Art. 260

“L'appelant avait exposé à l'occasion de l'assemblée générale extraordinaire du 21 avril 2016 du GROUPE 1______ que l'accord n'était pas tout à fait satisfaisant, mais qu'il était préférable de l'accepter et d'éviter de se défendre individuellement. L'art. 8 de la convention signée le 26 août 2016 (entre autres par l'appelant) prévoyait que les locataires se satisferaient de cette indemnité, pour autant que les travaux interviennent dans le respect des règles de précaution et du planning. En conclusion, la réelle et commune intention des parties de déroger au système légal en matière de rénovation et modification de la chose louée, d'une part, et en matière de défauts apparaissant en cours de bail, d'autre part, est établie. Il est également établi que les appelants étaient correctement informés, lors de la signature de la convention litigieuse, de l'étendue des travaux, des désagréments et de la moins-value. La convention est donc valable. 3.2.2 Cela étant, la renonciation des locataires ne pouvait pas concerner ce qui dépassait l'ampleur des travaux envisagés. Pour les travaux éventuellement non compris dans l'accord, les locataires conservaient leurs droits découlant de l'art. 260 al. 2 CO. Ainsi, c'est à bon droit que le Tribunal a examiné si certains travaux n'avaient pas fait l'objet de la convention litigieuse. Si tel est le cas, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n'y a pas lieu d'annuler intégralement la convention, mais d'accorder aux locataires les droits relatifs aux défauts non envisagés dans la transaction, droits qui renaissent pour le dépassement. Le grief des locataires, qui reprochent au Tribunal d'avoir procédé à un "saucissonnage" des éléments de la convention, n'est donc pas fondé. Les éléments dépassant ce qui était initialement envisagé étaient la pose d'un échafaudage au sol (et non suspendu), la réalisation d'un mur antisismique à l'intérieur de l'immeuble (et non à l'extérieur) et la réduction de la surface d'habitation. Dans la mesure où l'intimée n'a pas formé appel, il est superflu d'examiner la question, soulevée par celle-ci, de savoir si le locataire (pour mémoire architecte de profession) et le conseil du GROUPE 1______ (pour mémoire avocat spécialisé en droit du bail) pouvaient et devaient savoir que la pose d'un échafaudage suspendu était adaptée pour les travaux relatifs à la surélévation, mais non pas pour le remplacement des façades en vue de les rendre conformes aux normes MINERGIE.”

“L'appelant avait exposé à l'occasion de l'assemblée générale extraordinaire du 21 avril 2016 du GROUPE 1______ que l'accord n'était pas tout à fait satisfaisant, mais qu'il était préférable de l'accepter et d'éviter de se défendre individuellement. L'art. 8 de la convention signée le 26 août 2016 (entre autres par l'appelant) prévoyait que les locataires se satisferaient de cette indemnité, pour autant que les travaux interviennent dans le respect des règles de précaution et du planning. En conclusion, la réelle et commune intention des parties de déroger au système légal en matière de rénovation et modification de la chose louée, d'une part, et en matière de défauts apparaissant en cours de bail, d'autre part, est établie. Il est également établi que les appelants étaient correctement informés, lors de la signature de la convention litigieuse, de l'étendue des travaux, des désagréments et de la moins-value. La convention est donc valable. 3.2.2 Cela étant, la renonciation des locataires ne pouvait pas concerner ce qui dépassait l'ampleur des travaux envisagés. Pour les travaux éventuellement non compris dans l'accord, les locataires conservaient leurs droits découlant de l'art. 260 al. 2 CO. Ainsi, c'est à bon droit que le Tribunal a examiné si certains travaux n'avaient pas fait l'objet de la convention litigieuse. Si tel est le cas, contrairement à ce que soutiennent les appelants, il n'y a pas lieu d'annuler intégralement la convention, mais d'accorder aux locataires les droits relatifs aux défauts non envisagés dans la transaction, droits qui renaissent pour le dépassement. Le grief des locataires, qui reprochent au Tribunal d'avoir procédé à un "saucissonnage" des éléments de la convention, n'est donc pas fondé. Les éléments dépassant ce qui était initialement envisagé étaient la pose d'un échafaudage au sol (et non suspendu), la réalisation d'un mur antisismique à l'intérieur de l'immeuble (et non à l'extérieur) et la réduction de la surface d'habitation. Dans la mesure où l'intimée n'a pas formé appel, il est superflu d'examiner la question, soulevée par celle-ci, de savoir si le locataire (pour mémoire architecte de profession) et le conseil du GROUPE 1______ (pour mémoire avocat spécialisé en droit du bail) pouvaient et devaient savoir que la pose d'un échafaudage suspendu était adaptée pour les travaux relatifs à la surélévation, mais non pas pour le remplacement des façades en vue de les rendre conformes aux normes MINERGIE.”

“Le projet de rénovation de l'immeuble en cause de l'intimée consiste en la rénovation et la transformation de bureaux et commerces, l'assainissement, la rénovation énergétique complète du bâtiment, le remplacement des installations techniques, la mise aux normes énergétique et la labélisation Minergie, la remise à neuf complète des façades – les façades (partie vitrée et ossature métallique) de l'entresol devant être remplacées. Les vitrines du rez-de-chaussée ont été quant à elles changées, à une date qui ne résulte pas de la procédure. Il s'agit dès lors de travaux mixtes, soit tant des travaux d'entretien que des travaux de rénovation. Il convient ainsi d'examiner si les conditions des art. 257h al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de déterminer, sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être raisonnablement imposés au locataire. A raison, l'appelante se plaint de ce que le Tribunal a considéré que seuls les travaux envisagés dans ses locaux étaient pertinents. Il résulte en effet de la doctrine, et du texte de l'art. 260 al. 1 CO, que l'examen du caractère raisonnable doit s'apprécier en prenant en compte l'ensemble des travaux projetés, tant dans les parties communes de l'immeuble que dans les locaux loués. L'appelante soutient que les travaux ne pourraient pas raisonnablement lui être imposés, motifs pris de ce que l'intimée ne l'aurait pas informée du projet de rénovation de l'immeuble, de ce que qu'elle n'aurait pas pris en considération ses intérêts, dans l'exécution des travaux, ni pris des mesures lui permettant de "survivre à ces travaux". Les informations fournies par l'intimée quant au planning des travaux et les nuisances en résultant étaient insuffisantes. L'intimée conteste cette argumentation, exposant notamment avoir pris d'importantes mesures afin de limiter l'impact des travaux sur l'activité de l'appelante et les nuisances résultant du chantier. Il n'est pas contesté qu'il s'agisse de travaux d'envergure, devant durer environ 18 mois, impliquant notamment la présence d'échafaudages, de palissades, de matériel, travaux engendrant des nuisances.”

“Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh- ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260 Abs. 2 OR). Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um- strittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, wonach das Mietverhältnis bei der Vornahme von Erneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, im Be- sonderen auch nicht durch den Mieter. HIGI/WILDISEN erwähnen denn auch als Bei- spiel für ein treuwidriges Verhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung aus- spricht nur mit dem Zweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zuge- ständnisse zu erzwingen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260 OR N 54). Bereits in ZMP 2016 Nr. 7 wurde das Erfordernis der fehlenden Kündigung vor dem Hintergrund eines erstreckten Mietverhältnisses ausführlich diskutiert. Mittlerweile scheint der überwiegende Teil der Lehre anzuerkennen, dass ein erstrecktes Mietverhältnis nicht als gekündigtes im Sinne von Art. 260 OR anzusehen ist, weshalb während der Erstreckungsdauer zumutbare Erneuerungen und Änderungen durchgeführt werden dürfen (MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 965; SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 260-260a OR N 37 f.; vgl. auch CR CO I-LACHAT, 3. Aufl., Art. 260 N 5). Für die Zumutbarkeit massgebend ist, welche Belastungen mit den Arbeiten zeit- lich und sachlich einhergehen, welche Möglichkeiten der Mieter hat, jenen auszu- weichen und wie lange er nach Vollendung der Arbeiten mutmasslich noch in den Genuss der Vorteile gelangt. Dafür sind die Umstände des Einzelfalls von Bedeu- tung und es ist eine Abwägung der Interessen des Mieters und Vermieters vorzu- nehmen (vgl. auch MPra-WYTTENBACH, a.a.O., S. 324 ff.). Kann der Mieter die Sa- che nach einer umfassenden Erneuerung oder Änderung noch eine längere Zeit nutzen und so in den Genuss der Vorteile gelangen, so kann eine ausgesprochene Kündigung die Zulässigkeit der Arbeiten nicht hindern – sofern sie dem Mieter - 20 - denn im Lichte der weiteren Kriterien zugemutet werden können.”

“Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh- ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260 Abs. 2 OR). Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um- strittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, wonach das Mietverhältnis bei der Vornahme von Erneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, im Be- sonderen auch nicht durch den Mieter. HIGI/WILDISEN erwähnen denn auch als Bei- spiel für ein treuwidriges Verhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung aus- spricht nur mit dem Zweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zuge- ständnisse zu erzwingen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260 OR N 54). Bereits in ZMP 2016 Nr. 7 wurde das Erfordernis der fehlenden Kündigung vor dem Hintergrund eines erstreckten Mietverhältnisses ausführlich diskutiert. Mittlerweile scheint der überwiegende Teil der Lehre anzuerkennen, dass ein erstrecktes Mietverhältnis nicht als gekündigtes im Sinne von Art. 260 OR anzusehen ist, weshalb während der Erstreckungsdauer zumutbare Erneuerungen und Änderungen durchgeführt werden dürfen (MPra-BRÄNDLI, a.a.O., S. 965; SVIT-Komm.-BÄTTIG, a.a.O., Art. 260-260a OR N 37 f.; vgl. auch CR CO I-LACHAT, 3. Aufl., Art. 260 N 5). Für die Zumutbarkeit massgebend ist, welche Belastungen mit den Arbeiten zeit- lich und sachlich einhergehen, welche Möglichkeiten der Mieter hat, jenen auszu- weichen und wie lange er nach Vollendung der Arbeiten mutmasslich noch in den Genuss der Vorteile gelangt. Dafür sind die Umstände des Einzelfalls von Bedeu- tung und es ist eine Abwägung der Interessen des Mieters und Vermieters vorzu- nehmen (vgl. auch MPra-WYTTENBACH, a.”

“Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“Dans de tels cas, la protection juridique provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au vu de l'état de fait rendu vraisemblable (ATF cité, consid. 3.2; Hohl, op. cit., nos 1844 ss; Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 18 ad art. 261 CPC; Trezzini, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 2011, p. 1159 s.). 4.2.4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h al. 3 CO). Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était dépourvu.”

“2 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). C’est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que celui-ci réduit l’usage de la chose louée (art. 8 CC). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur ; analyse de l'art. 260 CO, Thèse, Lausanne, 1998). L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle ; arrêt du Tribunal fédéral 4A.222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2; ATF 130 III 504 cons. 4.1 p. 507). 4.1.3 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5% à 10% sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux ; ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (ACJC/550/2015 du 11 mai 2015 consid.”

“2 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). C’est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que celui-ci réduit l’usage de la chose louée (art. 8 CC). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (Rizzolio, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur ; analyse de l'art. 260 CO, Thèse, Lausanne, 1998). L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2; ATF 130 III 504 cons. 4.1 p. 507), de sorte que la réduction de loyer est due même si le locataire ne fait pas effectivement usage des locaux (Lachat/Rubli, op. cit., p. 311, note 70 et références citées; ACJC/726/2008 du 16 juin 2008). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4) - une appréciation en équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n.”

“Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 266ss). Dès qu'il est informé de l'existence d'un défaut, le bailleur doit y remédier de sa propre initiative et dans un délai raisonnable, la durée de ce délai dépendant des circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3.; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 308). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur, analyse de l'art. 260 CO, Thèse, 1998). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Le comportement contradictoire forme une des catégories d'actes susceptibles de constituer un abus de droit. Commet ainsi un abus de droit la personne qui, par son comportement initial, inspire à autrui une confiance digne de protection qui est ensuite trahie par des comportements ultérieurs (arrêt du Tribunal fédéral 4A_320/2018 du 13 décembre 2018 consid. 4.2.1; ATF 143 III 666 consid. 4.2). Une faute de l'auteur des actes contradictoires n'est pas nécessaire; il suffit que par son comportement interprété normativement, il ait suscité une confiance légitime qui est ensuite déçue (arrêt du Tribunal fédéral 4A_320/2018 op. cit. consid. 4.2.1; HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, in Berner Kommentar, 2012, nos 269 et 271 ad art. 2 CC). Est notamment digne de protection la confiance de celui qui, sur la base de l'attitude initiale de son partenaire, a pris des dispositions qui se révèlent ensuite désavantageuses en raison du revirement d'attitude (ATF 125 III 257 consid.”

“ZMP 2023 Nr. 11 Art. 1 und 18 OR; Art. 257h OR; Art. 260 OR; Art. 259a OR; Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 259g OR; Art. 270a OR; Art. 272c Abs. 2 OR; Art. 241 Abs. 2 ZPO. Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinba- rung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterle- gung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Be- rechnungsgrundlagen während einer Erstreckung. Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1). Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausfüh- ren zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhält- nisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert.”

