VG Halle (Saale) 2. Kammer — 2 A 133/23 HAL — Urteil

Entscheidungsdatum: 2025-05-21

Aktenzeichen: 2 A 133/23 HAL

Dokumenttyp: Urteil

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids für ein (Einzelhandels-) Vorhaben auf ihrem Grundstück Cossebauder Weg 1 im Stadtgebiet der Beklagten (Flurstücke 88/12, 88/11, 88/9, 87/5, 87/3, 1315/0, 1317/0, 86/3, 1319/0, 1321/0, 85/9, 85/12, 85/4 der Flur 4 in der Gemarkung Diemitz).

2 Der Bereich, in dem sich der Standort befindet, wird der von der Reideburger Landstraße (nördlich des Vorhabengrundstücks) und der von Nord nach Süd verlaufenden Europachaussee im Osten eingefasst. Nördlich der Reideburger Landstraße sowie östlich der Europachaussee befinden sich landwirtschaftlich genutzte Freiflächen. Im Westen befindet sich ein Kirchengrundstück mit Friedhof und im Süden der unbefestigte Büschdorfer Weg; südlich davon schließt sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nummer 155 „Bestandsgewerbegebiet Halle Ost“ an. Das Vorhabengrundstück sowie dessen unmittelbare Nachbarbebauung liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes.

3 In dem so umgrenzten Bereich befinden sich derzeit ein Landmaschinenproduzent mit Landmaschinenhandel („Semeato Germany“), eine gewerbliche Lagerung von Baustoffen mit Baustoffgroßhandel (Raiffeisen) sowie der Bestandmarkt der Klägerin. Der Standort befindet sich in östlicher Ortsrandlage der Beklagten. Der Standort ist in dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Beklagten weder als Nahversorgungszentrum noch als Sonderstandort vorgesehen.

4 Das Vorhabengrundstück ist mit einem Gebäude bebaut, das aus zwei großen Hallen (jeweils ca. 58 m x 60 m) besteht, die mit einem Verbindungsbau (ca. 24 m x 24 m) verbunden sind. Die Klägerin betreibt dort einen Tedox-Markt mit dem Sortiment Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Gardinen, Lampen, Kleinmöbel, Jalousien, Rollos, Plissee- und Vertikalanlagen. Außerdem gibt es dort eine „umfangreiche Haushaltswarenabteilung“ sowie eine „kleine Auswahl an Lebensmitteln“ (vgl. Internetauftritt der Klägerin: https://www.tedox.de/standorte/halle?srsltid=AfmBOooB370cjuWr-kZ4WN9xJpmR1A2dwOqnRhpqcR76nPU2uc-bEq3b; vgl. zudem die über google maps einsehbaren Sortimente im Verkaufsraum der Klägerin). Die Klägerin geht ausweislich ihrer Internetseite von einer Verkaufsfläche von 4.000 m2 aus.

5 Sie übernahm das Objekt unter dem Namen Teppich-Domäne Harste GmbH & Co. KG von der „Mitteldeutschen Einrichtungsgesellschaft mbH“ (MEG), die dort seit 1991 einen „Teppichmarkt“ betrieb. Diese hatte den zuvor als Lager genutzten Bestandsbau übernommen und Ende 1990 bei der Beklagten (vgl. Bl. 63 der Beiakte A) die Erteilung einer Baugenehmigung für die „Umwandlung eines Lagerkomplexes in eine Verkaufseinrichtung mit Lagerfläche“ beantragt. Nach dem nicht grün gestempelten Plan soll die (gesamte) Halle 1 dem Verkauf dienen („Verkauf 2.705 m2“), in dem Zwischenbau sollte sich eine Kassenzone befinden. Die Halle 2 ist in dem Plan unterteilt in ein Lager mit einer Große von 1.120 m2 für die Teppichdomäne, in einen 1.157 m2 umfassenden Verkaufsbereich für die Teppichdomäne sowie in ein 513 m2 großes Lager für die Mitteldeutsche Einrichtungsgesellschaft MEG (vgl. dazu die damaligen Bauvorlagen auf Blatt 71 f. der Beiakte C; vgl. zudem den DIN A0 Plan auf Blatt 89, 91 und 92 der Beiakte C). In einem Schreiben vom 30. November 1990 heißt es „in Ergänzung“ zu dem Antrag, dass die Gesamtfläche der Halle 1 unterteilt werde in Verkauf 1.200 m2 sowie Lager und Großhandel 1.500 m2 (Blatt 52, BA C; vgl. auch Blatt 28 der Beiakte C).

6 Unter dem 7. März 1991 erteilte die Beklagte der MEG eine Baugenehmigung (Nr. 39/91) für die „Umwandlung eines Lagerkomplexes in eine Verkaufseinrichtung mit Lagerfläche (1. Teilbaugenehmigung Halle 1 und Zwischenbau Anlieferung)“.

7 Im Jahr 2007 wurde die Firma Teppich Domäne Harste GmbH & CO. KG in Tedox-KG umbenannt.

8 Unter dem 19. April 2021 beantragte die Klägerin die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids für ein als „Neubebauung des Grundstücks Cossebauder Weg 1“ bezeichnetes Vorhaben (Blatt 37 der Beiakte B).

9 Die „Fragestellung zum Bauvorhaben“ lautet wörtlich wie folgt:

10 „1. Ist die Errichtung einer gastronomischen Einrichtung auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

11 2. Ist die Errichtung einer Einzelhandelsfläche mit Hauptsortiment aus dem nichtzentrenrelevanten Sortimentsbereich (tedox, baumarktspezifisches und Möbelsortiment, rd. 3.250 m2 Verkaufsfläche, Sortimentsstruktur s. beiliegende Analyse BBE) auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

12 3. Ist die Errichtung einer Fläche für die Nahversorgung (Lebensmitteldiscounter, rd. 1.100 m2 Verkaufsfläche) auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

13 4. Ist die Errichtung einer Fläche für einen Getränkefachmarkt (kleinflächiger Einzelhandel < 799 m2 Verkaufsfläche) auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

14 5. Ist die Errichtung einer Einzelhandelsfläche aus dem nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich (Möbelfachmarkt, rd. 1.100 m2 Verkaufsfläche) auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

15 6. Ist die Errichtung einer Einzelhandelsfläche aus dem nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich (Tierfutterfachmarkt, kleinflächiger Einzelhandel < 799 m2 Verkaufsfläche) auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

16 7. Ist die Errichtung einer Tankstelle auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

17 8. Ist die Errichtung eines Hotels auf dem bezeichneten Grundstück nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?

18 9. Ist die Bebauung und Nutzung des Grundstücks für bzw. durch einen Logistik und/oder Speditionsbetrieb mit LKW- und Transportverkehr nach Art der Nutzung planungsrechtlich zulässig?“

19 Ihrer Bauvoranfrage fügte die Klägerin eine Analyse zu den städtebaulichen Auswirkungen einer geplanten Einzelhandelsentwicklung am Standort Cossebauder Weg 1 der BBE vom 6. Oktober 2020 bei (Blatt 39 ff der Beiakte A). Ausweichlich der Zielsetzung heißt es in der Analyse, dass am Standort seit 1991 eine Filiale der Klägerin ansässig sei. Im Zuge einer angestrebten Projektentwicklung sei der Abriss des bestehenden Fachmarktes und die Neuerrichtung eines „Fachmarktzentrums“ geplant (vgl. zudem die ergänzende Stellungnahme vom 24. April 2025, Anlage K3, Blatt 103-120 GA). Dort wird von einer Verkaufsfläche von etwa 6.400 m2 ausgegangen (vgl. Seite 7 der Auswirkungsanalyse). Bei Addition der mit dem Bauvorbescheid unter Nr. 2 bis 6 angefragten Nutzungen ergibt sich eine Verkaufsfläche von 7.048 m2 (vgl. Seite 38 Beiakte B). Auf den Plan über die Anordnung der Märkte und der PKW-Parkflächen auf Seite 6 der Analyse wird Bezug genommen (vgl. auch Seite 6 der ergänzenden Stellungnahme).

20 Mit Bescheid vom 06. September 2021 erteilte die Beklagte der Klägerin einen positiven Bauvorbescheid hinsichtlich der Fragen Nummer 1, 7, 8 und 9 (Gastronomie, Tankstelle, Hotel und Logistikunternehmen). Die Erteilung eines positiven Bauvorbescheids für die Fragen Nummer 2 (Tedox, baumarktspezifisches und Möbelsortiment mit einer Verkaufsfläche von etwa 3.250 m2, Sortiment gemäß BBE Analyse), Nummer 3 (Lebensmitteldiscounter als Nahversorger mit einer Verkaufsfläche von 1.100 m2) und Nummer 5 (Einzelhandel für ein nicht zentrenrelevantes Sortiment, Möbelfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von 1.100 m2) lehnte sie ab. Für den unter Nummer 4 angefragten, unterhalb der Schwelle von 800 m2 liegenden Getränkefachmarkt und den unter Nummer 6 angefragten Einzelhandelsbetrieb mit nicht zentrenrelevantem Sortiment (Tierfuttermarkt) mit einer Verkaufsfläche von unter 799 m2 erteilte die Beklagte einen positiven Bauvorbescheid jeweils nur als Einzelbetrieb. Zur Begründung führte sie aus, dass es sich um die Errichtung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben handele, die in dem in der näheren Umgebung befindlichen faktischen Gewerbegebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO nicht allgemein zulässig seien. Dabei sei der Bestandsmarkt nur mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment und nicht großflächig genehmigt worden. In Gewerbegebieten seien Einzelhandelsbetriebe nur dann allgemein zulässig, wenn sie nicht den Regelungen des § 11 BauNVO unterfielen. So liege es aber hier, denn großflächige Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Abs. 3 BauNVO seien unabhängig vom Sortiment nur in Sondergebieten zulässig. Es seien negative Auswirkungen auf vorhandene zentrale Versorgungsbereiche beziehungsweise auf deren Entwicklung zu erwarten. Eine städtebaulich geordnete und planungsrechtlich gesicherte Entwicklung des Standortes sei nur in einem Bauleitverfahren möglich. Denn das Vorhaben rufe ein Planungserfordernis gemäß § 1 Abs. 3 BauGB hervor. Darüber hinaus stünden die Vorhaben dem Ziel 48 des Landesentwicklungsplanes sowie ihres städtischen Einzelhandels- und Zentrenkonzepts entgegen. Auf dem Grundstück sollten ausweislich des Übersichtsplanes offenbar mehrere der vorangefragten Nutzungen umgesetzt werden. Da die Baukörper ohne oder ohne wesentlichen Abstand zueinander errichtet werden und eine gemeinsame Zufahrt vom Cossebauder Weg sowie eine gemeinsame Parkplatzanlage erhalten sollen, sei aufgrund einer derartigen räumlichen Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe von einem Einkaufszentrum auszugehen (unter Bezugnahme auf BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 2012 - 4 B 3.12 -; sowie auf Ziel 51 des Landesentwicklungsplanes Sachsen-Anhalt). Diese seien weder allgemein noch ausnahmsweise in einem Gewerbegebiet entsprechend § 8 BauNVO zulässig.

