LG Itzehoe 3. Zivilkammer — 3 O 88/14 — Urteil

Entscheidungsdatum: 2015-01-14

Aktenzeichen: 3 O 88/14

ECLI: ECLI:DE:LGITZEH:2015:0114.3O88.14.0A

Dokumenttyp: Urteil

Normen: § 241 Abs 2 BGB, § 324 BGB, § 346 Abs 1 BGB

Orientierungssatz

1. Die Voraussetzungen für einen wirksamen Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag über eine Wohnung liegen vor, wenn die Käufer durch die Veränderung und Rücksendung eines Schreibens betreffend die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gegenüber dem Bauträger bewusst und absichtlich den Anschein erwecken wollten, dass ein derartiges Schreiben auch an sie gesendet worden ist, obwohl ihnen das Gegenteil positiv bekannt war, und die Käufer hiermit den Bauträger als Vertragspartner über die tatsächlichen Abläufe im Zusammenhang mit der Vertragsdurchführung mit dem Ziel täuschen wollten, eine erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erlangen.(Rn.40) (Rn.42)

2. Dem Bauträger ist ein Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten, da seitens der Käufer eine wesentliche Pflichtverletzung vorliegt, indem diese wissentlich versucht haben, sich einen ganz erheblichen Vorteil im Rahmen der Vertragsdurchführung zu verschaffen. Die Manipulation der Käufer zielte darauf ab, eine Neuabnahme des Gemeinschaftseigentums, welche eine erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung für den Bauträger hat, zu erreichen. Der Umstand, dass es nicht zu einer Neuabnahme gekommen ist, da die Täuschung offenbar wurde, lässt die Unzumutbarkeit nicht entfallen.(Rn.46) (Rn.49)

Verfahrensgang

nachgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 1. März 2016, 3 U 12/15, Urteil

Tenor

1) Die Beklagten werden verurteilt, die im Staffelgeschoss des Gebäudes …belegene 4-Zimmer-Wohnung mit allen Nebengelassen sowie die in der Tiefgarage des Grundstücks … belegenen zwei Pkw-Stellplätze nebst Abstellräumen Nr. 31 und Nr. 32 geräumt an die Klägerin herauszugeben, Zug um Zug gegen Zahlung von 404.275,14 €.

2) Die Beklagten werden ferner als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin ab dem 22. März 2014 bis zur Herausgabe der in Ziffer 1) dieses Urteils bezeichneten Wohnung nebst Pkw-Stellplätzen und Abstellräumen an die Klägerin eine (ggf. anteilige) monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von € 1.700,00 zu zahlen, die jeweils am letzten Tag eines Kalendermonats fällig ist, zzgl. Zinsen auf den monatlichen Betrag in Höhe von 1.700,00 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab dem 1. Kalendertag des jeweiligen Folgemonats.

3) Die Beklagten werden verurteilt, in die Löschung der im Wohnungsgrundbuch von Elmshorn Blatt … und in den Teileigentumsgrundbüchern von Elmshorn Bl. … sowie Blatt … eingetragenen Vormerkungen zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruches Zug um Zug gegen Zahlung von 404.275,14 € einzuwilligen.

4) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5) Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.

6) Das Urteil ist hinsichtlich der Tenorierungsziffer zu 1) vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 485.130,16 €. Hinsichtlich der Kosten und der Tenorierungsziffer zu 2) ist das Urteil vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

1 Die Klägerin verlangt als Bauträger von den Beklagten die Rückabwicklung eines bereits teilweise durchgeführten Wohnungskaufvertrages.

2 Die Klägerin ist als Bauträgerin tätig und Eigentümerin der im Staffelgeschoss des Gebäudes … belegenen 4-Zimmer-Wohnung sowie der PKW-Stellplätze in diesem Objekt nebst Abstellräumen mit den Nr. 31 und 32.

