Art. 266g

“Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen. Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor, insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E.”

“Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen. Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor, insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art.”

“Les deux résiliations - extraordinaires - sont intervenues à des dates et pour des termes différents, dans le contexte du conflit entre les parties lié aux grands travaux de transformation entrepris par les propriétaires. Elles supposent toutes deux que le maintien du contrat de bail soit insupportable pour les bailleresses, mais les motifs invoqués ne sont pas les mêmes. La résiliation du 3 février 2017, avec effet au 31 mars 2017, est fondée sur le refus des locataires, après plusieurs avertissements écrits, de restituer l'appartement de 4,5 pièces mis provisoirement à leur disposition et de réintégrer l'arcade, soit une violation du devoir de diligence en lien avec l'usage de la chose louée au sens de l'art. 257f al. 3 CO. La résiliation du 13 mars 2017, avec effet au 30 juin 2017, est fondée sur des accusations prétendument outrageantes contenues dans le courrier du 6 mars 2017 (postérieur à la première résiliation), venant s'ajouter à des propos du même ordre des locataires à l'encontre de la direction du chantier en été 2016 et aux comportements inacceptables de 2015 qui avaient donné lieu au dépôt d'une plainte pénale, soit des justes motifs au sens de l'art. 266g CO.”

“] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art. 266g al. 2 CO ne soit allouée. Elles ont soutenu que les locataires avaient refusé, pour des motifs infondés, les séances fixées pour déterminer l'aménagement futur des locaux de l'arcade, ce qui les avaient conduites à terminer les travaux d'aménagement selon des choix standards; l'appartement de remplacement n'avait pas été restitué malgré divers délais fixés au 1er décembre 2016, 21 décembre 2016 et 24 janvier 2017 et une date de déménagement le 23 janvier 2017. S'agissant du congé notifié le 13 mars 2017, il faisait suite au courrier des locataires du 6 mars 2017 qui portait des accusations inacceptables et outrageantes à l'endroit des représentants de la régie et de Q______, constitutives de justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Ces nouvelles accusations venaient s'ajouter à de précédentes accusations, injures, diffamations et menaces évoquées dans l'ordonnance pénale du Ministère public du 6 juin 2016 et dans l'appel déposé le 18 juillet 2016 à la Cour. La rupture du lien de confiance et l'impossibilité de poursuivre le bail découlait également du cumul de divers faits, tels que l'obstruction à l'avancement du chantier, le refus de la création dans l'appartement de remplacement d'une porte-fenêtre en pignon et les frais supplémentaires liés à une création ultérieure de cette porte, le refus de libérer cet appartement malgré trois sommations, la dénonciation auprès du Département à propos du changement d'affectation de ce logement par pures représailles, le retard fautif pris pour réintégrer l'arcade en refusant les demandes de rendez-vous et le refus de laisser intervenir les entreprises dans cette arcade pour procéder à la purge du chauffage et le rajout d'un siphon. ff. Le 18 décembre 2017, les parties ont été entendues.”

“Une rencontre était proposée pour discuter des «anomalies» rencontrées durant l'exécution des travaux. dd. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 13 mars 2017, le bail portant sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles sis rue 1______ [nos] ______ a été résilié pour justes motifs, pour le 30 juin 2017, en application de l'art. 266g CO; l'avis officiel indique que l'exécution du contrat est devenue intolérable pour les bailleresses. Ces congés ont été contestés le 29 mars 2017 par les locataires par-devant la juridiction des baux et loyers (C/7______/2017). La tentative de conciliation du 26 avril 2017 commune aux trois causes ayant échoué, les locataires ont saisi le Tribunal le 26 mai 2017. Sur les congés notifiés en application de l'art. 257f al. 3 CO le 3 février 2017, ils ont conclu à leur nullité, subsidiairement à leur inefficacité, et plus subsidiairement, à leur annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Sur le congé notifié en application de l'art. 266g CO le 13 mars 2017, ils ont conclu à sa nullité, subsidiairement à son inefficacité, et plus subsidiairement, à son annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Par ordonnance du 8 juin 2017, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/4515/2017, C/6______/2917 et C/7______/2017 sous le numéro de cause C/4515/2017. ee. Dans leur réponse du 18 juillet 2017, les bailleresses ont conclu au prononcé de la validité des congés notifiés le 3 février 2017 pour le 31 mars 2017 pour l'arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ [nos] ______ et pour l'appartement de quatre pièces et demi situé au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art. 266g al. 2 CO ne soit allouée. Elles ont soutenu que les locataires avaient refusé, pour des motifs infondés, les séances fixées pour déterminer l'aménagement futur des locaux de l'arcade, ce qui les avaient conduites à terminer les travaux d'aménagement selon des choix standards; l'appartement de remplacement n'avait pas été restitué malgré divers délais fixés au 1er décembre 2016, 21 décembre 2016 et 24 janvier 2017 et une date de déménagement le 23 janvier 2017.”

“266g ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1) e il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Tale diritto può essere esercitato da tutte le parti, a qualsiasi momento e per qualsiasi scadenza, rispettando tuttavia i termini legali previsti dalla legge (art. 266b à 266f CO), tra cui rientra quello di sei mesi dei locali commerciali (art. 266d CO). Tale disposizione ha quindi un’utilità nei contratti di durata indeterminata quando i termini previsti contrattualmente sono più lunghi di quelli previsti dalla legge (art. 266a al. 1 CO). Occorre perciò non perdere di vista le altre possibilità previste dalla legge per liberarsi da un contratto prima del termine convenuto (art. 263 e 264 CO, Wessner in: Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, CPra Bail, 2017, n. 12 ad art. 266g CO).                                           Le parti possono in particolare, con un atto risolutivo (contrarius actus) adottato di comune accordo, porre fine al contratto di locazione con effetto immediato o per una data qualsiasi da loro pattuita. Tale accordo non è vincolato al rispetto di forme, scadenze o termini (cfr. art. 115 CO), tranne che il contratto preveda una forma particolare (ad es. scritta) per la sua modifica (art. 16 CO) (sentenza della CEF”

“Pour le surplus, elle renvoyait à son courrier du 4 décembre 2019 (pièce 22) ; - un courrier du 18 décembre 2019 adressé à la poursuivante, par lequel la poursuivie a de nouveau déclaré que les désagréments invoqués dans ses précédents courriers, qui subsistaient pour leur majeure partie, justifieraient une réduction de loyer et qu’une grille d’accès aux locaux loués était régulièrement fermée, ce qui empêchait la distribution à temps des plis et colis postaux (pièce 11) ; - des courriers de la poursuivie des 30 décembre 2019 et 3 janvier 2020 demandant à la poursuivante de rendre l’accès aux locaux libre pour la distribution du courrier (pièces 12 et 13) ; - des factures établies par la société [...] relatives à la location d’une fontaine à eau (pièce 21) ; - un « avis comminatoire et menace de résiliation du contrat de bail » du 6 janvier 2020 que la poursuivante a envoyé à la poursuivie (pièce 24) ; - un courrier du 20 janvier 2020 adressé à la poursuivante, par lequel la poursuivie a déclaré résilier le contrat de bail à loyer avec effet au 1er mars 2020 selon l’art. 259b CO, subsidiairement selon l’art. 266g CO (pièce 26) ; - un courrier du 23 janvier 2020 adressé à la poursuivante, par lequel la poursuivie a déclaré que ce jour-là elle n’avait pas eu d’eau chaude et qu’elle subissait depuis plusieurs jours du bruit provenant d’un chantier voisin (pièce 23) ; - un courrier du 27 janvier 2020 adressé à la poursuivante, par lequel la poursuivie a notamment déclaré qu’à la suite d’un passage d’un technicien vraisemblablement mandaté par la poursuivante, il n’y avait plus d’eau chaude sanitaire (pièce 28) ; - un courriel du 17 mars 2020 de la poursuivie, selon lequel le monte-charge fonctionnait après l’intervention d’[...] (pièce 35) ; - deux factures (l’une de 3'671 fr. 85 et l’autre de 4'257 fr. 85) des 22 et 24 avril 2020 qu’[...] a adressées à la poursuivie pour des travaux de « remise en état du fond de fosse suite à l’inondation de celle-ci », respectivement de « remplacement de tout le système de barrière lumineuse défectueuse » (pièces 14 et 15) ; - deux extraits bancaires attestant le paiement de ces deux derniers montants par la poursuivie (pièce 31) ; - des factures établies par [.”

“1 CO en raison d'une faute prépondérante du locataire dans le cadre du dépôt de deux plaintes pénales injustifiées et successives dirigées contre le bailleur; à cela s'ajoutait qu'au terme d'une audience où le locataire avait pourtant dû reconnaître que sa plainte pénale était injustifiée, celui-ci avait qualifié le bailleur de «promoteur véreux» et l'avait menacé en lui disant qu'il «savait où il habitait»; cette attitude inquiétante avait été jugée manifestement inadéquate et propre à dépasser le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_586/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3.2 et 3.3; également paru et commenté in Droit du bail DB 2013 n. 9, p. 23 et 24). La résiliation prévue à l'art. 266g CO doit être motivée. S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.6.1; cf. WESSNER, op.cit., n° 45 ad art. 266g CO). Le principe de la bonne foi commande que l'acte résolutoire soit signifié immédiatement après la survenance des circonstances justifiant l'extinction prématurée du contrat. L'attente d'une longue période peut inciter le juge à considérer que les motifs allégués - que l'auteur doit prouver (art.”

“9) ou une attitude propre à discréditer son partenaire et à lui porter préjudice peut constituer un motif justifiant un congé anticipé au sens de l'art. 266g al. 1 CO (WESSNER, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 29 ad art. 266g CO). Le Tribunal fédéral a admis la validité d'un congé extraordinaire au sens de l'art. 266g al. 1 CO en raison d'une faute prépondérante du locataire dans le cadre du dépôt de deux plaintes pénales injustifiées et successives dirigées contre le bailleur; à cela s'ajoutait qu'au terme d'une audience où le locataire avait pourtant dû reconnaître que sa plainte pénale était injustifiée, celui-ci avait qualifié le bailleur de «promoteur véreux» et l'avait menacé en lui disant qu'il «savait où il habitait»; cette attitude inquiétante avait été jugée manifestement inadéquate et propre à dépasser le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_586/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3.2 et 3.3; également paru et commenté in Droit du bail DB 2013 n. 9, p. 23 et 24). La résiliation prévue à l'art. 266g CO doit être motivée. S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.”

“1 CO en raison d'une faute prépondérante du locataire dans le cadre du dépôt de deux plaintes pénales injustifiées et successives dirigées contre le bailleur; à cela s'ajoutait qu'au terme d'une audience où le locataire avait pourtant dû reconnaître que sa plainte pénale était injustifiée, celui-ci avait qualifié le bailleur de «promoteur véreux» et l'avait menacé en lui disant qu'il «savait où il habitait»; cette attitude inquiétante avait été jugée manifestement inadéquate et propre à dépasser le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_586/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3.2 et 3.3; également paru et commenté in Droit du bail DB 2013 n. 9, p. 23 et 24). La résiliation prévue à l'art. 266g CO doit être motivée. S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.6.1; cf. WESSNER, op.cit., n° 45 ad art. 266g CO). Le principe de la bonne foi commande que l'acte résolutoire soit signifié immédiatement après la survenance des circonstances justifiant l'extinction prématurée du contrat. L'attente d'une longue période peut inciter le juge à considérer que les motifs allégués - que l'auteur doit prouver (art.”

“Il contratto, disdicibile con un preavviso di 3 mesi alle scadenze del 31 marzo, del 30 giugno e del 30 settembre, prevedeva il pagamento, in via anticipata, di una pigione mensile di fr. 2'200.- e di un acconto mensile per spese accessorie di fr. 300.-.                                        2.   Con istanza 2 gennaio 2023, promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), AP 1 ha convenuto in giudizio AO 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, per ottenere, con la comminatoria dell’esecuzione effettiva e dell’art. 292 CP, il suo sfratto immediato dall’ente locato. Essa, dopo aver premesso che la controparte le aveva sin dall’inizio creato non pochi problemi, sia comportamentali, sia per il fatto di aver voluto a tutti i costi pretendere una riduzione della pigione per motivi diversi, e che il suo comportamento aveva dato adito a non pochi malumori da parte degli altri inquilini, ha sostenuto di averla diffidata, il 20 maggio 2022 prima (doc. D) e il 29 luglio 2022 poi (doc. E), a tenere un comportamento più rispettoso, prospettandole, qualora questo non fosse migliorato, la disdetta ai sensi dell’art. 266g CO, e, rilevato come a due mesi di distanza nulla fosse cambiato, di averle significato, il 27 settembre 2022 (doc. F), la disdetta straordinaria del contratto per motivi gravi con effetto dal 31 dicembre 2022. Ha inoltre sostenuto, dopo aver ribadito che gli altri inquilini si erano lamentati del comportamento della controparte tanto che alcuni avevano minacciato la disdetta e altri già se n’erano andati, di averle inviato, quello stesso giorno (doc. F), anche una diffida motivata di disdetta anticipata ai sensi dell’art. 257f cpv. 3 CO, e, rilevato come neanche questa volta il suo atteggiamento fosse cambiato, di averle significato, il 27 ottobre 2022 (doc. G), una nuova disdetta straordinaria del contratto, con effetto dal 30 novembre 2022. Ha infine aggiunto che a fronte di questi fatti la controparte, sollecitata con e-mail 6 dicembre 2022 (doc. H), si era limitata, con e-mail 10 dicembre 2022 (doc. H), a chiederle copia delle disdette, non ritirate in precedenza, preannunciando che si sarebbe manifestata per comunicare la data di uscita nel minor tempo possibile.”

“Une rencontre était proposée pour discuter des «anomalies» rencontrées durant l'exécution des travaux. dd. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 13 mars 2017, le bail portant sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles sis rue 1______ [nos] ______ a été résilié pour justes motifs, pour le 30 juin 2017, en application de l'art. 266g CO; l'avis officiel indique que l'exécution du contrat est devenue intolérable pour les bailleresses. Ces congés ont été contestés le 29 mars 2017 par les locataires par-devant la juridiction des baux et loyers (C/7______/2017). La tentative de conciliation du 26 avril 2017 commune aux trois causes ayant échoué, les locataires ont saisi le Tribunal le 26 mai 2017. Sur les congés notifiés en application de l'art. 257f al. 3 CO le 3 février 2017, ils ont conclu à leur nullité, subsidiairement à leur inefficacité, et plus subsidiairement, à leur annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Sur le congé notifié en application de l'art. 266g CO le 13 mars 2017, ils ont conclu à sa nullité, subsidiairement à son inefficacité, et plus subsidiairement, à son annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Par ordonnance du 8 juin 2017, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/4515/2017, C/6______/2917 et C/7______/2017 sous le numéro de cause C/4515/2017. ee. Dans leur réponse du 18 juillet 2017, les bailleresses ont conclu au prononcé de la validité des congés notifiés le 3 février 2017 pour le 31 mars 2017 pour l'arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ [nos] ______ et pour l'appartement de quatre pièces et demi situé au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art. 266g al. 2 CO ne soit allouée. Elles ont soutenu que les locataires avaient refusé, pour des motifs infondés, les séances fixées pour déterminer l'aménagement futur des locaux de l'arcade, ce qui les avaient conduites à terminer les travaux d'aménagement selon des choix standards; l'appartement de remplacement n'avait pas été restitué malgré divers délais fixés au 1er décembre 2016, 21 décembre 2016 et 24 janvier 2017 et une date de déménagement le 23 janvier 2017.”

“Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen. Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor, insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art.”

“Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen. Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor, insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E.”

“Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich oder ausserordentlich kündigen. Das Gesetz sieht verschiedene ausserordentliche Kündigungsgründe vor, insbesondere Zahlungsrückstand (Art. 257d OR), Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art.”

“Se il convenuto fa valere delle obiezioni o eccezioni motivate e concludenti, che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).                                          La situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le circostanze del caso (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).                                        7.   In presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, il giudice può ordinare l’espulsione del conduttore nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC solo in situazioni eccezionali (cfr. Tanner, Die Ausweisung des Mieters im Rechtschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO unter besonderer Berücksichtigung der ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d OR und Art. 257f OR, in ZZZ 2010 p. 308 segg.; Thanei, Auswirkungen der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung auf die mietrechtlichen Verfahren, insbesondere auf das Schlichtungsverfahren, in mp 2009 p. 195 seg.; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2ª ed., p. 402; Maag, Kündigungsschutz und Ausweisung - ausgewählte zivilprozessuale Aspekte, in MRA 2014 p. 5; Püntener, Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, p. 290 e 292; Reudt, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 66 ad art. 257 CO; Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 247; Bachofner, Die Mieterausweisung, p.”

“Se il convenuto fa valere delle obiezioni o eccezioni motivate e concludenti, che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).                                          La situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le circostanze del caso (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).                                        7.   In presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, il giudice può ordinare l’espulsione del conduttore nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC solo in situazioni eccezionali (cfr. Tanner, Die Ausweisung des Mieters im Rechtschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO unter besonderer Berücksichtigung der ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d OR und Art. 257f OR, in ZZZ 2010 p. 308 segg.; Thanei, Auswirkungen der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung auf die mietrechtlichen Verfahren, insbesondere auf das Schlichtungsverfahren, in mp 2009 p. 195 seg.; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2ª ed., p. 402; Maag, Kündigungsschutz und Ausweisung - ausgewählte zivilprozessuale Aspekte, in MRA 2014 p. 5; Püntener, Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, p. 290 e 292; Reudt, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 66 ad art. 257 CO; Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 247; Bachofner, Die Mieterausweisung, p.”

“; Bohnet/Melcarne, Dix ans de cas clairs en droit du bail, p. 7 e 22; II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90; RJN 2015 p. 122 seg., secondo cui la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti risulta problematica e di regola non si presta a questi casi). In effetti, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può unicamente essere accordata se non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione fattuale e la disdetta su questa basata risulti chiaramente giustificata (cfr., per analogia, TF 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 6, riferita invero a una disdetta straordinaria basata sull’art. 257d CO).                                          Alla luce di questi principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove, in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base della disdetta rendano insopportabile al locatore l’adempimento del contratto, rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito della grave violazione da parte del conduttore dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner, op. cit., p. 311; Bachofner, op. cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati contro la vita e l’integrità della persona, danneggiamento dell’ente locato, incendio intenzionale, ecc., cfr. Bachofner, op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del rapporto di locazione sia effettivamente “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile” (cfr.”