21 Hiergegen erhob die Klägerin am 6. Oktober 2021 Widerspruch (vgl. den Eingangsstempel in Kopie auf dem Blatt 6 der Beiakte B). Zur Begründung führte sie aus, dass auf dem Vorhabengrundstück bereits ein großflächiger tedox-Markt betrieben werde, der die nähere Umgebung präge und somit für die Bewertung nach § 34 BauGB heranzuziehen sei. Die durch die Beklagte vorgenommene Einstufung des Baugrundstücks als faktisches Gewerbegebiet sei daher nicht vertretbar, weil ein großflächiger Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nicht zulässig wäre. Anderenfalls sei ein faktisches Kerngebiet oder ein faktisches Sondergebiet anzunehmen, wobei in der Rechtsprechung streitig sei, ob es faktische Sondergebiete überhaupt geben könne (offengelassen vom BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7.10; bejahend OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 20. März 2008 – 2 S 116/07 –; OVG Weimar, Urteil vom 19. März 2003 – 1 KO 853/01). Entgegenstehende öffentlich-rechtliche Belange gemäß § 34 Abs. 1 S. 2 BauGB bestünden nicht. Ein großflächiger Einzelhandel nach § 34 Abs. 1 BauGB füge sich in die vorhandene Spannbreite der Nutzung ein. Die Zentrenverträglichkeit nach § 34 Abs. 3 BauGB sei ausweislich der Verträglichkeitsanalyse gegeben.

22 Am 13. Juli 2022 fasste der Stadtrat der Beklagten den Aufstellungsbeschluss für ein Gewerbegebiet „Europachausee – Diemitz“, der ausdrücklich den Einzelhandel ausschließt.

23 Mit Widerspruchsbescheid vom 17. August 2023 wies das Landesverwaltungsamt des Landes Sachsen-Anhalt den Widerspruch aus den Gründen des Ausgangsbescheides zurück.

24 Hiergegen hat die Klägerin am 15. September 2023 bei dem erkennenden Gericht Klage erhoben. Zur Begründung führt sie unter dem 2. Februar 2024 aus, dass der seit über 30 Jahren ohne Beanstandung der Beklagten betriebene Bestandsmarkt als Vorbild zu berücksichtigen sei. Für die Halle 1 sei seinerzeit eine Baugenehmigung erteilt worden. Schädliche Auswirkungen gemäß § 34 Abs. 3 BauGB seien ausweislich der vorgelegten Auswirkungsanalyse nicht anzunehmen. Die Rechtsprechung erfordere eine worst-case Betrachtung unter realistischen Annahmen (OVG Münster, Urteil vom 2. Oktober 2003 – 7 D 18/13.NE). Daher sei in dem Gutachten zu Recht eine durchschnittliche Flächenproduktivität von 4.800,00 Euro je m2 für einen Discounter, der sich nicht in sehr guter Lage befinde (also nicht im Stadtzentrum), angenommen worden. Auch die Umrechnungsformel, wonach die Verkaufsfläche 80 % der Geschossfläche betrage, sei korrekt (Sachverständigengutachten). Eine zu gering bemessene Flächenleistung stünde dem geltend gemachten Anspruch nicht entgegen. Denn es wäre eine Auflage zu erteilen, die die Flächen auf das verträgliche Maß beschränke. § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO sei bei einem nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässigen Vorhaben – wie hier - nicht anwendbar, weil sich die Fernwirkungen ausschließlich nach § 34 Abs. 3 BauGB beurteilten. Es liege auch kein faktisches Gewerbegebiet vor, weil der prägende und großflächige Tedox Markt in einem Gewerbegebiet nicht allgemein zulässig wäre. Damit läge entweder ein faktisches Kerngebiet oder ein faktisches Sondergebiet vor. Großflächiger Einzelhandel wie in den Fragen 2, 3, 4, 5 und 6 der Bauvoranfrage sei zulässig. So sehe es auch die Widerspruchsbehörde auf Seite 13 ihres Widerspruchsbescheids. Die Ziele der Raumordnung seien nicht relevant, denn diese richteten sich an den Plangeber. Außerdem handele es sich um einen städtebaulich integrierten Standort. Denn das Vorhabengrundstück gehöre zum Stadtteil Diemitz, der überwiegend durch Wohnbebauung geprägt sei. So seien eine Grundschule, Kindertagesstätte und Hausarztpraxis in der Nähe. Östlich des Vorhabengrundstücks liege der Stadtteil Dautzsch, der ebenfalls überwiegend Wohnbebauung aufweise. Dass die an der Berliner Straße gelegenen beiden Lebensmitteldiscounter beeinträchtigt würden, sei spekulativ. Die vorgelegte Verträglichkeitsanalyse habe die Verträglichkeit ermittelt. Das Grundstück sei auch an den ÖPNV angeschlossen. An der Kreuzung Reideburger Straße/Cossebauder Weg befinde sich eine Bushaltestelle sowie fußläufig entfernt die Bushaltestelle Otto-Stomps-Straße. Fuß- und Radwege seien vorhanden.

25 Mit Schriftsatz vom 2. Mai 2025 hat die Klägerin auf die Verfügung der Berichterstatterin vom 27. März 2025 zur Frage der Anwendbarkeit des § 34 Abs. 1, Abs. 3 BauGB Stellung genommen und eine ergänzende Stellungnahme der BBE Handelsberatung GmbH aus Leipzig vom 24. April 2025 (Anlage K3, Blatt 103 ff GA) vorgelegt. Diese berücksichtigt nunmehr den geplanten Heimtierfachmarkt mit einer Verkaufsfläche von ca. 560 m2. Die Stellungnahme kommt zu dem Ergebnis, dass das geplante „Fachmarktzentrum“ keine negativen städtebaulichen Folgewirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB aufweise. Die mögliche Zentrenrelevanz des Planvorhabens beschränke sich auf den eingebundenen Lebensmitteldiscounter (Seite 7). Denn bei nur geringfügiger Umsatzveränderung seien keine spürbaren zusätzlichen Wettbewerbseffekte und folglich auch keine zentrenrelevanten Folgenwirkungen zu erwarten. Auf die aktuelle Präsenz von tedox seien die Wettbewerbsstrukturen seit Jahren eingestellt (Seite 7).

26 In der mündlichen Verhandlung hat die Klägerin ihr bisheriges Vorbringen wiederholt und vertieft. Ein faktisches Gewerbegebiet könne wegen § 11 Abs. 3 BauNVO nicht angenommen werden. Es liege eine bloße Einzelhandelsagglomeration vor, die die Voraussetzungen eines Einkaufszentrums nicht erfülle. Der bloße Umstand, dass gemeinsame Parkplätze geplant seien, führe nicht zum Vorliegen eines Einkaufszentrums. Der in der mündlichen Verhandlung anwesende Dr. Ulrich Kollatz, der die Auswirkungsanalysen für die BBE Handelsberatung GmbH angefertigt hat, führte aus, dass hinsichtlich des geplanten Lebensmitteldiscounters und der anderen Einzelhandelsnutzungen unterschiedliche Untersuchungsräume betrachtet worden seien. Bei den anderen Einzelhandelsnutzungen sei u.a. auch die Hallenser Innenstadt betrachtet worden. Die Innenstadt gehöre aber nicht zum Einzugsgebiet des Lebensmittelmarkts. Die Innenstadt sei zwar nunmehr durch die Schließung der Galeria Kaufhof Filiale weiter geschädigt, dies spiele aber für das Vorhaben keine Rolle. Denn das die Schwäche der Innenstadt ausmachende Bekleidungssortiment sei nicht von den Sortimenten des Vorhabens umfasst. Streuumsätze seien Umsatzverschiebungen außerhalb des Einzugsgebiets. Je größer das betrachtete Gebiet desto mehr atomisierten sich die Umsatzverschiebungen. Die für die Umverteilung gutachterlich relevanten Schwelle liege bei 100.000,00 Euro. Die Innenstadt habe sich auf den Bestandsmarkt eingerichtet (vgl. auch Seite 23, 24, 42 der Auswirkungsanalyse von 2020, Seite 7 der Ergänzung vom 24. April 2025).

27 Die Klägerin beantragt,

28 die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 06. September 2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Landesverwaltungsamtes Sachsen-Anhalt vom 17. August 2023 hinsichtlich der Versagung des Antrags der Klägerin vom 21. April 2021, Fragen 2, 3 und 5, sowie hinsichtlich der Beschränkung der planungsrechtlichen Zulässigkeit auf Einzelbetriebe (Fragen Nr. 4 und 6) zu verpflichten, ihr den am 21. April 2021 beantragten Bauvorbescheid nach Maßgabe ihres Antrags vom 21. April 2021 vollumfänglich zu erteilen.

