Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt 12. Zivilsenat — 12 Wx 51/24 — Beschluss

Entscheidungsdatum: 2024-10-04

Aktenzeichen: 12 Wx 51/24

Dokumenttyp: Beschluss

Normen: § 1163 BGB, § 1164 BGB, § 19 GBO, § 22 GBO

Orientierungssatz

1. Eine Sicherungshypothek kann nur gelöscht werden, wenn vom Eigentümer mitgeteilt wird, wer die der Sicherungshypothek zugrunde liegende Forderung beglichen hat und somit bestimmbar bzw. feststellbar ist, ob eine Eigentümerhypothek vorliegt.

2. Die Quittung des bisherigen Gläubigers muss angeben, dass es der Eigentümer war, der gezahlt hat. Nur eine solche Quittung führt den Beweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Nur im Falle der Befriedigung durch den persönlichen Schuldner geht die Hypothek auf diesen über.

3. Erklärt sich der Hypothekengläubiger in der Löschungsbewilligung für befriedigt, so ist die Bewilligung grundbuchrechtlich als solche bedeutungslos.

4. Es besteht keine Vermutung, dass der jetzige Eigentümer gezahlt hat.

Tenor

1. Die Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Halberstadt - Grundbuchamt - vom 30. Juli 2024 wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

2. Der Beschwerdewert beträgt 26.732,56 EUR.

Gründe

I.

1 Der Beteiligte ist seit dem 22. November 2023 Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundstückes. In Abteilung 3, laufende Nr. 4 ist für den Landkreis L. seit dem 3. Mai 2005 eine Sicherungshypothek i.H.v. 26.732,56 € eingetragen. Unter Vorlage einer besiegelten und unterzeichneten Löschungsbewilligung des Landkreises R. vom 15. März 2024 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten am 21. März 2024, die Löschung des Rechts in Abteilung 3, laufende Nr. 4. Der Löschungsantrag lautet auszugsweise wie folgt:

2 „Die Sicherungshypothek wurde in Höhe von 26.732,56 EUR eingetragen.

3 Da die offenen Forderungsbeträge inzwischen beglichen wurden, stimmen wir der Löschung der oben genannten Sicherungshypothek zu.“

4 Diesem Antrag ging ein mit Schriftsatz vom 31. Mai 2023 durch die bisherigen Eigentümer gestellter Löschungsantrag voraus, in dem eine gleichlautende Löschungsbewilligung des Landkreises R. vom 26. Januar 2023 vorgelegt wurde. In dem vor dem Senat geführten Beschwerdeverfahren (Geschäftsnummer 12 WX3/24) hat der Senat mit Beschluss vom 8. März 2024 die Auffassung des Grundbuchamts bestätigt, wonach neben der Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks auch die Bewilligung der Löschung durch den Gläubiger und etwaigen Drittberechtigten Voraussetzung für die Löschung sei.

5 Den neuen - verfahrensgegenständlichen - Löschungsantrag wies das Grundbuchamt, nachdem es mit Verfügung vom 30. Juli 2024 darauf hingewiesen hatte, dass die Löschungsbewilligung des Forderungsinhabers erforderlich sei, mit Beschluss vom 17. Juni 2024 zurück mit der Begründung, dass dieser in Ergänzung des Antrages vom 31. Mai 2023 gestellt worden sei, über den bereits mit Beschluss vom 22. November 2023 abschließend entschieden wurde. Soweit der Antrag als erneute Antragstellung auszulegen sei, entfalte die Löschungsbewilligung des Landkreises mangels Forderungsinhaberschaft keine Wirkung, weil die Forderung beglichen sei. Die Löschung könne nunmehr nur noch der Forderungsinhaber bewilligen.

6 Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten, mit der er geltend macht, eine Löschungsbewilligung des aktuellen Forderungsinhabers, mithin des Zahlenden, sei nicht erforderlich, weil die Hypothek nicht auf diesen übergegangen sei. Im Übrigen sei die Mitteilung des Landkreises fehlerhaft, die Forderung sei nicht beglichen worden.

7 Das Grundbuchamt half der Beschwerde des Beteiligten nicht ab und legte sie dem Senat zur Entscheidung vor. Zur Begründung ist ausgeführt, die Löschungsbewilligung durch den Forderungsinhaber sei erforderlich. Sofern der Eigentümer die Zahlung vorgenommen habe, reiche insoweit die Mitteilung der Zahlung durch ihn.

II.

8 Die Beschwerde gegen die Zurückweisung des Antrages vom 21. März 2024 ist nach § 71 Abs. 1 GBO, § 73 GBO zulässig.

9 Das Rechtsmittel ist jedoch unbegründet. Zutreffend hat es das Grundbuchamt mit dem angefochtenen Beschluss abgelehnt, die gegenständliche Sicherungshypothek zu löschen, weil der Beteiligte nicht mitgeteilt hat, wer die der Sicherungshypothek zugrundeliegende Forderung beglichen hat und daher infolge der strengen Akzessorietät der Hypothek auch der Hypothekengläubiger bislang nicht bestimmbar und nicht feststellbar ist, ob eine Eigentümerhypothek vorliegt. Der Senat hält an seiner in dem Vorverfahren zur Geschäftsnr. 12 Wx 3/24, geäußerten Rechtsansicht fest.

