Art. 259h

“En matière de mesures provisionnelles, tant l'existence du droit matériel (soit sa substance et sa titularité), sa violation ou l'imminence de sa violation que le risque d'un préjudice difficilement réparable doivent être rendus vraisemblables par le requérant (Bohnet, op. cit., n. 5 ad art. 261 CPC). 4.2.2 Selon l'art. 259g al. 1 CO (loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220), le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation. Une requête de mesures provisionnelles visant à la levée de la consignation ne doit toutefois être admise que de manière restrictive par le juge. Ce dernier ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire et doit éviter que la faculté du locataire de consigner son loyer ne soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, nn. 36-37 ad art. 259h-259i CO et les réf. citées). Ainsi, le bailleur doit justifier de la condition de l'urgence, c'est-à-dire rendre vraisemblable que la libération (totale ou partielle) des loyers consignés permettra d'écarter la menace d'un dommage difficilement réparable que lui causerait la consignation ; en outre, il doit justifier au degré de la vraisemblance que le droit du locataire de consigner n'est formellement ni matériellement bien fondé.”

“Le requérant doit ainsi rendre vraisemblable qu'il s'expose, en raison de la durée nécessaire pour rendre une décision définitive, à un préjudice qui ne pourrait pas être entièrement supprimé même si le jugement à intervenir devait lui donner gain de cause. En d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets (Juge délégué CACI 20 octobre 2015/546). 2.3 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation. Une requête de mesures provisionnelles visant à la levée de la consignation ne doit toutefois être admise que de manière restrictive par le juge. Ce dernier ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire et doit éviter que la faculté du locataire de consigner son loyer ne soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2017, n. 36-37 ad art. 259h-259i CO et les réf. citées). Ainsi, le bailleur doit justifier de la condition de l'urgence, c'est-à-dire rendre vraisemblable que la libération (totale ou partielle) des loyers consignés permettra d'écarter la menace d'un dommage difficilement réparable que lui causerait la consignation ; en outre, il doit justifier au degré de la vraisemblance que le droit du locataire de consigner n'est formellement ni matériellement bien fondé.”

“Von Art. 259g Abs. 2 OR zu unterscheiden ist das Zufallen hinterlegter Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h OR: Diese Bestimmung beschlägt nicht die Erfüllungswirkung bei der Hinterlegung, sondern regelt - so die Marginalie - die Frage der "Herausgabe der hinterlegten Mietzinse". Sie ist mithin als Fortsetzung von Art. 259g OR zu sehen (GIGER, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld.”

“Hinterlegt der Mieter - sei es zu Recht oder ungerechtfertigt - Mietzinse, macht er seine Ansprüche jedoch nicht innert der Frist von Art. 259h Abs. 1 OR geltend, "fallen diese [Mietzinse] demVermieter zu", was in der Lehre dahingehend verstanden wird, als die Hinterlegungsstelle diesem die hinterlegten Beträge von Amtes wegen zu überweisen hat (GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; HULLIGER/HEINRICH, a.a.O., N. 14 zu Art. 259g-i OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 6 zu Art. 259h OR). Waren die Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR im Zeitpunkt der Hinterlegung erfüllt, ändert der Umstand, dass der Mieter seine Ansprüche nicht, zu spät oder in fehlerhafter Weise bei der Schlichtungsbehörde geltend macht, nichts an der (bereits vorher eingetretenen) Erfüllungswirkung von Art. 259g Abs. 2 OR (Urteil 4C.331/2004 vom 17. März 2005 E. 2.3; GIGER, a.a.O., N. 9 zu Art. 259h OR; TSCHUDI, a.a.O., N. 43 zu Art. 259g OR; derselbe , a.a.O., N. 7 zu Art. 259h OR). Waren die erwähnten Voraussetzungen demgegenüber nicht erfüllt, bewirkt das blosse Zufallen der hinterlegten Mietzinse an den Vermieter nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht die Erfüllung der Mietzinsschuld. In diesem Fall ist die Schuld erst dann getilgt, wenn dem Vermieter die hinterlegte Summe ausgehändigt oder auf seinem Konto gutgeschrieben wurde.”

