Art. 259d

“Il faut que s'ajoutent des circonstances particulières. Il en est notamment ainsi lorsqu'on peut inférer avec certitude du silence du créancier qu'il renoncera à faire valoir son droit, ou lorsque l'exercice tardif entraîne de façon reconnaissable des inconvénients pour autrui (arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 du 19 août 2019 consid. 3.1.3; ATF 131 III 439 consid. 5.1; 127 III 357 consid. 4c/bb; 106 II 320 consid. 3b; HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, op. cit., n. 283 ad art. 2 CC). La question d'un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances concrètes de chaque cas. L'art. 2 CC est un remède destiné à éviter que l'application de la loi conduise dans un cas particulier à une injustice flagrante. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement (arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 op. cit. consid. 3.1.3; ATF 143 III 666 consid. 4.2; 143 III 279 consid. 3.1). 2.3 Concernant l'abus du droit d'exiger une réduction de loyer pour les défauts de la chose louée (art. 259d CO), la jurisprudence a posé les principes suivants : Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Dans la mesure où il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il réclame ensuite une réduction de loyer (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_320/2018 op. cit. consid. 4.2.1; 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1; 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.3; 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2 et les références citées). On ne saurait retenir une renonciation tacite s'agissant d'une locataire qui a certes exigé une réduction de loyer plus de six ans après avoir eu connaissance d'un défaut affectant une climatisation, mais qui s'est plainte de dysfonctionnements de façon régulière et à toutes les périodes de l'année (ATF 130 III 504 consid. 5.2). Dans un arrêt de principe rendu en 2016, il a été jugé qu'une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid.”

“Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.8). 5.2.2 L’appelant a l’obligation de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC) : il doit expliquer en quoi son argumentation peut influer sur la solution retenue par les premiers juges (TF 4A_474/2013 du 10 mars 2014 consid. 3.1, SJ 2014 I 459 ; TF 5A_438/2012 du 27 août 2012 consid. 2.2, RSPC 2013 p. 29). La motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 141 III 569 consid. 2.3.3 ; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; TF 5A_577/2020 du 16 décembre 2020 consid. 5). 5.3 En l’espèce, l’appelante invoque une violation de l’art.”

“Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). 3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let. b CO – que le locataire peut effectuer lui-même en cas d'inaction du bailleur – visent l'élimination des défauts de moyenne importance, c'est-à-dire de ceux qui restreignent l'usage convenu, sans toutefois l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. aussi art. 258 al. 3 let. a et 259d CO ; TF 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3 ; TF 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1). Lorsque le bailleur a déjà connaissance de tels défauts, l'art. 259b in initio CO n'impose au locataire ni de les lui signaler (cf. l'art. 257g al. 1 CO ; Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n. 1.7 p. 281 et les réf. citées à la note infrapaginale 12), ni de le sommer de les réparer en lui fixant un délai convenable pour le faire (TF 4C.164/1999 du 22 juillet 1999 consid. 2d et les réf citées, publié in PJA 2000 484 ; Carole Aubert, Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd.”

“L'appelante sollicite, en raison du défaut, une réduction de loyer de 30% dès le 1er juin 2015, ainsi que la condamnation des intimés à réparer immédiatement celui-ci. 4.1 4.1.1 Lorsqu'un défaut survient en cours de bail, le locataire peut faire usage des droits qui lui sont conférés aux 259a à 259i CO. Il peut, notamment, exiger du bailleur la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. a et b CO). Le locataire ne peut toutefois exiger une réparation lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. Dans ce cadre, le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020, consid. 5.1 et les références citées; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad art. 256b CO). La réduction se calcul sur le loyer net, sans les frais accessoires (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid 3.1; Lachat, op. cit., p. 316; Aubert in CPra Bail, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à ce qu'il y remédie entièrement (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). La réduction peut être due de manière définitive, lorsqu'il impossible de remédier entièrement aux défauts (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 13 in fine ad art. 259d CO; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 15 in fine ad art. 259d CO). L'intérêt moratoire est dû, sur le montant des loyers à restituer, dès l'entrée en force du jugement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 6c). 4.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, une réduction de loyer de 5% a été accordée en raison du bruit d'une porte d'entrée à côté d'une chambre à coucher, qui perturbe de temps en temps le sommeil des locataires; de 10% en raison d'un bruit sourd d'intensité variable et de nuisances olfactives; de 15% en raison d'un sommeil perturbé par le bruit provenant d'un chauffage et de 15% également en raison d'un ascenseur bruyant (cf.”

“Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (Lachat/Rubli, op. cit., p. 319). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et 8.2). Dans l'ATF 142 III 557 (JdT 2017 II 367), le Tribunal fédéral a précisé que la déclaration de réduction de loyer, laquelle doit indiquer l'étendue de la réduction au niveau quantitatif et temporel ainsi que la désignation concrète des défauts visés sans quoi elle est inefficace, peut être faite à n'importe quel moment, même après la fin du bail ou l'élimination du défaut (consid.”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (Lachat/Rubli, op. cit., p. 319). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et 8.2). Dans l'ATF 142 III 557 (JdT 2017 II 367), le Tribunal fédéral a précisé que la déclaration de réduction de loyer, laquelle doit indiquer l'étendue de la réduction au niveau quantitatif et temporel ainsi que la désignation concrète des défauts visés sans quoi elle est inefficace, peut être faite à n'importe quel moment, même après la fin du bail ou l'élimination du défaut (consid.”

“Tel est notamment le cas lorsque le défaut met en danger des intérêts vitaux, notamment la santé du locataire et de sa famille. Il en va de même lorsque le locataire ne peut pas faire usage de pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps. S'agissant de baux immobiliers, un défaut grave existe si les locaux, biens qu'utilisables, le sont uniquement au prix d'inconvénients inadmissibles pour le locataire (Lachat/Rubli, op. cit., p. 272; Aubert, op. cit., n. 40 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 2.1.3 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid.”

“Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire (arrêts 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1 et la référence) ou lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (arrêt 4A_114/2023 du 20 décembre 2024 consid. 7.1). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts précités 4A_555/2023 consid. 4.1 et 4A_510/2023 consid. 5.1). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art. 259d CO).”

“Hingegen hat die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion wegen übermässigen Baulärms gefordert und auch angekündigt, eine solche im Bedarfsfall gerichtlich durchsetzen zu wollen (vgl. E-Mail vom 24. Oktober 2022; act. 5, S. 91). Diese Ankündigung kann als Geltendmachung eines zivilrechtlichen Anspruchs gemäss Art. 259d OR angesehen werden. Fraglich ist demnach, ob die Forderung einer Mietzinsreduktion der ausschlaggebende Grund für die nachfolgende Kündigung gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, da sich der notwendige Kausalzusammenhang zwischen dieser Geltendmachung und dem Kündigungsschreiben nicht erbringen lässt: Das Kündigungsschreiben vom 29. November 2022 wird wie folgt begründet: «Aufgrund der eingetretenen und von Ihnen zu verantwortenden Situation, welche die Fortführung des Mietverhältnisses für unsere Mandantin unzumutbar macht, sieht sich diese veranlasst, Ihnen hiermit das Mietverhältnis […] zu kündigen». Dabei stützt sich die Vermieterschaft primär auf Art. 257f OR (Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter) und subsidiär auf Art. 266g OR (ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung). Auch die Abmahnung vom 3. November 2022 hat inhaltlich nicht die Mietzinsreduktionsforderung im Zusammenhang mit dem Baulärm zum Gegenstand.”

“Hingegen hat die Beschwerdeführerin eine Mietzinsreduktion wegen übermässigen Baulärms gefordert und auch angekündigt, eine solche im Bedarfsfall gerichtlich durchsetzen zu wollen (vgl. E-Mail vom 24. Oktober 2022; act. 5, S. 91). Diese Ankündigung kann als Geltendmachung eines zivilrechtlichen Anspruchs gemäss Art. 259d OR angesehen werden. Fraglich ist demnach, ob die Forderung einer Mietzinsreduktion der ausschlaggebende Grund für die nachfolgende Kündigung gewesen ist. Dies ist im vorliegenden Fall zu verneinen, da sich der notwendige Kausalzusammenhang zwischen dieser Geltendmachung und dem Kündigungsschreiben nicht erbringen lässt: Das Kündigungsschreiben vom 29. November 2022 wird wie folgt begründet: «Aufgrund der eingetretenen und von Ihnen zu verantwortenden Situation, welche die Fortführung des Mietverhältnisses für unsere Mandantin unzumutbar macht, sieht sich diese veranlasst, Ihnen hiermit das Mietverhältnis […] zu kündigen». Dabei stützt sich die Vermieterschaft primär auf Art. 257f OR (Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme durch den Mieter) und subsidiär auf Art. 266g OR (ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen bei Unzumutbarkeit der Vertragserfüllung). Auch die Abmahnung vom 3. November 2022 hat inhaltlich nicht die Mietzinsreduktionsforderung im Zusammenhang mit dem Baulärm zum Gegenstand.”

“259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (Aubert, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (Lachat, op. cit., p. 316). La jurisprudence en la matière est vaste et variée. A titre d'exemple, une réduction de loyer de 35% a été retenue concernant un immeuble évacué et en chantier (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 145). La Cour a accordé une réduction de loyer de 30% s'agissant de travaux de surélévation de l'immeuble dans lequel vivaient les locataires (bruit résultant de la démolition de la toiture et des combles, bruits de perçeuses et de scies à métaux, poussière et gravats, perte d'intimité en raison de la présence des échafaudages, coupure de téléréseau notamment) (ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014).”

“Qui plus est, il ressort des propos de l’appelant que les locaux loués ont pu être convenablement utilisés pendant la période litigieuse, tout en respectant les prescriptions légales applicables. L’activité déployée par le locataire n’a, en tant que tel, pas été empêchée puisque les employés ont mis en place un tournus afin qu’ils puissent exploiter la mise à disposition des locaux qui avait été maintenue. Ce qui n’a, par ailleurs, jamais été remis en cause. C’est pour ces mêmes raisons que le Tribunal ne pouvait retenir l’existence d’un défaut immatériel. En effet, la jurisprudence rendue en la matière a admis l’existence d’un défaut immatériel lorsque les prescriptions administratives étaient directement en lien avec les caractéristiques de la chose louée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet les mesures sanitaires dont il est ici question n’ont pas touché à la structure des locaux litigieux, de sorte qu’aucun défaut immatériel ne pouvait être retenu. Partant, il ne peut être admis que les locaux loués présentaient un défaut susceptible de mener à l’octroi d’une réduction du loyer en application de l’art. 259d CO. C’est dès lors à juste titre que le Tribunal a débouté l’appelant pour ce motif. 3.2.2 Cependant, la question se pose de savoir si la théorie de l’imprévision était susceptible de mener à l’octroi d’une telle conclusion en réduction du loyer. Il convient de relever que la jurisprudence du Tribunal civil de Bâle dont se prévaut l’appelant n’a pas lieu de trouver application dans le cadre de l’examen de la présente cause. Celle-ci a en effet été annulée par la juridiction supérieure et le recours introduit par-devant le Tribunal fédéral a été retiré, l’arrêt d’annulation du Tribunal d’appel de Bâle est ainsi entré en force de chose jugée. La jurisprudence du Tribunal civil n’est dès lors plus d’actualité et n’est pas susceptible de s’appliquer dans le cadre de la présente procédure. A cet égard, la question du rapport de primauté entre l’art. 266g CO et la clausula rebus sic stantibus peut demeurer ouverte, dans la mesure où le locataire ne souhaite pas se départir du contrat de bail, mais bien obtenir une réduction du loyer.”

“Se la locazione non precisa chiaramente l’uso pattuito, questo deve essere determinato in base alle regole abituali che reggono l’interpretazione dei contratti (DTF 136 III 186 consid. 3.1.1). Il difetto può essere materiale o immateriale, ritenuto che il difetto giuridico (per esempio l’assenza di un’autorizzazione amministrativa) è un difetto immateriale (TF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1). Il difetto può avere la sua origine non solo nella cosa stessa, ma anche nel vicinato o nell’attitudine di terzi (TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid. 2.1), poco importando se rientri o meno nella sfera d’influenza del locatore (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1b; TF 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, in: SJ 1997 p. 661 consid. 3a) o se il conduttore possa eventualmente rivalersi sui vicini o i terzi (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1c). Non è necessario che il locatore ne abbia colpa (DTF 42 II 345 consid. 4) o che il difetto sia riparabile (DTF 135 III 345 consid. 3.2), tanto meno dal locatore (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, n. 9 ad art. 259d CO). Per liberarsi, il locatore può sempre provare che il difetto è stato causato dal conduttore (art. 259a cpv. 1 CO; TF 4A_395/2017 dell’11 ottobre 2018 consid. 5.2), ovvero che lo stesso sia riconducibile esclusivamente a quest’ultimo (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 40 ad art. 256 CO; Corboz, Les défauts de la chose louée, in: SJ 1979 p. 139) o che solo lui con il suo comportamento possa ovviarvi (Higi/Bühlmann, op. cit., ibidem).                                                                           7.3.   Nella dottrina e nella pratica vi sono interpretazioni contrastanti in merito al fatto che la chiusura o l’attività limitata disposta a seguito della pandemia di COVID-19 dalle autorità e il conseguente uso ridotto della cosa locata costituisca un difetto ai sensi dell’art. 259a segg. CO (Messaggio concernente la legge federale sulle pigioni e sui fitti durante le chiusure aziendali e le limitazioni ordinate per combattere il coronavirus (COVID-19) del 18 settembre 2020, in: FF 2020 p.”

“259a CO, en particulier, la remise en état de la chose, la réduction du loyer et les dommages‑intérêts (TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ; TF 4C.288/2005 du 9 décembre 2005 consid. 2.1.1 ; TF 4C.368/2004 du 21 février 2005 consid. 4.1). Selon la jurisprudence fédérale, pour qu’une réduction de loyer soit justifiée, l’objet remis à bail doit être affecté d’un défaut de moyenne importance au moins. Un tel défaut restreint l’usage convenu, sans l’exclure ni l’entraver considérablement. Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. La jurisprudence admet de descendre à 2 %, s’il s’agit d’une atteinte permanente (ATF 135 III 345 précité consid. 3.2 ; TF 4D_54/2015 du 23 février 2016 consid. 3.1). La réduction de loyer, que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO, doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur objective de l’objet sans défaut ; elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties (ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, JdT 2017 II 367 ; ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité consid. 4). A titre d’exemple, le Tribunal fédéral a admis une réduction de 2 % pour un défaut esthétique, soit une moquette endommagée à l’entrée d’un immeuble qui n’avait pas été changée malgré les demandes répétées des locataires (TF 4D_54/2015 précité consid.”

“Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 2.3 En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art.”

“Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Selon la casuistique (répertoriée notamment in AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, ad art. 259d CO n. 67 ad; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2ème édition, 2019, p. 316-317), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties : plusieurs murs tachés, sols détériorés : 15%; restaurant situé dans un immeuble dont la façade est vétuste, le sol de la cuisine en mauvais état (linoleum usé, déchiré, décollé), murs et plafonds brunis, canalisations régulièrement bouchées : 15%; soulèvement du sol et carrelage désagrégé sur 10 m2 d'un restaurant de 285 m2 : 15%; défauts d'ordre esthétique suite à inondation et infiltration d'eau : 10%; divers défauts (réfection d'un mur de salle de bains, meuble de cuisine, repose de catelles et remplacement d'appareils ménagers, de chaises) : 8%. Le droit à la réduction de loyer perdure jusqu'à l'élimination du défaut et s'éteint en tout état de cause à la fin du bail (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, n. 12 et 13 ad art. 259d CO). Le cas échéant, des réductions de loyers différenciées sont octroyées lorsque le bailleur élimine le défaut par étapes (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op.”

“c) Selon l’intimée, le fait qu’il y ait eu d’importants défauts de la chose louée justifie une réduction de loyer de 20 %, pour toute la période retenue par la première juge. L’intimée n’aurait jamais effectué de travaux si le réseau électrique n’avait pas été défectueux. L’appelant ne conteste pas que des travaux ont été effectués les 2 et 3 mars 2023, ce qui confirme qu’il y avait bien des défauts. d) Lorsqu’apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire a droit à cette réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). Pour déterminer la quotité de la réduction du loyer, on procède selon la méthode proportionnelle (relative), en comparant l’usage de la chose louée conforme au contrat, sans défaut, et son usage réel, compte tenu des défauts qui l’affectent. Le point de départ de la comparaison n’est pas la valeur objective de la chose, mais bien sa valeur (son usage) telle que convenue par les parties. En d’autres termes, il s’agit de réduire le loyer (sans les frais accessoires) dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage convenu des locaux et de rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. Les circonstances subjectives propres à un locataire ne sont pas prises en considération, sauf si des garanties particulières lui ont été données à leur propos. Selon les circonstances, une appréciation en équité s’impose parfois. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent (Lachat/Bohnet, in : CR CO I, 3e éd.”

“3 Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Les loyers consignés sont réputés payés (art. 259g al. 2 CO). La consignation constitue une lex specialis par rapport à l'art. 82 CO (exception d'inexécution). Le locataire ne peut dès lors pas se prévaloir de l'art. 82 CO en cas de défaut. Il doit exiger la réparation et le cas échéant consigner le loyer s'il veut se mettre à l'abri d'une résiliation anticipée de son bail. S'il se limite à une déclaration de réduction du loyer et retient la quote-part correspondante, il s'expose selon les circonstances à un congé abrupt (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand CO I, art. 253-529 CO, 3ème éd. 2021, n. 4b ad art. 259d CO; n. 2 ad art. 259g CO et les références citées). 4.2 En l'espèce, l'appelante prétend que la bailleresse aurait dû effectuer des travaux de remise en état et qu'à défaut elle n'a pas exécuté son obligation de remettre les locaux conformément au contrat. Or, l'usage convenu de la chose louée se détermine en premier lieu selon le contrat de bail, lequel est, en l'espèce, clair à ce sujet. Il en ressort, de manière explicite et non équivoque, que l'appelante connaissait bien l'état des locaux et acceptait de les prendre en location "en l'état" en contrepartie du loyer convenu, à charge pour elle d'entreprendre des travaux d'aménagement (clause II du contrat). Il n'y est pas question d'une obligation d'effectuer de quelconques travaux à la charge de la bailleresse. Les allégations en ce sens de l'appelante ne reposent sur aucun élément concret du dossier, étant précisé que les déclarations faites en audience par les représentants de l'association P______ se fondent en définitive sur ces seules allégations de l'appelante puisqu'elle ne traitait qu'avec cette dernière.”

“Der vorliegende Fall unterscheidet sich lediglich durch die enge Zweckumschreibung und die Ge- brauchspflicht vom damals beurteilten. Dass ihr ein bestimmter Umsatz garantiert worden wäre (vgl. a.a.O., E. IV. 4.5), macht auch die Beklagte nicht geltend, ganz zu schweigen davon, dass sie wie schon die Mieterin im früheren Fall von der Vermieterin ein Entgegenkommen erwartet, obwohl sie ihre finanzielle Situation für sich behält. Offen blieb ansonsten gemäss der damaligen Einschätzung des Gerichts einzig der Weg der gerichtlichen Vertragsanpassung an veränderte Ver- hältnisse (a.a.O., E. IV.5). Eine solche setzt aber erst recht eine Analyse der kon- kreten Auswirkungen einer Beeinträchtigung und damit die Offenlegung der Ge- schäftsbücher durch den Mieter voraus (hinten Ziff. IV.5). Last but not least sei darauf hingewiesen, dass die Parteien einen Minderungsan- spruch für die Zeit vom 1. Dezember 2020 bis 31. Mai 2021 in der Drittelslösung mit der Stadt Zürich explizit ausgeschlossen und die dort gefundene Lösung klipp und klar nicht als Herabsetzung nach Art. 259d OR, sondern als Überbrückung der angespannten finanziellen Lage der Mieterschaft bezeichnet haben, in welche diese unverschuldet geraten sei. Soweit die Vereinbarungen reichen, ist daher - 20 - eine Minderung so oder anders kein Thema mehr. Wieso sich die Rechtslage aus- serhalb des Geltungsbereichs der Vereinbarungen anders gestalten soll, erläutert die Beklagte nicht. Eine Mietzinsminderung fällt damit so oder anders ausser Betracht. Die Beklagte beruft sich explizit nicht auf (Teil-)Unmöglichkeit oder die clausula rebus sic stantibus als Grundlage für eine Reduktion ihrer Mietzinsverpflichtung. Da das Gericht das Recht von Amtes wegen anzuwenden und deshalb einen mög- lichen Anpassungsanspruch unter allen Titeln zu betrachten hat, ist dennoch kurz auf die beiden Punkte einzugehen (Art. 57 ZPO).”

“Der Mieter kann sich gegen eine drohende Kündigung wegen Zahlungsrück- standes auf die Verrechnungseinrede berufen. Falls die Verrechnungseinrede be- gründet ist, besteht kein Zahlungsrückstand. In der Praxis betrifft die Verrech- nungseinrede vor allem behauptete Gegenforderungen des Mieters wegen Man- gelhaftigkeit der Mietsache, beispielsweise Schadenersatzansprüche, Ersatz der Mängelbehebungskosten etc. (REUDT, SVIT-Kommentar, N 18 zu Art. 257d OR). - 11 - Bei Mängeln an der Mietsache kann der Mieter des weiteren einen Anspruch auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses (Herabsetzungseinrede) geltend machen (Art. 259d OR). Bei der Geltendmachung eines Herabsetzungsanspru- ches handelt es sich nicht um eine eigentliche Verrechnung, sondern nach der einen Lehrmeinung um die Ausübung eines vertragsändernden Gestaltungsrechts (TSCHUDI, SVIT-Kommentar, N 39 zu Art. 259d OR), nach der anderen um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses (WEBER, BSK, N 4 zu Art. 259d OR). Die umstrittene Rechtsnatur der Herabsetzung kann jedoch offen blei- ben, weil sie für die vorliegende Fragestellung keine Rolle spielt (vgl. auch BGE 142 III 557 E. 8.3). 1.3. Fraglich ist, wie der Mieter im Falle eines von ihm geltend gemachten Herab- setzungsanspruchs vorzugehen hat, ohne eine Zahlungsverzugskündigung zu ris- kieren. Das Bundesgericht hatte zunächst in einem nicht publizierten Entscheid aus dem Jahr 2014 festgehalten, dass der Mieter bei behebbaren Mängeln an der Mietsache nicht berechtigt ist, von sich aus einseitig eine Mietzinsreduktion vorzu- nehmen, sondern er in solchen Fällen die Behebung des Mangels verlangen und den Mietzins nach den Regeln von Art. 259g ff. OR hinterlegen muss, wenn er unter Berufung auf eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR eine Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 257d OR abwenden will (BGer Urteile 4A_140/2014 und 4A_150/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Vorliegend handelt es sich beim vom Kläger behaupteten Mangel um einen behebbaren Mangel, weshalb der Kläger gemäss dieser Rechtsprechung zunächst von der Beklagten hätte die Mängelbe- seitigung verlangen und den Mietzins hinterlegen müssen, während ihm eine ein- seitige (nachträgliche) Herabsetzungseinrede nicht mehr zustünde.”

“Der Mieter kann sich gegen eine drohende Kündigung wegen Zahlungsrück- standes auf die Verrechnungseinrede berufen. Falls die Verrechnungseinrede be- gründet ist, besteht kein Zahlungsrückstand. In der Praxis betrifft die Verrech- nungseinrede vor allem behauptete Gegenforderungen des Mieters wegen Man- gelhaftigkeit der Mietsache, beispielsweise Schadenersatzansprüche, Ersatz der Mängelbehebungskosten etc. (REUDT, SVIT-Kommentar, N 18 zu Art. 257d OR). - 11 - Bei Mängeln an der Mietsache kann der Mieter des weiteren einen Anspruch auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses (Herabsetzungseinrede) geltend machen (Art. 259d OR). Bei der Geltendmachung eines Herabsetzungsanspru- ches handelt es sich nicht um eine eigentliche Verrechnung, sondern nach der einen Lehrmeinung um die Ausübung eines vertragsändernden Gestaltungsrechts (TSCHUDI, SVIT-Kommentar, N 39 zu Art. 259d OR), nach der anderen um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses (WEBER, BSK, N 4 zu Art. 259d OR). Die umstrittene Rechtsnatur der Herabsetzung kann jedoch offen blei- ben, weil sie für die vorliegende Fragestellung keine Rolle spielt (vgl. auch BGE 142 III 557 E. 8.3). 1.3. Fraglich ist, wie der Mieter im Falle eines von ihm geltend gemachten Herab- setzungsanspruchs vorzugehen hat, ohne eine Zahlungsverzugskündigung zu ris- kieren. Das Bundesgericht hatte zunächst in einem nicht publizierten Entscheid aus dem Jahr 2014 festgehalten, dass der Mieter bei behebbaren Mängeln an der Mietsache nicht berechtigt ist, von sich aus einseitig eine Mietzinsreduktion vorzu- nehmen, sondern er in solchen Fällen die Behebung des Mangels verlangen und den Mietzins nach den Regeln von Art.”

“En effet, ces documents auraient pu et dû être produits devant les premiers juges, les appelants n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées. 3. 3.1 3.1.1 Les appelants contestent que la baisse de loyer se justifiait dès le début du bail en 2012 en raison de l'humidité d'une partie des locaux. Ils soutiennent également qu’ils ne sont pas responsables du dommage subi par les intimées en lien avec le défaut d’humidité. 3.1.2 3.1.2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO). Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). 3.1.2.2 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art.”

“259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (Aubert, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (Lachat, op. cit., p. 316). La jurisprudence en la matière est vaste et variée. A titre d'exemple, une réduction de loyer de 35% a été retenue concernant un immeuble évacué et en chantier (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 145). La Cour a accordé une réduction de loyer de 30% s'agissant de travaux de surélévation de l'immeuble dans lequel vivaient les locataires (bruit résultant de la démolition de la toiture et des combles, bruits de perçeuses et de scies à métaux, poussière et gravats, perte d'intimité en raison de la présence des échafaudages, coupure de téléréseau notamment) (ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014).”

“Im Ergebnis hat die Vorinstanz einen Anspruch der Mieterin gestützt auf Art. 259d OR zu Unrecht bejaht. Die Vorinstanz hat eine Herabsetzung zwar aus- drücklich nur unter dem Gesichtspunkt von Art. 259d OR geprüft (vgl. act. 33 E. II.C.3.). Da sich aus den Parteivorbringen keinerlei Anhaltspunkte für eine an- dere rechtliche Grundlage ergeben, gestützt auf welche der Mietzins herabzuset- - 8 - zen wäre, ist aber auf eine Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zu verzich- ten (Art. 327 Abs. 3 lit. a und b ZPO). Damit ist die Beschwerde gutzuheissen, das Urteil aufzuheben und die Klage in Bezug auf die Herabsetzung des Mietzinses zufolge pandemiebedingter behördlicher Schliessung von Einkaufsläden für das Publikum abzuweisen.”

“la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit, du comportement de ses auxiliaires, ou même de tiers. Selon la doctrine dominante, la source du défaut est sans pertinence pour le qualifier (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 29 ad art. 258 CO). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que, pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, op. cit., n. 53 ad art. 259d CO; ACJC/496/2018 du 23 avril 2018 consid. 3.1.3). Tant que le locataire n’use pas de la chose d’une manière contraire au contrat, une éventuelle coresponsabilité ne vient pas exclure le droit à la garantie (Aubert, op. cit., n. 2 ad art. 259a CO). 2.1.2 Toute partie a droit à ce que le tribunal administre les moyens de preuve adéquats proposés régulièrement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC). Le droit à la preuve est une composante du droit d'être entendu garanti par l'art. 29 al. 2 Cst.; il se déduit également de l'art. 8 CC et trouve une consécration expresse à l'art. 152 CPC (ATF 143 III 297 consid. 9.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 5A_793/2020 du 24 février 2021 consid. 4.1). Il implique que toute personne a droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu'ils aient été proposés régulièrement et en temps utile (ATF 144 II 427 consid. 3.1; 143 III 297 consid. 9.3.2). En revanche, le droit à la preuve n'est pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n'apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (ATF 146 III 73 consid.”

“En particulier, il doit signaler le défaut sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979, p. 134). 2.3 Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). Très souvent, l'origine de certains défauts est difficile à déterminer et litigieuse. Par exemple en présence de problèmes d'humidité et de moisissures, le locataire invoquera des vices de construction (ponts de froid ou isolation insuffisante), et le bailleur une aération insuffisante. Pour se libérer, le bailleur peut toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. Si le bailleur n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire (p. ex. à l'aide d'une expertise), l'échec de la contre-preuve implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (AUBERT, CPra Bail, n. 23 ad art. 259d CO). 2.4 Aux termes de l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Sont considérés comme des comportements typiquement constitutifs d'abus de droit l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement, ou encore l'attitude contradictoire. Les circonstances concrètes sont déterminantes. L'abus de droit n'est retenu que restrictivement, la loi exigeant un abus "manifeste" (art. 2 al. 2 CC) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_12772022 du 28 juin 2022 consid. 3.4 et les références citées). 2.5 En l'espèce, l'état des lieux d'entrée fait mention d'un cadre intérieur foncé pour cause d'humidité sur le velux côté Lausanne, à l'exclusion de toute mention concernant le velux côté Genève. Même s'il n'est ainsi pas établi que ce dernier était en bon état, comme l'ont retenu les premiers juges, il faut en déduire qu'il ne présentait pas de traces d'humidité à l'entrée des locataires et par conséquent se trouvait dans un état d'usure normale.”

“1 ConformŽment aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des dŽfauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remŽdier ˆ ses frais, ou lorsque le locataire est empchŽ d'user de la chose conformŽment au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en Žtat de la chose et une rŽduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du dŽfaut (ACJC/236/2022 du 21 fŽvrier 2022 consid. 2.1). Lorsque l'origine du dŽfaut est difficile ˆ dŽterminer et litigieuse, on admet que pour se libŽrer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le dŽfaut a ŽtŽ causŽ en raison de la responsabilitŽ du locataire, selon les mmes rgles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilitŽ du locataire, son Žchec implique que la rŽduction de loyer est due, mme si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail ˆ loyer, Bohnet/Montini, Žd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 En l'espce, la preuve de l'existence d'un dŽfaut, ˆ savoir la prŽsence de nuisibles a ŽtŽ apportŽe par les intimŽes et n'est pas remise en question. Aucun ŽlŽment ˆ la procŽdure ne permet de dŽterminer la cause de la prŽsence des punaises de lit dans le studio. Certes, il n'est pas possible de constater la prŽsence de punaises de lit dans l'immeuble avant leur apparition dans l'appartement des intimŽes. La recourante n'a toutefois pas contestŽ qu'il avait ŽtŽ indiquŽ par la rŽgie aux intimŽes que des punaises de lit avaient prŽcŽdemment infestŽ une partie de l'immeuble. L'absence de preuve d'une prŽsence antŽrieure de punaises de lit au sein de l'immeuble ne suffit pas ˆ retenir que les intimŽes seraient responsables de la prŽsence des punaises dans le studio. L'allŽguŽe proximitŽ temporelle entre l'apparition des nuisibles et un Žventuel retour de vacances des intimŽes avant la rentrŽe scolaire, qui ne repose sur aucun fait dŽmontrŽ, ne remet pas en cause ce qui prŽcde. En l'absence de tout ŽlŽment propre ˆ dŽmontrer la responsabilitŽ des intimŽes relativement ˆ la prŽsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'Žtait libŽrŽe de sa responsabilitŽ quant ˆ la prŽsence du dŽfaut.”

“259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). 2.3 En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité).”

“Par courrier du 30 août 2018, l’appelante a remercié l’intimée pour les bons de travaux et déclaré ce qui suit : « Ensuite, en l’absence de réponse à notre correspondance du 16 juin 2018 s’agissant de la ventilation de nos bureaux, nous nous permettons de vous contacter à nouveau afin que celle-ci soit remise en état. En effet, on s’est récemment rendu compte qu’elle n’a jamais fonctionnée (sic) et cela rend l’atmosphère d’une partie de nos locaux, dénuée de fenêtre et ne pouvant donc être aérée, difficilement respirable. A cet égard, en raison de la chaleur qui s’y accumule et du manque d’oxygène les clients pour la location de places de travail se font rares. Quant au peu qui acceptent de rester, ils sont fortement incommodés par ce dysfonctionnement qui favorise par ailleurs, l’apparition de moisissures dans la partie des bureaux en question et notamment dans notre salle de conférence. » L’appelante a demandé à l’intimée de bien vouloir procéder aux travaux nécessaires à la remise en état de la ventilation jusqu’au 21 septembre 2018, à défaut de quoi elle consignerait le loyer, et d’admettre une réduction de loyer à déterminer d’un commun accord, mais d’au moins 20%, jusqu’à l’achèvement des travaux, en vertu de l’art. 259d CO. Enfin, elle demandait des nouvelles s’agissant de l’élimination des graffitis sur la façade de l’immeuble. L’intimée a transmis ce courrier à la gérance et a requis un bon de travail pour la remise en état de la climatisation. Le 12 septembre 2018, la régie a répondu à l’intimée qu’elle avait mandaté l’entreprise de peinture pour éliminer les graffitis. Elle précisait également que le Conseil de paroisse n’avait pas encore pris sa décision concernant l’amélioration de l’aspect de la façade. S’agissant de la climatisation, la régie relevait que les appareils appartenaient à l’appelante, ce conformément à l’art. 6 des dispositions particulières du contrat de bail du 24 septembre 2012, de sorte que les frais de réparation lui incombaient. Le 20 septembre 2018, l’intimée a informé la régie qu’elle avait une nouvelle fois été sollicitée par l’appelante concernant le manque d’aération des locaux, qui ne disposaient pas d’une entrée d’air suffisante. Elle sollicitait une visite de la gérance pour comprendre et résoudre ce problème récurrent.”

