Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht 4. Kammer — 4 B 8/26 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2026-05-28

Aktenzeichen: 4 B 8/26

ECLI: ECLI:DE:VGSH:2026:0528.4B8.26.00

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 3 Abs 1 S 1 KAG SH, § 80 Abs 5 S 1 Nr 1 VwGO

Tenor

Der Antrag wird abgelehnt

Die Kosten des Verfahrens trägt der Antragsteller.

Der Streitwert wird auf € festgesetzt.

Gründe

I.

1 Der Antragsteller wendet sich im Wege des einstweiligen Rechtschutzverfahrens gegen die Heranziehung zur Zweitwohnungssteuer für die Kalenderjahre 2021 und 2022.

2 Der mit Hauptwohnsitz in gemeldete Antragsteller ist Eigentümer der Objekte unter der Anschrift ("..."), ("...") und ("...") sowie weiterer Objekte in demselben Resort in … .

3 Die Objekte werden auf Grundlage eines zwischen dem Antragsteller als Eigentümer und der (nachfolgend Ferienvermittlung) geschlossenen Vermittlungsvertrages vom 26. April 2021 von letzterer an Feriengäste vermittelt. In Ziffer 10 Abs. 1 des Vermittlungsvertrages ist eine Eigennutzung durch den Auftraggeber ausgeschlossen (Bl. 1 der Beiakte A).

4 Die Antragsgegnerin erhebt auf der Grundlage der Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Stadt vom 29. Oktober 2020 – ZwStS – (Bl. 1 der Beiakte B) in der Fassung der 1. Nachtragssatzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer in der Stadt vom 24. Juli 2025 – 1. Nachtragssatzung – (Bl. 15 der Beiakte B) eine Zweitwohnungssteuer für das Innehaben einer Zweitwohnung im Stadtgebiet.

5 Mittels Erklärungsbogen zur Zweitwohnungssteuer für die Jahre 2021 und 2022 teilte der Antragsteller mit, dass für die Objekte ganzjährige Vermietungsbemühungen durchgeführt worden seien, und verwies auf die Auflistung der Ferienvermittlung.

6 Letztere wies für das Jahr 2022 für das Objekt "..." eine Vermietung an 154 Tagen im Jahr 2022 und eine Rückanmietung durch den Antragsteller im Zeitraum vom 10. Oktober 2022 bis 16. Oktober 2022 aus (Bl. 55. der Beiakte A). In einer E-Mail vom 27. Juli 2025 erklärte der Antragsteller dazu, dass die Sperrung für diesen Zeitraum eine Buchung einer benachbarten Familie betreffe. Aufgrund eines nachbarschaftlichen Verhältnisses sei die Buchung über ihn erfolgt, die Abwicklung vor Ort jedoch über die Ferienvermittlung (Bl. 64 der Beiakte A).

7 In Bezug auf das Objekt "..." fand laut Belegungsübersicht für das Jahr 2021 eine Vermietung an 187 Tagen und seitens des Antragstellers eine Rückanmietung für den Zeitraum 8. Mai 2021 bis 11. Mai 2021 statt (Bl. 56 f. der Beiakte E).

8 Betreffend das Objekt "..." weist die Belegungsübersicht für das Jahr 2021 eine Vermietung an 163 Tagen und eine Rückanmietung durch den Antragsteller für den Zeitraum 5. Mai 2021 bis 8. Mai 2021 aus (Bl. 56 f. der Beiakte C). Die Belegungsübersichten geben für einige Buchungen – wie auch die Rückanmietung durch den Antragsteller – einen Umsatz in Höhe von 0,00 € und bezogen auf die Rückanmietungen durch den Antragsteller eine Personenzahl von zwei Erwachsenen an. In einer E-Mail vom 27. Juli 2025 gab der Antragsteller betreffend die Rückanmietungen des Objektes "..." in dem Zeitraum 5. Mai 2021 bis 8. Mai 2021 und des Objektes "..." in dem Zeitraum 8. Mai 2021 bis 11. Mai 2021 an, er habe die Objekte selbst für eine Inspektion nach der coronabedingten Ausfallzeit für die Übergabe an die Ferienvermittlung sowie für Problembesprechungen und Begehungen genutzt (Bl. 64 der Beiakte C; Bl. 65 der Beiakte E).

9 Mit Bescheiden vom 8. Dezember 2025 setzte die Antragsgegnerin gegenüber dem Antragsteller die Zweitwohnungssteuer unter Annahme eines Verfügbarkeitsgrades von jeweils 70 % für das Objekt "..." für das Jahr 2022 in Höhe von € (Bl. 78 der Beiakte A), für das Objekt "..." für das Jahr 2021 in Höhe von € (Bl. 79 der Beiakte C) und für das Objekt "..." für das Jahr 2021 in Höhe von € fest (Bl. 80 der Beiakte E).

10 Hiergegen legte der Antragsteller mit Schreiben vom 17. Dezember 2025 Widerspruch mit der Begründung ein, er betreibe hauptberuflich die Vermietung von Ferienwohnungen und -häusern. Er besitze mehrere Ferienobjekte, die ausschließlich zu Renditezwecken erworben worden seien. Die Eigennutzung sei vertraglich ausgeschlossen. Seit dem 26. April 2021 erfolge die Vermietung im durch die Ferienvermittlung (Bl. 85 f. der Beiakte A).

