BGH VIII ZR 321/14•Ordinary lease termination may be barred by good faith
BGH VIII ZR 321/14Bgh / Civil Chamber 8Feb 23, 2016Dismissed
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The Federal Court dismissed the tenant's revision in a residential tenancy eviction dispute. Although the court rejected the appellate court's attempt to formulate a general rule that payment of rent arrears within two months after lis pendens always makes an ordinary termination abusive, it upheld the result in the individual case under § 242 BGB. The tenant had repaid the arrears, partly via a Jobcenter loan, and the Court found no reversible error in the appellate court's assessment that the eviction claim could not be enforced. The appellant had to bear the costs of the revision proceedings.
§ 242 BGB; § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB; ordinary termination and repayment of rent arrears within two months after lis pendens: no analogous application of the statutory grace-period rule for extraordinary termination. A general doctrine that an ordinary termination is always abusive once the tenant satisfies arrears within two months after pendency is impermissible. However, in exceptional constellations, enforcement of an eviction claim based on ordinary termination may nevertheless be barred by good faith on the basis of a fact-specific overall assessment by the trial court. Appellate review is limited to legal error; weighing of circumstances, including the manner of debt repayment and indications of future default, is reserved to the trier of fact (consid. 4-6).
Entscheidungsdatum: 2016-02-23
Aktenzeichen: VIII ZR 321/14
ECLI: ECLI:DE:BGH:2016:230216BVIIIZR321.14.0
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 242 BGB, § 569 Abs 3 Nr 2 BGB
Vorinstanz: vorgehend BGH, 6. Oktober 2015, Az: VIII ZR 321/14, Beschlussvorgehend LG Bonn, 6. November 2014, Az: 6 S 154/14, Urteilvorgehend AG Siegburg, 24. Juli 2014, Az: 106 C 7/14, Urteil
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraummiete: Rechtsmissbräuchliche Berufung auf eine wirksame ordentliche Kündigung bei Ausgleich der Zahlungsrückstände binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage; Ausgleich durch Darlehen als Anhalt für künftigen Zahlungsverzug
Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 6. November 2014 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Gebührenstreitwert: 8.820 €
1 Die Revision der Klägerin ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung seiner Entscheidung nimmt der Senat zunächst auf seinen Beschluss vom 6. Oktober 2015 Bezug.
2 Nachdem die Klägerin die Revision bezüglich der fristlosen Kündigung zurückgenommen hat, ist nur noch über das auf die ordentliche Kündigung bezogene Rechtsmittel zu entscheiden, wobei die Klägerin insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, nachdem die Beklagten das Mietverhältnis ihrerseits beendet und die Wohnung der Klägerin zurückgegeben haben.
3 In der Sache bleibt es indes dabei, dass die Voraussetzungen des § 552a Satz 1 ZPO vorliegen und die Revision unbegründet ist, da das Berufungsgericht die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen hat. Die von der Klägerin mit Schriftsatz vom 13. Januar 2016 erhobenen Einwendungen rechtfertigen keine abweichende Beurteilung.
4 1. Allerdings beanstandet die Revision zu Recht, dass das Berufungsgericht die allgemeine Regel aufstellen will, dass eine ordentliche Kündigung immer dann rechtsmissbräuchlich sei, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete oder der fälligen Entschädigung befriedigt werde, keine Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass es künftig zu erneuten Zahlungsrückständen kommen werde und der Mieter auch im Übrigen keine mietvertraglichen Pflichten verletzt habe. Denn dies liefe, wie bereits im Hinweisbeschluss des Senats vom 6. Oktober 2015 ausgeführt, letztlich auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung geltenden Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) hinaus.
5 2. Gleichwohl stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im konkreten Fall als richtig dar, weil sich seine Beurteilung, dass der Klägerin die Durchsetzung des auf die ordentliche Kündigung gestützten Räumungsanspruchs mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sei, angesichts der hier festgestellten besonderen Umstände im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung hält, wie der Senat bereits in dem genannten Hinweisbeschluss ausgeführt hat.
6 Soweit die Revision darauf abstellt, dass die Beklagten die Mietrückstände lediglich mit Hilfe einer Darlehensgewährung des Jobcenters beglichen hätten und geltend macht, das Berufungsgericht habe deshalb zu Unrecht keine Anhaltspunkte für künftige Vertragsverletzungen der Beklagten in Form erneuter Mietrückstände gesehen, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Das Gleiche gilt, soweit die Revision das Verschulden der Beklagten stärker gewichten will als das Berufungsgericht und die Auffassung vertritt, das Berufungsgericht hätte eine Anwendung von § 242 BGB im vorliegenden Fall nur in Betracht ziehen dürfen, wenn mit Gewissheit feststünde, dass es zukünftig zu keinen weiteren Mietrückständen kommen werde.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Kosziol
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Whether the revision against the appellate judgment upholding eviction based on ordinary termination should succeed.
The revision was unfounded and had to be dismissed.
The appellate court rightly denied the tenant's enforcement of the eviction claim on good-faith grounds under § 242 BGB in view of the special circumstances; the tenant's objections did not show any legal error.
Whether a general rule allows the tenant to invoke abuse of rights whenever arrears are paid within two months after lis pendens, analogously to the grace-period rule for extraordinary termination.
No. Such a general rule would amount to an impermissible analogy to the special grace-period rule for extraordinary termination under § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.
The Senate rejected extending the statutory grace-period regime beyond its specific scope to ordinary termination.
Whether the landlords were barred from enforcing the eviction claim in the specific case despite ordinary termination.
Yes, on the special facts found by the appellate court, enforcement of the eviction claim was barred by good faith under § 242 BGB.
The Supreme Court accepted the appellate court's fact-based assessment, including the relevance of the debt repayment and the absence of a legally relevant error in weighing the risk of future payment default.
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