3 Die Klägerin errichtete als Bauträgerin auf dem Grundstück Flurstück … der Flur … der Gemarkung Elmshorn zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 28 Eigentumswohnungen und eine Tiefgarage mit 42 PKW-Stellplätzen, um diese zu veräußern. Auf Grundlage eines notariellen Kaufvertrages vom 19. Januar 2011 (Anlag K1) verkaufte die Klägerin die vorgenannte Wohnung an die Beklagten. Die Parteien einigten sich auf einen Gesamtkaufpreis in Höhe von 403.000,00 € und legten fest, welche Raten in Abhängigkeit des Baufortschrittes von den Beklagten zu zahlen waren. Ferner wurde unter § 3 „Belastungen“ (Seite 5) die Absicht der Klägerin festgehalten, das Grundstück in der Abteilung II des Grundbuches mit verschiedenen Geh- und Fahrrechten zu belasten und dass die Beklagten diese noch einzutragenden Rechte übernehmen sollten. Auf Seite 10 unter § 7 „Baupflicht, Baubeschreibung“ war u.a. ferner geregelt, dass die Wohnung voraussichtlich bis 30.09.2011, spätestens aber bis 31.12.2011 bezugsfertig sein sollte. Verzögerungen durch Sonderwünsche sollten zu einer Verlängerung der Herstellungsfrist um die Dauer der hierdurch verursachten Behinderung führen.

4 Auf Seite 16 heißt es weiter:

5 㤠10 Abnahme/Bezugsfertigkeit

6 ……

7 Ansprüche aus einer verspäteten Bezugsfertigkeit stehen dem Käufer erst nach Ablauf eines Monats nach dem oben genannten Termin zu. Ab diesem Zeitpunkt sind Verzugsschäden zu ersetzen. Nach Ablauf weiterer drei Monate stehen dem Käufer die gesetzlichen Rechte zu.

8 ……

9 4. Die Abnahme der Bauteile und Anlagen, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen (gemeinschaftliches Eigentum) erfolgt für die Wohnungseigentümer (Käufer) durch den Verwalter.

10 Der Käufer erteilt hiermit unwiderruflich dem Verwalter Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und der Außenanlagen. ………“

11 Für die weiteren Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag vom 19. Januar 2011 gemäß Anlage K1 verwiesen. Die Beklagten haben die Wohnung im März 2012 bezogen und das Sondereigentum – komplette Wohnung mit Kellerräumen – am 14.03.2012 abgenommen, was im Abnahmeprotokoll gemäß Anlage K4 festgehalten worden ist.

12 Die Klägerin rechnete gegenüber den Beklagten unter Berücksichtigung von erteilten Zusatzaufträgen insgesamt eine Summe von 415.669,03 € ab (insoweit wird auf die Aufstellung in Anlage K7 verwiesen), worauf die Beklagten bereits nach klägerischem Vortrag 405.475,14 € bezahlten. Die Aufstellungen der Parteien variieren hier, die Beklagten tragen eine Gesamtzahlung von 404.257,14 € vor (vgl. Klageerwiderung vom 25.04.2014, Seite 12).

13 Ende des Jahres 2011 korrespondierten die Beklagten mit dem Geschäftsführer der Klägerin über noch durchzuführende Arbeiten und einen Übergabezeitpunkt per Email. Der Geschäftsführer teilte den Beklagten mit, dass eine Fertigstellung und Übergabe zum 31.12.2011 erfolgen kann. Die Beklagten hatten zuvor den Wunsch geäußert, bestimmte Fliesen im Rahmen eines Eigenauftrages durch eine Drittfirma verlegen zu lassen. Da bestimmte Restarbeiten der Klägerin hierauf aufbauen mussten, waren die Fliesenarbeiten zuerst durchzuführen. Die Beklagten erklärten der Klägerin gegenüber, dass ihnen die Einhaltung des Übergabetermins der Wohnung nicht so wichtig sei und sie der … gern in diesem Punkt entgegenkommen würden (Anlage K33 auszugsweise). Die Beklagten selbst schlugen vor, dass die Klägerin mit dem Einbau der Türen ab dem 18. Januar 2012 beginnen könne.

14 Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wurde in mehreren Teilabnahmen durchgeführt, und zwar im Zeitraum 04.04.2012 – 24.08.2012. Der Beklagte zu 1) war zu diesem Zeitpunkt Beirat in der WEG des Objektes und nahm persönlich an den Abnahmen teil und unterzeichnete die Abnahmebescheinigungen auch (vgl. Anlage K5 und Anlagenkonvolut K36). Für die Einzelheiten wird auf die vorgenannten Anlagen verwiesen.

