’appel et l’appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L’appelante et l’intimée dans son appel joint font grief au Tribunal d’avoir constaté les faits d’une manière inexacte. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer.”

“, de sorte que la voie de l’appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l’art. 311 al. 1 et 2 CPC, l’appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l’instance d’appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. La partie adverse peut former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). L’appel et l’appel joint ont été interjetés dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 et 313 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L’appelante et l’intimée dans son appel joint font grief au Tribunal d’avoir constaté les faits d’une manière inexacte. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer.”

“a CO, charge aux locataires concernés de contester une telle hausse devant les juridictions civiles compétentes. Cet arrêt a été confirmé par le Tribunal fédéral le 19 août 2024. Eu égard aux considérations qui précèdent, il appert que le loyer initial fixé dans le contrat de bail - sur la base du critère absolu des loyers du marché - ne contrevient pas à des dispositions impératives de la LDTR, dans la mesure où le loyer du studio litigieux n'a pas fait pas l'objet d'un contrôle étatique au sens de cette loi, contrairement à ce qu'a retenu le Tribunal. Il n'est donc pas frappé de nullité. Le grief de l'appelante est fondé sur ce point. Le Tribunal - qui est parti de la prémisse erronée que le loyer initial était nul - n'a pas examiné la question de savoir si celui-ci devait être fixé à nouveau sur la base des critères fixés aux art. 269 et 269a CO. En particulier, il n'a pas examiné si le loyer initial était susceptible de procurer un rendement excessif à la bailleresse (le locataire ayant fondé sa demande sur l'art. 269 CO et réservé une amplification de ses conclusions "suite [à un] calcul de rendement"), respectivement si le loyer initial, qui a été majoré d'environ 150% par rapport au loyer du précédent locataire, se situe dans les limites des loyers usuels pratiqués dans le quartier. Compte tenu de ce qui précède, il convient de renvoyer la cause au Tribunal, afin qu'il instruise cette question et, cela fait, qu'il rende une nouvelle décision sur le fond de la demande (art. 318 al. 1 let. c CPC). En définitive, le jugement entrepris sera annulé et la cause renvoyée au Tribunal pour suite d'instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. 3. Il n'est pas prélevé de frais judiciaires ni alloué de dépens dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (art. 22 al. 1 LaCC). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 1er mars 2023 par A______ SA contre le jugement JTBL/67/2023 rendu le 26 janvier 2023 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/26791/2020.”

“Le recourant s’est vu notifier de la hausse par son bailleur, avec indication d’une voie de recours, et il pouvait s’attendre à ce que sa protection contre les loyers abusifs soit assurée dans ce cadre, soit à l’occasion de la notification de la hausse. d. Dans l’arrêt 1C_500/2013 précité, le Tribunal fédéral avait préconisé que le locataire saisisse l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement abusif de la chose louée au moment où il se voyait notifier, en début de bail, le plan de hausse de loyers (en l’espèce échelonné), relevant que le locataire pourrait à nouveau invoquer l’art. 269 CO à la sortie du contrôle de l’État (consid. 3.2.2). Il avait retenu que le locataire n’avait pas disposé des éléments nécessaires pour faire contrôler pour la durée de l’aide des pouvoirs publics la conformité des loyers prévus à l’art. 269 CO (consid. 3.2.3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral.”

“Les informations fournies aux locataires par B______ n’y changent rien, étant observé qu’elles ne mentionnaient qu’un effet des travaux sur les loyers et n’avertissaient pas ceux-ci d’avoir à recourir contre les autorisations de construire. Le recourant s’est vu notifier de la hausse par son bailleur, avec indication d’une voie de recours, et il pouvait s’attendre à ce que sa protection contre les loyers abusifs soit assurée dans ce cadre, soit à l’occasion de la notification de la hausse. d. Dans l’arrêt 1C_500/2013 précité, le Tribunal fédéral avait préconisé que le locataire saisisse l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement abusif de la chose louée au moment où il se voyait notifier, en début de bail, le plan de hausse de loyers (en l’espèce échelonné), relevant que le locataire pourrait à nouveau invoquer l’art. 269 CO à la sortie du contrôle de l’État (consid. 3.2.2). Il avait retenu que le locataire n’avait pas disposé des éléments nécessaires pour faire contrôler pour la durée de l’aide des pouvoirs publics la conformité des loyers prévus à l’art. 269 CO (consid. 3.2.3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art.”

“sur le prix de revient devait être remboursé à chaque copropriétaire. L'office du logement a rappelé à cette occasion que les prix de vente et loyers étaient soumis au contrôle de l'État pendant une durée de dix ans, soit jusqu'au 30 septembre 2020. A.f. Le 31 mars 2014, A.________ a remboursé à la banque H.________ SA un montant de 450'000 fr. A.g. Le réaménagement de la terrasse et du jardin afférents au duplex donnera lieu le 10 octobre 2017 à une facture d'un montant de 14'000 fr. A.h. Le 25 novembre 2016, B.________ et C.________ (les locataires) ont conclu avec A.________ (la bailleresse) un bail à loyer portant sur le duplex précité de 7 pièces pour un loyer annuel, hors charges, de 48'684 fr. (4'057 fr. par mois). Le contrat devait débuter le 1er février 2017 pour une durée initiale de trois ans. A.i. A l'approche de la sortie de l'immeuble du contrôle de l'État, les locataires ont sollicité, en mai 2020, une baisse du loyer de 40 % dès le 1er novembre 2020 en invoquant l'art. 269 CO (rendement). En vain. B. B.a. Après l'échec de la conciliation, les locataires ont saisi, le 8 décembre 2020, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève d'une demande de baisse du loyer, concluant à la fixation d'un loyer annuel net de 26'508 fr. (2'209 fr. par mois) et à la condamnation de la bailleresse à leur restituer le trop perçu. A titre préalable, les locataires sollicitaient un calcul de rendement et la production par la bailleresse ou les tiers désignés par celle-ci de toutes pièces nécessaires à ce calcul. La bailleresse a produit un calcul de rendement dont il résultait un loyer annuel admissible jusqu'à 60'359 fr. 39 (5'030 fr. par mois). Les locataires ont contesté ce calcul et conclu, en dernier lieu, à ce que le loyer hors charges soit baissé à 3'480 fr. 75 par mois, soit 41'769 fr. par an, dès le 1 er novembre 2020 et à ce que la bailleresse soit condamnée à leur restituer la part de loyer versée en trop depuis le 1 er novembre 2020, soit 575 fr. 75 par mois.”

“Il ne pouvait être exigé de lui, a fortiori vu son âge et sa vulnérabilité, qu’il voue une attention constante aux publications par la FAO d’autorisations de construire ne mentionnant d’ailleurs pas les conditions liées au respect des PF ni qu’il comprenne de lui-même, au stade de la planification financière des travaux, le mécanisme et les effets du PF initial sur son loyer futur. Les informations fournies aux locataires par B______ n’y changent rien, étant observé qu’elles ne mentionnaient qu’un effet des travaux sur les loyers et n’avertissaient pas ceux-ci d’avoir à recourir contre les autorisations de construire. Le recourant s’est vu notifier de la hausse par son bailleur, avec indication d’une voie de recours, et il pouvait s’attendre à ce que sa protection contre les loyers abusifs soit assurée dans ce cadre, soit à l’occasion de la notification de la hausse. d. Dans l’arrêt 1C_500/2013 précité, le Tribunal fédéral avait préconisé que le locataire saisisse l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement abusif de la chose louée au moment où il se voyait notifier, en début de bail, le plan de hausse de loyers (en l’espèce échelonné), relevant que le locataire pourrait à nouveau invoquer l’art. 269 CO à la sortie du contrôle de l’État (consid. 3.2.2). Il avait retenu que le locataire n’avait pas disposé des éléments nécessaires pour faire contrôler pour la durée de l’aide des pouvoirs publics la conformité des loyers prévus à l’art. 269 CO (consid. 3.2.3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF.”

“Le recourant s’est vu notifier de la hausse par son bailleur, avec indication d’une voie de recours, et il pouvait s’attendre à ce que sa protection contre les loyers abusifs soit assurée dans ce cadre, soit à l’occasion de la notification de la hausse. d. Dans l’arrêt 1C_500/2013 précité, le Tribunal fédéral avait préconisé que le locataire saisisse l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement abusif de la chose louée au moment où il se voyait notifier, en début de bail, le plan de hausse de loyers (en l’espèce échelonné), relevant que le locataire pourrait à nouveau invoquer l’art. 269 CO à la sortie du contrôle de l’État (consid. 3.2.2). Il avait retenu que le locataire n’avait pas disposé des éléments nécessaires pour faire contrôler pour la durée de l’aide des pouvoirs publics la conformité des loyers prévus à l’art. 269 CO (consid. 3.2.3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral.”

“Le recourant s’est vu notifier de la hausse par son bailleur, avec indication d’une voie de recours, et il pouvait s’attendre à ce que sa protection contre les loyers abusifs soit assurée dans ce cadre, soit à l’occasion de la notification de la hausse. d. Dans l’arrêt 1C_500/2013 précité, le Tribunal fédéral avait préconisé que le locataire saisisse l’autorité compétente de la question d’un éventuel rendement abusif de la chose louée au moment où il se voyait notifier, en début de bail, le plan de hausse de loyers (en l’espèce échelonné), relevant que le locataire pourrait à nouveau invoquer l’art. 269 CO à la sortie du contrôle de l’État (consid. 3.2.2). Il avait retenu que le locataire n’avait pas disposé des éléments nécessaires pour faire contrôler pour la durée de l’aide des pouvoirs publics la conformité des loyers prévus à l’art. 269 CO (consid. 3.2.3), et renvoyé la cause à l’autorité cantonale pour nouvelle décision (consid. 3.3). Ce raisonnement doit être appliqué à la présente espèce. Si le recourant ne peut faire contrôler la conformité de son loyer à l’art. 269 CO à l’occasion de la notification de la hausse de loyer, il ne pourra le faire qu’à la fin de la période de contrôle de l’État, et sans effet rétroactif. À cet égard, et contrairement à ce que semble considérer l’intimé, c’est à juste titre que la régie a employé le formulaire officiel de notification de hausse de loyer mentionnant une voie de recours de l’art. 42 LGL, l’immeuble étant en cours d’exploitation (ATA/59/2019 du 22 janvier 2019 consid. 4c et les références citées). e. Le contrôle de la conformité du loyer incombe à l’OCLPF. Dans deux arrêts de 2016, la chambre de céans a considéré qu’une décision de l’OCLPF conduisant à une hausse de loyer fondée sur le seul motif d’une baisse de la subvention n’était pas conforme au droit supérieur car elle conduisait dans le cas d’espèce à autoriser un loyer abusif au sens de l’art. 269 CO. La décision était annulée et le dossier renvoyé à l’OCLPF pour nouvelle décision afin de déterminer le loyer autorisé, après complément éventuel d’instruction devant porter sur les faits ou critères pertinents, notamment en rapport avec les efforts consentis par le propriétaire ou les pouvoirs publics, et pour fixer un loyer compatible avec les exigences du droit fédéral.”

“Cette surveillance officielle peut prendre fin avant terme, à la remise des avances et des intérêts (art. 40 LCAP) ou à la conclusion d'un contrat d'annulation de droit public. Pendant la durée de la surveillance officielle, les loyers initiaux fixés par les autorités compétentes ne peuvent être modifiés que dans les limites des adaptations autorisées par le Conseil fédéral (art. 45 al. 2 LCAP). Selon l'art. 17a OLCAP, les locataires peuvent faire contrôler par l'OFL la conformité de leur loyer ou les adaptations de leur loyer. Ce contrôle est effectué par voie de procédure simple et gratuite. 2.3 En l'espèce, l'immeuble a bénéficié du régime des loyers subventionnés selon la LCAP du 1er juillet 1993 jusqu'au 30 juin 2018. Le loyer est également soumis au contrôle d'une autorité administrative en vertu des art. 45 LCAP et 17a OLCAP, à savoir l'autorité inférieure, ce qui a par ailleurs été confirmé dans l'arrêt du TAF B-3059/2018 du 20 février 2020 ayant opposé les parties. 2.4 En conclusion, le logement est soumis aux règles de la LCAP décrites ci-dessus. En particulier, l'art. 269 CO reste en principe applicable à la contestation des loyers abusifs en matière de logements subventionnés, tel qu'expressément prescrit par l'art. 2 al. 2 OBLF. Autre est la question de savoir quelle est sa portée dans le cas du secteur subventionné (consid. 4). L'on ne saurait suivre l'intimée qui, dans sa réponse, prétend que serait applicable l'art. 269a lit. a CO, selon lequel un loyer n'est en règle générale pas abusif s'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, ainsi que la jurisprudence y afférente. L'application de cette disposition est en effet explicitement exclue par l'art. 2 al. 2 OBLF précité en lien avec le secteur subventionné. 3. Il convient encore d'examiner si le changement de propriétaire aurait eu une incidence sur le contenu du contrat LCAP. 3.1 3.1.1 La recourante soutient qu'un changement de propriétaire aurait un impact sur le contenu du contrat LCAP. D'après elle, la seule question pertinente est celle de savoir si la locataire peut demander un réexamen des loyers fixés dans le plan lorsque l'immeuble change de propriétaire et que l'acquéreur investit des montants nettement inférieurs au prix de revient de l'immeuble qui avaient été pris en considération pour établir le plan.”

“Dans le cadre du régime fédéral, tel que celui de la LCAP prévoyant l'établissement d'un plan des loyers au début du contrat de bail, le contrôle de l'autorité inférieure se limite à vérifier si le loyer est conforme à celui-ci une fois signifié, d'après l'art. 17 OLCAP (consid. 4.2). En effet, le plan de loyer établi en cas d'octroi de l'abaissement de base ne peut pas être contesté par le locataire (consid. 4.2.3). Point n'est besoin d'examiner ici le bien-fondé de cette jurisprudence. Même les auteurs critiques, qui souhaitent accorder un droit analogue à l'art. 269a CO, partent au moins du principe que le plan de loyer qui, faute de contestation, a acquis force de loi, lie les deux parties contractantes et ne peut donc plus être contesté par un nouveau propriétaire ou par le locataire (Felix Schöbi, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in : mp 1997, p. 84). Cela n'exclut toutefois pas que la disposition selon laquelle les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent d'obtenir un rendement excessif, ou lorsqu'ils se basent sur un prix d'achat manifestement exagéré, s'applique en principe également aux logements dont la mise à disposition est encouragée par les pouvoirs publics (art. 269 CO en lien avec l'art. 2 al. 2 OBLF). Cette norme doit donc également être respectée par les autorités qui doivent établir les listes de loyers avant qu'elles ne deviennent partie intégrante du contrat ou après qu'elles aient été établies sous une forme provisoire, respectivement lorsqu'elles sont devenues partie intégrante du contrat (décision de la Commission de recours DFE du 30 août 1995 in : Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération [JAAC] 60.51 consid. 3.4). 4.4 4.4.1 En l'espèce, la protection des locataires instituée par l'art. 17a OLCAP ne peut pas aller au-delà du contrôle de conformité des loyers avec le plan des loyers fixé dans le contrat de droit public. La contestation en elle-même du plan des loyers est impossible, compte tenu de la jurisprudence précitée, contrairement à ce qu'affirme la recourante. Selon la jurisprudence, le contrôle d'un éventuel rendement abusif de la chose louée devrait intervenir lors de la signification initiale du plan des loyers.”

“Dans le cadre du régime fédéral, tel que celui de la LCAP prévoyant l'établissement d'un plan des loyers au début du contrat de bail, le contrôle de l'autorité inférieure se limite à vérifier si le loyer est conforme à celui-ci une fois signifié, d'après l'art. 17 OLCAP (consid. 4.2). En effet, le plan de loyer établi en cas d'octroi de l'abaissement de base ne peut pas être contesté par le locataire (consid. 4.2.3). Point n'est besoin d'examiner ici le bien-fondé de cette jurisprudence. Même les auteurs critiques, qui souhaitent accorder un droit analogue à l'art. 269a CO, partent au moins du principe que le plan de loyer qui, faute de contestation, a acquis force de loi, lie les deux parties contractantes et ne peut donc plus être contesté par un nouveau propriétaire ou par le locataire (Felix Schöbi, Verfahrensrechtliche Fragen rund um den Schutz des Mieters bei subventionierten Wohnungen, in : mp 1997, p. 84). Cela n'exclut toutefois pas que la disposition selon laquelle les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent d'obtenir un rendement excessif, ou lorsqu'ils se basent sur un prix d'achat manifestement exagéré, s'applique en principe également aux logements dont la mise à disposition est encouragée par les pouvoirs publics (art. 269 CO en lien avec l'art. 2 al. 2 OBLF). Cette norme doit donc également être respectée par les autorités qui doivent établir les listes de loyers avant qu'elles ne deviennent partie intégrante du contrat ou après qu'elles aient été établies sous une forme provisoire, respectivement lorsqu'elles sont devenues partie intégrante du contrat (décision de la Commission de recours DFE du 30 août 1995 in : Jurisprudence des autorités administratives de la Confédération [JAAC] 60.51 consid. 3.4). 4.4 4.4.1 En l'espèce, la protection des locataires instituée par l'art. 17a OLCAP ne peut pas aller au-delà du contrôle de conformité des loyers avec le plan des loyers fixé dans le contrat de droit public. La contestation en elle-même du plan des loyers est impossible, compte tenu de la jurisprudence précitée, contrairement à ce qu'affirme la recourante. Selon la jurisprudence, le contrôle d'un éventuel rendement abusif de la chose louée devrait intervenir lors de la signification initiale du plan des loyers.”

“Une fois le rendement brut de l'immeuble déterminé, il s'agit de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au pro rata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (ATF 147 III 14 consid. 7.1; 139 III 209 consid. 1.2; arrêt 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation dans le choix du système de répartition (ATF 139 III 209 consid. 1.2; 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 7). Le droit fédéral ne peut être violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire est à ce point insoutenable qu'elle contredit l'esprit de l'art. 269 CO (ATF 139 III 209 consid. 2.1; 125 III 421 consid. 2d; arrêt 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.1.2). Si la clé de répartition ne ressort pas explicitement du calcul effectué par le bailleur, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (ATF 139 III 209 consid. 2.1).”

“Une fois le rendement brut de l'immeuble déterminé, il s'agit de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au pro rata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (ATF 147 III 14 consid. 7.1; 139 III 209 consid. 1.2; arrêt 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation dans le choix du système de répartition (ATF 139 III 209 consid. 1.2; 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 7). Le droit fédéral ne peut être violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire est à ce point insoutenable qu'elle contredit l'esprit de l'art. 269 CO (ATF 139 III 209 consid. 2.1; 125 III 421 consid. 2d; arrêt 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.1.2). Si la clé de répartition ne ressort pas explicitement du calcul effectué par le bailleur, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (ATF 139 III 209 consid. 2.1).”

“Une fois le rendement brut de l'immeuble déterminé, il s'agit de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au pro rata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (ATF 147 III 14 consid. 7.1; 139 III 209 consid. 1.2; arrêt 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation dans le choix du système de répartition (ATF 139 III 209 consid. 1.2; 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 7). Le droit fédéral ne peut être violé que si la clé de répartition adoptée par le propriétaire est à ce point insoutenable qu'elle contredit l'esprit de l'art. 269 CO (ATF 139 III 209 consid. 2.1; 125 III 421 consid. 2d; arrêt 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.1.2). Si la clé de répartition ne ressort pas explicitement du calcul effectué par le bailleur, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (ATF 139 III 209 consid. 2.1).”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010; zit. Urteil 4A_413/2008 E. 4.3). Der Einführung von Art.”

“1 lit. c FusG nicht notwendig ist, dass der Wert jeder einzelnen Aktiv- - 19 - und Passivposition angegeben wird. Der Wert der Liegenschaft wird folglich nicht ei- genständig angegeben. In diesem Zusammenhang sieht der abgeschlossene Ver- mögensvertrag ausdrücklich vor, dass sämtliche Positionen aufgrund der Buchwerte berechnet wurden. Das Bundesgericht hat in einem früheren Entscheid festgehalten, dass eine Universalsukzession infolge einer Fusion keine Handänderung darstellt, auf die sich die Mieter für eine Reduktion des Mietzinses gestützt auf die absolute Methode berufen können (BGer 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 3b [= MRA 3/19 S. 121 ff.]). Die im Zusammenhang mit der Vermögensübertragung angegebenen Bi- lanzwerte entsprechen nicht den tatsächlichen Anlagekosten und geben auch nicht die effektiv vom Vermieter in die Liegenschaft investierten Mittel an (MPra-BRUT- SCHIN, a.a.O., S. 535). Von einem Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR kann keine Rede sein. Die Vermögensübertragung vom 26. Juni 2013 ist somit nicht geeignet, den Wert und die Anlagekosten der Liegenschaft anzugeben. Die Ausgliederung (...) in die öffentlich-rechtliche Anstalt C. kann entgegen der Auf- fassung der Kläger ebenfalls nicht als Anknüpfungspunkt verwendet werden. Die Klä- ger argumentieren pauschal, dass bei der Ausgliederung die damals realen Werte in der Bilanz verbucht worden seien und somit die Höhe des investierten Eigenkapitals aufgrund dieser effektiven Werte der Liegenschaft in der Eröffnungsbilanz des Jahres 1998 ermittelt werden könne. Die Regeln der Erbteilung seien analog anwendbar. Bei den Buchwerten handelt es indessen grundsätzlich um historische Anlagewerte, ver- mindert um die inzwischen allenfalls vorgenommenen Abschreibungen (vgl. z.B. BGer 2C_814 und 2C_815/2016 v. 26. Oktober 2017, Sachverhalt B. sowie E. 3.3 und 3.4), die aus Gründen der vorsichtigen Buchführung verwendet werden (vgl. Art. 958c Abs.”

“La bailleresse considère également que les juges ont violé le droit en indiquant que le fait de ne pas donner suite à l'ordonnance entreprise constituerait un indice d'un rendement abusif caché, alors qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de le faire, puisqu'il ne pourrait être recouru aux pièces établissant l'acquisition et la construction de l'immeuble, celui-ci étant le fruit d'opérations de regroupement parcellaires. 2.1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 18 juillet 2018 consid. 4.1.1.1; LACHAT/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 691). 2.2 Le montant du loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Pour les immeubles anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les réf. cit.). Le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Le délai de trente ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete; ATF 144 III 514 consid. 3.2; 140 III 433 consid. 3.1.1). Le Tribunal fédéral n'a pas défini plus précisément la notion de "date de construction", notamment pour savoir s'il fallait entendre par là la date d'ouverture du chantier, celle de livraison de l'ouvrage achevé ou toute autre date représentative d'une étape précise dans la construction de l'immeuble (ACJC/432/2021 du 12 avril 2021 consid.”