“D, E, F, G, dai quali si evinceva: che essa lasciava di continuo i suoi due cani soli nel giardino della palazzina, i quali con fare aggressivo e abbaiando in continuazione spaventavano e disturbavano gli altri inquilini, non permettendo loro di usufruire del giardino; che essa nemmeno si degnava di raccogliere gli escrementi lasciati dai cani; che essa non rispettava i turni di utilizzo della lavanderia, lasciando moniti all’attenzione degli altri inquilini e molestandoli verbalmente; e che essa e le badanti di suo figlio posteggiavano le automobili davanti al garage, intralciando e addirittura impedendo la mobilità degli altri inquilini), sennonché i dettagli risultanti da quei documenti, in assenza di un rinvio agli stessi nell’istanza, che non era implicito e nemmeno è stato esplicitato in quel memoriale, non costituivano una valida allegazione di causa (cfr. TF 4A_161/2021 del 27 settembre 2022 consid. 3.1, 4A_237/2021 del 1° dicembre 2022 consid. 4.3), per cui tutte quelle circostanze, addotte per la prima volta solo in questa sede, risultano in realtà nuove e con ciò irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC). Quei presunti comportamenti problematici della convenuta, evocati perlopiù senza i necessari dettagli (non risultando in particolare quando, quante volte e con quale frequenza si sarebbero verificati prima, rispettivamente dopo la diffida, ecc.), sarebbero comunque stati insufficienti per stabilire o meno la fondatezza delle due disdette ex art. 266g CO, rispettivamente ex art. 257f cpv. 3 CO (cfr., per analogia, II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90, relativa a un caso in cui il locatore aveva disdetto il contratto rimproverando al conduttore la presenza di uno o più cani nell’appartamento e nel giardino), e in ogni caso, per la loro relativa gravità, nemmeno parrebbero rientrare tra le circostanze a fronte delle quali si doveva concludere in modo evidente e inequivocabile che la continuazione del rapporto di locazione sarebbe stata “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile”.                                     10.   In definitiva, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che nel caso concreto non fossero date le condizioni per ottenere l’espulsione della convenuta nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere censurato.                                     11.   Ne discende che l’appello dell’istante dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.                                          Le spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.”

“Nel caso in esame, la conduttrice ha rescisso il contratto il 26 apri­le 2023 per il 31 maggio 2023, ossia con un preavviso di un solo mese, sicché non ha rispettato i sei mesi di preavviso previsti per i locali commerciali (art. 266d CO) anche in caso di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO). Già per questo motivo la disdetta non può essere considerata valida alla data notificata dal­l’escussa. La conseguenza del mancato rispetto del termine lega­le (art. 266d CO) è quella di riportare la disdetta per la successiva scadenza legale (art. 266a cpv. 2 CO per analogia; Lachat/Boh­net in: Commentaire romand, Code des obligations I/1, 3ª ed. 2021, n. 9 ad art. 266b-266f CO; Wessner, op. cit., n. 35 art. 266g). Ne segue che perlomeno la pigione di giugno 2023 rimaneva dovuta.                                          Ad ogni modo l’escussa non ha allegato né reso verosimile, come le spettava (art. 82 cpv. 2 LEF), l’esistenza di un grave motivo di disdetta. Il fatto che la locatrice abbia, a suo dire, consegnato la chiave del suo studio senza suo consenso a un collaboratore del­l’immobiliare incaricata di venderlo non pare in sé, a prima vista, un motivo che rendesse intollerabile la continuazione del contratto ai sensi dell’art. 266g CO e in ogni caso dai messaggi WhatsApp agli atti si evince solo ch’ella ha dato più volte il suo consenso alle visite dello studio, anche in sua assenza, purché fosse presente un rappresentante della locatrice.”

“Zudem kann er einen auf unbestimmte Zeit geschlossenen Vertrag ordentlich kündigen (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Vor Übergabe der Mietsache kann der Vermieter überdies nach den allgemeinen Verzugsregeln von Art. 107/109 OR vorgehen und gegebenenfalls die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 10 und 14; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 21; CPra Bail-MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 10). Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.”

“Die Frage nach der Zulässigkeit einer ausserordentlichen Kündigung im Falle des Ausbleibens der vereinbarten Sicherheitsleistung, insbesondere bei befristeten Mietverträgen, wird in der Lehre unterschiedlich beantwortet. Einer ersten Ansicht nach steht dem Vermieter diesfalls kein ausserordentliches Kündigungsrecht zu. Stattdessen habe der Vermieter seinen Erfüllungsanspruch nach Art. 97 ff. OR geltend zu machen (MRA 4/06 S. 134 f.). Einer zweiten Ansicht nach berechtigt das pflichtwidrige Ausbleiben der Sicherheitsleistung den Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund nach Art. 266g OR, vorausgesetzt die Fortführung des Mietverhältnisses sei im konkreten Einzelfall unzumutbar (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 257e OR N 13; SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20). Auch einer - 6 - dritten Lehrmeinung nach ist eine ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses möglich, sofern der Mieter zuvor erfolglos abgemahnt worden und eine Fortführung des Mietverhältnisses ohne Sicherheiten unzumutbar sei. Das Kündigungsrecht stütze sich diesfalls aber nicht auf Art. 266g OR, sondern analog auf Art. 257f Abs. 3 OR, was insbesondere aufgrund der kürzeren Kündigungsfrist sachgerecht sei (Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl., S. 372; CR Code des obligations I-LACHAT, 2. Aufl., Art. 257e N 8; CPra Bail- MARCHAND, 2. Aufl., Art. 257e OR N 12; LACHAT, Le bail à loyer, Edition 2019, S. 425). Einer vierten Ansicht nach schliesslich lässt sich bei Ausbleiben der vereinbarten Sicherheitsleistung das Vertragsverhältnis sowohl nach Art. 266g als auch nach Art. 257f Abs.3 OR ausserordentlich kündigen (BK-GIGER, Art. 257e OR N 31 f.). Ungeachtet der vertretenen Lehrmeinung ist sich die Lehre jedoch darin einig, dass eine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d OR nicht zulässig sei (SVIT-Komm.-REUDT, 4. Aufl., Art. 257e OR N 20; MRA 4/06 S. 135). Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert.”

“257f OR), Konkurs des Mieters (Art. 266h OR), Tod des Mieters (Art. 266i OR) und ganz allgemein wichtige Gründe (Art. 266g OR). Das Verhältnis der ausserordentlichen Kündigung aus besonderen Gründen (Zahlungsrückstand, Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme, Konkurs, Tod) zur ausserordentlichen Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss.”

“266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art.”

“266g OR) ist nicht restlos klar. Das Bundesgericht führt aus, dass die ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund Sondertatbestände der Kündigung aus wichtigen Gründen bilden (BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2) und dass diese subsidiär ist zu den ausserordentlichen Kündigungen aus einem besonderen Grund (BGer 4C.280/2006 vom 16. November 2006 E. 5.3; BGer 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art.”

“1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa, JdT 1997 I 13; arrêt du Tribunal fédéral 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a ainsi été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_20/2015 du 13 juillet 2015 consid. 3.1; 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1 et les arrêts cités). La gravité des circonstances doit s'inscrire dans la durée ; des événements passagers, fussent-ils graves, ne sauraient fonder une résiliation anticipée (Wessner, in Droit du bail à loyer - Commentaire pratique, Bohnet/Montini, éd. 2017, n. 23 ad art. 266g CO ; Lachat, Le droit du bail, 2019, n. 5.4 p. 913). Les justes motifs peuvent notamment résider dans l’état de l’immeuble, par exemple en cas d’ordre officiel d’évacuation des lieux, en raison d’un danger pour les occupants (Lachat, op. cit., p. 914). L’occasion pour le bailleur de rénover son immeuble ou de le vendre à un prix favorable ne constitue en principe pas un juste motif et une autorisation de démolir l’immeuble n’est pas forcément suffisante (Lachat, op.”

“1 CO en raison d'une faute prépondérante du locataire dans le cadre du dépôt de deux plaintes pénales injustifiées et successives dirigées contre le bailleur; à cela s'ajoutait qu'au terme d'une audience où le locataire avait pourtant dû reconnaître que sa plainte pénale était injustifiée, celui-ci avait qualifié le bailleur de «promoteur véreux» et l'avait menacé en lui disant qu'il «savait où il habitait»; cette attitude inquiétante avait été jugée manifestement inadéquate et propre à dépasser le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_586/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3.2 et 3.3; également paru et commenté in Droit du bail DB 2013 n. 9, p. 23 et 24). La résiliation prévue à l'art. 266g CO doit être motivée. S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.6.1; cf. WESSNER, op.cit., n° 45 ad art. 266g CO). Le principe de la bonne foi commande que l'acte résolutoire soit signifié immédiatement après la survenance des circonstances justifiant l'extinction prématurée du contrat. L'attente d'une longue période peut inciter le juge à considérer que les motifs allégués - que l'auteur doit prouver (art. 8 CC) - ne rendent pas intolérable la poursuite du bail. Ainsi, un délai de 18 mois pour sanctionner la pose d'un vitrage sur le balcon d'un logement a été jugé excessif (arrêt du Tribunal fédéral 4C_118/2001 du 8 août 2001 in Droit du bail DB 2003 n. 8 p. 14) ou encore un délai supérieur à un an pour sanctionner l'installation d'un panneau publicitaire sur le toit d'un immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_631/2014 du 25 novembre 2015 consid.”

“Elle a conclu à ce qu'il soit constaté qu'elle ne devait pas à celle-ci 10'500 fr. 75 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 15 mai 2022 (date moyenne), faisant l'objet de la mainlevée provisoire de l'opposition prononcée par jugement JTPI/14838/2023 du 12 décembre 2023 du Tribunal de première instance (cause C/2______/2022), sous suite de frais et dépens. Elle a notamment allégué qu'elle avait, le 7 septembre 2020, pris à bail un dépôt/stockage de 50 m2 au premier sous-sol d'un bâtiment commercial sis à E______ [GE], propriété de la FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS A______. Le contrat avait été conclu pour une durée de neuf ans, six mois et quinze jours, soit du 15 septembre 2020 au 31 mars 2030. Ce contrat stipulait en particulier un loyer annuel de 9'000 fr. HT, payable par mois d'avance. Le 5 avril 2022, elle avait reçu de la bailleresse un courrier de mise en demeure portant sur les loyers du 1er septembre 2021 au 30 avril 2022 soit 6'462 fr. Le 27 octobre 2022, elle avait résilié le contrat pour le 14 juin 2023 pour justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO. Le 25 octobre 2022, elle avait formé opposition au commandement de payer, poursuite n° 3______, portant notamment sur 10'500 fr. 75 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er mai 2022, laquelle avait conduit au prononcé de mainlevée provisoire selon jugement du Tribunal de première instance du 12 décembre 2023. b. La FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS A______ a conclu au déboutement de B______ SA des fins de ses conclusions. lle a formé une demande reconventionnelle tendant à ce que la société précitée soit condamnée à lui verser 13'585 fr. 35 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er mai 2022 (date moyenne) sur 8'885 fr. 25 et dès le 1er février 2023 (date moyenne) sur 4'700 fr. 10., à titre de solde de loyers et avances de charges du 15 septembre 2020 au 30 avril 2023 (conclusion n° 5), à ce que soit prononcée la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer dans la "poursuite initiée à son encontre, selon réquisition du 19 décembre 2023 dont le numéro sera[it] précisé en cours d'instance" (conclusion n° 6), sous suite de frais et dépens.”

“Hingegen hat die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion wegen übermässigen Baulärms gefordert und auch angekündigt, eine solche im Bedarfsfall gerichtlich durchsetzen zu wollen (vgl. E-Mail vom 24. Oktober 2022; act. 5, S. 91). Diese Ankündigung kann als Geltendmachung eines zivilrechtlichen Anspruchs gemäss Art. 259d OR angesehen werden. Fraglich ist demnach, ob die Forderung einer Mietzinsreduktion der ausschlaggebende Grund für die nachfolgende Kündigung gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, da sich der notwendige Kausalzusammenhang zwischen dieser Geltendmachung und dem Kündigungsschreiben nicht erbringen lässt: Das Kündigungsschreiben vom 29. November 2022 wird wie folgt begründet: «Aufgrund der eingetretenen und von Ihnen zu verantwortenden Situation, welche die Fortführung des Mietverhältnisses für unsere Mandantin unzumutbar macht, sieht sich diese veranlasst, Ihnen hiermit das Mietverhältnis […] zu kündigen». Dabei stützt sich die Vermieterschaft primär auf Art. 257f OR (Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter) und subsidiär auf Art. 266g OR (ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung). Auch die Abmahnung vom 3. November 2022 hat inhaltlich nicht die Mietzinsreduktionsforderung im Zusammenhang mit dem Baulärm zum Gegenstand. Vielmehr wurde die Beschwerdeführerin mit dem genannten Schreiben aufgefordert, die Hausordnung einzuhalten. Ebenfalls wurde sie aufgrund diverser Reklamationen von Drittpersonen darauf hingewiesen, Drohungen den Handwerkern gegenüber zu unterlassen sowie sich diesen und Nachbarn gegenüber anständig zu verhalten. Auf die geforderte Mietzinsreduktion hat die Verwaltung hingegen mit separatem Schreiben vom 31. Oktober 2022 reagiert und darin ausführlich Stellung zur Forderung der Beschwerdeführerin bezogen. Es deutet aufgrund der Unterlagen und der Umstände demnach zu wenig darauf hin, dass die Kündigung wegen der Herabsetzungansprüche ausgesprochen worden wäre. Selbst die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, dass die Kündigung aufgrund der von ihr eingereichten Strafanzeigen gegen den Bauleiter resp.”

“Les clauses complémentaires de ce bail prévoient que les frais de préparation, de fourniture et de pose des revêtements de sol au rez-de-chaussée et au 1er étage étaient à la charge des locataires; en contrepartie, ces derniers se voyaient attribuer une participation forfaitaire aux travaux de 14'000 fr. t. Par requête déposée le 19 avril 2018 auprès de la Commission de conciliation, le bailleur a agi en paiement contre les locataires. A la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 20 juin 2018, le bailleur a saisi le Tribunal le 20 août 2018. Il concluait à ce que les locataires soient condamnés à lui verser la somme de 35'000 fr. pour les loyers impayés de septembre 2017 à janvier 2018, plus intérêts à 5% l'an dès le 1er novembre 2017 et de 10'887 fr. 10 au titre des aménagements spécifiques effectués dans les locaux. En substance, le bailleur estimait que le congé notifié par les locataires le 26 juillet 2017, avec effet rétroactif au 15 décembre 2016, ne remplissait pas les conditions du congé pour justes motifs, prévu à l'art. 266g CO; au jour du congé, les travaux dans les locaux étaient en voie d'être terminés et une prise de possession était prévue le 1er août 2017; les locataires avaient assisté à des rendez-vous de chantier peu avant le congé et confirmé leur intention de prendre possession des locaux. En refusant de prendre possession des locaux, les locataires avaient rendu la continuation du bail impossible, ce qui justifiait l'allocation d'une indemnité au sens des art. 97 CO ou 266g al. 2 CO. La résiliation unilatérale et abrupte du bail permettait au bailleur de réclamer le paiement des loyers jusqu'à l'échéance du bail. Si le présent cas devait être traité sous l'angle de la restitution anticipée au sens de l'art. 264 CO, le bailleur était également en droit de réclamer le paiement du loyer jusqu'à la prochaine échéance du bail. Il avait rempli son devoir de diminuer le dommage en recherchant un nouveau locataire, ce qui avait abouti à la conclusion d'un nouveau bail à compter du 1er février 2018. Il revenait ainsi aux locataires de payer les loyers pour la période de septembre 2017 à janvier 2018.”

“Les clauses complémentaires de ce bail prévoient que les frais de préparation, de fourniture et de pose des revêtements de sol au rez-de-chaussée et au 1er étage étaient à la charge des locataires; en contrepartie, ces derniers se voyaient attribuer une participation forfaitaire aux travaux de 14'000 fr. t. Par requête déposée le 19 avril 2018 auprès de la Commission de conciliation, le bailleur a agi en paiement contre les locataires. A la suite de l'échec de la tentative de conciliation du 20 juin 2018, le bailleur a saisi le Tribunal le 20 août 2018. Il concluait à ce que les locataires soient condamnés à lui verser la somme de 35'000 fr. pour les loyers impayés de septembre 2017 à janvier 2018, plus intérêts à 5% l'an dès le 1er novembre 2017 et de 10'887 fr. 10 au titre des aménagements spécifiques effectués dans les locaux. En substance, le bailleur estimait que le congé notifié par les locataires le 26 juillet 2017, avec effet rétroactif au 15 décembre 2016, ne remplissait pas les conditions du congé pour justes motifs, prévu à l'art. 266g CO; au jour du congé, les travaux dans les locaux étaient en voie d'être terminés et une prise de possession était prévue le 1er août 2017; les locataires avaient assisté à des rendez-vous de chantier peu avant le congé et confirmé leur intention de prendre possession des locaux. En refusant de prendre possession des locaux, les locataires avaient rendu la continuation du bail impossible, ce qui justifiait l'allocation d'une indemnité au sens des art. 97 CO ou 266g al. 2 CO. La résiliation unilatérale et abrupte du bail permettait au bailleur de réclamer le paiement des loyers jusqu'à l'échéance du bail. Si le présent cas devait être traité sous l'angle de la restitution anticipée au sens de l'art. 264 CO, le bailleur était également en droit de réclamer le paiement du loyer jusqu'à la prochaine échéance du bail. Il avait rempli son devoir de diminuer le dommage en recherchant un nouveau locataire, ce qui avait abouti à la conclusion d'un nouveau bail à compter du 1er février 2018. Il revenait ainsi aux locataires de payer les loyers pour la période de septembre 2017 à janvier 2018.”