15 Die Klägerin mahnte bei den Beklagten im Jahr 2013 einen offenen Restbetrag in Höhe von 11.193,89 € an, worauf diese jedoch nur einen Teilbetrag in Höhe von 1.000,00 € bezahlten. Daraufhin erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 30.09.2013 (Anlage K2) den Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag vom 19.01.2011 wegen Zahlungsverzuges. Die Beklagten beriefen sich ihrerseits darauf, dass unberechtigte Mehrkosten durch die Klägerin abgerechnet worden seien und im Übrigen noch Mängel bestünden (vgl. etwa Anlage K9 und Anlage K11). Die Klägerin erklärte mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.01.2014 den Rücktritt von dem am 19. Januar 2011 beurkundeten Grundstückskaufvertrag mit den Beklagten und forderten diese zur Herausgabe der Wohnung und der PKW-Stellplätze auf. Sie stützte ihren Rücktritt darauf, dass diese Beklagten beharrlich ihre Verpflichtung zur Übernahme der Dienstbarkeiten gemäß Notarvertrag leugneten, was grob vertragswidrig sei.

16 Mit Schreiben vom 11.02.2014 wendete sich die Klägerin an sämtliche WEG-Mitglieder mit Ausnahme der Beklagten im Zusammenhang mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Jahre 2012. Dieses Schreiben war jeweils persönlich und namentlich an den oder die jeweiligen Erwerber gerichtet und von einem Mitarbeiter der Klägerin unterzeichnet. Die Klägerin hatte rechtliche Bedenken hinsichtlich der formularmäßigen Ermächtigung der WEG-Verwalterin zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und bot den jeweiligen Vertragspartnern an, die stattgehabte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Jahre 2012 nachträglich zu genehmigen oder an einer erneuten Abnahmeverhandlung teilzunehmen. Für die Einzelheiten wird auf die Anlage K19 verwiesen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Seite 3 der Anlage K19 als Blankoformular von der Klägerin überhaupt in den Rechtsverkehr gegeben wurde oder ob sie sich gegen die Verwendung dieser Seite entschied und ihr Entwurf entwendet wurde.

17 Die Klägerin sendete dieses Schreiben absichtlich nicht an die Beklagten, da der Beklagte zu 1) an der Abnahmeverhandlung des Gemeinschaftseigentums persönlich teilgenommen hatte und die Klägerin deshalb von einer bereits erklärten Abnahme der Beklagten ausging.

18 Die Beklagten warteten zunächst ab, ob auch sie ein solches Schreiben von der Klägerin erhalten würden. Nachdem dies nicht erfolgte, erhielten sie dieses in Kopie von der Familie Hupasch, die ebenfalls eine Wohnung in dem Objekt erworben hatten. Mit Hilfe von Kopiertechnik und offenbar aufgeklebten Zetteln änderten sie dieses Schreiben sodann ab. Sie fügten als Empfänger sich selbst ein und auch die Anrede des Schreibens änderten sie derart ab, dass dieses sich augenscheinlich nun an sie richtete. Sodann strichen sie auf Seite 3 die Genehmigung des Gemeinschaftseigentums durch, so dass ihr Wunsch für die Durchführung einer neuerlichen Abnahmeverhandlung verblieb. Schließlich unterzeichneten beide Beklagten das Dokument und sendeten dies an die Klägerin zurück. Hierbei handelten sie in der Absicht, ebenfalls eine erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums erreichen zu können.

19 Im Sekretariat der Klägerin ist man zunächst dann auch davon ausgegangen, dass das Schreiben vom 11.02.2014 weisungswidrig und irrtümlich doch an die Beklagten versendet worden war.

20 Nach diesem Vorgang erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 12.03.2014 erneut den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag. Dieses Schreiben ist dem Beklagtenvertreter am 21.03.2014 zugegangen.

21 Die Parteien gehen übereinstimmend von einem monatlichen Wohnwert der streitgegenständlichen Wohnung in Höhe von 1.520,00 € aus. Für die beiden Stellplätze und die beiden zugehörigen Abstellräume setzten sie übereinstimmend einen weiteren Betrag in Höhe von 180,00 € pro Monat an.