11 Eine Eigennutzung könne auch aufgrund der wenigen Aufenthalte im Jahr 2021 in den einzelnen Objekten nicht angenommen werden. Es handele sich um notwendige Verwaltungstätigkeit zur Kontrolle nach eineinhalb Jahren Leerstand aufgrund des Corona-Beherbergungsverbotes sowie der ordnungsgemäßen Übergabe an die Vermietungsagentur. Zudem sei eine Inspektion der Objekte angesichts von umfangreichen Bau- und Sanierungsmaßnahmen im Umfeld notwendig gewesen. Das Objekt "..." sei von Herbst 2022 bis Herbst 2024 aufgrund von Baumängeln und Sanierung nicht vermietbar gewesen. Zudem habe im ersten Quartal des Jahres 2021 aufgrund der Corona-Pandemie ein landesweites Beherbergungsverbot bestanden.

12 Die rückwirkende Anwendung der 1. Nachtragssatzung vom 23. Juli 2025 verstoße gegen das Schlechterstellungsverbot. Zudem widerspreche die Forderung nach detaillierten Nachweisen (z. B. Saisonpreise, Betreuung) dem Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 GG), da in anderen Gemeinden keine Zweitwohnungssteuer erhoben werde.

13 Weiterhin beantragte der Antragsteller die Aussetzung der Vollziehung der mit dem Widerspruch angefochtenen Bescheide.

14 Mit Bescheiden vom 15. Januar 2026 wies die Antragsgegnerin den Widerspruch zurück und lehnte den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ab (Bl. 98 der Beiakte A; Bl. 98 der Beiakte C; Bl. 99 der Beiakte E).

15 Betreffend das Objekt "..." begründete sie ihren Widerspruchsbescheid damit, dass die Zweitwohnungssteuerprüfung für das Jahr 2021 ergeben habe, dass der Antragsteller das Objekt zur Mischnutzung vorgehalten und im Veranlagungszeitraum 2021 an 194 Tagen vermietet habe. Er habe die tatsächliche Vermutung der Vorhaltung der Zweitwohnung auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung trotz vertraglicher Vereinbarung mit der Vermittlungsagentur nicht widerlegen können. Der im Vermittlungsvertrag enthaltene Eigennutzungsausschluss werde nicht gelebt. Durch die Rückanmietung und Nutzung des Objektes vom 8. Mai 2021 bis 11. Mai 2021 habe der Antragsteller demonstriert, dass er trotz des vertraglichen Eigennutzungsausschlusses in der Lage gewesen sei, über die Wohnung zu verfügen.

16 In Bezug auf das Objekt "..." trug die Antragsgegnerin zur Begründung vor, dass die Zweitwohnungssteuerprüfung für das Jahr 2021 ergeben habe, dass der Antragssteller das Objekt zur Mischnutzung vorgehalten und im Veranlagungszeitraum 2021 an 168 Tagen vermietet habe. Gemäß der eingereichten Erklärung und Unterlagen für das Jahr 2021 habe durch den Antragsteller eine Rückanmietung in dem Zeitraum vom 5. Mai 2021 bis 8. Mai 2021 stattgefunden, woraus sich ergebe, dass der im Vermittlungsvertrag enthaltene Eigennutzungsausschluss nicht gelebt worden sei.

17 Bezogen auf die Objekte "..." und "..." habe das landesweite Beherbergungsverbot von Januar bis April 2021 als vorübergehende pandemiebedingte Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit das Innehaben der Zweitwohnung nicht entfallen lassen. Aufgrund der Vermietung der Objekte in Eigenregie bis zum 25. April 2021 habe der Antragsteller als Eigentümer und Schlüsselinhaber für den Zeitraum Januar 2021 bis 25. April 2021 die Möglichkeit zur Nutzung des Objekts für den persönlichen Lebensbedarf gehabt.

18 Die Antragsgegnerin stützte ihre Entscheidung bezüglich des Objekts "..." auf die Zweitwohnungssteuerprüfung für das Jahr 2022, die ergeben habe, dass der Antragsteller das Objekt zur Mischnutzung vorgehalten und im Veranlagungszeitraum 2022 an 154 Tagen vermietet habe. Der im Vermittlungsvertrag enthaltene Eigennutzungsausschluss sei nicht gelebt worden, da gemäß der eingereichten Erklärung und Unterlagen für das Jahr 2022 vom 6. Juli 2025 eine Rückanmietung durch den Antragsteller in den Herbstferien in dem Zeitraum vom 10. Oktober 2022 bis 16. Oktober 2022 stattgefunden habe.

19 Alle drei Bescheide verstießen nicht gegen das Schlechterstellungsgebot, da eine Vergleichsberechnung durchgeführt und das günstigere Berechnungsmodell der neuen Satzung zugrunde gelegt worden sei. Zudem widerspreche die Anforderung von steuerrelevanten Unterlagen und Informationen nicht dem Gleichheitsgrundsatz gemäß Art. 3 GG.

20 Der Antragsteller hat am 5. Februar 2026 Klage erhoben und um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht.

21 Zur Begründung wiederholt er im Wesentlichen seinen Vortrag in den Widerspruchsverfahren, wonach es sich bei den Objekten jeweils um eine reine Kapitalanlage handele. Zudem bedrohe die Vollziehung seine Existenz, insbesondere die Altersabsicherung durch seine insgesamt 21 Objekte. Er erleide 21,42 % Verluste allein durch die notwendige Einschaltung einer Vermietungsagentur.

