Art. 221 CO

“1; 141 IV 249 consid. 1.3.1). 2.1.2 Lorsque l'acheteur allègue que la chose vendue est défectueuse, le Tribunal fédéral admet l'application alternative des art. 197 ss CO et 97 ss CO. L'acheteur ne peut toutefois recourir à l'action générale en dommages-intérêts dérivant de la responsabilité contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action spéciale en garantie en raison des défauts de la chose, soit les devoirs de vérification et d'avis (art. 201 CO) et le délai de prescription (art. 210 CO) (ATF 133 III 335 consid. 2 p. 337 ss; 114 II 131 consid. 1a p. 134; 107 II 419 consid. 1 p. 421 s.). 2.1.3 Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_627/2020 précité consid. 4.2). Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur, les défauts de la chose (art. 199 CO; applicable par renvoi de l'art. 221 CO). La "dissimulation frauduleuse" au sens de cette disposition couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle (arrêts du Tribunal fédéral 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1, in RNRF 2017 118; 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2, in SJ 2011 I 17; cf. ATF 81 II 138 consid. 3). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6 p. 139). La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_619/2013 consid. 4.1; 4A_301/2010 consid. 3.2). Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid.”

“1 LP, le séquestre est autorisé par le juge du for de la poursuite ou par le juge du lieu où se trouvent les biens, à condition que le créancier rende vraisemblable que sa créance existe (ch. 1), qu’on est en présence d’un cas de séquestre (ch. 2) et qu’il existe des biens appartenant au débiteur (ch. 3). 2.1.1 Le créancier d’une dette échue et non garantie par gage peut requérir le séquestre des biens du débiteur qui se trouvent en Suisse lorsque le débiteur n’habite pas en Suisse et qu’il n’y a pas d’autre cas de séquestre, pour autant que la créance ait un lien suffisant avec la Suisse ou qu’elle se fonde sur une reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 al. 1 LP (art. 271 al. 1 ch. 4 LP). 2.1.2 Dans le contrat de vente, les parties peuvent convenir de supprimer ou de restreindre la garantie pour les défauts (arrêt du Tribunal fédéral 4A_627/2020 précité consid. 4.2). Cependant, toute clause du contrat de vente qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur, les défauts de la chose (art. 199 CO; applicable par renvoi de l'art. 221 CO). La "dissimulation frauduleuse" au sens de cette disposition couvre des comportements de dol, de tromperie intentionnelle (arrêts du Tribunal fédéral 4A_619/2013 du 20 mai 2014 consid. 4.1, in RNRF 2017 118; 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2, in SJ 2011 I 17; cf. ATF 81 II 138 consid. 3). Le vendeur doit avoir une connaissance effective du défaut; l'ignorance due à une négligence même grave ne suffit pas (arrêt du Tribunal fédéral 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.3). La connaissance ne doit pas nécessairement être complète ni porter sur tous les détails; il suffit que le vendeur soit suffisamment orienté sur la cause à l'origine du défaut pour que le principe de la bonne foi l'oblige à en informer l'acheteur (ATF 66 II 132 consid. 6 p. 139). La dissimulation doit être intentionnelle; le dol éventuel suffit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_619/2013 précité consid. 4.1; 4A_301/2010 précité consid. 3.2). Le vendeur doit omettre consciemment de communiquer un défaut à l'acheteur tout en sachant qu'il s'agit d'un élément important pour ce dernier (arrêt du Tribunal fédéral 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid.”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659). S'agissant d'une vente immobilière, la doctrine, en référence à de la jurisprudence en matière de défaut, évoque comme défaut la situation d'un bien-fond en zone d'avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 3 ad art. 197 CO). Une cause naturelle peut dès lors être à l'origine d'un défaut.”

“H.________ et A.________ SA s'étaient liés par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relevait des art. 197 ss CO, applicables par analogie en vertu du renvoi de l'art. 221 CO. A l'instar du premier juge, l'autorité précédente a recensé deux types de défaut. Le premier consistait dans le stockage de plusieurs tonnes de produits chimiques dans l'immeuble, ayant entraîné un coût d'évacuation de 36'699 fr.”