“257h OR oder Erneuerungs- und Ände- rungsarbeiten nach Art. 260 OR hingegen als unzumutbar im Sinne der jeweiligen Bestimmung, bedeutet dies grundsätzlich notwendigerweise auch eine unzumut- bare, sprich erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs und damit einen schweren Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR, gegenüber welcher dem Mieter alle Mängelrechte offenstehen (BGer 4C.331/2006 vom 9. Oktober 2007 E. 4.1; ZK-HIGI/ WILDISEN, Art. 260 OR N 53; MPra-WYTTENBACH, a.a.O., - 19 - S. 288 f.; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 47 [die von «travaux raisonnablement imposables» spricht]). Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh- ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260 Abs. 2 OR). Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um- strittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, wonach das Mietverhältnis bei der Vornahme von Erneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, im Be- sonderen auch nicht durch den Mieter. HIGI/WILDISEN erwähnen denn auch als Bei- spiel für ein treuwidriges Verhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung aus- spricht nur mit dem Zweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zuge- ständnisse zu erzwingen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260 OR N 54). Bereits in ZMP 2016 Nr. 7 wurde das Erfordernis der fehlenden Kündigung vor dem Hintergrund eines erstreckten Mietverhältnisses ausführlich diskutiert. Mittlerweile scheint der überwiegende Teil der Lehre anzuerkennen, dass ein erstrecktes Mietverhältnis nicht als gekündigtes im Sinne von Art. 260 OR anzusehen ist, weshalb während der Erstreckungsdauer zumutbare Erneuerungen und Änderungen durchgeführt werden dürfen (MPra-BRÄNDLI, a.”

“257h CO), à leur utilité pour le locataire, à la durée du bail couru et restant à courir, au respect des normes de droit public (lois cantonales sur les rénovations), à l’impact probable des travaux sur les loyers (art. 269a [b] CO et art. 14 OBLF), aux impératifs de rationalisation, etc. Plus généralement, on pèse les intérêts en présence: celui du bailleur à pouvoir améliorer la substance de la chose; celui du locataire à un usage paisible et sans trouble de la chose et au maintien des conditions initiales du contrat (TF, MP 2003 185, consid. 3.2; Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 4 ad art. 260 CO; Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ème ed. 2019, n. 27-43 ad art. 260 CO; Bättig, SVIT-Kommentar, n. 24-26 ad art. 260-260a CO). Les travaux de rénovation peuvent concerner tant les parties communes du bâtiment que l'objet remis à bail (Carron, op. cit., p.77). Si l'usage des locaux n'est pas impossible, la question des nuisances doit normalement se résoudre par la voie d'une réduction de loyer ou des dommages-intérêts, comme le prévoit l'art. 260 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.2). 4.3 Dans le présent cas, le Tribunal n'a pas écarté les pièces complémentaires produites par l'appelante les 22 et 25 septembre 2023. Il a d'ailleurs traité dans sa décision des nuisances engendrées par les travaux. Le droit d'être entendue de l'appelante n'a dès lors pas été violé. Autre est la question de savoir si les premiers juges ont procédé à une appréciation erronée des preuves, point qui sera développé ci-après, en considérant que les travaux dans leur ensemble affecteraient peu les locaux loués par l'appelante et que les travaux devant se dérouler à l'intérieur de ceux-ci auraient lieu pendant une courte durée. Le projet de rénovation de l'immeuble en cause de l'intimée consiste en la rénovation et la transformation de bureaux et commerces, l'assainissement, la rénovation énergétique complète du bâtiment, le remplacement des installations techniques, la mise aux normes énergétique et la labélisation Minergie, la remise à neuf complète des façades – les façades (partie vitrée et ossature métallique) de l'entresol devant être remplacées.”

“, nos 1844 ss; Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 18 ad art. 261 CPC; Trezzini, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 2011, p. 1159 s.). 4.2.4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h al. 3 CO). Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était dépourvu. L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie différemment, selon qu'il s'agit de réparations ou de rénovations. Le locataire est en règle générale tenu de souffrir les réparations nécessaires (art.”

“Les parties peuvent également convenir que, provisoirement, des locaux de remplacements soient mis à la disposition du locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., n. 6.3 p. 361; arrêt de la Cour d'appel civile du canton de Vaud du 12 juillet 2019, XZ15.048692-190106, 404, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2019 du 8 avril 2020). Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de préciser que les droits du locataire renaissent si l’ampleur des travaux effectifs excède celle des travaux annoncés ayant fondé la transaction des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 précité consid. 2.1) et que les droits du locataire renaissent pour le dépassement (par exemple: huit mois de travaux au lieu des six annoncés). L’art. 256 al. 2 let. b CO n’est violé que si le locataire n’a pas été en mesure de prendre une décision en toute connaissance de cause (Note de C. AUBERT sur l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2019 du 8 avril 2020, in Droit du bail No 32/2020, p. 22). La renonciation du locataire ne s'étend pas au-delà de ce qui a été convenu; pour les travaux non compris dans l'accord, le locataire conserve ses droits découlant de l'art. 260 al. 2 CO (CARRON, Bail et travaux de construction: aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17ème Séminaire sur le droit du bail, 2012, 45-113, p. 96, n. 177). En présence des faits générateurs présentés par le locataire (notamment l'existence d'un défaut et la connaissance du défaut par le bailleur), le bailleur peut démontrer l'inexistence du droit du locataire en invoquant et démontrant l'existence d'une convention spéciale de renonciation. Le fardeau de la preuve pour l'existence d'une telle convention spéciale, c'est-à-dire pour l'existence d'une réelle et commune intention des parties sur ce point, incombe au bailleur (BOHNET/JEANNIN, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit du bail, 2016, 1-76, pp. 43 à 47, notamment n. 98). Il appartient au locataire de démontrer qu'il n'aurait pas été suffisamment informé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2019 précité consid. 5.2). 3.1.2 La transaction extrajudiciaire est un contrat synallagmatique et onéreux au moyen duquel les parties mettent fin, par des concessions réciproques, à une incertitude subjective ou objective touchant les faits, leur qualification juridique, l'existence, le contenu ou l'étendue d'un rapport de droit (ATF 130 III 49 consid.”

