Art. 255

“Dans ces situations, la locataire résiliait le contrat de bail de durée indéterminée pour convenir avec la bailleresse d’une nouvelle relation tenant compte de l’investissement pris en charge par elle dans le cadre de travaux d’emménagement ou de mise en conformité d’envergure, dans le domaine de l’exploitation et de l’entretien de la station-service. Le contrat du 5 décembre 2011 avait été conclu pour une durée ferme de 10 ans, car il s'agissait de rembourser l’intimée pour les travaux qu'elle avait pris à sa charge, moyennant un loyer réduit durant cette période. La formulation contractuelle, reprise par la régie d'un formulaire type, ne correspondait dès lors pas à la volonté des parties. 3.1. 3.1.1 Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). Doit en particulier être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit « congéable » conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; Lachat, in Commentaire Romand CO I, 3ème éd. 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). 3.1.2 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Cette manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). A teneur de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.”

“Dans ces situations, la locataire résiliait le contrat de bail de durée indéterminée pour convenir avec la bailleresse d’une nouvelle relation tenant compte de l’investissement pris en charge par elle dans le cadre de travaux d’emménagement ou de mise en conformité d’envergure, dans le domaine de l’exploitation et de l’entretien de la station-service. Le contrat du 5 décembre 2011 avait été conclu pour une durée ferme de 10 ans, car il s'agissait de rembourser l’intimée pour les travaux qu'elle avait pris à sa charge, moyennant un loyer réduit durant cette période. La formulation contractuelle, reprise par la régie d'un formulaire type, ne correspondait dès lors pas à la volonté des parties. 3.1. 3.1.1 Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). Doit en particulier être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit « congéable » conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; Lachat, in Commentaire Romand CO I, 3ème éd. 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). 3.1.2 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Cette manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). A teneur de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.”

“Dans ces situations, la locataire résiliait le contrat de bail de durée indéterminée pour convenir avec la bailleresse d’une nouvelle relation tenant compte de l’investissement pris en charge par elle dans le cadre de travaux d’emménagement ou de mise en conformité d’envergure, dans le domaine de l’exploitation et de l’entretien de la station-service. Le contrat du 5 décembre 2011 avait été conclu pour une durée ferme de 10 ans, car il s'agissait de rembourser l’intimée pour les travaux qu'elle avait pris à sa charge, moyennant un loyer réduit durant cette période. La formulation contractuelle, reprise par la régie d'un formulaire type, ne correspondait dès lors pas à la volonté des parties. 3.1. 3.1.1 Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). Doit en particulier être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit « congéable » conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; Lachat, in Commentaire Romand CO I, 3ème éd. 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C_61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). 3.1.2 Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO). Cette manifestation peut être expresse ou tacite (art. 1 al. 2 CO). A teneur de l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.”

“4 En l'espèce, le bail type LGZD, dont les parties ont fait usage, renvoie aux RULG-LGZD, lesquels stipulent notamment que le contrat de bail est conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance (art. 1 et 2 RULG-LGZD). Les dispositions contenues dans le bail type LGZD ont été édictées par le pouvoir exécutif. L'art. 47 LGL, applicable par renvoi de l'art. 5 al. 3 LGZD, dispose en effet que "le Conseil d'Etat, après consultation des milieux intéressés, établit un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel est soumis l'immeuble abritant les locaux loués". Or, en imposant aux administrés de conclure des baux de durée indéterminée pour tous les immeubles soumis au régime LGZD, le Conseil d'Etat ne se contente pas de préciser la loi précitée ou d'établir des règles complémentaires à cette dernière. Il impose une nouvelle obligation qui, par essence, prive les administrés d'une possibilité que leur confère le droit privé, soit l'art. 255 CO, lequel laisse le choix aux cocontractants de conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD restreignent ainsi les droits des parties au bail de façon significative. Lorsqu'elles sont édictées par le pouvoir exécutif, de telles normes doivent nécessairement faire l'objet de précisions du pouvoir législatif, lequel est tenu d'indiquer le contenu essentiel de la réglementation qu'il entend déléguer au Conseil d'Etat. Force est de constater que l'art. 47 LGL ne satisfait pas à cette exigence, dès lors qu'il se limite à instruire le Conseil d'Etat d'établir un bail type obligatoire pour les "logements soumis au contrôle des loyers", sans autre forme de précision. Il en va de même de l'art. 5 al. 3 LGZD, qui instaure un contrôle étatique "des prix et des loyers" pendant une durée de dix ans, mais ne traite aucunement de la question de la durée du bail ou de son renouvellement. Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des principes rappelés plus haut (cf.”

“4 En l'espèce, le bail type LGZD, dont les parties ont fait usage, renvoie aux RULG-LGZD, lesquels stipulent notamment que le contrat de bail est conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance (art. 1 et 2 RULG-LGZD). Les dispositions contenues dans le bail type LGZD ont été édictées par le pouvoir exécutif. L'art. 47 LGL, applicable par renvoi de l'art. 5 al. 3 LGZD, dispose en effet que "le Conseil d'Etat, après consultation des milieux intéressés, établit un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel est soumis l'immeuble abritant les locaux loués". Or, en imposant aux administrés de conclure des baux de durée indéterminée pour tous les immeubles soumis au régime LGZD, le Conseil d'Etat ne se contente pas de préciser la loi précitée ou d'établir des règles complémentaires à cette dernière. Il impose une nouvelle obligation qui, par essence, prive les administrés d'une possibilité que leur confère le droit privé, soit l'art. 255 CO, lequel laisse le choix aux cocontractants de conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD restreignent ainsi les droits des parties au bail de façon significative. Lorsqu'elles sont édictées par le pouvoir exécutif, de telles normes doivent nécessairement faire l'objet de précisions du pouvoir législatif, lequel est tenu d'indiquer le contenu essentiel de la réglementation qu'il entend déléguer au Conseil d'Etat. Force est de constater que l'art. 47 LGL ne satisfait pas à cette exigence, dès lors qu'il se limite à instruire le Conseil d'Etat d'établir un bail type obligatoire pour les "logements soumis au contrôle des loyers", sans autre forme de précision. Il en va de même de l'art. 5 al. 3 LGZD, qui instaure un contrôle étatique "des prix et des loyers" pendant une durée de dix ans, mais ne traite aucunement de la question de la durée du bail ou de son renouvellement. Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des principes rappelés plus haut (cf.”