22 Er beantragt sinngemäß,

23 die aufschiebende Wirkung seiner Klage vom 4. Februar 2026 gegen die Zweitwohnungssteuerbescheide der Antragsgegnerin vom 8. Dezember 2025 anzuordnen.

24 Die Antragsgegnerin beantragt,

25 den Antrag abzulehnen.

26 Sie bezieht sich im Wesentlichen auf die Begründung ihrer Widerspruchsbescheide. Ergänzend trägt sie vor, Gründe für die Vermutung, dass die Zahlung der Zweitwohnungssteuer 2022 für den Antragsteller eine unbillige Härte bedeute, seien nicht erkennbar. Unter anderem sei die offene Fälligkeit der endgültigen Zweitwohnungssteuer für das Jahr 2022 bereits von ihm am 12. Januar 2026 beglichen worden.

27 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Beteiligten zur Gerichtsakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.

II.

28 Der Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung der Klage gegen die Zweitwohnungssteuerbescheide vom 8. Dezember 2025 in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 15. Januar 2026 gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO hat keinen Erfolg.

29 Der Antrag ist zulässig. Insbesondere hat der Antragsteller vor Anrufung des Gerichts gemäß § 80 Abs. 6 Satz1 VwGO bei der Antragsgegnerin erfolglos um Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Bescheide nachgesucht. Die Antragsgegnerin hat die beantragte Aussetzung der Vollziehung mit den Widerspruchsbescheiden vom 15. Januar 2026 abgelehnt.

30 Der Antrag ist unbegründet.

31 Gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 Alt. 1 VwGO ist ein Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines Widerspruchs begründet, wenn das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das Interesse am Vollzug der in der Hauptsache anzugreifenden Entscheidung überwiegt. Dies ist regelmäßig nach Durchführung einer summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage in Abhängigkeit von den Erfolgsaussichten der Hauptsache zu beurteilen. Den Maßstab für die gerichtliche Entscheidung bei der Prüfung der Erfolgsaussichten der Hauptsache, die sich gegen die Anforderung öffentlicher Abgaben oder Kosten (§ 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO) richtet, stellt der Maßstab dar, den das Gesetz für das vorgelagerte behördliche Aussetzungsverfahren vorsieht. Nach § 80 Abs. 4 Satz 3 VwGO soll die Aussetzung des Sofortvollzuges bei der Anforderung von öffentlichen Abgaben und Kosten dann erfolgen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angegriffenen Verwaltungsaktes bestehen oder wenn die Vollziehung für den Abgaben- oder Kostenpflichtigen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsaktes liegen vor, wenn der Erfolg der Klage zumindest ebenso wahrscheinlich ist wie deren Misserfolg (stRspr, vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 5. Dezember 2018 – 2 MB 26/18 – juris Rn. 5; Beschluss der Kammer vom 26. April 2019 – 4 B 2/19 – juris Rn. 22).

32 Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines Abgabenbescheides können sich dabei auch aus sich aufdrängenden Satzungsmängeln der zugrundeliegenden kommunalen Abgabensatzung ergeben. Derartige Zweifel an der Rechtmäßigkeit einer Abgabensatzung müssen dann jedoch im Eilverfahren so offensichtlich und eindeutig sein, dass im Hauptsacheverfahren eine andere rechtliche Beurteilung nicht zu erwarten ist. Eine Klärung offener Fragen zur Gültigkeit der jeweiligen Abgabensatzung kann nicht Aufgabe des Eilverfahrens sein. Vielmehr hat die (Inzident-) Kontrolle der Satzung im dafür vorgesehenen Hauptsacheverfahren stattzufinden (OVG Schleswig, Beschluss vom 4. August 2022 – 5 MB 15/22 – juris Rn. 5).

33 Ausgehend hiervon bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Bescheide vom 8. Dezember 2025 für die Objekte "...", "..." und "...".

34 Rechtsgrundlage für den Erlass der Zweitwohnungssteuerbescheide vom 8. Dezember 2025 ist § 3 Abs. 1 Satz 1 KAG i. V. m. der ZwStS vom 29. Oktober 2020, die rückwirkend zum 1. Januar 2013 in Kraft getreten ist, wodurch die frühere Zweitwohnungssteuersatzung der Antragsgegnerin vom 24. August 2020 ersetzt wurde (§ 11 Abs. 1 ZwStS), in der Fassung der 1. Nachtragssatzung vom 24. Juli 2025, die ebenfalls rückwirkend zum 1. Januar 2013 in Kraft getreten ist (§ 11 Abs. 1 der 1. Nachtragssatzung).

35 Zunächst unterliegen die ZwStS und die 1. Nachtragssatzung keinen sich aufdrängenden Satzungsmängeln.

36 Das für die Veranlagung maßgebliche Satzungsrecht mit der Bemessungsgrundlage des Produktes aus dem Lagefaktor, der Wohnfläche, dem Baujahresfaktor, dem Gebäudefaktor, dem Verfügbarkeitsgrad und dem Hochrechnungsfaktor 100 (vgl.§ 4 Abs. 1 ZwStS) verstößt nicht offensichtlich gegen höherrangiges Recht. Insbesondere begegnet die Heranziehung des zum Lagesummand "1" addierten Quotienten aus Bodenrichtwert-Dividenden und Bodenrichtwert-Divisor als "Lagefaktor" gemäß § 4 Abs. 2 ZwStS mit Blick auf den sehr weiten Ermessens- und Gestaltungsspielraum der steuererhebenden Kommune nach der Rechtsprechung der Kammer wie auch des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichtes keinen Bedenken (vgl. hierzu ausführlich VG Schleswig, Urteil vom 23. März 2022 – 4 A 178/21 – juris; OVG Schleswig, Urteil vom 9. Oktober 2024 – 6 LB 6/24 – juris).