“1 und 2 OR). Befindet sich ein Schuldner bei zweiseitigen Verträgen im Ver- zug, ist der Gläubiger berechtigt, ihm eine angemessene Frist zur nachträglichen Erfüllung anzusetzen oder durch die zuständige Behörde ansetzen zu lassen. Wird auch bis zum Ablaufe dieser Frist nicht erfüllt, so kann der Gläubiger, wenn er es unverzüglich erklärt, mitunter auf die nachträgliche Leistung verzichten und vom Vertrage zurücktreten (Art. 107 Abs. 1 OR). Wer vom Vertrag zurücktritt, kann die versprochene Gegenleistung verweigern (Art. 109 Abs. 1 OR). Ist bei ei- nem Kaufvertrag die verkaufte Sache gegen Vorausbezahlung des Preises oder Zug um Zug zu übergeben und befindet sich der Käufer mit der Zahlung des Kaufpreises im Verzug, so hat der Verkäufer das Recht, ohne weiteres vom Ver- trage zurückzutreten. Er hat jedoch dem Käufer, wenn er von seinem Rücktritts- recht Gebrauch machen will, sofort Anzeige zu machen (Art. 214 Abs. 1 und 2 OR i.V.m. Art. 221 OR). Art. 214 ist in Bezug auf den Zahlungsverzug des Käufers lex specialis zu Art. 107 – 109 OR. Die Normen sind dispositiv. Kein Rücktrittsrecht besteht, wenn die Gläubigerin vertraglich oder konkludent darauf verzichtet hat (BK-Weber/Emmenegger, Art. 109 OR N 38). Wer bei einem zweiseitigen Vertrag den anderen zur Erfüllung anhalten will, muss entweder bereits erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten, es sei denn, dass er nach dem Inhalte oder der Natur des Vertrages erst später zu erfüllen hat (Art. 82 OR). Beim Kaufvertrag haben die Parteien ihre vertraglichen Leistungspflichten Zug um Zug zu erfüllen, sofern sie nicht eine abweichende Vereinbarung getrof- fen haben oder die Übung dem entgegen steht (vgl. Art. 184 Abs. 2 OR). Wenn eine Partei ihre Leistungen nicht erfüllt oder zumindest deren Erfüllung anbietet, hat die andere Partei für ihre Gegenleistung nach Art. 82 OR ein Rückbehaltungs- recht.”

“C’est donc un droit d’acquisition conditionnel, la seule condition (potestative) étant la déclaration d’exercice du droit (Steinauer, Les droits réels, tome II, §§ 2382 et 2383). Il confère à son bénéficiaire le droit d’exiger le transfert de la propriété sans conclure un nouveau contrat de vente (ibidem, § 2384). Le bénéficiaire du droit d’emption a ainsi le droit formateur de provoquer, par une déclaration unilatérale de volonté (appelée souvent « levée de l’option ») la réalisation de la condition potestative et de rendre ainsi la vente parfaite (ibid., § 2388). Après la levée de l’option, la situation est la même que si le promettant et l’empteur étaient liés par un contrat de vente produisant ses effets ex nunc. Il n’est pas nécessaire de conclure un nouveau contrat (ibid., § 2414). b) En matière de vente immobilière, le vendeur peut, en cas de demeure de l’acheteur, se départir du contrat à condition d’en faire la déclaration immédiate (art. 214 al. 1 et 2 CO [(Code des obligations ; RS 220] applicable par renvoi de l’art. 221 CO ; Venturi/Zen-Ruffinen, in Thévenoz/Werro, Commentaire romand, CO I, 2e éd. [ci-après : CR-CO I], n. 1 ad art. 214 CO). Si le vendeur ne fait pas la déclaration immédiate prévue par l’art. 214 al. 2 CO, il est présumé exiger l’exécution, même tardive, du contrat. Il peut cependant toujours mettre l’acheteur en demeure qualifiée et procéder selon l’art. 107 al. 2 CO, appliquant ainsi le régime général de la demeure (ATF 86 II 221 consid. 11c, JdT 1961 I 203 ; Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 6 ad art. 214 CO et références). Se départir du contrat est une option et non pas une obligation pour le vendeur, qui peut donc toujours choisir de poursuivre l’exécution du contrat. III. a) La procédure de mainlevée provisoire, comme la procédure de mainlevée définitive, est une procédure sur pièces (Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire : le créancier ne peut motiver sa requête qu'en produisant le titre et la production de cette pièce, considérée en vertu de son contenu, de son origine et de ses caractéristiques extérieures comme un tel titre, suffit pour que la mainlevée soit prononcée si le débiteur n'oppose pas et ne rend pas immédiatement vraisemblables des exceptions (ATF 58 I 363 consid.”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIERI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659).”