“1 CO en raison d'une faute prépondérante du locataire dans le cadre du dépôt de deux plaintes pénales injustifiées et successives dirigées contre le bailleur; à cela s'ajoutait qu'au terme d'une audience où le locataire avait pourtant dû reconnaître que sa plainte pénale était injustifiée, celui-ci avait qualifié le bailleur de «promoteur véreux» et l'avait menacé en lui disant qu'il «savait où il habitait»; cette attitude inquiétante avait été jugée manifestement inadéquate et propre à dépasser le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_586/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3.2 et 3.3; également paru et commenté in Droit du bail DB 2013 n. 9, p. 23 et 24). La résiliation prévue à l'art. 266g CO doit être motivée. S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.6.1; cf. WESSNER, op.cit., n° 45 ad art. 266g CO). Le principe de la bonne foi commande que l'acte résolutoire soit signifié immédiatement après la survenance des circonstances justifiant l'extinction prématurée du contrat. L'attente d'une longue période peut inciter le juge à considérer que les motifs allégués - que l'auteur doit prouver (art. 8 CC) - ne rendent pas intolérable la poursuite du bail. Ainsi, un délai de 18 mois pour sanctionner la pose d'un vitrage sur le balcon d'un logement a été jugé excessif (arrêt du Tribunal fédéral 4C_118/2001 du 8 août 2001 in Droit du bail DB 2003 n. 8 p. 14) ou encore un délai supérieur à un an pour sanctionner l'installation d'un panneau publicitaire sur le toit d'un immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_631/2014 du 25 novembre 2015 consid.”

“S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.6.1; cf. WESSNER, op.cit., n° 45 ad art. 266g CO). Le principe de la bonne foi commande que l'acte résolutoire soit signifié immédiatement après la survenance des circonstances justifiant l'extinction prématurée du contrat. L'attente d'une longue période peut inciter le juge à considérer que les motifs allégués - que l'auteur doit prouver (art. 8 CC) - ne rendent pas intolérable la poursuite du bail. Ainsi, un délai de 18 mois pour sanctionner la pose d'un vitrage sur le balcon d'un logement a été jugé excessif (arrêt du Tribunal fédéral 4C_118/2001 du 8 août 2001 in Droit du bail DB 2003 n. 8 p. 14) ou encore un délai supérieur à un an pour sanctionner l'installation d'un panneau publicitaire sur le toit d'un immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_631/2014 du 25 novembre 2015 consid. 3; WESSNER, op.cit., n° 32 ad art. 266g CO). 4.2 4.2.1 En l'espèce, le congé notifié le 13 mars 2017 est dépourvu de motivation; l'avis officiel mentionne que l'exécution du contrat est devenue intolérable pour le bailleur et que la résiliation est donnée pour justes motifs.”

“Ces propos et accusations sont inadéquats et dépassent le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie comme l'a déjà retenu la jurisprudence concernant l'accusation de «promoteurs véreux». Toutefois, et cela apparaît déterminant, ces propos ont fait l'objet d'un avertissement écrit des appelantes, notifié en date du 22 juillet 2016 à teneur duquel les intimés, et en particulier G______, étaient mis en demeure de cesser leurs propos, sous menace de résiliation immédiate du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Aucun congé n'a été notifié suite à ces événements; les appelantes se sont donc accommodées de faits objectivement graves en laissant le bail se poursuivre jusqu'à la notification des congés, objets de la présente procédure, démontrant par cette attitude que la poursuite du bail n'était, de leur point de vue à cette époque, pas intolérable. Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017.”

“Ces propos et accusations sont inadéquats et dépassent le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie comme l'a déjà retenu la jurisprudence concernant l'accusation de «promoteurs véreux». Toutefois, et cela apparaît déterminant, ces propos ont fait l'objet d'un avertissement écrit des appelantes, notifié en date du 22 juillet 2016 à teneur duquel les intimés, et en particulier G______, étaient mis en demeure de cesser leurs propos, sous menace de résiliation immédiate du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Aucun congé n'a été notifié suite à ces événements; les appelantes se sont donc accommodées de faits objectivement graves en laissant le bail se poursuivre jusqu'à la notification des congés, objets de la présente procédure, démontrant par cette attitude que la poursuite du bail n'était, de leur point de vue à cette époque, pas intolérable. Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017.”

“Cependant, une fermeture d’un mois environ n’est pas de nature à créer un important déséquilibre entre les parties à un contrat, ceci particulièrement pour les contrats conclus pour une longue période (5-10 ans) (Iynedjian, p. 58 s.). Il sied de préciser que la clausula rebus sic stantibus s’applique à titre subsidiaire, notamment lorsqu’il n’existe aucune disposition légale spéciale (BK-Hausheer/Aebi-Müller, 2012, art. 2 CC n. 229). Or, en matière de bail à loyer, cette théorie de l’imprévision est consacrée à l’art. 266g CO qui dispose ce qui suit : 1. « Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal. 2. Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé en tenant compte de toutes les circonstances ». Toutefois, selon Bohnet, il n’est pas possible d’écarter d’office l’application de la clausula rebus sic standibus en matière de bail au motif que l’art. 266g CO s’appliquerait de manière exclusive en cas de changement de circonstances extraordinaire et imprévisible. Selon lui, la portée pratique de l’art. 266g CO, plus limitée, ne peut être comparée à celle de la clausula rebus sic standibus (Bohnet, p. 48). Il précise néanmoins que : « dans le cas des locaux commerciaux qui ne peuvent plus être exploités, au vu de l’interdiction d’ouvrir les établissements publics prévue par l’Ordonnance 2 COVID-19 du 19 mars 2020, et pour l’hypothèse où l’on devrait admettre l’application de la clausula en droit du bail, ce qui est controversé, il conviendrait de se pencher sur la volonté hypothétique des parties. Celle-ci dépendrait évidemment de l’ensemble des circonstances du cas concret. A titre d’exemple, la volonté des parties pourrait notamment être fonction du type d’activité commerciale (possibilité de distribution à distance ; limitation du personnel, etc.) et de la facilité à trouver d’autres locaux commerciaux, respectivement à déplacer l’exploitation de l’activité en cause dans un autre lieu, de la durée des relations contractuelles qui lient les parties et de l’intérêt de chaque partie à voir celle-ci se poursuivre malgré la crise actuelle » (Bohnet, p.”

“Nel caso in esame, la conduttrice ha rescisso il contratto il 26 apri­le 2023 per il 31 maggio 2023, ossia con un preavviso di un solo mese, sicché non ha rispettato i sei mesi di preavviso previsti per i locali commerciali (art. 266d CO) anche in caso di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO). Già per questo motivo la disdetta non può essere considerata valida alla data notificata dal­l’escussa. La conseguenza del mancato rispetto del termine lega­le (art. 266d CO) è quella di riportare la disdetta per la successiva scadenza legale (art. 266a cpv. 2 CO per analogia; Lachat/Boh­net in: Commentaire romand, Code des obligations I/1, 3ª ed. 2021, n. 9 ad art. 266b-266f CO; Wessner, op. cit., n. 35 art. 266g). Ne segue che perlomeno la pigione di giugno 2023 rimaneva dovuta.                                          Ad ogni modo l’escussa non ha allegato né reso verosimile, come le spettava (art. 82 cpv. 2 LEF), l’esistenza di un grave motivo di disdetta. Il fatto che la locatrice abbia, a suo dire, consegnato la chiave del suo studio senza suo consenso a un collaboratore del­l’immobiliare incaricata di venderlo non pare in sé, a prima vista, un motivo che rendesse intollerabile la continuazione del contratto ai sensi dell’art. 266g CO e in ogni caso dai messaggi WhatsApp agli atti si evince solo ch’ella ha dato più volte il suo consenso alle visite dello studio, anche in sua assenza, purché fosse presente un rappresentante della locatrice.”

“Preliminarmente si rileva che l’appellante non ha mai sostenuto in causa che la disdetta straordinaria notificata alla conduttrice si sarebbe imposta anche a fronte della mancata trasmissione delle polizze assicurative, essendosi egli limitato a rimproverare alla conduttrice di non averle stipulate in violazione a quanto previsto dal contratto di locazione, ciò che avrebbe giustificato la disdetta straordinaria ai sensi dell’art. 266g CO. La circostanza, allegata per la prima volta, e con ciò in modo irrito, solo in questa sede, non può essere ritenuta ammissibile (art. 317 CPC). Contrariamente a quanto pretende l’appellante, poi, si osserva che dagli atti non risulta che egli abbia richiesto alla conduttrice la trasmissione delle menzionate polizze, di modo che la circostanza non è nemmeno dimostrata.”

“Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017. En définitive, l'appel sera rejeté sur ce point et le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 5. A teneur l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 avril 2019 par A______, B______ SA et D______ contre le jugement JTBL/205/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 mars 2019 dans la cause C/4515/2017. Au fond : Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris. Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue dans le sens des considérants. Confirme le jugement attaqué pour le surplus. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“; Bohnet/Melcarne, Dix ans de cas clairs en droit du bail, p. 7 e 22; II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90; RJN 2015 p. 122 seg., secondo cui la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti risulta problematica e di regola non si presta a questi casi). In effetti, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può unicamente essere accordata se non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione fattuale e la disdetta su questa basata risulti chiaramente giustificata (cfr., per analogia, TF 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 6, riferita invero a una disdetta straordinaria basata sull’art. 257d CO).                                          Alla luce di questi principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove, in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base della disdetta rendano insopportabile al locatore l’adempimento del contratto, rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito della grave violazione da parte del conduttore dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner, op. cit., p. 311; Bachofner, op. cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati contro la vita e l’integrità della persona, danneggiamento dell’ente locato, incendio intenzionale, ecc., cfr. Bachofner, op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del rapporto di locazione sia effettivamente “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile” (cfr.”

“; Bohnet/Melcarne, Dix ans de cas clairs en droit du bail, p. 7 e 22; II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90; RJN 2015 p. 122 seg., secondo cui la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti risulta problematica e di regola non si presta a questi casi). In effetti, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può unicamente essere accordata se non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione fattuale e la disdetta su questa basata risulti chiaramente giustificata (cfr., per analogia, TF 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 6, riferita invero a una disdetta straordinaria basata sull’art. 257d CO).                                          Alla luce di questi principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove, in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base della disdetta rendano insopportabile al locatore l’adempimento del contratto, rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito della grave violazione da parte del conduttore dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner, op. cit., p. 311; Bachofner, op. cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati contro la vita e l’integrità della persona, danneggiamento dell’ente locato, incendio intenzionale, ecc., cfr. Bachofner, op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del rapporto di locazione sia effettivamente “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile” (cfr.”

“Das Bundesgericht hat sich soweit ersichtlich noch nicht zur Frage nach der Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Sicherheitsleistung geäussert. Es hat sich jedoch verschiedentlich mit ausserordentlichen Kündigungen nach Verletzungen von anderen vertraglichen Nebenpflichten befasst. In BGE 123 III 124 hatte das Bundesgericht eine ausserordentliche Kündigung zu beurteilen, nachdem der Mieter die vertraglich vereinbarte Pflicht zur Ablösung allfälliger Bauhandwerkerpfandrechte verletzte. Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten. In diesem Fall erfolge die ausgesprochene Kündigung nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (Art. 102 ff. OR). Ob sich die Kündigungsfrist hierbei an Art. 257d Abs. 2 OR oder an Art. 266g Abs. 1 OR orientiere, liess das Bundesgericht offen. Die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung verneinte es jedenfalls (BGE 123 III 124 E. 3.b). In BGer 4C.255/2004 erwog das Bundesgericht, dass Art. 257f OR nicht schlechthin die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei jeglichen Vertragsverletzungen erfasse, sondern nur bei solchen, die die Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache - 7 - und der Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn betreffen. Bei anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter sei die Kündigungsmöglichkeit dagegen nach Art. 266g Abs. 1 OR zu beurteilen. Hierzu gehöre auch die Nichterbringung von vertraglich geschuldeten Nebenleistungen (BGer 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 5.3). In BGE 132 III 109 erwog das Bundesgericht unter Verweis auf den bereits dargelegten BGE 123 III 124 schliesslich wieder, dass abgesehen vom Anwendungsbereich der Spezialbestimmungen von Art. 257d und Art. 257f OR bei Verzug des Mieters die Rechtsbehelfe nach Art.”

“Es erwog, der Mieter habe durch die Nichtablösung der vorgemerkten Pfandrechte zwar keine mieterseitigen Gebrauchspflichten i.S.v. Art. 257f OR verletzt, er habe aber den Mietvertrag verletzt und sei nach Ablauf einer ihm angesetzten Frist in Schuldnerverzug geraten. In diesem Fall erfolge die ausgesprochene Kündigung nach den allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs (Art. 102 ff. OR). Ob sich die Kündigungsfrist hierbei an Art. 257d Abs. 2 OR oder an Art. 266g Abs. 1 OR orientiere, liess das Bundesgericht offen. Die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung verneinte es jedenfalls (BGE 123 III 124 E. 3.b). In BGer 4C.255/2004 erwog das Bundesgericht, dass Art. 257f OR nicht schlechthin die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung bei jeglichen Vertragsverletzungen erfasse, sondern nur bei solchen, die die Pflicht zum sorgfältigen Gebrauch der Mietsache - 7 - und der Rücksichtnahme auf Hausbewohner und Nachbarn betreffen. Bei anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter sei die Kündigungsmöglichkeit dagegen nach Art. 266g Abs. 1 OR zu beurteilen. Hierzu gehöre auch die Nichterbringung von vertraglich geschuldeten Nebenleistungen (BGer 4C.255/2004 vom 17. November 2004 E. 5.3). In BGE 132 III 109 erwog das Bundesgericht unter Verweis auf den bereits dargelegten BGE 123 III 124 schliesslich wieder, dass abgesehen vom Anwendungsbereich der Spezialbestimmungen von Art. 257d und Art. 257f OR bei Verzug des Mieters die Rechtsbehelfe nach Art. 107 OR offenstünden. Der Vermieter könne folglich nach Abmahnung und Ansetzung einer angemessenen Frist den Vertrag auflösen. Dabei sei es nicht nötig, dass die Vertragsverletzung eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar mache. Die allgemeinen Bestimmungen von Art. 107 OR wichen denn auch nicht grundlegend von den Modalitäten von Art. 257f Abs. 3 OR ab, wonach eine Kündigung nur unter Beachtung der Formvorschriften von Art. 266l OR und erst nach erfolgter schriftlicher Mahnung des Vermieters mit einer Frist von 30 Tagen auf das Monatsende hin gültig sei (BGE 132 III 109 E.”

“Ont été produites à l'appui de leurs conclusions des photographies des locaux prises le 24 janvier 2018 sur lesquelles les travaux apparaissent non finis, le carrelage n'étant pas posé, des fils pendant du plafond, les faux-plafonds n'étant pas terminés et les sols au 1er étage recouverts d'une moquette usagée et rapiécée, certaines plaques de moquette étant décollées et coupées à l'emplacement des anciennes cloisons. Ils allèguent qu'il avait été convenu entre les parties que les travaux de rénovation et de modification de la chose louée incombaient exclusivement au bailleur. Ils ont soutenu que le bail du 15 décembre 2017 était soit caduc depuis le 20 janvier 2017 et le refus de la première demande d'autorisation de construire, soit résolu le 26 juillet 2017 en application des art. 256 et 258 CO; un terme fixe d'entrée en jouissance avait été fixé au 1er mars 2017 et n'avait pas été respecté par le bailleur, ce qui dispensait les locataires de fixer un délai d'exécution au sens de l'art. 108 CO. Les locaux étant au surplus impropres à la location le 24 janvier 2018, aucun loyer ne pouvait leur être réclamé. Quant au dommage réclamé par le bailleur et fondé sur l'art. 266g al. 2 CO, il y avait lieu de tenir compte de l'ensemble des circonstances, soit notamment le fait que les locaux étaient impropres à la location fin janvier 2018 encore, que la relocation des locaux avait été effectuée à des conditions plus favorables dès le 1er février 2018, que des éléments avaient été dissimulés par la régie aux locataires durant la phase de délivrance des autorisations de construire et que les travaux effectués par le bailleur - dont le coût de 50'000 fr. était contesté faute de production d'une facture en bonne et due forme – auraient en toute hypothèse dus être exécutés à charge du bailleur pour les besoins de la nouvelle location. L'équité commandait qu'ils soient dispensés de toute responsabilité et exonéré de tout paiement en faveur du bailleur. Le dommage réclamé à titre reconventionnel correspondait à la marge brute qui n'avait pu être réalisée en raison de l'impossibilité d'exploiter les locaux et aux frais de déménagement du matériel qui y était stocké. v. Par réplique et réponse à la demande reconventionnelle du 4 février 2019, le bailleur a persisté dans ses conclusions sur demande principale et a conclu, sur demande reconventionnelle, au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.”

“Ont été produites à l'appui de leurs conclusions des photographies des locaux prises le 24 janvier 2018 sur lesquelles les travaux apparaissent non finis, le carrelage n'étant pas posé, des fils pendant du plafond, les faux-plafonds n'étant pas terminés et les sols au 1er étage recouverts d'une moquette usagée et rapiécée, certaines plaques de moquette étant décollées et coupées à l'emplacement des anciennes cloisons. Ils allèguent qu'il avait été convenu entre les parties que les travaux de rénovation et de modification de la chose louée incombaient exclusivement au bailleur. Ils ont soutenu que le bail du 15 décembre 2017 était soit caduc depuis le 20 janvier 2017 et le refus de la première demande d'autorisation de construire, soit résolu le 26 juillet 2017 en application des art. 256 et 258 CO; un terme fixe d'entrée en jouissance avait été fixé au 1er mars 2017 et n'avait pas été respecté par le bailleur, ce qui dispensait les locataires de fixer un délai d'exécution au sens de l'art. 108 CO. Les locaux étant au surplus impropres à la location le 24 janvier 2018, aucun loyer ne pouvait leur être réclamé. Quant au dommage réclamé par le bailleur et fondé sur l'art. 266g al. 2 CO, il y avait lieu de tenir compte de l'ensemble des circonstances, soit notamment le fait que les locaux étaient impropres à la location fin janvier 2018 encore, que la relocation des locaux avait été effectuée à des conditions plus favorables dès le 1er février 2018, que des éléments avaient été dissimulés par la régie aux locataires durant la phase de délivrance des autorisations de construire et que les travaux effectués par le bailleur - dont le coût de 50'000 fr. était contesté faute de production d'une facture en bonne et due forme – auraient en toute hypothèse dus être exécutés à charge du bailleur pour les besoins de la nouvelle location. L'équité commandait qu'ils soient dispensés de toute responsabilité et exonéré de tout paiement en faveur du bailleur. Le dommage réclamé à titre reconventionnel correspondait à la marge brute qui n'avait pu être réalisée en raison de l'impossibilité d'exploiter les locaux et aux frais de déménagement du matériel qui y était stocké. v. Par réplique et réponse à la demande reconventionnelle du 4 février 2019, le bailleur a persisté dans ses conclusions sur demande principale et a conclu, sur demande reconventionnelle, au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.”

“Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3). Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu Art. 257f OR). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht stellt. Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.”