“Wie bereits erwähnt macht der Mieter geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der Mietzins gestützt auf Art. 259d OR als um 100 % herabgesetzt zu gelten (Berufung Ziff. 4 ff.). Im vorliegenden Verfahren kann mangels Entscheidrelevanz offen bleiben, ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Coiffeursalons des Mieters für das Publikum einen Mangel im Sinn von Art. 259d OR darstellt und ob der Mieter für die Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses um 100 % hat. Für den 27. April besteht ein solches Recht zweifellos nicht (vgl. E. 4.2). Wenn für die Zeit der Schliessung vom 17. März bis 26. April 2020 die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % erfüllt wären, hätte der Mieter bis zur Abgabe einer Herabsetzungserklärung für März und April 2020 die vollen Mietzinsen geschuldet. Gemäss Ziff.”

“Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire (Lachat & al., op. cit. p. 273 s.; Aubert, op. cit., n° 41 ad art. 258 CO). Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2 et les références citées). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017, consid. 3.1). À cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013).”

“Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). 2.2 Certes, ainsi que le relve l'appelant, une partie de la doctrine critique l'application de l'art. 128 ch. 1 CO et de la prescription quinquennale ˆ la crŽance en restitution de loyer versŽ en trop (Pichonnaz, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 7b ad art. 128 CO). Il sied toutefois de nuancer une telle critique, qui n'est pas partagŽe par d'autres auteurs de doctrine (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 5 ad art. 259d CO; Lachat/Rubli, Le bail ˆ loyer, Lausanne 2019, p. 321; BSK-Weber 4a ad art. 259d CO; CommPra Bail Aubert N 59). A cela s'ajoute que la jurisprudence publiŽe aux ATF 130 III 504 susmentionnŽe, plus rŽcemment citŽe dans l'ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, est claire quant au fait que la prescription quinquennale s'applique aux crŽances basŽes sur l'art. 259d CO et ne laisse pas de place ˆ l'interprŽtation sur ce point. Partant, l'opinion doctrinale contraire prŽcitŽe ne convainc pas, vu la jurisprudence du Tribunal fŽdŽral. Par consŽquent, l'art. 128 ch. 1 CO trouve application, de sorte que le dŽlai de prescription est de cinq ans. L'appelant s'est plaint pour la premire fois de nuisances le 24 octobre 2019 et a dŽposŽ une requte en conciliation, interruptive de prescription, le 30 novembre 2020. Ds lors, les prŽtentions antŽrieures de plus de cinq ans ˆ cette dernire date sont prescrites. Ainsi que le Tribunal l'a jugŽ, le locataire n'est pas fondŽ ˆ obtenir une restitution des loyers antŽrieurs au 30 novembre 2015. 3.       L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu que l'intimŽe n'avait ŽtŽ mise au courant du dŽfaut que le 24 octobre 2019 et que l'absence d'une telle information rendait infondŽe toute prŽtention en rŽduction du loyer avant cette date.”

“Le dernier Žtat des conclusions litigieuses s'Žlve ˆ 33'457 fr. 20, de sorte que la valeur litigieuse est supŽrieure ˆ 10'000 fr. La voie de l'appel est ds lors ouverte. 1.2 L'appel a ŽtŽ interjetŽ dans le dŽlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 L'appel peut tre formŽ pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contr™le librement l'apprŽciation des preuves effectuŽe par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vŽrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2.       Dans un premier grief, l'appelant reproche au Tribunal d'avoir considŽrŽ que le dŽlai de prescription applicable en matire de rŽduction de loyer Žtait de cinq ans et non de dix ans. 2.1 En vertu de l'art. 259d CO, en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. La prŽtention en rŽduction du loyer constitue une action de nature contractuelle, assujettie aux règles sur la prescription découlant des art. 127 ss CO (ATF 130 III 504 consid. 6.3 et 8.1). Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). Conformément à l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO) (ATF 130 III 504 consid. 8.2). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer.”

“259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). 2.2 Certes, ainsi que le relve l'appelant, une partie de la doctrine critique l'application de l'art. 128 ch. 1 CO et de la prescription quinquennale ˆ la crŽance en restitution de loyer versŽ en trop (Pichonnaz, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 7b ad art. 128 CO). Il sied toutefois de nuancer une telle critique, qui n'est pas partagŽe par d'autres auteurs de doctrine (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 5 ad art. 259d CO; Lachat/Rubli, Le bail ˆ loyer, Lausanne 2019, p. 321; BSK-Weber 4a ad art. 259d CO; CommPra Bail Aubert N 59). A cela s'ajoute que la jurisprudence publiŽe aux ATF 130 III 504 susmentionnŽe, plus rŽcemment citŽe dans l'ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, est claire quant au fait que la prescription quinquennale s'applique aux crŽances basŽes sur l'art. 259d CO et ne laisse pas de place ˆ l'interprŽtation sur ce point. Partant, l'opinion doctrinale contraire prŽcitŽe ne convainc pas, vu la jurisprudence du Tribunal fŽdŽral. Par consŽquent, l'art. 128 ch. 1 CO trouve application, de sorte que le dŽlai de prescription est de cinq ans. L'appelant s'est plaint pour la premire fois de nuisances le 24 octobre 2019 et a dŽposŽ une requte en conciliation, interruptive de prescription, le 30 novembre 2020. Ds lors, les prŽtentions antŽrieures de plus de cinq ans ˆ cette dernire date sont prescrites. Ainsi que le Tribunal l'a jugŽ, le locataire n'est pas fondŽ ˆ obtenir une restitution des loyers antŽrieurs au 30 novembre 2015.”

“Selon elle, les calculs présentés dans ses tableaux seraient dès lors pertinents pour calculer mathématiquement une réduction proportionnelle du loyer, soit « dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage des locaux ».   5.1              Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et les réf. cit. ; TF 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1).                 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure ; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid.”

“C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que c'est en toute connaissance de cause et de manière concrète, en particulier des nuisances provoquées par le chantier entre le mois de février 2014 et le mois d'octobre 2016, que les appelants ont signé le contrat de bail prévoyant la réduction de 15% sur 22 mois et excluant une réduction supplémentaire, puis, accepté, du surcroît en la proposant eux-mêmes, que cette réduction perdure jusqu'en décembre 2017, sans autre possibilité de réduction. Les premiers juges ont encore ajouté à ce propos que, durant cet intervalle, les travaux les plus bruyants s'étaient déroulés, à savoir ceux du gros-œuvre et que ces travaux se sont terminés courant 2015 avec le démontage de la grue et de la centrale à béton, ainsi que plusieurs campagnes de mesure de vibrations, le montage du toit de la gare et de ses briques de verres et, enfin, le creusement du tunnel. 2.3 Au vu de tout ce qui précède, le rejet par le Tribunal des conclusions en une réduction de loyer supplémentaire pour la période du 16 février 2014 au 31 décembre 2017 ne prête pas le flanc à la critique. 3. Les appelants font ensuite grief au Tribunal d'avoir considéré qu'il n'y avait pas eu de nuisances de chantier entre le 1er janvier et le 16 septembre 2018 et de leur avoir ainsi refusé toute réduction de loyer pour cette période. 3.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépend des circonstances du cas concret. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). En l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (Lachat, op. cit., p. 256 ss; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p.”

“Der vorliegende Fall unterscheidet sich lediglich durch die enge Zweckumschreibung und die Ge- brauchspflicht vom damals beurteilten. Dass ihr ein bestimmter Umsatz garantiert worden wäre (vgl. a.a.O., E. IV. 4.5), macht auch die Beklagte nicht geltend, ganz zu schweigen davon, dass sie wie schon die Mieterin im früheren Fall von der Vermieterin ein Entgegenkommen erwartet, obwohl sie ihre finanzielle Situation für sich behält. Offen blieb ansonsten gemäss der damaligen Einschätzung des Gerichts einzig der Weg der gerichtlichen Vertragsanpassung an veränderte Ver- hältnisse (a.a.O., E. IV.5). Eine solche setzt aber erst recht eine Analyse der kon- kreten Auswirkungen einer Beeinträchtigung und damit die Offenlegung der Ge- schäftsbücher durch den Mieter voraus (hinten Ziff. IV.5). Last but not least sei darauf hingewiesen, dass die Parteien einen Minderungsan- spruch für die Zeit vom 1. Dezember 2020 bis 31. Mai 2021 in der Drittelslösung mit der Stadt Zürich explizit ausgeschlossen und die dort gefundene Lösung klipp und klar nicht als Herabsetzung nach Art. 259d OR, sondern als Überbrückung der angespannten finanziellen Lage der Mieterschaft bezeichnet haben, in welche diese unverschuldet geraten sei. Soweit die Vereinbarungen reichen, ist daher - 20 - eine Minderung so oder anders kein Thema mehr. Wieso sich die Rechtslage aus- serhalb des Geltungsbereichs der Vereinbarungen anders gestalten soll, erläutert die Beklagte nicht. Eine Mietzinsminderung fällt damit so oder anders ausser Betracht. Die Beklagte beruft sich explizit nicht auf (Teil-)Unmöglichkeit oder die clausula rebus sic stantibus als Grundlage für eine Reduktion ihrer Mietzinsverpflichtung. Da das Gericht das Recht von Amtes wegen anzuwenden und deshalb einen mög- lichen Anpassungsanspruch unter allen Titeln zu betrachten hat, ist dennoch kurz auf die beiden Punkte einzugehen (Art. 57 ZPO).”

“De plus, la problématique du manque de chauffage est relativisée par le relevé de températures oscillant entre 23 et 28 degrés, non contesté par les recourantes. En outre, il a été constaté que les odeurs n'étaient pas constantes, mais ponctuelles. La solution de la cour cantonale peut s'insérer dans la jurisprudence genevoise concernant des restaurants, pour lesquels la composante olfactive est également importante. En effet, cette casuistique fait état d'une réduction de 10 % pour des odeurs d'égouts incommodant les clients d'une petite salle de restaurant, sans que la constance des nuisances n'ait pu être établie précisément; de 20 % pour des odeurs nauséabondes causées par un défaut de ventilation d'un restaurant; de 50 % pour une ventilation gravement défectueuse d'un restaurant (impossible d'y manger); de 100 % pendant un mois réduite ensuite à 50 % pour une odeur intolérable dans un café-bar après une inondation (CAROLE AUBERT, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [éd.], 2e éd. 2017, n° 67 ad art. 259d CO, p. 421 ss). Dans la jurisprudence fédérale, les taux octroyés par les cours cantonales n'étaient pas spécifiquement contestés: on peut néanmoins citer une réduction de 35 % pour les locaux d'un fitness, en raison de problèmes d'étanchéité et d'odeurs particulièrement désagréables dans les vestiaires et le secteur hammam (arrêt 4A_365/2010 du 13 septembre 2010 consid. 2) et une réduction de 40 % s'agissant de locaux d'un institut de beauté, pour tenir compte de l'ampleur et du caractère évolutif d'un défaut d'humidité ayant abouti, à la fin de la période concernée, à une forte odeur de moisi rendant les locaux difficilement utilisables (arrêt 4A_94/2021 du 1er février 2022 consid. 4.2 ss). En l'occurrence, la réduction accordée par les juges cantonaux peut paraître faible, compte tenu aussi des autres défauts. Cependant, vu leur pouvoir d'appréciation et le contrôle restreint qu'il exerce en la matière, le Tribunal fédéral ne peut que retenir que cette réduction n'est pas indéfendable au regard des circonstances et de la jurisprudence exposée.”

“Die Rechtsnatur der Herabsetzung des Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich für ein Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig von einer Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der Herabsetzung gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558 ff. mit Nachweisen). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der Herabsetzung mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art.”

“Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung des Mieters bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung des Mieters an den Vermieter voraussetzt, die das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennt und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angibt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Bei vollständiger Bezahlung des Mietzinses und rückwirkender Herabsetzung hat der Mieter gegenüber dem Mieter im Umfang der Herabsetzung einen vertraglichen Anspruch auf Rückerstattung des Mietzinses (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.3 S. 511 f.; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 25; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 4a).”

“Wie bereits erwähnt macht der Mieter geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der Mietzins gestützt auf Art. 259d OR als um 100 % herabgesetzt zu gelten (Berufung Ziff. 4 ff.). Im vorliegenden Verfahren kann mangels Entscheidrelevanz offen bleiben, ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Coiffeursalons des Mieters für das Publikum einen Mangel im Sinn von Art. 259d OR darstellt und ob der Mieter für die Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses um 100 % hat. Für den 27. April besteht ein solches Recht zweifellos nicht (vgl. E. 4.2). Wenn für die Zeit der Schliessung vom 17. März bis 26. April 2020 die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % erfüllt wären, hätte der Mieter bis zur Abgabe einer Herabsetzungserklärung für März und April 2020 die vollen Mietzinsen geschuldet. Gemäss Ziff.”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.5). 3.1.2.2 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). 3.1.2.3 Les travaux (réparations) visés par l'art. 259b let.”

“Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire (Lachat & al., op. cit. p. 273 s.; Aubert, op. cit., n° 41 ad art. 258 CO). Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2 et les références citées). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017, consid. 3.1). À cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013).”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (arrêts 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_11/2013 du 16 mai 2013 consid. 3.1), par exemple lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5 e éd. 2019, n° 43 ad art. 258 CO). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid.”

“p. 311). Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 138 III 252 consid. 2.1; 136 III 278 consid.”

“Selon l’intimée, des relevés de température ne seraient pas nécessaires pour apprécier l’impact de l’absence de climatisation au regard de l’exposition au sud des locaux, de surcroît vitrés. La réduction de 6 % pour l’absence de climatisation serait de plus conforme à la jurisprudence. 5.2 5.2.1 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l’exclure ni l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, 259b let. b et 259d CO). Un défaut de moyenne importance justifiant une réduction de loyer peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (ATF 135 III 345 consid. 3.2 ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 et 3.6). 5.2.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l’art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l’objet sans défaut. Elle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente, c’est-à-dire que la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans une même proportion. Cependant le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par rapport à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l’usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (TF 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid.”

“Die Rechtsnatur der Herabsetzung des Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich für ein Gestaltungsrecht aus. Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig von einer Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der Herabsetzung gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558 ff. mit Nachweisen). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der Herabsetzung mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art.”

“Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl. dazu unten E. 3.4.5). Die Mieterin behauptet in ihrer Berufung vom 16. Oktober 2022, ihren Bemerkungen zum aufgehobenen Entscheid, ihrer Stellungnahme vom 9. Dezember 2022, ihrer Berufungserklärung vom 4. Januar 2023, ihrer Berufungsbegründung vom 9. Januar 2023, ihren Bemerkungen zum angefochtenen Entscheid, ihrem Nachtrag vom 10. Januar 2023 und ihrer Eingabe vom 11. Januar 2023 nicht, dass sie spätestens am 23. Mai 2022 gegenüber der Vermieterin oder der Liegenschaftsverwaltung erklärt habe, sie wolle wegen Mangelhaftigkeit der Wohnung nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen.”

“Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung des Mieters bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung des Mieters an den Vermieter voraussetzt, die das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennt und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angibt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Bei vollständiger Bezahlung des Mietzinses und rückwirkender Herabsetzung hat der Mieter gegenüber dem Mieter im Umfang der Herabsetzung einen vertraglichen Anspruch auf Rückerstattung des Mietzinses (vgl. BGE 130 III 504 E. 6.3 S. 511 f.; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 25; Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 4a).”

“Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire (arrêts 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1 et la référence) ou lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (arrêt 4A_114/2023 du 20 décembre 2024 consid. 7.1). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts précités 4A_555/2023 consid. 4.1 et 4A_510/2023 consid. 5.1). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art. 259d CO).”

“c) Selon l’intimée, le fait qu’il y ait eu d’importants défauts de la chose louée justifie une réduction de loyer de 20 %, pour toute la période retenue par la première juge. L’intimée n’aurait jamais effectué de travaux si le réseau électrique n’avait pas été défectueux. L’appelant ne conteste pas que des travaux ont été effectués les 2 et 3 mars 2023, ce qui confirme qu’il y avait bien des défauts. d) Lorsqu’apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire a droit à cette réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). Pour déterminer la quotité de la réduction du loyer, on procède selon la méthode proportionnelle (relative), en comparant l’usage de la chose louée conforme au contrat, sans défaut, et son usage réel, compte tenu des défauts qui l’affectent. Le point de départ de la comparaison n’est pas la valeur objective de la chose, mais bien sa valeur (son usage) telle que convenue par les parties. En d’autres termes, il s’agit de réduire le loyer (sans les frais accessoires) dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage convenu des locaux et de rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. Les circonstances subjectives propres à un locataire ne sont pas prises en considération, sauf si des garanties particulières lui ont été données à leur propos. Selon les circonstances, une appréciation en équité s’impose parfois. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent (Lachat/Bohnet, in : CR CO I, 3e éd.”

“2 Compte tenu de ce qui précède, le chiffre 1 du dispositif sera annulé et modifié comme suit : « - fixation de la chape au support dans toutes les zones circulables et accessibles autour des machines qui seront désignées par l'expert B______ sur le plan circonstancié figurant sous pièce 27 déf. et que les parties acceptent de mandater conjointement à cette fin, par percement de trous jusque dans le support et injection de résine synthétique sous basse pression, avec écartement tous les 25 à 30 cm ». Le chiffre 1 sera confirmé pour le surplus sans autres modifications. 4. L'appelante fait grief au Tribunal d'avoir accordé à l'intimé une réduction de loyer à compter du 27 janvier 2012. Or, ce n'était qu'en octobre 2016 que celui-ci avait requis la réfection totale de la chape, aucune déclaration de réduction de loyer n'ayant été formulée avant le dépôt de la requête devant la Commission de conciliation le 27 janvier 2017, reçue par l'appelante le 16 février 2017; il s'était donc accommodé du défaut jusque-là. En outre, elle estime que la réduction de loyer devrait être fixée à 5% et non à 12%. 4.1 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO (en lien avec l'art. 259a al. 1 let. b) se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid.”

“1 Lorsqu'un défaut survient en cours de bail, le locataire peut faire usage des droits qui lui sont conférés aux 259a à 259i CO. Il peut, notamment, exiger du bailleur la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. a et b CO). Le locataire ne peut toutefois exiger une réparation lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. Dans ce cadre, le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020, consid. 5.1 et les références citées; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad art. 256b CO). La réduction se calcul sur le loyer net, sans les frais accessoires (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid 3.1; Lachat, op. cit., p. 316; Aubert in CPra Bail, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à ce qu'il y remédie entièrement (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). La réduction peut être due de manière définitive, lorsqu'il impossible de remédier entièrement aux défauts (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 13 in fine ad art. 259d CO; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 15 in fine ad art. 259d CO). L'intérêt moratoire est dû, sur le montant des loyers à restituer, dès l'entrée en force du jugement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 6c). 4.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, une réduction de loyer de 5% a été accordée en raison du bruit d'une porte d'entrée à côté d'une chambre à coucher, qui perturbe de temps en temps le sommeil des locataires; de 10% en raison d'un bruit sourd d'intensité variable et de nuisances olfactives; de 15% en raison d'un sommeil perturbé par le bruit provenant d'un chauffage et de 15% également en raison d'un ascenseur bruyant (cf. pour une casuistique : Züst, « Mietzinsreduktion bei Mängeln » in Mietrechtspaxis [MP] 2004 69, disponible en ligne : https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/tab_red_maengel.”

“La notion de « grosse réparation » était une notion juridique, de sorte que c’était à tort que le Tribunal avait retenu qu’il n'avait ni allégué ni prouvé que l’usure du parquet et des accoudoirs des fauteuils à shampoing nécessitait de « grosses réparations ». Ces défauts lui avaient occasionné une perte de clientèle. 2.1. Selon l’art. 279 CO, dans un contrat de bail à ferme non agricole, le bailleur est tenu d’exécuter à ses frais les grosses réparations qui s’imposent pendant la durée du bail, dès que le fermier lui en a communiqué la nécessité. Le bailleur n’est tenu de se charger que des grosses réparations. On peut généralement admettre que les grosses réparations du bail à ferme couvrent les défauts graves du bail à loyer (Carron, Commentaire pratique – Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 11 ad art. 275 CO). L’ampleur des réparations, soit le coût nécessaire pour maintenir la chose affermée utilisable et exploitable, constitue un critère important (Carron, op. cit., n. 13 ad art. 275 CO). Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Dans le cas d’un bail à ferme non agricole, cette disposition est applicable au défaut qui n’est pas imputable au fermier et auquel ce dernier n’était pas tenu de remédier à ses frais (art. 288 al. 1 let. b CO), c’est-à-dire en cas de « grosse réparation » au sens de l’art. 279 CO. Il revient au locataire d’alléguer les faits dont découle le caractère défectueux de l’objet loué, la qualification du défaut ainsi que la connaissance du défaut par le bailleur (Jeannin, La preuve en droit du bail, 2022, p. 419, n. 1169). Le locataire doit également alléguer le moment auquel le bailleur a pris connaissance du défaut, car c’est à partir de ce moment-là que le locataire a droit à la réduction de loyer (Jeannin, op. cit., p. 419, n. 1170). Si le locataire ne réagit pas lors de l’état des lieux ou immédiatement après, on peut en déduire, selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l’état prévu par le contrat (Aubert, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd.”

“L'appelante n'utilise au demeurant pas dans son argumentation juridique les passages dont elle demande la reprise textuelle. Elle n'établit ainsi ni la pertinence des faits en question pour la présente cause, condition pourtant nécessaire pour que des faits soient constatés (art. 154 al. 1 CPC), ni a fortiori que l’état de fait serait inexact sur ce point. Dans ces conditions, le grief est rejeté.     5.              L'appelante se plaint de la réduction de loyer accordée pour les deux locataires, l'estimant totalement excessive. En substance, elle prétend que pour calculer la réduction de loyer en raison de défauts causés par des travaux à l’intérieur ou l’extérieur de l’immeuble, le principe serait d’appliquer la méthode dite proportionnelle, l’application de la méthode en équité n’étant que l’exception. Selon elle, les calculs présentés dans ses tableaux seraient dès lors pertinents pour calculer mathématiquement une réduction proportionnelle du loyer, soit « dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage des locaux ».   5.1              Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et les réf. cit. ; TF 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1).                 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“Tel est notamment le cas (…) lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les références). Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire (Lachat & alii., op. cit. p. 273 s.; Aubert, op. cit., n° 41 ad art. 258 CO). Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2 et les références citées). 6.1.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5.1). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017, consid. 3.1). A cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013).”

“Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral, en particulier lorsque les preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (ATF 130 III 503 cons. 4.1, arrêts du TF du 08.07.2009 [4A_174/2009] cons. 4.1 et du 24.10.2005 [4C.219/2005], cons. 2.3 et 2.4). Par ailleurs, un procédé consistant à distinguer chronologiquement les phases selon l’intensité des nuisances, eu égard à leur durée et à leur variabilité, est admissible, dans la mesure où la réduction globale accordée n’aboutit pas à un résultat manifestement injuste (CPra Bail, Aubert, n. 19 ad art. 259d CO). Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer ; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du TF du 21.01.2010 [4A_565/2009] ; CPra Bail, Aubert, n. 20 ad art. 259d CO). Le juge doit en effet apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévue dans le contrat joue un rôle important (arrêt du TF du 24.10.2005 [4C.219/2005] cons. 2.4). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité́ de la réduction du loyer. À titre d'exemples, on peut citer, pour le canton de Genève, en matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, que les taux de réduction de loyer sont en général compris entre 10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5 % à 10 % sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux, ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (arrêt de la Cour de justice GE du 18.”

“La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). En ce qui concerne la casuistique, une réduction de loyer de 25% a été accordée en raison de deux voisins bruyants, lesquels salissaient également les parties communes de l'immeuble (CJ GE, DB 2000 n. 9). Une réduction de loyer de 20% a été octroyée à un locataire dont le sommeil était perturbé par le bruit provenant de son voisin (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2002 du 31 mai 2002 consid. 3c). Une réduction de même quotité a été fixée s'agissant de troubles dans l'usage d'un appartement dus au bruit d'une boucherie (CJ GE arrêt du 12 novembre 1984 X.”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). En ce qui concerne la casuistique, une réduction de loyer de 25% a été accordée en raison de deux voisins bruyants, lesquels salissaient également les parties communes de l'immeuble (CJ GE, DB 2000 n. 9). Une réduction de loyer de 20% a été octroyée à un locataire dont le sommeil était perturbé par le bruit provenant de son voisin (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2002 du 31 mai 2002 consid. 3c). Une réduction de même quotité a été fixée s'agissant de troubles dans l'usage d'un appartement dus au bruit d'une boucherie (CJ GE arrêt du 12 novembre 1984 X. c/ P.). Une réduction de 15% a été consentie à un locataire subissant des nuisances causées par les locataires du logement contigu (ACJC/111/1990 du 10 septembre 1990 X. c/ S.). Un tel pourcentage a également été accordé à un locataire souffrant de nuisances sonores (vibrations) provenant du système de ventilation d'un restaurant (ACJC/624/2006 du 12 juin 2006 S. c/ H.). Les nuisances sonores (discussions, interjections, cris et altercations) provenant, le week-end et essentiellement en été, de personnes sortant de la discothèque d'un immeuble d'habitation ont justifié une réduction de loyer moyenne (sur toute l'année) de 15% (ACJC/722/2008 du 16 juin 2008).”

“3 En l’espèce, les appelants ont produit en deuxième instance un bordereau de pièces nouvelles, à savoir les acomptes de gaz pour l’année 2014, qui sont irrecevables à ce stade. En effet, ces documents auraient pu et dû être produits devant les premiers juges, les appelants n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées. 3. 3.1 3.1.1 Les appelants contestent que la baisse de loyer se justifiait dès le début du bail en 2012 en raison de l'humidité d'une partie des locaux. Ils soutiennent également qu’ils ne sont pas responsables du dommage subi par les intimées en lien avec le défaut d’humidité. 3.1.2 3.1.2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO). Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid.”

“Selon la casuistique (répertoriée notamment in AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, ad art. 259d CO n. 67 ad; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2ème édition, 2019, p. 316-317), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties : plusieurs murs tachés, sols détériorés : 15%; restaurant situé dans un immeuble dont la façade est vétuste, le sol de la cuisine en mauvais état (linoleum usé, déchiré, décollé), murs et plafonds brunis, canalisations régulièrement bouchées : 15%; soulèvement du sol et carrelage désagrégé sur 10 m2 d'un restaurant de 285 m2 : 15%; défauts d'ordre esthétique suite à inondation et infiltration d'eau : 10%; divers défauts (réfection d'un mur de salle de bains, meuble de cuisine, repose de catelles et remplacement d'appareils ménagers, de chaises) : 8%. Le droit à la réduction de loyer perdure jusqu'à l'élimination du défaut et s'éteint en tout état de cause à la fin du bail (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, n. 12 et 13 ad art. 259d CO). Le cas échéant, des réductions de loyers différenciées sont octroyées lorsque le bailleur élimine le défaut par étapes (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). 4.2 Dans un arrêt de principe rendu en 2016, il a été jugé qu'une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid. 8.3.5). L'art. 2 CC a toutefois été réservé (cf. ATF 142 III 557 consid. 8.3.4 p. 566 in fine), en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination (il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut [ATF 142 III 557 consid.”

“E. 3.1; GAUCH, a.a.O., N 1864; ZINDEL/SCHOTT, in: Basler Kommentar, N. 69 zu Art. 368 OR). Nach bundesgerichtlicher Rechtspre- chung "ist der Schaden eine unfreiwillige Vermögensverminderung, der in einer Verminderung der Aktiven, einer Vermehrung der Passiven oder im entgangenen Gewinn bestehen kann. Er entspricht der Differenz zwischen dem gegenwärtigen - 114 - Vermögensstand und dem Stand, den das Vermögen ohne das schädigende Er- eignis hätte" (BGE 144 III 155 E. 2.2 S. 157-158 m.Nw.). Der von der Klägerin gel- tend gemachte Schaden aus Mietzinsreduktionen entsteht, wenn die Mieter der streitgegenständlichen Überbauung ein Begehren um Herabsetzung des Mietzin- ses nach Art. 259a Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 259d OR stellen und sich die Mietzins- verbindlichkeiten von Art. 257 OR entsprechend reduzieren. Es handelt sich somit um einen Schaden aus künftigem entgangenem Gewinn, der bereits naturgemäss nicht unter den Mangelschaden fallen kann (vgl. auch BGer 4A_113/2017 v.”

“und E. 8.3.5) auch nach Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere im Rahmen einer späteren prozessualen Auseinandersetzung, rechtsgültig abgeben. Sofern aber ein Anspruch auf angemessene Herabsetzung des Mietzinses nach Art. 259d OR für den relevanten Zeitraum bestehe, sei der Mietvertrag als Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG entkräftet. Über den Umfang der Mietzinsherabsetzung sei nicht im Rechtsöffnungsverfahren, sondern in einem allfälligen Anerkennungsverfahren zu entscheiden (Urk. 28 S. 9 ff.).”

“Nach dem Gesagten kann festgehalten werden, dass die Vorbringen der Gesuchsgegnerin betreffend die geltend gemachten nachträglichen Mängel an der Mietsache nicht als aussichtslos zu bezeichnen sind, sie die Abgabe ihrer Herabsetzungserklärung rechtsgenüglich darlegte, so dass eine Bestreitung hierzu möglich war, und auch die Höhe der Mietzinsherabsetzung hinreichend bezifferte. Die Einwendung der Gesuchsgegnerin, ihr stünde gegen die Forderung der Gesuchstellerin ein Herabsetzungsanspruch i.S.v. Art. 259d OR zu, ist daher nicht als aussichtslos zu bezeichnen, weshalb für die strittige Mietzinsforderung der Gesuchstellerin die provisorische Rechtsöffnung zu verweigern ist. - 20 -”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir établi inexactement les faits en considérant qu'elles avaient retardé la réparation des défauts et violé les art. 259d et 259e CO pour avoir réduit le loyer dans une fourchette comprise entre 5% et 20%, s'écartant sans raison de la casuistique établie. 2.1 A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 507 consid. 4.1). La jurisprudence a retenu pour des nuisances occasionnées par un chantier voisin, des réductions de loyer de 25% pendant deux ans (ACJC/467/1996), 35% pour de sérieuses immissions en raison d'un chantier voisin (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, p. 436), 37% en moyenne pour deux chantiers voisins perturbant l'activité d'un cabinet d'ophtalmologie (arrêt du Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 24 octobre 2005), 60% pour un chantier de démolition/reconstruction affectant l'activité d'une agence de placement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005) et 60% pour les nuisances liées à la transformation d'un hôtel (bruit et poussière) ayant entraîné une perte de clientèle pour l'arcade du locataire dont la visibilité a été réduite et l'accès a été rendu plus difficile en raison de la fermeture des deux entrées (ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009).”

“3 En l'espèce, s'agissant de la période du 1er janvier au 16 septembre 2018, soit entre la date à laquelle la réduction de loyer accordée par l'intimée a pris fin et le début des travaux d'aménagements extérieurs le 17 septembre 2018, les premiers juges ont constaté qu'ont été réalisées des mesures par camions-vibreur (à cinq reprises en mars 2018), des travaux en souterrain, ainsi que des travaux d'architecture et d'équipement de la gare, essentiellement à l'intérieur de celle-ci. Ils ont ainsi jugé que les appelants n'avaient pas établi à satisfaction de droit avoir subi des nuisances d'une ampleur suffisante durant cette période et ne leur a, par conséquent, accordé aucune réduction de loyer. La Cour fait sien le raisonnement des premiers juges. Les témoignages sur lesquels les appelants fondent leur argumentation sont vagues et imprécis, tant quant à la date de reprise des nuisances que quant à leur ampleur, de sorte qu'ils ne permettent pas de remettre en cause l'appréciation du Tribunal. Au contraire, les déclarations des témoins H______, L______ et M______ confirment la date du début des travaux d'aménagements extérieurs à mi ou fin septembre 2018. 3.4 Le grief est ainsi sans fondement. 4. Les appelants font enfin grief aux premiers juges d'avoir erré en octroyant une réduction de loyer de 10% du 17 septembre 2018 au 30 juin 2019, en contradiction selon eux avec les faits et les jurisprudences topiques. 4.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 4.2 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (Lachat, op. cit., p. 316). Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la méthode dite "proportionnelle". On compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre de prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; Lachat, op. cit. p. 315). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). En ce qui concerne la casuistique, une réduction de loyer de 25% a été accordée en raison de deux voisins bruyants, lesquels salissaient également les parties communes de l'immeuble (CJ GE, DB 2000 n. 9). Une réduction de loyer de 20% a été octroyée à un locataire dont le sommeil était perturbé par le bruit provenant de son voisin (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2002 du 31 mai 2002 consid. 3c). Une réduction de même quotité a été fixée s'agissant de troubles dans l'usage d'un appartement dus au bruit d'une boucherie (CJ GE arrêt du 12 novembre 1984 X.”

