Art. 266d

“Das Mietrecht unterscheidet zwischen der Miete von unbeweglichen Sa- chen und Fahrnisbauten (Art. 266b OR), Wohnungen (Art. 266c OR), Geschäfts- räumen (Art. 266d OR), möblierten Zimmern und Einstellplätzen (Art. 266e OR) sowie beweglichen Sachen (Art. 266f OR). Dabei gelten die Kündigungsschutz- - 10 - bestimmungen von Art. 271–273c OR einzig für Wohn- und Geschäftsräume. Entsprechend ist zu prüfen, ob der Lagerplatz mit dem darauf errichteten Lager- haus als gewöhnliche unbewegliche Sache (ohne Kündigungsschutz) oder als Geschäftsraum (mit Kündigungsschutz) zu qualifizieren ist.”

“Le droit d'option en matire de bail confre le droit conditionnel, pour l'une des parties de mettre en vigueur ou de prolonger un contrat portant cession de l'usage d'une chose contre rŽmunŽration (Knoepfler, Pourparlers prŽcontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matire de bail, 10me sŽminaire sur le droit du bail, Neuch‰tel, 1998, p. 8).           Il convient de distinguer le droit d'option d'une autre clause, que l'on pourrait qualifier d'option improprement dite, qui ne crŽe ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait prŽcisŽment dŽterminŽ, mais oblige simplement les parties au contrat ˆ nŽgocier les conditions de la poursuite dans leurs rapports contractuels. Si les parties ne parviennent ˆ se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut dŽcider unilatŽralement de prolonger le contrat (Knoepfler, op. cit., p. 8).           L'option doit tre exercŽe dans le dŽlai fixŽ par la clause. Si aucun dŽlai n'a ŽtŽ prŽvu, elle doit l'tre en respectant le prŽavis lŽgal de rŽsiliation avant la date d'ŽchŽance du bail de durŽe dŽterminŽe - soit trois mois pour un bail d'habitation (art. 266c CO) et six mois pour un bail de locaux commerciaux (art. 266d CO) -, le jour o Žchoit le bail congŽable, ou encore aussit™t la survenance de la condition ˆ laquelle est subordonnŽe l'option. La dŽclaration doit parvenir dans la sphre d'influence du bailleur au plus tard le dernier jour du dŽlai. Si la clause est exercŽe tardivement, elle ne dŽploie aucun effet. Il en va de mme si la partie dŽclare renoncer, dans le dŽlai, ˆ exercer son droit d'option (Dietschy, Le droit d'option dans les baux ˆ loyer d'habitation ou de locaux commerciaux, in PJA 2012, p. 1240). 4.3 En l'espce, il appara”t que la volontŽ commune des parties Žtait d'tre liŽes contractuellement pour une durŽe relativement longue, soit une durŽe minimale de douze ans. Comme l'ont retenu les premiers juges, cette pŽriode devait permettre ˆ l'appelant d'amortir les investissements rŽalisŽs par lui. Selon l'appelant, l'intimŽe n'Žtait cependant pas en droit de rŽsilier unilatŽralement le contrat de bail pour son premier terme, compte tenu du droit d'option prŽvu ˆ l'article 4. L'article 4 du contrat de bail prŽvoyait en effet que le locataire pouvait rŽsilier le bail au plus t™t le 31 aožt 2018, moyennant l'observation d'un dŽlai de rŽsiliation de six mois.”

“Secondo l’art. 257f cpv. 3 CO, nel caso di locazione di locali d’abitazione o commerciali e qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore poiché nonostante una sua diffida scritta, il conduttore persiste nel violare l’obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. Il quesito di sapere se il mantenimento del contratto è diventato intollerabile si determina in base alle circostanze concrete del caso antecedenti la disdetta straordinaria e rientra nel potere di apprezzamento del giudice (art. 4 CC; STF 4A_468/2020 del 9 febbraio 2021 consid. 4.1.2; IICCA del 15 novembre 2021, inc. 12.2021.79 consid. 4.1). Giusta l’art. 266g cpv. 1 CO invece ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano intollerabile l’adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine l______ di preavviso (per locali commerciali: 6 mesi, cfr. art. 266d CO) per una scadenza qualsiasi. Un annullamento del contratto per vizio di volontà deve invece seguire le regole stabilite agli art. 23 seg. CO, che qui non verranno esaminate, non essendo un simile vizio mai stato invocato dalla parte locatrice.   9.         AO 1 Dagli atti emerge inoltre che la locatrice aveva sottoscritto il contratto e consegnato i locali ai conduttori (con conseguente avvio del rapporto di locazione) malgrado la garanzia non fosse ancora stata versata e che anche in seguito non ne aveva sollecitato il versamento sicché, sulla base di un esame sommario, la valida stipulazione del contratto appare verosimile.   10.      Per quanto riguarda il tema dell’adempimento o del mancato adempimento del contratto di locazione, AP2 non contesta la descrizione dei fatti così come esposta dagli istanti cautelari. Ella in particolare, come già accennato, non ha preteso di essersi adoperata onde ottenere l’incasso della cauzione, in particolare costituendo un conto apposito o trasmettendo un sollecito alla controparte, prima del suo scritto del 6 marzo 2023 (ciò che poteva indurre quest’ultima a ritenere che la questione non fosse per lei di primaria importanza), né tantomeno ha proposto argomentazioni che lascino supporre che un sollecito sarebbe stato vano.”

