Art. 256

“Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d’un défaut irréparable, puisqu’il assume une obligation de garantie en lien avec l’objet loué (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 1, 11 et 12 ad art. 256 CO; Lachat, op. cit., p. 268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.1 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 41 in fine et 44 ad art. 256 CO). 3.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, en manière de nuisance olfactive, une réduction de 5% a été octroyée pour des odeurs d'acide présentes occasionnellement durant plusieurs années dans la salle de douche et la cuisine, ainsi que des odeurs de poubelle dans le hall d'entrée et la salle à manger (ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019); 5% pour des odeurs de cannabis s'immisçant dans un appartement dont la fréquence, la durée et l'intensité n'ont pas été démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 10% en présence d’émissions occasionnelles de fumée nauséabonde provenant d’un terrain voisin; 10% dans le cadre d’une odeur d’égout dans une petite salle d’un restaurant; 10% dans le cadre d’une odeur d’œufs pourris certains jours et pendant plusieurs heures dans un appartement; 20% dans leur cadre d’une odeur répugnante dans un restaurant, en raison d’une ventilation insuffisante; 40% en raison d’odeurs désagréables dans un café-bar et faisant fuir la clientèle (cf.”

“La présence d'humidité provoquant la propagation récurrente de moisissures sur les murs et plafonds de différentes pièces peut être constitutive d'un défaut, de même qu'une ventilation ou un chauffage défectueux (ATF 130 III 504 consid. 4.2; ACJC/1840/2019 du 16 décembre 2019; ACJC/1171/2008 du 6 octobre 2008; Lachat, op. cit., p. 266 ss). Le locataire ne doit pas toujours s’attendre au maintien des propriétés existantes au moment de la visite des locaux ou de la remise de la chose. Certes, le bailleur, en présentant la chose dans l’état qui sera le sien au moment de la location, fixe un certain « standard » et, ce faisant, il s’oblige dans une large mesure. Toutefois, en ce qui concerne la durée, des variations de faible intensité sont possibles (cf. par exemple : remplacement d’un four défectueux par un autre fonctionnant parfaitement mais qui, esthétiquement, s’insère moins bien que le précédent dans l’ensemble de la cuisine). A cet égard, on ne saurait en principe admettre un accord tacite portant sur des paramètres qui ne se trouvent pas dans la sphère de puissance du bailleur (Montini/Bouverat, op. cit., n. 26 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire supporte le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Le bailleur répond des défauts de manière objective, donc même si ceux-ci résultent d’un cas fortuit, du comportement de ses auxiliaires, ou même de tiers. Selon la doctrine dominante, la source du défaut est sans pertinence pour le qualifier (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 29 ad art. 258 CO). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que, pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art.”

“En l'occurrence, les juges cantonaux ont d'abord retenu que l'état réel de la chose louée divergeait de l'état convenu, puisqu'elle ne présentait pas une qualité sur laquelle la locataire pouvait légitimement compter, soit une installation électrique conforme aux normes. Contrairement à ce qu'ils considèrent, il s'agit là bien d'un défaut au sens de l'art. 256 CO. La recourante se plaint de diverses prises ou plafonniers condamnés, en se référant à des procès-verbaux d'audition, à des pièces du dossier, et à ses réclamations. Ce faisant, elle fournit des indications imprécises et insuffisantes pour retenir qu'en omettant de mentionner spécifiquement ces points comme défauts, ou dans son appréciation, la cour cantonale aurait violé le droit fédéral. La recourante se prévaut enfin de l'installation électrique de l'ancien locataire, sur laquelle elle a dû effectuer des travaux, afin de pouvoir brancher de manière sûre des appareils électriques du cabinet. La cour cantonale a retenu elle-même que les aménagements effectués par l'ancien locataire étaient nécessaires pour l'utilisation des locaux en tant que cabinet de..., avec des besoins électriques (branchement de divers appareils, climatisation) dépassant ceux d'un appartement. Dans ces conditions, on peut se demander si, outre la non-conformité aux normes de l'installation électrique, les locaux présenteraient un autre défaut dans la mesure où, loués en tant que cabinet médical, ils ne disposaient pas d'un système électrique permettant le branchement d'appareils médicaux.”

“Enfin, son argument selon lequel il s'agissait d'un menu défaut à charge des locataires doit être rejeté, des travaux d'étanchéité sur une fenêtre ne constituant pas des menus travaux de nettoyage ou de réparation, indispensables à l'entretien normal de la chose, au sens de l'art. 259 CO. Concernant l'argument de l'appelant au sujet de l'absence de ventilation et de chauffage dans la dépendance, et du fait que cette dernière ne serait pas une pièce habitable - ce qu'aurait admis le Tribunal dans son ordonnance concernant la procédure connexe en contestation du loyer initial au vu de son calcul du nombre de pièces de la maison - il sied de constater que le bail énonce qu'il s'agit d'un studio séparé, comprenant une salle de douche/WC. Les intimés étaient donc en droit d'attendre que cette dépendance, présentée comme un studio, soit habitable et jouisse des qualités intrinsèques à un logement, à savoir soit pourvue d'un système de ventilation et de chauffage adéquat, ce d'autant plus que la dépendance comporte une salle d'eau. Le fait que l'état des lieux d'entrée indique que l'annexe n'est pas pourvue de radiateurs ne permet pas de conclure qu'il ne s'agirait pas d'un défaut au sens de l'art. 256 CO. Au surplus, aucun élément du dossier ne permet d'attester de ce que les intimés auraient négligé d'aérer la dépendance en question. S'agissant de la peinture écaillée, contrairement à ce que prétend l'appelant, le constat d'huissier dressé fait précisément état de peinture qui s'écaille tant à l'intérieur de la villa (éclats de peinture sur les cadres des fenêtres et stores), qu'à l'extérieur. Un défaut esthétique justifie en outre une réduction de loyer même, cas échéant, pour des peintures des murs extérieurs. S'agissant des volets, contrairement à ce que prétend l'appelant, le constat d'huissier, dressé à la fin de l'été, fait état de ce que les volets de la porte-fenêtre ne ferment pas et laissent passer le jour. L'huissier a par ailleurs précisé que selon les dires des intimés, les volets ne fermaient pas complètement et que leur fermeture était plus ou moins difficile en fonction des variations saisonnières. Il n'en découle dès lors pas, comme le prétend l'appelant, que les volets avaient uniquement un défaut de fermeture durant l'hiver.”

“livrer la chose vendue). D'une part, une prestation en nature ne peut pas être réduite proportionnellement comme un dividende de faillite. D'autre part, le failli ne peut plus honorer son obligation, puisqu'il a perdu le droit de disposer de ses biens (art. 204 LP). La loi règle ces difficultés en prévoyant la transformation des créances non pécuniaires en créances d'argent : l'art. 211 al. 1 LP a été édicté afin que les créances qui ne portent pas sur une prestation en espèces puissent être recouvrées dans le cadre de la faillite du débiteur. Le principe de la transformation s'applique aux créances issues de contrats exécutés par le cocontractant. Celui-ci a fourni sa prestation (en général pécuniaire) et aurait, hors faillite, maintenant le droit de toucher la contre-prestation en nature. Ces prestations en nature contre le failli peuvent être notamment la créance de l'acheteur en livraison de la chose achetée (art. 184 CO), la créance du locataire en mise à disposition de la chose louée (art. 256 CO), ou encore la créance en exécution du mandat contre le mandataire (STOFFEL/CHABLOZ, op. cit., § 10 n. 87, 88; JEANNERET, in CR LP, 2005, n. 4 ad art. 211 LP). La valeur de la créance pécuniaire résultant de cette conversion légale correspond à l'intérêt du créancier à l'exécution de la prestation. Il s'agit donc d'un intérêt positif (JEANNNERET, op. cit., n. 8 ad art. 211 LP et l'arrêt cité). La production de la créance en nature est soumise aux règles de l'art. 232 ch. 2 LP qui dispose que les créanciers du failli doivent produire leurs créances ou revendications dans le mois qui suit la publication de l'ouverture de la faillite. La créance en nature, une fois transformée, sera portée à l'état de collocation conformément aux art. 219 et 220 LP. L'administration de la faillite réduit les prétentions exagérées; d'éventuels litiges doivent être réglés dans la procédure de collocation (art. 250 LP) (JEANNNERET, op. cit., n. 11 ad art. 211 LP; STOFFEL/CHABLOZ, op. cit., § 10 n. 91). Si l'art.”

“L'ensemble des travaux tombait dans la liste exemplative des travaux d'entretien établie par la jurisprudence et la doctrine. Ils avaient uniquement entrepris des travaux visant à maintenir à l'identique l'appartement, sans apport de confort supplémentaire et sans modification de sa substance, de sa nature ou de ses caractéristiques. Sur le plan financier, le montant total de CHF 39'598.- avait permis de rafraîchir l'ensemble de l'appartement de cinq pièces ce qui représentait un montant de CHF 7'919,60 par pièce. Ainsi, le département devait considérer que de tels travaux faisaient partie des frais d'exploitation ordinaires de l'appartement. L'amende administrative était injustifiée. Dès lors que les travaux en question devaient être considérés comme des travaux d'entretien, ils n'étaient pas soumis à autorisation, de sorte qu'ils n'avaient commis aucune faute. Plus encore, ils n'avaient jamais caché lesdits travaux. Partant, si une infraction avait été commise, elle ne l'avait pas été intentionnellement. Au contraire, conformément à leur devoir d'entretien au sens de l'art. 256 CO, ils entendaient faire de simples travaux de rafraîchissement auxquels ils étaient tenus de procéder au sens du droit civil. De surcroît, rien ne leur permettait de penser que les travaux qu'ils entendaient réaliser seraient assujettis à autorisation. Aussi, il était impossible de leur reprocher de n'avoir pas respecté leur devoir de prudence et considérer qu'ils avaient commis une faute. En tout état, une amende de CHF 9'800.- était disproportionnée, à plus forte raison du fait qu'ils étaient déjà sanctionnés par le remboursement rétroactif du loyer. 21.         En date du 18 septembre 2023, le département a transmis son dossier au tribunal accompagné de ses observations. Il a conclu au rejet du recours, à la confirmation des décisions querellées et à la condamnation des recourants au dépens. S'agissant de l'allégation des recourants relative au non-respect du droit fédéral, la Haute Cour avait retenu que l'application de la LDTR était compatible avec le droit fédéral (arrêt 1C_624/2013 du 13 février 2014 consid.”

“L'appelant reproche à tort au Tribunal d'avoir occulté le fait que D______ exploitait une épicerie sous couvert d'un magasin de tabac, ce qui ressortait selon lui du constat d'huissier du 23 septembre 2016. Le Tribunal a mentionné ledit constat dans son état de fait et en a correctement résumé le contenu, en indiquant le type d'articles vendus par D______ (produits alimentaires secs, boisson d'un litre et sandwichs ainsi que paninis). Déterminer si la vente de tels produits signifie que le précité exploite une épicerie, ce qui aurait fait l'objet de la promesse de l'intimée et constituerait un défaut, relève de l'interprétation du contrat. Ce point sera examiné ci-après dans le cadre du grief soulevé à cet égard. Cela étant, la Cour a précisé le contenu du constat d'huissier dans la partie "En fait". 4. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le contrat ne lui garantissait pas que les commerces du complexe se verraient imposer une interdiction de vendre des produits alimentaires et des boissons réservés aux épiceries. 4.1 4.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). 4.1.2 Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“Andere Autoren möchten die Entschädigungspflicht bei Beendigung der Miete analog zu den Regeln von Art. 260a OR über Änderungen oder Erneue- rungen der Mieterseite abhandeln, mit der Konsequenz, dass eine Entschädigung beim Mietende gültig wegbedungen werden könnte (z.B. VISCHER, Die Rohbau- miete, Diss., Zürich 2014, S. 96 ff. und 143 ff.; SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Art. 256 N 59 f.; CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts [Rohbaumiete], in: 20 e Séminaire sur le droit du bail, Basel/Neuenburg 2018, S. 81 ff.; insbes. S. 136 ff.). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen, wie schon aus der zitierten Rechtsprechung hervorgeht. Zwar kommt Art. 260a OR auch bei Rohbaumietverhältnissen und Mietverträgen mit erweiterter Unterhaltsverpflichtung des Mieters durchaus zur An- wendung, aber nur wenn es einzig um Erneuerungen und Änderungen des Mie- ters geht und nicht um die Herstellung oder Erhaltung der Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch als solche (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260a OR N 4). Soweit sich die vertragliche Regelung im Sinne von Art. 256 Abs. 2 OR insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirkt, kann diese den zwingenden Mindeststandard auch dann durchsetzen, wenn sie den mangelhaften Zustand der Sache schon zur Zeit des Vertragsschlusses gekannt hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_94/2021 v. 1.2.2022, E. 4.1.1-2, eindringende Feuchtigkeit, welcher selbst mit dem Betrieb von Entfeuchtungsgeräten nicht beizukommen war). - 27 - Dass die Mieterin auch bei der Rohbaumiete das Recht hat, die Sache mit dem Mieterausbau zurückzugeben, ändert zwar grundsätzlich nichts an ihrer Pflicht zur Endreinigung (vgl. Art. 259 und 267 OR). Im vorliegenden Fall ist allerdings klar, dass die Beklagte das Restaurant nicht etwa weiterbetrieben hat. Vielmehr hat sie die Räume ihrem eigenen Bekunden nach der Hauptvermieterin zurückgegeben, die sie jetzt im Rahmen einer Zwischennutzung einem neuen Zweck zugeführt hat. Die dafür notwendigen Umbauten erforderten am Ende so oder anders eine Bau- reinigung auf Kosten der Hauptvermieterin. Die von der Beklagten im Anschluss an die Rückgabe vom 12.”

“a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires (ACJC/1533/2023 du 20 novembre 2023 consid. 5.3). 2.3 Le nombre de pièces que comporte un logement se détermine notamment au regard des dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI - RS/GE L 5.05) et de celles de son règlement d'application (RCI RS/GE L 5.05.01; ACJC/655/2013 du 27 mai 2013 consid. 2.2.1 et ACJC/1640/2012 du 19 novembre 2012 consid. 7.1). Toute pièce pouvant servir à l'habitation et toute cuisine (laboratoires-cuisines exceptés) doit avoir en principe 9 m2 mais au minimum 6 m2 de surface (art. 52 al. 1 LCI). Elle doit en outre être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur (art. 52 al. 2 LCI). Plus précisément, selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL - RS/GE I 4.05.01), pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette (art.”

“Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soit, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2). 5.3 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires. 5.4 En l'espèce, pour fixer le loyer initial de l'appartement, le Tribunal a appliqué la statistique cantonale de mai 2011 du loyer médian des appartements de trois pièces situés en dehors de la ville de Genève dans des immeubles construits avant 1951, faisant état d'un loyer mensuel de 990 fr. Puis, il a augmenté le loyer mensuel à 1'000 fr., charges non comprises, considérant les particularités de la location, soit un appartement dans un état moyen avec des installations anciennes, sans balcon mais bénéficiant de l'accès à une cour et un jardin à proximité ainsi que d'un galetas, situé dans une maison de village dont l'état est moyen, proche des commodités, dans un village au calme à la campagne mais desservi par les transports publics. Comme le soutient l'appelante et conformément à la jurisprudence, il y a lieu de combiner plusieurs statistiques entre elles.”

“En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1, ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2 et ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2 et 3). Le Tribunal fédéral n'a pas considéré comme arbitraire la prise en compte d'un «loyer moyen» d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soit, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.4.2). La détermination d'un loyer admissible doit se fonder sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires, en réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Il ne se justifie dès lors pas, dans la détermination du loyer admissible ou dans le cadre d'une fixation de loyer, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une double réduction pour ce motif, à la fois dans le cadre de la procédure en contestation du loyer initial, ainsi que dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer, pour défaut de la chose louée (ACJC/418/2018 du 9 avril 2018 consid. 4.2). Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.4). Pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux, l'art. 257b al. 1 CO mentionne quelques exemples, non exhaustifs, de frais accessoires : les frais de chauffage et d'eau chaude, les «autres frais d'exploitation» (les postes les plus fréquents sont l'électricité des locaux et installations communs, la conciergerie, l'abonnement de maintenance de l'ascenseur, l'entretien des espaces et aménagements extérieurs et le téléréseau) et les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, ch.”

“Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis- tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels- weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie- terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter verlan- gen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell ei- ner bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietvertrag- liche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl. SVIT Miet- recht-Rohrer,”

“Si un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut; elle se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 4.1). La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, dont il est question à l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (ACJC 966/2012 du 29 juin 2012 consid.”

“a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires (ACJC/1533/2023 du 20 novembre 2023 consid. 5.3). 2.3 Le nombre de pièces que comporte un logement se détermine notamment au regard des dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI - RS/GE L 5.05) et de celles de son règlement d'application (RCI RS/GE L 5.05.01; ACJC/655/2013 du 27 mai 2013 consid. 2.2.1 et ACJC/1640/2012 du 19 novembre 2012 consid. 7.1). Toute pièce pouvant servir à l'habitation et toute cuisine (laboratoires-cuisines exceptés) doit avoir en principe 9 m2 mais au minimum 6 m2 de surface (art. 52 al. 1 LCI). Elle doit en outre être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur (art. 52 al. 2 LCI). Plus précisément, selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL - RS/GE I 4.05.01), pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette (art.”

“3 Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.4). 3.4 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires. 3.5 En l'espèce, il n'est pas contesté qu'aucun avis de fixation du loyer n'a été remis à l'intimée. Celle-ci a déclaré avoir consulté l’ASLOCA une première fois en 2017 en raison des problèmes d’émanation de mazout, puis à nouveau durant l'automne 2020, au vu de la dégradation de la situation. Rien n’indique que la question de la nullité du loyer initial ait été abordée en 2017, contrairement à ce que prétendent les appelants. La requête en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution du trop-perçu du 27 avril 2021 n’est ainsi pas prescrite. Pour fixer le loyer initial de l'appartement, le Tribunal a appliqué la statistique cantonale de mai 2007 – année de conclusion du contrat de bail à loyer litigieux – concernant le loyer mensuel moyen des logements, sans charges, selon le nombre de pièces, la nature du logement et le statut du bail (T 05.”

“Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soit, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2). 5.3 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires. 5.4 En l'espèce, pour fixer le loyer initial de l'appartement, le Tribunal a appliqué la statistique cantonale de mai 2011 du loyer médian des appartements de trois pièces situés en dehors de la ville de Genève dans des immeubles construits avant 1951, faisant état d'un loyer mensuel de 990 fr. Puis, il a augmenté le loyer mensuel à 1'000 fr., charges non comprises, considérant les particularités de la location, soit un appartement dans un état moyen avec des installations anciennes, sans balcon mais bénéficiant de l'accès à une cour et un jardin à proximité ainsi que d'un galetas, situé dans une maison de village dont l'état est moyen, proche des commodités, dans un village au calme à la campagne mais desservi par les transports publics. Comme le soutient l'appelante et conformément à la jurisprudence, il y a lieu de combiner plusieurs statistiques entre elles.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p.”

“Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2, Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 1.1, p. 257). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Le défaut peut être imputable soit au bailleur soit à un tiers. Dans chacune des hypothèses, le locataire jouit de la garantie des défauts (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.9, p. 271).”

“Quant à une expertise, elle n’apparaît pas nécessaire à la prise de décision du Tribunal, qui se fondait sur les nombreux témoignages de professionnels et documents figurant à la procédure. Enfin, s’agissant de la demande de production de rapports d’intervention des entreprises, elle pouvait également être écartée par le Tribunal pour les mêmes motifs. Au vu des documents produits et des témoignages de représentants desdites entreprises, de tels rapports, pour autant qu’ils existent au-delà de ceux qui ont été produits, n’apparaissent pas propres à apporter des éléments nouveaux essentiels à ce que le Tribunal forge sa conviction. Il en découle que le refus de procéder à une inspection locale ou d’ordonner une expertise n’était pas constitutif d’une violation du droit d’être entendu. 5. L’appelant reproche au Tribunal d’avoir violé l’articles 259a al. 1 let. a CO, procédé à une mauvaise appréciation des preuves et éléments de faits et violé la maxime inquisitoire sociale en considérant que le problème d’étanchéité des fenêtres de l’appartement litigieux avait été réglé suite à l’intervention de l’entreprise M______ SA le 7 février 2023. 5.1 A teneur de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. Constitue ainsi un défaut tout ce qui s'écarte d'un état que la loi qualifie « d'approprié », bien que celle-ci ne définisse pas ce terme. La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat, Grobet Thorens, Rubli, Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 256). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (Montini/Bouverat, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 10 et 28 ad art. 256 CO). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III 345 consid.”

“par mois, le Tribunal n’a pas abusé de son libre pouvoir d’appréciation en tenant équitablement compte des spécificités du logement en adéquation avec la jurisprudence de la Cour. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé s’agissant de la fixation judiciaire du loyer et de la restitution du trop-perçu. 4. Les appelants et l’intimée contestent la réduction de loyer accordée par le Tribunal. Les appelants considèrent qu’aucun avis des défauts n’est intervenu et contestent les défauts pris en compte (odeurs de mazout, dégâts d’eau, chauffage insuffisant, utilisation de la porte d’entrée de l’appartement). Quant à l’intimée, elle reproche au Tribunal de lui avoir octroyé une réduction insuffisante. 4.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2008/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative. Son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid.”

“Lorsqu'en cours de bail apparaissent des défauts qui ne lui sont pas imputables ou encore lorsqu'il est empêché d'utiliser la chose conformément au contrat, le locataire peut faire valoir les droits prévus à l'art. 259a CO. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la consignation du loyer. La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, dont il est question à l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2; 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2).”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags- recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). 3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags- recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). 3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.a.O., Rz. 30 ff. zu Art. 258 OR; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Basel 2020, Rz. 3 zu Art. 256 OR; ROHRER, a.a.O., Rz. 28 zu Art. 256 OR). 3.3.1.3. In der Lehre und der Rechtsprechung wird mehrheitlich abgelehnt, dass eine behördlich angeordnete Massnahme infolge der COVID-19-Pandemie (Ge- schäftsschliessungen, sonstige Beschränkungen) einen Mangel der Mietsache dar- stellt. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf abgestellt, dass derartige Massnahmen in der Regel nicht auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (objektbezogene Eigenschaften), sondern sich auf die vom Mieter ausgeübte gewerbliche Tätigkeit beziehen (betriebsbezogene Eigen- schaft).”

“Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.a.O., Rz. 30 ff. zu Art. 258 OR; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Basel 2020, Rz. 3 zu Art. 256 OR; ROHRER, a.a.O., Rz. 28 zu Art. 256 OR). 3.3.1.3. In der Lehre und der Rechtsprechung wird mehrheitlich abgelehnt, dass eine behördlich angeordnete Massnahme infolge der COVID-19-Pandemie (Ge- schäftsschliessungen, sonstige Beschränkungen) einen Mangel der Mietsache dar- stellt. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf abgestellt, dass derartige Massnahmen in der Regel nicht auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (objektbezogene Eigenschaften), sondern sich auf die vom Mieter ausgeübte gewerbliche Tätigkeit beziehen (betriebsbezogene Eigen- schaft). Da die vereinbarte Beschaffenheit eines Mietobjekts in aller Regel nur ob- jektbezogene und nicht auch betriebsbezogene Eigenschaften umfasse, liege kein - 10 - Mangel vor (REICHLE/STEHLE, Coronavirus und Geschäftsraummiete, in: Jusletter 18. Mai 2020, S. 8; HIGI, Gutachterliche Stellungnahme zur Frage der Herabset- zung des Mietzinses wegen Mängeln des Geschäftsraums im Zusammenhang mit der "Corona-Pandemie" vom 26.”

“4 Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages (art. 257h al. 1 CO). Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 257h al. 3 CO). Par ailleurs, le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié (art. 260 al. 1 CO). Lors de l'exécution de tels travaux, le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire; les prétentions du locataire en réduction du loyer (art. 259d CO) et en dommages-intérêts (art. 259e CO) sont réservées (art. 260 al. 2 CO). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée. Ainsi le bailleur qui remplace une cuisinière hors d'usage ou qui fait repeindre les plafonds endommagés par des infiltrations d'eau ne fait qu'assumer une obligation d'entretien. Le bailleur qui entreprend une rénovation modifie l'état des locaux initialement convenus. En règle générale, il l'améliore et procure au locataire un confort supplémentaire, et à l'immeuble une plus-value. Par exemple, le bailleur crée une salle de bains dans un appartement qui en était dépourvu. L'obligation du locataire de tolérer des travaux s'apprécie différemment, selon qu'il s'agit de réparations ou de rénovations. Le locataire est en règle générale tenu de souffrir les réparations nécessaires (art. 257h al. 1 CO). Le corollaire de l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée est celle du locataire de tolérer les réparations et les interventions préventives destinées à l'entretien de la chose louée.”

“Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou de réparation relevant de l'entretien normal de la chose (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 274). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (Aubert, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 8.1.2 Le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il procède à l'élimination du défaut que pour autant qu'il ne soit pas tenu d'y remédier à ses frais. Selon l'art. 259 CO, le locataire doit, durant le bail, assumer à ses frais les menus travaux de nettoyage et de réparation. Dans la mesure où cette disposition déroge à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée (art. 256 al. 1 CO), elle doit être interprétée restrictivement. En cas de doute, la réparation sera mise à la charge du bailleur (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 294). Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 291). Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op.”

