Art. 185

“dus, raison pour laquelle elle a limité son obligation de payer le prix de rachat des titres en cause à concurrence de 40% de leur valeur (soit 40% de 3'577'292 fr. 80 = 1'430'917 fr., respectivement1'130'917 fr. après compensation). Dès lors, contrairement à ce que soutient le recourant, le tribunal arbitral a réglé l'ensemble des conséquences financières des opérations de vente et de rachat sans laisser subsister, en sa faveur, une créance en versement du solde du prix de vente initial. Il s'ensuit que la créance compensante invoquée par le recourant n'est de toute façon pas rendue vraisemblable, de sorte que le grief de violation de l'art. 272 al. 1 ch. 1 LP est infondé. 6. Le recourant reproche au Tribunal d’avoir considéré qu’il ne pouvait exciper de l’art. 185 al. 1 in fine CO, en vertu duquel il ne pouvait être contraint de payer le prix de rachat, dans la mesure où l'intimée était seule responsable de la perte de valeur des titres qu’elle s’était refusée de transférer jusqu’au 13 janvier 2021. 6.1 Selon l’art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l’acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières. Doctrine et jurisprudence ont tendance à reconnaître l’existence de circonstances particulières lorsque le vendeur garde, principalement dans son intérêt, le pouvoir de disposition sur la chose et qu’il a donc, à l’exclusion de l’acheteur, la possibilité de prendre les mesures nécessaires pour prévenir un dommage (ATF 128 III 370 ; Venturi/Zen-Ruffinen, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 25 ad art. 185 CO, et références citées). 6.2 En l’espèce, la créance est due en vertu de la sentence arbitrale du 29 octobre 2020 devenue définitive et exécutoire, et non pas d’un contrat de vente. De plus, il apparaît que la créance est exigible, indépendamment de la valeur actuelle des titres, dès lors que le dispositif de la sentence arbitrale ne fait aucun lien entre la condamnation du recourant et l’injonction faite à sa partie adverse de lui remettre les titres.”

“dus, raison pour laquelle elle a limité son obligation de payer le prix de rachat des titres en cause à concurrence de 40% de leur valeur (soit 40% de 3'577'292 fr. 80 = 1'430'917 fr., respectivement1'130'917 fr. après compensation). Dès lors, contrairement à ce que soutient le recourant, le tribunal arbitral a réglé l'ensemble des conséquences financières des opérations de vente et de rachat sans laisser subsister, en sa faveur, une créance en versement du solde du prix de vente initial. Il s'ensuit que la créance compensante invoquée par le recourant n'est de toute façon pas rendue vraisemblable, de sorte que le grief de violation de l'art. 272 al. 1 ch. 1 LP est infondé. 6. Le recourant reproche au Tribunal d’avoir considéré qu’il ne pouvait exciper de l’art. 185 al. 1 in fine CO, en vertu duquel il ne pouvait être contraint de payer le prix de rachat, dans la mesure où l'intimée était seule responsable de la perte de valeur des titres qu’elle s’était refusée de transférer jusqu’au 13 janvier 2021. 6.1 Selon l’art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l’acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières. Doctrine et jurisprudence ont tendance à reconnaître l’existence de circonstances particulières lorsque le vendeur garde, principalement dans son intérêt, le pouvoir de disposition sur la chose et qu’il a donc, à l’exclusion de l’acheteur, la possibilité de prendre les mesures nécessaires pour prévenir un dommage (ATF 128 III 370 ; Venturi/Zen-Ruffinen, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 25 ad art. 185 CO, et références citées). 6.2 En l’espèce, la créance est due en vertu de la sentence arbitrale du 29 octobre 2020 devenue définitive et exécutoire, et non pas d’un contrat de vente. De plus, il apparaît que la créance est exigible, indépendamment de la valeur actuelle des titres, dès lors que le dispositif de la sentence arbitrale ne fait aucun lien entre la condamnation du recourant et l’injonction faite à sa partie adverse de lui remettre les titres.”

