BGH VIII ZR 245/12•Separate termination of garage lease with apartment lease
BGH VIII ZR 245/12Bgh / Civil Chamber 8Apr 9, 2013Withdrawn
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The Federal Court of Justice dealt with a revision in a tenancy dispute over whether a garage lease was part of a unitary lease with an apartment lease or a separate contract. The Senate stated that no reason existed to admit the revision and that it had no prospect of success, because the legal question was already settled and the lower court had correctly treated the garage agreement as a separate, independently terminable lease. The record notes, however, that the revision proceedings were later concluded by withdrawal.
§ 552a ZPO, § 543 Abs. 2 ZPO; separate apartment and garage lease agreements and presumption of legal independence: A written residential lease and a separately concluded garage lease give rise to a factual presumption that the agreements are legally independent and separately terminable. The presumption may be rebutted only by special circumstances showing that the parties intended a single legal unit. A different termination regime for the garage, in particular a short ordinary notice period deviating from residential tenancy law, is a significant indication of separateness. Prior rent adjustments in the same proportion do not, by themselves, rebut this presumption (consid. 2-5).
Entscheidungsdatum: 2013-04-09
Aktenzeichen: VIII ZR 245/12
Dokumenttyp: Beschluss
Normen: § 535 BGB
Vorinstanz: vorgehend LG Frankfurt, 20. Juni 2012, Az: 2-17 S 111/11vorgehend AG Frankfurt, 22. November 2011, Az: 33 C 2791/11 (29)
Spruchkörper: 8. Zivilsenat
Wohnraum- und Garagenmietvertrag: Separate Kündigung des Mietverhältnisses über die Garage
Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen.
1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage, unter welchen Umständen ein einheitlicher und deshalb nur insgesamt kündbarer Mietvertrag über eine Wohnung und eine Garage vorliegt, ist durch das - vom Berufungsgericht zutreffend herangezogene - Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224) hinreichend geklärt.
2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat der Klage auf Räumung der Garage zu Recht stattgegeben, weil die von der Klägerin am 20. April 2011 ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis über die Garage beendet hat. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass es sich bei dem am 15. Februar 1965 abgeschlossenem Mietvertrag über die Wohnung des Beklagten und dem weiteren Vertrag vom 3. Januar 1966 über die Anmietung der Garage um zwei separate und somit auch getrennt kündbare Verträge handelt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
3 Nach der Rechtsprechung des Senats (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, aaO) spricht bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Solche Umstände hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Im Gegenteil sprechen zusätzliche Umstände dafür, dass die Parteien zwei rechtlich getrennte Verträge abschließen wollten.
4 Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass der Mietvertrag über die Garage für beide Vertragspartner - abweichend von den für Wohnraum geltenden Regelungen - eine ordentliche Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Monatsende vorsieht. Dies lässt auf den Willen der Parteien schließen, dass es sich bei dem Mietvertrag über die Garage um ein separates Mietverhältnis handeln sollte, das für beide Parteien mit einer verhältnismäßig kurzen Frist und unabhängig vom Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 573 BGB) kündbar sein sollte. Dies wird entgegen der Ansicht der Revision auch nicht dadurch entkräftet, dass die Klägerin nach den Angaben des Beklagten bei früheren Mieterhöhungen die Garagenmiete und die Wohnraummiete im selben Verhältnis angehoben hat.
5 Vergeblich beruft sich die Revision darauf, dass sich Garage und Wohnung auf derselben Grundstücksparzelle befänden. Zum einen steht dies im Widerspruch zu den tatbestandlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die beiden Mietobjekte auf verschiedenen Grundstücken liegen; einen Tatbestandsberichtigungsantrag hat der Beklagte nicht gestellt. Zum anderen käme es hierauf auch nicht an. Denn der Umstand, dass bezüglich der Garage Kündigungsfristen vorgesehen sind, die von den für den Wohnraummietvertrag geltenden Kündigungsfristen abweichen, lässt unabhängig von der Lage der Mietobjekte auf den Willen der Vertragsparteien schließen, dass die Verträge gerade keine Einheit bilden sollen.
6 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses.
Ball Dr. Hessel Dr. Achilles
Dr. Schneider Dr. Bünger
Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden.
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Whether the revision should be rejected by unanimous order under Section 552a ZPO
No reason for admission of the revision existed, and the revision also had no prospect of success.
The legal question was already clarified by prior Senate case law; the appeal raised no unresolved issue requiring admission.
Whether the garage lease could be terminated separately from the apartment lease
Yes. The apartment lease and the garage lease were separate contracts and thus separately terminable.
A written residential lease and a separately concluded garage lease create a factual presumption of legal independence. No special circumstances rebutted that presumption; the separate one-month termination clause for the garage further showed the parties' intent to create two independent rental relationships.
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