“Die Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR ist subsidiär zu den anderen vom Gesetz vorgesehenen ausserordentlichen Kündigungsgründen, namentlich demjenigen gemäss Art. 257f Abs. 3 OR (Urteile 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.1; 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2; 4C.395/2006 vom 23. Januar 2007 E. 3). Entgegen den Vorinstanzen fällt die fehlende Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung allerdings nicht unter Art. 257f Abs. 3 OR. Die von der Bestimmung geforderte Rücksichtnahme bezieht sich auf das Verhalten des Mieters gegenüber Hausbewohnern und Nachbarn. So ist beispielsweise die Verunglimpfung eines nicht im Haus wohnenden Vermieters kein Anwendungsfall von Art. 257f Abs. 3 OR (ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 1d zu Art. 257f OR). Vorliegend haben die Beschwerdegegner ihre Kündigung somit zu Recht auf Art. 266g Abs. 1 OR gestützt, womit sich die von den Vorinstanzen geprüfte Frage nach der Zulässigkeit der Umdeutung der Kündigung in eine solche nach Art. 257f Abs. 3 OR nicht stellt. Es ist somit zu prüfen, ob die Voraussetzungen von Art. 266g Abs. 1 OR erfüllt sind, welche die Vorinstanz in ihrer Eventualbegründung bejaht hat.”

“Les locataires ont formulé deux demandes successives en justice, concluant principalement à ce que chacune des résiliations de bail soit déclarée nulle ou inefficace, et ces actions ont été jointes. La question est de savoir si le sort de ces deux actions est indépendant ou, en d'autres termes, si la cour cantonale a tranché définitivement une partie du litige en prononçant l'inefficacité de la seconde résiliation, fondée sur l'art. 266g CO. Les deux actions portent sur le même objet, à savoir la fin anticipée du contrat de bail liant les parties. En effet, les deux congés, fondés sur l'art. 257f al. 3 et l'art. 266g CO, sont extraordinaires et permettaient aux bailleresses de ne pas respecter les termes et/ou délais contractuels ou légaux. Pour être valide, la résiliation extraordinaire doit satisfaire aux exigences légales auxquelles son exercice est subordonné; si tel n'est pas le cas, elle est inefficace et ne met donc pas fin au contrat (ATF 135 III 441 consid. 3.1; 121 III 156 consid. 1c/aa). En première instance, le Tribunal des baux et loyers a jugé inefficaces les deux résiliations extraordinaires: le premier congé n'avait donc pas mis fin au bail et celui-ci se poursuivait au moment où les bailleresses ont notifié le second congé, lequel ne remplissait pas non plus les conditions pour mettre un terme au contrat. Saisie d'un appel des bailleresses, la cour cantonale n'a pas tranché la question de savoir si le contrat de bail avait pris fin, puisqu'elle renvoie la cause aux premiers juges pour qu'ils se prononcent à nouveau, après complètement des faits, sur la validité du premier congé fondé sur l'art.”

“Hingegen hat die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion wegen übermässigen Baulärms gefordert und auch angekündigt, eine solche im Bedarfsfall gerichtlich durchsetzen zu wollen (vgl. E-Mail vom 24. Oktober 2022; act. 5, S. 91). Diese Ankündigung kann als Geltendmachung eines zivilrechtlichen Anspruchs gemäss Art. 259d OR angesehen werden. Fraglich ist demnach, ob die Forderung einer Mietzinsreduktion der ausschlaggebende Grund für die nachfolgende Kündigung gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, da sich der notwendige Kausalzusammenhang zwischen dieser Geltendmachung und dem Kündigungsschreiben nicht erbringen lässt: Das Kündigungsschreiben vom 29. November 2022 wird wie folgt begründet: «Aufgrund der eingetretenen und von Ihnen zu verantwortenden Situation, welche die Fortführung des Mietverhältnisses für unsere Mandantin unzumutbar macht, sieht sich diese veranlasst, Ihnen hiermit das Mietverhältnis […] zu kündigen». Dabei stützt sich die Vermieterschaft primär auf Art. 257f OR (Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter) und subsidiär auf Art. 266g OR (ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung). Auch die Abmahnung vom 3. November 2022 hat inhaltlich nicht die Mietzinsreduktionsforderung im Zusammenhang mit dem Baulärm zum Gegenstand. Vielmehr wurde die Beschwerdeführerin mit dem genannten Schreiben aufgefordert, die Hausordnung einzuhalten. Ebenfalls wurde sie aufgrund diverser Reklamationen von Drittpersonen darauf hingewiesen, Drohungen den Handwerkern gegenüber zu unterlassen sowie sich diesen und Nachbarn gegenüber anständig zu verhalten. Auf die geforderte Mietzinsreduktion hat die Verwaltung hingegen mit separatem Schreiben vom 31. Oktober 2022 reagiert und darin ausführlich Stellung zur Forderung der Beschwerdeführerin bezogen. Es deutet aufgrund der Unterlagen und der Umstände demnach zu wenig darauf hin, dass die Kündigung wegen der Herabsetzungansprüche ausgesprochen worden wäre. Selbst die Beschwerdeführerin macht in erster Linie geltend, dass die Kündigung aufgrund der von ihr eingereichten Strafanzeigen gegen den Bauleiter resp.”

“Die von der Mieterin vorgebrachten Argumente und Umstände gegen die Zulässigkeit der Kündigung aus wichtigen Gründen sind nur für den Fall zu prüfen, dass eine Kündigung wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht (Art. 257f OR) nicht zulässig wäre. Wie in E. 4 dargelegt wurde, ist die Kündigung wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht zulässig. Demgemäss ist an sich nicht mehr zu prüfen, ob die Kündigung allenfalls auch aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) zulässig ist. Im Sinn einer Eventualbegründung ist zu den Vorbringen der Mieterin aber kurz Stellung zu nehmen. Die Mieterin legt nicht dar, worauf sie ihren (ersten) Einwand stützt, dass nur das ungebührliche Verhalten der Mieterin direkt gegenüber der Vermieterschaft geeignet sei, der Vermieterschaft die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar zu machen – nicht aber das ungebührliche Verhalten gegenüber der Liegenschaftsverwaltung als Hilfsperson der Vermieterin; eine entsprechende Einschränkung ergibt sich denn auch weder aus dem Gesetzeswortlaut von Art. 266g Abs. 1 OR («aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung [für eine Partei] unzumutbar machen») noch aus der Lehre und Rechtsprechung. Der zweite Einwand, dass die Auswirkungen des Verhaltens der Mieterin auf die Verwaltungstätigkeit nur temporär gewesen seien, ist falsch: Es kann diesbezüglich vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen im Zivilgerichtsentscheid verwiesen werden (Sachverhalt, S. 2–24, der den Zeitraum von Oktober 2018 bis Mai 2019 umfasst; und E. 5.6). Der dritte Einwand, dass die Gesprächsverweigerung durch die Mieterin nachvollziehbar sei, ist unbehelflich: Die Mieterin legt nicht dar, inwiefern dies etwas an der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses ändern soll. Der vierte (und unsubstantiierte) Einwand, das E-Mail der Mieterin vom 22. Mai 2019 habe an der Zumutbarkeit des Mietverhältnisses nichts geändert, ist ebenfalls unbehelflich: Das Zivilgericht legte eingehend dar, dass die Vermieterschaft die Mieterin abgemahnt hatte (Zivilgerichtsentscheid, E.”

“Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle. Il a ainsi été admis, dans le cas des justes motifs au sens de l'art. 266g CO, que la partie doit résilier immédiatement le bail après la survenance du juste motif, faute de quoi elle montre par son attitude que celui-ci ne lui rend pas insupportable la continuation du contrat (arrêts du Tribunal fédéral 4A_20/2015 du 13 juillet 2015 consid. 3.1; 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1 et les arrêts cités). La gravité des circonstances doit s'inscrire dans la durée ; des événements passagers, fussent-ils graves, ne sauraient fonder une résiliation anticipée (Wessner, in Droit du bail à loyer - Commentaire pratique, Bohnet/Montini, éd. 2017, n. 23 ad art. 266g CO ; Lachat, Le droit du bail, 2019, n. 5.4 p. 913). Les justes motifs peuvent notamment résider dans l’état de l’immeuble, par exemple en cas d’ordre officiel d’évacuation des lieux, en raison d’un danger pour les occupants (Lachat, op. cit., p. 914). L’occasion pour le bailleur de rénover son immeuble ou de le vendre à un prix favorable ne constitue en principe pas un juste motif et une autorisation de démolir l’immeuble n’est pas forcément suffisante (Lachat, op. cit., note 301, p. 914 et ses références). Pour dire s'il existe de justes motifs, le juge doit appliquer les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC). Il doit donc prendre en considération tous les éléments du cas particulier, sans perdre de vue le principe de la sécurité du droit et l'intérêt de l'autre partie au maintien du contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1 et les arrêts cités). 3.2 En l’espèce, en invoquant son projet de surélévation, l’appelante se prévaut de circonstances qui n’étaient pas connues lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d’une faute de sa part.”

“Andernfalls wäre der Vermieter sechs Monate lang dem Risiko ausbleibender Mietzinsleistungen und Schäden aus unsorgfältiger Behandlung der Mietsache ausgesetzt; einem Risiko, das nach dem Parteiwillen durch die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung gerade ausgeschlossen bzw. - 9 - minimiert werden sollte. Schliesslich ist mit Blick auf Art. 257f und Art. 266g OR zu verlangen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist (A. KOLLER, AJP 7/2010 S. 848). Die allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs sehen dies zwar nicht vor (BGE 132 III 109, E. 5). Sie sind allerdings in erster Linie auf den Fall der ausgebliebenen Hauptleistung des Schuldners zugeschnitten und enthalten implizit durchaus eine Unzumutbarkeit der Situation für den Gläubiger. Ohne Unzumutbarkeitserfordernis könnte wegen der unbedeutenden Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten ohne Weiteres das gesamte Hauptverhältnis vorzeitig gekündigt werden. Das überzeugt nicht. Der Gesetzgeber verlangt für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses denn auch stets, dass deren Fortsetzung für die kündigende Partei unzumutbar ist (vgl. Art. 257f OR und Art. 266g OR, implizit letztlich auch bei Art. 257d OR). Schliesslich hat die Kündigung, auch wenn sie nach Art. 107 Abs. 2 OR ergeht, den Formalien der Art. 266l bis Art. 266o OR zu entsprechen (HIGI, AJP 7/2006 S. 885; vgl. BGE 132 III 109 E. 5). 1.2 Im vorliegenden Fall ist unbestritten, dass die Beklagte bereits vor Beginn des Mietvertrags per 1. Oktober 2019 Untermieterin des Vormieters gewesen ist und es dem Kläger deshalb verunmöglicht war, bei Nichtleistung der Kaution gestützt auf Art. 82 OR die Übergabe des Mietobjekts an die Beklagte zu verweigern. Zudem haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag (1. Oktober 2019 bis 30. April 2022) abgeschlossen. Das Mietverhältnis endet daher mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Eine ordentliche Kündigung ist nicht vorgesehen und stand dem Kläger im vorliegenden Fall nicht offen (Art. 266 Abs. 1 OR). Mit Schreiben vom 9. April 2020 hat der Kläger die Beklagte bezüglich der Leistung der Kaution in Verzug gesetzt und ihr gleichzeitig eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um die Kaution in der Höhe von Fr.”

“; Bohnet/Melcarne, Dix ans de cas clairs en droit du bail, p. 7 e 22; II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90; RJN 2015 p. 122 seg., secondo cui la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti risulta problematica e di regola non si presta a questi casi). In effetti, per evitare che la protezione accordata dalla massima inquisitoria sociale vigente nel diritto sulla locazione venga elusa dalla procedura sommaria prevista dall'art. 257 CPC, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può unicamente essere accordata se non sussistono dubbi sulla completezza dell'esposizione fattuale e la disdetta su questa basata risulti chiaramente giustificata (cfr., per analogia, TF 4A_265/2013 dell’8 luglio 2013 consid. 6, riferita invero a una disdetta straordinaria basata sull’art. 257d CO).                                          Alla luce di questi principi si deve ritenere, sempre che i fatti posti alla base della domanda siano incontestati o immediatamente comprovati, che in presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti può essere concessa solo laddove, in modo evidente e inequivocabile, i motivi gravi concretamente posti alla base della disdetta rendano insopportabile al locatore l’adempimento del contratto, rispettivamente laddove, sempre in modo evidente e inequivocabile, a seguito della grave violazione da parte del conduttore dell’obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini concretamente posta alla base della disdetta, la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente tollerata dal locatore o dagli abitanti della casa (cfr. Tanner, op. cit., p. 311; Bachofner, op. cit., ibidem), il che per esempio si verifica in presenza di atti penalmente reprensibili del conduttore nei confronti del locatore o dei vicini (reati contro la vita e l’integrità della persona, danneggiamento dell’ente locato, incendio intenzionale, ecc., cfr. Bachofner, op. cit., p. 259). Il locatore è pertanto tenuto ad allegare in modo sostanziato (e se del caso a dimostrare) le circostanze poste alla base della disdetta, per permettere al giudice di valutare se la continuazione del rapporto di locazione sia effettivamente “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile” (cfr.”

“Ont été produites à l'appui de leurs conclusions des photographies des locaux prises le 24 janvier 2018 sur lesquelles les travaux apparaissent non finis, le carrelage n'étant pas posé, des fils pendant du plafond, les faux-plafonds n'étant pas terminés et les sols au 1er étage recouverts d'une moquette usagée et rapiécée, certaines plaques de moquette étant décollées et coupées à l'emplacement des anciennes cloisons. Ils allèguent qu'il avait été convenu entre les parties que les travaux de rénovation et de modification de la chose louée incombaient exclusivement au bailleur. Ils ont soutenu que le bail du 15 décembre 2017 était soit caduc depuis le 20 janvier 2017 et le refus de la première demande d'autorisation de construire, soit résolu le 26 juillet 2017 en application des art. 256 et 258 CO; un terme fixe d'entrée en jouissance avait été fixé au 1er mars 2017 et n'avait pas été respecté par le bailleur, ce qui dispensait les locataires de fixer un délai d'exécution au sens de l'art. 108 CO. Les locaux étant au surplus impropres à la location le 24 janvier 2018, aucun loyer ne pouvait leur être réclamé. Quant au dommage réclamé par le bailleur et fondé sur l'art. 266g al. 2 CO, il y avait lieu de tenir compte de l'ensemble des circonstances, soit notamment le fait que les locaux étaient impropres à la location fin janvier 2018 encore, que la relocation des locaux avait été effectuée à des conditions plus favorables dès le 1er février 2018, que des éléments avaient été dissimulés par la régie aux locataires durant la phase de délivrance des autorisations de construire et que les travaux effectués par le bailleur - dont le coût de 50'000 fr. était contesté faute de production d'une facture en bonne et due forme – auraient en toute hypothèse dus être exécutés à charge du bailleur pour les besoins de la nouvelle location. L'équité commandait qu'ils soient dispensés de toute responsabilité et exonéré de tout paiement en faveur du bailleur. Le dommage réclamé à titre reconventionnel correspondait à la marge brute qui n'avait pu être réalisée en raison de l'impossibilité d'exploiter les locaux et aux frais de déménagement du matériel qui y était stocké. v. Par réplique et réponse à la demande reconventionnelle du 4 février 2019, le bailleur a persisté dans ses conclusions sur demande principale et a conclu, sur demande reconventionnelle, au déboutement des locataires de toutes leurs conclusions.”

“Gemäss Art. 266g Abs. 2 OR bestimmt das Gericht die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Nach der Rechtsprechung ist eine Entschädigung nur zu leisten, wenn dies als billig erscheint. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalles, wobei der finanziellen Situation der Parteien im Zeitpunkt des Urteils vorrangige Bedeutung zukommt. Ein Selbstverschulden der geschädigten Partei kann zur Aufhebung oder Herabsetzung der Billigkeitshaftung führen. Ebenso gilt es, eine eventuelle Nichterfüllung der beiden Parteien obliegenden Pflicht zur Schadensminderung zu berücksichtigen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266 f. mit zahlreichen Hinweisen). Die Bestimmung der vermögensrechtlichen Folgen einer vorzeitigen Kündigung beruht - wie die Frage, ob wichtige, eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigende Gründe vorhanden sind - weitgehend auf richterlichem Ermessen, weshalb das Bundesgericht auch hierin nur mit Zurückhaltung eingreift (zit.”

“Gemäss Art. 266g Abs. 2 OR bestimmt das Gericht die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Nach der Rechtsprechung ist eine Entschädigung nur zu leisten, wenn dies als billig erscheint. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalles, wobei der finanziellen Situation der Parteien im Zeitpunkt des Urteils vorrangige Bedeutung zukommt. Ein Selbstverschulden der geschädigten Partei kann zur Aufhebung oder Herabsetzung der Billigkeitshaftung führen. Ebenso gilt es, eine eventuelle Nichterfüllung der beiden Parteien obliegenden Pflicht zur Schadensminderung zu berücksichtigen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266 f. mit zahlreichen Hinweisen). Die Bestimmung der vermögensrechtlichen Folgen einer vorzeitigen Kündigung beruht - wie die Frage, ob wichtige, eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigende Gründe vorhanden sind - weitgehend auf richterlichem Ermessen, weshalb das Bundesgericht auch hierin nur mit Zurückhaltung eingreift (zit.”

“Gemäss Art. 266g Abs. 2 OR bestimmt das Gericht die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Nach der Rechtsprechung ist eine Entschädigung nur zu leisten, wenn dies als billig erscheint. Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, entscheidet sich nach den Umständen des Einzelfalles, wobei der finanziellen Situation der Parteien im Zeitpunkt des Urteils vorrangige Bedeutung zukommt. Ein Selbstverschulden der geschädigten Partei kann zur Aufhebung oder Herabsetzung der Billigkeitshaftung führen. Ebenso gilt es, eine eventuelle Nichterfüllung der beiden Parteien obliegenden Pflicht zur Schadensminderung zu berücksichtigen (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 266 f. mit zahlreichen Hinweisen). Die Bestimmung der vermögensrechtlichen Folgen einer vorzeitigen Kündigung beruht - wie die Frage, ob wichtige, eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigende Gründe vorhanden sind - weitgehend auf richterlichem Ermessen, weshalb das Bundesgericht auch hierin nur mit Zurückhaltung eingreift (zit.”