“La maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (arrêt TC FR 102 2015 290 du 22 mars 2016 consid. 2b et les réf. citées). 3. 3.1. En l'espèce, le Tribunal des baux a examiné (décision attaquée, p. 5-7) les allégués et les déclarations des parties, de même que les pièces produites, pour retenir en définitive que le demandeur n'a pas établi les importantes variations d'eau et de pression dont il se plaint, ce d'autant moins que seuls deux locataires à part lui ont formulé, à une seule reprise, une doléance similaire. Les premiers juges ont relevé que la gérance a pris des mesures pour régler le problème attesté – qui ne correspond du reste pas à la plainte des locataires – de température de l'eau à la sortie de la conduite et aux points de puisage, et que le fait qu'elle admette une variation de température de quelques degrés au robinet (trois à quatre, selon les déclarations faites en séance) ne suffit pas pour admettre l'existence d'un défaut au sens de l'art. 259d CO. Ils ont aussi indiqué qu'il appartenait au locataire, afin de prouver ses dires, de solliciter une inspection des lieux ou la mise en œuvre d'une expertise, ou à tout le moins de produire une vidéo démontrant, avec l'aide d'un thermomètre tel que celui utilisé par les entreprises qui ont procédé à des mesures, les importantes et fréquentes variations de température de l'eau dont il se prévaut (plus de dix degrés selon ses dires). 3.2. Dans un premier grief, l'appelant critique longuement ce raisonnement et reproche aux premiers juges un établissement inexact et incomplet des faits (appel, p. 5-12). En résumé, il fait valoir qu'il a allégué subir depuis le début du bail de fortes variations de la température de l'eau et que la bailleresse a admis que la température varie de deux à trois degrés sur une à deux seconde(s), tant dans ses écritures que par les déclarations de son représentant en séance, qui a même parlé de trois à quatre degrés de différence. Pour lui, cette situation ne peut être qualifiée de minime importante, ce d'autant que les courriels de la gérance immobilière produits au dossier parlent d'un problème à cet égard et que plusieurs entreprises ont été mandatées pour intervenir dans l'immeuble en question, ce qui montre bien que l'intimée admet l'existence d'un défaut important : dans le cas contraire, elle n'aurait pas fait toutes ces démarches pour tenter désespérément de résoudre un défaut inexistant.”

“La maxime inquisitoire sociale ne modifie pas la répartition du fardeau de la preuve (arrêt TC FR 102 2015 290 du 22 mars 2016 consid. 2b et les réf. citées). 3. 3.1. En l'espèce, le Tribunal des baux a examiné (décision attaquée, p. 5-7) les allégués et les déclarations des parties, de même que les pièces produites, pour retenir en définitive que le demandeur n'a pas établi les importantes variations d'eau et de pression dont il se plaint, ce d'autant moins que seuls deux locataires à part lui ont formulé, à une seule reprise, une doléance similaire. Les premiers juges ont relevé que la gérance a pris des mesures pour régler le problème attesté – qui ne correspond du reste pas à la plainte des locataires – de température de l'eau à la sortie de la conduite et aux points de puisage, et que le fait qu'elle admette une variation de température de quelques degrés au robinet (trois à quatre, selon les déclarations faites en séance) ne suffit pas pour admettre l'existence d'un défaut au sens de l'art. 259d CO. Ils ont aussi indiqué qu'il appartenait au locataire, afin de prouver ses dires, de solliciter une inspection des lieux ou la mise en œuvre d'une expertise, ou à tout le moins de produire une vidéo démontrant, avec l'aide d'un thermomètre tel que celui utilisé par les entreprises qui ont procédé à des mesures, les importantes et fréquentes variations de température de l'eau dont il se prévaut (plus de dix degrés selon ses dires). 3.2. Dans un premier grief, l'appelant critique longuement ce raisonnement et reproche aux premiers juges un établissement inexact et incomplet des faits (appel, p. 5-12). En résumé, il fait valoir qu'il a allégué subir depuis le début du bail de fortes variations de la température de l'eau et que la bailleresse a admis que la température varie de deux à trois degrés sur une à deux seconde(s), tant dans ses écritures que par les déclarations de son représentant en séance, qui a même parlé de trois à quatre degrés de différence. Pour lui, cette situation ne peut être qualifiée de minime importante, ce d'autant que les courriels de la gérance immobilière produits au dossier parlent d'un problème à cet égard et que plusieurs entreprises ont été mandatées pour intervenir dans l'immeuble en question, ce qui montre bien que l'intimée admet l'existence d'un défaut important : dans le cas contraire, elle n'aurait pas fait toutes ces démarches pour tenter désespérément de résoudre un défaut inexistant.”

“Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzen ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Ver- mieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen un- ternimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 - 15 - und 4A_481/2018 vom”

“Weder der Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Art. 259a Abs. 1 lit. a sowie Art. 259b OR) noch derjenige auf Mietzinsminderung nach Art. 259d OR setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Es genügt bereits, dass der Ver- mieter oder eine seiner Hilfspersonen einen Mangel kennt und nichts dagegen unternimmt (so das BGer zum Beseitigungsanspruch, zuletzt in BGer 4A_477/2018 und 4A_481/2018 vom”

“Damit habe die Klägerin das unternehmeri- sche Risiko der Beklagten mitübernommen. Somit liege hier ein Fall vor, den das Mietgericht der in ZMP 2021 Nr. 10 beurteilten Ausgangslage gegenübergestellt habe. Die Klägerin habe somit in der vorliegenden Konstellation das Risiko einer behördlichen Betriebsschliessung mitübernommen, womit in den behördlichen Corona-Massnahmen ein mietrechtlicher Mangel liege, soweit die Beklagte des- wegen im Gebrauch der Mietsachen als Restaurant gestört oder beeinträchtigt ge- wesen sei. Da ein Mangel vorliege, verfüge die Beklagte über einen Mietzinsherabsetzungs- anspruch nach Art. 259d OR, zumal sie diesen weder zu vertreten, noch im Sinne von Art. 259 OR auf eigene Kosten zu beheben habe. Das Bundesgericht habe in BGE 142 III 557 festgehalten, dass der Mieter die Herabsetzung mittels Erklärung an den Vermieter zu kommunizieren habe. Hierfür bestehe keine Frist, eine Erklä- rung könne auch nach der Mangelbehebung oder Vertragsbeendigung abgegeben werden. Das Bundesgericht scheine dazu zu neigen, Ansprüche aus Art. 259d OR als gesetzliche Minderung des Mietzinses zu qualifizieren; jedenfalls schliesse es die Qualifizierung der Minderung als Gestaltungs- oder Gestaltungsklagerecht aus. Ein Herabsetzungs- und Minderungsanspruch beginne daher ohne weiteres mit der Kenntnisnahme des Vermieters vom Mangel und ende mit dessen vollstän- digen Beseitigung. - 12 - Die Klägerin habe von den behördlichen Corona-Massnahmen Kenntnis gehabt, sodass der Herabsetzungsanspruch am 16. März 2020 begonnen habe. Die Be- klagte habe mehrmals mitgeteilt, dass sie den Mietzins herabsetzen werde und während des «Lockdowns» keinen und während der übrigen Zeit nur einen herab- gesetzten Mietzins schulde. Deswegen sei es der Klägerin bekannt gewesen, in welchem Umfange und weshalb die Klägerin von ihrem Minderungsrecht Ge- brauch mache. Darüber hinaus sei sich die Klägerin stets bewusst gewesen, dass die Beklagte willens und auch in der Lage gewesen sei, den Mietzins im geschul- deten Umfang zu bezahlen.”

“Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies.”

“Les odeurs n'apparaissent en effet que très épisodiquement, ne sont présentes au maximum que quelques minutes par jour et n'affectent qu'une infime partie des locaux loués, n'ayant été constatées que dans certaines pièces, soit deux salles de soin et les WC, alors que les locaux disposent d'une surface d'environ 381 m2 comprenant huit salles de soins, une kitchenette, un WC et un vestiaire. Par ailleurs, les intimés n'ont pas établi que l'usage des locaux aurait été entravé en raison desdites émanations, n'ayant en particulier pas démontré avoir dû fermer le cabinet. Au contraire, les salles touchées ont été parfois utilisées malgré les mauvaises odeurs. L'appelante soutient également, en se référant à l'art. 259d CO, que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, la réduction de loyer ne devait pas prendre effet avant le 18 mars 2019, date à laquelle elle a été mise en demeure de procéder à l'exécution des travaux visant à supprimer les mauvaises odeurs sous menace d'une consignation des loyers. 10.1 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée.”

“Les immissions provenant d'un chantier voisin (bruit, poussière, vibrations) peuvent constituer un défaut justifiant une réduction de loyer. Peu importe qu'elles échappent ou non à la sphère d'influence du bailleur (SJ 1997 p. 661). Cependant, des désagréments causés par un chantier voisin de moyenne importance ne représentant que des entraves mineures inhérentes à la vie quotidienne en milieu urbain, ne justifient pas une réduction de loyer (CdB 2/2003 p. 54). L'existence d'un chantier voisin ne peut pas être considérée comme un défaut si aucun des locataires de l'immeuble ne s'en est plaint. A défaut de plainte, le bailleur, même s'il connaît l'existence du chantier, ne peut pas en déduire qu'il s'agit d'un défaut (ACJC/862/2001). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (SJ 1986 p. 195). Selon l'art. 259d CO, la réduction de loyer peut être exigée à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination complète de ce dernier. C'est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258 et ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC). L'essentiel est que le bailleur ait connaissance du défaut, peu importe qu'il l'ait appris personnellement, ou qu'il en ait été informé par l'un de ses auxiliaires, ou par le locataire lui-même. 2.2 Conformément à la jurisprudence précitée, tout chantier voisin ne constitue pas nécessairement un défaut de la chose louée et ce, même dans un environnement dédié à l'habitation, comme le soutient à tort l'appelante. En l'espèce, les premiers juges ont considéré à raison qu'à teneur des témoignages recueillis, des photos et des vidéos produites, ainsi que des déclarations de l'appelante, il n'apparaissait pas que la construction de l'immeuble au no 10 du chemin 1______ ait généré des nuisances pouvant justifier une réduction de loyer.”

“La question du paiement du loyer des locaux commerciaux pendant la pandémie de Covid-19, en particulier concernant les établissements publics dont la fermeture a été ordonnée par les autorités tant cantonales que fédérales, n'a pas encore été tranchée à ce jour. Cette question doit faire l'objet d'une analyse approfondie. En effet, il doit être définitivement jugé, que ce soit sous l'angle de l'art. 259d CO (réduction de loyer), de l'impossibilité subséquente (art. 119 CO), de l'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) ou de la clausula rebus sic stantibus, si le loyer reste dû - totalement ou partiellement - durant cette période ou non (ACJC/722/2021 du 7 juin 2021 consid. 2.1.3). De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et parviennent à des conclusions diamétralement opposées, les premiers considérant que la cessation de règlement des loyers ne peut être envisagée (https://www.cgionline.ch/wp-content/uploads/2020/03/avis-de-droit.pdf), et les seconds que le loyer n'est pas dû, en application des règles sur le défaut de la chose louée (art. 259d CO), l'impossibilité subséquente d'exécution (art. 119 CO), la notion d'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) et l'adaptation du contrat par le juge (https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_ commerciaux_ASLOCA-1.pdf; ACJC/722/2021 précité consid. 2.1.3).”

“Vorab ist strittig, ob Einschränkungen der Mietsache durch die COVID-19- Verordung 2 einen nachträglichen Mangel bzw. eine Störung im Gebrauch der Miet sache darstellen, die zu einem Anspruch auf Mietzinsreduktion i.S.v. Art. 259a Abs. 1 lit. a und Art. 259d OR führen können.”

“111, intitulé « Le bail au temps du coronavirus », dénombraient 19 avis de droit traitant de la question de savoir si les locataires dont les commerces ont été provisoirement fermés suite aux mesures du Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus doivent ou non payer leur loyer pendant la période de fermeture. Le Tribunal fédéral n’a pas encore eu à se pencher sur le sujet. Au niveau politique, le Parlement fédéral a refusé, en décembre dernier, un projet de loi qui prévoyait que les commerçants et artisans ne paient, à certaines conditions, que 40% de leur loyer pendant la durée de fermeture de leur commerce, les bailleurs supportant le reste, soit 60%. Il convient donc d’examiner les deux arguments soulevés par la défenderesse. c) Selon l’article 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Lorsqu'apparaissent, en cours de bail, des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais, il peut notamment demander une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Il faut pour cela que le défaut entrave ou restreigne l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 259d CO). Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée ; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu ; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (ATF 135 III 345 cons. 3.2). Le défaut peut être matériel ou immatériel (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 223). En l’occurrence, le défaut potentiellement envisageable résultant de l’interdiction d’ouverture et d’exploitation des commerces serait un défaut affectant l’usage convenu, soit la destination pour lequel l’objet a été loué. Il serait de nature immatérielle, en ce sens que des prescriptions administratives restreignent ledit usage (Bohnet, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 COVID-19, Cahiers du bail, vol.”

“Wie bereits erwähnt macht der Mieter geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der Mietzins gestützt auf Art. 259d OR als um 100 % herabgesetzt zu gelten (Berufung Ziff. 4 ff.). Im vorliegenden Verfahren kann mangels Entscheidrelevanz offen bleiben, ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Coiffeursalons des Mieters für das Publikum einen Mangel im Sinn von Art. 259d OR darstellt und ob der Mieter für die Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses um 100 % hat. Für den 27. April besteht ein solches Recht zweifellos nicht (vgl. E. 4.2). Wenn für die Zeit der Schliessung vom 17. März bis 26. April 2020 die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % erfüllt wären, hätte der Mieter bis zur Abgabe einer Herabsetzungserklärung für März und April 2020 die vollen Mietzinsen geschuldet. Gemäss Ziff.”

“316-317), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties : plusieurs murs tachés, sols détériorés : 15%; restaurant situé dans un immeuble dont la façade est vétuste, le sol de la cuisine en mauvais état (linoleum usé, déchiré, décollé), murs et plafonds brunis, canalisations régulièrement bouchées : 15%; soulèvement du sol et carrelage désagrégé sur 10 m2 d'un restaurant de 285 m2 : 15%; défauts d'ordre esthétique suite à inondation et infiltration d'eau : 10%; divers défauts (réfection d'un mur de salle de bains, meuble de cuisine, repose de catelles et remplacement d'appareils ménagers, de chaises) : 8%. Le droit à la réduction de loyer perdure jusqu'à l'élimination du défaut et s'éteint en tout état de cause à la fin du bail (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, n. 12 et 13 ad art. 259d CO). Le cas échéant, des réductions de loyers différenciées sont octroyées lorsque le bailleur élimine le défaut par étapes (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). 4.2 Dans un arrêt de principe rendu en 2016, il a été jugé qu'une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid. 8.3.5). L'art. 2 CC a toutefois été réservé (cf. ATF 142 III 557 consid. 8.3.4 p. 566 in fine), en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination (il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut [ATF 142 III 557 consid.”

“3 En l’espèce, les appelants ont produit en deuxième instance un bordereau de pièces nouvelles, à savoir les acomptes de gaz pour l’année 2014, qui sont irrecevables à ce stade. En effet, ces documents auraient pu et dû être produits devant les premiers juges, les appelants n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées. 3. 3.1 3.1.1 Les appelants contestent que la baisse de loyer se justifiait dès le début du bail en 2012 en raison de l'humidité d'une partie des locaux. Ils soutiennent également qu’ils ne sont pas responsables du dommage subi par les intimées en lien avec le défaut d’humidité. 3.1.2 3.1.2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO). Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid.”

“Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers/Berufungsbeklagten." Erwägungen: I. 1. Der Kläger und Berufungsbeklagte (fortan Kläger) ist Musiklehrer und mietete von den Beklagten und Berufungsklägern (fortan Beklagte) zwei Ateliers, die er als Tonstudio und Unterrichtsraum nutzte. Ab September 2015 wurden die Fenster in beiden Ateliers saniert. Gemäss klägerischen Vorbringen im vor- instanzlichen Verfahren sei aufgrund des Vorgehens der Beklagten bei der Sanie- rung die Abhaltung eines regulären Musikunterrichts nicht mehr bzw. nur unter stark erschwerten Umständen möglich gewesen. Zudem habe der Kläger zwei Tonstudioverträge wegen der Sanierungsarbeiten nicht fristgerecht erfüllen kön- nen (vgl. Zusammenfassung in act. 85 S. 3 f.). 2.1. Nach Erteilung der Klagebewilligung vom 20. September 2019 (vgl. act. 2/2/23) gelangte der Kläger mit Eingabe vom 24. Oktober 2019 an die Schlichtungsbehörde des Bezirks Meilen und verlangte eine Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR sowie Schadenersatz gemäss Art. 259e OR (act. 2/1). Die Eingabe wurde zur Behandlung an die Vorinstanz überwiesen (vgl. act. 2/4-5 und 2/7). Mit Eingabe vom 3. Dezember 2019 reichte der Kläger auf Aufforderung hin eine rechtsgenügende Klage nach (act. 6 und 8). Mit Verfügung vom 11. Dezember 2019 wurde unter anderem den Beklagten Frist angesetzt, um eine - 4 - schriftliche Stellungnahme zur Klageschrift einzureichen (act. 11). Mit Eingabe vom 7. Februar 2020 kamen sie dieser Aufforderung nach, woraufhin die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 20. Mai 2020 vorgeladen wurden (act. 19 und act. 26). 2.2. Nach durchgeführter Hauptverhandlung wurden mit Verfügung vom 14. Oktober 2020 die offerierten Beweise der Parteien abgenommen (act. 47). Danach wurden die Parteien zur Beweisverhandlung mit Beweisabnahmen und Schlussvorträgen auf den 10. Dezember 2020 vorgeladen, wobei die Beweisver- handlung am 6. Januar 2021 fortgesetzt wurde (act. 55 und 64). Mit Verfügung vom 6. Januar 2021 wurde den Parteien Frist angesetzt, um jeweils ihre Schluss- vorträge schriftlich einzureichen (act.”

“Erwägungen: I. 1. Der Kläger und Berufungsbeklagte (fortan Kläger) ist Musiklehrer und mietete von den Beklagten und Berufungsklägern (fortan Beklagte) zwei Ateliers, die er als Tonstudio und Unterrichtsraum nutzte. Ab September 2015 wurden die Fenster in beiden Ateliers saniert. Gemäss klägerischen Vorbringen im vor- instanzlichen Verfahren sei aufgrund des Vorgehens der Beklagten bei der Sanie- rung die Abhaltung eines regulären Musikunterrichts nicht mehr bzw. nur unter stark erschwerten Umständen möglich gewesen. Zudem habe der Kläger zwei Tonstudioverträge wegen der Sanierungsarbeiten nicht fristgerecht erfüllen kön- nen (vgl. Zusammenfassung in act. 85 S. 3 f.). 2.1. Nach Erteilung der Klagebewilligung vom 20. September 2019 (vgl. act. 2/2/23) gelangte der Kläger mit Eingabe vom 24. Oktober 2019 an die Schlichtungsbehörde des Bezirks Meilen und verlangte eine Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR sowie Schadenersatz gemäss Art. 259e OR (act. 2/1). Die Eingabe wurde zur Behandlung an die Vorinstanz überwiesen (vgl. act. 2/4-5 und 2/7). Mit Eingabe vom 3. Dezember 2019 reichte der Kläger auf Aufforderung hin eine rechtsgenügende Klage nach (act. 6 und 8). Mit Verfügung vom 11. Dezember 2019 wurde unter anderem den Beklagten Frist angesetzt, um eine - 4 - schriftliche Stellungnahme zur Klageschrift einzureichen (act. 11). Mit Eingabe vom 7. Februar 2020 kamen sie dieser Aufforderung nach, woraufhin die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 20. Mai 2020 vorgeladen wurden (act. 19 und act. 26). 2.2. Nach durchgeführter Hauptverhandlung wurden mit Verfügung vom 14. Oktober 2020 die offerierten Beweise der Parteien abgenommen (act. 47). Danach wurden die Parteien zur Beweisverhandlung mit Beweisabnahmen und Schlussvorträgen auf den 10. Dezember 2020 vorgeladen, wobei die Beweisver- handlung am 6. Januar 2021 fortgesetzt wurde (act. 55 und 64). Mit Verfügung vom 6. Januar 2021 wurde den Parteien Frist angesetzt, um jeweils ihre Schluss- vorträge schriftlich einzureichen (act.”

“Mit Schreiben vom 17. März 2020 ersuchte die Gesuchsgegnerin die Gesuchstellerin unter Verweis auf Art. 259d OR, die Mietzinsforderungen für die Zeit des behördlichen Verbots auszusetzen bzw. den vertraglich vereinbarten Mietzins vollumfänglich herabzusetzen (Urk. 15/2). Mit Schreiben vom 20. Juli 2020 wies die Gesuchsgegnerin auf die betrieblichen Einschränkungen hin und unterbreitete der Gesuchstellerin einen Vorschlag für eine Vertragsanpassung (Urk. 15/3). In ihrer Gesuchsantwort vom 7. Dezember 2020 führte die Gesuchsgegnerin schliesslich aus, sie mache gestützt auf Art. 259d OR eine Mietzinsherabsetzung für die Zeit des Lockdowns vom 16. März 2020 bis und mit 10. Mai 2020 im Umfang von mindestens 90 % und für die Zeit ab 11. Mai 2020 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 30. November 2020 im - 19 - durchschnittlichen Umfang von mindestens 40 % geltend. In absoluten Zahlen mache sie geltend, im Zeitraum vom 1. März 2020 bis 30. September 2020 höchstens ca.”

“Uhr beschränkt gewesen. Ab dem 22. Juni 2020 habe aufgrund der Lockerungen das Platzangebot in der Bar und im Restaurant auf jeweils 80 Personen erweitert werden können. Gestützt auf Art. 259d OR mache sie eine Mietzinsherabsetzung für die Zeit des Lockdowns vom 16. März 2020 bis und mit 10. Mai 2020 im Umfang von mindestens 90 % und für die Zeit ab 11. Mai 2020 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 30. November 2020 im durchschnittlichen Umfange von mindestens 40 % geltend. In absoluten Zahlen schulde sie im Zeitraum vom 1. März 2020 bis 30. September 2020 höchstens Fr. 120'000.–, wobei sie etwa Fr. 103'550.– an Mietzins bezahlt habe. Sie schulde weder den vollen noch den in Betreibung gesetzten Mietzins. Auch im Umfang, für welchen die Gesuchstellerin provisorische Rechtsöffnung verlange, sei der Mietzins nicht geschuldet (Urk. 12 S. 4 ff. ).”

“L'existence de deux stores au lieu d'un pour la terrasse entraînait des inconvénients importants. L'intimée devait être condamnée à reposer le guichet du bar existant en bois massif, qui avait été remplacé par un guichet en contre-plaqué. Ces défauts justifiaient une réduction de loyer de 15%, intérêts en sus, du 1er mai 2021 jusqu'à l'exécution des travaux. 3.1 N'importe quelle imperfection ne peut pas être qualifiée de défaut rompant l’équilibre du contrat et donner lieu à l’application de l’art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. Ainsi, la jurisprudence admet de descendre à 2% s’il s’agit d’une atteinte permanente (Aubert, op. cit., n. 8 ad art. 259d CO). 3.2 En l'occurrence, les appelants ont insisté, avant les travaux, sur la nécessité pour l'intimée de reposer ou remplacer, après les travaux, les étagères situées au-dessus du bar côté vitrine. Il ressort de l'audition du témoin L______ que ces étagères ont été emmenées par erreur à la déchetterie au moment des travaux. Il incombe dès lors à l'intimée de les remplacer à ses frais et elle y sera condamnée. Un délai de 30 jours lui sera imparti pour ce faire, comme le requièrent les appelants. Les appelants ne forment pour le surplus aucune critique étayée à l'encontre des considérants du Tribunal au sujet des autres défauts. Ils n'expliquent pas en quoi la pose d'un store intérieur dans la cuisine, proposée par l'intimée, ne suffirait pas à résoudre le problème de soleil dans cette pièce. La pose de deux stores sur la terrasse extérieure, au lieu d'un seul précédemment, résulte d'exigences du Service de monuments et des sites comme cela ressort de l'échange de correspondances produit par l'intimée sous pièce 47 et des déclarations du témoin L______.”

“Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (LACHAT/ GROBET THORENS/RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316; AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (AUBERT, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/STASTNY, op. cit., p. 316). Pour justifier une réduction de loyer, l'usage de la chose doit être restreint d'au moins 5%, voire 2% s'il s'agit d'une atteinte permanente (ATF 135 III 345 consid. 3.2). 2.3 En vertu de l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Le deuxième alinéa de la même disposition stipule par ailleurs que lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s’il en a été convenu par écrit. Si le législateur a prescrit, à l’art. 260a CO, l’existence d’un accord écrit du bailleur, c’est avant tout pour des motifs de sécurité juridique, à savoir afin de faciliter la preuve et éviter des conflits en fin de bail. Cette forme écrite ne constitue dès lors pas une forme qualifiée au sens de l’art.”

“ZMP 2023 Nr. 11 Art. 1 und 18 OR; Art. 257h OR; Art. 260 OR; Art. 259a OR; Art. 259d OR; Art. 259e OR; Art. 259g OR; Art. 270a OR; Art. 272c Abs. 2 OR; Art. 241 Abs. 2 ZPO. Einbezug zusätzlicher Vertragsparteien in einer Erstreckungsvereinba- rung. Zulässigkeit von Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten. Materielle Rechtskraft bei einem Vergleich. Mängel. Voraussetzungen der Hinterle- gung. Minderung. Schadenersatz. Mietzinssenkung zufolge veränderter Be- rechnungsgrundlagen während einer Erstreckung. Wird der Lebenspartner der ursprünglichen Mieterin in eine Vereinbarung über die Erstreckung des Mietverhältnisses einbezogen, hat dies eine einvernehmliche Vertragsmitübernahme zur Folge und damit seine Aktivlegitimation insbesondere bezüglich der Mängelrechte (E. IV.1). Art. 257h und 260 OR verschaffen dem Vermieter das Recht, Unterhalts- sowie Erneuerungs- und Änderungsarbeiten auch gegen den Willen des Mieters ausfüh- ren zu lassen, soweit solche Arbeiten zumutbar sind und rücksichtsvoll umgesetzt werden. Die gleichen Kriterien gelten auch während eines erstreckten Mietverhält- nisses, wobei das Gericht in diesem Fall auch prüft, ob und inwiefern der Mieter noch von den Arbeiten profitiert.”

“Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent notamment au locataire le droit à une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO, art. 259d CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur (arrêt 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts 4A_395/2017 précité consid. 5.2; 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1; 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité (art. 4 CC) prise en dernière instance cantonale.”

“Gemäss einer anderen Ansicht handelt es sich aber um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses, die unabhängig von einer Herabsetzungserklärung solange gilt, als die Voraussetzungen der Herabsetzung gegeben sind (vgl. BGE 142 III 557 E. 8.2 S. 558 ff. mit Nachweisen). Das Bundesgericht liess die Frage nach der Rechtsnatur der Herabsetzung mangels Entscheidrelevanz offen. Zur Begründung erwog es unter anderem, dass bei Annahme einer gesetzlichen Verminderung des Mietzinses eine Voraussetzung für den Eintritt dieser Minderung ohne Weiteres in einer Erklärung der Mieterin bestehen könne (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 560 f.). Im Folgenden hielt es an seiner Praxis fest, dass die Herabsetzung nach Art. 259d OR eine Erklärung der Mieterin an die Vermieterin voraussetzt (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562). Aus dieser muss ersichtlich sein, dass die Mieterin nur einen reduzierten oder keinen Mietzins bezahlen will (vgl. BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001 E. 3c; Higi/Wildisen, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 259d OR N 22 FN 56). Zudem muss die Herabsetzungserklärung das Mass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht nennen und einen konkreten Bezug zu den beanstandeten Mängeln angeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 S. 562; BGer 4C.248/2002 vom 13. Dezember 2002 E. 4; AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1). Dabei kann die Herabsetzung auch rückwirkend verlangt werden (AGE ZB.2020.36 vom 10. November 2020 E. 4.3.1; vgl. BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 566). Dies ändert jedoch nichts daran, dass eine Herabsetzung nach Art. 259d OR der Kündigung wegen Zahlungsrückstands gemäss Art. 257d Abs. 2 OR nur dann entgegensteht, wenn die Herabsetzungserklärung vor Ablauf der Zahlungsfrist gemäss Art. 257d Abs. 1 OR erfolgt (Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2019, Art. 257d OR N 15; vgl. Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 257d OR N 10). Insofern ist die Situation vergleichbar mit derjenigen bei der Verrechnung (vgl.”

“4). Wie sogleich ge- zeigt wird, hatte die Vermieterin am 19. März 2022 das Mietverhältnis bereits aus- serordentlich per 30. April 2022 gekündigt (vgl. unten E. 3.2.2). Eine Kündigung durch den Mieter auf einen späteren Zeitpunkt war daher nicht mehr möglich. Oh- nehin ändert die Kündigung des Mietverhältnisses nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Leistung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zudem richtig erkannte, hat der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren keine Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Hinterlegung des Mietzinses - 8 - nach Art. 259g Abs. 1 OR gemacht. Insbesondere hat er keine gesetzeskonforme Hinterlegung bei der Bezirksgerichtskasse nachgewiesen, welche als Zahlung gelten würde (vgl. § 66 Abs.1 GOG und Art. 259g Abs. 2 OR). Ergänzend ist zu bemerken, dass der Mieter schliesslich nicht geltend gemacht hat, gegenüber der Vermieterin wegen der angeblichen Mängel der Mietsache eine Mietzinsherabset- zung gemäss Art. 259d OR erklärt zu haben (vgl. hierzu ausführlich BGE 142 III 557). Ohne Entscheidrelevanz bleiben daher die Ausführungen des Mieters zu angeblichen Mängeln an der Mietsache (vgl. act. 27 S. 4). Nach dem Ausgeführ- ten vermag der Mieter im Berufungsverfahren nicht in Zweifel zu ziehen, dass er mit der Bezahlung seiner Mietzinse im Rückstand war, als ihn die Vermieterin un- ter Kündigungsandrohung zur Zahlung aufforderte und hernach die ausserordent- liche Kündigung aussprach.”

“Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prévisions, elle devient un défaut (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 ; SJ 1985, p. 575). Un défaut est grave lorsqu'il exclut ou entrave considérablement l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 258 al. 1 et 259b let. a CO). Tel est notamment le cas lorsque le locataire ne peut pas habiter le logement ou ne peut pas faire usage des pièces importantes (cuisine, salon, chambre à coucher, salle de bains) pendant un certain temps (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité ibid. ; ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les références). Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258ss CO doit donc prouver l'existence du défaut (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid. 3.1 et les références). 3.1.2 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4 ; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017 consid. 3.1). 3.1.3 En matière de défauts liés à des nuisances olfactives, la Cour a procédé aux réductions suivantes : 5% pour des émanations occasionnelles de fumées restreignant l'usage d'une terrasse (ACJC du 8 octobre 1984); 5% pour des odeurs d'acide dans la salle de douche ainsi que de cuisine et de poubelle dans le hall d'entrée et la salle à manger présentes occasionnellement durant plusieurs années (ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019 confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 4A_108/2019 du 22 janvier 2020); 5% entre le 31 mars et le 30 juin 2015 pour des odeurs de cannabis s'immisçant dans un appartement dont la fréquence, la durée et l'intensité n'ont pas été démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 5% pour des odeurs d'égouts et d'œufs pourris dans un restaurant (ACJC/451/2009 du 20 avril 2009); 8% pour des odeurs de mazout s'étant manifestées de manière irrégulière dans des bureaux entre le 1er février et le 30 septembre 2001 (ACJC/1099/2004 du 4 octobre 2004); 10% pour des émanations occasionnelles de fumées nauséabondes issues du fonds voisin (ACJC du 20 novembre 1989); 10% du 25 juin 2009 au 30 avril 2010, puis du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011 pour des odeurs nauséabondes ressenties de manière sporadique dans des bureaux principalement sur les paliers de l'étage et à la réception ainsi que dans le local de la photocopieuse et le vestiaire des employés (ACJC/879/2012 du 18 juin 2012); 10% du 1er mars 2001 au 3 décembre 2003 pour des odeurs de cuisine ainsi que des odeurs difficiles à définir qui obligeaient le locataire à se lever pour aérer (ACJC/624/2006 du 16 juin 2006); 10% entre le 1er avril 1996 et le 31 mars 1999 pour des odeurs incommodantes présentes quelques jours par an dans certaines pièces d'une villa (ACJC/686/2001 du 22 juin 2001); 10% pour des odeurs d'égouts ayant incommodé les clients d'une petite salle de restaurant du 1er janvier au 21 décembre 1995, dont la constance n'a pas pu être établie précisément (ACJC/293/2000 du 13 mars 2000).”