“4 En l'espèce, le bail type LGZD, dont les parties ont fait usage, renvoie aux RULG-LGZD, lesquels stipulent notamment que le contrat de bail est conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance (art. 1 et 2 RULG-LGZD). Les dispositions contenues dans le bail type LGZD ont été édictées par le pouvoir exécutif. L'art. 47 LGL, applicable par renvoi de l'art. 5 al. 3 LGZD, dispose en effet que "le Conseil d'Etat, après consultation des milieux intéressés, établit un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel est soumis l'immeuble abritant les locaux loués". Or, en imposant aux administrés de conclure des baux de durée indéterminée pour tous les immeubles soumis au régime LGZD, le Conseil d'Etat ne se contente pas de préciser la loi précitée ou d'établir des règles complémentaires à cette dernière. Il impose une nouvelle obligation qui, par essence, prive les administrés d'une possibilité que leur confère le droit privé, soit l'art. 255 CO, lequel laisse le choix aux cocontractants de conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD restreignent ainsi les droits des parties au bail de façon significative. Lorsqu'elles sont édictées par le pouvoir exécutif, de telles normes doivent nécessairement faire l'objet de précisions du pouvoir législatif, lequel est tenu d'indiquer le contenu essentiel de la réglementation qu'il entend déléguer au Conseil d'Etat. Force est de constater que l'art. 47 LGL ne satisfait pas à cette exigence, dès lors qu'il se limite à instruire le Conseil d'Etat d'établir un bail type obligatoire pour les "logements soumis au contrôle des loyers", sans autre forme de précision. Il en va de même de l'art. 5 al. 3 LGZD, qui instaure un contrôle étatique "des prix et des loyers" pendant une durée de dix ans, mais ne traite aucunement de la question de la durée du bail ou de son renouvellement. Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des principes rappelés plus haut (cf.”

“2 CPC pour le calcul de la valeur litigieuse d’une action en contestation d’une hausse ou d’une action en baisse de loyer (ATF 137 III 362 consid. 1 ; ATF 121 III 397 consid. 1 ; ATF 119 II 147 consid. 1). 3.3 En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, débutant le 1er mars 2019 et se terminant le 28 février 2029 – soit une période initiale de dix ans –, prévoit qu’il se renouvellera aux mêmes conditions pour cinq ans, soit du 1er mars 2029 au 28 février 2034, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre partie donné et reçu au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Il s’agit ainsi d’un bail de durée indéterminée puisque les parties ont prévu une échéance à l’issue d’une première période de dix ans, mais ont stipulé que pour cette échéance, l’un ou l’autre des contractants pouvait donner un congé – ordinaire – et qu’à défaut, le contrat était prolongé pour une nouvelle période prédéfinie (bail congéable ou à durée indéterminée improprement dit ; cf. Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 66 n. 1.5.2 et p. 849 n. 1.2). On rappellera à cet égard que l’art. 255 CO dispose que le bail est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue (al. 2) et que les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Dans la mesure où le bail litigieux est de durée indéterminée, la prestation périodique revendiquée par la recourante, à savoir le remboursement des parts de loyers payées en trop à raison de 4'500 fr. par mois, est également d’une durée indéterminée. Il s’ensuit que l’autorité précédente était fondée à prendre en considération une valeur litigieuse calculée sur vingt ans conformément à l’art. 92 al. 2 CPC, pour aboutir à un montant de 1'080'000 francs. Partant, le calcul de l’avance de frais opéré conformément à l’art. 25 al. 1 in fine et 3 TFJC est correct et doit être confirmé. 4. 4.1 En définitive, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté et la décision confirmée, sous réserve du délai imparti pour opérer l’avance de frais qui devra être refixé d’office. 4.2 Vu l’issue du recours, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.”

“2 CPC pour le calcul de la valeur litigieuse d’une action en contestation d’une hausse ou d’une action en baisse de loyer (ATF 137 III 362 consid. 1 ; ATF 121 III 397 consid. 1 ; ATF 119 II 147 consid. 1). 3.3 En l’espèce, le contrat de bail liant les parties, débutant le 1er mars 2019 et se terminant le 28 février 2029 – soit une période initiale de dix ans –, prévoit qu’il se renouvellera aux mêmes conditions pour cinq ans, soit du 1er mars 2029 au 28 février 2034, sauf avis de résiliation de l’une ou l’autre partie donné et reçu au moins une année à l’avance pour la prochaine échéance, et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Il s’agit ainsi d’un bail de durée indéterminée puisque les parties ont prévu une échéance à l’issue d’une première période de dix ans, mais ont stipulé que pour cette échéance, l’un ou l’autre des contractants pouvait donner un congé – ordinaire – et qu’à défaut, le contrat était prolongé pour une nouvelle période prédéfinie (bail congéable ou à durée indéterminée improprement dit ; cf. Lachat et al., Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 66 n. 1.5.2 et p. 849 n. 1.2). On rappellera à cet égard que l’art. 255 CO dispose que le bail est de durée déterminée lorsqu’il doit prendre fin, sans congé, à l’expiration de la durée convenue (al. 2) et que les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Dans la mesure où le bail litigieux est de durée indéterminée, la prestation périodique revendiquée par la recourante, à savoir le remboursement des parts de loyers payées en trop à raison de 4'500 fr. par mois, est également d’une durée indéterminée. Il s’ensuit que l’autorité précédente était fondée à prendre en considération une valeur litigieuse calculée sur vingt ans conformément à l’art. 92 al. 2 CPC, pour aboutir à un montant de 1'080'000 francs. Partant, le calcul de l’avance de frais opéré conformément à l’art. 25 al. 1 in fine et 3 TFJC est correct et doit être confirmé. 4. 4.1 En définitive, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté et la décision confirmée, sous réserve du délai imparti pour opérer l’avance de frais qui devra être refixé d’office. 4.2 Vu l’issue du recours, les frais judiciaires de deuxième instance, arrêtés à 400 fr.”