37 Das rückwirkende Inkrafttreten der ZwStS und der 1. Nachtragssatzung gemäß § 11 Abs. 1 ZwStS und § 11 Abs. 1 der 1. Nachtragssatzung ist ebenfalls nicht zu beanstanden und beruht auf § 2 Abs. 2 Satz 1 und 2 KAG. Danach kann eine Satzung mit rückwirkender Kraft erlassen werden, wenn sie eine die gleiche oder eine gleichartige Abgabe enthaltende Regelung ohne Rücksicht auf deren Rechtswirksamkeit ausdrücklich ersetzt. Die Rückwirkung kann bis zu dem Zeitpunkt ausgedehnt werden, zu dem die ersetzte Satzung in Kraft getreten war oder in Kraft treten sollte. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben, da die ZwStS die frühere Zweitwohnungssteuersatzung der Antragsgegnerin vom 24. August 2020 ersetzt hat und es sich bei der 1. Nachtragssatzung lediglich um eine Änderungssatzung handelt. Die mit dem rückwirkenden Inkrafttreten verbundene echte Rückwirkung (bzw. Rückbewirkung von Rechtsfolgen) begegnet auch keinen verfassungsrechtlichen Bedenken (vgl. ausführlich VG Schleswig, Beschluss vom 31. März 2021 – 4 B 1/21 – juris Rn. 31).

38 Die Satzung und die 1. Nachtragssatzung verstoßen ferner nicht gegen das Schlechterstellungsverbot des § 2 Abs. 2 Satz 3 KAG. Zur Wahrung des Schlechterstellungsverbots wird verlangt, dass sich hierzu eine entsprechende Bestimmung in der Satzung befindet (OVG Schleswig, Urteil vom 20. März 2002 – 2 K 4/00 – juris Rn. 16). Diesen Anforderungen genügen die ZwStS und die 1. Nachtragssatzung, indem sie in § 11 Abs. 2 ZwStS und § 11 Abs. 2 der 1. Nachtragssatzung bestimmen, dass die Steuerpflichtigen aufgrund der ZwStS bzw. 1. Nachtragssatzung für die in der Vergangenheit liegenden Veranlagungszeiträume nicht schlechter gestellt werden dürfen als nach den bisherigen Satzungsregelungen.

39 Schließlich verstößt die 1. Nachtragssatzung auch nicht gegen den Gleichheitssatz, indem sie in § 8 Abs. 2 die Anforderung von steuerrelevanten Unterlagen und Informationen beinhaltet. Damit bewegt sich die Antragsgegnerin im Rahmen ihrer Satzungshoheit. Sie ist dabei nicht an das Satzungsrecht anderer Gemeinden gebunden.

40 Die Rechtsanwendung durch die Antragsgegnerin im konkreten Fall ist nach summarischer Prüfung ebenfalls nicht zu beanstanden.

41 Gemäß § 2 Abs. 1 ZwStS ist Gegenstand der Steuer das Innehaben einer Zweitwohnung im Stadtgebiet der Antragsgegnerin. Eine Zweitwohnung ist gemäß § 2 Abs. 2 ZwStS jede Wohnung, über die jemand neben seiner Hauptwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs oder dem seiner Familienangehörigen im Sinne des § 15 Abgabenordnung (AO) verfügen kann. Die tatsächliche Ausübung der Verfügungsgewalt (insbesondere durch Nutzung) ist nicht erforderlich.

42 Inhaber einer Zweitwohnung kann nur sein, wer für eine gewisse Dauer rechtlich gesichert über die Nutzung dieser Wohnung verfügen, also entsprechend seinen Vorstellungen zur persönlichen Lebensführung selbst bestimmen kann, ob, wann und wie er diese nutzt, ob und wann er sich selbst darin aufhalten oder sie anderen zur Verfügung stellen will. Er muss Eigentümer, Mieter oder sonst Nutzungsberechtigter sein (BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2016 – 9 C 28.15 – juris Rn. 12 m. w. N.). Maßgeblich ist mithin das "Innehaben" einer Zweitwohnung.

43 Die Voraussetzungen für das Innehaben einer Zweitwohnung liegen bei summarischer Prüfung vor. Der Antragsteller hatte das Objekt "..." im Jahr 2022 und die Objekte "..." und "..." im Jahr 2021 nicht nur als Kapitalanlage, sondern als Zweitwohnung auch für die persönliche Lebensführung (Mischnutzung) inne.