“En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (Aubert, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La Cour de justice a consenti aux réductions de loyers suivantes, en lien avec des nuisances olfactives (répertoriées pour certaines in Aubert, op. cit, n. 67 ad art. 259d CO); 5% pour des émanations occasionnelles de fumées restreignant l'usage d'une terrasse (ACJC du 8 octobre 1984); 5% pour des odeurs d'acide dans la salle de douche ainsi que de cuisine et de poubelle dans le hall d'entrée et la salle à manger présentes occasionnellement durant plusieurs années (ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019 confirmé par l'arrêt du Tribunal 4A_108/2019 du 22 janvier 2020); 5% entre le 31 mars et le 30 juin 2015 pour des odeurs de cannabis s'immisçant dans un appartement dont la fréquence, la durée et l'intensité n'ont pas été démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 5% pour des odeurs d'égouts et d'œufs pourris dans un restaurant (ACJC/451/2009 du 20 avril 2009); 8% pour des odeurs de mazout s'étant manifestées de manière irrégulière dans des bureaux entre le 1er février et le 30 septembre 2001 (ACJC/1099/2004 du 4 octobre 2004); 10% pour des émanations occasionnelles de fumées nauséabondes issues du fonds voisin (ACJC du 20 novembre 1989); 10% du 25 juin 2009 au 30 avril 2010, puis du 15 octobre 2010 au 11 mars 2011 pour des odeurs nauséabondes ressenties de manière sporadique dans des bureaux principalement sur les paliers de l'étage et à la réception ainsi que dans le local de la photocopieuse et le vestiaire des employés (ACJC/879/2012 du 18 juin 2012); 10% du 1er mars 2001 au 3 décembre 2003 pour des odeurs de cuisine ainsi que des odeurs difficiles à définir qui obligeaient le locataire à se lever pour aérer (ACJC/624/2006 du 16 juin 2006); 10% entre le 1er avril 1996 et le 31 mars 1999 pour des odeurs incommodantes présentes quelques jours par an dans certaines pièces d'une villa (ACJC/686/2001 du 22 juin 2001); 10% pour des odeurs d'égouts ayant incommodé les clients d'une petite salle de restaurant du 1er janvier au 21 décembre 1995, dont la constance n'a pas pu être établie précisément (ACJC/293/2000 du 13 mars 2000).”

“consid. 3.1.4; Grobet Thorens, Rubli, Stastny, op.cit., p. 308 n. 2.6). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2).”

“1 En vertu de l'art. 259d CO, en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. La prŽtention en rŽduction du loyer constitue une action de nature contractuelle, assujettie aux règles sur la prescription découlant des art. 127 ss CO (ATF 130 III 504 consid. 6.3 et 8.1). Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). Conformément à l'art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l'exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO) (ATF 130 III 504 consid. 8.2). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). 2.2 Certes, ainsi que le relve l'appelant, une partie de la doctrine critique l'application de l'art. 128 ch. 1 CO et de la prescription quinquennale ˆ la crŽance en restitution de loyer versŽ en trop (Pichonnaz, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 7b ad art. 128 CO). Il sied toutefois de nuancer une telle critique, qui n'est pas partagŽe par d'autres auteurs de doctrine (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd.”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (Lachat/Rubli, op. cit., p. 319). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et 8.2). Dans l'ATF 142 III 557 (JdT 2017 II 367), le Tribunal fédéral a précisé que la déclaration de réduction de loyer, laquelle doit indiquer l'étendue de la réduction au niveau quantitatif et temporel ainsi que la désignation concrète des défauts visés sans quoi elle est inefficace, peut être faite à n'importe quel moment, même après la fin du bail ou l'élimination du défaut (consid.”

“Dès le mois d'avril 2016, cette dernière a refusé d'entrer en matière sur une réfection totale de la chape réclamée par le locataire, confirmant accepter d'effectuer que des réparations ponctuelles, position qu'elle a maintenue le 22 juillet 2016. Diverses mises en demeure ont alors été adressées par l'intimé à l'appelante les 7 octobre 2016, 31 octobre 2016 et 7 décembre 2016 visant à obtenir l'élimination des défauts constatés sur la chape. En définitive, l'intimé a exigé plusieurs fois l'élimination du défaut; il a ainsi fait comprendre que le défaut le dérangeait et l'existence d'un déséquilibre des prestations, ce qui permet d'exclure qu'il se soit accommodé de la situation et qu'un comportement contraire à la bonne foi puisse lui être reproché permettant d'exclure toute réduction de loyer avant le dépôt de la requête de conciliation le 27 janvier 2017. A bon droit, le Tribunal a admis une réduction de loyer à compter du 27 janvier 2012, date d'échéance de la prescription quinquennale visée à l'art. 128 ch. 1 CO. Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis à ce délai de prescription de 5 ans (cf. ATF 130 III 504 consid. 8.2). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, les prétentions du locataire tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut, qui correspond au dépôt de la demande en conciliation (cf. ATF 130 III 504 consid. 8.2), soit dans le cas d'espèce le 27 janvier 2017. S'agissant de la quotité de réduction de loyer fixée par le Tribunal, le pourcentage de 12% apparaît conforme à la casuistique. Comme déjà exposé ci-dessus, le défaut constaté est de moyenne importance et ne se limite pas à des défauts d'ordre exclusivement esthétiques, auquel cas le pourcentage de 12% aurait paru élevé. Le défaut s'accompagne en effet d'une entrave dans l'activité professionnelle de l'intimé qui s'est plaint d'un ralentissement dans la manutention de la marchandise transportée dans l'atelier dû à la nécessité de contourner les zones de circulations du sol dégradées au niveau des joints de dilatation, ce qui constitue une diminution du confort.”

“A titre subsidiaire, les recourantes allèguent que la méthode de calcul du dommage appliquée par les juges cantonaux dans le cadre de l'art. 42 al. 2 CO est arbitraire: ils ne pouvaient ni reprendre le montant ressortant de l'accord de 2016, pour lequel elles s'étaient montrées conciliantes, ni multiplier ce chiffre par les pourcentages de réduction de loyer. Or, l'estimation du dommage d'après l'art. 42 al. 2 CO repose sur le pouvoir d'apprécier les faits et relève donc de la constatation des faits (ATF 131 III 360 consid. 5.1). La méthode de calcul, se fondant sur la perte mensuelle convenue entre les parties en 2016, soit un élément concret, est parfaitement défendable. De plus, il est vrai que la question de la réparation d'un dommage subi par le locataire en raison du défaut de la chose louée (art. 259e CO) est séparée de celle concernant la réduction de loyer liée à une limitation dans l'usage de la chose louée (art. 259d CO) (ATF 126 III 388 consid. 11c). Cependant, dans le cadre d'une estimation du dommage selon l'art. 42 al. 2 CO, et dans ce cas précis, les juges cantonaux n'ont pas versé dans l'arbitraire en tenant compte des réductions octroyées pour fixer le dommage en équité, même si une autre méthode aurait été plus adaptée. Les recourantes se réfèrent enfin aux sommes dépensées par les clientes pour retenir que le dommage chiffré par la cour cantonale est arbitraire dans son résultat. Ces sommes n'ayant pas été constatées (cf. consid. 4 supra), il n'y a pas lieu de s'y attarder. Au demeurant, le montant total du dommage déterminé par la cour cantonale, soit 20'624 fr. 25, n'aboutit pas à un résultat qui nécessiterait que le Tribunal fédéral intervienne.”

“269a Rz 66) erwähnten Kosten zu vergleichen, welche als solche keinen Mehrwert bewirken und trotzdem bei der Berechnung der Mietzinserhöhung zu berücksichtigen sind. Denn das vorübergehend gestellte Gerüst für das Anbringen der Fassadenisolation, die Arbeiten im Zusammenhang mit dem Abbruch von Bauteilen, der vorübergehend gestellt Kran, der für das Verbringen neuer Küchengeräte in die Liegenschaft notwendige Transport oder die Schuttmulden, die beim Abtransport von Baumaterialien benötigt werden, sind Teil der notwendigen Bauarbeiten. Die Entschädigungen, die dem Mieter gewährt werden haben hingegen ihren Ursprung in der Tatsache, dass das Mietobjekt während den Bauarbeiten einen Mangel aufweist, der die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Gebrauchstauglichkeit stört und so die vom Vermieter geschuldete Leistung vermindert. Es ist daher selbstverständlich, dass nicht der Mieter, sondern der Vermieter, die Kosten zur Wiederherstellung der Leistungsäquivalenz zu tragen hat, da seine Leistung vermindert ist. Die Qualifizierung derartiger Entschädigungen als Mehrleistungen im Sinne von Art. 269a OR würde damit die Regelung von Art. 259d OR betreffend die Herabsetzung des Mietzinses unterlaufen (Brutschin, Fn. 187). Unter diesen Vorgaben sind bei der Berechnung der relevanten Baukosten die Mieterentschädigungen, im Betrag von CHF 28'206.99 für die O.________/P.________ (act. 2/8 S. 10 Ziff. 562) und CHF 23'493.84 für die Q.________ (act. 2/10 D. 10 Ziff. 562) nicht zu berücksichtigen und vom Gesamtbetrag der Baukosten somit abzuziehen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.”

“Une réduction de 25% a été admise en cas de chauffage insuffisant d'un restaurant (ACJC/131/2008 du 4 février 2008). Dans le cas d'un atelier de mécanique pourvu de portes coulissantes qui occasionnaient une baisse de température (environ 13 degrés au lieu de la moyenne minimale de 15-16 degrés), une réduction de loyer de 20% a été accordée (ACJC/1098/2006 du 9 octobre 2006). Une réduction de 10% a été octroyée en raison d'une température inférieure à 15 degrés pendant la période hivernale d'un garage (ACJC/37/2009 du 12 janvier 2009). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour (arrêts du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4) - une appréciation en équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, no 14 ad art. 259d CO). Il tient également compte des particularités de l'espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C_219/2005 précité consid. 2.4 in fine). Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoie pas expressément, le locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer. Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer puisse être supprimé. Tel peut être le cas lorsque l'usage des locaux est temporairement impossible ou difficile à l'excès (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 315). 2.2 En l'espèce, les réductions octroyées pour la période du 1er juin au 14 novembre 2016 ne sont pas critiquables. En effet, les appelantes n'ont pas dénoncé le problème de température avant le 19 octobre 2016. En outre, elles n'ont fait état qu'en date du 14 novembre 2016 des odeurs affectant l'arcade. Ces faits ressortent des pièces au dossier et ne sont pas remis en cause en appel.”

“Nella fattispecie il Pretore aggiunto ha rilevato a ragione che l’in­­quilina ha diritto alla riduzione del corrispettivo dal momento in cui il locatore ha conoscenza del difetto (art. 259d CO), ciò che non presuppone una dichiarazione formale dell’inquilino, bastando che il locatore ne abbia avuto cognizione, poco importa in che modo e con quali mezzi (Aubert in: Commentaire pratique, Droit du bail, a cura di Bohnet/Carron/Montini, vol. II: CO, 2a ed. 2017, n. 11 ad art. 259d CO; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 2a ad art. 259d CO); la riduzione della pigione può essere chiesta in modo retroattivo da quel momento (Lachat/Boh­net in: Commentaire romand, Code des obligations I/2, 3ª ed. 2021, n. 3 ad art. 259d CO).”

“Die Mieterin macht geltend, die Wohnung habe an diversen Mängeln gelitten (vgl. Berufungsbegründung S. 8). Wird durch einen Mangel, für den die Vermieterin gemäss Art. 259a Abs. 1 OR einzustehen hat (vgl. Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 259d OR N 2), die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann die Mieterin gemäss Art. 259d OR von der Vermieterin verlangen, dass sie den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem sie vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Unter den Voraussetzungen von Art. 259g Abs. 1 OR kann die Mieterin den Mietzins zudem hinterlegen. Mit der Hinterlegung gilt der Mietzins als bezahlt (Art. 259g Abs. 2 OR).”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (Lachat/Rubli, op. cit., p. 319). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et 8.2). Dans l'ATF 142 III 557 (JdT 2017 II 367), le Tribunal fédéral a précisé que la déclaration de réduction de loyer, laquelle doit indiquer l'étendue de la réduction au niveau quantitatif et temporel ainsi que la désignation concrète des défauts visés sans quoi elle est inefficace, peut être faite à n'importe quel moment, même après la fin du bail ou l'élimination du défaut (consid.”

“L'appelante sollicite, en raison du défaut, une réduction de loyer de 30% dès le 1er juin 2015, ainsi que la condamnation des intimés à réparer immédiatement celui-ci. 4.1 4.1.1 Lorsqu'un défaut survient en cours de bail, le locataire peut faire usage des droits qui lui sont conférés aux 259a à 259i CO. Il peut, notamment, exiger du bailleur la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. a et b CO). Le locataire ne peut toutefois exiger une réparation lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. Dans ce cadre, le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020, consid. 5.1 et les références citées; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad art. 256b CO). La réduction se calcul sur le loyer net, sans les frais accessoires (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid 3.1; Lachat, op. cit., p. 316; Aubert in CPra Bail, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à ce qu'il y remédie entièrement (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). La réduction peut être due de manière définitive, lorsqu'il impossible de remédier entièrement aux défauts (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 13 in fine ad art. 259d CO; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 15 in fine ad art. 259d CO). L'intérêt moratoire est dû, sur le montant des loyers à restituer, dès l'entrée en force du jugement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 6c). 4.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, une réduction de loyer de 5% a été accordée en raison du bruit d'une porte d'entrée à côté d'une chambre à coucher, qui perturbe de temps en temps le sommeil des locataires; de 10% en raison d'un bruit sourd d'intensité variable et de nuisances olfactives; de 15% en raison d'un sommeil perturbé par le bruit provenant d'un chauffage et de 15% également en raison d'un ascenseur bruyant (cf.”

“Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d’un chantier, dans la privation de l’usage d’un ascenseur ou encore d’infiltrations d’eau (LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 266 ss). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 4.1.2 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (AUBERT, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). C’est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que celui-ci réduit l’usage de la chose louée (art. 8 CC). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur ; analyse de l'art. 260 CO, Thèse, Lausanne, 1998). L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle ; arrêt du Tribunal fédéral 4A.222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2; ATF 130 III 504 cons. 4.1 p. 507). 4.1.3 En matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, les taux de réduction de loyer sont en général compris selon la casuistique entre 10% et 25%.”

“Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral, en particulier lorsque les preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (ATF 130 III 503 cons. 4.1, arrêts du TF du 08.07.2009 [4A_174/2009] cons. 4.1 et du 24.10.2005 [4C.219/2005], cons. 2.3 et 2.4). Par ailleurs, un procédé consistant à distinguer chronologiquement les phases selon l’intensité des nuisances, eu égard à leur durée et à leur variabilité, est admissible, dans la mesure où la réduction globale accordée n’aboutit pas à un résultat manifestement injuste (CPra Bail, Aubert, n. 19 ad art. 259d CO). Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer ; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du TF du 21.01.2010 [4A_565/2009] ; CPra Bail, Aubert, n. 20 ad art. 259d CO). Le juge doit en effet apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévue dans le contrat joue un rôle important (arrêt du TF du 24.10.2005 [4C.219/2005] cons. 2.4). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité́ de la réduction du loyer. À titre d'exemples, on peut citer, pour le canton de Genève, en matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, que les taux de réduction de loyer sont en général compris entre 10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5 % à 10 % sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux, ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (arrêt de la Cour de justice GE du 18.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir établi inexactement les faits en considérant qu'elles avaient retardé la réparation des défauts et violé les art. 259d et 259e CO pour avoir réduit le loyer dans une fourchette comprise entre 5% et 20%, s'écartant sans raison de la casuistique établie. 2.1 A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 507 consid. 4.1). La jurisprudence a retenu pour des nuisances occasionnées par un chantier voisin, des réductions de loyer de 25% pendant deux ans (ACJC/467/1996), 35% pour de sérieuses immissions en raison d'un chantier voisin (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, p. 436), 37% en moyenne pour deux chantiers voisins perturbant l'activité d'un cabinet d'ophtalmologie (arrêt du Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 24 octobre 2005), 60% pour un chantier de démolition/reconstruction affectant l'activité d'une agence de placement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005) et 60% pour les nuisances liées à la transformation d'un hôtel (bruit et poussière) ayant entraîné une perte de clientèle pour l'arcade du locataire dont la visibilité a été réduite et l'accès a été rendu plus difficile en raison de la fermeture des deux entrées (ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009).”

“De plus, la problématique du manque de chauffage est relativisée par le relevé de températures oscillant entre 23 et 28 degrés, non contesté par les recourantes. En outre, il a été constaté que les odeurs n'étaient pas constantes, mais ponctuelles. La solution de la cour cantonale peut s'insérer dans la jurisprudence genevoise concernant des restaurants, pour lesquels la composante olfactive est également importante. En effet, cette casuistique fait état d'une réduction de 10 % pour des odeurs d'égouts incommodant les clients d'une petite salle de restaurant, sans que la constance des nuisances n'ait pu être établie précisément; de 20 % pour des odeurs nauséabondes causées par un défaut de ventilation d'un restaurant; de 50 % pour une ventilation gravement défectueuse d'un restaurant (impossible d'y manger); de 100 % pendant un mois réduite ensuite à 50 % pour une odeur intolérable dans un café-bar après une inondation (CAROLE AUBERT, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [éd.], 2e éd. 2017, n° 67 ad art. 259d CO, p. 421 ss). Dans la jurisprudence fédérale, les taux octroyés par les cours cantonales n'étaient pas spécifiquement contestés: on peut néanmoins citer une réduction de 35 % pour les locaux d'un fitness, en raison de problèmes d'étanchéité et d'odeurs particulièrement désagréables dans les vestiaires et le secteur hammam (arrêt 4A_365/2010 du 13 septembre 2010 consid. 2) et une réduction de 40 % s'agissant de locaux d'un institut de beauté, pour tenir compte de l'ampleur et du caractère évolutif d'un défaut d'humidité ayant abouti, à la fin de la période concernée, à une forte odeur de moisi rendant les locaux difficilement utilisables (arrêt 4A_94/2021 du 1er février 2022 consid. 4.2 ss). En l'occurrence, la réduction accordée par les juges cantonaux peut paraître faible, compte tenu aussi des autres défauts. Cependant, vu leur pouvoir d'appréciation et le contrôle restreint qu'il exerce en la matière, le Tribunal fédéral ne peut que retenir que cette réduction n'est pas indéfendable au regard des circonstances et de la jurisprudence exposée.”

“L'octroi d'un pourcentage de réduction de 30% a été retenu dans le cadre d'une surélévation d'un immeuble accompagnée de la création de quatre logements, de la rénovation de la façade et du changement de l'ascenseur; les travaux de gros œuvre avaient été importants avec la démolition de la toiture existante et des combles et la pose de dalles de béton, ce qui avait entraîné un risque d'effondrement du plafond des locataires (arrêt de la Cour de justice ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014 consid. 2.2.1.1). Une réduction de 25% puis 15% a été accordée en raison de nuisances d'intensité variable d'un chantier : réfection des façades, changement des vitrages et des stores, pose d'échafaudages, avec des travaux à l'intérieur de l'immeuble, tels que transformation d'appartements, démolition de murs, construction d'un dévaloir et installation d'un ascenseur (ACJC/1350/2000 du 21 décembre 2000). Une réduction de 25% a été accordée s'agissant d'un chantier dans un bâtiment voisin pendant deux ans (ACJC/467/1996 du 20 mai 1996), ou de l'aménagement d'un appartement au-dessus d'un centre audiovisuel (arrêts de la Cour de justice des 12 novembre 1984 et 1er juin 1987, cités par AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, BOHNET/CARRON/MONTINI [éd.], 2017, n. 67 ad art. 259d CO). Une réduction de 20% a été accordée à la suite de travaux, d'une durée de six mois, visant la création de deux logements dans les combles et l'installation d'une marquise sur un immeuble abritant un restaurant (ACJC/485/2006 du 8 mai 2006, in CdB 4/2006, p. 120). Seule une réduction de 10% a en revanche été accordée lors de la rénovation de façades, de la création d'un ascenseur et de l'aménagement de combles, le chantier ayant impliqué la mise en place d'échafaudages et l'émanation de poussière et de bruit (ACJC/972/1999 du 4 octobre 1999). Une réduction de 10% a été accordée dans le cas de bruits intermittents d'intensité variable et odeurs de peinture (ACJC/683/1996 du 21 juin 1996), de travaux de rénovation légers dans l'immeuble voisin, dont le nettoyage de la façade a provoqué de la poussière et du bruit (ACJC/1257/2001 du 10 décembre 2001; ACJC/512/2020 du 06.04.2020 consid. 4.1.1). 6.5.3 Les appelants estiment que le Tribunal a sous-estimé la gravité des nuisances générées par le chantier qui justifiait, à leur sens, une exemption totale du loyer.”

“Il ne peut être déduit, comme soutenu par les appelants, que le courriel du 17 juin 2018 rédigé par la représentante de l'intimée suffirait à démontrer la connaissance par cette dernière de l'existence d'un défaut juridique affectant les locaux depuis l'été 2017. Ce courriel, en son préambule, sollicite que la régie vienne en aide aux appelants en vue d'obtenir un certificat de conformité concernant la ventilation du local en sous-sol; il n'est fait aucune référence aux travaux de séparation de l'arcade. Ces travaux de mise en conformité de l'installation de ventilation ont été exécutés à la fin juin 2018 par l'entreprise G______ SA et les intimés ont bénéficié d'une exonération de loyer pour la période de juillet à septembre 2018. Quant aux travaux portant sur l'installation électrique, le dossier ne permet pas de discerner de quelle nature et importance ils étaient, la preuve de l'existence d'un défaut sur ce point n'ayant pas été apportée par les appelants; leur simple mention dans ce courriel ne suffit pas à admettre l'existence d'un défaut, que les appelants ne sont pas parvenus à expliciter et démontrer alors qu'ils avaient le fardeau de la preuve. La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 319). Or, s'il est établi que certains travaux nécessitaient d'être réalisés par la bailleresse sur l'installation de ventilation depuis un transport sur place effectué en été 2017, la Cour fait sien le constat des premiers juges selon lequel la bailleresse et la régie – cette dernière bien qu'informée de l'irrégularité des travaux réalisés en 2010 toutefois à une date que l'instruction n'a pas permis de déterminer – n'ont su qu'à la mi-juin 2018 que le défaut de régularisation de ces travaux empêchait les appelants d'obtenir leur autorisation d'exploiter. La procédure ne permet pas non plus de déterminer si la pose de ce mur de séparation l'avait été au su de la bailleresse et de la régie, en 2010 déjà; la date de connaissance de ce défaut par l'intimée et la régie ne saurait être fixée en 2010 comme soutenu par les appelants.”

“Au demeurant, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, le caractère fluctuant des odeurs ne permet pas de les anticiper ni de planifier l'occupation des locaux, notamment des salles de soins, afin d'éviter que les patients soient incommodés. Ainsi, parfois, selon le témoin F______, une des salles de soins était utilisée malgré la présence des mauvaises odeurs faute d'autre option, ce qui générait des plaintes des patients. Il est ainsi inexact d'affirmer, comme le fait l'appelante, qu'il s'agissait d'un choix des intimés. En conséquence, au vu de la destination des locaux loués, de la durée des nuisances et des désagréments générés, le taux de réduction de 15% fixé par les premiers juges pour l'ensemble de la période, bien que situé dans la fourchette haute, demeure approprié au regard de la casuistique susmentionnée. Le fait que d'autres jurisprudences prévoient, dans des situations comparables, un taux plus bas ne saurait être déterminant compte tenu des particularités que présente chaque cas d'espèce et du large pouvoir d'appréciation dont dispose le juge dans la fixation de la quotité de la réduction. Enfin, la réduction de loyer étant due, conformément au texte clair de l'art. 259d CO, dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, c'est à juste titre que les premiers juges ont arrêté le début de la réduction au 26 septembre 2016. 11. L'appelante reproche aux premiers juges de l'avoir condamnée à prendre en charge les frais d'avocat avant procès des intimés, contestant que l'intervention d'un avocat était indispensable. Elle soutient qu'un locataire est en mesure d'agir en personne jusqu'au stade de la conciliation, la procédure simplifiée s'appliquant à ce type de litige. En outre, le site internet du Pouvoir judiciaire fournit des explications sur le déroulement de la procédure judiciaire en droit du bail et met à disposition des particuliers différents formulaires, notamment en matière de consignation des loyers. Enfin, les intimés disposaient de la possibilité de s'adresser à l'association genevoise des locataires, qui applique des tarifs moins onéreux qu'un avocat. 11.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.”

“2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et violé les art. 2 al. 2 CC et 259d CO. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 266ss). Dès qu'il est informé de l'existence d'un défaut, le bailleur doit y remédier de sa propre initiative et dans un délai raisonnable, la durée de ce délai dépendant des circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3.; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 308). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur, analyse de l'art. 260 CO, Thèse, 1998). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Le comportement contradictoire forme une des catégories d'actes susceptibles de constituer un abus de droit.”

“347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 4.2 En l'espèce, le Tribunal n'a pas examiné la demande en réduction de loyer formée par A______, ne considérant pas cette dernière comme locataire de l'appartement litigieux. Or, à tout le moins à compter de début 2008, A______  est devenue titulaire du contrat. Elle peut donc réclamer, sur le principe, une réduction de loyer. Afin que le Tribunal se prononce sur l'existence ou non d'un défaut ainsi que la quotité d'une éventuelle réduction de loyer, le jugement entrepris sera annulé et la cause renvoyée en première instance pour nouvelle décision (art. 318 al. 1 let. c ch. 1 CPC). 5. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *   PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 1er février 2021 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/970/2020 rendu le 21 décembre 2020 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/3334/2017-1-OOD.”

“Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant.”

“195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant. Ils ont considéré que, lors de la signature du second contrat de bail, les parties n’avaient pas tenu compte des nuisances dans la fixation du loyer, l’article 1 des clauses particulières du premier contrat n’ayant pas été repris dans le second. 3.3 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”

“Qui plus est, il ressort des propos de l’appelant que les locaux loués ont pu être convenablement utilisés pendant la période litigieuse, tout en respectant les prescriptions légales applicables. L’activité déployée par le locataire n’a, en tant que tel, pas été empêchée puisque les employés ont mis en place un tournus afin qu’ils puissent exploiter la mise à disposition des locaux qui avait été maintenue. Ce qui n’a, par ailleurs, jamais été remis en cause. C’est pour ces mêmes raisons que le Tribunal ne pouvait retenir l’existence d’un défaut immatériel. En effet, la jurisprudence rendue en la matière a admis l’existence d’un défaut immatériel lorsque les prescriptions administratives étaient directement en lien avec les caractéristiques de la chose louée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet les mesures sanitaires dont il est ici question n’ont pas touché à la structure des locaux litigieux, de sorte qu’aucun défaut immatériel ne pouvait être retenu. Partant, il ne peut être admis que les locaux loués présentaient un défaut susceptible de mener à l’octroi d’une réduction du loyer en application de l’art. 259d CO. C’est dès lors à juste titre que le Tribunal a débouté l’appelant pour ce motif. 3.2.2 Cependant, la question se pose de savoir si la théorie de l’imprévision était susceptible de mener à l’octroi d’une telle conclusion en réduction du loyer. Il convient de relever que la jurisprudence du Tribunal civil de Bâle dont se prévaut l’appelant n’a pas lieu de trouver application dans le cadre de l’examen de la présente cause. Celle-ci a en effet été annulée par la juridiction supérieure et le recours introduit par-devant le Tribunal fédéral a été retiré, l’arrêt d’annulation du Tribunal d’appel de Bâle est ainsi entré en force de chose jugée. La jurisprudence du Tribunal civil n’est dès lors plus d’actualité et n’est pas susceptible de s’appliquer dans le cadre de la présente procédure. A cet égard, la question du rapport de primauté entre l’art. 266g CO et la clausula rebus sic stantibus peut demeurer ouverte, dans la mesure où le locataire ne souhaite pas se départir du contrat de bail, mais bien obtenir une réduction du loyer.”

“33-52 ; Gurbanov, Le sort de l’obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l’épidémie COVID-19, in Newsletter Bail.ch septembre 2021). Le propriétaire ne saurait ainsi être lié par des garanties qui sont sans rapport direct avec la chose louée elle-même et qui portent sur des éléments sur lesquels le propriétaire n'a aucune emprise (Iynedjian, Covid-19 : Ordre de fermeture des magasins et restaurants, Impact sur l’obligation de payer le loyer, in Cahiers du bail, 2020, no 2, p. 53-59; Saviaux, Avis de droit, Covid-19 - paiement du loyer, in Cahiers du bail, 2020, no 2, p. 60-71). Plusieurs tribunaux se sont déjà prononcés sur cette question. Le Tribunal des baux et loyers de Genève a considéré que la fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du Covid-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO de sorte qu’une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est pas envisageable (JTBL/565/2021 du 28 juin 2021, consid. 4). Le Tribunal des baux du district de Zürich (MJ21008-L, ZMP 2021 n. 10 du 2 août 2021 consid. 4.5.) ainsi que le Tribunal civil régional du Littoral et Val-de-Travers (PORD.2020.5 du 23 février 2021) sont allés dans le même sens. C’est également la solution retenue par la Cour d’appel de Bâle-Ville qui a réformé la décision du Tribunal civil de Bâle-Ville (ZB.2022.6 du 8 août 2022). La Cour a également récemment statué dans le même sens (arrêt TC 102 2022 46 du 2 décembre 2022). Au contraire, le Tribunal d’appel tessinois a retenu l’existence d’un défaut de la chose louée (arrêt 12.2021.41). 5.3.2. En l’espèce, la Cour, comme elle l’a déjà fait dans l’arrêt TC 102 2022 46 du 2 décembre 2022, partage l’avis de l’autorité de première instance ainsi que des Tribunaux genevois, zurichois, neuchâtelois et bâlois sur cette question. En effet, le défaut allégué ne peut que s'apparenter à un défaut immatériel, les locaux loués n'étant pas affectés dans leur structure physique.”

“Zwischenfazit Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die staatlich angeordneten Betriebs- schliessungen zur Bekämpfung des Coronavirus keinen Mangel am Mietobjekt darstellen. Zudem lässt sich aus dem vertraglich vereinbarten Verwendungs- zweck keine Risikoübernahme der Beklagten ableiten, woraus sich ein Mangel ergeben könnte. Daher scheidet ein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung im Sinne von Art. 259d OR aus. Es erübrigen sich damit Ausführungen zu den weiteren Vo- raussetzungen zur Mietzinsherabsetzung gemäss Art. 259d OR.”

“33-52 ; Gurbanov, Le sort de l’obligation de payer le loyer des locaux commerciaux fermés à la suite du prononcé des mesures destinées à lutter contre l’épidémie COVID-19, in Newsletter Bail.ch septembre 2021). Le propriétaire ne saurait ainsi être lié par des garanties qui sont sans rapport direct avec la chose louée elle-même et qui portent sur des éléments sur lesquels le propriétaire n'a aucune emprise (Iynedjian, Covid-19 : Ordre de fermeture des magasins et restaurants, Impact sur l’obligation de payer le loyer, in Cahiers du bail, 2020, no 2, p. 53-59; Saviaux, Avis de droit, Covid-19 - paiement du loyer, in Cahiers du bail, 2020, no 2, p. 60-71). Plusieurs tribunaux se sont déjà prononcés sur cette question. Le Tribunal des baux et loyers de Genève a considéré que la fermeture des établissements ordonnée par les autorités en lien avec la crise sanitaire du Covid-19 ne constitue pas, pour les locataires d’un tel établissement, un défaut de la chose louée au sens des art. 256 ss CO de sorte qu’une réduction (voir une exonération totale) du paiement du loyer sur la base de l’art. 259d CO n’est pas envisageable (JTBL/565/2021 du 28 juin 2021, consid. 4). Le Tribunal des baux du district de Zürich (MJ21008-L, ZMP 2021 n. 10 du 2 août 2021 consid. 4.5.) ainsi que le Tribunal civil régional du Littoral et Val-de-Travers (PORD.2020.5 du 23 février 2021) sont allés dans le même sens. C’est également la solution retenue par la Cour d’appel de Bâle-Ville qui a réformé la décision du Tribunal civil de Bâle-Ville (ZB.2022.6 du 8 août 2022). Au contraire, le Tribunal d’appel tessinois a retenu l’existence d’un défaut de la chose louée (arrêt 12.2021.41). 2.2.2. L’appelante soutient que les locaux qu’elle a loués ne pouvaient pas être exploités pour une autre activité que celle fixée dans le contrat de bail et sont aménagés de sorte que les activités sportives puissent être effectuées. Partant, elle estime qu’il serait abusif de considérer que l’interdiction d’ouverture ne se rapporte pas à la chose louée. En effet, lesdits locaux n'auraient de toute façon pas pu être exploités lors de cette période, peu importe le locataire, étant donné qu’ils disposent d'un aménagement spécifique visant I'exploitation d'un tennis, squash, badminton et d'un parcours aérien.”