“Au vu des circonstances, le pli n'ayant pas même été retiré, l'argumentation des appelants selon laquelle cette situation aurait pu léser leur droit de contestation ne peut être suivie. De toute manière, ils ont introduit deux actions séparées et ont parfaitement compris le rapport de subsidiarité entre les deux congés. La forme de la notification est donc conforme au droit. Les appelants discutent enfin les motivations des congés notifiés. L'argumentation y relative n'a sa place que dans une action en annulation, mais non lors d'un examen d'une éventuelle nullité. Il s'ensuit que les congés ne sont pas nuls, ni, d'ailleurs, inefficaces. Les griefs des appelants seront donc rejetés et le jugement entrepris confirmé sur ces points. 3. Les appelants demandent une prolongation du bail. 3.1 Le délai pour requérir une prolongation de bail est de 30 jours dès la réception du congé s'il s'agit d'un bail de durée indéterminée; il est de 60 jours avant l'expiration d'un bail de durée déterminée (art. 273 al. 2 let. a et b CO). Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée. 3.2 En l'espèce, le demande de prolongation de bail a été formulée dans la requête déposée en conciliation le 23 avril 2019. Au vu des considérations qui précèdent concernant la notification du congé et dès lors que le contrat de bail était de durée indéterminée (durée minimale tacitement prolongée, sauf résiliation), la demande de prolongation est tardive, car déposée en conciliation plus de 30 jours après le 22 février 2019. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont déclaré irrecevables également les conclusions en prolongation de bail. En toute hypothèse, la demande serait infondée, dans la mesure où aucun besoin réel d'un membre de l'hoirie n'est établi, ni même allégué. 4. Compte tenu de l'issue du litige, il est superflu d'examiner la question de la qualité pour agir des appelants, soulevée par l'intimé pour la première fois en appel.”

“Au vu des circonstances, le pli n'ayant pas même été retiré, l'argumentation des appelants selon laquelle cette situation aurait pu léser leur droit de contestation ne peut être suivie. De toute manière, ils ont introduit deux actions séparées et ont parfaitement compris le rapport de subsidiarité entre les deux congés. La forme de la notification est donc conforme au droit. Les appelants discutent enfin les motivations des congés notifiés. L'argumentation y relative n'a sa place que dans une action en annulation, mais non lors d'un examen d'une éventuelle nullité. Il s'ensuit que les congés ne sont pas nuls, ni, d'ailleurs, inefficaces. Les griefs des appelants seront donc rejetés et le jugement entrepris confirmé sur ces points. 3. Les appelants demandent une prolongation du bail. 3.1 Le délai pour requérir une prolongation de bail est de 30 jours dès la réception du congé s'il s'agit d'un bail de durée indéterminée; il est de 60 jours avant l'expiration d'un bail de durée déterminée (art. 273 al. 2 let. a et b CO). Selon l'art. 255 CO, le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue. Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée. 3.2 En l'espèce, le demande de prolongation de bail a été formulée dans la requête déposée en conciliation le 23 avril 2019. Au vu des considérations qui précèdent concernant la notification du congé et dès lors que le contrat de bail était de durée indéterminée (durée minimale tacitement prolongée, sauf résiliation), la demande de prolongation est tardive, car déposée en conciliation plus de 30 jours après le 22 février 2019. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont déclaré irrecevables également les conclusions en prolongation de bail. En toute hypothèse, la demande serait infondée, dans la mesure où aucun besoin réel d'un membre de l'hoirie n'est établi, ni même allégué. 4. Compte tenu de l'issue du litige, il est superflu d'examiner la question de la qualité pour agir des appelants, soulevée par l'intimé pour la première fois en appel.”

“Die vorinstanzlichen Akten wurden beigezogen (act. 1–18). Von der Einholung einer Berufungsantwort bzw. einer Vernehmlassung kann abgesehen werden (Art. 312 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsschrift ist der Berufungsbeklagten mit dem vorliegen- den Endentscheid zuzustellen. - 6 - II. 1. 1.1. Die Vorinstanz gewährte der Berufungsbeklagten Rechtsschutz in klaren Fällen (Art. 257 Abs. 1 ZPO). Gegen einen solchen im summarischen Verfahren ergangenen Entscheid kann innert zehn Tagen Berufung erhoben werden (Art. 257 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b und Art. 314 Abs. 1 ZPO). 1.2. Die Vorinstanz stellte ihr Urteil dem Berufungskläger am 19. Mai 2022 zu (act. 17/2). Diese erhob dagegen am 30. Mai 2022 (Datum Poststempel) Beru- fung. Ihre Rechtsschrift ist damit als rechtzeitig eingereicht entgegenzunehmen. Das Rechtsmittel enthält Anträge und eine Begründung. Damit erfüllt es auch die weiteren formellen Voraussetzungen der Berufung (Art. 311 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz erwog, gemäss Art. 255 Abs. 2 OR liege ein befristetes Mietverhältnis vor, wenn dieses ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer ende. Es dürfe nicht leichtfertig davon ausgegangen werden, dass ein Mietverhältnis stillschweigend fortgesetzt werde. Dieser Schluss sei nur dann zu- lässig, wenn er dem Geschäftswillen beider Parteien entspreche. Zwar könne auch ein befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Doch müsse das Erstre- ckungsbegehren spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer eingereicht werden. Vorliegend sei der fragliche Mietvertrag unmissverständlich und unbe- strittenermassen auf den 30. Dezember 2021 befristet worden. Folglich habe das Mietverhältnis gemäss Art. 266 Abs. 1 OR ohne Weiteres auf diesen Zeitpunkt geendet. Eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 266 Abs. 2 OR liege nicht vor, habe doch die Vermieterin ausdrücklich Wider- spruch erklärt. So habe die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger am 3. Januar 2022 die Beendigung des Mietverhältnisses mitgeteilt, ihn zur Räumung der Liegenschaft aufgefordert und ihm den bereits überwiesenen Mietzins für den Januar 2022 zurücküberwiesen.”