22 Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr ein Festhalten am Vertrag wegen des Verhaltens der Beklagten nicht mehr zuzumuten sei. Daher habe sie gemäß §§ 324, 241 Abs. 2 BGB vom Vertrag zurücktreten können.

23 Sie beantragt:

24 | | | | | --- | --- | --- | | 1) | | die Beklagten zu verurteilen, die im Staffelgeschoss des Gebäudes … belegene 4-Zimmer-Wohnung mit allen Nebengelassen sowie die in der Tiefgarage des Grundstücks … zwei Pkw-Stellplätze nebst Abstellräumen Nr. 31 und Nr. 32 geräumt an die Klägerin herauszugeben, Zug um Zug gegen Zahlung von € 397.618,45. |

25 | | | | | --- | --- | --- | | 2) | | die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, ab Februar 2014 bis zur Herausgabe der im Klagantrag zu Ziffer 1) bezeichneten Wohnung nebst Pkw-Stellplätzen und Abstellräumen an die Klägerin eine an diese zu jedem 3. Werktag eines Kalendermonats zu entrichtende Nutzungsentschädigung in Höhe von € 1.700,00 zzgl. Zinsen hierauf in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab dem 5. Werktag eines jeden Monats zu zahlen, Zug um Zug gegen Zahlung von € 397.618,45. |

26 | | | | | --- | --- | --- | | 3) | | die Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von € 3.728,90 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins ab Rechtshängigkeit zu zahlen. |

27 | | | | | --- | --- | --- | | 4) | | die Beklagten zu verurteilen, in die Löschung der im Wohnungsgrundbuch von Elmshorn Blatt … und in den Teileigentumsgrundbüchern von Elmshorn Bl. … sowie Blatt … eingetragenen Vormerkungen zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruches einzuwilligen, Zug um Zug gegen Zahlung von € 397.618,45. |

28 Die Beklagten beantragen,

29 die Klage abzuweisen.

30 Sie berufen sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen noch bestehender Mängel.

31 Sie behaupten, dass am Sondereigentum noch Mängel vorhanden seien, deren Beseitigung einen Kostenaufwand in Höhe von 2.000,00 € verursachen würde. Am Gemeinschaftseigentum seien ebenfalls Mängel vorhanden, deren Mängelbeseitigungsaufwand bezogen auf die Miteigentumsanteile der Beklagten 4.000,00 € betrage. Die doppelte Summe der vorstehenden Beträge machen sie als Zurückbehaltungsrecht geltend, insgesamt also 12.000,00 €.

32 Sie sind der Auffassung, dass ein Rücktrittsrecht der Klägerin nicht bestehe oder bestanden habe. Wegen der offenen Kaufpreisforderung – so diese überhaupt bestünde – könne die Klägerin nicht zurücktreten, da der offene Anteil schlichtweg zu gering sei.

33 Hinsichtlich der einzutragenden Belastungen in der Abteilung II des Grundbuchs für das Objekt stünde es ihnen frei, ihre Rechtsmeinung zu äußern. Jedenfalls könne die Klägerin auch hieraus ein Rücktrittrecht nicht herleiten.

34 Auch aus der Veränderung des Schreibens vom 11.02.2014 könne die Klägerin kein Rücktrittsrecht herleiten, da ein Schaden hier nicht entstanden sei und auch nicht habe entstehen können.

35 Im Übrigen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 26.11.2014 und die gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Entscheidungsgründe

36 Die Klage ist zulässig und weitüberwiegend begründet.

37 1. Klageantrag zu 1) – Herausgabe der Wohnung –

38 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der im Tenor bezeichneten Wohnung gem. §§ 324, 241 Abs. 2, 346 Abs. 1 BGB.

39 Gemäß § 346 Abs. 1 BGB sind im Falle des Rücktrittes die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren. § 324 BGB normiert ein gesetzliches Rücktrittrecht für den Fall, dass der Schuldner bei einem gegenseitigen Vertrag eine Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB verletzt und dem Gläubiger ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist. Gemäß § 241 Abs. 2 BGB wiederum ist jeder Teil des Schuldverhältnisses zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet. Die Voraussetzungen vorstehender Normen sind erfüllt, so dass die Klägerin vom notariellen Kaufvertrag wirksam zurücktreten konnte.

