Art. 253b

“Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 27 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die Wohnung in Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach - 10 - Hause reisen zu müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von Zürich entfernt und verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter der Wohnung wird auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die Wohnung an Wochenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten oder kulturellen Anlässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preisüberwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbestand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde liegen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In vergleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlossen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hin- ausgehen (vgl. Art. 253b Abs. 2 OR). Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig- lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Be- stimmung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Woh- nungsnot führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es geradezu stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwoh- nung allein auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442 E. 3.1.6.).”

“, mit Verweis auf BGE 142 III 442 E. 3.1.4. ff.). Er hat die Wohnung in Zürich gemietet, um nicht spätabends nach der Arbeit noch nach Hause reisen zu müssen. Der Wohnort des Klägers ist lediglich rund 30 km von Zürich entfernt und verkehrstechnisch gut angebunden. Der luxuriöse Charakter der Wohnung wird auch durch den Umstand unterstrichen, dass der Kläger die Wohnung an Wo- chenenden im Zusammenhang mit dem Besuch von privaten oder kulturellen An- lässen nutzt. In einem solchen Fall fehlt es an einer mit dem Kartell- oder Preis- überwachungsrecht vergleichbaren Ausgangslage, die dem Missbrauchstatbe- stand im Sinne der zweiten Alternative von Art. 270 Abs. 1 lit. a OR zugrunde lie- gen muss. Ein Schutzbedürfnis ist in solch gelagerten Fällen zu verneinen. In ver- gleichbarer Weise hat der Gesetzgeber gar Primärunterkünfte ausdrücklich vom Geltungsbereich der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR ausgeschlos- sen, die wesentlich über das allgemeine Existenzbedürfnis hinausgehen (vgl. Art. 253b Abs. 2 OR). Schliesslich stehen Vertragsabschlüsse über Zweitwohnungen, die ledig- lich die Lebensqualität verbessern, dem Sinn und Zweck der angerufenen Bestim- mung diametral entgegen, da sie zu einer Verschärfung der lokalen Wohnungsnot führen – mit den bekannten negativen Folgen. Entsprechend wäre es geradezu stossend, wenn sich in einem solchen Fall ein Mieter einer Zweitwohnung allein auf die Wohnungsnot berufen und vom Schutz der zweiten Alternative gemäss Art. 270 Abs. 1 lit. a OR profitieren könnte (vgl. BGE 142 III 442 E. 3.1.6.).”

“auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert. Wichtigster Anwendungs- fall ist der Verkauf der Mietsache (BGE 120 II 302; BGer, 9.7.2002, 4C.291/2001, E. 2b/gg; vgl. Art. 261 N 4), denn der Kaufpreis bildet nach Art. 269 OR den Aus- gangspunkt der Kostenmiete und zugleich den zentralen Finanzierungsfaktor für den Mietzins (BGE 147 III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 245 - 10 - E. 6.3 = Pra 2016 Nr. 33; BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 3.1.1). Ähnlich verhält es sich bei der Entlassung aus der Mietpreiskontrolle i.S.v. Art. 253b Abs. 3 OR, denn damit ist der Wegfall von Fördergeldern verbunden (BGE 146 III 346 E. 3.2; BGE 142 III 568 E. 1.3 f. = Pra 2017 Nr. 93; BGE 123 III 171 E. 6a = Pra 1997 Nr. 123; BGE 117 II 77). Kein Ausnahmetatbestand liegt vor beim Auslaufen einer Festhypothek (BGE 120 II 302), denn die relative Methode beruht auf einer Mo- dellrechnung und einem standardisierten Hypothekarzinssatz in Form des Refe- renzzinssatzes (dazu Art. 269a lit. b OR und hinten Ziff. 4.3.2). Beim Erbgang folgt die Weitergeltung der relativen Methode schon aus dem Prinzip der Universalsuk- zession (Art. 560 ZGB). Keine Durchbrechung kann es mangels zuverlässiger Preisbestimmung grundsätzlich auch bei verkaufsähnlichen Veräusserungen, na- mentlich bei gemischten Schenkungen und Erbteilungen geben, jedenfalls soweit der festgelegte Anrechnungswert nicht auf dem Spiel von Angebot und Nachfrage beruht, sondern auf einem Vorzugspreis oder einem übersetzten Anrechnungs- wert. In mehreren Entscheiden bezeichnete das BGer den unter Miterben be- stimmten Anrechnungswert oder den Vorzugspreis bei einer gemischten Schen- kung mit Recht als untauglich für eine Renditeberechnung.”

“Der Mieter kann die entsprechende Mitteilung als missbräuchlich an- fechten (Art. 270b OR). 6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete - 76 - von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohn- räumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuri- öse Charakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der ge- nannten Bestimmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Gesamteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 253b OR N 10–16). 6.3. Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar. 7. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor- schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken. Art. 269d OR regelt die Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen durch den Vermieter wie folgt: Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächst- möglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhö- hung allerdings mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen (Art. 269d Abs. 1 OR). Die Mietzinserhöhung ist gemäss Art. 269d Abs. 2 OR nichtig, wenn der Vermieter (a.”

“Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar.”

“Le loyer de cette période constituait le premier échelon d'un loyer échelonné, le second débutant après la période de contrôle. Il a été retenu par la chambre administrative, que l'autorité ne pouvait, sans outrepasser ses compétences, intervenir sur le montant du loyer dû au-delà de la période de contrôle, cette question relevant des règles du droit civil et non du droit public cantonal (ATA/512/2010 du 3 août 2010). Dans une seconde espèce, la chambre administrative a confirmé cette décision de principe (ATA/835/2012 du 18 décembre 2012) et le Tribunal fédéral a confirmé que les dispositions de la LDTR instaurant le contrôle des loyers fondaient la compétence du département s'agissant de contrôler celui pendant la durée du contrôle mais qu'en revanche, elles ne lui permettaient pas d'intervenir sur le loyer postérieur à la période de contrôle en imposant aux parties la conclusion d'un nouveau bail qui tiendrait compte du loyer fixé dans l'autorisation de rénover en application de la LDTR. Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral indique également que les recourants invoquent en vain que l'art. 253b al. 3 CO prévoyant que le loyer fixé pour la période de contrôle ne peut être contesté devant les juridictions civiles, ne faisait pas obstacle à un éventuel recours fondé sur l'art. 270 CO contre le contrat de bail initial tendant à l'annulation de la clause d'échelonnement, précisant encore que la question de l'échelon qui devait prendre effet après la période de contrôle relevait non plus du droit public cantonal mais du droit privé fédéral, échappant ainsi à la compétence des autorités administratives (arrêt du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 et 2.2 et la référence citée). En l'espèce, les clauses complémentaires litigieuses concernent le loyer postérieur à la période pour laquelle le logement est subventionné, au sens vu ci-dessus. Il n'est ainsi pas contesté que ces clauses complémentaires n'ont aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle étatique. De même, la contradiction relevée par les recourants (soit deux loyers différents) concerne uniquement la période après le 31 mai 2020 (du 1er juin 2020 au 31 mai 2022).”

“2 En l'espèce, l'objet du litige porte sur la seule hausse de loyer signifiée le 3 septembre 2014 et fixant le loyer mensuel à 1'530 francs par mois dès le 1er janvier 2015. Des travaux de rénovation des fenêtres, des sanitaires, des cuisines et des parties communes ont été entrepris de l'automne 2013 au début de l'année 2015 pour un budget de 7'000'000 francs et un coût total de 6'610'989 fr. 60, d'après le décompte final. Les recourants n'ont pas contesté le montant des travaux portés au décompte une fois les pièces justificatives fournies. Ils n'apportent rien de concret pour remettre en cause la clé de répartition. Le Tribunal constate ainsi qu'il n'y a pas lieu de revenir sur le montant retenu ou sur la clé de répartition par l'autorité inférieure puisque cela correspond aux pièces justificatives apportées. L'on ne saurait suivre les arguments des recourants prétendant à l'application de l'art. 14 OBLF et des principes en découlant, puisque celle-ci est expressément exclue par l'art. 253b al. 3 CO en lien avec l'art. 2 al. 2 OBLF (consid. 4.2). D'après le régime de couverture des coûts prévalant en l'espèce, les coûts effectifs sont pris en charge par les locataires. Dans la mesure où les coûts du décompte final reflètent exactement les coûts effectifs des travaux, on ne saurait en quoi ce montant serait abusif. L'autorité inférieure a présenté un calcul validant cette hausse, que rien ne permet de remettre en cause. Ainsi, l'augmentation de loyer de 390 francs du 28 septembre 2016 est conforme au principe de couverture des coûts tel qu'énoncé par l'art. 8 O-DEFR et n'est pas abusive. 8. S'agissant enfin de la réduction de loyer annoncée pour l'année 2023, il convient de retenir ce qui suit. 8.1 8.1.1 Les recourants prétendent que la réduction de loyer annoncée postérieurement prouve le caractère abusif, voire abstrait et arbitraire, de l'augmentation de loyer communiquée suite aux travaux de 2013 à 2015. 8.1.2 L'intimée a justifié d'une telle baisse de loyer grâce à la baisse des taux d'intérêts hypothécaires, d'une augmentation des rentes foncières et des discussions avec l'autorité inférieure.”

“3 OR gelten die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung erstens von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse zweitens durch eine Behörde kontrolliert werden. Art. 253b Abs. 3 OR grenzt im Bereich der Mietzinskontrolle öffentliches und privates Recht voneinander ab (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 9b ff. zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, in: Commentaire romand, 3. Aufl. 2021, N. 6 ff. zu Art. 253b OR). Damit ein Rechtsverhältnis unter Art. 253b Abs. 3 OR fällt, müssen die Voraussetzungen der staatlichen Förderung und Kontrolle kumulativ erfüllt sein (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.2; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.1). Alsdann kommen die Bestimmungen zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse im zweiten Abschnitt des achten Titels des Obligationenrechts nicht bzw. nur punktuell zur Anwendung (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; WEBER, a.a.O., N. 10 zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, N. 7 f. zu Art. 253b OR). Auf Verordnungsstufe konkretisiert Art. 2 Abs. 2 VMWG den Umfang dieses Ausschlusses. Demgemäss gelten für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, ausschliesslich die Art. 253-268b, 269, 269d Abs. 3, 270e und 271-273c OR.”

“Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 68 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich. Ob die Beklagte aber nun mit der angefochtenen Än- derung ein schützenswertes Ziel verfolgt oder nicht: Die Gerichte müssen ihre Rechtsprechung auch auf forschere Parteien ausrichten, unabhängig von deren Rolle im Rahmen eines Mietvertrags. Es steht mithin nicht zur Debatte, zwingen- des Bundesrecht zur Verwirklichung der städtischen Wohnungspolitik preiszuge- ben.”

“Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 27 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“C’est donc à raison que le Tribunal a retenu que les fermages étaient dus jusqu’au 31 mars 2020 uniquement, car en résiliant le contrat de mandat et en refusant d’exécuter une prestation essentielle pour l’intimée, l’appelante ne pouvait pas exiger de la part de celle-ci qu’elle continue à s’acquitter du loyer, les locaux n’étant plus exploitables pour elle. Contrairement à ce que soutient l’appelante, l’on ne saurait retenir que l’intimée pouvait trouver à bref délai un nouvel exploitant, ce d’autant plus que le bail prenait fin en juillet 2020. 2.2.  L’appelante fait valoir que l’avenant au contrat de mandat portant le montant de la rémunération due par l’intimée de 500 fr. à 1'000 fr. par mois avait effet rétroactif au 1er août 2019. Le Tribunal aurait par conséquent dû condamner l’intimée au paiement de 1'000 fr. à titre de soldes dus pour les mois d’août et septembre 2019 ainsi qu’au paiement, non pas de 500 fr., mais de 1'000 fr. pour la mise à disposition de la patente durant le mois de mars 2020. 2.2.1. Selon l’art. 253b al. 1 CO les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 à 270e CO) s’appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles concernant des habitations et des locaux commerciaux. L’absence de cette mention dans les art. 275ss CO procède d’un oubli du législateur (Carron, les spécificités du bail à ferme, in 19e séminaire sur le droit du bail, Bâle/Neuchâtel, 2016, N 12). Selon l’art. 269d al. 1 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L’avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d’une formule officielle notifiée agréée par le canton. Selon l’art. 269d al. 2 CO, les majorations de loyers sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle (let. a), les motifs ne sont pas indiqués (let. b), elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (let. c). L’art.”

“Il résulte de l' art. 253b al. 1 CO que les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles. Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire qui estime abusif le montant du loyer initial peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose.”

“4 de l’arrêté cité par l’appelante permet seulement de limiter la portée du contrat-cadre, mais n’a pas lui-même comme portée de déroger au CO. On peut ajouter que, selon la LCBD (loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale du 23 juin 1995 ; RS 221.213.15), le contrat-cadre ne peut pas déroger à l’art. 270 CO si le ou les cantons concernés ont, comme dans le cas présent, déclaré obligatoire l’usage de la formule officielle mentionnée à l’art. 269d (art. 3 al. 4 LCDB). On ne saurait donc suivre l’appelante lorsqu’elle soutient, sur la base de l’article de l’arrêté précité, que ses propres statuts la dispenseraient de l’obligation de notifier une formule officielle de fixation du loyer initial à ses locataires. On relève encore que l’intéressée ne conteste pas le fait que les premiers juges ont retenu qu’elle n’avait pas établi que l’immeuble concerné était subventionné ou avait fait l’objet de mesures d’encouragement, de sorte que l’application de l’art. 253b al. 3 CO n’entrait en l’espèce pas en ligne de compte. 4. L’appelante conteste la méthode utilisée par les premiers juges pour fixer le loyer initial de l’appartement loué par l’intimé. Elle fait valoir qu’il conviendrait d’appliquer la méthode absolue, que le loyer devrait en particulier être adapté en fonction de l’emplacement et qu’il y aurait lieu de se fonder sur des statistiques pour fixer le loyer initial. Elle estime ainsi que, selon les statistiques du 27 janvier 2014 de la [...], un logement de deux pièces construit en 2013 devrait avoir un loyer de 1’263 francs. A titre subsidiaire, l’appelante reproche aux premiers juges d’avoir sous-estimé la valeur locative du logement concerné. Elle expose en substance que la surface nette habitable de l’immeuble serait de 1’298,65 m2 et que le loyer de l’appartement loué par l’intimé, avec vue sur le lac, devrait être arrêté à 1’200 fr. par mois. 4.1 4.1.1 Les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’ils résultent d’un prix d’achat manifestement exagéré (art.”