“À défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (ATF 137 I 135 consid. 2.5.1). Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 146 I 70 consid. 5.2.1). 6) a. Les art. 253 ss CO règlent le contrat de bail à loyer. Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. b. La question de la durée du bail (durée déterminée ou indéterminée) est réglée à l'art. 255 CO. c. Selon la jurisprudence, l'art. 253b al. 3 CO trace une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3 = SJ 2015 I p. 205 ; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). La législation cantonale (vaudoise dans l'arrêt 1C_500/2013 précité) sur le logement répond à un intérêt de droit public ; les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissent pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale est destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présente cependant une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relève en principe du droit privé.”

“Autre aurait été la situation si l'intimée avait, en soi, eu l'intention de louer les locaux concernés pour une durée indéfinie, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs. Infondé, ce premier grief sera par conséquent rejeté. 3.             Dans un second grief, les appelants soutiennent que les clauses de durée déterminée des baux de l'appartement et du box seraient nulles, car contraires à des dispositions impératives de droit public cantonal. 3.1 A titre liminaire, se pose la question de la compétence de la Cour de céans pour juger de l'éventuelle violation de normes de droit public. Dans un arrêt récent, la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la Chambre administrative) a jugé que l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) était incompétent pour statuer sur la licéité d'un bail de durée déterminée portant sur un appartement soumis au régime de la LGL, soit un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. En effet, la question à résoudre ne concernait pas le montant du loyer, mais la durée des rapports contractuels. Or cette question, réglée à l'art. 255 CO, relevait du contrôle exercé par les juridictions ordinaires en matière de bail à loyer (soit, à Genève, par le Tribunal des baux et loyers en première instance). Par ailleurs, la juridiction civile était parfaitement habilitée, à titre préjudiciel, à traiter d'une question de droit public. L'inverse aurait pour effet de conduire à des réponses contradictoires de l'OCLPF et du Tribunal des baux et loyers sur ce point, ce que le législateur fédéral avait entendu prohiber (ATA/194/2022 du 22 février 2022 consid. 6 et 7). 3.2 En l'espèce et conformément à la jurisprudence précitée, la compétence de la Cour de céans pour trancher de la licéité des clauses de durée déterminée sous l'angle des normes de droit public cantonal invoquées par les appelants doit être admise. Privilégier la solution inverse reviendrait à dire qu'aucune juridiction n'est compétente pour se saisir de la question, privant ainsi les justiciables de la possibilité de faire contrôler la licéité de telles clauses. 3.3 Les appelants plaident que la conclusion de baux à terme fixe contrevient aux art.”

“Autre aurait été la situation si l'intimée avait, en soi, eu l'intention de louer son bien à l'appelante pour une durée indéterminée, mais opté pour une succession de baux de durée déterminée dans le seul but de mettre en échec les règles impératives contre les congés abusifs ce qui ne ressort nullement des circonstances de l'espèce. Infondé, ce premier grief sera par conséquent rejeté. 3.             Dans un second grief, l'appelante soutient que la clause de durée déterminée du bail serait nulle, car contraire à des dispositions impératives de droit public cantonal. 3.1 A titre liminaire, se pose la question de la compétence de la Cour de céans pour juger de l'éventuelle violation de normes de droit public. Dans un arrêt récent, la Chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la Chambre administrative) a jugé que l'Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF) était incompétent pour statuer sur la licéité d'un bail de durée déterminée portant sur un appartement soumis au régime de la LGL, soit un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. En effet, la question à résoudre ne concernait pas le montant du loyer, mais la durée des rapports contractuels. Or cette question, réglée à l'art. 255 CO, relevait du contrôle exercé par les juridictions ordinaires en matière de bail à loyer (soit, à Genève, par le Tribunal des baux et loyers en première instance). Par ailleurs, la juridiction civile était parfaitement habilitée, à titre préjudiciel, à traiter d'une question de droit public. L'inverse aurait pour effet de conduire à des réponses contradictoires de l'OCLPF et du Tribunal des baux et loyers sur ce point, ce que le législateur fédéral avait entendu prohiber (ATA/194/2022 du 22 février 2022 consid. 6 et 7). 3.2 En l'espèce et conformément à la jurisprudence précitée, la compétence de la Cour de céans pour trancher de la licéité de la clause de durée déterminée sous l'angle des normes de droit public cantonal invoquées par l'appelante doit être admise. Privilégier la solution inverse reviendrait à dire qu'aucune juridiction n'est compétente pour se saisir de la question, privant ainsi les justiciables de la possibilité de faire contrôler la licéité d'une telle clause. 3.3 L'appelante plaide que la conclusion d'un bail à terme fixe contrevient aux art.”

“4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" (ATA/1312/2021 consid. 5). Dans l'ATA/194/2022 du 22 février 2022 déjà cité, la Chambre administrative a par ailleurs considéré que la question de la durée d'un bail portant sur un logement subventionné au sens de l'art. 253b CO était réglée par l'art. 255 CO et relevait donc de la compétence exclusive des juridictions civiles ordinaires (cf. supra consid. 3.1). 3.3.5 Le principe de la légalité, consacré à l'art. 5 al. 1 Cst., exige que les autorités n'agissent que dans le cadre fixé par la loi (ATF 147 I 1 consid. 4.3.1). Il s'agit d'un principe constitutionnel qui ne peut pas être invoqué en tant que tel, mais seulement en relation avec la violation, notamment, du principe de la séparation des pouvoirs, de l'égalité de traitement, de l'interdiction de l'arbitraire ou la violation d'un droit fondamental spécial (ATF 146 II 56 consid. 6.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 9C_776/2020 du 7 juillet 2022 consid. 7.1). Le principe de la séparation des pouvoirs impose en particulier le respect des compétences établies par la constitution et vise à empêcher un organe de l'Etat d'empiéter sur les compétences d'un autre organe. Il interdit ainsi au pouvoir exécutif d'édicter des dispositions qui devraient figurer dans une loi, si ce n'est dans le cadre d'une délégation valablement conférée par le législateur (ATF 142 I 26 consid.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1, rés. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1, rés. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid.”

