LG Itzehoe 9. Zivilkammer — 9 S 21/25 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2026-01-16

Aktenzeichen: 9 S 21/25

ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2026:0116.9S21.25.00

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 558 BGB, § 558a Abs 2 Nr 3 BGB

Leitsatz

An ein Typengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Ein Gutachten muss aber überhaupt einen nachvollziehbaren Gedankengang schildern. Ist die ortsübliche Miete mehrschrittig ermittelt, muss jeder Schritt Mindestanforderungen der Nachvollziehbarkeit genügen. Fehlt es daran in einem Folgeschritt, kann das Gutachten dann ein taugliches Begründungsmittel sein, wenn die ersten, noch nachvollziehbaren Schritte die ortsübliche Miete bereits hinreichend nachvollziehbar auf eine Spanne eingrenzen, welche dem Mieter zumutbar ist. Für das Ausmaß der zumutbaren Spanne kann auf Spannbreiten abgestellt werden, wie sie in den Feldern von qualifizierten Mietspiegeln üblich sind. Denn durch deren Zulassung mutet der Gesetzgeber dem Mieter eine Unsicherheit zu, wie sie mit den üblichen Feldern von Mietspiegeln verbunden ist.

Verfahrensgang

vorgehend AG Pinneberg, 17. März 2025, 81 C 111/24

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 17.03.2025, Az. 81 C 111/24, abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, einer Anhebung der Grundmiete für die von ihm bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause xx, x P. von zurzeit 402,71 € monatlich um 32,73 € monatlich auf 435,44 € monatlich ab dem 01.03.2024 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung zurückgewiesen.

Der Beklagten hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 392,76 € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung für die in der Urteilsformel bezeichnete Wohnung.

2 Es wird in vollem Umfang auf die tatbestandlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Zusammenfassend und ergänzend stellt die Kammer fest:

3 Mit Schreiben vom 15.12.2023 (Anlage K 1) verlangte die Klägerin von dem Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von bisher 402,71 € (7,075 €/qm) monatlich um 32,73 € monatlich auf 435,44 € (7,65 €/qm) monatlich. Die Wohnungsgröße beträgt 56,92 qm. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens hat die Klägerin auf das Typengutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen A. N. Bezug genommen (Anlage K 2).

4 Die Parteien streiten im Wesentlichen darum, ob das von der Klägerin in Bezug genommene Sachverständigengutachten des A.N. zur Begründung des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens geeignet ist. Auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze der Parteien wird Bezug genommen.

5 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, dass der Zustimmungsklage kein wirksames Mieterhöhungsverlangen gem. § 558a Abs. 1 BGB vorausgegangen ist. Das Gutachten des Sachverständigen N. entspreche nicht den Begründungsanforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, denn:

6 "Der Sachverständige muss nach der Rechtsprechung des BGH zwar nicht mitteilen, auf welchem Weg er die tatsächlichen Grundlagen für die Einordnung des Vertragsobjekts in die Spanne ermittelt hat. Es spricht aber einiges dafür, dass er die Einordnung irgendwie erklären muss (...). Der Sachverständige ordnet unter Ziffer 1a einen Wohnungstyp mit 4 Zimmer, Küche, Diele Bad (einfache Ausstattung) mit einer Größe von rund 56,92 m² in die Spanne ein und kommt ohne weitere Begründung oder anderweitige nachvollziehbare Rechnung auf eine Nettokaltmiete von 7,65 EUR /m². Dies soll die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. Zwar hat das Gericht nicht verkannt, dass kleinere Wohnungen meistens teurer sind. Allerdings fehlt es für die erfolgte Kategorisierung in das untere Drittel der Spanne an jeglichen Anknüpfungspunkten. Es ist nicht erkennbar oder erklärbar, warum die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung dieser Größenordnung gerade bei 7,65 EUR/m² anzusiedeln ist.

7 Zwar teilt der Sachverständige auf Seite 10 des Gutachtens seine Vorgehensweise bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit, indem er darauf hinweist, dass bei der Lagebeurteilung die Lage im Stadtgebiet, die Entfernung zum Zentrum sowie die Entfernung zu Geschäften des täglichen Bedarfs bedacht wird. Eine Subsumtion all diese Kriterien ist wohl bereits zuvor auf Seite 2 f. des Gutachtens erfolgt. Aber auch diese Angaben erklären nicht die von dem Sachverständigen vorgenommene Einordnung bei 7,65 EUR/m². Dem Gericht erscheint die Einordnung beliebig. Der Mieter wird im vorliegenden Fall gerade nicht in die Lage versetzt, auch nur im Ansatz die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen."

