projects
9 S 1/21•LG Itzehoe 9. Zivilkammer, 2022-04-14, 9 S 1/21
Entscheidungsdatum: 2022-04-14
Aktenzeichen: 9 S 1/21
Dokumenttyp: Urteil
Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 20.11.2020, Az. 84 C 40/18, wird zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Pinneberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte erhält eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des Monats Februar 2023. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 5.760,00 € festgesetzt.
I.
1 Der Kläger verlangt von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer gemieteten Wohnung.
2 Es wird gem. § 541 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf folgende tatsächliche Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen:
3 "Die Beklagte mietete zum 1.11.2013 die im Tenor bezeichnete Wohnung von dem Kläger. Laut § 1 des Mietvertrages (Bl. 4 ff d.A.) besteht die Wohnung aus 1,5 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, Keller, Terrasse und PKW-Stellplatz. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit ca. 48 m2 angegeben. Gemäß § 4 des Mietvertrages betrug die anfängliche monatliche Nettokaltmiete 440 EUR, zuzüglich 25 EUR für einen PKW Stellplatz. Die Beklagte schuldet daneben Betriebskostenvorauszahlungen von 55,- monatlich und Heizkostenvorauszahlungen von monatlich 45,- EUR. Gemäß § 5 des Mietvertrages erhöht sich die monatliche Nettokaltmiete ab dem 1.11.2014 jährlich um jeweils 10 EUR.
4 Der Kläger ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Terrasse, die an die Wohnung grenzt, ist gepflastert. Hinter der Terrasse liegt der Garten des Hauses. Zum Garten hin ist die Terrasse nicht eingefriedet. Die Beklagte minderte erstmals im Zeitraum von Mai 2014 bis Mai 2016 die monatliche Miete und zahlte in diesem Zeitraum einen Betrag von 1812,64 EUR weniger. Mit Urteil auf mündliche Verhandlung vom 3.11.2016 hat das Amtsgericht Pinneberg die Beklagte zur Zahlung dieses Betrages an den Kläger verurteilt (Az. 83 C 252/14). Das Gericht hat die Mietminderung nicht als berechtigt angesehen. Die Beklagte hatte sich hinsichtlich der Mietminderung darauf berufen, dass sie einen Anspruch auf Fällung der Tanne und Neubepflanzung im Garten habe. Auch hat sie vorgetragen, dass die Wohnfläche ihrer Wohnung um 10 % geringer sei, als im Mietvertrag angegeben. Hinsichtlich letzterer Behauptung ist die Beklagte im damaligen Prozess beweisfällig geblieben.
5 Die Beklagte zahlte im Zeitraum vom Juni 2016 bis zum 30.10.2016 auf die Nettokaltmiete einen jeweiligen Betrag in Höhe von 383,20 EUR. Miete für den PKW Stellplatz leistete die Beklagte auch in der Folgezeit nicht. Die danach im Übrigen - unter Vorbehalt - geleisteten Zahlungen sind der Höhe nach und auch hinsichtlich der Zahlungsbestimmungen zwischen den Parteien streitig.
6 Mit Schreiben vom 8.3.2018 kündigte der Kläger der Beklagten aufgrund des Zahlungsrückstandes fristlos. Am 22.6.2018 überwies die Beklagte dem Kläger den titulierten Betrag von 1812,64 EUR.
7 Mit Schreiben vom 27.6.2018 sprach der Kläger erneut die fristlose Kündigung gegenüber der Beklagten aus."
8 Zusammenfassend und ergänzend stellt die Kammer folgendes fest:
9 Die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn im November 2013 betrug 440 € (netto) zzgl. 100 € Betriebskostenvorauszahlung zzgl. 25 € Stellplatzmiete, insgesamt also 565 €.
10 Ab November 2014 erhöhte sich die Grundmiete auf 450 €, so dass die Gesamtmiete fortan 575 € betrug.
11 Der Kläger erklärte für die Zeit ab Februar 2015 eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen um 20 €, welche die Beklagten in Höhe von 10 € akzeptierte. Die Gesamtmiete belief sich fortan jedenfalls auf 585 €.
12 Für die Zeit ab September 2015 erklärte der Kläger nochmal eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen um weitere 20 €, welche die Beklagte wiederum nicht akzeptierte.