“Das Thema der fortschreitenden Zersiedelung des Landschaftsschutzes war spätestens im Zuge der eidgenössischen Abstimmung vom 3. März 2013 betreffend die Änderung des Raumplanungsgesetzes allgegenwärtig. Ferner wurde der Kanton im Jahr 2018 aufgrund des Entscheids BGE 145 II 83 und des bundesrätlichen Prüfberichts auf die verfahrensrechtliche Problematik der Anwendbarkeit von Art. 25 Abs. 2 RPG in Zonen gemäss Art. 33 RPV aufmerksam. Der künftige Erhalt einer Baubewilligung war somit nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit "objektiv sicher". Damit wohnte – zumindest objektiv betrachtet – dem Kauf ein spekulatives Moment betreffend die Bebaubarkeit des streitgegenständlichen Parzellenteils auch nur schon in der nahen Zukunft inne. Solange dem Verkäufer kein doloses Verhalten angelastet werden kann, was die Käuferin nicht behauptete, rechtfertigt sich diesfalls keine Ausnahme vom Grundsatz, dass jeder Vertragspartner das Risiko unerwarteter künftiger Entwicklungen grundsätzlich selbst zu tragen hat. Vielmehr entspricht dies der Gefahrtragungsregel von Art. 185 OR. Danach trägt der Käufer beim Kauf die Preisgefahr ab Vertragsabschluss. Der Käufer muss den Preis bezahlen, obwohl er die Sache nicht erhält ("periculum emptoris est"). Laut Kaufvertrag vom 5. Juni 2019 erfolgte der Besitzesantritt des Vertragsobjekts durch die Berufungsbeklagte, mit Übergang von Nutzen und Gefahr, am 1. September”

“72 CO), la vente d'une chose non en possession du vendeur, ou les contrats mixtes, en particulier la vente d'une automobile comprenant la reprise d'une voiture usagée (sur le tout : ATF 128 III 370 consid. 4c et les références citées). 6.3 Comme exposé ci-dessus, les faits qu’allègue l’appelant et qui n’ont pas été constatés par l’autorité précédente sont irrecevables. Il en va ainsi du fait que la Société aurait été en état de surendettement au moment de l’assemblée générale extraordinaire du 11 octobre 2018, du fait que la mesure proposée de réduire à zéro le capital-social pour ensuite l’augmenter à 288'000 fr. aurait été nécessaire à la Société, des faits qui pourraient ressortir du courriel du 1er octobre 2018 produit en appel seulement ou encore du fait que le notaire aurait envoyé un courrier à l’intimé en date du 11 octobre 2018. Les moyens que l'appelant tente de fonder sur ces éléments factuels ne peuvent dès lors qu’être écartés. Pour le surplus, il est constant que les parties ne sont pas convenues de stipulations particulières (cf. art. 185 al. 1 in fine CO) modifiant le régime « res perit emptori ». Il faut encore déterminer si des circonstances particulières (cf. art 185 CO ibidem) imposaient de déroger au principe général. En l’occurrence, la cession des actions objet de la seconde vente devait intervenir dès le paiement. Or, celui-ci a été reporté puis non effectué par l’acheteur, sans motif digne de protection, ce qui a par conséquent retardé d’autant la cession des actions. En outre, on notera que la perte des actions n’est survenue que bien après le terme auquel l’acheteur aurait dû effectuer le paiement du prix du deuxième paquet d’actions. C’est dire que si l’acheteur s’était exécuté comme il le devait conformément au contrat, il aurait été mis en possession des actions bien avant la disparition de celles-ci. Dans de telles circonstances, rien ne justifie de s’écarter de la règle posée par l’art. 185 al. 1 CO. L’appelant, acheteur, supporte ainsi la perte des actions sans pouvoir se libérer de son obligation de les payer. A cela s’ajoute encore que la disparition de ces actions a été causée par une décision prise lors d’une assemblée générale extraordinaire.”

“Das Thema der fortschreitenden Zersiedelung des Landschaftsschutzes war spätestens im Zuge der eidgenössischen Abstimmung vom 3. März 2013 betreffend die Änderung des Raumplanungsgesetzes allgegenwärtig. Ferner wurde der Kanton im Jahr 2018 aufgrund des Entscheids BGE 145 II 83 und des bundesrätlichen Prüfberichts auf die verfahrensrechtliche Problematik der Anwendbarkeit von Art. 25 Abs. 2 RPG in Zonen gemäss Art. 33 RPV aufmerksam. Der künftige Erhalt einer Baubewilligung war somit nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit "objektiv sicher". Damit wohnte – zumindest objektiv betrachtet – dem Kauf ein spekulatives Moment betreffend die Bebaubarkeit des streitgegenständlichen Parzellenteils auch nur schon in der nahen Zukunft inne. Solange dem Verkäufer kein doloses Verhalten angelastet werden kann, was die Käuferin nicht behauptete, rechtfertigt sich diesfalls keine Ausnahme vom Grundsatz, dass jeder Vertragspartner das Risiko unerwarteter künftiger Entwicklungen grundsätzlich selbst zu tragen hat. Vielmehr entspricht dies der Gefahrtragungsregel von Art. 185 OR. Danach trägt der Käufer beim Kauf die Preisgefahr ab Vertragsabschluss. Der Käufer muss den Preis bezahlen, obwohl er die Sache nicht erhält ("periculum emptoris est"). Laut Kaufvertrag vom 5. Juni 2019 erfolgte der Besitzesantritt des Vertragsobjekts durch die Berufungsbeklagte, mit Übergang von Nutzen und Gefahr, am 1. September”

