Art. 216

“Mit dem öffentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrag verpflichteten sich die Beklagten als Verkäufer, den Klägern als Käufer das Eigentum am streitge- genständlichen Grundstück zu übertragen, und die Kläger verpflichteten sich, den Beklagten den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen (vgl. Art. 184 i.V.m. Art. 216 OR). Zu diesen Hauptpflichten können verschiedene Nebenpflichten hinzutreten, welche sich aus Gesetz, Vereinbarung oder richterlicher Vertragsergänzung ergeben. Nebenpflichten haben zum Zweck, die Hauptleistung zu ergänzen und deren ord- nungsgemässe Erfüllung zu sichern bzw. den Vertragszweck zu erreichen. Der Rechtsgrund solcher Pflichten liegt im Vertragsschluss, wobei diese Pflichten auch ohne diesbezügliche Willensäusserung der Parteien aufgrund der sich aus Art. 2 ZGB ergebenden Pflicht zu einer umfassenden Rücksichtnahme auf die In- teressen des Vertragspartners und zu loyalem Verhalten unmittelbar zum Ver- tragsinhalt werden (BSK OR I-WIEGAND, 7. Aufl., 2020, Einleit. zu Art. 97-109 N 5 f. und Art. 97 N 34; K OLLER, OR AT, 4. Aufl., 2017, N”

“________ SA, par son administrateur avec pouvoir de signature individuelle, a proposé à l’appelant, par l’intermédiaire du courtier mandaté à cet effet, de conclure un contrat de vente immobilière portant sur l’immeuble en cause, qui est précisément décrit, pour un prix de 1'700'000 fr. – soit un prix supérieur de 100'000 fr. au prix de 1'600'000 fr. indiqué dans le contrat de courtage –, en indiquant les modalités de celle-ci sous la rubrique « conditions », ainsi que le délai dans lequel l’offre expirait. Ces manifestations de volonté ne constituent pas de simples déclarations par lesquelles une partie fait savoir à une autre qu’elle est intéressée à la conclusion d’un contrat et souhaite ouvrir des négociations. Il ne s’agissait pas davantage de « courriels superficiels » ne permettant pas de « mener l’affaire à son succès », comme le soutient l’appelant de manière péremptoire, dès lors qu’en cas d’acceptation dans le délai de validité de l’offre, le contrat de vente aurait ensuite pu se conclure selon la forme prévue par l’art. 216 CO. A l’instar de l’autorité précédente, force est de constater que ces manifestations de volonté ne contenaient aucune réserve et ne mentionnaient pas le besoin de négocier davantage les conditions proposées, ce qui n’est du reste pas spécifiquement remis en cause par l’appelant. On ne saurait ainsi retenir que la prise de connaissance par l’appelant le 10 novembre 2015 de l’offre du 2 novembre 2015 aurait seulement marqué l’ouverture des pourparlers comme l’intéressé le prétend, ce d’autant qu’il s’agissait de la deuxième offre de B.________ SA et qu’elle se réfère à un rendez-vous de la semaine précédente avec les parties, ce qui démontre que des pourparlers ont eu lieu antérieurement à l’offre précitée. Contrairement à ce que soutient l’appelant, l’autorité précédente a bel et bien qualifié la manifestation de volonté du 2 novembre 2015 de B.________ SA, en considérant qu’il s’agissait d’une offre d’achat aux prix et conditions du mandat de courtage. On ne comprend du reste pas cette critique, si ce n’est que les premiers juges n’ont pas « qualifié » cette manifestation de volonté comme l’appelant l’aurait voulu.”

“Pas moins de onze mois se seraient écoulés entre l'offre de l'appelant et la conclusion du contrat du 18 novembre 2006. L'intimée aurait confirmé clairement sa volonté de vendre l'objet litigieux par une promesse de vente dans l'avenant de 2008. Aussi, le vice de forme de l'absence de forme authentique aurait été invoqué par l'intimée dans un but manifestement étranger à cette exigence de forme légale. Le fait pour l'intimée de se prévaloir de l’éventualité de perdre le bénéfice de l'exonération fiscale, quasiment dix ans après la signature du contrat de bail et huit ans après la signature de l'avenant, ne lui serait d'aucune aide, dès lors que cette perte n'interviendrait qu'en cas de vente à un prix de faveur. Or, le prix de l'immeuble fixé dans les conventions de 2006 et 2008 correspondrait à la moyenne des montants fixés par les expertises, de sorte qu'il ne s'agirait pas d'un prix de faveur. Le non-aboutissement de la vente serait uniquement dû au comportement abusif de certains membres du conseil de l’intimée, que l'appelant n'aurait pas à supporter. 4.2 Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l'inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 11 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n'y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 11 341 consid.”

“Sous l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un montant en contrepartie.   4.5              Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long développement juridique en lien avec le vice de forme et celui du consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente et un contrat de bail. Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante aurait été trompée par l’état du chalet, le loyer exorbitant ne correspondant pas à l’état réel. Le contrat de bail serait ainsi également nul en raison des défauts constatés de la chose louée. L’appelante relève d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023 ne serait pas valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.   4.5.1              Comme exposé au considérant 4.3 supra, le moyen tiré de l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid. 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s’agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l’exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d’un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341 consid.”

“Wie oben dargelegt, müssen Kaufsrechte, die den Kaufpreis zum Voraus bestimmen, öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind (Art. 216 Abs. 2 OR) : Das vorliegende "Kaufsrecht" missachtet diese Formvorschriften. Es liegt somit kein formgültig bestelltes Kaufsrecht vor. Formungültige Kaufsrechtsverträge sind grundsätzlich nichtig, das heisst absolut unwirksam (Art. 11 Abs. 2 OR; vgl. BGE 116 II 700 E. 3b; 112 II 330 E. 2b; Urteil 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3). Dabei ist dieser Formmangel von Amtes wegen zu beachten (BGE 106 II 146 E. 3; Urteile 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.1; 4A_573/2016 vom 19. September 2017 E. 4.2.3). Der Beschwerdeführer übte sein "Kaufsrecht" am 29. Mai 2016 aus. Am 17. Juni 2016 schlossen D.C.________ und E.C.________ mit dem Beschwerdeführer einen öffentlich beurkundeten Vertrag ab. Darin verkauften sie ihm das Baurechtsgrundstück mit dem Einfamilienhaus für Fr. 1'450'000.--. Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.”

“L'intimée aurait confirmé clairement sa volonté de vendre l'objet litigieux par une promesse de vente dans l'avenant de 2008. Aussi, le vice de forme de l'absence de forme authentique aurait été invoqué par l'intimée dans un but manifestement étranger à cette exigence de forme légale. Le fait pour l'intimée de se prévaloir de l’éventualité de perdre le bénéfice de l'exonération fiscale, quasiment dix ans après la signature du contrat de bail et huit ans après la signature de l'avenant, ne lui serait d'aucune aide, dès lors que cette perte n'interviendrait qu'en cas de vente à un prix de faveur. Or, le prix de l'immeuble fixé dans les conventions de 2006 et 2008 correspondrait à la moyenne des montants fixés par les expertises, de sorte qu'il ne s'agirait pas d'un prix de faveur. Le non-aboutissement de la vente serait uniquement dû au comportement abusif de certains membres du conseil de l’intimée, que l'appelant n'aurait pas à supporter. 4.2 Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l'inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 11 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n'y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 11 341 consid.”

“La recourante avait donc accordé un avantage financier à l'acquéreur, qui était une personne touchant de près une autre exerçant une position dominante au sein de la société. En effet, D.________, qui avait acheté le bien immobilier litigieux, était le fils de l'associée-gérante de la société. Par ailleurs, la prétendue promesse de vente signée le 7 mai 2014 entre la recourante et l'acquéreur pour le prix de 750'000 fr. n'était pas valable, faute d'avoir revêtu la forme authentique (cf. art. 216 al. 2 CO); il n'y avait dès lors pas besoin d'examiner si l'intimé aurait été tenu d'examiner si le prix convenu correspondait au prix du marché en 2014 et non à celui ayant cours en”

“La restitution sera ordonnée si le défendeur ne fait pas valoir, en apportant les preuves requises, qu'il est devenu propriétaire de l'objet, par exemple par prescription acquisitive (art. 661ss CC) ou par acquisition de bonne foi (art. 973 al. CC), ou qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité (droit de gage ou usufruit) ou en vertu d'un droit personnel (découlant par exemple d'un bail ou d'un prêt). Dans ce dernier cas, le droit, qui a un caractère relatif, n'est opposable au propriétaire que s'il a été concédé par celui-ci ou par une personne autorisée à le faire. L'action en revendication est imprescriptible (Steinauer, Les droits réels I, 2019, n. 1406 à 1408, p. 404 et 405). Dans une copropriété, chaque copropriétaire est habilité à exercer ses droits de défense, aussi bien à l'égard des tiers qu'envers ses copropriétaires (art. 648 al. 1 CC; ATF 95 II 397 consid. 2b). 3.1.2 La promesse de vente portant sur un immeuble n'est valable que si elle est passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). 3.2 En l'espèce, les appelants ne prétendent plus en appel être propriétaires de la place litigieuse. Ils n'expliquent pas de quelle nature serait le "droit d'usage particulier" dont ils se prévalent mais estiment que celui-ci leur a été conféré par la convention du 30 septembre 1982. Ils perdent cependant de vue que I______ qui, selon cette convention, a cédé à J______ le bénéfice d'une promesse d'achat-vente, n'avait aucun pouvoir de disposition sur la place litigieuse puisqu'il n'en était pas propriétaire. Au demeurant, la promesse d'achat-vente faisant l'objet de la cession n'était pas valable puisqu'elle n'a pas été passée en la forme authentique. Le fait que la mère de l'appelant, puis celui-ci, aient payé les charges en lien avec cette place ne démontre pas non plus que les appelants sont au bénéfice d'un droit d'usage particulier. Le fait que l'intimée ait toléré cet usage pendant un certain nombre d'années ne suffit pas à créer en leur faveur un droit pérenne. A cela s'ajoute, même si cet élément n'est pas déterminant, qu'il n'est pas établi que l'intimée ait été au courant avant 2018 du fait que J______, puis ses héritiers n'étaient pas propriétaires de la place de parking.”

“2 OR; vgl. BGE 116 II 700 E. 3b; 112 II 330 E. 2b; Urteil 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3). Dabei ist dieser Formmangel von Amtes wegen zu beachten (BGE 106 II 146 E. 3; Urteile 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.1; 4A_573/2016 vom 19. September 2017 E. 4.2.3). Der Beschwerdeführer übte sein "Kaufsrecht" am 29. Mai 2016 aus. Am 17. Juni 2016 schlossen D.C.________ und E.C.________ mit dem Beschwerdeführer einen öffentlich beurkundeten Vertrag ab. Darin verkauften sie ihm das Baurechtsgrundstück mit dem Einfamilienhaus für Fr. 1'450'000.--. Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.C.________ und E.C.________ angewiesen. Gemeinsam mussten sie einen Kaufvertrag abschliessen, um ihr Veräusserungsziel zu erreichen. Der Beschwerdeführer hat somit kein Kaufsrecht im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR ausgeübt. Vielmehr hat er mit seiner Erklärung bloss sein Interesse am Kauf der Baurechtsliegenschaft bekundet. Dass die Parteien in diesem Zusammenhang unzutreffend von einer Kaufsrechtsausübung sprachen, vermag an der fehlenden Kaufrechtsqualität von Ziffer 10 ihres Vertrages nichts zu ändern. Das Gericht ist an eine solche falsche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts durch die Parteien nicht gebunden (BGE 143 II 297 E. 6.4.1; 131 III 217 E. 3; Urteil 4A_371/2023 vom 27. Februar 2024 E. 6.3.1). Die Beschwerdegegnerin hat als Grundeigentümerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt. Diese Vorkaufsrechtsausübung knüpfte indessen nicht an die Ausübung des "Kaufsrechts" durch den Beschwerdeführer an. Vielmehr löste der Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrag am 17. Juni 2016 den Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 1 OR). Es trifft somit nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin von seiner "Kaufsrechtsausübung" profitiert hätte und sich diesbezüglich nun widersprüchlich verhalte, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht.”

“2 OR; vgl. BGE 116 II 700 E. 3b; 112 II 330 E. 2b; Urteil 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3). Dabei ist dieser Formmangel von Amtes wegen zu beachten (BGE 106 II 146 E. 3; Urteile 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.1; 4A_573/2016 vom 19. September 2017 E. 4.2.3). Der Beschwerdeführer übte sein "Kaufsrecht" am 29. Mai 2016 aus. Am 17. Juni 2016 schlossen D.C.________ und E.C.________ mit dem Beschwerdeführer einen öffentlich beurkundeten Vertrag ab. Darin verkauften sie ihm das Baurechtsgrundstück mit dem Einfamilienhaus für Fr. 1'450'000.--. Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.C.________ und E.C.________ angewiesen. Gemeinsam mussten sie einen Kaufvertrag abschliessen, um ihr Veräusserungsziel zu erreichen. Der Beschwerdeführer hat somit kein Kaufsrecht im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR ausgeübt. Vielmehr hat er mit seiner Erklärung bloss sein Interesse am Kauf der Baurechtsliegenschaft bekundet. Dass die Parteien in diesem Zusammenhang unzutreffend von einer Kaufsrechtsausübung sprachen, vermag an der fehlenden Kaufrechtsqualität von Ziffer 10 ihres Vertrages nichts zu ändern. Das Gericht ist an eine solche falsche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts durch die Parteien nicht gebunden (BGE 143 II 297 E. 6.4.1; 131 III 217 E. 3; Urteil 4A_371/2023 vom 27. Februar 2024 E. 6.3.1). Die Beschwerdegegnerin hat als Grundeigentümerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt. Diese Vorkaufsrechtsausübung knüpfte indessen nicht an die Ausübung des "Kaufsrechts" durch den Beschwerdeführer an. Vielmehr löste der Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrag am 17. Juni 2016 den Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 1 OR). Es trifft somit nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin von seiner "Kaufsrechtsausübung" profitiert hätte und sich diesbezüglich nun widersprüchlich verhalte, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht.”

“An der Rechtsprechung ist festzuhalten. Hier nicht vereinbarte Abänderung vorbehalten (Art. 681b Abs. 1 ZGB), erwirbt der Vorkaufsberechtigte das Eigentum zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat (Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216d Abs. 3 OR; BGE 134 III 597 E. 3.4.1). Was an diesem Vertrag formbedürftig ist, bestimmt das Gesetz. Es gibt keine Grundlage, den Umfang hier der Beurkundungspflicht (Art. 216 Abs. 1 OR) vom allfälligen Bestehen eines Vorkaufsrechts abhängig zu machen. Die besondere Lage des Vorkaufsberechtigten wird in der Auslegung des Vertrags berücksichtigt.”