“Demgegenüber ist nicht ersichtlich, inwiefern die umstrittene Regelung zu einer Aufweichung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes führen soll. Wie dargelegt, lässt Art. 3 Abs. 2 ZWG Raum für eine kantonale bzw. kommunale Regelung zur Verschärfung der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes bei Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von weniger als 20 Prozent wie bei der betroffenen Stadt Zürich. Daher stehen Art. 75b BV und die Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes der umstrittenen Regelung nicht entgegen; dies unter dem Vorbehalt, dass eine genügende kantonale oder kommunale gesetzliche Grundlage dafür besteht (vgl. zu letzterem unten E. 3.5–3.9). 3.4 Weiter ist auf die Vereinbarkeit der umstrittenen Regelung mit dem Bundesprivatrecht, namentlich mit dem Mietrecht (Art. 253 ff. OR), einzugehen. Auch wenn die Regelung die Wendung "Wohnung […] regelmässig befristet […] gewerblich zur Verfügung gestellt wird" benutzt, zielt sie auf mietvertragliche bzw. mietvertragsähnliche Verhältnisse ab. 3.4.1 Nach mietrechtlichen Grundsätzen können Mietverhältnisse befristet oder unbefristet abgeschlossen werden (vgl. Art. 255 OR). Setzen die Parteien ein an sich befristetes Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR). Der Abschluss von sogenannten Kettenmietverträgen ist unter dem Blickwinkel des Mietrechts grundsätzlich zulässig (vgl. BGE 139 III 145 E. 4.2.4). Die Untermiete ist unter den Voraussetzungen von Art. 262 OR gestattet. Die Vertragsfreiheit gemäss Art. 1 OR steht unter dem Schutz des Vorrangs des Bundesrechts, sie gilt allerdings nicht unbeschränkt (vgl. Art. 19 f. OR). Gewisse Ausnahmen von der Vertragsfreiheit können nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich im Bereich des Wohnungswesens gerechtfertigt sein (vgl. BGE 142 I 76 E. 3.1 mit Hinweisen). 3.4.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen die Kantone zwar nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft eingreifen, aber verhältnismässige Massnahmen zur Bekämpfung der Mietknappheit treffen, die indirekt das Verhältnis zwischen Vermieterschaft und Mieterschaft beeinflussen können, indem sie höhere Mieten für die von den Massnahmen betroffenen Wohnungen verhindern.”

“Aufgrund des Grundsat- zes der Rechtsanwendung von Amtes wegen ist das Gericht verpflichtet, die zu- treffenden Rechtssätze auf den Sachverhalt anzuwenden, wie er unter der Herr- schaft der Verhandlungs- und Dispositionsmaxime von den Parteien behauptet und bewiesen worden ist (BGE 115 II 464 E. 1). Entsprechend ist es Aufgabe des Gerichts, anhand des von den Parteien behaupteten Sachverhalts festzustellen, für welche Zeit Mietzinsen und für welche Zeit Schadenersatz allenfalls geschul- det ist. - 43 - In casu sind die Parteien ein befristetes Mietverhältnis eingegangen (Art. 255 Abs. 2 OR und act. 3/4 Ziff. 7 Abs. 2). Ein solches endet ohne Kündigung mit Ab- lauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR), vorliegend am 30. April”

“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehalten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR, wenn der Mieter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rück- stand ist. Bei einer unrechtmässigen Inanspruchnahme durch den Mieter zwischen dem Ende des Mietvertrages und der effektiven Rückgabe des Mietobjektes schliesst das Bundesgericht gestützt auf Art. 267 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 97 OR auf eine Ent- schädigung, welche in der Regel der zuvor gezahlten Miete entspricht (Urteil des Bundesgerichts 4A_463/2014 vom 23. Januar 2015 E. 3). Weigert sich der Mieter, die Mietsache zurückzugeben, verweilt er über den Kündigungstermin hinaus im Mietobjekt, so schuldet er dem Vermieter – nebst dem Verzugsschaden – ab dem Kündigungstermin einen Schadenersatz, der grundsätzlich dem bisher bezahlten Mietzins entspricht. Geschuldet ist das positive Interesse, wobei auf Seiten der Vermieterin eine Leistungsverminderung sowie eine Schadenminderungspflicht zu berücksichtigen ist (ZK OR-H IGI/BÜHLMANN, 5.”

“______, [code postal] D______ [GE], appartenant à l'époque à E______ AG, laquelle a changé plusieurs fois de raison sociale (F______ SA, G______ SA) avant de fusionner avec la société B______ SA; Que ce bail était renouvelable tacitement, de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation notifiée un an avant son échéance; Que les parties ont conclu un contrat de bail débutant le 1er mai 2017 et se terminant le 30 avril 2022, portant sur deux bureaux supplémentaires de 110 m2 au premier étage de l'immeuble. Que ce contrat était tacitement renouvelable d'année en année, sauf résiliation douze mois avant son échéance; Que le 9 mars 2018, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail portant sur la surface de "production" de 776 m2 au rez-de-chaussée de l'immeuble et de "bureau" de 121 m2 au premier étage de l'immeuble, correspondant vraisemblablement aux surfaces louées précédemment par les deux contrats susmentionnés, débutant le 1er mars 2018 et se terminant le 28 février 2023, "sans qu'une résiliation soit nécessaire (art. 255 al. 2 OR)" (art. 4.2 du bail); que la locataire bénéficiait toutefois d'un droit d'option de prolongation du bail d'une durée de cinq ans et devait signifier à la bailleresse, au plus tard le 28 février 2022, son intention d'exercer ce droit (art. 4.3 du bail); Que le loyer s'est élevé, en dernier lieu, à 183'936 fr. 60 par an; Que par requête en cas clair déposée le 14 juillet auprès du Tribunal des baux et loyers (ci-après le Tribunal), B______ SA a requis l'évacuation de A______ SA de la "surface commerciale D______/2______" et l'autorisation de la faire exécuter par un huissier, cas échéant par la force publique au motif que le bail liant les parties était parvenu à échéance le 28 février 2023, la locataire n'ayant pas manifesté, avant le 28 février 2022, son intention de prolonger le bail, ce qui lui avait été rappelé par la bailleresse le 16 janvier 2023; que certes, la locataire avait prétendu avoir demandé la prolongation du bail, mais qu'aucun courrier en ce sens n'avait été retrouvé; Que dans sa réponse à la requête du 26 octobre 2023, A______ SA a conclu à l'irrecevabilité de la requête, le cas n'étant pas clair; qu'elle contestait notamment que le bail aurait pris fin, les parties ayant continué à se comporter comme si elles l'exécutaient après sa prétendue échéance et la requête d'évacuation n'ayant été déposée que cinq mois après cette échéance; que par ailleurs, les circonstances du cas d'espèce permettaient de s'interroger sur le fait de savoir si les parties avaient entendu se lier par un contrat de durée déterminée ou indéterminée, nonobstant les termes du contrat du 9 mars 2018; Que par jugement JTBL/107/2024 du 14 décembre 2024, le Tribunal, statuant par voie de procédure sommaire, a condamné A______ SA à évacuer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tout tiers les surfaces commerciales D______/2______, sises rue 1______ no.”

