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Werden Nebenobjekte (z. B. Parkplätze) zusammen mit Wohn‑ oder Geschäftsräumen gemeinsam vermietet, gelten für diese die gleichen Fristen wie für die vermieteten Räume. Das Urteil ACJC/238/2022 führt als Beispiel aus, dass in einem solchen Fall die Androhungsfrist (comminatoire délai) bzw. die Kündigungsfrist für die gemeinsam vermietete Parkfläche derjenigen der Geschäftsraumsache entsprach (30 Tage).
“En d'autres termes, lorsque le locataire se trouve en retard dans le paiement du loyer au moment où le délai comminatoire lui a été notifié et au moment où le congé lui a été donné, le bailleur est en droit de se prévaloir de l'art. 257d CO (arrêt du Tribunal fédéral 4A_245/2017 précité consid. 5). 3.1.3 Les faits notoires sont ceux dont l'existence est certaine au point d'emporter la conviction du juge, qu'il s'agisse de faits connus de manière générale du public ou seulement du juge. La situation générale en Suisse après l'apparition du coronavirus (COVID-19) et les conséquences générales des mesures prises dans le contexte doivent être considérées comme des faits notoires (arrêt du Tribunal fédéral 5A_467/2020 du 7 septembre 2020). 3.2 En l'espèce, il n'est pas contesté que les loyers étaient payables par mois et d'avance et que l'intimé ne versait pas de façon régulière les loyers litigieux. Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le délai comminatoire pour la place de parc était semblable à celui des locaux commerciaux, dans la mesure où ces deux biens ont été loués conjointement (cf. art. 253a CO), à savoir 30 jours. L'intimé a exprimé à l'audience du Tribunal, qu'il n'avait pas l'intention de quitter les locaux et qu'il n'avait pas de revenus. Ainsi, il apparaît que même si un délai de 30 jours lui avait été imparti au terme des avis comminatoires, il n'aurait pas été en mesure de payer. Il n'a au demeurant précédé à aucun paiement. Il se trouvait en retard de paiement au moment où le délai comminatoire lui a été notifié et au moment où le congé a été donné, plus de 30 jours après la mise en demeure. Ses allégations relatives à des défauts récurrents des locaux commerciaux loués n'y changent rien, dans la mesure où il n'a pas usé des procédures spécifiques pour y remédier, notamment de la consignation des loyers (cf. art. 259a CO). Au vu de la situation d'espèce, il est constitutif d'abus de droit de considérer les congés comme inefficaces, motif pris de la mention erronée dans les avis comminatoires. Partant, le jugement entrepris sera annulé en tant qu'il constate l'inefficacité des congés du 16 août 2019, pour le 30 septembre 2019.”
Ferienwohnungen, die für mehr als drei Monate vermietet werden, werden in der Regel zumindest vorübergehend als Primärwohnsitz genutzt und fallen damit nicht unter die Ausnahme des Art. 253a Abs. 2 OR. In solchen Fällen steht dem Mieter die Missbrauchsgesetzgebung — namentlich die Anfechtung des Anfangsmietzinses nach Art. 269 ff. in Verbindung mit Art. 270 Abs. 1 OR — offen, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.
“Dies ist der Fall, wenn der Mieter gute Gründe für einen Wohnungs- wechsel hat und man nicht von ihm erwarten kann, dass er auf eine sich bietende - 7 - Gelegenheit verzichtet (BGE 142 III 442 E. 2.2.1; BGE 136 III 82 E. 2 = Pra 2010 Nr. 98; BGE 120 II 341 E. 5a = Pra 1995 Nr. 252 [zur Entstehungsgeschichte der Norm]; BGE 114 II 74 = Pra 1988 Nr. 254). Die vom Kläger angeführten Literatur- stellen beziehen sich zumindest nicht direkt auf die vorliegende Konstellation (vgl. act. 32 Rz. 16; SVIT-K-ROHRER, Art. 270 OR N 9 [der explizit auf die wettbewerbs- rechtliche Argumentation des Bundesgerichts hinweist]; MPra-OESCHGER/ZAHRAD- NIK, a.a.O., S. 399 f. [die ausdrücklich einen Wohnungswechsel im Auge haben]); sollte sich dies anders verhalten, wäre den genannten Autoren nicht zu folgen. Einen Anhaltspunkt zur Beantwortung der Frage, in welchen Fallkonstellationen der mietrechtliche Sozialschutz zum Tragen kommen soll und in welchen nicht, bildet auch der gesetzgeberische Umgang mit Ferienwohnungen. Gemäss Art. 253a Abs. 2 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräu- men nicht für Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Entsprechend sind solche Mietobjekte mangels eines entsprechenden Schutzbe- dürfnisses für den Aufenthalt zu Urlaubszwecken von der Möglichkeit zur Anfech- tung des Mietzinses im Sinne von Art. 269 ff. OR ausgenommen. Umgekehrt wird eine Ferienwohnung, welche für einen längeren Zeitraum gemietet wird, in der Re- gel wenigstens vorübergehend als Primärwohnsitz genutzt und dient damit nicht mehr einem reinen Erholungszweck, weshalb in einem solchen Fall dem Mieter die Missbrauchsgesetzgebung inkl. Anfechtung des Anfangsmietzinses offen stehen soll, sofern die Voraussetzungen von Art. 270 Abs. 1 OR vorliegen. Eine Person, welche vor der Frage steht, ob sie eine Ferienwohnung für eine Dauer von weniger als drei Monaten mieten soll oder nicht, kann damit nach dem Konzept des Gesetz- gebers per se nicht derart in ihrer Entscheidungsfreiheit eingeschränkt sein, dass sie sich nicht gegen die Miete entscheiden könnte oder auch nur auf die Geltung der Missbrauchsgesetzgebung angewiesen wäre.”
Sind Haupt- und Nebensache nicht als einheitliches Mietverhältnis zu qualifizieren, können die Mietverhältnisse getrennt beendet werden. Für die Frage der Einheitlichkeit ist insbesondere der Parteiwille massgebend; in der Praxis ist ferner zu prüfen, ob die Nebensache für sich selbst Bestand haben kann (z. B. ob sie eigenständig genutzt oder vom Vermieter anderweitig vermietet/verwertet werden könnte).
“Wenn kein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, teilen die Haupt- und die Nebensache nicht notwendigerweise das gleiche rechtliche Schicksal und können die Mietverhältnisse insbesondere separat bzw. einzeln beendet werden (vgl. Bohnet/ Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlamnn, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 266266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Hingegen folgt aus Art. 253a Abs. 1 OR, dass der Vermieter auch bei der Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache die Formvorschriften von Art. 266l OR beachten muss (Higi, a.a.O., S. 225). Für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; S. 225; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung wohl Weber, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 253a/253b OR N 15a f.). Wenn der Mietvertrag über die Hauptsache ohne denjenigen über die Nebensache nicht abgeschlossen worden wäre oder wenn die Hauptsache ohne die Nebensache nicht gemietet worden wäre, ist von einem einheitlichen Mietverhältnis auszugehen (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5). Rechtsprechung und Lehre befürworten die Möglichkeit, das Mietverhältnis für die Nebensache einzeln zu beenden, für Fälle, in denen die Haupt- und die Nebensache Gegenstand separater Verträge (vgl. BGE 137 III 123 E. 2.1 S. 125; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; Bohnet/Dietschi, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 57; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 266266f OR N 6) bzw. formell selbständiger Verträge (vgl. BGE 137 III 123 E. 2.1 S. 125, 125 III 231 E. 3d S. 237) bilden. Wenn für die Beantwortung der Frage, ob ein einheitliches Mietverhältnis vorliegt, zu Recht auf den Parteiwillen abgestellt wird, kann es aber nicht entscheidend sein, ob eine oder zwei Vertragsurkunden vorliegen. Massgebend ist vielmehr, ob materiell ein einheitlicher Mietvertrag oder zwei separate Mietverträge vorliegen. Das Vorliegen einer oder mehrerer Vertragsurkunden ist höchstens ein Indiz für den massgebenden Parteiwillen (so wohl Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 18 und 20).”
“Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietob- jekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können» (a.a.O., E. 2.2). Handle es sich beim Hauptmietvertrag um eine Wohn- oder Ge- schäftsmiete, dürfe nicht ausser Acht bleiben, dass der Mieter erhöhten Schutzes bedürfe. Eine isolierte Betrachtung sei umso eher gerechtfertigt, wenn der Vermie- ter seinerseits grundsätzlich in der Lage sei, die Nebensache selbständig ander- weitig zu vermieten, nachdem er das Mietverhältnis zufolge diesbezüglichen Zah- lungsverzugs aufgelöst habe. Unter derartigen Umständen erscheine es nicht sinnvoll, losgelöst von der Interessenlage der Parteien zu entscheiden und einzig auf die funktionelle Beziehung zwischen den einzelnen Vertragsgegenständen ab- zustellen. Richtig sei zwar, dass gemäss bundesrätlicher Botschaft zur Revision - 35 - des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985 (BBl 1985 I 1421 f. Ziff. 421.101 zu Art. 253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien.”
Vereinbarungen zwischen Eltern über die Betreuung ihres gemeinsamen Kindes sind in erster Linie familienrechtlich zu qualifizieren. Soweit solche Abreden die Überlassung von Wohnraum betreffen, verdrängt der Betreuungszweck in der Regel ein mietrechtliches Element; Betreuungsleistungen stellen üblicherweise keinen Mietzins oder ein vergleichbares Entgelt dar, sodass die Zuständigkeit des Mietgerichts in der Regel entfällt.
“ZMP 2023 Nr. 6 Art. 253 OR; Art. 253a OR; Art. 305 OR; Art. 276 ZGB; § 21 und 26 GOG. Sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts. Abgrenzung der Miete von der Ge- brauchsleihe und von kindesrechtlichen Unterhaltsleistungen. Treffen nicht verheiratete Eltern Vereinbarungen über die Betreuung ihres gemein- samen Kindes, so liegt in erster Linie eine familienrechtliche Abrede vor. Auch wenn der betreuende Elternteil dabei in den Räumen des andern Teils wohnt, stel- len insbesondere die Betreuungsleistungen keinen Mietzins und auch kein ver- gleichbares Entgelt dar. Selbst wenn sich dies anders verhielte, verdrängt der Be- treuungszweck der Vereinbarung ein etwaiges mietrechtliches Element. Damit ent- fällt für gewöhnlich eine mietgerichtliche Zuständigkeit für die Beurteilung des Ar- rangements der Eltern über die Wohnung, insbesondere bezüglich dessen Been- digung. Aus dem Beschluss des Mietgerichts Zürich MJ220095-L vom 8. Dezember 2022 (OG-Entscheid im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Renz, Schenk; Gerichtsschreiberin Nabholz): «(.”
Als Nebensachen kommen auch Immobilien in Betracht (z. B. Garagen, Aussen‑/Tiefgaragenplätze, Abstellplätze, Lager), wenn sie der Hauptsache funktional dienen und der Gebrauch der Nebensache wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags erfolgt. Erforderlich ist ferner, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind.
“1 CO n'est applicable que très exceptionnellement, ne serait-ce que parce qu'il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par écrit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1). Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités). 3.3 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253a al. 1 CO). Peuvent constituer des accessoires par exemple des biens immobiliers comme des garages ou des places de stationnement extérieures ou souterraines (art. 1 OBLF; ATF 137 III 123 consid. 2.1; BOHNET/Dietschy, in Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n° 16 ad art. 253a CO). Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature, de leur lien fonctionnel et de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances parce qu'il avait loué le logement. Peu importe que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 146). 3.4 En l'espèce, le locataire appelant n'a soulevé, lors des audiences du Tribunal, aucun des motifs de défense dont il se prévaut devant la Cour. La question de savoir s'il s'agit d'objections tardives, donc irrecevables au sens de l'art. 317 al. 1 CPC (cf. ci-dessus consid. 2.”
“2b und BGer 4A_9/2010 vom 25. Juni 2010 E. 1.4 sowie ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29). Diese Definiti- on erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wird, sowie den Raum, der dieser Tätigkeit unterstützend dient, wie z.B. ein Lagerraum. Die Geschäftstätigkeit muss zwar nicht gewinnbringend sein, sie wird aber immerhin in der Regel gewinnorientiert sein (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29 und 31; BSK OR I-Weber, Art. 253a N 12). Die hobbymässige Instandstellung alter Fahrzeuge macht den hierfür verwendeten Raum beispielsweise noch nicht zu einem Geschäftsraum (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 33, und BGer 4C.425/1994, besprochen in ZBJV 131 [1995], S. 418 f.; a.M. BGE 118 II 40 E. 4b und BGE 113 II 406 E. 3ee). Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Lager (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 51, und BGE 125 III 231 E. 2). Ein Zu- sammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Da- gegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abge- schlossenen Verträge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGE 125 III 231 E. 2). Handelt es sich bei einem Mietobjekt also um einen Raum, der einem Verkaufs- geschäft als Lager dient, ist das Mietgericht zuständig, da dieses Mietobjekt als - 6 - Geschäftsraum bzw. zumindest als eine Nebensache eines Geschäftsraums ein- zustufen ist.”
“Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume (vgl. BGE 124 III 108 E. 2b und BGer 4A_9/2010 vom 25. Juni 2010 E. 1.4 sowie ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29). Diese Definiti- on erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wird, sowie den Raum, der dieser Tätigkeit unterstützend dient, wie z.B. ein Lagerraum. Die Geschäftstätigkeit muss zwar nicht gewinnbringend sein, sie wird aber immerhin in der Regel gewinnorientiert sein (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29 und 31; BSK OR I-Weber, Art. 253a N 12). Die hobbymässige Instandstellung alter Fahrzeuge macht den hierfür verwendeten Raum beispielsweise noch nicht zu einem Geschäftsraum (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 33, und BGer 4C.425/1994, besprochen in ZBJV 131 [1995], S. 418 f.; a.M. BGE 118 II 40 E. 4b und BGE 113 II 406 E. 3ee). Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Lager (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 51, und BGE 125 III 231 E. 2). Ein Zu- sammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Da- gegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abge- schlossenen Verträge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGE 125 III 231 E. 2). Handelt es sich bei einem Mietobjekt also um einen Raum, der einem Verkaufs- geschäft als Lager dient, ist das Mietgericht zuständig, da dieses Mietobjekt als - 6 - Geschäftsraum bzw.”
Amtliche Statistiken können vom Bundesrat nach Art. 253a Abs. 3 OR als zulässige Ausführungsvorschrift zur Konkretisierung des offenen Begriffs des orts‑ und quartierüblichen Mietzinses (z. B. Art. 269a lit. a OR) herangezogen werden.
“Aber es müsste auch eine inhaltliche Neuausrichtung der Missbrauchsgesetzge- bung geprüft werden, wenn das Ergebnis einer Praxisänderung justiziabel sein und vor allem eine echte Abstimmung der Bestimmungen von Kündigungsschutz und Mietzinsanfechtung bewirken soll: Wie gezeigt hat die orts- und quartierübliche Ver- gleichsmiete als Anpassungskriterium letztlich eine überragende Bedeutung, denn sie dient nicht nur bei der Mietpreisbestimmung bei Altbauten als vorrangiges Krite- rium, sondern über Art. 269 OR und Art. 10 VMWG auch als Korrektiv für einen Kaufpreis, der in einem überhitzten Immobilienmarkt zustande gekommen ist. Dies würde bedingen, in der Praxis möglichst eine Beweislosigkeit der Vergleichsmiete zu vermeiden (ähnlich SVIT-Kommentar-B. ROHRER, Art. 269a OR N 5). Einen mög- lichen Weg zeichnet bereits die geltende Gesetzgebung vor: Nach Art. 11 Abs. 4 VMWG sind amtliche Statistiken bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zu berück- sichtigen. Es kann keinen Zweifel geben, dass der Bundesrat hier im Sinne von Art. 253a Abs. 3 OR eine zulässige Ausführungsvorschrift zum offenen Begriff des orts- und quartierüblichen Mietzinses im Sinne von Art. 269a lit. a OR geschaffen hat. Das Bundesgericht verlangt allerdings in ständiger Praxis, dass solche Statisti- ken die gleichen Kriterien abbilden müssen wie die in Art. 11 Abs. 1 VMWG für konkrete Vergleichsobjekte genannten (zuletzt im Urteil 4A_448/2021 v.”
Eine ausdrückliche Festlegung, dass die überlassenen zusätzlichen Räume oder Flächen «unentgeltlich» zur Nutzung überlassen werden, ist nach der zitierten Rechtsprechung ein Indiz dafür, dass die Parteien nicht beabsichtigten, dieses Nutzungsrecht als Bestandteil des Mietvertrags im Sinn von Art. 253a Abs. 1 OR zu vereinbaren.
“Wäre der wirkliche Wille auf eine gemeinsame Vermietung auch der Wohnung gerichtet gewesen, hätte die schriftliche Vereinbarung oder wenigstens ein – hier nicht im Ansatz konkret be- haupteter – abweichender mündlicher Austausch der Parteien auch dahingehend formuliert werden müssen. Zudem hält die Vereinbarung explizit fest, dass der Gartensitzplatz unentgeltlich zur Nutzung überlassen werde. Es mag zwar zutref- fen, dass die Einräumung einer zusätzlichen Nutzungsmöglichkeit auch ohne eine Erhöhung des Mietzinses erfolgen kann. Dennoch würde auch in diesem Fall die Einräumung des Nutzungsrechts nicht unentgeltlich erfolgen; vielmehr wäre sie - 16 - durch den bestehenden (nicht erhöhten) Mietzins gedeckt. Dass die Vereinbarung aber ausdrücklich statuiert, dass der Gartensitzplatz unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, lässt erkennen, dass die Parteien nicht beabsichtigten, die Ab- rede zu einem Bestandteil des Mietvertrages vom 9. März 1988 zu machen. Nicht schlüssig erscheint auch hier die Bezugnahme der Kläger auf PÜNTENER. Sie brin- gen ihre Eventualbegründung ja gerade für den Fall an, dass das Gericht den Gar- tensitzplatz nicht als mitvermietete Sache nach Art. 253a Abs. 1 OR qualifizieren sollte. (...). Demnach ist nicht davon auszugehen, dass die Vereinbarung betref- fend Gartensitzplatz Bestandteil des Mietvertrags vom 9. März 1988 geworden ist, weshalb sich die Kläger auch nicht auf die Nichtigkeitsfolge von Art. 269d Abs. 2 lit. a OR berufen können.”