“Les parties peuvent également convenir que, provisoirement, des locaux de remplacements soient mis à la disposition du locataire (LACHAT/RUBLI, op. cit., n. 6.3 p. 361; arrêt de la Cour d'appel civile du canton de Vaud du 12 juillet 2019, XZ15.048692-190106, 404, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2019 du 8 avril 2020). Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de préciser que les droits du locataire renaissent si l’ampleur des travaux effectifs excède celle des travaux annoncés ayant fondé la transaction des parties (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 précité consid. 2.1) et que les droits du locataire renaissent pour le dépassement (par exemple: huit mois de travaux au lieu des six annoncés). L’art. 256 al. 2 let. b CO n’est violé que si le locataire n’a pas été en mesure de prendre une décision en toute connaissance de cause (Note de C. AUBERT sur l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2019 du 8 avril 2020, in Droit du bail No 32/2020, p. 22). La renonciation du locataire ne s'étend pas au-delà de ce qui a été convenu; pour les travaux non compris dans l'accord, le locataire conserve ses droits découlant de l'art. 260 al. 2 CO (CARRON, Bail et travaux de construction: aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17ème Séminaire sur le droit du bail, 2012, 45-113, p. 96, n. 177). En présence des faits générateurs présentés par le locataire (notamment l'existence d'un défaut et la connaissance du défaut par le bailleur), le bailleur peut démontrer l'inexistence du droit du locataire en invoquant et démontrant l'existence d'une convention spéciale de renonciation. Le fardeau de la preuve pour l'existence d'une telle convention spéciale, c'est-à-dire pour l'existence d'une réelle et commune intention des parties sur ce point, incombe au bailleur (BOHNET/JEANNIN, Le fardeau de la preuve en droit du bail, in 19ème Séminaire sur le droit du bail, 2016, 1-76, pp. 43 à 47, notamment n. 98). Il appartient au locataire de démontrer qu'il n'aurait pas été suffisamment informé (arrêt du Tribunal fédéral 4A_456/2019 précité consid. 5.2). 3.1.2 La transaction extrajudiciaire est un contrat synallagmatique et onéreux au moyen duquel les parties mettent fin, par des concessions réciproques, à une incertitude subjective ou objective touchant les faits, leur qualification juridique, l'existence, le contenu ou l'étendue d'un rapport de droit (ATF 130 III 49 consid.”

“En relation avec la troisième condition, le législateur a estimé qu'il n'était pas équitable que le locataire doive subir les désagréments des travaux si le bail a été résilié, ce qui implique qu'il quitte les lieux prochainement et, selon toute vraisemblance, ne puisse profiter du résultat des travaux (Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 11). Le locataire doit faire preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en contrepartie des égards du bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se mesure en prenant comme référence un locataire raisonnable et correct (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p. 292). Les réparations nécessaires que le locataire est tenu de supporter doivent être distinguées des travaux qui améliorent la chose louée. Très souvent toutefois, les travaux présentent un caractère mixte lorsqu'ils relèvent à la fois de l'entretien et de l'amélioration de la chose louée (par exemple, le bailleur procède à la réfection des façades et en profite pour poser une couche d'isolation extérieure). Ces travaux doivent ainsi être appréciés non seulement à l'aune de l'art. 257h al. 1 CO (réparations) mais aussi de l'art. 260 al. 1 CO (rénovation). Dès lors, le locataire n'est tenu de souffrir de tels travaux «mixtes» que lorsque les conditions des art. 257h al. 1 et 260 al. 1 CO sont réunies cumulativement. Il s'agit de déterminer, sous l'angle de la vraisemblance, si lesdits travaux peuvent ou ne peuvent pas être raisonnablement imposés au locataire (Aubert, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, n. 8 ad art. 257h CO et les références citées). Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposés ou que son bail a été résilié (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 173). Pour décider si les travaux peuvent raisonnablement être imposés (sind zumutbar) au locataire, on procède à une appréciation objective, de cas en cas, eu égard notamment à l’importance des travaux, à la part d’entretien qu’ils comportent (ad art.”

“Im Übrigen bilde das Miet- verhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung einseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793 f.). ZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen Vertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Ge- genstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR, soweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was zutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Est- richraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten ein- geführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjek- tes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unab- hängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumut- barkeit i.S.v. Art. 260 OR zu prüfen. Bei anderen Schmälerungen der Rechtsstel- lung des Mieters wie z.B. der Herabsetzung einer festen dreijährigen Mietdauer auf ein Jahr oder einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit werde es nicht möglich sein, sie nach den Kriterien des zulässigen Mietzinses zu beurteilen. Hier - 39 - werde grundsätzlich davon auszugehen sein, dass die Änderung, falls sie nicht gegen zwingendes Recht verstosse, zulässig sei, soweit dem nicht Art. 2 oder 27 f. ZGB Schranken setzten. Wegen der Vielzahl der zwingenden Bestimmungen im Mietrecht sei es möglich, dass durch nachträgliche Vertragsänderungen entste- hende Gesetzesverstösse auf dem Weg über die Anfechtung im Sinne von Art. 270b OR einer richterlichen Beurteilung unterzogen würden, obwohl genau genommen nicht Fälle der Anfechtbarkeit, sondern infolge Verstosses gegen zwin- gendes Recht solche der Nichtigkeit vorliegen würden (ZIHLMANN, Das Mietrecht,”

“Im Übrigen bilde das Miet- verhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung einseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793 f.). ZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen Vertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Ge- genstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR, soweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was zutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Est- richraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten ein- geführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjek- tes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unab- hängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumut- barkeit i.S.v. Art. 260 OR zu prüfen. Bei anderen Schmälerungen der Rechtsstel- lung des Mieters wie z.B. der Herabsetzung einer festen dreijährigen Mietdauer auf ein Jahr oder einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit werde es nicht möglich sein, sie nach den Kriterien des zulässigen Mietzinses zu beurteilen. Hier - 23 - werde grundsätzlich davon auszugehen sein, dass die Änderung, falls sie nicht gegen zwingendes Recht verstosse, zulässig sei, soweit dem nicht Art. 2 oder 27 f. ZGB Schranken setzten. Wegen der Vielzahl der zwingenden Bestimmungen im Mietrecht sei es möglich, dass durch nachträgliche Vertragsänderungen entste- hende Gesetzesverstösse auf dem Weg über die Anfechtung im Sinne von Art. 270b OR einer richterlichen Beurteilung unterzogen würden, obwohl genau genommen nicht Fälle der Anfechtbarkeit, sondern infolge Verstosses gegen zwin- gendes Recht solche der Nichtigkeit vorliegen würden (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 142 f.”