“) x 20 ans), est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 269 CO, en retenant l'emprunt complémentaire de 450'000 fr. tant à titre de fonds propres qu'à titre de fonds empruntés dans l'établissement du calcul de rendement. 2.1 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis (ATF 141 III 245; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 4.1.1.). Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités).”

“La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités). Les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul de rendement (ATF 123 III 171, BOHNET, CPra Bail, 2ème édition, n. 25 ad art. 269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art. 269 CO). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le prix d'achat de l'immeuble s'élevait à 740'000 fr., les frais de notaire à 22'208 fr. 40 et les travaux à plus-value à 500'000 fr., soit un prix de revient de l'immeuble de 1'262'208 fr. 40 (740'000 fr. + 22'208 fr. 40 + 500'000 fr.). Il a considéré que les fonds étrangers, constitués par une hypothèque sans amortissement, s'élevaient, lors de l'achat de l'immeuble en 1991 et lors des travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, à 350'000 fr., montant augmenté à 800'000 fr. au plus tôt en 2008. Le Tribunal a donc arrêté à raison le montant des fonds propres initiaux à 912'208 fr.”

“Il y a dorénavant lieu d'appliquer aux fonds propres investis réévalués un taux de rendement de 2% augmenté du taux d'intérêt hypothécaire de référence afin d'obtenir le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 précité consid. 8.4). 5° A ce rendement admissible des fonds propres, il faut ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (ou d'exploitation; impôts, primes d'assurances, frais de gérance, etc.) et les charges d'entretien, pour obtenir l'état locatif annuel admissible (Ibid.). Les travaux d'entretien sont en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été exécutés et payés. Il faut procéder à une moyenne des charges encourues les cinq dernières années - cas échéant au moins les trois dernières années - précédant le calcul de rendement (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.1). Pour le calcul des charges financières, seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte. Une augmentation ultérieure des fonds étrangers n'est pas prise en considération (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b; Bohnet, op. cit., n. 22 et 60 ad art. 269 CO). 6° Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au prorata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Il est parfois difficile de trouver une clé de répartition, par exemple lorsque le bailleur a procédé à la rénovation de certains logements ou locaux, à l'exclusion d'autres, ou que les travaux ont été réalisés à des moments différents. Lorsque les travaux à plus-value (i.e. les prestations supplémentaires) bénéficient à tous les locataires, la clé de répartition choisie doit tenir compte de la mesure dans laquelle chaque locataire en profite. Lorsqu'un ou certains locataires bénéficient seuls des travaux à plus-value, il faudra ventiler ceux-ci, en fonction des factures des entreprises, par logement ou local commercial. Lorsque la clé de répartition choisie par le bailleur ne répercute pas les coûts selon ces principes, elle est insoutenable et le juge appliquera le système qu'il jugera équitable (Ibid.”

“En premier lieu, il s'agit de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement net. Si tel est le cas, c'est exclusivement sur cette base qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO.”

“134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cité notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 déjà cité, consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3;arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.4 et autres arrêts cités). 4.1.4 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3 et les réf. citées; ACJC/1779/2020 du 14 décembre 2020 consid. 2.2.1). Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art.”

“A______ a persisté dans ses conclusions. Le refus de lui donner accès au dossier violait gravement son droit d’être entendu et le privait d’une protection adéquate contre la hausse de loyer, que le droit privé du bail prévoyait pour sa part. Dans l’arrêt ATA/39/2022 du 30 janvier 2022, la chambre administrative avait reconnu le droit du locataire d’un bailleur public d’obtenir les pièces ayant servi à la fixation du loyer. Cet arrêt, rendu dans le cadre d’un contrat de bail soumis au droit privé fédéral, devait a fortiori s’appliquer lorsque le logement était soumis à la LGL. Il ne faisait pas grief à l’OCLPF d’avoir accordé des mesures d’encouragement à la construction, mais d’avoir selon toute vraisemblance permis à B______ de répercuter tous les coûts des travaux sur les locataires. Les locataires bénéficiant du régime HBM et des mesures de soutien de la LGL devaient jouir d’une protection au moins équivalente à celle prévue par le droit du bail. Le Tribunal fédéral avait jugé que l’art. 269 CO s’appliquait également aux loyers contrôlés par l’État et que les autorités administratives ne pouvaient pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis ou résultat d’un prix d’achat manifestement exagéré et ne devaient pas non plus prendre en compte d’autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs. Les frais causés par d’importantes réparations étaient en règle générale présumés comme étant, à raison de 50 % à 70 %, des investissements créant des plus-values. Seule cette part du coût des travaux pouvait être imputée par l’OCLPF aux loyers. Faute d’accès au dossier, le respect de cette limite ne pouvait être vérifié, et il y avait lieu de craindre qu’une part supérieure avait été répercutée sur son loyer. L’art. 42 LGL prévoyait un mécanisme de notification de la hausse de loyer identique à celui prévu par l’art 269d CO, soit au moyen d’un avis ou d’une formule officielle. L’OCLPF ne pouvait se soustraire à ce mécanisme.”

“Sodann rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 269 OR, weil die Vermieterin mit der Berücksichtigung der wertvermehrenden Investitionen einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erziele. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 125 III 421 E. 2d S. 425) habe der Mieter nicht das vom Vermieter investierte Eigenkapital zu amortisieren. Vielmehr werde dieses vom Vermieter zur Verfügung gestellt, und er habe Anspruch auf eine angemessene Rendite. Soweit für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu eingesetzten Kapitals zugelassen werde, widerspreche dies dem Grundsatz, dass der Mieter dem Vermieter nicht das Eigenkapital zu ersetzen hat. Art. 14 Abs. 4 VMWG gehe damit weiter als Art. 269 und 269a OR. Der Verordnungsbestimmung fehle insoweit die gesetzliche Grundlage. Wenn bei der ursprünglichen Festsetzung des Mietzinses die Amortisation des vom Vermieter investierten Kapitals nicht berücksichtigt werden dürfe, so sei dies auch bei Investitionen während der Mietdauer abzulehnen, da nicht einzusehen sei, warum bei wertvermehrenden Investitionen, die ja die Lebensdauer des Gebäudes verlängern, das neu eingesetzte Kapital des Vermieters mit dem Zeitablauf nun doch verdoppelt werden sollte.”

“1 lit. c FusG nicht notwendig ist, dass der Wert jeder einzelnen Aktiv- - 19 - und Passivposition angegeben wird. Der Wert der Liegenschaft wird folglich nicht ei- genständig angegeben. In diesem Zusammenhang sieht der abgeschlossene Ver- mögensvertrag ausdrücklich vor, dass sämtliche Positionen aufgrund der Buchwerte berechnet wurden. Das Bundesgericht hat in einem früheren Entscheid festgehalten, dass eine Universalsukzession infolge einer Fusion keine Handänderung darstellt, auf die sich die Mieter für eine Reduktion des Mietzinses gestützt auf die absolute Methode berufen können (BGer 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 3b [= MRA 3/19 S. 121 ff.]). Die im Zusammenhang mit der Vermögensübertragung angegebenen Bi- lanzwerte entsprechen nicht den tatsächlichen Anlagekosten und geben auch nicht die effektiv vom Vermieter in die Liegenschaft investierten Mittel an (MPra-BRUT- SCHIN, a.a.O., S. 535). Von einem Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR kann keine Rede sein. Die Vermögensübertragung vom 26. Juni 2013 ist somit nicht geeignet, den Wert und die Anlagekosten der Liegenschaft anzugeben. Die Ausgliederung (...) in die öffentlich-rechtliche Anstalt C. kann entgegen der Auf- fassung der Kläger ebenfalls nicht als Anknüpfungspunkt verwendet werden. Die Klä- ger argumentieren pauschal, dass bei der Ausgliederung die damals realen Werte in der Bilanz verbucht worden seien und somit die Höhe des investierten Eigenkapitals aufgrund dieser effektiven Werte der Liegenschaft in der Eröffnungsbilanz des Jahres 1998 ermittelt werden könne. Die Regeln der Erbteilung seien analog anwendbar. Bei den Buchwerten handelt es indessen grundsätzlich um historische Anlagewerte, ver- mindert um die inzwischen allenfalls vorgenommenen Abschreibungen (vgl. z.B. BGer 2C_814 und 2C_815/2016 v. 26. Oktober 2017, Sachverhalt B. sowie E. 3.3 und 3.4), die aus Gründen der vorsichtigen Buchführung verwendet werden (vgl. Art. 958c Abs.”

“2 Si la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas notifiée ou qu'elle ne contient pas les éléments nécessaires, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (nullité partielle) et le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.3 et 3.4 et les références citées, non publié à l’ATF 146 III 82 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 4.4). Lorsque la nullité partielle du bail est reconnue, il appartient au tribunal de compléter le contrat. Contrairement au cas de contestation du loyer initial selon l'art. 270 CO, le juge n'est pas appelé à examiner le caractère abusif ou admissible du loyer initial en fonction des critères invoqués par les parties, puisque la clause qui en stipule le montant est frappée de nullité (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'article 270 CO, thèse Berne 2005, nn. 231 et 558, pp. 106 et 255). Le juge appelé à fixer le loyer initial par suite d'une communication défectueuse de ce loyer doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible au regard de l'art. 269 CO relatif à la protection contre les loyers abusifs, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n'a pas à limiter son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif. Le juge doit néanmoins respecter la hiérarchie des facteurs précités. Le critère du rendement admissible au regard de l'art. 269 CO prime les autres méthodes de détermination du loyer. Ni le loyer perçu du précédent locataire ni les loyers usuels de la localité ou du quartier n'entrent en considération lorsque le bailleur n'apporte pas les éléments nécessaires au calcul du rendement admissible ; le juge se réfère alors aux données statistiques disponibles ou à son expérience. La hiérarchie des critères du rendement admissible, d'une part, et des loyers usuels de la localité ou du quartier, d'autre part, est en principe inversée lorsque le logement en cause a été construit ou acquis par le bailleur plus de trente ans avant la conclusion du contrat (TF 4A_211/2020 du 25 août 2020 consid.”

“Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6). En cas de consultation d’un avocat avant l’invocation de la nullité du loyer initial, seul est décisif le fait de savoir si cette question a été ou non effectivement abordée lors de ladite consultation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017, consid. 3.2.2; cf. également Biéri, Formule officielle et présomption d’ignorance du locataire, Jusletter du 12 octobre 2020, n. 17). 3.2 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne.”

“Conformément à la jurisprudence, les premiers juges n'avaient pas d'obligation d'ordonner à la bailleresse de produire les charges spécifiques aux dix-neuf parkings en sous-sol, cette dernière ayant produit son calcul de rendement et n'ayant pas jugé utile de distinguer les charges des parkings de celles des appartements. Les premiers juges n'ont donc pas violé les art. 243 al. 2 let. c et 247 CPC et ils ont constaté correctement les faits, de sorte que les griefs de l'appelante seront rejetés sur ces points. 3. La bailleresse fait grief au Tribunal de n'avoir pas pris en compte dans le calcul de rendement un taux de rendement raisonnable. Selon elle, il faut additionner au taux hypothécaire de référence de 1.25% son besoin spécifique de rendement en sa qualité de caisse de prévoyance à hauteur de 2.8%, démontré par une expertise actuarielle et les dispositions légales applicables aux caisses de pension, plus encore 0.5% à titre de rendement raisonnable de ses fonds propres, soit 4.55% au total. 3.1 Selon l'art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Le critère du rendement net de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d'une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d'autre part, couvrir les charges immobilières (ATF 141 III 245 consid. 6.3 et les références citées). Dans l'ATF 147 III 14 consid. 8.4 cité par le Tribunal et l'appelante, le Tribunal fédéral a fixé le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%. Le Tribunal fédéral s'est expliqué dans son arrêt en ce sens que, depuis le 1 er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre 1,25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.”

“Le Tribunal fédéral s'est expliqué dans son arrêt en ce sens que, depuis le 1 er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre 1,25%, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.) (ATF 147 III 14 consid. 8.4). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont à bon droit appliqué la jurisprudence précitée du Tribunal fédéral (ATF 147 III 14 consid. 8.4) ainsi que les règles du code des obligations. La jurisprudence précitée a pris en considération l'évolution de la conjoncture et la situation spécifique des caisses de pension, dont l'obligation est de servir des rentes à leurs assurés pour arrêter le taux admissible. Les dispositions légales applicables aux caisses de pension, de même que des expertises actuarielles spécifiques, n'entrent donc pas en considération en sus de ce qui précède dans le calcul de rendement fondé sur l'art. 269 CO. Le grief de l'appelante sera dès lors rejeté et le jugement entrepris confirmé. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 9 juin 2022 par CAISSE DE PREVOYANCE A______ contre le jugement JTBL/336/2022 rendu le 9 mai 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/9523/2020. Au fond : Confirme ce jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Madame Zoé SEILER et Monsieur Nicolas DAUDIN, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.   La présidente : Nathalie LANDRY-BARTHE   La greffière : Maïté VALENTE                 Indication des voies de recours :   Conformément aux art.”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“A______ a persisté dans ses conclusions. Le refus de lui donner accès au dossier violait gravement son droit d’être entendu et le privait d’une protection adéquate contre la hausse de loyer, que le droit privé du bail prévoyait pour sa part. Dans l’arrêt ATA/39/2022 du 30 janvier 2022, la chambre administrative avait reconnu le droit du locataire d’un bailleur public d’obtenir les pièces ayant servi à la fixation du loyer. Cet arrêt, rendu dans le cadre d’un contrat de bail soumis au droit privé fédéral, devait a fortiori s’appliquer lorsque le logement était soumis à la LGL. Il ne faisait pas grief à l’OCLPF d’avoir accordé des mesures d’encouragement à la construction, mais d’avoir selon toute vraisemblance permis à B______ de répercuter tous les coûts des travaux sur les locataires. Les locataires bénéficiant du régime HBM et des mesures de soutien de la LGL devaient jouir d’une protection au moins équivalente à celle prévue par le droit du bail. Le Tribunal fédéral avait jugé que l’art. 269 CO s’appliquait également aux loyers contrôlés par l’État et que les autorités administratives ne pouvaient pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis ou résultat d’un prix d’achat manifestement exagéré et ne devaient pas non plus prendre en compte d’autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs. Les frais causés par d’importantes réparations étaient en règle générale présumés comme étant, à raison de 50 % à 70 %, des investissements créant des plus-values. Seule cette part du coût des travaux pouvait être imputée par l’OCLPF aux loyers. Faute d’accès au dossier, le respect de cette limite ne pouvait être vérifié, et il y avait lieu de craindre qu’une part supérieure avait été répercutée sur son loyer. L’art. 42 LGL prévoyait un mécanisme de notification de la hausse de loyer identique à celui prévu par l’art 269d CO, soit au moyen d’un avis ou d’une formule officielle. L’OCLPF ne pouvait se soustraire à ce mécanisme.”

“Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels l'emporte alors sur le critère du rendement net (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb). Selon la jurisprudence, est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail.”

“Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que sont le celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.1; 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1; 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1; 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié in ATF 144 III 514; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid.”

“A titre liminaire, les appelants se plaignent d'une constatation inexacte des faits sur deux points, à savoir, d'une part, sur la qualité d'actionnaire unique de F______ des sociétés SI E______ et C______ SA et, d'autre part, sur le nombre de pièces de leur appartement. Ces points, qui résultent d'une appréciation des preuves et respectivement d'une application de la loi et de la jurisprudence seront examinés ci-après en lien avec les griefs soulevés par les appelants auxquels ils se rapportent. 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir écarté l'application d'un calcul de rendement sans même avoir ordonné l'apport des documents comptables et financiers nécessaires pour déterminer si un tel calcul était possible ou non, violant ainsi, selon eux, la maxime inquisitoire sociale. Ils sollicitent que la cause soit renvoyée au Tribunal pour complément d'instruction et concluent, subsidiairement, à ce que la Cour ordonne la production des pièces requises. 3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des articles 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté, ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis.”

“1 et 2.2.3; arrêt 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.2). L'art. 11 al. 3 OBLF prescrit d'exclure les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Secondement, le juge peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF). Celles-ci doivent satisfaire aux exigences de l'art. 11 al. 1 OBLF et, partant, contenir des données chiffrées suffisamment différenciées et dûment établies selon les critères précités (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.2; 141 III 569 consid. 2.2.1-2.2.2; arrêt 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.2). Il n'existe pas à Genève de statistiques officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF (ATF 123 III 317 consid. 4c/cc; arrêt 4A_215/2021 du 22 octobre 2021 consid. 7.2 et les références citées). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b; arrêt 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.3). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.3). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 144 III 514 consid.”

“In einem gemeinsamen Mietverhältnis genügt das für den genannten formalen Anfechtungsgrund, denn ein Mitmieter kann eine Mietzinsanfechtung auch ohne Mitwirkung des anderen vor Gericht bringen (BGE 146 III 346 E. 2.3). Die Voraussetzung des Zwangs zum Vertragsabschluss zufolge Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ist demnach erfüllt und die 30-tägige Anfechtungs- frist wurde eingehalten. 3. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 3.1. Grundlagen 3.1.1. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) bzw. wenn sie den Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse verlassen (Art. 269a lit. a OR). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise einen übersetzten Ertrag verschafft. 3.1.2. Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Miet- zinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete; BGE 144 III 514 E. 2.1 [= Pra 2019 Nr. 77]). Bei Altliegenschaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die min- destens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3 [=Pra 2019 Nr. 77]) – wird diese (vom Wortlaut des Ge- setzes an sich vorgezeichnete) Hierarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei solchen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforder- - 17 - lichen Belege regelmässig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Re- alitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von Alt- mietzinsen an die Vergleichsmiete zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein «übersetzter» Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten gegenüber Neuerwerbern nicht be- nachteiligen.”

“Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein über- setzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus- schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren- dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus- schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge- bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514 [=Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer- trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete). Bei Altliegen- - 10 - schaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3) – wird diese (vom Wortlaut des Gesetzes an sich vorgezeichnete) Hie- rarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei sol- chen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmäs- sig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Um- ständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von "Altzinsen" an die neuen "Marktverhältnisse" – auch in bestehenden Mietverhältnissen – zugelas- sen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein "übersetzter" Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Alt- bauten gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligen.”

“in: BGE 135 III 220). Verweigert eine Partei entgegen ihren prozessualen Pflichten (vgl. Art. 160 Abs. 1 ZPO) die zumutbare Mitwirkung am Beweisverfahren, kann dieses geschlossen werden. Es obliegt dem Mieter zu beweisen, dass der vereinbarte Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft. Allerdings muss nach den aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleiteten Grundsätzen jene Partei, der die Beweislast nicht obliegt, d.h. der Vermieter, bei der Beweiserhebung loyal mitarbeiten und jene Elemente liefern, über die nur sie verfügt (Urteil BGer 4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.3, in SJ 2013 I S. 49). Eine Verletzung dieser Pflicht darf nicht leichthin angenommen werden; sie setzt voraus, dass es dem Mieter unmöglich ist, den Beweis selber zu erbringen, und dass der Vermieter nach Treu und Glauben zur Mitwirkung verpflichtet ist. Kann die Nettorendite gestützt auf die von den Parteien eingereichten Unterlagen ermittelt werden, ist die Missbräuchlichkeit des Mietzinses im Sinn von Art. 269 OR nach diesem Kriterium zu prüfen. Werden dem Gericht keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt oder erweisen sich diese Unterlagen für die Berechnung der Nettorendite als ungenügend, ist danach zu unterscheiden, ob dieser Mangel dem Vermieter anzulasten ist oder nicht. Der Vermieter, der sich ohne jede Rechtfertigung weigert, die in seinem Besitze befindlichen Buchhaltungsunterlagen vorzulegen, verletzt seine Mitwirkungspflicht. Dies führt aber nicht zu einer Umkehr der Beweislast. Vielmehr hat das Gericht der verweigerten Mitwirkung bei der Beweiserhebung im Rahmen der Beweiswürdigung Rechnung zu tragen. In Ermangelung jedes anderen Beweismittels kann die Weigerung des Vermieters das Gericht zur Überzeugung führen, dass dessen Vorbringen vollständig oder teilweise falsch sind, sodass der anderen Partei Glauben zu schenken ist. Verfügt das Gericht indes über kantonale oder lokale Statistiken, kann es sich nicht darauf beschränken, aus der Weigerung des Vermieters die entsprechenden Schlüsse zu ziehen, sondern muss diese Daten in seine allgemeine Beweiswürdigung einfliessen lassen.”

“Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolue (ATF 123 III 171, consid. 6a; Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à Ferme, commentaire pratique, 2ème éd, 2017, n. 10 ad art. 269 CO). 3.2 Détermination des fonds propres à rémunérer (étapes 1 à 4) 3.2.1 Lorsque le bailleur a fait l'acquisition d'un immeuble déjà construit, les fonds propres investis correspondent au prix d'achat de l'immeuble, déduction faite des fonds empruntés. On y ajoute les frais de mutation (mais non l'impôt sur les gains immobiliers, à la charge du vendeur), les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement, à savoir les taxes prélevées par le registre foncier, et les expertises nécessaires à l'acquisition de l'immeuble (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 538; Bohnet/Carron/Montini, op.cit, n. 27 et 29 ad art. 269 CO). A ce capital, il convient d'ajouter les amortissements de la dette hypothécaire et les investissements à plus-value financés par des fonds propres (ATF 123 III 171; ATF 122 III 257 in JT 1997 I 595). 3.2.2 En l'espèce, les parties ne contestent pas que les fonds propres investis par la bailleresse, comprenant divers frais d'acquisition et réévalués à la date de la conclusion du bail, s'élèvent à 494'411 fr., comme l'a retenu le Tribunal. Elles ne contestent pas non plus que le taux de rendement admissible soit de 3.25% (correspondant au taux hypothécaire de référence de 1.25% en vigueur à la conclusion du bail, majoré de 2%), lequel, appliqué auxdits fonds propres, donne in casu un rendement admissible de 16'068 fr. par an (494'411 fr. x 3.25%). L'appelante reproche au Tribunal de ne pas avoir inclu, dans les fonds propres susvisés, le montant des amortissements auxquels elle a procédé depuis son acquisition de l'immeuble concerné. Ce faisant, l'appelante perd de vue que le calcul de rendement doit s'opérer à un moment donné, conformément aux principes rappelés ci-dessus et que ce moment, en cas de contestation du loyer initial, correspond à celui de la conclusion du bail, comme l'a justement retenu le Tribunal.”