“1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr.”

“L'intimé lui devait donc les montants réclamés à titre de réduction du prix de vente de l'immeuble et de dommages et intérêts, correspondant aux loyers et indemnités pour occupation illicite de mai 2015 à janvier 2016, aux frais de chauffage 2015, ainsi qu'aux frais d'avocat et de procédure de poursuite engagés à l'encontre du locataire. L'intimé, quant à lui, soutient que l'appelante ne peut pas se prévaloir de défauts résultant du contrat de vente litigieux, de sorte qu'elle ne souffrait d'aucun dommage. 3.1.1 En cas de livraison d'une chose défectueuse, l'acheteur peut agir alternativement contre le vendeur sur la base des art. 97 et 197 CO. Il ne peut toutefois recourir à l'action générale en dommages-intérêts dérivant de la responsabilité contractuelle que s'il respecte les conditions d'exercice de l'action spéciale en garantie en raison des défauts de la chose, soit les devoirs de vérification et d'avis (art. 201 CO) et le délai de prescription (art. 210 et 219 al. 3 CO) (ATF 133 III 335 consid. 2; 114 II 131 consid. 1a; 107 II 419 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 4A_472/2010 du 26 novembre 2010 consid. 2.1). 3.1.2 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Aux termes de l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le vendeur répond d'abord des qualités promises, soit des assurances qu'il a données à l'acheteur eu égard aux qualités objectives de la chose (ATF 109 II 24 consid. 4, in JdT 1983 I 258; 88 II 410 consid. 3c). L'assurance est une manifestation de volonté, un élément de l'accord des parties qui, comme tout autre élément contractuel, s'interprète selon le principe de la confiance.”

“%) geltend, da der Kaufpreis auf der Grundlage eines (falschen) Nettomietertrages berechnet worden sei. Der im Mieterspiegel ausgewiesene Nettomietertrag von monatlich Fr. 5'200.-- für die Teilfläche Nr. yyy habe nicht der Wahrheit entsprochen. Die Teilfläche Nr. yyy von 96 m² sei mit einem Mietzins von Fr. 650.-- pro m² in den Nettomietertrag eingeflossen, in Wahrheit aber seit 2015 leer gestanden. Die Zusicherung eines monatlich erzielbaren Mietzinses von Fr. 5'200.-- für die Teilfläche Nr. yyy müsse sich die Beklagte unter dem Titel der in Ziffer V.3 des Kaufvertrages abgegebenen Objektgarantie anrechnen lassen, da der Mieterspiegel zum Vertragsbestandteil erklärt worden sei und dessen Inhalt als Zusicherung gemäss Art. 197 i.V.m. Art. 221 OR für den ausgewiesenen Ertrag angesehen werden müsse. Zudem garantiere auch Ziffer V.13 des Kaufvertrages die Richtigkeit des Mieterspiegels.”

“%) geltend, da der Kaufpreis auf der Grundlage eines (falschen) Nettomietertrages berechnet worden sei. Der im Mieterspiegel ausgewiesene Nettomietertrag von monatlich Fr. 5'200.-- für die Teilfläche Nr. yyy habe nicht der Wahrheit entsprochen. Die Teilfläche Nr. yyy von 96 m² sei mit einem Mietzins von Fr. 650.-- pro m² in den Nettomietertrag eingeflossen, in Wahrheit aber seit 2015 leer gestanden. Die Zusicherung eines monatlich erzielbaren Mietzinses von Fr. 5'200.-- für die Teilfläche Nr. yyy müsse sich die Beklagte unter dem Titel der in Ziffer V.3 des Kaufvertrages abgegebenen Objektgarantie anrechnen lassen, da der Mieterspiegel zum Vertragsbestandteil erklärt worden sei und dessen Inhalt als Zusicherung gemäss Art. 197 i.V.m. Art. 221 OR für den ausgewiesenen Ertrag angesehen werden müsse. Zudem garantiere auch Ziffer V.13 des Kaufvertrages die Richtigkeit des Mieterspiegels.”