“77 RGL, le service compétent, lorsque la demande définitive est recevable, procède à l’examen des pièces produites (al. 1). Le requérant est tenu de lui remettre sur demande tous documents utiles à cet examen, notamment devis, factures, comptes, y compris les comptes et relevés bancaires (al. 2). Le service compétent peut, en cas de besoin, faire procéder à toutes expertises par des mandataires de son choix (al. 3). Le projet de décision définitive du département est soumis à l'examen du requérant (art. 78 al. 1 RGL). Sur proposition du service compétent, le département accorde le bénéfice de la loi à titre définitif et notifie sa décision au requérant en son domicile élu (art. 78 al. 2 RGL). Toutes modifications des conditions fixées dans la décision définitive, notamment le changement de propriétaire, de ses statuts s’il s’agit d’une personne morale, ou du financement, doivent être préalablement agréées par l’autorité compétente. Reste réservée la modification de l’état locatif visée à l’art. 42 LGL (art. 78 al. 4 RGL). 5) a. S’agissant de la protection des locataires, l’art. 253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art.”

“Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative. Dès lors, afin d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut de la cognition des juridictions civiles ordinaires tous les litiges relatifs aux loyers des logements subventionnés (LACHAT/BOHNET, in CR CO I, 2021, n. 6 ad art. 253b CO; ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). 3.3.4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" (ATA/1312/2021 consid.”

“270 CO contre le contrat de bail initial tendant à l'annulation de la clause d'échelonnement, précisant encore que la question de l'échelon qui devait prendre effet après la période de contrôle relevait non plus du droit public cantonal mais du droit privé fédéral, échappant ainsi à la compétence des autorités administratives (arrêt du Tribunal fédéral 1C_184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.1 et 2.2 et la référence citée). En l'espèce, les clauses complémentaires litigieuses concernent le loyer postérieur à la période pour laquelle le logement est subventionné, au sens vu ci-dessus. Il n'est ainsi pas contesté que ces clauses complémentaires n'ont aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle étatique. De même, la contradiction relevée par les recourants (soit deux loyers différents) concerne uniquement la période après le 31 mai 2020 (du 1er juin 2020 au 31 mai 2022). Les recourants contestent toutefois l'application de la jurisprudence développée en matière de LDTR en l'espèce. Cependant, ils ne rendent pas vraisemblable qu'aucune contestation civile des clauses complémentaires – fondée sur les art. 270, 270d et 269c CO régissant la contestation du loyer initial et les conditions à la stipulation de loyers échelonnés – ne serait possible en raison de l'art. 253b al. 3 CO, alors que le Tribunal fédéral a retenu que cette disposition n'empêchait pas l'action civile, lorsque le contrôle des loyers intervenait sur la base de la LDTR (arrêt du Tribunal fédéral1C_184/2013 précité consid. 2.2). Ils ne démontrent pas non plus que la contestation de l'échelon postérieur, prévue par le droit fédéral, serait inopérante en raison de la durée de la période de contrôle – cette dernière étant, en l'occurrence, plus courte que celles examinées dans les deux causes ayant donné lieu aux jurisprudences susmentionnées. Finalement, il faut constater, comme l'a retenu à juste titre le TAPI, que ni la LGZD ni la LGL ne prévoient la compétence de l'autorité administrative pour le contrôle du loyer pour une période ultérieure à celle de dix ans fixée par l'art. 5 al. 3 LGZD et qu’il n'existe aucune autre base légale qui le prévoit. En conséquence, c'est à juste titre que le TAPI a annulé la décision de l'OCLPF qui entendait intervenir sur les clauses du bail applicables uniquement après la période du contrôle étatique.”

“2 En l'espèce et conformément à la jurisprudence précitée, la compétence de la Cour de céans pour trancher de la licéité des clauses de durée déterminée sous l'angle des normes de droit public cantonal invoquées par les appelants doit être admise. Privilégier la solution inverse reviendrait à dire qu'aucune juridiction n'est compétente pour se saisir de la question, privant ainsi les justiciables de la possibilité de faire contrôler la licéité de telles clauses. 3.3 Les appelants plaident que la conclusion de baux à terme fixe contrevient aux art. 1 et 2 RULG-LGZD, auxquels le "bail type obligatoire" établi par le Conseil d'Etat renverrait de manière impérative. En imposant la conclusion de baux de durée indéterminée, les art. 1 et 2 RULG-LGZD avaient pour but de s'assurer que les mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics profiteraient à la classe moyenne, à laquelle les logements soumis à la LGZD étaient destinés, et ne seraient pas détournées à l'avantage des propriétaires et des promoteurs immobiliers. Dès lors qu'elles permettaient d'assurer l'efficacité du contrôle étatique des loyers, au sens de l'art. 253b CO, ces règles de droit public cantonal étaient, selon eux, compatibles avec le droit fédéral. De son côté, l'intimée fait valoir que, sous réserve des règles relatives à la fixation des loyers soumis au contrôle d'une autorité, les cantons ne sauraient adopter des règles de droit public dérogeant aux art. 253 ss CO et plus particulièrement à l'art. 255 CO. En outre, faute de base légale, le Conseil d'Etat ne serait quoi qu'il en soit pas habilité, par l'adoption d'un contrat de bail type, à interdire la conclusion de baux de durée déterminée pour les immeubles soumis à la LGZD. 3.3.1 La LGL définit le rôle de l'Etat de Genève en matière de logement, qui consiste à encourager la construction de logements d'utilité publique et s'efforcer d'améliorer la qualité de l'habitat dans les limites et selon les critères fixés par la loi (art. 1 al. 1 LGL). L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec son aide (art. 1 al. 3 LGL). Outre la LGL, la politique genevoise du logement est fondée sur la LGZD, conçue comme un instrument de lutte contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière.”

“2 En l'espèce et conformément à la jurisprudence précitée, la compétence de la Cour de céans pour trancher de la licéité de la clause de durée déterminée sous l'angle des normes de droit public cantonal invoquées par l'appelante doit être admise. Privilégier la solution inverse reviendrait à dire qu'aucune juridiction n'est compétente pour se saisir de la question, privant ainsi les justiciables de la possibilité de faire contrôler la licéité d'une telle clause. 3.3 L'appelante plaide que la conclusion d'un bail à terme fixe contrevient aux art. 1 et 2 RULG-LGZD, auxquels le "bail type obligatoire" établi par le Conseil d'Etat renverrait de manière impérative. En imposant la conclusion de baux de durée indéterminée, les art. 1 et 2 RULG-LGZD avaient pour but de s'assurer que les mesures d'encouragement prises par les pouvoirs publics profiteraient à la classe moyenne, à laquelle les logements soumis à la LGZD étaient destinés, et ne seraient pas détournées à l'avantage des propriétaires et des promoteurs immobiliers. Dès lors qu'elles permettaient d'assurer l'efficacité du contrôle étatique des loyers, au sens de l'art. 253b CO, ces règles de droit public cantonal étaient, selon l'appelante, compatibles avec le droit fédéral. De son côté, l'intimée fait valoir que, sous réserve des règles relatives à la fixation des loyers soumis au contrôle d'une autorité, les cantons ne sauraient adopter des règles de droit public dérogeant aux art. 253 ss CO et plus particulièrement à l'art. 255 CO. En outre, faute de base légale, le Conseil d'Etat ne serait quoi qu'il en soit pas habilité, par l'adoption d'un contrat de bail type, à interdire la conclusion de baux de durée déterminée pour les immeubles soumis à la LGZD. 3.3.1 La LGL définit le rôle de l'Etat de Genève en matière de logement, qui consiste à encourager la construction de logements d'utilité publique et s'efforcer d'améliorer la qualité de l'habitat dans les limites et selon les critères fixés par la loi (art. 1 al. 1 LGL). L'Etat instaure un contrôle des loyers sur tous les logements ou locaux construits par ou avec son aide (art. 1 al. 3 LGL). Outre la LGL, la politique genevoise du logement est fondée sur la LGZD, conçue comme un instrument de lutte contre la pénurie de logements et la spéculation immobilière.”

“2 de la loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 [Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220]) (ATA/229/2002 du 7 mai 2002 consid. 4a ; Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR : Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation : immeubles de logements et appartements : loi genevoise et panorama des autres lois cantonales, 2014, p. 277). La loi ne définit pas la notion de luxe. Celle-ci comporte des traits quantitatifs (nombre minimal de pièces) et qualitatifs (caractère luxueux). Le juge doit se fonder sur son impression générale, laquelle dépend de l’examen concret de toutes les caractéristiques du logement en cause. La notion de luxe peut évoluer avec le temps. Une habitation peut acquérir cette qualité en fonction des transformations effectuées, ou au contraire la perdre au fil des ans. Aussi faut-il examiner si l’habitation possède une telle caractéristique au moment où cet élément est propre à exercer une influence (arrêt du Tribunal fédéral 4D_59/2017 du 7 mars 2018 consid. 2.2.2 et l’arrêt cité). Aux termes de l’art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s’appliquent pas aux baux d’appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du marché (arrêt du Tribunal fédéral 4A_257/2015 du 11 janvier 2016 consid. 3.1 et les références citées). Constituent des indices de luxe la présence de marbre à l’entrée de l’immeuble, une piscine, un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La notion de luxe doit s’interpréter de manière restrictive ; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée (arrêt du Tribunal fédéral 4D_59/2017 du 7 mars 2018 consid. 2.2.2). La présence d’un seul ou de quelques‑uns seulement de ces indices ne suffit pas ; il faut que le luxe se dégage de l’ensemble.”

“Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete - 76 - von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohn- räumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuri- öse Charakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der ge- nannten Bestimmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Gesamteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht-ROHRER,”

“Celle-ci a donc signé le contrat en-dessous du nom des locataires; en déduire qu'elle aurait ainsi entendu s'engager en qualité de colocataire serait tout aussi audacieux que d'affirmer que les visas apposés en dessous de la signature de l'appelant rendraient leurs auteurs bailleurs de l'objet loué. L'appelant, qui a lui-même spontanément allégué avoir accepté l'offre des intimés en particulier compte tenu de la recommandation reçue d'un tiers (lequel l'avait expressément porté à sa connaissance l'intention de E______ de s’établir à nouveau dans le logement dont elle était propriétaire) et de la présence d'une garante (soit E______), est ainsi particulièrement malvenu de soutenir qu'il avait conclu le contrat sans avoir été informé que la précitée n'occuperait pas les locaux loués. Le Tribunal a, à raison, écarté l'argument spécieux de l'appelant, et retenu que la demande avait été déposée conformément aux réquisits de l'art. 70 CPC. 3. L'appelant fait grief aux premiers juges de ne pas avoir qualifié l'appartement de logement de luxe. 3.1 Aux termes de l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 ss CO) ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Le nombre minimum de pièces et le caractère luxueux de ces logements constituent des conditions cumulatives. Leurs loyers suivent les seules lois du marché (arrêt du Tribunal fédéral 4C.5/2004 du 16 mars 2004 consid. 4.1, publié in SJ 2004 I). La notion de "luxe" du logement doit s'interpréter de manière restrictive; elle suppose que la mesure habituelle du confort soit clairement dépassée, l'impression générale étant décisive à cet égard. Constituent, par exemple, des indices de luxe la présence de marbre à l'entrée de l'immeuble, une piscine et/ou un sauna, des sanitaires en surnombre, une surface totale et des pièces particulièrement grandes, un jardin spacieux, un environnement très protégé. La présence d'un seul ou de quelques-uns seulement de ces indices ne suffit pas; il faut que le luxe se dégage de l'ensemble.”

“ee) Dans un arrêt n° 328 du 2 septembre 2010, la cour de céans a admis qu’un contrat qui précisait que le bail était régi par « les dispositions légales LCAP du 11.04.1996 (en annexe) plus communément appelées aides fédérales (...) » et que « les locataires prennent connaissance des informations sur les logements LCAP » était suffisant pour retenir qu’il s’agissait d’un logement subventionné et donc valait à lui seul titre à la mainlevée. Dans un arrêt n° 146 du 7 mai 2009, la cour de céans a fait de même pour un contrat qui prévoyait qu’il s’agissait d’un logement subventionné. Dans l’arrêt n° 130 du 20 juin 2019 précité, elle a relevé que le contrat de bail litigieux comportait sous la rubrique « Bases de calcul » la mention « Le loyer est soumis à la LCAP » et a estimé cette mention suffisante pour retenir que l’appartement en cause était un logement en faveur duquel des mesures d’encouragement avaient été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer était soumis au contrôle d’une autorité au sens de l’art. 253b al. 3 CO. Dans ce cas en outre, l’intimé, qui avait été invité à se déterminer, ne l’avait d’ailleurs pas contesté. La cour de céans a en conséquence considéré que le contrat de bail ne devait pas être accompagné de la formule officielle de l’art. 270 al. 2 CO et constituait donc un titre de mainlevée provisoire pour le loyer et les acomptes de frais accessoires qu’il mentionnait. ff) D’après la doctrine, l’obligation de l’usage de la formule officielle en cas de pénurie ne s’applique qu’aux logements ; les garages, boxes et places de parc ne sont pas soumis à cette obligation, même quand ils sont cédés en même temps que le logement principal ; le principe est en effet que seuls les locaux d’habitation peuvent être touchés par la pénurie (Dietschy-Martenet, in Bonhet/ Carron/Montini [éd.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, 2e éd., 2017, n. 72 ad art. 270 CO ; Fetter, La contestation du loyer initial, thèse 2005, p. 77, n° 166 ; Arrêt de la Cour de justice de Genève, du 28 mai 2018, ACJC/648/2018).”

“A titre liminaire, il convient de présenter le régime juridique applicable à l'intimée et, en particulier, de détailler le champ d'application des règles de contestation de loyers abusifs de logements subventionnés soumis à la LCAP. 2.1 La LOG, ainsi que l'ordonnance du 26 novembre 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (ordonnance sur le logement, OLOG, RS 842.1) entrés en vigueur le 1er octobre 2003 et le 1er février 2004, n'ont pas abrogé formellement la LCAP. Celle-ci reste applicable aux engagements de paiement et de remboursement pris avant le 1er octobre 2003 (art. 59 al. 1 LOG a contrario ; message du Conseil fédéral du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés, FF 2002 2649, 2699). De plus, les dispositions - à l'exception de quelques-unes - de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations, CO, RS 220) et de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11) sont applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF ; art. 60 LCAP). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 2.2 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid.”

“Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative. Dès lors, afin d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut de la cognition des juridictions civiles ordinaires tous les litiges relatifs aux loyers des logements subventionnés (LACHAT/BOHNET, in CR CO I, 2021, n. 6 ad art. 253b CO; ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). 3.3.4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" (ATA/1312/2021 consid.”