“e CO), par adaptation au coût de la vie selon l'indice suisse des prix à la consommation; 4° il y a lieu d'appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible de 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%; 5° au rendement admissible des fonds propres ainsi obtenu, il faut ajouter les charges immobilières; 6° il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause; 7° il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec le loyer actuel (ATF 147 III 14 consid. 7; arrêt du Tribunal fédéral 4A_28/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1). Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolue (ATF 123 III 171, consid. 6a; Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à Ferme, commentaire pratique, 2ème éd, 2017, n. 10 ad art. 269 CO). 3.2 Détermination des fonds propres à rémunérer (étapes 1 à 4) 3.2.1 Lorsque le bailleur a fait l'acquisition d'un immeuble déjà construit, les fonds propres investis correspondent au prix d'achat de l'immeuble, déduction faite des fonds empruntés. On y ajoute les frais de mutation (mais non l'impôt sur les gains immobiliers, à la charge du vendeur), les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement, à savoir les taxes prélevées par le registre foncier, et les expertises nécessaires à l'acquisition de l'immeuble (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 538; Bohnet/Carron/Montini, op.cit, n. 27 et 29 ad art. 269 CO). A ce capital, il convient d'ajouter les amortissements de la dette hypothécaire et les investissements à plus-value financés par des fonds propres (ATF 123 III 171; ATF 122 III 257 in JT 1997 I 595). 3.2.2 En l'espèce, les parties ne contestent pas que les fonds propres investis par la bailleresse, comprenant divers frais d'acquisition et réévalués à la date de la conclusion du bail, s'élèvent à 494'411 fr.”

“Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités). Les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul de rendement (ATF 123 III 171, BOHNET, CPra Bail, 2ème édition, n. 25 ad art. 269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art.”

“La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités). Les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul de rendement (ATF 123 III 171, BOHNET, CPra Bail, 2ème édition, n. 25 ad art. 269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art. 269 CO). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le prix d'achat de l'immeuble s'élevait à 740'000 fr., les frais de notaire à 22'208 fr. 40 et les travaux à plus-value à 500'000 fr., soit un prix de revient de l'immeuble de 1'262'208 fr. 40 (740'000 fr. + 22'208 fr. 40 + 500'000 fr.). Il a considéré que les fonds étrangers, constitués par une hypothèque sans amortissement, s'élevaient, lors de l'achat de l'immeuble en 1991 et lors des travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, à 350'000 fr., montant augmenté à 800'000 fr. au plus tôt en 2008. Le Tribunal a donc arrêté à raison le montant des fonds propres initiaux à 912'208 fr.”

“Wenn das Bundesgericht dafürhält, es seien verfügbare kantonale oder kommunale Statistiken – die naturgemäss nur Aussagen über den orts- und quar- tierüblichen Mietzins zulassen (Art. 269 lit. a OR) – im Rahmen der richterlichen Mietzinsfestsetzung auch dann mitzuberücksichtigen, wenn dem Kriterium der Kostenmiete (Art. 269 OR) Vorrang zukommt und wenn dem Mieter, der sich auf dieses Kriterium beruft, ein Nachweis der zulässigen Nettorendite einzig aufgrund einer ungerechtfertigten Mitwirkungsverweigerung der Vermieterin misslingt (BGer, 4A_554/2019, 26. Oktober 2020, E. 6.1.3/b [zur Publ. vorgesehen]; 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E. 3.3.1/b), so kann damit nicht gemeint sein, dass die Festsetzung des Anfangsmietzinses in einem solchen Fall auf der - 21 - Grundlage des Kriteriums der Vergleichsmiete zu erfolgen hat. Vielmehr muss es grundsätzlich, wenn die zulässige Nettorendite nicht aufgrund anderer Beweismit- tel wenigstens annäherungsweise geschätzt werden kann, bei den Behauptungen des Mieters bleiben, die dieser zur Kostenmiete aufgestellt hat. Andernfalls würde der Vermieterin erlaubt, durch ihre ungerechtfertigte Mitwirkungsverweigerung ei- ne – für sie unter Umständen günstige – Auswechslung des massgeblichen mate- riell-rechtlichen Beurteilungskriteriums herbeizuführen.”

“La bailleresse considère également que les juges ont violé le droit en indiquant que le fait de ne pas donner suite à l'ordonnance entreprise constituerait un indice d'un rendement abusif caché, alors qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de le faire, puisqu'il ne pourrait être recouru aux pièces établissant l'acquisition et la construction de l'immeuble, celui-ci étant le fruit d'opérations de regroupement parcellaires. 2.1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 18 juillet 2018 consid. 4.1.1.1; LACHAT/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 691). 2.2 Le montant du loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Pour les immeubles anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les réf. cit.). Le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Le délai de trente ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete; ATF 144 III 514 consid. 3.2; 140 III 433 consid. 3.1.1). Le Tribunal fédéral n'a pas défini plus précisément la notion de "date de construction", notamment pour savoir s'il fallait entendre par là la date d'ouverture du chantier, celle de livraison de l'ouvrage achevé ou toute autre date représentative d'une étape précise dans la construction de l'immeuble (ACJC/432/2021 du 12 avril 2021 consid.”

“Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret überprüft werden, ob der Mietzins dem Vermieter mit Blick auf die von ihm zu tragenden Kosten oder die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft. Bei der Anwendung dieser Methode sind die beiden absoluten Kriterien der (kostenbasierten) Nettorendite und der Marktmiete (d.h. der orts- oder quartierüblichen Vergleichsmieten) entgegengesetzt und schliessen sich daher gegenseitig aus. So kann das Kriterium, das auf einer konkreten und individuellen Berechnung der Kosten (d.h. der Nettorendite) beruht, nicht mit marktbezogenen Faktoren wie einem objektivierten Wert der Liegenschaft kombiniert werden (BGE 147 III 14 E. 4.1). Das absolute Kriterium der Nettorendite hat Vorrang gegenüber dem Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit, da der Mieter immer versuchen kann zu beweisen, dass der Vermieter mit dem Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt (Art. 269 OR) und so das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse nur angewendet wird, wenn es schwierig oder unmöglich ist, den übermässigen Nettoertrag zu bestimmen. Bei Altliegenschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse hingegen Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrags (BGE 147 III 14 E. 4.2). Eine Liegenschaft ist alt, wenn ihre Erstellung oder ihr letzter Erwerb beim Anfang der Miete mindestens 30 Jahre zurückliegt. Mit anderen Worten: Die Frist von 30 Jahren beginnt entweder am Datum der Erstellung der Liegenschaft oder am Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft zu laufen und muss beim Anfang der Miete verstrichen sein (BGE 147 III 15 E. 4.2).”

“Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble, comparée aux immeubles du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4; ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; ATF 120 II 240 consid. 2; TF 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1; TF 4A_191/2018 du 26 mars 2018 consid. 3.1; TF 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié in ATF 144 III 514 ; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier ( ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier ( ATF 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1; ATF 122 III 257 consid. 4a/bb ; TF 4A_191/2018 précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (ATF 147 III 14 consid.”

“Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2 et l'arrêt cité). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A_191/2018 précité consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid.”

“______, avenue 1______ à Genève a été classé en catégorie 2 HLM de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL; RSG - I 4 05) pour une durée de 20 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2017. A cette date, il est sorti du contrôle de l'Etat. c. Par avis de modification de loyer du 11 novembre 2014, le loyer annuel de l'appartement a été fixé à 26'748 fr., à compter du 1er janvier 2015. d. Par courrier du 29 août 2016, C______ a informé les époux A______/B______ que la sortie du contrôle de l'Etat de l'immeuble en cause entraînerait des modifications de leur contrat de bail : les conditions générales pour les baux subventionnés seraient remplacées par des conditions générales s'appliquant aux loyers libres, l'échéance trimestrielle serait modifiée par une échéance annuelle et celle-ci serait fixée au 31 janvier de chaque année. Par ailleurs, les locataires avaient droit à une baisse de loyer de 15.25%, résultant principalement de la baisse du taux hypothécaire observée les années précédentes, laquelle impactait le calcul de rendement net admissible de l'immeuble selon l'art. 269 CO. Un avis de baisse de loyer (le terme "majoration" ayant été biffé et remplacé par "baisse") et d'autres modifications du bail était joint à ce courrier. Selon cet avis, le loyer annuel de l'appartement était fixé, dès le 1er janvier 2017, à 22'668 fr. Il était indiqué, sous la rubrique "Nouvelle échéance de bail", que le bail serait reconduit d'année en année, avec un préavis de résiliation de 3 mois, la prochaine échéance étant fixée au 31 janvier 2018. Sous la rubrique "Divers", il était encore indiqué : "Remplacement des conditions générales et règles et usages locatifs du canton de Genève applicables aux logements soumis LGL ou LGZD par les conditions générales (bail libre) de [la régie immobilière] D______ version 2008/Août 2010". e. Par courrier du 28 septembre 2016, C______ a informé les locataires qu'une erreur s'était glissée dans son courrier du 29 août 2016, en ce sens que la sortie du contrôle des loyers par l'Etat était fixée non pas au 31 décembre 2016, mais au 31 décembre 2017.”

“Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels l'emporte alors sur le critère du rendement net (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb). Selon la jurisprudence, est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail.”

“Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que sont le celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; 120 II 240 consid. 2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid. 3.1; 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1; 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1; 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié in ATF 144 III 514; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb; arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêts du Tribunal fédéral 4A_583/2023 du 12 août 2024 consid.”

“A titre liminaire, les appelants se plaignent d'une constatation inexacte des faits sur deux points, à savoir, d'une part, sur la qualité d'actionnaire unique de F______ des sociétés SI E______ et C______ SA et, d'autre part, sur le nombre de pièces de leur appartement. Ces points, qui résultent d'une appréciation des preuves et respectivement d'une application de la loi et de la jurisprudence seront examinés ci-après en lien avec les griefs soulevés par les appelants auxquels ils se rapportent. 3. Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir écarté l'application d'un calcul de rendement sans même avoir ordonné l'apport des documents comptables et financiers nécessaires pour déterminer si un tel calcul était possible ou non, violant ainsi, selon eux, la maxime inquisitoire sociale. Ils sollicitent que la cause soit renvoyée au Tribunal pour complément d'instruction et concluent, subsidiairement, à ce que la Cour ordonne la production des pièces requises. 3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des articles 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté, ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis.”

“In einem gemeinsamen Mietverhältnis genügt das für den genannten formalen Anfechtungsgrund, denn ein Mitmieter kann eine Mietzinsanfechtung auch ohne Mitwirkung des anderen vor Gericht bringen (BGE 146 III 346 E. 2.3). Die Voraussetzung des Zwangs zum Vertragsabschluss zufolge Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ist demnach erfüllt und die 30-tägige Anfechtungs- frist wurde eingehalten. 3. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 3.1. Grundlagen 3.1.1. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) bzw. wenn sie den Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse verlassen (Art. 269a lit. a OR). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise einen übersetzten Ertrag verschafft. 3.1.2. Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Miet- zinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete; BGE 144 III 514 E. 2.1 [= Pra 2019 Nr. 77]). Bei Altliegenschaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die min- destens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3 [=Pra 2019 Nr. 77]) – wird diese (vom Wortlaut des Ge- setzes an sich vorgezeichnete) Hierarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei solchen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforder- - 17 - lichen Belege regelmässig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Re- alitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von Alt- mietzinsen an die Vergleichsmiete zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein «übersetzter» Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten gegenüber Neuerwerbern nicht be- nachteiligen.”

“Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein über- setzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus- schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren- dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus- schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge- bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514 [=Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer- trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete). Bei Altliegen- - 10 - schaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die mindestens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3) – wird diese (vom Wortlaut des Gesetzes an sich vorgezeichnete) Hie- rarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei sol- chen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforderlichen Belege regelmäs- sig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Realitäten unter Um- ständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von "Altzinsen" an die neuen "Marktverhältnisse" – auch in bestehenden Mietverhältnissen – zugelas- sen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein "übersetzter" Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Alt- bauten gegenüber Neuerwerbern nicht benachteiligen.”

“7b), und die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete i.S.v. Art. 269a lit. a OR i.V.m. Art. 11 VMWG. An- erkannt ist, dass die Renditeberechnung, soweit sie zu zuverlässigen Resultaten führt, Vorrang hat vor der Vergleichsmiete (BGE 124 III 310 E. 2 = Pra 1998 Nr. 173). Liegt der Erwerb der Liegenschaft jedoch mehr als 30 Jahre zurück, so kommt der Vergleichsmiete Priorität zu, denn nur so lassen sich unrealistische Re- sultate vermeiden (BGE 147 III 14 E. 4.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 569 E. 2.1.2 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 139 III 13 E. 3.1.2 = Pra 2013 Nr. 105). Vergleichsmiete und Renditeberechnung unterscheiden sich zwar grundlegend. Sie weisen zueinan- der aber insofern einen Bezug auf, als die Vergleichsmiete auch Ausdruck des Üb- lichen und damit vermutungsweise auch eines vernünftigen Geschäftsgebarens be- zogen auf die angestrebte Rendite ist. Das Gesetz schafft diesen Bezug ebenfalls und erklärt einen offensichtlich übersetzten Kaufpreis als nicht massgeblich für eine Renditeberechnung (Art. 269 OR, zweiter Teilsatz). Art. 10 VMWG kodifiziert dazu die von der Rechtsprechung entwickelte Regel, dass ein Kaufpreis dann offensicht- lich übersetzt ist, wenn er den Ertragswert einer Liegenschaft berechnet auf den - 25 - orts- und quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte erheblich übersteigt. Da sowohl eine Renditeberechnung – namentlich bezüglich der Unterhaltskosten – als auch die Bestimmung einer Vergleichsmiete immer bezogen auf das gemietete Objekt durchzuführen sind (zur Renditeberechnung BGE 147 III 14 E. 7.1 und 8.5; BGer 4A_288/2020 v. 13.1.2021, E. 5.1; BGE 125 III 421 E. 2d = Pra 2000 Nr. 30; BGE 123 III 171 E. 6b = Pra 1997 Nr. 123; BGE 120 II 100 E. 6c; BGE 116 II 184), ist es entgegen dem Wortlaut der Verordnungsbestimmung und entgegen der Auf- fassung der Beklagten nicht erforderlich, den Kaufpreis für die gesamte Liegen- schaft auf seine Übersetztheit zu prüfen. Es ist auch möglich, das Resultat der Ren- diterechnung für das betroffene Objekt direkt zu vergleichen mit Objekten, die nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit dem Mietobjekt vergleich- bar sind.”

“Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein über- setzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus- schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren- dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus- schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge- bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514 [=Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer- trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete).”

“Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu'une valeur objectivée de l'immeuble, comparée aux immeubles du quartier (ATF 147 III 14 consid. 4; ATF 139 III 13 consid. 3.1.2; ATF 120 II 240 consid. 2; TF 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid. 3.1.1; TF 4A_191/2018 du 26 mars 2018 consid. 3.1; TF 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié in ATF 144 III 514 ; 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.2). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier ( ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier ( ATF 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1; ATF 122 III 257 consid. 4a/bb ; TF 4A_191/2018 précité consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (ATF 147 III 14 consid.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“1 Lorsqu'une partie a obtenu gain de cause dans l'arrêt final, elle n'a pas d'intérêt à interjeter un recours principal contre celui-ci pour remettre en cause l'arrêt incident qui l'a précédé. Il s'ensuit qu'elle ne saurait être privée du droit d'invoquer ses arguments contre l'arrêt incident dans sa réponse au recours interjeté par sa partie adverse. Il ne s'agit pas là d'un recours joint, interdit par la loi (ATF 134 III 332 consid. 2.5), puisque les conclusions de l'intimée ne touchent pas au dispositif de l'arrêt final attaqué, mais uniquement à ses motifs (à ceux qui sont contenus dans l'arrêt incident antérieur) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 1.2). 3.1.2 Dans l'examen de la conformité du loyer initial au regard des articles 269 et 269a CO, le cadre du débat judiciaire est fixé en premier lieu par la motivation donnée par le bailleur à une éventuelle majoration (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 484). Si le bailleur se prévaut du critère absolu des loyers usuels (art. 269a let. a CO), le locataire peut lui opposer le rendement exagéré des fonds propres investis (art. 269 CO), autre critère absolu. Ce dernier critère est prépondérant, sauf si l'on est en présence d'un immeuble dit "ancien" (ATF 139 III 13). Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition date de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail (arrêt du TF 4A_400/2017 du 13 septembre 2018). Pour les immeubles récents, le critère absolu du rendement net excessif a la priorité par rapport au critère absolu des loyers usuels dans la localité ou le quartier (ATF 124 III 310 consid. 2; 144 III 514 consid. 2.1 et les références citées). 3.2.1 En l'espèce, l'intimée a obtenu gain de cause sur le fond, mais critique les motifs de la décision, ce qu'elle est autorisée à faire dans le cadre de sa réponse à l'appel. En effet, s'il devait être admis que l'immeuble est ancien, le raisonnement du Tribunal devrait être entièrement revu, en ce sens que le critère des loyers usuels du quartier serait applicable, étant cependant relevé qu'aucune des parties ne s'est prononcée sur ce mode de fixation.”

“Diese Rechtsprechung ist nach Auffassung der Kammer in (nur) einem Punkt zu präzisieren bzw. zu relativieren. Verweigert die Vermieterin die ihr oblie- gende Mitwirkung an der Sachverhaltsfeststellung und kann eine Nettorenditebe- rechnung aus diesem Grund nicht durchgeführt – und ein sich an der zulässigen - 20 - Nettorendite orientierender Anfangsmietzins auch nicht annäherungsweise ge- schätzt – werden, so darf nicht stattdessen auf das absolute Kriterium des orts- und quartierüblichen Mietzinses abgestellt werden. Bei Liegenschaften, die weni- ger als 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (sog. "Neuliegenschaften"; vgl. BGE 144 III 514, E. 3), kommt dem Kriterium der Kostenmiete (Art. 269 OR) gegenüber jenem der Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a OR) Vorrang zu, und es hat der Mieter grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Anfangsmietzins anhand einer Nettorenditeberechnung überprüft und gege- benenfalls anhand dieses Kriteriums neu festgesetzt wird. Beruft sich der Mieter darauf, die Vermieterin erziele eine übersetzte Nettorendite, so ist nur dann aus- nahmsweise auf das Kriterium der Vergleichsmiete auszuweichen, wenn sich die zulässige Nettorendite wegen objektiver Beweislosigkeit nicht feststellen lässt (vgl. insb. BGer, 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020, E. 4.2 [zur Publ. vorgese- hen]; BGE 124 III 310, E. 2b; 140 III 433, E. 3.1, je m.w.Nw.). Gründet die Beweis- losigkeit jedoch einzig in der Verweigerung der Vermieterin, die notwendigen An- gaben zu machen bzw. die relevanten Unterlagen einzureichen, so kann dies nicht zur Folge haben, dass anstelle einer Kostenmiete auf den üblichen Mietzins abgestellt wird. Der Vermieterin darf nämlich nicht gestattet werden, sich durch ih- re Verweigerungshaltung letztlich dem Einwand des Mieters zu entziehen, sie er- ziele aus der Mietsache einen übersetzten Ertrag, und dadurch seinen Anspruch auf Festsetzung des Mietzinses auf Grundlage einer Nettorenditeberechnung zu unterlaufen.”

“Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) bzw. wenn sie den Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse verlassen (Art. 269a lit. a OR). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise einen übersetzten Ertrag verschafft.”

“L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Pour fixer le loyer initial, le juge dispose d'une grande marge d'appréciation (art. 4 CC ; TF 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1.2). Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est ici visé le rendement net des fonds propres investis. Ce rendement correspond au rapport entre les revenus nets que procure la chose louée au bailleur (après déduction de toutes les charges) et les fonds propres investis (ATF 147 III 14 consid. 4.1.1). En vertu de l'art. 269a let. a CO, le loyer est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de cette méthode, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c'est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre.”

“Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetz- ter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario; Kriterium der Kostenmiete), und insbesondere dann nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR; Kriterium der Vergleichs- bzw. Marktmiete). Die Beurteilung der Zulässigkeit bzw. der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses hat aus- schliesslich nach der sog. absoluten Methode zu erfolgen, wobei sich die beiden genannten absoluten Kriterien (die sich an den konkreten Kosten messende Ren- dite und der auf einem Marktvergleich gründende Mietzins) gegenseitig aus- schliessen. Namentlich darf das Kosten- bzw. Ertragskriterium nicht mit marktge- bundenen Faktoren vermengt werden (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGer 4A_400/2017 vom 13. September 2018 E. 2.1, nicht publ. in BGE 144 III 514 - 44 - [= Pra 2019 Nr. 77]). Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoer- trags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit.”

“4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/3______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1. 2.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514).”

“Il se justifiait dès lors d'ordonner à la bailleresse, qui était tenue de collaborer à l'administration des preuves, de fournir les documents requis. La recourante soutient que le loyer initial ne peut être qualifié d'abusif, dans la mesure où il n'a pas été augmenté massivement par rapport au loyer payé par le précédent locataire. L'échelon prévu dès le 1er août 2026, était quant à lui justifié par le coût des travaux de rénovation effectués dans l'immeuble. Quant au calcul de rendement effectué par les intimés, il se fondait sur de simples suppositions, non étayées par pièces, et donc insuffisantes à emporter la conviction du juge. Faute d'avoir démontré le caractère abusif du loyer initial, les intimés ne pouvaient pas exiger d'elle la production des pièces utiles à l'établissement d'un calcul de rendement. En outre, compte tenu de sa nature exploratoire ("fishing expedition"), la requête en production de pièces devait être rejetée, car abusive. 2.1 2.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid.”

“Exceptionnellement, selon les circonstances, même la résiliation donnée pour obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, pourra être constitutive d'abus de droit lorsque, par exemple, le bailleur ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante et n'en fait pas moins usage afin de se débarrasser commodément, par ce biais, d'un locataire qui ne lui convient plus. Il s'agit uniquement pour le juge de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, et non de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée, ni de fixer le loyer maximal non abusif (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.1; 4A_69/2021, précité, consid. 4.1.3 et les références citées). Il découle de la jurisprudence que le bailleur a notamment la possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel très avantageux ne procure pas au bailleur un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO; ATF 141 III 245 consid. 6.3; 122 III 257 consid. 3) ou aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Cette jurisprudence, qui repose sur l'application de la méthode de calcul absolue, a fait l'objet de critiques en doctrine: dès lors que le locataire actuel bénéficie de la protection de son loyer selon la méthode relative, la résiliation ordinaire du bail pour obtenir, selon la méthode de calcul absolue, un loyer plus élevé d'un nouveau locataire reviendrait à détourner les règles sur l'augmentation de loyer (arrêts 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.1; 4A_69/2021, précité, consid. 4.1.3 et les références citées). Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ici ces critiques, puisque le recours doit de toute manière être rejeté comme on va le voir.”