40 Die Rücktrittserklärung der Klägerin im prozessualen Schriftsatz vom 12.03.2014 ist wirksam erfolgt. Die Beklagten haben durch die Veränderung und Rücksendung der Anlage K19 ganz erheblich gegen ihre Pflichten aus § 241 Abs. 2 BGB verstoßen und der Klägerin ist ein weiteres Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten.

41 § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet den Schuldner zur Rücksichtnahme auf die Belange des Gläubigers. Da es sich bei dieser Vorschrift um eine Blankettnorm handelt, hängen Umfang und Inhalt der Nebenpflichten vom Vertragszweck, der Verkehrssitte und den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs ab (Palandt, 72. Aufl., § 241 Rn. 7). Im Besonderen sind hier zu nennen Schutzpflichten, Aufklärungspflichten, Loyalitätspflichten und schließlich sogenannten leistungssichernde Nebenpflichten. Die sogenannte Mitwirkungspflicht verpflichtet die Parteien im Zusammenwirken mit dem anderen Teil die Voraussetzungen für die Durchführung des Vertrages zu schaffen, Erfüllungshindernisse gar nicht erst entstehen zu lassen bzw. zu beseitigen und dem anderen Teil den angestrebten Leistungserfolg zukommen zu lassen (Beck‘scher Online-Kommentar zum BGB, Stand 01.11.2014, § 241 Rn. 55).

42 Vorliegend haben die Beklagten gegen ihre Loyalitäts- und Mitwirkungspflichten aus dem Kaufvertrag mit der Klägerin verstoßen. Durch die Veränderung der Anlage K19 haben sie bewusst und absichtlich gegenüber der Klägerin den Anschein erwecken wollen, dass ein derartiges Schreiben auch an sie gesendet worden sei, obwohl ihnen das Gegenteil positiv bekannt war. Damit haben sie die Klägerin als Vertragspartnerin über die tatsächlichen Abläufe im Zusammenhang mit der Vertragsdurchführung täuschen wollen, was der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme klar widerspricht. Ferner haben sie hierdurch gegen ihre Pflicht zur Mitwirkung bei der ordnungsgemäßen Vertragsdurchführung verstoßen. Denn ihr Handeln zielte darauf, eine erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentumes zu erlangen. Nach gut vertretbarer Rechtsauffassung der Klägerin war eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Beklagten jedoch bereits erfolgt, da der Beklagte zu 1) bei den einzelnen Teilabnahmen zugegen war und die Abnahmeprotokolle auch persönlich unterzeichnete. Es hätte den Beklagten angesichts ihrer abweichenden Auffassung frei gestanden, diese Frage gerichtlich klären zu lassen oder schlichtweg eine eigene schriftliche Aufforderung zur Durchführung einer Neuabnahme an die Klägerin zu versenden, ohne diese hierbei zu täuschen.

43 Der Klägerin ist nach diesen Vorgängen ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten.

44 Ob eine Pflichtverletzung eine Unzumutbarkeit i.S.d. § 324 BGB begründet, ist stets eine Frage des Einzelfalles, wobei die beiderseitigen Interessen abgewogen werden müssen. Dabei wird auch der Gegenstand der Vertragsbeziehung zu berücksichtigen sein. Bei Vertragsbeziehungen, die ein besonderes Vertrauensverhältnis der Parteien voraussetzen, wird die Unzumutbarkeit eher eintreten als bei Verträgen, bei denen ein einmaliger Austausch unpersönlicher Art stattfindet (Münchener Kommentar zum BGB, 6. Aufl., § 324 Rn. 7). Wegen der Eingriffsintensität des Rücktrittsrechts ist Unzumutbarkeit nur dann anzunehmen, wenn die Pflichtverletzung wesentlich ist.

45 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.