“Mit der Vollmacht wurde die Berufungsklägerin vielmehr ermächtigt, C.____ gegenüber Handwerkern und Räumungsfirmen zu vertreten und in seinem Namen und für seine Rechnung die erforderlichen Anweisungen für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung zu erteilen. Damit war aber nicht gemeint, dass C.____ die Kosten für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung übernehmen würde, sondern dass er für allfällige Kosten, für die er im Zusammenhang mit den Sanierungs- und Räumungsarbeiten in seiner Wohnung verantwortlich wäre, gegenüber der Berufungsbeklagten einstehen würde. Einerseits wird vorliegend nicht behauptet, dass C.____ für den Wasserschaden verantwortlich gewesen sei; andererseits hat ein Mieter nach dem Wortlaut von Art. 259 OR einzig für kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen einzustehen, die kein Fachwissen erfordern (sog. kleine Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 259 N 2). Hingegen erstreckt sich die Haftung der Vermieterin gemäss Art. 256 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 258 Abs. 1 und Art. 259a Abs. 1 OR auf vom Mieter nicht zu verantwortende Mängel, welche die Tauglichkeit zum vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache vermindern (sog. mittlere Mängel) oder gar derart beeinträchtigten, dass dem Mieter ein Verbleiben im Mietobjekt nicht mehr zugemutet werden kann (sog. schwere Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 258 N 2, Art. 259a N 2, 3). Im hier zu beurteilenden Fall ist unbestritten geblieben, dass der Wasserschaden in der Liegenschaft der Berufungsbeklagten ein nicht von C.____ zu übernehmender kleiner Mangel und ein nicht von ihm zu verantwortender Schaden war. Folglich war der Schaden auf Kosten der Berufungsklägerin zu beheben und es ist nicht von einer Blankoübernahme entsprechender Schadensbehebungskosten in der Vollmacht auszugehen. Die Vorinstanz erwog zudem zutreffend, dass die Vollmacht des aus medizinischen Gründen abwesenden C.____ zum Betreten seiner Wohnung und zur Erteilung von Anweisungen, die für die Schadensbehebung notwendig waren, im Rahmen der Schadensminderungspflicht auszulegen ist.”

“Das Gericht hat diesfalls von Amtes wegen zu prüfen, ob es auf die Klage eintreten kann, aber es tut dies einzig auf Grundlage der Behauptungen und Beweismittel des Klägers, ohne den Bestreitungen des Beklagten Rechnung zu tragen und oh- ne jegliche Beweisabnahmen (vgl. BGE 141 III 294 E. 5.1-5.2 und E. 6.1). Der Mieter stützt seine Klage auf Art. 259e OR (vgl. act. 1 N I.6). Diese Bestim- mung ist nicht nur auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, sondern grundsätzlich auf alle Mietverhältnisse anwendbar. Ob eine Streitigkeit aus Wohn- und Geschäftsräumen vorliegt, ist deshalb für die Begründetheit der Klage nicht - 9 - relevant. Bei den Tatsachen, die für das Spritzenhäuschen als Warenlager des Handels mit Oldtimer-Ersatzteilen sprechen, handelt es sich im Ergebnis nicht um doppelrelevante Tatsachen. Soweit der Mieter überdies in der Berufung geltend macht, die Vorinstanz hätte aufgrund der im Mietvertrag über das Spritzenhäus- chen vereinbarten Freizeichnung von einer doppelrelevanten Tatsache ausgehen müssen (wegen Art. 256 Abs. 2 OR, vgl. act. 40 Ziff. II.B.1.5 S. 10 Mitte), so ist daran zu erinnern, dass doppelrelevante Tatsachen vom Gericht dann zu beach- ten (und im Rahmen der Begründetheitsstation zu prüfen) sind, wenn sich diese Tatsachen aus dem Vortrag der klagenden Partei (hier also des Mieters) ergeben. Dass er im vorinstanzlichen Verfahren und insbesondere in der Klage die genann- te Freizeichnung bzw. deren Nichtigkeit je behauptet hätte, macht der Mieter in- des nicht geltend, und solches ergibt sich auch nicht aus den Akten. Der Vorwurf an die Vorinstanz, sie habe die Theorie der doppelrelevanten Tatsachen falsch angewendet, erweist sich demnach als unberechtigt.”

“30 –, correspond à une offre concernant le démantèlement de l’installation existante et l’installation d’une unité de climatisation. Il n’y a pas matière à retrancher de l’état de fait les coûts évoqués par G.________, puisqu’à l’instar du montant indiqué par S.________, il s’agit d’un élément nécessaire à l’examen de la situation en droit. 4. 4.1 L’appelante soutient que l’investissement nécessaire à la remise en état de la climatisation, soit 66'180 fr., serait excessif au regard du montant du loyer mensuel et de la réduction de loyer accordée. Ce serait dès lors à tort que les premiers juges ont ordonné la remise en état de la climatisation. De son côté, l’intimée relève que la bailleresse ne conteste pas l’existence du défaut et que la présence d’une climatisation constituait un élément essentiel du contrat de bail, de sorte que la remise en état serait justifiée. 4.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid.”

“Dès lors, il n’y avait pas lieu d’imputer une charge de TVA sur le total des loyers calculés. Ce sont donc les montants calculés par le tribunal, hors TVA, qui doivent être retenus, soit 68'722 fr. 50 pour la surface de 250 m2, 6'330 fr. 80 pour celle de 40 m2 et 9'814 fr. 05 pour la surface variable. Le chiffre I du dispositif du jugement entrepris doit dès lors être corrigé en ce sens que l’appelante doit verser à l’intimée la somme de 84'867 fr. 35, avec intérêt à 5% l’an dès le 26 août 2020, dont à déduire les montants déjà acquittés par l’appelante, qui figurent audit chiffre et demeurent inchangés. Dans la mesure où les montants faisant l’objet des commandements de payer restent largement inférieurs à la somme totale qui doit être allouée à l’intimée, il n’y a pas lieu de modifier le chiffre II du dispositif du jugement entrepris qui lève définitivement les oppositions formées contre les commandements de payer. 7. 7.1 Enfin, l'appelante conteste le rejet par les premiers juges de ses conclusions en dommages-intérêts. 7.2 Aux termes de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et réf. cit. ; TF 4A_127/2022 du 28 juin 2022 consid. 6.1.1 ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (TF 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 ; sur le tout : TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1 ; CACI 6 mars 2023/105). Les qualités promises définissent également l’usage convenu. Celles-ci peuvent découler notamment de déclarations du bailleur, orales ou écrites. Le manque d’une qualité promise constitue un défaut (Aubert, in Commentaire romand du Code des obligations, 2e éd.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées; arrêt 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Selon l'art. 258 al. 1 CO, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art.”

“L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit, mais uniquement dans la limite des griefs qui sont formulés (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4). En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.5 La valeur litigieuse de la présente affaire étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 1 CPC). 2. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu qu'il avait connaissance de l'absence d'autorisations avant de signer le contrat de sous-location et d'avoir, ce faisant, nié à tort l'existence d'un défaut affectant les locaux. Il reproche ainsi au Tribunal de ne pas avoir condamné l'intimé à lui rembourser les loyers payés d'avance et les autres frais qu'il allègue avoir supportés en vue de débuter son activité. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2008/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant. Ils ont considéré que, lors de la signature du second contrat de bail, les parties n’avaient pas tenu compte des nuisances dans la fixation du loyer, l’article 1 des clauses particulières du premier contrat n’ayant pas été repris dans le second. 3.3 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments, ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que les intimés étaient en droit de réclamer une réduction de loyer, quand bien même ils étaient au courant de l’existence du chantier et des nuisances en découlant. Ils ont considéré que, lors de la signature du second contrat de bail, les parties n’avaient pas tenu compte des nuisances dans la fixation du loyer, l’article 1 des clauses particulières du premier contrat n’ayant pas été repris dans le second. 3.3 La réduction du loyer se calcule sur le loyer net, sans les frais accessoires (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré que la réduction de loyer convenue ne portait que sur les travaux du CEVA, à l'exclusion de ceux réalisés par la VILLE DE GENEVE. En outre, les locataires avaient renoncé à demander une réduction supplémentaire du loyer uniquement dans le cadre des travaux CEVA. Il ne peut pas être déduit de l'article 1 des clauses particulières du bail l'acceptation par les locataires d'un usage des locaux inférieur à la norme en ce qui concerne les travaux d'aménagement extérieur de la gare réalisés par la VILLE DE GENEVE, ni une réduction de loyer en conséquence.”

“En l'absence de tout ŽlŽment propre ˆ dŽmontrer la responsabilitŽ des intimŽes relativement ˆ la prŽsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'Žtait libŽrŽe de sa responsabilitŽ quant ˆ la prŽsence du dŽfaut. Si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, comme en l'espce, le bailleur assume la responsabilitŽ du dŽfaut, mme en l'absence de faute. Le Tribunal a donc correctement Žtabli les faits, respectivement apprŽciŽ les preuves. Le grief est ainsi infondŽ. 3.       Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let.”

“En l'absence de tout ŽlŽment propre ˆ dŽmontrer la responsabilitŽ des intimŽes relativement ˆ la prŽsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'Žtait libŽrŽe de sa responsabilitŽ quant ˆ la prŽsence du dŽfaut. Si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, comme en l'espce, le bailleur assume la responsabilitŽ du dŽfaut, mme en l'absence de faute. Le Tribunal a donc correctement Žtabli les faits, respectivement apprŽciŽ les preuves. Le grief est ainsi infondŽ. 3.       Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let.”

“L'état de faits a été complété de manière à intégrer certains éléments manquants soulevés par l'appelant en lien avec les déclarations des témoins E______ et C______. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise application de l'article 24 let. m des conditions générales et règles et usages locatifs du bail à loyer type pour villas (éditions 2010). Il allègue que la disposition précitée fait référence à deux termes spécifiques, soit « les chéneaux » et « les descentes d'eaux pluviales » et reproche au Tribunal de n'avoir analysé que la question relative aux chéneaux. De plus, il relève que le Tribunal aurait assimilé de manière erronée le toit plat de la villa à un chéneau. 3.1 Aux termes de l'art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art.”

“L'état de faits a été complété de manière à intégrer certains éléments manquants soulevés par l'appelant en lien avec les déclarations des témoins E______ et C______. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise application de l'article 24 let. m des conditions générales et règles et usages locatifs du bail à loyer type pour villas (éditions 2010). Il allègue que la disposition précitée fait référence à deux termes spécifiques, soit « les chéneaux » et « les descentes d'eaux pluviales » et reproche au Tribunal de n'avoir analysé que la question relative aux chéneaux. De plus, il relève que le Tribunal aurait assimilé de manière erronée le toit plat de la villa à un chéneau. 3.1 Aux termes de l'art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art. 97 CO), des dommages commis par les tiers dont il est responsable (art.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Selon l'art. 259e CO, le locataire qui subit un dommage en raison du défaut a droit à des dommages-intérêts, à moins que le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (arrêt 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 et les références citées).”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Selon l'art. 259e CO, le locataire qui subit un dommage en raison du défaut a droit à des dommages-intérêts, à moins que le bailleur ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable. Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe donc au locataire d'établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu'il n'a commis aucune faute (arrêt 4A_32/2018 du 11 juillet 2018 consid. 2.2 et les références citées).”

“En outre, les appelants ne soutiennent pas qu'ils n'auraient pas été en mesure de le produire auparavant. Ce jugement est donc irrecevable, ainsi que les faits qu'il contient. 3. Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et d'avoir violé les art. 9 Cst, 4 CC, 256, 259a et 259d CO. 3.1 Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée, et l'entretenir dans cet état. La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, puisqu'il assume une obligation de garantie (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2011, ad art. 256 CO n. 1). De manière générale, les parties peuvent convenir, pour autant qu'elles le fassent expressément, d'un usage inférieur à la norme. Dans un tel cas, la chose ne disposera pas, au moment de sa remise, de toutes les propriétés requises pour un usage "normal". Mais alors le loyer doit tenir compte de cet élément (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 19, ad art. 256 CO). Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Toute dérogation à cette règle est nulle si elle est prévue au détriment du locataire dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail (arrêts 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“Ce montant peut être majoré d’une provision pour charges estimée à 400 fr. par pièce et par an pour un usage normal (ACJC/897/2023 du 30 juin 2023, consid. 3.2.1), rien ne permettant de retenir que tel n’ait pas été le cas, ce qui correspond en l’espèce à 100 fr. par mois. Au vu de ce qui précède, en fixant le loyer à 900 fr. par mois, le Tribunal n’a pas abusé de son libre pouvoir d’appréciation en tenant équitablement compte des spécificités du logement en adéquation avec la jurisprudence de la Cour. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé s’agissant de la fixation judiciaire du loyer et de la restitution du trop-perçu. 4. Les appelants et l’intimée contestent la réduction de loyer accordée par le Tribunal. Les appelants considèrent qu’aucun avis des défauts n’est intervenu et contestent les défauts pris en compte (odeurs de mazout, dégâts d’eau, chauffage insuffisant, utilisation de la porte d’entrée de l’appartement). Quant à l’intimée, elle reproche au Tribunal de lui avoir octroyé une réduction insuffisante. 4.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2008/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“308 CPC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_594/2012 du 28 février 2013). 1.2 En l'espèce, l'appelante a conclu au versement d'un montant en capital de 11'972 fr., de sorte que la valeur litigieuse est donc supérieure à 10'000 fr. La voie de l'appel est ainsi ouverte. 1.3 Selon l'art. 311 al. 1 et 2 CPC, l'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision, laquelle doit être jointe au dossier. L'appel a été interjeté dans les délais et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 145 al. 1 let. b et 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.4 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., 2010, n. 2314 et 2416; Rétornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 2. L'appelante fait griefs au Tribunal d'avoir constaté inexactement les faits et violé les art. 2 al. 2 CC et 259d CO. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir dans cet état. En vertu de l'art. 259a CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose louée qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a) et une réduction proportionnelle du loyer (let. b). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Le défaut peut consister notamment dans les nuisances provenant d'un chantier, dans la privation de l'usage d'un ascenseur ou encore d'infiltrations d'eau (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 266ss).”

“________, après le dépôt du mémoire complémentaire du 2 octobre 2019 qui demandait déjà une réduction de loyer en raison des menaces commises le 11 août 2019. L’intimée relève pour sa part que l’appelante n’a subi aucune violence physique de la part de l’intimé, de sorte que le sentiment de craindre une agression de sa part est excessif. Elle considère également que la période fixée par le Tribunal n’est pas arbitraire et que la réduction de loyer qu’il a retenue doit être confirmée. Dans le cadre de sa détermination spontanée du 17 septembre 2020, l’appelante a indiqué que son recours auprès de la Chambre pénale pour obtenir la condamnation de l’intimé également pour l’infraction de contrainte a été admis et que le Procureur entend maintenant rendre une nouvelle ordonnance pénale à l’encontre de l’intimé pour tentative d’extorsion et tentative de contrainte. 2.3. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Pour sa part, le défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art.”

“Les vrais nova sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu’après la fin de l’audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les faux nova sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l’audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est exclue s’ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant preuve de la diligence requise (ATF 143 III 42 consid. 4.1). 2.3 En l’espèce, les appelants ont produit en deuxième instance un bordereau de pièces nouvelles, à savoir les acomptes de gaz pour l’année 2014, qui sont irrecevables à ce stade. En effet, ces documents auraient pu et dû être produits devant les premiers juges, les appelants n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées. 3. 3.1 3.1.1 Les appelants contestent que la baisse de loyer se justifiait dès le début du bail en 2012 en raison de l'humidité d'une partie des locaux. Ils soutiennent également qu’ils ne sont pas responsables du dommage subi par les intimées en lien avec le défaut d’humidité. 3.1.2 3.1.2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO). Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer (ACJC/200/2016 du 15 février 2016 consid. 3.2; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 243; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_817/2014 du 25 août 2015 consid. 2.3.1). Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. Wessner, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. Montini/Bouverat, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p.”

“La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se déterminer à l’aune de plusieurs critères, notamment le but et l’usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l’âge du bâtiment, le lieu de situation de l’immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d’éventuelles nuisances (Montini/Bouverat in Commentaire pratique : Droit du bail à loyer et à ferme [CPra bail], 2e éd., 2019, n. 10 et 29). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d’un défaut irréparable, puisqu’il assume une obligation de garantie en lien avec l’objet loué (Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 1, 11 et 12 ad art. 256 CO; Lachat, op. cit., p. 268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.2 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 41 in fine et 44 ad art.”

“1 Selon la jurisprudence, l'autorité n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 143 III 65 consid. 5.2 et les réf. citées; ATF 142 III 433 consid. 4.3.2; ATF 138 I 232 consid. 5.1; art. 150 al. 1 CPC). L'essentiel est que la décision indique clairement les faits qui sont établis et les déductions juridiques qui sont tirées de l'état de fait déterminant (ATF 142 II 154 consid. 4.2; TF 5A_570/2017 du 27 août 2018 consid. 4.2). Un fait est pertinent s'il est de nature à influer sur la solution juridique du litige (Chabloz/Copt in Petit commentaire CPC [PC CPC], 2021, n. 8 ad art. 150 CPC). 2.2 La mention de l'ensemble des nombreux courriers de relance à la régie durant la période litigieuse n'apparait pas pertinente pour la résolution du litige. 2.3 Pour le surplus, au regard du pouvoir d'examen complet dont dispose la Cour de céans, l'état de fait a d'ores et déjà été complété dans le présent arrêt. 3.             L'appelante invoque une violation de l'art. 256 CO. Selon elle, l'intensité du bruit en cause, de sa fréquence et des répercussions de celui-ci sur sa qualité de vie serait constitutive d'un défaut au sens de la loi. 3.1 3.1.1 A teneur de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. Constitue ainsi un défaut tout ce qui s'écarte d'un état que la loi qualifie « d'approprié », bien que celle-ci ne définisse pas ce terme. La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (Montini/Bouverat in Commentaire Pratique : Droit du bail à loyer et à ferme [CPrat bail], 2e éd.”

“Die Vorinstanz qualifizierte das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien als Rohbaumiete (act. 247 insb. E. IV./5.5.). Eine solche liegt vor, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in nicht voll ausgebau- tem Zustand, nämlich im Rohbau zum Gebrauch überlässt und der Mieter den Aus- und/oder Umbau, mithin den Endausbau der Räumlichkeiten zur Erreichung des Verwendungszwecks auf eigene Kosten vornimmt oder vollendet (vgl. z.B. ZK OR-H IGI, 5. Aufl. 2019, Art. 260a N 4; BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 256 N 6a; B IBER, Die Rohbaumiete – ausgewählte Aspekte, in mp 2015 S. 78 ff., S. 81). Auch die Kläger gehen offenbar von einer Rohbaumiete aus (vgl. act. 248 insb. Rz. 27, 48). Die Vorinstanz legte in ihrem Entscheid dar, dass Art. 256 Abs. 2 OR der Vereinbarung der Rohbaumiete grundsätzlich nicht entgegenstehe. Sie wies aber auf die in der Literatur und Rechtsprechung teilweise vertretene Meinung hin, wonach bei der Rohbaumiete der vereinbarte Gebrauch in der ver- einbarten Endnutzung zu sehen sei, weshalb der Bestimmung von Art. 256 Abs. 2 OR nur Genüge getan sei, wenn die Schmälerung der Hauptleistungspflicht, mit- hin die durch den Mieter vorzunehmende Herstellung des gebrauchsmässigen Zustands auf eigenen Kosten, in Übereinstimmung mit der bundesgerichtlichen - 16 - Rechtsprechung (vgl. hierzu BGer 4A_606/2015 vom 19. April 2016, E. 3.1; 4A_159/2014 vom 18. Juni 2014, E. 4.1) durch den Vermieter in irgendeiner an- deren Form bis spätestens am Ende des Mietverhältnisses kompensiert werde, z.B. durch einen tiefen Mietzins, anderweitige geldwerte Leistungen oder eine Mindestvertragsdauer, die der Lebensdauer der Mieterinvestition entspricht und so die Abschreibung der Investition erlaubt (act. 247 E. III./3.3. u.H.a.: BSK OR I- W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 256 N 6a; Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl. 2016, S. 905 N 32.9.2; ZK OR-HIGI, 5. Aufl. 2019, Art. 256 N 70 ff.; a.M., wonach bei der Rohbaumiete der zum Gebrauch taugliche Zustand nur darin bestehen muss, dass sich das Objekt zum Endausbau durch den Mieter eignet: SVIT- Kommentar/T SCHUDI, 4.”

“durch einen tiefen Mietzins, anderweitige geldwerte Leistungen oder eine Mindestvertragsdauer, die der Lebensdauer der Mieterinvestition entspricht und so die Abschreibung der Investition erlaubt (act. 247 E. III./3.3. u.H.a.: BSK OR I- W EBER, 7. Aufl. 2020, Art. 256 N 6a; Mietrecht für die Praxis/WYTTENBACH, 9. Aufl. 2016, S. 905 N 32.9.2; ZK OR-HIGI, 5. Aufl. 2019, Art. 256 N 70 ff.; a.M., wonach bei der Rohbaumiete der zum Gebrauch taugliche Zustand nur darin bestehen muss, dass sich das Objekt zum Endausbau durch den Mieter eignet: SVIT- Kommentar/T SCHUDI, 4. Aufl. 2018, Art. 256 N 56 ff.; VISCHER, Die Rohbaumiete, Diss. Zürich 2014, S. 67; B IBER, Die Rohbaumiete, Diss. Freiburg 2014, N 74 ff. ). In der Folge erwog die Vorinstanz, aus dem Mietvertrag und den Akten gehe her- vor, dass die Parteien diverse Kompensationen für die baulichen Massnahmen zur Erreichung des Endzweckes vereinbart hätten (vgl. act. 247 E. IV./5.4.). Sie kam zum Schluss, das Mietverhältnis halte unter Berücksichtigung dessen den Anforderungen an eine Abweichung von Art. 256 Abs. 2 OR stand (act. 247 E. IV./5.4 S. 43 oben). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Kläger nicht ausei- nander und sie bezeichnen diese damit insbesondere nicht als falsch. Bereits damit erscheint mehr als fraglich, inwiefern sich die Kläger heute dennoch auf ei- nen Verstoss gegen die Bestimmung von Art. 256 Abs. 2 OR berufen können. Aus den von den Klägern konkret angerufenen Gründen ergibt sich aber auch sonst keine Nichtigkeit des Mietvertrages:”

“Die Vorinstanz prüfte die- sen behaupteten Mangel im Hinblick auf einen allfälligen Mietzinsherabsetzungs- anspruch (da der Mängelbeseitigungsanspruch infolge der gültigen Kündigung gegenstandlos geworden war, vgl. act. 247 E. II./3.). Sie kam zum Schluss, den - 18 - Klägern sei der Nachweis, dass die Höhe der Decke zum vermieterseitig geschul- deten Zustand gehöre und damit ein Mangel vorliege, nicht gelungen (act. 247 E. IV./6.5.). Zu diesen Erwägungen äussern sich die Kläger mit keinem Wort. Ent- sprechend bleibt es beim Schluss, dass die Anpassung der Deckenhöhe nicht Aufgabe der Beklagten war. Inwiefern sich nun gestützt auf diesen von der Vorinstanz in ihrem Entscheid behandelten Umstand neu eine Nichtigkeit ergeben soll, ist fraglich und ergibt sich aus den Ausführungen der Kläger nicht eindeutig. Sollten die Kläger aber geltend machen wollen (explizit äussern sie sich dazu nicht), dass diese Schlussfolgerung der Vorinstanz im Umkehrschluss dazu führte, dass diese mieterseitig vorzuneh- mende Anpassung des Mietobjekts einen Verstoss gegen Art. 256 Abs. 2 OR darstelle, kann dem schon aus folgendem Grund nicht gefolgt werden: Wie ge- zeigt erwog die Vorinstanz, im Hinblick auf den von den Klägern zu erbringenden Ausbau (und damit muss selbstredend auch die Deckenhöhe gemeint sein, wel- che vor Vorinstanz Thema war) seien hinreichende Kompensationen zwischen den Parteien vereinbart worden und das Mietverhältnis halte den Anforderungen an eine Abweichung i.S. von Art. 256 Abs. 2 OR stand (act. 247 E. IV./5.4; hiervor E. II./3.3.2). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Kläger (wie bereits gezeigt) nicht auseinander und halten diesen insbesondere nichts Konkretes entgegen. Es bleibt damit beim vorinstanzlichen Schluss, wonach die Vereinbarung zwischen den Parteien bezüglich Mieter- und Vermieterausbau unter Nachachtung von Art. 256 Abs. 2 OR zulässig war (act. 247 E. IV.”

“Sollten die Kläger aber geltend machen wollen (explizit äussern sie sich dazu nicht), dass diese Schlussfolgerung der Vorinstanz im Umkehrschluss dazu führte, dass diese mieterseitig vorzuneh- mende Anpassung des Mietobjekts einen Verstoss gegen Art. 256 Abs. 2 OR darstelle, kann dem schon aus folgendem Grund nicht gefolgt werden: Wie ge- zeigt erwog die Vorinstanz, im Hinblick auf den von den Klägern zu erbringenden Ausbau (und damit muss selbstredend auch die Deckenhöhe gemeint sein, wel- che vor Vorinstanz Thema war) seien hinreichende Kompensationen zwischen den Parteien vereinbart worden und das Mietverhältnis halte den Anforderungen an eine Abweichung i.S. von Art. 256 Abs. 2 OR stand (act. 247 E. IV./5.4; hiervor E. II./3.3.2). Mit diesen Erwägungen setzen sich die Kläger (wie bereits gezeigt) nicht auseinander und halten diesen insbesondere nichts Konkretes entgegen. Es bleibt damit beim vorinstanzlichen Schluss, wonach die Vereinbarung zwischen den Parteien bezüglich Mieter- und Vermieterausbau unter Nachachtung von Art. 256 Abs. 2 OR zulässig war (act. 247 E. IV.”

“Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou de réparation relevant de l'entretien normal de la chose (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 274). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (Aubert, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 8.1.2 Le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il procède à l'élimination du défaut que pour autant qu'il ne soit pas tenu d'y remédier à ses frais. Selon l'art. 259 CO, le locataire doit, durant le bail, assumer à ses frais les menus travaux de nettoyage et de réparation. Dans la mesure où cette disposition déroge à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée (art. 256 al. 1 CO), elle doit être interprétée restrictivement. En cas de doute, la réparation sera mise à la charge du bailleur (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 294). Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 291). Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op.”

“b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 69 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl. BGer 4A_208/2015 v. 12. Februar 2016 E. 3.2; BGer 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011 E. 3.1.1; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 256 OR N 33,”

“b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 53 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl. BGer 4A_208/2015 v. 12. Februar 2016 E. 3.2; BGer 4A_628/2010 v. 23. Februar 2011 E. 3.1.1; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, Art. 256 OR N 33, 2. Absatz). Die gesetzliche Umschreibung des Wohnraums ist gewollt unbestimmt (ZK- HIGI/BÜHLMANN, Art. 253a/253b OR N 7, mit Verweis auf BBl 1985 I 1421). Nach allgemeinem Sprachgebrauch bedeutet «Wohnen» einen ständigen Aufenthalt in einem Raum, dort Unterkunft zu haben, untergebracht zu sein. Neben einer ge- wissen Dauerhaftigkeit setzt dies die Erfüllung von Grundfunktionen voraus, wie die Ermöglichung des Schlafens, Kochens, Essens, der Körperpflege, der Aufbe- wahrung von Effekten, der individuellen Raumgestaltung und des Empfangs von Gästen (ZK-HIGI/BÜHLMANN, a.a.O. N 13 ff.). Im Einzelnen sind die Parteien in den genannten Schranken frei zu regeln, welche Wohnbedürfnisse genau erfüllt werden sollen, namentlich auch, wie weit die Privatsphäre der Mietenden reichen soll. Es ist nicht ausgeschlossen, eine Wohnung zur Benützung im Rahmen einer Wohngemeinschaft zu vermieten, allenfalls sogar über mehrere separate Ver- träge über die gleiche Sache (sog. Parallelmiete, bei der die Nutzenden gestützt auf voneinander unabhängige Verträge über die gleiche Sache andere Personen neben sich zu dulden haben, ohne dass sie auf deren Auswahl Einfluss nehmen können).”

“316 ss; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad 259d CO). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 5.1). 3.1.3 La situation personnelle du locataire (âge, invalidité, maladie, etc.) ne doit pas être prise en compte dans la quotité en réduction de loyer, car l’action en réduction du loyer en raison des défauts de la chose louée ne tend pas à réparer le dommage du locataire, mais à rétablir l’équilibre des prestations contractuelles entre les parties prenantes à un bail (Wessner, « Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé » in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 25; arrêt du Tribunal fédéral 4C.397/1999 du 18 juillet 2000 consid. 11c). 3.1.4 Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 25 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l’existence d’un défaut, soit notamment l’état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d’une inondation, de parasites ou d’autres nuisances excessives) et les restrictions de l’usage convenu qu’il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, « Le fardeau de la preuve en droit du bail » in 19e Séminaire sur droit du bail, 2016, n. 97, p. 44 et 45), notamment en produisant le cas échéant les photographies requises ou faire constater le défaut par un tiers ou un expert, de même que solliciter les mesures probatoires pertinentes dans la procédure civile (ACJC/497/2013 déjà cité, consid 6.2). 3.2 En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’intimée, la présence d’odeur de tabac dans l’appartement des appelants constitue un défaut. En effet, la présence d’émanations olfactives indésirables dans des locaux loués est propre à péjorer la jouissance de ceux-ci, en particulier si ces émanations peuvent être qualifiées objectivement de désagréables ou de nocives, ce qui est le cas de la fumée de tabac.”

“Ebenfalls unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer sowohl Eigentümer der vermieteten Liegenschaft als auch der mietenden Gesellschaft ist. Den Beschwerdeführern ist dabei Recht zu geben, dass die fehlende Schriftlichkeit des Mietvertrags keinen Einfluss auf die Wirksamkeit desselben hat, sie stellt jedoch beweisrechtlich naturgemäss ein Risiko dar. Nach Angaben der Beschwerdeführer ist die D.____ GmbH im Jahr 2004 in die Liegenschaft am W.____weg 14 in F.____ eingezogen und es sei vorgesehen gewesen, die Räumlichkeiten laufend den Bedürfnissen der wirtschaftlichen Tätigkeit der D.____ GmbH anzupassen. Die Mieterin hat jedoch 10 Jahre mit dem Umbau bzw. dem Endausbau der Räumlichkeiten zur Erreichung ihres Verwendungszwecks zugewartet, was grundsätzlich dem Institut der Rohbaumiete widerspricht, wonach der Mieter die Mietsache verändern darf bzw. muss, um sie dem vertraglichen Verwendungszweck (z.B. als Büro) entsprechend gebrauchen zu können (Jean-Pierre Tschudi, a.a.O. S. 48; Das Schweizerische Mietrecht - Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, N 57 ff. zu Art. 256 OR). Die Beschwerdeführer machen weiter geltend, der Platz in den Räumlichkeiten sei nach 10 Jahren durch das anwachsende Archiv begrenzter geworden und die Anzahl Mitarbeiter habe zugenommen, weshalb die Räumlichkeiten vergrössert worden seien. In den Jahren 2013 und 2014 seien 13 Mitarbeiter beschäftigt gewesen und die nutzbare Bürofläche habe 470 m2 betragen. Es seien mit der Zeit zwar weniger Monteure angestellt gewesen, jedoch mehr Mitarbeitende im Büro. Die nutzbare Bürofläche wurde im Zuge des Umbaus auf 670 m2 vergrössert. Wie viele Mitarbeitende schlussendlich in den Büroräumlichkeiten gearbeitet haben, geht aus den Akten und den Beschwerdeeingaben nicht hervor. Festzuhalten ist jedoch, dass auch eine Bürofläche von 470 m2 für 13 Mitarbeitende noch kein unzumutbares Arbeitsumfeld darstellt und sich daraus noch keine betriebliche Notwendigkeit eines Umbaus ergibt. Andere Gründe für einen Zusammenhang der Umbauarbeiten mit der betrieblichen Tätigkeit der D.____ GmbH bringen die Beschwerdeführer nicht vor.”

“3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor. Auch die spezifizierte Mängelrüge vom 15. Oktober 2020 er- wähnt den unterlassenen Rückbau gerade nicht. Schon aus diesem Grund kann die Beklagte dafür keinen Kostenersatz verlangen. Selbst wenn es sich anders verhielte, stünde einer Verpflichtung der Klägerin 1 zwingendes Recht entgegen: Die Herrichtungs- und Sacherhaltungspflicht des Vermieters nach Art. 256 Abs. 1 OR steht bei der Miete von Wohn- und Ge- schäftsräumen nicht vollständig in der Gestaltungsfreiheit der Parteien: Nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen in Miet- verträgen über Wohn- oder Geschäftsräume nichtig, soweit solche Klauseln zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Ordnung abweichen. Dies ist nach der langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann nicht der Fall, wenn die Mieterin für die von ihr in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung übernom- mene Sacherhaltungs- oder -herstellungspflicht eine volle Entschädigung erhält (BGer 4A_606/2015 v.”

“En outre, les appelants ne soutiennent pas qu'ils n'auraient pas été en mesure de le produire auparavant. Ce jugement est donc irrecevable, ainsi que les faits qu'il contient. 3.  Les appelants font griefs au Tribunal d'avoir constaté les faits de manière inexacte et d'avoir violé les art. 9 Cst, 256, 259a et 259d CO. 3.1 Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée, et l'entretenir dans cet état. La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, puisqu'il assume une obligation de garantie (Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer, 2011, ad art. 256 CO n. 1). De manière générale, les parties peuvent convenir, pour autant qu'elles le fassent expressément, d'un usage inférieur à la norme. Dans un tel cas, la chose ne disposera pas, au moment de sa remise, de toutes les propriétés requises pour un usage "normal". Mais alors le loyer doit tenir compte de cet élément (Bohnet/Montini, op. cit., n. 19, ad art. 256 CO). Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (Thevenoz/Werro, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p.”

“1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée, et l'entretenir dans cet état. La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, puisqu'il assume une obligation de garantie (BOHNET/MONTINI, Droit du bail à loyer, 2011, ad art. 256 CO n. 1). De manière générale, les parties peuvent convenir, pour autant qu'elles le fassent expressément, d'un usage inférieur à la norme. Dans un tel cas, la chose ne disposera pas, au moment de sa remise, de toutes les propriétés requises pour un usage "normal". Mais alors le loyer doit tenir compte de cet élément (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 19, ad art. 256 CO). Un usage de la chose inférieur à la norme doit trouver son reflet, de manière reconnaissable et proportionnelle, dans la fixation du loyer ou dans le calcul d'une indemnité à charge du bailleur (THEVENOZ/WERRO, Commentaire romand du Code des obligations I, ad art. 256, §10). La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer.”

“La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (MONTINI/BOUVERAT, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, ad art. 256 CO n. 10 et 28). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d'un défaut irréparable, puisqu'il assume une obligation de garantie en lien avec l'objet loué (MONTINI/ BOUVERAT, op. cit., ad art. 256 CO n. 1, 11 et 12; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1; ACJC/572/2022 du 2 mai 2022 consid. 3.1.1). 3.1.2 Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 307 n. 2.3; HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, no 10 s. ad art. 259b CO; MATTHIAS TSCHUDI, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 10 ad art. 259b CO; CLAUDE ROY, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_291/2020 du 3 décembre 2020 consid.”

“En l'absence de tout ŽlŽment propre ˆ dŽmontrer la responsabilitŽ des intimŽes relativement ˆ la prŽsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'Žtait libŽrŽe de sa responsabilitŽ quant ˆ la prŽsence du dŽfaut. Si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, comme en l'espce, le bailleur assume la responsabilitŽ du dŽfaut, mme en l'absence de faute. Le Tribunal a donc correctement Žtabli les faits, respectivement apprŽciŽ les preuves. Le grief est ainsi infondŽ. 3.       Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louŽe tel qu'il a ŽtŽ convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail.”

“317 CPC, en exposant les motifs pour lesquels il n'a pas été en mesure d'introduire l'allégation et/ou l'offre de preuve concernée devant le tribunal (arrêt du Tribunal fédéral 5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2). En l'espèce, la nouvelle conclusion formulée en appel par le locataire, portant sur le remboursement de quatre mois de loyer payés en trop par rapport aux loyers déjà consignés ne repose ni sur des faits nouveaux qui n'auraient pas pu être invoqués en première instance, ni sur des faits intervenus depuis la fin de cette procédure. Elle est par conséquent irrecevable devant la Cour car elle ne remplit pas les conditions de l'art. 317 al. 2 CPC. Au vu de ce qui précède, la Cour examinera uniquement les conclusions relatives à la seule question qui demeure litigieuse en appel, à savoir la demande de réduction de loyer. 2. 2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Si un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut; elle se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid.”

“Si un défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). La réduction de loyer que le locataire peut exiger en application de l'art. 259d CO doit être proportionnelle au défaut; elle se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion (ATF 130 III 504 consid. 4.1). Comme ce calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, il est admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n'est pas contraire au droit fédéral (ATF 130 III 504 consid. 4.1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_174/2009 du 8 juillet 2009 consid. 4.1). La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, dont il est question à l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). L'usure normale des locaux ne constitue un défaut (subséquent, si les locaux étaient neufs ou rénovés à l'origine) qu'à partir du moment où elle atteint un certain degré et où elle peut être assimilée à un manque d'entretien de la chose louée (ACJC 966/2012 du 29 juin 2012 consid.”

“Les vrais nova sont des faits ou moyens de preuve qui ne sont nés qu’après la fin de l’audience de débats principaux de première instance ; ils sont recevables en appel lorsqu’ils sont invoqués sans retard après leur découverte. Les faux nova sont des faits ou moyens de preuve nouveaux qui existaient déjà lors de l’audience de débats principaux ; leur recevabilité en appel est exclue s’ils avaient pu être invoqués en première instance en faisant preuve de la diligence requise (ATF 143 III 42 consid. 4.1). 2.3 En l’espèce, les appelants ont produit en deuxième instance un bordereau de pièces nouvelles, à savoir les acomptes de gaz pour l’année 2014, qui sont irrecevables à ce stade. En effet, ces documents auraient pu et dû être produits devant les premiers juges, les appelants n’établissant pas que les conditions de l’art. 317 al. 1 CPC soient réalisées. 3. 3.1 3.1.1 Les appelants contestent que la baisse de loyer se justifiait dès le début du bail en 2012 en raison de l'humidité d'une partie des locaux. Ils soutiennent également qu’ils ne sont pas responsables du dommage subi par les intimées en lien avec le défaut d’humidité. 3.1.2 3.1.2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut justifier une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n. 1 ad art. 259d CO). Un tel défaut restreint l'usage convenu, sans l'exclure ni l'entraver considérablement (cf. art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.3 ; TF 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.31 ; Lachat, op. cit., n. 7 ad art. 258 CO). Conformément à l'art. 259d CO, la réduction du loyer est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle, telle qu'elle est pratiquée dans le contrat de vente : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion.”

“Même à considérer que l'appel serait recevable, il devrait quoi qu'il en soit être rejeté pour les motifs qui suivent. 2. A bien le suivre, l'appelant soutient que le dépôt serait encore défectueux à ce jour et qu'il appartiendrait à l'intimée de le remettre en état. Cela justifierait en outre l'octroi d'une réduction de loyer en sa faveur et la prise en charge par l'intimée des travaux facturés et devisés par L______ SARL. 2.1 Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Si le locataire a subi un dommage en raison du défaut, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259e CO). Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée.”

“Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil - exceptions ou objections - qui infirment la reconnaissance de dette (ATF 142 III 720 précité). Il n'a pas à apporter la preuve absolue (ou stricte) de ses moyens libératoires, mais seulement à les rendre vraisemblables, en principe par titre (art. 254 al. 1 CPC ; ATF 145 III 20 consid. 4.1.2 ; ATF 142 III 720 consid. 4.1 et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, le locataire peut faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant la réduction du loyer ou des dommages-intérêts et opposer cette prétention en compensation pour faire échec à la mainlevée, à condition toutefois d'établir au degré de la vraisemblance le principe, l'exigibilité et le montant de la créance compensante (TF 5A_66/2020 du 22 avril 2020 consid. 3.3.1 ; TF 5A_833/2017 du 8 mars 2018 consid. 2.3 et les références ; CPF 30 décembre 2020/362 ; CPF 27 juin 2019/135). c) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, soit la remise en état de la chose, une réduction proportionnelle du loyer, des dommages-intérêts et la prise en charge du procès contre un tiers (TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). De son côté, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art.”

“Mit der Vollmacht wurde die Berufungsklägerin vielmehr ermächtigt, C.____ gegenüber Handwerkern und Räumungsfirmen zu vertreten und in seinem Namen und für seine Rechnung die erforderlichen Anweisungen für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung zu erteilen. Damit war aber nicht gemeint, dass C.____ die Kosten für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung übernehmen würde, sondern dass er für allfällige Kosten, für die er im Zusammenhang mit den Sanierungs- und Räumungsarbeiten in seiner Wohnung verantwortlich wäre, gegenüber der Berufungsbeklagten einstehen würde. Einerseits wird vorliegend nicht behauptet, dass C.____ für den Wasserschaden verantwortlich gewesen sei; andererseits hat ein Mieter nach dem Wortlaut von Art. 259 OR einzig für kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen einzustehen, die kein Fachwissen erfordern (sog. kleine Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 259 N 2). Hingegen erstreckt sich die Haftung der Vermieterin gemäss Art. 256 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 258 Abs. 1 und Art. 259a Abs. 1 OR auf vom Mieter nicht zu verantwortende Mängel, welche die Tauglichkeit zum vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache vermindern (sog. mittlere Mängel) oder gar derart beeinträchtigten, dass dem Mieter ein Verbleiben im Mietobjekt nicht mehr zugemutet werden kann (sog. schwere Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 258 N 2, Art. 259a N 2, 3). Im hier zu beurteilenden Fall ist unbestritten geblieben, dass der Wasserschaden in der Liegenschaft der Berufungsbeklagten ein nicht von C.____ zu übernehmender kleiner Mangel und ein nicht von ihm zu verantwortender Schaden war. Folglich war der Schaden auf Kosten der Berufungsklägerin zu beheben und es ist nicht von einer Blankoübernahme entsprechender Schadensbehebungskosten in der Vollmacht auszugehen. Die Vorinstanz erwog zudem zutreffend, dass die Vollmacht des aus medizinischen Gründen abwesenden C.____ zum Betreten seiner Wohnung und zur Erteilung von Anweisungen, die für die Schadensbehebung notwendig waren, im Rahmen der Schadensminderungspflicht auszulegen ist.”

“En l'absence de tout ŽlŽment propre ˆ dŽmontrer la responsabilitŽ des intimŽes relativement ˆ la prŽsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'Žtait libŽrŽe de sa responsabilitŽ quant ˆ la prŽsence du dŽfaut. Si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, comme en l'espce, le bailleur assume la responsabilitŽ du dŽfaut, mme en l'absence de faute. Le Tribunal a donc correctement Žtabli les faits, respectivement apprŽciŽ les preuves. Le grief est ainsi infondŽ. 3.       Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let.”

“Diese Ausnahmebestimmung nehme auf den Umstand Rücksicht, dass die von § 34 KV und vom WRFG alleine anvisierten gesamthaften Liegenschaftssanierungen bei kleineren Liegenschaften teurer seien als bei grösseren Liegenschaften. Dies treffe aber bei der Instandstellung einer einzelnen Wohnung bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung gerade nicht zu. Damit werde zusätzlich bestätigt, dass die Instandstellung einer einzelnen Wohnung bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung von den Bestimmungen des WRFG gerade nicht erfasst werde. Gemäss den obigen Ausführungen gilt die Bewilligungspflicht für alle Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen. Nach § 22 WRFG erlässt der Regierungsrat für das Gesetz die erforderlichen Ausführungsbestimmungen. Dieser Aufgabe ist der Regierungsrat (u.a.) mit dem Erlass der Wohnraumschutzverordnung nachgekommen. In § 20 WRSchV werden als einfacher ordentlicher Unterhalt all jene Aufwendungen definiert, welche der Vermieterschaft für die Erhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten gebrauchstauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR) notwendigerweise entstehen, ohne dass dabei eine Wertvermehrung gemäss Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 vorliegt oder seitens der Vermieterschaft geltend gemacht wird. Der Rekurrent legte der Wohnschutzkommission im vorliegenden Fall drei Varianten eines möglichen Vorgehens bezüglich der streitbezogenen Wohnung vor. In der ersten von ihm aufgeführten Variante werden Instandsetzungsarbeiten genannt, welche auch nach den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu einer Mietzinsanpassung führen sollen. Die Wohnschutzkommission weist darauf hin, dass diese Arbeiten im Gesuch nicht näher substantiiert werden. Es kann daher auch nicht beurteilt werden, ob es sich dabei ausschliesslich um Arbeiten des einfachen ordentlichen Unterhalts handelt. Bei den in der Variante 2 beschriebenen Arbeiten wird auf Offerten und Schätzungen verwiesen. Es wird vom Rekurrenten weder in dem von ihm eingereichten Gesuch noch in seinem Rekurs an das Verwaltungsgericht geltend gemacht, dass es sich bei diesen Aufwendungen ausschliesslich um solche des einfachen ordentlichen Unterhalts handeln soll.”

“Diese Ausnahmebestimmung nehme auf den Umstand Rücksicht, dass die von § 34 KV und vom WRFG alleine anvisierten gesamthaften Liegenschaftssanierungen bei kleineren Liegenschaften teurer seien als bei grösseren Liegenschaften. Dies treffe aber bei der Instandstellung einer einzelnen Wohnung bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung gerade nicht zu. Damit werde zusätzlich bestätigt, dass die Instandstellung einer einzelnen Wohnung bei Mieterwechsel zwecks Wiedervermietung von den Bestimmungen des WRFG gerade nicht erfasst werde. Gemäss den obigen Ausführungen gilt die Bewilligungspflicht für alle Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen. Nach § 22 WRFG erlässt der Regierungsrat für das Gesetz die erforderlichen Ausführungsbestimmungen. Dieser Aufgabe ist der Regierungsrat (u.a.) mit dem Erlass der Wohnraumschutzverordnung nachgekommen. In § 20 WRSchV werden als einfacher ordentlicher Unterhalt all jene Aufwendungen definiert, welche der Vermieterschaft für die Erhaltung des Mietobjekts zum vorausgesetzten gebrauchstauglichen Zustand (Art. 256 Abs. 1 OR) notwendigerweise entstehen, ohne dass dabei eine Wertvermehrung gemäss Art. 14 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 vorliegt oder seitens der Vermieterschaft geltend gemacht wird. Der Rekurrent legte der Wohnschutzkommission im vorliegenden Fall drei Varianten eines möglichen Vorgehens bezüglich der streitbezogenen Wohnung vor. In der ersten von ihm aufgeführten Variante werden Instandsetzungsarbeiten genannt, welche auch nach den Ausführungen des Rekurrenten nicht zu einer Mietzinsanpassung führen sollen. Die Wohnschutzkommission weist darauf hin, dass diese Arbeiten im Gesuch nicht näher substantiiert werden. Es kann daher auch nicht beurteilt werden, ob es sich dabei ausschliesslich um Arbeiten des einfachen ordentlichen Unterhalts handelt. Bei den in der Variante 2 beschriebenen Arbeiten wird auf Offerten und Schätzungen verwiesen. Es wird vom Rekurrenten weder in dem von ihm eingereichten Gesuch noch in seinem Rekurs an das Verwaltungsgericht geltend gemacht, dass es sich bei diesen Aufwendungen ausschliesslich um solche des einfachen ordentlichen Unterhalts handeln soll.”

“Même à considérer que l'appel serait recevable, il devrait quoi qu'il en soit être rejeté pour les motifs qui suivent. 2. A bien le suivre, l'appelant soutient que le dépôt serait encore défectueux à ce jour et qu'il appartiendrait à l'intimée de le remettre en état. Cela justifierait en outre l'octroi d'une réduction de loyer en sa faveur et la prise en charge par l'intimée des travaux facturés et devisés par L______ SARL. 2.1 Aux termes de l'art. 259a al. 1 CO, lorsqu'apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose (let. a), une réduction proportionnelle du loyer (let. b) et des dommages-intérêts (let. c). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d CO). Si le locataire a subi un dommage en raison du défaut, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art. 259e CO). Il s'agit d'un cas d'application classique de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu'une faute du bailleur, laquelle est présumée.”

“En réalité, l’appelant se plaint de l’appréciation du cas d’espèce effectuée par le Tribunal, et non d’une constatation inexacte des faits. L’appréciation du Tribunal ayant conduit à la conclusion de l’absence de défaut de la chose louée sera examinée ci-dessous. 3. L’appelant reproche au Tribunal d’avoir violé le droit, en tant que ce dernier l’a, d’une part, débouté de ses conclusions en réduction du loyer au motif que l’entrée en vigueur des mesures sanitaires liées au Covid-19 ne constituaient pas un défaut de la chose louée et, d’autre part, au motif que la clausula rebus sic stantibus ne pouvait trouver application dans le cas d’espèce. 3.1 3.1.1 S’agissant de la question du défaut de la chose louée, il convient tout d’abord de se pencher sur la notion de « défaut ». La loi définit le défaut de manière indirecte, en tant qu’il s’agit du cas où la chose délivrée à la date convenue ne présente pas un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et/ou n’a pas été entretenue en cet état (art. 256 al. 1 CO). A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). En l’absence de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1 et les références citées; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256), par exemple l’étanchéité d’un toit (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, N 20 ad art.”

“Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist die Vermieterin verpflichtet, die Sache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Entstehen an der Sache während des laufenden Mietver- hältnisses Mängel, die die Mieterin weder zu verantworten noch auf eigene Kos- ten zu beseitigen hat, kann sie namentlich eine verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses verlangen (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR). Bedingung dafür ist eine durch den Mangel verursachte Beeinträchtigung oder Verminderung der Taug- lichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch (Art. 259d OR). In Ermange- lung einer juristischen Definition ist der Begriff des Mangels, der durch das Bun- desrecht bestimmt wird, in Bezug zu dem zum vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache tauglichen Zustand zu sehen; er setzt den Vergleich zwischen dem tat- sächlichen Zustand der Sache und dem vereinbarten Zustand voraus; ein Mangel liegt demnach vor, wenn die Sache eine von der Vermieterin versprochene Ei- genschaft nicht aufweist oder wenn sie eine Eigenschaft nicht aufweist, mit wel- cher die Mieterin unter Bezugnahme auf den zum vereinbarten Gebrauch taugli- chen Zustand rechnen konnte.”