“Im Übrigen bilde das Miet- verhältnis ein unveränderliches Ganzes, welches nicht durch eine Teilkündigung einseitig modifiziert werden könne (BLUMER, Schweizerisches Privatrecht, Bd. VII/3, Gebrauchsüberlassungsverträge (Miete/Pacht), Basel 2012, S. 240, Rz. 793 f.). ZIHLMANN weist auf die rudimentäre gesetzliche Regelung der anderen einseitigen Vertragsänderung hin, welche nur die Formular- und Begründungspflicht zum Ge- genstand habe. Materielles Beurteilungskriterium seien die Art. 269 und 269a OR, soweit die Vertragsänderung wirtschaftlich wie eine Mietzinserhöhung wirke, was zutreffe für den Fall, dass der Mieter einen Nebenraum wie einen Keller- oder Est- richraum oder eine Mansarde abzugeben habe oder dass neue Nebenkosten ein- geführt werden sollten. Im Falle eines Eingriffs in die Benützbarkeit des Mietobjek- tes in Form einer Verkleinerung oder einer Benützungsbeschränkung sei unab- hängig von der Frage der Angemessenheit des Mietzinses auch jene der Zumut- barkeit i.S.v. Art. 260 OR zu prüfen. Bei anderen Schmälerungen der Rechtsstel- lung des Mieters wie z.B. der Herabsetzung einer festen dreijährigen Mietdauer auf ein Jahr oder einer Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit werde es nicht möglich sein, sie nach den Kriterien des zulässigen Mietzinses zu beurteilen. Hier - 23 - werde grundsätzlich davon auszugehen sein, dass die Änderung, falls sie nicht gegen zwingendes Recht verstosse, zulässig sei, soweit dem nicht Art. 2 oder 27 f. ZGB Schranken setzten. Wegen der Vielzahl der zwingenden Bestimmungen im Mietrecht sei es möglich, dass durch nachträgliche Vertragsänderungen entste- hende Gesetzesverstösse auf dem Weg über die Anfechtung im Sinne von Art. 270b OR einer richterlichen Beurteilung unterzogen würden, obwohl genau genommen nicht Fälle der Anfechtbarkeit, sondern infolge Verstosses gegen zwin- gendes Recht solche der Nichtigkeit vorliegen würden (ZIHLMANN, Das Mietrecht, 2. A., Zürich 1995, S. 142 f.”

“Mangels Berechtigung des Beschwerdeführers, dem Beschwerdegegner 1 im konkreten Fall den Zutritt zur Liegenschaft zu verweigern (Duldungspflicht), kann seitens des Letzteren kein tatbestandsmässiges Verhalten im Sinne von Art. 186 StGB vorliegen. Ein strafbares Verhalten des Beschwerdegegners 1 in Bezug auf die Vorwürfe betreffend den 14. April 2023 (Betreten der Liegenschaft C._____ ... in D._____) fällt demnach ausser Betracht. Die Staatsanwaltschaft hat die Strafun- tersuchung gegen den Beschwerdegegner 1 demnach zu Recht eingestellt. 4.6.Anzumerken ist, dass die Staatsanwaltschaft ihre Begründung nicht auf Art. 257h OR, sondern auf Art. 260 OR stützt. Diese Bestimmung betrifft Erneue- rungen und Änderungen an der Mietsache und ist vorliegend soweit ersichtlich nicht einschlägig, da vorliegend (soweit aktenkundig) Instandsetzungs- und Instandhal- tungsarbeiten durchzuführen waren (vgl. Urk. 3/6 betreffend Fenster; Urk. 3/9 ["Mängelbehebung"]; Urk. 16/3 F/A 1 ["Sicherheitsmassnahmen"], "[Unterhaltsar- beiten]"; Urk. 16/4/4; Urk. 16/4/5). Da die Zumutbarkeit der baulichen Arbeiten an sich vorliegend gar nicht streitig ist und die Rechtsfolge in beiden Fällen (Art. 257h und Art. 260 OR) dieselbe ist, nämlich die Duldungspflicht des Mieters, ist die Ab- grenzung in casu nicht entscheidend. 5.Bei dieser Sach- und Rechtslage durfte die Staatsanwaltschaft das Strafver- fahren einstellen. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen. III. 1.Ausgangsgemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Be- schwerdeführer aufzuerlegen (Art. 428 Abs. 1 StPO). Die Gerichtsgebühr ist unter Berücksichtigung von Bedeutung, Aufwand und Schwierigkeit des Falles auf Fr. 1'200.– festzusetzen (§ 17 Abs. 1 i. V. m. § 2 Abs. 1 lit. b–d GebV OG) und von der geleisteten Prozesskaution zu beziehen. Im Restbetrag (Fr. 600.–) ist die Kau- - 9 - tion dem Beschwerdeführer – vorbehältlich des staatlichen Verrechnungsrechts – zurückzuerstatten. 2.Aufgrund seines Unterliegens ist dem Beschwerdeführer für das Beschwer- deverfahren keine Entschädigung zuzusprechen (Art. 436 Abs. 1 i. V. m. Art. 433 Abs. 1 StPO). Der Beschwerdegegner 1 hat zur Beschwerde nicht Stellung genom- men.”

“Septem- ber 2022 in Kraft, gemäss welchem bei der Ersetzung von Wärmeerzeugungen in bestehenden Bauten ausschliesslich erneuerbare Energien eingesetzt werden müssen. Davon sind namentlich auch Öl- und Gasheizungen betroffen (vgl. etwa Medienmitteilung des Kantons Zürich vom 30. September 2021, abrufbar unter https://www.zh.ch/de/news-uebersicht/medienmitteilungen/2021/09/geaendertes- energiegesetz-fuer-mehr-klimaschutz.html, besucht am 21. September 2023). Demnach bestand ein grosses Interesse daran, die Sanierung möglichst früh vor- zunehmen, da sonst das Risiko bestanden hätte, dass die Vermieter ohne Hei- zungsmöglichkeit dagestanden wären, wobei es als gerichtsnotorisch angesehen werden kann, dass dafür ausreichend Zeit eingeplant werden muss, da es bei ei- nem solchen Vorhaben zu Verzögerungen kommen kann. Unter solchen Umständen muss von notwendigem Unterhalt im Sinne von Art. 257h Abs. 1 OR gesprochen werden. Auch wenn nur ein Fall von Erneue- rungsarbeiten vorläge, bestand nach Art. 260 OR eine Pflicht der Kläger zur Dul- dung der Arbeiten. Da ihnen das Hausrecht am Mietobjekt zustand, war es ihnen zwar möglich, die Arbeiten mit einem Zutrittsverbot zu stoppen. Darin lag aber eine klare Vertragsverletzung ihrerseits. Dass die Beklagten ihr Recht, die geplanten Arbeiten auszuführen, nicht gerichtlich durchsetzten, ändert daran nichts. Soweit die Kläger durch ihr vertragswidriges Verhalten für die entstandenen Beeinträchti- gungen verantwortlich sind, können sie sich nicht auf Minderungs- oder Schaden- ersatzansprüche berufen. Solche kommen mithin nur für den Zeitraum infrage, welchen die plangemässe Durchführung der Bauarbeiten in Anspruch genommen hätte. Gleiches gilt für die Aufwendungen der Kläger in Zusammenhang mit den von ihnen veranlassten Aufräumarbeiten, denn mit ihrem Zutrittsverbot haben sie - 23 - verhindert, dass die Beklagten diese Arbeiten ausführen konnten. Einen Schaden im Rechtssinne machen sie ohnehin nicht geltend, denn wenn sie die Arbeiten selbst ausführten (wie es nach dem Gesagten ihre Pflicht war), hatten sie auch keine Vermögenseinbusse (dazu näher hinten Ziff.”

