Art. 269a

“Dans un second moyen, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir procédé à un calcul des charges courantes et d’entretien forfaitaire sur la base d’un décompte qu’elle avait effectué, portant sur l’ensemble des immeubles sis 1 à 11 et 16 à 20 chemin 1______, et de n’avoir pas tenu compte des spécificités de chaque immeuble. 4.1 L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6a). Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard au modèle théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (ATF 122 III 257 consid. 3a; 120 II 100 consid. 5). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., n. 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est due à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Lachat & al., op. cit., p. 595-596). Il est possible de faire exception à ce qui précède s'il n’est pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid.”

“En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est due à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Lachat & al., op. cit., p. 595-596). Il est possible de faire exception à ce qui précède s'il n’est pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid. 4.5; ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Bohnet/Broquet, op. cit., n. 54 ad art. 269a CO). 4.2 En l’espèce, l’appelante a produit un tableau récapitulant les charges d’exploitation, qui porte sur l’ensemble de son parc immobilier sis aux numéros 1-11 et 16-20 du chemin 1______, les frais étant tous payés et comptabilisés en bloc, sans qu’une distinction ne soit effectuée entre les différents immeubles. L’appelante a allégué l’existence de différences entre les immeubles, sans expliquer en quoi de telles différences consisteraient et comment elles influeraient concrètement sur le calcul des charges d’exploitation. Il n’est ainsi pas établi qu’une différenciation entre les immeubles serait nécessaire et qu’il conviendrait de tenir compte de différences ou de particularités entre lesdits immeubles, qui ne ressortent pas davantage de la procédure, dans le cadre du calcul. De plus, des décomptes communs n’opérant aucune distinction entre les immeubles en question ont été établis par l’appelante elle-même. Dès lors, l’absence de documents plus détaillés étant du fait de l’appelante, elle ne peut reprocher au Tribunal de ne pas avoir tenu compte des spécificités de l’immeuble dans lequel se situe l’appartement loué.”

“En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595-596). Une exception implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée (TF, mp 2001 148 c. 3 : cas du bailleur qui a acquis l’immeuble deux ans auparavant sans avoir été en mesure de récupérer les pièces comptables de l’ancien bailleur) ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid. 4.5) (Bohnet / Broquet, op. cit., N 54 ad art. 269a CO). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes. Sont en revanche exclus les frais de publicité pour la relocation des locaux et les frais d'avocat. Il doit s'agir de frais effectifs et non forfaitaires. Les travaux d'entretien ne sont pris en compte que s'ils ont été exécutés et payés (Lachat/Stastny, op. cit., p. 558). 4.3 La Cour de céans considère que le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis (art. 20 al. 1 OBLF) (arrêts de la Cour de justice ACJC/976/2022 et ACJC/977/2022 du 4 août 2022 consid. 2.4). 4.4 En l'espèce, les conclusions des appelants en baisse de loyer doivent être examinées à compter de la date de signature du contrat de bail litigieux.”

“Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes. Sont en revanche exclus les frais de publicité pour la relocation des locaux et les frais d'avocat. Il doit s'agir de frais effectifs et non forfaitaires. Les travaux d'entretien ne sont pris en compte que s'ils ont été exécutés et payés (Lachat/Stastny, op. cit., p. 558). 2.2 En vertu des art. 8 CC et 20 al. 1 OBLF, lorsque le bailleur entend majorer le loyer en raison d'une augmentation de ses charges, il doit prouver respectivement l'augmentation et l'absence de baisse de charges au moyen de pièces comptables. (Bohnet/Broquet, op. cit., no 56 ad art. 269a CO). 2.3 Selon l'art. 151 CPC, les faits notoires ou notoirement connus du Tribunal ne doivent pas être prouvés. Les faits notoires, qu'il n'est pas nécessaire d'alléguer ni de prouver, sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge. Pour être notoire, un renseignement ne doit pas être constamment présent à l'esprit; il suffit qu'il puisse être contrôlé par des publications accessibles à chacun (arrêt du Tribunal fédéral 4A_509/2014 du 4 février 2015 consid. 2.1 - 2.2, SJ 2015 I 385; ATF 135 III 88 consid. 4.1; 134 III 224 consid. 5.2). 2.4 En l'espèce, l'appelante soutient qu'il est justifié de déroger à la règle des frais effectifs et de faire appliquer l'exception du forfait. La Cour retient toutefois, à l'instar des premiers juges, que le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis (art.”

“Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 18 mois, du 1 er avril 1983 au 30 septembre 1984, et était ensuite renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. Par avenant au bail à loyer, B.________ (ci-après: la locataire; ensemble avec C.________ : les locataires) est devenue, à compter du 1 er octobre 2006, locataire de l'appartement conjointement et solidairement avec C.________, les autres clauses du bail demeurant inchangées. A.b. L'immeuble a été construit en 1920 et comprend 24 appartements. Il a subi des travaux de rénovation en 2000 (rénovation des façades, fenêtres, volets roulants et installation d'un chauffage à mazout) et en 2009 (modernisation de l'ascenseur). A.c. Par avis de majoration de loyer du 22 février 2012, la bailleresse a déclaré porter le loyer annuel de l'appartement à 10'860 fr., charges de 2'563 fr. en sus, dès le 1 er octobre 2012 et a proposé une nouvelle échéance du bail au 30 septembre 2017. Cet avis est motivé comme suit : "Adaptation aux loyers usuels du quartier selon l'art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexé (art. 269b CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplémentaires au sens des art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le bailleur se réserve expressément le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci à l'évolution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut résilier son bail dès la 2ème année, moyennant un préavis de résiliation de 3 mois pour une échéance annuelle. En annexe: clause d'indexation." Cette hausse de loyer n'a pas été contestée. A.d. Le 25 février 2015, l'Office des autorisations de construire a délivré à la bailleresse une autorisation portant sur la rénovation de l'immeuble et des installations sanitaires des 24 appartements et sur la création d'un exutoire de fumée. Une partie des travaux effectués concernait une mise aux normes (électricité, garde-corps, portes anti-feu), l'assainissement des cuisines, locaux sanitaires, conduites.”

“Les cuisines et salles de bains étaient vétustes et de nombreuses fuites avaient eu lieu en raison de l'état de vieillissement préoccupant des conduites sanitaires. Les travaux se sont déroulés du 24 août 2015 au 30 novembre 2016 et ont consisté plus particulièrement en la rénovation des cuisines, des sanitaires et des colonnes sanitaires de l'immeuble. Le décompte final établi par la bailleresse le 25 octobre 2017 fait état d'un coût total du chantier de 2'498'247 fr.70, dont 2'449'069 fr.40 correspondent aux travaux de rénovation. A.e. L'état locatif de l'immeuble au 31 juillet 2015 s'élevait à 349'920 fr. A.f. La bailleresse a adressé deux avis de majoration du loyer, le premier - en date du 1 er juin 2018 - au locataire seul et le second - le 29 janvier 2019 - aux deux locataires. Elle y déclarait vouloir porter le loyer à 17'025 fr. par année, charges de 2'280 fr. en sus, à compter du 1 er octobre 2018, respectivement à compter du 1 er octobre 2019. Les deux avis contenait la motivation suivante: " DCTI selon art. 269a CO let. b prestations supplémentaires du bailleur ". B. B.a. Le 28 juin 2018, les locataires ont contesté la première hausse de loyer devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Ils ont simultanément sollicité une réduction du loyer à 9'960 fr. par an (charges en sus) dès le 1 er octobre 2018, en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence de 2,25 % à 1,5 %. Non conciliée, la demande a été portée devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève par les locataires. Dans sa réponse, la bailleresse a opposé à la demande de baisse de loyer, d'une part, l'augmentation de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC) et, d'autre part, les loyers usuels du quartier. Lors de l'audience du 3 septembre 2019, elle a produit des exemples de loyer comparatif de cinq appartements. B.b. Le 5 février 2019, les locataires ont contesté la seconde hausse de loyer devant la Commission de conciliation. Simultanément, ils ont sollicité une réduction du loyer à 9'960 fr.”

“Il est pris note entre les parties que le locataire peut résilier son bail dès la 2ème année, moyennant un préavis de résiliation de 3 mois pour une échéance annuelle. En annexe: clause d'indexation. " La locataire a contesté cette hausse de loyer auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Selon le procès-verbal de conciliation du 23 mai 2012, le loyer annuel a été fixé à 10'812 fr. dès le 1er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par année. Le taux hypothécaire de référence pris en compte était de 2.5 %. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, était indexé à l'ISPC, l'indice de référence étant celui de janvier 2012. Pour le surplus, les clauses du bail liant les parties demeuraient inchangées. A.c. La bailleresse a par la suite procédé à des travaux de rénovation dans l'immeuble. A.d. Par avis de majoration du 1er juin 2018, la bailleresse a fixé le loyer annuel de l'appartement à 13'620 fr., charges non comprises, dès le 1er octobre 2018. L'avis officiel était motivé comme suit: " DCTI selon art. 269a CO let. b prestations supplémentaires du bailleur. " B. B.a. La locataire a à nouveau contesté l'augmentation de loyer auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Elle a simultanément sollicité une réduction de loyer, celui-ci devant être fixé à 8'124 fr. par an en raison de la baisse du taux hypothécaire. Tant la demande de hausse que la demande de baisse de loyer n'ont pas été conciliées. Elles ont été portées par la bailleresse, représentée par Me Serge Patek, respectivement la locataire, alors représentée par l'Asloca, auprès du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. Par jugement du 12 février 2021, le tribunal a fixé à 13'344 fr., charges non comprises, le loyer annuel dès le 1er octobre 2018 (ch. 2), en tenant compte des travaux de rénovation effectués. Il a débouté les parties de toutes autres conclusions. B.b. La locataire a appelé de ce jugement auprès de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève. Dans sa réponse, la bailleresse a conclu à la confirmation du jugement entrepris.”

“Il a notamment ŽtŽ procŽdŽ aux travaux suivants : - Contr™le gŽnŽral des installations de ventilation des logements; - RŽnovation des conduites eau froide, eau chaude, eaux usŽes; - Remplacement des stores ˆ lamelles; - Remplacement de 24 vannes de radiateurs; - Pose de carrelage en grs cŽrame dans les WC, salles de bains et cuisines; - Pose de parquet en bois (mosa•que); - Ponage et vitrification des parquets; - Revtement de paroi en fa•ence dans la cuisine; - Revtement de paroi en cŽramique dans les WC et salles de bains; - Pose de plinthes Ramin teintŽ chne; - Pose de peinture de type Žmail dans les salles de bains, cuisines et chambres; - Installation d'armoires ˆ pharmacie; - Installation de baignoires en acier; - Installation de porte-serviettes; - Installation de porte-savons; - Installation de porte-verres; - Remplacement des prises et interrupteurs existants dans les WC, salles de bains et cuisines et installation de prises pour lave-linges et sche-linges; - Remplacement de l'agencement des cuisines existant, notamment mise en place d'un plan de travail en stratifiŽ et d'Žviers et Žgouttoirs en inox; - RŽvision de l'interphone de chaque appartement; - Mise en conformitŽ des installations Žlectriques; - DŽsamiantage; - Nettoyage des colonnes de l'immeuble. S'agissant de l'appartement de la locataire, le sŽjour, la salle ˆ manger et la chambre ont ŽtŽ laissŽs en l'Žtat, que ce soit au niveau de la peinture ou du sol (parquet). Le remplacement des stores ˆ lamelles et des vannes de radiateurs n'a pas non plus ŽtŽ effectuŽ. Dans la cuisine, le carrelage prŽcŽdemment posŽ par la locataire a ŽtŽ remplacŽ par un nouveau carrelage. g. Le dŽcompte final Žtabli par la bailleresse le 25 octobre 2017 laisse appara”tre un cožt total du chantier de 2'498'247 fr. 70. h. Par avis de majoration du 1er juin 2018, la bailleresse a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement ˆ 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel est motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È. i. La hausse de loyer a ŽtŽ contestŽe le 28 juin 2018 par la locataire devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers. SimultanŽment, elle a sollicitŽ une baisse de loyer, le ramenant ˆ 8'124 fr. par an ds le 1er octobre 2018 en raison de la baisse du taux hypothŽcaire. j. Non conciliŽe le 9 janvier 2019, la demande de hausse a ŽtŽ portŽe devant le Tribunal le 7 fŽvrier 2019, la bailleresse concluant ˆ la fixation du loyer annuel de l'appartement concernŽ ˆ 13'620 fr., charges non comprises, ds le 1er octobre 2018. A l'appui de ses conclusions, la bailleresse a notamment exposŽ avoir entrepris dans le courant des annŽes 2000 des travaux d'entretien consistant en la rŽfection des faades, l'application d'un nouveau crŽpi, le changement des stores et des portes-fentres, la pose d'une isolation pŽriphŽrique, le remplacement de l'installation de production de chaleur ˆ mazout, la pose de compteurs de chaleur et de vannes thermostatiques dans les logements, ainsi que des travaux de modernisation de l'ascenseur.”

“270c CO, l'incidence de la prestation supplŽmentaire sur le loyer et qu'il puisse rŽsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prŽvaut de prestations supplŽmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prŽtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration liŽe ˆ cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotitŽ de la hausse liŽe ˆ la plus-value. On doit Žgalement reconna”tre au locataire le droit de se dŽpartir de manire anticipŽe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intimŽe a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement ˆ 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel Žtait motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fondŽ uniquement sur des prestations supplŽmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix ˆ la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 Žtait un bail indexŽ courant pour une durŽe de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rŽsiliation par les parties, a ŽtŽ renouvelŽ pour une nouvelle pŽriode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rŽservent la facultŽ, pour l'intimŽe, de notifier une hausse de loyer fondŽe sur les prestations supplŽmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la durŽe du bail serait l'Žvolution, ˆ la hausse ou ˆ la baisse, de l'indice suisse des prix ˆ la consommation.”

“270c CO, l'incidence de la prestation supplŽmentaire sur le loyer et qu'il puisse rŽsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prŽvaut de prestations supplŽmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prŽtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration liŽe ˆ cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotitŽ de la hausse liŽe ˆ la plus-value. On doit Žgalement reconna”tre au locataire le droit de se dŽpartir de manire anticipŽe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intimŽe a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement ˆ 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel Žtait motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fondŽ uniquement sur des prestations supplŽmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix ˆ la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 Žtait un bail indexŽ courant pour une durŽe de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rŽsiliation par les parties, a ŽtŽ renouvelŽ pour une nouvelle pŽriode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rŽservent la facultŽ, pour l'intimŽe, de notifier une hausse de loyer fondŽe sur les prestations supplŽmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la durŽe du bail serait l'Žvolution, ˆ la hausse ou ˆ la baisse, de l'indice suisse des prix ˆ la consommation.”

“Veräusserungen innerhalb eines Konzerns sind jedenfalls dann irrelevant, wenn der verurkundete Preis kein Marktpreis ist, sei es, dass er gar nicht bezahlt wurde oder dass die Übernahme zu einem fiktiven Wert wie dem Steuerwert erfolgte (BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 2 und 4.3.1). Generell kann nicht auf Statistiken, Schätzwerte, Verkehrswertgutachten, Steuer- oder Versicherungswerte abgestellt werden, soweit kein Kaufpreis im beschriebe- nen Sinn vorliegt. Eine weitere Durchbrechung der relativen Methode ist durch Art. 13 Abs. 4 VMWG angeordnet für den Fall, dass Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzins- änderungen verlangt werden (mp 1990, S. 117; der Methodenwechsel wurde sei- nerzeit als opportunistisch bezeichnet: ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 178). Ein Urteil oder ein Vergleich über die Mietzinsfestsetzung bildet ge- genüber Art. 13 Abs. 4 VMWG als Folge der Rechtskraft eine absolute Schranke, - 12 - so dass frühere Hypothekarzinsveränderungen, die vom Urteil oder vom Vergleich bereits erfasst worden sind, nicht mehr berücksichtigt werden können (CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; vgl. BGer 4A_631/2021 v. 6. März 2023 E. 3). Ebenso verhält es sich, wenn eine Erhöhung zufolge Hypothekarzinsveränderung unangefochten blieb oder wenn eine Anpassung aufgrund eines Arguments er- folgte, das zu einer Neuberechnung nach der absoluten Methode führte (BGE 124 III 67 E. 3; BGE 119 II 348 E. 4b; BGE 118 II 425; vgl. auch ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N 265 ff.). Nach der Rechtsprechung gilt gleiches, wenn die Parteien auf das Auslaufen einer Indexklausel hin keine Mietzinsanpassung verlangt haben. Diesfalls können nur noch Veränderungen geltend gemacht werden, die nach dem Ende der Wirkungsdauer der Klausel eingetreten sind (BGE 150 III 71 E. 3.3-6). Vermieter und Mieter können die absoluten Anpassungsgründe, d.h. eine ungenü- gende Netto- oder Bruttorendite oder die Vergleichsmiete nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichts gegenüber einem auf relative Gründe gestützten An- passungsbegehren der Gegenpartei ohne weiteres einwenden (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr.”

“Veräusserungen innerhalb eines Konzerns sind jedenfalls dann irrelevant, wenn der verurkundete Preis kein Marktpreis ist, sei es, dass er gar nicht bezahlt wurde oder dass die Übernahme zu einem fiktiven Wert wie dem Steuerwert erfolgte (BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 2 und 4.3.1). Generell kann nicht auf Statistiken, Schätzwerte, Verkehrswertgutachten, Steuer- oder Versicherungswerte abgestellt werden, soweit kein Kaufpreis im beschriebe- nen Sinn vorliegt. Eine weitere Durchbrechung der relativen Methode ist durch Art. 13 Abs. 4 VMWG angeordnet für den Fall, dass Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzins- änderungen verlangt werden (mp 1990, S. 117; der Methodenwechsel wurde sei- nerzeit als opportunistisch bezeichnet: ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 178). Ein Urteil oder ein Vergleich über die Mietzinsfestsetzung bildet ge- genüber Art. 13 Abs. 4 VMWG als Folge der Rechtskraft eine absolute Schranke, - 12 - so dass frühere Hypothekarzinsveränderungen, die vom Urteil oder vom Vergleich bereits erfasst worden sind, nicht mehr berücksichtigt werden können (CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; vgl. BGer 4A_631/2021 v. 6. März 2023 E. 3). Ebenso verhält es sich, wenn eine Erhöhung zufolge Hypothekarzinsveränderung unangefochten blieb oder wenn eine Anpassung aufgrund eines Arguments er- folgte, das zu einer Neuberechnung nach der absoluten Methode führte (BGE 124 III 67 E. 3; BGE 119 II 348 E. 4b; BGE 118 II 425; vgl. auch ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a N 265 ff.). Nach der Rechtsprechung gilt gleiches, wenn die Parteien auf das Auslaufen einer Indexklausel hin keine Mietzinsanpassung verlangt haben. Diesfalls können nur noch Veränderungen geltend gemacht werden, die nach dem Ende der Wirkungsdauer der Klausel eingetreten sind (BGE 150 III 71 E. 3.3-6). Vermieter und Mieter können die absoluten Anpassungsgründe, d.h. eine ungenü- gende Netto- oder Bruttorendite oder die Vergleichsmiete nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichts gegenüber einem auf relative Gründe gestützten An- passungsbegehren der Gegenpartei ohne weiteres einwenden (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr.”

“6.2 p. 618). Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (Lachat/Stastny, ibidem et réf. cit.). Le taux de rendement admissible se définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser son capital propre et assumer ses charges financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges courantes et ses frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données générales, la pratique retient un taux admissible de l’ordre de 2 % à 2,5 %, voire 3% au-dessus de l’intérêt hypothécaire de référence (ATF 118 II 124 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar OR, 7e éd., Bâle 2020, n. 13 ad art. 269a CO ; Bohnet/Broquet, CPra-Bail, n. 106 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.7 p. 620 s.). Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui du marché. Le taux hypothécaire effectivement pratiqué par le prêteur du bailleur, notamment celui prévu par un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe, ne doit pas être retenu (Lachat/Stastny, op.cit., n. 21.3.2.4 p. 589 s.). Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat/Stastny, ibidem). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibid).”

“Le taux de rendement admissible se définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser son capital propre et assumer ses charges financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges courantes et ses frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données générales, la pratique a retenu un taux admissible de l’ordre de 2% à 2,5%, voire de 3% au-dessus de l’intérêt hypothécaire de référence (ATF 118 II 124 consid. 5 ; Lachat et al., op. cit., pp. 620 s. et les références citées). Dans cette fourchette, il convient de tenir compte, à la hausse comme à la baisse, des particularités de l’investissement, notamment le rapport entre le prix du terrain et celui de la construction, le prix du terrain ne nécessitant pas d’entretien ; le prix particulièrement élevé du terrain plaide pour un taux proche de 2% (Bohnet/Broquet, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., Bâle 2017, n. 103 ad art. 269a CO). Le rendement brut se détermine par le rapport exprimé en pourcent entre le loyer net de l’objet loué et les frais d’investissement ([état locatif x 100] : frais d’investissement = taux de rendement brut) ; les frais d’investissement correspondent au prix du terrain et au coût de la construction, ainsi qu’aux frais annexes qui leur sont liés (Lachat et al., op. cit., pp. 619 et 631). Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui du marché. Le taux hypothécaire effectivement pratiqué par le prêteur du bailleur, notamment celui prévu par un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe, ne doit pas être retenu (Lachat et al., op. cit., pp. 589 s.). Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat et al., loc. cit.). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral, en matière de calcul de rendement net, admet que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypo-thécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (cf.”