8 Die Klägerin beantragt,

9 das am 12.11.2024 verkündete Urteil des Amtsgerichts Pinneberg (81 C 106/24) abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihnen bei der Klägerin gemieteten Wohnung im Hause xx, x P. von zurzeit 402,71 € monatlich um 32,73 € monatlich auf 435,44 € monatlich ab dem 01.03.2024 zuzustimmen,

10 Der Beklagte beantragt,

11 die Berufung zurückzuweisen.

12 Auf das streitige Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug wird Bezug genommen.

II.

13 Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat in der Sache ganz überwiegend Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht aus Sicht der Kammer auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO). Die Klägerin kann von dem Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung im beantragten Umfang auf 631,66 € verlangen, allerdings nur Zustimmung zu einer erhöhten Grundmiete. Die Frage, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete handelt, ist unklar, kann aber offenbleiben, weil der Beklagte ohnehin nur Zustimmung zu der vertraglich geschuldeten Miete in ihrer jeweiligen Struktur schuldet.

14 1. Der Klage ist ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen, welches die Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB in Lauf gesetzt hat. Anders als das Amtsgericht geht die Kammer davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 15.12.2023 ordnungsgemäß begründet ist. Die hier erfolgte Begründung mithilfe des Gutachtens des Sachverständigen N. ist aus Sicht der Kammer ausreichend; es erfüllt gerade noch die Anforderungen, die an ein Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB zu stellen sind.

15 a) Das Sachverständigengutachten taxiert die ortsübliche Vergleichsmiete auf 7,65 € pro qm. Ihm ist zu entnehmen, dass die konkret zu begutachtenden Wohnungen nicht besichtigt werden konnten, aber vergleichbare Wohnungen. Es enthält nähere Angaben zur Lage, zu den Grundstücken, zur Art und Nutzung, den Geschosshöhen, den Ver- und Entsorgungsleitungen für Wasser und Strom und zum Gesamteindruck.

16 Es wird sodann im ersten Schritt eine Spanne der Mieten vergleichbarer Wohnungen ermittelt, im zweiten Schritt erfolgt eine Einordnung in die Spanne, die sodann mit Zu- oder Abschlägen versehen wird.

17 Für die Spanne legt das Gutachten Objekte zugrunde, die mit ähnlicher Ausstattung, Baujahr 1970 und einer Größe von 31 – 76 qm vergleichbar sein sollen. Für solche vergleichbaren Objekte ermittelt der Sachverständige eine Spanne von 6,80 € bis 11,40 € netto kalt monatlich pro Quadratmeter. Dazu führt der Sachverständige aus, bei Wohnungsgesellschaften, in deren Bestand Wohnungen vergleichbarer Art vorhanden sind, recherchiert und die Ergebnisse durch Vergleich mit veröffentlichten Daten plausibilisiert zu haben (GA 7 ff.).

18 Im zweiten Schritt gibt der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete für 2-Zimmer-Wohnungen mit einfacher Ausstattung mit 7,65 € netto kalt pro Quadratmeter an, für 2-Zimmer-Wohnungen mit mittlerer Ausstattung mit 7,88 € netto kalt (GA 8). Wie der Sachverständige aus der aus der angegebenen Spanne auf die angegebene Miete kommt, ist für die Kammer aus dem Text des Gutachtens nicht nachvollziehbar. Praktisch sämtliche Angaben sollen bereits bei Eingrenzung der Objekte verwendet worden sein, die in die angegebene Spanne eingingen.

19 Die Angaben dazu sind nicht nachvollziehbar. Angegeben wird "Die schlechtere Badausstattung" (GA 7). Dieses Merkmal wird allerdings dadurch berücksichtigt, dass der Sachverständige im Weiteren zwischen einfacher Badausstattung und mittlerer Badausstattung differenziert, die einen Zuschlag von 3 % begründet (GA 11).

20 Die Heizungsausstattung soll berücksichtigt worden sein (GA 8), wobei die Ausstattung mit Fernwärme angabegemäß bereits bei der Eingrenzung der Objekte verwendet worden sei, die in die angegebene Spanne eingingen.

21 Bei den sog. Angleichungen führt das Gutachten hinsichtlich der Kriterien Lage, Baujahr, Größe und Ausstattung aus, dass bei der Wohnlage eine Angleichung nicht erforderlich sei, beim Baujahr ebenfalls nicht, bei der Wohnungsgröße ebenfalls nicht, da die Vergleichswohnungen insoweit den zu begutachtenden Wohnungen entsprächen. Bei der Ausstattung seien die Scheiben der Vergleichswohnungen vergleichbar mit den zu begutachtenden. Für das Bad mittlerer Ausstattung sei ein Zuschlag von 3 % berücksichtigt worden (GA 11).