“ZMP 2021 Nr. 10 Art. 259d OR; Art. 119 OR; Art. 2 ZGB. Auswirkungen von Corona- Massnahmen auf Geschäftsmietverträge. Mietzinsminderung. Unmöglichkeit. Clausula rebus sic stantibus (richterliche Vertragsanpassung an ausseror- dentliche Umstände). Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag über Geschäftsräume liegt das Betriebsrisi- ko einzig bei der Mieterin. Die Vermieterin hat nur zu gewährleisten, dass die Sache in einem zum vertraglichen bzw. vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand übergeben und unterhalten wird. Daher kommt eine Vertragskorrektur nach den Regeln über die Teilunmöglichkeit von Verträgen (Art. 119 OR) oder eine Mietzinsminderung (Art. 259d OR) im Falle einer behördlichen Schliessung von Geschäftsbetrieben grundsätzlich nicht infrage. Vorbehalten bleiben beson- dere Zusicherungen der Vermieterin, mit welchen diese sich am Betriebsrisiko der Mieterin beteiligt hat (E. IV.3 und IV.4). Bei zeitlich und sachlich besonders schweren Auswirkungen von behördlichen Massnahmen kommt eine gerichtliche Vertragsanpassung wegen wesentlich veränderter Umstände in Betracht (clausu- la rebus sic stantibus).”

“Contrariamente a quanto sostiene poi il reclamante, il deposito della pigione non è una condizione del diritto alla riduzione del corrispettivo (Veuillet, op. cit., n. 164a ad art. 82 LEF, Staehelin op. cit., n. 117 ad art. 82 che rinvia alle DTF 142 III 557 consid. 8.3.3; sentenza del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2). L’inquilino non può invero trattenere la pigione dovendola semmai depositare (sopra consid. 4.1), ma ciò non gl’im­­pedisce di eccepirne la riduzione (art. 259d CO). Ne segue che la conferma della sentenza di primo grado non costituisce una violazione del diritto, né a fortiori un abuso di diritto. La decisione impugnata non presta quindi il fianco alla critica sotto questo profilo.”

“del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823 n. 42c; DTF 145 III 25 consid. 4.3.2 per l’eccezione d’inadempimento). Nella locazione d’immobili il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito della pigione (art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una riduzione del corrispettivo, specificandone l’ammontare e la durata, a patto che il contratto di locazione sia ancora in vigore.                                            Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, basta ch’egli renda verosimile le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF”

“Mietzinsherabsetzung gemäss Art. 259d OR Die Klägerin macht zunächst einen Rückforderungsanspruch für zu viel bezahlte Miete gegen die Beklagte im Sinne von Art. 259d OR geltend. Der Anspruch setzt kumulativ voraus, dass ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, ein Mietmangel vor- liegt und der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat (ROGER WEBER, in: WIDMER LÜ- CHINGER /OSER [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 2 ff. zu Art. 259d OR). Ein Verschulden des Vermieters für das Auftreten des Mangels ist nicht erforderlich. Die Beweislast für die Voraussetzungen der Minderung liegt gemäss Art. 8 ZGB beim Mieter (WEBER, a.a.O., N 2a zu Art. 259d OR).”

“Le défaut put consister notamment dans les nuisances provenant d’un chantier, dans la privation de l’usage d’un ascenseur ou encore d’infiltrations d’eau (Lachat/Rubli, op. cit., p. 266 ss). Le fardeau de la preuve de l'existence du défaut, de l'avis du défaut et de la diminution de l'usage de l'objet loué appartient au locataire (art. 8 CC). 2.1.2 Lorsqu'un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). C’est au locataire qui entend se prévaloir des articles 258ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que celui-ci réduit l’usage de la chose louée (art. 8 CC). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (Rizzolio, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur ; analyse de l'art. 260 CO, Thèse, Lausanne, 1998). L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2; ATF 130 III 504 cons. 4.1 p. 507), de sorte que la réduction de loyer est due même si le locataire ne fait pas effectivement usage des locaux (Lachat/Rubli, op.”

“Eine Ungültigkeit oder Nichtigkeit der Ver- tragsurkunde ergebe sich aus der (allenfalls ungenauen) Parteibezeichnung je- denfalls nicht. Was den Zahlungsbefehl betreffe, gehe aus diesem die Identität von Herrn E._____ ebenfalls klar hervor, womit auch diesbezüglich kein Formfeh- ler vorliege. Nach dem Gesagten lägen für die verfallenen Mietzinse der Monate - 5 - März bis und mit Juli 2020 im Umfang von CHF 23'250.– mit den Mietverträgen vom 10. Dezember 2019 (Urk. 4/1 und Urk. 4/2) provisorische Rechtsöffnungstitel vor, welche die Gesuchsgegnerin zur solidarischen Leistung an den Gesuchsteller verpflichteten. Soweit die Gesuchsgegnerin schliesslich einwende, wegen Bauar- beiten unmittelbar neben den Mietobjekten seien die Parkplätze teilweise nicht benutzbar und die Wohnung in ihrer Gebrauchstauglichkeit stark eingeschränkt gewesen, habe sie nicht dargelegt, wann und in welcher Form sie dem Gesuch- steller die Mängelrüge vom 3. Mai 2020 zugestellt habe. Liege aber keine Mängel- rüge vor, bestehe auch kein Raum für eine Minderung der Mietzinse (vgl. Art. 259d OR). Daher sei dem Gesuchsteller für die ausstehenden Mietzinse nebst Verzugszinsen provisorische Rechtsöffnung zu erteilen (Urk. 38 S. 6 ff.).”

“Quant à la Cour, elle a jugé, en référence à l'avis de Bohnet et Dietschy, que lors de défauts de la chose louée, chaque colocataire peut agir seul en justice pour faire valoir ses droits concernant la remise en état, la consignation du loyer et la réduction proportionnelle du loyer (ACJC/1545/2018 du 12 novembre 2018 consid. 2.2). Les arguments soulevés par l'appelante ne permettent pas à la Cour de céans de modifier sa jurisprudence. Contrairement à ce que l'appelante plaide, Lachat ne soutient pas que l'art. 544 al. 1 CO l'emporterait sur l'art. 70 al. 1 CO, mais cite un certain nombre d'auteurs qui partageraient cette opinion, sans que ceux-ci ne se prononcent toujours expressément et de manière détaillée sur la problématique des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée. Lachat recommande donc aux locataires la prudence compte tenu de la nature controversée de cette question. Par ailleurs, dans la mesure où le Tribunal fédéral n'a jamais tranché la question de savoir si l'action en réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est une action formatrice ou une diminution légale de loyer (cf. ATF 142 III 557 = JdT 2017 II 367; arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 3.3), il ne peut être affirmé que sa jurisprudence rendue en matière d'actions formatrices, impliquant que toutes les personnes parties au rapport de droit concerné doivent être parties à la procédure d'un côté ou de l'autre de la barre, devrait trouver application pour les actions du locataire résultant des art. 259a ss CO. En outre, les ATF 136 III 431 et 146 III 346 cités par l'appelante ne sont pas non plus transposables à la présente cause. En effet, il s'agissait, dans le premier cas, d'un litige relatif à une contestation de hausse de loyer (art. 270b CO) et, dans le second cas, d'un litige relatif à une baisse de loyer (art. 270a CO), soit de procédures portant sur des actions formatrices dont il n'est pas controversé qu'elles doivent être exercées conjointement par tous les colocataires. Par ailleurs, dans l'ATF 146 III 346, le Tribunal fédéral s'est référé aux notions de loyer abusif et protection contre les congés ressortant des chapitres II et III du titre 8ème du Code des obligations.”

“Avec les premiers juges, on doit ainsi admettre que les nuisances sonores ont lieu plusieurs fois par semaine du fait des cours non seulement de Zumba, mais également de Spinning, d’Interval training et de Bodypump. 5. 5.1 L’appelante invoque une violation des règles relatives à l’annonce du défaut par le locataire. Elle fait valoir qu’il y aurait « très peu d’avis écrits de défaut de la part de la partie locataire ». Elle reproche encore à l’intimé de ne pas avoir répondu à la question des jours et heures de nuisance et d’avoir participé à l’expertise en admettant que les mesures soient effectuées durant un seul cours, soit le cours de Zumba. 5.2 5.2.1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art. 257g al. 1 CO). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction du loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut ; elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1). On peut exiger du locataire qui exerce les droits découlant de la garantie pour les défauts qu'il se comporte conformément aux règles de la bonne foi. En particulier, il doit signaler les défauts sans retard pour permettre au bailleur de prendre les mesures nécessaires afin de réduire son dommage. Le locataire qui adopte un comportement passif peut être considéré comme ayant renoncé tacitement à ses droits ; dans ce cas, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il intente l'action découlant de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 5.2 ; TF 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1 ; TF 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2). S'agissant de la forme de l'avis des défauts, la loi n'exige pas qu'il soit donné par écrit (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, n.”

“Hinterlegt der Mieter die Mietzinse jedoch wie vorliegend nicht, so birgt die Geltendmachung der Herabsetzung durch den Mieter im Verfahren um seinen Zahlungsrückstand die Gefahr, dass der Zahlungsrückstand vom Gericht bejaht wird, falls sich erweisen sollte, dass der Mieter zu Unrecht eine eigenmächtige Mietzinsminderung vorgenommen hat. Die gestützt darauf ausgesprochene Kün- digung ist in diesem Fall wirksam (vgl. REUDT, SVIT-Kommentar, N23 zu Art. 257d OR). Ob die ausgesprochene Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorliegend wirk- sam ist, hängt nach dem Gesagten also davon ab, ob ein Herabsetzungsanspruch des Klägers gestützt auf Art. 259d OR zu bejahen ist.”

“4). Wie sogleich ge- zeigt wird, hatte die Vermieterin am 19. März 2022 das Mietverhältnis bereits aus- serordentlich per 30. April 2022 gekündigt (vgl. unten E. 3.2.2). Eine Kündigung durch den Mieter auf einen späteren Zeitpunkt war daher nicht mehr möglich. Oh- nehin ändert die Kündigung des Mietverhältnisses nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Leistung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses. Wie die Vorinstanz zudem richtig erkannte, hat der Mieter im erstinstanzlichen Verfahren keine Ausführungen zu den Voraussetzungen einer Hinterlegung des Mietzinses - 8 - nach Art. 259g Abs. 1 OR gemacht. Insbesondere hat er keine gesetzeskonforme Hinterlegung bei der Bezirksgerichtskasse nachgewiesen, welche als Zahlung gelten würde (vgl. § 66 Abs.1 GOG und Art. 259g Abs. 2 OR). Ergänzend ist zu bemerken, dass der Mieter schliesslich nicht geltend gemacht hat, gegenüber der Vermieterin wegen der angeblichen Mängel der Mietsache eine Mietzinsherabset- zung gemäss Art. 259d OR erklärt zu haben (vgl. hierzu ausführlich BGE 142 III 557). Ohne Entscheidrelevanz bleiben daher die Ausführungen des Mieters zu angeblichen Mängeln an der Mietsache (vgl. act. 27 S. 4). Nach dem Ausgeführ- ten vermag der Mieter im Berufungsverfahren nicht in Zweifel zu ziehen, dass er mit der Bezahlung seiner Mietzinse im Rückstand war, als ihn die Vermieterin un- ter Kündigungsandrohung zur Zahlung aufforderte und hernach die ausserordent- liche Kündigung aussprach.”

“En conséquence, l'instance cantonale supérieure n'en revoit l'exercice qu'avec retenue. Elle ne peut intervenir que si le premier juge a abusé de son pouvoir d'appréciation, en se référant à des critères dénués de pertinence ou en ne tenant pas compte d'éléments essentiels, ou lorsque la décision, dans son résultat, est manifestement inéquitable ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice (arrêt TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.3). 2.3. En l’espèce, les demandeurs ont obtenu entièrement gain de cause sur le principe de leurs conclusions mais non entièrement sur leur montant. Concernant les montants des conclusions portant sur les réductions de loyer demandées en raison des défauts, force est de constater qu’ils étaient difficilement chiffrables et dépendaient de l’appréciation du Tribunal. En effet, selon le Tribunal fédéral, le tribunal opère une appréciation en équité lorsqu’il statue sur l’ampleur de la réduction de loyer exigée par le locataire en application de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 4.1.). Cela ressort d’ailleurs des considérants de la décision dans laquelle le Tribunal fait état de chaque défaut avec ses propres constatations et ses conséquences ainsi que les désagréments subis par les locataires, puis en tire, en équité, un pourcentage de réduction de loyer (cf. décision attaquée, p. 10 ss). Partant, l'autorité précédente pouvait, en application de l'art. 107 al. 1 let. a CPC, s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation et non uniquement en fonction du montant des conclusions, contrairement à ce que soutient la recourante. S’agissant de la répartition des frais fixée par le Tribunal à 2/3 à la charge de la bailleresse et à 1/3 à la charge des locataires, il convient de constater que ces derniers ont non seulement obtenu entièrement gain de cause sur le principe de leurs conclusions, mais également sur le montant de la réduction du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, la remise en état de la chose louée et la consignation du loyer.”

“Ces exigences portent aussi bien sur l'existence des faits pertinents que sur l'ensemble des conditions d'octroi des mesures en cause, en particulier sur l'appréciation de l'issue du litige sur le fond et des inconvénients respectifs pour le requérant et pour le requis, selon que la mesure soit ordonnée ou refusée. Dans de tels cas, la protection juridique provisoire ne doit ainsi être accordée que lorsque la demande apparaît fondée de manière relativement claire, au vu de l'état de fait rendu vraisemblable (ATF cité, consid. 3.2; Hohl, op. cit., nos 1844 ss; Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 18 ad art. 261 CPC; Trezzini, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 2011, p. 1159 s.). 4.2.4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h al. 3 CO). Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien.”

“3.2; Hohl, op. cit., nos 1844 ss; Bohnet, in CPC, Code de procédure civile commenté, 2019, n. 18 ad art. 261 CPC; Trezzini, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 2011, p. 1159 s.). 4.2.4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h al. 3 CO). Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était dépourvu. L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie différemment, selon qu'il s'agit de réparations ou de rénovations.”

“270c CO, fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti poteva contestare soltanto che l’aumento della pigione indicizzata domandato dalla controparte era fondato su una variazione dell’indice o corrispondeva a tale variazione, ha in seguito escluso che nell’ambito della procedura in esame la convenuta potesse opporsi all’aumento della pigione prevalendosi di una presunta difettosità dell’ente locato, che a suo dire inizialmente sarebbe stato privo delle pareti, della porta d’entrata e del sistema elettrico, e attualmente sarebbe ancora privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione.                                          In questa sede la convenuta ha censurato l’assunto pretorile, lasciando intendere che la difettosità dell’ente locato, il quale attualmente sarebbe privo del sistema di riscaldamento e di ventilazione, fosse tale da vanificare almeno in parte l’aumento della pigione a lei notificato, e ciò per il fatto che la stessa, nella misura in cui non avesse già comportato una riduzione della pigione (art. 259d CO), faceva comunque sì che la pigione indicizzata notificata dalla controparte risultasse eccessiva e con ciò abusiva (art. 269 CO). La censura dev’essere anche in questo caso disattesa. Se all’inizio della locazione con pigione indicizzata il conduttore ha in effetti la possibilità di contestare la liceità della pigione iniziale alle condizioni dell’art. 270 CO (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.2, secondo cui quest’ultima azione è espressamente riservata nell’art. 270c CO), durante la durata iniziale della locazione - di almeno cinque anni - la pigione non può invece essere adattata, mediante una notifica d’aumento ex art. 269d CO, che al rincaro secondo l’indice nazionale dei prezzi al consumo e alle condizioni previste dal contratto, ritenuto che il conduttore in tal caso può unicamente obiettare che l’aumento non è fondato da una variazione dell’indice o corrisponde a tale variazione (cfr. DTF 147 III 32 consid. 3.3). Ora, la convenuta, confrontata con un aumento della pigione indicizzata notificato durante la durata iniziale minima di cinque anni della locazione, non si è affatto prevalsa di uno dei due predetti motivi né laddove ha affermato che la pigione da indicizzare non era quella indicata nel contratto ma quella da lei ritenuta giustificata in seguito ai difetti da lei lamentati (cfr.”

“Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO), à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (paiement du loyer pour le locataire et remise et entretien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu pour le bailleur). Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (méthode dite relative ou proportionnelle; ATF 130 III 504 consid. 4.1, arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 2016, consid. 7). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4), une appréciation en équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (arrêts du Tribunal fédéral 4C.”

“], l’ancienneté de l’immeuble qui disposait de simples vitrages ainsi que le défaut de constat avant travaux s’agissant de l’existence préalable de fissures. Elle argue également que les premiers juges auraient résumé les témoignages de façon trop sommaire, ceux-ci ne confirmant pas l’existence de nuisances particulièrement importantes s’agissant des travaux. L’appelante, en se basant sur une casuistique issue de la jurisprudence – principalement genevoise –, conclut donc à une réduction de loyer de 10 % du 1er juin 2013 au 30 novembre 2016, puis de 20 % du 1er décembre 2016 au 30 avril 2019.                 L’intimé conteste l’appréciation de l’appelante et revient également sur les témoignages. Il considère en particulier que l’agenda des nuisances qu’il a tenu au jour le jour est probant, ainsi que les vidéos, les enregistrements sonores et les photos. Il précise que les locataires ont rarement d’autres moyens de preuve des nuisances que de les documenter de cette façon.   4.2 4.2.1              Selon l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier.                 Il peut également y avoir défaut de la chose louée en cas d’immission excessives provenant d’un fonds voisin. Ces nuisances spécifiques doivent avoir une certaine intensité (Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, pp. 312 ss et les réf. cit.).                 Une réduction de loyer est ainsi due dès que la chose louée est affectée d’un défaut de moyenne importance, soit qui entrave ou restreint l’usage des locaux. La réduction se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires. Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut, qu’il l’apprenne personnellement, par l’un de ses auxiliaires ou que le locataire l’en informe (Lachat et al., op. cit., pp. 311 et 317).                 En principe, il convient de procéder au calcul de la réduction selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu’elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que c'est en toute connaissance de cause et de manière concrète, en particulier des nuisances provoquées par le chantier entre le mois de février 2014 et le mois d'octobre 2016, que les appelants ont signé le contrat de bail prévoyant la réduction de 15% sur 22 mois et excluant une réduction supplémentaire, puis, accepté, du surcroît en la proposant eux-mêmes, que cette réduction perdure jusqu'en décembre 2017, sans autre possibilité de réduction. Les premiers juges ont encore ajouté à ce propos que, durant cet intervalle, les travaux les plus bruyants s'étaient déroulés, à savoir ceux du gros-œuvre et que ces travaux se sont terminés courant 2015 avec le démontage de la grue et de la centrale à béton, ainsi que plusieurs campagnes de mesure de vibrations, le montage du toit de la gare et de ses briques de verres et, enfin, le creusement du tunnel. 2.3 Au vu de tout ce qui précède, le rejet par le Tribunal des conclusions en une réduction de loyer supplémentaire pour la période du 16 février 2014 au 31 décembre 2017 ne prête pas le flanc à la critique. 3. Les appelants font ensuite grief au Tribunal d'avoir considéré qu'il n'y avait pas eu de nuisances de chantier entre le 1er janvier et le 16 septembre 2018 et de leur avoir ainsi refusé toute réduction de loyer pour cette période. 3.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépend des circonstances du cas concret. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013). En l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce, soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (Lachat, op. cit., p. 256 ss; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p.”

“195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également retenu que la clause préimprimée 17 du contrat n'était pas suffisamment détaillée et qu'elle n'avait pas été discutée entre les parties au contrat. Enfin, le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux. Il ne peut pas être déduit de la clause préimprimée 17 l'acceptation par les locataires d'un usage des locaux inférieur à la norme, ni une réduction de loyer en conséquence et ce, d'autant plus que cette clause ne portait que sur les travaux du CEVA à l'exclusion des travaux d'aménagement extérieur de la gare réalisés par la VILLE DE GENEVE.”

“La voie de l'appel est donc ouverte. 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.4 L'appel a été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est dès lors recevable. 2. Les appelants font en premier lieu grief aux premiers juges d'avoir refusé de leur accorder une réduction de loyer supplémentaire pour la période du 16 février 2014, date de début du bail, au 31 décembre 2017, au motif qu'une réduction de loyer de 15% leur avait d'office été octroyée par l'intimée. 2.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. La doctrine prévoit que le locataire peut valablement renoncer à une réduction de loyer pour des travaux à venir ou en cours, annoncés lors de la conclusion du contrat et à la condition qu'il ait été correctement et concrètement informé au moment de sa décision des nuisances auxquelles il va être exposé (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 262). Il convient de déterminer dans ce cas si le locataire a été suffisamment renseigné au moment de la conclusion du bail concernant les atteintes concrètes qui ont finalement justifié la réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande de réduction de loyer doit donc être refusée, au risque de constituer un abus de droit (Bohnet/montini, Droit du bail à loyer, Bâle 2017, n° 32 ad.”

“En conséquence, l'instance cantonale supérieure n'en revoit l'exercice qu'avec retenue. Elle ne peut intervenir que si le premier juge a abusé de son pouvoir d'appréciation, en se référant à des critères dénués de pertinence ou en ne tenant pas compte d'éléments essentiels, ou lorsque la décision, dans son résultat, est manifestement inéquitable ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice (arrêt TF 5A_140/2019 du 5 juillet 2019 consid. 5.1.3). 2.3. En l’espèce, les demandeurs ont obtenu entièrement gain de cause sur le principe de leurs conclusions mais non entièrement sur leur montant. Concernant les montants des conclusions portant sur les réductions de loyer demandées en raison des défauts, force est de constater qu’ils étaient difficilement chiffrables et dépendaient de l’appréciation du Tribunal. En effet, selon le Tribunal fédéral, le tribunal opère une appréciation en équité lorsqu’il statue sur l’ampleur de la réduction de loyer exigée par le locataire en application de l'art. 259d CO (ATF 130 III 504 consid. 4.1.). Cela ressort d’ailleurs des considérants de la décision dans laquelle le Tribunal fait état de chaque défaut avec ses propres constatations et ses conséquences ainsi que les désagréments subis par les locataires, puis en tire, en équité, un pourcentage de réduction de loyer (cf. décision attaquée, p. 10 ss). Partant, l'autorité précédente pouvait, en application de l'art. 107 al. 1 let. a CPC, s'écarter des règles générales et répartir les frais selon sa libre appréciation et non uniquement en fonction du montant des conclusions, contrairement à ce que soutient la recourante. S’agissant de la répartition des frais fixée par le Tribunal à 2/3 à la charge de la bailleresse et à 1/3 à la charge des locataires, il convient de constater que ces derniers ont non seulement obtenu entièrement gain de cause sur le principe de leurs conclusions, mais également sur le montant de la réduction du loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, la remise en état de la chose louée et la consignation du loyer.”

“De plus, l’intimé relève que le locataire n'allègue pas que ce sont des défauts des locaux loués qui l’ont empêché d'exploiter le restaurant ; il a du reste pu exploiter le restaurant sous forme de livraisons à domicile ou de plats à l'emporter, ce qui démontre bien que l’outil de travail n'était affecté d'aucun défaut. L’intimé soutient qu’il ne peut pas être tenu responsable du fait que son locataire a renoncé à le faire. Dès lors, il est d’avis que l'art. 259d CO ne trouve pas application. 5.3. La question du paiement du loyer des locaux commerciaux pendant la pandémie de Covid-19, en particulier concernant les établissements publics dont la fermeture a été ordonnée par les autorités tant cantonales que fédérales, n'a pas encore été tranchée à ce jour par le Tribunal fédéral. De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et parviennent à des conclusions diamétralement opposées. La pratique des autorités judiciaires cantonales n’est pas uniforme non plus. 5.3.1. S’agissant en particulier du défaut de la chose louée (art. 259d CO), certains auteurs considèrent que le locataire n'a pas prise sur le défaut que constitue l'impossibilité d'user de la chose louée conformément à l'usage convenu et que ce défaut ne lui est donc pas imputable, de sorte que la réduction ou une suppression du loyer est due, même si le bailleur n'est pas en faute et n’est pas en mesure d'éliminer le défaut. Les mesures prises par les autorités affectent l'usage possible des locaux prévu par le contrat de bail et prive les locataires de la faculté d'exercer l’activité pour laquelle ils les ont loués (Lachat/Brutschin, Le bail au temps du Coronavirus, SJ 2020 II p. 111 ss). D'autres, en revanche, considèrent que les fermetures ordonnées ne constituent pas un défaut de la chose louée, dans la mesure où elles ne s'appliquent qu'aux locataires qui exploitent les établissements concernés et ne visent par conséquent pas la chose louée en tant que telle (Bohnet, Bail à loyer pour locaux commerciaux et Ordonnance 2 Covid-19, in Cahiers du bail, 2020, no 2, p.”

“La question du paiement du loyer des locaux commerciaux pendant la pandémie de Covid-19, en particulier concernant les établissements publics dont la fermeture a été ordonnée par les autorités tant cantonales que fédérales, n'a pas encore été tranchée à ce jour. Cette question doit faire l'objet d'une analyse approfondie. De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et parviennent à des conclusions diamétralement opposées, les premiers considérant que la cessation de règlement des loyers ne peut être envisagée (https://www.cgionline.ch/wp-content/uploads/2020/03/avis-de-droit.pdf), et les seconds que le loyer n'est pas dû, en application des règles sur le défaut de la chose louée (art. 259d CO), l'impossibilité subséquente d'exécution (art. 119 CO), la notion d'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) et l'adaptation du contrat par le juge (https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_ commerciaux_ASLOCA-1.pdf). Il en résulte que la situation juridique n'est pas claire et que ces questions doivent être examinées dans le cadre de la procédure au fond (ACJC/1248/2021 du 4 octobre 2021, consid. 3.2; ACJC/1181/2021 du 20 septembre 2021, consid. 4.2).”

“La question du paiement du loyer des locaux commerciaux pendant la pandémie de Covid-19, en particulier concernant les établissements publics dont la fermeture a été ordonnée par les autorités tant cantonales que fédérales, n'a pas encore été tranchée à ce jour. Cette question doit faire l'objet d'une analyse approfondie. En effet, il doit être définitivement jugé, que ce soit sous l'angle de l'art. 259d CO (réduction de loyer), de l'impossibilité subséquente (art. 119 CO), de l'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) ou de la clausula rebus sic stantibus, si le loyer reste dû - totalement ou partiellement - durant cette période ou non (ACJC/722/2021 du 7 juin 2021 consid. 2.1.3). De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et parviennent à des conclusions diamétralement opposées, les premiers considérant que la cessation de règlement des loyers ne peut être envisagée (https://www.cgionline.ch/wp-content/uploads/2020/03/avis-de-droit.pdf), et les seconds que le loyer n'est pas dû, en application des règles sur le défaut de la chose louée (art. 259d CO), l'impossibilité subséquente d'exécution (art. 119 CO), la notion d'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) et l'adaptation du contrat par le juge (https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_ commerciaux_ASLOCA-1.pdf; ACJC/722/2021 précité consid. 2.1.3).”

“La question du paiement du loyer des locaux commerciaux pendant la pandémie de Covid-19, en particulier concernant les établissements publics dont la fermeture a été ordonnée par les autorités tant cantonales que fédérales, n'a pas encore été tranchée à ce jour. Cette question doit faire l'objet d'une analyse approfondie. En effet, il doit être définitivement jugé, que ce soit sous l'angle de l'art. 259d CO (réduction de loyer), de l'impossibilité subséquente (art. 119 CO), de l'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) ou de la clausula rebus sic stantibus, si le loyer reste dû - totalement ou partiellement - durant cette période ou non. De nombreux avis de droit ont été requis et publiés par les milieux concernés et parviennent à des conclusions diamétralement opposées, les premiers considérant que la cessation de règlement des loyers ne peut être envisagée (https://www.cgionline.ch/wp-content/uploads/2020/03/avis-de-droit.pdf), et les seconds que le loyer n'est pas dû, en application des règles sur le défaut de la chose louée (art. 259d CO), l'impossibilité subséquente d'exécution (art. 119 CO), la notion d'exorbitance (art. 97 al. 1 CO) et l'adaptation du contrat par le juge (https://www.asloca.ch/wp-content/uploads/2020/03/Avis-de-droit-loyers_locaux_ commerciaux_ASLOCA-1.pdf).”

“1 CPC, ce fait, qui n’est pas complexe et ne supposait pas de vérification particulière, aurait néanmoins dû être invoqué sans retard, selon le développement exposé au considérant 9 ci-dessus auquel il est renvoyé. En l’espèce, s’agissant d’un paiement conséquent effectué le 9 juillet 2020, on peut admettre que les demandeurs en ont eu connaissance au plus tard dans les quelques jours qui ont suivi (ce qu’ils ne contestent pas formellement puisqu’ils indiquent en avoir eu connaissance « récemment, dans le courant de l’été »). Par conséquent, en se prévalant de ce fait le 19 août 2020 – soit près de quarante jours plus tard –, ils ont agi tardivement et le nova ne peut être admis. 12.3. a) Sur le fond, la défenderesse soutient qu’elle n’a pas à verser les loyers en cause parce qu’elle n’a pas été en mesure d’exploiter son commerce ni de vendre ses biens en magasin suite aux mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus, ce qui constitue, de son point de vue, un défaut de la chose louée (art. 259d CO) et une impossibilité d’exécution (art. 119 CO). Les demandeurs considèrent quant à eux que cette situation n’a entraîné aucun défaut juridique de la chose louée dont ils devraient répondre et qui impliquerait une réduction du loyer. b) De nombreux avis ont été publiés sur le sujet. En juin 2020, les auteurs de l’article paru à la SJ 2020 II p. 111, intitulé « Le bail au temps du coronavirus », dénombraient 19 avis de droit traitant de la question de savoir si les locataires dont les commerces ont été provisoirement fermés suite aux mesures du Conseil fédéral pour lutter contre le coronavirus doivent ou non payer leur loyer pendant la période de fermeture. Le Tribunal fédéral n’a pas encore eu à se pencher sur le sujet. Au niveau politique, le Parlement fédéral a refusé, en décembre dernier, un projet de loi qui prévoyait que les commerçants et artisans ne paient, à certaines conditions, que 40% de leur loyer pendant la durée de fermeture de leur commerce, les bailleurs supportant le reste, soit 60%.”

“Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter gemäss Art. 259d OR vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. Ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Betriebs für das Publikum bei der Miete von Geschäftsräumen einen Mangel im Sinn dieser Bestimmung darstellt, ist in der Literatur umstritten. Entscheide staatlicher Gerichte zu dieser Frage sind nicht ersichtlich. Die wohl überwiegende Lehre verneint einen Mangel. Einige Autoren qualifizieren die Schliessung aber als Mangel der Mietsache und vertreten die Ansicht, dass der Mietzins bei Geschäftsräumen, die dem Betrieb eines Coiffeursalons dienen, für die Zeit der Schliessung um 100 % herabzusetzen sei, wenn dies im Einzelfall billig erscheint (vgl. Lachat/Brutschin, Die Mieten in Zeiten des Coronavirus, in: mp 2020 S. 99, 104 ff. mit zahlreichen Nachweisen). Der Rechtsnatur der Herabsetzung des Mietzinses ist umstritten. Die überwiegende Lehre spricht sich für ein Gestaltungsrecht aus.”