“Si la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au bailleur, le juge prolonge le bail (art. 27 al. 1 LBFA). Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée (art. 27 al. 2 LBFA). La prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée lorsque le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée (art. 27 al. 2 let. c LBFA), ou lorsque le fermier a gravement négligé ses devoirs légaux ou conventionnels (art. 27 al. 2 let. a LBFA). L'énumération figurant à l'article 27 al. 2 LBFA n'est pas exhaustive (arrêt du TF du 29.01.2008 [4A_431/2007] cons. 4.1). Une prolongation du bail ne devrait être admise que de manière restrictive quand le congé a été donné au sens de l’article 266g CO – et donc au sens de l’article 17 LBFA –, compte tenu de la particularité du congé en question (CPra Bail-Wessner, n. 40 ad art. 266g CO). d) Avec le Tribunal civil, on retiendra que l’intimée n’a pas établi de besoin propre, pour elle-même ou un proche, qui justifierait le refus de la prolongation. L’intimée ne le conteste d’ailleurs pas. e) Comme on l’a vu plus haut, l’appelant, en arrêtant de s’occuper du bétail, a gravement négligé ses devoirs contractuels – soit conventionnels, au sens de l’art. 27 al. 2 let. a LBFA –, laissant en plan l’intimée, alors âgée de 84 ans au moins, qui a dû en urgence trouver quelqu’un d’autre pour soigner son cheptel (l’appelant n’a pas prouvé son allégué selon lequel il avait encore soigné les bêtes pendant quelques jours, afin de laisser à l’intimée le temps de trouver une autre solution). Comme au sujet de la résiliation, l’argumentation de l’appelant ne repose que sur son interprétation – erronée – des accords contractuels passés avec l’intimée et il ne discute pas le constat du Tribunal civil selon lequel « une prolongation du bail se révèle en l’espèce intolérable pour la défenderesse » (cons.”

“1; BGer 4A_162/2014 vom 26. August 2014 E. 2.6.1; BGer 4A_153/2020 vom 19. Mai 2020 E. 3.2.4). Unklar ist, ob die Subsidiarität der Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) eine Umdeutung einer nicht gerechtfertigten Kündigung aus einem besonderen Grund in eine Kündigung aus wichtigen Gründen zulässt (so BGE 123 III 124 E. 3d S. 128) oder nicht (so BGer 4C.384/2005 vom 22. März 2006 E. 3.2; BGer 4C.269/2005 vom 16. November 2006 E. 5). Beim umgekehrten Vorgang – Umdeutung einer Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) in eine Kündigung aus einem besonderen Kündigungsgrund – ist die Rechtsprechung dagegen klar: Eine solche Umdeutung ist grundsätzlich zulässig (BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3; BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.2 und 2.3; BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2; BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3). In BGer 4A_379/2014 hatte das Bundesgericht die vorliegend umstrittene Frage zu entscheiden, ob das Gericht eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) nachträglich in eine Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) umwandeln dürfe. Das Bundesgericht hielt Folgendes fest: Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss. Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen (BGer 4A_379/2014 vom 10.”

“Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er rechtsirrtümlich als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, die seinen Anspruch stützt. Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.1). Bezogen auf den konkreten Fall hielt das Bundesgericht Folgendes fest: Wenn die Vermieterin in ihrer Kündigung davon ausgeht, das Verhalten der Mieterin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigt, dass aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der besonderen Bestimmung von Art. 257f OR erfüllt sind, führt dies nicht zur Ungültigkeit der Kündigung. Nachdem die Vorinstanz die Voraussetzungen von Art. 266g OR verneint habe, habe sie zu Recht die Gültigkeit der Kündigung unter dem Gesichtspunkt von Art. 257f OR geprüft (BGer 4A_379/2014 vom 10. März 2015 E. 3.4 mit Verweis auf BGer 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3).”

“Die Vorinstanz erwog, im Recht der einfachen Gesellschaft gelte der miet- rechtliche Grundsatz gemäss Art. 266a Abs. 2 OR analog, wonach eine Kündi- gung, die einer vertraglichen oder gesetzlichen Frist nicht genüge, für den nächstmöglichen Kündigungstermin wirke. Wäre der Gesuchsteller nicht zur Auf- lösung wegen eines wichtigen Grundes berechtigt gewesen, hätte seine Kündi- gung vom 27. Februar 2020 deshalb als ordentliche Kündigung im Sinne von Art. 546 OR per 28. August 2020 gewirkt (vgl. act. 38 E. 4.1.5.). Hier geht es aber nicht bloss um die formelle Einhaltung von Kündigungsfristen, sondern um die Frage, ob beim Fehlen wichtiger Gründe die verlangte Auflösung aus wichtigen Gründen nach Art. 545 Abs. 2 OR in eine ordentliche Kündigung nach Art. 546 OR umgewandelt wird. Auch das Mietrecht sieht eine ausserordentliche Kündi- gung aus wichtigen Gründen vor (Art. 266g OR). Bestehen die wichtigen Gründe nicht, welche die kündigende Partei gestützt auf Art. 266g OR geltend macht, fehlt der kündigenden Partei die Kündigungsberechtigung. Eine solche Kündigung bleibt von Anfang an wirkungslos bzw. unwirksam und das Mietverhältnis unver- ändert bestehen. Als «Nicht»-Kündigung kann sie nicht in eine ordentliche Kündi- gung umgedeutet werden (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, 5. Auflage 2020, Art. 266g N 67; BGE 135 III 441 E. 3 und BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 = MRA 4/12, 237 ff.; vgl. auch BSK OR II-Staehelin, 5. Auflage 2016, Art. 545/546 N 22). Analog kann es auch bei der einfachen Gesellschaft keine Umdeutung in eine or- dentliche Kündigung geben, wenn die wichtigen Gründe nicht gegeben sind. Im Ergebnis kann die Kündigung vom 27. Februar 2020 entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht als umgewandelte ordentliche Kündigung im Sinne von Art. 546 OR angesehen werden. - 9 -”

“Die Vorinstanz erwog, im Recht der einfachen Gesellschaft gelte der miet- rechtliche Grundsatz gemäss Art. 266a Abs. 2 OR analog, wonach eine Kündi- gung, die einer vertraglichen oder gesetzlichen Frist nicht genüge, für den nächstmöglichen Kündigungstermin wirke. Wäre der Gesuchsteller nicht zur Auf- lösung wegen eines wichtigen Grundes berechtigt gewesen, hätte seine Kündi- gung vom 27. Februar 2020 deshalb als ordentliche Kündigung im Sinne von Art. 546 OR per 28. August 2020 gewirkt (vgl. act. 38 E. 4.1.5.). Hier geht es aber nicht bloss um die formelle Einhaltung von Kündigungsfristen, sondern um die Frage, ob beim Fehlen wichtiger Gründe die verlangte Auflösung aus wichtigen Gründen nach Art. 545 Abs. 2 OR in eine ordentliche Kündigung nach Art. 546 OR umgewandelt wird. Auch das Mietrecht sieht eine ausserordentliche Kündi- gung aus wichtigen Gründen vor (Art. 266g OR). Bestehen die wichtigen Gründe nicht, welche die kündigende Partei gestützt auf Art. 266g OR geltend macht, fehlt der kündigenden Partei die Kündigungsberechtigung. Eine solche Kündigung bleibt von Anfang an wirkungslos bzw. unwirksam und das Mietverhältnis unver- ändert bestehen. Als «Nicht»-Kündigung kann sie nicht in eine ordentliche Kündi- gung umgedeutet werden (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, 5. Auflage 2020, Art. 266g N 67; BGE 135 III 441 E. 3 und BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 = MRA 4/12, 237 ff.; vgl. auch BSK OR II-Staehelin, 5. Auflage 2016, Art. 545/546 N 22). Analog kann es auch bei der einfachen Gesellschaft keine Umdeutung in eine or- dentliche Kündigung geben, wenn die wichtigen Gründe nicht gegeben sind. Im Ergebnis kann die Kündigung vom 27. Februar 2020 entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht als umgewandelte ordentliche Kündigung im Sinne von Art. 546 OR angesehen werden. - 9 -”

“Es verletzt insgesamt kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigen Gründen gemäss Art. 266g Abs. 1 OR bejaht hat. Die Beschwerdeführerin zeigt keine Gründe auf, die es rechtfertigen würden, in den vorinstanzlichen Ermessensentscheid einzugreifen. Auch verletzt es kein Bundesrecht, wenn die Vorinstanz nicht von einer rechtsmissbräuchlichen Kündigung ausgegangen ist.”

“Juni 2020 hat der Kläger zudem die Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gem. Art. 257f Abs. 3 OR eingehalten. 1.4 Die ausgesprochene Kündigung wäre auch gültig, wenn man die Nichtleistung der Kaution, wie es ein anderer Teil der Lehre befürwortet, als wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR qualifizieren würde. Bezüglich der Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung ist auch hier wieder auf die obigen Ausführungen unter Ziff. 1.2 zu verweisen. Sind die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 266g OR gegeben, kann der Vermieter mit der gesetzlichen - 12 - Frist – im vorliegenden Fall mit einer Frist von sechs Monaten – auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Diese Frist ist zum jetzigen Zeitpunkt bereits abgelaufen. Dass der Kläger die Kündigung auf den 30. Juni 2020 – sprich mit einer Frist von einem Monat – ausgesprochen hat, schadet ihm nicht. Halten die Parteien die Kündigungsfrist nicht ein, so gilt die Kündigung gem. Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin. Bei einer Kündigung nach Art. 266g OR ist zwar gemäss dessen Abs. 2 im Grundsatz eine Entschädigung der kündigenden Partei an die gekündigte Partei zu leisten. Bei der Schadenersatzbemessung ist das Verschulden der gekündigten Partei zu berücksichtigen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 266g OR N 84). Das Vorliegen eines Eigenverschuldens der gekündigten Partei kann zur Verneinung oder Herabsetzung der Haftung führen (BGer 4C.35/2006 vom 30. Mai 2006 E. 3.1). Aus Billigkeitsgründen wäre im vorliegenden Fall jedenfalls keine Entschädigung zuzusprechen, da die Kündigung vollumfänglich der Beklagten zuzurechnen ist. Das Verhalten des Klägers ist nicht zu beanstanden. 2. Erstreckung 2.1 Gem. Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die Erstreckung ist unter anderem ausge- schlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters und wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art.”

“Das Zivilgericht prüfte schliesslich, ob die Mieterin gemäss Art. 266g Abs. 2 OR Anspruch auf eine Entschädigung hat. Es verneinte einen Anspruch, da die Mieterin die Kündigung durch ihr Verhalten selbst verschuldet habe und der Verwaltung kein Vorwurf zu machen sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 9). Die Mieterin wendet ein, dass das Zivilgericht «nicht alle Umstände des vorliegenden Falles angemessen gewürdigt» habe. Es nehme zu Unrecht an, dass der Vermieterschaft kein Vorwurf zu machen sei (Berufung, Rz 25). Auch dieser Einwand ist unbehelflich: Die Mieterin bringt für ihre Behauptungen keine Belege vor. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht einen Entschädigungsanspruch der Mieterin ablehnte.”

“Das Zivilgericht prüfte schliesslich, ob die Mieterin gemäss Art. 266g Abs. 2 OR Anspruch auf eine Entschädigung hat. Es verneinte einen Anspruch, da die Mieterin die Kündigung durch ihr Verhalten selbst verschuldet habe und der Verwaltung kein Vorwurf zu machen sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 9). Die Mieterin wendet ein, dass das Zivilgericht «nicht alle Umstände des vorliegenden Falles angemessen gewürdigt» habe. Es nehme zu Unrecht an, dass der Vermieterschaft kein Vorwurf zu machen sei (Berufung, Rz 25). Auch dieser Einwand ist unbehelflich: Die Mieterin bringt für ihre Behauptungen keine Belege vor. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht einen Entschädigungsanspruch der Mieterin ablehnte.”

“1 CO en raison d'une faute prépondérante du locataire dans le cadre du dépôt de deux plaintes pénales injustifiées et successives dirigées contre le bailleur; à cela s'ajoutait qu'au terme d'une audience où le locataire avait pourtant dû reconnaître que sa plainte pénale était injustifiée, celui-ci avait qualifié le bailleur de «promoteur véreux» et l'avait menacé en lui disant qu'il «savait où il habitait»; cette attitude inquiétante avait été jugée manifestement inadéquate et propre à dépasser le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 4A_586/2012 du 23 septembre 2013 consid. 3.2 et 3.3; également paru et commenté in Droit du bail DB 2013 n. 9, p. 23 et 24). La résiliation prévue à l'art. 266g CO doit être motivée. S'agissant des baux d'habitations et de locaux commerciaux, un courant de la doctrine exige que les motifs soient expressément énoncés dans l'acte écrit (WESSNER, op. cit., n. 33 ad art. 266g CO et auteurs cités; ACJC/798/2019 du 3 juin 2019 consid. 4). L'art. 266g CO est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires, notamment ceux des art. 257d (demeure du locataire dans le paiement du loyer) ou 257f al. 3 CO. Selon une opinion majoritaire, des violations contractuelles qui ne réalisent pas toutes les conditions d'une disposition spéciale, mais atteignent une gravité suffisante pour rendre intolérable la poursuite des relations, par exemple en raison de leur répétition constante, peuvent fonder un congé pour justes motifs au sens de l'art. 266g CO; tel est le cas lorsque le locataire paie son loyer systématiquement en retard et sans explication pendant près de trois ans (arrêts du Tribunal fédéral 4C_395/2006 du 23 janvier 2007 consid. 3, trad. in CdB 2007 123 et ss.; 4A_162/2014 du 26 août 2014 consid. 2.6.1; cf. WESSNER, op.cit., n° 45 ad art. 266g CO). Le principe de la bonne foi commande que l'acte résolutoire soit signifié immédiatement après la survenance des circonstances justifiant l'extinction prématurée du contrat. L'attente d'une longue période peut inciter le juge à considérer que les motifs allégués - que l'auteur doit prouver (art.”

“hat die Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen.» Da die Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) subsidiär sei gegenüber der Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) und da das Gericht eine Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR umdeuten könne, prüfte das Zivilgericht, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfülle (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 und 5.1). Die Mieterin erachtet die zivilgerichtliche Umdeutung der Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR als unzulässig. Wenn die Vermieterschaft die Kündigung unter Berufung auf wichtige Gründe beziehungsweise Art. 266g OR ausspreche, sei sie an diesen Kündigungsgrund gebunden. Zwar schade es der Vermieterschaft nicht, wenn sie sich in ihrem Kündigungsschreiben auf eine falsche Gesetzesbestimmung berufe, da das Gericht das Recht von Amtes wegen anwenden müsse. Dies setze aber voraus, dass der Sachverhalt, den die Vermieterschaft ihrer Kündigung zugrunde lege, rechtlich einem anderen als dem angerufenen Kündigungsgrund entspreche. Dies sei jedoch vorliegend nicht der Fall: In der Begründung der Kündigung berufe sich die Vermieterschaft ausdrücklich auf eine Kündigung aus wichtigen Gründen. Weder werde der Mieterin ein unsorgfältiger Gebrauch der Mietsache zum Vorwurf gemacht, noch werde ihre mangelnde Rücksicht auf Hausbewohner und Nachbarn vorgeworfen. In der Begründung sei auch nicht von einer Abmahnung und einer weiteren Pflichtverletzung die Rede. Für die Empfängerin der Kündigung müsse klar sein, aufgrund welcher Tatsachen ihr mit verkürzter Frist gekündigt werde. Das Gericht dürfe nicht von sich aus der Kündigung Tatsachen zugrunde legen, die in der Kündigung nicht genannt würden, wie namentlich die erforderliche Abmahnung (Berufung, Rz 6–9).”

“Der vorliegende Sachverhalt ist mit der in BGer 4A_379/2014 (und BGer 4C.223/2006) beurteilten Konstellation vergleichbar: Auch im vorliegenden Fall stützte die Vermieterschaft in ihrem Schreiben vom 22. Mai 2019 die Kündigung auf Art. 266g OR. Im anschliessenden Verfahren vor Zivilgericht zeigte sich aber, dass die beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin – das völlig unangemessene Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden Liegenschaftsverwaltung – die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR erfüllen. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht es als zulässig erachtete, eine gestützt auf Art. 266g OR ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung nach Art. 257f OR umzudeuten.”

“Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die gestützt auf Art. 266g OR ausgesprochene Kündigung vom 22. Mai 2019 zu Recht in eine Kündigung nach Art. 257f OR umdeutete (E. 3). Zu Recht kam es auch zum Schluss, dass die Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfüllt (E. 4) und eventualiter diejenigen der Auffangbestimmung von Art. 266g OR (E. 5). Richtigerweise verneinte das Zivilgericht auch das Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung (vgl. E. 6). Ebenfalls zu Recht gewährte es schliesslich eine Erstreckung bis Ende August 2020 und lehnte einen Entschädigungsanspruch der Mieterin ab (E. 7). Die Berufung ist folglich vollumfänglich abzuweisen.”

“257e OR N 10; BSK OR I-SCHROETER, 7. Aufl., Art. 75 N 12). Wenn sich ein Schuldner bei zweiseitigen Verträgen im Verzuge befindet, so ist der Gläubiger berechtigt, ihm eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen oder ansetzen zu lassen (Art. 107 Abs. 1 OR). Wird auch bis zum Ablaufe dieser Frist nicht erfüllt, so kann der Gläubiger, wenn er es unverzüglich erklärt, unter anderem auf die nachträgliche Leistung verzichten und vom Vertrage zurücktreten (Art. 107 Abs. 2 OR). Diese allgemeinen Regeln des Rücktrittsrechts bei Verzug hat das Bundesgericht, wie dargelegt, in mietrechtlichen Fällen dahingehend modifiziert, dass eine fristlose Kündigung nicht möglich sei. In BGE 132 III 109 erachtete das Bundesgericht eine Kündigungsfrist von 30 Tagen als ausreichend. Es erscheint auch im vorliegenden Fall sachgerecht, eine dreissigtägige Frist zu verlangen, was der Regelung von Art. 257f Abs. 3 OR entspricht. Eine Kündigungsfrist von drei bzw. sechs Monaten bei Geschäftsräumen, wie es Art. 266g OR verlangt, erscheint unangemessen lang (KOLLER, AJP 7/2010 S. 848). Andernfalls wäre der Vermieter sechs Monate lang dem Risiko ausbleibender Mietzinsleistungen und Schäden aus unsorgfältiger Behandlung der Mietsache ausgesetzt; einem Risiko, das nach dem Parteiwillen durch die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung gerade ausgeschlossen bzw. - 9 - minimiert werden sollte. Schliesslich ist mit Blick auf Art. 257f und Art. 266g OR zu verlangen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist (A. KOLLER, AJP 7/2010 S. 848). Die allgemeinen Regeln des Schuldnerverzugs sehen dies zwar nicht vor (BGE 132 III 109, E. 5). Sie sind allerdings in erster Linie auf den Fall der ausgebliebenen Hauptleistung des Schuldners zugeschnitten und enthalten implizit durchaus eine Unzumutbarkeit der Situation für den Gläubiger. Ohne Unzumutbarkeitserfordernis könnte wegen der unbedeutenden Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten ohne Weiteres das gesamte Hauptverhältnis vorzeitig gekündigt werden.”