Eine Qualifikation als "Geschäftsraum" setzt voraus, dass die Räume für die Ausübung einer gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit bestimmt sind bzw. dass die Parteien eine solche Nutzung vorgesehen haben. Die blosse Bezeichnung in einem (vorgefertigten) Mietvertrag genügt nicht, wenn aus dem Vertrag oder den Umständen nicht hervorgeht, dass eine gewerbliche bzw. erwerbszweckliche Nutzung vereinbart oder beabsichtigt war.
“Si ces conditions ne sont pas remplies, le recours est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_356/2020 précité, ibidem). 1.2.2 Dans le présent cas, le recourant se borne à soutenir que les congés seraient abusifs et que le box proposé par l'intimée serait "disproportionné". Il ne critique toutefois pas le raisonnement des premiers juges selon lequel les baux en cause ne bénéficient pas de la protection contre les congés abusifs. Il ne conteste pas non plus que les congés donnés l'ont été dans le respect du préavis légal. Par conséquent, le recours est irrecevable. 2. Même s'il avait été recevable, le recours aurait été infondé. 2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions d'habitation et de local commercial (Bohnet/Dietschi in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle (ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu importe si elle le fournit réellement (Bohnet/Dietschi, op. cit., n. 11 ad art. 253a CO; Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, pp. 5-6). 2.2 En l'espèce, les contrats de bail portent sur la mise à disposition de dépôts. Par ailleurs, en dépit de l'utilisation d'un bail préimprimé destiné à des locaux commerciaux, il ne résulte pas de la procédure que les parties au contrat aient envisagé l'exercice d'une activité commerciale dans les locaux en cause.”
Gilt ein Vertrag als Vertrag über eine mitvermietete Nebensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR, so finden die Kündigungsbestimmungen über die Miete von Wohnräumen Anwendung. Fehlt eine ausdrückliche Kündigungsregelung, ist die Kündigungsfrist nach Art. 266c OR zu bestimmen. Bei der Streitwertberechnung in Kündigungsschutzverfahren ist der Mietzins während der Kündigungsfrist zuzüglich der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksichtigen.
“In Kün- digungsschutzverfahren berechnet sich der Streitwert nach der bundesgerichtli- chen Rechtsprechung aufgrund des Mietzinses während der Kündigungsfrist plus der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR, welche durch das Verfahren bei Obsiegen der Mieterschaft ausgelöst würde. Die voraussichtliche Verfahrensdauer ist dabei nicht zu berücksichtigen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3 m.w.H.). In Abweichung der Streitwertbestimmung in der Klage vom 27. Mai 2022 legen die Kläger in ihrer Stellungnahme zu den Prozessvoraussetzungen vom 18. August 2022 vier verschiedene Möglichkeiten der Streitwertberechnung dar. Die dadurch resultierenden Streitwerte reichen von Fr. 7'200.– bis Fr. 21'375.–. Die Beklagten hingegen beziffern den Streitwert in Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO auf Fr. 48'000.–, wobei sie dem Nutzungsrecht des Gartensitzplatzes einen Wert von monatlich Fr. 200.– zuschreiben. Im Rahmen ihres Hauptbegehrens wollen die Kläger die Vereinbarung betreffend den Gartensitzplatz als Vertrag über eine mitvermietete Nebensache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR und die Auflösung dieses Vertragsverhältnisses als nichtige Kündigung qualifiziert sehen. Diesfalls gelangten die Kündigungsbestimmungen über die Miete von Wohnräumen zur Anwendung. Da die Vereinbarung über den Gartensitzplatz keine Kündigungsregelung enthält, wäre die Kündigungsfrist nach der gesetzlichen Regelung von Art. 253a Abs. 1 i.V.m. Art. 266c OR zu bestim- men. Die Kläger (hinsichtlich des eventualiter vorgebrachten Berechnungsvor- schlags zu ihrem Hauptbegehren) sowie auch die Beklagten gehen von einem mo- natlichen Mietzins bzw. Nutzwert von Fr. 200.– aus. Bei einer Sperrfrist von 36 - 19 - Monaten und einer dreimonatigen Kündigungsfrist mit dem 30. September 2025 als nächstmöglichen Kündigungstermin ist der Streitwert auf Fr. 8'000.– (40 Mo- nate x Fr. 200.–) festzusetzen.”
“In Kün- digungsschutzverfahren berechnet sich der Streitwert nach der bundesgerichtli- chen Rechtsprechung aufgrund des Mietzinses während der Kündigungsfrist plus der dreijährigen Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR, welche durch das Verfahren bei Obsiegen der Mieterschaft ausgelöst würde. Die voraussichtliche Verfahrensdauer ist dabei nicht zu berücksichtigen (vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3 m.w.H.). In Abweichung der Streitwertbestimmung in der Klage vom 27. Mai 2022 legen die Kläger in ihrer Stellungnahme zu den Prozessvoraussetzungen vom 18. August 2022 vier verschiedene Möglichkeiten der Streitwertberechnung dar. Die dadurch resultierenden Streitwerte reichen von Fr. 7'200.– bis Fr. 21'375.–. Die Beklagten hingegen beziffern den Streitwert in Anwendung von Art. 92 Abs. 2 ZPO auf Fr. 48'000.–, wobei sie dem Nutzungsrecht des Gartensitzplatzes einen Wert von monatlich Fr. 200.– zuschreiben. Im Rahmen ihres Hauptbegehrens wollen die Kläger die Vereinbarung betreffend den Gartensitzplatz als Vertrag über eine mitvermietete Nebensache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR und die Auflösung dieses Vertragsverhältnisses als nichtige Kündigung qualifiziert sehen. Diesfalls gelangten die Kündigungsbestimmungen über die Miete von Wohnräumen zur Anwendung. Da die Vereinbarung über den Gartensitzplatz keine Kündigungsregelung enthält, wäre die Kündigungsfrist nach der gesetzlichen Regelung von Art. 253a Abs. 1 i.V.m. Art. 266c OR zu bestim- men. Die Kläger (hinsichtlich des eventualiter vorgebrachten Berechnungsvor- schlags zu ihrem Hauptbegehren) sowie auch die Beklagten gehen von einem mo- natlichen Mietzins bzw. Nutzwert von Fr. 200.– aus. Bei einer Sperrfrist von 36 - 19 - Monaten und einer dreimonatigen Kündigungsfrist mit dem 30. September 2025 als nächstmöglichen Kündigungstermin ist der Streitwert auf Fr. 8'000.– (40 Mo- nate x Fr. 200.–) festzusetzen.”
Separat vermietete Abstellräume, namentlich Garagen, gelten nach der Rechtsprechung grundsätzlich nicht als Geschäftsraum im Sinne von Art. 253a OR. Entgegenstehende Qualifikationen hängen von der vereinbarten bzw. tatsächlichen Nutzung ab; wird der Raum hingegen für gewerbliche Zwecke (z. B. als Ersatzteillager) verwendet oder so vereinbart, kann dies eine andere Beurteilung rechtfertigen.
“Auf der Grundlage dieser Feststellung könnte das Spritzenhäuschen selbst dann nicht als Geschäftsraum qualifiziert werden, wenn man die sehr weite Auslegung von BGE 118 II 40 zugrunde legte. In diesem Urteil werden als Geschäftsräume all jene Räumlichkeiten betrachtet, die tatsächlich dazu beitragen, dass der Mieter seine Persönlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann (BGE 118 II 40 E. 4b). In späteren Entscheiden wurde diese sehr weit gefasste Formulierung unter Hinweis auf die Kritik in der Lehre nicht wieder aufgenommen (Urteil 4C.425/1994 vom 6. Februar 1995 E. 2a; zusammengefasst in: Peter Münch, Mieterstreckung: Hobby-Pferdestall als Geschäftsraum?, ZBJV 131 [1995], S. 418 f.). Gemäss Rechtsprechung gilt namentlich eine zum Abstellen von Autos separat gemietete Garage nicht als Geschäftsraum (BGE 125 III 231 E. 2 S. 233 mit Hinweisen). Nichts anderes gilt vorliegend: Das separat gemietete Spritzenhäuschen wurde gemäss der nicht als willkürlich ausgewiesenen Beweiswürdigung der Vorinstanz zum Einstellen von zwei Oldtimer-Fahrzeugen gemietet und ist daher nicht als Geschäftsraum im Sinne von § 21 Abs. 1 lit. a GOG-ZH i.V.m. Art. 253a OR zu qualifizieren.”
“Auf der Grundlage dieser Feststellung könnte das Spritzenhäuschen selbst dann nicht als Geschäftsraum qualifiziert werden, wenn man die sehr weite Auslegung von BGE 118 II 40 zugrunde legte. In diesem Urteil werden als Geschäftsräume all jene Räumlichkeiten betrachtet, die tatsächlich dazu beitragen, dass der Mieter seine Persönlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann (BGE 118 II 40 E. 4b). In späteren Entscheiden wurde diese sehr weit gefasste Formulierung unter Hinweis auf die Kritik in der Lehre nicht wieder aufgenommen (Urteil 4C.425/1994 vom 6. Februar 1995 E. 2a; zusammengefasst in: Peter Münch, Mieterstreckung: Hobby-Pferdestall als Geschäftsraum?, ZBJV 131 [1995], S. 418 f.). Gemäss Rechtsprechung gilt namentlich eine zum Abstellen von Autos separat gemietete Garage nicht als Geschäftsraum (BGE 125 III 231 E. 2 S. 233 mit Hinweisen). Nichts anderes gilt vorliegend: Das separat gemietete Spritzenhäuschen wurde gemäss der nicht als willkürlich ausgewiesenen Beweiswürdigung der Vorinstanz zum Einstellen von zwei Oldtimer-Fahrzeugen gemietet und ist daher nicht als Geschäftsraum im Sinne von § 21 Abs. 1 lit. a GOG-ZH i.V.m. Art. 253a OR zu qualifizieren.”
Voraussetzung für Art. 253a Abs. 1 OR ist, dass es sich um eine Nebensache zur Hauptmietsache handelt, die vom selben Vermieter demselben Mieter zum Gebrauch überlassen wird (persönlicher Zusammenhang) und der Nebensache ein sachlicher Zusammenhang zur Hauptsache zukommt. Sachlich ist der Zusammenhang, wenn die Nebensache der Hauptsache funktional dient; räumliche Nähe ist hierfür regelmässig ein Anhaltspunkt.
“1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen worden ist, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1). Ob einer oder mehrere Verträge abgeschlossen worden sind, ist für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 253a OR nicht von entscheidender Bedeutung (vgl.”
“Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten von Gesetzes wegen auch für die Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Mit Art. 253a Abs. 1 OR werden die gesetzlichen Begriffe des Wohn- und Geschäftsraums ausgedehnt auf Sachen, die dem Mieter vom Vermieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum überlassen werden. Diese Sachen sind als Nebensachen der Hauptmietsache (Wohn- oder Geschäftsraum) zu bezeichnen. Sie unterstehen insoweit den mietrechtlichen Schutzbestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume. Bei der Nebensache muss es sich um ein Objekt handeln, das einen besonderen Bezug zur Hauptsache hat. Dieser besondere Bezug umfasst einen persönlichen und einen sachlichen Zusammenhang, nicht aber einen zeitlichen Zusammenhang: Zunächst muss die Nebensache vom selben Vermieter dem selben Mieter überlassen werden (persönlicher Zusammenhang). Sodann muss die Nebensache dem Gebrauch der Hauptsache dienen, was regelmässig eine räumliche Nähe von Haupt- und Nebensache verlangt (sachlicher Zusammenhang). Besteht ein persönlicher und ein sachlicher Zusammenhang, braucht es darüber hinaus keinen zeitlichen Zusammenhang; es spielt mit anderen Worten keine Rolle, ob die Nebensache bereits von Anfang an vertraglich als Teil der Hauptsache bezeichnet oder erst durch Vertragsänderung zum Teil der Hauptsache wird; es spielt auch keine Rolle, ob die Nebensache zusammen mit der Hauptsache zum Gebrauch überlassen wird oder zuvor oder danach (zum Ganzen vgl.”
“2b und BGer 4A_9/2010 vom 25. Juni 2010 E. 1.4 sowie ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29). Diese Definiti- on erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wird, sowie den Raum, der dieser Tätigkeit unterstützend dient, wie z.B. ein Lagerraum. Die Geschäftstätigkeit muss zwar nicht gewinnbringend sein, sie wird aber immerhin in der Regel gewinnorientiert sein (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29 und 31; BSK OR I-Weber, Art. 253a N 12). Die hobbymässige Instandstellung alter Fahrzeuge macht den hierfür verwendeten Raum beispielsweise noch nicht zu einem Geschäftsraum (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 33, und BGer 4C.425/1994, besprochen in ZBJV 131 [1995], S. 418 f.; a.M. BGE 118 II 40 E. 4b und BGE 113 II 406 E. 3ee). Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Lager (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 51, und BGE 125 III 231 E. 2). Ein Zu- sammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Da- gegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abge- schlossenen Verträge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGE 125 III 231 E. 2). Handelt es sich bei einem Mietobjekt also um einen Raum, der einem Verkaufs- geschäft als Lager dient, ist das Mietgericht zuständig, da dieses Mietobjekt als - 6 - Geschäftsraum bzw. zumindest als eine Nebensache eines Geschäftsraums ein- zustufen ist.”
Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen; die Bestimmung gilt zwingend und kann durch Vereinbarung der Parteien nicht abgeändert werden.
“Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt. Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9, 13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen (Hulliger, Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 76, 80; Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts, in: mp 2006 S.”
“Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt. Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9, 13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen (Hulliger, Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 76, 80; Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts, in: mp 2006 S.”
Erforderlich ist, dass im Hauptverhältnis zwischen denselben Parteien ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Nach Rechtsprechung und Lehre gilt Art. 253a Abs. 1 OR nur, wenn die zum Gebrauch überlassene Nebensache vom gleichen Vermieter der Hauptsache dem gleichen Mieter der Hauptsache überlassen wird; eine bloss «funktionale Zusammengehörigkeit» ohne Identität der Parteien reicht nicht aus.
“August 2013 E. 4.3 mit Hinweisen). Auch in der Lehre wird in Bezug auf Art. 253a Abs. 1 OR explizit die Identität der Mietparteien verlangt; die Nebensache muss demnach vom selben Vermieter der Hauptsache (Wohn- oder Geschäftsräume) dem gleichen Mieter der Hauptsache zum Gebrauch überlassen werden (Giger, Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 35; Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage, 2020, Art. 253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149). Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art. 253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze, ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.”
“August 2013 E. 4.3 mit Hinweisen). Auch in der Lehre wird in Bezug auf Art. 253a Abs. 1 OR explizit die Identität der Mietparteien verlangt; die Nebensache muss demnach vom selben Vermieter der Hauptsache (Wohn- oder Geschäftsräume) dem gleichen Mieter der Hauptsache zum Gebrauch überlassen werden (Giger, Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 35; Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage, 2020, Art. 253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149). Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art. 253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze, ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.”
“253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149). Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art. 253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze, ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.”
Voraussetzungen: Damit Art. 253a Abs. 1 OR anwendbar ist, muss zwischen Haupt- und Nebensache eine Interdependenz bestehen (nach ihrer Natur, aufgrund funktionaler Verbindungen und des Gebrauchs). Die Parteien der Verträge müssen identisch sein. Bei mehreren separaten Verträgen ist zudem zu prüfen, ob die betreffenden Mietobjekte unter den gegebenen Umständen auch selbständig genutzt bzw. vermietet werden können.
“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 2.1.2 Les dispositions concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253a al. 1 CO). Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature, de leurs liens fonctionnels et de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il avait loué ou voulait louer le logement ou le local commercial. Peu importe que l'accessoire soit, ou non, mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche pour que les dépendances suivent le sort du logement ou du local commercial, les parties aux deux contrats doivent être les mêmes (lachat/grobet thorens/rubli/stasny, Le bail à loyer, 2019, p. 146 par. 4.4.1). 2.2 En l'espèce, le contrat litigieux a été conclu plusieurs années après celui de l'appartement, alors que le recourant disposait déjà de deux autres garages. Les parties à ces contrats ne sont pas les mêmes. Seul le contrat du 18 février 2016, conclu à peine quelques mois après celui de l'appartement l'a été entre les mêmes parties et était d'une durée identique au bail de l'appartement.”
“geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 65 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren.”
Eine Sache kann nach Art. 253a OR als Zubehör eines Wohn- oder Geschäftsmietvertrags qualifiziert werden, wenn sie im Rahmen eines einheitlichen Mietverhältnisses steht. Insbesondere sprechen die Übereinstimmung der Parteien und der Mietdauer sowie die zeitliche Nähe der Verträge für ein Zubehörverhältnis; sie sind Indizien, nicht allein entscheidend.