“Da das Verursacherprinzip im Unterschied zum zivilen Haftpflichtrecht kein Rechtswidrigkeitserfordernis kennt, wäre es widersprüchlich, den gegenwärtigen Inhaber der rechtlichen Gewalt über die Sache grundsätzlich von einer Kostentragungspflicht zu befreien, sofern ihm nicht eine Verletzung von Sorgfaltspflichten angelastet werden kann. Die Verantwortlichkeit des Zustandsverursachers ist nicht im Unterlassen von Rechtspflichten begründet, sondern in seiner dinglichen Berechtigung selber, die neben dem Besitz und der Verfügungsmacht auch die Gefahrtragung und die Abgabelast beinhaltet. Könnte sich der Erwerber eines Grundstücks oder betrieblicher Anlagen kraft öffentlichen Rechts generell von einer Kostenverantwortlichkeit befreien, so würden damit im Ergebnis die zivilrechtlichen Gewährleistungsregelungen und die Pflicht zur Anwendung der "gewöhnlichen Aufmerksamkeit" (Art. 200 Abs. 2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR] vom 30. März 1911 und Art. 221 OR) zumindest teilweise ausgehebelt. Einer angemessenen Kostenbeteiligung des reinen Zustandsverursachers steht zumindest dann nichts entgegen, wenn eine Gefahrenlage, oder womöglich eine bereits bestehende Einwirkung, im Zeitpunkt des Antritts von Nutzen und Gefahr hätte erkannt werden können und vielleicht sogar tatsächlich erkannt wurde. Den unterschiedlichen Graden der Verantwortlichkeit ist i.S. der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Rahmen der Bemessung der Kostenanteile Rechnung zu tragen (zum Ganzen Wagner Pfeifer, a.a.O., Rz 49, 55 ff.,60 zu Art. 54 GSchG m.w.H.).”

“Da das Verursacherprinzip im Unterschied zum zivilen Haftpflichtrecht kein Rechtswidrigkeitserfordernis kennt, wäre es widersprüchlich, den gegenwärtigen Inhaber der rechtlichen Gewalt über die Sache grundsätzlich von einer Kostentragungspflicht zu befreien, sofern ihm nicht eine Verletzung von Sorgfaltspflichten angelastet werden kann. Die Verantwortlichkeit des Zustandsverursachers ist nicht im Unterlassen von Rechtspflichten begründet, sondern in seiner dinglichen Berechtigung selber, die neben dem Besitz und der Verfügungsmacht auch die Gefahrtragung und die Abgabelast beinhaltet. Könnte sich der Erwerber eines Grundstücks oder betrieblicher Anlagen kraft öffentlichen Rechts generell von einer Kostenverantwortlichkeit befreien, so würden damit im Ergebnis die zivilrechtlichen Gewährleistungsregelungen und die Pflicht zur Anwendung der "gewöhnlichen Aufmerksamkeit" (Art. 200 Abs. 2 des Bundesgesetzes betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR] vom 30. März 1911 und Art. 221 OR) zumindest teilweise ausgehebelt. Einer angemessenen Kostenbeteiligung des reinen Zustandsverursachers steht zumindest dann nichts entgegen, wenn eine Gefahrenlage, oder womöglich eine bereits bestehende Einwirkung, im Zeitpunkt des Antritts von Nutzen und Gefahr hätte erkannt werden können und vielleicht sogar tatsächlich erkannt wurde. Den unterschiedlichen Graden der Verantwortlichkeit ist i.S. der bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Rahmen der Bemessung der Kostenanteile Rechnung zu tragen (zum Ganzen Wagner Pfeifer, a.a.O., Rz 49, 55 ff.,60 zu Art. 54 GSchG m.w.H.).”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIÉRI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659). S'agissant d'une vente immobilière, la doctrine, en référence à de la jurisprudence en matière de défaut, évoque comme défaut la situation d'un bien-fond en zone d'avalanche, un terrain avec une charge de radon trop haute ou une instabilité géologique (HEINRICH HONSELL, in Basler Kommentar, 7e éd. 2020, n. 3 ad art. 197 CO). Une cause naturelle peut dès lors être à l'origine d'un défaut.”

“Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Gli appartamenti venduti sono pertanto affetti da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Con riferimento all'interpretazione del contratto secondo il principio dell'affidamento, non può nemmeno essere condivisa la tesi ricorsuale secondo cui in ragione del richiamo nel punto 11 del punto 6 del rogito la parte acquirente dispone in ogni caso unicamente del generico diritto di recesso con la pena convenzionale. Il rinvio è infatti preceduto dalla frase " A parte acquirente è riservato ogni diritto di legge ". In tal modo le parti hanno espressamente riservato le regole legali, le quali - come visto sopra - permettono in caso di difetti anche una risoluzione del contratto con le conseguenze dell'art.”