“Andere Autoren möchten die Entschädigungspflicht bei Beendigung der Miete analog zu den Regeln von Art. 260a OR über Änderungen oder Erneue- rungen der Mieterseite abhandeln, mit der Konsequenz, dass eine Entschädigung beim Mietende gültig wegbedungen werden könnte (z.B. VISCHER, Die Rohbau- miete, Diss., Zürich 2014, S. 96 ff. und 143 ff.; SVIT-Komm.-TSCHUDI, 4. Aufl., Art. 256 N 59 f.; CARRON, Le bail de locaux nus ou bruts [Rohbaumiete], in: 20 e Séminaire sur le droit du bail, Basel/Neuenburg 2018, S. 81 ff.; insbes. S. 136 ff.). Dieser Auffassung ist nicht zu folgen, wie schon aus der zitierten Rechtsprechung hervorgeht. Zwar kommt Art. 260a OR auch bei Rohbaumietverhältnissen und Mietverträgen mit erweiterter Unterhaltsverpflichtung des Mieters durchaus zur An- wendung, aber nur wenn es einzig um Erneuerungen und Änderungen des Mie- ters geht und nicht um die Herstellung oder Erhaltung der Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch als solche (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 260a OR N 4). Soweit sich die vertragliche Regelung im Sinne von Art. 256 Abs. 2 OR insgesamt zum Nachteil der Mieterin auswirkt, kann diese den zwingenden Mindeststandard auch dann durchsetzen, wenn sie den mangelhaften Zustand der Sache schon zur Zeit des Vertragsschlusses gekannt hat (Urteil des Bundesgerichts 4A_94/2021 v. 1.2.2022, E. 4.1.1-2, eindringende Feuchtigkeit, welcher selbst mit dem Betrieb von Entfeuchtungsgeräten nicht beizukommen war). - 27 - Dass die Mieterin auch bei der Rohbaumiete das Recht hat, die Sache mit dem Mieterausbau zurückzugeben, ändert zwar grundsätzlich nichts an ihrer Pflicht zur Endreinigung (vgl. Art. 259 und 267 OR). Im vorliegenden Fall ist allerdings klar, dass die Beklagte das Restaurant nicht etwa weiterbetrieben hat. Vielmehr hat sie die Räume ihrem eigenen Bekunden nach der Hauptvermieterin zurückgegeben, die sie jetzt im Rahmen einer Zwischennutzung einem neuen Zweck zugeführt hat. Die dafür notwendigen Umbauten erforderten am Ende so oder anders eine Bau- reinigung auf Kosten der Hauptvermieterin. Die von der Beklagten im Anschluss an die Rückgabe vom 12.”

“August 2020 ein- wandte, die Beklagte habe ihre Begründungspflicht verletzt, kann ihr nicht gefolgt werden. Auch wenn die Beklagte sozialpolitische Absichten negiert und zunächst geltend machte, es gehe ihr um die einheitliche Bewirtschaftung ihres Immobili- enparks, erscheint das zwar als nicht stichhaltig, denn die Schaffung einheitlicher Grundsätze für die Vermietung von städtischen Wohnungen ist kein Selbstzweck. Dass die Beklagte diese anstrebt, hat aber auch nach ihrer Darstellung vorab da- mit zu tun, dass sie den ihr zur Verfügung stehenden Wohnraum aus ihrer Sicht gerechter verteilen will als bisher. Anlässlich der Replik in der Hauptverhandlung hat sie dies auch präzisiert. Dies kommt im Übrigen auch in der Änderungsan- zeige und im Begleitschreiben dazu auch hinreichend deutlich zum Ausdruck. 4.3.4 Belegungsvorschriften Wie in der Lehre richtig ausgeführt wird, sind die Parteien des Mietvertrags in der Ausgestaltung des Gebrauchsrechts grundsätzlich frei. Immerhin kann der Mieter nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 53 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl.”

“Belegungsvorschriften Wie in der Lehre richtig ausgeführt wird, sind die Parteien des Mietvertrags in der Ausgestaltung des Gebrauchsrechts grundsätzlich frei. Immerhin kann der Mieter nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 69 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003, Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (Bohnet/Montini, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009, consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, c’est à raison que les premiers juges ont retenu que l’intimée était en droit de réclamer une réduction de loyer, considérant qu’au moment de la signature du contrat de bail, l’intimée était certes consciente que le chantier n’était pas terminé mais qu’elle pouvait légitimement penser que les travaux touchaient à leur fin et ne pouvait s’attendre aux nuisances qu’elle a subies. Les appelants n’ont en outre pas prouvé que l’ampleur des travaux avait été expliquée à la locataire, arrivant des Pays-Bas et ne connaissant pas le projet du CEVA.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également retenu que la clause préimprimée 17 du contrat n'était pas suffisamment détaillée et qu'elle n'avait pas été discutée entre les parties au contrat. Enfin, le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également considéré que la clause préimprimée 18 du contrat accordait une réduction de loyer uniquement jusqu'en décembre 2017, de sorte que le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux subséquents. En effet, les nuisances se sont calmées de janvier à août 2018, mais ont repris en septembre 2018.”

“Il est atypique dans la mesure où, en principe, la délivrance de la chose louée dans l'état approprié à l'usage convenu suppose que les locaux soient aménagés de manière à être utilisables par le locataire dans le but prévu dans le contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Dans le cadre de locaux loués « nus » le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation. La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer (ACJC/200/2016 du 15 février 2016 consid. 3.2; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 243; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_817/2014 du 25 août 2015 consid. 2.3.1). Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf.”

“Il est atypique dans la mesure où, en principe, la délivrance de la chose louée dans l'état approprié à l'usage convenu suppose que les locaux soient aménagés de manière à être utilisables par le locataire dans le but prévu dans le contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Dans le cadre de locaux loués « nus » le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation. La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer (ACJC/200/2016 du 15 février 2016 consid. 3.2; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 243; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_817/2014 du 25 août 2015 consid. 2.3.1). Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf.”

“Il y a encore lieu de tenir compte du fait que le non-dépôt d'une action au fond dans le délai suivant la remise de l'autorisation de procéder ne constitue pas un désistement d'action et n'emporte pas autorité de la chose jugée, laissant l'opportunité à la partie de réintroduire sa demande en déposant une nouvelle requête de conciliation (Aeschlimann-Disler/Heinzmann in PC CPC, n. 21 ad art. 209 CPC). En l'espèce, on ne voit pas quel intérêt auraient les parties à s'opposer à nouveau sur des prétentions qui ont pourtant déjà été instruites et tranchées dans la présente cause. Il en va du principe d'économie de procédure, ainsi que de la bonne foi en procédure (art. 52 CPC). Compte tenu de ce qui précède, il faut confirmer le jugement attaqué en ce qu'il tient pour recevable la demande du 14 janvier 2021 introduite par l'intimé à la suite de la remise de l'autorisation de procéder du 5 janvier 2021. 7.2 7.2.1 L'appelante conteste encore la réduction de loyer et les dommages-intérêts accordés par les premiers juges en lien avec la présence de punaises de lit, considérant qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée et relevant qu'elle avait immédiatement tout mis en œuvre pour réparer le dommage. 7.2.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.2). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“Il y a encore lieu de tenir compte du fait que le non-dépôt d'une action au fond dans le délai suivant la remise de l'autorisation de procéder ne constitue pas un désistement d'action et n'emporte pas autorité de la chose jugée, laissant l'opportunité à la partie de réintroduire sa demande en déposant une nouvelle requête de conciliation (Aeschlimann-Disler/Heinzmann in PC CPC, n. 21 ad art. 209 CPC). En l'espèce, on ne voit pas quel intérêt auraient les parties à s'opposer à nouveau sur des prétentions qui ont pourtant déjà été instruites et tranchées dans la présente cause. Il en va du principe d'économie de procédure, ainsi que de la bonne foi en procédure (art. 52 CPC). Compte tenu de ce qui précède, il faut confirmer le jugement attaqué en ce qu'il tient pour recevable la demande du 14 janvier 2021 introduite par l'intimé à la suite de la remise de l'autorisation de procéder du 5 janvier 2021. 7.2 7.2.1 L'appelante conteste encore la réduction de loyer et les dommages-intérêts accordés par les premiers juges en lien avec la présence de punaises de lit, considérant qu'aucune faute ne pouvait lui être imputée et relevant qu'elle avait immédiatement tout mis en œuvre pour réparer le dommage. 7.2.2 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b ; TF 4C.97/2003 du 28 octobre 2003 consid. 3.2). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (TF 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags- recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). 3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, N 3 ff. zu Art. 256 OR; P ETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, N 27 ff. zu Art. 258 OR; M ORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietver- tragsrecht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; bzgl. Mängel der Mietsache vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). Die Qualität des Mietob- jekts ist Inhalt der (Dauer-)Leistungspflicht des Vermieters (H IGI/WILDISEN, a.a.O., N 29 zu Art. 258 OR; ROHRER, a.a.O., N 7 zu Art. 256 OR). Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsgemäss geschuldeten Zustand kann ein Mangel darstellen. Die geschuldeten Eigenschaf- ten können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigen- schaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie können wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Ladengeschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., N 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter auf den Mangel kei- nen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt.”

“186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestim- mung schützt das sogenannte Hausrecht. Dieses beinhaltet die Freiheit des Be- rechtigten zu entscheiden, wer sich in bestimmten Räumen etc. aufhalten darf und wer nicht. Im Rahmen eines Mietverhältnisses steht das Hausrecht grundsätzlich dem Mieter für die von ihm gemietete Liegenschaft zu (BGE 146 IV 320 E. 2.3; BSK - 5 - StGB-Delnon/Rüdy, Art. 186 N 12). Zugleich verpflichtet Art. 257h OR den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache (Abs. 1) sowie zur Duldung von Besichtigungen durch den Vermieter (Abs. 2). Diese Duldungs- pflicht steht im Zusammenhang mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (Art. 256 Abs. 1 OR) und setzt voraus, dass die Massnahmen bzw. die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv. Denn die Strafverfolgungsbehörden sind grund- sätzlich verpflichtet, vorfrageweise auch Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebie- ten abzuklären (Urteil des Bundesgerichts 1B_163/2014 vom 18.”

“Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.a.O., Rz. 30 ff. zu Art. 258 OR; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Basel 2020, Rz. 3 zu Art. 256 OR; ROHRER, a.a.O., Rz. 28 zu Art. 256 OR). 3.3.1.3. In der Lehre und der Rechtsprechung wird mehrheitlich abgelehnt, dass eine behördlich angeordnete Massnahme infolge der COVID-19-Pandemie (Ge- schäftsschliessungen, sonstige Beschränkungen) einen Mangel der Mietsache dar- stellt. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf abgestellt, dass derartige Massnahmen in der Regel nicht auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (objektbezogene Eigenschaften), sondern sich auf die vom Mieter ausgeübte gewerbliche Tätigkeit beziehen (betriebsbezogene Eigen- schaft). Da die vereinbarte Beschaffenheit eines Mietobjekts in aller Regel nur ob- jektbezogene und nicht auch betriebsbezogene Eigenschaften umfasse, liege kein - 10 - Mangel vor (REICHLE/STEHLE, Coronavirus und Geschäftsraummiete, in: Jusletter 18. Mai 2020, S. 8; HIGI, Gutachterliche Stellungnahme zur Frage der Herabset- zung des Mietzinses wegen Mängeln des Geschäftsraums im Zusammenhang mit der "Corona-Pandemie" vom 26.”

“ff.; BEAT ROHRER, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 4. Aufl. 2018, Rz.3 ff. zu Art. 256 OR; PETER HIGI/CHRISTOPH WILDISEN, in: SCHMID [Hrsg.], Zür- cher Kommentar, Die Miete, Art. 253-265 OR, 5. Aufl., Zürich 2019, Rz. 27 ff. zu Art. 258 OR; MORITZ VISCHER, Die Bedeutung von Art. 256 OR für das Mietvertrags- recht, AJP 9/2014, S. 1226 ff.; BGer Urteil 4A_615/2015 vom 19. Mai 2016 E. 4). 3.3.1.2. Jede negative Abweichung des Zustandes der Mietsache vom vertragsge- mäss geschuldeten Zustand kann einen Mangel darstellen. Die geschuldeten Ei- genschaften können dabei körperlicher oder unkörperlicher Art sein. Unkörperliche Eigenschaften sind Merkmale, die der Sache in anderer Weise anhaften. Sie kön- nen wirtschaftlicher (z.B. der Umsatz eines Geschäfts) oder rechtlicher Natur (z.B. die Konformität mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften) sein (ROHRER, a.a.O., Rz. 22 ff. zu Art. 256 OR). Ein Mangel kann auch dann vorliegen, wenn der Ver- mieter auf den Mangel keinen Einfluss nehmen kann oder wenn der Mangel sich aus der Umwelt oder dem Verhalten Dritter ergibt. Massgebend dabei ist der Zu- stand, mit welchem der Mieter nach dem Inhalt des Vertrags vernünftigerweise rechnen durfte, denn der Mangel definiert sich als Abwesenheit einer Eigenschaft, die versprochen wurde oder die Gegenpartei nach Treu und Glauben erwarten dufte (HIGI, a.a.O., Rz. 30 ff. zu Art. 258 OR; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Basel 2020, Rz. 3 zu Art. 256 OR; ROHRER, a.a.O., Rz. 28 zu Art. 256 OR). 3.3.1.3. In der Lehre und der Rechtsprechung wird mehrheitlich abgelehnt, dass eine behördlich angeordnete Massnahme infolge der COVID-19-Pandemie (Ge- schäftsschliessungen, sonstige Beschränkungen) einen Mangel der Mietsache dar- stellt. Zur Begründung wird im Wesentlichen darauf abgestellt, dass derartige Massnahmen in der Regel nicht auf der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen (objektbezogene Eigenschaften), sondern sich auf die vom Mieter ausgeübte gewerbliche Tätigkeit beziehen (betriebsbezogene Eigen- schaft).”

“Sie fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter nicht innert 30 Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses seine Ansprüche bei der - 16 - Schlichtungsbehörde geltend macht. Unter Ansprüchen versteht das Gesetz nicht nur die Mängelbeseitigung, sondern auch den Ersatz der Kosten einer Ersatzvor- nahme, die Mietzinsminderung und den Schadenersatz (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 259h OR N 8). Eine Mietsache ist mangelhaft, wenn sie nicht oder nicht mehr zum vorausgesetz- ten Gebrauch taugt, ihr mithin eine vertragliche Eigenschaft fehlt, die den Ge- brauchswert beeinträchtigt. Es kann sich um vertraglich zugesicherte oder mit Rücksicht auf den vertraglichen Gebrauchszweck erforderliche Eigenschaften han- deln. Die erfolgreiche Geltendmachung der Mängelrechte setzt voraus, dass der Mieter den Mangel weder selbst zu verantworten noch auf eigene Kosten im Sinne von Art. 259 OR zu beseitigen hat (vgl. Botschaft in: BBl 1985 I, S. 1433 f.). Ob der zum vorausgesetzten Gebrauch taugliche Zustand der Mietsache im Sinne von Art. 256 Abs. 1 OR vorliegt, ergibt sich mittels Vergleich zwischen dem tatsächli- chen und dem vereinbarten Zustand der Sache (BGer 4C.97/2003 vom 28. Oktober 2003 E. 3.1) und beurteilt sich nach objektiven Kriterien. Subjektive Elemente sind nur relevant, soweit sie zum Gegenstand von besonderen Zusicherungen gemacht wurden (ZK-H IGI/WILDISEN, 5. Aufl., 2019, Art. 256 OR N 31 und Art. 258 N 46 ff.). Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt (Art. 259d OR). Selbst Mängel, auf die der Vermieter kei- nen Einfluss nehmen kann, führen zu einer Mietzinsminderung (BGer 4C.377/2004 vom 2. Dezember 2014 E. 2.1). Es wird jedoch vorausgesetzt, dass der Vermieter für die Mängel im Sinne von Art. 259a OR einzustehen hat. Ein Verschulden des Vermieters am Mangel ist nicht erforderlich, denn gleich wie bei der Kaufpreismin- derung geht es auch bei Art.”

“Ce montant peut être majoré d’une provision pour charges estimée à 400 fr. par pièce et par an pour un usage normal (ACJC/897/2023 du 30 juin 2023, consid. 3.2.1), rien ne permettant de retenir que tel n’ait pas été le cas, ce qui correspond en l’espèce à 100 fr. par mois. Au vu de ce qui précède, en fixant le loyer à 900 fr. par mois, le Tribunal n’a pas abusé de son libre pouvoir d’appréciation en tenant équitablement compte des spécificités du logement en adéquation avec la jurisprudence de la Cour. Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé s’agissant de la fixation judiciaire du loyer et de la restitution du trop-perçu. 4. Les appelants et l’intimée contestent la réduction de loyer accordée par le Tribunal. Les appelants considèrent qu’aucun avis des défauts n’est intervenu et contestent les défauts pris en compte (odeurs de mazout, dégâts d’eau, chauffage insuffisant, utilisation de la porte d’entrée de l’appartement). Quant à l’intimée, elle reproche au Tribunal de lui avoir octroyé une réduction insuffisante. 4.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2008/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 1.5 La valeur litigieuse de la présente affaire étant inférieure à 30'000 fr., la procédure simplifiée s'applique (art. 243 al. 1 CPC). 2. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu qu'il avait connaissance de l'absence d'autorisations avant de signer le contrat de sous-location et d'avoir, ce faisant, nié à tort l'existence d'un défaut affectant les locaux. Il reproche ainsi au Tribunal de ne pas avoir condamné l'intimé à lui rembourser les loyers payés d'avance et les autres frais qu'il allègue avoir supportés en vue de débuter son activité. 2.1 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée et de l'entretenir en cet état. Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO). Elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A_2008/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2; 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). S'agissant des qualités éventuellement promises par le bailleur, le contrat doit être interprété conformément à l'art. 18 al. 1 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_465/2010 du 30 novembre 2010 consid. 6). Lorsqu'il n'est pas possible de déterminer la volonté réelle et commune des parties quant à la signification d'une clause, il convient de l'interpréter selon le principe de la confiance en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances (ATF 135 III 295 consid.”

“259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du défaut (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 303). Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art. 256 al. 1 CO); elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu; il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_577/2016 du 25 avril 2017 consid. 3.1 et 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut peut être matériel ou immatériel (arrêt du Tribunal fédéral 4A-208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 conssid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid.”

“L'appelante ne conteste pas l'existence d'un défaut de la chose louée, ni le principe d'une réduction de loyer. Elle fait en revanche grief au Tribunal d'avoir accordé une réduction de loyer trop importante, de 70%, pendant une trop longue période, soit du 18 février 2019 au 23 avril 2019. Selon elle, la réduction devrait s'étendre du 18 février au 18 mars 2019, date à laquelle elle allègue que le défaut aurait pu être supprimé si les intimés avaient respecté les consignes données. Quant à la réduction de loyer, elle estime qu'elle ne devrait pas être supérieure à 40%, alléguant que la totalité de l'appartement n'était pas infestée. 2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Le législateur n'a pas défini la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art.”

“L'appelante ne conteste pas l'existence d'un défaut de la chose louée, ni le principe d'une réduction de loyer. Elle fait en revanche grief au Tribunal d'avoir accordé une réduction de loyer trop importante, de 70%, pendant une trop longue période, soit du 18 février 2019 au 23 avril 2019. Selon elle, la réduction devrait s'étendre du 18 février au 18 mars 2019, date à laquelle elle allègue que le défaut aurait pu être supprimé si les intimés avaient respecté les consignes données. Quant à la réduction de loyer, elle estime qu'elle ne devrait pas être supérieure à 40%, alléguant que la totalité de l'appartement n'était pas infestée. 2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Le législateur n'a pas défini la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art.”

“Le Tribunal avait ainsi refusé à tort la solution consistant à poser des plaques en PVC, solution ultérieurement proposée par l'expert. 3.1 3.1.1 A teneur de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. Constitue ainsi un défaut tout ce qui s'écarte d'un état que la loi qualifie « d'approprié », bien que celle-ci ne définisse pas ce terme. La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (LACHAT, Le bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (MONTINI/BOUVERAT, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, ad art. 256 CO n. 10 et 28). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d'un défaut irréparable, puisqu'il assume une obligation de garantie en lien avec l'objet loué (MONTINI/ BOUVERAT, op. cit., ad art. 256 CO n. 1, 11 et 12; TERCIER/FAVRE, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1; ACJC/572/2022 du 2 mai 2022 consid. 3.1.1). 3.1.2 Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid.”

“1 A teneur de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. Constitue ainsi un défaut tout ce qui s'écarte d'un état que la loi qualifie « d'approprié », bien que celle-ci ne définisse pas ce terme. La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat, Grobet Thorens, Rubli, Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 256). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (Montini/Bouverat, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 10 et 28 ad art. 256 CO). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt du Tribunal fédéral 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4 et les références citées). Il s'agit de cas qualifiés d'exceptionnels (Aubert, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd.”

“Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Il s'agit par exemple de l'absence d'immiscions ou de nuisances, lesquelles doivent être telles que le locataire ne peut pas faire un usage normal de la chose. La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut (Montini/Bouverat, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 41 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 53 ad art.”

“La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (Montini/Bouverat in Commentaire Pratique : Droit du bail à loyer et à ferme [CPrat bail], 2e éd., 2019, n. 10 et 29). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d'un défaut irréparable, puisqu'il assume une obligation de garantie en lien avec l'objet loué (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 1, 11 et 12 ad art. 256 CO; Lachat, op. cit., p. 268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.2 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l'usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l'intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n.”

“était donc dû au 30 septembre 2018, conformément au contrat de bail. A défaut de paiement à l'échéance du délai comminatoire, le congé donné pour ce motif est valable. Ce grief est infondé et sera rejeté. 4. L'appelante soutient que le loyer n'était pas exigible en raison du fait que l'intimée n'avait pas pris toutes les mesures préparatoires pour mettre à disposition les locaux conformément au contrat. Aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et elle n'avait jamais été en mesure d'exploiter les locaux. Elle ne pouvait dès lors être mise en demeure de payer le loyer. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur en contrepartie de la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“La nuance est d'importance et ne permet pas de modifier l’état de fait dans le sens voulu par l'appelant. A supposer même que la notion de marquage devait être assimilée à celle de numérotation, on ne voit pas en quoi ce défaut de marquage serait déterminant pour l’issue du litige. L’appelant ne le démontre pas, de sorte que le grief doit être rejeté. 4. 4.1 L’appelant fait valoir que le tribunal aurait violé le droit en procédant à une interprétation littérale erronée du contrat de bail commercial. Subsidiairement, il invoque que s’il « devait être admis que les interprétations littérales et subjectives effectuées par le [T]ribunal des baux ne violaient pas le droit », l’interprétation objective ne serait quant à elle pas non plus convaincante et violerait aussi le droit. 4.2 4.2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, à charge pour celui-ci de lui verser un loyer (art. 253 CO [loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le code civil suisse [livre cinquième : Droit des obligations] ; RS 220]). En vertu de l’art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes (arrêt 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 ; sur le tout : TF 4A_245/2021 du 26 octobre 2021 consid. 5.1). 4.2.2 Le contrat de bail est soumis, pour sa formation et son contenu, aux art. 1 ss et 18 CO. Le contrat est parfait lorsque les parties ont, réciproquement et d'une manière concordante, manifesté leur volonté (art. 1 al. 1 CO).”

“Un tel bail, qui est courant pour les locaux commerciaux, prévoit la remise par le bailleur des locaux à l'état brut, à charge pour le locataire d'effectuer les travaux d'aménagement nécessaires. Il est atypique dans la mesure où, en principe, la délivrance de la chose louée dans l'état approprié à l'usage convenu suppose que les locaux soient aménagés de manière à être utilisables par le locataire dans le but prévu dans le contrat (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). Dans le cadre de locaux loués « nus » le bailleur livre des locaux non équipés ne comportant que les amenées de flux (eau, électricité, gaz). Il incombe au locataire, à ses frais, de terminer l'aménagement des lieux (décoration et agencement) et de se procurer les installations (cuisines, chambres froides etc.), ainsi que le mobilier et le matériel indispensable à l'exploitation. La location de locaux nus impose au locataire un usage inférieur à la norme. En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer (ACJC/200/2016 du 15 février 2016 consid. 3.2; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 243; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_817/2014 du 25 août 2015 consid. 2.3.1). Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art.”

“1). Il difetto può avere la sua origine non solo nella cosa stessa, ma anche nel vicinato o nell’attitudine di terzi (TF 4C.377/2004 del 2 dicembre 2004 consid. 2.1), poco importando se rientri o meno nella sfera d’influenza del locatore (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1b; TF 4C.527/1996 del 29 maggio 1997, in: SJ 1997 p. 661 consid. 3a) o se il conduttore possa eventualmente rivalersi sui vicini o i terzi (TF C.144/1985 del 24 settembre 1985, in: SJ 1986 p. 195 consid. 1c). Non è necessario che il locatore ne abbia colpa (DTF 42 II 345 consid. 4) o che il difetto sia riparabile (DTF 135 III 345 consid. 3.2), tanto meno dal locatore (Higi/Bühlmann, Zürcher Kommentar, n. 9 ad art. 259d CO). Per liberarsi, il locatore può sempre provare che il difetto è stato causato dal conduttore (art. 259a cpv. 1 CO; TF 4A_395/2017 dell’11 ottobre 2018 consid. 5.2), ovvero che lo stesso sia riconducibile esclusivamente a quest’ultimo (Higi/Bühlmann, op. cit., n. 40 ad art. 256 CO; Corboz, Les défauts de la chose louée, in: SJ 1979 p. 139) o che solo lui con il suo comportamento possa ovviarvi (Higi/Bühlmann, op. cit., ibidem).                                                                           7.3.   Nella dottrina e nella pratica vi sono interpretazioni contrastanti in merito al fatto che la chiusura o l’attività limitata disposta a seguito della pandemia di COVID-19 dalle autorità e il conseguente uso ridotto della cosa locata costituisca un difetto ai sensi dell’art. 259a segg. CO (Messaggio concernente la legge federale sulle pigioni e sui fitti durante le chiusure aziendali e le limitazioni ordinate per combattere il coronavirus (COVID-19) del 18 settembre 2020, in: FF 2020 p. 7304). È del resto proprio per il fatto che da una parte la presenza di un difetto avrebbe potuto comportare tra l’altro una riduzione proporzionata della pigione o il risarcimento del danno e che dall’altra la chiusura e la limitazione dell’attività sulla base dei provvedimenti adottati dalle autorità non rientravano nella responsabilità dei locatori, e dunque in definitiva per trovare una soluzione pragmatica per i rapporti di locazione in cui le parti contraenti non fossero riuscite a raggiungere un’intesa amichevole e quindi per garantire in tempi brevi alle parti interessate la certezza del diritto senza che fosse necessario adire le vie legali con controversie di questo genere, che il Consiglio federale aveva proposto, tuttavia senza successo, l’adozione di una norma legislativa volta a sgravare in quel periodo i conduttori dal pagamento del 60% delle pigioni (FF 2020 p.”