“Une telle situation tombe sous le coup de l'interdiction de l'abus de droit. Exceptionnellement, selon les circonstances, même la résiliation donnée pour obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, pourra être constitutive d'abus de droit lorsque, par exemple, le bailleur ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante et n'en fait pas moins usage afin de se débarrasser commodément, par ce biais, d'un locataire qui ne lui convient plus. Il s'agit uniquement pour le juge de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, et non de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée, ni de fixer le loyer maximal non abusif (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêt 4A_69/2021 précité consid. 4.1.3 et les arrêts cités). Il découle de la jurisprudence que le bailleur a notamment la possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel très avantageux ne lui procure pas un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO; ATF 141 III 245 consid. 6.3; 122 III 257 consid. 3) ou aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Cette jurisprudence, qui repose sur l'application de la méthode de calcul absolue, a fait l'objet de critiques en doctrine: dès lors que le locataire actuel bénéficie de la protection de son loyer selon la méthode relative, la résiliation ordinaire du bail pour obtenir, selon la méthode de calcul absolue, un loyer plus élevé d'un nouveau locataire reviendrait à détourner les règles sur l'augmentation de loyer (cf. notamment ROGER WEBER, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, no 16 ad art. 271/271 a CO et les références citées; ANITA THANEI, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 789 et les références de la note 120; SOLUNA GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, in Jusletter du 25 août 2014, n. 92-94). Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ici ces critiques, puisque le recours doit en tout état de cause être rejeté.”

“Exceptionnellement, selon les circonstances, même la résiliation donnée pour obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, pourra être constitutive d'abus de droit lorsque, par exemple, le bailleur ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante et n'en fait pas moins usage afin de se débarrasser commodément, par ce biais, d'un locataire qui ne lui convient plus. Il s'agit uniquement pour le juge de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, et non de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée, ni de fixer le loyer maximal non abusif (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.3 et les arrêts cités, non publié in ATF 143 III 15; 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 2; 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1 et les arrêts cités). Il découle de la jurisprudence que le bailleur a notamment la possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel très avantageux ne procure pas au bailleur un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO; ATF 141 III 245 consid. 6.3; 122 III 257 consid. 3) ou aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Cette jurisprudence, qui repose sur l'application de la méthode de calcul absolue, a fait l'objet de critiques en doctrine: dès lors que le locataire actuel bénéficie de la protection de son loyer selon la méthode relative, la résiliation ordinaire du bail pour obtenir, selon la méthode de calcul absolue, un loyer plus élevé d'un nouveau locataire reviendrait à détourner les règles sur l'augmentation de loyer (cf. notamment ROGER WEBER, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, no 16 ad art. 271/271 a CO et les références citées; ANITA THANEI, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 789 et les références de la note 120; SOLUNA GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, in Jusletter du 25 août 2014, n. 92-94). Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ici ces critiques, puisque seul est litigieux en l'espèce un élément factuel, soit l'éventuelle admission par l'héritier du fait que le loyer dont il s'acquitte est inférieur au loyer du marché.”

“La rŽsiliation ne doit pas servir de prŽtexte ˆ la poursuite d'un but illicite: il faut que le bailleur soit en mesure d'exiger d'un nouveau locataire un loyer supŽrieur ˆ celui payŽ jusque-lˆ par le preneur congŽdiŽ. En d'autres termes, le congŽ est annulable si l'application de la mŽthode de calcul absolue permet d'exclure l'hypothse que le bailleur puisse majorer lŽgalement le loyer, parce que celui-ci est dŽjˆ conforme au prix du marchŽ ou lui procure un rendement suffisant. Il s'agit uniquement pour le juge de dŽterminer si une augmentation est possible en application de la mŽthode absolue, non pas de se prononcer sur le caractre abusif ou non d'une augmentation dŽterminŽe, ni de fixer le loyer maximal non abusif (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_239/2018 du 19 fŽvrier 2019 consid. 5.1 et les rŽfŽrences citŽes). Ainsi, le bailleur a notamment la possibilitŽ de rŽsilier de manire ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel trs avantageux ne lui procure pas un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO) ou aux loyers usuels dans la localitŽ ou le quartier (art. 269a let. a CO) (arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_239/2018 du 19 fŽvrier 2019 consid. 5.1 et les rŽfŽrences citŽes).  Lorsque l'auteur de la résiliation se prévaut de plusieurs motifs, il suffit que l'un des motifs ne soit pas contraire à la bonne foi (arrts du Tribunal fŽdŽral 4C_365/2006 du 16 janvier 2007 consid. 3.2 = MRA 5/06, p. 172 et 4C_400/1998 du 23 mars 1999 = mp 1999, p. 195 ss; ACJC/1349/2015 du 9 novembre 2015 consid. 2.1). 4.2 En l'espce, l'entiretŽ de l'immeuble a fait l'objet d'une rŽnovation et d'un assainissement, ˆ l'exception du 2me Žtage, le processus de rŽnovation ayant ŽtŽ initiŽ ds le rachat de l'immeuble par l'intimŽe en octobre 2006 et l'assainissement ds 2009. L'avis de rŽsiliation du bail du 20 mai 2019, ainsi que le courrier du 18 juin 2019, indiquaient que le bail Žtait rŽsiliŽ afin que les locaux soient rŽnovŽs compltement et assainis. La rŽsiliation du 12 aožt 2019 reprenait les mmes motifs.”

“2 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_475/2012 du 6 décembre 2012 consid. 1.1). 1.2 En l'espèce, les appelants contestent le loyer initial de 32'400 fr. et requièrent que celui-ci soit fixé à 15'552 fr. La valeur litigieuse, qui s'élève à 336'960 fr. ((32'400 fr. – 15'552 fr.) x 20 ans), est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131 et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. Les appelants font grief au Tribunal d'avoir violé l'art. 269 CO, en retenant l'emprunt complémentaire de 450'000 fr. tant à titre de fonds propres qu'à titre de fonds empruntés dans l'établissement du calcul de rendement. 2.1 Le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le rendement visé par cette disposition est le rendement net des fonds propres investis (ATF 141 III 245; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 4.1.1.). Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid.”

“4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/2______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2). Lorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par l'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art.”

“4), dans la mesure où le litige relève de la protection contre les loyers abusifs (art. 269, 269a et 270 CO). Lorsque la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC) est applicable, comme en l'espèce, le juge établit les faits d'office et n'est pas lié par les allégations des parties ni par leurs offres de preuve (ATF 139 III 457 consid. 4.4.3.2). 1.4 La bailleresse se prévaut en appel des décisions rendues par le TAPI, la Chambre administrative et le Tribunal fédéral dans la procédure A/2______/2022. Il s'agit de faits notoirement connus du juge et des parties qui n'ont pas à être prouvés (art. 151 CPC). 2. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que le loyer initial était nul, au motif qu'il aurait été fixé en violation des art. 10 ss LDTR. 2.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a CO, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose louée. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Cette nullité partielle, limitée au loyer, intervient de plein droit et se constate d'office; le locataire peut l'invoquer en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.2). Lorsque les parties ont fixé contractuellement un loyer supérieur à celui admis par l'administration compétente en application de la LDTR, le contrat renferme une disposition contraire à la loi et est frappé de nullité partielle en vertu de l'art.”

“134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cité notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 déjà cité, consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3;arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.4 et autres arrêts cités). 4.1.4 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3 et les réf. citées; ACJC/1779/2020 du 14 décembre 2020 consid. 2.2.1). Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art.”

“Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts concrets (ATF 142 III 568 consid. 2.1; 122 III 257 consid. 3b/bb). Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (cf. art. 269 in fine CO et art. 10 OBLF). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (Ibid.). 2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis ("investierte Eigenmittel"; "capitale proprio investito") (Ibid.). Seuls sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l'immeuble (ATF 123 III 171 consid. 6a in DB 1997 n. 12; Bohnet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16 ad art. 269 CO). En cas d'amortissement de la dette hypothécaire, la part de fonds propres augmente. On en tient compte dans le calcul de rendement, tout en étant attentif à la dégressivité de l'amortissement quant à l'indexation (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 542, ch. 4.3; Bohnet, op. cit., n. 21 ad art. 269 CO). En revanche, si le bailleur augmente ses fonds étrangers par la suite, il n'y a pas lieu d'en tenir compte dans le calcul de rendement, même s'il s'agit de financer des travaux à plus-value (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a in JdT 1997 I 595; Bohnet, op. cit., n. 22 et 25 ad art. 269 CO). 3° Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et le moment de la notification de la hausse de loyer, respectivement de la résiliation pour motif économique, ou de la demande de diminution de loyer : les fonds propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation entre ces deux dates (augmentation en % de l'ISPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts concrets (ATF 142 III 568 consid. 2.1; 122 III 257 consid. 3b/bb). Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (cf. art. 269 in fine CO et art. 10 OBLF). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (Ibid.). 2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis ("investierte Eigenmittel"; "capitale proprio investito") (Ibid.). Seuls sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l'immeuble (ATF 123 III 171 consid. 6a in DB 1997 n. 12; Bohnet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16 ad art. 269 CO). En cas d'amortissement de la dette hypothécaire, la part de fonds propres augmente. On en tient compte dans le calcul de rendement, tout en étant attentif à la dégressivité de l'amortissement quant à l'indexation (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 542, ch. 4.3; Bohnet, op. cit., n. 21 ad art. 269 CO). En revanche, si le bailleur augmente ses fonds étrangers par la suite, il n'y a pas lieu d'en tenir compte dans le calcul de rendement, même s'il s'agit de financer des travaux à plus-value (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a in JdT 1997 I 595; Bohnet, op. cit., n. 22 et 25 ad art. 269 CO). 3° Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et le moment de la notification de la hausse de loyer, respectivement de la résiliation pour motif économique, ou de la demande de diminution de loyer : les fonds propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation entre ces deux dates (augmentation en % de l'ISPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010; zit. Urteil 4A_413/2008 E. 4.3). Der Einführung von Art.”

“269 OR) und so das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse nur angewendet wird, wenn es schwierig oder unmöglich ist, den übermässigen Nettoertrag zu bestimmen (BGE 147 III 14 E. 4.2 mit Hinweisen). Bei Altliegenschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrags (Urteil BGer 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021; BGE 147 III 14 E. 4.2). Nach der Rechtsprechung trägt der Mieter, der den Anfangsmietzins anficht, die Beweislast für den übersetzten Ertrag, den der Vermieter aus der Mietsache erzielt. Allerdings ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, dass die nicht beweisbelastete Partei bei der Beweiserhebung mitzuwirken hat, wenn sie allein von der Sachlage genauere Kenntnis hat und über die einschlägigen Beweismittel verfügt. In einem ersten Schritt ist zu bestimmen, ob die von den Parteien eingereichten Unterlagen für die Berechnung der Nettorendite genügen oder nicht. Wenn dies der Fall ist, ist einzig auf dieser Grundlage zu bestimmen, ob der Mietzins missbräuchlich im Sinne von Art. 269 OR ist. Ist dies nicht der Fall, weil dem Richter keine oder nur ungenügende Unterlagen eingereicht wurden, ist in einem zweiten Schritt zu unterscheiden, ob diese Untätigkeit dem Vermieter zuzurechnen ist oder nicht. Vermag der Vermieter die unterlassene Mitwirkung bei der Vorlage der Unterlagen zu rechtfertigen, so kann daraus nichts für die Beweiswürdigung abgeleitet werden. Der Richter wird ausschliesslich Statistiken berücksichtigen, aus denen sich mangels besserer Anhaltspunkte der zulässige Mietzins festlegen lässt, wobei die Zahlen gegebenenfalls aufgrund der konkreten Merkmale der betroffenen Wohnung, des vom Vormieter bezahlten Mietzinses oder der Erfahrung des Richters zu gewichten sind. Ist dies nicht der Fall, weil der Vermieter ohne jegliche Begründung die Vorlage der in seinem Besitz befindlichen Buchhaltungsunterlagen verweigert oder versäumt hat, muss in einem dritten Schritt zwischen den dem Richter zur Verfügung stehenden Beweismitteln unterschieden werden. In Ermangelung anderer Beweismittel kann die Weigerung des Vermieters dazu führen, dass der Richter von der vollständigen oder teilweisen Unwahrheit seiner Behauptungen überzeugt wird und folglich den Angaben des Mieters glaubt.”

“Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir. Une violation de cette obligation ne doit pas être admise à la légère; elle suppose que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'apporter lui-même la preuve et que la bonne foi impose au bailleur de collaborer. Les principes dégagés par la jurisprudence et rappelés encore récemment (ATF 142 III 568 consid. 2.1 p. 576; arrêts du Tribunal fédéral 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2 et les arrêts cités; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3) peuvent être résumés comme suit : En premier lieu, il s'agit de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement net. Si tel est le cas, c'est exclusivement sur cette base qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. En deuxième lieu, si tel n'est pas le cas parce qu'aucun document n'est remis au juge ou que les documents fournis sont insuffisants, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l'appréciation des preuves. Le juge tiendra exclusivement compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge. En troisième lieu, si tel n'est pas le cas parce que le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer en fonction des moyens de preuve à disposition du juge. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur pourra avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, de l'amener à croire les indications du locataire.”

“Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in das System der Verteilung nur einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 E. 1.2 und 2.1; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2). Der von der Berufungsbeklagten angewendete Verteilschlüssel ist insoweit nachvollziehbar, als er sich grundsätzlich auf die Wohnungsgrösse bezieht (act. 2/25 und 2/27). Nachdem die weiteren Elemente der Berechnungen allerdings nicht nachvollziehbar sind und von der Vermieterin auch nicht weiter ausgeführt wurden, ist mit dem Mietgericht auf die Anzahl Zimmer der einzelnen Wohnungen abzustellen, was im Übrigen von den Parteien im Berufungsverfahren nicht bestritten wird.”

“Für die Aufteilung der Anlagekosten und wertvermehrenden Aufwendungen einer Liegenschaft mit mehreren Mietobjekten gibt das Gesetz keine Kriterien vor, nach denen diese Gesamtkosten auf die einzelnen Mietobjekte zu verteilen sind. Art. 269 OR verlangt allein, dass der Verteilschlüssel dem Vorteil angemessen Rechnung trägt, der dem einzelnen Mietobjekt aus der Investition erwächst, wobei mehrere Methoden in Betracht fallen. Das Bundesgericht hat festgehalten, dass es grundsätzlich dem Vermieter obliegt, die Methode der Aufteilung zu bestimmen. Das Gericht hat in das System der Verteilung nur einzugreifen, wenn sich dieses als unhaltbar erweist (BGE 139 III 209 E. 1.2 und 2.1; Urteil BGer 4A_17/2017 vom 7. September 2017 E. 2.1.2). Der von der Berufungsbeklagten angewendete Verteilschlüssel ist insoweit nachvollziehbar, als er sich grundsätzlich auf die Wohnungsgrösse bezieht (act. 2/25 und 2/27). Nachdem die weiteren Elemente der Berechnungen allerdings nicht nachvollziehbar sind und von der Vermieterin auch nicht weiter ausgeführt wurden, ist mit dem Mietgericht auf die Anzahl Zimmer der einzelnen Wohnungen abzustellen, was im Übrigen von den Parteien im Berufungsverfahren nicht bestritten wird.”

“in: BGE 135 III 220). Verweigert eine Partei entgegen ihren prozessualen Pflichten (vgl. Art. 160 Abs. 1 ZPO) die zumutbare Mitwirkung am Beweisverfahren, kann dieses geschlossen werden. Es obliegt dem Mieter zu beweisen, dass der vereinbarte Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft. Allerdings muss nach den aus dem Grundsatz von Treu und Glauben abgeleiteten Grundsätzen jene Partei, der die Beweislast nicht obliegt, d.h. der Vermieter, bei der Beweiserhebung loyal mitarbeiten und jene Elemente liefern, über die nur sie verfügt (Urteil BGer 4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.3, in SJ 2013 I S. 49). Eine Verletzung dieser Pflicht darf nicht leichthin angenommen werden; sie setzt voraus, dass es dem Mieter unmöglich ist, den Beweis selber zu erbringen, und dass der Vermieter nach Treu und Glauben zur Mitwirkung verpflichtet ist. Kann die Nettorendite gestützt auf die von den Parteien eingereichten Unterlagen ermittelt werden, ist die Missbräuchlichkeit des Mietzinses im Sinn von Art. 269 OR nach diesem Kriterium zu prüfen. Werden dem Gericht keine entsprechenden Unterlagen vorgelegt oder erweisen sich diese Unterlagen für die Berechnung der Nettorendite als ungenügend, ist danach zu unterscheiden, ob dieser Mangel dem Vermieter anzulasten ist oder nicht. Der Vermieter, der sich ohne jede Rechtfertigung weigert, die in seinem Besitze befindlichen Buchhaltungsunterlagen vorzulegen, verletzt seine Mitwirkungspflicht. Dies führt aber nicht zu einer Umkehr der Beweislast. Vielmehr hat das Gericht der verweigerten Mitwirkung bei der Beweiserhebung im Rahmen der Beweiswürdigung Rechnung zu tragen. In Ermangelung jedes anderen Beweismittels kann die Weigerung des Vermieters das Gericht zur Überzeugung führen, dass dessen Vorbringen vollständig oder teilweise falsch sind, sodass der anderen Partei Glauben zu schenken ist. Verfügt das Gericht indes über kantonale oder lokale Statistiken, kann es sich nicht darauf beschränken, aus der Weigerung des Vermieters die entsprechenden Schlüsse zu ziehen, sondern muss diese Daten in seine allgemeine Beweiswürdigung einfliessen lassen.”

“3 Selon la jurisprudence constante, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir. Les principes dégagés par la jurisprudence et rappelés encore récemment (ATF 147 III 14 consid. 6.1; 142 III 568 consid. 2.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2 et les arrêts cités; 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 3.2 et 3.3) peuvent être résumés comme suit: En premier lieu, il s'agit de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement net. Si tel est le cas, c'est exclusivement sur cette base qu'il convient de déterminer si le loyer examiné est abusif au sens de l'art. 269 CO. En deuxième lieu, si tel n'est pas le cas parce qu'aucun document n'est remis au juge ou que les documents fournis sont insuffisants, il faut distinguer selon que l'on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l'appréciation des preuves. Le juge tiendra exclusivement compte des statistiques qui, faute de mieux, permettront d'établir le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l'appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire ou de l'expérience du juge. En troisième lieu, si tel n'est pas le cas parce que le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer en fonction des moyens de preuve à disposition du juge. En l'absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur pourra avoir pour conséquence de convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et, par conséquent, de l'amener à croire les indications du locataire.”

“Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibidem). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut. Comme le relève Conod, il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 % (Conod, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, commentaire de l’arrêt TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020, in Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). 2.5. Dans un arrêt relativement récent, le Tribunal fédéral a considéré que les art. 151 et 247 al. 2 let. a CPC ne remettent pas en cause la maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC). Il n’incombe pas au juge mais exclusivement aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire valoir les moyens et prétentions qui leur appartiennent. Cette maxime est pleinement applicable pour les contestations en matière de bail à loyer (cf. arrêt TF 4A_36/2017 du 2 mars 2017 consid. 7 et réf. citées). Comme le rappellent Bohnet/Jeannin, cet arrêt illustre l’opposition classique entre maxime des débats et maxime inquisitoire d’une part, maxime de disposition et maxime d’office de l’autre. Ces deux paires de maximes répondent à des questions différentes : la maxime inquisitoire (que ce soit dans sa forme pure ou atténuée, la maxime inquisitoire sociale) et la maxime des débats répondent à la question de savoir à qui – du tribunal ou des parties – incombe la tâche d’alléguer et d’apporter les preuves des faits pertinents; en application de la maxime des débats, cette tâche incombe aux parties, en application de la maxime inquisitoire « pure » au tribunal.”

“25 % du 1er juin 2015 au 31 mai 2017 et de 5 % du 1er juin 2017 au 28 février 2020. En bref, se référant à la jurisprudence publiée aux ATF 147 III 14, elle rappelle que, s’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul du rendement net. Ainsi et pour tenir compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas – avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques –, il est désormais admis que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (arrêt précité consid. 8.4). Elle relève ensuite que cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, si bien que le taux de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut doit être réévalué en conséquence, comme préconisé par la doctrine et par la jurisprudence. Se référant en particulier à Conod (cité supra consid. 2.4) et à un arrêt du Tribunal cantonal vaudois (cf. arrêt TC/VD du 1er avril 2021 dans la cause n° XA19.005612-200840 162), elle fait valoir dans ce contexte qu’il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration de 2 à 2.5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3.5 à 4 %. Elle relève finalement que certains auteurs, dont Stastny (in Questions choisies en matière de droit du bail, plaidoyer 3/2017, p. 39 n° 23 et les réf. citées), vont jusqu’à plaider pour une majoration de l’ordre de 5 %. En somme, elle soutient qu’au moment d’opérer le calcul du rendement brut admissible litigieux, les premiers juges ont ignoré de manière crasse le revirement jurisprudentiel intervenu.”

“En règle générale, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat/Stastny, n. 21.3.2.4 p. 589 s.). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibidem). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut. Comme le relève Conod, il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 % (Conod, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, commentaire de l’arrêt TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020, in Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). 2.5. Dans un arrêt relativement récent, le Tribunal fédéral a considéré que les art. 151 et 247 al. 2 let. a CPC ne remettent pas en cause la maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC). Il n’incombe pas au juge mais exclusivement aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire valoir les moyens et prétentions qui leur appartiennent. Cette maxime est pleinement applicable pour les contestations en matière de bail à loyer (cf.”

“Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibidem). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut. Comme le relève Conod, il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net. Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 % (Conod, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, commentaire de l’arrêt TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020, in Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). 2.5. Dans un arrêt relativement récent, le Tribunal fédéral a considéré que les art. 151 et 247 al. 2 let. a CPC ne remettent pas en cause la maxime de disposition (art. 58 al. 1 CPC). Il n’incombe pas au juge mais exclusivement aux parties de décider si et dans quelle mesure elles entendent faire valoir les moyens et prétentions qui leur appartiennent. Cette maxime est pleinement applicable pour les contestations en matière de bail à loyer (cf. arrêt TF 4A_36/2017 du 2 mars 2017 consid. 7 et réf. citées). Comme le rappellent Bohnet/Jeannin, cet arrêt illustre l’opposition classique entre maxime des débats et maxime inquisitoire d’une part, maxime de disposition et maxime d’office de l’autre. Ces deux paires de maximes répondent à des questions différentes : la maxime inquisitoire (que ce soit dans sa forme pure ou atténuée, la maxime inquisitoire sociale) et la maxime des débats répondent à la question de savoir à qui – du tribunal ou des parties – incombe la tâche d’alléguer et d’apporter les preuves des faits pertinents; en application de la maxime des débats, cette tâche incombe aux parties, en application de la maxime inquisitoire « pure » au tribunal.”

“Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat/Stastny, ibidem). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibid). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Comme le relève Conod, il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net (Conod, Rendement net art. 269 CO ; réévaluation des fonds propres ; taux de rendement des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in : Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 % (CACI 1er avril 2021/162). 6.3 En l’espèce, les appelantes ont manifestement mal compris les principes juridiques exposés ci-dessus. La majoration de 3,5 à 4% doit s’ajouter au taux de l’intérêt hypothécaire de référence et non au taux hypothécaire contractuel, sous peine d’admettre que la situation personnelle du bailleur – qui influe nécessairement sur le contrat de prêt hypothécaire – ou les modalités qu’il aura choisies au moment de la conclusion du prêt hypothécaire (durée, taux variable ou fixe, etc.”

“S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibid). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Comme le relève Conod, il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net (Conod, Rendement net art. 269 CO ; réévaluation des fonds propres ; taux de rendement des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in : Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 % (CACI 1er avril 2021/162). 6.3 En l’espèce, les appelantes ont manifestement mal compris les principes juridiques exposés ci-dessus. La majoration de 3,5 à 4% doit s’ajouter au taux de l’intérêt hypothécaire de référence et non au taux hypothécaire contractuel, sous peine d’admettre que la situation personnelle du bailleur – qui influe nécessairement sur le contrat de prêt hypothécaire – ou les modalités qu’il aura choisies au moment de la conclusion du prêt hypothécaire (durée, taux variable ou fixe, etc.) ne se répercutent indûment sur la situation du locataire (cf. en outre Lachat/Stastny, op.cit., n. 21.6.7 précité ; art. 12a al. 1 et 2 OBLF). C’est donc bien le taux de référence de 1,75% qui doit être retenu. En revanche, compte tenu de la jurisprudence rendue récemment, la majoration doit être réévaluée pour tenir compte du fait que le taux de référence se situe à un niveau historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques.”

“4246), le Conseil fédéral a relevé qu’il n’y avait ni « urgence à adapter le droit du bail au chapitre de la fixation des loyers ni nécessité d’abandonner le taux d’intérêt de référence dans le calcul du rendement net ou brut » (avis du Conseil fédéral du 11 février 2015 au sujet de l’interpellation n. 14.4246 du Conseiller national Hugues Hiltpold). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment consenti à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2 %, et non plus à 0,5 %, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 % (TF 4A_554/2019 du 26 octobre 2020 consid. 8.4, destiné à la publication). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibid). Si cette jurisprudence a été rendue à l’aune de l’art. 269 CO, elle suppose logiquement de réévaluer le taux de rendement admissible en matière de calcul de rendement brut. Comme le relève Conod, il serait sinon difficilement compréhensible que pour un immeuble récent, le rendement soit inférieur sur la base d’un calcul de rendement brut par rapport à un calcul de rendement net (Conod, Rendement net art. 269 CO ; réévaluation des fonds propres ; taux de rendement des fonds propres [arrêt TF 4A_554/2019], in : Newsletter bail.ch décembre 2020, p. 7). Ainsi, la majoration de 2 à 2,5 % doit être réévaluée à hauteur de l’ordre de 3,5 à 4 %. 4.3 En l’espèce, l’appelante reproche d’abord aux premiers juges de s’être fondés sur le taux d’intérêt hypothécaire de référence et non sur le taux d’intérêt technique auquel elle est soumise en sa qualité de caisse de prévoyance professionnelle, qu’elle prétend correspondre à 2,5 %. Elle critique ensuite la majoration du taux d’intérêt appliquée par les juges précédents, à savoir 2,25 %, et entend faire porter celle-ci à 2,5 % compte tenu de la qualité des installations, des aménagements et des matériaux de construction de l’immeuble litigieux.”

“Grundlagen Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel insbe- sondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartier- üblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Mehrleistungen oder Kostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Auch wenn sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter in der Regel den Nachweis des übersetzten Ertrags (Art. 269 OR) erbringen, mithin die Vermutung nach Art. 269a lit. a OR widerlegen (BGE 140 III 433 E 3.1; BGE 124 III 310 E. 2). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mit- hilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragen- den Kosten oder die Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft. Hierar- chisch gesehen hat die Nettorendite grundsätzlich Vorrang: Der Mieter hat zu be- weisen, dass der Mietzins dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft, und nur wenn dieser nicht oder nur schwer festgestellt werden kann, kommt das Krite- rium der Orts- und Quartierüblichkeit zur Anwendung (BGer 4A_28/2020 v.”

“e CO), par adaptation au coût de la vie selon l'indice suisse des prix à la consommation; 4° il y a lieu d'appliquer à ces fonds propres investis réévalués le taux de rendement admissible de 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2%; 5° au rendement admissible des fonds propres ainsi obtenu, il faut ajouter les charges immobilières; 6° il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause; 7° il faut enfin comparer le loyer admissible pour la chose louée ainsi obtenu avec le loyer actuel (ATF 147 III 14 consid. 7; arrêt du Tribunal fédéral 4A_28/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1). Le calcul du rendement net des fonds propres investis doit être effectué au jour de la fixation du loyer initial (jour de l’envoi de la formule officielle ou, à défaut, de la conclusion du contrat ou de l’entrée en vigueur du bail) ou au jour de la notification de la majoration de loyer fondée sur la méthode absolue (ATF 123 III 171, consid. 6a; Bohnet/ Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à Ferme, commentaire pratique, 2ème éd, 2017, n. 10 ad art. 269 CO). 3.2 Détermination des fonds propres à rémunérer (étapes 1 à 4) 3.2.1 Lorsque le bailleur a fait l'acquisition d'un immeuble déjà construit, les fonds propres investis correspondent au prix d'achat de l'immeuble, déduction faite des fonds empruntés. On y ajoute les frais de mutation (mais non l'impôt sur les gains immobiliers, à la charge du vendeur), les honoraires du notaire, les droits d'enregistrement, à savoir les taxes prélevées par le registre foncier, et les expertises nécessaires à l'acquisition de l'immeuble (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 538; Bohnet/Carron/Montini, op.cit, n. 27 et 29 ad art. 269 CO). A ce capital, il convient d'ajouter les amortissements de la dette hypothécaire et les investissements à plus-value financés par des fonds propres (ATF 123 III 171; ATF 122 III 257 in JT 1997 I 595). 3.2.2 En l'espèce, les parties ne contestent pas que les fonds propres investis par la bailleresse, comprenant divers frais d'acquisition et réévalués à la date de la conclusion du bail, s'élèvent à 494'411 fr.”

“Il n'est pas possible de substituer aux coûts d'investissement d'autres valeurs plus ou moins abstraites, telles que la valeur vénale de l'immeuble, sa valeur fiscale ou sa valeur d'assurance-incendie, celles-ci se référant à des valeurs objectives liées au marché et non aux coûts concrets (ATF 142 III 568 consid. 2.1; 122 III 257 consid. 3b/bb). Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (cf. art. 269 in fine CO et art. 10 OBLF). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (Ibid.). 2° Il faut déduire des coûts d'investissement effectifs les fonds empruntés (fonds étrangers), ce qui permet d'obtenir le montant des fonds propres investis ("investierte Eigenmittel"; "capitale proprio investito") (Ibid.). Seuls sont pris en compte les fonds empruntés pour le financement de l'immeuble (ATF 123 III 171 consid. 6a in DB 1997 n. 12; Bohnet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 16 ad art. 269 CO). En cas d'amortissement de la dette hypothécaire, la part de fonds propres augmente. On en tient compte dans le calcul de rendement, tout en étant attentif à la dégressivité de l'amortissement quant à l'indexation (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 542, ch. 4.3; Bohnet, op. cit., n. 21 ad art. 269 CO). En revanche, si le bailleur augmente ses fonds étrangers par la suite, il n'y a pas lieu d'en tenir compte dans le calcul de rendement, même s'il s'agit de financer des travaux à plus-value (ATF 123 III 171 consid. 6a; 122 III 257 consid. 3a in JdT 1997 I 595; Bohnet, op. cit., n. 22 et 25 ad art. 269 CO). 3° Le montant des fonds propres doit être réévalué pour tenir compte du renchérissement (art. 269a let. e CO) entre le moment où ils ont été investis et le moment de la notification de la hausse de loyer, respectivement de la résiliation pour motif économique, ou de la demande de diminution de loyer : les fonds propres investis sont réévalués en fonction de l'évolution de l'indice suisse des prix à la consommation entre ces deux dates (augmentation en % de l'ISPC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid.”

“En vertu de l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport à ces fonds-ci et couvrir les charges immobilières (ATF 142 III 568 consid. 2.1). Le calcul du rendement net s'effectue sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné. Les différentes étapes de ce calcul sont décrites à l'ATF 147 III 14 (consid. 7.1). Pour déterminer le rendement net d'un appartement en PPE mis en location, il y a lieu de procéder dans l'ordre suivant : 1° Tous les coûts d'investissement effectifs (ou prix de revient) - sans égard à la date des investissements (ATF 141 III 245 consid. 6.6 p. 255) - doivent être établis. Il convient de prendre en compte le prix d'acquisition ainsi que les travaux à plus-value. Un prix d'achat manifestement exagéré doit être réduit au prix normal (art. 269 CO in fine). La jurisprudence admet également un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel dans certaines circonstances, par exemple dans le cadre d'une donation mixte.”

“269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art. 269 CO). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le prix d'achat de l'immeuble s'élevait à 740'000 fr., les frais de notaire à 22'208 fr. 40 et les travaux à plus-value à 500'000 fr., soit un prix de revient de l'immeuble de 1'262'208 fr. 40 (740'000 fr. + 22'208 fr. 40 + 500'000 fr.). Il a considéré que les fonds étrangers, constitués par une hypothèque sans amortissement, s'élevaient, lors de l'achat de l'immeuble en 1991 et lors des travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, à 350'000 fr., montant augmenté à 800'000 fr. au plus tôt en 2008. Le Tribunal a donc arrêté à raison le montant des fonds propres initiaux à 912'208 fr. 40 (1'262'208 fr. 40 – 350'000 fr.). Le calcul des premiers juges des fonds étrangers initiaux est correct, dans la mesure où la somme de 350'000 fr. à titre de fonds étrangers a permis d'exécuter les travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, de sorte que seul ce montant peut être pris en considération. Ces derniers ayant été augmentés à 800'000 fr.”

“La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités). Les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul de rendement (ATF 123 III 171, BOHNET, CPra Bail, 2ème édition, n. 25 ad art. 269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art. 269 CO). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le prix d'achat de l'immeuble s'élevait à 740'000 fr., les frais de notaire à 22'208 fr. 40 et les travaux à plus-value à 500'000 fr., soit un prix de revient de l'immeuble de 1'262'208 fr. 40 (740'000 fr. + 22'208 fr. 40 + 500'000 fr.). Il a considéré que les fonds étrangers, constitués par une hypothèque sans amortissement, s'élevaient, lors de l'achat de l'immeuble en 1991 et lors des travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, à 350'000 fr., montant augmenté à 800'000 fr. au plus tôt en 2008. Le Tribunal a donc arrêté à raison le montant des fonds propres initiaux à 912'208 fr.”

“Les fonds propres investis par le propriétaire correspondent au coût initial de la chose louée, déduction faite des fonds étrangers (ATF 122 III 257, 117 II 77). Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, à moins que le prix d'achat de celui-ci ne soit manifestement exagéré, et en soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts du propriétaire garantis ou non par l'hypothèque). La jurisprudence admet un correctif au prix d'acquisition lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel, par exemple dans le cadre d'une donation mixte, au motif que l'avantage consenti à celui-ci est destiné exclusivement à le favoriser lui, et non pas ses locataires (arrêt du Tribunal fédéral 4A_645/2011 du 27 janvier 2012 consid. 3.4.4 et les arrêts cités). Les travaux à plus-value financés par des fonds propres sont pris en compte dans le calcul de rendement (ATF 123 III 171, BOHNET, CPra Bail, 2ème édition, n. 25 ad art. 269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art.”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18.”

“En apposant, le 6 janvier 2012, sa signature sur ladite décision, la bailleresse a conclu, respectivement repris, un contrat de droit public passé avec l'autorité inférieure fixant le principe des loyers subventionnés selon le régime de la LCAP ainsi que les loyers maximaux admissibles (arrêt du TAF B-3059/2018 du 20 février 2020 consid. A.b). La recourante invoque l'arrêt du Tribunal fédéral 2C_1101/2016 du 24 juillet 2017 consid. 3.4.2 pour démontrer que le plan des loyers peut être modifié. Cet arrêt ne lui est d'aucun secours. En effet, dans ce cas, les parties avaient convenu que les loyers ne soient plus soumis au régime des augmentations automatiques (arrêt précité consid. 3.4). Au contraire, dans le cas présent, le plan des loyers a été repris tel quel par l'intimée. En conclusion, le régime auquel l'immeuble est soumis n'a pas été modifié à la suite du changement de propriétaire, contrairement à ce qu'affirme la recourante. 4. Ensuite, il convient de se pencher sur la portée du contrôle prévu par l'art. 45 LCAP et l'art. 17a OLCAP, ainsi que sur le rôle que joue l'art. 269 CO à cette occasion. 4.1 Les parties se positionnent ainsi. 4.1.1 La recourante reproche à l'autorité inférieure de limiter son contrôle à vérifier que les loyers ne sont pas fixés au-delà de la limite du plan des loyers. Selon elle, elle omettrait de considérer l'hypothèse d'un loyer fixé par la première bailleresse en deçà du plan des loyers. Aussi, elle ne prendrait pas en compte l'hypothèse selon laquelle les fonds propres investis par l'intimée seraient considérablement inférieurs à ceux ayant été pris en considération dans le coût de revient du logement dans la détermination du loyer selon le plan LCAP. En se limitant à vérifier que les loyers ne soient pas fixés au-delà de la limite du plan, l'intimée réaliserait des rendements manifestement abusifs de ses immeubles. La recourante prétend que, dans le cas présent, il existe des indices concrets d'un rendement abusif. Notamment, les fonds propres investis par la nouvelle propriétaire seraient très inférieurs à ceux qui ont été pris en considération dans le plan des loyers, en raison du transfert de propriété dû à une vente forcée.”

“Il incombe au créancier d'apporter la preuve stricte de l'existence d'un titre de mainlevée (arrêt du Tribunal fédéral 5A_1017/2017 du 12 septembre 2018 consid. 4.2, 4.3.1 et 4.3.2). 3.1.2 Le contrat de bail vaut titre de mainlevée pour le loyer initial. Dans les cantons où l'usage de la formule officielle est obligatoire à la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), le contrat de bail ne vaut titre de mainleée que si le créancier y joint la formule officielle (Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, 2017, n. 162 ad art. 82 LP; Trümpy, La mainlevée d'opposition provisoire en droit du bail, le titre, les exceptions et la nouvelle procédure civile, BlSchK 2010, p. 106). Selon la législation que le canton de Genève a adoptée sur la base de l'art. 270 al. 2 CO, le bailleur est tenu d'informer le locataire, lors de la conclusion d'un bail d'habitation, du loyer qu'il percevait du précédent locataire du même logement. Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer. A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions s'appliquent par analogie dans le cas où la formule est utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 2).  L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection des locataires contre les loyers abusifs. A teneur de l'art. 253b al. 2 CO, ces dispositions ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).”

“Contrairement à ce que l’appelante soutient, cette présomption ne saurait être renversée par la simple production de la statistique de l’OCSTAT pour l’année 2022 portant sur un appartement de 3 ou 3.5 pièces indiquant que le loyer mensuel moyen s’élève à 1'389 fr. et le loyer mensuel médian à 1'427 fr., étant précisé que ces loyers sont inférieurs au loyer mensuel fixé par le contrat à 1'500 fr. En outre, la hausse ne peut pas s’expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ni de l'indice suisse des prix à la consommation et l’appelante n’a produit aucun loyer comparatif dans la procédure. Au vu de ce qui précède, même en considérant l’ensemble des circonstances telle la durée du bail précédent, l’appelante a échoué à faire naître des doutes quant au caractère abusif du loyer et donc à renverser la présomption susmentionnée. Ce grief sera donc rejeté. 4. Dans son appel joint, l’intimée fait grief aux premiers juges d’avoir constaté inexactement les faits et violé l’art. 269 CO, en considérant l’immeuble comme ancien et en refusant l’établissement d’un calcul de rendement. 4.1 En matière de succession universelle entre vifs, en l'occurrence une fusion par absorption, le Tribunal fédéral a retenu que le locataire ne pouvait pas se prévaloir de la fusion à l'appui d'une demande de baisse de loyer. Il a jugé qu'un tel transfert n'est pas assimilable à une vente, puisque la société absorbante prend simplement la place de la société absorbée avec tous les droits et obligations y afférents, à l'instar des héritiers du bailleur, et ne procède pas à un investissement pour acquérir l'immeuble appartenant à la société absorbée, de sorte qu'il n'y a en principe pas de modification des bases de calcul (arrêt du Tribunal fédéral 4C_291/2001 du 9 juillet 2002 consid. 3b). Il doit en aller de même en cas de fusion d'institutions de prévoyance, le locataire ne pouvant se prévaloir de ce transfert, qui n'est pas assimilable à une vente. Faute de modification des bases de calcul justifiant une adaptation du loyer, seuls sont pertinents pour un calcul du rendement les montants des fonds investis par la société absorbée pour construire ou acquérir l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_581/2018 du 9 juillet 2019 consid.”

“1 lit. c FusG nicht notwendig ist, dass der Wert jeder einzelnen Aktiv- - 19 - und Passivposition angegeben wird. Der Wert der Liegenschaft wird folglich nicht ei- genständig angegeben. In diesem Zusammenhang sieht der abgeschlossene Ver- mögensvertrag ausdrücklich vor, dass sämtliche Positionen aufgrund der Buchwerte berechnet wurden. Das Bundesgericht hat in einem früheren Entscheid festgehalten, dass eine Universalsukzession infolge einer Fusion keine Handänderung darstellt, auf die sich die Mieter für eine Reduktion des Mietzinses gestützt auf die absolute Methode berufen können (BGer 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 3b [= MRA 3/19 S. 121 ff.]). Die im Zusammenhang mit der Vermögensübertragung angegebenen Bi- lanzwerte entsprechen nicht den tatsächlichen Anlagekosten und geben auch nicht die effektiv vom Vermieter in die Liegenschaft investierten Mittel an (MPra-BRUT- SCHIN, a.a.O., S. 535). Von einem Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR kann keine Rede sein. Die Vermögensübertragung vom 26. Juni 2013 ist somit nicht geeignet, den Wert und die Anlagekosten der Liegenschaft anzugeben. Die Ausgliederung (...) in die öffentlich-rechtliche Anstalt C. kann entgegen der Auf- fassung der Kläger ebenfalls nicht als Anknüpfungspunkt verwendet werden. Die Klä- ger argumentieren pauschal, dass bei der Ausgliederung die damals realen Werte in der Bilanz verbucht worden seien und somit die Höhe des investierten Eigenkapitals aufgrund dieser effektiven Werte der Liegenschaft in der Eröffnungsbilanz des Jahres 1998 ermittelt werden könne. Die Regeln der Erbteilung seien analog anwendbar. Bei den Buchwerten handelt es indessen grundsätzlich um historische Anlagewerte, ver- mindert um die inzwischen allenfalls vorgenommenen Abschreibungen (vgl. z.B. BGer 2C_814 und 2C_815/2016 v. 26. Oktober 2017, Sachverhalt B. sowie E. 3.3 und 3.4), die aus Gründen der vorsichtigen Buchführung verwendet werden (vgl. Art. 958c Abs.”

“Entspricht der in der Erhöhungsanzeige angegebene, bisherige Mietzins nicht dem Anfangsmietzins, ist im Ergebnis auch nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz der Höhe des bei Vertragsschluss geltenden Referenzzinssatzes keine Bedeutung beimass. Denn die relative Methode beschränkt bei Mietzinsherabsetzungen grundsätzlich die Forderung des Mieters insofern, als von vornherein nur solche Änderungen der Berechnungsgrundlagen in Anschlag gebracht werden dürfen, die sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verwirklicht haben (BGE 137 III 580 E. 2 S. 585; 133 III 61 E. 3.2.2.2; 124 III 67 E. 3 S. 69; je mit Hinweis; vgl. auch: HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 499 ff. zu Art. 269 OR). Da Mietzinserhöhungen erfolgt waren, kommt der Situation bei Vertragsschluss keine Bedeutung zu und hätten die Beschwerdeführer den von der Beschwerdegegnerin behaupteten Referenzzinssatz mit Blick auf den Zeitpunkt der letzten Festsetzung bestreiten müssen. Auch hier zeigen sie aber in der Beschwerde keine rechtsgenügende Bestreitung auf.”

“Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_470/2009 vom 18. Februar 2010; zit. Urteil 4A_413/2008 E. 4.3). Der Einführung von Art.”

“En l’absence de tout autre élément de preuve, le refus du bailleur peut convaincre le juge de la fausseté complète ou partielle de ses allégations et l’amener à croire les indications de l’autre partie. Toutefois, s’il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l’appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l’expérience du juge (cf. ATF 142 III 575 consid. 2.2). 4.1.3 Le législateur était parfaitement conscient des risques inhérents à un système des loyers calculés sur la base des coûts. C’est la raison pour laquelle, prévoyant que l’art. 269 CO risquait de mettre un frein à la construction de nouveaux logements, il a introduit, en 1989, la possibilité, pour les « constructions récentes », de calculer le loyer en fonction du rendement brut, celui-ci permettant au bailleur d’obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères légaux ; il s’agit d’une exception au rendement net prévu à l’art. 269 CO (TF 4A_465/2015 du 1er mars 2016 consid. 5.6.1). L’art. 269a let. c CO ne s’applique qu’aux constructions récentes, soit celles dont il est encore aisé de déterminer le prix de revient, ce qui est le cas pour les immeubles jusqu’à dix ans d’âge environ (Lachat et al., op. cit., p. 619), étant précisé qu’est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins au moment où débute le bail (cf., pour le détail, ATF 148 III 209 consid. 3.1 et les arrêts cités). Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (Lachat et al.”