13 Ab November 2015 erhöhte sich die Grundmiete auf 460 €, so dass die Gesamtmiete fortan mindestens 595 € betrug.
14 Ab November 2016 erhöhte sich die Grundmiete auf 470 €, so dass die Gesamtmiete fortan 605 € betrug.
15 Ab November 2017 erhöhte sich die Grundmiete auf 480 €, so dass die unstreitige Gesamtmiete fortan mindestens 615 € betrug.
16 Die Beklagte zahlte im Zeitraum von Mai 2014 bis Juli 2018 folgende Mietbeträge:
17 - in der Zeit von Mai bis Oktober 2014 mtl. 515 €,
18 - in der Zeit von November 2014 bis Januar 2015 mtl. 525 €,
19 - in der Zeit von Februar bis September 2015 mtl. 535 €,
20 - im Oktober 2015 469,96 €,
21 - in der Zeit von November 2015 bis Oktober 2016 mtl. 468,20 €.
22 - im November 2016 476,60 €,
23 - in der Zeit von Dezember 2016 bis Mai 2017 mtl. 605 €,
24 - im Juli 2017 380,24 €,
25 - in der Zeit von Juli bis September 2017 mtl. 588 €,
26 - im Oktober 2017 598 €,
27 - in der Zeit von November 2017 bis Februar 2018 mtl. 598 €,
28 - im März 2018 505 €,
29 - in der Zeit von April bis Juli 2018 mtl. 598 €.
30 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat einen Räumungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte angenommen. Das Mietverhältnis sei mit der fristlosen Kündigung vom 8.3.2018 beendet worden. Ein wichtiger Kündigungsgrund gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB sei gegeben. Bei Kündigungsausspruch sei die Beklagte mit mindestens 2.196,64 EUR in Zahlungsverzug gewesen, was zwei Monatsmieten übersteige. Der in dieser Summe seit dem 3. Werktag des Monats Oktober 2016 bestehende Zahlungsverzug setze sich zusammen aus einem rechtskräftig titulierten Mietrückstand in Höhe von 1.812,64 EUR sowie aus Mietminderungen im Zeitraum Juni bis Oktober 2016 in Höhe von weiteren 384 EUR. Nach dem 30.10.2016 habe die Beklagten wohl in voller Höhe auf die Nettokaltmiete - allerdings nicht auf die Stellplatzmiete - gezahlt, so dass ein weiterer Mietrückstand entstanden sei.
31 Die Beklagte habe zwar am 22.06.2018, nach fristloser Kündigung, den titulierten Betrag in Höhe von 1.812,64 EUR überwiesen. Damit sei die Kündigung jedoch nicht gemäß § 569 Abs. 3 BGB unwirksam geworden, da der Rückstand nicht vollständig beglichen sei.
32 Die Miete sei auch nicht aufgrund eines Mangels gemindert gewesen. Die Beklagte habe ihre Behauptung, die tatsächliche Wohnungsgröße weiche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Größe ab, nicht beweisen können. Der Sachverständige habe in seinem Gutachten und in der mündlichen Verhandlung überzeugend ausgeführt, dass die anzurechnende Wohnfläche zwar nicht 48 qm, aber doch 43,80 qm beträgt. Insbesondere habe er die mit 1/4 zur Wohnfläche zu rechnende Terrasse richtig ausgemessen. Zu Recht habe er die gepflasterte Fläche vermessen und dabei von Sichtschutzzaun bis Sichtschutzzaun gemessen. Die Streifen mit den weißen Kieseln seien nicht abzuziehen.
33 Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass die Terrasse nicht Mietgegenstand sei. Dies sei angesichts des Umstands, dass sie in dem vorangegangenen Zahlungsrechtsstreit gegenteiliges behauptet und daraus Ansprüche abgeleitet habe, treuwidrig.
34 Mit ihrer Berufung macht die Beklagte geltend, die tatsächliche Wohnfläche weiche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % ab. Die tatsächliche Wohnfläche belaufe sich auf 43,06 qm; die Differenz zur vereinbarten Fläche von 48 qm betrage 4,94 qm. Die anrechenbare Größe der Terrassenfläche betrage nicht mehr als 4,22 qm (1/4 von 16,89 qm), statt der vom Sachverständigen ermittelten 4,82 qm. Das ergebe eine Wohnflächendifferenz von 0,6 qm. Zusammen mit der Türnische der Terrassentür von 0,14 qm betrage die Flächendifferenz 0,74 qm. Im Übrigen seien die Flächen der beiden Durchgänge vom Wohnzimmer zum Schlafzimmer von jeweils 0,10 qm in Abzug zu bringen.
