BGH VIII ZR 374/13•Garage lease separately terminable from apartment lease
BGH VIII ZR 374/13Bgh / Civil Chamber 8Mar 11, 2014Withdrawn
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The Federal Court of Justice, by intended unanimous order under § 552a ZPO, found no ground to admit the defendant’s revision in a dispute over surrender of a garage. It held that the legal question of whether an apartment lease and a garage lease form one unit had already been clarified by prior case law. It also considered the revision hopeless on the merits because the lower courts had correctly treated the apartment leases and the separately concluded garage lease as independent contracts. A later note states that the revision proceedings were in fact concluded by withdrawal.
§ 552a ZPO; § 535 BGB; separate apartment and garage leases; presumption of legal independence. Where a written residential lease and a separately concluded garage lease exist, a factual presumption favors the legal autonomy of the two agreements. That presumption may be rebutted only by special circumstances showing that the parties intended a single contractual unit. Divergent termination provisions, separate contract documents, and the conclusion of a renewed apartment lease after enlargement of the flat can support the finding of separate, independently terminable tenancies (consid. 2-4). A revision is not to be admitted where the question is settled by prior case law and no further ground under § 543 ZPO exists (consid. 1).
Entscheidungsdatum: 2014-03-11
Aktenzeichen: VIII ZR 374/13
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 535 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Berlin, 15. Mai 2013, Az: 65 S 46/13vorgehend AG Neukölln, 1. November 2012, Az: 7 C 160/12
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Mietrecht: Rechtliche Selbständigkeit und gesonderte Kündbarkeit von Wohnraum- und Garagenmietvertrag
Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinreichend geklärt. Auch eine mit der hier vorliegenden Konstellation vergleichbare Fallgestaltung (separate Vertragsurkunde für die auf demselben Grundstück wie die Wohnung gelegene Garage sowie Vereinbarung unterschiedlicher Kündigungsfristen für Wohnung und Garage) war bereits Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung (Senatsbeschluss vom 8. Oktober 2013 - VIII ZR 254/13, GE 2013, 1650). Die Sache hat daher weder grundsätzliche Bedeutung noch füllt sie einen der weiteren in § 543 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe aus.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Herausgabe der Garage zu Recht stattgegeben, weil die von den Klägern am 29. November 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage zum 29. Februar 2012 beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei den am 22. März 1991 und -nach Vergrößerung der Wohnung - am 1. Juli 1999 erneut über die Wohnung abgeschlossenen Mietverträgen und dem weiteren Vertrag vom 1. September 1995 über die Anmietung einer Garage um separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
3 Wie der Senat bereits entschieden hat (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO Rn. 13; Senatsbeschluss vom 8. Oktober 2013 -VIII ZR 254/13, aaO Rn. 3 f.), spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen.
4 Die Würdigung des Berufungsgerichts, dass die in dem Mietvertrag über die Garage enthaltene, von den Bestimmungen des Wohnraummietvertrags abweichende Bestimmung über die Kündigung auf den Willen der Parteien schließen lasse, zwei separate und somit auch gesondert kündbare Verträge abzuschließen, liegt nahe. Insbesondere stellt das Berufungsgericht zutreffend darauf ab, dass die Parteien nach Abschluss des Garagenmietvertrags wegen nachträglicher Vergrößerung der von der Beklagten angemieteten Wohnung erneut einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen haben, in dem die auf eine Garage hindeutenden Formularbestimmungen gestrichen worden sind. Die Revision zeigt einen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt lediglich ihre eigene abweichende Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich.
5 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Fetzer Dr. Bünger
Hinweis:
Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
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Whether leave to appeal should be maintained for a case on separate termination of apartment and garage leases.
No reason remained to allow the revision; the legal question was already clarified by prior case law.
The Senate considered the issue settled by earlier decisions, so no fundamental importance or other ground for admitting revision existed.
Whether the plaintiffs' notice of termination ended the garage lease independently of the apartment lease.
The notice terminated the garage tenancy as of 2012-02-29 because the apartment and garage were separate, independently terminable contracts.
A separate written garage lease, a later renewed apartment lease, and differing termination clauses supported legal independence; the appellant failed to rebut the presumption of separate agreements.
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