“269 et ss CO) ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - RS 221.213.11) précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de cette ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés. Dès lors, pour éviter un double contrôle, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut la cognition des autorités de conciliation tous les litiges relatifs aux loyers de logements subventionnés (David LACHAT in Luc THÉVENOZ/Franz WERRO, Code des obligations I, Commentaire romand, 2012, p. 1714 n. 6 ad art. 253b CO). 5. Les recourants estiment que l'autorité administrative est également compétente s'agissant de contrôler la durée du bail. Force est toutefois de constater que le point de vue des recourants ne repose sur aucune disposition légale. En outre, le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle étatique, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF, comme vu ci-dessus. En conséquence, c'est à juste titre que le TAPI a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale. 6. Compte tenu de ce qui précède, le recours sera rejeté.”

“269 et ss CO) ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - RS 221.213.11) précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de cette ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés. Dès lors, pour éviter un double contrôle, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut la cognition des autorités de conciliation tous les litiges relatifs aux loyers de logements subventionnés (David LACHAT in Luc THÉVENOZ/Franz WERRO, Code des obligations I, Commentaire romand, 2012, p. 1714 n. 6 ad art. 253b CO). 5) Les recourants reprochent au bail d'être incompréhensible et contradictoire, prévoyant deux loyers différents pour les mêmes périodes. Il convient en premier lieu de préciser que la contradiction relevée par les recourants concerne uniquement le loyer prévu après la période de contrôle. Il faut donc établir si la compétence de l'autorité intimée concerne également cette période, en raison du fait que les clauses litigieuses ont été conclues pendant la période de contrôle. La chambre de céans a déjà eu l'occasion de trancher cette question s'agissant d'un logement soumis à la LDTR et pour lequel un loyer avait été fixé par l'autorité administrative pour une période de trois ans. Le loyer de cette période constituait le premier échelon d'un loyer échelonné, le second débutant après la période de contrôle.”

“269 et ss CO) ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitation et de locaux commerciaux du 9 mai 1990 (OBLF - RS 221.213.11) précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de cette ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés. Dès lors, pour éviter un double contrôle, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut la cognition des autorités de conciliation tous les litiges relatifs aux loyers de logements subventionnés (David LACHAT in Luc THÉVENOZ/Franz WERRO, Code des obligations I, Commentaire romand, 2012, p. 1714 n. 6 ad art. 253b CO). 5. Les recourants estiment que l'autorité administrative est également compétente s'agissant de contrôler la durée du bail. Force est toutefois de constater que le point de vue des recourants ne repose sur aucune disposition légale. En outre, le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle étatique, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF, comme vu ci-dessus. En conséquence, c'est à juste titre que le TAPI a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale. 6. Compte tenu de ce qui précède, le recours sera rejeté.”

“3 CO ; il a au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif (arrêt du tribunal fédéral 4A_267/2009 précité consid. 2.2). Ainsi, par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, qui constitue une norme de compétence, le législateur a d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). d. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 7) En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement du recourant est un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. La demande faite à l'intimé vise à prévenir un éventuel litige – qui pourrait du reste être imminent, la fin du bail mentionnée dans le contrat signé par les parties étant le 31 mars 2022 – entre le recourant et ses bailleurs au sujet de la durée du bail à loyer, question qui est réglée à l'art. 255 CO et que le législateur fédéral n'a donc pas exclu du contrôle exercé par les juridictions ordinaires en matière de bail à loyer (soit à Genève le TBL en première instance). Le litige potentiel ne concerne ainsi pas le montant du loyer. La demande présentée par le recourant à l'OCLPF correspondrait dans ces conditions, si elle était acceptée, à un constat préjudiciel effectué par l'OCLPF dans un (possible) litige civil opposant le recourant à ses bailleurs. La juridiction civile étant par ailleurs – contrairement à ce que suggère le recourant – parfaitement habilitée à traiter à titre préjudiciel une question de droit public, cela pourrait conduire à des réponses contradictoires de l'intimé et du TBL sur ce point, ce que le législateur fédéral a précisément entendu prohiber.”

“Or, le bail type renvoyait expressément aux R&U-LGL, lesquels prévoyaient une clause de renouvellement, ce qui excluait un bail à terme fixe. La position de l'OCLPF était incompréhensible, car il ne servait à rien de prévoir un bail type obligatoire si le propriétaire pouvait, à sa guise, en modifier les clauses les plus essentielles. Cela revenait de plus à dire que le TBL serait compétent pour appliquer une norme administrative. 9) Par jugement du 27 mai 2021, le TAPI s'est déclaré incompétent et a transmis l'affaire à la chambre administrative, s'agissant d'une question relevant non de la LGZD mais de la LGL, pour laquelle il ne disposait d'aucune compétence attribuée. 10) Le 15 juillet 2021, l'OCLPF a conclu au rejet du recours. La LGL et son règlement d'application prévoyaient un contrat de bail à loyer type pour logements subventionnés, qui était obligatoire en ce sens que l'art. 47 LGL imposait aux propriétaires l'emploi de ladite formule type. La compétence des autorités et juridictions en matière de logements subventionnés devait s'examiner à l'aune de l'art. 253b al. 3 CO, qui prévoyait que les dispositions du CO relatives à la contestation des loyers abusifs, soit les art. 269 à 270e CO, ne s'appliquaient pas aux logements subventionnés. L'art. 2 al. 1 OBLF mentionnait quelles dispositions légales du CO demeuraient applicables. Dans un litige concernant la LGZD, le TAPI avait récemment rappelé que les juridictions ordinairement compétentes en matière de baux et loyers qui l'étaient aussi pour trancher les litiges relatifs à des logements subventionnés mais qui ne concernaient pas le montant du loyer. Si l'examen du respect de l'exigence d'employer le contrat type obligatoire relevait bien de sa compétence, s'agissant de la durée du bail, le raisonnement de M. A______ ne pouvait être suivi, car il faisait fi du cadre législatif fédéral susmentionné. L'OCLPF avait contrôlé les éléments relevant de sa compétence, soit l'emploi des formules officielles adéquates selon l'annexe 7 du règlement d'exécution de la LGL du 24 août 1992 (RGL - I 4 05.01) ainsi que l'absence de clause contraire à la LGL.”

“En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (cf. art. 253b al. 3, 257e al. 4 et 270 al. 2 CO). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO).”

“3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de la ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Les règles en lien avec les prestations supplémentaires du bailleur font certes partie des dispositions en matière de bail à loyer. Les art. 269a al. 1 let. b CO et l'art. 14 OBLF ne figurent toutefois pas dans la liste des articles applicables aux logements, dont la mise à disposition a été subventionnée par les pouvoirs publics et dont les loyers sont contrôlés par une autorité (ATF 124 III 463 consid. 4 dd ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 5.3 [attaqué devant le Tribunal fédéral] ; Hans Giger, Berner Kommentar, Obligationenrecht, die Miete, Art. 253-273c OR, 1ère éd. 2013, art. 253b no 60). 4.3 En l'espèce, en vertu des art. 253b al. 3 CO ainsi que 2 al. 2 OBLF précités, les art. 269a lit. b CO ainsi que 14 OBLF ne sont pas applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Tel que rappelé ci-dessus, l'intimée est une coopérative du personnel de la Confédération au bénéfice de mesures d'encouragement (consid. 3.2). Aussi, l'intimée a qualité pour contrôler le loyer des recourants, en vertu de l'art. 9 al. 1 O-DEFR et tel qu'il a été constaté dans la procédure B-3087/2017. Il ressort par ailleurs également des statuts de la coopérative, faisant partie intégrante du bail à loyer, que l'appartement est effectivement soumis au régime de l'O-DEFR (art. 4 al. 3 statuts coopérative d'habitation ; ch. 5 du contrat de bail à loyer). Les recourants prétendent que les dispositions du Code des obligations seraient applicables, preuve en est que l'autorité inférieure avait fondé sa décision du 24 avril 2017 sur ces dernières. Cela était toutefois dû au fait que les pièces justificatives du décompte final n'avaient pas été produites, raison pour laquelle le calcul conformément à l'O-DEFR n'avait pas été possible.”

“3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative. Dès lors, afin d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires, l'art.”

“6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 4.2 Les recourants prétendent que les art. 269a al. 1 let. b CO et 14 OBLF sont applicables. 4.2.1 Sur le marché libre, la méthode de calcul de l'augmentation de loyer d'après les principes de prise en compte de la part à plus-value découle des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. D'après l'art. 269a let. b CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment : sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires (art. 269a let. b CO). Sont réputés prestations supplémentaires du bailleur au sens de l'art. 269a let. b CO les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70 %, comme des investissements créant des plus-values (art. 14 al. 1 OBLF). Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6.2 ; arrêt du TAF B-4258/2010 du 18 février 2011 consid. 2.3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de la ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Les règles en lien avec les prestations supplémentaires du bailleur font certes partie des dispositions en matière de bail à loyer. Les art. 269a al. 1 let.”

“1 LOG a contrario ; message du Conseil fédéral du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés, FF 2002 2649, 2699). De plus, les dispositions - à l'exception de quelques-unes - de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations, CO, RS 220) et de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11) sont applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF ; art. 60 LCAP). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 2.2 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6.2 ; arrêt du TAF B-4258/2010 du 18 février 2011 consid. 2.3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. D'après l'art. 45 al. 1 LCAP, les loyers abaissés en vertu de ladite loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans.”

“253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3, SJ 2015 I 205; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). Ainsi, la fixation et l'examen des loyers des logements subventionnés obéissent à des règles particulières découlant de la législation fédérale (par ex. la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements - LCAP) ou cantonale. En contrepartie d'aides prodiguées par la collectivité, ces lois instaurent un contrôle des loyers des immeubles concernés par une autorité administrative. Dès lors, afin d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter le prononcé de décisions contradictoires, l'art. 253b al. 3 CO, norme de compétence, exclut de la cognition des juridictions civiles ordinaires tous les litiges relatifs aux loyers des logements subventionnés (LACHAT/BOHNET, CR CO I, 2021, n. 6 ad art. 253b CO; ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). 3.3.4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" (ATA/1312/2021 consid.”

“A titre liminaire, il convient de présenter le régime juridique applicable à l'intimée et, en particulier, de détailler le champ d'application des règles de contestation de loyers abusifs de logements subventionnés soumis à la LCAP. 2.1 La LOG, ainsi que l'ordonnance du 26 novembre 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (ordonnance sur le logement, OLOG, RS 842.1) entrés en vigueur le 1er octobre 2003 et le 1er février 2004, n'ont pas abrogé formellement la LCAP. Celle-ci reste applicable aux engagements de paiement et de remboursement pris avant le 1er octobre 2003 (art. 59 al. 1 LOG a contrario ; message du Conseil fédéral du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés, FF 2002 2649, 2699). De plus, les dispositions - à l'exception de quelques-unes - de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations, CO, RS 220) et de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11) sont applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF ; art. 60 LCAP). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 2.2 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid.”

“1 et 2 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée, pour les décisions prises en procédure sommaire. En l'espèce le recours est conforme à ces exigences, de sorte qu'il est recevable. 1.2 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formulés et motivés par la partie recourante (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2ème édition, Berne, 2010, n° 2307). Les maximes des débats et de disposition s'appliquent (art. 55 al. 1, 255 lit. a a contrario et 58 al. 1 CPC). 2. Les conclusions, allégations de fait et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). La pièce nouvelle produite par les intimés est par conséquent irrecevable. 3. Le Tribunal a considéré que la villa occupée par le recourant est une maison familiale de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, de sorte que la validité du bail n'était pas soumise à la condition que celui-ci soit accompagné de la formule de fixation du loyer initial. Le fait que la maison comportait 400 m2 habitables, une piscine extérieure et un jardin de 7800 m2 plaidaient pour un objet de luxe, étant précisé que les photos produites par le recourant ne permettaient pas d'exclure le caractère luxueux de la maison. Il n'était ainsi pas vraisemblable que la maison litigieuse était un logement ordinaire, de sorte que la mainlevée de l'opposition devait être prononcée. Le recourant fait valoir que le fardeau de la preuve du caractère luxueux du logement incombe au bailleur, lequel n'a pas allégué ce fait. La notion de luxe devait être interprétée de manière restrictive et la maison qu'il habitait ne correspondait pas aux critères fixés par la jurisprudence. 3.1.1 Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.”

“1 et 2 CPC, le recours, écrit et motivé, doit être introduit auprès de l'instance de recours dans les dix jours à compter de la notification de la décision motivée, pour les décisions prises en procédure sommaire. En l'espèce le recours est conforme à ces exigences, de sorte qu'il est recevable. 1.2 Dans le cadre d'un recours, le pouvoir d'examen de la Cour est limité à la violation du droit et à la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours a un plein pouvoir d'examen en droit, mais un pouvoir limité à l'arbitraire en fait, n'examinant par ailleurs que les griefs formulés et motivés par la partie recourante (Hohl, Procédure civile, Tome II, 2ème édition, Berne, 2010, n° 2307). Les maximes des débats et de disposition s'appliquent (art. 55 al. 1, 255 lit. a a contrario et 58 al. 1 CPC). 2. Les conclusions, allégations de fait et preuves nouvelles sont irrecevables dans le cadre d'un recours (art. 326 al. 1 CPC). La pièce nouvelle produite par les intimés est par conséquent irrecevable. 3. Le Tribunal a considéré que la villa occupée par le recourant est une maison familiale de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO, de sorte que la validité du bail n'était pas soumise à la condition que celui-ci soit accompagné de la formule de fixation du loyer initial. Le fait que la maison comportait 400 m2 habitables, une piscine extérieure et un jardin de 7800 m2 plaidaient pour un objet de luxe, étant précisé que les photos produites par le recourant ne permettaient pas d'exclure le caractère luxueux de la maison. Il n'était ainsi pas vraisemblable que la maison litigieuse était un logement ordinaire, de sorte que la mainlevée de l'opposition devait être prononcée. Le recourant fait valoir que le fardeau de la preuve du caractère luxueux du logement incombe au bailleur, lequel n'a pas allégué ce fait. La notion de luxe devait être interprétée de manière restrictive et la maison qu'il habitait ne correspondait pas aux critères fixés par la jurisprudence. 3.1.1 Selon l'art. 82 al. 1 LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.”