“La durée du bail n'est pas non plus identique à celle de l'appartement, indices supplémentaires de l'indépendance des deux contrats. Ni la mention non biffée figurant sous la rubrique "annexe" du contrat litigieux ni les témoignages d'ordre général et contradictoires des employés de la régie ayant signé le bail, qui plus est près de cinq ans après les faits, ne permettent de parvenir à une autre conclusion, en retenant une volonté réelle et concordante des parties. Sous l'angle de la confiance, le locataire devait comprendre que la mise à disposition de garages supplémentaires par le bailleur était indépendante du bail de l'appartement, et relevait plutôt d'un confort que celui-ci lui consentait. Comme retenu par la Cour dans son arrêt du 16 mai 2022, relatif au garage n° 5______, seul le contrat du 18 février 2016, conclu à peine quelques mois après celui de l'appartement l'a été entre les mêmes parties, était d'une durée identique au bail de l'appartement, et peut être considéré comme un accessoire au sens de l'art. 253a CO. Ainsi, le Tribunal n'a pas violé le droit en retenant que le bail portant sur le garage n° 1______ n'était pas un accessoire de celui de l'appartement. 3. Le recourant reproche également au Tribunal d'avoir refusé d'annuler la résiliation en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO ou de l'art. 271 al. 1 CO, alors que celle-ci constituait manifestement une mesure de représailles du bailleur, liée à la procédure de contestation du loyer initial pendante et était contraire à la bonne foi. 3.1.1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important. Plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (CPra Bail-Conod, 2ème éd., art. 271a CO N 13).”
Bei der Prüfung des funktionalen Zusammenhangs sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Der zeitliche Aspekt ist zweitrangig: Auch getrennt oder nacheinander geschlossene Verträge können ausreichend verbunden sein. Die Bestimmungen gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten jedoch nur, wenn an allen Verträgen die gleichen Parteien beteiligt sind, die mitvermietete (Neben-)Sache der Hauptsache dient und es sich um eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung handelt.
“Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Bei der Frage, ob ein sol- cher Zusammenhang zu einer Hauptsache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR be- steht, sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Gesetzes für Wohn- und Geschäftsräume gelangen dabei auf die mitvermieteten Sachen nur zur Anwendung, wenn an allen Verträgen die glei- chen Parteien beteiligt sind und wenn die Nebensache der Hauptsache dient (BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3; BGE 125 III 231 E. 2a; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 16). Zweitrangig ist dabei der zeitliche Aspekt: Auch Verträge, die nacheinander geschlossen wurden, können einen hinreichenden funktionalen Zu- sammenhang mit der Miete über die Hauptsache haben. Auch wenn das Gesetz nur von der Überlassung von (Neben-)Sachen zum Gebrauch spricht, ist doch klar, dass es sich bei allen betroffenen Verträgen um entgeltliche Gebrauchsüberlas- sungen handeln muss, denn Art. 253a Abs. 1 OR behandelt nur die mitvermieteten Sachen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, - 11 - BBl 1985 I 1421: «... Sachen, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wer- den, wie ...»; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 15; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 ff., insbes. N 56 ff.; Mietrecht für die Praxis- PÜNTENER, a.a.O., S. 104 ff.). Eine Unterstellung eines separaten Vertrages über eine Nebensache unter die Bestimmungen über die Wohn- oder Geschäftsraum- miete scheidet daher von vornherein aus, wenn es sich bei jenem nicht um einen Mietvertrag im beschriebenen Sinne, sondern um eine Gebrauchsleihe im Sinne von Art. 305 ff. OR handelt, also um eine unentgeltliche Überlassung der Neben- sache zum Gebrauch.”
“1 OR gelten die Bestimmun- gen über die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Nach den Materialien und der einhelligen Lehre spricht die Bestimmung die sog. mitvermieteten Objekte an, sei es dass dies im Rahmen eines einheitlichen Ver- trags geschieht, der zur Hauptsache die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gegenstand hat, sei es, dass zwei separate Verträge geschlossen werden, die miteinander gekoppelt sind (BGE 125 III 231; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a OR N 18 ff.). Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Bei der Frage, ob ein sol- cher Zusammenhang zu einer Hauptsache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR be- steht, sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Gesetzes für Wohn- und Geschäftsräume gelangen dabei auf die mitvermieteten Sachen nur zur Anwendung, wenn an allen Verträgen die glei- chen Parteien beteiligt sind und wenn die Nebensache der Hauptsache dient (BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3; BGE 125 III 231 E. 2a; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 16). Zweitrangig ist dabei der zeitliche Aspekt: Auch Verträge, die nacheinander geschlossen wurden, können einen hinreichenden funktionalen Zu- sammenhang mit der Miete über die Hauptsache haben. Auch wenn das Gesetz nur von der Überlassung von (Neben-)Sachen zum Gebrauch spricht, ist doch klar, dass es sich bei allen betroffenen Verträgen um entgeltliche Gebrauchsüberlas- sungen handeln muss, denn Art. 253a Abs. 1 OR behandelt nur die mitvermieteten Sachen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, - 11 - BBl 1985 I 1421: «.”
“Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Bei der Frage, ob ein sol- cher Zusammenhang zu einer Hauptsache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR be- steht, sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Gesetzes für Wohn- und Geschäftsräume gelangen dabei auf die mitvermieteten Sachen nur zur Anwendung, wenn an allen Verträgen die glei- chen Parteien beteiligt sind und wenn die Nebensache der Hauptsache dient (BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3; BGE 125 III 231 E. 2a; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 16). Zweitrangig ist dabei der zeitliche Aspekt: Auch Verträge, die nacheinander geschlossen wurden, können einen hinreichenden funktionalen Zu- sammenhang mit der Miete über die Hauptsache haben. Auch wenn das Gesetz nur von der Überlassung von (Neben-)Sachen zum Gebrauch spricht, ist doch klar, dass es sich bei allen betroffenen Verträgen um entgeltliche Gebrauchsüberlas- sungen handeln muss, denn Art. 253a Abs. 1 OR behandelt nur die mitvermieteten Sachen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, - 11 - BBl 1985 I 1421: «... Sachen, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wer- den, wie ...»; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 15; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 ff., insbes. N 56 ff.; Mietrecht für die Praxis- PÜNTENER, a.a.O., S. 104 ff.). Eine Unterstellung eines separaten Vertrages über eine Nebensache unter die Bestimmungen über die Wohn- oder Geschäftsraum- miete scheidet daher von vornherein aus, wenn es sich bei jenem nicht um einen Mietvertrag im beschriebenen Sinne, sondern um eine Gebrauchsleihe im Sinne von Art. 305 ff. OR handelt, also um eine unentgeltliche Überlassung der Neben- sache zum Gebrauch.”
Räume, die tatsächlich ausschliesslich zum Einlagern persönlicher Gegenstände genutzt werden und in denen keine wirtschaftliche oder berufliche Tätigkeit beabsichtigt oder ausgeübt wird, sind keine Geschäfts- bzw. Gewerberäume im Sinne von Art. 253a OR.
“Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions d'habitation et de local commercial (Bohnet/Dietschi in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle (ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu importe si elle le fournit réellement (Bohnet/Dietschi, op. cit., n. 11 ad art. 253a CO; Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, pp. 5-6). 2.2 En l'espèce, les contrats de bail portent sur la mise à disposition de dépôts. Par ailleurs, en dépit de l'utilisation d'un bail préimprimé destiné à des locaux commerciaux, il ne résulte pas de la procédure que les parties au contrat aient envisagé l'exercice d'une activité commerciale dans les locaux en cause. Le recourant a d'ailleurs déclaré devant le Tribunal utiliser les dépôts pour y entreposer ses affaires personnelles. Par conséquent, les locaux en cause ne constituent pas des locaux commerciaux, de sorte qu'ils ne bénéficient pas de la protection contre les congés institués par les art. 271 ss CO. 3. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, la procédure est gratuite (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * * PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : Déclare irrecevable le recours interjeté le 27 janvier 2022 par A______ contre le jugement JTBL/1060/2021 rendu le 21 décembre 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/604/2021.”
“Si ces conditions ne sont pas remplies, le recours est irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 5A_356/2020 précité, ibidem). 1.2.2 Dans le présent cas, le recourant se borne à soutenir que les congés seraient abusifs et que le box proposé par l'intimée serait "disproportionné". Il ne critique toutefois pas le raisonnement des premiers juges selon lequel les baux en cause ne bénéficient pas de la protection contre les congés abusifs. Il ne conteste pas non plus que les congés donnés l'ont été dans le respect du préavis légal. Par conséquent, le recours est irrecevable. 2. Même s'il avait été recevable, le recours aurait été infondé. 2.1 Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer (art. 253 CO). Le législateur a institué des dispositions spéciales applicables en matière de baux d'habitation et de locaux commerciaux, sans toutefois définir les notions d'habitation et de local commercial (Bohnet/Dietschi in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini [éd.], Bâle 2010, n. 2 ad art. 253a CO). Par local commercial, il faut comprendre tout local qui sert à l'exploitation d'une activité commerciale ou, au sens large, à l'exercice d'une activité professionnelle (ATF 124 III 108 - JT 1999 I 107, p. 110). L'activité peut prendre les formes les plus variées : commerce, fabrication, prestation de services, artisanat, activité artistique ou scientifique. Sont ainsi des locaux commerciaux les fabriques, les ateliers, les bureaux, les magasins, les dépôts, les entrepôts, les salles de spectacles, les ateliers d'artistes ou les cabinets médicaux. L'activité peut être principale ou accessoire : elle doit avoir pour but de fournir un revenu, mais peu importe si elle le fournit réellement (Bohnet/Dietschi, op. cit., n. 11 ad art. 253a CO; Knoepfler/Ruedin, Regard circulaire sur le droit du bail commercial, in 13ème Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2004, pp. 5-6). 2.2 En l'espèce, les contrats de bail portent sur la mise à disposition de dépôts. Par ailleurs, en dépit de l'utilisation d'un bail préimprimé destiné à des locaux commerciaux, il ne résulte pas de la procédure que les parties au contrat aient envisagé l'exercice d'une activité commerciale dans les locaux en cause.”
Bei Beherbergungsverträgen (insbesondere gemischten Verträgen) kommt es auf die konkreten Umstände an, ob die mietrechtlichen Schutzbestimmungen sinngemäss zur Anwendung gelangen. Gemäss Art. 253b Abs. 1 OR können die Vorschriften über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen sinngemäss gelten; in der Lehre wird hingegen die Anwendung der Sozialschutzbestimmungen bei nicht klar überwiegendem mietrechtlichem Element teilweise abgelehnt.
“Eine Miete von Wohnraum ist in der Vereinbarung der Vertragsparteien zu erblicken, dass ein nach aussen abgeschlossenes Objekt des Vermieters gegen einen Mietzins dauernd zum Aufenthalt von dem Mieter zuzurechnenden Perso- nen dienen soll. Art. 253a Abs. 2 OR stellt dabei klar, dass die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen, also insbesondere diejenigen über den Kündigungsschutz in Art. 266l - 266o und Art. 271 ff. OR nicht gelten für - 5 - Ferienwohnungen, die für höchstens drei Monate gemietet werden. Von den kon- kreten Umständen hängt es ab, wie sog. gemischte Verträge zu behandeln sind, bei denen die Gebrauchsüberlassung an einem Wohnraum nur einen Teil der Par- teivereinbarung bildet, wie dies insbesondere bei Pensions-, Gastaufnahme- oder Beherbergungsverträgen der Fall ist, wo Dienstleistungen wie Reinigungsarbeiten oder angebotene Mahlzeiten auch preislich oft die Hauptrolle spielen. Gemäss Art. 253b Abs. 1 OR sind die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen sinngemäss anwendbar auf Verträge, die im Wesentlichen die Überlas- sung von Wohn- und Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln. Ein Teil der Lehre lehnt dabei die Anwendung insbesondere der Sozialschutzbestimmungen für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Beherbergungsverträge ab, soweit das mietrechtliche Element nicht klar überwiegt (ZK-HIGI//WILDISEN, Vor Art.”
Nebensachen (z. B. Garagen, Aussen- oder Hauszubauten, Gärten usw.) unterliegen Art. 253a Abs. 1 OR, wenn sie in funktionaler Beziehung zur Hauptsache stehen und ihr Gebrauch nur wegen des Hauptmietvertrags erlangt wird. Inbegriffen sind dabei sowohl bewegliche wie unbewegliche Sachen. Ferner ist erforderlich, dass die Parteien der Verträge übereinstimmen.
“2 En l'espèce, le loyer annuel du garage s'élève à 2'160 fr. En prenant en compte la période de trois ans précitée, la valeur litigieuse est inférieure à 10'000 fr. Seule la voie du recours est ouverte (art. 319 let. a CPC). Interjeté dans le délai prévu et selon la forme prescrite (art. 321 al. 1et 2 CPC), le recours est recevable. 1.3 L'instance de recours peut connaître de la violation du droit et de la constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). 2. Le recourant fait grief au Tribunal d'avoir retenu que le contrat de bail portant sur le garage n'était pas conclu conjointement avec celui portant sur l'appartement. L'intimé soutient que la volonté des parties n'était pas de lier le contrat de l'appartement et celui du garage, les parties aux contrats, la durée des baux et les échéances de ceux-ci n'étant pas les mêmes. 2.1 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253a al. 1 CO). Les choses dont l’usage est cédé avec une habitation ou un local commercial sont également soumises aux dispositions concernant respectivement les baux d’habitations et ceux de locaux commerciaux. On entend par là non seulement les biens mobiliers (par exemple : machines, bacs à fleurs, décorations, meubles, arrêt du Tribunal fédéral du 10 janvier 2012, 4A_490/2011, consid. 4.1) mais aussi les biens immobiliers comme les garages, places de stationnement extérieures ou souterraines, jardins, grenier, cave, mansarde, local commercial annexe, vitrine (art. 1 OBLF; ATF 125 III 231, consid. 2, JdT 2000 I 194: place de stationnement louée à proximité du logement). Un accessoire est lié à la chose principale lorsqu’il lui est fonctionnellement utile et que l’usage n’en est cédé, ou obtenu, qu’en raison du bail portant sur la chose principale (ATF 125 III 231, consid. 2a, JdT 2000 I 194). Il faut toujours que les baux du local accessoire et principal soient conclus entre les mêmes parties et que son usage soit en rapport avec celui de la chose principale.”
“En règle générale, la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 144 III 462 consid. 3.1 et les arrêts cités). Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; arrêt du Tribunal fédéral 4A_600/2017 du 7 janvier 2019 consid. 3.3). 2.1.2 Les dispositions concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253a al. 1 CO). Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature, de leurs liens fonctionnels et de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances que parce qu'il avait loué ou voulait louer le logement ou le local commercial. Peu importe que l'accessoire soit, ou non, mentionné dans le bail, que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non. En revanche pour que les dépendances suivent le sort du logement ou du local commercial, les parties aux deux contrats doivent être les mêmes (lachat/grobet thorens/rubli/stasny, Le bail à loyer, 2019, p. 146 par. 4.4.1). 2.2 En l'espèce, le contrat litigieux a été conclu plusieurs années après celui de l'appartement, alors que le recourant disposait déjà de deux autres garages. Les parties à ces contrats ne sont pas les mêmes. Seul le contrat du 18 février 2016, conclu à peine quelques mois après celui de l'appartement l'a été entre les mêmes parties et était d'une durée identique au bail de l'appartement.”
“Die Parteien des Wohnmietvertrags seien der Kläger 1 und der Beklagte 2 [recte: wohl der Beklagte 1]. Die Parteiidentität auf der Vermieterseite sei gegeben. Zudem müsse es in der vorliegenden Konstellation für die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR genügen, dass der Mieter, also der Kläger 1, auch am Miet- vertrag über die Nebensache beteiligt sei. Das Hinzutreten des Klägers 2 vermöge keine fehlende Identität der Parteien nach sich zu ziehen. Sollte eine andere An- sicht vertreten werden, sei aufgrund des Vorliegens sowohl des Kriteriums der ge- ographischen Nähe sowie des Verhältnisses von Ursache und Wirkung der Gar- tensitzplatz dennoch als mitvermietete Sache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zu qualifizieren.”
Sind Tatsachen nur für die Bestimmung der sachlichen Zuständigkeit nach Art. 253a OR relevant, gelten sie als einfachrelevant. Erhebt der Beklagte die Unzuständigkeitseinrede und bestreitet er die Vorbringen des Klägers, muss der Kläger diese einfachrelevanten Tatsachen im Stadium der Zuständigkeitsprüfung beweisen. Ein bloss schlüssiger Vortrag genügt in diesem Stadium nicht.
“In casu entscheidet sich die sachliche Zuständigkeit des vom Beschwerdeführer angerufenen Mietgerichts danach, ob die Miete des Spritzenhäuschens als Geschäftsraummiete gilt oder nicht (eine Wohnnutzung fällt dafür von vornherein ausser Betracht). Diese Frage ist einzig für die Bestimmung der (sachlichen) Zuständigkeit relevant, indessen nicht für die Entscheidung des Streits in materieller Hinsicht. Der Beschwerdeführer macht Schadenersatz wegen einem Mangel der Mietsache (feuchte Wände) gestützt auf Art. 259e OR geltend. Diese Bestimmung findet auf alle Mietsachen Anwendung, nicht nur auf Wohn- und Geschäftsräume im Sinne von Art. 253a OR. In der Sache spielt die Frage, ob es sich bei der Miete des Spritzenhäuschens um eine Geschäftsraummiete handelt, mithin keine Rolle. Dementsprechend bilden die Tatsachen, aufgrund derer die Entscheidung dieser Frage vorzunehmen ist, einfachrelevante Tatsachen, da sie lediglich für die (sachliche) Zuständigkeit massgebend sind. Diese Tatsachen müssen im Stadium der Zuständigkeitsprüfung vom Kläger bewiesen werden, sofern der Beklagte - wie in casu - die Unzuständigkeitseinrede erhebt und die Vorbringen des Klägers bestreitet (BGE 141 III 294 E. 5.1; Urteil 4A_619/2020 vom 17. Februar 2021 E. 2.1.1, zur Publikation bestimmt). Entgegen der Rüge des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz mithin zu Recht nicht die Theorie der doppelrelevanten Tatsachen zur Anwendung gebracht. Ein bloss schlüssiger Tatsachenvortrag, wie er bei Vorliegen doppelrelevanter Tatsachen im Eintretensstadium genügt hätte, war mithin in casu nicht ausreichend. Vielmehr hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer zutreffend den Beweis für die einfachrelevanten Tatsachen auferlegt, aufgrund derer auf eine Geschäftsraummiete im Sinne von Art.”