29 Die Beklagte beantragt,

30 die Klage abzuweisen.

31 Zur Begründung bezieht sie sich auf die Gründe der angefochtenen Bescheide. Wiederholend führt sie aus, dass eine Gemengelage vor Ort nicht gegeben sei, sondern ein faktisches Gewerbegebiet vorliege. Die Planung eines solchen strebe sie ausweislich des Aufstellungsbeschlusses auch an. Bei dem geplanten Fachmarktzentrum handele es sich um ein Einkaufszentrum, das nur in (förmlich geplanten) Sondergebieten zulässig sei (Seite 5 des Schriftsatzes vom 15. April 2025, vgl. auch Seite 2 des Schriftsatzes vom 6. Mai 2025). Ein derartiges Vorhaben sei raumbedeutsam und mit den Zielen der Raumordnung nicht vereinbar (Ziel 48), weil es städtebaulich nicht integriert sei. Die 7.050 m2 große Verkaufsfläche sei auch ohne nicht-zentrenrelevante Sortimente größer als ein durchschnittliches Nahversorgungszentrum in der Stadt. Insbesondere in breit aufgestellten Einzelhandelslandschaften, wie sie im Stadtgebiet der Beklagten erwartet werden könnten, und den darin üblichen großen Einzugsgebieten verteilten sich die Kaufkraftabflüsse über ebenso große Gebiete und so viele verschiedene Einzelhandelsbetriebe, dass es außer bei direkten Nachbarschaften zu bestehenden Betrieben so gut wie nie zu mathematisch erheblichen Kaufkraftabflüssen komme. Es bestehe kein Mangel an Versorgung im Stadtgebiet der Beklagten hinsichtlich der Sortimente des kurzfristigen Bedarfs. Bei Nahrungs- und Genussmitteln liege die Zentralität bei über 100 %, der Versorgungsauftrag werde durch das bestehende Angebot bereits übererfüllt. Daher sei die bestehende Versorgungssituation störanfällig und vertrage noch weniger einsetzende Kaufkraftabflüsse. Aus dem Umstand, dass im Stadtteil Dautzsch nicht genug Einwohner lebten, damit sich ein Nahversorgungsmarkt wirtschaftlich rechne, folge nicht, dass ein Bedarf für einen weiteren autokundenorientierten Standort 1 km entfernt bestehe. Als allein autokundenorientiertes Vorhaben schädige das Vorhaben vielmehr durch die weit gestreute Umsatzherkunft auch integrierte Lagen gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO. Die Umsatzerhöhungen der letzten Jahre beruhten auf Preissteigerungen und nicht auf einer erhöhten Nachfrage im Lebensmittelbereich. Ein Versorgungsdefizit sei nicht anzunehmen. Soweit in dem Ergänzungsgutachten auf eine mit 74 % geringe Kaufkraftbindungsquote hingewiesen werde, könne dies auch ein Zeichen dafür sein, dass unterschiedliche Anbieter im Gebiet oder im Umfeld eine gute Ausstattung aufwiesen. Ein neuer Discounter am Projektstandort halte die Einwohner nicht davon ab, weiterhin zu Kaufland nach Peißen oder zum Globus in die Dieselstraße zu fahren, weil dort das Angebot weitaus vielfältiger ist als in den üblichen Discountern.

32 Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten und des Sachverhalts im Übrigen wird auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen. Diese waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Beratung des Gerichts.

Entscheidungsgründe

33 Die zulässige Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

34 Der Bescheid der Beklagten vom 6. September 2021 in der Fassung des Widerspruchsbescheids des Landesverwaltungsamtes des Landes Sachsen-Anhalt vom 17. August 2023 ist im Ergebnis rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat auf die begehrte Erteilung eines positiven Bauvorbescheids keinen Anspruch (§ 113 Abs. 1, Abs. 5 VwGO).

35 Sie hat keinen Anspruch darauf, dass ihre Fragen (Fragen Nr. 2, 3 und 5) positiv beantwortet werden und dass die Beschränkung der planungsrechtlichen Zulässigkeit auf Einzelbetriebe (Fragen Nr. 4 und 6) entfällt. Denn ihrem Vorhaben stehen öffentlichrechtliche Vorschriften entgegen (§§ 71 Abs. 1, 74 Abs. 1 BauO LSA). Es ist bauplanungsrechtlich unzulässig.

36 Dabei geht die Kammer davon aus, dass die Klägerin – unabhängig von der Frage, ob ein Einkaufszentrum i.S.d. § 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO vorliegt – ein Gesamtvorhaben plant. Denn ihrem Vorbescheidsantrag ist nicht zu entnehmen, dass die in den Fragen 1 bis 9 abgefragten Nutzungen jeweils für sich genommen oder alternativ verwirklicht werden sollen. Dass die in den Fragen 1-9 abgefragten baulichen Nutzungen als Gesamtvorhaben, also kumulativ abgefragt wurden, ist dem Antrag zwar nicht wörtlich zu entnehmen. Dies ergibt aber die Auslegung des Vorbescheidsantrags unter Berücksichtigung der vorgelegten Auswirkungsanalyse und dem Vorbringen der Klägerin im Widerspruchs- wie im Klageverfahren.

37 Dabei berücksichtigt das Gericht folgende Grundsätze: Es obliegt dem Bauherrn, seinen Bauantrag hinreichend bestimmt zu stellen. Die Vorbescheidsfrage erfordert einen konkreten Vorhabensbezug (BayVGH, Urteil vom 14. Februar 2008 – 15 B 06.3463 –, juris, Rn. 16; VG München, Urteil vom 16. März 2020 – M 8 K 18.3253 –, juris, Rn. 22). Es ist Sache des jeweiligen Antragstellers, durch seinen Genehmigungsantrag festzulegen, was “das Vorhaben” und damit der zu beurteilende Verfahrensgegenstand sein soll (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 4. Juli 1980 – IV C 99.77 –, juris; BayVGH, Urteil vom 14. Februar 2008 – 15 B 06.3463 – juris Rn. 16 m.w.N.). Ein Antrag mit Nutzungsbezeichnungen, die Zweifel entstehen lassen, ob die eine oder die andere baurechtlich relevante Nutzungsart beabsichtigt ist, und wenn die Frage der bebauungsrechtlichen Zulässigkeit in einem Fall zu bejahen, im anderen Fall zu verneinen wäre, ist unbestimmt (BVerwG, Beschluss vom 12. November 1987 – 4 B 219/87 –, juris). Eine Bauvoranfrage, die alternativ mehrere Bauvorhaben zur Genehmigung stellt und es der Genehmigungsbehörde überlässt, das (genehmigungsfähige) Vorhaben auszusuchen, ist wegen Unbestimmtheit unzulässig und nicht bescheidungsfähig (OVG Münster, Urteil vom 30. Januar 1991 – 10 A 751/89 –, juris, Rn. 30).

38 In Anwendung dieser Grundsätze ist von einem Gesamtvorhaben auszugehen. Denn die Klägerin beantragt lediglich einen Bauvorbescheid für ein Vorhaben und nicht mehrere Bauvorbescheide, mit denen sie verschiedene Vorhaben alternativ abfragt. Dies ergibt sich bereits aus der Formulierung im Singular und nicht im Plural (ein Vorbescheid, „zum Bauvorhaben“). Dies beruht auch auf dem Umstand, dass sie in ihrem Antrag ausdrücklich auf die Auswirkungsanalyse vom 6. Oktober 2020 Bezug nimmt. Ausweislich dieser Analyse beabsichtigt die Klägerin die Neuerrichtung eines „Fachmarktzentrums am Standort“, wobei der Baubestand abgebrochen und mehrere Gebäude neu errichtet werden sollen (vgl. die Karte über die geplante Gebäudestruktur am Projektstandort auf Seite 6 der Analyse). Davon soll der tedox Markt eine Verkaufsfläche von 3.250 m2 aufweisen sowie verschiedene Märkte mit einer Grundfläche oder Verkaufsfläche von 600 m2, 1.300 m2, 700m2, 700 m2 und 1.300 m2 am Standort errichtet werden. Auch hier wird deutlich, dass es um keine alternative Planung geht. So dürfte es auch die Beklagte verstanden haben. Zwar beschied sie einzelne Teilvorhaben als Singulärvorhaben positiv, sie führte aber ohne weitere Begründung aus, dass das „Gesamtvorhaben“ wegen seiner Eigenschaft als Einkaufszentrum am Standort unzulässig sei. Dass die Klägerin ein Gesamtvorhaben plant, ergibt sich auch aus ihrem Widerspruchsvortrag. Denn damit wendet sie sich gerade gegen die von der Beklagten (auch) durchgeführte Einzelfallbetrachtung, mit der sie nur einzelne Singulärvorhaben für zulässig erachtete (vgl. etwa Frage Nr. 4 kleinflächiger Getränkemarkt; Frage Nr. 6, kleinflächiger Einzelhandel). Hierzu führte die Klägerin zur Begründung aus, dass die Beschränkung auf einen Einzelbetrieb nicht zulässig sei. Da die Klägerin die Aufhebung dieser „Beschränkung“ auf singuläre Vorhaben anficht, wird deutlich, dass sie anstrebt, am Standort mehrere einzelne Betriebe zu errichten – wie in der Auswirkungsanalyse angegeben. In der mündlichen Verhandlung ist die Klägerin zudem von einer „Einzelhandelsagglomeration“ ausgegangen. Der so ausgelegte Antrag ist hinreichend bestimmt.

39 Dem so bestimmten Vorhaben - Fachmarktzentrum - stehen bauplanungsrechtliche Vorschriften entgegen.

40 Ein Vorbescheid gemäß § 74 Satz 1 BauO LSA ist - wie eine Baugenehmigung gemäß § 71 Abs. 1 Satz 1 BauO LSA - zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Gemäß § 74 Satz 1 BauO LSA kann vor Einreichung eines Bauantrages auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen in der Baugenehmigung zu entscheidenden Fragen vorweg ein schriftlicher Bescheid (Vorbescheid) erteilt werden. Als feststellender Verwaltungsakt stellt der Vorbescheid im Rahmen der vom Bauherrn gestellten Fragen die Vereinbarkeit des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die Gegenstand der Prüfung sind, fest.