“Tel que rappelé ci-dessus, l'intimée est une coopérative du personnel de la Confédération au bénéfice de mesures d'encouragement (consid. 3.2). Aussi, l'intimée a qualité pour contrôler le loyer des recourants, en vertu de l'art. 9 al. 1 O-DEFR et tel qu'il a été constaté dans la procédure B-3087/2017. Il ressort par ailleurs également des statuts de la coopérative, faisant partie intégrante du bail à loyer, que l'appartement est effectivement soumis au régime de l'O-DEFR (art. 4 al. 3 statuts coopérative d'habitation ; ch. 5 du contrat de bail à loyer). Les recourants prétendent que les dispositions du Code des obligations seraient applicables, preuve en est que l'autorité inférieure avait fondé sa décision du 24 avril 2017 sur ces dernières. Cela était toutefois dû au fait que les pièces justificatives du décompte final n'avaient pas été produites, raison pour laquelle le calcul conformément à l'O-DEFR n'avait pas été possible. Ainsi, l'autorité inférieure et l'intimée ont, à juste titre, refusé l'application des art. 269a al. 1 let. b CO et 14 OBLF, exclue par les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF. Le régime applicable découle de l'O-DEFR. 5. Il convient désormais de détailler le régime de l'O-DEFR applicable à la contestation des loyers abusifs des coopératives d'habitation du personnel de la Confédération, en particulier l'art. 8 O-DEFR et le principe de couverture des coûts en découlant. 5.1 Il ressort du message du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés (FF 2002, 2649, 2660, 2670), que le principe de la couverture des coûts s'applique aux loyers subventionnés, afin de déterminer le loyer ainsi que l'adaptation de loyer d'appartements de coopératives d'habitation du personnel de la Confédération. Selon l'art. 8 al. 1 O-DEFR, les coopératives louent en principe leurs logements afin de couvrir les coûts qu'elles supportent. En ce sens, l'art. 8 al. 2 O-DEFR définit les positions à prendre en compte en tant que coûts immobiliers, respectivement des coûts à supporter par la coopérative (voir aussi l'art. 8 al. 1 OLOG). Peuvent notamment être considérés comme coûts à prendre en compte : les intérêts sur le capital propre et le capital emprunté ; les rentes de droit de superficie ; les amortissements ; les frais d'entretien ainsi que les contributions au fonds de rénovation ; les frais de gestion ; le supplément-risque ; les charges et les impôts liés à la chose (art.”

“Tel que rappelé ci-dessus, l'intimée est une coopérative du personnel de la Confédération au bénéfice de mesures d'encouragement (consid. 3.2). Aussi, l'intimée a qualité pour contrôler le loyer des recourants, en vertu de l'art. 9 al. 1 O-DEFR et tel qu'il a été constaté dans la procédure B-3087/2017. Il ressort par ailleurs également des statuts de la coopérative, faisant partie intégrante du bail à loyer, que l'appartement est effectivement soumis au régime de l'O-DEFR (art. 4 al. 3 statuts coopérative d'habitation ; ch. 5 du contrat de bail à loyer). Les recourants prétendent que les dispositions du Code des obligations seraient applicables, preuve en est que l'autorité inférieure avait fondé sa décision du 24 avril 2017 sur ces dernières. Cela était toutefois dû au fait que les pièces justificatives du décompte final n'avaient pas été produites, raison pour laquelle le calcul conformément à l'O-DEFR n'avait pas été possible. Ainsi, l'autorité inférieure et l'intimée ont, à juste titre, refusé l'application des art. 269a al. 1 let. b CO et 14 OBLF, exclue par les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF. Le régime applicable découle de l'O-DEFR. 5. Il convient désormais de détailler le régime de l'O-DEFR applicable à la contestation des loyers abusifs des coopératives d'habitation du personnel de la Confédération, en particulier l'art. 8 O-DEFR et le principe de couverture des coûts en découlant. 5.1 Il ressort du message du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés (FF 2002, 2649, 2660, 2670), que le principe de la couverture des coûts s'applique aux loyers subventionnés, afin de déterminer le loyer ainsi que l'adaptation de loyer d'appartements de coopératives d'habitation du personnel de la Confédération. Selon l'art. 8 al. 1 O-DEFR, les coopératives louent en principe leurs logements afin de couvrir les coûts qu'elles supportent. En ce sens, l'art. 8 al. 2 O-DEFR définit les positions à prendre en compte en tant que coûts immobiliers, respectivement des coûts à supporter par la coopérative (voir aussi l'art. 8 al. 1 OLOG). Peuvent notamment être considérés comme coûts à prendre en compte : les intérêts sur le capital propre et le capital emprunté ; les rentes de droit de superficie ; les amortissements ; les frais d'entretien ainsi que les contributions au fonds de rénovation ; les frais de gestion ; le supplément-risque ; les charges et les impôts liés à la chose (art.”

“Suite à un échange de correspondance entre les locataires, l'OCLPF et la régie, cette dernière a encore confirmé le 9 juin 2020, que l’échelon prévu à l’art. 3 des clauses complémentaires du contrat de bail était parfaitement licite, dès lors que la demande de suppression de l’échelon aurait pour effet de prolonger le contrôle étatique et d’empêcher la majoration de loyer après la fin de la période de contrôle. 8) Par décision du 2 juillet 2020, l’OCLPF a ordonné à M. H______ de supprimer les clauses complémentaires illicites portant sur l’introduction d’un échelon de loyer dans les baux conclus le 17 mai 2019 avec les époux A______. Le fait que l’art. 3 des clauses complémentaires des baux conclus prévoyait un loyer échelonné était manifestement contraire aux dispositions qui régissaient le logement lors de la conclusion de ces baux. Ni les formules officielles pertinentes ni les art. 42 et ss LGL ne prévoyaient la faculté d’introduire des échelons de loyer. Seul l’OCLPF était compétent en matière de loyer durant la période de contrôle, conformément à l’art. 253b al. 3 CO. Il n’était ainsi pas concevable que la juridiction des baux et loyers soit saisie d’une contestation du loyer initial de l’appartement concerné, quand bien même l’échelon litigieux prendrait effet après ladite période. La régularisation de la situation n’était pas de nature à prolonger le contrôle étatique sur l’immeuble considéré, la modification du loyer selon les règles civiles demeurant possible à l’issue de ce dernier. 9) Par acte du 3 septembre 2020, M. B______ a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre la décision de l'OCLPF, concluant à son annulation. La décision violait le principe de la légalité. Par analogie avec le système prévalant en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi du 25 janvier 1996 - LDTR - L 5 20), le propriétaire d’un immeuble soumis à la LGZD était habilité à conclure un bail échelonné prévoyant comme 1er échelon le loyer fixé par le département pendant la durée de contrôle retenue par ce dernier et un 2ème échelon de loyer supérieur entrant en vigueur à l’issue de la période de contrôle.”

“Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete von luxuri- ösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuriöse Cha- rakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der genannten Be- sti mmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Ge- samteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht- Rohrer,”

“Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete von luxuri- ösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuriöse Cha- rakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der genannten Be- sti mmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Ge- samteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht- Rohrer,”

“Eine Miete von Wohnraum ist in der Vereinbarung der Vertragsparteien zu erblicken, dass ein nach aussen abgeschlossenes Objekt des Vermieters gegen einen Mietzins dauernd zum Aufenthalt von dem Mieter zuzurechnenden Perso- nen dienen soll. Art. 253a Abs. 2 OR stellt dabei klar, dass die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, also insbesondere diejenigen über den Kündigungsschutz in Art. 266l - 266o und Art. 271 ff. OR nicht gelten für - 5 - Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Von den kon- kreten Umständen hängt es ab, wie sog. gemischte Verträge zu behandeln sind, bei denen die Gebrauchsüberlassung an einem Wohnraum nur einen Teil der Par- teivereinbarung bildet, wie dies insbesondere bei Pensions-, Gastaufnahme- oder Beherbergungsverträgen der Fall ist, wo Dienstleistungen wie Reinigungsarbeiten oder angebotene Mahlzeiten auch preislich oft die Hauptrolle spielen. Gemäss Art. 253b Abs. 1 OR sind die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen sinngemäss anwendbar auf Verträge, die im Wesentlichen die Überlas- sung von Wohn- und Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln. Ein Teil der Lehre lehnt dabei die Anwendung insbesondere der Sozialschutzbestimmungen für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Beherbergungsverträge ab, soweit das mietrechtliche Element nicht klar überwiegt (ZK-HIGI//WILDISEN, Vor Art. 269– 270e N 53 ff.; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253b N 3 f.; BISANG, Fragen zu gemischten Verträgen mit mietrechtlichem Einschlag, mp 2010, S. 248 ff.). An- dere favorisieren eine funktionale Betrachtungsweise und möchten das Mietrecht je nach der infrage stehenden Leistung zur Anwendung bringen, soweit das Ele- ment einer auf Dauer angelegten Gebrauchsüberlassung nicht unwesentlich er- scheint (Mietrecht für die Praxis MPra-PÜNTENER, 9.Aufl., Zürich 2016, S. 50 ff.; KUKO OR-BLUMER, Art. 253a/253b N 11; TH. KOLLER, Die miet- und arbeitsrechtli- che Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2005, ZBJV 2006, S.”

“dass auf die Kündigung des dem Entscheid zugrundeliegenden "Pensions- und Pflegevertrags" Auftragsrecht anwendbar ist und die zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen keine Anwendung finden. Es ging in besagtem Entscheid darum, ob die Pensionspreiserhöhung gemäss Art. 269 ff. OR hätte er- folgen müssen, sprich auf einem vom Kanton genehmigten Formular hätte mitge- teilt sowie begründet werden müssen, und infolge Unterlassung der Formularver- wendung nichtig sei (Art. 269d Abs. 1 und Abs. 2 OR). Das Bundesgericht erwog, der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag kombiniere mietrechtliche, auftrags-, kauf- oder werkvertragliche Leistungen. Es handle sich um einen Innominatkontrakt sui generis, wobei mit dieser Qualifikation die Frage, welche Regeln auf den im Streit liegenden Vertrag anzuwenden seien, - 14 - noch nicht beantwortet sei, zumal er sich von klassischen Verträgen über die Be- herbergung abhebe. Das Bundesgericht hielt weiter fest, zu entscheiden sei aus- schliesslich, inwieweit die mietrechtlichen Schutzbestimmungen vor missbräuchli- chen Mietzinsen Anwendung fänden. Diese Frage sei ausdrücklich im Gesetz ge- regelt. In Art. 253b Abs. 1 OR habe der Gesetzgeber klargestellt, dass die miet- rechtlichen Schutzbestimmungen (Art. 269 ff. OR) nicht nur für eigentliche Miet- verträge gelten, sondern sinngemäss für andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln, unab- hängig von ihrer rechtlichen Qualifikation. Zum besonderen Problem der Rechts- anwendung auf Innominatverträge äusserte sich das Bundesgericht ausdrücklich nicht. Der Streit drehte sich um die Anwendung von Art. 253b Abs. 1 OR. In die- sem Rahmen prüfte das Bundesgericht anhand (einer Auslegung) der vertraglich vereinbarten Leistungen, des Vertragszwecks und der für den Vertragsschluss wesentlichen Elemente, ob es sich beim klassisch mietvertraglichen Element der Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt um das wesentliche Vertragselement handle. Dabei kam das Bundesgericht zum Schluss, die mietvertraglichen Ele- mente des konkreten Vertrages könnten nicht losgelöst von den übrigen für die Gesamtpreisgestaltung wesentlichen Elementen betrachtet werden.”

“Es handle sich um einen Innominatkontrakt sui generis, wobei mit dieser Qualifikation die Frage, welche Regeln auf den im Streit liegenden Vertrag anzuwenden seien, - 14 - noch nicht beantwortet sei, zumal er sich von klassischen Verträgen über die Be- herbergung abhebe. Das Bundesgericht hielt weiter fest, zu entscheiden sei aus- schliesslich, inwieweit die mietrechtlichen Schutzbestimmungen vor missbräuchli- chen Mietzinsen Anwendung fänden. Diese Frage sei ausdrücklich im Gesetz ge- regelt. In Art. 253b Abs. 1 OR habe der Gesetzgeber klargestellt, dass die miet- rechtlichen Schutzbestimmungen (Art. 269 ff. OR) nicht nur für eigentliche Miet- verträge gelten, sondern sinngemäss für andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln, unab- hängig von ihrer rechtlichen Qualifikation. Zum besonderen Problem der Rechts- anwendung auf Innominatverträge äusserte sich das Bundesgericht ausdrücklich nicht. Der Streit drehte sich um die Anwendung von Art. 253b Abs. 1 OR. In die- sem Rahmen prüfte das Bundesgericht anhand (einer Auslegung) der vertraglich vereinbarten Leistungen, des Vertragszwecks und der für den Vertragsschluss wesentlichen Elemente, ob es sich beim klassisch mietvertraglichen Element der Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt um das wesentliche Vertragselement handle. Dabei kam das Bundesgericht zum Schluss, die mietvertraglichen Ele- mente des konkreten Vertrages könnten nicht losgelöst von den übrigen für die Gesamtpreisgestaltung wesentlichen Elementen betrachtet werden. Das Gesamt- angebot an vertraglichen Leistungen enthalte wesentliche Teile, die nicht die blosse Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt betreffen würden. Die Erhöhung des Pensionspreises unterstehe nicht den mietrechtlichen Schutzbestimmungen (BGer 4A_113/2012 vom 13. November 2012 E. 2.-2.4).”

“253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé. Face à cette difficulté, le législateur n'avait pas prévu un système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO, mais avait au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif. Par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, il avait d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui faisaient l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouissait d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations était fermée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2). Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a jugé que l'art. 269 CO s'appliquait également aux loyers contrôlés par l'État. Les autorités administratives ne pouvaient pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré et ne devaient pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 précité consid.”

“À défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (ATF 137 I 135 consid. 2.5.1). Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 146 I 70 consid. 5.2.1). 6) a. Les art. 253 ss CO règlent le contrat de bail à loyer. Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. b. La question de la durée du bail (durée déterminée ou indéterminée) est réglée à l'art. 255 CO. c. Selon la jurisprudence, l'art. 253b al. 3 CO trace une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3 = SJ 2015 I p. 205 ; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). La législation cantonale (vaudoise dans l'arrêt 1C_500/2013 précité) sur le logement répond à un intérêt de droit public ; les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissent pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale est destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présente cependant une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relève en principe du droit privé.”

“auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert. Wichtigster Anwendungs- fall ist der Verkauf der Mietsache (BGE 120 II 302; BGer, 9.7.2002, 4C.291/2001, E. 2b/gg; vgl. Art. 261 N 4), denn der Kaufpreis bildet nach Art. 269 OR den Aus- gangspunkt der Kostenmiete und zugleich den zentralen Finanzierungsfaktor für den Mietzins (BGE 147 III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 245 - 10 - E. 6.3 = Pra 2016 Nr. 33; BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 3.1.1). Ähnlich verhält es sich bei der Entlassung aus der Mietpreiskontrolle i.S.v. Art. 253b Abs. 3 OR, denn damit ist der Wegfall von Fördergeldern verbunden (BGE 146 III 346 E. 3.2; BGE 142 III 568 E. 1.3 f. = Pra 2017 Nr. 93; BGE 123 III 171 E. 6a = Pra 1997 Nr. 123; BGE 117 II 77). Kein Ausnahmetatbestand liegt vor beim Auslaufen einer Festhypothek (BGE 120 II 302), denn die relative Methode beruht auf einer Mo- dellrechnung und einem standardisierten Hypothekarzinssatz in Form des Refe- renzzinssatzes (dazu Art. 269a lit. b OR und hinten Ziff. 4.3.2). Beim Erbgang folgt die Weitergeltung der relativen Methode schon aus dem Prinzip der Universalsuk- zession (Art. 560 ZGB). Keine Durchbrechung kann es mangels zuverlässiger Preisbestimmung grundsätzlich auch bei verkaufsähnlichen Veräusserungen, na- mentlich bei gemischten Schenkungen und Erbteilungen geben, jedenfalls soweit der festgelegte Anrechnungswert nicht auf dem Spiel von Angebot und Nachfrage beruht, sondern auf einem Vorzugspreis oder einem übersetzten Anrechnungs- wert. In mehreren Entscheiden bezeichnete das BGer den unter Miterben be- stimmten Anrechnungswert oder den Vorzugspreis bei einer gemischten Schen- kung mit Recht als untauglich für eine Renditeberechnung.”