“An der Rechtsprechung ist festzuhalten. Hier nicht vereinbarte Abänderung vorbehalten (Art. 681b Abs. 1 ZGB), erwirbt der Vorkaufsberechtigte das Eigentum zu den Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat (Art. 681 Abs. 1 ZGB i.V.m. Art. 216d Abs. 3 OR; BGE 134 III 597 E. 3.4.1). Was an diesem Vertrag formbedürftig ist, bestimmt das Gesetz. Es gibt keine Grundlage, den Umfang hier der Beurkundungspflicht (Art. 216 Abs. 1 OR) vom allfälligen Bestehen eines Vorkaufsrechts abhängig zu machen. Die besondere Lage des Vorkaufsberechtigten wird in der Auslegung des Vertrags berücksichtigt.”

“Au regard de l'accord passé entre les héritiers de A.B.________ avec C.________ (infra consid. 5.2), on précisera que le droit d'emption est constitué par un contrat qui doit être passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Il est défini comme la faculté en vertu de laquelle une personne (l'empteur) peut se porter acheteur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et exiger ainsi d'une autre personne (le promettant ou le concédant) le transfert de la propriété de la chose moyennant paiement du prix (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5 e éd. 2020, n° 2382 et 2390). Le droit d'emption portant sur un immeuble peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et 216a CO). Le droit de préemption, qui doit également revêtir la forme authentique, est la faculté en vertu de laquelle une personne (le préempteur) peut exiger d'une autre personne (le promettant) le transfert de la propriété d'une chose, dans l'éventualité où le promettant la vend à un tiers (PAUL-HENRI STEINAUER, op. cit., n° 2439 et 2446). Le droit d'emption doit être distingué de la promesse de vente, qui donne à chaque partie (promesse bilatérale) ou seulement au promettant (promesse unilatérale) le droit d'exiger la conclusion d'un contrat de vente, mais non celui d'exiger le transfert de propriété.”

“La question de savoir si une transaction immobilière est soumise à autorisation en vertu de la LFAIE doit être examinée en fonction des circonstances existant au moment de l'acquisition de l'immeuble ou des droits conférant à l'acheteur une situation analogue à celle du propriétaire de l'immeuble (ATF 107 Ib 12 consid. 2; TF 2A.465/2002 du 20 novembre 2002). En principe, on entend par acquisition non pas l'acte juridique générateur de l'obligation de transférer l'immeuble, mais le transfert du droit de propriété ou d'un droit semblable à l'immeuble. Un tel transfert s'opère en général par l'inscription au registre foncier, nécessaire à la naissance du droit (art. 656 al. 1 CC). La seule constitution d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré est déjà assujettie (art. 4 al. 1 let. f LFAIE), bien que cela ne corresponde pas à une acquisition d'immeuble, tant du point de vue juridique qu'économique (Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, Lausanne 1990, p. 58 et s et p.132 et s.). Le pacte d'emption est soumis à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Au moment où elle rend sa décision, l'autorité administrative peut prendre en compte des changements dans la situation de fait intervenus depuis l'acquisition de l'immeuble (Perrig, op.cit., p. 62). Elle ne doit toutefois pas tenir compte de ces derniers si la personne assujettie est de mauvaise foi et a essayé de contourner la loi (ATF 107 Ib 12).”

“Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für eine vorsorgliche Be- weisabnahme in verschiedener Hinsicht nicht erfüllt. a. Zunächst ist festzuhalten, dass im Zusammenhang mit der Hauptsachen- prognose keine Anhaltspunkte glaubhaft gemacht sind, dass der Grundstückkauf- vertrag vom 28. Januar 2020 wegen Urteilsunfähigkeit von C._____ im Hauptsa- chenprozess für ungültig erklärt werden könnte. aa. Erstens ist die besondere Rechtsnatur des Grundstückkaufsvertrages zu be- rücksichtigen. Grundstückskaufverträge unterstehen der qualifizierten Formvor- schrift der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Formvorschriften - und insbesondere qualifizierte Formvorschriften - bezwecken den Schutz der Ver- tragsschliessenden (Schutz vor übereilten und unüberlegten Vertragsabschlüs- sen), die Gewährleistung von Rechtssicherheit und die Schaffung einer sicheren Grundlage für die Führung öffentlicher Register (anstatt aller Gauch/Schluep/ Schmid/Emmenegger, OR AT, Band I, 11. Auflage, Zürich 2020, Rz. 497 ff. mit zahlreichen Hinweisen). P._____, der Notar des Notariats I._____, hielt dement- sprechend in Grundstückkaufvertrag vom 28. Januar 2020 um”

“Sous l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un montant en contrepartie.   4.5              Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long développement juridique en lien avec le vice de forme et celui du consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente et un contrat de bail. Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante aurait été trompée par l’état du chalet, le loyer exorbitant ne correspondant pas à l’état réel. Le contrat de bail serait ainsi également nul en raison des défauts constatés de la chose louée. L’appelante relève d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023 ne serait pas valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.   4.5.1              Comme exposé au considérant 4.3 supra, le moyen tiré de l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid. 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s’agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l’exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d’un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341 consid.”

“La doctrine s'est ingéniée à développer diverses théories pour relativiser les conséquences du vice de forme (cf. ATF 140 III 583 consid. 3.2.2 ab initio; FOËX/MARTIN-RIVARA, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 3e éd. 2021, n. 16 et sous-note 61 ad art. 216 CO). Le Tribunal fédéral reconnaît aussi une telle nécessité, mais s'appuie sur l'interdiction de l'abus de droit. La clause générale de l'art. 2 al. 2 CC peut exceptionnellement tenir en échec la nullité pour vice de forme, auquel cas le contrat sera traité comme s'il était valable (ATF 104 II 99 consid. 2b; 98 II 313 consid. 2 in fine; arrêt précité 4A_424/2021 consid. 4.1.2). Ce moyen n'est retenu qu'avec réserve, en présence d'un abus manifeste (art. 2 al. 2 CC). Les circonstances d'espèce sont décisives, ce qui n'exclut pas de tracer quelques lignes directrices (arrêt précité 4A_424/2021 consid. 4.1.2). Ainsi, il est généralement jugé abusif de se prévaloir du vice de forme après que le contrat a été exécuté pour l'essentiel, volontairement et en connaissance du vice (ATF 140 III 200 consid. 4.2; 116 II 700 consid. 3b). En revanche, l'abus de droit est a priori écarté quand la partie a agi en ignorant le vice de forme (ATF 138 III 401 consid. 2.3.1; 112 II 330 consid. 3b), ou n'a pas encore accompli les prestations convenues - ou, du moins, pas pour l'essentiel.”

“La doctrine s'est ingéniée à développer diverses théories pour relativiser les conséquences du vice de forme (cf. ATF 140 III 583 consid. 3.2.2 ab initio; FOËX/MARTIN-RIVARA, in Commentaire romand, 3e éd. 2021, n° 16 et sous-note 61 ad art. 216 CO; GAUCH ET ALII, op. cit., n. 558 ss et sous-note 165). Le Tribunal fédéral reconnaît aussi une telle nécessité, mais s'appuie sur l'interdiction de l'abus de droit. La clause générale de l'art. 2 al. 2 CC peut exceptionnellement tenir en échec la nullité pour vice de forme, auquel cas le contrat sera traité comme s'il était valable (ATF 104 II 99 consid. 2b; 98 II 313 consid. 2 i.f.; arrêt précité 4C.225/2001 consid. 2a). Ce moyen n'est retenu qu'avec réserve, en présence d'un abus manifeste (art. 2 al. 2 CC; arrêt précité 4C.225/2001 consid. 2b i.f.). Les circonstances d'espèce sont décisives, ce qui n'exclut pas de tracer quelques lignes directrices. Ainsi, il est généralement jugé abusif de se prévaloir du vice de forme après que le contrat a été exécuté pour l'essentiel, volontairement et en connaissance du vice (ATF 140 III 200 consid. 4.2; 116 II 700 consid. 3b; 112 II 330 consid. 2a et b; 104 II 99 consid. 3; arrêt précité 4C.225/2001 consid. 2a; arrêt 4A_573/2016 du 19 septembre 2017 consid.”

“Der Beschwerdeführer ist hingegen der Ansicht, dass es nicht angehe, mit der Argumentation der Rechtsmissbräuchlichkeit gesetzlichen Formvorschriften die Geltung abzusprechen. Andernfalls könne mit Verweis auf das Rechtsmissbrauchsverbot Schenkungsversprechen (Art. 243 Abs. 1 OR) ohne schriftliche Vereinbarung und Grundstückkäufe (Art. 216 Abs. 1 OR) ohne öffentliche Beurkundung Gültigkeit beanspruchen. Öffentlich-rechtliche Verfahrensvorschriften lassen sich nur beschränkt mit zivilrechtlichen Gültigkeitsvoraussetzungen für ein Rechtsgeschäft vergleichen. Es ist aber nicht so, dass in Zusammenhang mit den obengenannten Rechtsgeschäften sämtliches widersprüchliches Verhalten der Vertragsparteien ohne Konsequenzen bleiben würde, solange die Formvorschriften eingehalten werden. So widerspricht es grundsätzlich Treu und Glauben, wenn sich Vertragsparteien nach Erfüllung des Grundstückkaufvertrages auf die nicht eingehaltene Formvorschrift berufen (URS FASEL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 21 zu Art. 216 OR mit Hinweisen). Auch hier hat sich der ehemalige Rechtsvertreter nicht weiter um die Einhaltung Formvorschriften gekümmert. Beruft sich nun der Beschwerdeführer nach erfolgter Zustellung der Verfügung auf das vereinbarte Domizil, so ist dies zu spät.”

“216 al. 1erCO et 657 al. 1er CC. Le contrat de leasing confère le droit à la jouissance et à l'utilisation de l'objet du leasing, pendant la durée du contrat, moyennant le paiement d'une redevance par le preneur. Un tel contrat ne s'apparente pas à un contrat de vente immobilière, qui a pour objet le transfert de la propriété contre le paiement d'un prix de vente. A l'échéance de la durée contractuelle, le preneur ne devient pas propriétaire de l'objet du leasing. En particulier, il n'a pas l'obligation économique d'acheter cet objet. Au contraire, le preneur a en général - comme dans le cas d'espèce - le choix entre trois options, savoir la conclusion d'un nouveau contrat de leasing, la restitution de l'objet ou son acquisition. Seule l'acquisition de l'objet du leasing à un prix résiduel prédéterminé aboutit au transfert de la propriété. Dans cette mesure, le contrat de leasing immobilier contient effectivement un droit d'emption qui est soumis à l'exigence de la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Toutefois, ce droit d'emption ne constitue que l'une des facettes du droit d'option bien plus large dont jouit le preneur (Markus Hess, Immobilien-Leasing und Formzwang, RNRF 72/1991, p. 18).". Dans une jurisprudence récente, il a été clairement défini que le contrat de leasing confère le droit à la jouissance et à l’utilisation de l’objet du leasing, pendant la durée du contrat, moyennant le paiement d’un loyer par le preneur (ATF 145 IV 233 / JdT 2019 IV 339 consid. 3.2. et les références citées). 5.3. Dans sa réponse du 9 avril 2018, le défendeur avait allégué, au chapitre des dettes grevant ses acquêts, notamment le leasing de neuf mensualités de CHF 305.35, soit un total de CHF 2'748.15 (cf. réponse, p. 15). La demanderesse a contesté la prise en compte de ce montant, faisant valoir qu'il s'agit d'une charge courante que son époux doit assumer lui-même (cf. réplique du 7 juin 2018, p. 8). Dans ses écritures, l'époux n'a pas allégué que les redevances de leasing pour son véhicule ne devraient pas être considérées comme des loyers pour l'utilisation de celui-ci, comme le définit la jurisprudence fédérale.”

“4 LT, secondo cui i diritti e i crediti litigiosi o di dubbia esigibilità vanno valutati prendendo in considerazione la perdita probabile.                                        3.   Il diritto di compera è un diritto potestativo, il cui esercizio produce diritti e obblighi come nel caso di un comune contratto di compravendita. Il beneficiario del diritto di compera può – indipendentemente dalla volontà del concedente – acquistare l’oggetto mediante dichiarazione di volontà unilaterale (sentenza TF 4A_24/2008 del 12 giugno 2008 consid. 3.1).                                          Il proprietario di un immobile, che concede un diritto di compera, attribuisce al contraente il potere di decidere in merito al totale dominio sull’oggetto, da lui stesso esercitato fino a quel momento, cioè sulla proprietà. Il diritto di compera costituisce pertanto un acquisto sottoposto a condizione sospensiva mediante cambio di soggetto (Giger, Berner Kommentar, Der Grundstückkauf, Art. 216-221 OR, Berna 1997, n. 45 ad art. 216 CO, p. 40 s.).                                          Se le parti hanno pattuito che la caparra sia lasciata a chi l’ha ricevuta, in caso di inadempimento del contratto, la stessa viene considerata come una pena convenzionale pagata in anticipo (DTF 133 III 43 consid. 3.2 e dottrina citata).                                        4.   4.1.                                          Venendo al caso in disamina, tramite rogito firmato il 30 giugno 2014, __________ ha concesso alla ricorrente un diritto di compera avente per oggetto il “foglio di PPP di cui all’unità condominiale n. __________ (__________) della Residenza __________ intavolata sul […] fondo base part. __________ (quattrocentosessantanove) RFD di __________, e meglio quota di comproprietà di 172/1000 (centosettantadue/millesimi) del fondo base particella n. __________ […] RFD di __________ […] con diritto esclusivo sull’unità abitativa n. __________ (__________), composta di: soggiorno – pranzo – cucina, studio, disimpegno, 4 (quattro) camere, 2 (due) bagni, al quinto piano e meglio come al Piano di ripartizione” (cfr.”