“Se la locazione non precisa chiaramente l’uso pattuito, questo deve essere determinato in base alle regole abituali che reggono l’interpretazione dei contratti (DTF 136 III 186 consid. 3.1.1). Il difetto può essere materiale o immateriale, ritenuto che il difetto giuridico (per esempio l’assenza di un’autorizzazione amministrativa) è un difetto immateriale (TF 4A_208/2015 del 12 febbraio 2016 consid. 3.1). Il difetto può avere la sua origine non solo nella cosa stessa, ma anche nel vicinato o nell’attitudine di terzi (TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid. 2.1), poco importando se rientri o meno nella sfera d’influenza del locatore (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1b; TF 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, in: SJ 1997 p. 661 consid. 3a) o se il conduttore possa eventualmente rivalersi sui vicini o i terzi (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1c). Non è necessario che il locatore ne abbia colpa (DTF 42 II 345 consid. 4) o che il difetto sia riparabile (DTF 135 III 345 consid. 3.2), tanto meno dal locatore (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, n. 9 ad art. 259d CO). Per liberarsi, il locatore può sempre provare che il difetto è stato causato dal conduttore (art. 259a cpv. 1 CO; TF 4A_395/2017 dell’11 ottobre 2018 consid. 5.2), ovvero che lo stesso sia riconducibile esclusivamente a quest’ultimo (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 40 ad art. 256 CO; Corboz, Les défauts de la chose louée, in: SJ 1979 p. 139) o che solo lui con il suo comportamento possa ovviarvi (Higi/Bühlmann, op. cit., ibidem).                                                                           7.3.   Nella dottrina e nella pratica vi sono interpretazioni contrastanti in merito al fatto che la chiusura o l’attività limitata disposta a seguito della pandemia di COVID-19 dalle autorità e il conseguente uso ridotto della cosa locata costituisca un difetto ai sensi dell’art. 259a segg. CO (Messaggio concernente la legge federale sulle pigioni e sui fitti durante le chiusure aziendali e le limitazioni ordinate per combattere il coronavirus (COVID-19) del 18 settembre 2020, in: FF 2020 p.”

“Preliminarmente gli appellanti principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto, le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura, poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle opportune spiegazioni.   Inc. SE.2017.4   3.         Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4. Ha rilevato che in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO). Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi. Il giudice di prime cure ha osservato che l’entrata di roditori nella villetta non è contestata e che la problematica è stata pacificamente circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________, verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un difetto che ha diminuito l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile 2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9 aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo necessario per rimontare e pulire il tutto.”

“259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). Le défaut n'a pas, pour ouvrir le droit à la réduction de loyer, à constituer un empêchement de l'usage de la chose louée. Un défaut qui en entrave ou restreint l'usage peut donner lieu à une réduction de loyer (Aubert, op. cit, n. 9 ad art. 259d CO). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de réduction du loyer (Lachat, op. cit., p. 316). La jurisprudence en la matière est vaste et variée. A titre d'exemple, une réduction de loyer de 35% a été retenue concernant un immeuble évacué et en chantier (Corboz, Les défauts de la chose louée, SJ 1979 p. 145). La Cour a accordé une réduction de loyer de 30% s'agissant de travaux de surélévation de l'immeuble dans lequel vivaient les locataires (bruit résultant de la démolition de la toiture et des combles, bruits de perçeuses et de scies à métaux, poussière et gravats, perte d'intimité en raison de la présence des échafaudages, coupure de téléréseau notamment) (ACJC/875/2014 du 16 juillet 2014).”

“consid. 3.1.4; Grobet Thorens, Rubli, Stastny, op.cit., p. 308 n. 2.6). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2).”

“259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration constitue la date déterminante pour établir l'étendue de sa créance en restitution et ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l'art. 128 ch. 1 CO (ATF 130 III 504 consid. 8.2). 2.2 Certes, ainsi que le relve l'appelant, une partie de la doctrine critique l'application de l'art. 128 ch. 1 CO et de la prescription quinquennale ˆ la crŽance en restitution de loyer versŽ en trop (Pichonnaz, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 7b ad art. 128 CO). Il sied toutefois de nuancer une telle critique, qui n'est pas partagŽe par d'autres auteurs de doctrine (Lachat/Bohnet, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3me Žd. 2021, n. 5 ad art. 259d CO; Lachat/Rubli, Le bail ˆ loyer, Lausanne 2019, p. 321; BSK-Weber 4a ad art. 259d CO; CommPra Bail Aubert N 59). A cela s'ajoute que la jurisprudence publiŽe aux ATF 130 III 504 susmentionnŽe, plus rŽcemment citŽe dans l'ATF 142 III 557 consid. 8.3.4, est claire quant au fait que la prescription quinquennale s'applique aux crŽances basŽes sur l'art. 259d CO et ne laisse pas de place ˆ l'interprŽtation sur ce point. Partant, l'opinion doctrinale contraire prŽcitŽe ne convainc pas, vu la jurisprudence du Tribunal fŽdŽral. Par consŽquent, l'art. 128 ch. 1 CO trouve application, de sorte que le dŽlai de prescription est de cinq ans. L'appelant s'est plaint pour la premire fois de nuisances le 24 octobre 2019 et a dŽposŽ une requte en conciliation, interruptive de prescription, le 30 novembre 2020. Ds lors, les prŽtentions antŽrieures de plus de cinq ans ˆ cette dernire date sont prescrites. Ainsi que le Tribunal l'a jugŽ, le locataire n'est pas fondŽ ˆ obtenir une restitution des loyers antŽrieurs au 30 novembre 2015.”

“Nella decisione impugnata, il Pretore ha innanzitutto respinto la richiesta dell'attrice di dichiarare nullo il contratto di locazione poiché all'inizio della locazione l'inquilina aveva acconsentito di abitare in quei luoghi quantunque l'appartamento fosse verosimilmente già inabitabile secondo le prescrizioni di diritto pubbli­co. Posto che l'inabitabilità è stata decisa solo in un secondo tempo e che prima di allora l'abitazione non era vietata, per il primo giudice “non si può ritenere che il contratto fosse nullo, in quanto non vi è la prova che RE 1 sapesse che l'appartamento da lui locato potesse essere oggetto di critiche da parte dell'autorità comunale”.                                            Quanto alla richiesta dell'attrice di riduzione del corrispettivo in applicazione dell'art. 259d CO, il Pretore ha considerato che con ogni evidenza “un appartamento destinato all'abitazione di un'inquilina e di una piccola bambina, qualificato inabitabile dall'Autorità comunale, deve essere considerato affetto da grave difetto”. Per il primo giudice, la decisione del Municipio di __________ ha infatti privato all'attrice la possibilità giuridica e oggettiva di poter gode­re della prestazione caratteristica del contratto di locazione poiché “secondo la decisione, l'occupazione dei locali avrebbe espo­sto lei e sua figlia a pericoli per la sua salute e la sua sicurezza”. Ciò, egli ha proseguito, ha costretto l'inquilina ad abbandonare l'ente locato e a cercare al più presto un'abitazione alternativa. A suo avviso, quindi, la dichiarazione di inabitabilità dell'en­te locato ha privato l'attrice di abitare nei locali “nella maniera più assoluta, pertanto una riduzione del 100% del canone di locazione è l'unica soluzione possibile per ristabilire l'equilibrio tra le prestazio­ni delle parti e ciò a partire dalla qualifica di inabitabilità dell'en­te locato da parte del Municipio”.”

“Da der Kläger nichts anderes behauptet habe, geschweige denn habe beweisen können, müsse davon ausgegangen werden, dass er während der - 10 - Phase der Sanierungsarbeiten Einnahmen resp. Umsatz aus der Unterrichtstätig- keit im Mietobjekt ohne Einbusse erzielt habe. Gehe die Vorinstanz aber ohne nähere Begründung von "besonderen wirtschaftlichen Einschränkungen" aus und folgere sie alleine deshalb daraus, dass eine Beeinträchtigung von 30 % "gerecht- fertigt" erscheine, so fehle dafür jegliche objektiv nachvollziehbare Grundlage (act. 86 Rz. 59). Ferner seien die Bauarbeiten am 23. Oktober 2015 und nicht Mit- te Februar 2016 beendet worden. Wenn überhaupt eine Mietzinsreduktion für die Fensterersatzarbeiten zuzusprechen wäre, dann wäre diese dem Kläger höchs- tens bis Ende Oktober 2015 zuzusprechen. Da er sich jedoch erst am 23. November 2015 – und damit nach Abschluss der Arbeiten – an die Beklagten gewandt und die "Mängel" im Zusammenhang mit den abgeschlossenen Arbeiten gerügt habe, fehle es auch an einer rechtzeitigen Mängelrüge im Sinne von Art. 259d OR (act. 86 Rz. 46, 49 f. und 53).”

“Wie bereits erwähnt macht der Mieter geltend, für die Zeit vom 17. März bis 27. April 2020 habe der Mietzins gestützt auf Art. 259d OR als um 100 % herabgesetzt zu gelten (Berufung Ziff. 4 ff.). Im vorliegenden Verfahren kann mangels Entscheidrelevanz offen bleiben, ob die mit der COVID-19-Verordnung 2 angeordnete Schliessung des Coiffeursalons des Mieters für das Publikum einen Mangel im Sinn von Art. 259d OR darstellt und ob der Mieter für die Zeit vom 17. März bis 26. April 2020 ein Recht auf Herabsetzung des Mietzinses um 100 % hat. Für den 27. April besteht ein solches Recht zweifellos nicht (vgl. E. 4.2). Wenn für die Zeit der Schliessung vom 17. März bis 26. April 2020 die übrigen Voraussetzungen einer Herabsetzung um 100 % erfüllt wären, hätte der Mieter bis zur Abgabe einer Herabsetzungserklärung für März und April 2020 die vollen Mietzinsen geschuldet. Gemäss Ziff.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (arrêts 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_11/2013 du 16 mai 2013 consid. 3.1), par exemple lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (HIGI/WILDISEN, Zürcher Kommentar, 5 e éd. 2019, n° 43 ad art. 258 CO). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid.”

“p. 311). Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 138 III 252 consid. 2.1; 136 III 278 consid.”

“Lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO), à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). L'étendue de la réduction doit être proportionnelle au défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre entre les prestations des parties (paiement du loyer pour le locataire et remise et entretien de la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu pour le bailleur). Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (méthode dite relative ou proportionnelle; ATF 130 III 504 consid. 4.1, arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2015 du 6 janvier 2016, consid. 7). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour (arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4), une appréciation en équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (arrêts du Tribunal fédéral 4C.”

“In BGE 142 III 557 hat das Bundesgericht mit Bezug auf die in Art. 259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs.”

“Der Argumentation der Gesuchstellerin (vgl. vorstehend E. 3.1.4.) ist insoweit zu folgen, als das Verbot der Öffnung für das Publikum nach Art. 6 Abs. 2 COVID-19-Verordnung 2 primär vom Inhaber des Betriebes zu beachten war. Er hatte dafür zu sorgen, dass sein Betrieb für das Publikum nicht zugänglich war. Adressat der Bestimmung war aber nicht nur der Betriebsinhaber, sondern auch das "Publikum", welches sich an das Verbot zu halten hatte (vgl. Jörg P. Müller, a.a.O., S. 96). Ob ein Mangel i.S.v. Art. 259d OR aufgrund der behördlichen Mass-nahme vorliegt, lässt sich aber nicht über die Bestimmung des Adressaten des öffentlich-rechtlichen Verbotes erschliessen. Entscheidend ist vielmehr, ob eine bestimmte Nutzung der Mietsache Inhalt der vom Vermieter und damit vorliegend von der Gesuchstellerin geschuldeten Leistung war.”

“Der Argumentation der Gesuchstellerin (vgl. vorstehend E. 3.1.4.) ist inso- weit zu folgen, als das Verbot der Öffnung für das Publikum nach Art. 6 Abs. 2 COVID-19-Verordnung 2 primär vom Inhaber des Betriebes zu beachten war. Er hatte dafür zu sorgen, dass sein Betrieb für das Publikum nicht zugänglich war. Adressat der Bestimmung war aber nicht nur der Betriebsinhaber, sondern auch das "Publikum", welches sich an das Verbot zu halten hatte (vgl. Jörg P. Müller, a.a.O., S. 96). Ob ein Mangel i.S.v. Art. 259d OR aufgrund der behördlichen Massnahme vorliegt, lässt sich aber nicht über die Bestimmung des Adressaten des öffentlich-rechtlichen Verbotes erschliessen. Entscheidend ist vielmehr, ob eine bestimmte Nutzung der Mietsache Inhalt der vom Vermieter und damit vor- liegend von der Gesuchstellerin geschuldeten Leistung war.”

“Finalement, rien ne s'oppose à ce que les loyers consignés soient attribués à la bailleresse, respectivement à la locataire, imputation faite du trop-payé total de la locataire (puisque l'art. 259d CO lui permet de réclamer une réduction de loyer depuis le moment où elle a eu connaissance du défaut). Dans un arrêt 4C.319/2005 du 8 février 2006 (consid. 2.5), le Tribunal fédéral a reconnu que la créance du locataire en réduction du loyer pouvait être imputée dans sa totalité sur les loyers consignés. Il n'y a pas de motif de revenir sur ce principe qui, loin de susciter des critiques en doctrine, est rappelé dans - à tout le moins - un ouvrage de référence sur la question (cf. CAROLE AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ème éd. 2017, n° 10 ad art. 259h-259i CO). La bailleresse qualifie certes ce précédent d'arrêt isolé, mais sa critique s'arrête là. Il n'y a dès lors pas lieu d'en discuter plus avant. D'ailleurs, en principe, dès la consignation, le locataire ne peut plus déclarer compenser (cf. HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, n° 11 in fine ad art. 259g CO). Partant, c'est à tort que la cour d'appel cantonale a estimé que les loyers consignés devaient être attribués à la locataire à hauteur de la réduction de loyer correspondant aux seuls mois (février 2021 à février 2022) durant lesquels le loyer avait été consigné.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Toute dérogation à cette règle est nulle si elle est prévue au détriment du locataire dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire (arrêts 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1 et la référence) ou lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (arrêt 4A_114/2023 du 20 décembre 2024 consid. 7.1). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts précités 4A_555/2023 consid. 4.1 et 4A_510/2023 consid. 5.1). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art.”

“, 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). 2.3 En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité, ibidem). Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoie pas expressément, le locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer. Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer puisse être supprimé. Tel peut être le cas lorsque l'usage des locaux crée un danger sérieux pour la santé du locataire et de sa famille (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p.”

“Die Mieterin macht eventualiter geltend, die Vermieterin setzte sich in ihrer Be- schwerde nicht mit den konkreten Erwägungen des vorinstanzlichen Entscheids auseinander. Ebenfalls gehe aus der Beschwerdeschrift nicht hervor, ob mittels der (ohnehin rechtsungenüglichen) Behauptungen eine unrichtige Rechtsanwen- dung durch die Vorinstanz oder eine offensichtlich unzulässige Feststellung des Sachverhalts behauptet werden sollte. Aus diesen Gründen sei die Beschwerde abzuweisen (act. 41 N 11 f.). Indem die Vermieterin in ihrer Beschwerde ausführ- te, die Vorinstanz habe Art. 259d OR zu Unrecht auf die vorliegend staatlich an- geordnete Betriebsschliessung angewendet, machte die Vermieterin jedoch in hinreichend konkreter Weise eine unrichtigen Rechtsanwendung geltend. Soweit die Mieterin das Novenverbot gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO als verletzt erachtet (vgl. act. 41 N 16), ist daran zu erinnern, dass dieses bei rechtlichen Ausführun- gen nicht zur Anwendung gelangt. Die Mieterin schreibt sodann zwar zu Recht, die Vermieterin habe keine Ausführungen zum konkreten Mietvertrag gemacht (act. 41 N 17). Wie gesehen ist es auch richtig, dass in besonderen vertraglichen Konstellationen Art. 259d OR ausnahmsweise auch bei staatlich angeordneten Betriebsschliessungen wie der vorliegenden zur Anwendung gelangt. Hier, wo keine besondere Abmachung vorliegt, können die fehlenden Ausführungen zum konkreten Vertrag jedoch nicht dazu führen, dass die Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung als ungenügend eingestuft wird. Es bleibt daran zu erinnern, dass nach der Regel von Art.”

“Der Beklagte sei der Ansicht, dass weder das Gesetz noch das Bundesgericht eine Unterscheidung mache, ob ein Mangel betriebs- oder ob- jektbezogen sei. Es sei allein der vertraglich vereinbarte Gebrauchszweck oder mangels einer solchen Vereinbarung der übliche Gebrauch für die Bestimmung des geschuldeten Zustands der Mietsache massgebend. Die Parteien hätten vor- liegend nicht nur einen besonderen Verwendungszweck «Restaurant» vereinbart, sondern auch eine Gebrauchspflicht. Damit habe die Klägerin das unternehmeri- sche Risiko der Beklagten mitübernommen. Somit liege hier ein Fall vor, den das Mietgericht der in ZMP 2021 Nr. 10 beurteilten Ausgangslage gegenübergestellt habe. Die Klägerin habe somit in der vorliegenden Konstellation das Risiko einer behördlichen Betriebsschliessung mitübernommen, womit in den behördlichen Corona-Massnahmen ein mietrechtlicher Mangel liege, soweit die Beklagte des- wegen im Gebrauch der Mietsachen als Restaurant gestört oder beeinträchtigt ge- wesen sei. Da ein Mangel vorliege, verfüge die Beklagte über einen Mietzinsherabsetzungs- anspruch nach Art. 259d OR, zumal sie diesen weder zu vertreten, noch im Sinne von Art. 259 OR auf eigene Kosten zu beheben habe. Das Bundesgericht habe in BGE 142 III 557 festgehalten, dass der Mieter die Herabsetzung mittels Erklärung an den Vermieter zu kommunizieren habe. Hierfür bestehe keine Frist, eine Erklä- rung könne auch nach der Mangelbehebung oder Vertragsbeendigung abgegeben werden. Das Bundesgericht scheine dazu zu neigen, Ansprüche aus Art. 259d OR als gesetzliche Minderung des Mietzinses zu qualifizieren; jedenfalls schliesse es die Qualifizierung der Minderung als Gestaltungs- oder Gestaltungsklagerecht aus. Ein Herabsetzungs- und Minderungsanspruch beginne daher ohne weiteres mit der Kenntnisnahme des Vermieters vom Mangel und ende mit dessen vollstän- digen Beseitigung. - 12 - Die Klägerin habe von den behördlichen Corona-Massnahmen Kenntnis gehabt, sodass der Herabsetzungsanspruch am 16. März 2020 begonnen habe. Die Be- klagte habe mehrmals mitgeteilt, dass sie den Mietzins herabsetzen werde und während des «Lockdowns» keinen und während der übrigen Zeit nur einen herab- gesetzten Mietzins schulde.”

“195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies. Les appelants n’ont en outre pas prouvé que l’ampleur des travaux avait été expliquée à la locataire, arrivant des Pays-Bas et ne connaissant pas le projet du CEVA.”

“Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant.”

“195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également considéré que la clause préimprimée 18 du contrat accordait une réduction de loyer uniquement jusqu'en décembre 2017, de sorte que le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux subséquents. En effet, les nuisances se sont calmées de janvier à août 2018, mais ont repris en septembre 2018.”

“195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également retenu que la clause préimprimée 17 du contrat n'était pas suffisamment détaillée et qu'elle n'avait pas été discutée entre les parties au contrat. Enfin, le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux. Il ne peut pas être déduit de la clause préimprimée 17 l'acceptation par les locataires d'un usage des locaux inférieur à la norme, ni une réduction de loyer en conséquence et ce, d'autant plus que cette clause ne portait que sur les travaux du CEVA à l'exclusion des travaux d'aménagement extérieur de la gare réalisés par la VILLE DE GENEVE.”

“Dès le mois d'avril 2016, cette dernière a refusé d'entrer en matière sur une réfection totale de la chape réclamée par le locataire, confirmant accepter d'effectuer que des réparations ponctuelles, position qu'elle a maintenue le 22 juillet 2016. Diverses mises en demeure ont alors été adressées par l'intimé à l'appelante les 7 octobre 2016, 31 octobre 2016 et 7 décembre 2016 visant à obtenir l'élimination des défauts constatés sur la chape. En définitive, l'intimé a exigé plusieurs fois l'élimination du défaut; il a ainsi fait comprendre que le défaut le dérangeait et l'existence d'un déséquilibre des prestations, ce qui permet d'exclure qu'il se soit accommodé de la situation et qu'un comportement contraire à la bonne foi puisse lui être reproché permettant d'exclure toute réduction de loyer avant le dépôt de la requête de conciliation le 27 janvier 2017. A bon droit, le Tribunal a admis une réduction de loyer à compter du 27 janvier 2012, date d'échéance de la prescription quinquennale visée à l'art. 128 ch. 1 CO. Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis à ce délai de prescription de 5 ans (cf. ATF 130 III 504 consid. 8.2). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, les prétentions du locataire tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut, qui correspond au dépôt de la demande en conciliation (cf. ATF 130 III 504 consid. 8.2), soit dans le cas d'espèce le 27 janvier 2017. S'agissant de la quotité de réduction de loyer fixée par le Tribunal, le pourcentage de 12% apparaît conforme à la casuistique. Comme déjà exposé ci-dessus, le défaut constaté est de moyenne importance et ne se limite pas à des défauts d'ordre exclusivement esthétiques, auquel cas le pourcentage de 12% aurait paru élevé. Le défaut s'accompagne en effet d'une entrave dans l'activité professionnelle de l'intimé qui s'est plaint d'un ralentissement dans la manutention de la marchandise transportée dans l'atelier dû à la nécessité de contourner les zones de circulations du sol dégradées au niveau des joints de dilatation, ce qui constitue une diminution du confort.”

“Selon elle, les calculs présentés dans ses tableaux seraient dès lors pertinents pour calculer mathématiquement une réduction proportionnelle du loyer, soit « dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage des locaux ».   5.1              Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et les réf. cit. ; TF 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1).                 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque, comme en l'espèce, le défaut est de moyenne importance. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure ; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 130 III 504 consid.”

“p. 311). Pour se libérer, le bailleur peut toujours prouver que le défaut a été causé par le locataire (cf. art. 259a al. 1 CO). Si le bailleur n'apporte pas cette contre-preuve, le loyer doit être réduit, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur. La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Chaque fois qu'une autorité cantonale procède en équité (art. 4 CC), le Tribunal fédéral ne substitue pas sa propre appréciation à celle de l'instance inférieure; il n'intervient que si celle-ci a abusé de son pouvoir d'appréciation, c'est-à-dire si elle a retenu des critères inappropriés, si la décision rendue aboutit à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (ATF 142 III 336 consid. 5.3.2; 138 III 252 consid. 2.1; 136 III 278 consid.”

“Un défaut doit être qualifié de moyenne importance lorsqu'il restreint l'usage pour lequel la chose a été louée sans l'exclure ou le restreindre complètement. L'usage de la chose louée demeure possible et peut être exigé du locataire (Lachat & al., op. cit. p. 273 s.; Aubert, op. cit., n° 41 ad art. 258 CO). Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort. Il s'agit d'une catégorie « tampon » : est considéré comme défaut moyen tout défaut qui ne peut être rangé ni dans les menus défauts, ni dans les défauts graves en fonction des circonstances du cas concret (ACJC/861/2020 du 22 juin 2020 consid. 3.1.2 et les références citées). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; arrêt du Tribunal fédéral 4A_417/2022 du 25 avril 2023 consid. 5). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4C.219/2005 du 24 octobre 2005, consid. 2.3 et 2.4; ACJC/1016/2017 du 28 août 2017, consid. 3.1). À cet égard, le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque cas d’espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévues dans le contrat joue un rôle important (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013).”

“a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir établi inexactement les faits en considérant qu'elles avaient retardé la réparation des défauts et violé les art. 259d et 259e CO pour avoir réduit le loyer dans une fourchette comprise entre 5% et 20%, s'écartant sans raison de la casuistique établie. 2.1 A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 507 consid. 4.1). La jurisprudence a retenu pour des nuisances occasionnées par un chantier voisin, des réductions de loyer de 25% pendant deux ans (ACJC/467/1996), 35% pour de sérieuses immissions en raison d'un chantier voisin (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, p.”

“Elle se détermine, en principe, en comparant la valeur objective de l'objet avec et sans l'altération concernée (méthode dite relative ou proportionnelle ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012, consid. 2.2; ATF 130 III 504 cons. 4.1 p. 507), de sorte que la réduction de loyer est due même si le locataire ne fait pas effectivement usage des locaux (Lachat/Rubli, op. cit., p. 311, note 70 et références citées; ACJC/726/2008 du 16 juin 2008). Dans les hypothèses où ce calcul est malaisé à opérer - par exemple parce que les nuisances occasionnées sont d'intensité variable et se prolongent sur une longue période, si bien que la preuve de l'entrave à l'usage ne peut alors être fournie au jour le jour (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4) - une appréciation en équité est admissible. Le juge se réfère alors à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, 2011, n. 14 ad art. 259d CO). Il tient également compte des particularités de l'espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts du Tribunal fédéral 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1 et 4C.219/2005 précité, consid. 2.4 in fine; ACJC/601/2017 du 22 mai 2017). 2.2 En l’espèce, les appelants prétendent que les travaux auraient duré pendant près de deux ans et sans interruption. Ils font référence à une ancienne jurisprudence (SJ 1979, p. 145-146), selon laquelle les locataires d’un immeuble en chantier auraient droit à une réduction de loyer de 35%, sans pour autant démontrer les similitudes de cet arrêt avec le présent cas. Par ailleurs, ils n’apportent pas d’éléments permettant de considérer que la quotité des réductions de loyers octroyées par le Tribunal serait insuffisante. En effet, les premiers juges ont cité de nombreuses jurisprudences en la matière, et se sont référés aux quotités de réduction de loyers en ressortant pour étayer leur raisonnement. Ces jurisprudences sont les suivantes : -          ACJC/972/1999; ACJC/1257/2001; SJ 1986 p.”

“Il faut que s'ajoutent des circonstances particulières. Il en est notamment ainsi lorsqu'on peut inférer avec certitude du silence du créancier qu'il renoncera à faire valoir son droit, ou lorsque l'exercice tardif entraîne de façon reconnaissable des inconvénients pour autrui (arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 du 19 août 2019 consid. 3.1.3; ATF 131 III 439 consid. 5.1; 127 III 357 consid. 4c/bb; 106 II 320 consid. 3b; HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, op. cit., n. 283 ad art. 2 CC). La question d'un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances concrètes de chaque cas. L'art. 2 CC est un remède destiné à éviter que l'application de la loi conduise dans un cas particulier à une injustice flagrante. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement (arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 op. cit. consid. 3.1.3; ATF 143 III 666 consid. 4.2; 143 III 279 consid. 3.1). 2.3 Concernant l'abus du droit d'exiger une réduction de loyer pour les défauts de la chose louée (art. 259d CO), la jurisprudence a posé les principes suivants : Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Dans la mesure où il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il réclame ensuite une réduction de loyer (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_320/2018 op. cit. consid. 4.2.1; 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1; 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.3; 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2 et les références citées). On ne saurait retenir une renonciation tacite s'agissant d'une locataire qui a certes exigé une réduction de loyer plus de six ans après avoir eu connaissance d'un défaut affectant une climatisation, mais qui s'est plainte de dysfonctionnements de façon régulière et à toutes les périodes de l'année (ATF 130 III 504 consid. 5.2). Dans un arrêt de principe rendu en 2016, il a été jugé qu'une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid.”

“Il faut que s'ajoutent des circonstances particulières. Il en est notamment ainsi lorsqu'on peut inférer avec certitude du silence du créancier qu'il renoncera à faire valoir son droit, ou lorsque l'exercice tardif entraîne de façon reconnaissable des inconvénients pour autrui (arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 du 19 août 2019 consid. 3.1.3; ATF 131 III 439 consid. 5.1; 127 III 357 consid. 4c/bb; 106 II 320 consid. 3b; HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, op. cit., n. 283 ad art. 2 CC). La question d'un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances concrètes de chaque cas. L'art. 2 CC est un remède destiné à éviter que l'application de la loi conduise dans un cas particulier à une injustice flagrante. L'emploi dans le texte légal du qualificatif « manifeste » démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement (arrêt du Tribunal fédéral 5A_490/2019 op. cit. consid. 3.1.3; ATF 143 III 666 consid. 4.2; 143 III 279 consid. 3.1). 2.3 Concernant l'abus du droit d'exiger une réduction de loyer pour les défauts de la chose louée (art. 259d CO), la jurisprudence a posé les principes suivants : Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi. Dans la mesure où il adopte un comportement passif pouvant s'interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits, il contrevient à l'art. 2 al. 2 CC s'il réclame ensuite une réduction de loyer (ATF 130 III 504 consid. 5.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_320/2018 op. cit. consid. 4.2.1; 4A_621/2014 du 24 mars 2015 consid. 3.1; 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.3; 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 2.2.2 et les références citées). On ne saurait retenir une renonciation tacite s'agissant d'une locataire qui a certes exigé une réduction de loyer plus de six ans après avoir eu connaissance d'un défaut affectant une climatisation, mais qui s'est plainte de dysfonctionnements de façon régulière et à toutes les périodes de l'année (ATF 130 III 504 consid. 5.2). Dans un arrêt de principe rendu en 2016, il a été jugé qu'une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid.”

“a et b CO). Le locataire ne peut toutefois exiger une réparation lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. Dans ce cadre, le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020, consid. 5.1 et les références citées; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad art. 256b CO). La réduction se calcul sur le loyer net, sans les frais accessoires (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid 3.1; Lachat, op. cit., p. 316; Aubert in CPra Bail, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à ce qu'il y remédie entièrement (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). La réduction peut être due de manière définitive, lorsqu'il impossible de remédier entièrement aux défauts (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 13 in fine ad art. 259d CO; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 15 in fine ad art. 259d CO). L'intérêt moratoire est dû, sur le montant des loyers à restituer, dès l'entrée en force du jugement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 6c). 4.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, une réduction de loyer de 5% a été accordée en raison du bruit d'une porte d'entrée à côté d'une chambre à coucher, qui perturbe de temps en temps le sommeil des locataires; de 10% en raison d'un bruit sourd d'intensité variable et de nuisances olfactives; de 15% en raison d'un sommeil perturbé par le bruit provenant d'un chauffage et de 15% également en raison d'un ascenseur bruyant (cf. pour une casuistique : Züst, « Mietzinsreduktion bei Mängeln » in Mietrechtspaxis [MP] 2004 69, disponible en ligne : https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/tab_red_maengel.pdf [consulté le 7 février 2022]; Lachat, op. cit., p. 316 ss; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad 259d CO). 4.2 En l'espèce, le bruit en cause, selon le rapport de K______, se manifeste essentiellement durant les heures d'utilisation de la salle de bains par les locataires de l'immeuble adjacent, notamment le matin et après 22h00.”

“Il peut, notamment, exiger du bailleur la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. a et b CO). Le locataire ne peut toutefois exiger une réparation lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. Dans ce cadre, le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020, consid. 5.1 et les références citées; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad art. 256b CO). La réduction se calcul sur le loyer net, sans les frais accessoires (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid 3.1; Lachat, op. cit., p. 316; Aubert in CPra Bail, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à ce qu'il y remédie entièrement (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). La réduction peut être due de manière définitive, lorsqu'il impossible de remédier entièrement aux défauts (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 13 in fine ad art. 259d CO; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 15 in fine ad art. 259d CO). L'intérêt moratoire est dû, sur le montant des loyers à restituer, dès l'entrée en force du jugement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 6c). 4.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, une réduction de loyer de 5% a été accordée en raison du bruit d'une porte d'entrée à côté d'une chambre à coucher, qui perturbe de temps en temps le sommeil des locataires; de 10% en raison d'un bruit sourd d'intensité variable et de nuisances olfactives; de 15% en raison d'un sommeil perturbé par le bruit provenant d'un chauffage et de 15% également en raison d'un ascenseur bruyant (cf. pour une casuistique : Züst, « Mietzinsreduktion bei Mängeln » in Mietrechtspaxis [MP] 2004 69, disponible en ligne : https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/tab_red_maengel.pdf [consulté le 7 février 2022]; Lachat, op. cit., p. 316 ss; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad 259d CO). 4.2 En l'espèce, le bruit en cause, selon le rapport de K______, se manifeste essentiellement durant les heures d'utilisation de la salle de bains par les locataires de l'immeuble adjacent, notamment le matin et après 22h00.”

“Sofern der Mieter dem Vermieter noch während des laufenden Mietverhältnisses zu verstehen gibt, dass ein ihn störender Mangel vorliegt, den er beseitigt haben möchte, kann er die Herabsetzungserklärung auch noch nach Ablauf des Mietverhältnisses rechtsgültig abgeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.). Die Herabsetzungserklärung hat dabei das genaue Ausmass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht (ab wann) unmissverständlich zu enthalten. Eine Erklärung, es werde der Mietzins herabgesetzt, ohne dass dabei das genaue Mass der Herabsetzung und ein konkreter Bezug zu einem Mangel angegeben werden, erfüllt die Anforderungen einer rechtsgültigen Herabsetzungserklärung nicht und bleibt daher wirkungslos (ZK-Higi/Wildisen, Art. 259d OR N 22; BGE 142 III 557 E. 8.3.1.). Das Bundesgericht stellt allerdings keine allzu hohen Anforderungen an den Inhalt der Herabsetzungserklärung: Nach dem Vertrauensgrundsatz (BGE 123 III 165 E. 3a) genüge es, wenn dem Vermieter aufgrund der Erklärung und der Umstände klar sein musste, dass der Mieter keinen oder nur einen reduzierten Mietzins bezahlen wolle (BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001, E. 3c).”