“Un transfert des risques à l'acheteur dès la conclusion du contrat se justifie pleinement lorsque la séparation temporelle entre l'acte obligationnel et l'acte de disposition intervient dans l'intérêt de ce dernier (ATF 128 III 370 consid. 4b/aa et 4c). 4.2 Les droits sociaux incorporés dans une action continuent à exister durant la phase de liquidation d'une société et peuvent être transférés. Ils ne s'éteignent définitivement qu'après la disparition de la personne morale (ATF 128 III 370 consid. 5). 4.3 En l'espèce, lors de la conclusion des conventions d'achat d'actions, une cession des actions de C______/1______ SA demeurait possible, la faillite de celle-ci venant d'être prononcée et ayant été annulée le 29 novembre 2012. Un transfert des actions n'est devenu impossible que le 17 octobre 2016 lorsque la faillite de C______/1______ SA a été clôturée, entraînant sa radiation du registre du commerce. Ainsi, s'agissant d'une impossibilité subséquente à la conclusion des conventions, le prix des actions demeure en principe dû, conformément à l'art. 185 al. 1 CO, sauf exception résultant des circonstances ou de stipulations particulières. Il n'apparaît toutefois pas qu'il existerait, dans le cas d'espèce, une exception justifiant de déroger à cette disposition. Il n'est en effet pas établi ni même allégué que les parties auraient convenu de stipulation particulière dérogeant à l'art. 185 al. 1 CO. En outre, la fixation d'un délai pour l'exécution des conventions d'achat d'actions a été prévue dans l'intérêt de l'intimé afin de lui permettre de réunir les fonds nécessaires à l'achat des actions, de sorte que les circonstances ne sauraient justifier une exception. La règle de l'art. 185 al. 1 CO selon laquelle les risques sont transférés à l'acheteur dès la conclusion du contrat étant applicable, l'intimé demeure tenu de payer le prix des actions, totalisant 124'000 fr., quand bien même C______/1______ SA n'existe plus. Au vu de ce qui précède, le chiffre 1 du dispositif du jugement sera annulé et l'intimé sera condamné à verser à l'appelant la somme de 124'000 fr.”

“3 En l'espèce, lors de la conclusion des conventions d'achat d'actions, une cession des actions de C______/1______ SA demeurait possible, la faillite de celle-ci venant d'être prononcée et ayant été annulée le 29 novembre 2012. Un transfert des actions n'est devenu impossible que le 17 octobre 2016 lorsque la faillite de C______/1______ SA a été clôturée, entraînant sa radiation du registre du commerce. Ainsi, s'agissant d'une impossibilité subséquente à la conclusion des conventions, le prix des actions demeure en principe dû, conformément à l'art. 185 al. 1 CO, sauf exception résultant des circonstances ou de stipulations particulières. Il n'apparaît toutefois pas qu'il existerait, dans le cas d'espèce, une exception justifiant de déroger à cette disposition. Il n'est en effet pas établi ni même allégué que les parties auraient convenu de stipulation particulière dérogeant à l'art. 185 al. 1 CO. En outre, la fixation d'un délai pour l'exécution des conventions d'achat d'actions a été prévue dans l'intérêt de l'intimé afin de lui permettre de réunir les fonds nécessaires à l'achat des actions, de sorte que les circonstances ne sauraient justifier une exception. La règle de l'art. 185 al. 1 CO selon laquelle les risques sont transférés à l'acheteur dès la conclusion du contrat étant applicable, l'intimé demeure tenu de payer le prix des actions, totalisant 124'000 fr., quand bien même C______/1______ SA n'existe plus. Au vu de ce qui précède, le chiffre 1 du dispositif du jugement sera annulé et l'intimé sera condamné à verser à l'appelant la somme de 124'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 20 avril 2013. Compte tenu de la solution retenue, il est superflu d'examiner les conclusions subsidiaires prises par l'appelant. 5. 5.1 Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC). Le premier juge a arrêté les frais judiciaires de première instance à 10'300 fr., comprenant 200 fr. d'émolument de conciliation, 10'000 fr. d'émolument forfaitaire de décision et 100 fr. d'indemnisation du témoin E______. Ces montants étant conformes au règlement fixant le tarif des frais en matière civile (art. 15, 17 et 74 RTFMC) et n'étant pas critiqués par les parties, ils seront confirmés.”