“3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor. Auch die spezifizierte Mängelrüge vom 15. Oktober 2020 er- wähnt den unterlassenen Rückbau gerade nicht. Schon aus diesem Grund kann die Beklagte dafür keinen Kostenersatz verlangen. Selbst wenn es sich anders verhielte, stünde einer Verpflichtung der Klägerin 1 zwingendes Recht entgegen: Die Herrichtungs- und Sacherhaltungspflicht des Vermieters nach Art. 256 Abs. 1 OR steht bei der Miete von Wohn- und Ge- schäftsräumen nicht vollständig in der Gestaltungsfreiheit der Parteien: Nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen in Miet- verträgen über Wohn- oder Geschäftsräume nichtig, soweit solche Klauseln zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Ordnung abweichen. Dies ist nach der langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann nicht der Fall, wenn die Mieterin für die von ihr in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung übernom- mene Sacherhaltungs- oder -herstellungspflicht eine volle Entschädigung erhält (BGer 4A_606/2015 v.”

“3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor. Auch die spezifizierte Mängelrüge vom 15. Oktober 2020 er- wähnt den unterlassenen Rückbau gerade nicht. Schon aus diesem Grund kann die Beklagte dafür keinen Kostenersatz verlangen. Selbst wenn es sich anders verhielte, stünde einer Verpflichtung der Klägerin 1 zwingendes Recht entgegen: Die Herrichtungs- und Sacherhaltungspflicht des Vermieters nach Art. 256 Abs. 1 OR steht bei der Miete von Wohn- und Ge- schäftsräumen nicht vollständig in der Gestaltungsfreiheit der Parteien: Nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen in Miet- verträgen über Wohn- oder Geschäftsräume nichtig, soweit solche Klauseln zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Ordnung abweichen. Dies ist nach der langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann nicht der Fall, wenn die Mieterin für die von ihr in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung übernom- mene Sacherhaltungs- oder -herstellungspflicht eine volle Entschädigung erhält (BGer 4A_606/2015 v.”

“1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; Hohl, Procédure civile, tome II, 2ème éd., Berne, 2010, n. 2314 et 2416; Retornaz in : Procédure civile suisse, Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121). 1.4 Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procédure simplifiée s'applique aux litiges portant sur des baux à loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale régit la procédure (art. 247 al. 2 let. a CPC). 2. Dans un premier grief, l'appelante reproche au Tribunal une mauvaise application de l'art. 259a al. 1 let. a CO lorsqu'il a considéré que l'état de l'ameublement de la cuisine était constitutif d'un défaut. 2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Lorsqu'au moment de la délivrance de la chose louée, celle-ci présente des défauts qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement, les règles des art. 259a à 259i CO, relatives aux défauts survenus en cours de bail, sont applicables. Le locataire peut notamment exiger du bailleur la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. a et b CO). La réduction du loyer est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier (art. 259d al. 1 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier.”

“Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soit, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2). 5.3 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est pris en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires. 5.4 En l'espèce, pour fixer le loyer initial de l'appartement, le Tribunal a appliqué la statistique cantonale de mai 2011 du loyer médian des appartements de trois pièces situés en dehors de la ville de Genève dans des immeubles construits avant 1951, faisant état d'un loyer mensuel de 990 fr. Puis, il a augmenté le loyer mensuel à 1'000 fr., charges non comprises, considérant les particularités de la location, soit un appartement dans un état moyen avec des installations anciennes, sans balcon mais bénéficiant de l'accès à une cour et un jardin à proximité ainsi que d'un galetas, situé dans une maison de village dont l'état est moyen, proche des commodités, dans un village au calme à la campagne mais desservi par les transports publics. Comme le soutient l'appelante et conformément à la jurisprudence, il y a lieu de combiner plusieurs statistiques entre elles.”

“a CO, il est présumé non abusif lorsqu'il se situe dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (ATF 148 III 209 consid. 3). 2.2 La vétusté et les éventuels défauts de l'objet loué n'ont pas à être pris en considération dans la fixation judiciaire du loyer. En effet, la vétusté d'un immeuble se reflète déjà dans l'année de construction de celui-ci, qui est prise en compte dans les statistiques des loyers. Quant aux défauts éventuellement présents, résultant ou non de l'état de vétusté, ils peuvent déjà faire l'objet d'une réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO), de sorte qu'il ne se justifie pas, ici encore, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une réduction à double pour ce motif, à la fois dans le cadre de la fixation judiciaire du loyer et dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer. Ainsi, la fixation judiciaire du loyer doit se déterminer sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires (ACJC/1533/2023 du 20 novembre 2023 consid. 5.3). 2.3 Le nombre de pièces que comporte un logement se détermine notamment au regard des dispositions de la loi sur les constructions et les installations diverses (LCI - RS/GE L 5.05) et de celles de son règlement d'application (RCI RS/GE L 5.05.01; ACJC/655/2013 du 27 mai 2013 consid. 2.2.1 et ACJC/1640/2012 du 19 novembre 2012 consid. 7.1). Toute pièce pouvant servir à l'habitation et toute cuisine (laboratoires-cuisines exceptés) doit avoir en principe 9 m2 mais au minimum 6 m2 de surface (art. 52 al. 1 LCI). Elle doit en outre être aérée et éclairée par un jour vertical ouvrant sur l'extérieur (art. 52 al. 2 LCI). Plus précisément, selon le règlement d'exécution de la loi générale sur le logement et la protection des locataires (RGL - RS/GE I 4.05.01), pour le calcul du nombre de pièces des logements, il est tenu compte de la surface nette (art.”

“Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 5.2 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis l'entretenir dans cet état. Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage.”

“Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 5.2 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis l'entretenir dans cet état. Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage.”

“Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. Wessner, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. Montini/Bouverat, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8 s.), mais également les issues de secours (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid.”

“3 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe à la bailleresse de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. WESSNER, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p. 8 s.), mais également les issues de secours (arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.2). C'est au locataire qui entend se prévaloir des art. 258 et ss CO de prouver la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance du défaut et le fait que ce dernier réduit l'usage de la chose louée (art. 8 CC; ATF 130 III 321; AUBERT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 55 ad art. 258 CO p. 346-347). 5.3.1 En l'espèce, le Tribunal a retenu, sans que cela ne soit contesté, que le bail précisait clairement qu'il appartenait aux appelants d'entreprendre, à leurs frais, les travaux nécessaires pour que les locaux soient conformes à l'exploitation qu'ils souhaitaient en faire.”

“Tercier/Bieri/Carron estiment, pour leur part, que le crédit-bailleur n’assume aucune obligation liée à la livraison de la chose : inexécution ou mauvaise exécution de l’obligation de livraison, non-conformité du bien. Cette exonération s’explique par la nature du contrat : le crédit-bailleur offre un financement ; il n’a aucun lien avec la chose. Celle-ci est choisie par le preneur, qui la reçoit directement du fournisseur (Tercier/Bieri/Carron, p. 1061 et les références citées). 4.5. Il sied premièrement de relever que, contrairement à ce que prétend l'intimée, la garantie pour les défauts en matière de bail à loyer entre dans le champ d'application de l'art. 256 al. 2 let. a CO. En effet, selon la doctrine, la chose louée est défectueuse, au sens des art. 259 ss CO, lorsqu’elle n’est pas ou plus dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, conformément à l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO (Müller, Contrats de droit suisse, 2021, p. 191). Les dispositions sur la garantie pour les défauts n'étant ainsi que le prolongement de l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO, une dérogation à ces dispositions doit être considérée comme une dérogation à l'art. 256 al. 1 CO, de sorte qu'elle tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Il sied tout d’abord de relever que la solution retenue par les premiers juges et par la majorité de la doctrine, selon laquelle le crédit-bailleur, qui ne fait que financer l'acquisition de l'objet, n'assume aucune obligation liée à la conformité de cet objet, n'est pas critiquée par l'appelante. A.________ SA se contente en effet de relever qu'en l'espèce, le rôle de B.________ SA n'est pas limité au financement du véhicule, mais qu'il couvre également "celui du fournisseur en lien avec la garantie des défauts". On peine cependant à comprendre le sens de cette affirmation. Celle-ci n'est du reste nullement étayée ni motivée, si bien que la recevabilité du grief de l'appelante pose question. Cette question peut également rester ouverte, dans la mesure où, quoi qu'il en soit, ce grief doit être rejeté. En effet, l'affirmation de l'appelante selon laquelle les parties n'auraient pas souhaité limiter le rôle de B.”

“197 ss CO), mais lui permettent de supprimer sa garantie dans les limites de l’art. 199 CO. Tercier/Bieri/Carron estiment, pour leur part, que le crédit-bailleur n’assume aucune obligation liée à la livraison de la chose : inexécution ou mauvaise exécution de l’obligation de livraison, non-conformité du bien. Cette exonération s’explique par la nature du contrat : le crédit-bailleur offre un financement ; il n’a aucun lien avec la chose. Celle-ci est choisie par le preneur, qui la reçoit directement du fournisseur (Tercier/Bieri/Carron, p. 1061 et les références citées). 4.5. Il sied premièrement de relever que, contrairement à ce que prétend l'intimée, la garantie pour les défauts en matière de bail à loyer entre dans le champ d'application de l'art. 256 al. 2 let. a CO. En effet, selon la doctrine, la chose louée est défectueuse, au sens des art. 259 ss CO, lorsqu’elle n’est pas ou plus dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, conformément à l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO (Müller, Contrats de droit suisse, 2021, p. 191). Les dispositions sur la garantie pour les défauts n'étant ainsi que le prolongement de l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO, une dérogation à ces dispositions doit être considérée comme une dérogation à l'art. 256 al. 1 CO, de sorte qu'elle tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Il sied tout d’abord de relever que la solution retenue par les premiers juges et par la majorité de la doctrine, selon laquelle le crédit-bailleur, qui ne fait que financer l'acquisition de l'objet, n'assume aucune obligation liée à la conformité de cet objet, n'est pas critiquée par l'appelante. A.________ SA se contente en effet de relever qu'en l'espèce, le rôle de B.________ SA n'est pas limité au financement du véhicule, mais qu'il couvre également "celui du fournisseur en lien avec la garantie des défauts". On peine cependant à comprendre le sens de cette affirmation. Celle-ci n'est du reste nullement étayée ni motivée, si bien que la recevabilité du grief de l'appelante pose question.”

“Tercier/Bieri/Carron estiment, pour leur part, que le crédit-bailleur n’assume aucune obligation liée à la livraison de la chose : inexécution ou mauvaise exécution de l’obligation de livraison, non-conformité du bien. Cette exonération s’explique par la nature du contrat : le crédit-bailleur offre un financement ; il n’a aucun lien avec la chose. Celle-ci est choisie par le preneur, qui la reçoit directement du fournisseur (Tercier/Bieri/Carron, p. 1061 et les références citées). 4.5. Il sied premièrement de relever que, contrairement à ce que prétend l'intimée, la garantie pour les défauts en matière de bail à loyer entre dans le champ d'application de l'art. 256 al. 2 let. a CO. En effet, selon la doctrine, la chose louée est défectueuse, au sens des art. 259 ss CO, lorsqu’elle n’est pas ou plus dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, conformément à l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO (Müller, Contrats de droit suisse, 2021, p. 191). Les dispositions sur la garantie pour les défauts n'étant ainsi que le prolongement de l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO, une dérogation à ces dispositions doit être considérée comme une dérogation à l'art. 256 al. 1 CO, de sorte qu'elle tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Il sied tout d’abord de relever que la solution retenue par les premiers juges et par la majorité de la doctrine, selon laquelle le crédit-bailleur, qui ne fait que financer l'acquisition de l'objet, n'assume aucune obligation liée à la conformité de cet objet, n'est pas critiquée par l'appelante. A.________ SA se contente en effet de relever qu'en l'espèce, le rôle de B.________ SA n'est pas limité au financement du véhicule, mais qu'il couvre également "celui du fournisseur en lien avec la garantie des défauts". On peine cependant à comprendre le sens de cette affirmation. Celle-ci n'est du reste nullement étayée ni motivée, si bien que la recevabilité du grief de l'appelante pose question. Cette question peut également rester ouverte, dans la mesure où, quoi qu'il en soit, ce grief doit être rejeté. En effet, l'affirmation de l'appelante selon laquelle les parties n'auraient pas souhaité limiter le rôle de B.”

“268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.1 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 41 in fine et 44 ad art. 256 CO). 3.1.2 Selon la casuistique tirée de la jurisprudence, en manière de nuisance olfactive, une réduction de 5% a été octroyée pour des odeurs d'acide présentes occasionnellement durant plusieurs années dans la salle de douche et la cuisine, ainsi que des odeurs de poubelle dans le hall d'entrée et la salle à manger (ACJC/100/2019 du 24 janvier 2019); 5% pour des odeurs de cannabis s'immisçant dans un appartement dont la fréquence, la durée et l'intensité n'ont pas été démontrées (ACJC/932/2018 du 12 juillet 2018); 10% en présence d’émissions occasionnelles de fumée nauséabonde provenant d’un terrain voisin; 10% dans le cadre d’une odeur d’égout dans une petite salle d’un restaurant; 10% dans le cadre d’une odeur d’œufs pourris certains jours et pendant plusieurs heures dans un appartement; 20% dans leur cadre d’une odeur répugnante dans un restaurant, en raison d’une ventilation insuffisante; 40% en raison d’odeurs désagréables dans un café-bar et faisant fuir la clientèle (cf. pour une casuistique : Züst, « Mietzinsreduktion bei Mängeln » in Mietrechtspaxis [MP] 2004 69, disponible en ligne : https://www.”

“La bailleresse fait griefs aux premiers juges d’avoir constaté de manière manifestement inexacte les faits et d’avoir violé les art. 260a al. 1, 259a al. 1 let. b et 259d CO. Elle soutient qu’elle n’aurait pas donné d’accord à la locataire pour poser une toile solaire sur son balcon, côté façade nord, étant précisé que cette dernière n’avait pas été en mesure de produire un document écrit et signé formalisant cet accord, de sorte qu’elle devait en supporter les conséquences. Le Tribunal aurait également considéré à tort, selon elle, une contradiction dans son comportement, alors qu’il aurait dû retenir l’absence d’abus de droit de sa part. Il ne pouvait pas non plus retenir que faute d’accord quant à la pose initiale du store, elle serait intervenue pour ordonner la dépose de ce store après son installation. Enfin, elle soutient que le défaut ne serait pas suffisant pour l’obtention d’une baisse de loyer par la locataire, l’usage de la chose louée n’étant pas entravé ou alors seulement lorsque la fenêtre est ouverte. 2.1 Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée, et l'entretenir dans cet état. La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). L’absence de protection contre le soleil peut constituer un défaut (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 266). Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce dernier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 1er avril 2009 consid. 3.2); le fait qu’il échappe à sa sphère d’influence n’est pas non plus déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut.”

“La bailleresse fait griefs aux premiers juges d’avoir constaté de manière manifestement inexacte les faits et d’avoir violé les art. 260a al. 1, 259a al. 1 let. b et 259d CO. Elle soutient qu’elle n’aurait pas donné d’accord à la locataire pour poser une toile solaire sur son balcon, côté façade nord, étant précisé que cette dernière n’avait pas été en mesure de produire un document écrit et signé formalisant cet accord, de sorte qu’elle devait en supporter les conséquences. Le Tribunal aurait également considéré à tort, selon elle, une contradiction dans son comportement, alors qu’il aurait dû retenir l’absence d’abus de droit de sa part. Il ne pouvait pas non plus retenir que faute d’accord quant à la pose initiale du store, elle serait intervenue pour ordonner la dépose de ce store après son installation. Enfin, elle soutient que le défaut ne serait pas suffisant pour l’obtention d’une baisse de loyer par la locataire, l’usage de la chose louée n’étant pas entravé ou alors seulement lorsque la fenêtre est ouverte. 2.1 Aux termes de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée, et l'entretenir dans cet état. La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2). L’absence de protection contre le soleil peut constituer un défaut (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 266). Le défaut ne doit pas nécessairement être imputable au bailleur pour que ce dernier en réponde, ni même réparable (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts du Tribunal fédéral 4A_222/2012 du 31 juillet 2012 consid. 2.2 et 4A_43/2009 du 1er avril 2009 consid. 3.2); le fait qu’il échappe à sa sphère d’influence n’est pas non plus déterminant (arrêt du Tribunal fédéral 4C_219/2005 du 24 octobre 2005 consid. 2.2). Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilité de certaines entraves mineures inhérentes à l'usage de la chose qui ne constituent pas un défaut.”

“était donc dû au 30 septembre 2018, conformément au contrat de bail. A défaut de paiement à l'échéance du délai comminatoire, le congé donné pour ce motif est valable. Ce grief est infondé et sera rejeté. 4. L'appelante soutient que le loyer n'était pas exigible en raison du fait que l'intimée n'avait pas pris toutes les mesures préparatoires pour mettre à disposition les locaux conformément au contrat. Aucun état des lieux d'entrée n'avait été effectué et elle n'avait jamais été en mesure d'exploiter les locaux. Elle ne pouvait dès lors être mise en demeure de payer le loyer. 4.1 4.1.1 En vertu de l'art. 253 CO, le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer. L'art. 257 CO précise que le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur en contrepartie de la cession de l'usage de la chose. Cette disposition, qui complète l'art. 253 CO, rappelle la nature synallagmatique du contrat de bail (CPra Bail, 2ème éd. 2017 - Bieri, art. 257 n. 1). 4.1.2 Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit remettre et maintenir, tout au long du contrat, la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du contrat de bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 et les références citées; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). Tout ce qui s'écarte de l'état conforme à l'usage convenu constitue un défaut de la chose louée (art. 258 al. 1 CO; ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid.”

“Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d’un défaut irréparable, puisqu’il assume une obligation de garantie en lien avec l’objet loué (Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 1, 11 et 12 ad art. 256 CO; Lachat, op. cit., p. 268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.2 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 41 in fine et 44 ad art. 256 CO). Le locataire ne saurait toutefois s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur des locaux. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire doit s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil.”

“, p. 268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.2 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 41 in fine et 44 ad art. 256 CO). Le locataire ne saurait toutefois s'attendre, sauf promesse spéciale, à un silence absolu. Il est plus ou moins inévitable que des bruits provenant de l'extérieur puissent être perçus à l'intérieur des locaux. Que l'on entende un bruit dans un appartement ne suffit pas pour conclure à l'existence d'un défaut. On ne sort des limites de ce à quoi le locataire doit s'attendre que si le bruit, compte tenu de sa durée, de son intensité et du moment où il se manifeste, dépasse un certain seuil et entrave l'usage normal de la chose louée, par exemple en perturbant le sommeil. La nuisance sonore doit ainsi dépasser les limites que le locataire doit nécessairement supporter en fonction de l'usage normal de la chose louée. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit normalement compter (et qui ne constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres occupants.”

“Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Il s'agit par exemple de l'absence d'immiscions ou de nuisances, lesquelles doivent être telles que le locataire ne peut pas faire un usage normal de la chose. La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut (Montini/Bouverat, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 41 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 53 ad art.”

“À teneur de l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. Constitue ainsi un défaut tout ce qui s'écarte d'un état que la loi qualifie « d'approprié », bien que celle-ci ne définisse pas ce terme. La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, Le bail à loyer, 2019, p. 256). Le caractère approprié doit se déterminer à l'aune de plusieurs critères, notamment le but et l'usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l'âge du bâtiment, le lieu de situation de l'immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d'éventuelles nuisances (Montini/Bouverat, Commentaire pratique - Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 10 et 28 ad art. 256 CO). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III consid.”

“Or, même si la date de transfert de bail diverge, les parties ont déjà réglé ce complexe de faits de manière définitive par la transaction judiciaire du 6 septembre 2018, retenant que le contrat de bail conclu le 24 janvier 2011 prendrait fin le 31 décembre 2031. Dans le cadre de leur convention, les parties ont donc écarté le principe du transfert de bail jusqu’au 31 décembre 2031. Le fait que le locataire ait pris des conclusions tendant au transfert de bail à une autre date que celle à laquelle il avait conclu dans la précédente procédure ne lui permet pas de solliciter à nouveau le transfert de bail dans le cadre d’une autre procédure, même si la date de transfert est postérieure à la date de la convention. L’appelant ne fait en outre valoir aucune circonstance nouvelle depuis la transaction qui justifierait que la question du transfert de bail soit à nouveau soumise au juge. Partant, cette conclusion est irrecevable tant en première instance qu’en appel, dès lors qu’elle fait déjà l’objet d’une décision entrée en force (art. 59 al. 2 let. e CPC). 3. Défauts de la chose louée 3.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les réf. citées ; arrêt TF 4A_411/2020 du 9 février 2021 consid. 3.1.1 ; arrêt TF 4A_130/2018 du 26 juillet 2018 consid. 4). Le défaut de la chose louée est une notion relative et son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, son emplacement, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid.”

“Elles auraient pu être produites devant le Tribunal, de sorte qu’elles sont irrecevables, à l’instar des allégations qu’elles contiennent. S’agissant de la pièce n. 31, celle-ci est recevable mais dénuée de pertinence pour trancher le litige. La pièce n. 33, soit le courrier de Cour du 17 décembre 2021 adressé à l’appelante, fait partie intégrante des actes de procédure, et figure donc déjà dans le dossier de la Cour de justice. 2. 2.1 Les appelants se plaignent de la quotité des réductions que le Tribunal leur a accordées. Ils estiment qu’une réduction de loyer à hauteur de 35% devrait leur être octroyée, pour la période courant du 1er octobre 2017 au 30 juin 2020, vu l’importance des travaux et la conséquence de ceux-ci. 2.1.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p.”

“ZMP 2023 Nr. 12 Art. 256 Abs. 2 OR; Art. 257d Abs. 2 OR; Art. 259d OR; Art. 259g OR. Rohbaumiete. Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch. Ver- hältnis zwischen Minderung und Hinterlegung des Mietzinses. Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Auch bei der Rohbaumiete ist ein Verzicht des Mieters auf Mängelrechte nur gültig, soweit die konkrete Vereinbarung der Parteien sich insgesamt nicht zu seinem Nachteil auswirkt. Es genügt daher grundsätzlich nicht, wenn die Mietsache sich beim vertraglichen Mietbeginn in einem Zustand befindet, der zwar die Bauarbei- ten des Mieters ermöglicht, diesem aber wegen öffentlich-rechtlicher Schranken selbst bei rechtzeitiger Veranlassung der Arbeiten keine Aussicht bietet, die Sache ab Mietbeginn für den vertraglich vereinbarten Zweck zu gebrauchen. Besteht ein Mangel, ist der Mieter zwar nicht zur Hinterlegung verpflichtet und kann den Miet- zins auch eigenmächtig herabsetzen. Allerdings ist er für den Mangel beweisbe- lastet. Stellt sich im Beweisverfahren heraus, dass bezüglich der Kanalisation im Hausinnern zwar Auflagen der zuständigen Behörden bestanden, dass diese aber weder den Bauarbeiten noch einer Betriebsbewilligung für den Mieter entgegen- gestanden wären («Inliner-Sanierung»), erweist sich eine Kündigung als gültig, welche die Vermieterin gestützt auf Art.”

“6 du contrat de bail, selon lequel la remise des locaux aux locataires coïnciderait avec l’état des lieux d’entrée, au fait que les parties avaient procédé à un état des lieux d’entrée le 22 juin 2018 et au fait que les clés auraient été gardées par un technicien permettant un accès très aisé au local.    7.2              Selon la définition légale de l’art. 253 CO, le bail est le contrat dont l’objet est la cession d’une chose, moyennant un loyer.                 L’art. 256 CO prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (al. 1). Le bailleur assume son obligation de délivrance de la chose louée s’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue, de telle sorte que celui-ci soit en mesure d’en prendre possession. En règle générale, cette obligation est remplie lorsque le bailleur remet le jour prévu les clés des locaux au locataire (Lachat/Rübli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 232 et les réf. citées). Le bailleur qui ne délivre pas la chose à la date convenue est en demeure (art. 102 al. 2 CO ; Lachat/Rübli, op. cit., p. 233).                 Selon l’art. 256 al. 2 CO, les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées (a) ou dans les baux d’habitations ou de locaux commerciaux (b) (al. 2). Cette disposition ne s’oppose pas au principe de louer des locaux à charge pour le locataire d’en terminer les aménagements (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail Lausanne 2011, no 32 ad art. 256 CO, p. 81). Certaines conventions prévoient que le locataire conclut le contrat en quelque sorte « à ses risques et périls ». Par exemple, le locataire qui, pour atteindre ses objectifs, veut transformer les locaux loués ou procéder à un changement d’affectation, a besoin, pour ce faire, d’une autorisation de construire. On peut se demander si ces conventions sont compatibles avec l’al. 2 de l’art. 256 CO. Elles pourraient être nulles si les parties déclarent l’état final souhaité par le locataire comme conforme au contrat et conviennent que si les projets ne se réalisent pas (refus de délivrer l’autorisation de construire), le bailleur ne supporte pas les conséquences d’un défaut de la chose louée, le locataire ayant renoncé d’avance à ses droits.”