“Les parties se sont liées par un contrat de vente immobilière au sens des art. 216 ss CO; la garantie pour les défauts de la chose vendue relève des art. 197 ss CO, applicables en vertu du renvoi de l'art. 221 CO (ATF 131 III 145 consid. 3; arrêt 4A_392/2023 du 24 avril 2024 consid. 5.5.1). Aux termes de l'art. 197 CO le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure. Constitue un défaut, l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 135 III 345 consid. 3.2; 114 II 239 consid. 5a, arrêts 4A_627/2020 du 24 août 2021 consid. 4.1; TERCIER/BIERI/CARRON, les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, n. 659).”

“Le régime de la garantie pour les défauts de la chose vendue a son siège aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose vendue est dépourvue d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa).”

“La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO) (ATF 131 III 145 consid. 3). Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de l'art. 197 CO lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). La responsabilité du vendeur est moins stricte pour les qualités attendues que pour les qualités promises, puisque, dans le premier cas, le vice doit entraîner (au moins) une diminution notable de l'utilité prévue ou de la valeur (objective) de la chose (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd.”

“Or, l'appelant n'expose pas pour quelle raison il n'aurait pas été en mesure de soumettre l'extrait en question au premier juge. La question de la recevabilité de cette pièce peut cependant demeurer ouverte, dès lors que les informations bénéficiant d'une empreinte officielle, telles que les inscriptions au registre du commerce, peuvent être considérées comme notoires, au sens de l'art. 151 CPC (cf. ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 et 1.2). Il sera donc tenu compte du contenu de cette pièce dans cette mesure. La pièce nouvelle produite par l'intimé est une photographie datant selon lui de 2013. L'intimé n'indique pas qu'il n'aurait pas été à même de produire cette photographie devant le premier juge. Partant, celle-ci est aujourd'hui irrecevable. 3.             Sur le fond, l'appelant reproche au Tribunal de l'avoir débouté de ses prétentions en garantie des défauts. Il se plaint notamment d'une constatation inexacte des faits pertinents à ce sujet. 3.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO). 3.1.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette disposition lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Le niveau d'exigence quant à la qualité attendue dépend du contenu du contrat, des règles de la bonne foi et des autres circonstances du cas concret L'admission d'un défaut ne dépend pas en soi du prix; il peut y avoir défaut même si le prix convenu est inférieur à la valeur objective de la chose. Toutefois, le juge peut tenir compte du prix pour déterminer quelles sont les qualités attendues de la chose vendue (ATF 114 II 239 consid.”

“Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Gli appartamenti venduti sono pertanto affetti da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Con riferimento all'interpretazione del contratto secondo il principio dell'affidamento, non può nemmeno essere condivisa la tesi ricorsuale secondo cui in ragione del richiamo nel punto 11 del punto 6 del rogito la parte acquirente dispone in ogni caso unicamente del generico diritto di recesso con la pena convenzionale. Il rinvio è infatti preceduto dalla frase " A parte acquirente è riservato ogni diritto di legge ". In tal modo le parti hanno espressamente riservato le regole legali, le quali - come visto sopra - permettono in caso di difetti anche una risoluzione del contratto con le conseguenze dell'art.”

“Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr. la DTF 98 II 191 consid. 4 pag. 197 per un caso in cui il difetto è connesso a una controversia giuridica con un terzo). Gli appartamenti venduti sono pertanto affetti da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Con riferimento all'interpretazione del contratto secondo il principio dell'affidamento, non può nemmeno essere condivisa la tesi ricorsuale secondo cui in ragione del richiamo nel punto 11 del punto 6 del rogito la parte acquirente dispone in ogni caso unicamente del generico diritto di recesso con la pena convenzionale. Il rinvio è infatti preceduto dalla frase " A parte acquirente è riservato ogni diritto di legge ". In tal modo le parti hanno espressamente riservato le regole legali, le quali - come visto sopra - permettono in caso di difetti anche una risoluzione del contratto con le conseguenze dell'art.”