41 Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beurteilt sich hier nach § 34 Abs. 1 BauGB, weil das Vorhabengrundstück weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes (§ 30 Abs. 1 BauGB), weil bisher nur ein Aufstellungsbeschluss ergangen ist noch im Außenbereich nach § 35 BauGB liegt und die nähere Umgebung auch keinem Baugebiet der BauNVO entspricht.

42 Den Maßstab für die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens bildet nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB die nähere Umgebung. Die nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass sowohl in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung als auch in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 22. Oktober 2020 – 4 B 18/20 –, juris; BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36). Die Eigenart der näheren Umgebung wird durch dasjenige bestimmt, was auf dem Baugrundstück selbst und in der näheren Umgebung tatsächlich vorhanden ist (st. Rspr. d. BVerwG, vgl. nur BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2019 – 4 C 10/18 –, Rn. 13, juris, m.w.N.). Außer Acht gelassen werden darf lediglich, was die Bebauung nicht prägt, weil es nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint (st. Rspr. d. BVerwG). Ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bei der Bestimmung der näheren Umgebung zu berücksichtigen ist, hängt - wie bei der Bestimmung des Bebauungszusammenhangs - davon ab, ob diese in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben (st. Rspr. d. BVerwG).

43 In Anwendung dieser Grundsätze gehören zu der maßstabsbildenden, gerichtsbekannten näheren Umgebung in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung – wovon die Beteiligten zu Recht übereinstimmend ausgehen - das Gebiet, das durch die Reideburger Straße im Norden, das Kirchengrundstück mit Friedhof im Westen, den Büschdorfer Weg im Süden, wo sich das Bebauungsplangebiet anschließt, und die Europachaussee im Osten eingefasst ist (vgl. die vorliegenden Luftbilder aus google maps, sowie die aus dem im Verwaltungsvorgang vorhandenen Bild- und Planmaterial sowie dem Bildmaterial aus Google Streetview). In dem so gezogenen Gebiet befinden sich (lediglich) der Bestandsmarkt der Klägerin, ein Raiffeisengroßhandel und ein Landmaschinenhandel (in google maps bezeichnet als „Semeato Germany“). Auch der großflächige Bestandsbetrieb der Klägerin ist – entgegen der Ansicht der Beklagten – bei der Bestimmung des maßgeblichen Rahmens zu berücksichtigen. Der von der Klägerin betriebene tedox-Markt mit einer genehmigten Verkaufsfläche von mindestens 2.700 m2 und einer faktischen Verkaufsfläche von 4.043 m2 stellt einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb dar, weil er eine Verkaufsfläche von 800 m2 überschreitet (vgl. für viele nur BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 – juris, Rnr. 12). Jedenfalls der in Halle 1 betriebene Bereich des Marktes ist als großflächiger Einzelhandelsbetrieb in dem maßgeblichen Rahmen zu berücksichtigen. Denn die Beklagte erteilte unter dem 7. März 1991 eine Baugenehmigung „für die Umwandlung eines Lagerkomplexes in eine Verkaufseinrichtung mit Lagerfläche (1. Teilbaugenehmigung Halle 1 und Zwischenbau Anlieferung)“ Zwar sind die Bauvorlagen hinsichtlich der Angaben der Verkaufsflächen nicht eindeutig. Nach dem beigefügten Plan soll die Halle 1 eine Verkaufsfläche von 2.705 m2 aufweisen (vgl. Bl. 1, Plan auf Bl. 70 BA C), während in dem Schreiben vom 30. November 1990 von einer Verkaufsfläche von 1.200m2 nebst „Lager und Großhandel 1.500 m2“ die Rede ist. Dies mag indes auf sich beruhen, denn auch eine Verkaufsfläche von 1.200 m2 stellt einen großflächigen Markt i.S.d. der ober- und höchstrichterlichen Rechtsprechung dar. Dass der Plan nicht grün gestempelt ist, steht dem nicht entgegen, weil die Beklagte eine Baugenehmigung für die Halle 1 mit einer Größe von mehr als 2.700 m2 erteilt hat.

44 Zudem spricht einiges dafür, dass auch der seinerzeit nicht genehmigte Bereich der Halle 2, der in dem in Rede stehenden Plan mit einer Verkaufsfläche von 1.157 m2 für die Teppichdomäne angegeben ist, in die Betrachtung einzubeziehen ist. Denn der Betrieb wurde seit über 30 Jahren nicht von der Beklagten beanstandet. Jedenfalls ist bis heute keine Nutzungsuntersagung ergangen. Zudem führt die Beklagte nach unbestrittenen Angaben der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor Ort seit Jahren Brandschauen durch. Zur Klarstellung ist darauf hinzuweisen, dass die Frage, ob ein „geduldeter“ Betrieb ein Vorbild für den maßgeblichen Rahmen der näheren Umgebung i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB ist, keine Aussage zu der materiellen Legalität des Bestandsbetriebs trifft. Auch dies kann wegen des obigen Ergebnisses aber auf sich beruhen.

45 Entgegen der Auffassung der Beklagten und der Widerspruchsbehörde ist für die Frage, ob sich das Vorhaben hinsichtlich seiner Art nach einfügt, nicht auf § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. der BauNVO abzustellen. Nach dieser Vorschrift beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete entspricht, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre.

46 Die so beschaffene nähere Umgebung entspricht im Hinblick auf den großflächigen Bestandsmarkt der Klägerin keinem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete.

47 Der Annahme eines faktischen Gewerbegebietes nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO steht der Bestandsbetrieb der Klägerin entgegen, der als großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO anzusehen ist. Zwar sind in einem Gewerbegebiet gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO Gewerbebetriebe aller Art allgemein zulässig. Allerdings regelt § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit den in § 11 Abs. 3 BauNVO bezeichneten Auswirkungen sind in einem Gewerbegebiet unzulässig (OVG Münster, Urteil vom 17. März 2021 – 7 A 4950/18 –, juris; Rn. 72, vgl. auch König/Roeser/CL., BauNVO, § 8, Rn. 23). Der bloße Umstand, dass ein Einzelhandelsbetrieb großflächig ist, bedeutet zwar nicht automatisch, dass er in ein Kern- oder Sondergebiet zu verweisen ist, denn zur Großflächigkeit müssen noch die Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauNVO hinzu kommen (vgl. auch BayVGH, Urteil vom 5. Februar 2007 – 2 BV 05.1571 – juris).

48 Solche Auswirkungen sind, wie aus § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO hervorgeht, in der Regel aber bereits anzunehmen, wenn die Geschoßfläche 1.200 m2 überschreitet. Je deutlicher die Regelgrenze von 1.200 m2 Geschossfläche überschritten ist, mit desto größerem Gewicht kommt die Vermutungswirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO zum Tragen (BVerwG, Beschluss vom 3. Mai 2021 – 4 B 44/20 –, juris Rn. 7). Nach der anhand von Erfahrungswerten der Praxis ermittelten „Umrechnungsformel“ des Bundesverwaltungsgerichts ist bei einer 1.200 m2 großen Geschossfläche eine Verkaufsfläche von 800 m2 anzunehmen (BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10.04 – juris; vgl. dazu auch OVG LSA, Beschluss vom 12. Januar 2010 – 2 L 54/09 –, juris).

49 Bei dem Bestandsbetrieb der Klägerin handelt es sich nicht mehr um einen gewerbegebietsverträglichen Einzelhandelsbetrieb. Denn das in § 11 Abs. 3 BauNVO geregelte Maß wird von dem Bestandsbetrieb der Klägerin mit einer genehmigten Verkaufsfläche von mindestens 2.700 m2 und einer faktischen Verkaufsfläche von ca. 4.000m2 um ein Mehrfaches überschritten. In Anbetracht dessen ist auszuschließen, dass die Regelwirkung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO hier ausnahmsweise nicht greift. Die Klägerin behauptet zudem selbst nicht, dass die Vermutungsregel widerlegt wäre. Dies ist auch nicht offensichtlich. Weder bestehen Anhaltspunkte dafür, dass diese Auswirkungen nicht vorliegen, noch hat die Klägerin aufzeigen können, dass eine solche atypische Fallgestaltung gegeben ist. Da die Verkaufsfläche signifikant die Schwelle der Großflächigkeit überschreitet, kann auch mit Blick auf das größtenteils nicht zentrenrelevante Sortiment keine Atypik angenommen werden (vgl. dazu, unter welchen Voraussetzungen die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO widerlegt werden kann, namentlich bei einer aufgrund betrieblicher oder städtebaulicher Besonderheiten gegebenen atypischen Fallgestaltung: BVerwG, Beschluss vom 3. Mai 2021 – 4 B 44/20 –, juris).

50 Das in Rede stehende Gebiet ist auch kein faktisches Kerngebiet gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO (i.V.m. § 34 Abs. 2 BauGB). Kerngebiete dienen gemäß § 7 Abs. 1 BauNVO vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetreiben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Der Vorhabenstandort liegt in abgesetzter Ortsrandlage des Ortsteils Diemitz. Er ist zudem durch die Europachaussee und landwirtschaftliche Nutzflächen deutlich von dem Ortsteil Dautzsch abgeriegelt. Mit den allein vorhandenen Betrieben, dem Baustoffgroßhandel und dem Landmaschinenhandel auf den Nachbargrundstücken fehlt es offensichtlich an einem von § 7 BauNVO vorausgesetzten Mittelpunkt der Gemeinde oder an einer Ortskernqualität. Wenngleich auch in einer Stadt wie Halle mehrere Zentren bestehen können, bildet der Vorhabenstandort wegen seiner isolierte Ortsrandlage offensichtlich keinen derartigen Stadtkern. Es fehlt an jeglichen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur.