“Anzumerken bleibt Folgendes: Wenn der Gesuchsgegner ausführt, dass bis heute keine öffentliche Beurkundung stattgefunden habe (act. 13 S. 2), dann ver- kennt er, dass eine solche beim Erwerb durch Ersteigerung in einer Zwangsvoll- streckung, anders als etwa bei einem Kaufvertrag (Art. 216 OR), nicht erforderlich ist. Das Eigentum geht sodann, anders als dies der Gesuchsgegner anzunehmen scheint (act. 13 S. 2), bereits durch den Steigerungszuschlag über und nicht erst durch den Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Die Eintragung ist hingegen auch hier erforderlich, um im Grundbuch über das Grundstück verfügen zu kön- nen, wobei sie der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt, anders als gewöhn- lich, von sich aus erwirken kann (Art. 656 Abs. 2 und Art. 665 Abs. 2 ZGB). In den vorinstanzlichen Akten (act. 1–10), die von Amtes wegen beigezogen wurden, be- findet sich sowohl das Steigerungsprotokoll (act. 3/4), anhand dessen ersichtlich ist, dass der Gesuchsteller den Steigerungszuschlag für das streitgegenständliche Stockwerkeigentum am tt.mm.2022 erhalten hat, als auch eine Kopie des Grund- buchauszugs vom tt.mm.2022, in dem der Gesuchsteller als entsprechender Stockwerkeigentümer eingetragen ist (act. 8). Eine Kopie von act. 8 ist dem Ge- suchsgegner zusammen mit dem vorliegenden Beschluss zuzustellen, zumal er noch nicht in dessen Besitz zu sein scheint (act.”

“Anzumerken bleibt Folgendes: Wenn der Gesuchsgegner ausführt, dass bis heute keine öffentliche Beurkundung stattgefunden habe (act. 13 S. 2), dann ver- kennt er, dass eine solche beim Erwerb durch Ersteigerung in einer Zwangsvoll- streckung, anders als etwa bei einem Kaufvertrag (Art. 216 OR), nicht erforderlich ist. Das Eigentum geht sodann, anders als dies der Gesuchsgegner anzunehmen scheint (act. 13 S. 2), bereits durch den Steigerungszuschlag über und nicht erst durch den Grundbucheintrag (Art. 656 Abs. 2 ZGB). Die Eintragung ist hingegen auch hier erforderlich, um im Grundbuch über das Grundstück verfügen zu kön- nen, wobei sie der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt, anders als gewöhn- lich, von sich aus erwirken kann (Art. 656 Abs. 2 und Art. 665 Abs. 2 ZGB). In den vorinstanzlichen Akten (act. 1–10), die von Amtes wegen beigezogen wurden, be- findet sich sowohl das Steigerungsprotokoll (act. 3/4), anhand dessen ersichtlich ist, dass der Gesuchsteller den Steigerungszuschlag für das streitgegenständliche Stockwerkeigentum am tt.mm.2022 erhalten hat, als auch eine Kopie des Grund- buchauszugs vom tt.mm.2022, in dem der Gesuchsteller als entsprechender Stockwerkeigentümer eingetragen ist (act. 8). Eine Kopie von act. 8 ist dem Ge- suchsgegner zusammen mit dem vorliegenden Beschluss zuzustellen, zumal er noch nicht in dessen Besitz zu sein scheint (act.”

“L'approche de la cour cantonale est difficile à suivre puisqu'elle a considéré que le contrat n'était pas nul en avançant pour seul motif que les signataires avaient conscience de la nécessité de la forme authentique. Elle n'a procédé à aucune analyse sous l'angle de l'abus de droit, qui rappelons-le, ne peut être pris en compte qu'exceptionnellement dans une procédure de mainlevée ( supra consid. 5.2.3 et 5.3.2). En particulier, il n'est nullement établi que les recourants avaient conscience de la nullité de l'acte à la signature, leur conscience de la nécessité d'une formalisation devant notaire n'étant pas équivalente. Quoi qu'il en soit, dès lors qu'il incombe uniquement au juge de la mainlevée d'examiner la nature formelle du titre produit et non la matérialité de la créance ( supra consid. 5.2.1), il apparaît exclu qu'un contrat de vente immobilière nul pour vice de forme en vertu de l'art. 216 CO puisse valoir titre de mainlevée provisoire. Les conséquences à déduire d'un tel contrat et l'interprétation de la relation contractuelle relèvent du juge du fond. En tout état, la mainlevée doit être refusée, l'intimée pouvant faire valoir ses moyens dans le cadre d'une action au fond, en particulier dans le cadre d'une action pour cause d'enrichissement illégitime (art. 62 ss CO).”

“Ziffer 10 des Mietvertrages enthält neben dem vorerwähnten "Kaufsrecht" auch eine Kündigungsbestimmung: Danach konnten die Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende künden, wenn der Beschwerdeführer sein Kaufsrecht nicht bis zum 30. Juni 2016 ausüben sollte. Eine solche Klausel zählt nicht zu den formbedürftigen Elementen eines Grundstückkaufvertrags (Art. 216 Abs. 2 OR). Vielmehr haben die Parteien schriftlich eine individuelle Kündigungsbestimmung im Sinne von Art. 266a Abs. 1 OR vereinbart, die selbst formlos zulässig wäre (vgl. BGE 119 III 78 E. 3c zur Zulässigkeit von mündlichen Mietverträgen).”

“Auf die Klage ist einzutreten. 3.Unbestrittener Sachverhalt Nach unbestritten gebliebenem Sachverhalt beabsichtigte der Kläger, von der Be- klagten eine Liegenschaft in C._____ zu erwerben. Zu diesem Zweck unterzeich- nete er am 17. August 2023 ein als "Reservationsvereinbarung" bezeichnetes Do- kument und leistete am 21. August 2023 vereinbarungsgemäss eine Anzahlung in - 3 - der Höhe von CHF 40'000.–. Wenige Tage später entschied sich der Kläger gegen den Kauf und ersuchte mit Schreiben vom 4. September 2023 um Rückerstattung der geleisteten Anzahlung. Die Beklagte bestätigte der Klägerin anschliessend den Rücktritt und stellte die Rücküberweisung in Aussicht. Da die Rückerstattung trotz Ankündigung nie erfolgt ist, erhob der Kläger schliess- lich Betreibung, woraufhin der Beklagte Rechtsvorschlag erhob (act. 1 Ziff. II.B.1 ff.). 4.Würdigung 4.1.Rückerstattungsanspruch Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger die Rückerstattung der Anzahlung von CHF 40'000.–. Nach Art. 216 Abs. 1 OR bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegen- stand haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Auch Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grund- stück begründen, sind öffentlich zu beurkunden (Art. 22 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 OR). Missachtung der Formvorschriften beim Grundstückkauf führt nach der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung zur Nichtigkeit des Vertrages und zur Rückab- wicklung nach Bereicherungsrecht (BGE 137 III 243 E. 4.4.6). Auf die Frage, ob sich die Formungültigkeit auch auf nicht verurkundungsbedürftige Vertragsteile er- streckt, ist Art. 20 Abs. 2 OR analog anzuwenden (Urteil des Bundesgerichts 4C.175/2003 E. 5). Hätten die Parteien den Vertrag ohne den formungültigen Teil nicht geschlossen, so ist der Vertrag in seiner Gesamtheit ungültig. Andernfalls hat der Vertrag ohne den formungültigen Teil Bestand. Dabei ist die Nichtigkeit des ganzen Vertrages die Regel, da neben dem formungültigen Vertragsteil kaum je ein Vertragsteil mit selbständiger Bedeutung übrigbleibt.”

“Wie oben dargelegt, müssen Kaufsrechte, die den Kaufpreis zum Voraus bestimmen, öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind (Art. 216 Abs. 2 OR) : Das vorliegende "Kaufsrecht" missachtet diese Formvorschriften. Es liegt somit kein formgültig bestelltes Kaufsrecht vor. Formungültige Kaufsrechtsverträge sind grundsätzlich nichtig, das heisst absolut unwirksam (Art. 11 Abs. 2 OR; vgl. BGE 116 II 700 E. 3b; 112 II 330 E. 2b; Urteil 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3). Dabei ist dieser Formmangel von Amtes wegen zu beachten (BGE 106 II 146 E. 3; Urteile 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.1; 4A_573/2016 vom 19. September 2017 E. 4.2.3). Der Beschwerdeführer übte sein "Kaufsrecht" am 29. Mai 2016 aus. Am 17. Juni 2016 schlossen D.C.________ und E.C.________ mit dem Beschwerdeführer einen öffentlich beurkundeten Vertrag ab. Darin verkauften sie ihm das Baurechtsgrundstück mit dem Einfamilienhaus für Fr. 1'450'000.--. Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.”

“Wie oben dargelegt, müssen Kaufsrechte, die den Kaufpreis zum Voraus bestimmen, öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind (Art. 216 Abs. 2 OR) : Das vorliegende "Kaufsrecht" missachtet diese Formvorschriften. Es liegt somit kein formgültig bestelltes Kaufsrecht vor. Formungültige Kaufsrechtsverträge sind grundsätzlich nichtig, das heisst absolut unwirksam (Art. 11 Abs. 2 OR; vgl. BGE 116 II 700 E. 3b; 112 II 330 E. 2b; Urteil 4A_235/2018 vom 24. September 2018 E. 3). Dabei ist dieser Formmangel von Amtes wegen zu beachten (BGE 106 II 146 E. 3; Urteile 4A_424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.1; 4A_573/2016 vom 19. September 2017 E. 4.2.3). Der Beschwerdeführer übte sein "Kaufsrecht" am 29. Mai 2016 aus. Am 17. Juni 2016 schlossen D.C.________ und E.C.________ mit dem Beschwerdeführer einen öffentlich beurkundeten Vertrag ab. Darin verkauften sie ihm das Baurechtsgrundstück mit dem Einfamilienhaus für Fr. 1'450'000.--. Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.”

“Der Beschwerdeführer ist hingegen der Ansicht, dass es nicht angehe, mit der Argumentation der Rechtsmissbräuchlichkeit gesetzlichen Formvorschriften die Geltung abzusprechen. Andernfalls könne mit Verweis auf das Rechtsmissbrauchsverbot Schenkungsversprechen (Art. 243 Abs. 1 OR) ohne schriftliche Vereinbarung und Grundstückkäufe (Art. 216 Abs. 1 OR) ohne öffentliche Beurkundung Gültigkeit beanspruchen. Öffentlich-rechtliche Verfahrensvorschriften lassen sich nur beschränkt mit zivilrechtlichen Gültigkeitsvoraussetzungen für ein Rechtsgeschäft vergleichen. Es ist aber nicht so, dass in Zusammenhang mit den obengenannten Rechtsgeschäften sämtliches widersprüchliches Verhalten der Vertragsparteien ohne Konsequenzen bleiben würde, solange die Formvorschriften eingehalten werden. So widerspricht es grundsätzlich Treu und Glauben, wenn sich Vertragsparteien nach Erfüllung des Grundstückkaufvertrages auf die nicht eingehaltene Formvorschrift berufen (URS FASEL, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 21 zu Art. 216 OR mit Hinweisen). Auch hier hat sich der ehemalige Rechtsvertreter nicht weiter um die Einhaltung Formvorschriften gekümmert. Beruft sich nun der Beschwerdeführer nach erfolgter Zustellung der Verfügung auf das vereinbarte Domizil, so ist dies zu spät.”

“L'intimée aurait confirmé clairement sa volonté de vendre l'objet litigieux par une promesse de vente dans l'avenant de 2008. Aussi, le vice de forme de l'absence de forme authentique aurait été invoqué par l'intimée dans un but manifestement étranger à cette exigence de forme légale. Le fait pour l'intimée de se prévaloir de l’éventualité de perdre le bénéfice de l'exonération fiscale, quasiment dix ans après la signature du contrat de bail et huit ans après la signature de l'avenant, ne lui serait d'aucune aide, dès lors que cette perte n'interviendrait qu'en cas de vente à un prix de faveur. Or, le prix de l'immeuble fixé dans les conventions de 2006 et 2008 correspondrait à la moyenne des montants fixés par les expertises, de sorte qu'il ne s'agirait pas d'un prix de faveur. Le non-aboutissement de la vente serait uniquement dû au comportement abusif de certains membres du conseil de l’intimée, que l'appelant n'aurait pas à supporter. 4.2 Comme la vente d'immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s'assurant qu'elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s'agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l'inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l'acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 11 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n'y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l'exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d'un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 11 341 consid.”

“Au demeurant, l'appelant perd de vue que l'intimée n'a pas entrepris d'actes d'exécution quant au transfert des droit de propriété, ayant constamment refusé de se rendre chez le notaire pour la signature des projets en ce sens. En outre, les négociations entre les parties sur la vente de la villa n'étaient pas achevées à la fin du litige opposant l’intimée à B.X.________ et portaient sur des éléments essentiels du contrat de vente immobilière, à savoir le prix, qui a été augmenté par une offre de l'appelant à 1'250'000 fr. le 28 avril 2016, voire l'entrée en jouissance rétroactive au 1er août 2016 sur laquelle les parties ne sont du reste pas parvenues à s'entendre. Enfin, on ne saurait reprocher à l’intimée d'avoir définitivement renoncé à la vente compte tenu des circonstances, en particulier du risque de perdre l'exonération fiscale dont elle bénéficiait en cas de vente de l'objet à un prix de faveur. Le grief est par conséquent mal fondé. 4. 4.1 L'appelant reproche aux premiers juges de ne pas avoir examiné si le vice de forme invoqué par l'intimée serait contraire à la ratio legis de l'art. 216 al. 2 CO, qui doit protéger les parties de décisions hâtives. Or, la volonté de l'intimée de conclure une promesse de vente en faveur de l'appelant résulterait d'un long processus au cours duquel elle aurait été représentée et assistée d'hommes de loi. Ainsi, sa volonté de vendre l'immeuble préexistait à l'offre d'achat de l'appelant, au sujet de laquelle l'intimée avait mûrement réfléchi. L'intimée avait contacté l'autorité de surveillance des fondations par l'intermédiaire d'un conseil, puis avait formalisé un accord écrit à l'aide d'hommes de loi, Me N.________ faisant partie du Conseil de fondation. Pas moins de onze mois se seraient écoulés entre l'offre de l'appelant et la conclusion du contrat du 18 novembre 2006. L'intimée aurait confirmé clairement sa volonté de vendre l'objet litigieux par une promesse de vente dans l'avenant de 2008. Aussi, le vice de forme de l'absence de forme authentique aurait été invoqué par l'intimée dans un but manifestement étranger à cette exigence de forme légale.”