“6 du contrat de bail, selon lequel la remise des locaux aux locataires coïnciderait avec l’état des lieux d’entrée, au fait que les parties avaient procédé à un état des lieux d’entrée le 22 juin 2018 et au fait que les clés auraient été gardées par un technicien permettant un accès très aisé au local.    7.2              Selon la définition légale de l’art. 253 CO, le bail est le contrat dont l’objet est la cession d’une chose, moyennant un loyer.                 L’art. 256 CO prévoit quant à lui que le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état (al. 1). Le bailleur assume son obligation de délivrance de la chose louée s’il tient les locaux à disposition du locataire à la date convenue, de telle sorte que celui-ci soit en mesure d’en prendre possession. En règle générale, cette obligation est remplie lorsque le bailleur remet le jour prévu les clés des locaux au locataire (Lachat/Rübli, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 232 et les réf. citées). Le bailleur qui ne délivre pas la chose à la date convenue est en demeure (art. 102 al. 2 CO ; Lachat/Rübli, op. cit., p. 233).                 Selon l’art. 256 al. 2 CO, les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues dans des conditions générales préimprimées (a) ou dans les baux d’habitations ou de locaux commerciaux (b) (al. 2). Cette disposition ne s’oppose pas au principe de louer des locaux à charge pour le locataire d’en terminer les aménagements (Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT du droit du bail Lausanne 2011, no 32 ad art. 256 CO, p. 81). Certaines conventions prévoient que le locataire conclut le contrat en quelque sorte « à ses risques et périls ». Par exemple, le locataire qui, pour atteindre ses objectifs, veut transformer les locaux loués ou procéder à un changement d’affectation, a besoin, pour ce faire, d’une autorisation de construire. On peut se demander si ces conventions sont compatibles avec l’al. 2 de l’art. 256 CO. Elles pourraient être nulles si les parties déclarent l’état final souhaité par le locataire comme conforme au contrat et conviennent que si les projets ne se réalisent pas (refus de délivrer l’autorisation de construire), le bailleur ne supporte pas les conséquences d’un défaut de la chose louée, le locataire ayant renoncé d’avance à ses droits.”

“Selon l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état. La survenance d'un défaut en cours de bail peut notamment justifier une remise en état de la chose (art. 259a al. 1 let. a CO), de même qu'une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO). Le locataire perd son droit à la remise en état de la chose lorsque la réparation du défaut est objectivement impossible, tel étant par exemple le cas si le bailleur n'a pas de prise sur le défaut ou lorsque le coût des travaux nécessaires serait disproportionné (arrêt 4A_244/2009 du 7 septembre 2009 consid. 4; LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, 2019, p. 307 n. 2.3; HIGI/WILDISEN, in Zürcher Kommentar, 5e éd. 2019, no 10 s. ad art. 259b CO; MATTHIAS TSCHUDI, in Das schweizerische Mietrecht, 4e éd. 2018, no 10 ad art. 259b CO; CLAUDE ROY, in Mietrecht für die Praxis, 9e éd. 2016, p. 245 n. 11.3.5.2). Le locataire peut alors prétendre à une réduction du loyer et, si l'impossibilité est due à une faute du bailleur, à des dommages-intérêts.”

“Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable ( du 18 mars 2024 consid. 3.2; ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2). En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/1533/2023 du 20 novembre 2023 consid. 5.1; ACJC/1219/2016 du 19 septembre 2016; ACJC/702/2009 du 15 juin 2009 consid. 4; ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2; ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2; ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1). 3.4 La détermination d'un loyer admissible doit se fonder sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires, en réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Il ne se justifie dès lors pas, dans la détermination du loyer admissible ou dans le cadre d'une fixation de loyer, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une double réduction pour ce motif, à la fois dans le cadre de la procédure en contestation du loyer initial, ainsi que dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer, pour défaut de la chose louée (ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.4; ACJC/418/2018 du 9 avril 2018 consid. 4.2). 3.5 Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il doit être considéré que dans une procédure dans laquelle il est question de l'obligation pour le bailleur de produire les pièces nécessaires à un calcul du rendement net était en jeu, que si celui-ci devait être contraint de fournir immédiatement lesdites pièces, cela entraînerait pour lui un inconvénient qui ne pourrait pas être réparé à l'issue de la procédure d'appel, puisque, une fois qu'elle aurait produit ces pièces, les parties adverses en auraient pris connaissance et le bailleur n'aurait alors plus aucun intérêt à faire valoir qu'il n'avait pas l'obligation de les produire, de sorte que l'on était en présence d'un préjudice irréparable (cf.”

“Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soi, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid 5.4.2). Concernant le choix de la statistique à prendre en compte parmi celles établies par l'OCSTAT, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation (ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.2; ACJC/812/2010 du 21 juin 2010 consid. 4.1; ACJC/1303/2007 du 5 novembre 2007 consid. 3.5). Le Tribunal fédéral a confirmé que cette pondération des statistiques genevoises n'est pas arbitraire (arrêts du Tribunal fédéral 4A_250/2012 du 28 août 2012 consid. 2.4; 4A_3/2011 du 28 février 2011 consid. 5.2). 5.1.3 Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.4). 5.1.4 La détermination d'un loyer admissible doit se fonder sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires, en réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Il ne se justifie dès lors pas, dans la détermination du loyer admissible ou dans le cadre d'une fixation de loyer, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une double réduction pour ce motif, à la fois dans le cadre de la procédure en contestation du loyer initial, ainsi que dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer, pour défaut de la chose louée (ACJC/676/2024 du 29 mai 2024 consid. 3.4; ACJC/418/2018 du 9 avril 2018 consid. 4.2). 5.2 En l'espèce, il ne sera pas tenu compte de l'état locatif produit par l'intimé des appartements de l'immeuble en cause et de l'immeuble sis no. 1______, rue 2______, dans la mesure où les logements concernés se situent dans le même immeuble, respectivement sont propriétés du même bailleur, et ne peuvent ainsi pas être utilisés comme moyen de comparaison.”

“En règle générale, dans la mesure où les statistiques relatives aux logements loués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois ne tiennent pas compte de la date de construction de l'immeuble, ni des caractéristiques du cas particulier, il y a lieu de les compléter en procédant à une pondération avec les chiffres statistiques des baux en cours (ACJC/1079/2021 du 30 août 2021 consid. 4.1.4; ACJC/1354/2016 du 17 octobre 2016 consid. 4.3; ACJC/390/2015 du 30 mars 2015 consid. 6.1, ACJC/1500/2013 du 16 décembre 2013 consid. 6.1.2 et ACJC/954/2013 du 7 août 2013 consid. 2 et 3). Le Tribunal fédéral n'a pas considéré comme arbitraire la prise en compte d'un «loyer moyen» d'une localité, tel que ressortant des statistiques (arrêt du Tribunal fédéral 4A_461/2015 du 15 février 2016 consid. 4.2). Ainsi, l'utilisation d'une valeur moyenne n'est, en soit, pas contraire à la jurisprudence, même si, selon les situations, l'utilisation de la valeur médiane peut être préférable (ACJC/1150/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.4.2). La détermination d'un loyer admissible doit se fonder sur la base d'un bien immobilier exempt de défaut et entretenu, le bailleur ayant l'obligation de délivrer la chose dans cet état (cf. art. 256 al. 1 CO). Les réductions fondées sur les défauts (art. 258 ss CO) doivent faire l'objet d'une procédure distincte de la part des locataires, en réduction du loyer (cf. art. 259a al. 1 let. b et 259d CO). Il ne se justifie dès lors pas, dans la détermination du loyer admissible ou dans le cadre d'une fixation de loyer, d'en tenir compte, faute de quoi les locataires pourraient obtenir une double réduction pour ce motif, à la fois dans le cadre de la procédure en contestation du loyer initial, ainsi que dans le cadre d'une demande éventuelle de réduction de loyer, pour défaut de la chose louée (ACJC/418/2018 du 9 avril 2018 consid. 4.2). Les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude, comme les frais d'exploitation, sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales genevoises (arrêt du Tribunal fédéral 4A_129/2008 du 10 juin 2008 consid. 2.4). Pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux, l'art. 257b al. 1 CO mentionne quelques exemples, non exhaustifs, de frais accessoires : les frais de chauffage et d'eau chaude, les «autres frais d'exploitation» (les postes les plus fréquents sont l'électricité des locaux et installations communs, la conciergerie, l'abonnement de maintenance de l'ascenseur, l'entretien des espaces et aménagements extérieurs et le téléréseau) et les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose.”

“261 CO, non seulement l’existence d’une telle clause n’est pas rendue vraisemblable, étant relevé que la cession de créance était en tout cas nécessaire à la recourante pour revendiquer la part de loyer dû pour la période du 18 au 31 décembre 2018, mais surtout cette allégation devient sans objet dès lors précisément que la cession de créance du 29 juillet 2020 est valable. bb) Les intimés ne sauraient être suivis lorsqu’ils prétendent que le chiffre 10 du contrat de bail contiendrait une condition suspensive. Il est constant que, selon ce chiffre, les intimés s’étaient engagés à ouvrir une garantie de loyer d’un montant de 20'000 fr. à la signature du bail et que ceux-ci n’ont pas exécuté cette obligation dans ce délai. A ce sujet, le chiffre 10 prévoit que si l’acte original de la garantie de loyer n’est pas remis à la bailleresse à la signature du bail, cette dernière est alors en droit de refuser la remise de l’objet. Au vu des éléments intrinsèques au titre invoqué à la mainlevée, soit le contrat de bail, force est de constater qu’une telle clause ne constitue en rien une condition suspensive du contrat, mais concerne l’ordre des prestations en prévoyant qu’une garantie de loyer devait être fournie au bailleur avant la délivrance des locaux (cf. art. 256 CO). Il n’est en effet pas indiqué que la non remise de la garantie de loyer suspendrait le contrat dans tous ses effets, ni que l’obligation de payer les loyers serait suspendue, mais uniquement que la remise de l’objet loué peut être refusée, sans autre effet. La recourante demeurait ainsi libre d’actionner les locataires en exécution du contrat. Il ressort effectivement du dossier que la recourante a refusé de remettre les clés de l’arcade aux intimés, pour le motif que la garantie de loyer n’avait pas été constituée. Il n’en demeure pas moins que ce sont les intimés qui étaient en demeure. Il est d’ailleurs relevé que lors de l’état des lieux effectué le 13 juin 2018, soit le même jour que la signature du contrat de bail, il a été expressément indiqué dans le procès-verbal que la garantie bancaire n’ayant pas été fournie, les clés n’étaient pas remises aux locataires. Ainsi, les intimés ne sauraient se départir du contrat simplement en ne respectant pas leurs obligations. La recourante n’a certes pas délivré l’objet du bail aux intimés, mais était disposée à le faire pour autant que ceux-ci fournissent au préalable, dans le délai fixé, les sûretés requises.”

“La chose louée est ainsi défectueuse si elle ne présente pas une qualité qui lui a été promise par le bailleur ou sur laquelle le locataire pouvait légitiment compter (Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256 et références citées). Le caractère approprié doit se déterminer à l’aune de plusieurs critères, notamment le but et l’usage prévu ou convenu de la location, le montant du loyer, l’âge du bâtiment, le lieu de situation de l’immeuble, les normes usuelles de qualité, les règles de droit public et le caractère évitable ou non d’éventuelles nuisances (Montini/Bouverat in Commentaire Pratique : Droit du bail à loyer et à ferme [CPrat bail], 2e éd., 2019, n. 10 et 29). Au regard de la notion relative du défaut de la chose louée, celui-ci dépendra essentiellement des circonstances du cas particulier (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 3A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le bailleur répond en principe des défauts qui lui sont imputables, même en cas de méconnaissance ou de comportement irréprochable, ou d’un défaut irréparable, puisqu’il assume une obligation de garantie en lien avec l’objet loué (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 1, 11 et 12 ad art. 256 CO; Lachat, op. cit., p. 268 ss; Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4e éd., 2009 n. 2096 ss; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1). 3.1.1 La question de savoir dans quelle mesure la chose louée doit être exempte de nuisances (bruit, odeurs, poussière, etc.) possède une grande importance pratique. Certaines nuisances sont telles que le locataire ne peut plus faire l’usage convenu ou habituel de la chose louée (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 40 et 41 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, Commentaire SVIT : Le droit suisse du bail à loyer, 2011. n. 19 ss ad art. 256 CO). La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut, de même que l’intensité, la fréquence ou le moment (diurne ou nocturne) où elles surviennent, ainsi que les normes usuelles de qualités, les règles de droit public applicables ou les usages courants (Lachat, op. cit., p. 259 ss; Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n.”

“En effet, la location de locaux destinés à un café ou un restaurant présuppose, en règle générale (art. 256 al.1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer (ACJC/200/2016 du 15 février 2016 consid. 3.2; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 243; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_817/2014 du 25 août 2015 consid. 2.3.1). Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. Wessner, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. Montini/Bouverat, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p.”

“Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 p. 187 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). 5.3 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe à la bailleresse de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. WESSNER, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO.”

“L'appelant reproche à tort au Tribunal d'avoir occulté le fait que D______ exploitait une épicerie sous couvert d'un magasin de tabac, ce qui ressortait selon lui du constat d'huissier du 23 septembre 2016. Le Tribunal a mentionné ledit constat dans son état de fait et en a correctement résumé le contenu, en indiquant le type d'articles vendus par D______ (produits alimentaires secs, boisson d'un litre et sandwichs ainsi que paninis). Déterminer si la vente de tels produits signifie que le précité exploite une épicerie, ce qui aurait fait l'objet de la promesse de l'intimée et constituerait un défaut, relève de l'interprétation du contrat. Ce point sera examiné ci-après dans le cadre du grief soulevé à cet égard. Cela étant, la Cour a précisé le contenu du constat d'huissier dans la partie "En fait". 4. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le contrat ne lui garantissait pas que les commerces du complexe se verraient imposer une interdiction de vendre des produits alimentaires et des boissons réservés aux épiceries. 4.1 4.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). 4.1.2 Selon l'art. 18 al. 1 CO, pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. Le juge doit donc rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices. Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté - écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions des contractants eux-mêmes (ATF 144 III 93 consid.”

“Aux termes de l'art. 269a let. b CO, les loyers qui sont justifiés par des prestations supplémentaires du bailleur ne sont en règle générale pas abusifs. D'après l'art. 14 al. 1 1ère phrase OBLF, les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values sont réputés prestations supplémentaires au sens de l'art. 269a let. b CO. L'art. 14 al. 3 OBLF précise par ailleurs que seule la part d'un investissement qui excède les coûts de rétablissement ou de maintien de l'état initial de la chose louée est considérée comme prestation supplémentaire. Le bailleur peut donc majorer le loyer lorsqu'il procède à des travaux de rénovation (cf. art. 260 al. 1 CO) qui améliorent la qualité de la chose louée et en accroissent la valeur (cf. arrêt 4A_531/2016 du 11 avril 2017 consid. 3.1), au contraire des travaux d'entretien qui ne visent qu'à maintenir la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (cf. art. 256 al. 1 CO). Lorsque de gros travaux de rénovation sont entrepris dans un immeuble, il est souvent difficile de distinguer entre les travaux d'entretien couverts par le loyer actuel et les améliorations à plus-value justifiant une hausse de loyer (cf. ATF 118 II 415 consid. 3a). L'art. 14 al. 1 2ème phrase OBLF dispose qu'en règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values. Les importantes réparations tendent à prolonger la durée de vie de l'immeuble et à le moderniser. Elles consistent en travaux extraordinaires qui dépassent les réparations habituelles et l'entretien courant d'un point de vue quantitatif; elles se caractérisent par le fait qu'elles touchent plusieurs parties essentielles de l'immeuble et génèrent un coût considérable en comparaison de l'état locatif (arrêt 4A_531/2016 précité consid. 3.1; arrêts 4A_102/2012 du 30 mai 2012 consid. 2.3; 4A_495/2010 du 20 janvier 2011 consid. 6.1).”

“Elles doivent être distinguées des simples travaux d'entretien qui ne font que maintenir l'état des locaux et prévenir leur dégradation (ACJC/785/2013 du 24 juin 2013, consid. 5.6.2; LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 603). Constituent de telles améliorations : la création d'un chauffage central, d'un ascenseur; l'installation d'un frigo, d'une machine à laver, d'un compteur d'eau chaude, d'un compteur individuel de chauffage, d'une antenne collective de télévision ou le raccordement au réseau câblé; l'amélioration de l'isolation phonique ou thermique (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 603). Lorsque le bailleur entreprend d'importantes réparations, la distinction est souvent difficile à opérer entre travaux d'entretien courant couverts par le loyer actuel et travaux créant des plus-values justifiant une hausse de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_6/2021 du 28 juin 2021 consid. 3). En procédant à des travaux d'entretien, autrement dit à des réparations, le bailleur maintient la chose louée dans un état conforme à l'usage convenu (art. 256 al. 1 CO). Il ne fournit aucune prestation supplémentaire par rapport à celles prévues au début du bail. Il ne fait que remédier à un défaut ou à l'usure normale de la chose louée (LACHAT/ GROBET THORENS/ RUBLI/ STASTNY, op. cit., p. 347). L'entretien suppose notamment le maintien de la substance de la chose, du bon fonctionnement des appareils, de l'approvisionnement en eau, énergie et chauffage. Le bailleur est tenu, le cas échéant, d'effectuer des travaux de réparation; il doit également éviter que la chose ne soit endommagée (ACJC/1151/2015 du 28 septembre 2015 consid. 5.2). En règle générale, lorsque de gros travaux sont entrepris dans l'immeuble, ils constituent à la fois des améliorations créant des plus-values et des mesures d'entretien. La règle de l'art. 14 al. 1 OBLF a un but de simplification pour éviter d'avoir à déterminer la part exacte des travaux à plus-value; la règle vise aussi à encourager ou du moins à ne pas décourager le bailleur d'entreprendre des travaux plus importants que nécessaires, ce dont les locataires bénéficient également (arrêts du Tribunal fédéral 4A_6/2021 précité, ibid.”

“La nuisance sonore doit ainsi dépasser les limites que le locataire doit nécessairement supporter en fonction de l'usage normal de la chose louée. Pour dire quels sont les bruits avec lesquels le locataire doit normalement compter (et qui ne constituent donc pas un défaut par rapport à l'usage convenu), il faut tenir compte du lieu de situation de l'immeuble, de la qualité de son aménagement, de son degré de vétusté, ainsi que des activités exercées dans l'immeuble et du comportement normalement prévisible des autres occupants. La notion de seuil de tolérance implique un certain pouvoir d'appréciation qui est laissé au juge du fait. En revanche, savoir si le seuil de tolérance est dépassé est une question de droit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid 3.2; ACJC/1398/2019 du 30 septembre 2019 consid. 4.1.3; Lachat, op. cit., p. 269). 3.1.3 Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat in CPra Bail, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 25 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l’existence d’un défaut, soit notamment l’état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d’une inondation, de parasites ou d’autres nuisances excessives) et les restrictions de l’usage convenu qu’il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, « Le fardeau de la preuve en droit du bail » in 19e Séminaire sur droit du bail, 2016, n. 97, p. 44 et 45), notamment en produisant le cas échéant les photographies requises ou faire constater le défaut par un tiers ou un expert, de même que solliciter les mesures probatoires pertinentes dans la procédure civile (ACJC/497/2013 déjà cité, consid 6.2). 3.2 En l’espèce, le Tribunal a considéré que le bruit en cause ne constituait pas un défaut, se fondant sur les déclarations du témoin L______ qui, bien que se décrivant comme « très sensible au bruit », n’avait pas qualifié celui-ci de dérangeant.”

“L'exploitation d'un nouveau magasin d'alimentation, qui provoque des nuisances pouvant atteindre 45 dB(A) dans les logements d'habitation de l'immeuble, particulièrement le matin entre 6h et 6h30, lors de l'arrivée de marchandises, est constitutif d'un défaut, au regard des nombreuses plaintes des locataires à ce propos (ACJC/647/2014 du 30 mai 2014 consid. 4.7.2). De même, constitue un défaut le bruit d'une école de langue pour enfants dans un immeuble ancien, provoquant quotidiennement sur certaines périodes des nuisances sonores comprises entre 45 et 75 dB(A) chez le locataire en-dessous, en sus des vibrations et des chutes de poussière (ACJC/65/2019 du 21 janvier 2019 consid. 4.5). Le fait qu'un bruit ne fasse l'objet de plaintes que d'un seul locataire ne suffit pas à nier simplement celui-ci, dans la mesure où un problème isolé peut affecter exclusivement un seul appartement d'un immeuble (ACJC/497/2013 du 22 avril 2013 consid. 5.3). 3.1.6 Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 25 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, « Le fardeau de la preuve en droit du bail » in 19e Séminaire sur droit du bail, 2016, n. 97, p. 44 et 45), notamment en produisant cas échéant les photographies requises ou faire constater le défaut par un tiers ou un expert, de même que solliciter les mesures probatoires pertinentes dans la procédure civile (ACJC/497/2013 déjà cité, consid 6.2). 3.2 En l'espèce, aussi bien le rapport du 8 juin 2016 de G______ SA que celui du 11 avril 2019 de K______ ont relevé que le bruit en cause possédait les caractéristiques d'un « coup de bélier », dont la cause était à rechercher dans les canalisations de l'immeuble.”

“L'exploitation d'un nouveau magasin d'alimentation, qui provoque des nuisances pouvant atteindre 45 dB(A) dans les logements d'habitation de l'immeuble, particulièrement le matin entre 6h et 6h30, lors de l'arrivée de marchandises, est constitutif d'un défaut, au regard des nombreuses plaintes des locataires à ce propos (ACJC/647/2014 du 30 mai 2014 consid. 4.7.2). De même, constitue un défaut le bruit d'une école de langue pour enfants dans un immeuble ancien, provoquant quotidiennement sur certaines périodes des nuisances sonores comprises entre 45 et 75 dB(A) chez le locataire en-dessous, en sus des vibrations et des chutes de poussière (ACJC/65/2019 du 21 janvier 2019 consid. 4.5). Le fait qu'un bruit ne fasse l'objet de plaintes que d'un seul locataire ne suffit pas à nier simplement celui-ci, dans la mesure où un problème isolé peut affecter exclusivement un seul appartement d'un immeuble (ACJC/497/2013 du 22 avril 2013 consid. 5.3). 3.1.6 Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 25 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, « Le fardeau de la preuve en droit du bail » in 19e Séminaire sur droit du bail, 2016, n. 97, p. 44 et 45), notamment en produisant cas échéant les photographies requises ou faire constater le défaut par un tiers ou un expert, de même que solliciter les mesures probatoires pertinentes dans la procédure civile (ACJC/497/2013 déjà cité, consid 6.2). 3.2 En l'espèce, aussi bien le rapport du 8 juin 2016 de G______ SA que celui du 11 avril 2019 de K______ ont relevé que le bruit en cause possédait les caractéristiques d'un « coup de bélier », dont la cause était à rechercher dans les canalisations de l'immeuble. Ce bruit a été objectivé par les appareils de mesure acoustique mis en place par K______ dans la chambre à coucher de l'appelante, sur une période de 50h, qui ont relevé à quatre reprises la présence d'un bruit sourd, soudain, de brève durée, pouvant atteindre parfois 43 dB(A) après 22h00.”

“Cette exonération s’explique par la nature du contrat : le crédit-bailleur offre un financement ; il n’a aucun lien avec la chose. Celle-ci est choisie par le preneur, qui la reçoit directement du fournisseur (Tercier/Bieri/Carron, p. 1061 et les références citées). 4.5. Il sied premièrement de relever que, contrairement à ce que prétend l'intimée, la garantie pour les défauts en matière de bail à loyer entre dans le champ d'application de l'art. 256 al. 2 let. a CO. En effet, selon la doctrine, la chose louée est défectueuse, au sens des art. 259 ss CO, lorsqu’elle n’est pas ou plus dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, conformément à l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO (Müller, Contrats de droit suisse, 2021, p. 191). Les dispositions sur la garantie pour les défauts n'étant ainsi que le prolongement de l'obligation générale du bailleur inscrite à l'art. 256 al. 1 CO, une dérogation à ces dispositions doit être considérée comme une dérogation à l'art. 256 al. 1 CO, de sorte qu'elle tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Il sied tout d’abord de relever que la solution retenue par les premiers juges et par la majorité de la doctrine, selon laquelle le crédit-bailleur, qui ne fait que financer l'acquisition de l'objet, n'assume aucune obligation liée à la conformité de cet objet, n'est pas critiquée par l'appelante. A.________ SA se contente en effet de relever qu'en l'espèce, le rôle de B.________ SA n'est pas limité au financement du véhicule, mais qu'il couvre également "celui du fournisseur en lien avec la garantie des défauts". On peine cependant à comprendre le sens de cette affirmation. Celle-ci n'est du reste nullement étayée ni motivée, si bien que la recevabilité du grief de l'appelante pose question. Cette question peut également rester ouverte, dans la mesure où, quoi qu'il en soit, ce grief doit être rejeté. En effet, l'affirmation de l'appelante selon laquelle les parties n'auraient pas souhaité limiter le rôle de B.________ SA au financement du véhicule revient à considérer que les parties n'auraient pas voulu conclure un contrat de crédit-bail, mais un autre type de contrat.”