44 In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist anerkannt, dass eine Zweitwohnung dann zweitwohnungssteuerfrei bleibt, wenn sie allein zum Zwecke der Kapitalanlage angeschafft und gehalten wird; denn dann kommt in dem Innehaben nicht eine Einkommensverwendung im Sinne eines Konsums, sondern die Absicht zum Tragen, Einkünfte zu erzielen. Wegen dieser bereits verfassungsrechtlich aus dem Begriff der Aufwandsteuer gebotenen Differenzierung werfen folglich die Fälle besondere Schwierigkeiten auf, in denen eine Mischnutzung vorliegt, die Zweitwohnung also teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet wird. In seinen grundlegenden Entscheidungen zu solchen Sachverhalten hat das Bundesverwaltungsgericht dazu den Standpunkt eingenommen, die im Begriff der Aufwandsteuer i. S. v. Art. 105 Abs. 2a GG angelegte Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung auch für die persönliche Lebensführung erfordere mit Blick auf die Zweckbestimmung der Zweitwohnung eine umfassende Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalles. Die bloße objektive Möglichkeit der Eigennutzung durch den Zweitwohnungsinhaber schließe die Annahme einer zweitwohnungssteuerfreien reinen Kapitalanlage nicht aus. Allerdings dürfe die steuererhebende Gemeinde von der tatsächlichen Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung ausgehen, solange der Zweitwohnungsinhaber keine Umstände vortrage, die – wie etwa die Lage der Hauptwohnung innerhalb desselben Feriengebietes, der Abschluss eines Dauermietvertrages, die Übertragung der Vermietung an eine überregionale Agentur unter Ausschluss der Eigennutzung sowie unter Nachweis ganzjähriger Vermietungsbemühungen – die tatsächliche Vermutung erschütterten. Für die Bewertung einer Zweitwohnung als nach dem Jahressteuerbetrag steuerpflichtig komme es nicht darauf an, dass die Zweitwohnung ausschließlich für Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs vorgehalten werde. Ausreichend sei vielmehr, wenn dies jedenfalls auch geschehe. Bereits in dem Begriff des Vorhaltens für Zwecke der persönlichen Lebensführung liege zudem begründet, dass es nicht auf eine tatsächlich realisierte Eigennutzung ankomme, sondern konstitutiv allein auf die rechtlich bestehende Möglichkeit zur Selbstnutzung (bzw. zur unentgeltlichen Nutzung durch Dritte) abzustellen sei. Daraus wiederum ergebe sich unmittelbar, dass Zeiten eines Wohnungsleerstandes, für die eine Eigennutzungsmöglichkeit rechtlich nicht ausgeschlossen worden sei, von Sonderkonstellationen abgesehen, den Zeiträumen zuzurechnen seien, in denen die Wohnung für Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs vorgehalten werde (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C 1.01 – juris Rn. 27 ff.; vgl. schon Urteil vom 10. Oktober 1995 – 8 C 40.93 – juris Rn. 13). Ein Vorhalten der Zweitwohnung für die persönliche Lebensführung ist danach bereits dann gegeben, wenn sich der Wohnungsinhaber die Möglichkeit der Eigennutzung offengehalten hat; auf eine tatsächliche eigene Nutzung kommt es demgegenüber nicht an (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 8. Januar 2019 – 2 LA 213/17 – juris Rn. 6).

45 Der Inhaber mehrerer Wohnungen im Satzungsgebiet kann, wenn die Satzung der Gemeinde dies vorsieht, bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen für alle diese Wohnungen zur Zweitwohnungssteuer herangezogen werden, auch wenn dieser Sachverhalt typischerweise einen Nachweis der Nutzung als reine Kapitalanlage erwarten lässt (VG Schleswig, Urteil vom 27. Mai 2003 – 14 A 323/00 – juris Rn. 26, 27). Bei typisierender Betrachtung wird ein – einheimischer oder auswärtiger – Inhaber mehrerer Zweitwohnungen im Gebiet ein und derselben Gemeinde in der Regel zwar allenfalls eine dieser Wohnungen für persönliche Nutzungszwecke vorhalten. Es spricht wenig dafür, dass ein solcher Inhaber in vermietungsfreien Zeiten alle seine Wohnungen in dieser Gemeinde persönlich nutzt und sie für diese Zwecke auch vorhält – in der Regel würde allenfalls eine dieser Wohnungen für persönliche Nutzungszwecke vorgehalten. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass ein Inhaber mehrerer ("Zweit-") Wohnungen objektiv die Möglichkeit zur persönlichen Nutzung aller seiner Wohnungen insofern hat, als er umschichtig die nahezu zwangsläufigen und in der Regel nicht völlig deckungsgleichen vermietungsfreien Zeiten seiner verschiedenen Wohnungen für sich oder seine Angehörigen nutzen kann oder auch gleichzeitig mehrere seiner Wohnungen selbst oder durch Angehörige bewohnt (BVerwG, Urteil vom 6. Dezember 1996 – 8 C 49.95 – juris Rn. 16). Von daher sind auch diese Wohnungen nach den für die "zweite" Wohnung entwickelten Kriterien daraufhin zu überprüfen, ob sie Zwecken der persönlichen Lebensführung oder ausschließlich als Kapitalanlage dienen (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 27. Mai 2003 – 14 A 323/00 – juris Rn. 26).

46 Sofern jedoch eine tatsächliche Nutzung der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf durch den Zweitwohnungsinhaber im Erhebungsjahr stattgefunden hat, bedarf es nicht erst der Vermutung, dass die Wohnung (auch) für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wurde, denn die tatsächliche Nutzung setzt das Vorhalten der Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf folgerichtig voraus. In einem solchen Fall besteht die Steuerpflicht dem Grunde nach, ohne dass es der Ermittlung weiterer Umstände bedarf (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 20. April 2005 – 2 LB 61/04 – juris Rn. 46; VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 – 2 A 153/17 – juris Rn. 51; VG Greifswald, Urteil vom 25. Juli 2025 – 3 A 1227/25 – juris Rn. 38).