“Dieser Schluss verbietet sich aus zwei Gründen: Zum einen verpflichtet die Reservationsvereinbarung die Parteien bloss dazu, Mietvertragsverhandlungen aufzunehmen. Die Parteien mussten mithin in jedem Fall einen neuen Mietvertrag aushandeln. Folglich konnte der Berufungs- beklagte nicht bloss eine Verlängerungsoption ziehen. Und zum anderen nahmen die Parteien zusätzlich folgende Bestimmung in ihre Reservationsvereinbarung auf (act. 4/11): "7. Sollte der Kaufinteressent von diesem Reservationsvertrag zurücktreten, bzw. wer- den die Verkaufsbemühungen ab 1. März 2021 eingestellt, so kann der Verkäufer wieder über die Liegenschaft verfügen." Die Berufungsbeklagte ist am 17. Juni 2021 von ihrem Verkaufsangebot zurück- getreten (act. 4/13). Die Verkaufsbemühungen sind somit nach dem 1. März 2021 gescheitert. Folglich steht es im Ermessen der Berufungsbeklagten, wie sie die Liegenschaft weiter nutzen möchte. Das Recht, über die eigene Liegenschaft ver- fügen zu können, beinhaltet auch die Befugnis, einen bestehenden Mietvertrag auslaufen zu lassen (vgl. SVIT, Das schweizerische Mietrecht, 4. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2018, Art. 255 OR N 27).”

“4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" (ATA/1312/2021 consid. 5). Dans l'ATA/194/2022 du 22 février 2022 déjà cité, la Chambre administrative a par ailleurs considéré que la question de la durée d'un bail portant sur un logement subventionné au sens de l'art. 253b CO était réglée par l'art. 255 CO et relevait donc de la compétence exclusive des juridictions civiles ordinaires (cf. supra consid. 3.1). 3.3.5 Le principe de la légalité, consacré à l'art. 5 al. 1 Cst., exige que les autorités n'agissent que dans le cadre fixé par la loi (ATF 147 I 1 consid. 4.3.1). Il s'agit d'un principe constitutionnel qui ne peut pas être invoqué en tant que tel, mais seulement en relation avec la violation, notamment, du principe de la séparation des pouvoirs, de l'égalité de traitement, de l'interdiction de l'arbitraire ou la violation d'un droit fondamental spécial (ATF 146 II 56 consid. 6.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 9C_776/2020 du 7 juillet 2022 consid. 7.1). Le principe de la séparation des pouvoirs impose en particulier le respect des compétences établies par la constitution et vise à empêcher un organe de l'Etat d'empiéter sur les compétences d'un autre organe. Il interdit ainsi au pouvoir exécutif d'édicter des dispositions qui devraient figurer dans une loi, si ce n'est dans le cadre d'une délégation valablement conférée par le législateur (ATF 142 I 26 consid.”

“3 CO, qui constitue une norme de compétence, le législateur a d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). d. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 7) En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement du recourant est un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. La demande faite à l'intimé vise à prévenir un éventuel litige – qui pourrait du reste être imminent, la fin du bail mentionnée dans le contrat signé par les parties étant le 31 mars 2022 – entre le recourant et ses bailleurs au sujet de la durée du bail à loyer, question qui est réglée à l'art. 255 CO et que le législateur fédéral n'a donc pas exclu du contrôle exercé par les juridictions ordinaires en matière de bail à loyer (soit à Genève le TBL en première instance). Le litige potentiel ne concerne ainsi pas le montant du loyer. La demande présentée par le recourant à l'OCLPF correspondrait dans ces conditions, si elle était acceptée, à un constat préjudiciel effectué par l'OCLPF dans un (possible) litige civil opposant le recourant à ses bailleurs. La juridiction civile étant par ailleurs – contrairement à ce que suggère le recourant – parfaitement habilitée à traiter à titre préjudiciel une question de droit public, cela pourrait conduire à des réponses contradictoires de l'intimé et du TBL sur ce point, ce que le législateur fédéral a précisément entendu prohiber. Par ailleurs, même s'il s'agit dans les deux cas d'un rapport triangulaire, on ne peut comparer cette demande de constat d'illicéité du bail avec le mécanisme de l'art. 31B LGL, qui est expressément prévu dans la loi.”

“Der Vermieter hat dann zur Beweisführung beizutragen und die Vermutung zu erschüt- tern, etwa durch Beibringung von Vergleichsobjekten, die zwar nicht den strengen Kriterien von Art. 269a lit. a OR und Art. 11 VMWG zu genügen brauchen, aber dennoch aufzeigen müssen, dass sich die Vergleichsmiete seit der letzten Anpas- sung des Vormietzinses zugunsten des Vermieters verändert hat (BGE 150 III 123). - 23 - BGE 139 III 13 erging am 6. Dezember 2012 und verursachte namentlich bei den Verbänden einige Aufregung. Der drohenden Anfangsmietzinsanfechtung nach er- heblicher Erhöhung des Mietzinses versuchten einige Vermieter dadurch zu ent- gehen, dass sie zunächst befristete Mietverhältnisse eingingen und der Umwand- lung in einen unbefristeten Vertrag bei gleichem Mietzins erst zustimmten, wenn feststand, dass der Anfangsmietzins des befristeten Vertrages unangefochten ge- blieben war. Es ist anerkannt, dass ein solches Vorgehen als Gesetzesumgehung zu werten und unbeachtlich ist, wenn es dem Vermieter einzig darum geht, eine Anfangsmietzinsanfechtung zu umgehen (BGE 139 III 145; CPra-bail-BOH- NET/DIETSCHY, Art. 255 CO N 9; RUBLI, Jurisprudence choisie en droit du bail, plaidoyer 5/19, 28 ff., 33; TH. KOLLER, Wertungswidersprüche in der bundesge- richtlichen Rechtsprechung zum Mietrecht, ZBJV 2020, S. 1 ff., 6; WEBER, Geset- zesumgehung im Mietrecht, Zürich 2020, abrufbar unter https://www.zjurv.ch/event/view/id/85, S. 6). Eine Umgehungsabsicht ist vom Mie- ter zu beweisen. Sie liegt nicht vor, wenn es für den Abschluss eines befristeten Vertrages (auch) gute Gründe gab, etwa weil die Mieter selber es wegen ihres auf eine bestimmte Dauer angelegten Aufenthalts in der Schweiz auf einen befristeten Vertrag angelegt haben (BGE 139 III 145 E. 4.3.3). Ist eine Umgehungsabsicht zu bejahen, so kann der Mieter schon während des befristeten Vertrags mittels Klage im vereinfachten Verfahren feststellen lassen, dass der Vertrag als unbefristet zu betrachten ist (BGer 4A_48/2018 v. 18.5.2018, E. 6; WEBER, Gesetzesumgehung, S. 6). 4.5 Beurteilung des vorliegenden Falles 4.5.1 Die Parteien sind sich einig, dass jedenfalls mit dem befristeten Vertrag vom 27.”