“134/2001 du 18 octobre 2001 consid. 3b et 4A_647/2011 du 26 janvier 2012 consid. 4.1; cf. également ATF 138 III 401 consid. 2.3.2) ou encore lorsque le locataire a renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et a exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 consid. 3c-d, cité notamment dans l'arrêt du Tribunal fédéral 4C.134/2001 déjà cité, consid. 3b). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 consid. 2.3.3;arrêt du Tribunal fédéral 4A_168/2014 du 30 octobre 2014 consid. 3.2.4 et autres arrêts cités). 4.1.4 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3 et les réf. citées; ACJC/1779/2020 du 14 décembre 2020 consid. 2.2.1). Lorsque le bailleur n'a pas apporté les éléments nécessaires pour permettre un calcul du rendement net, éléments qu'il est le seul à détenir, le juge est autorisé à se baser, faute de mieux, sur des données statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l'art.”

“1 CPC), pour attester des faits qui portent sur la période antérieure au 14 novembre 2019. Cette question peut cependant demeurer ouverte dans la mesure où le contenu de la pièce concernée n'apparaît pas déterminant pour l'issue du litige. 2.             2.1 Le premier grief invoqué par l'appelant porte sur la constatation des faits, telle qu'opérée par le Tribunal. Les faits dont il s'est prévalu s'agissant de ses recherches de solution de relogement sont pris en considération par la Cour, dans le cadre de l'établissement des faits de la cause, en vertu de son plein pouvoir d'examen, de sorte qu'une éventuelle violation des droits de l'appelant peut être réparée. 2.2 Dans un deuxième grief, l'appelant conteste le loyer fixé par le Tribunal. 2.2.1 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3 et les réf. citées). En doctrine, la question de savoir si le sous-bailleur peut ou non tirer profit de la sous-location, respectivement dans quelle mesure, est controversée, et le Tribunal fédéral a laissé la question ouverte (ATF 119 II 353 consid.”

“) il est mentionné qu’en raison de la « partialité de leur auteur », la force probante des dépositions est « faible » et qu’elles « doivent être corroborées par un autre moyen de preuve ». Le juge ne peut néanmoins parvenir à la conclusion que la force probante de la déclaration faite par une partie « en sa propre faveur », prise isolément, doit in concreto être qualifiée de faible, que lorsqu’il a administré cette preuve (ATF 143 III 297). 4.1.2 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312), en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 124 III 310 consid. 2b p. 312). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14). 4.1.3 Selon la jurisprudence, il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d'apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve (soit le bailleur) doit néanmoins collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est la seule à détenir.”

“a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). En revanche, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels l'emporte alors sur le critère du rendement net (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Dans l'action en contestation du loyer initial, le fardeau de la preuve des loyers usuels incombe alors au locataire. Toutefois, selon la jurisprudence, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation. Il incombe alors au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif (ATF 148 III 209 consid.”

“1 CPC), pour attester des faits qui portent sur la période antérieure au 14 novembre 2019. Cette question peut cependant demeurer ouverte dans la mesure où le contenu de la pièce concernée n'apparaît pas déterminant pour l'issue du litige. 2.             2.1 Le premier grief invoqué par l'appelant porte sur la constatation des faits, telle qu'opérée par le Tribunal. Les faits dont il s'est prévalu s'agissant de ses recherches de solution de relogement sont pris en considération par la Cour, dans le cadre de l'établissement des faits de la cause, en vertu de son plein pouvoir d'examen, de sorte qu'une éventuelle violation des droits de l'appelant peut être réparée. 2.2 Dans un deuxième grief, l'appelant conteste le loyer fixé par le Tribunal. 2.2.1 En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le Tribunal fédéral considère que le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b). Le rendement d'une sous-location ne peut être fixé pour le locataire (sous-bailleur) de la même manière que pour le propriétaire de l'immeuble. La notion de rendement effectif n'a en effet pas de sens pour le locataire qui peut au mieux faire un léger bénéfice sur la sous-location (cf. art. 262 al. 2 let. b CO; ATF 119 II 353 consid. 6e). Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal (ATF 124 III 62 consid. 2b p. 65; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3 et les réf. citées). En doctrine, la question de savoir si le sous-bailleur peut ou non tirer profit de la sous-location, respectivement dans quelle mesure, est controversée, et le Tribunal fédéral a laissé la question ouverte (ATF 119 II 353 consid.”

“Die relative Methode gilt grundsätzlich nur zwischen den konkreten Vertragspar- teien bzw. deren Universalsukzessoren (dazu BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b) und nur, soweit und solange die gültige Mietzinsgestaltung auf den Partei- erklärungen bei früheren Mietzinsfestsetzungen und damit auf dem Vertrauens- prinzip bzw. auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert. Wichtigster Anwendungs- fall ist der Verkauf der Mietsache (BGE 120 II 302; BGer, 9.7.2002, 4C.291/2001, E. 2b/gg; vgl. Art. 261 N 4), denn der Kaufpreis bildet nach Art. 269 OR den Aus- gangspunkt der Kostenmiete und zugleich den zentralen Finanzierungsfaktor für den Mietzins (BGE 147 III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 245 - 10 - E. 6.3 = Pra 2016 Nr. 33; BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 3.1.1). Ähnlich verhält es sich bei der Entlassung aus der Mietpreiskontrolle i.S.v. Art. 253b Abs. 3 OR, denn damit ist der Wegfall von Fördergeldern verbunden (BGE 146 III 346 E. 3.2; BGE 142 III 568 E. 1.3 f. = Pra 2017 Nr. 93; BGE 123 III 171 E. 6a = Pra 1997 Nr. 123; BGE 117 II 77). Kein Ausnahmetatbestand liegt vor beim Auslaufen einer Festhypothek (BGE 120 II 302), denn die relative Methode beruht auf einer Mo- dellrechnung und einem standardisierten Hypothekarzinssatz in Form des Refe- renzzinssatzes (dazu Art. 269a lit. b OR und hinten Ziff. 4.3.2). Beim Erbgang folgt die Weitergeltung der relativen Methode schon aus dem Prinzip der Universalsuk- zession (Art. 560 ZGB). Keine Durchbrechung kann es mangels zuverlässiger Preisbestimmung grundsätzlich auch bei verkaufsähnlichen Veräusserungen, na- mentlich bei gemischten Schenkungen und Erbteilungen geben, jedenfalls soweit der festgelegte Anrechnungswert nicht auf dem Spiel von Angebot und Nachfrage beruht, sondern auf einem Vorzugspreis oder einem übersetzten Anrechnungs- wert.”

“Obergeschoss aufgeführt. Während im Kaufvertrag nur vom Geschäftshaus "X." und von der Adresse an der N.-strasse 42 und 44 (nicht aber 46) die Rede ist, wird bei der Begründung des Stockwerkeigentums ausdrücklich die O.- strasse angegeben. Damit ist erstellt, dass sich die Wohnung nicht im Gebäudeteil befindet, welcher im Rahmen des Liegenschaftserwerbs vom 16. Dezember 2010 von der Beklagten erworben wurde. Auch kann nichts aus dem von den Klägern angeführten Entscheid des Kantonsge- richts Freiburg abgeleitet werden. Die Kläger verkennen, dass dort das Thema die steuerrechtliche Qualifikation von umfassenden Arbeiten – wie bspw. einer Ausker- nung – an einem Gebäude war (vgl. Kantonsgericht Freiburg, Steuergerichtshof, Ur- teil 604 2021 79 vom 24. Januar 2022 E. 3.3 und 4.3). Mit einem massgeblichen An- lagewert, sprich: einem Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR, hat das nichts zu tun. Gleich verhält es sich mit der Berufung der Kläger auf das Energiegesetz. Mit ihrer Argumentation schlagen die Kläger die konstante Bundesgerichtspraxis zum für eine Renditeberechnung massgeblichen Anlagewert in den Wind (vgl. oben Ziff. 3.1).”

“E. 2b/gg), denn Art. 269 OR erlaubt grundsätzlich die Neuberechnung des Mietzinses aufgrund des ausgehan- delten Kaufpreises (BGE 147 III 14 E. 5.1 und”

“269 CO). Le coût de ces travaux s'ajoute à la valeur d'origine de l'immeuble à concurrence des nouveaux fonds propres, étant précisé qu'en principe, seule la plus-value réelle à l'exclusion de la plus-value théorique découlant de l'art. 14 al. 1 OBLF est déterminante (ACJC/721/2012 du 21 mai 2012). Concernant les charges financières, elles correspondent à la rémunération des fonds empruntés (intérêts hypothécaires et autres intérêts dus à des tiers) (ATF 121 III 319 consid. 5b/dd). Seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b, BOHNET, op. cit., n. 60 ad art. 269 CO). Enfin, les bailleurs doivent procéder à une ventilation des comptes appartement par appartement. La valeur des parts peut être pondérée en fonction d'éléments qualitatifs lorsque des différences sensibles existent entre les différents logements (arrêt du Tribunal fédéral 4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3 et 4A_219/2007 du 26 novembre 2007 consid. 3.2.2, BOHNET, op. cit., n 13 ad art. 269 CO). 2.2 En l'espèce, le Tribunal a retenu que le prix d'achat de l'immeuble s'élevait à 740'000 fr., les frais de notaire à 22'208 fr. 40 et les travaux à plus-value à 500'000 fr., soit un prix de revient de l'immeuble de 1'262'208 fr. 40 (740'000 fr. + 22'208 fr. 40 + 500'000 fr.). Il a considéré que les fonds étrangers, constitués par une hypothèque sans amortissement, s'élevaient, lors de l'achat de l'immeuble en 1991 et lors des travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, à 350'000 fr., montant augmenté à 800'000 fr. au plus tôt en 2008. Le Tribunal a donc arrêté à raison le montant des fonds propres initiaux à 912'208 fr. 40 (1'262'208 fr. 40 – 350'000 fr.). Le calcul des premiers juges des fonds étrangers initiaux est correct, dans la mesure où la somme de 350'000 fr. à titre de fonds étrangers a permis d'exécuter les travaux à plus-value effectués entre 1991 et 1995, de sorte que seul ce montant peut être pris en considération. Ces derniers ayant été augmentés à 800'000 fr.”

“S'agissant de la prise en compte du taux de référence de l'intérêt hypothécaire de 1,5% (majoré de 2% pour tenir compte des charges et des frais de gestion), la recourante se limite à affirmer qu'il n'aurait aucune signification dès lors que les taux n'auraient cessé de varier et qu'il ne tiendrait pas compte de l'impossibilité pour elle de constituer des réserves pour les frais d'entretien ni de l'amortissement, sans toutefois indiquer quel taux hypothécaire devrait être appliqué en l'espèce. Elle se réfère, dans ses observations, à l'ATF 147 III 14 en relation avec les règles de calcul du rendement maximum au sens de l'art. 269 CO. Cette comparaison ne lui est d'aucune aide. Les principes applicables en matière de contrôle des loyers selon le droit public et de fixation des loyers selon le droit privé sont différents et ne prennent pas en compte les mêmes intérêts (cf. arrêt 1C_471/2018 du 7 novembre 2019 consid. 2.2, in SJ 2020 I 109). Si, en règle générale, les loyers fixés par l'autorité publique ne doivent pas dépasser trop largement les loyers déterminés au terme d'un calcul de rendement selon l'art. 269 CO pour le marché libre (cf. arrêt précité, consid. 2.3), l'inverse ne s'applique pas. C'est au contraire l'essence des loyers contrôlés que d'être moins chers que les loyers libres. Quant à la réserve d'entretien qu'elle n'aurait pas pu constituer, la recourante se borne à dire qu'elle serait inexistante compte tenu du montant " extrêmement bas " des derniers loyers appliqués. Il est douteux que le grief réponde aux exigences de motivation de l'art. 106 al. 2 LTF. En tout état, cette méthode qui consiste à tenir compte d'une part d'entretien, même théorique, n'apparaît pas arbitraire.”

“4 VMWG seien Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E.”

“In einem weiteren Punkt vertreten die Berufungskläger die Ansicht, bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investition sei die Amortisation des neu investierten Kapitals, entgegen der vom Mietgericht gewählten Vorgehensweise, nicht zu berücksichtigen. Soweit für die Berechnung einer Mietzinserhöhung wegen wertvermehrenden Investitionen die Amortisation des neu eingesetzten Kapitals zugelassen werde, widerspreche dies dem Grundsatz, dass der Mieter dem Vermieter nicht das Eigenkapital zu ersetzen habe. Der Vermieter realisiere bei Berücksichtigung der Amortisation somit einen missbräuchlichen Ertrag nach Art. 269 OR. Falls die Amortisation dennoch berücksichtigt werde, sei überdies auch die vom Mietgericht gewählte Amortisationsdauer von 30 Jahre zu kurz und müsse auf 40 oder 50 Jahre erhöht werden. Die Berufungsbeklagte ihrerseits legt dar, der Gesetzgeber habe Mehrleistungen der Vermieter ausdrücklich fördern wollen. Angesichts des immer noch relativ hohen Anteils der dem Vermieter verbleibenden Kosten bei umfassenden Sanierungen, in der Höhe von 30-50% der Baukosten, sei offenkundig, dass im Hinblick auf zukünftige Sanierungen angemessene Rückstellungen gebildet werden müssen und die Amortisation des neu investierten Kapitals bei der Berechnung der Mietzinsanpassung zu berücksichtigen sei. 3.2.6.1. Gemäss Art. 14 Abs. 4 VMWG sind Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter kann daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen.”

“Diese Rechtsprechung ist nach Auffassung der Kammer in (nur) einem Punkt zu präzisieren bzw. zu relativieren. Verweigert die Vermieterin die ihr oblie- gende Mitwirkung an der Sachverhaltsfeststellung und kann eine Nettorenditebe- rechnung aus diesem Grund nicht durchgeführt – und ein sich an der zulässigen - 20 - Nettorendite orientierender Anfangsmietzins auch nicht annäherungsweise ge- schätzt – werden, so darf nicht stattdessen auf das absolute Kriterium des orts- und quartierüblichen Mietzinses abgestellt werden. Bei Liegenschaften, die weni- ger als 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (sog. "Neuliegenschaften"; vgl. BGE 144 III 514, E. 3), kommt dem Kriterium der Kostenmiete (Art. 269 OR) gegenüber jenem der Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a OR) Vorrang zu, und es hat der Mieter grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Anfangsmietzins anhand einer Nettorenditeberechnung überprüft und gege- benenfalls anhand dieses Kriteriums neu festgesetzt wird. Beruft sich der Mieter darauf, die Vermieterin erziele eine übersetzte Nettorendite, so ist nur dann aus- nahmsweise auf das Kriterium der Vergleichsmiete auszuweichen, wenn sich die zulässige Nettorendite wegen objektiver Beweislosigkeit nicht feststellen lässt (vgl. insb. BGer, 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020, E. 4.2 [zur Publ. vorgese- hen]; BGE 124 III 310, E. 2b; 140 III 433, E. 3.1, je m.w.Nw.). Gründet die Beweis- losigkeit jedoch einzig in der Verweigerung der Vermieterin, die notwendigen An- gaben zu machen bzw. die relevanten Unterlagen einzureichen, so kann dies nicht zur Folge haben, dass anstelle einer Kostenmiete auf den üblichen Mietzins abgestellt wird. Der Vermieterin darf nämlich nicht gestattet werden, sich durch ih- re Verweigerungshaltung letztlich dem Einwand des Mieters zu entziehen, sie er- ziele aus der Mietsache einen übersetzten Ertrag, und dadurch seinen Anspruch auf Festsetzung des Mietzinses auf Grundlage einer Nettorenditeberechnung zu unterlaufen.”

“2 Si la formule officielle de notification de loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail n'est pas notifiée ou qu'elle ne contient pas les éléments nécessaires, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (nullité partielle) et le locataire peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l'éventuel trop-perçu (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3 ; TF 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.3 et 3.4 et les références citées, non publié à l’ATF 146 III 82 ; TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011 consid. 4.4). Lorsque la nullité partielle du bail est reconnue, il appartient au tribunal de compléter le contrat. Contrairement au cas de contestation du loyer initial selon l'art. 270 CO, le juge n'est pas appelé à examiner le caractère abusif ou admissible du loyer initial en fonction des critères invoqués par les parties, puisque la clause qui en stipule le montant est frappée de nullité (Fetter, La contestation du loyer initial, Etude de l'article 270 CO, thèse Berne 2005, nn. 231 et 558, pp. 106 et 255). Le juge appelé à fixer le loyer initial par suite d'une communication défectueuse de ce loyer doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible au regard de l'art. 269 CO relatif à la protection contre les loyers abusifs, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Le loyer convenu constitue la limite supérieure du loyer à fixer. Le juge exerce un pouvoir d'appréciation plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer communiqué selon les formes prescrites ; il n'a pas à limiter son intervention à l'éventualité où le loyer convenu est abusif. Le juge doit néanmoins respecter la hiérarchie des facteurs précités. Le critère du rendement admissible au regard de l'art. 269 CO prime les autres méthodes de détermination du loyer. Ni le loyer perçu du précédent locataire ni les loyers usuels de la localité ou du quartier n'entrent en considération lorsque le bailleur n'apporte pas les éléments nécessaires au calcul du rendement admissible ; le juge se réfère alors aux données statistiques disponibles ou à son expérience. La hiérarchie des critères du rendement admissible, d'une part, et des loyers usuels de la localité ou du quartier, d'autre part, est en principe inversée lorsque le logement en cause a été construit ou acquis par le bailleur plus de trente ans avant la conclusion du contrat (TF 4A_211/2020 du 25 août 2020 consid.”

“Une motion du 6 novembre 2018 de la Commission des affaires juridiques du Conseil des Etats (n° 18.4101, "Révision des règles applicables à la fixation des loyers des habitations et des locaux commerciaux"), à laquelle le Conseil fédéral était disposé à donner suite, la situation ayant évolué depuis l'entrée en vigueur des méthodes de calcul des loyers, n'a pourtant pas abouti. Quant à la BGE 147 III 14 S. 27 jurisprudence limitant l'adaptation des fonds propres au renchérissement à 40 % de l'investissement total, sans égard aux fonds propres effectivement investis par le bailleur, l'initiative parlementaire du Conseiller national Olivier Feller la taxe d'arbitraire, réclamant une revalorisation de la totalité des fonds propres. Des critiques et/ou changements de système de calcul ont également été proposés en doctrine. Il a notamment été mis l'accent sur les résultats abusifs auxquels aboutit souvent le calcul de rendement (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 269 CO), sur son inadéquation avec la réalité économique et l'inégalité de traitement entre les propriétaires de longue date et ceux qui viennent d'acquérir un immeuble (BEAT ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 8 ad art. 269 CO), sur les exigences des directives de l'Association suisse des banquiers qui préconisent de n'accorder des prêts hypothécaires au taux du marché que si les revenus locatifs se situent entre 4,5 et 5 % et sur les difficultés auxquelles font face les caisses de prévoyance professionnelle qui doivent servir des rentes à leurs assurés (MARK MÜLLER, La fixation du taux de rendement net admissible des fonds propres: pour un changement de jurisprudence, CdB 2016 p. 6 s.). La jurisprudence rendue en 1986 et 1994 visait pourtant bien à permettre au bailleur de percevoir un rendement convenable du capital qu'il avait investi, lequel doit tenir compte notamment des risques qu'il encourt (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.), ce qui n'est plus le cas dans la conjoncture actuelle.”

“269 OR) und so das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse nur angewendet wird, wenn es schwierig oder unmöglich ist, den übermässigen Nettoertrag zu bestimmen (BGE 147 III 14 E. 4.2 mit Hinweisen). Bei Altliegenschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrags (Urteil BGer 4A_183/2020 vom 6. Mai 2021; BGE 147 III 14 E. 4.2). Nach der Rechtsprechung trägt der Mieter, der den Anfangsmietzins anficht, die Beweislast für den übersetzten Ertrag, den der Vermieter aus der Mietsache erzielt. Allerdings ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, dass die nicht beweisbelastete Partei bei der Beweiserhebung mitzuwirken hat, wenn sie allein von der Sachlage genauere Kenntnis hat und über die einschlägigen Beweismittel verfügt. In einem ersten Schritt ist zu bestimmen, ob die von den Parteien eingereichten Unterlagen für die Berechnung der Nettorendite genügen oder nicht. Wenn dies der Fall ist, ist einzig auf dieser Grundlage zu bestimmen, ob der Mietzins missbräuchlich im Sinne von Art. 269 OR ist. Ist dies nicht der Fall, weil dem Richter keine oder nur ungenügende Unterlagen eingereicht wurden, ist in einem zweiten Schritt zu unterscheiden, ob diese Untätigkeit dem Vermieter zuzurechnen ist oder nicht. Vermag der Vermieter die unterlassene Mitwirkung bei der Vorlage der Unterlagen zu rechtfertigen, so kann daraus nichts für die Beweiswürdigung abgeleitet werden. Der Richter wird ausschliesslich Statistiken berücksichtigen, aus denen sich mangels besserer Anhaltspunkte der zulässige Mietzins festlegen lässt, wobei die Zahlen gegebenenfalls aufgrund der konkreten Merkmale der betroffenen Wohnung, des vom Vormieter bezahlten Mietzinses oder der Erfahrung des Richters zu gewichten sind. Ist dies nicht der Fall, weil der Vermieter ohne jegliche Begründung die Vorlage der in seinem Besitz befindlichen Buchhaltungsunterlagen verweigert oder versäumt hat, muss in einem dritten Schritt zwischen den dem Richter zur Verfügung stehenden Beweismitteln unterschieden werden. In Ermangelung anderer Beweismittel kann die Weigerung des Vermieters dazu führen, dass der Richter von der vollständigen oder teilweisen Unwahrheit seiner Behauptungen überzeugt wird und folglich den Angaben des Mieters glaubt.”

“Quant au dernier élément intervenant dans le calcul, il correspondait à 0,5 % par le passé puisqu'il était calqué sur le pourcentage prévalant dans le cadre du calcul du rendement net (art. 269 CO). Comme la recourante l'a discerné, l'ATF 147 III 14 a toutefois changé cette donne. Cet arrêt, rendu en 2020, modifie une jurisprudence remontant à”

“Dans le cadre de la méthode du rendement net (art. 269 CO), le loyer admissible est calculé en additionnant le rendement des fonds propres aux charges immobilières (soit les intérêts hypothécaires, les frais d'entretien et les frais d'exploitation effectifs) (cf. à ce sujet, arrêts 4A_288/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1 et 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Le rendement des fonds propres correspond aux fonds propres investis, multipliés par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute un supplément. Ce supplément a été pendant longtemps de 0,5 % jusqu'à ce que le Tribunal fédéral le porte à 2 % en 2020, tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4).”