“Nel caso in esame, la conduttrice ha rescisso il contratto il 26 apri­le 2023 per il 31 maggio 2023, ossia con un preavviso di un solo mese, sicché non ha rispettato i sei mesi di preavviso previsti per i locali commerciali (art. 266d CO) anche in caso di disdetta straordinaria per motivi gravi (art. 266g CO). Già per questo motivo la disdetta non può essere considerata valida alla data notificata dal­l’escussa. La conseguenza del mancato rispetto del termine lega­le (art. 266d CO) è quella di riportare la disdetta per la successiva scadenza legale (art. 266a cpv. 2 CO per analogia; Lachat/Boh­net in: Commentaire romand, Code des obligations I/1, 3ª ed. 2021, n. 9 ad art. 266b-266f CO; Wessner, op. cit., n. 35 art. 266g). Ne segue che perlomeno la pigione di giugno 2023 rimaneva dovuta.                                          Ad ogni modo l’escussa non ha allegato né reso verosimile, come le spettava (art. 82 cpv. 2 LEF), l’esistenza di un grave motivo di disdetta. Il fatto che la locatrice abbia, a suo dire, consegnato la chiave del suo studio senza suo consenso a un collaboratore del­l’immobiliare incaricata di venderlo non pare in sé, a prima vista, un motivo che rendesse intollerabile la continuazione del contratto ai sensi dell’art. 266g CO e in ogni caso dai messaggi WhatsApp agli atti si evince solo ch’ella ha dato più volte il suo consenso alle visite dello studio, anche in sua assenza, purché fosse presente un rappresentante della locatrice.”

“Le droit d'option en matire de bail confre le droit conditionnel, pour l'une des parties de mettre en vigueur ou de prolonger un contrat portant cession de l'usage d'une chose contre rŽmunŽration (Knoepfler, Pourparlers prŽcontractuels, promesse de conclure et droit d'option en matire de bail, 10me sŽminaire sur le droit du bail, Neuch‰tel, 1998, p. 8).           Il convient de distinguer le droit d'option d'une autre clause, que l'on pourrait qualifier d'option improprement dite, qui ne crŽe ni ne prolonge un contrat dont le contenu serait prŽcisŽment dŽterminŽ, mais oblige simplement les parties au contrat ˆ nŽgocier les conditions de la poursuite dans leurs rapports contractuels. Si les parties ne parviennent ˆ se mettre d'accord, aucune d'elles ne peut dŽcider unilatŽralement de prolonger le contrat (Knoepfler, op. cit., p. 8).           L'option doit tre exercŽe dans le dŽlai fixŽ par la clause. Si aucun dŽlai n'a ŽtŽ prŽvu, elle doit l'tre en respectant le prŽavis lŽgal de rŽsiliation avant la date d'ŽchŽance du bail de durŽe dŽterminŽe - soit trois mois pour un bail d'habitation (art. 266c CO) et six mois pour un bail de locaux commerciaux (art. 266d CO) -, le jour o Žchoit le bail congŽable, ou encore aussit™t la survenance de la condition ˆ laquelle est subordonnŽe l'option. La dŽclaration doit parvenir dans la sphre d'influence du bailleur au plus tard le dernier jour du dŽlai. Si la clause est exercŽe tardivement, elle ne dŽploie aucun effet. Il en va de mme si la partie dŽclare renoncer, dans le dŽlai, ˆ exercer son droit d'option (Dietschy, Le droit d'option dans les baux ˆ loyer d'habitation ou de locaux commerciaux, in PJA 2012, p. 1240). 4.3 En l'espce, il appara”t que la volontŽ commune des parties Žtait d'tre liŽes contractuellement pour une durŽe relativement longue, soit une durŽe minimale de douze ans. Comme l'ont retenu les premiers juges, cette pŽriode devait permettre ˆ l'appelant d'amortir les investissements rŽalisŽs par lui. Selon l'appelant, l'intimŽe n'Žtait cependant pas en droit de rŽsilier unilatŽralement le contrat de bail pour son premier terme, compte tenu du droit d'option prŽvu ˆ l'article 4. L'article 4 du contrat de bail prŽvoyait en effet que le locataire pouvait rŽsilier le bail au plus t™t le 31 aožt 2018, moyennant l'observation d'un dŽlai de rŽsiliation de six mois.”

“Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). 3.1.3 En vertu de l’art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme a été convenu. Lorsque le bail porte sur un local commercial, le délai de congé est de six mois (art. 266d CO). Il s’agit d’un préavis relativement impératif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 5.2 et les réf. cit.). Dès lors, les parties peuvent valablement convenir de préavis et d’échéances différents pour le bailleur et pour le locataire pour autant qu’elles respectent le minimum fixé par l’art. 266d CO (ATF 114 II 339 consid. 2b = JT 1989 I 174). Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Cette disposition s'applique pour le cas où celui qui donne congé s'est trompé sur le délai ou le terme de congé. Dans ce cas de figure, le congé mal donné produit ses effets au prochain terme possible. Cette règle tend exclusivement à corriger une erreur de date, et non pas une résiliation viciée dans ses conditions de fond (ATF 135 III 44 consid. 3.3). 3.1.4 Le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO). 3.1.5 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). A cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2).”

“Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). 3.1.3 En vertu de l’art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme a été convenu. Lorsque le bail porte sur un local commercial, le délai de congé est de six mois (art. 266d CO). Il s’agit d’un préavis relativement impératif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 5.2 et les réf. cit.). Dès lors, les parties peuvent valablement convenir de préavis et d’échéances différents pour le bailleur et pour le locataire pour autant qu’elles respectent le minimum fixé par l’art. 266d CO (ATF 114 II 339 consid. 2b = JT 1989 I 174). Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Cette disposition s'applique pour le cas où celui qui donne congé s'est trompé sur le délai ou le terme de congé. Dans ce cas de figure, le congé mal donné produit ses effets au prochain terme possible. Cette règle tend exclusivement à corriger une erreur de date, et non pas une résiliation viciée dans ses conditions de fond (ATF 135 III 44 consid. 3.3). 3.1.4 Le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO). 3.1.5 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art. 8 CC). Le Tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). A cette fin, il prend en considération tous les éléments concrets du cas particulier (ATF 132 III 109 consid. 2).”

“Alla luce di una tale argomentazione difensiva, che a ben vedere risultava priva di consistenza e dunque non era costitutiva di un’obiezione motivata e stringente, bene ha fatto il Pretore, fondandosi implicitamente sulla giurisprudenza secondo cui non ci si allontana dal senso letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è alcuna ragione seria per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà (cfr. TF 4A_348/2015 del 15 settembre 2016 consid. 3.3), a fondarsi sul tenore letterale dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi (cfr. Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO; Permann/Schraner, Kommentar zum Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto.                                                                                   In questa sede la convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non esisteva un uso locale in materia (cfr.”