“Ils ne s'éteignent définitivement qu'après la disparition de la personne morale (ATF 128 III 370 consid. 5). 4.3 En l'espèce, lors de la conclusion des conventions d'achat d'actions, une cession des actions de C______/1______ SA demeurait possible, la faillite de celle-ci venant d'être prononcée et ayant été annulée le 29 novembre 2012. Un transfert des actions n'est devenu impossible que le 17 octobre 2016 lorsque la faillite de C______/1______ SA a été clôturée, entraînant sa radiation du registre du commerce. Ainsi, s'agissant d'une impossibilité subséquente à la conclusion des conventions, le prix des actions demeure en principe dû, conformément à l'art. 185 al. 1 CO, sauf exception résultant des circonstances ou de stipulations particulières. Il n'apparaît toutefois pas qu'il existerait, dans le cas d'espèce, une exception justifiant de déroger à cette disposition. Il n'est en effet pas établi ni même allégué que les parties auraient convenu de stipulation particulière dérogeant à l'art. 185 al. 1 CO. En outre, la fixation d'un délai pour l'exécution des conventions d'achat d'actions a été prévue dans l'intérêt de l'intimé afin de lui permettre de réunir les fonds nécessaires à l'achat des actions, de sorte que les circonstances ne sauraient justifier une exception. La règle de l'art. 185 al. 1 CO selon laquelle les risques sont transférés à l'acheteur dès la conclusion du contrat étant applicable, l'intimé demeure tenu de payer le prix des actions, totalisant 124'000 fr., quand bien même C______/1______ SA n'existe plus. Au vu de ce qui précède, le chiffre 1 du dispositif du jugement sera annulé et l'intimé sera condamné à verser à l'appelant la somme de 124'000 fr. avec intérêts à 5% dès le 20 avril 2013. Compte tenu de la solution retenue, il est superflu d'examiner les conclusions subsidiaires prises par l'appelant. 5. 5.1 Si l'instance d'appel statue à nouveau, elle se prononce sur les frais de la première instance (art. 318 al. 3 CPC). Le premier juge a arrêté les frais judiciaires de première instance à 10'300 fr.”

“dus, raison pour laquelle elle a limité son obligation de payer le prix de rachat des titres en cause à concurrence de 40% de leur valeur (soit 40% de 3'577'292 fr. 80 = 1'430'917 fr., respectivement1'130'917 fr. après compensation). Dès lors, contrairement à ce que soutient le recourant, le tribunal arbitral a réglé l'ensemble des conséquences financières des opérations de vente et de rachat sans laisser subsister, en sa faveur, une créance en versement du solde du prix de vente initial. Il s'ensuit que la créance compensante invoquée par le recourant n'est de toute façon pas rendue vraisemblable, de sorte que le grief de violation de l'art. 272 al. 1 ch. 1 LP est infondé. 6. Le recourant reproche au Tribunal d’avoir considéré qu’il ne pouvait exciper de l’art. 185 al. 1 in fine CO, en vertu duquel il ne pouvait être contraint de payer le prix de rachat, dans la mesure où l'intimée était seule responsable de la perte de valeur des titres qu’elle s’était refusée de transférer jusqu’au 13 janvier 2021. 6.1 Selon l’art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l’acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières. Doctrine et jurisprudence ont tendance à reconnaître l’existence de circonstances particulières lorsque le vendeur garde, principalement dans son intérêt, le pouvoir de disposition sur la chose et qu’il a donc, à l’exclusion de l’acheteur, la possibilité de prendre les mesures nécessaires pour prévenir un dommage (ATF 128 III 370 ; Venturi/Zen-Ruffinen, in Commentaire romand, Code des obligations I, 3ème éd., 2021, n. 25 ad art. 185 CO, et références citées). 6.2 En l’espèce, la créance est due en vertu de la sentence arbitrale du 29 octobre 2020 devenue définitive et exécutoire, et non pas d’un contrat de vente. De plus, il apparaît que la créance est exigible, indépendamment de la valeur actuelle des titres, dès lors que le dispositif de la sentence arbitrale ne fait aucun lien entre la condamnation du recourant et l’injonction faite à sa partie adverse de lui remettre les titres.”