“La méthode du rendement net au sens de l'art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis; elle distingue donc entre fonds propres et fonds étrangers investis pour l'acquisition ou la construction de l'immeuble (ainsi que pour les travaux à plus-value; ATF 147 III 14 consid. 7.2.1; 141 III 245 consid. 6.6). L'idée est que le bailleur doit pouvoir fixer un loyer qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable sur le capital propre investi; c'est donc le rendement net de ce capital qui ne doit pas se révéler excessif (cf., sous l'empire de l'art. 19 AMSL, ATF 106 II 356 consid. 2). Pour les besoins de ce calcul (voir les arrêts 4A_288/2020 du 13 janvier 2021 consid. 5.1 et 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2), les fonds propres effectivement (et non théoriquement) investis par le propriétaire sont rentés à un taux correspondant à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence pour autant que ce dernier atteigne un pourcentage inférieur ou égal à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8.4 in fine) tandis que les fonds étrangers sont pris en compte (à titre de charges immobilières) au taux hypothécaire effectif.”

“Il y a dorénavant lieu d'appliquer aux fonds propres investis réévalués un taux de rendement de 2% augmenté du taux d'intérêt hypothécaire de référence afin d'obtenir le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués (arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019 précité consid. 8.4). 5° A ce rendement admissible des fonds propres, il faut ajouter les charges immobilières annuelles, soit les charges financières (en particulier les intérêts hypothécaires dus sur les emprunts), les charges courantes (ou d'exploitation; impôts, primes d'assurances, frais de gérance, etc.) et les charges d'entretien, pour obtenir l'état locatif annuel admissible (Ibid.). Les travaux d'entretien sont en principe intégrés dans les charges lorsqu'ils ont été exécutés et payés. Il faut procéder à une moyenne des charges encourues les cinq dernières années - cas échéant au moins les trois dernières années - précédant le calcul de rendement (ATF 142 III 568 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 3.1). Pour le calcul des charges financières, seuls les fonds étrangers initiaux sont pris en compte. Une augmentation ultérieure des fonds étrangers n'est pas prise en considération (ATF 123 III 171 consid. 6a et 6b; Bohnet, op. cit., n. 22 et 60 ad art. 269 CO). 6° Il s'agit ensuite de ventiler ce résultat appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Généralement, on ventile au prorata de la surface, du volume des logements ou du nombre de pièces (arrêt du Tribunal fédéral 4A_239/2018 du 19 février 2019 consid. 5.2.2). Il est parfois difficile de trouver une clé de répartition, par exemple lorsque le bailleur a procédé à la rénovation de certains logements ou locaux, à l'exclusion d'autres, ou que les travaux ont été réalisés à des moments différents. Lorsque les travaux à plus-value (i.e. les prestations supplémentaires) bénéficient à tous les locataires, la clé de répartition choisie doit tenir compte de la mesure dans laquelle chaque locataire en profite. Lorsqu'un ou certains locataires bénéficient seuls des travaux à plus-value, il faudra ventiler ceux-ci, en fonction des factures des entreprises, par logement ou local commercial. Lorsque la clé de répartition choisie par le bailleur ne répercute pas les coûts selon ces principes, elle est insoutenable et le juge appliquera le système qu'il jugera équitable (Ibid.”

“Zwischen den Parteien blieb umstritten, ob es sich vorliegend um eine Neu- oder Altbaute handelt und dementsprechend auch, ob das Kriterium der Nettorendi- teberechnung oder das der Orts- und Quartierüblichkeit massgebend ist. Wie von den Klägern vorgebracht, haben diverse Übertragungsvorgänge stattgefunden, wes- halb zu prüfen ist, ob einer dieser Vorgänge eine Eigentumsübertragung darstellte, welche auf einem verlässlichen Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR und Art. 10 VMWG beruhte und damit – wie von den Klägern behauptet – als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage kommen könnte. Die Beklagte stellt sich diesbezüglich auf den Standpunkt, dass die von den Klägern aufgeworfenen Vorgänge auf einer blossen Veränderung ihrer Rechtsform oder der Konzernstruktur beruhen und nicht als Anknüpfungspunkt für eine Renditeberechnung taugen und somit keinen Einfluss auf die Qualifizierung der Liegenschaft als Altbaute haben.”

“Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels l'emporte alors sur le critère du rendement net (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2). Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 140 III 433 consid. 3.1; 122 III 257 consid. 4a/bb). Selon la jurisprudence, est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail.”

“Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée: le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (ATF 148 III 209 consid.”

“Partant, il convient de considérer que le loyer fixé dans le contrat de bail et dans l'avis de fixation du loyer initial n'est pas nul sur la base des principes fixés dans la LDTR, dès lors que le loyer en cause n'est pas bloqué au sens de cette loi. Le grief de l'appelante est donc fondé sur ce point. 4. Il convient néanmoins encore d'examiner si le loyer peut être qualifié d'abusif. L'appelante reproche au Tribunal d'avoir considéré que tel était le cas. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 4.1.2 Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1; 139 III 13 consid. 3.1.2). Pour un immeuble ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 148 III 209 consid.”

“In einem gemeinsamen Mietverhältnis genügt das für den genannten formalen Anfechtungsgrund, denn ein Mitmieter kann eine Mietzinsanfechtung auch ohne Mitwirkung des anderen vor Gericht bringen (BGE 146 III 346 E. 2.3). Die Voraussetzung des Zwangs zum Vertragsabschluss zufolge Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ist demnach erfüllt und die 30-tägige Anfechtungs- frist wurde eingehalten. 3. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 3.1. Grundlagen 3.1.1. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) bzw. wenn sie den Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse verlassen (Art. 269a lit. a OR). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise einen übersetzten Ertrag verschafft. 3.1.2. Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Miet- zinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete; BGE 144 III 514 E. 2.1 [= Pra 2019 Nr. 77]). Bei Altliegenschaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die min- destens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3 [=Pra 2019 Nr. 77]) – wird diese (vom Wortlaut des Ge- setzes an sich vorgezeichnete) Hierarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei solchen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforder- - 17 - lichen Belege regelmässig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Re- alitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von Alt- mietzinsen an die Vergleichsmiete zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein «übersetzter» Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten gegenüber Neuerwerbern nicht be- nachteiligen.”

“à 159.3), était fondée. Selon cette décision, confirmée par l'autorité d'appel, la locataire pouvait prétendre à une baisse de loyer, et un loyer de 20'580 fr. par an était admissible. La recourante ne le conteste en rien. En appel, celle-ci avait essentiellement critiqué le montant retenu pour les frais de gérance, ainsi que les charges pour les 19 places de parc en sous-sol (soit 3 %, à défaut de pièces détaillées), et opposé qu'elle avait, comme caisse de prévoyance, un besoin spécifique de rendement atteignant 4,55 %. Les juges cantonaux ont exclu ses arguments et considéré que la jurisprudence fédérale, singulièrement l'ATF 147 III 14 consid. 8.4, ainsi que les règles du CO avaient été appliquées "à bon droit", respectivement que les dispositions légales relatives aux caisses de pension, de même que des expertises actuarielles spécifiques, n'entraient pas en considération in casu dans le calcul de rendement fondé sur l'art. 269 CO.”

“A______ a également produit un avis de droit de BV______, ancien président du Tribunal fédéral, mandaté par ses soins, et selon lequel les formules officielles de notification du loyer initial ne constituent pas des titres. Afin de délimiter le faux intellectuel du simple mensonge écrit, il convenait de se poser la question de savoir si le déclarant revêtait une position assimilable à un garant, laquelle ne devait être admise, dans la relation entre deux sujets de droit privé, que lorsque l'une des parties assumait une obligation particulière, à l'instar de l'architecte qui avait une obligation de vérification du décompte final. Or le bailleur n'assumait pas d'obligation comparable à l'égard du locataire. Il ressortait par ailleurs de la jurisprudence que la qualification de faux intellectuel avait été niée s'agissant d'un affidavit produit en justice civile et qui contenait des indications inexactes, parce que celles-ci étaient sujettes à vérification par l'autorité. Selon ce raisonnement, le formulaire d'avis de notification du loyer initial contenant des indications inexactes mais vérifiables lors d'un procès civil, ne constituait pas non plus un faux intellectuel. Enfin, l'art. 269 al. 2 CO applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO se référait à un formulaire au moyen duquel une augmentation de loyer devait être communiquée et motivée. La loi ne prévoyait que la nullité au cas où la communication n'avait pas eu lieu au moyen du formulaire prescrit. L'on ne voyait dès lors pas comment un faux intellectuel pouvait être commis au moyen d'un tel formulaire. Le législateur ne s'était nullement prononcé sur la punissabilité de déclarations inexactes faites sur ledit formulaire. Une condamnation pour faux dans les titres en l'espèce s'opposait ainsi au principe nulle crimen sine lege. Accès au dossier n.a. Le 27 mars 2019, le TCO a offert de remettre une copie de la procédure à A______ si la demande en était faite rapidement, dès lors que le dossier devait être acheminé au Tribunal fédéral en raison d'un recours interjeté par le précité. A______ a répondu le lendemain souhaiter recevoir dans les meilleurs délais une copie numérotée de la procédure. Malgré une note au dossier intitulée "Demande de photocopie" datée du 27 mars 2019 signée du greffe du Tribunal pénal : "Svp besoin d'une copie urgente car le dossier doit partir au Tribunal fédéral.”

“A______ a également produit un avis de droit de BV______, ancien président du Tribunal fédéral, mandaté par ses soins, et selon lequel les formules officielles de notification du loyer initial ne constituent pas des titres. Afin de délimiter le faux intellectuel du simple mensonge écrit, il convenait de se poser la question de savoir si le déclarant revêtait une position assimilable à un garant, laquelle ne devait être admise, dans la relation entre deux sujets de droit privé, que lorsque l'une des parties assumait une obligation particulière, à l'instar de l'architecte qui avait une obligation de vérification du décompte final. Or le bailleur n'assumait pas d'obligation comparable à l'égard du locataire. Il ressortait par ailleurs de la jurisprudence que la qualification de faux intellectuel avait été niée s'agissant d'un affidavit produit en justice civile et qui contenait des indications inexactes, parce que celles-ci étaient sujettes à vérification par l'autorité. Selon ce raisonnement, le formulaire d'avis de notification du loyer initial contenant des indications inexactes mais vérifiables lors d'un procès civil, ne constituait pas non plus un faux intellectuel. Enfin, l'art. 269 al. 2 CO applicable par renvoi de l'art. 270 al. 2 CO se référait à un formulaire au moyen duquel une augmentation de loyer devait être communiquée et motivée. La loi ne prévoyait que la nullité au cas où la communication n'avait pas eu lieu au moyen du formulaire prescrit. L'on ne voyait dès lors pas comment un faux intellectuel pouvait être commis au moyen d'un tel formulaire. Le législateur ne s'était nullement prononcé sur la punissabilité de déclarations inexactes faites sur ledit formulaire. Une condamnation pour faux dans les titres en l'espèce s'opposait ainsi au principe nulle crimen sine lege. Accès au dossier n.a. Le 27 mars 2019, le TCO a offert de remettre une copie de la procédure à A______ si la demande en était faite rapidement, dès lors que le dossier devait être acheminé au Tribunal fédéral en raison d'un recours interjeté par le précité. A______ a répondu le lendemain souhaiter recevoir dans les meilleurs délais une copie numérotée de la procédure. Malgré une note au dossier intitulée "Demande de photocopie" datée du 27 mars 2019 signée du greffe du Tribunal pénal : "Svp besoin d'une copie urgente car le dossier doit partir au Tribunal fédéral.”

“La bailleresse considère également que les juges ont violé le droit en indiquant que le fait de ne pas donner suite à l'ordonnance entreprise constituerait un indice d'un rendement abusif caché, alors qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de le faire, puisqu'il ne pourrait être recouru aux pièces établissant l'acquisition et la construction de l'immeuble, celui-ci étant le fruit d'opérations de regroupement parcellaires. 2.1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton (art. 269d al. 1 CO). En cas de contestation d'une hausse du loyer, la motivation par le demandeur de ses prétentions fixe, en règle générale, le cadre du débat judiciaire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_571/2017 du 18 juillet 2018 consid. 4.1.1.1; LACHAT/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 691). 2.2 Le montant du loyer est abusif lorsqu'il permet d'obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Pour les immeubles anciens, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut, ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (arrêt du Tribunal fédéral 4A_191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les réf. cit.). Le Tribunal fédéral considère qu'un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Le délai de trente ans commence donc à courir soit à la date de la construction de l'immeuble (Datum der Erstellung der Liegenschaft), soit à celle de sa dernière acquisition (Datum des letzten Erwerbs der Liegenschaft), et doit être échu au moment du début du bail (Anfang der Miete; ATF 144 III 514 consid. 3.2; 140 III 433 consid. 3.1.1). Le Tribunal fédéral n'a pas défini plus précisément la notion de "date de construction", notamment pour savoir s'il fallait entendre par là la date d'ouverture du chantier, celle de livraison de l'ouvrage achevé ou toute autre date représentative d'une étape précise dans la construction de l'immeuble (ACJC/432/2021 du 12 avril 2021 consid.”

“Wenn das Bundesgericht dafürhält, es seien verfügbare kantonale oder kommunale Statistiken – die naturgemäss nur Aussagen über den orts- und quar- tierüblichen Mietzins zulassen (Art. 269 lit. a OR) – im Rahmen der richterlichen Mietzinsfestsetzung auch dann mitzuberücksichtigen, wenn dem Kriterium der Kostenmiete (Art. 269 OR) Vorrang zukommt und wenn dem Mieter, der sich auf dieses Kriterium beruft, ein Nachweis der zulässigen Nettorendite einzig aufgrund einer ungerechtfertigten Mitwirkungsverweigerung der Vermieterin misslingt ([BGE 147 III 14] E. 6.1.3/b; BGer 4A_461/2015 vom 15. Februar 2016, E. 3.3.1/b), so kann damit nicht gemeint sein, dass die Festsetzung des Anfangsmietzinses in ei- nem solchen Fall auf der Grundlage des Kriteriums der Vergleichsmiete zu erfol- gen hat. Vielmehr muss es grundsätzlich, wenn die zulässige Nettorendite nicht aufgrund anderer Beweismittel wenigstens annäherungsweise geschätzt werden kann, bei den Behauptungen des Mieters bleiben, die dieser zur Kostenmiete auf- gestellt hat. Andernfalls würde der Vermieterin erlaubt, durch ihre ungerechtfer- tigte Mitwirkungsverweigerung eine – für sie unter Umständen günstige – Aus- wechslung des massgeblichen materiell-rechtlichen Beurteilungskriteriums herbei- zuführen.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“Toutefois, s’il dispose de données statistiques cantonales ou communales, le juge ne peut se contenter de tirer les conséquences du refus du bailleur, mais doit faire intervenir ces données dans le cadre de l’appréciation globale des preuves. Ces statistiques, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, constituent, faute de mieux, un repère objectif pouvant être pris en compte pour fixer le loyer admissible, le cas échéant en pondérant les chiffres en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du loyer payé par le précédent locataire ou de l’expérience du juge (cf. ATF 142 III 575 consid. 2.2). 4.1.3 Le législateur était parfaitement conscient des risques inhérents à un système des loyers calculés sur la base des coûts. C’est la raison pour laquelle, prévoyant que l’art. 269 CO risquait de mettre un frein à la construction de nouveaux logements, il a introduit, en 1989, la possibilité, pour les « constructions récentes », de calculer le loyer en fonction du rendement brut, celui-ci permettant au bailleur d’obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères légaux ; il s’agit d’une exception au rendement net prévu à l’art. 269 CO (TF 4A_465/2015 du 1er mars 2016 consid. 5.6.1). L’art. 269a let. c CO ne s’applique qu’aux constructions récentes, soit celles dont il est encore aisé de déterminer le prix de revient, ce qui est le cas pour les immeubles jusqu’à dix ans d’âge environ (Lachat et al., op. cit., p. 619), étant précisé qu’est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins au moment où débute le bail (cf., pour le détail, ATF 148 III 209 consid. 3.1 et les arrêts cités). Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (Lachat et al., op. cit., p. 619). Le taux de rendement admissible se définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser son capital propre et assumer ses charges financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges courantes et ses frais d’entretien.”

“________ s’est basée sur un taux hypothécaire de référence de 2 % lors de la conclusion du contrat de bail en 2014, de 1.75 % en 2015, de 1.5 % de 2016 à 2019 et de 1.25 % en 2020. La défenderesse a ensuite majoré ces taux de 2 %, de sorte qu’elle a appliqué un taux de rendement de 4 % en 2014, de 3.75 % en 2015, de 3.5 % de 2016 à 2019 et de 3.25 % en 2020. Les demandeurs ayant admis que le loyer admissible soit fixé d’année en année en fonction de ces taux (cf. ch. 20 à 23, let. i, de la réplique du 23 avril 2021), il sera procédé de la sorte, dès lors que, comme C.________ et B.________ l’ont relevé à juste titre dans leur réplique, le juge ne peut pas tenir compte de faits et de moyens de preuve contre la volonté des parties dans le cadre de la maxime inquisitoire sociale applicable à la présente procédure (cf. décision entreprise, consid. 2. d), p. 11 s. et réf. citées). 2.4. Le Tribunal des baux a correctement exposé les énoncés de faits légaux, la doctrine et la jurisprudence relatifs aux art. 269 ss CO, si bien qu’il suffit d’y renvoyer pour ajouter qu’aux termes de l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Toutefois, selon l’art. 269a let. c CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, comme c’est le cas en l’espèce, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais. Le calcul du rendement brut sert à déterminer les loyers admissibles par rapport au coût de revient de l’immeuble et s’applique avant tout dans le cadre d’une contestation du loyer initial (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, n. 21.6.2 p. 618 et réf. citées). Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (ibidem). Le taux de rendement admissible se définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les frais ».”

“Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat et al., loc. cit.). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral, en matière de calcul de rendement net, admet que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypo-thécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (cf. ATF 147 III 14 consid 8.4). Il admet également que la limitation à 40% du coût des fonds propres, sans égard aux fonds propres réellement investis, ne peut alors être maintenue (cf. ATF 147 III 14 consid. 8.3). La doctrine et la jurisprudence cantonale en ont déduit que le taux de rendement admissible en matière de calcul du rendement brut devait également être réévalué, sauf à être inférieur au rendement net, ce qui serait difficilement compréhensible, et que la majoration de 2% à 2,5%, voire à 3% (cf. supra), devait ainsi être de 3,5% à 4% (cf. CACI 1er avril 2021/162 consid. 4.2 ; Conod, « Rendement net art. 269 CO ; réévaluation des fonds propres ; taux de rendement des fonds propres », Newsletter bail.ch, décembre 2020, p. 7). 4.2 4.2.1 En l’espèce, l’immeuble dans lequel l’intimé loue le logement litigieux à l’appelante a été érigé il y a moins de dix ans, de sorte qu’il s’agit d’une construction récente. Dans ce cas, les premiers juges pouvaient, dans le cadre du calcul du loyer initial, faire exception au calcul selon le rendement net prévu à l’art. 269 CO et fixer le loyer initial en appliquant le critère du rendement brut au sens de l’art. 269a let. c CO, l’application de ce critère étant d’ailleurs plus favorable au bailleur qu’un calcul du rendement net de l’immeuble concerné. Les éléments nécessaires au calcul du rendement brut de l’immeuble figurent au dossier, de sorte que le recours à des statistiques était exclu. On sait en effet que le prix d’acquisition du terrain s’est élevé à 813’680 fr., que le coût de la construction s’est monté à 4’412’281 fr. et que la construction du garage, qui ne doit pas être prise en compte dans la mesure où l’intimé n’y loue aucune place de parc, a coûté 475’465 francs.”

“227 CPC ne peut dès lors être reprochée. En conclusion, l’autorisation de procéder est valable et la demande introduite par les intimés sur cette base est recevable. Le grief de l’appelante doit être rejeté. 4. 4.1 L’appelante invoque une violation de l’art. 269a CO au regard du taux de rendement brut retenu par les premiers juges, à hauteur de 3,75 %. Selon elle, le taux hypothécaire de référence – de 1,5 % au moment de la conclusion du contrat – n’aurait pas dû être utilisé. Il aurait fallu prendre en compte le taux d’intérêt technique imposé par la loi et les autorités de surveillance en sa qualité de caisse de pensions. Il s’agirait de tenir compte d’un taux de 2,5 %. En outre, la majoration du taux de rendement aurait dû être fixée selon l’appelante à 2,5 % et non à 2,25 % comme l’ont retenu les premiers juges, compte tenu de la bonne qualité des matériaux de construction utilisés. Ainsi, le taux de rendement brut admissible invoqué par l’appelante devrait s’élever à 5 %. 4.2 Aux termes de l’art. 269 CO, les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré. Toutefois, selon l’art. 269a let. c CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment, se situent, lorsqu’il s’agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais. L’art. 269a let. c CO ne s’applique qu’aux constructions récentes, soit celles dont il est encore aisé de déterminer le prix de revient, ce qui est le cas pour les immeubles jusqu’à dix ans d’âge environ (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 21.6.4 p. 619). Le calcul de rendement brut sert à déterminer les loyers admissibles par rapport au coût de revient de l’immeuble et s’applique avant tout dans le cadre d’une contestation du loyer initial (Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.2 p. 618 ). Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (Lachat/Stastny, ibidem et réf.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“Exceptionnellement, selon les circonstances, même la résiliation donnée pour obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, pourra être constitutive d'abus de droit lorsque, par exemple, le bailleur ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante et n'en fait pas moins usage afin de se débarrasser commodément, par ce biais, d'un locataire qui ne lui convient plus. Il s'agit uniquement pour le juge de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, et non de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée, ni de fixer le loyer maximal non abusif (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.1; 4A_69/2021, précité, consid. 4.1.3 et les références citées). Il découle de la jurisprudence que le bailleur a notamment la possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel très avantageux ne procure pas au bailleur un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO; ATF 141 III 245 consid. 6.3; 122 III 257 consid. 3) ou aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Cette jurisprudence, qui repose sur l'application de la méthode de calcul absolue, a fait l'objet de critiques en doctrine: dès lors que le locataire actuel bénéficie de la protection de son loyer selon la méthode relative, la résiliation ordinaire du bail pour obtenir, selon la méthode de calcul absolue, un loyer plus élevé d'un nouveau locataire reviendrait à détourner les règles sur l'augmentation de loyer (arrêts 4A_448/2021, précité, consid. 3.1.1; 4A_69/2021, précité, consid. 4.1.3 et les références citées). Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ici ces critiques, puisque le recours doit de toute manière être rejeté comme on va le voir.”