“auf der materiellen Rechtskraft des entsprechenden Urteils beruht (vgl. BGE 106 II 356 E. 3c; 124 III 67 E. 3; 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186). Eine uneingeschränkte Neuberechnung nach absoluter Methode ist möglich bzw. nötig bei einer Neuvermietung (gesetzliche Anordnung in Art. 270 OR; BGE 147 III 14 E. 4.1 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 120 II 240; vgl. aber BGE 121 III 364 E. 3b). Während des Mietverhältnisses sind primär Situationen relevant, bei denen die Finanzierungsgrundlage des Mietobjekts sich verändert. Wichtigster Anwendungs- fall ist der Verkauf der Mietsache (BGE 120 II 302; BGer, 9.7.2002, 4C.291/2001, E. 2b/gg; vgl. Art. 261 N 4), denn der Kaufpreis bildet nach Art. 269 OR den Aus- gangspunkt der Kostenmiete und zugleich den zentralen Finanzierungsfaktor für den Mietzins (BGE 147 III 14 E. 5.1 und 7.2.2 = Pra 2021 Nr. 16; BGE 141 III 245 - 10 - E. 6.3 = Pra 2016 Nr. 33; BGer 15.2.2016, 4A_461/2015 E. 3.1.1). Ähnlich verhält es sich bei der Entlassung aus der Mietpreiskontrolle i.S.v. Art. 253b Abs. 3 OR, denn damit ist der Wegfall von Fördergeldern verbunden (BGE 146 III 346 E. 3.2; BGE 142 III 568 E. 1.3 f. = Pra 2017 Nr. 93; BGE 123 III 171 E. 6a = Pra 1997 Nr. 123; BGE 117 II 77). Kein Ausnahmetatbestand liegt vor beim Auslaufen einer Festhypothek (BGE 120 II 302), denn die relative Methode beruht auf einer Mo- dellrechnung und einem standardisierten Hypothekarzinssatz in Form des Refe- renzzinssatzes (dazu Art. 269a lit. b OR und hinten Ziff. 4.3.2). Beim Erbgang folgt die Weitergeltung der relativen Methode schon aus dem Prinzip der Universalsuk- zession (Art. 560 ZGB). Keine Durchbrechung kann es mangels zuverlässiger Preisbestimmung grundsätzlich auch bei verkaufsähnlichen Veräusserungen, na- mentlich bei gemischten Schenkungen und Erbteilungen geben, jedenfalls soweit der festgelegte Anrechnungswert nicht auf dem Spiel von Angebot und Nachfrage beruht, sondern auf einem Vorzugspreis oder einem übersetzten Anrechnungs- wert. In mehreren Entscheiden bezeichnete das BGer den unter Miterben be- stimmten Anrechnungswert oder den Vorzugspreis bei einer gemischten Schen- kung mit Recht als untauglich für eine Renditeberechnung.”

“En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (cf. art. 253b al. 3, 257e al. 4 et 270 al. 2 CO). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO).”

“Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé. Face à cette difficulté, le législateur n'avait pas prévu un système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO, mais avait au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif. Par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, il avait d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui faisaient l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouissait d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations était fermée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.2). Dans ce même arrêt, le Tribunal fédéral a jugé que l'art. 269 CO s'appliquait également aux loyers contrôlés par l'État. Les autorités administratives ne pouvaient pas autoriser des loyers procurant au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l'immeuble ou résultant d'un prix d'achat manifestement exagéré et ne devaient pas non plus prendre en compte d'autres critères de fixation du loyer que ceux relatifs aux coûts, en particulier les loyers comparatifs (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 précité consid.”

“La législation cantonale (vaudoise dans l'arrêt 1C_500/2013 précité) sur le logement répond à un intérêt de droit public ; les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissent pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale est destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présente cependant une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relève en principe du droit privé. Face à cette difficulté, le législateur n'a pas prévu un système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO ; il a au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif (arrêt du tribunal fédéral 4A_267/2009 précité consid. 2.2). Ainsi, par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, qui constitue une norme de compétence, le législateur a d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). d. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 7) En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement du recourant est un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. La demande faite à l'intimé vise à prévenir un éventuel litige – qui pourrait du reste être imminent, la fin du bail mentionnée dans le contrat signé par les parties étant le 31 mars 2022 – entre le recourant et ses bailleurs au sujet de la durée du bail à loyer, question qui est réglée à l'art.”

“3 CO ; il a au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif (arrêt du tribunal fédéral 4A_267/2009 précité consid. 2.2). Ainsi, par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, qui constitue une norme de compétence, le législateur a d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). d. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 7) En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement du recourant est un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. La demande faite à l'intimé vise à prévenir un éventuel litige – qui pourrait du reste être imminent, la fin du bail mentionnée dans le contrat signé par les parties étant le 31 mars 2022 – entre le recourant et ses bailleurs au sujet de la durée du bail à loyer, question qui est réglée à l'art. 255 CO et que le législateur fédéral n'a donc pas exclu du contrôle exercé par les juridictions ordinaires en matière de bail à loyer (soit à Genève le TBL en première instance). Le litige potentiel ne concerne ainsi pas le montant du loyer. La demande présentée par le recourant à l'OCLPF correspondrait dans ces conditions, si elle était acceptée, à un constat préjudiciel effectué par l'OCLPF dans un (possible) litige civil opposant le recourant à ses bailleurs. La juridiction civile étant par ailleurs – contrairement à ce que suggère le recourant – parfaitement habilitée à traiter à titre préjudiciel une question de droit public, cela pourrait conduire à des réponses contradictoires de l'intimé et du TBL sur ce point, ce que le législateur fédéral a précisément entendu prohiber.”

“OR vor. B. starb am 7. Mai 2016. In der Folge einigten sich die Parteien darauf, das Mietverhältnis per 1. Dezember 2016 mit der Berufungsbeklagten als nunmehr alleiniger Mietpartei fortzusetzen. Diese Ausgangslage ist zwischen den Parteien unbestritten. 6. 6.1. Die Berufungsklägerin teilte der Berufungsbeklagten mit Schreiben vom 21. August 2020 eine einseitige Mietvertragsänderung im Sinne von Art. 269d Abs. 3 OR mit. Eine solche Mitteilung unterliegt der gerichtlichen Missbrauchs- kontrolle. Der Mieter kann die entsprechende Mitteilung als missbräuchlich an- fechten (Art. 270b OR). 6.2. Die Berufungsklägerin berief sich in ihrer Änderungsanzeige auf Art. 269d OR und Art. 270b OR. Zu prüfen ist vorab, ob das vorliegende Mietverhältnis in den Anwendungsbereich dieser Normen fällt. Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten nicht für die Miete - 76 - von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohn- räumen (Art. 253b Abs. 2 OR). Die Mindestzahl an Wohnräumen und der luxuri- öse Charakter bilden kumulative Voraussetzungen für den Ausschluss der ge- nannten Bestimmung. Der Begriff "Luxus" ist dabei restriktiv auszulegen. Danach muss das übliche Mass an Komfort deutlich überschritten werden; entscheidend ist der Gesamteindruck (BGer, 4A_257/2015 vom 11. Januar 2016, E. 3.1; SVIT Mietrecht-ROHRER, 4. A., Art. 253b OR N 10–16). 6.3. Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar. 7. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die strittigen Belegungs- und weiteren Vor- schriften auf den bestehenden Mietvertrag auswirken.”

“Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar.”

“Was den geltend gemachten Reinigungszustand der Räumlichkeiten anbelange, verhalte sich der Beschwerde- führer treuwidrig und offenkundig rechtsmissbräuchlich, da er ausdrücklich auf die eigenständige Reinigung seiner Räumlichkeiten bestanden habe (act. 6 E. 5). Weiter habe der Beschwerdeführer nicht bestritten, dass im Zeitraum vom 13. Februar 2023 bis zur Kündigungsandrohung überhaupt keine Zahlung des Pensionspreises geleistet worden sei. Er habe lediglich darauf verwiesen, dass durch das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV keine "Direkte Auszahlung an Heime" gewährt worden sei. Was der Beschwerdeführer daraus zu seinen Guns- ten abzuleiten versuche, erhelle nicht (act. 6 E. 6). In Bezug auf die Ausführungen des Beschwerdeführers, dass die Beklagte das vom kantonalen Recht eingeführte amtliche Formular zur Festsetzung des Anfangsmietzinses nicht verwendet habe, sei zu berücksichtigen, dass das Bun- desgericht die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gemäss Art. 253b OR bei gemischten Verträgen und damit bei einem Pensions- vertrag nicht anwende. So oder anders hätte ein Formmangel keine Nichtigkeit des Pensionsvertrags zur Folge und würde auch nichts an der Pflicht des Be- schwerdeführers ändern, den vereinbarten Pensionspreis bis zu einem gerichtli- chen Urteil zu bezahlen. Im Übrigen gehe aus den Akten hervor, dass der Be- schwerdeführer überhaupt keine Absicht gehabt habe, irgend ein Entgelt an die Beklagte zu erbringen, und dies auch nicht getan habe. Indem er der Beklagten nun das fehlende amtliche Formular entgegenhalten wolle, um sich der Kündi- gung des Pensionsvertrages aufgrund nicht erfüllter finanzieller Verpflichtungen zu widersetzen, versuche er ein Rechtsinstitut entgegen seiner Zweckbestim- mung zu nutzen und verhalte sich damit rechtsmissbräuchlich (act. 6 E. 7). 1.2.Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Beschwerde, es sei der vorin- stanzliche Beschluss aufzuheben und es sei ihm die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen.”

“Was den geltend gemachten Reinigungszustand der Räumlichkeiten anbelange, verhalte sich der Beschwerde- führer treuwidrig und offenkundig rechtsmissbräuchlich, da er ausdrücklich auf die eigenständige Reinigung seiner Räumlichkeiten bestanden habe (act. 6 E. 5). Weiter habe der Beschwerdeführer nicht bestritten, dass im Zeitraum vom 13. Februar 2023 bis zur Kündigungsandrohung überhaupt keine Zahlung des Pensionspreises geleistet worden sei. Er habe lediglich darauf verwiesen, dass durch das Amt für Zusatzleistungen zur AHV/IV keine "Direkte Auszahlung an Heime" gewährt worden sei. Was der Beschwerdeführer daraus zu seinen Guns- ten abzuleiten versuche, erhelle nicht (act. 6 E. 6). In Bezug auf die Ausführungen des Beschwerdeführers, dass die Beklagte das vom kantonalen Recht eingeführte amtliche Formular zur Festsetzung des Anfangsmietzinses nicht verwendet habe, sei zu berücksichtigen, dass das Bun- desgericht die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen gemäss Art. 253b OR bei gemischten Verträgen und damit bei einem Pensions- vertrag nicht anwende. So oder anders hätte ein Formmangel keine Nichtigkeit des Pensionsvertrags zur Folge und würde auch nichts an der Pflicht des Be- schwerdeführers ändern, den vereinbarten Pensionspreis bis zu einem gerichtli- chen Urteil zu bezahlen. Im Übrigen gehe aus den Akten hervor, dass der Be- schwerdeführer überhaupt keine Absicht gehabt habe, irgend ein Entgelt an die Beklagte zu erbringen, und dies auch nicht getan habe. Indem er der Beklagten nun das fehlende amtliche Formular entgegenhalten wolle, um sich der Kündi- gung des Pensionsvertrages aufgrund nicht erfüllter finanzieller Verpflichtungen zu widersetzen, versuche er ein Rechtsinstitut entgegen seiner Zweckbestim- mung zu nutzen und verhalte sich damit rechtsmissbräuchlich (act. 6 E. 7). 1.2.Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Beschwerde, es sei der vorin- stanzliche Beschluss aufzuheben und es sei ihm die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen.”

“Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 43 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“Juli 2019 nicht eintrat, da es dieser mangels einer echten Vertragsänderung oder einer bereits ausge- sprochenen Kündigung an einem aktuellen Rechtsschutzinteresse fehlte. Darauf - 27 - ist zurückzukommen.]). Die Begründung des Vermieters auf dem amtlichen For- mular oder in einem Begleitschreiben muss laut LACHAT/BOHNET wie bei den Miet- zinserhöhungen so klar sein, dass der Mieter die Tragweite und Rechtfertigung der Änderung leicht verstehen und von seinem Anfechtungsrecht wirksam Gebrauch machen kann. Floskelhafte Angaben («l'usage de motivations 'passe-partout'») genügten nicht, wobei eine Haupt- und Eventualbegründung zu akzeptieren sei (a.a.O., N 10). LACHAT/GROBET THORENS betrachten die Möglichkeit der einseitigen Vertragsän- derung ebenfalls als Korrelat zum Verbot der Änderungskündigung durch den Ver- mieter (LACHAT/GROBET THORENS, Le bail à loyer, Lausanne 2019, S. 707). Art. 269d Abs. 3 OR sei von der Ausnahmebestimmung für den subventionierten Wohnbau (Art. 253b Abs. 3 OR) nicht erfasst und daher auch in diesem Bereich anwendbar, wie Art. 2 Abs. 2 VMWG präzisiere (a.a.O., S. 708). Weder das Gesetz noch die VMWG definierten jedoch die andere einseitige Vertragsänderung. Das Bundesgericht gehe weiter als HIGI und verstehe darunter jede Veränderung der Beziehung zwischen Vermieter und Mieter. Dies dränge sich auch auf, denn sonst schaffe man für den Vermieter einen Anreiz zur Kündigung des Mietvertrages. Der Mieter habe daraus keinen Nachteil, denn er könne die Änderung anfechten. Dass im Gesetz von einer Änderung zu Lasten des Mieters die Rede sei, sei nicht un- bedingt als Teil der Definition zu verstehen, sondern als relative Bedingung, die bei der gerichtlichen Beurteilung der Anfechtung zu würdigen sei (a.a.O., S. 709). Es seien drei Kategorien von Änderungen zu unterscheiden: Zunächst könnten dem Mieter Mehrleistungen abverlangt werden wie bei der Einführung oder Erhö- hung von Nebenkosten oder Sicherheiten oder aber bei der Einführung einer In- dex- oder Staffelungsklausel.”