35 Die Miete sei daher um mindestens 10,3 % gemindert. Es ergebe sich dann im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs vom 08.03.2018 ein noch nicht kündigungstauglicher Mietrückstand von höchstens 216,97 €. Nach der Zahlung von 1.812,64 € per 22.06.2018 habe keinerlei Zahlungsrückstand mehr bestanden.
36 Die Beklagte beantragt,
37 unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Pinneberg vom 20.11.2020 (84 C 40/18) die Klage abzuweisen,
38 Der Kläger beantragt,
39 die Berufung zurückzuweisen.
40 Der Kläger verteidigt im Wesentlichen die angefochtene Entscheidung. Er macht geltend, die tatsächliche Wohnfläche weiche von der vereinbarten Fläche um nicht mehr als 10 % ab, sodass ein zur Minderung berechtigender Mangel nicht vorliege. Auf die schriftsätzlichen Ausführungen der Klägerseite wird Bezug genommen.
41 Das Gericht hat Beweis erhoben durch nochmalige Einvernahme des Sachverständigen B sowie durch Augenscheineinnahme vor Ort. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 17.11.2021 (Bl. 261 ff. d.A.) Bezug genommen.
II.
42 Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage zu Recht stattgegeben. Die erstinstanzliche Entscheidung zeigt weder eine Rechtsverletzung auf, noch rechtfertigen die dem Berufungsgericht zugrunde liegenden Tatsachen eine andere Entscheidung als das Amtsgericht sie getroffen hat (vgl. §§ 513, 529, 547 ZPO).
43 Der Kläger kann von der Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache vom Mieter herausverlangen. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die außerordentliche fristlose Kündigung des Klägers vom 27.06.2018 beendet worden. Ein Kündigungsgrund hat sich aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB ergeben. Nach dieser Vorschrift besteht ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Die Kündigung der Klägerin ist formell und materiell wirksam.
44 a) Die Kündigung ist formell wirksam, insbesondere wahrt sie das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB. Danach ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dafür genügt es, wenn der Mieter die Kündigung mit Hilfe der dortigen Angaben eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen und entscheiden kann, wie er darauf reagieren will. Stützt der Vermieter die Kündigung nicht nur auf aktuelle Mietforderungen, sondern auch auf frühere Rückstände, so muss er mitteilen, welche konkreten Zahlungsrückstände er zugrunde legt oder für welchen Zeitraum der Mieter welche Zahlungen nachweisen muss, um dem Verzugsvorwurf zu begegnen (BGH, Urt. v. 12.05.2010 – VIII ZR 96/09 Rn. 30, 32). Diese Anforderungen sind hier gewahrt. Der Kläger hat den Gesamtrückstand in Höhe von vermeintlichen 3.236,60 € sowie den Zeitraum, aus dem dieser resultieren soll mitgeteilt. Ob dieser Rückstand rechnerisch zutrifft, ist unerheblich; entscheidend ist nur, dass der Mieter diesen, gegebenenfalls unter Heranziehung seiner eigenen Zahlungsbelege überprüfen kann, was hier der Fall ist.
45 b) Die Kündigung ist aber auch materiell wirksam. Im Zeitpunkt ihres Ausspruchs hat sich die Beklagte noch mit 1.314,16 € im Verzug befunden. Bereits dieser Betrag übersteigt zwei Monatsmieten. Die monatliche Gesamtmiete hat sich zu diesem Zeitpunkt nach der Berechnung des Klägers auf 645 € belaufen. Das Zweifache davon ergibt einen Betrag von 1.290 €. Im Übrigen hat der Rückstand nach Ablauf des 3. Werktags des Monats Juni 2018 sogar in Höhe von 3.126,80 € bestanden. Die Beklagte hat diesen Betrag erst am 22.6.2018 durch Zahlung von 1.812,64 € auf 1.314,16 € reduziert. Für die Kündigungsberechtigung der Klägerin ist dies jedoch ohne Belang. Denn ein einmal aufgelaufener Rückstand i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB verliert erst dann seine Kündigungsrelevanz, wenn er vollständig getilgt ist (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB; s. auch BGH, Urt. v. 24.08.2016 - VIII ZR 261/15; Urt. v. 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, zit. nach juris).