51 Auch die Qualifizierung des Vorhabengrundstücks als ein faktisches Sondergebiet für ein Einkaufszentrum oder großflächigen Einzelhandel im Sinne des § 11 BauNVO scheidet aus, weil § 34 Abs. 2 BauGB in Bezug auf Sondergebiete keine Anwendung findet. Denn im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB in der Baunutzungsverordnung "bezeichnet" sind nur solche Baugebiete, für die die Baunutzungsverordnung die Art der zulässigen Nutzung selbst regelt. Sondergebiete im Sinne des § 11 BauNVO erfüllen diese Voraussetzung nicht, weil nach § 11 Abs. 2 Satz 1 BauNVO die Gemeinde die Art der zulässigen Nutzung festzusetzen hat (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 16. September 2010 – 4 C 7/10 –, juris, im Ergebnis offen gelassen; OVG LSA, Beschluss vom 1. September 2021 – 2 M 70/21 –, juris; Rn. 40, VG München, Urteil vom 25. Januar 2024 – M 11 K 22.3332 –, juris Rn. 43,).

52 Entspricht die so ermittelte nähere Umgebung mithin keinem der Baugebiete der BauNVO, ist sie als diffus bebaut anzusehen und die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Hiernach ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

53 In die nähere Umgebung fügt sich ein Vorhaben dann im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein, wenn es sich hinsichtlich der dort aufgeführten einzelnen Merkmale innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden „Rahmens“ hält (BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 – juris, Leitsatz 9, Rdnr. 47). Bei dieser Prüfung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei der Ermittlung des Rahmens grundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die Baunutzungsverordnung umschreibt (vgl. nur OVG Münster, Urteil vom 27. November 2018 – 2 A 2973/15 –, juris). Sind in der näheren Umgebung bestimmte, den Begriffsbestimmungen der Baunutzungsverordnung entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den Rahmen ein (vgl. nur OVG Münster, Urteil vom 6. November 2008 – 10 A 1512/07 –, juris, Rn. 41, unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des OVG LSA). Wie aus § 11 Abs. 3 BauNVO zu ersehen ist, ist der großflächige Einzelhandel als eine selbständige Nutzungsart zu verstehen, die vom sonstigen Einzelhandel, vom Großhandel und vom produzierenden Gewerbe abzugrenzen ist und besonderen bebauungsrechtlichen Anforderungen unterliegt; dem ist auch bei Anwendung des § 34 Abs. 1 BauGB Rechnung zu tragen (vgl. dazu nur BVerwG, Urteil vom 17. Oktober 2019 – 4 CN 8.18 – juris; BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 – 4 B 25/00 –, juris; Rn. 4, VGH Mannheim, Urteil vom 22. Juli 2024 – 3 S 667/22 –, juris, Rn. 36, m.w.N.). Nach einheitlicher Rechtsprechung sind als großflächige Einzelhandelsbetriebe grundsätzlich solche Einzelhandelsbetriebe anzusehen, deren Verkaufsfläche mehr als 800 m2 beträgt (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 – 4 C 10/04 –, BVerwGE 124, 364-376, juris, Rn. 23).

54 In Anwendung dieser Grundsätze liegt in dem Bestandsmarkt – anders als die Beklagte und die Widerspruchsbehörde meinen - ein Bezugsfall für einen großflächigen Einzelhandel. Denn der gewerbegebietsunverträgliche Einzelhandelsbetrieb der Klägerin mit einer Verkaufsfläche allein in Halle 1 von über 1.200 m2 kann durch seine Masse und durch den von seinem Betrieb ausgelösten Zu- und Abgangsverkehr nicht als Fremdkörper außer Acht gelassen werden. Vielmehr prägt er seine Umgebung (vgl. auch OVG Münster, Urteil vom 17. März 2021 – 7 A 4950/18 –, juris, Rn. 72,). Es ist unzulässig, die Eigenart auf das zu beschränken, was städtebaulich wünschenswert oder vertretbar ist. Denn auch eine städtebaulich unerwünschte Bebauung darf nicht von vornherein außer Acht gelassen werden. Ein Fremdkörper kann danach nur vorliegen, wenn die bauliche Anlage von ihrem Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft hat, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt. Zwar können auch Anlagen aus der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern sein, die zwar quantitativ die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, aber nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen. Das wird namentlich dann anzunehmen sein, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen Bebauung steht. In Betracht kommen insbesondere solche baulichen Anlagen, die nach ihrer - auch äußerlich erkennbaren - Zweckbestimmung in der näheren Umgebung einzigartig sind. Sie erlangen die Stellung eines "Unikats" um so eher, je einheitlicher die nähere Umgebung im übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmen sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dastehen. Grundlage für ein solches Ausklammern ist zwar auch das tatsächlich Festgestellte; als Ergebnis beruht es aber auf einer überwiegend wertenden Betrachtung (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23/86 –, BVerwGE 84, 322-335, Rn. 15). Allein aus dem Umstand, dass ein Gewerbebetrieb seine Umgebung stört, folgt noch nicht, dass er den Gebietscharakter mitprägt; so kann auch eine in starkem Gegensatz zur sonst vorhandenen Bebauung stehende Möbelfabrik bei der Bestimmung des Gebietscharakters nicht berücksichtigt bleiben (BVerwG, a.a.O., Rn. 17).

55 Mit Blick auf die vor Ort vorhandene lose Bebauung mit Handelsgeschäften kann ein derartiger Kontrast hier aber nach Überzeugung des Gerichts nicht angenommen werden.

56 Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben „Fachmarktzentrum“ fügt sich danach nicht in die von dem Bestandsbetrieb der Klägerin geprägte Eigenart der näheren Umgebung ein. Denn das klägerische Vorhaben weist die Merkmale eines Einkaufszentrums i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO auf und es fehlt an dem Standort an einem Vorbild.

57 Ein Einkaufszentrum im Sinne der Baunutzungsverordnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts in Übereinstimmung auch mit dem allgemeinen Sprachgebrauch nur dann anzunehmen, wenn eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - vorliegt, die entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als "gewachsen" darstellt. Ein "gewachsenes" Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Diese Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren. Ob ein Einkaufszentrum nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO gegeben ist, hängt folglich von den Umständen des konkreten Einzelfalles ab und entzieht sich einer rechtsgrundsätzlichen Klärung (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 2012 – 4 B 3/12 –, juris).

58 Nach diesen Grundsätzen liegt hier ein Einkaufszentrum vor. Dies ergibt sich bereits aus den Bauvorlagen, wonach die Klägerin am Standort ein „Fachmarktzentrum“ plant, bestehend aus verschiedenen Einzelhandelssparten sowie einzelhandelsfremde Anbietern (vgl. Seite 6 der Auswirkungsanalyse). Ausweislich der Analyse soll das Fachmarktzentrum eine einheitliche Ein- und Ausfahrt haben und gemeinsame Parkplätze nutzen. Dies wird – wie dieses Verfahren zeigt – einheitlich geplant. Soweit die Klägerin für die einzelnen Märkte noch konkrete Betreiber sucht (Aldi, Lidl, Dänisches Bettenlager [nunmehr wohl JYSK], vgl. Seite 8 der Analyse) steht dies der Annahme eines Einkaufszentrums nicht entgegen. Denn ein solches zeichnet sich gerade durch die Verschiedenheit der Anbieter aus. Die einheitlichen Bauvorlagen des Fachmarktzentrums, in denen alle neun „Einzelvorhaben“ gemeinsam eingezeichnet sind, und die gemeinsame Betrachtung in der Auswirkungsanalyse belegen die gemeinsame Konzeption und die einheitliche Planung. Geplant ist eine einheitlich geplante räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben. Zwar weisen die einzelnen Gebäude keinen Verbindungsgang, sondern getrennte Eingänge auf. Die geplanten Gebäude sind aber auf eine „räumliche Mitte“ ausgerichtet und es sind gemeinsame Stellplätze vorgesehen, um die die „Einzelvorhaben“ herumgruppiert werden sollen. Die Vorhaben sollen auf einem einheitlichen Flurstücksensemble errichtet werden. Außerdem ist ein einheitlicher Parkplatz mit einer einzigen Zufahrt vorgesehen. Das Angebotsspektrum der einzelnen Fachmärkte ist aufeinander abgestimmt. Einkaufszentren sind als eigener Anlagentyp nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO außer in einem – hier jedenfalls nicht vorliegenden - Kerngebiet nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig, ohne dass – anders als etwa bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO – weitere Voraussetzungen vorliegen müssten (vgl. auch VG Halle, Urteil vom 26. März 2013 - 2 A 64/12 - juris).

59 Das Vorhaben der Klägerin, das danach der Nutzungsart eines Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO entspricht, fügt sich aber nicht in den Rahmen der näheren Umgebung ein, weil in der hier maßgebenden näheren Umgebung kein weiterer Betrieb dieses Charakters vorhanden ist (vgl. auch VG Halle, Urteil vom 26. März 2013 – 2 A 64/12 -). Es löst zudem städtebauliche Spannungen aus. Dass die Entwicklung eines Geländes zu einem faktischen Sondergebiet „großflächiger Einzelhandel“ ein Planungsbedürfnis auslöst, schon weil es zu erhöhtem Verkehrsaufkommen durch Personenkraftfahrzeuge der Kunden tagsüber und durch Lastkraftwagen der Anlieferer auch außerhalb der Geschäftszeiten kommen wird, liegt auf der Hand und bedarf keiner näheren Ausführungen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Mai 2019 – OVG 5 N 4.19 –, juris). Nach Überzeugung des Gerichts gilt dies erst recht für ein erstmalig entstehendes Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von mehr als 7.000m2 (vgl. Bl. 38 Beiakte B). Die Zuwegung ist die recht schmale Reideburger Landstraße, von der der noch schmalere Cossebauder Weg abzweigt, der als Zuwegung derzeit dem Bestandsmarkt dient und auch dem geplanten Fachmarktzentrum dienen soll. Ein neuer attraktiver Fachmarkt mit Gastronomie usw. würde einen weitaus höheren Zu- und Abgangsverkehr auslösen, als der derzeitige Bestandmarkt.