“3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de la ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Les règles en lien avec les prestations supplémentaires du bailleur font certes partie des dispositions en matière de bail à loyer. Les art. 269a al. 1 let. b CO et l'art. 14 OBLF ne figurent toutefois pas dans la liste des articles applicables aux logements, dont la mise à disposition a été subventionnée par les pouvoirs publics et dont les loyers sont contrôlés par une autorité (ATF 124 III 463 consid. 4 dd ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 5.3 [attaqué devant le Tribunal fédéral] ; Hans Giger, Berner Kommentar, Obligationenrecht, die Miete, Art. 253-273c OR, 1ère éd. 2013, art. 253b no 60). 4.3 En l'espèce, en vertu des art. 253b al. 3 CO ainsi que 2 al. 2 OBLF précités, les art. 269a lit. b CO ainsi que 14 OBLF ne sont pas applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Tel que rappelé ci-dessus, l'intimée est une coopérative du personnel de la Confédération au bénéfice de mesures d'encouragement (consid. 3.2). Aussi, l'intimée a qualité pour contrôler le loyer des recourants, en vertu de l'art. 9 al. 1 O-DEFR et tel qu'il a été constaté dans la procédure B-3087/2017. Il ressort par ailleurs également des statuts de la coopérative, faisant partie intégrante du bail à loyer, que l'appartement est effectivement soumis au régime de l'O-DEFR (art. 4 al. 3 statuts coopérative d'habitation ; ch. 5 du contrat de bail à loyer). Les recourants prétendent que les dispositions du Code des obligations seraient applicables, preuve en est que l'autorité inférieure avait fondé sa décision du 24 avril 2017 sur ces dernières. Cela était toutefois dû au fait que les pièces justificatives du décompte final n'avaient pas été produites, raison pour laquelle le calcul conformément à l'O-DEFR n'avait pas été possible.”

“3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de la ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Les règles en lien avec les prestations supplémentaires du bailleur font certes partie des dispositions en matière de bail à loyer. Les art. 269a al. 1 let. b CO et l'art. 14 OBLF ne figurent toutefois pas dans la liste des articles applicables aux logements, dont la mise à disposition a été subventionnée par les pouvoirs publics et dont les loyers sont contrôlés par une autorité (ATF 124 III 463 consid. 4 dd ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 5.3 [attaqué devant le Tribunal fédéral] ; Hans Giger, Berner Kommentar, Obligationenrecht, die Miete, Art. 253-273c OR, 1ère éd. 2013, art. 253b no 60). 4.3 En l'espèce, en vertu des art. 253b al. 3 CO ainsi que 2 al. 2 OBLF précités, les art. 269a lit. b CO ainsi que 14 OBLF ne sont pas applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Tel que rappelé ci-dessus, l'intimée est une coopérative du personnel de la Confédération au bénéfice de mesures d'encouragement (consid. 3.2). Aussi, l'intimée a qualité pour contrôler le loyer des recourants, en vertu de l'art. 9 al. 1 O-DEFR et tel qu'il a été constaté dans la procédure B-3087/2017. Il ressort par ailleurs également des statuts de la coopérative, faisant partie intégrante du bail à loyer, que l'appartement est effectivement soumis au régime de l'O-DEFR (art. 4 al. 3 statuts coopérative d'habitation ; ch. 5 du contrat de bail à loyer). Les recourants prétendent que les dispositions du Code des obligations seraient applicables, preuve en est que l'autorité inférieure avait fondé sa décision du 24 avril 2017 sur ces dernières. Cela était toutefois dû au fait que les pièces justificatives du décompte final n'avaient pas été produites, raison pour laquelle le calcul conformément à l'O-DEFR n'avait pas été possible.”

“8 dieser Verordnung die Mietzinsgestaltung und verpflichtet die Eigentümerinnen und Eigentümer zur Mietzinsberechnung anhand der Selbstkosten. Aus Art. 9 WFV ergibt sich nichts anderes. Das Bundesverwaltungsgericht legte überzeugend dar, dass diese Bestimmung - mit dem Titel "Anfangsmietzins" - einzig auf die erstmalige Berechnung des Mietzinses anwendbar ist. Dieses Auslegungsergebnis steht im Einklang mit dem Gesetz und der Rechtsprechung. Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b WFG werden zinslose Darlehen an Eigentümerinnen und Eigentümer ausgerichtet, wenn sie die Mietzinse aufgrund der Kosten festlegen. Wer entsprechende Förderungsmittel erhält, ist also in der Mietzinsgestaltung von Gesetzes wegen nicht frei. Aus sozialpolitischen Überlegungen werden die Ertragsmöglichkeiten der Eigentümerinnen und Eigentümer limitiert; erst mit Auslaufen der Förderungsmittel gewinnen sie ihre Freiheit zur Mietzinsgestaltung wieder (Botschaft, a.a.O., S. 2858; vgl. BGE 142 III 568 E. 1.4 und E. 2). Das Bundesgericht hat vor diesem Hintergrund im Zusammenhang mit der Koordinationsbestimmung von Art. 253b Abs. 3 OR (vgl. E. 5.5 hiervor) festgehalten, in von diesem Artikel erfassten Rechtsverhältnissen könne der Mietzins ausschliesslich anhand der Kosten festgelegt werden (BGE 142 III 568 E. 1.1: "Le loyer est apprécié exclusivement en fonction des coûts"; so auch WEBER, a.a.O., N. 10 zu Art. 253a/253b OR).”

“8 dieser Verordnung die Mietzinsgestaltung und verpflichtet die Eigentümerinnen und Eigentümer zur Mietzinsberechnung anhand der Selbstkosten. Aus Art. 9 WFV ergibt sich nichts anderes. Das Bundesverwaltungsgericht legte überzeugend dar, dass diese Bestimmung - mit dem Titel "Anfangsmietzins" - einzig auf die erstmalige Berechnung des Mietzinses anwendbar ist. Dieses Auslegungsergebnis steht im Einklang mit dem Gesetz und der Rechtsprechung. Nach Art. 12 Abs. 1 lit. b WFG werden zinslose Darlehen an Eigentümerinnen und Eigentümer ausgerichtet, wenn sie die Mietzinse aufgrund der Kosten festlegen. Wer entsprechende Förderungsmittel erhält, ist also in der Mietzinsgestaltung von Gesetzes wegen nicht frei. Aus sozialpolitischen Überlegungen werden die Ertragsmöglichkeiten der Eigentümerinnen und Eigentümer limitiert; erst mit Auslaufen der Förderungsmittel gewinnen sie ihre Freiheit zur Mietzinsgestaltung wieder (Botschaft, a.a.O., S. 2858; vgl. BGE 142 III 568 E. 1.4 und E. 2). Das Bundesgericht hat vor diesem Hintergrund im Zusammenhang mit der Koordinationsbestimmung von Art. 253b Abs. 3 OR (vgl. E. 5.5 hiervor) festgehalten, in von diesem Artikel erfassten Rechtsverhältnissen könne der Mietzins ausschliesslich anhand der Kosten festgelegt werden (BGE 142 III 568 E. 1.1: "Le loyer est apprécié exclusivement en fonction des coûts"; so auch WEBER, a.a.O., N. 10 zu Art. 253a/253b OR).”

“Il peut être fait recours contre les décisions de l'OFL auprès du Tribunal (al. 3 ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_927/2018 du 13 novembre 2019 consid. 5.4). 3.2 L'intimée est une coopérative d'habitation du personnel de la Confédération (< https://www.bwo.admin.ch > Aide au logement > Coopératives d'habitation de la Confédération > Adresses des coopératives d'habitation du personnel de la Confédération ; état au 18 juillet 2023, consulté pour la dernière fois le 6 septembre 2023), qui a pour but de fournir à ses membres des logements sûrs à des prix favorables, et de les conserver. Elle favorise la vie commune au sens d'une responsabilité civile globale et d'une solidarité réciproque (< https://www.zefix.ch > Société coopérative d'habitation Z._______, consulté la dernière fois le 6 septembre 2023). Ainsi, le régime juridique décrit ci-dessus est applicable à l'intimée. 4. 4.1 Les dispositions - à l'exception de quelques-unes - du Code des obligations ainsi que de l'OBLF sont également applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 4.2 Les recourants prétendent que les art. 269a al. 1 let. b CO et 14 OBLF sont applicables. 4.2.1 Sur le marché libre, la méthode de calcul de l'augmentation de loyer d'après les principes de prise en compte de la part à plus-value découle des art. 269a let. b CO et 14 OBLF. D'après l'art. 269a let. b CO, ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment : sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires (art.”

“1 LOG a contrario ; message du Conseil fédéral du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés, FF 2002 2649, 2699). De plus, les dispositions - à l'exception de quelques-unes - de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations, CO, RS 220) et de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11) sont applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF ; art. 60 LCAP). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 2.2 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6.2 ; arrêt du TAF B-4258/2010 du 18 février 2011 consid. 2.3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. D'après l'art. 45 al. 1 LCAP, les loyers abaissés en vertu de ladite loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans.”

“Hinsichtlich der anwendbaren Erlasse handelt es sich bei der Beschwerdeführerin um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals (<http://www.bwo.admin.ch> Wohnraumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand 11. August 2022, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022), die bezweckt, (...) ( http://www.zefix.ch Wohnbaugenossenschaft A._______, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022). Auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842), die WFV sowie die VO WBF Anwendung. Zudem sind - von Ausnahmen abgesehen - die Bestimmungen des Obligationenrechts und der VMWG (Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar. Ferner sind die Merkblätter des Bundesamtes für Wohnungswesen als Verwaltungsrichtlinien für die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsförderung zu beachten. Sie gewährleisten eine einheitliche und rechtsgleiche Praxis der Wohnbauförderung und stellen generelle Auskünfte über das in diesem Bereich geltende Recht dar. Das Bundesamt darf nicht ohne Weiteres von seinem darin öffentlich vertretenen Standpunkt abweichen (vgl. BGE 129 II 125 E. 5.6).”

“A titre liminaire, il convient de présenter le régime juridique applicable à l'intimée et, en particulier, de détailler le champ d'application des règles de contestation de loyers abusifs de logements subventionnés soumis à la LCAP. 2.1 La LOG, ainsi que l'ordonnance du 26 novembre 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (ordonnance sur le logement, OLOG, RS 842.1) entrés en vigueur le 1er octobre 2003 et le 1er février 2004, n'ont pas abrogé formellement la LCAP. Celle-ci reste applicable aux engagements de paiement et de remboursement pris avant le 1er octobre 2003 (art. 59 al. 1 LOG a contrario ; message du Conseil fédéral du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés, FF 2002 2649, 2699). De plus, les dispositions - à l'exception de quelques-unes - de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations, CO, RS 220) et de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11) sont applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF ; art. 60 LCAP). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 2.2 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid.”

“Hinsichtlich der anwendbaren Erlasse handelt es sich bei der Beschwerdeführerin um eine Wohnbaugenossenschaft des Bundespersonals (<http://www.bwo.admin.ch> Wohnraumförderung > Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals > Adressen der Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals; Stand 11. August 2022, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022), die bezweckt, (...) ( http://www.zefix.ch Wohnbaugenossenschaft A._______, zuletzt besucht am 12. Dezember 2022). Auf Wohnbaugenossenschaften des Bundespersonals finden insbesondere das Bundesgesetz über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 21. März 2003 (Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842), die WFV sowie die VO WBF Anwendung. Zudem sind - von Ausnahmen abgesehen - die Bestimmungen des Obligationenrechts und der VMWG (Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG) subsidiär anwendbar. Ferner sind die Merkblätter des Bundesamtes für Wohnungswesen als Verwaltungsrichtlinien für die Praxis der Wohnbau- und Eigentumsförderung zu beachten. Sie gewährleisten eine einheitliche und rechtsgleiche Praxis der Wohnbauförderung und stellen generelle Auskünfte über das in diesem Bereich geltende Recht dar. Das Bundesamt darf nicht ohne Weiteres von seinem darin öffentlich vertretenen Standpunkt abweichen (vgl. BGE 129 II 125 E. 5.6).”

“253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“À défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail (ATF 137 I 135 consid. 2.5.1). Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (ATF 146 I 70 consid. 5.2.1). 6) a. Les art. 253 ss CO règlent le contrat de bail à loyer. Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. b. La question de la durée du bail (durée déterminée ou indéterminée) est réglée à l'art. 255 CO. c. Selon la jurisprudence, l'art. 253b al. 3 CO trace une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que la collectivité publique ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers (arrêts du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 consid. 2.3 = SJ 2015 I p. 205 ; 4A_267/2009 du 7 août 2009 consid. 2.2). La législation cantonale (vaudoise dans l'arrêt 1C_500/2013 précité) sur le logement répond à un intérêt de droit public ; les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissent pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale est destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présente cependant une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relève en principe du droit privé.”

“Tel que rappelé ci-dessus, l'intimée est une coopérative du personnel de la Confédération au bénéfice de mesures d'encouragement (consid. 3.2). Aussi, l'intimée a qualité pour contrôler le loyer des recourants, en vertu de l'art. 9 al. 1 O-DEFR et tel qu'il a été constaté dans la procédure B-3087/2017. Il ressort par ailleurs également des statuts de la coopérative, faisant partie intégrante du bail à loyer, que l'appartement est effectivement soumis au régime de l'O-DEFR (art. 4 al. 3 statuts coopérative d'habitation ; ch. 5 du contrat de bail à loyer). Les recourants prétendent que les dispositions du Code des obligations seraient applicables, preuve en est que l'autorité inférieure avait fondé sa décision du 24 avril 2017 sur ces dernières. Cela était toutefois dû au fait que les pièces justificatives du décompte final n'avaient pas été produites, raison pour laquelle le calcul conformément à l'O-DEFR n'avait pas été possible. Ainsi, l'autorité inférieure et l'intimée ont, à juste titre, refusé l'application des art. 269a al. 1 let. b CO et 14 OBLF, exclue par les art. 253b al. 3 CO et 2 al. 2 OBLF. Le régime applicable découle de l'O-DEFR. 5. Il convient désormais de détailler le régime de l'O-DEFR applicable à la contestation des loyers abusifs des coopératives d'habitation du personnel de la Confédération, en particulier l'art. 8 O-DEFR et le principe de couverture des coûts en découlant. 5.1 Il ressort du message du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés (FF 2002, 2649, 2660, 2670), que le principe de la couverture des coûts s'applique aux loyers subventionnés, afin de déterminer le loyer ainsi que l'adaptation de loyer d'appartements de coopératives d'habitation du personnel de la Confédération. Selon l'art. 8 al. 1 O-DEFR, les coopératives louent en principe leurs logements afin de couvrir les coûts qu'elles supportent. En ce sens, l'art. 8 al. 2 O-DEFR définit les positions à prendre en compte en tant que coûts immobiliers, respectivement des coûts à supporter par la coopérative (voir aussi l'art. 8 al. 1 OLOG). Peuvent notamment être considérés comme coûts à prendre en compte : les intérêts sur le capital propre et le capital emprunté ; les rentes de droit de superficie ; les amortissements ; les frais d'entretien ainsi que les contributions au fonds de rénovation ; les frais de gestion ; le supplément-risque ; les charges et les impôts liés à la chose (art.”