“Les moyens que l'appelant tente de fonder sur ces éléments factuels ne peuvent dès lors qu’être écartés. Pour le surplus, il est constant que les parties ne sont pas convenues de stipulations particulières (cf. art. 185 al. 1 in fine CO) modifiant le régime « res perit emptori ». Il faut encore déterminer si des circonstances particulières (cf. art 185 CO ibidem) imposaient de déroger au principe général. En l’occurrence, la cession des actions objet de la seconde vente devait intervenir dès le paiement. Or, celui-ci a été reporté puis non effectué par l’acheteur, sans motif digne de protection, ce qui a par conséquent retardé d’autant la cession des actions. En outre, on notera que la perte des actions n’est survenue que bien après le terme auquel l’acheteur aurait dû effectuer le paiement du prix du deuxième paquet d’actions. C’est dire que si l’acheteur s’était exécuté comme il le devait conformément au contrat, il aurait été mis en possession des actions bien avant la disparition de celles-ci. Dans de telles circonstances, rien ne justifie de s’écarter de la règle posée par l’art. 185 al. 1 CO. L’appelant, acheteur, supporte ainsi la perte des actions sans pouvoir se libérer de son obligation de les payer. A cela s’ajoute encore que la disparition de ces actions a été causée par une décision prise lors d’une assemblée générale extraordinaire. Or, la vente devait initialement s’effectuer au père de l’appelant, puis celui-là a décidé que c’est celui-ci qui contracterait. Selon le procès-verbal de cette assemblée, c’est le père de l’appelant qui a mis en discussion la réduction du capital-actions à zéro et l’appelant qui a proposé et expliqué cette stratégie. C’est dire que la disparition des actions litigieuses, bien après la date à laquelle elles auraient dû être cédées par l’intimé à l’appelant selon le contrat, n’est pas imputable à l’intimé, mais bien plutôt à la stratégie de gestion de la Société adoptée par l’appelant et son père. On notera à cet égard que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2018 ne permet pas de retenir la présence d’autres personnes que l’appelant, son père et le notaire à cette occasion.”

“En matière d’opérations de vente de devises, le Tribunal fédéral considère que la relation juridique nouée entre les parties relève du contrat de vente au sens des art. 184 ss CO (TF 4C.152/2002 du 22 juillet 2002 consid. 2.1 ; cf. ég. Lombardini, Droit bancaire suisse, 2e éd., Zurich Bâle Genève 2008, p. 721 n. 17 et p. 723 n. 22). La banque doit ainsi fournir le résultat promis, sans être tenue de sauvegarder les intérêts de son client (Lombardini, op. cit., p. 721 n. 17 et p. 722 n. 19), aucun des cocontractants n’étant chargé de veiller sur les intérêts de l'autre, puisque chacun défend des intérêts qui s'opposent (TF 4C.152/2002 précité, consid. 2.2). S’agissant du transfert des profits et des risques, l’art. 185 al. 3 CO prévoit, en matière de contrat de vente conclu sous condition suspensive, qu’ils ne passent à l’acquéreur que dès l’accomplissement de la condition.”

“courriels du 17 novembre 2013, 2 février et 1er septembre 2014), l'appelant a persisté à réclamer que l'intimé s'acquitte de ses dettes et que l'objet de la nouvelle convention proposée différait de celles conclues antérieurement. Enfin, le fait que l'appelant ait, le 10 décembre 2014, par l'intermédiaire de son conseil, exigé le remboursement des prêts initialement accordés en juin et juillet 2011 et non le paiement du prix des actions n'apparaît pas déterminant au regard des circonstance susexposées. Il s'ensuit que l'appelant peut en principe prétendre, sur la base des conventions d'achat d'actions du 19 octobre 2012, au paiement par l'intimé du prix convenu pour le rachat des actions cédées. Se pose toutefois la question de savoir si, compte tenu de la faillite de C______/1______ SA, l'obligation de l'intimé de s'acquitter du prix des actions demeure. 4. Il est acquis que les conventions d'achat d'actions du 19 octobre 2012 constituent des contrats de vente au sens des art. 184 et ss CO. 4.1 Aux termes de l'art. 185 al. 1 CO, qui constitue une norme spéciale par rapport à l'art. 119 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières. Il résulte de cette disposition que si la chose mobilière périt sans la faute du vendeur entre la conclusion du contrat et le transfert de possession entraînant le transfert de la propriété (art. 714 al. 1 CC), l'acheteur reste en principe tenu de payer le prix. Cette solution se conciliant mal avec les principes généraux du droit des obligations suisse, en particulier avec la règle qui veut que le propriétaire supporte les risques de la chose (res perit domino), tant la jurisprudence que la doctrine préconisent une application restrictive de la règle et une interprétation extensive des exceptions qui y sont faites (ATF 128 III 370 consid. 4a; 84 II 158 consid. 1b; arrêt du Tribunal fédéral 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3). Un transfert des risques à l'acheteur dès la conclusion du contrat se justifie pleinement lorsque la séparation temporelle entre l'acte obligationnel et l'acte de disposition intervient dans l'intérêt de ce dernier (ATF 128 III 370 consid.”