22 Insgesamt kann der Leser dem Gutachten entnehmen, dass für vergleichbare Wohnungen in P. Mieten in einer Spanne von 6,80 € bis 11,40 € netto kalt monatlich pro Quadratmeter gezahlt werden (Schritt 1), der Sachverständige diese Wohnungen bei 7,65 € netto kalt pro qm einordnet (Schritt 2) und bei einem Badezimmer mittlerer statt einfacher Ausstattung einen Zuschlag von 3 % berücksichtigt. So ergeben sich rechnerisch exakt die dafür angegebenen 7,88 €/qm bei einem Bad mittlerer Ausstattung gegenüber 7,65 €/qm bei einem Bad einfacher Ausstattung. Das kann der Leser, insbesondere der Mieter, insoweit nachvollziehen. Offen bleibt dabei, wie der Sachverständige dazu kommt, die Wohnung in der Spanne von 6,80 € bis 11,40 € netto kalt monatlich pro Quadratmeter gerade bei 7,65 € einzuordnen. Praktisch sämtliche Wohnwertmerkmale werden nach dem Text des Gutachtens bereits zur Eingrenzung dieser Spanne berücksichtigt. Gegenüben den Objekten gemäß dieser Spanne sind praktisch keine Angleichungen erforderlich, abgesehen von dem explizit ausgewiesenen Zuschlag. Für den Leser, der das Gutachten genau liest, bleibt vollständig offen, warum der Sachverständige die Wohnung in einer Spanne vergleichbarer Wohnungen gerade bei 7,65 € einordnet und nicht bei 6,80 €, 10 € oder 11,40 €. Die Angabe erscheint wie von Zauberhand und wirkt aus Sicht des Lesers willkürlich gegriffen.

23 Dem Gericht ist bewusst, dass an den Inhalt eines Typengutachtens keine sonderlich hohen Anforderungen zu stellen sind. Ein Gutachten in diesem Sinne zeichnet sich aber gerade dadurch aus, dass ein nachvollziehbarer Gedankengang des Gutachters geschildert wird, wie er zu diesem Ergebnis gelangt. Ein solcher Gedankengang kann muss nicht jede Einzelheit exakt erläutern. Vorliegend bleibt aber auch bei mehrfacher und genauer Lektüre des Gutachtens schlichtweg unklar, wie der Sachverständige aus der angegebenen Spanne, die das Gericht für ausreichend begründet hält, dazu gelangt, gerade eine Miete von 7,65 € netto kalt monatlich pro Quadratmeter anzunehmen, wenn praktisch sämtliche Merkmale, die er als wohnwertrelevant schildert, bereits für die Eingrenzung der Vergleichsmieten verwendet wurden, also für sämtliche in dieser Spanne befindlichen Vergleichswohnungen gelten und sich die zu begutachtenden Wohnungen von diesen Vergleichswohnungen praktisch nicht unterscheiden. Dann kann der Mieter dem Gutachten zwar entnehmen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung zwischen 6,80 € bis 11,40 € netto kalt monatlich pro Quadratmeter liegen wird, bei guter Badausstattung 3 % höher. Mehr ist dem Gutachten aber auch bei mehrfacher Lektüre nicht nachvollziehbar zu entnehmen. Das reicht auch bei geringen Anforderungen nicht aus, um zu begründen, warum die ortsübliche Vergleichsmiete 7,65 € betragen soll. Der Sachverständige muss zumindest im Ansatz einen Gedankengang schildern, wie er die Wohnung in diese Spanne einordnet.

24 Fehlt es daran vollständig und ist die Spanne so groß wie vorliegend (6,80 € bis 11,40 €), so genügt das Gutachten nach dem Dafürhalten der Kammer in diesem Punkt nicht den Mindestanforderungen, die an ein Typengutachten zu stellen sind.

25 Das Gutachten genügt daher nicht zur Begründung eines Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung, wenn es auf diesen Schritt ankommt. Es käme auf diesen Schritt an, wenn nicht bereits der erste Schritt, nämlich die Angabe der Spanne, für die Begründung der Mieterhöhung ausreichen würde. Das ist hier der Fall; denn die Kammer hält die Angabe der Spanne, wie ausgeführt, für ausreichend begründet.

26 b) Dabei geht die Kammer davon aus, dass der Mieter keinen Anspruch auf punktgenaue Mitteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Auch die anderen Begründungsmittel lassen eine Spanne zu. So ergibt sich auch aus drei Vergleichswohnungen (vgl. § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) mit unterschiedlichen Mietwerten eine Spanne, wenngleich diese dem Mieter nur eine sehr eingeschränkte Möglichkeit der Plausibilisierung eröffnet. Vor allem aber lässt der Gesetzgeber bewusst die Bezugnahme auf einen Mietspiegel zu (vgl. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der stets Felder beinhaltet, also für die in ein bestimmtes Feld einzuordnende Wohnung eine Spanne vorsieht. Durch Bezugnahme auf die üblichen Spannbreiten eines Mietspiegels mutet der Gesetzgeber dem Mieter die mit einer Spanne verbundene Unsicherheit zu. Diese Wertung spricht dafür, auch beim Typengutachten die Angabe einer Spanne zuzulassen, wenn diese Spanne sich im Rahmen der Spannbreiten hält, wie sie auch bei Mietspiegeln üblich sind.