“Se il convenuto fa valere delle obiezioni o eccezioni motivate e concludenti, che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti è inammissibile (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).                                          La situazione giuridica è chiara se l'applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. Per contro la situazione giuridica non è di regola chiara se la parte convenuta oppone delle obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede l'emanazione di una decisione di apprezzamento o in equità con una valutazione di tutte le circostanze del caso (cfr. DTF 144 III 462 consid. 3.1; TF 4A_347/2022 del 27 ottobre 2022 consid. 3).                                        7.   In presenza di una disdetta straordinaria basata sull’art. 266g CO, rispettivamente sull’art. 257f cpv. 3 CO, il giudice può ordinare l’espulsione del conduttore nella procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ex art. 257 CPC solo in situazioni eccezionali (cfr. Tanner, Die Ausweisung des Mieters im Rechtschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO unter besonderer Berücksichtigung der ausserordentlichen Kündigungen nach Art. 257d OR und Art. 257f OR, in ZZZ 2010 p. 308 segg.; Thanei, Auswirkungen der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung auf die mietrechtlichen Verfahren, insbesondere auf das Schlichtungsverfahren, in mp 2009 p. 195 seg.; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2ª ed., p. 402; Maag, Kündigungsschutz und Ausweisung - ausgewählte zivilprozessuale Aspekte, in MRA 2014 p. 5; Püntener, Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, p. 290 e 292; Reudt, Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, 4ª ed., n. 66 ad art. 257 CO; Lachat/Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, p. 247; Bachofner, Die Mieterausweisung, p.”

“Per le spese di alloggio si raccomanda pertanto di definire dei limiti massimi scaglionati in considerazione delle dimensioni dell’economia domestica e di verificarli periodicamente. Le linee guida emanate sulle pigioni devono basarsi su un metodo di calcolo professionale e poggiare sui dati attuali delle offerte immobiliari locali. Le linee guida non devono essere finalizzate a pilotare gli arrivi o le partenze delle persone economicamente sfavorite.   b) Spese di alloggio eccessive Se le spese di alloggio sono eccessive e il trasloco in un alloggio più conveniente è considerato ragionevolmente esigibile, al beneficiario del sostegno deve essere fissato un termine adeguato per la ricerca di una soluzione abitativa più economica. Durante tale periodo, le spese di alloggio eccessive devono essere prese a carico, salvo che l’interessato abbia già antecedentemente comunicato di rifiutarsi di cercare un alloggio più conveniente. Nell’eventualità di termini di disdetta più lunghi, i beneficiari del sostegno possono essere tenuti ad avvalersi delle possibilità di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO) o per trasferimento del rapporto di locazione a un nuovo conduttore (art. 264 CO). c) Pigione, spese accessorie incluse La copertura dei bisogni primari include la pigione per un alloggio adeguato e le spese accessorie riconosciute ai sensi del diritto di locazione. Compete ai servizi sociali di stabilire, nelle proprie linee guida sulle pigioni, se e in quale misura prendere in considerazione le spese accessorie. Nella misura in cui sono ammesse dal diritto di locazione, è importante che le spese accessorie vengano assunte nell’ambito della copertura dei bisogni primari. Ciò vale sia per i contributi di acconto che per i conguagli annuali, nella misura in cui la loro scadenza rientri nel periodo di concessione del sostegno. I rimborsi dei pagamenti di acconto corrisposti in eccesso devono essere computati come reddito al momento del versamento (D.1).   d) Dimensioni dell’alloggio Nell’ambito dell’aiuto sociale, la dimensione dell’alloggio è un criterio di secondaria importanza. Da un lato, i limiti massimi fissati per le spese di alloggio per ogni singola economia domestica comportano già di per sé una limitazione automatica delle dimensioni dell’alloggio.”

“Fehlte es an den Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 und 4 respektive Art. 266g OR, so waren die Sperrfristen nach Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR anwendbar und erweist sich die Kündigung vom 26. Juni 2020 als anfechtbar. Dies hat die Vorinstanz zutreffend erkannt. Der angefochtene Entscheid hält der bundesgerichtlichen Überprüfung stand.”

“Sur le congé notifié en application de l'art. 266g CO le 13 mars 2017, ils ont conclu à sa nullité, subsidiairement à son inefficacité, et plus subsidiairement, à son annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Par ordonnance du 8 juin 2017, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/4515/2017, C/6______/2917 et C/7______/2017 sous le numéro de cause C/4515/2017. ee. Dans leur réponse du 18 juillet 2017, les bailleresses ont conclu au prononcé de la validité des congés notifiés le 3 février 2017 pour le 31 mars 2017 pour l'arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis rue 1______ [nos] ______ et pour l'appartement de quatre pièces et demi situé au 5ème étage de l'immeuble sis rue 1______ [no.] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art. 266g al. 2 CO ne soit allouée. Elles ont soutenu que les locataires avaient refusé, pour des motifs infondés, les séances fixées pour déterminer l'aménagement futur des locaux de l'arcade, ce qui les avaient conduites à terminer les travaux d'aménagement selon des choix standards; l'appartement de remplacement n'avait pas été restitué malgré divers délais fixés au 1er décembre 2016, 21 décembre 2016 et 24 janvier 2017 et une date de déménagement le 23 janvier 2017. S'agissant du congé notifié le 13 mars 2017, il faisait suite au courrier des locataires du 6 mars 2017 qui portait des accusations inacceptables et outrageantes à l'endroit des représentants de la régie et de Q______, constitutives de justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Ces nouvelles accusations venaient s'ajouter à de précédentes accusations, injures, diffamations et menaces évoquées dans l'ordonnance pénale du Ministère public du 6 juin 2016 et dans l'appel déposé le 18 juillet 2016 à la Cour. La rupture du lien de confiance et l'impossibilité de poursuivre le bail découlait également du cumul de divers faits, tels que l'obstruction à l'avancement du chantier, le refus de la création dans l'appartement de remplacement d'une porte-fenêtre en pignon et les frais supplémentaires liés à une création ultérieure de cette porte, le refus de libérer cet appartement malgré trois sommations, la dénonciation auprès du Département à propos du changement d'affectation de ce logement par pures représailles, le retard fautif pris pour réintégrer l'arcade en refusant les demandes de rendez-vous et le refus de laisser intervenir les entreprises dans cette arcade pour procéder à la purge du chauffage et le rajout d'un siphon.”

“Das Zivilgericht prüfte schliesslich, ob die Mieterin gemäss Art. 266g Abs. 2 OR Anspruch auf eine Entschädigung hat. Es verneinte einen Anspruch, da die Mieterin die Kündigung durch ihr Verhalten selbst verschuldet habe und der Verwaltung kein Vorwurf zu machen sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 9). Die Mieterin wendet ein, dass das Zivilgericht «nicht alle Umstände des vorliegenden Falles angemessen gewürdigt» habe. Es nehme zu Unrecht an, dass der Vermieterschaft kein Vorwurf zu machen sei (Berufung, Rz 25). Auch dieser Einwand ist unbehelflich: Die Mieterin bringt für ihre Behauptungen keine Belege vor. Demgemäss ist es nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht einen Entschädigungsanspruch der Mieterin ablehnte.”

“dont l'indemnisation par les bailleresses était réservée. Elle indiquait être prête au déménagement depuis le 2 février 2017 et restait dans l'attente des cartons de déménagement qui n'avaient toujours pas été livrés. Elle rappelait aux bailleresses que les locaux de l'arcade du [no.] ______, rue 1______ avaient été totalement saccagés par leurs mandataires et que toutes les installations et matériaux lui appartenant restés dans l'arcade avant les travaux avait été détruits, jetés et/ou volés. L'arcade devait être aménagée selon les conditions fixées dans le protocole signé entre les parties. L'activité de restauration était la seule restée au sein de l'entreprise. Une rencontre était proposée pour discuter des «anomalies» rencontrées durant l'exécution des travaux. dd. Par avis officiels notifiés séparément aux locataires le 13 mars 2017, le bail portant sur l'arcade de 176,6 m2 sise au rez-de-chaussée des immeubles sis rue 1______ [nos] ______ a été résilié pour justes motifs, pour le 30 juin 2017, en application de l'art. 266g CO; l'avis officiel indique que l'exécution du contrat est devenue intolérable pour les bailleresses. Ces congés ont été contestés le 29 mars 2017 par les locataires par-devant la juridiction des baux et loyers (C/7______/2017). La tentative de conciliation du 26 avril 2017 commune aux trois causes ayant échoué, les locataires ont saisi le Tribunal le 26 mai 2017. Sur les congés notifiés en application de l'art. 257f al. 3 CO le 3 février 2017, ils ont conclu à leur nullité, subsidiairement à leur inefficacité, et plus subsidiairement, à leur annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Sur le congé notifié en application de l'art. 266g CO le 13 mars 2017, ils ont conclu à sa nullité, subsidiairement à son inefficacité, et plus subsidiairement, à son annulation et à l'octroi d'une prolongation de bail de six ans. Par ordonnance du 8 juin 2017, le Tribunal a ordonné la jonction des causes C/4515/2017, C/6______/2917 et C/7______/2017 sous le numéro de cause C/4515/2017.”

“La reclamante contesta di non avere dimostrato l'esistenza di gravi motivi per giustificare una disdetta straordinaria in virtù dell'art. 266g CO. Ritiene arbitraria la conclusione del primo giudice di considerare possibile, alla luce del tempo trascorso tra il certificato medico e la notifica della disdetta, il rispetto del contratto fino alla sua scadenza ordinaria o per lo meno fino al reperimento di un subentrante poiché “è evidente che le parti hanno tentato di addivenire a una soluzione e che dunque questa ha comportato un certo tempo, che non deve però ripercuotersi negativamente su di lei”. A suo avviso, è altresì arbitrario ritenere che per il solo fatto di avere avuto contezza della presenza dei due take a way essa dovesse essere a conoscenza sin dall'inizio del contratto degli odori molesti e di conseguenza dei problemi di salute. Essa rileva inoltre che due testi, non considerati dal Pretore aggiunto, hanno confermato il persistere degli odori sgradevoli, ciò che smentisce l'accertamento pretorile secondo cui i lavori fatti eseguire dai locatori abbiano eliminato la molestia.”

“257f OR qualifiziert, erweist sich die im vorliegenden Fall ausgesprochene Kündigung als gültig. Wie bereits ausgeführt, hat der Kläger die Beklagte mit Schreiben vom 9. April 2020 für die Nichtleistung der Kaution schriftlich abgemahnt. Trotz dieser Abmahnung hat die Beklagte die Sicherheitsleistung nicht bezahlt. Auf die Ausführungen der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses kann auf die vorherigen Ausführungen unter Ziff. 1.2 verwiesen werden. Mit der ausgesprochenen Kündigung vom 15. Mai 2020 per 30. Juni 2020 hat der Kläger zudem die Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gem. Art. 257f Abs. 3 OR eingehalten. 1.4 Die ausgesprochene Kündigung wäre auch gültig, wenn man die Nichtleistung der Kaution, wie es ein anderer Teil der Lehre befürwortet, als wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR qualifizieren würde. Bezüglich der Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung ist auch hier wieder auf die obigen Ausführungen unter Ziff. 1.2 zu verweisen. Sind die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 266g OR gegeben, kann der Vermieter mit der gesetzlichen - 12 - Frist – im vorliegenden Fall mit einer Frist von sechs Monaten – auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Diese Frist ist zum jetzigen Zeitpunkt bereits abgelaufen. Dass der Kläger die Kündigung auf den 30. Juni 2020 – sprich mit einer Frist von einem Monat – ausgesprochen hat, schadet ihm nicht. Halten die Parteien die Kündigungsfrist nicht ein, so gilt die Kündigung gem. Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin. Bei einer Kündigung nach Art. 266g OR ist zwar gemäss dessen Abs. 2 im Grundsatz eine Entschädigung der kündigenden Partei an die gekündigte Partei zu leisten. Bei der Schadenersatzbemessung ist das Verschulden der gekündigten Partei zu berücksichtigen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 266g OR N 84). Das Vorliegen eines Eigenverschuldens der gekündigten Partei kann zur Verneinung oder Herabsetzung der Haftung führen (BGer 4C.35/2006 vom 30. Mai 2006 E. 3.1). Aus Billigkeitsgründen wäre im vorliegenden Fall jedenfalls keine Entschädigung zuzusprechen, da die Kündigung vollumfänglich der Beklagten zuzurechnen ist.”

“4 Die ausgesprochene Kündigung wäre auch gültig, wenn man die Nichtleistung der Kaution, wie es ein anderer Teil der Lehre befürwortet, als wichtigen Grund im Sinne von Art. 266g OR qualifizieren würde. Bezüglich der Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung ist auch hier wieder auf die obigen Ausführungen unter Ziff. 1.2 zu verweisen. Sind die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 266g OR gegeben, kann der Vermieter mit der gesetzlichen - 12 - Frist – im vorliegenden Fall mit einer Frist von sechs Monaten – auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen. Diese Frist ist zum jetzigen Zeitpunkt bereits abgelaufen. Dass der Kläger die Kündigung auf den 30. Juni 2020 – sprich mit einer Frist von einem Monat – ausgesprochen hat, schadet ihm nicht. Halten die Parteien die Kündigungsfrist nicht ein, so gilt die Kündigung gem. Art. 266a Abs. 2 OR für den nächstmöglichen Termin. Bei einer Kündigung nach Art. 266g OR ist zwar gemäss dessen Abs. 2 im Grundsatz eine Entschädigung der kündigenden Partei an die gekündigte Partei zu leisten. Bei der Schadenersatzbemessung ist das Verschulden der gekündigten Partei zu berücksichtigen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 266g OR N 84). Das Vorliegen eines Eigenverschuldens der gekündigten Partei kann zur Verneinung oder Herabsetzung der Haftung führen (BGer 4C.35/2006 vom 30. Mai 2006 E. 3.1). Aus Billigkeitsgründen wäre im vorliegenden Fall jedenfalls keine Entschädigung zuzusprechen, da die Kündigung vollumfänglich der Beklagten zuzurechnen ist. Das Verhalten des Klägers ist nicht zu beanstanden. 2. Erstreckung 2.1 Gem. Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Die Erstreckung ist unter anderem ausge- schlossen bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstand des Mieters und wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 272a Abs. 1 lit. a und b OR). Darüber hinaus muss sich der Erstreckungsaus- schluss jedoch auch auf wertungsgleiche Sachverhalte beziehen, die eine ausser- ordentliche Kündigung wegen Schuldnerverzugs oder anderer Vertragsverletzun- gen zur Folge haben.”

“hat die Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen.» Da die Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) subsidiär sei gegenüber der Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) und da das Gericht eine Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR umdeuten könne, prüfte das Zivilgericht, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfülle (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 und 5.1). Die Mieterin erachtet die zivilgerichtliche Umdeutung der Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR als unzulässig. Wenn die Vermieterschaft die Kündigung unter Berufung auf wichtige Gründe beziehungsweise Art. 266g OR ausspreche, sei sie an diesen Kündigungsgrund gebunden. Zwar schade es der Vermieterschaft nicht, wenn sie sich in ihrem Kündigungsschreiben auf eine falsche Gesetzesbestimmung berufe, da das Gericht das Recht von Amtes wegen anwenden müsse. Dies setze aber voraus, dass der Sachverhalt, den die Vermieterschaft ihrer Kündigung zugrunde lege, rechtlich einem anderen als dem angerufenen Kündigungsgrund entspreche.”

“hat die Mieterin völlig unangemessen auf die Ablehnung der Verwaltung reagiert, sie als Reinigungskraft in der Liegenschaft anzustellen.» Da die Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR) subsidiär sei gegenüber der Kündigung wegen Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme (Art. 257f OR) und da das Gericht eine Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR umdeuten könne, prüfte das Zivilgericht, ob die vorliegende Kündigung die Voraussetzungen von Art. 257f OR erfülle (Zivilgerichtsentscheid, E. 4.3 und 5.1). Die Mieterin erachtet die zivilgerichtliche Umdeutung der Kündigung gestützt auf Art. 266g OR in eine Kündigung gestützt auf Art. 257f OR als unzulässig. Wenn die Vermieterschaft die Kündigung unter Berufung auf wichtige Gründe beziehungsweise Art. 266g OR ausspreche, sei sie an diesen Kündigungsgrund gebunden. Zwar schade es der Vermieterschaft nicht, wenn sie sich in ihrem Kündigungsschreiben auf eine falsche Gesetzesbestimmung berufe, da das Gericht das Recht von Amtes wegen anwenden müsse. Dies setze aber voraus, dass der Sachverhalt, den die Vermieterschaft ihrer Kündigung zugrunde lege, rechtlich einem anderen als dem angerufenen Kündigungsgrund entspreche.”

“Der vorliegende Sachverhalt ist mit der in BGer 4A_379/2014 (und BGer 4C.223/2006) beurteilten Konstellation vergleichbar: Auch im vorliegenden Fall stützte die Vermieterschaft in ihrem Schreiben vom 22. Mai 2019 die Kündigung auf Art. 266g OR. Im anschliessenden Verfahren vor Zivilgericht zeigte sich aber, dass die beanstandeten Verhaltensweisen der Mieterin – das völlig unangemessene Verhalten gegenüber den Mitarbeitenden Liegenschaftsverwaltung – die Voraussetzungen einer Kündigung nach Art. 257f OR erfüllen. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht es als zulässig erachtete, eine gestützt auf Art. 266g OR ausgesprochene Kündigung in eine Kündigung nach Art. 257f OR umzudeuten.”