“Partant, la non remise de l’acte de cession n’autorisait pas l’appelant à refuser le paiement du prix de vente. Ici encore, l’art. 185 al. 3 CO n’est d’aucun secours à l’intéressé. 6. 6.1 L’appelant soutient enfin que l’intimé, en ne se rendant pas à l’assemblée générale extraordinaire, puis en ne resouscrivant pas de nouvelles actions, se serait lui-même mis dans l’impossibilité d’exécuter la seconde vente. Il devrait pour cette raison, sans citer aucune disposition légale, être libéré de la dette « dont il est question ». 6.2 Selon les règles générales, dans un contrat synallagmatique, lorsque le débiteur est libéré de son obligation en raison d'une impossibilité non fautive, le créancier est lui aussi libéré de sa propre obligation conformément à l'art. 119 al. 2 CO. L'art. 119 al. 3 CO réserve toutefois les cas dans lesquels la loi ou le contrat mettent les risques à la charge du créancier avant même que l'obligation soit exécutée. L'un des cas d'application est celui prévu par l'art. 185 al. 1 CO en matière de vente (TF 4C_199/2004 du 11 janvier 2005 consid. 9.1.1 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 1 ad art. 185 CO). Selon l'art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières (« periculum est emptoris »). Si la chose périt sans faute du vendeur entre la conclusion du contrat et son exécution, l'acheteur reste donc en principe tenu de payer le prix. Cette solution se concilie mal, sur plus d'un point, avec les principes généraux du droit des obligations suisse. Tant la jurisprudence que la doctrine préconisent en conséquence une application restrictive de la règle et une interprétation extensive des exceptions qui y sont faites. La loi doit toutefois être respectée. Si une application restrictive est admissible, on veillera bien sûr à ce que les exceptions ne remplacent pas la norme générale (sur le tout : ATF 128 III 370 consid.”

“1 L’appelant soutient enfin que l’intimé, en ne se rendant pas à l’assemblée générale extraordinaire, puis en ne resouscrivant pas de nouvelles actions, se serait lui-même mis dans l’impossibilité d’exécuter la seconde vente. Il devrait pour cette raison, sans citer aucune disposition légale, être libéré de la dette « dont il est question ». 6.2 Selon les règles générales, dans un contrat synallagmatique, lorsque le débiteur est libéré de son obligation en raison d'une impossibilité non fautive, le créancier est lui aussi libéré de sa propre obligation conformément à l'art. 119 al. 2 CO. L'art. 119 al. 3 CO réserve toutefois les cas dans lesquels la loi ou le contrat mettent les risques à la charge du créancier avant même que l'obligation soit exécutée. L'un des cas d'application est celui prévu par l'art. 185 al. 1 CO en matière de vente (TF 4C_199/2004 du 11 janvier 2005 consid. 9.1.1 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., Bâle 2021, n. 1 ad art. 185 CO). Selon l'art. 185 al. 1 CO, les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières (« periculum est emptoris »). Si la chose périt sans faute du vendeur entre la conclusion du contrat et son exécution, l'acheteur reste donc en principe tenu de payer le prix. Cette solution se concilie mal, sur plus d'un point, avec les principes généraux du droit des obligations suisse. Tant la jurisprudence que la doctrine préconisent en conséquence une application restrictive de la règle et une interprétation extensive des exceptions qui y sont faites. La loi doit toutefois être respectée. Si une application restrictive est admissible, on veillera bien sûr à ce que les exceptions ne remplacent pas la norme générale (sur le tout : ATF 128 III 370 consid. 4a et les références citées ; TF 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3). Hormis les hypothèses expressément réglées aux al. 2 et 3 de l'art. 185 CO ainsi que les stipulations particulières mentionnées à l'al.”

“En l'espèce, la co-experte immobilière retient qu'une surface utilisable, qui procure certes un réel espace supplémentaire au bénéficiaire, n'a pas la même valeur qu'une surface habitable, la valeur de la première étant généralement admise à 50-60% de la valeur de la seconde. La co-experte a précisé qu'en l'occurrence la moins-value relative à la partie utilisable mais non habitable de 66,5 m2 située dans les combles s'élève à un montant de 180'000 fr. (66,5 m x 2'700 fr.). La moins-value est ainsi établie, contrairement à ce que soutient l'intimée. En effet, l'intimée fait de nouveau valoir que le prix de vente était inférieur au prix du marché. Comme on l'a vu, l'acheteur peut demander une diminution du prix de vente même lorsque, comme en l'espèce, le prix convenu (en l'occurrence de 865'000 fr.) est encore inférieur à la valeur de la chose défectueuse (930'000 fr.). On ne saurait non plus refuser la réduction du prix de vente pour le motif que "compte tenu de l'évolution du marché, l'acheteur pourra revendre son bien plus cher qu'il ne l'a acheté en 2010". Une éventuelle plus-value (ou moins-value d'ailleurs) après la conclusion du contrat de vente, moment du transfert des risques au sens de l'art. 185 al. 1 CO, n'est pas relevant.”