46 Die Beklagten haben die Klägerin getäuscht, oder dies jedenfalls wissentlich versucht, um sich eine ganz erheblichen Vorteil im Rahmen der Vertragsdurchführungen zu verschaffen. Wie die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vom 26.11.2014 bestätigt haben, zielte ihre Manipulation der Anlage K19 darauf ab, eine Neuabnahme des Gemeinschaftseigentumes zu erreichen. Die Abnahme ist bei der Durchführung eines Bauträgervertrages von ganz erheblicher rechtlicher und wirtschaftlicher Bedeutung. Sie gehört neben der Unterschrift unter den Kauf- oder Bauträgervertrag zu den wichtigsten Rechtsakten beim Neubau. Von der Abnahme hängt nämlich ab, ob die Schlussrechnung fällig wird, die Gewährleistungsfrist beginnt und welche Vertragspartei die Beweislast für evtl. Mängel in einem gerichtlichen Verfahren trägt. Mit der Abnahme nimmt der Käufer das Objekt als im Wesentlichen vertragsgemäß an. Unter Umständen kann der Käufer Gewährleistungsrechte nach erfolgter Abnahme gar nicht mehr geltend machen, sofern er bei der Abnahme Mängel positiv kannte.

47 Durch Verfälschung der Anlage K19 haben die Beklagten versucht, sich unabhängig von den tatsächlichen Begebenheiten im Zusammenhang mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentumes die vorstehend genannten rechtlichen Wirkungen der Abnahme zu ihren Gunsten zu sichern. Hierbei haben die Beklagten ein erhebliches Maß an Akribie und Energie an den Tag gelegt. Denn bei Ansicht der Anlage K19 fällt auf, dass es ihnen sogar gelungen ist, den Schrifttyp des ursprünglichen Schreibens herauszufinden und sodann einzufügen. Auf eine Strafbarkeit der Beklagten in diesem Zusammenhang wegen einer Urkundenfälschung i.S.v. § 267 StGB kommt es im Rahmen von § 324 BGB abschließend nicht an. Diese ist mit der herrschenden Meinung wohl abzulehnen, da es sich bei dem verfälschten Objekt, dass im Übrigen zweifellos eine Urkunde im Sinne der Vorschrift darstellt, nur um eine Kopie handelte.

48 Es ist auch wenig plausibel, wenn die Beklagten erklären, dass sie lediglich eine neue Abnahme erreichen wollten. Es hätte ihnen freigestanden, dies von der Klägerin auf „normalem“ Wege zu fordern, also auf einem Briefpapier oder telefonisch. Die Täuschung des Vertragspartners bei der Vertragsdurchführung kann ein Rücktrittsrecht begründen (BGH, NJW 2010, 2503).

49 Dass es letztlich nicht zu einer Neuabnahme gekommen ist, da die Täuschung bei der Klägerin auffiel, lässt die Unzumutbarkeit für die Klägerin nicht entfallen. Denn die Beklagten haben durch ihre Täuschung eine rechtliche Situation geschaffen, in der sie in Ansehung der Anlage K19 zunächst Anspruch auf eine Neuabnahme gehabt hätten. Wäre es in diesem Zusammenhang zu einem Rechtsstreit gekommen und die Täuschung nicht zutage getreten, so hätten sich die Parteien angesichts der Anlage K19 vertraglich auf eine Neuabnahme geeinigt, und zwar mit allen vertraglichen und gesetzlichen rechtlichen Folgen. Insofern ist eine ganz erhebliche Gefährdung der rechtlichen Interessen der Klägerin eingetreten, auch wenn sich diese letztlich nicht realisiert haben, da die Täuschung bei der Klägerin aufgefallen ist. Angesichts des erheblichen finanziellen Volumens des Bauvorhabens ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums für die Klägerin auch von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung.

50 Damit ist das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien zerstört und der Klägerin eine weitere Durchführung des Vertrages nicht zuzumuten. Da die Beklagten sich auf eine ganz erhebliche Anzahl von Mängeln berufen, stünden bei Durchführung des Vertrages noch viele Punkte an, die zwischen den Parteien zu regeln und gemeinsam abzuarbeiten wären. Da die Beklagten auch in der mündlichen Verhandlung nicht einsehen mochten, dass ihr Verhalten nicht korrekt und vorwerfbar war und von ihrem Vorgehen keinerlei Abstand nahmen, kann die Klägerin für die Zukunft nicht sicher sein, dass sich die Beklagten in ähnlicher Situation wieder einen Vorteil durch Täuschung zu verschaffen versuchen.