“Alla luce di una tale argomentazione difensiva, che a ben vedere risultava priva di consistenza e dunque non era costitutiva di un’obiezione motivata e stringente, bene ha fatto il Pretore, fondandosi implicitamente sulla giurisprudenza secondo cui non ci si allontana dal senso letterale del testo adottato dagli interessati se non vi è alcuna ragione seria per ritenere che esso non corrisponda alla loro volontà (cfr. TF 4A_348/2015 del 15 settembre 2016 consid. 3.3), a fondarsi sul tenore letterale dell’accordo e con ciò a concludere che nel caso di specie il contratto prevedeva in definitiva una durata massima al 30 giugno 2022 ma, prima di quella data, poteva essere disdetto in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi (cfr. Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, 5ª ed., n. 40 ad art. 255 CO; SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4ª ed., n. 9 ad art. 255 CO; Permann/Schraner, Kommentar zum Mietrecht, n. 6 ad art. 255 CO), com’era poi avvenuto.                                                                                   In questa sede la convenuta ha aggiunto che la seconda parte della clausola, ossia il fatto che l’accordo era disdicibile in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi, sarebbe nulla siccome in contrasto con la norma di diritto relativamente imperativo di cui all’art. 266d CO, che, per la locazione di locali commerciali, prevedeva un termine di preavviso di almeno 6 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Il rilievo, mai evocato in precedenza, non è pertinente. A parte il fatto che l’ente concretamente locato nemmeno è un locale commerciale ma semmai un immobile o una costruzione mobiliare ai sensi dell’art. 266b CO, per i quali è dunque previsto un termine di preavviso di almeno 3 mesi per la scadenza determinata dall’uso locale o, in mancanza di un tale uso, per la fine di un trimestre di locazione, si osserva che il fatto che la clausola pattuita tra le parti non sia rispettosa di quelle disposizioni non comporta la sua nullità, ma unicamente che la disdetta produce i suoi effetti per la scadenza legale successiva (art. 266a cpv. 2 CO). Per il resto, la convenuta non ha preteso, né spiegato, se e per quale ragione nel caso concreto, visto che nel Locarnese non esisteva un uso locale in materia (cfr.”

“Da bei Vertrags- schluss noch unklar war, auf welchen Termin hin die Berufungsbeklagte das Miet- objekt für sich beanspruchen werde, räumte sie dem Berufungskläger 2 die «Mög- lichkeit» ein, das Mietobjekt «vorübergehend» weiter zu nutzen. Eine Möglichkeit ist nach dem allgemeinen Sprachverständnis eine Gelegenheit und keine Pflicht oder Obliegenheit, wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid annahm. Be- stand aber keine Pflicht oder Obliegenheit zur Weiterführung des Restaurants, kann der Anzeige der Übernahme für den Fall einer Weiterführung von vornherein keine konstitutive Bedeutung für die Pauschalentschädigung zukommen. Betrach- tet man Ziff. 3 als Ganzes, so lässt sich daraus vielmehr schliessen, dass die Par- teien höchstens mit einer kurzzeitigen Weiternutzung des Mietobjekts durch den Berufungskläger 2 rechneten. Dies zeigt sich zum einen daran, dass sie lediglich die Auflösung der Weiternutzungsvereinbarung durch die Berufungsbeklagte re- gelten (und dabei die gesetzliche Kündigungsfrist für die Miete von Geschäftsräu- men unterschritten [vgl. Art. 266d OR]), und zum anderen daran, dass sie für eine allfällige weitere Nutzung des Mietobjekts ab 1. Januar 2015 einen deutlich tiefe- ren als den bisherigen Nettomietzins vereinbarten (Fr. 5'000. statt Fr. 8'676. [vgl. act. 3/3 Ziff. 1]). Auch Ziff. 3 bestätigt somit, dass die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht daran dachten, dass das Bauprojekt noch während Jahren nicht realisiert werden könnte (vgl. E. 7.1. hiervor). Sie bietet jedoch keine Grundlage für die Annahme einer Suspensivbedingung.”

“Da bei Vertrags- schluss noch unklar war, auf welchen Termin hin die Berufungsbeklagte das Miet- objekt für sich beanspruchen werde, räumte sie dem Berufungskläger 2 die «Mög- lichkeit» ein, das Mietobjekt «vorübergehend» weiter zu nutzen. Eine Möglichkeit ist nach dem allgemeinen Sprachverständnis eine Gelegenheit und keine Pflicht oder Obliegenheit, wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid annahm. Be- stand aber keine Pflicht oder Obliegenheit zur Weiterführung des Restaurants, kann der Anzeige der Übernahme für den Fall einer Weiterführung von vornherein keine konstitutive Bedeutung für die Pauschalentschädigung zukommen. Betrach- tet man Ziff. 3 als Ganzes, so lässt sich daraus vielmehr schliessen, dass die Par- teien höchstens mit einer kurzzeitigen Weiternutzung des Mietobjekts durch den Berufungskläger 2 rechneten. Dies zeigt sich zum einen daran, dass sie lediglich die Auflösung der Weiternutzungsvereinbarung durch die Berufungsbeklagte re- gelten (und dabei die gesetzliche Kündigungsfrist für die Miete von Geschäftsräu- men unterschritten [vgl. Art. 266d OR]), und zum anderen daran, dass sie für eine allfällige weitere Nutzung des Mietobjekts ab 1. Januar 2015 einen deutlich tiefe- ren als den bisherigen Nettomietzins vereinbarten (Fr. 5'000. statt Fr. 8'676. [vgl. act. 3/3 Ziff. 1]). Auch Ziff. 3 bestätigt somit, dass die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht daran dachten, dass das Bauprojekt noch während Jahren nicht realisiert werden könnte (vgl. E. 7.1. hiervor). Sie bietet jedoch keine Grundlage für die Annahme einer Suspensivbedingung.”