47 Gemessen an diesen Grundsätzen bestehen nach den Erkenntnissen im Eilverfahren jedenfalls keine ernstlichen Zweifel daran, dass der Antragsteller die der Veranlagung zugrundeliegenden Zweitwohnungen im jeweiligen Veranlagungszeitraum zumindest auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung innehatte. Es handelt sich hier um einen Fall der sog. Mischnutzung und nicht um eine reine Kapitalanlage. Das ergibt sich im Rahmen der gebotenen umfassenden Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalles.

48 Der Antragsteller kann sich nicht mit Erfolg allein auf den Umstand des Innehabens mehrerer Wohnungen im selben Feriengebiet berufen. Zunächst ist festzustellen, dass die Antragsgegnerin den Antragsteller nach § 2 Abs. 2 Satz 1 ZwStS nicht nur für eine seiner Wohnungen im Stadtgebiet zur Zweitwohnungssteuer heranziehen muss, sondern – bei Vorliegen des satzungsmäßigen Tatbestandes – für alle Wohnungen, weil der Begriff der Zweitwohnung nach § 2 Abs. 2 S. 1 ZwStS jede Wohnung erfasst, über die jemand neben seiner Hauptwohnung zu Zwecken des persönlichen Lebensbedarfs oder dem seiner Familienangehörigen im Sinne des § 15 AO verfügen kann.

49 Die Antragsgegnerin hat den Antragsteller für das Jahr 2021 zu Recht als Inhaber der Wohnungen "..." und "..." zur Zweitwohnungssteuer herangezogen.

50 Ein Eigennutzungsausschluss ist nur dann geeignet, die Vermutung des Vorhaltens des Mietobjekts für persönliche Zwecke zu widerlegen, wenn dieser Ausschluss auch tatsächlich "gelebt" wird (VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 – 2 A 153/17 – juris Rn. 56). Sofern also ein solcher vertraglicher Eigennutzungsausschluss vorliegt, sind grundsätzlich alle eigenen oder von ihm gewährten Nutzungen durch den Eigentümer geeignet, Zweifel daran zu begründen, ob der Ausschluss wirklich angewandt, also "gelebt" wird. Davon erfasst sind auch Aufenthalte die ansonsten "zweitwohnungssteuerunschädlich" wären, also etwa Aufenthalte zu Renovierungszwecken. Dadurch, dass ein Eigennutzungsausschluss als Indiz für eine reine Kapitalanlage dienen soll, was voraussetzt, dass der Eigentümer oder der Besitzer rechtlich gehindert ist über die Wohnung zu verfügen, kann ein solcher Eigennutzungsausschluss nicht so verstanden werden, als seien nur Eigennutzungen zu Erholungszwecken, nicht aber solche zu Renovierung oder Erhaltung der Vermietbarkeit ausgeschlossen. Eine andere Beurteilung ist nur dann geboten, wenn die Vereinbarung einen Eigennutzungsausschluss vorsieht, der Aufenthalte zu Renovierungszwecken von dem Ausschluss ausnimmt und entsprechende Aufenthalte auch tatsächlich nur solchen Zwecken gedient haben (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 – 2 A153/17 – juris Rn. 55-58; VG Greifswald, Urteil vom 25. Juli 2025 – 3 A 1227/25 – juris Rn. 46).

51 Von diesen Maßstäben ausgehend gewährleistet der ohnehin erst Ende April 2021 geschlossene Vermittlungsvertrag gerade nicht, dass der Antragsteller über die hier betreffenden Objekte nicht verfügen konnte. Vielmehr fehlt es für den Zeitraum Januar bis 26. April 2021 bereits an einem Vermittlungsvertrag mit Eigennutzungsausschluss. Für die Folgezeit findet sich zwar in Ziffer 10 Abs. 1 des Vermittlungsvertrages ein Ausschluss der Eigennutzung. Ein solcher wurde aber nicht "gelebt", wie die erfolgten Rückanmietungen durch den Antragsteller im Jahr 2021 zeigen. Aus den Vermietungsauflistungen der Ferienvermittlung ergibt sich eine Rückanmietung des Objektes "..." in dem Zeitraum 5. Mai 2021 bis 8. Mai 2021 und des Objektes "..." in dem Zeitraum 8. Mai 2021 bis 11. Mai 2021, die jeweils auf eine Verfügungsmöglichkeit des Antragstellers trotz des mit der Ferienvermittlung vereinbarten Eigennutzungsausschlusses schließen lassen.

52 Dass die Aufenthalte in den Objekten "..." und "..." im Mai 2021 nach dem Vortrag des Antragstellers zu Zwecken der Kontrolle nach Leerstand, Vorbereitung der Übergabe an die Ferienvermittlung und der Vornahme von Reparaturarbeiten erfolgt sein sollen, steht der Annahme der steuerpflichtigen Eigennutzung nicht entgegen.

53 Der Eigennutzungsausschluss enthält schon keine Ausnahmen für Aufenthalte zu Renovierungs- oder anderen die Vermietung fördernden Zwecken, sodass grundsätzlich jeder tatsächliche Aufenthalt in der Wohnung eine Eigennutzung indiziert (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 9. Januar 2017 – 2 A 162/16 – juris Rn. 32 f.).