“1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). 4.3.2. In concreto occorre innanzi tutto rilevare che, già alla luce del chiaro tenore del punto 11 del rogito (sopra, consid. A.b), l'argomentazione tendente a negare che la venditrice abbia promesso agli attori che gli alloggi acquistati non dovevano essere locati a terzi si rivela manifestamente infondata. Contrariamente a quanto sostenuto nel gravame, la Corte cantonale ha rettamente ritenuto che la decisione del Consiglio di Stato non è stata favorevole alla ricorrente per quanto concerne il sussistere di un obbligo di messa a disposizione degli appartamenti a fini turistici-alberghieri. Del resto, insistendo sull'esistenza di procedure di diritto amministrativo ancora pendenti, la venditrice riconosce implicitamente tale circostanza. Atteso che la promessa caratteristica dell'ente venduto deve al più tardi sussistere al momento del trapasso dei rischi, che viene presunto coincidere con la scadenza del termine di consegna del fondo (art. 220 CO), la ricorrente non può neppure essere seguita quando pare ritenere che possa essere preteso dagli acquirenti di attendere per anni l'esito delle procedure che ha incoato allo scopo di poter mantenere le assicurazioni date (cfr.”

“1 CO il venditore risponde verso il compratore tanto delle qualità promesse quanto dei difetti che, materialmente o giuridicamente, tolgono o diminuiscono notevolmente il valore della cosa o l'attitudine all'uso cui è destinata. La qualità promessa deve sussistere al più tardi al momento del trapasso dei rischi (HEINRICH HONSELL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7a ed. 2020, n. 11 ad art. 197 CO; HANS GIGER, Berner Kommentar, n. 42 ad art. 197 CO; cfr. anche DTF 60 II 436 consid. 3; sentenze 4A_435/2016 del 19 dicembre 2016 consid. 5; 4C.321/2006 del 1° maggio 2007 consid. 4.3.1). Quando sia dovuta la garanzia per i difetti della cosa, il compratore può chiedere coll'azione redibitoria la risoluzione della vendita (art. 205 cpv. 1 CO) e il venditore deve restituire il prezzo pagato con gli interessi e risarcire, le spese di causa, i disborsi e i danni direttamente cagionati al compratore (art. 208 cpv. 2 CO). La responsabilità del venditore sussiste indipendentemente da una sua colpa (DTF 133 III 257 consid. 2.1). Le citate norme sono applicabili - per analogia - anche alla compravendita di fondi (art. 221 CO). In concreto giova innanzi tutto rilevare che nemmeno la ricorrente sostiene - a ragione - che il trasferimento dei rischi doveva già avvenire con la firma del contratto, atteso che in base al rogito ciò doveva unicamente succedere con la consegna dell'appartamento prevista per la fine di maggio 2016. Per questo motivo è del tutto irrilevante che il Municipio abbia sancito la messa a disposizione degli appartamenti dopo la stipula del contratto di compravendita. La ricorrente non può nemmeno essere seguita quando ritiene che il fondo venduto non sia affetto da un difetto nel senso dell'art. 197 CO. Insistendo sull'esistenza di procedure ancora pendenti innanzi al Tribunale amministrativo sull'obbligo di messa a disposizione degli appartamenti, ella stessa riconosce che la sua visione delle modalità di utilizzo del complesso è osteggiata sia dal Municipio che dal Governo cantonale. La Corte cantonale non ha pertanto violato il diritto federale, ritenendo che l'assicurazione data nel rogito all'acquirente di poter utilizzare in modo esclusivo l'appartamento non è stata soddisfatta e che non possa essere preteso dall'opponente di attendere per anni l'esito delle procedure amministrative (cfr.”

“Mit Nachtrag vom 16. September 2019 wurde dieser Übergang auf den 1. November 2019 verschoben. Bei Inkrafttreten der KSV waren Nutzen und Gefahr somit nach Art. 185 i.V.m. Art. 220 OR bereits auf den Käufer übergegangen. Damit trug die Berufungsbeklagte als Käuferin des Grundstücks auch das Risiko einer Vermögensverminderung durch einen von keiner der Vertragsparteien zu vertretenden Umstand, wie es der Erlass der KSV darstellt.”

“Mit Nachtrag vom 16. September 2019 wurde dieser Übergang auf den 1. November 2019 verschoben. Bei Inkrafttreten der KSV waren Nutzen und Gefahr somit nach Art. 185 i.V.m. Art. 220 OR bereits auf den Käufer übergegangen. Damit trug die Berufungsbeklagte als Käuferin des Grundstücks auch das Risiko einer Vermögensverminderung durch einen von keiner der Vertragsparteien zu vertretenden Umstand, wie es der Erlass der KSV darstellt.”