46 Mit Rückstand in Höhe von 3.146 € (300 € + 150 € +400 € + 115,04 € + 1.540,80 € + 128,40 € + 224,76 € + 51 € + 7 € +110 € + 68 € + 51 €) sich wie folgt errechnet:
47 In der Zeit von Mai bis Oktober 2014 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von 565 €, zahlte aber nur 515 €, sodass der monatliche Rückstand 50 € betrug. Bei sechs Monaten ergibt sich ein Rückstand von 300 €.
48 In der Zeit von November 2014 bis Januar 2015 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von 575 €, zahlte aber nur 525 €, sodass der monatliche Rückstand ebenfalls 50 € betrug. Bei drei Monaten ergibt sich ein Rückstand von 150 €.
49 In der Zeit von Februar bis September 2015 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 585 €, zahlte aber nur 535 €, sodass der monatliche Rückstand erneut 50 € betrug. Bei acht Monaten ergibt sich ein Rückstand von 400 €.
50 Im Oktober 2015 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 585 €, zahlte aber nur 469,96 €, so dass der Rückstand 115,04 € betrug.
51 In der Zeit von November 2015 bis Oktober 2016 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 595 €, zahlte aber nur 468,20 €, sodass der monatliche Rückstand 1216,80 € betrug. Bei zwölf Monaten ergibt sich ein Rückstand von 1.521,60 €.
52 Im November 2016 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 605 €, zahlte aber nur 476,60 €, so dass der Rückstand 128,40 € betrug.
53 In der Zeit von Dezember 2016 bis Mai 2017 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 605 € und zahlte diese auch.
54 Im Juli 2017 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 605 €, zahlte aber nur 380,24 €, so dass der Rückstand 224,76 € betrug.
55 In der Zeit von Juli bis September 2017 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 605 €, zahlte aber nur 588 €, so dass der Rückstand 17 € betrug. Bei drei Monaten ergibt sich ein Rückstand von 51 €.
56 Im Oktober 2017 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 605 €, zahlte aber nur 598 €, so dass der Rückstand 7 € betrug.
57 In der Zeit von November 2017 bis Februar 2018 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 615 €, zahlte aber nur 598 €, so dass der Rückstand 17 € betrug. Bei vier Monaten ergibt sich ein Rückstand von 68 €.
58 Im März 2018 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 615 €, zahlte aber nur 505 €, so dass der Rückstand 110 € betrug.
59 In der Zeit von April bis zum 3. Werktag des Monats Juni 2018 schuldete die Beklagte eine Gesamtmiete von mindestens 615 €, zahlte aber nur 598 €, so dass der Rückstand 17 € betrug. Bei drei Monaten ergibt sich ein Rückstand von 51 €.
60 b) Die Miete ist in dem kündigungsrelevanten Zeitraum auch nicht gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert gewesen. Im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche nimmt die Rechtsprechung eine nicht unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit an, wenn das Flächendefizit mehr als 10 % beträgt (grdl. BGH, Urt. v. 24.03.2004 - VIII ZR 295/03; Urt. v. 24.03.2004 - VIII ZR 133/03; zuletzt BGH, Urt. v. 25.11.2020 - XII ZR 40/19 Rn. 25; jew. zit. nach juris). Dann spricht bereits eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts erheblich beeinträchtigt ist (BGH, Urt. v. 25.11.2020, a.a.O. Rn. 25 a.E.). Eine Flächenabweichung von mehr als 10 % liegt hier jedoch nicht vor. Nach den gutachterlichen Ausführungen des Sachverständigen B beläuft sich die Wohnfläche auf der Grundlage des von ihm erfolgten örtlichen Aufmaßes auf 43,52 qm. Ein Defizit von mehr als 10 % gegenüber der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von 48 qm würde aber erst bestehen, wenn die tatsächliche Fläche weniger als 43,2 qm (48 qm abz. 4,8 qm) beträgt.