“L'obligation de tolérance du locataire exige la réunion de trois conditions. Il doit s'agir de travaux d'entretien nécessaires. Le point de vue du locataire n'est à ce titre pas pertinent; le caractère nécessaire s'apprécie objectivement à l'aune de l'art. 256 al. 1 CO. Contrairement à l'ancien droit, l'urgence de l'intervention n'est pas non plus déterminante. Ensuite, le bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire. Le délai suffisant dépend de l'ampleur et de la durée des travaux; l'annonce doit être faite le plus tôt possible. Enfin, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire lors de l'accomplissement des travaux. Il doit minimiser leur durée, respecter le but de la location (habitation, bail commercial) lorsqu'il détermine les heures de travaux, éviter au maximum les nuisances, etc. (Carron, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17ème séminaire sur le droit du bail, Bâle 2012, p. 65, ch. 59 à 63). Pour pouvoir effectuer des travaux sur la chose louée conformément à l'art. 260 CO, le bailleur doit établir l'existence de trois conditions : premièrement, il doit s'agir de travaux de rénovation ou de modification effectués pendant le bail; deuxièmement, ces travaux doivent pouvoir être raisonnablement imposés au locataire; troisièmement, ces travaux doivent avoir lieu en l'absence de résiliation du bail (Carron, op. cit., p. 97, ch. 179). En relation avec la troisième condition, le législateur a estimé qu'il n'était pas équitable que le locataire doive subir les désagréments des travaux si le bail a été résilié, ce qui implique qu'il quitte les lieux prochainement et, selon toute vraisemblance, ne puisse profiter du résultat des travaux (Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers, in 12ème séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 11). Le locataire doit faire preuve d'une certaine tolérance face aux travaux, en contrepartie des égards du bailleur lors de leur exécution; le degré de tolérance se mesure en prenant comme référence un locataire raisonnable et correct (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne 2011, p.”

“Es genügt bereits, dass der Vermieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen unter- nimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 und 4A_481/2018 vom 16. Juli 2019 E. 3). Wer die Minderung des Mietzinses verlangt, hat darzutun, welche Mängel während welcher Dauer und in welchem Ausmass die Nutzung des Mietobjekts beeinträch- tigt haben. Die Beweislast für das Bestehen eines Mangels und den sachlich und zeitlich geltend gemachten Umfang einer Minderung trägt mit anderen Worten der Mieter (BGer 4C.11/2006 vom 1. Mai 2006 E. 3.1 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259d OR N 20). 3.2 Eine Beschränkung der Mängelrechte des Mieters ergibt sich aus der Befug- nis des Vermieters zur Erhaltung der Sache und zu Erneuerungen und Änderun- gen nach Art. 257h und 260 OR, denn nach Abs. 3 bzw. 2 der jeweiligen Bestim- mung beschränken sich die Mängelrechte bei zumutbaren Arbeiten auf Mietzins- minderung und Schadenersatz. Erweisen sich die Auswirkungen von Arbeiten zur Erhaltung der Sache im Sinne von Art. 257h OR oder Erneuerungs- und Ände- rungsarbeiten nach Art. 260 OR hingegen als unzumutbar im Sinne der jeweiligen Bestimmung, bedeutet dies grundsätzlich notwendigerweise auch eine unzumut- bare, sprich erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs und damit einen schweren Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR, gegenüber welcher dem Mieter alle Mängelrechte offenstehen (BGer 4C.331/2006 vom 9. Oktober 2007 E. 4.1; ZK-HIGI/ WILDISEN, Art. 260 OR N 53; MPra-WYTTENBACH, a.a.O., - 19 - S. 288 f.; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 47 [die von «travaux raisonnablement imposables» spricht]). Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh- ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260 Abs. 2 OR). Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um- strittene Kriterium von Art.”

“Die Beweislast für das Bestehen eines Mangels und den sachlich und zeitlich geltend gemachten Umfang einer Minderung trägt mit anderen Worten der Mieter (BGer 4C.11/2006 vom 1. Mai 2006 E. 3.1 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 259d OR N 20). 3.2 Eine Beschränkung der Mängelrechte des Mieters ergibt sich aus der Befug- nis des Vermieters zur Erhaltung der Sache und zu Erneuerungen und Änderun- gen nach Art. 257h und 260 OR, denn nach Abs. 3 bzw. 2 der jeweiligen Bestim- mung beschränken sich die Mängelrechte bei zumutbaren Arbeiten auf Mietzins- minderung und Schadenersatz. Erweisen sich die Auswirkungen von Arbeiten zur Erhaltung der Sache im Sinne von Art. 257h OR oder Erneuerungs- und Ände- rungsarbeiten nach Art. 260 OR hingegen als unzumutbar im Sinne der jeweiligen Bestimmung, bedeutet dies grundsätzlich notwendigerweise auch eine unzumut- bare, sprich erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs und damit einen schweren Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR, gegenüber welcher dem Mieter alle Mängelrechte offenstehen (BGer 4C.331/2006 vom 9. Oktober 2007 E. 4.1; ZK-HIGI/ WILDISEN, Art. 260 OR N 53; MPra-WYTTENBACH, a.a.O., - 19 - S. 288 f.; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 47 [die von «travaux raisonnablement imposables» spricht]). Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh- ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260 Abs. 2 OR). Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um- strittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, wonach das Mietverhältnis bei der Vornahme von Erneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, im Be- sonderen auch nicht durch den Mieter. HIGI/WILDISEN erwähnen denn auch als Bei- spiel für ein treuwidriges Verhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung aus- spricht nur mit dem Zweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zuge- ständnisse zu erzwingen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art.”