“Sous l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un montant en contrepartie.   4.5              Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long développement juridique en lien avec le vice de forme et celui du consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente et un contrat de bail. Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante aurait été trompée par l’état du chalet, le loyer exorbitant ne correspondant pas à l’état réel. Le contrat de bail serait ainsi également nul en raison des défauts constatés de la chose louée. L’appelante relève d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023 ne serait pas valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.   4.5.1              Comme exposé au considérant 4.3 supra, le moyen tiré de l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid. 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s’agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l’exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d’un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341 consid.”

“S'il est vrai qu'il résulte des éléments figurant au dossier que B______ s'était déclarée d'accord de faire annuler la vente aux enchères prévue le 27 mai 2021 si plusieurs conditions étaient remplies avant ladite vente, le raisonnement du recourant ne peut être suivi. D'une part, le précité et sa belle-fille ne paraissent, a priori, pas avoir été d'accord sur les éléments essentiels de l'accord devant conduire à l'annulation de la vente, puisque, par exemple, le premier envisageait, selon les termes employés dans le dernier projet de convention qu'il a rédigé, de faire établir par acte notarié un droit de préemption en faveur de B______, alors que celle-ci souhaitait, à première vue, un droit d'emption. D'autre part, même s'il devait être retenu que les parties étaient parvenues à s'entendre sur les éléments essentiels du contrat, le recourant n'a de toute manière pas rempli toutes les conditions fixées par B______, puisque le droit d'emption en faveur de l'intéressée aurait, de par la loi, dû prendre la forme d'un acte authentique pour être valable (cf. art. 216 al. 2 CO, cette forme ayant précisément pour but de protéger les parties de décisions hâtives; cf. ATF 140 III 200). Or, le court délai à disposition du recourant (dont il est seul responsable, puisqu'il est entré en pourparlers avec sa belle-fille quelques jours à peine avant le jour fixé pour la vente et qu'il a ensuite choisi de rédiger en personne le projet de convention, plutôt que de solliciter son avocat ou sa notaire à cette fin) n'a pas permis de formaliser l'acte dans la forme légalement prescrite. La circonstance que le projet de convention établi par le recourant (et remis à l'avocat de sa belle-fille quelques heures à peine avant la vente aux enchères) mentionne qu'un droit de préemption en faveur de l'intéressée était en cours de rédaction chez un notaire ne permet pas de rendre vraisemblable que celle-ci aurait été de mauvaise foi en refusant de considérer que les conditions qu'elle avait fixées avaient été respectées. En effet, d'après les éléments résultant du dossier, le recourant a démontré, par son comportement antérieur (soit notamment le fait qu'il n'a pas remboursé la dette avant le 15 novembre 2018, tel que convenu dans la convention du 6 novembre 2015), qu'il ne respectait pas toujours ses engagements.”

“Sous l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un montant en contrepartie.   4.5              Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long développement juridique en lien avec le vice de forme et celui du consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente et un contrat de bail. Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante aurait été trompée par l’état du chalet, le loyer exorbitant ne correspondant pas à l’état réel. Le contrat de bail serait ainsi également nul en raison des défauts constatés de la chose louée. L’appelante relève d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023 ne serait pas valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.   4.5.1              Comme exposé au considérant 4.3 supra, le moyen tiré de l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid. 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s’agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l’exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d’un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341 consid.”

“On se trouvait dès lors en présence d’un contrat mixte comprenant des éléments relevant du contrat de bail, d’une part, et des éléments relevant du contrat de vente immobilière, de promesse de vente immobilière ou de pacte d’emption, d’autre part. Le centre de gravité du contrat quant à la problématique du transfert de la propriété relevait à l’évidence des dispositions légales réglant les contrats et promesses de vente immobilière et, le cas échéant, les pactes d’emption. Sur le vu des circonstances ayant entouré la conclusion du contrat du 18 novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008, les premiers juges ont retenu que la réelle et commune intention des parties était de se lier par une promesse de vente et non par un pacte d’emption, les conditions de forme (désignation précise de l’immeuble [surface, emplacement et forme de la parcelle]) nécessaires à la validité d’un pacte d’emption n’étant au surplus pas respectées. Par ailleurs, le comportement des parties postérieurement à la signature des conventions précitées ne corroborait pas l’existence d’un pacte d’emption. Dès lors que la promesse de vente était soumise à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), le chiffre 6.3 de l’avenant était en principe nul (art. 11 al. 2 CO). Quand bien même celui-ci ne devait pas être nul, tel était manifestement le cas de la cession du contrat du 18 novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008 en faveur de M.________ personnellement, dès lors que le contrat de transfert ne revêtait pas la forme prescrite, soit la forme authentique. Au demeurant, l’invocation du vice de forme par la défenderesse ne constituait pas un abus de droit. Certes, le demandeur, en tant que représentant de B.________, et la défenderesse avaient pleinement conscience de la nullité du chiffre 6.3 de l’avenant du 27 août 2008 lors de sa conclusion. La défenderesse n’avait toutefois pas exécuté son obligation qui consistait à signer une promesse de vente en faveur du demandeur, de sorte qu’elle ne pouvait être d’emblée considérée comme ayant commis un abus de droit. Par ailleurs, il est vrai qu’elle avait continué les négociations alors qu’à compter du 26 juillet 2016, il n’existait plus de consensus au sein de son conseil de fondation s’agissant de la vente de la parcelle litigieuse au demandeur.”

“Sofern der Beschwerdeführer mit seinen Ausführungen Nichtigkeit des angefochtenen Entscheids geltend machen will, kann ihm nicht gefolgt werden. Als (suspensiv bedingtes) Gestaltungsrecht stellt das Vorkaufsrecht ein relatives Recht dar. Die Begründung des Vorkaufsrechts kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Das limitierte Vorkaufsrecht – welches bereits eine Abrede über den Kaufpreis enthält, den der Vorkaufsberechtigte im Vorkaufsfall für den Erwerb des Grundstücks zu entrichten hat, falls er sein Vorkaufsrecht ausübt – bedarf der öf- fentlichen Beurkundung nach Art. 216 Abs. 2 OR (vgl. Jonas Rüegg, Rechtsge- schäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Diss. Luzern 2014, N 130 und 272 f.; BSK OR-Fasel, 7 A. 2019, Art. 216 OR N 10 und 24 ff.). Gemäss öffentlich beurkundetem Grundstückkaufvertrag vom 18. Oktober 2007 zwischen den Beschwerdegegnern 1 und 2 (Verkäufer) und dem Beschwer- deführer (Käufer) haben die Parteien ein limitiertes Vorkaufsrecht zugunsten der E._____ AG vereinbart, wobei die Einräumung des Vorkaufsrechts entschädi- gungslos erfolgte (vgl. act. 17, act. 31/4 S. 6 f., act. 33). Die Formvorschrift der öf- fentlichen Beurkundung richtete sich nach Art. 216 Abs. 2 OR. Das limitierte Vor- kaufsrecht wurde sodann im Grundbuch eingetragen (vgl. act. 17). Die Ausführun- gen des Beschwerdeführers zur Nichtigkeit verfangen nach dem Gesagten nicht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuwei- sen.”

“Im Kanton St. Gallen herrscht in Bezug auf die öffentliche Beurkundung das Amtsnotariat (Art. 55 Abs. 1 SchlT ZGB in Verbindung mit Art. 15 Abs. 1 lit. c des Einführungsgesetzes [des Kantons St. Gallen] vom 3. Juli 1911 zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB/SG; sGS 911.1]). Der Grundbuchverwalter nimmt in Personalunion gleichzeitig jene Aufgaben wahr, die hinsichtlich der Grundstückgeschäfte in anderen Kantonen dem freien Notariat obliegen, diesem im Kanton St. Gallen aber entzogen sind. Demzufolge ist das Grundbuchamt im Kanton St. Gallen nicht nur für die Eintragung des Kaufvertrags ins Grundbuch verantwortlich (Art. 656 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 971 Abs. 1 ZGB; Verfügungsgeschäft), sondern zuvor bereits für dessen öffentliche Beurkundung (Verpflichtungsgeschäft; Art. 216 Abs. 1 OR).”

“Im Kanton St. Gallen herrscht in Bezug auf die öffentliche Beurkundung das Amtsnotariat (Art. 55 Abs. 1 SchlT ZGB in Verbindung mit Art. 15 Abs. 1 lit. c des Einführungsgesetzes [des Kantons St. Gallen] vom 3. Juli 1911 zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch [EGzZGB/SG; sGS 911.1]). Der Grundbuchverwalter nimmt in Personalunion gleichzeitig jene Aufgaben wahr, die hinsichtlich der Grundstückgeschäfte in anderen Kantonen dem freien Notariat obliegen, diesem im Kanton St. Gallen aber entzogen sind. Demzufolge ist das Grundbuchamt im Kanton St. Gallen nicht nur für die Eintragung des Kaufvertrags ins Grundbuch verantwortlich (Art. 656 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 971 Abs. 1 ZGB; Verfügungsgeschäft), sondern zuvor bereits für dessen öffentliche Beurkundung (Verpflichtungsgeschäft; Art. 216 Abs. 1 OR).”

“Au demeurant, ce courriel répond à un autre du notaire mandaté, du 25 janvier 2021, s'enquérant de l'existence de telles pénalités. La venderesse désirait en effet le cas échéant les faire supporter à la recourante. Cela étant, l'acte de vente du 29 janvier 2021 mentionne à ce titre uniquement, à son art. 4, que les parties ont connaissance du fait qu'aux termes des décomptes de remboursement des prêts consentis par D.________, aucune pénalité n'est due. Le ch. IV du contrat porte quant à lui sur le droit de préemption légal mais ne fait pas état spécifiquement du sort des prêts hypothécaires en cas d'exercice dudit droit. Il convient également de relever que la venderesse était disposée à se séparer du bien-fonds litigieux déjà en 2020, ceci pour le prix de 5'790'000 francs. Le projet d'acte de vente du 6 avril 2020 ne contient aucune référence au sort d'éventuelles pénalités hypothécaires ni à l'éventuelle reprise des contrats de prêts par l'acquéreuse envisagée. Or, la reprise de tels prêts nécessite un acte revêtant la forme authentique (Foëx/Martin-Rivera, op. cit., n. 11 ad art. 216 CO). La vente actuelle porte sur un montant de 7'300'000 fr. pour l'acquisition du bien-fonds litigieux, soit une augmentation du prix d'un peu plus de 1'500'000 francs. Il n'y a pas à douter que le montant total des éventuelles pénalités en raison de la résiliation des prêts soit inférieur. On peut dès lors s'étonner que la mention de la prise en charge de celle-ci ou du sort des prêts hypothécaires ne figure aucunement dans le projet d'acte du 6 avril 2020, si ces éléments étaient, pour la venderesse, essentiels et qu'elle n'aurait pas procédé à la vente autrement. La seule indication tendant en ce sens est celle figurant dans le courriel du notaire du 25 janvier”

“L'obbligo dell’atto pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi all'immobile e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano requisiti particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto. Tutte le prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo globale per il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere coperte dalla forma dell’atto pubblico.                                          Perché trovi applicazione l’art. 9 CC è necessario che l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (Wolf, op. cit., n. 36 ad art. 9 CC).                                          La dottrina e la giurisprudenza più recente sono concordi nell’affermare che devono essere considerati nell’atto pubblico anche gli acconti che sono stati versati al venditore prima della conclusione del contratto (Giger, Der Grundstückkauf, Art. 216-221 OR, in: BK – Berner Kommentar, vol. VI/2/1/3, Berna 1997, n. 248 ad art. 216 CO, p. 146).”

“L'obbligo dell’atto pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi all'immobile e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano requisiti particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto. Tutte le prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo globale per il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere coperte dalla forma dell’atto pubblico.                                          Perché trovi applicazione l’art. 9 CC è necessario che l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (Wolf, op. cit., n. 36 ad art. 9 CC).                                          La dottrina e la giurisprudenza più recente sono concordi nell’affermare che devono essere considerati nell’atto pubblico anche gli acconti che sono stati versati al venditore prima della conclusione del contratto (Giger, Der Grundstückkauf, Art. 216-221 OR, in: BK – Berner Kommentar, vol. VI/2/1/3, Berna 1997, n. 248 ad art. 216 CO, p. 146).”

“Au regard de l'accord passé entre les héritiers de A.B.________ avec C.________ (infra consid. 5.2), on précisera que le droit d'emption est constitué par un contrat qui doit être passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Il est défini comme la faculté en vertu de laquelle une personne (l'empteur) peut se porter acheteur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et exiger ainsi d'une autre personne (le promettant ou le concédant) le transfert de la propriété de la chose moyennant paiement du prix (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5 e éd. 2020, n° 2382 et 2390). Le droit d'emption portant sur un immeuble peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et 216a CO). Le droit de préemption, qui doit également revêtir la forme authentique, est la faculté en vertu de laquelle une personne (le préempteur) peut exiger d'une autre personne (le promettant) le transfert de la propriété d'une chose, dans l'éventualité où le promettant la vend à un tiers (PAUL-HENRI STEINAUER, op. cit., n° 2439 et 2446). Le droit d'emption doit être distingué de la promesse de vente, qui donne à chaque partie (promesse bilatérale) ou seulement au promettant (promesse unilatérale) le droit d'exiger la conclusion d'un contrat de vente, mais non celui d'exiger le transfert de propriété.”

“Au regard de l'accord passé entre les héritiers de A.B.________ avec C.________ (infra consid. 5.2), on précisera que le droit d'emption est constitué par un contrat qui doit être passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Il est défini comme la faculté en vertu de laquelle une personne (l'empteur) peut se porter acheteur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et exiger ainsi d'une autre personne (le promettant ou le concédant) le transfert de la propriété de la chose moyennant paiement du prix (PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, tome II, 5 e éd. 2020, n° 2382 et 2390). Le droit d'emption portant sur un immeuble peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et 216a CO). Le droit de préemption, qui doit également revêtir la forme authentique, est la faculté en vertu de laquelle une personne (le préempteur) peut exiger d'une autre personne (le promettant) le transfert de la propriété d'une chose, dans l'éventualité où le promettant la vend à un tiers (PAUL-HENRI STEINAUER, op. cit., n° 2439 et 2446). Le droit d'emption doit être distingué de la promesse de vente, qui donne à chaque partie (promesse bilatérale) ou seulement au promettant (promesse unilatérale) le droit d'exiger la conclusion d'un contrat de vente, mais non celui d'exiger le transfert de propriété.”