Art. 253a OR kann auch dann gelten, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags ist. Entscheidend ist ein besonderer funktionaler Zusammenhang zwischen Haupt- und Nebensache in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Als typische Nebensachen werden in Lehre und Rechtsprechung etwa Garagen oder Parkplätze genannt.
“Dadurch sei die Mieterin der Aussenparkplätze im Hauptrechtsverhältnis Eigentümerin des Lagergebäudes an der C____strasse [...] und nicht Mieterin, die auf die Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräume angewiesen sei (E. 4). Die Mieterin erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Entgegen der zivilgerichtlichen Beurteilung bestehe der Sinn von Art. 253a OR nicht darin, den mietrechtlichen Schutz der Haupträume auf Nebensachen auszudehnen, sondern den Nebensachen ihren eigenständigen Schutz zu gewährleisten. Geschützt werden sollen nicht irgendwie erweiterte Haupträume, sondern ausschliesslich die damit funktional zusammenhängenden Nebensachen. Die vom Zivilgericht zitierte Literaturstelle (SVIT-Kommentar, Art. 253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 517).”
“Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités). 3.3 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253a al. 1 CO). Peuvent constituer des accessoires par exemple des biens immobiliers comme des garages ou des places de stationnement extérieures ou souterraines (art. 1 OBLF; ATF 137 III 123 consid. 2.1; BOHNET/Dietschy, in Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n° 16 ad art. 253a CO). Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature, de leur lien fonctionnel et de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances parce qu'il avait loué le logement. Peu importe que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 146). 3.4 En l'espèce, le locataire appelant n'a soulevé, lors des audiences du Tribunal, aucun des motifs de défense dont il se prévaut devant la Cour. La question de savoir s'il s'agit d'objections tardives, donc irrecevables au sens de l'art. 317 al. 1 CPC (cf. ci-dessus consid. 2.1; également HÄNNI, Défenses de droit matériel et faits notoires (arrêt TF 4A_376/2021), Newsletter Bail.ch, février 2022) peut demeurer indécise au vu de ce qui suit. 3.4.1 Il est établi que l'épouse actuelle de l'appelant, qui n'a pas adhéré au bail à la suite du mariage (art. 11.3 al. 4 du contrat-cadre romand déclaré de force obligatoire générale par l'Arrêté y relatif du Conseil fédéral du 5 septembre 2001, en vigueur jusqu'au 30 juin 2020, disposition que les parties ont par ailleurs intégrée, dans sa teneur de 2008, dans le bail de 2009) a quitté définitivement les lieux, se désintéresse de la présente procédure et, par voie de conséquence, de l'appartement en cause.”
Ob Nebenräume, die zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen überlassen werden, gemeinsam mit dem Hauptmietobjekt zu beurteilen sind, hängt danach ab, ob eine zusammenfassende rechtliche Beurteilung unter Berücksichtigung der Interessen der Parteien sinnvoll ist. Dies kann etwa bei Mansarde oder Garage der Fall sein.
“zu Art. 253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien.”
“zu Art. 253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien.”
“zu Art. 253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien.”
Art. 253a Abs. 1 OR dehnt den Anwendungsbereich der mietrechtlichen Bestimmungen auf Sachen aus, die der Vermieter zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlässt. In der Lehre wird die Vorschrift als der Parteiautonomie entzogen angesehen; ihr Zwangscharakter wird entweder als absolut zwingend oder zumindest als relativ zwingend zugunsten der Mieterin dargestellt.
“Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt. Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9, 13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen (Hulliger, Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 76, 80; Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts, in: mp 2006 S. 67 [nachfolgend Roncoroni, mp 2006], 70 f. und 73), absolut zwingend (Higi/ Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 6; Roncoroni, mp 2006, 73 f.) oder zumindest relativ zwingend zugunsten der Mieterin (Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 16).”
“Gemäss Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt. Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9, 13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen (Hulliger, Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 76, 80; Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts, in: mp 2006 S. 67 [nachfolgend Roncoroni, mp 2006], 70 f. und 73), absolut zwingend (Higi/ Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 6; Roncoroni, mp 2006, 73 f.) oder zumindest relativ zwingend zugunsten der Mieterin (Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 16).”
Vereinbaren die Parteien ausdrücklich, dass eine funktional der Hauptsache dienende Nebensache unentgeltlich zur Benutzung überlassen werde, liegt insoweit eine Gebrauchsleihe vor. Art. 253a Abs. 1 OR kommt nur zur Anwendung, wenn die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist. Ist die Nebensache als unentgeltliche Gebrauchsleihe vereinbart, finden die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume auf dieses Überlassungsverhältnis von vornherein keine Anwendung.
“Ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener, a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- oder Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache oder zwei separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art. 253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht, hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art. 309 f. OR und finden die Bestimmungen über die Kündigung eines Mietvertrags und damit auch diejenigen betreffend Wohn- und Geschäftsräume auf den (Gebrauchsleih-)Vertrag betreffend die Nebensache von vornherein keine Anwendung. Dementsprechend scheint die Möglichkeit der Annahme einer Gebrauchsleihe trotz funktionellen Zusammenhangs zwischen der Haupt- und der Nebensache im Fall einer eindeutigen Parteivereinbarung auch in der Lehre bejaht zu werden. Als Beispiel, in dem die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts nicht zur Anwendung gelangen, wird der Fall genannt, dass im Hinblick auf einen Ausbau eines Dachstocks die üblicherweise zu den Mietwohnungen gehörenden Estriche nicht mitvermietet werden, sondern den Mieterinnen auf Zusehen hin unentgeltlich und damit leihweise zur Verfügung gestellt werden (Blumer, SPR, N 8).”
“Dementsprechend wird in der Lehre festgehalten, wenn ein separater Vertrag über die unentgeltliche Benutzung abgeschlossen oder ausdrücklich festgehalten werde, dass die Benutzung auf Zusehen hin unentgeltlich erfolge, liege eine Gebrauchsleihe vor (Blumer, a.a.O., N 8). Ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener, a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- oder Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache oder zwei separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art. 253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht, hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art. 309 f. OR und finden die Bestimmungen über die Kündigung eines Mietvertrags und damit auch diejenigen betreffend Wohn- und Geschäftsräume auf den (Gebrauchsleih-)Vertrag betreffend die Nebensache von vornherein keine Anwendung.”
“Ob die Überlassung der Haupt- und der Nebensache zum Gebrauch in einer einheitlichen Vertragsurkunde oder in zwei separaten Vertragsurkunden vereinbart wird, ist dabei nicht entscheidend. Dementsprechend wird in der Lehre festgehalten, wenn ein separater Vertrag über die unentgeltliche Benutzung abgeschlossen oder ausdrücklich festgehalten werde, dass die Benutzung auf Zusehen hin unentgeltlich erfolge, liege eine Gebrauchsleihe vor (Blumer, a.a.O., N 8). Ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener, a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- oder Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache oder zwei separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art. 253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht, hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art.”
“Ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener, a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- oder Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache oder zwei separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art. 253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht, hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art. 309 f. OR und finden die Bestimmungen über die Kündigung eines Mietvertrags und damit auch diejenigen betreffend Wohn- und Geschäftsräume auf den (Gebrauchsleih-)Vertrag betreffend die Nebensache von vornherein keine Anwendung. Dementsprechend scheint die Möglichkeit der Annahme einer Gebrauchsleihe trotz funktionellen Zusammenhangs zwischen der Haupt- und der Nebensache im Fall einer eindeutigen Parteivereinbarung auch in der Lehre bejaht zu werden. Als Beispiel, in dem die Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechts nicht zur Anwendung gelangen, wird der Fall genannt, dass im Hinblick auf einen Ausbau eines Dachstocks die üblicherweise zu den Mietwohnungen gehörenden Estriche nicht mitvermietet werden, sondern den Mieterinnen auf Zusehen hin unentgeltlich und damit leihweise zur Verfügung gestellt werden (Blumer, SPR, N 8).”
“Dementsprechend wird in der Lehre festgehalten, wenn ein separater Vertrag über die unentgeltliche Benutzung abgeschlossen oder ausdrücklich festgehalten werde, dass die Benutzung auf Zusehen hin unentgeltlich erfolge, liege eine Gebrauchsleihe vor (Blumer, a.a.O., N 8). Ein funktioneller Zusammenhang zwischen der Haupt- und der Nebensache mag zwar im Zweifel dafür sprechen, dass die Überlassung der Haupt- und der Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses bilden und das Entgelt für die Überlassung der Nebensache im Mietzins für die Hauptsache enthalten ist (vgl. Blumer, SPR, N 8; Püntener, a.a.O., S. 47), steht der Vereinbarung einer unentgeltlichen Überlassung der Nebensache und damit dem Abschluss eines Gebrauchsleihvertrags für die Nebensache aber nicht entgegen. Die Anwendung der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf eine Nebensache von Wohn- oder Geschäftsräumen gestützt auf Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Nebensache überhaupt Gegenstand eines Mietvertrags ist, wobei es sich dabei um einen einheitlichen Mietvertrag für die Haupt- und die Nebensache oder zwei separate Mietverträge für die Hauptsache- und die Nebensache handeln kann. Art. 253a Abs. 1 OR regelt nicht den Geltungsbereich der Mietrechtsbestimmungen im Allgemeinen, sondern dehnt bloss den Anwendungsbereich der Bestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume aus (vgl. Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 13 und 15). Genauso wenig wie Art. 253a Abs. 1 OR dem Abschluss eines separaten Mietvertrags für die Nebensache entgegensteht, hindert er die Parteien daran, zu vereinbaren, dass eine Nebensache, die der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird, nicht im Rahmen eines Mietvertrags, sondern gestützt auf einen Gebrauchsleihvertrag unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird. In diesem Fall richtet sich die Beendigung des (Gebrauchsleih-)Vertrags über die Nebensache nach Art. 309 f. OR und finden die Bestimmungen über die Kündigung eines Mietvertrags und damit auch diejenigen betreffend Wohn- und Geschäftsräume auf den (Gebrauchsleih-)Vertrag betreffend die Nebensache von vornherein keine Anwendung.”
Bei mitvermieteten Zubehörsachen (z. B. Garagen, Keller, Abstellplätze) ist für die Anwendung von Art. 253a OR erforderlich, dass die Nebensache der Hauptsache dient und die betreffenden Verträge zwischen denselben Parteien bestehen. Ob die Verträge in einer Urkunde oder in mehreren Abschlüssen erfolgen bzw. zeitlich gleichzeitig oder versetzt sind, ist für sich genommen nicht ausschlaggebend.
“1) mais aussi les biens immobiliers comme les garages, places de stationnement extérieures ou souterraines, jardins, grenier, cave, mansarde, local commercial annexe, vitrine (art. 1 OBLF; ATF 125 III 231, consid. 2, JdT 2000 I 194: place de stationnement louée à proximité du logement). Un accessoire est lié à la chose principale lorsqu’il lui est fonctionnellement utile et que l’usage n’en est cédé, ou obtenu, qu’en raison du bail portant sur la chose principale (ATF 125 III 231, consid. 2a, JdT 2000 I 194). Il faut toujours que les baux du local accessoire et principal soient conclus entre les mêmes parties et que son usage soit en rapport avec celui de la chose principale. Peu importe en revanche que les contrats aient été conclus en même temps ou à des dates différentes (Message, 1402). Peu importe également que l’accessoire soit mentionné ou non dans le bail ou que les parties aient conclu un ou deux contrats (Lachat, Bail à loyer, 2019, p. 146 N 4.4.1) (CPra Bail-Bohnet/Dietschy-Martenet, 2ème éd., art. 253a CO N 16-17). 2.2 En présence d'un litige portant sur l'interprétation d'une manifestation de volonté, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, le cas échéant empiriquement, sur la base d'indices, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1; 128 III 419 consid. 2.2). Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir la volonté des parties, qu'il s'agisse des déclarations antérieures à la conclusion du contrat, des projets de contrat, de la correspondance échangée, voire de l'attitude des parties après la conclusion du contrat (cf. arrêt du Tribunal fédéral 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 10.2 et les références). Cette interprétation subjective repose sur l'appréciation des preuves.”
“1 E. 3.3; zur räumlichen Abgrenzung - 10 - beim Geschäftsraum BGE 124 III 108; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Vorbemerkun- gen zu Art. 253-273c OR N 91 und 93 f.; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Vorbe- merkungen zu Art. 253-273c OR N 24; Mietrecht für die Praxis-PÜNTENER, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 91 f.). In Art. 253a und 253b OR trifft das Gesetz dabei verschiedene Differenzierungen. Nach Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmun- gen über die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Nach den Materialien und der einhelligen Lehre spricht die Bestimmung die sog. mitvermieteten Objekte an, sei es dass dies im Rahmen eines einheitlichen Ver- trags geschieht, der zur Hauptsache die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gegenstand hat, sei es, dass zwei separate Verträge geschlossen werden, die miteinander gekoppelt sind (BGE 125 III 231; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a OR N 18 ff.). Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Bei der Frage, ob ein sol- cher Zusammenhang zu einer Hauptsache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR be- steht, sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Gesetzes für Wohn- und Geschäftsräume gelangen dabei auf die mitvermieteten Sachen nur zur Anwendung, wenn an allen Verträgen die glei- chen Parteien beteiligt sind und wenn die Nebensache der Hauptsache dient (BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3; BGE 125 III 231 E. 2a; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 16).”
Zweitwohnungen sind, sofern sie unbefristet vermietet werden und nicht als Ferienwohnungen gelten, dem Begriff der «Wohnräume» im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR gleichgestellt. Eine unterschiedliche Behandlung von Primärunterkünften und Zweitwohnungen bei der Anfechtung des Anfangsmietzinses ist gesetzlich nicht vorgesehen.
“Dies gilt auch in der vorliegenden Konstellation, in welcher der Kläger die Wohnung nicht als Primärunterkunft mietete. Bei der 3-Zimmer-Wohnung an der N.-strasse 30 in Zürich handelt es sich unbestrittenermassen nicht um eine Ferien- wohnung. Der Gesetzgeber unterscheidet nur zwischen Wohn- und Geschäftsräu- men einerseits und Ferienwohnungen andererseits (vgl. Art. 253a Abs. 1 und 2 OR). Zweitwohnungen, wie die vom Kläger gemietete, fallen demnach unter den - 16 - Begriff "Wohnräume", weshalb sie – entgegen seiner Auffassung – nicht mit Feri- enwohnungen gleichgesetzt werden können. Wenn Zweitwohnungen, die auf unbestimmte Dauer gemietet werden, den Wohnräumen i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR gleichgestellt sind, so gelten die vorste- hend dargelegten Erwägungen auch für diese Art von Wohnungen. Eine unter- schiedliche Handhabung bei der Anfechtung von Anfangsmietzinsen zwischen Pri- märunterkünften und Zweitwohnungen ist gesetzlich nicht vorgesehen. Es wäre auch nicht nachvollziehbar, weshalb die Anfechtung des Anfangsmietzinses bei Primärunterkünften nur bei Vorliegen guter Gründe für einen Wohnungswechsel und bei Zweitwohnungen ohne diese möglich sein soll.”
Eine Sache gilt als Nebensache im Sinne von Art. 253a OR, wenn sie der Hauptsache funktional dient und nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen oder in Gebrauch genommen worden ist. Massgeblich für diese Beurteilung ist der Parteiwille; die Anzahl der abgeschlossenen Verträge ist dafür nicht entscheidend.
“Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen worden ist, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1). Ob einer oder mehrere Verträge abgeschlossen worden sind, ist für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 253a OR nicht von entscheidender Bedeutung (vgl. BGE 125 III 231 E. 2.a S. 233: BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a OR N 17; Püntener, in: Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage, Zürich 2022, S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 17).”
“Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw.”
Art. 253a Abs. 1 OR erfasst mitvermietete Sachen sowohl, wenn sie in einem einheitlichen Vertrag gemeinsam mit Wohn‑ oder Geschäftsräumen vermietet werden, als auch bei zwei miteinander gekoppelten oder separaten Verträgen. Für die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR genügt es, dass ein Mieter am Mietvertrag über die Nebensache beteiligt ist.
“E. 5.1-2). Eine Miete von Wohnraum ist in der Vereinbarung der Vertragsparteien zu erbli- cken, wonach ein nach aussen abgeschlossenes Objekt des Vermieters gegen einen Mietzins dauernd zum Aufenthalt des Mieters oder von diesem zuzurech- nenden Personen dienen soll (ZMP 2022 Nr. 1 E. 3.3; zur räumlichen Abgrenzung - 10 - beim Geschäftsraum BGE 124 III 108; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Vorbemerkun- gen zu Art. 253-273c OR N 91 und 93 f.; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Vorbe- merkungen zu Art. 253-273c OR N 24; Mietrecht für die Praxis-PÜNTENER, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 91 f.). In Art. 253a und 253b OR trifft das Gesetz dabei verschiedene Differenzierungen. Nach Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmun- gen über die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Nach den Materialien und der einhelligen Lehre spricht die Bestimmung die sog. mitvermieteten Objekte an, sei es dass dies im Rahmen eines einheitlichen Ver- trags geschieht, der zur Hauptsache die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gegenstand hat, sei es, dass zwei separate Verträge geschlossen werden, die miteinander gekoppelt sind (BGE 125 III 231; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a OR N 18 ff.). Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht.”