“Damit hat die Beklagte zu recht die Edition von Unterlagen für die Nettorenditebe- rechnung verweigert, denn es steht fest, dass aus den Daten etwa zu den Bau- und Unterhaltskosten keine taugliche Renditeberechnung erstellt werden kann. Somit kann das Verweigern der Edition – entgegen der Ansicht der Kläger – nicht die Ver- mutung der Missbräuchlichkeit zur Folge haben. Auch die weiteren seitens der Kläger verlangten Editionen – insbesondere durch das Grundbuchamt und das Amt für Bau- bewilligungen – würden nichts daran ändern, dass es vorliegend an einem relevanten Anknüpfungsvorgang mangelt, der als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage käme, weshalb auch die diesbezüglichen Begehren abzuweisen sind. In Anbetracht des Gesagten hat das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit in casu Vorrang vor dem des übersetzten Netto- bzw. Bruttoertrages. 4. Orts- und Quartierüblichkeit 4.1. Bedeutung 4.1.1. Die Orts- und Quartierüblichkeit stellt auf Mietzinse ab, die für vergleichbare Objekte im Beurteilungszeitpunkt tatsächlich bezahlt werden. Bedeutungslos ist, wann die entsprechenden Mietverträge geschlossen wurden (statt vieler SVIT- Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 269a OR N 4). Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, bemisst sich nach den Mietzinsen bestehender Mietverhältnisse, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG). Ausgeschlossen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherr- schung beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Damit ein Mietzins als quartier- und ortsüb- lich qualifiziert werden kann, bedarf es nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123 III 317 E. 4a = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 147 III 431 E. 4.3.3). Die - 22 - offerierten Objekte müssen im Sinne der Kriterien von Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit Vornahme von Zu- und Ab- schlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien genügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E.”

“Par ailleurs la réserve selon laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable permettait à l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6 c). En l’espèce toutefois, les recourants, propriétaires, ne se prévalent pas de la possibilité de renverser la présomption de l’art. 11 al. 3 LDTR. Il n’y a dès lors pas de sens à invoquer l’art. 11 al. 1 let. d LDTR à l’appui de leur raisonnement. 3.2 Les recourants concluent toutefois à ce que le loyer après travaux soit fixé en tenant compte des échelons prévus dans le bail, ceux-ci correspondant, selon eux, au loyer avant travaux. Les échelons devant entrer en vigueur comme prévu. Le maintien « au même niveau » prévu par l’art. 11 al. 3 LDTR impliquerait cela. Or, à cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art.”

“En effet, les recourants ont fait le choix de procéder, en 2022, à une seconde série de travaux de rénovation dans le logement concerné, pour un montant de quatre fois celui des premiers travaux déjà réalisés en automne 2021, alors qu’ils avaient accepté la première autorisation délivrée et que le logement était en état d’être loué. Ils se bornent à invoquer à cet égard, mais de manière tardive et contradictoire, que cette première autorisation serait contraire au droit ne s’agissant pas de travaux de rénovation mais d’entretien. En conséquence, l’autorité intimée n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en ne retenant pas de circonstances particulières permettant l’application des exceptions des art. 9 al. 4 à 6 LDTR, comme confirmé par le TAPI. 6.             Les recourants invoquent une violation de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, le loyer avant travaux à prendre en compte dans le cadre de la fixation du loyer après travaux ne devant pas être celui payé par l’ancienne locataire mais un loyer supérieur calculé en tenant compte du rendement de l’appartement. 6.1 À cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenu à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art.”

“150 ; arrêt de la Cour suprême du Canton de Zurich du 3 mai 2001 = MRA 5/01, p. 137 ss, confirmé dans l'arrêt de la Cour suprême du Canton de Zurich du 5 septembre 2007). Dans ce cas, il est évident que le bailleur peut répercuter cette dépense sur les loyers vu que ceux-ci doivent couvrir toutes les dépenses nécessaires en lien avec la propriété foncière. Toute autre solution diminuerait le rendement déjà faible du capital propre du bailleur. L'argument selon lequel les indemnités versées au locataire (Sarah Brutschin, Ausgewählte Fragen zur Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, in : mp 2/13, p. 136) ou l'échafaudage provisoire nécessaire aux travaux d'isolation de la façade ne représentent pas une plus-value méconnaît une fois de plus la règle de calcul contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF ; il reste malgré tout incontesté que les frais engagés à cet effet doivent être pris en compte dans le calcul de la majoration de loyer (Raymond Bisang et al., in : Peter R. Burkhalter [édit.] et al., Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, art. 269a CO / III.-IX. no 67). 6.5 Par ailleurs, les recourants n'apportent pas la preuve que la prise en compte des loyers non perçus dans le décompte final a une incidence sur la hausse de loyer. En effet, le montant de 80'280 francs représente seulement 1.2 % du coût total des travaux de 6'610'989 fr. 60. Compte tenu de la méthode de calcul retenue par la décision attaquée, il n'est pas manifeste que la hausse de loyer serait moindre si l'on avait exclu ces coûts. Partant, les loyers non perçus par la coopérative représentent un coût et doivent être supportés par les locataires. 7. 7.1 En lien avec le caractère abusif de la hausse de loyer, les recourants prétendent que les travaux effectués devaient être qualifiés de travaux d'entretien au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF, raison pour laquelle une augmentation de loyer n'était pas justifiée. Ils ajoutent que la clé de répartition des travaux à la charge des locataires serait également disproportionnée et arbitraire. Ils reprochent également à l'autorité inférieure la constatation inexacte des faits en lien avec le montant des travaux, qui aurait retenu un montant de 7 millions pour calculer la hausse de loyer.”

“Dans le délai prolongé à sa demande au 2 juin 2023, le département a transmis ses observations, concluant principalement au rejet du recours et, subsidiairement, à l'annulation de sa décision du 25 janvier 2023, sous suite de frais et dépens. L'appartement en question faisait partie de la catégorie d'appartements où sévissait une pénurie au sens de l'art. 25 LDTR, ce qui en faisait un logement correspondant aux BPP, et son loyer après transformation devait ainsi répondre à ces derniers en ne dépassant pas CHF 3'528.- par pièce par an (art. 11 al. 2 et 9 al. 2 LDTR). Le loyer avant travaux qu'il y avait lieu de prendre en compte était de CHF 3'300.- par pièce par an, soit le dernier loyer brut avant travaux. La fixation du loyer dans le préavis de l'OCLPF du 16 janvier 2023 était ainsi parfaitement justifiée. Le raisonnement des recourants consistant à ne pas prendre en compte le loyer appliqué avant travaux, mais un loyer fictif de la valeur du bien basé sur les principes des art. 269 ss CO ne pouvait être suivi. Selon la jurisprudence, les critères de calculs retenus à l'art. 11 LDTR s'inspiraient déjà des règles de droit fédéral contenues dans l'art. 269a CO en matière de fixation de loyer. Toutefois, les deux dispositions avaient des finalités différentes, l'art. 11 LDTR s'intégrant dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien, en faveur de toutes les catégories de la population, d'un parc de logements, dont les caractéristiques et les loyers correspondaient à leurs besoins. Le renvoi de l'art. 11 al. 1 let. d LDTR aux art. 269 ss CO ne visait que les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l'art. 11 LDTR s'avéreraient conduire à un loyer qui serait encore abusif. Le seul cas de figure où le loyer avant travaux pouvait ne pas correspondre au dernier loyer appliqué était celui des appartements où le locataire y demeurait après la fin des travaux, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. L'OCLPF avait pris en compte les différents postes de calcul prévus à l'art. 11 al. 1 LDTR, ainsi que les coûts des travaux que les recourants avaient soumis. Pour ces raisons, il avait augmenté le loyer de CHF 3'300.- à CHF 3'528.”

“Dans le délai prolongé à sa demande au 7 juin 2023, le département a transmis ses observations, concluant principalement au rejet du recours et, subsidiairement, à l'annulation de sa décision du 7 février 2023, sous suite de frais et dépens. L'appartement en question faisait partie de la catégorie d'appartements où sévissait une pénurie au sens de l'art. 25 LDTR, ce qui en faisait un logement correspondant aux BPP, et son loyer après transformation devait ainsi répondre à ces derniers en ne dépassant pas CHF 3'528.- par pièce par an (art. 11 al. 2 et 9 al. 2 LDTR). Le loyer avant travaux qu'il y avait lieu de prendre en compte était de CHF 1'876.- par pièce par an, soit le dernier loyer brut avant travaux. La fixation du loyer dans le préavis de l'OCLPF du 30 janvier 2023 était ainsi parfaitement justifiée. Le raisonnement des recourants consistant à ne pas prendre en compte le loyer appliqué avant travaux, mais un loyer fictif de la valeur du bien basé sur les principes des art. 269 ss CO ne pouvait être suivi. Selon la jurisprudence, les critères de calculs retenus à l'art. 11 LDTR s'inspiraient déjà des règles de droit fédéral contenues dans l'art. 269a CO en matière de fixation de loyer. Toutefois, les deux dispositions avaient des finalités différentes, l'art. 11 LDTR s'intégrant dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien, en faveur de toutes les catégories de la population, d'un parc de logements, dont les caractéristiques et les loyers correspondaient à leurs besoins. Le renvoi de l'art. 11 al. 1 let. d LDTR aux art. 269 ss CO ne visait que les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l'art. 11 LDTR s'avéreraient conduire à un loyer qui serait encore abusif. Le seul cas de figure où le loyer avant travaux pouvait ne pas correspondre au dernier loyer appliqué était celui des appartements où le locataire y demeurait après la fin des travaux, ce qui n'était pas le cas en l'espèce. L'OCLPF avait pris en compte les différents postes de calcul prévus à l'art. 11 al. 1 LDTR, ainsi que les coûts des travaux que les recourants avaient soumis. Pour ces raisons, il avait augmenté le loyer de CHF 1'876.- à CHF 3'528.”

“L'année d'acquisition de l'immeuble par l'appelante, non contestée par celle-ci, soit 1989, est un fait notoire, puisqu'il s'agit d'une information figurant au Registre foncier accessible à toute personne (cf. art 970 al. 2 ch. 3 CC). Il n'est ainsi nécessaire ni de l'alléguer ni de la prouver. Les pièces 6 et 7 nouvelles de l'appelant sont postérieures au prononcé du jugement attaqué et donc recevables. Elles ne sont en revanche par déterminantes pour la solution du litige. 3. L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu l'augmentation des coûts d'entretiens depuis la dernière fixation du loyer, dont elle évaluait l'impact à un forfait de 0,5% par année, soit un facteur de hausse de 11%. 3.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op.”

“L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu l'augmentation des coûts d'entretiens depuis la dernière fixation du loyer, dont elle évaluait l'impact à un forfait de 0,5% par année, soit un facteur de hausse de 11%. 3.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op.”

“Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595 et 596). Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes. Sont en revanche exclus les frais de publicité pour la relocation des locaux et les frais d'avocat. Il doit s'agir de frais effectifs et non forfaitaires.”

“Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6). En cas de consultation d’un avocat avant l’invocation de la nullité du loyer initial, seul est décisif le fait de savoir si cette question a été ou non effectivement abordée lors de ladite consultation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017, consid. 3.2.2; cf. également Biéri, Formule officielle et présomption d’ignorance du locataire, Jusletter du 12 octobre 2020, n. 17). 3.2 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne.”

“, le loyer découlant des statistiques en raison de l'accès à une cour, à un jardin, à un galetas et à plusieurs commerces à proximité, ladite augmentation devant être chiffrée à 165 fr. par mois. 5.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne.”

“Wäre auf die Berufung in diesem Punkt einzutreten, müsste sie im Übrigen als unbegründet abgewiesen werden. Gemäss kantonaler Praxis ist eine pauschale Kostensteigerung von 0,5 bis 1 % pro Jahr zulässig (Rohrer, in SVIT-Kommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 269a OR Rz. 38; vgl. auch Urteil BGer 4A_88/2013 vom 17. Juli 2013 E. 4). Im vorliegenden Fall errechnete das Mietgericht über 15 Jahre eine Kostensteigerung von ca. 0,15 %. Selbst wenn man die von der B.________ AG geltend gemachten Kostensteigerungen nur auf die in den Mietzinsänderungen angegebenen Perioden beziehen würden, lägen sie immer noch bei 0,5 % pro Jahr und damit im zulässigen Rahmen (Änderung per 1. Oktober 2017: Kostensteigerung von CHF”

“Elle allègue en outre que l'ampleur exceptionnelle des travaux réalisés et le fait qu'elle était dans l'impossibilité de fournir les documents concernant les frais d'entretien supportés avant la dernière augmentation de loyer justifient l'application d'un forfait, estimé en l'espèce à 0.5% par année. Par ailleurs, l'appelante justifie son calcul en exposant qu'il serait quasiment identique si l'on se référait à la hausse des frais d'entretien calculés à hauteur de la moitié du coût total des travaux amorti sur 30 ans. 2.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, c'est la doctrine et la jurisprudence qui précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/broquet, op.”

“Dans un second moyen, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir procédé à un calcul des charges courantes et d’entretien forfaitaire sur la base d’un décompte qu’elle avait effectué, portant sur l’ensemble des immeubles sis 1 à 11 et 16 à 20 chemin 1______, et de n’avoir pas tenu compte des spécificités de chaque immeuble. 4.1 L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6a). Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard au modèle théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (ATF 122 III 257 consid. 3a; 120 II 100 consid. 5). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., n. 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est due à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Lachat & al., op. cit., p. 595-596). Il est possible de faire exception à ce qui précède s'il n’est pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid.”

“Das Bun- desgericht liess im Kontext einer Renditeberechnung die Ausschöpfung von 40% statt nur 28% nur unter der Prämisse zu, dass im Umfang der Differenz eine pau- schalisierte Anpassung an gestiegene Allgemeinkosten angenommen werden könne (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a; was den Teuerungsausgleich auf dem investier- ten Eigenkapital im Rahmen einer Renditeüberprüfung angeht, ist der Entscheid mittlerweile überholt, BGE 147 III 14 E. 8.3 = Pra 2021 Nr. 16). Nach der aktuellen Rechtsprechung sind Pauschalen im Gerichtsverfahren jeden- falls nur zulässig, wenn keine verlässlichen Zahlen für einen Vergleich der konkre- ten Kosten über einen Zeitraum von je fünf, mindestens aber drei Jahren vor der letzten und der aktuellen Mietzinsanpassung verfügbar sind. Dabei hat der Ver- mieter es sich selbst zuzuschreiben, wenn er die entsprechenden Unterlagen nicht aufbewahrt hat (Art. 20 VMWG; BGE 140 III 433 E. 3.5.1; BGE 117 II 77 E. 3c/bb; BGE 111 II 378 E. 2; BGE 106 II 356 E. 5 = Pra 1981 Nr. 102; BGer in mp 1996, 140 ff.; CPra-BOHNET/BROQUET, Art. 269a OR N 51). Auf Frage hat der Beklagte auf eine Substantiierung der Veränderung der Allge- meinkosten im beschriebenen Sinn bewusst verzichtet und auch keine Belege da- für offeriert. Damit wäre über die Kostensteigerungen auch nicht Beweis zu führen. Die allgemeine Kostensteigerung wäre daher ohne Weiterungen bei der Berech- nung der zulässigen Mietzinserhöhung nicht zu berücksichtigen. - 16 - 4.4 Zwischenergebnis Die oben erwähnten Parameter würden gemäss dem Mietzinsrechner der Zürcher Gerichte (https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/mietzinsgestaltung/mietzinsrechner.html [16. Januar 2025]) zum folgenden Ergebnis führen: 5. Unzulässigkeit der unbezifferten Klage Wie die vorstehenden Ausführungen zeigen, war die Bezifferung der Klage für den Kläger von Anfang an zumutbar, denn sein Einwand des übersetzten Ertrags ver- fängt offensichtlich nicht. Auf die Klage ist daher nicht einzutreten, ohne dass ge- prüft zu werden bräuchte, wie es sich generell mit unbezifferten Mietzinsanfech- tungsklagen verhält.”

“Elle allègue en outre que l'ampleur exceptionnelle des travaux réalisés et le fait qu'elle était dans l'impossibilité de fournir les documents concernant les frais d'entretien supportés avant la dernière augmentation de loyer justifient l'application d'un forfait, estimé en l'espèce à 0.5% par année. Par ailleurs, l'appelante justifie son calcul en exposant qu'il serait quasiment identique si l'on se référait à la hausse des frais d'entretien calculés à hauteur de la moitié du coût total des travaux amorti sur 30 ans. 2.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, c'est la doctrine et la jurisprudence qui précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/broquet, op.”

“Enfin, il sera relevé que la communication par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au locataire par voie électronique. Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 3. L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a).  Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid.”

“Le calcul du rendement brut de l'art. 269a let. c CO se distingue du calcul du rendement net de l'art. 269 CO en ceci qu'il ne tient pas compte du mode de financement de l'immeuble; les fonds propres ne sont donc pas distingués des fonds étrangers (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 152 ad art. 269a CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 269a CO; DAVID LACHAT/PIERRE STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 620 ch. 6.5; FRANÇOIS BOHNET/JULIEN BROQUET, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 103 ad art. 269a CO). Le prix de revient est simplement multiplié par le taux de rendement brut admissible. Ce taux englobe donc forfaitairement les charges du propriétaire (frais financiers, charges courantes et frais d'entretien). La raison de ce forfait tient au fait que les données concrètes représentatives sont lacunaires, voire inexistantes. En pratique, le taux de rendement brut admissible est calculé en ajoutant deux éléments au taux hypothécaire de référence : -- les charges courantes et frais d'entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %, à moins que des circonstances particulières ne justifient un pourcentage plus ou moins élevé; cf. arrêt 4C.464/1996 du 17 février 1997 consid. 3e); -- un pourcentage de 0,5 % (par le passé) à titre de rémunération des fonds investis, calqué sur celui prévalant dans le calcul du rendement net (cf.”

“Nachdem vorliegend die Mieter den Inhalt der Bauabrechnungen nur pauschal und nicht substantiiert bestritten haben und nie behauptet, geschweige denn bewiesen haben, dass der eine oder andere Kostenpunkt nicht oder nur reduziert angefallen ist, darf ihr Inhalt somit als nachgewiesen erachtet werden. Aufgrund des Gesagten ist davon auszugehen, dass die in den eingereichten Bauabrechnungen dargelegten Baukosten dem tatsächlichen Aufwand der Berufungsbeklagten entsprechen. 3.2.5.3. Anders liegt es bei der Behauptung, dass auch die den Mietern gewährten Mietzinsentschädigungen während der Bauzeit als Baunebenkosten verrechnet wurden, so dass jene angehalten werden, die ihnen gewährte Entschädigung selber zu bezahlen, was unzulässig sei. Entschädigungen, die dem Mieter als Ausgleich für erlittene Störungen im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten gewährt werden, als Direktzahlung oder Reduktion des Mietzinses, könne bei der Berechnung der Mehrleistungen des Vermieters nicht berücksichtigt werden. Derartige Entschädigungen dürfen daher nicht als Mehrleistungen auf den Mietzins überwälzt werden. Schon rein definitionsgemäss stellen solche Entschädigungen keine Mehrleistung im Sinne von Art. 269a OR und Art. 14 VMWG dar. Auch ihrem Zweck entsprechend fallen sie nicht unter den Begriff der Mehrleistung (Brutschin, Ziff.”

“Nachdem vorliegend die Mieter den Inhalt der Bauabrechnungen nur pauschal und nicht substantiiert bestritten haben und nie behauptet, geschweige denn bewiesen haben, dass der eine oder andere Kostenpunkt nicht oder nur reduziert angefallen ist, darf ihr Inhalt somit als nachgewiesen erachtet werden. Aufgrund des Gesagten ist davon auszugehen, dass die in den eingereichten Bauabrechnungen dargelegten Baukosten dem tatsächlichen Aufwand der Berufungsbeklagten entsprechen. 3.2.5.3. Anders liegt es bei der Behauptung, dass auch die den Mietern gewährten Mietzinsentschädigungen während der Bauzeit als Baunebenkosten verrechnet wurden, so dass jene angehalten werden, die ihnen gewährte Entschädigung selber zu bezahlen, was unzulässig sei. Entschädigungen, die dem Mieter als Ausgleich für erlittene Störungen im Zusammenhang mit Renovationsarbeiten gewährt werden, als Direktzahlung oder Reduktion des Mietzinses, könne bei der Berechnung der Mehrleistungen des Vermieters nicht berücksichtigt werden. Derartige Entschädigungen dürfen daher nicht als Mehrleistungen auf den Mietzins überwälzt werden. Schon rein definitionsgemäss stellen solche Entschädigungen keine Mehrleistung im Sinne von Art. 269a OR und Art. 14 VMWG dar. Auch ihrem Zweck entsprechend fallen sie nicht unter den Begriff der Mehrleistung (Brutschin, Ziff.”

“Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art. 13 al. 1 OBLF) et selon une clé généralement applicable à tous les immeubles, y compris ceux qui sont francs d'hypothèques. Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui fixé selon l'art. 12a OBLF (ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 consid. 7.1.2). Le bailleur peut également conclure à une majoration du loyer pour le cas où une prolongation serait accordée, sa demande devant être appréciée conformément aux art. 269 et 269a CO (Lachat, op. cit., 2019, p. 1022). L'adaptation du contrat à l'occasion de la prolongation du bail présuppose une demande du bailleur ou du locataire dans le cadre de la procédure. La partie demanderesse n'est toutefois ni tenue de contacter préalablement l'autre ni de respecter un préavis ou de notifier sa prétention sur formule officielle. Elle doit, en revanche, motiver sa prétention, comme pour une majoration ordinaire du loyer ou une demande de baisse (Lachat, op. cit., 2019, p. 1023). 4.1.2 L'art. 269a CO énumère six critères qui justifient une adaptation du loyer : les loyers usuels (let. a), les hausses de coûts ou les prestations supplémentaires du bailleur (let. b), les limites du rendement brut, pour les constructions récentes (let. c), les plans de hausse (let. d), la compensation du renchérissement (let. e) ou les limites recommandées par les contrats-cadres (let. f). La jurisprudence et la doctrine admettent également, dans certaines limites, que le loyer soit fixé en fonction du chiffre d'affaires ou des revenus du locataire (Lachat, op. cit., 2019, p. 572 et ses références). 4.2 En l'occurrence, l'intimée a uniquement fait valoir, dans sa demande, que le sous-loyer devait augmenter, durant l'éventuelle prolongation de bail octroyée, pour correspondre au loyer principal. Ce faisant, elle n'a évoqué aucun des critères énumérés par la loi ou admis par la jurisprudence et la doctrine, alors qu'elle devait motiver sa prétention, comme pour une majoration ordinaire du loyer. Au vu de l'absence de motivation, le Tribunal aurait dû constater que la demande de majoration de loyer de l'intimée était nulle et, partant, la rejeter.”

“Eussent-elles été recevables, elles devraient être rejetées pour les motifs qui suivent. 3. Les appelants soutiennent que, faute pour le Tribunal d'avoir obtenu les pièces nécessaires au calcul de rendement net, celui-ci aurait dû se fonder exclusivement sur le loyer du logement voisin afin de fixer le montant du loyer litigieux. Le Tribunal aurait procédé à une application erronée des statistiques cantonales. 3.1 3.1.1 Un loyer usuel au sens de l’art. 269a lit. a CO suppose un usage, une pratique suffisamment répandue pour en déduire une règle. L’usage peut être démontré par la production d’exemples de loyers comparables à la chose louée (art. 11 al. 1 OBLF) ou ressortir de données statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF). L’art. 11 OBLF impose une comparaison concrète. La détermination des loyers usuels ne s’effectue pas sur la base d’une impression d’ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_612/2012 du 19 février 2013 consid. 3.2) (Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., N 12 ad art. 269a CO et les références citées). 3.1.2 Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins (ATF 123 III 317 consid. 4a, DB 1998 N 16 ; SJ 2001 I 247, DB 2001 17 ; DB 2007 N 15 ; CdB 2007 75) qui présentent, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l’emplacement, l’équipement, l’état et l’année de construction (art. 11 al. 1 OBLF ; ATF 123 III 317 consid. 4a, DB 1998 N 16 ; 114 II 361 consid. 4b) ainsi que les dimensions (Bohnet/Broquet, op. cit., N 13 ad art. 269a CO) tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1 ; 141 III 589 consid. 2.2.3 ; 136 III 74 consid. 3.1 ; 123 III 317 consid. 4a et 4d ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_183/2020 du 6 mai 2021 consid. 3.1.2). C’est à la partie qui se prévaut du loyer usuel qu’il incombe de prouver le caractère usuel (art.”

“Für die Ermittlung des Anlage- werts ist auf die tatsächlichen Kosten abzustellen. Das Bundesgericht hat es wieder- holt abgelehnt, objektivierte Schätzwerte wie etwa den Verkehrs-, Steuer-, Versiche- rungs- oder den Buchwert zuzulassen (BGE 142 III 568 E. 2.1.; BGE 122 III 257 E. 3b/bb). Die Nettorendite beruht nämlich auf einer konkreten und individuellen Kos- tenberechnung, weswegen der Mietzins nicht mit einem objektivierten Wert der Lie- genschaft kombiniert werden darf (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGE 120 II 240 E. 2). 3.1.3. Gemäss Art. 269a lit. c OR sind Mietzinse neuerer Bauten nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen. Darunter ver- - 18 - stehen Lehre und Rechtsprechung das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis zwi- schen den Nettomietzinseinnahmen und den Anlagekosten (SVIT-Kommentar-ROH- RER, a.a.O., Art. 269a OR N 88 m. w. Hinw.). Es handelt sich ebenfalls um ein abso- lutes Mietzinsgestaltungskriterium (SVIT-Kommentar-ROHRER, a.a.O., Art. 269a OR N 88; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, 9. Aufl., S. 611). In der Lehre werden unter neueren Bauten Gebäude zwischen ihrer Fertigstellung bis etwa 10 Jahre danach verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a OR N 146 ff.; LACHAT/STASTNY, Le bail à lo- yer, Kap. 21 Rz. 6.4; MPra-BRUTSCHIN, a.a.O., S. 612 f.). 3.2. Würdigung 3.2.1. Zwischen den Parteien blieb umstritten, ob es sich vorliegend um eine Neu- oder Altbaute handelt und dementsprechend auch, ob das Kriterium der Nettorendi- teberechnung oder das der Orts- und Quartierüblichkeit massgebend ist. Wie von den Klägern vorgebracht, haben diverse Übertragungsvorgänge stattgefunden, wes- halb zu prüfen ist, ob einer dieser Vorgänge eine Eigentumsübertragung darstellte, welche auf einem verlässlichen Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR und Art. 10 VMWG beruhte und damit – wie von den Klägern behauptet – als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage kommen könnte. Die Beklagte stellt sich diesbezüglich auf den Standpunkt, dass die von den Klägern aufgeworfenen Vorgänge auf einer blossen Veränderung ihrer Rechtsform oder der Konzernstruktur beruhen und nicht als Anknüpfungspunkt für eine Renditeberechnung taugen und somit keinen Einfluss auf die Qualifizierung der Liegenschaft als Altbaute haben.”

“Darunter fallen unter anderem der Kaufpreis, die Bau- und Landerwerbskosten oder die Handänderungskosten (CHK- HULLIGER/HEINRICH, 3. Aufl., Art. 269-269a OR N 14). Für die Ermittlung des Anlage- werts ist auf die tatsächlichen Kosten abzustellen. Das Bundesgericht hat es wieder- holt abgelehnt, objektivierte Schätzwerte wie etwa den Verkehrs-, Steuer-, Versiche- rungs- oder den Buchwert zuzulassen (BGE 142 III 568 E. 2.1.; BGE 122 III 257 E. 3b/bb). Die Nettorendite beruht nämlich auf einer konkreten und individuellen Kos- tenberechnung, weswegen der Mietzins nicht mit einem objektivierten Wert der Lie- genschaft kombiniert werden darf (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGE 120 II 240 E. 2). 3.1.3. Gemäss Art. 269a lit. c OR sind Mietzinse neuerer Bauten nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen. Darunter ver- - 18 - stehen Lehre und Rechtsprechung das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis zwi- schen den Nettomietzinseinnahmen und den Anlagekosten (SVIT-Kommentar-ROH- RER, a.a.O., Art. 269a OR N 88 m. w. Hinw.). Es handelt sich ebenfalls um ein abso- lutes Mietzinsgestaltungskriterium (SVIT-Kommentar-ROHRER, a.a.O., Art. 269a OR N 88; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, 9. Aufl., S. 611). In der Lehre werden unter neueren Bauten Gebäude zwischen ihrer Fertigstellung bis etwa 10 Jahre danach verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a OR N 146 ff.; LACHAT/STASTNY, Le bail à lo- yer, Kap. 21 Rz. 6.4; MPra-BRUTSCHIN, a.a.O., S. 612 f.). 3.2. Würdigung 3.2.1. Zwischen den Parteien blieb umstritten, ob es sich vorliegend um eine Neu- oder Altbaute handelt und dementsprechend auch, ob das Kriterium der Nettorendi- teberechnung oder das der Orts- und Quartierüblichkeit massgebend ist. Wie von den Klägern vorgebracht, haben diverse Übertragungsvorgänge stattgefunden, wes- halb zu prüfen ist, ob einer dieser Vorgänge eine Eigentumsübertragung darstellte, welche auf einem verlässlichen Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR und Art. 10 VMWG beruhte und damit – wie von den Klägern behauptet – als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage kommen könnte.”

“Le calcul du rendement brut de l'art. 269a let. c CO se distingue du calcul du rendement net de l'art. 269 CO en ceci qu'il ne tient pas compte du mode de financement de l'immeuble; les fonds propres ne sont donc pas distingués des fonds étrangers (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 152 ad art. 269a CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 269a CO; DAVID LACHAT/PIERRE STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 620 ch. 6.5; FRANÇOIS BOHNET/JULIEN BROQUET, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 103 ad art. 269a CO). Le prix de revient est simplement multiplié par le taux de rendement brut admissible. Ce taux englobe donc forfaitairement les charges du propriétaire (frais financiers, charges courantes et frais d'entretien). La raison de ce forfait tient au fait que les données concrètes représentatives sont lacunaires, voire inexistantes. En pratique, le taux de rendement brut admissible est calculé en ajoutant deux éléments au taux hypothécaire de référence : -- les charges courantes et frais d'entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %, à moins que des circonstances particulières ne justifient un pourcentage plus ou moins élevé; cf. arrêt 4C.464/1996 du 17 février 1997 consid. 3e); -- un pourcentage de 0,5 % (par le passé) à titre de rémunération des fonds investis, calqué sur celui prévalant dans le calcul du rendement net (cf.”

“30; le même, Protection contre les loyers abusifs - ATF 147 III 14, in Droit du bail, 33/2021, p. 44 ss, p. 48 n. 53 ss; ZINON KOUMBARAKIS, Urteil des Bundesgerichts 4A_285/2022 vom 16. Juni 2023, in MietRecht Aktuell 3/2023, p. 148 ss, p. 155). D'autres auteurs prônent un statu quo (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 162 s. ad art. 269a CO; également Pierre STASTNY, Jurisprudence fédérale relative au rendement net de la chose louée, in Plaidoyer 1/2021, p. 24 ss, p. 26 s.), mais cette solution ne saurait se concevoir, car le calcul du rendement brut englobe forfaitairement les frais d'entretien et les charges courantes (le pourcentage de 1,5 %) et car cette méthode permet au bailleur d'obtenir un rendement supérieur à celui autorisé par les autres critères légaux (ATF 118 II 124 consid. 4a; arrêt 4A_465/2015 du 1er mars 2016 consid. 5.6.1 et la réf. citée). D'aucuns relèvent que le calcul du rendement brut admissible ne fait pas de distinction entre fonds propres et fonds étrangers, au contraire du calcul du rendement net (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 162a ad art. 269a CO; STASTNY, op. cit., p. 26; PHILIPPE CONOD, Rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres (arrêt TF 4A_554/2019), in Newsletter Bail.ch décembre 2020, p. 7). Cela étant, nul ne dénonçait cette assimilation avant l'ATF 147 III 14; c'était bien plutôt la complexité des calculs du rendement net qui focalisait la critique. Procéder désormais à une semblable distinction dans le calcul du rendement brut, comme cela a pu être suggéré (EMMANUEL PIAGET, Le rendement net de la chose louée, in 22e séminaire sur le droit du bail, 2022, p. 95 ss, p. 116 ch. 52), voire encore retenir une structure de financement standard (LAURENT BIERI, Le rendement brut de la chose louée, in PJA 2021, p. 437 ss, p. 438 et 439 note 19; PIAGET, op. cit., p. 116 ch. 53), ne ferait qu'ajouter à une complexité qui est décriée. Certes encore, la crainte a été exprimée d'aboutir à des loyers "aberrants" vu l'inflation du prix du sol et de la construction (STASTNY, op. cit., p.”

“Geht es dem Vermieter umgekehrt um die Vermietung an eine ihm aus welchen Gründen auch immer näher als der Mieter stehende Drittperson, wäre die Kündi- gung unter Vorbehalt eines erheblichen Interessenmissverhältnisses gültig. Aber es müsste auch eine inhaltliche Neuausrichtung der Missbrauchsgesetzge- bung geprüft werden, wenn das Ergebnis einer Praxisänderung justiziabel sein und vor allem eine echte Abstimmung der Bestimmungen von Kündigungsschutz und Mietzinsanfechtung bewirken soll: Wie gezeigt hat die orts- und quartierübliche Ver- gleichsmiete als Anpassungskriterium letztlich eine überragende Bedeutung, denn sie dient nicht nur bei der Mietpreisbestimmung bei Altbauten als vorrangiges Krite- rium, sondern über Art. 269 OR und Art. 10 VMWG auch als Korrektiv für einen Kaufpreis, der in einem überhitzten Immobilienmarkt zustande gekommen ist. Dies würde bedingen, in der Praxis möglichst eine Beweislosigkeit der Vergleichsmiete zu vermeiden (ähnlich SVIT-Kommentar-B. ROHRER, Art. 269a OR N 5). Einen mög- lichen Weg zeichnet bereits die geltende Gesetzgebung vor: Nach Art. 11 Abs. 4 VMWG sind amtliche Statistiken bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zu berück- sichtigen. Es kann keinen Zweifel geben, dass der Bundesrat hier im Sinne von Art. 253a Abs. 3 OR eine zulässige Ausführungsvorschrift zum offenen Begriff des orts- und quartierüblichen Mietzinses im Sinne von Art. 269a lit. a OR geschaffen hat. Das Bundesgericht verlangt allerdings in ständiger Praxis, dass solche Statisti- ken die gleichen Kriterien abbilden müssen wie die in Art. 11 Abs. 1 VMWG für konkrete Vergleichsobjekte genannten (zuletzt im Urteil 4A_448/2021 v.”

“296a CO, qui indique que les considérations de politique énergétique ne peuvent jouer un rôle dans la détermination du taux applicable et qu'il y a lieu d'admettre l'existence d'investissements à plus-value lorsque les mesures énergétiques se traduisent par une consommation énergétique plus basse ou un confort plus élevé). Le deuxième critère auquel se réfère l'appelante, à savoir le rapport entre l'état locatif et le coût global des travaux, demeure secondaire s'il est manifeste ou notoire que le total des frais comporte une partie importante de frais d'entretien (TF 4A_416/2007 du 9 janvier 2008 consid. 3.3.3 ; Lachat, op. cit., p. 608, n. 5.2.5), comme c'est le cas en l'occurrence. Le troisième critère, soit l'âge de l'immeuble, plaide en faveur d'un pourcentage situé au bas de l'échelle, soit en faveur de la solution retenue par les premiers juges et en défaveur de celle plaidée par l'appelante. En effet, si par le passé le bailleur n'a consenti que peu de frais pour l'entretien de l'immeuble, on doit admettre que les importantes réparations entreprises correspondent surtout à un entretien différé duquel il n'en ressort en fait qu'une modeste plus-value (Bohnet/Broquet, op. cit., n. 72 ad art. 269a CO ; cf. également Weber, op. cit., n. 12 ad art. 269a CO, pour qui le pourcentage retenu doit être inférieur à 60% en cas d'entretien différé). Le Tribunal fédéral a d'ailleurs considéré à cet égard que la prise en compte de frais d'entretien différés pour justifier une hausse de loyer fondée sur l'art. 14 OBLF privilégiait injustement le bailleur qui, pendant des années, n'avait pas utilisé une partie du loyer pour l'entretien de la chose louée, par rapport à celui qui, au contraire, s'était constamment soucié d'entretenir la chose louée conformément à ses obligations (ATF 118 II 415 consid. 3b). Quant au dernier critère, soit le taux retenu pour renter le capital, on ne saurait prendre appui sur le seul taux hypothécaire de référence notoirement bas pour justifier l'application d'un pourcentage fixé dans la partie supérieure de la fourchette, le Tribunal fédéral ayant posé que la conjoncture d'un taux d'intérêt bas ne permettait pas de considérer sans autre qu'un pourcentage de 60% était la norme (TF 4A_416/2007 du 9 janvier 2008 consid. 3.”

“Il est relevé que, lorsque ce dernier a été entendu en première instance, il a contesté le loyer au motif qu'un appartement moins cher était disponible dans le même immeuble (DO/52 au verso), et non parce que son épouse ne s'en acquitterait pas. La première juge n'avait ainsi pas de raison de faire produire des justificatifs de paiement. Au surplus, dans sa réponse à l'appel (p. 17), l'intimée fait valoir – à raison – qu'un logement d'une certaine taille est nécessaire afin d'accueillir en visite les enfants de son partenaire, de sorte qu'elle conteste implicitement que ceux-ci habiteraient avec eux. Il n'y a dès lors pas de motif de soustraire une part relative à ces enfants. Enfin, le fait que le contrat de bail à loyer conclu en 2020 (pièce 17 du bordereau de première instance) soit fondé sur un taux d'intérêt de référence de 2 %, alors que ce taux est actuellement à 1.75 % (cf. le site internet www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/mietrecht/ referenzzinssatz.html, consulté le 19 septembre 2024), ne signifie pas encore qu'une demande de baisse de loyer aboutirait : d'autres facteurs, tels que l'indice suisse des prix à la consommation, lequel a notoirement beaucoup progressé depuis 2020, entrent en jeu à cet égard (cf. art. 269a CO, en part. let. e). Dans ces conditions, le coût de logement pris en compte pour l'épouse ne prête pas le flanc à la critique. 3.5.2. Le mari conteste aussi les frais de déplacement retenus. Il fait valoir qu'il est erroné de prendre en compte quatre trajets quotidiens et que le coût de l'essence est à CHF 1.80 le litre. Il demande dès lors que cette charge soit retenue à concurrence de CHF 260.- par mois au maximum (appel, p. 17). Il résulte de la pièce 16 du bordereau de première instance que, dans l'emploi à 90 % qu'elle a occupé de mai 2022 à janvier 2023 (supra, consid. 3.4.3), l'épouse travaillait cinq jours par semaine, dont quatre avec des horaires "coupés" impliquant deux allers-retours par jour entre son domicile et son lieu de travail. Elle effectuait ainsi 486 km par semaine (27 x 2 x 9), ou 1'944 km par mois. Vu la formule appliquée en pratique, et compte tenu d'un coût de l'essence qui était alors de CHF 2.- par litre environ, cela correspondait à CHF 411.- de frais de déplacement [(1'944 x 0.”

“Erhalten geblieben ist das Konzept der einvernehmlichen Vertragsänderung beim Senkungsbegehren des Mieters. Dies zeigt sich insbesondere am Vorverfahren, das auf eine Einigung zielt, während das anschliessende Schlichtungs- und Ge- richtsverfahren, welches vom Mieter anzustrengen ist, auf eine Umgestaltung des Vertrags zielt und nicht auf eine blosse Feststellung (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 270a OR N 15, 18 und 101). Teilt der Vermieter von sich aus eine Mietzinssenkung auf dem amtlichen Formular nach Art. 269d OR mit, so hat das nicht die mit einer Mietzinserhöhung verbunde- nen Wirkungen. Vielmehr bleibt insbesondere der Mieter frei, eine weitergehende Senkung zu verlangen. Referenzpunkt bleibt die letzte massgebliche Mietzinsfest- setzung, sei es beim Abschluss des Mietvertrags, eines Vergleichs über den Miet- zins oder im Rahmen einer unangefochten gebliebenen Mietzinserhöhung, nicht - 8 - aber eine frühere, mit amtlichem Formular mitgeteilte Senkung (BGE 124 III 67; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; s.a. BGE 132 III 702 E. 4.2 a.E.; CPra-BOH- NET/BROQUET, Art. 269a OR N 42; ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 269d OR N 104 ff., Art. 270a OR N 61; CHK-HULLIGER, Art. 270a OR N 7; SVIT-K-ROHRER B. Art. 270a N 39 f.). 4.1.4 Wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelung kommt Art. 270a Abs. 3 OR eine Koordinationsfunktion zu. Das Vorverfahren mit der Anfrage des Mieters nach einer Senkung hat offensichtlich wenig Sinn, wenn der Vermieter mit seiner Erhöhungsmitteilung bereits klar gemacht hat, dass eine Senkung für ihn nicht infrage kommt (BGE 122 III 20 E. 4; 132 III 702 E. 4.1; SVIT-K-ROHRER B., Art. 270a OR N 33). Wo dies nicht der Fall ist, kann auf ein Vorverfahren nicht einfach verzichtet werden (BGE 132 III 702 E. 4.2-3). Schon aus der parallelen Regelung von Mietzinserhöhungen und anderen einsei- tigen Vertragsänderungen in Art. 269d Abs. 1 und 3 sowie Art. 270b Abs. 1 und 2 OR folgt ohne weiteres, dass Art. 270a Abs. 3 OR auch anwendbar sein muss, wenn der Mieter parallel zur Anfechtung einer ihn belastenden Vertragsänderung eine Senkung des Mietzinses beantragen möchte.”

“Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien qui ne font que maintenir l’état des locaux et prévenir leur dégradation (TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; Lachat, op. cit., p. 603, n.  5.1.4).                 Il y a entretien différé si, au cours des dix dernières années, les frais d’entretien ont été significativement inférieurs aux coûts usuels pour un objet similaire. Selon Lachat, pour décider si tel n’est pas le cas, on comparera les frais d’entretien ressortant des comptes de l’immeuble en admettant que 12 % des recettes locatives devraient être affecté aux frais d’entretien (Lachat, op. cit., p. 606, n. 5.2.3 et la jurisprudence citée).   2.3              La question de savoir quel pourcentage doit être choisi dans un cas concret comme part de plus-value est une question qui relève du pouvoir d'appréciation du juge (cf. ATF 118 II 415 consid. 3c ; TF 4A_6/2021 du 22 juin 2021 consid. 3 ; Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., Helbing Lichtenhahn 2021 [ci-après : CR CO I], n. 12b ad art. 269a CO).   2.3.1              En l’occurrence, les premiers juges ont admis que l’appelant avait réalisé deux phases de travaux à plus-value, la première fois en 2007, soit quatre ans après l’acquisition de l’immeuble le 29 juillet 2003, et la seconde en 2018-2019. Pour la première, sur la base du calcul établi à l’époque par l’appelant, les intimés n’ayant fait valoir à l’époque aucune réserve, le Tbx a retenu une proportion de 65 % comme investissement générateur de plus-value (remplacement des fenêtres et portes-fenêtres). Après adaptation à l’IPC, l’investissement à prendre en considération s’élève à 405'423 fr. 35 (cf. jgmt, p. 12 ; 400’260 fr. + 5’163 fr. 35). Sur ce point, l’appelant n’émet aucune contestation.                 S’agissant des travaux réalisés en 2018-2019, les premiers juges ont considéré que la création d’un nouveau WC séparé, la rénovation intégrale de la salle de bains existante avec adjonction d’un WC et la réfection complète de la cuisine, dont l’accès a également été modifié, avaient augmenté le confort des locataires.”

“Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien qui ne font que maintenir l’état des locaux et prévenir leur dégradation (TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; Lachat, op. cit., p. 603, n.  5.1.4).                 Il y a entretien différé si, au cours des dix dernières années, les frais d’entretien ont été significativement inférieurs aux coûts usuels pour un objet similaire. Selon Lachat, pour décider si tel n’est pas le cas, on comparera les frais d’entretien ressortant des comptes de l’immeuble en admettant que 12 % des recettes locatives devraient être affecté aux frais d’entretien (Lachat, op. cit., p. 606, n. 5.2.3 et la jurisprudence citée).   2.3              La question de savoir quel pourcentage doit être choisi dans un cas concret comme part de plus-value est une question qui relève du pouvoir d'appréciation du juge (cf. ATF 118 II 415 consid. 3c ; TF 4A_6/2021 du 22 juin 2021 consid. 3 ; Lachat/Bohnet, Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., Helbing Lichtenhahn 2021 [ci-après : CR CO I], n. 12b ad art. 269a CO).   2.3.1              En l’occurrence, les premiers juges ont admis que l’appelant avait réalisé deux phases de travaux à plus-value, la première fois en 2007, soit quatre ans après l’acquisition de l’immeuble le 29 juillet 2003, et la seconde en 2018-2019. Pour la première, sur la base du calcul établi à l’époque par l’appelant, les intimés n’ayant fait valoir à l’époque aucune réserve, le Tbx a retenu une proportion de 65 % comme investissement générateur de plus-value (remplacement des fenêtres et portes-fenêtres). Après adaptation à l’IPC, l’investissement à prendre en considération s’élève à 405'423 fr. 35 (cf. jgmt, p. 12 ; 400’260 fr. + 5’163 fr. 35). Sur ce point, l’appelant n’émet aucune contestation.                 S’agissant des travaux réalisés en 2018-2019, les premiers juges ont considéré que la création d’un nouveau WC séparé, la rénovation intégrale de la salle de bains existante avec adjonction d’un WC et la réfection complète de la cuisine, dont l’accès a également été modifié, avaient augmenté le confort des locataires.”

“Le locataire est en droit de demander la répercussion sur le loyer de la baisse du taux hypothécaire, selon le barème fixé par le Conseil fédéral (art. 13 al. 1 OBLF) et selon une clé généralement applicable à tous les immeubles, y compris ceux qui sont francs d'hypothèques. Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui fixé selon l'art. 12a OBLF (ACJC/1594/2019 du 4 novembre 2019 consid. 7.1.2). Le bailleur peut également conclure à une majoration du loyer pour le cas où une prolongation serait accordée, sa demande devant être appréciée conformément aux art. 269 et 269a CO (Lachat, op. cit., 2019, p. 1022). L'adaptation du contrat à l'occasion de la prolongation du bail présuppose une demande du bailleur ou du locataire dans le cadre de la procédure. La partie demanderesse n'est toutefois ni tenue de contacter préalablement l'autre ni de respecter un préavis ou de notifier sa prétention sur formule officielle. Elle doit, en revanche, motiver sa prétention, comme pour une majoration ordinaire du loyer ou une demande de baisse (Lachat, op. cit., 2019, p. 1023). 4.1.2 L'art. 269a CO énumère six critères qui justifient une adaptation du loyer : les loyers usuels (let. a), les hausses de coûts ou les prestations supplémentaires du bailleur (let. b), les limites du rendement brut, pour les constructions récentes (let. c), les plans de hausse (let. d), la compensation du renchérissement (let. e) ou les limites recommandées par les contrats-cadres (let. f). La jurisprudence et la doctrine admettent également, dans certaines limites, que le loyer soit fixé en fonction du chiffre d'affaires ou des revenus du locataire (Lachat, op. cit., 2019, p. 572 et ses références). 4.2 En l'occurrence, l'intimée a uniquement fait valoir, dans sa demande, que le sous-loyer devait augmenter, durant l'éventuelle prolongation de bail octroyée, pour correspondre au loyer principal. Ce faisant, elle n'a évoqué aucun des critères énumérés par la loi ou admis par la jurisprudence et la doctrine, alors qu'elle devait motiver sa prétention, comme pour une majoration ordinaire du loyer. Au vu de l'absence de motivation, le Tribunal aurait dû constater que la demande de majoration de loyer de l'intimée était nulle et, partant, la rejeter.”

“269a Rz 66) erwähnten Kosten zu vergleichen, welche als solche keinen Mehrwert bewirken und trotzdem bei der Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen sind. Denn das vorübergehend gestellte Gerüst für das Anbringen der Fassadenisolation, die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Bauteilen, der vorübergehend gestellt Kran, der für das Verbringen neuer Küchengeräte in die Liegenschaft notwendige Transport oder die Schuttmulden, die beim Abtransport von Baumaterialien benötigt werden, sind Teil der notwendigen Bauarbeiten. Die Entschädigungen, die dem Mieter gewährt werden haben hingegen ihren Ursprung in der Tatsache, dass das Mietobjekt während den Bauarbeiten einen Mangel aufweist, der die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit stört und so die vom Vermieter geschuldete Leistung vermindert. Es ist daher selbstverständlich, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter, die Kosten zur Wiederherstellung der Leistungsäquivalenz zu tragen hat, da seine Leistung vermindert ist. Die Qualifizierung derartiger Entschädigungen als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a OR würde damit die Regelung von Art. 259d OR betreffend die Herabsetzung des Mietzinses unterlaufen (Brutschin, Fn. 187). Unter diesen Vorgaben sind bei der Berechnung der relevanten Baukosten die Mieterentschädigungen, im Betrag von CHF 28'206.99 für die O.________/P.________ (act. 2/8 S. 10 Ziff. 562) und CHF 23'493.84 für die Q.________ (act. 2/10 D. 10 Ziff. 562) nicht zu berücksichtigen und vom Gesamtbetrag der Baukosten somit abzuziehen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.”

“1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595 et 596). Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid.”

“L'année d'acquisition de l'immeuble par l'appelante, non contestée par celle-ci, soit 1989, est un fait notoire, puisqu'il s'agit d'une information figurant au Registre foncier accessible à toute personne (cf. art 970 al. 2 ch. 3 CC). Il n'est ainsi nécessaire ni de l'alléguer ni de la prouver. Les pièces 6 et 7 nouvelles de l'appelant sont postérieures au prononcé du jugement attaqué et donc recevables. Elles ne sont en revanche par déterminantes pour la solution du litige. 3. L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu l'augmentation des coûts d'entretiens depuis la dernière fixation du loyer, dont elle évaluait l'impact à un forfait de 0,5% par année, soit un facteur de hausse de 11%. 3.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op.”

“L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu l'augmentation des coûts d'entretiens depuis la dernière fixation du loyer, dont elle évaluait l'impact à un forfait de 0,5% par année, soit un facteur de hausse de 11%. 3.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op.”

“269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, c'est la doctrine et la jurisprudence qui précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595 et 596). Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes.”

“Der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt stützte sich in der Beantwortung der schriftlichen Anfrage von Georg Mattmüller betreffend «Kostenmiete im Zusammenhang mit dem Wohnbauprogramm 1‘000+» vom 22. Januar 2020 (vgl. dazu Replik vom 5. Mai 2021 Beilage 1 [act. 18], nachfolgend schriftliche Anfrage) bezüglich der Kostenmiete auf die Definition der Stadt Zürich gemäss der zürcherischen Wohnbauförderungsverordnung (GS 841.1) und des Mietzinsreglements der Stadt Zürich (GS 841.50). Eine Kostenmiete sei demgemäss so hoch, dass sie den Aufwand des Bauträgers decke. Mit der Kostenmiete würden die Schuldzinsen und die Verwaltungskosten beglichen, der Unterhalt und Werterhalt der Liegenschaften sowie die Rückstellungen zur Erneuerung sichergestellt (schriftliche Anfrage S. 3). Gestützt auf diese Grundlagen ist nicht davon auszugehen, dass mit der im Initiativtext verankerten Auflage in § 34a Abs. 1 lit. a, wonach die Vermietung dauerhaft in Kostenmiete zu erfolgen hat, gegenüber derjenigen, wonach sie gemeinnützig im Sinne des WFG zu sein hat, eine weitergehende Beschränkung für die Eigentümerschaft verbunden ist. Während die Bestimmungen von Art. 269 und Art. 269a OR auf die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung kommt, befasst sich das WFG, auf welches in der Volksinitiative Bezug genommen wird, ausschliesslich mit der Förderung des Wohnraums für Haushalte mit geringem Einkommen sowie dem Zugang zum Wohneigentum. Als Wohnraum gelten gemäss Art. 4 Abs. 1 WFG alle ständig dem Wohnen dienenden Räume. Es muss daher als fraglich bezeichnet werden, ob die Bestimmung, wonach 50 % des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche gemeinnützig im Sinne des WFG dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden müssen, analog auch auf die Vermietung von Geschäftsräumen zur Anwendung gelangen kann, wie dies von den Beigeladenen geltend gemacht wird. Für die Eingriffsdichte des Verfassungsartikels der vorliegenden Initiative spielt es im Ergebnis aber keine Rolle, ob die Vorgabe nur für eine Vermietung für Wohnzwecke zum Tragen kommt oder auch für eine Geschäftsmiete gelten soll, da die Anforderungen der gemeinnützigen Vermietung im Sinne des WFG dauerhaft in Kostenmiete in jedem Fall auf 50 % des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche zur Geltung kommt, soweit nicht (im gleichen Umfang) eine Abgabe des Bodens durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation gemäss Art.”

“7 WRFG «besondere Nachweise im Rahmen des Bundesrechts, soweit die Bauherrschaft Antrag stellt und sie im Detail belegt». Gemäss § 25 Abs. 7 Satz 2 WRSchV ist ein solcher im Rahmen des Bundesrechts geltend gemachter und nachgewiesener darüberhinausgehender Aufschlag zu dem gemäss § 25 Abs. 1 bis 7 Satz 1 WRSchV berechneten maximalen Mietzinsaufschlag hinzuzurechnen. Eine ähnlich gelagerte Bestimmung findet sich auch im Genfer LDTR. Gemäss Art. 11 («Mode de calcul») berücksichtigt die zuständige Behörde bei der Festlegung der nach dem Umbau («transformation«) zulässigen Mietzinsen neben den Kapital- und Amortisations- und Unterhaltskosten die anderen Faktoren gemäss Art. 269 ff. OR für eine Erhöhung oder Reduktion («des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en considération selon les articles 269 et suivants du code des obligations»; vgl. dazu etwa Bericht des Regierungsrats betreffend Kantonale Volksinititative «JA zum ECHTEN Wohnschutz» vom 30. Juni 2021, S. 19).). Ob und in welchen Fällen eine gemäss Art. 269a OR resp. Art. 14 VMWG berechneten Mietzinsaufschlags, insbesondere bei einer energetischen Sanierung/Verbesserung im Sinne von Art. 14 Abs. 2 VMWG, als ein «darüberhinausgehender Mietzinsaufschlag im Rahmen des Bundesrechts» zwingend zu berücksichtigen ist, muss hier nicht geprüft werden, da der Rekurrent im vorliegenden Fall keine Beurteilung des Sanierungsvorhabens im umfassenden Verfahren beantragt hat.”

“L’historique de cette disposition montre notamment que le législateur entendait l’appliquer de façon limitée aux seuls cas où les loyers étaient abusivement élevés, supérieurs à la fourchette des loyers BPP, avant travaux mais ne constituaient pas des logements de luxe. Le Tribunal fédéral a jugé que cette interprétation restrictive était en accord avec le texte légal et correspondait aux travaux préparatoires. Ce texte n’allait pas au-delà de la protection contre les loyers abusifs et répondait à un objectif de politique sociale. Par ailleurs la réserve selon laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable permettait à l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6 c). 3.2 La jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art.”

“Enfin, il sera relevé que la communication par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au locataire par voie électronique. Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 3. L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a).  Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid.”

“Enfin, il sera relevé que la communication par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au locataire par voie électronique. Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 3. L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a).  Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid.”

“________ SA, en qualité de bailleresse, et X1________ et X2________, en qualité de locataires, ont signé un contrat de bail portant sur un appartement de 5,5 pièces situé [aaaaa] à Z.________. Le loyer net était fixé à 2'950 francs, auxquels venait s’ajouter le montant de 310 francs pour les frais accessoires perçus sur la base d’un décompte, soit un montant de loyer brut de 3'260 francs par mois. Le bail était conclu pour une durée initiale du 1er novembre 2022 au 31 mars 2024 et, sauf résiliation donnée quatre mois à l’avance pour le 30 novembre 2023, se renouvelait tacitement pour une durée indéterminée, avec faculté de résilier moyennant un préavis de quatre mois pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre. Le 12 juillet 2022 également, la bailleresse a adressé aux locataires, sur la formule officielle « notification de loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail », l’avis d’augmentation du loyer net de 2'942 francs (précédent loyer) à 2'950 francs (loyer selon le bail) par mois, à l’occasion de la conclusion du bail, valable dès le 1er novembre 2022. Le motif de la hausse résidait dans l’« [a]daptation aux loyers usuels du quartier selon l’art. 269a CO + 11 OBLF, hausse de Fr. 8.00 ». Cet avis a été réceptionné le 13 juillet 2022 par les locataires. Ces derniers ont reçu les clés de l’appartement loué le 1er novembre 2022. B. a) Le 27 novembre 2022, les locataires ont saisi, au sens de l’article 202 CPC auquel ils se référaient, la Chambre de conciliation d’une « [c]ontestation de hausse de loyer », en attaquant le loyer notifié lors de la signature de leur nouveau bail. Ils ont joint à leur requête une lettre adressée le même jour à la gérance de la bailleresse. Dans ce courrier, les locataires soutenaient que le « loyer notifié lors de la conclusion de [leur] nouveau bail […] [étai]t abusif par rapport au rendement considéré comme étant acceptable par le tribunal fédéral qui est de 2 %. (Actuellement le taux hypothécaire étant de 1.25 %) ». b) La requête des locataires a été adressée par la Chambre de conciliation à Y.________ SA le 29 novembre 2022, avec un délai de 20 jours pour « formuler [se]s observations et détermination ainsi qu’à déposer les moyens de preuves dont [elle] entend[ait] faire état ».”

“En l'absence de ladite rŽponse, le greffe de la Cour a avisŽ les parties le 3 aožt 2021 de ce que la cause Žtait gardŽe ˆ juger. C.      Les faits pertinents suivants rŽsultent de la procŽdure :           a. B______ AG est propriŽtaire de l'immeuble sis 1______ˆ Genve, construit en 1920, comprenant 24 appartements. b. B______ AG et A______ ont conclu, le 13 avril 1983, un contrat de bail ˆ loyer portant sur la location d'un appartement de 4 pices n¡ 23 au 2me Žtage de l'immeuble en question. Le bail a ŽtŽ conclu pour une durŽe initiale de 15 mois, du 1er juillet 1983 au 30 septembre 1984, renouvelable ensuite tacitement d'annŽe en annŽe, sauf rŽsiliation signifiŽe trois mois avant l'ŽchŽance. A______ Žtait locataire de l'appartement depuis 1967. c. Par avis de majoration de loyer du 22 fŽvrier 2012, B______ AG a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement de 10'812 fr. ˆ 12'012 fr., charges non comprises, ds le 1er octobre 2012 et a proposŽ une nouvelle ŽchŽance du bail au 30 septembre 2017. L'avis officiel est motivŽ comme suit : Ç Adaptation aux loyers usuels du quartier selon art. 269a CO - Proposition d'un nouveau bail de 5 ans au loyer indexŽ (art. 269B CO) renouvelable de 5 ans en 5 ans indice janvier 2012 base 2010. En cas de prestations supplŽmentaires au sens des art. 269A lettre b) CO et 14 OBLF, le bailleur se rŽserve expressŽment le droit de majorer le loyer en cours de bail, en sus de l'adaptation de celui-ci ˆ l'Žvolution de l'ISPC. Il est pris note entre les parties que le locataire peut rŽsilier son bail ds la 2me annŽe, moyennant un prŽavis de rŽsiliation de 3 mois pour une ŽchŽance annuelle. En annexe : clause d'indexation. È d. Suite ˆ la contestation de cette hausse par la locataire par-devant la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, le loyer annuel a ŽtŽ fixŽ, par procs-verbal de conciliation du 23 mai 2012, ˆ 10'812 fr., ds le 1er octobre 2012, montant auquel s'ajoutaient les provisions pour chauffage et eau chaude de 1'380 fr. par annŽe. Le taux hypothŽcaire de rŽfŽrence pris en compte Žtait de 2,5%. Le bail, conclu pour cinq ans jusqu'au 30 septembre 2017, renouvelable de cinq ans en cinq ans, Žtait indexŽ ˆ l'Indice suisse des prix ˆ la consommation (ISPC), l'indice de rŽfŽrence Žtant celui de janvier 2012.”

“Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten ist im Weiteren nicht zu beanstanden, dass der Verordnungsgeber bei den Ausführungsbestimmungen zum WRFG vom Gedanken ausgegangen ist, dass grundsätzlich nur wertvermehrende Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben zur Bewilligung eines Mietzinsaufschlags gemäss WRFG führen können. Auch wenn der kantonale Gesetzgeber beim Ergreifen von Massnahmen, die darauf abzielen, das Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot von Mietwohnungen in einem bestimmten Preissegment zu befriedigen (BGE 146 I 70 E. 5.2.3), resp. beim Erlass von entsprechenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auf andere Kriterien abstellen darf, als diejenigen, welche den bundesrechtlichen Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen zu Grunde liegen, ist dies im vorliegenden Fall nicht angezeigt. Gemäss Art. 269a Abs. 1 lit. b OR sind Mietzinse in der Regel unter anderem dann nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 VMWG Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb Sanierungsarbeiten der Vermieterschaft, die nicht als wertvermehrende Verbesserungen zu qualifizieren sind, zu einem gemäss § 8d Abs. 1 resp. 8e Abs. 1 WRFG zu bewilligenden Mietzinsaufschlag führen sollen, zumal ja der Zweck des Gesetzes der Schutz vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen in Zeiten der Wohnungsnot ist (§ 1 Abs. 2 WRFG). Umgekehrt ist es auch nicht zu beanstanden, dass die wertvermehrenden Verbesserungen, welche die Voraussetzungen von § 8d Abs. 3 WRFG resp. § 8 Abs. 2 WRFG erfüllen zur Bestimmung des zulässigen Mietzinsaufschlags beigezogen werden. Die Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung des Präsidialdepartements weist zurecht darauf hin, dass es in dieser Situation die Aufgabe der Wohnschutzkommission ist, bei der Festlegung der zu berücksichtigenden Kosten den wertvermehrenden Anteil zu bestimmen.”

“Entgegen den Ausführungen des Rekurrenten ist im Weiteren nicht zu beanstanden, dass der Verordnungsgeber bei den Ausführungsbestimmungen zum WRFG vom Gedanken ausgegangen ist, dass grundsätzlich nur wertvermehrende Umbau-, Renovations- oder Sanierungsvorhaben zur Bewilligung eines Mietzinsaufschlags gemäss WRFG führen können. Auch wenn der kantonale Gesetzgeber beim Ergreifen von Massnahmen, die darauf abzielen, das Bedürfnis der Bevölkerung an einem genügenden Angebot von Mietwohnungen in einem bestimmten Preissegment zu befriedigen (BGE 146 I 70 E. 5.2.3), resp. beim Erlass von entsprechenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen auf andere Kriterien abstellen darf, als diejenigen, welche den bundesrechtlichen Vorschriften zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen zu Grunde liegen, ist dies im vorliegenden Fall nicht angezeigt. Gemäss Art. 269a Abs. 1 lit. b OR sind Mietzinse in der Regel unter anderem dann nicht missbräuchlich, wenn sie durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Als Mehrleistungen gelten gemäss Art. 14 VMWG Investitionen für wertvermehrende Verbesserungen, die Vergrösserung der Mietsache sowie zusätzliche Nebenleistungen. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb Sanierungsarbeiten der Vermieterschaft, die nicht als wertvermehrende Verbesserungen zu qualifizieren sind, zu einem gemäss § 8d Abs. 1 resp. 8e Abs. 1 WRFG zu bewilligenden Mietzinsaufschlag führen sollen, zumal ja der Zweck des Gesetzes der Schutz vor Verdrängung durch Kündigungen und Mietzinserhöhungen in Zeiten der Wohnungsnot ist (§ 1 Abs. 2 WRFG). Umgekehrt ist es auch nicht zu beanstanden, dass die wertvermehrenden Verbesserungen, welche die Voraussetzungen von § 8d Abs. 3 WRFG resp. § 8 Abs. 2 WRFG erfüllen zur Bestimmung des zulässigen Mietzinsaufschlags beigezogen werden. Die Abteilung Kantons- und Stadtentwicklung des Präsidialdepartements weist zurecht darauf hin, dass es in dieser Situation die Aufgabe der Wohnschutzkommission ist, bei der Festlegung der zu berücksichtigenden Kosten den wertvermehrenden Anteil zu bestimmen.”

“Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherabsetzungsbegehren während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter sich nur auf Senkungsfaktoren berufen kann, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 mit Hinweis). Zeigt der Vermieter dem Mieter eine Mietzinsherabsetzung an, was er formfrei tun kann, stellt er ein begünstigendes Angebot, das der Mieter nach Art. 6 OR mangels Widerspruch annimmt. Die stillschweigende Annahme reicht indessen nicht weiter als die angebotene Senkung, stellt mangels besonderer Umstände namentlich keine konkludente Willensäusserung des Inhalts dar, dass damit auf den gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu beanspruchen, verzichtet werde (BGE 124 III 67 E. 3a). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung. Solche Aufwendungen können aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend geltend gemacht werden. In zeitlicher Hinsicht können Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sobald die Arbeiten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zufälligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf – eventuell mindestens drei – Jahre abzustellen. Eine pauschale Berücksichtigung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (Urteil BGer 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1).”

“Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherabsetzungsbegehren während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter sich nur auf Senkungsfaktoren berufen kann, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 mit Hinweis). Zeigt der Vermieter dem Mieter eine Mietzinsherabsetzung an, was er formfrei tun kann, stellt er ein begünstigendes Angebot, das der Mieter nach Art. 6 OR mangels Widerspruch annimmt. Die stillschweigende Annahme reicht indessen nicht weiter als die angebotene Senkung, stellt mangels besonderer Umstände namentlich keine konkludente Willensäusserung des Inhalts dar, dass damit auf den gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu beanspruchen, verzichtet werde (BGE 124 III 67 E. 3a). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung. Solche Aufwendungen können aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend geltend gemacht werden. In zeitlicher Hinsicht können Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sobald die Arbeiten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zufälligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf – eventuell mindestens drei – Jahre abzustellen. Eine pauschale Berücksichtigung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (Urteil BGer 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1).”

“Damit hat die Beklagte zu recht die Edition von Unterlagen für die Nettorenditebe- rechnung verweigert, denn es steht fest, dass aus den Daten etwa zu den Bau- und Unterhaltskosten keine taugliche Renditeberechnung erstellt werden kann. Somit kann das Verweigern der Edition – entgegen der Ansicht der Kläger – nicht die Ver- mutung der Missbräuchlichkeit zur Folge haben. Auch die weiteren seitens der Kläger verlangten Editionen – insbesondere durch das Grundbuchamt und das Amt für Bau- bewilligungen – würden nichts daran ändern, dass es vorliegend an einem relevanten Anknüpfungsvorgang mangelt, der als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage käme, weshalb auch die diesbezüglichen Begehren abzuweisen sind. In Anbetracht des Gesagten hat das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit in casu Vorrang vor dem des übersetzten Netto- bzw. Bruttoertrages. 4. Orts- und Quartierüblichkeit 4.1. Bedeutung 4.1.1. Die Orts- und Quartierüblichkeit stellt auf Mietzinse ab, die für vergleichbare Objekte im Beurteilungszeitpunkt tatsächlich bezahlt werden. Bedeutungslos ist, wann die entsprechenden Mietverträge geschlossen wurden (statt vieler SVIT- Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 269a OR N 4). Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, bemisst sich nach den Mietzinsen bestehender Mietverhältnisse, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG). Ausgeschlossen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherr- schung beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Damit ein Mietzins als quartier- und ortsüb- lich qualifiziert werden kann, bedarf es nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123 III 317 E. 4a = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 147 III 431 E. 4.3.3). Die - 22 - offerierten Objekte müssen im Sinne der Kriterien von Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit Vornahme von Zu- und Ab- schlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien genügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E.”

“1 OR kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem we­gen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Miet­sache erzielt. Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherab­setzungsbegehren während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter kann sich nur auf Senkungsfaktoren berufen, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 mit Hinweis). Als Kostensteigerungen im Sinne von Artikel 269a Buchstabe b OR gelten insbesondere Erhöhun­gen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprä­mien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten (Art. 12 Abs. 1 VMWG). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung. Solche Aufwendungen können aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend geltend gemacht werden. In zeit­licher Hinsicht können Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sobald die Arbeiten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zufälligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf – eventuell mindestens drei – Jahre abzustellen. Eine pauschale Berücksichtigung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhn­lich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im mass­geblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (Urteil BGer 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1). Besonders hohe ausserordentliche Kosten werden geglättet in den Mehrjahresvergleich einbezogen und zwar anhand eines Amortisationssatzes gemäss ihrer Lebensdauer und einer jährlichen Verzin­sung des noch nicht amortisierten Betrages. Anwendbar ist ein Zinssatz, der ½% über dem gelten­den Referenzzinssatz zur Zeit der Investition des Vermieters liegt.”

“Gemäss gefestigter bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird ein Mietzinsherabsetzungsbegehren während der Mietdauer gestützt auf die relative Methode beurteilt und der Mieter sich nur auf Senkungsfaktoren berufen kann, die sich seit der letzten Festsetzung des Mietzinses verwirklicht haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 mit Hinweis). Zeigt der Vermieter dem Mieter eine Mietzinsherabsetzung an, was er formfrei tun kann, stellt er ein begünstigendes Angebot, das der Mieter nach Art. 6 OR mangels Widerspruch annimmt. Die stillschweigende Annahme reicht indessen nicht weiter als die angebotene Senkung, stellt mangels besonderer Umstände namentlich keine konkludente Willensäusserung des Inhalts dar, dass damit auf den gesetzlichen Anspruch, gegebenenfalls eine weitergehende Herabsetzung zu beanspruchen, verzichtet werde (BGE 124 III 67 E. 3a). Unterhaltskosten sind die Aufwendungen, die dem Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch entstehen. Sie berechtigen grundsätzlich nicht zu einer Mietzinserhöhung. Solche Aufwendungen können aber allenfalls, wenn sie zu einer dauerhaften Unterhaltskostensteigerung führen, nach Art. 269a OR als Kostensteigerung mietzinserhöhend geltend gemacht werden. In zeitlicher Hinsicht können Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sobald die Arbeiten ausgeführt und vom Vermieter bezahlt sind. Um die Zufälligkeiten anfallender Unterhaltsarbeiten auszugleichen, ist zur Bestimmung des Umfangs der Kostensteigerung auf die durchschnittlichen Aufwendungen der letzten fünf – eventuell mindestens drei – Jahre abzustellen. Eine pauschale Berücksichtigung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt (Urteil BGer 4A_530/2012 vom 17. Dezember 2012 E. 3.1).”

“Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 E. 4; BGE 106 II 356 E. 3; vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269–270e N 161 ff., Art. 269 N 482 ff.; Mietrecht für die Praxis-BRUTSCHIN, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 662 ff.). Als statistisch relevant genügt jedenfalls ein Intervall von nur neun Mona- ten seit der letzten Mietzinsfestsetzung nicht (BGE 118 II 130); auch ein solches von 4 ½ Jahren erweist sich als unzureichend (BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b; CPra-Bail BOHNET/BROQUET, 2. Aufl., Basel/Neuchâtel 2017, Art. 269a OR N 9). Als hinreichend erachtet wurde aufgrund der konkreten Umstände ein Zeit- raum von gut sieben Jahren (BGer 4A_669/2010 v. 28. April 2011, E. 5.2). Die relative Methode gilt grundsätzlich nur zwischen den konkreten Vertragspar- teien bzw. deren Universalsukzessoren (dazu BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b) und nur, soweit und solange die gültige Mietzinsgestaltung auf den Partei- erklärungen bei früheren Mietzinsfestsetzungen und damit auf dem Vertrauens- prinzip bzw. auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert.”

“Möglich ist auch die Berufung auf absolute Anpassungsgründe, aber nur soweit diese sich seit der letzten massgeb- lichen Mietzinsfestsetzung innerhalb einer statistisch relevanten Periode verändert haben (BGE 142 III 568 E. 1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III 61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE 124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100 E. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161; BGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 E. 4; BGE 106 II 356 E. 3; vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Vor Art. 269–270e N 161 ff., Art. 269 N 482 ff.; Mietrecht für die Praxis-BRUTSCHIN, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 662 ff.). Als statistisch relevant genügt jedenfalls ein Intervall von nur neun Mona- ten seit der letzten Mietzinsfestsetzung nicht (BGE 118 II 130); auch ein solches von 4 ½ Jahren erweist sich als unzureichend (BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b; CPra-Bail BOHNET/BROQUET, 2. Aufl., Basel/Neuchâtel 2017, Art. 269a OR N 9). Als hinreichend erachtet wurde aufgrund der konkreten Umstände ein Zeit- raum von gut sieben Jahren (BGer 4A_669/2010 v. 28. April 2011, E. 5.2). Die relative Methode gilt grundsätzlich nur zwischen den konkreten Vertragspar- teien bzw. deren Universalsukzessoren (dazu BGer 4C.291/2001 v. 9. Juli 2002, E. 3b) und nur, soweit und solange die gültige Mietzinsgestaltung auf den Partei- erklärungen bei früheren Mietzinsfestsetzungen und damit auf dem Vertrauens- prinzip bzw. auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert.”

“Bedeutung Entgegen einer landläufigen Meinung darf die orts- und quartierübliche Vergleichs- miete nicht gleichgesetzt werden mit der Marktmiete, also dem Mietzins, der für ein vergleichbares Objekt aktuell beim Spiel der freien Marktkräfte zu erzielen wäre. Vielmehr stellt die Orts- und Quartierüblichkeit ab auf Mietzinse, die für ver- gleichbare Objekte im Beurteilungszeitpunkt tatsächlich bezahlt werden. Bedeu- tungslos ist, wann die entsprechenden Mietverträge geschlossen wurden (statt vieler SVIT-Komm.- B. ROHRER, 4. Aufl., Art. 269a OR N 4). Das durch die Ver- gleichsmiete ausgewiesene Mietzinsniveau ist daher gerade in einem überhitzten Marktumfeld deutlich tiefer als dasjenige eines Vergleichs mit aktuellen Mietange- boten, die entgegen der Auffassung der Beklagten nichts mit der Vergleichsmiete im Sinne des Gesetzes zu tun haben (vgl. ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269 N 429 ff. und Art. 269a N 25 f.). Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, be- misst sich nach den Mietzinsen bestehender Mietverhältnisse, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG). Ausgeschlossen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherrschung - 20 - beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Nach der Rechtsprechung dürfen daher Objekte des gleichen Vermieters oder der gleichen Vermietergruppe grundsätzlich nicht in den Vergleich einbezogen werden, besonders wenn die betreffenden Objekte den Hauptteil der Vergleichsobjekte ausmachen oder wenn nur wenige Vergleichsob- jekte präsentiert werden (BGE 123 III 317 E.”

“Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E.”

“Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E.”

“Dans un second moyen, l’appelante reproche au Tribunal d’avoir procédé à un calcul des charges courantes et d’entretien forfaitaire sur la base d’un décompte qu’elle avait effectué, portant sur l’ensemble des immeubles sis 1 à 11 et 16 à 20 chemin 1______, et de n’avoir pas tenu compte des spécificités de chaque immeuble. 4.1 L'art. 269 CO implique une analyse du rendement net obtenu par le bailleur. Ce rendement résulte du rapport entre les fonds propres investis dans la chose remise à bail et le loyer, après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurs sur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6a). Sont pris en compte les fonds propres réellement investis, sans égard au modèle théorique qui gouverne certaines dispositions légales en consacrant un rapport standardisé de 40% de fonds propres et 60% de fonds étrangers (ATF 122 III 257 consid. 3a; 120 II 100 consid. 5). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., n. 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est due à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (ACJC/339/2024 du 18 mars 2024 consid. 4.2; Lachat & al., op. cit., p. 595-596). Il est possible de faire exception à ce qui précède s'il n’est pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid.”

“En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595-596). Une exception implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée (TF, mp 2001 148 c. 3 : cas du bailleur qui a acquis l’immeuble deux ans auparavant sans avoir été en mesure de récupérer les pièces comptables de l’ancien bailleur) ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid. 4.5) (Bohnet / Broquet, op. cit., N 54 ad art. 269a CO). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes. Sont en revanche exclus les frais de publicité pour la relocation des locaux et les frais d'avocat. Il doit s'agir de frais effectifs et non forfaitaires. Les travaux d'entretien ne sont pris en compte que s'ils ont été exécutés et payés (Lachat/Stastny, op. cit., p. 558). 4.3 La Cour de céans considère que le recours au forfait est contraire au principe d'un loyer fondé sur les coûts effectifs, qu'il ne trouve pas d'assise dans l'OBLF et qu'il contrevient à la règle selon laquelle le bailleur doit prouver l'évolution des coûts en fournissant des chiffres précis (art. 20 al. 1 OBLF) (arrêts de la Cour de justice ACJC/976/2022 et ACJC/977/2022 du 4 août 2022 consid. 2.4). 4.4 En l'espèce, les conclusions des appelants en baisse de loyer doivent être examinées à compter de la date de signature du contrat de bail litigieux.”

“Le bailleur doit démontrer une hausse des coûts et expliquer les difficultés rencontrées en termes de preuves (Lachat / Stastny, op. cit., p. 596). S’il se prévaut d’une augmentation de ses charges, soit pour obtenir une majoration de loyer, soit pour s’opposer à une demande de baisse, il doit produire les pièces comptables en sa possession (art. 160 al. 1 let. b CPC ; art. 20 OBLF) (Lachat / Stastny, op. cit., p. 601). En procédure, il appartient au bailleur de prouver le bien-fondé des motifs de hausse (art. 8 CC) ; il doit ainsi produire les pièces probantes (Montini / Wahlen, op.cit., N 15 ad art. 270b CO ; dans le même sens, Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 409 ch. 3.3.4). Le bailleur qui ne produit pas les documents pertinents doit être débouté de sa demande (Lachat / Stastny, op. cit., p. 601). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/Broquet, op. cit., N 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595-596). Une exception implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée (TF, mp 2001 148 c. 3 : cas du bailleur qui a acquis l’immeuble deux ans auparavant sans avoir été en mesure de récupérer les pièces comptables de l’ancien bailleur) ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid.”

“Le bailleur doit démontrer une hausse des coûts et expliquer les difficultés rencontrées en termes de preuves (Lachat / Stastny, op. cit., p. 596). S’il se prévaut d’une augmentation de ses charges, soit pour obtenir une majoration de loyer, soit pour s’opposer à une demande de baisse, il doit produire les pièces comptables en sa possession (art. 160 al. 1 let. b CPC ; art. 20 OBLF) (Lachat / Stastny, op. cit., p. 601). En procédure, il appartient au bailleur de prouver le bien-fondé des motifs de hausse (art. 8 CC) ; il doit ainsi produire les pièces probantes (Montini / Wahlen, op.cit., N 15 ad art. 270b CO ; dans le même sens, Lachat, Le bail à loyer, 2008, p. 409 ch. 3.3.4). Le bailleur qui ne produit pas les documents pertinents doit être débouté de sa demande (Lachat / Stastny, op. cit., p. 601). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/Broquet, op. cit., N 54 ad art. 269a CO). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595-596). Une exception implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb ; 111 II 378 consid. 2). Dans la mesure où les données concrètes du cas ne permettent pas d’aboutir à un résultat satisfaisant, parce que le bailleur ne dispose pas de toutes les pièces comptables nécessaires, le coût moyen de l’entretien peut être calculé sur une plus courte durée (TF, mp 2001 148 c. 3 : cas du bailleur qui a acquis l’immeuble deux ans auparavant sans avoir été en mesure de récupérer les pièces comptables de l’ancien bailleur) ou en se fondant uniquement sur la période entre l’acquisition du bien loué et la demande de réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_88/2013 du 17 juillet 2013 consid.”

“Dans un autre grief, les appelants s'en prennent à la réduction de loyer accordée au locataire, estimant avoir démontré l'augmentation des charges de l'immeuble, leur permettant ainsi de s'opposer à celle-ci. 5.1 A teneur de l'art. 269a let. b CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui sont justifiés par une hausse des coûts. Ce critère se réfère à l'évolution des charges courantes, non facturées comme des frais accessoires aux locataires de l'immeuble, et des charges d'entretien, à l'exclusion des travaux de plus-values. Les charges courantes et d'entretien doivent correspondre à des montants effectifs (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 595). Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il faut comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (ATF 111 II 378 consid. 2). En principe, trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (CP-Bail, op. cit., n°51 ad art. 269a CO et réf. citées), même si des exceptions sont envisageables (ATF 111 II 378 consid. 2). Il faut en rapporter ensuite la différence à l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 600). Lorsque le poste « entretien » enregistre une brusque variation, due en particulier à des « entretiens extraordinaires », il convient d'étaler les montants considérés sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie et de l'amortissement des installations en cause (LACHAT/STASTNY, op. cit. p. 599). Le bailleur qui se prévaut d'une augmentation de ses charges doit produire les pièces comptables en sa possession (art. 8 CC; art. 20 OBLF; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 601; CP-Bail, n. 56 et 91 ad art. 269a CO). Les pièces comptables produites doivent être suffisamment précises et claires pour permettre au juge de déterminer avec certitude l'évolution des frais d'exploitation de l'immeuble (ACJC/1745/2012 du 3 décembres 2012 consid.”

“Pour déterminer la variation des charges d'exploitation, il faut comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la requête en baisse de loyer litigieuse (ATF 111 II 378 consid. 2). En principe, trois années de référence sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (CP-Bail, op. cit., n°51 ad art. 269a CO et réf. citées), même si des exceptions sont envisageables (ATF 111 II 378 consid. 2). Il faut en rapporter ensuite la différence à l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 600). Lorsque le poste « entretien » enregistre une brusque variation, due en particulier à des « entretiens extraordinaires », il convient d'étaler les montants considérés sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie et de l'amortissement des installations en cause (LACHAT/STASTNY, op. cit. p. 599). Le bailleur qui se prévaut d'une augmentation de ses charges doit produire les pièces comptables en sa possession (art. 8 CC; art. 20 OBLF; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 601; CP-Bail, n. 56 et 91 ad art. 269a CO). Les pièces comptables produites doivent être suffisamment précises et claires pour permettre au juge de déterminer avec certitude l'évolution des frais d'exploitation de l'immeuble (ACJC/1745/2012 du 3 décembres 2012 consid. 5.5 et références citées; CP-Bail, Ibid.). Le bailleur qui ne produit pas les documents pertinents doit être débouté de sa demande (LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 601 et références citées). 5.2 En l'espèce, les appelants n'ont produit aucune pièce justificative suffisamment précise pour permettre de déterminer la réalité comptable des chiffres présentés, à l'exception d'une seule facture de 2012. Les appelants ont ainsi échoué à démontrer l'augmentation des charges alléguées, de sorte que la juridiction précédente était fondée à ne pas en tenir compte dans la baisse de loyer accordée à l'intimé. Partant, ce grief doit être également rejeté. 6.             Enfin, dans un dernier grief, les appelants invoquent l'arbitraire dans le raisonnement et le résultat du jugement querellé, s'estimant dans l'impossibilité de produire cinq logements comparatifs ou les charges de l'immeuble en cause, tout soutenant que le loyer obtenu par l'intimé serait choquant.”

“6), et ceux qui s'arc-boutent contre un éventuel allègement, au motif que les bailleurs pourraient fort bien réunir les données nécessaires (CÉSAR MONTALTO, Retour sur quelques arrêts rendus en matière de fixation de loyer en 2021, Plaidoyer 1/2022 p. 36 ss). Dans son avis relatif à une motion (13.3562 du 20 juin 2013 "Loyers comparatifs. Faire en sorte que le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier soit applicable") déposée par l'ancien conseiller national Hans Egloff, laquelle tendait à simplifier les critères fixés pour les logements comparables, le Conseil fédéral soulignait l'importance d'assurer un minimum de similarité entre les objets comparés. Tout en concédant que les exigences à satisfaire pour l'application de ce critère étaient complexes, il a fait savoir qu'il ne partageait pas le point de vue selon lequel il était pratiquement impossible d'administrer la preuve du caractère usuel des loyers dans la localité ou dans le quartier. Cette motion a été suivie d'une initiative parlementaire intitulée "Loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Instaurer des critères à valeur probante" (17.493 du 29 septembre 2017) visant à la modification de l'art. 269a CO pour y inscrire les critères de comparaison destinés à prouver le caractère usuel du loyer dans la localité ou le quartier. Le Parlement a donc repris la main sur cette question, la Commission des affaires juridiques du Conseil national disposant désormais d'un délai jusqu'à la session d'hiver 2024 pour mettre en oeuvre cette initiative. Cela étant, il ne saurait être question d'en anticiper les résultats, d'autant que l'on ne voit pas concrètement ce que cela changerait pour les recourants.”

“Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6). En cas de consultation d’un avocat avant l’invocation de la nullité du loyer initial, seul est décisif le fait de savoir si cette question a été́ ou non effectivement abordée lors de ladite consultation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017, consid. 3.2.2; cf. également Biéri, Formule officielle et présomption d’ignorance du locataire, Jusletter du 12 octobre 2020, n. 17). 3.1.2 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 précité, ibidem; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). 3.2 3.2.1 A teneur de l'art. 20 al. 1 et 2 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al.”