“Exceptionnellement, selon les circonstances, même la résiliation donnée pour obtenir un rendement plus élevé, mais non abusif, pourra être constitutive d'abus de droit lorsque, par exemple, le bailleur ne dispose que d'une réserve de hausse insignifiante et n'en fait pas moins usage afin de se débarrasser commodément, par ce biais, d'un locataire qui ne lui convient plus. Il s'agit uniquement pour le juge de déterminer si une augmentation est possible en application de la méthode absolue, et non de se prononcer sur le caractère abusif ou non d'une augmentation déterminée, ni de fixer le loyer maximal non abusif (ATF 136 III 74 consid. 2.1; 120 II 105 consid. 3b/bb; arrêts 4A_293/2016 précité consid. 5.2.3 et les arrêts cités, non publié in ATF 143 III 15; 4A_211/2015 du 8 décembre 2015 consid. 2; 4A_472/2007 du 11 mars 2008 consid. 2.1 et les arrêts cités). Il découle de la jurisprudence que le bailleur a notamment la possibilité de résilier de manière ordinaire un contrat de bail lorsque le loyer actuel très avantageux ne procure pas au bailleur un revenu correspondant au rendement net admissible (art. 269 CO; ATF 141 III 245 consid. 6.3; 122 III 257 consid. 3) ou aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a let. a CO; ATF 141 III 569 consid. 2.1.2). Cette jurisprudence, qui repose sur l'application de la méthode de calcul absolue, a fait l'objet de critiques en doctrine: dès lors que le locataire actuel bénéficie de la protection de son loyer selon la méthode relative, la résiliation ordinaire du bail pour obtenir, selon la méthode de calcul absolue, un loyer plus élevé d'un nouveau locataire reviendrait à détourner les règles sur l'augmentation de loyer (cf. notamment ROGER WEBER, Basler Kommentar, 7e éd. 2020, no 16 ad art. 271/271 a CO et les références citées; ANITA THANEI, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 789 et les références de la note 120; SOLUNA GIRÓN, Die missbräuchliche Kündigung von Wohn- und Geschäftsraummiete, in Jusletter du 25 août 2014, n. 92-94). Il n'y a toutefois pas lieu d'examiner ici ces critiques, puisque seul est litigieux en l'espèce un élément factuel, soit l'éventuelle admission par l'héritier du fait que le loyer dont il s'acquitte est inférieur au loyer du marché.”

“C'est dans le cadre de l'appréciation des preuves que le juge tirera les conséquences d'un refus de collaborer à l'administration de la preuve (ATF 142 III 568 consid. 2.1, Lachat & al., op. cit., p. 537). 3.2 En l’espèce, l’appelante n’a pas produit les documents permettant de démontrer l’existence des frais de représentants du maître d’ouvrage (13'307 fr. 15) et de parking (2'916 fr. 30). Elle n’a pas non plus justifié d’un motif légitime pour lequel ces documents n’ont pas pu être produits. De plus, les intimés ne pouvaient être tenus d’obtenir ces pièces eux-mêmes auprès des tiers concernés. Il en découle que les frais précités ne doivent pas être retenus, ni intégrés au calcul de rendement. Le montant total des coûts d’investissement effectifs de 7'722'884 fr. 10 doit ainsi être retenu. 4. Dans un second moyen, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir procédé à un calcul des charges courantes et d’entretien forfaitaire sur la base d’un décompte qu’elle avait effectué, portant sur l’ensemble des immeubles sis 1 à 11 et 16 à 20 chemin 1______, et de n’avoir pas tenu compte des spécificités de chaque immeuble. 4.1 L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6a). Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard au modèle théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (ATF 122 III 257 consid. 3a; 120 II 100 consid. 5). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., n. 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est due à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid.”

“En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier.”

“L'intimé lui reproche d'avoir pris en compte une durée d'amortissement des travaux de 25 ans au lieu de 30 ans. 5.1 L'art. 14 al. 4 OBLF dispose que les hausses de loyer fondées sur des investissements créant des plus-values et sur des améliorations énergétiques sont réputées non abusives lorsqu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais d'intérêts, d'amortissement et d'entretien résultant de l'investissement. Le juge fera notamment appel à l'expérience de la vie pour fixer tant la durée d'amortissement que le taux d'intérêt (ATF 118 II 415 consid. 3c). 5.1.1 Selon une jurisprudence établie du Tribunal fédéral, le taux de rendement admissible était, en règle générale, égal à l'intérêt hypothécaire de premier rang majoré de 1/2% (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa et les références citées, voir également ATF 141 III 245 consid. 6.5). Ce même taux d'intérêt était applicable au taux de rendement admissible suite à des travaux à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3c/aa; CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres; arrêt du Tribunal fédéral 4A_554/2019; Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7). Dans le cadre d'un revirement de jurisprudence relatif à la fixation d'un loyer initial, le Tribunal fédéral a estimé que le taux de rendement des fonds propres admissible était équivalent au taux hypothécaire de référence augmenté de 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4), dans la mesure où et jusqu'à ce que le taux hypothécaire ne dépasse pas 2%. La jurisprudence ne précise pas si la nouvelle règle énoncée serait également applicable au calcul du rendement admissible dans le cadre de travaux à plus-value évoqués précédemment (ATF 147 III 14 consid. 8.4). La doctrine est partagée sur la question : Conod considère qu'aucune raison ne justifie l'existence de taux de rendement admissibles différents dans le cadre de calculs de rendement net et de travaux à plus-value (CONOD, op. cit., p. 7). STASTNY et MIETRECHTSPRAXIS considèrent que le taux majoré de 2% déterminé par le Tribunal fédéral dans un cas particulier ne peut s'appliquer aux prestations supplémentaires du bailleur.”

“4 VMWG seien Mietzinserhöhungen wegen wertvermehrender Investitionen und energetischer Verbesserungen nicht missbräuchlich, wenn sie den angemessenen Satz für Verzinsung, Amortisation und Unterhalt der Investition nicht überschreiten. Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E.”

“Diese Rechtsprechung ist nach Auffassung der Kammer in (nur) einem Punkt zu präzisieren bzw. zu relativieren. Verweigert die Vermieterin die ihr oblie- gende Mitwirkung an der Sachverhaltsfeststellung und kann eine Nettorenditebe- rechnung aus diesem Grund nicht durchgeführt – und ein sich an der zulässigen - 20 - Nettorendite orientierender Anfangsmietzins auch nicht annäherungsweise ge- schätzt – werden, so darf nicht stattdessen auf das absolute Kriterium des orts- und quartierüblichen Mietzinses abgestellt werden. Bei Liegenschaften, die weni- ger als 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (sog. "Neuliegenschaften"; vgl. BGE 144 III 514, E. 3), kommt dem Kriterium der Kostenmiete (Art. 269 OR) gegenüber jenem der Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a OR) Vorrang zu, und es hat der Mieter grundsätzlich Anspruch darauf, dass der Anfangsmietzins anhand einer Nettorenditeberechnung überprüft und gege- benenfalls anhand dieses Kriteriums neu festgesetzt wird. Beruft sich der Mieter darauf, die Vermieterin erziele eine übersetzte Nettorendite, so ist nur dann aus- nahmsweise auf das Kriterium der Vergleichsmiete auszuweichen, wenn sich die zulässige Nettorendite wegen objektiver Beweislosigkeit nicht feststellen lässt (vgl. insb. BGer, 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020, E. 4.2 [zur Publ. vorgese- hen]; BGE 124 III 310, E. 2b; 140 III 433, E. 3.1, je m.w.Nw.). Gründet die Beweis- losigkeit jedoch einzig in der Verweigerung der Vermieterin, die notwendigen An- gaben zu machen bzw. die relevanten Unterlagen einzureichen, so kann dies nicht zur Folge haben, dass anstelle einer Kostenmiete auf den üblichen Mietzins abgestellt wird. Der Vermieterin darf nämlich nicht gestattet werden, sich durch ih- re Verweigerungshaltung letztlich dem Einwand des Mieters zu entziehen, sie er- ziele aus der Mietsache einen übersetzten Ertrag, und dadurch seinen Anspruch auf Festsetzung des Mietzinses auf Grundlage einer Nettorenditeberechnung zu unterlaufen.”

“Tel sera le cas lorsqu'il existe des perspectives fondées que la décision à rendre sur ces questions ou conclusions conduise à une décision finale et rende superflu le traitement d'autres points (Staehelin, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [édit.], Kommmentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 2e éd., 2013, n. 4 ad art. 125 CPC), ou notamment dans la perspective de régler séparément certaines des prétentions en cause par une décision partielle ou encore de régler séparément certaines questions de fait ou de droit par une décision incidente selon l'art. 237 CPC (TF 4A_142/2014 du 2 octobre 2014 consid. 2 et la référence citée ; CREC 7 février 2017/60). Sont aussi visées les questions de recevabilité, telles que la compétence, la capacité d'être partie et les autres conditions mentionnées à l'art. 59 CPC (Haldy, CR-CPC, n. 5 ad art. 125 CPC). Les art. 125 let. a et 222 al. 3 CPC sont des Kann-Vorschriften : le tribunal n'est en principe pas tenu de trancher séparément certaines conclusions ou questions et dispose d'un large pouvoir d'appréciation quant à l'opportunité d'une telle option (Tappy, CR-CPC, n. 31 ad art. 222 CPC). 4.1.2 En vertu de l'art. 269 CO, auquel renvoie l'art. 270 al. 1 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. Selon l'art. 270 al. 1 CO, lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution, notamment s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (let. a ; première condition) ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (let. a ; deuxième condition) ou si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (let. b ; troisième condition). L'art. 270 al. 1 CO prévoit ainsi trois conditions alternatives permettant de contester le loyer initial, dont le locataire doit prouver la réalisation. Il suffit que l'une d'entre elles soit réalisée pour que le juge doive entrer en matière et examiner si le loyer initial est abusif (ATF 142 III 442 consid.”

“b OR), sondern auch dann, wenn diese Begründung nicht hinreichend klar ist (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377; 137 III 362 E. 3.2.1 S. 365 f.; 121 III 6 E. 3b S. 8 f., 460 E. 4a/cc S. 466 zit. Urteil 4A_268/2011 E. 3.2.1). Ausreichend klar ist die Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377). Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR ist (Art. 270b OR). Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art. 269 OR). Dies trifft in der Regel nicht zu, wenn eine in Art. 269a OR aufgezählte Konstellation vorliegt.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“Es lässt sich damit festhalten, dass gemäss der Rechtsprechung des Bun- desgerichts zur sog. relativen Methode eine Anpassung des Mietzinses nach ab- soluter Methode im bestehenden Mietverhältnis nur sehr eingeschränkt bzw. erst nach Ablauf einer längeren Zeitperiode seit der letzten (vorbehaltlosen) Mietzins- festsetzung möglich ist. Unbeschränkt möglich ist eine solche Anpassung demge- genüber bei der Neuvermietung an einen Dritten, denn die relative Methode und der Vertrauensgrundsatz, aus dem dieses Prinzip der Bindung an die bisherige Mietzinsgestaltung abgeleitet wird, gilt grundsätzlich nur inter partes zwischen den Vertragsparteien und deren Universalsukzessoren (vgl. BGE 120 II 240, E. 2; BGer, 4C.291/2001 vom 9. Juli 2002 E. 2b/gg und E. 3b; BSK OR I-W EBER, Art. 269 OR N 16). Das heisst jedoch nicht ohne Weiteres, dass eine Ertragsoptimie- rungskündigung gültig sein muss. Zutreffend ist zwar, dass die relative Methode gegenüber dem neuen Mieter, dem die Mietsache zu einem höheren Mietzins vermietet werden soll, nicht gilt. Unrichtig ist aber, dass das im Verhältnis zum bisherigen Mieter eine Kündigung zulassen soll, denn gerade in diesem Verhält- nis, in dem die Gültigkeit der Kündigung zu beurteilen ist, beansprucht die relative Methode Geltung.”

“Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 6 ad art. 317 CPC). En l’espèce, l’appelante affirme que les immeubles sis au chemin 1______ 1 à 11 ne sont pas identiques à ceux sis aux numéros 16 à 20 du même chemin. Elle allègue des différences en termes de situation dans le quartier, d’orientation, d’utilisation et de vieillissement dans le temps. Outre le fait que ces considérations sont très générales, elles ne ressortent pas de la procédure de première instance, alors qu’elles pouvaient être alléguées à cette occasion. Elles ne peuvent, par ailleurs, être considérées comme des faits notoires. 2.3 Par conséquent, il ne se justifie pas de compléter la partie en fait. 3. Dans un premier moyen, l’appelante reproche au Tribunal de n’avoir pas intégré aux coûts de construction les montants allégués à titre de frais de représentants du maître d’ouvrage (13'307 fr. 15) et de parking (2'916 fr. 30). 3.1 Pour déterminer si la chose louée procure au bailleur un rendement net excessif (art. 269 CO), il est nécessaire de connaître le rapport entre les fonds propres réellement investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés. Pour déterminer le montant des fonds propres investis, il faut partir du coût de revient effectif de l'immeuble, sauf si le prix d'acquisition est manifestement exagéré, et soustraire le montant des fonds étrangers (emprunts garantis ou non par hypothèque). En règle générale, il convient d'effectuer le calcul du rendement net des fonds propres investis le jour où le locataire sollicite une baisse de loyer (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 3ème éd. 2019, p. 563). Il appartient au locataire de prouver que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Toutefois, selon les principes généraux tirés des règles de la bonne foi, la partie qui n'a pas la charge de la preuve, à savoir le bailleur, doit collaborer loyalement à l'administration des preuves et fournir les éléments qu'elle est seule à détenir (ATF 142 III 568 consid.”

“a CO sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction (art. 11 al. 1 OBLF). Les statistiques officielles doivent être prises en considération (art. 11 al. 4 OBLF). 4.1.2 Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu’il doit supporter ou des prix du marché. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère des loyers du marché (c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques et, partant, exclusifs l’un de l’autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (soit le rendement net) ne peut pas être combiné avec des facteurs liés au marché, tels qu’une valeur objectivée de l’immeuble (ATF 147 III 14 consid. 4.1 et les arrêts cités). Le critère du rendement net de l’art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit, d’une part, offrir un rendement raisonnable par rapport aux fonds propres investis et, d’autre part, couvrir les charges immobilières ; le loyer est ainsi contrôlé sur la base de la situation financière de la chose louée à un moment donné, sans égard aux accords antérieurs passés avec le locataire, lesquels ne sont pris en considération que dans l’application de la méthode relative (ATF 147 III 14 consid. 4.1 et les arrêts cités). Le critère absolu des loyers usuels de la localité ou du quartier de l’art. 269a let. a CO est fondé sur les loyers du marché ; l’art. 11 OBLF détermine les loyers déterminants pour le calcul de ceux-là (cf. ATF 147 III 14 consid. 4.1 et les arrêts cités). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif et ce n’est donc qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu’il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (cf.”

“1 Lorsqu'une partie a obtenu gain de cause dans l'arrêt final, elle n'a pas d'intérêt à interjeter un recours principal contre celui-ci pour remettre en cause l'arrêt incident qui l'a précédé. Il s'ensuit qu'elle ne saurait être privée du droit d'invoquer ses arguments contre l'arrêt incident dans sa réponse au recours interjeté par sa partie adverse. Il ne s'agit pas là d'un recours joint, interdit par la loi (ATF 134 III 332 consid. 2.5), puisque les conclusions de l'intimée ne touchent pas au dispositif de l'arrêt final attaqué, mais uniquement à ses motifs (à ceux qui sont contenus dans l'arrêt incident antérieur) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_347/2017 du 21 décembre 2017 consid. 1.2). 3.1.2 Dans l'examen de la conformité du loyer initial au regard des articles 269 et 269a CO, le cadre du débat judiciaire est fixé en premier lieu par la motivation donnée par le bailleur à une éventuelle majoration (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 484). Si le bailleur se prévaut du critère absolu des loyers usuels (art. 269a let. a CO), le locataire peut lui opposer le rendement exagéré des fonds propres investis (art. 269 CO), autre critère absolu. Ce dernier critère est prépondérant, sauf si l'on est en présence d'un immeuble dit "ancien" (ATF 139 III 13). Un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition date de 30 ans au moins au moment du début du bail. Le délai de 30 ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment du début du bail (arrêt du TF 4A_400/2017 du 13 septembre 2018). Pour les immeubles récents, le critère absolu du rendement net excessif a la priorité par rapport au critère absolu des loyers usuels dans la localité ou le quartier (ATF 124 III 310 consid. 2; 144 III 514 consid. 2.1 et les références citées). 3.2.1 En l'espèce, l'intimée a obtenu gain de cause sur le fond, mais critique les motifs de la décision, ce qu'elle est autorisée à faire dans le cadre de sa réponse à l'appel. En effet, s'il devait être admis que l'immeuble est ancien, le raisonnement du Tribunal devrait être entièrement revu, en ce sens que le critère des loyers usuels du quartier serait applicable, étant cependant relevé qu'aucune des parties ne s'est prononcée sur ce mode de fixation.”

“Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (ATF 129 III 503 consid. 3.4; 109 II 433 consid. 2). Dans le cas du locataire dont la formule officielle n'est pas motivée, dont l'ignorance est présumée, la connaissance effective intervient lorsqu'il sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif, et non pas lorsqu'il aurait pu ou dû le savoir (ATF 140 III 583 consid. 3.2.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2 et 4.2 in fine). 3.3 Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 précité consid. 5.1). Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier ou le loyer payé par le précédent locataire (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_490/2011 du 10 janvier 2012 consid. 4.3). Le loyer convenu par les parties constitue la limite supérieure du loyer à fixer, car le bailleur ne saurait, de bonne foi, demander au juge de fixer un loyer plus élevé que celui qu'il avait convenu à l'origine avec le locataire. Il ne doit pas non plus tirer un bénéfice du vice de forme qui lui est imputable et se trouver ainsi dans une situation plus favorable que s'il avait conclu le contrat dans les formes requises (ATF 120 II 341 consid. 6c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_198/2014 du 17 juillet 2014 consid. 4.1). 3.4 En cas de sous-location, la relation contractuelle se caractérise par une superposition de deux contrats portant sur le même objet. Le principe de la relativité des conventions implique certes une indépendance juridique des deux rapports contractuels, mais on ne peut perdre de vue que les deux contrats sont étroitement liés, en particulier que le bail principal limite le pouvoir du sous-bailleur (ATF 120 II 112 consid.”

“Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6). En cas de consultation d’un avocat avant l’invocation de la nullité du loyer initial, seul est décisif le fait de savoir si cette question a été ou non effectivement abordée lors de ladite consultation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017, consid. 3.2.2; cf. également Biéri, Formule officielle et présomption d’ignorance du locataire, Jusletter du 12 octobre 2020, n. 17). 3.2 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne.”

“Les appelants reprochent au Tribunal d'avoir écarté l'application d'un calcul de rendement sans même avoir ordonné l'apport des documents comptables et financiers nécessaires pour déterminer si un tel calcul était possible ou non, violant ainsi, selon eux, la maxime inquisitoire sociale. Ils sollicitent que la cause soit renvoyée au Tribunal pour complément d'instruction et concluent, subsidiairement, à ce que la Cour ordonne la production des pièces requises. 3.1.1 En vertu de l'art. 270 al. 1 CO, le locataire peut contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des articles 269 et 269a CO. Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée et, selon l'art. 269a let. a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté, ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l'emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis. Pour de tels immeubles, en effet, les pièces comptables nécessaires pour déterminer les fonds propres investis en vue de calculer le rendement net font fréquemment défaut ou font apparaître des montants qui ne sont plus en phase avec la réalité économique actuelle (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 148 III 209 consid.”

“In einem gemeinsamen Mietverhältnis genügt das für den genannten formalen Anfechtungsgrund, denn ein Mitmieter kann eine Mietzinsanfechtung auch ohne Mitwirkung des anderen vor Gericht bringen (BGE 146 III 346 E. 2.3). Die Voraussetzung des Zwangs zum Vertragsabschluss zufolge Wohnungsmangels gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR ist demnach erfüllt und die 30-tägige Anfechtungs- frist wurde eingehalten. 3. Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit 3.1. Grundlagen 3.1.1. Mietzinse sind insbesondere dann missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR und Art. 269a lit. c OR e contrario) bzw. wenn sie den Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse verlassen (Art. 269a lit. a OR). Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret über- prüft werden, ob der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die Marktpreise einen übersetzten Ertrag verschafft. 3.1.2. Grundsätzlich hat das Kriterium des übermässigen Nettoertrags (Art. 269 OR; Kostenmiete) Vorrang gegenüber dem Kriterium der orts- und quartierüblichen Miet- zinse (Art. 269a lit. a OR; Vergleichsmiete; BGE 144 III 514 E. 2.1 [= Pra 2019 Nr. 77]). Bei Altliegenschaften – darunter sind Liegenschaften zu verstehen, die min- destens 30 Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses erstellt bzw. erworben worden sind (BGE 144 III 514 E. 3 [=Pra 2019 Nr. 77]) – wird diese (vom Wortlaut des Ge- setzes an sich vorgezeichnete) Hierarchie zwischen den absoluten Kriterien indessen durchbrochen. Weil bei solchen Liegenschaften die zur Renditeberechnung erforder- - 17 - lichen Belege regelmässig fehlen bzw. eine Ertragsrechnung den wirtschaftlichen Re- alitäten unter Umständen nicht (mehr) gerecht würde, wird eine Angleichung von Alt- mietzinsen an die Vergleichsmiete zugelassen, selbst wenn damit letztlich (im Sinne des Kostenkriteriums) ein «übersetzter» Ertrag resultiert. Der Gesetzgeber wollte nämlich langjährige Eigentümer von Altbauten gegenüber Neuerwerbern nicht be- nachteiligen.”

“a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid. 3.1.2 p. 15; arrêt du Tribunal fédéral 4A_400/2017 du 13 septembre 2018 consid. 2.1, non publié aux ATF 144 III 514). Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier, en ce sens que le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 124 III 310 consid. 2b). En revanche, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels l'emporte alors sur le critère du rendement net (ATF 148 III 209 consid. 3.1; 147 III 14 consid. 4.2; 140 III 433 consid. 3.1). Dans l'action en contestation du loyer initial, le fardeau de la preuve des loyers usuels incombe alors au locataire. Toutefois, selon la jurisprudence, le loyer initial est présumé abusif lorsqu'il a été massivement augmenté par rapport au loyer dont s'acquittait le précédent locataire, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s'expliquer par l'évolution du taux hypothécaire de référence ou de l'indice suisse des prix à la consommation. Il incombe alors au bailleur d'apporter des contre-preuves fondées sur des éléments comparatifs pour démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial convenu n'est pas abusif (ATF 148 III 209 consid.”