60 Ein Einkaufszentrum, das eine eigene Art der baulichen Nutzung i.S.d § 34 Abs. 1 BauGB darstellt, übersteigt die Art der baulichen Nutzung eines der großflächigen Einzelhandelsbetriebs. Es überschreitet den vorhandenen Rahmen deutlich. Es ist geeignet, bodenrechtlich beachtliche bewältigungsbedürftige Spannungen zu begründen oder zu erhöhen. Ein solcher Fall ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gegeben, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen (BVerwG, Beschluss vom 25. März 1999 – 4 B 15/99 –, juris, Rn. 5,).

61 Ob dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben die negativen städtebaulichen (Fern-) Wirkungen des § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2, S. 3 BauNVO zukommen, ist für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB dagegen nicht maßgebend (BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 – 4 B 3.09 –, juris; BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 – 4 C 6.85, juris; BVerwG, Beschluss vom 20. April 2000 – 4 B 25/00 –, juris, Rn. 8,). Erst § 34 Abs. 3 BauGB erklärt derartige Fernwirkungen für beachtlich. Auch die nähere Umgebung ergibt sich nicht aus etwaigen städtebaulichen Fernwirkungen der in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO beschriebenen Art (BVerwG, Beschluss vom 14. Oktober 2019 – 4 B 27/19 –, juris; Schrödter, BauGB, § 34, Rn. 38).

62 Selbst wenn – wie die Klägerin meint – nicht von einem Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO auszugehen wäre, ist das Vorhaben der Klägerin jedenfalls deshalb bauplanungsrechtlich unzulässig, weil von ihm schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Beklagten – einem Oberzentrum – i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB zu erwarten sind. Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 – 4 C 2/08 –, juris). Ein zentraler Versorgungsbereich i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB setzt eine integrierte Lage voraus. Isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben bilden keinen zentralen Versorgungsbereich, auch wenn sie über einen weiten Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen (BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 – 4 C 2/08 –, BVerwGE 136, 10-18, Rn. 9). Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, i.d.R. das gesamte Stadtgebiet und ggf. sogar darüber hinaus ein weiteres Umland, versorgen und in denen regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird, können als zentrale Versorgungsbereiche im Sinne der Vorschrift angesehen werden (vgl. OVG Münster, Urteil vom 11. Dezember 2006 – 7 A 964/95 – BauR 2007, 845; VG Halle, Beschluss vom 23. September 2010 – 2 B 215/10 -).

63 Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, die zentralen Versorgungsbereiche zu erhalten, weil ihnen eine herausragende Bedeutung für den Bestand und die Fortentwicklung von Städten und Gemeinden zukommt. Bezweckt wird nicht der Schutz der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe um ihrer selbst willen; schon gar nicht geht es um die Verhinderung von Konkurrenz. Die städtebauliche Struktur, die sich durch zentrale Qualität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen in die Fläche vermeidet, soll erhalten werden (vergleiche zu alledem Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 34, Rn. 83, unter Bezugnahme auf die Rspr. d. BVerwG). Dabei sind die städtebaulichen Vorstellungen der Gemeinde über die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, z.B. auch aufgrund von städtebaulichen Einzelhandelskonzepten, allein nicht maßgeblich. Denn § 34 BauGB stellt mit seinen Zulässigkeitsregelungen auf das Vorhandene ab (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 34, Rn. 83). Zentrale Versorgungsbereiche, die in ihrer Funktion durch Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben außerhalb des geschützten Versorgungsbereichs bereits geschwächt sind, sind noch schutzwürdig und daher auch besonders schutzbedürftig (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, § 34,Rn. 83).

64 Schädliche Auswirkungen i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen nicht mehr in substantieller Weise wahrnehmen kann. Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Schutzzweck des § 34 Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung städtebaulich "nachhaltiger" Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche (BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 – 4 C 2/08 –, BVerwGE 136, 10-18, Rn. 13).

65 Die Fragestellung, ob die Schädlichkeitsschwelle des § 34 Abs. 3 BauGB erreicht wird, zwingt den Rechtsanwender dazu, ökonomische Zusammenhänge zu ermitteln und im Hinblick auf ihre städtebauliche Relevanz zu bewerten (BVerwG, Urteil vom 11. Oktober 2007 – 4 C 7/07 –, juris, Rn. 16). Die Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 Satz 3 und 4 BauNVO gilt für die bauplanungsrechtliche Beurteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 und 3 BauGB weder unmittelbar noch entsprechend (BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 – 4 B 3/09 –, juris). Es sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts allerdings verschiedene Kriterien zu berücksichtigen, die ihrerseits auch im Rahmen des § 11 Abs. 3 BauNVO Berücksichtigung finden: die Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu den im Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche, die voraussichtliche Umsatzumverteilung, die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, eine etwaige "Vorschädigung" des Versorgungsbereichs oder die Gefährdung eines vorhandenen "Magnetbetriebs", der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat (BVerwG, Beschluss vom 17. Februar 2009 – 4 B 4.09 –, juris). Schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich sind auch dann zu erwarten, wenn schon vorhandene Einzelhandelsbetriebe den Versorgungsbereich schädigen und die Schädigung durch einen neu hinzutretenden Einzelhandelsbetrieb verstärkt wird (BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 2017 – 4 B 43/16 –, juris).

66 Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben sind insbesondere zu berücksichtigen die Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu den im Versorgungsbereich vorhandenen Verkaufsflächen derselben Branche, die voraussichtliche Umsatzumverteilung und die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, eine etwaige „Vorschädigung“ des Versorgungsbereiches oder die Gefährdung eines vorhandenen „Magnetbetriebs“, der maßgebliche Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs hat (vgl. BVerwG, Urt. v. 11. Oktober 2007, a.a.O.). Ein für die Annahme schädlicher Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 maßgeblicher Kaufkraftabzug aus einem zentralen Versorgungsbereich durch die Ansiedlung des Einzelhandelsbetriebs außerhalb des betroffenen Bereichs kann weder mit absoluten Zahlen noch mit Prozentzahlen allgemein angegeben werden. Entscheidend ist allein, inwieweit aufgrund eines festgestellten Kaufkraftabzugs schädliche Auswirkungen erwartet werden können (vgl. Söfker, in Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BauGB, a.a.O., § 34 Rn. 86c). Schädliche Auswirkungen können sich im Übrigen auch daraus ergeben, dass das geplante Vorhaben zusammen mit bereits vorhandenen Betrieben eine Beeinträchtigung des geschützten zentralen Versorgungsbereichs bewirkt. So kann ein gerade noch unbedenkliches Nebeneinander durch das Hinzutreten eines weiteren (branchengleichen) Vorhabens in eine städtebaulich beachtliche Schädigung der Funktionsfähigkeit des Versorgungsbereichs umschlagen (vgl. OVG Münster, Urteil vom 01. Februar 2010 – 7 A 1635/07). Denn ein gerade noch unbedenkliches Nebeneinander von Einzelhandelsbetrieben an einem nicht integrierten Standort in räumlicher Nähe zum Versorgungsbereich kann durch das Hinzutreten eines weiteren Vorhabens in eine städtebaulich beachtliche Schädigung der Funktionsfähigkeit des Versorgungsbereichs umschlagen (BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 2009 - 4 C 2.08 -, juris, Rn. 16). Bei der Prognose über schädliche Auswirkungen im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB ist der Umstand zu berücksichtigen, dass der zu erweiternde Betrieb mit seiner bisherigen Größe am Erweiterungsstandort bereits vorhanden ist (vgl. auch OVG Münster, Urteil vom 17. März 2021 – 7 A 4950/18 –, juris).

67 Von schädlichen Auswirkungen kann auch dann gesprochen werden, wenn schon vorhandene Einzelhandelsbetriebe den zentralen Versorgungsbereich schädigen, also nicht mehr gerade noch unbedenklich sind, und die Schädigung durch den neu hinzutretenden Einzelhandelsbetrieb verstärkt wird (BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 2017 – 4 B 43/16 –, Rn. 4, juris, unter Bezugnahme auf Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand August 2016, § 34 Rn. 86g). Schädliche Auswirkungen i.S.d. § 34 Abs. 3 BauGB sind auch dann anzunehmen, wenn geschädigte Versorgungsbereiche durch die Zulassung weiterer, bei isolierter Betrachtung jeweils unbedenklicher Vorhaben einen vollständigen Funktionsverlust erleiden können; aber auch dann, wenn kein vollständiger Funktionsverlust droht, wird ein schon geschädigter zentraler Versorgungsbereich von § 34 Abs. 3 BauGB geschützt, nämlich insoweit, als ihm eine "Erholung" nicht durch die Zulassung von Vorhaben erschwert oder unmöglich gemacht werden soll, welche die Schädigung verstärken (BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 2017 – 4 B 43/16 –, Rn. 4, juris, unter Bezugnahme auf BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 - 4 B 3.09 – Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr. 34 Rn. 6).

68 Dabei ist von den tatsächlichen Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängig, in welcher Weise die vorhandenen Betriebe die städtebauliche Situation prägen (BVerwG, Beschluss vom 17. Februar 2009 – 4 B 4.09 –, juris, Rn. 12,).

69 Liegt ein städtebauliches Einzelhandelskonzept mit Aussagen über ein räumlich – funktionales Einzelhandels- und Zentrenkonzept vor und widerspricht ein Einzelhandelsvorhaben nach Standort und Warensortiment einem solchen Konzept, weil es außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, aber in dessen Einzugsbereich errichtet wird, spricht einiges dafür, das Vorliegen schädlicher Auswirkungen im Sinne des § 34 Abs. 3 BauGB anzunehmen; dem städtebaulichen Einzelhandelskonzept kommt hier die Funktion zu, die für die Anwendung des § 34 Abs. 3 BauGB wesentlichen Zusammenhänge deutlich zu machen (vgl. diesbezüglich Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 34, Rn. 86 h).