“2 En l'espèce, l'objet du litige porte sur la seule hausse de loyer signifiée le 3 septembre 2014 et fixant le loyer mensuel à 1'530 francs par mois dès le 1er janvier 2015. Des travaux de rénovation des fenêtres, des sanitaires, des cuisines et des parties communes ont été entrepris de l'automne 2013 au début de l'année 2015 pour un budget de 7'000'000 francs et un coût total de 6'610'989 fr. 60, d'après le décompte final. Les recourants n'ont pas contesté le montant des travaux portés au décompte une fois les pièces justificatives fournies. Ils n'apportent rien de concret pour remettre en cause la clé de répartition. Le Tribunal constate ainsi qu'il n'y a pas lieu de revenir sur le montant retenu ou sur la clé de répartition par l'autorité inférieure puisque cela correspond aux pièces justificatives apportées. L'on ne saurait suivre les arguments des recourants prétendant à l'application de l'art. 14 OBLF et des principes en découlant, puisque celle-ci est expressément exclue par l'art. 253b al. 3 CO en lien avec l'art. 2 al. 2 OBLF (consid. 4.2). D'après le régime de couverture des coûts prévalant en l'espèce, les coûts effectifs sont pris en charge par les locataires. Dans la mesure où les coûts du décompte final reflètent exactement les coûts effectifs des travaux, on ne saurait en quoi ce montant serait abusif. L'autorité inférieure a présenté un calcul validant cette hausse, que rien ne permet de remettre en cause. Ainsi, l'augmentation de loyer de 390 francs du 28 septembre 2016 est conforme au principe de couverture des coûts tel qu'énoncé par l'art. 8 O-DEFR et n'est pas abusive. 8. S'agissant enfin de la réduction de loyer annoncée pour l'année 2023, il convient de retenir ce qui suit. 8.1 8.1.1 Les recourants prétendent que la réduction de loyer annoncée postérieurement prouve le caractère abusif, voire abstrait et arbitraire, de l'augmentation de loyer communiquée suite aux travaux de 2013 à 2015. 8.1.2 L'intimée a justifié d'une telle baisse de loyer grâce à la baisse des taux d'intérêts hypothécaires, d'une augmentation des rentes foncières et des discussions avec l'autorité inférieure.”

“4 Dans un arrêt du 30 novembre 2021, la Chambre administrative a retenu que l'OCLPF n'était pas compétent pour statuer sur la licéité de la durée déterminée d'un bail portant sur un logement soumis à la LGZD, aucune disposition légale ne fondant une telle compétence. Elle a en particulier relevé ce qui suit : "le fait que le bail soit prévu, en l'espèce, pour une durée déterminée, laquelle dépasse la période du contrôle étatique, n'a aucune incidence sur les loyers de la période de contrôle, lesquels sont les seuls objets du contrôle de l'OCLPF […]. En conséquence, c'est à juste titre que le [Tribunal administratif de première instance] a confirmé la décision de l'OCLPF qui s'est déclaré incompétent pour examiner la conformité au droit de la durée déterminée du contrat de bail en l'absence de base légale" (ATA/1312/2021 consid. 5). Dans l'ATA/194/2022 du 22 février 2022 déjà cité, la Chambre administrative a par ailleurs considéré que la question de la durée d'un bail portant sur un logement subventionné au sens de l'art. 253b CO était réglée par l'art. 255 CO et relevait donc de la compétence exclusive des juridictions civiles ordinaires (cf. supra consid. 3.1). 3.3.5 Le principe de la légalité, consacré à l'art. 5 al. 1 Cst., exige que les autorités n'agissent que dans le cadre fixé par la loi (ATF 147 I 1 consid. 4.3.1). Il s'agit d'un principe constitutionnel qui ne peut pas être invoqué en tant que tel, mais seulement en relation avec la violation, notamment, du principe de la séparation des pouvoirs, de l'égalité de traitement, de l'interdiction de l'arbitraire ou la violation d'un droit fondamental spécial (ATF 146 II 56 consid. 6.2.1; arrêt du Tribunal fédéral 9C_776/2020 du 7 juillet 2022 consid. 7.1). Le principe de la séparation des pouvoirs impose en particulier le respect des compétences établies par la constitution et vise à empêcher un organe de l'Etat d'empiéter sur les compétences d'un autre organe. Il interdit ainsi au pouvoir exécutif d'édicter des dispositions qui devraient figurer dans une loi, si ce n'est dans le cadre d'une délégation valablement conférée par le législateur (ATF 142 I 26 consid.”

“Die Beschwerdeführerin hat sich im Übrigen zu Recht nicht auf den Mietvertrag vom 2. November 2004 berufen (Vernehmlassungsbeilage 6). In diesem wird zwar in allgemeiner Weise auf Art. 253 bis Art. 274 OR verwiesen. In den später erlassenen Genossenschaftsstatuten der Beschwerdeführerin aus dem Jahr 2014 wird aber in Art. 19 in konkreter Weise festgelegt, dass die Wohnungen zu den Selbstkosten vermietet werden und die Kostenmiete nach Art. 8 VO WBF nicht überschritten werden darf (Vernehmlassungsbeilage 1). Die ausnahmslose Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen entspräche im Übrigen auch nicht Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG, wonach die mietrechtlichen Bestimmungen nur mit Ausnahmen Anwendung finden (vgl. vorne E. 4).”

“1 LOG a contrario ; message du Conseil fédéral du 27 février 2002 relatif à l'encouragement du logement à loyer ou à prix modérés, FF 2002 2649, 2699). De plus, les dispositions - à l'exception de quelques-unes - de la loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième : Droit des obligations, CO, RS 220) et de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, RS 221.213.11) sont applicables à titre subsidiaire (art. 253b al. 3 CO et art. 2 al. 2 OBLF ; art. 60 LCAP). Par ailleurs, les notices de l'OFL sont à prendre en compte à titre de directives administratives pour la pratique de l'encouragement à la construction et l'accession à la propriété de logements. Elles garantissent une pratique uniforme et égale de l'aide au logement et constituent des renseignements généraux sur le droit en vigueur dans ce domaine. L'OFL ne peut s'écarter sans autre de la position qu'il défend publiquement (ATF 129 II 125 consid. 5.6 ; arrêt du TAF B-696/2022 du 17 janvier 2023 consid. 4 [attaqué devant le Tribunal fédéral]). 2.2 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Le but de cette norme est d'empêcher un double contrôle des loyers et d'éviter des décisions contradictoires entre les juridictions civile et administrative (ATF 129 II 125 consid. 2.6.2 ; arrêt du TAF B-4258/2010 du 18 février 2011 consid. 2.3). D'après l'art. 2 al. 2 OBLF également, seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 de ladite ordonnance sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. D'après l'art. 45 al. 1 LCAP, les loyers abaissés en vertu de ladite loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans.”

“et les arrêts cités). Elle doit l'être au degré de la certitude (preuve stricte) (ATF 141 III 569 consid. 2.2.1). Pour que le juge puisse en tirer des conclusions certaines, les logements de comparaison doivent ainsi être au moins au nombre de cinq et présenter, pour l'essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction (ATF 147 III 14 consid. 4.1.2.1; 141 III 569 consid. 2.2.1 et les arrêts cités). Exiger une telle preuve stricte n'est pas concevable dans le cas particulier, l'application des art. 269 ss CO sur la protection contre les loyers abusifs à l'appartement en jeu étant du reste douteuse (cf. art. 253b al. 2 CO). Vu la dimension du logement et sa situation dans un immeuble de prestige unique, l'intimé n'était manifestement pas en mesure de fournir des éléments de comparaison ou des statistiques autorisant des conclusions certaines quant au loyer qu'il aurait pu obtenir durant la période d'occupation illégitime par la recourante. Comme la cour cantonale l'a admis à bon droit, le lésé se trouvait ainsi dans un état de nécessité quant à la preuve, bénéficiant de la preuve facilitée de l'art. 42 al. 2 CO. Dans ce cadre, l'intimé a-t-il satisfait à son devoir de fournir des éléments utiles à l'évaluation en équité de son dommage? La réponse est positive, quoi qu'en pense la recourante. Les exigences que celle-ci entend imposer au lésé sur ce point vont au-delà de celles posées par l'art. 42 al. 2 CO. L'intimé a produit une estimation de loyer d'une agence immobilière reconnue de la place, ainsi qu'un document dont il ressort qu'un autre appartement du même immeuble, plus spacieux, était offert à la location pour un loyer de 15'000 fr.”

“L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs. Il prévoit qu'en cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d CO pour la conclusion de tout nouveau bail. Le canton de Genève a fait usage de cette faculté. Selon l'art. 253b al. 2 CO, les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs et donc, l'art. 270 al. 2 CO, ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise).”

“Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer. A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions s'appliquent par analogie dans le cas où la formule est utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 2).  L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection des locataires contre les loyers abusifs. A teneur de l'art. 253b al. 2 CO, ces dispositions ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Pour un logement de cette catégorie et lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le bailleur peut se dispenser de notifier l'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle qui est prescrit dans le canton de Genève. Le nombre minimum des pièces et le caractère luxueux du logement en cause sont des conditions cumulatives. Le juge apprécie le caractère luxueux ou au contraire ordinaire du logement sur la base d'un examen concret de toutes ses caractéristiques et de l'impression générale qui en résulte; il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 3). Selon l'arrêté du 4 février 2009 de Conseil d'Etat genevois déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art. 24 LaCC, il y a pénurie au sens de l'art. 24 LaCC dans toutes les catégories d'appartements de 1 à 7 pièces inclusivement.”

“En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (cf. art. 253b al. 3, 257e al. 4 et 270 al. 2 CO). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO).”

“Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar.”

“Für den Entscheid ebenfalls bedeutungslos ist, welchem Segment des Liegen- schaftsparks der Beklagten die hier interessierende Wohnung angehört. Es mag sein, dass die Liegenschaft intern dem Verwaltungsvermögen der Stadt Zürich zugeordnet ist, wie die Beklagte geltend macht, und dass die Grundsätze der «Kostenmiete» zur Anwendung gelangen. Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 68 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich.”

“Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 68 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich. Ob die Beklagte aber nun mit der angefochtenen Än- derung ein schützenswertes Ziel verfolgt oder nicht: Die Gerichte müssen ihre Rechtsprechung auch auf forschere Parteien ausrichten, unabhängig von deren Rolle im Rahmen eines Mietvertrags. Es steht mithin nicht zur Debatte, zwingen- des Bundesrecht zur Verwirklichung der städtischen Wohnungspolitik preiszuge- ben.”

“Für den Entscheid ebenfalls bedeutungslos ist, welchem Segment des Liegen- schaftsparks der Beklagten die hier interessierende Wohnung angehört. Es mag sein, dass die Liegenschaft intern dem Verwaltungsvermögen der Stadt Zürich zugeordnet ist, wie die Beklagte geltend macht, und dass die Grundsätze der «Kostenmiete» zur Anwendung gelangen. Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 52 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich.”

“Abgesehen davon, dass die Kosten- miete im Verständnis der Beklagten nichts zu tun hat mit der Kostenmiete nach Art. 269 und 269a lit. b-e OR sowie Art. 13 Abs. 3 VMWG – Art. 21 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Zürich vom 13. Juni 2021 verweist hinsichtlich der Investitions- und Kapitalkosten auf anerkannte Grundsätze der Wohnbauförde- rung für gemeinnützige Bauträger, also gerade nicht auf Werte, wie sie der Bun- desgerichtspraxis zu den Bestimmungen des OR zugrunde liegen – ist im vorlie- genden Fall unbestritten, dass es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit han- delt. Nur dafür sind die Zivilgerichte überhaupt zuständig. Zudem folgt aus Art. 2 Abs. 2 VMWG und Art. 253b Abs. 3 OR, dass andere einseitige Vertragsände- rungen selbst im Rahmen des subventionierten Wohnbaus anhand von Art. 269d Abs. 3 OR durch die Zivilgerichte zu überprüfen sind. Das schon mehrfach zi- tierte Präjudiz des Bundesgerichts im Genfer Fall (4A_425/2019) befasste sich gerade mit subventionierten Wohnungen, wenn auch nicht mit solchen im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR. Bei all dem kann der Beklagten durchaus attestiert werden, dass sie sich bei der Vermietung ihrer Objekte bislang durchwegs Zurückhaltung auferlegte und auch die Interessen der Mieterinnen und Mieter sowie das übergeordnete Recht im Auge hatte. So sieht etwa Art. 3 der Verordnung über die Kostenmiete stadteige- ner Wohnungen VKW vom 14. Juni 2017 (AS Stadt Zürich 846.300) explizit vor, - 52 - dass zusätzlich zu den Bewertungsregeln nach Art. 2 VKW die Bestimmungen des OR anwendbar sind, wobei der entsprechende Rahmen insofern nicht aus- zuschöpfen sei, als dass die Mietzinse nicht höher liegen dürften als nach den Ansätzen der Stadt Zürich. Ob die Beklagte aber nun mit der angefochtenen Än- derung ein schützenswertes Ziel verfolgt oder nicht: Die Gerichte müssen ihre Rechtsprechung auch auf forschere Parteien ausrichten, unabhängig von deren Rolle im Rahmen eines Mietvertrags. Es steht mithin nicht zur Debatte, zwingen- des Bundesrecht zur Verwirklichung der städtischen Wohnungspolitik preiszuge- ben.”

“Die öffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle nach Art. 54 WFG verdrängt weitgehend die privatrechtlichen Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Die entsprechende Koordination mit den privatrechtlichen Normen erfolgt durch eine Bestimmung des Obligationenrechts. Nach Art. 253b Abs. 3 OR gelten die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung erstens von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse zweitens durch eine Behörde kontrolliert werden. Art. 253b Abs. 3 OR grenzt im Bereich der Mietzinskontrolle öffentliches und privates Recht voneinander ab (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 9b ff. zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, in: Commentaire romand, 3. Aufl. 2021, N. 6 ff. zu Art. 253b OR). Damit ein Rechtsverhältnis unter Art. 253b Abs. 3 OR fällt, müssen die Voraussetzungen der staatlichen Förderung und Kontrolle kumulativ erfüllt sein (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.2; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.1). Alsdann kommen die Bestimmungen zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse im zweiten Abschnitt des achten Titels des Obligationenrechts nicht bzw. nur punktuell zur Anwendung (Urteile 2C_927/2018 vom 13.”