61 Der Sachverständige hat bei seinem Aufmaß für die Räume des Objekts insgesamt 38,98 qm zugrunde gelegt (Küche: 2,45 qm, Flur: 5,40 qm, Abstellraum: 0,96 qm, Bad: 3,66 qm, Wohnzimmer: 17,67 qm Schlafzimmer: 8,84 qm). Dies ergibt sich bereits aus dem schriftlichen Gutachten 13.02.2020, ist aber seither nicht mehr in Frage gestellt worden. Für die Terrasse hatte er ursprünglich eine Fläche von 19,28 qm ermittelt, dieses Aufmaß allerdings im Rahmen des Verhandlungstermins auf 18,15 qm korrigiert. Ein Viertel anrechenbare Wohnfläche (s. § 4 Nr. 4 WoFlV) ergibt 4,54 qm.
62 Abzuziehen ist beim Wohnzimmer noch die Terrassentürnische nach Maßgabe des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV mit einem Flächenmaß von 0,14 qm. Das ergibt bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt eine Wohnfläche von 43,38 qm und damit ein Flächendefizit unterhalb der 10 %-Marge.
63 Nicht abzuziehen sind die Flächen in dem beiden Durchgänge vom Wohnzimmer zum Schlafzimmer mit einer Größe von jeweils 0,10 qm. Die Erforderlichkeit eines Abzugs ergibt sich insbesondere nicht aus § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV. Danach bleiben bei der Ermittlung der Wohnfläche die Flächen von Türnischen außer Betracht. Bei den hier in Rede stehenden Durchgängen handelt es sich jedoch nicht um Türnischen. Türnischen sind die Flächen in einer Türöffnung. In den streitgegenständlichen Wanddurchgängen hat sich nach den Angaben des Klägers in der mündlichen Verhandlung vom 17.03.2022 zu keiner Zeit eine Tür befunden. Gegenteiliges hat im Übrigen auch die Beklagtenseite nicht behauptet. Bei der Augenscheineinnahme vor Ort hat das Gericht die beiden Wandöffnungen als einfache Durchgänge wahrgenommen. Es hat sich in diesen weder eine Tür noch ein Türrahmen befunden. Die Durchgänge reichten zwar nicht bis unter die Decke; sie wiesen jedoch eine Höhe auf, welche die Höhe eines normalen Türdurchgangs übertraf. Auch der Umstand, dass zwei gleichförmige Durchgänge vom Wohnzimmer in das Schlafzimmer wenige Meter nebeneinander angeordnet waren, spricht dagegen, dass die Wandöffnungen für den Einbau von Türen vorgesehen waren. Aus raumgestalterischer Sicht erscheint es sinnlos, einen Raum über nebeneinander angeordnete Türen zugänglich zu machen. Die hier vom Gericht angetroffene Raumgestaltung spricht vielmehr dafür, dass die an zwei Stellen geöffnete Trennwand zwischen Wohnzimmer und Schlafzimmer eine gewisse Offenheit und Durchlässigkeit zwischen den beiden Räumen generieren sollte.
64 Auch aus dem Sinn und Zweck der in § 3 Abs. 3 WoflV statuierten Aussagebestimmungen ergibt sich nicht, dass die streitgegenständlichen Türöffnungen bei der Ermittlung der Wohnfläche außer Betracht bleiben sollten. Letzteres ist nur bei denjenigen Bereichen von Räumen der Fall, die der Bewohner typischerweise nicht im Rahmen seiner Lebensgestaltung nutzen kann. Das trifft etwa für die Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen sowie größeren Pfeilern und Säulen zu. Die von solchen Gebäudeteilen in Anspruch genommenen Flächen sind einer Wohnnutzung gänzlich entzogen. Ähnlich ist es bei größeren Treppenbereichen. Sofern diese mehr als drei Steigungen aufweisen (vgl. § 3 Abs. 3 Nr. 2 WoflV) sind sie bereits rein optisch nicht mehr Teil des Wohnraums und können diesen auch - etwa durch das Aufstellen von Gegenständen (z.B. Blumenvasen) nicht funktional einbezogen werden. Das gilt letztlich auch für die Absätze solchen Treppen.
65 Anders verhält es sich hingegen bei Fensternischen, die bis zum Boden herunterreichen und eine Tiefe von mehr als 13 cm aufweisen (§ 3 Abs. 3 Nr. 4 WoflV). Diese lassen sich durchaus in die Raumnutzung mit einbeziehen, indem man Gegenstände - und sei es nun Blumenvasen, kleinere Regale oder Ablagen - darin einstellt.