“4.4.4 et les références citées; 125 III 120 consid. 2b; 124 III 201 consid. 2d et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral). Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières (ATF 124 III 201 consid. 2d; arrêts du Tribunal fédéral 4A_523/2020 du 23 février 2021 consid. 1.2.2; 4C_35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2 et les références citées).  Le Tribunal fédéral a également retenu que lors de la consignation du loyer, les intérêts du bailleur sont préservés par le fait que le locataire doit faire valoir ses droits auprès de l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours, faute de quoi la somme consignée reste acquise au bailleur (art. 259h al. 1 CO). En outre, une fois que le locataire a notifié la consignation, ce dernier peut en tout temps demander à l'autorité de conciliation la restitution des loyers indûment consignés (art. 259h al. 2 CO). Il est donc justifié de ne faire supporter au locataire le risque d'une consignation matériellement injustifiée que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il agit contrairement à sa bonne foi. Si, lors de la consignation, il part de bonne foi du principe qu'il existe un défaut dont il n'est ni responsable ni tenu de réparer, les loyers sont considérés comme payés (ATF 125 III 120 consid. 2b). La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué (art. 259g CO) a un caractère provisoire; elle est levée si le locataire n'ouvre pas action au fond, à savoir en réparation des défauts ou en réduction du loyer, dans les trente jours (art. 259h CO), et elle tombe au plus tard avec le jugement au fond. Une telle procédure de consignation ne peut pas exister indépendamment d'une procédure au fond (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.1). 3.1.2 A teneur de l'art. 5 du Règlement relatif à la consignation du loyer (RConsign; RS GE I 4 45.03), entré en vigueur le 1er février 2019, la direction des finances du pouvoir judiciaire libère les montants consignés sur requête écrite d'une partie, accompagnée soit d'une attestation de non-validation de la consignation délivrée par le greffe de la commission de conciliation en matière de baux et loyers ou celui du Tribunal des baux et loyers (art.”

“4.4.4 et les références citées; 125 III 120 consid. 2b; 124 III 201 consid. 2d et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral). Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières (ATF 124 III 201 consid. 2d; arrêts du Tribunal fédéral 4A_523/2020 du 23 février 2021 consid. 1.2.2; 4C_35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2 et les références citées).  Le Tribunal fédéral a également retenu que lors de la consignation du loyer, les intérêts du bailleur sont préservés par le fait que le locataire doit faire valoir ses droits auprès de l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours, faute de quoi la somme consignée reste acquise au bailleur (art. 259h al. 1 CO). En outre, une fois que le locataire a notifié la consignation, ce dernier peut en tout temps demander à l'autorité de conciliation la restitution des loyers indûment consignés (art. 259h al. 2 CO). Il est donc justifié de ne faire supporter au locataire le risque d'une consignation matériellement injustifiée que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il agit contrairement à sa bonne foi. Si, lors de la consignation, il part de bonne foi du principe qu'il existe un défaut dont il n'est ni responsable ni tenu de réparer, les loyers sont considérés comme payés (ATF 125 III 120 consid. 2b). La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué (art. 259g CO) a un caractère provisoire; elle est levée si le locataire n'ouvre pas action au fond, à savoir en réparation des défauts ou en réduction du loyer, dans les trente jours (art. 259h CO), et elle tombe au plus tard avec le jugement au fond. Une telle procédure de consignation ne peut pas exister indépendamment d'une procédure au fond (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid. 1.1). 3.1.2 A teneur de l'art. 5 du Règlement relatif à la consignation du loyer (RConsign; RS GE I 4 45.03), entré en vigueur le 1er février 2019, la direction des finances du pouvoir judiciaire libère les montants consignés sur requête écrite d'une partie, accompagnée soit d'une attestation de non-validation de la consignation délivrée par le greffe de la commission de conciliation en matière de baux et loyers ou celui du Tribunal des baux et loyers (art.”