“Die öffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle nach Art. 54 WFG verdrängt weitgehend die privatrechtlichen Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Die entsprechende Koordination mit den privatrechtlichen Normen erfolgt durch eine Bestimmung des Obligationenrechts. Nach Art. 253b Abs. 3 OR gelten die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung erstens von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse zweitens durch eine Behörde kontrolliert werden. Art. 253b Abs. 3 OR grenzt im Bereich der Mietzinskontrolle öffentliches und privates Recht voneinander ab (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 9b ff. zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, in: Commentaire romand, 3. Aufl. 2021, N. 6 ff. zu Art. 253b OR). Damit ein Rechtsverhältnis unter Art. 253b Abs. 3 OR fällt, müssen die Voraussetzungen der staatlichen Förderung und Kontrolle kumulativ erfüllt sein (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.2; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.1). Alsdann kommen die Bestimmungen zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse im zweiten Abschnitt des achten Titels des Obligationenrechts nicht bzw. nur punktuell zur Anwendung (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; WEBER, a.a.O., N. 10 zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, N. 7 f. zu Art. 253b OR). Auf Verordnungsstufe konkretisiert Art. 2 Abs. 2 VMWG den Umfang dieses Ausschlusses. Demgemäss gelten für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, ausschliesslich die Art. 253-268b, 269, 269d Abs. 3, 270e und 271-273c OR.”

“Die öffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle nach Art. 54 WFG verdrängt weitgehend die privatrechtlichen Bestimmungen zum Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen. Die entsprechende Koordination mit den privatrechtlichen Normen erfolgt durch eine Bestimmung des Obligationenrechts. Nach Art. 253b Abs. 3 OR gelten die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung erstens von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse zweitens durch eine Behörde kontrolliert werden. Art. 253b Abs. 3 OR grenzt im Bereich der Mietzinskontrolle öffentliches und privates Recht voneinander ab (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, 7. Aufl. 2020, N. 9b ff. zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, in: Commentaire romand, 3. Aufl. 2021, N. 6 ff. zu Art. 253b OR). Damit ein Rechtsverhältnis unter Art. 253b Abs. 3 OR fällt, müssen die Voraussetzungen der staatlichen Förderung und Kontrolle kumulativ erfüllt sein (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.2; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.1). Alsdann kommen die Bestimmungen zur Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse im zweiten Abschnitt des achten Titels des Obligationenrechts nicht bzw. nur punktuell zur Anwendung (Urteile 2C_927/2018 vom 13. November 2019 E. 4.1; 4A_267/2009 vom 7. August 2009 E. 2.2; WEBER, a.a.O., N. 10 zu Art. 253a/253b OR; LACHAT / BOHNET, N. 7 f. zu Art. 253b OR). Auf Verordnungsstufe konkretisiert Art. 2 Abs. 2 VMWG den Umfang dieses Ausschlusses.”

“Die Beschwerdeführerin hat sich im Übrigen zu Recht nicht auf den Mietvertrag vom 2. November 2004 berufen (Vernehmlassungsbeilage 6). In diesem wird zwar in allgemeiner Weise auf Art. 253 bis Art. 274 OR verwiesen. In den später erlassenen Genossenschaftsstatuten der Beschwerdeführerin aus dem Jahr 2014 wird aber in Art. 19 in konkreter Weise festgelegt, dass die Wohnungen zu den Selbstkosten vermietet werden und die Kostenmiete nach Art. 8 VO WBF nicht überschritten werden darf (Vernehmlassungsbeilage 1). Die ausnahmslose Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen entspräche im Übrigen auch nicht Art. 253b Abs. 3 OR und Art. 2 Abs. 2 VMWG, wonach die mietrechtlichen Bestimmungen nur mit Ausnahmen Anwendung finden (vgl. vorne E. 4).”

“Unter Geschäftsräumen sind Räumlichkeiten zu verstehen, die dem Be- trieb eines Gewerbes oder der Ausübung einer beruflichen Tätigkeit dienen (BSK OR I-Weber, Art. 253a–253b N 11; OFK-Permann, Art. 253b OR N 10; ZK- Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Vor. Art. 253–273c OR N 91). Dabei muss die Vermiete- rin das Mietobjekt als ein auf Dauer angelegter, horizontaler und vertikal um- schlossener Bereich vermietet haben (ZK-Higi/Bühlmann, 5. Aufl., Art. 253a/253b OR N 22). Aus diesem Grund können unbebaute Grundstücke keine Räume bil- den, selbst wenn sie zu kommerziellen Zwecken vermietet worden sind (BGer, 4P.80/2002 vom 16. Mai 2002, E. 2.1 f.; BGE 124 III 108 E. 2b; OGer ZH, LU130001 vom 30. April 2013, E. 3.3.1; SVIT-Kommentar, 4. Aufl., Vor. Art. 253– 273c OR N 25; ähnlich Vischer, Die Rohbaumiete, Zürich/Basel/Genf 2014, N 61).”

“En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (cf. art. 253b al. 3, 257e al. 4 et 270 al. 2 CO). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO).”

“253b CO dispose que les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s’appliquent pas aux locaux d’habitation en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. L'art. 2 al. 2 de l’OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que ses art. 3 à 10 et 20 à 23 sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Lors de l’examen en 2014 d’un cas vaudois, le Tribunal fédéral a relevé que ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du CO relatives au bail à loyer et écartent tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible, soit la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO). L'art. 253b al. 3 CO trace aussi une frontière entre le droit privé et le droit public. Dans le cadre de sa politique sociale du logement, la collectivité publique peut accorder une aide financière à des propriétaires dans le but d'abaisser le montant des loyers et de répondre ainsi au besoin d'une partie de la population. Pour atteindre ce but, il est nécessaire que celle-ci ait la faculté d'exercer un contrôle sur la fixation des loyers. La loi cantonale vaudoise et son règlement répondaient à un intérêt de droit public. Les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissaient pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale était destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présentait cependant une certaine complexité, puisqu'il existait, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui imposait à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relevait en principe du droit privé.”

“La législation cantonale (vaudoise dans l'arrêt 1C_500/2013 précité) sur le logement répond à un intérêt de droit public ; les objectifs poursuivis par le droit privé et le droit public cantonal n'apparaissent pas contradictoires, dans la mesure où la réglementation cantonale est destinée à permettre d'abaisser les loyers à un prix inférieur à celui du marché. La situation présente cependant une certaine complexité, puisqu'il existe, d'une part, un rapport de droit public entre la collectivité et le propriétaire qui impose à ce dernier certaines charges et, d'autre part, un contrat de bail entre le propriétaire et le locataire, lequel relève en principe du droit privé. Face à cette difficulté, le législateur n'a pas prévu un système dualiste à l'art. 253b al. 3 CO ; il a au contraire voulu que les mécanismes du droit privé s'effacent devant le contrôle d'office par l'autorité administrative, jugé plus incisif (arrêt du tribunal fédéral 4A_267/2009 précité consid. 2.2). Ainsi, par le biais de l'art. 253b al. 3 CO, qui constitue une norme de compétence, le législateur a d'abord voulu, sur un plan procédural, empêcher un double contrôle des loyers et éviter le prononcé de décisions contradictoires ; pour les habitations qui font l'objet de mesures d'encouragement par les pouvoirs publics, l'autorité administrative chargée du contrôle des loyers jouit d'une compétence exclusive et la procédure prévue dans le droit des obligations est fermée (ATF 124 III 463 consid. 4b/dd). d. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. 7) En l'espèce, il n'est pas contesté que l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement du recourant est un logement subventionné au sens de l'art. 253b al. 3 CO. La demande faite à l'intimé vise à prévenir un éventuel litige – qui pourrait du reste être imminent, la fin du bail mentionnée dans le contrat signé par les parties étant le 31 mars 2022 – entre le recourant et ses bailleurs au sujet de la durée du bail à loyer, question qui est réglée à l'art.”

“Die Beschwerdeführerin erhielt unstrittig Bundesgelder gestützt auf den Bundesbeschluss vom 7. Oktober 1947 und unterliegt der Mietzinskontrolle durch das BWO. Demnach sind die Voraussetzungen von Art. 253b Abs. 3 OR erfüllt. Die Bestimmungen des OR über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse sind - von hier nicht interessierenden Ausnahmen abgesehen - nicht massgebend. Insbesondere ist Art. 14 VMWG, der sich auf den vorliegend nicht anwendbaren Art. 269a lit. b OR stützt, nicht einschlägig. Die Beschwerdeführerin kann daher aus den Querverweisungen auf das Privatrecht nichts für ihren Standpunkt ableiten.”

“En matière de bail à loyer, la réglementation fédérale est exhaustive, sous réserve de la compétence laissée aux cantons d'édicter certaines règles de droit privé complémentaires (cf. art. 253b al. 3, 257e al. 4 et 270 al. 2 CO). A défaut d'une telle réserve, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail. Une seule et même matière peut toutefois être saisie à la fois par des règles de droit privé fédéral et par des règles de droit public cantonal. Dans les domaines régis en principe par le droit civil fédéral, les cantons conservent la compétence d'édicter des règles de droit public en vertu de l'art. 6 CC, à condition que le législateur fédéral n'ait pas entendu régler une matière de façon exhaustive, que les règles cantonales soient motivées par un intérêt public pertinent et qu'elles n'éludent pas le droit civil, ni n'en contredisent le sens ou l'esprit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_500/2013 du 25 septembre 2014 et les arrêts cités). 3.3.3 Selon l'art. 253b al. 3 CO, les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. L'art. 2 al. 2 OBLF précise que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d al. 3, 270e et 271 à 273c CO sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. Ces dispositions délimitent le champ d'application des règles du code des obligations relatives au bail à loyer (titre huitième du CO). Elles prévoient ainsi que tous les mécanismes permettant au juge civil de se prononcer sur le loyer admissible sont écartés, à savoir la contestation du loyer initial (art. 270 CO), la contestation d'une augmentation de loyer (art. 270b CO), la demande de réduction de loyer (art. 270a CO) et la contestation du loyer indexé (art. 270c CO).”

“Das vorliegende Einfamilienhaus hat sechs Zimmer und erfüllt damit das quantitative Element von Art. 253b Abs. 2 OR. Indessen bietet es seiner Bewoh- nerin keinen derart gehobenen Ausbaustandard, dass es als Luxusimmobilie ein- zustufen wäre. Die Immobilie wird weder durch die öffentliche Hand gefördert noch wird ihr Mietzins staatlich kontrolliert (Art. 253b Abs. 3 OR). Auch dies ist zwischen den Parteien unbestritten. Folglich sind die Art. 269 ff. OR auf das streitbetroffene Mietverhältnis anwendbar.”

“Cette information doit être donnée au moyen de la formule officielle que l'art. 269 al. 1 CO prévoit en cas de majoration du loyer. S'il advient que cette communication soit omise entièrement, différée plus de trente jours après la délivrance des locaux ou entachée d'un vice de forme, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer (ATF 120 II 341 consid. 5b à 5d). En pareille situation, même si aucune des conditions spécifiques de l'art. 270 al. 1 let. a ou b CO n'est accomplie, le locataire peut saisir d'abord l'autorité de conciliation, puis le juge en vue de faire fixer le loyer. A teneur de l'art. 19 al. 3 OBLF, ces prescriptions s'appliquent par analogie dans le cas où la formule est utilisée lors de la conclusion d'un nouveau bail en exécution du droit cantonal que réserve l'art. 270 al. 2 CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 2).  L'art. 270 al. 2 CO s'inscrit dans les dispositions sur la protection des locataires contre les loyers abusifs. A teneur de l'art. 253b al. 2 CO, ces dispositions ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). Pour un logement de cette catégorie et lors de la conclusion d'un nouveau contrat, le bailleur peut se dispenser de notifier l'avis de fixation du loyer initial sur formule officielle qui est prescrit dans le canton de Genève. Le nombre minimum des pièces et le caractère luxueux du logement en cause sont des conditions cumulatives. Le juge apprécie le caractère luxueux ou au contraire ordinaire du logement sur la base d'un examen concret de toutes ses caractéristiques et de l'impression générale qui en résulte; il jouit à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation (arrêt du Tribunal fédéral 4A_211/2020 du 25 août 2020, consid. 3). Selon l'arrêté du 4 février 2009 de Conseil d'Etat genevois déterminant les catégories d'appartements où sévit la pénurie en vue de l'application de l'art. 24 LaCC, il y a pénurie au sens de l'art. 24 LaCC dans toutes les catégories d'appartements de 1 à 7 pièces inclusivement.”

“Parallèlement, les propriétaires ont requis l'évacuation des locataires devant le Tribunal des baux et loyers, par la voie de la procédure pour cas clairs, requête dont ils ont été déboutés par jugement JTBL/152/2020 du 20 février 2020, en raison du fait que les avis de résiliation de bail avaient été reçus par les locataires trois jours avant l'échéance du délai comminatoire de paiement. Lors de l'audience du 20 février 2020 par-devant le Tribunal des baux et loyers, les locataires ont indiqué qu'ils ne payaient plus de loyer depuis avril 2018. Le locataire avait des difficultés professionnelles et du retard dans ses revenus. Le congé était contesté en raison notamment de l'absence de formule de fixation du loyer initial. A______ considérait que la villa n'était pas luxueuse. Lors de l'emménagement, la piscine était irréparable. Il avait investi 60'000 fr. de travaux de rafraîchissement. Le loyer à la signature du bail était de 15'000 fr. par mois et avait par la suite été diminué à 11'000 fr. par mois, d'entente entre les parties. e. Le 6 avril 2020, C______ et B______ ont requis du Tribunal de Première Instance la mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de payer poursuite n° 1______. Les précités n'ont pas allégué que la villa litigieuse était un logement de luxe au sens de l'art. 253b al. 2 CO. f. Lors de l'audience du Tribunal du 6 juillet 2020, A______ a conclu au rejet de la requête. Le contrat de bail ne constituait pas une reconnaissance de dette pour le loyer, en raison de l'absence d'avis officiel de fixation du loyer, obligatoire à Genève, l'habitation concernée n'étant pas un objet de luxe, au sens de l'art. 253 b CO. La maison était vieillotte, le garage régulièrement inondé et l'accès fréquemment empêché par des voitures. A______ a notamment produit des photographies de deux salles de bains et d'une chambre à l'appui de ses conclusions. C______ et B______ ont persisté dans leur requête, relevant que les photographies produites par leur partie adverse n'étaient pas représentatives de toute la maison. Il n'était pas acceptable qu'aucun loyer ne soit payé depuis plus de deux ans. Les locataires avaient accepté le montant du loyer. Ils pourraient invoquer leurs arguments dans le cadre d'une procédure au fond. Le Tribunal a gardé la cause à juger au terme de l'audience.”