“La théorie de la réception absolue implique que le point de départ du délai correspond au moment où la manifestation de volonté, soit la résiliation du bail, est parvenue dans la sphère d'influence du destinataire, de telle sorte qu'en organisant normalement ses affaires, celui-ci est à même d'en prendre connaissance. Lorsque la manifestation de volonté est communiquée par pli recommandé, si l'agent postal n'a pas pu le remettre effectivement au destinataire et qu'il laisse un avis de retrait dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d'en prendre connaissance au bureau de la poste selon l'avis de retrait. Il s'agit soit du jour même où l'avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l'on peut attendre du destinataire qu'il le retire aussitôt, sinon, en règle générale, le lendemain de ce jour (ATF 143 III 15 consid. 4.1; 137 III 208 consid. 3.1.2). 3.1.3 En vertu de l’art. 266a al. 1 CO, lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme a été convenu. Lorsque le bail porte sur un local commercial, le délai de congé est de six mois (art. 266d CO). Il s’agit d’un préavis relativement impératif (arrêt du Tribunal fédéral 4A_364/2010 du 30 septembre 2010 consid. 5.2 et les réf. cit.). Dès lors, les parties peuvent valablement convenir de préavis et d’échéances différents pour le bailleur et pour le locataire pour autant qu’elles respectent le minimum fixé par l’art. 266d CO (ATF 114 II 339 consid. 2b = JT 1989 I 174). Lorsque le délai ou le terme de congé n’est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent (art. 266a al. 2 CO). Cette disposition s'applique pour le cas où celui qui donne congé s'est trompé sur le délai ou le terme de congé. Dans ce cas de figure, le congé mal donné produit ses effets au prochain terme possible. Cette règle tend exclusivement à corriger une erreur de date, et non pas une résiliation viciée dans ses conditions de fond (ATF 135 III 44 consid. 3.3). 3.1.4 Le locataire est tenu de restituer la chose au bailleur à la fin du bail (art. 267 al. 1 CO). 3.1.5 Chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit (art.”

“Ora pare poco verosimile che nonostante una società trasferisca la propria sede in un altro Cantone continui comunque a pagare la pigione per degli spazi asseritamente non più utilizzati. Appare pertanto chiaro lo stretto legame tra la contribuente e la __________, società che sarebbe “subentrata” al contratto di affitto di __________.                                         L’analisi del contratto di locazione stipulato tra __________” ha permesso di estrapolare la seguente indicazione nelle osservazioni: “Il presente contratto sostituisce e annulla il contratto precedente stipulato a nome __________ del 21.12.2009”. In merito alla durata del contratto emerge che la locazione ha preso avvio il 1°.4.2016 per una durata indeterminata, disdicibile con un preavviso di 3 mesi, e con prima scadenza il 29.9.2016 (e meglio appena 6 mesi dopo). Già il solo fatto che la disdetta non è stata stabilita in 6 mesi, trattandosi di un locale commerciale (come previsto dall’art. 266d CO, norma relativamente imperativa per entrambe le parti al contratto di locazione, cfr. sentenza TF 4A_364/2010 del 30.9.2010 consid. 2 e 5.2.) lascia qualche perplessità circa l’effettiva esistenza di un “nuovo contratto”. In effetti la connessione tra __________ SA ed __________ (della quale __________ è socio e gerente sin dalla sua costituzione) emerge pure dal fatto che quest’ultima società, sin dalla sua costituzione ha sempre avuto il suo recapito in via __________, allo stesso indirizzo della contribuente. Di conseguenza il cambio di intestatario del contratto, vista la convivenza delle due società, per le quali inoltre la contribuente ha corrisposto sempre il canone di locazione (anche dopo essersi trasferita), non ha alcuna rilevanza per comprovare l’effettivo cambiamento di sede della contribuente nel Canton __________ (cfr. anche allegato E alle osservazioni UTPG, e meglio la targa dell’Ufficio in via __________, riportante entrambi i nominativi di __________).                                            2.”