70 In Anwendung dieser Grundsätze ist das Gericht davon überzeugt, dass das geplante Fachmarktzentrum schädliche Auswirkungen auf die Innenstadt von Halle, einen über § 34 Abs. 3 BauGB geschützten zentralen Versorgungsbereich, erwarten lässt. Denn die Altstadt von Halle ist bereits durch erheblichen Leerstand stark geschädigt und eine „Erholung“ der Innenstadt würde bei einer Zulassung des Vorhabens deutlich erschwert. Bereits das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Beklagten aus dem Jahr 2020 geht von einer „erhöhten“ Leerstandsquote von 22% in der Hauptlage aus (Seite 70). Die Vorschädigung ergibt sich daneben aus der Erkenntnis, dass die Entstehung von großflächigen Einzelhandelsbetriebe am Rand von Gemeinden in den vergangenen Jahren in zunehmendem Maße die Entwicklung der Innenstadtbereiche der Ober- und Mittelzentren gefährden (vergleiche auch LEP, Seite 32). Die Vorschädigung der Hallenser Altstadt hat sich zudem durch das Schließen des Magnetbetriebs Galeria Kaufhof im Zentrum der Stadt im Dezember 2022 noch deutlich verstärkt.

71 Es ist zu befürchten, dass das Vorhaben die Schädigung verstärken wird. Die in der Innenstadt ansässigen Händler und Geschäfte werden durch das Vorhaben der Beigeladenen voraussichtlich auch fühlbar betroffen.

72 Bereits die geplante Verkaufsflächengröße von insgesamt mindestens 6.450 m2, vermutlich aber 7.048 m2, mithin eine Erweiterung um ca. 3.000 m2, spricht dafür, dass das Vorhaben schädliche Auswirkungen auf bestehende zentrale Versorgungsbereiche haben wird. Denn das Vorhaben widerspricht dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Beklagten aus Mai 2020 (vorgelegt als Anlage zum Schriftsatz der Beklagten vom 2. April 2025, sowie abrufbar unter: https://halle.de/fileadmin/Binaries/Bauen_Wohnen/Konzepte/Einzelhandels_und_Zentrenkonzept/Einzelhandels_und_Zentrenkonzept_2020.pdf). Der Standort ist dort weder als Sonderstandort noch als Versorgungszentrum vorgesehen. Dagegen stellt die städtebaulich integrierte Altstadt von Halle als „Hauptzentrum Altstadt“ einen zentralen Versorgungsbereich mit über den Nahbereich hinausgehender Versorgungsfunktion dar (vgl. auch Nr. 8.3, Seite 63, 67 ff. des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts). Die Innenstadt hat (noch) ein Gewicht im Hinblick auf ihre Verkaufsflächen und Angebotsvielfalt und weist durch private und öffentliche Dienstleister zentrenergänzende Funktion auf. Sie weist eine attraktive städtebauliche Gestaltung und hohe Verweilqualität auf und ist sehr gut an den ÖPNV angebunden (vgl. hierzu Seite 69 ff. Einzelhandels- und Zentrenkonzept).

73 Dem Ergebnis der von der Klägerin vorgelegten Auswirkungsanalyse, wonach das Fachmarktzentrum mit der Altstadt von Halle nur „in geringem Maße im Wettbewerb“ stehe (Seite 24) und sich daher auf die Hallenser Innenstadt nicht auswirke, folgt die Kammer nicht. Nach Überzeugung des Gerichts sind die Auswirkungen der Kaufkraftabflüsse der betroffenen Sortimente insgesamt zu betrachten. Denn maßgeblich kommt es nach obigen Grundsätzen auf die Wirkung des Vorhabens (insgesamt) auf die zentralen Versorgungsbereiche an. Daher ist maßgeblich zu berücksichtigen, dass großflächige Betriebsformen wie u.a. ein Fachmarktzentrum bei den Verbrauchern an Bedeutung gewinnen und durch einen Branchenmix und Nutzungsvielfalt eine hohe Verweilqualität aufweisen (vgl. diesbezüglich auch das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Beklagten, Seite 13, 15). So liegt es bei dem in Ortsrandlage liegenden, bequem mit dem PKW zu erreichenden geplanten Fachmarktzentrum der Klägerin. Es ist vollständig auf die autofahrenden Kunden ausgerichtet und hat ein attraktives Begleitangebot in Gestalt von Hotel und Gastronomie und Tankstelle. Durch die Möglichkeit, die Einkäufe des täglichen Lebens zu erledigen (Lebensmitteldiscounter mit Getränkemarkt) und dem Fachmarktangebot Tedox, Möbel und Tierfuttermarkt, die alle auch ein typisches zentrenrelevanten Sortiment aufweisen, sind hier Kaufkraftabflüsse (auch) zu Lasten der Innenstadt zu befürchten.

74 Zwar ist die Innenstadt der Beklagten bereits durch die vorhandenen Einkaufszentren in Peißen, Bruckdorf, Günthersdorf, das FOC in Brehna und möglicherweise auch durch den Bestandsmarkt der Klägerin beeinträchtigt. Dies wirkt sich aber nicht dahin aus, dass das Vorhaben der Klägerin daneben als unbedenklich anzusehen ist. Dabei genügt es - wie oben ausgeführt -, dass ein neu hinzutretender Einzelhandelsbetrieb die Vorschädigung eines zentralen Versorgungsbereichs lediglich verstärkt, ohne dass es allein auf den von ihm zu erwartenden konkreten Kaufkraftabfluss oder andere Einzelfallumstände ankommt (BVerwG, Beschluss vom 12. Januar 2017 – 4 B 43.16 – juris). So liegt es erst recht bei einem modernen Fachmarktzentrum mit breit gestreuten zentrenrelevanten Sortimenten. Denn das geplante Fachmarktzentrum soll in einem erheblichen Ausmaß ein zentrenrelevantes Sortiment ausweisen. Ausweislich der Verkaufsflächentabelle auf Seite 23 der Auswirkungsanalyse ist ersichtlich, dass der Projektstandort mit 4.000 m2 Grundfläche nur geringfügig hinter der für das “Zentrum Altstadt“ angenommenen sortimentsspezifischen Verkaufsfläche von 5.044 m2 zurückbleibt. Auch hinsichtlich des angegebenen Umsatzes am Projektstandort in Höhe von 4.400.000,00 Euro und der Altstadt mit 11.090.000,00 Euro wirkt sich der nicht über § 34 Abs. 3 BauGB geschützte Standort als gewichtig aus. Dies beruht zudem auf dem Umstand, dass der Standort in wesentlichem Umfang zentrenrelevante Artikel vertreibt.

75 Auf das zentrenrelevante Sortiment des neuen tedox Markes sollen 1.060 m2 Verkaufsfläche entfallen (Seite 8), mithin ca. 1/3 der Verkaufsfläche. Hinzukommen sollen die Produkte des täglichen Lebens der übrigen geplanten Nutzungen (Lebensmittelmarkt 1.100 m2, Getränkemarkt 799 m2). Damit entfallen bereits knapp 3.000 m2 Verkaufsfläche auf zentrenrelevante Produkte (1.060 m2 Tedox, 1.100 m2 Lebensmittelmarkt, Getränkemarkt 799 m2). Hierbei sind die Anteile an zentrenrelevanten Sortimenten des abgefragten Tierfuttermarktes 799 m2 und des Möbelmarktes noch nicht berücksichtigt. Welchen Anteil an zentrenrelevanten Begleitsortimenten der Möbelmarkt aufweisen soll, geht weder aus der Auswirkungsanalyse noch aus den weiteren Angaben der Bauvoranfrage hervor. Typischerweise werden aber auch in Möbelmärkten derartige Produkte angeboten (etwa Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik, Tisch- und Bettwäsche u.s.w.). Dass der Möbelmarkt auch zentrenrelevantes Randsortiment aufweisen soll, wird jedenfalls aus der Tabelle 12 zur Umsatzumlenkung (Seite 42 der Auswirkungsanalyse) deutlich, in der mit einem Umsatz für zentrenrelevante Randsortimente in einer Größenordnung von 320.000,00 Euro ausgegangen wird.

76 Dabei ist die Vulnerabilität der Hallenser Innenstadt – anders als Herr Dr. Kollatz in der mündlichen Verhandlung ausführte - nicht auf das Bekleidungssortiment zu beschränken, sondern im Hinblick auf das gesamte zentrenrelevante Sortiment zu betrachten, das in dem geplanten Fachmarktzentrum angeboten werden soll. Die Klägerin führt damit neben ihrem wohl nicht zentrenrelevanten Hauptsortiment (Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Gardinen, Lampen und Kleinmöbel) in einem erheblichen Umfang Nahrungs- und Genussmittel, Drogerieprodukte, Haushaltswaren sowie Glas, Porzellan, Keramik, Stoffe, Wolle, Schreibwaren und Bürobedarf, Badbedarf, mithin zentrenrelevante Artikel. Dies wird bestätigt durch die Lichtbilder des Verkaufsraums der Klägerin (abrufbar bei google maps). Angeboten werden in dem gerichtsbekannten Markt jedenfalls auch abgepackte Lebensmittel (Chips, Kekse, Süßwaren usw.) in Paletten aufgestapelt, Besteck, Dekoartikel (Saisonware), Kleinelektronikartikel wie Kaffeemaschinen, Schnellkocher, Toaster, Eierkocher, Haarföhn, Waffeleisen. Damit bietet der tedox Markt ein breit gefächertes zentrenrelevantes Sortiment für den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf an, mithin Sortimente, die von den Märkten in der Innenstadt wie etwa Woolworth, TK-Maxx, Depot, Saturn, McPaper, Drogerie BN., sowie (vormals) Galeria Kaufhof angeboten werden. Es spricht danach einiges dafür, dass der Bestandsmarkt mit seinem erheblichen Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten die Versorgungsfunktion der Innenstadt bereits nachteilig beeinflusst. Dies mag aber auf sich beruhen, denn nach der nach obigen Grundsätzen maßgeblichen Gesamtbetrachtung wird sich jedenfalls das „Fachmarktzentrum“ mit seinem breiten Angebotsmix nachteilig auf die Versorgungsfunktion der Innenstadt auswirken. Nach Überzeugung des Gerichts ist auch davon auszugehen, dass das neue „Fachmarktzentrum“ gegenüber dem derzeitigen Zustand eine deutlich bessere Aufenthaltsqualität vermittelt. Denn neben den zentrenrelevanten Produkten im tedox-Markt, dem Möbelmarkt und den weiteren Märkten kann vor Ort auch der tägliche Einkauf im Lebensmitteldiscounter und Getränkemarkt erledigt und die Versorgung der Heimtiere gedeckt werden. Zudem wird die Aufenthaltsqualität durch eine gastronomische Einrichtung (Nr. 1 der Fragestellung) gesteigert. Darüber hinaus besteht für den nahezu ausschließlich auf die autofahrende Kundschaft ausgerichteten Standort die Möglichkeit zu tanken (sh. Nr. 7 der Fragestellung).