“Die Parteien des Wohnmietvertrags seien der Kläger 1 und der Beklagte 2 [recte: wohl der Beklagte 1]. Die Parteiidentität auf der Vermieterseite sei gegeben. Zudem müsse es in der vorliegenden Konstellation für die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR genügen, dass der Mieter, also der Kläger 1, auch am Miet- vertrag über die Nebensache beteiligt sei. Das Hinzutreten des Klägers 2 vermöge keine fehlende Identität der Parteien nach sich zu ziehen. Sollte eine andere An- sicht vertreten werden, sei aufgrund des Vorliegens sowohl des Kriteriums der ge- ographischen Nähe sowie des Verhältnisses von Ursache und Wirkung der Gar- tensitzplatz dennoch als mitvermietete Sache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zu qualifizieren.”
Kantonales Recht kann für die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichts auf die materiellrechtliche Begrifflichkeit von Art. 253a OR abstellen. Ein Beispiel hierfür ist § 21 Abs. 1 lit. a GOG‑ZH, der die Zuständigkeit für Mietstreitigkeiten "im Sinne von Art. 253a OR" regelt; der verwendete bundesrechtliche Begriff wird damit als kantonale Regelung behandelt. Ob konkret eine Geschäftsraummiete vorliegt, ist damit eine Frage des kantonalen Rechts; das Bundesgericht überprüft die Anwendung dieses kantonalen Rechts nur hinsichtlich der Verletzung verfassungsmässiger Rechte (insbesondere Willkür).
“Nach der Bestimmung von § 21 Abs. 1 lit. a GOG-ZH entscheidet das Mietgericht über Mietstreitigkeiten, die sich auf Wohn- und Geschäftsräume im Sinne von Art. 253a OR beziehen (Erwägung 3.1) Das kantonalzürcherische Recht verweist damit für die Zuständigkeit des Mietgerichts auf eine materiellrechtliche Bestimmung des Bundesrechts bzw. es stellt auf bundeszivilrechtliche Begrifflichkeiten ab. In einem solchen Fall wird das für anwendbar erklärte Bundesrecht bzw. der verwendete Begriff als kantonale Regelung behandelt (Urteile 4A_165/2014 vom 21. Juli 2014 E. 4.1; 4A_375/2008 vom 18. November 2008 E. 2.1; je mit Hinweisen). Ob es sich in der vorliegenden Streitigkeit um eine solche über eine Geschäftsraummiete handelt, ist damit einzig eine Frage des kantonalen Rechts. Dessen Anwendung prüft das Bundesgericht - von hier nicht zutreffenden Ausnahmen (Art. 95 lit. c-e BGG) abgesehen - nur auf die Verletzung verfassungsmässiger Rechte, namentlich auf Willkür hin, wenn und soweit entsprechende Rügen erhoben und begründet werden (Art. 106 Abs. 2 BGG; 140 III 385 E. 2.3; 139 III 225 E. 2.3).”
Im Zuständigkeitsstreit (bei Erhebung der Unzuständigkeiteinrede) sind die für das Vorliegen einer Geschäftsraummiete nach Art. 253a OR massgeblichen Tatsachen als einfachrelevant zu qualifizieren und vom Kläger zu beweisen. Ein bloss schlüssiger Tatsachenvortrag genügt in diesem Stadium nicht.
“In der Sache spielt die Frage, ob es sich bei der Miete des Spritzenhäuschens um eine Geschäftsraummiete handelt, mithin keine Rolle. Dementsprechend bilden die Tatsachen, aufgrund derer die Entscheidung dieser Frage vorzunehmen ist, einfachrelevante Tatsachen, da sie lediglich für die (sachliche) Zuständigkeit massgebend sind. Diese Tatsachen müssen im Stadium der Zuständigkeitsprüfung vom Kläger bewiesen werden, sofern der Beklagte - wie in casu - die Unzuständigkeitseinrede erhebt und die Vorbringen des Klägers bestreitet (BGE 141 III 294 E. 5.1; Urteil 4A_619/2020 vom 17. Februar 2021 E. 2.1.1, zur Publikation bestimmt). Entgegen der Rüge des Beschwerdeführers hat die Vorinstanz mithin zu Recht nicht die Theorie der doppelrelevanten Tatsachen zur Anwendung gebracht. Ein bloss schlüssiger Tatsachenvortrag, wie er bei Vorliegen doppelrelevanter Tatsachen im Eintretensstadium genügt hätte, war mithin in casu nicht ausreichend. Vielmehr hat die Vorinstanz dem Beschwerdeführer zutreffend den Beweis für die einfachrelevanten Tatsachen auferlegt, aufgrund derer auf eine Geschäftsraummiete im Sinne von Art. 253a OR geschlossen werden könnte.”
Anwendbar sind nur Nebensachen, bei denen persönlicher und sachlicher Zusammenhang mit der Hauptsache besteht. Persönlicher Zusammenhang (Parteiidentität): Die Nebensache muss vom selben Vermieter dem selben Mieter zum Gebrauch überlassen werden. Sachlicher Zusammenhang: Die Nebensache muss dem Gebrauch der Hauptsache dienen (dies verlangt regelmässig räumliche Nähe). Ein zeitlicher Zusammenhang zwischen Überlassung von Haupt- und Nebensache ist nicht erforderlich.
“Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E.”
“Dieser besondere Bezug umfasst einen persönlichen und einen sachlichen Zusammenhang, nicht aber einen zeitlichen Zusammenhang: Zunächst muss die Nebensache vom selben Vermieter dem selben Mieter überlassen werden (persönlicher Zusammenhang). Sodann muss die Nebensache dem Gebrauch der Hauptsache dienen, was regelmässig eine räumliche Nähe von Haupt- und Nebensache verlangt (sachlicher Zusammenhang). Besteht ein persönlicher und ein sachlicher Zusammenhang, braucht es darüber hinaus keinen zeitlichen Zusammenhang; es spielt mit anderen Worten keine Rolle, ob die Nebensache bereits von Anfang an vertraglich als Teil der Hauptsache bezeichnet oder erst durch Vertragsänderung zum Teil der Hauptsache wird; es spielt auch keine Rolle, ob die Nebensache zusammen mit der Hauptsache zum Gebrauch überlassen wird oder zuvor oder danach (zum Ganzen vgl. Higi/Wildeisen, Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4956 mit Hinweisen; ähnlich SVIT-Kommentar, 4. Auflage, 2018, Art. 253a OR N 1517; BGE 125 III 231 E. 2a). Der persönliche Zusammenhang zwischen Nebensache und Hauptsache wird in Lehre und Rechtsprechung auch als Parteiidentität bezeichnet. Das Bundesgericht führt in diesem Zusammenhang aus, dass Art. 253a Abs. 1 OR nach seinem Wortlaut voraussetzt, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen werden und dass ihr Gebrauch mit dem Gebrauch des Hauptmietobjekts zusammenhängt. Demgemäss ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind, dass also Parteiidentität besteht (zum Ganzen vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.3 mit Hinweisen). Auch in der Lehre wird in Bezug auf Art. 253a Abs. 1 OR explizit die Identität der Mietparteien verlangt; die Nebensache muss demnach vom selben Vermieter der Hauptsache (Wohn- oder Geschäftsräume) dem gleichen Mieter der Hauptsache zum Gebrauch überlassen werden (Giger, Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 35; Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage, 2020, Art. 253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149).”
“Besteht ein persönlicher und ein sachlicher Zusammenhang, braucht es darüber hinaus keinen zeitlichen Zusammenhang; es spielt mit anderen Worten keine Rolle, ob die Nebensache bereits von Anfang an vertraglich als Teil der Hauptsache bezeichnet oder erst durch Vertragsänderung zum Teil der Hauptsache wird; es spielt auch keine Rolle, ob die Nebensache zusammen mit der Hauptsache zum Gebrauch überlassen wird oder zuvor oder danach (zum Ganzen vgl. Higi/Wildeisen, Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4956 mit Hinweisen; ähnlich SVIT-Kommentar, 4. Auflage, 2018, Art. 253a OR N 1517; BGE 125 III 231 E. 2a). Der persönliche Zusammenhang zwischen Nebensache und Hauptsache wird in Lehre und Rechtsprechung auch als Parteiidentität bezeichnet. Das Bundesgericht führt in diesem Zusammenhang aus, dass Art. 253a Abs. 1 OR nach seinem Wortlaut voraussetzt, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen werden und dass ihr Gebrauch mit dem Gebrauch des Hauptmietobjekts zusammenhängt. Demgemäss ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind, dass also Parteiidentität besteht (zum Ganzen vgl. BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.3 mit Hinweisen). Auch in der Lehre wird in Bezug auf Art. 253a Abs. 1 OR explizit die Identität der Mietparteien verlangt; die Nebensache muss demnach vom selben Vermieter der Hauptsache (Wohn- oder Geschäftsräume) dem gleichen Mieter der Hauptsache zum Gebrauch überlassen werden (Giger, Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 35; Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage, 2020, Art. 253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149). Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis.”
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Anwendbarkeit von Art. 253a Abs. 1 OR erforderlich, dass an den einschlägigen Verträgen auf der Mieterseite dieselben Parteien beteiligt sind. Fehlt diese Parteiidentität, findet Art. 253a Abs. 1 OR keine Anwendung.
“Vorlie- gend stellen die Kläger aber weder die – durchaus gegebene – Vermieteridentität infrage, noch befindet sich der Gartensitzplatz in einer grossen Überbauung. Aus- serdem ist für die Anwendung der Bestimmungen des Gesetzes für Wohnräume auf mitvermietete Sachen gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sehr wohl erforderlich, dass an allen Verträgen auch auf Seiten der Mieter die gleichen Par- teien beteiligt sind. Dieses Kriterium ist vorliegend nicht erfüllt. Dass das Hinzutre- ten des Klägers 2 keine fehlende Identität der Parteien begründen solle, begrün- den die Kläger nicht weiter und leuchtet auch nicht ein. Wie von den Klägern vor- geschlagen nur auf das Kriterium der geographischen Nähe und des «Verhältnis- ses von Ursache und Wirkung» abzustellen, erscheint insbesondere im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht sachgerecht. Da es bereits am Krite- - 15 - rium der Parteiidentität mangelt, kann auch ein allfälliger funktioneller Zusammen- hang zwischen dem Gartensitzplatz und dem Wohnraum nicht bewirken, dass Art. 253a Abs. 1 OR zum Tragen kommt.”
“Sodann würde Art. 253a Abs. 1 OR auch deshalb keine Anwendung finden, da es an der Identität der Parteien des Wohnmietvertrages und der Vereinbarung betreffend Gartensitzplatz mangelt. Wie die Kläger auch selber ausführen, ist der Kläger 2 lediglich Partei der Vereinbarung über den Gartensitzplatz, nicht aber des Wohnmietvertrages. Der Verweis der Kläger auf die Meinung PÜNTENERS, wonach die Voraussetzung der Identität der Vertragsparteien nicht in jedem Fall zu befrie- digenden Ergebnissen führe, vermag dieses Erfordernis nicht zu entkräften. PÜNTENER nennt in diesem Zusammenhang das Beispiel, dass in grossen Über- bauungen Wohnungen und Parkplätze nicht vom gleichen Vermieter vermietet würden (Mietrecht für die Praxis-PÜNTENER, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 106). Vorlie- gend stellen die Kläger aber weder die – durchaus gegebene – Vermieteridentität infrage, noch befindet sich der Gartensitzplatz in einer grossen Überbauung. Aus- serdem ist für die Anwendung der Bestimmungen des Gesetzes für Wohnräume auf mitvermietete Sachen gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung sehr wohl erforderlich, dass an allen Verträgen auch auf Seiten der Mieter die gleichen Par- teien beteiligt sind.”
“Die von den Klägern für die Erneuerung des Bordes und des Kiesbelags sowie die Bärlauch- und Un- krautbekämpfung geltend gemachten Kosten bestreiten die Beklagten. Zwischen C. und dem Kläger 1 sei nie davon die Rede (geschweige denn abgemacht) ge- wesen, dass die Kläger kostenpflichtige Erneuerungsarbeiten im Bereich des Sitz- platzes ausführen würden. Folglich stellten die von den Klägern im Zusammen- hang mit dem Unterhalt und der Pflege des Sitzplatzes erbrachten Leistungen kein Entgelt im Sinne von Art. 253 OR dar, weshalb der Sitzplatz-Vertrag als Leihe und nicht als Miete zu qualifizieren sei. Da am Sitzplatz-Vertrag und dem Wohnungsmietvertrag nicht dieselben Parteien beteiligt seien, sei bereits aus diesem Grund ausgeschlossen, dass ersterer als Nebensache zum Mietvertrag i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR qualifiziert werden könne. Sodann könne sich die Gebrauchsüberlassung einer Nebensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR stets und ausschliesslich auf einen entgeltlichen Gebrauch beziehen. Es sei mithin nicht möglich, einen Gebrauchsleihevertrag zur mitgemieteten Ne- bensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR zu erklären. Dies verbiete sich schon deshalb, - 9 - weil die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen nicht auf eine Ge- brauchsleihe angewandt werden dürften.”
Die Qualifikation als mitvermietete Nebensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR setzt Entgeltlichkeit voraus. Liegt die Überlassung unentgeltlich vor, handelt es sich um eine Gebrauchsleihe und nicht um Miete. Ob Entgelt geschuldet ist, bestimmt sich nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Parteiwillen; ein Entgelt kann auch im Mietzins der Hauptsache inbegriffen sein. Pflichten zu Pflege oder Instandhaltung gelten hingegen nicht als Entgelt und ändern die Einordnung nicht.
“Gemäss der Lehre setzt Art. 253a Abs. 1 OR nicht voraus, dass die Nebensache im Mietvertrag erwähnt wird (vgl. Blumer, SPR, N 149; Lachat/Bohnet, in: Commentaire romand, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 253a CO N 7; Püntener, a.a.O., S. 105), und gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann ein Anwendungsfall von Art. 253a Abs. 1 OR und sogar ein einheitliches Mietverhältnis betreffend Haupt- und Nebensache auch dann vorliegen, wenn der Mietzins für die Nebensache in demjenigen für die Hauptsache inbegriffen ist (vgl. BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 5). Dies ändert aber nichts daran, dass die Überlassung einer im Mietvertrag ausdrücklich erwähnten Nebensache zum Gebrauch unentgeltlich erfolgt und daher Gegenstand eines Gebrauchsleihvertrags und nicht eines Mietvertrags bildet, wenn dafür überhaupt kein Entgelt geschuldet ist, weder in der Form eines separaten Mietzinses noch als Bestandteil des Mietzinses für die Hauptsache. Ob die Überlassung der Nebensache zum Gebrauch unentgeltlich erfolgt, bestimmt sich gemäss Rechtsprechung und Lehre nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Parteiwillen (vgl. BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.2; Blumer, SPR, N 8 und 149; Püntener, a.a.O., S. 47 und 105). Ob die Überlassung der Haupt- und der Nebensache zum Gebrauch in einer einheitlichen Vertragsurkunde oder in zwei separaten Vertragsurkunden vereinbart wird, ist dabei nicht entscheidend.”
“ZMP 2023 Nr. 5 Art. 253a Abs. 1 OR; Art. 305 OR; Art. 307 OR; Art. 59 Abs. 2 lit. b ZPO. Mitvermietete Sachen. Abgrenzung von der Gebrauchsleihe. Sachliche Zuständigkeit. Damit von einer Sache gesprochen werden kann, die zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen vermietet worden ist, ist ein funktioneller Zusammenhang zwi- schen beiden Mietverträgen erforderlich. Dies setzt zunächst voraus, dass auch die Nebensache gegen Entgelt vermietet wird, mithin dass es sich nicht um eine Gebrauchsleihe handelt. Allein der Umstand, dass die Benützer sich zu ordentli- chen oder ausserordentlichen Unterhaltsleistungen verpflichtet haben, macht eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung nicht zur entgeltlichen, denn von Ge- setzes wegen ist der Entlehner nicht nur zum kleinen, sondern zum gewöhnli- chen Unterhalt verpflichtet, und er kann für ausserordentliche Verwendungen vom Verleiher Ersatz verlangen, ohne dass sich durch solche Leistungen am Vertragstyp etwas ändert. Ein funktioneller Zusammenhang zwischen den beiden Verträgen fehlt von vornherein, wenn daran nicht die gleichen Parteien beteiligt sind.”
“Pflege und Instandhaltung des Gebrauchsobjekts stellten aber kein relevantes Entgelt dar; diese Pflichten erschöpften sich geradezu in typischer Weise in der Unterhaltspflicht des Entlehners gemäss Art. 307 Abs. 1 OR. Die von den Klägern für die Erneuerung des Bordes und des Kiesbelags sowie die Bärlauch- und Un- krautbekämpfung geltend gemachten Kosten bestreiten die Beklagten. Zwischen C. und dem Kläger 1 sei nie davon die Rede (geschweige denn abgemacht) ge- wesen, dass die Kläger kostenpflichtige Erneuerungsarbeiten im Bereich des Sitz- platzes ausführen würden. Folglich stellten die von den Klägern im Zusammen- hang mit dem Unterhalt und der Pflege des Sitzplatzes erbrachten Leistungen kein Entgelt im Sinne von Art. 253 OR dar, weshalb der Sitzplatz-Vertrag als Leihe und nicht als Miete zu qualifizieren sei. Da am Sitzplatz-Vertrag und dem Wohnungsmietvertrag nicht dieselben Parteien beteiligt seien, sei bereits aus diesem Grund ausgeschlossen, dass ersterer als Nebensache zum Mietvertrag i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR qualifiziert werden könne. Sodann könne sich die Gebrauchsüberlassung einer Nebensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR stets und ausschliesslich auf einen entgeltlichen Gebrauch beziehen. Es sei mithin nicht möglich, einen Gebrauchsleihevertrag zur mitgemieteten Ne- bensache i.S.v. Art. 253a Abs. 1 OR zu erklären. Dies verbiete sich schon deshalb, - 9 - weil die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen nicht auf eine Ge- brauchsleihe angewandt werden dürften.”