“Nach dem Gesagten kann festgehalten werden, dass die Vorbringen der Gesuchsgegnerin betreffend die geltend gemachten nachträglichen Mängel an der Mietsache nicht als aussichtslos zu bezeichnen sind, sie die Abgabe ihrer Herabsetzungserklärung rechtsgenüglich darlegte, so dass eine Bestreitung hier- zu möglich war, und auch die Höhe der Mietzinsherabsetzung hinreichend bezif- ferte. Die Einwendung der Gesuchsgegnerin, ihr stünde gegen die Forderung der Gesuchstellerin ein Herabsetzungsanspruch i.S.v. Art. 259d OR zu, ist daher nicht als aussichtslos zu bezeichnen, weshalb für die strittige Mietzinsforderung der Gesuchstellerin die provisorische Rechtsöffnung zu verweigern ist.”

“La seule présence d'un ou de plusieurs défaut (s) ne suffit toutefois pas à ouvrir le droit à une réduction de loyer. Il (s) doi (ven) t encore restreindre l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 259d CO). La recourante affirme d'abord que l'installation électrique présentait un danger, de sorte que le défaut était grave et donnait droit à une réduction de loyer. La cour cantonale a toutefois constaté, sans arbitraire, que l'installation n'était pas dangereuse, de sorte qu'il n'y a pas à entrer en matière sur ce point. Pour le surplus, la cour cantonale a retenu qu'il n'y avait eu aucune restriction d'usage des locaux, même si cela avait "sans doute" été évité par les travaux effectués par la locataire au printemps”

“Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent notamment au locataire le droit à une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO, art. 259d CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur (arrêt 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et les références). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts 4A_395/2017 précité consid. 5.2; 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art. 259d CO). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle: la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Lorsque le juge est amené à évaluer en équité la diminution de jouissance de la chose louée, il doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (arrêts 4A_490/2010 du 25 janvier 2011 consid. 2.1; 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve la décision d'équité (art. 4 CC) prise en dernière instance cantonale.”

“Der Mieter kann sich gegen eine drohende Kündigung wegen Zahlungsrück- standes auf die Verrechnungseinrede berufen. Falls die Verrechnungseinrede be- gründet ist, besteht kein Zahlungsrückstand. In der Praxis betrifft die Verrech- nungseinrede vor allem behauptete Gegenforderungen des Mieters wegen Man- gelhaftigkeit der Mietsache, beispielsweise Schadenersatzansprüche, Ersatz der Mängelbehebungskosten etc. (REUDT, SVIT-Kommentar, N 18 zu Art. 257d OR). - 11 - Bei Mängeln an der Mietsache kann der Mieter des weiteren einen Anspruch auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses (Herabsetzungseinrede) geltend machen (Art. 259d OR). Bei der Geltendmachung eines Herabsetzungsanspru- ches handelt es sich nicht um eine eigentliche Verrechnung, sondern nach der einen Lehrmeinung um die Ausübung eines vertragsändernden Gestaltungsrechts (TSCHUDI, SVIT-Kommentar, N 39 zu Art. 259d OR), nach der anderen um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses (WEBER, BSK, N 4 zu Art. 259d OR). Die umstrittene Rechtsnatur der Herabsetzung kann jedoch offen blei- ben, weil sie für die vorliegende Fragestellung keine Rolle spielt (vgl. auch BGE 142 III 557 E. 8.3). 1.3. Fraglich ist, wie der Mieter im Falle eines von ihm geltend gemachten Herab- setzungsanspruchs vorzugehen hat, ohne eine Zahlungsverzugskündigung zu ris- kieren. Das Bundesgericht hatte zunächst in einem nicht publizierten Entscheid aus dem Jahr 2014 festgehalten, dass der Mieter bei behebbaren Mängeln an der Mietsache nicht berechtigt ist, von sich aus einseitig eine Mietzinsreduktion vorzu- nehmen, sondern er in solchen Fällen die Behebung des Mangels verlangen und den Mietzins nach den Regeln von Art. 259g ff. OR hinterlegen muss, wenn er unter Berufung auf eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR eine Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 257d OR abwenden will (BGer Urteile 4A_140/2014 und 4A_150/2014 vom 6.”

“Bei der Geltendmachung eines Herabsetzungsanspru- ches handelt es sich nicht um eine eigentliche Verrechnung, sondern nach der einen Lehrmeinung um die Ausübung eines vertragsändernden Gestaltungsrechts (TSCHUDI, SVIT-Kommentar, N 39 zu Art. 259d OR), nach der anderen um eine gesetzliche Verminderung des geschuldeten Mietzinses (WEBER, BSK, N 4 zu Art. 259d OR). Die umstrittene Rechtsnatur der Herabsetzung kann jedoch offen blei- ben, weil sie für die vorliegende Fragestellung keine Rolle spielt (vgl. auch BGE 142 III 557 E. 8.3). 1.3. Fraglich ist, wie der Mieter im Falle eines von ihm geltend gemachten Herab- setzungsanspruchs vorzugehen hat, ohne eine Zahlungsverzugskündigung zu ris- kieren. Das Bundesgericht hatte zunächst in einem nicht publizierten Entscheid aus dem Jahr 2014 festgehalten, dass der Mieter bei behebbaren Mängeln an der Mietsache nicht berechtigt ist, von sich aus einseitig eine Mietzinsreduktion vorzu- nehmen, sondern er in solchen Fällen die Behebung des Mangels verlangen und den Mietzins nach den Regeln von Art. 259g ff. OR hinterlegen muss, wenn er unter Berufung auf eine Mietzinsminderung nach Art. 259d OR eine Zahlungsver- zugskündigung nach Art. 257d OR abwenden will (BGer Urteile 4A_140/2014 und 4A_150/2014 vom 6. August 2014 E. 5.2). Vorliegend handelt es sich beim vom Kläger behaupteten Mangel um einen behebbaren Mangel, weshalb der Kläger gemäss dieser Rechtsprechung zunächst von der Beklagten hätte die Mängelbe- seitigung verlangen und den Mietzins hinterlegen müssen, während ihm eine ein- seitige (nachträgliche) Herabsetzungseinrede nicht mehr zustünde. Diese Recht- sprechung des Bundesgerichts wurde in der Lehre teilweise als Versehen bzw. als unglückliche Urteilsfindung qualifiziert (REUDT, SVIT-Kommentar, N 22 zu Art. 257d OR). Denn einerseits dürfen bloss fällige Mietzinse gemahnt, umgekehrt aber bloss nicht fällige Mietzinse hinterlegt werden. Ergeht eine Zahlungsauffor- derung der Vermieterin gestützt auf Art. 257d OR, so hat der Mieter, der seiner- seits einen Herabsetzungsanspruch geltend machen will, zu diesem Zeitpunkt gar keine Möglichkeit mehr, den Mietzins gemäss Art.”

“des fraglichen Mietvertrags als Mietobjekt ein «Restaurant mit Gartenwirtschaft» aufgeführt worden sei und zudem vertraglich festgehalten worden sei, die Mieträumlichkeiten seien im «derzeitigen, besichtigten und zum vorgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» an den Mieter zu übergeben gewesen. Bei Besichtigung vor Mietbeginn hätten in der Gartenwirtschaft zwei schattenspendende Bäume gestanden. Zudem sei der Aussenbereich von einer Thuja-Hecke als Sichtschutz umgeben gewesen. Die besagte Begrünung (Bäume und Hecke) sei dann auf Veranlassung der Vermieterschaft wenige Tage vor Mietbeginn ohne Einverständnis des Mieters entfernt worden. Zumal der Berufungsbeklagte das Mietobjekt als Mieter übernommen habe, stünden diesem von vornherein ausschliesslich Ansprüche zu, wie sie bei Mangeleintritt während der Mietdauer gesetzlich vorgesehen seien (Art. 258 Abs. 2 OR). Insbesondere könne der Mieter bei Beeinträchtigung oder Verminderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gemäss Art. 259d OR vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren habe, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetze. Der vorliegende Mietvertrag sehe zwar eine Rügefrist von 30 Tagen in der Form eines eingeschriebenen Briefs vor. Diese Formalien seien indessen insofern unverbindlich, als dass eine Missachtung nicht zu einer Verwirkung des Herabsetzungsanspruchs führe, weil gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Herabsetzungserklärung jederzeit abgegeben werden könne, sogar rückwirkend oder erst im vorliegenden Klageverfahren. Die entfernten Bäume und die fehlende Thuja-Hecke würden einen mittleren Mangel am Mietobjekt darstellen. Schatten im Garten im Sommer und ein Sichtschutz von aussen her seien für eine Gartenwirtschaft von grosser Bedeutung. Insbesondere in den Sommermonaten und teilweise in den Frühlings- und Herbstmonaten wirke sich das Fehlen der Bäume und der Hecke als Mangel störend aus. Mit dem Kauf von Sonnensegeln und -schirmen habe der Berufungsbeklagte Massnahmen ergriffen, mit denen die Gartenwirtschaft ab Sommer 2018 für die Gäste zumindest brauchbar gewesen sei und dem Mieter die Benützung des Mietobjekts somit habe zugemutet werden können.”

“Selon la casuistique (répertoriée notamment in AUBERT, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, ad art. 259d CO n. 67 ad; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2ème édition, 2019, p. 316-317), les réductions de loyer suivantes ont, entre autres, été consenties : plusieurs murs tachés, sols détériorés : 15%; restaurant situé dans un immeuble dont la façade est vétuste, le sol de la cuisine en mauvais état (linoleum usé, déchiré, décollé), murs et plafonds brunis, canalisations régulièrement bouchées : 15%; soulèvement du sol et carrelage désagrégé sur 10 m2 d'un restaurant de 285 m2 : 15%; défauts d'ordre esthétique suite à inondation et infiltration d'eau : 10%; divers défauts (réfection d'un mur de salle de bains, meuble de cuisine, repose de catelles et remplacement d'appareils ménagers, de chaises) : 8%. Le droit à la réduction de loyer perdure jusqu'à l'élimination du défaut et s'éteint en tout état de cause à la fin du bail (AUBERT, op. cit., n. 15 ad art. 259d CO; BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE Commentaire SVIT du droit du bail, Lausanne, 2011, n. 12 et 13 ad art. 259d CO). Le cas échéant, des réductions de loyers différenciées sont octroyées lorsque le bailleur élimine le défaut par étapes (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). 4.2 Dans un arrêt de principe rendu en 2016, il a été jugé qu'une réduction de loyer peut être exigée même après que le défaut a été éliminé ou que le bail a pris fin (ATF 142 III 557 consid. 8.3.5). L'art. 2 CC a toutefois été réservé (cf. ATF 142 III 557 consid. 8.3.4 p. 566 in fine), en précisant que la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer. Même si, d'un point de vue objectif, l'apparition d'un défaut rompt l'équilibre qui existait initialement entre le loyer convenu et l'état de la chose louée, le locataire ne le perçoit pas nécessairement ainsi; il se peut aussi qu'il s'accommode tout d'abord du défaut, puis le trouve gênant avec le temps. Le bailleur ne peut être fixé sur le ressenti subjectif d'un déséquilibre que si le locataire exige une réduction de loyer, ou s'il fait clairement comprendre que le défaut le dérange, par exemple en exigeant son élimination (il existe en effet un lien étroit entre la réduction de loyer et l'élimination du défaut [ATF 142 III 557 consid.”

“Sofern der Mieter dem Vermieter noch während des laufenden Mietverhältnisses zu verstehen gibt, dass ein ihn störender Mangel vorliegt, den er beseitigt haben möchte, kann er die Herabsetzungserklärung auch noch nach Ablauf des Mietverhältnisses rechtsgültig abgeben (BGE 142 III 557 E. 8.3.). Die Herabsetzungserklärung hat dabei das genaue Ausmass der Herabsetzung in sachlicher und zeitlicher Hinsicht (ab wann) unmissverständlich zu enthalten. Eine Erklärung, es werde der Mietzins herabgesetzt, ohne dass dabei das genaue Mass der Herabsetzung und ein konkreter Bezug zu einem Mangel angegeben werden, erfüllt die Anforderungen einer rechtsgültigen Herabsetzungserklärung nicht und bleibt daher wirkungslos (ZK-Higi/Wildisen, Art. 259d OR N 22; BGE 142 III 557 E. 8.3.1.). Das Bundesgericht stellt allerdings keine allzu hohen Anforderungen an den Inhalt der Herabsetzungserklärung: Nach dem Vertrauensgrundsatz (BGE 123 III 165 E. 3a) genüge es, wenn dem Vermieter aufgrund der Erklärung und der Umstände klar sein musste, dass der Mieter keinen oder nur einen reduzierten Mietzins bezahlen wolle (BGer 4C.66/2001 vom 15. Mai 2001, E. 3c).”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). La réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO est due dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, qu'il l'apprenne personnellement, par l'un de ses auxiliaires, ou que le locataire l'en informe (Lachat/Rubli, op. cit., p. 319). Selon le système prévu par l'art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et 8.2). Dans l'ATF 142 III 557 (JdT 2017 II 367), le Tribunal fédéral a précisé que la déclaration de réduction de loyer, laquelle doit indiquer l'étendue de la réduction au niveau quantitatif et temporel ainsi que la désignation concrète des défauts visés sans quoi elle est inefficace, peut être faite à n'importe quel moment, même après la fin du bail ou l'élimination du défaut (consid.”

“En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1). La réduction porte sur le seul loyer mais n'affecte pas les frais accessoires (Lachat/Rubli, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du Tribunal fédéral 4A_565/2009 du 21 janvier 2010 consid. 3.3 ss). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important. Il ne s'agit pas de circonstances subjectives propres à un locataire, mais bien de l'usage prévu contractuellement dans le cas d'espèce (Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO). En ce qui concerne la casuistique, une réduction de loyer de 25% a été accordée en raison de deux voisins bruyants, lesquels salissaient également les parties communes de l'immeuble (CJ GE, DB 2000 n. 9). Une réduction de loyer de 20% a été octroyée à un locataire dont le sommeil était perturbé par le bruit provenant de son voisin (arrêt du Tribunal fédéral 4C_65/2002 du 31 mai 2002 consid. 3c). Une réduction de même quotité a été fixée s'agissant de troubles dans l'usage d'un appartement dus au bruit d'une boucherie (CJ GE arrêt du 12 novembre 1984 X. c/ P.). Une réduction de 15% a été consentie à un locataire subissant des nuisances causées par les locataires du logement contigu (ACJC/111/1990 du 10 septembre 1990 X. c/ S.). Un tel pourcentage a également été accordé à un locataire souffrant de nuisances sonores (vibrations) provenant du système de ventilation d'un restaurant (ACJC/624/2006 du 12 juin 2006 S. c/ H.). Les nuisances sonores (discussions, interjections, cris et altercations) provenant, le week-end et essentiellement en été, de personnes sortant de la discothèque d'un immeuble d'habitation ont justifié une réduction de loyer moyenne (sur toute l'année) de 15% (ACJC/722/2008 du 16 juin 2008).”

“Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral, en particulier lorsque les preuves de l’intensité des nuisances et de l’entrave à l’usage ne peuvent pas être fournies au jour le jour (ATF 130 III 503 cons. 4.1, arrêts du TF du 08.07.2009 [4A_174/2009] cons. 4.1 et du 24.10.2005 [4C.219/2005], cons. 2.3 et 2.4). Par ailleurs, un procédé consistant à distinguer chronologiquement les phases selon l’intensité des nuisances, eu égard à leur durée et à leur variabilité, est admissible, dans la mesure où la réduction globale accordée n’aboutit pas à un résultat manifestement injuste (CPra Bail, Aubert, n. 19 ad art. 259d CO). Il est parfois difficile d’appliquer un strict calcul mathématique pour déterminer le pourcentage de réduction de loyer ; le juge devra estimer l’importance des inconvénients subis par le locataire. Il est possible de considérer plusieurs défauts dans leur ensemble (arrêt du TF du 21.01.2010 [4A_565/2009] ; CPra Bail, Aubert, n. 20 ad art. 259d CO). Le juge doit en effet apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux prévue dans le contrat joue un rôle important (arrêt du TF du 24.10.2005 [4C.219/2005] cons. 2.4). La pratique reconnaît au juge un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité́ de la réduction du loyer. À titre d'exemples, on peut citer, pour le canton de Genève, en matière de défauts liés à des nuisances provenant d'un chantier, que les taux de réduction de loyer sont en général compris entre 10 % et 25 %. Les cas où les nuisances sonores ont conduit à des réductions de loyer de 5 % à 10 % sont plutôt des situations de bruits intermittents qui, bien que gênants, n'empiètent généralement pas sur la période nocturne. Une réduction de 15% a également été retenue dans le cadre d'un chantier relatif à la construction d'un complexe de quatre immeubles à proximité de l'objet loué, en raison du bruit, de la poussière, des trépidations engendrées par de type de travaux, ce qui représentait une moyenne entre les périodes objectivement les plus pénibles et celles plus calmes (arrêt de la Cour de justice GE du 18.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 2. Les appelantes font grief au Tribunal d'avoir établi inexactement les faits en considérant qu'elles avaient retardé la réparation des défauts et violé les art. 259d et 259e CO pour avoir réduit le loyer dans une fourchette comprise entre 5% et 20%, s'écartant sans raison de la casuistique établie. 2.1 A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 507 consid. 4.1). La jurisprudence a retenu pour des nuisances occasionnées par un chantier voisin, des réductions de loyer de 25% pendant deux ans (ACJC/467/1996), 35% pour de sérieuses immissions en raison d'un chantier voisin (Bohnet/Carron/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2017, p. 436), 37% en moyenne pour deux chantiers voisins perturbant l'activité d'un cabinet d'ophtalmologie (arrêt du Tribunal fédéral 4C_377/2004 du 24 octobre 2005), 60% pour un chantier de démolition/reconstruction affectant l'activité d'une agence de placement (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005) et 60% pour les nuisances liées à la transformation d'un hôtel (bruit et poussière) ayant entraîné une perte de clientèle pour l'arcade du locataire dont la visibilité a été réduite et l'accès a été rendu plus difficile en raison de la fermeture des deux entrées (ACJC/1146/2009 du 5 octobre 2009).”

“L'appelante n'utilise au demeurant pas dans son argumentation juridique les passages dont elle demande la reprise textuelle. Elle n'établit ainsi ni la pertinence des faits en question pour la présente cause, condition pourtant nécessaire pour que des faits soient constatés (art. 154 al. 1 CPC), ni a fortiori que l’état de fait serait inexact sur ce point. Dans ces conditions, le grief est rejeté.     5.              L'appelante se plaint de la réduction de loyer accordée pour les deux locataires, l'estimant totalement excessive. En substance, elle prétend que pour calculer la réduction de loyer en raison de défauts causés par des travaux à l’intérieur ou l’extérieur de l’immeuble, le principe serait d’appliquer la méthode dite proportionnelle, l’application de la méthode en équité n’étant que l’exception. Selon elle, les calculs présentés dans ses tableaux seraient dès lors pertinents pour calculer mathématiquement une réduction proportionnelle du loyer, soit « dans un pourcentage identique à la réduction effective de l’usage des locaux ».   5.1              Il ressort de l'art. 259d CO qu'en présence d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci. Il en découle que, dans le cas où le bailleur connaissait l'existence du défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction de loyer, ce dernier pourra à la fois réclamer la restitution d'une partie des loyers déjà versés et la réduction des loyers pour le futur, jusqu'à l'élimination du défaut (ATF 130 III 504 consid. 3 et les réf. cit. ; TF 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1).                 La réduction de loyer que peut exiger le locataire en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Elle vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties (ATF 126 III 388 consid. 11c p. 394). En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“L'existence de deux stores au lieu d'un pour la terrasse entraînait des inconvénients importants. L'intimée devait être condamnée à reposer le guichet du bar existant en bois massif, qui avait été remplacé par un guichet en contre-plaqué. Ces défauts justifiaient une réduction de loyer de 15%, intérêts en sus, du 1er mai 2021 jusqu'à l'exécution des travaux. 3.1 N'importe quelle imperfection ne peut pas être qualifiée de défaut rompant l’équilibre du contrat et donner lieu à l’application de l’art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. Ainsi, la jurisprudence admet de descendre à 2% s’il s’agit d’une atteinte permanente (Aubert, op. cit., n. 8 ad art. 259d CO). 3.2 En l'occurrence, les appelants ont insisté, avant les travaux, sur la nécessité pour l'intimée de reposer ou remplacer, après les travaux, les étagères situées au-dessus du bar côté vitrine. Il ressort de l'audition du témoin L______ que ces étagères ont été emmenées par erreur à la déchetterie au moment des travaux. Il incombe dès lors à l'intimée de les remplacer à ses frais et elle y sera condamnée. Un délai de 30 jours lui sera imparti pour ce faire, comme le requièrent les appelants. Les appelants ne forment pour le surplus aucune critique étayée à l'encontre des considérants du Tribunal au sujet des autres défauts. Ils n'expliquent pas en quoi la pose d'un store intérieur dans la cuisine, proposée par l'intimée, ne suffirait pas à résoudre le problème de soleil dans cette pièce. La pose de deux stores sur la terrasse extérieure, au lieu d'un seul précédemment, résulte d'exigences du Service de monuments et des sites comme cela ressort de l'échange de correspondances produit par l'intimée sous pièce 47 et des déclarations du témoin L______.”

“Entsprechend kann sich der betriebene Schuldner darauf beschränken zu behaupten, dass der Betreibende die ihm obliegende Leistung nicht erbracht hat (Behauptung der Nichterfüllung der Gegenleistung). Diesfalls trägt der Betreibende, wie im Zivilprozessrecht, die volle Beweislast, dass er seine Gegenleistung erbracht hat (BGE 145 III 20 E. 4.3.3). Macht hingegen – wie vorliegend – der Mieter im Rechtsöffnungsverfahren die nicht gehörige Erfüllung durch den Vermieter aufgrund von Mängeln an der Mietsache oder einer Störung im vertragsgemässen Gebrauch der Sache geltend, so hat er die allfälligen Mängel an der Mietsache sowie seinen daraus resultierenden Herabsetzungsanspruch nicht bloss zu behaupten, sondern (mindestens) substantiiert darzutun und auch zu beziffern (vgl. BSK SchKG I- Staehelin, Art. 82 N 117; Stücheli, Die Rechtsöffnung, Diss. Zürich 2000, S. 369; - 13 - ZK-Higi/Wildisen, Art. 259d OR N 22; BGer 5A_480/2019 vom 2. März 2020, E. 2.4.1; OGer ZH RT160096 vom 9. November 2016, E. III/4.4). - 14 -”

“Il ne s'agit en effet pas d'un cas de figure où le demandeur est dans l'impossibilité matérielle d'articuler d'entrée de cause le montant de sa prétention, notamment car il ne dispose pas de toutes les informations requises pour ce faire, tel que peut être le cas dans une requête en fixation judiciaire du loyer et en paiement du trop-perçu, le trop-perçu devant être calculé après la fixation du loyer sur la base, cas échéant, des documents en mains du bailleur pour réaliser un calcul de rendement (cf. ATF 146 III 82 consid. 4.1.3 et les références citées). Les intimés avaient en effet matériellement la possibilité de chiffrer la conclusion par laquelle ils requerraient qu'il soit fait ordre aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en leur faveur, en arrêtant leur calcul au jour de leur conclusion. Se pose en réalité la question de la nature de l'action en réduction de loyer au sens de l'art. 259d CO, les actions condamnatoires tendant au paiement d'une somme d'argent devant être chiffrées (art. 84 al. 2 CPC), au contraire des actions formatrices (art. 87 CPC; Bohnet, Code de procédure civile commenté, 2ème éd., 2019, n. 26 ad art. 85 CPC). Dans ce contexte, il sied de rappeler que le Tribunal fédéral a laissé la question ouverte de savoir si l'action de l'art. 259d CO constitue un droit formateur ou une diminution légale du loyer (ATF 142 III 557 = JdT 2017 II 367; arrêt du Tribunal fédéral 4C.65/2003 du 23 septembre 2003 consid. 3.3). Il n'est en l'occurrence pas décisif de trancher cette question, puisque, même dans le cas où il faudrait admettre que la demande visant à la condamnation du bailleur à rembourser le trop-perçu de loyer résultant de la réduction admise soit constitutive d'une action condamnatoire au sens de l'art. 84 CPC, exiger d'un plaideur qu'il chiffre précisément sa conclusion en paiement serait constitutif d'un formalisme excessif prohibé par la loi (sur cette notion, ATF 130 V 177 consid. 5.4.1; 128 II 138 consid. 2a; 132 I 249 consid. 5; 125 I 166 consid. 3a; 121 I 177 consid. 2b/aa; ACJC/1546/2020 consid. 2.2). En effet, la demande d'un locataire visant à ce que sa partie adverse soit condamnée à lui restituer le trop-perçu de loyer suite à une réduction de loyer résulte d'une simple opération mathématique qui peut être déterminée sans peine par le défendeur ainsi que le juge.”

“ZMP 2021 Nr. 14 Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO; Art. 63 ZPO; Art. 91 Abs. 2 ZPO; Art. 93 Abs. 1 ZPO; Art. 243 Abs. 1 ZPO; § 21 und 26 GOG; Art. 259a OR, Art. 259d OR. Streitwert bei Mängelrechten. Festsetzung durch das Gericht. Überweisung an das Kollegialgericht. Verlangen die Mieter neben einer Mietzinsminderung die Beseitigung von Immis- sionen, die von einer anderen Partei im Hause angehen, sind die Streitwerte zu kumulieren. Soll die Vermieterin angehalten werden, zur Bekämpfung von Lärm- immissionen Nachbarn im Hause eine Kündigung anzudrohen und notfalls aus- zusprechen, entspricht der Streitwert mindestens den Prozesskosten eines Kün- digungsschutzverfahrens zwischen Vermieterin und Nachbarn. Übersteigt der Streitwert bei Zusammenrechnung der Streitwerte aller Anträge die Grenze von Fr. 30'000.–, so erfolgt innerhalb des gleichen Spruchkörpers kein Nichteintre- tensentscheid, sondern eine Überweisung des Prozesses an das Kollegialge- richt. Aus der Verfügung des Einzelgerichts des Mietgerichts Zürich MJ210033-L vom 25. Oktober 2021 (rechtskräftig; die Klage beim Kollegialgericht wurde nach der Überweisung zurückgezogen; Gerichtsbesetzung: Weber; Gerichtsschreibe- rin Altieri): «(.”

“Lorsqu'il le considère justifié, le locataire a la possibilité d'obtenir une réduction de loyer prévue à l'art. 259d CO. Lorsque la chose présente un défaut d'une certaine importance, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer (art. 259d CO). S'il le fait en même temps qu'apparaît le défaut, il n'y a pas compensation mais exercice d'un droit formateur en modification du contrat (SCHMID, ZK, 2020, N 29 ad art. 254/5 aCO). Si, en revanche, le locataire paie le loyer entier alors qu'il avait droit à une diminution, il peut compenser sa créance en la déduisant du loyer suivant (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., N 18 ad art. 257d CO). La doctrine majoritaire considère que le locataire qui prétend à une réduction de son loyer ne doit pas nécessairement s'adresser au juge. Il lui suffit d'envoyer au bailleur une déclaration unilatérale de réduction du loyer (autoréduction) et de cesser de payer celui-ci à due concurrence. Par ce biais, le locataire exerce un droit formateur, qui déploie ses effets sitôt la déclaration parvenue dans la sphère d'influence du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, op. cit., p. 320). La question d'une « autoréduction » du loyer ne se pose vraiment que lorsque le locataire continue à occuper les locaux qui sont affectés d'un défaut irréparable.”

“In BGE 142 III 557 hat das Bundesgericht mit Bezug auf die in Art. 259d OR vorgesehene Erklärung, mit welcher der Mieter gegenüber dem Vermieter verlangt, den Mietzins wegen Mängel herabzusetzen, die verschiedenen Ansichten zur Rechtsnatur dieser Erklärung wie auch der entsprechenden Klage rekapituliert, ohne sich aber festzulegen. Es hielt aber dennoch fest, die drei (sprachlichen) Fassungen von Art. 259d OR würden insofern übereinstimmen, als in keiner statuiert werde, erst ein gerichtlicher Entscheid vermöge die Herabsetzung rechtsgestaltend herbeizuführen, gerade anders die Mietzinsherabsetzung nach Art. 270a OR, bei der es sich um ein Gestaltungsurteil handle (BGE 142 III 557 E. 8.3.1 mit Hinweisen). Weiter erwog es, die historische Auslegung bekräftige die grammatikalische Auslegung auch darin, dass die Herabsetzung nicht nur durch ein gerichtliches Urteil eintrete, sondern vom Mieter direkt beim Vermieter beansprucht werden könne (BGE 142 III 557 E. 8.3.2). Gestützt auf BGE 142 III 557 argumentieren BISANG/KOUMBARAKIS, wenn der Vermieter gemäss Art. 269d Abs. 1 OR den Mietzins erhöhe, der Mieter die Erhöhung gemäss Art. 270b OR anfechte und das Schlichtungsverfahren erfolglos bleibe, sodass der Vermieter die Mietzinserhöhung klageweise durchsetzen müsse, müsse es sich bei dessen Klage um eine Feststellungsklage handeln. Art. 269d OR besage ausdrücklich, der Vermieter könne den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen.”

“Lorsqu'il le considère justifié, le locataire a la possibilité d'obtenir une réduction de loyer prévue à l'art. 259d CO. Lorsque la chose présente un défaut d'une certaine importance, le locataire peut exiger une diminution proportionnelle du loyer (art. 259d CO). S'il le fait en même temps qu'apparaît le défaut, il n'y a pas compensation mais exercice d'un droit formateur en modification du contrat (SCHMID, ZK, 2020, N 29 ad art. 254/5 aCO). Si, en revanche, le locataire paie le loyer entier alors qu'il avait droit à une diminution, il peut compenser sa créance en la déduisant du loyer suivant (BURKHALTER/MARTINEZ-FAVRE, op. cit., N 18 ad art. 257d CO). La doctrine majoritaire considère que le locataire qui prétend à une réduction de son loyer ne doit pas nécessairement s'adresser au juge. Il lui suffit d'envoyer au bailleur une déclaration unilatérale de réduction du loyer (autoréduction) et de cesser de payer celui-ci à due concurrence. Par ce biais, le locataire exerce un droit formateur, qui déploie ses effets sitôt la déclaration parvenue dans la sphère d'influence du bailleur (LACHAT, Le bail à loyer, op.”

“Le grief des recourants emporte la conviction, en tant qu'il met en relief une violation de l'art. 259d CO. En effet, la durée pour laquelle une réduction de loyer peut être réclamée ressort de manière concordante des trois versions linguistiques de la norme susmentionnée (en allemand: " vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels " et en italien: " a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo "). Elle commence à la connaissance du défaut par le bailleur et se termine à l'élimination du défaut. Quand bien même cela n'a pas été exprimé dans le texte légal, il est évident qu'une créance qui n'existe pas ne peut pas être réduite. Aussi, comme la résiliation du contrat de bail entraîne l'extinction du droit d'user de la chose louée, ainsi que de l'obligation contractuelle correspondante de payer les loyers futurs, la fin des rapports contractuels met également un terme à la durée de la réduction du loyer (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1 et les références citées). Le législateur a ainsi lié de manière étroite la réduction de loyer à l'élimination du défaut, la durée de la réduction correspondant au but de la prétention accordée par l'art.”

“En effet, la durée pour laquelle une réduction de loyer peut être réclamée ressort de manière concordante des trois versions linguistiques de la norme susmentionnée (en allemand: " vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels " et en italien: " a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo "). Elle commence à la connaissance du défaut par le bailleur et se termine à l'élimination du défaut. Quand bien même cela n'a pas été exprimé dans le texte légal, il est évident qu'une créance qui n'existe pas ne peut pas être réduite. Aussi, comme la résiliation du contrat de bail entraîne l'extinction du droit d'user de la chose louée, ainsi que de l'obligation contractuelle correspondante de payer les loyers futurs, la fin des rapports contractuels met également un terme à la durée de la réduction du loyer (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1 et les références citées). Le législateur a ainsi lié de manière étroite la réduction de loyer à l'élimination du défaut, la durée de la réduction correspondant au but de la prétention accordée par l'art. 259d CO, à savoir rétablir un équilibre entre le loyer et l'état de la chose louée (ATF 142 III 557 consid. 8.3.3 et 8.3.4; 130 III 504 consid. 6.3 et les références citées). Dès lors que les faits destructeurs de la prétention en réduction du loyer résident limitativement dans l'élimination du défaut ou la fin effective du bail, c'est à tort que l'instance cantonale a considéré que les locataires n'avaient plus droit à une réduction de loyer à partir du moment où ils ont conclu un contrat de bail portant sur un nouvel appartement, étant rappelé encore que le bail n'a pas pris fin à ce moment-là et que les locataires demeuraient donc redevables du loyer de leur ancien appartement. La conception des juges cantonaux ne se concilie pas plus avec la réserve que la Cour de céans a déduite de l'art. 2 CC, en vertu de laquelle la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer (cf. ATF 142 III 557 consid. 8.3.4; arrêt 4A_320/2018 du 13 décembre 2018 consid.”