“, le loyer découlant des statistiques en raison de l'accès à une cour, à un jardin, à un galetas et à plusieurs commerces à proximité, ladite augmentation devant être chiffrée à 165 fr. par mois. 5.1 Conformément à l'art. 270 al. 2 CO, les cantons peuvent, en cas de pénurie de logements, rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté en adoptant l'art. 207 al. 1 LaCC. Un vice de forme lors de la notification du loyer initial, comme par exemple la non-utilisation de la formule officielle, n'implique pas la nullité totale du contrat de bail, mais limite cette nullité à la seule fixation du loyer (art. 20 al. 2 CO; cf. ATF 120 II 341 consid. 5d). Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne.”

“Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6). En cas de consultation d’un avocat avant l’invocation de la nullité du loyer initial, seul est décisif le fait de savoir si cette question a été ou non effectivement abordée lors de ladite consultation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017, consid. 3.2.2; cf. également Biéri, Formule officielle et présomption d’ignorance du locataire, Jusletter du 12 octobre 2020, n. 17). 3.2 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). Les statistiques éditées par l'Office cantonal de la statistique (OCSTAT) peuvent être utilisées pour fixer le loyer initial, tout en tenant compte de leurs lacunes, par le biais de réajustements destinés à prendre en considération les particularités de l'objet loué. Eu égard à la marge d'appréciation dont le juge dispose en la matière, la Cour considère qu'il est possible de se référer à une valeur moyenne.”

“Der Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt stützte sich in der Beantwortung der schriftlichen Anfrage von Georg Mattmüller betreffend «Kostenmiete im Zusammenhang mit dem Wohnbauprogramm 1‘000+» vom 22. Januar 2020 (vgl. dazu Replik vom 5. Mai 2021 Beilage 1 [act. 18], nachfolgend schriftliche Anfrage) bezüglich der Kostenmiete auf die Definition der Stadt Zürich gemäss der zürcherischen Wohnbauförderungsverordnung (GS 841.1) und des Mietzinsreglements der Stadt Zürich (GS 841.50). Eine Kostenmiete sei demgemäss so hoch, dass sie den Aufwand des Bauträgers decke. Mit der Kostenmiete würden die Schuldzinsen und die Verwaltungskosten beglichen, der Unterhalt und Werterhalt der Liegenschaften sowie die Rückstellungen zur Erneuerung sichergestellt (schriftliche Anfrage S. 3). Gestützt auf diese Grundlagen ist nicht davon auszugehen, dass mit der im Initiativtext verankerten Auflage in § 34a Abs. 1 lit. a, wonach die Vermietung dauerhaft in Kostenmiete zu erfolgen hat, gegenüber derjenigen, wonach sie gemeinnützig im Sinne des WFG zu sein hat, eine weitergehende Beschränkung für die Eigentümerschaft verbunden ist. Während die Bestimmungen von Art. 269 und Art. 269a OR auf die Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung kommt, befasst sich das WFG, auf welches in der Volksinitiative Bezug genommen wird, ausschliesslich mit der Förderung des Wohnraums für Haushalte mit geringem Einkommen sowie dem Zugang zum Wohneigentum. Als Wohnraum gelten gemäss Art. 4 Abs. 1 WFG alle ständig dem Wohnen dienenden Räume. Es muss daher als fraglich bezeichnet werden, ob die Bestimmung, wonach 50 % des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche gemeinnützig im Sinne des WFG dauerhaft in Kostenmiete vermietet werden müssen, analog auch auf die Vermietung von Geschäftsräumen zur Anwendung gelangen kann, wie dies von den Beigeladenen geltend gemacht wird. Für die Eingriffsdichte des Verfassungsartikels der vorliegenden Initiative spielt es im Ergebnis aber keine Rolle, ob die Vorgabe nur für eine Vermietung für Wohnzwecke zum Tragen kommt oder auch für eine Geschäftsmiete gelten soll, da die Anforderungen der gemeinnützigen Vermietung im Sinne des WFG dauerhaft in Kostenmiete in jedem Fall auf 50 % des Gesamtbestandes der nutzbaren Bruttogeschossfläche zur Geltung kommt, soweit nicht (im gleichen Umfang) eine Abgabe des Bodens durch Verkauf oder im selbständigen und dauernden Baurecht an eine gemeinnützige Organisation gemäss Art.”

“150 ; arrêt de la Cour suprême du Canton de Zurich du 3 mai 2001 = MRA 5/01, p. 137 ss, confirmé dans l'arrêt de la Cour suprême du Canton de Zurich du 5 septembre 2007). Dans ce cas, il est évident que le bailleur peut répercuter cette dépense sur les loyers vu que ceux-ci doivent couvrir toutes les dépenses nécessaires en lien avec la propriété foncière. Toute autre solution diminuerait le rendement déjà faible du capital propre du bailleur. L'argument selon lequel les indemnités versées au locataire (Sarah Brutschin, Ausgewählte Fragen zur Überwälzung von Mehrleistungen auf den Mietzins, in : mp 2/13, p. 136) ou l'échafaudage provisoire nécessaire aux travaux d'isolation de la façade ne représentent pas une plus-value méconnaît une fois de plus la règle de calcul contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF ; il reste malgré tout incontesté que les frais engagés à cet effet doivent être pris en compte dans le calcul de la majoration de loyer (Raymond Bisang et al., in : Peter R. Burkhalter [édit.] et al., Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire, 2011, art. 269a CO / III.-IX. no 67). 6.5 Par ailleurs, les recourants n'apportent pas la preuve que la prise en compte des loyers non perçus dans le décompte final a une incidence sur la hausse de loyer. En effet, le montant de 80'280 francs représente seulement 1.2 % du coût total des travaux de 6'610'989 fr. 60. Compte tenu de la méthode de calcul retenue par la décision attaquée, il n'est pas manifeste que la hausse de loyer serait moindre si l'on avait exclu ces coûts. Partant, les loyers non perçus par la coopérative représentent un coût et doivent être supportés par les locataires. 7. 7.1 En lien avec le caractère abusif de la hausse de loyer, les recourants prétendent que les travaux effectués devaient être qualifiés de travaux d'entretien au sens de l'art. 14 al. 1 OBLF, raison pour laquelle une augmentation de loyer n'était pas justifiée. Ils ajoutent que la clé de répartition des travaux à la charge des locataires serait également disproportionnée et arbitraire. Ils reprochent également à l'autorité inférieure la constatation inexacte des faits en lien avec le montant des travaux, qui aurait retenu un montant de 7 millions pour calculer la hausse de loyer.”

“Der Vermieter könne daher bei wertvermehrenden Investitionen die Amortisation auf den Mietzins überwälzen. Soweit die Beschwerdeführer sich auf BGE 125 III 421 beriefen, um zu begründen, dass bei der Berechnung der Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen die Amortisation des neu investierten Kapitals nicht zu berücksichtigen ist, müsse ihnen entgegengehalten werden, dass das Bundesgericht in diesem aus dem Jahr 1999 datierenden Entscheid tatsächlich festgehalten habe, es sei nicht zulässig, eine Amortisation der investierten Eigenmittel zu berücksichtigen (E. 2d). Diese Rechtsprechung sei jedoch obsolet seit dem Inkrafttreten von Art. 14 Abs. 4 VMWG am 1. Januar 2008 (AS 2007 7021). Auch diese Rüge ist unbegründet. Die Beschwerdegegnerin erwidert zu Recht, dass die Beschwerdeführer entgegen Art. 14 Abs. 4 VMWG die Amortisation des neu investierten Kapitals im Ergebnis nicht berücksichtigen wollen. Art. 14 Abs. 4 VMWG geht nicht weiter als das Obligationenrecht. Art. 269 OR enthält eine allgemeine Regel, wann Mietzinse missbräuchlich sind. Von dieser Regel nimmt Art. 269a OR konkrete Fälle vermutungsweise aus (zum Verhältnis von Art. 269a und Art. 269 OR: vgl. HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kommentar, 5. Aufl. 2022, N. 20 ff. zu Art. 269 OR). Art. 269a lit. b OR hält ausdrücklich fest, dass Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn sie durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Der Gesetzgeber wollte Mehrleistungen ausdrücklich fördern. Die in Art. 14 VMWG enthaltene Sonderregelung bezweckt einerseits, den Vermieter durch eine vereinfachte und für ihn oft auch vorteilhafte Abrechnungsart zur Sanierung älterer Bauten zu ermuntern oder ihn wenigstens nicht davon abzuhalten. Für den Vermieter soll ein Anreiz geschaffen werden, mehr als nur die strikte notwendigen Unterhaltsarbeiten ausführen zu lassen (BGE 118 II 415 E. 3a; Urteil 4A_413/2008 vom 26. November 2008 E. 4.3). Anderseits soll die insbesondere bei grösseren Umbauarbeiten oft schwierige Unterscheidung zwischen reinen Unterhalts- und wertvermehrenden Arbeiten durch einen Pauschalansatz von 50-70 % erleichtert werden (BGE 118 II 415 E.”

“4 ; TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption ; l'art. 14 al. 1 OBLF indique expressément que cette fourchette (50 à 70%) ne vaut qu'en règle générale. Il s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (ATF 118 II 415 consid. 3a ; TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50% (cf. également sur ce point Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd., Bâle 2019, n. 12 ad art. 269a CO et Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 93 ad art. 269a CO). Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF, qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être question d'ignorer purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value. La jurisprudence a déjà précisé que la détermination concrète doit intervenir lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3a ; TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Le Tribunal fédéral a considéré que si la plus-value réelle n'était pas établie, il était préférable d'appliquer l'art. 14 OBLF plutôt que de ne retenir aucune plus-value (TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015 consid. 6.5 ; TF 4A_397/2013 du 11 février 2014 consid.”

“1 OBLF a un but de simplification pour éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value ; la règle vise aussi à encourager, ou du moins à ne pas décourager, le bailleur d'entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également (ATF 118 II 415 consid. 3a ; TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Que les frais causés par d'importantes réparations constituent, à raison de 50 à 70%, des investissements à plus-value n'est qu'une présomption ; l'art. 14 al. 1 OBLF indique expressément que cette fourchette (50 à 70%) ne vaut qu'en règle générale. Il s'agit donc d'une présomption qui peut être renversée (ATF 118 II 415 consid. 3a ; TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Le bailleur peut donc établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50% (cf. également sur ce point Weber, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7e éd., Bâle 2019, n. 12 ad art. 269a CO et Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 93 ad art. 269a CO). Il n'en demeure pas moins que le but de la règle contenue à l'art. 14 al. 1 OBLF, qui est à la fois de simplifier l'établissement des faits et d'encourager les travaux de rénovation, ne doit pas être perdu de vue. Il ne saurait être question d'ignorer purement et simplement la présomption et de s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value. La jurisprudence a déjà précisé que la détermination concrète doit intervenir lorsqu'il est aisé de distinguer la part qui donne lieu à plus-value (ATF 118 II 415 consid. 3a ; TF 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1 ; TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.4 ; TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 4.1 ; TF 4A_470/2009 du 18 février 2010 consid. 2.3). Le Tribunal fédéral a considéré que si la plus-value réelle n'était pas établie, il était préférable d'appliquer l'art. 14 OBLF plutôt que de ne retenir aucune plus-value (TF 4A_606/2014 du 7 juillet 2015 consid.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“ZMP 2025 Nr. 2 Art. 269 OR; Art. 269a OR; Art. 269d OR; Art. 270 OR; Art. 270a Abs. 3 OR; Art. 85 ZPO; Art. 164 ZPO. Anfechtung einer Mietzinserhöhung. Senkungs- begehren im Rahmen der Anfechtung einer Erhöhung. Relative Methode. Einwand der übersetzten Rendite. Anlagewert bei gemischter Schenkung. Nachweis von allgemeinen Kostensteigerungen. Unbezifferte Klage. Zwar kann der Mieter im Rahmen der Anfechtung einer Mietzinsanfechtung ein Senkungsbegehren stellen, ohne sich zuvor an den Vermieter wenden zu müssen. Die relative Methode setzt dem allerdings Grenzen, denn die Parteien müssen und dürfen davon ausgehen, dass die letzte massgebliche Mietzinsfestsetzung (Ver- trag, Vergleich, unangefochtene Mietzinserhöhung) dem Vermieter sowohl einen genügenden als auch nicht missbräuchlichen Ertrag verschafft. Defensiv können absolute Anpassungsgründe einer Anpassung wegen Verände- rung relativer Faktoren ohne weiteres entgegengehalten werden. Dies kann aber wegen der relativen Methode höchstens eine Mietzinsveränderung verhindern, nicht aber zu einer von Grund auf neuen Mietzinskalkulation führen.”

“4 Enfin, s’agissant des griefs selon lesquels, d’une part, les loyers pratiqués dans les environs pour des logements de standing similaires seraient plus chers et, d’autre part, la situation exceptionnelle de l’immeuble et le confort dont bénéficierait le locataire justifieraient une plus-value sur le loyer de base, ils tombent à faux : le Tribunal fédéral a affirmé de jurisprudence constante la prééminence du critère absolu du rendement net (cf. supra consid. 5.3). En l’espèce, les premiers juges ont disposé des éléments leur permettant de calculer le rendement et, partant, de fixer le loyer admissible. Ils n’avaient dès lors pas à prendre en considération des exemples comparatifs ou des statistiques. 8. Au vu des considérants qui précèdent, il convient de calculer à nouveau le loyer mensuel net admissible, lequel se détermine par le prix de revient de l’appartement, multiplié par le taux de rendement admissible, de 5% en l’occurrence (cf. supra consid. 6.3). Le rendement à prendre en considération est celui de la chose louée, soit du logement concerné, et non celui de l’immeuble dans son entier ou d’un ensemble d’immeubles. Cela implique une ventilation du revenu locatif entre les divers appartements et locaux de l’immeuble ou du groupe d’immeubles, selon les clés de répartition usuelles, comme la surface, le volume ou le nombre de pièces par logements (Bohnet/Broquet, op. cit., nn. 11 et 12 ad art. 269 CO et n. 107 ad art. 269a CO). Comme exposé ci-dessus (cf. supra consid. 7.3), les premiers juges ont différencié les appartements des places de parc, puis ils ont tenu compte de la surface nette des logements et du nombre de place de parc. Les mêmes bases de calcul peuvent donc être reprises. L’investissement des appelantes étant de 7'859'030 fr., le rendement brut admissible pour l’ensemble de l’immeuble est de 392'951 fr. 50 (7'859'030 fr. x 5%). Les logements représentent 93,55%, de sorte que leur rendement global est de 367'606 fr. 12 (392'951 fr. 50 x 93,55%). L’appartement de l’intimé étant de 114,6 m2 sur une surface totale de 1543 m2, le loyer admissible pour l’appartement en cause est ainsi de 27'302 fr. 43 fr. par année ([367'606 fr. 12 / 1543 m2] x 114,6 m2), soit de 2'275 fr. par mois. Le trop-perçu par les appelantes pour le loyer de l’appartement s’élève à 475 fr. (2’750 fr. – 2’275 fr.) par mois sur treize mois, de sorte que le montant à restituer est de 6’175 fr. (475 fr. x 13). S’agissant du loyer admissible pour les places de parc, le rendement annuel admissible de l’ensemble des places de parc s’élève à 25'345 fr.”

“Ce mode de calcul a été conçu pour favoriser la construction de nouveaux logements, respectivement la rénovation complète d'immeubles locatifs (ATF 118 II 124 consid. 4a; avis du Conseil fédéral du 11 février 2015 au sujet de l'interpellation n°14.4246 du Conseiller national Hugues Hiltpold; PETER ZIHLMANN, Das neue Mietrecht, 1990, p. 151; BOHNET/BROQUET, op. cit., n° 97 ad art. 269a CO; PHILIPPE CONOD, Contestation du loyer initial - Rendement net, in Cahiers du bail 1/2021, p. 24 ss, p. 30).”

“Par contrat du 20 mars 2020, B______ et C______, locataires, ont pris à bail un appartement de 5 pièces au 2ème et dernier étage de l’allée n° 18 du chemin 1______ ainsi qu’une place de parking extérieure n° 2 sise 16-18-20, chemin 1______. L’appartement, situé sous les combles, dispose d’un accès direct à un grenier et d’une hauteur sous plafond plus importante que celle des appartements situés dans les étages inférieurs. Les baux ont été conclus pour une durée indéterminée, dès le 16 juin 2020, le préavis de résiliation étant de trois mois pour l’échéance à fin juin. Le loyer annuel de l’appartement, charges non comprises, a été fixé initialement à 37'800 fr. et celui du parking à 1'440 fr. B______ et C______ se sont engagés à fournir à A______ une garantie de 9'450 fr. s’agissant de l’appartement. f. Selon l’avis de fixation du loyer initial du 20 mars 2020, le précédent locataire s’était acquitté, depuis le 1er juin 2018, d’un loyer annuel de 37'800 fr., charges non comprises. L’avis était motivé comme suit : « Adaptation aux loyers usuels dans la localité ou le quartier (art. 269a CO) ». g. Par requête du 9 juillet 2020, déclarée non conciliée à l’audience de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du 18 septembre 2020 et portée devant le Tribunal le 22 septembre 2020, B______ et C______ ont conclu, préalablement, à ce qu’un calcul de rendement soit ordonné, A______ devant indiquer quelles pièces utiles elle détenait et quelles pièces étaient en mains de tiers, à ce qu’il soit ordonné à A______ et aux tiers de produire les pièces en leur possession, sous la menace de la peine prévue par l’article 292 CP. Principalement, ils ont conclu à ce que les loyers de l’appartement et du parking soient fixés à, respectivement, 13'656 fr. par an, charges non comprises, et 516 fr. par an, dès le 16 juin 2020, sous réserve d’amplification, au remboursement du trop-perçu de loyer en découlant, à la réduction de la garantie de loyer à trois mois du nouveau loyer, soit 3'414 fr. et à la libération immédiate du surplus en leur faveur. La requête a été enregistrée sous les numéros de cause C/13555/2020 (appartement) et C/13556/2020 (parking).”

“Das Bundesgericht hat es wieder- holt abgelehnt, objektivierte Schätzwerte wie etwa den Verkehrs-, Steuer-, Versiche- rungs- oder den Buchwert zuzulassen (BGE 142 III 568 E. 2.1.; BGE 122 III 257 E. 3b/bb). Die Nettorendite beruht nämlich auf einer konkreten und individuellen Kos- tenberechnung, weswegen der Mietzins nicht mit einem objektivierten Wert der Lie- genschaft kombiniert werden darf (BGE 139 III 13 E. 3.1.2; BGE 120 II 240 E. 2). 3.1.3. Gemäss Art. 269a lit. c OR sind Mietzinse neuerer Bauten nicht missbräuch- lich, wenn sie im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen. Darunter ver- - 18 - stehen Lehre und Rechtsprechung das in Prozenten ausgedrückte Verhältnis zwi- schen den Nettomietzinseinnahmen und den Anlagekosten (SVIT-Kommentar-ROH- RER, a.a.O., Art. 269a OR N 88 m. w. Hinw.). Es handelt sich ebenfalls um ein abso- lutes Mietzinsgestaltungskriterium (SVIT-Kommentar-ROHRER, a.a.O., Art. 269a OR N 88; Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, 9. Aufl., S. 611). In der Lehre werden unter neueren Bauten Gebäude zwischen ihrer Fertigstellung bis etwa 10 Jahre danach verstanden (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 269a OR N 146 ff.; LACHAT/STASTNY, Le bail à lo- yer, Kap. 21 Rz. 6.4; MPra-BRUTSCHIN, a.a.O., S. 612 f.). 3.2. Würdigung 3.2.1. Zwischen den Parteien blieb umstritten, ob es sich vorliegend um eine Neu- oder Altbaute handelt und dementsprechend auch, ob das Kriterium der Nettorendi- teberechnung oder das der Orts- und Quartierüblichkeit massgebend ist. Wie von den Klägern vorgebracht, haben diverse Übertragungsvorgänge stattgefunden, wes- halb zu prüfen ist, ob einer dieser Vorgänge eine Eigentumsübertragung darstellte, welche auf einem verlässlichen Kaufpreis im Sinne von Art. 269 OR und Art. 10 VMWG beruhte und damit – wie von den Klägern behauptet – als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage kommen könnte. Die Beklagte stellt sich diesbezüglich auf den Standpunkt, dass die von den Klägern aufgeworfenen Vorgänge auf einer blossen Veränderung ihrer Rechtsform oder der Konzernstruktur beruhen und nicht als Anknüpfungspunkt für eine Renditeberechnung taugen und somit keinen Einfluss auf die Qualifizierung der Liegenschaft als Altbaute haben.”

“A cet égard, les exigences de motivation sont les mêmes que pour le mémoire d’appel (cf. arrêt TF 5A_660/2014 du 17.6.2015 c. 4.2; arrêt TF 5A_438/2012 du 27.8.2012 c cons. 2.4 et réf.). En l’espèce, bien qu’ils n’aient pas déposé d’appel ni d’appel joint, les intimés ont présenté et motivé, conformément aux exigences rappelées ci-dessus, de tels griefs dans leur réponse à l’appel du 9 février 2022 (cf. réponse, ad motifs, let. A, p. 2 ss), si bien qu’il y a lieu d’admettre qu’ils sont recevables en la forme. 1.4. La cognition de la Cour est pleine et entière en fait comme en droit (art. 310 CPC). 1.5. En application de l'art. 316 al. 1 CPC, la Cour d'appel peut statuer sur pièces, sans tenir audience. En l’espèce, puisque toutes les pièces utiles au traitement de l’appel figurent au dossier, il n’est pas nécessaire d’assigner les parties à une audience. 2. L’appelante invoque une constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC), respectivement une violation du droit (art. 310 let. a CPC), singulièrement de l’art. 269a CO (cf. mémoire d’appel, ad motifs, p. 3, 1er et 2e §). 2.1. Le Tribunal des baux a considéré et retenu que le loyer initial net de CHF 1'600.- par mois fixé dans le contrat de bail à loyer pour habitation conclu entre les parties le 20 juin 2014 était nul, la bailleresse ayant omis d’y annexer la formule officielle pour la conclusion d’un nouveau bail à loyer alors qu’elle était obligatoire dans le canton de Fribourg. Il appartenait donc aux premiers juges de fixer le loyer mensuel net admissible, ce qu’ils ont fait en appliquant la méthode absolue et en se fondant sur le calcul du rendement brut, en application de l’art. 269a let. c CO, l’immeuble ayant été construit en 2013, soit il y a moins de 10 ans (cf. décision attaquée, p. 6 ss, consid. 2 a) à d)). 2.2. L’appelante ne critique pas l’application, par les premiers juges, de la méthode du rendement brut. Elle ne conteste pas davantage la fixation du montant total de l’investissement dans l’acquisition et la construction de l’immeuble en cause, arrêté par le Tribunal des baux à CHF 1'090'117.”