66 Aber auch die hier in Rede stehenden Durchgänge lassen sich - anders die Flächen im Türrahmen vor und hinter dem Türelement zu wohnlichen Zwecken nutzen, so etwa durch das Anbringen von schmalen Regalen, sodass ein Passieren weiterhin möglich wäre.
67 Es kann letztlich offenbleiben, ob die vom XII. Zivilsenat des BGH unlängst aufgestellten Grundsätze, denen zufolge bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % eine Mietminderung nicht prinzipiell ausgeschlossen ist (BGH, Urt. v. 25.11.2020 - XII ZR 40/19, zit. nach juris), auch bei der Wohnraummiete einschlägig sind (i.d.S. Börstinghaus, jurisPR - BGH ZivilR 6/2021 Anm. 2). Dagegen scheint das Urteil des 8. Zivilsenats vom 24.03.2004 zum Az. VIII ZR 133/08 (zit. nach juris) zu sprechen, demzufolge mit der Festlegung der Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % feststehen soll, dass geringere Abweichungen eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB darstellen (BGH, ebd. Rn. 8). Aber selbst wenn man dem nicht mehr folgen wollte, wären jedenfalls gewisse Anhaltspunkte dafür erforderlich gewesen, dass die Flächenabweichung den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts beeinträchtigen könnte. Daran hat es jedoch gefehlt. Insofern hat für das Gericht auch keine Veranlassung bestanden, diesen Gesichtspunkt im Rahmen seiner materiellen Prozessleitung aufzugreifen (vgl. BGH, Beschl. v. 02.10.2003 - V ZB 22/03 Rn. 7, zit. nach juris).
68 Die Beklagte hat den von ihr verursachten Zahlungsverzug auch zu vertreten. Insbesondere kann sie sich nicht auf einen unverschuldeten Tatsachenirrtum berufen. War der Umfang des Wohnflächendefizits letztlich unklar, hätte sie eine Abweichung gegenüber der vertraglich vereinbarten Fläche von lediglich 10 % oder weniger einkalkulieren müssen. Insofern gelten für einen etwaigen, bei der Beklagten bestehenden Tatsachenirrtum dieselben restriktiven Grundsätze wie für den Rechtsirrtum (BGH, Urt. v. 11. 7. 2012 − VIII ZR 138/11, zit. nach juris). Hier handelt der zahlungspflichtige Mieter regelmäßig bereits dann fahrlässig, wenn er sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in welchem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung in Betracht ziehen muss (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.2014 - VIII ZR 349/13 Rn. 36, zit. nach juris). Die Beklagte hätte im Zweifel den sichersten Weg gehen und die Miete gegebenenfalls unter Vorbehalt zahlen müssen.
69 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf § 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
70 Das Gericht hat auf Anregung der Beklagtenseite die Revision zugelassen. Zuzulassen ist die Revision nach § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Hier ist von einer grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache auszugehen. Sie ist anzunehmen, wenn der Vorgang eine klärungsbedürftige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann (grdl. BGH, Beschl. v. 11. 05. 2004 - XI ZB 39/03 Rn. 6, zit. nach juris). Klärungsbedürftig ist eine Rechtsfrage u.a. dann, wenn ihre Beantwortung zweifelhaft erscheint und sie höchstrichterlich noch nicht geklärt ist (BGH, ebd.). Das ist beim Begriff der Türnische i.S.d. § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV der Fall. Mit diesem hat sich die Rechtsprechung bislang noch nicht befasst - soweit ersichtlich noch nicht einmal die Instanzrechtsprechung. Man könnte durchaus auch die Auffassung vertreten, als Türnische jeden Wanddurchgang zu bezeichnen, in den sich eine Tür hinein setzen lässt, selbst wenn er dazu ursprünglich nicht bestimmt war. Streitigkeiten um die Wohnfläche und deren Bestimmung tauchen in einer Vielzahl von Fallgestaltungen auf und sind für die Parteien des Mietvertrags vielfach von äußerster Relevanz.
71 Die Entscheidung über die Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO. Mit Rücksicht auf das Alter der Beklagten sowie auch auf den Umstand, dass diese einen größeren Teil des Rückstands beglichen hat, hält das Gericht eine großzügige Räumungsfrist für angezeigt.
Permalink
Connect Omnilex to search the legal corpus from your AI assistant.