Bei Zuständigkeitsfragen ist zu unterscheiden zwischen materiell-mietrechtlichen Streitigkeiten und rein datenschutzrechtlichen Auskunftsansprüchen. Entscheidend ist, ob sich der Klagegegenstand aus dem Mietverhältnis ableiten lässt; liegt ein derartiger Vertragsanspruch vor, fällt die Streitigkeit unter die Zuständigkeit für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen (Vertragsklage im weiten Sinn).
“1Der Berufungskläger verlangt mit seiner Klage nach Art. 15 Abs. 4 DSG gestützt auf Art. 8 DSG (vgl. Art. 25 nDSG i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO) von der Berufungsbeklagten die Erteilung von Auskunft über alle im Zusammenhang mit dem erwähnten Mietverhältnis stehenden Daten (vgl. act. 2 S. 2). Zur Begrün- dung dieses Anspruchs führt er in tatsächlicher Hinsicht im Wesentlichen das be- reits unter E. 1.1 Ausgeführte aus; darauf kann verwiesen werden. In rechtlicher Hinsicht stützt er sich einzig auf datenschutzrechtliche Bestimmungen. Für Streitigkeiten zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Art. 25 DSG sieht das Bundesrecht in Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO das vereinfachte Verfahren vor. Im Kanton Zürich entscheidet das Einzelgericht erstinstanzlich über alle Strei- tigkeiten im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 243 ZPO, die nicht einer ande- ren Instanz zugewiesen sind (vgl. § 24 lit. a GOG). Einer anderen Instanz – näm- lich dem Mietgericht – zugewiesen sind namentlich Streitigkeiten aus Mietverhält- nissen (Art. 253a OR) für Wohnräume (vgl. oben E. 3.3.2). Eine solche Streitigkeit aus Mietverhältnis liegt vor, wenn sich der Klagegegenstand (Anspruch) aus einem Mietverhältnis herleitet und damit dem entspricht, was unter die Vertrags- klage fällt. Mit einer Vertragsklage werden alle materiell-rechtlichen Ansprüche geltend gemacht, die aus einer solchen Vertragsbeziehung fliessen (z.B. Mietzins- forderung etc.), Folge einer einst bestehenden Vertragsbeziehung sind (z.B. Rückerstattungsansprüche, Schadenersatz aus dem Dahinfallen des Vertrages, Kündigungsschaden etc.) oder das Zustandekommen oder Nichtzustandekom- men des Vertrages selbst betreffen (vgl. ZK OR-HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 274 N 44 ff. m.w.H.; s.a. HAUSER/SCHWERI/LIEBER, GOG-Kommentar, 2. Aufl. 2017, § 21 N 3; siehe bereits HAUSER/SCHWERI, GVG-Kommentar, Zürich 2002, § 18 N 2 [zum gleich lautenden § 18 des zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetzes, das bis 1. Januar 2011 in Kraft war]). - 10 - Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind unter einer Vertragsbeziehung oder einem Vertragsverhältnis die Wirkungen zu verstehen, die der Abschluss eines Vertrages mit sich bringt (vgl.”
Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein einheitliches Mietverhältnis. Die Anwendung dieser Bestimmung führt nicht automatisch dazu, dass Haupt- und Nebensache Gegenstände eines einheitlichen Mietverhältnisses sind. Vielmehr können Haupt- und Nebensache auch Gegenstände getrennter, jedoch zusammenhängender bzw. gekoppelter Mietverhältnisse sein.
“Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein einheitliches Mietverhältnis (Higi, Bemerkungen zu BGer 4C.48/1999, auszugsweise publiziert als BGE 125 III 231 ff., in: AJP 2000 S. 220, 224). Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR führt nicht automatisch dazu, dass die Haupt- und die Nebensache Gegenstände eines einheitlichen Mietverhältnisses sind (BGE 125 III 231 E. 3d S. 236 f.; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.b; Blumer, in: SPR VII/3, Basel 2012 [nachfolgend Blumer, SPR], N 149; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266266f OR N 6; Püntener, a.a.O., S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 37). Die Haupt- und die Nebensache können vielmehr auch Gegenstände getrennter Mietverhältnisse sein (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56). In diesem Fall liegen zusammenhängende bzw. gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Wenn die Haupt- und die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, teilen sie das gleiche rechtliche Schicksal und ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache allein nicht zulässig, weil es sich um eine nichtige Teilkündigung handeln würde (vgl.”
“Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein einheitliches Mietverhältnis (Higi, Bemerkungen zu BGer 4C.48/1999, auszugsweise publiziert als BGE 125 III 231 ff., in: AJP 2000 S. 220, 224). Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR führt nicht automatisch dazu, dass die Haupt- und die Nebensache Gegenstände eines einheitlichen Mietverhältnisses sind (BGE 125 III 231 E. 3d S. 236 f.; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.b; Blumer, in: SPR VII/3, Basel 2012 [nachfolgend Blumer, SPR], N 149; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266266f OR N 6; Püntener, a.a.O., S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 37). Die Haupt- und die Nebensache können vielmehr auch Gegenstände getrennter Mietverhältnisse sein (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56). In diesem Fall liegen zusammenhängende bzw. gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl.”
“Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein einheitliches Mietverhältnis (Higi, Bemerkungen zu BGer 4C.48/1999, auszugsweise publiziert als BGE 125 III 231 ff., in: AJP 2000 S. 220, 224). Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR führt nicht automatisch dazu, dass die Haupt- und die Nebensache Gegenstände eines einheitlichen Mietverhältnisses sind (BGE 125 III 231 E. 3d S. 236 f.; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.b; Blumer, in: SPR VII/3, Basel 2012 [nachfolgend Blumer, SPR], N 149; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266266f OR N 6; Püntener, a.a.O., S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 37). Die Haupt- und die Nebensache können vielmehr auch Gegenstände getrennter Mietverhältnisse sein (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56). In diesem Fall liegen zusammenhängende bzw. gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl. Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266266f OR N 6; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 19 f.). Wenn die Haupt- und die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietverhältnisses sind, teilen sie das gleiche rechtliche Schicksal und ist eine Kündigung des Mietverhältnisses für die Nebensache allein nicht zulässig, weil es sich um eine nichtige Teilkündigung handeln würde (vgl.”
“Art. 253a Abs. 1 OR begründet kein einheitliches Mietverhältnis (Higi, Bemerkungen zu BGer 4C.48/1999, auszugsweise publiziert als BGE 125 III 231 ff., in: AJP 2000 S. 220, 224). Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR führt nicht automatisch dazu, dass die Haupt- und die Nebensache Gegenstände eines einheitlichen Mietverhältnisses sind (BGE 125 III 231 E. 3d S. 236 f.; BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.b; Blumer, in: SPR VII/3, Basel 2012 [nachfolgend Blumer, SPR], N 149; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 18; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5 und Art. 266266f OR N 6; Püntener, a.a.O., S. 105; Rohrer, a.a.O., Art. 253a OR N 18; anderer Meinung Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 37). Die Haupt- und die Nebensache können vielmehr auch Gegenstände getrennter Mietverhältnisse sein (Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56). In diesem Fall liegen zusammenhängende bzw. gekoppelte Mietverhältnisse vor (vgl.”
Art. 253a OR findet nur Anwendung, wenn die beigestellte Sache eine Nebensache zur gemieteten Hauptsache darstellt und zwischen Haupt- und Nebensache ein persönlicher, sachlicher und zeitlicher Zusammenhang besteht. Persönlich heisst, an den betroffenen Verträgen müssen dieselben Parteien beteiligt sein; sachlich heisst, die Nebensache muss der Hauptsache dienen (funktionaler Zusammenhang); zeitlich ist auf die Koppelung bzw. Gleichzeitigkeit der Überlassung abzustellen. Nur dann gelten die Schutzbestimmungen von Art. 253a OR entsprechend für die Nebensache.
“Die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw.”
“1 E. 3.3; zur räumlichen Abgrenzung - 10 - beim Geschäftsraum BGE 124 III 108; ZK-HIGI/BÜHLMANN, 5. Aufl., Vorbemerkun- gen zu Art. 253-273c OR N 91 und 93 f.; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Vorbe- merkungen zu Art. 253-273c OR N 24; Mietrecht für die Praxis-PÜNTENER, 10. Aufl., Zürich 2022, S. 91 f.). In Art. 253a und 253b OR trifft das Gesetz dabei verschiedene Differenzierungen. Nach Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmun- gen über die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Nach den Materialien und der einhelligen Lehre spricht die Bestimmung die sog. mitvermieteten Objekte an, sei es dass dies im Rahmen eines einheitlichen Ver- trags geschieht, der zur Hauptsache die Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gegenstand hat, sei es, dass zwei separate Verträge geschlossen werden, die miteinander gekoppelt sind (BGE 125 III 231; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a OR N 18 ff.). Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Bei der Frage, ob ein sol- cher Zusammenhang zu einer Hauptsache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR be- steht, sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Gesetzes für Wohn- und Geschäftsräume gelangen dabei auf die mitvermieteten Sachen nur zur Anwendung, wenn an allen Verträgen die glei- chen Parteien beteiligt sind und wenn die Nebensache der Hauptsache dient (BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3; BGE 125 III 231 E. 2a; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 16).”
“Dadurch sei die Mieterin der Aussenparkplätze im Hauptrechtsverhältnis Eigentümerin des Lagergebäudes an der C____strasse [...] und nicht Mieterin, die auf die Schutzbestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräume angewiesen sei (E. 4). Die Mieterin erachtet diese Beurteilung als unzutreffend: Entgegen der zivilgerichtlichen Beurteilung bestehe der Sinn von Art. 253a OR nicht darin, den mietrechtlichen Schutz der Haupträume auf Nebensachen auszudehnen, sondern den Nebensachen ihren eigenständigen Schutz zu gewährleisten. Geschützt werden sollen nicht irgendwie erweiterte Haupträume, sondern ausschliesslich die damit funktional zusammenhängenden Nebensachen. Die vom Zivilgericht zitierte Literaturstelle (SVIT-Kommentar, Art. 253a N 15) sei nicht einschlägig, da sie sich ausdrücklich auf den Fall beziehe, dass die Nebensache Gegenstand eines einheitlichen Mietvertrags sei; anerkanntermassen finde Art. 253a OR aber auch Anwendung, wenn die Nebensache Gegenstand eines separaten Mietvertrags sei. Ausschlaggebend für die Anwendung von Art. 253a OR seien andere Kriterien, nämlich ein besonderer Zusammenhang zwischen dem Geschäftsraum und der Nebensache, und zwar in persönlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht. Diese Kriterien zeigten, dass die Anwendung von Art. 253a OR «nicht eine alles umfassende Mietrechtsbeziehung voraussetze», sondern die «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen, die vom gleichen Vertragspartner zur Verfügung gestellt werden». Finde Art. 253a OR Anwendung, seien auch die mietvertraglichen Schutzbestimmungen auf die beiden Parkplätze (Nebensachen) anwendbar. Somit hätte die Vermieterin für die Kündigung der beiden Parkplätze das amtliche Formular verwenden müssen (Art. 266l Abs. 2 OR) und nicht missbräuchlich kündigen dürfen (Art. 271 Abs. 1 OR). Die Kündigung sei deshalb formnichtig und missbräuchlich (Beschwerde, Rz 517).”
Fehlt der Nachweis, dass in der Hauptsache eine geschäftliche Tätigkeit tatsächlich betrieben wurde, kommt eine Qualifikation einer Sache als Nebensache nach Art. 253a Abs. 1 OR nicht in Betracht; in diesem Fall ist eine weitere Prüfung des funktionellen Zusammenhangs entbehrlich.
“Somit ist von der vorinstanzlichen Feststellung auszugehen, dass nicht erwiesen ist, dass im Büro am U.________weg (Hauptsache) ein geschäftlicher Ersatzteilhandel betrieben wurde. Eine Qualifikation des Spritzenhäuschens als Nebensache eines Geschäftsraums im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR entfällt damit von vornherein, ohne dass näher geprüft werden müsste, ob ein hinreichender funktioneller Zusammenhang zur Hauptsache besteht (vgl. dazu BGE 137 III 123 E. 2.1; 125 III 231 E. 2a; Urteil 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1).”
Für die Zuständigkeit des Mietgerichts ist zu prüfen, ob die überlassene Sache als Geschäftsraum oder als Nebenobjekt eines Geschäftsraums zu qualifizieren ist; nur in diesem Fall finden die Bestimmungen über die Miete von Wohn‑ und Geschäftsräumen Anwendung.
“Nach Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Die Zuständigkeit des Mietgerichts hängt mithin davon ab, ob es sich beim Spritzenhäuschen um einen Geschäftsraum bzw. ein Nebenobjekt zu einem solchen handelt oder nicht. Zur Beurteilung dieser Frage hat die Vorinstanz eine eingehende Würdigung der Vorbringen und Beweise vorgenommen und auch begründet, weshalb sie in antizipierter Beweiswürdigung oder mangels Entscheidrelevanz auf gewisse Zeugenbefragungen verzichtete. Der Beschwerdeführer hatte behauptet, er benutze das Spritzenhäuschen als Warenlager des Handels mit Oldtimer-Ersatzteilen. Die Vorinstanz kam jedoch zum Schluss, aufgrund der Behauptungen des Mieters und der dazu eingereichten Belege sei nicht hinreichend dargetan, dass im Büro am U.________weg ein geschäftlicher Ersatzteilhandel betrieben worden sei, zu welchem das Spritzenhäuschen als Lager diente. Es sei mithin kein Nebenobjekt eines Geschäftsraums am U.”
Art. 253a Abs. 1 OR entzieht sich weitgehend der Parteiautonomie. In der Literatur wird überwiegend vertreten, die Vorschrift sei zugunsten der Mieterin zumindest relativ zwingend anzuwenden; vereinzelt wird sie als absolut zwingend angesehen.
“Damit wird der Geltungsbereich der Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auf Sachen ausgedehnt, die der Vermieter zusammen mit solchen Räumen der Mieterin zum Gebrauch überlässt (vgl. Giger, in: Berner Kommentar, 2013, Art. 253a OR N 9, 13, 17 und 35; Higi/Bühlmann, in: Zürcher Kommentar, 5. Auflage, 2019, Art. 253a/253b OR N 4; Rohrer, in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht Kommentar, 4. Auflage, Zürich 2018, Art. 253a N 2). Art. 253a Abs. 1 OR ist der Parteiautonomie entzogen (Hulliger, Mietrecht in a nutshell, Zürich 2020, S. 8; Roncoroni, Zwingende und dispositive Bestimmungen im revidierten Mietrecht, in: mp 1990 S. 76, 80; Roncoroni, Nochmals zur zwingenden oder dispositiven Natur der Mietrechtsbestimmungen des Obligationenrechts, in: mp 2006 S. 67 [nachfolgend Roncoroni, mp 2006], 70 f. und 73), absolut zwingend (Higi/ Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 6; Roncoroni, mp 2006, 73 f.) oder zumindest relativ zwingend zugunsten der Mieterin (Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 16).”
Gleichheit der Vertragsdauer und die Tatsache, dass der Garagenvertrag zwischen denselben Parteien abgeschlossen wurde, gelten als wichtige Indizien dafür, dass ein Garagenmietvertrag als Accessoire im Sinne von Art. 253a OR angesehen werden kann; sie sind jedoch nicht allein entscheidend.
“La durée du bail n'est pas non plus identique à celle de l'appartement, indices supplémentaires de l'indépendance des deux contrats. Ni la mention non biffée figurant sous la rubrique "annexe" du contrat litigieux ni les témoignages d'ordre général et contradictoires des employés de la régie ayant signé le bail, qui plus est près de cinq ans après les faits, ne permettent de parvenir à une autre conclusion, en retenant une volonté réelle et concordante des parties. Sous l'angle de la confiance, le locataire devait comprendre que la mise à disposition de garages supplémentaires par le bailleur était indépendante du bail de l'appartement, et relevait plutôt d'un confort que celui-ci lui consentait. Comme retenu par la Cour dans son arrêt du 16 mai 2022, relatif au garage n° 5______, seul le contrat du 18 février 2016, conclu à peine quelques mois après celui de l'appartement l'a été entre les mêmes parties, était d'une durée identique au bail de l'appartement, et peut être considéré comme un accessoire au sens de l'art. 253a CO. Ainsi, le Tribunal n'a pas violé le droit en retenant que le bail portant sur le garage n° 1______ n'était pas un accessoire de celui de l'appartement. 3. Le recourant reproche également au Tribunal d'avoir refusé d'annuler la résiliation en application de l'art. 271a al. 1 let. a CO ou de l'art. 271 al. 1 CO, alors que celle-ci constituait manifestement une mesure de représailles du bailleur, liée à la procédure de contestation du loyer initial pendante et était contraire à la bonne foi. 3.1.1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (art. 271a al. 1 let. a CO). L’écoulement du temps entre la prétention et la résiliation constitue un indice important. Plus l’intervalle entre les deux événements est long, plus l’éventuel lien de causalité devient ténu et plus les indices à fournir devront être convaincants pour que le congé soit invalidé (CPra Bail-Conod, 2ème éd., art. 271a CO N 13).”