“Bei einer Klagenhäufung werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Eine Zusammenrechnung hat nach der Lehre auch dann nicht zu erfolgen, wenn bei einer Klagenhäufung die mehreren Ansprüche zwar selbständig neben­einander bestehen, aber wirtschaftlich nur eine Leistung bezwecken, wie etwa bei der Verbindung einer Forderungsklage mit der Pfandklage (Sterchi, Berner Kommentar 2012, Art. 93 ZPO N 6; Stein-Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen­berger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016, Art. 93 N 10 [mit Hinweisen auf die uneinheitliche Bundesgerichtspraxis]). Zweck der Mietzinshinterlegung ist es, der Mieterin zur Durchsetzung ihres Anspruchs auf Mängelbeseitigung ein Druckmittel in die Hand zu geben. Dieser Zweck verdeutlicht, dass es sich bei der Mietzinshinterlegung im Wesentlichen um einen Behelf der Mieterin handelt, den Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen – und nicht um einen Anspruch im engeren Sinn (Higi/Wild­isen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259g OR N 9 und 10; vgl. auch Art. 259h OR N 8). Handelt es sich bei der Mietzinshinterlegung aber um einen Rechtsbehelf zur Durchsetzung des Mängelbeseitigungsanspruchs (und der Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz; vgl. BGE 146 III 63 E. 4.4.4), ist bei der Ermittlung des Streitwerts lediglich auf die zugrundeliegenden Ansprüche (auf Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung oder Schadenersatz) abzustellen und der Wert der hinterlegten Mietzinsen ausser Acht zu lassen. Im Einklang damit führt Lachat aus, dass der Streitwert sich nicht nach den hinterlegten Mietzinsen bemisst, sondern nach den Forderungen der Mieterin (wie Ausführung von Reparaturen, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz) (Lachat, Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g und 259i OR), in: mp 1993, 1 ff., S. 12 Ziffer 8.3). Aufgrund dieser Erwägungen ist festzuhalten, dass das Zivilgericht bei der Ermittlung des Streitwerts zu Unrecht auch den Wert der hinterlegten Mietzinsen von CHF 7'463.– berücksichtigte. Lässt man die hinterlegten Mietzinsen ausser Acht, betrug der Streitwert vor Zivilgericht richtigerweise rund CHF 20'000.”

“Bei einer Klagenhäufung werden die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Eine Zusammenrechnung hat nach der Lehre auch dann nicht zu erfolgen, wenn bei einer Klagenhäufung die mehreren Ansprüche zwar selbständig neben­einander bestehen, aber wirtschaftlich nur eine Leistung bezwecken, wie etwa bei der Verbindung einer Forderungsklage mit der Pfandklage (Sterchi, Berner Kommentar 2012, Art. 93 ZPO N 6; Stein-Wigger, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen­berger, ZPO Kommentar, 3. Auflage 2016, Art. 93 N 10 [mit Hinweisen auf die uneinheitliche Bundesgerichtspraxis]). Zweck der Mietzinshinterlegung ist es, der Mieterin zur Durchsetzung ihres Anspruchs auf Mängelbeseitigung ein Druckmittel in die Hand zu geben. Dieser Zweck verdeutlicht, dass es sich bei der Mietzinshinterlegung im Wesentlichen um einen Behelf der Mieterin handelt, den Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen – und nicht um einen Anspruch im engeren Sinn (Higi/Wild­isen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259g OR N 9 und 10; vgl. auch Art. 259h OR N 8). Handelt es sich bei der Mietzinshinterlegung aber um einen Rechtsbehelf zur Durchsetzung des Mängelbeseitigungsanspruchs (und der Ansprüche auf Mietzinsherabsetzung und Schadenersatz; vgl. BGE 146 III 63 E. 4.4.4), ist bei der Ermittlung des Streitwerts lediglich auf die zugrundeliegenden Ansprüche (auf Mängelbeseitigung, Mietzinsherabsetzung oder Schadenersatz) abzustellen und der Wert der hinterlegten Mietzinsen ausser Acht zu lassen. Im Einklang damit führt Lachat aus, dass der Streitwert sich nicht nach den hinterlegten Mietzinsen bemisst, sondern nach den Forderungen der Mieterin (wie Ausführung von Reparaturen, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz) (Lachat, Die Hinterlegung des Mietzinses (Art. 259g und 259i OR), in: mp 1993, 1 ff., S. 12 Ziffer 8.3). Aufgrund dieser Erwägungen ist festzuhalten, dass das Zivilgericht bei der Ermittlung des Streitwerts zu Unrecht auch den Wert der hinterlegten Mietzinsen von CHF 7'463.– berücksichtigte. Lässt man die hinterlegten Mietzinsen ausser Acht, betrug der Streitwert vor Zivilgericht richtigerweise rund CHF 20'000.”

“Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen, mit der Folge, dass das Gericht im Anschluss an das Schlichtungsverfahren über seine Mängelrechte und die Verwendung der hinterlegten Mietzinse entscheidet (Art. 259a Abs. 2 OR und Art. 259g ff. OR). Die Mietzinshinterlegung ist dabei kein eigenes Mängelrecht, sondern ein Mittel zur Durchsetzung der Ansprüche des Mie- ters. Sie ist nach dem Wortlaut von Art. 259g OR in erster Linie auf den Beseiti- gungsanspruch ausgerichtet und soll Druck auf den Vermieter ausüben, die Män- gelbeseitigung an die Hand zu nehmen. Mit der berechtigten Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt. Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften han- deln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im Sinne von Art. 259 OR zu beseitigen hat (vgl. Botschaft in: BBl 1985 I, S. 1433 f.). Ob der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne von Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tatsächli- chen und dem vereinbarten Zustand der Sache (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive Elemente sind nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusicherungen gemacht wurden (ZK-H IGI/WILDISEN, 5.”

“En d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets (Juge délégué CACI 20 octobre 2015/546). 2.3 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation. Une requête de mesures provisionnelles visant à la levée de la consignation ne doit toutefois être admise que de manière restrictive par le juge. Ce dernier ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire et doit éviter que la faculté du locataire de consigner son loyer ne soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2017, n. 36-37 ad art. 259h-259i CO et les réf. citées). Ainsi, le bailleur doit justifier de la condition de l'urgence, c'est-à-dire rendre vraisemblable que la libération (totale ou partielle) des loyers consignés permettra d'écarter la menace d'un dommage difficilement réparable que lui causerait la consignation ; en outre, il doit justifier au degré de la vraisemblance que le droit du locataire de consigner n'est formellement ni matériellement bien fondé.”

“La consignation du loyer en cas de défaut de la chose louée est conçue comme un moyen de pression à disposition du locataire pour obtenir du bailleur la réparation du défaut (ATF 146 III 63 consid. 4.4.4 et les références citées; 125 III 120 consid. 2b; 124 III 201 consid. 2d et les références citées, notamment au Message du Conseil fédéral). Dans cette optique, le locataire peut consigner l'intégralité de son loyer, indépendamment de la gravité du défaut dont il exige la réparation et du montant de ses prétentions financières (ATF 124 III 201 consid. 2d; arrêts du Tribunal fédéral 4A_523/2020 du 23 février 2021 consid. 1.2.2; 4C_35/2003 du 3 juin 2003 consid. 2.2 et les références citées).  Le Tribunal fédéral a également retenu que lors de la consignation du loyer, les intérêts du bailleur sont préservés par le fait que le locataire doit faire valoir ses droits auprès de l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours, faute de quoi la somme consignée reste acquise au bailleur (art. 259h al. 1 CO). En outre, une fois que le locataire a notifié la consignation, ce dernier peut en tout temps demander à l'autorité de conciliation la restitution des loyers indûment consignés (art. 259h al. 2 CO). Il est donc justifié de ne faire supporter au locataire le risque d'une consignation matériellement injustifiée que s'il est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il agit contrairement à sa bonne foi. Si, lors de la consignation, il part de bonne foi du principe qu'il existe un défaut dont il n'est ni responsable ni tenu de réparer, les loyers sont considérés comme payés (ATF 125 III 120 consid. 2b). La consignation du loyer ensuite de défauts de l'objet loué (art. 259g CO) a un caractère provisoire; elle est levée si le locataire n'ouvre pas action au fond, à savoir en réparation des défauts ou en réduction du loyer, dans les trente jours (art. 259h CO), et elle tombe au plus tard avec le jugement au fond. Une telle procédure de consignation ne peut pas exister indépendamment d'une procédure au fond (arrêt du Tribunal fédéral 4A_494/2013 du 25 février 2014 consid.”