27 Die angegebene Spanne von 6,80 € bis 11,40 € ist schlichtweg zu groß. Ein Mieterhöhungsverlangen kann nicht allein auf die - hier zureichend begründete - Angabe gestützt werden, die ortübliche Vergleichsmiete liege irgendwo zwischen 6,80 € bis 11,40 € netto pro Quadratmeter.

28 c) Wenn sich die geforderte Miete aber sehr nah am unteren Rand der - zureichend begründeten - Spanne befindet, kann schon der erste Schritt im Gutachten für sich genommen ausreichen, um ein Mieterhöhungsverlangen zu tragen. Denn der Mieter bekommt dadurch ausreichend begründet die Information, dass für vergleichbare Wohnungen mindestens 6,80 € gezahlt werden, oft sehr viel mehr, und kann dadurch hinreichend prüfen, ob seine Wohnung zu den schlechtesten Objekten in dieser Klasse gehören wird. Das reicht als Gedankengang für die Plausibilisierung der geforderten Miete aus. Ist das der Fall, so ist bereits der erste Schritt des Gutachtens - die Angabe der Spanne - ausreichend für die Begründung des Erhöhungsverlangens; auf das Fehlen von Angaben zur Einordnung (Schritt 2) kommt es nicht an. Wie nah die geforderte Miete dafür am unteren Rand liegen muss, hat die Kammer bislang nicht entschieden. Jedenfalls 10 % hat sie für zulässig erachtet (zuletzt Urt. v. 17.10.2025 - 9 S 34/23).

29 Vorliegend liegt die geforderte Miete von 7,65 € pro Quadratmeter und damit um 12,5 % über die Untergrenze der vom Sachverständigen ermittelten Spanne (6,80 € + 12,5 % = 7,65 €). Diese müsste ohnehin rechnerisch um die inkludierten Nebenkosten erhöht werden. Die Differenz zu den geforderten 7,650 € pro Quadratmeter wird dadurch noch kleiner.

30 Bei dieser Sachlage versetzt allein die hinreichend begründete Angabe, die Nettokaltmiete für vergleichbare Objekte betragen 6,80 bis 11,40 € pro Quadratmeter, den Mieter hinreichend in die Lage, die geforderte Miete auf Plausibilität zu prüfen.

31 Unerheblich ist der Einwand der Beklagten, das Gutachten sei gar nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden, da bundesweit bei völlig unterschiedlichen Mietwohnungen immer dieselben Textbausteine verwendet worden seien; womöglich seien die Textbausteine von der Vermieterseite dem Gutachter überlassen worden sind, dieser setze dann Zahlen ein, wo auch immer diese herkämen.

32 Die Herkunft der Textbausteine ist für die Frage der hinreichenden Überprüfbarkeit der gutachterlichen Ausführungen ohne jede Relevanz. Zur Herkunft der Zahlen hat sich der Gutachter geäußert. Handelt es sich bei diesem um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, so stellen dessen Ausführungen ein hinreichendes Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, sofern Sie die vom BGH gestellten Anforderungen erfüllen. Das ist hier nach dem oben gesagten gerade noch der Fall.

33 2. Die Klägerin kann von den Beklagten auch die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete für die von ihnen bezogene Wohnung von 402,71 € auf 435,44 € monatlich ab dem 01.03.2024 verlangen. Der materiell-rechtliche Erhöhungsanspruch ergibt sich aus § 558 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt. Dabei darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen. Diese Voraussetzungen liegen vor. Das Wartejahr, die 15-Monatsfrist und die 20 %-ige Kappungsgrenze sind eingehalten. Die Ortsüblichkeit der verlangten Miethöhe haben die Beklagten unstreitig gestellt.

34 3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

35 Die Revision ist zuzulassen. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist die Revision zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Letzteres ist hier der Fall. Es besteht in der Rechtsprechung der Berufungsgerichte eine Divergenz, die der höchstrichterlichen Klärung bedarf. Nach einem Urteil des LG Lüneburg vom 02.04.2025 (6 S 4/25, BeckRS 2025, 9591) ist das auf ein Typengutachten der hier in Rede stehenden Konzeption gestützte Mieterhöhungsverlangen in jedem Fall unwirksam. Demgegenüber sieht die 1. Zivilkammer des LG Itzehoe ein solches Gutachten ohne Weiteres als ausreichendes Begründungsmittel i.S.d. § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB an (beispielhaft Urteil vom 03.12.2024 - 1 S 92/23), auch wenn es auf die Einordnung der Wohnung in die im zweiten Schritt des Gutachtens angegebene Spanne ankommt.

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