54 Der Antragsteller hat dessen ungeachtet aber auch für den tatsächlichen Aufenthalt in den Objekten "..." und "..." im Jahr 2021 nicht hinreichend konkret dargelegt, dass sich sein Aufenthalt in den Wohnungen auf das zur Durchführung der diese Wohnungen betreffenden Mängelbeseitigung oder Baubesprechungen Notwendige beschränkt hat. Es ist auch nicht erkennbar, dass es insoweit keine Möglichkeiten zur Glaubhaftmachung gibt (vgl. BVerwG, Urteil vom 19. Dezember 2008 – 9 C 16.07 – juris Rn. 15). In der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts ist anerkannt, dass bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise mehrtägige Aufenthalte in der Wohnung eher die Vermutung bestätigen, dass die Wohnung auch der persönlichen Lebensführung dient, als dass solche sie widerlegen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Zweck des Aufenthaltes erläutert und die Vornahme von Instandsetzungsarbeiten beziehungsweise die Teilnahme an Eigentümerversammlungen oder Ähnlichem belegt werden. Der Zweck dieser Aufenthalte bedarf keiner Aufklärung. Es ist Sache des Antragstellers, nicht der Antragsgegnerin, die aufgrund der faktischen Anwesenheitszeiten in der Wohnung greifende Vermutung, die Wohnung werde auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung gehalten, zu erschüttern (OVG Schleswig, Beschluss vom 23. September 2013 – 4 LA 59/13 – n. v., S. 3 f. des Abdrucks; vgl. auch Beschluss vom 18. April 2012 – 4 LA 21/12 – n. v., S. 4 f. des Abdrucks, Urteil vom 23. September 2009 – 2 LB 11/09 – n. v., S. 6 des Abdrucks).

55 Zwar ist dem Antragsteller zuzugestehen, dass die Rückanmietungen zeitlich länger zurückliegen, jedoch konnte er auch auf Nachfrage des Gerichts seinen pauschal gehaltenen Vortrag nicht weiter konkretisieren und nähere Angaben über Gesprächspartner und -inhalte machen oder Nachweise über Aufträge oder Rechnungen im Zusammenhang mit Bau- und Sanierungsmaßnahmen in den betreffenden Objekten im maßgeblichen Zeitraum erbringen. Nach seinen Angaben erfolgte die Rückanmietung der Objekte zur Begehung und Überprüfung nach Leerstandszeiten im Zusammenhang mit der Corona-Krise, der Vorbereitung der Übergabe an die Ferienvermittlung und Kontrolle diverser seit 2019 bestehender Mängel an den Objekten. Auf Nachfrage des Gerichts, ob und zu welchen Zwecken sich eine zweite Person während der Rückanmietungen in den Objekten aufhielt, gab er an, dass ihn ein Bekannter als Sachverständiger und technischer Berater begleitet habe. Eine Konkretisierung seines Vortrags betreffend die maßgeblichen Rückanmietungen der Objekte "..." und "..." erfolgte nicht unter dem Verweis auf den zeitlichen Ablauf, die Verantwortlichkeit des Bauträgers für die Dokumentation und Beseitigung von Mängeln und dessen Insolvenz. Es habe damals keine lückenlose Dokumentation stattgefunden und er habe Nachweise aufgrund der Insolvenz des Bauträgers überwiegend vernichtet. Der weitere Vortrag bezieht sich insgesamt auf alle Objekte und die seit 2019 bestehenden Mängel und kann den konkreten Rückanmietungen der Objekte "..." und "..." in dem Zeitraum 5. Mai 2021 bis 8. Mai 2021 bzw. 8. Mai 2021 bis 11. Mai 2021 nicht zugeordnet werden. Vor diesem Hintergrund kann nicht angenommen werden, dass die Aufenthalte auch tatsächlich nur solchen Zwecken gedient und sich auf das Notwendige beschränkt haben.

56 Soweit der Antragsteller vorträgt, das Objekt "..." sei von Herbst 2022 bis Herbst 2024 aufgrund von Baumängeln und Sanierung nicht vermietbar gewesen, dringt er damit nicht durch. Der Vortrag ist unerheblich, da die hier streitgegenständliche Festsetzung der Zweitwohnungssteuer für dieses Objekt nur den Veranlagungszeitraum 2021 betrifft. Im Übrigen wurde die behauptete Unvermietbarkeit auch nicht glaubhaft gemacht.

57 Schließlich dringt der Antragsteller auch nicht mit dem Vortrag durch, er sei aufgrund des landesweiten Beherbergungsverbotes im ersten Quartal 2021 nicht zur Zweitwohnungssteuer heranzuziehen. Das landesweite Beherbergungsverbot vom 1. Januar bis zum 30. April 2021 stellte lediglich eine vorübergehende pandemiebedingte Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit dar, die das Innehaben einer Zweitwohnung im Stadtgebiet nicht entfallen ließ (vgl. OVG Schleswig, Beschluss vom 18. November 2022 – 5 MB 23/22 – juris Rn. 22; VG Schleswig, Beschluss vom 6. Juni 2025 – 4 B 10/25 – juris Rn. 33).

58 Die Antragsgegnerin ist auch zutreffend von einer Zweitwohnungssteuerpflicht des Antragstellers als Inhaber des Objekts "..." für das Jahr 2022 ausgegangen.

59 Der Antragstellervortrag zum Objekt "...", wonach die Rückanmietung im Oktober 2022 der Vermietung in Eigenregie an Dritte gedient habe, steht der Annahme der steuerpflichtigen Eigennutzung nicht entgegen.