“Vorliegend hinterlegte die Beschwerdeführerin bereits fällig gewordene Mietzinse. Damit genügte sie den vorstehend BGE 147 III 218 S. 225 aufgezählten Voraussetzungen für den Eintritt der Erfüllungswirkung nach Art. 259g Abs. 2 OR nicht. Da eine solche nach Art. 259h Abs. 1 OR nicht eintreten konnte und - entsprechend den ungerügt gebliebenen vorinstanzlichen Feststellungen - weder eine Weiterleitung der hinterlegten Beträge an die Beschwerdegegnerin noch eine anderweitige direkte Zahlung an diese innert der 30-tägigen Zahlungsfrist stattfand, ist der angefochtene Entscheid nicht zu beanstanden.”

“E. 3.2). Im Übrigen wurden die Mietzinse für den behaupteten Mangel wegen der behördlich verordneten Corona-Schliessungen auch nicht rechtswirksam hinterlegt, nachdem die Berufungsklägerin weder eine Frist zur Behebung des Mangels angesetzt, noch die Hinterlegung angekündigt hat (vgl. Art. 259g Abs. 1 OR) und auch nicht innert 30 Tagen ans Regionalgericht gelangt ist (vgl. Art. 259h Abs. 1 OR). Vielmehr hat sie erst in der Replik im vorinstanzlichen Verfahren davon gesprochen, dass die Mietzinse auch für den geltend gemachten Mangel wegen der Corona-Schliessungen hinterlegt worden seien (RG act. I/3 Ziff. 19). Das genügt offensichtlich nicht. Die Mietzinse wurden somit von vornherein allein aufgrund des behaupteten Mangels in der Entfluchtung hinterlegt (vgl. Verfahren ZK2 22 53), weshalb im vorliegenden Verfahren ohnehin nicht darüber entschieden werden könnte.”

“En d'autres termes, il s'agit d'éviter d'être mis devant un fait accompli dont le jugement ne pourrait pas complètement supprimer les effets (Juge délégué CACI 20 octobre 2015/546). 2.3 Selon l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). Les loyers consignés sont acquis au bailleur si le locataire ne fait pas valoir, dans les trente jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné, ses prétentions contre le bailleur auprès de l'autorité de conciliation (art. 259h al. 1 CO). Dès que le locataire a avisé le bailleur qu'il consignera les loyers à échoir, le bailleur peut demander à l'autorité de conciliation d'ordonner le versement des loyers consignés à tort (art. 259h al. 2 CO). Compte tenu des montants importants que peuvent représenter les loyers consignés après quelques mois, le bailleur peut être tenté de ne pas attendre une décision de l'autorité de conciliation pour obtenir la levée de la consignation. Une requête de mesures provisionnelles visant à la levée de la consignation ne doit toutefois être admise que de manière restrictive par le juge. Ce dernier ne doit pas perdre de vue l'avantage procédural que le législateur a voulu accorder au locataire et doit éviter que la faculté du locataire de consigner son loyer ne soit entravée par un recours systématique du bailleur à ce type de mesures (Aubert, Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2017, n. 36-37 ad art. 259h-259i CO et les réf. citées). Ainsi, le bailleur doit justifier de la condition de l'urgence, c'est-à-dire rendre vraisemblable que la libération (totale ou partielle) des loyers consignés permettra d'écarter la menace d'un dommage difficilement réparable que lui causerait la consignation ; en outre, il doit justifier au degré de la vraisemblance que le droit du locataire de consigner n'est formellement ni matériellement bien fondé.”