51 Auf der anderen Seite war im Rahmen der Abwägung das Interesse der Beklagten an einem Verbleiben in der Wohnung zu berücksichtigen, die ihr Zuhause darstellt. Dieses Interesse wiegt zwar erheblich, muss jedoch vor dem Hintergrund der absichtlichen Täuschung und dem Umstand, dass die Beklagten auch später von diesem Vorgehen keinen Abstand nahmen, zurücktreten.

52 Eine Fristsetzung oder Abmahnung ist im Rahmen von § 324 BGB nicht ausdrücklich gefordert und ergäbe vorliegend angesichts der bereits vollständig durchgeführten Täuschungshandlung durch die Beklagten auch keinen Sinn.

53 Nachdem die Klägerin wirksam vom Vertrag zurückgetreten ist, haben die Beklagten gemäß § 346 Abs. 1 BGB die empfangenen Leistungen zurück zu gewähren. Die Klägerin hat den Beklagten in Durchführung des Vertrages den Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung und den beiden PKW-Stellplätzen nebst Abstellräumen eingeräumt, so dass die Beklagten eben diesen wieder der Klägerin einräumen müssen. Gemäß § 308 ZPO war der Herausgabeanspruch nur als Zug-um-Zug-Leistung gegen Rückzahlung des Kaufpreises zu tenorieren.

54 Die vorherigen Rücktrittserklärungen der Klägerin waren nicht wirksam, da die Voraussetzungen der §§ 323, 324 BGB nicht vorlagen. Der Anteil des offenen Restkaufpreises ist derart gering, dass hieraus ein Rücktrittsrecht vom gesamten Vertrag nicht hergeleitet werden kann.

55 Auch der Umstand, dass die Beklagten vorübergehend die Rechte der Klägerin im Zusammenhang mit den Belastungen in der Abt. II des Grundbuchs in Abrede stellten, kann einen Rücktritt der Klägerin nicht begründen.

56 2. Klageantrag zu 2) – Nutzungsentschädigung –

57 Auch der Klagantrag zu 2) hat überwiegend Erfolg.

58 Die Zulässigkeit des Klageantrages ergibt sich aus § 257 ZPO.

59 Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 1.700,00 € monatlich gem. §§ 346 Abs. 2 Nr.1, 100 BGB. Gemäß § 346 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat der Schuldner im Rückabwicklungsverhältnis Wertersatz zu leisten, soweit die Rückgewähr oder Herausgabe nach der Natur des Erlangten ausgeschlossen ist. Hierunter fallen auch Gebrauchsvorteile i.S.v. § 100 BGB. Da eine Herausgabe des Besitzes für die Vergangenheit nicht möglich ist, haben die Beklagten Wertersatz zu leisten.

60 Die Höhe der monatlichen Gebrauchsvorteile durch das Innehaben der Wohnung, der Stellplätze und der Abstellräume in Höhe von insgesamt 1.700,00 € monatlich ist zwischen den Parteien unstreitig.

61 Entgegen dem klägerischen Antrag ist die Nutzungsentschädigung monatlich jedoch erst nach Ablauf des gesamten Monats von den Beklagten zu zahlen und nicht bereits zum 3. Werktag eines Kalendermonats, da zu diesem Zeitpunkt der Gebrauchsvorteil bei den Beklagten noch gar nicht eingetreten ist. Der Antrag der Klägerin zielt offensichtlich auf die Wertung des § 546a BGB ab. Diese Regelungen sind hier jedoch nicht anzuwenden, da ein Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht bestand.

62 Der Anspruch auf eine Verzinsung dieses Betrages ergibt sich aus § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

63 Diesem Zahlungsanspruch der Klägerin stehen keine Zurückbehaltungsrechte der Beklagten entgegen und sie sind auch nicht durch eine Aufrechnung der Beklagten untergegangen.