“Pour des travaux à plus-value, le Tribunal fédéral a admis que la motivation « assainissement des façades et des toits plats » était suffisante; eu égard à d'autres circonstances connues du locataire - en particulier deux courriers d'information - cette motivation se référait également à l'assainissement de l'enveloppe du bâtiment, y compris les travaux d'isolation thermique qui en découlaient (changement des fenêtres, stores, marquises et rebords de fenêtres) qui n'étaient pas mentionnés en tant que tels dans la formule (arrêt du Tribunal fédéral 4C.328/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Il a également considéré que la motivation « Investissement à plus-value suite à une rénovation totale » était suffisante, car selon le principe de la confiance le locataire pouvait clairement savoir au vu des circonstances quels travaux la hausse de loyer litigieuse était destinée à compenser (ATF 142 III 375 consid. 3.3.1 = JdT 2019 II 358). 2.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu que l'avis de majoration indiquait le motif de la hausse de loyer, soit des travaux à plus-value au sens de l'art. 269a CO, dont les principaux étaient expressément énumérés sur l'avis. En raison du fait que l'appelante avait eu la possibilité d'assister à une séance d'information et qu'elle avait reçu deux courriers d'information sur les travaux à réaliser et le montant maximum du loyer après travaux sous réserve du décompte final, ils ont considéré que l'avis de majoration remplissait les exigences de motivation sur l'ensemble des travaux concernés. La position du Tribunal sur ce point ne prête pas le flanc à la critique. Les courriers susmentionnés et ladite séance d'information, lors de laquelle l'appelante a eu la possibilité de poser des questions, doivent effectivement être pris en considération dans le cas d'espèce pour déterminer la nature et l'étendue des travaux. Les indications figurant dans l'avis de majoration permettaient par ailleurs à l'appelante d'apprécier la nature et l'ampleur des travaux de manière suffisamment précise. La totalité des travaux retenus par le Tribunal doit être prise en considération pour calculer la hausse possible du loyer de l'appelante en raison des travaux, de sorte que l'appel est infondé sur ce point.”

“L'appelante fait grief aux premiers juges de ne pas avoir retenu l'augmentation des coûts d'entretiens depuis la dernière fixation du loyer, dont elle évaluait l'impact à un forfait de 0,5% par année, soit un facteur de hausse de 11%. 3.1 Pour déterminer de manière concrète l'évolution, à la hausse ou à la baisse, des charges courantes et d'entretien, on calcule en règle générale deux moyennes. Conformément à la méthode relative, le juge doit ainsi comparer la moyenne des charges antérieures à la dernière fixation de loyer avec celle des charges antérieures à la demande de baisse de loyer ou de majoration de loyer litigieuse (Bohnet/Broquet, Droit du bail à loyer, Commentaire pratique, Bâle, 2010, no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op.”

“269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595 et 596). Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes.”

“Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, la doctrine et la jurisprudence précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ Broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/Broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/ Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595 et 596). Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes. Sont en revanche exclus les frais de publicité pour la relocation des locaux et les frais d'avocat. Il doit s'agir de frais effectifs et non forfaitaires.”

“269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., p. 579 ; ACJC/242/2021 du 1er mars 2021 consid. 3.1). Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (Bohnet/Broquet, op. cit., N 23 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, ibid ; ACJC/242/2021 déjà cité consid. 3.1). Par dimension, il faut comprendre, pour les logements, le nombre de pièces, la grandeur du logement et la répartition des volumes (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16). Selon le Tribunal fédéral, il convient de comparer uniquement des logements comportant le même nombre de pièces (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16) et de surface semblable, le critère de la surface devant prédominer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.265/2004 du 16 janvier 2001 consid. 4b/bb) (Bohnet/Broquet, op. cit., N 17 ad art. 269a CO). Par ailleurs, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs. Il est donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer (ATF 127 III 411 consid. 5a), ce qui nécessite de connaître leur taux hypothécaire de référence. La législation relative à la protection contre les loyers abusifs a précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un rendement excessif de la chose louée. Or, il serait contraire à ce but de prendre comme éléments de comparaison, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs de baisse. L'art. 11 al. 3 OBLF va d'ailleurs dans ce sens, en tant qu'il exclut la prise en considération des loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleurs domine le marché. Il en ressort clairement que la détermination des loyers usuels ne saurait obéir aux seules lois du marché (ATF 141 III 569 consid.”

“L'emplacement peut concerner aussi l'étage du bien immobilier en question (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 11 ad art. 269a CO; plus nuancé : LACHAT/STASTNY, ibid. et note marginale, pour qui il conviendrait de catégoriser à part uniquement les logements des étages inférieurs et ceux des étages supérieurs; arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce critère n'est « pas nécessairement pertinent »). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi, notamment, à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage ou d'un balcon. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (CP-Bail, n. 20 ad art. 269a CO; LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 579; ACJC/242/2021 du 1er mars 2021 consid. 3.1). Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (CP-Bail, n. 23 ad art. 269a CO, LACHAT/STASTNY, ibid.; ACJC/242/2021 déjà cité, consid. 3.1). Par ailleurs, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs. Il est donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer (ATF 127 III 411 consid. 5a), ce qui nécessite de connaître leur taux hypothécaire de référence. La législation relative à la protection contre les loyers abusifs a précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un rendement excessif de la chose louée. Or, il serait contraire à ce but de prendre comme éléments de comparaison, pour juger du caractère abusif d'un loyer donné, des loyers qui sont eux-mêmes abusifs parce que les bailleurs concernés ne les ont pas adaptés à l'évolution des facteurs de baisse.”

“3.2.1 S. 365 f.; 121 III 6 E. 3b S. 8 f., 460 E. 4a/cc S. 466 zit. Urteil 4A_268/2011 E. 3.2.1). Ausreichend klar ist die Begründung dann, wenn sich der Mieter als vernünftiger und korrekter Vertragspartner unter Berücksichtigung aller massgebenden Umstände im Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung Klarheit darüber verschaffen kann, auf welchen Erhöhungsgrund sich der Vermieter beruft (BGE 142 III 375 E. 3.3 S. 377). Genügt der Vermieter den Begründungsanforderungen von Art. 269d OR - ist mithin die Mietzinserhöhung oder die anderweitige einseitige, zu Lasten des Mieters ausfallende, Mietvertragsänderung nicht nichtig -, steht dem Mieter trotzdem die Möglichkeit offen, gegen diese vorzugehen, sofern sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269 f. OR ist (Art. 270b OR). Mietzinse sind missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art. 269 OR). Dies trifft in der Regel nicht zu, wenn eine in Art. 269a OR aufgezählte Konstellation vorliegt.”

“Enfin, il sera relevé que la communication par voie électronique a été régulièrement utilisée par l'appelant lui-même dans le cadre de sa relation contractuelle avec l'intimée. Le Tribunal n'a dès lors pas violé le droit en ne retenant pas la nullité de l'avis de fixation du loyer initial au motif que la formule officielle avait été transmise au locataire par voie électronique. Le jugement attaqué ne viole pas davantage le droit d'être entendu de l'appelant dans la mesure où les motifs pour lesquels le loyer n'était pas nul selon le Tribunal sont suffisamment exposés et où l'appelant a été en mesure de l'attaquer utilement. 3. L'appelant conteste le montant du loyer initial arrêté par le Tribunal. Il soutient qu'un calcul de rendement était manifestement possible. 3.1 L'art. 270 al. 1 CO permet au locataire de contester le loyer initial qu'il estime abusif au sens des art. 269 et 269a CO, dans l'hypothèse notamment où le bailleur l'a sensiblement augmenté par rapport au précédent loyer (let. b).Selon l'art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu'il permet au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée. L'art. 269a CO contient une liste d'exceptions, dont il ressort que n'est en règle générale pas abusif le loyer qui se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (let. a).  Le contrôle de l'admissibilité du loyer initial ne peut s'effectuer qu'à l'aide de la méthode absolue, laquelle sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu'il doit supporter ou des prix du marché. Dans l'application de la méthode absolue, les deux critères absolus que sont le critère du rendement net (fondé sur les coûts) et le critère du loyer fondé sur les loyers du marché (i.e. les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l'un de l'autre. Ainsi, le critère fondé sur un calcul concret et individuel du coût (i.e. le rendement net) ne peut pas être mélangé avec des facteurs liés au marché, tel qu'une valeur objectivée de l'immeuble (ATF 120 II 240 consid. 2 p. 242; 139 III 13 consid.”

“Le calcul du rendement brut de l'art. 269a let. c CO se distingue du calcul du rendement net de l'art. 269 CO en ceci qu'il ne tient pas compte du mode de financement de l'immeuble; les fonds propres ne sont donc pas distingués des fonds étrangers (HIGI/WILDISEN, op. cit., n° 152 ad art. 269a CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 13 ad art. 269a CO; DAVID LACHAT/PIERRE STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 620 ch. 6.5; FRANÇOIS BOHNET/JULIEN BROQUET, in Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd. 2017, n° 103 ad art. 269a CO). Le prix de revient est simplement multiplié par le taux de rendement brut admissible. Ce taux englobe donc forfaitairement les charges du propriétaire (frais financiers, charges courantes et frais d'entretien). La raison de ce forfait tient au fait que les données concrètes représentatives sont lacunaires, voire inexistantes. En pratique, le taux de rendement brut admissible est calculé en ajoutant deux éléments au taux hypothécaire de référence : -- les charges courantes et frais d'entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %, à moins que des circonstances particulières ne justifient un pourcentage plus ou moins élevé; cf. arrêt 4C.464/1996 du 17 février 1997 consid. 3e); -- un pourcentage de 0,5 % (par le passé) à titre de rémunération des fonds investis, calqué sur celui prévalant dans le calcul du rendement net (cf. supra consid. 4.1). Partant, de longue date et jusqu'à présent, le rendement brut admissible correspondait au prix de revient (de l'appartement) multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 2 % (1,5 % plus 0,5 %) (cf.”

“Ceci signifie que le prix de revient (de l'immeuble/de l'appartement) doit être multiplié par le taux hypothécaire de référence, auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % représentant les frais d'entretien et les charges courantes auquel s'ajoute 2 % représentant le rendement des fonds investis) afin obtenir le rendement admissible dans la méthode du rendement brut (art. 269a CO), tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 %.”

“Le calcul de rendement brut sert à déterminer les loyers admissibles par rapport au coût de revient de l’immeuble et s’applique avant tout dans le cadre d’une contestation du loyer initial (Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 21.6.2 p. 618). Pour apprécier le critère de l’art. 269a let. c CO, les coûts du propriétaire, tels que les coûts financiers, les frais d’entretien et les charges courantes, sont pris en compte en fonction de données générales et abstraites, lors de la fixation du taux de rendement admissible (Lachat/Stastny, ibidem et réf. cit.). Le taux de rendement admissible se définit au regard de la nécessité d’obtenir un rendement brut devant « couvrir les frais ». Ce rendement brut doit donc être suffisant pour que le bailleur puisse rentabiliser son capital propre et assumer ses charges financières (intérêts des fonds empruntés), ses charges courantes et ses frais d’entretien. En cumulant ces divers postes en fonction des données générales, la pratique retient un taux admissible de l’ordre de 2 % à 2,5 %, voire 3% au-dessus de l’intérêt hypothécaire de référence (ATF 118 II 124 consid. 5 ; Weber, Basler Kommentar OR, 7e éd., Bâle 2020, n. 13 ad art. 269a CO ; Bohnet/Broquet, CPra-Bail, n. 106 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., n. 21.6.7 p. 620 s.). Le taux hypothécaire à prendre en considération est celui du marché. Le taux hypothécaire effectivement pratiqué par le prêteur du bailleur, notamment celui prévu par un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe, ne doit pas être retenu (Lachat/Stastny, op.cit., n. 21.3.2.4 p. 589 s.). Ainsi, il s’impose de tenir compte du taux de référence publié par le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), conformément à l’art. 12a al. 1 et 2 OBLF (Lachat/Stastny, ibidem). S’agissant du taux de majoration admissible, le Tribunal fédéral a récemment procédé à un revirement de jurisprudence en matière de calcul de rendement net. Il admet désormais que le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués soit fixé à 2%, et non plus à 0,5%, en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (ATF 147 III 14 consid. 8.4). Il a tenu compte du fait que le taux hypothécaire de référence est historiquement bas, avec pour conséquence que les calculs de rendement opérés sur cette base aboutissent à un rendement insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les autres propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (ibid).”

“269a CO; Lachat/Stastny, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 597-598). Le nombre d'exercices n'étant pas précisé dans la loi, c'est la doctrine et la jurisprudence qui précisent que trois années sont suffisantes pour établir une moyenne fiable (ATF 111 II 380, consid. 2; 106 II 362, consid. 5b; Bohnet/ broquet, op. cit., no 51 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 598). L'augmentation (ou la diminution) de la moyenne des charges doit être mise en rapport avec l'état locatif de l'immeuble au jour de la dernière fixation du loyer (ATF 106 II 356 consid. 5b; SJ 1981 p. 504 consid 3b; Bohnet/broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO; Lachat/Stastny, op. cit., p. 600). Le revenu à prendre en considération correspond à l'état locatif, soit la somme de tous les loyers nets de l'immeuble y compris les loyers impayés et ceux de logements vacants, le locataire ne devant pas pâtir du fait que d'autres locataires seraient en retard dans le paiement de leur loyer ou que les locaux ne seraient pas tous occupés (Bohnet/broquet, op. cit., no 52 ad art. 269a CO). Les charges courantes et d'entretien doivent être en principe comptabilisées en fonction de leur montant effectif et non pas sur la base de forfaits (Bohnet/Broquet, op. cit., no 54 ad art. 269a CO; LACHAT, op. cit., p. 473). En tout état, le recours à un forfait ne devrait pas être admis si l'absence de documents probants est dû à une faute du bailleur ou si ce dernier ne cherche qu'à se simplifier la tâche (Lachat/Stastny, op. cit., p. 595 et 596). Une exception à cette règle forfaitaire implique qu'il ne soit pas possible d'établir des moyennes fiables, notamment lorsque certaines données ne sont plus accessibles ou lorsque les comptes d'un exercice comportent des chiffres anormalement bas ou élevés, qui faussent toute comparaison (ATF 122 III 257 consid. 3b/bb; 111 II 378 consid. 2). Les charges courantes ou frais d'exploitation comprennent principalement les primes d'assurance, les abonnements d'entretien, le salaire du concierge, l'eau, l'électricité, les fournitures diverses, l'impôt immobilier complémentaire, les honoraires de gérance et diverses taxes.”

“270c CO, l'incidence de la prestation supplŽmentaire sur le loyer et qu'il puisse rŽsilier le bail avant terme (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). Lorsque, en sus de l'indexation, le bailleur se prŽvaut de prestations supplŽmentaires (art. 269a let. b CO), le bailleur doit motiver et chiffrer sa prŽtention (art. 20 OBLF; Dietschy, op. cit., No 31 ad art. 269b CO). Le locataire peut contester le principe mme de la majoration liŽe ˆ cette plus-value, si le contrat ne comporte aucune clause l'autorisant. Il peut aussi contester la quotitŽ de la hausse liŽe ˆ la plus-value. On doit Žgalement reconna”tre au locataire le droit de se dŽpartir de manire anticipŽe du bail s'il n'entend pas accepter ou contester la hausse (ACJC/1547/2015 du 14 dŽcembre 2015 consid. 4.1; Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 649). 3.2 En l'espce, le 1er juin 2018, l'intimŽe a dŽclarŽ porter le loyer annuel de l'appartement ˆ 13'620 fr., charges de 1'680 fr. non comprises, ds le 1er octobre 2018. L'avis officiel Žtait motivŽ comme suit : Ç DCTI selon art. 269A CO let. B prestations supplŽmentaires du bailleur È. L'avis de majoration du loyer est fondŽ uniquement sur des prestations supplŽmentaires du bailleur et non sur la hausse de l'indice suisse des prix ˆ la consommation. Le bail reconduit par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 Žtait un bail indexŽ courant pour une durŽe de cinq ans, renouvelable de cinq ans en cinq ans. Il a couru du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2017, puis, faute de rŽsiliation par les parties, a ŽtŽ renouvelŽ pour une nouvelle pŽriode de cinq ans, jusqu'au 30 septembre 2022. Ni les clauses du bail du 13 avril 1983, ni celles contenues dans l'accord de reconduction du bail conclu par-devant la Commission de conciliation le 23 mai 2012 ne rŽservent la facultŽ, pour l'intimŽe, de notifier une hausse de loyer fondŽe sur les prestations supplŽmentaires. Les parties sont ainsi convenues que l'unique motif d'augmentation ou de diminution du loyer pendant la durŽe du bail serait l'Žvolution, ˆ la hausse ou ˆ la baisse, de l'indice suisse des prix ˆ la consommation.”

“5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce critère n'est « pas nécessairement pertinent »). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi, notamment, à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage ou d'un balcon. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (Bohnet/Broquet, op. cit., N 20 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., p. 579 ; ACJC/242/2021 du 1er mars 2021 consid. 3.1). Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (Bohnet/Broquet, op. cit., N 23 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, ibid ; ACJC/242/2021 déjà cité consid. 3.1). Par dimension, il faut comprendre, pour les logements, le nombre de pièces, la grandeur du logement et la répartition des volumes (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16). Selon le Tribunal fédéral, il convient de comparer uniquement des logements comportant le même nombre de pièces (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16) et de surface semblable, le critère de la surface devant prédominer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.265/2004 du 16 janvier 2001 consid. 4b/bb) (Bohnet/Broquet, op. cit., N 17 ad art. 269a CO). Par ailleurs, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs. Il est donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer (ATF 127 III 411 consid. 5a), ce qui nécessite de connaître leur taux hypothécaire de référence. La législation relative à la protection contre les loyers abusifs a précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un rendement excessif de la chose louée.”

“L'emplacement peut concerner aussi l'étage du bien immobilier en question (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, N 11 ad art. 269a CO ; plus nuancé : Lachat/Stastny, ibid et note marginale, pour qui il conviendrait de catégoriser à part uniquement les logements des étages inférieurs et ceux des étages supérieurs; arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce critère n'est « pas nécessairement pertinent »). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi, notamment, à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage ou d'un balcon. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (Bohnet/Broquet, op. cit., N 20 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., p. 579 ; ACJC/242/2021 du 1er mars 2021 consid. 3.1). Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (Bohnet/Broquet, op. cit., N 23 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, ibid ; ACJC/242/2021 déjà cité consid. 3.1). Par dimension, il faut comprendre, pour les logements, le nombre de pièces, la grandeur du logement et la répartition des volumes (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16). Selon le Tribunal fédéral, il convient de comparer uniquement des logements comportant le même nombre de pièces (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16) et de surface semblable, le critère de la surface devant prédominer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.265/2004 du 16 janvier 2001 consid. 4b/bb) (Bohnet/Broquet, op. cit., N 17 ad art.”

“5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce critère n'est « pas nécessairement pertinent »). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi, notamment, à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage ou d'un balcon. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (Bohnet/Broquet, op. cit., N 20 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., p. 579 ; ACJC/242/2021 du 1er mars 2021 consid. 3.1). Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (Bohnet/Broquet, op. cit., N 23 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, ibid ; ACJC/242/2021 déjà cité consid. 3.1). Par dimension, il faut comprendre, pour les logements, le nombre de pièces, la grandeur du logement et la répartition des volumes (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16). Selon le Tribunal fédéral, il convient de comparer uniquement des logements comportant le même nombre de pièces (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16) et de surface semblable, le critère de la surface devant prédominer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.265/2004 du 16 janvier 2001 consid. 4b/bb) (Bohnet/Broquet, op. cit., N 17 ad art. 269a CO). Par ailleurs, les loyers de référence doivent eux-mêmes ne pas être abusifs. Il est donc nécessaire, en principe, de les adapter aux baisses du taux hypothécaire survenues, en règle générale, depuis la date de la dernière fixation du loyer (ATF 127 III 411 consid. 5a), ce qui nécessite de connaître leur taux hypothécaire de référence. La législation relative à la protection contre les loyers abusifs a précisément pour but d'éviter que le bailleur n'obtienne un rendement excessif de la chose louée.”