“4 La Cour revoit la cause en fait et en droit avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC), dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (art. 321 al. 1 CPC; cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5; 5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). La présente cause est régie par la procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC) et la maxime inquisitoire sociale (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2.             L'appelante fait valoir que la clause de durée déterminée contenue dans son bail serait illicite sous l'angle du droit privé. Selon elle, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Elle se prévaut en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art.”

“Selon elle, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Elle se prévaut en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art.”

“Selon eux, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Ils se prévalent en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art.”

“Durch den Mietvertrag verpflichtet sich die Vermieterin, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, der Vermieterin dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Das Mietverhältnis kann dabei befristet oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR). Befristet ist das Mietverhältnis, wenn es oh- ne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll (Art. 255 Abs. 2 OR). Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Ha- ben die Parteien eine bestimmte Dauer ausdrücklich oder stillschweigend verein- bart, so endet das Mietverhältnis ohne Kündigung mit Ablauf dieser Dauer (Art. 266 Abs. 1 OR). Setzen sie das Mietverhältnis stillschweigend fort, so gilt es als unbefristetes Mietverhältnis (Art. 266 Abs. 2 OR).”

“Belegungsvorschriften Wie in der Lehre richtig ausgeführt wird, sind die Parteien des Mietvertrags in der Ausgestaltung des Gebrauchsrechts grundsätzlich frei. Immerhin kann der Mieter nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 69 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl. BGer 4A_208/2015 v. 12. Februar 2016 E. 3.2; BGer 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011 E. 3.1.1; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 256 OR N 33,”

“Dies kommt im Übrigen auch in der Änderungsan- zeige und im Begleitschreiben dazu auch hinreichend deutlich zum Ausdruck. 4.3.4 Belegungsvorschriften Wie in der Lehre richtig ausgeführt wird, sind die Parteien des Mietvertrags in der Ausgestaltung des Gebrauchsrechts grundsätzlich frei. Immerhin kann der Mieter nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 53 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl. BGer 4A_208/2015 v. 12. Februar 2016 E. 3.2; BGer 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011 E. 3.1.1; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 256 OR N 33, 2. Absatz). Die gesetzliche Umschreibung des Wohnraums ist gewollt unbestimmt (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 253a/253b OR N 7, mit Verweis auf BBl 1985 I 1421). Nach allgemeinem Sprachgebrauch bedeutet «Wohnen» einen ständigen Aufenthalt in einem Raum, dort Unterkunft zu haben, untergebracht zu sein. Neben einer ge- wissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie die Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbe- wahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von Gästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.”

“4 En l'espèce, le bail type LGZD, dont les parties ont fait usage, renvoie aux RULG-LGZD, lesquels stipulent notamment que le contrat de bail est conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance (art. 1 et 2 RULG-LGZD). Les dispositions contenues dans le bail type LGZD ont été édictées par le pouvoir exécutif. L'art. 47 LGL, applicable par renvoi de l'art. 5 al. 3 LGZD, dispose en effet que "le Conseil d'Etat, après consultation des milieux intéressés, établit un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel est soumis l'immeuble abritant les locaux loués". Or, en imposant aux administrés de conclure des baux de durée indéterminée pour tous les immeubles soumis au régime LGZD, le Conseil d'Etat ne se contente pas de préciser la loi précitée ou d'établir des règles complémentaires à cette dernière. Il impose une nouvelle obligation qui, par essence, prive les administrés d'une possibilité que leur confère le droit privé, soit l'art. 255 CO, lequel laisse le choix aux cocontractants de conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD restreignent ainsi les droits des parties au bail de façon significative. Lorsqu'elles sont édictées par le pouvoir exécutif, de telles normes doivent nécessairement faire l'objet de précisions du pouvoir législatif, lequel est tenu d'indiquer le contenu essentiel de la réglementation qu'il entend déléguer au Conseil d'Etat. Force est de constater que l'art. 47 LGL ne satisfait pas à cette exigence, dès lors qu'il se limite à instruire le Conseil d'Etat d'établir un bail type obligatoire pour les "logements soumis au contrôle des loyers", sans autre forme de précision. Il en va de même de l'art. 5 al. 3 LGZD, qui instaure un contrôle étatique "des prix et des loyers" pendant une durée de dix ans, mais ne traite aucunement de la question de la durée du bail ou de son renouvellement. Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des principes rappelés plus haut (cf.”