Der Zeitpunkt der Überlassung ist für die Qualifikation als Nebensache nach Art. 253a Abs. 1 OR grundsätzlich nicht entscheidend; massgeblich sind ein persönlicher Zusammenhang (dieselbe Vermieter- und Mietparteien) und ein sachlicher/funktionaler Zusammenhang (die Sache dient dem Gebrauch der Hauptsache). Der zeitliche Aspekt ist nur zweitranig: auch nachträglich oder in getrennten, aber miteinander verknüpften Verträgen überlassene Sachen können Nebensachen sein, sofern die genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
“Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten von Gesetzes wegen auch für die Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Mit Art. 253a Abs. 1 OR werden die gesetzlichen Begriffe des Wohn- und Geschäftsraums ausgedehnt auf Sachen, die dem Mieter vom Vermieter zusammen mit dem Wohn- oder Geschäftsraum überlassen werden. Diese Sachen sind als Nebensachen der Hauptmietsache (Wohn- oder Geschäftsraum) zu bezeichnen. Sie unterstehen insoweit den mietrechtlichen Schutzbestimmungen über Wohn- und Geschäftsräume. Bei der Nebensache muss es sich um ein Objekt handeln, das einen besonderen Bezug zur Hauptsache hat. Dieser besondere Bezug umfasst einen persönlichen und einen sachlichen Zusammenhang, nicht aber einen zeitlichen Zusammenhang: Zunächst muss die Nebensache vom selben Vermieter dem selben Mieter überlassen werden (persönlicher Zusammenhang). Sodann muss die Nebensache dem Gebrauch der Hauptsache dienen, was regelmässig eine räumliche Nähe von Haupt- und Nebensache verlangt (sachlicher Zusammenhang). Besteht ein persönlicher und ein sachlicher Zusammenhang, braucht es darüber hinaus keinen zeitlichen Zusammenhang; es spielt mit anderen Worten keine Rolle, ob die Nebensache bereits von Anfang an vertraglich als Teil der Hauptsache bezeichnet oder erst durch Vertragsänderung zum Teil der Hauptsache wird; es spielt auch keine Rolle, ob die Nebensache zusammen mit der Hauptsache zum Gebrauch überlassen wird oder zuvor oder danach (zum Ganzen vgl.”
“Ratio legis des OR wie des GOG ist die beschränkte Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs der Bestimmungen des OR für Wohn- und Geschäftsräume sowie der vom kantonalen Gesetzgeber vorgesehenen spezialgerichtlichen Zuständig- keit des Mietgerichts auf die Miete anderer Sachen, die isoliert betrachtet keine Wohn- und Geschäftsräume sind, für die aber wegen des funktionellen Zusam- menhangs ein vergleichbares Schutzbedürfnis besteht. Bei der Frage, ob ein sol- cher Zusammenhang zu einer Hauptsache im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR be- steht, sind persönliche, sachliche und zeitliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Bestimmungen des Gesetzes für Wohn- und Geschäftsräume gelangen dabei auf die mitvermieteten Sachen nur zur Anwendung, wenn an allen Verträgen die glei- chen Parteien beteiligt sind und wenn die Nebensache der Hauptsache dient (BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3; BGE 125 III 231 E. 2a; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 16). Zweitrangig ist dabei der zeitliche Aspekt: Auch Verträge, die nacheinander geschlossen wurden, können einen hinreichenden funktionalen Zu- sammenhang mit der Miete über die Hauptsache haben. Auch wenn das Gesetz nur von der Überlassung von (Neben-)Sachen zum Gebrauch spricht, ist doch klar, dass es sich bei allen betroffenen Verträgen um entgeltliche Gebrauchsüberlas- sungen handeln muss, denn Art. 253a Abs. 1 OR behandelt nur die mitvermieteten Sachen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985, - 11 - BBl 1985 I 1421: «... Sachen, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wer- den, wie ...»; SVIT-Komm.-ROHRER B., 4. Aufl., Art. 253a N 15; ZK-HIGI/BÜHL- MANN, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 ff., insbes. N 56 ff.; Mietrecht für die Praxis- PÜNTENER, a.a.O., S. 104 ff.). Eine Unterstellung eines separaten Vertrages über eine Nebensache unter die Bestimmungen über die Wohn- oder Geschäftsraum- miete scheidet daher von vornherein aus, wenn es sich bei jenem nicht um einen Mietvertrag im beschriebenen Sinne, sondern um eine Gebrauchsleihe im Sinne von Art. 305 ff. OR handelt, also um eine unentgeltliche Überlassung der Neben- sache zum Gebrauch.”
“2b und BGer 4A_9/2010 vom 25. Juni 2010 E. 1.4 sowie ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29). Diese Definiti- on erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wird, sowie den Raum, der dieser Tätigkeit unterstützend dient, wie z.B. ein Lagerraum. Die Geschäftstätigkeit muss zwar nicht gewinnbringend sein, sie wird aber immerhin in der Regel gewinnorientiert sein (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29 und 31; BSK OR I-Weber, Art. 253a N 12). Die hobbymässige Instandstellung alter Fahrzeuge macht den hierfür verwendeten Raum beispielsweise noch nicht zu einem Geschäftsraum (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 33, und BGer 4C.425/1994, besprochen in ZBJV 131 [1995], S. 418 f.; a.M. BGE 118 II 40 E. 4b und BGE 113 II 406 E. 3ee). Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Lager (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 51, und BGE 125 III 231 E. 2). Ein Zu- sammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Da- gegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abge- schlossenen Verträge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGE 125 III 231 E. 2). Handelt es sich bei einem Mietobjekt also um einen Raum, der einem Verkaufs- geschäft als Lager dient, ist das Mietgericht zuständig, da dieses Mietobjekt als - 6 - Geschäftsraum bzw. zumindest als eine Nebensache eines Geschäftsraums ein- zustufen ist.”
Für die Frage, ob eine Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen wurde, ist der Parteiwille massgeblich.
“1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen worden ist, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1). Ob einer oder mehrere Verträge abgeschlossen worden sind, ist für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 253a OR nicht von entscheidender Bedeutung (vgl.”
Zu prüfen ist, ob die einzelnen vermieteten Sachen für sich genommen Bestand haben und unabhängig genutzt bzw. vermietet werden können. Entscheidend ist, ob eine die diversen Mietobjekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll ist, wobei ins Gewicht fällt, welche Interessen die Parteien verfolgen und ob der Vermieter die Nebensache selbständig anderweitig vermieten könnte.
“Hätten letztere für Haupt- und Nebensa- chen je eigene, voneinander unabhängige Verträge abgeschlossen und werde der Mieter lediglich mit der Bezahlung des Mietzinses für eine Nebensache säumig, sei zu prüfen, «ob die einzelnen Teile sinnvollerweise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietob- jekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können» (a.a.O., E. 2.2). Handle es sich beim Hauptmietvertrag um eine Wohn- oder Ge- schäftsmiete, dürfe nicht ausser Acht bleiben, dass der Mieter erhöhten Schutzes bedürfe. Eine isolierte Betrachtung sei umso eher gerechtfertigt, wenn der Vermie- ter seinerseits grundsätzlich in der Lage sei, die Nebensache selbständig ander- weitig zu vermieten, nachdem er das Mietverhältnis zufolge diesbezüglichen Zah- lungsverzugs aufgelöst habe. Unter derartigen Umständen erscheine es nicht sinnvoll, losgelöst von der Interessenlage der Parteien zu entscheiden und einzig auf die funktionelle Beziehung zwischen den einzelnen Vertragsgegenständen ab- zustellen. Richtig sei zwar, dass gemäss bundesrätlicher Botschaft zur Revision - 35 - des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985 (BBl 1985 I 1421 f. Ziff. 421.101 zu Art. 253a OR) die Bestimmungen über die Wohn- und Geschäftsräume auch für diejenigen Sachen gälten, die zusammen mit solchen Räumen vermietet wür- den und dass nach der Botschaft nicht massgebend sein soll, ob ein besonderer Vertrag abgeschlossen werde oder nicht und ob dies gegebenenfalls gleichzeitig oder zu verschiedenen Zeitpunkten geschehen sei, sondern vielmehr, dass die Sachen vom Vermieter demselben Mieter überlassen würden und dass ihr Ge- brauch mit dem des Hauptmietobjektes zusammenhänge. Es wäre in solchen Fäl- len wenig sinnvoll, wenn für die hinzugemietete Mansarde oder Garage andere Auflösungsbestimmungen gälten als für die Wohnung oder die Geschäftslokalität. Auch nach der Botschaft sei mithin entscheidend, ob «eine die diversen Mietob- jekte zusammenfassende rechtliche Beurteilung sinnvoll sei oder nicht» (a.a.O.). Dies wiederum könne einzig mit Blick auf die Interessen der beteiligten Parteien entschieden werden, in welchem Lichte die formalen Kriterien zu prüfen seien.”
Nebensachen sind Sachen, die dem Mieter zusammen mit den Wohn‑ oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden und der Hauptsache funktionell dienen. Damit die mietrechtlichen Bestimmungen von Art. 253a Abs. 1 OR auf sie Anwendung finden, ist zudem erforderlich, dass ein persönlicher Zusammenhang besteht (dass dieselben Parteien betroffen sind). Zu Nebensachen können sowohl bewegliche Sachen als auch Immobilien wie Garagen, Abstellplätze oder Lager gehören.
“1 OR setzt voraus, dass die Sache, die zusammen mit den Wohn- oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen wird, eine Nebensache der Wohn- oder Geschäftsräume als Hauptsache darstellt (vgl. Blumer, in: Honsell [Hrsg.], Kurzkommentar OR, Basel 2014 [nachfolgend Blumer, Kurzkommentar], Art. 253a/253b N 9; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 49 f.). Weiter muss ein persönlicher Zusammenhang bestehen (Hulliger/ Heinrich, in: Müller-Chen/Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Auflage, Zürich 2016, Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Dies bedeutet, dass die Nebensache vom selben Vermieter derselben Mieterin zum Gebrauch überlassen werden muss wie die Hauptsache (Bohnet/Dietschy, in: Bohnet/Montini [Hrsg.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Basel 2010, Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 53; Hulliger/ Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 5; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16; vgl. BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a). Schliesslich setzt die Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR einen sachlichen Zusammenhang voraus (vgl. Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 52 und 54; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Der erforderliche Zusammenhang besteht, wenn die Nebensache der Hauptsache funktionell dient und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen wird (BGE 125 III 231 E. 2a S. 233; BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1; AGE 1032/2002 vom 17. Juni 2003 E. 3.a; Bohnet/Dietschy, a.a.O., Art. 253a CO N 17; Giger, a.a.O., Art. 253a OR N 35; Higi/Bühlmann, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 56; Rohrer, a.a.O., Art. 253a N 16). Für die Beantwortung der Frage, ob die Nebensache nur wegen des über die Hauptsache geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen worden ist, ist der Parteiwille massgebend (BGer 4A_186/2017 vom 4. Dezember 2017 E. 4.1). Ob einer oder mehrere Verträge abgeschlossen worden sind, ist für die Frage der Anwendbarkeit von Art. 253a OR nicht von entscheidender Bedeutung (vgl.”
“2b und BGer 4A_9/2010 vom 25. Juni 2010 E. 1.4 sowie ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29). Diese Definiti- on erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wird, sowie den Raum, der dieser Tätigkeit unterstützend dient, wie z.B. ein Lagerraum. Die Geschäftstätigkeit muss zwar nicht gewinnbringend sein, sie wird aber immerhin in der Regel gewinnorientiert sein (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29 und 31; BSK OR I-Weber, Art. 253a N 12). Die hobbymässige Instandstellung alter Fahrzeuge macht den hierfür verwendeten Raum beispielsweise noch nicht zu einem Geschäftsraum (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 33, und BGer 4C.425/1994, besprochen in ZBJV 131 [1995], S. 418 f.; a.M. BGE 118 II 40 E. 4b und BGE 113 II 406 E. 3ee). Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Lager (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 51, und BGE 125 III 231 E. 2). Ein Zu- sammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Da- gegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abge- schlossenen Verträge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGE 125 III 231 E. 2). Handelt es sich bei einem Mietobjekt also um einen Raum, der einem Verkaufs- geschäft als Lager dient, ist das Mietgericht zuständig, da dieses Mietobjekt als - 6 - Geschäftsraum bzw. zumindest als eine Nebensache eines Geschäftsraums ein- zustufen ist.”
“Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume (vgl. BGE 124 III 108 E. 2b und BGer 4A_9/2010 vom 25. Juni 2010 E. 1.4 sowie ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29). Diese Definiti- on erfasst als Geschäftsraum mithin nur den Raum, in dem einer Erwerbstätigkeit nachgegangen wird, sowie den Raum, der dieser Tätigkeit unterstützend dient, wie z.B. ein Lagerraum. Die Geschäftstätigkeit muss zwar nicht gewinnbringend sein, sie wird aber immerhin in der Regel gewinnorientiert sein (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 29 und 31; BSK OR I-Weber, Art. 253a N 12). Die hobbymässige Instandstellung alter Fahrzeuge macht den hierfür verwendeten Raum beispielsweise noch nicht zu einem Geschäftsraum (vgl. ZK OR- Higi/Bühlmann, Art. 253a N 33, und BGer 4C.425/1994, besprochen in ZBJV 131 [1995], S. 418 f.; a.M. BGE 118 II 40 E. 4b und BGE 113 II 406 E. 3ee). Die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen gelten auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Sachen, welche dem Mieter im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR zusammen mit Wohn- und Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden, kommen nicht nur bewegliche Sachen in Betracht, sondern auch Immobilien wie beispielsweise Garagen, Abstellplätze und Lager (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 51, und BGE 125 III 231 E. 2). Ein Zu- sammenhang derartiger Nebensachen mit der Hauptsache besteht, wenn sie der Hauptsache funktionell dienen und nur wegen des über diese geschlossenen Mietvertrags zum Gebrauch überlassen bzw. in Gebrauch genommen werden. Dabei ist erforderlich, dass die Parteien beider Mietverträge dieselben sind. Da- gegen kommt dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder der Anzahl der abge- schlossenen Verträge in diesem Zusammenhang keine entscheidende Bedeutung zu (vgl. BGE 125 III 231 E. 2). Handelt es sich bei einem Mietobjekt also um einen Raum, der einem Verkaufs- geschäft als Lager dient, ist das Mietgericht zuständig, da dieses Mietobjekt als - 6 - Geschäftsraum bzw.”
“1 CO n'est applicable que très exceptionnellement, ne serait-ce que parce qu'il est d'usage que le contrat de bail soit conclu par écrit (arrêt du Tribunal fédéral 4A_75/2015 du 9 juin 2015 consid. 4.1). Selon la jurisprudence, il y a par exemple conclusion d'un nouveau bail par actes concluants lorsque, à la suite d'une résiliation, le bailleur s'abstient, durant une période assez longue, de faire valoir le congé et d'exiger la restitution de la chose louée et qu'il continue à encaisser régulièrement le loyer sans formuler aucune réserve. L'élément temporel n'est pas seul déterminant pour décider s'il y a bail tacite; il faut prendre en compte l'ensemble des circonstances du cas. La conclusion tacite d'un bail ne doit toutefois être admise qu'avec prudence (arrêt du Tribunal fédéral 4A_499/2013 du 4 février 2014 consid. 3.3.1 et les arrêts cités). 3.3 Les dispositions concernant les baux d'habitations et de locaux commerciaux s'appliquent aussi aux choses dont l'usage est cédé avec ces habitations ou locaux commerciaux (art. 253a al. 1 CO). Peuvent constituer des accessoires par exemple des biens immobiliers comme des garages ou des places de stationnement extérieures ou souterraines (art. 1 OBLF; ATF 137 III 123 consid. 2.1; BOHNET/Dietschy, in Bohnet/Montini, Droit du bail à loyer et à ferme, 2ème éd. 2017, n° 16 ad art. 253a CO). Le critère déterminant pour que l'accessoire suive le sort du principal est celui de l'interdépendance entre les locaux du fait de leur nature, de leur lien fonctionnel et de leur usage. Le locataire n'a loué les dépendances parce qu'il avait loué le logement. Peu importe que les parties aient signé deux contrats ou que les baux aient été conclus simultanément ou non (LACHAT, Le bail à loyer, 2ème éd. 2019, p. 146). 3.4 En l'espèce, le locataire appelant n'a soulevé, lors des audiences du Tribunal, aucun des motifs de défense dont il se prévaut devant la Cour. La question de savoir s'il s'agit d'objections tardives, donc irrecevables au sens de l'art. 317 al. 1 CPC (cf. ci-dessus consid. 2.”
Sachenrechtliche oder sonstige Auskunfts‑ und Durchsetzungsstreitigkeiten nach Datenschutzrecht fallen unter die Zuständigkeit des Mietgerichts nach Art. 253a OR für Wohnräume, soweit sich der geltend gemachte Anspruch unmittelbar aus dem Mietverhältnis ergibt (d.h. es handelt sich um eine Vertragsklage). Solche Verfahren sind damit nicht dem vereinfachten Einzelgericht zugewiesen.
“1Der Berufungskläger verlangt mit seiner Klage nach Art. 15 Abs. 4 DSG gestützt auf Art. 8 DSG (vgl. Art. 25 nDSG i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO) von der Berufungsbeklagten die Erteilung von Auskunft über alle im Zusammenhang mit dem erwähnten Mietverhältnis stehenden Daten (vgl. act. 2 S. 2). Zur Begrün- dung dieses Anspruchs führt er in tatsächlicher Hinsicht im Wesentlichen das be- reits unter E. 1.1 Ausgeführte aus; darauf kann verwiesen werden. In rechtlicher Hinsicht stützt er sich einzig auf datenschutzrechtliche Bestimmungen. Für Streitigkeiten zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Art. 25 DSG sieht das Bundesrecht in Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO das vereinfachte Verfahren vor. Im Kanton Zürich entscheidet das Einzelgericht erstinstanzlich über alle Strei- tigkeiten im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 243 ZPO, die nicht einer ande- ren Instanz zugewiesen sind (vgl. § 24 lit. a GOG). Einer anderen Instanz – näm- lich dem Mietgericht – zugewiesen sind namentlich Streitigkeiten aus Mietverhält- nissen (Art. 253a OR) für Wohnräume (vgl. oben E. 3.3.2). Eine solche Streitigkeit aus Mietverhältnis liegt vor, wenn sich der Klagegegenstand (Anspruch) aus einem Mietverhältnis herleitet und damit dem entspricht, was unter die Vertrags- klage fällt. Mit einer Vertragsklage werden alle materiell-rechtlichen Ansprüche geltend gemacht, die aus einer solchen Vertragsbeziehung fliessen (z.B. Mietzins- forderung etc.), Folge einer einst bestehenden Vertragsbeziehung sind (z.B. Rückerstattungsansprüche, Schadenersatz aus dem Dahinfallen des Vertrages, Kündigungsschaden etc.) oder das Zustandekommen oder Nichtzustandekom- men des Vertrages selbst betreffen (vgl. ZK OR-HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 274 N 44 ff. m.w.H.; s.a. HAUSER/SCHWERI/LIEBER, GOG-Kommentar, 2. Aufl. 2017, § 21 N 3; siehe bereits HAUSER/SCHWERI, GVG-Kommentar, Zürich 2002, § 18 N 2 [zum gleich lautenden § 18 des zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetzes, das bis 1. Januar 2011 in Kraft war]). - 10 - Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind unter einer Vertragsbeziehung oder einem Vertragsverhältnis die Wirkungen zu verstehen, die der Abschluss eines Vertrages mit sich bringt (vgl.”