“Ces propos et accusations sont inadéquats et dépassent le seuil de la tolérance à attendre de l'autre partie comme l'a déjà retenu la jurisprudence concernant l'accusation de «promoteurs véreux». Toutefois, et cela apparaît déterminant, ces propos ont fait l'objet d'un avertissement écrit des appelantes, notifié en date du 22 juillet 2016 à teneur duquel les intimés, et en particulier G______, étaient mis en demeure de cesser leurs propos, sous menace de résiliation immédiate du bail selon l'art. 257f al. 3 CO. Aucun congé n'a été notifié suite à ces événements; les appelantes se sont donc accommodées de faits objectivement graves en laissant le bail se poursuivre jusqu'à la notification des congés, objets de la présente procédure, démontrant par cette attitude que la poursuite du bail n'était, de leur point de vue à cette époque, pas intolérable. Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017.”

“Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017. En définitive, l'appel sera rejeté sur ce point et le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 5. A teneur l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 avril 2019 par A______, B______ SA et D______ contre le jugement JTBL/205/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 mars 2019 dans la cause C/4515/2017. Au fond : Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris. Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue dans le sens des considérants. Confirme le jugement attaqué pour le surplus. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“Dem Grundsatz pacta sunt servanda zufolge ist davon auszugehen, dass Verträge so zu halten sind, wie sie geschlossen wurden. Davon werden nur in beschränktem Umfang Ausnahmen zugelassen. Die Anpassung eines Vertrags rechtfertigt sich dann, wenn aufgrund einer Verhältnisveränderung die Erfüllung des Vertrages mit seinem ursprünglichen Inhalt mindestens einer Partei nicht mehr zumutbar ist. Dabei steht der Grundgedanke im Vordergrund, dass die Par- teien den Vertrag so nicht geschlossen hätten, wenn sie nicht Fehlvorstellungen über die Zustände bei Vertragsschluss oder über die Entwicklung der Verhältnis- se gehabt hätten. Der Gedanke der Vertragsanpassung findet sich in verschie- denen Einzelvorschriften wieder, wie beispielsweise der Kündigung aus wichti- gem Grund nach Art. 266g OR. Liegen hingegen keine besonderen gesetzlichen oder vertraglichen Anpassungsregeln vor, kommt die clausula rebus sic stantibus als Generalklausel der Vertragsanpassung zur Anwendung (BSK OR I-W IEGAND, a.a.O., Art. 18 N 95 ff.; BSK OR I-WEBER, a.a.O., Art. 266g N 1; REICHLE/STEHLE, a.a.O., S. 15; LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., S. 137 ff.; HAEFELI/GALLI/VISCHER, a.a.O., S. 9).”

“Si la continuation du bail peut raisonnablement être imposée au bailleur, le juge prolonge le bail (art. 27 al. 1 LBFA). Si la résiliation est le fait du bailleur, celui-ci doit établir que la prolongation du bail ne peut raisonnablement lui être imposée, ou que, pour d’autres motifs, elle n’est pas justifiée (art. 27 al. 2 LBFA). La prolongation du bail est notamment intolérable ou injustifiée lorsque le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire enregistré ou un proche parent ou allié entend exploiter personnellement la chose affermée (art. 27 al. 2 let. c LBFA), ou lorsque le fermier a gravement négligé ses devoirs légaux ou conventionnels (art. 27 al. 2 let. a LBFA). L'énumération figurant à l'article 27 al. 2 LBFA n'est pas exhaustive (arrêt du TF du 29.01.2008 [4A_431/2007] cons. 4.1). Une prolongation du bail ne devrait être admise que de manière restrictive quand le congé a été donné au sens de l’article 266g CO – et donc au sens de l’article 17 LBFA –, compte tenu de la particularité du congé en question (CPra Bail-Wessner, n. 40 ad art. 266g CO). d) Avec le Tribunal civil, on retiendra que l’intimée n’a pas établi de besoin propre, pour elle-même ou un proche, qui justifierait le refus de la prolongation. L’intimée ne le conteste d’ailleurs pas. e) Comme on l’a vu plus haut, l’appelant, en arrêtant de s’occuper du bétail, a gravement négligé ses devoirs contractuels – soit conventionnels, au sens de l’art. 27 al. 2 let. a LBFA –, laissant en plan l’intimée, alors âgée de 84 ans au moins, qui a dû en urgence trouver quelqu’un d’autre pour soigner son cheptel (l’appelant n’a pas prouvé son allégué selon lequel il avait encore soigné les bêtes pendant quelques jours, afin de laisser à l’intimée le temps de trouver une autre solution). Comme au sujet de la résiliation, l’argumentation de l’appelant ne repose que sur son interprétation – erronée – des accords contractuels passés avec l’intimée et il ne discute pas le constat du Tribunal civil selon lequel « une prolongation du bail se révèle en l’espèce intolérable pour la défenderesse » (cons.”

“Sowohl die Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR) wie auch die Kün- digung wegen Verletzung der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f OR) setzen eine vorgängige Abmahnung voraus. Die Berufungsbeklagte hat den Berufungsklägern gekündigt, ohne sie vorher zu einem vertragskonformen Verhal- ten aufzufordern. Entsprechend können die Art. 257d OR und Art. 257f OR vorlie- gend keine Grundlage für die strittige Kündigung bilden. Gleiches gilt für die von vornherein nicht einschlägigen Kündigungstatbestände des Todesfalles, des Kon- kurses und der Verletzung von Subventionsbestimmungen. Im Folgenden bleibt daher einzig zu prüfen, ob eine Kündigung aus wichtigen Gründen (Art. 266g Abs. 1 OR) zulässig war.”

“Davon ausgenommen ist der Fall, dass die Parteien die Abänderung des Vertrages als formbedürftig vereinbart hätten, denn dann unter- liegt auch der Auflösungsvertrag dieser Form (U RBAN HULLIGER, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 272b N. 26). Bei einer vorzeiti- gen Rückgabe der Mietsache bzw. (analog) Nichtantritt der Miete soll nach Art. 264 OR – auch für befristete Mietverhältnisse – der Mieter von seinen Ver- pflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit sein, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt, andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Ge- setz endet oder beendet werden kann (H ANS BÄTTIG, SVIT-Komm., Das Schwei- zerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 264 N. 7). Art. 257e OR regelt die Modalitäten der vom Mieter gestellten Sicherheit (sog. Kaution oder Depot). Bleibt die Sicherheitsleistung nach Übergabe der Mietsache aus, kann, je nach vertretener Meinung, eine Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne von Art. 266g OR in Betracht kommen (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 20). Bleibt die Sicherheits- leistung indes vor Übergabe der Mietsache aus, kann der Vermieter nach den all- - 11 - gemeinen Verzugsregeln von Art. 107/109 OR vorgehen respektive u.U. auch die Übergabe der Mietsache gestützt auf Art. 82 OR verweigern (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm., Das Schweizerische Mietrecht, 4. Aufl. 2018, Art. 257e N. 21; ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5. Aufl. 2019, Art. 257e N. 14).”

“Per l'art. 266g CO ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto di locazione, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi (cpv. 1). Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze (cpv. 2). Per “motivi gravi” si intendono circostanze eccezionali, di una certa gravità, sconosciute e imprevedibili al momento della conclusione del contratto, che rendono intollerabile la continuazione della locazione sia dal profilo oggettivo che da quello soggettivo (sentenza del Tribunale federale 4A_608/2020 del 26 febbraio 2021 consid. 3.3.1). La parte deve, dopo il sorgere del motivo grave, disdire immediatamente il contratto, in caso contrario essa dimostra, con il suo atteggiamento, che tali motivi non le rendono insopportabile la continuazione del rapporto contrattuale (sentenza del Tribunale federale 4A_16/2016 del 26 agosto 2016 consid. 2.5.1). Per stabilire l'esistenza di motivi gravi nel caso concreto il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto e l'equità e deve prendere in considerazione tutti gli elementi del caso senza perdere di vista il principio della sicurezza del diritto e l'interesse dell'altra parte alla continuazione del contratto (sentenza del Tribunale federale 4A_608/2020 del 26 febbraio 2021 consid.”

“Wichtige Gründe dürfen bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraus- sehbar gewesen sein und auch nicht auf einem Verschulden der kündigenden Partei beruhen. Die Umstände müssen derart gravierend sein, dass sie der be- troffenen Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bzw. die Erfüllung ihrer Pflichten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nach objektiver Beur- teilung, das heisst nach Treu und Glauben, unzumutbar machen; eine rein subjek- tiv empfundene Unzumutbarkeit genügt nicht (BGer, 4A_608/2020 vom 26. Februar 2021, E. 3.3.1; BGer, 4A_54/2018 vom 11. Juli 2018, E. 3.1; Müller, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 266g OR N 17). In diesem Sinn rechtfertigen eine unerträgliche Feind- schaft der Parteien oder eine Auseinandersetzung von grosser Härte eine Been- digung des Mietverhältnisses (vgl. BGer, 4A_269/2015 vom 2. November 2015, E. 3.2.2; BGer, 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015, E. 3; BGE 113 II 31 E. 2c; ZK- Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Art. 266g OR N 49). Persönliche Unstimmigkeiten setzen namentlich dann einen Kündigungsgrund, wenn eine Mietvertragspartei die ande- - 13 - re Partei grundlos bei Dritten in Verruf bringt, indem sie beispielsweise eine Straf- anzeige erhebt oder sie in einer gemeinsamen Vereinigung anschwärzt (BGer, 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015, E. 3.2; Müller, a.a.O., Art. 266g OR N 35; BSK OR I-Weber, 7. Aufl., Art. 266g N 5). Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit ist weiter zu klären, wie viel Zeit zwischen dem Eintritt der wichtigen Gründe und der Kündi- gung verstrichen ist. Dabei ist die Kündigung grundsätzlich unmittelbar nach dem Eintritt der wichtigen Gründe auszusprechen. Allerdings ist der kündigenden Par- tei eine gewisse Zeitspanne zuzubilligen, um sowohl die wichtigen Gründe als auch die Folgen der Kündigung zu bedenken (ZK-Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Art. 266g OR N 33 und 59).”

“Die eben zitierten Sperrfristen sind nach Art. 271a Abs. 3 lit. c und lit. e OR allerdings nicht anwendbar insbesondere bei Kündigungen wegen schwerer Verletzung der Pflicht der Mieterin zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4 OR) und bei Kündigungen aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Die Beschwerdeführerin machte im kantonalen Verfahren geltend, sie könne ihre Kündigung auf Art. 257f Abs. 3 und 4 OR sowie Art. 266g OR stützen, weshalb die Sperrfristen gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d und lit. e OR ihrer Kündigung nicht entgegenstünden. Denn die Beschwerdegegnerin habe ihre Pflichten als Mieterin schwer verletzt, indem sie einerseits die Schlüssel zum Zugang der Liegenschaft ungesichert im Milchkasten des Mietobjekts deponiert habe, und von ihr andererseits ein knapp hälftiger Anteil der gemieteten Fläche tage- und halbtageweise unbewilligt zur Untermiete zu einem Preis angeboten worden sei, der bei Auslastung im Vergleich zum Zins für die Hauptmiete ein Mehrfaches an Erlös ausgemacht habe.”

“] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art. 266g al. 2 CO ne soit allouée. Elles ont soutenu que les locataires avaient refusé, pour des motifs infondés, les séances fixées pour déterminer l'aménagement futur des locaux de l'arcade, ce qui les avaient conduites à terminer les travaux d'aménagement selon des choix standards; l'appartement de remplacement n'avait pas été restitué malgré divers délais fixés au 1er décembre 2016, 21 décembre 2016 et 24 janvier 2017 et une date de déménagement le 23 janvier 2017. S'agissant du congé notifié le 13 mars 2017, il faisait suite au courrier des locataires du 6 mars 2017 qui portait des accusations inacceptables et outrageantes à l'endroit des représentants de la régie et de Q______, constitutives de justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Ces nouvelles accusations venaient s'ajouter à de précédentes accusations, injures, diffamations et menaces évoquées dans l'ordonnance pénale du Ministère public du 6 juin 2016 et dans l'appel déposé le 18 juillet 2016 à la Cour. La rupture du lien de confiance et l'impossibilité de poursuivre le bail découlait également du cumul de divers faits, tels que l'obstruction à l'avancement du chantier, le refus de la création dans l'appartement de remplacement d'une porte-fenêtre en pignon et les frais supplémentaires liés à une création ultérieure de cette porte, le refus de libérer cet appartement malgré trois sommations, la dénonciation auprès du Département à propos du changement d'affectation de ce logement par pures représailles, le retard fautif pris pour réintégrer l'arcade en refusant les demandes de rendez-vous et le refus de laisser intervenir les entreprises dans cette arcade pour procéder à la purge du chauffage et le rajout d'un siphon. ff. Le 18 décembre 2017, les parties ont été entendues.”

“Selon les circonstances (durée des mesures, perte de revenus engendrée par celles-ci, capacité du locataire à faire face, d’un point de vue financier, aux aléas causés par la crise actuelle), le rapport entre prestation et contre prestation dans le contrat de bail peut être frappé d’un déséquilibre tel, qu’exiger le paiement intégral du loyer selon les termes initialement prévus dans le bail serait « de nature à consommer la ruine » du locataire et, partant, constitutif d’un abus de droit. Les critères permettant de déterminer si un tel déséquilibre est donné sont les mêmes que ceux qui permettront d’adapter les clauses contractuelles au changement de circonstances imprévisible… » (Bohnet, p. 44). Cependant, une fermeture d’un mois environ n’est pas de nature à créer un important déséquilibre entre les parties à un contrat, ceci particulièrement pour les contrats conclus pour une longue période (5-10 ans) (Iynedjian, p. 58 s.). Il sied de préciser que la clausula rebus sic stantibus s’applique à titre subsidiaire, notamment lorsqu’il n’existe aucune disposition légale spéciale (BK-Hausheer/Aebi-Müller, 2012, art. 2 CC n. 229). Or, en matière de bail à loyer, cette théorie de l’imprévision est consacrée à l’art. 266g CO qui dispose ce qui suit : 1. « Si, pour de justes motifs, l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n’importe quel moment, en observant le délai de congé légal. 2. Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé en tenant compte de toutes les circonstances ». Toutefois, selon Bohnet, il n’est pas possible d’écarter d’office l’application de la clausula rebus sic standibus en matière de bail au motif que l’art. 266g CO s’appliquerait de manière exclusive en cas de changement de circonstances extraordinaire et imprévisible. Selon lui, la portée pratique de l’art. 266g CO, plus limitée, ne peut être comparée à celle de la clausula rebus sic standibus (Bohnet, p. 48). Il précise néanmoins que : « dans le cas des locaux commerciaux qui ne peuvent plus être exploités, au vu de l’interdiction d’ouvrir les établissements publics prévue par l’Ordonnance 2 COVID-19 du 19 mars 2020, et pour l’hypothèse où l’on devrait admettre l’application de la clausula en droit du bail, ce qui est controversé, il conviendrait de se pencher sur la volonté hypothétique des parties.”

“Ce contrat stipulait en particulier un loyer mensuel de 106'267 fr. 95 fr. HT, payable par mois d'avance, ainsi qu'un acompte provisionnel pour les charges de chauffage et de frais accessoires de 155'655 fr. par an. Elle avait connu des difficultés pour s'acquitter des loyers, qu'elle attribuait à la situation due à la pandémie. Dès le 1er mars 2021, les parties étaient convenues de retirer du bail la surface du deuxième étage et vingt-et-une places de parc, puis dès le 1er avril 2021 la surface du quatrième étage et dix-neuf places de parc, diminuant de la sorte le loyer et les charges, en définitive à 494'590 fr. HT par an, et 60'525 fr. HT par an. Le 6 avril 2022, elle avait reçu de la bailleresse un courrier de mise en demeure portant sur les loyers et frais accessoires dus du 1er octobre 2021 au 30 avril 2022, soit 88'412 fr. 10, pour la surface de 288 m2 sise au rez-de-chaussée. Le 19 octobre 2022, elle avait résilié le contrat pour le 31 mai 2023 pour justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO. Le 25 octobre 2022, elle avait formé opposition au commandement de payer, poursuite n° 3______, portant notamment sur 614'974 fr. 70 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er avril 2022, laquelle avait conduit au prononcé de mainlevée provisoire selon jugement du Tribunal de première instance du 12 décembre 2023. La FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS A______ a conclu au déboutement de B______/C______ SA des fins de ses conclusions. Elle a formé une demande reconventionnelle tendant à ce que la société précitée soit condamnée à lui verser 908'082 fr. 30 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er mars 2022 (date moyenne) sur 597'858 fr. 60 et dès le 1er février 2023 (date moyenne) sur 310'223 fr. 70 à titre de solde de loyers et avances de charges du 1er janvier 2020 au 30 avril 2023 (conclusion n° 5), à ce que soit prononcée la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 3______, ainsi que celle formée à la poursuite n° 4______ (conclusion n° 6), sous suite de frais et dépens.”

“Ce contrat stipulait en particulier un loyer mensuel de 106'267 fr. 95 fr. HT, payable par mois d'avance, ainsi qu'un acompte provisionnel pour les charges de chauffage et de frais accessoires de 155'655 fr. par an. Elle avait connu des difficultés pour s'acquitter des loyers, qu'elle attribuait à la situation due à la pandémie. Dès le 1er mars 2021, les parties étaient convenues de retirer du bail la surface du deuxième étage et vingt-et-une places de parc, puis dès le 1er avril 2021 la surface du quatrième étage et dix-neuf places de parc, diminuant de la sorte le loyer et les charges, en définitive à 494'590 fr. HT par an, et 60'525 fr. HT par an. Le 6 avril 2022, elle avait reçu de la bailleresse un courrier de mise en demeure portant sur les loyers et frais accessoires dus du 1er octobre 2021 au 30 avril 2022, soit 88'412 fr. 10, pour la surface de 288 m2 sise au rez-de-chaussée. Le 19 octobre 2022, elle avait résilié le contrat pour le 31 mai 2023 pour justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO. Le 25 octobre 2022, elle avait formé opposition au commandement de payer, poursuite n° 3______, portant notamment sur 614'974 fr. 70 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er avril 2022, laquelle avait conduit au prononcé de mainlevée provisoire selon jugement du Tribunal de première instance du 12 décembre 2023. La FONDATION DE PLACEMENTS IMMOBILIERS A______ a conclu au déboutement de B______/C______ SA des fins de ses conclusions. Elle a formé une demande reconventionnelle tendant à ce que la société précitée soit condamnée à lui verser 908'082 fr. 30 avec intérêts moratoires à 5% l'an dès le 1er mars 2022 (date moyenne) sur 597'858 fr. 60 et dès le 1er février 2023 (date moyenne) sur 310'223 fr. 70 à titre de solde de loyers et avances de charges du 1er janvier 2020 au 30 avril 2023 (conclusion n° 5), à ce que soit prononcée la mainlevée définitive de l'opposition formée au commandement de payer, poursuite n° 3______, ainsi que celle formée à la poursuite n° 4______ (conclusion n° 6), sous suite de frais et dépens.”