“En l'espèce, la co-experte immobilière retient qu'une surface utilisable, qui procure certes un réel espace supplémentaire au bénéficiaire, n'a pas la même valeur qu'une surface habitable, la valeur de la première étant généralement admise à 50-60% de la valeur de la seconde. La co-experte a précisé qu'en l'occurrence la moins-value relative à la partie utilisable mais non habitable de 66,5 m2 située dans les combles s'élève à un montant de 180'000 fr. (66,5 m x 2'700 fr.). La moins-value est ainsi établie, contrairement à ce que soutient l'intimée. En effet, l'intimée fait de nouveau valoir que le prix de vente était inférieur au prix du marché. Comme on l'a vu, l'acheteur peut demander une diminution du prix de vente même lorsque, comme en l'espèce, le prix convenu (en l'occurrence de 865'000 fr.) est encore inférieur à la valeur de la chose défectueuse (930'000 fr.). On ne saurait non plus refuser la réduction du prix de vente pour le motif que "compte tenu de l'évolution du marché, l'acheteur pourra revendre son bien plus cher qu'il ne l'a acheté en 2010". Une éventuelle plus-value (ou moins-value d'ailleurs) après la conclusion du contrat de vente, moment du transfert des risques au sens de l'art. 185 al. 1 CO, n'est pas relevant.”

“Il ajoute en lien avec ce dernier grief que, les conditions générales n'ayant pas été portées à sa connaissance, celles-ci ne peuvent lui être opposées et qu'il ignorait tant l'exclusion de la garantie initialement prévue pour la location ou le vol que la limite financière et que, s'il l'avait su, il aurait augmenté cette limite. 4. 4.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette norme lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Dans le régime de la garantie des défauts le défaut doit déjà exister, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques, lequel intervient, sauf exceptions, dès la conclusion du contrat si la vente porte sur un corps certain (art. 185 al. 1 CO). Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue, à moins que l'on ait affaire à un autre défaut (secondaire) trouvant son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà au moment de ce transfert. Le vendeur n'est, en effet, pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (arrêts TF 4A_383/2016 du 22 septembre 2016 consid. 3.3 ; 4A_109/2014 du 21 mai 2014 consid. 3.3.1 ; 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3 ; 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 3.3.1). L'acheteur d'une voiture d'occasion ne peut pas avoir les mêmes exigences que l'acquéreur d'un véhicule neuf. Une même défectuosité technique, qui serait un défaut selon l'art. 197 CO pour une automobile neuve ou refaite à neuf, ne sera pas nécessairement un défaut au sens juridique pour un véhicule d'occasion. L'acheteur d'une voiture d'occasion assume d'emblée le risque que certains défauts de la chose vendue apparaissent à plus ou moins brève échéance et qu'il s'avère nécessaire d'effectuer des réparations (arrêt TF 4C.”

“5, après avoir fait état des garanties données par le vendeur quant à sa capacité ainsi que quant à la propriété des actions et au droit de les aliéner (art. 5.1 et 5.2), indique clairement que « le vendeur ne fournit aucune assurance ou garantie autre que celles expressément mentionnées à l’art. 5 du présent contrat » (art. 5.3). Que l’on interprète ce contrat subjectivement ou objectivement on ne saurait considérer que les parties auraient convenu de subordonner la validité ou l’exécution de la vente au fait que l’intimé apporte des investisseurs à la Société. On relève en outre que les parties étaient liées par un seul contrat prévoyant deux ventes successives et que l’appelant a effectivement exécuté sa prestation pour la première vente, ce qui démontre également que le contrat n’était pas conditionné à l’exigence que l’intimé apporte des investisseurs à la Société, sinon le prix de la première vente n’aurait pas été versé. Dans ces conditions, l’appelant ne pouvait pas non plus refuser d’exécuter le contrat du fait que cette prétendue promesse n’aurait pas été respectée. L’art. 185 al. 3 CO n’est ici pas applicable. 5. L’appelant prétend également que « la condition suspensive du versement du prix était la remise de l’acte de cession signé », faisant référence à l’art. 185 al. 3 CO. Le contrat prévoit expressément que « moyennant réception du prix de la seconde vente conformément à l’article 4.2.2, le vendeur remettra à l’acheteur, à la date d’exécution de la seconde vente, un acte de cession de propriété de 400 (quatre cents) actions que les parties signeront, selon le modèle figurant en annexe 1 » (art. 4.2.1). L'art 4.2.2, intitulé « opérations de l’acheteur à la date d’exécution de la seconde vente », prévoit qu’à cette date, l’acheteur, soit l’appelant, procédera au paiement du prix, par 50'000 fr., sur le compte indiqué pour la première vente. La lecture de ces dispositions permet de constater sans doute possible que l’acte de cession était conditionné au versement du prix pour la deuxième vente, et non l’inverse. Le grief est téméraire. Partant, la non remise de l’acte de cession n’autorisait pas l’appelant à refuser le paiement du prix de vente.”