“1Der Berufungskläger verlangt mit seiner Klage nach Art. 15 Abs. 4 DSG gestützt auf Art. 8 DSG (vgl. Art. 25 nDSG i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO) von der Berufungsbeklagten die Erteilung von Auskunft über alle im Zusammenhang mit dem erwähnten Mietverhältnis stehenden Daten (vgl. act. 2 S. 2). Zur Begrün- dung dieses Anspruchs führt er in tatsächlicher Hinsicht im Wesentlichen das be- reits unter E. 1.1 Ausgeführte aus; darauf kann verwiesen werden. In rechtlicher Hinsicht stützt er sich einzig auf datenschutzrechtliche Bestimmungen. Für Streitigkeiten zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Art. 25 DSG sieht das Bundesrecht in Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO das vereinfachte Verfahren vor. Im Kanton Zürich entscheidet das Einzelgericht erstinstanzlich über alle Strei- tigkeiten im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 243 ZPO, die nicht einer ande- ren Instanz zugewiesen sind (vgl. § 24 lit. a GOG). Einer anderen Instanz – näm- lich dem Mietgericht – zugewiesen sind namentlich Streitigkeiten aus Mietverhält- nissen (Art. 253a OR) für Wohnräume (vgl. oben E. 3.3.2). Eine solche Streitigkeit aus Mietverhältnis liegt vor, wenn sich der Klagegegenstand (Anspruch) aus einem Mietverhältnis herleitet und damit dem entspricht, was unter die Vertrags- klage fällt. Mit einer Vertragsklage werden alle materiell-rechtlichen Ansprüche geltend gemacht, die aus einer solchen Vertragsbeziehung fliessen (z.B. Mietzins- forderung etc.), Folge einer einst bestehenden Vertragsbeziehung sind (z.B. Rückerstattungsansprüche, Schadenersatz aus dem Dahinfallen des Vertrages, Kündigungsschaden etc.) oder das Zustandekommen oder Nichtzustandekom- men des Vertrages selbst betreffen (vgl. ZK OR-HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 274 N 44 ff. m.w.H.; s.a. HAUSER/SCHWERI/LIEBER, GOG-Kommentar, 2. Aufl. 2017, § 21 N 3; siehe bereits HAUSER/SCHWERI, GVG-Kommentar, Zürich 2002, § 18 N 2 [zum gleich lautenden § 18 des zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetzes, das bis 1. Januar 2011 in Kraft war]). - 10 - Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind unter einer Vertragsbeziehung oder einem Vertragsverhältnis die Wirkungen zu verstehen, die der Abschluss eines Vertrages mit sich bringt (vgl.”
“1Der Berufungskläger verlangt mit seiner Klage nach Art. 15 Abs. 4 DSG gestützt auf Art. 8 DSG (vgl. Art. 25 nDSG i.V.m. Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO) von der Berufungsbeklagten die Erteilung von Auskunft über alle im Zusammenhang mit dem erwähnten Mietverhältnis stehenden Daten (vgl. act. 2 S. 2). Zur Begrün- dung dieses Anspruchs führt er in tatsächlicher Hinsicht im Wesentlichen das be- reits unter E. 1.1 Ausgeführte aus; darauf kann verwiesen werden. In rechtlicher Hinsicht stützt er sich einzig auf datenschutzrechtliche Bestimmungen. Für Streitigkeiten zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Art. 25 DSG sieht das Bundesrecht in Art. 243 Abs. 2 lit. d ZPO das vereinfachte Verfahren vor. Im Kanton Zürich entscheidet das Einzelgericht erstinstanzlich über alle Strei- tigkeiten im vereinfachten Verfahren gemäss Art. 243 ZPO, die nicht einer ande- ren Instanz zugewiesen sind (vgl. § 24 lit. a GOG). Einer anderen Instanz – näm- lich dem Mietgericht – zugewiesen sind namentlich Streitigkeiten aus Mietverhält- nissen (Art. 253a OR) für Wohnräume (vgl. oben E. 3.3.2). Eine solche Streitigkeit aus Mietverhältnis liegt vor, wenn sich der Klagegegenstand (Anspruch) aus einem Mietverhältnis herleitet und damit dem entspricht, was unter die Vertrags- klage fällt. Mit einer Vertragsklage werden alle materiell-rechtlichen Ansprüche geltend gemacht, die aus einer solchen Vertragsbeziehung fliessen (z.B. Mietzins- forderung etc.), Folge einer einst bestehenden Vertragsbeziehung sind (z.B. Rückerstattungsansprüche, Schadenersatz aus dem Dahinfallen des Vertrages, Kündigungsschaden etc.) oder das Zustandekommen oder Nichtzustandekom- men des Vertrages selbst betreffen (vgl. ZK OR-HIGI, 4. Aufl. 1996, Art. 274 N 44 ff. m.w.H.; s.a. HAUSER/SCHWERI/LIEBER, GOG-Kommentar, 2. Aufl. 2017, § 21 N 3; siehe bereits HAUSER/SCHWERI, GVG-Kommentar, Zürich 2002, § 18 N 2 [zum gleich lautenden § 18 des zürcherischen Gerichtsverfassungsgesetzes, das bis 1. Januar 2011 in Kraft war]). - 10 - Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch sind unter einer Vertragsbeziehung oder einem Vertragsverhältnis die Wirkungen zu verstehen, die der Abschluss eines Vertrages mit sich bringt (vgl.”
Die blosse tatsächliche Nutzung macht einen Raum nicht automatisch zu einem Geschäftsraum im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR. Es bedarf einer Vereinbarung über die geschäftliche Nutzung, die ausdrücklich oder stillschweigend (konkludent) getroffen sein kann. Bei der Abklärung beurteilt das Gericht die vorgelegten Beweise und den funktionalen Zusammenhang zwischen Räumen und mitüberlassenen Sachen; eine konkludente Vereinbarung kann sich etwa aus dem vom Vermieter wissentlich geduldeten Gebrauch ergeben.
“Nach Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen auch für Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt. Die Zuständigkeit des Mietgerichts hängt mithin davon ab, ob es sich beim Spritzenhäuschen um einen Geschäftsraum bzw. ein Nebenobjekt zu einem solchen handelt oder nicht. Zur Beurteilung dieser Frage hat die Vorinstanz eine eingehende Würdigung der Vorbringen und Beweise vorgenommen und auch begründet, weshalb sie in antizipierter Beweiswürdigung oder mangels Entscheidrelevanz auf gewisse Zeugenbefragungen verzichtete. Der Beschwerdeführer hatte behauptet, er benutze das Spritzenhäuschen als Warenlager des Handels mit Oldtimer-Ersatzteilen. Die Vorinstanz kam jedoch zum Schluss, aufgrund der Behauptungen des Mieters und der dazu eingereichten Belege sei nicht hinreichend dargetan, dass im Büro am U.________weg ein geschäftlicher Ersatzteilhandel betrieben worden sei, zu welchem das Spritzenhäuschen als Lager diente. Es sei mithin kein Nebenobjekt eines Geschäftsraums am U.”
“Den vorinstanzlichen Erwägungen zu einer allfälligen Nutzungsvereinba- rung zwischen den Parteien entgegnet der Mieter, es sei keine einschränkende Nutzung vereinbart worden. Dass die Vermieterin vor dem Einreichen der Klage von einer separat vermieteten Garage ausgegangen sei, werde durch die Korres- pondenz und die Vereinbarungen widerlegt (vgl. act. 40 N II.B.2.4 S. 17). Der konkrete Gebrauch eines Raumes zu Geschäftszwecken macht diesen allein noch nicht zum Geschäftsraum im Sinne von Art. 253a Abs. 1 OR. Ein Geschäfts- raum im Sinne der Bestimmung liegt vielmehr erst dann vor, wenn der Gebrauch des Raumes zu Geschäftszwecken vereinbart worden ist. Die Vereinbarung kann ausdrücklich, etwa anlässlich des Vertragsabschlusses, aber auch später getrof- fen werden. Sie kann gleichfalls stillschweigend vereinbart werden oder aufgrund konkludenten Verhaltens, z.B. aufgrund der vom Vermieter wissentlich geduldeten Nutzung zu Geschäftszwecken (vgl. ZK OR-Higi/Bühlmann, Art. 253a N 18 f. und 25). - 15 - Eine konkludente Vereinbarung über ein geschäftliches Ersatzteillager kann ent- gegen dem Mieter aus der Korrespondenz und den Vereinbarungen, auf die er verweist (vgl. act. 40 N II.B.2.4 S. 17), nicht abgeleitet werden: Weder der Ver- tragsentwurf für ein anderes Mietobjekt (act. 24/6) noch das Schreiben vom 1. September 2009 über die Mietzinsrückstände (act. 15/4) noch der Nachtrag zum Mietvertrag vom”
Bei der Anwendung von Art. 253a Abs. 1 OR ist zu prüfen, ob die gemeinsam überlassenen Sachen bzw. Verträge für sich Bestand haben können. Hieraus folgt, dass Art. 253a Abs. 1 (in Verbindung mit Art. 269d Abs. 3 OR) nicht dahin ausgelegt werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen.
“geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 65 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren.”
“Im Falle der VGV erhalten die vielleicht einmal für den öffent- lich-rechtlichen Bereich geschaffenen Bestimmungen durch die beabsichtigte In- tegration in die Vertragsbeziehung der Parteien via Art. 269d Abs. 3 OR ohne weiteres auch einen privatrechtlichen Charakter. Das Gericht kann nachfolgend selbstverständlich nicht auf alle denkbaren Kons- tellationen eingehen, die sich bei künftigen Kündigungen ergeben können. Mög- lich ist immerhin eine Art Vorprüfung anhand der von den Parteien aufgeworfe- nen Fragen. 4.3.2 Tragweite von Art. 269d Abs. 3 OR Soweit VISCHER als einziger Vertreter der Lehre die Auffassung vertritt, gestützt auf Art. 269d Abs. 3 OR könnten dem Mieter auch essentielle Teile der Sache bzw. seines Gebrauchsrechts entzogen werden, ist ihm zuzugestehen, dass aus dem Kontext der Erwägungen 3a und 3b von BGE 125 III 231 nicht ganz klar ist, ob das Bundesgericht damals nicht tatsächlich so weit gehen wollte wie der zit. Autor. Die Frage scheint jedoch seit BGE 137 III 123 E. 2.2 und 2.3 geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 49 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren.”
“geklärt: Wenn selbst beim Vorliegen separater Verträge für Haupt- und Nebensache als Folge von Art. 253a Abs. 1 OR zu prüfen ist, «ob die einzelnen Teile sinnvoller- weise auch für sich selbst Bestand haben können, d.h. ob unter den gegebenen Umständen die betreffenden Mietobjekte auch unabhängig voneinander genutzt bzw. vermietet werden können», folgt daraus ohne weiteres, dass Art. 269d Abs. 3 OR kraft zwingenden Rechts nicht dazu verwendet werden darf, dem Mieter wesentliche Teile der Sache oder seines Gebrauchsrechts zu entziehen. Zu be- achten ist auch, dass sich das Bundesgericht bis jetzt durchs Band immer nur zu untergeordneten Vertragsanpassungen zu äussern hatte, auch im Urteil - 49 - 4A_74/2021 vom 30. April 2021 (betr. Hausordnung/Musizieren). Selbst wenn das Bundesgericht einen anderen als den hier vertretenen Standpunkt einneh- men sollte, hatte es bislang keinen Anlass zu einer näheren Prüfung der Frage. Gleich verhält es sich mit den vorn zitierten Beispielen aus der Lehre: Niemand führt Beispiele an, bei denen in zulässiger Weise wesentliche Teile des Vertrags verändert werden sollen, und zwar unabhängig von der Couleur der Autoren.”
Art. 253a Abs. 1 OR findet nur dann Anwendung auf zu Wohn‑ oder Geschäftsräumen gehörende Nebensachen, wenn im Hauptverhältnis tatsächlich ein Mietvertrag über Wohn‑ oder Geschäftsräume besteht. Liegt kein solcher Hauptmietvertrag vor, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung.
“253a/253b OR N 15; Bohnet/Dietschy, Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, 2. Auflage, Basel 2017, art. 253a CO N 17; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 16; Blumer, Gebrauchsüberlassungsverträge [Miete, Pacht], Basel 2012, N 149). Mit anderen Worten: Aus der Rechtsprechung und der Literatur ergibt sich, dass die Anwendung der mietrechtlichen Schutzbestimmungen auf ebenfalls zum Gebrauch überlassene Nebensachen voraussetzt, dass zwischen den Parteien im Hauptrechtsverhältnis ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht. Fehlt es daran, kommt Art. 253a Abs. 1 OR nicht zur Anwendung. Entgegen der Auffassung der Mieterin geniessen nicht alle zum Gebrauch überlassene Nebensachen mietvertraglichen Schutz, wenn nur schon eine «funktionale Zusammengehörigkeit einer vermieteten Nebensache zu Geschäfts- oder Wohnräumen» besteht unabhängig davon, ob zwischen den Parteien des Hauptrechtsverhältnisses ein Mietvertrag über Wohn- oder Geschäftsräume besteht oder ein ganz anderes Rechtsverhältnis. Die Auffassung der Mieterin, dass Art. 253a Abs. 1 OR keine Mietrechtsbeziehung im Hauptrechtsverhältnis voraussetze, ist somit unzutreffend. Bezeichnenderweise gibt sie in ihrer Beschwerde denn auch keine Belegstelle für ihre Auffassung an.”
Der Entzug einer Nebensache (z. B. eines separat gemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR) kann vom Bundesgericht als einseitige Vertragsanpassung gewertet werden, sodass Art. 269d Abs. 3 OR einschlägig sein kann. Gleichwohl akzeptiert die Rechtsprechung auch, dass die Nebensache getrennt von der Hauptsache gekündigt werden kann. Nimmt der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der Mietsache zurück, ist dagegen regelmässig eine Kündigung erforderlich. Hinsichtlich der Begründung genügt nach der zitierten Auffassung grundsätzlich ein Begleitschreiben; das Begründungsgebot ist nach dem Vertrauensprinzip eher formflexibel auszugestalten.
“A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 40 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art.”
“3 OR neben den im Gesetz genannten die Anpassung der Zahlungstermine, eine Neuvertei- lung der Nebenkosten, die Veränderung der Vertragsdauer oder der Kündigungs- bestimmungen und den Widerruf einer Zustimmung zur Untermiete auf und ver- weist dann auf die Ansicht des Bundesgerichts in BGE 125 III 231, dass jede Än- derung der Austauschbeziehung zwischen Vermieter und Mieter als Anpassung im Sinne der zit. Bestimmung zu erachten sei. Eine neutrale Modifikation, welche nicht «spécialement dans l'interêt du bailleur ni au détriment du locataire» liege, falle im Prinzip nicht unter die Norm. Es müsse aber von einer starken Vermutung ausgegangen werden, dass de facto eine Begünstigung des Vermieters und Be- nachteiligung des Mieters vorliege, so dass Art. 269d OR im Zweifel Anwendung finde, zumal das Anfechtungsverfahren es just erlaube herauszufinden, ob dem so sei (CPra Bail-MARCHAND, 2. A., Basel 2017, Art. 269d CO N 11 ff.). Nehme der Vermieter einseitig einen objektiv wesentlichen Teil der gemieteten Sache zurück, liege keine Vertragsänderung zuungunsten des Mieter vor; vielmehr sei eine Kün- digung unumgänglich, die den entsprechenden Formerfordernissen und Anfech- tungsmöglichkeiten unterliege. Der Entzug einer Nebensache (objet accessoire), z.B. eines gestützt auf einen separaten Vertrag hinzugemieteten Parkplatzes i.S.v. Art. 253a OR, könne als Vertragsanpassung gesehen werden, die Art. 269d Abs. 3 OR unterliege. Das Bundesgericht lasse hier aber auch eine Kündigung betref- fend Nebensache unabhängig vom Vertrag über die Hauptsache zu (a.a.O., N 13 und 15). Bei Änderungen an der Sache durch den Vermieter nach Art. 260 OR kämen die Regeln von Art. 269d Abs. 3 OR zur Anwendung, wenn die baulichen - 24 - Massnahmen zum dauerhaften Entzug eines nicht wesentlichen Teils der Sache führten. Bei einem wesentlichen Teil sei dagegen eine Kündigung erforderlich (a.a.O. N 14). Zur Begründungsobliegenheit führt der zit. Autor aus, ein Begleit- schreiben genüge grundsätzlich und es sei nach Vertrauensprinzip zu entschei- den, was der Mieter unter den angegebenen Gründen aufgrund der gesamten Um- stände habe verstehen können. Ein übertriebener Formalismus sei abzulehnen (a.a.O., N 23, 25 und 37). Im gleichen Werk äussert sich auch AUBERT zum Thema, und zwar im Kontext der baulichen Veränderungen durch den Vermieter nach Art.”
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