“4 En l'espèce, le bail type LGZD, dont les parties ont fait usage, renvoie aux RULG-LGZD, lesquels stipulent notamment que le contrat de bail est conclu pour une durée d'une année et reconduit tacitement d'année en année, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance (art. 1 et 2 RULG-LGZD). Les dispositions contenues dans le bail type LGZD ont été édictées par le pouvoir exécutif. L'art. 47 LGL, applicable par renvoi de l'art. 5 al. 3 LGZD, dispose en effet que "le Conseil d'Etat, après consultation des milieux intéressés, établit un bail type obligatoire pour les logements et les locaux soumis au contrôle des loyers. A ce bail est jointe une notice donnant toutes indications utiles sur le régime auquel est soumis l'immeuble abritant les locaux loués". Or, en imposant aux administrés de conclure des baux de durée indéterminée pour tous les immeubles soumis au régime LGZD, le Conseil d'Etat ne se contente pas de préciser la loi précitée ou d'établir des règles complémentaires à cette dernière. Il impose une nouvelle obligation qui, par essence, prive les administrés d'une possibilité que leur confère le droit privé, soit l'art. 255 CO, lequel laisse le choix aux cocontractants de conclure un bail de durée déterminée ou indéterminée. Les art. 1 et 2 RULG-LGZD restreignent ainsi les droits des parties au bail de façon significative. Lorsqu'elles sont édictées par le pouvoir exécutif, de telles normes doivent nécessairement faire l'objet de précisions du pouvoir législatif, lequel est tenu d'indiquer le contenu essentiel de la réglementation qu'il entend déléguer au Conseil d'Etat. Force est de constater que l'art. 47 LGL ne satisfait pas à cette exigence, dès lors qu'il se limite à instruire le Conseil d'Etat d'établir un bail type obligatoire pour les "logements soumis au contrôle des loyers", sans autre forme de précision. Il en va de même de l'art. 5 al. 3 LGZD, qui instaure un contrôle étatique "des prix et des loyers" pendant une durée de dix ans, mais ne traite aucunement de la question de la durée du bail ou de son renouvellement. Ne bénéficiant pas d'une délégation législative valable à ce propos - si tant est que les cantons soient autorisés à légiférer sur ce point, ce qui paraît douteux au vu des principes rappelés plus haut (cf.”

“Selon eux, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Ils se prévalent en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art.”

“Selon elle, le fait d'utiliser l'institution du bail à terme fixe pour revendre l'appartement litigieux à l'échéance de la période de contrôle étatique serait constitutif d'un abus de droit. Elle se prévaut en outre d'une fraude à la loi, au motif que la conclusion d'un bail à durée déterminée permettrait à la bailleresse de contourner les dispositions impératives sur la protection contre les congés (art. 271 ss CO). 2.1 Aux termes de l'art. 255 CO, le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (al. 1). Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (al. 2) Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (al. 3). Selon l'art. 266 CO, lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue (al. 1). Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée déterminée (al. 2). Doit être qualifié de contrat à durée indéterminée au sens de l'art. 255 al. 3 CO le bail dit "congéable" conclu initialement pour une certaine durée, mais reconductible si aucune partie ne donne son congé (comportant une clause de tacite reconduction) (ATF 121 III 397 consid. 2b/bb; 114 II 165 consid. 2b; arrêts du Tribunal fédéral 4A_18/2016 du 26 août 2016 consid. 3.1; 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3; LACHAT, in CR CO I, 2021, n. 7 ad art. 255 CO). Un tel contrat revêt le caractère de bail à durée indéterminée ab ovo et non pas seulement lorsqu'il est reconduit (arrêt du Tribunal fédéral 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 3). Le bail à durée déterminée se distingue du bail à durée indéterminée en particulier sur les points suivants : prenant fin sans congé, il sort du champ d'application des règles de protection contre les congés abusifs, qui sont de nature impérative (cf. art. 273c CO). Dans le bail à terme fixe, le loyer ne peut pas être modifié en cours de contrat. En raison du principe de fidélité contractuelle, la loi autorise à augmenter ou diminuer le loyer uniquement pour le prochain terme de résiliation, qui est en l'occurrence un terme extinctif; si les parties décident de conclure un nouveau contrat, le bailleur pourra augmenter le loyer, qui sera susceptible de contestation au titre de loyer initial (art.”

“Rechtliches Für das Überlassen des Mietobjektes schuldet die Mieterin der Vermieterin einen Mietzins (Art. 253 OR; Art. 257 ff. OR). Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind nach Art. 257b Abs. 1 OR zudem als Nebenkosten tatsächliche Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, ge- schuldet. Soweit das Mietverhältnis im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR befristet ist, tritt die Beendigung in der Regel mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Vorbehal- ten ist dabei u.a. die Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR. Ist der Mie- ter mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ab- lauf der Frist (30 Tage bei Wohn- und Geschäftsräumen) das Mietverhältnis ge- kündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen (Art. 257d Abs. 2 OR) auf Ende eines Monats kündigen. Sind nicht alle Voraussetzungen von Art. 257d OR erfüllt und erweist sich die ausserordentliche Kündigung daher als unwirksam bzw. nichtig, kann sie auch nicht in eine ordentliche Kündigung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgewandelt werden; eine Konversion ist mit dem Wesen der Kündigung als Gestaltungsrecht nicht vereinbar (D ANIEL REUDT, SVIT-Komm.”

“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce, ce qui est notamment le cas lorsqu'il doit statuer sur la bonne foi (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2). 4.1.2 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). La formation du contrat de bail suppose la réunion de quatre éléments : une cession de l'usage, une chose, un loyer et une certaine durée (Bohnet/Dietschy-Martenet, CPra Bail, n. 58 art. 253 CO). Le contrat de bail à loyer peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue (art. 255 al. 1 et 2 et art. 266 al. 1 CO). Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). 4.1.3 Le contrat de bail peut être conclu oralement de manière tacite ou par acte concluant (art. 1 al. 2 CO). Cela étant, pour que tel soit le cas les parties doivent manifester leur volonté de façon concordante sur tous les points essentiels du contrat. Selon la jurisprudence, la conclusion par actes concluants d'un nouveau bail consécutif à une résiliation suppose que durant une période assez longue, le bailleur se soit abstenu de faire valoir le congé, d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il ait continué à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas déterminant pour décider s'il y a bail tacite ; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit être admise qu'avec prudence (arrêts du Tribunal fédéral 4A_75/2015, consid. 4.1; 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités; 4A_247/2008 du 19 août 2008 consid. 3.2.1, rés. in CdB 2008 p. 117/DB 2008 p. 54; 4C_441/2004 du 27 avril 2005 consid.”