“Inwiefern die Verpflichtungen gemäss der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" für die Parteien subjektiv wesentliche Nebenabreden für den Grundstückkaufvertrag gewesen sein sollten, erschliesse sich weder aus den Vorbringen des Gesuchsgegners (heutigen Beschwerdeführers) noch aus den eingereichten Unterlagen. Ebenso wenig sei ersichtlich, dass die Verpflichtung zur Erstellung der Unterniveaugarage die Leistungen und Gegenleistungen des Kaufvertrages berühren würde. Das Benützungsrecht an sieben Parkplätzen in der Unterniveaugarage sei lediglich in der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" aufgeführt, während die Dienstbarkeiten (Fusswegrecht, Mitbenützungsrecht am Velounterstand und an den Besucherparkplätzen) bereits im Dienstbarkeitsvertrag geregelt und im Grundstückkaufvertrag genannt worden seien. Das Leistungsverhältnis des Grundstückkaufvertrags werde durch die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" nicht berührt. Die Leistung des Gesuchsgegners bestehe vielmehr darin, die Parkplätze in der Unterniveaugarage zur Benützung zur Verfügung zu stellen, und als Gegenleistung erhalte er die Benützungsgebühr. Ein Formerfordernis für die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" und damit auch für die Konventionalstrafe könne anhand der gesetzlichen Formvorschriften beim Grundstückkauf nach Art. 216 OR bzw. der sachlichen und zeitlichen Nähe zwischen der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" und dem Grundstückkaufvertrag entgegen der Ansicht des Gesuchsgegners nicht ausgemacht werden.”

“Inwiefern die Verpflichtungen gemäss der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" für die Parteien subjektiv wesentliche Nebenabreden für den Grundstückkaufvertrag gewesen sein sollten, erschliesse sich weder aus den Vorbringen des Gesuchsgegners (heutigen Beschwerdeführers) noch aus den eingereichten Unterlagen. Ebenso wenig sei ersichtlich, dass die Verpflichtung zur Erstellung der Unterniveaugarage die Leistungen und Gegenleistungen des Kaufvertrages berühren würde. Das Benützungsrecht an sieben Parkplätzen in der Unterniveaugarage sei lediglich in der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" aufgeführt, während die Dienstbarkeiten (Fusswegrecht, Mitbenützungsrecht am Velounterstand und an den Besucherparkplätzen) bereits im Dienstbarkeitsvertrag geregelt und im Grundstückkaufvertrag genannt worden seien. Das Leistungsverhältnis des Grundstückkaufvertrags werde durch die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" nicht berührt. Die Leistung des Gesuchsgegners bestehe vielmehr darin, die Parkplätze in der Unterniveaugarage zur Benützung zur Verfügung zu stellen, und als Gegenleistung erhalte er die Benützungsgebühr. Ein Formerfordernis für die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" und damit auch für die Konventionalstrafe könne anhand der gesetzlichen Formvorschriften beim Grundstückkauf nach Art. 216 OR bzw. der sachlichen und zeitlichen Nähe zwischen der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" und dem Grundstückkaufvertrag entgegen der Ansicht des Gesuchsgegners nicht ausgemacht werden.”

“Ein Formerfordernis für die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" und damit auch für die Konventionalstrafe kann anhand der gesetzlichen Formvorschriften - 15 - beim Grundstückkauf nach Art. 216 OR resp. der sachlichen und zeitlichen Nähe zwischen der "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" und dem Grundstückkaufver- trag entgegen der Ansicht des Gesuchsgegners nicht ausgemacht werden.”

“On se trouvait dès lors en présence d’un contrat mixte comprenant des éléments relevant du contrat de bail, d’une part, et des éléments relevant du contrat de vente immobilière, de promesse de vente immobilière ou de pacte d’emption, d’autre part. Le centre de gravité du contrat quant à la problématique du transfert de la propriété relevait à l’évidence des dispositions légales réglant les contrats et promesses de vente immobilière et, le cas échéant, les pactes d’emption. Sur le vu des circonstances ayant entouré la conclusion du contrat du 18 novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008, les premiers juges ont retenu que la réelle et commune intention des parties était de se lier par une promesse de vente et non par un pacte d’emption, les conditions de forme (désignation précise de l’immeuble [surface, emplacement et forme de la parcelle]) nécessaires à la validité d’un pacte d’emption n’étant au surplus pas respectées. Par ailleurs, le comportement des parties postérieurement à la signature des conventions précitées ne corroborait pas l’existence d’un pacte d’emption. Dès lors que la promesse de vente était soumise à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]), le chiffre 6.3 de l’avenant était en principe nul (art. 11 al. 2 CO). Quand bien même celui-ci ne devait pas être nul, tel était manifestement le cas de la cession du contrat du 18 novembre 2006 et de son avenant du 27 août 2008 en faveur de M.________ personnellement, dès lors que le contrat de transfert ne revêtait pas la forme prescrite, soit la forme authentique. Au demeurant, l’invocation du vice de forme par la défenderesse ne constituait pas un abus de droit. Certes, le demandeur, en tant que représentant de B.________, et la défenderesse avaient pleinement conscience de la nullité du chiffre 6.3 de l’avenant du 27 août 2008 lors de sa conclusion. La défenderesse n’avait toutefois pas exécuté son obligation qui consistait à signer une promesse de vente en faveur du demandeur, de sorte qu’elle ne pouvait être d’emblée considérée comme ayant commis un abus de droit. Par ailleurs, il est vrai qu’elle avait continué les négociations alors qu’à compter du 26 juillet 2016, il n’existait plus de consensus au sein de son conseil de fondation s’agissant de la vente de la parcelle litigieuse au demandeur.”

“2 Le droit d'emption est la faculté en vertu de laquelle une personne (l'empteur) peut se porter acheteur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et exiger ainsi d'une autre personne (le promettant ou le concédant) le transfert de la propriété de la chose moyennant paiement du prix (Steinauer, Les droits réels, tome II, 5e éd., Berne 2020, n. 2382). Le droit d'emption conventionnel est donc un droit d'acquisition conditionnel qui fait naître un rapport générateur d'obligations et qui est soumis, comme tel, aux dispositions générales relatives aux contrats. Un tel droit n'a, en principe, que des effets personnels. Peuvent, toutefois, s'y ajouter les effets réels de l'annotation au registre foncier, laquelle permet de garantir l'exécution de ces droits personnels par un mode réel, en les rendant opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble (ATF 126 III 421 consid. 3a/aa et les références citées). Le pacte d'emption visant un objet immobilier doit être passé en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO [Code des obligations du 30 mars 1911 ; RS 220]). L'exercice du droit d'emption (aussi nommée la levée de l'option) consiste en une déclaration de volonté unilatérale, sujette à réception. En tant qu'acte formateur (ATF 115 II 380 consid. 5), elle ne peut comporter ni conditions ni réserves et ne peut pas être limitée dans le temps (Steinauer, op. cit., n. 2411 ; cf. aussi Tercier, Le droit des obligations, 6e éd., Genève/Zurich/Bâle 2019, n. 312 ; Engel, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., Berne 1997, p. 33). La déclaration n'est comme telle, soumise à aucune forme. Sous réserve de la stipulation d'un terme à partir duquel le droit peut être exercé ou d'une condition suspensive, l'empteur peut exercer son droit à n'importe quel moment pendant la durée de validité du droit, qui peut être de dix ans au maximum (art. 216a CO ; Steinauer, op. cit., nn. 2411 et 2412). 4.2.3 Aux termes de l'art. 816 al. 2 CC, toute clause qui autoriserait le créancier gagiste à s'approprier l'immeuble gagé à défaut de paiement est nulle.”

“Gemäss Art. 216 Abs. 1 OR bedarf ein Vertrag, der ein Grundstück zum Gegenstand hat, zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Wie diese vorzunehmen ist, bestimmt das kantonale Recht (Art. 55 Abs. 1 SchlT ZGB). Der Begriff der öffentlichen Beurkundung ist jedoch ein solcher des Bundesrechts, welches auch den Umfang des Formzwangs bestimmt (BGE 113 II 402 E. 2a mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fallen sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschriften des Grundstückkaufvertrages. Allerdings folgt daraus nicht, dass der Formzwang sich auf sämtliche Punkte erstreckt, die für den Abschluss des in Frage stehenden Vertrages wesentlich sind. Im subjektiv wesentlichen Bereich ist er auf diejenigen Vertragspunkte einzuschränken, die ihrer Natur nach ein Element des betreffenden Vertragstyps bilden. Verpflichtungen, die für den Grundstückkaufvertrag artfremd sind, bedürfen daher keiner Aufnahme in die öffentliche Urkunde, sofern das Versprochene nicht als zusätzliche Gegenleistung einer Partei in das kaufrechtliche Austauschverhältnis einfliesst (BGE 119 II 135 E.”

“1 LNotGE (dans sa version en vigueur au moment de l'instrumentation de l'acte de vente), "les notaires sont des officiers publics chargés de recevoir les actes, déclarations et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité et d’en assurer la date, d’en conserver le dépôt et d’en délivrer des expéditions. Ils sont aussi chargés des autres fonctions qui leur sont confiées par la loi. Ils peuvent donner des conseils et avis en matière juridique". L'art. 8 LNotGE stipule que le notaire a un devoir de conseil à l'égard des parties, qui ont notamment droit à l'information nécessaire sur la nature, la forme, la signification, la portée juridique, notamment les conséquences fiscales probables et le coût des actes signés par elles. Les art. 12 ss LNotGE prescrivent encore diverses conditions de forme que le notaire doit observer lors de l'instrumentation d'actes notariés afin que ces derniers respectent le formalisme exigé pour les actes authentiques. 3.5    A teneur de l'art. 216 al. 1 CO, les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. La loi soumet la validité des promesses de vente portant sur un immeuble à la forme authentique (art. 216 al. 1 CO) ainsi que, de manière générale, de tous les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété immobilière (art. 657 al. 1 CC), tel que l'échange d'un immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 5P_19/2005 du 25 mai 2005 consid. 2.2). Selon la jurisprudence, la forme authentique doit recouvrir les éléments objectivement essentiels ainsi que les points objectivement secondaires mais subjectivement essentiels pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente, c'est-à-dire affectent le rapport entre prestation et contre-prestation issues de la vente (arrêt du Tribunal fédéral 4C.356/2001 du 12 mars 2002 consid. 2a et les références citées). En matière de vente immobilière, outre les parties et le prix, la désignation de l'immeuble vendu ou le mode de sa détermination comptent au nombre des éléments objectivement essentiels qui doivent revêtir la forme authentique. L'indication d'une surface ne suffit pas, il faut que soient déterminés la forme et l'emplacement (ATF 127 III 248 consid.”

“Le recours dirigé contre une mesure d'exécution devait pour ce motif déjà être déclaré irrecevable. Les recourants motivaient leur qualité pour recourir par le fait qu'ils entendaient qu'il leur soit donné droit à l'acquisition des lots nos 2______ et 5______. Or, leur grief ne s'élevait pas contre une éventuelle sortie de l'appartement du marché locatif, mais contre l'absence de suite donnée par D______ SA à l'option d'achat signée au moment de la conclusion du bail. Ce n'était pas en tant que locataires ni en tant qu'acquéreurs, mais essentiellement en tant que potentiels acheteurs intéressés qu'ils agissaient. Dans cette mesure, ils n'étaient pas plus touchés que la généralité des administrés et ne pouvaient dès lors pas se plaindre d'une atteinte particulière. Admettre leur qualité pour recourir dans de telles circonstances reviendrait à autoriser toute personne intéressée par une acquisition à recourir. Le fait que des « options d'achat » aient été conclues n'y changeait rien. À défaut d'acte authentique (art. 216 al. 2 CO), ces documents ne faisaient pas naître d'obligation de contracter une vente immobilière. Les recourants se trouvaient dès lors dans la même situation que d'autres tiers intéressés. L'art. 39 al. 3 LDTR prévoyait que, à certaines conditions, le locataire d'un appartement était autorisé à en faire l'acquisition. La loi ne prévoyait toutefois aucune obligation pour le propriétaire d'aliéner un appartement au locataire, ni même de lui donner la priorité sur d'autres acquéreurs intéressés. Aucune disposition n'introduisait d'ailleurs de droit d'être entendu du locataire lorsque l'appartement était vendu à une tierce personne. Le tribunal n'avait pas non plus jugé pertinent d'appeler en cause les recourants dans la procédure A/9______ avant de ratifier les conclusions d'accord des parties concernant en question. Les recourants ne disposaient pas non plus d'intérêt personnel direct et actuel à l'annulation de la vente, respectivement au constat de nullité. En effet, si le recours était admis et la vente annulée cela ne conduirait pas directement à l'acquisition de l'appartement par les recourants.”

“La restitution sera ordonnée si le défendeur ne fait pas valoir, en apportant les preuves requises, qu'il est devenu propriétaire de l'objet, par exemple par prescription acquisitive (art. 661ss CC) ou par acquisition de bonne foi (art. 973 al. CC), ou qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité (droit de gage ou usufruit) ou en vertu d'un droit personnel (découlant par exemple d'un bail ou d'un prêt). Dans ce dernier cas, le droit, qui a un caractère relatif, n'est opposable au propriétaire que s'il a été concédé par celui-ci ou par une personne autorisée à le faire. L'action en revendication est imprescriptible (Steinauer, Les droits réels I, 2019, n. 1406 à 1408, p. 404 et 405). Dans une copropriété, chaque copropriétaire est habilité à exercer ses droits de défense, aussi bien à l'égard des tiers qu'envers ses copropriétaires (art. 648 al. 1 CC; ATF 95 II 397 consid. 2b). 3.1.2 La promesse de vente portant sur un immeuble n'est valable que si elle est passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). 3.2 En l'espèce, les appelants ne prétendent plus en appel être propriétaires de la place litigieuse. Ils n'expliquent pas de quelle nature serait le "droit d'usage particulier" dont ils se prévalent mais estiment que celui-ci leur a été conféré par la convention du 30 septembre 1982. Ils perdent cependant de vue que I______ qui, selon cette convention, a cédé à J______ le bénéfice d'une promesse d'achat-vente, n'avait aucun pouvoir de disposition sur la place litigieuse puisqu'il n'en était pas propriétaire. Au demeurant, la promesse d'achat-vente faisant l'objet de la cession n'était pas valable puisqu'elle n'a pas été passée en la forme authentique. Le fait que la mère de l'appelant, puis celui-ci, aient payé les charges en lien avec cette place ne démontre pas non plus que les appelants sont au bénéfice d'un droit d'usage particulier. Le fait que l'intimée ait toléré cet usage pendant un certain nombre d'années ne suffit pas à créer en leur faveur un droit pérenne. A cela s'ajoute, même si cet élément n'est pas déterminant, qu'il n'est pas établi que l'intimée ait été au courant avant 2018 du fait que J______, puis ses héritiers n'étaient pas propriétaires de la place de parking.”

“Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, selbständige Zusatzabreden des Grundstückkaufvertrages würden nicht dem qualifizierten Formzwang des Art. 216 OR unterliegen, auch wenn sie für die Parteien eine conditio sine qua non für den Kaufabschluss gewesen seien. Als selbständige Zusatzabreden des Grundstückkaufvertrags würden u.a. Leistungen des Käufers gelten, die nicht im Austausch gegen das Grundstück, sondern für andere Leistungen des Verkäufers zu erbringen seien. Die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" enthalte werkvertragliche Elemente (Erstellung der Tiefgarage) und Elemente eines Gebrauchsüberlassungsvertrages (Benützungsrecht an sieben Parkplätzen in der Unterniveaugarage). Es liege somit ein gemischtes Vertragsverhältnis bzw. ein Innominatvertrag vor. Im Grundstückkaufvertrag sei festgehalten worden, die Gesuchstellerin (heutige Beschwerdegegnerin) würde den Inhalt der gleichentags errichteten Dienstbarkeiten kennen und wisse, dass die Unterniveaugarage, die Besucherparkplätze, der Fussweg und der Velounterstand noch nicht erstellt seien. Das Fusswegrecht sowie die Mitbenützungsrechte am Velounterstand und an den Besucherparkplätzen könnten demnach noch nicht ausgeübt werden.”

“Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, selbständige Zusatzabreden des Grundstückkaufvertrages würden nicht dem qualifizierten Formzwang des Art. 216 OR unterliegen, auch wenn sie für die Parteien eine conditio sine qua non für den Kaufabschluss gewesen seien. Als selbständige Zusatzabreden des Grundstückkaufvertrags würden u.a. Leistungen des Käufers gelten, die nicht im Austausch gegen das Grundstück, sondern für andere Leistungen des Verkäufers zu erbringen seien. Die "Vereinbarung für Tiefgaragenplätze" enthalte werkvertragliche Elemente (Erstellung der Tiefgarage) und Elemente eines Gebrauchsüberlassungsvertrages (Benützungsrecht an sieben Parkplätzen in der Unterniveaugarage). Es liege somit ein gemischtes Vertragsverhältnis bzw. ein Innominatvertrag vor. Im Grundstückkaufvertrag sei festgehalten worden, die Gesuchstellerin (heutige Beschwerdegegnerin) würde den Inhalt der gleichentags errichteten Dienstbarkeiten kennen und wisse, dass die Unterniveaugarage, die Besucherparkplätze, der Fussweg und der Velounterstand noch nicht erstellt seien. Das Fusswegrecht sowie die Mitbenützungsrechte am Velounterstand und an den Besucherparkplätzen könnten demnach noch nicht ausgeübt werden.”

“La forme authentique est une condition de validité de la promesse de vente immobilière (et du pacte d'emption, entre autres; art. 216 al. 2 CO). Le législateur veut préserver les parties de décisions hâtives, leur garantir des conseils professionnels et s'assurer qu'elles comprennent la portée de leurs engagements, favoriser l'expression claire et complète de leur volonté et, en fin de compte, fournir une base sûre pour l'inscription au registre foncier (ATF 140 III 200 consid. 4.2). S'il ne revêt pas cette forme, l'accord est en principe entaché de nullité absolue, que le juge doit constater d'office (ATF 116 II 700 consid. 3b; 106 II 146 consid. 3; arrêt 4A_424/2021 du 23 juin 2022 consid. 4.1.1 et les réf. citées).”

“La forme authentique est une condition de validité de la promesse de vente immobilière (et du pacte d'emption, entre autres; art. 216 al. 2 CO). Le législateur veut préserver les parties de décisions hâtives, leur garantir des conseils professionnels et s'assurer qu'elles comprennent la portée de leurs engagements, favoriser l'expression claire et complète de leur volonté et, en fin de compte, fournir une base sûre pour l'inscription au registre foncier (ATF 140 III 200 consid. 4.2; 99 II 159 consid. 2a p. 161). S'il ne revêt pas cette forme, l'accord est en principe entaché de nullité absolue, que le juge doit constater d'office (ATF 116 II 700 consid. 3b p. 702; 106 II 146 consid. 3 p. 151; arrêt 4C.225/2001 du 16 novembre 2001 consid. 2a ab initio, in SJ 2002 I 405; GAUCH ET ALII, OR AT, vol. I, 11e éd. 2020, n. 548 s.; CHRISTINE CHAPPUIS, in Commentaire romand, 2010, n° 38 ad art. 2 CC).”

“S'il est vrai qu'il résulte des éléments figurant au dossier que B______ s'était déclarée d'accord de faire annuler la vente aux enchères prévue le 27 mai 2021 si plusieurs conditions étaient remplies avant ladite vente, le raisonnement du recourant ne peut être suivi. D'une part, le précité et sa belle-fille ne paraissent, a priori, pas avoir été d'accord sur les éléments essentiels de l'accord devant conduire à l'annulation de la vente, puisque, par exemple, le premier envisageait, selon les termes employés dans le dernier projet de convention qu'il a rédigé, de faire établir par acte notarié un droit de préemption en faveur de B______, alors que celle-ci souhaitait, à première vue, un droit d'emption. D'autre part, même s'il devait être retenu que les parties étaient parvenues à s'entendre sur les éléments essentiels du contrat, le recourant n'a de toute manière pas rempli toutes les conditions fixées par B______, puisque le droit d'emption en faveur de l'intéressée aurait, de par la loi, dû prendre la forme d'un acte authentique pour être valable (cf. art. 216 al. 2 CO, cette forme ayant précisément pour but de protéger les parties de décisions hâtives; cf. ATF 140 III 200). Or, le court délai à disposition du recourant (dont il est seul responsable, puisqu'il est entré en pourparlers avec sa belle-fille quelques jours à peine avant le jour fixé pour la vente et qu'il a ensuite choisi de rédiger en personne le projet de convention, plutôt que de solliciter son avocat ou sa notaire à cette fin) n'a pas permis de formaliser l'acte dans la forme légalement prescrite. La circonstance que le projet de convention établi par le recourant (et remis à l'avocat de sa belle-fille quelques heures à peine avant la vente aux enchères) mentionne qu'un droit de préemption en faveur de l'intéressée était en cours de rédaction chez un notaire ne permet pas de rendre vraisemblable que celle-ci aurait été de mauvaise foi en refusant de considérer que les conditions qu'elle avait fixées avaient été respectées. En effet, d'après les éléments résultant du dossier, le recourant a démontré, par son comportement antérieur (soit notamment le fait qu'il n'a pas remboursé la dette avant le 15 novembre 2018, tel que convenu dans la convention du 6 novembre 2015), qu'il ne respectait pas toujours ses engagements.”

“Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime (STF 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3). In presenza di una decisione pretorile fondata su più motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena l’irricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto, poiché se una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità inferiore (DTF 142 III 364 consid. 2.4; IICCA del 13 ottobre 2021, inc. 12.2021.21, consid. 7).   3.            Con l’impugnata decisione il Pretore ha innanzitutto osservato che in relazione alla sottoscrizione della convenzione doc. F, AO 1 non ha dimostrato e sostanziato l’adempimento delle condizioni di una lesione ex art. 21 CO tale da inficiare la validità del contratto. Nondimeno, ha sancito la nullità per vizio di forma del pto. 3.3 e degli obblighi ivi stabiliti (trapasso di proprietà immobiliare, v. art. 216 CO), per poi osservare che ciò doveva senz’altro valere anche per il pto. 3.2 (ripartizione dei debiti), che vi era condizionato, ma non per il pto. 4.1 (ristrutturazione dell’immobile), che rimane valido e vincolante dal momento che le parti, malgrado fossero consapevoli del vizio di forma e del rischio che il loro progetto non andasse a buon fine, erano concordi nel voler comunque procedere ai lavori di ristrutturazione (art. 20 cpv. 2 CO). Il primo giudice ha nel seguito esaminato singolarmente le reciproche pretese delle parti.   3.1    Il Pretore ha dapprima esaminato le pretese di AP 1. Relativamente a quella di fr. 40'000.- per l’estromissione dalla successione di L__________, l’ha ritenuta non contestata e pertanto dovuta, oltre interessi del 5% dal 15 settembre 2013 (data in cui la disdetta del mutuo ha preso effetto, v. doc. O). Per quanto riguarda la pretesa relativa ai debiti di A__________ (ereditati da AO 1) nei confronti suoi e della sorella R__________ e inerenti alla successione del loro padre G__________ (fr.”

“Il Pretore aggiunto ha concluso che la convenzione è qualificabile come contratto misto in cui convivono elementi dell’appalto e di un precontratto per la costituzione di servitù, economicamente parificabile a una compravendita o a un contratto “chiavi in mano” (v. anche teste P__________, verbale del 15 ottobre 2019, p. 4). Ciò tenuto conto che prima del 1° gennaio 2012 l’art. 732 vCC imponeva per le servitù prediali unicamente la forma scritta e che, al momento della sottoscrizione del doc. E, il contratto principale non poteva ancora essere sottoscritto, difettando la possibilità di una rappresentazione grafica secondo l’art. 732 cpv. 2 CC.   8.1    Gli appellanti rimproverano al Pretore aggiunto un’errata interpretazione e qualifica giuridica della convenzione (art. 18 CO). Essi premettono che l’interpretazione soggettiva è prevalente rispetto a quella oggettiva, ma trattasi di un’argomentazione irricevibile per carenza di motivazione, poiché non spiegano che conclusioni se ne dovrebbero trarre.   8.2    Secondo gli appellanti il contratto, redatto nella semplice forma scritta, non può costituire una compravendita o un relativo contratto preliminare vista l’assenza dell’indispensabile atto pubblico previsto dall’art. 216 CO (pure mancante nella successiva dichiarazione di subentro di E__________ di cui al doc. F). Difatti quest’ultimo e M__________, entrambi assistiti da un legale, dovevano esserne evidentemente consapevoli, non potendo in ogni caso l’ignoranza di un principio cardine del diritto materiale svizzero giustificarli. A loro dire, il Pretore aggiunto avrebbe attribuito un eccessivo peso alle dichiarazioni dei medesimi, mentre il teste A__________ ha osservato che nessuno gli aveva menzionato una compravendita di posteggi. Così facendo però, essi non si confrontano sufficientemente con la decisione pretorile: il giudice di prime cure ha soltanto osservato che il contratto è economicamente parificabile a una compravendita, ma non l’ha qualificato come tale, bensì come contratto misto avente elementi del precontratto per la costituzione di servitù prediali (oltre che dell’appalto), il quale in forza alla regolamentazione vigente all’epoca (art. 732 vCC) non necessitava l’atto pubblico. Non criticando debitamente tale considerazione, la censura è pertanto irricevibile (art.”

“Dans un arrêt récent (5A_782/2020 du 23 août 2021 consid. 4.4), le Tribunal fédéral a tranché la querelle de doctrine et maintenu la jurisprudence existante jusqu'alors. En conséquence, l'ayant droit du droit de préemption doit acquérir l'objet de la vente aux conditions réelles de l'acte de vente, en incluant une convention annexe qui ne revêt pas la forme authentique (cf. consid. 4.4.2 et 4.4.3). Les règles générales d'interprétation du contrat s'appliquent et, dans le cadre du principe de la confiance, il est justifié de tenir compte de la situation particulière du titulaire du droit de préemption qui n'a pas participé à la conclusion du contrat et donc d'appliquer un critère objectif, tandis que les circonstances individuelles inhérentes à la personne du vendeur ou de l'acheteur doivent plutôt passer au second plan (consid. 4.4.2). Au surplus, c'est la loi qui détermine ce qui est soumis à la forme dans ce contrat. Il n'existe aucune base pour faire dépendre l'étendue de l'obligation de passer un acte en la forme authentique (art. 216 al. 1 CO) de l'existence éventuelle d'un droit de préemption. La situation particulière du titulaire du droit de préemption sera prise en compte dans l'interprétation du contrat (consid. 4.4.3).”

“Nach der Rechtsprechung gibt das Vorkaufsrecht dem Berechtigten (sofern mit ihm nichts anderes vereinbart worden ist) Anspruch auf Erwerb des Kaufsobjektes zu den wirklichen Bedingungen des Kaufsgeschäftes. Dazu gehört auch eine nicht öffentlich beurkundete Nebenvereinbarung (BGE 82 II 576 E. 2). Das Bundesgericht hat diese Rechtsprechung in nicht veröffentlichten Urteilen bestätigt und zur Auslegung des Kaufvertrags festgehalten, dass die allgemeinen Regeln gelten, im Rahmen des Vertrauensgrundsatzes es aber gerechtfertigt ist, die besondere Lage des am Vertragsabschluss nicht beteiligten Vorkaufsberechtigten zu berücksichtigen und deshalb einen objektiven Massstab anzulegen, während die individuellen Umstände, die in der Person des Verkäufers oder des Käufers liegen, eher in den Hintergrund zu treten haben (Urteil 4C.47/1988 vom 17. Juni 1988 E. 1 mit Hinweis auf MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1975, N. 240 zu [a]Art. 681 ZGB; gl.M. GIGER, Berner Kommentar, 1997, N. 160 zu Art. 216 OR).”

“Nr. 17 mit Hinweis auf DANIEL DZAMKO-LOCHER, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2016 - Kantonale Abgaben, ASA 87 S. 44). Die Käuferin will dem Verkäufer neben dem Kaufpreis keine zusätzlichen Zuwendungen erbringen und erleidet aus dem Rechtsgeschäft neben dem Kaufpreis keinen Vermögensabgang. Vielmehr ist die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen das Resultat einer Umschichtung des Vermögens des Verkäufers, der mit der verdeckten Kapitaleinlage stille Reserven auf dem Grundstück in stille Reserven auf seinen Gesellschaftsanteilen umwandelt. Im Übrigen weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass es nicht nur grundstückgewinnsteuerliche, sondern auch gravierende zivilrechtliche Konsequenzen hätte, wenn der Preisvereinbarung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abgesprochen würde. Die Gegenleistungen des Käufers eines Grundstücks unterliegen als wesentliche Vertragspunkte nämlich der Formpflicht gemäss Art. 216 Abs. 1 OR (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 101 II 329 E. 3a; 94 II 270 S. 272), sodass das beurkundete Rechtsgeschäft zwischen Anteilinhaber und Gesellschaft wegen Simulation (Art. 18 OR) und das tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft wegen Formmangels (Art. 216 Abs. 1 OR) nichtig wären (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 94 II 270).”