“L’appelant prétend également que « la condition suspensive du versement du prix était la remise de l’acte de cession signé », faisant référence à l’art. 185 al. 3 CO. Le contrat prévoit expressément que « moyennant réception du prix de la seconde vente conformément à l’article 4.2.2, le vendeur remettra à l’acheteur, à la date d’exécution de la seconde vente, un acte de cession de propriété de 400 (quatre cents) actions que les parties signeront, selon le modèle figurant en annexe 1 » (art. 4.2.1). L'art 4.2.2, intitulé « opérations de l’acheteur à la date d’exécution de la seconde vente », prévoit qu’à cette date, l’acheteur, soit l’appelant, procédera au paiement du prix, par 50'000 fr., sur le compte indiqué pour la première vente. La lecture de ces dispositions permet de constater sans doute possible que l’acte de cession était conditionné au versement du prix pour la deuxième vente, et non l’inverse. Le grief est téméraire. Partant, la non remise de l’acte de cession n’autorisait pas l’appelant à refuser le paiement du prix de vente. Ici encore, l’art. 185 al. 3 CO n’est d’aucun secours à l’intéressé. 6. 6.1 L’appelant soutient enfin que l’intimé, en ne se rendant pas à l’assemblée générale extraordinaire, puis en ne resouscrivant pas de nouvelles actions, se serait lui-même mis dans l’impossibilité d’exécuter la seconde vente. Il devrait pour cette raison, sans citer aucune disposition légale, être libéré de la dette « dont il est question ». 6.2 Selon les règles générales, dans un contrat synallagmatique, lorsque le débiteur est libéré de son obligation en raison d'une impossibilité non fautive, le créancier est lui aussi libéré de sa propre obligation conformément à l'art. 119 al. 2 CO. L'art. 119 al. 3 CO réserve toutefois les cas dans lesquels la loi ou le contrat mettent les risques à la charge du créancier avant même que l'obligation soit exécutée. L'un des cas d'application est celui prévu par l'art. 185 al. 1 CO en matière de vente (TF 4C_199/2004 du 11 janvier 2005 consid. 9.1.1 ; Venturi/Zen-Ruffinen, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd.”

“Il ajoute en lien avec ce dernier grief que, les conditions générales n'ayant pas été portées à sa connaissance, celles-ci ne peuvent lui être opposées et qu'il ignorait tant l'exclusion de la garantie initialement prévue pour la location ou le vol que la limite financière et que, s'il l'avait su, il aurait augmenté cette limite. 4. 4.1 Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Il y a défaut au sens de cette norme lorsque la chose livrée s'écarte de ce qu'elle devrait être en vertu du contrat de vente, parce qu'elle est dépourvue d'une qualité dont le vendeur avait promis l'existence ou d'une qualité à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre selon les règles de la bonne foi (ATF 114 II 239 consid. 5a/aa). Dans le régime de la garantie des défauts le défaut doit déjà exister, fût-ce en germe, au moment du transfert des risques, lequel intervient, sauf exceptions, dès la conclusion du contrat si la vente porte sur un corps certain (art. 185 al. 1 CO). Une détérioration de la chose qui se produit après le transfert des risques ne constitue pas un défaut, même si elle entraîne la disparition d'une qualité promise ou attendue, à moins que l'on ait affaire à un autre défaut (secondaire) trouvant son origine dans un défaut (primaire) qui existait déjà au moment de ce transfert. Le vendeur n'est, en effet, pas tenu de maintenir la chose dans l'état promis ou attendu, sauf s'il s'y est engagé contractuellement (arrêts TF 4A_383/2016 du 22 septembre 2016 consid. 3.3 ; 4A_109/2014 du 21 mai 2014 consid. 3.3.1 ; 4A_601/2009 du 8 février 2010 consid. 3.2.3 ; 4C.321/2006 du 1er mai 2007 consid. 3.3.1). L'acheteur d'une voiture d'occasion ne peut pas avoir les mêmes exigences que l'acquéreur d'un véhicule neuf. Une même défectuosité technique, qui serait un défaut selon l'art. 197 CO pour une automobile neuve ou refaite à neuf, ne sera pas nécessairement un défaut au sens juridique pour un véhicule d'occasion. L'acheteur d'une voiture d'occasion assume d'emblée le risque que certains défauts de la chose vendue apparaissent à plus ou moins brève échéance et qu'il s'avère nécessaire d'effectuer des réparations (arrêt TF 4C.”