“Par ailleurs la réserve selon laquelle le blocage des loyers devait être économiquement supportable permettait à l’autorité de respecter le principe de la proportionnalité lors de l’application de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1P.664/1999 du 1er septembre 2000 consid. 6 c). En l’espèce toutefois, les recourants, propriétaires, ne se prévalent pas de la possibilité de renverser la présomption de l’art. 11 al. 3 LDTR. Il n’y a dès lors pas de sens à invoquer l’art. 11 al. 1 let. d LDTR à l’appui de leur raisonnement. 3.2 Les recourants concluent toutefois à ce que le loyer après travaux soit fixé en tenant compte des échelons prévus dans le bail, ceux-ci correspondant, selon eux, au loyer avant travaux. Les échelons devant entrer en vigueur comme prévu. Le maintien « au même niveau » prévu par l’art. 11 al. 3 LDTR impliquerait cela. Or, à cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenus à l’art. 11 LDTR s’inspiraient des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art.”

“En effet, les recourants ont fait le choix de procéder, en 2022, à une seconde série de travaux de rénovation dans le logement concerné, pour un montant de quatre fois celui des premiers travaux déjà réalisés en automne 2021, alors qu’ils avaient accepté la première autorisation délivrée et que le logement était en état d’être loué. Ils se bornent à invoquer à cet égard, mais de manière tardive et contradictoire, que cette première autorisation serait contraire au droit ne s’agissant pas de travaux de rénovation mais d’entretien. En conséquence, l’autorité intimée n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en ne retenant pas de circonstances particulières permettant l’application des exceptions des art. 9 al. 4 à 6 LDTR, comme confirmé par le TAPI. 6.             Les recourants invoquent une violation de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, le loyer avant travaux à prendre en compte dans le cadre de la fixation du loyer après travaux ne devant pas être celui payé par l’ancienne locataire mais un loyer supérieur calculé en tenant compte du rendement de l’appartement. 6.1 À cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont déjà eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenu à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art.”

“En effet, les recourants ont fait le choix de procéder, en 2022, à une seconde série de travaux de rénovation dans le logement concerné, pour un montant de quatre fois celui des premiers travaux déjà réalisés en automne 2021, alors qu’ils avaient accepté la première autorisation délivrée et que le logement était en état d’être loué. Ils se bornent à invoquer à cet égard, mais de manière tardive et contradictoire, que cette première autorisation serait contraire au droit ne s’agissant pas de travaux de rénovation mais d’entretien. En conséquence, l’autorité intimée n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en ne retenant pas de circonstances particulières permettant l’application des exceptions des art. 9 al. 4 à 6 LDTR, comme confirmé par le TAPI. 6.             Les recourants invoquent une violation de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, le loyer avant travaux à prendre en compte dans le cadre de la fixation du loyer après travaux ne devant pas être celui payé par l’ancienne locataire mais un loyer supérieur calculé en tenant compte du rendement de l’appartement. 6.1 À cet égard, la jurisprudence et la doctrine ont eu l’occasion de préciser que les critères de calcul retenu à l’art. 11 LDTR s’inspiraient déjà des règles de droit fédéral contenues à l’art. 269a CO en matière de fixation de loyer dans la mesure où ils font intervenir des éléments liés au rendement des fonds investis dans les travaux par le propriétaire (Alain MAUNOIR, La nouvelle LDTR au regard de la jurisprudence, in RDAF 1996 p. 327). La finalité de l’art. 11 LDTR est cependant différente : il s’intègre dans un dispositif légal mis en place pour assurer le maintien en faveur de toutes les catégories de la population d’un parc de logements dont les caractéristiques et les loyers correspondent à leur besoin. La loi impose un contrôle des loyers pour une durée limitée, dont l’objectif est de contenir l’augmentation des loyers des logements les plus fortement recherchés en période de pénurie pour qu’il en subsiste sur le marché (ATA/502/2008 du 30 septembre 2008 consid. 7b). S’agissant plus précisément de l’art. 11 al. 1 let. d LDTR, la jurisprudence a déjà exposé que le renvoi fait par cette disposition aux art. 269 et ss CO visait les cas où les calculs de loyer selon les lettres a à c de l’art.”

“L'emplacement peut concerner aussi l'étage du bien immobilier en question (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, N 11 ad art. 269a CO ; plus nuancé : Lachat/Stastny, ibid et note marginale, pour qui il conviendrait de catégoriser à part uniquement les logements des étages inférieurs et ceux des étages supérieurs; arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce critère n'est « pas nécessairement pertinent »). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi, notamment, à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage ou d'un balcon. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (Bohnet/Broquet, op. cit., N 20 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, op. cit., p. 579 ; ACJC/242/2021 du 1er mars 2021 consid. 3.1). Sur l'état général de l'appartement et de l'immeuble, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant à ce propos (Bohnet/Broquet, op. cit., N 23 ad art. 269a CO ; Lachat/Stastny, ibid ; ACJC/242/2021 déjà cité consid. 3.1). Par dimension, il faut comprendre, pour les logements, le nombre de pièces, la grandeur du logement et la répartition des volumes (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16). Selon le Tribunal fédéral, il convient de comparer uniquement des logements comportant le même nombre de pièces (ATF 123 III 317 consid. 4b/cc, DB 1998 N 16) et de surface semblable, le critère de la surface devant prédominer (arrêt du Tribunal fédéral 4C.265/2004 du 16 janvier 2001 consid. 4b/bb) (Bohnet/Broquet, op. cit., N 17 ad art.”

“Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à leur emplacement, leur dimension, leur équipement, leur état et l'année de construction (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, Bâle., n°4 ad art. 269a CO). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi notamment à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage, d'un balcon, etc. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., n°20 ss ad. art. 269a CO). En ce qui concerne l'état d'entretien de l'appartement, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit, n° 23 ad art. 269a CO, LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 579). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'appartement de la rue 2______ [no.] ______ est sis dans un immeuble dont l'aspect est bon, alors que l'immeuble des locataires est d'aspect moyen. Contrairement à l'appartement des locataires, les équipements électriques sont récents, tout comme la cuisine, qui est équipée et agencée. Cet objet ne dispose pas de balcon. L'appartement sis à la rue 5______ [no.] ______ doit être écarté, comme l'a retenu le Tribunal, ne comportant que 3,5 pièces, n'étant que d'un état jugé moyen et disposant d'une cuisine et de sanitaires qualifiés de récents. L'appartement de la rue 7______ [no.] ______ pouvait être écarté, ce logement disposant de 4,5 pièces et possédant des sanitaires, une cuisine et des installations électriques récents. Les photos produites, dont il ressort que la cuisine des locataires est en bon état, ne permettent pas de considérer que celle-ci est récente. Le grief de l'appelant à cet égard n'est pas fondé.”

“1 La jurisprudence en matière de contrôle de la validité du montant d'une hausse de loyer fondée sur les loyers de la localité ou du quartier est restrictive (ATF 123 III 317 c.4a). Les loyers déterminants pour le calcul des loyers usuels dans la localité ou le quartier sont les loyers des logements et des locaux commerciaux comparables à la chose louée quant à leur emplacement, leur dimension, leur équipement, leur état et l'année de construction (BOHNET/CARRON/MONTINI, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, Bâle., n°4 ad art. 269a CO). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial. Il convient de se référer ainsi notamment à l'équipement d'une cuisine, à la salle de bain et aux sanitaires, au système de chauffage, d'un ascenseur, d'un double vitrage, d'un balcon, etc. Pour être comparables, les logements doivent comprendre des équipements qui soient proches par leur qualité et par leur nombre (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit., n°20 ss ad. art. 269a CO). En ce qui concerne l'état d'entretien de l'appartement, il faut tenir compte dans le cadre de l'analyse d'une impression d'ensemble, du soin porté par le bailleur à l'entretien et à la rénovation de l'appartement et de l'immeuble. Seul l'entretien assumé par le propriétaire est déterminant (BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit, n° 23 ad art. 269a CO, LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 579). 3.2 3.2.1 En l'espèce, l'appartement de la rue 2______ [no.] ______ est sis dans un immeuble dont l'aspect est bon, alors que l'immeuble des locataires est d'aspect moyen. Contrairement à l'appartement des locataires, les équipements électriques sont récents, tout comme la cuisine, qui est équipée et agencée. Cet objet ne dispose pas de balcon. L'appartement sis à la rue 5______ [no.] ______ doit être écarté, comme l'a retenu le Tribunal, ne comportant que 3,5 pièces, n'étant que d'un état jugé moyen et disposant d'une cuisine et de sanitaires qualifiés de récents. L'appartement de la rue 7______ [no.”

“269a Rz 66) erwähnten Kosten zu vergleichen, welche als solche keinen Mehrwert bewirken und trotzdem bei der Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen sind. Denn das vorübergehend gestellte Gerüst für das Anbringen der Fassadenisolation, die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Bauteilen, der vorübergehend gestellt Kran, der für das Verbringen neuer Küchengeräte in die Liegenschaft notwendige Transport oder die Schuttmulden, die beim Abtransport von Baumaterialien benötigt werden, sind Teil der notwendigen Bauarbeiten. Die Entschädigungen, die dem Mieter gewährt werden haben hingegen ihren Ursprung in der Tatsache, dass das Mietobjekt während den Bauarbeiten einen Mangel aufweist, der die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit stört und so die vom Vermieter geschuldete Leistung vermindert. Es ist daher selbstverständlich, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter, die Kosten zur Wiederherstellung der Leistungsäquivalenz zu tragen hat, da seine Leistung vermindert ist. Die Qualifizierung derartiger Entschädigungen als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a OR würde damit die Regelung von Art. 259d OR betreffend die Herabsetzung des Mietzinses unterlaufen (Brutschin, Fn. 187). Unter diesen Vorgaben sind bei der Berechnung der relevanten Baukosten die Mieterentschädigungen, im Betrag von CHF 28'206.99 für die O.________/P.________ (act. 2/8 S. 10 Ziff. 562) und CHF 23'493.84 für die Q.________ (act. 2/10 D. 10 Ziff. 562) nicht zu berücksichtigen und vom Gesamtbetrag der Baukosten somit abzuziehen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.”

“269a Rz 66) erwähnten Kosten zu vergleichen, welche als solche keinen Mehrwert bewirken und trotzdem bei der Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen sind. Denn das vorübergehend gestellte Gerüst für das Anbringen der Fassadenisolation, die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Bauteilen, der vorübergehend gestellt Kran, der für das Verbringen neuer Küchengeräte in die Liegenschaft notwendige Transport oder die Schuttmulden, die beim Abtransport von Baumaterialien benötigt werden, sind Teil der notwendigen Bauarbeiten. Die Entschädigungen, die dem Mieter gewährt werden haben hingegen ihren Ursprung in der Tatsache, dass das Mietobjekt während den Bauarbeiten einen Mangel aufweist, der die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit stört und so die vom Vermieter geschuldete Leistung vermindert. Es ist daher selbstverständlich, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter, die Kosten zur Wiederherstellung der Leistungsäquivalenz zu tragen hat, da seine Leistung vermindert ist. Die Qualifizierung derartiger Entschädigungen als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a OR würde damit die Regelung von Art. 259d OR betreffend die Herabsetzung des Mietzinses unterlaufen (Brutschin, Fn. 187). Unter diesen Vorgaben sind bei der Berechnung der relevanten Baukosten die Mieterentschädigungen, im Betrag von CHF 28'206.99 für die O.________/P.________ (act. 2/8 S. 10 Ziff. 562) und CHF 23'493.84 für die Q.________ (act. 2/10 D. 10 Ziff. 562) nicht zu berücksichtigen und vom Gesamtbetrag der Baukosten somit abzuziehen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.”

“L’usage peut être démontré par la production d’exemples de loyers comparables à la chose louée (art. 11 al. 1 OBLF) ou ressortir de données statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF). L’art. 11 OBLF impose une comparaison concrète. La détermination des loyers usuels ne s’effectue pas sur la base d’une impression d’ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_612/2012 du 19 février 2013 consid. 3.2) (Bohnet/Broquet, in Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., N 12 ad art. 269a CO et les références citées). 3.1.2 Pour pouvoir tirer des conclusions qui offrent quelque sécurité, il faut disposer, en règle générale, de cinq éléments de comparaison au moins (ATF 123 III 317 consid. 4a, DB 1998 N 16 ; SJ 2001 I 247, DB 2001 17 ; DB 2007 N 15 ; CdB 2007 75) qui présentent, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l’emplacement, l’équipement, l’état et l’année de construction (art. 11 al. 1 OBLF ; ATF 123 III 317 consid. 4a, DB 1998 N 16 ; 114 II 361 consid. 4b) ainsi que les dimensions (Bohnet/Broquet, op. cit., N 13 ad art. 269a CO) tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1 ; 141 III 589 consid. 2.2.3 ; 136 III 74 consid. 3.1 ; 123 III 317 consid. 4a et 4d ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_183/2020 du 6 mai 2021 consid. 3.1.2). C’est à la partie qui se prévaut du loyer usuel qu’il incombe de prouver le caractère usuel (art. 8 CC). La preuve du loyer usuel implique de fournir au minimum cinq exemples ainsi que les détails nécessaires pour chacun d’eux s’agissant de l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état d’entretien et l’année de construction (ATF 139 III 13 consid. 3.1.3). Sur l'emplacement, les exemples doivent se situer dans le même quartier et disposer de qualités analogues, comme la proximité des moyens de transports publics, des commerces, des écoles ou des parcs, ainsi que l'existence ou l'absence d'immissions ou nuisances sonores particulières, comme trafic aérien ou routier (Lachat/ Stastny, Le bail à loyer, 2019, p.”

“Damit hat die Beklagte zu recht die Edition von Unterlagen für die Nettorenditebe- rechnung verweigert, denn es steht fest, dass aus den Daten etwa zu den Bau- und Unterhaltskosten keine taugliche Renditeberechnung erstellt werden kann. Somit kann das Verweigern der Edition – entgegen der Ansicht der Kläger – nicht die Ver- mutung der Missbräuchlichkeit zur Folge haben. Auch die weiteren seitens der Kläger verlangten Editionen – insbesondere durch das Grundbuchamt und das Amt für Bau- bewilligungen – würden nichts daran ändern, dass es vorliegend an einem relevanten Anknüpfungsvorgang mangelt, der als Grundlage für eine Renditeberechnung in Frage käme, weshalb auch die diesbezüglichen Begehren abzuweisen sind. In Anbetracht des Gesagten hat das Kriterium der Orts- und Quartierüblichkeit in casu Vorrang vor dem des übersetzten Netto- bzw. Bruttoertrages. 4. Orts- und Quartierüblichkeit 4.1. Bedeutung 4.1.1. Die Orts- und Quartierüblichkeit stellt auf Mietzinse ab, die für vergleichbare Objekte im Beurteilungszeitpunkt tatsächlich bezahlt werden. Bedeutungslos ist, wann die entsprechenden Mietverträge geschlossen wurden (statt vieler SVIT- Komm.-ROHRER, a.a.O., Art. 269a OR N 4). Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist, bemisst sich nach den Mietzinsen bestehender Mietverhältnisse, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Bauperiode, Ausstattung und Zustand mit dem Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG). Ausgeschlossen sind Mietzinse, die auf einer Marktbeherr- schung beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Damit ein Mietzins als quartier- und ortsüb- lich qualifiziert werden kann, bedarf es nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123 III 317 E. 4a = MRA 5/97, S. 185 ff.; BGE 147 III 431 E. 4.3.3). Die - 22 - offerierten Objekte müssen im Sinne der Kriterien von Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller Kriterien mit Vornahme von Zu- und Ab- schlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien genügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E.”

“4 Le bailleur peut aussi apporter la preuve des loyers usuels en fournissant au moins cinq logements de comparaison, avec leurs caractéristiques et les bases de calcul de leurs loyers, accompagnés de toutes les pièces justificatives (ATF 141 III 569 consid. 2.2.3). L'application de la méthode des cinq logements de comparaison présuppose que ces cinq éléments comparatifs présentent, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant aux critères de l'art. 11 al. 1 OBLF, soit quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction, tout en tenant compte de l'évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1; 141 III 589 consid. 2.2.3; 136 III 74 consid. 3.1; 123 III 317 consid. 4a et 4d; arrêt du Tribunal fédéral 4A_183/2020 du 6 mai 2021 consid. 3.1.2; BOHNET/ CARRON/MONTINI, Commentaire pratique : Droit du bail à loyer et à ferme [CP-Bail], n. 4 ad art. 269a CO). Sur l'emplacement, les exemples doivent se situer dans le même quartier et disposer de qualités analogues, comme la proximité des moyens de transports publics, des commerces, des écoles ou des parcs, ainsi que l'existence ou l'absence d'immissions ou nuisances sonores particulières, comme trafic aérien ou routier (LACHAT/ STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 577; CP-Bail, n. 14 ad art. 269a CO). L'emplacement peut concerner aussi l'étage du bien immobilier en question (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 11 ad art. 269a CO; plus nuancé : LACHAT/STASTNY, ibid. et note marginale, pour qui il conviendrait de catégoriser à part uniquement les logements des étages inférieurs et ceux des étages supérieurs; arrêt du Tribunal fédéral 4C.40/2001 du 15 juin 2001 consid. 5c, repris par la suite sans motivation dans les arrêts ultérieurs, qui estime que ce critère n'est « pas nécessairement pertinent »). S'agissant du critère de l'équipement, il faut comprendre les installations dont bénéficient les locataires d'un logement ou d'un local commercial.”

“11 OBLF, les loyers déterminants pour établir les loyers usuels doivent se rapporter à des logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (al. 1); n'entre toutefois pas en ligne de compte les loyers découlant du fait qu'un bailleur ou un groupe de bailleur domine le marché (al. 3). En règle générale, le juge doit disposer d'au moins cinq exemples comparatifs, à savoir cinq logements comparables situés dans des bâtiments différents ou appartenant à des propriétaires différents. Il appartient au bailleur qui augmente le loyer d'apporter ces éléments de comparaison. Le juge doit effectuer des comparaisons concrètes et l'autorité doit indiquer exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée (arrêt du Tribunal fédéral 4A_675/2011 du 9 février 2012 consid. 2). D'une manière générale, ne peuvent être pris en compte dans le cadre de l'analyse des loyers comparatifs les loyers qui sont eux-mêmes abusifs du fait qu'ils n'ont pas été adaptés à la baisse des taux hypothécaires (ATF 127 III 411 consid. 5a, BOHNET/CARRON/MONTINI, op. cit, 2017, n° 13, ad. art. 269a CO, LACHAT/ STASTNY, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 581). Les exemples produits doivent être au moins de cinq (ATF 114 II 364) pour autant notamment qu'ils ne soient pas situés dans le même immeuble et n'appartiennent pas au même propriétaire (ATF 123 III 317). Le fardeau de la preuve incombe à celui qui se prévaut des loyers comparatifs, soit en l'espèce le bailleur (art. 8 CC). 5.2 En l'espèce, comme il a été retenu ci-dessus sous considérant 3, trois des exemples comparatifs produits ont été écartés à bon droit par le Tribunal. A cela s'ajoute ce qui suit : Appartements sis rue 5______ [no.] ______ Les deux appartements produits à titre de comparaison comportent 3,5 pièces et non 4. Ils se situent au 1er étage et au 5ème étage et non au 4ème étage comme l'appartement litigieux. Ces deux appartements appartiennent au même propriétaire et leur état ne correspond pas à celui de l'appartement des intimés : l'état général du bâtiment est considéré comme bon et celui des appartements comme excellent.”

“ZMP 2025 Nr. 1 Art. 269a OR; Art. 269d Abs. 3 OR; Art. 270a OR; Art. 270b OR; Art. 257a f. OR; Art. 271a Abs. 1 lit. e OR. Kombination der Anfechtung einer einseitigen Vertragsänderung (Ausscheidung von Nebenkosten) mit einem Begehren um (weitergehende) Mietzinssenkung. Sperrfrist. Nichtigkeit von Klauseln, die bei kündbaren Mietverträgen eine Unterschreitung des Anfangsmietzin- ses ausschliessen. Überwälzung allgemeiner Kostensteigerungen. Möchte der Vermieter neu Nebenkosten separat abrechnen, die zuvor im Mietzins enthalten waren, hat er die Änderung nicht nur auf dem Formular nach Art. 269d OR mitzuteilen. Vielmehr muss er in der Begründung auch angeben, welchen Be- trag die auszuscheidenden Kosten in der Vergangenheit ausmachten, und er muss den Nettomietzins um den gleichen Betrag senken. Gibt er gleichzeitig eine Miet- zinssenkung wegen veränderter Kostenfaktoren weiter, so kann der Mieter ge- stützt auf Art. 270a Abs. 3 OR gleichzeitig mit der Anfechtung der einseitigen Ver- tragsänderung eine weitergehende Senkung verlangen, wenn er der Meinung ist, die angebotene Senkung sei unzureichend.”

“Le juge du fait doit vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (ATF 148 III 63 consid. 6). En cas de consultation d’un avocat avant l’invocation de la nullité du loyer initial, seul est décisif le fait de savoir si cette question a été́ ou non effectivement abordée lors de ladite consultation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_254/2016 du 10 juillet 2017, consid. 3.2.2; cf. également Biéri, Formule officielle et présomption d’ignorance du locataire, Jusletter du 12 octobre 2020, n. 17). 3.1.2 Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Les facteurs à prendre en considération comprennent notamment le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers pratiqués dans le quartier (art. 269a CO) et le cas échéant le loyer payé par le précédent locataire (ATF 120 II 341 consid. 6c). Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formalités prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu par les parties, lequel constitue la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 124 III 62 consid. 2b). Lorsque le loyer initial est nul parce que la formule officielle n'a pas été communiquée, le juge doit compléter le contrat, en se basant sur toutes les circonstances du cas (ATF 124 III 62 précité, ibidem; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 5.1). 3.2 3.2.1 A teneur de l'art. 20 al. 1 et 2 CO, un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (al. 1). Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles (al.”