77 Die Altstadt von Halle ist nach Überzeugung des Gerichts deutlich weniger resilient als in der Auswirkungsanalyse angenommen. Auch entfällt der für Galleria Kaufhof in der Auswirkungsanalyse angenommene Umsatz für den hier in Rede stehenden Sortimentsbereich. Es besteht daher die Befürchtung, dass die hierauf entfallende Kaufkraft nicht von anderen Geschäften in der Innenstadt, sondern (auch) von dem von der Klägerin geplanten „Fachmarktzentrum“ „aufgefangen“ wird. Insoweit erweist sich der geplante Standort (und bereits der Bestandsmarkt) als weitere Gefährdung für einen Abzug der Kaufkraft aus der Innenstadt.

78 Nach Überzeugung des Gerichts liegt der etwa 3.000 m von der Innenstadt entfernte Standort auch im Einzugsgebiet der Innenstadt. Zwar ist der Standort nicht in den ÖPNV eingebunden und auch nicht zweckmäßig mit dem Fahrrad oder zu Fuß erreichbar. Der diesbezügliche Vorteil der Innenstadt wirkt sich aber voraussichtlich durch die gute Erreichbarkeit des Standorts für die autofahrende Kundschaft nach Überzeugung der Kammer nicht dahin aus, dass keine schädlichen Auswirkungen anzunehmen wären. Denn das (nur) auf die autofahrende Kundschaft ausgerichtet geplante Fachmarktzentrum ist – wie bereits der Bestandsmarkt – von allen Stadtteilen wie dem Hallenser Umland durch die Europachaussee mit dem PKW (sehr) gut erreichbar. Dadurch wird das Fachmarktzentrum besonders durch seine guten Parkmöglichkeiten gegenüber der Innenstadt attraktiv. Hierbei ist nämlich in den Blick zu nehmen, dass die Hallenser Innenstadt dadurch, dass die Stadt Halle nach dem Landesentwicklungsplan ein Oberzentrum darstellt, auch eine Versorgungsfunktion für das Umland hat. Damit ist für die Kaufkraftverschiebung nicht lediglich auf die Anwohner der Innenstadt abzustellen, sondern darauf, ob die Innenstadt noch Kaufkraft binden kann, die von dem gesamten Stadtgebiet sowie dem Umland herrührt. Durch die standortbedingten Synergieeffekte, durch den Angebotsmix aus Nahrungsmitteln und Artikeln des täglichen Lebens mit anderen Artikeln des kurz- und mittelfristigen Bedarfs und die guten Park- und Tankmöglichkeiten wird voraussichtlich ein erheblicher Umsatz von zentrenrelevanten Sortimenten in das Fachmarktzentrum abfließen. Insoweit geht die Kammer davon aus, dass sich ein nicht unerheblicher Teil der (autofahrenden) Kunden, sich zu dem Fachmarktzentrum begeben, um von den (kostenfreien) Parkmöglichkeiten zu profitieren, anstatt in die Innenstadt mit beschränktem und zudem kostenpflichtigen Parkraum. Dass dies auch auf Kosten der Innenstadt geht, beruht auf dem Umstand, dass das Fachmarktzentrum die (tägliche) Versorgung mit Lebensmitteln mit den typisch-zentrenrelevanten Sortimenten verknüpft. Denn der Aufenthalt am Standort wird – wie ausgeführt - durch die geplante Tankstelle und einen Gastronomiebetrieb attraktiv gemacht. Insoweit überzeugt die Auswirkungsanalyse nicht, die davon ausgeht, dass der tedox Markt mangels Beratung und Verweilangeboten trotz Sortimentsüberschneidungen keine nennenswerten Auswirkungen auf die Innenstadt haben soll. Die Auswirkungsanalyse berücksichtigt nach Überzeugung der Kammer nicht annährend die durch das geplante Vorhaben mit dem vielfältigen Angebot hervorgerufenen standortbezogenen Synergieeffekte. Diese werden „klein gerechnet“ und mit der Aussage, dass sich die Verkaufsflächen in der Innenstadt auf zahlreiche Geschäfte verteile, nicht ausreichend berücksichtigt.

79 Das als Fachmarktzentrum bezeichnete Vorhaben soll einen attraktiven Angebotmix an Versorgungs- und Gastronomie- und Beherbergung vorhalten, der (mit Ausnahme von Bekleidung) einer Angebotsqualität von Innenstädten entspricht. Mit Blick auf die bereits stark geschädigte Innenstadt wirken sich nach Überzeugung des Gerichts auch nur geringe Kaufkraftabflüsse nachteilig auf die Innenstadt aus. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Klägerin offenbar nur ein Discountangebot anstrebt. Dies ändert aber nichts an der Innenstadtrelevanz des Vorhabens. Nach Überzeugung der Kammer besteht die Gefahr, dass auch bei einem nur verhältnismäßig geringen weiteren Kaufkraftabzug eine solche Schädigung eintritt, die zu einer weiteren Aufgabe von einzelnen Geschäften führen könnte, die wiederum – gewissermaßen im Wege einer Kettenreaktion – weitere Schließungen nach sich zieht und die Verödung der Innenstadt vorantreibt. Denn jede Geschäftsaufgabe im Zentrum beeinträchtigt die Attraktivität des Standortes auch für die übrigen Einzelhändler (vgl. hierzu auch VG Halle, Beschluss vom 23. September 2010 – 2 B 215/10 -).

80 Dabei verkennt das Gericht nicht, dass ein zentrenrelevantes Randsortiment in Gestalt von Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik, Heimtextilien, Kunstartikel möbelhaustypisch ist. Dies ändert aber nichts an dem Umstand, dass der auf diese Sortimente entfallende Umsatz der Innenstadt fehlt. Da der Möbelmarkt in ein Einkaufszentrum eingebunden werden soll, das mit einem Lebensmitteldiscounter, einem Getränkemarkt und auch dem erheblichen zentrenrelevanten Sortiment des tedox Marktes auch für den täglichen Einkauf attraktiv ist, sind hier nach Überzeugung des Gerichts nicht lediglich unwesentliche Umsatzabflüsse anzunehmen. Damit geht es hier nicht um bloße unbeachtliche Streuumsätze, die bei der eher vereinzelten Gelegenheit des Einkaufs für den langfristigen Bedarf (z.B. bei einem Kauf von Großmöbeln) anfallen.

81 Soweit Herr Dr. Kollatz in der mündlichen Verhandlung ausführte, dass das Einzugsgebiet nicht zu großräumig angenommen werden dürfe, um Kaufkraftabflüsse überhaupt sichtbar machen zu können und die Auswirkungen nicht zu „atomisieren“, werden durch die hier von der Klägerin vorgenommene Betrachtung nach Überzeugung der Kammer aber die für den Kaufkraftabfluss maßgeblichen Effekte auf die Innenstadt nicht angemessen erfasst. Denn auch die von Herrn Dr. Kollatz als bloße „Streuumsätze“ bezeichneten Verschiebungen der Kaufkraft wirken sich voraussichtlich schädlich auf den zentralen Versorgungsbereich Altstadt von Halle aus. Dies gilt insbesondere deshalb, weil die Innenstadt – wie dargelegt – bereits stark geschädigt ist, so dass ihre Schädigung durch den von der Klägerin geplanten neu hinzutretenden Einzelhandelsstandort und den damit verbundenen zusätzlichen Kaufkraftabfluss weiter verstärkt würde.

82 Ist bereits von schädlichen Auswirkungen auf die Innenstadt von Halle auszugehen, bedarf es im vorliegenden Verfahren keiner Entscheidung, ob der Klägerin zuzustimmen ist, dass das Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf das Nahversorgungszentrum Büschdorf entfaltet. Insoweit ist allerdings zu berücksichtigen, dass nicht nur beide Standorte einen Lebensmittelmarkt aufweisen bzw. aufweisen sollen, sondern sich das (auch zentrenrelevante) Sortiment des von der Klägerin geplanten „Fachmarktzentrums“ und des Nahversorgungszentrums Büschdorf erheblich überschneiden. So sind in dem Tedox-Markt der Klägerin – wie auch in dem Drogeriemarkt in Büschdorf – Drogerie- und Schreibwaren erhältlich. Beide Standorte sind durch die Europachaussee für die autofahrenden Kunden gut erreichbar, so dass ein nicht unerheblicher Kaufkraftabfluss zu dem geplanten „Fachmarktzentrum“ der Klägerin nicht auszuschließen sein dürfte, zumal das geplante Vorhaben – wie oben ausgeführt – durch die Tankstelle und Gastronomie für ähnliche Kundengruppen attraktiv sein könnte.

83 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

84 Beschluss

85 Der Wert des Streitgegenstands wird gemäß § 52 Abs. 1 GKG auf 40.000,00 EUR festgesetzt.