60 Der Eigennutzungsausschluss wurde auch insoweit nicht "gelebt", da die Rückanmietung des Objektes "..." in dem Zeitraum vom 10. Oktober 2022 bis 16. Oktober 2022 nach eigenen Angaben des Antragstellers zur Vermietung in Eigenregie an Dritte erfolgte. Auf Nachfrage des Gerichts reichte der Antragsteller einen Einzahlungsbeleg über einen Betrag in Höhe von € in bar auf sein Konto vom 11. Oktober 2022 ein, der mit dem handschriftlichen Zusatz " €, € privat" versehen ist (Bl. 107 der Gerichtsakte). Zudem übersandte er eine Buchungsbestätigung vom 10. Juni 2022, die von der E-Mail-Adresse "" gesendet wurde (Bl. 106 der Gerichtsakte). Diesbezüglich stellte der Antragsteller auf Nachfrage des Gerichts klar, dass er die Objekte über mehrere Vermietungs-Homepages in Eigenregie vermiete. Hiermit ist zugleich dokumentiert, dass der Antragsteller trotz des vereinbarten Eigennutzungsausschlusses selbst Buchungen vornehmen, also tatsächlich über die Wohnung verfügen konnte.

61 Auch die Höhe der festgesetzten Zweitwohnungssteuer ist nicht zu beanstanden. Sie ist gemäß § 4, § 5 ZwStS richtig berechnet, insbesondere ist der Verfügbarkeitsgrad in Höhe von 70 % zutreffend in die Berechnung eingestellt worden.

62 Gemäß § 4 Abs. 7 ZwStS findet der Verfügbarkeitsgrad in Höhe von 70 % für die Veranlagungsjahre ab 2021 bei mittlerer Verfügbarkeit von 259 bis 160 Tagen (= 101 bis 200 Vermietungstagen) im Jahr Anwendung. Unter Verfügbarkeitstagen ist also die Anzahl der Tage des Erhebungsjahres zu verstehen, in denen die Wohnung nicht fremdvermietet ist. Mit der Staffelung der Zweitwohnungssteuer entsprechend der Anzahl der Verfügbarkeitstage sollen Verfassungsverstöße vermieden werden, die eintreten können, wenn ausnahmslos, auch in den Fällen, in denen die Wohnung sowohl fremdvermietet als auch für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wird (Mischnutzung), das gesamte Kalenderjahr der Steuerberechnung zugrunde gelegt wird. Leerstandszeiten sind (allein) den Zeiträumen zuzurechnen, in denen die Wohnung für Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs vorgehalten wird (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 20. April 2005 – 2 LB 61/04 – juris Rn. 53 m. w. N.). Danach hat die Antragsgegnerin unter Berücksichtigung der vom Antragsteller unter Bezugnahme auf die Vermietungsauflistung der Ferienvermittlung angegebenen Vermietungstage zu Recht einen Verfügbarkeitsgrad von 70 % angenommen, da die Objekte "..." im Jahr 2021 an 163 Tagen, "..." im Jahr 2021 an 187 Tagen und "..." im Jahr 2022 an 154 Tagen vermietet waren.

63 Eine Schlechterstellung im Einzelfall ist im Rahmen der Rückwirkung der Zweitwohnungssteuersatzung nicht erfolgt, da jeweils eine Vergleichsberechnung durchgeführt wurde und die Berechnung anhand der ZwStS in der Fassung der 1. Nachtragssatzung für den Antragsteller günstiger war.

64 Es sind darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass eine Vollziehung der Bescheide vom 8. Dezember 2025 für den Antragsteller eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge haben könnte.

65 Eine unbillige Härte in diesem Sinne liegt nur dann vor, wenn durch die sofortige Vollziehung oder Zahlung dem Abgabenpflichtigen wirtschaftliche Nachteile drohen würden, die über die eigentliche Zahlung hinausgehen und die nicht oder nur schwer wiedergutzumachen sind, insbesondere, wenn gar die wirtschaftliche Existenz des Abgabenpflichtigen gefährdet wäre (vgl. Schoch, in: Schoch/Schneider (Hrsg.), VwGO, 48. EL 2025, § 80 Rn. 296 m. w. N.). Dahingehende Anhaltspunkte hat der Antragsteller nicht substantiiert vorgetragen. Insbesondere stellen die geltend gemachten und in Höhe von 21,42 % bezifferten Verluste durch die Einschaltung der Ferienvermittlung keine drohenden wirtschaftlichen Nachteile aufgrund der sofortigen Vollziehung oder Zahlung der Zweitwohnungssteuer durch den Antragsteller dar, da die 21,42 % sich nicht auf die Zweitwohnungssteuer, sondern nur auf die Einschaltung der Vermittlungsagentur beziehen. Bei der Forderung in Höhe von insgesamt € ist gerade angesichts der angeführten Vermögenswerte des Antragstellers auch nicht ohne Weiteres von einer finanziellen Überforderung auszugehen. Das gilt insbesondere mit Blick darauf, dass der Antragsteller die endgültige Festsetzung für 2022 in Höhe von € bereits beglichen hat und somit nur noch der Differenzbetrag offen ist (vgl. Bl. 91 der Gerichtsakte).

66 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO.

67 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 63 Abs. 2, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 1 GKG i. V. m. Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Danach beträgt der Streitwert in Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes in den Fällen des § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 VwGO ¼ des für das Hauptsacheverfahren anzunehmenden Streitwertes, hier also ¼ von €, d. h. €.

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