“Art. 266g Abs. 1 OR sieht vor, dass die Parteien ein Mietverhältnis aus wichtigen Gründen mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen können. Dieses ausserordentliche Kündigungsrecht entspricht dem allgemeinen Grundsatz, dass Dauerschuldverhältnisse aus wichtigen Gründen vorzeitig beendet werden dürfen. Als wichtige Gründe gelten Umstände, welche die Vertragserfüllung - sowohl subjektiv als auch objektiv - unzumutbar machen (vgl. Art. 266g Abs. 1 OR; Urteile 4A_54/2018 vom 11. Juli 2018 E. 3.1 und 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015 E. 3.1). Dabei gilt es zu beachten, dass die Unzumutbarkeit der Erfüllung eines Mietvertrages nur bejaht werden kann, wenn die angerufenen Umstände bei Vertragsschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kündigenden Partei zurückzuführen sind (BGE 122 III 262 E. 2a/aa S. 265 f. mit zahlreichen Hinweisen; zit. Urteil 4A_20/2015 E. 3.1). Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund im Sinne der Bestimmung vorliegt, ist gemäss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden (zit.”

“2 En l'espèce, les allégations et pièces nouvelles sont invoquées et produites par l’appelante sans retard et ne pouvaient l’être devant le Tribunal, même en faisant preuve de toute la diligence requise. Elles sont donc recevables. En revanche, la nouvelle conclusion des intimées ne repose sur aucun fait ou moyens de preuve nouveaux. Elle sera donc déclarée irrecevable. 3. L’appelante fait grief aux premiers juges d’avoir violé le droit en retenant que le motif invoqué à l’appui des congés extraordinaires contestés n’était pas constitutif de justes motifs au sens de la loi, permettant une résiliation extraordinaire. Elle se prévaut de circonstances qui ne lui sont pas imputables et du caractère intolérable du maintien des contrats. 3.1 L'art. 266g al. 1 CO prévoit que si, pour de justes motifs, l'exécution du bail à loyer devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier ce contrat à n'importe quel moment en observant le délai de congé légal. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa, JdT 1997 I 13; arrêt du Tribunal fédéral 4A_142/2012 du 17 avril 2012 consid. 3.1). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.”

“Le jugement entrepris sera donc annulé en tant qu'il constate l'inefficacité des congés du 3 février 2017, pour le 31 mars 2017, portant sur l'arcade commerciale située au rez-de-chaussée de l'immeuble sis [nos] ______, rue 1______, et, sur l'appartement de 4,5 pièces situé au 5ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, rue 1______ (ch. 1 et 2 du dispositif du jugement). La cause sera renvoyée au Tribunal pour qu'il rende une nouvelle décision dans le sens des présents considérants. S'il l'estime nécessaire, le Tribunal pourra ordonner la jonction de la présente cause et de la cause C/2______/2016 ou ordonner la suspension de la présente cause jusqu'à droit jugé dans la cause C/2______/2016 afin d'éviter d'éventuelles décisions contradictoires. 4. S'agissant du congé notifié le 13 mars 2017, les appelantes reprochent au Tribunal d'avoir violé l'art. 266g CO en retenant que les propos tenus par les intimés dans le courrier du 6 mars 2017 ne constituaient pas une atteinte exceptionnellement grave à leurs intérêts. 4.1 Conformément à l'art. 266g al. 1 CO, une partie peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal, si l'exécution du contrat lui devient intolérable pour de justes motifs. Ne peuvent constituer de justes motifs au sens de l'art. 266g al. 1 CO que des circonstances d'une gravité exceptionnelle, qui n'étaient pas connues ni prévisibles lors de la conclusion du contrat et qui ne résultent pas d'une faute de la partie qui s'en prévaut (ATF 122 III 262 consid. 2a/aa). Les circonstances invoquées doivent être si graves qu'elles rendent la poursuite du bail jusqu'à son terme objectivement insupportable; une intolérance ressentie de manière purement subjective ne suffit pas. La manière dont la situation est perçue par la partie qui donne le congé n'est toutefois pas dénuée de pertinence. Les circonstances constitutives d'un juste motif doivent rendre la continuation du bail jusqu'à son terme intolérable non seulement selon une appréciation objective, mais aussi subjectivement. Il n'y a pas de justes motifs s'il apparaît que le cocontractant s'accommode de faits objectivement graves et que ceux-ci ne lui rendent pas insupportable la poursuite de la relation contractuelle.”

“die Erfüllung ihrer Pflichten bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nach objektiver Beur- teilung, das heisst nach Treu und Glauben, unzumutbar machen; eine rein subjek- tiv empfundene Unzumutbarkeit genügt nicht (BGer, 4A_608/2020 vom 26. Februar 2021, E. 3.3.1; BGer, 4A_54/2018 vom 11. Juli 2018, E. 3.1; Müller, in: Das schweizerische Mietrecht, SVIT Kommentar, 4. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2018, Art. 266g OR N 17). In diesem Sinn rechtfertigen eine unerträgliche Feind- schaft der Parteien oder eine Auseinandersetzung von grosser Härte eine Been- digung des Mietverhältnisses (vgl. BGer, 4A_269/2015 vom 2. November 2015, E. 3.2.2; BGer, 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015, E. 3; BGE 113 II 31 E. 2c; ZK- Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Art. 266g OR N 49). Persönliche Unstimmigkeiten setzen namentlich dann einen Kündigungsgrund, wenn eine Mietvertragspartei die ande- - 13 - re Partei grundlos bei Dritten in Verruf bringt, indem sie beispielsweise eine Straf- anzeige erhebt oder sie in einer gemeinsamen Vereinigung anschwärzt (BGer, 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015, E. 3.2; Müller, a.a.O., Art. 266g OR N 35; BSK OR I-Weber, 7. Aufl., Art. 266g N 5). Bei der Prüfung der Unzumutbarkeit ist weiter zu klären, wie viel Zeit zwischen dem Eintritt der wichtigen Gründe und der Kündi- gung verstrichen ist. Dabei ist die Kündigung grundsätzlich unmittelbar nach dem Eintritt der wichtigen Gründe auszusprechen. Allerdings ist der kündigenden Par- tei eine gewisse Zeitspanne zuzubilligen, um sowohl die wichtigen Gründe als auch die Folgen der Kündigung zu bedenken (ZK-Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Art. 266g OR N 33 und 59).”

“Die Vorinstanz erwog weiter, die Berufungskläger hätten zwei Vorstands- mitglieder der Berufungsbeklagten und deren Rechtsanwalt über Wochen hinweg grundlos diverser Straftaten bezichtigt. In ihren Schreiben an die Staatsanwalt- schaft Winterthur/Unterland hätten die Berufungskläger das Bild einer besonders niederträchtigen Genossenschaft gezeichnet. Art. 866 OR verpflichte Genossen- schafter dazu, die Interessen ihrer Körperschaft in guten Treuen zu wahren. Im Genossenschaftsrecht gelte mithin eine qualifizierte Treuepflicht. Unter den gege- benen Voraussetzungen könne den Berufungsbeklagten nicht mehr zugemutet werden, das Mietverhältnis mit den Berufungsklägern weiterzuführen. Damit liege offensichtlich ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne von Art. 266g OR vor (act. 24 E. 5).”

“] ______, et à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée, et à la validité de la résiliation notifiée le 13 mars 2017 pour le 30 juin 2017 pour l'arcade commerciale, à ce qu'aucune prolongation de bail ne soit accordée et à ce qu'aucune indemnité au sens de l'art. 266g al. 2 CO ne soit allouée. Elles ont soutenu que les locataires avaient refusé, pour des motifs infondés, les séances fixées pour déterminer l'aménagement futur des locaux de l'arcade, ce qui les avaient conduites à terminer les travaux d'aménagement selon des choix standards; l'appartement de remplacement n'avait pas été restitué malgré divers délais fixés au 1er décembre 2016, 21 décembre 2016 et 24 janvier 2017 et une date de déménagement le 23 janvier 2017. S'agissant du congé notifié le 13 mars 2017, il faisait suite au courrier des locataires du 6 mars 2017 qui portait des accusations inacceptables et outrageantes à l'endroit des représentants de la régie et de Q______, constitutives de justes motifs au sens de l'art. 266g CO. Ces nouvelles accusations venaient s'ajouter à de précédentes accusations, injures, diffamations et menaces évoquées dans l'ordonnance pénale du Ministère public du 6 juin 2016 et dans l'appel déposé le 18 juillet 2016 à la Cour. La rupture du lien de confiance et l'impossibilité de poursuivre le bail découlait également du cumul de divers faits, tels que l'obstruction à l'avancement du chantier, le refus de la création dans l'appartement de remplacement d'une porte-fenêtre en pignon et les frais supplémentaires liés à une création ultérieure de cette porte, le refus de libérer cet appartement malgré trois sommations, la dénonciation auprès du Département à propos du changement d'affectation de ce logement par pures représailles, le retard fautif pris pour réintégrer l'arcade en refusant les demandes de rendez-vous et le refus de laisser intervenir les entreprises dans cette arcade pour procéder à la purge du chauffage et le rajout d'un siphon. ff. Le 18 décembre 2017, les parties ont été entendues.”

“Im von der Mieterin angerufenen BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 hatte der Mieter möglicherweise ehrverletzende Aussagen über die Liegenschaftsverwaltung gemacht, indem er behauptet hatte, diese würde «se remplir les poches» (vgl. Sachverhalt Buchstabe A). Die Vermieterschaft kündigte daraufhin das Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR. Die Vorinstanz hatte sich die Frage gestellt, ob die Kündigung nicht eher unter Art. 257f OR falle, dann aber festgestellt, dass die Voraussetzungen von Art. 257f OR nicht erfüllt seien. Aus dem Sachverhalt – so das Bundesgericht – ergebe sich nicht, dass der Mieter das Mietobjekt nicht zweckgemäss oder unsorgfältig benutze oder dass er seine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Nachbarn verletze. Da die Vermieterschaft dies nicht bestreite, müsse die Frage nicht weiter vertieft werden (BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 E. 2.3; vgl. im Weiteren BGer 4A_142/2012 vom 17. April 2012 E. 2.2). Aus dem Entscheid leitet ein Teil der Lehre ab, dass die Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber der Liegenschaftsverwaltung nicht unter Art. 257f OR fällt (Spirig, a. a. O., S. 705). Zunächst ist festzuhalten, dass sich das Bundesgericht in BGer 4A_536/2009 vom 2. Februar 2010 mit der vorliegend interessierenden Frage gar nicht auseinandersetzte. Es hielt lediglich fest, dass die Vermieterschaft nicht bestreite, dass die möglicherweise ehrverletzenden Äusserungen des Mieters über die Verwaltung nicht unter Art.”

“D, E, F, G, dai quali si evinceva: che essa lasciava di continuo i suoi due cani soli nel giardino della palazzina, i quali con fare aggressivo e abbaiando in continuazione spaventavano e disturbavano gli altri inquilini, non permettendo loro di usufruire del giardino; che essa nemmeno si degnava di raccogliere gli escrementi lasciati dai cani; che essa non rispettava i turni di utilizzo della lavanderia, lasciando moniti all’attenzione degli altri inquilini e molestandoli verbalmente; e che essa e le badanti di suo figlio posteggiavano le automobili davanti al garage, intralciando e addirittura impedendo la mobilità degli altri inquilini), sennonché i dettagli risultanti da quei documenti, in assenza di un rinvio agli stessi nell’istanza, che non era implicito e nemmeno è stato esplicitato in quel memoriale, non costituivano una valida allegazione di causa (cfr. TF 4A_161/2021 del 27 settembre 2022 consid. 3.1, 4A_237/2021 del 1° dicembre 2022 consid. 4.3), per cui tutte quelle circostanze, addotte per la prima volta solo in questa sede, risultano in realtà nuove e con ciò irricevibili (art. 317 cpv. 1 CPC). Quei presunti comportamenti problematici della convenuta, evocati perlopiù senza i necessari dettagli (non risultando in particolare quando, quante volte e con quale frequenza si sarebbero verificati prima, rispettivamente dopo la diffida, ecc.), sarebbero comunque stati insufficienti per stabilire o meno la fondatezza delle due disdette ex art. 266g CO, rispettivamente ex art. 257f cpv. 3 CO (cfr., per analogia, II CCA 31 luglio 2014 inc. n. 12.2014.90, relativa a un caso in cui il locatore aveva disdetto il contratto rimproverando al conduttore la presenza di uno o più cani nell’appartamento e nel giardino), e in ogni caso, per la loro relativa gravità, nemmeno parrebbero rientrare tra le circostanze a fronte delle quali si doveva concludere in modo evidente e inequivocabile che la continuazione del rapporto di locazione sarebbe stata “insopportabile”, rispettivamente “intollerabile”.                                     10.   In definitiva, il giudizio con cui il Pretore ha ritenuto che nel caso concreto non fossero date le condizioni per ottenere l’espulsione della convenuta nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti non può essere censurato.                                     11.   Ne discende che l’appello dell’istante dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.                                          Le spese processuali della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr.”

“Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017. En définitive, l'appel sera rejeté sur ce point et le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 5. A teneur l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 avril 2019 par A______, B______ SA et D______ contre le jugement JTBL/205/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 mars 2019 dans la cause C/4515/2017. Au fond : Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris. Renvoie la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue dans le sens des considérants. Confirme le jugement attaqué pour le surplus. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur Ivo BUETTI, président; Madame Pauline ERARD et Madame Fabienne GEISINGER-MARIETHOZ, juges; Monsieur Grégoire CHAMBAZ et Madame Laurence CRUCHON, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.”

“Aucun congé n'a été notifié suite à ces événements; les appelantes se sont donc accommodées de faits objectivement graves en laissant le bail se poursuivre jusqu'à la notification des congés, objets de la présente procédure, démontrant par cette attitude que la poursuite du bail n'était, de leur point de vue à cette époque, pas intolérable. Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017. En définitive, l'appel sera rejeté sur ce point et le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 5. A teneur l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 avril 2019 par A______, B______ SA et D______ contre le jugement JTBL/205/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 mars 2019 dans la cause C/4515/2017. Au fond : Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris.”

“Aucun congé n'a été notifié suite à ces événements; les appelantes se sont donc accommodées de faits objectivement graves en laissant le bail se poursuivre jusqu'à la notification des congés, objets de la présente procédure, démontrant par cette attitude que la poursuite du bail n'était, de leur point de vue à cette époque, pas intolérable. Comme retenu ci-dessus, le contenu du courrier du 6 mars 2017, survenu près de huit mois plus tard, n'est pas d'une gravité suffisante pour justifier à lui seul un congé fondé sur l'art. 266g CO. Même cumulés aux événements de 2015 et de l'été 2016, il n'apparaît pas que ce courrier du 6 mars 2017 - dont la gravité des propos est difficilement décelable et sans aucun rapport avec ceux tenus en 2015 et 2016 - permette aux appelantes de considérer que la poursuite du bail était devenue intolérable pour elles. Enfin, l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_162/2014 n'est d'aucun secours aux appelantes, puisqu'il traite d'un cas de sous-location abusive; les faits ne sont donc ni identiques, ni transposables à la présente espèce. De plus, au titre des violations contractuelles constantes susceptibles de fonder un congé sur l'art. 266g CO selon cet arrêt, il est fait référence à un loyer payé systématiquement en retard, point qui est sans rapport avec la présente cause. Quoi qu'il en soit, le courrier du 6 mars 2017, comme déjà développé, n'atteint pas le degré de gravité suffisant pour fonder le congé immédiat visé à l'art. 266g CO. C'est donc à bon droit que le Tribunal a déclaré inefficace le congé notifié le 13 mars 2017. En définitive, l'appel sera rejeté sur ce point et le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera confirmé. 5. A teneur l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers. * * * * *     PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 12 avril 2019 par A______, B______ SA et D______ contre le jugement JTBL/205/2019 rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 mars 2019 dans la cause C/4515/2017. Au fond : Annule les chiffres 1 et 2 du dispositif du jugement entrepris.”

“Wie oben dargelegt, verwickelten die Berufungskläger ihre Genossen- schaftsverwaltung in haltlose Strafverfahren (act. 3/11–13). Dadurch verletzten sie die ihnen obliegende Pflicht zur Kooperation und Rücksichtnahme schwer. Der Berufungsbeklagten kann unter diesen Umständen die weitere Mitgliedschaft der Berufungskläger in der Genossenschaft nicht zugemutet werden. Mit ihrem rechtsmissbräuchlichen Verhalten setzten die Berufungskläger auch einen genos- senschaftsrechtlichen Ausschlussgrund im Sinn von Art. 35 Abs. 1 und Abs. 2 lit. c der Genossenschaftsstatuten in Verbindung mit Art. 266g Abs. 1 OR. Damit sind sowohl in tatsächlicher wie auch in rechtlicher Hinsicht die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO erfüllt.”

“zum Be- griff des Institutsmissbrauchs BGer, 2C_117/2017 vom 13. Februar 2018, E. 3.2.1; HGer AG, HOR.2019.1 vom 16. Dezember 2019, E. 5.4; OGer ZH, LB100078 vom 1. Oktober 2011, E. 4d/cc; BSK ZGB I-Honsell, 6. Aufl., Art. 2 N 54 ff.). Ein solcher Institutsmissbrauch liegt hier vor: Die Berufungskläger ver- folgten mit ihren Strafanzeigen und Strafanträgen keine schützenswerten Interes- sen. Strafanzeigen sind kein geeigneter Weg, um die Behebung der geltend ge- machten mietrechtlichen Mängel zu erreichen. Trotzdem verwickelten die Beru- fungskläger E._____, F._____ und Y1._____ in mehrere Strafverfahren. Dieses Vorgehen deutet darauf hin, dass es ihnen nicht in erster Linie darum geht, die geltend gemachten Probleme zu lösen und die Mietvertragsbeziehung konstruktiv fortzusetzen, sondern sie den Konflikt mit ihrer Vermieterschaft suchen. Wer sei- ne Vermieterin mit drei haltlosen Strafanzeigen eindeckt, handelt offenkundig rechtsmissbräuchlich und setzt durch sein krasses Fehlverhalten einen wichtigen Kündigungsgrund im Sinn von Art. 266g Abs. 1 OR (BGer, 4A_20/2015 vom 13. Juli 2015, E. 3).”