“Wenn die Maschine im Übrigen tatsächlich zu alt für den Gebrauch gewesen wäre, hätte der verantwortliche Monteur bei deren Kontrolle unmittelbar nach dem Vorfall nicht entschieden, dass bloss ein Teil ausgewechselt werden müsse, sondern er hätte auf eine Reparatur verzichtet. Wenn aber sogar der Monteur die Maschine als gebrauchsfähig erachtet habe, habe für die verantwortliche Person unabhängig von konkreten Störungen keine Veranlassung bestanden, die Maschine alleine aufgrund ihres Alters zu ersetzen. Nachdem die Beschwerdeführerin am Samstag, 15. September 2018, den Unfall gemeldet habe, habe der Hauswart am selben Tag die Hersteller der Waschmaschine informiert. Gleich am ersten Werktag nach der Meldung, am Montag, 17. September 2018, sei eine Sicherheitsprüfung der Maschine durchgeführt worden. Es seien also die notwendigen Massnahmen ergriffen worden, um die Waschmaschine unverzüglich kontrollieren und reparieren zu lassen. Es könne nicht von einem pflichtwidrigen Untätigbleiben bzw. von einer pflichtwidrigen Unvorsichtigkeit gesprochen werden. Die Pflicht gemäss Art. 256 OR, nach welcher die Mietsache in einem für den vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand bereitgestellt werden müsse, vermöge für sich alleine keine Sorgfaltspflichtverletzung zu begründen, sondern bilde lediglich einen allfälligen Anspruch im Zivilverfahren. Es liege keine Sorgfaltspflichtverletzung vor, entsprechend keine fahrlässige Körperverletzung.”

“Wenn die Maschine im Übrigen tatsächlich zu alt für den Gebrauch gewesen wäre, hätte der verantwortliche Monteur bei deren Kontrolle unmittelbar nach dem Vorfall nicht entschieden, dass bloss ein Teil ausgewechselt werden müsse, sondern er hätte auf eine Reparatur verzichtet. Wenn aber sogar der Monteur die Maschine als gebrauchsfähig erachtet habe, habe für die verantwortliche Person unabhängig von konkreten Störungen keine Veranlassung bestanden, die Maschine alleine aufgrund ihres Alters zu ersetzen. Nachdem die Beschwerdeführerin am Samstag, 15. September 2018, den Unfall gemeldet habe, habe der Hauswart am selben Tag die Hersteller der Waschmaschine informiert. Gleich am ersten Werktag nach der Meldung, am Montag, 17. September 2018, sei eine Sicherheitsprüfung der Maschine durchgeführt worden. Es seien also die notwendigen Massnahmen ergriffen worden, um die Waschmaschine unverzüglich kontrollieren und reparieren zu lassen. Es könne nicht von einem pflichtwidrigen Untätigbleiben bzw. von einer pflichtwidrigen Unvorsichtigkeit gesprochen werden. Die Pflicht gemäss Art. 256 OR, nach welcher die Mietsache in einem für den vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand bereitgestellt werden müsse, vermöge für sich alleine keine Sorgfaltspflichtverletzung zu begründen, sondern bilde lediglich einen allfälligen Anspruch im Zivilverfahren. Es liege keine Sorgfaltspflichtverletzung vor, entsprechend keine fahrlässige Körperverletzung.”

“En l'occurrence, les juges cantonaux ont d'abord retenu que l'état réel de la chose louée divergeait de l'état convenu, puisqu'elle ne présentait pas une qualité sur laquelle la locataire pouvait légitimement compter, soit une installation électrique conforme aux normes. Contrairement à ce qu'ils considèrent, il s'agit là bien d'un défaut au sens de l'art. 256 CO. La recourante se plaint de diverses prises ou plafonniers condamnés, en se référant à des procès-verbaux d'audition, à des pièces du dossier, et à ses réclamations. Ce faisant, elle fournit des indications imprécises et insuffisantes pour retenir qu'en omettant de mentionner spécifiquement ces points comme défauts, ou dans son appréciation, la cour cantonale aurait violé le droit fédéral. La recourante se prévaut enfin de l'installation électrique de l'ancien locataire, sur laquelle elle a dû effectuer des travaux, afin de pouvoir brancher de manière sûre des appareils électriques du cabinet. La cour cantonale a retenu elle-même que les aménagements effectués par l'ancien locataire étaient nécessaires pour l'utilisation des locaux en tant que cabinet de..., avec des besoins électriques (branchement de divers appareils, climatisation) dépassant ceux d'un appartement. Dans ces conditions, on peut se demander si, outre la non-conformité aux normes de l'installation électrique, les locaux présenteraient un autre défaut dans la mesure où, loués en tant que cabinet médical, ils ne disposaient pas d'un système électrique permettant le branchement d'appareils médicaux.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Toute dérogation à cette règle est nulle si elle est prévue au détriment du locataire dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Toute dérogation à cette règle est nulle si elle est prévue au détriment du locataire dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références). Aux termes de l'art. 258 al. 3 let. a CO, le locataire a le droit d'exiger une réduction proportionnelle du loyer selon l'art. 259a al. 1 let. b et l'art. 259d CO si la chose louée présente des défauts qui en restreignent l'usage. Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire le droit à une réduction du loyer. Le défaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louée sans l'entraver considérablement. Le défaut grave exclut l'usage de la chose louée tel qu'il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail.”

“Lorsque la condition fait défaut, l'expectative de droit renforcée disparaît et les parties se retrouvent dans la même situation que si elles n'avaient jamais conclu l'acte conditionnel (TF 4C.384/2005 consid. 3.3).                 Il faut distinguer de la condition la notion de terme, qui constitue un événement futur dont la survenance est objectivement certaine, même si l’on ne sait pas nécessairement quand celui-ci se réalisera, et dont les parties font dépendre le début ou la fin d’un effet juridique. Dès qu’il n’est pas absolument certain que l’événement futur se réalisera, il faut retenir qu’il s’agit d’une condition et non d’un terme (Pichonnaz, op. cit., no 5 ad 151 CO).   10.3              10.3.1              En l’espèce, le bail a été soumis à une condition suspensive : celle-ci concernait l'entier du bail et non seulement le paiement du loyer. Tant que le permis de construire n'était pas obtenu, il n'y avait pas de paiement du loyer, mais pas non plus de délivrance des locaux au sens de l’art. 256 CO. Aussi bien les parties ont-elles prévu que le « début du bail » serait « notifié par avenant, le 1er jour du mois suivant la délivrance du permis de construire ». De fait, il n'y avait ainsi pas de bail jusqu'à ce moment-là. Il apparaît ainsi qu'il faut davantage considérer la délivrance du permis de construire comme une condition suspensive, plutôt que, comme l'ont fait les premiers juges, un simple terme à partir duquel les parties étaient convenues que leurs prestations seraient exigibles. On conçoit mal en effet un contrat qui serait en vigueur, mais dont aucune prestation ne serait exigible.               10.3.2              On peut d’ailleurs se demander s'il s'agit réellement d'un contrat de bail ou plutôt d’une promesse de contracter, soit le précontrat régi par l’art. 22 CO. Le contrat contient certes tous les éléments constitutifs d'un contrat de bail, soit la mise à disposition de locaux déterminés et le paiement d'un loyer, mais lorsque ni l'un ni l'autre ne sont en vigueur, il n'est pas certain que l'on soit réellement en présence d'un contrat.”

“Lorsque la condition fait défaut, l'expectative de droit renforcée disparaît et les parties se retrouvent dans la même situation que si elles n'avaient jamais conclu l'acte conditionnel (TF 4C.384/2005 consid. 3.3).                 Il faut distinguer de la condition la notion de terme, qui constitue un événement futur dont la survenance est objectivement certaine, même si l’on ne sait pas nécessairement quand celui-ci se réalisera, et dont les parties font dépendre le début ou la fin d’un effet juridique. Dès qu’il n’est pas absolument certain que l’événement futur se réalisera, il faut retenir qu’il s’agit d’une condition et non d’un terme (Pichonnaz, op. cit., no 5 ad 151 CO).   10.3              10.3.1              En l’espèce, le bail a été soumis à une condition suspensive : celle-ci concernait l'entier du bail et non seulement le paiement du loyer. Tant que le permis de construire n'était pas obtenu, il n'y avait pas de paiement du loyer, mais pas non plus de délivrance des locaux au sens de l’art. 256 CO. Aussi bien les parties ont-elles prévu que le « début du bail » serait « notifié par avenant, le 1er jour du mois suivant la délivrance du permis de construire ». De fait, il n'y avait ainsi pas de bail jusqu'à ce moment-là. Il apparaît ainsi qu'il faut davantage considérer la délivrance du permis de construire comme une condition suspensive, plutôt que, comme l'ont fait les premiers juges, un simple terme à partir duquel les parties étaient convenues que leurs prestations seraient exigibles. On conçoit mal en effet un contrat qui serait en vigueur, mais dont aucune prestation ne serait exigible.               10.3.2              On peut d’ailleurs se demander s'il s'agit réellement d'un contrat de bail ou plutôt d’une promesse de contracter, soit le précontrat régi par l’art. 22 CO. Le contrat contient certes tous les éléments constitutifs d'un contrat de bail, soit la mise à disposition de locaux déterminés et le paiement d'un loyer, mais lorsque ni l'un ni l'autre ne sont en vigueur, il n'est pas certain que l'on soit réellement en présence d'un contrat.”

“Elle était particulièrement sensible au bruit, ce qui était attesté par le fait que son fils, qui avait vécu plusieurs années dans le même appartement, n'avait été réveillé que deux fois. L'appelante fait valoir que l'existence de nuisances excessives est établie par le témoignage de son fils, par celui de K______ et par l'"avis aux voisins" qu'elle a produit. Les affirmations du président de l'intimée n'étaient pas déterminantes, du fait de sa position, pas plus que celle du témoin J______, membre de la coopérative intimée, dont l'appartement n'avait qu'un seul mur commun avec celui de F______. La résiliation du bail de cette dernière attestait de l'existence des nuisances. Elle avait appelé la police à plusieurs reprises, mais plusieurs de ces appels n'avaient pas fait l'objet de document écrit. Elle avait cessé de réagir car la bailleresse ne donnait aucune suite à ses doléances. Elle avait même été hospitalisée du fait du stress provoqué par le bruit de sa voisine. 4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle est louée et l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. L'art. 259g CO prévoit en outre que le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut peut consigner son loyer, moyennant qu'il fixe préalablement un délai raisonnable au bailleur pour remédier au défaut, et qu'il l'avise de son intention de procéder à la consignation de ses loyers à échoir si sa mise en demeure ne devait pas être suivie d'effet. Le locataire qui entend se prévaloir des art. 258 ss CO doit prouver l'existence du défaut (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 303). Faute de définition légale, la notion de défaut - qui relève du droit fédéral - doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (art.”

“En tout état de cause, l'intimée a allégué ne plus disposer des éléments nécessaires à un calcul de rendement et l'appelant admet lui-même qu'il ignore certaines des données nécessaires pour effectuer un calcul de rendement, comme la part du prix financée par des fonds propres ou les charges immobilières annuelles, courantes et d'entretien. Dans ces circonstances, un calcul de rendement n'est pas "manifestement possible", contrairement à ce que soutient l'appelant, et un renvoi au Tribunal pour qu'il instruise cette question n'est pas utile. Le jugement attaqué sera dès lors confirmé en tant qu'il a fixé à 72'000 fr., charges et garage non compris, le loyer annuel de l'appartement litigieux. 4. L'appelant conteste que certains des points qu'il avait invoqués, concernant la serrure de la porte de la cave, le four et le frigidaire et la peinture de la 3ème et de la 4ème chambre, ne constituent pas des défauts de la chose louée. 4.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut de la chose louée est une notion relative, son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3 p. 348 s.; arrêt 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; Wessner, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12ème Séminaire sur le droit du bail, 2002, p.”

“Elles auraient pu être produites devant le Tribunal, de sorte qu’elles sont irrecevables, à l’instar des allégations qu’elles contiennent. S’agissant de la pièce n. 31, celle-ci est recevable mais dénuée de pertinence pour trancher le litige. La pièce n. 33, soit le courrier de Cour du 17 décembre 2021 adressé à l’appelante, fait partie intégrante des actes de procédure, et figure donc déjà dans le dossier de la Cour de justice. 2. 2.1 Les appelants se plaignent de la quotité des réductions que le Tribunal leur a accordées. Ils estiment qu’une réduction de loyer à hauteur de 35% devrait leur être octroyée, pour la période courant du 1er octobre 2017 au 30 juin 2020, vu l’importance des travaux et la conséquence de ceux-ci. 2.1.1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle est louée et l’entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (Lachat/Rubli, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p.”

“On ne voit pas en quoi le fait que E______ ait disposé d'une équipe de facility management aurait permis de conclure autrement, pas plus que le fait, en soi, qu'il ait été au courant de la valeur des véhicules de la sous-locataire. Quant à la fréquence des désagréments subis, G______ a confirmé n'avoir jamais pris contact directement avec la sous-bailleresse, s'étant contenté de passer par l'intermédiaire de F______. L'audition de celle-ci n'a pas été requise. Or, sur la base des échanges de correspondance produits, et des déclarations de G______ et E______, le nombre de prétendues impossibilités d'utiliser une des places de parking alléguées ne peut pas être tenu pour établi. Ainsi, la constatation des faits tel qu'effectuée par les premiers juges n'apparaît pas manifestement inexacte. Le premier grief de la recourante est ainsi infondé. 3. La recourante invoque ensuite une violation des art. 256 et 259d CO. Elle fait également valoir un droit à des dommages-intérêts sur la base de l'art. 259e CO. 3.1 3.1.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne, 2019, p.”

“S'agissant de l'aspect pénal, dès qu'elle avait appris que l'appartement était occupé illégalement, elle avait immédiatement déposé une plainte pénale. S'agissant de l'aspect civil, elle ne pouvait entreprendre aucune action judiciaire, dans la mesure où elle ne connaissait pas l'identité des squatteurs. En ce qui concernait les portes d'entrée et le digicode de l'immeuble, le Tribunal ne s'était fondé que sur les propos de l'intimée pour déterminer qu'elles n'avaient pas fonctionné entre le 16 septembre 2017 et le 31 mars 2019, à l'exclusion de toute pièce. Quoi qu'il en soit, il n'avait pas été démontré que les portes d'entrée et le digicode avaient été régulièrement vandalisés. 2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée (art. 256 al. 1 CO). 2.1.1 Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Pour déterminer si la chose louée n'est pas dans un état approprié à l'usage convenu, il convient de prendre en compte également des éléments subjectifs liés à la personne du locataire, cela à la condition que le bailleur en ait eu connaissance lors de la conclusion du contrat.”

“Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis- tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels- weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie- terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter verlan- gen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell ei- ner bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietvertrag- liche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl. SVIT Miet- recht-Rohrer,”

“Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis- tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels- weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie- terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter verlan- gen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell ei- ner bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietvertrag- - 19 - liche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl. SVIT Miet- recht-Rohrer,”

“Bedeutungslos ist in diesem Zusam- menhang, dass die Berufungsklägerin eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ist. Ebenso wenig ist massgeblich, nach welchen Modalitäten sie ihren Mietzins fest- setzt. Aufgrund der derogatorischen Kraft des Bundesrechts haben die mietver- - 78 - traglichen Bestimmungen des Obligationenrechts stets Vorrang vor abweichen- dem kantonalem oder kommunalem Recht (Art. 49 Abs. 1 BV; BGer, 4A_425/2019 vom 11. November 2019, E. 8). Die Berufungsklägerin kann daher nicht gestützt auf einen kommunalen Erlass Art. 269d Abs. 3 OR modifizieren. 9.2. Nicht unter Art. 269d Abs. 3 OR fallen Änderungen, die sich vorteilhaft auf die Mieterschaft auswirken. Dies folgt bereits aus dem Wortlaut dieser Bestim- mung («zu Lasten des Mieters»). 9.3. Auch bagatellartige Einschränkungen der Nutzungsmöglichkeit wirken sich nicht zu Lasten der Mieterschaft aus. Zu denken ist beispielsweise an unterge- ordnete bauliche Massnahmen, die der Vermieter für den Erhalt des Mietobjekts vornehmen muss (Art. 256 Abs. 1 OR) und die das Austauschverhältnis von Leis- tung und Gegenleistung nicht beeinflussen. Ein Hauseigentümer darf beispiels- weise unabhängig vom Mieter sein Treppenhaus weiss oder gelb anstreichen. Vorbehalten bleibt allenfalls ein Corporate-Identity bedingtes Interesse der Mie- terschaft an einer bestimmten Farbgebung. Ebenso wenig kann ein Mieter ver- langen, dass sein Vermieter einen defekten Warmwasserboiler durch ein Modell einer bestimmten Marke ersetzt. Solche Änderungen beeinflussen das mietver- tragliche Synallagma bloss geringfügig, weshalb sie unbeachtlich sind (vgl. SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 269d OR N 68). 9.4. Vorliegend möchte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten unter anderem vorschreiben, mit wie vielen Personen sie mindestens zusammen leben muss, damit sie weiterhin im Mietobjekt bleiben kann (... Begleitschreiben S. 2). Diese Vorgabe wirkt sich auf die Privatsphäre der Berufungsbeklagten aus, wes- halb die Erheblichkeitsschwelle von Art. 269d Abs.”

“La responsabilité du bailleur n'est pas engagée pour les défauts que le preneur connaissait lors de la conclusion du contrat ou qu'il aurait dû connaître en déployant l'attention commandée par les circonstances existant à l'époque de la conclusion initiale du contrat (arrêt du Tribunal fédéral du 24 septembre 1985, SJ 1986 p. 195; jugement du Tribunal des baux du canton de Vaud du 23 janvier 2003 = Cahier du bail 2004, p. 58). La doctrine n'est pas unanime quant aux conséquences à donner à la connaissance du défaut par le locataire lors de la conclusion du bail. Le fait décisif est de savoir si le locataire était suffisamment renseigné au moment de la signature du bail au sujet des atteintes qui ont finalement justifié une réduction de loyer. Sauf modification considérable des circonstances, une demande en réduction de loyer devrait donc dans ce cas lui être refusée, au risque sinon de constituer un abus de droit (BOHNET/MONTINI, op. cit. n. 32 ad art. 259d CO). Cependant, le fait qu'un locataire connaisse un défaut ne signifie pas forcément qu'il l'accepte dans toutes ses conséquences (art. 258 al. 2 CO). Une réduction de loyer est due s'il ne ressort ni du contrat ni des circonstances, que les parties aient tenu compte des nuisances pour fixer le loyer (BOHNET/MONTINI, op. cit., n. 32 ad art. 256 CO, n. 41 et ad art. 259d CO). Dans une telle hypothèse, afin qu'une telle convention soit valable, le locataire doit être conscient de l'étendue des travaux, des désagréments ainsi que de la moins-value qui s'en suit (qui correspond à la prétention en réduction de loyer); la renonciation est alors concrète et non abstraite; elle ne concerne toutefois pas ce qui dépasserait l'ampleur des travaux prévus (arrêt du Tribunal fédéral 4A_269/2009 du 19 août 2009 consid. 2.1). 3.2 En l'espèce, les premiers juges ont retenu à raison que les locataires étaient en droit de réclamer une réduction de loyer. Ils ont considéré qu'au moment de la signature du bail, les locataires étaient conscients que le chantier n'était pas terminé mais qu'il touchait à sa fin. Ils ont également considéré que la clause préimprimée 18 du contrat accordait une réduction de loyer uniquement jusqu'en décembre 2017, de sorte que le loyer ne prenait pas en compte, selon eux, les nuisances liées aux travaux subséquents. En effet, les nuisances se sont calmées de janvier à août 2018, mais ont repris en septembre 2018.”

“316 ss; Aubert in CPra Bail, op. cit. n. 67 ad 259d CO). Le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation dans la détermination de la quotité de la réduction de loyer (arrêt du Tribunal fédéral 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 5.1). 3.1.3 La situation personnelle du locataire (âge, invalidité, maladie, etc.) ne doit pas être prise en compte dans la quotité en réduction de loyer, car l’action en réduction du loyer en raison des défauts de la chose louée ne tend pas à réparer le dommage du locataire, mais à rétablir l’équilibre des prestations contractuelles entre les parties prenantes à un bail (Wessner, « Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé » in 12e Séminaire sur le droit du bail, 2002, p. 25; arrêt du Tribunal fédéral 4C.397/1999 du 18 juillet 2000 consid. 11c). 3.1.4 Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat in CPrat Bail, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO; Burkhalter/Martinez-Favre, op. cit., n. 25 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l’existence d’un défaut, soit notamment l’état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d’une inondation, de parasites ou d’autres nuisances excessives) et les restrictions de l’usage convenu qu’il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, « Le fardeau de la preuve en droit du bail » in 19e Séminaire sur droit du bail, 2016, n. 97, p. 44 et 45), notamment en produisant le cas échéant les photographies requises ou faire constater le défaut par un tiers ou un expert, de même que solliciter les mesures probatoires pertinentes dans la procédure civile (ACJC/497/2013 déjà cité, consid 6.2). 3.2 En l’espèce, contrairement à ce que soutient l’intimée, la présence d’odeur de tabac dans l’appartement des appelants constitue un défaut. En effet, la présence d’émanations olfactives indésirables dans des locaux loués est propre à péjorer la jouissance de ceux-ci, en particulier si ces émanations peuvent être qualifiées objectivement de désagréables ou de nocives, ce qui est le cas de la fumée de tabac.”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références; arrêt 4A_395/2017 11 octobre 2018 consid. 5). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier. Il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, le montant du loyer (cf. ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4C.387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1; PIERRE WESSNER, Le bail à loyer et les nuisances causées par des tiers en droit privé, in 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p.”

“Le législateur ne définit pas la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2, Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 1.1, p. 257). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2). Le défaut peut être imputable soit au bailleur soit à un tiers. Dans chacune des hypothèses, le locataire jouit de la garantie des défauts (Lachat, Le bail à loyer, 2019, n. 4.9, p. 271).”

“Lorsqu'en cours de bail apparaissent des défauts qui ne lui sont pas imputables ou encore lorsqu'il est empêché d'utiliser la chose conformément au contrat, le locataire peut faire valoir les droits prévus à l'art. 259a CO. Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259 CO), et, d'autre part, les défauts de moyenne importance et les défauts graves, qui ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose, la réduction du loyer et la consignation du loyer. La notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, dont il est question à l'art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu. Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêts 4A_476/2015 du 11 janvier 2016 consid. 4.3.2; 4A_628/2010 du 23 février 2011 consid. 3.1). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépend des circonstances du cas concret; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêt 4A_582/2012 du 28 juin 2013 consid. 3.2).”

“Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références citées). Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent au locataire les droits prévus à l'art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let.”

“Mit der Vollmacht wurde die Berufungsklägerin vielmehr ermächtigt, C.____ gegenüber Handwerkern und Räumungsfirmen zu vertreten und in seinem Namen und für seine Rechnung die erforderlichen Anweisungen für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung zu erteilen. Damit war aber nicht gemeint, dass C.____ die Kosten für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung übernehmen würde, sondern dass er für allfällige Kosten, für die er im Zusammenhang mit den Sanierungs- und Räumungsarbeiten in seiner Wohnung verantwortlich wäre, gegenüber der Berufungsbeklagten einstehen würde. Einerseits wird vorliegend nicht behauptet, dass C.____ für den Wasserschaden verantwortlich gewesen sei; andererseits hat ein Mieter nach dem Wortlaut von Art. 259 OR einzig für kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen einzustehen, die kein Fachwissen erfordern (sog. kleine Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 259 N 2). Hingegen erstreckt sich die Haftung der Vermieterin gemäss Art. 256 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 258 Abs. 1 und Art. 259a Abs. 1 OR auf vom Mieter nicht zu verantwortende Mängel, welche die Tauglichkeit zum vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache vermindern (sog. mittlere Mängel) oder gar derart beeinträchtigten, dass dem Mieter ein Verbleiben im Mietobjekt nicht mehr zugemutet werden kann (sog. schwere Mängel; dazu BSK OR I-Weber, 7. Aufl., 2020, Art. 258 N 2, Art. 259a N 2, 3). Im hier zu beurteilenden Fall ist unbestritten geblieben, dass der Wasserschaden in der Liegenschaft der Berufungsbeklagten ein nicht von C.____ zu übernehmender kleiner Mangel und ein nicht von ihm zu verantwortender Schaden war. Folglich war der Schaden auf Kosten der Berufungsklägerin zu beheben und es ist nicht von einer Blankoübernahme entsprechender Schadensbehebungskosten in der Vollmacht auszugehen. Die Vorinstanz erwog zudem zutreffend, dass die Vollmacht des aus medizinischen Gründen abwesenden C.____ zum Betreten seiner Wohnung und zur Erteilung von Anweisungen, die für die Schadensbehebung notwendig waren, im Rahmen der Schadensminderungspflicht auszulegen ist.”

“Il peut être éliminé par de simples travaux de nettoyage ou de réparation relevant de l'entretien normal de la chose (Lachat/ Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 274). Le fardeau de la preuve de l'existence d'un défaut incombe au locataire (art. 8 CC; arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2022 du 27 septembre 2022 consid. 3.1.1). Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il lui incombe, si le locataire conteste l'efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, de démontrer que le défaut préalablement admis est réparé et que l'objet loué est désormais conforme à l'usage convenu (Aubert, op. cit., n. 56 ad art. 258 CO). 8.1.2 Le locataire ne peut exiger du bailleur qu'il procède à l'élimination du défaut que pour autant qu'il ne soit pas tenu d'y remédier à ses frais. Selon l'art. 259 CO, le locataire doit, durant le bail, assumer à ses frais les menus travaux de nettoyage et de réparation. Dans la mesure où cette disposition déroge à l'obligation du bailleur d'entretenir la chose louée (art. 256 al. 1 CO), elle doit être interprétée restrictivement. En cas de doute, la réparation sera mise à la charge du bailleur (Lachat/Grobet Thorens/Rubli/Stastny, op. cit., p. 294). Exceptionnellement, le locataire peut être responsable d'autres travaux d'entretien usuellement à la charge du bailleur, lorsque le contrat le prévoit et qu'il en a été tenu compte dans le montant du loyer, au travers d'une indemnité ou lors de l'accord sur la durée du bail. En outre, le locataire qui, dans le cadre d'une rénovation, a fait poser de nouvelles installations, doit, en règle générale, les entretenir, sauf disposition contractuelle contraire (Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op. cit., p. 291). Les travaux entrepris par le précédent locataire peuvent être repris par le nouveau locataire, qui reprendra les droits et obligations de celui-ci. En l'absence de convention particulière, le nouveau locataire ne répond pas des rénovations et modifications entreprises par son prédécesseur (cf. à cet égard Lachat/ Grobet Thorens/ Rubli/ Stastny, op.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht.”

“Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen mindestens 30 Tage (Art. 257d Abs. 1 OR). Kommt der Mieter seiner Zahlungspflicht auch während der Nachfrist nicht nach, kann der Vermieter das Mietverhältnis bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung hat auf einem vom Kanton genehmigten Formular zu erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR). Das gesetzlich vorgesehene Prozedere nach Art. 257d OR steht ab dem Zeitpunkt der Übernahme der Mietsache durch den Mieter jedem Vermieter zur Verfügung, der einen Verzug bei den Mietzinszahlungen feststellt. Der Vermieter ist zwar verpflichtet, dem Mieter die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zur Verfügung zu halten (Art. 256 OR). Kommt er dieser Pflicht nicht nach und übergibt er das Mietobjekt zwar zeitgerecht, aber in einem nicht vertragskonformen Zustand, stehen dem Mieter die Mängelrechte gemäss Art. 258 OR und Art. 259a ff. OR zur Verfügung. Zieht der Mieter in das Mietobjekt ein, bleibt seine eigene mietvertragliche Verpflichtung zur Bezahlung der Miete als typenspezifische Gegenleistung zur Gebrauchsüberlassung gemäss Art. 253 OR im Grundsatz bestehen. Allenfalls wird die Leistungspflicht des Mieters durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Ansprüche gemäss Art. 259a ff. OR modifiziert. Bleibt die Verpflichtung des Mieters zur Mietzinszahlung nach der gesetzlichen Konzeption des Mietvertragsrechts auch bei Vorliegen von Mängeln an der Mietsache grundsätzlich bestehen, muss sich der Vermieter auch keinen Schuldnerverzug gefallen lassen und kann sich eines zahlungsrückständigen Mieters mit einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäss Art. 257d OR entledigen. Liegt die Entstehung der Mängel im Verantwortungsbereich der Mieterschaft, tangiert dies deren Zahlungspflicht ohnehin nicht.”

“Enfin, son argument selon lequel il s'agissait d'un menu défaut à charge des locataires doit être rejeté, des travaux d'étanchéité sur une fenêtre ne constituant pas des menus travaux de nettoyage ou de réparation, indispensables à l'entretien normal de la chose, au sens de l'art. 259 CO. Concernant l'argument de l'appelant au sujet de l'absence de ventilation et de chauffage dans la dépendance, et du fait que cette dernière ne serait pas une pièce habitable - ce qu'aurait admis le Tribunal dans son ordonnance concernant la procédure connexe en contestation du loyer initial au vu de son calcul du nombre de pièces de la maison - il sied de constater que le bail énonce qu'il s'agit d'un studio séparé, comprenant une salle de douche/WC. Les intimés étaient donc en droit d'attendre que cette dépendance, présentée comme un studio, soit habitable et jouisse des qualités intrinsèques à un logement, à savoir soit pourvue d'un système de ventilation et de chauffage adéquat, ce d'autant plus que la dépendance comporte une salle d'eau. Le fait que l'état des lieux d'entrée indique que l'annexe n'est pas pourvue de radiateurs ne permet pas de conclure qu'il ne s'agirait pas d'un défaut au sens de l'art. 256 CO. Au surplus, aucun élément du dossier ne permet d'attester de ce que les intimés auraient négligé d'aérer la dépendance en question. S'agissant de la peinture écaillée, contrairement à ce que prétend l'appelant, le constat d'huissier dressé fait précisément état de peinture qui s'écaille tant à l'intérieur de la villa (éclats de peinture sur les cadres des fenêtres et stores), qu'à l'extérieur. Un défaut esthétique justifie en outre une réduction de loyer même, cas échéant, pour des peintures des murs extérieurs. S'agissant des volets, contrairement à ce que prétend l'appelant, le constat d'huissier, dressé à la fin de l'été, fait état de ce que les volets de la porte-fenêtre ne ferment pas et laissent passer le jour. L'huissier a par ailleurs précisé que selon les dires des intimés, les volets ne fermaient pas complètement et que leur fermeture était plus ou moins difficile en fonction des variations saisonnières. Il n'en découle dès lors pas, comme le prétend l'appelant, que les volets avaient uniquement un défaut de fermeture durant l'hiver.”

“L’appelant reproche au Tribunal d’avoir violé le droit, en tant que ce dernier l’a, d’une part, débouté de ses conclusions en réduction du loyer au motif que l’entrée en vigueur des mesures sanitaires liées au Covid-19 ne constituaient pas un défaut de la chose louée et, d’autre part, au motif que la clausula rebus sic stantibus ne pouvait trouver application dans le cas d’espèce. 3.1 3.1.1 S’agissant de la question du défaut de la chose louée, il convient tout d’abord de se pencher sur la notion de « défaut ». La loi définit le défaut de manière indirecte, en tant qu’il s’agit du cas où la chose délivrée à la date convenue ne présente pas un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et/ou n’a pas été entretenue en cet état (art. 256 al. 1 CO). A teneur de la loi, si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier (art. 259d CO). En l’absence de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l’usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l’art. 256 al. 1 CO; elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). Il y a ainsi défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4C_387/2004 du 17 mars 2005 consid. 2.1 et les références citées; Lachat, Le bail à loyer, 2019, p. 256), par exemple l’étanchéité d’un toit (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, N 20 ad art. 258 CO). La notion de défaut est relative et dépend de circonstances propres à chaque cas, notamment les termes du contrat, mais également de l'évolution des mœurs et de la technique (Lachat, op. cit., p. 262). Lorsqu’un propriétaire loue un local pour une affectation spécifique telle que la vente au détail ou l’exploitation d'un restaurant, il garantit implicitement à son locataire que les règlementations de droit public applicables autorisent une telle affectation (Higi/Wildisen, Zurcher Kommentar, 5e ed.”

“Un fait n'est établi que si le juge en est convaincu (arrêts du Tribunal fédéral 4A_491/2008 du 4 février 2009 consid. 3; 5C_63/2002 du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal décide d'après sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est-à-dire s'ils sont prouvés ou non (HOHL, Procédure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule appréciation de toutes les preuves qui auront été réunies au cours de la phase probatoire (ATF 132 III 109 consid. 2; JEANDIN, L'administration des preuves, in Le Code de procédure civile, aspects choisis, 2011, p. 93). L'appréciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le résultat des différents moyens de preuves administrés et à décider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (arrêt du Tribunal fédéral 5A_812/2015 du 6 septembre 2015 consid. 5.2). 5.2 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, le bailleur doit délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis l'entretenir dans cet état. Cette obligation du bailleur permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'art. 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux art. 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 p. 347 et les références). Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage.”

“L'état de faits a été complété de manière à intégrer certains éléments manquants soulevés par l'appelant en lien avec les déclarations des témoins E______ et C______. 3. L'appelant fait grief au Tribunal d'avoir procédé à une mauvaise application de l'article 24 let. m des conditions générales et règles et usages locatifs du bail à loyer type pour villas (éditions 2010). Il allègue que la disposition précitée fait référence à deux termes spécifiques, soit « les chéneaux » et « les descentes d'eaux pluviales » et reproche au Tribunal de n'avoir analysé que la question relative aux chéneaux. De plus, il relève que le Tribunal aurait assimilé de manière erronée le toit plat de la villa à un chéneau. 3.1 Aux termes de l'art. 259 CO, le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose. Par principe, l'entretien de la chose louée incombe au bailleur (art. 256 CO). L'art. 259 CO constitue dès lors une exception à l'art. 256 CO, à mesure qu'il met à la charge du locataire les menus travaux de nettoyage et de répartition, c'est-à-dire les travaux visant à éliminer les menus défauts. Comme il s'agit d'une exception au principe de base, les cas limites doivent être interprétés de manière restrictive (AUBERT, in Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., Bâle 2017, n. 1 ad art. 259 CO). En cas de doute, la réparation ou les travaux d'entretien seront mis à la charge du bailleur (LACHAT/RUBLI, Le bail à loyer, Lausanne 2019, p. 294; CARRON, Bail et travaux de construction : aménagement, entretien, rénovation et modification des locaux, in 17e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2012, No 79 p. 70). Le locataire est tenu d'user la chose avec le soin nécessaire (devoir de diligence, art. 257f al. 1 CO). Outre les menus défauts, il répond également des défauts qui lui sont imputables (art. 257g CO et art. 259a al. 1 CO a contrario, dans le prolongement de la règle générale de l'art.”

“3 der Übernahmevereinbarung berufen kann, welche eine be- senreine Rückgabe vorsah: Die Rückgabe erfolgte entgegen der Auffassung der Kläger gerade nicht gemäss der Übernahmevereinbarung, sondern im Anschluss an einen Zahlungsverzug und damit gestützt auf die ordentlichen Bestimmungen des ursprünglichen Mietvertrags. Die Kläger können immerhin für sich in Anspruch nehmen, dass allem Anschein nach auch die Beklagte bei der Rücknahme der Sa- che zunächst nicht die Absicht hatte, einen Rückbau des Mieterausbaus zu verlan- - 25 - gen, denn dies geht explizit aus der von ihr vorbereiteten Saldoklausel im Rück- gabeprotokoll hervor. Auch die spezifizierte Mängelrüge vom 15. Oktober 2020 er- wähnt den unterlassenen Rückbau gerade nicht. Schon aus diesem Grund kann die Beklagte dafür keinen Kostenersatz verlangen. Selbst wenn es sich anders verhielte, stünde einer Verpflichtung der Klägerin 1 zwingendes Recht entgegen: Die Herrichtungs- und Sacherhaltungspflicht des Vermieters nach Art. 256 Abs. 1 OR steht bei der Miete von Wohn- und Ge- schäftsräumen nicht vollständig in der Gestaltungsfreiheit der Parteien: Nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen in Miet- verträgen über Wohn- oder Geschäftsräume nichtig, soweit solche Klauseln zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Ordnung abweichen. Dies ist nach der langjährigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nur dann nicht der Fall, wenn die Mieterin für die von ihr in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung übernom- mene Sacherhaltungs- oder -herstellungspflicht eine volle Entschädigung erhält (BGer 4A_606/2015 v.”

“Gestützt auf Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Gestützt auf Art. 256 Abs. 2 OR sind davon abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters nichtig, wenn sie in (u.a.) Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume enthalten sind. Die Vorinstanz qualifizierte das Vertragsverhältnis zwischen den Parteien als Rohbaumiete (act. 247 insb. E. IV./5.5.). Eine solche liegt vor, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter die Mietsache in nicht voll ausgebau- tem Zustand, nämlich im Rohbau zum Gebrauch überlässt und der Mieter den Aus- und/oder Umbau, mithin den Endausbau der Räumlichkeiten zur Erreichung des Verwendungszwecks auf eigene Kosten vornimmt oder vollendet (vgl. z.B. ZK OR-H IGI, 5. Aufl. 2019, Art. 260a N 4; BSK OR I-Weber, 7. Aufl. 2020, Art. 256 N 6a; B IBER, Die Rohbaumiete – ausgewählte Aspekte, in mp 2015 S. 78 ff., S. 81). Auch die Kläger gehen offenbar von einer Rohbaumiete aus (vgl.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“Von vornherein unzulässig sind alle Änderungsmitteilungen, die gegen zwingendes Recht verstossen. Der Vermieter kann beispielsweise nicht den Mie- ter dazu verpflichten, das Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 OR). Ebenso wenig kann der Vermieter auf diesem Weg einen Verrechnungsverzicht erwirken (Art. 265 OR) oder für den Kündigungsfall die Formularpflicht aufheben (Art. 266l Abs. 2 OR). Solche Ver- tragsänderungen sind von vornherein nichtig (Art. 20 Abs. 1 OR) und bedürfen keiner Anfechtung.”

“186 StGB begeht Hausfriedensbruch, wer gegen den Willen des Berechtigten in ein Haus, in eine Wohnung, in einen abgeschlossenen Raum eines Hauses oder in einen unmittelbar zu einem Hause gehörenden umfriedeten Platz, Hof oder Garten oder in einen Werkplatz unrechtmässig eindringt oder, trotz der Aufforderung eines Berechtigten, sich zu entfernen, darin verweilt. Die Bestim- mung schützt das sogenannte Hausrecht. Dieses beinhaltet die Freiheit des Be- rechtigten zu entscheiden, wer sich in bestimmten Räumen etc. aufhalten darf und wer nicht. Im Rahmen eines Mietverhältnisses steht das Hausrecht grundsätzlich dem Mieter für die von ihm gemietete Liegenschaft zu (BGE 146 IV 320 E. 2.3; BSK - 5 - StGB-Delnon/Rüdy, Art. 186 N 12). Zugleich verpflichtet Art. 257h OR den Mieter zur Duldung von Erhaltungsmassnahmen betreffend die Mietsache (Abs. 1) sowie zur Duldung von Besichtigungen durch den Vermieter (Abs. 2). Diese Duldungs- pflicht steht im Zusammenhang mit der Pflicht des Vermieters zur Instandhaltung und Instandsetzung (Art. 256 Abs. 1 OR) und setzt voraus, dass die Massnahmen bzw. die Besichtigung erstens erforderlich sind, zweitens dem Mieter rechtzeitig angezeigt werden und drittens dabei auf die Interessen des Mieters Rücksicht ge- nommen wird (Art. 257h Abs. 3 OR). Die Weigerung des Mieters, die Arbeiten zu dulden, ist unberechtigt, wenn sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, die die Dul- dungspflicht entstehen lassen. Von Notfällen abgesehen (vgl. Art. 52 Abs. 3 OR), darf der Vermieter (bzw. dessen Hilfspersonen, wie etwa Architekten) sich nicht via Selbsthilfe über die Weigerung des Mieters hinwegsetzen, sondern er hat grund- sätzlich den Rechtsweg zu beschreiten (vgl. BSK OR I-Weber, Art. 257h N 5). Im Hinblick auf ein Strafverfahren wegen Hausfriedensbruchs ist ein separater Zivi- lentscheid indes nicht konstitutiv. Denn die Strafverfolgungsbehörden sind grund- sätzlich verpflichtet, vorfrageweise auch Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebie- ten abzuklären (Urteil des Bundesgerichts 1B_163/2014 vom 18.”

“1 CO), qu'ils soient aptes à recevoir une telle activité, sans que le locataire ait à assumer par exemple des travaux de peinture, ni à acquérir les installations de base (cuisinière, frigos, sanitaires aptes à fonctionner etc.). Selon la jurisprudence et une partie de la doctrine, un tel usage des locaux inférieur à la norme n'est contractuellement admissible, au vu de l'art. 256 al. 2 CO (caractère semi-impératif de la règle obligeant le bailleur à délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée) que s'il en a été tenu compte de manière reconnaissable sur le plan économique, en particulier dans la fixation du loyer (ACJC/200/2016 du 15 février 2016 consid. 3.2; Lachat, Le bail des cafés et des restaurants, 18ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2014, p. 243; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 2C_817/2014 du 25 août 2015 consid. 2.3.1). Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe au bailleur de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. Wessner, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. Montini/Bouverat, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p.”

“Le défaut peut être matériel ou immatériel; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel. L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. Le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage. Si le bail ne précise pas clairement l'usage convenu, celui-ci doit être dégagé à partir des règles régissant l'interprétation des contrats (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1 p. 187 et les références; arrêt du Tribunal fédéral 4A_208/2015 du 12 février 2016 consid. 3.1 et références citées). 5.3 Conformément à l'art. 256 al. 1 CO, il appartient en principe à la bailleresse de maintenir la chose louée dans un état approprié à l'usage convenu, toute dérogation à cette règle étant nulle si elle est prévue au détriment du locataire de locaux commerciaux (art. 256 al. 2 CO). Eu égard à l'usage convenu, l'état des locaux devait permettre de recevoir en toute sécurité le nombre de clients maximal envisagé dans le bail; cela suppose que les locaux disposent, pour la capacité d'accueil prévue, des issues de secours conformes aux prescriptions administratives (cf. WESSNER, L'obligation de sécurité du bailleur à l'égard des usagers de l'immeuble, in 16e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2010, n. 138 p. 112 s.). En tout état de cause, le respect des exigences de sécurité appartient à l'état approprié à l'usage convenu que le bailleur doit maintenir (cf. MONTINI/BOUVERAT, in Droit du bail à loyer, 2ème édition 2017, n. 39 ad art. 256 CO p. 117). Toute dérogation sur ce point tombe sous le coup de l'art. 256 al. 2 CO. Cela signifie que même si le bail porte sur des locaux bruts, le locataire doit pouvoir compter sur un aménagement de base, comportant par exemple les escaliers et les ascenseurs (KNOEPFLER/RUEDIN, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, p.”

“Belegungsvorschriften Wie in der Lehre richtig ausgeführt wird, sind die Parteien des Mietvertrags in der Ausgestaltung des Gebrauchsrechts grundsätzlich frei. Immerhin kann der Mieter nach Art. 256 Abs. 2 lit. b OR nicht gültig ohne entsprechende Kompensation sein Recht preisgeben, auf der Instandhaltung der Sache in einem zum voraus- gesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu bestehen. Dass das Gesetz vom vor- ausgesetzten und nicht vom vereinbarten Gebrauch spricht, ist zwar nur eine Nu- ance; dies soll aber nach den Intentionen des Gesetzgebers betonen, dass es ei- nen zwingenden Mindeststandard gibt, unter den die Parteien bei der Vertrags- gestaltung nicht gehen dürfen: Die Sache muss zwingend zum Zweck taugen, für - 69 - den sie gemietet wurde (Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1422 f., zu E Art. 255 OR; a.M. wohl VISCHER, AJP 2021 S. 1049, der ohne Belege annimmt, es gebe keinen unab- hängig vom Parteiwillen bestimmten Gebrauch einer Mietwohnung). Dies hat zur Folge, dass Mietende etwa gesundheitsgefährdende oder sonst ein Sicherheitsri- siko bildende Mängel nicht zu akzeptieren brauchen, auch wenn sie sich vertrag- lich zu etwas anderem verpflichtet haben (vgl.”

“________ SA dit clairement que la présence de conducteurs à isolation coton ne répond pas aux critères posés pour le contrôle de conformité et préconise leur remplacement, celui-ci n’ayant pas été effectué en janvier 2021. Les deux factures de J.________ SA au sujet des travaux de janvier 2021 démontrent que certains travaux recommandés par H.________ SA n’ont alors pas été effectués. Les travaux en question n’ont pas reçu l’aval de l’ESTI, alors que celle-ci a indiqué le 1er mars 2021 que le propriétaire allait refaire toute l’installation. L’intimée a attiré l’attention de l’appelant sur les problèmes liés à l’installation, notamment par courriel du 21 novembre 2017 et lors de la visite d’un électricien le 23 mars 2018. Que la locataire ait été au courant de l’état de l’installation au moment où elle a emménagé ne veut pas dire qu’elle l’aurait accepté, ni que l’installation aurait correspondu à ce qu’elle était en droit d’attendre. Il faut admettre qu’il y avait un important défaut. d) Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir dans cet état (art. 256 CO). Il y a défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 cons. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes. La loi définit indirectement le défaut par l’intensité de l’atteinte portée à l’usage de la chose louée, en ce sens que le défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure (Burkhalter et al., Le droit suisse du bail à loyer, n. 12 Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO). Quand l’existence même d’un défaut est contestée par le bailleur, le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’article 8 CC. Lorsque le bailleur procède à des travaux destinés à résoudre le défaut reconnu comme tel, il exécute une obligation contractuelle dont il peut à son tour déduire un droit, par exemple en faisant échec à une consignation du loyer ou en raccourcissant une période de réduction du loyer, et c’est alors sur lui que pèse le fardeau de la preuve, en ce sens que si le locataire conteste l’efficacité des travaux et que la situation reste litigieuse, c’est au bailleur qu’il revient de démontrer que le défaut préalable admis est réparé et que l’objet loué est désormais conforme à l’usage convenu (Aubert, CPra – Droit du bail à loyer et à ferme, n.”

“Il n'est pas nécessaire que le bailleur soit en faute ou que le défaut soit réparable (arrêt du Tribunal fédéral 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Le défaut de la chose louée est une notion relative; son existence dépendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet loué, l'âge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (ATF 135 III 345 consid. 3.3; arrêts du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2 et 4A_281/2009 du 31 juillet 2009 consid. 3.2). Il s'agit par exemple de l'absence d'immiscions ou de nuisances, lesquelles doivent être telles que le locataire ne peut pas faire un usage normal de la chose. La durée des nuisances est un critère important pour déterminer si celles-ci constituent un défaut (Montini/Bouverat, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 41 ad art. 256 CO). Pendant le bail, le locataire qui reproche au bailleur une mauvaise exécution du contrat doit démontrer en quoi consiste le défaut (Montini/Bouverat, op. cit., n. 55 ad art. 256 CO). Ainsi, le locataire possède le fardeau de la preuve (art. 8 CC) des faits dont on peut déduire l'existence d'un défaut, soit notamment l'état réel ou actuel de la chose (p. ex. la présence, dans le logement, d'une inondation, de parasites ou d'autres nuisances excessives) et les restrictions de l'usage convenu qu'il subit de ce fait (Bohnet/Jeannin, Le fardeau de la preuve en droit du bail, 19ème Séminaire sur droit du bail, 2016, p. 44 et 45). Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, Commentaire pratique du droit du bail à loyer et à ferme, 2017, n. 53 ad art.”

“En l'absence de tout ŽlŽment propre ˆ dŽmontrer la responsabilitŽ des intimŽes relativement ˆ la prŽsence de punaises de lit dans le studio, le Tribunal ne pouvait estimer que la recourante s'Žtait libŽrŽe de sa responsabilitŽ quant ˆ la prŽsence du dŽfaut. Si l'origine exacte du dŽfaut ne peut tre Žtablie, comme en l'espce, le bailleur assume la responsabilitŽ du dŽfaut, mme en l'absence de faute. Le Tribunal a donc correctement Žtabli les faits, respectivement apprŽciŽ les preuves. Le grief est ainsi infondŽ. 3.       Subsidiairement, dans la mesure o la Cour devait ne pas retenir que le dŽfaut est imputable aux intimŽes, la recourante se plaint d'une violation du droit en lien avec l'importance du dŽfaut et la rŽduction de loyer. Elle soutient que les intimŽes Žtaient de mesure de rester dans le logement, le traitement biologique qui a ŽtŽ rŽalisŽ le permettant. 3.1 Le bailleur est tenu de dŽlivrer la chose dans un Žtat appropriŽ ˆ l'usage pour lequel elle a ŽtŽ louŽe, puis de l'entretenir dans cet Žtat (art. 256 al. 1 CO). Il y a dŽfaut lorsque l'Žtat de la chose diverge de ce qu'il devrait tre selon l'art. 256 CO, c'est-ˆ-dire lorsque la chose ne prŽsente pas une qualitŽ que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait lŽgitimement compter en se rŽfŽrant ˆ l'Žtat appropriŽ ˆ l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Des dŽfauts de moyenne importance et des dŽfauts graves ouvrent au locataire les droits prŽvus ˆ l'art. 259a CO, en particulier la rŽduction du loyer (al. 1 let. b). Elle est due ˆ partir du moment o le bailleur a eu connaissance du dŽfaut et jusqu'ˆ l'Žlimination de ce dernier (art. 259d CO; arrt du Tribunal fŽdŽral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Le dŽfaut de moyenne importance restreint l'usage convenu de la chose louŽe sans l'entraver considŽrablement (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO). Le dŽfaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO) exclut l'usage de la chose louŽe tel qu'il a ŽtŽ convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu'on ne peut objectivement exiger du locataire qu'il use de l'objet du bail.”

“Elle fait en revanche grief au Tribunal d'avoir accordé une réduction de loyer trop importante, de 70%, pendant une trop longue période, soit du 18 février 2019 au 23 avril 2019. Selon elle, la réduction devrait s'étendre du 18 février au 18 mars 2019, date à laquelle elle allègue que le défaut aurait pu être supprimé si les intimés avaient respecté les consignes données. Quant à la réduction de loyer, elle estime qu'elle ne devrait pas être supérieure à 40%, alléguant que la totalité de l'appartement n'était pas infestée. 2.1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, puis de l'entretenir dans cet état (art. 256 al. 1 CO). Le législateur n'a pas défini la notion de défaut, qui relève du droit fédéral. Celle-ci doit être reliée à l'obligation de délivrer la chose louée dans un état approprié à l'usage auquel elle est destinée (art. 256 al. 1 CO). En d'autres termes, il y a défaut lorsque l'état de la chose diverge de ce qu'il devrait être selon l'art. 256 CO, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise, ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 136 III 186 consid. 3.1.1; 135 III 345 consid. 3.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_395/2017 du 11 octobre 2018 consid. 5.2). Conformément aux art. 259a et 259d CO, lorsqu'apparaissent des défauts qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il ne doit pas remédier à ses frais, ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur, notamment, la remise en état de la chose et une réduction proportionnelle du loyer, pour autant que le bailleur ait eu connaissance du défaut. Lorsque l'origine du défaut est difficile à déterminer et litigieuse, on admet que pour se libérer, le bailleur puisse toujours amener la preuve que le défaut a été causé en raison de la responsabilité du locataire, selon les mêmes règles que l'art. 267 CO. S'il n'apporte pas la contre-preuve d'une responsabilité du locataire, son échec implique que la réduction de loyer est due, même si l'origine exacte du défaut ne peut être établie, et cela sans faute du bailleur (Aubert, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini, éd.”