“259d OR N 20). 3.2 Eine Beschränkung der Mängelrechte des Mieters ergibt sich aus der Befug- nis des Vermieters zur Erhaltung der Sache und zu Erneuerungen und Änderun- gen nach Art. 257h und 260 OR, denn nach Abs. 3 bzw. 2 der jeweiligen Bestim- mung beschränken sich die Mängelrechte bei zumutbaren Arbeiten auf Mietzins- minderung und Schadenersatz. Erweisen sich die Auswirkungen von Arbeiten zur Erhaltung der Sache im Sinne von Art. 257h OR oder Erneuerungs- und Ände- rungsarbeiten nach Art. 260 OR hingegen als unzumutbar im Sinne der jeweiligen Bestimmung, bedeutet dies grundsätzlich notwendigerweise auch eine unzumut- bare, sprich erhebliche Beeinträchtigung des vertragsgemässen Gebrauchs und damit einen schweren Mangel im Sinne von Art. 259b lit. a OR, gegenüber welcher dem Mieter alle Mängelrechte offenstehen (BGer 4C.331/2006 vom 9. Oktober 2007 E. 4.1; ZK-HIGI/ WILDISEN, Art. 260 OR N 53; MPra-WYTTENBACH, a.a.O., - 19 - S. 288 f.; CPra Bail-AUBERT, Art. 260 OR N 47 [die von «travaux raisonnablement imposables» spricht]). Dies gilt nicht nur für Arbeiten, die nach Intensität und Dauer zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Sache füh- ren, sondern auch für solche, die dem Mieter nicht gehörig angekündigt worden sind oder bei denen die tatsächlichen Beschränkungen in unzumutbarer Weise über das angekündigte Bauprogramm hinausgehen (Art. 257h Abs. 3 und Art. 260 Abs. 2 OR). Kritisch kann das auch zwischen den Parteien des vorliegenden Verfahrens um- strittene Kriterium von Art. 260 Abs. 1 OR sein, wonach das Mietverhältnis bei der Vornahme von Erneuerungen und Änderungen nicht gekündigt sein darf, im Be- sonderen auch nicht durch den Mieter. HIGI/WILDISEN erwähnen denn auch als Bei- spiel für ein treuwidriges Verhalten den Fall, dass der Mieter eine Kündigung aus- spricht nur mit dem Zweck, die vom Vermieter lange im Voraus angekündigten Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten zu verhindern und so (sachfremde) Zuge- ständnisse zu erzwingen (ZK-HIGI/WILDISEN, Art.”

“Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposés ou que son bail a été résilié (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 173). Pour décider si les travaux peuvent raisonnablement être imposés (sind zumutbar) au locataire, on procède à une appréciation objective, de cas en cas, eu égard notamment à l’importance des travaux, à la part d’entretien qu’ils comportent (ad art. 257h al. 1 CO) (Aubert, op. cit., n. 8 ad art. 257h CO), à leur utilité pour le locataire, à la durée du bail couru et restant à courir, au respect des normes de droit public (lois cantonales sur les rénovations), à l’impact probable des travaux sur les loyers (art. 269a [b] CO et art. 14 OBLF), aux impératifs de rationalisation, etc. Plus généralement, on pèse les intérêts en présence: celui du bailleur à pouvoir améliorer la substance de la chose; celui du locataire à un usage paisible et sans trouble de la chose et au maintien des conditions initiales du contrat (TF, MP 2003 185, consid. 3.2; Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 4 ad art. 260 CO; Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ème ed. 2019, n. 27-43 ad art. 260 CO; Bättig, SVIT-Kommentar, n. 24-26 ad art. 260-260a CO). Les travaux de rénovation peuvent concerner tant les parties communes du bâtiment que l'objet remis à bail (Carron, op. cit., p.77). Si l'usage des locaux n'est pas impossible, la question des nuisances doit normalement se résoudre par la voie d'une réduction de loyer ou des dommages-intérêts, comme le prévoit l'art. 260 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.2). 4.3 Dans le présent cas, le Tribunal n'a pas écarté les pièces complémentaires produites par l'appelante les 22 et 25 septembre 2023. Il a d'ailleurs traité dans sa décision des nuisances engendrées par les travaux. Le droit d'être entendue de l'appelante n'a dès lors pas été violé. Autre est la question de savoir si les premiers juges ont procédé à une appréciation erronée des preuves, point qui sera développé ci-après, en considérant que les travaux dans leur ensemble affecteraient peu les locaux loués par l'appelante et que les travaux devant se dérouler à l'intérieur de ceux-ci auraient lieu pendant une courte durée.”

“Le locataire qui, sur mesures provisionnelles, demande au tribunal d'interdire à son bailleur d'exécuter des rénovations dans son logement doit rendre vraisemblable que les travaux ne peuvent pas raisonnablement lui être imposés ou que son bail a été résilié (Lachat, Procédure civile en matière de baux et loyers, Lausanne 2011, p. 173). Pour décider si les travaux peuvent raisonnablement être imposés (sind zumutbar) au locataire, on procède à une appréciation objective, de cas en cas, eu égard notamment à l’importance des travaux, à la part d’entretien qu’ils comportent (ad art. 257h al. 1 CO) (Aubert, op. cit., n. 8 ad art. 257h CO), à leur utilité pour le locataire, à la durée du bail couru et restant à courir, au respect des normes de droit public (lois cantonales sur les rénovations), à l’impact probable des travaux sur les loyers (art. 269a [b] CO et art. 14 OBLF), aux impératifs de rationalisation, etc. Plus généralement, on pèse les intérêts en présence: celui du bailleur à pouvoir améliorer la substance de la chose; celui du locataire à un usage paisible et sans trouble de la chose et au maintien des conditions initiales du contrat (TF, MP 2003 185, consid. 3.2; Lachat/Bohnet, Commentaire Romand, Code des obligations I, n. 4 ad art. 260 CO; Higi/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5ème ed. 2019, n. 27-43 ad art. 260 CO; Bättig, SVIT-Kommentar, n. 24-26 ad art. 260-260a CO). Les travaux de rénovation peuvent concerner tant les parties communes du bâtiment que l'objet remis à bail (Carron, op. cit., p.77). Si l'usage des locaux n'est pas impossible, la question des nuisances doit normalement se résoudre par la voie d'une réduction de loyer ou des dommages-intérêts, comme le prévoit l'art. 260 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_163/2007 du 8 août 2007 consid. 4.2.2). 4.3 Dans le présent cas, le Tribunal n'a pas écarté les pièces complémentaires produites par l'appelante les 22 et 25 septembre 2023. Il a d'ailleurs traité dans sa décision des nuisances engendrées par les travaux. Le droit d'être entendue de l'appelante n'a dès lors pas été violé. Autre est la question de savoir si les premiers juges ont procédé à une appréciation erronée des preuves, point qui sera développé ci-après, en considérant que les travaux dans leur ensemble affecteraient peu les locaux loués par l'appelante et que les travaux devant se dérouler à l'intérieur de ceux-ci auraient lieu pendant une courte durée.”

“Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“3 OR namentlich die Einfüh- rung neuer Nebenkosten und die Verminderung bisheriger Leistungen, die sich wie eine Mietzinserhöhung auswirkten und daher analog zu diesen überprüft wer- den könnten. Ansonsten sei unklar, welche Änderungen materiell zulässig seien. - 30 - Mittlerweile zu recht aufgegeben worden sei die im SVIT-Kommentar in der 1. Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 explizit ent- schieden habe (als es um die Frage ging, ob der Vermieter auch den Vertrag über die Hauptsache kündigen kann, wenn der Mieter nur mit dem Mietzins für eine im Sinne von Art. 253a Abs. 2 OR mitvermietete Sache in Zahlungsrückstand gerät). Da Art. 269d Abs. 3 OR an die Stelle des ordentlichen und unteilbaren Kündi- gungsrechts trete, dürfe eine Änderung nach inzwischen einhelliger Lehre nicht zu einer unzulässigen Teilkündigung führen. Könne der Vermieter auf die Nutzung eines wesentlichen Teils der Sache nicht verzichten, habe er das ganze Mietver- hältnis zu kündigen unter Wahrung des Kündigungsschutzes des Mieters (a.”

“Auf- lage und bei LACHAT/STOLL (Mietrecht für die Praxis) in der 3. Auflage unmittelbar nach der Schaffung des geltenden Mietrechts 1990 noch übereinstimmend vertre- tene Auffassung, jegliche Leistungsverminderung sei auf dem Wege von Art. 269d Abs. 3 OR voraussetzungslos möglich und nur die Angemessenheit des Mietzin- ses nach der Änderung sei gerichtlich überprüfbar. HIGI werde oft insoweit miss- verstanden, als auch er nicht einfach jede Anpassung für möglich halte, sondern seit je her die Auffassung vertreten habe, die Bestimmung sei restriktiv auszulegen und erlaube insbesondere keine Vertragsänderungen, die im Ergebnis auf eine Teilkündigung hinausliefen (a.a.O., N 11). Analog zu Art. 260 OR sei auf die Zu- mutbarkeit einer Änderung abzustellen; entsprechend seien nur untergeordnete Leistungsschmälerungen möglich. Das Mietverhältnis dürfe nicht gekündigt sein und die Änderung müsse sich auf sachliche Gründe stützen können. Zu fragen sei, ob die Mietsache ohne den entzogenen Teil noch vernünftig genutzt werden könne, wie dies das Bundesgericht in BGE 137 III 123 E. 2.2 und”

“253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 24 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue.”

“Le locataire doit ainsi être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'ensuit (qui correspond à la prétention en réduction du loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus. Par exemple, si le locataire a renoncé à une prétention en réduction de loyer parce que les nuisances ne devaient durer que deux semaines et qu'en réalité elles en durent huit, il peut faire valoir tous les droits découlant de l'art. 260 CO pour les six semaines supplémentaires. Si le locataire n'a pas été en mesure de prendre une décision en toute connaissance de cause, l'accord pourrait heurter l'art. 256 al. 2 let. b CO - selon lequel les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans les baux d'habitation ou de locaux (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1 et les références citées). En référence à l’arrêt en question, la doctrine considère que le caractère impératif de l’art. 260 CO ne s’oppose pas à ce que, face une situation concrète, les parties conviennent de la solution de leur choix (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, n. 6.3 p. 361 et les références citées; AUBERT, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd., 2017, nn. 44 et 44a p. 526 et les références citées ; BÄTTIG, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4ème éd., 2018, n. 10 ad art. 260-260a CO p. 383). Le locataire peut accepter, moyennant par exemple des compensations sur le loyer, une rénovation qui apparaîtrait exagérée si elle était soumise à un juge, ou qui interviendrait alors que le bail est résilié. Pour autant qu’il soit suffisamment informé le jour où il prend sa décision, le locataire peut aussi se contenter d’une indemnité unique à titre de réduction du loyer et de dommages-intérêts, pour compenser les nuisances générées par la rénovation. Les parties peuvent également convenir que, provisoirement, des locaux de remplacements soient mis à la disposition du locataire (LACHAT/RUBLI, op.”

“253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue.”

“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art.”

“Es müsse aber von einer starken Vermutung ausgegangen werden, dass de facto eine Begünstigung des Vermieters und Be- nachteiligung des Mieters vorliege, so dass Art. 269d OR im Zweifel Anwendung finde, zumal das Anfechtungsverfahren es just erlaube herauszufinden, ob dem so sei (CPra Bail-MARCHAND, 2. A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 24 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art.”

“Es müsse aber von einer starken Vermutung ausgegangen werden, dass de facto eine Begünstigung des Vermieters und Be- nachteiligung des Mieters vorliege, so dass Art. 269d OR im Zweifel Anwendung finde, zumal das Anfechtungsverfahren es just erlaube herauszufinden, ob dem so sei (CPra Bail-MARCHAND, 2. A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 24 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art.”

“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art.”

“253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art. 271 f. OR vorgehen könne (CPra Bail-AUBERT, Art. 260 N 11 und 18 ff.). VISCHER bezeichnet Art. 269d Abs. 3 OR in seiner Besprechung zum Bundesge- richtsurteil 4A_74/2021 vom 30. April 2021 als «seltsames Tier im Zoo des Obli- gationenrechts». Die Bestimmung stelle ein einseitiges Vertragsänderungsrecht des Vermieters dar, obwohl dieser allgemein als stärkere und weniger schutzwür- dige Partei im Mietvertragsrecht angesehen werde (AJP 2021, S. 1044 ff., 1045 f.). Daher sei es nicht verwunderlich, dass sich die Lehre mit der Auslegung vor dem Hintergrund des Konsensprinzips gemäss Allgemeinem Teil des Obligatio- nenrechts schwer tue.”

“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 24 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art. 260 OR: Hätten diese eine untergeordnete Schmälerung der Mietsache oder des Gebrauchsrechts zur Folge, sei eine Mitteilung nach Art. 269d Abs. 3 OR erforderlich. Solle dem Mieter hingegen ein essentieller Teil der Sache oder der Gebrauchsbefugnis entzogen werden, bleibe dem Vermieter wegen des Verbots von Teilkündigungen nur die Kündigung des gesamten Vertrages, gegen welche der Mieter nach Art.”