“En effet, la durée pour laquelle une réduction de loyer peut être réclamée ressort de manière concordante des trois versions linguistiques de la norme susmentionnée (en allemand: " vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels " et en italien: " a partire dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo "). Elle commence à la connaissance du défaut par le bailleur et se termine à l'élimination du défaut. Quand bien même cela n'a pas été exprimé dans le texte légal, il est évident qu'une créance qui n'existe pas ne peut pas être réduite. Aussi, comme la résiliation du contrat de bail entraîne l'extinction du droit d'user de la chose louée, ainsi que de l'obligation contractuelle correspondante de payer les loyers futurs, la fin des rapports contractuels met également un terme à la durée de la réduction du loyer (ATF 142 III 557 consid. 8.3.1 et les références citées). Le législateur a ainsi lié de manière étroite la réduction de loyer à l'élimination du défaut, la durée de la réduction correspondant au but de la prétention accordée par l'art. 259d CO, à savoir rétablir un équilibre entre le loyer et l'état de la chose louée (ATF 142 III 557 consid. 8.3.3 et 8.3.4; 130 III 504 consid. 6.3 et les références citées). Dès lors que les faits destructeurs de la prétention en réduction du loyer résident limitativement dans l'élimination du défaut ou la fin effective du bail, c'est à tort que l'instance cantonale a considéré que les locataires n'avaient plus droit à une réduction de loyer à partir du moment où ils ont conclu un contrat de bail portant sur un nouvel appartement, étant rappelé encore que le bail n'a pas pris fin à ce moment-là et que les locataires demeuraient donc redevables du loyer de leur ancien appartement. La conception des juges cantonaux ne se concilie pas plus avec la réserve que la Cour de céans a déduite de l'art. 2 CC, en vertu de laquelle la protection de la confiance légitime du bailleur peut exclure une demande de réduction du loyer (cf. ATF 142 III 557 consid. 8.3.4; arrêt 4A_320/2018 du 13 décembre 2018 consid.”

“Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO).”

“3 En l'espèce, s'agissant de la période du 1er janvier au 16 septembre 2018, soit entre la date à laquelle la réduction de loyer accordée par l'intimée a pris fin et le début des travaux d'aménagements extérieurs le 17 septembre 2018, les premiers juges ont constaté qu'ont été réalisées des mesures par camions-vibreur (à cinq reprises en mars 2018), des travaux en souterrain, ainsi que des travaux d'architecture et d'équipement de la gare, essentiellement à l'intérieur de celle-ci. Ils ont ainsi jugé que les appelants n'avaient pas établi à satisfaction de droit avoir subi des nuisances d'une ampleur suffisante durant cette période et ne leur a, par conséquent, accordé aucune réduction de loyer. La Cour fait sien le raisonnement des premiers juges. Les témoignages sur lesquels les appelants fondent leur argumentation sont vagues et imprécis, tant quant à la date de reprise des nuisances que quant à leur ampleur, de sorte qu'ils ne permettent pas de remettre en cause l'appréciation du Tribunal. Au contraire, les déclarations des témoins H______, L______ et M______ confirment la date du début des travaux d'aménagements extérieurs à mi ou fin septembre 2018. 3.4 Le grief est ainsi sans fondement. 4. Les appelants font enfin grief aux premiers juges d'avoir erré en octroyant une réduction de loyer de 10% du 17 septembre 2018 au 30 juin 2019, en contradiction selon eux avec les faits et les jurisprudences topiques. 4.1 En vertu de l'art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier. 4.2 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (Lachat, op. cit., p. 316). Pour le calcul de la réduction du loyer, on procède en principe selon la méthode dite "proportionnelle". On compare l'usage de la chose louée, affectée de défauts, avec son usage conforme au contrat, exempt de défauts. En d'autres termes, il s'agit de réduire le loyer dans un pourcentage identique à la réduction effective de l'usage des locaux, de rétablir l'équilibre de prestations des parties (ATF 130 III 504 consid. 4.1; 126 III 388 consid. 11c; Lachat, op. cit. p. 315). Lorsqu'un calcul concret de la diminution de valeur de l'objet entaché du défaut n'est pas possible, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période, de sorte que les preuves de l'intensité des nuisances et de l'entrave à l'usage ne peuvent être fournies au jour le jour, le tribunal procède à une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique (ATF 130 III 504 consid.”

“259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd., 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). 2.3 En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“E. 3.1 und 3.2, publ. in MRA 2007, 32). Die Mängel bestehen darin, dass infolge der Nachbesserungsarbeiten die Balkone für eine gewisse Zeit nicht oder nur teilweise benutzbar sind und dane- ben auch Baustellenimmissionen entstehen (act. 1 Rz. 171). Gestützt auf eine Kasuistik beziffert die Klägerin den Minderungsanspruch auf 20 % für die Baue- tappe von vier Monaten, während die Balkone nicht oder nur teilweise benutzbar sind, und auf 15 % während der Nachbesserung der anderen Gebäudeteile von vier Monaten, während die Wohnungen Baustellenimmissionen ausgesetzt sind, und eine Multiplikation mit dem aktuellen Mieterspiegel (act. 1 Rz. 172, 173; act. 3/46). Zudem behält sie sich eine Nachklage vor (act. 1 Rz. 173). Der Tatbestand von Art. 259d OR setzt ein Verlangen des Mieters voraus (BGE 142 III 557 E. 8.3 S. 561, E. 8.3.1 S. 562; BGE 130 III 504 E. 5.1 S. 509). Selbst wenn unter Zugrundelegung der Darstellung der Klägerin vom Bestehen eines entsprechenden Mangels im objektiven Sinne ausgegangen wird, ist damit noch nicht gesagt, dass sämtliche Mieter diesen subjektiv als Beeinträchtigung im Ge- brauch der Sache empfinden und eine Herabsetzung verlangen (BGE 142 III 557 E. 8.3.4 S. 567). Die Klägerin bringt nicht vor, sie würde eine Mietzinsreduktion im entsprechenden Umfang aus eigener Initiative beabsichtigen. Zudem ist offen, in welchem Umfang die jeweiligen Mieter eine Herabsetzung beanspruchen würden. Der Schluss auf die behauptete Schadenshöhe drängt sich nicht mit der erforder- lichen Überzeugungskraft auf, um Grundlage einer Schadensschätzung nach Art. 42 Abs. 2 OR zu bilden. Da die Voraussetzungen zur Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR nicht vorliegen, ist der Anspruch abzuweisen (BGer 4A_41/2016 v.”

“Sie erlaubt dem Geschädigten jedoch nicht, ohne nähere Angaben Forderungen in beliebiger Höhe zu stellen, sondern setzt voraus, dass dieser alle Umstände behauptet, die Indizien für den Bestand eines Schadens darstellen und die Schätzung des Um- fangs des Schadens erlauben (BGE 144 III 155 E. 2.3 S. 159-160; BGE 143 III 297 E. 8.2.5.2 S. 323; BGE 131 III 360 E. 5.1 S. 363-364 = Pra 95 [2006] Nr. 18; BGE 122 III 219 E. 3a S. 221). Der Schluss auf die behauptete Schadenshöhe muss sich mit einer gewissen Überzeugungskraft aufdrängen (BGE 132 III 379 E. 3.1 S. 381; BGE 122 III 219 E. 3a S. 222). Aufgrund des haftpflichtrechtlichen Bereicherungsverbots darf der Schadenersatz den durch das schädigende Ereig- - 115 - nis erlittenen Schaden nicht übersteigen (BGE 145 III 225 E. 4.1.1 S. 232; BGE 132 III 321 E. 2.2.1 S. 323-324). Die erfolgreiche Geltendmachung des Anspruchs auf Herabsetzung des Mietzin- ses nach Art. 259a Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 259d OR verlangt vom Mieter die Dar- legung, welche Mängel in welchen Zeiträumen bestehen und inwiefern diese die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigen oder vermindern (BGer 4C.11/2006 v.”

“del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823 n. 42c; DTF 145 III 25 consid. 4.3.2 per l’eccezione d’inadempimento). Nella locazione d’immobili il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259a CO), in particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259d CO) e il deposito della pigione (art. 259g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una riduzione del corrispettivo, specificandone l’ammontare e la durata, a patto che il contratto di locazione sia ancora in vigore.                                            Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, basta ch’egli renda verosimile le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF”

“3), il ne peut être affirmé que sa jurisprudence rendue en matière d'actions formatrices, impliquant que toutes les personnes parties au rapport de droit concerné doivent être parties à la procédure d'un côté ou de l'autre de la barre, devrait trouver application pour les actions du locataire résultant des art. 259a ss CO. En outre, les ATF 136 III 431 et 146 III 346 cités par l'appelante ne sont pas non plus transposables à la présente cause. En effet, il s'agissait, dans le premier cas, d'un litige relatif à une contestation de hausse de loyer (art. 270b CO) et, dans le second cas, d'un litige relatif à une baisse de loyer (art. 270a CO), soit de procédures portant sur des actions formatrices dont il n'est pas controversé qu'elles doivent être exercées conjointement par tous les colocataires. Par ailleurs, dans l'ATF 146 III 346, le Tribunal fédéral s'est référé aux notions de loyer abusif et protection contre les congés ressortant des chapitres II et III du titre 8ème du Code des obligations. Ainsi, lorsque la Haute Cour parle de « fixation du loyer », elle se réfère aux art. 269 ss CO, et non à la réduction de loyer à laquelle le locataire peut prétendre aux termes de l'art. 259d CO. Les actions formatrices que sont les contestations de hausse de loyer ou les demandes de baisse de loyer selon les art. 270ss CO diffèrent des actions découlant des droits du locataire en cas de défaut de la chose louée, singulièrement la réduction de loyer, qui ne visent qu'à rétablir temporairement l'équilibre des prestations entre les parties (Lachat/Rubli, Le Bail à loyer, Lausanne, 2019, p. 311 et les références citées). Au vu de ce qui précède et en l'absence d'éléments qui indiqueraient que le Tribunal fédéral pencherait pour la solution inverse, la Cour n'a pas de motif en l'état de revenir sur sa jurisprudence. L'intimée disposait donc de la légitimation active pour déposer seule des conclusions ayant trait à la consignation, à la réduction de loyer et au remboursement du trop-perçu. Partant, l'appel doit être rejeté. 3.3 L'intimée, dans son appel joint, ne conteste à juste titre pas que les conclusions qu'elle a prises afférentes à la résiliation et à la restitution anticipée de la chose louée relèvent d'actions formatrices qui devaient en principe être formées par tous les consorts matériels, à savoir les deux colocataires ou, à tout le moins, que toutes les parties au procès devaient être réparties d'un côté et de l'autre de la barre.”

“Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire (arrêts 4A_555/2023 du 29 novembre 2024 consid. 4.1; 4A_510/2023 du 11 octobre 2024 consid. 5.1 et la référence) ou lorsqu'une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (arrêt 4A_114/2023 du 20 décembre 2024 consid. 7.1). La gravité du défaut peut également résulter de la durée de l'entrave (arrêts précités 4A_555/2023 consid. 4.1 et 4A_510/2023 consid. 5.1). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier; elle est proportionnelle au défaut (art. 259d CO).”

“Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n’est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 précité consid. 4.1 ; TF 4A_130/2018 précité consid. 4). A titre d’exemple, le Tribunal fédéral a admis une réduction de 2 % pour un défaut esthétique, soit une moquette endommagée à l’entrée d’un immeuble qui n’avait pas été changée malgré les demandes répétées des locataires (TF 4D_54/2015 précité consid. 3.1 et réf. cit.). Une réduction de loyer de 5 % a été admise par la jurisprudence vaudoise pour des cas de traces de moisissures sur un mur, d’un four inutilisable, de défaut d’accès motorisé à l’entrée d’une école privée, de bruit et d’odeur causés par les usagers d’un centre de formation qui fumaient durant les pauses au pied de l’immeuble (CACI 19 août 2020 2020/443 consid. 6.2 et réf. cit.). La réduction de loyer est due dès que le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à ce qu’il y remédie (Lachat, Le droit du bail, Lausanne 2019, p. 311 ; Aubert, op cit., n. 15 ad art. 259d CO ; Commentaire SVIT, Le droit suisse du bail à loyer, Lausanne 2011, précité, n. 11 ad art. 259d CO). 3.2.4 Il découle de ce qui précède que le refus par l’appelante de laisser l’intimée accéder et utiliser la buanderie de l’immeuble correspond bel et bien à un défaut de la chose louée qu’elle a elle-même créé. Le prétendu comportement préalable de l’intimée sur ce point n’y change rien. En effet, conformément à la loi, un tel comportement peut permettre au bailleur – moyennant le respect de conditions strictes – de résilier le contrat (art. 257f al. 3 CO) et non de refuser de fournir – alors qu’un plein loyer reste dû – certaines prestations ou encore de modifier d’une telle manière, soit partiellement et sans respecter des exigences formelles, le contrat de bail. De même, on ne saurait suivre l’appelante lorsqu’elle indique qu’en raison du « bas loyer » et des prétendues « violations répétées » de ses obligations par l’intimée, il n’était pas abusif d’exiger de celle-ci « qu’elle n’accède plus à la buanderie et qu’elle acquiert en contrepartie pour son propre compte un lave-linge et un sèche-linge à son domicile ».”

“347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23 s.; Higi, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b) (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). La réduction du loyer est proportionnelle au défaut; elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). 3.2 En l'espèce, la quotité de réduction de loyer octroyée par le Tribunal n'est pas critiquable au vu des défauts ainsi que de la taille du logement. Le courrier dont se prévaut l'appelante, selon lequel la bailleresse avait accepté une quotité de réduction de loyer de 50%, ne lui est d'aucun secours car il n'indique pas pour quelle période la participation est proposée. Au demeurant, au vu de la jurisprudence, une réduction de loyer de 50% serait excessive. En ce qui concerne les défauts qui auraient affecté le logement du 1er septembre au 31 octobre 2016, il n'est pas établi que la bailleresse en ait été informée. Le fait que le robinet de l'une des salles de bains ait été réparé le 11 octobre 2016 ne signifie pas, comme le soutient l'appelante, que la bailleresse était informée du défaut. Tout porte au contraire à croire que c'est suite à l'intervention de l'architecte des copropriétaires du 2ème étage, d'où provenait le dégât d'eau, que ce défaut a été réparé. Il n'est au surplus pas établi que les défauts résiduels, qui apparaissaient d'importance mineure, aient subsisté jusqu'à l'état des lieux de sortie.”

“Au demeurant, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, le caractère fluctuant des odeurs ne permet pas de les anticiper ni de planifier l'occupation des locaux, notamment des salles de soins, afin d'éviter que les patients soient incommodés. Ainsi, parfois, selon le témoin F______, une des salles de soins était utilisée malgré la présence des mauvaises odeurs faute d'autre option, ce qui générait des plaintes des patients. Il est ainsi inexact d'affirmer, comme le fait l'appelante, qu'il s'agissait d'un choix des intimés. En conséquence, au vu de la destination des locaux loués, de la durée des nuisances et des désagréments générés, le taux de réduction de 15% fixé par les premiers juges pour l'ensemble de la période, bien que situé dans la fourchette haute, demeure approprié au regard de la casuistique susmentionnée. Le fait que d'autres jurisprudences prévoient, dans des situations comparables, un taux plus bas ne saurait être déterminant compte tenu des particularités que présente chaque cas d'espèce et du large pouvoir d'appréciation dont dispose le juge dans la fixation de la quotité de la réduction. Enfin, la réduction de loyer étant due, conformément au texte clair de l'art. 259d CO, dès que le bailleur a eu connaissance du défaut, c'est à juste titre que les premiers juges ont arrêté le début de la réduction au 26 septembre 2016. 11. L'appelante reproche aux premiers juges de l'avoir condamnée à prendre en charge les frais d'avocat avant procès des intimés, contestant que l'intervention d'un avocat était indispensable. Elle soutient qu'un locataire est en mesure d'agir en personne jusqu'au stade de la conciliation, la procédure simplifiée s'appliquant à ce type de litige. En outre, le site internet du Pouvoir judiciaire fournit des explications sur le déroulement de la procédure judiciaire en droit du bail et met à disposition des particuliers différents formulaires, notamment en matière de consignation des loyers. Enfin, les intimés disposaient de la possibilité de s'adresser à l'association genevoise des locataires, qui applique des tarifs moins onéreux qu'un avocat. 11.1 Selon l'art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d'un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.”

“Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 23 s.; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, n° 28 ad art. 258 CO). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (PETER HIGI, op. cit., n° 43 ad art. 258 CO). Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, n° 63 ad remarques préliminaires aux art. 258-259i CO; ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n° 2 ad art. 258 CO; DAVID LACHAT/XAVIER RUBLI, Le bail à loyer, 2015, n.”

“Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée lui est délivrée avec des défauts qui en restreignent l'usage. La chose louée est défectueuse notamment lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur a promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en référence à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). La superficie mentionnée dans le contrat est susceptible d'être une qualité promise par le bailleur, de sorte qu'une surface réelle inférieure des locaux loués peut constituer un défaut justifiant une réduction de loyer (cf. arrêt 4A_465/2010 du 30 novembre 2010 consid. 6). Déterminer si tel est le cas suppose d'interpréter le contrat, notamment en recherchant quel sens les parties ont donné à la notion de surface (cf. CHRISTIAN EICHENBERGER, Der Flächenbegriff im Mietrecht, in MRA 2013 p. 14).”

“En outre, le changement des fenêtres de l’appartement n’apparaît pas disproportionné, s’agissant d’un immeuble dont il n’a pas été allégué qu’il serait destiné à être démoli. Sans préconiser une solution en particulier, il convient toutefois d’admettre que le défaut doit être résolu à satisfaction, ce qui n’est pas établi en l’état de la procédure. Le jugement entrepris sera dès lors réformé sur ce point. La remise en état des murs, après l’exécution des travaux, ordonnée par le Tribunal doit en revanche être confirmée, celle-ci étant nécessaire. 6. L’appelant et l’intimé reprochent au Tribunal d’avoir violé l’article 259d CO en retenant une ampleur des nuisances inexacte et en accordant une réduction de loyer de 15% jusqu’au 7 février 2023. L’appelant estime que la réduction devrait être de 30% à compter du mois de décembre 2018 et jusqu’à complète et parfaite élimination des défauts. L’intimée considère, quant à elle, que la réduction de loyer devait être de 5% du 1er mars 2019 au 19 décembre 2023. 6.1 En vertu de l'art. 259d CO, si un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.  6.1.1 Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013); en l'absence de précision dans le bail, l'usage est apprécié objectivement selon toutes les circonstances du cas d'espèce (ATF 135 III 345 consid. 3.3), soit notamment le montant du loyer, la destination de l'objet loué, l'environnement des locaux, l'âge de l'immeuble et son état apparent, les normes usuelles de qualité et les règles de droit public applicables, ainsi que les usages courants (ACJC/173/2018 du 12 février 2018 consid.”

“a et b CO). Le locataire ne peut toutefois exiger une réparation lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné. Dans ce cadre, le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020, consid. 5.1 et les références citées; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad art. 256b CO). La réduction se calcul sur le loyer net, sans les frais accessoires (ACJC/719/2021 du 7 juin 2021 consid 3.1; Lachat, op. cit., p. 316; Aubert in CPra Bail, op. cit., n. 18 ad art. 259d CO). Elle est due dès que le bailleur a connaissance du défaut jusqu'à ce qu'il y remédie entièrement (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 11 ad art. 259d CO). La réduction peut être due de manière définitive, lorsqu'il impossible de remédier entièrement aux défauts (Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 13 in fine ad art. 259d CO; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 15 in fine ad art. 259d CO). L'intérêt moratoire est dû, sur le montant des loyers à restituer, dès l'entrée en force du jugement (arrêt du Tribunal fédéral 4C.291/2001 du 9 juillet 2002, consid. 6c). 4.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, une réduction de loyer de 5% a été accordée en raison du bruit d'une porte d'entrée à côté d'une chambre à coucher, qui perturbe de temps en temps le sommeil des locataires; de 10% en raison d'un bruit sourd d'intensité variable et de nuisances olfactives; de 15% en raison d'un sommeil perturbé par le bruit provenant d'un chauffage et de 15% également en raison d'un ascenseur bruyant (cf. pour une casuistique : Züst, « Mietzinsreduktion bei Mängeln » in Mietrechtspaxis [MP] 2004 69, disponible en ligne : https://www.mietrecht.ch/fileadmin/files/Gesetze/tab_red_maengel.pdf [consulté le 7 février 2022]; Lachat, op. cit., p. 316 ss; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad 259d CO). 4.2 En l'espèce, le bruit en cause, selon le rapport de K______, se manifeste essentiellement durant les heures d'utilisation de la salle de bains par les locataires de l'immeuble adjacent, notamment le matin et après 22h00.”

“Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO).”

“Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO).”

“Celui-ci ne subit, en règle générale, qu'une diminution du confort (Lachat/Grobet Thorens/ Rubli/Stastny, op. cit., p. 273 et 274; Aubert, Commentaire pratique Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd., 2017, n. 41 ad art. 258 CO). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (AUBERT, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 4.1.2 Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci (art. 259d CO). La réduction de loyer vise à rétablir l'équilibre des prestations entre les parties. En principe, la valeur objective de la chose avec le défaut est comparée à sa valeur objective sans le défaut, et le loyer est réduit dans la même proportion. Ce calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé, notamment lorsque l'intensité des nuisances est variable et se prolonge sur une longue période; il peut alors être remplacé par une appréciation en équité, fondée sur l'expérience générale de la vie, le bon sens et la casuistique (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4C.219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.3 et 2.4). Le juge doit apprécier objectivement la mesure dans laquelle l'usage convenu se trouve limité, en tenant compte des particularités de chaque espèce, au nombre desquelles la destination des locaux joue un rôle important (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 316; Aubert, op. cit., n. 21 ad art. 259d CO).”

“Selon l’appelante, à supposer que l’usage d’une formule officielle ait été nécessaire dans le cas d’espèce – rendant ainsi nul le retrait d’accès à la buanderie – l’octroi d’une réduction de loyer devrait dans tous les cas être nié. Elle considère en effet qu’une telle réduction serait inéquitable au regard du fait que le comportement adopté par l’intimée est à l’origine de l’interdiction d’accès à la buanderie qu’elle s’est vu infligé. 3.2.2 Le tribunal a en substance retenu que l’appelante avait manifestement restreint l’usage de la chose louée en diminuant ses prestations et, par conséquent, qu’une telle action était constitutive d’un défaut qualifié de moyenne importance donnant droit à une réduction de loyer de 5 %, soit 34 fr. 30, dès le 9 septembre 2022 jusqu’à l’élimination du défaut. 3.2.3 Aux termes de l’art. 259a al. 1 let. a et b CO, lorsqu’apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de celle-ci, ainsi qu’une réduction proportionnelle du loyer. En vertu de l’art. 259d CO, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et ce jusqu’à l’élimination de ce dernier. Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO ; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 et TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier ; il convient de prendre en compte notamment la destination de l’objet loué, l’âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 précité consid.”

“L'existence de deux stores au lieu d'un pour la terrasse entraînait des inconvénients importants. L'intimée devait être condamnée à reposer le guichet du bar existant en bois massif, qui avait été remplacé par un guichet en contre-plaqué. Ces défauts justifiaient une réduction de loyer de 15%, intérêts en sus, du 1er mai 2021 jusqu'à l'exécution des travaux. 3.1 N'importe quelle imperfection ne peut pas être qualifiée de défaut rompant l’équilibre du contrat et donner lieu à l’application de l’art. 259d CO. A cet égard, un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l’usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l’ordre de 5% au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu’une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise. Ainsi, la jurisprudence admet de descendre à 2% s’il s’agit d’une atteinte permanente (Aubert, op. cit., n. 8 ad art. 259d CO). 3.2 En l'occurrence, les appelants ont insisté, avant les travaux, sur la nécessité pour l'intimée de reposer ou remplacer, après les travaux, les étagères situées au-dessus du bar côté vitrine. Il ressort de l'audition du témoin L______ que ces étagères ont été emmenées par erreur à la déchetterie au moment des travaux. Il incombe dès lors à l'intimée de les remplacer à ses frais et elle y sera condamnée. Un délai de 30 jours lui sera imparti pour ce faire, comme le requièrent les appelants. Les appelants ne forment pour le surplus aucune critique étayée à l'encontre des considérants du Tribunal au sujet des autres défauts. Ils n'expliquent pas en quoi la pose d'un store intérieur dans la cuisine, proposée par l'intimée, ne suffirait pas à résoudre le problème de soleil dans cette pièce. La pose de deux stores sur la terrasse extérieure, au lieu d'un seul précédemment, résulte d'exigences du Service de monuments et des sites comme cela ressort de l'échange de correspondances produit par l'intimée sous pièce 47 et des déclarations du témoin L______.”

“195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies. Les appelants n’ont en outre pas prouvé que l’ampleur des travaux avait été expliquée à la locataire, arrivant des Pays-Bas et ne connaissant pas le projet du CEVA.”

“Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant.”

“Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies.”

“Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin.”

“2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et violé les art. 2 al. 2 CC et 259d CO. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 266ss). Dès qu'il est informé de l'existence d'un défaut, le bailleur doit y remédier de sa propre initiative et dans un délai raisonnable, la durée de ce délai dépendant des circonstances du cas d'espèce (arrêt du Tribunal fédéral 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.3.; LACHAT/RUBLI, op. cit., p. 308). Dans le cas particulier que constituent les travaux de rénovation, le bailleur a connaissance du défaut que subira le locataire dès qu'il prend la décision de rénover (RIZZOLIO, Les travaux de rénovation et de modification de la chose louée entrepris par le bailleur, analyse de l'art. 260 CO, Thèse, 1998). 2.2 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. Le comportement contradictoire forme une des catégories d'actes susceptibles de constituer un abus de droit.”

“, 2010, n. 53 ad art. 259d CO). 2.2 Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Tel est notamment le cas du défaut qui met en danger la santé du preneur et de sa famille ou du défaut qui empêche totalement le locataire d'habiter, pendant un certain temps, le logement loué ou une part importante de celui-ci (arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la réduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité). 2.3 En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé. Il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 précité, ibidem). Lorsque le défaut est grave, et bien que la loi ne le prévoie pas expressément, le locataire peut demander à être exonéré du paiement de tout loyer. Il faut cependant que la perturbation atteigne une grande intensité pour que le loyer puisse être supprimé. Tel peut être le cas lorsque l'usage des locaux crée un danger sérieux pour la santé du locataire et de sa famille (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p.”

“Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist die Vermieterin verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Entstehen an der Sache während des laufenden Mietver- hältnisses Mängel, die die Mieterin weder zu verantworten noch auf eigene Kos- ten zu beseitigen hat, kann sie namentlich eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Bedingung dafür ist eine durch den Mangel verursachte Beeinträchtigung oder Verminderung der Taug- lichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 259d OR). In Ermange- lung einer juristischen Definition ist der Begriff des Mangels, der durch das Bun- desrecht bestimmt wird, in Bezug zu dem zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache tauglichen Zustand zu sehen; er setzt den Vergleich zwischen dem tat- sächlichen Zustand der Sache und dem vereinbarten Zustand voraus; ein Mangel liegt demnach vor, wenn die Sache eine von der Vermieterin versprochene Ei- genschaft nicht aufweist oder wenn sie eine Eigenschaft nicht aufweist, mit wel- cher die Mieterin unter Bezugnahme auf den zum vereinbarten Gebrauch taugli- chen Zustand rechnen konnte. Es ist nicht erforderlich, dass die Vermieterin ein Verschulden trifft oder dass der Mangel behoben werden kann (BGE 135 III 345 ff., E. 3.2 = Pra 98 [2009] Nr. 135). - 4 -”

“A les croire, si l'utilisation des locaux était restreinte de manière importante en 2016 ou en 2017, ce serait uniquement à partir de ce moment-là qu'une réduction de loyer pourrait être accordée. Ils y voient une violation de l'art. 259d CO. A tort, car le défaut a entravé l'usage de la chose louée dès que l'institut de beauté a été ouvert, le 1er décembre”

“Ist das Verfügungsdispositiv unklar, unvollständig, zweideutig oder widersprüchlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die Begründung der Verfügung bzw. des Entscheids zurückgegriffen werden (vgl. dazu BGer 2D_13/2023 vom 7. August 2023 E. 3.2, mit Hinweisen). Aus dem Dispositiv des angefochtenen Entscheids ergibt sich nicht eindeutig, wie sich die Dispositiv-Ziffer 2 und 3 zueinander verhalten. Demgegenüber geht aus Erwägung C/9 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 7) klar hervor, dass die Vorinstanz der Beschwerdegegnerin in Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids eine Inkonvenienzpauschale (Art. 15 Abs. 1 lit. c EntG SG) in der Höhe von CHF 2'000 und nicht, wie von der Beschwerdegegnerin beantragt, von CHF 5'000 (act. 9/14 Antrag Ziff. I/2 und act. 9/61, S. 3 Antrag Ziff. 2) zusprach, weil die Beschwerdeführerin in ihrer Eingabe vom 21. Februar 2022 (act. 9/17, S. 2 Ziff. 5) zugesichert hatte, dass sie bereit sei, der Beschwerdegegnerin eine allfällige behördlich bewilligte Mietzinsreduktion aufgrund der Bauarbeiten zu entschädigen (vgl. dazu Art. 259d OR; Art. 45 Abs. 2 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes, SR 843, WEG; BGE 132 II 427 E. 6.3, mit Hinweisen, in: Pra 2007 Nr. 76, und B. Wagner Pfeiffer, Entschädigung für übermässige Einwirkungen durch Bauarbeiten, in: BR 2016, S. 5 ff., S. 7 f., Wagner Pfeiffer/Gebhardt, Enteignungsrechtliche Entschädigungsansprüche beim Bau der Nordtangente, in: BJM 2000, S. 1 ff., S. 19 f.). Auch hielt die Vor­instanz fest, dass die Beschwerdeführerin bei dieser Zusage zu behaften sei. Wenngleich sich nicht erschliesst, inwiefern im vorinstanzlichen Verfahren ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdegegnerin bestanden habe sollte, um diese Begründung für die Kürzung der beantragten Inkonvenienzentschädigung als Feststellung unter der separaten Ziffer 2 zum Bestandteil des Dispositivs zu erheben, kann bei dieser Ausgangslage nicht gesagt werden, die Frage einer allfälligen vorübergehenden Mietzinsreduktion während der Bauarbeiten habe nicht Gegenstand der Inkonvenienzentschädigung im vorinstanzlichen Schätzungsverfahren gebildet (vgl.”

“Preliminarmente gli appellanti principali sottolineano che, a loro modo di vedere, la decisione pretorile è di difficile lettura in quanto non suddivide sufficientemente i fatti dal diritto, le varie pretese e i singoli temi. Trattasi tuttavia di un’affermazione eccessivamente generica che non può essere qualificata quale valida censura, poiché essi non menzionano una carente motivazione o la violazione del loro diritto di essere sentiti, né spiegano se e quali argomentazioni pretorili sarebbero di scarsa comprensibilità oppure se e su quali temi manchino delle opportune spiegazioni.   Inc. SE.2017.4   3.         Con l’impugnata decisione, il Pretore aggiunto ha dapprima trattato l’azione di cui all’inc. SE.2017.4. Ha rilevato che in caso di presenza di un difetto il locatore deve, indipendentemente da una sua colpa, provvedere alla sua eliminazione (art. 259b CO) e concedere una riduzione della pigione qualora il difetto pregiudichi o diminuisca l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (art. 259d CO). Il versamento di un risarcimento dei danni fondato sull’art. 259e CO presuppone invece la colpa del locatore per quanto riguarda l’insorgere o il persistere di un difetto, rimanendo a quest’ultimo la possibilità di discolparsi. Il giudice di prime cure ha osservato che l’entrata di roditori nella villetta non è contestata e che la problematica è stata pacificamente circoscritta alla cucina (cfr. la testimonianza del disinfestatore __________ D__________, verbale del 16 novembre 2017, p. 2). Trattasi secondo le sue valutazioni di un difetto che ha diminuito l’idoneità della villetta all’uso destinato, e che non è imputabile né ai conduttori né alla locatrice, quanto piuttosto a un evento fortuito. La locatrice si è tempestivamente attivata per risolvere la problematica, riscontrata il 9 marzo 2016. È pur vero che i lavori di rimontaggio e sanificazione della cucina sono stati posticipati al 20 aprile 2016, ma ciò è avvenuto a causa dell’ingiustificata richiesta dei conduttori di smontare completamente la cucina e di sostituirla, laddove l’agibilità della stessa avrebbe potuto essere ripristinata anticipatamente per una data stimabile al 9 aprile 2016, in considerazione del giorno di posa delle ultime esche da parte del disinfestatore (4 aprile 2016), del relativo periodo di attesa e del tempo necessario per rimontare e pulire il tutto.”