64 Auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Schlechtleistung aus dem notariellen Kaufvertrag können sich die Beklagten bereits nicht mehr berufen, da dieser infolge des wirksamen Rücktritts der Klägerin nicht mehr besteht. Damit entfällt auch die Hauptleistungspflicht der Klägerin zur ordnungsgemäßen Erstellung des Bauwerkes.

65 Eine Aufrechnung haben die Beklagten gegenüber der klägerischen Forderung auf Nutzungsentschädigung nicht erklärt. Die Aufrechnung in der Klageerwiderung vom 25.04.2014, Seite 19, richtet sich gegen die Gesamtforderung der Klägerin in Höhe von 413.029,03 € aus dem Kaufvertrag selbst und den Zusatzverträgen.

66 3. Klageantrag zu 3) – Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten –

67 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wäre hier gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB, dass sich die Beklagten bei Beauftragung ihres Prozessbevollmächtigten mit der Rückgewähr der Kaufgegenstände bereits im Verzug befunden haben. Dies war jedoch nicht der Fall. Wie bereits dargelegt, ist erst im März 2014 ein wirksamer Rücktritt durch die Klägerin erfolgt, die vorherigen Rücktrittserklärungen der Klägerin waren unwirksam, so dass die Beklagten zu einer Rückgewähr noch gar nicht verpflichtet waren.

68 4. Klageantrag zu 4) – Einwilligung zur Löschung der Vormerkung –

69 Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Bewilligung der Löschung der Vormerkung für den streitgegenständlichen Eigentumserwerb gem. § 894 BGB. Fällt der kaufvertragliche Eigentumsverschaffungsanspruch an einem Grundstück infolge wirksamen Rücktritts des Verkäufers vom Kaufvertrag fort, so erlischt auch die hierzu akzessorische Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers mit der Folge, dass der Verkäufer vom Käufer die Bewilligung der Löschung der Vormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung entsprechend § 894 BGB verlangen kann (OLG Brandenburg, Urteil vom 18.07.1996, 5 U 9/95, LSK 1997, 090002; zitiert nach Beck-Online). So liegt es hier. Zugunsten der Beklagten sind im Wohnungsgrundbuch von Elmshorn und in den Teileigentumsgrundbüchern von Elmshorn Vormerkungen zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruches eingetragen. Der Anspruch auf Übertragung des Eigentums besteht infolge des wirksamen Rücktritts der Klägerin jedoch nicht mehr, so dass eine nachträgliche Unrichtigkeit des Grundbuchs i.S.v. § 894 BGB eingetreten ist.

70 5. Zug-um-Zug-Verurteilung und Nebenentscheidungen

71 Gemäß den Klageanträgen waren die klägerischen Ansprüche nur unter der Bedingung einer Zug-um-Zug-Leistung zu tenorieren, wobei die Klägerin den erhaltenen Gesamtbetrag von 404.275,14 € insgesamt selbstverständlich nur einmal an die Beklagen leisten muss. Dieser Betrag ergibt sich aus der Addition der unbestritten gezahlten Beträge gemäß Anlage B 16.

72 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

73 Die Klägerin unterliegt in diesem Rechtsstreit hinsichtlich des Klageantrages zu 2) nur zu einem sehr geringen Teil – nämlich der Fälligkeit der monatlichen Nutzungsentschädigung und des Beginnes – und hat daher keine Kosten zu teilen, da ihre Zuvielforderung verhältnismäßig geringfügig war und keine oder geringfügig höhere Kosten veranlasst hat.

74 Die Klageabweisung hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten war nicht zu berücksichtigen, da diese als Nebenforderung nicht streitwertrelevant war.

75 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Herausgabe und der Nutzungsentschädigung und der Kosten folgt aus § 709 ZPO.

76 Eine vorläufige Vollstreckbarkeit des Anspruchs auf Einwilligung zur Vormerkungslöschung war nicht zu tenorieren, da diese gem. § 894 ZPO mit Rechtskraft dieses Urteils als abgegeben gilt.

77 Die nicht nachgelassenen Schriftsätze der Beklagten vom 05.01.2015 und 06.01.2015 sind nach mündlicher Verhandlung eingegangen und waren daher bei der Entscheidung nicht mehr zu berücksichtigen.

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