10 Nach dem in § 19 GBO verankerten Bewilligungsgrundsatz erfolgt eine Eintragung nur, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird (ebenso § 875 BGB). Eine Eintragung - vorliegend die Löschung der Sicherungshypothek - soll daher neben der Erforderlichkeit der Zustimmung des Eigentümers nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsunterlagen - im vorliegenden Fall also die Bewilligung der Gläubigerin und des etwaigen Drittberechtigten nach § 19 GBO sowie die Eigentümerzustimmung gemäß § 27 Satz 1 GBO - durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 2752, beckonline; Demharter, GBO, 33. Aufl., § 27 Rn. 21).

11 Die Quittung des bisherigen Gläubigers muss dabei angeben, dass es der Eigentümer war, der gezahlt hat. Nur eine solche Quittung führt den Beweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs i.S.d. § 22 Abs. 1 S. 1 GBO. Eine Quittung ist untauglich, wenn sie den Zahler nicht ausweist. Denn nur im Falle der Befriedigung durch den persönlichen Schuldner geht die Hypothek auf diesen über (§ 1164 BGB), weil nicht jede Befriedigung des Gläubigers zur Rechtsfolge des § 1164 Abs. 1 S. 2 BGB führt, sondern die Forderung mit der Hypothek auf den befriedigenden Dritten übergehen kann (z.B. § 426 Abs. 2 - Gesamtschuldnerausgleich, § 774 BGB - Forderungsübergang auf den Bürgen, § 1143 BGB - Befriedigung durch den nicht persönlich haftenden Eigentümer oder §§ 1150, 268 Abs. 3 BGB - Ablösungsrecht Dritter).

12 Im Ergebnis führt nur ein Erlöschen der Forderung, das durch den persönlich haftenden Eigentümer, einen nichtersatzberechtigten persönlichen Schuldner oder einen Dritten, auf den die Forderung nicht übergeht, bewirkt wird, zur Rechtsfolge des § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB (einhellige Ansicht: Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, BGB Sachenrecht, BGB § 1163 Rn. 18, 19, beckonline; Staudinger/Wolfsteiner (2019) BGB § 1163, Rn. 46; MüKoBGB/Lieder, 9. Aufl. 2023, BGB § 1163 Rn. 27, beck-online; BeckOK BGB/Rohe, 71. Ed. 1.8.2024, BGB § 1163 Rn. 13, beckonline; Palandt-Herrler, BGB, 83. Aufl., § 1163, Rn. 13; Wenzel in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 1163 BGB, Rn. 13).

13 Erklärt sich, wie hier der Landkreis R. als Hypothekengläubiger in der Löschungsbewilligung für befriedigt, so ist die Bewilligung grundbuchrechtlich als solche bedeutungslos. Die Angabe desjenigen, der den Gläubiger befriedigt hat, ist im Hinblick auf die materiellrechtliche Wirkung der Befriedigung des Gläubigers - Übergang der Hypothek - vgl. §§ 268, 426 Abs. 2, 774, 1143, 1150, 1153, 1164, 1173, 1174, 1177 BGB - unbedingt notwendig (ganz h.M.: Schöner/Stöber GrundbuchR, Rn. 2730 mwN, beckonline; Demharter, Grundbuchrecht, 35. Aufl., § 27 Rn. 21 m.w.N.; MüKoBGB/Lieder, 9. Aufl. 2023, BGB § 1144 Rn. 9, beckonline; Schöner/Stöber Grundbuchrecht, 2020, Rn. 2734; KG, Beschluss vom 8. August 1972 - 1 W 1270/71, beckonline; LG Aachen, Beschluss vom 5. August 1985, 3 T 378/84, Rpfleger 1985, 489; OLG Hamm, Beschluss vom 23. Dezember 2004, 15 W 372/04, Rn. 4, 6 juris).

14 Die für den Grundbuchvollzug taugliche „löschungsfähige Quittung“ muss mithin Angaben darüber enthalten, dass der Grundpfandrechtsgläubiger befriedigt ist und ihm damit das Grundpfandrecht nicht mehr zusteht sowie, wem infolge der Befriedigung das Grundpfandrecht zusteht; dies hängt davon ab, von wem und ggf. für wessen Rechnung der eingetragene Grundpfandgläubiger befriedigt wurde; hat zwischen Grundpfandrechtsbestellung und Löschung ein Eigentumswechsel stattgefunden, muss auch der Zeitpunkt der Zahlung angegeben werden (Munzig in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, 2024, § 27 GBO, Rn. 26; OLG München, Beschluss vom 28. Februar 2011, 34 Wx 101/10, Rn. 25, juris). Das Schreiben des Landkreises R. als Rechtsnachfolger des eingetragenen Landkreises L. vom 15. März 2024 enthält aber keine Angaben zu demjenigen, der die Zahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt vorgenommen hat.

15 Eine Vermutung, dass der jetzige Eigentümer gezahlt hat, besteht nicht (Demharter, a.a.O., § 27 Rn. 21; Munzig in KEHE, a.a.O., § 27 Rn. 246; OLG Hamm, Beschluss vom 23. Dezember 2004, 15 W 372/04, Rn. 3 ff.; OLG Köln, Beschluss vom 19. Juli 1995, 2 Wx 36/94, Rn. 13, juris; KG, Beschluss vom 8. August 1972, 1 W 1270/71, beckonline).

16 Soweit der Beteiligte behauptet, die Forderung sei nicht beglichen worden, steht dieser Behauptung die beurkundete Mitteilung des Landkreises R. entgegen.

III.

17 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 81, 84 FamFG. Die Entscheidung über den Beschwerdewert folgt aus §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1 S. 1, 36 Abs. 2 GNotKG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor. Der Senat stützt sich vielmehr auf die ganz herrschende Meinung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und Literatur. Gegenstimmen sind nicht ersichtlich.