“Sous l’angle des faits, le cas est clair, si elle occupe le chalet, elle doit verser un montant en contrepartie.   4.5              Dans un dernier moyen, l’appelante expose un long développement juridique en lien avec le vice de forme et celui du consentement entachant la promesse de vente. Elle allègue que le contrat signé entre les parties serait un contrat mixte, soit une promesse de vente et un contrat de bail. Outre l’absence d’acte authentique, l’appelante aurait été trompée par l’état du chalet, le loyer exorbitant ne correspondant pas à l’état réel. Le contrat de bail serait ainsi également nul en raison des défauts constatés de la chose louée. L’appelante relève d’ailleurs que la mise en demeure du 19 octobre 2023 ne serait pas valable, puisque le loyer n’aurait pas été correctement fixé.   4.5.1              Comme exposé au considérant 4.3 supra, le moyen tiré de l’invalidité de la promesse de vente ne rend pas le contrat de bail purement et simplement nul. Comme la vente d’immeubles (art. 216 al. 1 CO), la promesse de vente immobilière doit être passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO ; ATF 135 III 295 consid. 3.2). Cette forme solennelle vise notamment à éviter aux parties des engagements irréfléchis en s’assurant qu’elles comprennent la portée de leurs engagements et expriment leur volonté de façon claire et complète (ATF 140 III 200 consid. 4.2, JdT 2014 II 401 ; ATF 118 II 32 consid. 3d). La forme authentique doit porter sur tous les éléments objectivement essentiels du contrat, ainsi que sur les points subjectivement essentiels, pour autant que ces derniers, par leur nature, constituent un élément du contrat de vente ; il s’agit de tous les éléments qui affectent le rapport entre la prestation et la contre-prestation issues de la vente. La loi soumettant la validité de la promesse de vente immobilière au respect de la forme authentique, l’inobservation de celle-ci doit en soi entraîner la nullité de l’acte (art. 11 al. 2 CO ; ATF 106 II 146 consid. 3 p. 151). Le respect de la forme ayant un caractère impératif et absolu, il n’y a en principe pas lieu de se demander si le but pour lequel l’exigence de forme a été instituée (protection des parties et/ou intérêt public à disposer d’un acte juridique clair et sûr) a été affecté ou non par le vice de forme (ATF 120 II 341 consid.”

“1 LNotGE (dans sa version en vigueur au moment de l'instrumentation de l'acte de vente), "les notaires sont des officiers publics chargés de recevoir les actes, déclarations et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité et d’en assurer la date, d’en conserver le dépôt et d’en délivrer des expéditions. Ils sont aussi chargés des autres fonctions qui leur sont confiées par la loi. Ils peuvent donner des conseils et avis en matière juridique". L'art. 8 LNotGE stipule que le notaire a un devoir de conseil à l'égard des parties, qui ont notamment droit à l'information nécessaire sur la nature, la forme, la signification, la portée juridique, notamment les conséquences fiscales probables et le coût des actes signés par elles. Les art. 12 ss LNotGE prescrivent encore diverses conditions de forme que le notaire doit observer lors de l'instrumentation d'actes notariés afin que ces derniers respectent le formalisme exigé pour les actes authentiques. 3.5    A teneur de l'art. 216 al. 1 CO, les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. La loi soumet la validité des promesses de vente portant sur un immeuble à la forme authentique (art. 216 al. 1 CO) ainsi que, de manière générale, de tous les contrats ayant pour objet le transfert de la propriété immobilière (art. 657 al. 1 CC), tel que l'échange d'un immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 5P_19/2005 du 25 mai 2005 consid. 2.2). Selon la jurisprudence, la forme authentique doit recouvrir les éléments objectivement essentiels ainsi que les points objectivement secondaires mais subjectivement essentiels pour autant que ces derniers, de par leur nature, constituent un élément du contrat de vente, c'est-à-dire affectent le rapport entre prestation et contre-prestation issues de la vente (arrêt du Tribunal fédéral 4C.356/2001 du 12 mars 2002 consid. 2a et les références citées). En matière de vente immobilière, outre les parties et le prix, la désignation de l'immeuble vendu ou le mode de sa détermination comptent au nombre des éléments objectivement essentiels qui doivent revêtir la forme authentique.”

“Der Kaufvertrag über das Baurechtsgrundstück, in dem ein niedrigerer Preis als der vereinbarte angegeben wurde, ist nichtig gleichwie der wirklich geschlossene Vertrag mit dem vereinbarten Preis, zumal er nicht öffentlich beurkundet ist (Art. 216 Abs. 1 OR; BGE 84 II 369 E. 1; 104 II 99 E. 2a; Urteil 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 4, in: ZBGR 90/2009 S. 209). Daraus folgt zum einen, dass kein rechtsgültig abgeschlossener Kaufvertrag vorliegt, wie ihn die Kaufvertragsparteien in ihrer separaten Vereinbarung über das Inventar vorausgesetzt haben (Bst. A.b oben). Zum anderen erfasst der Formmangel das Dahinfallen des Kaufvertrags gemäss dessen Art. 9 letzter Absatz, auf den sich die Beschwerdeführer berufen, ungeachtet der rechtlichen Trageweite der Klausel (vgl. die Nachweise bei RÜEGG, a.a.O., Rz. 564 S. 217).”

“Die Käuferin will dem Verkäufer neben dem Kaufpreis keine zusätzlichen Zuwendungen erbringen und erleidet aus dem Rechtsgeschäft neben dem Kaufpreis keinen Vermögensabgang. Vielmehr ist die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen das Resultat einer Umschichtung des Vermögens des Verkäufers, der mit der verdeckten Kapitaleinlage stille Reserven auf dem Grundstück in stille Reserven auf seinen Gesellschaftsanteilen umwandelt. Im Übrigen weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass es nicht nur grundstückgewinnsteuerliche, sondern auch gravierende zivilrechtliche Konsequenzen hätte, wenn der Preisvereinbarung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abgesprochen würde. Die Gegenleistungen des Käufers eines Grundstücks unterliegen als wesentliche Vertragspunkte nämlich der Formpflicht gemäss Art. 216 Abs. 1 OR (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 101 II 329 E. 3a; 94 II 270 S. 272), sodass das beurkundete Rechtsgeschäft zwischen Anteilinhaber und Gesellschaft wegen Simulation (Art. 18 OR) und das tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft wegen Formmangels (Art. 216 Abs. 1 OR) nichtig wären (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 94 II 270).”

“Zu diesen Optionsrechten zählt auch das Kaufsrecht. Es räumt einer Partei die Befugnis ein, eine Sache durch einseitige Willenserklärung zu erwerben. Bestimmt ein Kaufsrechtsvertrag den Kaufpreis zum Voraus, ist es nur gültig, wenn es öffentlich beurkundet worden ist (Art. 216 Abs. 2 OR). Dabei fallen sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschriften des Grundstückkaufvertrages. Allerdings muss sich der Formzwang nicht auf sämtliche Punkte erstrecken, die für den Abschluss des in Frage stehenden Vertrages wesentlich sind. Im subjektiv wesentlichen Bereich ist er auf diejenigen Vertragspunkte einzuschränken, die ihrer Natur nach ein Element des betreffenden Vertragstyps bilden. Verpflichtungen, die für den Grundstückkauf- oder Grundstückkaufsrechtsvertrag artfremd sind, bedürfen daher keiner Aufnahme in die öffentliche Urkunde, sofern das Versprochene nicht als zusätzliche Gegenleistung einer Partei in das kaufsrechtliche Austauschverhältnis einfliesst (BGE 119 II 135 E. 2a; 113 II 402 E. 2a; Urteile 4A_530/2016 vom 20. Januar 2017 E. 8.2; 4C.458/1996 vom 20. Februar 1997 E. 1a; je mit Hinweisen). Es genügt also nicht, wenn der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für die Zustimmung zur zweiten darstellt (BGE 117 II 259 E.”

“Als (suspensiv bedingtes) Gestaltungsrecht stellt das Vorkaufsrecht ein relatives Recht dar. Die Begründung des Vorkaufsrechts kann entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Das limitierte Vorkaufsrecht – welches bereits eine Abrede über den Kaufpreis enthält, den der Vorkaufsberechtigte im Vorkaufsfall für den Erwerb des Grundstücks zu entrichten hat, falls er sein Vorkaufsrecht ausübt – bedarf der öf- fentlichen Beurkundung nach Art. 216 Abs. 2 OR (vgl. Jonas Rüegg, Rechtsge- schäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, Diss. Luzern 2014, N 130 und 272 f.; BSK OR-Fasel, 7 A. 2019, Art. 216 OR N 10 und 24 ff.). Gemäss öffentlich beurkundetem Grundstückkaufvertrag vom 18. Oktober 2007 zwischen den Beschwerdegegnern 1 und 2 (Verkäufer) und dem Beschwer- deführer (Käufer) haben die Parteien ein limitiertes Vorkaufsrecht zugunsten der E._____ AG vereinbart, wobei die Einräumung des Vorkaufsrechts entschädi- gungslos erfolgte (vgl. act. 17, act. 31/4 S. 6 f., act. 33). Die Formvorschrift der öf- fentlichen Beurkundung richtete sich nach Art. 216 Abs. 2 OR. Das limitierte Vor- kaufsrecht wurde sodann im Grundbuch eingetragen (vgl. act. 17). Die Ausführun- gen des Beschwerdeführers zur Nichtigkeit verfangen nach dem Gesagten nicht. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet und ist abzuwei- sen.”

“La question de savoir si une transaction immobilière est soumise à autorisation en vertu de la LFAIE doit être examinée en fonction des circonstances existant au moment de l'acquisition de l'immeuble ou des droits conférant à l'acheteur une situation analogue à celle du propriétaire de l'immeuble (ATF 107 Ib 12 consid. 2; TF 2A.465/2002 du 20 novembre 2002). En principe, on entend par acquisition non pas l'acte juridique générateur de l'obligation de transférer l'immeuble, mais le transfert du droit de propriété ou d'un droit semblable à l'immeuble. Un tel transfert s'opère en général par l'inscription au registre foncier, nécessaire à la naissance du droit (art. 656 al. 1 CC). La seule constitution d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré est déjà assujettie (art. 4 al. 1 let. f LFAIE), bien que cela ne corresponde pas à une acquisition d'immeuble, tant du point de vue juridique qu'économique (Jean-Christophe Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, Lausanne 1990, p. 58 et s et p.132 et s.). Le pacte d'emption est soumis à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Au moment où elle rend sa décision, l'autorité administrative peut prendre en compte des changements dans la situation de fait intervenus depuis l'acquisition de l'immeuble (Perrig, op.cit., p. 62). Elle ne doit toutefois pas tenir compte de ces derniers si la personne assujettie est de mauvaise foi et a essayé de contourner la loi (ATF 107 Ib 12).”

“Le recours dirigé contre une mesure d'exécution devait pour ce motif déjà être déclaré irrecevable. Les recourants motivaient leur qualité pour recourir par le fait qu'ils entendaient qu'il leur soit donné droit à l'acquisition des lots nos 2______ et 5______. Or, leur grief ne s'élevait pas contre une éventuelle sortie de l'appartement du marché locatif, mais contre l'absence de suite donnée par D______ SA à l'option d'achat signée au moment de la conclusion du bail. Ce n'était pas en tant que locataires ni en tant qu'acquéreurs, mais essentiellement en tant que potentiels acheteurs intéressés qu'ils agissaient. Dans cette mesure, ils n'étaient pas plus touchés que la généralité des administrés et ne pouvaient dès lors pas se plaindre d'une atteinte particulière. Admettre leur qualité pour recourir dans de telles circonstances reviendrait à autoriser toute personne intéressée par une acquisition à recourir. Le fait que des « options d'achat » aient été conclues n'y changeait rien. À défaut d'acte authentique (art. 216 al. 2 CO), ces documents ne faisaient pas naître d'obligation de contracter une vente immobilière. Les recourants se trouvaient dès lors dans la même situation que d'autres tiers intéressés. L'art. 39 al. 3 LDTR prévoyait que, à certaines conditions, le locataire d'un appartement était autorisé à en faire l'acquisition. La loi ne prévoyait toutefois aucune obligation pour le propriétaire d'aliéner un appartement au locataire, ni même de lui donner la priorité sur d'autres acquéreurs intéressés. Aucune disposition n'introduisait d'ailleurs de droit d'être entendu du locataire lorsque l'appartement était vendu à une tierce personne. Le tribunal n'avait pas non plus jugé pertinent d'appeler en cause les recourants dans la procédure A/9______ avant de ratifier les conclusions d'accord des parties concernant en question. Les recourants ne disposaient pas non plus d'intérêt personnel direct et actuel à l'annulation de la vente, respectivement au constat de nullité. En effet, si le recours était admis et la vente annulée cela ne conduirait pas directement à l'acquisition de l'appartement par les recourants.”

“La restitution sera ordonnée si le défendeur ne fait pas valoir, en apportant les preuves requises, qu'il est devenu propriétaire de l'objet, par exemple par prescription acquisitive (art. 661ss CC) ou par acquisition de bonne foi (art. 973 al. CC), ou qu'il a le droit de posséder l'objet, soit en vertu d'un droit réel limité (droit de gage ou usufruit) ou en vertu d'un droit personnel (découlant par exemple d'un bail ou d'un prêt). Dans ce dernier cas, le droit, qui a un caractère relatif, n'est opposable au propriétaire que s'il a été concédé par celui-ci ou par une personne autorisée à le faire. L'action en revendication est imprescriptible (Steinauer, Les droits réels I, 2019, n. 1406 à 1408, p. 404 et 405). Dans une copropriété, chaque copropriétaire est habilité à exercer ses droits de défense, aussi bien à l'égard des tiers qu'envers ses copropriétaires (art. 648 al. 1 CC; ATF 95 II 397 consid. 2b). 3.1.2 La promesse de vente portant sur un immeuble n'est valable que si elle est passée en la forme authentique (art. 216 al. 2 CO). 3.2 En l'espèce, les appelants ne prétendent plus en appel être propriétaires de la place litigieuse. Ils n'expliquent pas de quelle nature serait le "droit d'usage particulier" dont ils se prévalent mais estiment que celui-ci leur a été conféré par la convention du 30 septembre 1982. Ils perdent cependant de vue que I______ qui, selon cette convention, a cédé à J______ le bénéfice d'une promesse d'achat-vente, n'avait aucun pouvoir de disposition sur la place litigieuse puisqu'il n'en était pas propriétaire. Au demeurant, la promesse d'achat-vente faisant l'objet de la cession n'était pas valable puisqu'elle n'a pas été passée en la forme authentique. Le fait que la mère de l'appelant, puis celui-ci, aient payé les charges en lien avec cette place ne démontre pas non plus que les appelants sont au bénéfice d'un droit d'usage particulier. Le fait que l'intimée ait toléré cet usage pendant un certain nombre d'années ne suffit pas à créer en leur faveur un droit pérenne. A cela s'ajoute, même si cet élément n'est pas déterminant, qu'il n'est pas établi que l'intimée ait été au courant avant 2018 du fait que J______, puis ses héritiers n'étaient pas propriétaires de la place de parking.”

“Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Der für den Grundstückkauf geltende Formzwang erstreckt sich allerdings bloss auf Abma- chungen im Rahmen des Kaufvertrags, nicht aber auf sonstige Übereinkünfte, selbst wenn für die Parteien der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für die Zustimmung zur zweiten darstellt (BGE 117 II 259 E. 2b; 113 II 402 E. 2). So sind die werkvertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich nicht vom Beurkun- dungszwang erfasst, wenn ein Grundstückkaufvertrag mit einem Werkvertrag ver- knüpft wird (BGE 135 III 295 E. 3 = Pra 2009 Nr. 121; 117 II 259 E. 2b; 113 II 402 E. 2; Urs Fasel, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligatio- nenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 16 zu Art. 216 OR). Auch das Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit (wie z.B. eine Höherbaubeschränkung), bei welcher die Hauptpflicht des Dienstbarkeitsbe- lasteten in einem Dulden oder Unterlassen (Art. 730 ZGB) besteht, bedarf zu sei- ner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 732 Abs.”

“Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 1 OR). Der für den Grundstückkauf geltende Formzwang erstreckt sich allerdings bloss auf Abma- chungen im Rahmen des Kaufvertrags, nicht aber auf sonstige Übereinkünfte, selbst wenn für die Parteien der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für die Zustimmung zur zweiten darstellt (BGE 117 II 259 E. 2b; 113 II 402 E. 2). So sind die werkvertraglichen Vereinbarungen grundsätzlich nicht vom Beurkun- dungszwang erfasst, wenn ein Grundstückkaufvertrag mit einem Werkvertrag ver- knüpft wird (BGE 135 III 295 E. 3 = Pra 2009 Nr. 121; 117 II 259 E. 2b; 113 II 402 E. 2; Urs Fasel, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligatio- nenrecht I, 7. Aufl., Basel 2020, N 16 zu Art. 216 OR). Auch das Rechtsgeschäft über die Errichtung einer Grunddienstbarkeit (wie z.B. eine Höherbaubeschränkung), bei welcher die Hauptpflicht des Dienstbarkeitsbe- lasteten in einem Dulden oder Unterlassen (Art. 730 ZGB) besteht, bedarf zu sei- ner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 732 Abs.”

“Zu diesen Optionsrechten zählt auch das Kaufsrecht. Es räumt einer Partei die Befugnis ein, eine Sache durch einseitige Willenserklärung zu erwerben. Bestimmt ein Kaufsrechtsvertrag den Kaufpreis zum Voraus, ist es nur gültig, wenn es öffentlich beurkundet worden ist (Art. 216 Abs. 2 OR). Dabei fallen sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschriften des Grundstückkaufvertrages. Allerdings muss sich der Formzwang nicht auf sämtliche Punkte erstrecken, die für den Abschluss des in Frage stehenden Vertrages wesentlich sind. Im subjektiv wesentlichen Bereich ist er auf diejenigen Vertragspunkte einzuschränken, die ihrer Natur nach ein Element des betreffenden Vertragstyps bilden. Verpflichtungen, die für den Grundstückkauf- oder Grundstückkaufsrechtsvertrag artfremd sind, bedürfen daher keiner Aufnahme in die öffentliche Urkunde, sofern das Versprochene nicht als zusätzliche Gegenleistung einer Partei in das kaufsrechtliche Austauschverhältnis einfliesst (BGE 119 II 135 E. 2a; 113 II 402 E. 2a; Urteile 4A_530/2016 vom 20. Januar 2017 E. 8.2; 4C.458/1996 vom 20. Februar 1997 E. 1a; je mit Hinweisen). Es genügt also nicht, wenn der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für die Zustimmung zur zweiten darstellt (BGE 117 II 259 E.”

“Il Pretore aggiunto ha concluso che la convenzione è qualificabile come contratto misto in cui convivono elementi dell’appalto e di un precontratto per la costituzione di servitù, economicamente parificabile a una compravendita o a un contratto “chiavi in mano” (v. anche teste P__________, verbale del 15 ottobre 2019, p. 4). Ciò tenuto conto che prima del 1° gennaio 2012 l’art. 732 vCC imponeva per le servitù prediali unicamente la forma scritta e che, al momento della sottoscrizione del doc. E, il contratto principale non poteva ancora essere sottoscritto, difettando la possibilità di una rappresentazione grafica secondo l’art. 732 cpv. 2 CC.   8.1    Gli appellanti rimproverano al Pretore aggiunto un’errata interpretazione e qualifica giuridica della convenzione (art. 18 CO). Essi premettono che l’interpretazione soggettiva è prevalente rispetto a quella oggettiva, ma trattasi di un’argomentazione irricevibile per carenza di motivazione, poiché non spiegano che conclusioni se ne dovrebbero trarre.   8.2    Secondo gli appellanti il contratto, redatto nella semplice forma scritta, non può costituire una compravendita o un relativo contratto preliminare vista l’assenza dell’indispensabile atto pubblico previsto dall’art. 216 CO (pure mancante nella successiva dichiarazione di subentro di E__________ di cui al doc. F). Difatti quest’ultimo e M__________, entrambi assistiti da un legale, dovevano esserne evidentemente consapevoli, non potendo in ogni caso l’ignoranza di un principio cardine del diritto materiale svizzero giustificarli. A loro dire, il Pretore aggiunto avrebbe attribuito un eccessivo peso alle dichiarazioni dei medesimi, mentre il teste A__________ ha osservato che nessuno gli aveva menzionato una compravendita di posteggi. Così facendo però, essi non si confrontano sufficientemente con la decisione pretorile: il giudice di prime cure ha soltanto osservato che il contratto è economicamente parificabile a una compravendita, ma non l’ha qualificato come tale, bensì come contratto misto avente elementi del precontratto per la costituzione di servitù prediali (oltre che dell’appalto), il quale in forza alla regolamentazione vigente all’epoca (art. 732 vCC) non necessitava l’atto pubblico. Non criticando debitamente tale considerazione, la censura è pertanto irricevibile (art.”

“Il Pretore aggiunto ha concluso che la convenzione è qualificabile come contratto misto in cui convivono elementi dell’appalto e di un precontratto per la costituzione di servitù, economicamente parificabile a una compravendita o a un contratto “chiavi in mano” (v. anche teste P__________, verbale del 15 ottobre 2019, p. 4). Ciò tenuto conto che prima del 1° gennaio 2012 l’art. 732 vCC imponeva per le servitù prediali unicamente la forma scritta e che, al momento della sottoscrizione del doc. E, il contratto principale non poteva ancora essere sottoscritto, difettando la possibilità di una rappresentazione grafica secondo l’art. 732 cpv. 2 CC.   8.1    Gli appellanti rimproverano al Pretore aggiunto un’errata interpretazione e qualifica giuridica della convenzione (art. 18 CO). Essi premettono che l’interpretazione soggettiva è prevalente rispetto a quella oggettiva, ma trattasi di un’argomentazione irricevibile per carenza di motivazione, poiché non spiegano che conclusioni se ne dovrebbero trarre.   8.2    Secondo gli appellanti il contratto, redatto nella semplice forma scritta, non può costituire una compravendita o un relativo contratto preliminare vista l’assenza dell’indispensabile atto pubblico previsto dall’art. 216 CO (pure mancante nella successiva dichiarazione di subentro di E__________ di cui al doc. F). Difatti quest’ultimo e M__________, entrambi assistiti da un legale, dovevano esserne evidentemente consapevoli, non potendo in ogni caso l’ignoranza di un principio cardine del diritto materiale svizzero giustificarli. A loro dire, il Pretore aggiunto avrebbe attribuito un eccessivo peso alle dichiarazioni dei medesimi, mentre il teste A__________ ha osservato che nessuno gli aveva menzionato una compravendita di posteggi. Così facendo però, essi non si confrontano sufficientemente con la decisione pretorile: il giudice di prime cure ha soltanto osservato che il contratto è economicamente parificabile a una compravendita, ma non l’ha qualificato come tale, bensì come contratto misto avente elementi del precontratto per la costituzione di servitù prediali (oltre che dell’appalto), il quale in forza alla regolamentazione vigente all’epoca (art. 732 vCC) non necessitava l’atto pubblico. Non criticando debitamente tale considerazione, la censura è pertanto irricevibile (art.”

“August 2023 ein als "Reservationsvereinbarung" bezeichnetes Do- kument und leistete am 21. August 2023 vereinbarungsgemäss eine Anzahlung in - 3 - der Höhe von CHF 40'000.–. Wenige Tage später entschied sich der Kläger gegen den Kauf und ersuchte mit Schreiben vom 4. September 2023 um Rückerstattung der geleisteten Anzahlung. Die Beklagte bestätigte der Klägerin anschliessend den Rücktritt und stellte die Rücküberweisung in Aussicht. Da die Rückerstattung trotz Ankündigung nie erfolgt ist, erhob der Kläger schliess- lich Betreibung, woraufhin der Beklagte Rechtsvorschlag erhob (act. 1 Ziff. II.B.1 ff.). 4.Würdigung 4.1.Rückerstattungsanspruch Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger die Rückerstattung der Anzahlung von CHF 40'000.–. Nach Art. 216 Abs. 1 OR bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegen- stand haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Auch Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grund- stück begründen, sind öffentlich zu beurkunden (Art. 22 Abs. 2 und Art. 216 Abs. 2 OR). Missachtung der Formvorschriften beim Grundstückkauf führt nach der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung zur Nichtigkeit des Vertrages und zur Rückab- wicklung nach Bereicherungsrecht (BGE 137 III 243 E. 4.4.6). Auf die Frage, ob sich die Formungültigkeit auch auf nicht verurkundungsbedürftige Vertragsteile er- streckt, ist Art. 20 Abs. 2 OR analog anzuwenden (Urteil des Bundesgerichts 4C.175/2003 E. 5). Hätten die Parteien den Vertrag ohne den formungültigen Teil nicht geschlossen, so ist der Vertrag in seiner Gesamtheit ungültig. Andernfalls hat der Vertrag ohne den formungültigen Teil Bestand. Dabei ist die Nichtigkeit des ganzen Vertrages die Regel, da neben dem formungültigen Vertragsteil kaum je ein Vertragsteil mit selbständiger Bedeutung übrigbleibt. So können z.B. Klauseln über Vertragsmodalitäten (z.B. Zahlungsbedingungen) von den Parteien nicht un- abhängig vom formungültigen Vertragsteil gewollt sein (KOLLER, Der Grundstück- kauf, 3.”

“Ziffer 10 des Mietvertrages enthält neben dem vorerwähnten "Kaufsrecht" auch eine Kündigungsbestimmung: Danach konnten die Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende künden, wenn der Beschwerdeführer sein Kaufsrecht nicht bis zum 30. Juni 2016 ausüben sollte. Eine solche Klausel zählt nicht zu den formbedürftigen Elementen eines Grundstückkaufvertrags (Art. 216 Abs. 2 OR). Vielmehr haben die Parteien schriftlich eine individuelle Kündigungsbestimmung im Sinne von Art. 266a Abs. 1 OR vereinbart, die selbst formlos zulässig wäre (vgl. BGE 119 III 78 E. 3c zur Zulässigkeit von mündlichen Mietverträgen).”

“Il s’ensuit que, dès la naissance du droit, les parties sont liées par un contrat de vente, soumis à la condition de l’exercice du droit ; lorsque l’empteur lève l’option en déclarant exercer son droit, la condition s’accomplit et la vente devient parfaite (Foëx, op. cit., p. 4 et les références). Steinauer (T. II, op. cit., no 2388 p. 170) résume ainsi la position du bénéficiaire du droit d’emption : « 1) il est, à l’égard du promettant, créancier conditionnel du transfert de propriété de la chose (acquéreur conditionnel) ; 2) il est, à l’égard du promettant, débiteur conditionnel du prix de vente, mais cette dette doit être considérée comme purement formelle (simple dette préconstituée), puisqu’elle dépend d’une condition dont le débiteur est maître ; 3) il a le droit formateur de provoquer, par une déclaration unilatérale de volonté (appelée souvent « levée de l’option ») la réalisation de la condition potestative et de rendre ainsi la vente parfaite. » Le pacte d’emption doit contenir tous les éléments essentiels à la vente immobilière conditionnelle, afin que le contrat puisse être parfait par la seule déclaration de l’empteur exerçant son droit ; il est soumis à la forme authentique (art. 216 al. 2 CO) ; dès que l’empteur exerce son droit, le contrat de vente devient parfait, produisant ses effets (art. 151 al. 2 CO) ; il peut être annoté au registre foncier (art. 959 al. 1 CC et 216a CO) ; après la levée de l’option, l’empteur ne devient pas propriétaire de l’immeuble du seul fait de l’exercice de son droit ; il ne dispose que d’une créance inconditionnelle tendant au transfert de la propriété de l’immeuble, à savoir d’un titre d’acquisition lui permettant d’exiger du promettant (ou du propriétaire actuel de l’immeuble si son droit est annoté) qu’il requière son inscription (constitutive) comme propriétaire au registre foncier (art. 665 al. 1 et 963 al. 1 CC ; Foëx, op. cit., p. 19 et les références, notamment à TF 4C.273/2002 du 28 novembre 2002 consid. 2.2) ; en cas de refus, l’empteur peut intenter en justice l’action en attribution de la propriété (art. 665 al. 1 CC), puis requérir sa propre inscription (déclarative) au registre foncier (cf. art. 655 al. 2 et 963 al. 2 CC ; Foëx, op.”